導(dǎo)語(yǔ)：旅游公寓稅收管理調(diào)查匯報(bào)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

市是我國(guó)著名的旅游圣地，近年來(lái)，一種全新的房地產(chǎn)投資業(yè)態(tài)――“旅游公寓”正在該市悄然興起。所謂“旅游公寓”又稱產(chǎn)權(quán)式酒店，是指投資者購(gòu)買(mǎi)酒店的某一間客房后，將其委托給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)以取得收入，投資者同時(shí)獲得管理公司贈(zèng)送一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。這種置業(yè)方式兼具房地產(chǎn)投資、酒店經(jīng)營(yíng)投資、休閑產(chǎn)業(yè)投資等特性，引起了不少投資者的關(guān)注。

為了加強(qiáng)對(duì)旅游公寓的稅收征管，市地稅局組織專人進(jìn)行了調(diào)研。截止到目前，我市共有旅游公寓（其中兩處尚未營(yíng)業(yè)）五處，其經(jīng)營(yíng)模式大同小異。如井武公寓（簡(jiǎn)稱甲方）與各產(chǎn)權(quán)戶（簡(jiǎn)稱乙方）簽訂的協(xié)議規(guī)定：甲方負(fù)責(zé)日常的經(jīng)營(yíng)管理，每年按乙方購(gòu)房?jī)r(jià)格的5%支付租金，如果甲方當(dāng)年經(jīng)營(yíng)客房的盈利超過(guò)了乙方購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的5%，則超額利潤(rùn)由甲乙各分50%。另外，乙方每年享有200個(gè)積分范圍內(nèi)（差不多十天左右，居住天數(shù)按照淡旺季分別規(guī)定了不同的積分）的免費(fèi)入住權(quán)，在自住期間，乙方要服從甲方管理，并繳納居住期間的水電費(fèi)，如果超出積分范圍居住的，乙方可以享受50%的房?jī)r(jià)折扣。

從協(xié)議內(nèi)容可以判斷，其實(shí)質(zhì)上是一種乙方向甲方出租房屋使用權(quán)的行為。按照相關(guān)稅法規(guī)定，甲方繳納的稅費(fèi)涉及到營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅以及企業(yè)所得稅，乙方繳納的稅費(fèi)涉及到營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。經(jīng)過(guò)核實(shí)，目前只有甲方按實(shí)際取得的營(yíng)業(yè)收入申報(bào)了營(yíng)業(yè)稅金及附加后，其他稅收均未如實(shí)繳納。那么，這一現(xiàn)狀是如何造成的呢？究其原因，不外乎以下三點(diǎn)：

一是我市產(chǎn)權(quán)式酒店的購(gòu)買(mǎi)者多為外地自然人投資者，并且有相當(dāng)部分來(lái)自北京、上海、江蘇、浙江、南昌等地，其牽涉的稅種多，稅額小且稅款零星分散，在征管上存在一定的難度。

二是按照規(guī)定，凡是房屋租賃經(jīng)營(yíng)的，必須取得房產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的《房屋租賃許可證》、公安部門(mén)頒發(fā)的《房屋租賃治安管理許可證》以及和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處簽定的《房屋租賃計(jì)劃生育責(zé)任書(shū)》。但是在實(shí)際操作中，相關(guān)職能部門(mén)管理并未到位，房屋租賃市場(chǎng)基本上處于無(wú)序、監(jiān)督不力的狀況。如果僅靠地稅部門(mén)的力量來(lái)規(guī)范這塊稅收，力量稍顯薄弱。

三是旅游公寓都是新辦企業(yè)，財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，有些財(cái)務(wù)人員未對(duì)支付租金的票據(jù)（沒(méi)有取得房屋租賃發(fā)票）進(jìn)行審核，從而導(dǎo)致了這塊稅收流失。

為了更直觀地反映甲乙雙方的稅收組成，我們舉例分析。井武公寓2005年度取得營(yíng)業(yè)收入777454.60元，已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加42760元，全年累計(jì)支付業(yè)主租金268847.30元，當(dāng)年發(fā)生虧損16351.65元。張某于2004年末投資12萬(wàn)元購(gòu)入了一間客房，并委托甲方管理，井武公寓2005年度未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，乙方也未回來(lái)居住。按照協(xié)議規(guī)定，張某當(dāng)年實(shí)際獲得的租金收入為120000×5%＝6000元。那么，張某當(dāng)年應(yīng)繳納的稅費(fèi)如下：

