導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)技術創(chuàng)新，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1 現(xiàn)代信息技術在房地產(chǎn)文書檔案管理工作中的作用

將現(xiàn)代信息技術應用于房地產(chǎn)文書檔案管理工作，不僅能夠為原有管理帶來技術創(chuàng)新，還能對管理理念的轉變、管理水平的提高以及人員素質的提升起到助推作用，體現(xiàn)出相當?shù)目茖W技術優(yōu)勢。

（一）有利于提高房地產(chǎn)文書檔案管理的效率

房地產(chǎn)文書檔案管理工作內容瑣屑、龐雜，工作環(huán)節(jié)多，工作過程長，操作規(guī)程細，要求程度高，稍有疏忽就會出現(xiàn)問題，甚至會造成更大的差錯。隨著現(xiàn)代信息技術的引入，各種數(shù)據(jù)信息從輸入到歸類再到檢索等等，各個環(huán)節(jié)均采用智能化操作，不僅節(jié)省了大量的人力與體力，也使同一工作量的完成時間大為縮短，管理效率也就大大提高。

（二）有利于提高房地產(chǎn)文書檔案管理的質量

管理質量是衡量管理水平的重要指標，管理質量整體的高低涉及到諸多相關因素，針對文書檔案管理中的收集、整編、目錄、歸檔、查尋、利用、統(tǒng)計、鑒定等環(huán)節(jié)，數(shù)據(jù)化與智能化的操作方式不僅使管理工作的效率大大提高，也減少了人工操作中很容易出現(xiàn)的一些偏差與錯誤，使整個檔案管理工作水平有一個質的提升。

（三）有利于提高檔案管理人員的業(yè)務素質能力

以現(xiàn)代信息技術作為房地產(chǎn)文書檔案管理的技術支，勢必需要一批專業(yè)的文書檔案管理人才，勢必要以先進的檔案管理理念、專業(yè)化的檔案管理意識以及高效的檔案管理模式來實現(xiàn)高效率、高質量、高水平的文書檔案目標，也勢必有利于檔案管理人員的業(yè)務素質能力的提高。

2 現(xiàn)代信息技術下房地產(chǎn)文書檔案管理工作的創(chuàng)新與發(fā)展

房地產(chǎn)文書檔案的管理工作必須適應現(xiàn)代化發(fā)展的要求，必須以現(xiàn)代化信息技術的運用為基礎，大膽創(chuàng)新檔案管理工作，使檔案管理工作的管理理念、管理體系及管理模式都有新的發(fā)展與提升，以更好服務房地產(chǎn)、科研及教學工作。

（一）管理理念的創(chuàng)新

房地產(chǎn)文書檔案管理工作的創(chuàng)新首先需要管理理念的創(chuàng)新，而管理理念的創(chuàng)新又與社會的變化與發(fā)展密切相關。

首先，隨著科技的進步，現(xiàn)代信息技術被運用到各種領域，促使各行各業(yè)的工作方式與工作效率發(fā)生較大改變，勢必要轉變理念、更新觀念、增強現(xiàn)代化檔案管理意識。

其次，房地產(chǎn)文書檔案作為房地產(chǎn)過程技術運用的記載，必將為房地產(chǎn)的教學、科研工作帶來幫助，房地產(chǎn)檔案的信息化管理無疑能夠提供全新的檢索、對比、歸納與交流方式，檔案管理人員必須將工作理念由"看守式管理"轉變?yōu)?服務式管理"。

再次，隨著我國改革的深入及經(jīng)濟的進一步發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)保險制度的改革與實施，使廣大民眾對房地產(chǎn)系統(tǒng)寄予了更高的期望，提出了更高的要求，這就要求檔案管理人員必須增強現(xiàn)代觀念，以適應新形勢下的檔案管理工作。

（二）管理體系的創(chuàng)新

房地產(chǎn)文書檔案管理是一個系統(tǒng)性的工作，房地產(chǎn)應在建立現(xiàn)代信息技術網(wǎng)絡平臺的基礎上，加強管理人員的配備與培訓工作，建立新的檔案管理體制。

首先，應把房地產(chǎn)文書檔案管理建設成為服務型的現(xiàn)代信息技術平臺，這是創(chuàng)新管理體系的第一要素。其中，"服務"是檔案管理的宗旨，"服務型"是檔案管理的模式，"平臺"是檔案管理的服務窗口，"現(xiàn)代信息技術"則是實現(xiàn)檔案管理目標的技術支撐與操作方法。

其次，應提高管理人員的專業(yè)能力素質，這是創(chuàng)新管理體系的第三要素?，F(xiàn)代信息技術下的房地產(chǎn)文書管理需要具有良好職業(yè)道德、具有深厚的專業(yè)理論知識以及較強的信息技術應用能力的專門人才，要創(chuàng)新管理體系，就要使管理者在這幾個方面都達到新型管理的要求。

最后，應建立適宜現(xiàn)代化檔案管理工作的制度機制，這是創(chuàng)新管理體系的第三要素。沒有相關制度機制的跟進，沒有和現(xiàn)代化信息技術相匹配的管理制度與運行機制，就談不上真正的管理創(chuàng)新。

（三）管理模式的創(chuàng)新

管理模式涉及具體的管理方法，創(chuàng)新管理模式應在原有方式的基礎上加以創(chuàng)新并逐步完善。首先，應在房地產(chǎn)檔案室引入IS09000 質量管理體系，并結合檔案管理的有關文件、制度，編寫質量體系文件，融合標準，實現(xiàn)管理程序文件化。其次，構建互聯(lián)網(wǎng)檔案查閱服務平臺，把已存檔案數(shù)據(jù)化，以便為更多的用戶提供服務；同時應設置管理權限，在保證信息安全的前提下，提高檔案管理的現(xiàn)代化和資料利用的高效化。再次，要將檔案管理由以管理為主轉型為以服務為主，變被動接受為主動收集，積極為檔案利用做足準備、創(chuàng)設條件，以最大化發(fā)揮房地產(chǎn)文書檔案管理工作的價值。

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關鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)發(fā)展管理創(chuàng)新

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A

1 引言

經(jīng)濟信息化和全球化的浪潮徹底掀開了知識經(jīng)濟時代的序幕，隨之帶來的就是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，即挑戰(zhàn)與機遇并存。21世紀對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，已經(jīng)不是單純的以自然資源和金融資本來維持發(fā)展的傳統(tǒng)發(fā)展模式，而需要以知識貫穿整個管理，把知識作為新的競爭資源。因此，只有不斷地創(chuàng)新管理理念和模式，及時應變市場的需求，把知識管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心，才能將企業(yè)發(fā)展的主動權牢牢的掌握在自己手中，為房地產(chǎn)企業(yè)管理開創(chuàng)一片新天地。

2 新時期企業(yè)管理創(chuàng)新的主要內容及意義

2.1 新時期企業(yè)管理創(chuàng)新的主要內容

為適應社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，就必須對企業(yè)實行管理的改革和創(chuàng)新，使整個管理模式處于動態(tài)發(fā)展的狀態(tài)。在知識經(jīng)濟水平不斷進步的條件下，企業(yè)管理的創(chuàng)新已經(jīng)成為企業(yè)的主要觀念，其內容主要包括技術、組織和制度等。

2.1.1 觀念創(chuàng)新。為了實現(xiàn)企業(yè)的整體優(yōu)化效益，就必須打破陳規(guī)，沖出舊思想的牢籠，樹立全新的理念。管理觀念創(chuàng)新是一種創(chuàng)造性的思維活動，是企業(yè)管理創(chuàng)新的靈魂，對企業(yè)的行為和效益有著直接的影響；同時，管理創(chuàng)新要求的是企業(yè)經(jīng)營理念和價值觀念的同步創(chuàng)新。

2.1.2 技術創(chuàng)新。在時代信息化的今天，企業(yè)分工的主導因素就是技術，并非資源或者資金問題。新技術的開發(fā)可以引導市場的需求，技術更新決定企業(yè)的發(fā)展方向，可以為企業(yè)贏得更大的市場份額，并且已經(jīng)成了現(xiàn)代化企業(yè)競爭的根本途徑。

2.1.3 組織創(chuàng)新。實行企業(yè)組織創(chuàng)新的根本目的就是為了實現(xiàn)企業(yè)管理和長遠發(fā)展目標。運用新的管理方法，對企業(yè)進行重組與重置，形成新的比例關系和組織結構，可以讓企業(yè)的效益得到更大的發(fā)揮；同時，企業(yè)的觀念創(chuàng)新和技術創(chuàng)新，必須以組織創(chuàng)新作為依托。

2.1.4 制度創(chuàng)新。制度創(chuàng)新指的就是把觀念創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、組織創(chuàng)新等一系列創(chuàng)新活動規(guī)范化、制度化，與此同時，還要引導觀念創(chuàng)新、技術創(chuàng)新和技術創(chuàng)新有序進行。企業(yè)制度的創(chuàng)新是實現(xiàn)管理創(chuàng)新的基本保證，同時也是管理創(chuàng)新的最高層次。企業(yè)制度創(chuàng)新就是為了能夠建立一支更有效的團隊，使企業(yè)在未來的發(fā)展中能有更好的效率和成績。

2.2 新時期企業(yè)管理創(chuàng)新的重要意義

我國在工業(yè)經(jīng)濟向知識經(jīng)濟轉型的特殊時期，發(fā)展管理創(chuàng)新是知識經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，推行企業(yè)的管理創(chuàng)新不僅有利于企業(yè)科技的進步和創(chuàng)新，還有利于社會生產(chǎn)力的發(fā)展。在社會主義條件下，企業(yè)的管理創(chuàng)新是必然的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，其管理創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、組織創(chuàng)新和制度創(chuàng)新是固定的，但是這一系列的創(chuàng)新，還是得經(jīng)過企業(yè)的有力執(zhí)行方能奏效，如：培養(yǎng)具備各專業(yè)知識的復合型人才，協(xié)調企業(yè)各部門之間的配合，強化企業(yè)能力等，進而使企業(yè)處于統(tǒng)籌兼顧、指揮協(xié)調的重要地位。

管理創(chuàng)新是時展和經(jīng)濟一體化的要求，改革開放在我國的廣泛推行，使得我國的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)開始與國際貿易接軌，而目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀基本上還是屬于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相對比較低下。因此，我國的地產(chǎn)企業(yè)應該通過管理創(chuàng)新來完善管理體制、提高專業(yè)素養(yǎng)和經(jīng)營管理水平，為企業(yè)日后的發(fā)展謀求更大的空間和利益。

3 房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的主要問題

房地產(chǎn)業(yè)在近幾年的發(fā)展速度相當快，整體管理水平也有了較大的提高，但是房地產(chǎn)企業(yè)在管理上還是存在很多問題的：

3.1 過分依賴經(jīng)驗、缺乏科學的經(jīng)營理念

部分企業(yè)過分依賴自身的經(jīng)驗、缺乏經(jīng)營理念，而一些自身素質不高的企業(yè)家曾因為“別致”手段取得了輝煌的成績，于是就對房地產(chǎn)的經(jīng)營理念和操作技能失去了興趣，不對開發(fā)項目做長遠規(guī)劃。然而，房地產(chǎn)項目本身就具有經(jīng)營周期長和報酬高特點，一些小企業(yè)或家族性企業(yè)卻都是短期行為，無法擴大經(jīng)營規(guī)模，也無法整合建筑產(chǎn)品特色和品牌優(yōu)勢。有些企業(yè)雖然已經(jīng)開始意識到了知識的重要性，但對于項目的開發(fā)和銷售還是沒能做深層次的科學論證，盲目復制他人的案例和經(jīng)驗，缺乏獨立思考和分析能力，以致其在市場競爭中處于劣勢。

