導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目可行性研究報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產(chǎn)項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作，建設部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設部標準定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項目評估方面的內(nèi)容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結合上述案例素材，就房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項目可行性研究報告的編制要點

(一)平衡計算項目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質量守恒定律為指導，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質量，詳細反映出項目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項目財務評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產(chǎn)出物計算錯誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導致財務評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應以能量守恒定律為指導進行用量計算，進而為項目方案選擇、設備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對應

投資項目可行性研究報告與項目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設方案，并要求其中所包含的工程建設內(nèi)容、工程量及工程投資相互關聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎上進行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發(fā)所涵蓋的各項信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費、項目建設其他費用、建設期利息、基本及漲價預留費等構成項目建設投資總費用。項目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項目開發(fā)過程中，用于項目建設的資金要素及費用都應形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設投資中資金要素及費用應包含：項目原有固定資產(chǎn)，應將其轉化為現(xiàn)值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價后計入總投資；設備購置費用及附屬費；項目投產(chǎn)前的技術開發(fā)費用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關費用；工程建設包含的臨時設施費、維護費及大型設備遷移費。

(四)在建設方案中明確項目的工程量

項目公用工程建設方案是一項在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應對物質來源、用量及供應方案進行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應全面詳盡，不能只側重工藝的比較、選擇及論述，還應對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優(yōu)化項目方案。同時，還應全面分析論述公用工程建設方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。

二、房地產(chǎn)項目評價中的市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目開發(fā)是以市場供給為導向，以盈利為目的的投資活動，市場調(diào)研分析和市場、產(chǎn)品定位都對房地項目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調(diào)研，對市場進行有效預測，并以此為基礎，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經(jīng)濟情況及主要增長領域進行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期的哪個階段，分析區(qū)域經(jīng)濟概括，預測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢進行短期預測，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場及價格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進行預測。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現(xiàn)狀并進行短期預測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結構、收入情況，預測區(qū)域內(nèi)市場需求類型。還要進行消費情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區(qū)域對流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項目未來市場份額，明確項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。主要包含對項目區(qū)位、交通、配套設施、價格、房型結構、消費者心里、生活品質要求等。

4.市場的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析是在掌握市場信息基礎上進行的，只要包含房地產(chǎn)市場需求信息、供應信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產(chǎn)品市場。對于市場的定位，應分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標市場進行有效預測，指導項目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規(guī)律，結合項目自身條件及社會經(jīng)濟環(huán)境確定項目產(chǎn)品價格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產(chǎn)品競爭力。分析項目構成因素及未來發(fā)展?jié)摿Γ咂放瓢l(fā)展的道路，突出項目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項目評價的內(nèi)容、方法

(一)制定設計評價指標

房地產(chǎn)開發(fā)項目設計評價指標要考慮多方面因素，實現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項目使用功能。項目設計關系到到建筑、結構、防火、節(jié)能等相關專業(yè)，專業(yè)性強，設計較為復雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構思、創(chuàng)意、平面設計及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎，開展建筑設計工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項目質量及科技含量的前提下，實現(xiàn)戶型設計、住宅空間設計及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對項目整體規(guī)劃的評價

在充分考慮項目建設條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設施、交通條件等，以市場定位為基礎，全面進行項目規(guī)劃。

(三)項目的財務分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的評述要從財務評價及綜合評價進行考慮。財務評價是在現(xiàn)行財稅制度及價格體系的基礎上，準確計算房地產(chǎn)項目財務收入及住處情況，通過合理分析項目財務盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項目財務可行性，并進行風險預測，是項目評述的主要內(nèi)容。綜合評價則是從區(qū)域及社會經(jīng)濟的角度出發(fā)，通過對社會經(jīng)濟效益及費用的計算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對社會經(jīng)濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財務評價指標

財務評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度及價格體系基礎上進行的，對項目直接發(fā)生的財務效益及費用進行分析、計算，進行財務報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務狀況進行全面考察，準確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標包含對項目的設計規(guī)模、經(jīng)濟數(shù)據(jù)、財務評價指標。設計規(guī)模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟數(shù)據(jù)主要是指項目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項稅費等；財務評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關指標。

綜上所述，房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作，若要在長時間的建設周期內(nèi)有效規(guī)避風險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質量，并通過科學、合理、全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)問題、改進方案，保證后續(xù)業(yè)務流程的穩(wěn)定運轉。

參考文獻：

[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).

[2]巫世峰.房地產(chǎn)項目可行性研究的評價指標體系研究[J].國外建材科技,2006(05).

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*旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)(A8、A9)開發(fā)項目可行性研究報告

呈報單位：**房地產(chǎn)開發(fā)公司

呈報時間： 年 月 日

一、項目概況

(一)、開發(fā)項目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

(二)、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡;高層(18層)住宅建筑面積為53682㎡;商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡;地下儲藏室3749㎡;地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質的居住環(huán)境和高標準的生活服務設施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設條件

(一)、建設地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰威海灣與海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規(guī)劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規(guī)劃中。

(二)、建設實施條件

1、該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國土資源局公告將于20xx年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

(一)、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

(二)、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預測

(一)、市場發(fā)展前景分析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

(二)、目標客戶的定位

目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體;

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場;

三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群;

四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

(三)、價格預測

根據(jù)本項目自身特點，參考當?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡;

2、高層住宅均價4200元/㎡;

3、商業(yè)網(wǎng)點均價4500元/㎡;

4、辦公樓均價3000元/㎡;

5、車位均價10萬元/個;

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

(一)、工程建設實施計劃

1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在20xx年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足20xx年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設期為3年(20xx—20xx年)，20xx年擬開發(fā)面積37902㎡，20xx年擬開發(fā)面積26150㎡，20xx年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設進度計劃(見附表1)。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

(二)、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據(jù)工程建設進度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：20xx年銷售收入5612萬元;20xx年銷售收入9984.2萬元;20xx年銷售收入9216.3萬元;20xx年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算(見附表2)。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。

(1)、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

(2)、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。

(3)、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡銷售、地區(qū)等多元化銷售方式。

(4)、提供優(yōu)質服務實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。

(5)、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

(6)、結合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經(jīng)濟分析

(一)、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元(出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元)，項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。(見附表3)

(二)、資金籌措

根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元(其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元)。(見附表4)

(三)、項目經(jīng)濟效益分析

1、利潤估算表(見附表5)

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。

預測前提：

土地173.6萬元/畝;

營業(yè)收入33,666.10萬元;

平均銷售單價3,705.27元/平方米;

營業(yè)成本26,600.27萬元;

單位成本2,927.61元/平方米;

稅金3,854.77萬元;

費用1,070.00萬元;

貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表(見附表6)

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

(1)、靜態(tài)分析

投資利潤率(稅后)=項目凈利潤/項目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。(數(shù)據(jù)見附表5)

(2)、動態(tài)分析

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行(計算見附表6)。

經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析(項目盈虧平衡分析)

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價(1-稅費率)=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計劃銷售量的92.82%

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量(1-稅費率)=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計劃銷售單價的92.82%

盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結論

篇3

關鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；經(jīng)濟評估；可行性

中圖分類號：F235文獻標識碼： A

引言

經(jīng)濟評估是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)前，為了避免由于決策失誤、盲目開發(fā)建設帶來的損失和不良后果，以期實現(xiàn)項目開發(fā)的效益最大化，必須從經(jīng)濟學、生產(chǎn)技術科學、系統(tǒng)工程學、社會環(huán)境、法律因素等方面進行具體的調(diào)查、分析、研究；對可能采取的規(guī)劃方案、設計方案、建設方案和技術方案等進行仔細的分析和綜合比較；對該房地產(chǎn)開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境生態(tài)效益進行合理的預測和評估；確定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和經(jīng)濟效益，評估項目是否可行，并作為進一步開展工作的基礎。

一、經(jīng)濟評估是可行性研究的重要內(nèi)容，是可行性研究的前提

1、對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長、投資風險高等特點。項目決策一旦失誤，浪費大量的人力、物力、財力，加重企業(yè)債務負擔，會給開發(fā)商帶來致命性的打擊。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設的必要依據(jù)是可行性研究報告，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資者應該根據(jù)可行性研究的結果，決定是否投資開發(fā)該項目。而決定可行性研究報告是否可行的重要前提是經(jīng)濟評估中的相關數(shù)據(jù)。

