導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)可行性報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、項目概況

該地塊位于*州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接*州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區(qū)相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經(jīng)濟效益。

本項目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預(yù)售房款解決。

2、項目建設(shè)背景

*州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的某某房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。而某省特別是B市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不論是資金實力，還是開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素。根據(jù)*州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū)新橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個*州重要的住宅區(qū)。本公司經(jīng)過對*州全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的分析比較，根據(jù)*州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足*州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。

該項目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項目規(guī)劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。

二、*州市介紹

*州位于*三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19°55''''--121°20''''，北緯30°47''''--32°*''''之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依*，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F(xiàn)市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。20*年，*州市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，經(jīng)濟總量在三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過3600美元，顯示出強勁的增長勢頭。整個市的人口580.53萬，城區(qū)人口為80萬。新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展保持良好的發(fā)展勢頭，全年實現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值400億，同比增長17%；完成國內(nèi)生產(chǎn)總值160億，同比增長14.2%；實現(xiàn)財政收入20.5億。正在啟動二期開發(fā)。

三、*州市住宅市場分析

1、20*年以前*州市住宅市場分析

在這之前，*州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/m2，而新區(qū)住宅價格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：

①土地價格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應(yīng)的長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。

②整個*州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。

③居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)*州人認(rèn)為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為*州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時，新橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價。

④消費觀念也限制了整個*州市的房價。許多*州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。

⑤這段時間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使*州房地產(chǎn)更上一個臺階。

2、20*年以來*州市住宅市場分析

20*年是*州房價飛漲的一年。20*年10月份，*州市土地全面實行招投標(biāo)。這對于*州整個房地產(chǎn)市場是一個重要的轉(zhuǎn)折點，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場招投標(biāo)，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關(guān)政策。

①*州強化“強市富民”意識，努力使全市經(jīng)濟繼續(xù)在高平臺、低波動中運行，20*年全市經(jīng)濟繼續(xù)走強。同時，改變?nèi)芯用竦南M觀念。

②規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)?；?、集約化經(jīng)營。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟增長點，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。

③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項目，對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

④加強城市建設(shè)步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。

篇2

1、項目背景

2、可行性研究結(jié)論

3、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表

4、存在問題及建議

二、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目市場分析和營銷戰(zhàn)略

1、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)市場概況

2、市場預(yù)測

3、營銷戰(zhàn)略

三、建設(shè)條件與場址選擇

1、建設(shè)條件

2、場址選址

四、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1、建設(shè)規(guī)模

2、功能標(biāo)準(zhǔn)

五、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目建設(shè)方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、項目實施進度安排

1、工程項目管理

2、項目實施進度

七、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計劃

八、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目財務(wù)分析與敏感性分析

1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

2、財務(wù)評價

3、不確定性分析

4、敏感性分析

九、社會效益分析

1、社會效益分析

2、項目與所在地區(qū)互適性分析

十、風(fēng)險分析

1、風(fēng)險類別

2、風(fēng)險應(yīng)對措施

十一、可行性研究結(jié)論與建議

1、結(jié)論

2、建議

附件

1、項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件

2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項目的支持文件

3、自有資金存款證明

4、相關(guān)銀行貸款承諾

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法

中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項目評估方面的內(nèi)容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項目可行性研究報告的編制要點

(一)平衡計算項目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項目可研報告中進行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項目財務(wù)評價的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產(chǎn)出物計算錯誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導(dǎo)致財務(wù)評價缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進行用量計算，進而為項目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對應(yīng)

投資項目可行性研究報告與項目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標(biāo)。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設(shè)計與可研報告不符，嚴(yán)重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發(fā)所涵蓋的各項信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設(shè)資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、項目建設(shè)其他費用、建設(shè)期利息、基本及漲價預(yù)留費等構(gòu)成項目建設(shè)投資總費用。項目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項目開發(fā)過程中，用于項目建設(shè)的資金要素及費用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費用應(yīng)包含：項目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權(quán)；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價后計入總投資；設(shè)備購置費用及附屬費；項目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費用；工程建設(shè)包含的臨時設(shè)施費、維護費及大型設(shè)備遷移費。

(四)在建設(shè)方案中明確項目的工程量

項目公用工程建設(shè)方案是一項在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對物質(zhì)來源、用量及供應(yīng)方案進行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優(yōu)化項目方案。同時，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。

二、房地產(chǎn)項目評價中的市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目開發(fā)是以市場供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動，市場調(diào)研分析和市場、產(chǎn)品定位都對房地項目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調(diào)研，對市場進行有效預(yù)測，并以此為基礎(chǔ)，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經(jīng)濟情況及主要增長領(lǐng)域進行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期的哪個階段，分析區(qū)域經(jīng)濟概括，預(yù)測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細(xì)了解，做好競爭分析。同時還要對房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢進行短期預(yù)測，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場及價格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進行預(yù)測。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現(xiàn)狀并進行短期預(yù)測，對房屋存量及供給進行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測區(qū)域內(nèi)市場需求類型。還要進行消費情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌?、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細(xì)分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項目未來市場份額，明確項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。主要包含對項目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價格、房型結(jié)構(gòu)、消費者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析是在掌握市場信息基礎(chǔ)上進行的，只要包含房地產(chǎn)市場需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產(chǎn)品市場。對于市場的定位，應(yīng)分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標(biāo)市場進行有效預(yù)測，指導(dǎo)項目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標(biāo)市場價格及變動規(guī)律，結(jié)合項目自身條件及社會經(jīng)濟環(huán)境確定項目產(chǎn)品價格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產(chǎn)品競爭力。分析項目構(gòu)成因素及未來發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項目評價的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計評價指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計評價指標(biāo)要考慮多方面因素，實現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項目使用功能。項目設(shè)計關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強，設(shè)計較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項目質(zhì)量及科技含量的前提下，實現(xiàn)戶型設(shè)計、住宅空間設(shè)計及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對項目整體規(guī)劃的評價

在充分考慮項目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場定位為基礎(chǔ)，全面進行項目規(guī)劃。

(三)項目的財務(wù)分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的評述要從財務(wù)評價及綜合評價進行考慮。財務(wù)評價是在現(xiàn)行財稅制度及價格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入及住處情況，通過合理分析項目財務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項目財務(wù)可行性，并進行風(fēng)險預(yù)測，是項目評述的主要內(nèi)容。綜合評價則是從區(qū)域及社會經(jīng)濟的角度出發(fā)，通過對社會經(jīng)濟效益及費用的計算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對社會經(jīng)濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財務(wù)評價指標(biāo)

財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度及價格體系基礎(chǔ)上進行的，對項目直接發(fā)生的財務(wù)效益及費用進行分析、計算，進行財務(wù)報表編制，有效計算項目評價指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務(wù)狀況進行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)包含對項目的設(shè)計規(guī)模、經(jīng)濟數(shù)據(jù)、財務(wù)評價指標(biāo)。設(shè)計規(guī)模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟數(shù)據(jù)主要是指項目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項稅費等；財務(wù)評價指標(biāo)包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。

綜上所述，房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作，若要在長時間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質(zhì)量，并通過科學(xué)、合理、全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)問題、改進方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。

參考文獻：

[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).

