導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇商品房買賣合同示本，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢。

2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。

5、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打X，以示刪除。

6、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。

7、本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

商品房買賣合同（合同編號(hào)：）

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托機(jī)構(gòu)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【委托人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

該地塊土地面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，規(guī)劃用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二條 商品房銷售依據(jù)

買受人購(gòu)買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房預(yù)售許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條 買受人所購(gòu)商品房的基本情況

買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【單元】【層】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號(hào)房。

該商品房的用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，屬＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿結(jié)構(gòu)，層高為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑層數(shù)地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層。

該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中，套內(nèi)建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

出賣人與買受人約定按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

1．按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

2．按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，

總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

3．按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整。

4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式進(jìn)行處理：

1．雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2．雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝─────────────X100％

合同約定面積

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第六條 付款方式及期限

買受人按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式按期付款：

1．一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2．分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3．其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任

買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在＿＿＿＿＿日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)＿＿＿＿＿日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的＿＿＿＿＿％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八條 交付期限

出賣人應(yīng)當(dāng)在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第＿＿＿＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起＿＿＿＿＿日內(nèi)告知買受人的；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

＿＿＿＿＿＿； 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過(guò)＿＿＿＿＿日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)＿＿＿＿＿日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起＿＿＿＿天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的＿＿＿＿＿％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十一條 交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第＿＿＿＿＿＿項(xiàng)處理：

1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的＿＿＿＿＿＿％賠償買受人損失。

2．買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的＿＿＿＿＿＿％向買受人支付違約金。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十六條保修責(zé)任

買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購(gòu)買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān)。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十七條 雙方可以

就下列事項(xiàng)約定： 1．該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．該商品房所在樓宇的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4．該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

6．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十八條 買受人的房屋僅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第＿＿＿＿＿＿種方式解決：1．提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委員會(huì)仲裁。

2．依法向人民法院。

第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。

第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條 本合同連同附件共＿＿＿＿＿＿頁(yè)，一式＿＿＿＿＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人＿＿＿＿＿＿份，買受人＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份。

第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿申請(qǐng)登記備案。

出賣人（簽章）：買受人（簽章）：

【法定代表人】：【法定代表人】：

【委托人】：【委托人】：

（簽章）（簽章）

＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日

＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿ 月＿＿＿＿＿＿日

簽于 簽于

（商品房買賣合同內(nèi)容由建設(shè)部提供）

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明

附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

1．外墻：

2．內(nèi)墻：

3．頂棚：

4．地面：

5．門(mén)窗：

6．廚房：

7．衛(wèi)生間：

8．陽(yáng)臺(tái)：

9．電梯：

篇2

出賣人：______________________________

注冊(cè)地址：_____________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________

企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：__________________________

法定代表人：____________聯(lián)系電話：___________

郵政編碼：_____________________________

委托人：____________地址：_____________

郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：___________

委托機(jī)構(gòu)：___________________________

注冊(cè)地址：_____________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________

法定代表人：____________聯(lián)系電話：___________

郵政編碼：_____________________________

買受人：______________________________

【本人】【法定代表人】姓名：________國(guó)籍__________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】______________

地址：_______________________________

郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：___________

【委托人】【】姓名：__________國(guó)籍：_________

地址：_______________________________

郵政編碼：_____________電話：_____________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣人以___________方式取得位于___________、編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)_____________________.

該地塊土地面積為_(kāi)__________，規(guī)劃用途為_(kāi)_________，土地使用年限自____年___月___日至____年___月___日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________，施工許可證號(hào)為_(kāi)__________.

________________________________________________________________________________________.

第二條 商品房銷售依據(jù)

買受人購(gòu)買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)__________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)__________.

________________________________________________________________________________________.

第三條 買受人所購(gòu)商品房的基本情況

買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房。

該商品房的用途為_(kāi)__________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)__________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。

_________________________________________________________________.

_________________________________________________________________.

第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

1.按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米______元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

2.按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米__________元，

總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

3.按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百____拾______元整。

4._____________________________________________________________.

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)

行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進(jìn)行處理：

1.雙方自行約定：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________；

（3）____________________________________________________________；

（4）____________________________________________________________.

2.雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=─────────────X100%

合同約定面積

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第六條 付款方式及期限

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1.一次性付款_____________________________________________.

2.分期付款________________________________________________.

3.其他方式________________________________________________.

第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任

買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2.____________________________________________________________.

第八條 交付期限

出賣人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5._____________________________________________________________.

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的；

2._____________________________________________________________；

3._____________________________________________________________.

第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過(guò)_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之______（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

2._______________________________________________________________.

第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）____________________________________________________________；

（3）____________________________________________________________；

（4）____________________________________________________________；

（5）____________________________________________________________；

（6）____________________________________________________________；

（7）___________________________________________________________.

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)

定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。____________________________________.

第十一條 交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_______________________________________________________.

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。_________________________________________________________________.

第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第______種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

2.__________________________________________________________.

3.__________________________________________________________.

第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1.___________________________________________________________；

2.___________________________________________________________；

3.___________________________________________________________；

4.___________________________________________________________；

5.___________________________________________________________.

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.___________________________________________________________；

2.___________________________________________________________；

3.___________________________________________________________.

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的______%向買受人支付違約金。

3.___________________________________________________________.

第十六條保修責(zé)任

買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購(gòu)買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān)。_____________________________________________________.

第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

1.該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)________________；

2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)_____________；

3.該商品房所在樓宇的命名權(quán)______________________；

4.該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)______________________；

5.___________________________________________________________；

6.___________________________________________________________.

第十八條 買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。_________________________________________.

第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：1.提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。

2.依法向人民法院。

第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。

第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條 本合同連同附件共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人______份，買受人______份，______份，______份。

第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向__________________申請(qǐng)登記備案。

出賣人（簽章）：買受人（簽章）：

【法定代表人】：【法定代表人】：

【委托人】：【委托人】：

（簽章）（簽章）

______年______月______日

篇3

甲方（銷售方）：______________ 法定代表人：______________

地址：________________________ 電話：____________________

乙方（認(rèn)購(gòu)方）：______________ 身份證號(hào)碼：______________

地址：________________________ 電話：____________________

為了保護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，經(jīng)雙方協(xié)商，就乙方認(rèn)購(gòu)甲方的商品房一事達(dá)成如下協(xié)議：

一、認(rèn)購(gòu)房屋基本情況

1．乙方預(yù)定甲方建設(shè)開(kāi)發(fā)的______項(xiàng)目，位于______區(qū)______路______號(hào)院______號(hào)樓______單元______層______號(hào)（戶）房屋，戶型為 ____________ .該房屋暫測(cè)建筑面積______平方米（該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)所簽建筑面積最終以產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）。

2．房屋建筑面積每平方米/人民幣_(tái)_____萬(wàn)______ 仟______佰______拾______元（￥____________元/平方米），總房款人民幣_(tái)_____佰______拾______萬(wàn)______仟______佰______拾______元（￥____________元）。

3．認(rèn)購(gòu)方共有人：

____________ 身份證號(hào)碼：____________ 電話：____________

____________ 身份證號(hào)碼：____________ 電話：____________

____________ 身份證號(hào)碼：____________ 電話：____________

____________ 身份證號(hào)碼：____________ 電話：____________

____________ 身份證號(hào)碼：____________ 電話：____________

二、認(rèn)購(gòu)有效期

甲方承諾為乙方所預(yù)定房屋的保留期限自該認(rèn)購(gòu)書(shū)簽定日起15日（含15日）止。

三、認(rèn)購(gòu)訂金

本協(xié)議簽訂時(shí)，乙方向甲方支付訂金人民幣_(tái)_____佰______拾______萬(wàn)______仟______佰______拾______元（￥______元）。乙方須在上述房屋保留期限內(nèi)，攜本協(xié)議到甲方售樓處，與甲方協(xié)商簽定《商品房買賣合同》有關(guān)事宜。上述訂金____________在甲、乙雙方簽定《商品房買賣合同》時(shí)，由甲方退還或抵作該房屋的購(gòu)房?jī)r(jià)款。

四、付款方式

乙方同意選擇下列第______種付款方式，在與甲方簽定《商品房買賣合同》后向甲方支付購(gòu)房?jī)r(jià)款。

1．一次性付款

2．分期付款

3．按揭付款

五、證明文件

甲方應(yīng)向乙方出示下列證件及其相關(guān)材料。

1．企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 證號(hào)：__________________

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 證號(hào)：__________________

3．國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū) 證號(hào)：__________________

4．建設(shè)工程規(guī)劃許可證（包括附圖） 證號(hào)：__________________

5．房屋預(yù)（銷）售許可證 證號(hào)：__________________

六、甲方承諾

1．如果甲方提供虛假材料，此協(xié)議無(wú)效，甲方除退還訂金外還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2．自本協(xié)議簽訂后，為乙方保留該房屋15日止，不得與第三方簽訂該房屋《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》或《商品房買賣合同》；并承諾在乙方攜本協(xié)議與甲方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，甲方將完全履行本協(xié)議中約定的房屋位置、面積、價(jià)款、戶型等條款。如甲方違反上述約定，需向乙方雙倍返還訂金，同時(shí)本協(xié)議自動(dòng)失效。

3．乙方需要變更商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容的，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，甲方應(yīng)予配合。

七、乙方承諾

1．本協(xié)議簽訂后，在上述約定的時(shí)間內(nèi)到甲方指定的地點(diǎn)與甲方簽訂《商品房買賣合同》，并承諾在甲方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，乙方將完全遵循本協(xié)議中約定的買受人、房屋位置、面積、價(jià)款、戶型等條款。

2．如買受人不能履行本協(xié)議書(shū)確定的義務(wù)，視為乙方自行放棄該房屋的保留權(quán)，甲方有權(quán)終止本協(xié)議的履行，同時(shí)乙方已交付的訂金不予返還。

3．甲方需變更商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容的，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，乙方應(yīng)予配合。

八、其它補(bǔ)充協(xié)議

1．______________________________________________________

2．______________________________________________________

3．______________________________________________________

4．______________________________________________________

5．______________________________________________________

九、雙方應(yīng)保證其聯(lián)系方式真實(shí)可靠。

十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日起生效。

甲方（簽章）：____________ 乙方（簽章）：_________

篇4

【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了三份《商品房購(gòu)買合同》，合同約定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其開(kāi)發(fā)的位于某市商業(yè)廣場(chǎng)b07xx號(hào)、b07xx號(hào)、b07xx號(hào)房屋分別以xx5.7萬(wàn)元、92.8萬(wàn)元、207.9萬(wàn)元(三套合計(jì)436.4萬(wàn)元)的價(jià)格賣給原告，原告一次性付清總價(jià)款。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)于20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為原告代辦房屋所有權(quán)證。原告與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的合同中第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計(jì)436.4萬(wàn)元支付給了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。同年xx月4日，原告向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬(wàn)元。同年xx月1日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對(duì)上述房屋進(jìn)行了裝修并使用至今。

20xx年4月，原告在向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的進(jìn)展時(shí)，才得知某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與第二被告徐某于20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬(wàn)元、58萬(wàn)元、xx3.3萬(wàn)元(合計(jì)276.6萬(wàn)元)的價(jià)格再次賣與徐某，并進(jìn)行了登記備案。另，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司又將商業(yè)廣場(chǎng)早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，并進(jìn)行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房購(gòu)買合同》有效。

【分歧】第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案第二份簽訂的商品房買賣合同有效，主要是后簽訂的合同經(jīng)過(guò)政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的備案登記，具有準(zhǔn)物權(quán)的效力。同時(shí)，在沒(méi)有按照物權(quán)法規(guī)定開(kāi)展預(yù)告登記的城市，備案登記作為商品房預(yù)售階段的唯一登記，應(yīng)認(rèn)定為準(zhǔn)物權(quán)登記，具有排他性。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定經(jīng)過(guò)備案登記的第二份合同有效，駁回原告訴訟請(qǐng)求。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)按照締約目的，來(lái)判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權(quán)益，之后按公平合理等原則確認(rèn)合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價(jià)款明顯高于第二份合同，并實(shí)際占有使用該房屋，故應(yīng)判決確認(rèn)原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無(wú)效。

【評(píng)析】筆者同意第二種意見(jiàn)。商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問(wèn)題，適用法律較為復(fù)雜，有的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭(zhēng)議較大。

正確處理該類案件，涉及到對(duì)商品房買賣合同備案登記法律性質(zhì)的正確認(rèn)定。我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”可見(jiàn)，物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣設(shè)立了預(yù)告登記，一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力。針對(duì)該條規(guī)定，從全國(guó)行政機(jī)關(guān)執(zhí)行的情況來(lái)看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進(jìn)行預(yù)售登記(即預(yù)告登記)，不少城市要先進(jìn)行備案登記，再進(jìn)行預(yù)售登記，有的城市甚至沒(méi)有開(kāi)展預(yù)售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請(qǐng)的主體是開(kāi)發(fā)商;而物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)根據(jù)合同法來(lái)確認(rèn)合同的效力。

本案的審理帶來(lái)一個(gè)思考，即在沒(méi)有辦理預(yù)告登記的地方如何保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益?筆者認(rèn)為，首先，應(yīng)正確認(rèn)定備案登記的法律性質(zhì);其次，注重審查當(dāng)事人的締約目的，綜合當(dāng)事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀，然后根據(jù)公平合理等原則謹(jǐn)慎處理;最后，各地房屋管理部門(mén)應(yīng)貫徹落實(shí)好我國(guó)物權(quán)法及關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開(kāi)展預(yù)告(售)登記，對(duì)逾期不登記的予以處罰、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，減少類似糾紛的發(fā)生。

二、借貸關(guān)系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于非典型擔(dān)保

【裁判要旨】在當(dāng)事人一方主張系房屋買賣關(guān)系、另一方主張系借貸關(guān)系，且雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應(yīng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，判斷法律關(guān)系的性質(zhì)。在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型擔(dān)保。

【案情】XX年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，約定楊偉鵬向嘉美公司購(gòu)買商鋪53間，價(jià)款340萬(wàn)元。買受人應(yīng)于當(dāng)日交納全部房款，出賣人應(yīng)于XX年8月30日前將商鋪驗(yàn)收合格交付使用，并在交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。買受人不得擅自改變商鋪的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。簽訂合同當(dāng)日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬(wàn)元，嘉美公司向楊偉鵬開(kāi)具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，但發(fā)票原件由嘉美公司持有。簽訂合同第二日，雙方對(duì)案涉商鋪進(jìn)行了備案登記，并由房產(chǎn)管理局出具了商品房備案證明。

20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區(qū)來(lái)賓市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1.確認(rèn)商品房買賣合同有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，并支付違約金372300元(計(jì)算到XX年9月1日);3.嘉美公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬(wàn)元，系依嘉美公司指示匯入嚴(yán)欣等5名嘉美公司債權(quán)人的賬戶。XX年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計(jì)61.1萬(wàn)元。

最高人民法院再審查明：XX年2月至5月，嘉美公司分別與嚴(yán)欣等5人簽訂三份借款合同，借款金額共計(jì)340萬(wàn)元，利率2.3%，并就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同當(dāng)日將嚴(yán)欣等5人的備案登記撤銷，并于次日將楊偉鵬作為購(gòu)房者登記備案。嘉美公司已于XX年1月8日將銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票原件在稅務(wù)機(jī)關(guān)繳銷。

【審判】廣西壯族自治區(qū)來(lái)賓市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，商品房買賣合同、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票以及商品房備案證明均系直接證據(jù)，足以證明雙方之間系商品房買賣關(guān)系。嘉美公司雖辯稱系借貸關(guān)系，商品房買賣合同系對(duì)借貸的擔(dān)保，但未能提供借款合同這一直接證據(jù)，商品房買賣合同的內(nèi)容及辦理商品房備案登記手續(xù)，亦不具有擔(dān)保的意思，故此辯稱欠缺事實(shí)和法律依據(jù)。鑒于雙方之間系商品房買賣關(guān)系，商品房買賣合同合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。因楊偉鵬未提供證據(jù)證明曾向嘉美公司主張過(guò)權(quán)利，且其地址不明致嘉美公司無(wú)法送達(dá)交房通知書(shū)，故對(duì)其要求嘉美公司給付違約金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

廣西壯族自治區(qū)來(lái)賓市中級(jí)人民法院經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，作出(20xx)來(lái)民一初字第6號(hào)民事判決書(shū)：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣合同有效;二、嘉美公司應(yīng)于本判決生效之日起xx日內(nèi)，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟請(qǐng)求。

嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院提起上訴。

廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，商品房買賣合同合法有效，該合同與商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價(jià)款以及嘉美公司開(kāi)具的發(fā)票等證據(jù)形成了完整證據(jù)鏈，證明雙方之間存在房產(chǎn)交易行為，并已完成約定對(duì)價(jià)的給付，故對(duì)楊偉鵬要求嘉美公司交付商鋪的訴訟請(qǐng)求，予以支持。嘉美公司雖抗辯稱雙方的真實(shí)意思是借貸，楊偉鵬已收取相應(yīng)利息，并提供作廢銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、嘉美公司向楊偉鵬賬戶匯入60多萬(wàn)元的憑證等予以證明，但缺失借款合同這一直接證據(jù)。在楊偉鵬不予認(rèn)可的情況下，對(duì)借款數(shù)額、期限、利率等借貸關(guān)系的基礎(chǔ)事實(shí)無(wú)從查實(shí)。嘉美公司九筆匯款性質(zhì)亦不明，無(wú)法確認(rèn)系借款利息，故對(duì)嘉美公司主張的借款事實(shí)無(wú)法認(rèn)定。

廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，作出(20xx)桂民一終字第18號(hào)民事判決書(shū)：駁回上訴，維持原判。

嘉美公司不服二審判決，依據(jù)民事訴訟法第二百條第(二)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)的規(guī)定向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

最高人民法院再審審理認(rèn)為，嘉美公司與嚴(yán)欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不愿以340萬(wàn)元出售案涉商鋪，才向楊偉鵬借款，采借新債還舊債的方式達(dá)到保住商鋪所有權(quán)的目的,故可認(rèn)定嘉美公司的真實(shí)意思是向楊偉鵬借款而非出售商鋪。楊偉鵬將340萬(wàn)元直接打給嚴(yán)欣等5人，且以該5人出具的《關(guān)于申請(qǐng)撤銷商品房備案登記的報(bào)告》作為辦理備案登記手續(xù)的必備文件等事實(shí)可推知，其應(yīng)知曉嘉美公司的真實(shí)意思。且其提交的僅是發(fā)票復(fù)印件，尚不能認(rèn)定商品房買賣關(guān)系。其亦始終未說(shuō)明收取嘉美公司61.1萬(wàn)元的原因和性質(zhì)，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案事實(shí)，在其未能證明雙方存在其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)的情況下，認(rèn)定該61.1萬(wàn)元系借款利息更具可信度。綜上，雙方之間成立借貸關(guān)系，簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的行為，則系一種非典型擔(dān)保。楊偉鵬作為債權(quán)人，請(qǐng)求直接取得商鋪所有權(quán)的主張，違反了禁止流質(zhì)原則，不予支持。

最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5號(hào)民事判決書(shū)：一、撤銷一審和二審判決;二、駁回楊偉鵬的訴訟請(qǐng)求。

詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)《人民司法·案例》20xx年第16期

三、城中村改造中房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題案情簡(jiǎn)介：

位于某市的某住宅小區(qū)，緊鄰某中學(xué)新校址。該項(xiàng)目按照城中村改造政策開(kāi)發(fā)，由所在地村委會(huì)委托某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)并公開(kāi)銷售，因此與買房人簽訂的是《房屋買賣合同》。

合同主要內(nèi)容如下：

第四條 付款方式及期限 ……2、分期付款：(1)乙方簽訂購(gòu)房合同時(shí)支付所購(gòu)房屋總金額的50%，即人民幣 元(含定金);(2)房屋主體封頂時(shí)乙方接甲方付款通知后5日內(nèi)支付所購(gòu)房屋總金額的45%，即人民幣 元;(3)剩余5%，即人民幣 元，在甲方所建房屋竣工驗(yàn)收后，甲乙雙方交接房屋交付鑰匙前，購(gòu)房者一次性付清。

第五條 如乙方所購(gòu)房屋在交接時(shí)已確定為商品房性質(zhì)，則乙方必須在付清購(gòu)房余款的同時(shí)一次性付清土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付款，方可辦理簽署房屋交接單，如乙方不支付土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用，甲方有權(quán)向乙方追究違約責(zé)任。在乙方付清本合同第四條和第十二條規(guī)定的應(yīng)付款之日起柒天內(nèi)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收、簽署房屋交接單和交接鑰匙，所購(gòu)房屋為住宅的，甲方提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》……

第九條 房屋產(chǎn)權(quán)辦理乙方交清購(gòu)房約定款項(xiàng)，辦理房屋交接手續(xù)后，在居民委員會(huì)城中村改造時(shí)由甲方辦理乙方購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)手續(xù)，甲方為乙方辦理相關(guān)證件時(shí)交納的費(fèi)用，按某市房地局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。如今后小區(qū)變更為商品房性質(zhì)時(shí)，另外交納的土地出讓金和辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)證所需的費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)。如因乙方購(gòu)房者未按規(guī)定交清相關(guān)費(fèi)用和未及時(shí)提供辦理權(quán)屬登記的相關(guān)資料，導(dǎo)致乙方不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。甲方承諾自交房之日起兩年內(nèi)為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證(大紅本)。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，乙方應(yīng)交納土地出讓金700元/㎡以內(nèi)，如到期未能辦理，乙方要求退房的，甲方退還乙方已付房款，并自違約之日起按中國(guó)人民銀行同期存款活期利率支付利息。

根據(jù)上述《房屋買賣合同》的主要條款，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按期交付各期房款，且在封頂時(shí)付至95%，交房前付清余款5%。如果在交房時(shí)所購(gòu)買的此城中村改造房屋已經(jīng)確定為商品房性質(zhì)，則業(yè)主在付清購(gòu)房款余款的同時(shí)要一次性付清土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付款。如乙方不支付土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用，甲方可追究乙方的違約責(zé)任。糾紛產(chǎn)生于20xx年5月交房期間，開(kāi)發(fā)公司要求業(yè)主在付清剩余房款同時(shí)必須先預(yù)付350元/平米的土地出讓金，如果不同意預(yù)付土地出讓金，則不收余款，也不交付鑰匙。部分業(yè)主由于即將到該中學(xué)上高中，按照開(kāi)發(fā)公司的要求交了余款及土地出讓金，拿到了鑰匙。但大多數(shù)業(yè)主卻認(rèn)為現(xiàn)在開(kāi)發(fā)公司不能出示商業(yè)國(guó)有出讓土地使用權(quán)證，也不能出示已經(jīng)是商品房用地的任何證明文件，因此，只愿意付清余款，就要拿鑰匙。上百名業(yè)主與開(kāi)發(fā)公司因此發(fā)生了糾紛。

20xx年7月22日，幾十名業(yè)主與開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始了第一次正式對(duì)話，業(yè)主代表聘請(qǐng)我所律師向開(kāi)發(fā)公司遞交了律師函，與開(kāi)發(fā)公司聘請(qǐng)的律師，就《房屋買賣合同》中的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了多次探討，為解決該起糾紛草擬并簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》。根據(jù)雙方認(rèn)可的《補(bǔ)充合同》，業(yè)主交納尾款后，即可拿到鑰匙;前期已交出讓金的業(yè)主，如不愿意享受開(kāi)發(fā)公司將要推出的優(yōu)惠待遇，也給予退還已交出讓金。

該起業(yè)主與開(kāi)發(fā)公司的糾紛在第一次正式談判后的第80天得到了圓滿解決。

律師點(diǎn)評(píng)：

城中村改造房屋買賣合同的效力問(wèn)題——并非全部無(wú)效，多數(shù)是有效合同。

篇5

第一條、為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。第二條、商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條、商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

第四條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

第五條、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)商品房的銷售管理工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

第二章、銷售條件

第六條、商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條、商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

第八條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

第九條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條、商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

第三章、廣告與合同

第十四條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

第十五條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

第十六條、商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

第十七條、商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。

第十八條、商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第十九條、按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十條、按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝————————————－×100％

同約定面積

因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第二十一條、按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

第二十二條、不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

第二十四條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四章、銷售

第二十五條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

第二十六條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。

第二十七條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

第二十九條、商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

第五章、交付

第三十條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第三十一條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第三十二條、銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

第三十三條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

第三十四條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第三十五條、商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章、法律責(zé)任

第三十六條、未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第三十七條、未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第三十八條、違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第三十九條、在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第四十一條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

第四十二條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；

（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案的；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；

（七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；

（八）委托沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)銷售商品房的。

第四十三條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

第四十四條、國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章、附則

第四十五條、本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)登記的房屋面積。

第四十六條、省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

篇6

    一、商品房先租后售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資建造的商品房在竣工交付，并按規(guī)定辦理初始登記、取得《房地產(chǎn)權(quán)證》后，采取先出租給承租人使用，而后根據(jù)合同約定再出售給該承租人的一種促銷行為。外銷商品房先租后售應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法辦理。

    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)施外銷商品房先租后售應(yīng)具備以下條件：

    1.已經(jīng)初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；

    2.已與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同并已實(shí)施管理；

    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)施外銷商品房先租后售，在出租時(shí)應(yīng)先與承租人簽訂房屋租賃合同。該租賃合同除應(yīng)具備《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的條款內(nèi)容外，還應(yīng)明確雙方當(dāng)事人租后出售該房屋的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)。其中必須包括：租后出售該房屋的時(shí)限；該房屋出租時(shí)的售價(jià)與實(shí)際出售時(shí)的售價(jià)計(jì)算；出租人解除承租人租后購(gòu)房權(quán)利的條件；違約責(zé)任等內(nèi)容。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可參照《上海市房屋租賃合同》規(guī)范文本并按上款規(guī)定自行擬訂房屋租賃合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    四、租賃合同簽訂后的15天內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（或房地產(chǎn)交易管理所）辦理房屋租賃登記、取得《房屋租賃證》。房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（或房地產(chǎn)交易管理所）在應(yīng)當(dāng)核發(fā)《房屋租賃證》的5日內(nèi)書(shū)面通知市房地產(chǎn)交易中心。

    五、租賃合同經(jīng)登記后，在合同約定的有效期限內(nèi)，該出租房屋需設(shè)定抵押權(quán)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將先租后售的事實(shí)明示抵押權(quán)人。

    六、在租賃期間，未經(jīng)承租人書(shū)面同意放棄租后購(gòu)房權(quán)利的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不得將該房屋另行出售給他人。

    在租賃期間，承租人征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的書(shū)面同意，可以將該租賃房屋的一部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。但承租人未與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)簽訂外銷商品房買賣合同，并辦理變更登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)前，不得將該房屋轉(zhuǎn)售給他人。

    七、在租賃期間，承租人根據(jù)租賃合同約定購(gòu)買其承租的外銷商品房，必須在租賃合同屆滿前2個(gè)月與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司參照市房地局制定的示范文本簽訂外銷商品房買賣合同，并在合同或合同的補(bǔ)充條款中載明出售前承租人租賃的時(shí)間、已繳付的租金。該房屋出租時(shí)的售價(jià)和實(shí)際出售時(shí)的價(jià)格計(jì)算等內(nèi)容。

    八、買賣合同簽訂并按規(guī)定在市公證處辦理公證后的十五日內(nèi)雙方當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定向市房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶申請(qǐng)和價(jià)格申報(bào)。辦理過(guò)戶申請(qǐng)和價(jià)格申報(bào)時(shí)，除應(yīng)提交《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的文件外，還應(yīng)提交原已登記的租賃合同、《房屋租賃證》和承租人已交付的租金發(fā)票、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出租該房屋的納稅憑證等文件副本或影印件。

    九、經(jīng)市房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶審核和變更登記，承租人取得房地產(chǎn)權(quán)證后，租賃合同即自行終止。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)在原租賃合同終止之日起的15日內(nèi)，向原受理登記的房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理注銷租賃登記。

    十、外銷商品房先租后售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)按滬地稅地（1997）27號(hào)“關(guān)于進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的稅收處理的通知”第三條的規(guī)定繳納有關(guān)租、售稅款。

    十一、租賃期間，雙方當(dāng)事人根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第十二條或第二十四條規(guī)定，解除或終止租賃合同的，則租賃合同中約定的有關(guān)租后出售該房屋的權(quán)利、義務(wù)也隨之解除或終止。

篇7

關(guān)鍵詞：三通費(fèi) 住宅相關(guān)法規(guī)

一、貴陽(yáng)市住宅"三通費(fèi)"基本狀況

住宅買賣交易，其標(biāo)的額本身不小、屬于居民的重大開(kāi)支項(xiàng)目，而"三通費(fèi)"的收取雖然只屬于買房中的一個(gè)小插曲，但是由于其收取的正當(dāng)和合理性導(dǎo)致目前在貴陽(yáng)市的樓盤(pán)中存在爭(zhēng)議，并且由于其本身數(shù)額并不低，因此在貴陽(yáng)的樓盤(pán)銷售中仍然會(huì)引起不小的矛盾。目前在我市，多數(shù)樓盤(pán)在"收樓須知"的應(yīng)繳費(fèi)用中均會(huì)列出所謂的"三通費(fèi)"一項(xiàng)。據(jù)了解，目前我市各個(gè)樓盤(pán)收取的"三通費(fèi)"在5000元左右上下浮動(dòng)。

在調(diào)查中，許多業(yè)主對(duì)于"三通費(fèi)"的收取都存在疑問(wèn)和不悅。例如，張先生花50多萬(wàn)元購(gòu)買了位于南明區(qū)某大型住宅小區(qū)的一套商品房，在收房時(shí)開(kāi)發(fā)商要求繳納共計(jì)5000多元的"三通費(fèi)"。由于參加工作時(shí)間不長(zhǎng)，購(gòu)房首付就幾乎花盡了張先生所有的積蓄，原本以為付了首付，就可以坐等收房，而這筆數(shù)額不小的"三通費(fèi)"卻令他措手不及。不過(guò)，雖然認(rèn)為這筆錢(qián)應(yīng)該包含在房?jī)r(jià)之中，而不應(yīng)該由購(gòu)房者來(lái)"埋單"，但是由于找不到相關(guān)的文件依據(jù)，又急于收房入住，張先生只能無(wú)奈地向開(kāi)發(fā)商交納了"三通費(fèi)"。類似張先生的問(wèn)題在實(shí)際住宅銷售的情況中是非常常見(jiàn)的。

筆者在我市一些律師事務(wù)所了解到，2009年初以來(lái)，"三通費(fèi)"糾紛在我市住宅買賣糾紛中的比例正呈大幅上升趨勢(shì)，成為繼逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證之后的第三大熱點(diǎn)。部分律師事務(wù)所甚至表示，此類糾紛已占到商品房買賣糾紛50%的比例。

二、貴陽(yáng)市住宅"三通費(fèi)"法律法規(guī)研究

居民住宅就其權(quán)屬性質(zhì)來(lái)界定，一般分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等。公租房、廉租房具有政府規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定三通必須包含在交房條件當(dāng)中，業(yè)主無(wú)需額外繳納此兩類住宅的三通費(fèi)用。但是，對(duì)于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō)，此類房屋的三通費(fèi)用的收取則存在爭(zhēng)議，因此下面筆者著重分析這兩類房屋的"三通費(fèi)"收取問(wèn)題。

1、首先對(duì)于貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行分析，根據(jù)《貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行規(guī)定》（筑府發(fā)2007〕96號(hào)），在經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)中，房屋主體部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬設(shè)施、設(shè)備工程費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，房開(kāi)商不能向業(yè)主重復(fù)收取。

但是，《貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行規(guī)定》文件是從2008年1月28日才開(kāi)始生效的，也就是說(shuō)，經(jīng)適房的房開(kāi)商是否能收取"三通費(fèi)"應(yīng)當(dāng)具體問(wèn)題具體分析，具體要看審批房?jī)r(jià)的時(shí)間。據(jù)了解，2008年1月28日之前由市物價(jià)局審批的經(jīng)濟(jì)適用房就沒(méi)有把"三通費(fèi)"納入房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人另行收取"三通費(fèi)"是合理的。但是，2008年1月28日之后，根據(jù)市政府(2007)96號(hào)文《貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行規(guī)定》，貴陽(yáng)市物價(jià)局制定的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格已含水表、煤氣安裝工程費(fèi)，建設(shè)單位將不能在價(jià)外收取。

2、目前商品房交易在貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)中占主要份額，因此有關(guān)"三通費(fèi)"的爭(zhēng)議主要發(fā)生在商品房買賣上。商品房與經(jīng)濟(jì)適用房不同，商品房的價(jià)格屬市場(chǎng)行為，是由房開(kāi)公司自主定價(jià)，因此商品房房?jī)r(jià)中包含了哪些內(nèi)容以及成本，物價(jià)部門(mén)無(wú)法明確。也就帶來(lái)了相關(guān)種種法律問(wèn)題和矛盾。