3.2 財務失控隨意大、成本控制意識薄弱

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤相對是比較高的，這就在一定程度上削弱和降低了部分房地產(chǎn)業(yè)加強自身管理并獲取合理收益的積極性。我國現(xiàn)在還存在著一些扶持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特殊政策，如施工單位的墊資施工等，這就減少了房地產(chǎn)企業(yè)前期的投入，降低了其開發(fā)的門檻，同時又提高了房地產(chǎn)開發(fā)的實際效益。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有成本控制意識，資金管理缺乏統(tǒng)一明確的財務業(yè)務授權機制，有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政、自成體系，母公司無法有效地進行管理……以上種種因素都給房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制帶來了很大難度

3.3 企業(yè)存在結構性缺陷、不利于制度創(chuàng)新

國內很多房地產(chǎn)都從事項目開發(fā)，從事資產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)相當少，從事項目開發(fā)的企業(yè)，要么只經(jīng)營商業(yè)房產(chǎn)，要么只經(jīng)營住宅房產(chǎn)。這種經(jīng)營結構單—的資產(chǎn)結構經(jīng)營模式使得企業(yè)普遍拒絕制度創(chuàng)新，無法實現(xiàn)人才資源機制的建立和運行模式，就算是曾經(jīng)輝煌過的企業(yè)，也往往處在于制度創(chuàng)新的盲區(qū)，致使人才大量流失，最終降低企業(yè)的競爭力。

4 新時期推進房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的主要措施

4.1 不斷地探索和借鑒新的管理模式

企業(yè)的知識管理是一個運用信息創(chuàng)造某種行為對象的過程，只有把信息與人充分結合起來，才能求得企業(yè)的長期生存與發(fā)展。首先，管理者要開拓視野，認清當前形勢，拋棄舊理念，樹立新的管理思路和預測意識；其次，企業(yè)應該加強人文建設，重視人才、尊重員工、敢于創(chuàng)新，協(xié)調好企業(yè)內部的人際關系，提高員工的主人翁意識。以這些先進的理念作為基礎，企業(yè)的管理人員才能明白管理創(chuàng)新的必要性，進而適應市場的需求，加快企業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展；另外，建立學習型組織也是管理模式的一種創(chuàng)新方法。長久的競爭戰(zhàn)需要具備更多更快的應對能力，建立學習型組織，可以把信息技術和互聯(lián)網(wǎng)技術廣泛運用到企業(yè)管理中，更有利的實現(xiàn)企業(yè)管理模式的創(chuàng)新。

4.2 加強投資決策管理, 提高資產(chǎn)使用效益

為適應市場的需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須調整投資結構，徹底改變片面追求產(chǎn)值和規(guī)模的生產(chǎn)經(jīng)營方式，減少呆滯資產(chǎn)以提高企業(yè)投資效益。一方面，可以借鑒國家的宏觀調整政策調整企業(yè)投資方向，優(yōu)化生產(chǎn)投資結構，明確投資重點，加大住宅及基礎設施建設，使自身的產(chǎn)品更具有競爭力，并且能夠在市場中處于領先地位；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該搞清楚市場各類建設的建規(guī)模和要求進度，在此基礎上調整生產(chǎn)計劃，確保項目前景好、見效快，爭取做到在同一年開工、竣工并獲得良好收益，改變目前老項目無法竣工，新項目資金不足的局面；另外，可以通過控制商品庫存量來確定在建規(guī)模。對于新項目的施工，要遵循“三不開”原則，即無明確銷售前景的高檔商住樓和別墅不開，已出現(xiàn)商品房滯銷地段的工程不開，不急需的公建及市政配套工程不開。最后，對于那些半截子工程，應該具體情況具體對待，而對于因前期投入資金過大，前景不明朗的熟地，要果斷地將土地轉讓，以加快資金周轉，提高經(jīng)濟效益。

4.3 進行制度創(chuàng)新、建立適應市場經(jīng)濟的企業(yè)制度體系

制度創(chuàng)新與管理創(chuàng)新是息息相關的，制度是一個企業(yè)實行管理的根本，而制度創(chuàng)新則是房地產(chǎn)企業(yè)管理整體創(chuàng)新的有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)制度的創(chuàng)新應該立足于我國的基本國情，通過改革企業(yè)制度、人才、經(jīng)營者和股東的共同利益，來改革其經(jīng)營機制和市場；與此同時，還應該健全公司制的法人治理結構，使各權力機構，如：決策機構、執(zhí)行機構、監(jiān)督機構，能夠積極配合并且互相監(jiān)督。所以說，要想適應市場經(jīng)濟的需求，就必須建立有助于企業(yè)自主經(jīng)營、自負盈虧的企業(yè)制度，同時完善公司制的法人治理結構，建立面向現(xiàn)代化市場的經(jīng)營機構，使企業(yè)能早日適應市場變化并與國際接軌。

4.4 加強人才資源的開發(fā)管理

當今世界是知識經(jīng)濟的時代，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，就必須大力加強人力資源的開發(fā)和管理。人是觀念創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、組織創(chuàng)新和制度創(chuàng)新的主題，是企業(yè)發(fā)展的重要元素，房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新需要依靠大量善于經(jīng)營管理又懂技術的復合型人才，因此，為日后能更好的迎接知識經(jīng)濟的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對人才資源的開發(fā)管理，把人力資源作為企業(yè)管理的核心，重視企業(yè)高科技人才的培養(yǎng)，加大智力投資的比重，尤其是對復合型人才的培養(yǎng)力度，為企業(yè)培養(yǎng)出一直既有技術經(jīng)驗，又有組織能力和創(chuàng)新能力的團隊；同時還要建立一套健全的人力資源開發(fā)管理的激勵制度，包括社會保障制度、薪酬制度、精神激勵制度等，真正的既要留住人才，又要培養(yǎng)人才。

5 結語

總而言之，面對日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)要想占有一席之地，就必須對企業(yè)實行管理創(chuàng)新，從轉變觀念到加快制度創(chuàng)新再到注重管理方法的創(chuàng)新，使企業(yè)能夠合理的配置資源，并且轉變企業(yè)的組織方式和運營方式。同時，保證在技術、經(jīng)濟和產(chǎn)品領域的創(chuàng)新與經(jīng)濟發(fā)展形勢相適應，客觀分析內部環(huán)境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走適合企業(yè)自身發(fā)展的創(chuàng)新之路。

參考文獻：

篇3

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)管理；產(chǎn)品設計；完善措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著新世紀的到來，科學技術的不斷發(fā)展，帶來了經(jīng)濟的加速增長，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個行業(yè)的理念不斷更新，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭是資源性的競爭模式，隨著科學技術和人們理念的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的競爭模式——那就是能力競爭。所以在現(xiàn)代社會中房地產(chǎn)的規(guī)劃和設計在整個房地產(chǎn)企業(yè)中起著關鍵作用，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的靈魂。

1 產(chǎn)品定位的步驟

在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位主要分為三個步驟：一、市場定位；二、設計定位；三、營銷定位。市場定位工作指的是將產(chǎn)品定位在最具有需求的目標市場。設計定位指的是根據(jù)客戶對產(chǎn)品外觀及其他功能的要求進行精心的設計，以達到客戶的審美需求和居住需要。營銷定位指的是在銷售環(huán)節(jié)中怎樣將產(chǎn)品進行推廣，是使產(chǎn)品得到廣大消費者的支持。

1.1房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品定位的步驟

在整個房地產(chǎn)公司的運行過程中，在公司產(chǎn)品定位工作的實施過程中主要有地產(chǎn)的策劃部門、項目部、銷售部以及管理項目部參與。地產(chǎn)策劃部門針對公司的運營狀況及市場調研資料對項目進行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計劃做出詳細的方案，同時將計劃方案交給項目部處理，項目部進行定位和確定；項目部對基礎資料進一步完善和補充之后，銷售部在完善資料的基礎上明確市場定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場定位建議書，并與最初的成本相結合之后，同時將自有或公建的經(jīng)營策劃方案考慮進去，這些資料和研究將與設計部的理念之間形成互動和交流。銷售部結合設計部門的設計理念和結論，將產(chǎn)品定位建議書編制好。

1.2流程設計最優(yōu)化

（1）產(chǎn)品定位組織結構的創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的管理中采用矩陣式管理模式，在現(xiàn)有人員中抽出人員組成新的項目小組，在規(guī)定的時間要求之內做好該項目工作。在該項目工作結束之后，將小組成員調回原來的部門。采用矩陣結構管理模式能夠改善房地產(chǎn)行業(yè)人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強化各個部門之間的交流和討論，提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率。（2）市場調研方式創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的市場調研工作的進行中，為了使顧客能真實的反應對房地產(chǎn)的需求，必須采用新的調研方式改進現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)中的問卷調查和訪問調查模式。比如由房地產(chǎn)行業(yè)的設計部門設計出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動量較大的市區(qū)進行宣傳活動，請顧客選出自己最想要的房屋模型并說出自己選擇的理由，同時贈送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實需求。（3）形成閉環(huán)結果，及時反饋信息。在房地產(chǎn)企業(yè)的工作中，項目策劃工作的主要目標之一是對產(chǎn)品進行準確的定位并達到客戶的要求，所以必須強化對市場的分析，將客戶群進行細化分類，針對不同的客戶定位不同的產(chǎn)品，最后形成產(chǎn)品定位的詳細策劃書，并請相關的專業(yè)人員對策劃書進行評定，形成一個閉環(huán)結果，同時對設計中的變更是否按照具體情況變更進行及時的跟蹤，使變更得到有效的監(jiān)控。

2創(chuàng)新產(chǎn)品

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)工作的進行過程中，要將市場空白點和需求結合在一起，分析和提煉國內某些項目產(chǎn)品及市場，采用差異化競爭策略，創(chuàng)新各類新產(chǎn)品。

2.1規(guī)劃與戶型創(chuàng)新化

在現(xiàn)代房地產(chǎn)工作的進行過程中必須要對地形以及周圍環(huán)境做到詳細的了解，尋找出項目的最優(yōu)建設地理優(yōu)勢，建設出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個被山水所環(huán)繞的小鎮(zhèn)，在關于該小鎮(zhèn)的開發(fā)和建設過程中就要突出小鎮(zhèn)的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產(chǎn)企業(yè)中戶型的競爭是其中最為激烈的競爭之一，所以要針對不同的戶型提供不同的創(chuàng)新點。如在某住宅小區(qū)中花園洋房的設計中，改變了傳統(tǒng)別墅建設中多層的概念，引入空中院落的設計理念，取得較好的效果。

2.2立面與景觀的創(chuàng)新化

傳統(tǒng)的建筑設計強調立面的設計主題，在立面外面標注特殊符號，如古典、西式等。在現(xiàn)代房屋的規(guī)劃設計中，主要從外觀上進行塑造和刻畫，從而制定出統(tǒng)一風格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區(qū)房屋的建設中，采用清新典雅的古典風，形成各種獨特風韻的建筑群體，在面料的設計中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩(wěn)和端莊的形象，從某種程度上達到了品牌效應。

