導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇養(yǎng)老地產(chǎn)政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；盈利模式

基金項(xiàng)目：2013年度遼寧省社會(huì)科學(xué)規(guī)劃基金一般項(xiàng)目：遼寧人口老齡化與產(chǎn)業(yè)接續(xù)研究（項(xiàng)目編號(hào)：L13BJY031）

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困境及應(yīng)對(duì)策略

收錄日期：2014年6月25日

我國(guó)正處于人口快速老齡化階段，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳2013年9月的數(shù)據(jù)顯示，2012年底我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.9億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。面臨如此嚴(yán)峻的老齡化形勢(shì)，民政部早在2012年7月印發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見(jiàn)》指出，要“積極支持民間資本參與發(fā)展老年生活服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)、飲食服裝、營(yíng)養(yǎng)保健、休閑旅游、文化傳媒、金融和房地產(chǎn)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”。2013年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中提出“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)?！比绾谓鉀Q養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)前關(guān)注的焦點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新型的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式備受關(guān)注，它以養(yǎng)老住宅為基礎(chǔ)，以為老服務(wù)為核心，涵蓋居住、醫(yī)療、保健、養(yǎng)生、餐飲、娛樂(lè)等內(nèi)容的多功能養(yǎng)老支持體系，主要以企業(yè)投資為主，是企業(yè)針對(duì)中高端客戶群體投資開(kāi)發(fā)建立的一種老年綜合社區(qū)，具備為老服務(wù)的功能，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有助于拓寬養(yǎng)老渠道。在當(dāng)前鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)意義重大。

一、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的困境

在發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)諸多政策引導(dǎo)下，眾多知名房企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。但是，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新興產(chǎn)業(yè)，還處于起步階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投資養(yǎng)老地產(chǎn)過(guò)程中存在著市場(chǎng)有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不夠等困境。

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求不足。目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求巨大，但實(shí)際有效的需求卻嚴(yán)重不足。截至2010年底，我國(guó)養(yǎng)老床位總數(shù)約320.8萬(wàn)張，每1，000名老人中擁有床位數(shù)僅18張。據(jù)預(yù)測(cè)，“目前全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位至少缺300萬(wàn)張，未來(lái)20年每年新增60歲以上老人600萬(wàn)人，其中有3%～5%需要進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，據(jù)此測(cè)算，每年需要新增床位25萬(wàn)張，加上目前缺的300萬(wàn)張，未來(lái)五年需要建425萬(wàn)張床位，如果每套房按一個(gè)半老人算，需要建老年公寓283萬(wàn)套?！庇纱丝梢?jiàn)，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求巨大。然而，目前制約養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最大的困難是有效需求不足的問(wèn)題。在我國(guó)，受傳統(tǒng)家庭觀念影響依舊存在，養(yǎng)兒防老以及家庭養(yǎng)老觀念深重，兒孫繞膝和居家養(yǎng)老是很多老年人在晚年樂(lè)于選擇的生活，同時(shí)，節(jié)儉的消費(fèi)觀念使老年人不愿意進(jìn)老年公寓；另一個(gè)制約養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)需求的因素是，老年人的消費(fèi)能力不強(qiáng)，養(yǎng)老需求受到消費(fèi)能力的制約。據(jù)審計(jì)署2012年公布的數(shù)據(jù)表明，2005年至2011年，我國(guó)企業(yè)職工養(yǎng)老金增長(zhǎng)13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部預(yù)計(jì)2013年我國(guó)企業(yè)職工養(yǎng)老金將達(dá)到1，900元。但是，與養(yǎng)老地產(chǎn)較高的入住費(fèi)用相比，我國(guó)大部分老年人支付能力依然十分有限，與老年公寓收費(fèi)相比，部分老年人的較低收入依舊無(wú)法支付養(yǎng)老地產(chǎn)提供的老年服務(wù)。因此，改變老年人的消費(fèi)觀念和提升老年人的支付能力要同步進(jìn)行。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式模糊不清。目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式大致分為四類：一是“完全出售”模式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將老年住宅產(chǎn)品完全銷售出去，房屋產(chǎn)權(quán)被消費(fèi)者買斷。出售房屋產(chǎn)權(quán)如果不能享受土地優(yōu)惠政策，將會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商建設(shè)成本高，不利于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；二是“長(zhǎng)期持有型”模式，即只租不售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃的方式持有經(jīng)營(yíng)，消費(fèi)者只享有老年住宅的使用權(quán)。這種模式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)，但是需要側(cè)重于后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)不但要求有專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的服務(wù)支持，而且需要確保資金的穩(wěn)定注入。同時(shí)，也意味著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要承擔(dān)所有運(yùn)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，在持有經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，存在管理服務(wù)要求高，資金回籠慢，資金注入難以保證等問(wèn)題；三是“出售+持有”模式，即住宅銷售與老年公寓長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)相結(jié)合?！俺鍪?持有”的簡(jiǎn)單組合，仍然存在運(yùn)營(yíng)資金持續(xù)注入問(wèn)題；四是“會(huì)員制管理”模式，即銷售會(huì)籍，采取會(huì)員制管理方式，通過(guò)出售長(zhǎng)、短期會(huì)員卡維持運(yùn)營(yíng)。這種模式本質(zhì)上是“出售+持有”模式，如果會(huì)費(fèi)高昂，會(huì)使大部分老年消費(fèi)群體望塵莫及。以上四種模式均存在一定的盈利風(fēng)險(xiǎn)，盈利模式不清晰，使社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性不高。

（三）政策扶持力度不夠?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，因此政府的扶持政策對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要?！北M管國(guó)家層面頒布了很多扶持養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策，但是一些具體的執(zhí)行措施并未有細(xì)則，使養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展存在困難。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地屬性規(guī)定不夠明確，相關(guān)法規(guī)政策不夠完善。以往的政策偏重于扶持福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，對(duì)于大部分養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，缺少足夠的扶持與補(bǔ)助。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地、稅收、信貸等方面的具體規(guī)則沒(méi)過(guò)多的涉及，只是簡(jiǎn)單地提出采取直接補(bǔ)助或貼息的方式支持民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)的政策方面，具體的政策扶持仍需要細(xì)化。

二、發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)對(duì)策略

養(yǎng)老是社會(huì)問(wèn)題，而地產(chǎn)是盈利性質(zhì)的，兩者結(jié)合必然會(huì)有一個(gè)融合的過(guò)程，在這一過(guò)程中會(huì)存在諸多的問(wèn)題亟待解決，完善養(yǎng)老保障制度，形成養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條，加大政策扶持力度，是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的路徑選擇。

（一）轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，完善養(yǎng)老保障制度。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，老年人有條件享有更好的、更舒適的養(yǎng)老環(huán)境?！爸袊?guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國(guó)城市老年人中42.8%的人擁有儲(chǔ)蓄存款。2010年我國(guó)老年人的退休總額達(dá)8，383億元，到2020年時(shí)，將達(dá)到28，145億元，到2030年，將增加到73，219億元?！睉?yīng)嘗試轉(zhuǎn)變老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，提倡健康老齡化和積極老齡化，讓更多的老年人擁有舒適的養(yǎng)老環(huán)境。與此同時(shí)，轉(zhuǎn)變年輕人的觀念，倡導(dǎo)“百善孝為先”，讓更多的年輕人懂得孝順，學(xué)會(huì)珍惜，向他們灌輸“為老年人創(chuàng)造舒適的養(yǎng)老環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，讓父母安度晚年”。通過(guò)轉(zhuǎn)變年輕人的思想，進(jìn)而改變老年人的生活狀態(tài)，從而更好地增加養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。通過(guò)完善我國(guó)養(yǎng)老保障制度，至少在一定程度上能夠提高老年人的經(jīng)濟(jì)收入及其他養(yǎng)老服務(wù)津貼，加強(qiáng)老年人的支付能力，從而切實(shí)地解決部分老年人養(yǎng)老費(fèi)用的支付問(wèn)題。

（二）加強(qiáng)資源整合，形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。“養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)需要出現(xiàn)強(qiáng)有力的企業(yè)集團(tuán)，把握養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)先機(jī)，創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式與發(fā)展模式?！弊鳛槠髽I(yè)投資型養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，盈利是其投資養(yǎng)老地產(chǎn)的最終目的。為此，應(yīng)該加強(qiáng)資源整合，建立綜合性的盈利模式，形成完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條。在運(yùn)營(yíng)管理上可以采取“老年住宅出售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)+綜合性產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)”的盈利模式。通過(guò)出售一定比例的老年住宅可以回收相應(yīng)的投資成本，避免因資金回籠慢而帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，部分持有經(jīng)營(yíng)滿足老年人的養(yǎng)老需求，并在此基礎(chǔ)上，使養(yǎng)老地產(chǎn)與其他行業(yè)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)盈利。首先，可以與幼兒教育或大學(xué)教育相結(jié)合，豐富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼兒園，小孩子朝氣蓬勃，活潑可愛(ài)，會(huì)為正值暮年的老年人送去歡笑和快樂(lè)，減輕老年人的心理壓力；其次，也可以將老年公寓建立在靠近大學(xué)的地方，實(shí)行老年人再學(xué)習(xí)，開(kāi)一些益于老年人保健養(yǎng)生的課程，在豐富老年人精神生活的同時(shí)，也有益于老年人身心健康；最后，養(yǎng)老地產(chǎn)也可以與老年醫(yī)療、保險(xiǎn)等諸多行業(yè)相結(jié)合，從而更好地整合資源，形成完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條，降低開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)最終盈利的目標(biāo)。

（三）加大政策支持力度，不斷細(xì)化實(shí)施細(xì)則。發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，加大國(guó)家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地、財(cái)稅、信貸政策。重視養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，要明確養(yǎng)老地產(chǎn)的土地屬性，制定詳細(xì)且有針對(duì)性的財(cái)稅優(yōu)惠、信貸支持等政策。國(guó)務(wù)院辦公廳2011年12月印發(fā)的《關(guān)于社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中指出“通過(guò)用地保障、信貸支持、補(bǔ)助信息和政府采購(gòu)等多種形式，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理?！逼浯?，嚴(yán)格規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，建立養(yǎng)老服務(wù)評(píng)估制度。建立養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、退出與監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)法，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)行為。一定要做到高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，只有這樣，才能真正為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。再次，要對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的對(duì)象、養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，不斷提高養(yǎng)老地產(chǎn)自身的養(yǎng)老服務(wù)水平，切實(shí)掌握養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，更好地應(yīng)對(duì)發(fā)展中的困難與挑戰(zhàn)。最后，制定養(yǎng)老地產(chǎn)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的扶持政策，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展。一方面找到養(yǎng)老與地產(chǎn)結(jié)合的盈利點(diǎn)，讓地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更好地適應(yīng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情形；另一方面對(duì)于明確養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式要給予足夠的人才支持與資金支持。與此同時(shí)，基于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，可以通過(guò)學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)外先進(jìn)的養(yǎng)老地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，“洋為中用”，實(shí)現(xiàn)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］韓宇明.企業(yè)職工養(yǎng)老金提10%［N］.新京報(bào)，2013.1.26.

［2］任宏，高雅琦.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展瓶頸與需求釋放［J］.城鄉(xiāng)建設(shè)，2013.8.

篇2

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀模式

Abstract: the real estate industry is the endowment of endowment pattern, one of the market mechanism is the endowment system innovation crystallization, is the endowment insurance system under the conditions of market economy, and actively expand the investment field continuously break institutional ills and the market and capital operation results. And real estate is a composite of endowment real estate, is "endowment + real estate development of integrated model. This paper mainly in the real estate development and the current focus on pension points analysis.