[2]巫世峰.房地產(chǎn)項目可行性研究的評價指標(biāo)體系研究[J].國外建材科技,2006(05).

篇4

政府宏觀調(diào)控作用難發(fā)揮也使得房地產(chǎn)經(jīng)濟管理陷入困境。隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，我國房地產(chǎn)在社會這個大的背景下也在不斷地發(fā)生變化，然而政府在房地產(chǎn)管理的過程中，出臺的政策無法與現(xiàn)行的房地產(chǎn)形勢相符合，因而也就缺乏了相應(yīng)的約束力。加之一些房地產(chǎn)企業(yè)利用政策中的相關(guān)漏洞，投機取巧的進行投資，不僅擾亂了市場的正常運轉(zhuǎn)，同時還破壞了市場的發(fā)展秩序。因此，探索房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的出路勢在必行。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的出路分析

為進一步提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在了解房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的困境的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的出路，可以從以下幾個方面入手，下文將逐一進行分析：(一)提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理意識提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理意識是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟管理意識的作用，充分意識到房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要性，加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的宣傳力度。在提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理意識的同時，還要注意用意識武裝行動，結(jié)合房地產(chǎn)的實際情況，將房地產(chǎn)經(jīng)濟管理意識落實到切實可行的計劃中。具體說來，房地產(chǎn)項目完成之前應(yīng)該對可行性報告進行全面研究，可行性報告獲得批準(zhǔn)后，則通過房地產(chǎn)項目經(jīng)理對相關(guān)內(nèi)容進行全面落實以及實施，將可行性研究報告作為實施的前提條件，通過企業(yè)全面考慮項目的可行性后確定投資資金。另外，還要增強房地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人的成本控制意識，使開支得到有效的節(jié)約。完成投資金額的估算工作后，通過分析估算的實際情況，將資金流量表確定，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)企業(yè)運轉(zhuǎn)、具體發(fā)展的情況對投資資金進行確定，從根本上防止由于錯誤的投資導(dǎo)致企業(yè)損失大量的資金。(二)健全房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制健全房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要環(huán)節(jié)。為使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理有章可循，健全房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制，通過制定制度的方式，堵塞房地產(chǎn)經(jīng)濟管理漏洞，全面進行房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作。對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理而言，制度建設(shè)包括兩個方面的內(nèi)容，一是完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度；二是健全房地產(chǎn)法規(guī)法律制度。其中，法規(guī)法律制度的建立應(yīng)結(jié)合政府相關(guān)部門來完成，綜合建筑。房產(chǎn)、土地等相關(guān)法律共同構(gòu)造。在完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度方面，應(yīng)通過分析房地產(chǎn)市場的實際情況，運用科學(xué)合理的經(jīng)濟管理方法，合理的調(diào)整房地產(chǎn)市場，在對該項目的整個過程及其結(jié)果進行規(guī)劃的基礎(chǔ)上，以制度化的形式將房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作確定下來。除此之外，在健全房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制的時候，還要結(jié)合健全房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法律體系工作同時進行，以防止開發(fā)商利用法律漏洞發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟行為的發(fā)生。(三)發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中也必不可少。房地產(chǎn)市場混亂的情況能夠通過經(jīng)濟管理體制改革來實現(xiàn)，政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制改革中具有重要的作用。從房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的角度看，必須加大與政府的密切合作關(guān)系，配合政府的相關(guān)政策方針開展經(jīng)濟行為，有利于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。對政府而言，在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，要加大政府重視經(jīng)濟管理作用的力度，才能發(fā)揮政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控作用。政府相關(guān)部門應(yīng)該分析房地產(chǎn)市場發(fā)展的具體需求，通過調(diào)控政策調(diào)整的方式，給房地產(chǎn)經(jīng)濟管理全面發(fā)展提供保障。相關(guān)部門還應(yīng)該采取措施改革財稅制度，使土地政策增長得到抑制，從根本上促進房地產(chǎn)宏觀實施經(jīng)濟管理的效果得到提高。

三、結(jié)束語

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；問題；對策

1、前言

隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)逐漸加快市場化發(fā)展的腳步，房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟中發(fā)揮中非常重要的作用[1]。房地產(chǎn)企業(yè)往市場化發(fā)展不但能夠促進居民生活水平有效提高，對人們居住環(huán)境還能夠起到的改善的作用。同時，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸往市場化方面發(fā)展還能夠使國家財政收入有所增加，對國家經(jīng)濟快速發(fā)展啟到帶動的作用。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理面臨的問題

2.1沒有清晰的管理目標(biāo)，連續(xù)性政策相對缺乏

最近幾年，相關(guān)部門僅是對調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)與需求的工作上給予重視，使房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量以及房價的增長速度得到有效的控制。但是，相關(guān)部門在房地產(chǎn)市場管理的工作中沒有足夠的連續(xù)性政策進行規(guī)劃，造成沒有清晰的管理目標(biāo)。一方面，政府對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理的目標(biāo)主要是為了市場需求得到有效抑制，但政府相關(guān)部門無法從根本上對房地產(chǎn)面臨的問題進行全面認(rèn)識，無法構(gòu)建經(jīng)濟管理制度全面管理房地產(chǎn)企業(yè)。另一方面，政府制定的長期政策以及短期政策沒有相同的控制目標(biāo)，造成房地產(chǎn)企業(yè)實際的經(jīng)濟管理成效有所降低。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理政策在缺乏合理性、連續(xù)性的情況下，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漏洞，在很大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。例如，我國房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國五條、房產(chǎn)稅收、經(jīng)濟適用房等政策時，經(jīng)濟管理工作均出現(xiàn)沒有清晰的目標(biāo)，缺乏連續(xù)性等問題。

2.2沒有完善的法規(guī)體系以及法律體系

現(xiàn)今，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段仍然屬于初級范圍，沒有構(gòu)建健全的法規(guī)、法律等體系。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理工作雖然已經(jīng)在后期管理、交易、建設(shè)、開發(fā)等過程中全面貫穿，但任然缺少在房地產(chǎn)發(fā)展整體過程中全面貫穿的制度。另外，由于房地產(chǎn)發(fā)展有著落后的法規(guī)、法律建設(shè)，常常發(fā)生流于表面的情況。對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作產(chǎn)生約束的相關(guān)法律法規(guī)在適用性、穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性等方面無法滿足需求。政府相關(guān)部門在房地產(chǎn)企業(yè)某些工作中雖然已經(jīng)構(gòu)建的相關(guān)法規(guī)、法律，但在實施細(xì)則、管理條例方面仍然存在著一定的問題，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中常發(fā)生沒有嚴(yán)格執(zhí)法、有法不依、政令無法實施等情況。

