導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營風險；管理措施

引言：隨著我國經(jīng)濟的全面發(fā)展，各行業(yè)都出現(xiàn)了新的增長，其中房地產(chǎn)行業(yè)的進步顯得尤為明顯。房地產(chǎn)經(jīng)營風險是房地產(chǎn)企業(yè)首先關注的問題，這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)是高風險行業(yè)，雖然高收益，但也有著高風險。房地產(chǎn)企業(yè)如果無法做好企業(yè)經(jīng)營風險的管理，則會為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展埋下巨大隱患，同時嚴重時甚至會影響到國家經(jīng)濟的發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的分析與管理便成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重點。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險分析

（一）房地產(chǎn)項目選擇階段面臨的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)進行地產(chǎn)項目的選擇是房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)過程中具有不確定性最強、風險最大的階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)項目選擇出現(xiàn)問題，那么將會造成很嚴重的后果：企業(yè)資金鏈斷裂、企業(yè)無法獲得預期利潤甚至虧本；房地產(chǎn)項目區(qū)位選擇出現(xiàn)問題，房屋最后出售出現(xiàn)困難等。因此，企業(yè)在項目選擇確定前，進行周密的項目可行性研究，出具可行性研究報告，通過詳細了解投資項目所處區(qū)位環(huán)境，預估房地產(chǎn)未來售賣能力；通過對公司現(xiàn)有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學合理預測資金流入流出，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂；通過現(xiàn)有企業(yè)財務會計數(shù)據(jù)預估企業(yè)在該項目的財務杠桿等數(shù)據(jù)，預判投資該項目存在的收益等。例如，HD房地產(chǎn)開發(fā)公司試圖打造HS市最大的商業(yè)購物休閑中心，該項目選址在人流量大，地段成熟的老城區(qū)，但是項目開盤后2個月內(nèi)，原租戶都退租關門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區(qū)主要居住人群消費水平較低，沒有較強的購買力。該處房地產(chǎn)的開發(fā)最終失敗，對企業(yè)造成了巨大的財務壓力，投資幾乎完全沒有收回。

（二）房地產(chǎn)項目建設階段面臨的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)項目選址確定后，經(jīng)過繁雜的前期準備工作，便進入了房地產(chǎn)項目的建設施工階段。此時，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著較大的經(jīng)營風險，如資金鏈條斷裂風險；原材料采購質(zhì)量不合格風險；工程質(zhì)量把關不嚴風險；工程進度停滯不前風險等等。

（三）房地產(chǎn)項目租售階段面臨的經(jīng)營風險。當房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設完工后，經(jīng)過驗收交付即進入房地產(chǎn)項目的租售階段。在房地產(chǎn)租售階段，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著一定的經(jīng)營風險。此時，房地產(chǎn)商的目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉(zhuǎn)化，盡快收回投資獲得企業(yè)利潤。如果已經(jīng)建造完工的房地產(chǎn)項目因為各種原因而無法租售，則會導致企業(yè)完成的房地產(chǎn)項目中的房產(chǎn)積壓，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)財務危機。此時，市場對房地產(chǎn)項目的影響極大，如果市場上需求者持續(xù)處于觀望態(tài)度，則房地產(chǎn)企業(yè)將面臨很大的資金風險，如果貿(mào)然降價將帶來巨大的財務損失，但如果持價待售，企業(yè)的財務壓力也將越來越大，很容易造成企業(yè)資金鏈斷裂。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的管理措施

（一）房地產(chǎn)項目選擇階段的經(jīng)營風險管理。（1）注重對房地產(chǎn)所處外部環(huán)境進行分析了解。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)與外部環(huán)境的聯(lián)系也越來越緊密，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也會從多方面影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目選擇前，需要完整把握房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境，減小投資失敗的風險。企業(yè)管理者需要將企業(yè)作為一個開放的系統(tǒng)，將內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境結(jié)合起來，制定適合本企業(yè)持續(xù)有效發(fā)展的目標及方式，針對每一個項目均應認真進行可行性研究，出具可行性報告，適應外部環(huán)境的變化，提高房地產(chǎn)項目投資成功率。（2）運用變通的開發(fā)組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個籃子里”，企業(yè)在進行經(jīng)營投資時也需要注意這樣一個開發(fā)組合理論。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資時，可通過選擇處于不同區(qū)位、不同開發(fā)類型、不同租售組合的項目來降低企業(yè)面臨的風險，達到分散風險、提高企業(yè)經(jīng)濟收益的目的，防止因為某類項目的失敗造成企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在綜合考察多個投資項目時，可最終選擇符合本企業(yè)基本生產(chǎn)條件，但是與其他在建項目共性較弱的項目進行投資。

（二）房地產(chǎn)項目建設階段的經(jīng)營風險管理。（1）聘請具有良好資質(zhì)及信譽的監(jiān)理公司及專業(yè)人士對項目質(zhì)量進行監(jiān)管，確保資金順暢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要進行的就是房地產(chǎn)的建設開發(fā)，而對于這種事關民眾人身安全的商品，民眾也比較關注其安全性。因此房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得長久的發(fā)展，需要在進行開發(fā)時需嚴格把控房產(chǎn)質(zhì)量。同時，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設具有極強的專業(yè)性和實踐性，因此需要聘請專業(yè)的、有資質(zhì)的工程監(jiān)理對項目進行監(jiān)管，減小項目發(fā)生質(zhì)量問題的概率。同時公司財務必須按資金預算籌集和使用資金，嚴格按照監(jiān)理公司等專業(yè)部門核定的產(chǎn)值支付工程進度款，嚴格按合同及資金預算支付各項款項，防止資金鏈斷裂。（2）根據(jù)市場行情與銷售狀況決定開發(fā)進度與銷售策略。鑒于目前房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷與國家宏觀政策導向，各地的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了價量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數(shù)地區(qū)取消了“限貸”等相關政策，國家也對首套房的優(yōu)惠政策做出了調(diào)整，但大多數(shù)購房者還處于觀望心態(tài)。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須根據(jù)本地市場行情，作出合適的開發(fā)進度決策與合理的銷售策略判斷。如當前情況下，對于項目的進度可以考慮穩(wěn)健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時保證足夠的銷售費用預算，加大對銷售廣告費效比的考核，但必須考慮投入與產(chǎn)出比例，總體提高企業(yè)利潤。

（三）房地產(chǎn)項目租售階段的經(jīng)營風險管理。（1）選擇業(yè)務管理水平較高的物業(yè)公司。對于現(xiàn)代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會認真考慮物業(yè)管理水平等軟條件。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目只有配備了高質(zhì)量的物業(yè)管理，才算是完整的成熟的房地產(chǎn)項目。而同時，良好的物業(yè)管理能力也會提高房產(chǎn)的競爭力，增大對于該房產(chǎn)項目的需求。當外部環(huán)境對房地產(chǎn)項目的租售并不有利時，房地產(chǎn)項目的內(nèi)部條件優(yōu)化將明顯促進企業(yè)租售實現(xiàn)，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度、減小企業(yè)財務壓力，增強企業(yè)內(nèi)部控制能力，同時也會促進企業(yè)的形象提升，在同行業(yè)競爭中保持優(yōu)勢地位。（2）加強銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產(chǎn)項目的租售是資金回籠階段，此時如果出現(xiàn)久欠房款或租金的情況，將會大大增加企業(yè)的財務風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要加強銷售控制，減少壞賬的出現(xiàn)概率，防止出現(xiàn)財務惡化等狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要嚴格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數(shù)額及租金繳納期限。當購房者財務信用情況較差時，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會導致長期未達賬項。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業(yè)面臨的經(jīng)營風險降低到最小。

