導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)存在的問(wèn)題及建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資；存在問(wèn)題；原因分析

一、目前房地產(chǎn)項(xiàng)目金融管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)金融的管理工作重點(diǎn)在于金融的籌措階段、金融的使用階段和金融的監(jiān)督階段。為保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)環(huán)節(jié)順利開(kāi)展，龐大的資本投入需要依靠銀行貸款、財(cái)政劃撥、集資等渠道而實(shí)現(xiàn)籌資的目的。在金融的使用過(guò)程中，應(yīng)做到對(duì)固定金融、流動(dòng)金融、管理金融等各項(xiàng)合理分配和監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)金融價(jià)值的最大化利用。以房地產(chǎn)項(xiàng)目金融籌集來(lái)說(shuō)，籌集金融是房地產(chǎn)項(xiàng)目金融管理的主要職能，房地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就得有足夠的金融，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在履行金融籌集職能時(shí)，財(cái)務(wù)人員必須先要預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的金融量。

二、目前房地產(chǎn)項(xiàng)目金融管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)金融管理重要性認(rèn)識(shí)及不足。我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)金融管理水平參差不齊，不能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)企業(yè)只重視工程項(xiàng)目的承攬、工程項(xiàng)目的任務(wù)完成量、工程項(xiàng)目質(zhì)量的提高，一致認(rèn)為抓好企業(yè)生產(chǎn)才是關(guān)鍵，忽略了金融管理的重要性。還有人認(rèn)為企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)主要職責(zé)是事后算賬，只要把賬記好就行，認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益是干出來(lái)的，根本沒(méi)有意識(shí)到企業(yè)金融管理的控制把關(guān)作用。

（二）金融管理方式落后，信息失真。房地產(chǎn)企業(yè)金融管理方式落后，并且財(cái)務(wù)信息的失真，難以為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提供科學(xué)的決策。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其金融管理缺乏動(dòng)態(tài)控制，就難以及時(shí)熟悉和了解工程項(xiàng)目在建設(shè)中金融的流出和工程項(xiàng)目的前期預(yù)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目的事中實(shí)際發(fā)生數(shù)與預(yù)算缺乏合理的監(jiān)督，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的事中控制流于空談。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)普遍應(yīng)用，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)基本上實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理信息化，但仍然有不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有引起企業(yè)財(cái)務(wù)信息化的重視，企業(yè)的金融運(yùn)行信息仍處在手工處理和收集階段，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理者很難及時(shí)地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和金融動(dòng)態(tài)，財(cái)務(wù)信息嚴(yán)重滯后，嚴(yán)重影響了企業(yè)金融的使用效率。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理問(wèn)題。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)貫穿于項(xiàng)目的決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段以及項(xiàng)目竣工階段，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，意義重大。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的金融管理不善，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的在建項(xiàng)目金融不足、后續(xù)金融也跟不上的情況。我國(guó)的各大城市中，隨處都能夠看到很多停工的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，很多的爛尾樓。為了杜絕這些現(xiàn)象的發(fā)生，就必須要求房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中杜絕不良金融流動(dòng)，加強(qiáng)企業(yè)金融管理。房地產(chǎn)企業(yè)的金融管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的中心，在房地產(chǎn)項(xiàng)目金融的使用過(guò)程中，必須要合理調(diào)度、統(tǒng)籌安排，確保企業(yè)金融的靈活化運(yùn)用。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的金融管理機(jī)構(gòu)，通過(guò)合理的調(diào)度，統(tǒng)籌安排使用企業(yè)金融，集結(jié)企業(yè)所有分散的金融，充分發(fā)揮金融的時(shí)間價(jià)值。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問(wèn)題分析

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的金融保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時(shí)，也存在許多潛在的問(wèn)題，歸納起來(lái)，主要有以下幾方面：

（一）融資渠道單一，主要依賴(lài)銀行貸款

目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過(guò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三個(gè)階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷(xiāo)售階段）每一階段都離不開(kāi)銀行金融的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需金融仍約有60%的金融來(lái)自銀行貸款，間接融資的比重依然過(guò)大。雖然國(guó)家已出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高了貸款門(mén)檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢(shì)，但是短時(shí)間內(nèi)仍無(wú)法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴(lài)于銀行貸款的融資模式，必然會(huì)加大銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資失敗，銀行無(wú)疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。

（二）對(duì)房地產(chǎn)融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集金融的問(wèn)題，它實(shí)質(zhì)上是一種以金融供求形式表現(xiàn)出來(lái)的資源配置過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)作為金融密集型行業(yè)，需要大量的金融做后盾，單純的依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿(mǎn)足金融需求的，更多的金融要通過(guò)外部融資來(lái)獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得金融的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。

（三）銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少

房地產(chǎn)業(yè)作為金融密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的金融支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需金融主要來(lái)源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)相矛盾，再加上我國(guó)金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的金融將十分困難。因此，我國(guó)房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。

（四）制度不健全，制約房地產(chǎn)企業(yè)融資

目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開(kāi)。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

四、對(duì)策和建議

（一）創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)合理融資環(huán)境：在維護(hù)金融體制安全的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步發(fā)展金融市場(chǎng)，創(chuàng)造房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道，提供相應(yīng)的政府服務(wù)措施，切實(shí)維護(hù)好房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。

（二）制定科學(xué)的融資策略：房地產(chǎn)企業(yè)可針對(duì)自身的特征、成長(zhǎng)規(guī)律選擇最佳的幾種融資渠道，使資本結(jié)構(gòu)達(dá)到最優(yōu)。在創(chuàng)業(yè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道應(yīng)以典當(dāng)融資、房地產(chǎn)信托及其相互組合為主。在成長(zhǎng)期的房地產(chǎn)企業(yè)以自籌金融為主，再輔之以股權(quán)融資和債務(wù)融資。在成熟階段，采用銀行貸款或者是信托等方式難以滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)金融的需求，而股權(quán)融資和債券融資可以籌集的巨額的金融。

（三）實(shí)行商業(yè)銀行差別信貸政策：既要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸管理，維護(hù)金融體系穩(wěn)定又要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，做到總量有效控制，結(jié)構(gòu)調(diào)整合理。實(shí)行差別授權(quán)授信政策，重點(diǎn)給予保障性住房項(xiàng)目政策傾斜。

（四）發(fā)展專(zhuān)業(yè)融資中介機(jī)構(gòu)：金融機(jī)構(gòu)要在復(fù)雜變化的市場(chǎng)環(huán)境中求得生存和發(fā)展并且贏得主動(dòng)，離不開(kāi)一套完善、高效的市場(chǎng)中介服務(wù)體系作為支撐。發(fā)展專(zhuān)業(yè)融資中介是解決房地產(chǎn)融資難的有效途徑之一。

五、結(jié)語(yǔ)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展都與融資相伴。融資駕馭控制得好，可以給企業(yè)發(fā)展、壯大增加動(dòng)力，融資失控必然影響企業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定和信譽(yù)，同時(shí)也會(huì)給企業(yè)、債權(quán)人、國(guó)家造成損失。雖然目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資渠道仍是銀行貸款，但在做好項(xiàng)目貸款可行性研究的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該加強(qiáng)融資創(chuàng)新方面的研究。應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)，關(guān)注金融創(chuàng)新產(chǎn)品并進(jìn)行深入研究，根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略，有選擇地設(shè)計(jì)融資結(jié)構(gòu)，利用現(xiàn)有融資創(chuàng)新產(chǎn)品進(jìn)行金融融通，以求得以更低的金融成本獲取更大的經(jīng)濟(jì)收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]易憲榮.房地產(chǎn)多元化融資[J].新金融，2005.6

篇2

一、預(yù)售收入計(jì)征稅費(fèi)核算中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)售收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅，通常采用的方法有三種，但這幾種會(huì)計(jì)處理都存在一些問(wèn)題。

一是按預(yù)收款計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”科目，具體會(huì)計(jì)處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計(jì)征、交納營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、所得稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收入確認(rèn)、辦理結(jié)算時(shí)，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。

(3)期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時(shí)，借記“所得稅”，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”。

(4)項(xiàng)目竣工結(jié)算應(yīng)交土地增值稅時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅”。

上述會(huì)計(jì)處理方法雖然符合《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的有關(guān)規(guī)定，但值得商榷。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，所預(yù)交的稅費(fèi)在賬表上體現(xiàn)的“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”是紅字或負(fù)數(shù)余額。本來(lái)是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定應(yīng)該交納的稅費(fèi)，卻使信息使用者誤認(rèn)為是企業(yè)“多交了稅費(fèi)”，因而不符合會(huì)計(jì)“明晰性原則”。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期一般都較長(zhǎng)，若某企業(yè)既有正常銷(xiāo)售計(jì)征的稅費(fèi)，又有按預(yù)收款計(jì)征的稅費(fèi)，還有多交的稅費(fèi)或者享受稅收優(yōu)惠政策需退的稅費(fèi)，如果在會(huì)計(jì)處理上只反映已交數(shù)，不反映應(yīng)交數(shù)，則不能真實(shí)反映企業(yè)稅金的應(yīng)交、未交和多交等情況。

二是按預(yù)收款計(jì)征的稅費(fèi)，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過(guò)“待攤費(fèi)用”、“遞延稅款”科目核算，具體會(huì)計(jì)處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅時(shí)，借記“待攤稅金――營(yíng)業(yè)稅金及附加(土地增值稅)”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目；交納時(shí)，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預(yù)售房款計(jì)征所得稅時(shí)，借記“遞延稅款”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目；交納時(shí)，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認(rèn)、辦理結(jié)算時(shí)，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“待攤費(fèi)用一營(yíng)業(yè)稅金及附加”、“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。

