導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋征收賠償辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、被征收房屋價值的補償;

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

【法律依據(jù)】

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

篇2

    滅抵押權(quán)的除外。”《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定:“因國家建設(shè)需要,將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的,抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人;抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn),也可以依法清理債權(quán)債務(wù),解除抵押合同?！钡?1條規(guī)定:“因國家建設(shè)需要,將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時,抵押人違反前述第38條的規(guī)定,不依法清理債務(wù),也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的,抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！庇纱酥?抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)在于:得到抵押人(被征收人)或征收補償部門的通知;可以由新的抵押物重新設(shè)定新的抵押;依法清理債權(quán)債務(wù),解除抵押合同;若所擔(dān)保的債權(quán)未到期,將所得的價款提存作為擔(dān)?；蚪环ㄔ禾幹?抵押權(quán)未通過上述方法得到保護(hù)時,抵押權(quán)人可以抵押人為被告提起民事訴訟,也可以征收補償部門損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)訴訟。征收拆遷工作中,擬征收拆遷區(qū)域內(nèi)是否存在抵押,征收補償部門應(yīng)通過房產(chǎn)登記部門的協(xié)助做到胸中有數(shù),對被征收人補償安置的同時,銜接好抵押權(quán)保護(hù)。

    二、抵押權(quán)人的權(quán)利行使

    其一,抵押權(quán)人作為他項權(quán)權(quán)利主體,無權(quán)干預(yù)所有權(quán)人選擇補償安置方式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補償由被征收房屋所有權(quán)人說了算,但是,實現(xiàn)這一權(quán)利受到抵押權(quán)的制約。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定來看,抵押權(quán)人沒有干預(yù)被征收拆遷人選擇安置補償方式的權(quán)利,抵押人有通知抵押權(quán)人的義務(wù)。根據(jù)責(zé)任政府、信賴政府的要求,政府征收補償安置時,應(yīng)當(dāng)確保抵押權(quán)得到有效保護(hù):雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn),也可以依法清理債權(quán)債務(wù),解除抵押合同。抵押權(quán)人作為利害關(guān)系人對政府作出的有關(guān)征收的具體行政行為可以依法提起行政訴訟。

    其二,抵押權(quán)需在法定期限內(nèi)行使?！段餀?quán)法》第202條規(guī)定:“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán);未行使的,人民法院不予保護(hù)?！笨梢?抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期限內(nèi)積極行使自己的權(quán)利,否則,人民法院就不予保護(hù),喪失勝訴權(quán)。在征收拆遷中,征收補償部門有義務(wù)向房地產(chǎn)登記部門核實被征收房屋存在抵押的情況,并在征收補償中銜接好抵押權(quán)的實現(xiàn)。在征收拆遷中抵押權(quán)受到侵害,抵押權(quán)人可以在訴訟時效內(nèi)向抵押人主張抵押權(quán),也可以向征收補償部門主張抵押權(quán)侵權(quán)損害賠償。

    其三,征收拆遷補償安置致使抵押物價值明顯減少,抵押權(quán)人可以尋求法律救濟(jì)。在征收資不抵債的國有企業(yè)房地產(chǎn)時,征收主體與被征收人如存在惡意串通、低價補償、損害抵押權(quán)人利益的嫌疑,抵押權(quán)人可以選擇私法救濟(jì),也可以選擇公法救濟(jì)。《物權(quán)法》第193條規(guī)定:“抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值,或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的,抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第39條規(guī)定:“抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的,抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人,并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補不足。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的,抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分,仍作為債務(wù)的擔(dān)保?！庇纱丝梢钥闯?在抵押人主動減少抵押物價值時,抵押權(quán)人的私法救濟(jì)途徑是:請求停止行為;請求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值或者提供擔(dān)保;請求債務(wù)人履行債務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第12條規(guī)定,“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的,可以依法提起行政訴訟”。抵押權(quán)人的公法救濟(jì)途徑是:就政府征收的具體行政行為申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。為了避免抵押物價值減損的嫌疑,政府在征收國有企業(yè)房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)更加規(guī)范化操作。

    三、征收補償中抵押權(quán)的順位

    抵押權(quán)順位,是指在同一財產(chǎn)上設(shè)定了多   個抵押之后,各個抵押權(quán)所具有的優(yōu)先受償?shù)南群蟠涡??！段餀?quán)法》第199條規(guī)定,同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的,拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償:(一)抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償,順序相同的,按照債權(quán)比例清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償

    。從該條規(guī)定來看,抵押權(quán)的順位很容易理解。但問題是現(xiàn)實中會經(jīng)常遇到設(shè)定在前的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)并不一定首先到期,如果設(shè)定在前的抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的清償期限后于設(shè)定在后的抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的清償期限,而后一債權(quán)又未獲清償,應(yīng)如何就抵押物的價值進(jìn)行受償?如果處理不好這種關(guān)系,引起抵押權(quán)人之間的糾紛,將會影響征收拆遷工作的順利進(jìn)行。征收拆遷中常遇到的抵押權(quán)均是債務(wù)履行期限未屆滿的,征收拆遷補償中,均需要保護(hù)各自抵押權(quán)?？梢詤f(xié)商保護(hù)抵押權(quán),無法達(dá)成協(xié)議的及時作出征收補償決定,將補償金提存或交受理法院處置,暫不支付給被征收人,抵押權(quán)順位由法院依法確定。  四、征收拆遷中抵押權(quán)保護(hù)方式

    在設(shè)定抵押房屋的征收補償中,如何保護(hù)抵押權(quán)人的利益?下面分別就被征收人的三種補償安置方式具體分析抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)方式。

    其一,貨幣補償?！段餀?quán)法》第174條規(guī)定:“擔(dān)保期間,擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等,擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償?！贝藘?yōu)先受償是指抵押人可以就抵押財產(chǎn)的代償物(價金)優(yōu)先分配,而不必與普通債權(quán)人或后位抵押權(quán)人按債權(quán)比例分配該抵押財產(chǎn)的價金。在征收拆遷補償中,即指當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)被征收時,對征收拆遷的補償金,抵押權(quán)人有優(yōu)先于其他普通債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。被征收房屋為抵押物時,按照市場評估價進(jìn)行貨幣補償,此時,貨幣補償與被征收房屋存在等價交換。根據(jù)《物權(quán)法》第191條規(guī)定,在被征收人獲得貨幣補償后,抵押權(quán)人可以對抵押人取得的補償金優(yōu)先受償,也可以提存。

    其二,現(xiàn)房安置。《國有土地上房屋征收與補償條例》第21條規(guī)定:“拆遷補償?shù)姆绞娇梢訹 lunwen.nangxue.com]實行貨幣補償,也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！闭魇詹疬w可以采取現(xiàn)房安置,根據(jù)補償安置合同辦理安置房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,同時,辦理抵押登記。這樣,被征收拆遷人獲得了現(xiàn)房安置,既保護(hù)了被征收拆遷人的利益,又通過變更抵押登記保護(hù)了抵押權(quán)人的利益。

    其三,期房安置。許多征收拆遷項目中被征收拆遷人選擇期房安置,此時,被征收拆遷房屋需要拆除,而安置房屋尚無蹤影,如何保護(hù)抵押權(quán)人的利益?安置期房相當(dāng)于預(yù)購商品房,根據(jù)《房屋登記辦法》第67條規(guī)定,安置期房可以辦理期房抵押權(quán)預(yù)告登記,這樣就將設(shè)定抵押房屋的征收拆遷與抵押權(quán)保護(hù)有效結(jié)合起來了。

    五、被征收房屋設(shè)定抵押且被法院查封的征收補償

篇3

【關(guān)鍵詞】房屋征收；補償標(biāo)準(zhǔn)；分析

0.引言

我國土地實行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的問題，進(jìn)而造就了房屋征收這一特有的制度。根據(jù)土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴(kuò)張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農(nóng)村擴(kuò)張，隨之出現(xiàn)了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農(nóng)民的損失十分慘重。加強對集體土地上房屋征收補償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素

集體土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)是房屋征收補償中的重要組成部分，它和征收補償原則、補償范圍和補償方式等都有一定的關(guān)系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素主要有以下幾個方面。

1.1征收補償原則的影響

土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強制性取得被征收者土地房屋所有權(quán)的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產(chǎn)的所有權(quán)，因而承擔(dān)了比普通民眾更大的負(fù)擔(dān)，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補償。分析各國和地區(qū)立法的不同，征收補償原則可以大致分為：完全性補償、適當(dāng)性補償和公平補償三類。我國現(xiàn)有的立法中還沒有對征收補償原則做出統(tǒng)一的規(guī)定，《憲法》中雖然肯定了征收補償?shù)淖饔?，但并沒有明確規(guī)定征收補償?shù)脑瓌t，導(dǎo)致很多地方出現(xiàn)了征收補償原則不統(tǒng)一，實際使用混亂等情況。

