導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司的建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、各市、縣要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)需要和市場(chǎng)容量，審批設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，避免出現(xiàn)一哄而上，過多過濫的現(xiàn)象。并要按國(guó)家和省規(guī)定的資質(zhì)條件，嚴(yán)格把關(guān)，不具備條件的不核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和不準(zhǔn)其從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)等業(yè)務(wù)。

二、建立規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)立審批和資質(zhì)審查制度。一般按如下程序進(jìn)行：

（一）由企業(yè)主管部門或股東向建委或房地產(chǎn)管理局提出申請(qǐng)；

（二）經(jīng)建委或房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)后，持批文到工商行政管理部門辦理公司（機(jī)構(gòu)）名稱核準(zhǔn)手續(xù)；

（三）經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)名稱后，持核準(zhǔn)名稱文件到建委或房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)資質(zhì)審查；

（四）經(jīng)審查合格發(fā)給資質(zhì)證書，持資質(zhì)證書到工商行政管理部門辦理工商登記等手續(xù)。

三、考慮到我省已有房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的實(shí)際需要，今后一段時(shí)期，除確實(shí)資金雄厚和承擔(dān)政府指定的開發(fā)項(xiàng)目外，不宜再批準(zhǔn)設(shè)立新的房地產(chǎn)開發(fā)公司。已有的房地產(chǎn)開發(fā)公司，要加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度的步伐，向股份制和有限責(zé)任公司過渡。并積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)公司兼并、收購(gòu)中小型開發(fā)公司，培育和發(fā)展一批大型房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)，在我省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中起主導(dǎo)和骨干作用。

一個(gè)部門或企業(yè)原已設(shè)立有多家房地產(chǎn)開發(fā)公司的，在深化企業(yè)改革中，要積極創(chuàng)造條件，組建大型集團(tuán)企業(yè)，形成資金、人才和管理優(yōu)勢(shì)。

對(duì)設(shè)立后多年沒有開發(fā)業(yè)績(jī)的開發(fā)公司，要取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，以后需要開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)再重新申請(qǐng)。

四、設(shè)立物業(yè)管理公司，一般要有比較明確的可管物業(yè)，并不少于5萬(wàn)平方米。達(dá)不到要求的，市、縣建委或房地產(chǎn)管理局要做說(shuō)服工作，盡可能動(dòng)員開發(fā)建設(shè)單位將其移交給已有的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理。一個(gè)開發(fā)公司，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)超過5萬(wàn)平方米的，原則上也只準(zhǔn)許設(shè)立一家物業(yè)管理公司，促使其形成規(guī)模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。

五、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，房地產(chǎn)交易活動(dòng)比較活躍的市、縣，可發(fā)展快一些。但也要充分考慮市場(chǎng)的需要和實(shí)際容量，避免出現(xiàn)失控和造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。一些部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，容易造成壟斷性經(jīng)營(yíng)（服務(wù)）的，應(yīng)予限制。同時(shí)，為促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)加快向?qū)I(yè)化、社會(huì)化方向發(fā)展，一個(gè)部門或企業(yè)一般不宜申請(qǐng)?jiān)O(shè)立兩個(gè)以上（含兩個(gè)）業(yè)務(wù)相同的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的機(jī)構(gòu)只銷售自己開發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品房的，不需要申請(qǐng)房地產(chǎn)資格。

六、各級(jí)建委和房地產(chǎn)管理局對(duì)物業(yè)管理崗位人員、房地產(chǎn)估價(jià)員和經(jīng)紀(jì)員的培訓(xùn)和考試發(fā)證工作，也要從各地實(shí)際需要出發(fā)，基本滿足市場(chǎng)需要后可暫停一段時(shí)間，把培訓(xùn)的重點(diǎn)放在已有專業(yè)人員的提高上來(lái)。通過對(duì)各類房地產(chǎn)專業(yè)人員培訓(xùn)的控制，達(dá)到調(diào)控物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)保持適度發(fā)展的目的。

七、各市可根據(jù)建設(shè)部和省建委規(guī)定的審批權(quán)限，審批房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立和資質(zhì)。并于每季度首月10日前把前一季度批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（）機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一列表報(bào)送省建委房地產(chǎn)業(yè)處備案。不報(bào)省備案的，年審時(shí)不予受理。

篇2

一、房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理工作的主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)公司運(yùn)用績(jī)效管理的戰(zhàn)略

在房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理工作的過程中，管理的戰(zhàn)略目標(biāo)不僅直接影響著房地產(chǎn)公司發(fā)展的方向，而且對(duì)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也具有重要的影響。只有運(yùn)營(yíng)管理戰(zhàn)略清晰、明確，管理者才可以有目的性的進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理工作，才更有利于提升運(yùn)營(yíng)管理工作的效率。通常情況下，房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)管理戰(zhàn)略主要由公司的整體戰(zhàn)略、公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和具體職能戰(zhàn)略三方面組成。在房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略制定的過程中，不僅需要相關(guān)管理者與執(zhí)行者進(jìn)行策劃，而且還需要各個(gè)層次的管理人員和工作人員參與到其中，多聽取相關(guān)工作人員的建議與意見，只有這樣才能夠促使運(yùn)營(yíng)管理戰(zhàn)略制定的合理性與科學(xué)性。

（二）房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理的評(píng)價(jià)對(duì)象

確定評(píng)價(jià)對(duì)象作為房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理的重要環(huán)節(jié)，對(duì)公司的發(fā)展也產(chǎn)生了一定的影響。首先，具體信息的收集與整理，在很大程度上都依賴于準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)對(duì)象。與此同時(shí)，評(píng)價(jià)的結(jié)果也對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象有著深遠(yuǎn)的影響，只有明確評(píng)價(jià)對(duì)象，評(píng)價(jià)結(jié)果才會(huì)有效的作用在公司工作人員身上[1]。一般情況下，房地產(chǎn)運(yùn)用績(jī)效管理的評(píng)價(jià)對(duì)象可以分為兩種，一種是房地產(chǎn)公司的整體績(jī)效，另一種是員工的個(gè)人績(jī)效。從房地產(chǎn)公司角度來(lái)看，公司的整體績(jī)效能夠在很大程度上可以使房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)管理工作進(jìn)一步優(yōu)化，使公司在同行業(yè)中占有較大的優(yōu)勢(shì)。而個(gè)人績(jī)效的切實(shí)落實(shí)，有利于提高員工之間的競(jìng)爭(zhēng)性，進(jìn)而不斷完善自己，積極主動(dòng)的提升自身的管理水平，對(duì)人力資源的有效利用具有重要的意義。

二、房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理的有效途徑

當(dāng)前，在很多房地產(chǎn)公司發(fā)展中，一些部門有效的落實(shí)了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理工作，績(jī)效比較突出。而從房地產(chǎn)公司的整體績(jī)效來(lái)看，還沒有達(dá)到預(yù)期的效果。這主要是由于房地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略制定時(shí)，沒有對(duì)運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理工作進(jìn)行充分的考慮，進(jìn)而使公司的發(fā)展戰(zhàn)略與績(jī)效管理工作脫節(jié)，使運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理工作不能更好的服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略。因此，必須對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理的途徑進(jìn)行改?M與完善。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)公司對(duì)業(yè)務(wù)鏈價(jià)值分析

全面的分析房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)鏈價(jià)值，對(duì)運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理工作的業(yè)務(wù)重點(diǎn)進(jìn)行明確具有重要的作用。而對(duì)業(yè)務(wù)的重要方面進(jìn)行確認(rèn)，會(huì)在一定程度上促進(jìn)企業(yè)的關(guān)鍵績(jī)效領(lǐng)域得以明確。因此，在房地產(chǎn)公司發(fā)展目標(biāo)完善的基礎(chǔ)上，領(lǐng)導(dǎo)者不僅要提升對(duì)業(yè)務(wù)鏈價(jià)值分析的重視度，而且還必須組織各個(gè)部門及相關(guān)的工作人員對(duì)業(yè)務(wù)鏈的價(jià)值進(jìn)行全面的分析和深入的探究。與此同時(shí)，還要對(duì)已經(jīng)制定的發(fā)展方案進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，并且根據(jù)實(shí)際情況做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。此外，還要依據(jù)業(yè)務(wù)鏈價(jià)值分析出的關(guān)鍵要素對(duì)房地產(chǎn)公司的貢獻(xiàn)，將業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的分析結(jié)果進(jìn)行合理的排序，為公司運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理工作提供比較可靠的參考依據(jù)。而且通過對(duì)業(yè)務(wù)價(jià)值的分析，還要建立一個(gè)與房地產(chǎn)公司發(fā)展相適應(yīng)的價(jià)值體系，對(duì)各個(gè)部門和崗位的工作價(jià)值進(jìn)行明確，進(jìn)而促進(jìn)運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理水平與工作效率的提升，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的作用。

