導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

邢志民 西安建筑科技大學(xué)

摘要：近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然不斷向前，但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)性也

在不斷地提升，作為銀行收益的主要來(lái)源之一，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)更加全面、系統(tǒng)勢(shì)在必行。本文以 XX 銀行 XX 分

行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款作為研究對(duì)象，參照國(guó)內(nèi)先進(jìn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)其現(xiàn)狀和存在主要問(wèn)題做出了簡(jiǎn)單的評(píng)析，并根據(jù)存在問(wèn)題提出相應(yīng)的解

決措施。

關(guān)鍵詞：銀行；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；有效措施

1.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀及水平

在我國(guó)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范研究主要側(cè)重于信

貸風(fēng)險(xiǎn)的分類、識(shí)別和產(chǎn)生原因的定性分析層面。其研究的開(kāi)始

時(shí)間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）

從不同的角度闡述了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的策略、 劉曉維 （2007）

分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)等。②

實(shí)證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業(yè)銀行住

房貸款領(lǐng)域、陳崢嶸（2009）認(rèn)為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自信用

風(fēng)險(xiǎn)，他將神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的理論應(yīng)用到房地產(chǎn)信貸個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)

估中等。

2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的理論分析

（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)

房地產(chǎn)自身周期長(zhǎng)、資金需求大的開(kāi)發(fā)特性，決定其僅依靠

開(kāi)發(fā)商難以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)的支持必不可少；而房地產(chǎn)的大批資金

需求亦可以有效的擴(kuò)大金融業(yè)的業(yè)務(wù)量，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)的多元發(fā)

展。按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號(hào)經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)則是

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表，兩者之間相互作用、相互依賴共同發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)金融的概念和分類

房地產(chǎn)金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產(chǎn)金融是指

所有與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的金融活動(dòng)。狹義而言，房地產(chǎn)金融特指

一些特定的具體金融形式。

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金

融。政策性的是指與國(guó)家住房制度改革有關(guān)的一系列房產(chǎn)金融活

動(dòng)。商業(yè)性房地產(chǎn)金融則能進(jìn)一步的劃分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融

兩類。

3.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)展現(xiàn)狀

（1）XX 銀行 XX 分行總體經(jīng)營(yíng)情況

XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區(qū)，屬于二級(jí)分行，最近

幾年銀行業(yè)務(wù)發(fā)展并不理想，己經(jīng)連續(xù)三年未能完成上級(jí)銀行所

下達(dá)的業(yè)務(wù)目標(biāo)。因此為了進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理、提升業(yè)務(wù)量和

銀行績(jī)效。XX 銀行 XX 分行努力增加對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款投

放，并希望由此達(dá)到上級(jí)所下達(dá)的年度業(yè)務(wù)考核。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款概述

2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額為 11.27

億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額

的 7.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全年發(fā)放 1.9 億元，占其難年度公共貸

款發(fā)放額的 11.5%。其中住房開(kāi)發(fā)貸款 10.07 億元，為中長(zhǎng)期貸

款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長(zhǎng)期貸款。所有貸款中 1.1

億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款客戶情況

至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款客戶共五家，

共計(jì)為客戶提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。

各客戶情況說(shuō)明如下：

①西安 MP 花園項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) AA-，授信金額 1.4 億

元，貸款種類為住房開(kāi)房貸款，貸款金額 9200 萬(wàn)元，貸款日期

為 10 年 3 月，擔(dān)保方式為抵押，貸款期限三年。

②A 山莊項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) A，授信金額 9.5 億元，貸款

種類為住房開(kāi)房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1

月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限三年。

③B 舊城改造項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) A，授信金額 4.3 億元，

貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬(wàn)元，貸款日期為

11 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。

④C 大廈項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) AA，授信金額 4 億元，貸款

種類為保函，貸款金額 2000 萬(wàn)元，貸款日期為 12 年 9 月，擔(dān)保

方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項(xiàng)下單筆貸款期限三

年）。

⑤E 城區(qū)改造項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) A+，授信金額 2.1 億元，

貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為

12 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的特點(diǎn)

①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產(chǎn)客戶較少，

現(xiàn)擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發(fā)放的貸款主要集中在 A 山

莊項(xiàng)目上，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。②缺少大型的房地產(chǎn)客戶，現(xiàn)有客戶

中無(wú) AAA 評(píng)級(jí)的客戶，③新增的“三舊”改造項(xiàng)目居多。④貸

款擔(dān)保方式保守謹(jǐn)慎。

4.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量

目前為止，XX 分行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款不良率為 0，但

仍存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。①就風(fēng)險(xiǎn)的分類而言，XX 分行的房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)貸款主要為關(guān)注類類貸款余額，即 A 山莊項(xiàng)目的貸款。若該項(xiàng)

目工程出現(xiàn)問(wèn)題，則銀行貸款資產(chǎn)的收益與質(zhì)量必將大受影響。

②從計(jì)提減值的準(zhǔn)備來(lái)說(shuō)，XX 分行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量低于全行

公共貸款質(zhì)量，且出現(xiàn)惡化趨勢(shì)。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)考察

從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)三點(diǎn)，對(duì) XX 銀行 XX 分

行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)考進(jìn)行察。①目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為政府

主導(dǎo)，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

②我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步階段，相關(guān)政策和制度建設(shè)仍存在

諸多問(wèn)題，銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在信用風(fēng)險(xiǎn)。③銀行因自身

制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導(dǎo)致銀行出現(xiàn)重

大損失。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)原因分析

①貸款的評(píng)估調(diào)查制度存在缺陷。②銀行員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意

識(shí)薄弱。③貸款期限與相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期存在不匹配現(xiàn)象。④

銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸后管理存在缺失。⑤國(guó)家現(xiàn)行房地產(chǎn)融

資制度存在問(wèn)題。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款防范策略

①加強(qiáng)健康信貸文化的宣傳與培養(yǎng)。②注重對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研

究，及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略。③加強(qiáng)銀行內(nèi)部監(jiān)管，避免人為惡性貸

款的出現(xiàn)。④培育專業(yè)的信貸從業(yè)人員。⑤鼓勵(lì)創(chuàng)新，實(shí)行銀行

貸款業(yè)務(wù)的多元化。

（5）結(jié)論及展望

銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必然的存在著種種風(fēng)險(xiǎn)，而兩者的緊

密關(guān)系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產(chǎn)信貸行

業(yè)。因此加強(qiáng)對(duì)其現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展的研究，提高自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的辨

別能力是銀行長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必然要求。我相信，隨著相關(guān)研究的不

斷深入和相關(guān)制度的不斷完善，我國(guó)銀行房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理必將越

來(lái)越科學(xué)、高效。

5.方案和準(zhǔn)備采用的措施

（1）現(xiàn)狀及理論綜述研究：深入了解國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及相

關(guān)前沿理論，在歸納和總結(jié)前人研究的基礎(chǔ)上，提出并深化本課

題研究思路。

（2）市場(chǎng)調(diào)研：深入調(diào)研產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)現(xiàn)狀，收集市場(chǎng)

數(shù)據(jù)（主要從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲?。?。

（3）理論研究：運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)模型，對(duì)產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)金

融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探尋研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉柞.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策[J].中圍金融，2004.7.