Keywords: endowment real estate development present situation mode

中圖分類號(hào)： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

養(yǎng)老地產(chǎn)概念的提出，始于上世紀(jì)七八十年代率先進(jìn)入老齡化社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家。其狹義的含義就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之中，以滿足日益增長(zhǎng)的特定市場(chǎng)需求。廣義的概念則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)有的居住功能、服務(wù)功能、養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障功能以及逆向融資功能等。

一、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

進(jìn)入21世紀(jì)，隨著我國(guó)人口老齡化時(shí)代的來(lái)臨，我國(guó)政府加大了對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度。僅2009 年一年，國(guó)家就建立并逐步推廣了“新農(nóng)保”的全民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。目前已經(jīng)在10%以上的縣展開(kāi)了對(duì)60歲以上的農(nóng)民發(fā)放國(guó)家基本養(yǎng)老金；在部分省市逐步開(kāi)展了向80歲以上老人發(fā)放月度生活津貼； 在全國(guó)新建了 1000 多家養(yǎng)老院和其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，使10多萬(wàn)五保老人開(kāi)始進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)受到養(yǎng)老護(hù)理；加強(qiáng)了全國(guó)養(yǎng)老行業(yè)的組織建設(shè)，成立了全國(guó)性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和三個(gè)行業(yè)性聯(lián)盟，即長(zhǎng)期照料行業(yè)聯(lián)盟、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟以及研究界推進(jìn)的研究、 護(hù)理、 實(shí)踐一條龍聯(lián)盟。

同時(shí)，政府正在就養(yǎng)老地產(chǎn)的逆向融資產(chǎn)品委托保監(jiān)會(huì)積極進(jìn)行研究，以解決有房無(wú)錢老人晚年生活費(fèi)用支出問(wèn)題；對(duì)涉及養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所關(guān)聯(lián)的土地供應(yīng)、稅收政策、合作基金的設(shè)立以及服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征求意見(jiàn)；在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃上則提出了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的“9073”養(yǎng)老格局（即： 90% 通過(guò)家庭照顧實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老，7%通過(guò)社區(qū)照顧養(yǎng)老，3%入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老）的指導(dǎo)思想。雖然說(shuō)政府所做的以上工作還沒(méi)有真正解決目前困擾我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問(wèn)題，許多工作還處在研究、探索階段。但傳達(dá)出的政策信息是：政府正致力于我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)妥發(fā)展，相關(guān)扶持政策將隨著工作進(jìn)度的加快逐步推出，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其政策時(shí)機(jī)已經(jīng)逐步成熟。

從另一個(gè)角度分析，經(jīng)過(guò)了連續(xù)幾年的房?jī)r(jià)暴漲，在抑制住房投機(jī)政策的高壓下，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著一次大的調(diào)整。雖然沒(méi)有人能夠預(yù)料此次調(diào)整的周期和調(diào)整的深度，但多元化的住房供給政策（保障房、廉租房、商品房并舉） ，必將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)我們應(yīng)該看到，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有15～20年的時(shí)間可以開(kāi)發(fā)，這個(gè)階段買房的主力是70后和80后，當(dāng)90后成長(zhǎng)起來(lái)時(shí)，他們雙方父母家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就減少了很多。而那時(shí)中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)或許將成為今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主力板塊。因此，養(yǎng)老住宅的開(kāi)發(fā)與建設(shè)不僅是將來(lái)，也是現(xiàn)在迫在眉睫的事情。只是由于現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支持還沒(méi)有完全到位，商業(yè)模式也不夠成熟，一旦條件具備，養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)是爆發(fā)式增長(zhǎng)，每一個(gè)房地產(chǎn)商現(xiàn)在就應(yīng)該未雨綢繆，早作考慮和準(zhǔn)備。

二、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)注要點(diǎn)

作為我國(guó)房地產(chǎn)新型的投資領(lǐng)域和營(yíng)銷項(xiàng)目，其全新的增長(zhǎng)點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)自不必說(shuō)，必須要冷靜思考的是這個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)性，這是對(duì)于這個(gè)新型行業(yè)尤其是關(guān)乎我國(guó)養(yǎng)老制度這種關(guān)乎社會(huì)特定群體穩(wěn)定的重要項(xiàng)目類型，必須要全面估算其中可能遇到的問(wèn)題。

1. 研究開(kāi)發(fā)模式

比照發(fā)達(dá)國(guó)家較為成熟的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)部分城市正在探索的相關(guān)案例，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)大體可分為兩類模式：第一類是由社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)并管理的模式，如動(dòng)用國(guó)家養(yǎng)老基金或保險(xiǎn)基金開(kāi)辦的養(yǎng)老院，其特點(diǎn)是服務(wù)功能齊備，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高的養(yǎng)老院，投資大，回收周期長(zhǎng)，帶有國(guó)家補(bǔ)貼性質(zhì)；第二類是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配建專門的老年住宅，其特點(diǎn)是分布面廣，兼顧子女相鄰而居，符合中國(guó)的文化傳統(tǒng)，但操作與管理比較復(fù)雜。

2、平衡投入與產(chǎn)出

作為一個(gè)新興市場(chǎng)和新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)在獲得全新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，還存在著作為新興產(chǎn)業(yè)模式所固有的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，而在投資、管理、營(yíng)銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數(shù)。在養(yǎng)老地產(chǎn)這一鏈條中，各種企業(yè)類型都會(huì)因?yàn)槊鎸?duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所先前固有的高投入、長(zhǎng)周期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境在投資期間多變等復(fù)雜的不確定因素，而導(dǎo)致其為了應(yīng)對(duì)這些潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)而制定和確定科學(xué)合理的用來(lái)計(jì)算投入產(chǎn)出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與以往各種地產(chǎn)類型執(zhí)行的完全是不同的管理方法和營(yíng)銷手段，沒(méi)有現(xiàn)成執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)投資企業(yè)集團(tuán)必然造成當(dāng)前相關(guān)公司明確的盈利模式的暫時(shí)缺位。雖然地產(chǎn)投資相關(guān)企業(yè)資本的長(zhǎng)期性很好的迎合了投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)期限較長(zhǎng)的特征，這也是時(shí)下能夠支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基本認(rèn)可和辨識(shí)依據(jù)。

3、健全優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈

當(dāng)前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于摸索階段，因此首要的任務(wù)是應(yīng)推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的形成，從而促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。目前我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條尚處于形成過(guò)程中，如建設(shè)資金投入、建設(shè)用地提供、設(shè)施設(shè)備配備適老化用品購(gòu)置、運(yùn)營(yíng)管理引進(jìn)等環(huán)節(jié)都有待進(jìn)一步銜接?？梢哉f(shuō)，完善的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條是促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)的重要前提，只有相關(guān)完整的環(huán)節(jié)能夠得到順利銜接，才能有效促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的順利發(fā)展。目前既需要建設(shè)良好的信息平臺(tái)來(lái)銜接各個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也需要政府出臺(tái)支持政策來(lái)培育各環(huán)節(jié)的成長(zhǎng)。針對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化健全，還要通過(guò)制定針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，需要有關(guān)部門制定政策和標(biāo)準(zhǔn)以加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而應(yīng)對(duì)在實(shí)際建設(shè)中所遇到的由于產(chǎn)品多樣化和建設(shè)主體多元化所造成的水平不均衡問(wèn)題。同時(shí)國(guó)家還要出臺(tái)各種政策來(lái)鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局下養(yǎng)老項(xiàng)目的多樣化和有序化。

總之，養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式之一，是市場(chǎng)機(jī)制下養(yǎng)老制度創(chuàng)新的結(jié)晶，是養(yǎng)老保險(xiǎn)制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下積極拓展投資領(lǐng)域、不斷破除體制性弊病而走向市場(chǎng)化、資本運(yùn)營(yíng)方式的結(jié)果。而養(yǎng)老地產(chǎn)是一種復(fù)合型地產(chǎn)，是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)集成模式。其內(nèi)涵是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整的鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活。養(yǎng)老地產(chǎn)模式的興起和繁榮體現(xiàn)了地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)全市場(chǎng)覆蓋地產(chǎn)營(yíng)銷模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s的主題式、細(xì)化式的市場(chǎng)覆蓋營(yíng)銷模式，是新型地產(chǎn)營(yíng)銷模式與社會(huì)保障體制創(chuàng)新的完美結(jié)合。

篇3

獨(dú)生子女政策的固有問(wèn)題

從傳統(tǒng)上看，中國(guó)過(guò)去養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有存在的必要。像由五到十個(gè)個(gè)體的小房子組合起來(lái)的四合院，讓幾代人生活在同一屋檐下。然而，隨著20世紀(jì)70年代末計(jì)劃生育一胎化政策出臺(tái)后，人口結(jié)構(gòu)隨之變化。這種變化幫助掃除了傳統(tǒng)做法，并引發(fā)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求不斷增加。

獨(dú)生子女政策使得中國(guó)的出生率在2011年降低到1980年的一半。然而，過(guò)于苛刻的措施也使得中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)。現(xiàn)在60歲以上的人占總?cè)丝诘?3.3%，而8.9%的人口年齡超過(guò)65歲以上，根據(jù)聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)將中國(guó)作為一個(gè)老齡化社會(huì)。這在發(fā)展中國(guó)家中是不尋常的。

親朋好友靠不住

平均壽命的增加和低出生率的共同作用導(dǎo)致高撫養(yǎng)比的存在，比如說(shuō)一個(gè)成年人現(xiàn)在往往要贍養(yǎng)兩個(gè)父母和四個(gè)祖父母。如果老年人的社會(huì)保險(xiǎn)，個(gè)人儲(chǔ)蓄和養(yǎng)老金計(jì)劃未能提供足夠的收入，那么老年人所在家庭的成員將不得不依靠一個(gè)小型的親戚網(wǎng)。

同時(shí)，新出現(xiàn)的工作慣性正在惡化這個(gè)局面。來(lái)自農(nóng)村的年輕人為了尋求就業(yè)機(jī)會(huì)，紛紛進(jìn)城打工，離開(kāi)祖父母，農(nóng)村的留守老人過(guò)著孤獨(dú)的生活，這種情況是非常常見(jiàn)的。目前，大約有40%的老年人口獨(dú)自生活在農(nóng)村，外出打工的后代只能在節(jié)假日期間返鄉(xiāng)照顧老人。即使祖父母搬到城市和他們的家人一起生活，當(dāng)其他家庭成員都在工作或者在學(xué)校的時(shí)候，他們也經(jīng)常白天獨(dú)自在家。

是時(shí)候來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題了。 “空巢老人”在中國(guó)老年人口中比例已經(jīng)超過(guò)50%，且比例正在逐年增加。城鎮(zhèn)和村莊的大部分設(shè)施并不能滿足老年人的特殊需要。在城鎮(zhèn)地區(qū)，幾乎沒(méi)有土地可建立新的養(yǎng)老俱樂(lè)部，所以他們通常從舊建筑改造，從交通、來(lái)訪、設(shè)計(jì)方面來(lái)看，都不能滿足老年人的需求。

為老年人提供住房的“養(yǎng)老地產(chǎn)”在中國(guó)是一個(gè)新的概念，被看作是解決這些問(wèn)題的一個(gè)方法。養(yǎng)老住房是專為老年人特別設(shè)計(jì)的，每個(gè)人或每對(duì)夫婦分配一間公寓式房間或套房。額外有配套設(shè)施提供公共飲食，娛樂(lè)與衛(wèi)生服務(wù)。老年人可以租用或購(gòu)買這些房屋作為普通住房。

到目前為止，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括私人住房，社會(huì)住房或經(jīng)濟(jì)適用房，為老干部提供服務(wù)式住宅和養(yǎng)老住房的僅有一小部分。養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)是罕見(jiàn)的，但在西方社會(huì)中卻是歷史悠久、久負(fù)盛譽(yù)的。養(yǎng)老地產(chǎn)在美國(guó)現(xiàn)有公屋單位數(shù)量中占了約9%，在英國(guó)約2%。