（二）做好戰(zhàn)略實(shí)施中的績(jī)效管理工作

房地產(chǎn)公司的順利發(fā)展不僅離不開各個(gè)部門的努力，而且十分依賴于企業(yè)各個(gè)員工的的工作。因此，房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)者要正確的認(rèn)識(shí)到績(jī)效考核的主要目的與重要意義?？?jī)效管理工作不僅僅是為了考核公司員工的工作質(zhì)量，激發(fā)員工的熱情與積極性。更重要的是通過績(jī)效考核，一方面讓員工清楚的看到自身在具體工作中的不足，進(jìn)而采取有效方法提升自己、完善自己；另一方面，在績(jī)效考核中，房地產(chǎn)公司也能夠在一定程度上發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，然后采取相應(yīng)措施及時(shí)解決，進(jìn)而促進(jìn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理工作時(shí)，不僅要評(píng)價(jià)工作的結(jié)果，而且對(duì)工作的過程也要進(jìn)行重要的考察，進(jìn)而更好的促進(jìn)房地產(chǎn)公司整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)[2]。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)體系建立

篇3

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司;經(jīng)營(yíng);管理;發(fā)展戰(zhàn)略

    房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后,成為了國(guó)內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。國(guó)家的對(duì)其發(fā)展的趨勢(shì)和方向也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn),在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)到來(lái)之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析與探討。

    1 新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)。

    國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控,使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見,房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。

    1.1 國(guó)家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的問題。

    1.1.1 市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái),使得原來(lái)房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購(gòu)潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營(yíng)者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購(gòu)買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場(chǎng)上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期,投資者也開始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

    1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國(guó)家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

    1.1.3 市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中占有主導(dǎo)地位,公司的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營(yíng)和精品化經(jīng)營(yíng)。如今房地產(chǎn)公司面對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的壓力,不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點(diǎn)功夫。

    1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)為應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境所存在的問題。

    1.2.1 公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位的時(shí)候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的兩大板塊。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境,房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上的關(guān)注度。

    1.2.2 公司需要對(duì)資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)有其顯著的特點(diǎn)。在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn),甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營(yíng)中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對(duì)艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量。無(wú)不對(duì)公司資金鏈的正常運(yùn)作帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

    1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制。沒有競(jìng)爭(zhēng)就沒有進(jìn)步,房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營(yíng)成果,也給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了嚴(yán)重的損失。現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)與管理體制是保障公司長(zhǎng)久立于不敗之地的根本。這就對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)了新的問題。比如加大會(huì)計(jì)電算化的建設(shè)以及成本核算的能力,優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和管理團(tuán)隊(duì)等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。

    2 關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理一些措施和方案。

    鑒于以上我們對(duì)于房地產(chǎn)公司所處的市場(chǎng)環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進(jìn)行的分析與探討,為了更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點(diǎn)。

    2.1 加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬,建立公司的經(jīng)營(yíng)體制。

    人才是公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的根本,管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對(duì)人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制作出基本的鋪墊作用。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營(yíng)體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營(yíng)也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。

    2.2 加強(qiáng)成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道。

    房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化勢(shì)必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成果與經(jīng)營(yíng)成本,房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)成本核算的能力,很好的控制公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢(shì),以求在競(jìng)爭(zhēng)中的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。銀行縮緊銀根,對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來(lái)了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)中離不開融資,這就需要經(jīng)營(yíng)者在融資渠道的開辟上多動(dòng)頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的。比如說(shuō)在開發(fā)中多采用合作的形式,有效地減少開發(fā)占用資金,擴(kuò)大與基金、信托等等金融機(jī)構(gòu)的合作。

    2.3 加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理,合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

    房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來(lái),多受到國(guó)家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風(fēng)險(xiǎn)都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理,無(wú)疑是降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最好的措施,也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級(jí)階段。建立健全管理體制,構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營(yíng)部門體系;建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過程中由于工程開發(fā)和資本運(yùn)作帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。

    2.4 做好對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的把握,根據(jù)市場(chǎng)的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運(yùn)用。

    由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營(yíng)狀態(tài),使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢(shì)。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競(jìng)爭(zhēng)問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場(chǎng)的選擇或者淘汰。想要取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)就需要把握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài),去探析消費(fèi)者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要內(nèi)容,只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的最終目的。

    2.5 整合資源,合理有效的運(yùn)用資源。

    企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的過程也是對(duì)各種資源經(jīng)營(yíng)與管理的過程,房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運(yùn)作的過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運(yùn)作有著運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、運(yùn)轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點(diǎn)。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營(yíng)問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是資源的占用,對(duì)于房地產(chǎn)公司的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時(shí),因?yàn)橘J款的問題跨期越長(zhǎng)損失也就越多。購(gòu)買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象。所以,對(duì)于現(xiàn)有資源進(jìn)行全面得的整合,在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要工作。

    總結(jié)

    本文主要對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施進(jìn)行了簡(jiǎn)要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的研究工作中來(lái)。為房地產(chǎn)公司及國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。

    參考文獻(xiàn)

    [1]陳文歡. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析[J]. 企業(yè)研究, 2011(6)

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；問題對(duì)策

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-01

自從我國(guó)的住房體制改革以來(lái)，迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中占有十分重要的地位，成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個(gè)地區(qū)，從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司[1]。然而，一個(gè)公司管理的好與壞，直接可以從財(cái)務(wù)管理方面反映出來(lái)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀

(1)管理制度不夠健全。現(xiàn)如今，首先，有很多的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理缺乏嚴(yán)重的科學(xué)性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實(shí)施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來(lái)也不夠主動(dòng)，總體的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長(zhǎng)期性的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而導(dǎo)致員工缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作的盲目，使財(cái)務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用；缺乏明確的對(duì)資本回報(bào)率的考慮，在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇的時(shí)候只是一味的追求多元化經(jīng)營(yíng)和效益；理論要求和具體的實(shí)際工作脫節(jié)，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施之前缺乏可行性的分析。

(2)財(cái)務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。在房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中，因?yàn)樗婕暗降拿姹容^多，如：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等等。因此，所反映出來(lái)的財(cái)務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團(tuán)內(nèi)部管理部門和集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)單位之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中和設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購(gòu)房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來(lái)的結(jié)算關(guān)系，這無(wú)疑給如此繁雜的財(cái)務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財(cái)務(wù)人員必須要加強(qiáng)債務(wù)債權(quán)的管理，協(xié)調(diào)好各個(gè)方面的關(guān)系。

(3)成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識(shí)有待加強(qiáng)。在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資前沒有對(duì)其進(jìn)行可行性研究，以及對(duì)可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細(xì)致全面的分析，導(dǎo)致項(xiàng)目的投資成本加大，從而影響項(xiàng)目預(yù)期的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個(gè)職能部門執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員沒有辦法及時(shí)的收集第一線的資料，使實(shí)際生產(chǎn)的費(fèi)用和預(yù)算的偏差較大；房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)對(duì)全面預(yù)算管理執(zhí)行得不夠到位，沒有積極地調(diào)動(dòng)公司職員和各個(gè)本門的管理人員來(lái)參加成本的管理，使預(yù)算管理只是一種形式；沒有及時(shí)地分析各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本情況，導(dǎo)致成本的不利和滯后。

