導語：如何才能寫好一篇房地產開發(fā)工程管理的要點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵字：房地產開發(fā)；成本管理；控制；項目

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

1.房地產開發(fā)成本管理的意義

企業(yè)進行成本管理的最終目的絕對不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意地降低成本，主要是為了提高房地產公司在同行業(yè)的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。而成本控制是房地產開發(fā)企業(yè)的內功，加強成本管理有利于適應宏觀經濟發(fā)展的要求，可以讓房企有下調房價的主動權。從宏觀上講，對房地產開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。

2.房地產項目成本管理存在的問題

2.1成本管理的范圍過小

受計劃經濟的影響，房地產企業(yè)對于成本管理而言，往往只是關注生產成本如何管理，而對供應與銷售的環(huán)節(jié)卻未有過多的考慮，這種觀念往往是達不到市場經濟的要求。根據(jù)成本動因的理論來看，企業(yè)的所有成本，從生產到消費者手中的所有過程，其成本不僅僅是指制造成本，而是貫穿于產品生命周期的一切成本。所以，成本管理不僅僅是涵蓋了物質產品成本，同時也涵蓋了非物質產品成本，如人力資源成本、環(huán)境成本等。

2.2成本管理觀念較為落后

以往的成本管理理念認為降低成本的主要手段就是節(jié)約，而按照現(xiàn)代成本管理的理論來看，成本降低也是有一定的極限的。在一些情況下，減少成本的費用可能會使企業(yè)效益和工程質量下降。所以，這樣的成本管理是一種消極的而不是積極的成本管理。從這個意義上來說，企業(yè)不應該只是采用減少成本來達到管理成本的目的，而是要利用科技進步來提高生產率，以便獲得更大的收益。

2.3成本增加，管理力度下降

如今的地價、建筑勞務、材料價格都有大幅度的上漲，而房地產生產成本也就隨之上升，但很多企業(yè)存在成本管理落后、物流管理失控，嚴重的浪費現(xiàn)象，致使成本無形中大大上升了。除此之外，還會經常出現(xiàn)成本核算不實的現(xiàn)象，其一是由于核算從業(yè)人員未能從思想上引起重視，其二是企業(yè)管理者為了達到某些目的故意調節(jié)所致，企業(yè)好像是盈余，其實是在虧損，企業(yè)管理者缺乏科學的成本管理意識。所以，成本管理的力度不大，存在巨大的浪費。

3.加強成本控制管理的措施

3.1決議方案期間工程造價成本的控制

在決議方案期間，是房地產商要做工程造價成本的最為重要的期間，因而，好的策劃方案書和精確的成本報價核算是房地產工程能否順暢進行的確保。因而，要做好房地產根底材料的收集和商場研討。房地產工程比較復雜，觸及許多類別和專業(yè)，簡單受許多的要素干擾，要求收集許多根底材料和做好商場研討。在工程施工開端前，決議方案人員要安排優(yōu)異的對施工地址的地質狀況、大型設備以及建筑施工材料報價收購進行全方位的了解，要對周邊的環(huán)境和經濟開展水平做一個牢靠的剖析和研討。為核算造價成本人員供給牢靠的數(shù)據(jù)和豐厚的材料，然后為方案單位方案好的施工方案打下良好根底。

商場研討主要是對行將建造的項目進行可能性和可行性進行剖析，有關部門要對進行證明，對商場占有率和房地產要求做一個合理的評估；要仔細剖析研討國家對房地產職業(yè)出臺的各項規(guī)則方法，猜測將來開展的趨勢，為房地產公司開展供給極好的前提條件，為全部工程項目的建造供給牢靠的依據(jù)。

其次，工程項目建造的決議方案應多方面征求意見，要采納團體決議方案的手法，處理好當時和長遠利益的聯(lián)系，嚴格各項準則法令，防止房地產出資的盲目性，然后完結經濟效益的最大化，促進房地產職業(yè)良性開展。

3.2方案期間工程造價成本的控制

方案期間是全部房地產項目進行造價成本控制的要害，在這一期間要求建筑師和方案師采納盡可能多的技巧和方法，爭取方案出最優(yōu)化最文眉的方案。這就要求公司和方案人員做到以下幾個方面：榜首，要嚴格方案方案的評定，包括根底構造、平面方案、施工圖方案以及核算進程等方面，鋼筋含量、混凝土含量、施工圖核算和變更費用等要到達規(guī)范。第二，在具體施工安排方案上，要方案優(yōu)化，不能存在趕工的表象，防止呈現(xiàn)過錯，不然就會有很大的費事，后果不堪設想。第三，在方案變更上要依據(jù)實際狀況，要多從施工方案上考慮，方案的變更會給工程造價成本添加可猜測性的難度，影響施工工期和質量，因而，方案變更要充分考慮技術、法令、經濟和質量多方面要素，盡量不添加成本，掌握好這個度，既不能太高也不能太低，這對造價人員提出了更高的要求。第四，依據(jù)簽定合同進行限額方案，假如方案概算超出審定的工程造價或許其他一些過錯，就可以采納以下方法：在方案進程中發(fā)現(xiàn)的過錯，就要在不變更本來方案構思、規(guī)范和進度下進行無償修正；在施工期間發(fā)現(xiàn)過錯，就要依據(jù)合同采納相應的結局方法，方案單位就要承擔損失和進行補償。方案方案不只要有極好的可行性，還要愈加合理愈加經濟，這樣才干極好的控制和辦理工程造價的成本。

3.3招投標收購期間

招投標收購是房地產項目成本控制進程中的一個重要環(huán)節(jié)。在這個期間通常存在工程量是不是準確，評標是不是規(guī)范，是不是有不正當競爭等一系列問題存在。所以說，在這一期間，我們對設備、材料收購一定要堅持選用確保工程質量，削減收購成本的準則。材料收購貨品質量好欠好，報價是不是有競爭力，將會對房地產項目的總成本，以及最終的收益都會有一定的影響。為了對收購期間的費用辦理進行辦理，我們要進行限額收購，并對其間顯著違背辦理基準的費用做出科學的剖析，一起做出科學的決議方案。

3.4施工期間工程造價成本的控制

施工期間是房地產資金投入量比較大的期間，對這一期間造價成本的具體控制和辦理就顯得尤為重要。

（一）加強合同管理

合同在控制與辦理工程造價成本中的重要性不言而喻，從核算到結算，從付款到索賠，合同是一個很重要的依據(jù)和確保。這就要求房地產公司要有清晰的法令意識和職責意識，盡可能的剖析和總結出各施工項目的特色，簽定的合同條款要全部緊密，不能呈現(xiàn)一絲疏忽，不能發(fā)作歧義，導致不必要的膠葛和費事。要依據(jù)合同樹立相應的監(jiān)督機制，清晰資金的流向，清晰具體施工細則和職責分工，從成本辦理上樹立資金控制系統(tǒng)，按合同對工程進度款進行審閱，防止腐敗表象發(fā)作，防止資金失控，削減工程出資風險和資金補償膠葛，確保工程按期順暢的進行。

（二）對工程變更的控制

工程變更是為了非常好的完結工程項目按期竣工，而在施工進程中進行剖析、評估和改善，確保施工更安全合理。工程變更辦理人員不得隨意對項目進行變更，在多方考慮的狀況下，要與工程造價人員密切配合，做好具體的技術鑒定和成本剖析，充分表現(xiàn)各自的優(yōu)勢，使用各方面資本，對工程變更的形成的有利和不利影響作出明確評估，在歸納各方面定見后斷定是不是進行變更。工程項目變更不能違背合同的各項條款規(guī)則，必須在合同要求規(guī)模以內。變更后的報價要依據(jù)本來規(guī)則履行，假如沒有本來報價，就要萬確按合同要求進行合理評價，在通過各方仔細剖析研討后，工程項目才干按變更方案進行。

（三）對施工材料報價的控制

施工材料出資在房地產施工中占有很大比重，控制好原材料報價可以極好的降低工程造價的成本，進步工程的經濟效益。而影響施工原材料報價要素許多，比如運送間隔、天氣狀況、質量品牌、質料產地、寄存時刻等，都會使材料報價的距離很大，這種報價的動搖會對工程造價的成本發(fā)作很大的影響。這就要求造價人員要有敏銳的觀察力和洞察力，對商場行情了若指掌，挑選報價適宜質量有確保的材料；要掌握商場最新動態(tài)和信息，對于不一樣材料的基本狀況進行分類和剖析，收集生產商和銷售商的有關信息，要求最優(yōu)報價和材料；要有一些固定的供貨商和貨品來源地，確保在施工期間材料可以源源不斷地供給。只要挑選質量牢靠，報價合理的材料，才可有效控制工程造價的成本，進步工程的經濟效益和贏利，確保工程施工的質量。

3.5竣工審閱期間工程造價的控制

最終的竣工期間也不能忽略對工程造價的辦理，假如收官作業(yè)做欠好，還會對全部工程形成不良影響，要確保工程高質量的完結，就要仔細對待竣作業(yè)業(yè)，不得隨意敷衍塞責。主管部門要安排施工單位和方案單位等進行工程質量檢驗，造價人員要依據(jù)合同對全部工程的出資進行決算，對財政進行盤查清點，依據(jù)施工方案圖和變更的工程項目進行總結，理清各方要承擔的職責和責任，調整工程核算和出資。還要導致對竣工材料辦理作業(yè)的重視，按實際狀況陳述工程量和工程造價，不得隱秘虛報，要合理分配竣工中所需費用，仔細照實的核算成本，一起要防止壞賬死賬表象，確保工程款準時回收；加強工程收尾作業(yè)監(jiān)督力度，準時完結竣工，不得拖拖拉拉，防止人力物力財力的浪費，要活躍表現(xiàn)檢驗審閱監(jiān)督作用，加強竣工期間各項資金辦理，不斷總結經驗，為今后的施工供給學習和協(xié)助。

4.結束語

房地產項目的開發(fā)是一個復雜的系統(tǒng)工程，單靠自覺是不夠的。必須建立一個強有力的、實時參與的監(jiān)督機構在重大決策、人事任免、合同簽訂、資金使用等環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標實行監(jiān)督管理，以確保各項制度和目標的嚴肅性。

參考文獻：

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關鍵字： 房地產開發(fā)項目管理

中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract: After the reform and opening up, China's rapid economic development, people's living standard has gradually increased; living conditions have been greatly improved. In order to adapt to the modern residence requirements, the real estate industry to speed up the pace of development. Project management in real estate development on engineering quality and economic benefits rise has important influence. Pay attention to project management link, improve the quality of modern enterprise is an important issue. Real estate project management mainly refers to the real estate project design into entity process management, including cost control, quality control, progress control management and technical support management and other elements. Mainly through the analysis of the real estate project management and general project management difference, This paper put forward the basic measures of real estate project management an important role of the project management in real estate development.

