導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理總結(jié)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

策劃組織架構(gòu)是實(shí)施房地產(chǎn)策劃的核心靈魂。結(jié)合房地產(chǎn)策劃階段，在房地產(chǎn)策劃過程中需要有項(xiàng)目決策、項(xiàng)目報(bào)批、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，分別對應(yīng)項(xiàng)目管理活動(dòng)階段工作，需要設(shè)立專門的房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目部門實(shí)施管理工作。在房地產(chǎn)策劃工作中，項(xiàng)目經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體管理工作，下設(shè)報(bào)建管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期可行性分析、報(bào)建審批工作，設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)策劃工作，招標(biāo)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)建筑施工工作，施工管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目具體施工現(xiàn)場管理和監(jiān)督管理工作，造價(jià)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體估算、預(yù)算、預(yù)決算控制工作。

2.項(xiàng)目計(jì)劃管理——策劃工作分解

房地產(chǎn)策劃工作按照工作流程進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，即將策劃總體工作分解為任務(wù)模塊，并確保各模塊之間形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)策劃各模塊工作配合順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。為此，房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目組織部門應(yīng)在不同的策劃階段，以項(xiàng)目經(jīng)理辦公室為牽頭，實(shí)現(xiàn)各部門工作協(xié)調(diào)實(shí)施。根據(jù)房地產(chǎn)策劃各階段的具體工作任務(wù)，結(jié)合項(xiàng)目組織部門進(jìn)行科學(xué)分工，做到責(zé)任到人，確保房地產(chǎn)策劃所有部門和員工能夠各司其職，整體聯(lián)動(dòng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體策劃工作中，進(jìn)行項(xiàng)目工作分解，可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為市場分析、市場需求調(diào)研分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目營銷策劃五大模塊，其中市場分析模塊包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及預(yù)測、房地產(chǎn)所在區(qū)域城建規(guī)劃兩大工作任務(wù)，市場需求調(diào)研分析包括土地市場供求分析、年度區(qū)域土地供求分析、價(jià)格走勢分析三大工作任務(wù)；項(xiàng)目定位包括房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位、客戶群體定位、產(chǎn)品方案和售價(jià)確定三大工作任務(wù)；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括項(xiàng)目平面規(guī)劃、項(xiàng)目戶型分析、項(xiàng)目園林景觀和項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)四大工作任務(wù)；項(xiàng)目營銷策劃包括入市時(shí)機(jī)、營銷思路和市場推廣策略三大工作任務(wù)。

3.項(xiàng)目實(shí)施管理——關(guān)鍵控制點(diǎn)

在項(xiàng)目組織管理和項(xiàng)目計(jì)劃管理工作結(jié)束后，要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施現(xiàn)場活動(dòng)確保落實(shí)項(xiàng)目工作分解中的各項(xiàng)工作任務(wù)，保證各項(xiàng)工作任務(wù)的質(zhì)量。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)，緊抓項(xiàng)目實(shí)施過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，即關(guān)鍵控制點(diǎn)，對項(xiàng)目實(shí)施整體狀況進(jìn)行查缺補(bǔ)漏，有效監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理“以點(diǎn)帶線+以線帶面”全程管理，做好項(xiàng)目實(shí)施管理。此外，項(xiàng)目經(jīng)理還需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的突發(fā)狀況進(jìn)行有效控制，制定項(xiàng)目應(yīng)急預(yù)案，消除項(xiàng)目后顧之憂。在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：對房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境的分析比較，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域市場產(chǎn)品競爭對比分析、房地產(chǎn)成功項(xiàng)目案例借鑒啟示、結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目土地性質(zhì)分析項(xiàng)目價(jià)值，為房地產(chǎn)項(xiàng)目定位提高數(shù)據(jù)支撐；在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：參照土地、客戶、市場進(jìn)行環(huán)境分析，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場的定位，確定項(xiàng)目客戶群體定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，實(shí)現(xiàn)和市場快速有效對接。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作側(cè)重點(diǎn)，對項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度周期進(jìn)行計(jì)劃、控制，最終對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體評估；在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：產(chǎn)品設(shè)計(jì)涉及到房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目元素設(shè)計(jì)規(guī)劃，是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的重要點(diǎn)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)營銷包裝的重要過程，具體包括土地平面規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、交通道路規(guī)劃、智能化系統(tǒng)、建筑設(shè)計(jì)等方面；在房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：銷售方案和市場推廣方案。其中，銷售方案要做好賣點(diǎn)提煉、形象定位、制定銷售策略、價(jià)格策略；推廣方案要做好前期推廣的成本費(fèi)用統(tǒng)籌和具體推廣策略的策劃工作。

4.項(xiàng)目評估管理——反饋總結(jié)

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項(xiàng)目；成本管控；問題與對策

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：16723198（2012）10010702

1 引言

隨著現(xiàn)代社會競爭日趨激烈，建設(shè)單位在質(zhì)量、工期、安全等方面對施工單位的要求日漸提高，施工單位要想在競爭激烈的市場環(huán)境中生存、獲取利潤，就必須要強(qiáng)化自己的成本管理，實(shí)施低成本高質(zhì)量的戰(zhàn)略。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程成本管理主要是對內(nèi)部的成本進(jìn)行管理和控制，使其利潤最大化。

2 房地產(chǎn)施工過程成本管控內(nèi)容

房地產(chǎn)施工過程成本主要是指在施工過程中，對影響施工成本的各種因素強(qiáng)加管理和控制，采取各種有效措施，將施工中實(shí)際發(fā)生的各種消耗和支出嚴(yán)格控制在成本計(jì)劃范圍之內(nèi)，隨時(shí)監(jiān)督和及時(shí)反饋各種成本支出的信息，嚴(yán)格審查各種指標(biāo)是否符合標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算實(shí)際成本和計(jì)劃成本之間的差異，并找出差異的原因，進(jìn)而采取多種措施對消除施工中成本損失的因素。

房地產(chǎn)施工成本控制主要是針對施工全部過程的成本控制，包括施工前、施工過程中以及施工過后三個(gè)階段，其中施工過程中是成本較大的階段，因此要想對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，需對其施工過程成本進(jìn)行嚴(yán)加管控。其成本管控內(nèi)容如圖1所示。

圖1 工程項(xiàng)目中成本管控的內(nèi)容（1）項(xiàng)目成本預(yù)測。

項(xiàng)目成本預(yù)測是項(xiàng)目成本控制的前提條件，主要由工作人員根據(jù)以往的工程經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)做出合理的估計(jì)。成本預(yù)測的主要內(nèi)容是根據(jù)中標(biāo)價(jià)格，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際的施工條件、機(jī)械設(shè)備、人員素質(zhì)等對項(xiàng)目的成本目標(biāo)進(jìn)行預(yù)測。這一過程需要對施工過程中擬投入的人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、機(jī)械及臨設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及其他費(fèi)用作一個(gè)詳細(xì)的分析。

（2）編制成本計(jì)劃。

編制成本計(jì)劃是在工程項(xiàng)目施工方案確定以后，在成本預(yù)測的基礎(chǔ)上，以貨幣或者資金的方式編制的書面方案，內(nèi)容有生產(chǎn)費(fèi)用、成本水平、成本降低率、措施和規(guī)劃，包括開工到竣工必須的成本，是成本控制和核算的前提。

（3）項(xiàng)目成本控制。

項(xiàng)目施工過程的成本控制是以工程承包合同、進(jìn)度報(bào)告、工程變更、有關(guān)施工組織設(shè)計(jì)、分包合同為依據(jù)，對施工過程和成本計(jì)劃進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，嚴(yán)格審查各項(xiàng)費(fèi)用支出是否符合標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程成本控制貫穿于項(xiàng)目的始終，從項(xiàng)目實(shí)施開始就必須制定降低成本的具體目標(biāo)和方法，從而才能保證在后續(xù)過程中費(fèi)用有計(jì)劃的支出，以達(dá)到成本控制的目標(biāo)。

（4）項(xiàng)目成本核算。

成本核算是對項(xiàng)目施工過程中的各項(xiàng)支出費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，主要是為成本計(jì)劃的制定、成本控制以及成本分析與考核提供參考數(shù)據(jù)與信息。其核算的準(zhǔn)確性與合理性直接關(guān)系著施工過程中對成本管控的水平。

（5）成本分析與考核。

成本分析主要是以成本核算所提供的資料為基礎(chǔ)，按照一定的原則和方法對與成本計(jì)劃有“偏差”的成本進(jìn)行分析，找出偏差的原因，檢查成本計(jì)劃的合理性，把握成本變動(dòng)的規(guī)律，以便有效進(jìn)行成本管理。

成本考核是在施工項(xiàng)目階段性完成后或者項(xiàng)目竣工，對項(xiàng)目形成過程中各級單位成本管理的成績或失誤進(jìn)行分析，并給予相應(yīng)評價(jià)，以示激勵(lì)或懲罰。

