導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)營銷論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

物業(yè)管理概念是我國房地產(chǎn)業(yè)較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈上的一個重要環(huán)節(jié)，某一個項目物業(yè)管理水準的高低是影響業(yè)主作出購買選擇的重要因素。因為業(yè)主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號。

為適應房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國物業(yè)管理機構(gòu)應該建立自己的經(jīng)營管理服務理念，探索先進的物業(yè)管理服務模式和嶄新的物管企業(yè)運營機制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營銷中保持主動。

二、綠色生態(tài)概念

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風行。綠色營銷理論的核心是，企業(yè)營銷活動應該是以人類的綠色消費為目標而進行的一系列營銷活動，是實現(xiàn)公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態(tài)平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調(diào)企業(yè)的營銷活動要保護環(huán)境，有利于維護生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費，提供親近自然的、無害化產(chǎn)品和消費。

這股綠色生態(tài)概念之風自然很快吹向房地產(chǎn)業(yè)。企業(yè)在房產(chǎn)營銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號，在營銷全過程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營造方面，則普遍強調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點”。

三、歐式概念

歐式概念幾乎是全國房地產(chǎn)市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念之風一直在熱吹之中，成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請海外設計師擔綱設計。外觀設計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個小區(qū)“歐化”。

四、品位概念

追求品位，是現(xiàn)代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。

有一句幾乎成為經(jīng)典的廣告語——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對立了起來。其實不然，如果換一個角度看，它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對普通百姓而言，房子是一個家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房，有了房的人則無不希望把“家”建設得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產(chǎn)營銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個重要的“噱頭”。

五、人文概念

現(xiàn)代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。

于是，在房地產(chǎn)營銷的概念演進中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內(nèi)涵和品質(zhì)。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個比一個喊得更響亮。

六、旅游休閑概念

現(xiàn)代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調(diào)節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結(jié)合部開發(fā)的項目，特別是別墅項目區(qū)，則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業(yè)贈送小型花圃或農(nóng)莊（可代為打理），還有的項目干脆建在遠郊的旅游度假區(qū)。

最近，著名經(jīng)濟學家厲以寧公開發(fā)表一種觀點——擁有兩套住房才算小康，引起社會廣泛關(guān)注。他所說的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用?？梢姡瑢W者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說明旅游度假概念反映了房地產(chǎn)開發(fā)的一種重要趨勢，難怪開發(fā)商和企劃人們開始熱衷于營造這一概念。

七、會所概念

從字面意思上講，會所就是項目業(yè)主或小區(qū)內(nèi)居民聚會之所。顧客在接受房地產(chǎn)廣告信息和作出購房選擇時，面對的大多數(shù)是期房或半期房，所以盡管很多發(fā)展商在樓書和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會所“效果圖”，但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個銷售賣點而已，至于會所何時能真正建成，提供哪些服務，由誰經(jīng)營和如何經(jīng)營等細節(jié)問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的承諾。

然而，深入考察一下，可以發(fā)現(xiàn)，會所概念在實際中存在著這樣的問題：

一是會所的功能定位問題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè)，均配備有專門的物業(yè)管理機構(gòu)。那么，會所為入住的業(yè)主提供的服務如何同物業(yè)管理區(qū)別開來，避免重復或空白呢？這就需要對會所作功能定位。我認為，會所應該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流，應該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來，多作人際溝通，開展有特色的小區(qū)文化活動，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務，則應該由物業(yè)管理部門承擔。

二是會所經(jīng)營權(quán)和經(jīng)營方式問題。即會所應該由誰經(jīng)營，如何經(jīng)營的問題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會所普遍由開發(fā)商經(jīng)營。由于開發(fā)商的主業(yè)不在于此，如果開發(fā)商經(jīng)營上出現(xiàn)問題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會所可以引入社會的專業(yè)機構(gòu)來經(jīng)營，以提高經(jīng)營水平和服務水準。在如何經(jīng)營的問題，有開放式經(jīng)營、封閉式經(jīng)營和半開放式經(jīng)營三種觀點。因服務的對象范圍大小不同，經(jīng)營方式和對業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會所實行封閉式經(jīng)營，以享受優(yōu)越的服務，但這也會增加經(jīng)營成本，提高會所消費代價。

八、親水概念

水也是21世紀最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風行房地產(chǎn)界。不少開發(fā)商把項目用地由原來首選地段因素轉(zhuǎn)向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項目開發(fā)一下子熱了起來。只要看看如今樓盤項目的名稱，便可以看到與水的關(guān)系：藍灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。

九、智能E化概念

智能E化概念是近幾年提出的一個新概念。從近幾年的房地產(chǎn)文章和大量的房地產(chǎn)廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會、數(shù)字時代。然而，對大多數(shù)市民和購房者來說，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認為，上網(wǎng)、寬帶、可視對講、紅外線監(jiān)控、遠程抄表就是“智能E化”，也有些開發(fā)商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個概念上套，以時髦的詞匯“蒙”人。

篇2

1.1高職院校專業(yè)文化的含義

所謂高職院校專業(yè)文化，是指高職院校中某一專業(yè)全體學生所共同擁有的價值觀念及其行為方式，對應于相應的職業(yè)生活的價值觀和行為習慣，在該專業(yè)學生群體中形成一種與專業(yè)特點密切相關(guān)的、有別于其他專業(yè)的個性化氛圍。

1.2高職院校專業(yè)文化建設的特點

高職院校人才培養(yǎng)目標是培養(yǎng)為企業(yè)所需要的應用型技術(shù)人才，具有明確的職業(yè)指向。與普通高校相比，高職院校的專業(yè)文化既要發(fā)揚本科院校的求是、科學、民主精神，更要盡可能突出“職”字特點，以就業(yè)為導向，融進了更多的職業(yè)特征、職業(yè)道德、職業(yè)技能等職業(yè)元素，具有很強的職業(yè)性，呈現(xiàn)出職業(yè)本位的特征。具體而言，高職院校的專業(yè)主要是按職業(yè)或職業(yè)崗位群對人才的要求設置的,職業(yè)是專業(yè)的基礎,但是職業(yè)只是社會對人們從事的工作的一種分類,高職院校不可能從事所謂的職業(yè)建設,因此專業(yè)建設就必然成為高職院校建設的重中之重,同樣,專業(yè)文化也就成為高職院校校園文化建設的重點。

2.高職院校房地產(chǎn)營銷專業(yè)的專業(yè)文化定位

通過深入企業(yè)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)相對于技術(shù)認知程度與具體崗位操作熟練度，企業(yè)更注重學生的道德水平與職業(yè)素養(yǎng)。銷售不僅是個人行為，更是社會行為，銷售人員職業(yè)素質(zhì)的提高，直接關(guān)系到銷售業(yè)績的增長，對企業(yè)來說至關(guān)重要。因此，房地產(chǎn)營銷專業(yè)專業(yè)文化建設既是學校房地產(chǎn)營銷專業(yè)可持續(xù)發(fā)展的不竭動力，同時也是房地產(chǎn)租售企業(yè)對人才培養(yǎng)的迫切需求。那么我們將根據(jù)房地產(chǎn)營銷專業(yè)自身特點，結(jié)合房地產(chǎn)租售企業(yè)的職業(yè)需求，確立職業(yè)本位的專業(yè)文化。專業(yè)理念是專業(yè)文化的核心，是專業(yè)全體成員信奉并為之努力的價值理念，建設專業(yè)文化首先需要確定專業(yè)理念，吸納職業(yè)崗位群對應的職業(yè)理念中最優(yōu)秀的核心內(nèi)容，進行提煉升華，將本專業(yè)的專業(yè)理念定位為“守誠信，重禮儀，會服務，精溝通”。以此理念為出發(fā)點，將誠信教育、服務禮儀、溝通技巧、職業(yè)規(guī)范融入到教育教學過程中。通過專業(yè)文化建設、素質(zhì)教育，提升學生的職業(yè)素養(yǎng)。

2.1開展誠信教育，培養(yǎng)誠信品格

誠實守信是一個人的立身之本，無論從事何種職業(yè),誠信都是一種基本的職業(yè)道德,因此高職院校應把誠實守信教育作為專業(yè)文化建設的一項重要內(nèi)容。更重要的是，因為房地產(chǎn)單價較高，對于任何一個家庭都是一個重要的投資，所以，房地產(chǎn)營銷首先要講誠信；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)一房一價的定價機制導致房地產(chǎn)銷售的監(jiān)控很難，使誠信缺失帶來的危害得以擴大。因此誠信教育必須要作為房地產(chǎn)營銷專業(yè)學生首先要進行的，只有這么做，才能從根本上建立起從業(yè)人員的誠信意識，也是保證房地產(chǎn)銷售企業(yè)“又好又快”發(fā)展的基礎。所以在進行專業(yè)課程教學的同時必須要以誠信教育為基礎，讓誠信教育融入到學生專業(yè)學習的始終。

2.2進行禮儀培訓，樹立服務形象

銷售禮儀是工作人員在銷售活動中應遵循的行為規(guī)范和準則。它是指導和協(xié)調(diào)我們在工作中處理客戶關(guān)系的言行舉止。銷售人員在企業(yè)的第一線,其形象好壞直接影響著企業(yè)的形象。專業(yè)的裝束要求銷售人員裝扮整潔,很難想象一個蓬頭垢面、衣冠不整的銷售員能夠贏得客戶的尊重。所以在房地產(chǎn)營銷專業(yè)課程中設置服務禮儀課程和相應的實訓，對房地產(chǎn)營銷專業(yè)學生進行禮儀和形象進行培訓。同時，應該將注重禮儀作為一項日常要求，從學生入學教育開始，融入到對學生的日常生活中。

2.3學習溝通技巧，把握客戶心理

溝通是銷售員在與客戶談業(yè)務之中最基本，也是最為之重要的銷售技巧，好的溝通技巧往往是打開客戶心窗，讓他對你的產(chǎn)品感興趣的重要橋梁。溝通是勝任銷售工作的基本條件。只有在良好溝通的基礎上,才能順利實現(xiàn)銷售。要善于營造良好的人際關(guān)系,建立網(wǎng)絡資源,這是一名銷售人員不可或缺的財富。

2.4培養(yǎng)服務意識，提供精準服務

當今社會，服務被廣泛應用于各個企業(yè)的營銷活動中。隨著社會的進步，人民收入的提高，消費者需要的不僅僅是一個產(chǎn)品，更需要的是這種產(chǎn)品帶來的特定或個性化的服務，從而有一種被尊重和自我價值實現(xiàn)的感覺，而這種感覺所帶來的就是顧客的忠誠度。改善服務態(tài)度，提供滿意服務，并沒有增加多少成本，卻能提高客戶滿意度，贏得客戶的信任。作為以提供服務為主的房地產(chǎn)營銷行業(yè)，對于有較強的服務意識，能夠提供精準的優(yōu)質(zhì)服務的人才有著強烈的偏好，所以，我們把“會服務”作為我們房地產(chǎn)營銷專業(yè)文化的一部分，并以此為基礎，設置我們的專業(yè)課程。