結(jié)論：近些年來我國房地產(chǎn)業(yè)保持著發(fā)展的態(tài)勢，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展事關國計民生。房地產(chǎn)業(yè)實質(zhì)上屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在投資房產(chǎn)項目時需要占用較大規(guī)模的資金，同時由于項目建設周期較長，因此資金周轉(zhuǎn)期也較長，如何有效把握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險便成為了房地產(chǎn)業(yè)日常經(jīng)營管理中的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營風險大小將直接影響到企業(yè)未來的生存及發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的分析現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)減小風險、制定發(fā)展目標的重要舉措。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在激烈的市場競爭中占有優(yōu)勢地位，必須首先分析各項目經(jīng)營風險及采取必要的應對措施。

參考文獻：

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一、“營改增”背景及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)這四個行業(yè)全面推開營改增試點。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營業(yè)收入征收5%的營業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營改增”改革必然對房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。

二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點

（一）采購活動

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓，如果企業(yè)是通過轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業(yè)交易主體間進行土地轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)財稅[2016]36號文的相關規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時，運用抵扣法來實現(xiàn)土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。

（二）經(jīng)營活動

實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無法享受到進項稅抵扣的優(yōu)勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會更青睞于開發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產(chǎn)企業(yè)無論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設哪種類型的房產(chǎn)都應該結(jié)合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動

如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時還提供裝修、物業(yè)管理等服務。在這種情況下，企業(yè)需要測算交納增值稅還是交納營業(yè)稅企業(yè)的平衡點銷售額，企業(yè)根據(jù)測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業(yè)務既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業(yè)稅負。

三、“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營改增”的實施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導向抵扣更多的稅費，降低企業(yè)的稅收負擔，最大化企業(yè)的納稅利益是每個房地產(chǎn)企業(yè)都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵性政策進行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營管理等方式，來實行稅負轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負轉(zhuǎn)移到其他方。通過綜合地運用節(jié)稅、避稅、稅負轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。

（二）找準企業(yè)稅收風險點，合理規(guī)避稅務風險。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點才能進行預售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業(yè)稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業(yè)稅負增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現(xiàn)進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務籌劃和規(guī)避稅務風險的重點。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關規(guī)定，結(jié)合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負擔。

由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進項稅額并在合理的時間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負的重點，比如企業(yè)的供應商、施工方等上游企業(yè)的開票時間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個行業(yè)納稅義務發(fā)生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負。

（四）加強對增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業(yè)對稅務發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強對增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因為管理不當而造成的票據(jù)缺失和稅務風險。

（五）加強稅務機關溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎上進行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現(xiàn)。因此，加強稅務機關與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務成本。

四、結(jié)語

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關鍵詞：稅收負擔 房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)營績效 影響

筆者進行總結(jié)整理認為，普遍的學者都認為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)實際的稅負水平都比較高，同時也根據(jù)這一理論提出了與之對應的結(jié)構(gòu)性減稅等政策建議。然而，這些理論都的主要內(nèi)容都偏重于定性分析以及行業(yè)比較分析為主，而站在稅收負擔影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效這一角度的卻寥寥無幾。因此，本文將以這些理論作為基礎，通過一系列的實例證明我國相對于過重的稅收負擔對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的具體影響有哪些，并基于此，提出一些建議。

一、稅收負擔對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響

（一）影響流程

總的來說，稅收負擔對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響需要經(jīng)過四個流程，并且是處于循環(huán)反復的狀態(tài)。

1、不斷變化的政府稅收政策

稅收政策作為國家進行宏觀調(diào)控政策的一個重要內(nèi)容，需要國家根據(jù)實時狀況進行不斷的調(diào)整。合理的稅收政策能夠保證國家經(jīng)濟可以健康增長、群眾擁有合理的就業(yè)率、物價也處于預計的范圍內(nèi)。通過增加或者減少稅收進而協(xié)調(diào)好不同利益群體所獲得的收入，進而實現(xiàn)資源能夠得到最為科學的有效配置。

2、利益聯(lián)系者的動作變化

國家出臺的稅收政策會讓利益的聯(lián)系者的稅收負擔產(chǎn)生改變，繼而導致其收入以及其他福利也跟著改變，這就迫使利益的聯(lián)系者改變其動作變化，進而保證自己的經(jīng)濟收入處于可控的范圍內(nèi)。

3、企業(yè)的經(jīng)濟動作改變

利益聯(lián)系者的收入發(fā)生改變之后，其引發(fā)的連鎖反應就是企業(yè)在進行投資以及資本結(jié)構(gòu)的選擇或者產(chǎn)品價格定位等動作時也會跟著改變，進而保證自己的經(jīng)濟利益時刻處于最大化，這樣最終會使企業(yè)的資源配置以及制度的設置發(fā)生改變，整個企業(yè)的經(jīng)營績效也跟著改變。

（二）具體影響

1、房地產(chǎn)稅收負擔不斷上漲，整體稅負情況偏高，內(nèi)部結(jié)構(gòu)極為混亂

因為房地產(chǎn)的外部環(huán)境較為良好，例如貨幣政策并不緊張、外國資本持續(xù)流入以及經(jīng)濟發(fā)展的形勢較為理想，這樣房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負擔提高不僅不會使整個行業(yè)的發(fā)展受到阻礙，還會保證其發(fā)展處于健康狀態(tài)。作為國家財政收入比較關鍵的來源，房地產(chǎn)稅收主要被用于城市以及周邊基礎設施的建設支出，而政府的投資在另一方面能夠?qū)⑿陆ǚ课莸臐撛趦r值提升上去。因此，房地產(chǎn)的稅負水平將持續(xù)上漲。

2、房地產(chǎn)企業(yè)總體稅收負擔會降低其經(jīng)營績效的提高力度

通過進行實例證明的話，我們可以發(fā)現(xiàn)稅收負擔已經(jīng)成為了影響我國房地產(chǎn)企業(yè)以及未來經(jīng)營績效的一個關鍵因素，如果稅收負擔過重的話，不但會導致我國房地產(chǎn)的企業(yè)競爭力降低，還會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅金以及附加稅收負擔同其經(jīng)營績效成正比關系

如果政府通過提高企業(yè)以及消費者的稅收來提高自己的財政收入，那么這些財政收入將被用來投入到政府的采購以及基礎設施的建設中，這樣卻能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效。

二、相關建議

（一）精簡房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種

在進行房地產(chǎn)開發(fā)的流程中，一旦過度課稅房地產(chǎn)企業(yè)，那么不僅會導致企業(yè)進行開發(fā)的成本大大增加，還會在某些方面使得房屋商品的供求關系處于不平衡的狀態(tài)，所以，需要精簡房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種，繼而減少在這一環(huán)節(jié)中稅收的負擔。例如，我們可以減少那些已經(jīng)按照法律規(guī)定土地出讓金同時獲得了土地使用證明的企業(yè)，可以減少其在其他方面的附加稅，因為我們需要明白，出臺耕地占用稅的原因在于使耕地得到保護并讓土地資源能夠被合理利用。