在現(xiàn)代建筑中所追求的創(chuàng)新主要指的是在景觀設計上的創(chuàng)新，建設不同格局風味的景觀。在園林景觀的設計中可以采用不同的建設風格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風情等，這些不同風情的創(chuàng)造和設計均是房地產(chǎn)企業(yè)在園林景觀設計中獨具匠心的設計。此外，在建筑的設計過程中必須針對不同的地理環(huán)境設計不同風格的建筑。如某房地產(chǎn)商在關于一個蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發(fā)過程中，就將原來的池塘留存，整個小區(qū)的景觀圍繞著池塘展開，設計者在對原始池塘進行專業(yè)化的設計和改造之后，將它建設成一個原生態(tài)的水域，其主題以原生態(tài)水景為最佳創(chuàng)意點，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點的提出在某種程度上達到了一些客戶的需求。

2.3技術創(chuàng)新化

在房地產(chǎn)行業(yè)中技術創(chuàng)新是各種新東西的使用和開發(fā)，比如開發(fā)新產(chǎn)品、新技術等。隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展以及人們生活水平的提高，我國房地產(chǎn)必須面向節(jié)能、環(huán)保以及可持續(xù)方向發(fā)展。在項目的工作過程中要引進國外先進技術和成果，在材料使用過程中，采用各種環(huán)保性能較好的材料。在現(xiàn)代房地產(chǎn)中技術創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個方面：一、科學技術的創(chuàng)新；二新材料、產(chǎn)品升級以及新設備的改良等方面。如太陽能新技術的使用等，在無錫某小區(qū)的建設過程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現(xiàn)裂縫的毛病。在南京某小區(qū)的建設中，建成中國第一例零耗能住宅，這是通過引進國外成熟的技術即采用樓板的采暖和制冷技術，最終取得良好的銷售效果。

3設計過程中成本控制化

在現(xiàn)代建筑的設計過程中，必須要對各種資源進行合理利用，對材料效果、施工技術、產(chǎn)品性能以及客戶敏感度等各個方面進行綜合控制，使設計過程的成本得到控制。

3.1 設計準備工作控制化

設計師在準備設計工作的過程中必須按照設計說明書及限額進行設計，在設計環(huán)節(jié)中注意成本控制意識的培養(yǎng)。如關于室內的設計必須規(guī)定限額，對軟硬件的造價進行控制；在建筑設計施工合同中要確定一些比較硬的經(jīng)濟指標，避免在建筑過程中過分強調安全性而忽略經(jīng)濟性。如在現(xiàn)代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項的計算，按照合肥修改市場的價格計算，就節(jié)約60-100元/m2。在項目的建設中按一定數(shù)目如5萬m2計算，就鋼筋這一項的成本節(jié)約達到了300萬元以上500萬元以下。

3.2 設計階段的優(yōu)化

在現(xiàn)代建筑的設計施工過程中，必須優(yōu)化整個設計施工方案，尤其是對方案的中的技術必須進行一定程度的優(yōu)化。設計施工的主要方面在基礎、結構、節(jié)能設計、人防方案以及對飾面材料的優(yōu)化。如在某一個住宅區(qū)中人防方案的設計中，丟棄機械停車方案。不但節(jié)約初期關于車庫投資的90萬元，而且減少了后期環(huán)節(jié)中的銷售和運營成本。同時在施工設計過程中對基礎形式進行進一步的論證，是在施工設計過程中對成本和工期進行控制的另一種方法。比如在某一項目的施工過程中選擇更加經(jīng)濟實惠的GFC樁，能夠最大程度節(jié)省資源，加快工期。在節(jié)能環(huán)節(jié)使用動態(tài)權衡法代替七項指標法，綜合使用多項節(jié)能措施，確定最佳的經(jīng)濟方案。

3.3 施工過程中成本的控制

在現(xiàn)代房地產(chǎn)的建設過程中，縮短工期和降低造價是施工階段的重點工作。在設計中進行優(yōu)化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變設計方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過程中成本控制的重點。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質和成本結合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內和景觀所用的材料時必須綜合權衡，選擇最佳方案。

4結語

總之，產(chǎn)品設計管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，是房地產(chǎn)開發(fā)的靈魂。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須對成本、工期、質量等各個方面進行考慮和綜合評價，使整個房地產(chǎn)的規(guī)劃設計管理方案更加全面化，從根本上提高房地產(chǎn)開發(fā)管理中的各項措施，從而加強產(chǎn)品的核心競爭力，打造房地產(chǎn)開發(fā)項目的品牌質量。

參考文獻：

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篇4

論文關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，戰(zhàn)略成本動因分析，結構性成本動因，執(zhí)行性成本動因

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時代。這也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發(fā)已成過去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路，房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理控制的關注將越來越重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施戰(zhàn)略成本動因分析方法的適用性

傳統(tǒng)的國內房地產(chǎn)成本管理著眼于基于房地產(chǎn)項目的全生命周期、以過程管控、聚焦合同、全員參與主旨的成本管理理念，以此來減少建筑材料和人工成本等各類成本浪費，高效實現(xiàn)成本管理的充分“節(jié)流”。而房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理是成本管理與戰(zhàn)略管理有機結合的產(chǎn)物，是傳統(tǒng)成本管理對競爭環(huán)境變化所做出的一種適應性變革，它更多是立足企業(yè)戰(zhàn)略高度、審視所有成本產(chǎn)生原因，力圖站在房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條之上跳出成本看成本，以此在更高視野和戰(zhàn)略高度優(yōu)化企業(yè)的成本管理模式。而為了保證成本管理戰(zhàn)略的有效性，需要找出成本的驅動因素供決策者參考，戰(zhàn)略成本動因分析因此產(chǎn)生。它又可以分為結構性成本動因（structural cost driver）與執(zhí)行性成本動因（executional cost driver）。通過戰(zhàn)略成本動因分析可以對房地產(chǎn)企業(yè)成本進行有效控制，并可以獲得長久的競爭優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)結構性成本動因分析

結構性成本動因是指決定企業(yè)基礎經(jīng)濟結構如長期投資等相關的成本動因。其形成常需要較長時間；而且一經(jīng)確定往往很難變動；同時，這些因素往往發(fā)生在生產(chǎn)開始之前。因此必須慎重行事站，在支出前進行充分評估與分析。另外，這些因素既決定了企業(yè)的產(chǎn)品成本，也會對企業(yè)的產(chǎn)品質量、人力資源、財務、生產(chǎn)經(jīng)營等方面產(chǎn)生極其重要的影響。因此，對結構性成本動因的選擇可以決定企業(yè)的成本態(tài)勢。房地產(chǎn)企業(yè)的結構性成本動因主要有：

1、規(guī)模經(jīng)濟：所謂規(guī)模經(jīng)濟是指在價值鏈活動規(guī)模較大時，活動的效率提高或活動成本因可分攤于較大規(guī)模的業(yè)務量而使單位成本降低。對于不同的企業(yè)，對其最有利的規(guī)模類型是不同的。企業(yè)應該選擇敏感性最強的規(guī)模類型充分發(fā)揮其規(guī)模優(yōu)勢。

房地產(chǎn)業(yè)進行開發(fā)可以通過多重渠道實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟：比如房地產(chǎn)企業(yè)購并，通過低價收購資產(chǎn)，實現(xiàn)低成本擴張。使購并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實施購并的積極性和主動性。實現(xiàn)優(yōu)勢互補、提高企業(yè)國際競爭力的動機。獲取土地等生產(chǎn)要素的動機。企業(yè)購并可能以直接實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟；另外房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟也可以在政府統(tǒng)一運作下完成。各級地方政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開發(fā)。然后通過土地招投標市場，按照規(guī)劃片區(qū)由各開發(fā)企業(yè)在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區(qū)式開發(fā)；還可以通過企業(yè)戰(zhàn)略同盟。戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規(guī)模經(jīng)濟，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。

2、整合程度：上述規(guī)模經(jīng)濟與水平一體化相關聯(lián)，而整合程度指的是垂直一體化程度。整合（integrate）是指企業(yè)為了為自己所負責的業(yè)務領域更廣泛更直接，在本企業(yè)業(yè)務流中向兩端延伸至直接銷售、零部件內制和原材料提供等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用自己在房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)過程中形成的晶牌、管理經(jīng)驗、人才儲備、技術水平、企業(yè)形象及其良好的公共關系等資源，把與房地產(chǎn)業(yè)密切相關的、與房地產(chǎn)經(jīng)營活動呈縱向社會分工關系的行業(yè)或部門(如建筑材料的生產(chǎn)、流通；裝修材料的生產(chǎn)或流通；裝潢設計與施工；利用自營房地產(chǎn)進入商業(yè)、旅游、餐飲、信息服務等領域)納入其生產(chǎn)經(jīng)營范圍，分散單一產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營的風險，擴展利潤生長點的經(jīng)濟效果。

3、學習（learning）與溢出：企業(yè)價值鏈活動可以經(jīng)過學習的過程提高作業(yè)效率從而使成本下降。為了適應入世后國際大型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，剛剛成長的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取積極的應對措施通過不斷學習來增強競爭力，主要應體現(xiàn)以下特點： （1）企業(yè)員工都是為各種“不同目標”走到一起來的，企業(yè)必須創(chuàng)造一個大多數(shù)員工都贊同的核心價值，激發(fā)其共同愿望； （2）房地產(chǎn)開發(fā)本身的特點決定了開發(fā)過程必須是一個系統(tǒng)過程，各部門人員不能再通過“契約”方式聯(lián)合，而是通過“心靈”的結合組成一個整體； （3）房地產(chǎn)業(yè)是一個各類科學交叉的綜合體，全體員工要善于不斷學習，在定性學習基礎上向定量學習轉變； （4）房地產(chǎn)業(yè)又貴在創(chuàng)新站，通過學習，擯棄傳統(tǒng)的思維方式和常規(guī)的開發(fā)程序，創(chuàng)造有自身特色的開發(fā)模式。 總之，房地產(chǎn)企業(yè)學習型組織能充分發(fā)揮員工的創(chuàng)造力，個人價值得到充分體現(xiàn)，企業(yè)效益得以提高。房地產(chǎn)企業(yè)可以能保持較快的學習速度或保持專業(yè)的學習，就能獲得相應的成本優(yōu)勢。

4、技術。技術在企業(yè)價值鏈的各項活動（作業(yè)）中應用水平是決定其成本高低的關鍵因素之一。在科技創(chuàng)新日益頻繁與快速發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)建立健全技術創(chuàng)新機制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重點，提高技術創(chuàng)新能力和經(jīng)營管理水平是企業(yè)發(fā)展壯大的關鍵措施，這樣的企業(yè)才會擁有技術創(chuàng)新的主體。房地產(chǎn)企業(yè)可以圍繞以下方面展開：（1）推廣信息技術；（2）開發(fā)新品精品；（3）應用科技成果?？傊挥心切┓康禺a(chǎn)企業(yè)才能保持其成本領先地位的技術變革能為企業(yè)帶來持久的成本優(yōu)勢。