2、對金融機構而言，審查項目的可行性研究，首先就要審查可行性研究報告中的各種經(jīng)濟評估數(shù)據(jù)，只有得出正確的結論，才能判斷資金方面的融資能力、融資數(shù)額，在項目建設后有無償還能力，貸款的風險有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。

3、對國家政府部門而言，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目投資失敗，會導致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發(fā)進程。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告是政府各級管理計劃部門確定是否給予批準立項的依據(jù)，而決定可行性研究報告是否可行的重要依據(jù)是經(jīng)濟評估數(shù)據(jù)的準確度。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中普遍存在的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中因為涉及到一系列數(shù)據(jù)與調(diào)查的結果，所以有些問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易立即改正發(fā)現(xiàn)。

1、調(diào)查研究不全面、深度不夠、論據(jù)不足

在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中，某些單位貪圖省事，未作全面調(diào)研，對建設項目的地理位置、氣候、地理水文、名勝古跡、文化背景等平鋪直敘，輕描淡寫。技術性論述不到位，主次不分，對于擬建項目來說缺乏針對性，項目經(jīng)濟評估的數(shù)據(jù)確定隨意，缺乏充分依據(jù)，參考價值不高。

2、立場不公正

為了滿足領導或業(yè)主的需求，對推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，搞陪襯方案，立場不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程經(jīng)濟技術數(shù)據(jù)或數(shù)據(jù)不真實，估算投資、征地拆遷數(shù)據(jù)不切合實際。有的可行性研究單位怕?lián)L險，盲目依照業(yè)主的要求，投其所好，評估依據(jù)不客觀、不符合實際，違背實事求是原則，立場不公正。

3、經(jīng)濟評價不客觀

經(jīng)濟、財務評價是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心，是決策階段項目排序和取舍的主要依據(jù)。正因為如此，一些搞經(jīng)濟評估的人員為了滿足業(yè)主投資效益最大化的心理，高估預期收益率，然后對經(jīng)濟凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回收期等數(shù)據(jù)人為地進行調(diào)整，有的甚至修改基礎數(shù)據(jù)，偏離客觀合理。對研究報告中涉及具體數(shù)據(jù)的結論規(guī)避不提或含糊其辭，報告質量不具備可靠性。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中的有關計量不準確、投資估算偏差大

造成房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中的有關計量不準確、投資估算偏差大的原因主要是有些可研單位勘測不認真，個別技術人員責任心不強，技術不過關，導致得到的工程數(shù)量不準確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中的有關計量得到的結果出現(xiàn)很大的偏差。

三、掌握市場動態(tài)，轉變經(jīng)營理念，加強評估管理

在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場的緊俏時代已經(jīng)一去不復返了。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究報告中的相關經(jīng)濟評估數(shù)據(jù)分析。從市場、技術、效益三方面對項目進行全面技術、經(jīng)濟方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個方面加以完善：

1、要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應盲目建設開發(fā)，要對經(jīng)營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。

2、要時刻關注國家對于房地產(chǎn)方面的政策動態(tài)

國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》，規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視可行性研究報告的質量問題，首先要嚴格加強項目建設前期質量，切實執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。因此，企業(yè)應該認真學習，深刻理解，慎重立項。

3、要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，在市場調(diào)研整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商逐漸認識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。

4、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務評價是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進度計劃、資金籌措計劃、營銷計劃所編制的財務報表，計算、分析出項目的成本、費用、效益，從而判斷和評價項目的財務狀況和經(jīng)濟收益狀況。因此，仔細、謹慎的做好財務評價，才能有效的控制和降低財務開支，減少經(jīng)營風險，從而達到利益最大化。

四、如何確保經(jīng)濟評估質量的措施

1、評估團隊的建設。根據(jù)管理學的觀點，管理的五要素中，人是第一要素，是決定事件成敗的最主要因素，只有建立好一支好的團隊，才能為成功打下了堅實的基礎。團隊中首先要有一個能夠積極響應你工作的帶頭鳥，并具有一定管理經(jīng)驗和專業(yè)技術的復合型人才。由能夠吃苦耐勞，工作認真仔細的人選組成一支具有合作精神的團隊。

2、市場調(diào)查工作。調(diào)查前需對全體團隊人員進行交底，使調(diào)查人員明確各自的職責、任務和調(diào)查范圍，明確調(diào)查方法、調(diào)查的深度及調(diào)查時應該注意的問題，調(diào)查時應具有針對性，對不同的人群、不同的環(huán)境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每個人對調(diào)查過程都必須做好記錄，記錄需實事求是，不能夸大或縮小事實，能量化的必須量化，并且計量準確、數(shù)據(jù)真實。然后通過團隊集體討論、分析，匯總出一個準確的結果。

3、產(chǎn)品定位。市場營銷學告訴我們，市場營銷是貫穿于產(chǎn)品的設計、建設、驗收及銷售等全過程中，傳統(tǒng)的產(chǎn)品銷售模式應該從思想上改變。產(chǎn)品在設計階段就應該有一個正確的定位。產(chǎn)品定位，就是預估和確定產(chǎn)品在未來潛在顧客心目中占有的位置。其重點是在于對未來潛在顧客所下的功夫，并為此從產(chǎn)品特征、包裝、服務等多方面作研究，以及考慮分析競爭對手的情況。企業(yè)對用什么樣的產(chǎn)品來滿足目標消費者或目標消費市場的需求。產(chǎn)品定位是對目標市場的選擇與企業(yè)產(chǎn)品結合的過程，也即是將市場定位企業(yè)化、產(chǎn)品化的工作。所以，產(chǎn)品定位的準確程度直接影響到今后產(chǎn)品的銷售能力。

4、經(jīng)濟指標。經(jīng)濟指標是項目開發(fā)建設融資的重要依據(jù)，特別項目概算指標，它反映了項目建設各個階段所需的投資量。一個項目按開發(fā)流程劃分為項目決策階段、啟動階段、建設階段、運行及銷售階段，正確評估出各階段需要支付的費用，對項目的開發(fā)能否成功起著決定性的作用。一般來說，項目決策階段的費用主要有機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費。啟動階段的費用主要有土地取得費、拆遷賠償費、居民安置費、項目申報手續(xù)費、圖紙設計費。建設階段又可劃分為基礎施工階段、主體結構施工階段、裝飾施工階段，要求通過計算并列表說明各階段需要支付的工程造價成本。運行及銷售階段的費用主要有銷售成本、產(chǎn)品維護成本和財務成本。從各階段的費用情況來說對開發(fā)的影響較大的階段主要在項目決策階段、啟動階段、建設階段，而項目開發(fā)能否成功的轉折點多數(shù)在建設階段。所以要求對前幾個階段的費用進行統(tǒng)計，結合當?shù)氐南嚓P房地產(chǎn)銷售政策，根據(jù)銷售許可的節(jié)點，預先評估出銷售形勢，計算出投資額的最大量及其節(jié)點，也就是說在這個節(jié)點上累計投資量最大，也就是項目融資的最大需求。決策者如果在這個節(jié)點上滿足不了這個需求，項目開發(fā)就有夭折的可能。

所以說，只有正確的經(jīng)濟評估才有規(guī)范的可行性研究，才能“剎住”盲目投資。我國經(jīng)過近10年的發(fā)展，大中城市的房地產(chǎn)市場在一步步走向成熟，房地產(chǎn)市場初期的“暴利歲月”已經(jīng)一去不復返，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，做好項目的可行性研究，才能避免盲目投資，被市場所接受。

結束語

在房地產(chǎn)項目投資中，經(jīng)濟評估的質量直接決定著可行性研究報告的質量，從而影響到在項目開發(fā)的順利程度，甚至決定著成敗，在項目開發(fā)實施過程中起到了很重要的作用。只有及時的研究和預估出可能遇到的各種難題，才能從容不迫的規(guī)避問題或解決問題，促使項目投資建設的順利完成。

參考文獻

[1]馬鑫.試論如何加強房地產(chǎn)項目可行性研究[J].城市開發(fā).2008(06).