Keywords: real estate development project management

一、 房地產開發(fā)管理體制

房地產開發(fā)管理是指房地產開發(fā)企業(yè)為了較為順利完成工程項目的投資，對開發(fā)項目人員、公司財務、工程管理、銷售管理以及后勤部門進行組織和管理，這也是開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)規(guī)劃管理和施工以及物業(yè)管理的前提。其中企業(yè)工程部主要是代表開發(fā)商對整個工程項目的建設進行管理，主要的內容包括與施工單位協(xié)調溝通、施工質量、進度和安全控制、合同管理、結構設計變更、報價和工程原材料采購以及庫存進行管理。企業(yè)財務部主要負責企業(yè)的資金管理‘并且定期制作企業(yè)財務狀況及經營成果的報表，主要包括建立工程項目的融資計劃，施工單位的工程款結算以及企業(yè)營業(yè)費用結算。銷售部門主要是負責企業(yè)開發(fā)產品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產開發(fā)管理的目的以及原則就是要整合企業(yè)物力、財力、人力，從而建立一系列的科學、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，開發(fā)出受市場歡迎的產品，房地產開發(fā)管理的重點企業(yè)的內部經營，核心是工程項目的開發(fā)過程，具體要求是控制成本、保證質量、縮短工期以及市場創(chuàng)新開發(fā)運營等。

二、 房地產開發(fā)管理的主要內容

在我國房地產開發(fā)管理中主要的內容包括規(guī)劃管理、施工管理、物業(yè)管理。

2.1房地產開發(fā)規(guī)劃管理

房地產開發(fā)中規(guī)劃管理是指對規(guī)劃設計的管理，設計單位完成開發(fā)商所委托的建筑樓盤設計，重點在于對規(guī)劃成本、工程進度以及工程目標進行控制和管理。開發(fā)企業(yè)建立采用完善的規(guī)劃系統(tǒng)對規(guī)劃設計進行管理，規(guī)劃管理和規(guī)劃設計是相輔相成的，在規(guī)劃管理系統(tǒng)中提高規(guī)劃設計審查和管理水平是重要的目標。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設計的核心是保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過各種審查手段，提高規(guī)劃設計管理的水平。

首先開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設計要點、原則進行確定，在管理系統(tǒng)中輸入確定的要求要點，在規(guī)劃完成后對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當?shù)牟扇》答伡靶拚目刂品绞竭M行調整，最終選擇最佳設計方案，其次規(guī)劃管理中應盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改變。通過計算機進行規(guī)劃設計成果審查，如果規(guī)劃設計單位報送的設計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定格式標準，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進行指標計算、比較、進行查詢統(tǒng)計。審批通過的規(guī)劃圖，首先由開發(fā)商確定規(guī)劃設計的要求的原則，然后由參與設計單位開始進行規(guī)劃設計，通過進度控制和計算機審查，最終設計方案的評估、和比較確定，然后反饋到開發(fā)商，根據(jù)開發(fā)商提出的意見進行修改最終確定。

2.2房地產開發(fā)施工管理

施工管理就是對工程項目的施工建設工程進行管理。房地產開發(fā)公司一般有工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據(jù)項目特點和實際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發(fā)包模式、項目總承包模式。就我國而言，房地產的施工建設一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對工程的施工完全發(fā)給一個施工單位完成，要么對不同的建筑項目分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向專業(yè)化、精細化方向的發(fā)展，對大型的工程項目和高檔的樓盤，房地產開發(fā)商應該采取項目總承包或者施工總承包的模式進行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經驗的施工單位簽訂施工總承包管理協(xié)議，負責整個項目的施工組織和管理。

對房地產開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發(fā)企業(yè)必然在施工質量的控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現(xiàn)場施工檢查（包括人員資質、機械設備、材料質量、施工技術程序、施工環(huán)境）監(jiān)理工作、工程款發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠對工程項目建設的質量、進度以及成本進行掌控。

2.3 房地產開發(fā)的物業(yè)管理

物業(yè)管理是指專業(yè)組織機構，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現(xiàn)代經營手段和修繕技術對已建物業(yè)及其業(yè)主進行管理和服務。房地產的業(yè)務管理，一般包括對房屋及附屬配套設備、設施及場地以經營方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安保、綠化、公共設施、道路養(yǎng)護等等實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供多方面的經營服務。物業(yè)管理是為了使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟效益，保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活。在社會分工日益發(fā)展的背景下，發(fā)地產開發(fā)在規(guī)劃設計階段，通過公開、公平、公正原則招標擇優(yōu)選出專業(yè)的物業(yè)管理服務公司。

三、 房地產開發(fā)項目管理的注意問題

房地產開發(fā)經營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理、顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現(xiàn)，因此，協(xié)調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作司開發(fā)商協(xié)調重要內容。作為投資者，房地產開發(fā)商應該把可施工研究設計放在相當重要的位置上，即在規(guī)劃設計之初、規(guī)劃設計完成以及施工完成時召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。另外在項目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設計階段、到施工階段、物業(yè)管理階段呈現(xiàn)出明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規(guī)劃設計的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項目決策。

結束語：當前，由于受到我國宏觀調控政策以及市場環(huán)境變化因素的影響，這對房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展來說產生一定的影響，而控制項目成本，加強項目成本控制管理的水平在現(xiàn)代房地產企業(yè)發(fā)展中就顯得尤為重要。

參考文獻：

[1] 凌青，淺議房地產開發(fā)企業(yè)成本管理[J].商業(yè)經濟，

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摘 要 隨著我國市場經濟的不斷發(fā)展，各個房地產商的競爭越發(fā)激烈，如果想要在競爭中完勝對手，就要加強對成本的管理，從而實現(xiàn)對其成本的控制。本文將結合房地產開發(fā)項目的全面成本控制以及管理，來談一談如何應用成本控制與管理提高房地產的經濟效益。

關鍵詞 房地產開發(fā)項目 成本控制要點 方法

在我國的國民經濟產業(yè)支柱里，房地產業(yè)漸漸成為其中比較重要的產業(yè)支柱，并且在最近幾年已經有很多消費者與投資者將其作為投資的熱點。但是長期以來，雖然我國的房地產事業(yè)漸漸成熟起來，但是還是出現(xiàn)局部過熱的情況，于是我國就開始運用宏觀調控的手段對房地產市場進行控制。當我國加入到世貿組織以后，在我國出現(xiàn)了這么一個情況，那就是大量的境外資金進入到我國房地產的市場里面，于是我國房地產開發(fā)企業(yè)的競爭形式以及內涵在這種背景下悄然發(fā)生著改變，眾多房地產開發(fā)企業(yè)想要在競爭中立于不敗之地就要進行全面成本控制與管理。在這種環(huán)境之下，房地產開發(fā)企業(yè)為了適應我國房地產開發(fā)成本以及價格不斷變化，開始在開發(fā)過程中實施全面成本控制與管理。主要目的就是以最低的開發(fā)成本來換取房地產開發(fā)企業(yè)的經濟效益最大化。

一、房地產開發(fā)項目的成本構成

要想對房地產開發(fā)企業(yè)的成本費用進行研究，首先就要弄明白房地產開發(fā)項目的成本構成有哪些。我國的房地產成本構成非常的復雜，其范圍也非常大，結合內部與外部的因素，主要是涉及周圍環(huán)境、經營模式、技術以及管理等方面。

（一）土地成本

在我國的社會中，土地就是一種比較稀缺的資源，因此，房地產開發(fā)商就要對開發(fā)所占用的土地進行支付相應的費用。我國土地成本主要包括土地使用出讓金、征地相關補償費、拆遷所致的相關補償費以及相關基礎設施費用這四個部分。

（二）工程建設成本

我國房地產開發(fā)商在進行工程建設的過程中所包含的費用，主要包括進行房地產開發(fā)項目時，前期工程項目的工程成本、進行工程建設所需的建筑成本以及與之工程配套的基礎設施費用等部分。

（三）相關稅費

房地產開發(fā)商在進行項目工程建設的時候所出現(xiàn)的相關稅費，這些稅費主要包括相關營業(yè)稅以及其附加稅、地契稅、房產稅、房地產企業(yè)所得稅以及印花稅等。這些稅費無論是房地產開發(fā)商進行負擔還是購房的消費者負擔，最后都以此來構成房價的一部分，最后將這些稅費轉移到購房消費者的身上。