5、多樣性。國內的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于我們處于“賣方市場”，房地產(chǎn)市場競爭同質化現(xiàn)象嚴重，產(chǎn)品同質化、價格同質化，推廣方式同質化。在此情況下，房地產(chǎn)商應利用建筑業(yè)"建材業(yè)"設計業(yè)的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產(chǎn)品。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)以市場為導向，貼近市場，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費者對房地產(chǎn)這一特殊商品的需求。房地產(chǎn)企業(yè)可以從多方面努力：首先，追求設計的獨特性。其次，注重功能的前瞻性。房地產(chǎn)是城市建設的重要組成部分，要緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢。要滿足細分群體的多元化的需求，房地產(chǎn)的功能設計既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后延性?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品的多樣性這樣不僅能夠滿足客戶的要求，還能有效地降低成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行性成本動因分析

執(zhí)行性成本動因是指決定企業(yè)作業(yè)程序的成本動因。它是在結構性成本動因決定以后才成立的。而且這些成本動因多屬非量化的成本動因，其它成本的影響因企業(yè)而異。執(zhí)行性成本動因主要有：

1、生產(chǎn)能力運用模式：生產(chǎn)能力運用模式主要通過固定成本影響企業(yè)的成本水平。

由于固定成本在相關的范圍內不隨產(chǎn)量的增加而改變，當企業(yè)的生產(chǎn)能力利用率提高，產(chǎn)量上升時站，單位產(chǎn)品所分擔的固定成本相對較少，從而引起企業(yè)單位成本的降低。

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也和其他的商品經(jīng)營成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營工程量的關系分為固定成本和變動成本兩類。房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對穩(wěn)定的，每年不會有較大的變動。這其中包括如土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費、配套設施費、固定資產(chǎn)折舊費等都屬固定成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了應對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，公司都保持著一定的規(guī)模，而維持這個規(guī)模的沉沒成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危機時代，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮通過承擔保障性住房建設來分擔和消化固定成本，從而更好地維持企業(yè)的生存。

2、聯(lián)系：所謂聯(lián)系，是指各種價值活動之間彼此的相互關聯(lián)。這種關聯(lián)可分為兩類：一類是企業(yè)內部聯(lián)系；另一類是企業(yè)與供應商（上游）、客戶（下游）間的垂直聯(lián)系。

在縱向的價值鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過在房地產(chǎn)市場中的優(yōu)勢資源積累，通過業(yè)務整合和良好的資金鏈，逐步向復合性地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，業(yè)務范圍逐漸向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關行業(yè)延伸，成為集開發(fā)、建材、裝飾、銷售、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等為一體的新型復合地產(chǎn)公司。與此同時，在橫向上，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定程度應通過與其他房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略性資源與核心競爭力上的整合,以謀求更長遠的發(fā)展，走戰(zhàn)略聯(lián)盟之路是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

3、全面質量管理：與傳統(tǒng)質量管理不同的是，全面質量管理強調質量管理的范圍應是全過程的質量控制，企業(yè)的每一名員工都要承擔質量責任。全面質量管理的宗旨是以最少的質量成本獲得最優(yōu)的產(chǎn)品質量。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的全面質量管理也必定具有的一般特點，即全面性、全過程性、全員性。

（1）內容與方法的全面性。也就是要強化工作質量對產(chǎn)品質量重要性的認識，在緊抓開發(fā)項目質量的同時，還要注意和不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各項工作的質量。

（2）全過程性。房地產(chǎn)企業(yè)而言，也就是不僅要抓好建筑施工階段含房屋的預售工作的質量管理工作，還要做好前期準備階段包括項目決策與策劃、各種行政申請和審批、設計和施工的招標等、房屋銷售階段以及售后服務階段等影響房地產(chǎn)項目開發(fā)整體質量的各階段的質量管理工作。

（3）全員性。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是要求通過加強教育和培訓培養(yǎng)全體職員從高層決策人員到一線售樓人員的質量主體意識，謀取全體員工對質量的承諾，與此同時還要將質量目標層層分解到個人，從而形成質量管理人人關心、人人有責、共同努力、全員參與的局面。

4、員工對企業(yè)的向心力：房地產(chǎn)企業(yè)各部門的每一名員工都與成本直接相關站，只有依靠全體員工的互相配合，共同努力，房地產(chǎn)企業(yè)才能將成本置于真正的控制中，才能實現(xiàn)成本管理目標。

從以上分析可以看出，執(zhí)行性成本動因與結構性成本動因有著不同性質：結構性成本動因分析主要是解決決策層問題，因而，其所要求的戰(zhàn)略性選擇是怎樣才是“最優(yōu)”問題；而執(zhí)行性成本動因分析是在企業(yè)基礎經(jīng)濟結構既定的情況下，提高各種生產(chǎn)執(zhí)行性因素的能動性及優(yōu)化它們之間的組合，從而降低價值鏈總成本，因而，其所要求的戰(zhàn)略性強化是“最佳”的效果目標。前者解決資源優(yōu)化問題，是前提；而后者解決績效提高問題，是其持續(xù)。二者缺一不可。戰(zhàn)略成本動因分析為房地產(chǎn)企業(yè)改變成本地位，增強競爭力提供了契機。房地產(chǎn)企業(yè)的成本是由一組獨特的成本動因來控制，而每一個成本動因都可能成為企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢來源，選擇于已有利的成本動因作為成本競爭的突破口是房地產(chǎn)企業(yè)競爭的一項策略，應引起管理者的足夠重視。

參考文獻

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【關鍵詞】房地產(chǎn)市場；宏觀調控；建筑設計；創(chuàng)新

一、引言

近年來，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和人口數(shù)量的激增，我過房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)迅猛的發(fā)展態(tài)勢，房價、地價不斷攀升，遠遠超過了廣大普通居民的購買極限，因此為了抑制房價的高速增長，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，我國各級政府相繼制定了“二元住房制度體系”、住房結構調整、“基本住房制度”等各項調控政策，加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，對于促進房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定運行，促進市場發(fā)展的民生性，以及構建和諧社會都起到了很好的作用。但同時也增大了房地產(chǎn)市場競爭的激烈性，給現(xiàn)代建筑設計的發(fā)展提出了難題。因此現(xiàn)階段急需加強在房地產(chǎn)市場調控政策下建筑設計的發(fā)展與創(chuàng)新問題研究，進一步優(yōu)化現(xiàn)代建筑設計，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)市場調控政策的主要內容與特點

自1978年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)市場制度體系也不斷完善，但在住房保障制度、住房供應政策、住房結構調整等方面存在一些不足，這直接導致我國部分地區(qū)房價迅速攀升，影響了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。目前為了抑制房價的高速增長我國各級政府制定了一系列的宏觀調控政策，比如國十條、國五條、限資令、限購令等。但總體來說現(xiàn)代我國房地產(chǎn)調控政策更加強調房地產(chǎn)市場發(fā)展的民生性，即把更多數(shù)精力放在普通居民家庭、首次置業(yè)者、低收入者等居民的住房需求上，在金融、稅收等方面給予他們更多的支持；對于從事普通住房、保障住房開發(fā)的企業(yè)，政府也通過貸款優(yōu)惠、稅收減免、財政補貼等方式給予支持和鼓勵，堅決避免住房投機行為干擾房價以及影響普通居民家庭的購房。

三、房地產(chǎn)市場調控政策下建筑設計的創(chuàng)新

針對房地產(chǎn)市場調控政策的變化及特點，現(xiàn)代建筑設計的創(chuàng)新也要與時俱進，依據(jù)本國、本地區(qū)的市場環(huán)境、自然環(huán)境、人文文化等特點，注意從建筑形態(tài)、建筑功能、建筑技術等角度進行發(fā)展和創(chuàng)新。

1、建筑形態(tài)的創(chuàng)新

建筑形態(tài)的創(chuàng)新就是人們在對建筑進行設計時，從建筑結構的制約中解脫出來，采用開放性的設計理念和構思方法，利用數(shù)量，方位，動靜，光線及時空等條件，從結構變異、表皮變異、質感變異、生態(tài)變異、生物技術和綠色變異以及物質變異等角度，對建筑的實體形體、實體態(tài)勢以及空間形體、空間態(tài)勢進行優(yōu)化和創(chuàng)新，從而形成與以往任何建筑都不同的更優(yōu)秀的建筑形態(tài)。建筑形態(tài)的創(chuàng)新直接在建筑的外在形象中表現(xiàn)出來，可以直接被視覺觀察到或者觸覺感受到，因此也是現(xiàn)代建筑設計創(chuàng)新的主要創(chuàng)新途徑和手段。

自20 世紀90 年代未以來，建筑形態(tài)逐漸引起廣大學者、設計師的關注和重視，紛紛開展相應的研究工作，并取得了重要的理論成果。在當前房地產(chǎn)市場調控政策下，現(xiàn)代建筑形態(tài)的創(chuàng)新要更加注重以人為本，更多的引進一些自然、人文元素，在美化建筑形態(tài)的同時，增大現(xiàn)代建筑設計的實用性和人性化，比如在建筑形態(tài)創(chuàng)新中注意人文精神的體現(xiàn)，強調人與人的關系，人與群體的關系以及人與自然地關系。

2、建筑功能的創(chuàng)新

建筑功能就是建筑的使用要求，如居住、飲食、娛樂、會議等各種活動對建筑的基本要求，是決定建筑形式的基本因素，建筑各房間的大小，相互間聯(lián)系方式等等，都應該滿足建筑的功能要求。建筑功能的概念非常復雜，不僅包含技術、經(jīng)濟等方面的因素，還包括心理、情感、美學等方面的因素，其中每一項因素都相互關聯(lián)、密切聯(lián)系，并隨著時代和地區(qū)的不同而不斷變化的，他們直接反映和構成了建筑功能的內部構成和復雜程序，因此建筑功能可以直接反映當前社會的發(fā)展水平和生活方式，它是隨著社會生產(chǎn)力的不斷發(fā)展和人類物質文化生產(chǎn)水平的不斷提高而變得日益復雜。建筑功能的創(chuàng)新就是人們在設計和使用建筑的過程中，為了使建筑滿足人們的各種工作、生活需求，而不斷的應用新途徑和新方法對建筑功能進行改進，建筑功能的創(chuàng)新也是伴隨著社會的發(fā)展進行的，它是建筑創(chuàng)新的關鍵性部分。

在當前房地產(chǎn)市場調控政策的影響下，建筑功能的創(chuàng)新就要適應調控政策的要求，不斷增加新的實用，淘汰那些不能滿足現(xiàn)代人們生活需求或不適應現(xiàn)代房地產(chǎn)市場發(fā)展的落后功能，使得現(xiàn)代建筑能在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗之地，比如為了響應當前我國建設節(jié)約型社會的號召，建筑功能的創(chuàng)新設計就要注意引進一些能夠節(jié)能的設計元素，特別是對于那些耗能大的建筑，使其在滿足房地產(chǎn)調控政策的同時，最大限度地節(jié)約能源、水源、土地、建筑材料等。

3、建筑技術的創(chuàng)新

建筑技術創(chuàng)新就是人們在建造和使用建筑的過程中所應用的新手段和新方法，建筑技術的創(chuàng)新與建筑設計創(chuàng)新息息相關，而且對其影響深遠。因為任何建筑的設計都不能脫離建筑技術和單獨進行，否則設計出來的將使一棟紙上建筑，因此建筑技術創(chuàng)新是建筑形態(tài)和建筑功能創(chuàng)新的有力支持和依托，它技術條件的發(fā)展、成熟和完善程度直接決定著建筑設計的發(fā)展趨勢。