1.2征收補償范圍的影響

很多國家和地區(qū)對征收補償范圍的規(guī)定比較寬泛，例如美國的不動產(chǎn)征收范圍不僅包括不動產(chǎn)本身，還包括不動產(chǎn)的附加產(chǎn)物和與地產(chǎn)相關(guān)的無形資產(chǎn)等。我國國有土地上房屋征收補償范圍中包括了房屋價值、搬遷損失和臨時安置補償這三個方面，可以說是立法上的一大進(jìn)步。但是該立法中對土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)這兩者沒有進(jìn)行區(qū)別劃分，很多學(xué)者對此存在爭議。部分學(xué)者認(rèn)為，集體土地上房屋征收應(yīng)該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設(shè)中的土地使用權(quán)區(qū)別對待，如果可以無償獲得集體建設(shè)用地的使用權(quán)，對土地使用權(quán)的終止不需要進(jìn)行補償，反之，就需要增加土地征收補償?shù)慕痤~。但筆者認(rèn)為，不論集體建設(shè)用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權(quán)的行為，征收作為剝奪他人財產(chǎn)權(quán)的行為，應(yīng)該給予相應(yīng)的賠償，并納入征收補償?shù)姆秶小?/p>

1.3征收補償辦法的影響

我國的土地征收補償主要以多種費用的形式體現(xiàn)，其中征地的補償包括土地補償、臨時安置補助和農(nóng)作物補償?shù)?。集體土地上房屋征收補償管理辦法主要由各級政府規(guī)定，農(nóng)村地區(qū)和城市遠(yuǎn)郊一般采用遷建安置的方式，進(jìn)行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進(jìn)行補償，宅基地征收按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)。城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實物和貨幣補償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。

2.集體土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的確定方法

2.1房屋價值補償標(biāo)準(zhǔn)的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設(shè)中的土地使用權(quán)具有一定的限制流轉(zhuǎn)性，很難評估它自身的價值?？梢圆捎脜^(qū)分是否搬遷重建的方法確定補償標(biāo)準(zhǔn)，需要搬遷重建的非住宅房屋，應(yīng)該聘請相關(guān)專家進(jìn)行重置成本評估，以確定合理的補償標(biāo)準(zhǔn)。對于提供土地重建安置的征收補償，應(yīng)該由資深房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行房屋價值評估，評估中去除土地使用權(quán)價值的補償。

2.2臨時安置和拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的確定

相關(guān)法律規(guī)定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補償；只有在符合產(chǎn)權(quán)調(diào)用補償方式的基礎(chǔ)上，被征收者用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在征收時無法按期交付時才能獲得臨時安置補償。但是相關(guān)法律中對于搬遷和臨時安置的具體補償標(biāo)準(zhǔn)還沒有做出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，搬遷費和臨時安置費在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機構(gòu)并不經(jīng)濟(jì)。對此征收者和被征收者可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成可以聘請專業(yè)搬家公司進(jìn)行搬遷，并由征收方提供周轉(zhuǎn)房作為補償。

2.3停業(yè)停產(chǎn)補償標(biāo)準(zhǔn)的確定

停業(yè)停產(chǎn)補償是指被征收者由于房產(chǎn)被征收，無法正常開展業(yè)務(wù)導(dǎo)致的損失，這種補償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關(guān)系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業(yè)停產(chǎn)補償標(biāo)準(zhǔn)可以一致[3]。停業(yè)停產(chǎn)損失包括兩方面的內(nèi)容，第一是由于停業(yè)停產(chǎn)導(dǎo)致被征收者失去了獲取利潤的機會，第二是征收過程中產(chǎn)生的費用，如儀器、設(shè)備和商品搬遷費用，以及停產(chǎn)期間員工的福利、工資等。補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該對相關(guān)的利潤損失和必要的費用補償進(jìn)行分別設(shè)定，做出停產(chǎn)停業(yè)效益評估的指導(dǎo)性規(guī)定，避免政府由于執(zhí)行不當(dāng)損害了被征收者的合法權(quán)益。

3.結(jié)語

加強對集體土地上房屋征收補償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。國家應(yīng)該針對集體土地上房屋征收中出現(xiàn)的問題，加強對相關(guān)立法的關(guān)注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補償操作機制，促進(jìn)國家、集體和農(nóng)民三方的利益達(dá)到平衡狀態(tài)。

參考文獻(xiàn)

[1]王達(dá).征收補償決定及其合法性審查[J].中國房地產(chǎn)，2011（21）.

篇4

（征求意見稿）

西延高鐵是振興革命老區(qū)延安、帶動我縣旅游發(fā)展的重要交通基礎(chǔ)設(shè)施。為確保西延高鐵（黃陵段）項目建設(shè)征地拆遷工作順利進(jìn)行，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，依據(jù)《陜西省人民政府關(guān)于新建西安至延安鐵路工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》、《延安市人民政府關(guān)于印發(fā)新建西安至延安鐵路（延安段）工程拆遷補償安置實施方案的通知》等法律政策規(guī)定，結(jié)合我辦被征收房屋屬于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的實際情況，參照《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本實施方案（征求意見稿）。

第一章 總則

第一條 征收范圍：正式用地紅線范圍內(nèi)的建（構(gòu)）筑物，共65院。其中虎尾村康崖底組11院，梨園村堯坡組49院，梨園村梨園組5院。

第二條征收面積：以實際測量簽約面積為準(zhǔn)。

第三條動遷人數(shù)：以實際簽約的戶數(shù)和人口數(shù)為準(zhǔn)。

第四條 簽約期限：自《征收公告》之日起****日內(nèi)，被征收人須簽訂房屋征收補償安置協(xié)議。

第五條 產(chǎn)權(quán)認(rèn)定：被征收房屋原則上以產(chǎn)權(quán)登記證件（房屋產(chǎn)權(quán)證）為準(zhǔn)。若出現(xiàn)合法證件遺失、村鎮(zhèn)規(guī)劃統(tǒng)一建房但未辦理建房手續(xù)、實行建房審批制度之前建設(shè)使用的房屋等情況，由縣自然資源局會同相關(guān)職能部門與建設(shè)單位共同認(rèn)定。

第六條 自《征收公告》公布之日起，被征收房屋存在租賃關(guān)系的，由租賃雙方自行解除租賃關(guān)系；設(shè)有抵押權(quán)的，由產(chǎn)權(quán)人自行解除抵押；存在產(chǎn)權(quán)糾紛的，由當(dāng)事人自行解決。征收部門不承擔(dān)房屋租賃、抵押及產(chǎn)權(quán)糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

第七條 自《征收公告》公布之日起，公安部門暫停辦理房屋征收范圍內(nèi)戶籍的遷入、分戶等手續(xù)；國土部門停止辦理用地審批及不動產(chǎn)登記手續(xù)；規(guī)劃部門停止辦理規(guī)劃審批手續(xù)；征收范圍內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點一律停止經(jīng)營。

第八條以下情況不予補償：

（一）違法、違章建筑，超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑；

（二）自《征收公告》公布之日起，擅自進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建和搶建的建（構(gòu)）筑物。

第二章房屋征收實施步驟

第九條 被征收人須在《征收公告》規(guī)定的期限內(nèi)配合房屋征收工作人員進(jìn)行房屋的勘測、登記、評估。因被征收人的原因，不能對被征收房屋進(jìn)行勘測認(rèn)定的，由房屋征收部門依據(jù)房產(chǎn)部門提供被征收房屋的產(chǎn)權(quán)資料或組織評估機構(gòu)、公證機關(guān)對被征收房屋進(jìn)行勘測、登記、公證后，確定被征收房屋的權(quán)屬、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積。

第十條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定依據(jù)《陜西省國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法》，由被征收人在房屋征收部門公布的備案名錄中協(xié)商選定。協(xié)商不成的采取投票、抽簽或搖號的方式公正確定。

第十一條 被征收人對評估報告有疑問或有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起****日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面申請復(fù)核評估或作答疑解釋。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)自收到復(fù)核評估申請之日起****日內(nèi)要將復(fù)核結(jié)果出具書面報告給申請人予以答復(fù)。

被征收房屋評估時間為《征收公告》之日起。

第十二條 被征收人根據(jù)房屋評估報告，按照《征收公告》規(guī)定的簽約期限，簽訂房屋征收補償安置協(xié)議，按期搬遷騰空房屋，同時將房產(chǎn)等手續(xù)交房屋征收部門備檔，按照補償協(xié)議由房屋征收部門支付被征收人補償費。

第十三條 房屋征收補償安置協(xié)議簽訂后，被征收人拒絕領(lǐng)取補償費且拒不搬遷的，由房屋征收部門申請公證機關(guān)將該補償費辦理提存公證，并依法向人民法院提起訴訟。

第十四條 被征收人在《征收公告》規(guī)定的簽約期限內(nèi)無正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋征收補償安置協(xié)議，且拒不搬遷的，由房屋征收部門報請縣政府依法作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，房屋征收部門就被征收房屋等有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。被征收人在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)，仍拒不簽訂補償安置協(xié)議又不搬遷的，在法律規(guī)定的行政復(fù)議和訴訟期限內(nèi)也不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的，將依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第三章房屋征收補償與安置

第十五條結(jié)合被征收房屋實際情況，采取實物（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）安置與貨幣補償相結(jié)合的方式。安置房地點位于堯坡安置房小區(qū)（沮水小區(qū)）。

（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換以戶為單位，每戶可置換一套安置房。若出現(xiàn)三代同居，家庭人口超過6口，住房確實困難的，可置換第二套安置房。

