導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)投資價值分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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未來中國經(jīng)濟持續(xù)景氣為房地產(chǎn)行業(yè)景氣提供了支撐，真實消費需求為1997年以來的需求擴張繼續(xù)提供保證，政策調(diào)控路徑在于規(guī)范發(fā)展市場，2007年依然處于景氣延長階段。爆發(fā)式增長的預(yù)售房款保證了07年的業(yè)績持續(xù)快速增長。

RMB升值、流動性泛濫和新會計準(zhǔn)則三駕馬車必將驅(qū)動行業(yè)估值走高，多項證據(jù)表明需要把往年12倍動態(tài)PE行業(yè)估值標(biāo)準(zhǔn)提高到15倍。因調(diào)控政策和行業(yè)自身調(diào)整要求，聚焦于土地、資金和品牌的行業(yè)競爭正在加劇，強勢大中型企業(yè)的成長性變得越來越清晰。他們將不僅取代中小企業(yè)的市場份額，還將更多地享受到未來的行業(yè)景氣延長。

緊縮地根、地價款納入預(yù)算內(nèi)管理和工業(yè)地價必須招拍掛的政策變更，土地供應(yīng)數(shù)量吃緊，人民幣升值和流動性泛濫必將促進(jìn)地價上漲。

07年主流上市公司業(yè)績可以保持25％一40％的高速增長，同時房地產(chǎn)行業(yè)存在大股東資產(chǎn)注入、RMB升值、管理層激勵、環(huán)渤海等區(qū)域市場景氣、地價上漲和商業(yè)地產(chǎn)等豐富的主題投資機會。因此，建議投資者標(biāo)配和超配房地產(chǎn)行業(yè)，且超配者超強。

報告在業(yè)內(nèi)率先界定了強勢大中型企業(yè)的度量標(biāo)準(zhǔn)，成長動力、暴增的預(yù)售房款、加快開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)、業(yè)績持續(xù)高增長趨勢、資金供求關(guān)系等因素決定著強勢大中型企業(yè)必須享受更高的成長溢價。

強勢大中型企業(yè)享受的更高成長溢價體現(xiàn)為其45％的估值標(biāo)準(zhǔn)增幅高出25％的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。即強勢開發(fā)類企業(yè)07年動態(tài)PE從15―16倍提高到21―23倍，強勢出租類從16―18倍提高到23―26倍。

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關(guān)鍵詞：公允價值；投資性房地產(chǎn)；計量模式

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號》規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。”盡管有國家政策的支持，但是目前我國將公允價值應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)的企業(yè)非常少。在此背景下，研究投資性房地產(chǎn)引入公允價值的必要性和實施過程中存在的問題，探析存在的主要問題，并提出相關(guān)完善的建議，這將對于有助于實現(xiàn)我國投資性房地產(chǎn)真實、可靠和及時的報告數(shù)據(jù)，也將推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

一、公允價值引入我國投資性房地產(chǎn)中是國際化發(fā)展的必然趨勢

在我國投資性房地產(chǎn)中引入公允價值不僅是國際會計的發(fā)展所需，也在我國房地產(chǎn)價格暴漲背景下切實可行的計量模式。一方面，從國際市場上看，我國投資性房地產(chǎn)引入公允價值有利于同國際會計準(zhǔn)則接軌，提高國際投資者對我國會計報表中會計信息的真實性和公允性的信任；另一方面，從會計信息質(zhì)量的要求來看，投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量具有傳統(tǒng)計量無可比擬的優(yōu)勢：能迅速反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，使財務(wù)會計收益更加真實完備；可以更加客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的真實價值；有助于緩解經(jīng)營者短期行為與企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的對立；可以使企業(yè)財會部門增強對貨幣時間價值和現(xiàn)金流量等條目的注意等等。所以我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)對公允價值的應(yīng)用不能排斥，但是公允價值的應(yīng)用是一個漸進(jìn)的過程，所以也不能追求一步到位，需要根據(jù)我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)的具體市場情況逐步推進(jìn)。