（二）優(yōu)化交易環(huán)節(jié)

當前我國的房價較為昂貴，所以，如果在這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要承擔相當沉重的稅收負擔，那么房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本將不得不提高，為了實現(xiàn)利益最大化，其制定的房價也較高，這樣不僅會使消費者感到負擔過重，企業(yè)也難以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展[4]。所以，筆者認為有必要降低目前交易環(huán)節(jié)的稅收負擔。

而交易環(huán)節(jié)中，土地增值稅以及營業(yè)稅這兩項稅收政策的重復征收最能夠體現(xiàn)出來。比如，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售的環(huán)節(jié)，首先就需要交納營業(yè)稅，而在新建房完工并且結(jié)束銷售時，還另外需要再繳納土地增值稅，這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔相當大的稅收負擔。其實，我們站在宏觀的角度來開，土地增值稅同營業(yè)稅有著相同的特點，而我國一貫的政策都是增值稅同營業(yè)稅并不需要重復繳納，但是在房地產(chǎn)行業(yè)卻沒用確切的實施。

（三）保有環(huán)節(jié)的完善

房地產(chǎn)的抱有環(huán)節(jié)所征收的稅種主要包括房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地應用稅。因為抱有環(huán)節(jié)計稅基礎并不清晰，所以造成了保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)的相關稅收不高，這就是導致國家為了擴大財政收入而被迫提高流轉(zhuǎn)稅稅收征收比例的關鍵因素。其實，我們可以試著將抱有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地應用稅以及目前的房產(chǎn)稅并成綜合的房地產(chǎn)稅，保證二者的功能得到體現(xiàn)，繼而提高保有環(huán)節(jié)的稅收效率。

三、結(jié)束語

從目前情形來看，我國的樓市行情已經(jīng)不斷下降，而國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也處于調(diào)整狀態(tài)，減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收的負擔不僅能夠使房屋的銷售價格得到下調(diào)，還能夠讓更多的消費者購得起房，另外也能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。所以基于此，筆者提出三條減少房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔的建議。同時，希望有關的學術(shù)研究者，能夠不斷創(chuàng)新與進步，通過共同努力，能夠更加完善稅收政策，保證稅收負擔對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效之間的平衡，繼而社會群眾的生活質(zhì)量得到提高，并使國家的經(jīng)濟得到健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉莉.稅收負擔對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響研究[D].浙江大學，2015

篇4

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制審計；內(nèi)容；策略

一、引言

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為經(jīng)濟社會發(fā)展的中堅力量。尤其是伴隨著城市化進程的加快，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量也隨之增多，并且涌現(xiàn)一批相當規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)集團。然而因房地產(chǎn)企業(yè)投資大、風險大，地域分散，管理難度較大，加上一些房地產(chǎn)企業(yè)存在運作不規(guī)范、制度不健全等問題，同時還面臨著一些外部挑戰(zhàn)如經(jīng)歷了全球金融危機及國內(nèi)宏觀調(diào)控的雙重影響，我國的房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。在嚴峻的考驗面前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到應加強內(nèi)部控制，提高企業(yè)的管理水平。故內(nèi)部控制審計作為企業(yè)加強內(nèi)部管理的重要手段，對優(yōu)化企業(yè)管理、增強企業(yè)競爭實力和防范風險具有至關重要的作用。因此，本研究就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計展開研究，試圖探討為房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風險，提高企業(yè)經(jīng)濟效益提供參考。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開展內(nèi)部控制審計的主要是對企業(yè)資產(chǎn)、負債及經(jīng)營情況進行審計檢查，做出客觀評價，揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險，總結(jié)項目開發(fā)與管理經(jīng)驗，對公司經(jīng)營和管理提出合理意見及建議。一般采用現(xiàn)場審計的方式。審計的內(nèi)容應包括以下幾個方面：

（一）收入

1.檢查公司收入規(guī)模、利潤完成情況，收入、利潤增長及貢獻情況，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地產(chǎn)銷售收入、提供勞務的安裝收入、讓渡資產(chǎn)使用全收入（利息收入、場地使用費收入等），評價公司客戶欠費、壞賬率變化情況，評價公司收入質(zhì)量。

2.檢查公司收入確認和核算是否真實、完整，是否符合國家及公司有關財務會計制度規(guī)定，收入形成過程是否規(guī)范、有效，有無虛列、多列、少列或不列收入等問題，有無坐收坐支，資金賬外循環(huán)等問題。

（二）成本費用

1.檢查公司產(chǎn)品成本支出的范圍和標準是否符合國家及公司有關財務會計制度規(guī)定，支出是否真實、完整，有無虛列、多列、少列或不列等及違反權(quán)責發(fā)生制原則問題，以及公司人工成本來源、發(fā)放、結(jié)余等各項管理情況。包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價等，核實公司商品的成本造價。

2.檢查公司各項費用列支情況，包括公司的管理費用、銷售費用、財務費用。

3.檢查公司各項稅金，包括營業(yè)稅及其附加、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

（三）工程造價

檢查建筑、安裝施工等工程造價的真實性、準確性。

（四）內(nèi)部控制制度

1.檢查房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策的相關內(nèi)部控制制度是否健全，潛在風險是否得到了有效控制。

2.檢查房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策是否履行決策程序，重要事項是否履行審批程序，是否符合國家有關法律法規(guī)規(guī)定及公司內(nèi)部控制程序。

3.檢查房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策的落實執(zhí)行，是否明確了責任執(zhí)行部門并落實了相關責任，執(zhí)行過程的內(nèi)部控制是否有效。

4.檢查房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策是否達到預期的效果及對公司財務狀況的影響，有無造成公司損失。

5.檢查房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)章制度建設情況，有無，貪污、挪用、私分公款，轉(zhuǎn)移公司資產(chǎn)，行賄受賄和揮霍浪費等行為，以及弄虛作假等重大違紀違規(guī)行為。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計效率的對策建議

（一）提高內(nèi)審人員的素質(zhì)和技術(shù)水平

要確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計工作的順利進行，就要加強審計人員的素質(zhì)和技術(shù)。因此，要對審計人員進行定期的培訓，有效的提高審計人員的技術(shù)水平。內(nèi)部審計人員在工作中要做到公正、守信、并且嚴格遵守職業(yè)操守，確保審計工作的透明性。這樣，提高審計人員的審計知識，提高審計人員的專業(yè)素養(yǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制審計工作提供可靠的保障。

（二）完善內(nèi)部控制審計制度

房地產(chǎn)企業(yè)管理層應加強對內(nèi)部控制審計的認識，以確保進行內(nèi)部控制審計時得到公司管理層支持，使審計工作能夠有效的進行。

（三）健全信息與溝通機制

信息與溝通是房地產(chǎn)企業(yè)及時、準確地收集、傳遞與內(nèi)控審計相關的信息，確保信息在企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)與外部之間進行有效溝通，是實施內(nèi)部控制審計的重要條件。因此房地產(chǎn)企業(yè)應當建立信息與溝通機制，明確內(nèi)部控制審計相關信息的收集、處理和傳遞程序，并確保這些信息在企業(yè)內(nèi)部各部門、各業(yè)務環(huán)節(jié)之間，以及企業(yè)與客戶、債權(quán)人、供應商、政府監(jiān)管部門等有關方面之間進行及時溝通和反饋，促進內(nèi)部控制審計的有效運行。

