導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)銷(xiāo)售流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)銷(xiāo)售；系統(tǒng)開(kāi)發(fā)；VB；ACCESS

中圖分類(lèi)號(hào)：TP311文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

隨著人類(lèi)社會(huì)的進(jìn)步和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，對(duì)住房的要求也在日漸提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷(xiāo)售日益火爆。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣提高服務(wù)質(zhì)量和管理能力就顯得越來(lái)越重要。由于房產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)形式復(fù)雜，種類(lèi)繁多，早期的手工銷(xiāo)售方式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)銷(xiāo)售的需要，在這種形式下，房產(chǎn)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)營(yíng)運(yùn)而生。

1國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀分析

1.1國(guó)外現(xiàn)狀

通過(guò)網(wǎng)絡(luò)方式來(lái)購(gòu)房在世界許多國(guó)家早已成為購(gòu)房者的首選方式，根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在房地產(chǎn)企業(yè)中約有75%的美國(guó)房地產(chǎn)商利用Internet銷(xiāo)售房屋,在購(gòu)房者中約有80%的購(gòu)房者都是通過(guò)Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯(lián)網(wǎng)找到理想的住房。自1975年開(kāi)始，美國(guó)房地產(chǎn)公司的房源信息就錄入在電腦系統(tǒng)中,到03年購(gòu)房者就能夠在互聯(lián)網(wǎng)上查到各種房源信息。

1.2國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和Internet的迅速發(fā)展和普及,目前在國(guó)內(nèi)通過(guò)Internet的方式成交的的房地產(chǎn)交易量也在日益增長(zhǎng),根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)網(wǎng)站大全的統(tǒng)計(jì)顯示,目前在國(guó)內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站總量已經(jīng)超過(guò)了10000家,使用房地產(chǎn)網(wǎng)站的人數(shù)更是超過(guò)了1000萬(wàn)人，所以房地產(chǎn)公司現(xiàn)在都比較重視網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),大部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)擁有了自己的企業(yè)網(wǎng)站，但沒(méi)有很好地利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)銷(xiāo)售和管理。

2系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的背景和意義

2.1系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的背景

目前社會(huì)上隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，各種服務(wù)類(lèi)信息同時(shí)也在成倍的增長(zhǎng),尤其對(duì)于部分規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),面對(duì)如此巨大的信息量，開(kāi)發(fā)出一套與企業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)來(lái)提高工作的效率是非常必要的，通過(guò)該系統(tǒng)，能夠做到對(duì)信息的規(guī)范管理、科學(xué)統(tǒng)計(jì)和快速查詢(xún)，從而減少在管理方面的工作量。

在房產(chǎn)銷(xiāo)售管理中，最基本的一項(xiàng)常規(guī)性工作——房屋銷(xiāo)售服務(wù)信息管理，常規(guī)卻繁瑣。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，該類(lèi)的管理基本上完全依賴(lài)人工來(lái)進(jìn)行，這樣不僅浪費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，同時(shí)由于人工管理存在效率低、易出錯(cuò)等問(wèn)題，必然會(huì)造成售后信息管理的不規(guī)范。

開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)就是為了使售后服務(wù)信息管理的管理朝規(guī)范化、簡(jiǎn)單化、有效化的方向發(fā)展。

2.2系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的意義

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理工作絕大部分要靠人工來(lái)完成，管理人員每天需要處理的數(shù)據(jù)量非常大，而且不利于企業(yè)總體把握各種客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)情況，消費(fèi)行為情況，居住要求等情況，同時(shí)人工管理容易出錯(cuò)。對(duì)于一個(gè)企業(yè)，尤其是銷(xiāo)售部門(mén)，若不能及時(shí)地對(duì)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)情況、當(dāng)前的銷(xiāo)售情況和客戶(hù)的要求等情況進(jìn)行分析，就會(huì)對(duì)整個(gè)銷(xiāo)售系統(tǒng)的運(yùn)作產(chǎn)生非常大的影響。開(kāi)發(fā)該套房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)，可使房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，從而提高房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理水平。

2.3所做工作

針對(duì)目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)銷(xiāo)售管理的落后現(xiàn)狀，提出一種動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的系統(tǒng)，采用c/s架構(gòu)，開(kāi)發(fā)工具采用VB語(yǔ)言，數(shù)據(jù)庫(kù)采用ACCESS小型數(shù)據(jù)庫(kù)。本系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的要求和特點(diǎn)構(gòu)建而成，編寫(xiě)相應(yīng)的軟件，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，提高房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理水平。

3系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

3.1系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)是一個(gè)交互式查詢(xún)系統(tǒng)，在明確系統(tǒng)的目標(biāo)與數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)的前提下，設(shè)計(jì)該系統(tǒng)的主要功能，包括：用戶(hù)登錄、數(shù)據(jù)維護(hù)、數(shù)據(jù)查詢(xún)，文件打印等。

1）用戶(hù)登錄：為了防止非法用戶(hù)對(duì)數(shù)據(jù)破壞，保證數(shù)據(jù)的保密性和安全性，本系統(tǒng)將事先設(shè)計(jì)好的用戶(hù)名和密碼放在數(shù)據(jù)表中，用戶(hù)登錄時(shí)系統(tǒng)將會(huì)把用戶(hù)輸入的數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，兩者一致即合法用戶(hù)才能使用本系統(tǒng)，通過(guò)系統(tǒng)對(duì)用戶(hù)進(jìn)行管理，這樣可實(shí)現(xiàn)添加新用戶(hù)并賦予相應(yīng)權(quán)限以及用戶(hù)登錄密碼修改等功能。

2）數(shù)據(jù)維護(hù)：數(shù)據(jù)維護(hù)包括數(shù)據(jù)輸入、數(shù)據(jù)修改與刪除。根據(jù)自己的需要，用戶(hù)可對(duì)數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行操作，將改動(dòng)的數(shù)據(jù)及時(shí)傳到后臺(tái)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，將失效的數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫(kù)中刪除，保證數(shù)據(jù)庫(kù)中數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性和有效性。

3）數(shù)據(jù)查詢(xún)：要判斷一個(gè)系統(tǒng)的優(yōu)劣，主要看該系統(tǒng)的核心部分即系統(tǒng)的查詢(xún)功能，本系統(tǒng)可以對(duì)房屋的基本信息進(jìn)行查詢(xún)、對(duì)合同信息和收支信息進(jìn)行查詢(xún)，同時(shí)包含對(duì)購(gòu)房客戶(hù)信息的查詢(xún)等。

4）文件打?。涸摬糠种饕菫榱朔奖阌脩?hù)對(duì)合同的進(jìn)行管理。

3.2系統(tǒng)流程圖

系統(tǒng)流程圖如圖1所示。

圖1系統(tǒng)流程圖

如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤(pán)信息管理、戶(hù)型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷(xiāo)售管理模塊中主要包含：添加新樓盤(pán)信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷(xiāo)售狀態(tài)管理等。

4結(jié)束語(yǔ)

由于時(shí)間和技術(shù)等多方面的原因，本系統(tǒng)仍存在一些不足。經(jīng)過(guò)調(diào)研相關(guān)資料，為了更好地完善系統(tǒng)功能，現(xiàn)提出以下建議：

優(yōu)化系統(tǒng)維護(hù)功能：增加系統(tǒng)管理功能，能夠有數(shù)據(jù)糾錯(cuò)功能，同時(shí)為了保證系統(tǒng)中各個(gè)要素能夠隨環(huán)境的變化始終保持正確的工作狀態(tài)。系統(tǒng)維護(hù)不僅工作量很大，而且所占費(fèi)用較大，通常占整個(gè)系統(tǒng)生命周期的60%，因此必須對(duì)系統(tǒng)維護(hù)給予重視。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

邁進(jìn)大學(xué)生活的最后一個(gè)年頭，站在我們面前的就是那個(gè)向往已久的工作社會(huì)，我們的心已經(jīng)開(kāi)始飛進(jìn)那里。我們高興、我們興奮，因?yàn)槲覀兘K于可以在這個(gè)巨大的舞臺(tái)上展現(xiàn)自我，但我們還需要時(shí)間去了解這個(gè)社會(huì)。學(xué)校為了把我們平穩(wěn)的送上社會(huì)的大舞臺(tái)，為適應(yīng)今后的社會(huì)工作奠定基礎(chǔ)，同時(shí)完成大學(xué)教育的最后一個(gè)重要環(huán)節(jié)，專(zhuān)門(mén)安排了我們畢業(yè)實(shí)習(xí)。

由于對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售十分感興趣，所以XX年7月我在德匯營(yíng)銷(xiāo)租賃有限公司實(shí)習(xí)。實(shí)習(xí)是以獨(dú)立業(yè)務(wù)作業(yè)方式完成的。實(shí)習(xí)的內(nèi)容只要有兩個(gè)：一個(gè)是戶(hù)外廣告的招商，另一個(gè)是房產(chǎn)銷(xiāo)售——置業(yè)顧問(wèn)?，F(xiàn)在實(shí)習(xí)已經(jīng)結(jié)束，回頭總結(jié)我的實(shí)習(xí)報(bào)告，感到十分的欣慰。它使我在實(shí)踐中了解了社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，也打開(kāi)了視野、增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。基本上達(dá)到了學(xué)校要求的實(shí)習(xí)目的。為了表達(dá)我收獲的喜悅，我將主要以房產(chǎn)銷(xiāo)售工作來(lái)談我的實(shí)習(xí)體會(huì)。

德匯營(yíng)銷(xiāo)租賃有限公司是XX年6月經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，由具備資深、卓越專(zhuān)業(yè)能力的成功人士錢(qián)金耐創(chuàng)建的德匯實(shí)業(yè)集團(tuán)的分屬子公司，是具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。公司秉承“德載重任，匯鑄永恒”的經(jīng)營(yíng)宗旨，堅(jiān)持“兩種經(jīng)營(yíng)模式”銷(xiāo)售策劃運(yùn)作的獨(dú)創(chuàng)理念，力求使每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到人與環(huán)境的天人合一。

公司的主要業(yè)務(wù)是專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全程策劃、樓盤(pán)整合營(yíng)銷(xiāo)、推廣等，是烏魯木齊市納稅先進(jìn)單位。公司成功策劃銷(xiāo)售了多個(gè)樓盤(pán)，如：德匯國(guó)際廣場(chǎng)，德匯大酒店，新疆圖書(shū)批發(fā)城，火車(chē)頭國(guó)際采購(gòu)基地，溫州大酒店等，電視、報(bào)紙進(jìn)行過(guò)多次全方位報(bào)道，公司現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)精英及管理人員。公司旗下的火車(chē)頭國(guó)際采購(gòu)基地，以整體團(tuán)隊(duì)形成從定位、設(shè)計(jì)、推廣和行銷(xiāo)四位一體介入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的專(zhuān)業(yè)整合服務(wù)，保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中眾多環(huán)節(jié)精準(zhǔn)實(shí)施，從而創(chuàng)造集成最大績(jī)效，推動(dòng)服務(wù)之伙伴企業(yè)形成強(qiáng)大的可持續(xù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。我就是從這個(gè)部門(mén)開(kāi)始我的實(shí)習(xí)生涯的。

篇3

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目制 雙元制 工作過(guò)程

中圖分類(lèi)號(hào)：G642 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-9795（2013）08（b）-0118-02