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大學(xué)，2012.6.15.

[3]羅曉華.完善我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技資訊，

2008：210.

篇2

    1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的適用范圍。

    根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神,政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中,還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋,還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)的少量商品房,均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋,實(shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對(duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋,其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),亦包括違規(guī)開(kāi)發(fā)者,只要是向社會(huì)公開(kāi)銷售,均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

    筆者認(rèn)為上述意見(jiàn)均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍,一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定,即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),房屋是否向社會(huì)公開(kāi)銷售來(lái)確定?；谏鲜稣J(rèn)識(shí),非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買(mǎi)賣(mài)不適用解釋,不管是否公開(kāi)向社會(huì)出售;安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象有限制條件的房產(chǎn),不管是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè),均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開(kāi)發(fā)用地是否國(guó)有、開(kāi)發(fā)過(guò)程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”,應(yīng)作狹義理解,即由工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)同意設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然,為避免與行政權(quán)力的沖突,法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查,對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件,法院不作審查。

    2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類。

    這是每個(gè)審判員審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。

    關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類,對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定,上述合同分類問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定,決定著案件審理的方向。

篇3

近年來(lái)，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)被社會(huì)各界所關(guān)注，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息對(duì)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策及促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要。但是，目前統(tǒng)計(jì)制度方法已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，本文就我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度方法改革提出一些不成熟的粗淺建議。

一、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)體制與方法制度現(xiàn)狀

房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度方法是一個(gè)復(fù)雜的體系，它主要包括統(tǒng)計(jì)調(diào)查體系、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系。

1、統(tǒng)計(jì)調(diào)查。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)查體系中主要存在兩大調(diào)查系統(tǒng)：一是由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及其調(diào)查總隊(duì)所組成的政府綜合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)；二是由建設(shè)部和地方政府建設(shè)主管部門(mén)所組成的部門(mén)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。我國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查主要采取。即房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的組織部門(mén)（政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)和建設(shè)部門(mén)）通過(guò)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，由房地產(chǎn)企業(yè)自行填報(bào)，上報(bào)給基層統(tǒng)計(jì)部門(mén)，然后逐級(jí)匯總、上報(bào)。房地產(chǎn)報(bào)表方式為年度報(bào)表和定期報(bào)表中的季報(bào)、月報(bào)。

2、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。我國(guó)目前尚無(wú)系統(tǒng)明確完善的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，現(xiàn)有的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)側(cè)重于從投資角度的統(tǒng)計(jì)，即：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》（某年統(tǒng)計(jì)年報(bào)和定報(bào)）和建設(shè)部制定的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》，并且每年的指標(biāo)數(shù)量都有差異。

3、統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。為了便于對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和各種有關(guān)信息進(jìn)行分類研究，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)某些重要的復(fù)雜的統(tǒng)計(jì)分組體系，制定、和實(shí)施統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，形成統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。將己有的和應(yīng)有的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)，按其內(nèi)在聯(lián)系組成的整體所形成的體系，就是統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系，使各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合，相互銜接，減少重復(fù)，防止矛盾，避免人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。另外，統(tǒng)計(jì)口徑的規(guī)定在統(tǒng)計(jì)工作中也有一定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在統(tǒng)一的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)編碼。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)方法制度存在問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系有待融合完善。目前，政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)計(jì)局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，建設(shè)部門(mén)執(zhí)行建設(shè)部制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度。統(tǒng)計(jì)制度不一易造成數(shù)出多門(mén)，統(tǒng)計(jì)資源浪費(fèi)。國(guó)家局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，主要是反映房地產(chǎn)增量市場(chǎng)運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資情況統(tǒng)計(jì)，而反映土地市場(chǎng)、存量市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)出租等指標(biāo)基本沒(méi)有。而這需要融合完善。

（二）按注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)易漏統(tǒng)瞞報(bào)或重統(tǒng)多報(bào)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度規(guī)定:“跨地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)并在開(kāi)發(fā)地進(jìn)行工商登記且具備法人資格，納入開(kāi)發(fā)活動(dòng)所在地統(tǒng)計(jì)范圍;未進(jìn)行工商登記的，由企業(yè)辦公所在地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)?！蹦壳胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨地區(qū)、跨省開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)象很常見(jiàn)，如果不在開(kāi)發(fā)地注冊(cè)，易出現(xiàn)漏統(tǒng)瞞報(bào)。如果在開(kāi)發(fā)地注冊(cè)，則，易出現(xiàn)重統(tǒng)多報(bào)。

（三）月報(bào)制度負(fù)擔(dān)過(guò)重。目前縣級(jí)一下基層統(tǒng)計(jì)人員固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)、建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)集于一身，同時(shí)，上報(bào)時(shí)間集中、指標(biāo)較多，表間邏輯關(guān)系復(fù)雜，基層統(tǒng)計(jì)人員顧此失彼，疲于應(yīng)付。

（四）企業(yè)統(tǒng)計(jì)不堪重負(fù)。由于國(guó)家報(bào)表按專業(yè)多頭向下布置，統(tǒng)計(jì)局投資處、人口社會(huì)處，調(diào)查隊(duì)生產(chǎn)價(jià)格處、企業(yè)監(jiān)測(cè)處，房地產(chǎn)管理局等五個(gè)部門(mén)給企業(yè)(指房開(kāi)企業(yè))布置調(diào)查任務(wù)，統(tǒng)計(jì)報(bào)表多達(dá)八種，多數(shù)指標(biāo)重復(fù)。同時(shí)，計(jì)量單位、報(bào)表軟件不同，所以企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員工作量不堪重負(fù)。