3、完善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的相關(guān)對策

3.1對房地產(chǎn)投資總額進行確定

房地產(chǎn)項目完成之前應(yīng)該對可行性報告進行全面研究，可行性報告獲得批準(zhǔn)后，則通過房地產(chǎn)項目經(jīng)理對相關(guān)內(nèi)容進行全面落實以及實施，將可行性研究報告作為實施的前提條件，通過企業(yè)全面考慮項目的可行性后確定投資資金。另外，完成投資金額的估算工作后，通過分析估算的實際情況，將資金流量表確定，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)企業(yè)運轉(zhuǎn)、具體發(fā)展的情況對投資資金進行確定，從根本上防止由于錯誤的投資導(dǎo)致企業(yè)損失大量的資金。

3.2嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本

開發(fā)成本的控制在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中占據(jù)著非常重要的位置，其不但與企業(yè)發(fā)展獲得的經(jīng)濟效益有著較大的關(guān)系，且對使用房地產(chǎn)的價值有著極大的聯(lián)系。通常情況下，在對項目開發(fā)投資資金進行確定時，要想使經(jīng)濟效益得到實現(xiàn)，則應(yīng)該采取針對性的措施控制開發(fā)的成本。由于支出的業(yè)務(wù)費用的彈性相對來說較大，對報賬無法真正掌握，控制成本方面有著一定的難度。因此，應(yīng)該通過以下幾個方面對開發(fā)成本進行控制：（1）增強房地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人的成本控制意識，使開支得到有效的節(jié)約；（2）通過制定制度的方式，使漏洞得到全面堵塞；（3）通過分析房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，構(gòu)建針對性的控制成本制度，房地產(chǎn)項目施工中真正落實相關(guān)制度。

3.3構(gòu)建完善的經(jīng)濟管理制度

房地產(chǎn)市場混亂的情況能夠通過經(jīng)濟管理體制改革來實現(xiàn)，加大政府重視經(jīng)濟管理作用的力度，使房地產(chǎn)市場中經(jīng)濟管理的作用得到有效提高[2]。一方面，政府相關(guān)部門應(yīng)該將市場調(diào)節(jié)的作用全面發(fā)揮，通過分析房地產(chǎn)實際的情況，合理的調(diào)整房地產(chǎn)市場，這樣的做法不但能使調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的作用得以發(fā)揮，對房地產(chǎn)市場還能夠有效的控制，給房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康的發(fā)展趨勢提供保障。另一方面，政府相關(guān)部門應(yīng)該分析房地產(chǎn)市場發(fā)展的具體需求，通過調(diào)控政策調(diào)整的方式，給房地產(chǎn)經(jīng)濟管理全面發(fā)揮自身的效果提供保障。相關(guān)部門還應(yīng)該采取措施改革財稅制度，使土地政策增長得到抑制，從根本上促進房地產(chǎn)宏觀實施經(jīng)濟管理的效果得到提高。

3.4完善房地產(chǎn)法規(guī)法律制度

對房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)進行全面完善，能夠有效的約束以及監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理以及發(fā)展運營應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)的要求，不僅能夠使市場經(jīng)濟發(fā)展秩序得到穩(wěn)定，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)虛空增長提高保障，防止出現(xiàn)經(jīng)濟犯罪的情況。另外還應(yīng)該對建筑、房產(chǎn)、土地等相關(guān)法則進行細(xì)化以及健全，確保構(gòu)建的法律體系能夠滿足系統(tǒng)化流程的需求。對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法律體系進行健全，防止開發(fā)商利用法律漏洞，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所限制。同時，還應(yīng)該通過法律措施使房地產(chǎn)企業(yè)操作市場的流程得到有效規(guī)范，為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境，給整體提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理能力提供保障。

4、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更加快速的發(fā)展，需要全面重視經(jīng)濟管理工作，一方面，對經(jīng)濟管理制度進行健全，使經(jīng)濟管理目標(biāo)得到明顯，構(gòu)建長期發(fā)展政策；另一方面，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理相關(guān)法律法規(guī)，對經(jīng)濟管理工作實施內(nèi)外兼治，確保經(jīng)濟管理在法律的監(jiān)督以及約束下，加快房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

參考文獻

[1]黃仕斌.探討房地產(chǎn)經(jīng)濟運行存在的問題及對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2011，4（04）：688-689.

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)質(zhì)量 問題 管理措施

隨著我國經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國民經(jīng)濟的重要部門，為我國的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，工程質(zhì)量問題也逐漸成為人們關(guān)心的話題，豆腐渣問題工程越來越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題成為房產(chǎn)行業(yè)無可回避的問題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)工程管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項目決策階段和實施階段的全過程，一個房地產(chǎn)項 目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項目建設(shè)的成敗，要提高房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項目各個階段的質(zhì)量管理。

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題

房地產(chǎn)項目的全過程主要包括四個階段：從項目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項定義為項 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項到開始施工定義為設(shè)計、計劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開始施工到交付使用定義為實施階段（預(yù)售活動）；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗收和交付使用階段 （物業(yè)管理），各個階段在實 施的過程中都存在一系列問題。

1、工程項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段存在的主要問題

這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項目的決策質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量。項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計文件等，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進行定量分析（包括財務(wù)分析），分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

2、工程設(shè)計、規(guī)劃階段存在的主要問題

現(xiàn)今的工程項目的初步設(shè)計過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進一步細(xì)化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就 進行施工圖設(shè)計。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。

3、工程實施階段存在的主要問題

該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個問題，其一，招標(biāo)投標(biāo)活動沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進行，有些業(yè)主對設(shè)計單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求進行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進行項目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題，留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前，沒有進行項目的預(yù)驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計圖紙的要求，使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，對項目質(zhì)量管理過程進行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對待，服務(wù)態(tài)度差等問題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施

1、項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段的質(zhì)量控制

提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進行可行性研究報告的審查，應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的專家審查制度，由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會，專家委員會直接對國家負(fù)責(zé)，對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。

2、設(shè)計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制

①在選擇規(guī)劃設(shè)計單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會，由該委員會進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試，負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計單位，在幾家設(shè)計單位都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案。

②嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計，樹立"嚴(yán)格沒計質(zhì)量管理"的思想。建議建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制， 負(fù)責(zé)設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作，對施工圖設(shè)計進行跟蹤質(zhì)量檢查和評審，確保設(shè)計圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文進行設(shè)計， 滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

③效仿國外加強對項目設(shè)計方案本身質(zhì)量的監(jiān)督， 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計監(jiān)理中，監(jiān)理單位要加強對設(shè)計方案和圖紙的審核、監(jiān)督， 重點審核設(shè)計方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價值要求， 以實現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。

3、實施階段的質(zhì)量控制

① 招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進行， 聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計招標(biāo)文件的編寫，咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖，按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計招標(biāo)文件， 明確設(shè)計項目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求， 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國外招標(biāo)時采用的最低價中標(biāo)法。

②嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量，對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應(yīng)進行全面控制， 從組織貨源， 優(yōu)選供貨廠家，直到使用認(rèn)證，做到層層把關(guān)。