(4)期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時(shí)，借記“所得稅”科目，貸記“遞延稅款”、“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目。

(5)項(xiàng)目竣工結(jié)算應(yīng)交土地增值稅時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸記“待攤費(fèi)用――土地增值稅”、“應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅”科目。

上述會(huì)計(jì)處理方法解決了營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問(wèn)題，資產(chǎn)負(fù)債表中反映了已預(yù)交的待攤稅費(fèi)、遞延稅款，損益表也體現(xiàn)了配比原則。但是，把計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費(fèi)用”科目核算，不僅虛增了資產(chǎn)和負(fù)債，而且也與“待攤費(fèi)用”科目的核算內(nèi)容不相符。

三是按當(dāng)期應(yīng)交的全部稅費(fèi)(包括預(yù)售收入和實(shí)現(xiàn)收入兩部分的應(yīng)交稅費(fèi))不加區(qū)別地做先提后交的會(huì)計(jì)處理，具體會(huì)計(jì)處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目；交納時(shí)，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預(yù)售房款計(jì)征所得稅時(shí)，借記“所得稅”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目；交納時(shí)，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認(rèn)、辦理結(jié)算時(shí)，借記“銀行存款”、“預(yù)收賬款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)按其全部收入與預(yù)收賬款的差額計(jì)征的稅金及附加，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。

(4)項(xiàng)目竣工，結(jié)算、調(diào)整預(yù)提土地增值稅時(shí)，按實(shí)際數(shù)大于預(yù)提數(shù)的差額借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅”科目，反之作相反的會(huì)計(jì)處理。

上述會(huì)計(jì)處理方法，把不符合收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”確認(rèn)為收入，結(jié)算稅費(fèi)，同樣虛增了資產(chǎn)和負(fù)債，而且人為地割裂了預(yù)售收入、實(shí)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結(jié)算所得稅的勾稽關(guān)系，也違背了會(huì)計(jì)的“配比原則”。

二、預(yù)售收入計(jì)征稅費(fèi)核算的改進(jìn)建議

鑒于上述按預(yù)售收入計(jì)征稅費(fèi)核算中存在的問(wèn)題，筆者建議將預(yù)交的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅記入“預(yù)收賬款”科目的借方，“預(yù)收賬款”科目下設(shè)四個(gè)明細(xì)科目，即“預(yù)售收入”、“預(yù)交營(yíng)業(yè)稅金及附加”、“預(yù)交土地增值稅”和“預(yù)交企業(yè)所得稅”，使預(yù)售收入和預(yù)交稅金相互配比，反映時(shí)一同反映，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)一同結(jié)轉(zhuǎn)。這樣可以真實(shí)反映企業(yè)稅金的應(yīng)交、未交和多交等情況，也符合會(huì)計(jì)的“明晰性、配比性原則”。雖然這種方法也存在著虛增資產(chǎn)和負(fù)債的問(wèn)題，但它優(yōu)于前幾種方法。

[例]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2005年年初開(kāi)發(fā)“普通住宅”項(xiàng)目，整個(gè)工程于年底全部竣工決算并交付使用。開(kāi)發(fā)公司采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，銷(xiāo)售總價(jià)1800萬(wàn)元，收取首付款720萬(wàn)元，并按稅收法規(guī)規(guī)定計(jì)算交納了預(yù)售收入應(yīng)該交納的相關(guān)稅費(fèi)。項(xiàng)目竣工后，商品房全部售出，銀行按揭款1080萬(wàn)元于年底到賬。與開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目有關(guān)的實(shí)際支出包括：土地價(jià)款200萬(wàn)元、房屋開(kāi)發(fā)成本850萬(wàn)元(含不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)50萬(wàn)元)、管理費(fèi)用25萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用50萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出90萬(wàn)元(未超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率，能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明)和延期還款罰息3萬(wàn)元，該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5％，適用的營(yíng)業(yè)稅稅率5％，城市維護(hù)建設(shè)稅5％，應(yīng)交教育費(fèi)附加征收率3％；土

地增值稅預(yù)征率0．5％，計(jì)稅毛利率10％，企業(yè)所得稅稅率33％。假設(shè)2005年沒(méi)有開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，也未發(fā)生其他經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)和納稅調(diào)整項(xiàng)目。根據(jù)上述資料，會(huì)計(jì)處理如下：

(1)收到售房首付款

借：銀行存款

7200000

貸：預(yù)收賬款――預(yù)售收入

7200000

(2)計(jì)征應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅及附加

借：預(yù)收賬款――預(yù)交營(yíng)業(yè)稅金及附加 388800

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

360000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城建稅

18000

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加

10800

(3)計(jì)征應(yīng)交納土地增值稅3．6萬(wàn)元(720×0．5％)

借：預(yù)收賬款――預(yù)交土地增值稅

36000

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

36000

(4)計(jì)征應(yīng)交納企業(yè)所得稅

計(jì)征企業(yè)所得稅：(720×10％-38．88)×33％=10．93(萬(wàn)元)

借：預(yù)收賬款――預(yù)交企業(yè)所得稅

109300

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

109300

(5)交納計(jì)征的各種稅費(fèi)

借：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

360000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城建稅

18000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

36000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

331200

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加 10800

貸：銀行存款

756000

(6)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)

借：應(yīng)收賬款――應(yīng)收售房款

10800000

預(yù)收賬款――預(yù)售收入

7200000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

18000000

(7)收到按揭款

借：銀行存款

10800000

貸：應(yīng)收賬款――應(yīng)收售房款

10800000

(8)結(jié)轉(zhuǎn)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本1050萬(wàn)元(200+850)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

10500000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

10500000

(9)計(jì)提營(yíng)業(yè)稅及附加

營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)=1800×5．4％=97．2(萬(wàn)元)

應(yīng)補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅=1080×5％=54(萬(wàn)元)

應(yīng)補(bǔ)交城建稅=54×5％=2．7(萬(wàn)元)

應(yīng)補(bǔ)交應(yīng)交教育費(fèi)附加=54×3％=1．62(萬(wàn)元)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

972000

貸：預(yù)收賬款――預(yù)交主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 388800

應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

540000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

27000

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加

16200

(10)工程竣工，結(jié)算應(yīng)交土地增值稅

允許扣除項(xiàng)目金額=200+850+90+(200+850)×5％+97．2+(200+850)×20％=1499．7(萬(wàn)元)

增值額=1800-1499．7=300．3(萬(wàn)元)

增值率=300．3+1499．7×100％=20．02％(普通住宅超過(guò)增值稅率20％)

應(yīng)交納土地增值稅=300．3×30％=90．09(萬(wàn)元)

應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅=90．09-3．6=86．49(萬(wàn)元)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

900900

貸：預(yù)收賬款――預(yù)交土地增值稅

36000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

864900

(11)年底結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額=1800-1050-97．20-90．09-25-50-90-3＝394．71(萬(wàn)元)

應(yīng)交企業(yè)所得稅=394．71×33％＝130．25(萬(wàn)元)

應(yīng)補(bǔ)交企業(yè)所得稅=130．25-10．93＝119．32(萬(wàn)元)

借：所得稅

1302500

貸：預(yù)收賬款――預(yù)交企業(yè)所得稅

109300

應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

1193200

(12)補(bǔ)交各種稅費(fèi)時(shí)

借：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

540000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

27000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

864900

應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

1193200

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加

16200

貸：銀行存款

篇3

摘 要 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相結(jié)合的信托產(chǎn)品，發(fā)行主體是信托機(jī)構(gòu)，資金投向是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。本文對(duì)我國(guó)REITs發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs） 問(wèn)題 建議

一、房地產(chǎn)信托投資基金的概念及發(fā)展

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）是一種以發(fā)行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種：一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發(fā)行信托收益憑證，將所募集資金集中投資于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本付息；二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。

REITs兼顧了業(yè)務(wù)模式的穩(wěn)定性和信托財(cái)產(chǎn)的收益性、安全性、流動(dòng)性，一般只適用于擁有較穩(wěn)定現(xiàn)金流的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)。美國(guó)、澳大利亞、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家已建立了較完善的REITs運(yùn)行機(jī)制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進(jìn)了該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國(guó)從2005年12月越秀REITs在香港聯(lián)交所上市以來(lái)，REITs發(fā)展經(jīng)歷了從無(wú)到有、不斷探索的過(guò)程，但是由于種種原因，我國(guó)的REITs并沒(méi)有真正發(fā)展起來(lái)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展迅速，據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，僅2012年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模達(dá)1213億元，至6月末房地產(chǎn)信托余額為6751億元，占信托余額比例為12.81%，這為REITs的發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將擁有更多的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)，而在我國(guó)宏觀調(diào)控的大背景下，構(gòu)建多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)融資渠道，以及有效解決民間資本問(wèn)題為社會(huì)所關(guān)注。作為一種在發(fā)達(dá)國(guó)家較為成熟的信托產(chǎn)品，REITs將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相統(tǒng)一，能夠?qū)⒚耖g資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，具有較好的發(fā)展前景。但就目前來(lái)看，我國(guó)REITs的發(fā)展仍存在諸多問(wèn)題，這成為阻礙REITs發(fā)展的不利因素：

1.配套法律法規(guī)尚需完善

我國(guó)信托構(gòu)建了《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托業(yè)務(wù)管理辦法》、《信托公司凈資本管理辦法》等“一法三規(guī)”的法律框架，為信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展提供了法律依據(jù)。但到目前為止，我國(guó)還未制定針對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的法律法規(guī)和稅收制度。而REITs的健康發(fā)展離不開(kāi)相關(guān)法律法規(guī)的制約。