"三通費(fèi)"中關(guān)于水表"一戶一表"的安裝，2005年我省就已出臺(tái)了《貴州省城鎮(zhèn)供水"一戶一表"實(shí)施意見(jiàn)》該意見(jiàn)明確規(guī)定：新建住宅室內(nèi)給水工程所需經(jīng)費(fèi)和水表購(gòu)置費(fèi)納入工程項(xiàng)目總概算，由住宅建設(shè)單位承擔(dān)。因此，購(gòu)房者可以根據(jù)文件拒絕繳納關(guān)于水表"一戶一表"的安裝費(fèi)用，但是由于目前尚無(wú)文件對(duì)于商品房煤氣和用電的開(kāi)通費(fèi)用作出規(guī)定，因而如果商品房買賣合同規(guī)定有相關(guān)費(fèi)用，則買受人仍需繳納此費(fèi)用。

三、針對(duì)貴陽(yáng)市住宅"三通費(fèi)"問(wèn)題的相關(guān)建議

1、購(gòu)房者簽訂合同時(shí)要細(xì)心

目前貴陽(yáng)相關(guān)法律機(jī)構(gòu)對(duì)于"三通費(fèi)"是否繳納的裁決依據(jù)，通常是以《商品買賣合同》為準(zhǔn)，如果《合同》約定"'三通費(fèi)'由開(kāi)發(fā)商代收"，則購(gòu)房者在收房時(shí)需向開(kāi)發(fā)商繳納該筆費(fèi)用，反之如果未作約定，則購(gòu)房者有權(quán)拒絕向開(kāi)發(fā)商繳納該筆費(fèi)用。

而目前絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在《商品房買賣合同》中都為自己埋下了"伏筆"。不少購(gòu)房者坦言，都是到了收房階段開(kāi)發(fā)商要求繳納"三通費(fèi)"時(shí)才會(huì)正視這個(gè)問(wèn)題，之前即使是在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，此類問(wèn)題也常常被忽略，而這正為"三通費(fèi)"糾紛埋下了隱患。在簽訂合同時(shí)，購(gòu)房人最好就三通費(fèi)用的收取問(wèn)題就進(jìn)行明確約定。隨著買方市場(chǎng)的逐漸形成，尤其是在當(dāng)前受金融危機(jī)的影響，房開(kāi)商也非常愿意坐下來(lái)和購(gòu)房者商量合同條款，也就是說(shuō)，業(yè)主已經(jīng)有了更多的話語(yǔ)權(quán)和話語(yǔ)空間，這就為明析合同條款，防止被蒙提供了可能。

2、政府通過(guò)制定法規(guī)對(duì)"三通費(fèi)"進(jìn)行規(guī)范

造成"三通"費(fèi)用收費(fèi)混亂局面還與另外兩個(gè)原因有關(guān)：一是、業(yè)主對(duì)專業(yè)知識(shí)的欠缺；二是，相關(guān)的政策法規(guī)不統(tǒng)一。由于我們不可能要求每一個(gè)業(yè)主都象專業(yè)律師一樣天天來(lái)研究房地產(chǎn)法律法規(guī)，所以，造成這種混亂局面的根本原因還是在于政策法規(guī)的不統(tǒng)一。如果政府能通過(guò)一部統(tǒng)一的法規(guī)，來(lái)明確房開(kāi)商在交房過(guò)程中的收費(fèi)項(xiàng)目，并對(duì)違規(guī)收費(fèi)設(shè)定相應(yīng)的行政處罰措施，那么"三通費(fèi)"這個(gè)問(wèn)題就能得很好地解決。

3、針對(duì)購(gòu)房者加強(qiáng)相關(guān)知識(shí)的宣傳

現(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)商不以誠(chéng)信為本，利用業(yè)主對(duì)"三通費(fèi)"知識(shí)的欠缺，采取"蒙"的方式，欺詐收費(fèi)。針對(duì)這種行為我的建議是，通過(guò)法律宣傳、知識(shí)講座等手段，使業(yè)主明白房?jī)r(jià)中包括了哪些收費(fèi)項(xiàng)目，或者履行一個(gè)先行告知義務(wù)，告知業(yè)主在辦理交房手續(xù)時(shí)還要交納些什么費(fèi)用。并且普及《商品房買賣合同》中的漏洞，避免風(fēng)險(xiǎn)。另外應(yīng)當(dāng)使購(gòu)買者了解到由于開(kāi)發(fā)商收取此類費(fèi)用名義上均為代收形式，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商出示相關(guān)部門(mén)出具的代收費(fèi)文本依據(jù)，否則同樣有權(quán)拒繳費(fèi)。

參考文獻(xiàn):

[1]商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問(wèn)題研究，張翔 ，2007，《學(xué)術(shù)研究》

[2]如何簽訂商品房買賣合同，瞿凱俊，華律網(wǎng)，2007年6月3日

篇8

   商品房買賣合同模板1

   出讓方：(以下簡(jiǎn)稱甲方)：

   買受方：(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

   甲、乙兩邊在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方房產(chǎn)出讓于乙方事宜，締結(jié)本合同。

   第一條：甲方房子坐落于 ，建筑面為平方米，其中實(shí)際建筑面積為 平方米，公共部分及公用分?jǐn)偯娣e為 平方米，該房子土地運(yùn)用期限為 年(自年 月 日起至 年 月 日止)。

   第二條：甲方贊同以 元/建筑平方米將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于乙方，乙方認(rèn)可現(xiàn)有建筑面積，當(dāng)測(cè)繪面積與現(xiàn)有建筑面積有差錯(cuò)時(shí)，甲乙兩邊不再追查，轉(zhuǎn)讓金包定總額為 元。

   第三條：因該房產(chǎn)系 單位分房，現(xiàn)甲方尚未獲得房子產(chǎn)權(quán)，經(jīng)兩邊協(xié)商，乙方于 年 月 日付出甲方 元作為該房子運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓金，待房子產(chǎn)權(quán)斷定并經(jīng)房產(chǎn)部分準(zhǔn)于上市后，本運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓金即轉(zhuǎn)為房子的生意價(jià)款。

   第四條：乙方交給甲方房子運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的一起甲方應(yīng)騰房并將該房交于乙方運(yùn)用，如甲方單位提出異議由甲方和諧解決。

   第五條：本房子現(xiàn)有水、電、暖氣、煤氣、閉路電視隸屬設(shè)備，如甲方單位收取費(fèi)用，該費(fèi)用由甲方承當(dāng)，其他設(shè)備費(fèi)用由乙方承當(dāng)。

   第六條：乙方贊同甲方單位選擇的物業(yè)單位進(jìn)行處理，甲方按本來(lái)際運(yùn)用時(shí)間承當(dāng)有關(guān)物業(yè)處理費(fèi)用，房子交給乙方運(yùn)用后費(fèi)用由乙方承當(dāng)。

   第七條：甲方房產(chǎn)在有權(quán)上市銷售后，在乙方催告處理權(quán)屬改變登記 日內(nèi)，應(yīng)持房產(chǎn)證與土地運(yùn)用權(quán)證及其他有關(guān)證實(shí)與乙方共同處理有關(guān)權(quán)屬改變登記。各自費(fèi)用由甲乙兩邊分別承當(dāng)。

   第八條：在權(quán)屬未改變?cè)?jīng)，甲方不得再行就該房產(chǎn)進(jìn)行生意、典當(dāng)?shù)忍幹眯袆?dòng)。

   第九條：本協(xié)議收效后，除不可抗力外，甲方應(yīng)依照約好將房子交給乙方運(yùn)用并確保甲方運(yùn)用，房子補(bǔ)葺等疑問(wèn)如需甲方單位處理乙方應(yīng)予幫忙。

   第十條：如甲方未依照約好交給房產(chǎn)于乙方運(yùn)用，甲方除返還乙方付出的運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓金并付出運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的利息(依照日萬(wàn)分之四的利率自付出轉(zhuǎn)讓金之日起核算)。

   如乙方在運(yùn)用房產(chǎn)至處理房權(quán)改變手續(xù)前，甲方提出回收房子運(yùn)用權(quán)，甲方要付出乙方的運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、利息(核算方法同上)及房子的增值價(jià)值外，還要承當(dāng)乙方添加的隸屬設(shè)備及房子裝修費(fèi)用(不折舊)。

   第十一條：本協(xié)議一式兩份，甲乙兩邊各執(zhí)一份，本協(xié)議自兩邊簽字承認(rèn)后收效。

   甲方：

   乙方：

       商品房買賣合同模板2    賣方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：_________

   買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：_________

   甲方按照《_________市實(shí)施＜中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例＞辦法》的規(guī)定，通過(guò)_________方式，取得_________市_________區(qū)（縣）_________地塊的土地使用權(quán)，土地面積為_(kāi)________平方米，土地使用年限_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，國(guó)有土地使用證號(hào)為_(kāi)________。甲方在上述地塊上建設(shè)的_________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)_________市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，_________市商品房銷售許可證號(hào)為_(kāi)________。

   乙方自愿購(gòu)買甲方的_________房屋，甲方已于_________年_________月_________日收到乙方預(yù)購(gòu)房屋的定金_________元。雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的預(yù)售預(yù)購(gòu)事項(xiàng)，訂立本契約。

   第一條 _________房屋，房屋用途_________，建筑面積為_(kāi)________平方米（含共有共用面積，房屋狀況詳見(jiàn)附件），土地使用面積_________平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之日起至_________年_________月_________日止。

   上述面積為甲方暫測(cè)面積，房屋竣工后以房地產(chǎn)管理部門(mén)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。

   第二條 雙方同意上述房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣_(tái)________元，價(jià)款合計(jì)為（大寫(xiě)）__________________元整（小寫(xiě)：_________元）。房屋竣工后，第一條載明的暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在_________％以內(nèi)的，不再結(jié)算；誤差超過(guò)_________％的，超過(guò)部分按房屋售價(jià)進(jìn)行結(jié)算。

   付款方式見(jiàn)附件二，乙方按期將購(gòu)房?jī)r(jià)款匯入甲方指定銀行。乙方已支付的定金_________元，在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)款。

   第三條 甲方須于_________年_________月_________日前，將房屋交付乙方。除不可抗力外，甲主未按期將房屋交給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金自房屋應(yīng)交付之日第二天起至實(shí)際交付日止參照中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。逾期超過(guò)_________日（遇法定節(jié)假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權(quán)終止本契約。契約終止自乙方書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在契約的終止后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給乙方。利息參照中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。

   第四條 乙方逾期付款，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本契約約定付款之日起至實(shí)際付款之日止參照中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。逾期超過(guò)_________日（遇法定節(jié)假日順延）乙方未付款的，甲方有權(quán)終止本契約。契約終止自甲方書(shū)面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

   第五條 甲方交付房屋時(shí)，應(yīng)提交建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)出具的《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》。

   甲方交付的房屋經(jīng)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)不合格的，乙方有權(quán)終止本契約，甲方應(yīng)在契約終止后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房?jī)r(jià)款和利息全部退還乙方（利利息計(jì)算同第五條）。甲方交付房屋的裝修、設(shè)備未達(dá)到本契約附件一規(guī)定的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的，甲方同意按未達(dá)到部門(mén)的雙倍差價(jià)向乙方補(bǔ)償。

   第六條 甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對(duì)乙方購(gòu)置的房屋進(jìn)行保修。

   第七條 乙方同意其購(gòu)置的房屋由甲方或甲方認(rèn)可的管理公司代管。

   第八條 本契約由雙方簽字，在辦理房屋預(yù)售預(yù)購(gòu)登記后生效。預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記于本契約簽訂之日起30日內(nèi)，由雙方共同到_________局交易管理部門(mén)辦理。

   第九條 本契約生效后至房屋交用前，乙方不得轉(zhuǎn)讓所預(yù)購(gòu)的房屋，如有特殊原因需轉(zhuǎn)讓，須報(bào)_________市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

   第十條 雙方同意房屋交付后30日內(nèi)共同到預(yù)售登記的管理部門(mén)辦理房屋買賣立契手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

   第十一條 辦理上述手續(xù)時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)，由雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。

   第十二條 本契約在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

   第十三條 本契約未盡事項(xiàng)，在不違反本契約的前提下，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

   本契約的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本契約不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。

   第十四條 本契約本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，副本_________份，交房地產(chǎn)管理部門(mén)_________份。

   甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

   法定代表人（簽字）：_________ 人（簽字）：_________

   地址：_________ 地址：_________

   聯(lián)系電話：_________ 聯(lián)系電話：_________

   郵政編碼：_________ 身份證號(hào)碼：_________

   _________年____月____日 _________年____月____日

   簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________

   預(yù)售登記機(jī)關(guān)（蓋章）：_________

   經(jīng)辦人（簽字）：_________

   _________年____月____日

   附件

   一、房產(chǎn)平面圖及裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（略）。

   二、付款方式（略）。

       商品房買賣合同模板3    出賣人（以下簡(jiǎn)稱甲方）_____________________

   法定代表人：_________________________________ 聯(lián)系電話：___________________________________

   注冊(cè)地址：___________________________________ 郵政編碼：___________________________________

   營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_______________________________ 開(kāi)戶行：_____________________________________

   帳號(hào)：_______________________________________

   委托人（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）_______________

   法定代表人：_________________________________ 聯(lián)系電話：___________________________________

   注冊(cè)地址：___________________________________ 郵政編碼：___________________________________

   營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_______________________________ 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書(shū)編號(hào)：_________________

   開(kāi)戶行：_____________________________________ 帳號(hào)：_______________________________________

   買受人（以下簡(jiǎn)稱乙方）_____________________

   國(guó)籍/法定代表人：____________________________ 身份證（護(hù)照）/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：________________

   地址：_______________________________________ 郵政編碼：___________________________________

   聯(lián)系電話：___________________________________ 委托人：________________________________

   國(guó)籍/法定代表人：____________________________ 身份證（護(hù)照）/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：________________

   地址：_______________________________________

   郵政編碼：___________________________________ 聯(lián)系電話：___________________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《天津市商品房管理?xiàng)l例》、《天津市房屋權(quán)屬登記條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：

   第一條 商品房情況

   該商品房銷售許可證號(hào)：____________________________

   商品房座落：_______區(qū)、縣_______路、道、街______________.設(shè)計(jì)用途_______，建筑結(jié)構(gòu)_______，建筑層數(shù)為_(kāi)______層。建筑面積

   _______平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_______平方米，公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e_______平方米。

   商品房平面圖見(jiàn)附件一，商品房抵押、租賃等情況見(jiàn)附件二。

   商品房土地來(lái)源為：_______.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用年限為_(kāi)______年，自_______年_______月_____日至______年_______月_______日止。

   第二條 商品房?jī)r(jià)款

   商品房銷售按建筑面積計(jì)算，每平方米價(jià)格為_(kāi)______元（幣種：_______ ），價(jià)款為_(kāi)__________________元（幣種：_______），計(jì)_____________________（大寫(xiě)）

   第三條 商品房交付及交付日期

   商品房竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付。

   甲方于_______年_______月_______日前，將符合上述條件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第____種方式處理：

   1. 變更合同。

   2. 解除合同。

   3. _____________________

   第四條 乙方付款形式及付款時(shí)間

   雙方約定，乙方按下列第_______種形式付款：

   1. 一次性付款。

   2.分期付款。

   3.其他方式。

   第五條 甲方逾期交付商品房的處理

   除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_______日內(nèi)的，乙方有權(quán)向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。

   如超過(guò)上述約定期限的，乙方有權(quán)按照下列第_______種約定，追究甲方違約責(zé)任：

   1.合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的_______‰。向乙方支付違約金。

   解除合同。甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自

   2.同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的_______‰。向乙方支付違約金。乙方的實(shí)際損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)，甲方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

   3._________________________________________________

   第六條 乙方逾期付款的處理

   乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，逾期在_______日內(nèi)的，甲方有權(quán)追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。

   如超過(guò)上述約定期限的，甲方有權(quán)按照下列第_______種約定，追究乙方違約責(zé)任：

   1.合同繼續(xù)履行。乙方應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定的應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，乙方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的_______ ‰。向甲方支付違約金。

   2.解除合同。乙方應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的_______‰。向甲方支付違約金。

   3._________________________________________________

   第七條 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理

   商品房建筑面積以房屋所有權(quán)證記載面積為法定依據(jù)。商品房建筑面積與甲方銷售建筑面積差異不超過(guò)±3%（包括±3%）的，每平方米價(jià)格保持不變，商品房?jī)r(jià)款按商品房建筑面積與銷售建筑面積的差異多退少補(bǔ)。面積差異超過(guò)±3%的，雙方約定如下：

   第八條 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任

   甲方交付的商品房的質(zhì)量和設(shè)備等應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾（見(jiàn)附件三），未達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和承諾的，甲方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

   在乙方正常使用情況下，甲方應(yīng)按照《天津市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的規(guī)定履行保修責(zé)任。因乙方擅自拆改造成損壞的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。