二、當(dāng)前我國投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量存在的主要問題

（一）公允價值計量模式尚未處于主導(dǎo)地位

盡管新準(zhǔn)則允許投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，但通過對2010年財務(wù)報告進(jìn)行抽樣發(fā)現(xiàn)，公允價值計量模式較成本模式尚未處于主導(dǎo)地位。如萬科、陸家嘴和保利地產(chǎn)等大地產(chǎn)公司仍然沒有采用公允價值計量模式。咎其深層次的原因在于，新準(zhǔn)則規(guī)定已采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)回成本模式，而投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量卻沒有任何條件的限制。

（二）公允價值的理論體系和可操作的具體方案欠缺

一方面，公允價值缺乏框架性的理論系統(tǒng)，如由于價格確定的方法不統(tǒng)一，從而造成價格信息的獲取難度很大；另一方面，公允價值的具體操作準(zhǔn)則缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，如由于特定個體對于與特定資產(chǎn)相關(guān)的未來現(xiàn)金流量和風(fēng)險的估算和預(yù)計通常各異，難免導(dǎo)致計量方法不明確，從而公允價值在實務(wù)操作中的應(yīng)用困難加大?？梢?，在實際運用中往往由于公允價值缺乏必要的理論支持和切實可行的操作方案，從而阻礙了公允價值的普及應(yīng)用。

（三）信息披露不規(guī)范不充分

就目前投資性房地產(chǎn)披露程度來看，以實際交易為基礎(chǔ)的歷史成本具有客觀和可驗證的特點，而即便公允價值在財務(wù)報表中可以提供一些更為相關(guān)的資料和數(shù)據(jù)，但是通常由于特有的不確定性和易變性導(dǎo)致無法滿足信息可靠性的要求。如，財務(wù)報表的閱讀者無法了解到投資性房地產(chǎn)的具置和面積大小信息，或者房產(chǎn)市場價格等資訊，從而很難判斷該企業(yè)公司采用的計量方法是否合適。

（四）財會人員素質(zhì)不一

投資性房地產(chǎn)引入公允價值，鑒于公允價值獲取上的難度和獲取結(jié)果難以量化和驗證，比如公允價值確定方法和具體參數(shù)的選擇方面，從而對會計人員的專業(yè)技能和職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。目前，我國會計從業(yè)人員由于長期傳統(tǒng)地以規(guī)范為導(dǎo)向的會計制度，導(dǎo)致他們的素質(zhì)參差不齊，由于職業(yè)判斷意識薄弱阻礙了諸多公司采用公允價值模式計量。

三、若干建議

（一）提升公允價值計量模式的地位

從計量屬性上來看，公允價值計量代表了國際財務(wù)會計的發(fā)展趨勢。為了與國際會計制度接軌，這也是我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)努力的方向。因此不管是政策制定部門還是房地產(chǎn)監(jiān)管部門，都應(yīng)引導(dǎo)和鼓勵有條件的企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)實施后續(xù)計量。在從而在實際執(zhí)行過程中不斷地發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，從而不斷修訂和完善我國的會計準(zhǔn)則和相應(yīng)指南。

（二）制定和完備具備可操作性的公允價值行業(yè)準(zhǔn)則

公允價值模式的廣泛推廣，需要準(zhǔn)則制定機構(gòu)制定和完善投資性房地產(chǎn)公允價值評估的具體指南，細(xì)化公允價值規(guī)范，使得公允價值計量等相關(guān)問題具備可操作性和可驗證性。如必須以公開的交易信息為基本依據(jù)；需要建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評估制度，加強對評估工作的監(jiān)督；需要制定同類或者類似資產(chǎn)的可比系數(shù)，并且按照該系數(shù)獲取持有資產(chǎn)的公允價值。