2.缺乏行之有效的監(jiān)督管理機(jī)制

REITs在我國(guó)目前的制度環(huán)境下，屬于私募性質(zhì)，很難象證券投資基金那樣有規(guī)范的監(jiān)督管理，資金的募集、資金的運(yùn)用以及對(duì)所投資物業(yè)資產(chǎn)管理處置的監(jiān)督缺位。另一方面，雖然信托合同對(duì)保管人、受托人、投資者的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，但因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)模糊，大部分信托法律契約是不清晰的或執(zhí)行不完整的，這就使得內(nèi)部自律監(jiān)督的權(quán)力進(jìn)一步減弱。

3.信息披露制度還不完善

信托公司目前實(shí)施的是非強(qiáng)制性的信息披露制度。具體來(lái)講，信托投資項(xiàng)目的相關(guān)信息、信托成立、信托規(guī)模及工商登記文件等均不會(huì)強(qiáng)制公開(kāi)。這與REITs要求的嚴(yán)格的交易機(jī)構(gòu)、公開(kāi)透明的信息披露要求存在較大差距，可能出現(xiàn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓而其他投資者無(wú)法得到通知等情況，對(duì)投資者的知情權(quán)、選擇權(quán)及REITs參與各方的利益保護(hù)存在漏洞。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的建議

1.完善REITs法律體系及稅收政策。一方面，借鑒美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，包括管理辦法、設(shè)立指引、監(jiān)督辦法等，以促進(jìn)的REITs健康發(fā)展；另一方面，制定稅收優(yōu)惠政策。在國(guó)外，稅務(wù)驅(qū)動(dòng)占重要地位，稅務(wù)帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動(dòng)的份額約占20%。中國(guó)目前對(duì)REITs的公司型模式的雙重征稅問(wèn)題尚沒(méi)解決，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立。需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策。

2.進(jìn)一步完善和加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。目前我國(guó)信托公司歸銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，而信托業(yè)務(wù)及REITs的發(fā)起設(shè)立非信托公司專(zhuān)屬，同時(shí)，REITs的運(yùn)作涉及國(guó)土資源部、建設(shè)部、證監(jiān)會(huì)、國(guó)稅、地稅等相關(guān)部門(mén)，要促進(jìn)REITs的健康發(fā)展，建議借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，改變目前的發(fā)起主體監(jiān)管為功能監(jiān)管，政府可成立跨部門(mén)的房地產(chǎn)信托投資基金管理組織或機(jī)構(gòu)，實(shí)行協(xié)同監(jiān)管。

3.注重產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化及流動(dòng)性。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化及流動(dòng)性是發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要條件。應(yīng)借鑒證券投資基金的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的社會(huì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，解決產(chǎn)品上市流通問(wèn)題，促進(jìn)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)的發(fā)展。

4.建立客觀、公正的信用體系。社會(huì)信用制度的缺失，以及缺乏有影響力的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和完善的信用擔(dān)保體系是制約私募信托產(chǎn)品發(fā)展的屏障，應(yīng)盡快建立違法處理機(jī)制和守法激勵(lì)機(jī)制，以確保投資者的利益不受損害。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

自1998年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的推行以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了15年。房地產(chǎn)業(yè)得到空前的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)也成為房地產(chǎn)業(yè)重要一部分。投資性房地產(chǎn)的出現(xiàn)，逐步發(fā)展，也伴隨了不斷完善投資房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的處理。本文分析我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題，并提出了幾點(diǎn)具體的解決方案，以期完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算。

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算；不足與完善

0 引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，和城市化的不斷推進(jìn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為全國(guó)乃至全球投資收益率最高，風(fēng)險(xiǎn)最小的行業(yè)。這些年來(lái)，無(wú)論是國(guó)企還是民企，為了獲取利潤(rùn)都紛紛投入房地產(chǎn)業(yè)。會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要方式，企業(yè)一味把投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)處理按照歷史成本入賬或者是分期計(jì)提折舊方法的會(huì)計(jì)計(jì)量和處置。期限較長(zhǎng)的投資性房地產(chǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)其短期的市場(chǎng)價(jià)值。在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中，我們需要尋找存在的問(wèn)題。就當(dāng)前看，投資性房地產(chǎn)在我國(guó)的會(huì)計(jì)核算方面存在一些問(wèn)題，需要有關(guān)部門(mén)去修改相關(guān)的政策以完善制度。

1 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算

1.1 投資性房地產(chǎn)初始的核算

在投資性房地產(chǎn)的投資過(guò)程中，第一步要對(duì)投資性房地產(chǎn)的初始化成本進(jìn)行準(zhǔn)確有效的計(jì)量，其次在進(jìn)行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期。常的工程中，核算部門(mén)對(duì)投資性的房地產(chǎn)總資產(chǎn)核算。分別對(duì)投資房地產(chǎn)企業(yè)中的固定和無(wú)形資產(chǎn)分別進(jìn)行分類(lèi)和核算。并對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資預(yù)算，以提高投資性房地產(chǎn)為企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。

1.2 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)核算

后續(xù)的會(huì)計(jì)工作中要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行記賬、算賬、報(bào)賬。房地產(chǎn)的維護(hù)、裝修、設(shè)施建設(shè)、管理等財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)量要嚴(yán)格按照相關(guān)的會(huì)計(jì)計(jì)量法則對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行日常計(jì)量，使其達(dá)到科學(xué)性、有效性，促進(jìn)計(jì)量的價(jià)值體現(xiàn)。以人民幣為記賬單位對(duì)投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行核算，通過(guò)設(shè)置賬簿、填制憑證和特定的記賬方式以及會(huì)計(jì)報(bào)表的編制，進(jìn)行的綜合、不間斷財(cái)務(wù)計(jì)量的反映以及風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督，形成的測(cè)控指標(biāo)，為投資者提供可靠信息，考核經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的完成情況。

2 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在不足點(diǎn)

2.1 公允計(jì)量問(wèn)題

有效的投資性房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)進(jìn)行投資的基礎(chǔ)。在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，如果采用是公允價(jià)值核算模式進(jìn)行的評(píng)估，將投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入損益，就會(huì)增加或減少企業(yè)利潤(rùn)的總額。但是虛擬的資產(chǎn)在企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)中并未起到效果，只有在出售是才能體現(xiàn)。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)時(shí)，就會(huì)給房地產(chǎn)投資企業(yè)造成嚴(yán)重錯(cuò)覺(jué)，并引發(fā)過(guò)度投機(jī)或者恐慌。同時(shí)，公允價(jià)值核算模式給了企業(yè)提供了控制利潤(rùn)，偷稅漏稅的空子，影響到財(cái)務(wù)報(bào)表科學(xué)性和準(zhǔn)確性，難以對(duì)企業(yè)的盈利空間作出準(zhǔn)確判斷。

在我國(guó)會(huì)計(jì)的準(zhǔn)則中，不許將固定資產(chǎn)的盈虧同其他業(yè)務(wù)收入和支出一起核算。企業(yè)的實(shí)際計(jì)量同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出現(xiàn)不一致性，就會(huì)造成在實(shí)際的財(cái)務(wù)處理中的誤差，就會(huì)降低信息的準(zhǔn)確性。

2.2 公允價(jià)值與賬面價(jià)值計(jì)量轉(zhuǎn)換誤差點(diǎn)

當(dāng)投資性房地產(chǎn)用途發(fā)生變化時(shí)，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重分類(lèi)。

自用的房地產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，只是資產(chǎn)的用途變化，而資產(chǎn)根本性能變化，隨意的改變房地產(chǎn)原有賬面價(jià)值是不合理的。如表1，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差異會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值得到不真實(shí)的估量。

3 完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中的建議

3.1 出臺(tái)相關(guān)投資性房地產(chǎn)公允計(jì)量的建議

企業(yè)在投資的過(guò)程中，以公允價(jià)值方式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，當(dāng)其價(jià)值發(fā)生波動(dòng)時(shí)，將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的與賬面價(jià)值差額進(jìn)行計(jì)量。這樣就不會(huì)出現(xiàn)單一的信息缺失，可以有效對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期的評(píng)估，使投資性房地產(chǎn)的價(jià)值更加真實(shí)。

3.2 出臺(tái)計(jì)量方式轉(zhuǎn)變問(wèn)題的建議

在轉(zhuǎn)換核算中，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)計(jì)量方式也由公允價(jià)值計(jì)量轉(zhuǎn)為成本價(jià)值計(jì)量，將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值作為房屋計(jì)量的基礎(chǔ)，而公允所產(chǎn)生的價(jià)值與原賬面值差計(jì)入當(dāng)期盈利或者虧損。

4 小結(jié)

投資性房地產(chǎn)的討論成為學(xué)術(shù)界話題，尤其是2008年金融危機(jī)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量方式的深刻反思，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值方式計(jì)量尚有不足之處，但是這種方式是它的補(bǔ)充。這就需要會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定人員進(jìn)行更多思考，實(shí)踐和改進(jìn)，深入分析關(guān)聯(lián)準(zhǔn)則的有效性，真正實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)則合理運(yùn)行。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]李燕.投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理及分析[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2010（7）.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；法律規(guī)制

房地產(chǎn)問(wèn)題是社會(huì)各界十分關(guān)注的熱點(diǎn)，國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中，如何進(jìn)行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置，強(qiáng)化國(guó)家責(zé)任，完善各項(xiàng)財(cái)稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問(wèn)題，在現(xiàn)有法律制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系建設(shè)，也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國(guó)家政策的導(dǎo)向，“去庫(kù)存，去杠桿”政策的實(shí)施，一二線城市房?jī)r(jià)只增不減，二線城市房產(chǎn)庫(kù)存仍然是無(wú)人問(wèn)津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問(wèn)題：

（一）主要城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快

2003年以來(lái)房?jī)r(jià)一路飆升，全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)上漲多呈提速態(tài)勢(shì)，雖然2015年中央出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房?jī)r(jià)仍是普通民眾無(wú)法承受的。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，因?yàn)槿鄙俦O(jiān)管，或者相關(guān)部門(mén)執(zhí)行不力，開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題尤為嚴(yán)重，囤積土地、炒買(mǎi)地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房?jī)r(jià)，拖欠偷逃稅款等行為時(shí)有曝光。所有這些無(wú)不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，無(wú)不是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益和國(guó)家利益的侵害。由此可見(jiàn)，健全市場(chǎng)監(jiān)管制度，落實(shí)監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠(yuǎn)。

（三）房地產(chǎn)信息披露機(jī)制不完善

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有建立起一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范的價(jià)格信息平臺(tái)，市場(chǎng)參與者無(wú)法獲得準(zhǔn)確的信息，政府各部門(mén)信息不對(duì)稱(chēng)，不準(zhǔn)確現(xiàn)象非常嚴(yán)重。市場(chǎng)參與者在獲得信息的過(guò)程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問(wèn)題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制存在的問(wèn)題

（一）權(quán)力缺乏有效配置

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計(jì)劃、投資、金融、財(cái)政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計(jì)上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進(jìn)行統(tǒng)一，對(duì)宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進(jìn)行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實(shí)踐上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時(shí)均需要以對(duì)方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實(shí)踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。

（二）方式缺乏法律依據(jù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實(shí)施規(guī)定。無(wú)論通知還是通告都不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系要求達(dá)到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場(chǎng)根本問(wèn)題，在實(shí)施效果上，常常難以達(dá)到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會(huì)為人所詬病。其中以限購(gòu)令的爭(zhēng)議最大。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制的對(duì)策

（一）健全金融法律體系

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的一個(gè)主要特征就是金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行是我國(guó)目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金對(duì)銀行貸款有很高程度的依賴(lài)性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中，y行很難監(jiān)控借款人對(duì)貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險(xiǎn)較高。一旦風(fēng)險(xiǎn)失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的當(dāng)前，建議從加強(qiáng)金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險(xiǎn)兩大方面完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系。

（二）完善土地法律體系

九層之臺(tái)起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)主體相應(yīng)作出調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，建議通過(guò)合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價(jià)格指導(dǎo)、嚴(yán)格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿(mǎn)足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及全社會(huì)和每個(gè)人的根本利益，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時(shí)，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，盡管?chē)?guó)家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，但在此過(guò)程中，也暴露了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中許多亟待解決的法律問(wèn)題，國(guó)家如何對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制略盡綿薄。

參考文獻(xiàn)：

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本管理；監(jiān)督管理制度；集中管理

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)極大的影響。房地產(chǎn)公司屬于資金密集型企業(yè)，在財(cái)務(wù)方面的問(wèn)題顯得尤為重要，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)成本管理逐漸顯露出各種弊端，針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步探索，尋求合理的應(yīng)對(duì)措施，建立完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，以便在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，想取得效益就需要加強(qiáng)對(duì)與財(cái)務(wù)成本管理的控制，財(cái)務(wù)成本管理工作主要指的是企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)通過(guò)一系列的措施和建議，讓企業(yè)用有限的資金獲取最大的效益，而企業(yè)的財(cái)務(wù)管理主要是為了讓企業(yè)的投入資金達(dá)到最小化，與此同時(shí)提高企業(yè)效益，因此，在各種項(xiàng)目完成之前需要對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行合理的分析和管控，同時(shí)由于企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理需要企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管控，這樣才能夠達(dá)到企業(yè)效益的最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，財(cái)務(wù)成本管理的狀況直接關(guān)系到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，同時(shí)也極大程度影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此想要得到一個(gè)良好的穩(wěn)定的發(fā)展，就需要將企業(yè)的財(cái)務(wù)成本工作做到盡善盡美，成為整個(gè)企業(yè)保持健康發(fā)展的有力保障，因此房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有至關(guān)重要的意義。

二、目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在問(wèn)題

（一）融資在一定程度上存在困難

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求力度大，在管理過(guò)程當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，特別是資金問(wèn)題。在房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程當(dāng)中，由于財(cái)務(wù)管理自身不夠規(guī)范，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有待增強(qiáng)，造成銀行進(jìn)行資金審核當(dāng)中信貸標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，因此不能獲得貸款，同時(shí)很多民營(yíng)企業(yè)在銀行的信用很差，銀行對(duì)民營(yíng)企業(yè)信任度低，在信貸過(guò)程當(dāng)中提供資料不夠完善，甚至有些存在欠款不還的現(xiàn)象，在銀行信貸系統(tǒng)里信用不良。

（二）管理制度方面存在一定欠缺

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在自身方面存在一定的問(wèn)題以及局限性，自身能力不足造成財(cái)務(wù)管理不完善，面對(duì)資金的使用方面不能合理安排和利用，造成企業(yè)在成本和資金方面浪費(fèi)嚴(yán)重，同時(shí)企業(yè)在資金管理上采取的方式較為原始，對(duì)資金的實(shí)際用途沒(méi)有細(xì)致調(diào)查，從而造成企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在隱患。

（三）內(nèi)部控制存在一定問(wèn)題

企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部核算過(guò)程中，特別是中小型企業(yè)，由于核算方面存在較多問(wèn)題，管理混亂，內(nèi)部管控協(xié)調(diào)能力較差，在實(shí)際當(dāng)中經(jīng)常出現(xiàn)報(bào)銷(xiāo)私人費(fèi)用和私自采購(gòu)的費(fèi)用，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)存在困難。同時(shí)中小型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)集權(quán)問(wèn)題突出，給財(cái)務(wù)管理工作帶來(lái)不便，財(cái)務(wù)管理人員核算財(cái)務(wù)時(shí)不能反映出真實(shí)情況，信息不明確，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展偏離正常軌道，投資方向不明確。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行當(dāng)中未能給予財(cái)務(wù)充分重視

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，從項(xiàng)目前期的投資開(kāi)發(fā)到后期的運(yùn)營(yíng)管理，都需要財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)容貫穿其中，項(xiàng)目當(dāng)中每一份工作都需要現(xiàn)金支持，涉及到企業(yè)資金的運(yùn)營(yíng)和管理，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作占據(jù)著舉足輕重的地位。如今房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于這一點(diǎn)認(rèn)識(shí)高度不夠，反而將主要的注意力放在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面，輕視企業(yè)的成本管控工作，想要讓整個(gè)企業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)達(dá)到最大化，需要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本進(jìn)行合理的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的措施建議

（一）實(shí)行項(xiàng)目資金集中管理模式，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本對(duì)于資金管理是尤為重視的，在房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)與資金的管控，項(xiàng)目使用資金過(guò)程當(dāng)中制定出完善的計(jì)劃，同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金的使用效率，不能過(guò)度浪費(fèi)資金或者閑置資金過(guò)多的狀況，因此企業(yè)在進(jìn)行資金管控的過(guò)程當(dāng)中需要保證資金利用的平衡，通過(guò)財(cái)務(wù)管控降低資金的使用成本，達(dá)到效益最大化。

（二）增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，樹(shù)立全面發(fā)展的科學(xué)管理體制

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的過(guò)程當(dāng)中，需要把先進(jìn)的科學(xué)的管理方法融入到企業(yè)財(cái)務(wù)管理當(dāng)中去，形成一個(gè)全面系統(tǒng)的科學(xué)發(fā)展管理機(jī)制，將房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作效用發(fā)揮到最大化，需要從企業(yè)的整理利益出發(fā)，在細(xì)節(jié)工作管理過(guò)程當(dāng)中，面對(duì)不同項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過(guò)靈活多變的方式完成項(xiàng)目最大化的效益，同時(shí)以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候需要把企業(yè)的開(kāi)銷(xiāo)進(jìn)行核算，其中包括物質(zhì)以及非物質(zhì)的花費(fèi)，這樣才能夠更加完善財(cái)務(wù)成本管理機(jī)制。

（三）強(qiáng)化項(xiàng)目管理與控制，實(shí)施監(jiān)督管理制度

增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，需要提高企業(yè)的效益，效益依賴(lài)于經(jīng)濟(jì)，因此必須嚴(yán)格把控好企業(yè)項(xiàng)目成本，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，需要對(duì)于各個(gè)環(huán)節(jié)的花費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格控制，在工程項(xiàng)目結(jié)算的時(shí)候還要實(shí)行嚴(yán)格的檢查，這些都屬于項(xiàng)目管控當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)，想要抓好對(duì)于企業(yè)成本的控制，就需要加強(qiáng)管控力度，保證企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的完整與可靠。

（四）促進(jìn)員工工作積極性，激勵(lì)員工配合工作完成

由于企業(yè)管理機(jī)制需要人為的進(jìn)行實(shí)施，因此完善財(cái)務(wù)成本管理工作不僅需要完備的管理制度，同時(shí)還需要企業(yè)員工的積極參與。目前很多企業(yè)尚處于初級(jí)發(fā)展時(shí)期，在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中需要建立起完善的員工管理制度，這樣能夠有效激發(fā)員工工作的積極性和主動(dòng)性，同時(shí)也能夠增強(qiáng)員工對(duì)于新的財(cái)務(wù)管理制度的認(rèn)可度。

四、小結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)公司需要針對(duì)財(cái)務(wù)管理制度方面的問(wèn)題進(jìn)行改革，并且從公司的實(shí)際角度出發(fā)，分析問(wèn)題深層次的原因，找到房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面存在的漏洞，及時(shí)進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)建出健全完善的財(cái)務(wù)資金管理體系，進(jìn)而提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，完善市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)

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[2]安.目前形勢(shì)下的房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)、管理與相關(guān)建議解讀[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2016(07).

