導語：如何才能寫好一篇房地產論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、房地產開發(fā)投資的主要問題

1、資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款和經營性欠款數量巨大。1997年以來，房地產投資的各種資金渠道中，國家預算內資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現回落趨勢，而國內貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。論文百事通2003年國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發(fā)投資總額的比例高達98.5％，三項總計12932.29億元。2004年1－5月國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發(fā)投資總額的比例上升到98.7％，而銀行貸款和經營性欠款兩項合計就達3772.13億元，占全部資金來源的61.1％。

2、資金投向結構不合理，經濟適用房建設投入不足。1997－2003年住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，2003年達到6782.41億元，占當年房地產開發(fā)投資的67.1％；雖然經濟適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設中所占的比例并不是最低的，但是與我國的收入結構比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產和住宅開發(fā)投資增長分別高達32.0％和32.2％的同時，經濟適用房開發(fā)投資的增長只有9.1％。因此，造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國商品房空置面積高達9697萬平方米，其中空置一年以上的商品房達5673萬平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國商品房空置面積同比增加0.2％。

二、房地產開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)

1、降低國內貸款和預售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。隨著中國銀行體制改革，房地產投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進一步落實，各家銀行對房地產開發(fā)貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國房地產投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉長期以來房地產開發(fā)過度依靠銀行貸款和預售貨款，從而加大金融風險的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發(fā)商調整價格策略，以維持企業(yè)的有效運轉，同時也推動有關方面加大金融創(chuàng)新力度。

2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來，自籌資金占房地產開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升，2003年占到當年房地產開發(fā)資金來源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，這與我國房地產業(yè)的發(fā)展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。

3、經營性欠款數量巨大，其中蘊藏的風險需要及時化解。統(tǒng)計表明，我國房地產開發(fā)企業(yè)的經營性欠款自1997年以來一直處于上升中，1997年經營性欠款占當年資金來源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關部門對房屋預售做出了相對嚴格的規(guī)定，促使經營性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經營性欠款的主要部分表現為待出售的房地產項目，但是由于價格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內似乎難以改變，因此，及時降低這部分比例成為一段時間內的重要內容。

4、房地產業(yè)應對國際、國內沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國房地產開發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數字開始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長1.4％。結合中國金融業(yè)對外開放步伐的加快，預示著外商對中國房地產的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國房地產開發(fā)投資的重要力量。然而，外資以何種形式進入我國房地產市場，必須加以注意，以便妥為利用，防范負面影響。同時，國內游資對房地產的投機也值得關注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負面影響，也是有關各方不可忽視的問題。

三、完善房地產投資相關政策建議

1、完善市場運行機制是根本，行政手段須慎用。房地產業(yè)作為我國經濟的一個新生長點，對國民經濟增長發(fā)揮著重要的帶動作用，如果政策效力過猛，調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地產開發(fā)的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出，應當努力為房地產開發(fā)創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境，完善市場功能，以期在實現調控目標同時兼收培育市場之功效。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的環(huán)境，而不是強迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而加重市場的扭曲，導致更大的風險?？扇〉恼邔蚴腔饨Y構性矛盾，增加市場的公平性。

2、近期主要目標是結構調整。以結構優(yōu)化促進總量調整，控制空置面積繼續(xù)增長，消化存量商品房。房地產業(yè)目前的金融風險不在規(guī)模上而在結構上。首先是資金使用的結構。很明顯，直到目前我國廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準，對房屋的購買欲望仍非常強烈，有購買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現。其次是資金來源結構。房地產開發(fā)投資中，銀行貸款和經營性欠款所占比例過高，2003年兩項合計占房地產開發(fā)資金來源總額的70％，2004年1－5月兩項合計占比仍高達61.1％。有效地改善供需結構、資金結構，是近期調控房地產市場，降低風險最有效的著力點。

3、加強房地產市場的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關。近年來，政府主管部門出臺了一系列支持和規(guī)范房地產市場發(fā)展的政策，政府對房地產市場的調控從以往簡單的行政手段為主轉向以法制手段為主。在此基礎上，應更深切體會土地資源對于經濟可持續(xù)發(fā)展的重要性，實施更嚴格、高效的土地管理制度。對建設用地進行合理控制，進一步完善年度土地供應計劃，全面盤活土地資產，加快建立健全的、適應市場經濟需要和房地產業(yè)發(fā)展的土地產權制度。

4、完善財產稅制度，打擊過度投機和資源浪費并存的痼疾。我國房地產業(yè)發(fā)展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置，而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴重浪費。與此同時，由于不需要付出額外成本便可以擁有財產，刺激了以投機為目的的財產集聚和沉淀，導致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現象對資源的有效配置和經濟的健康發(fā)展危害極大，必須加以改變。根據國內外已有的經驗和理論分析，適時改革和完善財產稅制度是一項有效的措施，建議有關方面抓緊研究，及早出臺可行的方案。

篇2

[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩(wěn)定

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發(fā)達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發(fā)房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發(fā)達地區(qū)，導致該地區(qū)經濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險?？梢姡康禺a在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發(fā)，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統(tǒng)中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統(tǒng)。

可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實體經濟系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經濟系統(tǒng)。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：

1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發(fā)展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。

2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩(wěn)定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩(wěn)定，房地產具有穩(wěn)定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發(fā)現：房地產價格波動對整個經濟價值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區(qū)間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發(fā)現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協(xié)調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發(fā)展三者之間的內在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調發(fā)展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路

在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩(wěn)定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩(wěn)定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩(wěn)定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩(wěn)定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業(yè)的發(fā)展與宏觀經濟穩(wěn)定的關系。

由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義

在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩(wěn)定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規(guī)律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發(fā)的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發(fā)展。具體表現在：

有利于正確解釋房地產市場的發(fā)展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發(fā)點是把整個經濟看作一個價值系統(tǒng)而非物質系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。

有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩(wěn)定的關系，指出房地產市場的發(fā)展有利于維護整個社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調發(fā)展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。

有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協(xié)調發(fā)展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯(lián)系，房地產的健康發(fā)展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩(wěn)定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協(xié)調發(fā)展，從而為經濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產市場的發(fā)展事關老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，房地產泡沫引發(fā)的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發(fā)展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業(yè)也已經成為國民經濟的支柱產業(yè)，各國的GDP增長對房地產業(yè)的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業(yè)出現不正常的發(fā)展，不僅會導致房地產業(yè)衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發(fā)展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定，關系到和諧社會的構建。

［參考文獻］

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[5]王國忠.虛擬經濟穩(wěn)定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.

[6]李杰,王千.房地產虛擬資產特性的理論和實證分析[J].當代財經,2006,(2).

篇3

關鍵詞：日本；中國；房地產；泡沫

一、日本房地產泡沫成因

二戰(zhàn)后，日本百廢待興，尤其是住宅市場，供應嚴重不足，住房緊缺成為一個嚴重問題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，大力發(fā)展房地產行業(yè)，使戰(zhàn)后日本住宅建設在國民生產總值中所占比例保持在6-8%左右。隨著日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發(fā)展，經濟實力的迅速增強，至1981年全日本基本解決了供需之間的數量上以及質量上的矛盾。此后，日本在繼續(xù)開發(fā)新建住宅區(qū)的同時，加快了舊區(qū)改造工作。

戰(zhàn)后日本住宅建設以及日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發(fā)展使人們相信在日本土地價格永遠上漲的神話。東京土地價格在1955-1987年保持年均增長16%的速度。土地的稀缺性，加上房產消費的盲目性，產生了土地神話。土地只會升值不會貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。到1990年，日本的房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當于當時全球股市總市值的2倍。從地價來看,1990年僅東京的地價總值就相當于當時整個美國地價總值。日本經濟的高速發(fā)展使日本出現了地產投機風潮，日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業(yè)好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。伴隨“國富民強”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。地產價格不斷上揚，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經濟開始了長達十幾年的低迷和蕭條。

日本金融體系沒有限制商業(yè)銀行的資金最終流入股市的規(guī)定，從而為股市與房地產雙重“泡沫”的形成創(chuàng)造了條件。20世紀80年代以來，日本央行為了刺激經濟的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執(zhí)許久的日元升值達成協(xié)議，史稱“廣場協(xié)議”，迫使日元升值38%。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續(xù)5次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續(xù)每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金流動性過剩。但是由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務業(yè)，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，過量投機資金云集不動產行業(yè)，造成股市樓市價格雙雙飆升。1985年以后的4年時間中，東京地區(qū)商業(yè)用地價格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，東京大阪的住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽之任之。

在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。1990年危機已經一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。當年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發(fā)放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的1/4，5年間猛增2.5倍。尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數量進一步擴張。1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧政策限制，躋身于房地產金融行業(yè)，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元?？梢哉f日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。

