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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；招投標管理；對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

當前國內(nèi)外的房地產(chǎn)項目招投標已經(jīng)成為最普遍、最重要的項目采購方式。房地產(chǎn)項目招投標在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)。招標采購關(guān)乎到整個房產(chǎn)項目能否有效控制成本，項目能否盈利，施工能否順利開展。所以，加強房地產(chǎn)項目招投標工作的管理，用科學發(fā)展的思想武裝我們自己的企業(yè)，就顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)項目招標投標的特殊性

1、房地產(chǎn)項目招標投標工作的內(nèi)容間歇重復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)招標投標工作的間歇重復(fù)性體現(xiàn)在兩方面。首先，房地產(chǎn)企業(yè)（招標部門）開發(fā)不同的房產(chǎn)類型項目，因此房地產(chǎn)企業(yè)中房地產(chǎn)項目的招標投標工作內(nèi)容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一項目，隨著不同期項目的推進，項目招標投標的工作內(nèi)容會有間歇性的循環(huán)。例如，每一個項目都會遇到監(jiān)理招標、總承包施工招標、電梯招標等，只是由于項目的需要的時間段不同而時間上有所差異。

2、房地產(chǎn)項目招標投標工作涉及范圍廣眾所周知，房地產(chǎn)項目之所以成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，原因之一是因為房地產(chǎn)項目涉及諸多領(lǐng)域，從設(shè)計到施工工藝，從原材料到機電設(shè)備，從裝飾行業(yè)到物業(yè)管理服務(wù)，形成一條強大的產(chǎn)業(yè)鏈。因此招投標工作也需要涉及房地產(chǎn)項目中的各個領(lǐng)域。常常一個房地產(chǎn)項目會涉及到百余種從材料到人工的選擇，這也是房地產(chǎn)項目不同于其它產(chǎn)業(yè)的一大特點。

二、房地產(chǎn)項目招投標管理中的問題分析

1、招投標工作管理團隊組織不暢在房地產(chǎn)市場激烈競爭的環(huán)境下，對房地產(chǎn)項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應(yīng)高度緊湊的工作效率，其系統(tǒng)性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標投標工作中需要由專人或?qū)ｉT的部門牽頭協(xié)調(diào)設(shè)計、材料、工程、技術(shù)、造價等各專業(yè)，統(tǒng)籌考慮，形成一份完整且縝密的招標文件。但是對于這樣一個需要大家全力支持的工作，招標過程往往缺少專人牽頭，各部門之間缺少聯(lián)系溝通，會使得招標投標工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至會由于對技術(shù)的不全面了解而造成招標項目存在漏洞，給投標單位的不平衡報價有了可乘之機。因此，健全的招標投標工作團隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。

2、違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)

招標公告、資格預(yù)審文件內(nèi)容不規(guī)范，條件設(shè)置過高或有針對性，存在排斥潛在投標人情況。招標人在招標公告時，往往有意提高報名門檻，設(shè)置過高的資質(zhì)等級、業(yè)績要求等。例如：工程總承包資質(zhì)完全可以承建的項目，要求必須同時具備指定的專業(yè)承包資質(zhì)方可報名；要求企業(yè)或項目經(jīng)理必須具有嚴苛的類似工程業(yè)績方可報名；無論工程規(guī)模情況都要求必須一級建造師方可報名；要求建造師必須有魯班獎、優(yōu)質(zhì)工程獎業(yè)績方可報名等等。在編制資格預(yù)審文件時，條件設(shè)置過高，有針對性地設(shè)置各種要求和評分辦法，為某些投標單位量身訂做。資格預(yù)審工作暗箱操作，對未通過資格預(yù)審的投標人不予解釋原因。

3、工程量清單、招標最高限價編制水平參差不齊

招標和造價咨詢機構(gòu)從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，工程量清單和招標最高限價編制質(zhì)量差、誤差大，甚至在招標人授意下有意壓低最高限價，損害投標人利益。肢解工程分包，招標人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標時隨意甩項、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項目還要甩項保溫、防水等項目，再加上發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備等，把總承包單位做成了勞務(wù)承包。發(fā)包人指定分包項目過多，既增加了工程現(xiàn)場的管理難度，責任界面不清對今后的房屋維修也帶來了難度。

4、招標工作人員專業(yè)素質(zhì)不夠

作為房地產(chǎn)項目招標投標的工作人員，不僅需要有較強的業(yè)務(wù)能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態(tài)度。當前，一些房地產(chǎn)項目招標投標工作人員，不僅對項目技術(shù)層面了解不夠，而且職業(yè)精神不足，在編制招標文件時缺乏責任心，如工程量清單質(zhì)量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業(yè)造成一定的損失。更有甚者，一些招標工作人員，內(nèi)外串通，，成為招標投標工作有效實施的最大障礙。