養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性

在中國(guó)通過(guò)提供更多的養(yǎng)老地產(chǎn)將帶來(lái)大量的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。這其中包含更好的護(hù)理服務(wù)，能提高老年人的生活質(zhì)量，并延長(zhǎng)他們的壽命。從社會(huì)的角度來(lái)看，老人無(wú)人看管的現(xiàn)象將越來(lái)越少。在經(jīng)濟(jì)方面，也會(huì)釋放額外的勞動(dòng)力：解決了照顧老年家庭成員的需求，將會(huì)讓已婚夫婦的雙方成員都可以工作。

為了滿足老年人的需求并解決這一問(wèn)題，根據(jù)中國(guó)第十二個(gè)五年計(jì)劃，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已被列為重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)之一。此外，中央政府最近也明確表示，政府將從各個(gè)方面促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

一些開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始在中國(guó)投資養(yǎng)老地產(chǎn)。保利地產(chǎn)已經(jīng)在北京、上海銷售并推廣它們的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。其他開(kāi)發(fā)商如綠城、萬(wàn)科也紛紛投資于各種養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。與此同時(shí)，一些國(guó)際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和投資者正在進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，以合資的形式與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作。最近的支持性證據(jù)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與來(lái)自美國(guó)的哥倫比亞太平洋管理公司和伊邁瑞特斯公司展開(kāi)了合作，他們的第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已在北京銷售。此外，7個(gè)左右的保險(xiǎn)公司正在投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

盡管有潛在的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大的需求，由于三大原因，中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于早期階段。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資難。出于對(duì)老年人死亡而導(dǎo)致喪失抵押品贖回權(quán)有所擔(dān)憂，中國(guó)的銀行都不愿向老年人提供按揭貸款。即使有一處或多處房產(chǎn)的老年人，仍然會(huì)發(fā)現(xiàn)很難為老年人提供住房公積金，特別是反向抵押貸款的缺乏。而美國(guó)老年人反向抵押貸款是非常流行的，因?yàn)樗麄冏尳杞o他們錢的業(yè)主以他們住房的價(jià)值進(jìn)行抵押按揭。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)和管理成本過(guò)高，開(kāi)發(fā)商和投資者認(rèn)為沒(méi)有吸引力。養(yǎng)老地產(chǎn)有專業(yè)的要求并需要展示公共設(shè)施的性能，需要良好的交通運(yùn)輸方便家庭成員前來(lái)探訪；以及無(wú)噪音和流動(dòng)性強(qiáng)的環(huán)境。所有這些特性都推高了成本，使得低等和中等收入家庭的老年人負(fù)擔(dān)不起。

第三，目前在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)還沒(méi)有特定的土地利用配置。從我們采訪過(guò)的外國(guó)投資者的角度來(lái)看，沒(méi)有對(duì)養(yǎng)老土地使用的限制，開(kāi)發(fā)商更喜歡在預(yù)留地上興建私人住宅項(xiàng)目，因?yàn)檫@些通常是更有利可圖的。

同時(shí)，尋找一個(gè)合適的地點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)并不容易。一線城市招致高昂的土地及建筑成本，而二線城市可能缺乏足夠的基礎(chǔ)設(shè)施，如醫(yī)院和公共設(shè)施。這些都增加了開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的困難。

展望未來(lái)

養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)市場(chǎng)不僅涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，保險(xiǎn)公司和醫(yī)療服務(wù)提供商，還有政策制定者。鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)可以帶給社會(huì)的好處，中國(guó)政府應(yīng)該推動(dòng)養(yǎng)老住房的方案。舉例來(lái)說(shuō)，有關(guān)部門可以通過(guò)對(duì)私人開(kāi)發(fā)商和投資者推出財(cái)政激勵(lì)措施，如稅收優(yōu)惠或建筑補(bǔ)貼，來(lái)促進(jìn)他們的發(fā)展。此外，政府應(yīng)授予養(yǎng)老地產(chǎn)土地使用權(quán)，尤其是老年人的住房，以吸引投資者和開(kāi)發(fā)商參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

作為一個(gè)短期的補(bǔ)救措施，有關(guān)部門也可以考慮使用廢棄用地和位于郊區(qū)的集體用地作為低成本建筑土地的一個(gè)來(lái)源，以支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。社會(huì)保障基金可以發(fā)起一個(gè)通過(guò)私人開(kāi)發(fā)商聯(lián)合的試點(diǎn)方案，為老年人提供負(fù)擔(dān)得起的住房。

鑒于中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)有著旺盛的需求，開(kāi)發(fā)商和投資者仍在尋找一個(gè)可行的商業(yè)模式來(lái)滿足這種需要。中國(guó)政府和社會(huì)保障基金可以主動(dòng)幫助支持養(yǎng)老地產(chǎn)，并對(duì)開(kāi)發(fā)商提供激勵(lì)政策來(lái)建造專業(yè)的養(yǎng)老住宅。

香港的養(yǎng)老地產(chǎn)方案可以作為對(duì)中國(guó)一個(gè)有力的政策參考。如香港房屋協(xié)會(huì)運(yùn)作的為中等收入的老年人提供包括住房和保健在內(nèi)的全面服務(wù)的長(zhǎng)者安居樂(lè)住屋方案。根據(jù)該計(jì)劃，前期由承租人一次性付款來(lái)緩解開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商潛在的資金問(wèn)題。雖然，該方案為租戶設(shè)置一個(gè)固定的租金，這意味著沒(méi)有通脹風(fēng)險(xiǎn)和當(dāng)財(cái)政困難時(shí)也會(huì)給它提供一個(gè)安全的通道。

篇4

《保險(xiǎn)中介》：您如何看待我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的這種養(yǎng)老模式？

劉冬姣：家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老是目前我國(guó)三種基本的養(yǎng)老模式。隨著生活節(jié)奏加快以及“421”型家庭、“空巢”家庭的增多，家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加劇，讓贍養(yǎng)者疲憊不堪；隨著老齡人口的膨脹，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老也不能滿足眾多老齡人口的需求；社區(qū)居家養(yǎng)老配套設(shè)施滯后，不能高效、全面滿足老人生活照料和精神慰藉方面的需求。

而養(yǎng)老社區(qū)不僅能在一定程度上彌補(bǔ)上述三種基本養(yǎng)老模式的不足，緩解供給不足的養(yǎng)老市場(chǎng)，更有助于彌補(bǔ)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的缺陷，提高老年人的養(yǎng)老水平，緩解人口老齡化帶來(lái)的家庭壓力和社會(huì)壓力。

《保險(xiǎn)中介》：對(duì)當(dāng)前險(xiǎn)企投資養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)這一市場(chǎng)現(xiàn)象，您如何評(píng)價(jià)？

劉冬姣：2008年頒發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》鼓勵(lì)保險(xiǎn)企業(yè)投資醫(yī)療、養(yǎng)老實(shí)體。2010年9月保監(jiān)會(huì)發(fā)文允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資。隨著國(guó)家政策對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的放開(kāi)，保險(xiǎn)資金開(kāi)始瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)、看好養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

從保險(xiǎn)公司產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)看，養(yǎng)老社區(qū)向上可銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)等產(chǎn)品，壽險(xiǎn)公司在參與養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的過(guò)程中可根據(jù)實(shí)際情況修改、完善現(xiàn)有產(chǎn)品。同時(shí)，養(yǎng)老社區(qū)可帶動(dòng)下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年大學(xué)等產(chǎn)業(yè)，能夠極大地延伸和擴(kuò)展壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，使關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)整合互動(dòng)，相互推進(jìn)。

壽險(xiǎn)公司上游的穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)為養(yǎng)老社區(qū)提供資金和客戶來(lái)源；下游養(yǎng)老社區(qū)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)有利于上游養(yǎng)老金計(jì)劃的實(shí)施，為壽險(xiǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供更符合市場(chǎng)需求的精算數(shù)據(jù)，如此循環(huán)，保證了養(yǎng)老社區(qū)持續(xù)健康發(fā)展。同時(shí)，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，可以將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延長(zhǎng)20-30年。

《保險(xiǎn)中介》：投資養(yǎng)老社區(qū)對(duì)險(xiǎn)企還有哪些影響？

劉冬姣：不僅如此，壽險(xiǎn)公司在養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)于具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老人可以采取反向抵押等方式，一方面可以幫助退休老人盤活存量資產(chǎn)，另一方面可以提高支付能力，增加客戶來(lái)源，支持以房養(yǎng)老，進(jìn)而提升養(yǎng)老社區(qū)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

與此同時(shí)，在養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，通過(guò)日常與老人的交流，保險(xiǎn)公司能有針對(duì)性地收集大量有潛在購(gòu)買能力的老年人的健康信息和服務(wù)需求，這些寶貴的信息能為保險(xiǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)提供第一手資料。

總之，壽險(xiǎn)公司參與養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，能夠掌握和控制從源頭到下游的每一步經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程，不斷修改與完善保險(xiǎn)產(chǎn)品，不斷挖掘新的客戶群，推進(jìn)老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)的發(fā)展，最終使得養(yǎng)老社區(qū)健康有序的運(yùn)營(yíng)。

《保險(xiǎn)中介》：您覺(jué)得險(xiǎn)企投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)前景如何？

劉冬姣：我們先看一組數(shù)據(jù)：民政部2011年6月16日的《2010年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，全國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)17765萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?3.26％，其中65歲及以上人口11883萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.9％。預(yù)計(jì)到2015年，老年人口預(yù)計(jì)將達(dá)到2.13億，約占總?cè)丝诘?5％；2020年達(dá)到2.43億，約占總?cè)丝诘?8％。

然而截至2010年底，全國(guó)各類收養(yǎng)性社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)僅10.1萬(wàn)個(gè)，床位349.6萬(wàn)張，每千人口平均擁有社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)床位只有2.61張，僅供收養(yǎng)274.7萬(wàn)人。很明顯，養(yǎng)老需求與供給的矛盾為投資養(yǎng)老社區(qū)提供了良好的市場(chǎng)條件和廣闊的市場(chǎng)前景。

《保險(xiǎn)中介》：當(dāng)前險(xiǎn)企投資養(yǎng)老社區(qū)存在哪些問(wèn)題呢？

劉冬姣：對(duì)于我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)支持政策，目前仍然停留在研究階段，政策缺乏使得養(yǎng)老地產(chǎn)從拿地到開(kāi)發(fā)都處于摸索期。由于養(yǎng)老地產(chǎn)回收期長(zhǎng)，一方面，加大了投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)前景也不容易預(yù)測(cè)；另一方面，由于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)加之所需要的資本大，在當(dāng)前信貸緊縮的情況下很難去的銀行的融資。這兩方面因素的存在阻擋了一些有意愿參與養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的保險(xiǎn)公司。

此外，養(yǎng)老社區(qū)在我國(guó)剛剛起步，對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的投資門檻及過(guò)程監(jiān)管都還不健全，一些有實(shí)力的壽險(xiǎn)公司還處于觀望狀態(tài)。與此同時(shí)，在監(jiān)管不健全的情況下，不排除一些公司打著興建養(yǎng)老社區(qū)的幌子實(shí)質(zhì)上進(jìn)行圈地從事純商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)檫@些少數(shù)投機(jī)商的存在，擾亂了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的秩序，使得真正想進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)拿地和審批更加困難。

《保險(xiǎn)中介》：鑒于此，監(jiān)管層在出臺(tái)險(xiǎn)企投資養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)政策時(shí)應(yīng)注意些什么？