(4)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財(cái)務(wù)管理水平較低。目前，我國(guó)一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財(cái)務(wù)管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對(duì)待經(jīng)營(yíng)管理都沒有很好的認(rèn)識(shí)，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當(dāng)多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來(lái)的所以說(shuō)他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營(yíng)理念，在具體的管理中只是憑著感覺來(lái)進(jìn)行管理，認(rèn)為財(cái)務(wù)只是簡(jiǎn)單的算賬、記賬以及對(duì)賬等等。諸多的管理經(jīng)營(yíng)者如：出納、家族式管理、會(huì)計(jì)等都是用自己的親戚來(lái)?yè)?dān)當(dāng)，尤其是在財(cái)務(wù)的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領(lǐng)導(dǎo)者，由于親戚不是財(cái)務(wù)方面的專業(yè)人員，沒有專業(yè)的會(huì)計(jì)素養(yǎng)，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財(cái)務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很高，所以這樣不專業(yè)的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍肯定會(huì)對(duì)公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)策

(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個(gè)企業(yè)的企業(yè)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)管理以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展是密切相關(guān)的。因此，不斷的優(yōu)化財(cái)務(wù)管理的環(huán)境時(shí)房地產(chǎn)公司企業(yè)財(cái)務(wù)管理的客觀條件。針對(duì)這些問題，一些相關(guān)的會(huì)計(jì)管理部門要注重各個(gè)環(huán)節(jié)的完善和改良，進(jìn)而來(lái)促進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。

(2)提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。俗話說(shuō)得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產(chǎn)公司也是一樣，決策者的財(cái)務(wù)意識(shí)直接決定一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。因此，房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持樹立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤(rùn)轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來(lái)。認(rèn)清楚實(shí)施財(cái)務(wù)管理的必要性以及重要性，把財(cái)務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以通過參加管理培訓(xùn)班來(lái)提高經(jīng)營(yíng)理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來(lái)學(xué)習(xí)和提高管理水平。

(3)提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人員，又對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對(duì)在職的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行定期或者不定期的會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，及時(shí)更新專業(yè)會(huì)計(jì)人員的知識(shí)，提高專業(yè)水平。

(4)加大評(píng)審力度。公司的審計(jì)部門除了每天要完成全面的審計(jì)工作，還要在具體項(xiàng)目的建設(shè)中實(shí)施不定期的專項(xiàng)審計(jì)，對(duì)在進(jìn)行審計(jì)的過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時(shí)的向相關(guān)部門反應(yīng)和及時(shí)的整改，并對(duì)整改后的情況進(jìn)行切實(shí)的落實(shí)[4]。對(duì)房地產(chǎn)公司建立完工項(xiàng)目的評(píng)價(jià)制度，組織各個(gè)業(yè)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目完成以后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合的分析和評(píng)價(jià)，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項(xiàng)目開發(fā)提供可行性的建議。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財(cái)務(wù)方面的相關(guān)問題，科學(xué)合理的管理方式、減少債務(wù)支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張?jiān)?王靜.我國(guó)中小企業(yè)財(cái)務(wù)理存在的問題及對(duì)策探討[J].會(huì)計(jì)之友(下財(cái)旬刊),2009(1):152-154.

[2]馮志銫,魯忠軍.我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題及對(duì)策分析[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2010(25):153-156.

篇5

“做生意是幾方的事情?”在采訪中，我曾向一些功成名就的企業(yè)家發(fā)問。很多企業(yè)家笑道：“這太簡(jiǎn)單了，做生意的核心是買賣，在一買一賣中獲得利潤(rùn)，所以主要是買賣雙方了?！边@個(gè)答案并不對(duì)——忘了最大的一方，這一方就是國(guó)家。生意永遠(yuǎn)是個(gè)要考慮三方的事情!

天津?yàn)I海新區(qū)錦祥制衣集團(tuán)的賀志強(qiáng)在付出近2000萬(wàn)元學(xué)費(fèi)以后，才真正懂得了這個(gè)道理。

制衣大佬跨界房地產(chǎn)

賀志強(qiáng)在制衣行業(yè)浸已近15年，15年里錦祥制衣從一個(gè)小作坊發(fā)展成為擁有3000多名員工，資產(chǎn)十幾億元的集團(tuán)。公司業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，聘用的職業(yè)經(jīng)理人也很得力，閑下來(lái)的賀志強(qiáng)去北京大學(xué)參加了一個(gè)總裁班。在班里經(jīng)教授點(diǎn)撥和同學(xué)的影響，賀志強(qiáng)意識(shí)到老板要有戰(zhàn)略思維，才會(huì)將公司做大做強(qiáng)。

于是，回到天津后，賀志強(qiáng)開始現(xiàn)學(xué)現(xiàn)用，認(rèn)為以公司目前的實(shí)力，完全可以進(jìn)行多元化發(fā)展。在賀志強(qiáng)內(nèi)心深處一直對(duì)房地產(chǎn)的暴利傾心已久，因?yàn)楦鞯丶娂姵雠_(tái)了限制性購(gòu)房政策，民用商品房的開發(fā)已經(jīng)是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但是商業(yè)地產(chǎn)卻是炙手可熱，他決定試一試。

公司的執(zhí)行力還真不錯(cuò)，何志強(qiáng)把工作布置下去不到十天，公司的副總經(jīng)理趙盈就興沖沖來(lái)到他的辦公室，告訴他有一家房地產(chǎn)公司要轉(zhuǎn)讓正在建設(shè)的一個(gè)寫字樓的項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的原因是公司資金不到位。而且因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司急于脫手，所以報(bào)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格15％左右。

賀志強(qiáng)一聽也很興奮，當(dāng)天下午就和趙盈一起來(lái)到這家房地產(chǎn)公司?！耙皇俏覀兛偣境霈F(xiàn)狀況，我是絕對(duì)不舍得出手這個(gè)項(xiàng)目的，賀總你的好運(yùn)氣來(lái)了!”這家公司的老總姓嚴(yán)，操著一口濃重的閩南口音。嚴(yán)總說(shuō)：福建總公司在國(guó)內(nèi)多座城市都有房地產(chǎn)項(xiàng)目，可商品房銷售持續(xù)低迷，占用了公司大量資金，導(dǎo)致資金鏈斷裂，福建公司總部才決定將所有剛剛開建的項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓，以解燃眉之急。

這個(gè)寫字樓項(xiàng)目位于天津?yàn)I海新區(qū)相對(duì)繁華的地段，附近的商圈已經(jīng)基本形成。而且，周圍已經(jīng)建成的寫字樓和正在建設(shè)的項(xiàng)目也不是很多，理論上這個(gè)項(xiàng)目的銷售是不成問題的。而且這個(gè)項(xiàng)目也剛剛拿下不到半年，剛完成土建施工。嚴(yán)總說(shuō)：當(dāng)初這塊土地購(gòu)買價(jià)格是5000萬(wàn)元，現(xiàn)在評(píng)估公司認(rèn)為已經(jīng)增值了3000萬(wàn)元，所以報(bào)價(jià)8000萬(wàn)元。

8000萬(wàn)元對(duì)于賀志強(qiáng)來(lái)說(shuō)不成問題，而且他覺得價(jià)格很合理，他決定拿下這個(gè)項(xiàng)目。

回到公司以后，賀志強(qiáng)馬上召集公司管理層開了會(huì)議，會(huì)上一些人對(duì)這個(gè)項(xiàng)目提出了質(zhì)疑。常務(wù)副總提出的疑問是：以誰(shuí)的名義來(lái)購(gòu)買，如果以制衣集團(tuán)來(lái)購(gòu)買開發(fā)房地產(chǎn)是驢頭不對(duì)馬嘴，因?yàn)楣緵]有這個(gè)資質(zhì)。而如果重新注冊(cè)一家房地產(chǎn)公司，也不現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)公司分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)，開發(fā)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目肯定需要一級(jí)資質(zhì)，而這個(gè)一級(jí)資質(zhì)很難在一兩年內(nèi)拿下來(lái)。

公關(guān)部經(jīng)理則提出：是否可以借用其它公司的房地產(chǎn)資質(zhì)來(lái)進(jìn)行交易，但賀志強(qiáng)覺得風(fēng)險(xiǎn)太大。因?yàn)椋恋睾推渌嚓P(guān)的手續(xù)都在這家要轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)公司名下，本來(lái)是制衣公司出錢，可過戶到其它房地產(chǎn)公司名下，以后會(huì)后患無(wú)窮。

會(huì)上，財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人也提出，雖然8000萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓價(jià)格看似合理，但是，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓還存在契稅的問題，8000萬(wàn)的契稅就是240萬(wàn)元，也是一筆不少的數(shù)目……