3 成本管理中存在問題與對策

有效的項(xiàng)目成本管理對于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目顯得極其重要，目前來看，我國地產(chǎn)行業(yè)施工項(xiàng)目管理中成本管理尚處于初級階段，還存在較多問題，能夠有效對這些問題進(jìn)行及時(shí)分析并采取相應(yīng)措施對其進(jìn)行應(yīng)對，對地產(chǎn)行業(yè)施工過程中成本管理水平的提高顯得極為重要。

3.1 成本管理中存在問題

（1） 成本管理水平落后。

總體來看，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，對成本管理水平普遍不高，一方面施工過程成本開支不明晰，另一方面項(xiàng)目施工中資金存在嚴(yán)重浪費(fèi)的現(xiàn)象比比偕是。此外，施工中成本管理制度欠缺，與成本管理相關(guān)制度不完善，如責(zé)任分工不明確等，使得各部門之間相互推卸責(zé)任。

（2） 成本核算不精細(xì)。

房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算并不復(fù)雜，但是由于一些核算人員不遵循財(cái)政部及國家政策的規(guī)定，致使財(cái)政指標(biāo)扭曲、成本不實(shí)。此外，施工過程中對一些臨設(shè)費(fèi)用以及間接費(fèi)用統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確，致使最終成本核算與現(xiàn)實(shí)情況有較大偏差。

（3） 成本監(jiān)控不到位。

工程項(xiàng)目施工過程中，對項(xiàng)目成本監(jiān)控不嚴(yán)，致使對項(xiàng)目費(fèi)用的去處不明確。很多房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目施工單位沒有設(shè)置相應(yīng)的成本監(jiān)管組織，即使有相應(yīng)人員監(jiān)管，但是對其監(jiān)管考核力度不夠，致使監(jiān)管人員不夠重視，放松對相關(guān)成本的監(jiān)控。

（4） 成本責(zé)任落實(shí)不明確。

項(xiàng)目施工中，存在責(zé)任落實(shí)不清，相關(guān)人員之間相互推卸責(zé)任等現(xiàn)象。出現(xiàn)此種現(xiàn)象一方面是由于管理人員沒有對組織、流程以及各個(gè)崗位的職責(zé)進(jìn)行明晰，即使明確職責(zé)也沒有設(shè)立相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施，使得人員在節(jié)約成本方面積極性不高，另一方面是所確定的成本管理責(zé)任制不切合實(shí)際，流于形式。

（5） 缺乏相應(yīng)成本意識。

現(xiàn)今，施工項(xiàng)目人員普遍文化素質(zhì)不高，不僅缺乏成本意識，而且對成本認(rèn)識存在誤區(qū)。施工過程中很多人認(rèn)為成本管控只屬于財(cái)務(wù)部和成本管理部門的事物，與自己無關(guān)；還有一部分人對成本意識模糊，搞不清楚自己手頭工作與成本管理有什么關(guān)系，自己崗位的成本是什么，施工項(xiàng)目進(jìn)行成本管控到底有沒有用，是否會降低項(xiàng)目成果的質(zhì)量等。

3.2 對策分析

本文針對以上所分析的問題，并結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程成本管理，制定了如下應(yīng)對措施，如圖2所示。

圖2 成本管理問題及其應(yīng)對措施（1）實(shí)施成本精益化管理。

選擇較先進(jìn)合理的施工工藝，結(jié)合各方的意見制定可行的施工方案，科學(xué)的組織和管理施工，及時(shí)把握施工中的各種成本管理信息，做到信息不落后，決策不延誤的精益化管理方式。此外，施工方案要與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、成本計(jì)劃以及風(fēng)險(xiǎn)管控相結(jié)合，充分做到將成本管控穿插于項(xiàng)目整個(gè)周期活動(dòng)中。

（2）明確核算內(nèi)容，構(gòu)建核算體系。

工程施工過程中發(fā)生的各項(xiàng)施工費(fèi)用，首先應(yīng)該按照成本核算對象和項(xiàng)目施工成本進(jìn)行歸集，其中項(xiàng)目施工成本主要包括五個(gè)部分：人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和間接成本。如不能直接歸集的，采用一定的分配方法計(jì)入各成本核算對象中，并計(jì)算出項(xiàng)目實(shí)際成本。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)與內(nèi)部主體之間是租賃和買賣的關(guān)系，施工中一些都要以經(jīng)濟(jì)合同結(jié)算關(guān)系為基礎(chǔ)，構(gòu)成以項(xiàng)目為中心的輻射型項(xiàng)目成本核算體系。

（3）加強(qiáng)監(jiān)管力度，強(qiáng)化考核。

項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)重視對施工項(xiàng)目成本的監(jiān)控，必要時(shí)設(shè)立相應(yīng)組織和人員，對其職責(zé)加以明晰，強(qiáng)化項(xiàng)目組成員成本管控意識，還要對設(shè)立的相應(yīng)組織和人員定期進(jìn)行考核。成本管理貫穿于施工項(xiàng)目整個(gè)生命周期，相關(guān)人員應(yīng)將成本責(zé)任時(shí)時(shí)明確在心。此外，為便于上級領(lǐng)導(dǎo)在對項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)督，可選擇在項(xiàng)目周期中的某一階段完成之時(shí)對成本工程做一個(gè)階段性的總結(jié)或者匯報(bào)。如圖3所示為一施工工程項(xiàng)目，圖中可看出項(xiàng)目在各個(gè)階段完結(jié)之時(shí)都有一個(gè)里程碑，上級領(lǐng)導(dǎo)可選擇在此階段對項(xiàng)目成本管理工作做一個(gè)檢查，以示督促下級施工單位對成本管理進(jìn)行有效管理。

圖3 某住宅小區(qū)施工項(xiàng)目進(jìn)度-成本控制明細(xì)圖（4）建立有效的責(zé)任成本中心。

根據(jù)房地產(chǎn)施工中存在的成本管理責(zé)任落實(shí)不到位等現(xiàn)象，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)組織項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)立相應(yīng)成本管理人員，對施工項(xiàng)目中成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和管控。建立責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的責(zé)任成本中心。此外，在項(xiàng)目每一階段完結(jié)之時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理可組織團(tuán)隊(duì)人員對成本進(jìn)行知識管理，團(tuán)隊(duì)成員各抒己見，并且記錄成本管理方法與可以改進(jìn)的建議，這樣不僅可以提供施工項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的成本意識，而且使團(tuán)隊(duì)成員之間更加清晰了自己所屬的成本管控責(zé)任。

（5）加強(qiáng)培訓(xùn)與督導(dǎo)，強(qiáng)化成本意識。

為加強(qiáng)施工項(xiàng)目成本意識，項(xiàng)目經(jīng)理要定期組織團(tuán)隊(duì)成員對成本管理知識進(jìn)行學(xué)習(xí)，此外，還可以采用聘請專家等方式對團(tuán)隊(duì)成員進(jìn)行定期培訓(xùn)。除此之外，上級領(lǐng)導(dǎo)還要加強(qiáng)對下屬施工單位的監(jiān)督和指導(dǎo)，并給予下屬單位相應(yīng)的成本管控評價(jià)，評價(jià)結(jié)果可直接與自身利益掛鉤，這樣才能全面調(diào)動(dòng)下屬單位成本管控的積極性。

4 結(jié)論

本文通過對以上房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程成本管理進(jìn)行分析和探討，并結(jié)合現(xiàn)今地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況，對其成本管理中存在的問題進(jìn)行提煉和總結(jié)；針對存在的問題，文中又提出相應(yīng)的應(yīng)對措施。最后，希望本篇論文的分析和研究能對我國房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程成本有效的管理與控制提供參考。

參考文獻(xiàn)

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篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；問題；建議 

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包含于工程項(xiàng)目管理，是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用的過程中進(jìn)行全方位的管理，主要通過系統(tǒng)工程的點(diǎn)、理論和方法來實(shí)現(xiàn)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的生產(chǎn)要素得到優(yōu)化配置。

成本是企業(yè)項(xiàng)目管理中的核心環(huán)節(jié)，貫穿于施工組織與管理全過程的系統(tǒng)工程，而成本管理則由多項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成，其中含有工程的估算和概預(yù)算、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制、工程款項(xiàng)結(jié)算和審核。 

二、房產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目特點(diǎn)

1、位置固定、項(xiàng)目單一

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)及使用均具有固定的地理位置，項(xiàng)目論證要考慮到地區(qū)差異。項(xiàng)目開發(fā)是以單個(gè)的項(xiàng)目為對象，由于項(xiàng)目在選址、規(guī)模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等獨(dú)立特點(diǎn)，各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。項(xiàng)目點(diǎn)多面廣，各個(gè)項(xiàng)目部的權(quán)力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報(bào)表為主、監(jiān)督為輔。

2、資金占用大、回流周期長

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)往往需要投入大量資金，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求，完成一個(gè)項(xiàng)目要很長時(shí)間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時(shí)間，資金回流很慢，要求企業(yè)要高度關(guān)注資金的可持續(xù)投入和保障經(jīng)營資金的流動(dòng)性。

3、風(fēng)險(xiǎn)大

項(xiàng)目開發(fā)周期長，非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設(shè)時(shí)間長，建筑材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格等可能都有很大變化，嚴(yán)重的會影響整個(gè)項(xiàng)目盈虧。而且一旦投入成為現(xiàn)實(shí)，轉(zhuǎn)型基本不可能。 