（三）信息披露更為規(guī)范透明

由于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中較少涉及公允價值計量披露的條款，而公允價值信息的披露與否和披露多少及詳細(xì)程度都由企業(yè)決定，這要求我國政府應(yīng)逐步降低人為操縱性和主觀性，明確公允價值的確定方法、證據(jù)來源、估計假設(shè)等相關(guān)問題，防止公司在重大會計政策披露中照搬準(zhǔn)則的原則性條款，使其披露更加規(guī)范，更加科學(xué)，更有利于保護(hù)相關(guān)者的利益。

（四）加強企業(yè)培養(yǎng)復(fù)合型會計人才

為了更好地實施新準(zhǔn)則，需要企業(yè)加強培訓(xùn)力度，采用多種途徑培養(yǎng)復(fù)合型人才：加強會計專業(yè)知識的培訓(xùn)，完善企業(yè)會計人員的理論素質(zhì)和知識技能；提高財會人員對交易和事項的確認(rèn)、計量和報告進(jìn)行科學(xué)判斷和處理的能力，以便減少公允價值判斷的偏差；加強公司內(nèi)部控制和內(nèi)部審計，特別是要強化企業(yè)內(nèi)部審計的職能的落實；運用過硬的知識儲備和豐富的實踐判斷經(jīng)驗，在合法的范圍內(nèi)對業(yè)務(wù)進(jìn)行靈活處理，這樣可以及時準(zhǔn)確地獲取公允價值。

小結(jié)

綜上所述，盡管我國學(xué)術(shù)界和實業(yè)界對其研究和應(yīng)用都十分欠缺，但是公允價值模式應(yīng)用于我國投資性房地產(chǎn)是國際財會發(fā)展的必然趨勢。鑒于公允價值計量模式是一把“雙刃劍”，因此，對于其在投資性房地產(chǎn)中的運用需要我國企業(yè)根據(jù)自身情況和國家政策背景要求科學(xué)地進(jìn)行選擇。（延邊鑫悅房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司；吉林；延吉；133000）

參考文獻(xiàn)

［1］ 中華人民共和國財政部．企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)［M］．北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社，2006．

［2］ 陳兆芳.公允價值運用的障礙及對策研究［J］.財會月刊(綜合),2008(1).

［3］ 汪祥耀.投資性房地產(chǎn):一種新穎投資方式及其會計準(zhǔn)則的國際比較［J］.經(jīng)濟經(jīng)緯,2001(3).

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［5］ 竇亞芹; 鄭其明.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)會計處理的影響［J］.商業(yè)時代,2010(15).

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【關(guān)鍵詞】我國投資性房地產(chǎn)；公允價值；應(yīng)用現(xiàn)狀；原因分析

為了加強我國會計準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則的趨同，我國財政部于2006年2月15日頒布了新企業(yè)會計準(zhǔn)則?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第三號――投資性房地產(chǎn)》允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。那么我國目前投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀如何？有哪些因素導(dǎo)致了公允價值模式在我國投資性房地產(chǎn)計量中的應(yīng)用現(xiàn)狀？投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式有何需要完善之處？對這些問題的探討對會計理論界和實務(wù)界都有極其重要的意義。

一、我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀

據(jù)筆者統(tǒng)計，在準(zhǔn)則頒布當(dāng)年僅有18家企業(yè)選擇使用公允價值模式，之后幾年選用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量也只是緩慢增長，截至2012年12月31日，滬深兩市僅有34家企業(yè)采取公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，僅占全部上市企業(yè)約1.5%，可見目前大部分企業(yè)仍然延續(xù)使用歷史成本計量模式。而就房地產(chǎn)行業(yè)來看，僅有中航地產(chǎn)等少數(shù)幾家房地產(chǎn)企業(yè)選擇使用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，這可能是因為房地產(chǎn)企業(yè)大部分房產(chǎn)都是作為企業(yè)存貨計量，而準(zhǔn)則明確規(guī)定作為存貨的房產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)范疇的緣故。我國采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量具體變動見表1。