因?yàn)橐陨戏N種問題，大家對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目都不看好，賀志強(qiáng)也有些猶豫，可還是不甘心，他讓副總趙盈去和房地產(chǎn)公司再交涉一下，看看大家擔(dān)心的這些問題有沒有解決辦法。

出奇招：不買項(xiàng)目買公司

看來(lái)，嚴(yán)總的房地產(chǎn)公司真是遇到了難處，急于從項(xiàng)目中脫手，對(duì)于錦祥制衣集團(tuán)的這些擔(dān)擔(dān)憂，嚴(yán)總說(shuō)他們都可以幫忙解決。但嚴(yán)總提出：如果這些問題都解決了，是不是就可以按照8000萬(wàn)元來(lái)成交了?而且是馬上成交。趙盈趕緊在電話里請(qǐng)示賀志強(qiáng)，得到了賀志強(qiáng)肯定的答復(fù)。

嚴(yán)總說(shuō)，寫字樓這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以后，天津的房地產(chǎn)公司也就沒有存在的必要了，他們也不打算做了。所以，錦祥制衣集團(tuán)不需要買這個(gè)寫字樓的項(xiàng)目，只需要通過購(gòu)買房地產(chǎn)公司股權(quán)的方式把公司買下，這樣就等于間接購(gòu)買了公司的寫字樓項(xiàng)目。不但240多萬(wàn)元的過戶費(fèi)可以省下來(lái)了，錦祥制衣集團(tuán)最擔(dān)心的資質(zhì)問題也隨之解決了。

“太有創(chuàng)意了!”賀志強(qiáng)在電話里聽到趙盈轉(zhuǎn)述的這個(gè)解決方案后，高興得連連叫好，讓趙盈答應(yīng)嚴(yán)總的建議，三天后簽署合同。

可是，當(dāng)賀志強(qiáng)讓公司的法律顧問起草合同的時(shí)候，卻遭到了法律顧問的堅(jiān)決反對(duì)。法律顧問擔(dān)憂房地產(chǎn)公司的債權(quán)債務(wù)非常復(fù)雜，如果把公司買下來(lái)，潛在的風(fēng)險(xiǎn)太大，尤其是在這么短時(shí)間完成交易非常不安全。

法律顧問的這個(gè)擔(dān)憂很快被房地產(chǎn)公司的嚴(yán)總給打消了，嚴(yán)總承諾：為了表示誠(chéng)意，公司可以采取存續(xù)分立(編者注：指一個(gè)公司將一部分財(cái)產(chǎn)或業(yè)務(wù)依法分出，成立兩個(gè)或兩個(gè)以上公司)的方式成立一個(gè)新公司，將公司的債權(quán)債務(wù)剝離到新公司里，這樣老公司僅剩寫字樓這一個(gè)項(xiàng)目，沒有任何隱患。

房地產(chǎn)公司的誠(chéng)意，讓賀志強(qiáng)再也無(wú)法拒絕這筆交易。于是，在房地產(chǎn)公司進(jìn)行了存續(xù)分立以后，賀志強(qiáng)以8000萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了房地產(chǎn)公司99％的股權(quán)，成為了房地產(chǎn)公司的主人。省了240萬(wàn)賠了1750萬(wàn)!

因?yàn)轫?xiàng)目都是現(xiàn)成的，而且施工企業(yè)也都已經(jīng)找好了，只要資金有了保障，項(xiàng)目進(jìn)展就沒有了任何問題。在投入了4000萬(wàn)元建設(shè)費(fèi)用以后，寫字樓項(xiàng)目完工了，銷售果然和預(yù)料的一樣，非?；鸨?，不到兩個(gè)月銷售完畢，銷售額達(dá)到了1.6億元。經(jīng)過初步核算，寫字樓項(xiàng)目的利潤(rùn)可以達(dá)到2000萬(wàn)元。一年半的時(shí)間賺了2000萬(wàn)元，這要賣多少件衣服才能做到啊。可就在賀志強(qiáng)為自己的多元化發(fā)展慶祝的時(shí)候，稅務(wù)部門登門后的一番話，讓他猛然感到：自己掉到了房地產(chǎn)企業(yè)的陷阱里了!

賀志強(qiáng)馬上給遠(yuǎn)在福建的嚴(yán)總打電話質(zhì)問，嚴(yán)總也是一頭霧水，說(shuō)自己已是處處為服裝集團(tuán)著想了，為了免掉契稅和幫助解決資質(zhì)的問題，連公司都轉(zhuǎn)讓了，自己怎么就挖陷阱呢?

是啊，很多人都覺得一頭霧水。

原來(lái)，稅務(wù)所來(lái)的副所長(zhǎng)是賀志強(qiáng)的同學(xué)，他給賀志強(qiáng)算了一筆繳稅賬：

房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額為1.6億元，開出了1.6億元的發(fā)票，按照一般人的理解，5％的營(yíng)業(yè)稅要按照開出的發(fā)票額來(lái)收取。但實(shí)際上，土地開發(fā)項(xiàng)目如果有轉(zhuǎn)讓，則營(yíng)業(yè)稅由前后幾個(gè)公司分別來(lái)交。具體到賀志強(qiáng)這里，就是：如果賀志強(qiáng)用8000萬(wàn)元買來(lái)的是“項(xiàng)目”，而不是公司，則項(xiàng)目本身價(jià)值的8000萬(wàn)元應(yīng)該是前一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)繳，而不是賀志強(qiáng)來(lái)繳。如此一來(lái)，本以為買公司更安全，但賀志強(qiáng)也替房地產(chǎn)公司繳納了項(xiàng)目?jī)r(jià)格5％、即400萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。

這還是小數(shù)目，當(dāng)初房地產(chǎn)公司在5000萬(wàn)元的基礎(chǔ)上按照增值3000萬(wàn)元賣的項(xiàng)目。而這3000萬(wàn)元，在當(dāng)初進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，是不需要繳納增值稅的，因?yàn)椴]有在賬面上體現(xiàn)出來(lái)，只有把房子賣了以后，這3000萬(wàn)元的增值才會(huì)體現(xiàn)在賬面上。

而這3000萬(wàn)元的增值，如果當(dāng)初賀志強(qiáng)買來(lái)的是項(xiàng)目的話，應(yīng)該由房地產(chǎn)公司先行繳納土地增值稅。但是，當(dāng)初進(jìn)行的是股權(quán)交易，不存在土地增值的問題，所以，房地產(chǎn)公司就成功地避開了這3000萬(wàn)元增值納稅。而現(xiàn)在，這3000萬(wàn)元的增值部分需要繳納20％到60％的土地增值稅，即使按照最少的20％來(lái)繳納土地增值稅，也需要600萬(wàn)元。

另外，這3000萬(wàn)元還要繳納25％的企業(yè)所得稅750萬(wàn)元。因?yàn)槭枪蓹?quán)交易，房地產(chǎn)公司居然也免繳了。

營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、再加上企業(yè)所得稅，賀志強(qiáng)就要代替房地產(chǎn)公司繳納1750萬(wàn)元的冤枉稅。而當(dāng)初如果賀志強(qiáng)不購(gòu)買公司股權(quán)而是購(gòu)買項(xiàng)目，需要繳納的僅僅是3％的契稅，也就是240萬(wàn)元。1750萬(wàn)元減去240萬(wàn)元，買公司這一決策居然讓企業(yè)多繳了15107／元的稅!如今賀志強(qiáng)仍然窩火的是，這些稅本來(lái)應(yīng)該由賣方繳納。

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房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，一般都是通過合同的形式來(lái)進(jìn)行交易的，所以如何在內(nèi)部控制中做好合同管理工作就顯得尤其重要。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的今天，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為基本的背景，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行的合同管理則會(huì)有效提升其合同管理的效率。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見的問題

（一）合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)

當(dāng)前，在我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司中，都有著較高的合同簽訂率，其注重的也往往是以經(jīng)濟(jì)交易為基礎(chǔ)的合同，但是這其中卻忽略了合同的嚴(yán)謹(jǐn)性，造成了一些不法行為有機(jī)可乘。一方面，合同中的條款不夠完善，由于對(duì)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有進(jìn)行明確的表述，對(duì)于違約的責(zé)任也表達(dá)的模糊不清；另一方面是合同的表述存在著一些錯(cuò)誤。由于合同的文本沒有使用規(guī)范性的格式，在表達(dá)的過程中，要么煩瑣冗長(zhǎng)，要么太過于間斷，容易造成合同發(fā)生歧義，使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺乏對(duì)合同管理正確的認(rèn)識(shí)