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn) 

1、對項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制沒有足夠重視

事實(shí)上，工程成本的控制始于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，只要投資計(jì)劃一經(jīng)確定，設(shè)計(jì)階段就展開了，這一過程是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理結(jié)合下進(jìn)行的。但是國內(nèi)絕大多數(shù)的設(shè)計(jì)單位沒有深入地分析工程項(xiàng)目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)，在設(shè)計(jì)過程中經(jīng)常出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，設(shè)計(jì)人員將工作重心基本都在工程的質(zhì)量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。

2、成本控制管理沒有形成系統(tǒng)

當(dāng)前，很多企業(yè)在項(xiàng)目管理中為了使成本得以降低，對工程進(jìn)行肢解，分包給多個(gè)承包單位或個(gè)人。所以，在項(xiàng)目的開發(fā)階段和施工的后期，分包項(xiàng)目的工程承包單位和工程總承包單位沒有一個(gè)統(tǒng)一的意見，在相關(guān)的工作配合以及工程質(zhì)量和成品保護(hù)等一些問題上無法達(dá)成一致，并且產(chǎn)生愈來愈深的矛盾，這些矛盾一旦激化將給房地產(chǎn)項(xiàng)目管理造成嚴(yán)重的障礙。

3、沒有先進(jìn)的成本控制管理手段

在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中，和成本預(yù)算工作相關(guān)的專業(yè)性不強(qiáng)，并且落后于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，通行的國際標(biāo)準(zhǔn)無法在多數(shù)企業(yè)中得到實(shí)施。項(xiàng)目成本預(yù)算方面的工作沒有在招投標(biāo)階段前完成，有些房地產(chǎn)企業(yè)在投標(biāo)階段才完成預(yù)算項(xiàng)目成本價(jià)格的工作。由于時(shí)間和技術(shù)上多方面的限制，企業(yè)所擁有的各個(gè)項(xiàng)目和工程實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)都無法直接落實(shí)成本控制。 

4、合同管理方面存在的問題 目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強(qiáng)，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問題：一是不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。 

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的措施 

1、規(guī)劃管理

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對獨(dú)立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。 

2、全方位提高成本管理的意識

成本管理是一個(gè)全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個(gè)人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項(xiàng)目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個(gè)人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項(xiàng)目管理的每個(gè)方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。

3、建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理

是否能落實(shí)項(xiàng)目成本管理并將其切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對項(xiàng)目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目部自身也需要建立一個(gè)對目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)項(xiàng)目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎(jiǎng)懲等內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實(shí)到職能部門、班組及個(gè)人。

4、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理

建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位, 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同, 其內(nèi)容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 每個(gè)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理, 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

結(jié)束語

總之，要想做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者懂技術(shù)、會經(jīng)營、善管理、能協(xié)調(diào)的綜合的專業(yè)工作能力，能積極努力地開展工作，同時(shí)對新情況、新問題不斷進(jìn)行調(diào)查研究，不斷探索新途徑，總結(jié)新方法，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有效管理。 

參考文獻(xiàn)

篇4

1現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程管理的重要性

眾所周知，房地產(chǎn)工程涉及到社會、企業(yè)、大眾乃至城市建設(shè)發(fā)展的方方面面。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)過程中，工程管理所涵蓋內(nèi)容范圍廣，包括了經(jīng)濟(jì)、質(zhì)量、效益以及進(jìn)度等多個(gè)方面的目標(biāo)與任務(wù)，是房地產(chǎn)工程管理的核心內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)市場競爭的進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)工程管理呈現(xiàn)出明顯的同質(zhì)化傾向，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)工程管理方法在房地產(chǎn)工程管理領(lǐng)域中的應(yīng)用已經(jīng)非常普遍，發(fā)揮了一定的質(zhì)量、進(jìn)度以及成本調(diào)節(jié)功能。但新時(shí)期房地產(chǎn)工程管理必須兼具市場、城市以及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，構(gòu)建與房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展需求相適應(yīng)的工程管理框架體系，提升房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭的綜合實(shí)力，進(jìn)而達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的目的。

2房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵問題

2.1人員管理的關(guān)鍵問題

施工人員是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)中最直接的參與者，會對工程質(zhì)量產(chǎn)生最為主要的影響。在房地產(chǎn)工程建設(shè)期間，必須最大限度地調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，加強(qiáng)責(zé)任意識，提高施工人員素質(zhì)水平，盡可能避免因人為失誤導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還必須完善相應(yīng)的管理制度，將工程建設(shè)責(zé)任落實(shí)到人，定期展開專業(yè)技能培訓(xùn)，促進(jìn)施工隊(duì)伍專業(yè)水平的提升，為工程建設(shè)管理的開展提供科學(xué)依據(jù)與支持。

2.2材料管理的關(guān)鍵問題

建筑材料作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)過程中最為關(guān)鍵性的物質(zhì)基礎(chǔ)，直接對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格把握材料質(zhì)量關(guān)卡，在材料采購環(huán)節(jié)中兼顧材料質(zhì)量與采購價(jià)格的平衡關(guān)系，在滿足項(xiàng)目建設(shè)性能要求的基礎(chǔ)之上合理控制成本。

2.3成本關(guān)鍵問題

成本管理的主要工作內(nèi)容是估算工程造價(jià)，科學(xué)管理項(xiàng)目施工中的人力、物力消耗，通過對投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的嚴(yán)格審查，落實(shí)各個(gè)分部、分項(xiàng)工程的造價(jià)水平，及時(shí)掌握建設(shè)期間的盈虧情況，對造價(jià)成本進(jìn)行科學(xué)優(yōu)化，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。

2.4質(zhì)量關(guān)鍵問題

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)自身形象的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)在與施工方簽訂合同時(shí),必須明確落實(shí)房地產(chǎn)工程建設(shè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，作為施工單位現(xiàn)場施工的標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完成后，房地產(chǎn)企業(yè)還必須以施工合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)進(jìn)行驗(yàn)收，以保障項(xiàng)目質(zhì)量的穩(wěn)定性。

2.5進(jìn)度關(guān)鍵問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工前，建設(shè)方必須匯同施工單位、設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人共同針對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合工程建設(shè)主要內(nèi)容與任務(wù)需求制訂一套科學(xué)且合理的進(jìn)度計(jì)劃方案。在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目按期完工的同時(shí)，還需要針對施工期間可能出現(xiàn)的各種問題進(jìn)行預(yù)防，以免臨時(shí)或突發(fā)性事件對工程施工進(jìn)度產(chǎn)生影響。

2.6安全關(guān)鍵問題

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視項(xiàng)目施工期間的安全問題，組建安全管理工作小組，落實(shí)安全管理方面的具體制度，針對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間可能出現(xiàn)的各種安全問題進(jìn)行監(jiān)督，以確保安全制度在房地產(chǎn)施工中的有效落實(shí)。為了避免安全事故的出現(xiàn)對房地產(chǎn)工程質(zhì)量以及工期目標(biāo)產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須與項(xiàng)目部簽訂詳細(xì)的安全管理責(zé)任文件，以項(xiàng)目經(jīng)理為主要負(fù)責(zé)人，將安全事故責(zé)任落實(shí)到人，以確保安全事故發(fā)生后能夠得到及時(shí)處理。

3房地產(chǎn)工程管理的措施

3.1建立健全房地產(chǎn)工程管理模式

熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時(shí)才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加強(qiáng)合同履約檢查。應(yīng)加大對備參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查。嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對不符合招標(biāo)文件要求的進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。

3.2嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)方案

施工組織設(shè)計(jì)方案必須兼顧技術(shù)的合理性、工藝的先進(jìn)性、組織的精干性，對工程變更嚴(yán)格控制，項(xiàng)目建設(shè)前需組織各方會審施工圖紙，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)問題，將修改提前至施工前，以免產(chǎn)生不必要的材料、資金浪費(fèi)。

3.3嚴(yán)格控制設(shè)備與材料價(jià)格

將競爭機(jī)制引入材料與設(shè)備的價(jià)格管理過程中，在完善招投標(biāo)的基礎(chǔ)之上，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位，以項(xiàng)目質(zhì)量以及價(jià)位為依據(jù)，對材料、設(shè)備的采購價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，完善市場材料、設(shè)備價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)體系。也可根據(jù)市場價(jià)格的變化趨勢，在價(jià)格偏低的整體走勢下囤積部分材料設(shè)備，以減少項(xiàng)目投資。

3.4做好標(biāo)準(zhǔn)化工程建設(shè)管理

將標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范落實(shí)于房地產(chǎn)工程管理實(shí)踐中，詳細(xì)規(guī)定分項(xiàng)工程的實(shí)施目的、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)配置、實(shí)施程序、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及資料管理等方面的內(nèi)容，盡可能消除質(zhì)量安全隱患，預(yù)防質(zhì)量通病的產(chǎn)生。