3.依托房地產(chǎn)營銷專業(yè)文化定位，構(gòu)建房地產(chǎn)營銷專業(yè)能力培養(yǎng)體系

3.1依托房地產(chǎn)營銷專業(yè)文化定位，構(gòu)建房地產(chǎn)營銷課程教學體系

為了實現(xiàn)人才培養(yǎng)的目標，滿足市場需求，結(jié)合房地產(chǎn)營銷專業(yè)特點，打破學科限制，按專業(yè)需求進行取舍，從知識、能力、素質(zhì)等多方位入手，打破原有的學科課程體系，按職業(yè)崗位群重新設計課程結(jié)構(gòu)，依托房地產(chǎn)營銷專業(yè)文化定位，構(gòu)建房地產(chǎn)營銷專業(yè)能力培養(yǎng)體系。根據(jù)房地產(chǎn)營銷相關(guān)專業(yè)就業(yè)情況調(diào)查：高職高專房地產(chǎn)營銷專業(yè)就業(yè)以房地產(chǎn)銷售為主。本著培養(yǎng)人才向主要目標崗位側(cè)重的原則，房地產(chǎn)營銷專業(yè)人才培養(yǎng)不實行模塊平均化，而是以房地產(chǎn)營銷模塊為中心開展教學，加強學生培養(yǎng)的針對性。通過有側(cè)重的模塊化教學，在專業(yè)文化貫穿專業(yè)教育始終的基礎上，最終使房地產(chǎn)營銷專業(yè)學生在具備較高的綜合素質(zhì)和較寬的適應能力的同時，零距離適應房地產(chǎn)銷售、招商、中介崗位，稍做培訓即可橫跨房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)合同管理及售后管理等相近就業(yè)崗位。

3.2依托房地產(chǎn)營銷專業(yè)文化定位，構(gòu)建房地產(chǎn)營銷實踐教學體系

篇3

關(guān)鍵詞：住宅房地產(chǎn)；無形性；有形展示

在當今社會，房地產(chǎn)消費已占據(jù)了人們消費支出的很大比例。如何購買適合并使自己滿意的住宅房地產(chǎn)，是現(xiàn)實生活中消費者非常關(guān)注的。消費者購買住宅房地產(chǎn)時，對物業(yè)的建筑質(zhì)量、物業(yè)單位的具體形態(tài)、物業(yè)管理的水平等購房時不能看見的因素普遍都非常關(guān)心。但是由于部分開發(fā)商的誠信問題，消費者對這些問題總有不信任感。而在房地產(chǎn)營銷的理論探討圈中，理論界對這一現(xiàn)象又關(guān)注甚少。本文在分析住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的無形性及對購房者所造成特殊影響的基礎上，根據(jù)服務營銷理論，構(gòu)建了住宅房地產(chǎn)有形展示營銷策略。通過此策略在實踐中的運用，開發(fā)商可以消除住宅房地產(chǎn)的無形性給購房者帶來的負面影響。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)品的無形性

房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域性、異質(zhì)性、保值增值性等特性，這些特性對房地產(chǎn)產(chǎn)品的營銷產(chǎn)生了重要的影響。但是，人們通常忽略了房地產(chǎn)產(chǎn)品另外一個比較重要的特性——無形性，即住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品在某種程度上是看不見、摸不著的，消費者只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)商的描述來想象所購買物業(yè)單位的未來面貌。一般而言，住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的無形性主要通過以下幾點來體現(xiàn)。

（一）從住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的內(nèi)容上看，房地產(chǎn)整體產(chǎn)品包括較大部分的無形性產(chǎn)品

從整體產(chǎn)品的概念出發(fā)，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅包括所提供的空間、戶型，小區(qū)的規(guī)劃、景觀、建筑風格、建筑質(zhì)量、配套、公共部分裝修等有形的產(chǎn)品，還包括了樓盤的區(qū)位、品牌、社區(qū)文化、物業(yè)管理服務和購買過程服務，樓盤的升值潛力和樓盤所在區(qū)域的規(guī)劃等無形的產(chǎn)品。

（二）從住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售時機上看，開發(fā)商銷售的大多是期房

開發(fā)商為了減少資金的占用壓力和降低開發(fā)成本，通常在物業(yè)還是期房狀態(tài)時，就開始預售。對于所提供的物業(yè)的產(chǎn)品情況，開發(fā)商給消費者畫出了美好的藍圖。但產(chǎn)品在未來究竟會呈現(xiàn)出什么狀態(tài)，只有靠開發(fā)商的信用來加以推測。在這種情況下，不可預見性的風險較大，消費者在購買時會非常謹慎，只有根據(jù)開發(fā)商的信譽和品牌來推測所購買的產(chǎn)品。

（三）從住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售形式上看，開發(fā)商銷售的基本上都是清水房

在這種情況下，消費者即使購買的是現(xiàn)房，他也只能知道房地產(chǎn)產(chǎn)品的有形部分，如戶型、小區(qū)規(guī)劃、景觀、建筑風格、建筑質(zhì)量、配套、公共部分裝修等。他很難清楚地知道自己入住后的住宅究竟會是什么樣的，只有借助開發(fā)商的樣板房來想象自己所購買住宅的未來情況。這樣，從消費者購買和消費房地產(chǎn)產(chǎn)品的角度來看，消費者其實是很難知道他自己入住后所消費產(chǎn)品的具體狀況以及給自己所帶來的具體感受。

二、住宅房地產(chǎn)無形性給消費者造成的特殊影響

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品所具有的無形性特征，會給消費者帶來一系列特殊的影響。這些影響包括：

（一）消費者很難準確認識其購買的物業(yè)單位

在房地產(chǎn)產(chǎn)品裝修完好前，消費者對所購買住宅房地產(chǎn)的有形實體，很難形成準確的預期，在入住之前，消費者對所購買住宅房地產(chǎn)的無形部分，很難形成準確的認識。

（二）消費者購買物業(yè)的風險很大

住宅房地產(chǎn)的價值很大，但其質(zhì)量、工期以及開發(fā)商所做出的各種承諾均取決于開發(fā)商的信譽，消費者不可預見性的風險較大。

（三）消費者很難做到房地產(chǎn)產(chǎn)品的真正比較

對于不同的住宅房地產(chǎn)，消費者只能根據(jù)廣告和開發(fā)商的承諾來形成產(chǎn)品形象，產(chǎn)品的比較也只是各物業(yè)所傳播信息之間的比較。而各物業(yè)沒有傳播的信息之間，很難形成鮮明的對比。

（四）消費者對房地產(chǎn)廣告的信賴度較低

由于房地產(chǎn)廣告是開發(fā)商有選擇地刊登和美化，其內(nèi)容的真實性普遍會受到消費者的質(zhì)疑。由于以上無形性的影響，消費者會通過各種方式來認識樓盤單位。這些途徑包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的現(xiàn)場設施、售樓處布局、銷售人員等系列有形的線索，也包括開發(fā)商的品牌、信譽、在消費者中口碑等無形的線索。

三、房地產(chǎn)營銷中的有形展示營銷策略

（一）有形展示營銷策略

服務營銷的研究成果顯示，在消費無形的服務產(chǎn)品時，顧客通常利用感宮對有形物體的感知及由此所獲得的印象來認識和評價服務產(chǎn)品的質(zhì)量及服務企業(yè)的形象?！坝行握故尽闭抢孟M者的這一認識特征，通過對顧客在服務過程中能夠直接感知到和提示了服務信息的有形物來傳遞服務產(chǎn)品的質(zhì)量，這些有形物包括服務環(huán)境、服務工具、服務設施、服務人員、服務信息資料、服務價目表、服務中的其他項目等。有形展示有助于顧客感覺服務產(chǎn)品的特點以及提高享用服務時所獲得的利益，有助于建立服務產(chǎn)品和服務企業(yè)的形象，支持有關(guān)營銷戰(zhàn)略的推行。鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)品無形性特征及該特性對購房者產(chǎn)生的種種特殊影響，房地產(chǎn)開發(fā)商可以借鑒服務營銷理論中的有形展示策略，充分展示房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量及開發(fā)商的良好形象，從而規(guī)避房地產(chǎn)無形性帶來的不利影響。

（二）有形展示策略在房地產(chǎn)營銷中的應用

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況，筆者認為，房地產(chǎn)營銷中的有形展示應該包括環(huán)境展示、人員展示、品牌載體以及信息溝通展示四大部分。其具體的應用如下所示：

1．環(huán)境展示：（1）工地展示。工地是購房者到達現(xiàn)場感覺到的第一要素。有效的工地有形展示包括圍板、LOGO墻裝飾、引導旗、橫幅打出的口號、標語等；另外，工程的施工進度和施工狀況也是工地展示的重要組成部分；（2）售樓處。售樓處是消費者進行樓盤咨詢最主要的地方，最能體現(xiàn)開發(fā)商專業(yè)水準及品牌形象。良好的售樓處形象，可以充分激發(fā)消費者的購買欲望。在售樓處的建設過程中，售樓處修建的位置、建筑外觀風格、功能分區(qū)、裝修格調(diào)是開發(fā)商應該重點考慮的展示因素；（3）銷售資料。銷售資料也是充分展示樓盤形象，給購房者有形體會的有利工具。售樓書、置業(yè)指南、戶型匯編、POP海報、DM單、購房預定卡、客戶問候卡、辦公用品等都是有效展示樓盤現(xiàn)象的載體；（4）樣板房/展示間。樣板房能夠?qū)⑵矫娴膽粜驮O計圖紙直觀化、立體化，讓購房者對所要購買的房子形成一個直觀的感受，從而激發(fā)購買的興趣和欲望?？傮w而言，樣板房應該切合樓盤的主要風格，符合目標消費群的喜好；（5）其他展示。在購房者接觸的環(huán)境展示中，還包括了諸如沙盤、戶型模型、效果圖、展板、禮品指示牌等。這些展示物都能給購房者留下具體的印象，從而影響購房者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的印象。

2．人員展示：（1）置業(yè)顧問。在房地產(chǎn)銷售過程中，置業(yè)顧問承擔著向購房者介紹本公司樓盤

的責任，其形象與行為規(guī)范、溝通技巧，直接影響到購房者對樓盤形象的認同，意義重大。因此，樓盤有形展示策略的人員展示設計，第一重要的就是置業(yè)顧問的展示設計。（2）相關(guān)工作人員。購房者在購房過程中，與其接觸的人員不僅僅是置業(yè)顧問。保安、保潔、園林工人、財務等后勤員工也會在購房過程向購房者提供服務。這些人員的服務水平也會影響消費者對樓盤的印象，因此也必須對這些后勤人員進行專業(yè)培訓。（3）來訪顧客。我們通常會忽略來訪顧客對其他購房者的影響。其實，通過對來訪顧客的言行舉止的觀察，消費者可以判斷出以后共同生活的鄰居的基本素質(zhì)，從而影響其對樓盤形象的看法。

