導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司開發(fā)計(jì)劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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(一)依托我市良好的自然環(huán)境和“最佳宜居城市”等名片，會(huì)同相關(guān)部門、友鄰協(xié)會(huì)、企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)，組織實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，搞好整體策劃和宣傳，全力打造“煙臺(tái)地產(chǎn)”品牌。這其中主要抓好以下幾項(xiàng)工作：一是加強(qiáng)與相關(guān)部門和當(dāng)?shù)丶榜v煙媒體的溝通和聯(lián)系，做好正面引導(dǎo)和宣傳，適時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和信息披露，通過客觀、準(zhǔn)確、適時(shí)、適度的宣傳報(bào)道，引導(dǎo)開發(fā)商理性投資，老百姓理性消費(fèi)；二是與友鄰協(xié)會(huì)、中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)合作，根據(jù)煙臺(tái)的實(shí)際，通過各種形式的招商會(huì)、推介會(huì)、座談會(huì)、說明會(huì)、展示會(huì)和投資會(huì)，吸引外來投資和消費(fèi)。重點(diǎn)引導(dǎo)企業(yè)向北京、東北及西部煤炭基地拓展。

(二)協(xié)同主管部門，加強(qiáng)對(duì)骨干企業(yè)的宣傳扶持力度，為做強(qiáng)做大本地企業(yè)搞好服務(wù)。年內(nèi)，要配合主管部門利用這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，鼓勵(lì)和扶持一批信譽(yù)好、投資實(shí)力強(qiáng)、項(xiàng)目影響力大的企業(yè)，并在項(xiàng)目選擇、資金投向、優(yōu)惠政策等方面予以傾斜，并做好宣傳推廣、引導(dǎo)我市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

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(三)解放思想、拓展思路、積極做好為企業(yè)發(fā)展服務(wù)工作。年內(nèi)，要在人才培訓(xùn)、外出考察、尋找商機(jī)、政策扶持、資金投向、招商引資等方面，本著急企業(yè)所急、幫企業(yè)所需的原則，積極主動(dòng)的做好服務(wù)工作。還要注意發(fā)揮監(jiān)督咨詢委員會(huì)的作用，及時(shí)的分析形勢(shì)，研究對(duì)策，與企業(yè)群策群力，共渡難關(guān)。

(四)圍繞行業(yè)文化建設(shè)，積極開展形式多樣的文體活動(dòng)。年內(nèi)，擬組織第五屆系統(tǒng)內(nèi)乒乓球比賽。圍繞國慶60周年擬開展“煙臺(tái)人與住房攝影征文比賽”；并根據(jù)相關(guān)情況，舉辦一些喜聞樂見的文體活動(dòng)，以此弘揚(yáng)地產(chǎn)人良好地精神風(fēng)貌。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；戰(zhàn)略導(dǎo)向；績(jī)效管理體系

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）08-00-02

績(jī)效管理體系是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)自己的運(yùn)營目標(biāo)而建立的一整套用于績(jī)效管理和評(píng)估的流程與系統(tǒng)，房地產(chǎn)公司由于其生產(chǎn)運(yùn)營特點(diǎn)，需要有專業(yè)的管理體系來激勵(lì)內(nèi)部員工從而確保企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。

一、我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)，國民對(duì)住房的需求量逐漸加大，我國的房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。同時(shí)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，一方面，各種房地產(chǎn)公司數(shù)量眾多，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)讓更多的企業(yè)想要進(jìn)入這一領(lǐng)域，但縱觀我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近三十年的發(fā)展，行業(yè)分化也在不斷加劇，大型房企在資源整合能力、經(jīng)營管理等方面的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大。這些大型房能夠在競(jìng)爭(zhēng)中占得優(yōu)勢(shì)，如我國發(fā)展規(guī)模較大的萬科、保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等三家房企，2012年全年銷售額都在千億元以上，銷售額突破百億有53家，而其它大部分的企業(yè)都屬于中小企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，銷售額在幾十億，甚至不足億元。

二、房地產(chǎn)公司經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)公司是以經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)即土地、建筑物及其附帶的各種權(quán)益來進(jìn)行盈利的公司。我國的房地產(chǎn)公司根據(jù)用戶對(duì)住房的不同需求劃分為三種，其一是以土地資源開發(fā)、建筑物項(xiàng)目開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其二是向市場(chǎng)提供房屋銷售消息并進(jìn)行一系列的咨詢活動(dòng)的房地產(chǎn)中介公司，最后一種是為住宅小區(qū)提供服務(wù)的物業(yè)公司，這三種房地產(chǎn)公司在目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中都各有優(yōu)勢(shì)。筆者將以房地產(chǎn)開發(fā)公司為重點(diǎn)，詳細(xì)的分析其經(jīng)營特點(diǎn)。

第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金需求量巨大。房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行一系列的土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、銷售等過程中，都需要巨額的資金投入，同時(shí)在對(duì)要開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估、建筑設(shè)計(jì)、工程管理、營銷等具體環(huán)節(jié)中，需要專業(yè)人才到位和穩(wěn)定，因此，資金便成了公司能否正常運(yùn)營的關(guān)鍵。

第二，房地產(chǎn)公司開發(fā)周期較長。房地產(chǎn)開發(fā)公司的運(yùn)營模式是先投資后盈利，在進(jìn)行前期投資過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司需要進(jìn)行土地資源的開發(fā)、土地原住居民的搬遷調(diào)解、工程設(shè)計(jì)評(píng)估、現(xiàn)場(chǎng)勘查等，尤其是司前期階段開發(fā)手續(xù)的取得非常繁雜，政府各級(jí)審批存在很多不確定性和花費(fèi)時(shí)間長，取得合法開工手續(xù)后，才會(huì)開始建筑工程的施工，所以從進(jìn)行土地的取得到成品的銷售需要耗費(fèi)很長的一段時(shí)間，投資期漫長。

三、房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略導(dǎo)向分析

戰(zhàn)略導(dǎo)向即公司發(fā)展所要遵循的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和方向。在我國房地產(chǎn)公司中，戰(zhàn)略導(dǎo)向的作用是十分巨大的。

首先，戰(zhàn)略導(dǎo)向有利于公司應(yīng)對(duì)來自市場(chǎng)的各種競(jìng)爭(zhēng)。戰(zhàn)略導(dǎo)向包括公司根據(jù)顧客、競(jìng)爭(zhēng)者、公司應(yīng)用技術(shù)這三方面的特點(diǎn)而制定的具體的戰(zhàn)略目標(biāo)，因此，在面對(duì)不同的市場(chǎng)需求時(shí)，公司能夠及時(shí)的調(diào)整內(nèi)部生產(chǎn)。

其次，戰(zhàn)略導(dǎo)向有利于公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高。公司在擁有了戰(zhàn)略導(dǎo)向的指導(dǎo)后，能夠明確自己每一階段的發(fā)展目標(biāo)，并根據(jù)大的發(fā)展方向來進(jìn)行內(nèi)部的適當(dāng)調(diào)整，確保公司發(fā)展的總體性。

四、績(jī)效管理體系分析

績(jī)效管理體系包括有戰(zhàn)略目標(biāo)的制定、角色職能的明確、管理流程的控制、績(jī)效反饋與評(píng)估等方面內(nèi)容。在進(jìn)行績(jī)效管理體系的建立與完善時(shí)，企業(yè)需要做好具體的分工和戰(zhàn)略目標(biāo)的制定。戰(zhàn)略目標(biāo)是在公司大的戰(zhàn)略導(dǎo)向的指導(dǎo)下指定的，是績(jī)效管理體系建立的基本落腳點(diǎn)。制定戰(zhàn)略目標(biāo)不僅需要公司進(jìn)行企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃的討論，更需要相關(guān)高層進(jìn)行經(jīng)營目標(biāo)的分解，將企業(yè)的大發(fā)展目標(biāo)細(xì)分到各部門的戰(zhàn)略目標(biāo)。

另外，績(jī)效考核需要公司能夠明確責(zé)任到人，從企業(yè)的高管到基層員工都必須明確自己的職能?？?jī)效考核的開展是在戰(zhàn)略導(dǎo)向的指導(dǎo)下進(jìn)行的，首先，通過對(duì)公司的戰(zhàn)略導(dǎo)向進(jìn)行充分的了解，做出大致的銷售目標(biāo)計(jì)劃表。

在績(jī)效管理體系中，每一環(huán)節(jié)都要求企業(yè)能夠認(rèn)真完成，績(jī)效反饋與評(píng)估是在員工相關(guān)工作完成的基礎(chǔ)上對(duì)內(nèi)部員工開展的工作，反饋能夠讓員工看到自己的不足，而評(píng)估能夠讓企業(yè)了解個(gè)流程出現(xiàn)的問題并進(jìn)行改進(jìn)，從而推動(dòng)績(jī)效考核的完善。

五、戰(zhàn)略導(dǎo)向下的房地產(chǎn)績(jī)效管理體系的完善

基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的房地產(chǎn)績(jī)效管理體系的建立需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況和公司的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行具體的實(shí)施。

第一，房地產(chǎn)公司需要總結(jié)出原有的績(jī)效管理體系的優(yōu)缺點(diǎn)。在進(jìn)行公司績(jī)效管理體系的完善時(shí)，對(duì)公司固有的管理體系的優(yōu)缺點(diǎn)的分析是必不可少的。固有的管理體系對(duì)公司內(nèi)部員工有一定的管理作用，但由于其管理理念或方法逐漸的脫離現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展步伐，因此在公司的實(shí)際運(yùn)營過程中發(fā)揮的作用較小，而房地產(chǎn)公司運(yùn)營環(huán)節(jié)多，人才需求量大，因此進(jìn)行員工績(jī)效考核是十分必要的，通過對(duì)員工完成工作量的記錄與反饋，公司能夠敦促基層員工提高工作效率，進(jìn)而幫助公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

第二，企業(yè)要在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下制定完善的經(jīng)營戰(zhàn)略。績(jī)效考核中經(jīng)營戰(zhàn)略的制定是最基本的環(huán)節(jié)，只有將經(jīng)營目標(biāo)制定好，公司的運(yùn)營才有了具體的方向，員工也才能根據(jù)該目標(biāo)開展自己的工作。戰(zhàn)略目標(biāo)是企業(yè)發(fā)展的大體方向，是符合公司實(shí)際狀況的戰(zhàn)略分析及建構(gòu)，在戰(zhàn)略目標(biāo)下進(jìn)行經(jīng)營目標(biāo)的制定能夠確保房地產(chǎn)公司根據(jù)公司的年度計(jì)劃開展具體的項(xiàng)目活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)公司需要根據(jù)公司發(fā)展的總體規(guī)劃，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，首先制定出總體的年度銷售目標(biāo)和拿地目標(biāo)，然后將目標(biāo)具體的劃分給每個(gè)項(xiàng)目或分公司，項(xiàng)目或分公司經(jīng)理根據(jù)下發(fā)的任務(wù)量制定部門的具體執(zhí)行計(jì)劃。而在資金使用方面，公司需要根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)估成本進(jìn)行資金的管理和分配，從而加大資金的利用率。

房地產(chǎn)績(jī)效體系的構(gòu)建可以借助國際上流行的BSC工具，BSC又稱為平衡計(jì)分卡，它為績(jī)效管理提供了一條新的思路。房地產(chǎn)開發(fā)公司要作出戰(zhàn)略性的規(guī)劃，則必須要考慮到財(cái)務(wù)、流程、顧客滿意度以及人才梯隊(duì)建設(shè)等各個(gè)方面的，而房地產(chǎn)公司在戰(zhàn)略規(guī)劃的制定上更應(yīng)借助平衡計(jì)分卡來推進(jìn)這四個(gè)維度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，在財(cái)務(wù)方面，平衡計(jì)分卡的應(yīng)用，有利于無形資產(chǎn)向有形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，通過對(duì)新的收入來源的開發(fā)、現(xiàn)有資產(chǎn)利用率的提高以及客戶價(jià)值的增加來形成長期股東價(jià)值。而企業(yè)在戰(zhàn)略方面既需要保證房地產(chǎn)企業(yè)自身的形象以及股東的回報(bào)率，又要實(shí)現(xiàn)自身的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)化從而開發(fā)新的收入來源，尤其是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)頻繁發(fā)生的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)更要提高自身的經(jīng)營能力，提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，從而使自身經(jīng)受得住業(yè)績(jī)的考驗(yàn)。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營方面，需要建立起“事業(yè)部制”的管理模式，并形成相關(guān)的制度體系。在未來的幾年里，企業(yè)應(yīng)把戰(zhàn)略集中在服務(wù)創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新這兩點(diǎn)上，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新開發(fā)出領(lǐng)先于市場(chǎng)的產(chǎn)品，通過服務(wù)創(chuàng)新來吸引客戶，從而最大限度地挖掘客戶的價(jià)值，并通過運(yùn)營的改善以及當(dāng)前社會(huì)環(huán)境的創(chuàng)造和利用，從而使得企業(yè)無形資產(chǎn)能夠成功實(shí)現(xiàn)客戶和財(cái)務(wù)成果的轉(zhuǎn)化。再者，在客戶的服務(wù)和維護(hù)方面，應(yīng)對(duì)品牌建設(shè)和服務(wù)加大投資的力度，從而滿足客戶的需求，通過維護(hù)好企業(yè)與客戶間的關(guān)系，以達(dá)到客戶價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。最后，在人才梯級(jí)建設(shè)方面，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工的知識(shí)和服務(wù)技能的培訓(xùn)，從而提高員工的戰(zhàn)略能力素質(zhì)，并且還要加強(qiáng)人才的引進(jìn)，提拔具有良好的領(lǐng)導(dǎo)能力的年輕人才，以此來不斷充實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的人才資源。此外，良好企業(yè)文化的形成也有助于提升員工對(duì)企業(yè)的歸屬感，因此，企業(yè)應(yīng)以文化來留住人才，從而實(shí)現(xiàn)人才的培養(yǎng)與企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的協(xié)調(diào)一致發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)具體的績(jī)效成果，建立完善的激勵(lì)體制。房地產(chǎn)公司在前期工程報(bào)建過程中，需要對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)并建立具體的獎(jiǎng)懲制度，工程報(bào)建的手續(xù)和相關(guān)資料的整理是一項(xiàng)考驗(yàn)員工能力的工作，在進(jìn)行手續(xù)準(zhǔn)備和資料的整理過程中，員工需要花費(fèi)大量時(shí)間和精力，同時(shí)，工程報(bào)建的程序繁瑣，而報(bào)建周期的縮短有利于公司后期工程建設(shè)的開展和提高資金的使用效率。因此，獎(jiǎng)懲制度的建立是十分必要的。

六、結(jié)束語

做好房地產(chǎn)公司的績(jī)效管理體系建設(shè)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有積極的推動(dòng)作用?？?jī)效管理體系需要做好組織、流程及個(gè)人三者之間的績(jī)效管理，同時(shí)企業(yè)在流程管理、評(píng)估階段也要發(fā)揮作用。在我國目前嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)的政策下，房地產(chǎn)公司要積極的做出應(yīng)對(duì)，通過績(jī)效管理體系促進(jìn)公司內(nèi)部凝聚力的形成，使企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙春.房地產(chǎn)公司基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的績(jī)效管理體系改進(jìn)研究[J].科學(xué)與財(cái)富，2012（02）.

篇3

房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的作用主要表現(xiàn)在兩方面：第一，促進(jìn)資金的循環(huán)使用率，好的財(cái)務(wù)管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優(yōu)化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的最大化作用。第二，有效的控制項(xiàng)目的成本，財(cái)務(wù)管理可以根據(jù)工程預(yù)算的控制和調(diào)整，找出適合投資項(xiàng)目的上限和范圍，對(duì)公司的投資做到有效的成本控制。

2房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的問題

2.1資金投入周期長，風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)的利潤豐厚但投入資金和風(fēng)險(xiǎn)性大，從土地開發(fā)到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產(chǎn)公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費(fèi)用和物業(yè)的聯(lián)系費(fèi)用，更加重房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)運(yùn)行。而在長期工程周期中，會(huì)引發(fā)很多不確定的因素，而房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力差，工程項(xiàng)目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.2不夠重視成本和費(fèi)用管理

在房地產(chǎn)公司中所指的成本和費(fèi)用管理是指對(duì)經(jīng)營費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制、分析和計(jì)劃的管理活動(dòng)。主要作用是挖掘出房地產(chǎn)公司的資金潛力，實(shí)施節(jié)約目標(biāo)，有效控制各項(xiàng)費(fèi)用的用途和支出，保證公司的競(jìng)爭(zhēng)力。但實(shí)際的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中，沒有做到全過程的費(fèi)用控制管理，甚至有些擅自增減調(diào)整預(yù)算，導(dǎo)致各部門的最初預(yù)算和最終決算出現(xiàn)差異，打亂整個(gè)財(cái)務(wù)計(jì)劃性的管理。

2.3財(cái)務(wù)管理體系復(fù)雜

房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)體系比一般的物業(yè)管理公司或小企業(yè)涉及面更廣，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理主體對(duì)象是業(yè)主，很少有對(duì)各方投資成本的管理，而房地產(chǎn)公司包含了土地征用費(fèi)、安撫費(fèi)、工程費(fèi)用和后期的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及安裝費(fèi)用，這些費(fèi)用的主體對(duì)象不同，財(cái)務(wù)關(guān)系表現(xiàn)也不同，例如前期與土地?fù)碛姓叩年P(guān)系，工程建設(shè)中與設(shè)計(jì)方、承包方、施工方、材料方及監(jiān)理方的關(guān)系，后期與工商部門及買房者的關(guān)系，財(cái)務(wù)體系龐大關(guān)系復(fù)雜。而房地產(chǎn)公司又因投入過大，常常出現(xiàn)邊建設(shè)邊銷售的情況，增加了財(cái)務(wù)的債權(quán)管理。

3房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的解決對(duì)策

3.1降低資金成本

房地產(chǎn)公司的周期長，資金需求量大，常常采用融資進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，融資能使公司的資金周轉(zhuǎn)方便，但是通過借債進(jìn)行，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，而貸款會(huì)產(chǎn)生利息增加財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。所以在進(jìn)行工程的成本預(yù)算方面，應(yīng)經(jīng)過詳細(xì)的研究和分析，科學(xué)合理的進(jìn)行成本控制，針對(duì)不同的承包商采用不同的財(cái)務(wù)管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財(cái)務(wù)人員必須熟練掌握核算和結(jié)算的信息，管理、控制和監(jiān)督資金成本，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理配置公司資本。

3.2創(chuàng)立財(cái)務(wù)制度

我國的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力必須加強(qiáng)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)人員必須做到對(duì)項(xiàng)目資金的分析和研究，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不僅能預(yù)測(cè)，還能做到有效的降低；建立財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度，全面監(jiān)督公司的經(jīng)營活動(dòng)，對(duì)籌集資金和降低資本進(jìn)行合理有效的分配；完善公司財(cái)務(wù)部的制度，使全部人員參與監(jiān)督并嚴(yán)格執(zhí)行。

3.3優(yōu)化融資，重視信用

房地產(chǎn)公司優(yōu)化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產(chǎn)公司可以通過信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風(fēng)險(xiǎn)。第二，統(tǒng)一管理資金，財(cái)務(wù)管理中應(yīng)注重公司總部和分部的資金均勻情況，對(duì)閑置資金要充分利用，實(shí)現(xiàn)資金的最大化效益。在公司方面應(yīng)注重企業(yè)信譽(yù)，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業(yè)運(yùn)營和資金運(yùn)轉(zhuǎn)。

3.4協(xié)調(diào)關(guān)系，加強(qiáng)財(cái)務(wù)檢查

財(cái)務(wù)預(yù)算工作是依靠公司全員進(jìn)行的，所以財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)處理好與各部門的關(guān)系，使其積極配合，順利完成財(cái)務(wù)預(yù)算工作。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)層也需重視和支持財(cái)務(wù)預(yù)算工作，可單獨(dú)設(shè)置預(yù)算執(zhí)行和審計(jì)部門，協(xié)助財(cái)務(wù)預(yù)算的順利開展。財(cái)務(wù)管理中還應(yīng)定期進(jìn)行檢查和考核，對(duì)階段性的資金投入進(jìn)行重點(diǎn)管理，對(duì)有問題的資金應(yīng)立即匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)回收資金的銜接使用，分析研究新項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，做好資金的項(xiàng)目運(yùn)行方案，提升資金循環(huán)使用率，降低成本費(fèi)用，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。

4結(jié)束語

篇4

“緊箍咒”下生存

全球經(jīng)濟(jì)前景陰霾，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)極其重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在限購政策下步履蹣跚。

金地（集團(tuán)）股份有限公司（下稱金地集團(tuán)）董事長凌克對(duì)于新一年中國經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)則保持了謹(jǐn)慎樂觀，他在回答《英才》記者時(shí)認(rèn)為，盡管經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但勢(shì)頭也較微弱。

同樣是應(yīng)對(duì)調(diào)控政策，中坤投資集團(tuán)有限公司（下稱中坤）似乎準(zhǔn)備得更早。在投資黃山宏村項(xiàng)目以及喀什項(xiàng)目10多年后，黃怒波認(rèn)為中坤旅游地產(chǎn)的路是走對(duì)了。

不過，當(dāng)下限購的“緊箍咒”仍是影響行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)最主要的因素，但也不斷有大型房地產(chǎn)公司完成銷售計(jì)劃，這或許會(huì)把2013年的行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)帶來一絲復(fù)蘇的安慰。

盈利收窄

“盈利在收窄，我們要更加高效更加節(jié)省?！绷杩朔Q，金地集團(tuán)為應(yīng)對(duì)調(diào)控政策，甚至開發(fā)的戶型上也會(huì)更加傾向于“剛性需求”客戶。

而在黃怒波的判斷中，房地產(chǎn)公司在接下來的一年應(yīng)該減少物業(yè)的持有，同時(shí)由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。至于中坤自身，其未來主要方向則是全力發(fā)展旅游地產(chǎn)，黃怒波的打算是在10年后打造一家國際品牌的度假企業(yè)。

在公司戰(zhàn)略上，凌克概括為三個(gè)方面：一是告別粗放開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向科學(xué)化、精細(xì)化經(jīng)營；二是由單一的住宅業(yè)務(wù)向多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變；三是由單一中國本土業(yè)務(wù)向國際化轉(zhuǎn)變。不久前收購星獅地產(chǎn)，金地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營上則更近了一步，同時(shí)，也為自身“一體兩翼”的戰(zhàn)略構(gòu)架打通了新的脈絡(luò)。

然而，戰(zhàn)略的調(diào)整對(duì)于任何企業(yè)來說都并不容易，凌克認(rèn)為房地產(chǎn)公司應(yīng)于現(xiàn)在做好準(zhǔn)備，未來的30年，中國的房地產(chǎn)公司一定要走向世界。“到時(shí)候如果不是國際化的公司，是沒有競(jìng)爭(zhēng)力的。”

央企闊民企窮

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目成本 管理 控制

在經(jīng)濟(jì)全球一體化的今天，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，如何在這激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲勝是所有房地產(chǎn)公司所面臨的共同問題。其實(shí)，最好的辦法就是在合理、合法、項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)與房屋安全狀況良好的情況之下降低成本投資，不僅可以招攬更多的客戶，而且也能贏得良好的口碑。既讓客戶住上了便宜、舒適的房子，也讓房地產(chǎn)公司能獲得了相當(dāng)不錯(cuò)的利益，所以對(duì)項(xiàng)目成本的有效管理和控制是一箭雙雕的好事情。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)公司是現(xiàn)在我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱之一，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。近年來，房屋價(jià)格一直居高不下，這是多方面的原因造成的。但最主要的還是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資的成本過高。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本主要包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等六部分。其中土地成本所占的比例是最大的，但是因?yàn)槟壳俺鞘薪ㄔO(shè)，用地緊張，土地價(jià)格變化幅度不大，所以要想壓縮土地成本幾乎是不可能的，因而只能從其余的五個(gè)方面著手來降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理及其控制中的問題

（一）開發(fā)周期長

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是從項(xiàng)目論證、取得土地、房屋設(shè)計(jì)到施工，整個(gè)開發(fā)過程周期很長。而且，一套房子也不是一天、兩天或是一個(gè)月、兩個(gè)月就能建立起來的，往往都得花一年甚至是幾年的時(shí)間才能建成。在此期間，建房的原材料的價(jià)格、工作人員的工資等是在不斷變化，當(dāng)然，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，漲價(jià)、漲工資是一定的。這么多的不確定因素給項(xiàng)目成本的設(shè)定，信息數(shù)據(jù)的收集與分析等帶來了很大的困難。于是，常常會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本比預(yù)期的要高。所以，房地產(chǎn)公司從自身的利益角度出發(fā)，就會(huì)抬高房屋售價(jià)，人們的購買欲降低，房地產(chǎn)公司銷售量下降，這樣一種惡性循環(huán)對(duì)公司和客戶來說都是不利的。至此，縮短開發(fā)周期來降低項(xiàng)目成本是房地產(chǎn)公司應(yīng)該想辦法解決的問題之一并且刻不容緩。

（二）營銷手段落后

現(xiàn)在，房地產(chǎn)的營銷手段還停留在發(fā)傳單打廣告的傳統(tǒng)方式上，效率低、覆蓋面不廣、針對(duì)性不強(qiáng)。在一般的城市，一套房子至少也得幾十萬，所以并不是每一個(gè)人都買得起房子的。同時(shí)，每個(gè)人的追求也不一樣，有些人喜歡悠閑、寧靜的鄉(xiāng)村生活，這種人群他們就不愿意在城市買房子；還有一部分低收入人群，目前的他們是買不起房子的，但是，一些銷售人員不考慮實(shí)際情況，逮到一個(gè)看房子的客戶就不停地游說，不但浪費(fèi)了客戶時(shí)間，招致客戶的反感，也降低了工作的效率。因此，這種盲目的宣傳只不過是加大了項(xiàng)目成本的投資，收效甚微。

（三）項(xiàng)目成本控制的組織管理不善

進(jìn)入新紀(jì)元之后，房地產(chǎn)公司迅速成長壯大，房?jī)r(jià)更是翻了數(shù)翻，公司收益頗豐。按理說，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的組織管理應(yīng)該是很完善的，但是事實(shí)卻與之相反。在經(jīng)濟(jì)效益上，房地產(chǎn)公司確實(shí)賺了不少，這點(diǎn)不可否認(rèn)，但在內(nèi)部管理制度上還存在缺陷。長期以來，房地產(chǎn)公司都只是將項(xiàng)目成本的管理與控制交給財(cái)務(wù)部門，認(rèn)為公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)該由領(lǐng)導(dǎo)層和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)，而把真正執(zhí)行項(xiàng)目的相關(guān)施工部門排除在外，使得落實(shí)成本控制目標(biāo)缺乏具體的實(shí)施者，在出現(xiàn)項(xiàng)目投資超出成本預(yù)算的時(shí)候，各部門之間相互推卸責(zé)任，公司管理體系一片混亂。

（四）財(cái)務(wù)成本控制不當(dāng)

我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只注重項(xiàng)目工程的造價(jià)成本，忽略了對(duì)財(cái)務(wù)成本的控制。沒有建立相關(guān)管理制度，至使在財(cái)務(wù)成本管理上沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，更多的是依靠財(cái)會(huì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)，他們認(rèn)為財(cái)務(wù)成本控制不重要，所以就不重視，這就在一定程度上造成了財(cái)務(wù)賬目很混亂、不精確的情況發(fā)生。事實(shí)上，財(cái)務(wù)成本是項(xiàng)目成本中重要的一環(huán)。就目前現(xiàn)狀而言，房地產(chǎn)公司忽視財(cái)務(wù)成本而制定的融資方案危險(xiǎn)性較高，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化的能力較差。所以，即使在房地場(chǎng)反展前景這么好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，還是會(huì)看到一些房地產(chǎn)公司因投資不當(dāng)而破產(chǎn)的。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理以及控制的措施

（一）采用合同約束制，控制產(chǎn)品造價(jià)

房地產(chǎn)公司大都把工作的重點(diǎn)放在項(xiàng)目施工方面而忽視了施工前的設(shè)計(jì)成本控制即企業(yè)項(xiàng)目成本中的前期費(fèi)用。有些設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄、設(shè)計(jì)隨心所欲，一旦工程動(dòng)工，設(shè)計(jì)圖稍稍改動(dòng)，那所帶來的投資成本金額差是非常大的。因此，在正式施工前，項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖必須是已完結(jié)且準(zhǔn)確無誤的，公司和設(shè)計(jì)師之間簽訂正式合同，互相約制，保障雙方權(quán)益。在決定施工的時(shí)候，和原料供應(yīng)商、施工工人也應(yīng)該簽訂相關(guān)協(xié)議，確保工程的原材料充足，施工人數(shù)到位，也避免了施工過程中產(chǎn)品造價(jià)的提高?？傊?，要做好對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理，以此來控制產(chǎn)品造價(jià)，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。

（二）優(yōu)化營銷手段，促進(jìn)產(chǎn)品銷量

隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，高科技產(chǎn)品層出不窮。在信息化時(shí)代的今天，要改變傳統(tǒng)的營銷模式，建立新的營銷系統(tǒng)。首先，根據(jù)事先做好的市場(chǎng)調(diào)研工作來制定項(xiàng)目計(jì)劃，針對(duì)潛在客戶進(jìn)行有計(jì)劃的營銷。其次，由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)達(dá)，可以在制作本公司的銷售網(wǎng)頁，通過互聯(lián)網(wǎng)先讓客戶對(duì)自己公司的情況有一個(gè)大概了解，讓顧客填上基本信息以及所想要購買的房屋類型和價(jià)格。房地產(chǎn)公司就能很快、很全面的收集客戶信息，然后安排工作人員進(jìn)行整理、分析之后做電話回訪。這樣減少了傳單廣告的紙質(zhì)宣傳費(fèi)用，降低了營銷成本。最后，要提高銷售人員的工作素質(zhì)，加強(qiáng)人事管理。以工作效率高低為標(biāo)準(zhǔn)，形成優(yōu)勝劣汰制，促進(jìn)員工之間的相互競(jìng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)品銷售量。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，建立成本控制責(zé)任制

房地產(chǎn)公司內(nèi)部項(xiàng)目成本的管理者每一個(gè)人都應(yīng)該承擔(dān)與之權(quán)限相應(yīng)的責(zé)任，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到項(xiàng)目施工之間的項(xiàng)目成本投資的管理過程要全程記錄與分析。財(cái)務(wù)部門要時(shí)刻了解施工動(dòng)態(tài)，做好與各部門的相關(guān)交接工作，配合領(lǐng)導(dǎo)層的管理。同時(shí)，公司要設(shè)置監(jiān)管部門，對(duì)財(cái)務(wù)、項(xiàng)目等實(shí)行不定期的考察，督導(dǎo)每個(gè)部門能按部就班的完成各自工作。至此，各個(gè)部門環(huán)環(huán)相扣，就能加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理。對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目過程中的工作要落實(shí)到個(gè)人，建立成本控制責(zé)任制，確保每一環(huán)節(jié)的成本控制在預(yù)定目標(biāo)之內(nèi)，這樣也避免了工作人員之間相互之間推卸事故發(fā)生責(zé)任。

（四）重視財(cái)務(wù)成本控制

在財(cái)務(wù)成本中最主要的是資金成本，它是公司為籌集和使用資金付出的代價(jià)，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要概念。每個(gè)公司都想以最小資金成本獲得所需的資金份額，但是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，它會(huì)受各種因素的影響，波動(dòng)幅度大，應(yīng)該引起高度重視。再者，房地產(chǎn)的投資金額比較大，加上施工周期長，使得公司承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)性，企業(yè)的負(fù)責(zé)任早已熟悉，在大規(guī)模的調(diào)配、使用資金上都是大手大腳的，不注意財(cái)務(wù)成本的節(jié)約。所以要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的控制，開源節(jié)流，促使房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張勇強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制[D].南京師范大學(xué)，2009

[3]袁經(jīng)勇.談工程項(xiàng)目過程管理與程序化設(shè)計(jì)[J].工程造價(jià)管理，2010

篇6

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還能不能投資?這是個(gè)問題!

與近期房地產(chǎn)信托大熱不相稱的，是又一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品涉嫌提前清盤——期限為3年的“浙江金磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)投資信托計(jì)劃”(預(yù)期年收益9％-15.75％)，竟然暗藏巨大騙局。

慶幸的是，隨著安信信托四處周旋，最終信托產(chǎn)品融資方——浙江金磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大股東高曉東出資收購公司股權(quán)和安信信托債權(quán)，確保信托計(jì)劃提前終止與投資者3.5億元投資本息安全。

或許，把這段“追債”經(jīng)歷拍成電影，驚險(xiǎn)程度不亞于一部好萊塢電影。但它折射的卻是房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理的另一面：投資者資金到底安不安全，最后一道防火墻竟然變成信托公司的“兜底能力”。

盡管“兜底能力”在不同人眼里并不一致，投資者更傾向把它視為信托公司施展魔力迫使融資方老老實(shí)實(shí)還本付息的“能力”。就像安信信托最終讓這款信托產(chǎn)品連帶擔(dān)保人全額買單一樣，在信托公司及產(chǎn)品銷售渠道合作方眼里，“兜底能力”只有一個(gè)底線，即信托公司最終有沒有能力用經(jīng)營利潤給違約信托產(chǎn)品“買單”。

其實(shí)，隨著數(shù)千億元房地產(chǎn)信托產(chǎn)品陸續(xù)進(jìn)入償付期，投資者與信托公司都走在一條鋼絲繩上，一不留心就跌進(jìn)“房地產(chǎn)信托違約”風(fēng)波。

兩者唯一的不同是，信托公司賭的是“壞賬概率”：假設(shè)每款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品報(bào)酬率在1％-2％，只要信托公司100個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目里，不超過2個(gè)違約(需要信托公司拿利潤兜底)，就是信托公司的“勝利”。

而投資者賭的是運(yùn)氣——但愿自己的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不要出現(xiàn)違約，就是自己的“成功”。

兩者在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)的“僥幸心理”，同樣反映在私人銀行與第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)的臉上。一位第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)人士曾透露他們“左右逢源式”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品選擇標(biāo)準(zhǔn)：無論是信托資金使用用途，還是信托投資項(xiàng)目資料都存在作假可能，唯一能判斷的，只能是信托公司的“兜底能力”。

即使誰也不知道，所謂的“兜底保證”，究竟能持續(xù)多久?對(duì)信托公司而言，這就是賭壞賬概率!但是，它卻向每位投資者揭示一個(gè)問題：房地產(chǎn)信托產(chǎn)品背后的“水”很深很深——沒人知道投資者的錢究竟到了誰的口袋。

信托界曾流傳著一個(gè)趣聞：在房地產(chǎn)信托政策收緊期間，一家房地產(chǎn)公司先花費(fèi)1億元競(jìng)拍一批藝術(shù)品，再通過評(píng)估公司將上述藝術(shù)品估值定在5億元，再找到信托公司以藝術(shù)品抵押，要求發(fā)行信托產(chǎn)品募資3億元，名義是信托融資用于購買藝術(shù)品保值增值，但資金真正流向卻是給這家房地產(chǎn)公司旗下幾個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目輸血或償還銀行貸款。

誰來保障投資者的利益呢?

篇7

融資瓶頸

近年，招商地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上可謂春風(fēng)得意，其土地儲(chǔ)備面積達(dá)到了880萬平方米；2008年，招商地產(chǎn)表示將繼續(xù)加大拿地的力度，擴(kuò)張計(jì)劃肯定會(huì)超過2007年。然而，急速擴(kuò)張的步伐也讓招商地產(chǎn)的資金鏈日益繃緊。根據(jù)之前該公司的表態(tài)，2008年銷售80萬平方米住宅，將回籠100億資金，其中60億用于項(xiàng)目建設(shè)投入。實(shí)際上，截至2008年6月，公司實(shí)現(xiàn)回收銷售現(xiàn)金僅14億。較長的開發(fā)周期對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況無疑會(huì)有一定的影響。

房地產(chǎn)公司資金鏈困窘的絕非招商地產(chǎn)一家。泛海建設(shè)2008年進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)建設(shè)階段，資金需求量巨大。迪馬股份董事會(huì)也通過有關(guān)議案，準(zhǔn)備在2008年度擇機(jī)增加土地儲(chǔ)備，而這自然又需要大量資金投入。大量的資金需求偏遇到來勢(shì)洶洶的貨幣緊縮政策，銀行貸款之門幾乎被堵死。

來自銀行的間接融資受阻之后，資本市場(chǎng)的直接融資也變得十分艱難。2007年10月以后，A股市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)股的大規(guī)模融資和再融資行為就一直大門緊閉。

借道信托

房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。國泰君安證券研究所的報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元。面對(duì)銀行緊縮銀根、資金緊張的局面，房地產(chǎn)公司在二級(jí)市場(chǎng)融資被嚴(yán)格限制的情況，紛紛改道信托。

2008年1月16日，招商地產(chǎn)公告表示將啟動(dòng)信托融資方案，此舉是希望“通過信托的方式將租賃資產(chǎn)做一個(gè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品”。

公告顯示，在此次信托融資方案中，招商地產(chǎn)將于上海國際信托有限公司設(shè)立支持信托，信托期限不超過3年，融資規(guī)模為10億元。此項(xiàng)資產(chǎn)支持信托項(xiàng)下區(qū)分為優(yōu)先級(jí)受益權(quán)和次級(jí)受益權(quán)。優(yōu)先級(jí)受益權(quán)由上海信托以優(yōu)先級(jí)信托單位的形式向投資者發(fā)行；次級(jí)受益權(quán)由招商地產(chǎn)享有，同時(shí)取得優(yōu)先級(jí)信托單位的發(fā)行資金。按照計(jì)劃，招商地產(chǎn)、上國投、建行三方合作：招商地產(chǎn)以控股子公司深圳招商房地產(chǎn)、深圳招商新安置業(yè)部分物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)，與上海信托設(shè)立“上信國瑞?招商地產(chǎn)資產(chǎn)支持信托”，并發(fā)行“上信國瑞?招商地產(chǎn)資產(chǎn)支持信托”優(yōu)先級(jí)信托單位，然后通過建行“乾圖理財(cái)”產(chǎn)品進(jìn)行資金募集。繼股權(quán)融資、公司債券融資后，招商地產(chǎn)又使用了新的融資方式。

其實(shí)，這并不是招商地產(chǎn)第一次啟動(dòng)如此規(guī)模的信托計(jì)劃，此前在2006年，招商地產(chǎn)便成功獲得10億元的大額信托貸款，該筆信托貸款是與新華信托合作的項(xiàng)目，為期3年，尚未到期。

不光是招商地產(chǎn)，多家房地產(chǎn)上市公司均有過信托融資的歷史。2007年3月28日，華僑城曾借道信托，融資6.5億，時(shí)間期限為5年；2008年4月30日，華發(fā)集團(tuán)將其及其下屬公司持有的公司股權(quán)156224686股中的50%即78112343股質(zhì)押給深圳國際信托投資；之前，華發(fā)集團(tuán)與工商銀行、深國投有限公司合作，共同設(shè)立了半年期額度為6.13114億元的“深國投?華發(fā)股份股票收益權(quán)資金信托”，目前上述信托計(jì)劃募集的資金已經(jīng)到位。

融資多元化

根據(jù)招商地產(chǎn)的公告，該公司跟上海國際信托有限公司正式簽署《上信國瑞?招商地產(chǎn)資產(chǎn)支持信托合同》后，成功募集資金人民幣6.5億元，信托融資年綜合成本為募集資金總額的7.72%。雖然6.5億元的信托融資在國內(nèi)已經(jīng)較大，但與此前宣布的不低于10億元的規(guī)模相比仍有所降低。

實(shí)際上，隨著2002年7月18日，信托業(yè)的“一法兩規(guī)”完全出臺(tái)以后，信托業(yè)在中國才開始真正的崛起。從2002年以后到現(xiàn)在，信托每年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做的資金貢獻(xiàn)差不多在500~600億人民幣之間。

信托融資的優(yōu)勢(shì)顯而易見。一方面，信托產(chǎn)品融資速度快，一般周期在2~3個(gè)月；另一方面，信托產(chǎn)品使用靈活，它可以設(shè)置成股權(quán)投資信托、財(cái)產(chǎn)信托或者優(yōu)先購買權(quán)信托，甚至還可以做表決權(quán)信托，受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等，創(chuàng)新的空間非常大。

但是，同時(shí)我們也應(yīng)該看到，該融資方式在我國發(fā)展先天不足，國家政策等各個(gè)方面均有所限制。2007年2月，銀監(jiān)會(huì)新修訂的信托監(jiān)管規(guī)章。雖然新辦法取消了對(duì)集資信托計(jì)劃200份合同份數(shù)限制，但是對(duì)自然人準(zhǔn)入門檻要求更高了。2008年5月，中國銀監(jiān)會(huì)再次發(fā)文叫停商業(yè)銀行融資性信托擔(dān)保業(yè)務(wù)。這些在一定程度上必然影響到房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品的規(guī)模和流動(dòng)性。

信托融資對(duì)發(fā)信托者成本也較高。據(jù)了解，集合類信托資金成本在12~15%，單一類信托則高達(dá)20%左右。

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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；成本控制

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)成本管理控制概述

1、房地產(chǎn)成本管理的概念。 房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營及管理的重要組成部分，它的管理控制對(duì)象是成本，然后憑借管理會(huì)計(jì)的形式對(duì)成本信息進(jìn)行管理的一種形式。主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力而采用的一種管理措施。

2、房地產(chǎn)成本所涉及的內(nèi)容。（1）土地、建筑安裝、設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的 80％，而土地的費(fèi)用是開發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當(dāng)大的份額。同時(shí)土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（2）廣告營銷成本。當(dāng)今任何一項(xiàng)商品的推廣都離不開廣告，房地產(chǎn)開發(fā)的后期就是廣告營銷的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費(fèi)用等；平面媒體的報(bào)紙、雜志等費(fèi)用。（3）管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。（4）其他不可預(yù)見財(cái)務(wù)成本。根據(jù)對(duì)一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行過程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項(xiàng)目的開始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、工程施工運(yùn)行成本、廣告營銷成本的可變性比較大；而其他不可預(yù)見成本不會(huì)占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。

二、房地產(chǎn)公司成本管理中的問題

1、成本核算對(duì)象的設(shè)立不規(guī)范。 在成本的管理中要實(shí)現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的核算內(nèi)容來確定相應(yīng)的核算對(duì)象。

2、 成本費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠?。 房地產(chǎn)成本的支出有著諸多方面，對(duì)其具體的支出如果缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成成本的疊加，形成資金的無形浪費(fèi)。

3、賬物不一致。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營涉及到多個(gè)方面，因而其財(cái)務(wù)管理就顯得極其重要，一套完善的制度規(guī)范對(duì)于實(shí)現(xiàn)其合理高效的財(cái)務(wù)管理有著非常重要的作用。

4、工程成本核算的依據(jù)無法及時(shí)取得。 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程成本的核算中要取得真實(shí)有效的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發(fā)票，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行核對(duì)。

三、對(duì)房地產(chǎn)成本控制與管理提出的相應(yīng)方法及設(shè)想

1、獲得土地使用權(quán)成本管理。 獲得土地使用權(quán)的成本相對(duì)固定，主要包括購買土地的成本、補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、土地契稅等。這部分成本主要受當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)影響和房?jī)r(jià)影響，沒有太多的波動(dòng)空間，但也要加以重視。

2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些設(shè)計(jì)費(fèi)用和調(diào)研費(fèi)用等，設(shè)計(jì)費(fèi)用是控制管理的重點(diǎn)。對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格重點(diǎn)的管理控制，同時(shí)兼顧其他費(fèi)用，在一定程度上控制好這部分成本的預(yù)算和管理。

3、工程建安運(yùn)行成本管理控制。（1）大于 10 萬元的項(xiàng)目采用公開招標(biāo)的形式，小于10 萬元的項(xiàng)目采用比選的形式，是降低成本的最重要環(huán)節(jié)；招標(biāo)前一定要對(duì)標(biāo)書中的主要材料做市場(chǎng)調(diào)查，標(biāo)書中主要材料一定要約定三個(gè)左右的品牌。（2）關(guān)于鋼材價(jià)格的控制，對(duì)于一年開發(fā)大于 40 萬平方米的房地產(chǎn)公司一年的鋼材使用量按 2 萬多噸計(jì)算，如果將鋼材價(jià)格和經(jīng)銷商鎖定，鋼材一項(xiàng)的成本降低就會(huì)超過1000 多萬元，因此在控制甲供材上嚴(yán)格把關(guān)，節(jié)約資源消耗。（3）關(guān)于稅收，我們國家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請(qǐng)稅務(wù)系統(tǒng)的給我們做一個(gè)稅務(wù)籌劃的話，也許稅務(wù)這一快也能為我們降低成本提供新的亮點(diǎn)。（4）關(guān)于樓盤的優(yōu)化，做為房地產(chǎn)公司一定要有自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，對(duì)于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時(shí)定要固化，形成自己的風(fēng)格，對(duì)降低成本、縮短開發(fā)周期、降低廣告成本會(huì)起到事半功倍的作用。（5）要關(guān)心員工，把感情留人、事業(yè)留人、和適當(dāng)?shù)拇隽羧说睦砟铙w現(xiàn)在日常工作中，這樣員工才會(huì)各盡其能、各施所長，把工作做得更好。

4、銷售、運(yùn)營成本管理控制。 這部分成本也是波動(dòng)較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)用、銷售人員費(fèi)用、管理人員費(fèi)用、售樓處費(fèi)用等。首先要進(jìn)行各項(xiàng)銷售、運(yùn)營的成本預(yù)算，并且建立各極的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺(tái)，將產(chǎn)品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機(jī)制；使銷售、運(yùn)營成本得到良好的管理控制，是對(duì)整個(gè)成本良好控制的不可忽視的因素。

5、其他成本的管理控制。 這部分成本主要是房地產(chǎn)公司在整個(gè)運(yùn)營周期所發(fā)生的各種不可預(yù)見及管理成本。這部分財(cái)務(wù)成本，主要受項(xiàng)目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過程中要做到合理規(guī)劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。

6、建立健全成本管理控制的鼓勵(lì)機(jī)制 。 首先，要在思想上重視。領(lǐng)導(dǎo)要在思想上和重視程度上加強(qiáng)，同時(shí)所有員工都加強(qiáng)主觀認(rèn)識(shí)。其次，還要建立一定的鼓勵(lì)機(jī)制。對(duì)在成本管理這項(xiàng)工作中表現(xiàn)好并且業(yè)績(jī)突出的部門或個(gè)人加以重獎(jiǎng)，充分調(diào)動(dòng)所有職工的積極性。而且，除相關(guān)激勵(lì)制度外，一個(gè)企業(yè)的文化建設(shè)也會(huì)對(duì)成本的管理控制有一定的激勵(lì)作用。

7、制定完善的成本計(jì)劃。 房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制在開展之前就必須有一個(gè)明確的目標(biāo)和完整的控制計(jì)劃以指導(dǎo)后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環(huán)節(jié)。

8、實(shí)行全程成本控制。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營不是一個(gè)短期的投資行為，其往往是一個(gè)長期的投資過程，因此在其成本控制中要實(shí)行全過程的成本控制管理，以達(dá)到成本支出最小化的目的。

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【摘要】 本文對(duì)政策調(diào)控期我國房地產(chǎn)業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其形成因素做了比較詳細(xì)的研究，分析了政策調(diào)控期房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的各種情況，有針對(duì)性地對(duì)一系列問題擬定出了系統(tǒng)的應(yīng)對(duì)策略，從而確保政策調(diào)控期房地產(chǎn)業(yè)投資的科學(xué)性、合理性和安全性。在當(dāng)前的政策改革的大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司要實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的長期發(fā)展，就需要提高自身應(yīng)對(duì)策略及財(cái)務(wù)管理水平，重心應(yīng)多放在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的能力上。針對(duì)正在政策調(diào)控下的房地產(chǎn)公司所存在的一系列弊端，本文通過多方面數(shù)據(jù)研究，對(duì)政策調(diào)控期房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行了探討。

 

【關(guān)鍵詞】 政策調(diào)控 房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)策略

房地產(chǎn)業(yè)是我國一個(gè)非常有代表性的資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)公司具有資金投入大、回收期長、變現(xiàn)能力弱等明顯特點(diǎn)。就當(dāng)下而言受全球經(jīng)濟(jì)變動(dòng)以及我國政策調(diào)控的影響，暗藏在房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司穩(wěn)定發(fā)展乃至生存首要解決的大問題。

 

一、近年來房?jī)r(jià)持續(xù)走高及社會(huì)資源過度集中于房產(chǎn)的成因

1、目前我國房產(chǎn)市場(chǎng)需求占主導(dǎo)地位

在十六大關(guān)于建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)當(dāng)中提出：城鎮(zhèn)人均住房由19平米升至30平米、城鎮(zhèn)化由百分之三十漲到百分之五十。在實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)的框架內(nèi)，截止到2020年，我國城鎮(zhèn)居民需要增加住房面積50億平米。由此可見，在相當(dāng)長的時(shí)期，房產(chǎn)市場(chǎng)的主流是需求占主導(dǎo)地位。而根據(jù)我國國情，由于人多地少的條件限制，能作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地就相對(duì)太少，而且我國提出13億耕地的紅線，各種因素導(dǎo)致住房供應(yīng)無法滿足人們預(yù)想的住房需求。

 

2、人均收入的增加

我國近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，國民經(jīng)濟(jì)水平得到很大提高，從而人們開始注重生活質(zhì)量的改善和提高，對(duì)住房條件提高的需求只是人們改善生活水平的其中一個(gè)方式。

3、不正確的住房消費(fèi)理念促使房?jī)r(jià)一路走高

很多購房者不客觀不理性的購房理念也推動(dòng)了我國房?jī)r(jià)的暴漲局面，互相攀比、買了房以后倒賣等現(xiàn)象使許多購房者成為不理性消費(fèi)大軍中的一員，這些不正確的消費(fèi)觀念催動(dòng)了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲而不下跌的局面。

 

4、地價(jià)上漲與房?jī)r(jià)上漲相輔相成

地價(jià)是房?jī)r(jià)的根源，我國房產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)地價(jià)漲高房?jī)r(jià)也隨著漲高，再出現(xiàn)地價(jià)跟著房?jī)r(jià)繼續(xù)漲高的惡性循環(huán)，凡樹必有根，主要原因就是地方政府的高地價(jià)以及開發(fā)商囤積土地所造成的。

 

5、開發(fā)商的哄抬炒作促使房?jī)r(jià)居高不下

房產(chǎn)開發(fā)商抓住了百姓買漲不買跌的心理，去散布一些信息，用坐地起價(jià)等方式哄抬房?jī)r(jià)。這是房產(chǎn)商追求高暴利的一種投機(jī)行為。 

二、我國房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控下的環(huán)境分析

在房?jī)r(jià)上漲過快、房產(chǎn)泡沫日漸增加的背景下，政府為保證房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，包括上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、上浮利息率、緊縮信貸、限購、稅收調(diào)節(jié)和土地供應(yīng)調(diào)整等。2010年4月27日史上最嚴(yán)厲的“國十條”出臺(tái)，但由于政策實(shí)施的時(shí)滯性和房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)調(diào)控的威力直到2010年底才開始釋放，在開發(fā)停貸、銷售觀望的大背景下，開發(fā)商資金回籠變慢，融資無渠道，而很多開發(fā)項(xiàng)目是箭在弦上不得不發(fā)，如果不加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，很多房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目就會(huì)形成爛尾樓，企業(yè)會(huì)有倒閉或被兼并的危險(xiǎn)。

 

三、政策調(diào)控期房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因

1、資金結(jié)構(gòu)失衡，負(fù)債比率過高，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)

近年全國規(guī)模以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年報(bào)的上市房企有七成資產(chǎn)負(fù)債率上升，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)平均負(fù)債水平，對(duì)信貸資金的依賴性超強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是以土地或是在建工程抵押獲取銀行信貸資金。而隨著國家調(diào)控政策的出臺(tái)，存款準(zhǔn)備金率的提高和利息率的上浮，使信貸成本不斷增高，而住宅開發(fā)的限貸又使到期的信貸資金很難再次流入住宅開發(fā)項(xiàng)目。另外調(diào)控政策的出臺(tái)，使購房者觀望情緒日漸增加，使銷售資金回籠變慢。以上因素致使房地產(chǎn)企業(yè)面臨大的資金壓力，甚至有資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

 

2、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度不健全

部分企業(yè)財(cái)務(wù)主管人員觀念老化，知識(shí)陳舊，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理只是簡(jiǎn)單的記賬、報(bào)賬，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)就是人力、物力、財(cái)力的簡(jiǎn)單組合，根本沒有意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理、監(jiān)督管理的重要性。如果沒有對(duì)人力、物力、財(cái)力的事前詳細(xì)預(yù)算，就不能進(jìn)行開發(fā)中的成本控制，起不到有效的監(jiān)督功能，會(huì)造成成本增加，更難預(yù)測(cè)日后的償債能力，容易造成高層管理者決策失誤，以至于誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

 

3、房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的提高

提高房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征率是國家房地產(chǎn)調(diào)控政策之一，預(yù)征率的提高導(dǎo)致企業(yè)提前多交稅款，使企業(yè)流動(dòng)資金雪上加霜；另外國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控致使稅務(wù)部門更加關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)，稅務(wù)管理部門依據(jù)當(dāng)?shù)仄骄街贫ǔ鼋ò渤杀揪€，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本。

 

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范及控制措施

1、改變經(jīng)營策略，多渠道融資，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)決定了短期內(nèi)無法脫離對(duì)信貸資金的依賴，在住宅開發(fā)資金限貸的嚴(yán)峻形勢(shì)下，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，或說是有商業(yè)用地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)，適時(shí)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以商業(yè)地產(chǎn)融資，同時(shí)將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租，盡最大可能回收資金。2013年土地、金融政策繼續(xù)向保障房?jī)A斜，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分把握保障房政策的契機(jī)，通過積極創(chuàng)新保障房融資形式，來補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)降低收益預(yù)期，改變公司經(jīng)營策略，適應(yīng)調(diào)控大環(huán)境下住宅剛需的要求，適時(shí)調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，推出小戶型，適當(dāng)降低售價(jià)，以價(jià)換量，快速回籠資金，堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)”的銷售策略，保持快速的市場(chǎng)應(yīng)變能力，以增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化解企業(yè)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

2、執(zhí)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)預(yù)決算制度，嚴(yán)格資金管理，嚴(yán)控成本

很多房地產(chǎn)企業(yè)往往注重工程工期和質(zhì)量，而忽略財(cái)務(wù)管理的重要性，致使很多項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期盈利要求。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為大的框架，對(duì)公司資金的收入、支出及分配做出一系列的安排。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，合理測(cè)算開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用，經(jīng)營效益等，從而提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確性，減少投資方案的錯(cuò)誤。同時(shí)對(duì)資金需求和運(yùn)用計(jì)劃進(jìn)行安排，確保按年度投資計(jì)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)執(zhí)行，杜絕資金使用的隨意性。一些費(fèi)用的支出要有嚴(yán)格的管理控制，杜絕費(fèi)用超出預(yù)算的情況發(fā)生，一定要安全、合理地去運(yùn)用資金，注重資金的管理，最大限度發(fā)揮財(cái)務(wù)的監(jiān)督功能。

 

3、加強(qiáng)稅收籌劃，減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三大稅種，在實(shí)際開發(fā)建設(shè)中財(cái)務(wù)部門應(yīng)在

不觸及稅務(wù)紅線的前提下合理籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。比如土地增值稅，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，具體可以進(jìn)行如下籌劃：合理定價(jià)，以20%的增值額臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃；分散收入，將可以單獨(dú)分開處理的部分單獨(dú)簽訂合同；銷售籌劃，通過獨(dú)立核算的銷售公司將銷售與裝修分開核算，或是先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對(duì)外銷售；制定合理的利息扣除方式，如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；代收費(fèi)用籌劃，將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購買方一并收取對(duì)房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的，但會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。以此類推房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅也可通過分散收入、捆綁銷售、合作建房等進(jìn)行籌劃。企業(yè)所得稅也可從稅基、稅率、優(yōu)惠政策利用等各個(gè)方面進(jìn)行籌劃，在此不再一一列舉。

 

4、提高財(cái)務(wù)人員的責(zé)任意識(shí)和業(yè)務(wù)水平，完善內(nèi)部審計(jì)

財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)決定了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，現(xiàn)階段高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備以下職業(yè)能力：一定的政策理論水平，會(huì)計(jì)政策的職業(yè)判斷能力，實(shí)施內(nèi)部控制的能力，綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息為管理決策提供意見和建議的能力。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)人才的重要性，在引進(jìn)高素質(zhì)、高層次人才的同時(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，將繼續(xù)教育工作做到經(jīng)?；?、制度化，切實(shí)幫助會(huì)計(jì)人員提升業(yè)務(wù)素質(zhì)、積累經(jīng)驗(yàn)、更新知識(shí)；同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，強(qiáng)調(diào)過程控制和主動(dòng)控制，最大限度發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)估算以及防范作用，盡早消除隱患，保護(hù)公司的權(quán)益，發(fā)揮經(jīng)營效益。

 

五、結(jié)論

我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須清醒認(rèn)識(shí)到調(diào)控大環(huán)境下自身存在的問題、面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并積極應(yīng)對(duì)，以使我國的房地產(chǎn)業(yè)步入健康、良性的發(fā)展軌道，保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

 

【參考文獻(xiàn)】

[1] 王希迎：房地產(chǎn)企業(yè)融資新解[m].中國經(jīng)濟(jì)出版社，2005.

[2] 揚(yáng)、盛立軍、潘蒂：私募融資230問：中小企業(yè)融資操作全程指導(dǎo)[m].華夏出版社，2005.

篇10

過去的10年，“房地產(chǎn)”締造了數(shù)以萬計(jì)的千萬富翁。對(duì)于許多投資客來講，在“房地產(chǎn)”行業(yè)喝湯，都比在其他行業(yè)“吃肉”油水大。然而自2009年以來，受國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的影響，抑制房地產(chǎn)的政策接二連三出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期日益渺茫，與之相伴的房地產(chǎn)股也持續(xù)萎靡不振。這兩條通往“房地產(chǎn)”的投資之路堵上了，我們是否還有機(jī)會(huì)淘金？

房地產(chǎn)信托：火了！

今年以來，房地產(chǎn)信托的年化收益率不斷走高，越來越多的投資者開始走上了介入“房地產(chǎn)”的第三條通道：房地產(chǎn)信托。據(jù)中國信托協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，僅2011年1～4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個(gè)，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比增長66.92%，募集資金規(guī)模同比增長115.26%。5月份更是創(chuàng)下歷史新高，募集資金高達(dá)250億元。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托的最低年化收益率也在提高，去年10月份以前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月份后就提高到了6.6%，今年以來的年化收益率則在7%以上，最低收益率接近10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品隨處可見，而最高收益率則從11%提高至15%。

北京市民林先生在4月份的時(shí)候開始?xì)⑷敕慨a(chǎn)信托領(lǐng)域，當(dāng)時(shí)就購買了中融的一款房地產(chǎn)信托，兩年期，年化收益率11%左右。此后他又頻頻光顧各大信托公司的網(wǎng)站想再做一些投資。

他告訴記者，現(xiàn)在的信托產(chǎn)品很火，相當(dāng)難買。有時(shí)，他知道一個(gè)新產(chǎn)品后，與客戶經(jīng)理聯(lián)系，還沒考慮好自己是不是買呢，人家告訴他已經(jīng)賣完了。比如，上個(gè)月，他看到平安信托推出一款金地在深圳的別墅項(xiàng)目信托產(chǎn)品，同股同權(quán)，年化收益率可以達(dá)到20%。他想：金地我熟悉呀，是一家不錯(cuò)的房地產(chǎn)公司，可什么叫同股同權(quán)呢？問問吧。于是，給客戶經(jīng)理打電話，還沒張嘴問他的問題呢，剛提“金地深圳別墅”6個(gè)字，客戶經(jīng)理就說：“抱歉，先生，這款產(chǎn)品我們已經(jīng)預(yù)約完了，我再給您推薦幾款其他的產(chǎn)品吧……”

后來，他才知道，客戶經(jīng)理推薦的順序是：買過他們產(chǎn)品的老客戶、1000萬元以上的大客戶、300萬元以上的客戶、其他散客。像他這樣100萬元級(jí)別的，就屬于排在最后的散客。所以，有一些收益高的信托產(chǎn)品，客戶經(jīng)理還沒通知到他呢，就已經(jīng)被搶完了。由此，房地產(chǎn)信托火爆可見一斑。

房地產(chǎn)信托：安全嗎？

但是當(dāng)記者問及林先生對(duì)房產(chǎn)信托了解的程度時(shí)，他告訴記者，其實(shí)現(xiàn)在就是看好它的高回報(bào)，也知道有風(fēng)險(xiǎn)，但是因?yàn)樘觅u了，有時(shí)候還沒了解清楚是什么項(xiàng)目、位置在哪兒、開發(fā)商是誰、用什么抵押呢，一看收益率10%，挺高的，就想買了，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)程度還真不是十分了解。

中融信托公司的工作人員陳同告訴《小康?財(cái)智》記者，其實(shí)現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托分產(chǎn)品有融資型和投資型兩種，二者最大區(qū)別在于運(yùn)作主體完全不同，前者主要由房地產(chǎn)公司提供相應(yīng)信托資金回購或資產(chǎn)抵押條款，或信托公司受讓房地產(chǎn)公司相應(yīng)債權(quán)形式發(fā)行信托產(chǎn)品融資，信托公司僅僅充當(dāng)貸款中介角色；而后者在實(shí)際運(yùn)作過程里，信托公司必須參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，并從項(xiàng)目開發(fā)收益分得一杯羹。

“相比融資型信托產(chǎn)品主要考慮房地產(chǎn)公司資產(chǎn)抵押物估值，而投資型信托產(chǎn)品必須考量信托資金所投資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售前景與現(xiàn)金回籠速度。”陳同表示，“但目前信托公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)營銷尚缺乏豐富經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)作案例，所以目前發(fā)行的大多是融資型信托產(chǎn)品，這個(gè)還是比較成熟的?！?/p>

在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品安全性的考量上，當(dāng)前多數(shù)信托公司已設(shè)計(jì)各自的房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目資質(zhì)評(píng)分體系。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首先信托公司會(huì)將各城市GDP、人均購買力、土地購買成本等的收益比等列為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)高低的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。而落實(shí)到單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，四證齊全、開發(fā)商背景均會(huì)成為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判依據(jù)。

但是卻有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信托還是蘊(yùn)含一定的風(fēng)險(xiǎn)，不要盲目迷信風(fēng)險(xiǎn)控制能力，任何高回報(bào)的投資都是有一定的高風(fēng)險(xiǎn)的。

因?yàn)殡S著預(yù)期收益率的不斷走高，意味著開發(fā)商通過信托融資的成本在增加。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，以前，一款預(yù)期年化收益率8%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，加上向信托公司、銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)支付的咨詢費(fèi)、托管費(fèi)等財(cái)務(wù)顧問費(fèi)用為5%，開發(fā)商的融資成本在13%左右，而現(xiàn)在，隨著越來越多的開發(fā)商往信托上擠，承諾的預(yù)期年化收益率越來越高，平均達(dá)到10%左右，給信托公司的費(fèi)用也在加大，7%、8%很正常。那么，開發(fā)商的融資成本就將達(dá)到17%以上，這就需要開發(fā)商要有很高的利潤。而在目前的市場(chǎng)行情下，開發(fā)商的利益應(yīng)該是越來越低的。受到雙方面的重壓，開發(fā)商的壓力很大，房地產(chǎn)信托也就存在違約的風(fēng)險(xiǎn)。

選擇產(chǎn)品要謹(jǐn)慎

“日前接到銀監(jiān)會(huì)的窗口指導(dǎo)電話，除保障房以外的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)下半年暫停。目前華澳、興業(yè)、中海、華寶、中融、平安、愛建等公司已經(jīng)停發(fā)地產(chǎn)信托?！?月底中信信托負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的投資總監(jiān)向記者透露，“除了保障房性質(zhì)的信托計(jì)劃，沒有很好的合作關(guān)系，不會(huì)再發(fā)新的信托產(chǎn)品了?！?/p>

上述投資總監(jiān)表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)信托收緊有兩個(gè)因素，一是應(yīng)銀監(jiān)會(huì)的要求，因?yàn)殂y行的開發(fā)貸款在不斷收緊，而信托卻在大規(guī)模放款，與當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)控相違背；二是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，政策的變化無法預(yù)估，加上信托所要求的投資回報(bào)不斷上升，各大信托公司在風(fēng)險(xiǎn)掌控上也開始收緊。

而各家信托公司提供的“產(chǎn)品質(zhì)量”相差較大。因此，即使接下來投放的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品會(huì)比較謹(jǐn)慎，投資者還是應(yīng)該注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)控制的甄別，不能只關(guān)注投資預(yù)期收益。

“收益和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的，收益越高風(fēng)險(xiǎn)肯定越大?！闭猩蹄y行理財(cái)師表示，地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益高但也有風(fēng)險(xiǎn)。購買信托類產(chǎn)品一定要仔細(xì)看清合同，弄懂內(nèi)容。

上述招商銀行理財(cái)師還建議，在選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)考慮如下三個(gè)方面。

首先，要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司。市場(chǎng)上有些信托公司起步較早，已擁有了多年房地產(chǎn)直接投資的經(jīng)驗(yàn)。