3.5強(qiáng)化安全施工

房地產(chǎn)工程管理必須結(jié)合工程管理實(shí)際需求，編制“平安工地”實(shí)施方案，組織展開以平安工地為主題的建設(shè)部署會議，將專項(xiàng)施工方案審查責(zé)任制、崗前安全培訓(xùn)教育制以及勞動(dòng)用工登記制等相關(guān)制度落實(shí)于施工中。同時(shí)，為確保房地產(chǎn)工程建設(shè)安全性,還必須認(rèn)真排查施工中存在的安全隱患，加強(qiáng)現(xiàn)場施工中的安全防護(hù)與安全生產(chǎn)演練，將安全技術(shù)交底臺賬化管理模式納入施工中，作為安全管理的基本依據(jù)。

3.6做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與施工監(jiān)理

落實(shí)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)前期、建設(shè)過程中、以及建設(shè)后期的三階段安全風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)防工作，根據(jù)不同階段的實(shí)際需求落實(shí)安全管理措施，根據(jù)房地產(chǎn)工程進(jìn)展對項(xiàng)目總體預(yù)案進(jìn)行編制，落實(shí)施工現(xiàn)場危險(xiǎn)源的應(yīng)急預(yù)案措施，通過其他施工參與主體進(jìn)行全面防護(hù)與技術(shù)交底，實(shí)現(xiàn)對危險(xiǎn)事件的科學(xué)預(yù)防。

4總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提高自身管理水平，以贏得更大的經(jīng)濟(jì)利潤與市場份額，最大限度地保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。

參考文獻(xiàn):

[1]張兵建.溝通管理應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的探究[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),2016(24):1639.

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問題；解決措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是全方位的，要求項(xiàng)目經(jīng)營者對項(xiàng)目的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本、文明施工等環(huán)節(jié)都要進(jìn)行正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，這樣才能使施工項(xiàng)目各項(xiàng)工作有條不紊地順利進(jìn)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功管理不僅會為項(xiàng)目、為企業(yè)帶來良好經(jīng)濟(jì)效益，也會產(chǎn)生良好的社會效益。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

隨著人們生活水平的提高，人們對住房的質(zhì)量要求也逐漸變化。房產(chǎn)的功能要求越來越全面，其公用配套設(shè)計(jì)也將會越來越多，住宅的科技水平也在逐步的進(jìn)步，很多關(guān)于房產(chǎn)的材料、技術(shù)、工藝以及管理等都在不斷地改進(jìn)。外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要想取得項(xiàng)目的成功，除必須具備的基本素質(zhì)和整體實(shí)力外，還需要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)諸生產(chǎn)要素達(dá)到合理科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方式，合理配置人力資源，保證質(zhì)量，降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠項(xiàng)目管理的進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。從現(xiàn)時(shí)期的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，其項(xiàng)目的質(zhì)量、成本、進(jìn)度以及效率等方面表現(xiàn)得都不是很樂觀。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

正確、合理的對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理，開發(fā)有效的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)是今后房地產(chǎn)界所要正視的一個(gè)問題，現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中主要存在以下問題。

2.1 前期，開發(fā)商準(zhǔn)備不足

開發(fā)商在項(xiàng)目方案確立之前，缺少對市場的充分調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么。只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對市場的調(diào)查，對市場沒有充分的認(rèn)識和了解，往往在方案決策階段會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 中期，對設(shè)計(jì)不夠重視

房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段也存在重施工，輕設(shè)計(jì)的問題。很多房地產(chǎn)開發(fā)商將注意力過多投向施工階段，但是對科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案能夠給項(xiàng)目帶來的價(jià)值明顯重視不足，也就是只是強(qiáng)調(diào)施工，輕視了設(shè)計(jì)。對房地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)多隨波逐流、貪大求洋，而不是結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，因地制宜，體現(xiàn)項(xiàng)目自身的特色來滿足消費(fèi)者的需求。還有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，只是簡單的復(fù)制了外地甚至國外的某些項(xiàng)目的風(fēng)格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環(huán)境能否協(xié)調(diào)，最終完成的產(chǎn)品也與消費(fèi)者需求相差甚遠(yuǎn)。

2.3 后期，合同不嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程施工階段簽署的工程施工合同內(nèi)容不完整、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是在承包商配合以及各專業(yè)接口方面的劃分和規(guī)定不夠詳細(xì)具體，造成各承包商之間協(xié)作效率低下，推諉扯皮時(shí)有發(fā)生，并最終導(dǎo)致工程的延期。在工程項(xiàng)目的收尾期，開發(fā)商往往需要花費(fèi)大量的時(shí)間與精力用于協(xié)調(diào)各方之間的配合，而且工程本身往往會遺留下許多的缺陷和問題，一旦這些問題爆發(fā)，又會由于合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)造成難以分清各方責(zé)任，進(jìn)而影響項(xiàng)目整體的效率和形象。

三、解決措施

以上種種弊端的出現(xiàn)，呼吁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要有現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理理念來管理房地產(chǎn)，規(guī)范其合理運(yùn)作。要避免這些問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取以下措施來解決項(xiàng)目管理中存在的問題。

3.1 加大前期的市場調(diào)研

前期的可行性研究既包括項(xiàng)目前期的市場定位和產(chǎn)品研究，也包括項(xiàng)目的品

牌和戰(zhàn)略。由于中小型房地產(chǎn)市場調(diào)查的不全面，信息收集相對來說不夠充分，往往會影響項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確度和價(jià)值。所以中小型房地產(chǎn)開發(fā)商要想取得最終經(jīng)濟(jì)效益，只有在全面掌握市場環(huán)境的基礎(chǔ)之上，才能對項(xiàng)目前期的可行性的人力和物力以及財(cái)力、時(shí)間等相關(guān)要素進(jìn)行深入科學(xué)的研究。除此之外，在進(jìn)行市場調(diào)研的過程中，企業(yè)應(yīng)該采納專業(yè)技術(shù)人員，在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目概念規(guī)劃方案、技術(shù)可行性等方面進(jìn)行充分的調(diào)研，綜合他們的意見，發(fā)揮他們在這些職位中的作用。房地產(chǎn)商要有意識到這一點(diǎn)，對自己的產(chǎn)品有一個(gè)客觀合理的評價(jià)，進(jìn)行充分的前期可行性研究，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

3.2 提高管理人員的素質(zhì)

目前我國現(xiàn)有實(shí)力強(qiáng)大的項(xiàng)目管理公司不多，而且專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，許多都是東拼西湊的雜牌隊(duì)伍，對項(xiàng)目管理的任務(wù)、性質(zhì)和機(jī)制的認(rèn)識不夠全面，管理存在很大的片面性，往往局限于對施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國的項(xiàng)目管理在理論和實(shí)踐上與先進(jìn)國家相比存在較大的差距。要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，一定要具備現(xiàn)代化管理素質(zhì)的管理人員。特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念，懂得項(xiàng)目管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模相對較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時(shí)，項(xiàng)目管理的每一位人員要隨著社會的不斷進(jìn)步、科學(xué)管理水平的不斷發(fā)展，不斷提高自己的管理能力，接受充分的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)，提高自身的管理素質(zhì)。項(xiàng)目管理人員素質(zhì)的高低，決定了是否是一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。而具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目的各項(xiàng)工作在健康有序的環(huán)境下開展。

3.3 完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管

為了確保項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，完善公開的程序監(jiān)管是確不可少的，完善公開的程序監(jiān)管才能確保項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，才能保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于前期的可行性研究不足，很多房地產(chǎn)商為了能夠盡早的回籠資金，片面追趕工程進(jìn)度，忽視了工程中應(yīng)該注意的安全及質(zhì)量問題的監(jiān)管等。針對目前各地房產(chǎn)項(xiàng)目管理程序不規(guī)范的問題，應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管的作用，可以通過第三方監(jiān)管力量的引入，防止出現(xiàn)“自己監(jiān)督自己”的現(xiàn)象。因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目點(diǎn)多、面廣、戰(zhàn)線長，涉及的內(nèi)容復(fù)雜，只有通過有效的管理程序，適時(shí)的調(diào)整項(xiàng)目當(dāng)中存在的問題，才能使項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行下去。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，從而可以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)資源整合的過程。隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中所占的比重越來越重，并已經(jīng)逐漸我國一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。然而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問題大大影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。中小型房地產(chǎn)企業(yè)想在激烈的競爭中占有一席之地，就需要在做好項(xiàng)目定位、與一些實(shí)力較強(qiáng)的勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、營銷能讓施工等相關(guān)單位進(jìn)行合作，控制好項(xiàng)目管理中的進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)以及安全問題，科學(xué)的運(yùn)用項(xiàng)目管理理論和方法對公司項(xiàng)目管理方面發(fā)現(xiàn)的問題提出了相應(yīng)的控制措施。

參考文獻(xiàn)

[1]林成旺 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問題 科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào) 2011

[2]何驚宇 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀及對策 考試周刊 2007

篇6

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)；工程質(zhì)量；對策

Abstract: The real estate industry has become an important sector of the national economy, provide a huge impetus for China's modernization and the city of. However, with the development of the real estate industry, engineering quality management has become one of the important tasks of real estate project management, which runs through the whole process of construction project decision-making stage and implementation stage, a real estate project quality management success or not, directly related to the success or failure of the project construction, this paper analyzes the main problems existing in the current real project quality management, and puts forward some effective management measures in light of the existing problems.

