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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)調(diào)研 營(yíng)銷(xiāo)策劃

中圖分類(lèi)號(hào)：G421 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1課程教學(xué)現(xiàn)狀

1.1課程目的和任務(wù)

通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的各種知識(shí)與技能，熟練房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，并能完成某些房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、策劃、營(yíng)銷(xiāo)、咨詢(xún)、開(kāi)發(fā)等工作奠定基礎(chǔ)。

1.2課程教學(xué)內(nèi)容

包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程以及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等。

1.3課程教學(xué)方法

理論部分主要采用講授法和案例分析法，實(shí)踐部分要求學(xué)生開(kāi)展實(shí)地調(diào)研，進(jìn)行問(wèn)卷設(shè)計(jì)和方案組織，并將采集信息和數(shù)據(jù)通過(guò)EXCLE等軟件進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和項(xiàng)目策劃報(bào)告等。

2《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》課程教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題

（1）不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及方方面面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，所以課程的相關(guān)學(xué)習(xí)需要其他學(xué)科和專(zhuān)業(yè)課程的支持。比如市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)需要運(yùn)用應(yīng)用文寫(xiě)作的相關(guān)知識(shí)；市場(chǎng)調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)；項(xiàng)目管理和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面也需要管理類(lèi)和營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)的學(xué)科知識(shí)予以輔助。

（2）實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”。由于學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解僅限于書(shū)本，講授的市場(chǎng)知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過(guò)程中沒(méi)有目標(biāo)，問(wèn)卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問(wèn)題不突出，策劃方案不具備可實(shí)施性。

（3）課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)信息。房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開(kāi)展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)往往忽略了此塊內(nèi)容。

3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》教學(xué)市場(chǎng)化的措施

本門(mén)課程教學(xué)要以能夠促進(jìn)學(xué)生以熟悉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、進(jìn)行市場(chǎng)分析、了解實(shí)際的開(kāi)發(fā)流程，為具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析市場(chǎng)價(jià)值為落腳點(diǎn)。為了規(guī)避過(guò)去教學(xué)過(guò)程中存在問(wèn)題，將課程教學(xué)內(nèi)容與市場(chǎng)緊密結(jié)合，建議在以后的教學(xué)過(guò)程中采用以下教學(xué)方法。具體如下：

（1）夯實(shí)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)。建議給學(xué)生增設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等選修課程，從而讓學(xué)生掌握價(jià)值規(guī)律、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表編制和財(cái)務(wù)分析、STP營(yíng)銷(xiāo)等的相關(guān)知識(shí)與方法，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來(lái)開(kāi)展市場(chǎng)分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。

（2）結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程開(kāi)展實(shí)地調(diào)研的情境教育。學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開(kāi)展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問(wèn)題，具體操作模式分以下幾個(gè)步驟完成：

①和某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過(guò)與公司營(yíng)銷(xiāo)人員座談，了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容，促進(jìn)學(xué)生在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)狀況、工程進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)推廣等方面的基本認(rèn)知。

②由學(xué)生分組組建市場(chǎng)調(diào)研小組，自行安排角色分別完成市場(chǎng)調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營(yíng)銷(xiāo)策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、可行性分析以及營(yíng)銷(xiāo)推廣策略等。請(qǐng)學(xué)生根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況編制調(diào)查問(wèn)卷、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并撰寫(xiě)報(bào)告，教師定期檢查進(jìn)度，根據(jù)工作完成情況給予相應(yīng)的平時(shí)成績(jī)。

③各小組調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)完成后，制作PPT，專(zhuān)門(mén)安排課程時(shí)間進(jìn)行各小組的匯報(bào)演講，通過(guò)此方式再次檢驗(yàn)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解程度和對(duì)報(bào)告撰寫(xiě)的掌握程度。同時(shí)，各小組間的工作展示可以幫助學(xué)生反思工作過(guò)程，汲取他人優(yōu)點(diǎn)，以便開(kāi)展下一次的再實(shí)踐和再認(rèn)知。

（3）規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

①課程開(kāi)始之初就布置學(xué)生以小組為單位對(duì)本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)按片區(qū)“跑盤(pán)”的作業(yè)。每周課程開(kāi)始前5-10分鐘隨機(jī)詢(xún)問(wèn)學(xué)生近一周的市場(chǎng)情況，并以此作為平時(shí)成績(jī)的考核之一，以便督促學(xué)生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤(pán)分布及在建在售項(xiàng)目。

②通過(guò)安排一整學(xué)期的資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》課程與市場(chǎng)化結(jié)合的教學(xué)方法探討還需要在充分實(shí)踐的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化和完善教學(xué)過(guò)程組織和教學(xué)方法的選用。結(jié)合情境教育的教學(xué)過(guò)程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量，讓理論知識(shí)服務(wù)于將來(lái)的工作實(shí)踐。

參考文獻(xiàn)

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；保障住房；社會(huì)穩(wěn)定

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.33　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1006－5024(2012)02－0140－03

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策初見(jiàn)成效

(一)創(chuàng)新住房制度。明確住房保障與住房市場(chǎng)兩種制度體系的關(guān)系。我國(guó)住房制度改革以來(lái)，住房市場(chǎng)化得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)制度體系不斷完善，目前已形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為龍頭，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理在內(nèi)的一整套比較完整的制度體系。與此相比，在其他一些國(guó)家與住房市場(chǎng)制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)則建設(shè)得比較滯后，至今未形成一整套系統(tǒng)、完善的法律、法規(guī)及與此相適應(yīng)的制度體系。

近年來(lái)，隨著國(guó)務(wù)院2007年24號(hào)文件的出臺(tái)和《住房保障法》的起草，中央和各地都在積極地探索我國(guó)住房保障制度體系，住房保障工作取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。目前，由政府主導(dǎo)的針對(duì)中低收入人群的保障性住房和市場(chǎng)主導(dǎo)的商品住房“二元住房制度體系”已初步形成。但是，兩種制度體系之間的關(guān)系，尤其是保障性住房制度的目標(biāo)、內(nèi)涵、范圍、手段等均有待于通過(guò)法律法規(guī)的建立予以明確。針對(duì)這些問(wèn)題，在制定《住房保障法》及相關(guān)的法律法規(guī)中，應(yīng)對(duì)今后我國(guó)的住房制度的框架、內(nèi)涵等主要問(wèn)題予以明確。

1.明確住房保障制度與住房市場(chǎng)制度的邊界。住房保障制度立足于通過(guò)公共政策的扶持，解決住房困難家庭的住房問(wèn)題，而住房市場(chǎng)制度則立足于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)各利益主體的權(quán)利。兩種住房制度在解決居民住房問(wèn)題的主要邊界是居民住房支付能力。

目前，由于各地衡量居民住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)不明確，實(shí)踐中就難以確定哪些范圍的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，筆者一直認(rèn)為應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)際通行慣例，按家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)，但由于各界對(duì)此觀點(diǎn)不一，此見(jiàn)解難以得到一致接受。此外，即使以收人作為標(biāo)準(zhǔn)，由于很多地方家庭實(shí)際收入水平難以查驗(yàn)清楚，一些不具備住房保障的人員通過(guò)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、弄虛作假獲得保障性住房，并利用制度的不完善投機(jī)炒作獲取收益，鉆了制度的空子并產(chǎn)生新的社會(huì)不公。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前有必要加快城市居民收入信用檔案的建立，并加快對(duì)住房等資產(chǎn)的普查，堅(jiān)持以家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)確定住房保障對(duì)象，并以此有效地分割住房市場(chǎng)需求與住房保障需求，為住房保障制度的公平、公正實(shí)施提供有效支持。

2.明確住房保障制度的機(jī)制。解決中低收入人群住房問(wèn)題，是一個(gè)國(guó)家或城市住房發(fā)展的最基本目標(biāo)。目前，我國(guó)城市戶(hù)籍低收入人群的住房保障制度已基本明確，但隨著現(xiàn)代化、城市化的加快，國(guó)內(nèi)諸多大城市均在不同程度上產(chǎn)生了棚戶(hù)區(qū)家庭、非戶(hù)籍家庭、新進(jìn)人才、農(nóng)民工、孤寡老人等多類(lèi)群體的住房困難。同時(shí)，由于這些社會(huì)群體收入水平不同，住房困難程度不同，在進(jìn)行住房保障時(shí)，其方式和機(jī)制等均難以按照已有的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等制度運(yùn)行，需要通過(guò)制定和完善公共租賃房、社會(huì)安居房等新的住房保障制度解決其住房困難。

(二)完善住房政策，促進(jìn)住房制度創(chuàng)新。住房制度創(chuàng)新是從調(diào)整住房供應(yīng)政策、完善公共住房政策、穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策等幾個(gè)方面分別推進(jìn)創(chuàng)新工作。

1.調(diào)整住房供應(yīng)政策是住房制度創(chuàng)新的龍頭。建議各地結(jié)合本地實(shí)際，從“十二五”開(kāi)始，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)建立商品住房與公共住房合理的供應(yīng)比例(如中國(guó)香港是53％：47％)，在未來(lái)30年內(nèi)形成商品住房和公共住房基本平衡的供應(yīng)格局，使不同收入水平的家庭基本實(shí)現(xiàn)“住有所居”、“安居樂(lè)業(yè)”的局面。同時(shí)，為促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，還應(yīng)保持商品住房和公共住房各自合理的戶(hù)型面積等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。總體原則是：公共住房戶(hù)型建筑面積不宜超過(guò)60平方米，且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以滿(mǎn)足基本居住需求為宜，不宜奢侈化。

2.完善公共住房政策是未來(lái)住房制度創(chuàng)新的重點(diǎn)。當(dāng)前，完善公共住房政策的任務(wù)較為繁重，為此應(yīng)抓住重點(diǎn)，首先是完善針對(duì)本地中低收入戶(hù)籍家庭的住房保障政策，明確住房保障對(duì)象的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房管理制度，提高供應(yīng)效率；其次，加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造、人才安居房或外來(lái)工住房等保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)公共租賃房為主體的其他安居型公共住房建設(shè)，擴(kuò)大城市住房保障的范圍；其三，建議各地借鑒香港等地經(jīng)驗(yàn)，盡快形成全封閉的公共住房管理體系，建議今后新建經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房及其他出售性的各類(lèi)安居房，一律停止再度流入市場(chǎng)，公共住房只能在中低收入家庭或其他納入住房保障的對(duì)象中流轉(zhuǎn)，以避免利用公共住房投機(jī)，并盡快聚集公共住房存量，形成對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的抑制力量；此外，完善針對(duì)不同保障群體或政府扶持群體的租售輪候制度，這也是當(dāng)前各地公共住房制度建設(shè)的重點(diǎn)工作，需要抓緊落實(shí)。

3.穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策是住房制度創(chuàng)新的重要補(bǔ)充。建議今后的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)主要立足于以下幾方面：首先，在明確政府干預(yù)市場(chǎng)的邊界、手段、工具的基礎(chǔ)上，保持宏觀調(diào)控政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和協(xié)調(diào)性。如各地城市規(guī)劃與土地供應(yīng)政策，要在深入研究各類(lèi)住房總需求的基礎(chǔ)上，從穩(wěn)定、連續(xù)地引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期出發(fā)，合理確定住房供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，保持市場(chǎng)長(zhǎng)期供求關(guān)系的平衡；財(cái)政、稅收、金融政策，要長(zhǎng)期貫徹國(guó)家差別性金融、財(cái)稅政策，抑制不合理住房需求，并鼓勵(lì)首次置業(yè)及合理的改善型需求。其次，要立足于建立統(tǒng)一和完善的市場(chǎng)監(jiān)管制度，規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。目前，各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管方面的政策和制度仍有一定差異，如有的地區(qū)嚴(yán)格管理，不到封頂不得預(yù)售，有的地方開(kāi)挖了基坑就可預(yù)售，這樣分期銷(xiāo)售、分期漲價(jià)的炒作現(xiàn)象就時(shí)有發(fā)生。因此，建議國(guó)家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的法律和政策，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)行為，規(guī)范市場(chǎng)秩序。其三，不斷提高房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)管理制度的可執(zhí)行性。如第二套房、改善型需求、捂盤(pán)惜售等基本概念的邊界和內(nèi)容要明確，以便于政策的執(zhí)行和提高管理效率。

二、加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整減免稅收

(一)適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策的有關(guān)建議。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國(guó)利民、功在千秋的大事。而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展、避免房?jī)r(jià)大起大落的關(guān)鍵，一是應(yīng)解決好市場(chǎng)供求關(guān)系問(wèn)題，保證市場(chǎng)供應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)需求；二是要長(zhǎng)期警惕并采取措施抑制過(guò)度的投資、投機(jī)需求，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的“常態(tài)化”運(yùn)行。鑒于此，現(xiàn)時(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

一是建議國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)現(xiàn)行相關(guān)金融政策作一些調(diào)整。特別是結(jié)合近期國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵(lì)生產(chǎn)、投資及消費(fèi)，以刺激內(nèi)需、鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)投資和企業(yè)生產(chǎn)，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期下滑帶來(lái)的不利影響。在房地產(chǎn)方面，對(duì)首次購(gòu)房者和90平方米以下購(gòu)房者予以扶持，以激發(fā)潛在市場(chǎng)需求，應(yīng)給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的控制，建議央行宏觀控制、分類(lèi)指導(dǎo)，并給予各地、各商業(yè)銀行一定自，因地制宜控制貸款規(guī)模。

二是建議適當(dāng)減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以降低交易門(mén)檻，鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。

三是建議各地政府重視土地供應(yīng)效率問(wèn)題。隨著市場(chǎng)的回暖及未來(lái)需求的逐步增長(zhǎng)，政府應(yīng)重視土地供應(yīng)效率問(wèn)題。一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶(hù)型等措施；二是對(duì)存量土地的挖掘應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其是要結(jié)合城市的更新改造和規(guī)劃調(diào)整，通過(guò)舊工業(yè)區(qū)改住宅區(qū)、老住宅區(qū)改造等方式增加市場(chǎng)供應(yīng)；三是加快城市新區(qū)建設(shè)，鼓勵(lì)需求轉(zhuǎn)移，解決老城區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)潛力不足的問(wèn)題。

(二)關(guān)于房?jī)r(jià)的合理性和住房問(wèn)題的合理解決――政府應(yīng)該讓不同收入水平的階層都有自己的住房。“無(wú)論市場(chǎng)房還是福利房，讓百姓有房住是政府的責(zé)任!”從住房經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)看，即使是住房市場(chǎng)，也是需要政府干預(yù)的。福利這個(gè)就不用講了，本身就是政府直接的投入來(lái)保證低收入者有住房。市場(chǎng)這個(gè)方面，只要市場(chǎng)在分配機(jī)制上出現(xiàn)失靈，比如市場(chǎng)供應(yīng)的住房都是高價(jià)房、高檔房，使得廣大普通居民買(mǎi)不起，政府也要出手干預(yù)，最終使不同的收入群體能夠住得上自己的住房。