   第九條 商品房配套設(shè)施運(yùn)行的約定

   下列配套設(shè)施運(yùn)行日期約定如下：

   1.上水：_______________________________________________________________

   2.下水：_______________________________________________________________

   3.供電：______________________________________________________________

   4.燃?xì)猓海庠捶N類）_________________________________________________

   5.暖氣：_______________________________________________________________

   6._______________________________________________________________

   上述配套設(shè)施未按約定日期運(yùn)行的，甲方應(yīng)在_______日內(nèi)采取補(bǔ)救措施，并賠償乙方損失；超過(guò)上述約定期限的，甲方應(yīng)賠償損失，并且每項(xiàng)還應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的_______%向乙方支付違約金。

   第十條 商品房設(shè)計(jì)變更的約定

   甲方未征得乙方同意，不得擅自變更商品房的房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局（見(jiàn)附件四）確需變更的，甲方應(yīng)自設(shè)計(jì)變更方案確定之日起 日內(nèi)與乙方協(xié)商。

   乙方同意變更的，雙方訂立補(bǔ)充合同。

   乙方不同意變更，或甲方擅自變更的，乙方有權(quán)解除合同。解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的_______%向乙方支付違約金。

   第十一條 商品房交接

   商品房交付時(shí)，甲方應(yīng)書(shū)面通知乙方辦理商品房交接手續(xù)，提供《天津市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《天津市商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》，交接房屋鑰匙。

   第十二條 商品房權(quán)屬登記

   雙方約定，在下列第_______種期限內(nèi)，辦結(jié)房屋權(quán)屬登記：

   1.自初始登記完畢之日起_______日。

   2.訂立本合同時(shí)，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；訂立合同時(shí)，房屋已竣工的，自合同訂立之日起90日。

   3._________________________________________________

   由于甲方的原因，未能在上述期限內(nèi)辦結(jié)房屋權(quán)屬登記的，按下列第_______種約定處理：

   1.合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的_______%向乙方支付違約金。

   2.解除合同。甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款的_______%向乙方支付違約金。

   3.______________________________________________________________________

   第十三條 前期物業(yè)管理

   甲方已向乙方明示已經(jīng)備案的《天津市前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》，乙方對(duì)該合同及公約相關(guān)內(nèi)容予以書(shū)面確認(rèn)，并承諾遵守。

   第十四條 權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的約定

   甲方保證在交付商品房時(shí)，無(wú)權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。如存在權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

   第十五條 爭(zhēng)議處理

   本合同發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，按下列第_______種方式處理：

   1.向______________仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

   2.向人民法院提起訴訟。

   第十六條 合同附件

   本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補(bǔ)充合同（見(jiàn)附件五）

   附件一至附件五均為本合同不可分割的部分，具有同等效力。

   第十七條 合同份數(shù)

   本合同連同附件共_______頁(yè)，一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，備案機(jī)關(guān)存留一份，其他二份備用，具有同等效力。

   第十八條 合同生效

   本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

   甲方：_____________________ 乙方：____________________

   _______年_______月_______日 _______年_______月______日

   委托人：______________ 委托人：______________

   _______年_______月_______日 _______年_______月______日

       商品房買賣合同模板4    甲方(賣方)：

   乙方(買方)：

   甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：

   一、甲方自愿將坐落在濟(jì)南市 區(qū) 路 小區(qū) 號(hào)樓 單元 室(建筑面積 平方米，儲(chǔ)藏室 平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào) )房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)出賣給乙方(附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖)

   二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫(xiě) ;即人民幣小寫(xiě) 。

   三、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付定金 ，即小寫(xiě) 。

   四、乙方支付定金之日起 個(gè)月內(nèi)，向甲方支付首付款(定金從中扣除)，首付款之外的款項(xiàng)通過(guò)銀行住房按揭方式交付(有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理)。

   五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金)，

   六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由 方承擔(dān)。

   七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，待房產(chǎn)過(guò)戶到乙方名下之時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。

   八、甲方應(yīng)在 前將該房產(chǎn)交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無(wú)任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用;無(wú)欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等。

   九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?元的違約金;一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過(guò)戶或銀行不能辦理按揭導(dǎo)致合同解除，不適用本條款。

   十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件，并將抽風(fēng)機(jī)一臺(tái)(型號(hào)： )，空調(diào)兩臺(tái)(型號(hào)： )，熱水器(型號(hào)： )，浴霸(型號(hào)： )，飲水機(jī)(型號(hào)： )，音響兩臺(tái)(型號(hào)： )，涼衣架，房?jī)?nèi)燈具，前后門(mén)窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設(shè)施，等讓與乙方(含在房屋價(jià)值內(nèi))。

   十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

   十二、附加條 款：

   甲方(賣方)： (印) 身份證號(hào)：

   住址： 電話：

   年 月 日

   乙方(買方)： (印)身份證號(hào)：

   住址： 電話：

   年 月 日

       商品房買賣合同模板5    甲方(出售方)：

   乙方(購(gòu)買方)：

   根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其它相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買賣雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就房屋買賣達(dá)成如下協(xié)議：

   一、標(biāo)的物

   1、甲方所擁有的坐落于湖北省武漢市新洲區(qū)邾城街齊安大道老水產(chǎn)局宿舍樓二單元6樓B座，建筑面積為88平方米，其現(xiàn)用途為自住。

   2、甲方已于20xx年4月28日取得上述房屋的原購(gòu)房合同。

   3、甲方自愿將上述房屋所有權(quán)及房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方自愿購(gòu)買該房屋，甲方保證上述房屋所有權(quán)及房屋使用權(quán)無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛和無(wú)債權(quán)糾紛，否則，由甲方承擔(dān)一切法律責(zé)任。

   二、房屋價(jià)款

   買賣雙方同意按套計(jì)價(jià)，該房屋總價(jià)款為人民幣壹拾貳萬(wàn)捌仟元整。

   三、付款方式

   買賣雙方同意按下述方式支付房款：一次性付款，乙方于辦理該房屋付款之日一次性付清全部購(gòu)房款。

   四、房屋交付

   甲方應(yīng)于簽訂房屋合同之日起7日內(nèi)將合同約定房屋交付乙方，

   房屋內(nèi)設(shè)備、設(shè)施及裝飾按口頭協(xié)商執(zhí)行。

   五、甲乙雙方權(quán)利與義務(wù)

   1、在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，乙方按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)有關(guān)稅費(fèi)。甲方承擔(dān)原房屋過(guò)戶稅費(fèi)。

   2、甲方已裝修費(fèi)用已計(jì)入房屋總價(jià)，隨房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方不得再另行結(jié)算。房屋交付前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)及有線電視信號(hào)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。房屋交付后發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)及有線電視信號(hào)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

   3、甲方應(yīng)按合同約定期日將合同約定房屋交付乙方。甲方未按約定日期交付房屋的，自本合同約定的交付期滿第二天起實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購(gòu)房款萬(wàn)分之三的違約金。

   甲方逾期交房達(dá)10日，乙方有權(quán)解除合同，并可要求甲方支付已付購(gòu)房款3%的違約金;乙方愿繼續(xù)履行合同的，自本合同約定的交付期滿第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購(gòu)房款萬(wàn)分之三的違約金。

   4、甲乙雙方自簽訂本合同之日起30日內(nèi)向房屋交易部門(mén)提出交易申請(qǐng)。

   5、乙方交付房產(chǎn)全款后，而甲方不能交房時(shí)，則甲方應(yīng)立即退回已付房產(chǎn)全款，并向乙方支付總房款的5%的賠償金。

   六、因訂立本合同和履行本合同產(chǎn)生的爭(zhēng)議，包括合同效力，違約糾紛由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按以下幾種方式解決：

   1、向新洲區(qū)仲裁委員會(huì)提交仲裁;

   2、向房屋所在地法院起訴。

   七、本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議及附件，為本合同不可分割的組成部分，具有相同效力。

   八、本合同于20xx年4月7日在武漢市新洲區(qū)心連心中介所簽訂。

   九、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

   十、本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公證處備案一份，中介公司備案一份，各份具有相同效力。

   甲方姓名：

   住址：

   身份證號(hào)：

   聯(lián)系電話：

   乙方姓名：

   住址：

   身份證號(hào)：

篇9

主題詞；商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，預(yù)約款，定金

引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如，很多開(kāi)發(fā)商在和準(zhǔn)買受人簽訂購(gòu)房合同前，與其（以下稱為準(zhǔn)買受人）簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)（實(shí)踐中使用的名稱不一，例如稱為預(yù)訂書(shū)、確認(rèn)書(shū)等），要求準(zhǔn)買受人交納定金，準(zhǔn)買受人將在將來(lái)某個(gè)時(shí)間和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。這種商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱商品房解釋）中對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問(wèn)題，內(nèi)容簡(jiǎn)略，故仍有進(jìn)一步探討的必要。

一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的意義及性質(zhì)

（一）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的意義

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來(lái)可確定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，確定買賣雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的通常內(nèi)容是，準(zhǔn)買受人向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買開(kāi)發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買受人如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)還約定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，但一般都會(huì)寫(xiě)明認(rèn)購(gòu)的房號(hào)，約定的購(gòu)房單價(jià)等。也有的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容很詳細(xì)，基本涵蓋了法律規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。

（二）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認(rèn)為，預(yù)約生效后，發(fā)生將來(lái)訂立一定合同的債務(wù)，原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán)，與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的，這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)呢？下文會(huì)逐一加以分析。

在實(shí)踐中，很多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來(lái)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，但是，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，只要準(zhǔn)買受人按時(shí)支付了預(yù)約款，開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房，并按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人洽談。但是必須看到，購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的是將來(lái)訂約而不是將來(lái)洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買受人，均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。也就是說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來(lái)洽談，并對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。在一般預(yù)約，預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與普通預(yù)約合同的區(qū)別。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同

（一）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同的從合同

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。

有種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購(gòu)房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為，首先，定金條款并不是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)大都約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的確實(shí)是定金條款，但沒(méi)有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是，定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立，但是這種債務(wù)并不是購(gòu)房合同的債務(wù)，而是雙方去洽談購(gòu)房合同這樣一種債務(wù)。因此， 定金并非購(gòu)房合同之擔(dān)保，而是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是訂立購(gòu)房合同的定金擔(dān)保。

（二）具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同

如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有什么樣的法律效力呢？有種觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面購(gòu)房合同，但書(shū)面購(gòu)房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)視為購(gòu)房合同。

筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于確定雙方去洽談購(gòu)房合同的義務(wù)，購(gòu)房合同則是對(duì)購(gòu)房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購(gòu)房合同，并不是對(duì)雙方簽訂購(gòu)房合同的直接確認(rèn)，因此它不是購(gòu)房合同本身。不能因商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)將來(lái)洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是，因?yàn)橘?gòu)房合同的主要內(nèi)容可以通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)確定，開(kāi)發(fā)商又接受了準(zhǔn)買受人付款的實(shí)際履行行為，因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面購(gòu)房合同的規(guī)定，就可以認(rèn)定買賣關(guān)系有效。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定是一種有效的合同義務(wù)，合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)為依據(jù)要求對(duì)方履行商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí)，它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約，具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

（三）具備哪些條款的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)可以視為普通預(yù)約

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約，從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力？

從商品房解釋第五條規(guī)定來(lái)看，顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不妥。因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)能夠具備申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書(shū)守約方的利益。

筆者認(rèn)為，商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，是對(duì)認(rèn)購(gòu)預(yù)約成立的條件認(rèn)識(shí)不清所致，也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理，無(wú)論什么種類的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠(chéng)然，商品房買賣合同特別是預(yù)售合同，的確在確認(rèn)雙方買賣意向之外，還有許多內(nèi)容需要明確，這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是，鑒于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于通過(guò)洽談進(jìn)行房屋買賣交易，只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)同具備了購(gòu)房合同成立的標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有約定的購(gòu)房合同的內(nèi)容可以通過(guò)合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，我們來(lái)考察第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容中哪些是購(gòu)房合同成立所必要的。

當(dāng)事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購(gòu)房合同成立所必要的。關(guān)于第二條商品房基本狀況，筆者認(rèn)為，約定了房號(hào)就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項(xiàng)，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的審批手續(xù)、圖紙等確定。關(guān)于第三條商品房的銷售方式，筆者認(rèn)為，本條并非必要。理由是在沒(méi)有特殊約定的情況下，銷售方式可以推定。關(guān)于第四條商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，筆者認(rèn)為，價(jià)款是購(gòu)房合同的必要條款，由于目前商品房市場(chǎng)并未形成充分的競(jìng)爭(zhēng)，難以確定市場(chǎng)價(jià)格，因此，價(jià)格約定是必要條件。當(dāng)然，只要通過(guò)約定可以確定價(jià)格就可以了，至于付款方式和付款時(shí)間，完全可以通過(guò)交易習(xí)慣來(lái)確定。值得注意的是，由于商品房的面積有多種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，例如套內(nèi)建筑面積和建筑面積之間區(qū)別就很大，直接影響著房屋總價(jià)的確定和單價(jià)的高低，因此筆者認(rèn)為，面積計(jì)算方式應(yīng)為必要條款。

關(guān)于第五條交付使用條件及日期，筆者認(rèn)為，對(duì)于交付使用條件，相關(guān)法律和法規(guī)有比較明確的規(guī)定，包括強(qiáng)行性規(guī)定和任意性規(guī)定，可以起到漏洞補(bǔ)充的作用，因此并非必要。關(guān)于交付日期的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，如果是現(xiàn)房出售，沒(méi)有約定交付日期的，可以通過(guò)合同法的催告制度解決；如果是預(yù)售，可以合理確定交付期限；關(guān)于第六條裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，筆者認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設(shè)備的內(nèi)容，一般可以視為購(gòu)房合同的內(nèi)容；即使沒(méi)有這方面的規(guī)定，也可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)確定；如果開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)中也沒(méi)有此方面的內(nèi)容，可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和行業(yè)的最低標(biāo)準(zhǔn)。因此，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不是購(gòu)房合同的必要條款。關(guān)于第七條供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，筆者認(rèn)為，關(guān)于配套設(shè)施，各地政府往往對(duì)開(kāi)發(fā)商都有比較明確的要求，因此本條并非必要條件。關(guān)于第八條公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，筆者認(rèn)為，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，既可以通過(guò)其他買房人與開(kāi)發(fā)商的約定來(lái)判斷，也可以通過(guò)公共配套建筑是否列入了開(kāi)發(fā)商的建筑成本和公攤面積來(lái)確定，不是購(gòu)房合同的必要條款。關(guān)于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜，商品房解釋中做出了如何處理的明確規(guī)定，并非必要條款。

關(guān)于第十一條解決爭(zhēng)議的方法，筆者認(rèn)為，司法裁判是法定的解決方式，雙方?jīng)]有約定不影響糾紛的解決，更不影響合同的成立，并非必要條款。關(guān)于第十二條違約責(zé)任，筆者認(rèn)為，根據(jù)商品房買賣合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計(jì)算方法，可以折衷裁定；商品房解釋中關(guān)于開(kāi)發(fā)商的重大違約事項(xiàng)處理，也有很多明確的規(guī)定，賦予了買房者保護(hù)自己權(quán)利的充足方法，因此，違約責(zé)任不是必要條款。

綜上所述，只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件。但是應(yīng)當(dāng)注意的是，只有在開(kāi)發(fā)商拒絕履行洽談簽約義務(wù)時(shí)，準(zhǔn)買受人才有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商將房屋出售給自己。如果開(kāi)發(fā)商履行了洽談義務(wù)，雙方無(wú)法就商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，那么，準(zhǔn)買受人仍然無(wú)權(quán)提出強(qiáng)制購(gòu)買的請(qǐng)求。這種標(biāo)準(zhǔn)，保證了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制雙方洽談的義務(wù)，同時(shí)又不會(huì)干涉雙方的簽約自由。筆者認(rèn)為是比較合理的。

三、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立和生效

（一）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)具備哪些必要條款才能成立？有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)只有達(dá)到以下條件后才是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款簽訂購(gòu)房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談并訂立買賣合同。

筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非購(gòu)房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購(gòu)房合同的成立和生效。合同條款無(wú)論繁簡(jiǎn)，其成立要件應(yīng)以法律能憑其條款予以確認(rèn)和保護(hù)為準(zhǔn)。只要合同內(nèi)容確定、可能、合法、公平，并且當(dāng)事人就此達(dá)成了合意，合同債權(quán)就可以有效成立。反之，合同債權(quán)就不能有效成立。因此，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)只要是表明了雙方在將來(lái)時(shí)間洽談購(gòu)房合同的協(xié)議，就足以構(gòu)成獨(dú)立的合同。就可以推定開(kāi)發(fā)商已經(jīng)默示承諾保留該房至約定的時(shí)點(diǎn)不另行出售，因此雙方無(wú)需就該房不得再向第三人出售做出特約；也能夠推定要按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容洽談購(gòu)房合同，同樣無(wú)需特約。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，雙方都有權(quán)要求對(duì)方按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容洽談購(gòu)房合同。如果將來(lái)雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成與商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容不一致的購(gòu)房合同，也并不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同的效力。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否必須約定房號(hào)和單價(jià)？筆者認(rèn)為，約定房號(hào)和單價(jià)并非確定認(rèn)購(gòu)的意思確定的必要條件。即使沒(méi)有約定認(rèn)購(gòu)的房號(hào)和單價(jià)，認(rèn)購(gòu)的意思也是確定的。當(dāng)然，這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)商不能形成足夠的義務(wù)。這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)如果約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，不簽訂購(gòu)房合同預(yù)約款不退的規(guī)定顯然是不具有法律效力的。