篇4

關鍵詞：項目；可行性研究；工程項目；項目管理；

文章編號：1674-3520（2015）-05-00-01

一、項目可行性研究作用

可行性研究主要評價項目技術上的先進性和適用性、經(jīng)濟上的盈利性和合理性、建設上的可能性和可行性，是確定建設項目、進行初步設計的根本依據(jù)。

二、項目可行性研究工作存在的問題

在過去較長的一段時間里可行性研究被認為是費時、費力、費財?shù)墓ぷ鳌Ｉ踔帘徽J為是根本沒有必要的，尤其是中小企業(yè)，沒有把可行性研究工作當作影響企業(yè)生存與發(fā)展的重要工作來抓。導致企業(yè)在進行可行性研究時，敷衍了事，使可行性研究成為應付有關部門檢查的方法。具體表現(xiàn)如下：

（一）可行性研究的深度不夠、質量不高，不能滿足決策需要。我國可行性研究報告篇幅長、水份多、實質性內(nèi)容少，趨同于項目建議書。以香江苑建設項目可行性研究為例，報告文本越來越厚、內(nèi)容越來越多，但研究成果和可用的內(nèi)容卻越來越少，本應是重點進行的市場研究和預測等內(nèi)容被演變成地理位置、氣候特點等大篇幅的羅列，連篇累牘的空話和套話，讓評估者難以從中找出研究的要點與結論。

（二）不注重對敏感性和風險因素的分析。有許多報告對投資項目的敏感性分析不足，或是找不出敏感性因素，對其他風險因素的分析缺失，使一些項目在決策上馬后出現(xiàn)的風險或風險因素發(fā)生變化而導致效益大幅下降，個別可行性研究結論甚至與論證過程不一致。比如一些對外投資項目只注重經(jīng)濟效益，或忽略或囿于某些困難不深入地做擬建項目所在國家或地區(qū)的政治、經(jīng)濟、社會與文化沖突方面的風險分析。

（三）不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一，沒有挑選余地。有時雖有幾個方案，但也是帶有傾向性地側重論證某一方案，對其他方案研究不深，分析對比簡單，常常一帶而過，使決策者無法進行最佳選擇和比較。

（四）可行性研究報告的編制缺乏獨立性、公正性和客觀性。一些受委托單位或咨詢機構往往站在自身利益的角度，投審批者所好，掩蓋矛盾和風險，為“可行”而研究，報喜不報憂，缺乏公正性和客觀性。如不少受托單位在投入產(chǎn)出計算上的隨意性就較大，低估項目成本、夸大產(chǎn)出效益，致使項目投資收益計算失真，誤導投資決策。

（五）投資單位對評估工作敷衍了事。投資單位對可行性研究報告評估工作存在“走過場”或只重視技術方案的評估而忽視經(jīng)濟效益分析評價的現(xiàn)象，往往使項目評估起不到對可行性研究結論真正“把關”的作用。

三、項目可行性研究工作問題的解決對策

（一）大力完善可行性研究的依據(jù)和報告內(nèi)容。針對一些建設項目可行性研究報告中依據(jù)不足的問題，在可行性研究過程中應重視并加強在報告中需要的國家、地區(qū)及行業(yè)等的長遠規(guī)劃；國家的產(chǎn)業(yè)政策；項目建議書及其批文；大中型骨干項目沒有依據(jù)資源報告；需利用礦產(chǎn)資源的項目，國家批準的礦藏資源報告；建設投資估算中主要設備的咨詢價格資料；建設項目相應的工程造價的定額、標準；建設項目的經(jīng)評價中的財務指標和參數(shù)等。

（二）進一步完善可行性研究的獨立性、客觀性、公正性。針對于項目前期管理投資的獨立性、客觀性、公正性不足的問題，一方面要進一步改革和完善現(xiàn)行經(jīng)濟管理體制，引進市場機制和競爭機制并逐漸與國際市場接軌，轉變投資者不重視前期投資控制的落后觀念，使投資達到效益的最大化；另一方面應加強政府的機構改革，做到“政企分離”以避免因“長官意志”和“本位主義”而影響造成的高估效益、低估投資和“可批性研究”等不良現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）重視項目評估過程，嘗試開展擬建項目可行性研究審計。項目評估是對項目可行性研究報告中所涉及內(nèi)容進行的再評價。作為對項目經(jīng)濟性的重點評定和估算，項目評估是決策前為項目可行與否首道關口，是項目前期管理的關鍵環(huán)節(jié)，對保障可行性研究成果的科學合理意義重大。為此，對重大項目的可行性研究評估工作，其操作過程必須制度化、規(guī)范化，在選好評審人員、搞好評審組織與預審、選準評審工作內(nèi)容的側重點等方面找準突破口。對評審中發(fā)現(xiàn)的問題應及時制定出具體的整改措施，積極改正，并做好整改記錄。只有經(jīng)修改完善復審合格后的項目可行性研究報告方可做出評估結論，以防可行性研究的評價與決策審批過程流于形式。不少人以為既然搞過了投資項目可行性研究，又做了項目評估，項目的前期研究工作就算做到家了。實則不然，借鑒國際上的先進經(jīng)驗，還可開展對項目可行性研究的審計。這是前移投資項目審計監(jiān)督“關口”、實現(xiàn)真正“源頭”審計管理的重要步驟，也是項目決策控制的最后一個環(huán)節(jié)。進行擬建項目可行性研究審計，有助于運用項目評估和可行性研究審計的“雙重保障”措施來確保投資決策的科學與規(guī)范，是從源頭治理投資決策失誤的一條極為重要、也十分有效的途徑。放棄或忽略這個環(huán)節(jié)都有可能給擬議中的投資項目帶來隱患。因此， 在重大投資項目的審批過程中，有必要盡早建立對項目可行性研究進行審計的制度，以不斷改進和完善項目前期管理工作。

對投資項目可行性研究結論進行審計，要求站在審計管理的角度對可行性研究的主要內(nèi)容進行審查監(jiān)督，主要涉及對可行性研究報告的編制資格和程序、可行性研究依據(jù)和基礎資料、可行性研究的內(nèi)容和市場需求、項目建設的物質技術條件、擬建項目的設計方案及其環(huán)境保護與安全措施、投資估算和資金籌措方案、投資效益和各項經(jīng)濟指標等方面的審計內(nèi)容。

四、結論

文章介紹可行性研究在項目前期投資管理中的重要作用，發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)實生活中可行性研究在編制內(nèi)容上、編制過程、評估工作存在問題。針對編制內(nèi)容存在的問題，提出完善可行性研究的依據(jù)和報告內(nèi)容的對策。針對編制過程存在的問題，提出完善可行性研究的獨立性、客觀性、公正性的對策。針對評估方面存在的問題，創(chuàng)新性的提出了可行性研究的審計活動，包括審計的內(nèi)容和方法。

參考文獻：

[1]陳妮，淺議房地產(chǎn)項目可行性研究的現(xiàn)實意義[J].價值工程，2011（23）.