劉冬姣：目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚屬起步階段，國(guó)家對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套和物業(yè)服務(wù)等尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，涉及金融創(chuàng)新、投資、保險(xiǎn)與養(yǎng)老等多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合。因此，政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)扶持政策，積極引導(dǎo)，壽險(xiǎn)公司也應(yīng)充分利用目前投資養(yǎng)老社區(qū)的有利政策環(huán)境，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)投資。

一方面，政府盡快出臺(tái)“養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)管理試行辦法”，規(guī)范養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。政府應(yīng)該高度重視政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、引導(dǎo)、鼓勵(lì)與監(jiān)管，抓住機(jī)遇，應(yīng)盡快建立一套完整的政策體系，出臺(tái)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)管理試行辦法，明確界定養(yǎng)老社區(qū)的功能與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范養(yǎng)老社區(qū)的選址、建筑設(shè)計(jì)、社區(qū)布局、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等，完善保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的環(huán)境。

另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)與普通的商業(yè)用地產(chǎn)相比比較特殊，雖然其也是商業(yè)化運(yùn)作，但若拿地成本和普通地產(chǎn)一樣，大大提高了養(yǎng)老社區(qū)的成本，加之養(yǎng)老社區(qū)回收期長(zhǎng)，大多在10年以上，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，前景充滿了不確定性。因此，政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地支持政策，如拿地優(yōu)惠，加以清晰的政策引導(dǎo)。

《保險(xiǎn)中介》：對(duì)有意投資養(yǎng)老社區(qū)的險(xiǎn)企，您有何建議？

劉冬姣：個(gè)人認(rèn)為險(xiǎn)企有三個(gè)方面要努力：第一是加大養(yǎng)老社區(qū)的宣傳力度。在建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的前期，通過(guò)媒體廣告、平面廣告等多種渠道加以宣傳和講解；并可通過(guò)沙盤等模型向老人們介紹養(yǎng)老社區(qū)與普通住宅在建筑構(gòu)件以及小區(qū)設(shè)施上的差別；在養(yǎng)老社區(qū)建成后，可以采取與普通樓盤一樣的營(yíng)銷措施，可帶領(lǐng)老人實(shí)地考察。

第二是充分利用交叉銷售，“險(xiǎn)社”聯(lián)動(dòng)。養(yǎng)老社區(qū)是壽險(xiǎn)公司產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)物，位于產(chǎn)業(yè)鏈下游，對(duì)于壽險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，有不同的保險(xiǎn)產(chǎn)品，員工在進(jìn)行壽險(xiǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷時(shí)，可以交叉銷售養(yǎng)老社區(qū)，一方面收集潛在客戶，另一方面也可以了解大眾對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的要求和需求；同時(shí)，對(duì)于有意向入住養(yǎng)老社區(qū)的老人來(lái)說(shuō)，也可以像其講解其他壽險(xiǎn)產(chǎn)品，將老人的家人朋友視為潛在的購(gòu)買客戶。

第三是注重養(yǎng)老社區(qū)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的持續(xù)性。養(yǎng)老社區(qū)在構(gòu)建過(guò)程以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須兌現(xiàn)并持續(xù)保證提供配套的優(yōu)質(zhì)的軟硬件設(shè)施，切實(shí)滿足老人的生理和心理需求。只有提供持續(xù)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才能促使養(yǎng)老社區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，展現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)的獨(dú)特價(jià)值，更能提高大眾對(duì)養(yǎng)老社區(qū)以及壽險(xiǎn)公司的認(rèn)知度，完善養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

篇5

2011年金馬獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)電影《桃姐》中，黃秋生演的養(yǎng)老院老板如此說(shuō)：養(yǎng)老院“真的很好賺”，甚至養(yǎng)老院“早晚要多過(guò)便利店”。

這位人物的信念，也正為眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信奉。在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，養(yǎng)老地產(chǎn)儼然成為另一片藍(lán)海。從萬(wàn)科、保利等行業(yè)龍頭企業(yè)，到區(qū)域性開(kāi)發(fā)商，再到一些保險(xiǎn)公司和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，大大小小的企業(yè)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來(lái)卻未必好消化。業(yè)內(nèi)公認(rèn)，養(yǎng)老地產(chǎn)“掙錢不太爽快”，投入巨大，卻收益緩慢。

“目前來(lái)看，除了普通的住宅和商業(yè)，國(guó)內(nèi)在其他創(chuàng)新物業(yè)的開(kāi)發(fā)回報(bào)上并不理想，客群的梳理、產(chǎn)品的成熟都需要時(shí)間來(lái)實(shí)現(xiàn)。一個(gè)行業(yè)發(fā)展成熟在中國(guó)需要10年左右的周期。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才走了一半的路程?！辈┲境杉瘓F(tuán)養(yǎng)老與健康事業(yè)部總經(jīng)理胡晶言道。

富人的生意

地處天津郊區(qū)的云山鎮(zhèn)高端養(yǎng)老社區(qū)，其社區(qū)項(xiàng)目中，最低一檔需要繳納50萬(wàn)元的會(huì)員費(fèi)，而這一檔提供的住房，只是一間賓館客房大小的開(kāi)間。要想稍大點(diǎn)的一居室，則需要70萬(wàn)元，兩居室則需要90萬(wàn)元。除此之外，會(huì)員還要每年繳納3萬(wàn)至3.5萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)，如果行動(dòng)不便的老人需要特別護(hù)理，還要每天另加100元到150元的護(hù)理費(fèi)。

泰康在北京昌平打造的“泰康之家旗艦社區(qū)”身價(jià)也是不菲。其入駐資格與泰康推出的壽險(xiǎn)產(chǎn)品“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”掛鉤，該產(chǎn)品當(dāng)前的繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬(wàn)元，交費(fèi)方式分為一次性躉繳和十年期期繳，每年20萬(wàn)元。

不難看出，這些養(yǎng)老項(xiàng)目收費(fèi)方式雖不盡相同，但共同點(diǎn)倒是有一個(gè)，就是貴，50萬(wàn)元還只是起步價(jià)。由此可見(jiàn)，要想“老有所依”，至少得先混個(gè)中產(chǎn)階級(jí)。

華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)有限公司策劃總監(jiān)、養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心主任郝榮福認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)“富人化”現(xiàn)象，與國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)政策支持不夠、金融保險(xiǎn)相關(guān)體系不健全有很大關(guān)系?！叭绻呱线€是不給養(yǎng)老以土地和稅收上的傾斜的話，那市場(chǎng)肯定還是以高端養(yǎng)老產(chǎn)品為主流?！?/p>

此外，不同于醫(yī)院，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療糾紛更難處理，這對(duì)企業(yè)來(lái)講是一個(gè)相當(dāng)大的負(fù)擔(dān)。房企從防范自身風(fēng)險(xiǎn)角度，自然會(huì)選擇身體比較健康、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的老人為客戶。

這類“健康且經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)”的老人，只是老齡群體的極小部分。

除了挑人，養(yǎng)老地產(chǎn)也挑地亢作為中高端養(yǎng)老消費(fèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)適合分布在一線城市和省會(huì)城市。李亞男認(rèn)為，京、滬、穗、深將是市場(chǎng)化養(yǎng)老的突破前沿。因?yàn)橐痪€城市老人身家豐厚，視野見(jiàn)識(shí)廣，家中多為獨(dú)生子女，小孩去國(guó)外的比例很大，空巢老人比例大。而他接觸的一個(gè)江蘇南通的項(xiàng)目目前卻做不下去，因?yàn)槟鞘莻€(gè)相對(duì)封閉的小城市，需求量少。

“入水”原動(dòng)力

養(yǎng)老地產(chǎn)的成本高是公認(rèn)的，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中涉及成本的因素劃分為三個(gè)大類：第一是土地成本，第二是建安成本，第三是運(yùn)營(yíng)成本，前兩項(xiàng)是“費(fèi)錢”大戶。

雖然做養(yǎng)老項(xiàng)目，地方政府或多或少會(huì)給一點(diǎn)土地供應(yīng)的優(yōu)惠，但“大政策”上，基本只照顧非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，比如，劃拔或協(xié)議出讓的“免費(fèi)”土地只有非營(yíng)利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)才可享用。同樣，非營(yíng)利性質(zhì)的養(yǎng)老院可以享受每張床位1-1.5萬(wàn)元的補(bǔ)貼。但項(xiàng)目一旦銷售，就會(huì)被認(rèn)為是“暴利”的房地產(chǎn)領(lǐng)域，無(wú)法給予支持。

建安成本高是開(kāi)發(fā)企業(yè)逃不掉的。養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無(wú)障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%-50%，并且在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心、商業(yè)購(gòu)物中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備。北京太陽(yáng)城僅前期投入就達(dá)到8億元以上，長(zhǎng)沙康乃馨國(guó)際老年生活示范城的一期，僅在醫(yī)院、老年呵護(hù)中心以及園林景觀上，就投入了2億元。

如此說(shuō)來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是合算的買賣，不敢拿“利潤(rùn)”做賭局的地產(chǎn)商們，為何還要競(jìng)相往“水里跳”？

“取地、避險(xiǎn)、增收”，眾多業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出了地產(chǎn)商們的“原生動(dòng)力”。

“現(xiàn)在很少有開(kāi)發(fā)商在城區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，大多選擇在城市近郊、遠(yuǎn)郊。而在郊區(qū)能拿地不外乎三種主題，養(yǎng)老、旅游和產(chǎn)業(yè)。你如果不以養(yǎng)老為切入口，很可能拿不到土地，連開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)都沒(méi)有?！焙聵s福說(shuō)道。

此外，由于并無(wú)養(yǎng)老性質(zhì)土地，大部分企業(yè)都要走招拍掛拿其他用地開(kāi)發(fā)，但若以養(yǎng)老主題，會(huì)容易拿到相對(duì)便宜的土地。

“取地”的目標(biāo)在幾年前被部分房企用得十分“”，那時(shí)的“養(yǎng)老”只是一件“透明的外衣”，象征性掩蓋著大規(guī)模的圈地賣房。

“但這一兩年開(kāi)始，養(yǎng)老得到了國(guó)家政策的逐步支持，而隨著眾多品質(zhì)房企的進(jìn)入，養(yǎng)老從借口逐漸變?yōu)榱苏鎸?shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)變?yōu)榱苏骛B(yǎng)老項(xiàng)目，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、投資商還是地方政府，變得越來(lái)越規(guī)范化。”博志成研究院副總經(jīng)理王瑞臣說(shuō)，“區(qū)別真養(yǎng)老和假養(yǎng)老，最簡(jiǎn)單的辦法就是看你是否持有物業(yè)，如果一點(diǎn)沒(méi)有就賣完了，就是典型的假養(yǎng)老。”

除了“取地”，“避險(xiǎn)”人養(yǎng)老的企業(yè)更多是基于未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展策略的考量上。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于持有型發(fā)展物業(yè)，對(duì)于集團(tuán)型大企業(yè)來(lái)講，是扛房地產(chǎn)周期波動(dòng)的穩(wěn)健行業(yè)。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，單一的產(chǎn)品線發(fā)展對(duì)于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最大。而拓寬產(chǎn)品線，可以增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并目也為未來(lái)做技術(shù)和產(chǎn)品儲(chǔ)備?！蓖跞鸪颊f(shuō)，“并且，在當(dāng)前銷售艱難的情況下，創(chuàng)新性開(kāi)發(fā)也為企業(yè)找到一個(gè)很好的市場(chǎng)突破口，成為新的銷售方向。”

另外，也有一些企業(yè)瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)附著的產(chǎn)業(yè)鏈，養(yǎng)老地產(chǎn)真正的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，恰恰潛伏在“養(yǎng)老”整條產(chǎn)業(yè)鏈之中。正如郝榮福所說(shuō)：“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商所做的，只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上的一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)的單一環(huán)節(jié)，是養(yǎng)老住宅的提供者，還到不了養(yǎng)老服務(wù)的供給者。”