（四）相關管理費用

這里的相關管理費用主要指的是房地產開發(fā)商從開發(fā)到出售的這個過程中，房地產開發(fā)商中的管理人員所產生的一切相關管理費用等。

（五）籌集費用

我國的房地產業(yè)是屬于一種資金密集型的產業(yè)，這就直接標識著房地產開發(fā)需要大量的資金。通常情況下，房地產開發(fā)商會選擇銀行貸款來進行資金的籌集，其中產生的費用就是籌集費用。

綜上所述，房地產開發(fā)項目的成本機構主要包括三個大的部分，土地成本；工程建設成本；相關稅費、相關管理費用以及籌集費用。

二、房地產開發(fā)項目的全面成本控制與管理的原則

（一）全面成本控制原則

全面控制主要是指對全員以及整個項目開發(fā)過程進行統(tǒng)一的控制。房地產開發(fā)項目的全面成本控制應該充分將全體工作人員對開發(fā)項目陳本控制費用方面的積極性調動起來，因為每一位工作人員跟全面控制環(huán)節(jié)中所產生的相關費用都有一定的關系。全面成本費用控制應該貫穿與整個開發(fā)項目成本費用控制過程當中去，而不是僅僅對開發(fā)項目的部分成本費用支出進行控制。

（二）全面成本管理原則

房地產開發(fā)企業(yè)的相關領導干部應該對開發(fā)項目所產生的成本費用進行有效的控制，并且還要更加重視成本費用控制的情況，因為，這就直接對房地產開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)其成本目標的信息與決心造成一定程度上的影響。就這個問題，房地產開發(fā)企業(yè)的管理層就應該積極起到帶頭模范作用。

（三）經濟原則

房地產開發(fā)項目的成本費用控制中心應該是實現(xiàn)經濟效益，目標是盡最大可能降成本費用，最大化項目服務質量。

三、房地產開發(fā)項目的全面成本控制要點及方法

房地產開發(fā)階段通?？梢苑譃榱㈨棥⒁?guī)劃、建設施工以及市場營銷這四個階段。不同的房地產企業(yè)對其控制的要點也會有所不一樣，但是，在一般情況下，只要對的房地產開發(fā)階段的成本控制的要點進行積極控制，這樣在最后的成本績效考核中就會達到一個比較滿意的程度。

（一）立項階段

房地產開發(fā)階段中的立項階段的成本費用控制的內容主要是由土地使用出讓金、征地相關補償費、拆遷所致的相關補償費以及開發(fā)前期的相關工程費用。在房地產開發(fā)立項階段最主要考慮到的是整個投資環(huán)境，以及所投資的房地產具備的市場價值等等，在該階段中應該將所有可能發(fā)生的成本費用都結合起來，以此來集中進行總體成本控制。

房地產開發(fā)立項階段的成本控制要點以及方法：聘請相關專業(yè)的投資顧問對其開發(fā)成本控制進行有效的研究；我國土地非常的緊缺，根據(jù)這點可以選擇那些不成熟的但是潛力相當大的土地，以此來達到對土地綜合費用進行成本控制的目的；對于那些技術因素的成本控制，房地產開發(fā)企業(yè)可以明確開發(fā)項目合理規(guī)模以及選擇相關重要設備等。

（二）規(guī)劃設計階段

房地產開發(fā)的規(guī)劃設計階段可以采用價值工程原理，把事后成本控制演變?yōu)槭虑俺杀究刂?，充分利用行為控制來對房地產開發(fā)成本進行實時監(jiān)控。在房地產開發(fā)規(guī)劃設計階段應該提倡限額設計以及標準設計。既要反對那些只是片面強調成本節(jié)約、對技術可行性進行忽略，最后使得整個工程項目沒有達到功能的需求；還要反對那些輕經濟，重技術以及設計保且浪費等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

房地產開發(fā)規(guī)劃設計階段的成本控制要點以及方法：在規(guī)劃設計階段，可行性規(guī)劃設計成本控制應該通過對市政情況的細致分析，以此來確定規(guī)劃要點；對于那些成本控制方案設計，應該對可能出現(xiàn)的變動的方案設計進行比較和分析等。

（三）建設施工階段

房地產開發(fā)建設施工階段影響成本控制的比例為10%～15%，也是實現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)和工程項目設計意圖的最終階段。房地產項目經理對工程造價進行控制的主要方法就是：在施工的階段中采用先進的施工技術以及選擇科學合理的建筑施工方案。于此同時，選擇好的工程材料以及設備對整個工程質量有著至關重要的作用。

房地產開發(fā)建設施工階段的成本控制要點以及方法：招標文件作為本階段的控制要點，應該在招標文件中準確記錄工程量清單、對招標進行清晰說明以及最后保證招標信息的公開的公正性；在選擇施工單位的時候，要根據(jù)施工單位的具不具備競爭性、經驗是否豐富以及信譽高不高等手段進行施工單位的選擇。

（四）市場營銷階段

在這一階段主要內容就是對房地產銷售投資費用進行成本控制，并通過這個手段讓房地產開發(fā)資金回籠，以此來看房地產開發(fā)項目工程的盈利情況是否達到之前預期的目標，保證房地產開發(fā)項目投資實現(xiàn)收益。

房地產開發(fā)是市場營銷階段的成本控制要點以及方法：對于市場營銷階段的銷售工具的選擇，應該盡量選擇那些一次性投入較少并且建造速度相對較快的銷售道具，以此達到控制成本的目的；在做營銷廣告的時候，要選擇確定最佳媒體進行廣告播放，切記不能對廣告進行平均分配。因此，這樣也可以達到控制成本的效果。

結束語：

房地產開發(fā)項目的控制成本的方法有很多，改革房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身特定采取不同的成本控制方法，本文主要分析的房地產開發(fā)全過程進行全面成本控制及管理。很多時候房地產的高層領導喜歡將全面成本控制認定為在建設施工階段，其實不然，全面成本控制應該貫穿開發(fā)項目的全過程，這樣才能從根本上實現(xiàn)企業(yè)的總體目標。

參考文獻：

[1]翁益郎.淺談房地產項目成本控制與管理.四川建材，2009.35（4）：277-278.

[2]鄧軍榮.建設過程中的成本控制與管理.新建設：現(xiàn)代物業(yè)上旬刊.2011（11）：55-56.

[3]陳淑真.探析有效的成本控制與管理.財經界.2011（8）：50-51.

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關鍵詞：房地產； 建筑工程項目； 項目管理； 協(xié)調；平衡

中圖分類號：TU71

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來，房地產業(yè)在國民經濟中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經濟的支柱產業(yè)。從產業(yè)的發(fā)展史來看，我國的房地產業(yè)仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產業(yè)化、專業(yè)化的房地產生產和供應機制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產方式的轉軌期。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產開發(fā)經營中的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為規(guī)劃設計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產工程管理之間的協(xié)調平衡銜接問題。

2開發(fā)管理

開發(fā)管理是指房地產開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經營模式。

工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。

財務部門負責企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財務狀況及經營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的融資（財務）計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產品――樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對項目開發(fā)相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設提供生活上的保障。

開發(fā)管理其目標及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內部的經營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。

3規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設計過程的管理，房地產開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。即規(guī)劃管理應用軟件與規(guī)劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設計關系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提高規(guī)劃設計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：

3.1開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M行調整，并最終選擇設計方案。

3.2規(guī)劃管理應盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應該盡量減少對規(guī)劃設計人員原有工作習慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標準要求，要求規(guī)劃設計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規(guī)劃設計分層編碼標準。由于目前許多規(guī)劃設計單位都使用AutoCAD進行規(guī)劃設計，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標準》，向有關的規(guī)劃設計單位發(fā)放。同時，制定相應措施，保證房地產開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設計單位提交的規(guī)劃設計方案進行審查。

3.4通過計算機進行規(guī)劃設計成果審查。如果規(guī)劃設計單位報送上來的設計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標準，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規(guī)劃設計方案進行指標計算、比較，進行查詢、統(tǒng)計、分析等。

3.5將規(guī)劃設計成果轉成基礎資料。審批通過的規(guī)劃圖（如控制性詳規(guī)等），可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國，房地產的施工建設一般采用前兩種形式來進行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發(fā)企業(yè)應該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業(yè)承擔相應風險。

對房地產開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發(fā)企業(yè)必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現(xiàn)場施工檢查（包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協(xié)調。

5建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設計管理與施工管理之間的相互協(xié)調與促進

房地產開發(fā)經營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現(xiàn)。因此，協(xié)調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內容（部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中）。

房地產開發(fā)中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設計者不了解施工工藝，從而使設計方案施工困難，影響項目建設的成本和進度；或者施工單位經驗不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現(xiàn)場操作中，以實現(xiàn)項目的總體目標”。在房地產開發(fā)中，也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設計出滿足計劃目標的、最經濟、最容易施工的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工（管理）經驗對該方案采用適當?shù)牟牧虾凸しǎ谝?guī)劃設計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設計方案，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば詮娬{工程建設施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關的設計的內容進行討論、分析和改進。

另一方面，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協(xié)調，不少建筑竣工后和規(guī)劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1房地產開發(fā)企業(yè)的強力支持。作為投資者，開發(fā)商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規(guī)劃設計之初、規(guī)劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。

5.2盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規(guī)劃設計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。

5.3持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用。

6結語

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的，房地產開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產商以優(yōu)秀的人力資源為基礎、以不斷創(chuàng)新的施工技術為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產開發(fā)經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設計、開發(fā)運營、施工建設及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續(xù)改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻：

[1] 畢星，翟麗.項目管理.上海復旦大學出版社，2002-12.