由于大多數(shù)的收入群體是中等及中等偏下的收入群體，那么這些國(guó)家在制定住房政策時(shí)，也采取措施使房?jī)r(jià)要適應(yīng)消費(fèi)者的收入水平。(1)降低開(kāi)發(fā)成本。就是不能把成本價(jià)格拉的太大，偏離普通居民的收入水平。比如說(shuō)像違規(guī)的開(kāi)發(fā)貸款，你沒(méi)有實(shí)力就不要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)；而對(duì)于中低收入水平的購(gòu)房人，也可以推出限價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用房，使得房?jī)r(jià)成本不至于過(guò)高。(2)制定住房干預(yù)政策。不能把所有的房屋都建成高檔房屋，如果哪個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)超高難以適應(yīng)普通居民收入水平，就必須采取住房干預(yù)政策，避免住房的高檔化，甚至采取限價(jià)避免價(jià)格的超高。這樣，對(duì)市場(chǎng)和成本都可以進(jìn)行干預(yù)。

三、加快國(guó)家“基本住房制度”的建立

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的穩(wěn)定性，以保證市場(chǎng)長(zhǎng)久的穩(wěn)定發(fā)展。在此，應(yīng)著重避免政策的短期行為。比如市場(chǎng)高速上漲，我們馬上采取一個(gè)什么措施把房?jī)r(jià)壓住，或者房?jī)r(jià)下跌了馬上就采取什么扶持政策把它升上去，這樣不穩(wěn)定的政策對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行危害非常大，對(duì)老百姓、對(duì)民生問(wèn)題的解決也都有不利影響。我們需要建立長(zhǎng)期的住房制度，同時(shí)在方法和手段上要維持市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展和常態(tài)化發(fā)展。

首先，在住房制度方面，目前需要盡快明晰對(duì)高、中、低三類(lèi)不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解決措施，并盡快通過(guò)制定“住宅法”及其他相關(guān)法律規(guī)定，將其固定下來(lái)，成為解決居民住房問(wèn)題的“基本住房制度”以長(zhǎng)期實(shí)施。如對(duì)中等收入階層的住房問(wèn)題，考慮到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，國(guó)家應(yīng)加快建立面向廣大中等收入家庭和城鎮(zhèn)普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通過(guò)完善經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房或其他特定普通商品住房的建設(shè)與管理制度，輔之以金融、財(cái)稅等補(bǔ)貼或扶持政策，促進(jìn)居者有其屋，滿(mǎn)足其基本的居住需求。

其次，在“基本住房制度”建立的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)干預(yù)政策應(yīng)盡量采取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中通用的經(jīng)濟(jì)干預(yù)手段，比如說(shuō)利用貨幣杠桿、稅收手段來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)，而不應(yīng)過(guò)多地用其他手段干預(yù)。比如，近幾年部分地方在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，采取的行政直接干預(yù)相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格或限制購(gòu)買(mǎi)群體，不僅不利于市場(chǎng)常態(tài)化運(yùn)行，傷害企業(yè)依法正常經(jīng)營(yíng)，也容易造成社會(huì)群體之間的矛盾；再如在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，市場(chǎng)本身會(huì)自發(fā)向理性調(diào)整，此時(shí)不宜采取如財(cái)政直接補(bǔ)貼購(gòu)房或購(gòu)房入戶(hù)等短期性地方政策，以免社會(huì)形成對(duì)政府公平性的置疑?？傊?，應(yīng)采取通用的工具作為我們調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。

四、進(jìn)一步深化和改善宏觀調(diào)控政策。著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生性發(fā)展方向

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo) 策略

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論

（一）房地產(chǎn)概述

地產(chǎn)的基本概念。房地產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng)，即房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱(chēng)。具體而言，房地產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生和體育用房等；地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地面道路和地下相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施等，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合統(tǒng)一體和統(tǒng)一物。

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、租賃經(jīng)營(yíng)以及與此相關(guān)的中介服務(wù)如金融、評(píng)估置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)的兩種職能獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門(mén)。

（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)涵。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針目標(biāo)為指導(dǎo)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境、資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營(yíng)銷(xiāo)渠道和促銷(xiāo)手段，經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到占有市場(chǎng)促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略。本文按照營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中傳統(tǒng)的4P理論――即產(chǎn)品價(jià)格渠道促銷(xiāo)，對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)中一些新的營(yíng)銷(xiāo)理念和思路進(jìn)行了詳細(xì)的分析。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品策略。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主要手段。第一，房地產(chǎn)定價(jià)方法。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤(pán)素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類(lèi)樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。從定價(jià)來(lái)講，主要有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、剩余法。第二，價(jià)格調(diào)整策略。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷(xiāo)委托推銷(xiāo)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)等。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)策略。房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶(hù)傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說(shuō)服活動(dòng)。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀和存在的誤區(qū)

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)主要存在以下誤區(qū)；將營(yíng)銷(xiāo)誤解成推銷(xiāo)；只考慮單方面利益，目光短淺；忽視扎實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)查工作；營(yíng)銷(xiāo)缺乏創(chuàng)新；忽視施工現(xiàn)場(chǎng)的管理利用工作；重靈感，輕技術(shù)的傾向。

三、首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析

太原市地產(chǎn)大環(huán)境分析。太原市房地產(chǎn)現(xiàn)狀。太原市作為山西的省會(huì)，在中部崛起戰(zhàn)略的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，為太原房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的機(jī)遇。太原市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。日前，太原市商品住房成交量持續(xù)走低，外地人購(gòu)房比例明顯下降，商品住房?jī)r(jià)格的上漲勢(shì)頭得到了有效遏制。商品房?jī)r(jià)格漲幅下降，保障性住房取得良好開(kāi)端；商品房上市量大幅增加，成交持續(xù)萎縮；商品房成交量大幅增加，價(jià)格小幅上揚(yáng)；二手房成交面積有所下降，成交價(jià)格有所增加；住房結(jié)構(gòu)仍需改善；外地人購(gòu)房比例明顯下降，普通商品住房消費(fèi)成為主流。

四、首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析

（一）首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀任務(wù)梳理

基本目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)首開(kāi)及項(xiàng)目品牌太原全面落地。進(jìn)階目標(biāo)。完成全年7.2億的銷(xiāo)售目標(biāo)。更高目標(biāo)。為后期樓盤(pán)銷(xiāo)售創(chuàng)造良好的營(yíng)銷(xiāo)氛圍。

（二）當(dāng)前形勢(shì)

市場(chǎng)低迷背后的政府調(diào)控。從政府正式出臺(tái)限購(gòu)令后，房地產(chǎn)市場(chǎng)便開(kāi)始一路滑坡。關(guān)于政府取締限購(gòu)令的聲音一直不斷。然后持續(xù)低迷的市場(chǎng)并沒(méi)有等來(lái)春天，等來(lái)的反而是政府抑制房?jī)r(jià)和打壓商品房?jī)r(jià)格的決心。市場(chǎng)及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目因素。整體低迷的市場(chǎng)環(huán)境下如何獨(dú)善其身。項(xiàng)目形象如何從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。如何應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目祭出優(yōu)惠大旗。項(xiàng)目自身面臨困境?，F(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力不足難以讓客戶(hù)眼見(jiàn)為實(shí)。取得預(yù)售證樓棟間存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。來(lái)電來(lái)訪客戶(hù)數(shù)量偏少。項(xiàng)目知名度在太原不及萬(wàn)科等項(xiàng)目。相對(duì)于市區(qū)，項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，易達(dá)性差。

（三）解決之道

（1）加強(qiáng)首開(kāi)國(guó)企品牌的形象，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目品牌的信任。在市區(qū)尤其是城北，增設(shè)戶(hù)外廣告牌，在畫(huà)面和文字上進(jìn)行重新包裝，達(dá)到?jīng)_擊人們眼球的效果，舉辦系列能夠引起社會(huì)話題的活動(dòng)。

（2）項(xiàng)目的重新定位及賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造，拔高項(xiàng)目品質(zhì)。立足“太原南城泛CBD，龍城經(jīng)濟(jì)走廊帶”，面向太原及南城區(qū)域的“龍城南部明日之星，繁華之中的城市客廳”。

（3）在廣告的推廣上，主要解決以下問(wèn)題：①階段廣告主題?；谀繕?biāo)客戶(hù)群體及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，找到準(zhǔn)確廣告主題，提升樓盤(pán)形象；②媒體推廣渠道。以什么樣的廣告渠道，準(zhǔn)確、有效地講廣告精神送達(dá)目標(biāo)客戶(hù)群體；③系統(tǒng)性問(wèn)題。如何原有廣告基調(diào)的延續(xù)和廣告形象的提升兩個(gè)矛盾體和諧統(tǒng)一。

（4）重新認(rèn)識(shí)客戶(hù)。由于政策等原因，目前太原市整體市場(chǎng)情況不樂(lè)觀，很多客戶(hù)都持幣觀望，等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降。針對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境，應(yīng)該重新分析精準(zhǔn)客戶(hù)，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群精準(zhǔn)制導(dǎo)，從而贏得市場(chǎng)。

從區(qū)域上找。小店區(qū)國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)及機(jī)關(guān)事業(yè)單位、行政單位及企業(yè)單位團(tuán)購(gòu)；白領(lǐng)及年輕的公務(wù)員、事業(yè)單位職員；太原市及周邊市縣人群。

從身份上找，高文化、高身份人群。首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀通過(guò)詳細(xì)的營(yíng)銷(xiāo)策略，成功實(shí)現(xiàn)了年銷(xiāo)售7.2億的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

篇4

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革始于20世紀(jì)末期，經(jīng)過(guò)10多年的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)超過(guò)傳統(tǒng)制造業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)另一支柱性產(chǎn)業(yè)成為必然。然而，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)快、市場(chǎng)不成熟等原因已經(jīng)引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)日益“泡沫化”。房地產(chǎn)業(yè)素來(lái)以高回報(bào)率、高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn)著稱(chēng)，這進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，政府為了抑制過(guò)分飆高的房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)交易價(jià)格，頻頻出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策，這給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新一輪的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行定量分析是具有實(shí)踐意義的，廣大投資者能通過(guò)直接揭示的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)狀況獲取真實(shí)、有效和科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)也為上市公司高管認(rèn)清公司潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高上市公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力帶來(lái)積極意義。

美國(guó)學(xué)者Altman選取了1946-1965年20年間的33家ST公司和33家非ST公司作為樣本，使用了計(jì)量方法從眾多財(cái)務(wù)比率中選取最合適的五個(gè)變量來(lái)建立判別函數(shù)，并以計(jì)算而得的分值作為判斷財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度的依據(jù)。經(jīng)過(guò)大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)顯示，Z-score模型對(duì)于停業(yè)前一年和前兩年的判別準(zhǔn)確度達(dá)到了驚人的95%和82%。李澤紅等人（2009），張敏慧（2009），楊曉彥（2011），王小燕（2012）等人也從企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本概念和特征出發(fā)，通過(guò)“資金籌備”、“投資決策方案”、“資本運(yùn)營(yíng)”和“收益分配與再分配”等四個(gè)大方面對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分類(lèi)，通過(guò)詳細(xì)分析并提出相應(yīng)的防范對(duì)策。周漢唐（2014）的研究認(rèn)為房地產(chǎn)的高收益往往伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司一般承擔(dān)著高的資產(chǎn)負(fù)債率，這樣容易使企業(yè)面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司隨時(shí)面臨破產(chǎn)威脅，公司應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)，保障公司健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系及預(yù)警模型選擇

（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系

首先，房地產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)周期越長(zhǎng)，不確定性大，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)概率。政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動(dòng)隨時(shí)間增加而變大，人工成本和原材料價(jià)格的不確定性也越大，這將直接影響行業(yè)的利潤(rùn)水平和資金回籠。其次，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資金額大，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品造價(jià)高，開(kāi)發(fā)周期又長(zhǎng)，需要占用大量流動(dòng)資金，在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的前、中、后三個(gè)階段，都應(yīng)該保證資金鏈的完善。最后，在組織設(shè)計(jì)上，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都按照投資項(xiàng)目而成立多個(gè)項(xiàng)目分公司（或項(xiàng)目部），這極易帶來(lái)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)?？偣竞晚?xiàng)目分公司存在委托關(guān)系，雙方獲得的信息有可能產(chǎn)生不對(duì)稱(chēng)，由此造成總公司控制力度下降，這極易導(dǎo)致預(yù)算無(wú)法得到控制，引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型選擇

學(xué)術(shù)界和商界用來(lái)衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變量主要有以市場(chǎng)數(shù)據(jù)和以會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)兩個(gè)大類(lèi)?；谖覈?guó)證券市場(chǎng)不完善、各類(lèi)監(jiān)控組織監(jiān)察力度不夠的現(xiàn)狀，以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的模型衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法并不適用于我國(guó)房地產(chǎn)上市公司。因此，我們選擇使用樣本企業(yè)指數(shù)紐約大學(xué)教授愛(ài)德華奧特曼的Z模型來(lái)衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的對(duì)策建議

（一）完善公司治理機(jī)構(gòu)

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要以民營(yíng)為主，其中上市公司民營(yíng)企業(yè)所占比例高達(dá)90%，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，家庭治理模式占據(jù)主導(dǎo)地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括產(chǎn)權(quán)不消、集權(quán)管理，這是導(dǎo)致公司治理機(jī)制缺乏有效性、企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率低和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的最根本原因。因此，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度，首先要完善公司治理結(jié)構(gòu)以此來(lái)提高治理效率。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

21世紀(jì)初期，國(guó)家銀根政策寬松，政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，但高資產(chǎn)負(fù)債比經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀并未引起行業(yè)的高度重視。隨著2011年國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控政策的出臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌，銀行貸款困難，民眾購(gòu)房態(tài)度不明朗，一些高負(fù)債的企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金缺口，瀕臨倒閉。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化的資源配置。

篇5

【關(guān)鍵詞】教學(xué)目標(biāo);教學(xué)內(nèi)容;教學(xué)方法

引言

房地產(chǎn)作為商品已經(jīng)成了當(dāng)今社會(huì)不可或缺產(chǎn)品，是人們賴(lài)于生活及生產(chǎn)的必需品，尤其是近些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)度上漲已成為社會(huì)大眾所關(guān)注的焦點(diǎn)，也是國(guó)內(nèi)各界普遍關(guān)注但也最難解決的嚴(yán)峻問(wèn)題之一。

房地產(chǎn)價(jià)格與人們生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)估價(jià)更是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和人們財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，越來(lái)越離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)?，F(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要體現(xiàn)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定及拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償以及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)等等方面，可見(jiàn)其存在的普遍性和重要性。

眾所周知，《房地產(chǎn)估價(jià)》課程是房地產(chǎn)管理尤其是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的重要必修課，但是，正是由于上述的房地產(chǎn)及其估價(jià)與人們的生活、生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的運(yùn)行都息息相關(guān)的原因，所以，在高校開(kāi)設(shè)《房地產(chǎn)估價(jià)》公選課非常有必要，事實(shí)上它也是多數(shù)學(xué)生爭(zhēng)先選取的選修課之一。