1 加強(qiáng)人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新與改革

1.1 深化校企合作，實(shí)踐“雙元制”人才培養(yǎng)模式

在培養(yǎng)模式的構(gòu)建過(guò)程中，我系注重與企業(yè)實(shí)施雙元制“楔入式”的訂單培養(yǎng)，開(kāi)發(fā)與建設(shè)服務(wù)于房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)為主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府行政管理部門(mén)為輔的，具有較強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研能力、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能力、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售與銷(xiāo)售管理能力以及房地產(chǎn)中介能力的高技能型人才。構(gòu)建“項(xiàng)目制教學(xué)與實(shí)踐、面對(duì)面式訂單培養(yǎng)、頂崗實(shí)習(xí)”的教學(xué)體系。最終形成“一”條主線：以基本素質(zhì)與實(shí)踐應(yīng)用能力培養(yǎng)為主線，在基本職業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)培養(yǎng)實(shí)踐應(yīng)用技能。“兩”個(gè)專(zhuān)業(yè)方向：滿(mǎn)足企業(yè)行業(yè)需求的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃方向和房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理兩個(gè)方向。“三”個(gè)培養(yǎng)原則：職業(yè)針對(duì)性原則、職業(yè)應(yīng)用性原則、職業(yè)實(shí)踐性原則。“四”個(gè)核心能力：房地市場(chǎng)調(diào)查與分析能力、房地產(chǎn)銷(xiāo)售及經(jīng)紀(jì)能力、房地產(chǎn)策劃能力、房地產(chǎn)估價(jià)能力。“五”個(gè)突出：以服務(wù)為宗旨、以就業(yè)為導(dǎo)向、以學(xué)生為中心、以產(chǎn)學(xué)為途徑、以質(zhì)量為根本的人才培養(yǎng)模式；開(kāi)發(fā)具有工學(xué)結(jié)合的特色教材；建立一支教學(xué)水平高、職業(yè)技能強(qiáng)、“雙師”結(jié)構(gòu)合理的專(zhuān)兼教師隊(duì)伍；建設(shè)好集專(zhuān)業(yè)教學(xué)、社會(huì)培訓(xùn)、職業(yè)技能鑒定為一體的校內(nèi)綜合實(shí)訓(xùn)基地；深化校外實(shí)習(xí)基地的建設(shè)，建成能覆蓋西南地區(qū)、并且?guī)?dòng)區(qū)域房地產(chǎn)服務(wù)型發(fā)展的房地產(chǎn)中介示范區(qū)，服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)。由于我院房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)建設(shè)的獨(dú)特性，可在重慶市乃至全中國(guó)的同類(lèi)院校的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)的教學(xué)改革中起示范及引領(lǐng)作用。

1.2 推進(jìn)項(xiàng)目制教學(xué)，重構(gòu)基于工作過(guò)程的人才培養(yǎng)課程體系

傳統(tǒng)的人才培養(yǎng)方案，是按照學(xué)科體系的邏輯來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)。這樣的課程體系化強(qiáng)，課程完整，有利于學(xué)生對(duì)學(xué)科知識(shí)的掌握。但是最為高職學(xué)校，這樣的課程體系就顯得不太適應(yīng)了。首先，高職學(xué)校是以技能型人才培養(yǎng)為主，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)技能的掌握，理論知識(shí)只需要夠用就可以。其次，高職學(xué)校是為社會(huì)培養(yǎng)實(shí)用性人才，因此，人才培養(yǎng)的方向性應(yīng)根據(jù)社會(huì)需求來(lái)決定。因此，必須根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求情況來(lái)制定人才培養(yǎng)方案，這樣培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生，才能更好的滿(mǎn)足企業(yè)的用人需求?；谝陨蟽牲c(diǎn)，我系對(duì)人才培養(yǎng)方案進(jìn)行了改革。

第一，我們明確調(diào)研的企業(yè)都是房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)，也是學(xué)生就業(yè)的對(duì)口企業(yè)。如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、（房地產(chǎn)）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)等。

第二，我們制定詳細(xì)的調(diào)研方案，確定調(diào)研內(nèi)容。主要對(duì)崗位及其工作職責(zé)等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)研。重點(diǎn)針對(duì)各個(gè)工作崗位具體的工作任務(wù)及其工作過(guò)程進(jìn)行的詳細(xì)的調(diào)研和了解。

第三，我們按照專(zhuān)業(yè)能力培養(yǎng)的過(guò)程，梳理出培養(yǎng)能力及課程體系。我們根據(jù)企業(yè)調(diào)研結(jié)果，發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)非常需要具有房地產(chǎn)測(cè)繪與制圖能力、房地產(chǎn)估價(jià)能力、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃能力、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)能力、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建能力的相關(guān)畢業(yè)生。因此，根據(jù)這五方面的能力，我們擬定了專(zhuān)業(yè)課程的流程圖。通過(guò)這樣的專(zhuān)業(yè)課流程圖，我們可以清晰的看到這些課程的前向和后續(xù)關(guān)系。能客觀而全面的設(shè)計(jì)需要開(kāi)設(shè)的課程。只有這樣，培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生才具備相應(yīng)的工作能力。

2 基于工作過(guò)程的教學(xué)設(shè)計(jì)改革

2.1 基于工作過(guò)程的課程再設(shè)計(jì)

根據(jù)深入企業(yè)調(diào)研的結(jié)果，我們有針對(duì)性的對(duì)專(zhuān)業(yè)課程進(jìn)行必要的整合和重構(gòu)。將工作過(guò)程中需要用到的相關(guān)技能進(jìn)行重新搭建，突出課程對(duì)核心職業(yè)技能的培養(yǎng)。例如，我系房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)業(yè)，根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作過(guò)程中所需要用到的各項(xiàng)技能的流程關(guān)系，重新構(gòu)建了一門(mén)房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)課程。該課程首先將房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃全工作過(guò)程中的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技能和知識(shí)點(diǎn)融入其中，使得學(xué)生能系統(tǒng)和全面的把握工作流程，掌握工作技巧。能輕松實(shí)現(xiàn)學(xué)習(xí)內(nèi)容與工作內(nèi)容無(wú)縫對(duì)接。其次，該課程根據(jù)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作的流程，將課程整體設(shè)計(jì)為五個(gè)板塊。第一板塊為基礎(chǔ)能力板塊，主要培養(yǎng)和訓(xùn)練學(xué)生基本調(diào)研能力和報(bào)告的撰寫(xiě)能力。第二板塊為晉級(jí)板塊，主要在前期調(diào)研能力的基礎(chǔ)上，培養(yǎng)和訓(xùn)練學(xué)生市場(chǎng)定位和分析的能力。第三板塊為提高板塊，主要培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的能力。第四板塊為專(zhuān)項(xiàng)訓(xùn)練板塊，主要培養(yǎng)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌和形象的專(zhuān)題策劃能力。第五板塊為拓展板塊，作為對(duì)整個(gè)課程的綜合學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，主要是讓學(xué)生參與企業(yè)實(shí)際工作項(xiàng)目，采用仿真練習(xí)的方式，進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)務(wù)的模擬訓(xùn)練。優(yōu)秀學(xué)生會(huì)在這個(gè)環(huán)節(jié)得到推薦，進(jìn)入訂單企業(yè)如易居中國(guó)、鋼運(yùn)等房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)進(jìn)行實(shí)際銷(xiāo)售項(xiàng)目的帶薪實(shí)訓(xùn)。

通過(guò)對(duì)課程的整合，不但能彌補(bǔ)高職教學(xué)過(guò)程中，理論系統(tǒng)化薄弱的弊端，還能強(qiáng)化技能，讓學(xué)生真正的做到學(xué)有所用。

2.2 基于工作過(guò)程的教學(xué)改革

要進(jìn)行項(xiàng)目制的教學(xué)改革，第一，需要明確什么是項(xiàng)目？怎樣的項(xiàng)目才能為教學(xué)所用。在項(xiàng)目制教學(xué)中，我們的目的是希望通過(guò)項(xiàng)目的具體操作來(lái)培養(yǎng)學(xué)生的專(zhuān)業(yè)能力和技巧，因此，這一個(gè)項(xiàng)目或幾個(gè)項(xiàng)目一定要包含完整的專(zhuān)業(yè)技能點(diǎn)，否則不能為教學(xué)所用。同時(shí)，項(xiàng)目要來(lái)源于企業(yè)，充分體現(xiàn)職業(yè)性。

第二，這個(gè)項(xiàng)目一定要有完整的工作結(jié)果。當(dāng)學(xué)生學(xué)習(xí)一門(mén)課程以后，必須要能完成一項(xiàng)完整的工作，要有一個(gè)具體的工作結(jié)果。比如，《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》就需要完成一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。《建筑制圖與識(shí)圖》就要求學(xué)生能進(jìn)行樓盤(pán)的綜合分析，包括總圖分析（容積率等指標(biāo)分析）、戶(hù)型分析、立面圖分析（建筑外形）、簡(jiǎn)單的結(jié)構(gòu)（性?xún)r(jià)比分析）、周邊環(huán)境分析（配套分析）等，《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研》就需要學(xué)生能獨(dú)立策劃調(diào)研并實(shí)施，形成一份調(diào)研報(bào)告。

第三，項(xiàng)目制教學(xué)，要求老師撰寫(xiě)詳細(xì)的項(xiàng)目制教學(xué)方案。要求學(xué)生完成一項(xiàng)任務(wù)的同時(shí)，老師必須給出模板，讓學(xué)生仿照的去操作。

第四，按照具體工作流程，設(shè)計(jì)和組織教學(xué)。以我系開(kāi)設(shè)的《建筑制圖與識(shí)圖》教學(xué)為例，我們將課程設(shè)計(jì)為老師和學(xué)生雙向互動(dòng)。第一步，由老師選擇和擬定一個(gè)恰當(dāng)?shù)墓ぷ魅蝿?wù)，并在授課前布置給學(xué)生。同時(shí)，學(xué)生接受任務(wù)，并根據(jù)任務(wù)要求在老師的指導(dǎo)下進(jìn)行分組。做好工作前的準(zhǔn)備工作，以小組團(tuán)隊(duì)的形式開(kāi)展工作。第二步，由教師對(duì)該工作任務(wù)進(jìn)行分解和說(shuō)明。對(duì)完成該工作任務(wù)需要用到的各項(xiàng)技能進(jìn)行講解和演示。各小組學(xué)生接受任務(wù)后，跟隨教師全程觀摩學(xué)習(xí)，掌握相應(yīng)的工作要求和技巧知識(shí)。第三步，教師引進(jìn)新的工作任務(wù)，要求學(xué)生按要求獨(dú)立完成。學(xué)生分小組進(jìn)行討論完成工作任務(wù)的方案。其間，教師參與小組討論，并進(jìn)行引導(dǎo)。第四步，學(xué)生根據(jù)討論后的方案，繪制草圖。教師進(jìn)行流動(dòng)指導(dǎo)。第五步，學(xué)生將繪制完成的草圖進(jìn)行展示，并開(kāi)展小組互評(píng)，教師對(duì)其作出點(diǎn)評(píng)，提出修改意見(jiàn)。第六步，學(xué)生根據(jù)教師的修改意見(jiàn)修改圖紙，并完成作圖。最后，各小組展示繪圖成果，教師作出評(píng)價(jià)。通過(guò)以上教學(xué)步驟的實(shí)施，真正實(shí)現(xiàn)教學(xué)互動(dòng)，增強(qiáng)學(xué)生實(shí)踐動(dòng)手能力，使得學(xué)生能獨(dú)立的完成一項(xiàng)完整的工作任務(wù)。

3 項(xiàng)目制教學(xué)課程考試改革

教學(xué)方式改變以后，考試方式也要隨之改變?？荚嚨哪康木褪潜O(jiān)測(cè)學(xué)生對(duì)該項(xiàng)技能的掌握情況?；诖?，專(zhuān)業(yè)技能課程的考試設(shè)計(jì)必須以學(xué)生專(zhuān)業(yè)技能掌握情況、學(xué)生對(duì)相關(guān)理論知識(shí)的運(yùn)用情況、學(xué)生綜合能力情況為考核內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)。這就分為理論考核目標(biāo)、技能考核目標(biāo)和綜合素質(zhì)考核目標(biāo)三個(gè)大類(lèi)。

以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)務(wù)為例，其理論考核目標(biāo)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研基本知識(shí)、問(wèn)卷撰寫(xiě)基本知識(shí)、調(diào)研基本技巧知識(shí)、調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)知識(shí)等。技能考核目標(biāo)為：調(diào)研基本能力、溝通能力、協(xié)調(diào)能力、統(tǒng)計(jì)能力等。綜合素質(zhì)考核目標(biāo)為：團(tuán)隊(duì)合作能力、語(yǔ)言表達(dá)能力、基本禮儀運(yùn)用、應(yīng)變能力等。

項(xiàng)目制考試，主要以與課程相關(guān)的實(shí)際工作項(xiàng)目為工作情境，由教師根據(jù)本學(xué)期所授課程需要掌握的技能要點(diǎn)為技能考核點(diǎn)。將知識(shí)技能考核完全融入項(xiàng)目制工作情境中，讓學(xué)生主動(dòng)并全面負(fù)責(zé)情境項(xiàng)目工作，通過(guò)一個(gè)個(gè)工作任務(wù)的完成來(lái)檢驗(yàn)和考核學(xué)生對(duì)各項(xiàng)技能的掌握情況。主要以學(xué)生具體操作，老師負(fù)責(zé)指導(dǎo)同時(shí)進(jìn)行考核打分為考核方式。老師根據(jù)學(xué)生在仿真項(xiàng)目中的參與情況，工作任務(wù)的完成情況等各方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