[3]王甄.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題及其應(yīng)對(duì)措施分析[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2013(23).

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意；策略；問(wèn)題；建議

中圖分類(lèi)號(hào)：F713.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品，它的存在不僅解決人們對(duì)于居住的基本要求，同時(shí)也具備了金融投資產(chǎn)品的保值與增值的特點(diǎn)，再加上中國(guó)人對(duì)置地購(gòu)房獨(dú)有的情節(jié),使得擁有房產(chǎn)成為社會(huì)衡量現(xiàn)代人生活品質(zhì)的重要標(biāo)志。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的廣告可以說(shuō)是推動(dòng)和表現(xiàn)這場(chǎng)消費(fèi)革命最重要的文化力量之一，它作為房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要促銷(xiāo)手段，占有舉足輕重的地位。而房地產(chǎn)廣告無(wú)疑可以說(shuō)是廣告業(yè)界的巨無(wú)霸，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房消費(fèi)者進(jìn)行有效溝通的一種重要媒介。因此，好的廣告創(chuàng)意成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及廣告設(shè)計(jì)者所要追求的終極目標(biāo)。。本文就房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意策略進(jìn)行淺析。

一、房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意的產(chǎn)生過(guò)程

創(chuàng)意是現(xiàn)代廣告的靈魂，是廣告運(yùn)作中最具有革命姓的一環(huán)，一個(gè)廣告得以站起來(lái)的東西并為人們所贊嘆的最本質(zhì)的東西就是創(chuàng)意。創(chuàng)意不僅僅是自?shī)首詷?lè)的游戲，好的廣告創(chuàng)意能夠打動(dòng)消費(fèi)者，說(shuō)到消費(fèi)者的心坎里面去，讓他們領(lǐng)會(huì)、接受我們的傳達(dá)的信息，知道企業(yè)通過(guò)廣告所表達(dá)意圖，讓消費(fèi)者覺(jué)得我們確實(shí)是為其所想，能夠幫助他們實(shí)現(xiàn)某些需要。

（一） 信息收集階段

首先為樓盤(pán)項(xiàng)目收集最原始的資料信息，做好市場(chǎng)調(diào)研，在這樣的過(guò)程中我們要了解樓盤(pán)本身所處在的生命周期、獨(dú)有的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，為樓房做好準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、找準(zhǔn)訴求點(diǎn)。

（二） 綜合分析階段

1 分析、探尋創(chuàng)意素材

將搜集的資料進(jìn)行整理分析，找出可能會(huì)成為形成創(chuàng)意的相關(guān)素材。

2 把握好訴求方向

由于房地產(chǎn)廣告的目的是向購(gòu)房消費(fèi)者宣傳、推銷(xiāo)樓房,因而必須廣泛而準(zhǔn)確地占有豐富的資料，尋求本企業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目的鮮明特色和特定購(gòu)房消費(fèi)者的持續(xù)的興趣點(diǎn)。

（三） 產(chǎn)生創(chuàng)意階段

這一階段是廣告創(chuàng)意真正得以產(chǎn)生的階段。應(yīng)該包含“創(chuàng)意共鳴五因子”：

1 利益因子——?jiǎng)?chuàng)意要有創(chuàng)益

2 優(yōu)異因子——?jiǎng)?chuàng)意要有創(chuàng)異

3 強(qiáng)化因子——?jiǎng)?chuàng)意要有創(chuàng)議

4 藝術(shù)因子——?jiǎng)?chuàng)意要有創(chuàng)藝

5 印象因子——?jiǎng)?chuàng)意要有創(chuàng)憶

（四） 發(fā)展創(chuàng)意階段

對(duì)于一則廣告而言，當(dāng)在頭腦中形成創(chuàng)意的初步概念時(shí)，可能會(huì)有幾個(gè)創(chuàng)意，但是由于受到時(shí)間和經(jīng)濟(jì)條件的制約，并不是每個(gè)創(chuàng)意都可以被測(cè)試的。

二、 房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意的幾種策略

（一） 突出地段、地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)

在這種廣告創(chuàng)意中，把地段、環(huán)境作為房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意的策略點(diǎn)，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中發(fā)揮著很大的作用。傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)地理位置往往是指位于交通要道上的繁華地段。隨著私家車(chē)的增多，優(yōu)勢(shì)地段則由市中心向郊區(qū)或周?chē)男l(wèi)星城市擴(kuò)展。

（二） 強(qiáng)調(diào)廣告訴求點(diǎn)

在前面我們提到了關(guān)于廣告的訴求點(diǎn)，也就是所謂持續(xù)的興趣點(diǎn)，它是指消費(fèi)者對(duì)某種產(chǎn)品特定功效的追求。廣告的訴求點(diǎn)來(lái)源于這種持續(xù)的興趣點(diǎn)。

（三） 強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)的綠化與優(yōu)質(zhì)的物業(yè)

伴隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，精神生活要求也越來(lái)越高，一方面人們渴望在喧鬧嘈雜的城市環(huán)境中能夠?qū)ひ捵匀坏奶耢o，因此消費(fèi)者對(duì)綠化這一元素的關(guān)注度是很大的，同時(shí)綠化會(huì)大大改善居住質(zhì)量和外觀形象，因此形成房地產(chǎn)新的賣(mài)點(diǎn)。

（四） 強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格與戶(hù)型設(shè)計(jì)

從建筑風(fēng)格和戶(hù)型為切入點(diǎn)，尋找房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)意策略點(diǎn)是不容易的。樓盤(pán)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格是建筑設(shè)計(jì)中在內(nèi)容和外貌方面所反映的特征，同時(shí)戶(hù)型也是備受購(gòu)房消費(fèi)者關(guān)注的，有的房地產(chǎn)廣告將自己公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目的戶(hù)型布局的編排在廣告畫(huà)面中的醒目位置，并配以戶(hù)型說(shuō)明及面積大小，方便購(gòu)房者進(jìn)行選擇。

強(qiáng)調(diào)詩(shī)意的生活品位

現(xiàn)在的房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意關(guān)注的不僅僅是房子,而是以一種人文關(guān)懷的眼光去發(fā)現(xiàn)全新的更有價(jià)值的生活方式，更有詩(shī)意的生活品味。因此，現(xiàn)代地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都給予樓盤(pán)鮮明獨(dú)特的文化形象和富有詩(shī)意的生活品味,突出居住者得歸宿感。

強(qiáng)調(diào)文化定位與人文表現(xiàn)

以文化作支撐,可以使房地產(chǎn)在個(gè)性不變的情況下盡情發(fā)揮廣告創(chuàng)意的內(nèi)容,使新樓盤(pán)項(xiàng)目能在已有一定市場(chǎng)認(rèn)知的主品牌下順利的走向市場(chǎng),被同樣文化范圍下的消費(fèi)者所接受。文化定位賦予了房地產(chǎn)廣告更加鮮明的品牌特色。

強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)情理結(jié)合的創(chuàng)意

所謂情理結(jié)合也就是既闡述理性的元素，也強(qiáng)調(diào)情感的流露。對(duì)于房地產(chǎn)這種投資較大的特殊商品，其特性、功能與購(gòu)買(mǎi)者的實(shí)際利益和情感有密切的聯(lián)系，在廣告創(chuàng)意中適宜綜合運(yùn)用情理結(jié)合的方法，運(yùn)用理性訴求的各種手法傳達(dá)客觀信息，同時(shí)融入感性訴求的種種情感，即可以傳達(dá)客觀信息，又可以引發(fā)訴求對(duì)象的情感共鳴。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)廣告創(chuàng)意中存在的問(wèn)題

（一） 廣告創(chuàng)意的市場(chǎng)定位模糊

當(dāng)今有許多開(kāi)發(fā)商依然是以自我為中心，廣告的創(chuàng)意中往往追求時(shí)尚化、年齡化、消費(fèi)能力等因素，只做簡(jiǎn)單的受眾研究。

過(guò)多華麗、詩(shī)意的詞匯描述

我們?cè)诜康禺a(chǎn)的廣告中，經(jīng)常會(huì)看到富有詩(shī)意描述類(lèi)的字眼，從廣告創(chuàng)意來(lái)講，設(shè)計(jì)師們的初衷是希望將樓盤(pán)以及周?chē)沫h(huán)境描述得如同世外桃源般，這是符合消費(fèi)者的購(gòu)房心理的一種角度。對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們會(huì)用采用理性的思維去衡量樓盤(pán)，雖然煽情、詩(shī)意的詞語(yǔ)會(huì)打動(dòng)人，但根據(jù)消費(fèi)者的真實(shí)需求，客觀真實(shí)的詞語(yǔ)我想一樣會(huì)起到意想不到的效果。

創(chuàng)意表現(xiàn)缺乏新意

很多消費(fèi)者打開(kāi)報(bào)紙、雜志的時(shí)候，所呈現(xiàn)的地產(chǎn)廣告總是同樣臉譜的人物畫(huà)面，同樣語(yǔ)氣的文字，同樣的版面設(shè)計(jì)。這些廣告基本上都是一種固定的模式，沒(méi)有絲毫創(chuàng)意點(diǎn)。

忽視了廣告創(chuàng)意對(duì)品牌文化的價(jià)值

廣告的宣傳作用不僅僅是傳播產(chǎn)品的信息，同時(shí)也是對(duì)于企業(yè)品牌文化的一種有效傳遞，讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到企業(yè)，進(jìn)而形成對(duì)品牌的忠誠(chéng)度。

四、解決上述問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

（一） 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)

市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性的重要依據(jù)，也是對(duì)后期產(chǎn)品定位、廣告推廣的重要尺度。所以房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意必須在充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同的目標(biāo)市場(chǎng)，調(diào)整不同的表達(dá)主題，這樣才能取得良好的效果。

地產(chǎn)文化、營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)與詩(shī)意語(yǔ)言的有機(jī)結(jié)合

廣告創(chuàng)意是一則優(yōu)秀的廣告文案制勝的法寶，語(yǔ)言作用更是必不可少的一部分。詞語(yǔ)的運(yùn)用少不了文化。我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把詩(shī)意的語(yǔ)言、現(xiàn)代的文字相結(jié)合來(lái)感染現(xiàn)代的消費(fèi)者，把地產(chǎn)文化、營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)加入廣告文案之中。這樣，對(duì)于語(yǔ)言的描述不僅有詩(shī)意，更有殺傷力，而且這種品牌概念更符合市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì)，引領(lǐng)時(shí)尚潮流。

在平凡中尋找新的創(chuàng)意

“沒(méi)有創(chuàng)意的廣告是沒(méi)有生命力的”，最佳的廣告方案就是房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意的重要目標(biāo)。而最佳方案就是如何做到廣告投入與銷(xiāo)售收入形成最佳產(chǎn)出比。

創(chuàng)意要體現(xiàn)樓盤(pán)的品牌價(jià)值

房地產(chǎn)發(fā)展到今天，已經(jīng)不僅僅是樓房賣(mài)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)手段的競(jìng)爭(zhēng)，更是品牌、品質(zhì)硬件的競(jìng)爭(zhēng)。在樓盤(pán)品質(zhì)的宣傳上，大多開(kāi)發(fā)商選擇建立品牌。那么我們也要在房地產(chǎn)的創(chuàng)意中體現(xiàn)樓盤(pán)的品牌價(jià)值、品牌文化。

篇8

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；健康可持續(xù)；問(wèn)題；建議

Abstract: The real estate industry is the foundation of the national economy pillar industry, beneficial to the people's livelihood, relationship, influence future generations. With the implementation of national macro-control policy on the property, real estate profiteering era is over, how to realize the sustainable and healthy development of real estate economy in such a situation, combined with the author's many years of work experience, has carried on the discussion to this problem, and puts forward the healthy real estate industry can sustainable development suggestion.

Keywords: real estate economy; sustainable; problems; suggestions

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）

引言

近幾年，伴隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的大規(guī)模推進(jìn)，不僅居民對(duì)住房的剛性需求始終處于上漲狀態(tài)，各地政府也開(kāi)始認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)巨大的拉動(dòng)作用。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為各地的支柱行業(yè)，同時(shí)也成為最大的暴力行業(yè)，獲得了快速的發(fā)展。然而在發(fā)展的過(guò)程中，出現(xiàn)了很多問(wèn)題，最主要的問(wèn)題就是由于供需矛盾而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)居高不下問(wèn)題，這一問(wèn)題引得老百姓叫苦不迭，人們戲稱(chēng)房?jī)r(jià)、教育、醫(yī)療是老百姓“新三座大山”。為遏制房?jī)r(jià)，中央政府自2010年起不斷出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是北京、上海、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)在低迷一段時(shí)間后，反而卻呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢(shì)。究竟是什么原因?qū)е铝朔績(jī)r(jià)“愈挫愈勇”，又應(yīng)該采取哪些對(duì)策應(yīng)對(duì)呢？

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵

中國(guó)根據(jù)自身國(guó)情定義的可持續(xù)發(fā)展是：以人為本，以發(fā)展經(jīng)濟(jì)、全面提高人民的生活質(zhì)量為核心，保障人與自然、人與環(huán)境和諧共存的發(fā)展，在發(fā)展目標(biāo)上既要提高全體人民生活水平，又要提高自身素質(zhì)，改善生存和生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量；在發(fā)展方式上既要保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，又要使自然資源和環(huán)境得到永續(xù)利用和保護(hù)，最終達(dá)到環(huán)境和發(fā)展的協(xié)調(diào)一致。目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資不僅要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，還要建設(shè)一個(gè)適宜于人類(lèi)居住和生活，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、舒適的社會(huì)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)全方位的區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。它有兩個(gè)含義：

一是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿(mǎn)足當(dāng)代人對(duì)各種房地產(chǎn)品的要求，又要滿(mǎn)足子孫后代未來(lái)發(fā)展的需要。其中，包括土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善及人居環(huán)境的改善等。

二是既要保持產(chǎn)業(yè)自身不斷增長(zhǎng)，又要與社會(huì)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，主要包括社會(huì)的公平性；資源開(kāi)發(fā)利用的可持續(xù)性，如土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續(xù)性、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性等等。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要意義

2.1房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需,保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展上具有重要作用。我們絕對(duì)不能否定房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)特別是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、滿(mǎn)足社會(huì)需要、提高人民群眾生活水平過(guò)程中的積極而重大的作用，必須要明確目前房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題是前進(jìn)中的問(wèn)題、發(fā)展中的問(wèn)題,在未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中,房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國(guó)基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一。

2.2房產(chǎn)業(yè)的最終產(chǎn)品為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門(mén)和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買(mǎi)賣(mài)中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。如果沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)為這些部門(mén)和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場(chǎng)所,這些部門(mén)和行業(yè)的發(fā)展難免會(huì)受到瓶頸的制約。

2.3房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)龍頭產(chǎn)業(yè),可以帶動(dòng)諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門(mén)和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)性十分明顯。據(jù)測(cè)算,在我國(guó)當(dāng)前的情況下,每投入200元的住房資金,可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)140～440元的需求;每銷(xiāo)售200元的住宅,便可帶動(dòng)260～300元的其他商品銷(xiāo)售。因此,住宅建設(shè)若增加20個(gè)百分點(diǎn),可望帶動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn),住宅行業(yè)每吸納200人就業(yè),可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)300～400人就業(yè)。由此可以看出,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。

3 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

3.1房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中資源浪費(fèi)是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)偏重粗放發(fā)展,表現(xiàn)為效益增長(zhǎng)主要依靠土地、水、能源等資源的過(guò)度消耗;空間資源鮮被認(rèn)識(shí),其合理利用和開(kāi)發(fā)更得不到應(yīng)有的重視。我國(guó)由于人口眾多,資源相對(duì)并不豐富,尤其是土地、空間等資源在一些地區(qū)形勢(shì)非常嚴(yán)峻。房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中對(duì)資源使用效率低下,并影響其他行業(yè)發(fā)展的事件屢見(jiàn)不鮮。在房地產(chǎn)下一步的發(fā)展中,資源的機(jī)會(huì)成本及合理利用是我們必須考慮的問(wèn)題。

3.2房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中對(duì)于環(huán)境保護(hù)不夠重視。開(kāi)發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益,致使房地產(chǎn)在發(fā)展中建筑密度過(guò)高,容積率過(guò)高,產(chǎn)生“鋼筋混凝土”叢林。城市缺少綠色空間,市區(qū)污染不易向周?chē)l(fā),城市空氣質(zhì)量差;人們居住、生活感到壓抑緊張;人們遠(yuǎn)離自然,使人類(lèi)與自然隔離。更有甚者,長(zhǎng)江中游部分地市圍湖造田,開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),大大降低了湖泊的蓄排洪能力,對(duì)整個(gè)地區(qū)人民生命財(cái)產(chǎn)安全,對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)造成潛在威脅。

3.3與房產(chǎn)發(fā)展相配備的金融基礎(chǔ)體系尚不完善。我國(guó)的房地產(chǎn)金融經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展,雖然已完成了基本制度建設(shè),形成了一定規(guī)模和良好的發(fā)展態(tài)勢(shì),但有些問(wèn)題如不解決,將影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展前景。首先是房地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu)還需要進(jìn)一步調(diào)整,房地產(chǎn)貸款長(zhǎng)期傾向于開(kāi)發(fā)貸款,住房消費(fèi)信貸發(fā)展不足。國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家住房消費(fèi)信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的70%左右,而我國(guó)消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行還不到10%,僅占銀行全部貸款總量的1%強(qiáng)。同時(shí),住房消費(fèi)貸款的發(fā)放也給銀行資產(chǎn)安全帶來(lái)隱患;房地產(chǎn)貸款的長(zhǎng)期資金來(lái)源問(wèn)題還沒(méi)有得到較好解決;貸款資產(chǎn)流動(dòng)性不足;金融二級(jí)市場(chǎng)缺位。還有,住房公積金繳納范圍和比率的擴(kuò)大受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約,低進(jìn)低出的運(yùn)營(yíng)方式使資金使用低效率和顯失公平。

3.4商品房沒(méi)有得到有效利用,空置率居高不下。空置房地產(chǎn)產(chǎn)生的原因有很多,概括起來(lái)有兩大類(lèi)。第一類(lèi)是由于與外部客觀環(huán)境不相適應(yīng)引起的空置,包括上文提到的大大超過(guò)當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模的房地產(chǎn),以高利潤(rùn)為目標(biāo),不顧市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)等。第二類(lèi)是由于內(nèi)部因素造成的房地產(chǎn)空置,包括開(kāi)發(fā)商資質(zhì)較低,開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量存在問(wèn)題、銷(xiāo)售不暢、與周?chē)延许?xiàng)目雷同,缺乏自身特點(diǎn),由于沒(méi)有特點(diǎn),沒(méi)有優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致的空置等。空置房地產(chǎn)不僅占用了大量寶貴資源,長(zhǎng)期下去,還必將危害整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的建議

4.1科學(xué)規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)各種資源的有效利用。首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向?qū)Y源集約利用的方向轉(zhuǎn)變,尤其要提高對(duì)土地、空間資源的利用效率;其次,應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃,房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,既要發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用,帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),也要避免那種過(guò)分超前,危害經(jīng)濟(jì)的行為。

4.2注重環(huán)境保護(hù)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)有機(jī)組成部分。這就要求在建設(shè)項(xiàng)目決策之前充分聽(tīng)取城市環(huán)境和生態(tài)保護(hù)專(zhuān)家的意見(jiàn)和建議,科學(xué)規(guī)劃,在進(jìn)一步完善房地產(chǎn)物質(zhì)功能,樹(shù)立“以人為本”設(shè)計(jì)理念的同時(shí),為人們提供更舒適美好的生活辦公環(huán)境;要求房地產(chǎn)與環(huán)境因素的銜接更加自然和優(yōu)美,與周?chē)木G化、園林、小品等和諧搭配,相得益彰。

4.3完善金融體系,建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展必須以房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)。根據(jù)我國(guó)目前的房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀,應(yīng)重點(diǎn)做好房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整,增加消費(fèi)貸款比重,并注意防范風(fēng)險(xiǎn)。另外,為解決房地產(chǎn)金融進(jìn)一步發(fā)展的資金來(lái)源問(wèn)題,期限錯(cuò)配問(wèn)題,資產(chǎn)流動(dòng)性問(wèn)題,我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)還應(yīng)著手研究并建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化,將一、二級(jí)市場(chǎng)作為一個(gè)整體納入金融大循環(huán),打通房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系,從根本上解決房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的資金來(lái)源問(wèn)題。建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng),還能有效分散銀行貸款風(fēng)險(xiǎn),提高房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)化程度,促進(jìn)國(guó)有商業(yè)銀行向真正意義上的商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌,提高整個(gè)房地產(chǎn)金融的效率。

4.4加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管與宏觀調(diào)控,保障市場(chǎng)功能的有效發(fā)揮。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展離不開(kāi)政府對(duì)公平、高效的外部環(huán)境的創(chuàng)造。一方面,政府應(yīng)將制度建設(shè)作為重點(diǎn),減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的政府行為,根除腐敗、杜絕暗箱操作、嚴(yán)格執(zhí)法、取消不合理收費(fèi)。另一方面,完善現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī),包括制定各項(xiàng)明細(xì)的實(shí)施規(guī)則,盡量做到法律、條令、規(guī)則之間能相互配套,創(chuàng)造一個(gè)公平、透明的市場(chǎng)環(huán)境,依靠市場(chǎng)原則優(yōu)勝劣汰,提高開(kāi)發(fā)商的素質(zhì),使房地產(chǎn)項(xiàng)目與人口、源、環(huán)境相協(xié)調(diào),與市場(chǎng)需求相協(xié)調(diào),將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期行為和投機(jī)減至最低。

篇9

【關(guān)鍵詞】

一、商品房預(yù)售制度概述

商品房預(yù)售，又稱(chēng)期房預(yù)售、樓花預(yù)售，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者支付定金或房?jī)r(jià)款。該制度源于香港，我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售的法律反映在中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。房地產(chǎn)預(yù)售作為一種新興的交易制度，被引入大陸后，便迅速地得到了受廣大房地產(chǎn)發(fā)展商的認(rèn)可和推崇。房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告指出，預(yù)售是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的主要銷(xiāo)售形式。全國(guó)主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)到90%。究其原因在于，采用預(yù)售的交易方式，不僅使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在施工過(guò)程中及時(shí)籌集部分建設(shè)資金，緩解借貸壓力，而且可以擴(kuò)大商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模，提高商品房的建設(shè)速度。另一方面，預(yù)售樓價(jià)與正式竣工時(shí)的房?jī)r(jià)之間可能形成差價(jià)，預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以大量的購(gòu)房者喜歡選擇購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房。

二、商品房預(yù)售制度存在的問(wèn)題

商品房預(yù)售時(shí)，標(biāo)的物尚不存在，開(kāi)發(fā)商無(wú)法即時(shí)履行交付房屋的義務(wù)。預(yù)售作為一種遠(yuǎn)期交貨買(mǎi)賣(mài)，由于信息不對(duì)稱(chēng)，本身就隱含了一定的缺陷。

（1）商品房預(yù)售存在的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售具有履行周期長(zhǎng)、標(biāo)的物尚不確定的特點(diǎn)，是法律關(guān)系比較復(fù)雜的交易行為。同時(shí)，房屋預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)企業(yè)的門(mén)檻，部分并不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，破壞了正常的經(jīng)營(yíng)秩序。一旦房地產(chǎn)企業(yè)投資出現(xiàn)問(wèn)題，銀行和購(gòu)房人要面臨承擔(dān)較大的金融風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，預(yù)購(gòu)方要面臨開(kāi)發(fā)商能否按時(shí)交付符合質(zhì)量要求的房屋以及開(kāi)發(fā)商的隱瞞欺詐的風(fēng)險(xiǎn)。其次，銀行是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人住房貸款的最主要的來(lái)源。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款還是個(gè)人住房貸款都把金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行，一旦出現(xiàn)問(wèn)題如房地產(chǎn)泡沫破裂，樓市崩盤(pán)等都將會(huì)給銀行帶來(lái)很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。（2）因監(jiān)管不到位造成的問(wèn)題。20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)逐步加快建立并完善商品房預(yù)售制度。1994年7月，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是我國(guó)在立法上第一次確認(rèn)引進(jìn)商品房預(yù)售制度。此后，我國(guó)又頒布實(shí)施了一系列商品房預(yù)售的法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章以及各地方的地方性法規(guī)，從總體上看，我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售制度是有法可依的，但是從實(shí)踐看來(lái)，這些法律無(wú)論是在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制還是資金運(yùn)作和監(jiān)管及違規(guī)處罰等方面都存在著一定的缺陷和不足。（3）商品房預(yù)售制度的立法尚不完善。預(yù)售登記制度保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益，又避免和預(yù)防了一些不必要的糾紛，但商品房預(yù)售制度并不導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立與變動(dòng)，只是使購(gòu)房者取得了對(duì)尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上備案的意義，并不是一種法律強(qiáng)制性的要求。因開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)危機(jī)而導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商利用政府對(duì)商品房預(yù)售回籠資金監(jiān)管空白，懲處不到位，使得其有機(jī)會(huì)不按規(guī)則輕易挪動(dòng)預(yù)售款，開(kāi)發(fā)商的這種違規(guī)行為增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。（4）預(yù)售合同簽訂后的監(jiān)管薄弱。商品房預(yù)售合同訂立之后，有關(guān)部門(mén)的監(jiān)管相對(duì)薄弱。尤其對(duì)于商品房預(yù)售中產(chǎn)生的新的法律關(guān)系，如預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓、按揭等沒(méi)有做出具體規(guī)定或制訂出實(shí)際的操作程序；信息公開(kāi)機(jī)制建設(shè)嚴(yán)重滯后雖然，我國(guó)從2005年開(kāi)始著手建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)，但仍不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的透明需求，仍然缺乏較為透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制，預(yù)售制度下的商品房交易也是在完全的信息不對(duì)稱(chēng)條件下發(fā)生的。

三、商品房預(yù)售制度之完善建議

針對(duì)預(yù)售制存有的問(wèn)題，筆者提出以下建議，希望為房地產(chǎn)預(yù)售制度的完善起到一定的積極作用。

（1）實(shí)施科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度和退出制度。目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)眾多問(wèn)題的重要原因之一在于缺乏嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，很多缺乏開(kāi)發(fā)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涌入，不但給自己的生存埋下隱患，也給銀行和消費(fèi)者帶了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此我們認(rèn)為應(yīng)該建立一個(gè)完備的企業(yè)信用體系，嚴(yán)厲打擊虛假出資等不法行為，并全面實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度改革，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)管，以抬高商品房預(yù)售者準(zhǔn)入門(mén)檻，將那些實(shí)力較弱、融資能力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)排擠出市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，以強(qiáng)化開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)信用，承擔(dān)商業(yè)責(zé)任。（2）建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度。對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度，對(duì)于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序來(lái)說(shuō)意義昭然。任何一個(gè)真正成熟的住房預(yù)售市場(chǎng)，住房預(yù)售款不是收到款之后就全部轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名下，而是有制度地安排由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)或銀行來(lái)專(zhuān)業(yè)管理。通過(guò)多種手段的綜合運(yùn)用，采取專(zhuān)項(xiàng)管理、專(zhuān)項(xiàng)信托、專(zhuān)門(mén)賬號(hào)等方式管理住房預(yù)售資金，形成一個(gè)完整、嚴(yán)格的房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管鏈條。（3）完善對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法行為的懲處機(jī)制。首先，要有明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)和處罰措施，并適當(dāng)加大處罰力度，對(duì)不守信用、違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要采取具體的懲罰措施，甚至取消其進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資格。其次，要制定規(guī)范的、明確的、操作性強(qiáng)的合同規(guī)范，從而能更好地保護(hù)購(gòu)房者的切身利益。第三，建立相應(yīng)的訴訟、仲裁和補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制，用來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。（4）建立開(kāi)發(fā)商信息披露制度。在商品房預(yù)售中，可以通過(guò)特別立法對(duì)開(kāi)發(fā)商的“信息披露”作為一項(xiàng)法定義務(wù)加以規(guī)定。具體而言，對(duì)商品房基本信息包括房屋規(guī)劃、房屋質(zhì)量、面積、裝修、配套設(shè)施以及取得預(yù)售證的商品房上市交易量、交易金額、開(kāi)發(fā)商自留量等信息，在各地房地產(chǎn)信息官方網(wǎng)站進(jìn)行詳細(xì)公布，接受公眾監(jiān)督。與此同時(shí)，將信息披露的情況納入開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信檔案，對(duì)于違反規(guī)定的開(kāi)發(fā)商，制定相應(yīng)的懲戒措施。以此增強(qiáng)市場(chǎng)供應(yīng)信息透明度，禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用信息的不對(duì)稱(chēng)，從事房地產(chǎn)的投機(jī)倒買(mǎi)倒賣(mài)活動(dòng)，使市場(chǎng)形成穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