（四）建立風險導向?qū)徲?/p>

在對企業(yè)所處社會和行業(yè)的宏觀環(huán)境、戰(zhàn)略目標和關鍵經(jīng)營環(huán)節(jié)分析的基礎上，建立對房地產(chǎn)企業(yè)風險導向?qū)徲嬻w系，通過綜合評價經(jīng)營風險以確定實質(zhì)性測試的范圍、時間和程序。

參考文獻：

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[3]丁健.房地產(chǎn)企業(yè)的管理智慧[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011，（11）：41-43

[4]宋穎曼.試論內(nèi)控審計在企業(yè)管理中的應用[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013年第3期：223-224

[5]張莉.當前形勢下公司內(nèi)控審計中的問題探究[J].知識經(jīng)濟，2012年第16期：128

篇5

戰(zhàn)略成本會計和傳統(tǒng)成本會計一樣，都是由專業(yè)的財務人員或會計，在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)如原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務進行全面成本監(jiān)控，并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù)，為企業(yè)不斷地適應市場環(huán)境，在其行業(yè)中保持一定的競爭地位，提供管理和評價企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言，戰(zhàn)略成本會計是從成本的角度，將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，通過成本規(guī)劃和控制手段，始終保持或降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)在市場競爭中始終獲得高水平的競爭優(yōu)勢。因此，戰(zhàn)略成本會計對于企業(yè)來說，將不僅僅是傳統(tǒng)成本會計記賬的功能，還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能，即通過成本分析與管理實現(xiàn)企業(yè)的競爭策略，使企業(yè)基于當前的生產(chǎn)經(jīng)營流程，為進一步的發(fā)展預測未來市場的走勢，針對企業(yè)自身存在的優(yōu)勢與劣勢進行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變，始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進程中，最終實現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè)，但是，通過戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)的應用，無論是存貨在建環(huán)節(jié)(商品房或投資性房產(chǎn))還是在銷售環(huán)節(jié)、售后服務等方面，均體現(xiàn)出對企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會計

戰(zhàn)略成本會計最直接的運用即在企業(yè)成本管理中，是對傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購原材料的價格、次數(shù)，安排采購周期實現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過對原材料采購次數(shù)、平均采購成本進行核算，從而科學設計原材料采購周期與采購次數(shù)，結(jié)合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場目前出現(xiàn)的問題或影響因素，制定有效的價格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費用的管理與控制，提高房企經(jīng)營的績效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會計對于房企來說，是考慮將生產(chǎn)(建設)經(jīng)營的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標準，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價格分攤到各個環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用

戰(zhàn)略成本會計貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，而對于房企來說根據(jù)售前市場調(diào)查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據(jù)銷售的實際情況對售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務管理中，戰(zhàn)略成本會計主要變現(xiàn)為適度服務質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質(zhì)量控制對于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務質(zhì)量控制的關注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點布局則是通過市場調(diào)查設計房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡布局實現(xiàn)較小成本耗費下的高銷售業(yè)績與目標，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡布局，如地鐵進出站口的廣告牌設計，能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會計能夠權(quán)衡廣告費用與銷售業(yè)績之間的關系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會計即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實現(xiàn)對銷售網(wǎng)點布局的優(yōu)化升級;售后服務對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對商品房售后的各種物業(yè)管理事務的預期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對與房地產(chǎn)休戚相關的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會計要求房企在售后服務質(zhì)量的管控，實際上對于房企改善服務質(zhì)量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。

4戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應用

戰(zhàn)略成本會計不同于傳統(tǒng)成本會計的最明顯之處，即在于其對于企業(yè)來說的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時刻關注和了解市場動向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價格走勢，戰(zhàn)略成本會計通過市場調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場未來走勢預測為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營;而關于房地產(chǎn)企業(yè)與競爭對手優(yōu)劣勢方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長遠的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會計還能夠幫助企業(yè)了解準購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的戰(zhàn)略性成本會計信息的使用，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營過程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務于企業(yè)管理。

5結(jié)論

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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 經(jīng)濟效益 市場競爭力

現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作開展是保障企業(yè)持續(xù)盈利能力以及利潤最大化的關鍵。受施工材料與人工成本價格的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本逐年提高。另一方面，傳統(tǒng)建筑工程施工過程的成本管理、投資企業(yè)的成本管理等工作也是造成成本過高的關鍵。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應從成本核算工作入手，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目投資的控制、實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的成本控制。通過成本核算工作使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中提高持續(xù)盈利能力、實現(xiàn)利潤最大化的目標。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的探討

房地產(chǎn)企業(yè)的特點使得這類企業(yè)更應注重成本核算工作的開展，以此實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營過程稱、項目投資建設中各項費用進行核算。在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營中，成本核算是企業(yè)經(jīng)濟核算中的重要組成部分，是關系到成本控制工作開展、關系到企業(yè)經(jīng)濟效益的重要工作。在我國傳統(tǒng)成本控制理念的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作開展存在著諸多問題。企業(yè)成本核算意識不強、缺乏相應完善的管理體系等都造成了企業(yè)成本核算效果較差、影響了企業(yè)的健康發(fā)展。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理中應將成本核算工作作為企業(yè)管理工作的重點。通過增強成本核算意識、完善相關體系、注重實施重點等使企業(yè)的成本核算能夠得到有效的實施，實現(xiàn)企業(yè)成本核算的職能與目標。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題與解決對策

1、房地產(chǎn)企業(yè)特點造成的核算問題分析

受房地產(chǎn)行業(yè)特點使得其成本核算工作存在著自身特點所決定的問題。例如：房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間費用的會計處理、土地成本分攤基礎等。對于這類問題，應在實際的核算過程中進行相應的工作，以此避免這類問題造成的成本核算失真。按照現(xiàn)代會計工作準則以及相應理論可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)項目籌建期間的管理費用虧盈作為期間費用擠入當期的損益較為適宜。這樣的處理方式有助于企業(yè)核算工作的準確性、同時也有助于企業(yè)財務報告編寫、有助于企業(yè)管理期間費用資本化的確定。而對于土地成本的分攤應按照房地產(chǎn)銷售面積進行分攤，以此確保會計處理的合法性。按照房地產(chǎn)收入分攤符合了會計核算的配比性原則，使得企業(yè)的土地成本分攤更加合理，也更便于會計處理以及相應財務總結(jié)等工作的開展。通過針對性的會計處理等方式確保企業(yè)成本核算工作開展質(zhì)量，為企業(yè)成本核算工作的開展奠定了基礎。

2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算幾點問題的分析

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算工作中，需要注意開發(fā)成本核算中的幾點問題。首先應明確成本歸集對象，其次還要注重共同成本的分配問題。在進行房地產(chǎn)成本核算中，首先應對開發(fā)成本核算的組成進行明確。同時以成本核算的基本原則指導成本核算工作。在單棟或多棟住宅樓宇開發(fā)過程中這一問題較易解決。但是在大規(guī)模開發(fā)過程中必須科學的確定成本歸集對象，以此為成本核算工作的開展奠定基礎。通過科學的確定成本歸集對象避免成本核算對象過細造成的工作量過大、同時還要避免歸集對象過大造成成本核算不精細等問題。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對象確定需要根據(jù)工程建設投資情況以及工程實際情況進行確定，以此實現(xiàn)科學的成本核算工作。