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1.1是順應消費客戶行為變化的需要

隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展和應用，極大的改變了消費客戶的行為習慣，手機作為移動互聯(lián)網(wǎng)的一個最主要的客戶終端，其成為多數(shù)人獲取信息的重要渠道，根據(jù)工信部最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當前我國移動互聯(lián)網(wǎng)用戶每天接觸手機互聯(lián)網(wǎng)媒體的時間是5.8小時，而且隨著大批90后和00后的成長，其在移動互聯(lián)網(wǎng)用戶中占據(jù)的比例達40%，而傳統(tǒng)的電視、報紙計算機互聯(lián)網(wǎng)作為信息傳播渠道方式的比例正在逐漸的縮小，這種趨勢的發(fā)展使得房地產(chǎn)營銷不得不重點關(guān)注移動互動互聯(lián)網(wǎng)。

1.2移動互聯(lián)網(wǎng)有效的推進了全民營銷

隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，其搭建的全民營銷的平臺，打通了開發(fā)商、營銷商以及消費者之間的壁壘，極大的推進了全民營銷的進程。特別是例如微信等自媒體工具的發(fā)展，不僅實現(xiàn)了信息的實時傳播，對于現(xiàn)代電商的發(fā)展也有著不可忽視的作用，而在房地產(chǎn)行業(yè)利用移動互聯(lián)網(wǎng)的傳播的廣泛性和全民性開展營銷，可以有效的發(fā)揮移動互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，優(yōu)化房地產(chǎn)營銷，促進其發(fā)展。

1.3移動互聯(lián)網(wǎng)成本低、傳播速度快

移動互聯(lián)網(wǎng)的推廣，有效的解決了時間和空間的問題，相對于傳統(tǒng)的計算機互聯(lián)網(wǎng)，其有著很大的優(yōu)勢，而且隨著移動電商的發(fā)展，微信營銷等移動端的營銷方式的日益普及，房地產(chǎn)行業(yè)的也可以說是全面的進入了移動互聯(lián)網(wǎng)時代，對于房地產(chǎn)營銷也有著深刻的變化。

1.4移動互聯(lián)網(wǎng)還有利于提高客戶的推廣度

客戶的推廣度是評價營銷成效的一個重要方面，有效的客戶推廣，增加了客戶之間的粘性，提高了客戶的成交基礎。隨著微信、微博等移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展?？梢杂行У膶崿F(xiàn)開發(fā)商和消費者之間的互動，在營銷的過程中可以通過宣傳一些優(yōu)惠促銷的方式，吸引意向客戶在移動互聯(lián)網(wǎng)上的轉(zhuǎn)播，推薦給更多的客戶，提高了項目的價值的傳播，提升了關(guān)注度，營銷效果自然也就更好。

2.移動互聯(lián)網(wǎng)時代開展房地產(chǎn)營銷的實施要點

基于移動互聯(lián)網(wǎng)開展房地產(chǎn)營銷的必要性，下面是筆者結(jié)合自身的工作實踐提出的一些關(guān)于移動互聯(lián)網(wǎng)時代房地產(chǎn)營銷的實施要點，具體的有以下幾點：

2.1建立健全一個有效的移動互聯(lián)網(wǎng)營銷平臺

從當前移動互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的趨勢來看，移動終端可以說已經(jīng)逐漸成為未來信息傳播的最主要渠道，因此，房地產(chǎn)企業(yè)搭建完善自身的移動終端營銷平臺是其必然的選擇，也是實現(xiàn)移動互聯(lián)網(wǎng)營銷首先要做的，通過移動微博、微信的公眾賬號的開通，或者自主開發(fā)APP，結(jié)合大力宣傳自身微博、微信以及APP的二維碼，通過提高下載率，提升關(guān)注度，推廣企業(yè)的知名度來開展營銷。

2.2設計形式多樣且內(nèi)容豐富的宣傳內(nèi)容

搭建好宣傳平臺之后自然就是設計形式多樣而且內(nèi)容豐富的宣傳內(nèi)容，這一過程既需要根據(jù)企業(yè)自身的企業(yè)文化，結(jié)合企業(yè)產(chǎn)品的特點進行設計，另一方面，也需要了解當前消費者對于房地產(chǎn)商品的喜好等設計宣傳內(nèi)容。另外，對于客戶與營銷方的溝通，要以方便及時為主要前提，通過實時互動進一步的加強對于購房者的購房動力。在設定信息推送以及互動游戲時，需要以吸引客戶瀏覽為前提，提高客戶的到訪體驗，增加成交率。

2.3做好線下與線上的配合

雖然移動互聯(lián)網(wǎng)可以有效的提高房地產(chǎn)營銷的效果，但是畢竟營銷的成功都需要線下來做最后完成，這就需要不僅完善線上的各項營銷工作，還需要對線下營銷進行一定的調(diào)整，做好現(xiàn)場的體驗活動，確保在展示區(qū)和樣板間的體驗感受要高于線上體驗，只有這樣才能提高客戶的滿意度，另外還有就是做好接待活動和服務水平，這一環(huán)節(jié)也是非常的重要，因為如果這一環(huán)節(jié)沒有做好，出現(xiàn)負面的信息，那么線上的宣傳有時甚至會導致相反的效果。

3.結(jié)束語

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關(guān)鍵詞:客戶滿意房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理

作為一種提升企業(yè)競爭力的工具,客戶關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應用。但是,目前還有很多人對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實施CRM持反對態(tài)度經(jīng)濟論文。這些人之所以持有這種觀點,主要是因為他們沒有正確認識到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶滿意的意義。因此,正確認識房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素和意義對于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶關(guān)系管理,有著重要作用。

客戶滿意的概念

“滿意”是一個心理學術(shù)語,是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場營銷學大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個定義:“客戶滿意是指一個人通過對一個產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)。”

客戶滿意與否是一種心理評價的過程,它具有以下特征:

主觀性。客戶滿意與否并不是由企業(yè)的產(chǎn)品和服務水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響?？蛻舻男枨?、期望、性格、好惡、情緒、經(jīng)濟地位、教育程度等因素對客戶的滿意程度都有著重要影響。

不穩(wěn)定性?？蛻魸M意與否不是一成不變的,而是隨著社會經(jīng)濟和文化的發(fā)展及個人消費水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產(chǎn)品,在明天可能成為客戶抱怨的對象。所以,企業(yè)不能沉醉于現(xiàn)有的較高的客戶滿意度水平,應該居安思危,不斷地改進產(chǎn)品和服務,持續(xù)地提高客戶滿意度,這樣才能在競爭中占據(jù)并保持不敗之地。

多層次性?？蛻魸M意是客戶對企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務的心理評價,這種評價是多層次的而不是單一指標的?？蛻魸M意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產(chǎn)品滿意和服務滿意;從縱向上包括物質(zhì)層滿意、精神層滿意和社會層滿意等三個逐漸遞進的層次。因此,實施客戶滿意戰(zhàn)略應該注意到各個層面,努力實現(xiàn)客戶的全面滿意。

客戶滿意的構(gòu)成要素

由于“客戶滿意學”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關(guān)客戶滿意構(gòu)成要素的理論,學術(shù)界還沒有形成一致的看法。日本產(chǎn)能大學的持本志行教授提出了客戶滿意的構(gòu)成要素。持本志行提出的構(gòu)成要素是從實體項目進行分析,有所側(cè)重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對房地產(chǎn)客戶滿意構(gòu)成要素做出分析(如圖1所示)。

與房地產(chǎn)有關(guān)的項目。包括房價,樓盤的評價績點。樓盤的評價績點包括戶型、裝修、地段、規(guī)劃設計、物業(yè)管理等因素。這些內(nèi)容是房地產(chǎn)品固有的品質(zhì)特性。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)品的核心質(zhì)量,是影響客戶滿意的首要因素。

與印象有關(guān)的項目。包括客戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況的評價,對房地產(chǎn)品的評價,對企業(yè)形象的評價?？蛻舾鶕?jù)宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結(jié)合自己與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗,會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出評價,形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個客戶的需求和偏好不同,他們會對同一企業(yè)的房地產(chǎn)品做出不同的評價;另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會使客戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出不正確的評價。

與服務有關(guān)的項目。這里主要是指在營銷和銷售過程(從客戶同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認購合同)、房產(chǎn)的使用過程中,企業(yè)對客戶提供的服務以及為增進客戶關(guān)系所設計的各項活動。

客戶滿意的意義

滿意的客戶通過持續(xù)的重復購買、新客戶的推薦,能夠給企業(yè)帶來收益。這是眾多企業(yè)追求客戶滿意的原因。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,客戶滿意的意義也在這兩個方面得以體現(xiàn)。如圖2所示,客戶從購買到滿意,再從滿意到忠誠,最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個過程會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來豐厚的利潤。

重復購買的產(chǎn)生。對于購房客戶來說,很多客戶已經(jīng)開始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全有機會再次向他們推銷房產(chǎn)。對于租賃客戶而言,他們購買的是房地產(chǎn)在一定時期內(nèi)的使用權(quán)。房地產(chǎn)的使用權(quán)這種商品的購買和消費是一個持續(xù)的過程,客戶與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間存在一種長期的契約關(guān)系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關(guān)系的延續(xù),也可以說是重復購買的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。

客戶推薦的產(chǎn)生。不管客戶是否有二次置業(yè)的可能,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷售機會。因為房地產(chǎn)的價值巨大,對客戶來說購買的風險比較大,在購買之前他們會進行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購買經(jīng)歷則是一個重要的參考信息。所以說,一個滿意的客戶會起到很好的宣傳效果,他們對周圍的人的影響作用遠比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。

此外,由于不滿的客戶會向熟人述說他們的購買經(jīng)歷,因而給企業(yè)帶來負面的影響。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶不滿,企業(yè)失去的不僅是他一個人,而有可能是這個客戶周圍的所有人。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的客戶滿意是十分重要的。

客戶滿意增長模型

實施客戶關(guān)系管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實質(zhì)上是進行了一項重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進行的客戶滿意度測量活動中所得的信息的流程,從而構(gòu)建起客戶滿意增長的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業(yè)應該首先收集到關(guān)于客戶需求、期望和習慣的信息。這些信息來源有:市場分析的結(jié)果;通過對客戶進行調(diào)查、與客戶會談以及對特定客戶群體的關(guān)注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務失敗報告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應該根據(jù)這些信息開發(fā)房地產(chǎn)品,這一點可以借助質(zhì)量功能展開(QualityFunctionDeployment,QFD)來實現(xiàn)。第三,應該對客戶抱怨和服務失敗報告中的問題提出解決方案,改進產(chǎn)品和服務。

參考文獻:

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通常而言，經(jīng)濟高速增長都要歸因于投資、消費及出口等的拉動，且投資和消費貢獻極大。根據(jù)馬克思擴大再生產(chǎn)理論，第Ⅰ部類存在優(yōu)先增長趨勢，但第Ⅱ大部類也需有一定的增長，用以滿足兩大部類增長所需的ΔV和M/X需求，如果第Ⅱ部類增長不能滿足增加的需求，便會在經(jīng)濟增長同時伴隨一定水平的通貨膨脹。我國開始改革開放至1998年這一經(jīng)濟發(fā)展過程驗證了這一點。

(一)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展期我國通貨膨脹路徑的偏離1998年以來，我國通貨膨脹在原有路徑上發(fā)生偏離(如圖2)，從1998年開始，我國CPI增長由過去的大起大落變?yōu)檩^平穩(wěn)的低位小幅震動，并出現(xiàn)幾年負增長?？梢姡S著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)世界經(jīng)濟體發(fā)展中罕見的高經(jīng)濟增長與低通貨膨脹并存的現(xiàn)象。在此期間我國投資的快速增長帶動了經(jīng)濟高速增長，卻出乎意料地未出現(xiàn)嚴重通貨膨脹。由表1可見，自1998年以來，我國持續(xù)保持較高經(jīng)濟增長速度，最高年份為2007年，達到14．16%的增長率，而CPI卻出現(xiàn)較低水平上漲，其中有9年時間CPI上漲在2%以內(nèi)(包括4年時間負上漲)，經(jīng)濟面臨通貨緊縮風險[4]。2008年物價指數(shù)上漲最多，也僅為5．8%，屬于較溫和的通貨膨脹。另外，我國在保持較高增長速度同時，最終消費需求的貢獻有8年時間都小于投資貢獻(如圖3所示)，消費需求拉動明顯不足，成為特有經(jīng)濟現(xiàn)象。從1998年開始至2013年，我國全社會固定資產(chǎn)投資增長仍保持較高速度，其中有9年時間增長率超過20%，最高年份是2009年達到29．95%，其余年份除1999年外增長率也都不低于10%。較高的投資增長率和不足的國內(nèi)消費需求同時存在，居民消費價格指數(shù)又在低位增長，這些現(xiàn)象似乎有悖于馬克思擴大再生產(chǎn)兩部類平衡規(guī)律，并使我國通貨膨脹變得不可預期，唯一能夠解釋這種經(jīng)濟現(xiàn)象的便是我國房地產(chǎn)商品化的快速發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)市場對通貨膨脹的抑制效應我國1980年開始推行住房商品化，但由于具體政策尚屬空白，房地產(chǎn)市場商品化只能在探索中進行，各經(jīng)濟組織、個體、經(jīng)濟制度等都在探索中適應這種重大改革。如圖4所示，我國房地產(chǎn)經(jīng)歷過探索式發(fā)展后，1998年開始迅速發(fā)展，商品房自由買賣使得改善自身住房條件的需求迅速增加。我國開始住房商品化前，由于原有經(jīng)濟體制下人們住房大都是單位分房，因此住房支出占收入比值極低，同時住房條件也較差。隨著住房商品化的實施，單位福利分房制度被逐漸取消。原有住房條件差，新家庭又失去福利分房機會，因此對居住用商品房的需求迅速膨脹。近15年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均每年新開工房屋面積中，供居住用的普通住宅面積占近80%，高檔別墅、公寓又占了4．05%，兩者之和達到84．05%，剩余的生產(chǎn)經(jīng)營用房屋僅為15．95%?？梢姺康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)也主要為滿足這種消費需求。商品房屬于長期資產(chǎn)，但在房地產(chǎn)市場興起后的一段時期，占房地產(chǎn)市場主要部分的居住用房屋主要用于滿足人們基本居住需要，具有完全消費資料屬性①，房地產(chǎn)開發(fā)絕大部分應歸為第Ⅱ部類生產(chǎn)，而所占比例極低的辦公及營業(yè)用房屋開發(fā)屬于第I部類產(chǎn)出。根據(jù)馬克思擴大再生產(chǎn)理論，由于商品房需求驟增，這種特殊消費品具有占用流動性大的特點，在第Ⅰ部類高速增長期，與兩部類(V+ΔV+M/X)相對應的收入將有很大份額用于購買第Ⅱ部類產(chǎn)出的商品房，商品房價格逐年上漲。人們?yōu)闈M足最基本居住需求，不得不改變消費傾向，節(jié)制普通消費品購買，以滿足相對昂貴的住房需求。兩大部類普通消費的抑制必然使國內(nèi)消費需求難以拉動，消費價格指數(shù)也因此在經(jīng)濟較快增長時期仍處于極低上漲水平，甚至出現(xiàn)通貨緊縮跡象，因此房地產(chǎn)市場興起將通貨膨脹推離原有路徑。我國自2000年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房價同時增長，但商品房并不能拆分為每平米購買，也不能按使用時間段平均購買，而只能整套獲取。這樣，購房者不得不一次性支付較大數(shù)額房款或首付款。如表2數(shù)據(jù)，2000年，我國城市居民年人均可支配收入為每人6280．0元，若以三口之家測算，兩人收入共12560元，供養(yǎng)一名未成年人。2000年我國城鎮(zhèn)人均居住面積為20．3平米，住宅商品房平均售價為每平米1948．0元，該戶購房總價款為118633．2元，相當于兩人收入的9．45倍，即使采用房屋抵押貸款的形式取得住房，按照30%的比例支付首付，也相當于2．83年收入總和，拋除生活必要開支，需要近6年時間才可完成積累。由此消費者必然改變原有消費傾向，節(jié)制普通消費用以支付購房需求，2000年我國消費者價格指數(shù)僅上漲了0．4%。另外，隨著房地產(chǎn)價格泡沫的充斥，購房總款與城市居民人均可支配收入之比有提高趨勢，對消費也繼續(xù)起著抑制作用。房地產(chǎn)市場對通貨膨脹的抑制不僅因為商品房吸收流動性大，還因為商品房總需求增長迅速。2007年之前，我國保持平均9．95%的經(jīng)濟增長速度，而居民消費價格指數(shù)除2004年外都低于2%，甚至有三年時間該指數(shù)變化為負，而同一期間，商品房銷售額卻出現(xiàn)高速增長，最高時為2005年的69．23%。2000—2007年，年商品房銷售額占國民總收入比值也呈遞增趨勢(如表3)，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展使本應出現(xiàn)的通貨膨脹并未出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場發(fā)展對通貨膨脹的抑制作用被掩蓋在經(jīng)濟增長背后，這種抑制使中國投資過熱拉動的經(jīng)濟增長并未受到通貨膨脹的威脅，反而促進投資規(guī)模進一步擴大，這掩蓋了兩大部類不平衡的潛在威脅，使我國在發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中很少主動預測該市場發(fā)展趨勢和調(diào)整周期[5]，難以做到未雨綢繆。如2008年我國“四萬億”計劃，雖然讓2009年房地產(chǎn)市場重新振作，但卻讓我國與世界市場相脫節(jié)的房地產(chǎn)市場進一步偏離，并出現(xiàn)2013年的反彈性增長，使房地產(chǎn)價格泡沫繼續(xù)膨脹。總之，由于第I部類中V和M較多，房地產(chǎn)市場發(fā)展成為改善住房需求的重要部分，對V和M的購房滿足減少了對其他消費品的需求，由此CPI持續(xù)低位上漲。但當房地產(chǎn)完全成為投資品時，這種形勢便會逆轉(zhuǎn)。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)整期的逆向通貨膨脹沖擊

房地產(chǎn)市場發(fā)展具有周期性，經(jīng)快速發(fā)展之后，必然會達到飽和，繼而陷入低迷[6]。飽和的房地產(chǎn)市場真正屬于投資品市場，房地產(chǎn)也成為第I部類產(chǎn)出。房價內(nèi)充斥的泡沫一旦破滅，社會擴大再生產(chǎn)的兩大部類比例便頓時失衡，造成逆向通貨膨脹沖擊，且伴隨房地產(chǎn)市場的產(chǎn)能過剩。

(一)房地產(chǎn)市場部類轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場由第II部類向第I部類的轉(zhuǎn)移包含兩個層面:一是房地產(chǎn)新開發(fā)面積中居住用房屋比例減少。從2008年開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)房屋面積中，無論普通住宅還是高檔別墅、公寓所占比例開始持續(xù)下降，同時，辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房屋等所占比例開始逐年上升。后者明顯屬于兩大部類生產(chǎn)中的C部分。根據(jù)馬克思兩大部類平衡理論，兩部類的C都由第I部類生產(chǎn)，根據(jù)圖5所示的房地產(chǎn)用途變化趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)正逐漸向第I部類轉(zhuǎn)移。二是由于居住用房地產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)變，此類商品房也轉(zhuǎn)變?yōu)榈贗部類產(chǎn)出，這是對經(jīng)濟影響最主要的部分。房地產(chǎn)具有消費資產(chǎn)和投資品雙重屬性[7]，由于商品房用途由最終獲取者確定，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定，其屬性也取決于購房者的需要和預期。在購買的商品房滿足居住需求之后，購房者繼續(xù)購買的商品房便成為投資的一種方式。此時購買者增加的房產(chǎn)主要用以賺取租金或增值收益，因此居住用房屋的投資品屬性變得更強，并逐漸變?yōu)樯鐣偕a(chǎn)的第I部類產(chǎn)出。這種轉(zhuǎn)移可能產(chǎn)生兩方面影響:一方面，由于房價泡沫破滅，在房價看跌的形勢下，投資于房地產(chǎn)的預期收益減少[8]。根據(jù)資本追求利潤的特點，商品房需求將下降，商品房成為產(chǎn)能過剩產(chǎn)品。另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)時間較長，生產(chǎn)規(guī)模難以自由收縮。房地產(chǎn)價格上升時期，潛在的房地產(chǎn)投資規(guī)模過大被隱蔽，房價泡沫破滅時，占經(jīng)濟活動重要地位的房地產(chǎn)投資過快問題便會顯現(xiàn)出來。如果我國繼續(xù)依靠投資拉動帶動經(jīng)濟增長，便會造成第Ⅰ部類的(V+ΔV+M/X)過多，向第II部類購買的普通消費資料增加，沒有商品房的第Ⅱ部類產(chǎn)出便不能完全滿足兩部類消費需求，從而出現(xiàn)通貨膨脹。我國現(xiàn)今房地產(chǎn)市場正處于這種過渡期，房地產(chǎn)市場向第I部類的過渡，使我國不得不面對由此可能產(chǎn)生的通貨膨脹沖擊。