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【關鍵詞】房地產；開發(fā)商；項目管理

經過高層建筑的房地產項目工程建設準備、建設實施、工程驗收、項目交付等過程的項目管理實踐,通過對開發(fā)商項目建設管理的考察和調研,發(fā)現(xiàn)有一定開發(fā)規(guī)模、多個項目同時實施的開發(fā)商,其項目建設常常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工,工程建設項目管理目標總不能自如實現(xiàn)。筆者根據(jù)項目管理實際操作的感受,站在開發(fā)商工程管理人員角度就開發(fā)商整體運作方面影響工程建設項目進展的主要因素,即從開發(fā)商的房地產項目開發(fā)流程的操作層面針對項目管理的關鍵難點進行探討分析。

1、項目決策階段開發(fā)商的項目市場定位及決策機制不完善,即項目前期市場可行性研究工作的不到位,是影響項目管理有效實施的根本。

前期對市場研究不充分,決策緩慢。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告,使得項目的規(guī)劃設計遲遲不能如期進行,即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設計,也會因為市場研究不充分,心中無底,評判“標準”不明確,猶豫不決,致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商以“市場是變化的,項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究。因市場和產品研究不詳細,導致決策遲緩,浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后,一定會匆忙決策,這樣的決策確定的項目產品肯定不科學、不系統(tǒng)、不全面,也不完全可行。

2、施工圖設計文件供應遲慢,變更多。

因市場研究階段進行得不細致、不規(guī)范,項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決,本應屬設計師的工作受到了開發(fā)商的過多干預和限制,在工程項目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術文件慢、建設過程中變更多。

許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商包辦“設計”的,使得規(guī)劃、建筑設計單位及設計人員無所適從,項目無詳細、完整的規(guī)劃和建筑設計,整體設計不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調,設計師成了開發(fā)商手中的一支“筆”,設計師無創(chuàng)意,也不愿動腦筋,做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖,但產品功能性、系統(tǒng)性和效果的設計失誤的責任也由開發(fā)商承擔。

開發(fā)商的往往認為在設計階段一定要嚴格“把關”,然而因為沒有詳細、“可行”的可行性研究報告作為產品評價標準,所以開發(fā)商的某幾個的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設計的評判依據(jù),由此造成了工程建設內容經常變化,如某小區(qū)的變配電房是后加上去的;分期建設的小區(qū)中垃圾儲運問題至今仍未解決;小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足,新增建地下車庫;因產品定位修改,導致在建項目的外飾及雨蓬修改;景觀設計不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴重影響了工程建設的開展,設計師成了“改圖師”,設計變更多,工程簽證多,故工程的質量、進度、投資控制目標也就無法如期實現(xiàn)。

3、工程施工承包合同不嚴密,項目收尾階段交叉施工作業(yè)時,發(fā)包工程內容及接口界定不清,沒有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作,甲方分包工程項目管理難。

目前的工程管理中,尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設實施過程的后期,甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上,矛盾越來越突出,成為房地產開發(fā)項目管理的難點之一。

總承包施工單位對甲方分包的項目不承擔“總承包”責任,甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協(xié)調的問題也往往直接找甲方,監(jiān)理方在這方面也無能為力,監(jiān)理方此時最多是甲方的助手,倒是甲方成了真正的“總承包”單位,甲方的現(xiàn)場項目管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調”,難怪甲方現(xiàn)場工程管理人員說工程到了收尾階段其有80%以上的工作精力和工作量都花費在了“協(xié)調”工作上。出現(xiàn)了工程質量和拖延工期問題后相互扯皮,向甲方推諉責任,責任不好界定,如此甲方分包工程還有違反建筑法及工程質量、安全管理條例等法規(guī)之嫌疑。

項目到了即將竣工、交付客戶入住的前夕,開發(fā)商與購房客戶簽訂售房合同約定的交付日期日益臨近,出現(xiàn)了乙方不急而甲方著急的尷尬局面,甲方的工程項目管理現(xiàn)場代表總要“求”完了這個乙方,再去“請”另一個乙方,還要準備組織進行工程項目整體驗收和交付等工作,焦頭爛額。在項目收尾階段,甲方的工程項目管理現(xiàn)場代表的工作壓力、工作難度和工作量可想而知。

開發(fā)商沒有將工程收尾階段當作一個重要節(jié)點調動、組織公司其他部室資源重新建立一個工程收尾的臨時機構,仍讓工程項目管理部門人員“從一而終”、單打獨斗,導致了工程在收尾階段現(xiàn)場大打亂仗,使得工程項目建設虎頭蛇尾,留下諸多問題。

4、供方資源的整合工作不足,與供方平等、誠信合作雙贏意識差,影響項目管理。

開發(fā)商是社會資源的組織者、整合者和調動者。對于房地產工程項目管理者來說,工程勘察設計工作是由勘察設計單位完成的,工程實物是由若干施工單位建設出來的,而且現(xiàn)場工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實施,工程建設所用建筑設備、材料由設備、材料供應商提供,在工程建設實施階段開發(fā)商與參與項目建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理及材料設備供應商之間均是需方和供方的合同、合作關系,即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關系,故供方資源的整合和組織以及通過合同事先約定其間接口關系就成為工程項目管理的關鍵所在,也是房地產項目管理“預控”和事先管理的主要內容。

因開發(fā)商的工程管理部門在前期項目實施決策階段的工程計劃不完善、不深入,工程招投標工作流于形式,對工程項目發(fā)包內容和接口要點不清,而工程招標工作組織不規(guī)范,工程建設方面的資源積累較少,平時整合的供方資源不足,往往是臨時抱佛腳,使得參與工程建設的單位與工程建設需要不匹配,造成工程項目管理難度加大。

房地產項目開發(fā)的工程建設的主導者是甲方,在項目建設階段開發(fā)商是工程質量的第一責任人。許多開發(fā)商在工程建設過程中,尚未真正發(fā)揮其主導性、主動性作用。有些該由開發(fā)商做的工作,自身并沒有做好,而有些本該由供方進行的工作,開發(fā)商反而常常“越位”,也會影響工程項目的規(guī)范化管理,甚至會出現(xiàn)“違規(guī)”、“違法”行為,后果嚴重。

總之,開發(fā)商只要按照成熟的房地產開發(fā)工作流程進行規(guī)范運作,并圍繞項目管理工作任務建立了與之配套嚴密的組織和制度,加強各流程階段工作的計劃性及其嚴肅性,注意預控,就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度,提高項目管理的質量和效率。

篇6

關詞鍵：房地產、開發(fā)企業(yè)、會計、特點

房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱。房地產開發(fā)企業(yè)是指具有法人資格、以營利為目的，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，主要從事房地產開發(fā)和經營活動的經濟組織。房地產開發(fā)企業(yè)除了經營土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業(yè)務涵蓋了從征地、折遷、勘察、設計、施工、銷售至售后服務全過程。開發(fā)產品從規(guī)劃設計開始、經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能完成。由于其生產經營的特殊性，與工業(yè)、商業(yè)、施工等企業(yè)相比，房地產開發(fā)企業(yè)會計也有如下主要特點：

一、會計科目的特有性

房地產開發(fā)企業(yè)是比較特殊的行業(yè)，為滿足房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的要求，除了要設置各類企業(yè)通用的會計科目外，還需設置“開發(fā)產品”、“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“周轉房”四個特有的會計科目。以分別核算房地產開發(fā)企業(yè)的產成品、成本、現(xiàn)場間接費、安置拆遷居民周轉使用但產權歸企業(yè)所有的各種房屋。

“開發(fā)產品”是指房地產開發(fā)企業(yè)已經完成全部銷售過程，并已驗收合格，合乎設計標準，可以作為商品對外銷售或合同規(guī)定的條件交購買客戶的產品。屬于資產類科目。用以核算開企業(yè)開發(fā)產品的增減變動及結存情況。借方登記已達到預定可銷售狀態(tài)的開發(fā)產品實際成本；貸方登記期末結轉對外轉讓、銷售和結算開發(fā)產品的實際成本；期末借方余額反映企業(yè)尚未轉讓、銷售和結算開發(fā)產品的實際成本。本科目可按開發(fā)產品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細科目，并按成本核算對象進行明細核算。

“開發(fā)成本”是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。屬于成本類科目。用來核算企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。借方登記開發(fā)過程中發(fā)生的直接開發(fā)費用和期末分配計入各開發(fā)產品成本核算對象的開發(fā)間接費用；貸方登記結轉的已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產品的實際成本；期末借方余額反映企業(yè)在建開發(fā)項目的實際成本。本科目應按開發(fā)項目的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置明細賬，并按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

“開發(fā)間接費用”屬于成本類科目，用來核算企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用。借方登記實際發(fā)生的各項間接費用；貸方登記未分配計入有關開發(fā)產品成本核算對象的開發(fā)間接費用；期末無余額。本科目應按企業(yè)內部不同的單位、部門設置明細賬。進行明細核算。