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篇10

關(guān)鍵詞：非限購(gòu)城市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；購(gòu)房意愿

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1 淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹

1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)竣工情況

2012年淄博市房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑，全市房地產(chǎn)商品住房開(kāi)發(fā)投資50.53億元，同比降低45.72%。商品住房新開(kāi)工面積253.07萬(wàn)平方米，同比降低9.26%；商品住房竣工面積49.73萬(wàn)平方米，同比降低23.93%。全年淄博市住宅市場(chǎng)一直處在低靡狀態(tài)，開(kāi)發(fā)、動(dòng)工項(xiàng)目同比減少。

1.2 房地產(chǎn)交易情況

2012年淄博市房地產(chǎn)交易情況略為消沉。以張店區(qū)為例，商品住房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積327.07萬(wàn)平方米，同比減少30.63%；商品住房銷(xiāo)售累計(jì)面積181.07萬(wàn)平方米，同比減少37.48%；商品住房銷(xiāo)售均價(jià)4617元/平方米，同比降低10.77%。雖然2012年淄博市城市居民人均可支配收入達(dá)兩萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)12.4%，但也未帶動(dòng)居民的購(gòu)房熱情。

2 購(gòu)房意愿調(diào)查

2.1 問(wèn)卷設(shè)計(jì)與數(shù)據(jù)收集

不同年齡、不同收入的居民有不同的購(gòu)房動(dòng)機(jī),購(gòu)房時(shí)優(yōu)先考慮不同因素,最終選擇不同的住房。本次調(diào)查對(duì)淄博市居民發(fā)放問(wèn)卷，對(duì)答卷者的性別、年齡、婚姻狀況、教育程度、家庭收入以及家庭住房與購(gòu)房情況等做了詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，全市總計(jì)發(fā)放470份調(diào)查問(wèn)卷，實(shí)際回收440份, 問(wèn)卷有效回收率93.62%。

2.2 住房市場(chǎng)交易情況調(diào)查分析

表1 調(diào)查樣本的統(tǒng)計(jì)分析

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近四成居民已有住房無(wú)另購(gòu)計(jì)劃，近兩成居民打算2年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，2-5年購(gòu)房者占8.1%，近三成者表示買(mǎi)不起房。由此看出居民住房仍存在較大需求量，其中，居民改善居住條件的欲望較強(qiáng)，用于結(jié)婚和投資意愿購(gòu)房的居民相對(duì)少一些，年輕人較少有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)房。有計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)元以下房屋者占七成，首要看中價(jià)格因素的居民占57.4%，目前只有相對(duì)較差的住房有較低的價(jià)位，中低端項(xiàng)目占領(lǐng)大多數(shù)需求量。對(duì)大多數(shù)淄博市居民來(lái)說(shuō)，年家庭收入保持在10萬(wàn)元以下，購(gòu)房存在巨大難題，如何切實(shí)有效的緩解住房供需矛盾，解決居民購(gòu)房問(wèn)題成為一大難題。

3 淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題分析與建議

3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

2012年至今，在國(guó)家調(diào)控因素的影響下淄博市房地產(chǎn)運(yùn)作在調(diào)控中前行。在調(diào)控居民購(gòu)房需求管理中，支持絕大多數(shù)剛性需求，抑制投資和投機(jī)性需求，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)預(yù)期，全市運(yùn)行不景氣。雖然我市屬于非限購(gòu)城市，但受整體市場(chǎng)調(diào)控影響，過(guò)去幾年房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)將一去不返，房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售數(shù)量仍會(huì)下降，短期內(nèi)不能蓬來(lái)。主要存在以下問(wèn)題：

（1）居民購(gòu)房觀望態(tài)度明顯

淄博市居民剛需購(gòu)房者普遍自有資金不足，在貸款利率較高，金融信貸政策也提高了首付比例的今天，居民購(gòu)房困難。雖然部分企業(yè)采取打折促銷(xiāo)等活動(dòng)激勵(lì)購(gòu)房，但居民仍對(duì)當(dāng)前形式把握不明朗，無(wú)法預(yù)測(cè)政府調(diào)控政策是否持續(xù)進(jìn)行，期待房?jī)r(jià)大幅下降的心里導(dǎo)致購(gòu)房者仍選擇觀望。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不規(guī)范行為

在利益的驅(qū)使下部分開(kāi)發(fā)企業(yè)不惜鋌而走險(xiǎn)違法虛假?gòu)V告、變相違法集資、非法預(yù)售、合同欺騙，未妥善辦理開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)就開(kāi)工現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮，售后投訴糾紛不斷呈現(xiàn)。種種違法行為屢禁不止，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)?shù)量減少

我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多以小型民營(yíng)企業(yè)為主，本身拿地能力有限，并且企業(yè)的融資隨著市場(chǎng)不景氣也變的困難，開(kāi)發(fā)商無(wú)力拿地。企業(yè)對(duì)未來(lái)預(yù)期沒(méi)有信心，實(shí)行了“少拿地、緩開(kāi)工、去庫(kù)存”的方式，新開(kāi)工商品住房數(shù)量持續(xù)下降，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展起到負(fù)面影響。

（4）優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格飆升

近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本大幅上漲，加上居民生活品質(zhì)逐漸提高，對(duì)配套設(shè)施的要求日趨上升，對(duì)子女受教育水平越發(fā)重視，而我市地段優(yōu)越、高品質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量有限，致使黃金地段住宅和“學(xué)區(qū)房”價(jià)格持續(xù)上漲。一些改善居住條件需求和投資需求的居民在此帶動(dòng)下也跟風(fēng)追漲。

（5）改善居住購(gòu)房和投資性購(gòu)房數(shù)量顯著增多

受房?jī)r(jià)瘋漲的影響，有支付能力的居民為了抵御通貨膨脹紛紛選擇購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)提高居住條件或投資增值，2010年我市一度出現(xiàn)供應(yīng)量劇增但仍供不應(yīng)求的情況。改善居住和投資性購(gòu)房的顯著增多刺激市場(chǎng)發(fā)展，但也影響剛需居民買(mǎi)不起房，只能望樓興嘆。

3.2促進(jìn)淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

（1）認(rèn)真貫徹實(shí)施政府調(diào)控政策

我市要認(rèn)真貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在供應(yīng)和需求兩方面雙向發(fā)力，鼓勵(lì)居民剛性需求購(gòu)房，堅(jiān)決抑制投資和投機(jī)性需求。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)積極迎合市場(chǎng)需求，提高房屋質(zhì)量，高中低各檔次樓盤(pán)合理開(kāi)發(fā)，切勿不合理漲價(jià)，杜絕盲目開(kāi)發(fā)，合理規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）加快保障性住房建設(shè)進(jìn)程

完善保障性住房，加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)。保障資金到位，從設(shè)計(jì)規(guī)劃到竣工驗(yàn)收合理規(guī)范，質(zhì)量責(zé)任終身制落實(shí)到位。加快保障性住房建設(shè)進(jìn)程，嚴(yán)格控制開(kāi)竣工進(jìn)度，同時(shí)加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。完善保障性住房分配機(jī)制，嚴(yán)格審核申請(qǐng)材料，將保障性住房發(fā)到切實(shí)需要者手中，形成合理的供求關(guān)系，分擔(dān)居民購(gòu)房壓力。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度

提高開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程監(jiān)督力度，加大不合格企業(yè)的清出力度。執(zhí)法部門(mén)加強(qiáng)檢查、處罰和曝光力度，重點(diǎn)查處出借資質(zhì)、違規(guī)收取預(yù)售資金、手續(xù)不全違法開(kāi)工建設(shè)、未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途、售后延期辦證、物業(yè)管理不到位、推卸質(zhì)量責(zé)任等行為。實(shí)行“有保有壓”的信貸政策，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)房地產(chǎn)貸款和住房按揭貸款及時(shí)清理，防范風(fēng)險(xiǎn)。

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)換開(kāi)發(fā)思維，提高開(kāi)發(fā)能力

我市房地產(chǎn)企業(yè)以民營(yíng)為主，企業(yè)主往往對(duì)企業(yè)發(fā)展方向起絕對(duì)的權(quán)威作用，這種獨(dú)攬大權(quán)的方式不能為企業(yè)注入新鮮活力，企業(yè)負(fù)責(zé)人要實(shí)現(xiàn)觀念轉(zhuǎn)換，提高開(kāi)發(fā)品牌項(xiàng)目的意識(shí)。政府組織宣傳提升開(kāi)發(fā)理念升級(jí)換代，讓高潛力企業(yè)負(fù)責(zé)人樹(shù)立開(kāi)發(fā)品牌項(xiàng)目的意識(shí)。

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