與作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的必修課相比，公選課的教學(xué)對(duì)象、教學(xué)基礎(chǔ)及教學(xué)課時(shí)都有所不同，所以其教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法等都有所不同，筆者通過(guò)教學(xué)實(shí)踐，總結(jié)出以下幾個(gè)方面的內(nèi)容以供商討。

一、關(guān)于教學(xué)目標(biāo)的確定

作為公選課的《房地產(chǎn)估價(jià)》教學(xué)，旨在使學(xué)生了解房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)、基本理論與基本方法，拓寬學(xué)生的知識(shí)面，為其工作及生活中涉及房地產(chǎn)及其價(jià)值認(rèn)知并做出相關(guān)決策奠定專(zhuān)業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，培養(yǎng)學(xué)生樹(shù)立科學(xué)的價(jià)值觀及探索精神，鍛煉客觀、綜合、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S方式，增強(qiáng)學(xué)生分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力，提高學(xué)生的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和科學(xué)素養(yǎng)。

（一）知識(shí)目標(biāo)

通過(guò)課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)該達(dá)到以下知識(shí)目標(biāo)體系：掌握房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本理論和方法，了解幾種常見(jiàn)的派生方法，理解房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論基礎(chǔ)、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素，熟悉房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)估價(jià)基本流程、不同評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用，熟悉和正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法。

（二）技能目標(biāo)

在技能方面，學(xué)生應(yīng)該具有以下技能：具有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息的搜集和整理分析的能力;熟練運(yùn)用房地產(chǎn)法律法規(guī)分析實(shí)際問(wèn)題的能力;完成現(xiàn)場(chǎng)踏勘的能力;能根據(jù)實(shí)際狀況選用正確的估價(jià)理論和方法的能力;熟練地運(yùn)用各種估價(jià)方法的能力;初步具備從事房地產(chǎn)評(píng)估工作的能力。

二、關(guān)于教學(xué)內(nèi)容的設(shè)計(jì)

基于公選課教學(xué)對(duì)象來(lái)自于不同的專(zhuān)業(yè)、不同的年級(jí)，所以專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)參差不齊，加之公選課課時(shí)較少，因此課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)必須緊湊精煉，以估價(jià)方法為中心。

整個(gè)課程內(nèi)容分為三個(gè)組成部分：第一部分是房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)，介紹房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型及影響因素、房地產(chǎn)估價(jià)原則、房地產(chǎn)估價(jià)程序和報(bào)告等基礎(chǔ)性的理論和知識(shí);第二部分是估價(jià)方法的介紹，包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法等基本的評(píng)估方法;第三部分是估價(jià)方法的應(yīng)用，針對(duì)特定的評(píng)估對(duì)象選擇合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

三、關(guān)于教學(xué)方法的設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)應(yīng)用性很強(qiáng)的課程，依據(jù)本課程作為公選課的教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)――以估價(jià)方法為中心，課程的教學(xué)方法必須重點(diǎn)突出理論聯(lián)系實(shí)際的特點(diǎn)。課程的教學(xué)環(huán)節(jié)包括理論講授、研討課、課外作業(yè)等，教學(xué)手段采用多媒體技術(shù);教學(xué)方式采用教師講解、案例引導(dǎo)、學(xué)生研討相結(jié)合;教學(xué)方法采用啟發(fā)式、案例式、研討式、項(xiàng)目式等多種方法相結(jié)合。要求學(xué)生除了掌握課堂介紹的知識(shí)和完成課后練習(xí)之外，還要求學(xué)生完成一個(gè)對(duì)某一具體房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的研究項(xiàng)目，從而真正體驗(yàn)房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際操作過(guò)程與研究方法。

（一）基于問(wèn)題式教學(xué)法

使用目的在于激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使學(xué)生帶著問(wèn)題去學(xué)習(xí)，調(diào)動(dòng)學(xué)生們的學(xué)習(xí)積極性。使學(xué)生掌握研究問(wèn)題的過(guò)程和方法。實(shí)施過(guò)程：先提出實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題，吸引學(xué)生的好奇心;再指出解決該問(wèn)題需要掌握的知識(shí)點(diǎn)，提出要求學(xué)生思考的問(wèn)題;讓學(xué)生帶著問(wèn)題去思考，去研究，去學(xué)習(xí)理論知識(shí)，然后再用理論知識(shí)解決實(shí)際問(wèn)題。

（二）案例教學(xué)法

房地產(chǎn)估價(jià)案例教學(xué)法就是在房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)中，通過(guò)案例講解使學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論知識(shí)，培養(yǎng)學(xué)生通過(guò)分析案例解決實(shí)際問(wèn)題的能力，從而促進(jìn)學(xué)生更好地掌握理論知識(shí)，了解房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)的一種教學(xué)方法。

房地產(chǎn)估價(jià)是應(yīng)用型的課程，采用案例教學(xué)法，一是更容易激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，二是告別枯燥無(wú)味的課堂純理論講授模式，讓學(xué)生在學(xué)習(xí)理論知識(shí)的同時(shí)還可以結(jié)合實(shí)踐應(yīng)用。

在實(shí)施案例教學(xué)過(guò)程中要把握好各個(gè)環(huán)節(jié)，包括：課前案例準(zhǔn)備;課堂組織案例研討、分析;課后完善、提交案例作業(yè)。需要尤其注意的是，案例教學(xué)法組織實(shí)施的關(guān)鍵在于案例的選擇和設(shè)計(jì)，選擇合適的案例是保證案例教學(xué)成功的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)評(píng)估的教學(xué)案例主要有四種類(lèi)型：（1）問(wèn)題評(píng)審型。問(wèn)題評(píng)審型案例是指由教師在給出案例材料后提出問(wèn)題，然后讓學(xué)生參與討論、分析，評(píng)價(jià)各種解決方案，使之通過(guò)分析從各種備選方案中選擇最佳方案。這種案例強(qiáng)調(diào)對(duì)各種解決方法的分析比較，以達(dá)到培養(yǎng)學(xué)生分析、判斷能力的目的。如城市高層建筑的不斷聳立帶來(lái)了高層建筑地價(jià)的分?jǐn)倖?wèn)題，按照國(guó)外地價(jià)分?jǐn)偟慕?jīng)驗(yàn)，主要有三種地價(jià)分?jǐn)偡椒?，即建筑面積分?jǐn)偡ā⒎康禺a(chǎn)價(jià)值分?jǐn)偡ā⑼恋貎r(jià)值分?jǐn)偡?。?duì)于這種知識(shí)的講授，教師可以先簡(jiǎn)單介紹每種方法的原理，然后以某一宗高層建筑作為案例，提出問(wèn)題：哪種分?jǐn)偡椒ǖ贸龅慕Y(jié)果最合理？為什么？讓學(xué)生們自己去分析比較各種方法的結(jié)果，進(jìn)而得出每種分?jǐn)偡椒ǖ膬?yōu)缺點(diǎn)，給出最后的答案。（2）分析決策型。分析決策型案例是指在案例的內(nèi)容中只描述事件本身而不給出具體的解決方案，由學(xué)生通過(guò)對(duì)案例的分析、討論和思考后得出結(jié)論;或者根本就沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，具體的問(wèn)題要依不同環(huán)境具體分析。所以，對(duì)此類(lèi)案例，設(shè)計(jì)時(shí)不應(yīng)給出固定的答案，否則會(huì)約束和限制學(xué)生的思考空間，影響其思維的發(fā)散性。比如在講述房地產(chǎn)評(píng)估的收益還原法內(nèi)容時(shí)，可以讓學(xué)生進(jìn)行課外實(shí)地調(diào)查，對(duì)學(xué)校周?chē)姆康禺a(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行資料的收集與整理，在此基礎(chǔ)上提出如下問(wèn)題：假如你是一個(gè)擁有500萬(wàn)資本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就目前學(xué)校周?chē)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，你愿意做何投資？為什么？為了得到一個(gè)比較理想的答案，學(xué)生會(huì)自覺(jué)地利用各種手段查找資料，并運(yùn)用所學(xué)的概念、原理和知識(shí)來(lái)解決問(wèn)題，通過(guò)不斷接收新的信息，獲得新的知識(shí)。（3）理論說(shuō)明型。理論說(shuō)明型案例主要是選擇一些可以用來(lái)說(shuō)明某種概念和理論的事件作為案例內(nèi)容，其側(cè)重點(diǎn)在于讓學(xué)生通過(guò)分析討論最后達(dá)到揭示案例當(dāng)中所隱含的理論問(wèn)題和基本原理的目的。比如，某公司擁有某一商業(yè)大廈中的1層商場(chǎng)的房屋所有權(quán)，該商業(yè)大廈的土地屬于行政劃撥用地，由于經(jīng)營(yíng)管理不善，商場(chǎng)處于虧損狀態(tài)，該公司欲出售該商場(chǎng)，擬購(gòu)方委托某估價(jià)事務(wù)所對(duì)其價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)同學(xué)們分析應(yīng)該選擇的評(píng)估技術(shù)路線，通過(guò)分析可以讓學(xué)生們對(duì)于補(bǔ)地價(jià)的內(nèi)容有更深刻的掌握。（4）實(shí)踐演練型。這類(lèi)案例來(lái)源于真實(shí)的社會(huì)工作場(chǎng)景，通過(guò)對(duì)真實(shí)環(huán)境的模擬或多媒體手段，向?qū)W生展示真實(shí)的實(shí)務(wù)操作場(chǎng)景。這類(lèi)案例要求學(xué)生首先進(jìn)行戶(hù)外的實(shí)地調(diào)查，然后以當(dāng)事人的身份作出決策，寫(xiě)出方案。比如，要求學(xué)生就××城市的某一住宅樓的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估并撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告，這就要求學(xué)生必須實(shí)地調(diào)查該類(lèi)住宅樓的經(jīng)營(yíng)收益資料以及市場(chǎng)交易資料，并了解該區(qū)域住宅價(jià)格的主要影響因素，才能給出較合理的評(píng)估結(jié)果。實(shí)踐演練型案例有助于提高學(xué)生實(shí)際操作能力和動(dòng)手能力。

（三）模擬教學(xué)法

（1）通過(guò)多媒體模擬教學(xué)法

運(yùn)用多媒體工具建立房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)網(wǎng)站，建立現(xiàn)場(chǎng)勘察模塊，運(yùn)用收集到的文字資料、表格資料、圖像資料、視頻資料，模擬學(xué)生去現(xiàn)場(chǎng)勘察，在課堂中實(shí)現(xiàn)理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的結(jié)合。

（2）模擬辦公場(chǎng)所教學(xué)法

從房地產(chǎn)概念來(lái)理解，學(xué)校本身也是一個(gè)大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，具有超市、圖書(shū)館、學(xué)生公寓、教師公寓、食堂、教學(xué)樓等。所以可以利用這些現(xiàn)成的條件，比如成本法，可以以教學(xué)樓及圖書(shū)館為評(píng)估對(duì)象;收益法可以以超市、食堂為評(píng)估對(duì)像;市場(chǎng)法可以以教師公寓為評(píng)估對(duì)象。模擬辦公場(chǎng)所設(shè)計(jì)估價(jià)技術(shù)路線完成估價(jià)任務(wù)，由此掌握房地產(chǎn)估價(jià)的各種基本方法。

（四）項(xiàng)目教學(xué)法

項(xiàng)目教學(xué)法是以項(xiàng)目主題為中，以教師引導(dǎo)，學(xué)生自主與合作學(xué)習(xí)，使理論知識(shí)與實(shí)踐技能并行的一種現(xiàn)代教學(xué)模式，適用于實(shí)踐性和操作性較強(qiáng)的課程教學(xué)。

運(yùn)用這個(gè)教學(xué)方法的時(shí)候采用漸進(jìn)教學(xué)法，在學(xué)習(xí)每一個(gè)方法時(shí)給學(xué)生確定一個(gè)估價(jià)對(duì)象，學(xué)生自己去找相關(guān)的資料，選擇合適的公式，確定參數(shù)，最終完成一個(gè)完整的評(píng)估報(bào)告，即有技術(shù)報(bào)告、結(jié)果報(bào)告、附件等。待學(xué)生全部方法學(xué)完后，再提供一個(gè)估價(jià)對(duì)象，要求學(xué)生自己選擇兩種以上的方法來(lái)完成，培養(yǎng)和挖掘?qū)W生分析能力、判斷能力和決策能力。讓學(xué)生根據(jù)所學(xué)的知識(shí)，從接受項(xiàng)目委托開(kāi)始，包括如何擬定方案、如何收集資料、如何勘察現(xiàn)場(chǎng)、如何進(jìn)行價(jià)格測(cè)算等，一直到撰寫(xiě)并提交報(bào)告從頭到尾全過(guò)程自主決定如何開(kāi)展估價(jià)工作，使學(xué)生把理論知識(shí)與實(shí)踐很好地結(jié)合起來(lái)，培養(yǎng)學(xué)生從事房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際工作能力。

四、關(guān)于教學(xué)評(píng)價(jià)的設(shè)計(jì)

（一）基本原則

建立形成性考核與終結(jié)性考核相結(jié)合、知識(shí)性?xún)?nèi)容與能力性?xún)?nèi)容并重的成績(jī)考核模式， 教學(xué)全程化能力考核，改變“期末一張卷”的考試模式，實(shí)行以能力訓(xùn)練為中心的開(kāi)放式、全程化考核。

（二）基本思路

在考核基礎(chǔ)知識(shí)和基本理論的同時(shí)，注重學(xué)生對(duì)知識(shí)的積累和實(shí)際應(yīng)用能力地提高。改革計(jì)分方式。課程考試采用對(duì)學(xué)習(xí)過(guò)程的表現(xiàn)的考核為主，期末考試為輔的原則，平時(shí)成績(jī)占60%，期末考試占40%，平時(shí)成績(jī)以小組討論及發(fā)言的表現(xiàn)、小組作業(yè)的質(zhì)量、考勤、個(gè)人作業(yè)等為依據(jù);期末考試既考核基本概念和基礎(chǔ)理論，又考核基本原理的運(yùn)用能力，試題形式以客觀題為主，主觀題為輔，考核內(nèi)容比重為：房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)占20%，房地產(chǎn)估價(jià)方法占80%。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的課程，作為公選課而言，其教學(xué)對(duì)象通常不都具備該課程相關(guān)的前期專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，因此，因材施教合理設(shè)計(jì)課程教學(xué)模式是必須要考慮的問(wèn)題，同時(shí)考慮該課程應(yīng)用型、實(shí)踐性都很強(qiáng)的特性，合理的設(shè)計(jì)其教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)內(nèi)容與教學(xué)方法，才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)教學(xué)、高效率教學(xué)的教育理念。

參考文獻(xiàn)：

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[2]周為吉 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)的實(shí)踐與思考[J] 廣東工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào) 2012.7.