“周轉房 ”屬于資產類科目，用來核算企業(yè)安置拆遷居民周轉使用的房屋的實際成本。企業(yè)接受其他單位和個人的委托，代管的房產，應設置“代管房產備查簿”進行登記，不在本科目核算。在該科目下設置“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目。“在用周轉房”核算在用周轉房實際成本，借方登記增加的在用周轉房實際成本，貸方登記減少的在用周轉房實際成本。借方余額反映在用周轉房的原始價值、對于在用周轉房，企業(yè)還應根據(jù)其具體使用情況，建立“周轉房使用卡片”，按每一套周轉房的棟號（或樓層、房間號）進行明細核算，詳細記錄周轉房的坐落地點、結構、層次、面積、安置居民姓名等情況。“周轉房攤銷”核算周轉房的攤銷價值，貸方登記按月提取的在用周轉房攤銷價值，借方登記改變周轉房用途，對外銷售應沖減的已提攤銷價值。貸方余額反映在用周轉房的累計已提攤銷價值。周轉房包括： （1）在開發(fā)建設過程中已明確為安置拆遷居民周轉使用的房屋；（2）企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉使用的部分；（3）搭建的用于安置拆遷居民周轉使用的臨時性簡易房屋。

二、產品成本項目的特殊性

房地產開發(fā)企業(yè)成本按其用途可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本四類。在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

1.土地征用費及拆遷補償費。指房地產開發(fā)企業(yè)因開發(fā)房地產而取得的土地使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地征用費、土地閑置費、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償、安置動遷支出等。

2.前期工程費。指項目開發(fā)前期準備階段而發(fā)生的各項費用，主要包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“七通一平”（即路通、上水通、雨污水通、通訊通、電力通、煤氣通、熱力通以及場地平整）等支出。

3.建筑安裝工程費。指開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑、安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費。

4.基礎設施費。指企業(yè)在開發(fā)過程中因建造相關基礎設施而發(fā)生的各項費用。主要包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

5.公共配套設施費。指開發(fā)項目內發(fā)生的獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。主要包括居委會、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設施的支出。

6.開發(fā)間接費用。指房地產開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷、工程管理費、樣板房及售樓處裝修費、建安監(jiān)理費、工程造價咨詢費等。

三、成本核算對象的復雜性

房地產開發(fā)企業(yè)成本費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，成本核算對象應根據(jù)開發(fā)產品的地點、規(guī)模大小、工期長短、功能設計、多層或高層和結構類型等因素，并結合企業(yè)內部經營管理的需要來確定。且一個成本核算對象只能算出一個單位成本，并據(jù)以結轉銷售成本。房地產開發(fā)企業(yè)產品成本核算對象劃分得過粗，就不能正確反映各獨立核算項目的實際成本水平，不利于分析和考核開發(fā)產品成本的升降情況；反之，如果開發(fā)產品成本核算對象劃得過細，就會出現(xiàn)許多間接費用需要分攤，既增加了開發(fā)產品成本核算工作量，又影響了開發(fā)產品成本核算的及時性和準確性。

1.一般的開發(fā)項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算，或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象，以便于分析工程概（預）算和施工合同的完成情況。

2.同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，且開峻工時間相近，并由同一單位施工，可以合并為一個成本核算對象，以簡化成本核算手續(xù)。

3.對于個別規(guī)模較大、工期較長開發(fā)項目，應該以房地產開發(fā)項目的工程內容、功能區(qū)域和工期進度作為成本核算對象，對于大的開發(fā)項目應該按不同的開發(fā)期作為成本核算對象，以便及時反映開發(fā)產品成本。

四、成本控制要點的獨有性

通常企業(yè)的職工工資、材料費是成本控制的要點。房地產開發(fā)企業(yè)成本控制要點是在公司開發(fā)項目定位明確的前提下設計的審核、把控，具體包括設計單位的選擇，規(guī)劃、建筑（土建、安裝）、室內外裝修、景觀、市政、幕墻等設計的審核、把控；工程造價咨詢單位的選擇；材料的材質及設備品牌的選用。選擇一個好的設計單位能為房地產開發(fā)企業(yè)節(jié)約很多不必要的成本，可減少以后施工中因設計變更帶來的時間、人力、財力的浪費。房地產開發(fā)企業(yè)工程招標一般都采用工程量清單招標，工程量清單的準確與否對工程成本的影響很大，選用實力較強、經驗豐富的工程造價咨詢單位編制工程量清單顯得尤為重要。選擇什么材質的材料，選用什么品牌的設備對房地產成本影響很大，同一規(guī)格、型號的材料、設備質量不一樣，價格相差很大，即使質量相同，品牌不同，價位也相差懸殊。

房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)包工程較多，而各類工程項目所需的施工資質也不同，為使開發(fā)成本降為最低而又要保證開發(fā)產品的質量較好，應采用公開招標的方式選擇具有合格的相關施工資質且經過IS0國際質量認證的施工企業(yè)竟標；在同等條件下盡量選擇以往曾合作成功的企業(yè)，以期形成未來的戰(zhàn)略伙伴，以利企業(yè)將來的發(fā)展。在施工過程中發(fā)生工程變更時，應根據(jù)設計變更通知書等相關文件，簽證內容、原因、工程量要清楚、準確，需有監(jiān)理人員的簽字確認。必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應按相應程序報審，通過后方可正式簽證。以防變更過大，超預算過多。

土地費用雖然占房地產開發(fā)企業(yè)產品成本的比重也比較大，但目前房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地主要通過拍賣方式獲取，企業(yè)不可控因素較多。

五、特色稅種土地增值稅

土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)的主要稅種，同時也是房地產開發(fā)企業(yè)的特色稅種。土地增值稅以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用四級超率累進稅率。其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，稅收負擔超過企業(yè)所得稅。增值額是房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產的收入減除房地產開發(fā)企業(yè)扣除項目（取得土地所有權支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金、房地產加計扣除）的金額。再以增值額同扣除項目相比，其比值為土地增值率；然后，根據(jù)土地增值稅率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應納稅額。計算土地增值稅簡便方法為：1、增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%。2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額增值額×40%-扣除項目金額×5%。3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%。4、增值額超過扣除項目金額200%，土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

六、涉及的稅費多、金額大

房地產開發(fā)企業(yè)稅種繁多，貫穿在房地產開發(fā)企業(yè)經營的全過程，主要包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。我國針對房地產開發(fā)企業(yè)各種費名目眾多，有的地區(qū)甚至有成百上千種，主要有土地使用金、土地使用管理費、市政管理費、土地交易費、施工用水接入費、施工用電接入費、施工用氣接入費、規(guī)劃管理費、審圖費、施工許可證費、價格評估費、散裝水泥費、工程質量監(jiān)督費、文物勘探費、工程造價管理費、勞動定額測定費、房屋所有權登記費、人防費、消防費、環(huán)境評測費、面積測繪費、樁基檢測費、水電氣電話增容費、寬帶網(wǎng)接入費等。

房地產開發(fā)企業(yè)投資大、開發(fā)產品造價高，一個開發(fā)項目的銷售額過億甚至幾十億，房地產開發(fā)企業(yè)要要繳納的稅、費一般都很高。

七、實現(xiàn)銷售需取得“五證”、“兩書”

國家從2010年度起加大了對房地產開發(fā)企業(yè)的調控力度，規(guī)定只有在取得《商品房銷售（預售）許可證》后，才允許排號、預售登記、出售VIP卡、收取定金。要取得預售證，必須首先取得《國有土地使用證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》四證，另外還需取得《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。

八、特有的預繳和清算制度

絕大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)使用預售制作為銷售方式，所涉及的土地增值稅和企業(yè)所得稅采用預繳制，這樣就存在清算的問題。另外，房地產開發(fā)企業(yè)的成本需要專業(yè)的工程或造價人員來確定，清算程序復雜。預繳和清算制度，是房地產企業(yè)納稅的一大特色。

此外，房地產開發(fā)企業(yè)還存在投資大、周期長、受政策限制多、對金融機構依賴性大、涉及的政府部門和事業(yè)單位及學科知識和專業(yè)技術廣、風險高等特點。

參考文獻：

[1]財政部會計司編寫組，企業(yè)會計準則講解[M]，北京：人民出版社，2008

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通過學習中海地產闕洪波總著作《房地產項目全過程管理與實戰(zhàn)解析系列叢書》對房地產項目全周期的管理工作有了更深刻的理解，更加深入的了解了對于房地產項目建設單位希望達到的建設目的、分判的切入點、關注重點，加深對項目履約過程中甲方要求有了更清晰的認識，為后期投標、談判打開了一扇窗。

中國房地產進入存量市場階段已成為大家的共識，該階段的明顯特征在于城市化和城市群的分化、房地產企業(yè)之間的分化、投資能力和投資質量的分化、產品力和服務的分化以及企業(yè)管理和運營能力的分化。當下房地產企業(yè)的高質量發(fā)展已經不能單純依靠于高杠桿兒投資拉動、快周轉提高周轉率，亦或是成本控制，而是需要充分從市場和客戶的角度出發(fā)，做好市場研究和研判、做好客戶洞察及價值創(chuàng)造、做好全業(yè)務、全系統(tǒng)的高質量高效運行。作為從業(yè)者我們都應靜下心來思考我們的業(yè)務究竟是什么？我們如何定義客戶？客戶的核心價值是什么？我們又該如何面對未來的滿足?？蛻粜枨螅覀冃枰嬲蛲▽I(yè)和業(yè)務間的壁壘，需要整體性系統(tǒng)性的去思考、建設和構建我們的業(yè)務，通過我們的深度洞察和創(chuàng)新，充分利用信息化數(shù)字化等新技術，更加科學和精細的管理全鏈條業(yè)務并創(chuàng)造其應有的價值，以確保戰(zhàn)略的一致性和執(zhí)行的有效性。

每一個地產項目都存在著企業(yè)現(xiàn)金流、凈利潤、客戶滿意度、利益相關方滿意度、口碑和品牌、城市形象與友好度等重要經營指標，正如作者所言，工程管理不是地產開發(fā)的最核心環(huán)節(jié)，但是它承上啟下，對于銷售、對質量、對信心、對文化、對團隊、對項目成敗都有重大作用。