日本自1985年“廣場協(xié)議”以來房地產和金融泡沫已經相當嚴重，并在后來5年時間里執(zhí)行的一系列錯誤政策，致使日本經濟在1991年第4季度開始崩潰，股價和房地產價格同時暴跌，房地產“泡沫”破裂。房地產“泡沫”破裂后，土地價格也大幅下跌。房地產價格暴跌重創(chuàng)了日本金融業(yè)，也重創(chuàng)了日本經濟，甚至直至今日尚未完全恢復。

日本政府在面對房地產泡沫的調控時，簡單地采用了貨幣緊縮政策。1988-1990年，提高利率3.5個百分點。致使大量房地產按揭貸款違約不能支付，引發(fā)金融危機。

泡沫破裂后許多日本居民成為千萬“負翁”，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最后成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建筑成為“爛尾樓”。建筑業(yè)飽受重創(chuàng)，1994年合同金額不足高峰期的1/3，國民經濟陷入長達十幾年的負增長和零增長。此外，日本新的不動產稅制的實施加重了日本國內的住房消費負擔，導致房產消費一蹶不振，經濟恢復緩慢。

二、日本房地產泡沫對中國的幾點啟示

（一）預防過度投機

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。土地是房地產行業(yè)的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大。在此情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業(yè)泡沫的形成。另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。

（二）調整銀行和房地產業(yè)的關系，預防銀行信貸非理性擴張

貨幣政策既體現在存貸款利率方面，也體現在銀行業(yè)與房地產業(yè)之間的關系方面。中國的存款利率仍有上調空間，而且央行加息的可能性也一直在人們的預期范圍之內，這有助于降低普通百姓地產投資和投機的熱情。必要時選擇恰當的時機加息，未嘗不是一個有效的辦法。目前由于全球金融危機，中國采取降息措施刺激經濟發(fā)展，但是長期來看，只要房地產行業(yè)有過度投機的現象，中國就有可能再度加息。

由于房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性增加。美國的次貸危機、零首付購房等就是例子。

（三）加強對房地產市場的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產的產與銷基本適應，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最后，調整房地產開發(fā)結構，大力發(fā)展安居型房地產，同時應加強市場統(tǒng)計和預測工作，從而使房地產行業(yè)成為不含泡沫的實實在在的主導產業(yè)。

（四）強化土地資源管理

政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴格懲處各類違規(guī)行為，嚴厲查處房地產開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進行開發(fā)的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。

（五）加強金融監(jiān)管合理引導資金流向

首先，要進一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發(fā)生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業(yè)政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出。因此，要加強對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機資本。

（六）保持人民幣對其他外匯匯率的長期穩(wěn)定

日本房地產泡沫膨脹的一個國際背景，是1985日本迫于美國在“廣場協(xié)議”中施加的壓力而使日元升值，其后又為了扭轉因出口減少導致的經濟蕭條，刺激內需而多次大幅降低官定利率，導致了房地產資金供應的膨脹，為房地產泡沫的形成注入了最原始的動力。以此為鑒，中國的匯率政策應當長期保持穩(wěn)定，并且阻斷國際游資涌人中國房地產業(yè)。

（七）加強對房地產開發(fā)規(guī)模的控制

在中國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發(fā)建設的土地，包括數量和質量都直接控制了房地產建設的規(guī)模和結構。近幾年，全國房地產開發(fā)土地購置呈高速增長趨勢，個別地區(qū)出現了圈地熱，助長了土地交易中的投機行為，從而引發(fā)土地價格上漲也就導致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調控供量，避免暗箱操作的有效方式。要保護土地資源，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，清理違反土地利用總體規(guī)劃批準設立的園區(qū)。

（八）加大經濟適用房建設力度，優(yōu)化經濟適用房開發(fā)機制

進一步完善經濟適用住房政策，加強經濟適用住房建設計劃的管理，加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力。合理確定經濟適用房的建設規(guī)模，著力解決中低收入家庭的住房問題。遵循“以銷定產”的原則，合理確定分年度建設規(guī)模；經濟適用房建設要與危舊房改造相結合；根據“經濟”和“適用”的原則，制定經濟適用房建設標準；加強經濟適用房價格的監(jiān)管，控制建設成本，保證工程質量；經濟適用房建設不能采取指令性方式確定建設單位，應公開招標。嚴格控制和防止目前經濟適用房戶型面積大、價格高、普通老百姓仍然買不起的情況。

（九）必要時提供購房的首付比例

中國央行邁出平抑房價的重要一步，從需求方面進行控制，當房地產泡沫出現時，提高房價增長過快地區(qū)的最低首付比例，這明顯加大了炒房者的投機難度，投機性貸款的需求將明顯下降。

（十）必要時征收物業(yè)稅

通過征收物業(yè)稅，加重購房者的經濟負擔，讓人們不敢輕易購房。同時，房子越多上稅越多，在增加國家稅收，補貼窮人的同時，抑制人們購買住房等待升值的投機心里。如美國有的州50萬美元的住房每年要上交2萬美元左右的物業(yè)稅，這樣人們買房主要用來自住，不會輕易買來投資。此外，在日本父母把住房轉贈給子女時，也要收取大概50%左右的遺產稅，這也讓人們不敢輕易買房投機炒作。

參考文獻：

篇4

物業(yè)管理概念是我國房地產業(yè)較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產開發(fā)鏈上的一個重要環(huán)節(jié)，某一個項目物業(yè)管理水準的高低是影響業(yè)主作出購買選擇的重要因素。因為業(yè)主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號。

為適應房地產業(yè)的發(fā)展需要，我國物業(yè)管理機構應該建立自己的經營管理服務理念，探索先進的物業(yè)管理服務模式和嶄新的物管企業(yè)運營機制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產營銷中保持主動。

二、綠色生態(tài)概念

房地產業(yè)內綠色生態(tài)概念風行。綠色營銷理論的核心是，企業(yè)營銷活動應該是以人類的綠色消費為目標而進行的一系列營銷活動，是實現公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態(tài)平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調企業(yè)的營銷活動要保護環(huán)境，有利于維護生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費，提供親近自然的、無害化產品和消費。

這股綠色生態(tài)概念之風自然很快吹向房地產業(yè)。企業(yè)在房產營銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號，在營銷全過程力圖體現“綠色”關懷。例如，地段選擇盡可能遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營造方面，則普遍強調小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強調居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點”。

三、歐式概念

歐式概念幾乎是全國房地產市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內陸城市，歐式概念之風一直在熱吹之中，成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現歐式建筑的古典美、現代美。在很多城市，稍有實力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請海外設計師擔綱設計。外觀設計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個小區(qū)“歐化”。

四、品位概念

追求品位，是現代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。

有一句幾乎成為經典的廣告語——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對立了起來。其實不然，如果換一個角度看，它恰恰體現了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對普通百姓而言，房子是一個家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房，有了房的人則無不希望把“家”建設得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產營銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個重要的“噱頭”。

五、人文概念

現代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。

于是，在房地產營銷的概念演進中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內涵和品質。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個比一個喊得更響亮。

六、旅游休閑概念

現代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結合部開發(fā)的項目，特別是別墅項目區(qū)，則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業(yè)贈送小型花圃或農莊（可代為打理），還有的項目干脆建在遠郊的旅游度假區(qū)。

最近，著名經濟學家厲以寧公開發(fā)表一種觀點——擁有兩套住房才算小康，引起社會廣泛關注。他所說的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用?？梢?，學者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說明旅游度假概念反映了房地產開發(fā)的一種重要趨勢，難怪開發(fā)商和企劃人們開始熱衷于營造這一概念。

七、會所概念

從字面意思上講，會所就是項目業(yè)主或小區(qū)內居民聚會之所。顧客在接受房地產廣告信息和作出購房選擇時，面對的大多數是期房或半期房，所以盡管很多發(fā)展商在樓書和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會所“效果圖”，但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個銷售賣點而已，至于會所何時能真正建成，提供哪些服務，由誰經營和如何經營等細節(jié)問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的承諾。

然而，深入考察一下，可以發(fā)現，會所概念在實際中存在著這樣的問題：

一是會所的功能定位問題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè)，均配備有專門的物業(yè)管理機構。那么，會所為入住的業(yè)主提供的服務如何同物業(yè)管理區(qū)別開來，避免重復或空白呢？這就需要對會所作功能定位。我認為，會所應該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流，應該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來，多作人際溝通，開展有特色的小區(qū)文化活動，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務，則應該由物業(yè)管理部門承擔。

二是會所經營權和經營方式問題。即會所應該由誰經營，如何經營的問題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會所普遍由開發(fā)商經營。由于開發(fā)商的主業(yè)不在于此，如果開發(fā)商經營上出現問題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會所可以引入社會的專業(yè)機構來經營，以提高經營水平和服務水準。在如何經營的問題，有開放式經營、封閉式經營和半開放式經營三種觀點。因服務的對象范圍大小不同，經營方式和對業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會所實行封閉式經營，以享受優(yōu)越的服務，但這也會增加經營成本，提高會所消費代價。