篇6

關(guān)鍵詞：認(rèn)股權(quán)證；Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型；隱含波動(dòng)率；格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)；香港

中圖分類(lèi)號(hào)：F830．9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1000－176X(2006)11－0056－05

一、權(quán)證的基本概念

權(quán)證的實(shí)質(zhì)是一種期權(quán)合約文件，它賦予持有人在約定時(shí)間內(nèi)（權(quán)證有效期內(nèi)）用約定的價(jià)格（行權(quán)價(jià)格）向發(fā)行商買(mǎi)入（認(rèn)購(gòu)）或者賣(mài)出（認(rèn)沽）特定數(shù)量相關(guān)資產(chǎn)的一種權(quán)利。

權(quán)證主要有兩種類(lèi)型：股本權(quán)證（Equity Warrant）和衍生權(quán)證（Derivative Warrant）。股本權(quán)證由上市公司或其任何附屬公司發(fā)行且必須以股票實(shí)物交割，因此該類(lèi)型權(quán)證的到期執(zhí)行具有股權(quán)稀釋效應(yīng)。衍生權(quán)證的發(fā)行機(jī)構(gòu)是與權(quán)證本身所涉及證券的發(fā)行商或其附屬公司并無(wú)關(guān)系的獨(dú)立第三者，如投資銀行。其標(biāo)的資產(chǎn)不僅可以是股票，也可以是債券、股票價(jià)格指數(shù)、貨幣、商品或者上述資產(chǎn)的組合。由于衍生權(quán)證的標(biāo)的是已經(jīng)發(fā)行在外的證券，因此其到期執(zhí)行并不具有股權(quán)稀釋效應(yīng)［1］。股本權(quán)證和以股票做標(biāo)的的衍生權(quán)證又被稱(chēng)為認(rèn)股權(quán)證。此外，根據(jù)認(rèn)股權(quán)證執(zhí)行日期特點(diǎn)，又可以分為歐式權(quán)證和美式權(quán)證。前者只能在到期日?qǐng)?zhí)行，而后者則可以在到期日或到期日之前的任意時(shí)間執(zhí)行。

二、香港權(quán)證市場(chǎng)的現(xiàn)狀

1．香港權(quán)證市場(chǎng)發(fā)展概述

權(quán)證在香港俗稱(chēng)“窩輪”。香港股市也有股本權(quán)證和衍生權(quán)證（在香港也稱(chēng)為“備兌認(rèn)股權(quán)證”）兩個(gè)品種。對(duì)于衍生權(quán)證和股票期權(quán)這兩種金融衍生品，目前世界各大股市均同時(shí)流通，但不同股市的側(cè)重點(diǎn)略有不同：一類(lèi)以股票期權(quán)為主，如美國(guó)；一類(lèi)以衍生權(quán)證為主，如香港和意大利；還有一類(lèi)兼有兩種衍生品，如德國(guó)和新加坡。在香港，盡管股票期權(quán)先于衍生權(quán)證出現(xiàn)，但衍生權(quán)證的發(fā)展速度卻遠(yuǎn)快于前者。此外，公司股本權(quán)證僅有幾十只，交易并不活躍，但是衍生權(quán)證卻有近千只，每天交易額占大盤(pán)總成交額的15%―20%，交易非?；钴S。因此，在香港通常說(shuō)的權(quán)證就是指衍生權(quán)證，且香港的大部分衍生權(quán)證亦屬于歐式權(quán)證。

香港最早的公司股本權(quán)證出現(xiàn)在1973年，而最早的衍生權(quán)證是1989年所羅門(mén)兄弟公司發(fā)行的中國(guó)電信的認(rèn)購(gòu)權(quán)證［2］。自誕生以來(lái)，權(quán)證市場(chǎng)在香港獲得了蓬勃的發(fā)展。由于香港聯(lián)合交易所的積極推動(dòng)，按權(quán)證成交金額計(jì)算，香港已經(jīng)位列全球第一，2004年全年成交金額673億美元，遙遙領(lǐng)先于第二位――德國(guó)的552億美元及第三位――意大利的211億美元。另外，從權(quán)證在權(quán)益類(lèi)衍生產(chǎn)品的地位來(lái)看，在全球衍生權(quán)證、股票期貨、股票期權(quán)、股指期貨、股指期權(quán)這五種主要的權(quán)益類(lèi)衍生品中，衍生權(quán)證的交易金額是最小的，尚不足股指期貨期權(quán)的1%［3］。而香港權(quán)證市場(chǎng)和其它四種典型的衍生品市場(chǎng)相比具有更大的份額，這個(gè)特點(diǎn)也是歐洲及北美主要資本市場(chǎng)所不具備的。

香港的證券條例規(guī)定，可發(fā)行衍生權(quán)證的標(biāo)的資產(chǎn)，其流通總市值必須高于40億港元，而且已經(jīng)被納入可沽空（賣(mài)空）證券的名單之內(nèi)，這樣就可以減少投資銀行人為操縱標(biāo)的股票價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)，從而防止權(quán)證投資者的利益受到侵害。通常股票市值越大，其權(quán)證也越受歡迎。以交易金額計(jì)算，最受歡迎權(quán)證的相關(guān)資產(chǎn)是恒生指數(shù)、匯豐銀行（0005）、和記黃埔（0013）、國(guó)企指數(shù)和中國(guó)移動(dòng)（0941）的認(rèn)股權(quán)證，約占整體權(quán)證市場(chǎng)的60%―70%?？紤]到市場(chǎng)需求及對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的要求，投資銀行發(fā)行衍生權(quán)證時(shí)會(huì)選擇一些藍(lán)籌股、國(guó)企股或紅籌股做標(biāo)的股票。截至2006年3月，共有18間發(fā)行商參與香港權(quán)證市場(chǎng)，如德意志銀行、法國(guó)興業(yè)銀行、比利時(shí)聯(lián)合銀行及瑞士信貸第一波士頓等。其中，香港匯豐銀行、瑞銀以及兩年前退出權(quán)證市場(chǎng)的高盛等均是2005年才重新進(jìn)入權(quán)證市場(chǎng)。2006年權(quán)證市場(chǎng)已出現(xiàn)重新洗牌的局面，有3―4家已經(jīng)進(jìn)入權(quán)證市場(chǎng)的發(fā)行商開(kāi)始考慮減慢發(fā)展步伐。

2．香港權(quán)證市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)與現(xiàn)存問(wèn)題

香港發(fā)展權(quán)證的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下三方面：首先，香港具有四通八達(dá)的高速通訊網(wǎng)絡(luò)、自由開(kāi)放的資訊業(yè)、資金的自由流入流出、以及具有世界“最自由的經(jīng)濟(jì)體系”所保障的公平競(jìng)爭(zhēng)的投資環(huán)境。其次，香港權(quán)證市場(chǎng)具有極高的透明度，使投資者實(shí)時(shí)掌握權(quán)證市場(chǎng)的信息，再加上近兩年香港股票市場(chǎng)的投資環(huán)境正在向好的方向轉(zhuǎn)變，投資者對(duì)權(quán)證的認(rèn)識(shí)較早期增加了不少，促使權(quán)證成交額持續(xù)大幅增加。最后，瑞士和德國(guó)等強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只流行認(rèn)購(gòu)權(quán)證，在市場(chǎng)低迷的條件下認(rèn)購(gòu)權(quán)證市場(chǎng)成交額較低，促使香港的權(quán)證市場(chǎng)能夠脫穎而出。

盡管香港衍生權(quán)證市場(chǎng)運(yùn)作良好，并正趨于成熟，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題。例如，衍生權(quán)證交易引發(fā)股市波動(dòng)，政府被迫干預(yù)以維持市場(chǎng)信心，來(lái)自于新加坡等地的潛在競(jìng)爭(zhēng)等。具體而言，由于香港衍生權(quán)證市場(chǎng)權(quán)證數(shù)量較少、產(chǎn)品過(guò)度集中，因此市場(chǎng)力量發(fā)生的對(duì)峙經(jīng)常造成行情波動(dòng)，并進(jìn)而殃及整個(gè)股市。2005年8月，雖然香港股票衍生權(quán)證的成交額屢創(chuàng)新高，但是由于8月18日和8月19日恒生指數(shù)分別下跌301點(diǎn)和109點(diǎn)，結(jié)果造成小規(guī)模“窩災(zāi)”，部分衍生權(quán)證的價(jià)格更是暴跌五成以上。最后，政府為促進(jìn)衍生權(quán)證市場(chǎng)的發(fā)展而制定的寬松發(fā)行機(jī)制和監(jiān)管制度也容易被投機(jī)者所利用。

三、認(rèn)股權(quán)證隱含波動(dòng)率與房地產(chǎn)價(jià)格歷史波幅關(guān)系

1．概念界定與已有研究綜述

歷史波幅是根據(jù)相關(guān)資產(chǎn)的歷史價(jià)格計(jì)算而來(lái)，它顯示了相關(guān)資產(chǎn)價(jià)格過(guò)去的波動(dòng)情況，并可以用于推斷該資產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)。然而，由于證券資產(chǎn)價(jià)格每天波動(dòng)性較強(qiáng)，僅僅利用其歷史波幅來(lái)推斷未來(lái)波動(dòng)，未必具有較高精確度。

隱含波動(dòng)率是指由權(quán)證價(jià)格、標(biāo)的股票價(jià)格、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、權(quán)證有效期等市場(chǎng)信息計(jì)算出來(lái)的標(biāo)的股票價(jià)格的波動(dòng)幅度。根據(jù)期權(quán)定價(jià)理論，如果權(quán)證市場(chǎng)是有效市場(chǎng)，那么其隱含波動(dòng)率可以包含影響標(biāo)的股票價(jià)格變動(dòng)的所有歷史信息，從而有助于預(yù)測(cè)股票價(jià)格變動(dòng)。

很多學(xué)者都致力于研究期權(quán)和權(quán)證等金融衍生品的隱含波動(dòng)率是否是標(biāo)的股票價(jià)格歷史波幅的無(wú)偏和有效預(yù)測(cè)指標(biāo)。Day和Lewis［4］, Canina 和 Figlewski［5］, Jorion［6］, Figlewski［7］等人的實(shí)證研究得到了隱晦的結(jié)論：雖然大部分研究證實(shí)了隱含波動(dòng)率比標(biāo)的股票價(jià)格的歷史波幅具有更大的信息集，但是就預(yù)測(cè)功能而言，隱含波動(dòng)率并不是一個(gè)很好的指標(biāo)。

與傳統(tǒng)的研究?jī)?nèi)容不同，本文檢驗(yàn)了認(rèn)股權(quán)證隱含波動(dòng)率和房地產(chǎn)價(jià)格歷史波幅之間的因果關(guān)系。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性差、信息不對(duì)稱(chēng)性明顯，因此，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求的信息往往更容易首先反映在流動(dòng)性強(qiáng)、信息對(duì)稱(chēng)的權(quán)證市場(chǎng)中，并通過(guò)權(quán)證的價(jià)格最終表現(xiàn)出來(lái)。因此，理論分析表明權(quán)證的隱含波動(dòng)率應(yīng)該是房地產(chǎn)價(jià)格歷史波幅的領(lǐng)先指標(biāo)。

2．研究數(shù)據(jù)

下面以香港七家主要的房地產(chǎn)公司（長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、九倉(cāng)地產(chǎn)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)和信和地產(chǎn)）發(fā)行的歐式認(rèn)購(gòu)權(quán)證作為研究對(duì)象，均屬于認(rèn)股權(quán)證范疇。認(rèn)股權(quán)證月度數(shù)據(jù)分別來(lái)源于香港證券交易所期刊（SEHK Securities Journal）和香港經(jīng)濟(jì)周刊（Hong Kong Economic Weekly）。由于不是任何時(shí)間公司都有衍生權(quán)證發(fā)行在外，因此，各公司的數(shù)據(jù)長(zhǎng)度略有不同，如表1所示。

表1香港房地產(chǎn)公司權(quán)證數(shù)據(jù)基本情況表

此外，研究使用香港大學(xué)鄒廣榮教授設(shè)計(jì)的住宅重復(fù)交易價(jià)格指數(shù)［8］來(lái)表征房地產(chǎn)價(jià)格水平。由于在指數(shù)的計(jì)算過(guò)程中，不僅考慮了住房區(qū)位、環(huán)境、設(shè)計(jì)等屬性，而且還考慮到了折舊因素，因此該指數(shù)是同質(zhì)價(jià)格指數(shù)，較好地反映了香港住房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì)，如圖1所示。

圖1 香港住宅重復(fù)交易價(jià)格指數(shù)

3．隱含波動(dòng)率計(jì)算

為了計(jì)算認(rèn)股權(quán)證的隱含波動(dòng)率，本文引入Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型，如式（1）和式（2）所示：

C=S?N（d1）-X?e-rt?N（d2）（1）

d1=ln(S/X)+(r+σ2/2)τστ;d2=d1-στ（2）

其中，C是指在某一確定時(shí)間t時(shí)認(rèn)股權(quán)證的市場(chǎng)價(jià)格；S是認(rèn)股權(quán)證所對(duì)應(yīng)的標(biāo)的股票價(jià)格；X是認(rèn)股權(quán)證的行權(quán)價(jià)格；τ是距離到期日的時(shí)間；r是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率；N(di)是在di處標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)變量的累積分布函數(shù)值；σ就是認(rèn)股權(quán)證的隱含波動(dòng)率。經(jīng)計(jì)算得出的香港主要房地產(chǎn)公司認(rèn)股權(quán)證隱含波動(dòng)率如圖2所示。

圖2 七家香港房地產(chǎn)上市公司認(rèn)股權(quán)證隱含波動(dòng)率

4．格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)是用于檢驗(yàn)兩個(gè)變量之間因果關(guān)系的一種常用方法，于1969年由J．Granger提出［9］。70年代，Hendry和Richard對(duì)該方法加以發(fā)展。檢驗(yàn)?zāi)Ｐ腿缡剑?）和式（4）所示：

Δ1yt=β0+∑ki=1βiΔ1xt-i+∑mj=1γjΔ1yt-j+εt（3）

Δ1xt=α0+∑pi=1αiΔ1xt-i+∑qj=1θjΔ1yt-j+μt（4）

其中，xt和yt為平穩(wěn)隨機(jī)過(guò)程，εt和μt為白噪聲。一般利用普通最小二乘法對(duì)上式進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，利用F檢驗(yàn)來(lái)判斷系數(shù)是否不全為零。用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)來(lái)研究認(rèn)股權(quán)證的隱含波動(dòng)率和房地產(chǎn)價(jià)格歷史波幅的關(guān)系，其實(shí)質(zhì)是檢驗(yàn)兩變量之間是否有相互領(lǐng)先關(guān)系、單向領(lǐng)先關(guān)系或者沒(méi)有任何關(guān)系。

5．計(jì)算結(jié)果

利用EViews軟件，對(duì)認(rèn)股證的隱含波動(dòng)率與房地產(chǎn)價(jià)格歷史波幅進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。檢驗(yàn)過(guò)程中，歷史波幅滾動(dòng)的時(shí)間范疇從5個(gè)月到10個(gè)月不等。同時(shí)，根據(jù)赤池弘治信息準(zhǔn)則（AIC越小則模型越好）選擇最佳滯后期。計(jì)算結(jié)果如表2所示。

