導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及變更管理本身所具有的特殊性，在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及變更運(yùn)作過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何控制設(shè)計(jì)及變更過(guò)程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。文章結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與變更管理的相關(guān)內(nèi)容做出了自己的分析，希望能在實(shí)際項(xiàng)目中有所用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 變更管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F281文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目起步晚、管理體制不夠完善、人員素質(zhì)良莠不齊等原因，造成我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理并不科學(xué)合理。而設(shè)計(jì)階段又在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行中起到舉足輕重的作用，因此做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與變更管理具有實(shí)際意義。

1、設(shè)計(jì)變更概述

設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)部門(mén)對(duì)原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改，是工程變更的一部分，因而它也關(guān)系到工程施工的進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制。加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理，規(guī)范各參與單位的行為，是確保工程質(zhì)量和工期控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。

設(shè)計(jì)變更的控制設(shè)計(jì)變更既可能帶來(lái)對(duì)建設(shè)單位或開(kāi)發(fā)商有利的結(jié)果，如減少了建設(shè)成本，也有可能帶來(lái)對(duì)業(yè)主不利的結(jié)果，如成本的超支。在實(shí)際工程中發(fā)生設(shè)計(jì)變更的原因很多，概括起來(lái)，主要有以下幾種：

1.1公司領(lǐng)導(dǎo)要求的變更：領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于設(shè)計(jì)有了新的要求，想法，這是可能性之一，還有一種情形是領(lǐng)導(dǎo)換屆后新領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于原有領(lǐng)導(dǎo)的設(shè)計(jì)要求并不贊成，要求改變。

1.2設(shè)計(jì)院要求的變更：此類(lèi)情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊圖審、邊報(bào)批），這是由于工程設(shè)計(jì)倉(cāng)促、圖審報(bào)建滯后等原因，所導(dǎo)致的施工圖錯(cuò)、漏、碰、缺、等問(wèn)題。

1.3施工單位要求的變更：施工單位因材料設(shè)備的使用問(wèn)題而提出的設(shè)計(jì)變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙有缺項(xiàng)，漏項(xiàng)而提出的變更等。

1.4、設(shè)計(jì)變更現(xiàn)狀

開(kāi)發(fā)期間將面臨眾多不確定風(fēng)險(xiǎn)，如國(guó)家稅收政策，信貸政策，房地產(chǎn)政策，市場(chǎng)變化等等。上述不確定因素將對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)程和質(zhì)量都帶來(lái)較大影響，為了應(yīng)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，投資方將會(huì)做出符合自身利益的調(diào)整，對(duì)目標(biāo)適當(dāng)修正，其中重要方法就是設(shè)計(jì)修改，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目定位，功能，規(guī)模和實(shí)施時(shí)間等方面的修正來(lái)達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。

目前關(guān)于設(shè)計(jì)變更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，無(wú)法確定設(shè)計(jì)變更管理的主要對(duì)象和目標(biāo)，或者有明確設(shè)計(jì)變更管理的目標(biāo)，但是缺乏具體的對(duì)策和方法，難以達(dá)到項(xiàng)目確定的計(jì)劃和目標(biāo)。

1.5設(shè)計(jì)變更分類(lèi)

設(shè)計(jì)變更的分類(lèi)多種多樣，如按發(fā)出形式分為口頭的、書(shū)面的。按載體形式可分為圖紙變更、設(shè)計(jì)變更單、工程聯(lián)系單、工作聯(lián)系單、會(huì)議紀(jì)要、會(huì)審紀(jì)要、圖紙交底、往來(lái)函件等。如按設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因可分為設(shè)計(jì)因素引起的設(shè)計(jì)變更，市場(chǎng)、政策性變化引起的設(shè)計(jì)變更，建設(shè)方調(diào)整引起的設(shè)計(jì)變更及不可預(yù)見(jiàn)因素引起的設(shè)計(jì)變更。（如表2）

2、設(shè)計(jì)變更的簽發(fā)原則

2.1確屬原設(shè)計(jì)不能保證工程質(zhì)量要求，設(shè)計(jì)遺漏和確有錯(cuò)誤以及與現(xiàn)場(chǎng)不符無(wú)法施工非改不可。

2.2一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益( 質(zhì)量、工期、造價(jià)) 與現(xiàn)場(chǎng)變更往往會(huì)引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再做出決定。

（1）工程造價(jià)增減幅度是否控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時(shí)，更要慎重。

（2）設(shè)計(jì)變更應(yīng)簡(jiǎn)要說(shuō)明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時(shí)間等。

5、影響設(shè)計(jì)變更的因素

5.1設(shè)計(jì)因素。設(shè)計(jì)因素指設(shè)計(jì)院的施工圖設(shè)計(jì)因素，包括結(jié)構(gòu)、建筑、水、電氣及各專(zhuān)業(yè)之間的協(xié)調(diào)配合，包括自身設(shè)計(jì)缺陷、不合理、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤等。由于施工圖設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)欠缺引起的設(shè)計(jì)變更在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中從數(shù)量上來(lái)說(shuō)占多數(shù)，主要以會(huì)議紀(jì)要、圖紙會(huì)審、施工單位的工程聯(lián)系單的形式出現(xiàn)，數(shù)量多、項(xiàng)目雜，而且主要集中在地下室及上部主體施工階段，但其對(duì)總成本的影響卻不大。

5.2市場(chǎng)、政策因素。市場(chǎng)因素指房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)或建筑人工、材料、機(jī)械供應(yīng)市場(chǎng)發(fā)生的變動(dòng)迫使進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。

5.3建設(shè)方的管理、協(xié)調(diào)因素。目前國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)很少有總承包設(shè)計(jì)，一般建筑院只負(fù)責(zé)主體的建筑、結(jié)構(gòu)、水電設(shè)計(jì)，專(zhuān)業(yè)工程，如鋼結(jié)構(gòu)、智能化、鋁合金、幕墻、精裝修等由專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)公司承擔(dān)；此時(shí)，建設(shè)方應(yīng)有較強(qiáng)的管理、協(xié)調(diào)能力，對(duì)于不同專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)工程應(yīng)及時(shí)委托設(shè)計(jì)，對(duì)于需要進(jìn)行確認(rèn)后方能進(jìn)一步設(shè)計(jì)的條件應(yīng)及時(shí)予以確認(rèn)，以便及時(shí)出施工圖，有充足的時(shí)間進(jìn)行招標(biāo)、合同簽訂，避免遺留太多的滯后設(shè)計(jì)演變成設(shè)計(jì)變更。

6、簽發(fā)設(shè)計(jì)變更的程序

由于簽發(fā)設(shè)計(jì)變更將對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建造成本，開(kāi)發(fā)進(jìn)度，產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生重要影響，所以公司在簽發(fā)設(shè)計(jì)變更方面具有規(guī)范化的流程：

7、設(shè)計(jì)變更控制

7.1減少設(shè)計(jì)變更的次數(shù)。最關(guān)鍵的是將發(fā)生變更的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到設(shè)計(jì)的輸入階段，就是要做好前面所說(shuō)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制、設(shè)計(jì)過(guò)程的控制和設(shè)計(jì)成果的評(píng)審這三項(xiàng)基本工作。

7.2嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。對(duì)于設(shè)計(jì)變更，應(yīng)堅(jiān)持“先研討再測(cè)算最后決策”的原則，簡(jiǎn)而言之，就是先從技術(shù)上驗(yàn)證可行與否，再?gòu)某杀旧向?yàn)證可行與否，最后再確定是否發(fā)生變更。這需要賦予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定的權(quán)利來(lái)進(jìn)行此工作，以提高工作效率。

7.3根據(jù)項(xiàng)目特性及企業(yè)的分包體系、習(xí)慣，在施工合同中事先詳細(xì)列出所有必須設(shè)計(jì)的項(xiàng)目、總承包范圍、專(zhuān)項(xiàng)分包范圍、最遲設(shè)計(jì)完成時(shí)間、設(shè)計(jì)中必須確定的要素、招標(biāo)時(shí)間、合同簽訂時(shí)間等，切不可因時(shí)間緊而把該在合同簽訂前完成的工作以暫定的形式后推，導(dǎo)致后期產(chǎn)生大量設(shè)計(jì)變更。

7.4建立設(shè)計(jì)變更的評(píng)估生效機(jī)制。建立設(shè)計(jì)變更生效前的評(píng)估機(jī)制及強(qiáng)制生效方式，即所有變更均需先做內(nèi)部造價(jià)、工期、可行性評(píng)估，再以某種事先約定的方式發(fā)出、生效，沒(méi)有通過(guò)內(nèi)部評(píng)估的不發(fā)出，發(fā)出以統(tǒng)一的簽字、蓋章方式生效，徹底改變?cè)O(shè)計(jì)變更事出多門(mén)的狀況。

8、設(shè)計(jì)變更對(duì)成本的影響

8.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的大致構(gòu)成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本大致可分為土地、前期、設(shè)計(jì)、建造、配套、后期、管理、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)等幾類(lèi)。其中，除了土地成本受區(qū)域因素影響比較大外，其他成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占的比例相對(duì)固定，現(xiàn)以某開(kāi)發(fā)公司某一樓面地價(jià)3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、銷(xiāo)售均價(jià)13920元/平方米的實(shí)際項(xiàng)目為例，其成本構(gòu)成見(jiàn)圖1。

圖一

8.2設(shè)計(jì)變更對(duì)成本影響。施工合同簽訂前項(xiàng)目建造成本相對(duì)可控、可調(diào)，且不會(huì)造成太多的無(wú)效成本，要減少設(shè)計(jì)變更對(duì)項(xiàng)目成本、工期的影響就是在保持項(xiàng)目統(tǒng)一定位設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的前提下盡量將設(shè)計(jì)前置，減少后期設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生，減少無(wú)效成本的產(chǎn)生。例如，某項(xiàng)目外墻原招標(biāo)時(shí)暫定為涂料，施工中根據(jù)周邊樓盤(pán)的情況決定改為外墻面磚，建設(shè)方對(duì)其外墻面磚主材進(jìn)行招標(biāo)確定了品牌、供貨價(jià)，并準(zhǔn)備以指定品牌、價(jià)格形式作為設(shè)計(jì)變更與施工方確認(rèn)簽證，施工方提出不僅應(yīng)當(dāng)確認(rèn)此單價(jià)，原合同中的外墻人工單價(jià)、腳手架、總工期均應(yīng)調(diào)整，有部分前期招標(biāo)約定、乘機(jī)高價(jià)索賠的傾向，如果合同簽訂前就按照外墻面磚飾面設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽訂合同，則不會(huì)產(chǎn)生這么多項(xiàng)的索賠，導(dǎo)致無(wú)效成本增加。

【參考文獻(xiàn)】

[ 1] 丁士昭. 建設(shè)工程項(xiàng)目管理[M ]. 北京: 中國(guó)建筑工業(yè)出版社, 2004.