在當前房地產(chǎn)市場調控政策的影響下，建筑技術的創(chuàng)新就是要不斷發(fā)展新的更為科學有效的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設備等，以提高建筑的建筑進度、建造質量和建筑安全，并有效減少建造成本，提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟利潤。同時建筑設計也要充分結合并有效利用這些新的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設備，使得設計出來的建筑更能滿足調控政策下房地產(chǎn)市場的需求。

四、房地產(chǎn)市場調控政策下建筑設計的發(fā)展趨勢

隨著房地產(chǎn)市場調控政策的深入，房地產(chǎn)市場的發(fā)展更為健康平穩(wěn)，而建筑設計的發(fā)展也會更為現(xiàn)代化、人性化，更能滿足房地產(chǎn)市場的需求。在房地產(chǎn)市場調控政策下，未來的建筑設計會更加注重自然、人文環(huán)境的保護，更加注重空間，形體，色彩以及虛實關系等方面的藝術追求，更加注重高速度，高效率，高功能等現(xiàn)代科技手段的融入，更加注重避免不同建筑的同一化，更加注重現(xiàn)代服務設施的配套化，所以未來建筑設計也一定會向著回歸自然化、整體藝術化、高度現(xiàn)代化、高度民族化、服務現(xiàn)代化以及個性化等方向發(fā)展。

五、結語

房地產(chǎn)市場調控政策雖然在保證市場的平穩(wěn)健康發(fā)展的前提下，增大了市場競爭的激烈性，但也給建筑設計的發(fā)展與創(chuàng)新提供了新的機遇和挑戰(zhàn)，廣大建筑設計人員要在充分理解和認識房地產(chǎn)市場調控政策的內容和特點的基礎上，不斷的對傳統(tǒng)的自然、人文、市場環(huán)境進行探索，并注意結合藝術學、建筑結構學、人體工程學、材料學等其他知識學科，充分利用新的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設備等元素，為建筑的設計創(chuàng)作帶來創(chuàng)新的源泉和活力。

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篇6

關鍵詞：內蒙古；中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資；金融機構；商業(yè)銀行

中圖分類號：F241 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）35-0200-02

截至2010年底，12個盟市共有房地產(chǎn)企業(yè)2 070家，其中，房地產(chǎn)企業(yè)占96%以上，從業(yè)人數(shù)62 579人，全年完成投資11 199 875萬元。該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動了全區(qū)經(jīng)濟的增長，擴大了內需，推動了城市面貌的改觀和人民住房條件的改善。但也必須看到，由于自2006年以來的房地產(chǎn)熱以及國家“緊—松—緊”的房地產(chǎn)調控政策和信貸政策，也由于房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資、無限擴張、決策失誤，使全區(qū)尤其鄂爾多斯、包頭二市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大的波動，房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的沖擊，導致部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，也出現(xiàn)了多起債主逼債、債務人躲債甚至自殺等惡性事件。盡管政府等有關部門實施了一系列中小房地產(chǎn)企業(yè)扶持政策以緩解企業(yè)財務危機（如在國內率先成功發(fā)行了中小房地產(chǎn)企業(yè)集合票據(jù)和集合信托；把2011年作為 “促進中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展政策”落實年，提出優(yōu)化中小房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境等措施），但中小房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊問題仍伴隨著適度從緊貨幣政策和宏觀調控而日益加劇。中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展問題尤其資金問題不及時妥善解決，將影響內蒙古地區(qū)社會安定、經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展和人民群眾特別是民間融資投資人的經(jīng)濟利益甚至人身安全，已經(jīng)到了政府、企業(yè)、銀行不解決不行的地步了。顯然，本課題的研究，對于維護內蒙古地區(qū)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、保障投融資人正常的工作生活秩序和切身利益，都有重大的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。

一、內蒙古中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2011年，中國的宏觀經(jīng)濟政策重在調控房價，限購政策的持續(xù)實施以及高利貸危機導致內蒙古地區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，尤其使鄂爾多斯房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈動蕩。2011年11月不斷從網(wǎng)上爆出鄂爾多斯房地產(chǎn)崩盤的消息，有人稱康巴什房地產(chǎn)已經(jīng)全面崩盤。從高利貸危機以后，康巴什房地產(chǎn)就大面積降價，從2010年的均價10 000元/平方米降到了3 000多元/平方米。鄂爾多斯許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金難以回籠，面臨嚴重資金短缺的問題，資金鏈持續(xù)緊繃，市場資金壓力持續(xù)增大，主要表現(xiàn)在：

第一，內源融資有限。首先，企業(yè)留存收益不足。目前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有意識到留存收益對企業(yè)發(fā)展的重要性，對于凈利潤的分配多存在短期行為，很少從長遠發(fā)展的觀點來考慮留存收益的用途。還有些企業(yè)長期處于虧損狀態(tài)，即使想進行資本積累也是有心無力。所以，中小房地產(chǎn)企業(yè)內部融資的狀況不容樂觀，只能解決企業(yè)一小部分的資金需求。其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)內外部融資結構不合理。中國民營中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資結構比較單一，在建立初期主要依靠內源融資。據(jù)國際金融公司研究資料，中小業(yè)主資本和內部留存收益分別占中國私營企業(yè)資金來源的30%和26%。在中小房地產(chǎn)企業(yè)融資結構中，內源融資占到了50% 以上的比重。

第二，外源源融資困難重重。首先，股票融資門檻高。中國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的股票發(fā)行門檻較高。因此大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)都不能通過公開的資本市場進行股票融資。雖然近年來中國開設了中小板和創(chuàng)業(yè)板市場，但中小企業(yè)板的門檻仍較高，僅為業(yè)績優(yōu)良、成長性較好、科技含量高的中小企業(yè)提供直接融資機會，創(chuàng)業(yè)板略低于中小板上市條件。所以，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍不能通過中小企業(yè)板和創(chuàng)業(yè)板進行股票融資。其次，債券融資的能力和數(shù)量有限。中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、信用風險高，投資者對其信心不足，發(fā)行債券數(shù)量有限，因此發(fā)行債券很難徹底解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。再次，銀行對中小房地產(chǎn)企業(yè)存在信貸歧視。目前中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者的聲譽較低，金融機構對中小房地產(chǎn)企業(yè)還款能力缺乏信任，多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行獲得貸款。

二、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的對策

國務院總理2012年7月30日主持召開國務院常務會議，要求各地區(qū)及有關部門采取有效措施，落實鼓勵民間投資相關政策，對企業(yè)反映的部分行業(yè)領域進入規(guī)則、標準和條件仍不夠明確具體等問題，要抓緊研究解決。筆者認為，要解決內蒙古中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，必須采取各種措施，既要提高中小房地產(chǎn)企業(yè)自身素質，又要改善外部融資環(huán)境，多管齊下，這樣才能從根本上解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題。

1.充分發(fā)揮政府監(jiān)督和管理職能作用，加大對中小房地產(chǎn)企業(yè)的支持，為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資提供基本的制度保障。相比較于大型企業(yè)，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資存在著較大風險和成本，因此，金融機構難做到自覺、主動地為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供金融服務。這就需要發(fā)揮政府的監(jiān)督和管理作用來克服這一矛盾，并設法營造中小房地產(chǎn)企業(yè)“守信”的社會氛圍。另外，政府要充分發(fā)揮在中小房地產(chǎn)企業(yè)融資擔保體系中的作用。宏觀引導不同模式的信用擔保方向，兼顧市場，化解風險。以政府的財政資金作擔保，促進和保證中小房地產(chǎn)企業(yè)融資擔保業(yè)務的順利開展。

政府要制定相關的中小房地產(chǎn)企業(yè)扶植政策，借鑒國外經(jīng)驗，實行財政援助與稅收優(yōu)惠來扶植和保護中小房地產(chǎn)企業(yè)融資及發(fā)展。各級政府在制定財政預算、安排財政支出時，可按一定比例提取中小房地產(chǎn)企業(yè)專項發(fā)展基金，用于中小房地產(chǎn)企業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)、新技術應用。提供貸款貼息和擔保，為中小房地產(chǎn)企業(yè)的社會公益性活動如城市環(huán)境治理、下崗人員就業(yè)等提供直接資助等。

2.創(chuàng)新金融服務產(chǎn)品。金融機構應根據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)信貸時間短、額度小、頻率高的特點，制定與其相適應的信貸機制，推出靈活多樣的結算工具，開發(fā)新的金融產(chǎn)品。金融機構應加大對中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持，適當放寬貸款期限，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率。國家應大力發(fā)展專門服務于中小房地產(chǎn)企業(yè)的中小融資機構，在地方政府的支持下，采取多種形式組建地方性商業(yè)銀行。政府應給予中小銀行平等的待遇，取消各種不平等限制政策，增加中小銀行的資金實力，使其能滿足中小房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的矛盾。

3.拓寬和增加直接融資渠道，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)直接融資門檻，引導中小房地產(chǎn)企業(yè)進入股市和債市。中國股市、債市門檻較高，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說很難通過股市債市進行直接融資。所以要盡快完善中國股市債市市場體系，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)入市門檻，放寬中小房地產(chǎn)企業(yè)入市條件，為中小房地產(chǎn)企業(yè)直接融資提供可能。當前創(chuàng)業(yè)板的推出為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資的平臺，但門檻和條件仍然較高，要在運行過程當中針對各地區(qū)不同情況逐步放寬條件。同時，中小房地產(chǎn)企業(yè)應該做好充分準備，盡最大努力滿足入市條件，爭取利用兩個資本市場進行更多的融資，使企業(yè)早日脫離融資困境。

4.政府放寬民間金融和中小房地產(chǎn)企業(yè)私人銀行市場準入。近年來，民間金融發(fā)展迅猛，由地下逐步轉為公開，由非法逐步向合法發(fā)展。民間金融資金來源廣泛，運轉靈活，熟悉當?shù)刂行》康禺a(chǎn)企業(yè)資信和經(jīng)營狀況，克服了信息不對稱問題，貸款利率也容易協(xié)商。所以，放寬民間金融和中小房地產(chǎn)企業(yè)私人銀行，對于加強和豐富中小房地產(chǎn)企業(yè)融資體系建設、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄問題都是大有裨益的。問題是政府要對民間金融加強合理引導和監(jiān)督管理，使民間金融向合理、合法、規(guī)范、陽光方向發(fā)展。

5.大力引導海外融資。國外大多數(shù)國家都設有專門為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資服務的機構和銀行。如美國有小企業(yè)管理局，其主要任務是幫助小企業(yè)發(fā)展，尤其是幫助小企業(yè)解決資金不足的問題；日本有中小房地產(chǎn)企業(yè)金融公庫、國民金融公庫；德國有以中小房地產(chǎn)企業(yè)為主要服務對象的合作銀行、大眾銀行和儲蓄銀行；韓國有中小房地產(chǎn)企業(yè)銀行、國民銀行、大東銀行和東南銀行等等。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過海外的金融機構和銀行籌集資金。規(guī)模較小的企業(yè)則可以通過地方政府擔保，向海外的金融機構和銀行籌集資金。