《項目策劃與工程管理》緊緊圍繞房地產項目運營發(fā)展目標，從項目全局和整體的角度來闡述，那如何做好項目策劃和項目管理，完美地將項目經營與項目策劃有機融為一體，在諸如流水與回頭、主樓結構優(yōu)先有效工序穿插等專業(yè)實操方面，展現(xiàn)出對業(yè)務深刻理解和深度的專業(yè)功底，時至今日仍記憶猶新。

本書從項目策劃到施工安排、流水作業(yè)再到工程質量安全管理，內容豐富全面，基本覆蓋了房地產工程管理的全部內容。從房地產企業(yè)全面有效掌控項目經營的角度，分享了項目策劃與工程管理的系統(tǒng)，請思考和總結，對局部與整體進度與質量成本與效果，這些在項目實際過程中經常出現(xiàn)的矛盾給出了精彩而令人信服的解答，讓很多似是而非的觀念予以明晰。對房地產工程管理業(yè)務和工程施工人員，加上有志于此專業(yè)的年輕從業(yè)人員，講述項目策劃以及怎樣實施的全部相關內容，基于案例，既有項目策劃與管理，這技術方面及施工所需的整體安排，又有均衡流水施工的詳細分析，當然還包括必不可少的質量安全原則和管理全面而系統(tǒng)。

《合約體系與成本管控》通過合約體系、成本管控、合約十四條、成本管理、合約管理、集采管理等章節(jié)來闡述以正確的成本觀為指導，最優(yōu)成本管控的時間才具備可能如何做到，首先必須要建立一整套完善科學符合各自公司文化的合約體系。凡合約一定是雙方或多方的約定，項目的發(fā)展本質上是所有合約參與主體努力兌現(xiàn)各自責任的過程，因此好的合約體系應當讓各類合作方結成伙伴關系，通過合約明確職責所在，互相尊重，互相配合，共同達到目標，合約14條，清晰地介紹了合約全過程，內容“簡潔、直接、科學、專業(yè)、全面”，而且非常具備可操作性。

但凡企業(yè)，沒有不注重成本管控的，尤其是房地產企業(yè)動輒數(shù)百億甚至上千億的體量，再小的單方或人均成本變化，都可能帶來巨大的總額差異。然而要做好成本管控，首先應當樹立正確的成本觀。所謂正確的成本觀，就是認清成本作為項目開發(fā)投入只必要存在，本身是中性的——越低并非越好，越高并非越壞——決定成本優(yōu)劣的關鍵在于適配。若項目進度或質量失控、客戶體驗不佳、公司品牌榮譽受損則成本再低也絕非好事；若能緊緊圍繞客戶價值做好成本分配，真正大幅度提高客戶體驗、提升銷售價格、加快銷售速度、提高項目利潤水平，此時即使需要增加成本也應當敢于實施。與任何公司不論大小，也不論什么性質。與是否是房地產公司無關，抑或即使房地產公司是否專注住宅，或者專注商業(yè)樓、或文體文化旅游項目、或者其他什么類型，統(tǒng)統(tǒng)無關，因為任何成功企業(yè)都一定關心關注合約，甚至付出一切，努力投入巨大精力去夢想逐漸，心中理想的合約體系，從而方才有可能做好，做到成本管控。

《復雜項目之實戰(zhàn)演練》通過上篇：實戰(zhàn)項目分享（北京中海廣場、深圳兩館、復雜工程建設的若干思考）。下篇：高塔項目策劃，通過項目概況、設計與設計管理、工程實施策劃方案、合約策劃與策略、監(jiān)理職責與質量管理，闡述復雜工程真正復雜之處在于環(huán)境、政策、資源、團隊等大量不確定因素集中交匯，使得項目地平穩(wěn)開展，始終面臨極為嚴峻的挑戰(zhàn)，對于業(yè)主而言，其管理難度較普通項目呈指數(shù)倍增長。沒有前期科學策劃、資源有效保障、過程有力統(tǒng)籌、各單位有序推進這個項目絕不如期如愿落地的可能。從建設方全局，全面管理角度出發(fā)的復雜工程實戰(zhàn)、大量的技術問題處理方案及經驗分享。更難能可貴之處在于作者對于大型復雜工程的核心管理問題的思考——建設方、總承包、設計院、監(jiān)理等不同主體之間的伙伴關系，建筑、結構、機電、幕墻等不同專業(yè)之間的分工合作。

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關鍵詞：房地產 環(huán)境影響 評價 探討

一．房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價問題的概述

隨著經濟的快速發(fā)展，人們對生活質量的要求也越來越高，這就促使房地產開發(fā)項目朝著多樣化的趨勢發(fā)展。目前房地產開發(fā)項目主要包括商業(yè)用寫字樓，居民住宅，賓館公寓、酒店商場等工程項目，與之配合的還要涉及到給排水、綠化、供暖、交通等市政工程項目。它們給環(huán)境帶來的影響主要有兩方面，一方面是在項目施工過程和使用過程中產生的廢物對環(huán)境造成的污染和破壞，另一方面是這些項目本身又需要環(huán)境上的保護，需要在一個良好的環(huán)境下建設發(fā)展。因此在做房地產開發(fā)項目環(huán)境評價時，也要從兩方面入手，不僅要評價開發(fā)項目對環(huán)境的影響，還要討論周圍環(huán)境對項目的制約，并提出保護措施和減少這些制約的對策，這也是房地產開發(fā)項目環(huán)境評價有別于其他工程項目環(huán)境評價的一個特別之處。

二．房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價重點的分析

房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價分析的重點是工程項目概況分析、污染問題和生態(tài)環(huán)境和景觀環(huán)境影響分析。

（一）工程項目概況分析

工程項目概況分析中要包括對整個項目的介紹，包括項目的主體工程及附屬工程。在主體工程和附屬工程介紹中要介紹一些它們主要的經濟指標，例如占地面積、建筑面積、建筑密度、人口總數(shù)、交通情況等。還要介紹工程項目周圍的自然和社會環(huán)境，自然情況如所在區(qū)域的大氣污染程度、噪聲、光污染情況、地表水源質量等，社會環(huán)境如周圍的企業(yè)單位、公共場所、居民居住情況等。對于公用工程的介紹，應該涉及到給排水系統(tǒng)的設置情況，天然氣地下管網(wǎng)的走向，供暖的來源，交通道路的發(fā)達情況，還有電力系統(tǒng)、水質水源等等問題。綜合以上問題，結合項目總體規(guī)劃和設計的原則，提出各個項目的平面布置圖和效果圖。

（二）污染問題

1.施工過程中的污染

揚塵是施工過程中一個主要的污染問題，土方在挖掘、運輸、堆放過程中都會出現(xiàn)揚塵現(xiàn)象，至于揚塵的程度則與施工水平，管理水平及天氣情況有關。施工中設備的清洗及水泥的養(yǎng)護都需要用水，用完的廢水中常會夾雜著著大量的泥沙，若未經處理直接排出，會對環(huán)境造成污染。施工時機器作業(yè)較多，設備運轉會產生較大的噪聲，特別是對施工時間不加限制的話對附近的居民會造成嚴重的噪聲污染。施工過程中會產生建筑垃圾及生活垃圾，對于這些垃圾如果沒有采取很好的處理，會造成固體廢棄物污染。

對于以上施工期間產生的污染，在做房地產開發(fā)項目環(huán)境評價時應提出控制這些污染的具體計劃和環(huán)境管理的內容，并在施工期間安排具有環(huán)保知識的專業(yè)人員到現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

2.使用過程中的污染

在工程項目的使用期間也會產生很多污染情況。廢水的污染主要來源于人們在日常飲食、洗浴和沖廁過程中產生的污水，在進行項目環(huán)境影響評價時要寫清這些廢水的產量和去向。廢氣的污染主要來自于用于采暖時鍋爐中燃料燃燒所釋放出來的廢氣，汽車集中排放出來的尾氣和生活餐飲排放的油煙，在評價時要對廢氣的排量作出估計，并提出減少污染的辦法。噪聲的污染程度相比于施工時要輕一些，主要是由風機、配電所、水泵房中設備產生的，評價時要針對具體情況提出防治措施。生活中的廢棄物、辦公垃圾和燃燒后的廢渣等會造成的固體廢棄物污染，對于這些垃圾找到其源頭后，估計出產生量，然后指定處理方案。

3.除了上面的污染以外，還存在著外環(huán)境造成的污染，如放射性污染、電磁輻射等，評價時要針對具體問題進行具體的影響分析，并提出解決的辦法。

（三）生態(tài)環(huán)境和景觀環(huán)境影響分析

房地產項目的開發(fā)往往會對生態(tài)環(huán)境和景觀環(huán)境產生一定的影響，因此在進行項目開發(fā)環(huán)境評價時要加強這方面的分析，便于以后能減少對生態(tài)和景觀環(huán)境的破壞。在項目開發(fā)前，應估計出所要破壞的綠色植被的面積，并提出補救的措施。在建設中，考慮到生態(tài)環(huán)境因素，在確定綠化面積、植物種類的同時注意到綠化的經濟性和生態(tài)性、植物的多樣性、吸塵消音等方面。

對于景觀環(huán)境的分析應考慮到建筑景觀的可接受性，建筑的風格和顏色應與周圍環(huán)境相協(xié)調，而且建筑物的玻璃幕墻和廣告燈等照明工具不會造成光污染。還要考慮到生態(tài)環(huán)境的適宜性，從舒適程度、便利程度、科學環(huán)保、景觀和諧等方面進行綜合評價。