③在落實人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上， 加強對施工人員的動態(tài)管理， 把握人員進場的考核， 監(jiān)督與評定等， 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，嚴(yán)格執(zhí)行各項標(biāo)準(zhǔn)。

4、竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量控制

項目收尾階段是項目生命周期的最后階段， 其主要是確認(rèn)項目實施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求，實現(xiàn)項口的移交與清算。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收， 依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求， 遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)和驗收標(biāo)準(zhǔn)及時地對項目的質(zhì)量進行質(zhì)量認(rèn)可評定和辦理驗收交接手續(xù)， 并對不合格項目提出處理辦法， 以保證項目產(chǎn)品符合設(shè)計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設(shè)完成后的項目的實際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋，是實現(xiàn)項目運行管理科學(xué)化的手段， 建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。

三、結(jié)束語

綜上所述，為了保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過程中加強質(zhì)量的控制管理。

參考文獻：

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財務(wù)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容?？茖W(xué)的財務(wù)成本管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低成本，提高管理效益。本文圍繞房地產(chǎn)財務(wù)成本管理，介紹了房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中存在的問題，并就問題提出了針對性的建議措施。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；財務(wù)成本管理；措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其成本大致包含了固定成本和變動成本兩部分。其中固定成本是相對不變的，主要包含了設(shè)計成本、土地成本、建設(shè)成本等，這些固定成本可以通過預(yù)算管理進行核算，具有相對固定性，能夠直接進行衡量。在土地拍賣過程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣成功之后，房地產(chǎn)企業(yè)中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對固定性，在市場穩(wěn)定的情況下，建筑成本要素也相對穩(wěn)定。對于某一建筑項目，在設(shè)計建筑方案時其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項目的級別之后，其建筑成本也能夠大致進行估算，此類建筑成本也可以算入固定成本。而變動成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場經(jīng)濟繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產(chǎn)開發(fā)中介入比較深，也是房地產(chǎn)企業(yè)市場開發(fā)的重要支撐。因此房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過在工程設(shè)計過程中假如對于建筑項目所需的資金、還款總額等要素能夠準(zhǔn)確計算，并且能夠分析出監(jiān)測進度、環(huán)境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。

二、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在的問題

一是目標(biāo)成本制定不科學(xué)。房地產(chǎn)財務(wù)成本制定的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)全員參與管理，并將可行性目標(biāo)在考核中進行關(guān)聯(lián)。一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在成本管理目標(biāo)的制定上沒有充分依靠管理、技術(shù)、施工人員，目標(biāo)可行性不夠。同時，對于財務(wù)成本管理的目標(biāo)也沒有進行有效的項目分級，導(dǎo)致成本預(yù)算中的目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)難以層層進行落實。目標(biāo)預(yù)算計劃跟行動之間銜接不到位，很難通過監(jiān)測和目標(biāo)管理實現(xiàn)成本管理目標(biāo)跟現(xiàn)實管理之間的有效協(xié)調(diào)，這不利于成本目標(biāo)管理內(nèi)容的完善，也對工程建設(shè)任務(wù)造成一定的負(fù)面影響。二是流程程序制定不科學(xué)，不利于成本管理。對于建筑項目的開發(fā)進度，應(yīng)當(dāng)進一步細(xì)化，將工程不需要的流程進行刪減，確保工程控制規(guī)范性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項目開發(fā)中，規(guī)范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節(jié)省成本，減少消耗，控制成本目標(biāo)。一些企業(yè)圍繞成本管理制度，約束性不高，沒有建立起相應(yīng)的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實，同時也難以為成本管理起到基礎(chǔ)性推動作用。在成本控制上沒有實現(xiàn)財務(wù)部門管理部門和工程部門之間的相互監(jiān)督，成本管理體系不科學(xué)，難以落實成本控制工作，在成本統(tǒng)籌進一步控制以及質(zhì)量安全控制上沒有形成有效的合力，部門之間銜接性有待強化。三是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中靜態(tài)和動態(tài)雙重控制協(xié)調(diào)性不足。房地產(chǎn)企業(yè)要進一步強化成本管理，應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)各管理環(huán)節(jié)和流程之間的銜接，推動整體的協(xié)調(diào)性。通過把握生產(chǎn)質(zhì)量，強化各環(huán)節(jié)的動態(tài)和靜態(tài)控制，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)的有效實現(xiàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中沒有按照事先設(shè)計的管理目標(biāo)和成本管理模型進行控制，總預(yù)算成本計算不科學(xué)、不準(zhǔn)確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內(nèi)。由于缺乏動態(tài)和靜態(tài)雙重控制，對企業(yè)未來發(fā)展指導(dǎo)性意義不大。

三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的措施

第一，進一步強化財務(wù)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項目管理過程中，應(yīng)當(dāng)圍繞資金成本和稅務(wù)成本兩個方面強化財務(wù)成本管理。財務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)金流量以及可行性報告等相關(guān)分析資料，對于資金投放明細(xì)進行具體分析，強化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實現(xiàn)對建筑工程整體規(guī)劃的合理把控。在此基礎(chǔ)上，切實提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務(wù)成本，通過了解和研究稅務(wù)法規(guī)，強化跟稅務(wù)部門之間的溝通協(xié)調(diào)。根據(jù)項目成本進行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，實現(xiàn)節(jié)稅的目的。第二，強化房地產(chǎn)工程成本控制。工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要內(nèi)容，圍繞建設(shè)成本和配套成本兩個方面對工程成本進行有效管控。通過測算分級企業(yè)成本經(jīng)濟，實現(xiàn)成本管理的科學(xué)化，要科學(xué)制定成本控制指標(biāo)，并確?？刂浦笜?biāo)的科學(xué)性和可行性。通過對控制指標(biāo)的細(xì)化，落實到具體的管理流程中，實現(xiàn)對工程進度的科學(xué)指導(dǎo)。要結(jié)合成本，確定施工的標(biāo)準(zhǔn)、施工的招投標(biāo)以及工藝等相關(guān)方面。在施工的過程中，要不斷設(shè)計和完善相關(guān)流程，通過制度管理和流程簽證等方式，進一步明確施工隊伍層級權(quán)力，通過不相容職務(wù)相分離等實現(xiàn)成本管理的有效管控，減少不科學(xué)費用的支出。第三，進一步完善管理成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進一步圍繞降低成本增加收益進行管理成本控制。通過強化施工建設(shè)項目過程管理和流程管理，加大對設(shè)計費用和開發(fā)費用的監(jiān)控，在提高效率的同時降低成本。要通過成本核算和開發(fā)實現(xiàn)制度約束，在管理過程中不斷創(chuàng)新，加大管理和控制，通過專業(yè)化精細(xì)化管理，提高資金集中度和使用效率，在提升項目成本核算準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，提高成本控制決策的科學(xué)性，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]姜春秀.基于大數(shù)據(jù)的大型房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].山東建筑大學(xué)，2015.

[2]劉旭.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].華南理工大學(xué)，2013.