4 抓住契機(jī)，推進(jìn)改革

我院正處于骨干院校建設(shè)的大好時(shí)機(jī)，必須抓住這樣的機(jī)會(huì)，從我系人才培養(yǎng)方案的擬定開(kāi)始，到課程的整合設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)，再到每門(mén)課程的具體設(shè)計(jì)都進(jìn)行具體的思考和改進(jìn)。跟上市場(chǎng)發(fā)展需求，滿(mǎn)足企業(yè)用人需要，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展變化，由此，才能不斷的培養(yǎng)出社會(huì)、企業(yè)、學(xué)校和家長(zhǎng)滿(mǎn)意的高素質(zhì)技能型人才。

參考文獻(xiàn)

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篇4

1．對(duì)煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資法律風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)

煤炭企業(yè)房地產(chǎn)投資，是指煤炭企業(yè)將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來(lái)獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。任何一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都存在風(fēng)險(xiǎn)，尤其是投資。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資因?yàn)樽陨硖攸c(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更高。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其空間上固定，投資量大，回收期長(zhǎng)，工期連續(xù)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程中面對(duì)的不確定因素，產(chǎn)生損失的可能性比較大。無(wú)論是投資決策階段、土地獲取階段， 建設(shè)階段還是物業(yè)管理階段自始至終存在著各種風(fēng)險(xiǎn)。諸如來(lái)自于國(guó)家、政府政策變化風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)以及各種不抗力帶來(lái)的意外風(fēng)險(xiǎn)。其中法律風(fēng)險(xiǎn)是最容易控制的，同時(shí)也是最有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資法律風(fēng)險(xiǎn)，是指煤炭企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的行為，出現(xiàn)與現(xiàn)行法律法規(guī)相悖并由此承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的可能性。

分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資法律風(fēng)險(xiǎn)的成因，主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面，一是法律環(huán)境因素造成的，包括國(guó)家制定法律法規(guī)不健全，執(zhí)法機(jī)關(guān)執(zhí)法不嚴(yán)格不公正，開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中相關(guān)的相對(duì)人不誠(chéng)信、違約、欺詐等等；二是企業(yè)自身因素帶來(lái)的，包括管理人員法律意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)法律法規(guī)和相關(guān)認(rèn)知不夠，經(jīng)營(yíng)管理很少考慮法律因素，甚至違法經(jīng)營(yíng)。相比較之下，企業(yè)自身因素引起的法律風(fēng)險(xiǎn)比較多。究其原因，一是企業(yè)法制建設(shè)工作比較薄弱企業(yè)管理層沒(méi)有意識(shí)到法律風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性；二是管理人員尤其是企業(yè)決策層法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄，在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策以及其他重大經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，很少讓法律工作人員參與，即使配備了法律事務(wù)人員，大多充當(dāng)救火隊(duì)員角色，出現(xiàn)各種法律糾紛問(wèn)題去補(bǔ)救的處理為主；三是企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)的意識(shí)不夠，自覺(jué)或不自覺(jué)地違法經(jīng)營(yíng)，經(jīng)常發(fā)生為了企業(yè)的利益而而故意鋌而走險(xiǎn)。

2.煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資法律風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)

煤炭企業(yè)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在著眾多法律風(fēng)險(xiǎn)，按項(xiàng)目投資進(jìn)程可以分為四個(gè)時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型。要求企業(yè)按階段區(qū)分識(shí)別，從而采取有效措施加以防范。

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾類(lèi)：五證是否辦理齊全，土地出讓金是否全部交清，拆遷是否做完，國(guó)家的土地政策近期有沒(méi)有調(diào)整。注意考察土地的合法性和出讓權(quán)限的合法性、注意查看由規(guī)劃部門(mén)依據(jù)控制性詳規(guī)出具的擬出讓地塊的規(guī)劃條件和附圖、注意具體出讓程序中的禁止性法律規(guī)定、注意出讓合同中的具體條款、征地拆遷中的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.2房地產(chǎn)建設(shè)期間的法律風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)工程施工合同履行的主要法律風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)建設(shè)期間比較典型的法律風(fēng)險(xiǎn)，它主要包括以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：因合同簽訂不完善、不專(zhuān)業(yè)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)；工程內(nèi)容不明確及工程量變更的法律風(fēng)險(xiǎn)；簽證與索賠的法律風(fēng)險(xiǎn)；工程轉(zhuǎn)包、分包的法律風(fēng)險(xiǎn)；工期的法律風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量的法律風(fēng)險(xiǎn)；工程價(jià)款以及結(jié)算的法律風(fēng)險(xiǎn)及其他法律風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)工程施工合同履行過(guò)程中，除以上問(wèn)題外，還會(huì)出現(xiàn)農(nóng)民工工資、安全施工、環(huán)境保護(hù)、相鄰關(guān)系、建筑材料采購(gòu)、行政管理機(jī)關(guān)監(jiān)管、內(nèi)部勞動(dòng)合同等問(wèn)題。

2.3房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有：房屋質(zhì)量、面積、交付期限、產(chǎn)權(quán)證的辦理、配套的完善和貸款的辦理等風(fēng)險(xiǎn)。

2.4物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同義務(wù)的過(guò)程中所產(chǎn)生并承擔(dān)的潛在經(jīng)濟(jì)損失或者其他風(fēng)險(xiǎn)，包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業(yè)有形與無(wú)形資產(chǎn)受損以及其他的損害。

3.對(duì)煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資法律風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控

3.1首先應(yīng)強(qiáng)化投資房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

正確使用法律才能正確規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)充分發(fā)揮企業(yè)法律工作人員在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同管理體系中的重要作用，讓企業(yè)法律工作人員參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程， 參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易，把好法律關(guān)，把好合同關(guān)，就能有效預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。如果企業(yè)法律工作人員從項(xiàng)目的開(kāi)始就能介入，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷(xiāo)售、租賃、包括重要合同的談判、文件的起草，合同的簽訂、合作對(duì)象資信調(diào)查、各項(xiàng)證照的審核等。這樣強(qiáng)化法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的防范，才能做到準(zhǔn)備充分，有效的防范企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.2建立完善煤炭企業(yè)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作體系

從企業(yè)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的可行性報(bào)告、公司設(shè)立的依據(jù)、前期的各種報(bào)建手續(xù)、運(yùn)作投資項(xiàng)目的各項(xiàng)工作流程等等都要規(guī)范，形成一套規(guī)范可行的體系，符合國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定。

3.3加強(qiáng)煤炭企業(yè)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的公司內(nèi)部制度建設(shè)

企業(yè)高級(jí)管理人員必須改變對(duì)傳統(tǒng)的法律風(fēng)險(xiǎn)的看法，從事后處理為主轉(zhuǎn)為事前防范為主，使防范和化解法律風(fēng)險(xiǎn)變成一種常規(guī)性的管理工作。專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理部門(mén)應(yīng)制定相關(guān)制度貫通于業(yè)務(wù)與流程之中，嵌入到投資房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中去，才能有效地防范企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

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二：有敏捷的房產(chǎn)銷(xiāo)售應(yīng)變能力，有較強(qiáng)的抗壓能力！

三：對(duì)銷(xiāo)售有著極強(qiáng)的愛(ài)好！喜歡銷(xiāo)售，愛(ài)上銷(xiāo)售帶來(lái)的樂(lè)趣！

四：掌握了銷(xiāo)售的技巧和洞悉房產(chǎn)的政策！

五：有耐心去面對(duì)銷(xiāo)售的煩瑣工作 求職意向 職位性質(zhì)： 全職 到崗時(shí)間： 隨時(shí) 月薪要求： 面議 求職狀態(tài)： 意向崗位： 營(yíng)銷(xiāo)-銷(xiāo)售銷(xiāo)售代表 意向行業(yè)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 工作地區(qū)： 貴州省貴陽(yáng)市 其他要求： 希望有一個(gè)好的平臺(tái)，有一個(gè)能夠長(zhǎng)期發(fā)展的空間與平臺(tái)！

找一份能當(dāng)事業(yè)來(lái)做的工作，工作的苦累無(wú)所謂！

教育 學(xué)歷 學(xué)校名稱(chēng) 專(zhuān)業(yè) 時(shí)間范圍 專(zhuān)業(yè)描述 大專(zhuān) 江西省旅游商貿(mào)學(xué)校 漢語(yǔ)言文學(xué) 2004年8月-2007年7月 專(zhuān)業(yè)研究中國(guó)的漢語(yǔ)文學(xué)！ 培訓(xùn) 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)： 深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)委員會(huì) 培訓(xùn)地點(diǎn)： 深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北路賽格科技園 獲得證書(shū)： 深圳市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格證書(shū) 培訓(xùn)描述： 主要講述房地產(chǎn)的有關(guān)法律，法規(guī)！和房地產(chǎn)的銷(xiāo)售技巧，銷(xiāo)售流程與銷(xiāo)售方案！ 語(yǔ)言 外語(yǔ)語(yǔ)種 掌握程度 英語(yǔ) 一般 工作經(jīng)驗(yàn) 2008年7月-2011年6月 ：深圳市世嘉行投資置業(yè)有限公司 公司性質(zhì)： 民營(yíng)企業(yè) 所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 所在部門(mén)： 銷(xiāo)售部 擔(dān)任職務(wù)： 銷(xiāo)售主任 工作描述： 一：2008年11月在深圳寶安區(qū)龍華《龍澤榕園》的新盤(pán)銷(xiāo)售！

二：2009年05月在深圳龍崗區(qū)《錦峰森林》的新盤(pán)銷(xiāo)售！

三：2009年10月在深圳寶安區(qū)《碧灣雅園》的新盤(pán)銷(xiāo)售！

五：2012年7月在深圳南山區(qū)蛇口〈老街新寓〉的二手翻新房的銷(xiāo)售！等多個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售！

離職原因： 尋找更大的發(fā)展空間 技能專(zhuān)長(zhǎng) 一：能吃苦耐勞，有較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)！

二：有敏捷的房產(chǎn)銷(xiāo)售應(yīng)變能力，有較強(qiáng)的抗壓能力！

三：對(duì)銷(xiāo)售有著極強(qiáng)的愛(ài)好！喜歡銷(xiāo)售，愛(ài)上銷(xiāo)售帶來(lái)的樂(lè)趣！

四：掌握了銷(xiāo)售的技巧和洞悉房產(chǎn)的政策！

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅收籌劃;營(yíng)業(yè)稅;土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)幾乎把我國(guó)的所有稅種全部包括。在房產(chǎn)預(yù)售階段稅收預(yù)征比例為10%左右，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加比列為預(yù)收房款的5.55%、土地增值稅按照預(yù)收房款的3%預(yù)征，項(xiàng)目結(jié)束再清算，多退少補(bǔ)。企業(yè)所得稅按照預(yù)售房款的1.25%預(yù)征，年底根據(jù)企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)再計(jì)算繳納。其中存在較大籌劃空間的主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。本文就這兩種稅種的稅收籌劃進(jìn)行探討。

一、營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅是一個(gè)基本稅種，沒(méi)有稅收優(yōu)惠。目前，可以權(quán)衡籌劃的業(yè)務(wù)有以下幾點(diǎn)：

1.隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配置較高，隨著市場(chǎng)的不斷變化，商品房多會(huì)增加室內(nèi)精裝修項(xiàng)目，也就是房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入中包含了裝修成本。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，先和購(gòu)買(mǎi)者簽訂商品房銷(xiāo)售合同，該合同金額中僅包含毛坯房的價(jià)值，其余的裝飾價(jià)值再另簽一份裝修合同，商品房銷(xiāo)售合同適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，裝飾裝修業(yè)務(wù)適用3%稅率。經(jīng)此操作方式，裝修對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格部分少交2%營(yíng)業(yè)稅，并且不用再按房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計(jì)征土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝修公司，專(zhuān)門(mén)為住戶(hù)進(jìn)行裝修業(yè)務(wù)，這樣就可以降低營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)，土地增值稅稅基。

2.由于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售產(chǎn)品時(shí)，會(huì)代替相關(guān)單位或部門(mén)收取一些價(jià)外費(fèi)用，大體分為三類(lèi)：