三．房地產開發(fā)項目環(huán)境污染控制措施

（一）施工期

對于揚塵問題，施工工地的四周必須要建立起一定高度的圍墻，施工中產生的建筑垃圾要有專門的垃圾道進行處理，禁止隨意丟棄。對于易揚塵的材料要覆蓋揚塵網(wǎng)并經常灑水，在揚塵點和地面上也要及時灑水，減少揚塵，混凝土的攪拌工作也不應該在工地進行。施工期間產生的廢水中摻雜著大量泥沙，盡可能通過沉淀過濾，集中回收再次利用，生活污水要盡量排入城市的污水管網(wǎng)中。施工的時間應該遵守有關部門的規(guī)定，禁止在夜間22:00-6:00施工，對于一些高噪聲的設備可通過設隔聲墻等措施做好隔聲消聲防護，施工場地離環(huán)境敏感點較近時，應與附近居民提前做好協(xié)商。施工時產生的建筑垃圾要外運出去，外運時要用苫布對其遮擋，避免塵土和雜物散落在路上。

（二）使用期

生活中產生的污水要排入城市的排水管網(wǎng)，污水的水質要滿足污水廠的水質要求，最終進入城市污水處理廠，若不能連接到排水管網(wǎng)，要設立污水處理站，想辦法統(tǒng)一處理。供暖時燃料燃燒會產生大量有害氣體，所以盡可能多采用清潔能源，來減少廢氣污染。在停車場設置專門的汽車尾氣排放管道，同時增加綠化面積，凈化空氣，以減少廢氣對大氣的污染。對于配電所、水泵房內設備產生的噪聲問題，首先要從源頭上加以控制，購買這些設備時就應選購低噪聲類型的，安裝時要配有減震的措施，噪聲設備要放置在專門的設備房內，而且這些設備房選取設立的位置要合理，盡量不要設在主體建筑的下面。為了不因為這些噪聲和居住的住戶發(fā)生沖突，在他們購買房屋之前應讓他們了解這些設備房的位置。生活中產生的固體垃圾，要有專門的集中收集站，并有專人負責及時清理。

（三）如果外環(huán)境的污染排放量未能達到相關的排放標準，就應該向有關部門匯報情況，并要求他們對此進行監(jiān)督管理，而且在設計規(guī)劃里考慮應對的防護措施。

四．結束語

房地產開發(fā)項目環(huán)境評價發(fā)展較晚，而且因為房地產項目屬于非工業(yè)建設項目，所以對于它的環(huán)境評價也具有自身的特點。房地產開發(fā)項目在施工過程中和使用過程中都會產生廢水、廢氣、噪聲、固體廢棄物等污染，所以在評價時要針對以上情況進行綜合的分析，提出控制這些污染的有效措施，而且還要結合周圍環(huán)境的特點，增加項目的生態(tài)性和景觀性，使房地產建設和城市的生態(tài)環(huán)境能協(xié)調有序地發(fā)展。

參考文獻

[1]林萍.房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價要點探討.海峽科學,2009(6)

[2]龔湘洲.房地產項目開發(fā)建設中環(huán)境影響評價探討.吉林水利,2008(1)

[3]肖艷等.工程管理專業(yè)中房地產類課程的設置與實踐.重慶工商大學學報：社會科學版,2003(2)

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【關鍵詞】房地產項目；施工管理；探析

1、房地產項目管理的特征

1.1目標明確

具體講，房地產項目開發(fā)建設要實現(xiàn)的目標主要有成果性目標和約束性目標，成果性目標指投資匯報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標以及項目內外部功能要求；約束性指標指建設工期、投資限額、質量標準等。為了實現(xiàn)目標，項目管理的一切活動都要圍繞總目標進行，從這種意義來說，項目管理又是目標管理，即在限定的時間和限定的資源消耗范圍內，確保高效率地實現(xiàn)項目目標。

1.2管理復雜

房地產開發(fā)項目涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、通信、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、政府主管部門等幾十個部門，眾多單位以及最終用戶消費者的相互制約和影響，還涉及專業(yè)技術、經濟、法律等多種學科知識步調一致的進行工作；此外，時間跨度長，外界影響因素多，受到投資、工期、質量等多種約束條件嚴格限制，因此，房地產項目管理是一項復雜的系統(tǒng)工程。

1.3具有創(chuàng)造性

建設項目具有一次性的特點，因此項目管理者在項目決策和實施過程中，必須從實際出發(fā)，結合項目的具體情況，因地制宜地處理和解決工程項目實際問題，因此，項目管理就是將前人總結的建設知識和經驗，創(chuàng)造性的運用于工程管理實踐。

1.4管理成效取決于客戶滿意度

一個項目能否成功關鍵在于項目管理，項目成功的衡量標準是客戶滿意度，客戶是指項目利益的相關方，包括建設單位、施工單位、也包括建設行政主管部門、還包括購房小業(yè)主，項目管理就是要充分考慮相關客戶利益，最大限度地滿足客戶要求。

2、項目管理控制要點

2.1合約管理

在房地產建設項目管理中，項目實施必須按照完善的合約來進行管理，一份好的合約能夠將房地產建設項目的成本風險有效的轉移，甚至實現(xiàn)低成本高質量的轉變。同時，招標是完善合約管理的前提和基礎，而招標過程也可以讓建設方更多的對過程實施者和控制的過程進行全面的認識，制定完善的招標制度有效減少了風險要素。因此，在進行合約管理時，應該在項目管理中設立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。

2.2安全管理

所謂安全，即無危為安，無損為全。安全就是生命、就是效益。施工生產的指導方針即是“安全第一、預防為主”。堅持安全工作放于生產中的首位不動搖，對全員進行各種形式的安全教育，使參與建設的所有人員頭腦中始終繃著安全這根弦，并做好安全預防工作即事前控制。

安全管理首先要保證安全資金的合理投入，建設單位不得為了控制成本而在安全措施費上做文章，施工單位也不得將安全措施費挪做他用或減少投入額。對項目管理人員制定適度的安全獎罰措施，根據(jù)實際結果進行相應獎罰。根據(jù)項目的規(guī)模配備相應數(shù)量的專職安全管理人員，制定安全管理措施，對辨識出的危險源的防范措施進行詳細的論述并明確責任人進行檢查。重視安全檢查工作，對日常檢查和定期的聯(lián)合檢查所查出的問題必須整改落實，并根據(jù)施工單位的表現(xiàn)進行獎懲。生產中必須堅持全員、全過程、全方位、全天候的動態(tài)管理，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時消除?？刂迫说牟话踩袨楹臀锏牟话踩珷顟B(tài)，據(jù)統(tǒng)計，88%的安全事故是由人的不安全行為造成的，因此必須針對人的生理和心理特點對安全的影響，培養(yǎng)提高勞動者的自我保護能力。

2.3質量管理

質量管理貫穿于從勘察設計直到使用維護的全過程，要把所有影響工程質量的環(huán)節(jié)和因素控制起來?？辈煸O計是工程建設質量控制的起點，這個階段質量控制的好，就為整個工程建設質量奠定了比較好的基礎。首先對總體方案進行審核，重點審核設計依據(jù)、設計規(guī)模、工藝流程、工程布局、協(xié)作條件、環(huán)境保護、投資概算等方面的可靠性、合理性、經濟性、先進性和協(xié)調性，是否滿足決策質量目標和水平。影響工程質量的五要素是：人、機械、材料、方法和環(huán)境，把五要素控制好，工程質量肯定能得到有效的控制。

人是其中最關鍵的要素，人的思想、專業(yè)技術水平、心理行為等對工程質量影響很大，因此要發(fā)揮人的積極性，發(fā)揮人的主導作用。加強政治思想教育、職業(yè)道德教育、專業(yè)技術培訓、健全崗位責任制，改善勞動關系，公平合理地激勵勞動熱情。

根據(jù)工程的特點，經濟合理的選用機械設備，正確地進行操作，貫徹“人機固定”原則，對有問題的機械及時維修，不能帶病作業(yè)。原材料、半成品、設備是構成工程實體的基礎，其質量是工程項目實體質量的組成部分。選擇質量優(yōu)良的材料品牌，加強材料檢查驗收，嚴把材料質量關，嚴格按材料、設備說明書進行操作。審核施工組織設計、施工方案、施工技術措施、施工工藝是否可靠和合理，確保方案技術可行、工藝先進、措施得力、操作方便。施工階段做好質量預防工作，把質量問題消滅于萌芽狀態(tài)。施工過程中控制好施工工序，不能隨意變化，例如給排水管道、電氣工程穿線與土建工程鋼筋綁扎、混凝土澆筑之間的工序銜接問題。

2.4工程進度動態(tài)管理控制

在施工進行前，應當編寫施工總體進度計劃。在施工的全面實施前，建筑施工單位必須進行全面的項目評估，并制定合理的、可行的、科學的工程進度計劃。在制定進度計劃時一定將資源與進度相結合，而不是固化的幾個時間節(jié)點。這就要求管理人員在充分了解圖紙的基礎上，再根據(jù)工期計劃、施工工種的工藝差異、設備材料儲運、勞動力安排等條件編制施工進度計劃，并且在編制后征求土建、安裝等主要施工單位的意見，最終達成共識。在實際管理控制中，把進度計劃作為控制總控文件，來指導工料機的調配；同樣，在工料機的調配出現(xiàn)問題時，也及時反映到工程進度計劃中去，從總體進度計劃的角度做相應調節(jié)。