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【關(guān)鍵詞】開發(fā)項目；周期階段；質(zhì)量控制

近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。

這里的質(zhì)量是一個廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、工程實施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。

下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個人的想法。

1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項目進行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。

有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計費用，從而影響設(shè)計人員進行精心設(shè)計的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。 1 建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團隊負(fù)責(zé)人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。 2 制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。

充分了解項目投資人開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項目組織結(jié)構(gòu)的特點，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。 3 建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進行內(nèi)部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計階段的質(zhì)量控制 1 方案設(shè)計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。

在咨詢公司得出較為科學(xué)的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計單位時也要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進行綜合考察，因為規(guī)劃方案設(shè)計是一個創(chuàng)造性的工作。 2 施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。

工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行。各階段的成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟文件(概預(yù)算)，就是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質(zhì)量和工程使用價值最終形成和實現(xiàn)的階段，也是工程項目質(zhì)量控制的重要階段。

4.1 房地產(chǎn)項目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。 1.1 明確質(zhì)量目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點。 1.2 制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃

在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計劃、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實可行的質(zhì)量計劃。 1.3 質(zhì)量保證

質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。 2 開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制

項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較；運用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計總說明與實際工作成品和半成品進行比較；運用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實際工作過程順序進行比較；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場項目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。如何做好開發(fā)建設(shè)項目施工過程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來說。 2.1 工程施工質(zhì)量控制特點

（1）從工程地質(zhì)地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設(shè)計水平、施工材料供應(yīng)、機械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。

（2）建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問題。

（3）不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。

（4）及時檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并加強工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗直覺判斷。

（5）在工程施工中要正確處理造價、工期和質(zhì)量的關(guān)系，努力做到在保證質(zhì)量的前提下使三者達(dá)到對立統(tǒng)一。 2.2 施工階段工程質(zhì)量的影響因素

影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環(huán)境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項目實體的組成部分。

（3）機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機械設(shè)備的選擇是否適用、先進和合理，將直接影響工程項目的施工質(zhì)量和進度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計的合理性、可行性和先進性；方法因素的控制。

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1.1 論文選題背景

從上個世紀(jì)的末期以來,我國的城市化速度增長較快,同時也給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個比較廣闊的發(fā)展空間,通過相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示:我國的房地產(chǎn)投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經(jīng)增長到 10106.1 億元,在這十年之間已經(jīng)增長了 4.2 倍,而每年的平均增長率為 17.96%同我國全社會同期固定資產(chǎn)投資增長率相比而言低了 1.5個百分點,但是同我國同期 GDP增長速度相比還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出,于在2007年已經(jīng)出現(xiàn)了 5 年的高增長,而我國的國內(nèi)也出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象,為了將通貨膨脹現(xiàn)象控制,我國于 2008年開始實施緊縮型的貨幣政策,而因為次年的美國次貸危機的影響,全球出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的金融危機,而這中情況之下,直接導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)業(yè)在2008年出現(xiàn)低迷現(xiàn)象,使得我國的國民經(jīng)濟出現(xiàn)衰退現(xiàn)象,為了刺激經(jīng)濟的復(fù)蘇,在2008年的開始,我國各地政府推出了相關(guān)的政策不斷促進房地產(chǎn)的發(fā)展。近年來,我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢,從2012年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢來看的話,出現(xiàn)了上半年回落而下半年穩(wěn)定,而到了年末之時則出現(xiàn)了回升現(xiàn)象,從價格的角度來說,在 2012 年的全年,我國 70 大中城市之中新建商品房住房的價格比降低的城市數(shù)量從之前的 49 個降到 8 個,而二手住在比降低的城市數(shù)量降到 10 個,在這之中、一線城市比如說北上廣城市新建商品住宅的價格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國房地產(chǎn)業(yè)的事業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢來講,當(dāng)前我國已經(jīng)同“高增長”的時代告別,而在“穩(wěn)中求進”的政策之下,我國的宏觀政策也逐漸加大了“預(yù)調(diào)微調(diào)”而當(dāng)前的外部環(huán)境依然比較嚴(yán)峻,現(xiàn)在已經(jīng)逐漸演變成依靠內(nèi)需為主而拉動我國經(jīng)濟增長。所以,在 2013年經(jīng)濟發(fā)展速度逐漸提升,宏觀經(jīng)濟的形勢對房地產(chǎn)市場的影響也變得更加積極。同時,在建筑工程項目的前期的投資效益分析,以及變?yōu)楫?dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目之中的必須經(jīng)過的一個環(huán)節(jié)。投資效益的分析以及評價工作則就會變成項目是否成功的關(guān)鍵,則就表明,做好爭取的投資效益的分析,一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行決策的先決條件以及項目建設(shè)單位進行決策的文件,同時也是其他相關(guān)投資者進行合作的主要依據(jù)。否則如果決策失誤的話,一方面將會將大量的資源浪費,給企業(yè)的財務(wù)管理帶來諸多不便,甚至還會影響到企業(yè)的資金狀況,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一定的打擊,可能還會出現(xiàn)銀行貸款沉淀,進而出現(xiàn)爛尾樓。所以,必須加強當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的效益評價。

沈陽Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)開發(fā)項目是Y房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營口港務(wù)集團,是經(jīng)過省建設(shè)廳批準(zhǔn)成立,有著三級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),從公司開始創(chuàng)建之時,堅持做責(zé)任地產(chǎn),著力打造“營口港”品牌,旗下所開發(fā)的項目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂中心、營口港賓館、新港小區(qū)住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開發(fā)的新港小區(qū)被評為遼寧省優(yōu)秀示范小區(qū)。

1.2 論文選題意義

對于沈陽Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)投資價值分析在項目實施過程中有三個重要意義:

1.2.1 保證項目投資決策的科學(xué)性

G 小區(qū)項目規(guī)劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車庫、儲藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規(guī)模 15123 萬元。因此,只有加強對 G 小區(qū)項目背景、市場狀況、經(jīng)濟效益及其風(fēng)險評估的進行深入研究,才能保證該項目投資決策的合理性與科學(xué)性,進而達(dá)到預(yù)期的投資效益。另外,在整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中,其資金需求量大、周期長、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產(chǎn)開發(fā)項目投資必須建立在科學(xué)合理的投資決策之上。

1.2.2 保證項目投資的開發(fā)價值

一般情況下,投資價值分析是為了更好的研究該項目的可行性。而項目的可行性分析其實是研究項目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業(yè)將得到什么樣的收益,同時還研究了該項目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風(fēng),夏季瀕雨。境內(nèi)主要有遼河、渾河、蒲河、細(xì)河等?？衫玫叵滤Y源 5.9 億立方米。全縣區(qū)域面積 1460 平方公里,轄 17 個鄉(xiāng)鎮(zhèn),根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù),總?cè)丝?501627 人,其中非農(nóng)業(yè)人口約10萬,勞動力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿、錫伯等13個民族。遼中在2010年,地區(qū)GDP實現(xiàn)246 億元,相比2009年的GDP增長了 34.5%;城鎮(zhèn)居民可支配收入(俗稱:居民能夠自由支配的收入)實現(xiàn)15500元,相比2009年的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長了36.3%;而對于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民人均純收入實現(xiàn)10050元,相比2009年的農(nóng)民人均純收入增長 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態(tài)水城。同時遼中大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè),推進傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變,營造以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經(jīng)濟區(qū),沿產(chǎn)業(yè)大道的綜合發(fā)展為主軸,通過北部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)、南部工業(yè)片區(qū)以及沿蒲河、渾河、