篇5

【關鍵詞】房地產(chǎn)項目；建設；銷售；服務；控制措施

一、重點關注項目開發(fā)階段和關鍵節(jié)點

1、從影響項目開發(fā)成敗角度考慮，一般按照“3/70”原則，重點關注業(yè)務流程中的其中三個階段。一是投資決策，該階段對項目開發(fā)成敗影響占到70%；二是產(chǎn)品定位，該階段對項目開發(fā)成敗影響占到剩余部分的70%，即對項目總體開發(fā)成敗影響占到21%；三是營銷，該階段對項目開發(fā)成敗影響占到最后剩余部分的70%，即對項目總體開發(fā)成敗影響占到6.3%。

2、從全面預算及計劃管理角度考慮，一般集團公司層級主要控制業(yè)務流程過程中的15個關鍵開發(fā)節(jié)點。依次為取得國有土地使用權證、產(chǎn)品定位報告、規(guī)劃方案批復、施工圖設計、簽訂施工總承包合同、取得建設工程施工許可證、工程開工、營銷中心及展示區(qū)開放、取得預售許可證、開盤、完成65%的銷售金額、完成95%的銷售金額、取得竣工驗收備案證、竣工結算、交房。

二、項目開發(fā)各階段主要管理及控制措施

房地產(chǎn)公司在獲取項目后，開發(fā)過程中的成本控制、計劃管理、投資收益等必須以項目可行性研究報告為依據(jù)，做到不突破，堅持不越線。包括限額設計、責任成本、開發(fā)周期、回款時間等均應按可行性研究報告進行考核，可研報告是公司項目開發(fā)的控制性文件。

1、投資決策階段

（1）認真編制項目可研報告。

公司在項目前期調(diào)研階段，根據(jù)調(diào)研進展及深度，將可研分為“土地版”、“啟動版”、“方案版”、“執(zhí)行版”和“調(diào)整版”等五個階段。各階段側重點不同，層層深入，分別從市場、銷售、成本、建造、融資等角度對項目進行分析和判斷。在編制項目可行性研究報告時，確?？尚行匝芯繄蟾娣治鋈?，數(shù)據(jù)真實、準確、客觀。

（2）成立可行性研究調(diào)查小組，各司其職，確保報告客觀、準確。

土地儲備部門按照公司發(fā)展戰(zhàn)略積極跟蹤和分析土地市場信息。一旦形成儲備意向，組織公司營銷、成本測量、設計、工程管理、財務等專業(yè)部門成立臨時可行性研究調(diào)查小組，分別從不同專業(yè)和角度對地塊進行調(diào)查研究。在報告形成的不同階段，各專業(yè)部門之間采取先分工再協(xié)作，先爭論再統(tǒng)一的工作方式，提高可行性研究報告的科學性和風險控制能力。

（3）創(chuàng)新項目獲取方式，降低成本，縮短土地儲備時間，加快項目開發(fā)節(jié)奏。通過股權收購方式獲取土地，合理規(guī)避稅費，降低成本。

（4）善借外力，在合作中不斷提高報告編寫水平和質量。在項目前期調(diào)研階段，若項目規(guī)模較大，建議聘請知名策劃機構展開全方位合作。一方面借用其完整強大的信息數(shù)據(jù)庫為報告提供更加詳實的數(shù)據(jù)支持，另一方面可利用其多年積累的專業(yè)經(jīng)驗和知識為報告提出專業(yè)指導。保持與國內(nèi)知名策劃機構長期合作，不僅在具體工作上對公司可給予技術支持，同時還可為公司可行性研究分析和策劃定位人員的培訓提供學習機會和進修基地。

2、產(chǎn)品定位及設計階段

（1）產(chǎn)品定位

可行性研究報告中已對產(chǎn)品定位有了基本意見和定位，鑒于一般情況下可行性研究報告調(diào)研時間緊，在項目取得后，建議以可行性研究報告為藍本，補充完善產(chǎn)品定位分析。產(chǎn)品定位實際應屬營銷范疇的工作，只有定位準，設計適銷對路的產(chǎn)品，市場才能接受，才有利于后期營銷。所以，在產(chǎn)品定位時應充分聽取營銷部門意見。目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售基本上采取的是委托銷售模式，所以，產(chǎn)品定位一般會由房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷管理部會同項目后期意向營銷公司一起來完成，目的是將營銷工作進行前置，實現(xiàn)全程營銷的理念。

（2）產(chǎn)品設計

房地產(chǎn)公司應成立設計管理部負責具體的產(chǎn)品設計工作，而不應簡單交由工程管理部代管，設計管理部應有產(chǎn)品研發(fā)的職能。為了確保設計滿足和符合產(chǎn)品定位報告要求，從限額設計開始控制成本。

目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司設計管理部基本職能是選擇設計單位，負責組織設計及變更等圖紙會審工作。設計管理部的重要職能即通過經(jīng)驗和知識積累，建立和完善公司產(chǎn)品設計數(shù)據(jù)庫，確定公司各類開發(fā)產(chǎn)品的建筑構造做法、裝飾裝修標準、配置標準等。

（3）技術創(chuàng)新

產(chǎn)品研發(fā)中心重點負責公司產(chǎn)品設計創(chuàng)新，新材料、新工藝的推廣應用。著力對產(chǎn)品戶型、建筑立面色彩和造型、景觀配置和部品如廚房、門廳入口等細部功能等進行研究，提高戶型的舒適度和使用空間，提高產(chǎn)品的附加值。目前，大部分房地產(chǎn)公司開發(fā)項目均配建有太陽能景觀照明系統(tǒng)、雨水回用系統(tǒng)、太陽能熱水供應系統(tǒng)等節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)。一般情況下，項目開發(fā)技術創(chuàng)新投入應保持在營業(yè)收入的3%左右為宜。

三、工程建造階段

在工程建造階段，應強調(diào)二點，一是積極履行社會職責，強化安全生產(chǎn)，確保工程質量；二是堅決貫徹執(zhí)行主輔同步，景觀先行的理念。

（1）招投標管理

在主體專業(yè)分包及配套工程施工單位選擇上，應該制定嚴格的招投標管理辦法，還應定期包括主體工程、園林景觀工程、消防工程、智能安防工程、電梯采購、配套工程等一系列工程招標文件范本，將這些合同作為招標文件的一部分進行，避免投標單位中標后再進行合同商務談判，影響時間和工期。

其二，公司建立合格供方名錄，定期在公司信息平臺。合格供方評價采取誰使用誰評價的原則。合格供方名錄中所有單位均應由項目公司及公司相關職能部門綜合評價后再進行公布，按評定結果、高低分等級管理，所有參與投標單位原則上必須是公司合格供方名錄單位。

三，各投標單位投標前，必須繳納投標保證金，同時，招標文件中還明確要求中標單位在簽訂合同前以現(xiàn)金形式繳納履約保證金。公司還可利用履約保證金繳納辦理施工許可證過程中需繳納的政府規(guī)費。

（2）現(xiàn)場施工管理

現(xiàn)場施工管理我們主要抓進度管理和落實主輔同步、景觀先行的營銷理念。為貫徹落實主輔同步、景觀先行的營銷理念，現(xiàn)場所有外墻腳手架從二層以上開始懸挑，便于地面配套工程提前進場施工，并要求會所必須同步施工，盡早將樣板區(qū)展現(xiàn)出來。現(xiàn)場安全、質量管理我們主要交由監(jiān)理管理，對監(jiān)理有嚴格的考核辦法。

四、營銷階段

努力應對宏觀政策調(diào)控下的地產(chǎn)市場經(jīng)營新格局，牢固樹立全員營銷意識，堅持以營銷為中心的開發(fā)理念，以客戶為中心、以市場為導向，將營銷理念與營銷管理貫穿于項目開發(fā)全過程，進一步理清營銷思路、理順營銷體制，提升公司員工的整體營銷能力，加快房屋銷售進度，迅速回籠資金，提高存貨周轉率。

面對嚴酷的市場環(huán)境，房地產(chǎn)公司應及時調(diào)整營銷思路，找準市場切入點，順應市場規(guī)律，采取靈活多樣的營銷策略和技巧，保證資金快速回籠。誠信營銷，在營銷中心顯目位置公示房屋銷售信息，為客戶提供滿意的置業(yè)顧問服務；在付款方式上，針對客戶的不同需求，采取分期付款的方式，緩解客戶首付款的經(jīng)濟壓力；在銷售服務上，積極主動為客戶辦理網(wǎng)簽和貸款審批手續(xù)，為客戶解決貸款和備案難題，避免客戶流失；在銷售策略上，進一步加大市場調(diào)查力度，認真做好競品樓盤的對比分析，擬定靈活的銷售策略和客戶細分，促銷售，減少存貨。

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論文摘要：本文就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關政策進行了闡述，基于可持續(xù)發(fā)展觀念下的項目可行性研究和可持續(xù)發(fā)展觀念的必然性，表述了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對于項目可行性研究的意義。