在很多企業(yè)中，都提高了對(duì)合同簽訂的重視，但是卻忽略了合同簽訂之后在執(zhí)行和控制方面的管理，比如有的合同管理人員將合同交給相關(guān)的項(xiàng)目管理人員，但是卻沒有進(jìn)行詳細(xì)的交流，更沒有經(jīng)過嚴(yán)格的監(jiān)督和審查。從而，造成了合同的簽訂與執(zhí)行之間經(jīng)常脫節(jié)的現(xiàn)象，使得其他人員對(duì)于合同的具體內(nèi)容沒有全面的了解。導(dǎo)致了在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工過程中就容易出現(xiàn)與合同不相符的現(xiàn)象和糾紛。

（三）合同執(zhí)行過程中忽視監(jiān)管

必要的監(jiān)管能夠保證合同順利的執(zhí)行，能夠降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。然而在實(shí)際工作中，卻有很多企業(yè)忽略了對(duì)合同的有效監(jiān)管，沒有針對(duì)合同監(jiān)管建立起相應(yīng)的調(diào)整和控制體系，或者是由于管理的不夠科學(xué)和規(guī)范，使得控制制度無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。我們應(yīng)當(dāng)看到，合同的管理不是一個(gè)部門或者是一個(gè)人員的責(zé)任，它需要企業(yè)中多個(gè)部門和崗位進(jìn)行合作與協(xié)調(diào)共同完成，只有這樣才能夠確保企業(yè)合同的有效執(zhí)行，確保公司持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

二、規(guī)范房地產(chǎn)公司合同管理的建議

（一）建立健全合同管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的行業(yè)特點(diǎn)，在國(guó)家法律法規(guī)的指導(dǎo)下，建立和健全有效的合同管理制度。以企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為根本出發(fā)點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上對(duì)合同進(jìn)行全面的管理，制定合同的管理、審查等制度，并且對(duì)合同簽訂之前的準(zhǔn)備工作、合同簽訂的過程以及合同執(zhí)行的過程、執(zhí)行后的評(píng)估等進(jìn)行全面的管理，確保合同管理過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都能夠順利的進(jìn)行，并且確保每個(gè)環(huán)節(jié)之間實(shí)現(xiàn)有效的銜接。另外，在合同管理制度中，應(yīng)當(dāng)確保合同的內(nèi)容符合規(guī)范，通過對(duì)合同的有效管理，能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部進(jìn)行明確的權(quán)責(zé)和分工。

（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)

作為房地產(chǎn)公司，要以全面管理和全員參與作為基本原則，對(duì)合同管理部門進(jìn)行全面的管理。首先需要在思想上進(jìn)行統(tǒng)一，提高管理者對(duì)合同管理的重視程度，并且設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)，選用具備熟練的業(yè)務(wù)以及較強(qiáng)的思想政治素質(zhì)的人員，將他們分配到合同管理的各個(gè)崗位中，使合同管理的隊(duì)伍不斷壯大。合同管理部門要以企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況為準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)合同管理的具體模式和內(nèi)容進(jìn)行確定，并且將具體的合同管理制度以及合同的簽訂與監(jiān)督等制度進(jìn)行確立，對(duì)合同管理部門的人員定期組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使他們的綜合素質(zhì)得到不斷提升，從整體上提高合同管理部門的管理效率。

（三）加強(qiáng)對(duì)合同管理的監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)合同的事前、事中和事后的監(jiān)督工作。事前指的是合同簽訂之前的準(zhǔn)備階段，需要做好各方面的防范工作。事中則主要指的是合同的執(zhí)行過程，防止出現(xiàn)違約的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理人員，應(yīng)當(dāng)深入到部門的具體工作中，對(duì)合同記錄進(jìn)行定期的檢查，對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估，確保能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并且及時(shí)解決問題，這樣既能夠確保合同雙方的權(quán)利不受侵犯，也能夠?qū)贤p方都產(chǎn)生一個(gè)約束作用，督促他們嚴(yán)格按照合同要求履行義務(wù)。事后則主要是對(duì)合同執(zhí)行情況的反饋，通過分析，加強(qiáng)對(duì)合同的管理。

三、結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)合同進(jìn)行有效的管理是十分重要的，本文則主要分析了基于企業(yè)內(nèi)部控制制度下，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中的不足之處，并且提出了幾點(diǎn)建議，以期能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可行性建議，不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)公司合同管理的效率，提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：對(duì)策；分析；營(yíng)銷策略；小型房地產(chǎn)企業(yè)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-00-01

一、公司營(yíng)銷現(xiàn)狀

W房地產(chǎn)公司自企業(yè)成立至今，先后完成了3個(gè)住宅樓盤的修建。目前，該公司正在開發(fā)第4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。從過去幾年開發(fā)的情況看，其產(chǎn)口營(yíng)銷體現(xiàn)了以下共同特點(diǎn)。

1.樓盤位置。該企業(yè)項(xiàng)目主要選擇城市中心區(qū)。由于該企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r比較熟悉，有一定的人脈關(guān)系，同時(shí)，過去所有地塊都在市中心區(qū)域，所以開發(fā)都在市中心區(qū)域進(jìn)行。但從另一個(gè)方面來(lái)看，公司同質(zhì)化產(chǎn)品的開發(fā)，使得公司決策層對(duì)開發(fā)區(qū)域外的情況了解不多甚至很少，在制約公司發(fā)展的同時(shí)，也制約了公司產(chǎn)品的多樣化。

2.產(chǎn)品設(shè)計(jì)。受現(xiàn)代城市規(guī)劃的制約，該企業(yè)開發(fā)的所有項(xiàng)目的容積率都在規(guī)定范圍內(nèi)。為增強(qiáng)產(chǎn)品功能，公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上花重金進(jìn)行了外包，以最大限度提高產(chǎn)品的實(shí)用性。

3.產(chǎn)品銷售。由于公司規(guī)模限制，還沒有成立專門的營(yíng)銷部門。為因，該公司聘請(qǐng)了專業(yè)公司，對(duì)樓盤銷售進(jìn)行外包，并簽訂獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，按比例對(duì)銷售情況兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)。

4.產(chǎn)品定價(jià)。該公司產(chǎn)品定價(jià)沒有專門的預(yù)算和測(cè)算部門，基本上是隨行就市，與銷售公司協(xié)商，按當(dāng)時(shí)當(dāng)區(qū)域二手房的價(jià)格情況，按加價(jià)百分之十的比例進(jìn)行定價(jià)。同時(shí)，在銷售過程中，根據(jù)周圍二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)情況，以贈(zèng)送比例折扣的形式進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，在表面上始終保證價(jià)格只漲不跌。

5.產(chǎn)品促銷。在開盤前，通常是進(jìn)行預(yù)約登記，并享受一定的折扣比例。比如開盤當(dāng)天成交，按成交價(jià)98折執(zhí)行，有預(yù)先登記的再一個(gè)百分點(diǎn)的折扣。同時(shí)，針對(duì)客戶地域性的特點(diǎn)，可能存在相互認(rèn)識(shí)的情況，公司還執(zhí)行了團(tuán)購(gòu)政策，主要是進(jìn)行口碑宣傳，在客戶中進(jìn)行宣傳，效果比較明顯。近些年來(lái)，房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，但由于樓主需求強(qiáng)勁，公司的前三個(gè)項(xiàng)目，都在樓盤開盤當(dāng)天成效30%以上，且基本上是交付房屋前沒有存量房。