對于開發(fā)過程中的共同成本，應以受益原則與配比原則作為分攤成本的基本原則，以此為基礎進行分攤成本費用以及各項成本的核算。通過嚴格遵循成本核算的基本原則是住宅小區(qū)等大型開發(fā)項目的成本核算得以科學的實現(xiàn)，以此促進企業(yè)成本核算工作的開展。

3、強化企業(yè)成本核算管理體系以及財務部門職能――房地產(chǎn)企業(yè)成本核算實施的關鍵

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算實施中，企業(yè)管理體系的不健全、財務部門職能不能得到有效實施是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作開展的主要原因。而這一問題將嚴重制約企業(yè)的成本核算工作開展、影響企業(yè)的成本控制以及相關管理工作。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)自身的經(jīng)營方向與實際情況構(gòu)建完善的成本管理以及核算體系。以管理體系的完善以及相關制度、職責的明確使企業(yè)經(jīng)營投資過程的成本控制與成本核算有據(jù)可依、是企業(yè)的成本核算工作實現(xiàn)規(guī)范化、制度化的管理。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應加強子夜的成本核算意識、加強財務部門職能的充分發(fā)揮。以強化核算管理實現(xiàn)成本核算的有效實施。

三、強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的注意事項

針對房地產(chǎn)企業(yè)資金流向以及產(chǎn)品成本構(gòu)成的特點，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算管理工作中需要注重相關注意事項，以此確保成本核算工作的科學開展。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算中，常會由于核算工作開展存在不足而影響核算工作質(zhì)量。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作中需要加強對相關注意事項的理解與認識。注重房地產(chǎn)企業(yè)資本化利息方法的不同、注重預提費用計提處理的不同、注重房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中不確定因素對成本的影響。通過對房地產(chǎn)投資項目的綜合考慮為成本核算的有效實施奠定基礎。

針對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作質(zhì)量難以提高的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應從收集相關信息資料入手、強化房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理安排、注重土地儲備成本核算方法、注重稅收成本和會計成本的差異。通過根據(jù)核算內(nèi)容不同而進行的相關管理以及注意保障企業(yè)成本核算工作的開展、促進企業(yè)成本核算目標的實現(xiàn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的最終目的，項目總成本與單位可銷售面積開發(fā)成本的計算是結(jié)算經(jīng)營利潤的關鍵。在房地產(chǎn)工程企業(yè)的經(jīng)營管理中常會忽視項目決算而造成綜合成本的增加。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中應加強項目決算工作的開展。以工程決算工作的時間性為成本核算工作確定間期。通過對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中多項注意事項的密切關注以及有效實施實現(xiàn)成本核算的最終目的。

四、結(jié)論

綜上所述，在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場競爭力激烈的今天，企業(yè)成本核算工作的開展關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關系到項目投資的經(jīng)濟效益、關系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須認識到成本核算工作的重要性。通過強化成本核算意識、完善相關體系以及切實有效的執(zhí)行為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎。針對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算所具有的特點以及其存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)還應加強相應工作的開展、加強問題解決對策的研究以及對相關資訊的關注。通過多種方式確保房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的有效開展。

參考文獻：

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[2]常靚.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算常見問題與對策問題[J].企業(yè)經(jīng)營與管理,2010,4.

篇7

關鍵詞：房地產(chǎn)；財務成本；財務管理

財務成本管理，即企業(yè)在生產(chǎn)運營過程中采用的成本和費用管理策略和措施。就國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，面對復雜的市場競爭和發(fā)展形勢，企業(yè)必須進一步加強自身的財務成本管理，保持管理的高效性和合理性，以真正滿足企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需求，促進行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理是針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的整體經(jīng)費消耗所開展的管理工作，具體包括了對房地產(chǎn)運營成本的管理、對采購費用的管理以及對人員工資的管理等等。合理地運用財務成本管理，能夠顯著降低企業(yè)成本支出，保持企業(yè)更高的經(jīng)營收益，進而鞏固企業(yè)的市場地位，滿足企業(yè)乃至行業(yè)的未來發(fā)展需求。

S著對外開放政策的實施，房地產(chǎn)業(yè)開始逐步引進國內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也開啟了全新的發(fā)展階段。但是，相對于發(fā)達國家，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間相對較短，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理也相對比較粗放，企業(yè)自身的財務成本管理存在較多問題和不足。房地產(chǎn)企業(yè)加強財務成本管理，首先能夠為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益，使企業(yè)獲得更為廣闊的發(fā)展前景，提升企業(yè)的綜合競爭力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)加強財務成本管理，能夠充分提升企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的合理化水平，推動企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。財務成本管理，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供準確、全面的財務信息數(shù)據(jù)，企業(yè)領導層可以針對這些信息數(shù)據(jù)制定和調(diào)整企業(yè)發(fā)展計劃，規(guī)避企業(yè)戰(zhàn)略實施風險，同時也將有效的避免企業(yè)資金鏈問題。此外，在科學的財務成本管理之下，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠更好地維持企業(yè)內(nèi)部穩(wěn)定性，保障企業(yè)和員工的基本利益，降低企業(yè)經(jīng)營風險，實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理中的主要問題

（一）成本管理意識不足

當前，國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都非常缺乏財務成本管理意識，對財務成本管理的重視程度不足。在房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展之下，各地房地產(chǎn)商應運而生。憑借著豐厚的資本和資源優(yōu)勢，許多房地產(chǎn)商都賺取了豐厚的利潤。但是，除華潤、萬科、萬達等國內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)之外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有真正落實和深入開展財務成本管理和控制工作，甚至在實際的項目施工和實施過程中，財務成本控制也未形成完善的管理體系，嚴重影響到企業(yè)利潤，大量成本被揮霍和浪費，工程質(zhì)量也無法得到有效控制。

（二）成本管理體系缺乏

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有系統(tǒng)性的管理制度和監(jiān)督制度，財務成本管理中的財務成本控制制度和考核制度等基本上是抄襲其他公司，完全脫離了企業(yè)的實際經(jīng)營和發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)財務成本管理水平自然難以保證。與此同時，我國房地產(chǎn)業(yè)目前仍處于發(fā)展階段，各項管理法規(guī)政策都并不完善，這也導致大部分企業(yè)沒有相關規(guī)范和標準做支持，部分房地產(chǎn)企業(yè)也因為財務成本管理不善而破產(chǎn)倒閉。如湖北鑫天浩置業(yè)有限公司，2015年向地區(qū)法院申請破產(chǎn)清算，一時間成為社會關注的焦點。鑫天浩置業(yè)有限公司的破產(chǎn)，一方面是由于企業(yè)資金鏈斷裂、債臺高筑，而另一方面，企業(yè)自身經(jīng)營不善、財務成本管理欠缺也是導致企業(yè)破產(chǎn)的重要原因。

（三）成本管理方法滯后

目前國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)還沿用傳統(tǒng)的換算法，這種方法無法保證工程預結(jié)算的正式性和可靠性，同時計算效率非常低下。在對當前房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查研究中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司的財務信息系統(tǒng)非常落后，只是簡單地完成信息數(shù)據(jù)的記錄和計量，不但無法完成信息的處理和分析，容易造成數(shù)據(jù)資源的丟失，同時也無法實現(xiàn)部門之間的信息溝通與交流，造成了會計信息失真等嚴重問題。

（四）管理人員素質(zhì)低下

客觀而言，當前房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理人員素質(zhì)整體較為低下。特別是大量民營房地產(chǎn)企業(yè)，家族式的企業(yè)特性造成企業(yè)財務人員多為朋友或者親屬，財務管理經(jīng)驗和知識都非常欠缺，難以保證財務成本管理工作的順利落實。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管控策略

（一）增強財務成本管理意識

首先必須增強企業(yè)的財務成本管理意識。企業(yè)領導層必須明確財務成本管理對于企業(yè)發(fā)展的重要性，并加強對財務成本管理知識的學習。在加強項目開發(fā)和市場拓展的同時，企業(yè)領導層必須意識到財務成本管理的作用和價值，積極學習行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的財務管理經(jīng)驗和方法，為企業(yè)財務成本管理工作的開展奠定可靠基礎。企業(yè)財務人員也應該樹立正確的財務成本管理理念，深入了解企業(yè)資金運作情況，嚴格遵守國家相關法律法規(guī)，提高自身職業(yè)道德，加強企業(yè)財務監(jiān)督，杜絕各類財務違法行為。

（二）建立健全成本管理體系

第一要加強財務管理制度的完善。針對企業(yè)會計部門的工作職責，加強會計監(jiān)督職能。企業(yè)會計人員除了要完成企業(yè)財務會計核算工作之外，還必須積極參與到項目的預決算、經(jīng)濟合同的會審工作當中，并積極監(jiān)督各項經(jīng)濟合同的履行。第二，必須進一步明確財務成本管理崗位和職責，規(guī)范財務成本管理工作的具體流程和程序，并規(guī)范相關人員的權(quán)限和責任。第三，企業(yè)必須進一步加強預算管理工作，健全企業(yè)內(nèi)部預算制度，落實企業(yè)收入和支出計劃，嚴格控制企業(yè)各項資金的使用。

（三）改進財務成本管理方法

首先，從注重成本核算向注重成本控制轉(zhuǎn)變。以作業(yè)成本法為代表的成本核算，從項目設計、物料供應、項目施工和驗收等各環(huán)節(jié)提高企業(yè)成本管理的整體水平，消除“不增值作業(yè)”，改進“增值作業(yè)”，優(yōu)化“作業(yè)鏈”和“價值鏈”增加“顧客價值”，提供有用信息，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學性和有效性，最終實現(xiàn)企業(yè)市場競爭能力和盈利能力的提升。

其次，從成本的經(jīng)營性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變。在產(chǎn)品制造過程之前，需要通過事先規(guī)劃或部局等。只有對成本實施事前的規(guī)劃性控制，才能真正從源頭控制產(chǎn)品成本。

再次，從產(chǎn)品制造成本管理向產(chǎn)品總成本管理轉(zhuǎn)變。企業(yè)管理不僅要關注產(chǎn)品制造成本，更應關注項目決策、設備升級、施工準備、營銷、售后服務等一系列作業(yè)環(huán)節(jié)所發(fā)生的所有資源消耗，從而在“總體”上判斷產(chǎn)品的盈利性、價值創(chuàng)造性。

也即“基于價值鏈的成本管理”。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強財務信息化建設工作，加大資金投入力度，引進先進的信息設備和系統(tǒng)，加強財務信息管理安全，避免數(shù)據(jù)資源丟失所帶來的財務風險。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應利用全面的財務信息系統(tǒng)，保證財務部門與企業(yè)各部門之間的溝通與交流，實現(xiàn)財務信息的及時更新，為企業(yè)財務成本管理工作創(chuàng)造更為良好的技術(shù)條件。

（四）加強成本管理團隊建設

加強財務成本管理團隊建設，是提升房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理水平的關鍵。針對現(xiàn)有的財務人員，企業(yè)必須加強財務成本管理方法和技術(shù)的培訓，制定全面的培訓計劃，幫助財務人員了解和掌握對應的管理方法，夯實財務成本管理基礎。同時，企業(yè)必須加強對財務成本管理的重視，積極提升崗位人員薪資待遇，以吸引更多具備豐富經(jīng)驗和技能的人才參與到企業(yè)財務成本管理工作當中，控制財務風險，提升企業(yè)經(jīng)營效益。

四、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場競爭形勢不斷加劇。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)營過程中，必須認真看待財務成本管理工作，增強財務成本管理意識，加強財務成本管理制度建設，降低企業(yè)財務風險，最終實現(xiàn)企業(yè)綜合市場競爭力的提升，為企業(yè)的未來發(fā)展奠定堅實基礎。

參考文獻：

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篇8

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財務風險，風險預警機制

一、財務風險的內(nèi)涵

財務風險是企業(yè)財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財務收益與預期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機會和可能。企業(yè)財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風險轉(zhuǎn)變?yōu)閾p失，導致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低，這種觀點從財務本質(zhì)角度出發(fā)來界定財務風險，外延廣泛，包括了所有財務活動的各種不確定性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務危機出現(xiàn)的原因

(一)自身經(jīng)營特點，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點。從土地獲得、市場調(diào)研、投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國土、建設、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對開發(fā)工程的進度、質(zhì)量、營銷控制的難度增大。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導致項目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結(jié)構(gòu)，主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負債資金的比例關系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業(yè)不能控制各類風險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。

(三)財務管理水平，我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

(四)決策的風險意識，財務決策失誤是產(chǎn)生財務風險的又一重要因素。決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)地經(jīng)濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財務風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務危機預警指標的確立

本文在廣泛考察了在以往的國外和國內(nèi)相關研究中對最終預測模型有顯著貢獻的預測變量，參考了在實證研究中目前廣泛采用的財務和現(xiàn)金流變量，并結(jié)合我國實際情況，初步確定了24個預測變量。這24個預測變量主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)五個方面的財務狀況，即：償債能力、經(jīng)營能力、獲利能力和未來成長基礎及能力。具體指標見表1。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務危機預警系統(tǒng)的對策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財務預警系統(tǒng)的架構(gòu)

1.財務信息收集――傳遞機制

良好的財務預警分析系統(tǒng)必須建立在對大量資料統(tǒng)計分析的基礎之上。這些資料包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務數(shù)據(jù)和外部信息(例如政府的政策、競爭對手的相關信息等)、房地產(chǎn)行業(yè)等相關數(shù)據(jù)，并形成一個資料系統(tǒng)。而且，這個系統(tǒng)應該是開放的，不僅包括內(nèi)部信息，還包括外部信息，最為關鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷更新以確保信息的及時性、準確性和有效性。財務信息收集的對象主要是企業(yè)內(nèi)部財務信息和外部相關信息，而且數(shù)據(jù)資料系統(tǒng)可以通過信息的收集、剔出得到及時更新。

2.財務預警分析的組織機構(gòu)

為使預警分析的功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應建立健全預警組織機構(gòu)。該機構(gòu)成員有企業(yè)經(jīng)營者、企業(yè)內(nèi)部熟悉管理業(yè)務，具有經(jīng)營管理知識和技術(shù)的管理人員組成，并聘請一定數(shù)量的企業(yè)外部管理咨詢專家。該機構(gòu)相對獨立于企業(yè)的組織體系，獨立展開工作，但不直接干涉企業(yè)經(jīng)營管理過程，只對企業(yè)最高管理層負責。

3.財務危機分析機制

高效的風險分析機制是房地產(chǎn)企業(yè)財務預警系統(tǒng)的核心和關鍵。通過風險分析可以迅速排出對財務影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預警分析一般有兩個要素：即預警指標和扳機點(即預警指標的臨界點)。一旦評測指標超過臨界點，局部危機或者全面危機發(fā)生，應急計劃則應隨之啟動。在財務危機分析機制下，最為關鍵的就是預警指標的選擇和扳機點的確定。財務預警模型中的變量是關鍵財務指標，是形成預警結(jié)果的關鍵依據(jù)，診斷過程就是財務預警模型的應用，而其他指標知識幫助輔助判斷。對于扳機點的確定，不同的指標類型有著不同的設定，可以確定為行業(yè)均值或者歷史均值，甚至可以是一個區(qū)間。

4.財務危機處理機制

在財務危機分析清楚后，就應立即制定相應的預防、轉(zhuǎn)化措施，以減少危機帶來的損失。財務危機處理機制主要包括應急措施、補救方法、改進方案。其中應急措施主要是面對財務危機，應該采用何種手段去規(guī)避，控制事態(tài)進一步惡化；補救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進方案主要是如何改進企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財務危機再度發(fā)生。

(二)財務危機預警系統(tǒng)的日常監(jiān)控

1.財務危機監(jiān)測財務危機主要表現(xiàn)為財務支付風險和財務結(jié)構(gòu)風險

財務支付風險可以通過以下幾個方面加以監(jiān)測：(1)現(xiàn)金流動能力。企業(yè)年度現(xiàn)金流入總量能否保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項強制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要則應引起管理層的注意。

(2)資產(chǎn)變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)相對于制造業(yè)之類的企業(yè)，固定資產(chǎn)比例較少，主要表現(xiàn)為暫時未能出售的物業(yè)，開發(fā)商能否按照既定的銷售節(jié)奏，即開發(fā)期、開盤初期、銷售中期、收盤期四個階段完成銷售工作是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)能否順利變現(xiàn)的關鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產(chǎn)變現(xiàn)能力就越強，如果發(fā)生滯銷，則開發(fā)商就需要注意了。

(3)逾期負債率。包括未能在法定、約定期限內(nèi)付款而欠繳的稅費、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業(yè)發(fā)生財務危機最直接表現(xiàn)，所以應密切關注企業(yè)是否存在大量逾期負債。

2.經(jīng)營風險監(jiān)測

經(jīng)營風險是導致企業(yè)發(fā)生財務危機的深層次原因。一般指企業(yè)因經(jīng)營決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經(jīng)濟效益低下。經(jīng)營風險大小反映了企業(yè)經(jīng)營者管理水平和市場預測能力的高低，它對企業(yè)經(jīng)濟效益具有決定性的作用，也最終影響了企業(yè)財務危機的程度。它可以通過以下幾個指標加以監(jiān)測：(1)市場需求的變化。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態(tài)性和不確定性，導致供需的動態(tài)性和不確定性，進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險；反過來，市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風險。在其他條件不變的情況下，其房屋市場需求越穩(wěn)定，經(jīng)營風險越小。

(2)產(chǎn)業(yè)政策的變動。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對價格降低上，主要體現(xiàn)為市場交易活動的減少。

(3)房屋銷售價格的變動。目前我國房地產(chǎn)商品價格雖然面臨國家更嚴格的宏觀調(diào)控，但漲勢不見回落。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把雙刃劍，如果房地產(chǎn)價格漲得太高太快，極有可能導致消費者購買力下降，從而導致樓盤不能按既定計劃銷售。

(4)管理者的素質(zhì)和經(jīng)驗。一個擁有豐富經(jīng)驗和科學管理的領導就比沒有經(jīng)驗、盲目管理的領導者風險要小。

3.日常監(jiān)控與年終財務狀況的結(jié)合

會計電算化的廣泛應用使企業(yè)的信息傳遞方式已從桌面財務轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡財務，這就為企業(yè)的日常監(jiān)控，提供了實現(xiàn)的可能。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)財務部門可運用財務信息實時報告系統(tǒng)軟件對其進行財務支付風險和財務結(jié)構(gòu)風險的監(jiān)控，管理部門可在日常生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中監(jiān)控管理風險，而市場銷售部則時時監(jiān)控市場營銷風險。企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)的發(fā)展在某種程度上可使這些財務危機監(jiān)控和經(jīng)營風險監(jiān)控的信息更加及時準確地反映到企業(yè)管理當局。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，會面臨諸多問題，這些都將可能導致財務危機的發(fā)生，尤其是對于我國目前金融體系不完善，房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)時刻需要警惕企業(yè)財務狀況會陷入危機。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，需要隨時監(jiān)測自己的財務狀況，如發(fā)現(xiàn)有財務危機的征兆存在，則運用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財務狀況，找出處于惡化趨勢的項目和原因，及時調(diào)整其財務活動，有效地阻止和抑制不利事態(tài)的發(fā)展，將企業(yè)的財務危機降到最低程度，從而保證其生產(chǎn)經(jīng)營活動正常進行。

參考文獻：

[1]張鳴，張艷，程濤.企業(yè)財務預警研究前沿.北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2004.56-96.

[2]蔡河山.淺談投資性房地產(chǎn)財務風險的分析.現(xiàn)代商業(yè)，2008/15.

[3]龍勝平.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警模型研究.求索，2007/06.

[4]王曉曼.財務預警指標體系的構(gòu)建思路.建筑，2007/11.

篇9

關鍵詞：房地產(chǎn);稅務管理;企業(yè)管理;企業(yè)財

當前房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，而稅負關系企業(yè)經(jīng)營收益，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在通過各種方式降低稅負，但這種行為嚴重影響了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的納稅環(huán)節(jié)多，稅務管理復雜性強，管理難度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出現(xiàn)偷稅漏稅現(xiàn)象。但當前我國房地產(chǎn)稅務管理效能發(fā)揮不明顯，流于形式，諸多方面有待改革創(chuàng)新。因此，我國應加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理，將房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理作為稅務管理的重點內(nèi)容來考慮，制定明確稅務管理目標和策略，促進房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理目的

二十一世紀是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巔峰，帶動了一條龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務等各個領域，是當前中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民生產(chǎn)總值中占有很大比例，是我國稅收主要來源之一。當前房地產(chǎn)市場競爭激烈，在激烈市場競爭中，一部分房地產(chǎn)企業(yè)便開始通過各種手段來規(guī)避稅負，從而降低企業(yè)經(jīng)營成本，來實現(xiàn)利益最大化。而這種行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展秩序，不利于我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。因此，為促進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，維護市場秩序，應積極采取稅務管理措施，解決房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中各類矛盾問題。

二、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的基本情況

通過前文分析不難看出加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的重要性和必要性。然而，在當前的實際管理中存在諸多問題，很多方面有待改進，所取得的管理效益非常有限。下面通過幾點來分析當前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的基本情況：