(二)我國房價泡沫破滅壓力表象我國房地產(chǎn)高速擴張之后，價格泡沫逐漸形成，現(xiàn)今房地產(chǎn)價格泡沫破裂壓力增大[9]。首先，作為實物資產(chǎn)，房地產(chǎn)使用已趨飽和。我國房地產(chǎn)市場從1998年開始獲得迅速發(fā)展，進入明顯的擴張期。2008年“四萬億”計劃的刺激使房價反彈程度較大，到2013年底，我國商品房價格、銷售面積都出現(xiàn)非正常速度上漲，12月份同比價格上漲最高達21．9%，全國商品房銷售量增長了17．34%，城鎮(zhèn)人均住宅面積高于32平米。商品房的需求趨于飽和，一些城市出現(xiàn)大打折扣銷售以及拋售現(xiàn)象，過剩的商品房供給短期內(nèi)難以消化。其次，作為投資品，房地產(chǎn)投資收益低下。房地產(chǎn)作為投資品可獲得的收益主要包括租金、增值收益、更多的動遷補償?shù)?，這三類收益的賺取都須以其實物使用形式為基礎。在實際生活和經(jīng)營求難以挖掘的情況下，房地產(chǎn)投資價值降低。如今，我國房地產(chǎn)市場平均收益率下降，年凈租金收益與房價的比例大都低于2%，小于銀行一年期存款利率3．25%。一些商品房空置的“零租金”現(xiàn)象愈加突出，我國商品房空置率已高于20%，一些大中城市呈現(xiàn)所謂的“鬼城”[10]。投資于無租金低價格上漲的房地產(chǎn)市場等于資金受到侵蝕。再次，維持房地產(chǎn)發(fā)展的資金鏈支持削弱，行業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性行業(yè)，其發(fā)展離不開強大資金鏈的支持。我國房地產(chǎn)投資資金中自籌資金的比例一般為30%左右，其他主要依靠商業(yè)銀行提供的資金，包括房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行獲取的20%左右的直接貸款、個人購房時采用住房抵押方式向銀行所貸款項，兩種方式所獲銀行資金量極高。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的直接貸款比例下降，2010年直接貸款比例就開始下降為17．30%，其后兩年都在15%左右，2013年在房地產(chǎn)市場獲得極強增長的情況下也僅為16．11%。長時間的銀行信貸收緊使房地產(chǎn)商降價抽身的壓力加大。銀行資金支持削弱使得房地產(chǎn)商資金鏈條緊繃，時間愈長，房價泡沫破滅壓力愈大。

(三)房地產(chǎn)調(diào)整期的逆向通貨膨脹沖擊引致因素中國房價泡沫存在已成為事實，但房價泡沫一旦被硬性擠破，其直接后果便是通貨膨脹沖擊。首先，房地產(chǎn)市場的流動性釋放施壓于通貨膨脹。房地產(chǎn)吸收資金量大，對物價指數(shù)影響也大。1998年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展以來，我國出現(xiàn)罕見的高增長低通脹態(tài)勢。2008年政府采取的4萬億刺激計劃，使2009年物價指數(shù)出現(xiàn)暫時緊縮。2013年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈性增長，并導致令金融業(yè)措手不及的“錢荒”。2014年5月份一些城市房地產(chǎn)銷售價量雙降，CPI增幅卻創(chuàng)今年來新高?？梢姺康禺a(chǎn)市場對物價的影響力量之大。若房地產(chǎn)價格失控性下跌，房地產(chǎn)市場不但不能吸收流動性，還會因房地產(chǎn)拋售擠出極多的流動性，加劇流動性過剩，給經(jīng)濟造成極大的通脹壓力。2014年6—7月份，房地產(chǎn)市場低迷趨勢明顯，而不同于2013年的“錢荒”，一些銀行開始主動設計新的放貸方式，以尋找資金的投向，這可說明銀行流動性比較充裕。其次，銀行次貸風險加大。房地產(chǎn)價格泡沫破滅時，購買者若選擇棄房，銀行不得不對商品房進行拍賣，抵押物價值存在損失顯而易見，這種損失主要表現(xiàn)在兩個方面。一方面是作為抵押物的房地產(chǎn)價格下跌，這種價值減損是最基本的減損，銀行可以采取一定的措施規(guī)避部分風險。近幾年我國商品房貸款的嚴格控制，減少了這種抵押房估計價值下降造成的風險。另一方面是抵押用房地產(chǎn)拍賣價格的下降損失，實際上銀行面臨更大的損失便是這種拍賣損失。因為房地產(chǎn)價格過高，房地產(chǎn)需求變?nèi)?，二手房有價無市。商品房按照市場估價拍賣，通常都會流拍，如2013年溫州棄房進入首拍后，成功率還不到5%。經(jīng)多次拍賣、多次折價后商品房才能成功拍賣，這種價值減損及拍賣費用是風險的實質(zhì)來源。若房價泡沫破滅，棄房急劇增多，銀行風險會更大，可能導致局部性金融危機。再次，地方政府債務存在危機風險。隨著城鎮(zhèn)化進程加快，各城市承載力不足，基礎設施建設需要巨大投入。地方政府在推出新產(chǎn)品“空地”之前，需要預付很大一部分動遷支出。所有支出是每年財政收入所不能彌補的，因此地方政府大規(guī)模舉債，并通過出讓土地使用權(quán)來彌補。房價泡沫破滅將導致土地出讓難以實現(xiàn)，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)商想要“退貨”現(xiàn)象，地方政府收入銳減。支出增加和收入下降共存的結(jié)果便是地方政府債務危機的開始。政府作為公共管理部門不能破產(chǎn)，最終不得不靠增發(fā)貨幣來解決債務問題，貨幣的增發(fā)必然會加劇通貨膨脹?？傊?，我國房地產(chǎn)抑制通貨膨脹時期基本結(jié)束，對房地產(chǎn)市場的過度依賴可使經(jīng)濟失去對新形勢的適應能力。在我國根本的結(jié)構(gòu)性矛盾沒有完全解決的情況下，持續(xù)通貨膨脹壓力會加大。若持續(xù)使用計劃性的救市政策，人為推高房價，只能助長社會投機活動，使房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，最終可引發(fā)通脹全面爆發(fā)。

三、政策啟示

篇7

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)廣告區(qū)域性注意力消費

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品兼具了解決人們基本居住要求的實用功能和金融投資產(chǎn)品的保值與增值的特點,加上中國人對置地購房獨有的情節(jié),是否擁有房產(chǎn)是社會衡量一個人是否成功的重要指標。在眾多因素的催生下,房地產(chǎn)市場欣欣向榮、異?；钴S,同時,這一市場的逐漸成熟帶來了競爭的加劇。“廣告是推動和表現(xiàn)這場消費革命最重要的文化力量之一”,而把這種競爭反映得最充分的就是房地產(chǎn)市場的廣告競爭。房地產(chǎn)商是媒介的重要資金來源,各種各樣的房地產(chǎn)廣告充滿了大大小小的媒體,據(jù)統(tǒng)計,有50%以上的廣告投入來自房地產(chǎn)行業(yè)。在這種由巨大的廣告投入蓄積成的廣告信息的大海之中,如何才能清晰明確表達自己的訴求,如何才能讓消費者發(fā)現(xiàn)你的廣告,并產(chǎn)生興趣,在“注意力經(jīng)濟”時代,怎樣把“注意力”轉(zhuǎn)換為“經(jīng)濟”,是我們關(guān)注的問題。

“廣告根本的源作用就是形成注意力”,有人總結(jié)房地產(chǎn)廣告的發(fā)展時指出:“房地產(chǎn)廣告運動越來越注意從綜合、細微和軟性的差異入手,實現(xiàn)更加有效的市場區(qū)隔,廣告作品越來越注重創(chuàng)意的巧妙性、文化意味和分眾化”。這表明在對“注意力”精耕細作的同時,大多數(shù)的廣告在創(chuàng)作表達上又有了趨同性,當大家都在同一個管道中爭取注意時,也可能讓注意力喪失。

在此我們不得不重新回到一些簡單的議題上來思考如何找回“注意力”,回到廣告效果的研究。對房地產(chǎn)這種特殊的商品從營銷學和文化學的特點重新認識,只有找到內(nèi)在的規(guī)律才能有方向的突破和創(chuàng)新。

當人們在消費房屋時,這種消費行為并不簡單,從最初只是解決“居者有其屋”的簡單生存行為到現(xiàn)在是選擇一種生活方式和文化價值觀念的復雜混合體。并且,房屋具有保值或升值特點。又被人們當作“準金融產(chǎn)品”來投資理財。這些諸多因素的交合影響消費者的決策,而絕不會只聽廣告的一面之辭沖動購買,他們會對多個方面的信息反復比較綜合分析,并帶動親戚朋友參與決策,這會是一個比較長的過程。

初期的房地產(chǎn)客戶主要是針對一些急于改善居住條件。或顯示其身份地位的人,這個階段的消費者關(guān)心的是房子的大小和位置,他們對房屋的要求也就停留在“住哪里”和“住什么”的要求上,而不是“怎么住”的問題上,當人們對居住的認識不斷加深。人們的文化意識,知識水平不斷提高以及外來居住概念的進入,人們對房屋的要求開始豐富起來。由對房屋的檔次、品質(zhì)的要求增加到休閑環(huán)境,文化品味的追求。人們對一個樓盤的價值評估更多元更理智,有調(diào)查表明,購房者購房時依據(jù)關(guān)注內(nèi)容和程度排序分別是地段、景觀、戶型結(jié)構(gòu)、升值潛力、周邊配套、環(huán)境交通、物管。因此,在樓盤的規(guī)劃設計、廣告宣傳中,以上的利益點必不可少,并且需要豐富的信息和數(shù)據(jù)資料做支撐。

我們知道,房產(chǎn)和地產(chǎn)是兩個不同的概念,房產(chǎn)是地產(chǎn)之上的建筑物,這就決定了房產(chǎn)與地產(chǎn)在形態(tài)上的歸屬性,帶有明顯的地域文化特征。建筑的風格造型帶有各自不同區(qū)域、不同民族的特色,與各自不同的風土民情、地理環(huán)境形成不同的居住方式,經(jīng)過千百年的歷史文化熏陶,形成獨具個性的本土建筑文化。不管是外來的開發(fā)商還是本土的開發(fā)商在做規(guī)劃之前一定會融入本土文化,以親近本地的購房者。

房產(chǎn)的廣告不像普通商品。房產(chǎn)的“不動產(chǎn)”特征決定了消費者是受區(qū)域活動限制的,廣告的策略當然也針對區(qū)域市場,帶有鮮明的地域色彩,從當?shù)氐臍v史文化背景出發(fā)挖掘和提升項目的價值。在傳播上也是主要針對當?shù)厥袌鲞M行傳播。所以地產(chǎn)廣告的媒體選擇都以地方性的媒體為主,特別是戶外媒體的運用最廣泛。