（二）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的生效

在實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商為籌集建房資金，在未取得商品房預(yù)售許可證前就開(kāi)始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，并與客戶洽談商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，內(nèi)部商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是無(wú)效的合同。其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定， 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合預(yù)售條件。根據(jù)商品房解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非購(gòu)房合同，不能把買賣合同的生效條件誤認(rèn)為是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的生效要件，不應(yīng)要求簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)就符合商品房預(yù)售條件。無(wú)論雙方是否在取得預(yù)售許可后再簽訂正式購(gòu)房合同，或者在起訴之前取得預(yù)售許可證與否，均不應(yīng)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力。如果只是簽訂內(nèi)部商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，并不實(shí)際支付購(gòu)房款，不會(huì)因沒(méi)有取得預(yù)售許可證導(dǎo)致預(yù)約無(wú)效。

在實(shí)踐中，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的目的通常是為了籌集資金。開(kāi)發(fā)商在取得土地使用證和建設(shè)用地許可證后，就向資金擁有人發(fā)出較低價(jià)格的認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)人實(shí)際支付部分房款，在開(kāi)發(fā)商以較高價(jià)格正式開(kāi)盤(pán)后，開(kāi)發(fā)商再利用購(gòu)房人交付的購(gòu)房款支付按照開(kāi)盤(pán)價(jià)計(jì)算的房款，認(rèn)購(gòu)人取得認(rèn)購(gòu)價(jià)和開(kāi)盤(pán)價(jià)之間的差價(jià)。筆者認(rèn)為，這是一種規(guī)避法定商品房銷售條件的行為，是無(wú)效的。但應(yīng)當(dāng)澄清的是，這種認(rèn)購(gòu)實(shí)際上并不是預(yù)約性質(zhì)，而是非法買賣的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)稱為內(nèi)部銷售為妥。這種合同的無(wú)效并不是認(rèn)購(gòu)預(yù)約的無(wú)效，而是非法買賣的無(wú)效。

四、預(yù)約款

（一）預(yù)約款是否就是定金

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中最核心的條款，除了約定了雙方的訂約義務(wù)以外，就是關(guān)于預(yù)約款的約定。那么，預(yù)約款的法律性質(zhì)是什么呢？預(yù)約款是否就是定金？

筆者認(rèn)為，預(yù)約款并不一定就是定金。擔(dān)保法解釋第118條規(guī)定，如果沒(méi)有約定定金字樣，如果想認(rèn)定款項(xiàng)的性質(zhì)為定金，必須通過(guò)約定的內(nèi)容來(lái)體現(xiàn)。如果雙方對(duì)于預(yù)約款的性質(zhì)沒(méi)有做出明確的約定，則不能當(dāng)然推定預(yù)約款就是定金。也就是說(shuō)，如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有約定預(yù)約款的性質(zhì)就是定金，也沒(méi)有約定準(zhǔn)買受人不在約定的將來(lái)時(shí)間洽談時(shí)預(yù)約款不退，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利扣留預(yù)約款的。

（二）約定了預(yù)約款不退條款的預(yù)約款是否就是定金

大家知道，定金合同的內(nèi)容包括兩個(gè)方面，一個(gè)方面是給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；另一個(gè)方面是收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這兩個(gè)方面共同構(gòu)成了定金作為債權(quán)擔(dān)保的效力。如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了準(zhǔn)買受人不來(lái)洽談時(shí)無(wú)權(quán)要求返還預(yù)約款，就應(yīng)當(dāng)推定出賣人默示承諾不履行洽談義務(wù)時(shí)雙倍返還預(yù)約款，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定其性質(zhì)為定金。因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)是雙務(wù)合同，在準(zhǔn)買受人在負(fù)有洽談義務(wù)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也負(fù)有洽談義務(wù)。如果不在法律上做出這種推定，開(kāi)發(fā)商違約拒絕洽談購(gòu)房合同時(shí)，就無(wú)需與準(zhǔn)買受人拒絕洽談時(shí)失去同樣數(shù)量的金額，這種條款是不公平的。

（三）預(yù)約款能否作為開(kāi)發(fā)商保留房屋的對(duì)價(jià)

有種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了開(kāi)發(fā)商的單方扣款權(quán)時(shí)，可以把預(yù)約款視為開(kāi)發(fā)商保留在此期間內(nèi)的對(duì)價(jià)，所以不存在不公平的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商洽談商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后，產(chǎn)生了不再向第三人出售該房屋的義務(wù)，也產(chǎn)生了按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條件簽定購(gòu)房合同的義務(wù)。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為此會(huì)影響其盡快出售房屋的目的。因此，如果準(zhǔn)買受人無(wú)故不來(lái)洽談，無(wú)論商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否約定開(kāi)發(fā)商此時(shí)是否有權(quán)扣收預(yù)約款，開(kāi)發(fā)商都有權(quán)扣收預(yù)約款，以作補(bǔ)償。至于如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的違約行為，導(dǎo)致準(zhǔn)買受人受有損害，準(zhǔn)買受人完全可以要求開(kāi)發(fā)商另行賠償。定金作用是擔(dān)保債權(quán)的履行，既不以發(fā)生損害為前提，也不以損害賠償為目的。因此，此時(shí)無(wú)需將預(yù)約款視為定金。

筆者不同意這種觀點(diǎn)。我國(guó)實(shí)踐中的預(yù)約款并不具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。對(duì)價(jià)，是英美合同法上的理論。在英美合同法上，存有這樣一種土地購(gòu)買合同。準(zhǔn)買受人向土地出賣人繳納一小筆款項(xiàng)，土地出賣人允諾在將來(lái)以確定的價(jià)格將土地出賣給準(zhǔn)買受人。在這個(gè)合同下，準(zhǔn)買受人享有訂約的權(quán)利，出賣人允諾將該土地出賣給準(zhǔn)買受人。這樣的允諾是可以強(qiáng)制執(zhí)行的。如果出賣人不履行允諾，法律可以要求其強(qiáng)制出賣。

這種情況看起來(lái)似乎與預(yù)約款性質(zhì)相似，其實(shí)不然。首先，英國(guó)的土地保留對(duì)價(jià)支付后，就已經(jīng)歸土地出賣人所有了，不存在退還的問(wèn)題，因此說(shuō)它具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。而準(zhǔn)買受人從未明示這筆錢(qián)從此就歸開(kāi)發(fā)商所有，也就不具備對(duì)價(jià)的性質(zhì)。

其次，因?yàn)橥恋爻鲑u合同的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，所以在支付土地保留金時(shí)，土地合同的內(nèi)容已經(jīng)確定了。所以土地保留對(duì)價(jià)有著類似于史尚寬先生所言的預(yù)約的性質(zhì)。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾，準(zhǔn)買受人是有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說(shuō)，這樣的約定，可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數(shù)情況下，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)也不具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，是不能強(qiáng)制履行的。

至于無(wú)需雙倍返還，可以另行索賠的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是不恰當(dāng)?shù)?。因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)保證的主要是洽談購(gòu)房合同的可得利益，準(zhǔn)買受人雖然享有要求損害賠償?shù)臋?quán)利，但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購(gòu)房合同還沒(méi)有簽訂，其支付預(yù)約款期待的可得利益難以得到保障，而僅能追究開(kāi)發(fā)商的締約過(guò)失責(zé)任。而定金卻具有擔(dān)保債權(quán)履行的作用，主張雙倍返還無(wú)需主合同的成立，是比較公平也比較容易實(shí)現(xiàn)的。

因此，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的預(yù)約款不是一種對(duì)價(jià)，而是一種擔(dān)保。如果沒(méi)有約定預(yù)約款不退條款，可以視為類同于酒席訂金。

（四作為定金的預(yù)約款

如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定或可以認(rèn)定預(yù)約款的性質(zhì)是購(gòu)房定金，那么，預(yù)約款是什么類型的定金？

筆者認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。如果在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款是立約定金。如果約定了解約權(quán)，具有解約定金的性質(zhì)。

《擔(dān)保法司法解釋》第115條規(guī)定，“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！北緱l解釋認(rèn)為預(yù)約款是作為訂立主合同的擔(dān)保，顯然認(rèn)為購(gòu)房定金是立約定金。

筆者不同意這種觀點(diǎn)。根據(jù)民法理論，立約定金的法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系。立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就成立。這顯然不符合預(yù)約款的特點(diǎn)。前文已述，作為定金的預(yù)約款并不是擔(dān)保購(gòu)房合同的訂立的，而是擔(dān)保雙方履行洽談義務(wù)的，只要雙方履行了洽談義務(wù)，即使最終沒(méi)有達(dá)成購(gòu)房合同，也不能適用定金罰則。該條解釋也承認(rèn)，只有在拒絕訂立主合同時(shí)，才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內(nèi)容已經(jīng)確定。因此，在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。

如果在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款的性質(zhì)應(yīng)該是立約定金。此時(shí)，雙方的義務(wù)已經(jīng)不是洽談?dòng)喖s，而是訂約，作為定金的預(yù)約款所擔(dān)保的就是雙方的訂約，相對(duì)于購(gòu)房合同來(lái)說(shuō)就是立約定金。但應(yīng)當(dāng)注意的是，相對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)來(lái)說(shuō)，它仍然是違約定金。

還有一種意見(jiàn)認(rèn)為，購(gòu)房定金具有解約定金的性質(zhì)。也就是說(shuō)，準(zhǔn)買受人有權(quán)以放棄預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)以雙倍返還預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購(gòu)，雙方除此之外無(wú)需對(duì)解約行為在承擔(dān)其他責(zé)任。

筆者認(rèn)為，預(yù)約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權(quán)交付的定金。各國(guó)關(guān)于解約定金的規(guī)定各不相同。在羅馬法，定金除當(dāng)事人另有訂定外，沒(méi)有解除權(quán)保留之效力。德民336條2項(xiàng)規(guī)定，如無(wú)其他規(guī)定，定金不視為解約金。法國(guó)和日本民法規(guī)定了解約定金，解約定金為定金之通常性質(zhì)。也就是說(shuō)，只有法律做出了明確規(guī)定的情況下，解約權(quán)才能視為定金的通常性質(zhì)。我國(guó)的法律沒(méi)有這樣的規(guī)定。我國(guó)《擔(dān)保法司法解釋》第117條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定?！币簿褪钦f(shuō)，合同必須對(duì)這種解約權(quán)做出明確的約定，否則解約權(quán)不是定金的通常性質(zhì)。

如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定，交付預(yù)約款的一方可以按照合同的約定以喪失預(yù)約款為代價(jià)而解除主合同，收受預(yù)約款的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同，這種約定是有效的。此時(shí)，如果當(dāng)事人以承擔(dān)定金損失為代價(jià)要求解除合同的，對(duì)該合同不能強(qiáng)制實(shí)際履行。此時(shí)，應(yīng)允許合同解除，并裁判當(dāng)事人以承擔(dān)定金處罰代替履行合同。

五、違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的法律責(zé)任

經(jīng)過(guò)了前文的討論，就可以確定違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的違約責(zé)任了。

首先，有定金條款的適用前文關(guān)于定金的討論。

篇10

房地產(chǎn)項(xiàng)目合同范文一協(xié)議簽訂日: 年 月 日

協(xié)議簽訂地：

委托人(以下簡(jiǎn)稱“甲方”)：

地址：

法人代表：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：

人(以下簡(jiǎn)稱“乙方”)：

地址：

法人代表：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：

第一條 總則

1.1序言

一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該具有專業(yè)的策劃、銷售和物業(yè)管理等綜合因素(含商業(yè)的租售管理)。為整合 項(xiàng)目資源，促進(jìn)項(xiàng)目成功運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏，雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合法》及有關(guān)規(guī)定，就甲方全權(quán)委托乙方營(yíng)銷該項(xiàng)目的有關(guān)事項(xiàng)，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下合作協(xié)議，并承諾共同遵守。

1.2甲方聲明并保證

甲方茲聲明并保證：甲方正式委托乙方為該項(xiàng)目的獨(dú)家營(yíng)銷商。甲方具備完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資格，并為本項(xiàng)目的成功給予乙方全力的支持。

1.3乙方聲明并保證

乙方茲聲明并保證，乙方接受甲方委托，在本合同有效期內(nèi)及甲方授權(quán)范圍內(nèi)提供專業(yè)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)，并以全部的經(jīng)營(yíng)努力和誠(chéng)意履行本協(xié)議。

1.4 定義

本協(xié)議中部分術(shù)語(yǔ)的意義，明確闡述如下：

1.4.1【項(xiàng)目營(yíng)銷】系甲方將該項(xiàng)目委托給乙方，乙方提供該地產(chǎn)項(xiàng)目定位(含業(yè)態(tài)規(guī)劃等)、營(yíng)銷策劃、物業(yè)銷售、商業(yè)租賃管理建議等一系列服務(wù)。各個(gè)環(huán)節(jié)相互連貫，缺一不可，并在每一環(huán)節(jié)中以提高整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值為主要目的，強(qiáng)調(diào)提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值的手段和空間。

1.4.2【正式開(kāi)盤(pán)日】系指甲方具備以下條件下的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日期：

已辦妥該項(xiàng)目《商品房預(yù)售許可證》;該項(xiàng)目售樓接待中心、樣板房已能正式啟用;已具備甲、乙雙方共同約定的其它正式開(kāi)盤(pán)的條件;在完成本條款所述準(zhǔn)備工作后，以第一個(gè)報(bào)紙廣告日或甲、乙雙方共同約定的其他時(shí)間為正式開(kāi)盤(pán)日。

1.4.3【銷售保底價(jià)格】系指雙方根據(jù)開(kāi)發(fā)投資分析及市場(chǎng)情況，分階段確定的項(xiàng)目銷售保底價(jià)格。分段確定的銷售保底價(jià)格必須確保項(xiàng)目總體銷售額實(shí)現(xiàn)。在銷售過(guò)程中，乙方可根據(jù)各階段的具體推廣和銷售情況提議實(shí)際銷售價(jià)格及階段性漲幅，執(zhí)行前應(yīng)報(bào)甲方確認(rèn)，乙方在非特殊情況下不得低于保底價(jià)格銷售。經(jīng)雙方確認(rèn)銷售價(jià)格文件作為本合同的附件，對(duì)雙方具備合同約束力。 該項(xiàng)目的階段性銷售保底價(jià)格計(jì)劃必須與此價(jià)格條件下該項(xiàng)目的相應(yīng)開(kāi)發(fā)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)及《商品房使用說(shuō)明書(shū)》同時(shí)生效，雙方以簽署有關(guān)備忘錄的形式對(duì)此進(jìn)行明確。

1.4.5【 項(xiàng)目的宣傳推廣費(fèi)用】系指：報(bào)紙、電視、廣播等媒介廣告的制作及 展銷會(huì)促銷活動(dòng)

(活動(dòng)中用于獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠的費(fèi)用除外)的組織、建筑渲染制作、導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)置及工地氣氛營(yíng)造、路牌廣告等。宣傳推廣費(fèi)用應(yīng)控制在項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售的2%以內(nèi)(視市場(chǎng)實(shí)際情況可由乙方提出宣傳推廣預(yù)算的增減方案，并經(jīng)甲方確認(rèn)后執(zhí)行)。合同執(zhí)行過(guò)程中，甲方有權(quán)審定和確定廣告商，并負(fù)責(zé)審定和支付宣傳推廣費(fèi)用。

1.4.6【交房】系每期房屋經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商按照銷售合同的約定將房屋交付業(yè)主的日期。

14.7【月】系指公歷月;“季”系指起始日期后三(3)個(gè)月為第一季，以此類推。

1.4.8【年】系指起始日期后十二(12)個(gè)月為第一年，以此類推。

1.4.9【傭金】系指按本合同所列的條款和條件由甲方支付給乙方的費(fèi)用、報(bào)酬。

1.4.10本協(xié)議所用貨幣名稱為“人民幣”。

第二條 合作項(xiàng)目

2.1項(xiàng)目概況

項(xiàng)目名稱：

發(fā)展商名稱：

地理位置：

項(xiàng)目性質(zhì)：

建筑結(jié)構(gòu)：

其中本合同給定銷售建筑面積(套內(nèi))約 平方米。

2.2合作標(biāo)的(委托事務(wù))

2.2.1項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃;

2.2.2項(xiàng)目銷售。具體以房管部門(mén)實(shí)測(cè)的產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn)。