第一類(lèi)：住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金。國(guó)家稅務(wù)總局專(zhuān)門(mén)發(fā)文明確指出（國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)）不征營(yíng)業(yè)稅，由此也可以推斷，該代收基金也不用交土地增值稅，企業(yè)所得稅。但是需要注意的是：該費(fèi)用一定要單獨(dú)開(kāi)具收據(jù)，且單獨(dú)收支核算，否則可能會(huì)帶來(lái)不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

第二類(lèi)：代收的政府基金項(xiàng)目，如房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、水電增容費(fèi)等。營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定：如果同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅：

(1)由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

(2)收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；

(3)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

應(yīng)盡量爭(zhēng)取由相關(guān)政府部門(mén)開(kāi)具行政收據(jù)，或者由公司代為開(kāi)具行政收據(jù)，而不能把相關(guān)收費(fèi)直接包含在房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入中。

第三類(lèi)：代某些企業(yè)部門(mén)收取的費(fèi)用，如有線電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、煤氣管安裝費(fèi)等。對(duì)該類(lèi)代收費(fèi)用，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，一律視同營(yíng)業(yè)稅價(jià)外費(fèi)用，計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。所以，我們應(yīng)該盡量變通業(yè)務(wù)操作方法，有兩種思路：

(1)把此類(lèi)收費(fèi)由購(gòu)房者直接交給相關(guān)企業(yè)，收費(fèi)企業(yè)直接向購(gòu)房者開(kāi)具發(fā)票，企業(yè)不再參與相關(guān)業(yè)務(wù)中涉及的收支，企業(yè)在相關(guān)的安裝業(yè)務(wù)中僅起協(xié)調(diào)、聯(lián)系作用，自然不會(huì)涉及納稅問(wèn)題?？紤]業(yè)務(wù)的實(shí)際開(kāi)展情況，如果必須由企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用，則應(yīng)轉(zhuǎn)換一種法律形式，即房地產(chǎn)公司賣(mài)房時(shí)的代收費(fèi)用，由各提供安裝服務(wù)的公司給房地產(chǎn)公司出具代收費(fèi)委托書(shū)，房地產(chǎn)公司代各公司對(duì)用戶(hù)開(kāi)具發(fā)票，這樣收款人也仍然是各個(gè)安裝業(yè)務(wù)公司，代收費(fèi)用也構(gòu)不成房地產(chǎn)公司的價(jià)外費(fèi)用了。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，自然少不了施工原材料供應(yīng)問(wèn)題。不外乎兩種情況：建設(shè)方供應(yīng)材料或者施工方供應(yīng)材料，如果由施工方供應(yīng)材料則會(huì)涉及建筑業(yè)混合銷(xiāo)售問(wèn)題。存在幾個(gè)前提應(yīng)考慮：

①適用該混合銷(xiāo)售政策的原材料應(yīng)為施工方的自產(chǎn)貨物，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2002]117號(hào)）規(guī)定具體為:a.金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動(dòng)板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；b.鋁合金門(mén)窗；c.玻璃幕墻；d.機(jī)器設(shè)備、電子通訊設(shè)備。

②施工方用于工程的自產(chǎn)貨物的增值稅稅負(fù)是否小于3%（即構(gòu)成工程實(shí)體的貨物價(jià)值適用的營(yíng)業(yè)稅稅率）。

③施工方單位應(yīng)獨(dú)立于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，否則談不上建設(shè)方供材和施工方供材的區(qū)別，更談不上方案的選擇問(wèn)題。

二、土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特有的稅種，該稅種以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值額為計(jì)稅依據(jù)，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，分別為30%、40%、50%、60%。同時(shí)，該稅種各細(xì)節(jié)的相關(guān)政策較多，且有較多的稅收優(yōu)惠，因此應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)和流程細(xì)致分析、平衡，以稅收成本最優(yōu)化。

1.拆遷補(bǔ)償方式對(duì)土地增值稅的影響：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如果出讓的土地是“生地”，企業(yè)可能會(huì)遇到拆遷及補(bǔ)償問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償有兩種方式，一種是貨幣化補(bǔ)償方式，開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)拆遷合同、付款憑證及必要的發(fā)票，將協(xié)議達(dá)成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，這部分支出作為扣除項(xiàng)目，可以按《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，作為“財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除20%”的基數(shù)；另一種是實(shí)物化補(bǔ)償方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與被拆遷人達(dá)成協(xié)議，按將新開(kāi)發(fā)的一定的面積房產(chǎn)返還給被拆遷人。如果采取第二種方式，房地產(chǎn)企業(yè)用本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，即同時(shí)形成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。視同銷(xiāo)售的價(jià)格按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定的方法確認(rèn)。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)能在滿(mǎn)足法律規(guī)定的范圍內(nèi)盡量提高定價(jià)，則意味著同時(shí)提高了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（即拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本），也就多享受了“財(cái)政部規(guī)定的開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除20%”的優(yōu)惠，從而減少土地增值稅增值額。當(dāng)然，如果提高了銷(xiāo)售收入，會(huì)多計(jì)營(yíng)業(yè)稅及附加，但是考慮到土地增值稅稅率遠(yuǎn)大于營(yíng)業(yè)稅的稅率，當(dāng)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)土地增值稅時(shí)，采用實(shí)物化拆遷補(bǔ)償?shù)姆椒ㄟ€是有利的，或者說(shuō)有籌劃空間的。

2.房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格定價(jià)策略：《土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)此項(xiàng)稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃。

3.前面已講過(guò)，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為精裝修，還可以把裝修收入分解到另外的裝修公司，這樣計(jì)征土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)僅為毛坯房對(duì)應(yīng)的收入，裝修對(duì)應(yīng)的收入不再構(gòu)成土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，從而減少稅基。

4.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以扣除的利息費(fèi)用，國(guó)家稅務(wù)總局有專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，可以就利息費(fèi)用的扣除進(jìn)行納稅籌劃?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）進(jìn)一步明確：

(1)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

篇7

工作總結(jié)是對(duì)工作的檢查與分析，也會(huì)為了以后工作不在出現(xiàn)相同的問(wèn)題，避免錯(cuò)誤的發(fā)生。那么關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售員2021上半年工作總結(jié)內(nèi)容要怎么寫(xiě)好呢?以下是小編為大家準(zhǔn)備了房地產(chǎn)銷(xiāo)售員2021上半年工作總結(jié)大全，歡迎參閱。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售員2021上半年工作總結(jié)一在房地產(chǎn)行業(yè)工作也已經(jīng)半年多了，在銷(xiāo)售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫(xiě)出來(lái)，即從中發(fā)現(xiàn)得到提高，也可以從中找到自己需要學(xué)習(xí)的地方，完善自己的銷(xiāo)售水平。

經(jīng)歷了上次開(kāi)盤(pán)，從前期的續(xù)水到后期的成功銷(xiāo)售，整個(gè)的銷(xiāo)售過(guò)程都開(kāi)始熟悉了。在接待客戶(hù)當(dāng)中，自己的銷(xiāo)售能力有所提高，慢慢的對(duì)于銷(xiāo)售這個(gè)概念有所認(rèn)識(shí)。從自己那些已經(jīng)購(gòu)房的客戶(hù)中，在對(duì)他們進(jìn)行銷(xiāo)售的過(guò)程里，我也體會(huì)到了許多銷(xiāo)售心得。在這里拿出來(lái)給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來(lái)跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。

第二、做好客戶(hù)的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。做好銷(xiāo)售的前期工作，有于后期的銷(xiāo)售工作，方便展開(kāi)。

第三、經(jīng)常性約客戶(hù)過(guò)來(lái)看看房，了解我們樓盤(pán)的動(dòng)態(tài)。加強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心，做好溝通工作，并針對(duì)客戶(hù)的一些要求，為客戶(hù)做好幾種方案，便于客戶(hù)考慮及開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售，使客戶(hù)的選擇性大一些，避免在集中在同一個(gè)戶(hù)型。這樣也方便了自己的銷(xiāo)售。

第四、提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及最新的動(dòng)態(tài)。在面對(duì)客戶(hù)的時(shí)候就能游刃有余，樹(shù)立自己的專(zhuān)業(yè)性，同時(shí)也讓客戶(hù)更加的想信自己。從而促進(jìn)銷(xiāo)售。

第五、多從客戶(hù)的角度想問(wèn)題，這樣自己就可以針對(duì)性的進(jìn)行化解，為客戶(hù)提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶(hù)可以放心的購(gòu)房。

第六、學(xué)會(huì)運(yùn)用銷(xiāo)售技巧，營(yíng)造一種購(gòu)買(mǎi)的欲望及氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻?hù)盡快下定。

第七、無(wú)論做什么如果沒(méi)有一個(gè)良好的心態(tài)，那肯定是做不好的。在工作中我覺(jué)得態(tài)度決定一切，當(dāng)個(gè)人的需要受挫時(shí)，態(tài)度最能反映出你的價(jià)值觀念。積極、樂(lè)觀者將此歸結(jié)為個(gè)人能力、經(jīng)驗(yàn)的不完善，他們樂(lè)意不斷向好的方向改進(jìn)和發(fā)展，而消極、悲觀者則怪罪于機(jī)遇、環(huán)境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態(tài)度決定什么樣的生活.

第八、找出并認(rèn)清自己的目標(biāo)，不斷堅(jiān)定自己勇往直前、堅(jiān)持到底的信心，這個(gè)永遠(yuǎn)是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會(huì)導(dǎo)向，烏龜總是堅(jiān)持核心競(jìng)爭(zhēng)力。現(xiàn)實(shí)生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競(jìng)爭(zhēng)力的人，最終會(huì)贏過(guò)追逐機(jī)會(huì)的人。人生有時(shí)候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時(shí)候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會(huì)就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗(yàn)的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅(jiān)信只要方向正確，方法正確，一步一個(gè)腳印，每個(gè)腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上，反而可以早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果靠的是機(jī)會(huì)，運(yùn)氣總有用盡的一天。

對(duì)工作保持長(zhǎng)久的熱情和積極性，更需要有“不待揚(yáng)鞭自?shī)^蹄”的精神。所以這半年來(lái)我一直堅(jiān)持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個(gè)腳印堅(jiān)定的向著我的目標(biāo)前行。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售員2021上半年工作總結(jié)二回顧這半年的工作歷程，作為_(kāi)企業(yè)的每一名員工，我們深深感到_企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，_人之拼搏的精神。下面就是本人的工作總結(jié)：

我是銷(xiāo)售部門(mén)的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時(shí)，該同志對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)不是很精通，對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為銷(xiāo)售部中的一員，該同志深深覺(jué)到自己身肩重任。

作為企業(yè)的門(mén)面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的磨練，我已成為一名合格的銷(xiāo)售人員，并且努力做好自己的本職工作。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏動(dòng)蕩，公司于__年與__公司進(jìn)行合資，共同完成銷(xiāo)售工作。在這段時(shí)間，我積極配合__公司的員工，以銷(xiāo)售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營(yíng)價(jià)格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為_(kāi)_月份的銷(xiāo)售奠定了基礎(chǔ)。最后以____個(gè)月完成合同額____萬(wàn)元的好成績(jī)而告終。經(jīng)過(guò)這次企業(yè)的洗禮，我從中得到了不少專(zhuān)業(yè)知識(shí)，使自己各方面都所有提高。

下旬公司與__公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對(duì)房屋的銷(xiāo)售。經(jīng)過(guò)之前銷(xiāo)售部對(duì)房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段的鋪墊制造出火爆場(chǎng)面。在銷(xiāo)售部，我擔(dān)任銷(xiāo)售內(nèi)業(yè)及會(huì)計(jì)兩種職務(wù)。面對(duì)工作量的增加以及銷(xiāo)售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開(kāi)盤(pán)之際，該同志基本上每天都要加班加點(diǎn)完成工作。經(jīng)過(guò)一個(gè)多月時(shí)間的熟悉和了解，我立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。

由于房款數(shù)額巨大，在收款的過(guò)程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬(wàn)的房款，每一筆帳目都相得益彰，無(wú)一差錯(cuò)。此外在此銷(xiāo)售過(guò)程中每月的工作總結(jié)和每周例會(huì)，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)找出弊端并及早改善。銷(xiāo)售部在短短的三個(gè)月的時(shí)間將二期房屋全部清盤(pán)，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷(xiāo)售部成員的努力是分不開(kāi)的。