三、規(guī)范房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的建議

（一）政府統(tǒng)計(jì)與部門(mén)統(tǒng)計(jì)建立統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。一是實(shí)現(xiàn)政府統(tǒng)計(jì)與部門(mén)統(tǒng)計(jì)的“對(duì)接”。國(guó)家局與住建部門(mén)應(yīng)共同協(xié)商制定統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，共同布置統(tǒng)計(jì)工作，由統(tǒng)計(jì)部門(mén)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，確保數(shù)出一門(mén)。二是建立政府統(tǒng)計(jì)與部門(mén)統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)信息的共享機(jī)制，杜絕重復(fù)交叉，提高效率。三是在政府統(tǒng)計(jì)與部門(mén)統(tǒng)計(jì)建立的統(tǒng)一指標(biāo)體系下各司其職，各盡其責(zé)，各抒所長(zhǎng)，相互支持，各得其所。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資按建設(shè)地統(tǒng)計(jì)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨地區(qū)跨省經(jīng)營(yíng)比較普遍，為使房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)不重不漏，取消按注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)，實(shí)施按建設(shè)地統(tǒng)計(jì)，一則能夠正確反映項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資及全社會(huì)投資完成情況；二則項(xiàng)目建設(shè)地可以準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)投資情況和隨時(shí)勘驗(yàn)房地產(chǎn)投資進(jìn)度；三則有利于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的有效管理；四則能夠全面反映建設(shè)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)；五則便于開(kāi)展統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)違法行為。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)； 質(zhì)量控制； 整體效益

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要想做好質(zhì)量管理和效益管理，就要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)入手，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能夠符合規(guī)范要求，在質(zhì)量管理和效益管理上能夠遵守建設(shè)規(guī)則，在質(zhì)量和成本核算上能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)?；诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要性，以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和效益的現(xiàn)實(shí)要求，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量和效益管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。為此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，積極做好質(zhì)量和效益管理既是企業(yè)的必要措施，同時(shí)也是企業(yè)的重要管理內(nèi)容。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程入手，確保質(zhì)量管理和效益管理取得積極效果。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)質(zhì)量和效益并重

在進(jìn)行有效的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格采取擬訂目標(biāo)利潤(rùn)的辦法來(lái)推算目標(biāo)成本，把目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用進(jìn)行分類、分解。在正確劃分成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，對(duì)各環(huán)節(jié)支出確定開(kāi)支范圍及擬訂費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。考慮到前期質(zhì)量控制和成本管理的重要性，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)從以下幾個(gè)方面做好質(zhì)量控制和成本管理。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)做好各項(xiàng)質(zhì)量管理制度的編制

考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，在前期階段，應(yīng)結(jié)合設(shè)計(jì)和施工實(shí)際，做好施工組織設(shè)計(jì)、施工方案和質(zhì)量管理等基本制度的編制，保證質(zhì)量管理得到有效控制。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)制定具體的成本管理辦法

成本管理是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體效益的關(guān)鍵，要想做好成本管理工作，就要從管理辦法的制定和完善入手，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理有據(jù)可依。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理和成本管理的統(tǒng)一

在前期階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和成本管理應(yīng)放在一起考慮，不能重視了質(zhì)量而忽視了成本管理，也不能只重視成本管理而忽視質(zhì)量管控，所以，二者應(yīng)放在一起考慮。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)注重質(zhì)量和效益并重

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理與控制成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)費(fèi)只占項(xiàng)目總投資的約1％，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75％以上。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利的基本保障。基于這一認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，要想做好質(zhì)量和效益管理，就要從設(shè)計(jì)階段入手，重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面工作：

1、在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)明確質(zhì)量管理原則

為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理能夠取得積極效果，我們應(yīng)在設(shè)計(jì)階段明確質(zhì)量管理原則，確保質(zhì)量管理能夠貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)實(shí)施階段，保證質(zhì)量管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

2、在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)確保設(shè)計(jì)質(zhì)量滿足實(shí)際需要

考慮到設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決定性作用，在設(shè)計(jì)階段，我們應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)實(shí)際，確保設(shè)計(jì)在準(zhǔn)確性和合理性方面滿足實(shí)際需要，達(dá)到提高設(shè)計(jì)質(zhì)量的目的。

3、在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)合理選擇設(shè)計(jì)方案，節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)成本

設(shè)計(jì)方案的確定，關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。設(shè)計(jì)方案的合理性和科學(xué)性，也能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目節(jié)省大量建設(shè)資金。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)成本。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施階段應(yīng)質(zhì)量和效益并重

在項(xiàng)目施工階段，雖然影響項(xiàng)目投資可能性小，但是項(xiàng)目要投入建設(shè)資金，浪費(fèi)投資可能性大，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理。主要體現(xiàn)在：

1、實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度，充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性，管好施工現(xiàn)場(chǎng)。

施工階段是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，為了保證質(zhì)量管理取得積極效果，應(yīng)結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理實(shí)際，積極實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度，實(shí)行明確的獎(jiǎng)懲制度，保證施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理取得積極的管控效果。

2、盡量減少設(shè)計(jì)圖變更。工程設(shè)計(jì)圖粗糙，市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等是引起設(shè)計(jì)變更的原因。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)變更的增多，將會(huì)直接導(dǎo)致工程成本的增加，在這種情況下，施工質(zhì)量也難以保證達(dá)標(biāo)。為此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工階段，應(yīng)減少設(shè)計(jì)圖的變更，使質(zhì)量和成本管理能夠在可控的范圍之內(nèi)。

3、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。工程技術(shù)管理人員之間互相配合，現(xiàn)場(chǎng)簽證隨做隨簽，且應(yīng)達(dá)到量化要求。

考慮到現(xiàn)場(chǎng)簽證的特殊性，現(xiàn)場(chǎng)簽證的增多，對(duì)成本控制是一個(gè)不小的考驗(yàn)。基于這一認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須要嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證數(shù)量，確保工程技術(shù)管理人員能夠相互配合，保證簽證的準(zhǔn)確性和合理性。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在竣工結(jié)算階段應(yīng)質(zhì)量和效益并重

開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審查。最好采用三級(jí)審查方式審核結(jié)算書(shū)，即監(jiān)理公司初審，項(xiàng)目部門(mén)復(fù)審，開(kāi)發(fā)企業(yè)終審。這既可互相監(jiān)督又能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。 結(jié)算完成后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)做好項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于工程量大，施工過(guò)程復(fù)雜，其竣工結(jié)算工作量也相對(duì)較大。因此，我們要考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算實(shí)際，在結(jié)算過(guò)程中，重點(diǎn)做好質(zhì)量管理和成本管理，具體應(yīng)從以下幾個(gè)方面開(kāi)展工作：

1、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)根據(jù)質(zhì)量要求核對(duì)工程量

為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工結(jié)算能夠取得積極效果，我們應(yīng)根據(jù)質(zhì)量管理的要求，認(rèn)真核對(duì)工程量，使工程量能夠滿足工程結(jié)算需要。

2、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)重視成本核算

在竣工結(jié)算過(guò)程中，應(yīng)始終堅(jiān)持成本核算理念，利用各項(xiàng)成本核算手段，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本投入進(jìn)行全面核算，確保成本管理取得積極效果。

3、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行核算制度

考慮到成本核算對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要性，在竣工結(jié)算階段，要想保證成本核算取得積極效果，就要嚴(yán)格執(zhí)行核算制度，達(dá)到提高成本管理質(zhì)量的目的。