遼河的濱河生態(tài)景觀帶,實現(xiàn)本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結(jié)構(gòu)。因此本項目具有極大的開發(fā)價值。由上述可知,只有通過合理的投資價值分析,確定該項目的可行性指標(biāo),才能得出最佳項目方案,使投資獲取最大經(jīng)濟效益。 第 2章 理論基礎(chǔ)

2.1 項目評估理論

在房地產(chǎn)開發(fā)之中不可離開房地產(chǎn)項目開發(fā)評估,其可以給房地產(chǎn)投資決策提供一定的判定依據(jù)。投資從根本上來說,則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時也要承擔(dān)一定的風(fēng)險。在這之中,風(fēng)險指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時也會得到一定的風(fēng)險。所得到盈利可以會多,也可能盈利比較小,甚至還會出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,當(dāng)前任何一個投資都有可能包含著風(fēng)險以及收益兩個因素。通常情況之下,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項目開發(fā)則是使用一部分投入而得到一定的產(chǎn)生,同時投入是比較現(xiàn)實的以及確定的,然而產(chǎn)出則具有一定的風(fēng)險性、不確定性。同時房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價則是應(yīng)該對此種投入以及產(chǎn)出進行一定的衡量,之后進行探討其是否值的,也就是說,在特定的風(fēng)險之下,以后的收益,是否可以證明當(dāng)前的費用 支出的合理性。

2.1.1 經(jīng)濟效益評估

所謂的經(jīng)濟效益就是指通過商品和勞動的對外交換所取得的社會勞動節(jié)約,一般來說也就是花費最少的勞動能盡量獲得教多的經(jīng)營成果,或者是以平等的勞動盡可能獲得更多的經(jīng)營成果。由此不難看出,經(jīng)濟效益的評估是資金占用、成本支出與有用生產(chǎn)成果之間的比較。人們口中的經(jīng)濟效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對于房地產(chǎn)開發(fā)項目,投資和成本,投資回報率和投資回報率是可行性研究的數(shù)據(jù)中最重要的基礎(chǔ)。該項目提高企業(yè)的管理水平,成本的經(jīng)濟評價,房地產(chǎn)企業(yè)是實現(xiàn)的根本保證預(yù)期的收益。在正常情況下,該項目經(jīng)濟評價經(jīng)歷了三個階段:第一,成本考核和成本評估階段;二是基于成本或成本評估階段,增長的經(jīng)濟指標(biāo)已審批的基礎(chǔ)成本評估,以評估的基礎(chǔ)上完成的項目,以使評價指標(biāo)的項目成果項目的評估;三是項目的經(jīng)濟效益事前評估體系的建立,本階段重點是重視老化性的體制特征和加強科學(xué)評估、經(jīng)濟評估的合理性及全面性。經(jīng)濟評價的第三階段是全面預(yù)算管理業(yè)務(wù)的重要組成部分,同時也是整個項目全過程項目管理的核心所在。房地產(chǎn)項目只能通過房地產(chǎn)管理活動,經(jīng)濟評價,研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經(jīng)濟評價解決招投標(biāo)過程估計矛盾的問題和使用的房地產(chǎn)項目內(nèi)部固定的問題。

一般情況下,建立科學(xué),合理的經(jīng)濟評價指標(biāo)體系,靜態(tài)盈利指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)是項目的動態(tài)經(jīng)濟評價的主要方法。此外,房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅要考慮,以避免項目開發(fā)的風(fēng)險項目的財務(wù)評價,而且不確定性分析的經(jīng)濟指標(biāo)。

2.2 可行性研究理論

其可行性研究指的是在當(dāng)前的環(huán)境之中,其投資則是一個較為長期的項目,需要進行系統(tǒng)分析以及對項目投資的必要性進行綜合研究。項目在技術(shù)、經(jīng)濟、法律、社會以及生態(tài)等等方面進行科學(xué)的論述以及評價,其是決策者進行投資決策可靠以及準(zhǔn)確的根本保證。房地產(chǎn)項目可行性研究則是對規(guī)模、開發(fā)項目的必要性、投資效益、項目實施的市場條件、企業(yè)融資能力等等方面,而進行全面的調(diào)查以及全面的經(jīng)濟技術(shù)分析探討,在一定的程度之上可以決定開發(fā)項目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據(jù)的有效方法。

2.2.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究主要指的是基于此項目的復(fù)雜程度、行之和規(guī)模的不同,依據(jù)可行性研究工作的廣度和該項目的所處的時期,將投資機會劃分為初步、詳細(xì)、投資機會研究以及項目評估四個時期。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行研究的內(nèi)容主要有對于項目選址、規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)營方式以及租售價格的確定、財務(wù)評級以及不確定性的分析。

2.2.2 房地產(chǎn)項目可行性研究的作用與意義

房地產(chǎn)項目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎(chǔ),同時也是做好項目審批的依據(jù),所以當(dāng)前我國政府管理部門將投資項目劃分到我國投資計劃之中,特別是我國應(yīng)該在政府管理部門的審批之后,才能開始進行房地產(chǎn)項目,而其主要的依據(jù)則是做好可行性研究的報告。同時可行性研究則是對項目資金做好籌集以及對其后階段的規(guī)劃管理、編制設(shè)計任務(wù)書以及開發(fā)商同各個方面而簽訂的合同的主要依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是基于當(dāng)前我國相關(guān)法律法規(guī),也應(yīng)該對當(dāng)前城市規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展的實際情況,及時調(diào)整我國的宏觀經(jīng)濟政策以及行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的研究,同時還需要做好城市地質(zhì)、水文、氣象、社會、經(jīng)濟等方面的資料收集,也應(yīng)該對項目規(guī)劃條件之中指標(biāo)和經(jīng)濟參數(shù),同時也應(yīng)該掌握好對于設(shè)計、法律、財務(wù)等等方面的知識,那么才可以對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理有一定的認(rèn)識。才可以制定出具有一定的質(zhì)量保證的可行性報告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導(dǎo)性的意見。

第3 章 投資項目背景..........11

3.1 開發(fā)商概況...........11

3.2 項目概況........11

3.2.1 項目名稱和簡介........11

3.2.2 主要建設(shè)規(guī)劃要求 ............12

3.2.3 投資概況.........12

第4 章 投資項目的市場分析..........15

4.1 沈陽市經(jīng)濟環(huán)境分析........15

4.1.1 政策法規(guī)環(huán)境分析..........15

4.1.2 城市與區(qū)域規(guī)劃環(huán)境分析 ..........16

? 4.1.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析............19

第5 章 項目的經(jīng)濟效益分析.........26

5.1 項目的投資預(yù)測及資金籌措........26

5.1.1 項目總投資與總成本預(yù)測 .........26

5.1.2 銷售收入估算........27

5.1.3 稅金及利潤..............29

5.1.4 項目資金籌集與運用.........30

第 6章 項目的社會效益分析

6.1 項目的環(huán)境影響分析

6.1.1 建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀

本項目位于遼中縣商業(yè)街內(nèi),建設(shè)范圍為西至規(guī)劃路,東至商業(yè)街,北靠北三路,南抵北環(huán)路。項目用地周邊均為現(xiàn)有居民區(qū)。