就實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤(rùn)點(diǎn)。但由于前期投入量大，資金回收期較長(zhǎng)，就當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，“養(yǎng)老”是不掙錢，或是回錢慢的?！暗禺a(chǎn)”還是掙錢的大頭。

篇6

一、揚(yáng)州市養(yǎng)老型地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)歷史背景和簡(jiǎn)介

（一）養(yǎng)老型地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的歷史背景

一是人口快速老齡化，養(yǎng)老床位供不應(yīng)求。目前，揚(yáng)州全市人口共458萬(wàn)，60歲以上老年人口為77.89萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?7.01%。市區(qū)總?cè)丝?30萬(wàn)人，市區(qū)老年人近20萬(wàn)人，大大高于全國(guó)平均水平；二是人口的高齡化。目前，全市80歲以上高齡老人9.58萬(wàn)人，占老年人口的12.3%。到2020年，“8421”的家庭結(jié)構(gòu)將凸顯。這種倒金字塔的家庭結(jié)構(gòu)意味著有越來(lái)越多的老人需要解決養(yǎng)老及住房問(wèn)題。

（二）揚(yáng)州市養(yǎng)老型地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)介

目前揚(yáng)州專業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)（養(yǎng)老公寓或養(yǎng)生公寓），已經(jīng)成為面向未來(lái)、面向高端養(yǎng)老人群的新的養(yǎng)老模式。即全面、科學(xué)、合理、周到地提供給這個(gè)特定消費(fèi)階層老人的養(yǎng)老需求和養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)化生活區(qū)一定是未來(lái)養(yǎng)老的趨勢(shì)，必將取得蓬勃的發(fā)展。

二、揚(yáng)州市養(yǎng)老型地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

（一）市場(chǎng)集中度分析

市場(chǎng)集中度，又稱產(chǎn)業(yè)集中度，表示某個(gè)一定的產(chǎn)業(yè)中賣方占有的相對(duì)規(guī)模結(jié)構(gòu)的指標(biāo)。

目前，揚(yáng)州市共有非家庭化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)106個(gè)（其中包括91所鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院），共有床位1.3萬(wàn)張。市區(qū)共有9所老年公寓，共計(jì)1154張床位。其中國(guó)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)2所，縣區(qū)級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)5所，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)2所。新建規(guī)?；酿B(yǎng)老公寓，由民營(yíng)資本參與養(yǎng)老專用住宅的開(kāi)發(fā)并參與經(jīng)營(yíng)管理，成為解決居家養(yǎng)老服務(wù)供求矛盾最直接，最有效的途徑之一。而以企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作形式進(jìn)入養(yǎng)老型地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老公寓的在揚(yáng)州只有一家（揚(yáng)州新能源怡和養(yǎng)生會(huì)所）。可見(jiàn)揚(yáng)州養(yǎng)老型房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)目前是壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

（二）產(chǎn)品差異化分析

產(chǎn)品差別化是指同一產(chǎn)業(yè)，同類產(chǎn)品由于在性能、服務(wù)、消費(fèi)者偏好等方面存在差異，使不同企業(yè)之間的產(chǎn)品具有較強(qiáng)的不可替代性。揚(yáng)州市的養(yǎng)老型地產(chǎn)處在起步發(fā)展階段，同類型企業(yè)很少，所以之間不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。但在替代品的選擇上有很大的競(jìng)爭(zhēng)性，養(yǎng)老型住宅小區(qū)完全是家庭化的氛圍，老人在那里居住、社交、娛樂(lè)，并享受著敬老院應(yīng)有的各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目。從產(chǎn)品差異化的角度分析，揚(yáng)州養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)在近1-2年還存在一定的壟斷性，但這種壟斷很容易被打破。

（三）進(jìn)入退出壁壘

從進(jìn)入壁壘角度來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的壁壘。一，由于養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)有其特殊性，對(duì)其產(chǎn)品有較高的特殊功能要求、服務(wù)及配套設(shè)施要求、并且受國(guó)家的政策影響較大。二，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要大量的資金，專業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)及管理需要較長(zhǎng)的時(shí)間，三、養(yǎng)老地產(chǎn)有別于普通地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，一般的民資不愿意介入。造成了型老型地產(chǎn)企業(yè)退出該行業(yè)有巨大的風(fēng)險(xiǎn)，即大規(guī)模的資本投入，回收期長(zhǎng)，進(jìn)入運(yùn)營(yíng)后有固定的服務(wù)群體；另一方面，一旦進(jìn)入運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，居住消費(fèi)群體穩(wěn)定，服務(wù)（協(xié)約）期限較長(zhǎng)，利潤(rùn)相結(jié)穩(wěn)定，企業(yè)不會(huì)輕易選擇退出。

三、揚(yáng)州市養(yǎng)老型地產(chǎn)的市場(chǎng)行為分析

企業(yè)市場(chǎng)行為是指企業(yè)為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，不斷對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略做出相應(yīng)調(diào)整的一系列行為。通常市場(chǎng)行為包括企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)行為與協(xié)調(diào)行為。競(jìng)爭(zhēng)行為主要表現(xiàn)為以控制和影響價(jià)格為基本特征的定價(jià)行為；以提高競(jìng)爭(zhēng)力、拓展市場(chǎng)為目的技術(shù)創(chuàng)新行為；以加強(qiáng)宣傳、培養(yǎng)客戶忠誠(chéng)度的廣告行為；以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、組織調(diào)整為主要特征的并購(gòu)行為等。市場(chǎng)協(xié)調(diào)行為主要是企業(yè)合作競(jìng)爭(zhēng)行為。

（一）價(jià)格行為分析。

目前揚(yáng)州的養(yǎng)老型地產(chǎn)的銷售及收費(fèi)方式有兩種：第一種，會(huì)員制養(yǎng)老模式。即購(gòu)買養(yǎng)生會(huì)員卡，簽訂服務(wù)協(xié)議，從而擁有對(duì)某套特定養(yǎng)老型房產(chǎn)的使用權(quán)和享受某一服務(wù)。第二種，抵押金養(yǎng)老模式以押金形式獲得指定養(yǎng)老型房產(chǎn)一定期限的使用權(quán)，押金的作用一是作為使用房產(chǎn)的擔(dān)保，二是作為老人突發(fā)疾病的醫(yī)療費(fèi)保證金等。押金到期可退，管理費(fèi)、收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)費(fèi)另計(jì)。

（二）技術(shù)創(chuàng)新行為分析。

在養(yǎng)老的責(zé)任主體方面，傳統(tǒng)的養(yǎng)老倫理是“但有方寸地，留予子女耕”和“養(yǎng)兒防老”的互哺式結(jié)合。這些固有的成見(jiàn)對(duì)新型養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)管理形成了阻力；新的養(yǎng)老生活觀還未形成。養(yǎng)老型地產(chǎn)在定位上應(yīng)從多元化和親情化兩個(gè)方面做開(kāi)拓和延伸，服務(wù)多元化是要求能滿足老人日常生活、醫(yī)療保健、文化娛樂(lè)、心理咨詢、家政等全方位的服務(wù)需求。服務(wù)親情化，則需要我們的服務(wù)人員視老人為親人，提供超保姆、超管家的人性化服務(wù)，將五星級(jí)酒店管理和老年特色管理融合在一起。

（三）廣告宣傳和品牌創(chuàng)建行為分析。

根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織理論，公司在市場(chǎng)上經(jīng)常采用的一種主要的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方式就是做廣告，做宣傳，樹(shù)立良好的品牌，形成客戶忠實(shí)度。

養(yǎng)老型地產(chǎn)在揚(yáng)州是一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)，在理念和消費(fèi)方式上進(jìn)行引導(dǎo)，這就必須要求企業(yè)加大宣傳力度，重視企業(yè)品牌建設(shè)，良好的品牌建設(shè)及服務(wù)理念才能將其與一般的養(yǎng)老院區(qū)分開(kāi)來(lái)，目前，揚(yáng)州新能源置業(yè)集團(tuán)已經(jīng)在儀征進(jìn)行了征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)，并將建設(shè)的樣板房對(duì)外進(jìn)行了宣傳展示，為該集團(tuán)的產(chǎn)品提升了市場(chǎng)知明度，并結(jié)累了部分忠誠(chéng)度較高的客戶。

（四）并購(gòu)行為分析。

揚(yáng)州的養(yǎng)老型地產(chǎn)處于剛剛起步階段，還未形成規(guī)模，隨著國(guó)內(nèi)一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大及管理服務(wù)水平的提高，同時(shí)，揚(yáng)州是全國(guó)適宜養(yǎng)老十大城市之一，一方面，會(huì)有新的企業(yè)進(jìn)入揚(yáng)州養(yǎng)老房產(chǎn)市場(chǎng)，他們或才取建造新養(yǎng)老公寓分享養(yǎng)老市場(chǎng)的蛋糕或采取并購(gòu)已存地的養(yǎng)老型房產(chǎn)企業(yè)；另一方面，揚(yáng)州本地的養(yǎng)老型地產(chǎn)企業(yè)在資金、管理結(jié)累到一定的程度時(shí)，在政府推動(dòng)下會(huì)發(fā)生對(duì)揚(yáng)州的國(guó)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行兼并與重組行為。

四、揚(yáng)州養(yǎng)老型地產(chǎn)的市場(chǎng)績(jī)效分析

市場(chǎng)績(jī)效指在一定的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，由一定的市場(chǎng)行為所形成的價(jià)格、產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)、產(chǎn)品質(zhì)量和品種以及在技術(shù)進(jìn)步等方面的最終經(jīng)濟(jì)成果。揚(yáng)州的養(yǎng)老型地產(chǎn)在當(dāng)前是摸著石頭過(guò)河的探索階段，既要擯棄房地產(chǎn)業(yè)一錘子買賣獲取高額盈利的期望值，又要改變觀念，樹(shù)立培育長(zhǎng)期但非高額的盈利渠道的思想觀念。

五、對(duì)策建議

養(yǎng)老型地產(chǎn)是社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)下的新興產(chǎn)業(yè)，是政府、社會(huì)需要共同關(guān)心解決的問(wèn)題，最重要的是國(guó)家和地方政府對(duì)這一產(chǎn)業(yè)的支持和扶持政策還不配套，影響這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于養(yǎng)老型地產(chǎn)的發(fā)展有如下建議：

第一，金融部門及政策性銀行，對(duì)養(yǎng)老型地產(chǎn)在項(xiàng)目上給予五年以上的項(xiàng)目貸款立項(xiàng)，只有金融政策上的支持，社會(huì)力量參與養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，該產(chǎn)業(yè)才會(huì)辦久辦好。

第二，鑒于養(yǎng)老型地產(chǎn)是具有社會(huì)民生的大事，應(yīng)在稅收政策和規(guī)費(fèi)收取等方面要給予頂力支持幫助。

第三，對(duì)于社會(huì)力量涉足養(yǎng)老型地產(chǎn)，應(yīng)同樣享受同國(guó)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同樣的相關(guān)扶持政策。

篇7

在需求和資金的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)具有巨大的發(fā)展空間。分析人士認(rèn)為，中國(guó)養(yǎng)生住宅的需求量正在日益加大。從2010年需要5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米。

在這種隱性需求下，不少大型房企已經(jīng)看到這個(gè)商機(jī)并有所行動(dòng)，萬(wàn)科、綠城、保利等房企先后加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)吸引眾多商家眼光