1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關政策

房地產(chǎn)作為一項支柱產(chǎn)業(yè)，尤其在近幾年來，國家在政策上做出了很大調(diào)整，使居民又進一步減輕了貸款購房的支付壓力，意在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，刺激住房消費，拉大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長。目前，我國實行以《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心，以土地、房屋分管為特征的法律體系，用以規(guī)范我國土地管理和城市房地產(chǎn)管理。其特征為:立法從原則上是對實踐的總結，以部門立法為主，政策是立法的主要基礎等。但與之相應的立法還很不夠。一方面，我國房地產(chǎn)法律體系還不夠完善，缺少核心法律，如《住宅法》或《不動產(chǎn)法》;另一方面，立法層次結構不清，法律規(guī)范之間交叉重復。再加上普遍的房屋土地分管體制，結果宏觀調(diào)控市場能力差，管理不力，問題不少，還有許多法律真空，引起諸如住宅質量、

公建設施、住宅面積、中介服務、各項收費等方面的投訴不斷的現(xiàn)象發(fā)生;這也是我國房地產(chǎn)業(yè)十多年的發(fā)展歷程中多次大起大落的原因之一。

但近幾年是關于房地產(chǎn)業(yè)的具體政策出臺最多的時期，國務院的這些政策有利地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了國民經(jīng)濟的增長。這些政策主要包括以下幾個方面:

1.1 刺激消費的政策。1999年上半年年開始，針對投資需求與消費需求均不足的新情況，采取了綜合對策。其中為抑制消費需求的下滑，采取了提薪、擴大消費信貸規(guī)模、降息、儲蓄實名制、征收利息稅等措施抑制儲蓄增長，.刺激消費增長。

1.2 推進房改的政策。一是停止實物分房，實行貨幣分配的政策逐步推行住房貨幣化。二是按房價收入比實行不同的住房補貼政策。

1.3 放開住房二級市場的政策。1999年政府了《己購公有住房和經(jīng)濟適用房上市出售管理暫行辦法》，規(guī)定了開放交易市場的基本條件和上市交易程序，明確了上市準入制度所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關政策，使得開放交易市場的政策框架基本形成?，F(xiàn)在全國許多大中城市都在積極開放存量住房交易市場。

1.4 推行住宅產(chǎn)業(yè)化的政策。房地產(chǎn)消費市場的逐步規(guī)范，進一步調(diào)動了買房的積極性。去年以來，建設部會同有關部門，采取了一系列措施整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場。一是了新的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，并對所有從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)進行清理換證，依法淘汰了一大批實力弱、信譽差、經(jīng)營不規(guī)范的企業(yè)，規(guī)范了銷售主體行為;二是會同國家工商行政管理局了《商品房買賣合同示范文本》;三是了《商品房銷售管理辦法》，規(guī)范了開發(fā)商的銷售行為:四是了《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記程序的指導意見》。這一系列政策的實施，保護了消費者合法權益。

1.5 減免過高稅費的政策。近幾年來，國家在鼓勵住房消費的稅收政策上有了實質的突破，對房地產(chǎn)交易過程中所涉及的營業(yè)稅、契稅及個人所得稅給予了相應的減免優(yōu)惠，使稅賦較大幅度下降。其中主要的，一是取消了對房地產(chǎn)投資者15%的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(原先這項稅種只是對國外境外投資者免征);二是降低房屋交易契稅及其他相關費用，契稅稅率從6%降到3一5%;三是大大降低房屋租賃稅費。房屋租賃的總體稅收稅率由原來的17一30%調(diào)低到目前的4一7%;四是有的城市采取購買住房返還個人所得稅，促進了住房銷售，還有效吸引了一部分企業(yè)在城市扎根。

2 基于可持續(xù)發(fā)展觀念下的項目可行性研究和可持續(xù)發(fā)展觀念的必然性

西方學者指出，要想成功，必須作到下面兩點:首先要“做正確的事情”，然后是“把這項正確的事情辦好”。相比之下，前者更重要，因為只有去干正確的事情才會產(chǎn)生真正的效果，而后者只是辦事的效率的高低而已。戰(zhàn)略管理就是設法去做正確的事情，從而追求真正的效果。戰(zhàn)略策劃的精神能從我國兵書中的“運籌于帷握之中，決勝于千里之外”這句話上體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)項目可行性研究是指投資者通過分析自身能力和項目條件，了解環(huán)境變化的特性和趨勢，去制定出把握機會，發(fā)揮和建立競爭優(yōu)勢，避免威脅并彌補劣勢的項目戰(zhàn)略?？尚行匝芯繉嶋H上是一系列的工作過程，即包括確定項目的開發(fā)目標，分析內(nèi)在條件、能力和外部環(huán)境，進行項目定位和策略設計的整個過程。但是與以往不同的是，我們現(xiàn)在做這些工作的時候，要從可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光出發(fā)，在企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略框架下進行。 　 第一，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略能使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。項目可行性研究報告是在對項目目標市場調(diào)研后形成的，它是研究者不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。

第二，有一r可持續(xù)發(fā)展的觀念在其中，能使增強項目的競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競爭越來越激烈，決策者大有“四面楚歌”’的感慨。在這種情況下，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略就更能發(fā)揮它的特長，將企業(yè)長期的戰(zhàn)略指導思想融匯于個體之中，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

第三，能有效地整合項目資源，使之形成優(yōu)勢。要開發(fā)好一個房地產(chǎn)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在企業(yè)的戰(zhàn)略還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。戰(zhàn)略管理參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，可行性研究報告還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

3 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對于項目可行性研究的意義

房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢和發(fā)展前景必須從基本國情出發(fā)，充分考慮中國加速的城市化進程和市場化改革的影響，以科學發(fā)展觀為指導，在經(jīng)濟社會發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長，形成有效供給相對于投資期具有滯后性，當年的房地產(chǎn)業(yè)市場是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結果，所以判斷分析房地產(chǎn)業(yè)形勢不能僅僅依據(jù)同比資料得出結論，因為它是以上年基數(shù)合理為前提的。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有空間不可移動性，局部地區(qū)供求關系的異常導致全局連鎖反應的可能性較小。中國是一個幅員遼闊，各地發(fā)展極不平衡的大國，以局部地區(qū)的房地產(chǎn)形勢推導全國整體態(tài)勢必須慎之又慎，否則會得出相反結論。

在當市場!發(fā)生變化的背景下，若想使投資的項目取得成功，惟有分析當前房地產(chǎn)市場，以可持續(xù)發(fā)展的角度來調(diào)整自己企業(yè)的戰(zhàn)略。在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎之上，合理、全面、真實的對項目的可行性做出研究，這才是我國房地產(chǎn)企業(yè)今后應引起重視的問題。

4 結束語

房地產(chǎn)企業(yè)要立足市場，不僅要憑借自身的實力，更要注重智謀，講究戰(zhàn)略。企業(yè)的戰(zhàn)略觀念和戰(zhàn)略管理水平的高低正在成為影響企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展的核心動能之一。，它驅使企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去認識環(huán)境的變化、去整合企業(yè)資源，致力于核心競爭能力的培植、經(jīng)營理念的提高和管理模式的創(chuàng)新，以把握機遇、應對挑戰(zhàn)、競爭制勝，取得可持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)競爭發(fā)展的要義在于擺脫純粹的以項目開發(fā)為中心的運作機制，通過積極實施戰(zhàn)略管理，規(guī)劃企業(yè)的主要業(yè)務與長期發(fā)展、規(guī)劃企業(yè)的人才開發(fā)和資源整合、規(guī)劃企業(yè)的組織建設與文化建設，謀劃發(fā)展所長、克服所短的經(jīng)營策略、競爭策略和發(fā)展策略，促使企業(yè)進入長期發(fā)展的良性通道。

參考文獻

[1]楊錫懷，冷克平，王江.企業(yè)戰(zhàn)略管理.北京:高等教育出版社，2004

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關鍵詞: 房地產(chǎn); 項目管理;現(xiàn)狀; 對策

房地產(chǎn)項目的管理是全方位的, 要求項目經(jīng)營者對項目的質量、安全、進度、成本、文明施工等都要進行正規(guī)化、標準化管理。只有這樣才能使施工項目各項工作有條不紊、順利地進行?？傊?，項目經(jīng)營者應開拓創(chuàng)新, 總結經(jīng)驗, 在項目的實踐中不斷摸索出一個有效提高企業(yè)績效的動態(tài)的管理模式,只有這樣才能創(chuàng)造出一條房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的成功之路, 逐漸提高項目的管理水平, 有效地控制企業(yè)開發(fā)成本, 建設適合市場需要的高性價比的房子。