這半年是有意義的、有價(jià)值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會(huì)有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，占有一席之地。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售員2021上半年工作總結(jié)三在繁忙的工作中不知不覺(jué)又迎來(lái)了新的一年，回顧這一年的工作歷程，我慶幸自己找到了一份適合自己的工作，我學(xué)的是旅游管理但在酒店實(shí)習(xí)根本就沒(méi)有做過(guò)銷(xiāo)售，剛從三亞回來(lái)是一直在酒店尋找自己合適的崗位，但卻發(fā)現(xiàn)這管理模式和自己所學(xué)的一點(diǎn)都不一樣怎么樣都融入不到團(tuán)隊(duì)里。

自從進(jìn)入房地產(chǎn)公司已經(jīng)有半年多了，我進(jìn)步了很多，不僅僅是在業(yè)務(wù)方面上的進(jìn)步，還有很多現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題。比如為人處世原則、處理問(wèn)題的能力，以及和同事客戶(hù)之間的關(guān)系。這些我都取得了很大的進(jìn)步。我感覺(jué)自己在房地產(chǎn)公司工作真的是沒(méi)有選錯(cuò)，自己進(jìn)入了一個(gè)適合自己的行業(yè)和公司，我感覺(jué)十分的幸運(yùn)。2016年已經(jīng)走過(guò)，我在過(guò)去一年的工作做一下我的總結(jié)：

一.業(yè)務(wù)能力

1、進(jìn)入一個(gè)行業(yè)，對(duì)行業(yè)的知識(shí)，熟悉操作流程和建立自己的客戶(hù)關(guān)系。

在實(shí)際工作中，我也學(xué)到了如何抓準(zhǔn)客戶(hù)和跟蹤客戶(hù)，懂得不同客戶(hù)的不同需求 。

2、對(duì)市場(chǎng)的了解。

不僅是要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有所了解，也對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。絕對(duì)不能坐井觀天，不知天下事。因?yàn)槭澜缟衔ㄒ徊蛔兊木褪恰白兓?，所以要根?jù)市場(chǎng)的變化而做出相應(yīng)的策略，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中制勝。應(yīng)該不斷的學(xué)習(xí)，積累，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，價(jià)格浮動(dòng)。在了解了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶(hù)型以及價(jià)格信息，才能凸顯出自己樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)。

3、處理好跟客戶(hù)的關(guān)系，和客戶(hù)建立好良好的關(guān)系。

因?yàn)橥粋€(gè)客戶(hù)，可能會(huì)接到很多戶(hù)型以及戶(hù)型的價(jià)格，如果關(guān)系不錯(cuò)，客戶(hù)會(huì)主動(dòng)將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格信息，以及戶(hù)型特點(diǎn)主動(dòng)告訴。在這個(gè)過(guò)程中，我們就要要充分利用自己的樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)，特點(diǎn)，分析對(duì)方價(jià)格，并強(qiáng)調(diào)我們的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步促成成交。

二.個(gè)人素質(zhì)能力

1、誠(chéng)實(shí)——做生意，最怕“奸商”，所以客戶(hù)都喜歡跟誠(chéng)實(shí)的人做朋友，做生意。

售樓也是一樣在與人交流的過(guò)程中，要體現(xiàn)自己的誠(chéng)意。在客戶(hù)交流的過(guò)程中，只有誠(chéng)實(shí)，才能取得信任。

2、熱情——只要對(duì)自己的職業(yè)有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產(chǎn)銷(xiāo)售更是如此，因?yàn)殇N(xiāo)售是一個(gè)很長(zhǎng)銷(xiāo)售的過(guò)程。

3、耐心——房地產(chǎn)銷(xiāo)售中一個(gè)新客戶(hù)的成交時(shí)間一般在一周或一個(gè)月甚至更長(zhǎng)所以，不論是上門(mén)的客戶(hù)還是電話客戶(hù)，或是老客戶(hù)帶來(lái)的新客戶(hù)，零零總總的加起來(lái)也有不少來(lái)客量，但是成交的客戶(hù)卻不是很多，我們可能很多時(shí)間都是在做“無(wú)用功”。

但是一定要有耐心，有很多潛在的客戶(hù)，都是要在很長(zhǎng)的時(shí)間里才轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲某山豢蛻?hù)，所以必須有耐心才會(huì)把業(yè)績(jī)做得更出色。只要有意向的客戶(hù)，就要厚著臉皮把他抓住不放，總有一天會(huì)有意想不到的收獲。對(duì)于成交的客戶(hù)，不用說(shuō)肯定是重中之重，需要時(shí)不時(shí)的問(wèn)候一下有沒(méi)有需要幫助的，維護(hù)好關(guān)系。

在這個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程中，在自己沒(méi)有成交而同事有成交的時(shí)候，一定要有耐心，暴風(fēng)雨后便是彩虹。

4、自信心——這一點(diǎn)很重要，把他抓住不放，總有一天會(huì)有意想不到的收獲。

對(duì)于成交的客戶(hù)，不用說(shuō)肯定是重中之重，需要時(shí)不時(shí)的問(wèn)候一下有沒(méi)有需要幫助的，維護(hù)好關(guān)系。

5、勤快，團(tuán)結(jié)互助。

一個(gè)人的力量在整個(gè)工作中顯得非常渺小，只有大家團(tuán)結(jié)互助精心合作才能保證成交的順利完成。

6、認(rèn)真細(xì)心，做事用心。

這樣才能避免自己犯錯(cuò)誤，從內(nèi)心深處清醒的認(rèn)識(shí)到：任何人都可能犯錯(cuò)誤，客戶(hù)也不是神，甚至在某些方面客戶(hù)可能還不如我們——才會(huì)更仔細(xì)地去工作，認(rèn)真地去核對(duì)資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和減少錯(cuò)誤的發(fā)生。犯錯(cuò)誤和返工是最大的誤工和浪費(fèi)。

7、進(jìn)一步規(guī)范自己的工作流程，在新的一年里避免一些低級(jí)性的錯(cuò)誤出現(xiàn)，減少混亂，養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣。

增強(qiáng)自己工作的計(jì)劃性，這樣可以避免遺忘該做的事情，減少丟三落四現(xiàn)象的出現(xiàn)。

我也深刻地認(rèn)識(shí)到自己在工作中也還有很多不足之處，需要在2016年的工作中進(jìn)一步的學(xué)習(xí)和改進(jìn)。

世界沒(méi)有完美的事情，每個(gè)人都有其優(yōu)缺點(diǎn)，一旦遇到工作比較多的時(shí)候，工作多的時(shí)候容易急噪，或者不會(huì)花時(shí)間去檢查，也很粗心。

以目前的行為狀況來(lái)看，我還不是一個(gè)合格的置業(yè)顧問(wèn)，或者只是一個(gè)剛?cè)腴T(mén)的置業(yè)顧問(wèn)，本身談吐，口才還不行，表達(dá)能力不夠突出。主要沒(méi)有突破自身的缺點(diǎn)，臉皮還不夠厚，心理素質(zhì)還不過(guò)關(guān)，每個(gè)人的經(jīng)歷和知識(shí)水平都不相同，這決定了每個(gè)人在做事情的能力上也會(huì)存在差別，但很多時(shí)候，工作能否做好，起決定作用的并不是能力。在實(shí)際工作中，有相當(dāng)大的一部份工作不是靠能力來(lái)完成就能做好的，而是靠對(duì)公司對(duì)部門(mén)對(duì)自己的一種強(qiáng)烈的責(zé)任心與很強(qiáng)的執(zhí)行力來(lái)完成來(lái)做好的。

我想今后我一定會(huì)努力朝著以下幾個(gè)方面繼續(xù)努力，首先是抽空學(xué)習(xí)一些關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。作為一名業(yè)務(wù)員，如果當(dāng)客戶(hù)問(wèn)一些有關(guān)產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題時(shí)，若一問(wèn)三不知，那么很可能會(huì)失去這個(gè)客戶(hù)。因此為了抓住每個(gè)潛在的客戶(hù)，一定要對(duì)自己所銷(xiāo)售的樓盤(pán)很熟悉，要達(dá)到了如指掌才能很專(zhuān)業(yè)地回答客戶(hù)的問(wèn)題。其次，之前經(jīng)理也說(shuō)過(guò)作為一名合格的售樓人員，如果真的想使自己有成就感的話那就要做出業(yè)績(jī)來(lái)，因此今后我也要朝著這個(gè)方向好好加油。

也很感謝李哥給了我這么好的一個(gè)自我展示的平臺(tái)，在這不到一年的時(shí)間里學(xué)到了太多太多，讓我不僅收獲了成功開(kāi)闊了眼界，更多的是對(duì)自己有了全新的認(rèn)識(shí)和自我的突破，也感謝同事和經(jīng)理對(duì)我的鼓勵(lì)和指導(dǎo)。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售員2021上半年工作總結(jié)四做為一個(gè)剛踏入房地產(chǎn)行業(yè)的新人，“房地產(chǎn)”這個(gè)詞對(duì)我來(lái)說(shuō)十分的陌生。在此，我非常感謝領(lǐng)導(dǎo)給予的我這個(gè)平臺(tái)及給予的我?guī)椭c支持。

房地產(chǎn)是一個(gè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)、機(jī)遇與壓力并存的空間。其要求有較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí)及較高的品德素質(zhì)修養(yǎng)和職業(yè)道德情操。這三個(gè)月，我跟隨賈部長(zhǎng)做的工作有：步行街防雷驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;會(huì)展圖紙備案審核;會(huì)展防雷裝置設(shè)計(jì)審核證書(shū);食品城備案前期準(zhǔn)備工作;部門(mén)日常工作及領(lǐng)導(dǎo)交代各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)等;

就我自身而言，還有很多不足之處有待提高：

1.工作主動(dòng)意識(shí)需進(jìn)一步加強(qiáng);

2.溝通及表達(dá)能力需不斷提高;

3.執(zhí)行工作中細(xì)節(jié)關(guān)注不足之處有待提高;

4.專(zhuān)業(yè)提升及個(gè)人學(xué)習(xí)需有計(jì)劃及進(jìn)行總結(jié)。

有人說(shuō)“專(zhuān)業(yè)來(lái)自沉淀。不積跬步無(wú)以至千里。任何一個(gè)人的知識(shí)與能力的提升都是在項(xiàng)目服務(wù)過(guò)程中不斷積累、修正和完善的”。由于以前我未曾接觸過(guò)這一行業(yè)，故從基礎(chǔ)學(xué)起。雖然困難很多但學(xué)習(xí)的理念是相通的。所以除了自己要在短時(shí)間內(nèi)惡補(bǔ)，還非常需要領(lǐng)導(dǎo)與同事的教導(dǎo)與督促。

團(tuán)隊(duì)在于有效的溝通。只有有效的溝通才有理解，有理解才有更好的合作，然后才能建立高效的團(tuán)隊(duì)、強(qiáng)大的公司，加強(qiáng)學(xué)習(xí)與政府組織部門(mén)的聯(lián)系與溝通方式，為今后的工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)是當(dāng)務(wù)之急我要學(xué)習(xí)的任務(wù)之一。

學(xué)習(xí)永無(wú)止境。因國(guó)家法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)在不斷完善與健全，認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律、法規(guī)知識(shí)也是必要任務(wù)。通過(guò)學(xué)法，懂法，用法，以提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力并規(guī)范行為，提高前期工作辦事效率，自覺(jué)維護(hù)公司利益，一言一行以公司利益為重，得到領(lǐng)導(dǎo)的首肯和信任及使自己的人生的價(jià)值最大化。面對(duì)在金融風(fēng)暴的這種新挑戰(zhàn)、新考驗(yàn)、新形式，在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的同時(shí)，我要求自己盡快適應(yīng)并努力學(xué)習(xí)，實(shí)事求是、審時(shí)度勢(shì)，通過(guò)項(xiàng)目實(shí)踐結(jié)合自我學(xué)習(xí)，快速提升個(gè)人能力，擴(kuò)寬知識(shí)面，提高個(gè)人口頭表達(dá)和書(shū)面表達(dá)能力，為正華奉獻(xiàn)我“微薄之力”。

正華是一個(gè)能讓員工價(jià)值有足夠展示空間的企業(yè)，我有幸成為寶馬中的一員，深感榮幸與光榮。

“業(yè)精于勤而荒于嬉”。在以后的工作中，我會(huì)積極吸取工作經(jīng)驗(yàn)，克服不足，愛(ài)崗敬業(yè)，端正工作態(tài)度，摸索實(shí)踐。通過(guò)多看、多學(xué)、多練來(lái)提升自己各項(xiàng)業(yè)務(wù)技能，做的更好。也希望我們這個(gè)集體在新一年中亮新彩。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售員2021上半年工作總結(jié)五我是__銷(xiāo)售部門(mén)的一名普通員工，剛到房產(chǎn)公司時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)不是很精通，對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)和各位同事的幫忙下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的一些資料。作為銷(xiāo)售部中的一員，深深感覺(jué)到自我身肩重任。作為企業(yè)的門(mén)面，企業(yè)的窗口，自我的一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自我。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自我的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的磨練，我已成為一名合格的銷(xiāo)售人員，并且一向努力做好自我的本職工作。