據(jù)第六次全國(guó)人口普查顯示，我國(guó)60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%，中國(guó)已成為世界上唯一一個(gè)60歲以上老年人口數(shù)接近2億大關(guān)的國(guó)家，我國(guó)通常所說(shuō)的空巢老人也達(dá)到了6200萬(wàn)。隨著我國(guó)“老齡化”社會(huì)加速逼近，被熱捧的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”——養(yǎng)老地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控似乎遠(yuǎn)看不到頭的當(dāng)下，成為不少房企的饕餮盛宴。有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的新渠道，部分開(kāi)發(fā)商已嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)

據(jù)了解，早在2010年，地產(chǎn)大佬萬(wàn)科就宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。

今年8月13日，萬(wàn)科又與長(zhǎng)春市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬(wàn)科集團(tuán)將投資120億元，在長(zhǎng)春市多個(gè)區(qū)域打造總體占地面積100萬(wàn)平米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。這并非萬(wàn)科首次涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

無(wú)獨(dú)有偶，正在熱銷的遠(yuǎn)洋天著也推出了養(yǎng)老地產(chǎn)，其中規(guī)劃了6000多平米的高端養(yǎng)老項(xiàng)目。今年9月22日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明更與美國(guó)Emeritus集團(tuán)董事局主席DAN BATY進(jìn)行洽談，就中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)行業(yè)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略合作進(jìn)行深度溝通。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士公開(kāi)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)作為新的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)板塊已正式納入公司開(kāi)發(fā)日程，未來(lái)10年當(dāng)中，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍數(shù)擴(kuò)大，并成為公司的全新核心業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

9月10日，綠城中國(guó)董事局主席宋衛(wèi)平公開(kāi)表示，將試水養(yǎng)老地產(chǎn)。“養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)難度大，利潤(rùn)可能只是普通地產(chǎn)的二分之一”，不過(guò)，宋衛(wèi)平非?？春眠@一領(lǐng)域的未來(lái)發(fā)展前景。

此外，包括保利、首創(chuàng)置業(yè)、華潤(rùn)置業(yè)等房企，也一直在探索養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)25%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，傳統(tǒng)的單一住宅開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)面臨經(jīng)營(yíng)困境，房企開(kāi)始謀求在文化、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的突破，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企關(guān)注的新戰(zhàn)場(chǎng)。

同時(shí)，中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)吸引了諸多商家的眼球。而保險(xiǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn)就是一個(gè)鮮明的例子。中國(guó)平安保險(xiǎn)計(jì)劃投資170億元建設(shè)首個(gè)“養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”；合眾人壽投資80億元在湖北武漢打造“合眾健康社區(qū)”；泰康人壽正式推出了國(guó)內(nèi)第+保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃——“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”……險(xiǎn)企涉足房地產(chǎn)行業(yè)，顯而易見(jiàn)的是他們的資金優(yōu)勢(shì)，這也無(wú)形中催生了養(yǎng)老地產(chǎn)熱，使得更多的商家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)躍躍欲試。近3年來(lái)險(xiǎn)企共投資了500多億進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊

養(yǎng)老地產(chǎn)的存在有其必要性，其中原因有：根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會(huì)。我國(guó)在1999年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻，2008年我國(guó)，60歲以上的人口達(dá)到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長(zhǎng)。從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個(gè)人中就有1個(gè)老人。

受計(jì)劃生育的影響，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個(gè)后代的“4-2-1”模式將成為中國(guó)今后幾十年主流家庭模式。高齡老人不斷增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開(kāi)始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生。還有重要原因是，有調(diào)查顯示，21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。1990年，中國(guó)老年人口中，有70%的人與子女同住?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到40%-50%，有的甚至達(dá)70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難。現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快也給養(yǎng)老帶來(lái)不小的影響，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。忠孝兩難全，由于時(shí)間、精力所限，成年子女越來(lái)越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對(duì)于臥床不起的老人來(lái)說(shuō)，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照料老人的責(zé)任。單獨(dú)依靠家庭來(lái)解決大面積、曠日持久的老人照料問(wèn)題是不可能的。

除此之外，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施不足。有資料顯示，2010年11月7日，民政部部長(zhǎng)李立國(guó)說(shuō)，目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過(guò)老人家庭的50%，部分大中城市達(dá)到70%；農(nóng)村留守老人約4000萬(wàn)，占農(nóng)村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。目前，中國(guó)共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè)，床位266.2萬(wàn)張，收養(yǎng)各類人員210.9萬(wàn)人。但是專業(yè)人士分析說(shuō)，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國(guó)老年人口的1.59%，不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2%至3%的水平。

關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，有業(yè)內(nèi)人士表示：“未來(lái)中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定是一個(gè)非常有效益的產(chǎn)業(yè)?！睂?shí)際上，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，和商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)等主題地產(chǎn)一樣，都有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向。但房企在進(jìn)入之前，一定要做足珈果，做好市場(chǎng)調(diào)研和專業(yè)準(zhǔn)備，這一點(diǎn)非常重要。

發(fā)展的瓶頸和顧慮

盡管很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式與盈利模式，在業(yè)內(nèi)也被比喻為“摸著石頭過(guò)河”。

“老地產(chǎn)的配套是個(gè)相當(dāng)龐大的體系，配套問(wèn)題由開(kāi)發(fā)公司自己解決，確實(shí)有點(diǎn)為難，其醫(yī)療行業(yè)應(yīng)該由解決配套方管理。”談到目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)與瓶頸，一開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)完全是兩回事?？块_(kāi)發(fā)公司配置全部配套，也是難為開(kāi)發(fā)公司了！只有險(xiǎn)資等單位開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才有先天優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在的問(wèn)題是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)，多頭管理，包括養(yǎng)老專業(yè)人員的培訓(xùn)與標(biāo)準(zhǔn)確定，幾個(gè)部門都在爭(zhēng)奪。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，也不歸住建部與民政部管。

除此之外，土地問(wèn)題更是影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的大障礙。近年來(lái)，地價(jià)漲幅驚人，而商業(yè)型養(yǎng)老項(xiàng)目基本都建在國(guó)有出讓土地上，由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域中沒(méi)有“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的土地只能以招拍掛方式獲得，導(dǎo)致前期投入中的土地成本非常高。有開(kāi)發(fā)商表示，土地的價(jià)格是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

從事研究養(yǎng)老地產(chǎn)多年的人士指出，用地成本高、用地性質(zhì)不明確是社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的一道高門檻。養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒(méi)有明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地，但不論是哪種形式，都要通過(guò)正常的招拍掛程序獲取土地，成本與普通商業(yè)用地沒(méi)有區(qū)別，可是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期一般都要7至10年，是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，投資高、回報(bào)低讓很多投資企業(yè)心有余而力不足。

高土地成本的養(yǎng)老項(xiàng)目是不能與普通住宅相比的，普通住宅可以全部銷售，而做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)要做醫(yī)院，還要做養(yǎng)老的配套設(shè)施，且價(jià)錢不能太高，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)壓力加大，持續(xù)發(fā)展也面臨問(wèn)題。

由于目前沒(méi)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策，一直以來(lái)，業(yè)內(nèi)人士不斷呼吁制定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)拿地的相關(guān)優(yōu)惠政策。然而，因擔(dān)心養(yǎng)老項(xiàng)目成為拿地的幌子，政府的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策一直停滯不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顧慮，一方面要鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，一方面又要預(yù)防企業(yè)以養(yǎng)老的幌子拿地搞商業(yè)地產(chǎn)?！眹?guó)內(nèi)某養(yǎng)老雜志的人士表示，一些開(kāi)發(fā)商以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為由獲取土地，卻以商業(yè)地產(chǎn)的模式營(yíng)運(yùn)，將建好的房屋出售的情況也確實(shí)存在。

篇8

從2014 年7 月1 日起，俗稱“以房養(yǎng)老”的“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”在北京、上海、廣州、武漢正式開(kāi)始試點(diǎn)。許多媒體在報(bào)道此消息時(shí)，都加上了“八成網(wǎng)友不愿接受”的副標(biāo)題。這個(gè)很不樂(lè)觀的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)自搜狐網(wǎng)近日所作的“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果——79% 的網(wǎng)友不會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”；74% 的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”。前些日子，更有媒體發(fā)表報(bào)道說(shuō)，縱觀全球，“以房養(yǎng)老”在澳大利亞、美國(guó)、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)推行多年，但市場(chǎng)反響并不熱烈。

作為一項(xiàng)改革試點(diǎn)，剛剛有點(diǎn)響動(dòng)就面臨媒體一片唱衰聲，這樣的情況在中國(guó)似乎并不多見(jiàn)。實(shí)際上，保監(jiān)會(huì)本身對(duì)試點(diǎn)也表現(xiàn)出足夠的謹(jǐn)慎，這表現(xiàn)在4 城市的試點(diǎn)是有期限的——以2 年為期，這在以往的改革試點(diǎn)中亦屬罕見(jiàn)。社會(huì)輿論不看好“以房養(yǎng)老”，主要是站在老人的立場(chǎng)，譬如老人是否接受，家屬是否接受，等等。但從去年9 月國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出要“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”至今，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的思考，發(fā)現(xiàn)另有一個(gè)問(wèn)題似乎還沒(méi)有得到社會(huì)的關(guān)注。其實(shí)，以房養(yǎng)老最大的風(fēng)險(xiǎn)也許是在保險(xiǎn)公司。

國(guó)外推出“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，其可行性是基于國(guó)外通行的土地政策和房地產(chǎn)政策。在發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)房，是連房屋帶土地一起買下的。若論價(jià)值，無(wú)論是使用價(jià)值還是市場(chǎng)價(jià)值，值錢的是土地而不是房屋。對(duì)于房主而言，房屋自買下之日起就開(kāi)始折舊貶值，有可能保值升值的其實(shí)是土地。幾十年后，房屋壞了，可以自行扒掉重蓋。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言也是一樣，有土地作抵押，可以保證資產(chǎn)無(wú)虞。

篇9

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)白山地區(qū)；旅游養(yǎng)老；旅游產(chǎn)品；產(chǎn)品開(kāi)發(fā)

中圖分類號(hào)：F59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年3月6日

前言

長(zhǎng)白山地區(qū)旅游資源豐富，隨著當(dāng)?shù)芈糜伍_(kāi)發(fā)的不斷建設(shè)和完善，形成了集休閑度假、避暑、冬景、溫泉養(yǎng)生以及特色農(nóng)產(chǎn)品等于一體的旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的綜合體系。在老年旅游逐漸興起以及旅游養(yǎng)老理論和旅游養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)日益豐富和完善的背景下，加快長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)成為了帶動(dòng)長(zhǎng)白山旅游業(yè)發(fā)展、緩解東三省乃至全國(guó)的人口老齡化的社會(huì)壓力、豐富老年生活的重要組成部分。

一、國(guó)內(nèi)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品開(kāi)發(fā)問(wèn)題綜述

研究國(guó)內(nèi)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上的問(wèn)題能夠?qū)﹂L(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)一定的啟示和指導(dǎo)，通過(guò)綜合問(wèn)題，借鑒經(jīng)驗(yàn)才能夠使產(chǎn)品開(kāi)發(fā)更加完善。國(guó)內(nèi)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上主要存在著旅游養(yǎng)老產(chǎn)品供需失衡、產(chǎn)品單一、設(shè)施和服務(wù)不達(dá)標(biāo)、人才的缺乏和政府缺少政策的支持，究其原因，與老年旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)理念、市場(chǎng)定位以及理論發(fā)展滯后于現(xiàn)實(shí)需求有緊密的聯(lián)系。既然長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老資源豐富，急需在政策上、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念和人才建設(shè)上下足功夫，才能形成高水平和旅游特色的結(jié)合。

二、長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)

（一）產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)原則。就長(zhǎng)白山當(dāng)?shù)芈糜勿B(yǎng)老目的地產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)應(yīng)做到以下幾個(gè)原則：