1 我國房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀。隨著居住條件的改善和建設的規(guī)模越來越大，小區(qū)規(guī)劃需考慮的功能越來越全，公用配套設施越來越多，住宅的科技含量逐年提高，新技術、新材料、新工藝、新管理不斷應用，同時營銷策略、融資方式不斷變化，競爭日趨激烈，國內(nèi)國際宏觀形勢、國家政策、市場消費行為的變化等需要房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性強、知識面廣、應變能力快。而當前大部分房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)項目運作過程采取自主式管理，公司自己組建項目管理部，組織招標，選擇工程設計、建設監(jiān)理、施工單位，組織工程實施、項目試運行，選擇物業(yè)管理公司，承擔過渡期物業(yè)管理和售后服務。由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，往往造成項目質量、進度、成本、效率不高等項目管理狀況。

1.2 房地產(chǎn)項目利益現(xiàn)狀。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地資源的稀缺和買房市場需求的快速增長，造成了房地產(chǎn)商品的短缺和價格快速增長，使開發(fā)商成為設計、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場主體追逐的目標，形成市場的強勢主體和利益核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷了市場，實行房地產(chǎn)項目自主式、封閉式管理，房地產(chǎn)商和業(yè)主在房地產(chǎn)項目方面的信息出現(xiàn)嚴重不對稱。

1.3 房地產(chǎn)項目質量現(xiàn)狀。高質量的房地產(chǎn)項目應是小區(qū)總體規(guī)劃、房屋設計科學合理、功能齊全、結構安全、質量可靠、造價經(jīng)濟、節(jié)能環(huán)保、技術先進、售后服務及時?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目上追求的是概念、外在吸引力，在選擇設計、施工、監(jiān)理、材料供應等單位時，往往采用低價中標，在合同履行過程中，又常拖欠進度款、墊資，中標單位對質量保證體系缺少經(jīng)濟支撐。在設計上，專業(yè)不配套、不齊全；在施工圖設計上，對方案、套型、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進場檢驗、質量驗評走過場；售后服務等方面存在問題大都轉嫁給施工單位、物業(yè)管理單位，使問題得不到有效解決。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的問題分析

2．1 前期建筑策劃及產(chǎn)品定位的決策質量不高, 導致項目建設實施方向不明確

有些開發(fā)商以“市場是變化的, 項目定位不能太死”為借口, 不重視前期細致的項目可行性研究, 項目市場定位不準確, 錯失了項目的有利時機。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告, 導致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后, 大多會匆忙決策, 這樣的決策確定的項目產(chǎn)品注定是不科學、不系統(tǒng)、不全面, 也不完全可行的。而且在實際項目決策中，基本也是解決開發(fā)商投資人的市場判斷意愿為主，對于房地產(chǎn)項目的市場屬性、未來預期等因素在實際操作中兼顧較少，總結一句話就是，房地產(chǎn)公司畢竟還是一個企業(yè)，企業(yè)就有利益優(yōu)勢群體和核心。

就目前房地產(chǎn)市場而言, 相應的房地產(chǎn)市場的資訊狀況并不樂觀。主流媒體和專業(yè)媒體關心重點不同, 結論不同, 更有開發(fā)商炒作等問題。面對這樣的狀況, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得到的市場信息混亂。沒有對市場的清楚認識,很難有準確的定位。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)項目的系統(tǒng)管理缺乏。應有的準備和資源房地產(chǎn)項目包括可行性研究、項目規(guī)劃、設計、建造、售后服務等各個階段，它是個系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)項目本身的特點是每個項目情況、建造條件都不一樣，資金密集、技術密集、勞動密集、管理綜合，高風險、大難度。從許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)項目的系統(tǒng)管理缺乏應有的準備和資源，這是造成問題的客觀原因。

同時，由于合約部門是房地產(chǎn)企業(yè)的核心部門和利益中心，所以一般由企業(yè)決策者直接管理，這個就導致了在實際工作中，部門級別被隱性提高了半級，在工作協(xié)調(diào)中，與一線管理部門存在信息脫節(jié)或對實際情況視而不見，造成現(xiàn)場管理上的障礙和約束。

2.3 項目收尾階段, 業(yè)主、分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾不斷激化

土建施工初始階段, 工作單一, 項目管理簡單, 已包含在總包合同內(nèi)的業(yè)主指定分包或專業(yè)分包, 監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在此方面的項目管理工作較易完成, 難度較大的是與業(yè)主獨立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標時,關于工程配合、工程接口界定不夠詳細, 簽訂的工程施工合同不嚴密, 合作意識“較差”的總承包商對業(yè)主分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”, 使業(yè)主項目管理困難重重, 總是在工程接口、配合方面糾纏不清, 這是造成工期拖延的重要因素。業(yè)主分包工程的分包商有了需要溝通、協(xié)調(diào)的問題往往直接找業(yè)主, 業(yè)主成了變相的“總承包”單位, 業(yè)主的現(xiàn)場管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”, 而到了收尾階段甚至80%以上的工作精力和工作量都花費在了“協(xié)調(diào)”工作上,一旦出現(xiàn)了工程質量和拖延工期問題后各方相互扯皮, 爭相推諉責任。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理問題的應對措施

3.1重視、加強項目前期投資決策階段的可行性研究工作, 積極發(fā)揮工程管理人員在決策咨詢工作中的作用

房地產(chǎn)進入營銷時代, 開發(fā)商既要掌握足夠的商業(yè)情報, 如消費者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等, 又要重視項目的前期可行性研究工作。這就促使開發(fā)商要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入; 要建立、完善決策支持機構, 收集、整合決策支持性資源; 完善決策程序, 提高決策水平和效率, 使項目市場定位和產(chǎn)品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。

在決策階段的可行性研究過程中, 開發(fā)商應積極引導工程技術、工程經(jīng)濟等專業(yè)的人員對項目的經(jīng)濟可行性、技術可行性, 項目概念規(guī)劃方案的合理性等重大事項, 提出大膽設想、縝密求證, 并提出優(yōu)化意見和建議。

3.2選用正確的項目管理方法緊抓基礎管理和動態(tài)管理

找準項目管理中自身的特點, 抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié), 正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法, 可以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理時, 不能簡單地根據(jù)產(chǎn)量、成本、利潤三者的依存關系, 應用數(shù)字模式預測一個目標值, 還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要, 建立目標成本管理制度,確保經(jīng)濟效益的提高。

實施現(xiàn)代化管理離不開基礎管理, 如計量管理, 監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。無論運用何種現(xiàn)代化管理方法, 都離不開這些基礎工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此, 必須抓好各部門的基礎管理, 積累更多、更全面的基礎資料, 為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù), 使“方法”在施工項目中發(fā)揮更大的作用。

認真抓動態(tài)過程的管理, 反復運用, 才能使科學管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。如網(wǎng)絡計劃在施工管理中很實用, 編制一個網(wǎng)絡計劃并不很難, 但要堅持運用這一網(wǎng)絡計劃卻不容易。由于計劃執(zhí)行過程是復雜的動態(tài)過程又受到各種復雜多變的因素的影響, 施工計劃在實施中經(jīng)常會與原計劃有出入, 出現(xiàn)實際進度提前或拖后的情況。此時應克服“網(wǎng)絡易破,畫了無用”的思想, 堅持對網(wǎng)絡計劃執(zhí)行過程進行跟蹤和控制, 及時調(diào)整、反復運用, 以取得良好的實際效果。

3.3高度重視項目收尾階段的項目管理工作

在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商工程主管領導牽頭并整合工程管理、銷售、技術、開發(fā)、材料設備采購、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構, 與工程項目現(xiàn)場管理人員分工協(xié)作, 共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

另外，針對不能或無法由總承包商組織分包的工程內(nèi)容, 即必須由開發(fā)商發(fā)包的工程內(nèi)容, 要細化、深化各類發(fā)包工程內(nèi)容的自身招標合同條件, 更重要的是應事先研究各工程內(nèi)容建設的時間、驗收、保修、交接、資料、協(xié)作、費用、安全、場地等接口配合條件, 就開發(fā)商發(fā)包的各內(nèi)容工程之間可能產(chǎn)生項目管理的難點事先制訂對策和要求。

篇8

關鍵詞: 房地產(chǎn)開發(fā)、工程項目、風險分析、風險管理 、科學決策

Abstract: China's real estate project work, risk management is a weak links, in view of this situation, this paper real estate project risk management theory and practice of the preliminary discussion, hope that through the real estate project risk management, for the project decision-making science to provide some bases. 