二、營(yíng)銷中出現(xiàn)的問題

1.產(chǎn)品定位不準(zhǔn)。2007年上半年，公司推出的第1個(gè)項(xiàng)目，受當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火爆的影響，大量投資客涌入。公司定位的目標(biāo)客戶就是投資客，因此80%都做了小戶型，這種戶型的房間面積小，實(shí)用率偏低，但總價(jià)低，雖然自住購(gòu)房者普遍不喜歡，卻博得了投資客的喜好，銷售很好。2008年底推出的1個(gè)項(xiàng)目，由于受金融危機(jī)影響，主要的購(gòu)房客戶就是城市原居民用于改善需求，這個(gè)樓盤的大戶型銷售情況良好，而小戶型卻滯銷不出。直至2009年春節(jié)，公司以成本價(jià)低價(jià)拋售，以應(yīng)對(duì)資金鏈斷裂危機(jī)求得生存，而公司卻損失慘重。

2.價(jià)位選擇盲目。2008年底開盤的項(xiàng)目，開盤時(shí)周邊同類二手房?jī)r(jià)格大約3000元左右，公司就直接將開盤價(jià)定為3388元，開盤當(dāng)天可以打98折，由于開盤當(dāng)天大戶型熱銷，當(dāng)天就賣出了40%左右，公司以為銷售狀況良好，為防止過快賣完，迅速將價(jià)格上浮為3688元、直至4088元。使得部分購(gòu)房者放棄購(gòu)買，而隨后很快經(jīng)濟(jì)危機(jī)的全面爆發(fā)，周邊二手房?jī)r(jià)格也快速下跌。使得公司資金非常緊張。這種錯(cuò)誤的價(jià)格選擇導(dǎo)致企業(yè)損失慘重。

3.營(yíng)銷渠道單一。由于公司沒有足夠的銷售經(jīng)驗(yàn)，所以選擇了和專業(yè)銷售商合作的手段。但是公司過于依賴合作的銷售商，并沒有開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷和團(tuán)購(gòu)等方式，基本上都是依靠商操作。商在淡市的時(shí)候，手上同時(shí)了好幾個(gè)樓盤，它往往會(huì)最大限度把獎(jiǎng)懲量化考核最大的那個(gè)樓盤的銷售搞好，因此對(duì)W公司的樓盤不是很重視，銷售情況也因此受到了一定影響。

4.促銷手段少。W公司認(rèn)為，因?yàn)檫x擇了銷售商，各種銷售手段都應(yīng)當(dāng)由商來(lái)提出并執(zhí)行。 W公司和商雖然已經(jīng)討論過多次促銷手段的選擇，但是由于商態(tài)度不積極，沒有提出好的建議，而W公司本身也沒有銷售方面的專業(yè)人才提出好的建議，所以一直能開展好的促銷手段。

三、營(yíng)銷建議

1.產(chǎn)品策略。在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，產(chǎn)品策略是最重要的方面。而且，W房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目現(xiàn)在是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，因此產(chǎn)品策略可以發(fā)揮其最大的效果，是現(xiàn)階段營(yíng)銷工作的中心點(diǎn)。經(jīng)過分析后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要是本地居民，這部分群體對(duì)住房要求高，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力上與投資客有區(qū)別，他們更需要的同性價(jià)比和舒適度，比如配套、風(fēng)格、物業(yè)等，要始終要圍繞目標(biāo)客戶的需求。

2.價(jià)格策略。價(jià)格策略也是營(yíng)銷中的重點(diǎn)。由于W公司知名度并不高，而且周邊許多知名房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤也有一定的存量。因此，W公司結(jié)合現(xiàn)金需要，要考慮到利潤(rùn)最大化，應(yīng)該從多個(gè)方面進(jìn)行權(quán)衡，不能僅考慮房屋價(jià)格，而應(yīng)多方面進(jìn)行價(jià)格考慮。

3.渠道策略。W房地產(chǎn)公司本身不具有充足的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，因此應(yīng)當(dāng)主要依靠擁有充足銷售經(jīng)驗(yàn)的商來(lái)進(jìn)行銷售。在確定了商之后，要和商對(duì)考核辦法進(jìn)行協(xié)商。在商銷售完成情況較好時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，在商銷售完成情況差時(shí)從費(fèi)中扣除罰款。雖然選擇的商進(jìn)行銷售，但為了能在同一時(shí)間由商開展人員培訓(xùn)，銷售和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的積累，企業(yè)也必須參與。

4.促銷策略。由于W公司本身是一個(gè)不知名的中小房地產(chǎn)企業(yè)。在促銷方式的選擇上，應(yīng)盡量避直接降價(jià)，以防止降低該公司的品牌。而應(yīng)當(dāng)主要考慮能夠吸引消費(fèi)者眼球，促使消費(fèi)者決定的一些手法來(lái)促使成交。例如可以考慮采用以下幾種促銷方式：可以考慮組織團(tuán)購(gòu)的促銷方式、可以考慮先租后賣的促銷方式、可以考慮利用內(nèi)部員工價(jià)的辦法的促銷方式等等。一旦遇到了公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)或者是房地產(chǎn)市場(chǎng)突然出現(xiàn)惡性變化，就必須同時(shí)采用實(shí)實(shí)在在的價(jià)格優(yōu)惠，以促使消費(fèi)者盡早做出購(gòu)買決定，但這種手段有一定的暫時(shí)性，不能長(zhǎng)期使用，而且也要有一定的預(yù)見性，當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖時(shí)，應(yīng)立刻停止使用。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；生產(chǎn)函數(shù)；緊縮貨幣政策；調(diào)節(jié)效應(yīng)

引言：房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)綜合性行業(yè)，它的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重要的推動(dòng)作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。近年來(lái)，由于價(jià)格的瘋狂上漲，房地產(chǎn)行業(yè)吸引了越來(lái)越多的注意。筆者發(fā)現(xiàn)，雖然研究房地產(chǎn)的論文很多，但從生產(chǎn)函數(shù)的角度來(lái)分析的還很少，本文通過對(duì)20家代表性房地產(chǎn)公司所代表的房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)的分析，得出資本對(duì)房地產(chǎn)供給面積的影響，從而分析當(dāng)前緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，從而為更好的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供重要的參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)函數(shù)模型的建立

對(duì)于房地產(chǎn)生產(chǎn)函數(shù)模型的建立，本文用員工總數(shù)和總資產(chǎn)為解釋變量，以商品房銷售面積為被解釋變量。下面是我們國(guó)家2009年20家具有代表性的房地產(chǎn)上市企業(yè)的數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)來(lái)源：各上市公司年報(bào)

令l為房地產(chǎn)上市公司的員工數(shù)，k為房地產(chǎn)上市公司的總資本，q為房地產(chǎn)上市公司的商品房銷售面積，建立經(jīng)驗(yàn)生產(chǎn)函數(shù)模型。

經(jīng)驗(yàn)生產(chǎn)函數(shù)：q=a(kl)3+b(kl)2

現(xiàn)在我們令(kl)3=m(kl)2=n進(jìn)行加權(quán)的最小二乘回歸（wls）

其結(jié)果如下:

得到回歸方程：q=-4775.702(kl)3+127061.2(kl)2，這里可決系數(shù)極高，且t檢驗(yàn)的伴隨概率為零所以各變量的顯著性水平較佳，并且方程的系數(shù)符號(hào)也符合經(jīng)濟(jì)意義的要求；所以此經(jīng)驗(yàn)生產(chǎn)函數(shù)可以很好的表示房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)。

二、資本對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)量的影響

由以上的房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)函數(shù)可知，資本的邊際產(chǎn)量和平均產(chǎn)量為：mpk=-14227.106k2l3+254122.4kl2

apk=-4775.702k2l3+127061.2kl2

則產(chǎn)量關(guān)于資本的彈性為ek=(q*k)/(k*q)=mpk*(k/q)

可知大多數(shù)企業(yè)產(chǎn)量彈性為1到3之間，少數(shù)大企業(yè)的彈性很小，萬(wàn)科甚至達(dá)到-8.03，這也符合生產(chǎn)函數(shù)的性質(zhì)，邊際產(chǎn)量隨著隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大經(jīng)歷著先遞增然后到遞減的階段。

分析結(jié)果顯示大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)量對(duì)資本是富有彈性的，即資本的減少必然導(dǎo)致產(chǎn)量的顯著減少。

三、結(jié)論及政策建議

針對(duì)以上影響，本文提出以下政策建議：

（一）由于房地產(chǎn)問題不僅僅是一個(gè)行業(yè)發(fā)展問題，還是一個(gè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的社會(huì)問題，所以，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮政策可以適當(dāng)放松，以保證房屋的充足供應(yīng)，以應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)化等原因造成的住房剛性需求。