6.重視企業(yè)管理，推進技術創(chuàng)新。資金管理一直被中小房地產(chǎn)企業(yè)所忽視，很難想象，沒有一個科學的、健全的、及時的財務分析和判斷的財務管理系統(tǒng)，企業(yè)能夠資金運轉靈活、有效。產(chǎn)品質量是企業(yè)的生命，只有好的產(chǎn)品質量才能贏得市場，只有高的市場張占有率才能促進企業(yè)發(fā)展壯大，只有發(fā)展企圖的企業(yè)才能贏得金融機構的信賴。另外，諸如生產(chǎn)管理、人事管理、信用管理等等，無一不是影響企業(yè)平穩(wěn)、有序運行的要素。因此，制定一系列合理、科學、適應市場經(jīng)濟的規(guī)章制度并嚴格執(zhí)行，抑制管理中的隨意性和主觀性，使中小房地產(chǎn)企業(yè)管理工作正?；⒅贫然?、規(guī)范化十分重要。

科技創(chuàng)新對企業(yè)發(fā)展具有決定性的作用。高校和科研院所都十分重視產(chǎn)學研結合，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)對創(chuàng)新科技應用性和適用性強且條件寬松靈活等特點，決定了高校和科研院所愿意與中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)姻。利用高校和科研院所開發(fā)的技術和產(chǎn)品生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高財務實力，增強和還款能力是一個不錯的選擇。另外，充分發(fā)揮企業(yè)內部科研人才的創(chuàng)新精神，鼓勵員工開展發(fā)明創(chuàng)新活動，也是企業(yè)推進技術創(chuàng)新又一途徑。

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篇7

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；核心競爭力；提升途徑

Abstract: this article from the real estate development of enterprise strategy, enterprise culture, resource integration, brand ability, innovation ability and put forward ascension of the core competence for real estate enterprises, countermeasures for the development of China's real estate enterprise to provide the reference.

Keywords: real estate enterprise; Core competitiveness; Ascension way

中圖分類號： C29 文獻標識碼：A 文章編號：

在房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸的雙重壓力下，房地產(chǎn)市場的競爭也越來越激烈。在新的形勢下，如何增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，已成為我國房地企業(yè)關注的熱點。房地產(chǎn)企業(yè)若想從激烈的競爭環(huán)境中脫穎而出，就必須找出企業(yè)發(fā)展的瓶頸，提升企業(yè)的核心競爭力。

1 房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的內涵

1990年，普拉哈拉德教授和加里•哈默爾教授在其合著的《公司核心競爭力》中最先提出核心競爭力的概念。他們認為：“核心競爭力是一種知識和技能，尤其是協(xié)調多種生產(chǎn)技能和整合不同技術的知識和技能”[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力是企業(yè)長期形成的，企業(yè)獨有的，支撐企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營，并使企業(yè)在競爭環(huán)境中取得主動的核心能力。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，通過實施價值鏈管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，整合企業(yè)戰(zhàn)略性資源，使企業(yè)不斷獲取持續(xù)競爭的能力[2]。

2 提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的途徑

2.1 確定發(fā)展戰(zhàn)略

清晰科學的發(fā)展戰(zhàn)略是提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的前提，制定房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略應充分分析行業(yè)發(fā)展狀況，并結合企業(yè)自身經(jīng)營條件，明確企業(yè)的定位和中長期的發(fā)展目標，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展指明方向[3]。

房地產(chǎn)企業(yè)通過制定發(fā)展戰(zhàn)略，展望企業(yè)中長期的發(fā)展愿景，確立企業(yè)的使命和目標，使企業(yè)員工樹立信心。同時，美好的發(fā)展愿景能夠增加合作伙伴的信心，房地產(chǎn)企業(yè)應結合自身優(yōu)勢，與具有核心競爭力的關聯(lián)企業(yè)形成戰(zhàn)略合作伙伴關系，在合作中尋求雙贏和多贏。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過實施企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略、品牌文化戰(zhàn)略、人力資本戰(zhàn)略、技術創(chuàng)新戰(zhàn)略、資本運營戰(zhàn)略、流程再造戰(zhàn)略以及精品戰(zhàn)略等，不斷挖掘和發(fā)揮企業(yè)自身的競爭潛力，從而不斷提高企業(yè)的競爭能力與競爭優(yōu)勢。

2.2 注重企業(yè)文化

企業(yè)文化是企業(yè)的精神支柱，是企業(yè)核心競爭力的源動力，對推動企業(yè)發(fā)展起著重要的作用。企業(yè)文化滲透于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理行為之中，影響著企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)，技術的創(chuàng)新，經(jīng)營行為的發(fā)生及企業(yè)形象和品牌的建立[4]。

房地產(chǎn)企業(yè)文化通常代表一系列依存關系的價值觀念和行為方式的總和，是企業(yè)長時間積累沉淀所留存下來的文化精髓，它將為員工所接納和繼續(xù)傳承[5]。企業(yè)文化對于企業(yè)員工具有導向作用，凝聚作用、激勵作用和約束作用，企業(yè)文化對核心競爭力其它要素的影響通過企業(yè)員工來實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應堅持以人為本，為員工營造一個良好的文化氛圍，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的工作環(huán)境，為員工發(fā)揮自身潛能和聰明才智提供平等發(fā)展的空間，實現(xiàn)企業(yè)與員工的共同發(fā)展。

2.3 強化資源整合

整合優(yōu)勢資源是提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的有效途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的資源整合包括企業(yè)內部資源整合和企業(yè)外部資源整合。企業(yè)內部資源整合是對企業(yè)內部資源進行優(yōu)化配置，將企業(yè)具有優(yōu)勢條件的土地、技術、人力、資金等，通過創(chuàng)造性的融合，向消費者呈現(xiàn)高品質的產(chǎn)品，以提高企業(yè)的市場占有率。同時，可以形成良好的品牌效應。

外部資源整合是房地產(chǎn)企業(yè)在實施價值鏈管理過程中，與具有核心競爭力的咨詢、設計、施工、銷售、物業(yè)等關聯(lián)企業(yè)形成戰(zhàn)略合作伙伴關系，從而增強企業(yè)競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)通過與產(chǎn)品上下游企業(yè)形成戰(zhàn)略合作伙伴關系，可以使產(chǎn)品、信息的流通渠道達到最短，從而將消費者需求信息沿價值鏈逆向準確、迅速地反饋到房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)信息提供符合消費者需求的產(chǎn)品[6]。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也可以充分發(fā)揮戰(zhàn)略伙伴之間的資源優(yōu)勢和低成本優(yōu)勢，為消費者提供高性價比的產(chǎn)品。

2.4 重視品牌建設

品牌是一種無形資產(chǎn)，是提高企業(yè)核心競爭力的一種文化力。房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設是指房地產(chǎn)企業(yè)對自身品牌進行設計、宣傳和維護，并在此基礎上提高消費者的認知度，構建企業(yè)知名度。

在房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設過程中，應以誠信為基礎，不斷提高企業(yè)產(chǎn)品質量和產(chǎn)品特色，增加消費者對企業(yè)的認知度和提高企業(yè)產(chǎn)品的市場占有率。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營運作中，應高度重視社會效益、環(huán)境效益，履行社會責任，為社會服務，對消費者負責，樹立良好的品牌形象[3]。

2.5 提高創(chuàng)新能力

創(chuàng)新是企業(yè)核心競爭力的重要部分，是企業(yè)生命力的源泉。企業(yè)只有積極創(chuàng)新才能極大地提高競爭能力，保持企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)要特別注重產(chǎn)品和管理的創(chuàng)新。隨著人們生活水平和居住水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)應不斷創(chuàng)新出一部分科技含量高、附加值不斷增加的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以滿足消費者的需求，如：綠色建筑、低碳建筑、智能小區(qū)。企業(yè)管理方式的創(chuàng)新有利于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢，從而保持和提升企業(yè)核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)應不斷完善管理制度，大力推進標準化、信息化管理，以適應企業(yè)外部環(huán)境的發(fā)展變化。同時，在管理創(chuàng)新過程中，可以借助于相關領域的專家、咨詢顧問、媒體機構來共同推進企業(yè)的管理創(chuàng)新。

3 結束語

在當前競爭形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、注重企業(yè)文化建設、強化戰(zhàn)略資源整合、重視企業(yè)品牌建設、提高企業(yè)創(chuàng)新能力，充分發(fā)揮企業(yè)自身優(yōu)勢，提升企業(yè)核心競爭力，以使得企業(yè)能夠在激烈的競爭環(huán)境中保持持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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篇8

【關鍵詞】房地產(chǎn)低碳開發(fā) 現(xiàn)狀 措施

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展迅速的現(xiàn)狀不相匹配的是，我國目前開發(fā)商的企業(yè)開發(fā)水平整體素質比較低，開發(fā)思路和方法不正確。我們認為解決的辦法就是要用科學的價值觀來指導產(chǎn)品的開發(fā)，我國的房地產(chǎn)開發(fā)也到了需要進行“低碳開發(fā)”的時候了。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展得很快，漸漸成為世界上的發(fā)展大國，每年建筑面積都呈上升趨勢，我國的能源消耗也在逐年的增加，建筑業(yè)的節(jié)能問題越來越緊迫，我國房地產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展是祖國建筑業(yè)發(fā)展的迫切要求，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須認清現(xiàn)實，積極探索低碳發(fā)展的道路，廣大人民群眾也在積極呼喚綠色的居住環(huán)境，低碳經(jīng)濟的發(fā)展要求全社會積極參與，在低碳經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天，祖國房地產(chǎn)企業(yè)應積極面對，在這場建筑業(yè)的革命中做出成績。

低碳地產(chǎn)存在的問題

1、低碳房地產(chǎn)建筑與評價標準欠缺近年來，我國圍繞“四節(jié)一環(huán)?！保ü?jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地、環(huán)保）理念，提出了“生態(tài)建筑”、“環(huán)保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循環(huán)型建筑”等概念，但低碳建筑仍然處于示范階段，大規(guī)模的推廣應用還缺乏一定的社會基礎與技術支撐。目前依然處于探索、嘗試和局部示范階段，哪些環(huán)節(jié)需要低碳處理、哪些低碳技術必須采用、哪些低碳規(guī)則需要遵循、哪些材料必須符合何種具體的低碳標準等等，均尚未形成行業(yè)統(tǒng)一的標準和技術規(guī)范，因此大規(guī)模的推廣應用還缺乏社會基礎和技術支持。

過度依賴引進國外技術和節(jié)能材料導致普及推廣困難。我國房地產(chǎn)業(yè)尚處于粗放式開發(fā)的發(fā)展階段，整體行業(yè)依然擺脫不了急功近利的現(xiàn)實心態(tài)，導致我國在建筑節(jié)能技術領域的自身研發(fā)力量嚴重不足。要想實現(xiàn)低碳的戰(zhàn)略目標，目前主要得依賴引進國外先進技術和相應的節(jié)能材料，這必然將導致低碳節(jié)能產(chǎn)品的造價成本過高，因而只能面向少數(shù)高端消費群體，受眾范圍狹窄，與推廣環(huán)保節(jié)能建筑的根本目的相去甚遠。