Key words: real estate; engineering quality; countermeasure

中圖分類號: F293.33

引言：近年來,隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步建立和完善, 房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前的發(fā)展并且已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長的主要支柱。在快速發(fā)展的同時(shí)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量也越來越受世人關(guān)注。房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題牽涉到許多單位有設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、分包，但也有投資主體的房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理有關(guān)，作為建設(shè)主體，作為投資單位，需要面對千家萬戶，房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量要求是高的，同時(shí)房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理上也處于主導(dǎo)地位，所以房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量管理就顯得優(yōu)為重要。

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程主要包括四個(gè)階段：從項(xiàng)目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項(xiàng)定義為項(xiàng) 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項(xiàng)到開始施工定義為設(shè)計(jì)、計(jì)劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開始施工到交付使用定義為實(shí)施階段(預(yù)售活動(dòng))；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗(yàn)收和交付使用階段 (物業(yè)管理)，各個(gè)階段在實(shí)施的過程中都存在一系列問題。

1．工程項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段存在的主要問題

這一階段是影響整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項(xiàng)目的決策質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)文件等，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報(bào)告而很少進(jìn)行定量分析(包括財(cái)務(wù)分析)，分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

2．工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的主要問題

現(xiàn)今的工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量低、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計(jì)是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計(jì)深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報(bào)告就進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，目前我國的建設(shè)監(jiān)理主要是對項(xiàng)目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計(jì)監(jiān)理做的比較少，這一問題已嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

3．工程實(shí)施階段存在的主要問題

該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個(gè)問題其一，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對設(shè)計(jì)單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時(shí)的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題留下隱患。其四，竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問題。在項(xiàng)目最后階段質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目后評估和物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理在正式竣工驗(yàn)收之前，沒有進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)驗(yàn)收，在實(shí)際工作中各單位竣工驗(yàn)收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計(jì)圖紙的要求，使房地產(chǎn)項(xiàng)目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項(xiàng)目后評估階段沒有邀請?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，對項(xiàng)目質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，編寫后評價(jià)報(bào)告，而且沒有項(xiàng)目后評價(jià)結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對待，服務(wù)態(tài)度差等問題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施

1．項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段的質(zhì)量控制

提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報(bào)告是否符合項(xiàng)目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報(bào)告的審查,應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負(fù)責(zé),對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。

2．設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制

（1）在選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān),業(yè)主可通常組織一個(gè)多人評選委員會,由該委員會進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試,負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計(jì)單位,在幾家設(shè)計(jì)單位都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會,評選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

（2）嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì),樹立“嚴(yán)格沒計(jì)質(zhì)量管理”的思想。建議建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制, 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)間的協(xié)調(diào)工作對施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評審,確保設(shè)計(jì)圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計(jì), 滿足工程實(shí)體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

（3）效仿國外加強(qiáng)對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案本身質(zhì)量的監(jiān)督, 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計(jì)階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計(jì)監(jiān)理中,監(jiān)理單位要加強(qiáng)對設(shè)計(jì)方案和圖紙的審核、監(jiān)督, 重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價(jià)值要求, 以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。

3．實(shí)施階段的質(zhì)量控制

（1）招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行, 聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫,咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計(jì)招標(biāo)文件, 明確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求, 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國外招標(biāo)時(shí)采用的最低價(jià)中標(biāo)法。

（2）嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗(yàn)收、取樣、試驗(yàn)均應(yīng)進(jìn)行全面控制, 從組織貨源, 優(yōu)選供貨廠家,直到使用認(rèn)證,做到層層把關(guān)。

（3）在落實(shí)人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上, 加強(qiáng)對施工人員的動(dòng)態(tài)管理, 把握人員進(jìn)場的考核, 監(jiān)督與評定等, 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識,嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

4．竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量控制

項(xiàng)目收尾階段是項(xiàng)目生命周期的最后階段, 其主要是確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)口的移交與清算。該階段實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收, 依據(jù)質(zhì)量計(jì)劃中的要求, 遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)地對項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評定和辦理驗(yàn)收交接手續(xù), 并對不合格項(xiàng)目提出處理辦法, 以保證項(xiàng)目產(chǎn)品符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求。項(xiàng)目后評價(jià)是對建設(shè)完成后的項(xiàng)目的實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋,是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段, 建議在每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束前都要做一個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)。

三、結(jié)束語

綜上所述為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，建設(shè)行政主管部門加強(qiáng)監(jiān)管，社會各界有效監(jiān)督，全社會齊抓共管，才能確保工程質(zhì)量穩(wěn)步提升，最大限度抑制質(zhì)量問題。只有不斷研究，積累經(jīng)驗(yàn)，提出發(fā)展對策，才能從根本上消除房屋建筑工程質(zhì)量問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬劍. 從業(yè)主角度看房地產(chǎn)工程管理重點(diǎn)[J]. 經(jīng)營管理者. 2010(21)

篇7

1）設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)程中的先決步驟，對于項(xiàng)目工程建設(shè)的順利開展起著至關(guān)緊要的作用。古語云，九層之臺，起于壘土。設(shè)計(jì)管理作為一個(gè)基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，對于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作來說相當(dāng)重要。未有效進(jìn)行優(yōu)化的設(shè)計(jì)可能會在工程進(jìn)度、項(xiàng)目成本、人力成本等方面造成一定的損失。不合理的設(shè)計(jì)將在后期的施工過程中產(chǎn)生大量的設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度與造價(jià)，例如，未對項(xiàng)目品質(zhì)提升起到作用的個(gè)性設(shè)計(jì)（有施工難度、無實(shí)用功能）、對基地地質(zhì)情況了解不準(zhǔn)確、未經(jīng)優(yōu)化的施工圖紙（含鋼量未合理優(yōu)化）等。

2）成本管理成本管理是一個(gè)龐大而又復(fù)雜的過程，因此，投資方在進(jìn)行投資時(shí)應(yīng)重視對工程成本的控制力度。對造價(jià)信息的嚴(yán)格把控，能為建筑工程的有效建設(shè)節(jié)約成本，也能激發(fā)建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)有效利用資金設(shè)計(jì)節(jié)能建筑，達(dá)到最大利益。競爭激烈的市場要求工程企業(yè)逐漸提高自身的綜合實(shí)力，加強(qiáng)對建筑工程的優(yōu)化設(shè)計(jì)。

3）施工管理施工管理是房地產(chǎn)工程建設(shè)的基礎(chǔ)性也是關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。施工環(huán)節(jié)中的團(tuán)隊(duì)招標(biāo)、地基處理、技術(shù)配備、人員考核等方面都影響著項(xiàng)目的工程質(zhì)量。因此嚴(yán)控工程招標(biāo)質(zhì)量，確定合適的中標(biāo)人，制定相應(yīng)的施工方考核方法顯得尤為重要。當(dāng)然僅僅擁有有能力的施工團(tuán)隊(duì)是不夠的，開發(fā)商還應(yīng)配備有豐富經(jīng)驗(yàn)的現(xiàn)場管理人員，當(dāng)施工進(jìn)程中遇到阻滯時(shí)能及時(shí)溝通協(xié)調(diào)提供解決措施。

4）第三方管理監(jiān)控管理制度的健全與創(chuàng)新，監(jiān)理工作的切實(shí)到位，有利于項(xiàng)目工程的進(jìn)度與質(zhì)量建設(shè)。有效地控制施工方的各種投機(jī)取巧心理、拖沓散漫的工作態(tài)度對于提高項(xiàng)目工程建設(shè)的進(jìn)度與質(zhì)量起著重要作用。工程進(jìn)度與質(zhì)量得到有效地控制，也會相應(yīng)的節(jié)約工程造價(jià)。