八、親水概念

水也是21世紀最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風行房地產界。不少開發(fā)商把項目用地由原來首選地段因素轉向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項目開發(fā)一下子熱了起來。只要看看如今樓盤項目的名稱，便可以看到與水的關系：藍灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。

九、智能E化概念

智能E化概念是近幾年提出的一個新概念。從近幾年的房地產文章和大量的房地產廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會、數字時代。然而，對大多數市民和購房者來說，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認為，上網、

寬帶、可視對講、紅外線監(jiān)控、遠程抄表就是“智能E化”，也有些開發(fā)商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個概念上套，以時髦的詞匯“蒙”人。

篇5

部預收賬款變成銷售收入之前，都會導致嚴重虧損的現象發(fā)生，只要此時進行了結轉收入，那么就會清晰的看到隱含的利潤，導致企業(yè)真實的經營狀況得不到全面的反映。

二、適合房地產企業(yè)財務報表的分析方法

(一)根據不同的收款方式分析

預收賬款，并判斷能否進行確認收入房地產企業(yè)開發(fā)的商品與一般的商品不同，因此其也具有不同于其他商品的收款方式，其中主要包括：一次性付款、分期付款和按揭付款等。一是一次性付款：在房地產銷售過程中，如果以一次性付款的方式為主，那么在進行確認收入工作時，只要房款能夠足額到賬，即以應收款項足額到賬作為確認收入的核心標準，即使不具備房產證，也可以確定風險已被轉移。二是分期付款：如果房地產銷售的付款方式主要是分期付款，那么買方必定與房地產企業(yè)簽訂相關合同，明確買方的付款日期。在進行確認收入時，應確認買方是否能夠按照付款日期完成付款，若出現買方在規(guī)定的還款時間內無法完成還款，那么應該及時對買方的資信能力和實際欠付金額進行分析，若買方的資信能力低，且欠付的錢數超過整體房價的30%，則不得進行確認收入。三是按揭付款：若以此付款方式為主，那么必須滿足首期交齊和按揭款到賬兩個條件才得以進行確認收入。

(二)加強對收入結轉前產生期間費用的整改

財務管理者主要職責任務是編制并實施核心戰(zhàn)略決策，在金融市場和價值管理兩者間扮演者極為重要的角色，因此，企業(yè)財務管理者應該充分發(fā)揮自身的作用，加大對財務報表的分析力度，加強對收入結轉前產生期間費用的整改，科學合理的編制并實施核心企業(yè)戰(zhàn)略決策。隨著全球經濟一體化目標的實現，傳統(tǒng)的企業(yè)財務管理方式已經滿足不了現代化企業(yè)發(fā)展的需求，這就要求企業(yè)財務管理人員和企業(yè)的管理者結合起來，利用一些傳統(tǒng)優(yōu)良的管理知識結合先進、高效的手段和技術及時掌握當前資本市場的發(fā)展情況和財務管理發(fā)展的新趨勢，將自己份內的事情保質保量的完成，從而保障房地產企業(yè)利益相關者的合法利益。

(三)分析房地產開發(fā)的成本組成

確認開發(fā)成本在購置還沒有開發(fā)的土地過程中，必須先和周邊土地價格做一番詳細的比較之后再開展相關的評估工作，將資金成本剔除后遠遠超出賬面價值的可認同土地增值額，暫時作為調增存貨與資本公積；對于沒有入賬但本應該入賬的款項，應該通過合理預算或者估算的方法將其計入總賬，并對還沒有完成的配套工程進行估價預提，從而保證開發(fā)成本的真實性；除此之外，成本的預轉必須滿足收入和成本的配比原則。

三、結束語

篇6

1 引 言

房地產的價格在很大程度上取決于房地產的影響因素狀況,而影響房地產價格的因素很多,鄔連東、張方在公寓住宅的定價研究中,考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產的評估中引用如下影響因素:地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進行住宅類房地產價格研究中,考慮了三大類的影響因素:交通條件、生活服務設施、教育配套設施。

房地產的價格因其不同的影響因素特征而有所不同,針對具有不同特征的房地產,適當采取相應的營銷策略對于提高房地產價格、提升消費者預期有著良好作用。比如,對于有著良好的建筑結構、建筑材料,或者大戶型乃至復式樓盤,可以著重從建筑因素方面對樓盤進行宣傳,以使消費者相信并了解該樓盤的品質;對于觀景房,售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度,并且通?？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價位以及上漲預期;對于靠近商業(yè)中心的樓盤,便要從樓盤的商業(yè)便捷度著手宣傳,周圍的設施如何齊全、生活如何方便等。房地產區(qū)位的選擇,以及伴隨而來的營銷策略對于一個樓盤的品質提升有著非常重要的作用。

2 依托房源特征,借勢宣傳

從影響房地產價格的主要影響因素當中選擇適于本樓盤的特征進行樓盤的選址、開發(fā)以及營銷是開發(fā)樓盤的關鍵。依據不同的房地產價格影響因素(建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素),采取不同的營銷手段以借勢宣傳。

2.1 具有建筑因素優(yōu)勢的房源

具有建筑因素優(yōu)勢的樓盤吸引買房者,主要從其優(yōu)質的建筑結構、建筑材料,優(yōu)美的建筑布局,較高的容積率,良好的裝修及建筑外觀,以及相關車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進行造勢。

房屋的建筑因素與房屋本身的品質是緊密聯(lián)系在一起的,房屋是否真正舒服,只有住進去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實,其升值潛力也非常大。比如,在隔音方面,隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話,而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時候,家里仍然非常安靜。在具體的營銷中,可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質,使買房者愿意購買,并且始終滿意。

2.2 具有區(qū)位因素優(yōu)勢的房源

在區(qū)位因素分析中,對于商業(yè)服務業(yè)作用分值,影響因素作用分值按指數衰減公式進行計算,即:

篇7

6.1結論

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產企業(yè)擴大經濟規(guī)模，增強市場競爭力。國外（或地區(qū)）經驗表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區(qū))的成功經驗使我們有理由相信這種投資產品能為我國的房地產業(yè)和金融業(yè)注入新的活力，推動我國房地產業(yè)的健康轉型，促進我國金融業(yè)的健康發(fā)展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進、不斷創(chuàng)新，但我們的產品與REITs仍有一定的距離。各種現象表明，我國國內環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發(fā)展REITs的步伐。雖然制約REITs發(fā)展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎上，通過閱讀國內外大量文獻來探討REITs的中國化發(fā)展策略。通過研究，本文得出以下幾點結論：首先，房地產投資信托基金是解決我國房地產業(yè)融資問題的一種有效途徑，我國已經基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應該在已有房地產信托產品的基礎上，通過借鑒國外（或地區(qū)）的成熟經驗，完善相關法律法規(guī)，加快發(fā)展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區(qū)）經驗時，要對其REITs產品進行認真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結合我國國情因地制宜地進行一定的創(chuàng)新。再次，在我國發(fā)展REITs市場時，宜采取分階段發(fā)展策略。同時，筆者認為在我國已有房地產信托產品的基礎上，結合國內的專項資產管理計劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運作方式，但同時需要采取措施對封閉式的缺陷進行一定的彌補；運用資產組合理論和投資風險決策模型進行投資資產的選擇和組合，在地域選擇上可以多關注二、三線城市有增值潛力的房地產資源，同時對開發(fā)性項目進行一定的限制；應該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產品的收益和穩(wěn)定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強產品的流動性；制定合理評估REITs價值的方法，盡量做到減少誤差，同時對REITs的分紅比例和分紅時間作出明確的規(guī)定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財務杠桿，-60-在提高產品競爭力的同時注意防范財務杠桿過高帶來的風險?？傊?，我國發(fā)展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進產品的突破和創(chuàng)新。同時希望本論文能對我國REITs的發(fā)展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關書籍、文獻、瀏覽相關網站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。

1．由于我國尚未有房地產信托投資基金（REITs），同時我國信托機構對已有信托產品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數據分析，有待今后進一步研究。

2．房地產投資信托基金（REITs）涉及領域較廣，包括金融領域、房地產領域、法律領域等。同時內容較復雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產投資信托基金（REITs）的發(fā)展屬于應用領域，更注重產品的開發(fā)介紹和相關政策研究。在運用經濟學理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！

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篇8

【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究

1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續(xù)上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發(fā)展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發(fā)展。2005年，廣州房地產開發(fā)投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發(fā)展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發(fā)投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。

一、房地產泡沫與房地產泡沫測度

房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發(fā)房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發(fā)商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。

二、廣州房地產泡沫實證研究

本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業(yè)的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價收入比指標分析

房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續(xù)三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發(fā)達國家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。

2．房地產開發(fā)投資增幅與GDP增長速度指標分析

房地產開發(fā)投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業(yè)的相對擴張程度，指標過高說明房地產業(yè)的相對高度發(fā)展。1998—2004年，廣州市房地產開發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統(tǒng)計年鑒1998—2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。