六、結(jié)論

通過(guò)本文的分析可知，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，質(zhì)量和效益是重要的管控目標(biāo)。要想做好質(zhì)量和效益管理工作，就要從前期階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段入手，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量和效益管理取得積極效果。

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)；綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)

城市房?jī)r(jià)的變化，不僅引發(fā)了社會(huì)矛盾，也給一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。想要規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，必須了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在城市發(fā)展中引起的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)利用綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)較好的把握城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展變化。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)引起的風(fēng)險(xiǎn)

1.1政策風(fēng)險(xiǎn)

就現(xiàn)階段而言，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)向著常態(tài)化的方向發(fā)展。隨著城市的發(fā)展，城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)不斷攀高的情況，從而導(dǎo)致政府出臺(tái)政策法律進(jìn)行城市房?jī)r(jià)的調(diào)整。而政策法規(guī)的調(diào)整，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能承擔(dān)的政策風(fēng)險(xiǎn)包含產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、住房政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)。出于城市發(fā)展的考慮，政府可能進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制改革，也可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策、住房政策、環(huán)境政策和土地政策等多種政策的調(diào)整，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)虧損。

1.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，政府稅收的10%～40%來(lái)自于房地產(chǎn)稅收。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將消耗大量的建筑材料，從而帶動(dòng)建材業(yè)、鋼鐵業(yè)和化工業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，繼而使地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到推動(dòng)。在城市發(fā)展的過(guò)程中，政府將根據(jù)城市在未來(lái)一段時(shí)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行城市規(guī)模、發(fā)展方向和性質(zhì)的確定，然后綜合完成城市土地利用的安排和部署。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并未從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，僅從自身利益角度進(jìn)行區(qū)位地段的選擇，一旦與城市規(guī)劃產(chǎn)生矛盾，就容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受阻或失敗，繼而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。

1.3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著城市的發(fā)展，城市居民對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的社會(huì)技術(shù)要求也在不斷增加。與此同時(shí)，隨著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的越漸成熟，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不通過(guò)優(yōu)化技術(shù)結(jié)構(gòu)提升產(chǎn)品品質(zhì)，以便獲得更大的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。但是實(shí)現(xiàn)技術(shù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遭受損失。因此在城市發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將承擔(dān)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

2綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)及應(yīng)用

2.1系統(tǒng)開(kāi)發(fā)需求

由上述分析可知，在城市發(fā)展的過(guò)程中，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益的因素有較多。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要確保開(kāi)發(fā)效益，就要從方方面面考慮房產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題。但實(shí)際上，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析的過(guò)程中，想要完成有關(guān)城市經(jīng)濟(jì)、政策和社會(huì)等多個(gè)方面的發(fā)展情況的綜合分析，將涉及較大的工作面，并且需要完成大量數(shù)據(jù)信息的清理和分析，因此較難真正落實(shí)。而開(kāi)發(fā)綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，則能夠利用該系統(tǒng)完成有關(guān)城市發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各領(lǐng)域數(shù)據(jù)信息的挖掘和分析，從而使開(kāi)發(fā)分析工作周期長(zhǎng)、信息核準(zhǔn)難等問(wèn)題得到有效解決，因此能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)制定決策和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供更多的科學(xué)依據(jù)。

2.2系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)

在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)時(shí)，需要以交易登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)為核心完成業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)、項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)和相關(guān)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的構(gòu)建，然后將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程劃分為企業(yè)規(guī)模實(shí)力、土地規(guī)劃、預(yù)售前、預(yù)售后和項(xiàng)目竣工五個(gè)階段，并以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主線實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)管理。為及時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，還要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)信息和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的相互共享。在建設(shè)系統(tǒng)的過(guò)程中，企業(yè)需要完成最基本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確填寫(xiě)，并且引入樓盤(pán)表機(jī)制，以便使系統(tǒng)數(shù)據(jù)能夠細(xì)化到戶，繼而使所有方式的數(shù)據(jù)分類匯總統(tǒng)計(jì)需求得到滿足。此外，還要盡量實(shí)現(xiàn)操作簡(jiǎn)單，以確保系統(tǒng)的可操作性。從數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，系統(tǒng)整體將以小區(qū)為數(shù)據(jù)定點(diǎn)，其中包含項(xiàng)目，而項(xiàng)目中則包含單體，土地將作為小區(qū)或項(xiàng)目的附屬信息，從而使各數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)得到加強(qiáng)。

2.3系統(tǒng)的應(yīng)用

在實(shí)際應(yīng)用房地產(chǎn)綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)時(shí)，系統(tǒng)可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供管轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有的建設(shè)開(kāi)發(fā)土地信息，同時(shí)也能夠提供開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息、項(xiàng)目開(kāi)工及基礎(chǔ)建設(shè)信息、工程項(xiàng)目預(yù)知信息、工程進(jìn)度信息、竣工項(xiàng)目信息、交付項(xiàng)目信息、資金概要信息和小區(qū)物業(yè)服務(wù)信息等多方面信息。在利用系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)，則可以通過(guò)縱、橫交叉集合分析把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策和住戶需求的變化，繼而為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提供可靠的依據(jù)。而應(yīng)用該系統(tǒng)，不僅能夠避免從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的人員長(zhǎng)期進(jìn)行大量紙質(zhì)資料的深度審核，還能夠?yàn)閷＜倚蜆I(yè)務(wù)人員提供科學(xué)的市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能夠提出科學(xué)的和具有建設(shè)性的戰(zhàn)略意見(jiàn)，從而較好的把握市場(chǎng)發(fā)展脈搏，繼而更好的完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

3結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，還應(yīng)該認(rèn)識(shí)到城市發(fā)展給房產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，以免因政策變化或與城市規(guī)劃發(fā)展相互矛盾而承受不必要的損失。而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用，則能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)了解城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，因此能夠有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。文章對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)展開(kāi)的研究，可以為相關(guān)工作的開(kāi)展提供指導(dǎo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳鎮(zhèn),鄭舉漢,徐磊.武漢市房產(chǎn)測(cè)繪綜合管理信息系統(tǒng)的建設(shè)及應(yīng)用[J].地理空間信息,2012,(4):15-17+179.

[1]林杰.圖文一體化房產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D].華東師范大學(xué),2010.