2.被征收房屋為磚混、駁殼窯結(jié)構(gòu)的按照1:1的比列進(jìn)行置換；磚窯、石窯按照1:0.8的比列進(jìn)行置換（1平方米磚窯（石窯）置換0.8平方米安置房）。非主體建筑及附屬設(shè)施不予置換。

3.產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照面積相近原則，安置房面積可以大于被征收房屋面積，但不得超過10平方米，同時對超出部分的面積，由被征收人按照2800元/平方米的價格進(jìn)行購買。

4.征收單位向每戶被征收人提供不超過100平方米的產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積，被征收人實際選擇的安置房面積大于100平方米時，超出部分由被征收人按照2800元/平方米的價格進(jìn)行購買。

5.安置房的選擇方式，依據(jù)簽訂征收補償安置協(xié)議，按照騰空被征收房屋及交清安置房差價款的先后順序進(jìn)行綜合排名，由被征收人選擇樓層及面向。若排名并列，通過抽簽確定順序。

（二）貨幣補償

1.被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換后剩余合法面積，進(jìn)行貨幣補償。自愿放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，在協(xié)議簽訂后不再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按照貨幣補償方式給予補償。

2.根據(jù)《陜西省建設(shè)項目統(tǒng)一征地辦法》（陜西省人民政府第78號令）第十一條規(guī)定：被征收建設(shè)用地上的建（構(gòu)）筑物根據(jù)用途、結(jié)構(gòu)、使用年限等因素劃分類別、等級，確定補償單價。參照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》和《延安市國有土地房屋征收補償條例》等規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)評估機構(gòu)對被征收人合法房屋出具的房地產(chǎn)市場評估價格報告，對被征收人給予補償。

3.征收單位向被征收人支付搬遷補助費，搬遷補助費按拆遷合法建筑面積10元/平方米給予補償，每戶不足500元的補足500元。

4.室內(nèi)裝飾裝修、其他臨建、畜舍、大棚及附屬設(shè)施，依據(jù)黃陵縣人民政府印發(fā)的《西延高鐵（黃陵段）項目建設(shè)征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)》，按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估價格予以補償。

5.被征收人的房屋除建（構(gòu)）筑物及其他附屬設(shè)施占地以外的院落空地面積，按照120元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)一次性給予補償。

6.對經(jīng)營性商業(yè)用房，按房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的價格給予一次性貨幣補償，并按照營業(yè)用房補償費的10%對被征收人一次性補償停產(chǎn)停業(yè)損失。不再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

經(jīng)營性商業(yè)用房的認(rèn)定：房產(chǎn)證件注明為商業(yè)用房；具有合法、有效的營業(yè)證照；連續(xù)三年的納稅證明。

7.對從事生產(chǎn)經(jīng)營的非商業(yè)用房，在《征收公告》前實際經(jīng)營三年以上且工商、稅務(wù)證件齊全并依法納稅的，按照營業(yè)用房補償費的2%對被征收人一次性補償停產(chǎn)停業(yè)損失。

第四章責(zé)任與義務(wù)

第十六條 本次房屋征收所涉及的單位、集體和個人必須自覺遵守房屋征收的法律、法規(guī)及政策，積極配合房屋征收部門開展工作。

第十七條房屋征收工作人員徇私舞弊或采取違法手段迫使被征收人搬遷，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；情節(jié)較輕尚構(gòu)不成犯罪的，依法依紀(jì)嚴(yán)肅處理。

第十八條 在房屋征收過程中，被征收人不遵守國家有關(guān)法律法規(guī)、情節(jié)較輕的，由公安機關(guān)根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；造成經(jīng)濟(jì)損失的，被征收人應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任：

（1)敲詐勒索財物的；

（2)煽動群眾鬧事，影響社會穩(wěn)定，阻撓項目建設(shè)的；

（3)拒絕、阻撓甚至辱罵、毆打征收工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的。

第十九條在規(guī)定期限內(nèi)被征收人無正當(dāng)理由拒不搬遷和簽訂征收補償安置協(xié)議的，由被征收單位申請人民法院依法組織征收。

第五章附則

篇5

關(guān)鍵詞：征地拆遷；安置補償；被征拆農(nóng)戶；伊寧市

伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化與城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，各地城市建設(shè)速度加快，城市建設(shè)用地需求也在進(jìn)一步擴(kuò)張，大批農(nóng)民宅基地被占用，由此引發(fā)的社會矛盾也越來越突出。為深入了解被征拆農(nóng)戶安置補償?shù)膶嶋H情況，筆者采用發(fā)放問卷及訪談的方式對新疆伊寧市被征拆農(nóng)戶問題進(jìn)行了深入調(diào)查。

一、數(shù)據(jù)來源與方法

1.研究區(qū)概況。伊寧市位于東經(jīng)80°04′～81°29′，北緯43°50′～44°09′，地處伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈薩克自治州首府所在地?，F(xiàn)轄8鄉(xiāng)、1鎮(zhèn)、1場、8個街道辦事處。土地總面積675.6平方公里。2009年末總?cè)丝?5.92萬，其中城市人口31.17萬，城市化率達(dá)到了67.88%，中心城區(qū)建成區(qū)面積37平方公里。 數(shù)據(jù)來源。選取伊寧市近郊塔什庫瑞克鄉(xiāng)、漢濱鄉(xiāng)及巴顏岱鎮(zhèn)作為調(diào)查點，有意識的選取農(nóng)戶進(jìn)行問卷調(diào)查。共發(fā)放問卷100份，回收問卷84份，問卷有效率為84%。 內(nèi)容與方法。問卷涉及兩塊內(nèi)容，第一部分是農(nóng)戶基本情況，包括性別、年齡、文化程度等八個方面，第二部分是關(guān)于征地拆遷安置情況的調(diào)查，包括農(nóng)戶征地拆遷意愿、對政府征地拆遷安置政策及程序評價等方面的內(nèi)容。在調(diào)查的過程中，主要采取發(fā)放問卷及訪談的方式。

二、伊寧市征地拆遷安置補償基本情況

1.征地拆遷現(xiàn)狀。2010年，伊寧市計劃征收征用土地13 158.1畝。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。計劃拆遷總戶數(shù)345戶，其中拆遷集體土地的259戶，占計劃拆遷戶的72.18%。截至2010年7月12日，已簽訂合同的占計劃拆遷的45.22%，其中涉及拆遷集體所有的房屋130戶，占83.33%。 征拆安置補償方式。伊寧市征收集體土地上的房屋拆遷安置補償方式主要實行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的兩種方式，被拆遷人可在兩者之間選擇其一。具體情況（1）房屋附屬物（指房屋用地范圍內(nèi)除房屋以外的其他建筑物、構(gòu)筑物和其他有價值的附著物以及配套的各類管線、設(shè)備等）的補償，一律采用貨幣方式補償。（2）對集體土地上的房屋拆遷實行貨幣補償?shù)?，按照伊寧市政府頒布的當(dāng)年或上一年度的房屋市場重置建造價給予補償。（3）集體土地上房屋拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人可選擇伊寧市人民政府統(tǒng)一建設(shè)的農(nóng)牧民安居房或保障性住房進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。按被拆（搬）遷正房實際建筑面積的1∶1.2的范圍內(nèi)，以安居房或保障性住房進(jìn)行調(diào)換，具體調(diào)換方式1）按1∶1.2比例調(diào)換安居房或保障性住房，面積不足80平方米的，按80平方米調(diào)換。2）按1∶1.2比例調(diào)換安居房或保障性住房，面積超過200平方米的，按200平方米給予調(diào)換。對原房屋超出調(diào)換比例建筑面積部分按照當(dāng)年或上一年度的房屋市場重置建造價格給予補償。

三、被征拆農(nóng)戶的調(diào)查分析

1.被拆遷戶基本情況。此次調(diào)研被訪者男女性別比例為13∶8；漢族與少數(shù)民族族別比例為71∶13；年齡30歲以下的占31%，30～49歲的占51.2%，50歲及以上的占17.9%；被訪者文化程度高中及其以上的占50%，初中學(xué)歷的占31%，小學(xué)及其以下的占19%；平均每戶4.3人；被拆遷戶房屋土木、磚木與磚混結(jié)構(gòu)比為15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。

被征地拆遷農(nóng)戶意愿分析。調(diào)查問卷顯示，40.5%的農(nóng)戶愿意房屋征收拆遷，59.5%的農(nóng)戶不愿意房屋被征收拆遷。不愿意拆遷的原因主要表現(xiàn)在補償標(biāo)準(zhǔn)、補償方案、安置地點等方面，其中：認(rèn)為補償方案不合理的占19.1%，補償標(biāo)準(zhǔn)過低的占23.5%。 對征地拆遷安置補償程序及實施的滿意度。（1）對征地拆遷安置補償法律法規(guī)的主觀認(rèn)識。關(guān)于“您對伊寧市征地拆遷的安置補償政策的了解情況”統(tǒng)計中，沒有農(nóng)戶表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的農(nóng)戶了解一點，23.8%的農(nóng)戶完全不了解。關(guān)于“您是否看過伊寧市相關(guān)的征地拆遷安置補償文件規(guī)定”調(diào)查時，有92.7%的農(nóng)戶選擇沒有。（2）對征地拆遷安置補償政策及實施程序的評價。對于“您對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意嗎”調(diào)查時，1.2%的農(nóng)戶表示滿意，63.1%的農(nóng)戶表示一般，33.3%的農(nóng)戶表示不滿意，2.4%的農(nóng)戶表示很不滿意。對于“您對自家的征地拆遷安置補償總體感覺”調(diào)查時，有2.3%的農(nóng)戶感覺很滿意，15.6%的農(nóng)戶感覺較滿意，43.1%的農(nóng)戶表示一般，21.7%的農(nóng)戶表示不太滿意，17.3%的農(nóng)戶表示很不滿意。 拆遷的顧慮。在“您在征地拆遷安置中最關(guān)心的問題”調(diào)查時，房屋拆遷的賠償?shù)恼?0.8%，房屋確權(quán)占24.5%，就業(yè)問題占22.1%，醫(yī)療和養(yǎng)老占18.8%。