Keywords: real estate development, construction project, risk analysis, risk management, scientific decision-making 

中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：

一、問題地提出

近幾年房地產(chǎn)經(jīng)歷著飛速發(fā)展的黃金時期，隨著投資主體的多元會，項目競爭的白日化，項目運營過程中存在著很大的風險，這就需要對房地產(chǎn)工程項目從立項、設計、施工、運營全過程進行嚴格的管理。但是，當前在實施全過程的項目管理中，有一個環(huán)節(jié)往往被忽視或不重視，這就是風險管理。目前房地產(chǎn)項目風險管理還只側重于項目后期，即是危機管理；在項目前期之所以沒有進行風險管理，一方面是由于國家項目管理程序中沒有風險分析這部分，另一方面就是業(yè)主不重視，沒有意識到風險分析能使可研更深入，可以克服片面性，有利于項目科學決策。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險，在現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、項目的定位風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質量定位、建設環(huán)境的品質定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。

2、項目的投資支持能力風險。《項目可行性研究報告》出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟環(huán)境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。

3、項目的質量風險。包括：在項目決策階段由于經(jīng)濟技術分析失誤，出現(xiàn)品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規(guī)范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業(yè)人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”。

4、項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。

5、項目建設的 “創(chuàng)新”風險。當前的經(jīng)濟大環(huán)境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的程序及內(nèi)容

風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優(yōu)化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。風險管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現(xiàn)最大安全保障效能。因此，開發(fā)商風險管理的主要內(nèi)容為：

1、合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風險。

2、合理確定項目管理目標，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經(jīng)濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據(jù)，用科學的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標，避免出現(xiàn)決策失誤風險。

3、編制《項目管理規(guī)劃》，對項目工作進行結構分解，對項目的目標、實現(xiàn)目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施，用《項目管理規(guī)劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。

4、根據(jù)實現(xiàn)目標的外部環(huán)境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素，比照《項目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風險技術，擬訂應對措施，設法消除、緩和、轉化、轉移風險，避免過程控制風險。

5、強化風險管理的計劃手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監(jiān)控。

6、合理組織結構，明確崗位職責，理順管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內(nèi)部以及與建設相關的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。

7、加強合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項目的最大利益（計劃利潤），按照不同階段的工作重點，按照合同約定內(nèi)容開展工作，避免沖突造成的履約風險，控制建設成本；利用現(xiàn)行相關法律法規(guī)，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉移。

8、在項目內(nèi)部加強實施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風險。強化財務監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據(jù)，向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況，對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。

四、房地產(chǎn)項目財務風險分析的方法

財務風險是房地產(chǎn)開發(fā)項目的最大風險，現(xiàn)結合房地產(chǎn)項目的特點，現(xiàn)重點討論調(diào)整折現(xiàn)率法。

按風險調(diào)整折現(xiàn)率法就是將項目因承擔風險而要求的、與投資項目的風險程度相適應的風險報酬計入資金成本或要求達到的收益率，構成按風險調(diào)整的折現(xiàn)率，并據(jù)以進行投資決策分析的方法。

該方法的關鍵是確定風險折現(xiàn)率，具體計算由下式解決

K=i+b•Cv

式中：K-風險折現(xiàn)率；

i-無風險折現(xiàn)率；

b-風險報酬斜率；

Cv-變異系數(shù)，按公式(3)計算。

無風險折現(xiàn)率i就是加上通貨膨脹因素后的資金時間價值，西方投資機構一般取政府債券利率作為無風險折現(xiàn)率，我們可以加以借鑒或簡化地按中長期貸款利率作為無風險折現(xiàn)率。

風險報酬斜率b，可以參照以往中等風險程度的同類項目的歷史資料(可以在房地產(chǎn)項目后評價工作中做這項工作)，按下式計算：

b=K-i/Cv

式中符號同公式(7)，K、i、Cv值為以往同類中等風險項目的參數(shù)。

五、結束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設是一個有較長周期的過程，項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素，構成了項目過程的各種風險，風險充斥在每個過程（活動）。從某種程度上講，項目建設的過程實際上就是風險管理、規(guī)避風險的過程，而風險管理（識別、分析、評價、處理）是靠企業(yè)的“團隊”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗、職業(yè)道德和知識水平進行的，每個風險的規(guī)避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。因此，建立現(xiàn)代管理制度和適應于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結構，按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997標準（《質量管理項目管理質量指南》），重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，就會減少或規(guī)避風險對企業(yè)經(jīng)營目的和效果的不利影響。

篇9

關鍵詞：建筑工程；房地產(chǎn)開發(fā)；工程造價；造價控制

中圖分類號： TU723 文獻標識碼： A 文章編號：

項目投資之前的可行性研究，關系到投資決策；項目開發(fā)建設過程中的成本控制和項目售價，關系到投資目標的實現(xiàn)。隨著土地成本的不斷攀升，提高項目售價和嚴格控制成本成為開發(fā)商謀求項目投資收益最大化的主要手段。項目售價的高低，開發(fā)企業(yè)雖然可以通過加大營銷力度等手段去影響，但受市場因素特別是宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響大。

1規(guī)劃決策階段的投資控制

1.1編寫可行性研究報告

項目可行性研究報告是決策的重要依據(jù)。做好可行性研究報告，首先是要做好市場調(diào)研，通過目標客戶及其需求的分析，進行正確的項目定位；其次是要做好效益研究，從項目投資和銷售收入入手，解決項目在經(jīng)濟上的“合理性”問題，使項目既符合所在城市的規(guī)劃要求，又要滿足使用功能，既要考慮功能分區(qū)和建筑物的間距要求，又要考慮最大限度地節(jié)約用地，盡量做到布置緊湊合理，充分利用地形地貌，降低地皮費用。

1.2編制投資估算

在投資估算中，設計人員應從工程規(guī)模和項目內(nèi)容上真實反映設計意圖、工程內(nèi)容，費用構成應齊全、合理，確保估算質量。主要工藝要進行多方案比較，設計方案不僅要技術上可行，而且經(jīng)濟上更應合理。

2設計階段的成本控制

2.1優(yōu)化設計方案

專家指出，雖然設計費用占工程總投資的比例很小(1%～ 2% ) ，但它對工程造價的影響程度達到75%。搞好工程設計階段的造價控制是有效控制工程成本的關鍵，重施工、輕設計的觀念必須克服，控制工程費用應從設計抓起。

2.2技術設計和施工圖設計階段的造價控制

(1)單體在結構、建筑設計和布局上一定要合理，如樁距、柱網(wǎng)、框架梁的布置、板的布置等，并能夠滿足建筑分隔上的使用功能。

(2)在單體建筑中，各種材料、設備的選用要適當。例如在圍護結構材料的選取上: 加氣混凝土砌塊(其100 mm 厚墻體容重約為730 kg/m3) ，目前普遍應用于高層、小高層和多層框架結構的內(nèi)外隔墻；如果在設計中選用重量更輕，且日益推廣的新型建筑材料如空心石膏砌塊(其100 mm 厚墻體容重約為700 /m3) ，總荷載就會減少很多，從而使梁、柱的截面、配筋減少，傳至基礎的荷載也將減小，可節(jié)約混凝土及鋼筋用量，降低上部結構及基礎的造價。

(3)在單體建筑設計中，注重基礎與地基處理方案的選擇。一般情況下地基與基礎的工程造價約占工程總價的15%～20% ，此項費用較難控制,因為地質條件千變?nèi)f化，因此選定方案非常重要。基礎方案決定于地質勘察情況、荷載大小，其選擇原則是在保證滿足工程需要的前提下盡量選擇造價低的形式。