消費者對低碳成本的承受能力有限。公眾對于低碳建筑認知度不夠，概念模糊，觀念上存在很多誤區(qū)，過度關注初始購房價格而忽視建筑物使用周期總成本。發(fā)展節(jié)能建筑需要資金投入，據(jù)有關方面測算表明，開發(fā)節(jié)能50%的建筑，要增加10%的房屋建設成本，加上低碳、新能源，建筑成本估計會增加1000元/平方米。建筑成本的增加無疑會通過房價轉嫁給消費者，勢必導致本已高企的房價進一步上揚，遠遠超過了絕大多數(shù)消費者的承受能力。

我國建筑業(yè)使用的建筑材料不科學。我國目前使用的建筑材料大部分是不符合環(huán)保標準的，而且在使用的過程中實際效果也不是很好。在房屋建筑中會使用大量的水泥，水泥在使用的過程中不僅會產(chǎn)生大量的灰塵，還會排放大量的二氧化碳，我國的建筑行業(yè)在實際的生產(chǎn)生活中很少利用節(jié)能、效果好的能源，在實際生活中仍然多數(shù)使用煤炭和石油，這樣就造成了能源的浪費，不利于環(huán)保清潔。

措施

樹立低碳開發(fā)的產(chǎn)品觀。房地產(chǎn)的開發(fā)應該是科學創(chuàng)新的過程，是以“低碳”的價值觀來滿足客戶需求的過程，同樣，它也是對美的孜孜不倦、極盡精微的追求過程。低碳開發(fā)，要形成一套貫穿產(chǎn)品開發(fā)全過程的科學的開發(fā)體系，一是在設計施工過程中堅持以滿足客戶需求為導向。二是制定了全流程管理制度，在規(guī)劃設計、建筑設計、建筑施工、客戶服務等重要節(jié)點實現(xiàn)標準化。三是大力投入前瞻性研究工作以提高產(chǎn)品創(chuàng)新能力，建立了對人體工學、環(huán)保建筑、成本控制等方面的研發(fā)體系，并在不斷增加新技術和新材料在產(chǎn)品中的應用。低碳開發(fā)的產(chǎn)品觀融入了對自然環(huán)境的關注，以創(chuàng)造生活空間為責任，引導人們的生活。實現(xiàn)人居的本質，那就是人與自然的和諧共處，人與社會的和諧相處。從一定程度上說，低碳開發(fā)是一種房地產(chǎn)開發(fā)的哲學和開發(fā)觀。

出臺地產(chǎn)低碳扶持政策。借鑒發(fā)達國家發(fā)展低碳經(jīng)濟的成功經(jīng)驗，緊抓低碳經(jīng)濟發(fā)展契機，在發(fā)展初期，可在能源政策、技術政策、產(chǎn)業(yè)政策、消費政策等方面加大扶持力度，鼓勵低碳地產(chǎn)利益相關主體如政府、低碳技術企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、消費者等參與并建立低碳合作機制，對低碳技術企業(yè)提供低碳信貸產(chǎn)品，設立低碳基金，獎勵和扶持企業(yè)進行低碳技術創(chuàng)新；對低碳地產(chǎn)企業(yè)進行相應的財政補貼、稅收減免、政府采購等激勵措施；對低碳地產(chǎn)消費者提供綠色信貸、減稅或補貼等優(yōu)惠政策。

制定建筑節(jié)能標準規(guī)范。中國低碳的發(fā)展要有一套符合中國實際可操作的標準，同時整合技術產(chǎn)品資金，推廣低碳技術。（1）低碳設計，做好土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃與住宅小區(qū)規(guī)劃設計環(huán)節(jié)銜接，堅持新能源和建筑的一體化設計。（2）提高新建建筑的節(jié)能設計標準，注重房地產(chǎn)全壽命周期成本，實現(xiàn)建造成本、運營成本、維護成本及環(huán)境成本之間的綜合平衡。（3）遵循“適用經(jīng)濟”原則針對高、中、低檔價位大的住宅，制定中國低碳住宅標準，對建筑進行節(jié)能評級與認證并保持認證標準的差異性、可持續(xù)性及可操作性。（4）參照美國的LEED認證等構建我國低碳建筑標準的第三方測評體系。由第三方測評機構對建筑物的能耗或能效進行測試、評估，根據(jù)測評結果出具建筑物能耗或能效水平的證明，并將此證明以標識的方式向公眾明示。

健全地產(chǎn)低碳技術體系。地產(chǎn)低碳的核心是要有全面的低碳技術體系作為支撐，發(fā)展低碳地產(chǎn)關鍵在于通過技術創(chuàng)新和形成健全的技術體系，從而促進經(jīng)濟發(fā)展模式和社會消費方式的轉變。在前面所述的技術體系基礎之上，進一步創(chuàng)新和完善，最終轉化為生產(chǎn)力并大規(guī)模應用, 如采用低碳技術和零碳技術乃至負碳技術策略，加速發(fā)展天然氣、核電、風能、太陽能、水能、地熱能和生物質能等可再生能源，改變建筑用能及能耗結構；通過整體優(yōu)化設計，在建筑全生命周期內實現(xiàn)“3R”與“四節(jié)”，即“再利用（Reuse）、再節(jié)約（Reduce）、再循環(huán)（Recycle） ”與“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材”；改變目前房地產(chǎn)市場毛坯房銷售模式為精裝房銷售，減少二次污染等等。

樹立“低碳綠色”的價格觀。一說起低碳環(huán)保和綠色建筑，大部分的開發(fā)商就會敏感地提到價格的問題。我認為應該用“低碳綠色價格”來詮釋才會有意義。所謂低碳綠色價格就是把企業(yè)用于環(huán)保方面的支出計入成本的一種價格，這是建立在“污染者付費”、“環(huán)境有價”觀念基礎上，是對積極投入環(huán)保開發(fā)的房地產(chǎn)商的一種支持。低碳經(jīng)濟包括低碳生產(chǎn)與低碳消費兩部分，低碳社會生產(chǎn)方式是前提，而低碳生活方式是實現(xiàn)低碳經(jīng)濟的關鍵和目的。

結束語

在低碳經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢是降低能源的消耗，減少排放量，這也是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。嚴格的按照低碳模式對房地產(chǎn)進行指導和引領，在開發(fā)商例行法律條文進行房地產(chǎn)投資，廣大業(yè)主深入地了解低碳理念，以及在政府部門的監(jiān)督管理下，低碳房地產(chǎn)必定迅速的成為房地產(chǎn)行業(yè)的主流。房地產(chǎn)企業(yè)作為低碳經(jīng)濟發(fā)展的主要力量，面臨的問題很多，需要做的事情也很多，我們希望企業(yè)堅持先進的理念，堅持超前的意識，積極探索研究，帶頭使用綠色環(huán)保的材料，造福于社會，造福于未來。

參考文獻：

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篇9

【關鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)發(fā)展；蛻變研究

房地產(chǎn)業(yè)在我國是典型的高排放行業(yè)，專家預計2020年我國建筑能耗將達到全社會總能耗的40%；房地產(chǎn)也是我國節(jié)能減排潛力最大的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，處于國民經(jīng)濟各個產(chǎn)業(yè)鏈的中游，與20多個上下游拉動經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)相關，發(fā)展低碳房地產(chǎn)既可拉動上游綠色生產(chǎn)，推動下游綠色消費，又能促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構調整，對拉動經(jīng)濟增長、增加就業(yè)、平抑房價都具有重要意義。

1 抑制低碳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展因素

1.1 指標評價標準欠缺

現(xiàn)階段，我國與發(fā)達國家在低碳衡量標準方面還存在較大落差，雖然近些年我國提出了“生態(tài)建筑、“環(huán)保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循環(huán)型建筑”等概念，但仍然處于小區(qū)域示范階段。在歐美發(fā)達國家標準化組織正在以PAS2050為標準依托該標準發(fā)展ISO14067產(chǎn)品碳足跡來發(fā)展低碳經(jīng)濟，而我國正處于發(fā)展低碳經(jīng)濟的初級階段，低碳標準和碳排放指標評價標準欠缺，缺乏宏觀指標轉化為法定規(guī)劃有效指引。

1.2 房屋空置率過高

我國沒有統(tǒng)一的空置商品房標準。上海市以3年為限、北京則是4年。哈爾濱市統(tǒng)計部門則按開發(fā)商上報的所有存量房面積統(tǒng)計商品房空置面積。以哈爾濱為例，哈爾濱市一些新建小區(qū)冬季停熱的住戶非常多，不少小區(qū)的入住率僅為兩三成。在新建小區(qū)較集中的松北區(qū)，入住率僅30%左右。房屋空置率過重造成資源浪費，抑制低碳經(jīng)濟的健康發(fā)展，過高的房屋空置率也反映出市場炒房現(xiàn)象嚴重。

1.3 低碳觀念與建設成本難以融合

低碳經(jīng)濟之所以發(fā)展緩慢，除了技術上需要不斷創(chuàng)新等原因，最主要是成本增加問題。這也是阻擋國內大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商涉足低碳地產(chǎn)的主要原因之一。據(jù)有關方面測算表明，開發(fā)節(jié)能50%的建筑，要增加10%的房屋建設成本，加上低碳、新能源，建筑成本估計會增加1000元/平方米。目前在我國，低碳建筑資金由開發(fā)商一次性投入，而節(jié)能回報卻由業(yè)主持續(xù)性享受，兩方面的主體并不一致。究竟誰應該為建筑節(jié)能買單？開發(fā)商不愿承擔因此新增的全部成本；而消費者雖然接受低碳地產(chǎn)觀念，但更看重現(xiàn)實的支出。不可忽視的是，建筑成本的增加無疑會通過房價轉嫁給消費者，勢必導致房價進一步上揚，遠遠超過了絕大多數(shù)消費者的承受能力。

2 發(fā)展低碳房地產(chǎn)的途徑

2.1 制定節(jié)能效果評價系統(tǒng)

當前我國在制定低碳衡量標準方面根基不深、經(jīng)驗不足，應加強與各國政府、國際組織在建筑節(jié)能減排領域的合作。歐美發(fā)達國家在制定低碳住宅建設標準與節(jié)能控制指標方面相當成熟，我國可參照美國的LEED認證、英國的BREEAM評估體系從住宅小區(qū)規(guī)劃、建筑單體、環(huán)境控制術、建筑照明節(jié)能、水工業(yè)與垃圾處理暖通空調等方面進行建筑節(jié)能評級與認證，認證標準應適合我國國情保持差異性、可持續(xù)性及可操作性，建立我國低碳建筑標準的第三方測評體系(如表1)，實行循環(huán)經(jīng)濟和清潔生產(chǎn)，實現(xiàn)建筑全生命周期內能源利用“3R”，即再利用(Reuse)、再節(jié)約(Reduce)、再循環(huán)(Recycle)與建筑“四節(jié)”(節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材)。我國政府應制定低碳房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，結合國家整體情況完善建筑節(jié)能的相應法規(guī)文件和標準規(guī)范，建立房地產(chǎn)建筑工程設計、施工、驗收、運行等全過程節(jié)能效果評價系統(tǒng)。