四、存在的問題及原因分析

問卷在調(diào)查農(nóng)戶拆遷意愿時，有3/5的農(nóng)戶不愿意拆（搬）遷，補償標(biāo)準(zhǔn)低、方案不合理、安置地點以及就業(yè)問題是主要原因。在對征地拆遷的安置補償政策的了解情況調(diào)查時，1/4的農(nóng)戶完全不了解，9/10的農(nóng)戶沒有看到過相關(guān)的安置補償文件規(guī)定。在對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意調(diào)查時，63.1%的農(nóng)戶表示一般，33.3%的農(nóng)戶表示不滿意。通過問卷中的問題“您在征地拆遷中最關(guān)心的問題”的統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)房屋的拆遷賠償、安置房的確權(quán)、就業(yè)問題是農(nóng)戶比較關(guān)心的問題。通過訪談?wù){(diào)查了解，在整個征地拆遷過程中，真正拒不搬遷的釘子戶并不多，大多數(shù)農(nóng)戶只是選擇適合自己的合理可行的安置補償方案，因此政府采取強行拆遷的現(xiàn)象很少。

農(nóng)戶拆遷意愿調(diào)查時，3/5農(nóng)戶認(rèn)為“拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)偏低”，這在中國土地征收拆遷中具有一定的普遍性，這是由于集體土地上農(nóng)戶房屋拆遷管理政策幾乎為零所造成的。目前中國正面臨新《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見中，而集體土地上房屋征收拆遷管理的政策幾乎為零。雖然依據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷屬于征地拆遷范疇，主要適用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明確將農(nóng)戶房屋從土地征收中分離出來，而將其定義在“地上附著物”中。伊寧市雖然嚴(yán)格按照《新疆維吾爾自治區(qū)實施土地管理法辦法》的規(guī)定，新計價字[2001]500號文件、新國土資發(fā)[2009]131號《自治區(qū)重點建設(shè)項目征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)》，制訂了伊政辦[2010]188號《伊寧市城鄉(xiāng)房屋拆（搬）遷安置管理辦法（試行）》，對被征地拆遷農(nóng)戶進(jìn)行安置補償，但在采用貨幣補償時只對房屋及其附屬物按照市場重置價給予一定補償，沒有體現(xiàn)對房屋底下的土地權(quán)益、以及農(nóng)民后續(xù)生活的安置補償，所以一定程度上農(nóng)戶認(rèn)為“拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)偏低”。

五、結(jié)論與思考

伊寧市被征拆農(nóng)戶的安置補償主要采取貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種方式。多數(shù)被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換這種方式，因為政府鼓勵這種方式，并給予按產(chǎn)權(quán)調(diào)整后的安居房或住房實際建筑面積每平方米150元的補助。

針對拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)偏低，被征地拆遷農(nóng)戶整體滿意度不高的問題，建議政府層面從以下幾點做起：（1）嚴(yán)格界定公共利益，以公共利益為前提，合理實施土地征用行為，加強對土地使用的監(jiān)管，進(jìn)一步建立健全征地拆遷補償安置的法律和法規(guī)。建議國家盡快出臺《農(nóng)村房屋拆遷管理條例》，政府應(yīng)按照科學(xué)補償原則，給予被征拆人合理補償，規(guī)范因征地所引發(fā)的農(nóng)村房屋拆遷相關(guān)問題。（2）做好土地報批和房屋評估、測量等基礎(chǔ)性工作。土地報批是依法用地的前提。所有在建項目，都要依法辦理各種項目立項、報批手續(xù)，要超前謀劃，科學(xué)調(diào)度，確保依法用地。房屋評估、測量等業(yè)務(wù)工作是基礎(chǔ)性工作，要依法依規(guī)，按方案操作，精心細(xì)致，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，為征地拆遷工作順利實施提供扎實的基礎(chǔ)保障。（3）亮化征地拆遷整個過程，對被征拆農(nóng)戶發(fā)放征地拆遷安置補償相關(guān)文件，使被拆遷人充分了解政府的做法，提高征地拆遷透明度。（4）健全征地拆遷安置補償機制，建立完善對失地農(nóng)民重新就業(yè)培訓(xùn)的機制。完善失地農(nóng)民的社會保障體系，例如，建立最低生活保障機制、就業(yè)創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠機制、養(yǎng)老醫(yī)療保險機制和資金籌措管理機制等。

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[1]新疆伊寧市統(tǒng)計局.新疆伊寧市2010年統(tǒng)計年鑒[K]，2010.

張娟.中國土地征收補償制度的缺陷與反思[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2007，(3)：164-166.

袁凌云.征地拆遷工作需要把握的幾個問題[J].理論導(dǎo)報，2010，(3)：42.

沈玲珍.關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷問題的對策研究[J].理論與探討，2006，(3)：30-32.

篇6

第二條  租賃非居住房屋應(yīng)在法律、政策范圍內(nèi)堅持自愿、平等協(xié)凋的原則，任何單位和個人不得利用租賃房屋牟取暴利或進(jìn)行非法活動。

第三條  本辦法適用本市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)所有機關(guān)、團(tuán)體、部隊、學(xué)校、企事業(yè)單位及私人自有的房屋。

第四條  南京市非居住房屋租賃管理的主管機關(guān)為市房產(chǎn)管理局。

第五條  凡本市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的單位和個人出租非居住房屋，均須由產(chǎn)權(quán)人（單位）持房屋產(chǎn)權(quán)證件，向房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理機關(guān)提出申請，經(jīng)市房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，取得《非居住房房屋出租許可證》后，方能出租。

第六條  租賃非居住房屋的雙方，須持有關(guān)證件及身份證明同至房屋所在區(qū)的房產(chǎn)管理機關(guān)辦理租賃手續(xù)，并向區(qū)房產(chǎn)管理機關(guān)備案。

第七條  租賃雙方辦理租賃手續(xù)須使用統(tǒng)一租賃合同。租賃合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）訂立合同的雙方。

（二）出租房屋的面積、租期。

（三）租金及交付方式。

（四）違約的責(zé)任。

（五）租賃期間，雙方均不得借故解除合同。一方如因特殊情況需中止合同，應(yīng)提前三個月征得對方同意，并商定補償損失之費用。

（六）租賃期間，承租方不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途。若需改建，應(yīng)征得出租方的同意并另簽協(xié)議。人為損壞的設(shè)備必須賠償。

（七）合同期滿，如出租方的租賃房屋需繼續(xù)出租或出賣，承租方享有優(yōu)先權(quán)。

第八條  為保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，制止哄抬租金，本市所在機關(guān)、團(tuán)體、部隊、學(xué)校、企事業(yè)單位及私人出租的非居住房屋租金，由市物價局和市房產(chǎn)管理局制定各類非居住房屋每平方米（建筑面積）的月租金基數(shù)（如附表），由租賃雙方根據(jù)房屋據(jù)地區(qū)繁華狀況和房屋具體用途在基數(shù)三倍以內(nèi)（含）三倍）協(xié)商議定。超過基數(shù)三倍至八倍的按下列規(guī)定征收超標(biāo)費：

（一）超過基數(shù)三倍以上至五倍部分，征收超標(biāo)費百分之五十。

（二）超出基數(shù)五倍以上至八倍部分，征收超標(biāo)費百分之七十。

超出八倍部分非法所得，予以沒收。

第九條  出租者須在簽訂租賃合同后，憑合同向所在區(qū)房產(chǎn)管理機關(guān)辦理交納稅費申報手續(xù)。區(qū)房產(chǎn)管理機關(guān)按月代征房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，并用專用發(fā)票開具房租收據(jù)。出租者一律憑收據(jù)向承租者收取租金。承租者必須取得有稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制章的發(fā)票，方可作為房租支出憑證，違者按有關(guān)規(guī)定處罰。

第十條  有下列情況之一，出租者有權(quán)解除租賃合同，收回房屋：

（一）承租者擅自將承租房屋分租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借以及在本系統(tǒng)內(nèi)調(diào)劑使用或以房入股，聯(lián)營牟利的。

（二）承租者利用承租房進(jìn)行非法活動、損害公共利益的。

（三）承租者累計六個月不交租金的。

第十一條  嚴(yán)禁出租者在租約約定租金外另收租金或其它費用。

嚴(yán)禁雙方以其它方法逃避租賃管理。

第十二條  違反本辦法第五條、第六條之規(guī)定者屬非法租賃，其非法租金予以沒收。

第十三條  違反本辦法第七條之規(guī)定者，由租賃雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，由所在區(qū)房產(chǎn)管理機關(guān)仲裁。不服仲裁的，可向人民法院起訴。