2021上半年，我用心配合本公司有關(guān)部分同事工作，以提高銷(xiāo)售率為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，為_(kāi)_月份的銷(xiāo)售奠定了基礎(chǔ)。最后以__個(gè)月完成合同額__萬(wàn)元的好成績(jī)而告終。經(jīng)過(guò)這次企業(yè)的洗禮和實(shí)踐的檢驗(yàn)，我從中學(xué)到了不少專(zhuān)業(yè)知識(shí)，也透過(guò)銷(xiāo)售認(rèn)識(shí)了許多新朋友，使自我在待人接物、行為禮儀、突發(fā)事件等各方面都比以前有所提高。

經(jīng)過(guò)之前銷(xiāo)售部對(duì)房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段的鋪墊制造出了__火爆認(rèn)購(gòu)的場(chǎng)面。在銷(xiāo)售部，隨著新樓盤(pán)的對(duì)外銷(xiāo)售，應(yīng)對(duì)工作量的增加以及對(duì)銷(xiāo)售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化的深入，工作顯得很繁重。從開(kāi)盤(pán)至今，同事們基本上每一天都要加班加點(diǎn)完成工作。經(jīng)過(guò)一個(gè)多月時(shí)間的熟悉和了解，我立刻進(jìn)入主角并且嫻熟的完成了自我的本職工作。

此外在銷(xiāo)售過(guò)程中每月的工作總結(jié)和每周例會(huì)，我不斷總結(jié)自我的工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)找出弊端并及早改善。經(jīng)過(guò)同事們的親密合作，銷(xiāo)售部在短短的三個(gè)月的時(shí)間將二期房屋全部清盤(pán)，而且一期余房也一并售罄，我想這其中也與其他銷(xiāo)售部成員的努力是分不開(kāi)的。

2021上半年是有好處的、有價(jià)值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會(huì)有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，占有一席之地。

在繁忙的工作中不知不覺(jué)又迎來(lái)了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為_(kāi)__企業(yè)的每一名員工，我們深深的為我們企業(yè)蓬勃發(fā)展的熱氣，同事們?nèi)巳伺ζ床木袼?/p>

篇8

摘要:基于房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)以及供應(yīng)鏈管理發(fā)展現(xiàn)狀，將精益思想和供應(yīng)鏈管理思想運(yùn)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，提出了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)模式，并就精益供應(yīng)鏈集成開(kāi)發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作以及精益管理平臺(tái)的構(gòu)成進(jìn)行了詳細(xì)分析，同時(shí)探討了在精益供應(yīng)鏈中精益設(shè)計(jì)、精益施工和精益營(yíng)銷(xiāo)等具體應(yīng)用，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行了深層次探索。

關(guān)鍵詞:精益供應(yīng)鏈;房地產(chǎn);集成開(kāi)發(fā)

一、引言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，客戶(hù)的個(gè)性化需求日益突出，為顧客提供定制化產(chǎn)品，全面提升顧客滿(mǎn)意度，已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的必然趨勢(shì)。這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)，建立適合市場(chǎng)要求和顧客要求的新的開(kāi)發(fā)模式。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)，要以顧客為中心，快速地響應(yīng)用戶(hù)需求，僅憑單個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)精益化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此必須將精益生產(chǎn)LP(Lean Production)[1]的思想擴(kuò)展到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)鏈中去，這正是本文論述的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)精益供應(yīng)鏈，就是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程所必需的步驟和合作伙伴整合起來(lái)，快速響應(yīng)顧客多變的需求，其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿(mǎn)足客戶(hù)需求。國(guó)內(nèi)關(guān)于精益供應(yīng)鏈的研究2000年后才有出現(xiàn)[2]，相關(guān)文獻(xiàn)很少，基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)精益供應(yīng)鏈的研究更是少之又少。吳光東，蘇振民[3]將精益思想應(yīng)用于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，主張把顧客需求作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源泉;陳偉寧，倪衛(wèi)紅[4]對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用供應(yīng)鏈管理思想進(jìn)行流程再造存在的問(wèn)題提出對(duì)策研究。范豐秋[5]運(yùn)用供應(yīng)鏈管理有關(guān)理論，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系管理的概念及組織模型;應(yīng)憶[6]重點(diǎn)探討了供應(yīng)商、客戶(hù)和合作伙伴所組成的精益供應(yīng)鏈的應(yīng)用，使供應(yīng)鏈本身能夠快捷地響應(yīng)產(chǎn)品需求變化，為企業(yè)在復(fù)雜多變的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存、發(fā)展并擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提供了理論研究。 

本文在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中導(dǎo)入精益供應(yīng)鏈，建立了精益供應(yīng)鏈房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)模式，并就房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開(kāi)發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析，形成一套通用的業(yè)務(wù)流程，使得供應(yīng)鏈的參與者更加專(zhuān)注于滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沿著持續(xù)健康快速地軌道進(jìn)行，提供一次有意義的理論探索。

二、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開(kāi)發(fā)模式

(一)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般要經(jīng)歷投資決策——前期工作——建設(shè)施工——營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)四個(gè)階段。其中投資決策階段包括了提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究等內(nèi)容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)等內(nèi)容;建設(shè)施工階段包括招投標(biāo)、施工管理、竣工驗(yàn)收等內(nèi)容;營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)階段包括銷(xiāo)售管理、物業(yè)管理等內(nèi)容。由此形成了包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)等諸多專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常將規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等工作委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成，使自己成為供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，組織引導(dǎo)各種有效資源，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。

在房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)鏈核心企業(yè)的同時(shí)，將精益思想引入供應(yīng)鏈中，形成基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)模式。將相對(duì)獨(dú)立的的投資決策、前期工作、施工管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃等階段有機(jī)的結(jié)合成一個(gè)整體，將精益管理思想應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，提供項(xiàng)目管理信息交流平臺(tái)，集成處理各階段所需信息，優(yōu)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，協(xié)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的物質(zhì)資源流、信息流和資金流在各個(gè)階段的優(yōu)化運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理到銷(xiāo)售全過(guò)程的精益管理。

(二)運(yùn)作架構(gòu)

本文所探討的房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開(kāi)發(fā)模式的運(yùn)作體系如圖1所示。

運(yùn)行體系中包括設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、咨詢(xún)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和最終顧客。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為核心企業(yè)，首先在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)精益管理，然后要求在房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上各個(gè)節(jié)點(diǎn)的合作企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)精益設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工單位實(shí)現(xiàn)精益施工，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)單位實(shí)現(xiàn)精益營(yíng)銷(xiāo)，最終通過(guò)各節(jié)點(diǎn)上合作企業(yè)的相互合作與交流實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的精益供應(yīng)鏈管理。在整個(gè)供應(yīng)鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)作為核心企業(yè)組建信息交流平臺(tái)，保證所有的精益企業(yè)都根據(jù)最終顧客的需求做出快速反應(yīng)，信息資源從最終顧客出發(fā)實(shí)現(xiàn)對(duì)上游節(jié)點(diǎn)企業(yè)的拉動(dòng)。

為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的高效運(yùn)作提供了兩個(gè)協(xié)助開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu):一個(gè)是精益管理平臺(tái)——核心企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整合精益供應(yīng)鏈上所有參與者，包括了設(shè)計(jì)方、施工方、營(yíng)銷(xiāo)方、最終顧客等，同時(shí)可以吸納材料供應(yīng)、專(zhuān)業(yè)人士、政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等非精益供應(yīng)鏈單位參與。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的各階段最大限度的滿(mǎn)足最終顧客的要求，為精益供應(yīng)鏈上的合作企業(yè)提供了合作交流的平臺(tái)。另一個(gè)是咨詢(xún)機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)精益化管理，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，引入獨(dú)立的房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，由咨詢(xún)機(jī)構(gòu)聯(lián)盟中的精益企業(yè)向精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上其它成員企業(yè)提供管理與咨詢(xún)服務(wù)，協(xié)助核心企業(yè)促使供應(yīng)鏈上其它成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益化，進(jìn)而達(dá)到整條供應(yīng)鏈的精益化。

(三)外部支持條件

明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在供應(yīng)鏈中核心地位的同時(shí)，將精益思想融入供應(yīng)鏈中去，應(yīng)用精益技術(shù)工具，優(yōu)化供應(yīng)鏈合作伙伴之間的供應(yīng)流程，消除浪費(fèi)，達(dá)到降低成本、快速響應(yīng)最終顧客需求的目標(biāo)，需要房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)一系列的變革，滿(mǎn)足房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)精益化的外部條件。

1.精益組織。精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上的每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)是一個(gè)精益企業(yè)。精益企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)員工都在從事減少浪費(fèi)，提高效率的增值工作，精益企業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題同時(shí)自覺(jué)采取糾正措施，每個(gè)人都在積極的參與項(xiàng)目活動(dòng)和項(xiàng)目決策，濃縮了集體的智慧，更加符合現(xiàn)實(shí)的要求。精益企業(yè)之間都要接受來(lái)自下游企業(yè)的需求信號(hào)，形成一個(gè)有效的拉動(dòng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)精益企業(yè)之間的高效協(xié)作。對(duì)傳統(tǒng)模式下的企業(yè)組織的變革，是精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

2.精益文化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到精益供應(yīng)鏈上的每一個(gè)合作伙伴，都是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的一份子，共同為最終顧客提供具有最大價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從管理層到基層員工都應(yīng)有團(tuán)隊(duì)協(xié)作的概念;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要組織精益供應(yīng)鏈上的合作伙伴通過(guò)定期會(huì)面、討論與信息交流等方式進(jìn)行協(xié)作。那么房地產(chǎn)企業(yè)員工如何改變傳統(tǒng)的行事方式，改變傳統(tǒng)環(huán)境下人的觀點(diǎn)及企業(yè)文化理念的變革，都是房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈順利實(shí)現(xiàn)亟待解決的問(wèn)題。

3.精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)。精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)了精益管理，精益供應(yīng)鏈整體未必能夠真正實(shí)現(xiàn)精益管理。精益供應(yīng)鏈的各個(gè)結(jié)點(diǎn)也要符合精益的要求。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈包括了設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)與營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與最終顧客等多個(gè)節(jié)點(diǎn)。要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)等各階段的有效合作，設(shè)計(jì)方與施工方的相互支持，營(yíng)銷(xiāo)與設(shè)計(jì)方、施工方的合作等都需要進(jìn)一步的優(yōu)化整合。各參與方應(yīng)在項(xiàng)目前期積極參與，并為項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)做出貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)信息集合與共享，減少中間費(fèi)用，降低項(xiàng)目建設(shè)成本，縮短工期，提高組織效率與項(xiàng)目收益。

4.技術(shù)創(chuàng)新。計(jì)算機(jī)集成技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)使企業(yè)與客戶(hù)之間的交流變得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供應(yīng)鏈上的精益企業(yè)可以與最終顧客方便的進(jìn)行交流，最終顧客可以及時(shí)參與到設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)各個(gè)階段，使得產(chǎn)品開(kāi)發(fā)變得更加適應(yīng)市場(chǎng)的需求且成本變化很小。另外，先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用，也為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、滿(mǎn)足房地產(chǎn)形式多樣化提供了可能性。

5.高效信息傳遞平臺(tái)。基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)，要求快速有效的實(shí)現(xiàn)信息共享與交流，供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)之間、各結(jié)點(diǎn)內(nèi)部都需要有效快捷的信息交流，房地產(chǎn)企業(yè)作為精益供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，必須建立可靠的信息交流平臺(tái)。

6.動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈要實(shí)現(xiàn)跨企業(yè)合作，房地產(chǎn)企業(yè)需要讓每個(gè)精益供應(yīng)鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在精益供應(yīng)鏈上的每個(gè)節(jié)點(diǎn)采取動(dòng)態(tài)合作模式，不斷淘汰不符合標(biāo)準(zhǔn)的合作企業(yè)，保留為房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供最大價(jià)值的優(yōu)秀合作伙伴。通過(guò)優(yōu)勝劣汰的動(dòng)態(tài)合作機(jī)制，促使整個(gè)精益供應(yīng)鏈在最優(yōu)的狀態(tài)下運(yùn)行。