第一，市場(chǎng)性質(zhì)和公益性質(zhì)相結(jié)合。旅游養(yǎng)老產(chǎn)品開(kāi)發(fā)要充分考慮產(chǎn)品的成本，通過(guò)提供必要的政策支持和扶助，使養(yǎng)老產(chǎn)品能夠取得一定的收益，同時(shí)養(yǎng)老旅游作為我國(guó)的公共服務(wù)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及引入非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老項(xiàng)目如醫(yī)院、福利養(yǎng)老院等綜合性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是提高當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面。

第二，靈活的經(jīng)營(yíng)方式。在長(zhǎng)白山地區(qū)的旅游養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中，要綜合考慮旅游養(yǎng)老產(chǎn)品的特殊性和專業(yè)性特征，在產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)上實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式能夠更快地融入和形成養(yǎng)老的資源優(yōu)勢(shì)，使經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)共贏和深入合作的效益。

第三，人性化與可持續(xù)化。旅游養(yǎng)老產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)需要以人為本，切實(shí)關(guān)注老年的生活質(zhì)量。廣義的人性化還要求旅游目的地提供更加專業(yè)的服務(wù)和設(shè)施建設(shè)。另一方面，長(zhǎng)白山地區(qū)自然旅游資源豐富，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中要融入生態(tài)的理念，在以人為本的前提指導(dǎo)下，使當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老旅游產(chǎn)品形成可持續(xù)化發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

（二）旅游養(yǎng)老產(chǎn)品核心層次。長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)要從養(yǎng)老的基本需求出發(fā)，依據(jù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)原則，依托當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，針對(duì)當(dāng)?shù)芈糜勿B(yǎng)老產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上所出現(xiàn)的問(wèn)題，在旅游養(yǎng)老產(chǎn)品的核心層次也就是最基礎(chǔ)的層次進(jìn)行建設(shè)與完善。綜合來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品開(kāi)發(fā)需要建設(shè)和完善的核心層次主要有以下四個(gè)方面：

第一，養(yǎng)老功能。旅游養(yǎng)老重在一個(gè)“養(yǎng)”字，要充分綜合長(zhǎng)白山各個(gè)地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、旅游資源優(yōu)勢(shì)，以提高老年生活質(zhì)量，如居住環(huán)境和旅游環(huán)境的適應(yīng)能力、養(yǎng)老保健的能力、衛(wèi)生醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施承載能力等為旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

第二，醫(yī)療功能。醫(yī)療功能主要是根據(jù)老年人的身心健康狀態(tài)方面考慮的，養(yǎng)老旅游從科學(xué)的角度來(lái)說(shuō)優(yōu)美的自然環(huán)境和賦予休閑養(yǎng)性的人文氣息能夠促進(jìn)人的身心健康，這對(duì)老年人來(lái)說(shuō)是很有裨益的。旅游養(yǎng)老醫(yī)療功能需要具備對(duì)老年常見(jiàn)疾病的預(yù)防和簡(jiǎn)單醫(yī)治的能力，養(yǎng)老目的地的醫(yī)療功能要在一定程度上略高于其他年齡階段適合的旅游地的醫(yī)療功能。

第三，休閑功能。休閑功能主要指當(dāng)?shù)氐睦夏昊顒?dòng)項(xiàng)目的豐富程度，例如體驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)種植、采摘、騎車比賽、徒步以及一些常見(jiàn)的紙牌、麻將游戲，豐富多樣且適宜老年人的群體活動(dòng)能夠帶動(dòng)老年人的幸福感，增加老年人對(duì)于旅游目的地的滿意度。

第四，社區(qū)能力。社區(qū)能力的核心建設(shè)是讓老年旅游者能夠有家的感覺(jué)，對(duì)旅游地能夠形成一定的歸屬感和舒適感。目的地社區(qū)能力包含了居民生活的方方面面，所以社區(qū)服務(wù)的質(zhì)量以及社區(qū)設(shè)施的方便程度在一定程度上決定了老年旅游的質(zhì)量。

（三）具體的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)白山地區(qū)適合老年人旅游養(yǎng)老的資源豐富，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的旅游資源呈現(xiàn)出區(qū)域化、集群化、體系化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，綜合老年人旅游欲望、旅游動(dòng)機(jī)、身心健康等多個(gè)方面的狀況和特點(diǎn)，長(zhǎng)白山地區(qū)的旅游養(yǎng)老目的地的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行構(gòu)想和介紹：

第一，特色飲食旅游產(chǎn)品。特色飲食旅游產(chǎn)品主要包含了老年人的日常飲食、特色美食以及養(yǎng)生和保健功能的食品開(kāi)發(fā)。在日常飲食上要注意老年人的身體素質(zhì)和飲食習(xí)慣，合理安排，多聽(tīng)取老年人的意見(jiàn)和建議；特色美食上主要包括當(dāng)?shù)靥厣拿朗?，并根?jù)老年人的具體需要進(jìn)行改進(jìn)的適合多數(shù)老年人口味的特色美食；保健和養(yǎng)生食品的開(kāi)發(fā)是養(yǎng)老旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要賣點(diǎn)，要良心制作，確保安全和性能的_標(biāo)，長(zhǎng)白山地區(qū)物產(chǎn)豐富，人參、木耳、猴頭菇等天然的中藥材通過(guò)加工制作能夠形成很好的市場(chǎng)效應(yīng)。

第二，居住類旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。當(dāng)前，居住類旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)大致分為旅游目的地養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店、民居旅店以及具有地區(qū)特色的養(yǎng)老院和福利養(yǎng)老院等產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。在居住類旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，要以適合老年身心需求為出發(fā)點(diǎn)，以保障質(zhì)量和增加舒適程度作為居住類型開(kāi)發(fā)的目標(biāo)，通過(guò)周密的市場(chǎng)考察和調(diào)研來(lái)確定種類開(kāi)發(fā)的數(shù)量和開(kāi)發(fā)位置。例如，依據(jù)長(zhǎng)白山地區(qū)避暑優(yōu)勢(shì)、長(zhǎng)白山溫泉、風(fēng)光優(yōu)勢(shì)建設(shè)特色的養(yǎng)老院等類型的開(kāi)發(fā)，同時(shí)還要保障養(yǎng)老設(shè)施的齊全和提高特性，提高老年人的生活質(zhì)量。

第三，交通類旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)白山地區(qū)交通資源豐富多樣，專門為旅游建設(shè)的長(zhǎng)白山國(guó)際機(jī)場(chǎng)以及較為發(fā)達(dá)的鐵路和公路交通都能夠?yàn)槔夏曷糜翁峁┙煌ǖ谋憷?。在交通類旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)上，一要注意政策上的優(yōu)惠；二要重視交通旅游的時(shí)間安排。

第四，旅游線路產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)白山養(yǎng)老旅游線路的開(kāi)發(fā)是長(zhǎng)白山旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的主要工程，長(zhǎng)白山地區(qū)旅游開(kāi)發(fā)較早，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品內(nèi)容也很豐富，集群化、特色化是長(zhǎng)白山旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要特征。依托這些旅游產(chǎn)品，充分考慮老年人的旅游和身心方面的特點(diǎn)，設(shè)立夏季避暑養(yǎng)老旅游、秋季風(fēng)光養(yǎng)老旅游、冬季溫泉養(yǎng)老旅游三大主題養(yǎng)老旅游，并通過(guò)開(kāi)展騎車、步行等短途形式的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，形成集森林洗肺、溫泉養(yǎng)生、探險(xiǎn)、攝影等多種形式的旅游養(yǎng)老產(chǎn)品，形成長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老的特色。另外，與南方旅游養(yǎng)老開(kāi)展合作，形成長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老的品牌印象，重視養(yǎng)老目的地的連鎖效應(yīng)，提高長(zhǎng)白山地區(qū)養(yǎng)老的知名度。

三、長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建議

（一）政府方面要重視問(wèn)題、強(qiáng)化引導(dǎo)、提供扶持。各級(jí)政府要重視長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地的開(kāi)發(fā)與建設(shè)問(wèn)題，尤其是老年產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，要以保證老年身心健康、享受旅游為出發(fā)點(diǎn)，引導(dǎo)長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作。同時(shí)，旅游養(yǎng)老在一定程度上的公益性質(zhì)以及人性化特點(diǎn)，要求各級(jí)政府、居委會(huì)在產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目引進(jìn)和投資問(wèn)題上給予一定的政策支持和政策的真正落實(shí)，為構(gòu)建長(zhǎng)白山地區(qū)規(guī)范化、人性化、市場(chǎng)化的旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)而努力。

（二）完善設(shè)施服務(wù)建設(shè)。完善設(shè)施和服務(wù)建設(shè)是提高長(zhǎng)白山地區(qū)在旅游養(yǎng)老產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的主要方面，旅游資源再具有特色，沒(méi)有舒適齊全的設(shè)施和服務(wù)作保障，在老年旅游市場(chǎng)上也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。因此，以做到全國(guó)一流的旅游養(yǎng)老目的地設(shè)施和服務(wù)建設(shè)作為長(zhǎng)白山旅游養(yǎng)老產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的重要目標(biāo)。

（三）旅游養(yǎng)老方面的人才建設(shè)。旅游養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)離不開(kāi)優(yōu)質(zhì)的人才隊(duì)伍，人才隊(duì)伍的培養(yǎng)要包括專業(yè)護(hù)理人員、專業(yè)醫(yī)護(hù)人員、專業(yè)的旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)人員和管理人員等的知識(shí)和能力的培養(yǎng)。人才隊(duì)伍是長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣、開(kāi)發(fā)、運(yùn)行等整個(gè)過(guò)程切身參與的，有什么樣的人員就有什么樣的規(guī)劃和建設(shè)包括服務(wù)。

四、結(jié)語(yǔ)

旅游養(yǎng)老作為一種新興的養(yǎng)老方式，正在被越來(lái)越多的人認(rèn)可和接受。旅游養(yǎng)老相對(duì)于其他養(yǎng)老方式具有更大的吸引力，既能夠豐富和提高老年人的晚年生活，又能夠通過(guò)刺激消費(fèi)緩解社會(huì)老齡化的趨勢(shì)現(xiàn)實(shí)。雖然旅游養(yǎng)老市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力大，前景廣闊，但是我國(guó)旅游養(yǎng)老還處在起步階段。加快長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)工作是加快長(zhǎng)白山地區(qū)旅游養(yǎng)老開(kāi)發(fā)的首要因素，并在未來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，逐漸形成長(zhǎng)白山地區(qū)特色、綜合性、專業(yè)性相結(jié)合的旅游養(yǎng)老目的地產(chǎn)品體系、旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)體系，最終形成響譽(yù)國(guó)際的旅游養(yǎng)老目的地。

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篇10

關(guān)鍵詞：倒按揭；房地產(chǎn)市場(chǎng)；政策性“倒按揭”機(jī)構(gòu)

目前，我國(guó)已進(jìn)入老齡社會(huì)，并且正處于快速老齡化階段，我國(guó)將平均每年增加596萬(wàn)老年人口，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到3.28％，大大超過(guò)總?cè)丝谀昃?.66％的增長(zhǎng)速度，人口老齡化程度明顯加快。到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17％。到2051年，中國(guó)老年人口規(guī)模將達(dá)到峰值4.37億。另?yè)?jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，15年前，中國(guó)10個(gè)年輕人養(yǎng)一個(gè)老人，現(xiàn)在變成3、4個(gè)年輕人養(yǎng)一個(gè)老人，年輕人養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，我國(guó)已實(shí)施了近30年的獨(dú)生子女政策也必然使年輕人養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。因此，需要采取新的思路來(lái)探討社會(huì)養(yǎng)老保障問(wèn)題，而“住房倒按揭”為我們提供了一個(gè)選擇。