第十四條  違反本辦法第十一條第一款之規(guī)定者，除沒收出租者非法所得外，對租賃雙方各處以另收租金和其它費用的總額一至三倍的罰款。

違反本辦法第十一條第二款之規(guī)定者，除責(zé)令按規(guī)定辦理手續(xù)外，并視情節(jié)輕重給予行政處理或經(jīng)濟(jì)處罰。

第十五條  凡在本辦法前已經(jīng)自行簽訂租賃合同的，自本辦法公布之日起三月內(nèi)，按本辦法規(guī)定辦理換約手續(xù)，逾期不辦，視為非法租賃。換約時應(yīng)遵守下列條款：

（一）原租賃合同租金高出租金基數(shù)的，由租賃雙方根據(jù)上述規(guī)定，自行協(xié)商議定新的租金。不論原租賃期是否屆滿，一律和硒辦法公布之日起實行新議定租金。

（二）出租者一律不準(zhǔn)借口統(tǒng)一換約收回房屋，租賃期屆滿后，發(fā)該房繼續(xù)出租，原承租者有優(yōu)先租賃權(quán)。

第十六條  本辦法所有超標(biāo)費及罰沒款項，一律由房屋所在區(qū)房管機關(guān)收取，并由市房產(chǎn)管理局統(tǒng)一上繳市財政。

第十七條  本市屬屬各縣城鎮(zhèn)非居住房屋的租賃管理可參照本辦法執(zhí)行。

第十八條  本辦法由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第十九條  本辦法自之日起施行。凡本市制定的與本辦法相抵觸之規(guī)定，以本辦法為準(zhǔn)。

南京市非居住私房和單位自管出租租金基價表

                                             元／平方米（建筑面積）

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  結(jié)  │  鋼筋混  │  混  合  │  混  合  │  磚  木  │  磚  木  │  磚  木  │

金  構(gòu)│          │          │          │          │          │          │  簡  易

  額  │  凝  土  │  一  等  │  二  等  │  一  等  │  二  等  │  三  等  │

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篇7

一、降低了行政訴訟案件的受案率

實踐中，有些民事糾紛和登記機構(gòu)的行政行為有一定的聯(lián)系，一旦爭議產(chǎn)生，對這一爭議是否應(yīng)先通過行政訴訟來解決，或是否屬于行政訴訟的受案范圍，以往并沒有十分明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)。而《規(guī)定》在這一問題上作出了三項明確的規(guī)定，這些規(guī)定客觀上會起到降低行政訴訟受案率、減少不必要訴訟的作用。

1　《規(guī)定》第二條第一款：“房屋登記機構(gòu)根據(jù)人民法院、仲裁委員會的法律文書或者有權(quán)機關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理”。作出這一規(guī)定是依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條的規(guī)定，因為人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等導(dǎo)致房屋權(quán)利變更，即便登記機構(gòu)不予登記，其權(quán)利已從法律文書或征收決定生效時就已生效；根據(jù)協(xié)助執(zhí)行通知書辦理的登記行為，并不是登記機構(gòu)自己的意志。而是登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)。即便訴訟，也無助于解決問題。在最高人民法院法釋[2004]6號文《關(guān)于行政機關(guān)根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書實施的行政行為是否屬于人民法院行政訴訟受案范圍的批復(fù)》中，已有類似的規(guī)定，但該批復(fù)僅限于根據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書實施的行為，而《規(guī)定》把這一范圍擴(kuò)大了。

當(dāng)然，如果登記機構(gòu)在協(xié)助執(zhí)行時擴(kuò)大了范圍或是登記內(nèi)容與有關(guān)文書不一致的，理應(yīng)不在此列。

2　對于民事訴訟和行政訴訟有交叉的案件，如果應(yīng)當(dāng)先以民事訴訟來解決的，由當(dāng)事人先行解決民事爭議。有一些行政案件因為和民事案件在法律事實上相互有聯(lián)系，在審理中也會相互有影響，成了“民行交叉”案件?！缎姓V訟法》公布實施以前，在1982年頒布的《中華人民共和國民事訴訟法(試行)》第3條第2款曾規(guī)定：“法律規(guī)定由人民法院審理的行政案件，適用本法規(guī)定”。但當(dāng)時行政案件極少，“民行交叉”問題并未顯現(xiàn)。政訴訟法》公布實施以后，行政訴訟案件大大增加，“民行交叉”的案件也越來越多，在表面上看是在同一房屋上發(fā)生的糾紛，但在訴訟時，屬于不同的法律事實和法律關(guān)系。因此，有的案件在民事和行政的審理上會有完全不同的結(jié)果。

有一些法院為解決這一問題，試行了行政訴訟附帶審理民事糾紛。但要確認(rèn)基礎(chǔ)民事法律關(guān)系無效，只能依照民事訴訟程序和民事法律規(guī)定，而解決行政糾紛則適用不同的訴訟程序和規(guī)定，所以，如何同時審理兩個不同的法律關(guān)系，也成了實際工作中的難題和學(xué)界探討的問題。

《規(guī)定》以行政糾紛因基礎(chǔ)民事法律關(guān)系是否成立而引起作為標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)地對此進(jìn)行了區(qū)分：在第八條規(guī)定了，“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，……已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟”?；A(chǔ)民事法律關(guān)系經(jīng)民事訴訟定性以后，當(dāng)事人可以按《房屋登記辦法》第八十條的規(guī)定，憑生效的法律文書辦理相應(yīng)的登記，這樣規(guī)定可以減少行政訴訟，使當(dāng)事人解決糾紛的途徑變得更為便捷。

3　登記機構(gòu)沒有改變登記內(nèi)容的行為。房屋登記機構(gòu)的主要職能就是房屋登記，其結(jié)果就是登記簿的記載，房屋登記機構(gòu)作出的換發(fā)、補發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿等行為，并沒有改變原登記內(nèi)容。倘若登記機構(gòu)的這類行為改變了原登記內(nèi)容，那就有兩種情況：一是登記機構(gòu)的這一行為不合法：二是已屬于更正登記或變更登記，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)訴的是登記行為。

二、讓登記機構(gòu)合理地承擔(dān)責(zé)任

《物權(quán)法》第二十一條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”；第二款規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償”。

按照這兩款規(guī)定，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。對于登記有錯誤的，才應(yīng)適用第二款的規(guī)定，由登記機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任(合理地承擔(dān)責(zé)任并不是不要承擔(dān)責(zé)任)。

什么是登記?“登”是到達(dá)某個上面或里面，如登高、登月、登臺、登堂入室等；“記”是記載、記錄，把登和記合起來就是把某一個內(nèi)容記載到某個上面(按《房屋登記辦法》的規(guī)定，登記就是將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項記載于登記簿的行為)。因此，登記是個動詞，是登記機構(gòu)的一個行為(行政訴訟的標(biāo)的也是行政行為)，登記錯誤就是行為有錯誤，而行為有錯誤就是有過錯，有過錯就得承擔(dān)責(zé)任。因此，《房屋登記辦法》第九十二條第二款規(guī)定“登記機構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”，是以登記機構(gòu)有過錯作為承擔(dān)法律責(zé)任的前提。這一規(guī)定是和《物權(quán)法》的規(guī)定完全一致的。

但在《物權(quán)法》公布實施之初，有些人片面地理解了《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定，不但把第一款“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”放在一邊，還把第二款的“因登記錯誤”中的登記行為看作是登記的結(jié)果。這顯然不是《物權(quán)法》立法的本意。對此，《規(guī)定》在第十二條明確：申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，如果第三人提供虛假材料申請登記，登記機構(gòu)已盡到了審核的職責(zé)(達(dá)到了《物權(quán)法》第十二條所規(guī)定的審核標(biāo)準(zhǔn))仍無法發(fā)現(xiàn)的，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

三、更有利于保護(hù)善意第三人

行政訴訟的標(biāo)的雖然是行政行為，但行政行為一旦被撤銷或原告的訴訟請求被駁回，就可能會損害利害關(guān)系人的利益，讓第三人參加行政訴訟，給利害關(guān)系人以申辯的機會，可以使審判更為公正，也更有利于保護(hù)善意第三人。

按《規(guī)定》第六條，人民法院受理房屋登記行政案件后，應(yīng)當(dāng)通知沒有的下列利害關(guān)系人作為第三人參加行政訴訟：房屋登記簿上載明的權(quán)利人：被訴異議登記、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人；人民法院能夠確認(rèn)的其他利害關(guān)系人。

1　登記簿上載明的權(quán)利人包括所有權(quán)人和抵押權(quán)人。(1)房屋登記案件中有很多是無處分權(quán)人將房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但國家的法律又規(guī)定了對善意第三人要進(jìn)行保護(hù)，因此，應(yīng)當(dāng)由登記簿記載的房屋所有權(quán)人(轉(zhuǎn)移登記中的受讓一方)作為第三人參加訴訟。②以往，凡所有權(quán)登記不能成立的，從該

所有權(quán)所派生出來的抵押權(quán)一般都被認(rèn)定無效。而《物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于善意取得的表述雖然是所有權(quán)取得的特別規(guī)定，但在該條第三款明確了“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。抵押權(quán)也是物權(quán)的一種。也同樣應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。讓抵押權(quán)人作為第三人參加訴訟，有助于保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益、增加房屋登記的公信力。

2　被訴異議登記、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人，這里被訴異議登記、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人分別是指提出異議登記的人、提出更正登記的人和預(yù)告登記的權(quán)利人(領(lǐng)取預(yù)告登記證明的人)。

3　人民法院能夠確認(rèn)的其他利害關(guān)系人。

四、明確了在房屋登記中債權(quán)人和房屋權(quán)利人的關(guān)系

由于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，一般來說債權(quán)人是無權(quán)干預(yù)房屋所有權(quán)人處分房屋的，但按《規(guī)定》，以下幾種情況例外：

1　以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的。預(yù)告登記所登記的雖然不是物權(quán)，但《物權(quán)法》規(guī)定了預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

2　債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的。按《物權(quán)渤第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”，登記機構(gòu)如為之辦理，明顯地違反了上述的規(guī)定。雖在《物權(quán)法》該條的但書中有“受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。但是受讓人代為清償債務(wù)后，抵押權(quán)隨之已消滅，不再存在抵押權(quán)人了。

3　人民法院依債權(quán)人申請對房屋采取強制執(zhí)行措施并已通知房屋登記機構(gòu)的，協(xié)助人民法院執(zhí)行是登記機構(gòu)的法定義務(wù)，對已經(jīng)被采取強制執(zhí)行措施的房屋，按《房屋登記辦法》第二十二條的規(guī)定，登記機構(gòu)不應(yīng)為之登記。

4　房屋登記機構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通的。這種現(xiàn)象極為少見，登記機構(gòu)工作人員在明知債務(wù)人轉(zhuǎn)讓房屋是為了逃避債務(wù)，而仍然予以辦理就屬于徇私，這也不被《房屋登記辦法》的規(guī)定所許可。

五、對連續(xù)轉(zhuǎn)移登記案件的與受理

在現(xiàn)實生活中，房屋多次轉(zhuǎn)移登記是常見的，對登記機構(gòu)連續(xù)多次作出的登記行為如何受理，《規(guī)定》第五條列出了4種情況：

1　同一房屋多次轉(zhuǎn)移登記，原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。原房屋權(quán)利人或原利害關(guān)系人對首次轉(zhuǎn)移登記提起行政訴訟是他們的正當(dāng)權(quán)益。

2　原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對首次轉(zhuǎn)移登記行為及后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。對首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟是原房屋權(quán)利人和原利害關(guān)系人的正當(dāng)權(quán)益，但同時要慮到后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的買受人是否是善意取得。對后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為一并提起行政訴訟，就會對后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為有一個明確的結(jié)論。否則首次轉(zhuǎn)移登記行為的訴訟即便勝訴，并不一定能解決原告方的實際問題。

3　人民法院判決駁回原告就在先轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請求，或者因保護(hù)善意第三人確認(rèn)在先房屋登記行為違法的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告對后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的。如果人民法院判決駁回了原告就在先轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請求，那就是沒有撤銷在先轉(zhuǎn)移登記的行政行為，因此，后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為就已經(jīng)和原告無關(guān)了，

如果確認(rèn)在先房屋登記行為違法，那就說明法院并沒有撤銷在先的轉(zhuǎn)移登記，后續(xù)的轉(zhuǎn)移登記行為同樣與原告無關(guān)。

4　原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人未就首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟，對后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理。當(dāng)事人未就首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟，就無法確定后續(xù)的轉(zhuǎn)移登記行為是否與其存在利害關(guān)系，因而法院不予受理。

六、其他新規(guī)定

1　房屋登記案件的受案范圍包括房屋登記行為和相關(guān)行政行為，包括是否準(zhǔn)予查詢、復(fù)制登記資料以及撤銷登記、收繳權(quán)屬證書等行為。

2　歷史遺留問題。在行政訴訟法實施之前的行政行為不再受理。

篇8

公司租房合同范本簡單的

甲方：____________________

乙方：____________________

簽訂日期：____年____月____日

公司租房合同范本簡單的

甲方(出租方)___身份證號：___地址：________

乙方(承租方)___身份證號：___地址：________

經(jīng)甲、乙雙方在平等、自愿、互利的基礎(chǔ)上，友好協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議：

一、租房地點：甲方同意把__________室的房屋租給乙方，并保證該房的合法出租性。

二、房屋用途：乙方所租房屋僅為_____使用;

不得進(jìn)行任何違法活動，否則后果自負(fù)。

三、租期：自201__年__月__日起至201__年__月__日止。

租賃期滿，乙方應(yīng)如期將房屋歸回甲方。

四、租金：每月____元人民幣，租房保證金___元人民幣，相當(dāng)于___個月租金。

五、付款方式：1、乙方每__個月支付一次，第一次租金及保證金在簽定本合同時支付，以后租金按規(guī)定的付款期限提前___天將下期房款支付給甲方;

2、甲方在收到第一次租金當(dāng)日將乙方能正常居住的卡、證、鑰匙等交給乙方。

基本費用：乙方承擔(dān)下列在租賃時所發(fā)生費用：水費電費電話費網(wǎng)絡(luò)費煤氣費有線電視月租費物業(yè)管理費其它費用(如有見補充各項)

六、租房保證金：存放于甲方作為履約保證金，不計利息，主要用于對合同期滿終止時，甲方對乙方在租賃期內(nèi)發(fā)生的基本費用：包括房租、房內(nèi)物品損壞、短缺等扣除清算后一次性不計利息退回乙方。

七、甲方義務(wù)：1、甲方必須保證該房屋的結(jié)構(gòu)和設(shè)施均能正常使用;

2、室內(nèi)外正常維修由甲方負(fù)責(zé);3、甲方在租賃期內(nèi)不得單方面提高租金，否則算作違約處理。

八、乙方義務(wù)：1、按照本合同規(guī)定的時間和方式支付租金、保證金及其它費用;

2、未經(jīng)甲方同意，乙方不得私自把該房的部分或全部轉(zhuǎn)租他人;3、本合同終止時，需對甲方提供的設(shè)施進(jìn)行清點、檢查移交，如有損壞、短缺應(yīng)照值或酌情賠償;4、乙方如因使用不當(dāng)損壞房屋及設(shè)施的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)原狀或予以經(jīng)濟(jì)賠償。若水、電、煤氣等使用不當(dāng)或人為造成的人身傷亡和意外事故，與房東無關(guān)，后果自負(fù)。(乙方搬家臨走前必須把衛(wèi)生搞好，否則扣除衛(wèi)生清理費___元)

九、違約處理：1、如乙方違反本合同第八條，甲方有權(quán)終止合同，收回房屋，沒收剩余房款，如不足低過甲方損失，乙方應(yīng)予以賠償;

2、如甲方違反本合同第七條，應(yīng)按照一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金;3、如甲方擅自提前終止合同，應(yīng)按一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金;4、如乙方因非房屋問題中途退房，須按一個月房租向甲方支付違約金，甲方退回剩余租金及保證金，否則，沒收剩余房租金及保證金。5、如乙方租賃期已超過，乙方既不續(xù)簽本合同也不退房，甲方對該房有權(quán)作出處理，后果由乙方自負(fù)。

十、補充條款：(明細(xì)清單)水表讀數(shù)_____度，煤氣表讀數(shù)_____度，電表總讀數(shù)_____度，峰_____度，谷_____度。

防盜門鑰匙_____把，電子門鑰匙_____把，車庫鑰匙_____把。

1、_______________

2、_______________

3、_______________

4、_______________

十一、本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商作了補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等法律效力。

十二、如因洪水、地震、火災(zāi)、拆遷和法律法規(guī)政府政策變化等不可抗力原因，導(dǎo)致本協(xié)議不能全面履行，甲、乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

租金按實際租賃時間計算，多退少補。

十三、本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份均具有同等法律效力。

甲方簽名：

乙方簽名：

電話號碼：

電話號碼：

簽約時間：

年

月

日

訂立房屋租賃合同的四點注意

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條：

房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向有關(guān)部門登記備案。

訂立房屋租賃合同4注意：

1、應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同

基于防止租賃糾紛、保護(hù)當(dāng)事人利益的角度考慮，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。

2、房屋租賃合同的內(nèi)容

根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》(建設(shè)部令第6號)第七條規(guī)定：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。

房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一)房屋租賃當(dāng)事人的姓名(名稱)和住所;

(二)房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;

(三)租金和押金數(shù)額、支付方式;

(四)租賃用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能;

(六)租賃期限;

(七)房屋維修責(zé)任;

(八)物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納;

(九)爭議解決辦法和違約責(zé)任;

(十)其他約定。

房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。

3、進(jìn)行出租登記或合同備案

房屋租賃合同訂立后應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地相關(guān)部門進(jìn)行出租登記或合同備案。

4、注意核對合同文本內(nèi)容

在直接使用合同示范文本簽約時，請注意核對合同文本的內(nèi)容，避免對方當(dāng)事人下載后對合同示范文本內(nèi)容進(jìn)行不合理的刪改。

合同編號：__________

篇9

1、房屋租賃當(dāng)事人的姓名和住所；2、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、家具和家電等室內(nèi)設(shè)施情況；3、租金和押金的數(shù)額、支付方式；4、租賃用途和房屋使用要求；5、房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；6、租賃期限；7、房屋維修責(zé)任；8、物業(yè)服務(wù)、水、電、暖、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納；9、爭議的解決辦法和違約責(zé)任；10、其他約定。如果租賃期限超過一年，雙方最好在房屋租賃合同中約定房屋被征收或拆遷時的處理辦法，同時互留一份身份證復(fù)印件，以備不時之需。

房屋租賃合同范本2015

甲方（出租方）______身份證號：____________地址：____________________

乙方（承租方）______身份證號：____________地址：____________________

中介方：___________________________________

經(jīng)甲、乙雙方在平等、自愿、互利的基礎(chǔ)上，友好協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議：

一、租房地點：

甲方同意把__________________________________室的房屋租給乙方，并保證該房的合法出租性。

二、房屋用途：

乙方所租房屋僅為_____使用；不得進(jìn)行任何違法活動，否則后果自負(fù)。

三、租期：

自20__年__月__日起至20__年__月__日止。租賃期滿，乙方應(yīng)如期將房屋歸回甲方。

四、租金：

每月_______元人民幣，租房保證金______元人民幣，相當(dāng)于___個月租金。

五、付款方式：

1、乙方每__個月支付一次，第一次租金及保證金在簽定本合同時支付，以后租金按規(guī)定的付款期限提前___天將下期房款支付給甲方；2、甲方在收到第一次租金當(dāng)日將乙方能正常居住的卡、證、鑰匙等交給乙方。簽定合同時，乙方應(yīng)支付中介服務(wù)費______元給中介方，甲方應(yīng)支付中介服務(wù)費______元給中介方。

基本費用：乙方承擔(dān)下列在租賃時所發(fā)生費用：水費電費電話費網(wǎng)絡(luò)費煤氣費有線電視月租費物業(yè)管理費其它費用（如有見補充各項）

六、租房保證金：

存放于（甲方中介方處）作為履約保證金，不計利息，主要用于對合同期滿終止時，甲方對乙方在租賃期內(nèi)發(fā)生的基本費用：包括房租、房內(nèi)物品損壞、短缺等扣除清算后一次性不計利息退回乙方。

七、甲方義務(wù)：

1、甲方必須保證該房屋的結(jié)構(gòu)和設(shè)施均能正常使用；2、室內(nèi)外正常維修由甲方負(fù)責(zé)；3、甲方在租賃期內(nèi)不得單方面提高租金，否則算作違約處理。

八、乙方義務(wù)：

1、按照本合同規(guī)定的時間和方式支付租金、保證金及其它費用；2、未經(jīng)甲方同意，乙方不得私自把該房的部分或全部轉(zhuǎn)租他人；3、本合同終止時，需對甲方提供的設(shè)施進(jìn)行清點、檢查移交，如有損壞、短缺應(yīng)照值或酌情賠償；4、乙方如因使用不當(dāng)損壞房屋及設(shè)施的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)原狀或予以經(jīng)濟(jì)賠償。若水、電、煤氣等使用不當(dāng)或人為造成的人身傷亡和意外事故，與房東、中介方無關(guān)，后果自負(fù)。（乙方搬家臨走前必須把衛(wèi)生搞好，否則扣除衛(wèi)生清理費______元）

九、違約處理：

1、如乙方違反本合同第八條，甲方有權(quán)終止合同，收回房屋，沒收剩余房款，如不足低過甲方損失，乙方應(yīng)予以賠償；2、如甲方違反本合同第七條，應(yīng)按照一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金；3、如甲方擅自提前終止合同，應(yīng)按一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金；4、如乙方因非房屋問題中途退房，須按一個月房租向甲方支付違約金，甲方退回剩余租金及保證金，否則，沒收剩余房租金及保證金。5、如乙方租賃期已超過，乙方既不續(xù)簽本合同也不退房，甲方對該房有權(quán)作出處理，后果由乙方自負(fù)。

十、補充條款：

（明細(xì)清單）水表讀數(shù)_____度，煤氣表讀數(shù)_____度，電表總讀數(shù)_____度，峰_____度，谷_____度。防盜門鑰匙_____把，電子門鑰匙_____把，車庫鑰匙_____把。

1、_________________________________________________________

2、_________________________________________________________

3、_________________________________________________________

4、_________________________________________________________

十一、中介方義務(wù)：

中介方在受雙方委托后，有責(zé)任積極為雙方尋找合適的物業(yè)或客戶，并促使租賃成功。在甲乙雙方成交同時，中介方在收取中介費后，責(zé)任自行解除，若甲、乙雙方在租賃期間發(fā)生糾紛，中介方可出面協(xié)調(diào)雙方糾紛。

十二、本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商作了補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等法律效力。

十三、如因洪水、地震、火災(zāi)、拆遷和法律法規(guī)政府政策變化等不可抗力原因，導(dǎo)致本協(xié)議不能全面履行，甲、乙、中介方三方互不承擔(dān)違約責(zé)任。租金按實際租賃時間計算，多退少補。

十四、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，備案一份，每份均具有同等法律效力。

甲方簽名： 乙方簽名： 中介方簽名（蓋章）

篇10

(一)《物權(quán)法》對補償范圍沒有明確的規(guī)定

《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)征收必須要給予補償，但是沒有明確補償?shù)姆秶?，這樣使得下位法在制定征收補償范圍的時候缺乏依據(jù)，從而造成不動產(chǎn)征收實務(wù)中出現(xiàn)不公和混亂的局面。

(二)補償范圍的層次不清，與我國物權(quán)體系不符

我國目前征收范圍不全，主要在于征收過程中仍然以“人”作為補償重心。相同的不動產(chǎn)，因為權(quán)利人的不同，補償也有所差異。譬如深圳市光明農(nóng)場在土地征收過程中按照原村民、華僑、外遷戶制定不同的補償方針。又比如面積相同的不動產(chǎn)，因為權(quán)利人的人均住房面積差異，補償也不相同。②政府征收的對象是不動產(chǎn)，理應(yīng)以“不動產(chǎn)”作為補償?shù)闹匦?。征收不動產(chǎn)就是剝奪與不動產(chǎn)相關(guān)的一切權(quán)利，那么應(yīng)該對所有權(quán)利損失給予補償。我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)權(quán)利體系進(jìn)行規(guī)定，根據(jù)權(quán)利主體是否為財產(chǎn)所有人，將物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán);根據(jù)設(shè)立目的不同，他物權(quán)又可劃分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)主要強調(diào)了建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等。

二、國內(nèi)外不動產(chǎn)征收補償范圍比較借鑒

(一)國外不動產(chǎn)征收補償范圍梳理

西方國家的征收補償一般都經(jīng)歷了長達(dá)數(shù)十年甚至上百年的歷史，補償標(biāo)準(zhǔn)在實踐中已經(jīng)發(fā)展相對完善，且大都有一部專門的法律對財產(chǎn)征收補償作出規(guī)定。如英國的《強制購買法》，法國的《公用征收法》，德國的《聯(lián)邦建筑法》。以德國為例，德國的公益征收補償標(biāo)準(zhǔn)的確立，經(jīng)歷了一個從完全補償?shù)竭m當(dāng)補償再到公平補償?shù)臍v史發(fā)展過程。十九世紀(jì)，繼黑森大公國頒布《征收法》之后，德國各邦都陸續(xù)制定了《征收法》，并普遍確立了“完全補償”原則，充分反映了當(dāng)時德國法治國家和“財產(chǎn)權(quán)不可侵犯”的基本理念。［5］第一次世界大戰(zhàn)之后，德國由于戰(zhàn)敗，割地賠款，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)凋敝，無力支持“完全賠償”，加上社會右翼勢力較為濃厚的社會民主主義價值理念，這一階段《魏瑪憲法》確立的是“適當(dāng)補償”原則?！斑m當(dāng)補償”原則要求政府在決定補償?shù)念~度時，應(yīng)當(dāng)權(quán)衡公益的要求以及參考當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)狀況來確立其補償額度，不必拘泥于“全額補償”。在第二次世界大戰(zhàn)之后，聯(lián)邦德國根據(jù)現(xiàn)實狀況在《基本法》中又確立了“公平補償”的原則。該原則要求政府在確立補償?shù)姆N類和額度時，以公平地衡量公共及參與人的利益后作決定，這一原則至今仍然是指導(dǎo)德國行政補償?shù)幕驹瓌t，包括許多聯(lián)邦法律如《軍事用地征收法》、《聯(lián)邦建筑法》都采納了這一補償原則。關(guān)于德國的征收補償范圍，《聯(lián)邦建筑法》(第八十五條)將其劃分為三種補償種類，即實體損失(第九十五條)、其它財產(chǎn)利益損失(第九十六條)以及負(fù)擔(dān)補償(第一百二十二條)。實體損失是針對被征收土地以及其它標(biāo)的物的價值而言，因而是對征收標(biāo)的實體的補償，也是對征收所失權(quán)利的補償。其它財產(chǎn)損失指直接因征用所產(chǎn)生的財產(chǎn)減損或費用。主要包括營業(yè)損失、殘留地減損、遷移費以及相關(guān)費用等。負(fù)擔(dān)補償是指因?qū)嵭卸际薪ㄔO(shè)計劃而采取征收措施，使得人民的生活狀態(tài)(尤指經(jīng)濟(jì)及社會生活方面)，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)方面的損失。和德國一樣，其他西方國家都從法律上明確了財產(chǎn)征收的補償內(nèi)容，使征收補償范圍更具統(tǒng)一性和權(quán)威性。

(二)國內(nèi)外不動產(chǎn)征收補償范圍比較

通過國內(nèi)外不動產(chǎn)征收補償范圍的比較，可以得到以下幾點:1．國外發(fā)達(dá)國家財產(chǎn)征收補償對財產(chǎn)權(quán)損失補償更全面國外發(fā)達(dá)國家不但對土地所有權(quán)給予補償，還考慮地上設(shè)置的其他財產(chǎn)權(quán)，包括地上權(quán)、長期租佃權(quán)、租賃權(quán)、漁業(yè)權(quán)、地上建筑物、附著物等［6］。國內(nèi)僅就土地使用權(quán)(農(nóng)村土地包括所有權(quán))、地上建筑物、附著物等給予補償。對設(shè)置的其他用益物權(quán)補償考慮不足，如承包經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)等補償無相關(guān)規(guī)定。2．我國對征收損失補償不足與國外發(fā)達(dá)國家相對比，我國目前的損失補償只有搬遷補助、停產(chǎn)停業(yè)補助和臨時安置費用，未包含殘留地補償、其他必要費用補償?shù)葍?nèi)容。其中，停產(chǎn)停業(yè)補助，實際上只包含了因土地征收而導(dǎo)致經(jīng)營中斷部分損失的補償，客戶損失、商譽損失等并未考慮。臨時安置補助只包含獲得新居所之前的正常居住費用，但對于獲得新居所所發(fā)生的其他費用，如房地產(chǎn)登記相關(guān)稅費、房地產(chǎn)交易中介費用等為獲得新居所所發(fā)生的正常費用并未包括在內(nèi)。3．國內(nèi)財產(chǎn)征收未考慮相鄰地塊權(quán)益損失從我國現(xiàn)行財產(chǎn)征收補償?shù)那闆r來看，無論是收回國有土地補償或國有土地上房屋征收補償，均未考慮因征收對相鄰地塊的影響。4．生活補償對于因土地征收而引起的人員失業(yè)、對生活共同體的破壞等補償在國內(nèi)仍然屬于空白領(lǐng)域。對生活共同體破壞的損失比較抽象，同時也很難量化，部分國家對該部分損失不予補償。但是，對于失業(yè)者補償，幾乎所有國家把該項補償納入財產(chǎn)征收補償范圍，而且，根據(jù)我國《勞動合同法》規(guī)定，在多種情況下解除勞動合同，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動者支付經(jīng)濟(jì)補償。因此，缺失失業(yè)補償，對因征地而中止勞動合同的企業(yè)不公平。

三、建立以物權(quán)為核心的征收補償體系

我國土地征收補償范圍的不完善，主要反映在部分權(quán)利補償缺乏規(guī)定、部分費用補償缺失、部分權(quán)利補償不完整等方面，建議從以下幾方面對我國土地征收補償進(jìn)行梳理和完善。

(一)明確土地各項權(quán)利的補償

針對我國不動產(chǎn)征收只重視財產(chǎn)所有權(quán)補償?shù)默F(xiàn)狀，有必要對不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利補償進(jìn)一步梳理。結(jié)合國內(nèi)征收的特殊背景，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該明確對承包經(jīng)營期和國有土地使用權(quán)的補償。1．細(xì)化農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的補償我國《土地管理法》對土地征收補償?shù)囊?guī)定，沒有清晰界定土地承包經(jīng)營權(quán)的補償。其中部分法律解釋認(rèn)為安置補助費包含承包經(jīng)營權(quán)的損失，但從其計算方法可知，安置補助費并不等同于承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)益。按照物權(quán)體系，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)由土地所有權(quán)分離出來，那么土地所有權(quán)的補償中已經(jīng)涵蓋了對土地承包經(jīng)營權(quán)的補償，但是這部分補償應(yīng)該屬于原土地承包農(nóng)戶。另外一種可能性是，國家對集體土地的補償并非土地價值的全部。針對這種情況，建議從物權(quán)角度對土地權(quán)益進(jìn)行梳理，對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等各項權(quán)利損失進(jìn)行評估，制定與各項權(quán)益損失相對應(yīng)的補償體系。2．完善劃撥用地補償標(biāo)準(zhǔn)按國有土地收回補償標(biāo)準(zhǔn)，劃撥國有土地使用權(quán)無償收回，但劃撥國有土地使用權(quán)與有償出讓的國有土地使用權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別，同屬于用益物權(quán)，權(quán)利的損失應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補償。目前，很多地方性法規(guī)都已經(jīng)承認(rèn)了劃撥土地的價值，如《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目房屋拆遷管理辦法》第一部分規(guī)定劃撥土地收回給予補償。也有部分地區(qū)采取一定比例的土地標(biāo)定價格作為劃撥土地的補償標(biāo)準(zhǔn)，各地收回劃撥土地使用權(quán)補償標(biāo)準(zhǔn)不一。建議我國在《土地管理法》或《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中根據(jù)劃撥用地使用權(quán)權(quán)益損失制定相應(yīng)的補償標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一各法規(guī)補償規(guī)定。3．明確把國有土地使用權(quán)的補償納入國有土地上房屋征收的范圍國有土地上房屋征收中，忽略了土地使用權(quán)的補償。對此，應(yīng)該在征收國有土地房屋活動中，對土地使用權(quán)進(jìn)行補償。一種方法是對土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)分別進(jìn)行評估后，向權(quán)利人進(jìn)行補償。另外一種方法，是先對房屋及基地占地建設(shè)用地，進(jìn)行補償。然后對房屋基地以外的建設(shè)用地，作為單獨項目進(jìn)行評估后，向使用權(quán)人進(jìn)行補償。

(二)增加和完善財產(chǎn)減損補償

土地征收所造成的財產(chǎn)損失很多時候不僅限于征收土地的本身，殘留土地、相鄰?fù)恋赝瑯訒驗橥恋卣魇斩a(chǎn)生價值貶損。財產(chǎn)征收補償應(yīng)考慮因土地分割造成殘留地塊、相鄰地塊的價值貶損，制定相應(yīng)補償項目。另外，部分財產(chǎn)減損補償并不完整，如:營業(yè)損失補償。目前國內(nèi)僅針對土地征收期間所造成的損失給予補償，對于征收造成的客戶損失、商譽損失等并未予以考慮。1．增加殘留地權(quán)利損失補償土地征收過程中，部分土地因為征收行為而進(jìn)行分割，難免對剩余部分的土地價值產(chǎn)生影響。如:土地面積變化、土地形狀改變等均會造成剩余土地的貶值。［7］剩余土地的貶值是因為征收引起的，所以，征收單位有必要對殘留地權(quán)利人進(jìn)行剩余土地的貶值補償。2．增加營業(yè)損失補償目前土地征收補償只包含停產(chǎn)停業(yè)損失補償，而停產(chǎn)停業(yè)損失只是經(jīng)營損失的一部分。在很多情況下，營業(yè)損失甚至大于土地權(quán)利損失的本身。特別對于周邊環(huán)境依存度高的經(jīng)營項目，如:酒店、商場等等。這些項目搬遷，所造成的客戶損失及商譽損失巨大，重新選址和經(jīng)營需要花費大量費用，而且必須經(jīng)過較長時間的培育，才能進(jìn)入成熟期。經(jīng)營損失補償?shù)娜笔?，會讓?jīng)營方蒙受重大的損失。3．增加獲得新住所、經(jīng)營場所相關(guān)費用補償對于獲得新住所、新的經(jīng)營場所所支付的費用，目前《國有土地上房屋征收與補償條例》只給予臨時安置費的補償，但并不包含尋找新居所、新經(jīng)營場所所包含的必要費用。居住類的房屋市場交易比較活躍，而且，市場上存在大量的房屋可供選擇，這點對于住宅類的被征收人影響不大。但是，對于商業(yè)類的被征收人影響會較大，由于人流、商業(yè)氣氛等眾多因素的影響，重新尋找新的經(jīng)營場所必須花費相關(guān)的人力、財力，該部分費用由土地征收而產(chǎn)生，應(yīng)給予相應(yīng)的補償。另外，無論尋找新居所或者新的經(jīng)營場所，大多通過中介進(jìn)行，中介傭金、交易稅金等應(yīng)包含在補償范圍內(nèi)。4．相鄰地塊損失補償土地征收過程中，相鄰地塊同樣會受到影響。特別在所征收地塊與相鄰地塊存在密切經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)的情況下，相鄰地塊可能受到重大影響。因此，建議增加相鄰地塊損失補償。由于相鄰地塊損失有時難以界定，建議由損失方提出，或由房地產(chǎn)評估公司進(jìn)行評估，經(jīng)確認(rèn)后給予補償。

(三)增加失業(yè)補償