表2認(rèn)股權(quán)證的隱含波動(dòng)率與房地產(chǎn)價(jià)格歷史波幅的關(guān)系

注：Nil: 兩者沒(méi)有任何關(guān)系, + : 隱含波動(dòng)率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際波幅有領(lǐng)先作用, -: 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際波幅對(duì)隱含波動(dòng)率有領(lǐng)先作用；*, **, *** 表示顯著程度分別是 10%, 5%, 1%, ( ) 是加入的滯后期。

6．實(shí)證研究結(jié)果

從實(shí)證研究結(jié)果中得出如下結(jié)論：

第一，在七家房地產(chǎn)公司中有四家公司認(rèn)股權(quán)證的隱含波動(dòng)率領(lǐng)先于房地產(chǎn)價(jià)格的歷史波幅，領(lǐng)先周期從3個(gè)月到7個(gè)月不等，由此可以推斷香港房地產(chǎn)公司認(rèn)股權(quán)證的隱含波動(dòng)率對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的歷史波幅具有一定程度的預(yù)測(cè)功能。其中新世界發(fā)展、九倉(cāng)地產(chǎn)兩個(gè)公司認(rèn)股權(quán)證的隱含波動(dòng)率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格歷史波幅有非常顯著的領(lǐng)先效應(yīng)；信和置業(yè)有相對(duì)較弱的領(lǐng)先功能；恒隆地產(chǎn)卻兼具兩種相反結(jié)果，5個(gè)月和6個(gè)月的滾動(dòng)歷史波幅領(lǐng)先認(rèn)股權(quán)證隱含波動(dòng)率，但9個(gè)月和10個(gè)月的滾動(dòng)歷史波幅卻滯后于隱含波動(dòng)率。此外，對(duì)于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)和恒基兆業(yè)三家最大的房地產(chǎn)發(fā)展商，兩個(gè)波幅并沒(méi)有表現(xiàn)出顯著的領(lǐng)先落后關(guān)系。

第二，大型的房地產(chǎn)公司，如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)，其業(yè)務(wù)覆蓋面大、 經(jīng)營(yíng)范圍越廣，已經(jīng)不可視作純粹的房地產(chǎn)公司。由此可以推斷公司規(guī)模、收益模式以及其它經(jīng)營(yíng)特性很可能影響信息在權(quán)證市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間流動(dòng)的模式。從實(shí)證研究中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于以房地產(chǎn)投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司，影響房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)信息能夠更快的被權(quán)證市場(chǎng)所識(shí)別。

四、香港經(jīng)驗(yàn)對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的啟示

2005年6月13日、14日，上海、深圳證券交易所先后公開(kāi)《權(quán)證業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》，并且在2005年6月20日中國(guó)證監(jiān)會(huì)公布的第二批股權(quán)分置改革試點(diǎn)公司中，長(zhǎng)江電力和寶鋼股份都推出了包含認(rèn)股權(quán)證的方案。截至2006年6月10日，已經(jīng)有26家上市公司發(fā)行了股本權(quán)證，其中萬(wàn)科HRP1是惟一由房地產(chǎn)公司發(fā)行的認(rèn)股權(quán)證，其價(jià)格走勢(shì)如圖3所示。

圖3 萬(wàn)科HRP1權(quán)證價(jià)格走勢(shì)圖

可以說(shuō)，認(rèn)股權(quán)證是為解決股權(quán)分置改革而推出的一種有效的金融工具［10］。然而，作為一種衍生金融工具，對(duì)其在未來(lái)金融市場(chǎng)中的地位、定價(jià)方法以及與商品市場(chǎng)價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系還有待進(jìn)一步研究。

本文通過(guò)回顧香港權(quán)證市場(chǎng)的發(fā)展歷程、研究認(rèn)股權(quán)證的隱含波動(dòng)率和房地產(chǎn)價(jià)格歷史波幅的關(guān)系，得出如下啟示：

1．認(rèn)股權(quán)證市場(chǎng)和股票期權(quán)市場(chǎng)的選擇

由于認(rèn)股權(quán)證是一種以小搏大的金融工具，對(duì)于投資者具有很大吸引力，因此在內(nèi)地資本市場(chǎng)發(fā)行以來(lái)受到投資者和投機(jī)者的追捧，并從認(rèn)股權(quán)證價(jià)格劇烈的波動(dòng)中表現(xiàn)出來(lái)。然而，如果單純從完善投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看，我國(guó)應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展股票期權(quán)市場(chǎng)，而不是優(yōu)先發(fā)展認(rèn)股權(quán)證市場(chǎng)。香港經(jīng)驗(yàn)表明，權(quán)證市場(chǎng)（包括認(rèn)股權(quán)證市場(chǎng)）和股票期權(quán)市場(chǎng)存在著一定的替代關(guān)系，并且認(rèn)股權(quán)證在香港金融衍生品市場(chǎng)中占據(jù)了更為重要的位置。因此，對(duì)于我國(guó)當(dāng)前為解決股權(quán)分置改革而引入的認(rèn)股權(quán)證而言，盡快明確其在未來(lái)金融衍生品市場(chǎng)中的定位具有重要意義。

2．認(rèn)股權(quán)證價(jià)值估計(jì)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息流動(dòng)速度較慢，因而影響房地產(chǎn)價(jià)格的供給、需求信息往往首先被流動(dòng)性更高、效率更好的權(quán)證市場(chǎng)所識(shí)別。但是，在權(quán)證市場(chǎng)領(lǐng)先房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，不同公司權(quán)證的領(lǐng)先周期則各不相同。這種差異主要是由公司經(jīng)營(yíng)層面的不同屬性引起。本文提供了一種判斷房地產(chǎn)公司信息流動(dòng)效率并進(jìn)而反映認(rèn)股權(quán)證有效性的方法，對(duì)房地產(chǎn)公司認(rèn)股權(quán)證價(jià)值估計(jì)有借鑒意義。

3．房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)

認(rèn)股權(quán)證的隱含波動(dòng)率是房地產(chǎn)價(jià)格歷史波幅的領(lǐng)先指標(biāo)，因此可以從兩變量穩(wěn)定的領(lǐng)先落后關(guān)系中完善房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)的指標(biāo)體系，提高房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)的精度。目前，認(rèn)股權(quán)證市場(chǎng)受股票市場(chǎng)發(fā)展的約束，存在很多不成熟的市場(chǎng)機(jī)制，如T+0交易、賣(mài)空操作都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，因此，內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司認(rèn)股權(quán)證隱含波動(dòng)率和房地產(chǎn)價(jià)格歷史波幅之間的領(lǐng)先關(guān)系需要進(jìn)一步進(jìn)行實(shí)證分析。

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篇7

關(guān)鍵詞：舊村改造 城市舊村改造 野樓盤(pán)

近年來(lái)，我國(guó)各地掀起了一股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮，這股熱潮中，帶來(lái)的城市改造舊村項(xiàng)目越來(lái)越多。舊村改造分為城市舊村改造和農(nóng)村舊村改造。農(nóng)村舊村改造比較好理解，相對(duì)于農(nóng)村舊村改造來(lái)說(shuō)，城市舊村改造有其自身的條件和特點(diǎn)。

一、城市舊村改造的基本概念

城市舊村改造要具備如下兩個(gè)條件：一是涉及改造區(qū)域已經(jīng)屬于城區(qū)或者將來(lái)在短時(shí)期內(nèi)必然成為城區(qū)，屬于城市的規(guī)劃區(qū)域；二是涉及改造的區(qū)域雖然屬于城市規(guī)劃區(qū)，但是土地性質(zhì)尚未發(fā)生變化，國(guó)家尚未征用變更為國(guó)有土地，仍然歸屬于該區(qū)域村民集體所有，國(guó)家沒(méi)有基于所有權(quán)支配該區(qū)域土地的權(quán)利。

基于城市舊村改造的上述兩個(gè)條件，筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段城市舊村改造合法概念可以論述為城市舊村改造區(qū)域土地所有者根據(jù)城市規(guī)劃依法定程序?qū)崿F(xiàn)所轄區(qū)域改造的行為。

面臨眾多的城市舊村改造區(qū)域，基于政府財(cái)力的限制，目前基本不能實(shí)現(xiàn)城市舊村改造區(qū)域土地的征用，故在一定時(shí)期內(nèi)政府不能統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)城市舊村改造。隨著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，城市舊村改造滿(mǎn)足本集體需要的同時(shí)，舊村改造土地所有者及房地產(chǎn)投資商也敢于冒風(fēng)險(xiǎn)投入大批資金持續(xù)進(jìn)行舊村開(kāi)發(fā)并將建成房屋非法銷(xiāo)售而獲取利益，即而帶動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而獲得更大的利益。

二、城市舊村改造存在的實(shí)際問(wèn)題

最近幾年，我國(guó)城市舊村改造掀起了一股新的熱潮，城市舊村改造轟轟烈烈的同時(shí)，出現(xiàn)了很多違規(guī)行為。違規(guī)城市舊村改造即指違反政府城市規(guī)劃方案和設(shè)計(jì)所進(jìn)行的非法城市舊村改造，違規(guī)城市舊村改造所建設(shè)樓盤(pán)被俗稱(chēng)為野樓盤(pán)。違規(guī)城市舊村改造存在的實(shí)際問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）背離城市整體規(guī)劃，亂開(kāi)發(fā)建設(shè)

基于城市舊村改造區(qū)域土地所有權(quán)與城市土地建設(shè)規(guī)劃的矛盾，城市舊村改造與城市建設(shè)規(guī)劃在一定程度上存在嚴(yán)重不一致的情況，在城市建設(shè)規(guī)劃滯后的城市，這種情況尤其嚴(yán)重，城市舊村改造區(qū)域背離城市整體規(guī)劃，亂開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響了城市的整體建設(shè)思路和城市形象，必然會(huì)帶來(lái)一系列的后患，造成的經(jīng)濟(jì)損失是不可避免的。

（二）無(wú)規(guī)則建設(shè)影響大型項(xiàng)目規(guī)劃

城市舊村改造區(qū)域無(wú)規(guī)則的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使得政府對(duì)該城市舊村區(qū)域土地利用失控，政府?dāng)M建的重大項(xiàng)目可能受到嚴(yán)重影響，由于規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地規(guī)劃被打亂，可能影響政府涉及大型項(xiàng)目的招商，嚴(yán)重影響到城市的整體布局和可持續(xù)性發(fā)展，如果對(duì)非法的城市舊村改造區(qū)域進(jìn)行拆除則必然帶來(lái)極大的財(cái)產(chǎn)損失。

（三）拆除違規(guī)改造樓盤(pán)引發(fā)各種社會(huì)問(wèn)題

因前述原因?qū)⑦`規(guī)城市舊村改造樓盤(pán)拆除，在造成巨大社會(huì)財(cái)富浪費(fèi)的同時(shí)必然引發(fā)各種社會(huì)問(wèn)題，原城市舊村改造區(qū)域的原始住戶(hù)如何進(jìn)行補(bǔ)償？違法購(gòu)買(mǎi)該城市舊村改造區(qū)域房屋的人員是否進(jìn)行補(bǔ)償及由誰(shuí)給予補(bǔ)償？失去住房的大量人員將如何安置？這一系列問(wèn)題，到時(shí)處理起來(lái)將會(huì)非常棘手。

三、解決城市舊村改造問(wèn)題所應(yīng)考慮的基本原則

解決城市舊村改造問(wèn)題應(yīng)考慮以下基本原則：

（一）預(yù)先處理原則

政府雖不能在短時(shí)間內(nèi)拿出巨款或找到資金統(tǒng)一征用城市舊村改造區(qū)域，統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)城市舊村區(qū)域的改造，但可以做到預(yù)先規(guī)劃，可以將預(yù)先規(guī)劃好的文件發(fā)放給各城市舊村改造區(qū)域土地所有者，可以預(yù)先指導(dǎo)其如何進(jìn)行舊村改造，以控制全局，從而能夠有效避免拆除而造成的建設(shè)資源浪費(fèi)。

（二）避免損失原則

盡最大可能的避免社會(huì)財(cái)富的不必要浪費(fèi)，對(duì)于已建成或在建樓盤(pán)，如果確實(shí)不違反城市整體規(guī)劃布局，沒(méi)有必要拆除的，予以保留，確實(shí)不拆除不行的予以拆除，盡量避免處罰性的行為的發(fā)生，避免社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。

（三）市場(chǎng)機(jī)制原則

一律的遏制未必是一種好的方法，從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，可以考慮用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)適時(shí)調(diào)節(jié)，對(duì)于城市舊村改造在符合城市規(guī)劃布局和法律規(guī)定的情況下，可以考慮適用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿逐步引導(dǎo)，使其走向正規(guī)，對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)亦是一次大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

四、城市舊村改造問(wèn)題的解決途徑

城市舊村改造應(yīng)分為兩個(gè)階段，其一是滿(mǎn)足本集體成員的需要而進(jìn)行的改造，對(duì)該方面的城市舊村改造，國(guó)家法律并沒(méi)有禁止性規(guī)定，為滿(mǎn)足本集體成員需要而在依據(jù)政府規(guī)劃實(shí)施的城市舊村改造是政府支持的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)依法公開(kāi)定性為合法，而不應(yīng)該避而不談。其二是在滿(mǎn)足了本集體成員的需要之外進(jìn)行的改造，目前此類(lèi)改造在未經(jīng)法定的征用程序前，一般均認(rèn)定為違規(guī)非法改造，而問(wèn)題通常就出在這里。

對(duì)于正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是嚴(yán)格按照《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，按照正規(guī)程序履行集體土地征用開(kāi)發(fā)建設(shè)審批程序，交有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)實(shí)施開(kāi)發(fā)，對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)予以法律保障；對(duì)于城市舊村土地所有者及不具有資質(zhì)的投資者所未按法律規(guī)定程序開(kāi)發(fā)建設(shè)的外銷(xiāo)野樓盤(pán)暫時(shí)不予以法律確認(rèn)，不辦理土地手續(xù)和房產(chǎn)登記手續(xù)，故此也不能辦理相關(guān)抵押貸款手續(xù)和法定的過(guò)戶(hù)交易手續(xù)。

基于前述分析，筆者認(rèn)為，解決我國(guó)現(xiàn)存的城市舊村改造問(wèn)題應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況，在不違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，用立法的方式，以法律途徑從根本上予以解決，在立法時(shí)應(yīng)著重考慮以下幾點(diǎn)：

（一）變通征地付費(fèi)程序，便于舊村改造的執(zhí)行

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，進(jìn)行建設(shè)必須使用國(guó)有土地，涉及集體土地的應(yīng)依法辦理征用手續(xù)，在涉及數(shù)量眾多的城市舊村實(shí)際改造過(guò)程中，城市舊村改造區(qū)域土地所有者及投資者無(wú)力先行做到支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等款項(xiàng)，故政府也無(wú)力先行支付征用土地的費(fèi)用，而在建成后的樓盤(pán)如符合國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，后繼的資金可以補(bǔ)交；也可以先實(shí)行房地分離的方式，由將來(lái)的房產(chǎn)所有人另行向政府支付土地使用費(fèi)；故基于該事實(shí)情況，相關(guān)法律規(guī)定程序可以在該特別法中作出適當(dāng)?shù)淖兺?，以便于?shí)際執(zhí)行。