3．商品房空置率指標分析

商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區(qū)內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發(fā)商過度開發(fā)，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產企業(yè)的財務狀況指標分析

衡量房地產開發(fā)經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業(yè)出現泡沫危險。從廣州房地產行業(yè)的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業(yè)利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發(fā)8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產開發(fā)投資資金來源分析

房地產開發(fā)投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業(yè)開發(fā)國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業(yè)對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業(yè)融資狀況，指標值過低，說明房地產行業(yè)對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發(fā)對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業(yè)自有資金有限。房地產企業(yè)對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較

商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結論分析及對策

綜上指標分析，我們發(fā)現1998—2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發(fā)展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監(jiān)控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。

2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。

3．鼓勵房地產業(yè)多渠道融資，促使房地產企業(yè)融資社會化，減少企業(yè)對銀行貸款和房屋預售款的依賴。

4．規(guī)范土地出讓制度，調控土地使用結構。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規(guī)模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

篇9

透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關心的自然是熱鬧下面實實在在的房地產融資新渠道的出現，透過對本年度房地產六大投融資的成功以及艱難的經歷，讓我們真正明白：房地產融資還需要太多的支持和關愛!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場多年的廣州恒大終于可以把自己的資產“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實現了借殼上市。這可以說是房地產企業(yè)艱難上市的一個縮影。

可以說，買殼上市，在2002年已開始成為很多新銳房地產公司快速擴張的必由之路，并引發(fā)了房地產行業(yè)的巨大能量。繼陽光股份、光彩建設、珠江控股、金融街被北京的房地產企業(yè)成功買殼后，房地產資產忙于“上市”成了資本市場上一道亮麗的風景線。

在北京，一些開發(fā)商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓，或者直接聘請投資銀行顧問為自己講課，熟悉如何進入資本市場。作為一位投資銀行家，林先生近幾個月來已經為4位開發(fā)商咨詢過有關資本市場的項目。他說：“這些人都是近幾年在北京成功做過

一兩個房地產項目，已經有了上億元的身家。但是現在他們希望繼續(xù)做大，利用資本市場來擴張。其中有兩個老板已經委托我們尋找殼資源，買殼上市?！?/p>

雖然證監(jiān)會已經允許房地產企業(yè)上市，但是復雜、嚴格的審核過程，以及漫長的輔導期，使很多房地產開發(fā)商望而卻步。只爭朝夕，房地產商們干脆選擇買殼上市?？陀^地說，2002年房地產商們選擇買殼上市有著太多的無奈和不為人知的苦衷。從記者了解的情況看，雖然目前上市公司實行核準制，但如果按正常程序上市也需要好幾年的時間。很顯然，通過買殼的方式可以為急于上市的公司節(jié)約寶貴的時間，由于房地產開發(fā)

已進入了速度就是財富就是市場的階段，而資金就是速度的重要保障。華夏證券高級分析師吳春龍說：“大多數房地產公司買殼上市的根本目的是為了融資。它們必然在適當的時候從資本市場上籌資，或者進行配股，或者進行增發(fā)新股，以求獲得長期資本的支持?！?/p>

想著自己的企業(yè)能做大和發(fā)展，房地產商們的買殼上市不僅只盯著內地股市，更把目光轉向了香港、新加坡、美國等海外資本市場。潘石屹旗下SOHO中國、首創(chuàng)集團、廣東奧園，紛紛將目光投向了香港股市。雖然目前還沒最后獲準，但這些公司最遲也將于明年之前完成上市。

在2002年香港資本市場的內地民營開發(fā)商軍團中，我們可以發(fā)現，大部分是《財富》富豪榜中的內地首富們，有以農業(yè)為主業(yè)，后來又轉投地產業(yè)務的楊斌（涉嫌違規(guī)被拘）；有在上海開發(fā)房地產業(yè)務的許榮茂，通過買殼上市，世貿中國在內地和香港都有上市

公司；中國富豪榜排名第十三位的張揚，也在香港借殼上市公司柏寧頓，改名國中控股；最近，以家電分銷和房地產業(yè)務為主的鵬潤投資，也在香港宣布買殼成功，成為京華自動化的大股東。

而從去年年初開始，幾只在香港上市的中國地產概念股就走得很不平凡。在內地有地產業(yè)務的新世界、新鴻基以及華潤置地、合生創(chuàng)展等股票的走勢明顯強于香港本地的地產股。以主業(yè)位于廣州的中華國際為例，在去年年中香港恒生指數大幅下跌逾一成時，該股卻放量上漲，累計漲幅高達50％。

對于渴望上市的民營房地產公司來說，在香港買殼無疑是一種快捷的辦法。只要通過一筆數目不大的投資，不用排隊等候審批即可迅速走完上市之路。

但2002年下半年后，這種形勢有所轉變，并不是所有人都能順利地在香港上市。據香港證券業(yè)人士透露，去年一個“殼股”的收購價約為3000萬至4000萬港元。但是在內地民企的追捧之下，現在已上漲到5000萬至7000萬港元，這對要買殼上市的內地房地產企業(yè)來說，是一筆不菲的花銷。

上市公司投懷房地產

與房地產商蜂擁買殼上市相反，上市公司競相進入房地產的火氣更猛。10月21日，上市公司海星科技公告稱，公司擬與西部信托、西安海星科技投資控股集團、西安海星房地產公司共同設立西安海星科技投資置業(yè)有限公司，海星科技出資2500萬元，占新公司16.67％的股權，此舉表明海星科技欲加大在房地產行業(yè)的投資力度。

從2002年9月份算起，已有北方國際、新疆天宏、大連渤海、銀基發(fā)展、武昌魚、浦東不銹、青為控股、先鋒股份、威遠生化、海星科技等10家上市公司公告通過各種不同的方式進入房地產領域，其中部分上市公司更是通過資產置換，將主業(yè)變?yōu)榉康禺a業(yè)。

火氣逐漸呈燎原之勢，繼上述公司將主業(yè)變?yōu)榉康禺a業(yè)后，緊接著又出現了數源科技、亞華種業(yè)、益鑫泰等進軍房地產業(yè)，而國內著名企業(yè)海爾、康佳、TCL、美的、三九、聯(lián)想等也紛紛向房地產業(yè)投懷送抱。統(tǒng)計資料表明，全國10％左右的上市公司，不同程

度涉足房地產業(yè)，新一輪的房地產熱潮呼之欲出。同時也表明，繼網絡、生物制藥、金融證券投資熱之后，房地產業(yè)正成為上市公司新的投資方向。

而進入11月份，上市公司投資房地產、購買土地使用權又有新的趨勢。僅11月份中旬，就有五家上市公司公告稱，準備或者已經購買土地使用權。這是上市公司繼直接購買成型地產、購買房地產公司股權等方式之后一種投資房地產的新方式。

對于今年上市公司繼置換資產進入房地產業(yè)后，又興起了一股“圈地”熱的現象。西南證券研究所王德勇先生認為，與其他投資房地產方式相比，上市公司這種圈地運動是一種更理智的投資方式。購買土地使用權的價格往往比較低，前期投入就小，而且獲得土地使用權之后，在投資方式上的選擇也比較多，可以直接建樓，也可以再次轉讓，能最大限度地實現公司利潤。

從有關方面得知，目前深交所、上交所有房地產業(yè)務的上市公司超過300家，真正以房地產為主營的上市公司只有70多家，這足以說明當前的房地產投資熱潮絲毫不亞于2000年的網絡風暴。

上市公司和業(yè)外巨頭介入房地產業(yè)，不僅活躍了房地產市場，同時給房地產市場的競爭賦予了更新的概念與內涵，有利于將房地產市場競爭引至規(guī)模化、多元化層面，提升到更高的平臺上。著名經濟學家徐滇慶先生認為，目前大多數房地產企業(yè)70％的資金都來自銀行貸款，房企資產負債率極高。擁有雄厚資本實力的業(yè)外巨頭的介入，無疑地將有利于減低房企資產負債率，提高房地產業(yè)的綜合實力與整體素質。不過，業(yè)外巨頭介入房地產業(yè)，首先要有心理準備，不可預期過高；并且要作長期打算，切忌“撈一把就走”。

從上市公司報表也可知，近年來斥巨資介入房地產甚至將主業(yè)轉向房地產業(yè)的上市公司，大多業(yè)績并不理想，不少公司還出現了業(yè)績大幅滑坡而要預警甚至預虧！

降息好事中的缺憾

2月20日，中國人民銀行宣布金融機構各項存款年利率平均下調0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下調0.27％；各項貸款年利率平均下調0.5％。其中六個月期貸款利率及一年期貸款利率均下調0.54％。金融機構在中國人民銀行的準備金存款利率下調0.16％；中國人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調0.54％。