另外，準(zhǔn)則規(guī)定公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；公司能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。但是對于具體的公允價值確定方式準(zhǔn)則卻沒有明確規(guī)定，目前許多企業(yè)按評估價格方式確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，但也有企業(yè)按照同類或類似房地產(chǎn)市場價格、第三方調(diào)研報告或談判價格等其它方式確定投資性房地產(chǎn)公允價格，確定方式的不一致使不同企業(yè)財務(wù)報表相關(guān)數(shù)據(jù)缺乏可比性、加大了企業(yè)操縱利潤的空間，同時也增加了報表使用者做出正確決策的難度。各公允價值確定方式企業(yè)選用數(shù)見表2。

二、我國公允價值模式在投資性房地產(chǎn)計量應(yīng)用中遭遇現(xiàn)狀的原因

1.公允價值較難取得、應(yīng)用成本較高。由于采用公允價值計量模式需要滿足上文提到的兩個條件，但現(xiàn)實是準(zhǔn)則對于“活躍的市場”、“同類或類似房地產(chǎn)市場”并沒有明確的定義，而實際上這些定義在實務(wù)中界限模糊，會計計量需要會計人員運用大量職業(yè)判斷。而對于采用評估方式確定投資性房地產(chǎn)公允價值的企業(yè)，如果借助外部獨立注冊評估師和評估機構(gòu)評估本企業(yè)投資性房地產(chǎn)，則每年的評估費用會大幅增加企業(yè)成本。這里值得注意的是，原稅法規(guī)定企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額。稅法與會計的不一致也會增加企業(yè)核算成本，但是目前該稅法文件已經(jīng)廢止。

2.采用公允價值計量模式容易造成利潤波動劇烈、掩蓋正常業(yè)績。我國房地產(chǎn)市場尚不成熟，房價受供求關(guān)系、居民收入、政策等因素影響容易出現(xiàn)波動。在歷史成本計量模式下，投資性房地產(chǎn)一般作為固定資產(chǎn)處理，需要按期計提折舊或者攤銷，計量相對具有穩(wěn)定性。在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)市值的波動將在賬面上得到體現(xiàn)，市值的變化直接影響企業(yè)當(dāng)期利潤和資產(chǎn)水平，企業(yè)財務(wù)報表上的巨額波動容易誤導(dǎo)投資者，而掩蓋企業(yè)正常業(yè)績。在采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)中不乏ST股，由于投資性房地產(chǎn)公允價值往往遠(yuǎn)高于其賬面價值，ST股轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計量模式不排除其借助會計變更以達(dá)到“摘帽”目的、擺脫退市風(fēng)險的可能性。而大部分企業(yè)不愿意承擔(dān)市場劇烈波動帶來的風(fēng)險，為了保持穩(wěn)定性和謹(jǐn)慎性，更多企業(yè)選擇繼續(xù)以歷史成本計量投資性房地產(chǎn)。

3.采用公允價值計量模式條件嚴(yán)格。上文提到，準(zhǔn)則明確規(guī)定有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)存在活躍的市場且能持續(xù)可靠取得其公允價值，才能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。而準(zhǔn)則對能夠作為投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)定也甚為嚴(yán)格，準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)或已出租的建筑物，自用房地產(chǎn)或者作為存貨的房地產(chǎn)不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。拿制造業(yè)來說，制造業(yè)企業(yè)擁有的房產(chǎn)很大部分是作為自用房使用（例如庫房），如此嚴(yán)格的條件限定了可作為投資性房地產(chǎn)計量的房地產(chǎn)范圍，在一定程度上也縮小了公允價值模式在投資性房地產(chǎn)計量中的應(yīng)用，使許多企業(yè)對公允價值計量模式望而卻步。

4.現(xiàn)金流與賬面價值背離程度加大。對于上市公司來說，采用公允價值計量模式帶來的利潤增長并沒有實際的現(xiàn)金流做支撐。公允價值變動帶來的損益能入賬計入公允價值變動損益，從而影響企業(yè)當(dāng)期利潤表，但投資性房地產(chǎn)的公允價值損益對于當(dāng)期現(xiàn)金流量表卻沒有影響，公允價值計量模式的應(yīng)用會造成企業(yè)賬面價值和實際現(xiàn)金流背離程度增大。由于許多企業(yè)都施行低正常股利加額外股利政策，對于需要以股利政策留住或吸引投資者的企業(yè)來說，公允價值的引入無疑會加大分紅政策和股利政策制定的難度。