(4)在單體設計上，要控制整棟建筑的配筋率，當然各種結構和單體的配筋率大小不等,但總體平均值大致如下: 多層磚混結構約20 kg/m2；多層、小高層的框架結構約30～ 45 kg/m2；高層框剪結構約50～ 70 kg/m2。單體配筋率計算后,與以上指標進行比較，如配筋率超過以上指標，則結構太保守，配筋偏大，工程造價會增加，應重新考慮修改設計方案來減小配筋。

(5)單體設計中，在容積率不變的情況下，單體建筑的使用率要提高。即套內(nèi)使用面積的大小要控制好，通常對于多層、小高層公攤系數(shù)約為1。1左右，高層約在1。2 左右比較合理。

3實施階段的成本控制

3.1選擇合理的施工方案

對中標的施工單位首先應對其施工組織設計及作業(yè)方案認真審核，采用經(jīng)濟技術比較方法進行綜合評審，要合理化、經(jīng)濟化，尤其涉及到圖紙以外增加的方案，一定在保證安全、質量的前提下，用最經(jīng)濟的方案，從而降低工程成本。

3.2控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證

(1)基礎部分由于很多不可預料的因素，發(fā)生的圖紙外的簽證比較多(土方、地下水排水、地下物的清除等) ，要嚴格把關。

(2)對于現(xiàn)場簽證，要實行嚴格認真的逐級審核制，即造價工程師審核簽字，總監(jiān)理工程師及業(yè)主方項目經(jīng)理再審核簽字后方才有效。

(3)對于工程聯(lián)系單、圖紙會審、施工組織設計方案等要嚴格審核。

3.3嚴格審核工程施工造價

(1) 各種單項工程造價嚴格控制在預算內(nèi)。各種主要材料及設備的價格，如鋼筋、商品混凝土、水電主材設備等均應控制在預算之內(nèi)。

(2)對于施工單位未按設計施工圖完成的工程內(nèi)容，要辦理好相關手續(xù)，在結算中予以扣減。

(3) 工程項目的材料費一般占工程總造價的50%～ 60% 左右，材料費用是成本控制的關鍵。建設單位為控制成本及確保材料質量，對某些材料可采用甲方指定或限價方式。

(4)結算審計時，對各個單項的工程量分別復核，同時對定額套項要嚴格審核，不出現(xiàn)漏項、增項及施工單位套高不套低的現(xiàn)象。

3.4工程造價的預算采用工程量清單報價

我國已加入WTO ，正逐步嘗試實施國際通行的做法，2003 年已GB 505002-2003《建設工程工程量清單計價規(guī)范》，對于工程的發(fā)包應采用工程量清單報價的方式，將工程成本市場化，增加競爭意識，降低工程成本，或在工程設計比較完善的情況下，工程采用單方造價包干，限定所用材料的品牌、價格及包干范圍、內(nèi)容等，降低后期施工過程中的變更與簽證，從而降低工程成本。

3.5優(yōu)選專業(yè)分包，防止壟斷性行業(yè)任意抬價

在工程建設中，對于工程承包方式，在不影響整個工程質量、進度的前提下，盡量采用總包加專業(yè)分包制，即專業(yè)事由專業(yè)單位去做，從而降低中間環(huán)節(jié)和工程成本。如土建主體工程應與門窗工程、涂料工程、供電工程、消防工程、外裝工程分別承包，由各自專業(yè)單位進行承包，這樣能保證工程的質量，同時降低工程成本。有些特殊專業(yè)工種不得不委托帶有一定的壟斷性質的專業(yè)施工單位承擔，如變配電所安裝工程、通訊工程、煤氣工程等。

3.6深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關資料

在工程施工過程中，審價人員和費用控制人員應經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙察看施工情況,有時與監(jiān)理、總承包方及施工人員進行座談，了解、收集工程的有關資料，及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài)，及時審核因設計變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用，相應調(diào)整和控制工程造價，并為最終的工程總結算提供依據(jù)和做好必要的準備工作。

4結束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制，實質就是運用科學技術原理，采用科學的計價方法和切合實際的計價依據(jù)，從項目決策、項目設計、項目實施這三個階段的每個環(huán)節(jié)，都要有控制造價的經(jīng)濟頭腦，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，減少或避免建設資金的流失，最終降低整個項目的工程造價與成本，從而提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資效益。

參考文獻

篇10

【關鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；質量；控制

1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時，假如規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質量是整個工程房地產(chǎn)項目的關鍵，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。個人建議從如下幾點著手：

2.1 建立開發(fā)項目質量管理責任制。

項目負責人是開發(fā)項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。大型開發(fā)項目還可設項目質量經(jīng)理。質量經(jīng)理的職責是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標，負責編制開發(fā)項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規(guī)定，檢查項目質量計劃執(zhí)行情況；對發(fā)現(xiàn)重大的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經(jīng)理。項目質量經(jīng)理對質量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質量職責，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負責人、各部室、各專業(yè)人員各自均應完成自己應負的質量責任，項目質量才能有保證。

2.2 制定開發(fā)項目的質量計劃。

充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉質量管理體系文件，把質量目標進行層層分解，按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。

2.3 建立開發(fā)項目前期工作成果的質量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審完成后，建設方項目經(jīng)理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應記錄文件，以提高投資效益。

3 設計階段的質量控制

3.1 方案設計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設計的依據(jù)。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據(jù)一些經(jīng)驗教訓，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規(guī)劃設計單位進行方案設計，設計前，對方案設計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規(guī)劃方案設計，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設方再與做出最優(yōu)方案的初步設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出審批方案。

3.2 施工圖設計階段

施工圖設計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設計的設計依據(jù)。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計，是我國工程設計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設計成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經(jīng)濟文件(概預算)，其目的是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。

4 施工階段的質量控制

施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質量的關鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。

4.1 房地產(chǎn)項目施工前準備階段質量管理。

4.1.1 明確質量目標 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。那么，如何準確地確定質量目標？首先，要進行質量投入的收益和費用分析，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 制定項目建設實施的質量管理計劃 在確定了項目建設質量目標后，制定出實現(xiàn)質量目標的措施和方法，編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經(jīng)理對項目質量管理負責，項目質量經(jīng)理具體對項目質量負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質量的規(guī)范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。

4.1.3 質量保證 質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。如，在標前舉行標前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，對施工組織設計和質量計劃進行審查；對進場的原材料、構配件和設備進行監(jiān)控；組織由設計單位和施工單位參加設計交底和設計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質量管理體系等。

4.1.4 開發(fā)項目建設的施工過程質量控制 項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標準繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。

推行施工現(xiàn)場技術負責人技術管理工作責任制，正確劃分各級技術管理工作的權限，使每位工程技術人員各有專職、各司其事，有職，有權、有責。工程開工前，將單位工程施工組織設計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經(jīng)理組織有關人員，制定詳細的規(guī)章制度和獎罰措施，不允許出現(xiàn)不合格品。在重點工序施工前，必須對關鍵的檢查項目進行嚴格的復核。杜絕重大差錯事故的發(fā)生。

堅持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業(yè)班組提出自檢，再由施工員項目經(jīng)理組織有關施工人員、質檢員、技術員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎上，請監(jiān)理工程師審核并簽證認可。對于工程施工過程出現(xiàn)的質量事故，必須按照事故原因不清不放過、事故責任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的"三不放過"原則，認真處理，防患于未然。

按優(yōu)化的施工組織設計和方案進行施工準備工作。做好圖紙會審和技術交底及技術培訓工作。對于推廣應用的新技術、新工藝要組織有關人員認真學習。嚴格按施工工藝（或施工程序）施工。根據(jù)對影響工程質量的關鍵特點，關鍵部位及重要影響因素設質量管理點的原則，并設專人負責。建立高效靈敏的質量信息反饋系統(tǒng)，形成一個封閉式信息網(wǎng)。現(xiàn)場質檢員要及時搜集班組的質量信息，客觀地提取產(chǎn)品的質量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。并對因果分析圖、質量對策表開展質量統(tǒng)計分析。