一時間，降息的利好在市場上不絕于耳，房地產業(yè)尤其大受鼓舞。

此次降息只是這幾年降息的一個小小組成而已。從1996年至今，央行共下調利率七次，分別是1996年5月1日、1996年8月23日、1997年10月23日、1998年3月25日、1998年7月1日、1998年12月7日及2002年2月20日。其中幅度最大的是第二次，調整最頻繁的是1998年，而本次降息，無論從幅度還是從頻率上，都無法與前幾次相比，倒是創(chuàng)了近幾年來利率穩(wěn)定的最長值（計有3年時間沒有發(fā)生利率變動）。

房地產企業(yè)作為融資主體，在降息的背景下，總體成本隨之會降低，這無疑對企業(yè)的發(fā)展有很積極的作用。目前國內大多數企業(yè)的資金運作主要是銀行貸款，降息后，財務成本下降，產生的利潤必然上升。另外降息對購房者來說意味著支出成本降低，付出部分相對減少，這對刺激和促動居民購房消費，拉動內需有很積極的影響。

當聽到央行降息的消息，北京紅石公司總經理潘石屹這樣描述降息調整經濟、刺激經濟的作用：“把錢從銀行里面趕出去，趕到經濟的別的環(huán)節(jié)，讓人們去生產、去投資、去消費……這是一個大的思路?！睋耸僬f“有大量的存款放不出去，跟建房子賣不出去是一

樣的，良性貸款是必要而重要的，放不出去意味著庫存多，而此次降息無疑是住房貸款者的喜訊?，F代城80％的客戶采用按揭貸款，降息將減輕負擔，購房積極性將提高”。

房地產行業(yè)對通脹本身有很強的依賴性，降息對國內房地產行業(yè)的影響，與對其他行業(yè)的影響比較，效用是最明顯的。首先，降息改變了目前國內通縮的狀況，大幅度提高房地產企業(yè)的資產總值；其次，房地產企業(yè)經營有高負債的特點，降息減輕了企業(yè)還貸的負擔，降低了企業(yè)經營成本；三是對房地產消費市場的影響，存款利息的下降，有利促使房地產投資者消費，同時，貸款利息的下降，增加了供平過租的效應，促使投資者進入房地產市場。國內房地產行業(yè)的資產負債率一直維持在75％以上，其中銀行貸款的比例相當大，1999年至2001年房地產企業(yè)的銀行貸款之和約為4200.3億元，由于房地產企業(yè)貸款中長期貸款的比例較高，因此，降息對國內房地產行業(yè)的促進作用明顯。

尤其降息對于建行的房地產資產證券化項目而言是一個好時機，因為由于國內銀行缺乏長期的資金，面對的競爭也小，第八次降息前貸款息差達到350個基本點的極高水平。按揭證券化將大為改善中國的房產財務系統(tǒng)。銀行可以無須憂慮資產負債表上出現資產與負債期的錯配。在中國，十年期債券息率只有3厘，銀行大可提供息率4.5至5厘的十年期按揭。即使息差比目前窄，銀行仍可借按揭證券化增加利潤，這將是推動中國經濟的一個雙贏方案，由此資產證券化對國內房地產行業(yè)產生的傳導作用會對國內房地產行業(yè)產生良性的循環(huán)。

可惜的是，住房貸款證券化一推再推，令銀行和房地產企業(yè)望眼欲穿，也使住房貸款證券化未能搭上降息的好處。在國內連續(xù)八次降息后，目前國內的通縮壓力仍然呈上升的態(tài)勢，因此，對第九次降息的預期也更加強烈。我們可以預測，如果住房貸款證券化在明年推出時恰逢第九次降息的話，房地產業(yè)的受惠將是一個多倍的雙贏結果。

債市首開地產之門

金茂集團股份有限公司開發(fā)的金茂大廈年中獲得國家計委的特批，正式發(fā)債10億元。這一具有歷史意義的舉動，令一直被資金困擾的房地產業(yè)大受鼓舞，因為此次發(fā)債范圍一改此前基本投向道路、水力、能源等基礎設施或公用事業(yè)的狀況，而流向了一家以房地產為主營業(yè)務的公司。作為首例，它表明中國政府對企業(yè)發(fā)債收入的用途已經放松了限制。

證券人士普遍認為，金茂債券的發(fā)行同時向市場傳遞了一個重要信號——一部全新的《企業(yè)債券管理條例》即將出臺。而在企業(yè)債一系列發(fā)行規(guī)則改弦更張的前提下，中國企業(yè)債券市場有望迅速啟動。

其實，此次金茂獲準發(fā)債并非偶然。進入2002年以來，很多政府高層管理人員在不同場合都表示過應該制定新的《企業(yè)債券管理條例》，以促進企業(yè)債券的發(fā)展。

隨之而來的是，中國企業(yè)債市場發(fā)展悄然轉變，今年初，長江三峽等9家企業(yè)總共拿到了19.5億元的發(fā)債額度，盡管規(guī)模不大，但從企業(yè)債單項審批額度和審批條件都顯示出了一定的松動。有專家推測，中國政府決策層有意改變中國資本市場結構失衡的現狀。

我國目前的債券市場上為房地產開發(fā)籌資而發(fā)行的債券主要有兩種，一種是房地產投資，海南省于1993年初率先在國內推出房地產投資券，主要有“萬國”、“仙樂”和“富島”等，這三種投資券的發(fā)行總額達1.5億元人民幣，并在海南證券報價中心上市；另

一種是受益?zhèn)?，如農業(yè)銀行、寧波市信托投資公司1991年1月20日向社會公眾公開發(fā)行的收益率按資金實際運用收益決定的“住宅投資收益證券”，總額1000萬元，期限10年，主要投資于房地產和工商企業(yè)等項目。

要發(fā)展壯大企業(yè)債市場，必然要改變現行的審批與管理規(guī)則，其中最關鍵的問題是企業(yè)債利率的市場化。現行《企業(yè)債券管理條例》有規(guī)定：“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期居民儲蓄定期存款的40％?！笔聦嵣?，不同企業(yè)由于所屬行業(yè)、規(guī)模等不同，企業(yè)債

券的信用等級、風險水平也千差萬別。但由于政策設置了企業(yè)債券利率上限，不同企業(yè)的債券利率無法拉開必要的檔次。

這樣，利率顯然不能準確反映各發(fā)債主體的風險差異。比如：某企業(yè)發(fā)行五年期債券，其現實年利率最高為4％左右，減去債券利息所得稅，投資者年收益率約為3％左右。相對于國債等更為安全的投資品種，這種收益率水平并不足以對投資者構成吸引。

無論從哪一個方面來看，資本市場都不能永遠一條腿走路，現在的中國證券市場可以說是一個“跛足的證券市場”。而且對金融機構的調整也不利。目前中國的債券市場面臨著一個很好的發(fā)展機遇，做一些調整是必然的，尤其對房地產企業(yè)要予以更多的支持。

國家計委牽頭修訂的《企業(yè)債券管理條例》，將進一步進行市場化改革。預計企業(yè)債券將擺脫過去聯(lián)合監(jiān)管形成的“額度下達，發(fā)行審批”相對獨立的兩個監(jiān)管環(huán)節(jié)，取消額度審批，而是根據發(fā)行人的素質和需求來進行債券發(fā)行審核。主要在三個方面有重大突破：一是企業(yè)債券的發(fā)行將由過去的審批制改為核準制，國家計委將不再審批企業(yè)是否能夠發(fā)放債券，而是考核企業(yè)是否可以發(fā)放債券；二是企業(yè)發(fā)債的利率將進一步市場化，現行條例規(guī)定的不能高于同期銀行存款利息40％的規(guī)定將被放寬；三是將明確規(guī)定企業(yè)債券信用等級的差異。

新條例出臺后，將為民營企業(yè)和房地產企業(yè)發(fā)債打開更多的融資通道。

假道基金外資旋風突起

2002年，中國的房地產市場再度刮起一場強大的“外資旋風”。繼首創(chuàng)集團與2001年全球500強排名第24位的荷蘭國際集團INGGROUP共同合資成立了“中國房地產開發(fā)基金”（這是全球第一家直接面向中國市場的房地產開發(fā)基金）后，著名的全球性證券與投資公司摩根士丹利也公布了他們對海外基金投資中國房地產市場的一項研究。該項目研究表明：在未來2年～3年，將有3億～20億美元的海外資金投向中國

的房地產市場。

在中國房地產開發(fā)基金的股權結構中，主要股東是來自歐美、東南亞國家，其次是我國香港和臺灣地區(qū)的大型房地產企業(yè)和金融企業(yè)，而首創(chuàng)集團則是這個基金的策略。