2.3合作期限

合作時(shí)間自本合同簽訂之日起至乙方完成約定銷售目標(biāo)任務(wù)的 %時(shí)截止。如因甲方的工程進(jìn)度延誤和項(xiàng)目的各種證照辦理時(shí)間延誤，以及甲方對(duì)乙方提出的在合同范圍規(guī)定內(nèi)的營(yíng)銷計(jì)劃不按時(shí)和按量批準(zhǔn)等非乙方原因造成的延誤，影響乙方銷售工作按期完成的，銷售期限順延。

2.4合作內(nèi)容及目標(biāo)

根據(jù)甲乙雙方平等協(xié)商，甲方將下述內(nèi)容委托乙方：

2.4.1營(yíng)銷策劃板塊

自本合同簽定之日起 個(gè)工作日內(nèi)完成該項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃報(bào)告(項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策劃、物業(yè)銷售、商業(yè)租賃管理建議等)。

2.4.2銷售板塊

2.4.2.1本物業(yè)銷售均價(jià)(按面積計(jì)算)暫定為每平方米(大寫(xiě)：人民幣，執(zhí)行均價(jià)參照開(kāi)盤(pán)前同質(zhì)樓盤(pán)的市場(chǎng)均價(jià)確定;單套(鋪)執(zhí)行單價(jià)由乙方根據(jù)銷售均價(jià)和單套(鋪)特點(diǎn)靈活定價(jià);價(jià)格方案經(jīng)甲方確認(rèn)后執(zhí)行。

2.4.2.2在雙方約定時(shí)間內(nèi)，按照約定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)銷售項(xiàng)目可售面積的為完成合同約定的銷售任務(wù)。(總銷售金額、銷售價(jià)格體系以具體進(jìn)度計(jì)劃指標(biāo)在策劃方案中明確，并需經(jīng)雙方確認(rèn)執(zhí)行，并可在具體合作過(guò)程中根據(jù)市場(chǎng)情況協(xié)商調(diào)整)

第三條 合作方式及內(nèi)容

甲方指定乙方為該項(xiàng)目獨(dú)家營(yíng)銷商，并授權(quán)乙方為甲方提供如下服務(wù)：

3.1項(xiàng)目前期策劃工作

由乙方圍繞項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查并完成以下報(bào)告：

項(xiàng)目定位報(bào)告

營(yíng)銷策劃報(bào)告(含銷售進(jìn)度計(jì)劃)

住宅銷售

3.2項(xiàng)目銷售工作 商業(yè)租售管理建議

在本合同所規(guī)定的條件之下，甲乙雙方就項(xiàng)目設(shè)計(jì)整改意見(jiàn)達(dá)成一致且營(yíng)銷方案正式通后，乙 方全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目銷售工作。

負(fù)責(zé)成立項(xiàng)目銷售小組，對(duì)銷售人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。

依照已定的每期推廣銷售計(jì)劃執(zhí)行銷售任務(wù)。

提供項(xiàng)目定價(jià)方案，包括優(yōu)惠辦法、付款方式等。

設(shè)計(jì)項(xiàng)目銷售資料，如銷售說(shuō)明書(shū)、海報(bào)、戶外廣告牌、電視廣告片、模型等，費(fèi)用由甲方承

擔(dān)。

籌備展銷會(huì)及公開(kāi)發(fā)售活動(dòng)，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

展銷會(huì)期間指導(dǎo)布置會(huì)場(chǎng)及派駐業(yè)務(wù)員在售樓部負(fù)責(zé)接待訪客及銷售工作。

負(fù)責(zé)管理售樓部，長(zhǎng)期派駐營(yíng)銷隊(duì)伍在售樓部銷售工作，派駐團(tuán)隊(duì)不低于 人(含銷售主管)，

銷售團(tuán)隊(duì)的所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

代表甲方與買家簽訂(認(rèn)購(gòu)書(shū))，協(xié)助甲方收取購(gòu)房訂金。

協(xié)助甲方與買家辦理簽約手續(xù)并向甲方交付訂金。

協(xié)助甲方辦理按揭手續(xù)。

第四條 合作費(fèi)用及結(jié)算

甲方應(yīng)向乙方支付的營(yíng)銷費(fèi)用包括：

4.1項(xiàng)目前期費(fèi)用

銷售與招商前期費(fèi)用共計(jì) 萬(wàn)(人民幣： 萬(wàn)圓整)。該費(fèi)用在乙方完成以下項(xiàng)目時(shí)支付： 項(xiàng)目定位報(bào)告

營(yíng)銷策劃報(bào)告(含銷售進(jìn)度計(jì)劃)

4.2銷售傭金

4.2.1銷售傭金計(jì)提

計(jì)提比例為乙方范圍內(nèi)簽訂正式購(gòu)房合同的房款總金額的 %(本條所指房款依照《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同》之補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定收取的購(gòu)房款)。

4.2.1.1《商品房買賣合同》由乙方所委派的銷售人員簽訂，甲方負(fù)責(zé)《商品房買賣合同》的復(fù)核，并由甲方代表加蓋甲方合同專用章后方可生效。

4.2.1.2本合同約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提相應(yīng)傭金。

4.2.2關(guān)于涉及退房的傭金處理

4.2.2.1如因甲方原因(如工程質(zhì)量、工期、手續(xù)等)造成退房的《商品房買賣合同》，乙方仍以本合同約定的有關(guān)方式及比率計(jì)提相應(yīng)銷售傭金。

4.2.2.2如因客戶原因(如沒(méi)有能力繼續(xù)支付房款等)造成退房的《商品房買賣合同》，應(yīng)按規(guī)定收取客戶違約金或不退定金，此違約金或不退的定金，甲、乙雙方各享有50%，乙方不再提取該筆買賣合同之銷售傭金。

4.2.2.3如因乙方原因(如未按銷售政策亂承諾等)造成退房的《商品房買賣合同》，則乙方應(yīng)退還該合同已提取傭金：如因退房給甲方造成重大損失，乙方向甲方支付該筆《商品房買賣合同》實(shí)際收到房款的2%的違約金。

4.2.2.4如因第三方原因(如國(guó)家相關(guān)政策、銀行貸款審批等因素)造成退房的《商品房買賣合同》，則乙方不再提取退房的銷售傭金，但涉及退房的《商品房買賣合同》約定的銷售成果應(yīng)視為乙方的銷售業(yè)績(jī)。

4.2.3關(guān)于涉及購(gòu)房?jī)?yōu)惠的傭金處理

甲方如給予了購(gòu)房戶銷售政策之外的優(yōu)惠，其有關(guān)該合同的銷售傭金扔按合同銷售價(jià)格計(jì)提。

4.3關(guān)于溢價(jià)銷售獎(jiǎng)勵(lì)

4.3.1甲乙雙方在提交營(yíng)銷策劃報(bào)告之時(shí)共同確定項(xiàng)目銷售底價(jià)(該底價(jià)根據(jù)戶型、樓層等因素具體確定)。對(duì)通過(guò)乙方合理的策劃和運(yùn)營(yíng)，打造出該項(xiàng)目良好的商業(yè)前景及氛圍，導(dǎo)致該項(xiàng)目住宅(商鋪)售價(jià)升值，超出雙方確定的住宅(商鋪)銷售底價(jià)部分，乙方則提取超額部分的 %作為銷售獎(jiǎng)勵(lì)。此筆費(fèi)用按每套范圍分別計(jì)提，與銷售傭金同步進(jìn)行結(jié)算，并于結(jié)算日五日內(nèi)支付。

4.3.2乙方在對(duì)甲方物業(yè)進(jìn)行溢價(jià)銷售時(shí)，不能超過(guò)當(dāng)期價(jià)格的最高限價(jià)，該價(jià)格由雙方根據(jù)市場(chǎng)狀況予以調(diào)整。

4.3.3乙方銷售低于底價(jià)的房屋，如經(jīng)甲方同意降價(jià)，則按底價(jià)結(jié)算傭金;如未經(jīng)甲方同意降價(jià)，則乙方承擔(dān)甲方降價(jià)損失的 %。

4.4關(guān)于銷售進(jìn)度

4.4.1根據(jù)雙方確認(rèn)的工程進(jìn)度計(jì)劃，暫定三個(gè)主要考核節(jié)點(diǎn)，甲方有權(quán)根據(jù)雙方確定的銷售進(jìn)度計(jì)劃對(duì)乙方銷售業(yè)績(jī)進(jìn)行月度監(jiān)督。

第一個(gè)節(jié)點(diǎn)：自合同簽訂之日起 個(gè)月內(nèi)，完成總銷售面積 %的任務(wù)(總銷售面積按可售部分面積計(jì)算);

第二個(gè)節(jié)點(diǎn)：自合同簽訂之日起 個(gè)月內(nèi)，完成總銷售面積 %的任務(wù)(總銷售面積按可售部分面積計(jì)算);

第三個(gè)節(jié)點(diǎn)：自合同簽訂之日起 個(gè)月內(nèi)，完成總銷售面積 %的任務(wù)(總銷售面積按可售部分面積計(jì)算)。

4.4.2銷售進(jìn)度考核中，遇到春節(jié)則銷售期限順延一個(gè)月;其他非乙方原因造成銷售工作不能正常進(jìn)行，銷售期限也相應(yīng)順延。

4.5關(guān)于傭金的確認(rèn)及結(jié)算

4.5.1銷售傭金每月計(jì)提一次。每月理傭金和溢價(jià)銷售獎(jiǎng)勵(lì)，節(jié)假日順延。其中當(dāng)月銷售傭金的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)按已簽定的《商品房買賣合同》所約定的總房款的 %提取;溢價(jià)銷售獎(jiǎng)勵(lì)全額結(jié)算。

4.5.2如乙方完成甲方委托的全部事項(xiàng)時(shí)(即乙方在本合同約定的時(shí)間、任務(wù)量、銷售均價(jià)均按時(shí)完成)，剩余 %的傭金在乙方完成本協(xié)議4.4約定的節(jié)點(diǎn)考核后，甲方按4.5.3款約定的方式一次性支付乙方。

4.5.3乙方每月號(hào)前將上月的“傭金結(jié)算確認(rèn)書(shū)”交付甲方。甲方應(yīng)在收到“傭金結(jié)算確認(rèn)書(shū)”的2個(gè)工作日內(nèi)在“傭金結(jié)算確認(rèn)書(shū)”上簽署意見(jiàn)并交付乙方，并于簽署意見(jiàn)后3日內(nèi)與乙方結(jié)算相應(yīng)的傭金和溢價(jià)銷售獎(jiǎng)勵(lì)。如甲方在收到“傭金結(jié)算確認(rèn)書(shū)”的2個(gè)工作日后沒(méi)有在“傭金結(jié)算確認(rèn)書(shū)”上簽署意見(jiàn)或本合同約定的其他形式的書(shū)面意見(jiàn)回復(fù)乙方，視為甲方同意乙方的“傭金結(jié)算確認(rèn)書(shū)”。

第五條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

5.1權(quán)利

5.1.1對(duì)乙方相關(guān)工作進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出要求。

5.1.2有權(quán)隨時(shí)了解乙方開(kāi)展工作的狀況和進(jìn)度，提出要求。

5.1.3對(duì)違反協(xié)議或?qū)σ曳絾畏接欣氖马?xiàng)，有權(quán)拒絕執(zhí)行。

5.1.4可對(duì)協(xié)議提出書(shū)面修改意見(jiàn)，供雙方協(xié)商以完善雙方的合作。

5.2義務(wù)

5.2.1

5.2.2在本協(xié)議生效后3個(gè)工作日內(nèi)，向乙方提供真實(shí)的，合法的該宗土地使用權(quán)屬文件及項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件(復(fù)印件加蓋證明其真實(shí)性的甲方公章)。在雙方合作過(guò)程中，根據(jù)辦理情況，及時(shí)向乙方提供與該項(xiàng)目有關(guān)的各項(xiàng)合法手續(xù)及文件(復(fù)印件加蓋證明其真實(shí)性的甲方公章)，并為有關(guān)手續(xù)或文件的辦理，以及對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程和進(jìn)度的影響負(fù)完全責(zé)任。

注：甲方保證所提供的上述資料真實(shí)、合法有效。若業(yè)主的物業(yè)實(shí)際情況與甲方提供的材料不符合或因開(kāi)發(fā)手續(xù)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題等原因出現(xiàn)的任何糾紛，均由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)處理。

5.2.3乙方提出的有關(guān)營(yíng)銷方案及其他需要甲方確認(rèn)或回復(fù)的書(shū)面材料，甲方收到后以高效率的工作方式回復(fù)。除雙方有明確約定的情況以外，其回復(fù)時(shí)限不能超過(guò)3個(gè)工作日，如超出3個(gè)工作日而未回復(fù)，視為甲方同意。

5.2.4負(fù)責(zé)在該項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)以前，辦妥本項(xiàng)目銷售所必需的相關(guān)批準(zhǔn)文件和手續(xù)，并落實(shí)為客戶辦理相關(guān)的銀行按揭購(gòu)宜及商品房備案手續(xù)。

5.2.5按雙方已確定的營(yíng)銷方案高效率地組織工程實(shí)施，保證進(jìn)度、保證工期，保證該項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定和《商品房買賣合同》所約定期限按時(shí)交房，保證項(xiàng)目的工程質(zhì)量符合房屋《商品房買賣合同》約定

的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(該質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于國(guó)家規(guī)定的合格或合格以上標(biāo)準(zhǔn))，保證按《商品房買賣合同》所約定的時(shí)間為購(gòu)房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，以維護(hù)甲、乙雙方的共同信譽(yù)及利益。

5.2.6甲方提供現(xiàn)有銷售大廳及辦公設(shè)備供乙方使用。負(fù)責(zé)銷售中心的建設(shè)與裝修及布置，提供完整的房屋銷售場(chǎng)所、樣板意境區(qū)、項(xiàng)目模型、售樓資料、環(huán)境包裝。辦公設(shè)備：電話3部，電腦2臺(tái)(配套包月不定時(shí)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備);復(fù)印機(jī)、打印機(jī)各1臺(tái);以上所有設(shè)備、設(shè)施的耗材費(fèi)、使用費(fèi)用及辦公區(qū)內(nèi)的水、電等辦公費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

5.2.7負(fù)責(zé)《商品房買賣合同》用印及購(gòu)房者預(yù)交的購(gòu)房定金、房款等費(fèi)用的收取。

5.2.8

5.2.9負(fù)責(zé)銷售接待中心的保安工作及保安人員費(fèi)用。

5.2.10積極配合乙方的工作，為營(yíng)銷工作提供相關(guān)資料;盡一切力量配合乙方，使項(xiàng)目策劃、銷售、得以順利進(jìn)行。

5.2.11按國(guó)家法規(guī)政策要求，及時(shí)落實(shí)物業(yè)管理方案。

5.2.12在委托期內(nèi)，遇向客戶交房，甲方及甲方所指定的物業(yè)管理公司應(yīng)積極按《商品房買賣合同》的約定，履行為客戶交房義務(wù)，以免對(duì)乙方的銷售工作構(gòu)成影響。

5.2.13就本合同所委托事項(xiàng)，向乙方出具書(shū)面的授權(quán)委托書(shū)。

5.2.14按本協(xié)議約定的時(shí)間、方式、比例向乙方支付策劃、銷售傭金和溢價(jià)銷售獎(jiǎng)勵(lì)。

5.2.15根據(jù)客戶合理要求，經(jīng)甲方同意所作出的必須變更而產(chǎn)生的費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。

5.2.16甲方對(duì)乙方的商業(yè)秘密負(fù)有完全的保密責(zé)任，其保密期限為永久。乙方的商業(yè)秘密是指：甲方知曉、且乙方未正式公開(kāi)的有關(guān)乙方的重要信息。

5.2.17甲方對(duì)其因違反本協(xié)議的約定所產(chǎn)生的一切費(fèi)用、索賠、要求行為、責(zé)任和法律程序負(fù)責(zé)。

第六條 乙方的權(quán)利與義務(wù)

6.1權(quán)利

6.1.1按本協(xié)議有關(guān)約定向甲方收取前期費(fèi)用、銷售傭金及本協(xié)議所約定的銷售溢價(jià)部分獎(jiǎng)勵(lì)金額的提取。

6.1.2乙方可以根據(jù)實(shí)際情況要求甲方提供相關(guān)資料的配合。

6.2義務(wù)

6.2.1按照甲方的需要，負(fù)責(zé)制定該樓盤(pán)策劃、銷售方案;建立強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)，實(shí)施銷售等工作。在營(yíng)銷工作中，乙方均以重慶市大澤置業(yè)有限公司名義進(jìn)行推廣。