（二）預(yù)先規(guī)劃，避免經(jīng)濟(jì)損失

在城市舊村改造過(guò)程中，避免經(jīng)濟(jì)損失和財(cái)富浪費(fèi)的前提是進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，將規(guī)劃前置。所有的改造項(xiàng)目均在整體規(guī)劃的前提下進(jìn)行，進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，將規(guī)劃進(jìn)行充分的公告并下發(fā)給各城市舊村改造區(qū)域土地所有者。

（三）先行登記備，避免非法亂建

所有的城市舊村改造項(xiàng)目必須先行登記備案，建立完善的登記制度，便于規(guī)劃部門(mén)了解情況和進(jìn)行指導(dǎo)，控制城市舊村改造的范圍，從而也避免了非法亂建等違規(guī)情況的發(fā)生。

（四）對(duì)城市舊村改造外銷(xiāo)樓盤(pán)制定時(shí)限制度

為了降低城市舊村改造外銷(xiāo)樓盤(pán)對(duì)以正常程序開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的巨大沖擊，對(duì)于城市舊村改造外銷(xiāo)樓盤(pán)制定時(shí)限制度，規(guī)定在法定的期限內(nèi)政府不予以頒發(fā)權(quán)利證書(shū)、不允許進(jìn)行交易、銀行不辦理抵押貸款手續(xù)；必須在規(guī)定期限內(nèi)支付購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的全部?jī)r(jià)款；在規(guī)定時(shí)限內(nèi)交納政府調(diào)節(jié)稅、在允許交易時(shí)應(yīng)先行交納稅費(fèi)、未交納土地使用費(fèi)的還應(yīng)按規(guī)定份額補(bǔ)交土地使用費(fèi)。

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篇8

    從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律來(lái)看,泡沫經(jīng)濟(jì)總是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度偏離了實(shí)體經(jīng)濟(jì),造成市場(chǎng)中的虛擬經(jīng)濟(jì)成為了主體,而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到擠壓、限制,其結(jié)果是虛擬資本所產(chǎn)生的虛擬價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)實(shí)資本所產(chǎn)生的價(jià)值,經(jīng)濟(jì)看似繁榮,實(shí)則不堪一擊。在分析現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟(jì)形成發(fā)展的原因時(shí),首先應(yīng)明確兩個(gè)基本概念:虛擬資本(FictitiousCapital)和現(xiàn)實(shí)資本(ActualCapital)。所謂虛擬資本,就是指那些有價(jià)證券,包括債券、不動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)?、股票?它是能夠給股票等有價(jià)債券持有者帶來(lái)一定收入和回報(bào)的資本形式;所謂現(xiàn)實(shí)資本,則是指在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種實(shí)物形態(tài)的資本,主要表現(xiàn)為生產(chǎn)要素形式和商品形式。其實(shí),經(jīng)濟(jì)發(fā)展中如果主要以生產(chǎn)資本和商品資本來(lái)運(yùn)行,那么泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的可能性是很小的,這主要是因?yàn)橐詫?shí)物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以虛擬資本運(yùn)動(dòng)為主的時(shí)候,泡沫經(jīng)濟(jì)就非常容易產(chǎn)生。泡沫經(jīng)濟(jì)最容易在金融領(lǐng)域形成,并且由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存,土地作為不動(dòng)產(chǎn),土地的價(jià)格構(gòu)成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質(zhì)。因此,泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)也有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,金融經(jīng)濟(jì)泡沫與房地產(chǎn)泡沫是一對(duì)孿生兄弟。

    那么,為什么金融市場(chǎng)上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟(jì)呢?在當(dāng)前金融經(jīng)濟(jì)中,泡沫經(jīng)濟(jì)涉及不充分信息、交易費(fèi)用、外部性、非理性預(yù)期等眾多新概念,各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現(xiàn),導(dǎo)致金融市場(chǎng)的運(yùn)行和交易活動(dòng)非常容易脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,成本價(jià)格是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ),而在金融經(jīng)濟(jì)中,它以預(yù)期定價(jià)為經(jīng)濟(jì)模型。金融市場(chǎng)上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟(jì),這與泡沫經(jīng)濟(jì)本身的雙重性有關(guān)。也就是說(shuō),在經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益現(xiàn)代化、國(guó)際化和自由化的今天,一定程度的泡沫經(jīng)濟(jì)有利于資本集中,這種集中是對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展具有促進(jìn)作用的,但是泡沫經(jīng)濟(jì)終歸是一種虛擬經(jīng)濟(jì),其中主要存在的是不實(shí)因素和投機(jī)因素。因此,一旦這種經(jīng)濟(jì)過(guò)度發(fā)展,其后果也是非常嚴(yán)重的。具體來(lái)講,嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的原因主要有兩個(gè)方面:第一個(gè)方面的原因是社會(huì)原因,即在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的時(shí)期出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的整體繁榮和經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境較為寬松,這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機(jī)遇。所以,泡沫經(jīng)濟(jì)一般總會(huì)發(fā)生在國(guó)家對(duì)銀行政策比較寬松、自由的經(jīng)濟(jì)體中。也就是說(shuō),在商品經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的蕭條之后,政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展,主動(dòng)降低銀行利息,放松銀根,通過(guò)這種方式來(lái)刺激投資和消費(fèi)需求以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。于是,那些有閑散資金的市場(chǎng)主體就會(huì)把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上,這就為泡沫經(jīng)濟(jì)提供了社會(huì)基礎(chǔ)。第二個(gè)方面的原因就是對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的預(yù)先調(diào)控和及時(shí)約束機(jī)制不夠。也就是說(shuō),在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中,未能對(duì)那些有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的投機(jī)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控、監(jiān)督和制止,尤其是對(duì)投機(jī)過(guò)程中的貸款支付活動(dòng)缺乏監(jiān)控機(jī)制。但是,到目前為止,這種監(jiān)控機(jī)制無(wú)論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來(lái)。這是由于銀行只是收付中介,而政府又難以對(duì)企業(yè)之間的交易活動(dòng)進(jìn)行干涉,甚至還容易被這種投機(jī)所形成的虛假繁榮而迷惑。

    通過(guò)對(duì)金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵及其形成發(fā)展原因的分析中,我們可以看出,在金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中,適當(dāng)?shù)卮嬖谝恍┡菽?對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活躍和繁榮有一定的積極意義,也是正常的現(xiàn)象。但是,如果經(jīng)濟(jì)中存在過(guò)多的泡沫,并進(jìn)一步形成泡沫經(jīng)濟(jì),那么這種缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的經(jīng)濟(jì)必然會(huì)有破裂、崩潰的一天,最終造成金融危機(jī),給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)致命打擊。因此,中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須對(duì)金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫采取非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。正確認(rèn)識(shí)中國(guó)金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫問(wèn)題,對(duì)于把握中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的泡沫問(wèn)題主要表現(xiàn)為股票泡沫和房地產(chǎn)泡沫。所謂股票泡沫,就是股票的市場(chǎng)價(jià)格與其內(nèi)在投資價(jià)值之間的差距,這種差距與泡沫絕對(duì)額、經(jīng)濟(jì)總量、金融資產(chǎn)總量之間的關(guān)系有關(guān)。同時(shí),股票市場(chǎng)同樣遵循供求關(guān)系決定價(jià)格的規(guī)律,一旦大量資金流向股票市場(chǎng),那么股價(jià)與公司未來(lái)業(yè)績(jī)就會(huì)形成較大差距,盈率也會(huì)出現(xiàn)太高態(tài)勢(shì),這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)泡沫。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策劃中國(guó)

Abstract

Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.

Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing

引言

改革開(kāi)放二十多年來(lái)，我國(guó)的住房改革一直在不斷地深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以逐步發(fā)展壯大起來(lái)，2006年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)承接著2005年的穩(wěn)健發(fā)展軌跡，繼續(xù)演繹高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。因此，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也順勢(shì)而動(dòng)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段，也越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商們的重視。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，那些能夠在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就是因?yàn)榱私馐袌?chǎng)，了解目標(biāo)群體的需求后，按照市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而最終獲取利潤(rùn)或占領(lǐng)市場(chǎng)，并促進(jìn)了企業(yè)的不斷發(fā)展。但目前許多開(kāi)發(fā)商還都缺乏以顧客為導(dǎo)向的理念，推向市場(chǎng)的住宅并不符合市場(chǎng)所需。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是連接市場(chǎng)需要和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開(kāi)發(fā)商將潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段。故而可以說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。

1房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃

1.1房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃內(nèi)涵在線

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷(xiāo)售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤(pán)想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷(xiāo)觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷(xiāo)”、“全程營(yíng)銷(xiāo)”[1]。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但其中許多經(jīng)營(yíng)理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對(duì)滯后。一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，盲目跟風(fēng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)出來(lái)的住宅商品根本就不符合市場(chǎng)需要，導(dǎo)致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下去，就必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入地研究分析，“按需生產(chǎn)”，故而房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃就顯得尤為重要了。

1.2房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃特點(diǎn)

1.2.1“以人為本”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的首要問(wèn)題是使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)銷(xiāo)售，增加利潤(rùn)，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定是首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營(yíng)銷(xiāo)策劃。中國(guó)自古的儒家仁愛(ài)思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念來(lái)展開(kāi)，這是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的根本所在。

1.2.2地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是各種理念的復(fù)合

理念是營(yíng)銷(xiāo)策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的主導(dǎo)理念一般包括[3]：

生態(tài)理念。近代以來(lái)，地球環(huán)境污染加重，客觀上要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類(lèi)提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。

智能理念。人類(lèi)科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營(yíng)造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)[4]。

投資理念。投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為更多人選擇的投資保值手段。轉(zhuǎn)貼于中國(guó)

中國(guó)-一、反饋與矯正的一般原則

反饋是控制論的一種重要基本原理。它是指控制系統(tǒng)把信息輸送出去，然后把其作用的結(jié)果返回來(lái)，并對(duì)信息的再輸出發(fā)生影響，起到控制作用。通過(guò)反饋，可以不斷地矯正偏向和失誤，逐步達(dá)到預(yù)期的目的。一般說(shuō)來(lái)，反饋與矯正有如下幾條原則。

（一）適時(shí)反饋，及時(shí)矯正

在教學(xué)視導(dǎo)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有兩種不正常現(xiàn)象：一種是備課。教師根據(jù)主觀意識(shí)，提前幾天或幾個(gè)星期備課，個(gè)別的教師甚至將紙張發(fā)黃的陳舊教案拿到課堂上照本宣科，不考慮學(xué)生現(xiàn)有知識(shí)基礎(chǔ)和學(xué)習(xí)中出現(xiàn)的新情況，結(jié)果怎樣呢？本來(lái)學(xué)生已經(jīng)掌握的內(nèi)容教師在津津樂(lè)道，而學(xué)生難于理解掌握的內(nèi)容卻蜻蜒點(diǎn)水，甚至根本沒(méi)有涉及，教師陶醉于少數(shù)優(yōu)生“熱熱鬧鬧”的發(fā)言，而多數(shù)學(xué)生一知半解。另一種是作業(yè)。有些教師要求學(xué)生數(shù)學(xué)作業(yè)本必須有四個(gè)，這樣一來(lái)，學(xué)生做的練習(xí)最快也只能在三天后見(jiàn)到，有時(shí)一個(gè)星期后才見(jiàn)到，甚至一個(gè)單元的測(cè)試卷半個(gè)月或一個(gè)月后才與學(xué)生見(jiàn)面。這樣反饋來(lái)的問(wèn)題再不是一兩個(gè)，而是一大堆，此時(shí)，師生雙方都感到矯正無(wú)從下手。學(xué)生學(xué)習(xí)中出現(xiàn)的問(wèn)題，教師若能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)設(shè)法解決，就不會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

反饋與矯正要落到實(shí)處，就必須切實(shí)抓好當(dāng)堂了解、當(dāng)堂消化、節(jié)節(jié)夯實(shí)、層層達(dá)標(biāo)、分步到位。也就是說(shuō)反饋要適時(shí)，矯正要及時(shí)。

（二）真實(shí)反饋，準(zhǔn)確矯正

反饋來(lái)的信息是否真實(shí)，矯正的方法是否得力對(duì)反饋與矯正的效果起關(guān)鍵性作用。如果信息虛假或不全真實(shí)，那么教師就發(fā)現(xiàn)不了問(wèn)題或不能全面地了解情況，也就不會(huì)采取及時(shí)、正確的矯正措施。教學(xué)實(shí)踐表明，要做到真實(shí)反饋，準(zhǔn)確矯正，一般要注意以下三個(gè)方面。

首先，培養(yǎng)學(xué)生勤學(xué)好問(wèn)、獨(dú)立思考的優(yōu)良學(xué)習(xí)習(xí)慣。有經(jīng)驗(yàn)的教師都注意引導(dǎo)學(xué)生上課集中精力，勤于思考，積極動(dòng)口、動(dòng)手。這樣學(xué)生提供的信息才是深層次的而不是表面的，是全面的而不是片面的，是真實(shí)的而不是虛假的。

其次，建立民主、平等的師生關(guān)系。在教學(xué)中教師必須注意克服師道尊嚴(yán)的作風(fēng)，經(jīng)常深入到學(xué)生中去了解他們的困難和要求，積極熱情地幫他們釋疑解難，使他們體會(huì)到師長(zhǎng)的溫暖，嘗試到因積極與老師配合、真實(shí)地提供信息而取得學(xué)習(xí)進(jìn)步的甜頭。

再次，透過(guò)現(xiàn)象，抓住本質(zhì)。教師在獲取信息后，應(yīng)認(rèn)真分析其問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，產(chǎn)生問(wèn)題的原因，然后有針對(duì)性地設(shè)計(jì)矯正方案。不要被表面現(xiàn)象所迷惑，就題論題，就事論事，否則矯正就是低效的或無(wú)效的。

（三）主動(dòng)反饋，自覺(jué)矯正

反饋與矯正有良性與惡性?xún)深?lèi)。反饋與矯正在教學(xué)中總是循環(huán)往復(fù)的，即反饋----矯正----再反饋----再矯正。良性的反饋與矯正不論從知識(shí)、技能、智力、習(xí)慣、情感的哪一方面來(lái)看，都是一種在不斷地解決老問(wèn)題、提出新問(wèn)題的過(guò)程中，由低層次向高層次前進(jìn)的教學(xué)活動(dòng)；而惡性的反饋與矯正則是問(wèn)題不斷重復(fù)堆積的微效或無(wú)效的教學(xué)活動(dòng)。