“在國家政策沒有放開之前，外國資本要想進入中國，目前最好的方式是境外投資人和中國相關的金融機構組建成合資基金?！睂ν饨洕Q易大學國際房地產研究中心主任梁蓓認為。

外商對華投資其實從我國對外開放以來就一直沒有間斷過，并呈現出迅速增長之勢。以美國為例，在過去的21年中對華直接投資年增長率超過20％。即使如此，目前也只有約10.5％的外資與房地產有關。

不過，房地產業(yè)對于外資的誘惑卻越來越大。根據相關預測，未來5年內，內地房地產開發(fā)投資將達3580億元人民幣，平均年增長率達到7％。而住宅項目25％的邊際利潤率也是吸引外資眼球的另一重要原因。

其實，這一輪外資如此看好中國房地產業(yè)，跟高科技浪潮的破滅有很大的關系，從全球市場看，當前經濟形勢的一個很明顯特點是在全球經濟走勢下，資本向房地產流動增多。這是因為，在美國經濟增長不佳的情況下，美國股市、美元都出現了大幅度下跌。高科技浪潮的破滅，美國經濟受到實質影響，這種變化造就了美國房地產市場的繁榮，投資的需要使房地產市場成為支持美國經濟的支柱產業(yè)。

目前，這種房地產市場推動需求已是一個全球現象，美國帶頭，歐洲也漸見明顯。在中國，地產業(yè)的帶頭作用更是鰲頭獨占，在通縮持續(xù)中，房產價格卻拾級而上。

地產為何會突然如此重要？全球高科技產業(yè)沒落是主要原因，科技股泡沫破滅，全球商業(yè)機構對資金的需求大幅滑落，資金成本相應下降，借貸成本減輕，房地產投資自然帶動房地產市場上升。但現在美國的房地產市場已經呈現出泡沫化，再加上股市和美元的下跌，資本投向發(fā)生了些許變化，有跡象表明資本已向亞洲地區(qū)轉移，主要是向中國轉移，其中房地產是一個方向。

目前中國國內的幾例大宗房地產投資也表現出這種資本轉移特點。一是上海價值上億元的頂級豪宅被美國某世界級華裔IT巨頭買走；二是臺灣某世界級IT富豪大手筆投資深圳多處豪宅；三是國內某軟件富豪投資大連豪宅。從這三件涉及金額巨大的投資者的身份特點可以充分看出上述趨勢。

根據世貿組織協(xié)議，中國政府3年內允許外商成立獨資企業(yè)，合資合作企業(yè)在3年內開始享受國民待遇，屆時，市場公開、公平，制度規(guī)范、透明，那種靠關系得到的稅費減免、低價土地、優(yōu)質地塊的優(yōu)先取得權等等將不復存在，歐美資金進入房地產開發(fā)領域的步伐可能會提速，外資在內地房地產業(yè)“摸著石頭過河”的局面將會得到很大改善。

外資搶注的動向已使內地房地產市場悄然生變。截止今年，有外資參與的房地產企業(yè)已多達5000家，占全國房地產開發(fā)企業(yè)總數的20％，利用外資總額已逾40多億元人民幣。

市場在新資金進入的沖擊下肯定會重新劃分，馬太效應勢必在外資涌入房地產市場后再度體現。

住房貸款證券化好事多磨

“只聞樓梯響，不見人下來”，在2002年的房地產界，住房貸款證券化稱得上是最搶話語權的了，盡管中國建設銀行行長9月份時透露，建行的住房貸款證券化項目將在年內正式啟動。但我們看到的仍然是桌面上的證券化。

今年7月底，中國建設銀行的個人住房貸款證券化方案曾經被國務院退回，據說退回的理由是建行采用的是德國模式（表內融資）而不是美國模式（表外融資）。所謂“表內融

資”就是被證券化資產的所有權仍然屬于銀行保留在銀行的資產負債表中。通過在銀行內部成立一個“殼”——個人住房信貸資產管理中心將個人住房貸款資產注入其中。然后“殼”再將個人住房貸款資產組合打包賣給多家投資銀行投行再把這些債券賣

到投資者手上，用句俗話說就是：肥水不流外人田。

建行的個人住房貸款證券化方案被退回一事，曾被媒體炒得沸沸揚揚，甚至被說成是已經“流產”。9月18日中國建設銀行房地產金融部住房貸款證券化處負責人出面向媒體表示7月底被國務院退回的建設銀行個人住房貸款證券化方案經過修改后已重新上交中國人民銀行。而中國人民銀行信貸政策處人士則稱建設銀行個人住房貸款證券化方案將會應國務院要求再次提交審批。該人士同時稱，建行被國務院退回的方案主要問題并不是如外界所說的德國模式或是美國模式的問題。

據銀行方面的人士透露上次國務院退回方案的同時要求人民銀行先出一份對此類操作的《管理辦法》。但是否是針對建行房貸證券化的管理辦法還是對所有資產證券化的管理辦法建行一位人士不予回答。

從1998年我國停止住房實物分配后，住房抵押貸款也即通常所說的“供樓”，成為人們買房的主要方式，它拓展出住房貸款的大市場，這正是住房貸款證券化得以開展的前提。從1998年至今，建行個人住房抵押貸款占整個信貸消費的比例已達7％至8％，工商銀行則已經累計發(fā)放個人住房消費貸款2450億元，占全行各項貸款的比重由四年前的0.2％上升到目前的7.8％。

所以，除了建行之外，工商銀行也在積極籌備住房貸款證券化業(yè)務。工商銀行已經向央行和國務院上報了方案。據稱，建行、工行率先推出的將會是個人住房貸款的證券化，如果成功，這將標志著我國住房貸款的二級市場已經出現。

我們從另外的銀行系統(tǒng)得知，由于住房貸款證券化的具體內容未有任何披露，因而具體操作方面尚未能進入準備階段。一些不愿公開單位名稱、具有證券從業(yè)資格的律師、會計師和資產評估機構負責人則表示，雖然他們都很急切地想要了解有關住房貸款證券化的內容，探討參與其業(yè)務的可能性，但消息面上仍處于真空狀態(tài)。從這種真空狀態(tài)估計，短期內項目還不會啟動。

據證券界人士說，即使2002年住房抵押貸款證券化沒能推出，但實現個人住房抵押貸款證券化估計不會遲于明年上半年，因為這是資產大規(guī)模證券化的先聲。早在幾年前，當國人還在埋頭忙著辦理住房按揭的時候，經驗老到的外資銀行就已經預言中國將會走上

按揭證券化這條路了。這幾年，外資銀行不斷加大介入住房貸款的動作力度，就是有備而來的。由于我國住房市場極其龐大，將在今后幾年成為全球最大的和最矚目的房地產證券交易市場，因而也是一個掘金的競技場。

最重要的是，個人住房抵押貸款證券化其實是銀行的一個探測器，繼個人住房抵押貸款證券化后，房地產開發(fā)抵押擔保貸款的證券化、汽車等消費信貸的證券化，以及基礎設施建設等領域的資產證券也會一步一步來到我們面前。

篇10

[關鍵詞] 房地產企業(yè)信用管理 立法 信用信息征集和使用管理 平安法制建設

一、問題提出的背景

2013年2月20日，“國五條”，即國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施，其中第五項加強市場監(jiān)管中明確了要強化企業(yè)信用管理。

隨后，2013年2月26日，國務院辦公廳了《關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》，其中第五項加強市場監(jiān)管和預期管理中也細化了對企業(yè)信用管理的要求：“加強房地產企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時記錄、公布房地產企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，有關部門要建立聯(lián)動機制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業(yè)金融機構不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過信托計劃融資。稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規(guī)定進行清算審核和稽查。住房城鄉(xiāng)建設、工商等部門要聯(lián)合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處中介機構和經紀人員的違法違規(guī)行為。有關部門要加強房地產開發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對資產負債情況的監(jiān)測力度，有效防范風險?！盵1]

市場經濟從一定意義上來講是信用經濟，而對企業(yè)信用的管理則能同時發(fā)揮國家宏觀調控和市場調節(jié)的作用，從而促進市場經濟的發(fā)展。房地產業(yè)，作為國民經濟的重要支柱產業(yè)之一，伴隨著房價居高不下的現狀，國家出臺了一系列政策進行調控，其中就包括對房地產企業(yè)信用的管理，可是依然存在著管理不夠規(guī)范、收效不大等問題。

其實，早在 2002年8月20日建設部就了《關于建立房地產企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》，房地產開發(fā)企業(yè)信用檔案現在已基本實現了部、省、市三級系統(tǒng)聯(lián)通、信息共享的建設目標，但仍存在著入網企業(yè)少、信用檔案內容不全、利用效果不甚理想等問題。此外，在企業(yè)信用檔案的建立過程中，最重要的不良記錄信息是以企業(yè)自報為主的，這就相當于給企業(yè)信用檔案的作用打了折扣。同時，這也體現出房地產企業(yè)信用檔案的建立缺乏與相關行政部門的協(xié)調合作，不能在信息共享上實現互聯(lián)互通。