6.2.2執(zhí)行經(jīng)甲方確認(rèn)的廣告宣傳計(jì)劃，按計(jì)劃統(tǒng)一安排使用宣傳推廣費(fèi)用。

6.2.3

6.2.4乙方須按照甲方的業(yè)務(wù)要求忠實(shí)地在委托權(quán)限內(nèi)辦理委托事務(wù)，不得擅自變更甲方的業(yè)務(wù)要求，不得超出甲方委托的權(quán)限范圍開(kāi)展工作。

6.2.5乙方提供的所有銷售人員須經(jīng)培訓(xùn)后方可上崗。

6.2.6銷售工作

6.2.6.1在協(xié)議期內(nèi)，乙方應(yīng)指派效益。并負(fù)擔(dān)其工資、獎(jiǎng)金、福利等。

6.2.6.2制訂開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，并于計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間開(kāi)始執(zhí)行。

6.2.6.3統(tǒng)一管理雙方在銷售現(xiàn)場(chǎng)的工作人員，并負(fù)責(zé)維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，使之符合樓盤(pán)形象。

6.2.6.4負(fù)擔(dān)現(xiàn)場(chǎng)銷售接待中心的電話、飲用水費(fèi)用。

6.2.6.5負(fù)責(zé)收取購(gòu)房戶購(gòu)房所需的一切資料，負(fù)責(zé)收取購(gòu)房戶應(yīng)交以及為其辦理所有權(quán)證所需的全部資料，協(xié)助催收購(gòu)房戶應(yīng)交的房款及有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用。

6.2.7其他

6.2.7.2本協(xié)議簽定后，乙方應(yīng)按月向甲方提供《工作總結(jié)、計(jì)劃》、《銷售月報(bào)表》。

6.2.7.3乙方應(yīng)盡全力完成住宅(商鋪)銷售，提出系統(tǒng)的銷售策略建議，并對(duì)銷售人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)。

6.2.7.4未經(jīng)甲方同意，乙方不得將本協(xié)議之任何權(quán)利、義務(wù)或責(zé)任予以轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移給未經(jīng)甲方書(shū)面指定的第三方。

6.2.8根據(jù)甲方的要求或認(rèn)為有必要時(shí)，及時(shí)向甲方報(bào)告委托事務(wù)的處理及進(jìn)展情況、存在的問(wèn)題和可能的結(jié)果。本合同終止時(shí)，書(shū)面向甲方報(bào)告委托事務(wù)和結(jié)果。

6.2.9乙方及乙方的工作人員對(duì)甲方的商業(yè)秘密負(fù)有完全的保密責(zé)任。其保密期限為永久。甲方的商業(yè)秘密是指：乙方知曉、且甲方未正式公開(kāi)的有關(guān)甲方的重要信息。

6.3.0乙方對(duì)其因違反本協(xié)議約定所產(chǎn)生的一切費(fèi)用、索賠、要求行為、責(zé)任和法律程序負(fù)責(zé)。

第七條 雙方的聲明和保證

除雙方在本協(xié)議內(nèi)所作的其他聲明和保證外，每一方向另一方聲名如下：

7.1享有充分的權(quán)利和授權(quán)簽署、履行本協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)，并已為此取得了所有必需的政府和公司批準(zhǔn)。

7.2本協(xié)議構(gòu)成合法、有效的義務(wù)，且該義務(wù)對(duì)雙方均具有強(qiáng)制約束力。

7.3 甲方須保證該項(xiàng)目的合法性、真實(shí)性及工程實(shí)施的優(yōu)良品質(zhì)、否則，由甲方為此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

7.4乙方保證對(duì)所房屋以合法的標(biāo)準(zhǔn)程序進(jìn)行銷售，誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，絕不搞坑蒙拐騙，不做任何損壞甲方企業(yè)形象的事，否則為此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第八條 違約責(zé)任和協(xié)議終止

8.1違約責(zé)任

8.1.1甲、乙雙方均保證，如因單方違反本協(xié)議中各項(xiàng)規(guī)定而造成不良后果，除違約方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任外，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此給守約方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

8.1.2若甲方不按本協(xié)議約定支付該項(xiàng)目的應(yīng)付乙方的銷售傭金，每逾期一日，甲方向乙方承擔(dān)應(yīng)付款項(xiàng)萬(wàn)分之5滯納金，逾期10天未支付時(shí)，乙方有權(quán)單方面終止本協(xié)議。如甲方要繼續(xù)履行合同，乙方同意甲方要求，則合同繼續(xù)履行，但甲方需向乙方支付應(yīng)付款項(xiàng)百分之十的違約金。若乙方連續(xù)二個(gè)節(jié)點(diǎn)未完成甲方委托的任務(wù)，則甲方有權(quán)單方終止雙方協(xié)議范圍內(nèi)合作關(guān)系。

8.1.3如無(wú)甲方授權(quán)，乙方任何人員不得收取購(gòu)房預(yù)訂金、定金、房款及違約金款項(xiàng)。若乙方擅自收取上述款項(xiàng)，應(yīng)由乙方向甲方退還(交納)所有收取的款項(xiàng)，并承擔(dān)實(shí)際收取的上述款項(xiàng)的百分之十的違約金。

8.1.4本合同簽訂后，如無(wú)本合同約定的單方終止合同的情形出現(xiàn)，任何一方均無(wú)權(quán)單方終止合同，否則應(yīng)當(dāng)給另一方支付違約金人民幣： 萬(wàn)元整(大寫(xiě)： 萬(wàn)元整)。

8.1.5若因甲方開(kāi)發(fā)資質(zhì)在申辦過(guò)程所導(dǎo)致該合同不能履行，則按該合同8.1.4款承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。(甲方也可通過(guò)其他方式履行該合同義務(wù)同樣有效)。

8.2協(xié)議終止的權(quán)利

8.2.1倘若發(fā)生以以任何事件，任何一方均可終止本協(xié)議：

另一方由于不可抗力無(wú)法履行其義務(wù)長(zhǎng)達(dá)六(6)個(gè)月。

由于國(guó)家的法律、行政法規(guī)致使本協(xié)議的執(zhí)行已在任何實(shí)質(zhì)方面失去實(shí)際的商業(yè)可行性。

本協(xié)議合作期限約定責(zé)任結(jié)束。

8.2.2倘若發(fā)生以下任何事件，任何一方均可單方終止本協(xié)議。

8.2.2.1甲方有權(quán)在發(fā)生下列情況之一終止協(xié)議，因此而造成的損失由乙方賠償

乙方不按協(xié)議規(guī)定履行其職責(zé)或義務(wù)，并且當(dāng)乙方收到甲方要求其限期履行職責(zé)的書(shū)面通知后

三十(30)天內(nèi)，仍不改正的情況下。

8.2.2.2乙方有權(quán)在發(fā)生下列情況之一終止協(xié)議，因此而造成的損失由甲方賠償

依本協(xié)議約定甲方不按期提供相關(guān)資料，并且在乙方發(fā)出缺陷清單后三十(30)日內(nèi)，仍未補(bǔ)齊。

甲方不執(zhí)行本協(xié)議第四條規(guī)定，拖延支付相關(guān)費(fèi)用達(dá)20日。

乙方向甲方遞交營(yíng)銷方案及重要工作函件7日內(nèi)未得到答復(fù)。

8.2.2.3甲方有權(quán)在發(fā)生下列情況之一時(shí)終止協(xié)議，因此而造成的損失由乙方賠償。

依本協(xié)議約定乙方連續(xù)兩個(gè)節(jié)點(diǎn)均未完成任務(wù)。

乙方在本合同履行過(guò)程中，向客戶亂承諾，導(dǎo)致客戶投訴，經(jīng)甲方指正后仍不予糾正，累計(jì)達(dá)

三次，乙方除應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償外，甲方可終止本合同。

乙方在本合同履行過(guò)程中，由于自身責(zé)任(包括亂承諾)導(dǎo)致訴訟糾紛，由乙方完成承擔(dān)所有的訴訟費(fèi)用及敗訴的責(zé)任。由此給甲方造成名譽(yù)的損失也由乙方全部承擔(dān)。

8.3協(xié)議期限屆滿

倘若甲方與乙方協(xié)議期限屆滿后繼續(xù)委托他方，則乙方在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)約權(quán)，相關(guān)協(xié)議另行協(xié)商制定。

8.4協(xié)議的終止

在本協(xié)議到期時(shí)，雙方若同意終止本協(xié)議，雙方應(yīng)通力協(xié)作妥善處理終止協(xié)議后的有關(guān)事宜，并按本協(xié)議第8.5條結(jié)清與本協(xié)議有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。本協(xié)議一旦終止，雙方的合作關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，但甲方未按本協(xié)議的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。

8.5協(xié)議終止時(shí)的手續(xù)

8.5.1按照本協(xié)議規(guī)定提前終止協(xié)議，不論出于何種原因，均不妨礙協(xié)議雙方對(duì)已履行部分應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)。

8.5.2當(dāng)協(xié)議屆滿或終止時(shí)，按下述條款辦理：

8.5.2.1乙方應(yīng)立即將持有與甲方業(yè)務(wù)有關(guān)的票據(jù)、備忘錄、記錄稿件、客戶資料或其他文件交還給甲方。

8.5.2.2按照本協(xié)議規(guī)定，甲方應(yīng)于終止本協(xié)議之日起五日內(nèi)將傭金(按第四條規(guī)定應(yīng)支付尚未付清部分的費(fèi)用)支付給乙方。

8.6協(xié)議的變更

雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充協(xié)議，其條款與本協(xié)議具有同等法律效力。

第九條 附則

9.1甲、乙雙方向?qū)Ψ桨l(fā)出的函件、方案等文本應(yīng)具備以下的形式為有效

9.1.1每頁(yè)蓋有有關(guān)公章或合同章的文本(原件)。

9.1.2通過(guò)甲、乙雙方指定的傳真機(jī)發(fā)出的每頁(yè)蓋有有關(guān)公章或合同章的傳真文本。

9.1.3通過(guò)甲、乙雙方各自授權(quán)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽收、簽發(fā)或簽署意見(jiàn)的文本、方案、函件、圖件等文本(原件)。(甲方授權(quán) )，(乙方授權(quán) )

9.2甲乙雙方來(lái)往的函件、方案等文本的以下方式為有效交付

9.2.1通過(guò)甲、乙雙方各自指定的代表簽收的函件、方案等文本(甲方指定為簽收代表;乙方指定 為簽收代表)。

9.2.2通過(guò)甲、乙雙方指定的傳真機(jī)發(fā)出、接收的函件、方案等文本。(甲方指定的傳真號(hào)

為 ;乙方指定的傳真號(hào)為： )。

9.2.3甲、乙雙方任何方的上述代表、傳真機(jī)號(hào)發(fā)生變化，應(yīng)在變化前的三個(gè)工作日前通知另一方。

9.3“全程營(yíng)銷商”名義。

9.4 甲方同意乙方可自行根據(jù)需要將本合同中乙方的部份事項(xiàng)(僅限市調(diào)、廣告、方案)委托給第三方專業(yè)公司。

9.5本協(xié)議未盡事宜由雙方另行協(xié)商解決。

9.6本合同在履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方友好協(xié)商解決不成的，向合同簽訂地仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。

9.7本協(xié)議一式四份，雙方簽字蓋章生效后各執(zhí)兩份。

委托方：

法定代表人(簽字)：

甲方律師：

經(jīng)辦人：

地址：

聯(lián)系電話：

開(kāi)戶行：

帳號(hào)：

年 月 日 方： 法定代表人(簽字)： 乙方律師： 經(jīng)辦人： 地址： 聯(lián)系電話： 開(kāi)戶行： 帳號(hào)： 年 月 日

房地產(chǎn)項(xiàng)目合同范文二甲方： (以下簡(jiǎn)稱甲方) 辦公地址： 郵編：

乙方： (以下簡(jiǎn)稱乙方) 辦公地址： 郵編：

為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，經(jīng)過(guò)雙方友好協(xié)商及遵循平等互利的原則，甲方同意委托乙方以出售方式營(yíng)銷策劃本項(xiàng)目，并就下列條款達(dá)成協(xié)議：

鑒于甲方系《 》(暫定名)項(xiàng)目(以下稱本項(xiàng)目)的合法開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，本項(xiàng)目位于 區(qū) 路 號(hào)，總建筑面積約 平方米。其中委托可售建筑面積 平方米，共計(jì) 套。除非另有特別約定，本合同所有面積和技術(shù)指標(biāo)最終以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。

第一條：乙方責(zé)任

(一)、乙方全面負(fù)責(zé)銷售房屋的行銷企劃和銷售策略的制定和執(zhí)行。乙方策劃設(shè)計(jì)的廣告、海報(bào)和樓書(shū)等對(duì)外的內(nèi)容必須事先征得甲方的同意，后由甲方負(fù)責(zé)發(fā)包制作。

(二)、乙方自行承擔(dān)本公司銷售人員的薪資福利。

(三)、乙方負(fù)責(zé)預(yù)售合同的按時(shí)簽訂和貸款合同的抄寫(xiě)工作，負(fù)責(zé)收齊客戶貸款所需全部資料送達(dá)甲方。

(四)、乙方不得超越甲方的授權(quán)向購(gòu)房者作出任何承諾。在銷售期間，嚴(yán)格按照市房地局網(wǎng)上銷售規(guī)定，不得違規(guī)銷售，乙方不得做出任何有損甲方形象的行為，如由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任均由乙方承擔(dān)。

(五)、乙方應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)購(gòu)房人的知情權(quán)和其他合法權(quán)益應(yīng)依法維護(hù)，不得侵犯。

(六)、乙方應(yīng)具備銷售合法資質(zhì)，并提供銷售合法資質(zhì)的相關(guān)文字資料于甲方備案，乙方向甲方保證不會(huì)發(fā)生因乙方的原因?qū)е虏荒茕N售的情況。

第二條：甲方責(zé)任

(一)、甲方保證對(duì)委托出售之房地產(chǎn)有出售之權(quán)利，且產(chǎn)權(quán)清楚，并依約配合交房，否則，由此給買方所造成的損失，概由甲方負(fù)責(zé)賠償，并承擔(dān)一切法律責(zé)任。

(二)、甲方承諾有權(quán)委托乙方銷售策劃本項(xiàng)目，否則由此產(chǎn)生的法律后果由甲方承擔(dān)，并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。

(三)、為促進(jìn)銷售，買方需辦理購(gòu)屋貸款時(shí)，甲方需配合辦理。

(四)、在委托期間內(nèi)未經(jīng)乙方同意，甲方不得將委托部分銷售權(quán)部分或全部轉(zhuǎn)讓給任何第三方。

(五)、甲方委托價(jià)格，當(dāng)作為商業(yè)秘密，不得對(duì)外泄露。

(六)、甲方委派現(xiàn)場(chǎng)收款人員及檔案管理人員壹名。

(七)、本項(xiàng)目之廣告費(fèi)由甲方支出，包括售樓中心廣告布置、樓書(shū)、DM等一切銷售道具之費(fèi)用，費(fèi)用預(yù)計(jì)為總銷售額之。

(八)、甲方免費(fèi)提供經(jīng)裝修房屋予乙方做售樓接待場(chǎng)地，并承擔(dān)銷售現(xiàn)場(chǎng)的各預(yù)算費(fèi)用包括網(wǎng)上銷售設(shè)備、寬帶費(fèi)用、水電費(fèi)、電話費(fèi)及其他辦公費(fèi)用。

第三條：委托價(jià)格

(一)、委托產(chǎn)權(quán)價(jià)格均價(jià)人民幣 元/㎡。

(二)、一房一價(jià)單價(jià)表由乙方制定，但需保證上述均價(jià)，一房一價(jià)表經(jīng)雙方蓋章確認(rèn)，作雙方結(jié)算溢價(jià)之依據(jù)(實(shí)際房源成交價(jià)格對(duì)應(yīng)一房一價(jià)表，超出部分稱為溢價(jià))。

(三)、未經(jīng)甲方同意，乙方銷售價(jià)格不得低于上述約定。

第四條：委托期限和開(kāi)盤(pán)

(一)、銷售期限

本項(xiàng)目銷售期限于網(wǎng)上開(kāi)通并以甲方書(shū)面通知可簽預(yù)售合同之日起至取得入住許可證 個(gè)月止。合同期滿后經(jīng)雙方同意可以延長(zhǎng)合同期限。

(二)、開(kāi)盤(pán)條件

銷售物業(yè)的正式開(kāi)盤(pán)有待于下列條件的同時(shí)成熟：

(a) 甲方已取得銷售物業(yè)的預(yù)售許可證。

(b) 售樓處已按雙方確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)完成了裝修布置。

(c) 樣板房已裝修并配置全部家具。

(d) 雙方已經(jīng)確定全部房源的銷售價(jià)格。

(三)、銷售指標(biāo)