2.5成本控制

當建筑房地產項目處于投資決策的階段，就一定要掌握成本控制的關鍵因素，通過定性及定量的方式來掌控造價成本。所謂定性的分析，就是從宏觀的角度出發(fā)，整體研究影響項目成本的有關因子。所謂定量分析，就是整體掌握效益成本，重視資金的投資和效益的比例，研究工程價值的趨向，通過可行性研究報告里的合理性給出相應的預算，對于每個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段屬于整體工程項目的成本實施階段，因此在這個階段的控制造價，最為關鍵。針對施工材料、施工方案和施工進度等，要進行層層把關，對于不達標的工程材料予以剔除，針對施工的方案一定要進行嚴格的審核，提出對施工有利的相關措施，用來掌控工程的造價。尤其是施工進度的控制，一定要加大監(jiān)管力度，讓建設單位可以按期完成施工有關的內容，如果出現(xiàn)拖延進度的現(xiàn)象，就一定要進行相關的懲處。

3、結語

隨著中國社會經濟體制改革的深入，加入WTO后與國際慣例接軌步伐的不斷加快，項目管理的重要性被越來越多的中國企業(yè)及組織所認識。企業(yè)決策者開始認識到運用項目管理知識、工具和技術可以大大減少項目的盲目性，減少失誤和損失。對于這門學科本文自然無法詳述，僅僅就工作中的幾點體會加以總結希望與其他從事房地產開發(fā)項目管理的同志共同研究，從而促進房地產建筑行業(yè)的良性發(fā)展，為我國建筑事業(yè)做出更多的貢獻。

參考文獻：

篇10

關鍵詞：房地產經濟；可持續(xù)發(fā)展；宏觀經濟

國民經濟增長貢獻率與人民生活居住社會功能的滿足是房地產行業(yè)的重要體現(xiàn)。對我國房地產的發(fā)展前景起到決定作用的因素為城市化運動與消費升級，從房地產行業(yè)發(fā)展角度來看，土地成本的長期剛性上升、房價上漲的趨緩及多種政策的改變等是導致房地產經濟發(fā)展不穩(wěn)定的直接因素，這種情況下，房地產企業(yè)面臨著產品同質化、利潤降低及競爭壓力大等問題。為促進房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展，在土地、融資及購房按揭利率等方面國家必須對房地產行業(yè)進行宏觀調控政策的制約，轉變傳統(tǒng)管理模式，為房地產經濟的發(fā)展提供可靠的保障。

一、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的概況

房地產經濟是指以房地產為對象，即圍繞房地產的生產、分配、交換和消費所發(fā)生的人與人之間的經濟關系，是房地產經濟關系與房地產生產力的有機結合。換言之，房地產經濟是房地產的生產、流通和消費過程中所發(fā)生的各N經濟活動及其條件的總稱。

隨著人類對世界環(huán)境與發(fā)展問題的深入分析與研究，作為一種新型發(fā)展觀，可持續(xù)發(fā)展在上個世紀八十年代被提出，其概念為既滿足當代人需要，又不損害后代人滿足需要的能力的發(fā)展。從提出可持續(xù)發(fā)展概念到實際運行，都得到了廣泛的觀眾。在不斷深入研究可持續(xù)發(fā)展的基礎上，也逐步完善了我國房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展理論體系。

作為國民經濟的基礎性、先導性及支柱性行業(yè)，房地產行業(yè)與國民經濟增長具有至關重要的作用，并影響著社會的穩(wěn)定。房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展，必須對當代人房地產發(fā)展中的需求進行滿足，更要對土地資源進行合理利用，并保護生態(tài)環(huán)境，將發(fā)展空間提供給后代人，實現(xiàn)社會主義市場經濟的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產經濟發(fā)展的弊端

1.資源的浪費

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，我國房地產行業(yè)仍然不是節(jié)約型發(fā)展，資源消耗量仍然很大，有效利用率仍然很低，大面積森林資源浪費的現(xiàn)狀仍不容樂觀。雖然，我國是資源大國，各種資源相對豐富，但人均資源占有量仍處于世界較低行列之中。我國房地產行業(yè)的發(fā)展存在這樣的弊端，顯然是不合理的，這嚴重影響了我國房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。因此，當下的我們必須重視資源的節(jié)約，必須將其作為房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的首要問題。

2.環(huán)境的破壞

在房地產經濟高速發(fā)展的今天，必須引起我們高度注意的是環(huán)境的保護。然而，當前我國房地產經濟的發(fā)展卻忽視生態(tài)環(huán)境的存在，某些房地產開發(fā)商只為追求經濟效益的最大化，而致使生態(tài)環(huán)境遭到破壞；只追求建筑面積的擴大，而致使房子的舒適度極其低下。這種發(fā)展模式不僅造成房地產行業(yè)的畸形發(fā)展，更重要的是對生態(tài)環(huán)境造成了惡劣的影響。這嚴重阻礙了我國房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。因此，必須在維護好環(huán)境的基礎上發(fā)展房地產經濟。

3.房地產供需關系問題

隨著經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)更是維持著高速的發(fā)展，這就導致了房產供需關系的失衡。一是由于人們對生活條件的要求更高，使得房地產開發(fā)商盲目地追求數(shù)量的增多，而不注意在某一區(qū)域是否有如此大的需求，導致某些房子根本售不出去。換個角度來說，這是浪費了現(xiàn)有的資源；二是在只追求數(shù)量的同時，忽視房地產的質量，導致多處建筑根本不符合國家建筑規(guī)定而棄置，從而造成了人力、物力及財力的浪費。

三、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略及對策

1.與資源環(huán)境相協(xié)調

目前，我國房地產行業(yè)發(fā)展所存在的最大弊端是資源的浪費。因此，在發(fā)展房地產經濟時，必須堅持“杜絕浪費、提高利用率、有效充分”的方針。建筑取材時，首先應該對整個建筑過程中所需材料做整體上的規(guī)劃和評估，切實做到“用多少，取多少”；其次，應量材而用，切勿盲目取材，等真正實施時才發(fā)現(xiàn)材料的不規(guī)格。土地的利用也是房地產經濟發(fā)展需要著重考慮的問題，房地產施工的時候，應嚴格測量建筑之間的間距，并結合當?shù)氐乩砑暗匦翁卣?，對建筑做好整體規(guī)劃，以便使土地能夠充分的利用。

2.與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調

在房地產開發(fā)及施工時，對周圍生態(tài)環(huán)境的保護，也是城市建設的重要部分。因為環(huán)境因素更是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要因素，所以，在發(fā)展房地產經濟的同時，要充分考慮生態(tài)環(huán)境因素。首先，在房地產開發(fā)之前，應該進行全面規(guī)劃，對當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境做好充分調查，務必做到房地產經濟建設與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調，使建筑能與周圍生態(tài)環(huán)境緊密相連，為人們營造一個良好的居住環(huán)境。然后，要為居民營造一個良好的社區(qū)環(huán)境，這就要求我們秉承“建設花園小區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮當?shù)氐娜宋奶攸c，努力做到房地產建設與社區(qū)建設的統(tǒng)一。

3.掌握市場供求關系

市場供求關系決定著商品生產量的多少，房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展，更要遵循這一規(guī)律。因此，在發(fā)展房地產經濟時，要做好市場調查，掌握市場供求關系，做到需求有多少，供應就有多少。只有這樣才能保證房地產的開發(fā)與銷售能夠同時并進，才能不致房地產的浪費，才能使房地產經濟在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的旗幟下，更好更穩(wěn)定的發(fā)展。

4.加大科技的投入

科學技術是先進的生產力，經濟的發(fā)展需要科技的投入，需要科技的創(chuàng)新，同樣，房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展更需要科技創(chuàng)新?？萍歼M步是經濟發(fā)展的基礎，科技的進步靠人才，因此，要大力培養(yǎng)房地產行業(yè)的專業(yè)人才，加大對先進科學技術的引進與改造。使高精尖的技術充分用到房地產行業(yè)中去，真正實現(xiàn)房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

5.住宅標準化

目前房地產行業(yè)正向品牌及模式競爭階段不斷邁進，大型地產公司逐步確立品牌和產品戰(zhàn)略，標準化設計與工業(yè)化生產需求相適應，可以對設計、采購及施工成本進行有效降低，并對效率進行有效提升，同時對開發(fā)周期的減少十分有利。標準建立是確保品質的最好方式。設計流程標準、設計成果標準及產品開發(fā)等系列規(guī)范文件的完善，可以為住宅產品的優(yōu)化提供可靠的保障。

為提高房地產項目的整體質量，應確保在各個環(huán)節(jié)中都具有高品質，如規(guī)劃、設計及施工等階段，房地產公司應優(yōu)化重組房地產開發(fā)流程，進行評估標準的制定，為工程管理能力的提升提供可靠的保障。與此同時，應對成本控制模式加以完善，如進行成本管理中心的設立，將目標成本管理理念引入，對房地產開發(fā)投資成本進行有效管理。為提升房地產經濟的增長速度，在成本控制中，應進行統(tǒng)一采購模式的建立，將戰(zhàn)略供應商概念引入采購模式，以此對其成本進行有效降低，并實現(xiàn)房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。

四、結束語

房地產經濟關乎國計民生，更是我國國民經濟發(fā)展的巨大推動力，因此，房地產經濟能否可持續(xù)發(fā)展就顯得至關重要了。發(fā)展房地產經濟，不能僅看眼前的利益，而應該放眼未來，既滿足當下人們日益增長的需求，促進國民經濟的發(fā)展，又不損害子孫后代的利益，讓他們營造良好的居住及資源環(huán)境。由此，房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展則顯得尤為重要。

參考文獻：

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