三、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開(kāi)發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作

從工作內(nèi)容來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括了規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、咨詢(xún)、招投標(biāo)、工程監(jiān)理、營(yíng)銷(xiāo)策劃、材料供應(yīng)、銷(xiāo)售等諸多的單位。本文精益供應(yīng)鏈集成開(kāi)發(fā)模式中，為減少浪費(fèi)、提高效率，最終將房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的合作企業(yè)歸結(jié)為:設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和咨詢(xún)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟等。供應(yīng)鏈合作伙伴動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，是指供應(yīng)鏈子節(jié)點(diǎn)內(nèi)部?jī)蓚€(gè)或者兩個(gè)以上成員構(gòu)成的合作與協(xié)調(diào)的關(guān)系。每個(gè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中有多家合作企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作，采取動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。

(一)設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益設(shè)計(jì)

從項(xiàng)目管理的角度而言，項(xiàng)目開(kāi)始施工之后，成本控制的作用很有限，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，降低成本，提高項(xiàng)目效益，重點(diǎn)主要是在設(shè)計(jì)階段。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占總成本的1.5%-2%，但是對(duì)工程造價(jià)的影響很大。所以設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的精益企業(yè)，應(yīng)該采取精益設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)的整合。

精益設(shè)計(jì)要求詳細(xì)分析、理解和滿(mǎn)足施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和最終用戶(hù)需求;整合設(shè)計(jì)方案與施工流程;最小化后續(xù)工作變更，減少或消除返工，避免浪費(fèi);增進(jìn)項(xiàng)目成員之間的溝通和理解。設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)應(yīng)在精益管理平臺(tái)基礎(chǔ)上，形成設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、營(yíng)銷(xiāo)、咨詢(xún)等多家合作企業(yè)組成的聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)形成一個(gè)積極參與合作的整體，共同向房地產(chǎn)企業(yè)和最終顧客負(fù)責(zé)。

(二)施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益施工

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，施工企業(yè)通過(guò)招投標(biāo)取得建筑工程項(xiàng)目，多遵循合理低價(jià)的原則，因此企業(yè)利潤(rùn)空間十分有限，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的首要問(wèn)題是提高效率，降低成本。作為房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上的施工企業(yè)必然要實(shí)行精益施工，從而提高企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的競(jìng)爭(zhēng)力。

精益施工是指工程進(jìn)行時(shí)，根據(jù)最終顧客要求實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、浪費(fèi)最小化。與傳統(tǒng)的“推進(jìn)式”施工方式不同，精益施工采用“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)。只有“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)才能真正做到適時(shí)適量的施工。施工計(jì)劃部門(mén)只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎(chǔ)階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計(jì)劃，其他各分項(xiàng)工程及各工序根據(jù)各階段的最終計(jì)劃，按下道工序、各分項(xiàng)工程的需求來(lái)制定施工計(jì)劃，最終實(shí)現(xiàn)各工序之間、各分項(xiàng)工程的間隔時(shí)間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中獲取發(fā)展的關(guān)鍵。

(三)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益營(yíng)銷(xiāo)

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在管理過(guò)程中堅(jiān)持以“市場(chǎng)為導(dǎo)向、客戶(hù)為中心、效益為目標(biāo)”的經(jīng)營(yíng)理念。這些理念正是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的起點(diǎn)，精益思想提倡以客戶(hù)為中心，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，帶動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的營(yíng)銷(xiāo)合作企業(yè)實(shí)行精益營(yíng)銷(xiāo)，正是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的重中之重。

精益營(yíng)銷(xiāo)首先就要根據(jù)顧客需求設(shè)計(jì)出人性化的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)來(lái)保證銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升;把完成優(yōu)質(zhì)的銷(xiāo)售服務(wù)當(dāng)作新的起點(diǎn)，提倡以顧客為中心，不僅僅向顧客提品和服務(wù)，而且要把顧客看作管理過(guò)程的組成部分，同時(shí)根據(jù)顧客的需求對(duì)產(chǎn)品做出創(chuàng)新。精益營(yíng)銷(xiāo)同時(shí)需要真正落實(shí)房地產(chǎn)銷(xiāo)售流程標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化，增強(qiáng)員工參與意識(shí)與質(zhì)量意識(shí)。精益營(yíng)銷(xiāo)核心目標(biāo)就是營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)消除銷(xiāo)售過(guò)程中的一切浪費(fèi)，最大限度地提高銷(xiāo)售過(guò)程的有效性，盡善盡美地滿(mǎn)足最終顧客的需求。

(四)精益管理平臺(tái)

為了保證整個(gè)精益供應(yīng)鏈的暢通，所有合作企業(yè)都圍繞客戶(hù)需求來(lái)進(jìn)行運(yùn)作，由核心企業(yè)組織整個(gè)精益供應(yīng)鏈上的所有參與者組成核心企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，快速響應(yīng)客戶(hù)個(gè)性化需求。核心企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)構(gòu)成如圖2所示。核心企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)通過(guò)有效地信息交流機(jī)制，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，引入供應(yīng)鏈上各環(huán)節(jié)中的合作伙伴共同參與，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效的精益化管理。

四、結(jié)論

基于當(dāng)前房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化、個(gè)性化的需求，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始從成本和質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向基于時(shí)間和客戶(hù)需求的競(jìng)爭(zhēng)，由客戶(hù)的需求拉動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成為可能。本文通過(guò)導(dǎo)入房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中與合作企業(yè)的集成，構(gòu)造了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)模式，真正實(shí)現(xiàn)了以最終顧客為中心的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)理念，增強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。需要注意的是，應(yīng)用精益供應(yīng)鏈改造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，應(yīng)該詳細(xì)透徹的了解開(kāi)發(fā)企業(yè)特點(diǎn)，對(duì)癥下藥，具體的實(shí)施仍需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行深入分析探討。

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篇9

目前，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較少，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。特別是當(dāng)房企主要獲取資金方式為銀行貸款時(shí)，原則上會(huì)以與之相關(guān)的房地產(chǎn)作為貸款抵押物。這是一種可能進(jìn)一步增加風(fēng)險(xiǎn)的融資行為：當(dāng)房?jī)r(jià)價(jià)格偏高時(shí)，房企的賬面資產(chǎn)價(jià)值較高，因而還款能力較強(qiáng)；銀行的資產(chǎn)負(fù)債組合中的價(jià)值也就變大了，也就更有能力、更希望借款給房企。在此過(guò)程中，尤其開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款兩項(xiàng)，導(dǎo)致信貸膨脹的可能性非常大，將會(huì)使越來(lái)越多的資金和資源繼續(xù)涌入房地產(chǎn)業(yè)。然而一旦房市遇冷，以上的邏輯關(guān)系將逆行而引發(fā)惡性循環(huán)，特別在我國(guó)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將帶來(lái)影響巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問(wèn)題及原因分析

隨著國(guó)家金融調(diào)控政策和宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策陸續(xù)出臺(tái)，與之相關(guān)的問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái)，主要體現(xiàn)在以下方面。

1.融資渠道太單一。中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金一半以上是直接或者間接來(lái)自于各大商業(yè)銀行。然面只有相當(dāng)少部分的房企持有達(dá)到銀行貸款最低要求的自有資金，自有資金不超過(guò)20%的中小房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)很高比例。這樣高負(fù)債的企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，大大增加了中小型房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的健康發(fā)展形成了阻礙。

2.忽視了企業(yè)本身資金的累積。房地產(chǎn)作為近年社會(huì)關(guān)注的熱門(mén)行業(yè)，其熱度持續(xù)上升，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更多機(jī)遇及挑戰(zhàn)。然而，由于民間資本、海外資金的大肆“入侵”，促使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度加快和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈程度加大，也導(dǎo)致越來(lái)越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴(lài)來(lái)自商業(yè)銀行貸款去占領(lǐng)市場(chǎng)以及發(fā)展企業(yè)，不加思考擴(kuò)張企業(yè)和盲目性投資開(kāi)發(fā)，從而忽視了企業(yè)自身資金的累積和核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)。

3.多層次結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)金融體系缺失，以及與之相關(guān)的金融市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)。對(duì)房地產(chǎn)體系來(lái)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)階段還缺乏形成房地產(chǎn)金融體系的條件，缺少構(gòu)成房地產(chǎn)金融關(guān)鍵組成部分，例如抵押?J款、擔(dān)保、投資以及保障等相關(guān)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)金融衍生投資理財(cái)產(chǎn)品的出現(xiàn)，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)顯然是一種積極探索，然而由于國(guó)家宏觀政策調(diào)控，以及銀行信貸對(duì)房企采取銀根緊縮的態(tài)度，一定程度上致使多數(shù)房企資金鏈供應(yīng)出現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)資金運(yùn)行效率偏低。

4.相關(guān)的法律制度體系不完善，與之相關(guān)金融市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制一定程度缺乏合理性和有效性，相關(guān)政策法規(guī)不健全，房地產(chǎn)金融等方面的法律法規(guī)尚未形成行之有效的制度。目前在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)方面的法規(guī)制定比較遲緩，相比較房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)說(shuō)，除了有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定在商業(yè)銀行法中有涉及外，目前有關(guān)于房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)還未成立，與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)制度也有待于制定。

5.缺乏長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，短視行為比較多，大部分企業(yè)處于走一步看一步的狀態(tài)，或者處于一種等待市場(chǎng)反應(yīng)的狀態(tài)中，而不是跟理論分析和實(shí)踐調(diào)查去預(yù)判市場(chǎng)。什么都靠以前的經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的個(gè)人感覺(jué)，缺乏科學(xué)的理論分析和客觀的實(shí)踐調(diào)查，這種現(xiàn)狀廣泛存在中小心企業(yè)中。再者不注重企業(yè)品牌的建設(shè)，給人造成低端和廉價(jià)感覺(jué)。而且開(kāi)發(fā)比較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)，難以讓消費(fèi)者信任，難以形成客戶(hù)忠誠(chéng)度?？偸沁^(guò)分重視政策相對(duì)于人才的吸收和培養(yǎng)。由于以往政策、法規(guī)的不健全，部分企業(yè)靠采取一些不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段或者打政策擦邊球方式的獲取不菲利益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范和制度愈發(fā)完善，存在這些行為和問(wèn)題企業(yè)的發(fā)展開(kāi)始紛紛陷入困境。

二、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問(wèn)題的對(duì)策

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，改善房地產(chǎn)融資渠道不暢和單一的局面成為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展的客觀需要，有必要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資方式進(jìn)行改善、創(chuàng)新。筆者認(rèn)為，完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道首要任務(wù)是促進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的多元化，其中包括房地產(chǎn)投資信托制度的建設(shè)、公司債券等。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)積極參與到金融市場(chǎng)創(chuàng)新，在筆者看來(lái)，我國(guó)房企可以考慮學(xué)習(xí)或者借鑒其他國(guó)家類(lèi)似企業(yè)在這方面比較典型以及成功的做法，其中包括企業(yè)上市融資、房地產(chǎn)信托、發(fā)行企業(yè)債券、個(gè)人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。

1.房地產(chǎn)銷(xiāo)售期權(quán)

定義上的房地產(chǎn)銷(xiāo)售期權(quán)，是把金融風(fēng)險(xiǎn)工具的概念引進(jìn)到地產(chǎn)交易行業(yè)中來(lái)，屬于一種買(mǎi)方期權(quán)。這種房地產(chǎn)銷(xiāo)售期權(quán)的方式在國(guó)外非常常見(jiàn)，大部分是用這種方法的都是大環(huán)境不景氣，尤其是對(duì)于價(jià)格較高的較長(zhǎng)銷(xiāo)售周期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售期權(quán)的交易的發(fā)生，顯然對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)講是雙贏的。第一，對(duì)于買(mǎi)方，這種支付方式間接的降低了支付門(mén)檻，一定程度上可以理解為信用分期付款的模式，使消費(fèi)者提前享受，增加了消費(fèi)者的心理滿(mǎn)意度；與此同時(shí)，如果若干年之后所持有的房子增值，房屋持有者可以租賃或者轉(zhuǎn)讓?zhuān)钩钟姓呖梢灾苯荧@得收益，且降低了風(fēng)險(xiǎn)。第二，對(duì)于賣(mài)方房企來(lái)說(shuō)，可以把庫(kù)存中存在銷(xiāo)售困難的積壓品快速清空，使資金回籠，完成資金循環(huán)，使資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率更高效。相對(duì)較低的購(gòu)房門(mén)檻與信托收益的多重優(yōu)惠，讓房地產(chǎn)融資可能性進(jìn)一步增大，不失為一種可行性較大的融資方式。