每期房源開(kāi)盤(pán)銷售期限內(nèi)乙方應(yīng)合計(jì)成功銷售可售建筑面積的 %以上。

第五條：建材設(shè)備及工程建設(shè)進(jìn)度

甲方同意本項(xiàng)目在銷售中向客戶承諾的建材設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)及工程建設(shè)進(jìn)度(見(jiàn)附件)。

第六條：樓款之收取

甲方負(fù)責(zé)銷售物業(yè)的房款收取。乙方不能以甲方的名義向購(gòu)房者收取任何錢(qián)款。甲方在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)專人負(fù)責(zé)收取房款，開(kāi)具收據(jù)或發(fā)票，乙方協(xié)助辦理上述事項(xiàng)。乙方已與購(gòu)房者草簽的買賣合同，須經(jīng)甲方專職人員審核批準(zhǔn)后蓋章，開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票。甲方應(yīng)在開(kāi)盤(pán)前與銀行簽訂按揭合作合同，按揭貸款應(yīng)解入甲方在按揭銀行開(kāi)設(shè)的專戶(以下簡(jiǎn)稱按揭?guī)?。

第七條：傭金計(jì)算方式

(一)、甲、乙雙方商定，傭金結(jié)算底價(jià)為本合同第三條約定以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，按成交價(jià)之 %支付傭金，作為乙方廣告企劃費(fèi)及營(yíng)銷傭金;超底價(jià)部分 ： 分成，即甲方 %，乙方 %。

(二)、若因甲方原因造成底價(jià)以下成交---乙方成功接待客戶，并已書(shū)面約定成交價(jià)，通過(guò)關(guān)系甲方給客戶折扣，并致低于底價(jià)成交，甲方應(yīng)按底價(jià)考核，并按成交價(jià) %支付傭金，無(wú)溢價(jià)分成。

(三)、甲方客戶低于一房一價(jià)底價(jià)成交的，按成交金額之 %給付乙方傭金。

(四)、客戶定房后又退房的，所收違約金雙方各50%分成。

(五)、客戶如在本合同有效期內(nèi)預(yù)交定金，雖預(yù)(出)售合同于本合同有效期后簽訂，按 %支付傭金。

第八條：傭金支付方式

(一)、客戶簽定預(yù)(出)售合同，且首期款到位、客戶貸款資料初審?fù)ㄟ^(guò)后即可結(jié)算傭金，傭金每月結(jié)算一次(每次按 %結(jié)算，其余銷售指標(biāo)完成一次付清)，每月三日前，乙方即送交甲方上月傭金請(qǐng)款明細(xì)，甲方應(yīng)在五日內(nèi)核準(zhǔn)并結(jié)清上月傭金，每延誤一日按萬(wàn)分之三每日支付滯納金。

(二)、傭金款之支付應(yīng)以人民幣為準(zhǔn)(外幣以國(guó)家當(dāng)日牌價(jià)算)。

第九條：經(jīng)甲方與客戶簽定預(yù)(出)售合同后，雙方以所定之合同內(nèi)容相互負(fù)責(zé)，與乙方無(wú)涉。

第十條：通知與聯(lián)絡(luò)

甲乙雙方確定的聯(lián)絡(luò)地址為：甲方地址： 甲方郵編： 乙方地址： 乙方郵編：

上述地址為雙方約定的送達(dá)地址，如地址發(fā)生變更的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，否則原聯(lián)系地址仍視為有效的送達(dá)地址。任何一方郵寄函件的，發(fā)出后第五日視為送

達(dá)。

第十一條：違約責(zé)任

如乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)完成銷售指標(biāo)，甲方有權(quán)單方面終止本協(xié)議，并扣除未付傭金及溢價(jià)(即總額之 %)。

第十二條：不可抗力

(一)、當(dāng)上海市或本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生非雙方責(zé)任而導(dǎo)致的人力不可抗因素，使合同無(wú)法繼續(xù)履行，本合同即行終止，雙方互不承擔(dān)因此而造成的損失。

(二)、當(dāng)不可抗力事件發(fā)生后，雙方應(yīng)即時(shí)協(xié)商善后事宜，并采取措施使雙方的損失不再擴(kuò)大。否則，擴(kuò)大的損失應(yīng)由責(zé)任方承擔(dān)。

第十三條：爭(zhēng)議

如果雙方之間發(fā)生了關(guān)于合同或因之而引起的任何類別的爭(zhēng)端，經(jīng)雙方反復(fù)協(xié)商仍無(wú)法達(dá)成友好解決時(shí)，可直接向本合同所約定辦公地所在人民法院提出起訴。

第十四條：變更

(一)、本合同未盡事宜，雙方可另訂立補(bǔ)充合同;當(dāng)本合同有關(guān)條款須修改時(shí)，雙方亦可另行簽訂變更合同。

(二)、補(bǔ)充合同、變更合同與本合同具有同等法律效力;除變更合同所更改的部分外，本合同其余條款仍然有效。

第十五條：附則

(一)、本合同簽字蓋章后生效。

(二)、本合同附件是本合同的不可分割的部分，與本合同具有同等的法律效力。

(三)、本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，每份具有同等的法律效力。

本合同自簽定日起生效，非經(jīng)雙方書(shū)面同意，任何一方不得擅自更改或解除本合同;本合同有效期內(nèi)，如有增減條款，均應(yīng)經(jīng)雙方書(shū)面同意后始生效。 (以下無(wú)正文)

甲方： 乙方：

代表： 代表：

簽約日期： 年 月 日

房地產(chǎn)項(xiàng)目合同范文三甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開(kāi)發(fā)的位于******的*****項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目)的獨(dú)家策劃工作，特訂立以下合同條款： 第一部分 委托策劃工作方式

甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期策劃、營(yíng)銷策劃、廣告策劃、銷售等工作。 第二部分 委托策劃工作期限

委托期限由本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目交付使用后三個(gè)月止。

第三部分 委托策劃工作范圍

甲方委托乙方策劃之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為40000平方米。

第四部分 甲方的責(zé)任與權(quán)利

一、甲方向乙方提供本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及策劃過(guò)程中所需的資料，并確保一切資料的及時(shí)性、有效性、合法性和準(zhǔn)確性。

二、甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目策劃過(guò)程中營(yíng)銷推廣所需費(fèi)用，其中包括但不僅是所列部分：

(一)各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關(guān)銷售資料的制作、派發(fā)及等費(fèi)用。

(二)各類公關(guān)活動(dòng)所需的展示場(chǎng)地(包括售樓部、展示會(huì)等)及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，以及視項(xiàng)目需要赴外地進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)所需的費(fèi)用。

(三)廣告制作費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。

(四)廣告費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告由甲方與媒體單位直接簽署合同，由甲方直接向方付款。

三、全案廣告推廣費(fèi)用控制在本項(xiàng)目可銷售總額的1%左右，分期投入。詳細(xì)廣告計(jì)劃及費(fèi)用由乙方分階段提交，在征得甲方確認(rèn)后執(zhí)行。

四、甲方負(fù)責(zé)收取定金、購(gòu)房款，負(fù)責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。

五、甲方應(yīng)按時(shí)向乙方支付本合同約定的策劃費(fèi)。

六、甲方有權(quán)對(duì)乙方的策劃活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控，對(duì)策劃案享有獨(dú)家使用權(quán)。

七、若乙方違約或不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的策劃工作，甲方有權(quán)按約終止合同。

第五部分 乙方的責(zé)任與權(quán)利

乙方按項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行相關(guān)的策劃工作，其中包括但不僅是所列部分或視項(xiàng)目 實(shí)際情況進(jìn)行增減：

一、前期策劃

(一)市場(chǎng)調(diào)研

1、**縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。

2、**縣主要路段商業(yè)狀況。

3、消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。

4、現(xiàn)有商城營(yíng)運(yùn)現(xiàn)狀分析。

5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析。

6、住宅市場(chǎng)情況。

7、潛在客戶市場(chǎng)調(diào)查分析。

(二)項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析。

2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。

3、項(xiàng)目概念定位

4、目標(biāo)客戶市場(chǎng)定位

5、項(xiàng)目定價(jià)范圍建議

(三)產(chǎn)品優(yōu)化建議

1、參與項(xiàng)目總平規(guī)劃討論。

2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。

3、參與戶型平面方案討論及建議。

4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。

二、營(yíng)銷策劃

(一)項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略;

(二)項(xiàng)目階段性營(yíng)銷計(jì)劃;

(三)入市時(shí)機(jī)選擇;

(四)銷售分期控制;

(五)價(jià)格定位及策略;

三、廣告策劃

(一)項(xiàng)目推廣口號(hào)

(二)項(xiàng)目賣點(diǎn)整合包裝

(三)整體廣告計(jì)劃

(四)廣告預(yù)算及媒體組合

(五)項(xiàng)目形象策劃

1、項(xiàng)目基本形象設(shè)計(jì)：

(1)標(biāo)志

(2)標(biāo)準(zhǔn)字

(3)標(biāo)準(zhǔn)色彩

(4)標(biāo)準(zhǔn)組合

2、項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì)：

(1)內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識(shí)別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;

(2)銷售中心：裝修建議及展板設(shè)計(jì);

(3)戶外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車體、廣告牌等

(六)傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計(jì)：

1、樓書(shū)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))

2、折頁(yè)及海報(bào)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))

3、報(bào)廣創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))

4、廣播、電視稿文案等

四、銷售

(一)建立銷售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為

(二)銷售文件及管理文件的制訂

(三)銷售道具使用

(四)銷售人員培訓(xùn)

(五)制訂銷控計(jì)劃

(六)銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序

(七)客戶資源庫(kù)的建立

(八)售后服務(wù)機(jī)制建立

(九)定期報(bào)送各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表

五、乙方針對(duì)本項(xiàng)目成立項(xiàng)目組，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目各階段策劃、計(jì)劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理主持本項(xiàng)目具體運(yùn)作和計(jì)劃實(shí)施。項(xiàng)目組人員構(gòu)成：項(xiàng)目經(jīng)理(兼現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理)壹名、策劃壹名、文案壹名、平面設(shè)計(jì)壹名、現(xiàn)場(chǎng)主管壹名、文檔管理專員壹名、置業(yè)顧問(wèn)數(shù)名。除策劃、文案、平面設(shè)計(jì)外，其他人員長(zhǎng)駐項(xiàng)目所在地，并根據(jù)項(xiàng)目需要，適時(shí)不定期另行派遣人員到**協(xié)助工作。乙方自行負(fù)責(zé)項(xiàng)目組的辦公費(fèi)用及其人員工資等各項(xiàng)開(kāi)支。

六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計(jì)分析。

七、乙方獨(dú)家享有本項(xiàng)目的“****”策劃的署名權(quán)。

八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃費(fèi)。

第六部分 本項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷售的基本條件

甲方取得本項(xiàng)目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷售準(zhǔn)備工作已完成。 第七部分策劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

一、策劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

甲方同意乙方按本項(xiàng)目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之二(2%)收取策劃費(fèi)。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準(zhǔn)。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計(jì)算策劃費(fèi)的金額。

二、策劃費(fèi)計(jì)算及提取方式

(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月30日先按人民幣10000元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方，直至本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)正式銷售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃費(fèi)中扣除。

(二)本項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷售后，乙方策劃費(fèi)按月結(jié)算。在購(gòu)房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售成功，并計(jì)入銷售目標(biāo)考核業(yè)績(jī)。在甲方收到購(gòu)房者支付的首期購(gòu)房款(不低于合同總額的30%)時(shí)，即可進(jìn)行策劃費(fèi)的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買賣合同》總價(jià)金額進(jìn)行計(jì)算。

(三)乙方總體銷售目標(biāo)是本項(xiàng)目可銷售面積(不含二層商鋪)的90%以上，策劃費(fèi)的提取比例與銷售業(yè)績(jī)掛鉤：

1、乙方銷售目標(biāo)表(按可售面積計(jì)算，不含二層商鋪)：

階 段 時(shí) 間 銷售目標(biāo)

第一階段 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后45天內(nèi) 可售面積的30%

第二階段 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂30天內(nèi) 可售面積的50%

第三階段 項(xiàng)目交付使用后90天內(nèi) 可售面積的90%

2、 乙方策劃費(fèi)的提取比例：

階 段 完成的銷售面積比例 提取比例

第一階段 可售面積的50%前 已結(jié)算策劃傭金的60%

第二階段 可售面積的51-89% 已結(jié)算策劃傭金的90%

第三階段 可售面積的90%以上 已結(jié)算策劃傭金的100%

(四)二層商業(yè)部分不列入銷售目標(biāo)考核，甲方按實(shí)際銷售合同金額的2%向乙方支付策劃費(fèi)。

(五)策劃費(fèi)付款時(shí)間：策劃費(fèi)每月結(jié)算一次。在每月的30日，雙方結(jié)算當(dāng)月的款項(xiàng)，在次月的5日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后5日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃費(fèi)。

(六)若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒(méi)收總額的50%作為乙方該次的策劃費(fèi)(同時(shí)不重復(fù)計(jì)算該次成交的按2%提取的策劃傭金)。

三、溢價(jià)款(不含二層部分)的結(jié)算、分成比例、提取時(shí)間的約定

(一)甲方根據(jù)乙方提供的定價(jià)策略所制定的各期銷售底價(jià)表，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對(duì)方同意不得更改，并作為計(jì)算溢價(jià)款的依據(jù)。

(二)本項(xiàng)目之成交金額須在雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)以上。若因特殊情況，甲方認(rèn)可以低于底價(jià)出售，可視為底價(jià)銷售，統(tǒng)計(jì)溢價(jià)部分時(shí)的銷售金額以底價(jià)計(jì)算。

(三)本項(xiàng)目實(shí)際成交總額超出雙方確認(rèn)的以銷售底價(jià)表計(jì)算的總額部分(合同期滿或終止時(shí)未售部分的單元以底價(jià)表金額視為實(shí)際成交金額)視為溢價(jià)。

(四)本項(xiàng)目之溢價(jià)部分，甲、乙雙方按8：2比例分配。

(五)溢價(jià)款的結(jié)算及支付時(shí)間：在本合同期滿或終止的五個(gè)工作日內(nèi)，雙方進(jìn)行溢價(jià)款的結(jié)算，在結(jié)算后的五個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價(jià)款一次性支付給乙方。

第八部分 雙方工作原則

一、甲、乙雙方已確認(rèn)的策劃計(jì)劃，在執(zhí)行過(guò)程中任何一方在未征得對(duì)方的許可下不 得變更，否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負(fù)責(zé)。若需修改已確認(rèn)的文件，需事先征得對(duì)方同意，并以書(shū)面形式確認(rèn)。

二、甲方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為 ，乙方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為 。甲、乙雙方指令性文件均需項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字，雙方負(fù)責(zé)人對(duì)遞交的文件負(fù)責(zé)。雙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人若有更改，需以書(shū)面形式通知對(duì)方。

三、乙方分階段向甲方提交 “項(xiàng)目工作計(jì)劃”，“項(xiàng)目工作計(jì)劃”將確定每一階段的執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃。甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提交之“項(xiàng)目工作計(jì)劃”進(jìn)行核準(zhǔn)確認(rèn)，并由本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項(xiàng)目工作計(jì)劃” 開(kāi)展工作。

四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對(duì)方提供的意見(jiàn)及文件時(shí)，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對(duì)方意見(jiàn)做出答復(fù)。若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書(shū)面答復(fù)，致使本項(xiàng)目工作產(chǎn)生延誤，并造成實(shí)際損失，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

五、甲、乙雙方對(duì)本項(xiàng)目的策劃方案均負(fù)有對(duì)外保密責(zé)任。

第九部分 違約責(zé)任及合同終止

一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。

二、若甲方未按規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān)，與乙方無(wú)關(guān)。

三、如因甲方與、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體及廣告工具制作不能按計(jì)劃完成，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個(gè)人從事本項(xiàng)目的策劃活動(dòng)。

五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澒ぷ鳠o(wú)法進(jìn)行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣壹拾萬(wàn)元給乙方作為補(bǔ)償金。若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣壹拾萬(wàn)元給甲方作為補(bǔ)償金。

六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款，若甲方延期支付策劃費(fèi)用超過(guò)10個(gè)工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬(wàn)分之五的違約金支付給乙方。

七、在策劃期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)終止合同。

八、由于乙方在策劃過(guò)程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。

九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨(dú)占、排它的本項(xiàng)目廣告媒體上的策劃署名權(quán)。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個(gè)人或單位不得冠以“策劃”等有關(guān)或同類字樣。

十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前14天內(nèi)決定。

第十部分 其他事宜

一、在條件成熟時(shí)，本項(xiàng)目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進(jìn)度表、銷售底價(jià)表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。

二、爭(zhēng)議的解決方式

本合同發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向合同標(biāo)的物所在地法院提請(qǐng)?jiān)V訟解決。

三、本合同正文共6頁(yè)，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。

甲方： 乙方：

代表人簽章： 代表人簽章：

簽約日期： 簽約日期：通訊地址：