建筑包含了比其它任何商業(yè)產(chǎn)品都更多的文化內(nèi)涵,許多廣告都會在文化和歷史上尋找淵源,與建筑發(fā)生關(guān)聯(lián),藝術(shù)審美的解決居住問題是當今藝術(shù)化生存的重要表現(xiàn)。它滿足了人們對房屋作為“物”以外的人生觀、價值觀、品位、地位等一切精神附加。當人們以消費者的身份對建筑進行關(guān)照時,不管房地產(chǎn)廣告營造了怎樣的詩意生活、尊貴顯赫、異國情調(diào),在最終付款時還是更看重它的“物”的價值構(gòu)成。也就是地段、環(huán)境、戶型、升值潛力等等?！耙粋€人掌握相關(guān)決策信息越多,他(她)作出決策的時間就相對越短”。對于房產(chǎn)的高關(guān)注度。廣告中必須是盡可能多的傳達信息量,將項目的情況介紹得盡可能清晰。因此在媒介選擇上,平面媒體中的是樓書和報紙廣告是主要的媒體形式,它們不僅能包含相當大的信息,而且還具備可被收藏、查閱方便、易于研究和反復比較、重復傳播等特點。

廣告是以產(chǎn)品為基礎的,人們在接受廣告或購買的時候大多能接觸到產(chǎn)品,房產(chǎn)的銷售和普通的商品銷售卻不一樣,我國的房地產(chǎn)實行的是預售房制度。也就是廣告推廣階段人們看到的是效果圖而不是成品房。引導消費者購買的是廣告公司的創(chuàng)意人員,而不是建筑設計師。廣告文案為建筑融入文化觀念,消費分析,為建筑的環(huán)境、戶型等賦予更多的審美想象,為建筑增加思想和概念,這一過程慣稱為“造夢”或者叫“情景營銷”?！霸靿簟笔欠课輰崿F(xiàn)快速銷售的重要辦法,是多數(shù)開發(fā)商和廣告公司慣用的手法,一方面調(diào)動購房者的欲望,另外,也想通過這種造夢行動提升房產(chǎn)價值。絕大多數(shù)房地產(chǎn)都是項目性的開發(fā),開發(fā)時間短,項目延續(xù)性差,并且購房者重復消費的可能性也較少,品牌忠誠度差,所以開發(fā)商一般也不太重視公司企業(yè)文化和樹立長久的品牌戰(zhàn)略,廣告投放會與銷售直接掛鉤。

房產(chǎn)的開發(fā)和銷售幾乎同時進行,一般要求項目完工前銷售就要結(jié)束,時間性強、銷售周期短,往往房地產(chǎn)商更注重廣告短期的傳播效果和對銷售促進的影響,因此開發(fā)商更希望通過給產(chǎn)品提供更高的審美包裝,兜售概念制成的“虛擬成品”創(chuàng)造“擬象”的現(xiàn)實,實現(xiàn)快速銷售。

房地產(chǎn)廣告無法脫離社會的文化和生活,是歷史文化、經(jīng)濟發(fā)展、消費觀念的典型表現(xiàn)之一。但廣告首先是產(chǎn)品實現(xiàn)銷售的重要力量。其次它才是豐富社會文化。所以我們除了談廣告的文化現(xiàn)象外還要回到廣告的原始動機上,廣告如何吸引人們的眼球,產(chǎn)生興趣,并促進銷售。

房地產(chǎn)廣告絕大多數(shù)的表現(xiàn)形式主要是訴諸視覺刺激。廣告的審美不同于藝術(shù)品的“純粹審美”,它有一套完全不同的價值體系和判斷標準——吸引更多的人注意,引起興趣、調(diào)動欲望,形成差異等等。這種“功利審美”并不在乎“平衡”、“節(jié)奏”這些抽象的美學原則。大衛(wèi)·奧格威認為這些形式并不能促銷。

中國社會進入消費時代,從房地產(chǎn)廣告用西方文化彰顯身份和檔次到中國傳統(tǒng)思想的回歸與崛起及崇尚自由的生態(tài)居住。在整個的廣告歷程里展現(xiàn)的是廣告語匯的變化及流行的趨勢。從泛濫著“歐陸風情”“歐美情調(diào)”到隨處可見“傳世典藏”“傳世臻品”感覺是大一統(tǒng)的精致與繁華,大多的畫面都充滿唯美的詩意。以達到“純粹審美”要求而缺乏亮點和讓人耳目一新的廣告創(chuàng)意。當我們翻開報紙,無不被很多美輪美奐的圖片所吸引。但當關(guān)上報紙。除了記得那些華麗的辭藻和畫面外,對其它的信息一無所知,樓盤的訴求點、地段、案名等重要的信息元素被唯美的畫面淹沒了。

一般一個房地產(chǎn)項目從開發(fā)到結(jié)束也就一年左右的時間,銷售期也就兩三個月,要讓消費者在兩三個月的時間從認識到產(chǎn)生興趣必須要訴求明確,減少干擾,廣告表現(xiàn)簡單有效。但在談訴求時往往很多人都忽略了廣告引導消費的步驟?！罢J知(awareness)一了解(comprehension)一確信(conviction)一行動(action)”這一過程中,首先是項目名稱的認知,然后是地段、賣點等,太多廣告強調(diào)意境,對高關(guān)注的信息卻只字不提。比如:把項目的logo名稱放在最邊上不起眼的位置,如同中國畫的題詞落款,一些定位與訴求也含混不清。

“廣告是對商品的一個再加工過程”,它是“包裝了情感的最的欲望”。它的傳達被認為需要“借助一定的符號來實現(xiàn),找到了理想的核心符號廣告就成功了一半”,這種符號最好是有人們熟悉的“舊元素”,于是“舊元素新組合”成了廣告創(chuàng)意的不二法則,90%的廣告用到了這一實踐。這種方法可以把毫無關(guān)聯(lián)的事物聯(lián)系起來,試圖建立“存在物和客體之間的神秘互滲”。當這種方式被廣泛用于廣告領(lǐng)域時,由此實際產(chǎn)生的廣告效果也在逐漸降低。

當新的方式和習慣對舊次序的否定、更新以確立新的標準,然而一定的時期、一定的作用下又會逐漸回到舊的規(guī)范上去,廣告的這一“歷史反撥”現(xiàn)象,不停地調(diào)整著廣告的審美變化、風格趨勢。當帶有各種邏輯關(guān)聯(lián)寓意豐富的廣告形式大行其道時,原始而粗獷的叫賣式的廣告又煥發(fā)了生機。

當今房地產(chǎn)廣告更強調(diào)簡單的原則,這種原則也是滿足了房產(chǎn)廣告的媒體投放的要求,房產(chǎn)的媒體策略多以戶外媒體和報紙為主。特別是戶外的路牌、站牌、公交車身廣告等。戶外的人群處于活動狀態(tài),停留在廣告上的時間只有5-10秒,廣告一定要做得“簡單、直接、快速、有效”。用最短的時間抓住受眾,并傳遞明確的訴求,要讓受眾知道你的項目叫什么,是什么,做什么,并依此能保持記憶。廣告中的訴求的內(nèi)容太多,容易形成混亂的記憶,并且記憶度會下降。

房地產(chǎn)廣告的訴求點一定要精準,特別是在戶外媒體的表現(xiàn)上,雖然消費者關(guān)心的利益點較多,但戶外媒體解決的是知曉度的問題,不要什么都想說,從有效性的角度來講一定要舍得“瘦身”,所謂“少就是多”的原則即是這個道理。

“廣告在創(chuàng)造一個烏托邦世界”,房地產(chǎn)廣告更是為人們制造一個想象中的烏托邦,把“世界的理想化的意象”推到了極致,廣告的創(chuàng)作人員把最漂亮的語言詞匯無不用至其極,歪曲和虛構(gòu)充實著說服力,這是時下的一種潮流,因為人們對這些流光溢彩的營銷說辭充滿了審美期待。在這些文字語境中分享哲學化的人生境界。廣告文案人員適應這個潮流在進行文字比拼時,忘掉了這種絢美后面的隱患,當受眾帶著審美的心情看廣告時,“絢美”卻成了不切實際的華而不實,我們把這稱之為過渡宣傳,廣告言說的遠遠超出了樓盤的品質(zhì)對銷售是無益的。從調(diào)查的結(jié)果來看,消費者對房產(chǎn)廣告的信任度不斷降低,廣告對購買決定的影響只占到了7%。

篇8

房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心層次、形式層次以及附加層次是構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品策略的堅實基石和有機整體。在這三個層次中，核心產(chǎn)品層次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的基礎，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品對于消費者購買意義的本質(zhì)所在。核心產(chǎn)品層次只有在成功轉(zhuǎn)化為形式產(chǎn)品層次后，消費者的效用才能得到有效地滿足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益也才有實現(xiàn)的可能。在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，如何創(chuàng)造高水平的產(chǎn)品附加值，滿足不同消費者群體多層次的需要，是決定房地產(chǎn)企業(yè)競爭水平高低的關(guān)鍵。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)制定產(chǎn)品策略和營銷戰(zhàn)略時，必須充分重視附加產(chǎn)品功能的創(chuàng)新。只有房地產(chǎn)企業(yè)對產(chǎn)品的內(nèi)涵有深入了解和準確把握，產(chǎn)品的價值才能得到市場需求方的青睞和認可?？傊?，房地產(chǎn)產(chǎn)品的三個層次實質(zhì)上是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的整體體現(xiàn)，也是提升房地產(chǎn)品牌形象和市場占有率的理論基礎。房地產(chǎn)企業(yè)應該用發(fā)展的眼光全面地認識產(chǎn)品的整體概念，不斷改革創(chuàng)新，為消費者提供適銷對路的產(chǎn)品，從而增強自身的市場競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的主要感受者是消費者，他們決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應采取何種行為和態(tài)度，并最終決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和興衰。隨著我國人民生活水平的不斷提高，消費者的消費觀念已由過去的僅僅注重物質(zhì)滿足轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅匚镔|(zhì)和精神的雙重滿足，部分消費者已進入“品牌消費”階段。消費者的住房觀念發(fā)生了翻天覆地的變化，與過去相比，人們對住房的追求已經(jīng)從有房子變成了擁有高品質(zhì)的房子。因此，房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的制定要以向顧客提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務為基礎。品牌不是空中樓閣，金字招牌的背后要有實實在在的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務作為依托，而且通過優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務傳遞給消費者的信息遠比百句溢美之詞的堆砌更見效，這是品牌的說服力和滲透性也就更強，因此，品牌戰(zhàn)略的制定必須以房地產(chǎn)產(chǎn)品策略為基礎。

二、如何提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)

房地產(chǎn)品牌由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行開發(fā)經(jīng)營時有計劃、有目的地設計和塑造，并由社會公眾通過對企業(yè)及其產(chǎn)品的品質(zhì)和價值的認知而確定的商號或商標，是公眾對企業(yè)及其產(chǎn)品的理性認識和感性認識的總和。房地產(chǎn)品牌由企業(yè)品牌和項目品牌共同構(gòu)成。結(jié)合目前我國房地產(chǎn)發(fā)展的實際狀況，高品質(zhì)的樓盤一般具有以下幾個特點:合適的客戶定位、實用的套型設計、節(jié)能的建筑科技、和諧的設計形象、完善的社區(qū)配套、優(yōu)美的小區(qū)景觀、安全的安保體系和以人為本的物業(yè)管理。