2.2 完善居民住房保障制度

加強土地監(jiān)管，抑制土地投機，嚴格控制土地供應量。調整土地的供應結構，進一步推行城市基準地價制度，編制并定期地價指數(shù)和各類物業(yè)價格指數(shù)，為市場交易提供合理的參考價格，加快土地出讓市場化。對土地征收空置稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投資成本。適時實施土地增值稅。征收房地產(chǎn)稅，改革土地出讓金收取辦法，哈爾濱市應考慮制定相關稅收政策，對房地產(chǎn)轉讓征收高比例所得稅。禁止期房轉讓、售房信息網(wǎng)上公示的措施，主要是遏制短期炒房、炒期房的行為，將投資獲利的時間延長，從而降低獲利的收益率。

2.3 構建公共機制倡導低碳生活

確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(特別是國有及大型民營房地產(chǎn)企業(yè))在低碳房地產(chǎn)發(fā)展中的主體地位，建立低碳房地產(chǎn)利益相關方(政府、行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)相關企業(yè)、消費者)參與合作機制。創(chuàng)造有利于低碳房地產(chǎn)技術創(chuàng)新的環(huán)境條件，建立規(guī)劃、設計、開發(fā)、施工及物業(yè)管理領域的密切合作的研發(fā)體系，強化企業(yè)技術創(chuàng)新的動力機制，支持低碳房地產(chǎn)技術的研發(fā)、示范和使用；通過減免稅收、財政補貼、政府采購、綠色信貸等鼓勵措施，化解企業(yè)風險，鼓勵更多房地產(chǎn)企業(yè)投身低碳發(fā)展；倡導居住空間的低碳裝飾、合理設計通風和采光系統(tǒng)、選用隔熱保溫的建筑材料、選用節(jié)能型取暖和制冷系統(tǒng)，避免過度裝修；推動家庭生活各環(huán)節(jié)“節(jié)能減排”，有效降低每個家庭的碳排放量;建設低碳社區(qū)，實現(xiàn)住宅社區(qū)能源消費自給自足。2010年在上海世博會得到應用的太陽能光熱利用技術，用太陽能光熱設備加熱1米的水，比使用燃氣節(jié)省費用20元左右。該項目每年直接減排二氧化碳一萬噸以上，達到節(jié)能減排可再生能源在房地產(chǎn)領域的應用的目的，大大減少了居民的入住成本。低碳經(jīng)濟包括低碳生產(chǎn)與低碳消費兩部分，低碳社會生產(chǎn)方式是前提，而低碳生活方式是實現(xiàn)低碳經(jīng)濟的關鍵。整合低碳房地產(chǎn)價值體系的社會認同性，充分調動設計師、建造師、物業(yè)管理、房地產(chǎn)商、材料供應商、業(yè)主等的積極性，達成低碳消費的共識，形成發(fā)展低碳房地產(chǎn)的社會氛圍和輿論環(huán)境。調整產(chǎn)業(yè)結構和發(fā)展模式，提高能源利用效率，倡導以TOD為主導的土地利用開發(fā)模式、緊湊的土地利用形態(tài)，發(fā)展節(jié)能環(huán)保的公共交通，鼓勵低碳消費模式和生活方式。

2.4 出臺經(jīng)濟激勵政策

政府應給予低碳建筑的房地產(chǎn)企業(yè)和購房者一定補貼，從投資和需求兩頭進行引導，最終讓整個行業(yè)走向低碳。建議在稅收、行政審批、土地出讓以及產(chǎn)業(yè)等方面向綠色低碳建筑傾斜。加大能源政策、技術政策、產(chǎn)業(yè)政策、消費政策支持力度，建立低碳房地產(chǎn)利益相關方 （政府、行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)相關企業(yè)、消費者）參與合作機制，對低碳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行減免稅收、財政補貼、政府采購、綠色信貸等鼓勵措施；對低碳房地產(chǎn)購買者提供抵押貸款、減稅或補貼等優(yōu)惠政策。

3 結束語

我國正處于發(fā)展低碳房地產(chǎn)的初級階段，政府應整合低碳房地產(chǎn)價值體系的社會認同性，充分調動房地產(chǎn)商業(yè)和業(yè)主的積極性，達成低碳消費的共識，形成發(fā)展低碳房地產(chǎn)的社會氛圍和輿論環(huán)境；調整產(chǎn)業(yè)結構和發(fā)展模式，發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化使企業(yè)直觀了解消費者的需求，才能達到資源的最優(yōu)配置。我國房地產(chǎn)業(yè)的低碳化，不僅會降低碳排放量、節(jié)約費用，更要使得這一支柱產(chǎn)業(yè)從粗放型轉向集約型。綠色低碳的房地產(chǎn)業(yè)必然會帶動綠色低碳相關的建筑部件、新能源、環(huán)保等相關產(chǎn)業(yè)，這樣也會促進我國低碳經(jīng)濟的發(fā)展進程，加快我國經(jīng)濟轉型速度，為我國發(fā)展走在世界前列作出更大的貢獻。

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篇10

[關鍵詞] 房地產(chǎn) 財政緊縮 政策 融資

2008年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)孕育著變化，緊縮政策和房地產(chǎn)調控政策的出臺和實施，以及房地產(chǎn)自身存在的問題將對房地產(chǎn)未來的發(fā)展產(chǎn)生重大的印象。

一、房地產(chǎn)面臨的政策問題

房改以來已經(jīng)過去了十個念頭，這十年是中國房地產(chǎn)也發(fā)展的黃金時間，也是房價持續(xù)走高的十年。這十年中由于人口紅利和中國的城市化進程為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機。由于房地產(chǎn)市場長期處于這種缺乏競爭和優(yōu)勝劣汰的環(huán)境，所以導致房地產(chǎn)市場泥沙俱下，競爭力不強。但是盛宴終會過去，2007年～2008年中國的流動性開始泛濫，房價也持續(xù)處于歷史高位，政府開始采取一些措施控制房價，包括直接作用于企業(yè)的政策和間接作用于企業(yè)的財政政策等。

政策方面主要包括：

1.稅收政策：2008年的國家稅收將繼續(xù)在長期投資與短期投資兩方面同時調控，一方面嚴格執(zhí)行流轉稅諸如二手房轉讓過程中的個人所得稅，打擊房地產(chǎn)市場上的短期持有房產(chǎn)并轉賣的投機。另一方面提高物業(yè)持有環(huán)節(jié)的稅收及費用（不排除2008出臺物業(yè)稅試點）,可在一定程度上降低投資回報率，抑制長期投資需求。

2.住房保障政策：2007年8月出臺的低收入群體的住房保障政策“24號文”只粗略地界定了最低收入和低收入兩個群體的住房保障問題，接下來應該會出臺補充性政策，進一步加強政策的可操作性，預計市場供應量或將向保障性住房傾斜，中高端商品房供應量減少。

3.金融政策：2008年將實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策,嚴格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏。在CPI持續(xù)高位的情況下，央行將會繼續(xù)上調商業(yè)銀行的存款準備金率，從而抑制資金流動性過剩，同時還有繼續(xù)加息及進一步緊縮信貸的可能性。2008年的金融政策將繼續(xù)收緊，以達到控制信貸規(guī)模、抑制投機、控制投機需求的目的。

4.打擊開發(fā)商圈地、屯地和捂盤等現(xiàn)象的政策：打擊屯地是政府的重要調控職能第一。由于市場屯地，供應趨緊，拉抬房價，使得開發(fā)商產(chǎn)生對后市長期看好的心理，開發(fā)商將更加惜于推盤，打擊屯地可以激活存量土地并有效增加住宅的市場供應量。

二、房地產(chǎn)自身存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)十年的繁榮也悄悄地埋下了未來發(fā)展面臨的巨大問題:

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多，魚龍混雜。房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，要求企業(yè)規(guī)?；?、集團化經(jīng)營，以抵抗風險，但房地產(chǎn)企業(yè)當前的主要問題就是數(shù)量多，規(guī)模小，整體抗風險能力差，很多企業(yè)雜業(yè)經(jīng)營，使得房地產(chǎn)市場非?；靵y。

2.融資能力差。房地產(chǎn)行業(yè)的特點就是產(chǎn)品價值高、投資需求大、建設周期長、資金周轉慢。任何一個企業(yè)都不可能完全依靠自有資金解決開發(fā)經(jīng)營的資金問題。2007年一批房地產(chǎn)企業(yè)上市，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難問題有所緩解，但是房地產(chǎn)大部分企業(yè)仍然融不到資。特別是2008年國家的財政政策開始趨向緊縮，銀行的存款準備金不斷上升，銀行微薄的可貸資金在考慮貸給誰的時候，會對貸方提出很高的要求，加上很多企業(yè)的資產(chǎn)負債率很高，使得銀行不敢貸款給企業(yè)。

3.自身建設問題。在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時間，公司注重的是企業(yè)的擴張要求，企業(yè)比的是蓋樓買樓的速度。這種時候公司會粗放型經(jīng)營,公司的管理體制趨于松散,家族化和家長制作風會比較流行,導致公司面臨新的市場環(huán)境時會反應遲鈍,公司競爭力下降。

三、應對措施

為應對房地產(chǎn)市場的新形勢，我個人認為房地產(chǎn)企業(yè)必須從以下幾個方面來努力：

1.提高創(chuàng)新能力。創(chuàng)新是企業(yè)生命的源泉，對任何一個房地產(chǎn)企業(yè)而言,激發(fā)創(chuàng)新能力可以使企業(yè)擺脫現(xiàn)有的市場和產(chǎn)品觀念的約束、創(chuàng)造新的需求、提升公司的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新能力主要包括產(chǎn)品創(chuàng)新和經(jīng)營管理手段的創(chuàng)新?，F(xiàn)階段產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)得到較廣泛的認同,如綠色環(huán)境建筑、智能小區(qū)等新的產(chǎn)品不斷涌現(xiàn),科技含量提高,附加值不斷增加。管理方式的創(chuàng)新要求企業(yè)提高資源的整合能力,加強對企業(yè)和產(chǎn)權激勵的優(yōu)化和整合,充分重視技術創(chuàng)新人才的價值,選擇適度超前的策略以謀求競爭優(yōu)勢。

2.苦練“內功”。為迎接公司外部競爭環(huán)境的新挑戰(zhàn)，公司要做的首先就是苦練“內功”，提高公司自身能力。房地產(chǎn)市場的新形勢要求公司更加注重運用科學決策體系，準確給予所開發(fā)項目產(chǎn)品定位，采取有效的方法，綜合整合資源；完善組織工作系統(tǒng)，在開發(fā)、銷售、物業(yè)管理各環(huán)節(jié)，以客戶需求為主導，前后協(xié)調；在組織工作體系中，注重人才的儲備和培養(yǎng)，加強團隊作用，注重專業(yè)崗位由專業(yè)型人才擔綱，對內加強核心競爭力的提升，注重品牌的打造和專業(yè)化程度的提高；企業(yè)發(fā)展要因地制宜，根據(jù)實際情況(資金、項目、規(guī)模等）,尋找適合自身發(fā)展的區(qū)位及項目。

3.提高公司品牌,提升公司融資能力。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，品牌是規(guī)劃、設計、文化、藝術、品質、信譽、實力、服務、營銷等多層面因素的集成和凝結,是 企業(yè)內部有效管理的綜合體現(xiàn)。公司充分利用自身品牌資源,多樣化公司的融資渠道,一方面控制風險,另一方面提升融資資金的使用效率。

綜上所述,新時期對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須迎難而上,提高自身能力，克服困難，創(chuàng)出自己的品牌，走出一條適合自己的發(fā)展道路。

參考文獻: