導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理；創(chuàng)新；探究

隨著生活水平的漸漸提升，樓房已經(jīng)成為一大必需品，加上人們對房價關(guān)注度的不斷提升，這使得房地產(chǎn)行業(yè)漸漸成為社會各界關(guān)注的重點。然而，現(xiàn)代房地產(chǎn)的管理方面依然存有部分問題與不足。要想房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代市場競爭中取得長遠發(fā)展，那么房地產(chǎn)管理就需要進行創(chuàng)新、改革，這樣才能跟上社會發(fā)展、進步的速度。

1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的涵義

房地產(chǎn)管理不但能夠完成先前制定目標(biāo)、方案，還能夠通過多方面的檢查和完善，促使現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)向更為科學(xué)、合理、可持續(xù)發(fā)展的方向邁進。然而，隨著房地產(chǎn)市場逐漸的復(fù)雜化，單靠管理是遠遠不夠了，還應(yīng)該在其中加入創(chuàng)新的元素，這樣才能更好地適應(yīng)市場和社會的發(fā)展。創(chuàng)新指的是利用全新的方法或者引用特別的手段來開展房地產(chǎn)管理工作。引入新的方法、手段來解決舊問題，將人們的創(chuàng)新力、創(chuàng)新思維等充分調(diào)動起來，從而促使房地產(chǎn)管理以及房地產(chǎn)兩者獲得更好的發(fā)展。而要想做好房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作，就需要充分考慮到以下三大方面，分別是：管理模式創(chuàng)新、人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新以及城市發(fā)展模式上的創(chuàng)新。這三者之間有著密切的聯(lián)系，因為思想和行動上的創(chuàng)新都是極為重要的，所以三者缺一不可。

2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性

首先，雖說與先前相比，房地產(chǎn)管理獲得了不小的進步和發(fā)展，但隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)熱度的不斷提高，其中管理方面方面也漸漸暴露出一些不足之處，這切實對房地產(chǎn)的發(fā)展造成了影響。所以，要想房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不受影響和沖擊，就必須重視創(chuàng)新一舉，應(yīng)用先進、科學(xué)的管理理念與方法，為現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強有力的后勤保障。其次，由于現(xiàn)代房地產(chǎn)市場逐漸趨向集中化，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)成本大幅度上升，進而大大降低了現(xiàn)代房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。這就需要房地產(chǎn)管理部門重視項目開發(fā)管理工作，并充分利用管理創(chuàng)新來減少項目開發(fā)成本，提升房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。最后，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新并非指某一職員或者領(lǐng)導(dǎo)開展創(chuàng)新工作，應(yīng)該動員起房地產(chǎn)行業(yè)中各大組成部分共同參與。比如，企業(yè)可以激勵管理人員積極創(chuàng)新、鼓勵職員提升效率等。開展類似的管理活動，不但可以充分提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益，還有助于推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新具有重大意義，相關(guān)的管理部門和人員應(yīng)當(dāng)加以重視。

3房地產(chǎn)管理創(chuàng)新實踐

3.1管理模式創(chuàng)新

管理模式創(chuàng)新的意義是重大的，因為它絕對是開展房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的首要任務(wù)，同時它也是推動房地產(chǎn)更好、更快發(fā)展的基本要素。所以，在進行房地產(chǎn)管理模式創(chuàng)新的時候，必須要用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對待，馬虎不得。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動知識管理用以提升管理模式的創(chuàng)新力。比如，在進行管理模式創(chuàng)新，可以適當(dāng)建立激勵制度。具體來說就是將房地產(chǎn)的發(fā)展與企業(yè)職員的利益聯(lián)系起來，這樣不但可以充分調(diào)動企業(yè)各職員的參與度和積極度，還可以有效推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，也可以建立有關(guān)的獎懲制度，對于管理創(chuàng)新工作有突出貢獻的人員或部門給予一定的獎勵，以鼓勵企業(yè)人員對管理創(chuàng)新加以關(guān)注，從而有利于房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作的順利開展。

3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新

人才是21世紀(jì)最不可或缺的一部分，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，各行各業(yè)對人才的要求越來越高，也更加注重人才的培養(yǎng)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，要想適應(yīng)市場、社會的發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)也重視行業(yè)人才的培養(yǎng)。創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式不但能為企業(yè)自身帶來技術(shù)支持，還將提高房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展水平。這要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立起科學(xué)、完善的人才培養(yǎng)管理體系，并明確培養(yǎng)內(nèi)容及方案，使培訓(xùn)人員所學(xué)的內(nèi)容可以應(yīng)用到真實的工作中。首先，需要制定有效的培訓(xùn)管理機制，把有關(guān)的培訓(xùn)內(nèi)容、知識細節(jié)化，以將培訓(xùn)的效率以及效果放到最大化。其次，由于近些年來許多非房地產(chǎn)專業(yè)的人員涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)人員水準(zhǔn)參差不齊，所以在進行人才培訓(xùn)時，應(yīng)當(dāng)針對專業(yè)不同的人員提供不同的培養(yǎng)計劃。最后，“終身學(xué)習(xí)”是新世紀(jì)的一大口號，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織人才培養(yǎng)活動，不斷致力于提升企業(yè)人員的綜合素質(zhì)，從而為房地產(chǎn)行業(yè)提供人才、技術(shù)上的有力支持。

3.3城市發(fā)展模式的創(chuàng)新

現(xiàn)代城市的飛速發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的大力支持，而房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展也緊緊依靠著城市的發(fā)展，兩者間的聯(lián)系和發(fā)展是密不可分的。隨著現(xiàn)代城市居民生活水平的提高，他們對于居住環(huán)境所提出的要求也有所增加。這無疑給房地產(chǎn)開發(fā)提出了更多標(biāo)準(zhǔn)和要求，其中最為突出的就是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須與城市的發(fā)展相協(xié)調(diào)，與當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)。在這一前提下，房地產(chǎn)行業(yè)要注重城市發(fā)展模式的創(chuàng)新，積極與當(dāng)?shù)氐恼块T相配合，摸索出合適的管理方法。當(dāng)然，現(xiàn)代各大行業(yè)要想獲得長足性的發(fā)展，就必須貼合“可持續(xù)發(fā)展道路”這一標(biāo)準(zhǔn)，所以在城市發(fā)展模式的創(chuàng)新中，也應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)行業(yè)引入可持續(xù)發(fā)展的行列中，以推動本身的經(jīng)濟發(fā)展。

4結(jié)束語

由于房地產(chǎn)管理水平的滯后，限制了現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，因此提出了房地產(chǎn)管理創(chuàng)新這一大理念。文章首先解釋了房地產(chǎn)管理創(chuàng)新所代表的涵義，接著闡述了現(xiàn)代房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性，最后提出了房地產(chǎn)管理的三點創(chuàng)新實踐內(nèi)容。希望文章相關(guān)論述能供眾多房地產(chǎn)管理人員參考，并為推動我國現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展做出貢獻。

作者:房麗 梁麗 單位:日照市國土資源局

參考文獻：

[1]宋連霞,程浩巖,楊先花.創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理機制[J].中國房地產(chǎn),2015,(9):3-13.

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營與估價人才；?？平逃?；現(xiàn)狀；發(fā)展對策

文章編號：ISSN2095-6711/Z01-2016-04-0189

從廣義的角度而言，房地產(chǎn)行業(yè)是一個龐大的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，所涉及的資產(chǎn)、技術(shù)、人員不計其數(shù)。它主要囊括了房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等，其中房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，又可以細化為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)等，此外，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，也可以具體的劃分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和房地產(chǎn)價格評估業(yè)等多項行業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)年限和發(fā)展年限，總體較短，要建立成熟穩(wěn)重的市場，必須要依靠強有力的房地產(chǎn)經(jīng)營估價人才，才能建立穩(wěn)固的市場地位，但專業(yè)人才的培養(yǎng)與教育，又是另一道擺在眼前的難題。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才?？平逃默F(xiàn)狀背景

隨著房地產(chǎn)市場的日益發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的人才需求量，也持續(xù)增多。例如，房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)策劃、土地買賣、土地租賃、風(fēng)險抵押，以及房產(chǎn)保險、課稅、拍賣、土地征用和征收補償?shù)榷喾N形式的經(jīng)濟糾紛，都需要大膽、嚴(yán)謹(jǐn)、高端的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才，才能實施完成?；仡櫡康禺a(chǎn)的發(fā)展歷史，在21世紀(jì)末，我國房地產(chǎn)行業(yè)，還處于發(fā)展中的初級階段、萌芽階段，所以該行業(yè)的就職人員，大多數(shù)都來源于不同專業(yè)，不同背景的“混合式”員工，如果將這些職業(yè)人員按來源分類，可大致分為以下三種:第一，由房管系統(tǒng)直接晉升、轉(zhuǎn)化而來，這個系統(tǒng)的職工，缺乏深厚的房地產(chǎn)經(jīng)營管理常識和估價理論知識；第二，由經(jīng)營管理專業(yè)畢業(yè)，但缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營手段和尖端的估價能力，所以未能與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)緣；第三，是建筑專業(yè)的技術(shù)人員，他們的專業(yè)特長是：房地產(chǎn)項目的工程建設(shè)和工程管理，但無法真正掌握房地產(chǎn)投資分析、營銷策劃、估價等地產(chǎn)環(huán)節(jié)，所以也無法勝任職業(yè)崗位?？v觀整體局勢，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的尖端人才、綜合型人才，少之又少。房地產(chǎn)行業(yè)要建立相應(yīng)的人才戰(zhàn)略，只有通過科學(xué)、正規(guī)、對口的教育專業(yè)，才能尋找到適合本行業(yè)發(fā)展的專業(yè)化人才。因此，我國高等院校逐步設(shè)立，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的基礎(chǔ)課程，一方面是為了完善房地產(chǎn)行業(yè)的人才缺失；另一方面是為了跟上社會市場的實際需求。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才?？平逃牟蛔?/p>

1.房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才?？平逃囵B(yǎng)定位不足

房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)是一個深層次的產(chǎn)業(yè)鏈接，它主要涉及地產(chǎn)投資、地產(chǎn)營銷、經(jīng)營管理、工程建設(shè)、工程策劃等多個混合項目，同時跨越了生產(chǎn)、流通、消費等三個領(lǐng)域的不同發(fā)展。此外，房地產(chǎn)的專業(yè)類知識，還涉及經(jīng)濟、管理、金融、建筑技術(shù)、開發(fā)、營銷、經(jīng)紀(jì)、估價、法律等多個專業(yè)，多門學(xué)科。高等院校在教學(xué)過程中，如果將房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，定位到某一項專業(yè)，或某一門學(xué)科身上，則無法凸顯房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)合性特點，所以在專業(yè)人才的培養(yǎng)教育方面，不能籠統(tǒng)地、簡單地給任何一個行業(yè)，下一個肯定的論斷。現(xiàn)代的高職院校，在教學(xué)方面，往往都表現(xiàn)的過于武斷，對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)的定位，也相當(dāng)粗略，將學(xué)生所要從事的地方崗位，直接描述成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介等膚淺詞匯。

2.專業(yè)教師學(xué)術(shù)水平與行業(yè)實踐能力不足

在教育方面，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的招生年限，過于短暫。由于人才資源的匱乏，使得房估專業(yè)，無法形成濃郁的學(xué)術(shù)氛圍，也無法開展地產(chǎn)形式的“上層建筑”。盡管中國建筑學(xué)會，在建筑經(jīng)濟領(lǐng)域，成立了全國性房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)委員會，但一年一度的學(xué)術(shù)交流活動，和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技能大賽，僅限于幾個學(xué)校所開展小范圍的教學(xué)活動?，F(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，還存在著諸多問題，甚至缺乏專業(yè)的房估教師，能在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大影響力的教師，還為數(shù)不多。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才專業(yè)的發(fā)展對策

1.研究并出臺房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才?？平逃劳械穆殬I(yè)標(biāo)準(zhǔn)

為了選拔優(yōu)秀的地產(chǎn)人才，促進房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)建立相關(guān)的職業(yè)資格證書制度。但在實施過程中，缺乏系統(tǒng)的行業(yè)職責(zé)和崗位標(biāo)準(zhǔn)。隨著時間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局也在不斷更新之中。面對眼前的形勢，中國建筑學(xué)會的相關(guān)專家，陸續(xù)提出了“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人員職業(yè)種類與職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”的研究政策，從房地產(chǎn)的根源與環(huán)節(jié)入手，對我國房地產(chǎn)的就職人員和就職類別，以及專業(yè)特長與崗位職責(zé)等地產(chǎn)內(nèi)容，進行重新分析、重新梳理。實踐表明，房地產(chǎn)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，不僅能推動房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展，還能完善估價專業(yè)的人才培養(yǎng)，建立完善的房地產(chǎn)職業(yè)資格證書制度，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)職業(yè)教育、職業(yè)培訓(xùn)、鑒定考核、技能競賽等活動。

2.人才培養(yǎng)定位應(yīng)更加精準(zhǔn)化

土地開發(fā)、經(jīng)營管理、估價業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)的相關(guān)鏈條，任何一項流程的發(fā)展與延伸，都是復(fù)雜而艱辛的。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)還是一種跨越式的行業(yè)存在，在發(fā)展過程中，它還涉及建筑工程、施工項目、經(jīng)濟管理、土地買賣等其他產(chǎn)業(yè)鏈條，系統(tǒng)龐雜。所以，任何一所專業(yè)高校都不可能，在有限的教學(xué)生涯中，將房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)、各個重點、相關(guān)知識結(jié)構(gòu)，完整的傳授給學(xué)生，只能在教學(xué)過程中，根據(jù)房地產(chǎn)的職業(yè)種類和崗位需求、服務(wù)對象等實際內(nèi)容，對專業(yè)學(xué)生進行一對一的崗位培訓(xùn)，一對一的專業(yè)指導(dǎo)，使學(xué)生逐步掌握地產(chǎn)知識，成為地產(chǎn)人才。此外，除了一對一的專業(yè)模式，高等院校還可以采用，精一、會二、障三的教學(xué)方法。何為“會二”，顧名思義就是在一個崗位中，學(xué)會開發(fā)與營銷這兩個崗位的地產(chǎn)技能；障三指的是，在同一個崗位中，能同時掌握開發(fā)、管理、估價等三項技能；使地產(chǎn)類專業(yè)學(xué)生，能在未來的房估變化趨勢中掌握專業(yè)技能。隨著城市化的變革，房地產(chǎn)行業(yè)從最初的增量市場，逐漸向存量市場進行轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的房估教育，往往把重點放在項目開發(fā)策劃、營銷策劃等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而在存量市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)招商、估價等業(yè)務(wù)，就成為房產(chǎn)中的主角。在未來的市場走向中，房估專業(yè)要聯(lián)系于實際，將房地產(chǎn)項目、地產(chǎn)開發(fā)、市場多元化元素，地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略等相關(guān)內(nèi)容，納入培養(yǎng)專業(yè)人才的范疇。同時，高校還要綜合考慮，估價人才的職業(yè)遷移能力。市場永遠都在馬不停蹄的變化之中，房地產(chǎn)的專業(yè)人才，也要順應(yīng)時代的潮流，展現(xiàn)出復(fù)合化的發(fā)展姿態(tài)，這就意味著，房地產(chǎn)行業(yè)對人才的項目能力，提出更高的要求。房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是一個具備市場潛能的發(fā)展行業(yè)，高校只有將地產(chǎn)人才的培養(yǎng)目標(biāo)，與現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)等項目流程相接壤，設(shè)置相關(guān)專業(yè)課程，才能培養(yǎng)出房地產(chǎn)行業(yè)真正需要尖端型、多面型人才。

3.政府、企業(yè)、學(xué)校應(yīng)深度融合發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才專科教育

高等院校的房估專業(yè)為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，培養(yǎng)了諸多的精英人才，并在房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)估價等地產(chǎn)環(huán)節(jié)中，發(fā)揮著重要的作用。在人才培養(yǎng)的過程中，高校的突出貢獻，逐漸引起了住建部門和政府機構(gòu)的高度重視，同時也獲得了房地產(chǎn)行業(yè)學(xué)會、協(xié)會的一致好評。各大院校為了順應(yīng)時代的號召，逐步開啟了校企合作的專業(yè)模式，并實現(xiàn)了“政、校、行、企”的合作辦學(xué)目標(biāo)，但合作模式能否正常運行，仍需要政府、學(xué)校、行業(yè)、企業(yè)等多方機構(gòu)，加大合作力度，拓展合作深度，使政校行企合作模式變得合理化、正規(guī)化。在合作過程中，政校行企合作機構(gòu)，要舉辦相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技能比賽大會，讓政校行企等多方機構(gòu)，積極參與，并完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技能的賽項方案，或是讓高職學(xué)生與地產(chǎn)工作人員，進行同臺競賽，借助比賽的名義，從中推進房地產(chǎn)的技能發(fā)展。此外，“政、校、行、企”合作機構(gòu)，還可拓展驗房師、估價師等職業(yè)資格證書的培訓(xùn)與技能鑒定，增加房估專業(yè)的發(fā)展途徑。

4.加強校內(nèi)外實訓(xùn)基地建設(shè)，提升學(xué)校對該專業(yè)的重視程度

為了進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)之間的密切關(guān)系，可通過建立校內(nèi)外實訓(xùn)基地等方針策略，從中凸顯綜合實訓(xùn)和頂崗實習(xí)的實踐性與實用性。一份付出一分收獲，只有拼盡全力的付出與努力，才能獲得學(xué)校的贊賞與肯定。此外，要積極融入，全國房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的論壇之中，要充分拓展自己的地產(chǎn)視野，參加全國性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技能大賽等相關(guān)行業(yè)活動，通過各種房產(chǎn)活動與房產(chǎn)形勢，增強高等職院的影響力，提高學(xué)校對房估專業(yè)的重視程度，使之成為高等院校最受歡迎的行業(yè)導(dǎo)師。綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是我國的一個熱門專業(yè)，也是現(xiàn)代一個極具市場潛能的發(fā)展行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營與估價的人才培養(yǎng)，維系著房地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展，能對房地產(chǎn)的龐大鏈條產(chǎn)生巨大的促進作用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大，對估價專業(yè)的人才標(biāo)準(zhǔn)也越來越高，隨著房地產(chǎn)的行業(yè)不斷深入、不斷拓展，對房估專業(yè)的人才需求量，也越來越多。面對這樣的局勢，高等教育院校，應(yīng)該樹立全面的育人標(biāo)準(zhǔn)，拓展人才的培養(yǎng)模式，使之成為房地產(chǎn)行業(yè)的御用人才、尖端人才、頂端人才。

參考文獻：

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篇3

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；管理創(chuàng)新

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識號：A 文章編號：2306-1499（2014）08-0169-01

1.引言

隨著建筑行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)管理水平有了提高，它的發(fā)展對我國經(jīng)濟社會的進步起著不可替代的作用。然而，實際我國房地產(chǎn)管理的發(fā)展速度遠不及建筑行業(yè)的發(fā)展速度，其創(chuàng)新與發(fā)展的內(nèi)容還不夠完善，存在一些問題，正在摸索一條科學(xué)發(fā)展的道路。文章，筆者重點講了房地產(chǎn)管理和管理創(chuàng)新的涵義，論述了為什么要進行房地產(chǎn)管理創(chuàng)新，最終提出了一些實現(xiàn)管理創(chuàng)新的方法，希望通過淺顯的論述能給房地產(chǎn)管理人員以啟發(fā)。

2.房地產(chǎn)管理和管理創(chuàng)新的涵義

管理，就是以人為核心，在特定的環(huán)境中，由各種設(shè)施、資源（包括人力、物力、財力資源）等支持，進行策劃、實施、檢查與改進的活動，為了達到共同的目標(biāo)，所進行的協(xié)調(diào)管理活動。管理離不開管理組織和管理規(guī)范的要求，管理規(guī)范是管理組織實施管理的手段或措施。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程中，管理占有重要地位，房地產(chǎn)管理是一個體系，需要科學(xué)合理的應(yīng)用，才有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。通過管理，即可以完成預(yù)定的計劃，也可以通過不斷的檢查與改進，使房地產(chǎn)行業(yè)更快更好的發(fā)展。

房地產(chǎn)管理中，有管理還不夠，還需要有創(chuàng)新。創(chuàng)新實際就是使用新的方法或借鑒獨特的手段進行管理，使用新方法解決老問題，充分利用人們的創(chuàng)新能力，發(fā)揮人才的創(chuàng)造性思想，使產(chǎn)品與服務(wù)都上一新臺階。要想更好的進行管理創(chuàng)新，必須從三方面入手，三方面都有創(chuàng)新，才能促進管理創(chuàng)新的發(fā)展。這三方面是指，管理思想的創(chuàng)新，管理制度的創(chuàng)新和技術(shù)方法的創(chuàng)新。

3.房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性和重要性

3.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然性

目前的房地產(chǎn)管理雖然同其他行業(yè)一樣，通過不斷的運行取得了很好的發(fā)展與完善，但是在發(fā)展過程中，依然存在很多問題，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)的發(fā)展，使其發(fā)展速度減慢。因此，要提升房地產(chǎn)的發(fā)展，就需要不斷的進行創(chuàng)新，引入新的管理理念，通過新的管理方式和方法，為房地產(chǎn)發(fā)展注入新的力量。

在房地產(chǎn)管理和發(fā)展過程中，人才培養(yǎng)是制約管理發(fā)展很大的一個難題。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，城市建設(shè)的加快，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不再像過去靠豐厚的資金支撐以使發(fā)展壯大，而是注重了人才在房地產(chǎn)管理中的作用，利用人才管理、宣傳甚至銷售，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)缺乏高素質(zhì)人才，人才儲備量少，或由于競爭激烈、福利待遇等各方面的不適宜，導(dǎo)致大量的人才跳槽嚴(yán)重，人才流失量大，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成了一定的影響。因此，做好房地產(chǎn)人才培養(yǎng)與儲備工作對房地產(chǎn)發(fā)展有著重要的作用，是亟待解決的一大難題，尤其是高級管理人才，房地產(chǎn)管理的發(fā)展需要在這方面進行適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新。

除了注重人才培養(yǎng)，在新的房地產(chǎn)市場專業(yè)化與集中度不斷提高的今天，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本加大，利潤降低，要使房地產(chǎn)經(jīng)濟效益最大化，就需要房地產(chǎn)管理人員加強項目開發(fā)管理，在開發(fā)上創(chuàng)新，努力降低開發(fā)成本，提高綜合效益，使房地產(chǎn)管理創(chuàng)新再上新高。

3.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性

房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新不是一個人、一個部門或一個領(lǐng)導(dǎo)者的事，它在房地產(chǎn)管理發(fā)展中起著積極的作用，它可以帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)的各環(huán)節(jié)不斷開展創(chuàng)新與改革。鼓勵各部門積極想點子，提高效率、充分利用資源，使利益最大化。這樣的創(chuàng)新活動，可以有效的改革房地產(chǎn)行業(yè)弊端，使使房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展。

4.房地產(chǎn)管理實踐創(chuàng)新

4.1管理模式的探索和創(chuàng)新

在信息技術(shù)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要順應(yīng)信息技術(shù)的要求，不斷的對房地產(chǎn)進行管理的創(chuàng)新。管理模式的創(chuàng)新是是進行房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的第一步，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要用知識管理來提高管理模式的創(chuàng)新水平。例如，在管理模式的改進和創(chuàng)新中，可以建立相應(yīng)的激勵機制和獎懲制度，使房地產(chǎn)的發(fā)展和員工個人的利益掛鉤，進而調(diào)動企業(yè)員工的積極性。

4.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新

如今的經(jīng)濟社會是拼人才、拼知識、拼技能的社會，各行各業(yè)的發(fā)展都離不開人才的作用，故對于房地產(chǎn)行業(yè)，也要注重人才的培養(yǎng)，充分發(fā)揮人在房地產(chǎn)管理中的作用，建立完善的培訓(xùn)機制，培養(yǎng)人才，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造價值，使企業(yè)在房地產(chǎn)管理行業(yè)脫穎而出。

建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)管理系統(tǒng)，確定培訓(xùn)項目與內(nèi)容，使受訓(xùn)者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應(yīng)用到實際工作中。培訓(xùn)管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓(xùn)管理制度與流程入手，再將培訓(xùn)內(nèi)容細化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進入，專業(yè)技能相對薄弱，專業(yè)知識差。所以，在培訓(xùn)前，需針對不同的人員制定不同的培訓(xùn)方案，摸清每一個員工掌握技能的情況，在哪方面的知識缺乏，再針對不同的情況，進行分類、排班，確定不同的培訓(xùn)內(nèi)容，以使培訓(xùn)效果達到最好。在房地產(chǎn)管理過程中，吸引高素質(zhì)的管理人員固然重要，對于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因為只有通過不斷的學(xué)習(xí)，人員素質(zhì)才會整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績才會整體提高，管理得到提升。

4.3進行項目管理的創(chuàng)新

項目的管理是推進當(dāng)前房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要形式之一，在新的市場形勢下，為了擴大自身的生存和發(fā)展的空間，取得穩(wěn)定的發(fā)展，就需要對項目管理進行創(chuàng)新。房地產(chǎn)的開發(fā)范圍廣，周期長，因此房地產(chǎn)只有不斷擴大自身的經(jīng)營規(guī)模，實行多個項目的共同開發(fā)，進而提高房地產(chǎn)的抗風(fēng)險的能力，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)的長足發(fā)展。

4.4信貸政策的創(chuàng)新

由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對信貸政策進行創(chuàng)新。例如國務(wù)院新出臺的調(diào)節(jié)政策中，要求購買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。這樣，就限制了投機購房和房價的過分增長，減少了金融風(fēng)險，進而促進了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

4.5土地市場管理的創(chuàng)新

對房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新還需要從基礎(chǔ)上著手，即對土地市場的管理進行改革和創(chuàng)新，不斷完善土地的供應(yīng)方式。同時，進一步提高對閑置土地的利用率，加大對其的處理力度，進而盤活建設(shè)用地，這樣很大程度上節(jié)約了土地資源。為了防止投資商的投機行為，國家需要采取相應(yīng)的措施，加強對土地的管理，切不可任由發(fā)展，不加限制。

4.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新

城市的發(fā)展進步離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支持。隨著人們生活水平的提高，居住條件越來越好，房地產(chǎn)開發(fā)的要求就越來越高，以適應(yīng)城市發(fā)展的要求，與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)。在這種情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式要不斷創(chuàng)新，需要政府各個部門的協(xié)調(diào)與配合，改變管理模式，探索新的管理方法與發(fā)展道路，以促進房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的道路，發(fā)展越來越好。

5.結(jié)語

房地產(chǎn)的發(fā)展仍存在一些問題，要想在市場競爭中立于不敗之地，房地產(chǎn)管理必須創(chuàng)新，以適應(yīng)社會發(fā)展的形式進行改革，尋找可持續(xù)發(fā)展的道路。

參考文獻

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；措施

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼： A

引言

在我們國家房地產(chǎn)行業(yè)不斷的深入推進市場化的時候，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。經(jīng)過這么多年的努力，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展確實為國民生活水平的提高、國民居住條件的改善做出了很大的貢獻。在我們國家目前房地產(chǎn)的市場化進程已經(jīng)凸顯出初步的效果的情況之下，如何繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的領(lǐng)頭作用，這才是我們需要重點研究的問題。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的主要問題

1、經(jīng)濟管理上缺乏一個完善的管理機制

為了能夠使房地產(chǎn)的市場管理更加的規(guī)范化，更加的有效率，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康良好的發(fā)展，必須要有一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制。雖然我們國家已經(jīng)出臺了一系列的經(jīng)濟管理方面的政策，但是這些政策往往都流于形勢，沒有一個完善的市場監(jiān)督機制來保證這些政策的落實。房地產(chǎn)處于當(dāng)今形勢下，自從2007年以后，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)受到土地的價格不斷上漲、建筑材料的供不應(yīng)求、建筑工人老齡化、人工費上漲等因素的影響，商品房的價格開始不斷的飆升，使得大量剛需群體無法購買到自己所能承受的房子。而且，隨著商品房價格的不斷上升，很多的房地產(chǎn)商和投資者從中看到了巨大的商機，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的投資量不斷增加。同時，由于民間存在大量房產(chǎn)投資者，使得居民購買商品房的價格進一步拉高，房屋的價格已經(jīng)超過了房屋消費者的經(jīng)濟承受能力。不能夠?qū)ξ覀儑艺雠_的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策高效、合理、認真的去執(zhí)行，使得出臺政策失真，出臺政策流于形式，更使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理的效果大大的打了折扣。

2、目標(biāo)模糊，沒有一個長期性的政策

在我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策中，一直沒有一個連續(xù)性的政策扶持，造成沒有一個明確的管理目標(biāo)。首先，我們國家的政府把抑制房地產(chǎn)的市場需求當(dāng)做市場管理的目標(biāo)。到目前為止，我們國家政府對房地產(chǎn)市場之中所存在的一些問題還不能夠從本質(zhì)上認識清楚。所以在出臺一些政策的時候就沒有一定的針對性，當(dāng)然無法對房地產(chǎn)的管理產(chǎn)生一定的效果。而且，政府出臺的長期政策和一些短期的政策還出現(xiàn)一些自相矛盾的地方，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理的效果大大的降低了。而且房地產(chǎn)行業(yè)政策的不合理性以及不連續(xù)性使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟秩序變得非常的混亂，這就為一些不法的投機分子提供了很多方便，造成我國房地產(chǎn)行業(yè)不健康的發(fā)展現(xiàn)象。比如說，房產(chǎn)稅收政策、經(jīng)濟適用房政策以及國五條政策等的落實狀況，都說明了我們國家房地產(chǎn)管理中沒有一個連續(xù)性的政策，沒有一個明確的管理目標(biāo)。

3、缺乏一套健全的法律、法規(guī)體系

參考國外一些比較健康的房地產(chǎn)行業(yè)，它們都有著一套非常完善的法律、法規(guī)體系，來保證在房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)濟管理政策能夠有效的落實下來。從目前來講，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)還處在發(fā)展的初期階段，沒有一套相對比較完善的法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的行為。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理非常的重要，可以說貫穿于房地產(chǎn)的建設(shè)、開發(fā)、交易以及房地產(chǎn)的后期管理各個的階段，但是我國還沒有一個經(jīng)濟管理法來統(tǒng)領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的整個階段。而且，我們國家所出臺房地產(chǎn)法律、法規(guī)的速度遠遠的落后于我國房地產(chǎn)發(fā)展的速度，就會造成所出臺的房地產(chǎn)法律、法規(guī)出現(xiàn)真空現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟創(chuàng)新管理主要措施

1、提高管理人員的素質(zhì)水平

經(jīng)濟管理人員是否遵守相關(guān)的管理制度，是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作開展的基本前提，因此提高經(jīng)濟管理人員的素質(zhì)是非常必要。因為在房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作主要是有經(jīng)濟管理人員執(zhí)行的，其素質(zhì)的高低直接影響到執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度的力度，因此要做好經(jīng)濟管理人員的培訓(xùn)，這樣才能有效地保證房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作得到有效地進行。在培訓(xùn)中應(yīng)加強對經(jīng)濟管理人員的素質(zhì)水平培訓(xùn)，尤其是對一些素質(zhì)水平較低的經(jīng)濟管理人員，并鼓勵經(jīng)濟管理人員自我學(xué)習(xí)，以此提高綜合素質(zhì)。在招聘環(huán)節(jié)也要相應(yīng)提高招聘的要求，招聘更多的高素質(zhì)人才，以此協(xié)調(diào)項目經(jīng)濟管理工作的有效進行。

2、注意施工階段的過程的控制和管理

在經(jīng)濟項目管理中，對施工階段的過程控制和管理是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理的主要環(huán)節(jié)，做好相關(guān)的監(jiān)制和管理是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理的重點和關(guān)鍵點。在施工階段最為重要的是對質(zhì)量的把關(guān)。并加強對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量監(jiān)管，降低返工幾率，杜絕豆腐渣工程。在對房地產(chǎn)工程監(jiān)制中，各個環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)工程建設(shè)都應(yīng)認真貫徹相關(guān)的程序，并做好安全工作，盡量避免出現(xiàn)一些不必要的意外。最后，要嚴(yán)格要求各個環(huán)節(jié)的工程建設(shè)都要認真地執(zhí)行，不能偷工減料，以次充好。這樣才能有效地保證房地產(chǎn)工程項目的進行，并在預(yù)期的時間內(nèi)完成，有序的管理模式可以讓工程項目井井有條地進行，還能節(jié)約成本，降低消耗。

3、建立健全管理機制

（1）正確認識宏觀調(diào)控的作用。我國房地產(chǎn)市場問題的解決不能依靠簡單的行政命令調(diào)控，它有著深層次的原因。解決房地產(chǎn)市場現(xiàn)有局面的有效方法是改革房地產(chǎn)管理體制。這就要我們正確認識政府職能在市場經(jīng)濟發(fā)展中扮演的角色，調(diào)整并充分發(fā)揮政府的經(jīng)濟管理職能。政府要正視市場中存在的失靈現(xiàn)象，在市場自身調(diào)節(jié)功能充分發(fā)揮的同時，根據(jù)市場的具體變化適當(dāng)、適度地干預(yù)，具體問題具體分析，建立有利于房地產(chǎn)業(yè)合理、有效發(fā)展的運行管理機制。

（2）明確責(zé)任主體。明確中央與地方在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的關(guān)系，明確雙方的責(zé)任主體，確立職責(zé)范圍并做好監(jiān)督。在積極貫徹中央對于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的政策措施的基礎(chǔ)上，因地制宜，從本地房地產(chǎn)市場的實際情況出發(fā)，采取差異化措施，避免產(chǎn)生負面影響。同時，遏制土地財政，探索性地改革財稅體制，減少地方財政對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，積極落實地方政府對國家房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的政策。嚴(yán)厲打擊官商結(jié)合的不法行為，做好典型的負面例子的警示宣傳和正面案例的推廣，營造房地產(chǎn)發(fā)展的良好氛圍，進而促進房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展。

4、各部門要加強溝通，對管理工作協(xié)調(diào)進行

房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作，眾所周知它并不是一個獨立體，與各部門息息相關(guān)。一項工程項目經(jīng)濟管理的完成需要各部門的有效配合、協(xié)調(diào)進行。為此，房地產(chǎn)工程項目企業(yè)首先要充分認識到各部門協(xié)調(diào)進行管理的重要性以及作用，并對在管理中出現(xiàn)的問題進行協(xié)調(diào)解決。這也要求房地產(chǎn)工程管理企業(yè)要改變傳統(tǒng)模式，尋找創(chuàng)新的管理模式，以滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需要。創(chuàng)新是一個國家進步的靈魂，創(chuàng)新是一個企業(yè)永恒發(fā)展的前提。因此要不斷創(chuàng)新，從經(jīng)濟管理的各個環(huán)節(jié)進行改革，從人事制定、體系結(jié)構(gòu)到技術(shù)上都要做出相應(yīng)的改變，建立一個科學(xué)的管理體系，以此來提高經(jīng)濟管理水平。在協(xié)調(diào)工作中，還應(yīng)加強監(jiān)督，一個部門相互監(jiān)督的模式進行，這樣可以充分發(fā)揮監(jiān)督職能，保證經(jīng)濟管理工作有效進行。

結(jié)束語

我國的房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作雖然取得不錯的成績，當(dāng)還是相應(yīng)存在著問題，在對房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作進行改善時，應(yīng)看到好的一面也應(yīng)發(fā)現(xiàn)存在的不足，將存在的問題提出來，并提出相應(yīng)的解決對策，這樣才能保證房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理得到最大的改善，為房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理模式做出有效的建議。

參考文獻

[1]萬遠.淺論房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題及對策[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012，（33）.

篇5

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；施工；管理措施；研究

1前言

近幾年來，隨著社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。我國產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史來看，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于成長階段，依舊處于房地產(chǎn)傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)向市場化、專業(yè)化的生產(chǎn)以及供應(yīng)的階段。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)施工管理工作正在逐步走向完善和成熟。施工管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)施工過程中的常用方式之一。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)在施工管理方面，與國外那些大型房地產(chǎn)企業(yè)來比仍然存在著很大的差距。

2我國房地產(chǎn)施工管理的現(xiàn)狀

目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)的施工項目具有工程造價高、參與人員多、工期長、工程復(fù)雜、變數(shù)大、利益關(guān)系較多以及受環(huán)境影響等特點。由于這些特點，我國房地產(chǎn)行業(yè)在施工管理上一般采用目標(biāo)式的責(zé)任承包制度。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢之一就是有一個專業(yè)化的分包體系。

隨著社會發(fā)展，人們的生活水平也在逐漸提高，他們對房屋功能的要求也就越來越多。這就會使得建筑施工的面積相應(yīng)的增加，施工的工序也就會更加的復(fù)雜?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)施工管理的現(xiàn)狀主要有：

①違背建筑工程施工，偷工減料，使用不合格的材料與設(shè)備，存在有質(zhì)量隱患，不能夠按期完工；

②組織結(jié)構(gòu)不合理，影響建筑施工工期的進度；

③施工人員流動過快，技術(shù)落后；

④在施工過程中，存在分歧，房地產(chǎn)施工項目不能夠順利地進行，影響各方的利益。

3我國房地產(chǎn)施工管理存在的問題

3.1管理方式不合理

由于沒有選擇合理的施工管理模式，所以對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)來說，經(jīng)濟效益沒有太大的意義。按照計劃經(jīng)濟的管理模式來進行發(fā)展是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)最主要的施工管理模式，然而，我國很多大型企業(yè)并不能適應(yīng)這種模式。我國房地產(chǎn)施工管理模式中還存在著許多指令性質(zhì)的手段，那些項目本身并沒有依據(jù)客觀規(guī)律來進行建設(shè)。另外就是房地產(chǎn)行業(yè)在施工過程中不能優(yōu)化生產(chǎn)要素，這樣會造成資金利用率降低。

3.2管理技術(shù)落后

管理技術(shù)的落后主要表現(xiàn)在一下幾方面。

①工作制定方面。

現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)行業(yè)在施工進度上，并不是依據(jù)工程本身的情況去實地進行考察和研究，而是主要是參考以前的經(jīng)驗制定出計劃。這些房地產(chǎn)企業(yè)僅僅利用一些簡單的方法來計劃，而從不考慮那些先進的技術(shù)。

②施工管理人員的素質(zhì)問題。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)的施工管理人員的問題，最主要的就是施工人員的素質(zhì)問題。很多施工技術(shù)人員本身并沒有一個較為統(tǒng)一的穩(wěn)定性。在這樣的條件下，不可能對施工技術(shù)人員進行統(tǒng)一的培訓(xùn)。這樣一來，施工技術(shù)人員的水平就各不相同，這樣就很難能夠保證房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量，在工程施工過程中就會出現(xiàn)許多技術(shù)上的差異。

③工程款的結(jié)算問題。

很多時候，工程款都是在沒有業(yè)主進行竣工驗收的情況下就自行結(jié)算完成。這樣一來，很多施工單位為了與業(yè)主們建立一個良好的合作關(guān)系，他們大多數(shù)情況下并不會跟業(yè)主打官司。對于施工單位來說，結(jié)算款的意義是非常重大的。有的時候，那些結(jié)算款中還包括了施工單位在施工過程中自身支付的一些款項，如果業(yè)主不能及時的結(jié)算工程款的話，施工單位就會出現(xiàn)許多資金上的問題。

3.3組織形式不科學(xué)

①施工管理制度不科學(xué)。

房地產(chǎn)的施工管理方面實施高度集權(quán)制度。因此，獨立的經(jīng)營權(quán)在一些地域性的公司中是不存在的。大多公司并不一定能夠?qū)ψ陨砉具M行的項目擁有決定的權(quán)利。而現(xiàn)階段市場的變化是瞬息萬變的，這樣就會導(dǎo)致房地產(chǎn)施工工程的決策不具有時效性。

②組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的不合理，這對變幻莫測的房地產(chǎn)行業(yè)來說，直線的職能結(jié)構(gòu)是非常不合理的。

③部門的設(shè)立不科學(xué)。

很多房地產(chǎn)行業(yè)的部門設(shè)置并不科學(xué)，這些房地產(chǎn)行業(yè)并沒有結(jié)合本身的特點以及所要開發(fā)的新產(chǎn)品對部門進行設(shè)計。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)的部門劃分標(biāo)準(zhǔn)之一就是專業(yè)。如果要對一個新的工程進行建設(shè)時，涉及到的專業(yè)部門比較多，這樣一來，就會浪費很多有用的資源。

4我國房地產(chǎn)施工管理的對策

4.1調(diào)整管理模式

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營方面的特點就是流動性強，階段性、季節(jié)性和生產(chǎn)能力的不均衡。這些特點對施工管理的模式來說有著一定的決定性作用。因此，我國的施工管理模式在調(diào)整之后，應(yīng)該具備以下幾個方面的特點：

①企業(yè)在生產(chǎn)力方面要有一定的彈性，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上則要有一定的剛性；施工管理與其作業(yè)并不能相提并論；從實際出發(fā)，以便更好的控制施工的整個過程。

②制定一個有計劃的工期，這樣可以通過對工作進度的監(jiān)控來監(jiān)督整個施工過程。

③盡量杜絕趕工期的現(xiàn)象。一旦制定好進度計劃，施工的工作就要按照計劃來執(zhí)行。而這個計劃要進行合理的編制。

4.2調(diào)整管理觀念

現(xiàn)階段，我國已經(jīng)從計劃經(jīng)濟時代步入了市場經(jīng)濟時代，這是我國目前的總體狀況。因此，我國的那些舊有的觀念就要進行改變。對于企業(yè)而言，一個良好的經(jīng)營理念對企業(yè)有著至關(guān)重要的作用，因此，房地產(chǎn)施工的經(jīng)營理念要具有科學(xué)性以及先進性，以便能夠適應(yīng)當(dāng)今社會。

4.3組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整

我國房地產(chǎn)行業(yè)一直以來應(yīng)用最廣泛的機制就是直線職能機制，但是，這種機制并不適用與房地產(chǎn)行業(yè)。因此，要根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)的形勢來建立自身的組織體系。首先就是要有一個能夠符合剛性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)原則的管理制度，這樣即使在跨地區(qū)的情況下，也可以有總公司對業(yè)主直接進行經(jīng)營。其次就是要貼近市場的需求。

4.4竣工以及竣工后的技術(shù)管理

①竣工階段的管理。

對房地產(chǎn)施工管理進行審批需要借助一定的技術(shù)手段和方法，與所測量的結(jié)果進行對比，由此可以得出產(chǎn)品是否合格。

②竣工之后的管理。

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都不是很重視竣工之后的技術(shù)管理工作。在一個房地產(chǎn)施工工程竣工之后，他們的那些成功管理經(jīng)驗、教訓(xùn)以及技術(shù)數(shù)據(jù)和資料并沒有保存下來。因此，要對在施工過程中所獲得的經(jīng)驗以及資料進行及時和系統(tǒng)的總結(jié)和整理。

4.5保障施工安全與文明

在房地產(chǎn)施工過程中，一定保障施工的安全以及文明。并依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商和承包單位之間簽訂的合同來采取相應(yīng)的管理措施。采取監(jiān)管、主動出擊以及抓薄弱環(huán)節(jié)等手段來保障施工的安全。與此同時，還要建立一個施工安全體系，并制定出相應(yīng)的安全培訓(xùn)計劃，保證施工的安全與文明。

5結(jié)束語

房地產(chǎn)施工管理具有較強的系統(tǒng)性，它所涉及到的部門以及施工技術(shù)人員也比較多。因此，要想在房地產(chǎn)施工領(lǐng)域有所發(fā)展，就要加強施工管理、科學(xué)對待施工管理的復(fù)雜性，同時還要建立一個既高效又專業(yè)的經(jīng)營團隊，注重施工各部門與施工人員之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。通過合理的組織機構(gòu)、科學(xué)的管理模式等方式來解決施工管理中所遇到的問題，保證房地產(chǎn)施工工程的順利竣工，讓施工管理能夠有更多的管理技術(shù)保障。

參考文獻：

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篇6

論文摘要:人力資源管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一項十分重要的工作。本文從人力資源管理的內(nèi)涵及其作用出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及在人力資源管理中存在的問題，討論了加強房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的途徑和策略。

1 人力資源管理的內(nèi)涵及其作用

“人力資源管理”(HR)的定義為:“運用現(xiàn)代化的科學(xué)方法，對與一定物力相結(jié)合的人力進行合理的培訓(xùn)、組織和調(diào)配，使人力、物力經(jīng)常保持最佳比例，同時對人的思想、心理和行為進行恰當(dāng)?shù)恼T導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮人的主觀能動性，使人盡其才，事得其人，人事相宜，以實現(xiàn)組織的目標(biāo)”。人力資源管理的目的和愿景是通過對人力資源的開發(fā)與管理投資于人力，實現(xiàn)人力資本的升值，進而為企業(yè)創(chuàng)造更好的價值。

人力資源部門的作用主要體現(xiàn)在:1)創(chuàng)造適當(dāng)?shù)慕M織文化氛圍;2)保留組織所需的人才;3)明確員工培訓(xùn)的指導(dǎo)方向和內(nèi)容;4)緩解員工工作壓力，維護并提高士氣;5)培養(yǎng)員工對組織的認同感和獻身精神。

由此可見，人力資源對于企業(yè)來說，具有舉足輕重的作用，具體的房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，所以，我們必須認清房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理存在的問題，來進一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的人力資源管理。

2 房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀及其問題

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀

研究資料表明，目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)從業(yè)人員受性別、年齡、婚姻狀況、童年生活狀況等因素的影響，其人格特征較為內(nèi)向，個人主觀意識起決定作用，情緒穩(wěn)定性較差。在具體的企業(yè)行為中，從業(yè)者能夠依據(jù)客觀和理智作出判斷，決策比較果斷，但領(lǐng)導(dǎo)者過于主觀和獨斷，缺少組織和計劃，總體上偏向于獨斷型和安逸型的領(lǐng)導(dǎo)行為。在工作中，從業(yè)者普遍存在業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，缺少政策和理論學(xué)習(xí)，有一定的盲目性，人與人之間存在戒備心理，缺少民主氣氛和凝聚力，缺乏對人才的培養(yǎng)和選拔。受外界因素的影響，男性的成功比率高于女性;年長者較年輕者決策更為理智和果斷，但缺乏競爭意識;文化程度高的從業(yè)者更利于企業(yè)的決策和發(fā)展。

2.2 存在的問題

(1)企業(yè)機制中存在問題

企業(yè)的重大決策權(quán)集中在政府行政部門，企業(yè)在機構(gòu)設(shè)置、干部任免、職工進出、工資標(biāo)準(zhǔn)等方面自主權(quán)不夠。更多的人動時因為企業(yè)制度存在問題。由于制度的原因，員工在工作崗位上找不到自己的位置，找不到努力工作的遠景目標(biāo)。

(2)人才短缺

對于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特質(zhì)是具備綜合型經(jīng)營能力，既要具有一定的工程建筑、規(guī)劃設(shè)計專業(yè)知識和項目統(tǒng)籌管理能力，又要具有開闊的思維視野和經(jīng)營決斷、市場把握、社會關(guān)系協(xié)調(diào)、資金運作等綜合能力，而這些能力都需要較長時間的錘煉才能培養(yǎng)起來。因此，很多企業(yè)都不惜重金四處獵取這類人才。同時，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈分工的日趨專業(yè)化，企業(yè)對細分的“專業(yè)化經(jīng)營人才”的需求也顯著增大。包括項目經(jīng)營人才、物業(yè)經(jīng)營人才、金融投資運作人才、跨區(qū)域經(jīng)營人才、國際化地產(chǎn)經(jīng)營人才等。

(3)人才匱乏制約組織管理模式建設(shè)

中國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍處于項目運作階段，人員規(guī)模小，公司的組織模式基本圍繞項目展開，組織機構(gòu)靈活，組織管理相對簡單。而較大的房地產(chǎn)企業(yè)，則是從區(qū)域公司或項目公司擴張發(fā)展而來。隨著規(guī)模的擴大，組織管理與運營模式越來越復(fù)雜，組織管理能力成為大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。同時，囿于關(guān)鍵人才的缺乏，科學(xué)理想的組織架構(gòu)很難真正有效運行。因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團的組織模式普遍處于探索實踐中。

3 強化房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的對策

針對以上提到的房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀以及存在的問題，提出了以下強化房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的對策:

3.1 堅持企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視的原則

企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)要把人才問題當(dāng)成一種戰(zhàn)略來考慮，授權(quán)人力資源管理部門成立由高層管理人員、資深技術(shù)專家、企業(yè)優(yōu)秀骨干和技術(shù)人員代表組成的專門評選機構(gòu)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，制定出嚴(yán)格的評選標(biāo)準(zhǔn)和要求，由人力資源部門負責(zé)。把權(quán)力交給人力資源部門的相關(guān)人員，使其感受到自己的重要性，從而提高自己的工作熱情，將給企業(yè)帶來更大的匯報。

3.2 提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的整體素質(zhì)，特別要加強管理人員隊伍的建設(shè)

培養(yǎng)選拔優(yōu)秀的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人才是提高整個企業(yè)管理水平的有效措施和必要途徑。應(yīng)通過對現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營者上升為知識型領(lǐng)導(dǎo)。也可以招聘引進知識型領(lǐng)導(dǎo)，為他們創(chuàng)造寬松的工作和生活環(huán)境，以便充分發(fā)揮他們的智慧和才干。同時，注意對決策層人員實行目標(biāo)責(zé)任制，規(guī)定年度或項目利潤指標(biāo)，適度激勵，獎懲分明。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。使他們在實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時也實現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對決策層人員實行目標(biāo)責(zé)任制

規(guī)定年度或項目利潤指標(biāo)，完成指標(biāo)，有獎;反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動力，可成為激發(fā)他們活力的源泉。使他們在實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時也實現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。

3.4 采用“適才原則”

把適當(dāng)?shù)娜税才旁谶m當(dāng)?shù)奈恢蒙鲜怯萌说淖罡邷?zhǔn)則。正如管理理論不論先進只論適用一樣，適才比優(yōu)秀的人才更重要。把一個能力不足的人安排在一個他不能勝任的職位上，那是強人所難，被用人也不必受寵若驚，這決不是件好事，經(jīng)受了不適應(yīng)的折磨，才知道那滋味的確不好受。而把一個能力非凡之士安排在一個平凡的職位上，那是對人力資源的浪費，沒有哪個公司可以經(jīng)得起這種浪費，杰出人才最終也只會棄你而去。

3.5 注重科學(xué)有效的培訓(xùn)，開發(fā)人力資源

當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現(xiàn)有人才的素質(zhì)，特別是要重點培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)人才與中高級管理人才，并通過多種途徑和手段，對新員工、工程技術(shù)類人員、管理類人員、主要客戶進行相應(yīng)的培訓(xùn)課程設(shè)計，分層次地對專業(yè)知識、技能、企業(yè)制度文化等內(nèi)容進行深度培訓(xùn)。要依據(jù)組織的戰(zhàn)略，在與員工全面溝通的基礎(chǔ)上，為員工設(shè)計富有彈性的職業(yè)生涯，同時結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內(nèi)容、職業(yè)生涯，為其設(shè)計培訓(xùn)和開發(fā)的系統(tǒng)計劃，提供員工開發(fā)技能和自我管理的機會。

3.6 加大人才培養(yǎng)力度，致力于創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織

內(nèi)部培養(yǎng)人才，有利于企業(yè)文化的傳承，有利于組織的穩(wěn)定發(fā)展，有利于打造配合默契的管理團隊。因此，一些地產(chǎn)企業(yè)集團構(gòu)建了系統(tǒng)的人才培養(yǎng)體系，針對不同類別和層次的人員，采取不同的培養(yǎng)方式，營造學(xué)習(xí)氛圍，致力于創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè)，孕育企業(yè)核心能力。

4 總結(jié)

隨著行業(yè)競爭的加劇和企業(yè)的加速擴張，房地產(chǎn)企業(yè)的高管激勵與約束、規(guī)?；l(fā)展遭遇的人才瓶頸、國企改制中人力資源管理的和諧轉(zhuǎn)型等成為行業(yè)人力資源管理的焦點問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在復(fù)雜環(huán)境中駕馭自己的市場經(jīng)營活動，求得經(jīng)濟效益的提高，必須在企業(yè)人力資源管理工作上下功夫，只有這樣，房地產(chǎn)行業(yè)才能保持持久的發(fā)展。

參考文獻

篇7

我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，隨著我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，企業(yè)的稅收問題成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要調(diào)控方向之一，企業(yè)的稅務(wù)問題是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分。在當(dāng)前的經(jīng)濟體制下，我國稅收體制還很不完善，在稅務(wù)籌劃方面仍然存在一定的風(fēng)險，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃體制，制定合理的措施來防范風(fēng)險，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險所造成的危害，進而完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理體系和提高企業(yè)的核心競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中存在的風(fēng)險

（一）企業(yè)對納稅政策風(fēng)險認識不到位

首先，整體來看，放眼整個房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險屬于國家政策風(fēng)險，是難以避免的行業(yè)風(fēng)險。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房價過高已然成為一個重要的問題，我國政府在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也逐步加大力度。其次，我國政府對于房地產(chǎn)土地方面的政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商恐慌從而房價逐步增大，難以避免的會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險產(chǎn)生以及整個房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)前景模糊的情形。最后，我國房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的前期資金投入比較大，周期比較長，債務(wù)成本比較高，資金的風(fēng)險比較大，企業(yè)的利潤空間存在很大的隱患，所以企業(yè)如果資金鏈發(fā)生問題，這將危及整個企業(yè)的財務(wù)狀況，從而影響整個企業(yè)的經(jīng)營狀況，影響企業(yè)的長期發(fā)展。

（二）企業(yè)缺乏正確的納稅管理機制

房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求，基于納稅風(fēng)險的政策因素，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員很難意識到這些風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)的納稅處理方面沒有合理的認知，企業(yè)對于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業(yè)對于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達到少繳稅的目的，所以這就導(dǎo)致了偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)長期以來都是國家重點調(diào)控的行業(yè)，且房地產(chǎn)稅收是地方財政的重要來源，因此房地產(chǎn)業(yè)稅負偏重是一個不爭的事實。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對于稅務(wù)問題沒有正確的認識，稅務(wù)處理機制很不完善，企業(yè)的部分收入不計入賬務(wù)中去，另外還有多計提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業(yè)加大施工成本等，這些行為都將導(dǎo)致企業(yè)極大的經(jīng)營風(fēng)險。就企業(yè)內(nèi)部而言，內(nèi)控機制還不太完善，沒有專門的風(fēng)險分析和評價體系，房地產(chǎn)企業(yè)的事前準(zhǔn)備風(fēng)險因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會遇到各種各樣的問題。另外，企業(yè)沒有一個動態(tài)的風(fēng)險監(jiān)督機制，無法對納稅風(fēng)險來源進行有效的評估，這很容易造成公司風(fēng)險預(yù)警體系的喪失，降低了企業(yè)的風(fēng)險應(yīng)對能力和應(yīng)對策略。

（三）企業(yè)納稅處理機制不健全

目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機制，同時企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險評估也比較缺乏，再加上風(fēng)險預(yù)警機制也不太完善，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的納稅處理風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)對于風(fēng)險的因素考慮不全面，準(zhǔn)備工作不充分，從而在實際工作中出現(xiàn)這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動態(tài)的風(fēng)險監(jiān)控體系，無法對風(fēng)險的來源主體進行追蹤，更加增加了企業(yè)面對風(fēng)險的難度。最后，對于風(fēng)險的發(fā)生缺乏具體的應(yīng)對方案，或者是具體的應(yīng)對方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業(yè)的納稅風(fēng)險。再者，一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者沒有認識到照章納稅對于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的重要性，一味強調(diào)稅負的降低，或者長期拖欠稅金而促使相關(guān)部門鋌而走險。

（四）企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理人員素質(zhì)偏低

由于我國對納稅處理的認識程度不高，所以我國很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)立專門的進行納稅處理的部門，同時也極度缺乏這方面的人員，對于目前情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)還是把納稅處理工作安排在財務(wù)管理體系之中，財務(wù)部門工作量大，任務(wù)重，一些財務(wù)人員只是對財務(wù)記賬熟悉而對賬務(wù)處理卻有很大的不足，他們對稅務(wù)知識的認識還比較籠統(tǒng)，并且實際經(jīng)驗缺乏，特別是國家實施宏觀調(diào)控以來，由于我國稅收政策發(fā)展迅速，企業(yè)的會計人員有時候很難跟上國家政策變動的步伐。這就導(dǎo)致了稅收風(fēng)險的出現(xiàn)，也導(dǎo)致了很多不利因素的發(fā)生。我國企業(yè)對于納稅籌劃方面要求比較高，一些財務(wù)人員缺乏專門的培訓(xùn)，再加上一些人的道德素質(zhì)還有待加強，所以財務(wù)人員的素質(zhì)技術(shù)很多不達標(biāo)，導(dǎo)致了我國財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

三、房地產(chǎn)納稅風(fēng)險防范對策

企業(yè)的納稅問題是企業(yè)運作的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險防范，樹立正確的納稅風(fēng)險防范意識至關(guān)重要。正確的防范納稅風(fēng)險對于一個企業(yè)良好的發(fā)展是一個極其有利的因素。

（一）企業(yè)應(yīng)該樹立正確的納稅意識

納稅是每一個企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風(fēng)險的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會出現(xiàn)一些難以避免的危害，所以作為企業(yè)的管理人員要正視納稅風(fēng)險的存在，在國家規(guī)定的范圍內(nèi)進行合理的納稅。同時我們也要端正心態(tài)，遵守國家稅收法律法規(guī)，合理的制定企業(yè)內(nèi)部的納稅風(fēng)險管控制度，重視納稅風(fēng)險所帶來的危害。同時，國家在稅收政策方面做了很多的規(guī)定，企業(yè)在具體的稅務(wù)處理方面要做到時刻關(guān)注國家政策動態(tài)，深刻理解國家政策的內(nèi)涵，在依照國家法律規(guī)定的前提下，合理地進行稅務(wù)籌劃。

同時，企業(yè)管理者應(yīng)認識到企業(yè)納稅是企業(yè)的一種權(quán)利和義務(wù)，納稅不僅給企業(yè)帶來了很大的收益，而且對社會也產(chǎn)生了有力的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立正確的納稅意識，從企業(yè)的整體利益出發(fā)，充分發(fā)揮企業(yè)的主觀能動性，充分考慮自身的實際情況，考慮各方面的風(fēng)險因素，合理地進行企業(yè)納稅。

（二）健全企業(yè)納稅管理機制

首先企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化自身稅收風(fēng)險的內(nèi)控體系，建立健全自身內(nèi)控機制，降低稅收風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅風(fēng)險和評估機制，對企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的經(jīng)營活動從稅收稽查、會計處理等方面進行合理的監(jiān)督審核。從內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置方面，企業(yè)要想有一個健全的納稅管理機制，需要設(shè)立專門的納稅風(fēng)險管理機構(gòu)，準(zhǔn)確的識別納稅風(fēng)險，制定合理的稅收風(fēng)險應(yīng)對策略，從而從各個方面規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部管理控制機制。其次，每個企業(yè)都有自己的一套制度，企業(yè)要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)情況，自身業(yè)務(wù)的風(fēng)險制定適合自己的稅收風(fēng)險管理機制，在財務(wù)數(shù)據(jù)的采集、整理、分析過程中，根據(jù)具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經(jīng)營管理過程中，在日常的生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)處理流程中，實現(xiàn)對稅收風(fēng)險的有效管理，使企業(yè)的稅收風(fēng)險與其他風(fēng)險防范管理制度化。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險預(yù)防機構(gòu)，與企業(yè)的財務(wù)部門、審計部門、評估部門等整合起來為企業(yè)的長遠發(fā)展貢獻一份力量。

（三）提高財務(wù)、財稅人員的素質(zhì)，正確面對納稅風(fēng)險

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)從業(yè)人員來看，人員素質(zhì)不高的現(xiàn)象普遍存在。由于納稅風(fēng)險一個重要的因素就是從業(yè)人員能力弱，所以一個企業(yè)沒有高素質(zhì)的人員，高質(zhì)量的企業(yè)納稅規(guī)劃就是空談。因此，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，對于稅務(wù)風(fēng)險的認識要明確清晰。房地產(chǎn)企業(yè)可以開設(shè)稅務(wù)知識培訓(xùn)班，定期的把國家政策通過知識培訓(xùn)班的途徑傳授給財務(wù)人員，還可以定期的引進一些稅務(wù)知識方面的專家來給企業(yè)做定期的培訓(xùn)，使得企業(yè)的財務(wù)人員既懂稅法，也懂財務(wù)會計，也懂企業(yè)管理等多方面知識，又有豐富實踐經(jīng)驗的高素質(zhì)復(fù)合型人才，進而來保障企業(yè)的高素質(zhì)、高技術(shù)人才的完備。企業(yè)應(yīng)重視對納稅處理人員的培養(yǎng)，建立科學(xué)有效的考核機制， 通過一定的獎勵措施來增強財稅處理人員的素質(zhì)水平。

（四）加強與稅務(wù)部門的溝通

對于企業(yè)和稅務(wù)部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環(huán)境、行業(yè)以及工作性質(zhì)上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務(wù)部門與企業(yè)之間彼此信息不對稱，所以在一些觀念上面難免會出現(xiàn)一些偏差，所以房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅主體而言，應(yīng)該主動去了解認識稅務(wù)部門的具體工作章程和具體的稅務(wù)操作規(guī)范，企業(yè)應(yīng)當(dāng)與稅務(wù)部門加強溝通交流，對于跟自己相關(guān)的一些重大稅收政策加大交流，保持認識上的一致性，維持一個良好的合作關(guān)系，嚴(yán)格遵守國家稅務(wù)部門的規(guī)章制度，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

篇8

1、易居中國的專業(yè)經(jīng)驗和資源優(yōu)勢

易居中國在房地產(chǎn)領(lǐng)域積累了從市場調(diào)查、投資項目分析、市場營銷策劃、房地產(chǎn)決策咨詢、專業(yè)營銷等方面及其豐富的專業(yè)經(jīng)驗，是中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者。

易居中國積累了從房地產(chǎn)發(fā)展商到高端客戶，從商業(yè)銀行到各類金融機構(gòu)，從房地產(chǎn)中介顧問機構(gòu)到房地產(chǎn)專業(yè)研發(fā)機構(gòu)等整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中高端資源。

易居中國的專業(yè)經(jīng)驗和資源優(yōu)勢，為基金公司從投資項目尋找、投資項目分析決策、投資項目整合、投資項目退出等整個投資過程提供了不可替代的技術(shù)支持，為易居房地產(chǎn)基金創(chuàng)造優(yōu)秀的投資業(yè)績提供不可或缺的資源保證。

2、易居房地產(chǎn)基金優(yōu)秀的管理團隊

易居房地產(chǎn)基金的掌舵人是易居中國的創(chuàng)始人周忻，周先生將易居中國打造成中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者，并使易居中國在美國紐交所成功上市。易居房地產(chǎn)基金的管理團隊有來自中國房地產(chǎn)研究咨詢和房地產(chǎn)開發(fā)的資深的成功實踐者，有來自世界500強企業(yè)負責(zé)投資發(fā)展的高端人才，有來自房地產(chǎn)投資、分析領(lǐng)域的專業(yè)精英人士。他們組成了易居房地產(chǎn)基金的優(yōu)秀管理團隊，在易居中國的強大資源管理平臺上以專業(yè)的經(jīng)驗投資于蘊藏著巨大投資機會的中國房地產(chǎn)市場。

3、宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整帶來的機會

2008年，中國房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，一方面存在著時不我待的發(fā)展機會。

另一方面，幾乎所有的房地產(chǎn)商都不同程度存在著融資的困難，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)調(diào)整，在調(diào)整的過程中必然蘊藏著稍縱即逝的絕佳投資機會，在這樣的現(xiàn)實條件下，具有深厚房地產(chǎn)行業(yè)背景的易居房地產(chǎn)投資基金將有機會獲得巨大的成功。

二、投資策略

1、PRE-IPO房地產(chǎn)企業(yè)投資

利用易居中國的資源優(yōu)勢，第一時間掌握投資項目信息，以全方位戰(zhàn)略合作的方式股權(quán)投資于優(yōu)質(zhì)的擬上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，利用資本市場實現(xiàn)投資的增值。

2、以股權(quán)投資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)

A、以股權(quán)收購房地產(chǎn)項目公司的方式取得土地或物業(yè)

利用房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的機會以股權(quán)投資的方式直接獲得超值的住宅、商業(yè)和工業(yè)用途的土地或物業(yè)，再通過易居中國對投資標(biāo)的重新進行專業(yè)的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使土地或物業(yè)價值大幅度提升后，通過與易居中國戰(zhàn)略合作開發(fā)商共同合作開發(fā)，由易居中國快速實現(xiàn)相應(yīng)房地產(chǎn)的銷售，使土地或物業(yè)實質(zhì)性增值；或經(jīng)過易居中國對土地或物業(yè)進行整體策劃從而使土地或物業(yè)價值重新發(fā)現(xiàn)及價值提升后直接轉(zhuǎn)手出售，快速實現(xiàn)土地或物業(yè)的增值。

B、以股權(quán)投資的方式參股房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀項目公司

以股權(quán)投資的方式參股房地產(chǎn)公司的項目公司，由項目公司開發(fā)，再通過易居中國對投資項目重新進行專業(yè)的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使投資項目價值大幅度提升后，通過易居中國快速實現(xiàn)銷售，使項目實質(zhì)性增值；或者開發(fā)完成后擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過與專業(yè)團隊合作經(jīng)營物業(yè)出租實現(xiàn)投資的增值。

三、易居中國的市場地位

1、易居中國的業(yè)績

2004年度CIHAF中國十大房地產(chǎn)營銷企業(yè)

2005年度中國房地產(chǎn)策劃百強企業(yè)百強之星

2005年CCPE中國房地產(chǎn)營銷行業(yè)十大杰出貢獻企業(yè)

2006年度中國房地產(chǎn)最佳綜合服務(wù)機構(gòu)

2006年度中國房地產(chǎn)策劃行業(yè)領(lǐng)先公司品牌

2005-2007年連續(xù)三年中國房地產(chǎn)策劃百強綜合實力TOP10第一名

2007中國房地產(chǎn)策劃百強綜合實力第一名

2007最佳綜合服務(wù)機構(gòu)

2、易居中國市場敏銳度

擁有行業(yè)內(nèi)獨一無二的自主型技術(shù)研發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)體系

擁有中國唯一一家正規(guī)的涵蓋房地產(chǎn)市場研究、技術(shù)開發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)等領(lǐng)域的專業(yè)研究院――上海易居房產(chǎn)研究院；

擁有涵蓋中國全境，獨一無二的中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)――“CRIC SYSTEM”，并在行業(yè)內(nèi)率先開發(fā)、研制和應(yīng)用了客戶資源管理CRM系統(tǒng)

擁有中國房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)最大的客戶資料數(shù)據(jù)庫――“易居會”置業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫：

擁有國內(nèi)首創(chuàng)的房地產(chǎn)銷售案場無線局域網(wǎng)全電腦銷控管理SCS系統(tǒng)

強大的研究力量，豐富的數(shù)據(jù)庫，科學(xué)的管理體系，使得易居對中國房地產(chǎn)市場保持著高度敏銳，隨時可以捕捉到房地產(chǎn)市場最好的投資機會。

3、易居中國在房地產(chǎn)市場的資源

同時易居中國具有各類房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)庫，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各類研究機構(gòu)、中介顧問機構(gòu)、金融機構(gòu)等建立了廣泛的聯(lián)系。

四、易居海外基金情況：易居中國房地產(chǎn)投資基金1號

基金管理方為易居中國注冊在開曼群島的非全資子公司易居資產(chǎn)，其中易居(中國)的兩位高管以個人名義總共投資了2800萬美元

規(guī)模：1億美元，春節(jié)后才開始真正建倉易居海外基金實際投資情況(案例)

項目位置：上海

投資方式：與某教育機構(gòu)合作開發(fā)

盈利模式：長期出租

總建筑面積：25萬平方米

一期建筑面積：5萬平方米

一期總投資額：2000萬美元

一期平均租金：2.6元/天/平方米

篇9

關(guān)鍵詞：微信；房地產(chǎn)；公眾號

中圖分類號：C935 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）26-0077-02

2011年，微信出現(xiàn)后，目前已經(jīng)成為了中國消費者不可或缺的通訊工具。據(jù)統(tǒng)計，在亞洲地區(qū)，使用微信的用戶量已經(jīng)超過了6億人，可見其受眾面之廣。微信不僅憑借自身的社交優(yōu)勢受到了消費者的青睞，也借助了微信公眾號的強大營銷和推送功能成為了絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)營銷的新手段。房地產(chǎn)企業(yè)利用微信營銷具有天然的優(yōu)勢。一方面，微信龐大的用戶基數(shù)為房地產(chǎn)企業(yè)開展?fàn)I銷傳播提供了堅實的基礎(chǔ)；另一方面，微信本身的特性更使其成為房地產(chǎn)營銷的有力工具[1]。

一、微信營銷在房地產(chǎn)營銷中的優(yōu)勢

1.針對性強

房地產(chǎn)營銷和其他行業(yè)營銷不同，其消費者一般都是通過看地段、戶型、物業(yè)等方面來決定是否購買房產(chǎn)，但消費者或許由于受到地理位置、天氣等原因的限制不能很方便地到售樓部進行咨詢，這時就可以通過掃描微信公眾號進行添加查看戶型、價格、效果圖等信息。并且，微信公眾號推送出的文章和消息也可極大激發(fā)消費者的興趣，增加用戶黏度。

2.相對于傳統(tǒng)營銷模式，營銷成本低

傳統(tǒng)銷售媒介容易受到時間和地點的限制，并且由于信息的不對稱性，受眾難以隨時隨地掌握企業(yè)的營銷信息。同時，傳統(tǒng)銷售媒介易消耗大量的人力和物力，營銷成本高。但微信營銷利于其公眾號推送給其受眾，可以不受時間和地點的限制，極大的利用了公眾的閑散時間，節(jié)省了不少人力物力，達到營銷的目的，營銷成本相對于傳統(tǒng)營銷模式比^低。

3.信息交流互動性強

與傳統(tǒng)的營銷方式和微博營銷的單一營銷方式相比，微信營銷更具有互動性。微信公眾賬號不僅實現(xiàn)了一對多的信息廣播，還可以針對用戶提出的問題進行點對點的交流回復(fù)[2]，收集消費者的反饋意見，利用數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計消費者感興趣的話題，然后對微信推送內(nèi)容進行改進，提高消費者的閱讀量。一旦文章質(zhì)量高，消費者就會轉(zhuǎn)發(fā)至微信朋友圈，提高了文章的閱讀量，增加了公眾號的點擊率，間接提高了企業(yè)知名度和曝光度。

二、微信營銷在房地產(chǎn)營銷中的劣勢

1.公眾號內(nèi)容同質(zhì)化

由于微信營銷在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展尚處于初期階段，很多企業(yè)并沒有系統(tǒng)的銷售體系和團隊，所以缺乏創(chuàng)新意識，公眾號的內(nèi)容同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，包括項目概況、在售房源、企業(yè)概況、活動詳情等內(nèi)容；并且推送的文章也多是噱頭十足，內(nèi)容缺乏新意，有的甚至是照搬照抄，難以吸引消費者眼球，導(dǎo)致閱讀量降低，甚至消費者取消對公共號的關(guān)注。

2.弱化了公眾號的服務(wù)功能，強化了營銷功能

微信公眾號的目的是為了讓房地產(chǎn)企業(yè)的消費者更加方便快捷的查詢產(chǎn)品信息，獲得相應(yīng)的服務(wù)。但很多公眾號為了達到營銷的目的，弱化了公眾號服務(wù)的功能，反而是通過推送各種各樣的營銷信息和活動信息來吸引消費者眼球，以方便把線上的消費者轉(zhuǎn)移到線下進行消費。雖然營銷功能是微信公眾號存在的目的之一，但公眾號的服務(wù)功能不能被弱化，一旦弱化，消費者可能會產(chǎn)生反感甚至厭惡的情緒，會喪失部分消費群體。

3.微信營銷團隊不專業(yè)導(dǎo)致客戶轉(zhuǎn)化率低

雖然很多學(xué)者認為微信營銷相對于傳統(tǒng)營銷方式來說成本較低，但微信公眾號隊伍的不專業(yè)很可能會喪失部分消費群體。微信公眾號不僅推送文章，不僅提供服務(wù)，同時，可以通過消費者的反饋、留言和詢問掌握消費者在購買房地產(chǎn)時的心理和動機，通過分析這些數(shù)據(jù)，從而在日后的銷售過程中改進銷售方法和產(chǎn)品賣點，迎合消費者的消費心理，以更好抓住消費者，提高銷售額。但實際上，雖然很多房地產(chǎn)商都開通了微信公眾號，但由于沒有專業(yè)的微信營銷團隊，導(dǎo)致分工不均、業(yè)務(wù)不專，沒有把微信營銷發(fā)揮到最好的狀態(tài)也是微信營銷在房地產(chǎn)營銷中的劣勢之一。

三、房地產(chǎn)微信營銷的建議

通過對微信營銷在房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)劣勢分析，筆者對房地產(chǎn)微信營銷提出兩點建議。

第一，打破常規(guī)，勇于借鑒，創(chuàng)新內(nèi)容。由于微信營銷在房地產(chǎn)行業(yè)中的內(nèi)容同質(zhì)性較強，所以筆者建議，微信營銷團隊要善于借鑒優(yōu)秀公眾號的靈感，勇于創(chuàng)新，推送出精品文章，在語言上和風(fēng)格上更貼近消費者，提高消費者閱讀量，增加用戶黏度。

第二，加強員工培訓(xùn)。不斷提高專業(yè)度優(yōu)秀的微信公眾號水平，不僅靠團隊的協(xié)作能力，更要求團隊能不斷吸收新知識，挖掘出更多的公眾號內(nèi)容和功能，提高公眾號的服務(wù)功能和影響功能。這就需要不斷加強專業(yè)微信營銷人員的培訓(xùn)，讓其多學(xué)多用，提高專業(yè)度，從而提高公眾號內(nèi)容的質(zhì)量。

總之，不管微信營銷在房地產(chǎn)行業(yè)中存在著什么樣的優(yōu)劣勢，隨著微信功能的不斷增多和完善和房地產(chǎn)企業(yè)對于其營銷功能的挖掘，微信終將在未來的房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮越來越重的作用[3]。

參考文獻：

[1] 賈林洋.淺析我國房地產(chǎn)網(wǎng)誒新營銷傳播的問題與策略調(diào)整[J].新聞研究導(dǎo)刊，2016，（2）：216.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；問題；對策；直接融資

住房是廣大人民的生活必需品，有人說“小康不小康，關(guān)鍵看住房。”可見，住房問題直接關(guān)系到千家萬戶的生活水平，關(guān)系到老百姓的安居樂業(yè)，關(guān)系到社會公平和諧的實現(xiàn)。如今，雖然我國住房已經(jīng)實現(xiàn)市場化,但是因為房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，在很多方面還存在著不同程度的問題，阻礙著這個行業(yè)的健康發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且探討出有效地解決途徑，以促進中國房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。

1當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)存在問題

1.1土地供應(yīng)環(huán)節(jié)不夠規(guī)范

1988年，國務(wù)院決定在全國城鎮(zhèn)試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。同年12月通過《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。從此，土地使用權(quán)由無償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓，供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府操作。雖然土地出讓實現(xiàn)公開拍賣、招標(biāo)或者掛牌的方式，是為了避免暗箱操作，實現(xiàn)公平、公開，透明操作，但是隨著成交土地價格不斷攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本大大提高，房價大幅度上漲，我們不禁擔(dān)心，這樣下去如果土地價格不能得到合理的控制，對整個房地產(chǎn)業(yè)的影響將是非常大的。

有一組數(shù)據(jù)：“2007年全國土地出讓收入近13000億，”；“自04年河南省鄭州市農(nóng)科路400余畝地塊以173萬每畝天價被思達金基投資組合拍得以后，歷經(jīng)兩年醞釀，藍堡灣誕生，目前均價8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“鄭州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每畝約合633.2萬元，榮膺‘新地王’”;“2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點。”……從這些數(shù)據(jù)中，我們不難看出隨著土地成交價格的不斷刷新，房價不斷攀高。如今的房地產(chǎn)業(yè)與“經(jīng)濟增長”密切相關(guān)，大多數(shù)城市的經(jīng)濟增長很大程度靠房地產(chǎn)拉動。經(jīng)濟增長就是政績，決定地方官員烏紗帽大小。在中國，凡是與烏紗帽緊密相關(guān)的事情特別容易“火”，有些地區(qū)，政府賣地收入已經(jīng)占到財政收入一半左右。1998年，中國各地方政府賣地收入為97億元，到2007年，這個數(shù)字魔術(shù)般地變成了13000億元。通過計算我們發(fā)現(xiàn)，土地費用占房地產(chǎn)價格20%～40%，政府稅費收入占30%～40%?？傆嬈饋?，地方政府在房地產(chǎn)上的收入占整個房地產(chǎn)價格的50%～80%。這個數(shù)字可謂是驚人的，換句話說，老百姓買房子掏的錢很大一部分成了政府的經(jīng)濟收入，成為了當(dāng)?shù)卣腉DP值中一個重要的組成部分，那么中國GDP總額在2007年增長了11.3%就不足為奇了。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，資金來源結(jié)構(gòu)單一

《2007房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.4》中指出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。其中預(yù)收款也間接地來自銀行貸款。不少購房者除首付房款20%外，其余80%可能都來自銀行。

據(jù)統(tǒng)計，目前銀行貸給房產(chǎn)行業(yè)的資金比例過大，而貸款比值在整個房地產(chǎn)總值中比例也過重，兩者均超過60%。這個數(shù)值是偏危險的。銀行給房地產(chǎn)行業(yè)的資金過大，會影響到其他行業(yè)的正常發(fā)展，而房地產(chǎn)商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)熱度消退，銀行的虧空就會加速經(jīng)濟泡沫的形成。

1.3房地產(chǎn)投資偏熱，行外資金比重增加

從福布斯100名排行榜上，近兩年，有50%以上的人與房地產(chǎn)有直接或間接的關(guān)系，可見房產(chǎn)業(yè)的利潤比較“可觀”。因此很多其他行業(yè)，比如聯(lián)想、深圳賽格、惠州TCL、創(chuàng)維、中谷糧油、廣東萬家樂、重汽集團、廣州日化龍頭企業(yè)立白集團、中國東方航空等企業(yè)都在涉足房地產(chǎn)。經(jīng)濟學(xué)家楊帆教授曾在2004年提醒房地產(chǎn)業(yè)：一直被各界認為是利潤率較高的房地產(chǎn)業(yè)，2002年以來成為各種資金涌入的焦點，外來資金搞房地產(chǎn)、外行搞房地產(chǎn)的現(xiàn)象，應(yīng)十分值得注意。大量的資金涌入地產(chǎn)市場，拉動了土地價格的飛速上漲。然而，大量熱錢集中于土地并沒有創(chuàng)造出應(yīng)有的財富增值，反而限制了其它行業(yè)的金融支持。有些城市，超過50%的其他行業(yè)都轉(zhuǎn)而進入房地產(chǎn)行業(yè)投資。

1.4房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出

2006年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部過熱。而結(jié)構(gòu)性矛盾成為房地產(chǎn)過熱的重要原因。一是商業(yè)用房投資大大高于住宅投資；二是高檔住宅供應(yīng)過多,而中低價位住宅供應(yīng)數(shù)量則大幅下降。這種錯位直接導(dǎo)致了商品房空置規(guī)模快速上升，從而加劇了總量的矛盾；三是社會保障型住宅數(shù)量有限，多數(shù)低收入家庭不能受益；四是投資者大量囤積新房，使得二手房源不能充分釋放，有效供給不足；五是城市改造過程中帶來的被動需求過多，也加劇了需求的增長帶來的房價上漲。

1.5消費者的理念有待更新

受中國傳統(tǒng)思想的影響，“居者有其屋”在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋”變成了自有產(chǎn)權(quán)房，只有產(chǎn)權(quán)屬于自己的才算“有房”。其實，“居者有其屋”不等于“居者購其屋”。即使在發(fā)達國家和地區(qū)，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個人事業(yè)的發(fā)展和生活水平的提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未來發(fā)展的趨勢。

2面對以上問題，我們應(yīng)該采取舉措，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

2.1完善土地供應(yīng)制度，嚴(yán)格監(jiān)控土地增量供應(yīng)環(huán)節(jié)

依法出讓土地是政府的職能之一，這個環(huán)節(jié)對整個房地產(chǎn)業(yè)影響巨大。

（1）合理控制土地價格。近幾年，出讓土地給政府帶來巨大的財政收入，有些城市出讓土地所帶來的收入占到總收入的一半以上。于是，有些缺乏長遠眼光的政府，急于得到眼前的利益，實現(xiàn)自己任期的政績，用高價拍賣土地來拉動GDP的巨大增長，促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偏熱。為了避免投資過熱，政府應(yīng)該合理的控制土地價格，引導(dǎo)房價，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，讓多數(shù)百姓能夠買得起住房。

（2）減少住房開發(fā)過程中政府收費(稅)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮時期，土地供不應(yīng)求。政府為了得到更多的收入，設(shè)置了名目繁多的收費項目，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃設(shè)計費、人防費、文物勘測費、施工合同鑒證費、預(yù)算審核費、工程造價咨詢審核費、質(zhì)量監(jiān)督費、土壤氡氣檢測費、室內(nèi)空氣檢測費、政府價格調(diào)整基金、勞務(wù)咨詢費、職工培訓(xùn)費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預(yù)售許可證服務(wù)費、房屋面積界定費、房價審查服務(wù)費、管線只能隔閡竣工圖設(shè)計費、電力委托費等多達50余項，涉及25個部門，總計占房價的30～40%。數(shù)據(jù)顯示：“重慶市2007年房地產(chǎn)建筑兩項稅費收入400億，占到地稅收入的50.8%”；“四川省2007年房地產(chǎn)建筑稅費收入上升67%”；“北京東區(qū)國際公寓項目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，稅費大約在8000元左右，售價在2萬左右”……因此減少政府收費環(huán)節(jié)，是勢在必行的。（3）避免土地供應(yīng)環(huán)節(jié)中的貪污受賄現(xiàn)象。土地的稀缺性決定了它是一個賣方市場，這樣的市場很容易滋生貪污商業(yè)賄賂現(xiàn)象。有句話說，只要有選擇的機會，就很可能有。近幾年來，全國各地查處的有關(guān)土地的貪污受賄案件比比皆是，造成惡劣的社會影響。因此，加強土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，避免現(xiàn)象對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著重要的意義。

2.2嚴(yán)格控制投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金

（1）提高間接融資的門檻。國家在2007年全年共5次上調(diào)銀行存貸款利息，從金融政策上直接增加了企業(yè)的融資成本，這在一定程度上抑制了企業(yè)的貸款沖動。主要目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長，為國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的貨幣、金融環(huán)境，提高進入房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻。負債率過高的房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，將被無情地淘汰出這個市場。

（2）控制行外資金大量進入房地產(chǎn)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其他行業(yè)的資金以直接投資或兼并、融資等形式進入房地產(chǎn)行業(yè)投資的比例逐年增加。雖然外行資金進入房地產(chǎn)業(yè)，在很多方面促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，比如拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道；增強了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，淘汰了一批實力差的企業(yè)；引入了先進的管理理念等等，但是我們不能被這些優(yōu)點所迷惑。投資過熱所帶來的負面影響更加突出。大量資金投入到一個行業(yè)勢必導(dǎo)致原來的行業(yè)投入不足，投資過冷，因此，擾亂了正常的市場供求，容易引起更大的民生問題。2007年生活必備品價格上漲過快，從部分意義上來分析與房地產(chǎn)開發(fā)過熱有一定關(guān)系。

（3）嚴(yán)格控制外資進入中國房地產(chǎn)行業(yè)。近幾年來，外資除了通過直接購買國內(nèi)的不動產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還通過向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場。尤其是在國家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向以境外融資的方式來解決資金短缺問題。在房地產(chǎn)價格不斷上漲的形勢下，國際資本可以通過投機國內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來賺取雙重利潤，它不僅會對實體經(jīng)濟帶來可怕后果，而且會進一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期。因此我們應(yīng)該加強對國外房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內(nèi)房地產(chǎn)；加強對外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模的管理。

2.3增加房地產(chǎn)投資中直接融資的比重

房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金依賴銀行貸款，給銀行帶來了巨大的壓力和風(fēng)險，在未來的房地產(chǎn)發(fā)展中，我們應(yīng)該探究一些行之有效的直接融資的形式來分解這份風(fēng)險。

增加直接融資，可以改變房地產(chǎn)開發(fā)的高資金杠桿，防范金融銀行體系的風(fēng)險。一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)通過上市實行股權(quán)融資，對一些高信譽等級的公司允許發(fā)行一些企業(yè)債券，或者發(fā)行“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。

關(guān)于REITs，中國人民銀行副行長吳曉靈對此發(fā)表了個人意見，她認為用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。房產(chǎn)商必須以股本融資為主要形式，才能更好解決風(fēng)險與收益相匹配的問題。在房地產(chǎn)公開發(fā)行證券融資受制約情況下，這種私募方式的融資是值得探索的道路。

另外，在房地產(chǎn)信托投資基金模式下，房地產(chǎn)開發(fā)的錢證券化了，每個人都可以去買，老百姓多了一份投資渠道，發(fā)展商只是一個替基金打工者，賺錢大家一起分，這樣老百姓和開發(fā)商之間的關(guān)系就不再是完全對立的了。

2.4從住房供應(yīng)環(huán)節(jié)入手，加強住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整

重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都應(yīng)把住房套型結(jié)構(gòu)比例總體要求統(tǒng)籌分解到各具體區(qū)域，落實到各具體項目。編制年度用地計劃時，優(yōu)先保證中低價位、中小戶型商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房等的土地供應(yīng)，切實調(diào)整優(yōu)化新建住房結(jié)構(gòu)比例。另外，引導(dǎo)二手住房的釋放，增加住房的有效供給。

2.5正確引導(dǎo)消費者的住房需求

雖然身為開發(fā)商，萬科集團董事會主席王石仍然誠懇的建議大家40歲之前可以先租房。其理由是：“實際擁有房屋的好處是讓人有安心感；壞處是不動產(chǎn)，你想變賣它，你想轉(zhuǎn)換工作，往往因為擁有它而成為了你的包袱。所以沒有最后定型，還有抱負有理想的，在40歲之前還是租房為好。”從另外一個角度上講，房產(chǎn)消費的本質(zhì)是享受較好的居住物質(zhì)生活，倘若背上了沉重的還貸負擔(dān)，使得房產(chǎn)變成了沉重負擔(dān)，那就違背本意了。如果廣大的消費者在住房消費上能夠更理性一點，也會促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

另外，如“國六條”中所說，一定要嚴(yán)格控制城市拆遷改造的速度，避免大量的被動性住房需求。

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)，我們的目標(biāo)似乎僅僅是滿足老百姓的住房需求。其實，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的意義遠不止這些。在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮，房價不斷攀升的同時，我們看到豬肉、雞蛋、蔬菜、食用油等生活必需品，以及其他的生產(chǎn)生活資料價格都在攀升。試想一下：在整個市場中流動的資金總額基本不變的情況下，大量資金被誤導(dǎo)入過熱的行業(yè)，那么很多其他的行業(yè)就會缺資金。當(dāng)各地政府通過出讓土地獲取了大量的“GDP”的時候，他們沒有及時發(fā)現(xiàn)豬瘟開始蔓延，面對豬瘟無能為力的養(yǎng)豬企業(yè)家們只好抽出資金開始投入各地方的股市或者樓市?？梢?，國民經(jīng)濟各行各業(yè)的發(fā)展都有著密切的關(guān)聯(lián)，樓市的火熱造成其他很多行業(yè)的投資環(huán)境惡化，而反過來其他行業(yè)投資環(huán)境的惡化又加劇房地產(chǎn)業(yè)的過熱。

因此，綜合以上研究來看，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著更加深遠的意義，為了實現(xiàn)建設(shè)社會主義和諧社會的目標(biāo)，我們有責(zé)任，有義務(wù)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展。