一、印花稅。應(yīng)適用“財(cái)產(chǎn)租賃合同”稅目繳納印花稅：6000×1‰＝6元。

二、營(yíng)業(yè)稅金及附加?！妒€(gè)人出租房屋地方稅收征收管理暫行辦法》（贛地稅發(fā)[2006]2號(hào)）第三條規(guī)定，個(gè)人出租房屋實(shí)行按期征收的，其營(yíng)業(yè)稅的起征點(diǎn)為月租金收入1000元。由于張某按月取得的收入僅為500元，未超過(guò)起征點(diǎn)，無(wú)需納稅。

三、個(gè)人所得稅。張某每月收入未超過(guò)800元免征額的規(guī)定，無(wú)需納稅。

四、房產(chǎn)稅。張某全年應(yīng)納房產(chǎn)稅：6000×12%＝720元。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)張某提供的土地使用證，其實(shí)際占地僅為2個(gè)平方米，全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅：2×3＝6元。

綜上所述，張某全年累計(jì)應(yīng)納地方稅費(fèi)為732元，經(jīng)過(guò)測(cè)算，井武公寓所有業(yè)主全年累計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)在36000元左右。這筆稅款雖然不大（未考慮房屋銷售環(huán)節(jié)的稅收），但是假以時(shí)日，隨著旅游公寓規(guī)模的逐漸壯大，產(chǎn)權(quán)人收益的逐步遞增（如現(xiàn)在已有一戶公寓將年租金額定為8%），其必將成為我市地稅增收的新亮點(diǎn)。為了加大征管力度，避免日后征納雙方矛盾的激化，我局應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作：

一、破解三個(gè)稅收難題

（一）自住期間是否確認(rèn)為收入征收營(yíng)業(yè)稅

雙方簽訂的協(xié)議規(guī)定，業(yè)主有權(quán)在積分范圍內(nèi)免費(fèi)居住。那么，免費(fèi)居住期間是否應(yīng)視同銷售對(duì)旅游公寓征收營(yíng)業(yè)稅呢？由于乙方在此期間無(wú)需繳納住宿費(fèi)（即使未居住也得不到任何形式的補(bǔ)償），按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為；有償是指取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益；單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。據(jù)此可以判斷，甲方只是一種無(wú)償提供房屋使用權(quán)的行為，顯然不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。

協(xié)議還規(guī)定，如果乙方超過(guò)積分范圍居住的，可以享受50%的價(jià)格折扣，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的計(jì)稅依據(jù)如何確定存在兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅相關(guān)稅法規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其營(yíng)業(yè)額。雖然甲方只取得了一半收入，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)調(diào)整，將其稅基還原成計(jì)算折扣時(shí)的基數(shù)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］16號(hào)文）明確：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。據(jù)此，甲方可以按折扣后的金額申報(bào)納稅。從法理上分析，第二種觀點(diǎn)更具說(shuō)服力。

（二）自住期間是否確認(rèn)收入征收企業(yè)所得稅

旅游公寓在業(yè)主免費(fèi)居住期間沒(méi)有取得任何收入，對(duì)其征收企業(yè)所得稅缺乏法律依據(jù)。按照《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》規(guī)定，稅前扣除的確認(rèn)應(yīng)遵循以相關(guān)性原則，即納稅人可扣除的費(fèi)用從性質(zhì)和根源上必須與取得應(yīng)稅收入相關(guān)。旅游公寓在申報(bào)繳納企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)該將乙方居住期發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用從成本中剔除出來(lái)。

業(yè)主超積分居住時(shí)，甲方申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，確認(rèn)收入的原則是否和營(yíng)業(yè)稅一致呢？《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)銷售折扣在計(jì)征所得稅時(shí)如何處理問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函【1997】472號(hào)）規(guī)定，納稅人銷售貨物給購(gòu)貨方的銷售折扣，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算征收所得稅；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣額?？梢?jiàn)，文件明確的主體只是工業(yè)企業(yè)，服務(wù)性企業(yè)不能參照這一規(guī)定執(zhí)行。這就表明，無(wú)論甲方在賬務(wù)上對(duì)折扣收入如何處理，都要全額申報(bào)繳納企業(yè)所得稅（不能按折扣后的數(shù)額）。

（三）對(duì)乙方獲得的分紅該如何征稅

按照協(xié)議規(guī)定，如果甲方當(dāng)年經(jīng)營(yíng)每套客房的盈利超過(guò)了其購(gòu)價(jià)的5%，超出部分雙方各分得50%。此時(shí)，地稅機(jī)關(guān)對(duì)乙方該如何征稅呢？從表象上看，這一行為似乎兼具投資性質(zhì)，而投資與出租的稅收處理方式是完全不同的。如果乙方以房產(chǎn)投資，參與對(duì)方利潤(rùn)分配，其分得的稅后利潤(rùn)應(yīng)確認(rèn)為“股利”性質(zhì)的所得，要按“股息、利息、紅利所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，不再征收營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅（按房產(chǎn)原值計(jì)算征收）。但是，征稅首先要基于“實(shí)質(zhì)性”原則，盡管協(xié)議約定了乙方享有一部分盈利，只要雙方?jīng)]有事先辦理投資注冊(cè)手續(xù)，乙方分回的利潤(rùn)應(yīng)該視同租金收入，照章繳納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅。