為了規(guī)范房地產企業(yè)信用信息管理，為了實現從同業(yè)征信向聯(lián)合征信過渡，更加全面地反映房地產企業(yè)的信用狀況，促進政府信息的依法披露、資源共享，并依法保護房地產企業(yè)和社會公眾的相關權利，本文作者認為有必要推進房地產企業(yè)信用信息征集和使用管理立法。

二、問題研究的現狀

（一）國內立法的現狀

目前，我國沒有房地產企業(yè)信用信息征集和使用管理立法，只有建設部的《關于建立房地產企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》等規(guī)范性文件。但在企業(yè)信用信息征集和使用管理上已經有許多地方性立法實踐可予以參考借鑒，因為根據我國國情，實現全面披露全國企業(yè)信用信息是一個亟待解決的問題，實現全國性企業(yè)信用信息征集和使用管理立法也將會是一個漫長的過程，那么作為國民經濟重要支柱之一的房地產業(yè)便無法依賴全國性企業(yè)信用信息征集和使用管理立法的出臺來解決目前房地產業(yè)的企業(yè)信用問題，反而我們應該率先實現全國性房地產企業(yè)信用信息征集和使用管理立法。如此，既能解決房地產業(yè)的企業(yè)信用管理問題，又能為全國性企業(yè)信用信息征集和使用管理立法實踐鋪路。企業(yè)信用信息征集和使用管理立法實踐統(tǒng)計如下表一[2]：

企業(yè)信用信息征集和使用管理立法現狀

效力級別

數量

立法部門或省份

法律、行政法規(guī)

無

地方性法規(guī)

1

《廣東省企業(yè)信用信息公開條例》

部門規(guī)章

無

地方政府規(guī)章

24

深圳市、貴州省、無錫市、吉林市、沈陽市、南寧市、成都市、哈爾濱市、遼寧省、黑龍江省、鄭州市、江蘇省、太原市、山西省、安徽省、四川省、湖北省、浙江省、上海市、天津市、蘇州市、北京市、海南省

（二）國外立法的現狀

20 世紀 70 年代以來，發(fā)達國家 普遍建立了較為完善的社會信用管理法律制度。世界各國的企業(yè)信用管理的法律模式主要可以分為市場主導型模式、政府主導型模式和會員制模式。

市場主導型模式又稱作美國模式，該模式主要是通過市場化的運作，由商業(yè)性機構根據市場需要建設信用數據庫和提供信用信息服務，開展各種信用調查和信用管理事務。而政府不會直接參與商業(yè)化信用機構的經營，只是通過立法對其進行約束。政府主導型模式又稱作歐洲模式，該模式主要是通過政府力量來建立公共的信用管理機構，強制性地要求個人和企業(yè)提供真實的信用數據信息。會員制模式則主要存在于日本，它依靠行業(yè)協(xié)會建立信用信息管理中心，該中心為個人和企業(yè)的信用信息提供了交換平臺，通過內部信用信息共享機制達到收集、處理和使用信用信息的目的。會員制模式的特點表現在，政府引導建立信用信息數據庫，交由行業(yè)協(xié)會進行商業(yè)化的運營，政府不直接參與經營，同時兼具了政府管理和行業(yè)協(xié)會自主經營的特點。[3]

三、房地產企業(yè)信用信息征集和使用管理立法

（一）立法目的的定位

一直以來，我們主要依靠民法的違約賠償手段和行政的違規(guī)處罰手段治理房地產企業(yè)失信行為，但是民法作為私法具有個案處理等局限性及其事后救濟的失效性，行政手段也具有缺乏公眾參與、地方政策保護及受土地財政影響深遠等局限性。此時，倡導房地產企業(yè)信用信息征集和使用管理立法，既要同時發(fā)揮國家宏觀調控和市場自我調節(jié)作用對企業(yè)信用信息進行管理和利用，還要注意強化被征信對象在征信信息保護方面的實體性權利。

因此，房地產企業(yè)信用信息征集和使用管理立法至少應該包括以下兩個目的：第一，為了規(guī)范房地產企業(yè)信用信息征集和管理，增強企業(yè)信用意識和風險防范意識，從而建立起房地產企業(yè)信用制度；第二，保障征信和信用評估過程中當事人的合法權益。

（二）立法模/！/式的選擇

正如本文第二部分——問題研究的現狀中所談到的，目前世界上各個國家信用立法的模式主要有市場主導型模式、政府主導型模式和會員制模式三種。鑒于我們國家市場化運作不夠成熟、行業(yè)協(xié)會不夠自律的國情，大部分地方政府規(guī)章在企業(yè)信用管理上傾向于政府主導式，大多數地方政府都采用了以政府設立的征信機構和市場化的評估機構為主體的征信機構體系，即具有中國特色的政府先行而后推動市場化運作的立法模式，比如在《深圳市企業(yè)信用征信和評估管理辦法》中：

“第三條 本市建立以政府設立的企業(yè)信用信息中心和市場化的評估機構為主體的征信機構體系，征集企業(yè)信用信息，對社會開展企業(yè)信用信息查詢，并由評估機構開展企業(yè)信用評估等服務活動?！?/p>

同樣地，全國性的房地產企業(yè)信用信息征集和使用管理立法也可以遵循我們習慣的政府先行而后推動市場化運作的立法模式，由房地產企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)管理中心負責房地產企業(yè)信用信息的采集和披露，由市場上具有資質的評估機構進行有償信用評估。

現在我國的征信數據庫分別由人民銀行、商務部、工商行政管理總局、建設部等部委以及各地方人民政府牽頭組建，由于各個部門、各級政府各自為政，多頭征信，彼此之間缺乏充分有效的信用信息互通與共享機制，導致被征信對象的信用信息分散、孤立，難以對其信用狀況進行全面和充分的評估。建立聯(lián)合征信數據庫，就是將來自不同征信機構、不同部門的所有信用信息進行分類、匯總，通過一次查詢即可了解被征信對象最全面的信息狀況。聯(lián)合征信數據庫具有信息完整性、經濟性、全面性和公正性等優(yōu)點，應成為我國未來信用信息數據庫建設的發(fā)展方向。[4]

因此，結合目前我國征信數據庫和房地產企業(yè)信用檔案系統(tǒng)的不足之處，房地產企業(yè)信用信息的征集和使用管理工作可以分為以下的三大步驟：第一步，金融機構、政府行政部門、司法部門、行業(yè)協(xié)會等向房地產企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心提供信用信息；第二步，房地產企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心對獲得的信用信息進行整合建立多端共享的聯(lián)合征信數據庫；第三步，許可市場上具有資質的評估機構進行房地產企業(yè)信用評級。

其中，第一個步驟又可以分為四個同時進行的方面：其一，研究建立住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統(tǒng)計等行政部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，這些聯(lián)合的政府公開信息應當集中在同一個網站上，房地產企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心可以登錄進行信息采集；其二，銀行等金融機構向房地產企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心提供企業(yè)信用信息；其三，司法部門向房地產企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心提供企業(yè)信用信息；其四，行業(yè)協(xié)會向房地產企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心提供在開展服務活動中獲得的企業(yè)信用信息。

（三）立法應重點考慮的內容

為更好地配合房地產企業(yè)信用信息的征集和使用管理工作，保證各項工作有法可依，保護房地產企業(yè)和社會公眾的權益，我們認為在立法時應當對征信行為、信息的使用和管理等方面進行重點考慮。江蘇省、深圳市、浙江省和上海市在全國較早開展企業(yè)信用信息管理制度的建設工作，并且分別都取得了很大的成就，這為我們進行房地產企業(yè)信用信息管理工作提供了許多珍貴的經驗。因此在接下來，我們試圖通過比較分析這四個地區(qū)的模式，對房地產企業(yè)信用信息立法的框架做出一些總結，見表二[5]：

企業(yè)信用信息征集和使用管理立法基本框架

江蘇省模式

深圳市模式

浙江省模式

上海市模式

第一章 總 則

第一章 總 則

第一章 總 則

第一條 立法目的

第二條 定義

第三條 適用范圍

第四條 原則

第二章 企業(yè)信用信息的采集

第二章 征信機構

第三章 信息征集

第二章 企業(yè)信用信息的征集

第五條 管理部門

第六條 備案與公開

第七條 年度報告及業(yè)務情況調查

第八條 信息的采集

第三章企業(yè)信用信息的加工和使用

第四章 信息披露

第五章 信用評估

第三章 企業(yè)信用信息的分類和

第十條 征信產品的制作

第十一條 征信產品的效用

第十四條 商務活動中征信產品使用的推進

第十五條 公共管理中征信產品的使用

第十六條 有關政府信息的公開

第四章 異議 信息的處理

第五章 監(jiān)督管理

第三章涉及異議信息的處理

第四章 企業(yè)信用信息征集和的監(jiān)督

第九條 異議信息的處理

第十二條 商業(yè)秘密的保護

第十三條 回避

第十七條 行業(yè)自律

第十八條 投訴

第六章 法律責任

第六章 法律責任

第五章法律責任

第十九條 行政處罰

第七章 附則

第六章附 則

第二十條 施行日期

從以上表格可以看出，除“上海市模式”外其他三種模式其辦法規(guī)定的框架大都包括總則、企業(yè)信用信息的征集、企業(yè)信用信息的使用、監(jiān)督管理和法律責任五個部分，其中“上海模式”雖然規(guī)定比較分散，但是仍可以按照這五大部分進行歸類總結。因此可以看出這五個部分是對企業(yè)信用信息管理工作比較好的總結概括。我們認為房地產企業(yè)信用信息立法的大致框架可分為上述五大部分。接下來，我們將參考這四個地方的模式并就五大部分做進一步分析，其中重點分析在立法過程中企業(yè)信用信息的征集和使用問題。