三、健全和完善房地產(chǎn)項目招投標管理的對策

1、建立和完善相關(guān)招標制度與流程

招標過程必須既有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標決策應(yīng)在招標機構(gòu)內(nèi)集體公開決策，杜絕暗箱操作。

投標單位的選擇直接影響到招標工作的質(zhì)量。建議每次招標都應(yīng)有充分適量的投標隊伍參與投標（至少三家單位），參與投標的單位是通過資質(zhì)審查或在“合格承包商名錄”選擇的單位。該工作可由項目公司或者工程管理部主持，通過資質(zhì)審查后參與投標；入圍投標單位的最終選擇由招標小組集體確定。

所有與招標工作相關(guān)的員工都應(yīng)保持廉潔，不得利用職務(wù)、職權(quán)之便謀求私利，任何個人不得影響招標小組進行客觀公正的評價。除了投標文件密封之外，詢標過程的優(yōu)惠報價都應(yīng)該采用信封密封，最后統(tǒng)一開標，避免詢標過程中的價格外泄。

各單位的投標文件、評標過程、未發(fā)放中標通知書前的定標意向，都是公司的重要機密，不得泄露或作不當承諾；公司要求各投標單位對自己的投標資料保密，互不串標；中標單位的投標書正本由成本合約部保存，副本由成本合約部、開發(fā)部、工程管理部各保留一本。

項目的招標資料，包括：招標文件、投標文件、承包商考察報告、答疑記錄、開標記錄、評標報告、約談記錄、相關(guān)會議紀要等，須及時收集、整理、歸檔、保管。

2、招標方式選擇的多樣性

各類工程招標原則上是采用工程量清單的招標方式。結(jié)合具體工程的復(fù)雜程度、技術(shù)要求、工期要求，結(jié)合承建商的實力以及招標人自身的管理水平，合理劃分標段。避免標段過小導(dǎo)致合作方不能發(fā)揮規(guī)模效益，而提高報價；也要防止標段劃分過大導(dǎo)致不能按時竣工或者降低工程質(zhì)量。

為有效的控制成本，除特殊工程外，建議原則上不采用費率招標；特殊情況下不得不采用時，需經(jīng)公司招標小組研究后實施。

下述工程項目建議采用兩階段招標法：招標項目的技術(shù)含量高，產(chǎn)品質(zhì)量差異程度大且難以量化，如幕墻、門窗、精裝修；投標產(chǎn)品存在較大差異，比較的重點是性價比而不單純是價格，如智能化、機電設(shè)備安裝等。兩階段招標法即先進行方案招標（可要求投標方初步報價），統(tǒng)一技術(shù)標準或設(shè)備型號后再進行第二階段招標。兩階段招標方式，既有利于合理方案的選擇，也有利于幾家投標報價在同一平臺作比較。

3、采取措施防范不平衡報價不平衡報價法是指投標單位在保持總價不變的情況下，在調(diào)低某些分項的同時提高另外一些分項單位的價格。實質(zhì)上其目的不外是指望在施工中運用高索賠策略追加更多的工程造價或盡早回收工程款。這種方式在一定程度上掩蓋了房地產(chǎn)項目投標報價的實際水平，容易造成“低價中標，高價結(jié)算”的結(jié)果，這給今后的成本控制埋下很大的隱患。因此，無論采用何種方法來評標，招標人都應(yīng)當對這部分內(nèi)容均相需相當關(guān)注。

如何避免或減少這種情況的發(fā)生？筆者認為招標人需在以下方面加強工作：（1）統(tǒng)一報價格式和報價要求，加強報價文件的格式化和規(guī)范化，確保各投標人投標報價格式的統(tǒng)一性。（2）提高工程量清單的準確性 ，招標人在發(fā)標前應(yīng)自行或委托專業(yè)咨詢公司對招標工程量清單進行詳細計算、審核和復(fù)查，尤其對土石方工程等容易發(fā)生工程量變化的分項工程應(yīng)予以重點審查。（3）深化設(shè)計，減少設(shè)計模糊地帶 ，這就要招標人加強對設(shè)計單位的管理和設(shè)計監(jiān)理工作，確保招標圖紙和招標文件達到施工階段的深度和質(zhì)量，盡量規(guī)避設(shè)計深度不足引起的不平衡報價。（4）在評標分析中，對投標報價中存在明顯低于或高于市場價的報價，需要單獨分析，有必要時可在詢標過程中要求投標單位調(diào)整報價。

結(jié)束語

房地產(chǎn)市場的招標投標是房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的一項重大改革，要做好這一工作，在確保其在工程質(zhì)量、工期和經(jīng)濟效益上發(fā)揮巨大的推動作用。

參考文獻

[1] 薛金泉.房地產(chǎn)項目招投標中的問題及解決方案[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010，(08).