5.采用公允價值計量對會計人員素質(zhì)要求較高。投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)和后續(xù)計量存在諸多不確定因素，在準(zhǔn)則中判斷該項資產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)、是否應(yīng)該采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量、如何確認(rèn)其價格等事項都需要會計人員做出大量職業(yè)判斷，這就說明采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)會計人員的從業(yè)素質(zhì)（無論是在會計知識還是職業(yè)道德方面）都有較高的要求。

公允價值計量模式在我國投資性房地產(chǎn)應(yīng)用實務(wù)中遭遇了一定困境：一方面是采用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量很少，另一方面是公允價值確認(rèn)方式也并不統(tǒng)一。而公允價值較難取得、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)成本相比歷史成本模式較高、采取公允價值模式可能掩蓋企業(yè)正常經(jīng)營業(yè)績、公允價值計量模式所要求條件嚴(yán)格、現(xiàn)金流與企業(yè)賬務(wù)價值相差加大、對企業(yè)會計人員素質(zhì)要求較高是目前大部分企業(yè)仍然繼續(xù)選擇歷史成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的重要原因。

參考文獻(xiàn)

[1]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則2006[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2006

[2]熊莉.投資性房地產(chǎn)計量屬性選擇的影響因素分析――基于北辰實業(yè)和津濱發(fā)展案例[A].第十一屆全國經(jīng)濟管理院校工業(yè)技術(shù)學(xué)研究會論文集[C].2012

[3]陳虹.投資性房地產(chǎn)的公允價值計量[J].企業(yè)導(dǎo)報.2009（6）

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【關(guān)鍵詞】公允價值 投資性房地產(chǎn) 會計

一、前言

2006年2月財政部頒發(fā)了包括1項基本準(zhǔn)則和38項準(zhǔn)則的新會計準(zhǔn)則體系，并規(guī)定于2007年1月1日起首先在上市公司實施。新會計準(zhǔn)則的和實施必將成為我國會計史上的又一重要里程碑。其在諸多方面實現(xiàn)了新的突破，其中最大的變化是全面引入公允價值作為計量屬性。新會計準(zhǔn)則在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣易等方面均采用了公允價值。在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。

二、公允價值的概念和特征以及計量方式

公允價值的概念。公允價值（Fair Value）亦稱公允市價、公允價格。對于公允價值的定義，不同的會計機構(gòu)定義也不完全相同。如：國際會計準(zhǔn)則委員會（IASC）定義公允價值為：是指在公平交易中，熟悉情況并自愿的各方之間，交換一項資產(chǎn)或結(jié)算一項負(fù)債時所采用的金額。英國的會計準(zhǔn)則委員會（ASB）將公允價值定義為：公允價值是熟悉情況并自愿的雙方在公平交易而不是強迫或清算銷售中能夠交換資產(chǎn)或負(fù)債的金額。

公允價值的特征。公允價值有著其自身的特征，通過公允價值的定義可以看出其具有以下幾個方面的特征：第一是交易的雙方必須是在公平交易的環(huán)境中進(jìn)行的，并且是在自愿的基礎(chǔ)上，而且熟悉交易的情況；第二是在運用公允價值進(jìn)行會計要素計量時，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會計要素金額能夠取得并能可靠計量；第三是公允價值立足于當(dāng)前的交易，而不是資產(chǎn)在過去的交易或事項中所形成的價格，也不是資產(chǎn)在未來創(chuàng)造現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

實行公允價值計量的方式。對于公允價值的確認(rèn)，我國的新會計準(zhǔn)則采用了以下三種方式：第一，當(dāng)存在活躍市場時，交換價格即為公允價值；第二，當(dāng)市場不夠活躍時，但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍市場，則以類似交易的價格作為公允價值的計量基礎(chǔ)；第三，如果不存在活躍的市場，或不存在類似的市場，就應(yīng)當(dāng)使用該資產(chǎn)所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值評估確定，也可以采用專業(yè)評估人員的評估結(jié)果。

三、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用

公允價值在投資性房地產(chǎn)中的適用范圍。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨計量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。但有確鑿證據(jù)表明，投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的計量。初始計量。新會計準(zhǔn)則規(guī)定：在初始計量方面，公允價值模式與成本模式一樣，都是按取得的實際成本計量。在采用公允價值模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細(xì)科目，按照取得時發(fā)生的實際成本借記“投資性房地產(chǎn)一成本”科目，貸記有關(guān)科目。

公允價值模式下投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列四個條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。第一是投資性房地產(chǎn)開始自用，第二是作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，第三是自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，第四是自用建筑物停止自用，改為出租。

公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的處置。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入；若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，也需一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

四、完善公允價值在投資性房地產(chǎn)中運用的對策

力求規(guī)范和完善投資性房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)。首先，投資性房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)的資本來源，將從單一渠道融資轉(zhuǎn)化成為多元化的結(jié)構(gòu)融資；其次是投資性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例，將從住宅地產(chǎn)獨霸天下轉(zhuǎn)化為以商用地產(chǎn)為核心的產(chǎn)業(yè)鏈集合。

加快市場經(jīng)濟體制的建設(shè)。不斷加強我國市場經(jīng)濟體制的效率，首先，要逐漸形成統(tǒng)一的市場結(jié)構(gòu)，能夠讓任何資源在市場上都可以得到自由的貿(mào)易流動。其次，要把一些壟斷行業(yè)逐漸取締，政府要加強對壟斷行業(yè)的管理，能夠讓資源在市場中得到合理的競爭，公允價值能夠真實的得到反應(yīng)。最后，要對上市公司進(jìn)行整頓，堅決杜絕會計信息虛假披露。

加強法律體系的建設(shè)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展正一步步的走向成熟。房地產(chǎn)法律也由原來的以行政部門為主要的管理模式逐漸的演變?yōu)橐员Ｗo(hù)房地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利為主的模式。當(dāng)前《物權(quán)法》將會在一定程度上為我國的房地產(chǎn)法律體系建設(shè)帶來良好的機遇。提高公允價值在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的計量水平。

五、結(jié)論

公允價值在投資性房地產(chǎn)中的使用條件、后續(xù)計量、資產(chǎn)處置和轉(zhuǎn)換等方面的應(yīng)用，是會計計量上的一次新的考驗，公允價值將會成為未來會計計量的發(fā)展趨勢。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，借鑒國際上公允價值的最新研究成果，將其謹(jǐn)慎地應(yīng)用于我國投資處房地產(chǎn)會計實務(wù)中，不僅有利于我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，還有利于提高會計報告所提供經(jīng)濟信息的可靠性和相關(guān)性。

篇5

如何讓財富在多變的市場環(huán)境中持之以恒繼續(xù)保值增值?這是真正的考驗!為此，我們不妨打一場“時間戰(zhàn)”，通過三大戰(zhàn)術(shù)牢牢把握“因時而動，適時調(diào)整”的理財核心原則。

財富幾十年穩(wěn)定持續(xù)增長

《理財周刊》的老讀者們一定對我們曾經(jīng)報道過的“機會之王”――上海理財“庖丁”李鴻儒的財富故事(見本刊315期)留下過深刻的印象。

老李從上世紀(jì)80年代初就開始從事多個領(lǐng)域的投資。他從郵票起步，是80年代郵市里有名的“四眼”，在以瘋狂投機著稱的郵市，老李嚴(yán)守著“價值投資”理念，在郵市登峰造極的1997年成功“逃頂”。他1992年就開始投資股票，用他自己的話來說，“抄過大底，沒抓住過大牛；雖然沒有賺過大錢，但也從來沒被套牢”。然而正是這種悠然的態(tài)度，讓他安然度過了2001年的A股股市崩盤。在樓市和藝術(shù)品集藏市場中，老李又重新找到了新的投資機會，靠著鉆研和興趣迎來了一個又一個春天……