2.房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托主要指信托投資公司使用資金信托方式集中兩個(gè)或多個(gè)委托人的自有資金，按照委托人的意愿，以個(gè)人的名義，為受益人利益或其他特殊目的，處理和運(yùn)用房地產(chǎn)信托資金的活動(dòng)。

房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)業(yè)和金融信托業(yè)相結(jié)合一種產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)提供了充裕的資金。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，包括了資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)以及產(chǎn)業(yè)投資。例如，通過(guò)股權(quán)融資、銀行貸款以及交易等方法融資；或階段性購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)，然后以出售的方式籌集資金。與其他融資工具相比，信托的宏觀環(huán)境要寬松得多。

3.合作開(kāi)發(fā)

合作開(kāi)發(fā)是一種指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商相互合作從而一起對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的方法。一定程度上的合作開(kāi)發(fā)可以降低合作雙方的投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)走向一條可持續(xù)發(fā)展的道路。房企開(kāi)發(fā)商中采取出售完就離開(kāi)經(jīng)營(yíng)策略的占到絕大部分，很少或者根本不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃或者長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)發(fā)展，所以，經(jīng)常出現(xiàn)的場(chǎng)面是開(kāi)發(fā)商未撤場(chǎng)時(shí)銷(xiāo)售狀況如火如荼，一旦離開(kāi)，商業(yè)地產(chǎn)的商鋪就人走茶涼。開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商如果采取合作開(kāi)發(fā)的策略，一定程度上能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)期間目標(biāo)與長(zhǎng)期規(guī)劃目標(biāo)的一致性，可以減少出現(xiàn)以上情況。

4.買(mǎi)殼上市融資。

上市融資是多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最渴望的融資方式，由于政策上的某些因素制約大部分房企選擇這條融資渠道。根據(jù)有關(guān)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)現(xiàn)有房企中大約有60家左右的房地產(chǎn)企業(yè)成功在證券市場(chǎng)上市融資，而我國(guó)所有注冊(cè)在案的房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)2萬(wàn)多家，相比于證券市場(chǎng)上1 400 多家上市企業(yè)，只占4%左右。換而言之，與大型房企相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)想走上市融資的道路仍舊十分艱難。

借殼上市指非上市公司通過(guò)正常途徑的收購(gòu)，或者其他方式例如股權(quán)交換等方式控股上市公司，使企業(yè)獲得上市企業(yè)地位，之后采取反向收購(gòu)的手段，向所收購(gòu)或控股上市公司注入自有企業(yè)的優(yōu)良業(yè)務(wù)與資產(chǎn)。與直接獲取上市資格相比，買(mǎi)殼上市或借殼上市不論從難易程度和流程的煩瑣程度，都大幅度降低，更加適合中小房地產(chǎn)企業(yè)。

篇10

【關(guān)鍵詞】電話營(yíng)銷(xiāo) 房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)策略

一、 電話營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售模式中的應(yīng)用

房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)曾被認(rèn)為是一個(gè)沒(méi)有門(mén)檻、無(wú)法判斷其真實(shí)能力的行業(yè)，無(wú)數(shù)的公司如雨后春筍般成立。從產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)看，這個(gè)行業(yè)處在房地產(chǎn)業(yè)的下游。而隨著市場(chǎng)的發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度愈發(fā)激烈，對(duì)商提出了更高的要求，地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)勢(shì)必迎來(lái)一場(chǎng)理念和人才的沖擊。下面從房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道的特點(diǎn)入手，分析電話營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售模式中的應(yīng)用。

（一）電話營(yíng)銷(xiāo)在“坐銷(xiāo)”模式中的應(yīng)用

房地產(chǎn)公司中的“坐銷(xiāo)”模式是指通過(guò)傳統(tǒng)的廣告宣傳在售樓處坐等客戶(hù)上門(mén)購(gòu)買(mǎi)，它的優(yōu)勢(shì)是一般順利，交易較快；劣勢(shì)是一次廣告投放后難以達(dá)到預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)。

這一銷(xiāo)售模式在與電話營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合后，能夠避免“坐銷(xiāo)”模式的劣勢(shì)。銷(xiāo)售人員能夠根據(jù)當(dāng)天的潛在客戶(hù)的數(shù)量，采取適當(dāng)?shù)碾娫挔I(yíng)銷(xiāo)策略。售樓人員從當(dāng)天的人流量確定進(jìn)行電話外呼的次數(shù)，提高工作效率，更好的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。從另一方面講電話營(yíng)銷(xiāo)也是“坐銷(xiāo)”模式新的呈現(xiàn)方式。

（二）電話營(yíng)銷(xiāo)在“案場(chǎng)--門(mén)店--項(xiàng)目中心”的銷(xiāo)售模式中的應(yīng)用

房地產(chǎn)公司中的“案場(chǎng)--門(mén)店--項(xiàng)目中心”的銷(xiāo)售模式是指房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目中心的業(yè)務(wù)員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，開(kāi)發(fā)顧客的同時(shí)每名業(yè)務(wù)員都會(huì)分區(qū)域負(fù)責(zé)對(duì)公司體系下門(mén)店內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行項(xiàng)目培訓(xùn)，項(xiàng)目中心人員在帶看途中充分講解項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)。它的優(yōu)勢(shì)是減少?gòu)V告推廣成本，保證現(xiàn)場(chǎng)充足的人氣促進(jìn)項(xiàng)目成交，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；劣勢(shì)是成本較大。

電話營(yíng)銷(xiāo)在這一銷(xiāo)售模式中的應(yīng)用，主要從業(yè)務(wù)員的系統(tǒng)培訓(xùn)開(kāi)始，把業(yè)務(wù)員分為兩個(gè)部分，然后在項(xiàng)目中心培訓(xùn)時(shí)也是兩個(gè)部分進(jìn)行。這樣電話營(yíng)銷(xiāo)人員在經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)后能夠通過(guò)電話完成銷(xiāo)售指標(biāo)。業(yè)務(wù)員和項(xiàng)目中心把這兩部分結(jié)合起來(lái)，可以更快更好地完成銷(xiāo)售，盡早完成銷(xiāo)售目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)公司電話營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)勢(shì)

（一）電話營(yíng)銷(xiāo)的及時(shí)性

電話營(yíng)銷(xiāo)的及時(shí)性體現(xiàn)在銷(xiāo)售人員可以給全國(guó)各地從事房地產(chǎn)投資的客戶(hù)，或是目前正在打算購(gòu)房的客戶(hù)及時(shí)提供更多的信息和資料。電話營(yíng)銷(xiāo)可以在最短的時(shí)間內(nèi)讓客戶(hù)了解公司的產(chǎn)品，如客戶(hù)對(duì)哪種戶(hù)型感興趣，可以提前在電話里與銷(xiāo)售人員做個(gè)預(yù)約，然后客戶(hù)比較方便的時(shí)候，公司組織免費(fèi)的看房班車(chē)活動(dòng)，由外聯(lián)工作人員將客戶(hù)同一代臨到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，組織客戶(hù)觀看戶(hù)型的視頻聽(tīng)沙盤(pán)講解，最后由案場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)與客戶(hù)面對(duì)面進(jìn)行銷(xiāo)售。

（二）解除面對(duì)面的緊張心理

電話營(yíng)銷(xiāo)操作的流程不僅簡(jiǎn)單，而且可以減少銷(xiāo)售人員的緊張心理從而提高工作效率。電話營(yíng)銷(xiāo)不需要銷(xiāo)售人員親自登門(mén)拜訪，只需把精力放在打電話之前的準(zhǔn)備工作上。而且在與客戶(hù)的交談過(guò)程中只需聲音，不會(huì)受到環(huán)境、客戶(hù)表情、客戶(hù)舉止的影響從而緩解銷(xiāo)售人員的緊張情緒，提高銷(xiāo)售成功率。

三、房地產(chǎn)公司電話營(yíng)銷(xiāo)的劣勢(shì)

（一）電話營(yíng)銷(xiāo)模式不被普遍認(rèn)可

客戶(hù)出于對(duì)貴重物品的謹(jǐn)慎態(tài)度，聽(tīng)到電話銷(xiāo)售樓房時(shí)，下意識(shí)地作出拒絕的反應(yīng)。樓房本身的價(jià)值決定了客戶(hù)作出決定的速度，而且由于電話營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的不規(guī)范，電話詐騙時(shí)有發(fā)生，部分客戶(hù)出于財(cái)產(chǎn)安全的考慮，在沒(méi)有見(jiàn)到相關(guān)物品的情況下采取拒絕的態(tài)度。

（二）公司沒(méi)有完善的客戶(hù)管理系統(tǒng)

銷(xiāo)售人員的客戶(hù)來(lái)源主要是公司下發(fā)的電話黃頁(yè)，用電話約見(jiàn)的方式積累起來(lái)，普遍撒網(wǎng)重點(diǎn)撈魚(yú)的方法導(dǎo)致日后客戶(hù)的不斷爽約。而且在搜集到了有意向的客戶(hù)時(shí)只是簡(jiǎn)單地記錄下客戶(hù)的聯(lián)系方式，沒(méi)有再進(jìn)一步的收集整理客戶(hù)的信息，不能明確客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)意向和疑問(wèn)，不能及時(shí)的有針對(duì)性的解答，導(dǎo)致客戶(hù)流失。

（三）不能及時(shí)準(zhǔn)確的判斷客戶(hù)心理

電話營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中銷(xiāo)售人員看不到客戶(hù)的面部表情和肢體動(dòng)作，只通過(guò)聲音很難判斷客戶(hù)的反應(yīng)。只通過(guò)對(duì)客戶(hù)語(yǔ)氣的把握分析判斷對(duì)方的意圖，一旦判斷錯(cuò)誤就會(huì)阻礙工作的順利進(jìn)行。不同區(qū)域客戶(hù)說(shuō)話的習(xí)慣表示贊成的語(yǔ)氣不同，有的潛在客戶(hù)溝通過(guò)程中不使用普通話也給溝通帶來(lái)困擾。

四、房地產(chǎn)公司電話營(yíng)銷(xiāo)策略

（一）建立正確的銷(xiāo)售理念

好的營(yíng)銷(xiāo)體制需要正確的銷(xiāo)售理念，公司要提升自己在電話營(yíng)銷(xiāo)上的優(yōu)勢(shì)，需要結(jié)合市場(chǎng)需求，以及客戶(hù)的需要，調(diào)整公司關(guān)于電話營(yíng)銷(xiāo)的銷(xiāo)售理念。只有建立正確的銷(xiāo)售理念，才能完全發(fā)揮出電話營(yíng)銷(xiāo)這種銷(xiāo)售方式的優(yōu)勢(shì)，提高銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，從而提高企業(yè)的收益。

（二）建立與完善客戶(hù)管理系統(tǒng)

完善的客戶(hù)管理系統(tǒng)，不僅能夠把尋找到的潛在客戶(hù)進(jìn)一步的進(jìn)行分類(lèi)，為銷(xiāo)售人員的工作提供方向，而且能夠及時(shí)的為銷(xiāo)售人員提供準(zhǔn)確的潛在客戶(hù)信息，避免銷(xiāo)售人員采取亂撒網(wǎng)的工作方法。這樣既為銷(xiāo)售人員指明了工作方向，又提高了工作效率。

（三）培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化電話營(yíng)銷(xiāo)精英

電話營(yíng)銷(xiāo)是極具生命力的營(yíng)銷(xiāo)方式，它所具有的長(zhǎng)處是現(xiàn)今任何一種營(yíng)銷(xiāo)方式無(wú)法比擬的，但是電話營(yíng)銷(xiāo)的一些缺點(diǎn)也需要專(zhuān)業(yè)人才用專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技巧去克服。公司應(yīng)定期組織電話營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)，使銷(xiāo)售人員掌握電話營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)。如每天下班前討論當(dāng)天工作的情況，讓銷(xiāo)售人員相互討論自己發(fā)現(xiàn)的有意向客戶(hù)，分析客戶(hù)心理；定期開(kāi)展攻心銷(xiāo)售的講座或放映專(zhuān)家講解的視頻，培養(yǎng)銷(xiāo)售者換位思考的能力。

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