[ 2] 陸克華, 張小宏. 工程咨詢?cè)O(shè)計(jì)實(shí)務(wù)[M ]. 北京: 中國(guó)計(jì)劃出版社, 2005.

[ 3] 李明堂. 工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制[M ]. 北京: 中國(guó)計(jì)劃出版社, 2005.

[ 4] 李中富. 建筑施工組織與管理[M ]. 北京: 機(jī)械工業(yè)出版社, 2005

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理；質(zhì)量控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的起步時(shí)間較晚，在上世紀(jì)90年代才開(kāi)始初步建立相關(guān)的制度，21世紀(jì)初經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展和完善，逐漸形成了較為成熟的模式。隨著房地產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題近年來(lái)逐漸受到重視，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相應(yīng)的管理優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的控制便有著重要的積極意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制也就是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段進(jìn)行質(zhì)量控制，對(duì)于設(shè)計(jì)階段中的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)方案、施工圖等進(jìn)行相應(yīng)的管理，依照質(zhì)量控制的理論和方法，建立起在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行質(zhì)量控制的機(jī)制。例如在設(shè)計(jì)階段中，依照我國(guó)相關(guān)的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定合理的質(zhì)量參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在建筑材料選擇、抗震等級(jí)、防火設(shè)施等方面進(jìn)行規(guī)范，防止在設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題[1]。同時(shí)，如果在設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)了設(shè)計(jì)信息變更，例如建設(shè)單位對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在要求方面發(fā)生了變更，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行完善的論證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是保障建設(shè)質(zhì)量的重要階段，在設(shè)計(jì)階段中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題所造成的影響也最大。因而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中進(jìn)行質(zhì)量控制，也需要充分考慮施工情況和設(shè)計(jì)要求。

二、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中進(jìn)行質(zhì)量控制的意義

自我國(guó)改革開(kāi)放以后，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇，為推動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)也起到了重要作用。然而應(yīng)當(dāng)看到，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，其中房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題最為突出。近年來(lái)我國(guó)也出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量事故，如何在房地產(chǎn)建設(shè)中進(jìn)行完善的質(zhì)量控制，保障其建設(shè)質(zhì)量便是重中之重。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行質(zhì)量控制，能夠建立起完善的質(zhì)量控制機(jī)制，從而保障設(shè)計(jì)方案的合理性和質(zhì)量可靠性[2]。從這一角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制，在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量控制，其主要價(jià)值在于通過(guò)反復(fù)的設(shè)計(jì)論證，保證設(shè)計(jì)方案能夠滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)要求以及我國(guó)在建筑方面的相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制中存在的問(wèn)題

1.缺乏針對(duì)設(shè)計(jì)人員明確的責(zé)任制度

首先，在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制中，還沒(méi)有建立起較為明確的責(zé)任制度，一些關(guān)于質(zhì)量控制的責(zé)任制度較為籠統(tǒng)，缺乏實(shí)際指導(dǎo)意義。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，缺乏對(duì)于設(shè)計(jì)人員職責(zé)的較好明確，一旦在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，往往無(wú)法明確追究設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員的責(zé)任。同時(shí)，在設(shè)計(jì)階段，對(duì)于設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員的相關(guān)責(zé)任也沒(méi)有進(jìn)行明確[3]。缺乏明確的責(zé)任制度使得在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制中，雖然制定了相關(guān)質(zhì)量控制制度，但是設(shè)計(jì)人員在工作中由于缺乏相關(guān)的約束，沒(méi)有較好的責(zé)任感和使命感。

2.設(shè)計(jì)單位缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制

缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制，主要是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，沒(méi)有在質(zhì)量控制機(jī)制中建立起相關(guān)的監(jiān)督機(jī)制，缺乏對(duì)于質(zhì)量控制措施的監(jiān)督和約束。缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制并不僅僅體現(xiàn)在設(shè)計(jì)單位自身缺乏較好的監(jiān)督機(jī)制，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，建設(shè)單位和相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)也沒(méi)有充分參與設(shè)計(jì)過(guò)程中，缺乏對(duì)于設(shè)計(jì)單位的較好監(jiān)督。另一方面，缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制還表現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的設(shè)計(jì)管理方面，沒(méi)有形成對(duì)設(shè)計(jì)方案合理性、科學(xué)性的審核和監(jiān)督，對(duì)質(zhì)量控制機(jī)制的完善會(huì)造成一定的不利影響。

3.缺乏在設(shè)計(jì)過(guò)程中較好的計(jì)劃控制應(yīng)用

在質(zhì)量控制方法方面，對(duì)于計(jì)劃控制的應(yīng)用一直以來(lái)都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的一個(gè)難點(diǎn)，也是弱點(diǎn)。計(jì)劃控制主要是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中，通過(guò)制定完善的質(zhì)量控制計(jì)劃，分階段的檢驗(yàn)計(jì)劃實(shí)施情況，并且進(jìn)行評(píng)價(jià)，為后續(xù)建設(shè)提供相應(yīng)的建議[4]。而當(dāng)前在計(jì)劃控制應(yīng)用方面還存在很大的不足，相關(guān)質(zhì)量控制計(jì)劃方案的制定缺乏合理性，在制定計(jì)劃方案之前缺乏較好的深入調(diào)查和評(píng)估。同時(shí)，在各階段的質(zhì)量控制計(jì)劃制定中，存在一定的失衡問(wèn)題。例如當(dāng)前在質(zhì)量控制計(jì)劃制定中主要偏重于在施工階段進(jìn)行質(zhì)量控制，忽略了在決策階段和設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制計(jì)劃。特別是在設(shè)計(jì)階段中，往往設(shè)計(jì)單位并沒(méi)有制定相應(yīng)的質(zhì)量控制計(jì)劃，設(shè)計(jì)方案變動(dòng)較大，一旦發(fā)生變更，就會(huì)影響到質(zhì)量控制計(jì)劃，因而很多設(shè)計(jì)單位也并不重視制質(zhì)量控制計(jì)劃的制定。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制措施

1.制定明確的責(zé)任制度

首先，責(zé)任制度作為在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中關(guān)于質(zhì)量控制的重要內(nèi)容和途徑，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮出其應(yīng)有作用。要對(duì)于相關(guān)的責(zé)任制度進(jìn)行細(xì)化，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的設(shè)計(jì)階段的特點(diǎn)，制定相關(guān)的責(zé)任制度。特別是在責(zé)任制度的制定中，對(duì)于設(shè)計(jì)單位的責(zé)任要予以明確。通過(guò)建立這種明確的責(zé)任制度，對(duì)設(shè)計(jì)人員的權(quán)責(zé)進(jìn)行明確，提高其責(zé)任心和使命感，促使設(shè)計(jì)人員能夠在設(shè)計(jì)工作中自覺(jué)進(jìn)行質(zhì)量控制。責(zé)任制度應(yīng)當(dāng)細(xì)化到個(gè)人，例如在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，對(duì)于設(shè)計(jì)圖紙的信息完善性和合理性應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確，特別是對(duì)于一些重點(diǎn)質(zhì)量控制數(shù)據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以細(xì)化，參照我國(guó)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，提高設(shè)計(jì)圖紙的規(guī)范性。

2.建立完善的監(jiān)督機(jī)制

建立完善的監(jiān)督機(jī)制主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)單位中建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，例如圖紙審核機(jī)制，由不同的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行多次審核，針對(duì)質(zhì)量控制要點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)審核。通過(guò)設(shè)計(jì)單位自身的約束機(jī)制，對(duì)于設(shè)計(jì)人員的工作態(tài)度、工作方法等進(jìn)行控制，并且應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員的培訓(xùn)，提高其職業(yè)道德和業(yè)務(wù)水平。另一方面，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)過(guò)程中引入外部監(jiān)督機(jī)制，使得建設(shè)單位和相關(guān)監(jiān)理部門(mén)也能參與到設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)于設(shè)計(jì)方案的合理性和質(zhì)量控制措施進(jìn)行監(jiān)督。

3.充分應(yīng)用計(jì)劃分析進(jìn)行質(zhì)量控制

質(zhì)量控制方法方面，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中針對(duì)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)和不同的環(huán)節(jié)階段，選擇適宜的質(zhì)量控制方法，并且應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)方案中明確相關(guān)的質(zhì)量控制方法，以此確保質(zhì)量控制措施的實(shí)施。充分應(yīng)用計(jì)劃分析的相關(guān)方法和理論，制定完善的質(zhì)量控制計(jì)劃。對(duì)質(zhì)量控制計(jì)劃進(jìn)行細(xì)化，劃分為若各個(gè)質(zhì)量控制階段，設(shè)置階段性的計(jì)劃目標(biāo)。依照質(zhì)量控制計(jì)劃，設(shè)計(jì)相應(yīng)的計(jì)劃考核機(jī)制，定期對(duì)質(zhì)量控制計(jì)劃的實(shí)施情況進(jìn)行考核。同時(shí)，在計(jì)劃的制定中，為了確保質(zhì)量控制計(jì)劃的可實(shí)施性，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行完善的調(diào)查評(píng)估，針對(duì)設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量要求，確定各個(gè)階段的質(zhì)量控制目標(biāo)。如果在設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)了設(shè)計(jì)要求變更或者設(shè)計(jì)圖紙變更，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量論證，評(píng)估設(shè)計(jì)變更是否會(huì)影響到整體設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量控制，在發(fā)生變更后，及時(shí)更正質(zhì)量控制計(jì)劃。

結(jié)論

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中進(jìn)行質(zhì)量控制，也就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段進(jìn)行質(zhì)量控制，這對(duì)于保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量有著重要作用。當(dāng)前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制中，還存在著一些問(wèn)題，如設(shè)計(jì)人員責(zé)任制度不明確、設(shè)計(jì)單位缺乏監(jiān)督機(jī)制、缺乏設(shè)計(jì)階段較好的質(zhì)量控制計(jì)劃應(yīng)用等等。因而應(yīng)當(dāng)積極針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行解決，以此優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制措施。

參考文獻(xiàn)：

[1]岳婷. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制淺析[J]. 東方企業(yè)文化,2014,01:334.

[2]李忠富,張亞妮. 跨區(qū)域多項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理研究[J]. 土木工程與管理學(xué)報(bào),2013,02:74-79.