本項目開發(fā)地塊以北 2 公里即是京沈高速

公路,以北 5 公里即是遼中火車站,以南1公里為遼中商業(yè)中心,交通十分便捷。 ; 本項目周邊環(huán)境優(yōu)美,利于居民生活。

6.1.2 項目主要污染源

(1)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838——88)

《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095——1996)

《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096——93)

(2)主要污染源

本工程在施工和運營過程中將對擬建區(qū)域的自然環(huán)境產(chǎn)生一些負(fù)面影響,主要有:

一是建設(shè)期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開挖的泥土等料場占地以及對周邊環(huán)境的污染;

二是工程竣工后,運行設(shè)備和行駛車輛所產(chǎn)生的噪聲、廢氣、塵埃等對環(huán)境的污染。

該項目環(huán)境影響評價應(yīng)該是通過項目單位與之相應(yīng)的資質(zhì)單位來承擔(dān),此報告不僅僅需要從工程的角度來對環(huán)境的影響進行定性的分析,也應(yīng)該提出與之相應(yīng)的處理方法,對其進行定量的評價。

6.1.3 施工期環(huán)境保護措施

在施工時期,開挖泥土以及種種建筑材料一般會被堆放在施工的現(xiàn)場,出現(xiàn)刮風(fēng)或者是車輛經(jīng)過之時,就會揚起一定的塵土,也會增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進而也會污染環(huán)境。使附近的居民區(qū)、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會給城市環(huán)境以及居民生活產(chǎn)生諸多不便,在雨天之時,因為雨水的沖刷,和車輛的碾壓,導(dǎo)致施工現(xiàn)場的混亂,進而對行人造成諸多的不變。

施工期間的噪音主要來自工程建設(shè)時施工機械及建筑材料的運輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。

為減小施工期環(huán)境影響,應(yīng)采取必要的工程措施,同時要提倡在施工場地應(yīng)該文明施工,對環(huán)境工作價錢加強管理,如此可以有效減少施工帶來的影響。

第 7章 研究結(jié)論及建議

7.1 G 小區(qū)項目投資效益評價結(jié)論

繼國家實施東北老工業(yè)基地振興重大戰(zhàn)略之后,沈陽經(jīng)濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略,遼中作為沈陽經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分,有著獨特的政策優(yōu)勢和區(qū)位條件。遼中充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,創(chuàng)造性地提出了近海的理念,規(guī)劃設(shè)計了沈西工業(yè)走廊遼中段兩側(cè) 668 平方公里開發(fā)建設(shè)近海經(jīng)濟區(qū)。因此本項目的區(qū)域發(fā)展前景較好,在未來幾年的土地成交量會有一定程度的上升,而購地者則是一些品牌開發(fā)商,在諸多的品牌開放商聯(lián)合作用之下,那么整個區(qū)域的地價將會被提升。當(dāng)前,遼中縣低價以及房價已經(jīng)開始快速提升,具有一定的升值空間。而遼中縣委、縣政府用科學(xué)的視角審視遼中經(jīng)濟的發(fā)展,從戰(zhàn)略的高度、長遠(yuǎn)的角度力推遼中工業(yè)的快速發(fā)展,提出了“近海經(jīng)濟”概念,成立了沈陽近海經(jīng)濟區(qū)。俯瞰遼寧經(jīng)濟版圖,遼寧沿海經(jīng)濟帶儼然是一張蓄滿力量的弓,沈西工業(yè)走廊是一根弦,那么沈陽近海經(jīng)濟區(qū)就是一只蓄勢待發(fā)的箭。近海經(jīng)濟區(qū),正在從母城沈陽附屬地區(qū)轉(zhuǎn)化為具有專業(yè)化職能、服務(wù)中心城市、支撐中心城市發(fā)展的新區(qū),成為沈陽城市功能傳遞的樞紐、向臨海地區(qū)延伸的觸角和出海口。如果有符合相關(guān)要求的入?yún)^(qū)項目,政府需要將給予一定的優(yōu)惠,比如說沈陽 Y 房地產(chǎn)公司則提供了一個較好的先例。創(chuàng)設(shè)出一個良好的開發(fā)環(huán)境,于此同時 G 小區(qū)則是該公司相關(guān)產(chǎn)品的延續(xù),同時對于G小區(qū)項可以成功進入到沈陽事項之中,也給 Y 房地產(chǎn)公司品牌營銷有一定的意義。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；投資決策；成本控制

在房地產(chǎn)的開發(fā)中，對于成本的有效控制不僅能夠給企業(yè)帶來利潤，也能夠促進房地產(chǎn)項目的良性運行。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，在成本控制方面一般包括在投資決策階段的成本控制，在規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制，在招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算以及營銷等方面的成本控制，具體來說體現(xiàn)在以下幾個方面：

1 投資決策階段

一般來說房地產(chǎn)企業(yè)在取得一個項目之后，在開發(fā)之前要對整個項目做可行性的研究。在進行可行性的研究過程中首先應(yīng)該由策劃設(shè)計部門進行市場調(diào)研，從而提出可行性的建議，也就是說這個建議一方面要滿足消費者的需要，另一方面要讓企業(yè)獲得較高的利潤，并且在這過程中需要對整個項目進行很好的定位。在分析目前市場中的狀況的基礎(chǔ)上對未來的發(fā)展趨勢進行研究，當(dāng)然在進行調(diào)研以后，專業(yè)人士還要根據(jù)現(xiàn)有的調(diào)查資料以及一些特有的方法對建設(shè)項目進行資金的估計，也就是要進行初步的預(yù)算。而決策者則要根據(jù)所提交的策劃報告對整個項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)的地點以及時間還有所要用到的一些原料的價格，市場方面的需求以及所要承擔(dān)的風(fēng)險等進行一個科學(xué)的分析與研究，從產(chǎn)品定位角度說明成本與產(chǎn)品的密切關(guān)系，并獲得高品質(zhì)，底成本的產(chǎn)品?；蛘邼M足市場需求的低成本產(chǎn)品，從而正確的制定目標(biāo)成本與資金計劃，為以后的環(huán)節(jié)鋪路，并且為科學(xué)的成本控制打好基礎(chǔ)。