（一）少報現(xiàn)象突出

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及行業(yè)多，項目開發(fā)方式多樣化，與我國稅務管理上有較大差異，這便給一些房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅制造了可乘之機[1]。一部分房地產(chǎn)企業(yè)便通過各種手段，少報銷售收入，達到偷稅漏稅目的。例如：將商品房冠以經(jīng)濟適用的名義來減少納稅。另如：不對建安稅務進行申報，從而免于承擔稅負。此外，還有一部分企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓或贈與房產(chǎn)方式來實現(xiàn)逃稅，顯然這些行為給國家造成了損失。

（二）申報不實

目前很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)在計算營業(yè)額申報過程中有意縮減，所申報的數(shù)據(jù)不真實、不準確性。例如：產(chǎn)品銷售過程中，不對房產(chǎn)以外的各項費用與收入進行收錄，如物業(yè)費用、管理費用、有線費用等，從而使營業(yè)額得到減少，達到偷稅漏稅目的[2]。另外，還有一些企業(yè)利用商品房充抵銀行的借貸本息，減少銷售收入，逃避稅款申報。此外，一些企業(yè)通過款項挪用偽造虛假報賬。

（三）掛靠開發(fā)項目稅收流失嚴重

就目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅務方面掛靠開發(fā)項目稅收流失非常嚴重。在實際房地產(chǎn)企業(yè)稅收過程中本該納入財政核算的款項，卻完全沒有納入財政核算當中，并且這些掛靠也沒有建立相應賬目，開發(fā)項目交付后就溜之大吉，最終造成稅收嚴重流失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的優(yōu)化措施

（一）督促企業(yè)及時申報

通過前文分析可知道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理現(xiàn)狀并不理想，偷稅漏稅現(xiàn)象較為突出，非常不利于我國經(jīng)濟發(fā)展秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。因此，我國應積極采取房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理優(yōu)化措施，提升管理效能。下面通過幾點來分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的優(yōu)化措施:督促企業(yè)及時申報想要控制房地產(chǎn)企業(yè)少報行為，避免企業(yè)通過各種手段少報銷售收入，稅務部門必須要督促企業(yè)及時申報，采取有效監(jiān)督管理措施，對企業(yè)房產(chǎn)項目進行檢查，監(jiān)督銷售申報情況，控制企業(yè)申報過程，對銷售環(huán)節(jié)進行深入勘察，要求企業(yè)據(jù)實申報，并將勘察實際情況與申報銷售情況進行逐步分析，避免企業(yè)弄虛作假。

（二）監(jiān)控評估和稽查有機結(jié)合

想要切實有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理水平，應將監(jiān)控評估與稽查有機結(jié)合，從而彌補以往房地產(chǎn)稅務管理模式上的不足和缺陷，來提高申報材料的有效性[3]。通過監(jiān)控評估與稽查來監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況，搞好納稅評估，對應繳未繳的稅款進行補征。

（三）加大處罰力度

目前我國對于房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的處罰力度偏低，犯罪成本低，造成這些企業(yè)有恃無恐，缺乏對自覺納稅的重視。因此，我國應加大處罰力度，制定明確的處罰機制，通過法律威懾作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)對納稅的重視，自覺遵守稅法，按量納稅。結(jié)束語：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是推動國民經(jīng)濟的源動力。但當前房地產(chǎn)市場競爭激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)為降低經(jīng)營成本，采取各種手段偷稅漏稅，這些行為嚴重破壞了經(jīng)濟秩序，妨礙了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并不利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，我國應采取相應優(yōu)化措施，加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理，要求相關企業(yè)按量納稅。

作者:林先梅 單位:宜春職業(yè)技術(shù)學院

參考文獻：

篇10

嘉碼致力于將先進的信息技術(shù)及現(xiàn)代企業(yè)管理思想引入傳統(tǒng)行業(yè),提出了信息一體化管理理論,并將該理論運用在房地產(chǎn)行業(yè)長達10年,其有效性和適應性都得到了很好的證明。嘉碼根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；⒓瘓F化、跨區(qū)域發(fā)展的管理需要,利用先進的信息技術(shù),結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)管理思想精益管理模式,建立企業(yè)協(xié)同辦公和業(yè)務管理信息一體化管理的大平臺,推出了房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理信息系統(tǒng)(J/3 RMIS)產(chǎn)品。

J/3 RMIS能夠幫助集團型房地產(chǎn)企業(yè)及其下屬職能部門和分布各地的分、子公司實現(xiàn)流程規(guī)范、資源共享、協(xié)同工作及輔助決策支持等全面信息化管理,在分散、規(guī)模經(jīng)營的條件下,強化集團公司總部對各分公司業(yè)務的集中管理以及全面、準確、及時的決策支持;通過信息化手段全面提升業(yè)務操作層、執(zhí)行層和決策層等各個管理層面上的管理效率,優(yōu)化企業(yè)工作流、信息流、資金流管理,全面提升企業(yè)核心競爭力。

系統(tǒng)具備六大功能特點:

全面覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整個業(yè)務流程。根據(jù)集團型房地產(chǎn)企業(yè)的運作特征,以房地產(chǎn)項目開發(fā)和管控為中心,覆蓋整個企業(yè)業(yè)務流程的前中后端。前端以項目開發(fā)為主線,包括項目立項、計劃進度、招標采購、設計管理、工程管理、安全質(zhì)量、合同管理、成本管理等;中端以支持企業(yè)運作服務為主,提供協(xié)同辦公信息平臺、人力資源管理等企業(yè)運作的公共平臺;后端則以房產(chǎn)營銷與客戶服務為導向,包括客戶關系管理、樓盤銷售、房產(chǎn)租賃、商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理等業(yè)務管理,真正全面實現(xiàn)業(yè)務一體化管理。

一體化的業(yè)務流、信息流、資金流管理。系統(tǒng)充分整合房地產(chǎn)企業(yè)三個核心主線:業(yè)務流、信息流、資金流,并實現(xiàn)互動控制。在系統(tǒng)中處理任何一個業(yè)務流,系統(tǒng)互動產(chǎn)生信息流和資金流;在系統(tǒng)中控制任何資金流,總能通過對應的業(yè)務流和信息流實現(xiàn)控制目標。

領導決策支持。以房地產(chǎn)企業(yè)管理信息平臺和各業(yè)務經(jīng)營數(shù)據(jù)為基礎,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)管理決策模型,及先進的數(shù)據(jù)存取、挖掘、分析技術(shù)以及可視化技術(shù),以文稿、報表、圖表等直觀形象的形式為企業(yè)高層提供關于企業(yè)外部環(huán)境研究分析、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營分析、核心業(yè)務預警、企業(yè)經(jīng)營目標及方針和策略及其分解與考核等決策支持信息,搭建企業(yè)高效、準確、及時的決策平臺。

完整的房地產(chǎn)企業(yè)知識庫。整個業(yè)務系統(tǒng)運行沉淀形成包括:法律法規(guī)庫、宏觀政策庫、投資案例庫、項目開發(fā)流程庫、供應商信息庫、成本數(shù)據(jù)庫、客戶信息庫、房源信息庫、合同信息庫等構(gòu)成企業(yè)強大的知識庫資源,并成為管理決策和戰(zhàn)略決策的依據(jù)。