篇3

【關(guān)鍵詞】實(shí)例；房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；管理；問(wèn)題；措施

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨巨大的挑戰(zhàn)，做好項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和管理才能贏得市場(chǎng)，在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要根據(jù)實(shí)際情況，有效保證工程的質(zhì)量。

二、案例分析

過(guò)去幾十年國(guó)家規(guī)定，一般工程設(shè)計(jì)中不允許采用銅芯線。上世紀(jì)90年代后，行業(yè)內(nèi)的有關(guān)技術(shù)交流中，普遍認(rèn)為鋁芯線的缺點(diǎn)太多，而忽略了它的優(yōu)點(diǎn)。特別是近年來(lái)在工程設(shè)計(jì)中(除室外高壓架空線外)，基本不采用鋁芯電纜。過(guò)去較早的一些住宅建設(shè)中，照明回路采用2.5mm2的鋁芯線，讓廣大的住戶吃了不少苦頭。因此，現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定住宅內(nèi)部不允許采用鋁芯線。

我國(guó)是一個(gè)缺銅的國(guó)家，大部分銅需要進(jìn)口。根據(jù)現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范，對(duì)于室外供電干線還沒(méi)有不允許采用鋁芯線的規(guī)定。為節(jié)約投資，方便工程安裝，2006年我們將某住宅小區(qū)截面為35mm2以上的供電主干線(主要是從配電室至小區(qū)各單元總配電箱的這一段線路)由銅芯電纜改為鋁芯電纜。為滿足載流量的要求，適當(dāng)加大了鋁芯電纜的截面，安裝連接時(shí)采用銅鋁過(guò)渡接線鼻子，避免了銅鋁直接接觸產(chǎn)生的弊端。經(jīng)計(jì)算，改用較大的鋁芯電纜截面，能使線路電能損耗和電壓損失均比原設(shè)計(jì)采用銅芯時(shí)小，且熱穩(wěn)定效驗(yàn)也滿足要求。鋁芯電纜重量較銅芯電纜輕，施工安裝方便，更主要的是經(jīng)濟(jì)效益顯著。通過(guò)對(duì)某住宅小區(qū)共8幢的高層住宅供電干線進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：采用銅芯電纜時(shí)材料總費(fèi)用為153萬(wàn)元，改用鋁芯電纜后材料總費(fèi)用為28萬(wàn)元。節(jié)約電纜材料費(fèi)投資125萬(wàn)元，兩方案的投資費(fèi)用比為5.5：1。

對(duì)該住宅小區(qū)交付使用后進(jìn)行跟蹤檢查，鋁芯電纜完全滿足供電要求。于是得到這樣的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)：“根據(jù)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力和負(fù)荷的重要性，適當(dāng)采用鋁芯電纜；特別是負(fù)荷分散的住宅小區(qū)、二(或三)級(jí)負(fù)荷的供電干線，以及臨時(shí)電源供電適當(dāng)采用鋁芯電纜；此舉措對(duì)節(jié)約投資、方便安裝均有重要作用”。

結(jié)合這個(gè)案例，我們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理進(jìn)行分析。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

1、設(shè)計(jì)過(guò)程控制

設(shè)計(jì)過(guò)程的控制是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)工程在設(shè)計(jì)的過(guò)程中不太重視過(guò)程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮：

（1）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。在設(shè)計(jì)開(kāi)始實(shí)施前，設(shè)計(jì)部門(mén)與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門(mén)組織檢查，必要時(shí)可組織各部門(mén)參與的研討會(huì)，同時(shí)碰到不確定性問(wèn)題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)，盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前解決問(wèn)題。

（2）日常跟蹤。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)有專(zhuān)人及時(shí)跟蹤，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)偏離重心，造成返工現(xiàn)象。

（3）過(guò)程記錄。在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流中，隨時(shí)隨地的做好詳細(xì)的過(guò)程記錄，便于項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，避免類(lèi)似問(wèn)題的復(fù)發(fā)，也便于對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核管理。

2、設(shè)計(jì)成果評(píng)審

設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)的實(shí)施可以考慮做好以下幾點(diǎn)：

（1）評(píng)審會(huì)的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門(mén)的工作時(shí)間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時(shí)間上應(yīng)充分考慮到評(píng)審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕辉O(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評(píng)審參與者，以備消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門(mén)的重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭(zhēng)持意見(jiàn)時(shí)決策拍板，避免長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)影響效率。

（2）參與部門(mén)充分。一般來(lái)說(shuō)，提供設(shè)計(jì)輸入的部門(mén)以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對(duì)提供的設(shè)計(jì)要求或建議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到體現(xiàn)。必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部有關(guān)專(zhuān)家參與。

（3）參與部門(mén)重視。參與部門(mén)重視才能起到評(píng)審的效果，而參與部門(mén)往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門(mén)，要避免來(lái)了聽(tīng)聽(tīng)走人的心態(tài)。

（4）評(píng)審紀(jì)要。評(píng)審紀(jì)要的嚴(yán)肅對(duì)待可以提高部門(mén)的重視程度，并且為日后的設(shè)計(jì)分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個(gè)評(píng)審會(huì)都應(yīng)由詳盡的評(píng)審意見(jiàn)記錄，并要求簽字確認(rèn)。

3、設(shè)計(jì)變更控制

設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來(lái)成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：

（1）公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計(jì)風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。

（2）營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來(lái)十分的不便等情況，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提出進(jìn)行變更。

（3）施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問(wèn)題而提出來(lái)的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來(lái)的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。

（4）設(shè)計(jì)院要求變更：此類(lèi)情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊圖審、邊報(bào)批），由于工程設(shè)計(jì)倉(cāng)促、圖審報(bào)建滯后等原因，導(dǎo)致施工圖錯(cuò)、漏、碰、缺、問(wèn)題百出。

設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。

（1）減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)。要想減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是說(shuō)將發(fā)生設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計(jì)管理工作中予以解決。概括說(shuō)來(lái)，就是做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制、設(shè)計(jì)過(guò)程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn)，做好該三項(xiàng)工作后，設(shè)計(jì)變更的次數(shù)可以得到一個(gè)較好的控制。

（2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。設(shè)計(jì)變更發(fā)生的控制主要是堅(jiān)持“先研討再測(cè)算最后決策”的控制原則，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來(lái)，可能會(huì)影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計(jì)變更的權(quán)限進(jìn)行操作。

（3）設(shè)計(jì)單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平和素質(zhì)差異較大，一般來(lái)說(shuō)，大型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平高，設(shè)計(jì)質(zhì)量更為可靠，但價(jià)格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平偏低，設(shè)計(jì)質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價(jià)格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計(jì)單位，不要盲目的追求大型設(shè)計(jì)院，也不要一味的追求節(jié)約成本。

（4）設(shè)計(jì)先行科學(xué)合理安排設(shè)計(jì)工期。設(shè)計(jì)工作往往是前松后緊，概念方案設(shè)計(jì)久拖不決，施工圖設(shè)計(jì)夜以繼日、疲于奔命，影響了圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理

1、完善規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要及時(shí)了解國(guó)家規(guī)劃部門(mén)相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢(shì)下，國(guó)家目前對(duì)于保障房配置率及限購(gòu)規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時(shí)，開(kāi)發(fā)部門(mén)在負(fù)責(zé)考察、論證項(xiàng)目及拿地的過(guò)程中要全面了解項(xiàng)目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開(kāi)發(fā)工作的順利開(kāi)展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國(guó)家及地方相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)才能開(kāi)展后續(xù)工作的，所以在項(xiàng)目開(kāi)工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要結(jié)合市場(chǎng)行情，要充分考慮土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力等因素，尋找更具商業(yè)價(jià)值的地理位置作為開(kāi)發(fā)地點(diǎn)。同時(shí)要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費(fèi)者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。

2、加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作

招標(biāo)工作對(duì)于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過(guò)于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個(gè)別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競(jìng)標(biāo)價(jià)格的同時(shí)，要對(duì)投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評(píng)估。如競(jìng)標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過(guò)長(zhǎng)期良好的合作關(guān)系等。通過(guò)全方位的評(píng)估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作。競(jìng)標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動(dòng)都要按合同的要求展開(kāi)。此外，在項(xiàng)目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理效果。

3、建筑工程項(xiàng)目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容之一。目標(biāo)成本是進(jìn)行成本控制管理的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此需要制定合理可行的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的過(guò)程，成本控制的各個(gè)階段對(duì)各類(lèi)成本的管理重點(diǎn)、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過(guò)程對(duì)項(xiàng)目各類(lèi)成本進(jìn)行有效管理。在投資決策階段對(duì)土地獲取、項(xiàng)目定位等幾個(gè)重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達(dá)到行之有效。在項(xiàng)目立項(xiàng)上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場(chǎng)信息，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)具有可預(yù)見(jiàn)性和可控性。在項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計(jì)概算。設(shè)計(jì)過(guò)程中嚴(yán)格控制材料消耗量指標(biāo)，比如進(jìn)行鋼筋測(cè)算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴(yán)格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門(mén)應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進(jìn)度款的重要把門(mén)關(guān)。當(dāng)施工過(guò)程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計(jì)變更等變化時(shí)，工程概預(yù)算也需及時(shí)調(diào)整。進(jìn)度過(guò)正中，要嚴(yán)把進(jìn)度款審批關(guān)，絕對(duì)杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生?？⒐そY(jié)算階段，甲方應(yīng)要認(rèn)真核對(duì)工程各項(xiàng)內(nèi)容是否符合合同條件要求達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計(jì)變更和索賠的內(nèi)容，要嚴(yán)格把關(guān)，因?yàn)榭⒐そY(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動(dòng)地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實(shí)反映實(shí)際的工程造價(jià)。另外，再?gòu)?qiáng)調(diào)一點(diǎn)，施工過(guò)程中要嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)合同外簽證工程量。同時(shí)及時(shí)收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。

4、建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系

安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實(shí)現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項(xiàng)目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對(duì)安全和質(zhì)量有效控制。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實(shí)處。

5、利用計(jì)劃分析控制設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量

通過(guò)分析的方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量進(jìn)行控制，主要包括以下幾個(gè)方面的控制內(nèi)容：

（1）設(shè)計(jì)部門(mén)定期檢查項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的進(jìn)度，分析設(shè)計(jì)中不符合實(shí)際的點(diǎn)，提出改進(jìn)措施，并保障其實(shí)施到位；

（2）根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際設(shè)計(jì)體系，進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設(shè)計(jì)的進(jìn)程控制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對(duì)設(shè)計(jì)體系的約束構(gòu)建預(yù)防制度，并要求建筑設(shè)計(jì)師，書(shū)寫(xiě)設(shè)計(jì)日志，預(yù)留設(shè)計(jì)質(zhì)量信息；

（3）規(guī)定質(zhì)量控制的目標(biāo)，例如：進(jìn)行階段性項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，制定相關(guān)質(zhì)量控制的目標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力；

（4）保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)一次性通過(guò)，避免日后設(shè)計(jì)不合理的變更，其對(duì)質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量；

（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的過(guò)程中，合理加入材料購(gòu)置的設(shè)計(jì)，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長(zhǎng)，出現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設(shè)計(jì)質(zhì)量控制；

（6）實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與控制的結(jié)合，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的控制力，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實(shí)做好質(zhì)量指導(dǎo)與控制的工作。

五、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐積累，我們能夠了解到設(shè)計(jì)和管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響是巨大的，只有做好設(shè)計(jì)與工程管理，才能保證項(xiàng)目的質(zhì)量，并得到市場(chǎng)認(rèn)可，使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]姜鈺瑩.淺談?dòng)绊懡ㄖこ坦芾淼闹饕蛩丶皩?duì)策分析[J].科技風(fēng),2013(04).

篇4

【關(guān)鍵詞】特點(diǎn)；重要作用；設(shè)計(jì)管理；

1房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)源于上世紀(jì)90年代的住房體制改革，是當(dāng)今社會(huì)中百姓安居的主要場(chǎng)所形式之一。其特點(diǎn)是共建綠地配套完善、布局多樣、有各自統(tǒng)一的建筑風(fēng)格、景觀怡人、有償居住等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終目的是房地產(chǎn)投資建設(shè)管理單位能從購(gòu)地、建房、賣(mài)房的整個(gè)過(guò)程中，以最小的資本投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的有償支付是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最主要的特征，而一些政府的投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，如公建建筑、大學(xué)城等建設(shè)則純粹是政府的投資行為，不過(guò)分強(qiáng)調(diào)使用者對(duì)項(xiàng)目的有償性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)建設(shè)單位的一種投資行為，講究投資回報(bào)率，項(xiàng)目從購(gòu)地到建成銷(xiāo)售的時(shí)間越短，其資金回籠越快、投資回報(bào)越大。因此，建設(shè)單位往往對(duì)項(xiàng)目整體的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、監(jiān)理與施工時(shí)限要求較高。

2設(shè)計(jì)管理釋義及其在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的重要作用

設(shè)計(jì)是一個(gè)資源整合的過(guò)程，需把客戶需求、策劃定位、規(guī)劃布局、建筑質(zhì)量、建造成本、建造時(shí)限等各項(xiàng)相互矛盾的沖突不斷進(jìn)行綜合平衡，從而達(dá)到各方滿意的過(guò)程。這里的沖突不僅包括設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)中各專(zhuān)業(yè)人員間的沖突，而且包括設(shè)計(jì)與客戶、規(guī)章、成本、質(zhì)量、進(jìn)度等方面的沖突。設(shè)計(jì)問(wèn)題的本質(zhì)是：在一定的時(shí)限內(nèi)，用專(zhuān)業(yè)的整體團(tuán)隊(duì)溝通協(xié)調(diào)并合理地解決各種沖突的過(guò)程。

與設(shè)計(jì)過(guò)程密切相關(guān)的是設(shè)計(jì)管理。相比設(shè)計(jì)工作而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理工作由為重要，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的始終，尤其是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期階段。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)具有通盤(pán)考慮的全局性特點(diǎn)。大的方面，需考慮到整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃布局、景觀與建筑（含配套的共建、住宅）等設(shè)計(jì)；小的方面，需進(jìn)行示范性樣板房的裝修設(shè)計(jì)與施工。而這一切繁雜交織的工作，卻因建設(shè)管理單位在時(shí)限和資金方面的要求而更顯其操作的難度。只有科學(xué)合理的設(shè)計(jì)管理，才能較好地統(tǒng)領(lǐng)各設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員組成一支高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在較短的時(shí)限內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各方面的要求，提升整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效率、品牌與效益。因而，設(shè)計(jì)管理工作越來(lái)越受到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位與設(shè)計(jì)單位領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)的重視。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理工作的階段、內(nèi)容與流程

3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理工作的階段

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，設(shè)計(jì)管理工作涵蓋了整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程。具體包括以下階段：（1）設(shè)計(jì)承包商的選擇控制階段；（2）概念設(shè)計(jì)管理階段；（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理階段；（4）施工圖設(shè)計(jì)管理階段；（5）分項(xiàng)設(shè)計(jì)管理階段；（6）景觀設(shè)計(jì)管理階段；（7）室內(nèi)設(shè)計(jì)管理階段；（8）主體擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理階段；（9）主體施工圖管理階段；（10）設(shè)計(jì)變更管理階；（11）設(shè)計(jì)材料設(shè)備選型定板階段；（12）銷(xiāo)售示范區(qū)裝修設(shè)計(jì)管理階段等。

3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容與流程

除了上述工作階段外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理包括以下內(nèi)容：

（1）根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)規(guī)范，凡30萬(wàn)m2工程以上必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、20 萬(wàn) m2工程以下可以直接委托設(shè)計(jì)。故此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的主要工作之一是組織工程設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽招標(biāo)、優(yōu)選工程設(shè)計(jì)單位。

（2）提供勘察、設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料和建設(shè)協(xié)議文件、項(xiàng)目審批文件。

（3）組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目的相關(guān)單位之間的相互配合，及時(shí)提供所需文件與圖紙，包括勘察與設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)與設(shè)備供應(yīng)、設(shè)計(jì)與施工、施工與材料設(shè)備供應(yīng)等單位。

（4）根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)定位、資金限額與預(yù)定時(shí)限，組織優(yōu)化設(shè)計(jì)。

（5）組織環(huán)境影響評(píng)價(jià)，勞動(dòng)安全與衛(wèi)生、消防、人防等專(zhuān)題設(shè)計(jì)審查與報(bào)批，辦理城市規(guī)劃主管部門(mén)的審批等。

（6）協(xié)調(diào)、落實(shí)外部補(bǔ)充的設(shè)計(jì)（水、電、氣、有線電視、通信等）。

（7）按規(guī)定報(bào)送、辦理建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案所需的手續(xù)。

（8）組織審查初步設(shè)計(jì)文件，按規(guī)定上報(bào)，主持審查施工圖設(shè)計(jì)文件與圖紙。

3.3房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的流程

眾多的設(shè)計(jì)管理工作內(nèi)容均須按一定的工作流程進(jìn)行，以概念、方案設(shè)計(jì)承包商選擇為例，這一工作階段是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一階段，其工作流程包括：工程費(fèi)用預(yù)算、設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃編制、了解設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃、選擇方式談判、收集設(shè)計(jì)單位信息資料、資料篩選初定入圍單位、入圍單位考察和推薦、審批、編寫(xiě)設(shè)計(jì)招標(biāo)文件、審批、組織發(fā)標(biāo)記答題、組織評(píng)標(biāo)并推薦中標(biāo)單位、審核、確定直接委托單位、審核、簽訂設(shè)計(jì)委托合同、組織設(shè)計(jì)單位實(shí)施設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)單位動(dòng)態(tài)管理、設(shè)計(jì)單位評(píng)審（評(píng)審點(diǎn)為：規(guī)劃、單位功能、立面）、完善設(shè)計(jì)單位信息庫(kù)等。其中，應(yīng)重點(diǎn)把控有以下方面：

3.3.1 設(shè)計(jì)單位的選擇

目前設(shè)計(jì)類(lèi)單位主要有三種類(lèi)型：①大型設(shè)計(jì)院，其顯著特點(diǎn)是綜合實(shí)力強(qiáng)，設(shè)計(jì)院內(nèi)部管理制度完善，內(nèi)部會(huì)審會(huì)簽及圖檔管理制度執(zhí)行較好，各專(zhuān)業(yè)實(shí)力均衡且配合較好。圖紙的“錯(cuò)、漏、碰、缺”等現(xiàn)象較少，有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后續(xù)的施工、變更和成本管控。不足之處是設(shè)計(jì)方案創(chuàng)新不足，較為保守，且不接受業(yè)主的限額設(shè)計(jì)等要求。②中型設(shè)計(jì)院，其主筆設(shè)計(jì)師方案設(shè)計(jì)能力較強(qiáng)，但設(shè)計(jì)院內(nèi)相關(guān)專(zhuān)業(yè)配置與配合薄弱，圖紙的“錯(cuò)、漏、碰、缺”等現(xiàn)象較嚴(yán)重。③一般小型設(shè)計(jì)（事務(wù)所）院，房地產(chǎn)建設(shè)單位對(duì)其有較強(qiáng)的管控力度，但設(shè)計(jì)質(zhì)量（方案和圖紙質(zhì)量）較差，其內(nèi)部的管理制度不健全。

4設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)―――推行限額（限量）設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化節(jié)約成本

在項(xiàng)目招投標(biāo)或合同簽署階段，設(shè)計(jì)尚處于初步設(shè)計(jì)階段，很多報(bào)價(jià)和工程量是根據(jù)估算或經(jīng)驗(yàn)估算而得的，因此，推行限額設(shè)計(jì)或限量設(shè)計(jì)，對(duì)于建設(shè)單位的投資控制尤為重要，甚至直接決定了項(xiàng)目的贏利指標(biāo)。

而在滿足使用功能和設(shè)計(jì)規(guī)范等條件下，推行方案優(yōu)化是節(jié)約成本的重要途徑之一。有些設(shè)計(jì)工程師由于缺乏現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)或?qū)υO(shè)計(jì)規(guī)范缺乏深層次的了解，會(huì)造成很多笨、大、粗、重的現(xiàn)象發(fā)生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采購(gòu)費(fèi)用和施工費(fèi)用。方案優(yōu)化應(yīng)該以項(xiàng)目部牽頭，各專(zhuān)業(yè)部室為核心進(jìn)行，可充分發(fā)揮各專(zhuān)業(yè)部室設(shè)計(jì)專(zhuān)家、專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)就方案優(yōu)化形成規(guī)章制度，尤其是激勵(lì)和獎(jiǎng)罰制度。

5結(jié)語(yǔ)

由于設(shè)計(jì)管理的疏忽，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加，甚至導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量的嚴(yán)重受損。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)操作的重要組成部分：資源管理、任務(wù)管理、進(jìn)度管理和技術(shù)管理，就不能不引起業(yè)者的高度重視。

參考文獻(xiàn)

1劉濤瑞.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理模式探析[D].北京：北京交通大學(xué)，2009.

篇5

【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)管理；業(yè)主；設(shè)計(jì)師；任務(wù)；資源；進(jìn)度；技術(shù)

1、設(shè)計(jì)管理的含義

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理不僅是前期產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)依據(jù)，在項(xiàng)目后期實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)圖紙對(duì)工程采購(gòu)，工程施工，房產(chǎn)預(yù)售，交房驗(yàn)收等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)內(nèi)容，起著設(shè)計(jì)指導(dǎo)及管理的作用。它不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目設(shè)計(jì)者之間思想溝通的橋梁，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品效益最大化的重要技術(shù)依據(jù)。設(shè)計(jì)管理基本上貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的始終。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中操作管理的重要的組成部分，不能不引起從業(yè)者的高度重視，甚至決定了一個(gè)項(xiàng)目的成敗。在這里，筆者結(jié)合自身在設(shè)計(jì)管理的這個(gè)崗位的工作經(jīng)歷，從幾個(gè)方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理的重要性。

2、設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中重要性探討

2.1 建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的設(shè)計(jì)管理的重要性

（1）建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步工作，是進(jìn)行土地出讓手續(xù)辦理。在獲許邀請(qǐng)土地招標(biāo)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求基礎(chǔ)上，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的技術(shù)核心部門(mén)，需組織有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行拿地方案的設(shè)計(jì)。對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究報(bào)告，及項(xiàng)目選址、立項(xiàng)，對(duì)政府審批部門(mén)的報(bào)批報(bào)建的技術(shù)配合工作，是設(shè)計(jì)管理工作的前期重要組成部分。

（2）項(xiàng)目總體規(guī)劃和建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)。這是建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功己否的關(guān)鍵所在，也是最重要的設(shè)計(jì)管理工作核心內(nèi)容。

當(dāng)產(chǎn)品需求定位明確以后，設(shè)計(jì)管理人員需組織設(shè)計(jì)單位，針對(duì)前期規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)方面開(kāi)展設(shè)計(jì)工作。

同時(shí)作為一家有社會(huì)責(zé)任心的企業(yè)，設(shè)計(jì)需遵從以下幾個(gè)原則：1.遵從規(guī)劃用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，合理利用土地資源；2.重視地塊周邊水土保護(hù)、自然生態(tài)保護(hù)；3.重視可持續(xù)發(fā)展，滿足節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求；4.堅(jiān)持產(chǎn)品質(zhì)量第一、安全、經(jīng)濟(jì)；5.在實(shí)現(xiàn)以上幾點(diǎn)，滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)和價(jià)值。

這就要求作為設(shè)計(jì)管理人員，在組織設(shè)計(jì)，配合和提供設(shè)計(jì)條件的工作時(shí)，不僅僅是從地塊總體規(guī)劃布局（基礎(chǔ)設(shè)施）、戶型設(shè)計(jì)（面積、空間、光照、房型等）方面去理解設(shè)計(jì)，同時(shí)需要從宏觀上去把控項(xiàng)目，同時(shí)從實(shí)際、具體技術(shù)能力上去推進(jìn)項(xiàng)目的開(kāi)展。這就使前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)、反復(fù)研究推敲、不斷調(diào)整甚至、重新設(shè)計(jì)的過(guò)程：1.針對(duì)規(guī)劃管理部門(mén)的各項(xiàng)詳規(guī)指標(biāo)要求，如建筑控高會(huì)影響產(chǎn)品日照，建筑密度與綠化率實(shí)際有沖突，這些指標(biāo)數(shù)據(jù)如何實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值的相互平衡，在設(shè)計(jì)中需要反復(fù)推敲，衡量；2.如何選用新型材料既達(dá)到節(jié)能減排，生態(tài)綠色建筑要求，又符合項(xiàng)目成本造價(jià)控制要求，這就需要設(shè)計(jì)管理人員和設(shè)計(jì)單位配合針對(duì)市場(chǎng)技術(shù)產(chǎn)品進(jìn)行考察研究，確保選定、選準(zhǔn)、用好。

（3）方案設(shè)計(jì)確定后深化至施工圖紙，提供施工藍(lán)圖指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工，也是設(shè)計(jì)深化及設(shè)計(jì)管理的重要內(nèi)容。設(shè)計(jì)管理人員需具備豐富的工程經(jīng)驗(yàn)，就土建平立面定位、結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造分布、管線綜合分布、設(shè)備專(zhuān)業(yè)方面，組織設(shè)計(jì)技術(shù)交底和圖紙會(huì)審：確保技術(shù)細(xì)節(jié)符合施工要求，設(shè)計(jì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)提供施工依據(jù)，確保設(shè)計(jì)可實(shí)施性；土建工程竣工后，配合施工驗(yàn)收。除土建工程施工配合外，體現(xiàn)區(qū)域環(huán)境、提升小區(qū)品質(zhì)的景觀設(shè)計(jì)，樣板房展示設(shè)計(jì)，在施工配合階段，對(duì)植物樹(shù)種的選擇、栽種等實(shí)際施工要求，對(duì)室內(nèi)空間的把握、軟裝成品的搭配與擺設(shè)的美感把握等，都要求設(shè)計(jì)管理人員有較強(qiáng)、較全面的設(shè)計(jì)把控能力。

（4）在建設(shè)項(xiàng)目工程竣工取得預(yù)售許可證后，為達(dá)到產(chǎn)品設(shè)計(jì)更好地被市場(chǎng)所認(rèn)同，設(shè)計(jì)管理人員針對(duì)本次開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有關(guān)小區(qū)總體、景觀綠化、戶型設(shè)計(jì)、機(jī)動(dòng)停車(chē)、交通布局、商業(yè)配套等方面，會(huì)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃的售樓人員進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)指導(dǎo)，以便營(yíng)銷(xiāo)人員以更專(zhuān)業(yè)、詳盡的銷(xiāo)售服務(wù)來(lái)面向市場(chǎng)，確保產(chǎn)品利益最大化。

2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理對(duì)項(xiàng)目報(bào)批審查具有實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)作用

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的行政審批過(guò)程中，必須遵從我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目的基本原則，遵循國(guó)家和地方的法律法規(guī)，遵從國(guó)家和地方的規(guī)程規(guī)范要求，這一部分的行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是需要設(shè)計(jì)管理部門(mén)來(lái)嚴(yán)格把控和貫徹的。

配合各相關(guān)行政部門(mén)的審批審查，是設(shè)計(jì)管理工作的重要內(nèi)容之一從最前期的土地出讓--立項(xiàng)批文--建設(shè)用地規(guī)劃許可證--建設(shè)工程報(bào)建--設(shè)計(jì)方案批復(fù)--總體設(shè)計(jì)批復(fù)--建設(shè)工程規(guī)劃許可證--施工許可證--預(yù)售許可證，各報(bào)批階段環(huán)環(huán)相扣，結(jié)合緊密才能推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的真正實(shí)施.設(shè)計(jì)管理在其中起到配合配套部門(mén)組織設(shè)計(jì)，協(xié)調(diào)，落實(shí)的作用。如從設(shè)計(jì)到總體設(shè)計(jì)批復(fù)的階段，需協(xié)調(diào)總體、環(huán)境、交通、消防、人防、節(jié)能、水務(wù)、衛(wèi)生等各項(xiàng)專(zhuān)題設(shè)計(jì)審查與報(bào)批，需組織設(shè)計(jì)深化并配合上報(bào)審批；同時(shí)需協(xié)調(diào)落實(shí)外部實(shí)施設(shè)計(jì)（水、電、煤、有線、通訊等），以上各項(xiàng)專(zhuān)題內(nèi)容要求設(shè)計(jì)管理人員協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)深化，并完全反映在設(shè)計(jì)圖紙中：針對(duì)相關(guān)部門(mén)提出的專(zhuān)項(xiàng)疑問(wèn)，需進(jìn)行設(shè)計(jì)答疑（如專(zhuān)家評(píng)審、專(zhuān)項(xiàng)審查會(huì)），專(zhuān)題內(nèi)容通過(guò)各行政部門(mén)審核，項(xiàng)目才能批準(zhǔn)進(jìn)入下一輪實(shí)施階段。

2.3 搞好項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作對(duì)控制房地產(chǎn)成本造價(jià)具有重大作用

在任何一個(gè)行業(yè)，成本造價(jià)控制都是保證企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，最重要的成本除前期土地費(fèi)用外，后期施工的工程造價(jià)（建安費(fèi)），往往也是數(shù)百萬(wàn)、上千萬(wàn)甚至上億元的資金。除施工成本外，工程造價(jià)與前期方案設(shè)計(jì)也密不可分。所以，設(shè)計(jì)管理工作中重要的一方面，就是要確保投資方案的經(jīng)濟(jì)性，確保工程造價(jià)的有效控制。我們?cè)趯?shí)際項(xiàng)目操作中，經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)計(jì)與造價(jià)相沖突的問(wèn)題：建筑師注重建筑形態(tài)、空間感受、藝

術(shù)美感等視覺(jué)上奪人眼球的效果，往往選用大量高端、市場(chǎng)尚未通用的新型材料；采用異型，難度大的結(jié)構(gòu)體系，這將大大增加后期的工程采購(gòu)費(fèi)用及施工費(fèi)用；或者由于建筑師個(gè)人的工程經(jīng)驗(yàn)不足，設(shè)計(jì)在實(shí)際實(shí)施中不可行，甚至出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)返工，造成大量人力、物力的增加。這時(shí)由設(shè)計(jì)管理人員提出以提高投資效益為前提，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案（建筑、結(jié)構(gòu)），推行限量（限額）設(shè)計(jì)顯得尤為重要。同時(shí)必須深入市場(chǎng)調(diào)研，認(rèn)真收集和整理有關(guān)技術(shù)、工藝等方面資料，積極采用市場(chǎng)更為成熟，工藝流程更為簡(jiǎn)單，設(shè)備選型更為合理的技術(shù)產(chǎn)品。

2.4 做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理工作以幫助開(kāi)發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)效益

在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)科學(xué)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)才能真正把握房地產(chǎn)市場(chǎng)及其目標(biāo)人群的消費(fèi)觀念，并將其深入規(guī)劃設(shè)計(jì)的每一環(huán)節(jié)，進(jìn)而確保設(shè)計(jì)方案的可行性和經(jīng)濟(jì)性，真正做到與市場(chǎng)接軌。盡管房地產(chǎn)行業(yè)比較繁榮，可是市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)放商不能把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與消費(fèi)觀念，盲目地資金投入市場(chǎng)將難以保證獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)束語(yǔ)

設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中不僅是必要的，而且是重要的環(huán)節(jié)。好的設(shè)計(jì)管理要靠流程、制度去保障，以過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)。由于篇幅所限，筆者只是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中大的分類(lèi)下設(shè)計(jì)管理的重要性進(jìn)行了分類(lèi)說(shuō)明，希望能夠引起從業(yè)者的高度重視，不僅僅設(shè)計(jì)管理看作是"催圖"，認(rèn)識(shí)到里面技術(shù)和管理的重要性，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，才能使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

篇6

近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)以驚人的速度向前推進(jìn)。從福利房，到商品房；從圈地，小盤(pán)，大盤(pán)時(shí)代到今天的蘊(yùn)含教育、體育等資源的復(fù)合地產(chǎn)；從重品質(zhì)跳躍到重品牌，再到蘊(yùn)藏文化藝術(shù)內(nèi)涵的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。反映了不同的時(shí)代下不同的經(jīng)濟(jì)狀況，而產(chǎn)生不同風(fēng)格與品位的建筑。而文化藝術(shù)與地產(chǎn)結(jié)合的項(xiàng)目，在近兩年出現(xiàn)得越來(lái)越多，藝術(shù)設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)影響已發(fā)展到把各種藝術(shù)元素融入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的每個(gè)細(xì)節(jié)，并傳承當(dāng)?shù)爻鞘形拿}的綜合式藝術(shù)地產(chǎn)時(shí)代。

藝術(shù)與房地產(chǎn)，是藝術(shù)設(shè)計(jì)、地產(chǎn)建筑以及周邊自然環(huán)境三者的共同結(jié)合。它不僅僅包含生活和居住功能，更要傳遞給人一種藝術(shù)氣息的熏陶，逐漸提升居住者的個(gè)人氣質(zhì)，以及生活品味。就如同去欣賞一幅潑墨山水畫(huà)，本來(lái)粗獷的線條讓人感到壓抑和錯(cuò)亂，然而，仔細(xì)去品味作者的創(chuàng)作意圖和筆法用工的巧妙，頓時(shí)讓人覺(jué)得這黑白兩色的“世界”里，又容納了山水、花、鳥(niǎo)、林木各種景物、生靈。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，就如同是一張宣紙，具體的建筑形態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型隔離、空間分配、設(shè)計(jì)裝修等等，就如同是要?jiǎng)?chuàng)作的山水、林木、花鳥(niǎo)這些具體藝術(shù)元素。一個(gè)有藝術(shù)品味的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)在建筑、環(huán)境、人之間產(chǎn)生良好的互動(dòng)，并最終讓“人”這個(gè)主體受益。首先，人與建筑之間的互動(dòng)，主要圍繞舒適的居住體驗(yàn)展開(kāi)：例如，良好的戶型會(huì)讓主人形成流暢的生活路線，有利于各種家庭活動(dòng)的展開(kāi)；而明確的動(dòng)靜分區(qū)和優(yōu)質(zhì)的隔音系統(tǒng)又能保證主人良好的休息。其次，建筑與環(huán)境之間的互動(dòng)，本身都是原始環(huán)境是原生狀態(tài)下的無(wú)序生態(tài)資源，但是一旦將建筑完美嵌入，相當(dāng)于對(duì)周邊的生態(tài)資源進(jìn)行了整合提升。同樣，對(duì)于建筑來(lái)說(shuō)，自然環(huán)境的簇?fù)碛行У馗艚^了城市的喧囂，營(yíng)造出一種“世外桃源”的絕美景象。人們居住在其中，既不受外界的過(guò)多干擾，又能奢享優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源，心情愉悅，開(kāi)朗豁達(dá)，自然對(duì)健康大有裨益。

從藝術(shù)構(gòu)思的角度上看，開(kāi)發(fā)商更類(lèi)似于藝術(shù)家。在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)，“藝術(shù)家”會(huì)更多的考慮到建筑形式是否美觀，戶型設(shè)計(jì)、功能分區(qū)設(shè)計(jì)是否合理，是否能形成良好的居住環(huán)境；同時(shí)，會(huì)將建筑與周?chē)匀簧鷳B(tài)融合，并借鑒各種藝術(shù)元素，將它們?nèi)谌氲秸麄€(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)中，力求給置業(yè)者耳目一新的感覺(jué)。例如，在園林設(shè)計(jì)上會(huì)構(gòu)建多種地形，利用假山、水景、袖珍瀑布、綠地、溪流等，“編織”出醉人的仙幻奇景。同時(shí)，采用諸如障景、框景、借景、隔景等中國(guó)古園林建筑風(fēng)格，營(yíng)造出一種“柳暗花明又一村”的“景中景”，總能讓人保持一種神秘感和新奇感。

紫郡長(zhǎng)安是大方控股集團(tuán)歷時(shí)六年，邀請(qǐng)數(shù)十位行業(yè)專(zhuān)家、文化大師共同論證，精心打造的新中式風(fēng)格高端住宅產(chǎn)品。項(xiàng)目總占地285畝，總建筑面積逾100萬(wàn)平方米，以中國(guó)傳統(tǒng)居住理念為精髓，融合現(xiàn)代建筑簡(jiǎn)約時(shí)尚的設(shè)計(jì)內(nèi)涵，創(chuàng)造出一種“高墻、深院、青磚、灰瓦”與便捷、舒適、現(xiàn)代、時(shí)尚相協(xié)調(diào)的全新生活體驗(yàn)。

紫郡長(zhǎng)安以人文精神和文化因素滲透于小區(qū)建筑設(shè)計(jì)和園林規(guī)劃中，采用唯美的手法展現(xiàn)自然與心理的和諧統(tǒng)一：黛瓦白墻，汲取中國(guó)傳統(tǒng)民居建筑之靈韻，弘揚(yáng)著中國(guó)書(shū)法的剛?cè)嶂?，彰顯出尊貴的中國(guó)氣節(jié)，感悟中國(guó)民居"天人合一"的生活智慧。采用中國(guó)傳統(tǒng)的白描繪畫(huà)手法，以現(xiàn)代建筑簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)理念展現(xiàn)出典雅自然的立面效果，對(duì)建筑空間舒適性的完美與建筑細(xì)節(jié)的精雅雕琢，使得紫郡悄然融匯于傳統(tǒng)民居文化與現(xiàn)代建筑之中。通過(guò)富有詩(shī)意的中國(guó)花卉梅、蘭、竹、菊、蓮為主題組團(tuán)，院落的自然文化與生活情感融合整個(gè)社區(qū)，溪水淺棧流連各庭院之間，彎曲水路，潺潺水聲，春蘭凝翠，秋菊含香，夏有圓荷捧露，冬有臘梅斗雪，風(fēng)曳竹影，展現(xiàn)一幅唯美生活的詩(shī)意畫(huà)卷。

可以說(shuō)，紫郡長(zhǎng)安是將藝術(shù)設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)建筑完美融合的作品，正式這樣的融合讓紫郡長(zhǎng)安先后榮獲“陜西十大人居環(huán)境范例社區(qū)”、“西安地產(chǎn)金牌景觀樓盤(pán)”及“西安新地標(biāo)最佳中式景觀人文金獎(jiǎng)社區(qū)”等多項(xiàng)大獎(jiǎng)。

讓藝術(shù)元素融入到房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)策劃中，可引發(fā)人們從藝術(shù)的角度看待城市、看待地產(chǎn)，關(guān)注地產(chǎn)與城市、地產(chǎn)與生活、地產(chǎn)與當(dāng)代文化的關(guān)系。作為開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)項(xiàng)目中融入各種藝術(shù)元素，從而將某種具有號(hào)召力又具有人文藝術(shù)品味的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和人文藝術(shù)價(jià)值的人居生活，地產(chǎn)也因藝術(shù)而更加價(jià)值化。

再以大方控股集團(tuán)開(kāi)發(fā)的明德門(mén)文化藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)為例來(lái)說(shuō)，明德門(mén)文化藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)為西安市首批特色小鎮(zhèn)之一，總規(guī)劃用地15.7公頃，總建筑面積29.92萬(wàn)平方米，整體由明德門(mén)遺址保護(hù)區(qū)、文化藝術(shù)創(chuàng)意區(qū)、文化藝術(shù)教育區(qū)、中華老字號(hào)民俗文化旅游體驗(yàn)區(qū)、天壇國(guó)際文化商務(wù)交流區(qū)及唐城墻遺址公園旅游文化體驗(yàn)區(qū)六部分構(gòu)成。

 項(xiàng)目整體立足于個(gè)性化、主題化、特色化的文化創(chuàng)意定位，目前已成功聯(lián)合馬未都“觀復(fù)博物館”、明德門(mén)遺址博物館、秦漢石刻博物館、耀州窯陶瓷文化博物館、唐絲綢之路起點(diǎn)廣場(chǎng)及馬嵬驛絲路風(fēng)情博覽園，形成西安最大規(guī)模的博物館群落；同步引入“鐘書(shū)閣”書(shū)店、“八點(diǎn)半”劇場(chǎng)、“梨園”劇場(chǎng)等，打造文化藝術(shù)聚集展演區(qū)，講好“西安故事”；聯(lián)袂全國(guó)知名藝術(shù)品收藏拍賣(mài)機(jī)構(gòu)“華夏典藏”，發(fā)揮周邊藝術(shù)類(lèi)高等院校的優(yōu)勢(shì)資源共同打造“大方美術(shù)館”；引進(jìn)全國(guó)知名“中華老字號(hào)”品牌，共同打造民俗文化旅游體驗(yàn)區(qū)；規(guī)劃建設(shè)五星級(jí)主題酒店和國(guó)際5A級(jí)寫(xiě)字樓作為文化藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)的配套項(xiàng)目，項(xiàng)目自行投入的西安首家“個(gè)人展創(chuàng)空間”將結(jié)合項(xiàng)目的藝術(shù)文化孵化功能，吸納國(guó)際國(guó)內(nèi)各類(lèi)藝術(shù)人才聚集小鎮(zhèn)為他們提供全方位藝術(shù)創(chuàng)意平臺(tái)，可以說(shuō)，明德門(mén)文化藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)就是因藝術(shù)而生，也為藝術(shù)服務(wù)而存在。

藝術(shù)為開(kāi)發(fā)商和業(yè)主搭建了一個(gè)很好的人文交流平臺(tái)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目往往會(huì)有特定的審美價(jià)值取向，無(wú)論藝術(shù)元素的運(yùn)用有多復(fù)雜，往往最終要形成一個(gè)整體呈現(xiàn)在客戶面前，并讓他們?cè)谏钪心軌蚯猩砀惺艿?，呈現(xiàn)出獨(dú)特的建筑特質(zhì)同時(shí)，讓業(yè)主感受整個(gè)項(xiàng)目獨(dú)有的藝術(shù)氣息。

篇7

【關(guān)鍵詞】限額設(shè)計(jì)；限額設(shè)計(jì)影響因素；限額設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)管理

引言

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段就基本上決定了工程建設(shè)的規(guī)模、產(chǎn)品方案及使用功能、結(jié)構(gòu)形式、建筑與裝飾標(biāo)準(zhǔn)、材料的選型及用量等。從設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響來(lái)看，設(shè)計(jì)費(fèi)雖然一般約占全壽命周期費(fèi)用的1%，但是對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。從某種意義上講，項(xiàng)目投資額是設(shè)計(jì)出來(lái)的，而不是計(jì)算出來(lái)的。因此，設(shè)計(jì)階段是實(shí)施成本計(jì)劃與控制最重要的階段，也是控制投資最顯著的階段。

邢景放、李卓東等多數(shù)研究者認(rèn)為限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段成本管理行之有效的管控方法。在工程建設(shè)項(xiàng)目成本管理教科書(shū)中，限額設(shè)計(jì)也已經(jīng)成為設(shè)計(jì)階段成本管理重要的一節(jié)內(nèi)容。

然而，在文獻(xiàn)研究中，多數(shù)研究者在設(shè)計(jì)階段成本管理效果時(shí)不約而同的提出限額設(shè)計(jì)落實(shí)不到位或限額設(shè)計(jì)實(shí)施效果差是設(shè)計(jì)階段成本管理的壁壘；在實(shí)踐工作中，部分企業(yè)認(rèn)為實(shí)施限額設(shè)計(jì)存在很大困難，進(jìn)而放棄該方法。限額設(shè)計(jì)在實(shí)施過(guò)程中并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，那么限額設(shè)計(jì)實(shí)施績(jī)效低的原因何在？本文擬從限額設(shè)計(jì)現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題出發(fā)，分析影響限額設(shè)計(jì)實(shí)施績(jī)效的因素，提出有效實(shí)施限額設(shè)計(jì)的措施。

1、限額設(shè)計(jì)管理的概念和本質(zhì)

限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算，控制初步設(shè)計(jì)；按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)；同時(shí)各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，并嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)的不合理變更，保證不突破總投資限額的工程設(shè)計(jì)過(guò)程。[3] 從定義上看，限額設(shè)計(jì)正確地處理工程建設(shè)過(guò)程中技術(shù)與經(jīng)濟(jì)對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，通過(guò)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的設(shè)置控制設(shè)計(jì)過(guò)程，從而達(dá)到控制工程成本的目的，是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的控制工程成本的有效手段。

限額設(shè)計(jì)的本質(zhì)特征是投資控制的主動(dòng)性，并不是一味的犒勞節(jié)約投資，而是以實(shí)事求是的態(tài)度精心設(shè)計(jì)，保證投資合理性和設(shè)計(jì)科學(xué)性。

2、限額設(shè)計(jì)管理的影響因素分析

通過(guò)對(duì)以往限額設(shè)計(jì)管理研究成果的分析以及對(duì)業(yè)內(nèi)人士的調(diào)查問(wèn)卷和深度訪談發(fā)現(xiàn)，目前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，限額設(shè)計(jì)管理并沒(méi)有形成規(guī)范的體系，且在推行方面還存在許多障礙，其主要影響因素可以歸納為以下幾個(gè)方面：管理人員與設(shè)計(jì)人員對(duì)限額設(shè)計(jì)的認(rèn)識(shí)、限額設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)管理、設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)水平。

2.1對(duì)限額設(shè)計(jì)的認(rèn)識(shí)

目前限額設(shè)計(jì)是向設(shè)計(jì)人員輸入成本目標(biāo)的重要方法，其指標(biāo)值被認(rèn)為是設(shè)計(jì)成果經(jīng)濟(jì)性的重要保障。通常做法是將限額目標(biāo)層層分解，依據(jù)設(shè)計(jì)過(guò)程從前至后依次控制，限額設(shè)計(jì)過(guò)程是一個(gè)以目標(biāo)分解、目標(biāo)實(shí)施、過(guò)程檢查、反饋修正為循環(huán)的控制過(guò)程。

當(dāng)前許多管理人員與設(shè)計(jì)人員，甚至是研究者將限額指標(biāo)作為不可逾越的鴻溝，當(dāng)設(shè)計(jì)沒(méi)有達(dá)到限額設(shè)計(jì)指標(biāo)要求時(shí)往往以限額設(shè)計(jì)指標(biāo)不準(zhǔn)確為理由互相推脫責(zé)任。然而限額設(shè)計(jì)是將造價(jià)指標(biāo)作為控制目標(biāo)，促使設(shè)計(jì)人員綜合多方面資源，使設(shè)計(jì)與成本形成動(dòng)態(tài)的交融，從而加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員和成本人員在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)平衡方面的協(xié)作溝通，形成高性價(jià)比的解決方案。簡(jiǎn)言之，限額設(shè)計(jì)的根本目的在于促進(jìn)設(shè)計(jì)人員成本控制的積極主動(dòng)性，是事前控制和主動(dòng)控制的體現(xiàn)。

2.2限額設(shè)計(jì)的動(dòng)態(tài)管理

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)一般是在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中規(guī)定，并且少有變更。對(duì)于不合理的過(guò)低限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，不僅達(dá)不到提高投資控制主動(dòng)性的目的，還會(huì)影響設(shè)計(jì)人員的工作效率。

2.3設(shè)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)水平

設(shè)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)水平直接關(guān)系到設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員的服務(wù)意識(shí)和工作質(zhì)量，表現(xiàn)為設(shè)計(jì)前期對(duì)業(yè)主意圖的理解和貫徹，所以其對(duì)設(shè)計(jì)階段成本管理的影響主要體現(xiàn)為成本目標(biāo)的溝通與輸入。設(shè)計(jì)的本質(zhì)即是通過(guò)創(chuàng)造性的思維解決各種沖突，而成本要求作為設(shè)計(jì)的約束性條件之一，難免會(huì)受到設(shè)計(jì)人員的抵觸，加之目前建筑市場(chǎng)火熱和設(shè)計(jì)人才欠缺的強(qiáng)烈對(duì)比造成設(shè)計(jì)行業(yè)“僧少粥多”，設(shè)計(jì)的供需不平衡直接導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位的咨詢服務(wù)質(zhì)量下降，設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員擁有較強(qiáng)的優(yōu)越感，從而使得設(shè)計(jì)溝通困難，成本要求難以真正被輸入。如若提高設(shè)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)水平，前期的溝通則會(huì)相對(duì)更為順暢，成本要求更容易被設(shè)計(jì)人員理解和接受。

3、提高限額設(shè)計(jì)管理績(jī)效的相關(guān)建議

3.1完善設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)不僅體現(xiàn)了業(yè)主的開(kāi)發(fā)理念、營(yíng)銷(xiāo)主題、策劃定位等，而且是設(shè)計(jì)單位最主要的設(shè)計(jì)依據(jù)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，為了使設(shè)計(jì)單位更加準(zhǔn)確地理解其設(shè)計(jì)理念和意圖，建議將超前觀念和并行工程的思想引入設(shè)計(jì)過(guò)程，業(yè)主方在研究規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的同時(shí)初步選擇設(shè)計(jì)單位，在研究討論規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)形成設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的階段不僅有業(yè)主方的各個(gè)職能部門(mén)參加，而且設(shè)計(jì)單位的參與也將從設(shè)計(jì)的角度提出更多建議，或者要求設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制提出正式的書(shū)面完善意見(jiàn)，這樣雙方可以從不同的角度討論用戶需求和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的特征等。

目前我國(guó)的限額設(shè)計(jì)仍停留在粗放式管理階段，沒(méi)有發(fā)揮設(shè)計(jì)單位及開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)造價(jià)控制的主動(dòng)性和積極性。而在這種模式下，設(shè)計(jì)單位的提早介入，不僅保證了設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制質(zhì)量與可操作性，而且保證了設(shè)計(jì)單位與營(yíng)銷(xiāo)、工程、成本等部門(mén)的有效交流，能有效減少后期設(shè)計(jì)變更，更有利于建立一支由企業(yè)內(nèi)部成員和設(shè)計(jì)單位外部成員共同構(gòu)成的團(tuán)隊(duì)。

3.2限額設(shè)計(jì)的動(dòng)態(tài)管理

3.2.1指標(biāo)的設(shè)置管理

前述內(nèi)容提到限額設(shè)計(jì)指標(biāo)并不是不可逾越的鴻溝，但作為一項(xiàng)約束性質(zhì)的成本指標(biāo)，限額設(shè)計(jì)指標(biāo)應(yīng)具有一定的剛性。在項(xiàng)目初期，根據(jù)項(xiàng)目資料、總體定位、本公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)歷史數(shù)據(jù)倒推所確定的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)必然存在著準(zhǔn)確性的爭(zhēng)議，在項(xiàng)目前期就制定準(zhǔn)確的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)也不現(xiàn)實(shí)，而為了達(dá)到提高投資控制主動(dòng)性的目的，限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)符合“跳起來(lái)就夠得著”的原則，并且要具備必要的彈性。

3.2.2限額設(shè)計(jì)的跟蹤與可調(diào)機(jī)制

隨著設(shè)計(jì)的深化和完善，建筑產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也越來(lái)越明確，因此在設(shè)計(jì)過(guò)程中必須進(jìn)行多種設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)比較，在重要設(shè)計(jì)階段，如建筑初步方案的確定、地基基礎(chǔ)方案的確定、地下室設(shè)計(jì)方案確定、上部結(jié)構(gòu)方案的確定等，開(kāi)研討會(huì)，討論方案合理性、經(jīng)濟(jì)性。對(duì)于限額設(shè)計(jì)指標(biāo)不宜強(qiáng)制規(guī)定不可變更，對(duì)于有合理理由的指標(biāo)變更申請(qǐng)應(yīng)予以鼓勵(lì)，同時(shí)可采用價(jià)值工程原理判別指標(biāo)變更后的合理性。

3.3建立提高投資控制主動(dòng)性的激勵(lì)制度

將經(jīng)濟(jì)責(zé)任制落實(shí)到個(gè)人，激發(fā)個(gè)人投資控制的主動(dòng)性，設(shè)計(jì)人員不僅要對(duì)其所做的工程設(shè)計(jì)的技術(shù)問(wèn)題負(fù)責(zé)，同時(shí)還要對(duì)其所做的工程設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題負(fù)責(zé)。因此宜在設(shè)計(jì)合同中明確，對(duì)設(shè)計(jì)單位和個(gè)人的工程設(shè)計(jì)技術(shù)革新行為，采用先進(jìn)技術(shù)降低工程造價(jià)行為，應(yīng)按比例提取獎(jiǎng)勵(lì)，以促使設(shè)計(jì)單位和個(gè)人積極主動(dòng)地進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]邢景放.論如何加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理[J].科學(xué)學(xué)與科學(xué)技術(shù)管理.2007（S1）

篇8

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開(kāi)發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開(kāi)發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開(kāi)發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。

1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過(guò)分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過(guò)程中問(wèn)題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來(lái)，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧?xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的不及時(shí)造成的。

2.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過(guò)程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

[1]張家麟．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理及成本控制分析[J]．科技資訊.2010(08)．

[2]蔣鶴林. 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的思考[J]. 中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品. 2010（06）.

[3]印亞軍. 論加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的重要性[J]. 科技資訊.2010(28).

[4]丁振雷. 淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理措施[J]. 工程管理 , 2009,(03) .

篇9

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)時(shí)代 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)管理 科學(xué)實(shí)施 工程質(zhì)量

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開(kāi)發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)，保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理，能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量，從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開(kāi)發(fā)為建筑的實(shí)施和工程質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 。

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開(kāi)發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段，開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司，則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理 。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理 。

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

二 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分。

房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過(guò)分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過(guò)程中問(wèn)題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí) 。

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來(lái)，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧?xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的不及時(shí)造成的。

3.工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證 。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過(guò)程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。

三 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的措施

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制 。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制 。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。

篇10

關(guān)鍵詞：商住樓；高層建筑；設(shè)計(jì)

中圖分類(lèi)號(hào)：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

0引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)政策及城市規(guī)劃對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求日趨嚴(yán)格，居民對(duì)房屋質(zhì)量要求越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始注重地產(chǎn)環(huán)境、景觀、人文方面的規(guī)劃。但開(kāi)發(fā)地產(chǎn)畢竟是純商業(yè)行為，利潤(rùn)永遠(yuǎn)是在第一位的，因此越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制。目前，多數(shù)開(kāi)發(fā)商只重視施工過(guò)程中的造價(jià)管理，而對(duì)于影響最大的前期決策階段和設(shè)計(jì)階段并未進(jìn)行造價(jià)控制，導(dǎo)致整體造價(jià)控制效果不明顯，據(jù)分析施工階段的造價(jià)控制對(duì)整體的影響因子僅為8%，而決策階段和設(shè)計(jì)階段對(duì)整體的影響因子高達(dá)90%左右 [1]。因此，開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)觀念應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變，將發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期。本文首先闡述了房地產(chǎn)造價(jià)控制的特點(diǎn)，隨后分析了現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的造價(jià)控制手段，希望為今后的房地產(chǎn)造價(jià)控制起到積極的作用。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)龐大復(fù)雜的過(guò)程，各個(gè)階段均有不同特點(diǎn)，有不同的造價(jià)控制策略，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的終極目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的最大化，因此對(duì)于各階段，科學(xué)的造價(jià)控制都是十分重要的 [2]。項(xiàng)目的造價(jià)控制涉及多個(gè)主體，主要有：開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)方、建筑方、材料和設(shè)備供應(yīng)方等，他們以效益為紐帶，相互制約、相互影響，相互協(xié)調(diào)。在任何階段，都需要從造價(jià)的內(nèi)容、主體、措施等多方面考慮，各階段之間的關(guān)系為相互影響，相互制約，其關(guān)系如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段之間的關(guān)系

2存在的問(wèn)題及解決措施

2.1 決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，必須提前對(duì)投資額進(jìn)行估算。工程造價(jià)即確定了項(xiàng)目最高花費(fèi)，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中原則上不能超過(guò)這個(gè)額度[3]。在決策階段，科學(xué)的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，提高估算精度非常關(guān)鍵。估算必須在實(shí)事求是的前提下進(jìn)行，切不可受外界人為因素影響。估算方法直接關(guān)系到工程造價(jià)的能否客觀的反映工程實(shí)際?，F(xiàn)階段，主要依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)，指定經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體估算；借鑒已經(jīng)成功工程的案例，對(duì)本項(xiàng)目可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)估。常用的估算方法有綜合指標(biāo)估算法、單位工程指標(biāo)估算法、公式估算法等。在具體估算時(shí)，若現(xiàn)有項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)有所出入，可利用修正系數(shù)進(jìn)行修正，分別計(jì)算出各個(gè)子項(xiàng)目的造價(jià)，再進(jìn)行匯總。目前，公式估算法是常用的精度較高的方法，其根據(jù)已建項(xiàng)目總投資、規(guī)模、建設(shè)年限與待建項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，結(jié)合物價(jià)波動(dòng)情況，按照經(jīng)驗(yàn)公式進(jìn)行修正。目前決策階段尚存在以下問(wèn)題：

1）開(kāi)發(fā)商多是其它行業(yè)轉(zhuǎn)行的成功人士，缺乏前期決策階段造價(jià)的控制意識(shí)。

2）開(kāi)發(fā)公司缺乏一個(gè)前期造價(jià)的控制部門(mén)，如規(guī)劃部或計(jì)劃經(jīng)濟(jì)部。

3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前，未對(duì)投資額進(jìn)行科學(xué)的分析和深入的論證。

4）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是由會(huì)計(jì)部或者辦公室等非專(zhuān)業(yè)部分測(cè)算的，并未聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員。

針對(duì)以上存在的問(wèn)題，提出以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段造價(jià)控制措施：

1）采用先進(jìn)技術(shù)措施，應(yīng)用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的方式，實(shí)現(xiàn)造價(jià)、功能的最優(yōu)化。

2）委托專(zhuān)業(yè)的工程咨詢單位或成了專(zhuān)業(yè)部門(mén)對(duì)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行研究，主要涉及土地所處位置、周邊配套設(shè)施、政府規(guī)劃、市場(chǎng)等。

3）由專(zhuān)業(yè)人員編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，報(bào)告要包含項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案、投資的可行性、經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)、實(shí)施方案等方面。

2.2 設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的水龍頭，其將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)緊密的聯(lián)系在一起。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制主要是將施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的全面、嚴(yán)密。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占全部施工建設(shè)費(fèi)用的1%左右，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的影響因子卻占到了75%以上，可見(jiàn)其重要性[4]。而我國(guó)大部分建筑設(shè)計(jì)院對(duì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的辯證關(guān)系分析的不夠透徹，只是追求施工質(zhì)量，忽視了項(xiàng)目的造價(jià)，設(shè)計(jì)圖紙中也存在一些小問(wèn)題導(dǎo)致工程量錯(cuò)算，造價(jià)增加。目前，設(shè)計(jì)階段存在的主要問(wèn)題有：

1）設(shè)計(jì)方?jīng)]有考慮到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，以致設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的不嚴(yán)。

2）大多數(shù)委托合同中的設(shè)計(jì)費(fèi)用是按照平方米計(jì)算的，缺乏鼓勵(lì)進(jìn)行造價(jià)控制盒優(yōu)化的相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)條款。對(duì)設(shè)計(jì)人員沒(méi)有獎(jiǎng)懲體系，很難調(diào)動(dòng)其在設(shè)計(jì)工作中的積極性。

3）設(shè)計(jì)方案中缺乏系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)分析，都是憑設(shè)計(jì)人員的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，這樣就很容易導(dǎo)致造價(jià)忽高忽低，不能很好的控制。

針對(duì)以上存在的問(wèn)題，提出以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制措施：

1）對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行招標(biāo)，選擇好的設(shè)計(jì)單位。對(duì)建筑方實(shí)行招標(biāo)，就會(huì)激發(fā)實(shí)際人員的靈感，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有新意。

2）初步設(shè)計(jì)必須做好限額設(shè)計(jì)的管理，要求設(shè)計(jì)方在初步估算時(shí)充分考慮到施工中設(shè)計(jì)的土地、安全、地下管線、障礙物等情況，使造價(jià)盡可能滿足實(shí)際施工情況。

3）在委托合同中增加獎(jiǎng)懲機(jī)制，使設(shè)計(jì)費(fèi)與經(jīng)濟(jì)性掛鉤。在滿足施工質(zhì)量和安全的條件下，若能降低造價(jià)，則支付高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)費(fèi)用。

4）進(jìn)行嚴(yán)格管理，對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)深度進(jìn)行控制，降低由于設(shè)計(jì)失誤造成的造價(jià)增加。

2.3 施工階段

一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、施工方、監(jiān)理等共同管理，施工單位與開(kāi)發(fā)商缺乏協(xié)調(diào)，造成管理混亂，不能有效的保證項(xiàng)目的建設(shè)與設(shè)計(jì)完全相同。由于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)涉及極其廣泛、項(xiàng)目位置固定、生產(chǎn)流動(dòng)、各單位施工方法不同、整體性較強(qiáng)等[3]。其目前仍存在以下問(wèn)題：

1）房地產(chǎn)項(xiàng)目合同不嚴(yán)密，施工過(guò)程中沒(méi)有依據(jù)可循，造成造價(jià)控制失敗。

2）施工組織設(shè)計(jì)欠優(yōu)化，只追求施工方便，忽略了造價(jià)。

3）設(shè)計(jì)中途變更，現(xiàn)場(chǎng)簽證管理混亂，只追求施工進(jìn)度。

針對(duì)以上存在的問(wèn)題，提出以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制措施：

1）加強(qiáng)合同管理，完善合同，做到文字嚴(yán)密避免含糊，這樣可以有效的減少糾紛，避免索賠。

2）優(yōu)化施工組織，選擇先進(jìn)的技術(shù)和合理、經(jīng)濟(jì)的施工方案，盡可能的減少設(shè)計(jì)簽證。

3）采用循環(huán)管理的思路。

3結(jié)論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)龐大復(fù)雜的過(guò)程，各個(gè)階段均有不同特點(diǎn)，有不同的造價(jià)控制策略。從房地產(chǎn)造價(jià)控制的特點(diǎn)出發(fā)，隨后分析了現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的造價(jià)控制手段，希望對(duì)今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制起到有益的作用。

參考文獻(xiàn)

[1] 中國(guó)建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì).建設(shè)建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本控制理論與方法[M].北京.中國(guó)計(jì)劃出版社，2007.

[2] 辜紅.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)拉制的研究[D].西安:西安建筑科技大學(xué),2008.

[3] 薛倩倩.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究—以淄博盛錦東方星座一期為例[D].青島:中國(guó)海洋大學(xué),2010.