篇6

【關(guān)鍵詞】:房地產(chǎn);工程管理

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1.工程管理的涵義

工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié),也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好工程管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要問(wèn)題。解決這個(gè)主要問(wèn)題,將使工程管理躍上一個(gè)新的臺(tái)階。工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。

工程進(jìn)度管理是管理過(guò)程,時(shí)間就是金錢(qián),時(shí)間就是生命,加快工程進(jìn)度,節(jié)約工程工期,快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作,才能不被激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果,工程質(zhì)量是工程之根本,只有在滿足質(zhì)量的情況下,工程進(jìn)度管理才有其意義“造名,更要造實(shí)”。用質(zhì)量說(shuō)話才能底氣十足。工程成本管理是管理造價(jià),工程造價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心控制區(qū),合理降低工程造價(jià),一方面可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)追求最大利潤(rùn),另一方面可加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。兩全其美,何樂(lè)不為?

2.房地產(chǎn)工程管理的意義

一是成本管理，工程成本管理是工程造價(jià)，合理控制工程造價(jià)，不但可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求最大利潤(rùn)，更能加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。成本控制的關(guān)鍵，其一是要合理控制工程洽商，其二是必須嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，其三是要做好材料的加工訂貨。二是進(jìn)度的管理，房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，工程的綜合成本就會(huì)增加，最后的結(jié)果就是房屋的出售價(jià)格提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)情況：三是工程質(zhì)量管理，工程質(zhì)量是房地產(chǎn)工程的根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程質(zhì)量管理才有其意義。一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商生存的根本，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量的好壞直接影響到產(chǎn)品的銷售，是開(kāi)發(fā)商樹(shù)立品牌形象的重要影響因素，預(yù)期信譽(yù)與發(fā)展緊密相關(guān)，而且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問(wèn)題，嚴(yán)重影響工期，而且會(huì)增加投資成本。

3.房地產(chǎn)工程管理的方式

如何做好房地產(chǎn)工程管理呢?我認(rèn)為其方式有三,第一,選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位。優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵,一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位,提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù),從而節(jié)約工程的造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確地對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì),優(yōu)化工程結(jié)構(gòu),減少并且避免不必要的浪費(fèi),節(jié)約了工程造價(jià)并加快了工程進(jìn)度。第二,選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞,直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇,應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整套的組織架構(gòu),如:施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績(jī)、企業(yè)可靠度和誠(chéng)信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完成使命。企業(yè)誠(chéng)信度高證明企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽(yù)。一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)房地產(chǎn)的工程管理具有推動(dòng)作用。他經(jīng)驗(yàn)豐富,對(duì)工程的把握恰到好處。員工的素質(zhì)和能力的高度對(duì)整個(gè)工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面了解和掌握這些信息,加大篩選的力度,才能為我們選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目班子提供合理的依據(jù)。第三,建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類。如:工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我們要加大甲供材的市場(chǎng)調(diào)研,多方面進(jìn)行比較和區(qū)分,合理的選價(jià)和選材,嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān),提高材料的供應(yīng)速度,這就同時(shí)加快了工程進(jìn)度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體,要對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理,如:合理的施工組織設(shè)計(jì)、有效的獎(jiǎng)罰制度等,這樣才能保證工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。工程資料是工程的檔案,記錄著工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程,表現(xiàn)著工程特征。真實(shí)具體的做好工程資料,能切實(shí)反映工程質(zhì)量的好壞,為工程質(zhì)量的評(píng)定提供了合理的依據(jù)。

4.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)工程周期長(zhǎng),綜合性強(qiáng),在工程的不同階段,工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點(diǎn),但工程管理在各個(gè)階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。房地產(chǎn)工程管理主要是通過(guò)優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位,素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理并且建立高效合理的管理模式來(lái)得以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別,在開(kāi)發(fā)實(shí)踐中增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)理念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)因素眾多,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于開(kāi)發(fā)商識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立科學(xué)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制,保障房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的正確性,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理水平,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失的防范與控制,保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠順利實(shí)現(xiàn)。一個(gè)能充分防范風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商總是受到人們信賴的,而這些對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資和銷售等都有很大的幫助。開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平,獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。所以,既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本,加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

【參考文獻(xiàn)】:

[1] 李清立.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng),北京:清華大學(xué)出版社,2004.

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[3] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理[M]，施建剛，同濟(jì)大學(xué)出版社，2007 年

篇7

1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的適用范圍。

根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實(shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對(duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開(kāi)發(fā)者，只要是向社會(huì)公開(kāi)銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認(rèn)為上述意見(jiàn)均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會(huì)公開(kāi)銷售來(lái)確定?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買(mǎi)賣(mài)不適用解釋，不管是否公開(kāi)向社會(huì)出售；安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開(kāi)發(fā)用地是否國(guó)有、開(kāi)發(fā)過(guò)程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)同意設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類。

這是每個(gè)審判員審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。

關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

上述對(duì)合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對(duì)所有商品房買(mǎi)賣(mài)合同作出兩分，是個(gè)不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過(guò)程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時(shí)間間隔，且上述按工程建設(shè)過(guò)程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評(píng)價(jià)結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買(mǎi)賣(mài)合同歸于哪一類？同時(shí)，即使按上述方法分類，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？

對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過(guò)程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房?；诖?，筆者主張將上述房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識(shí)，我國(guó)法律對(duì)何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語(yǔ)詞典的解釋，竣工為工程完了。但對(duì)何為驗(yàn)收，我國(guó)法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。筆者認(rèn)為，上述第一個(gè)驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收，其結(jié)果只說(shuō)明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個(gè)驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場(chǎng)的條件。商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，要解決的問(wèn)題是房產(chǎn)是否符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對(duì)其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類時(shí)還遇到一個(gè)程序問(wèn)題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開(kāi)發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開(kāi)發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動(dòng)調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說(shuō)明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買(mǎi)賣(mài)）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)

為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開(kāi)發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)，買(mǎi)賣(mài)即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆](méi)有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門(mén)規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來(lái)作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買(mǎi)賣(mài)合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無(wú)效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開(kāi)發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國(guó)合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開(kāi)發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣(mài)人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣(mài)人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開(kāi)發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識(shí)亦是促使筆者對(duì)上述違約責(zé)任作過(guò)錯(cuò)責(zé)任理解的原因。

5、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件。

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問(wèn)題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)；區(qū)域差異；panel data模型

中圖分類號(hào)：F293.32 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年7月2日

一、引言

一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之間具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮將會(huì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因而研究房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)成因及其在地區(qū)之間的差異性對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)健康持續(xù)有著重要的意義。

房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展可以通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定性來(lái)衡量。房地產(chǎn)具有多重屬性，因而其價(jià)格的影響因素有很多。作為耐用消費(fèi)品，其價(jià)格受到供給量、需求量以及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響。作為資產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格上升反而促動(dòng)需求的進(jìn)一步旺盛。作為生產(chǎn)要素價(jià)格，受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及技術(shù)更新、產(chǎn)業(yè)周期等因素的共同影響；作為一種投機(jī)品，資金快速進(jìn)出、購(gòu)買(mǎi)行為頻繁、價(jià)格波動(dòng)頻繁。房地產(chǎn)具有多重屬性，因而其價(jià)格受到多重因素的影響，很難通過(guò)一個(gè)因素的調(diào)節(jié)得到整個(gè)市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格趨向平穩(wěn)與合理。

我國(guó)土地遼闊、人口眾多。各地區(qū)擁有不同的資源稟賦、文化差異、政策導(dǎo)向、消費(fèi)習(xí)慣等特點(diǎn)，各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也具有明顯差異。房地產(chǎn)為一種地理位置不可移動(dòng)的商品，也具有典型的地域差異性。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格、房屋的建筑材料、房屋的成本，等等。因而分析不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的成因以及地區(qū)之間房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的差異性具有重要的意義，國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的區(qū)域差異進(jìn)行了比較研究。Ortalo-Magn和Rady（2004）分析了英格蘭和威爾士住宅交易量與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間的關(guān)系，認(rèn)為住宅需求的波動(dòng)是市場(chǎng)交易量變化的關(guān)鍵因素。沈悅、劉洪玉（2004）基于panel data模型對(duì)中國(guó)14個(gè)城市住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果表明：城市經(jīng)濟(jì)基本面的當(dāng)前信息和歷史信息都可以部分解釋住宅價(jià)格水平或者變化率，而這種解釋存在顯著的城市影響特征。周京奎（2005）認(rèn)為住宅價(jià)格上漲與寬松的貨幣政策有緊密的聯(lián)系，住宅價(jià)格極大地偏離長(zhǎng)期均衡值，市場(chǎng)出現(xiàn)非理性繁榮，必須引起政府和產(chǎn)業(yè)部門(mén)的充分重視。高鐵梅（2007）采用的panel data模型討論了房?jī)r(jià)區(qū)域波動(dòng)的區(qū)域差異。信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響大，且地區(qū)間的差異也大；實(shí)際利率對(duì)各區(qū)域影響差異不大，且影響較??；人均GDP對(duì)房?jī)r(jià)影響比較大，房?jī)r(jià)的預(yù)期變量在東部地區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)有較大影響。

本文以房地產(chǎn)價(jià)格為因變量，人均GDP、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)CO、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加TA、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金SF作為自變量，建立房地產(chǎn)價(jià)格的雙對(duì)數(shù)模型。不同類型的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)自變量的反應(yīng)程度是不一致的，所以本文對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了細(xì)分，分別以商品房平均銷售價(jià)格、住宅商品房平均銷售價(jià)格、別墅、高檔公寓平均銷售價(jià)格、公樓商品房平均銷售價(jià)格分別作為因變量進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，另外將全國(guó)分為三類地區(qū)進(jìn)行了對(duì)比研究，因而具有重要的實(shí)際意義與理論意義。

二、模型以及數(shù)據(jù)初步處理

房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)受到多重因素的影響，本文選取了相對(duì)重要、具有研究?jī)r(jià)值的因素進(jìn)行了分析。建立了2000～2013年全國(guó)31個(gè)省、直轄市、自治區(qū)的panel data模型，以人均GDP、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)CO、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加TA、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金SF作為自變量，房地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格：商品房平均銷售價(jià)格AP、住宅商品房平均銷售價(jià)格HAP，別墅、高檔公寓平均銷售價(jià)格VAP，辦公樓商品房平均銷售價(jià)格OAP分別作為因變量。

本文以2011～2013年三年人均GDP排名劃分，（人均GDP用當(dāng)年的地區(qū)生產(chǎn)總值除以年常住人口獲得）將我國(guó)劃分為三類地區(qū)，第一類地區(qū)主要集中在東南沿海。比較特殊的是，因近些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均GDP已經(jīng)排到前列，所以也分在了第一類地區(qū)；第二類地區(qū)主要是中部地區(qū)；第三類地區(qū)主要是西部地區(qū)，比較特殊的是海南省與福建省。

通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的分析，可以得出以下結(jié)論：第一，三類地區(qū)之間房地產(chǎn)價(jià)格差異比較大。以東部地區(qū)為主的第一類地區(qū)目前的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)達(dá)到每平方米10，000元以上，2013年最高為北京市18，553元/平方米，而第三類地區(qū)最低為甘肅?。?，886元/平方米；第二，總體上而言，人均GDP較高的省份房地產(chǎn)價(jià)格較高，但這只是一種趨勢(shì)，由于其他因素的影響最終房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)的地區(qū)性與人均GDP呈現(xiàn)的地區(qū)性有一定的差異性。

三、結(jié)論及分析

對(duì)序列做平穩(wěn)性檢驗(yàn)。結(jié)果表明原序列不是平穩(wěn)序列，取對(duì)數(shù)之后仍然不是平穩(wěn)序列。但是，對(duì)數(shù)的一階差分是平穩(wěn)序列。進(jìn)一步檢驗(yàn)對(duì)數(shù)模型做回歸之后的殘差為平穩(wěn)序列，因而可以知道在長(zhǎng)期內(nèi)變量之間存在方程（1）所示的協(xié)整關(guān)系，從而建立起全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的panel data模型：

lnPit■=？茁0+？茁1lnagdpit+？茁2lncoit+？茁3lnsfit+？茁4lntait+uit （i=1，2，…，31；t=1，2，…，14） （1）

篇9

第一條為推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信用體系建設(shè)，全面提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合素質(zhì)，構(gòu)建誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合信用評(píng)價(jià)，是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其主要經(jīng)營(yíng)管理人員誠(chéng)信度、市場(chǎng)行為的綜合評(píng)價(jià)。

第三條本辦法適用于在本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合信用評(píng)價(jià)。

第四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合信用評(píng)價(jià)堅(jiān)持依法、公開(kāi)、公平、公正的原則，實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、信息共享、權(quán)威、合理獎(jiǎng)懲的運(yùn)作方式。

第五條市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

市城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、住房保障和房產(chǎn)管理、工商行政管理、地方稅務(wù)、物價(jià)監(jiān)督管理、、人民防空、人力資源和社會(huì)保障、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生、統(tǒng)計(jì)、民政、公安消防等部門(mén)和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)監(jiān)管局，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合信用評(píng)價(jià)的參評(píng)部門(mén)，按照各自職責(zé)，配合做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)工作。

第二章評(píng)價(jià)指標(biāo)和信用等級(jí)

第六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合信用評(píng)價(jià)指標(biāo)包括社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和行業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

本辦法所稱社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，是指能夠反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)履行社會(huì)義務(wù)、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、保持社會(huì)穩(wěn)定等情況的指標(biāo)。主要包括繳納政府稅費(fèi)、工程質(zhì)量安全、水電熱氣等項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套、支付工程款及情況等指標(biāo)。

本辦法所稱行業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，是指能夠反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和遵守行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等情況的指標(biāo)。主要包括辦理建審手續(xù)、銀行的信用評(píng)級(jí)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、守法守規(guī)及獎(jiǎng)勵(lì)表彰情況等指標(biāo)。

第七條評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)容包括下列方面：

(一)用地行為評(píng)價(jià)指標(biāo)。主要包括：辦理用地審批及土地使用、土地出讓金繳納、配合土地市場(chǎng)監(jiān)管等情況。

(二)規(guī)劃行為評(píng)價(jià)指標(biāo)。主要包括：辦理規(guī)劃審批、配合規(guī)劃執(zhí)行監(jiān)管等情況。

(三)建設(shè)行為評(píng)價(jià)指標(biāo)。主要包括：辦理建設(shè)審批、配套費(fèi)繳納、配合建設(shè)市場(chǎng)監(jiān)管、廉租住房和公共租賃住房配建、工程質(zhì)量安全等情況。

(四)營(yíng)銷行為評(píng)價(jià)指標(biāo)。主要包括：辦理預(yù)(銷)售審批、配合預(yù)(銷)售行為監(jiān)管等情況。

(五)其他評(píng)價(jià)指標(biāo)。主要包括：注冊(cè)資金、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、依法納稅、前期物業(yè)管理、節(jié)能環(huán)保、消防安全、衛(wèi)生法規(guī)執(zhí)行、住宅交付使用、銀行信用、表彰獎(jiǎng)勵(lì)、群眾投訴等情況。

第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合信用評(píng)價(jià)由高分到低分分為綠牌企業(yè)、藍(lán)牌企業(yè)、黃牌企業(yè)、紅牌企業(yè)四個(gè)等級(jí)。

企業(yè)信用等級(jí)按照下列標(biāo)準(zhǔn)確定：

(一)綠牌企業(yè)為信用優(yōu)秀企業(yè)，即分?jǐn)?shù)高于110分，基準(zhǔn)分減分不超過(guò)5分的企業(yè)；

(二)藍(lán)牌企業(yè)為信用良好企業(yè)，即分?jǐn)?shù)100至109分，基準(zhǔn)分減分不超過(guò)10分的企業(yè)；

(三)黃牌企業(yè)為信用一般企業(yè)，即分?jǐn)?shù)70至99分的企業(yè)；

(四)紅牌企業(yè)為信用較差企業(yè)，即分?jǐn)?shù)低于70分的企業(yè)。

企業(yè)信用等級(jí)根據(jù)評(píng)價(jià)分值變化情況動(dòng)態(tài)調(diào)整。

第九條社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和行業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的具體內(nèi)容及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，由市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定，并向社會(huì)公布。

第十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，實(shí)行一票否決：

（一）超過(guò)限繳期限未繳納土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的；

（二）發(fā)生重大安全責(zé)任事故的;

（三）發(fā)生重大質(zhì)量事故的;

（四）偷、逃、抗稅,逃、廢銀行債務(wù)造成銀行信貸資金損失的；

（五）引起異常、越級(jí)、群體上訪，影響社會(huì)穩(wěn)定和正常社會(huì)秩序，經(jīng)核實(shí)確實(shí)存在嚴(yán)重侵害群眾利益行為，造成惡劣社會(huì)影響的；

（六）未按規(guī)定移交社區(qū)配建公益用房的；

（七）規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管、拒不改正的；

（八）未按照規(guī)劃批準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)、拒不整改的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)一票否決情形的，綜合信用評(píng)價(jià)指標(biāo)總分一次性降為0分。

第十一條實(shí)行企業(yè)信用修復(fù)制度，鼓勵(lì)企業(yè)對(duì)存在的問(wèn)題主動(dòng)進(jìn)行整改。整改結(jié)果經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格出具證明，由城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)認(rèn)定后，記入企業(yè)信用檔案，取消原扣分。

第三章評(píng)價(jià)程序

第十二條市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用信息網(wǎng)站作為統(tǒng)一工作平臺(tái)，建立網(wǎng)絡(luò)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)和企業(yè)信用檔案。同時(shí)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合信用評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)外公示，并在新聞媒體上公告。

第十三條各參評(píng)部門(mén)依據(jù)職能分工，依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用信息網(wǎng)站，開(kāi)展企業(yè)信用評(píng)價(jià)工作。

第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合信用評(píng)價(jià)按照下列程序進(jìn)行：

(一)信息采集。企業(yè)基本信用信息由企業(yè)通過(guò)統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信用檔案、年度財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告等方式上報(bào)，經(jīng)主管部門(mén)審核后，錄入網(wǎng)絡(luò)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)。各參評(píng)部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自負(fù)責(zé)的綜合信用評(píng)價(jià)項(xiàng)目，及時(shí)將有關(guān)情況錄入數(shù)據(jù)庫(kù)，形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合信用數(shù)據(jù)。

(二)即時(shí)評(píng)價(jià)。進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)的企業(yè)信用信息由系統(tǒng)自動(dòng)生成企業(yè)綜合信用評(píng)價(jià)總分，實(shí)現(xiàn)即時(shí)評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)結(jié)果及企業(yè)信用等級(jí)隨時(shí)通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用信息網(wǎng)站向社會(huì)公布。

(三)年度排名。每年年底按照企業(yè)綜合信用評(píng)價(jià)總分由高到低順序進(jìn)行企業(yè)年度綜合信用預(yù)排名，并在指定網(wǎng)站和媒體上向社會(huì)公示，公示期為7天，綜合社會(huì)各方面反饋意見(jiàn)后最終確定企業(yè)年度排名，并將排名結(jié)果記入企業(yè)信用檔案，向社會(huì)公布。

第四章綜合管理

第十五條有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)將企業(yè)綜合信用評(píng)價(jià)結(jié)果作為土地出讓招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌，項(xiàng)目招投標(biāo)，行政審批，日常監(jiān)管，評(píng)先選優(yōu)的重要參考依據(jù)，建立相應(yīng)守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制，對(duì)企業(yè)實(shí)行綜合分類管理。

第十六條獲得信用等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照下列規(guī)定進(jìn)行綜合分類管理：

(一)綠牌企業(yè)，在日常管理中，免予常規(guī)檢查、可獲資質(zhì)年檢免審，符合晉級(jí)條件的，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，可優(yōu)先晉升資質(zhì)等級(jí)；對(duì)參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)，土地出讓招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的資格予以免審。

(二)藍(lán)牌企業(yè)，可進(jìn)行正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)其不作重點(diǎn)監(jiān)管。