（二）鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)多以增發(fā)股份等形式籌措資金，降低資產(chǎn)負(fù)債率，以擺脫對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的依賴性，增強(qiáng)自身的抗干擾性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不要拼命拿地，以過高的負(fù)債率實(shí)現(xiàn)過度的擴(kuò)張。一旦房市走熊，房?jī)r(jià)大跌，將會(huì)面對(duì)巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把自身的規(guī)模和負(fù)債率控制在合理的區(qū)間內(nèi)。

 

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)信貸 稅務(wù)

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)我市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，其發(fā)展也拉動(dòng)了與其相關(guān)的金融行業(yè)以及建筑行業(yè)的發(fā)展。并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接地提高了人們的住房質(zhì)量水平。隨著國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)政策的制定與實(shí)施，我國(guó)的社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程正在穩(wěn)步發(fā)展，而在這種拉動(dòng)作用的帶動(dòng)之下，突出了城市居民的住房問題對(duì)人民的重要性。所以，為了滿足人們對(duì)住房的需求，房地產(chǎn)的重要性便顯現(xiàn)出來(lái)，開發(fā)不同檔次以及不同面積的住房，在滿足人們住房需求上發(fā)揮著極其重要的作用。我們同樣可以預(yù)測(cè)到的是，房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主體，房地產(chǎn)開發(fā)商在初期需要大量的資本去開發(fā)和建設(shè)，而這種資金基本依靠于銀行的貸款，因此，從資金上來(lái)看銀行對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起著重要的支撐作用。所以，以上的種種原因都從各個(gè)方面支持了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可發(fā)展性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題

（一）房?jī)r(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不符

我市城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不符表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲幅度過快，價(jià)格過高。致使大多普通百姓承擔(dān)不了與收入不符的住宅銷售價(jià)格。出現(xiàn)此問題的原因在我市來(lái)看并不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)面積不足導(dǎo)致的供應(yīng)不足，而是部分房地產(chǎn)公司為了公司的經(jīng)濟(jì)利益，資本炒作以及生活成本的上漲等原因，致使房?jī)r(jià)與大多數(shù)普通百姓收入十分不相符，與我市現(xiàn)在的社會(huì)主義建設(shè)進(jìn)度不匹配。盡管我市在政策上進(jìn)行了眾多政策手段，但對(duì)于現(xiàn)狀并無(wú)太大改變。繼續(xù)發(fā)展下去，有可能會(huì)影響我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)信貸問題

對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況而言，房地產(chǎn)相關(guān)的投資十分火熱，甚至能占到所有貸款的一半左右。政府政策也對(duì)房地產(chǎn)貸款一路開綠燈，致使一批又一批的信貸資金都開始投入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，使得房地產(chǎn)泡沫飛速膨脹。但如果政府對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行收緊政策，資本的投入增長(zhǎng)將會(huì)下降，并且開發(fā)商和各級(jí)政府的眾多債務(wù)沒有辦法對(duì)銀行進(jìn)行及時(shí)償還，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系會(huì)產(chǎn)生重大影響。但若對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行放松政策，將會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)的泡沫，通貨膨脹等問題會(huì)越發(fā)突出，從而導(dǎo)致的物價(jià)飛速上漲對(duì)百姓生活產(chǎn)生重大影響?？偟膩?lái)看，政府對(duì)房地產(chǎn)信貸的政策的制定應(yīng)松緊有序，平衡好通貨膨脹和房?jī)r(jià)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)策

（一）深化機(jī)制和體制改革

建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制。首先各級(jí)政府要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)特性和城鄉(xiāng)發(fā)展不一致的現(xiàn)狀，依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和出現(xiàn)的各種問題，實(shí)施符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的政策，建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，方便對(duì)癥下藥，發(fā)現(xiàn)和解決問題。并且要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控，指引房地產(chǎn)公司理性投資、購(gòu)房者理性購(gòu)買，通過對(duì)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，對(duì)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀做出評(píng)價(jià)，預(yù)測(cè)和分析未來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向，并向有關(guān)部門提供及時(shí)的信息，以便做出適時(shí)、適度調(diào)整市場(chǎng)的政策，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)、并穩(wěn)健的發(fā)展。還要使用技術(shù)手段針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的信息進(jìn)行分類收集和分析，對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)現(xiàn)況做出總結(jié)和預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，指導(dǎo)購(gòu)房者理性消M，為國(guó)家宏觀政策提供建議。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)集約化發(fā)展

房地產(chǎn)商各自為戰(zhàn)的發(fā)展現(xiàn)狀，致使眾多房地產(chǎn)公司因缺乏資金或者人脈，在開發(fā)過程中出現(xiàn)資金不充裕或信息來(lái)源不足周等現(xiàn)象，還可能產(chǎn)生爛尾樓等現(xiàn)狀，不但侵犯了購(gòu)房者的正當(dāng)權(quán)益的同時(shí)，還深深的影響著社會(huì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展。并且房地產(chǎn)各自發(fā)展，還可能致使資金不足的開發(fā)商為經(jīng)濟(jì)利益持續(xù)拉高商品房?jī)r(jià)格。所以在解決實(shí)際問題的時(shí)候，政府應(yīng)大力支持房地產(chǎn)集約化發(fā)展，通過資本整合，將房地產(chǎn)公司整合在一起，在房地產(chǎn)公司獲得經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，保障環(huán)境的不受污染、成本的降低等，為求得商品房房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性和合理性，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的共同高速穩(wěn)健發(fā)展。

（三）注重保障性住房的開發(fā)與構(gòu)建

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要注重保障性住房的開發(fā)與構(gòu)建。對(duì)我市政府而言，應(yīng)把提高中低收入人群的住房條件放入調(diào)控政策中。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一貫規(guī)律，在政府的宏觀政策的調(diào)控下，在社會(huì)主義建設(shè)的發(fā)展歷程中，多增加保障性住業(yè)的建設(shè)，提高保障性住房建設(shè)面積，提高中低收入人群的生活環(huán)境。政府還應(yīng)把房地產(chǎn)開發(fā)作為社會(huì)保障性投資的一部分。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，不能只提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的社會(huì)效益同樣重要，這也是未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的新思路。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)了眾多產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展起到不可估量的作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重大意義，大幅提高了人民生活的水平，其持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展應(yīng)是政府關(guān)注的重中之重。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)也必須考慮對(duì)環(huán)境和金融的影響。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展不但關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也關(guān)系到百姓的根本利益。目前來(lái)看我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了很多問題，政府推出了針對(duì)性的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)與控制房?jī)r(jià)和保護(hù)環(huán)境之間保持平穩(wěn)。不管政府推出任何政策之前，都必須考慮我國(guó)目前的發(fā)展現(xiàn)況，把百姓的根本利益放在首位，進(jìn)一步完善管理和監(jiān)督制度，只有這樣才會(huì)維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)融于社會(huì)與環(huán)境的協(xié)調(diào)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，良性推進(jìn)的背景下才能獲得持久的發(fā)展動(dòng)力，才能真正實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)的飛躍。

參考文獻(xiàn)：

[1]許憲春，賈海，李皎等 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用研究 [J].中國(guó)社會(huì)科學(xué)，2015，（1）.