1．從房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心層次入手，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)。消費者購買房地產(chǎn)的目的是為了獲得能夠穩(wěn)定的生活、居住，滿足自己的生存和安全需要。房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心層次是提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的堅實基礎，想做出高品質(zhì)的樓盤，首先應該做好充分的市場調(diào)研，準確定位出客戶類型，做出正確的發(fā)展策劃，結(jié)合策劃對房地產(chǎn)進行規(guī)范化的設計。比如在環(huán)保意識不斷提高的今天，人們越來越關(guān)注自己生活和居住環(huán)境的健康性，室內(nèi)空氣質(zhì)量和住宅的通風性作為檢驗樓盤質(zhì)量高低的標準之一受到人們的關(guān)注。世界衛(wèi)生組織定義“健康住宅”標準之一就是住宅是否裝有換氣性能良好的換氣設備，能否將室內(nèi)污染物質(zhì)排出室外。其次，在建造過程中，對施工的每一個環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)，使用國家規(guī)定標準的材料，使房地產(chǎn)產(chǎn)品的硬質(zhì)量過關(guān)。而且在房地產(chǎn)產(chǎn)品設計和建造過程中盡可能的考慮資源的節(jié)約、循環(huán)和環(huán)保的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品競爭在經(jīng)歷了住宅質(zhì)量，裝修標準等硬環(huán)境競爭后，也開始在軟環(huán)境上比拼。

2．加強房地產(chǎn)產(chǎn)品的形式層次，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的形式層次實質(zhì)上是核心產(chǎn)品層次的外在表現(xiàn)形式。形式產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)向市場提供房地產(chǎn)產(chǎn)品實體和勞務的外在表現(xiàn)，同時也是可以為消費者識別的面貌特征。房地產(chǎn)的有形產(chǎn)品主要有區(qū)位、質(zhì)量、規(guī)格、設施、環(huán)境等。所以，有形產(chǎn)品是消費者限購房地產(chǎn)產(chǎn)品的直觀依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應該首先著眼于消費者購買時追求的利益，以便更好地滿足消費者的需求，從這一點出發(fā)再去尋找使其利益得以實現(xiàn)的形式，進行產(chǎn)品設計開發(fā)。只有這樣，才能進一步提高樓盤質(zhì)量，提高消費者的生活水平，提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，在營造舒適、安全、衛(wèi)生、健康的居住環(huán)境的同時，也會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得一定的經(jīng)濟利益。核心產(chǎn)品層次只有在成功轉(zhuǎn)化為形式產(chǎn)品層次后，消費者的效用才能得到有效地滿足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益才有實現(xiàn)的可能。當然，要提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，只從理論上論述是不夠的，要切實的提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，需要有一支精干的設計和建造團隊，只有各種專業(yè)人員互相團結(jié)合作，才會切實的提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)?，F(xiàn)在，我國的房地產(chǎn)已經(jīng)逐步從營銷時代向產(chǎn)品時代的過渡，房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)的提升受到越來越多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視。

3．升華房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加層次，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加層次是消費者購買和使用房地產(chǎn)產(chǎn)品而得到的附加服務與附加利益的總和。比如房地產(chǎn)企業(yè)為消費者提供信貸服務、咨詢服務、售后服務、物業(yè)服務等。附加層次可以為消費者提供更多的利益和更為強烈的滿足感。在當前市場經(jīng)濟高度發(fā)達的情況下，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴重，因此房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭逐步集中到了附加產(chǎn)品上來。附加產(chǎn)品的發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營人員要深入挖掘和總結(jié)消費者要求的綜合性和多層次性。在制定產(chǎn)品的開發(fā)和營銷戰(zhàn)略時，房地產(chǎn)企業(yè)還要注意結(jié)合自身的資金實力和經(jīng)營特點，控制延伸產(chǎn)品所增加的成本和消費者的承受能力。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加層次上要體現(xiàn)出高品質(zhì)，就要有整體上合理的規(guī)劃。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)人士要從項目的選址、建筑的規(guī)劃、周邊的環(huán)境、市政配套和經(jīng)濟指標等方面進行分析，以確定該項目開發(fā)的可行性。還可以通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行精裝修、設計精美、使公共場所滿足消費者的需求，從而提升樓盤品質(zhì)。其次，在項目選址確定后，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體規(guī)劃要合理，在建設過程中選用環(huán)保節(jié)能的材料，提高施工質(zhì)量和裝修標準，完善項目的整體景觀綠化。在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，如何創(chuàng)造高水平的產(chǎn)品附加值，滿足不同消費者群體多層次的需要，是決定房地產(chǎn)企業(yè)競爭水平高低的關(guān)鍵。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)制定產(chǎn)品策略和營銷戰(zhàn)略時，必須充分重視附加產(chǎn)品功能的創(chuàng)新。

三、加強房地產(chǎn)產(chǎn)品策略對提升房地產(chǎn)品牌的重要意義

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1．1充分考慮不同階層的消費需求世界著名營銷大師菲利普•科特勒曾說：“營銷的宗旨是發(fā)現(xiàn)并滿足需求。”社會不同階層的群體對于房產(chǎn)商品的實際需求差異很大。較低收入的消費者因購買力有限，大多選擇在城市偏遠地區(qū)購置面積較小的房產(chǎn)；高收入群體更傾向于在城市繁華地段購買面積較大的房產(chǎn)；品位較高的消費者普遍注重品牌、環(huán)境、舒適度和小區(qū)整體服務等軟件水平；普通消費者更關(guān)注房產(chǎn)的價格與質(zhì)量等顯性因素。因此，房地產(chǎn)廣告應該根據(jù)所選目標市場的消費特征明確自己的定位以區(qū)別其他競爭對手。甄別不同消費層次的特點和特殊需求是房地產(chǎn)廣告必須考慮的問題。

1．2著重突出產(chǎn)品策略和促銷策略1960年，杰羅姆•麥卡錫在1953年尼爾•博登提出“市場營銷組合”的理論基礎之上，提出“4P營銷組合理論”，從營銷決策的角度將企業(yè)的營銷策略歸結(jié)為“產(chǎn)品（Product）、價格（Price）、渠道（Place）、促銷（Pro－motion）?！狈康禺a(chǎn)商品因其特殊性，一般來說，其價格水平主要取決于地段位置，而渠道大多是針對本市或本省等特定地域，因此，對于房地產(chǎn)營銷而言，可以體現(xiàn)出差異化的主要集中在產(chǎn)品策略和促銷策略方面。廣告宣傳作為促銷策略的具體方式之一，顯然應該突出房地產(chǎn)商品本身的綜合優(yōu)勢以及具有競爭力的促銷策略優(yōu)勢。

2四川成都某房地產(chǎn)公司廣告案例分析

2．1該公司營銷廣告現(xiàn)狀截至2014年10月，四川省成都市房地產(chǎn)市場有在售樓盤536個，待售樓盤44個。成都市2014年9月新房均價為7357元／平方米，10月新房均價為7513元／平方米，環(huán)比上月增長了2．12％。該公司“城南某項目”位于成都新中心———天府新城的核心區(qū)域，與成都市地鐵1號線相距僅400米。該樓盤目前市場價格約為13000元／平方米。作為成都市首席城市豪宅，該項目整體土地規(guī)劃遵守皇家宮廷的建筑特色，承襲了皇家經(jīng)典禮儀規(guī)劃，在城市中心規(guī)劃了占地約80000平米皇家園林，這在我國房地產(chǎn)市場極為罕見的。這也正印證了該公司所宣揚的“誠信卓越，精品永恒”的品牌理念。該公司運用的廣告宣傳方式主要有：（1）通過網(wǎng)絡平臺、電視、廣播等公共媒體進行線上宣傳。（2）通過公交媒體廣告及戶外展板、海報等進行線下宣傳。（3）銷售人員對周邊個體商戶、住戶發(fā)放宣傳冊。（4）在項目醒目位置懸掛布標。（5）通過電話、短信等方式進行宣傳。（6）積極參與社會公益事業(yè)，踐行企業(yè)社會責任。該公司廣告主要是宣傳、促銷廣告，廣告的主要目的是傳達項目樓盤的有關(guān)信息，同時傳達企業(yè)的價值理念，以吸引客戶前來了解購買。

2．2廣告效果解析（1）產(chǎn)品的目標市場決定了廣告的內(nèi)容和傳播方式。面向哪一類消費人群，廣告就要針對目標群體的消費特征采取靈活的策略。該公司由于自身的品牌優(yōu)勢和創(chuàng)新設計，確定的目標市場主要是收入較高，需要提升居住質(zhì)量的消費群體，因此在選擇廣告受眾方面也主要是針對在高新區(qū)活動的人群。此外，企業(yè)考慮到多數(shù)潛在的目標客戶以私家車為主要交通工具，同時會經(jīng)常使用互聯(lián)網(wǎng)，因此該公司利用了網(wǎng)絡平臺及廣播電臺進行宣傳，其廣告宣傳具有較強的指向性。（2）產(chǎn)品的定位策略決定了廣告的定位策略。廣告主對于企業(yè)和產(chǎn)品的定位一般事先有明確的想法，廣告所傳達的關(guān)于企業(yè)或產(chǎn)品的信息應該與廣告主的定位策略完全吻合。該樓盤周邊交通便利、綠化面積較大，景觀設計獨具匠心，被定位為高檔住宅。在商品定價方面，該樓盤的均價比成都市高新區(qū)住房均價高出約2000～3000元／平方米，其定位于經(jīng)濟條件較好，追求品質(zhì)生活的家庭，并通過廣告對項目進行促銷。其自身定位準確，廣告促銷的用意明確。（3）企業(yè)滿足市場需求的出發(fā)點和著眼點決定了廣告的訴求重點。企業(yè)產(chǎn)品所能滿足的市場需求往往體現(xiàn)著產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢，也是對消費者最有吸引力的信息。住房主要是滿足顧客居住的需求，上述案例中，該公司主推的7套戶型由90平米至246平米不等，滿足了不同人對于居住的需求。且該樓盤的核心競爭優(yōu)勢在于它優(yōu)越的地理條件及自身獨特的景觀設計。該項目廣告以“皇家園林”為宣傳重點，對于展示和突出該項目的核心優(yōu)勢與亮點極為有利，能有效地吸引潛在客戶的興趣及消費欲望。（4）廣告主的形象、產(chǎn)品形象、目標消費者的特性和心理決定了廣告的表現(xiàn)策略。廣告主題及內(nèi)容有著特定的感性或者理性的形象，而不同的消費者又有著不同理性或者感性的需求，因此，廣告所表現(xiàn)的形象特征應盡量與目標消費者的需求特征相吻合。上述項目選取的營銷對象主要是經(jīng)濟條件較好家庭，尤其是三代同堂的家庭。因為該群體對產(chǎn)品價格的敏感度會比經(jīng)濟條件一般的家庭小，他們更看重小區(qū)的居住環(huán)境及舒適度，尤其是給家人帶來的幸福感。因而該公司的宣傳材料大多強調(diào)廣告畫面的藝術(shù)性和唯美特征，突出該樓盤園林景觀設計的美感、高檔居住環(huán)境的舒適及周圍配套設施的便捷，以此吸引目標人群的注意。其廣告形象特征與營銷對象的需求特征切合得較為緊密。（5）塑造企業(yè)形象的廣告策略。隨著社會發(fā)展，國家的立法不斷完善，人們的品牌認知也越來越凸顯。因此現(xiàn)代企業(yè)也越來越注重自身所擔負的社會責任及企業(yè)形象的塑造。聲譽、品牌等已經(jīng)成為現(xiàn)代企業(yè)重要的無形資產(chǎn)。2009年，該公司注冊成立“愛心基金會有限公司”、“海無涯，愛無疆”公益品牌，并持續(xù)推進系列希望小學捐建公益行動。至2012年底，該公司在賑災、助學、扶貧等方面累計捐贈額超過1．4億港元。作為一家積極參與公益事業(yè)的集團公司，在市場上樹立良好的企業(yè)形象和品牌聲譽，為其增加市場的影響力、競爭力和擴大市場份額奠定了良好的基礎。

3總結(jié)

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關(guān)鍵詞：信息傳遞方式房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略模式

信息的特性會直接影響人們的經(jīng)濟行為。在信息不充分、不完備的情況下，特別是因信息不對稱而產(chǎn)生逆向選擇和道德風險的條件下，市場機制配置社會稀缺資源的效率往往不高。在資源配置中要重視信息因素、發(fā)揮市場機制、政府干預等影響，提高信息效率。房地產(chǎn)無疑是稀缺的資源，信息作為貫穿于房地產(chǎn)交易全過程的軟要素，所起的作用至關(guān)重要。

國內(nèi)學者紛紛對當前房地產(chǎn)信息不對稱的局面做出分析研究，指出因為信息不對稱造成的后果，從中央到社會各個階層，都在為房地產(chǎn)信息透明化做出努力，而學者們的建議策略往往以發(fā)揮政府作用、建立市場監(jiān)管機制為多，即使有研究提出企業(yè)應對的策略，也僅僅建議應該重視信息，并沒有如何建立對稱的信息機制的相關(guān)研究。

在當前房地產(chǎn)市場不景氣的背景下，消除房地產(chǎn)市場信息不對稱問題是解決消費者持幣待購的關(guān)鍵。本文以當前房地產(chǎn)信息傳遞方式為研究出發(fā)點，提出新的房地產(chǎn)信息傳遞方式的假設；并運用市場調(diào)查所收集的數(shù)據(jù)對新的房地產(chǎn)信息傳遞方式以及在此方式下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略模式選擇進行實證研究。

房地產(chǎn)信息傳遞方式

（一）傳統(tǒng)傳遞方式

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信息傳遞方式中，消費者只有通過房地產(chǎn)企業(yè)了解購買房地產(chǎn)產(chǎn)品所需的一切信息（如圖1所示）。

圖1中，廣告由房地產(chǎn)企業(yè)，金融服務則通過房地產(chǎn)企業(yè)安排，絕大多數(shù)信息都是通過房地產(chǎn)企業(yè)，由信息的最終使用者——消費者接受。房地產(chǎn)企業(yè)引導消費者尋找物業(yè)、選擇物業(yè)、辦理相關(guān)手續(xù)、進行有關(guān)的金融服務等所有過程，通過這一過程，房地產(chǎn)企業(yè)控制著消費者信息接受的內(nèi)容和層次，最終獲得豐厚的利潤。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)就如同消費者進入房地產(chǎn)交易的引路人和把關(guān)者，只有符合要求的信息才能傳遞給消費者，只有對企業(yè)有利的信息才能到達消費者。

（二）新傳遞方式的假設

在新的房地產(chǎn)信息傳遞方式中，消費者已經(jīng)能夠了解購買房地產(chǎn)產(chǎn)品所需的一切信息（如圖2所示）。

圖2中，廣告信息、金融服務等各種房地產(chǎn)信息都可以直接到達消費者，絕大多數(shù)信息不再只通過房地產(chǎn)企業(yè)，消費者與房地產(chǎn)企業(yè)處于信息獲取的平等地位，并且，消費者還可以與房地產(chǎn)企業(yè)進行信息溝通。房地產(chǎn)企業(yè)盡管還可以引導消費者尋找物業(yè)、選擇物業(yè)、辦理相關(guān)手續(xù)、進行有關(guān)的金融服務等所有過程，但是卻不能通過這一過程控制消費者信息接受的內(nèi)容和層次，最終獲得豐厚的利潤。房地產(chǎn)企業(yè)不再是消費者進入房地產(chǎn)交易的引路人和把關(guān)者。

實驗設計

實證分析針對新的房地產(chǎn)信息傳遞方式的假設與在新的信息傳遞方式下企業(yè)能夠做的戰(zhàn)略模式選擇的假設進行。

（一）實驗假設

對新的房地產(chǎn)信息傳遞方式的假設：

H1：消費者將從各種渠道獲得信息，消費者獲取信息的能力增強。

H2：在消費者獲取信息的諸多渠道中，存在一個對消費者購房決策起到?jīng)Q定性作用的渠道，即存在決定性的因素。

對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇的假設：

借鑒波特的戰(zhàn)略理論，本文提出房地產(chǎn)企業(yè)信息戰(zhàn)略選擇的假設。

當即設H2成立時，說明存在關(guān)鍵的信息傳遞渠道，房地產(chǎn)企業(yè)將可以憑借關(guān)鍵性的信息渠道，選擇信息集中戰(zhàn)略，集中將關(guān)鍵渠道的信息提供給消費者，從而打動消費者購房，則本文提出假設H3：

H3：房地產(chǎn)企業(yè)將選擇信息集中戰(zhàn)略。

當即設H2不成立時，說明不存在關(guān)鍵的信息傳遞渠道，消費者可能將各個渠道來源的信息整合起來進行購房決策，而房地產(chǎn)企業(yè)就應選擇信息整合戰(zhàn)略，將信息整合后提供給消費者，從而影響消費者的購房決策，則本文提出假設H4：

H4：房地產(chǎn)企業(yè)將選擇信息整合戰(zhàn)略。（二）問卷設計及樣本選擇

設計衡量消費者獲取信息能力以及對獲取信息的渠道的問卷，采用李克特量表的形式，采用1-7分的幅度，嚴格按照量表設計原則。

根據(jù)房地產(chǎn)市場的需求方——消費者已經(jīng)發(fā)生了的變化：消費者年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化；消費者的知識結(jié)構(gòu)趨于高學歷化；購買力大幅提高；獲得關(guān)于現(xiàn)實世界的大量信息；進行抽樣調(diào)查。實驗的樣本選擇具有一定專業(yè)知識的即將進入社會的年輕人為代表，選取本科生、研究生為潛在消費群代表。使用分層抽樣的方式對潛在消費群體進行調(diào)查，樣本數(shù)量200份。

（三）實驗方法

以“消費者認為他掌握可信的信息的能力程度”作為觀測的目標，以“設計單位、建筑商、營銷中介、金融機構(gòu)、物業(yè)管理、專業(yè)律師……”信息傳遞的渠道作為影響因素，建立回歸模型。使用逐步回歸的方法，根據(jù)自變量對因變量影響強度的大小順序，逐個加入模型，每加入一個變量都進行相關(guān)分析和顯著性檢驗，如果檢驗不通過，則剔除；每剔除一個變量都進行相關(guān)分析和顯著性檢驗；直至沒有變量可以加入和剔除，模型滿足精度為止。

數(shù)據(jù)分析

（一）樣本特征分析

問卷205份，回收172份，有效問卷91份，如表1所示。問卷中，關(guān)于消費者獲取信息的能力增強的回答中對能力增強的回答有66份，占73%，說明消費者對房地產(chǎn)信息傳遞的未來發(fā)展非常有信心，假設H1成立。

（二）實驗步驟及數(shù)據(jù)

使用Eview3.1進行回歸分析。

第一步（Mode1）：將設計單位（X1）、建筑商（X2）、營銷中介（X3）、金融機構(gòu)（X4）、物業(yè)管理（X5）、專業(yè)律師（X6）對消費者掌握可信信息的能力（Y）分別進行回歸，建立單變量回歸模型?；貧w模型回歸系數(shù)（Coefficients）及顯著性檢驗系數(shù)（t），如表2所示。

第二步（Mode2）：將設計單位（X1）、建筑商（X2）、營銷中介（X3）、金融機構(gòu)（X4）、物業(yè)管理（X5）、專業(yè)律師（X6）對消費者掌握可信信息的能力（Y）進行多元回歸，建立多元回歸模型?；貧w模型調(diào)整的可決系數(shù)（AdjustR2）及顯著性檢驗系數(shù)（t），見表3。

從表2可以發(fā)現(xiàn)：每個信息來源渠道都對消費者產(chǎn)生了影響（回歸系數(shù)均為正值），但是并沒有一個渠道能夠?qū)οM者產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響（不存在絕對大的顯著性檢驗系數(shù)），假設H2不成立；由此可以推斷，房地產(chǎn)企業(yè)不足以憑借某個關(guān)鍵渠道采取信息集中的戰(zhàn)略來影響消費者的購房決策，假設H3不成立。

從表3可以發(fā)現(xiàn)：對于探索性研究的多元回歸模型來說，調(diào)整的可決系數(shù)處于0.11-1.14都是可以接受的（AdjustR2=0.1336），這就說明了綜合各個渠道對消費者購房決策影響的多元回歸模型成立，由此可以判定消費者將綜合各個渠道的信息對購房進行決策，企業(yè)應采取信息整合戰(zhàn)略，尤其是必須整合金融機構(gòu)的信息（t=2.333相對較大），才能打動消費者，假設H4成立。

結(jié)論

綜上，本文通過對房地產(chǎn)市場潛在消費者的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場中消費者獲得信息的能力變得增強，信息對稱是市場的發(fā)展趨勢，消費者在相對更重視金融機構(gòu)的信息的同時，將綜合各種信息進行購房決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須選擇信息整合戰(zhàn)略，尤其是整合金融機構(gòu)的信息，將整合信息提供給消費者，方便消費者決策，從而吸引消費者，以提高企業(yè)的市場競爭力。

參考文獻：

1.劉曉光.未來五年北京房地產(chǎn)市場競爭戰(zhàn)略[J].首都經(jīng)濟，2002