要避免惡性循環(huán)，師生雙方必須做到主動(dòng)反饋，自覺(jué)矯正。因?yàn)榉答亖?lái)的信息往往是教和學(xué)兩個(gè)方面的問(wèn)題，屬于教的問(wèn)題，教師應(yīng)注意主動(dòng)地去發(fā)現(xiàn)和收集，及時(shí)自覺(jué)矯正或調(diào)控，不能等待。屬于學(xué)的問(wèn)題，教師要主動(dòng)輔導(dǎo)，及時(shí)令其矯正。再說(shuō)，學(xué)生的主動(dòng)性和自覺(jué)性必須靠教師有意識(shí)地培養(yǎng)，光有教師的主動(dòng)性，而沒(méi)有學(xué)生的自覺(jué)配合，其結(jié)果仍然是惡性的反饋與矯正。當(dāng)然，如果教師只強(qiáng)調(diào)學(xué)生的主動(dòng)和自覺(jué)，而不注意自身的主動(dòng)和自覺(jué)，結(jié)果同樣會(huì)是惡性的反饋與矯正。

（四）矯正反饋，反饋矯正

反饋與矯正是緊密聯(lián)系的一個(gè)體系。矯正首先是為了解決問(wèn)題，在解決問(wèn)題的過(guò)程中，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)信息不真，這時(shí)應(yīng)對(duì)反饋進(jìn)行矯正。如果不注意這種矯正，那么矯正也就不準(zhǔn)。

對(duì)一個(gè)問(wèn)題進(jìn)行矯正之后，是否就真正解決了問(wèn)題，還需進(jìn)行再反潰在教學(xué)視導(dǎo)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有的教師常這樣埋怨學(xué)生：“這種問(wèn)題我已對(duì)你講過(guò)多次了，怎么還不知道。”出現(xiàn)這種現(xiàn)象有兩個(gè)原因：或是當(dāng)時(shí)的矯正走了過(guò)場(chǎng)，沒(méi)有真正解決問(wèn)題，或是隔了一段時(shí)間后沒(méi)有再去矯正，使矯正效果消失了。因此，矯正后相應(yīng)地要設(shè)計(jì)鞏固提高的反饋方案，檢測(cè)矯正效果，獲取新的信息，在更高層次上施以反饋矯正。

二、反饋渠道與途徑

常規(guī)教學(xué)過(guò)程的備課、教學(xué)、批改、輔導(dǎo)、考試、評(píng)價(jià)就是教學(xué)反饋的主渠道，一般來(lái)說(shuō)，反饋渠道與途徑有以下幾個(gè)方面：

（一）備課時(shí)充分估計(jì)

經(jīng)驗(yàn)豐富的教師在備課時(shí)能預(yù)測(cè)到學(xué)生在課堂上對(duì)知識(shí)的理解、技能的掌握、方法的運(yùn)用所出現(xiàn)的問(wèn)題，并有針對(duì)性地設(shè)計(jì)教法。把問(wèn)題解決在初發(fā)階段，這樣教師的主導(dǎo)作用就能得到較好的發(fā)揮。缺乏經(jīng)驗(yàn)的教師往往做不到這一點(diǎn)，那么就應(yīng)在教學(xué)實(shí)踐中勤于觀察與思考，逐步學(xué)會(huì)站在學(xué)生立場(chǎng)上思考問(wèn)題，設(shè)計(jì)教案。

（二）上課中勤于捕捉

上課是獲取信息的主渠道。教師僅憑過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)或主觀愿望去估計(jì)是不行的，必須在課堂上認(rèn)真觀察學(xué)生反應(yīng)，及時(shí)調(diào)整教法。有的教師講授時(shí)不注意觀察學(xué)生的神態(tài)，也不去聽(tīng)取學(xué)生的反映，等到批改作業(yè)或閱卷時(shí)才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一大難，這樣就不利于及時(shí)反饋與矯正。

（三）板演時(shí)注意收集

板演是學(xué)生暴露思維過(guò)程的重要渠道。對(duì)學(xué)生板演中暴露出來(lái)的錯(cuò)誤，教師不僅要指出其錯(cuò)誤所在，還要正確分析產(chǎn)生各種錯(cuò)誤的原因，指出應(yīng)該怎樣糾正錯(cuò)誤，并在下次板演或作業(yè)中有意安排類(lèi)似的練習(xí)，讓學(xué)生及時(shí)矯正。

（四）答問(wèn)中隨機(jī)提煉

學(xué)生在回答教師提問(wèn)時(shí)，很容易暴露思維過(guò)程中的錯(cuò)誤，或概念理解錯(cuò)誤，或定理法則運(yùn)用條件不足，或思維方法不對(duì)等。教師既要善于鼓勵(lì)學(xué)生積極思考問(wèn)題和敢于提問(wèn)，又要善于根據(jù)不同層次的學(xué)生回答問(wèn)題的不同角度，隨機(jī)提煉出反映問(wèn)題本質(zhì)的一般性和特殊性問(wèn)題，使矯正有的放矢。

（五）作業(yè)里逐一分析

作業(yè)是教學(xué)反饋的主渠道，但教師須對(duì)不同的學(xué)生進(jìn)行認(rèn)真的分析，學(xué)生的作業(yè)一般來(lái)說(shuō)有四種類(lèi)型：?1．獨(dú)立完成的；2．討論后完成的；3．獨(dú)立完成一部分，?抄襲一部分；4．全部是抄的。教師對(duì)抄襲來(lái)的整潔、正確的作業(yè)切不可感到滿(mǎn)足，這種潛伏期一旦長(zhǎng)了，差生面就越來(lái)越大，差的程度就越來(lái)越嚴(yán)重。

因此，對(duì)不同的學(xué)生、不同的問(wèn)題應(yīng)逐一分析，做好作業(yè)檔案記載，以便做到有效反潰。

（六）閱卷中仔細(xì)歸類(lèi)

在考風(fēng)正的前提下，每次單元測(cè)驗(yàn)或期中、期末考試試卷中都會(huì)暴露出大量的問(wèn)題。問(wèn)題越多，我們就越要注意歸類(lèi)，切不可眉毛胡子一把抓。整理歸類(lèi)得當(dāng)就能力矯正工作提供可靠的依據(jù)。

（七）講課后及時(shí)小結(jié)

講課后小結(jié)并非被大多數(shù)教師所重視，其實(shí)講課后立即回顧本堂課的成功之處和值得改進(jìn)的地方，以及學(xué)生中出現(xiàn)的主要問(wèn)題和產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因，及時(shí)分析應(yīng)采取的矯正措施，并簡(jiǎn)明地記在本節(jié)課教案后面，這樣既可作為下節(jié)課的矯正內(nèi)容，又可作為下一次再教時(shí)的重要參考資料。若能長(zhǎng)期堅(jiān)持，注意積累和整理，便是切合實(shí)際的難得的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。

（八）復(fù)習(xí)時(shí)注意強(qiáng)化

成功的復(fù)習(xí)，一般是在一個(gè)單元的基礎(chǔ)知識(shí)、基本技能、基本思想方法梳理之后，結(jié)合該單元教學(xué)中收集到的學(xué)生易混易錯(cuò)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，加以提煉，擇例精講，從不同的角度、不同的側(cè)面、不同的題型予以強(qiáng)化矯正。

三、矯正類(lèi)型與方法

要使教學(xué)矯正效果好，必須準(zhǔn)確診斷學(xué)生在學(xué)習(xí)中出現(xiàn)的問(wèn)題，然后對(duì)癥下藥。經(jīng)過(guò)實(shí)踐，歸納起來(lái)大體有如下幾種矯正類(lèi)型與方法。

（一）少數(shù)人的問(wèn)題個(gè)別矯正，群體性的問(wèn)題集中矯正在作業(yè)批改和試卷評(píng)閱過(guò)程中，要認(rèn)真做好學(xué)生在每章每節(jié)練習(xí)或檢測(cè)中所出現(xiàn)的問(wèn)題的記載，然后看哪些問(wèn)題屬少數(shù)人的，哪些問(wèn)題屬群體性的。屬少數(shù)人的問(wèn)題不能集中矯正，只能利用課余時(shí)間或自習(xí)時(shí)間個(gè)別矯正，屬群體性問(wèn)題要舍得花時(shí)間，集中在課堂上矯正，否則就會(huì)大面積影響或阻礙后繼內(nèi)容的學(xué)習(xí)。

（二）簡(jiǎn)單問(wèn)題立即矯正，復(fù)雜問(wèn)題專(zhuān)題矯正在課堂教學(xué)中，教師觀察問(wèn)題要敏銳，對(duì)學(xué)生回答的問(wèn)題和黑板上板演出現(xiàn)的問(wèn)題要反應(yīng)敏捷，快速作出判斷，哪些問(wèn)題屬簡(jiǎn)單問(wèn)題，哪些問(wèn)題屬?gòu)?fù)雜問(wèn)題，屬簡(jiǎn)單問(wèn)題就立即當(dāng)面矯正，屬?gòu)?fù)雜問(wèn)題就專(zhuān)題矯正。如果當(dāng)即矯正有困難，就選擇合適的時(shí)機(jī)矯正，既不能敷衍了事，也不能因解決某個(gè)復(fù)雜問(wèn)題，沖淡了主題，更不能時(shí)機(jī)未成熟硬性解決。

（三）關(guān)鍵性問(wèn)題重點(diǎn)矯正，一般性問(wèn)題自我矯正例如列方程解應(yīng)用題，對(duì)于不同類(lèi)型的實(shí)際應(yīng)用問(wèn)題，根據(jù)題意找等量關(guān)系就屬關(guān)鍵性問(wèn)題。?如若這一問(wèn)題解決得好，?其它問(wèn)題便迎刃而解。因此，若找“等量關(guān)系”出了問(wèn)題，就必須把它放在突出的位置加以矯正，至于設(shè)未知數(shù)、解方程就屬于一般性問(wèn)題，教師可啟發(fā)學(xué)生自我矯正。

（四）概念性問(wèn)題對(duì)照矯正，技能性問(wèn)題逐步矯正應(yīng)用概念出問(wèn)題，這在日常教學(xué)中是普遍的，特別是學(xué)生在運(yùn)用相近、易混的概念時(shí)，常犯張冠李戴的錯(cuò)誤。如在使用“補(bǔ)角”、“鄰補(bǔ)角”等概念時(shí)常易出錯(cuò)，這時(shí)就應(yīng)對(duì)照概念，引導(dǎo)學(xué)生反復(fù)比較，找出各自的本質(zhì)屬性以及異同點(diǎn)，然后對(duì)照練習(xí)。至于這兩個(gè)概念在解有關(guān)幾何題中準(zhǔn)確熟練運(yùn)用的問(wèn)題，則屬技能性問(wèn)題，這要逐步矯正。

（五）預(yù)料中的問(wèn)題設(shè)計(jì)矯正，出乎意料的問(wèn)題靈活矯正。

教師備課時(shí)應(yīng)根據(jù)學(xué)生的具體情況和教科書(shū)的內(nèi)容以及教師自身的經(jīng)驗(yàn)充分預(yù)料每章每節(jié)教學(xué)可能遇到的問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)好重難點(diǎn)知識(shí)。對(duì)于課堂上出現(xiàn)的意料之外的問(wèn)題，則要具體問(wèn)題，具體分析，靈活矯正。

（六）經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題變式矯正，偶然出現(xiàn)的問(wèn)題重視矯正有些錯(cuò)誤一兩次矯正不能生效，甚至采用同一種方式矯正，學(xué)生還有厭煩情緒。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于那些經(jīng)常出現(xiàn)差錯(cuò)的問(wèn)題，教師應(yīng)遇到機(jī)會(huì)就要進(jìn)行矯正，要反復(fù)矯正，更重要的是變換形式矯正。同時(shí)，教學(xué)中還不能放過(guò)任何一個(gè)學(xué)生所偶然出現(xiàn)的任何一個(gè)問(wèn)題。這樣，反饋矯正才能真正得到落實(shí)。

（七）習(xí)慣問(wèn)題耐心矯正，思想問(wèn)題引導(dǎo)矯正好的學(xué)習(xí)習(xí)慣是終身受用不盡的，壞的學(xué)習(xí)習(xí)慣是一個(gè)人學(xué)習(xí)進(jìn)步的最大障礙。如果一些學(xué)生因習(xí)慣不良，造成不該出錯(cuò)而錯(cuò)了的問(wèn)題。例如，明知計(jì)算不準(zhǔn)，解方程組又不驗(yàn)算，畫(huà)圖不用尺規(guī)，隨手畫(huà)等等，教師就不能只將答案改正過(guò)來(lái)，而應(yīng)耐心細(xì)致地幫助他們矯正學(xué)習(xí)習(xí)慣。如果是思想上出了毛病，導(dǎo)致在學(xué)習(xí)上出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，那么教師不能就事論事，應(yīng)該是動(dòng)之以情，曉之以理，去引導(dǎo)學(xué)生端正學(xué)習(xí)態(tài)度，樹(shù)立正確的人生觀。

（八）基礎(chǔ)問(wèn)題分步矯正，智力問(wèn)題量力矯正中差生或多或少存在一些基礎(chǔ)問(wèn)題，不同的學(xué)生又有不同的基礎(chǔ)問(wèn)題。因此，要認(rèn)真分析，分步矯正。一個(gè)班幾十名學(xué)生的智力差異一般也有幾十種，不過(guò)差異有大小之分。既然智力有差異，理解有深淺，運(yùn)用有生熟，那么教師在矯正時(shí)，就應(yīng)量力而施，不能一刀切。要特別注意的是，不要誤把智力問(wèn)題看作是思想問(wèn)題，如果誤作思想問(wèn)題，老是批評(píng)指責(zé)，不但矯而不正，反而會(huì)使學(xué)生產(chǎn)生厭學(xué)情緒，喪失信心，這樣就適得其反。

（九）差生問(wèn)題分層矯正，優(yōu)生問(wèn)題點(diǎn)撥矯正在教學(xué)要求上義務(wù)教育教材提出了彈性要求。因此，我們的教學(xué)必須適應(yīng)這一轉(zhuǎn)變，對(duì)不同程度的學(xué)生應(yīng)提出不同要求。在矯正差生問(wèn)題時(shí)，要分層要求，對(duì)于有些要求可根據(jù)其基礎(chǔ)與智力的實(shí)際情況，分層矯正，分類(lèi)指導(dǎo)，暫不能達(dá)到的，留待以后逐步跟上。對(duì)于優(yōu)生出現(xiàn)的問(wèn)題，不宜捅穿，只宜點(diǎn)撥，讓優(yōu)生在教師的點(diǎn)撥下去思考，去分析，這樣印象更深刻，效果更好。

（十）特殊問(wèn)題特殊矯正，綜合問(wèn)題對(duì)癥矯正由于基礎(chǔ)與智力的不同，環(huán)境與影響的各異，不同的年級(jí)與不同的班級(jí)還有些特殊學(xué)生，在數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)上出現(xiàn)一些特殊問(wèn)題。例如，有些學(xué)生計(jì)算能力強(qiáng)，推理能力差；有些學(xué)生解難題得分高，解基礎(chǔ)題失分多；還有學(xué)生喜歡幾何，厭惡代數(shù)等等。對(duì)一些特殊學(xué)生出現(xiàn)的特殊問(wèn)題，要因人而異，因勢(shì)利導(dǎo)，采用特殊辦法，幫助矯正。如果有的學(xué)生出現(xiàn)的問(wèn)題是綜合問(wèn)題，教師不能批評(píng)訓(xùn)斥，更不能不聞不問(wèn)，而應(yīng)抓主要矛盾，對(duì)癥下藥。這就要求教師有耐心和毅力，先分步將主要矛盾解決，然后解決次要矛盾，要不怕反復(fù)，不怕做艱苦的工作。