2 規(guī)劃設(shè)計階段

在規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制的好不好，也是整個項目成本控制的關(guān)鍵點。在規(guī)劃設(shè)計的階段可以分為初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計以及施工設(shè)計三部分，當(dāng)然由于所在的階段不同，所采取的成本控制的方法也就不同。在設(shè)計招投標(biāo)的活動中，可以將技術(shù)以及經(jīng)濟方面的影響看作是整個項目成本控制的關(guān)鍵，也就是要組織多家單位進行競標(biāo)，然后在過程中邀請多個專家進行評標(biāo)，從而科學(xué)的選出最適合做項目的設(shè)計單位，從而讓良好的設(shè)計降低成本；在進行限額設(shè)計的階段，設(shè)計人員應(yīng)該對一些建筑原材料以及人力的價格進行科學(xué)的估算，當(dāng)然在估算的過程中要保證所估算的數(shù)字不能夠超過的可行性報告里面的幅度；并且在施工圖的設(shè)計階段，對于施工圖要進行完美詳細(xì)的編制，將工程方面的設(shè)計與工程預(yù)算結(jié)合起來，在保證有好的質(zhì)量的前提下降低工程造價。當(dāng)然為了達(dá)到這個目的，企業(yè)可以邀請比較專業(yè)的工程造價人員，對整個設(shè)計進行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)控，從而達(dá)到降低成本的目標(biāo)。

3 招投標(biāo)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)中，招投標(biāo)活動是一個不可缺少的環(huán)節(jié)，也是整個項目成本控制的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在很多的項目開發(fā)中都是這樣，為了保證找到最好的開發(fā)商以及找到最好的合作商，項目擁有者都會組織投招標(biāo)活動。所以在整個房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，不管是在土地的競拍還是在進行規(guī)劃設(shè)計以及提供材料方面都要進行招投標(biāo)。當(dāng)然在這個過程中房地產(chǎn)公司為了保證招投標(biāo)科學(xué)的進行，所以就會將自己所要的東西委托給一家專門的招投標(biāo)公司，讓他們科學(xué)的組織招標(biāo)投標(biāo)，闡述合同條款的完善及可執(zhí)行來降低成本變動風(fēng)險，盡量編制切實可行的閉口合同來減小施工階段的成本變動，然后通過專業(yè)的評審團的審判，找出最適合的合作企業(yè)。在進行這樣的活動的過程中不僅需要招投標(biāo)公司的努力，更需要企業(yè)部門的配合，從而讓整個活動能夠科學(xué)有序的進行。在這個過程中需要將施工圖的預(yù)算作為招投標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)，在這方面對整個開發(fā)的成本進行控制，然后在各個方面進行科學(xué)的審核，從而讓整個成本的控制在一個良好的環(huán)境中發(fā)展也是很重要的一個環(huán)節(jié)。

4 施工階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，施工也是最重要的一個環(huán)節(jié)，因為在這個環(huán)節(jié)一些書面上的報告上的成本的控制都到了現(xiàn)實中去，也就是說要在這個過程中將目標(biāo)成本轉(zhuǎn)換成實際的成本。當(dāng)然在這個過程中對于成本的控制也就非常關(guān)鍵，在遇到目標(biāo)偏離的時候要盡可能的進行矯正，實現(xiàn)良性的循環(huán)，讓整個過程在一個可控制的范圍之內(nèi)。當(dāng)然在這個過程中對于設(shè)備以及原材料的質(zhì)量把關(guān)也是非常重要的，在這個階段的成本控制主要注意以下幾個方面：

（一）對于合同的控制

在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中應(yīng)該謹(jǐn)遵合同上的條款，增強全體的法律意識，保證合同的嚴(yán)密性。因為如果對于合同不能夠很好的控制，那么在施工的過程中如果發(fā)生糾紛以及索賠的現(xiàn)象，就會對開發(fā)中的成本控制產(chǎn)生很大的影響，有可能會因為索賠導(dǎo)致整個項目出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的問題，所以在施工的過程中需要對合同進行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂?，以免因為合同的糾紛出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的成本浪費。

（二）對于現(xiàn)場的控制

在施工的過程中，如果由于在組織以及技術(shù)方面的缺陷，也有可能會導(dǎo)致成本的增加。例如在施工的時候施工人員不能夠按時按質(zhì)的去完成一些任務(wù)，或者是由于在組織方面由于簽證方面的原因造成的滯后，或者是由于一些原材料或者是別的材料的不過關(guān)導(dǎo)致問題的出現(xiàn)，這些都有可能會引起工程造價的失控。所以在這個階段要注意組織方面的完善，要嚴(yán)格按照管理流程做事。并且在這個過程中對于一些設(shè)備以及材料的價格也要進行嚴(yán)格的控制，不要因為材料質(zhì)量的不過關(guān)造成一些不必要的損失，也應(yīng)該及時的把握原材料的價格，從而積極的做出應(yīng)變。而不是因為對于施工現(xiàn)場的忽視而導(dǎo)致整個建安成本的增加，從而造成開發(fā)成本不可控。

5 竣工階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，整個項目的最后階段也就是我們所說的決算階段，這時候的工程造價已經(jīng)成為了實際的造價，所以在進行結(jié)算的時候要根據(jù)造價管理的規(guī)定并且按照所簽訂的合同進行價格的審核，一些該增的項目進行增加，一些該刪減的項目進行刪減，雙方應(yīng)該根據(jù)合同約定的結(jié)算方法，對于任何一筆費用等進行嚴(yán)格的控制。當(dāng)然在進行控制的時候還要對結(jié)算的資料進行完整性及有效性審查，包括現(xiàn)場踏勘及圖片資料審查，只有通過審查符合合同約定要求的結(jié)算資料才能作為竣工結(jié)算的組成部分。從而避免因弄虛作假或其它因素影響增加成本。從而讓整個開發(fā)的過程都處于一種科學(xué)的可控的范圍之內(nèi)，通過科學(xué)的計價以及最終的審核，讓成本得以控制。

6 房產(chǎn)營銷以及期間費用控制

在房產(chǎn)開發(fā)過程中，營銷費用及期間費用也不容忽視，它所占比例約為開發(fā)總成本的5%～10%。在營銷的過程中所涉及的部門很多，并且有很多部門的人員都進行了職能的控制，這也是成本控制的一個重要方面。例如對于一些銷售人員的銷售費用的控制，對于一些售樓的銷售承諾以及對于售后方面的糾紛也要進行一定的控制。在這段時間對于整個項目的期間費用也應(yīng)該進行一個合理并且科學(xué)的控制，期間費用包括項目管理費、財務(wù)費、項目稅費、配套費等等，如何運用好財務(wù)杠桿、合理避稅、延展各項驗工及款項的支付時間等手段來降低成本，對于產(chǎn)生的一些人工以及財務(wù)還有行政方面的用費進行嚴(yán)格的控制，以免出現(xiàn)超支以及別的方面的問題。

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，如果成本能夠得到有效的控制，在進行開發(fā)的過程中能夠做到科學(xué)的預(yù)算，完美的決算，并且在開發(fā)的過程中做到有效的控制與管理，那么在整個開發(fā)的過程中資金的流動就會合理，當(dāng)然開發(fā)能夠獲得最大的成功。

參考文獻