2應(yīng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理存在問題的解決措施

2.1前期規(guī)劃管理

1）總體規(guī)劃①項(xiàng)目啟動(dòng)會議當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)部門時(shí)，該項(xiàng)目的成功則需要有合理的規(guī)劃和統(tǒng)籌的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期管理也是如此。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作涉及開發(fā)、營銷、設(shè)計(jì)、工程、成本、財(cái)務(wù)等多個(gè)部門的統(tǒng)籌協(xié)作,為了避免各部門目標(biāo)方向不一致導(dǎo)致的扯皮，項(xiàng)目起始召開一個(gè)會議使各部門就項(xiàng)目運(yùn)作達(dá)成一致意見，對于項(xiàng)目的進(jìn)度管理與后期各進(jìn)程中的配合協(xié)調(diào)十分重要。②設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平是關(guān)乎項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵因素，稍有差錯(cuò)就會釀成不可預(yù)估的后果。開發(fā)商需要明確的基本原則有:第一必須要求設(shè)計(jì)方提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，讓設(shè)計(jì)方明確應(yīng)在不違反國家各項(xiàng)規(guī)范的原則下，設(shè)計(jì)符合甲方認(rèn)可的市場需求的產(chǎn)品，在設(shè)計(jì)過程中保證質(zhì)與量的完善結(jié)合。第二，應(yīng)組織工程及成本人員對施工圖紙進(jìn)行內(nèi)部審查，提出合理的優(yōu)化建議，及時(shí)對施工圖紙進(jìn)行修正，利于提高項(xiàng)目進(jìn)度與造價(jià)控制,減少后期設(shè)計(jì)變更量。該項(xiàng)工作應(yīng)于工程招標(biāo)工作啟動(dòng)前完成。第三，堅(jiān)持創(chuàng)意設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品加速了工程開發(fā)的進(jìn)度，降低了工程的開發(fā)成本。但規(guī)?；陌l(fā)展不代表機(jī)械化的產(chǎn)出,在開發(fā)的進(jìn)程中適當(dāng)增加創(chuàng)意設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)，有利于樹立企業(yè)的品牌形象。③成本造價(jià)控制工程造價(jià)信息提供的材料價(jià)格是工程設(shè)計(jì)過程中對預(yù)算結(jié)算材料的法定依據(jù)。首先，投資方與設(shè)計(jì)方應(yīng)對造價(jià)信息多方面的認(rèn)識與了解，有助于把握當(dāng)前市場新型工程設(shè)備與材料。其次，成本造價(jià)管理要具備公正性，既要維護(hù)工程的投資商的利益,也要合理維護(hù)過程承包商的利益。最后，對于成本造價(jià)的管控不應(yīng)僅針對工程結(jié)算時(shí)的核算和校驗(yàn)，前期設(shè)計(jì)階段對施工圖紙?zhí)岢龊侠淼膬?yōu)化建議對工程造價(jià)的節(jié)省起著決定性的作用。

2）配合協(xié)調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)是惠及千萬民眾的福利工程，其中涉及到的環(huán)節(jié)繁雜，如政府方面的溝通工作、建設(shè)環(huán)境的調(diào)研、投資方與施工方的規(guī)劃、技術(shù)設(shè)備的配給、工作人員的專業(yè)技能、工程質(zhì)量的監(jiān)管審計(jì)等。因此，在管理規(guī)劃中，要加強(qiáng)各部門的配合協(xié)調(diào)工作，為工程建設(shè)提供良好的環(huán)境。

2.2現(xiàn)場施工管理

1）質(zhì)量管理對于房地產(chǎn)工程建設(shè)的質(zhì)量管理工作，必須做到強(qiáng)硬有力,不能為牟取暴利而違背道德與法律。提升項(xiàng)目質(zhì)量應(yīng)從以下兩個(gè)方面入手:①提升人員素質(zhì)。不僅要提升施工人員的專業(yè)技術(shù)水平，還要提升施工方、甲方、監(jiān)理方三方團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量與道德意識。②選擇優(yōu)質(zhì)的建筑材料。應(yīng)在滿足規(guī)范、保證安全的前提下合理地控制材料成本，從而提高整體工程建設(shè)的質(zhì)量。

2）考核管理施工過程中開發(fā)商不但可以依靠第三方（監(jiān)理）的現(xiàn)場管控，還可以制定自己的考核機(jī)制，總結(jié)制定相應(yīng)的考核點(diǎn)?？筛鶕?jù)工程的進(jìn)展情況按期段（如一個(gè)月或45d）對質(zhì)量與進(jìn)度兩個(gè)方面進(jìn)行考核，及時(shí)溝通考核結(jié)果?？己瞬粦?yīng)僅針對施工方，還應(yīng)考核甲方的現(xiàn)場管理人員，雙向并行考核可以避免責(zé)任的推脫，利于溝通協(xié)調(diào)。

3）變更與簽證管理工程變更與簽證不及時(shí)不僅會影響工程進(jìn)度，還會導(dǎo)致工程結(jié)算時(shí)的扯皮。應(yīng)采取有效的措施加以解決，第一，應(yīng)控制單據(jù)的產(chǎn)生與審批完成時(shí)間，如可以結(jié)合考核工作進(jìn)行管理。第二，為了提高單據(jù)審批效率可以考慮授權(quán)給有豐富經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理，不能事無巨細(xì)均提交高層領(lǐng)導(dǎo)。保證變更與簽證回復(fù)的及時(shí)性有利于與施工單位間的溝通與協(xié)調(diào)。

3小結(jié)

篇8

關(guān)鍵詞：

1、房地產(chǎn)管理的意義

項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容非常的廣泛，其事務(wù)又比較多，其本身具有比較強(qiáng)的技術(shù)性和專業(yè)性，必須有效能、有條理、有系統(tǒng)的管理才能夠使得整個(gè)工程建設(shè)能夠保質(zhì)保量的完成。而項(xiàng)目管理也是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要的一項(xiàng)環(huán)節(jié)。

2、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

1）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理

地產(chǎn)開發(fā)一定不要因?yàn)橼s時(shí)間的關(guān)系把建筑規(guī)劃方案忽略，建筑規(guī)劃方案要按照相關(guān)的法規(guī)政策進(jìn)行，因?yàn)榻ㄖ?guī)劃方案對于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)是非常重要的，甚至能決定一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成功或者失敗。所以，必須要把建筑方案的所有可行性以及可取性認(rèn)真的進(jìn)行分析研究，避免出現(xiàn)失誤。這屬于項(xiàng)目的前期策劃方面，不僅僅要做市場需求的調(diào)研，還要時(shí)刻關(guān)注政策面對這個(gè)房地產(chǎn)市場的重要導(dǎo)向，因?yàn)閺哪壳靶问娇?，政策面?dǎo)向越來越重要。

2）房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理

①注重對設(shè)計(jì)單位的選擇

一定要選擇有信譽(yù)的設(shè)計(jì)單位，不要為了過度節(jié)約成本而選擇價(jià)格偏低、綜合素質(zhì)低、設(shè)計(jì)實(shí)力尚且不足的設(shè)計(jì)單位，這樣會影響到整個(gè)建筑項(xiàng)目的后續(xù)工程，得不償失。所以，一定要依據(jù)國家制定的法規(guī)政策來選擇設(shè)計(jì)單位，遵循相關(guān)的法律法規(guī)簽訂合同協(xié)議，選擇業(yè)內(nèi)口碑良好的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣才能將建筑工程更好的完成。

②保持與設(shè)計(jì)人員的工作性溝通

建筑單位要隨時(shí)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的溝通，這樣才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題，有效的解決它們，還能隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度，在設(shè)計(jì)人員對建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能隨時(shí)將項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求和目標(biāo)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，這樣能節(jié)約時(shí)間，按照預(yù)定的進(jìn)度更好更快的完成這項(xiàng)工作。

③嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是每一個(gè)設(shè)計(jì)單位應(yīng)遵循的原則，此外，還應(yīng)該注重提高整個(gè)建筑工程的科技含量，設(shè)計(jì)工作結(jié)束之后按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行施工圖的審查工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要做到以己為任，樹立起自身的形象，不要隨意或者獨(dú)斷專行的改變已經(jīng)審批合格的施工圖設(shè)計(jì)，避免工程隱患的發(fā)生，如果確定有必要修改圖紙的時(shí)候，一定要按照正規(guī)的程序辦理相應(yīng)的手續(xù)。

3）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理

① 施工合同管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位所簽署的施工合同，是雙方遵守國家法規(guī)政策的同時(shí)還保證了雙方的利益。施工合同也是施工管理中重要的環(huán)節(jié)，施工合同的成立也意味著施工管理工作的序幕已經(jīng)拉開。

② 施工質(zhì)量控制

施工管理工作的重點(diǎn)任務(wù)就是施工質(zhì)量的控制工作。工程管理人員需要做到的不僅僅是顧全大局，還要做到溝通協(xié)調(diào)的角色，與設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員以及施工單位團(tuán)結(jié)合作將質(zhì)量控制工作做好。保證施工質(zhì)量必須要有明確的質(zhì)量目標(biāo)，要以工程承包合同為基本依據(jù)，逐級分解目標(biāo)，從時(shí)間角度展開，要實(shí)施全過程的控制，從空間角度展開，實(shí)現(xiàn)全方位和全人員的質(zhì)量目標(biāo)管理。

③工期控制

工程進(jìn)度在整個(gè)建筑項(xiàng)目施工管理中占據(jù)了非常重要的地位。因?yàn)?，工程進(jìn)度的快慢將會直接影響到開發(fā)商與施工單位雙方的利益，與此同時(shí)，還會影響到購房者的切身利益。所以，施工單位要保證工程質(zhì)量的同時(shí)還要對工程進(jìn)度進(jìn)行控制，可以編制施工方案和進(jìn)度規(guī)劃，以確保工按照預(yù)期的進(jìn)度完成，能夠順利的交付使用。全過程實(shí)行“PDCA”動(dòng)態(tài)循環(huán)控制，通過計(jì)劃、實(shí)施、檢查和處理的步驟展開控制，根據(jù)施工中不斷遇到的實(shí)際情況調(diào)整工期，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工工期要求。