(三)黃牌企業(yè)，予以警告，責(zé)令限期整改，整改期內(nèi)重點(diǎn)監(jiān)管，不得申報(bào)資質(zhì)升級(jí)、參加政府組織的各項(xiàng)評(píng)優(yōu)活動(dòng)；在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)，土地出讓招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌中嚴(yán)格審核資格，整改不徹底，不能提供由相關(guān)部門(mén)出具的已完成整改證明的不允許參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)和土地出讓、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。

(四)紅牌企業(yè),列入重點(diǎn)監(jiān)管范圍，整改期間凍結(jié)其各項(xiàng)審批手續(xù)，不予審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不允許參加土地出讓招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌及各種開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)；三年內(nèi)不得晉升更高等級(jí)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，情節(jié)嚴(yán)重的，建議由有關(guān)部門(mén)依法降低資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷資質(zhì)證書(shū)。

第十七條建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理人員信用檔案管理制度。

紅牌企業(yè)的法人代表、總經(jīng)理及直接責(zé)任人員有關(guān)情況記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理人員的不良記錄檔案，存留期3年。存留期內(nèi)不得到在本市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的其他企業(yè)擔(dān)任同類職務(wù)。企業(yè)因存在嚴(yán)重不良行為被清出開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、吊銷開(kāi)發(fā)資質(zhì)的，企業(yè)法人代表、總經(jīng)理及直接責(zé)任人員的有關(guān)情況記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理人員的不良記錄檔案，存留期5年。存留期內(nèi)不允許到在本市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的其他企業(yè)擔(dān)任同類職務(wù)。

從業(yè)人員信用檔案在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用信息網(wǎng)站上對(duì)外公開(kāi)，供公眾查詢。

第十八條中、省直，外埠在本市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)參加本市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合信用評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)排名情況同時(shí)通報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)。

第十九條建立信用評(píng)價(jià)工作監(jiān)督制度。成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合信用評(píng)審委員會(huì)，成員由各參評(píng)部門(mén)組成。評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)各部門(mén)的評(píng)價(jià)和打分情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第二十條建立受評(píng)企業(yè)申訴受理制度。受評(píng)企業(yè)對(duì)評(píng)價(jià)內(nèi)容、程序或結(jié)果持有異議的，可向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合信用評(píng)審委員會(huì)提出書(shū)面申訴，由評(píng)審委員會(huì)指定相應(yīng)部門(mén)依據(jù)本辦法及相關(guān)法律法規(guī)對(duì)申訴內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)、處理和答復(fù)。

第二十一條建立重大事項(xiàng)跟蹤問(wèn)效制度。對(duì)限期整改項(xiàng)目，由市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行抽檢，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按期改正；對(duì)社會(huì)反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，由有關(guān)部門(mén)查明情況，責(zé)令責(zé)任單位限期改正，整改情況由評(píng)審委員會(huì)。

第二十二條參評(píng)部門(mén)及其工作人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，不得、、，違者依照有關(guān)規(guī)定處理。

第五章附則

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)納稅財(cái)務(wù)運(yùn)作

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)情況分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售公司所涉及的稅種主要有契稅、耕地占用稅、流轉(zhuǎn)稅及各種附加費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅。其中,在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié),國(guó)有土地使用權(quán)出讓受讓方必須繳納3%-5%的契稅,同時(shí)取得土地若為集體土地則還需一次性繳納耕地占用稅;在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方要按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額的5%征收營(yíng)業(yè)稅;按實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅稅額征收7%、5%、1%不等的城市維護(hù)建設(shè)稅和3%的教育費(fèi)附加;按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0.05%征收印花稅;在房地產(chǎn)收益環(huán)節(jié),轉(zhuǎn)讓方要按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值程度征收30%-60%的四級(jí)超額累進(jìn)稅率的土地增值稅;自2008年起按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目后的余額征收25%的企業(yè)所得稅,在此之前所得稅率為33%;在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié),受讓方需繳納契稅和印花稅,契稅一般按成交價(jià)格的3%-5%征收,印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0.05%征收。

以下以2002-2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售類上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)和2002-2006年中國(guó)稅務(wù)年鑒相關(guān)稅種數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。根據(jù)2002-2006年房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和證券之星的行業(yè)分類,屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的上市公司共44家,去掉上市不足五年及后轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售公司等后,選取其中28家公司進(jìn)行測(cè)算,主要測(cè)算三個(gè)指標(biāo)(見(jiàn)表1)。

按照會(huì)計(jì)核算要求,公司利潤(rùn)表中主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加項(xiàng)目反映公司經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、土地增值稅和教育費(fèi)附加等;所得稅項(xiàng)目反映公司按規(guī)定從本期損益中扣除的所得稅費(fèi)用;公司現(xiàn)金流量表中支付的各項(xiàng)稅費(fèi)項(xiàng)目反映企業(yè)按規(guī)定支付的各種稅費(fèi),包括本期發(fā)生并支付的稅費(fèi)以及本期支付以前各期發(fā)生的稅費(fèi)和預(yù)交的稅金。用以上三個(gè)指標(biāo)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入對(duì)比一定程度可以反映企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)狀況。

從表1可以看出,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售公司稅負(fù)呈上升趨勢(shì),主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2002年的4.24%上升到2006年的7.17%,所得稅/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2002年的3.46%上升到2006年的4.63%。而支付的各項(xiàng)稅費(fèi)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2002年14.72%上升到2006年的15.82%。根據(jù)2002-2006年《中國(guó)稅務(wù)年鑒》數(shù)據(jù),用房地產(chǎn)業(yè)的契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和外商投資和外國(guó)企業(yè)所得稅等稅種收入合計(jì)數(shù)與《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2006年》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入之比作為分析本指標(biāo),則2001-2005年房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)情況如表2所示。

從表2可以看出:經(jīng)營(yíng)總收入取自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2006》中國(guó)歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位)經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì)(1991-2005);2001-2005年的房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅均取自《中國(guó)稅務(wù)年鑒》2001-2006年度全國(guó)稅收收入分稅種分產(chǎn)業(yè)(房地產(chǎn)業(yè))收入情況表,契稅用《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2006》中國(guó)歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位)經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì)(1991-2005)中土地轉(zhuǎn)讓收入的2.5%估算。

近年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)水平逐年上升,由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)原因,有些稅如耕地占用稅未計(jì)算在內(nèi),契稅是大致推算的,將上述因素考慮在內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在12%以上,這個(gè)稅負(fù)水平遠(yuǎn)大于許多行業(yè)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新形勢(shì)下的稅收負(fù)擔(dān)分析

從表1和表2中數(shù)據(jù)可以看出,2005年和2006年年來(lái)房地產(chǎn)稅負(fù)增加主要是所得稅、土地增值稅及營(yíng)業(yè)稅及附加增加導(dǎo)致的。這與這兩年的稅收政策是一致的。