在老李25年的理財生涯里，沒有傳奇般的大起大落，但是在這25年里，他的財富卻是從基本的工資開始，通過各個領(lǐng)域的各種投資，實現(xiàn)了有效而穩(wěn)定的持續(xù)增長。如今的老李，坐享自己的財富果實，過著安樂的退休生活。

美國有一位堪比彼得?林奇的共同基金經(jīng)理，他的名字叫比爾?米勒(Bill Miller)。57歲的米勒，其神奇之處便在于他所管理的美盛價值信托基金，從1991年開始便連續(xù)戰(zhàn)勝美國標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)，這一輝煌的紀(jì)錄持續(xù)了15年，直至2005年才宣告結(jié)束。1991年至2005年間，美盛價值信托基金平均報酬率為16％，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)平均上漲比率為12％。年平均報酬率16％或許不算“驚人”，但連續(xù)保持15年，這是一個怎樣的概念?換一個表達(dá)方式，假若在1991年投資10000美元至米勒的美盛價值信托基金，到2005年年末你獲得的將是92655美元。

無論是對于眼光敏銳的投資家們還是普通老百姓，時間的魔力總讓人捉摸不透。而要想在投資理財之路上打一場漂亮的持久戰(zhàn)，我們就無法避開時間的魔力作用。所以，我們給出的第一個戰(zhàn)略原則就是要認(rèn)真打好因時而動的“時間戰(zhàn)”。

戰(zhàn)術(shù)一　把握時機，該出手就出手

因時而動，首先在于善于把握時機。當(dāng)投資價值凸顯，投資機遇來臨時，敢于大膽而為之。

本身是金融行業(yè)的從業(yè)人員，對于市場上新出現(xiàn)的投資機會，老李有著敏銳的洞察力，善于并且敢于捕捉這些新的機會。老李的“重倉投資”房產(chǎn)，始于1998年。投資的原因在于當(dāng)時上海市政府所推出的購房退稅制度。通過投資價值分析，老李發(fā)現(xiàn)排除利息和退稅因素，保證一定租金后每年就能獲得10％的投資收益。

與2000年后眾多炒房客蜂擁“炒樓”以謀求高額差價回報所不同，老李圖的是長期穩(wěn)定的可靠收益，是基于合理分析和理性判斷，而不是一味“跟風(fēng)”。正是如此，老李當(dāng)年所投資的房產(chǎn)，如今不僅增值多倍，通過有心經(jīng)營還為他帶來相當(dāng)可觀的固定租余回報，

戰(zhàn)術(shù)二　適時調(diào)整，捍衛(wèi)投資成果

善于把握時機，敢于抓住投資機會，為財富的創(chuàng)造與增值帶來了契機。但若是要牢牢捍衛(wèi)投資果實，“因時而動”的第二個要領(lǐng)更重要，那就是適時改變自己的投資策略。

今年1月以來，股市的幾次慘跌與驟襲大半個中國的暴風(fēng)雪一樣讓人心寒。1月22日A股市場創(chuàng)下了有史以來最大的一次單日跌幅，筆者恰好在聚會上遇到了信奉長期投資的一位老友。與周遭股民們“凝重”的面色有所不同，老友一臉的輕松。原來前幾日老友重倉持有的基金大比例分紅，他已經(jīng)將近乎三分之一的資金提前撇出，盡管也有損失，但通過倉位的控制有效地回避了部分風(fēng)險。

“你這只基金不是已經(jīng)持有2年多，獲利三四倍了嗎?”周遭的朋友好奇地問。

“長期投資并不代表盲目的長期持有。”這位老友的回答很精妙，“在一些信號釋放明顯的環(huán)境中，有現(xiàn)成的機會分紅減倉，為什么不去利用它，反而坐看自己的成果化作烏有呢?”他進(jìn)一步解釋說：“我并不贊成有些人把基金當(dāng)股票來炒，但是在市場風(fēng)險累積到一定的程度時，主動地降低風(fēng)險投資的比例是必要的。炒股與買基金的原理一樣。以前我買的基金也進(jìn)行過分紅，但我都選擇了紅利再投資。但是這一次情況不一樣，在目前的市場環(huán)境中，我覺得持有現(xiàn)金可能是一個更好的選擇。雖然這樣做不排除喪失機會的可能，但至少我覺得達(dá)到了安全投資的目的，我已經(jīng)把自己的一部分成果落袋為安了?！?/p>

就如這位老友所言，近期幾次慘跌之前，并非沒有預(yù)兆，然而不少投資者依然幾乎將所有的身家置身于已經(jīng)亮出黃燈的股市之中。并非他們恪守“長期投資、價值投資”的理念，而是盲目地寄希望于股市神話再度演繹，其結(jié)果則不消多說。

我們并不鼓勵投資者一味地“追漲殺跌”，對于任何一個投資者來說，要想準(zhǔn)確地判斷出投資市場上的低位與高位，同樣也是不現(xiàn)實的。但是就如經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律一樣，在任何一筆投資的過程中，也會經(jīng)歷“投資機會出現(xiàn)一繁榮一頂峰――調(diào)整――下滑”這樣的趨勢。在癥狀明顯的不同階段中，適時地根據(jù)市場環(huán)境的變化，對自己的投資策略進(jìn)行局部調(diào)整，這一點則是相對容易做到的。與其心存僥幸地期望可能出現(xiàn)的暴利機會，不如安心踏實地當(dāng)一個“守財奴”。

或許2007年的股市財富經(jīng)歷讓人難忘，不少投資者也不能動輒把“翻番”當(dāng)成投資預(yù)期目標(biāo)。在成熟市場上，保持雙位數(shù)的年投資收益率已屬不易。作為新興市場，不可否認(rèn)未來更多投資機會還將繼續(xù)涌現(xiàn)，但是把握好市場與環(huán)境的變化，順勢而為，才能在新的一年里，將我們過去把握機遇、努力奮斗獲得的投資成果繼續(xù)握在手中。如果說2007年是“進(jìn)攻”的一年，那么在新的一年里不如定調(diào)為“相持防御”的一年，對資產(chǎn)進(jìn)行重新配置，以保住自己的投資果實，讓我們的“財富樹”枝繁葉茂。

戰(zhàn)術(shù)三　不同年齡，調(diào)度風(fēng)險配置

除了順應(yīng)市場的變化、適時改變自己的投資策略之外，根據(jù)自己的年齡階段和需求，以時間為軸線，因時而動，確立我們的資產(chǎn)配置也同樣重要。

人生之路，如同一年四季，春天的萌芽好比我們少年時處處洋溢著希望，夏日的熱烈如同青年期的勃勃生機，秋季的碩果就像預(yù)備收獲的壯年，冬日的寒冷則恰似老年之遲暮。投資理財，和四季分明也是一樣的道理，在不同的年齡階段，我們的需要和能夠承受的風(fēng)險完全不一樣。因此，隨著年齡的變化我們要因時而動，有必要通過調(diào)整自己的投資來保證財富的持久。

新的一年來臨了，有的人會感嘆：又老了一歲。那么你是否也考慮過，隨著年齡的增長，你的投資配置也要跟著變一變呢?

在理財規(guī)劃中，有一道最為簡單的算式來計算你的風(fēng)險資產(chǎn)配置，即以100為基數(shù)，減去你的年齡，得到的就是你可用于高風(fēng)險投資的占比。根據(jù)個人財富實力與風(fēng)險承受能力的不同，這個結(jié)果也可以因人而異，但基本的原理適用于所有人。

譬如你剛剛走出校園，22歲的你可以承受的高風(fēng)險投資比例就是78％，年輕就是財富，年輕就是能量，大可以將五分之四的資金配置到股票、外匯等風(fēng)險較高的資產(chǎn)中去。原因也很簡單，大不了從頭再來，人生還有無限種可能，財富也有旺盛的再生能力。