3、工程管理進(jìn)行改善的措施和方法

1）房地產(chǎn)管理的模式。一是職能制的相關(guān)管理模式：職能制模式是依據(jù)其專業(yè)進(jìn)行分工的一種管理模式，將其對應(yīng)的管理職業(yè)分配到這些專業(yè)相關(guān)聯(lián)的職能機(jī)構(gòu)，不同的相關(guān)專業(yè)的職能機(jī)構(gòu)在其自身的業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)有向其下級分工和指揮的命令和權(quán)力，并且由該專業(yè)的管理向上級回報(bào)并負(fù)責(zé)。二是項(xiàng)目經(jīng)理制：這種管理模式是現(xiàn)在進(jìn)行項(xiàng)目管理的一項(xiàng)比較普通的管理模式。它是依照企業(yè)項(xiàng)目分工的相關(guān)原則在總經(jīng)理下設(shè)立單個(gè)或者多個(gè)以項(xiàng)目經(jīng)理為主要領(lǐng)導(dǎo)者的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，對于項(xiàng)目的相關(guān)事實(shí)進(jìn)行整個(gè)過程的管理統(tǒng)一。三是工程指揮部：對于一些比較大型的項(xiàng)目，通常會運(yùn)用這種管理模式來加強(qiáng)對于工程實(shí)施的全面管理。它是項(xiàng)目工程中進(jìn)行管理的比較特別的機(jī)構(gòu)，是由項(xiàng)目的各個(gè)合資方一起來協(xié)商和參與的。

2）房地產(chǎn)管理方法。要選擇專業(yè)的設(shè)計(jì)單位和勘測，只有真正優(yōu)秀的工作單位才能夠做好工程建設(shè)的一個(gè)先頭兵，只有優(yōu)秀的勘測隊(duì)伍才能夠真正準(zhǔn)確的定位實(shí)際的土質(zhì)情況。并且會根據(jù)實(shí)際狀況提供合理的設(shè)計(jì)依據(jù)，已達(dá)到省時(shí)省料的目的。只有聘請優(yōu)秀的設(shè)計(jì)工作單位，才能夠?qū)⒎课葸M(jìn)行精確的設(shè)計(jì)，將整個(gè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的優(yōu)化，減少材料和時(shí)間以及費(fèi)用的浪費(fèi)，保證了工程保質(zhì)保量并且高效率的完成。

3）要選擇素質(zhì)相對較高的項(xiàng)目經(jīng)理和施工企業(yè)。項(xiàng)目經(jīng)理以及施工企業(yè)的個(gè)人素質(zhì)的好壞對于整個(gè)工程的質(zhì)量以及進(jìn)度都有著很直接的影響。怎樣去選擇要有一些系統(tǒng)的思考和執(zhí)行框架。例如如何去選擇，需要有一個(gè)整體的組織框架，例如：進(jìn)行施工的企業(yè)的資質(zhì)、技術(shù)力量、機(jī)械設(shè)備、工作業(yè)績、誠信度和可靠度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、素質(zhì)以及能力。員工的能力以及素質(zhì)等等。企業(yè)的施工設(shè)備以及技術(shù)等能夠進(jìn)一步促進(jìn)工程能夠更快更好的完成此項(xiàng)工作。企業(yè)自身的誠信度也是企業(yè)的聲譽(yù)和技術(shù)的一種肯定。

4）要建立合理高效的管理模式。雖然高效的管理模式是一種比較廣泛的管理行為，但是對其還是可以進(jìn)行比較系統(tǒng)的分類的。例如工程的相關(guān)資料管理、隊(duì)伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲進(jìn)行材料的供應(yīng)，與此同時(shí)要對于市場上的甲供材進(jìn)行及時(shí)的調(diào)研，通過多種材料的質(zhì)量等各方面進(jìn)行區(qū)分和對比，并選擇適合的材料以及價(jià)格購買，對于其數(shù)量關(guān)和質(zhì)量關(guān)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，進(jìn)一步提高其供材的速度，加快整個(gè)施工的進(jìn)行速度，提高整個(gè)工程的工程質(zhì)量，降低工程建設(shè)成本。工程隊(duì)伍作為整個(gè)工程進(jìn)行建設(shè)的主體一定要進(jìn)行有效的管理。

5）項(xiàng)目管理的模式選擇。對于任何一種相關(guān)的管理工程模式都是有自己的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)的，要針對某一個(gè)特定的項(xiàng)目進(jìn)行探究和考察，選擇一個(gè)適合的工程管理模式是非常必要的。這時(shí)候就要根據(jù)項(xiàng)目所處的外在環(huán)境以及其特點(diǎn)進(jìn)行分析和了解，并根據(jù)該項(xiàng)管理模式對于項(xiàng)目的適應(yīng)程度來進(jìn)行確定和把握其是否適合該項(xiàng)項(xiàng)目。

篇9

關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開發(fā)

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言：

房地產(chǎn)開發(fā)是一種動(dòng)態(tài)過程，許多工程要花費(fèi)幾年甚至十幾年才能完成。因此，難以準(zhǔn)確計(jì)算出整個(gè)開發(fā)期內(nèi)的建設(shè)費(fèi)用及收益值。從工程承接至完成之間有不可避免的時(shí)滯，消費(fèi)者愛好的變化、經(jīng)濟(jì)圈中的興衰或銀行利率的變化等也是難以預(yù)測的。這些不確定因素客觀上增加了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在“小，散，差”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識淡薄、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)缺失、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。為了避免和減少風(fēng)險(xiǎn)因素對項(xiàng)目的影響，認(rèn)真探究了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容，以期能夠?yàn)橛行Щ夥康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)提供一些參考。

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論

1. 風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)定義。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究，風(fēng)險(xiǎn)的一般定義是人們對未來行為的不確定性而可能引致的后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。在房地產(chǎn)投資的范疇內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)專指投資主體在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中將遭受損失的可能性和后果程度。風(fēng)險(xiǎn)管理就是對該可能性和產(chǎn)生的后果進(jìn)行分析、評估、預(yù)防、控制的過程。

2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)管理的意義。風(fēng)險(xiǎn)管理為全面、合理地處置風(fēng)險(xiǎn)提供了可能性。風(fēng)險(xiǎn)管理基于風(fēng)險(xiǎn)識別衡量和科學(xué)分析，使其既能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準(zhǔn)確的計(jì)算基礎(chǔ)，正確識別、衡量風(fēng)險(xiǎn)，為管理、處置風(fēng)險(xiǎn)提供科學(xué)決策基礎(chǔ)；又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對各種風(fēng)險(xiǎn)對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合。

風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少?zèng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)系統(tǒng)的方法，管理和處置各種風(fēng)險(xiǎn)，有利于投資主體減少和消除經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、決策失誤風(fēng)險(xiǎn)等。其實(shí)施措施可以將損失減少到最低限度，或在損失發(fā)生后及時(shí)合理地得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這就直接或間接地減少了企業(yè)的費(fèi)用支出，從而保障了投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

風(fēng)險(xiǎn)管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)商增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，從被動(dòng)成為主動(dòng)管理型，為項(xiàng)目開發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下,在特定的期間內(nèi),那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度,實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度,這種變化程度越大,所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險(xiǎn),在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1、項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位,都是根據(jù)市場調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的,是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。

2、項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告》出臺前后,由于對市場定位的認(rèn)識模糊或者自相矛盾;或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”;或者是對企業(yè)資金籌措(自有資金)和融資能力過高地估計(jì),或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤;或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策,對大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn);或者是成本過程控制嚴(yán)重失控(突發(fā)性事件)、意外因素過多等等原因,導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求,給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)(可控制風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn))。

3、項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中,涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程,由于項(xiàng)目的一次性(不可重復(fù)性)特點(diǎn),建設(shè)周期又比較長,涉及的方方面面又比較多,如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤,那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。比如,在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下,尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法,有時(shí)候在“饑不擇食”的景況下,可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。

4、項(xiàng)目建設(shè)的 “創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境,使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時(shí)候都顯得更加重要,在有限資源的條件下,要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,追求計(jì)劃利潤,獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下,為了服務(wù)目的,追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”,選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”,也是極具風(fēng)險(xiǎn)的,更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。

5、項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險(xiǎn)?！罢憋L(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在,對于企業(yè)來說,主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對策建議

1. 樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念。房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)是有風(fēng)險(xiǎn)的，即在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能會發(fā)生各種不同的結(jié)果。如果開發(fā)商選擇了某項(xiàng)投資方案，既有可能出現(xiàn)收益，也有可能出現(xiàn)虧損，風(fēng)險(xiǎn)與收益都是相對的。樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，就是要求決策者依據(jù)財(cái)務(wù)活動(dòng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。如果籌資時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較高，則必須降低成本支出，反之則要提高成本支出。