1、總則部分和法律責任部分

總則部分是對房地產企業(yè)信用信息工作的闡釋，主要包括立法目的、工作內容及工作原則等；法律責任部分則是明確各參與主體義務，要求參與主體嚴格遵守法律規(guī)定，否則將要承擔相應的法律責任。這能夠為房地產企業(yè)信用信息管理工作的順利進行提供良好的保障。

2、房地產企業(yè)信用信息征集

在房地產企業(yè)信用信息征集方面，主要是對征信主體、征信范圍進行規(guī)定。征信主體是房地產企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心，被征信主體分別是政府各行政部門、金融行業(yè)、司法機關和行業(yè)協(xié)會以及企業(yè)自身。征信范圍見表三：

征信范圍

基礎信息

涉及被征信對象基本情況的信息，建立信用信息數據的基礎和前提

業(yè)績信息

良好信用記錄，代表被征信對象具有良好信用情況的信息

提示信息

被征信對象涉及相關糾紛或處罰，但最終結論尚未做出的信息，也可稱作疑似負面信息

警示信息

即不良信用記錄信息，是對被征信對象的負面評價

在上述四個模式中，“深圳模式”在房地產信用信息征集方面的結構較為規(guī)范，主要包括對征信主體、征信范圍，同時也對各參與主體的行為進行了規(guī)范，這為我們房地產企業(yè)信用信息管理立法提供很好的經驗模式；而“浙江省模式”則對征信主體和范圍進行了更為具體的說明，更類似于法律解釋條款，可將其作為對條款加強理解的文件，這也為我們的立法準備工作提供了借鑒經驗。

3、房地產企業(yè)信用信息的使用

在房地產企業(yè)信用信息使用方面，應該注意信息披露、查詢使用和加工使用等方面。通過分析比較，這三個方面是企業(yè)信用信息使用的主要環(huán)節(jié)，因此我們在進行立法活動時應該充分考慮到這三點。

（1）信息披露

在信息披露方面，應該保證房地產企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心對企業(yè)負面信息的公開披露權。為如實反映房地產企業(yè)的信用狀況，不僅要對企業(yè)正面信用信息進行披露，同時企業(yè)的負面信息也是評價其信用的重要因素；同時也明確規(guī)定，該中心采取統(tǒng)一標準披露各房地產企業(yè)的全面信息，實現平等披露房地產企業(yè)的信用信息。

其中，《深圳市企業(yè)信用征信和評估管理辦法》對此有一章節(jié)的描述，它對信息披露的范圍、方式和時限進行了比較全面的規(guī)定，同時它也規(guī)定了企業(yè)警示信息的披露時限和企業(yè)商業(yè)秘密的保護，這體現了對企業(yè)合法權益的保護。我們在進行房地產企業(yè)信用信息管理立法時應該注重這一點。

（2）查詢使用

在查詢使用方面，由于房地產企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心對其所征集的信息是無償向社會披露的，因此，為保證企業(yè)信用信息的正確合理使用，我們建議采取“實名制”，即社會各主體為查詢企業(yè)信用信息必須提供相應個人身份證明或者單位身份證明，并按照一定規(guī)范進行申請。同時對各種查詢使用行為進行一定的分類，保障查詢使用工作規(guī)范進行。分類大致如下：

第一類是被征信主體的查詢使用，這是其行使知情權的具體表現，也是被征信對象繼而行使異議權、更正權和修復權的前提，是被征信對象不可剝奪的基本權利；第二類是與被征信對象存在利害關系的當事人的查詢使用。這里的利害關系應當是存在交易上的利害關系，如具有向被征信對象提供信貸、賒銷、租賃、保險、擔保等意向，具有對被征信個人進行商賬催收等業(yè)務意向等。如果該交易主體提供了相關具有法律效力的證明材料（如合同、意向性協(xié)議等），則可對信息進行查詢使用；第三類是基于社會公益利益行使的查詢權。這主要包括了行政機關、事業(yè)團體以及司法機關基于其管理職能、審判職能的發(fā)揮或者基于特定的社會公益目的自主進行的查詢使用。如，行政機關在日常監(jiān)督管理、定期檢驗、資質等級評定、行政許可、表彰評優(yōu)以及政府采購采購等活動中，有權對被征信對象的信用信息進行查詢。司法機關基于財產保全、強制執(zhí)行的需要進行的查詢，以及公用事業(yè)單位在與被征信對象的公務活動或業(yè)務活動中進行的查詢等。

（3）評估使用

對房地產企業(yè)信用信息的征集不僅在于對相關信息的整合，同時也是為進一步對企業(yè)信用信息的加工使用做好準備。而這一重要的環(huán)節(jié)就是評估機構對這些信息的加工使用，他們對企業(yè)所做出的評估為政府進行市場調控提供了一定的幫助，同時也滿足了市場的需求。“深圳市模式”對評估機構的行為規(guī)范進行了比較具體詳細的規(guī)定，比如：

“第十一條 依法成立的評估機構可以從事下列業(yè)務：（一）主動或者接受委托開展企業(yè)信用征信活動；（二）依據所征集的企業(yè)信用信息為企業(yè)提供信用評估服務；（三）提供所征集的企業(yè)信用信息的查詢服務；（四）為企業(yè)提供信用管理咨詢服務；（五）其他企業(yè)信用評估咨詢服務?！?/p>

4、房地產企業(yè)信用信息管理工作的監(jiān)督

對房地產企業(yè)信用信息管理工作的監(jiān)督必不可少，但是如何監(jiān)督是一個很大的問題，需要我們在立法中審慎考慮。在比較分析上文中提到的四個模式都分別就被征信對象以及用戶的異議權、知情權和更正權進行了確定，這不僅是對被征信對象和用戶合法權益的保護，同時也是對房地產企業(yè)信用信息管理工作的監(jiān)督，例如《江蘇省企業(yè)信用征信管理暫行辦法》的第四章是專門規(guī)定了對被征信對象以及用戶提出的“異議信息的處理”。同時，社會監(jiān)督、行政部門內部監(jiān)督也是對房地產企業(yè)信用信息管理工作的有效監(jiān)督手段。

綜上所述，通過比較分析江蘇省、深圳市、浙江省、上海市四個地方的企業(yè)信用信息管理模式，借鑒他們的經驗，我們總結出了房地產企業(yè)信用信息管理立法的主要框架，即總則、企業(yè)信用信息的征集、企業(yè)信用信息的使用、監(jiān)督管理和法律責任五個部分。

四、結論

平安法制建設是經濟持續(xù)健康發(fā)展的重要保障，也是促進社會和諧穩(wěn)定的重要舉措。目前，我國缺乏全國性的企業(yè)信用信息征集和使用管理立法，房地產領域也只有建設部的《關于建立房地產企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》等規(guī)范性文件。本文作者認為，我們應該率先實現全國性房地產企業(yè)信用信息征集和使用管理立法，如此既能解決房地產業(yè)的企業(yè)信用管理問題，又能為全國性企業(yè)信用信息征集和使用管理立法實踐鋪路。在此背景下，為了 推進平安法制建設，本文結合房地產企業(yè)信用檔案系統(tǒng)和企業(yè)信用信息征集和使用管理地方性立法的實踐，提出了全國性房地產企業(yè)信用信息征集和使用管理立法。

本文作者分別從立法目的的定位、立法模式的選擇和立法應重點考慮的內容這三方面介紹了房地產企業(yè)信用信息征集和使用管理立法。通過比較分析江蘇省、深圳市、浙江省、上海市四個地方的企業(yè)信用信息管理模式，本文作者總結出了房地產企業(yè)信用信息管理立法的主要框架——總則、企業(yè)信用信息的征集、企業(yè)信用信息的使用、監(jiān)督管理和法律責任五個部分，并就每個部分做了簡單的分析介紹。

此篇淺論房地產企業(yè)信用信息征集和使用管理立法的文章，是鄙人的一些拙見，希望可以拋磚引玉，為推進平安法制建設貢獻一份微薄的力量。

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