四、建立反饋與矯正檔案

反饋與矯正是貫穿在整個(gè)教學(xué)過(guò)程中的重要教學(xué)手段。為了使反饋與矯正真正做到及時(shí)有效，建立反饋與矯正檔案就非常必要。一般來(lái)說(shuō)，反饋與矯正檔案包括以下幾方面。

（一）教學(xué)問(wèn)題檔案

大凡教學(xué)有成就的教師，都喜歡做教后筆記。把教學(xué)問(wèn)題記錄下來(lái)，然后分章節(jié)，按不同類(lèi)型進(jìn)行歸納整理入檔，這是一項(xiàng)非常有意義有價(jià)值的工作。這樣做，近期效應(yīng)是教師可通過(guò)對(duì)問(wèn)題的綜合分析，確立矯正措施，做到有的放矢。

遠(yuǎn)期效應(yīng)是若長(zhǎng)期堅(jiān)持做好教學(xué)問(wèn)題檔案，并且每一次教學(xué)循環(huán)后，將這些問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)分析，探索規(guī)律，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，那么教學(xué)能力就會(huì)很快得到提高，久而久之，必然在教學(xué)理論研究上有所建樹(shù)。

（二）矯正方法檔案

不同類(lèi)型的問(wèn)題，不同性格學(xué)生的問(wèn)題一般來(lái)說(shuō)采用的矯正方法應(yīng)該有別。

前面列舉了十種主要矯正方法，運(yùn)用之妙，存乎一心。對(duì)具體問(wèn)題要具體分析，靈活運(yùn)用，并將行之有效的案例與方法做好記載，然后定期分類(lèi)歸檔。

（三）學(xué)習(xí)成績(jī)檔案

學(xué)生的學(xué)習(xí)成績(jī)檔案是反饋與矯正檔案的一個(gè)重要方面。如果對(duì)學(xué)生的學(xué)習(xí)成績(jī)、學(xué)習(xí)基礎(chǔ)，教師不是了如指掌，那么在教學(xué)中所采用的矯正方法就不一定有的放矢。一般來(lái)說(shuō)，學(xué)生的學(xué)習(xí)成績(jī)檔案，包括診斷性測(cè)試、形成性測(cè)試、矯正性測(cè)試、終結(jié)性測(cè)試等方面的成績(jī)。

（四）學(xué)習(xí)變化檔案

篇10

摘 要 目前，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視對(duì)其財(cái)務(wù)的有效管理，很多管理者已經(jīng)意識(shí)到，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理已經(jīng)沒(méi)有辦法滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，必須要找尋新的管理方法。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理逐漸代替了傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理工作，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式憑借著其可行性，已經(jīng)被很多管理者所應(yīng)用，動(dòng)態(tài)管理模式也憑借著它自身的諸多優(yōu)勢(shì)，使其在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在著一定程度的必要性。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中動(dòng)態(tài)管理模式的分析，為讀者詳細(xì)介紹了財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的可行性和必要性，并對(duì)此管理模式的構(gòu)建以及存在的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行詳細(xì)介紹。

關(guān)鍵詞 動(dòng)態(tài)管理 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的迅速崛起，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)中，企業(yè)如果想要占有一席之地，那么企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平以及信息化應(yīng)用水平的提高在企業(yè)中就變得刻不容緩，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的模式有很多，近幾年來(lái)，由于動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了良好的作用，所以，動(dòng)態(tài)管理模式的發(fā)展在房地產(chǎn)中已經(jīng)得到了越來(lái)越廣泛的應(yīng)用，這種管理模式對(duì)成本管理有著很大的影響，所以也越來(lái)越被房地產(chǎn)行業(yè)的管理人員所重視。

一、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的基本概念

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的一種方式，主要是對(duì)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)以及發(fā)展的狀況，根據(jù)目前企業(yè)的具體情況，考慮在未來(lái)的時(shí)間里出現(xiàn)的能夠?qū)︻A(yù)定目標(biāo)造成影響的不確定因素，從而將企業(yè)發(fā)展中各個(gè)時(shí)期達(dá)成的目標(biāo)與之前設(shè)定好的目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理。

目前，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理在房地產(chǎn)中已經(jīng)得到了越來(lái)越廣泛的應(yīng)用，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理制度，使很多房地產(chǎn)行業(yè)都在一定期間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了預(yù)定的目標(biāo)，并且能夠充分認(rèn)識(shí)在目標(biāo)形成過(guò)程中企業(yè)存在的不足之處，使企業(yè)的管理也起到了很大的改進(jìn)。

二、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的可行性

在房地產(chǎn)行業(yè)中，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理之所以能夠得到廣泛應(yīng)用，主要是因?yàn)檫@種財(cái)務(wù)管理制度符合房地產(chǎn)行業(yè)的需求，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理體現(xiàn)出來(lái)的優(yōu)勢(shì)能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到自己預(yù)定的效益目標(biāo)，并且可以幫助企業(yè)良好的分析過(guò)程中存在的不足之處，具有一定的存在可行性與必要性。

（一）財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的可行性

目前，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)已經(jīng)得到了迅速發(fā)展，各種各樣的房地產(chǎn)公司也像雨后春筍一樣出現(xiàn)，在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的市場(chǎng)中，企業(yè)如果想要得到一席之地，想要?jiǎng)?chuàng)造自身的價(jià)值，那么，就要從全局入手，全面掌控整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，將企業(yè)各個(gè)領(lǐng)域的管理都要做到有理有序，其中自然也包括對(duì)財(cái)務(wù)的管理工作，而且財(cái)務(wù)的管理也是重中之重。

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的客觀需要，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，主要是為了可以使企業(yè)在除了技術(shù)與策劃手段兩個(gè)方面以外，從另一方面來(lái)提高自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)需要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就必須要追求創(chuàng)新，尋求突破，財(cái)務(wù)工作對(duì)于每個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是相當(dāng)重要的工作，對(duì)財(cái)務(wù)的管理也成了重中之重，所以，實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有重要意義。

（二）財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的必要性

目前，隨著我國(guó)計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展與完善，計(jì)算機(jī)技術(shù)也應(yīng)用到了各個(gè)領(lǐng)域之中，為企業(yè)的發(fā)展提供便利，而在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，如果想要實(shí)施財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理，計(jì)算機(jī)的幫助自然是不可或缺的，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式中所應(yīng)用的技術(shù)自然已經(jīng)跟不上實(shí)際開(kāi)發(fā)應(yīng)用財(cái)務(wù)軟件的需要，自然就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)的管理不能很好的發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，然而，計(jì)算機(jī)技術(shù)的介入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理起到了很大的作用，為其使用的軟件提供了幫助，為這種財(cái)務(wù)管理的實(shí)施奠定了基礎(chǔ)，并且推動(dòng)了動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地長(zhǎng)行業(yè)中的可行性與必要性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建主要包括系統(tǒng)設(shè)計(jì)原理、系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)以及系統(tǒng)模塊設(shè)計(jì)三個(gè)方面。只有將這三方面的設(shè)計(jì)進(jìn)行完整的構(gòu)建，才能使動(dòng)態(tài)管理達(dá)到最好的效果。

（一）系統(tǒng)設(shè)計(jì)原理

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的目的是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，能夠準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目資金的運(yùn)作情況，使企業(yè)對(duì)未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)和掌握。而系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原理也是圍繞這個(gè)目的來(lái)展開(kāi)的，由于市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)變化比較大，所以對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所反映出來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和處理，從而對(duì)其趨勢(shì)模擬出有可能出現(xiàn)的所有目標(biāo)方案的具體情況，能夠幫助企業(yè)的財(cái)務(wù)人員準(zhǔn)確掌握企業(yè)財(cái)務(wù)的管理方法，只有將正確的財(cái)務(wù)管理方法引入到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，才能針對(duì)不同時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行不同方法的調(diào)整，對(duì)企業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

對(duì)于系統(tǒng)功能的設(shè)計(jì)工作，首先需要做到的就是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求進(jìn)行分析工作，根據(jù)企業(yè)的具體情況，明確現(xiàn)存的問(wèn)題，從而找到解決問(wèn)題的方法，從根本上解決問(wèn)題。只有將需要解決的問(wèn)題確定之后，管理人員才可以對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行功能板塊的設(shè)計(jì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理主要應(yīng)該從客戶(hù)需求以及系統(tǒng)功能兩個(gè)方面進(jìn)行考慮。

1.客戶(hù)需求的角度

從動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的客戶(hù)需求角度方面來(lái)分析，這種管理模式的主要任務(wù)是要滿(mǎn)足項(xiàng)目實(shí)施者或者管理者對(duì)財(cái)務(wù)信息、預(yù)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況以及責(zé)任分配落實(shí)情況的了解，從而在此過(guò)程中對(duì)這些信息進(jìn)行查看，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行解決以及對(duì)執(zhí)行結(jié)果的測(cè)算等等。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的任務(wù)還包括幫助實(shí)施者對(duì)結(jié)果進(jìn)行反饋和統(tǒng)計(jì)分析的工作。

2.動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理具有的功能

為了能夠更好的實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)計(jì)的目的，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理應(yīng)該要有區(qū)分項(xiàng)目基本信息、預(yù)定的目標(biāo)信息以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程中的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)信息等信息的功能，將這些存在的信息通過(guò)數(shù)據(jù)表或者信息窗口的方式進(jìn)行歸類(lèi)。同時(shí)，由于才管理的過(guò)程中，由于實(shí)時(shí)信息的動(dòng)態(tài)波動(dòng)比較大，所以，還要設(shè)計(jì)對(duì)照參照表，使管理者能夠明確掌握信息的變化趨勢(shì)。為了能夠強(qiáng)化信息反應(yīng)的及時(shí)行與全面性，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理還應(yīng)該具備將數(shù)據(jù)表、圖表、公式等可以反應(yīng)實(shí)時(shí)信息的數(shù)據(jù)結(jié)合起來(lái)，構(gòu)建一個(gè)圖文并茂、簡(jiǎn)單易懂的信息反饋網(wǎng)。

（三）系統(tǒng)模塊設(shè)計(jì)

通常情況下，動(dòng)態(tài)管理信息的系統(tǒng)模板主要是由基礎(chǔ)信息、可行性研究、成本控制以及績(jī)效評(píng)估幾個(gè)模板構(gòu)成的。這些模塊之間都存在著相應(yīng)的聯(lián)系，其中表現(xiàn)初始目標(biāo)的基礎(chǔ)信息以及表現(xiàn)動(dòng)態(tài)目標(biāo)的成本控制是整個(gè)系統(tǒng)的兩條主線，通過(guò)對(duì)兩條主線的對(duì)比實(shí)施，以成本控制為核心，全面展開(kāi)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的工程設(shè)計(jì)。

1.基礎(chǔ)信息模塊的設(shè)計(jì)

基礎(chǔ)信息模塊是動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理信息中最基礎(chǔ)的信息設(shè)置，主要體現(xiàn)的就是在項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)之前對(duì)具體信息的體現(xiàn)以及對(duì)預(yù)定目標(biāo)的設(shè)定。操作人員從基礎(chǔ)信息木塊這方面，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)最基本信息的了解，以及對(duì)未來(lái)的預(yù)定目標(biāo)有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)，通過(guò)基礎(chǔ)信息模塊，相關(guān)的操作人員還能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)相關(guān)報(bào)表的各項(xiàng)管理工作，從而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)信息的及時(shí)輸出。

2.可行性研究模塊的設(shè)計(jì)

對(duì)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的可行性研究也是一項(xiàng)必不可少的工作，可行性研究模塊主要是對(duì)項(xiàng)目完成之前的資金情況進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)的分析，對(duì)基礎(chǔ)信息模塊當(dāng)中所提供的數(shù)據(jù)表格進(jìn)行對(duì)比，將對(duì)比之后的結(jié)果進(jìn)行分析，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前的具體情況來(lái)分析動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的可行性。

3.成本控制模塊的設(shè)計(jì)

成本控制是房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)重要工作，對(duì)于動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的成本控制模塊，主要的目的就是實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在預(yù)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中多反映出來(lái)的信息進(jìn)行全局控制，成本控制模塊主要包括對(duì)目標(biāo)成本的制定以及動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控兩個(gè)方面，在目標(biāo)成本制定的基礎(chǔ)上達(dá)到對(duì)動(dòng)態(tài)成本的有效監(jiān)控是動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)優(yōu)勢(shì)功能，能夠幫助企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)成本控制。

4.績(jī)效評(píng)估模塊的設(shè)計(jì)

作為效果的評(píng)估工作，績(jī)效評(píng)估模塊主要是對(duì)完成任務(wù)后所達(dá)到的目標(biāo)和項(xiàng)目進(jìn)展的過(guò)程中的工作進(jìn)行評(píng)估，這種評(píng)估工作的評(píng)估時(shí)間具有不穩(wěn)定性。而對(duì)整體項(xiàng)目的綜合評(píng)估在績(jī)效評(píng)估中也是不容忽視的。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的優(yōu)勢(shì)

目前，在我國(guó)有很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公司財(cái)務(wù)的管理制度實(shí)行“不同情況，不同方法”的管理制度，這種雙管理模式雖然存在著一定的優(yōu)勢(shì)，比如說(shuō)，企業(yè)財(cái)務(wù)在這種管理下，不至于因?yàn)閭鹘y(tǒng)管理模式中存在的弊端使其財(cái)務(wù)功能得不到有效發(fā)揮。但是這樣的管理存在的劣勢(shì)相對(duì)于優(yōu)勢(shì)來(lái)說(shuō)則表現(xiàn)更加明顯，比如說(shuō)會(huì)比較容易造成因財(cái)務(wù)界定不明確而引起的財(cái)務(wù)混亂不清的弊端。

由此可見(jiàn)，這種企業(yè)財(cái)務(wù)的雙管理模式并不能夠滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的需求，只有將企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行正確的認(rèn)識(shí)，才可以將企業(yè)的目標(biāo)在既定的時(shí)間中完成。而動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理將成為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的主流，企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理可以避免傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的諸多缺點(diǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)中是最合理的選擇，具有可實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義，不僅僅是有利于房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，而且還能夠在一定程度上提高企業(yè)資金的安全性，為企業(yè)的良好發(fā)展提供資金保障，使企業(yè)可以在一個(gè)正確的軌道上運(yùn)行。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，動(dòng)態(tài)管理模式在房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理中存在很明顯的可行性和必然性，管理人員一定要根據(jù)企業(yè)的自身情況制定一個(gè)合理的動(dòng)態(tài)管理模式，這樣無(wú)論是對(duì)企業(yè)的成本控制還是管理都是一個(gè)明智的選擇。事實(shí)證明，這種動(dòng)態(tài)管理模式不僅可以將房地產(chǎn)行業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理水平提高，還可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)于資金和成本的實(shí)時(shí)控制，對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到了重要的作用。

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