2．積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè),逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理,制定符合質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程,建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序,用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則(①以顧客為關(guān)注焦點(diǎn);②領(lǐng)導(dǎo)作用;③全員參與;④過程方法;⑤管理的系統(tǒng)方法;⑥持續(xù)改進(jìn);⑦基于事實(shí)的決策方法;⑧與供方互利的關(guān)系。規(guī)范企業(yè)管理行為,真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理,用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為,使工作有依據(jù),效果有證明,追究有線索,也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.重視項(xiàng)目完成過程中階段性工作、實(shí)施結(jié)果的評價(jià)考核,及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),為企業(yè)正確認(rèn)識自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。階段性工作的考核評定由項(xiàng)目管理層組織進(jìn)行,也可以由職能主管領(lǐng)導(dǎo)組織分階段或者按照計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)進(jìn)行,考核的內(nèi)容是計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)完成管理情況和階段性目標(biāo)完成情況,考核的結(jié)果是決定是否調(diào)整計(jì)劃、調(diào)整目標(biāo),是否決定關(guān)閉階段性管理任務(wù)。項(xiàng)目管理考核評價(jià)的主體是企業(yè)管理層或者是組織結(jié)構(gòu)中的部分,考核評價(jià)的對象是項(xiàng)目管理層(主要是項(xiàng)目經(jīng)理),考核的內(nèi)容是按照《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo),對項(xiàng)目實(shí)施情況、項(xiàng)目管理水平、管理績效進(jìn)行終結(jié)評價(jià),確認(rèn)階段性考核的結(jié)果,確認(rèn)最終結(jié)果,確認(rèn)項(xiàng)目管理組織(項(xiàng)目部)的職能是否具備“解體”。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)有較長周期的過程，項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的不確定因素，構(gòu)成了項(xiàng)目過程的各種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過程（活動(dòng)）。從某種程度上講，項(xiàng)目建設(shè)的過程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過程，而風(fēng)險(xiǎn)管理（識別、分析、評價(jià)、處理）是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知識水平進(jìn)行的，每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。

參考文獻(xiàn)：

篇10

當(dāng)前全球的金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)不景氣,增加了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性,多個(gè)城市已經(jīng)出現(xiàn)房價(jià)下降、成交量大幅萎縮的局面。在這個(gè)非常時(shí)期,房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要對目標(biāo)市場做好周密的預(yù)測,采取相應(yīng)的對策,避免盲目投資,掌握好各階段的成本管理與控制的方法尤為重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化,當(dāng)工程項(xiàng)目合同價(jià)格已經(jīng)確定時(shí),成本便是最終效益的決定因素。只有在保證產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的同時(shí),穩(wěn)健地控制住項(xiàng)目成本,才能產(chǎn)生利潤,才能在激烈競爭的市場中保持最佳的利潤空間,價(jià)值最大化的目標(biāo)才可能實(shí)現(xiàn)。

2現(xiàn)狀與問題

目前,我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中普遍存在一種現(xiàn)象,即設(shè)計(jì)部門只考慮產(chǎn)品的功能及使用壽命,不考慮產(chǎn)品的設(shè)計(jì)成本;搞技術(shù)的只負(fù)責(zé)技術(shù)和質(zhì)量,選用可行卻不經(jīng)濟(jì)的方案施工,雖然保證了質(zhì)量但增大了成本;搞工程的只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度;搞材料的只負(fù)責(zé)材料的采購及進(jìn)場點(diǎn)驗(yàn)工作;銷售部門只管銷售,不考慮銷售費(fèi)用等。由于各行其是,沒有一個(gè)統(tǒng)一的考慮,使得成本指標(biāo)居高不下。另外,不少項(xiàng)目由于受到市場環(huán)境及開發(fā)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行狀況的影響,其開發(fā)周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過計(jì)劃時(shí)長,導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理成本大量增加,造成企業(yè)負(fù)擔(dān)加大,利潤顯著減少。

造成這些問題的主要原因是由于許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí),市場觀念不強(qiáng),缺乏成本競爭意識,適應(yīng)環(huán)境變化的能力較差。而且項(xiàng)目事前成本管理薄弱,成本預(yù)測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性,成本管理存在一定的盲目性。

3有效成本管理的途徑

3.1搞好成本預(yù)測,編制有效可行的成本計(jì)劃。

建立一支專業(yè)化水平高的內(nèi)部預(yù)算隊(duì)伍,必須在施工前期編制完成內(nèi)部預(yù)算,建立預(yù)測模型,選擇成本預(yù)測方法,進(jìn)行成本預(yù)測,制定目標(biāo)成本。具體做法為,根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)和生產(chǎn)要素的配置等情況,按施工進(jìn)度計(jì)劃,確定每個(gè)項(xiàng)目月、季成本計(jì)劃和項(xiàng)目總成本計(jì)劃,計(jì)算出保本點(diǎn)和目標(biāo)利潤,作為控制施工過程生產(chǎn)成本的依據(jù)。通過成本預(yù)測可以使項(xiàng)目經(jīng)理部在工程項(xiàng)目未施工之前,就已在項(xiàng)目利潤的高低上有初步的了解,選擇成本低、效益好的最佳成本方案,并能夠在施工項(xiàng)目成本形成過程中,針對薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制,克服盲目性,提高預(yù)見性。

3.2加強(qiáng)全過程的成本控制,實(shí)現(xiàn)全面的動(dòng)態(tài)管理。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制應(yīng)做到事前有預(yù)算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步設(shè)計(jì)階段,項(xiàng)目成本確定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段,成本控制最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段,竣工結(jié)算階段是確定項(xiàng)目最后收入和成本的階段。

3.2.1事先成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn),其對工程造價(jià)的影響在75%以上,一般采用限額設(shè)計(jì)結(jié)合多方案擇優(yōu)的方式保證有效的成本管理。設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下,由設(shè)計(jì)人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計(jì)思路,成本控制中心人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較,尋找造價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案。同時(shí)要重視施工圖設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作,施工方案是一個(gè)工程進(jìn)行施工的指導(dǎo)性文件,方案的優(yōu)劣直接決定了項(xiàng)目施工造價(jià)的多少,因此在開工前要加強(qiáng)施工方案的審核及優(yōu)化,即選擇技術(shù)上可行,經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案。

3.2.2事中成本控制。工程實(shí)施階段對建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理來說,是最難、最復(fù)雜的階段。因?yàn)榇穗A段是項(xiàng)目投資決策的具體落實(shí),是資金投入的最大階段,節(jié)約的余地已經(jīng)很小,但浪費(fèi)的可能性卻很大。施工階段的成本控制主要包括:編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求,將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對象;詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算,復(fù)核工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證;注重合同的修改和補(bǔ)充工作。在項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)師每月必須編制一份造價(jià)控制報(bào)表,報(bào)表中應(yīng)包含本月的工程實(shí)際進(jìn)度和實(shí)際投資情況,下月進(jìn)度計(jì)劃和計(jì)劃投資情況,本月累計(jì)實(shí)際進(jìn)度和投資情況等。同時(shí)進(jìn)行必要的投資偏差分析,目的就是為了適時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目投資及進(jìn)展情況。

3.2.3事后成本控制。施工結(jié)算是項(xiàng)目管理的終點(diǎn)站,在承包方提供的結(jié)算報(bào)告的基礎(chǔ)上,認(rèn)真審核工程預(yù)結(jié)算,剔除不合理增加的費(fèi)用,根據(jù)所掌握的工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更單、各種簽證資料、材料價(jià)格信息,著重審查工程量是否高估冒算,是否抬高材料價(jià)格,并加強(qiáng)合同管理,實(shí)行合同逐項(xiàng)審查制度。此外,在工程竣工交付使用后,要進(jìn)行項(xiàng)目后評價(jià),對項(xiàng)目的全過程管理形成書面情況報(bào)告。

3.3強(qiáng)化成本管理體系,完善各部門人員的職能分配。

加強(qiáng)成本管理離不開科學(xué)合理的預(yù)算制度,建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對預(yù)算管理與控制的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)置,通過建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作,監(jiān)督成本控制過程,保障項(xiàng)目按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。成本管理系統(tǒng)是通過對與項(xiàng)目成本有關(guān)的一切管理活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃、策劃、控制和評價(jià),并向包括會計(jì)系統(tǒng)在內(nèi)的管理系統(tǒng)提供決策有用的成本信息的管理系統(tǒng),它既是一個(gè)提供有關(guān)成本和收益的財(cái)務(wù)信息,以及有關(guān)生產(chǎn)、質(zhì)量和其它關(guān)鍵成功要素的非財(cái)務(wù)方面信息的系統(tǒng),又是一個(gè)進(jìn)行成本管理的系統(tǒng)。

成本管理體系是在總經(jīng)理和成本管理委員會領(lǐng)導(dǎo)下的,由公司成本管理小組負(fù)責(zé)日常工作,公司各職能部門和項(xiàng)目部具體操作執(zhí)行并實(shí)施有效監(jiān)控的三級成本管理控制體系。對成本管理體系中的每個(gè)部門、每個(gè)人的工作職責(zé)和范圍要進(jìn)行明確的界定;賦予相應(yīng)的權(quán)利,以充分有效地履行職責(zé);在責(zé)任支配下完成工作任務(wù)后,將成本管理與員工績效考核相掛鉤,并用一定物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)去刺激。

3.4建立健全各項(xiàng)成本管理制度,強(qiáng)化管理與考核。