一、“住房倒按揭”的淵源

傳統(tǒng)的住房按揭貸款，是買房者在支付一定的房屋首付款后，其差額款通過(guò)以所購(gòu)房屋作抵押向銀行貸款，然后由買房者在一段較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期償還給銀行，通常這個(gè)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)15～30年。貸款一次發(fā)放，分期償還，貸款本金隨著分期償還而下降，負(fù)債減少，自有資產(chǎn)增加?！白》康拱唇摇笔巧鲜兰o(jì)80年代中期美國(guó)新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。“住房倒按揭”貸款放貸對(duì)象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，由銀行定期向借款人放貸，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。其特點(diǎn)是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債增加，自有資產(chǎn)減少。由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。

美國(guó)的“倒按揭貸款”發(fā)放形式可分為有限期和無(wú)限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，在借貸期間放貸者按期支付貸款給借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他資產(chǎn)還貸；無(wú)限期類則由放貸者定期向住戶支付貸款，直到住戶死亡或從住房中搬走為止，到時(shí)以出售住房收入作為還貸的唯一資金來(lái)源?！暗拱唇摇痹诿绹?guó)有二十年的發(fā)展歷史，但與美國(guó)目前老人的人口數(shù)相比，比例其實(shí)微乎其微。該業(yè)務(wù)開(kāi)展較少的主要原因就是產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性，除需要政府財(cái)政上的資助外，還需要銀行、保險(xiǎn)等相關(guān)部門的聯(lián)合運(yùn)作，之所以要由保險(xiǎn)公司介入就是要防范產(chǎn)品本身帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的“住房倒按揭”具體采取何種形式還未可知，但可以肯定基本模式與美國(guó)模式相仿，會(huì)根據(jù)我國(guó)國(guó)情適當(dāng)調(diào)整。

二、“住房倒按揭”的障礙因素

“倒按揭貸款”是以自有住房作抵押的銀行貸款，必將會(huì)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)因素的影響，其中主要的影響因素是自有住房擁有量、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總和、住房觀念、房屋價(jià)值評(píng)估、住房權(quán)屬和房地產(chǎn)政策。其中，自有住房擁有量和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總和為“住房倒按揭”推行的物質(zhì)性影響因素和市場(chǎng)需求因素。

(一)自有住房擁有量。據(jù)2006年建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，中國(guó)住房“自有率”接近82％，在實(shí)施住房制度改革之時(shí)，有相當(dāng)多的城鎮(zhèn)人口享受了福利分房并轉(zhuǎn)為私有住房，這部分房產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)大于近年來(lái)住房商品化后的新建住房。經(jīng)過(guò)二十多年持續(xù)的發(fā)展，尤其是近年實(shí)施住房制度改革以來(lái)，我國(guó)居民的住房條件有了很大改善。據(jù)國(guó)家第五次人口普查顯示，中國(guó)城市人口中有751224戶購(gòu)買商品房，占城市家庭戶的9.2％；533396戶購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房，占6.5％；2401075戶購(gòu)買原公有住房，占29.4％；26.8％的戶建有自住房。城市中擁有住房的家庭戶達(dá)到587萬(wàn)戶，占72％，其中相當(dāng)比例的是擁有一生積蓄的老年人。我國(guó)已經(jīng)具備了開(kāi)展住房反向抵押的堅(jiān)實(shí)物質(zhì)條件。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總和。整體來(lái)看，我國(guó)居民擁有的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總和遠(yuǎn)高于居民儲(chǔ)蓄余額，更重要的是住房較儲(chǔ)蓄更分散化，真正是藏富于民，而不是像儲(chǔ)蓄、證券等資產(chǎn)20％的人掌握著80％的價(jià)值。以中國(guó)人目前的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析，儲(chǔ)蓄、房產(chǎn)、證券(股票、基金等)將三分未來(lái)家庭的資產(chǎn)，房產(chǎn)價(jià)值將遠(yuǎn)超養(yǎng)老金及其他社會(huì)保險(xiǎn)現(xiàn)值，將成為未來(lái)普通家庭的主要財(cái)產(chǎn)。

截止2007年5月末，我國(guó)住房按揭貸款余額達(dá)到2.2萬(wàn)億元，雖然與高達(dá)14萬(wàn)億的居民儲(chǔ)蓄余額相比還不算太高，但發(fā)展勢(shì)頭相當(dāng)快，是金融行業(yè)目前增長(zhǎng)最好的一塊業(yè)務(wù)。同時(shí)，目前固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)占的比重相當(dāng)大，住宅開(kāi)發(fā)年投資額已超過(guò)1萬(wàn)億的規(guī)模，這兩年住房開(kāi)發(fā)規(guī)模的增速盡管受宏觀調(diào)控的影響，預(yù)計(jì)還將會(huì)保持在較高增長(zhǎng)水平。即使維持目前規(guī)模不變，開(kāi)發(fā)投資都將逐步轉(zhuǎn)化為居民房地產(chǎn)消費(fèi)或投資。假設(shè)未來(lái)年度投資額的20％轉(zhuǎn)化為住房消費(fèi)貸款，住房按揭貸款也能保持在10％以上的增幅，保守估計(jì)在2020年也能夠達(dá)到7.5萬(wàn)億的規(guī)模，僅貸款支撐的房地產(chǎn)保有量?jī)r(jià)值就可在15萬(wàn)億以上，是一筆巨大的民間財(cái)富，將遠(yuǎn)大于養(yǎng)老金缺口的數(shù)額，而且當(dāng)前貸款買房的主體人群是獨(dú)生子女的家庭，老人并不寄希望于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式而給子女很大的負(fù)擔(dān)，希望能靠自己，輔助于社會(huì)中介提供的服務(wù)解決養(yǎng)老問(wèn)題，養(yǎng)老觀念變化很大，住房倒按揭養(yǎng)老將有很好的市場(chǎng)需求支撐。

(三)住房觀念。在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中，“養(yǎng)兒防老”的觀念根深蒂固，對(duì)“以房養(yǎng)老”模式，絕大多數(shù)人還難以接受。大多數(shù)父母的心愿是希望把房子留給孩子，福庇后人，除非萬(wàn)般無(wú)奈才會(huì)選擇靠房養(yǎng)老的辦法。在中國(guó)，贍養(yǎng)老人是子女應(yīng)盡的責(zé)任，如果父母辦理“倒按揭貸款”，會(huì)給人以子女不孝的感覺(jué)。對(duì)房子如何處置，不但涉及遺產(chǎn)繼承問(wèn)題，同時(shí)也涉及到代際關(guān)系。因此，無(wú)論是老人還是兒女，都比較慎重。

(四)住房權(quán)屬。目前我國(guó)城鎮(zhèn)中離退休的老年人基本上是在住房福利分配時(shí)期參加工作，通過(guò)福利分房獲得住房，經(jīng)過(guò)住房制度改革后取得了住房的產(chǎn)權(quán)。在住房制度改革的過(guò)程中，單位對(duì)職工的住房政策、產(chǎn)權(quán)比例政策出現(xiàn)過(guò)幾次調(diào)整，因此產(chǎn)生了一些房屋產(chǎn)權(quán)的遺留問(wèn)題。如，一些單位在職工購(gòu)房后出于種種原因不給職工辦理產(chǎn)權(quán)證，使職工雖已購(gòu)房但不能真正擁有房屋產(chǎn)權(quán)，一些職工在購(gòu)買單位住房時(shí)，僅購(gòu)買了70％的產(chǎn)權(quán)，并且一直未購(gòu)買剩余30％的產(chǎn)權(quán)，這樣的住房就不能進(jìn)入市場(chǎng)交易；少量職工住宅由于不符合住房制度改革的售房政策，職工只能居住，不能購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)。這些住房制度改革遺留的房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題使部分老年人不能擁有合法的住房產(chǎn)權(quán)，將直接影響到老年人對(duì)“倒按揭貸款”的需求。此外，一些老年人在購(gòu)房時(shí)將產(chǎn)權(quán)所有人寫(xiě)為子女的名字，或是與其他人共同擁有產(chǎn)權(quán)，使得房屋的權(quán)屬狀況十分復(fù)雜。此類問(wèn)題也將是制約“倒按揭貸款”需求的重要因素。

(五)房屋價(jià)值評(píng)估。房屋價(jià)值評(píng)估是“倒按揭貸款”運(yùn)作中的重要一環(huán)，決定著貸款的發(fā)放金額。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不成熟，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)明顯，加之“倒按揭貸款”一般要十多年甚至二三十年，使得“倒按揭”模式中的房屋價(jià)值評(píng)估工作十分復(fù)雜和困難。房屋價(jià)值決定于房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又受到房地產(chǎn)自身因素、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國(guó)際因素的影響。我國(guó)正在改革開(kāi)放的快速發(fā)展時(shí)期，所以這些因素均處于不同程度的變化中，會(huì)直接或間接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化，從而使房屋價(jià)值發(fā)生變化。目前評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法主要是長(zhǎng)期趨勢(shì)法，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟，缺乏該方法所需的系統(tǒng)的價(jià)格資料，價(jià)格影響因素的變化幅度較大，加上“倒按揭貸款”的年限較長(zhǎng)等原因，長(zhǎng)期趨勢(shì)法對(duì)“倒按揭貸款”抵押房屋的價(jià)值難以做出較準(zhǔn)確的判斷。因此，房屋價(jià)值評(píng)估是制約我國(guó)“倒按揭”模式發(fā)展的一個(gè)重要的技術(shù)因素。

(六)房地產(chǎn)政策。我國(guó)的房地產(chǎn)政策體系還不完善，一些相關(guān)政策的空白或不明確將制約“倒按揭貸款”業(yè)務(wù)的開(kāi)展。我國(guó)目前住宅的土地使用權(quán)最長(zhǎng)只有70年，老年人擁有的住房一般已有若干年的使用期，如果再向銀行申請(qǐng)20年的“倒按揭貸款”，等到20年后銀行擁有房屋的產(chǎn)權(quán)后，土地使用權(quán)的剩余時(shí)間往往已經(jīng)不多了，若國(guó)家沒(méi)有明確的土地使用權(quán)續(xù)延政策，銀行會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，能否對(duì)提供“倒按揭貸款”業(yè)務(wù)的銀行豁免房產(chǎn)增值部分的所得稅，以及未來(lái)可能施行的物業(yè)稅是否包括土地出讓金等，對(duì)于商業(yè)銀行能否開(kāi)展“倒按揭貸款”業(yè)務(wù)都是至關(guān)重要的。

三、促進(jìn)“住房倒按揭”發(fā)展的對(duì)策

(一)建立政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)各級(jí)政府有很多都設(shè)有政府控股的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，利用市場(chǎng)化的手段征收土地，進(jìn)行初級(jí)開(kāi)發(fā)，然后將土地投入市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。政府同樣可以建立政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)，給予其行政保障辦理“倒按揭”業(yè)務(wù)，提供多種方式的“倒按揭”業(yè)務(wù)，滿足居民的不同需求。鼓勵(lì)引導(dǎo)居民辦理“倒按揭”業(yè)務(wù)，從個(gè)人手中逐步回收房屋的使用權(quán)，并在住房70年使用權(quán)到期前進(jìn)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，通過(guò)政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)逐步將住房從個(gè)人化的形式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)闄C(jī)構(gòu)化，使土地再開(kāi)發(fā)的效率更高、效益更大。政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)的建立可以給予房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)明確的信號(hào)，改變房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期趨勢(shì)，使對(duì)土地政策的博弈預(yù)期消失，消除拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的土地所有權(quán)方面的因素，抑制房?jī)r(jià)過(guò)度投機(jī)。同時(shí)政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)對(duì)住房?jī)r(jià)格的評(píng)估可以更為公正、更客觀，能夠建立更為專業(yè)的評(píng)估體系，具有更好的公信力。