二、加大稅法宣傳力度

面對(duì)目前旅游公寓各產(chǎn)權(quán)戶納稅意識(shí)差、未能按時(shí)主動(dòng)進(jìn)行納稅申報(bào)的特點(diǎn)，我局應(yīng)該通過(guò)各種渠道，采用多種形式，廣泛開(kāi)展私房租賃稅法的宣傳，提高納稅人自覺(jué)納稅意識(shí)。面臨即將到來(lái)的全國(guó)第十五個(gè)稅收宣傳月活動(dòng)，我局應(yīng)抓住這一契機(jī)，針對(duì)旅游公寓開(kāi)展專門(mén)的宣傳活動(dòng)。如果時(shí)機(jī)成熟，還可以組織旅游公寓的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)知識(shí)與稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從源泉上杜絕其幫助出租方逃避稅收的行為。

三、進(jìn)一步完善代扣代繳和委托代征制度

按照個(gè)人所得稅相關(guān)稅法規(guī)定，旅游公寓應(yīng)就支付給出租方的租金負(fù)有代扣代繳稅款義務(wù)。依據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，在房屋租賃法律關(guān)系中，承租人并無(wú)扣繳出租人名下應(yīng)納的除個(gè)人所得稅以外其他稅種的法定義務(wù)。按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，如果房屋“產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地”或“產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的”，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納房產(chǎn)稅。考慮到這塊稅收零星分散及征管難度大等因素，我局完全可以采取委托代征的征收方式。在于旅游公寓協(xié)商一致后，與其簽訂《委托代征稅款協(xié)議書(shū)》和核發(fā)《委托代征證書(shū)》，委托其代征各產(chǎn)權(quán)戶應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅以及印花稅。

四、建立健全稅源登記檔案，加強(qiáng)部門(mén)配合

納稅人應(yīng)自房屋出租行為發(fā)生之日起三十日內(nèi)向房屋所在地主管地稅機(jī)關(guān)辦理納稅登記手續(xù)并向地稅機(jī)關(guān)報(bào)送房屋出租合同。目前，旅游公寓已經(jīng)如實(shí)向茨坪分局報(bào)送了房屋出租合同，但所有產(chǎn)權(quán)戶均未辦理納稅登記手續(xù)。為了將其納入正常管理范疇，我們不但要認(rèn)真做好個(gè)人出租房屋稅款征收入庫(kù)的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，而且還要做好稅源資料的搜集整理工作。茨坪分局應(yīng)對(duì)這一行業(yè)的房屋出租行為建立專門(mén)的稅源登記檔案。此外，我局還要加強(qiáng)與房管、公安、工商、街道辦事處等部門(mén)的密切配合，通力協(xié)作，共同建立一個(gè)規(guī)范化管理的私房租賃市場(chǎng)，并與這些等部門(mén)建立信息共享和完善稅源信息的傳遞機(jī)制。

五、借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，核定綜合征收率

私人出租房屋涉及的稅種較多，稅負(fù)較重，計(jì)算過(guò)程也比較復(fù)雜，納稅人普遍具有抵觸情緒。為改變這一現(xiàn)狀，有一些省市的地稅部門(mén)做了變通處理。如《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》（京地稅征〔2003〕685號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租房屋應(yīng)征收的各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)按規(guī)定計(jì)算。為便利征收，降低稅收成本，也可采取按每一百元應(yīng)稅收入含五元的稅額的負(fù)擔(dān)水平統(tǒng)一計(jì)算應(yīng)納稅額，即按實(shí)際收入的5%計(jì)征。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)租或再轉(zhuǎn)租以及非房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的個(gè)人出租房屋取得的收入，按實(shí)際收入的2.5%計(jì)征。個(gè)人所得稅按照現(xiàn)行辦法進(jìn)行申報(bào)納稅，不得并入綜合征收率征收。

雖然該文內(nèi)容的合法性值得商榷，但是這種計(jì)稅方法確實(shí)是簡(jiǎn)單易行，不需要考慮起征點(diǎn)等因素，可操作性極強(qiáng)，在某種程度上減輕了納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，還曾作為先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)在《中國(guó)稅務(wù)報(bào)上》予以推廣。因此，建議省局借鑒北京市地稅局的做法，出臺(tái)相應(yīng)政策，確定一個(gè)綜合征收率，既減輕了稅務(wù)部門(mén)的工作負(fù)擔(dān)，又充分體現(xiàn)了人性化管理。