[2]敖青，我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)演進(jìn)與風(fēng)險(xiǎn)抑制研究[D].廣東省社會(huì)科學(xué)院，2015，（05）.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；上市公司；資本結(jié)構(gòu)；逐步回歸法

中圖分類號(hào)：F323.7 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673- 291X（2012）35-0122-03

一、簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的重要產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門，包括了房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和各種房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等內(nèi)容。

房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)具有一定的特殊性。該行業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并且資金密集，在其經(jīng)營(yíng)過程中受政策影響的敏感性較強(qiáng)，同時(shí)具有較強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，且房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)是否擁有合理的資本結(jié)構(gòu)，是否擁有暢通的融資渠道，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利運(yùn)作、房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展的決定性因素。

由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速以及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題認(rèn)識(shí)不足，房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于多負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)增大，資本結(jié)構(gòu)不合理。為使社會(huì)資源能夠得到合理配置和有效利用，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，本文就房地產(chǎn)行業(yè)公司的資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀和特性進(jìn)行研究。

本文依據(jù)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)2001年1月的《上市公司行業(yè)分類指引》的官方標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)行業(yè)事項(xiàng)，選取截至2011年發(fā)行上市的房地產(chǎn)公司，從中剔除ST公司及數(shù)據(jù)不完整公司，得到樣本69只樣本，對(duì)這69家樣本公司2006―2010年數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)特征。

二、房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響因素分析

（一）房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素的理論分析

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，資本結(jié)構(gòu)理論已經(jīng)得到了廣泛地研究，出現(xiàn)了眾多的研究成果和理論，為研究房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)提供了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。這些理論不僅有利于加深我們對(duì)資本結(jié)構(gòu)影響因素的認(rèn)識(shí)，而且有助于我們結(jié)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體特點(diǎn)，構(gòu)建符合具體實(shí)際情況的資本結(jié)構(gòu)影響因素的分析框架。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響因素有公司外部因素和公司內(nèi)部因素兩方面的因素。

1.公司外部因素

（1）政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。房地產(chǎn)業(yè)是受政府的宏觀調(diào)控影響比較大的行業(yè)，政策的出臺(tái)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的決策制定。幾乎任何關(guān)于房地產(chǎn)的政策都會(huì)迫使房地產(chǎn)企業(yè)改變自身的資本結(jié)構(gòu)。宏觀調(diào)控政策控制了資金向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流入，控制了信貸流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的渠道，使開發(fā)商獲得信貸的難度加大。

（2）利率水平。利率水平也是影響房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要因素。如果貸款利率水平偏高，那就會(huì)增加企業(yè)的固定財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)只能選擇比較低的負(fù)債比率；反之則會(huì)選擇比較高的負(fù)債比率[2]。

2.公司內(nèi)部因素

房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素的選取與分析。在資本結(jié)構(gòu)理論中，目前關(guān)于資本結(jié)構(gòu)影響因素的研究有很多不同的觀點(diǎn)，各個(gè)行業(yè)關(guān)注的因素都不完全相同，根據(jù)房地產(chǎn)的行業(yè)特征及其特殊性，我們主要圍繞以下9個(gè)方面來(lái)對(duì)該行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。

（1）盈利能力。自Modigliani和Miller提出MM理論以來(lái)，關(guān)于盈利能力和資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系有著大量的理論研究，但是不同的研究者對(duì)公司的盈利能力同財(cái)務(wù)杠桿的關(guān)系卻有不同的看法。基于稅收的理論模型認(rèn)為，給定其他條件不變，高盈利能力的企業(yè)相應(yīng)地有較高的負(fù)債，因?yàn)檫@樣可以更好地利用債務(wù)合法避稅。但是優(yōu)序融資理論認(rèn)為，公司傾向于首先采用內(nèi)部籌資，如用留存收益來(lái)滿足經(jīng)營(yíng)需要的資金，這不會(huì)產(chǎn)生任何對(duì)股價(jià)不利的信息，沒有任何交易成本，也不會(huì)泄漏公司戰(zhàn)略和投資項(xiàng)目的信息，其次才會(huì)選擇債權(quán)投資。因此，高盈利能力的公司通常會(huì)選擇較少的負(fù)債。

（2）償債能力。債權(quán)人會(huì)根據(jù)企業(yè)的償債能力是否給予貸款，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人的利益越有保障，企業(yè)的負(fù)債能力越強(qiáng)。

（3）營(yíng)運(yùn)能力。營(yíng)運(yùn)能力主要體現(xiàn)為公司對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的管理能力。營(yíng)運(yùn)能力強(qiáng)房地產(chǎn)公司，應(yīng)收賬款的回收速度比較快，存貨的周轉(zhuǎn)時(shí)間比較短，流動(dòng)資產(chǎn)的利用率比較高，可以縮短公司的營(yíng)業(yè)周期，減少資金占用，降低信用風(fēng)險(xiǎn)，使公司能更好地利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)。因此，較強(qiáng)的營(yíng)運(yùn)能力可以確保公司承擔(dān)較高的負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而可以保持較高的負(fù)債比率。

（4）公司規(guī)模。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，大公司具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，不易受財(cái)務(wù)困境的影響，因而公司規(guī)模和資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。大公司具有更低的杠桿水平，公司規(guī)模和資本結(jié)構(gòu)應(yīng)負(fù)相關(guān)。

（5）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是指資產(chǎn)的構(gòu)成，主要包括流動(dòng)資產(chǎn)與長(zhǎng)期資產(chǎn)之間的比例關(guān)系，流動(dòng)資產(chǎn)內(nèi)部速動(dòng)資產(chǎn)與非速動(dòng)資產(chǎn)以及各項(xiàng)目比例關(guān)系。流動(dòng)資產(chǎn)的多少，能夠顯著的影響企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，進(jìn)而對(duì)公司的償債能力，影響公司的資本結(jié)構(gòu)。流動(dòng)資產(chǎn)越多，公司的償債能力越好，正向影響公司的發(fā)展。

（6）公司成長(zhǎng)性。資本結(jié)構(gòu)理論認(rèn)為具有高成長(zhǎng)性的公司的，負(fù)債相比較而言應(yīng)該更低。這是因?yàn)楦叱砷L(zhǎng)性的公司較低成長(zhǎng)性的公司對(duì)將來(lái)投資具有更多的選擇權(quán)，如果要用外部權(quán)益融資來(lái)執(zhí)行將來(lái)的選擇權(quán)，高負(fù)債公司將更可能放棄這個(gè)機(jī)會(huì)。因此，成長(zhǎng)性與杠桿水平負(fù)相關(guān)。

（7）股權(quán)結(jié)構(gòu)。公司的股本結(jié)構(gòu)決定了公司的治理結(jié)構(gòu)。股本結(jié)構(gòu)按其股票的流通性分為流通股與限制股，而限制股往往是大股東或是戰(zhàn)略投資者持有，限制股的比例越大，證明股本的集中度越高，這樣更能形成企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，可以更好的融資，所以，資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債比率較高，即流通股占總股本的比重與債務(wù)水平負(fù)相關(guān)。

（8）市場(chǎng)擇機(jī)。市場(chǎng)擇機(jī)與擇機(jī)行為存在很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，市場(chǎng)時(shí)機(jī)較好時(shí)，對(duì)于IPO收益率明顯增大。經(jīng)研究，擇機(jī)行為對(duì)資本結(jié)構(gòu)存在短期影響，以市凈率（M/B）來(lái)衡量市場(chǎng)擇機(jī)，其對(duì)于資本結(jié)構(gòu)存在一定的影響。

（9）非負(fù)債稅盾。稅法規(guī)定，企業(yè)按規(guī)定所計(jì)提的折舊在企業(yè)上繳所得稅之前可以作為成本費(fèi)用予以抵扣，即折舊和債務(wù)利息一樣具有節(jié)稅功能。通常這些像折舊一樣，雖然不是負(fù)債，但是同樣可以享受免稅作用的因素稱為“非負(fù)債類稅盾”。一般來(lái)說(shuō)，公司的非負(fù)債類稅盾越大，則越有可能選擇較低的負(fù)債水平。

（二）房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素的實(shí)證分析

1.假設(shè)研究

我們根據(jù)相關(guān)理論分析提出以下假設(shè)：

企業(yè)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)擇機(jī)與企業(yè)資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力、公司的規(guī)模、公司成長(zhǎng)性、企業(yè)的非負(fù)債稅盾與企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

本文數(shù)據(jù)從選取出的69家房地產(chǎn)上市 公司2006―2010年年度報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表中獲得，為了克服短期測(cè)算的不穩(wěn)定性和偏差，本文在分析中所采用的指標(biāo)變量均以2006―2010年5個(gè)年度的平均指標(biāo)表示。相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源于財(cái)匯資訊數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.變量設(shè)計(jì)

基于本文上述對(duì)資本結(jié)構(gòu)影響因素的理論分析，兼顧我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的信息披露情況，本文在變量的設(shè)計(jì)過程中，將理論分析的可能影響因素和現(xiàn)實(shí)中信息獲取的實(shí)際可行性有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，力圖使我們的實(shí)證分析比較全面地反映理論研究成果。

（1）被解釋變量。為了比較全面地反映公司的資本結(jié)構(gòu)，本文采用總資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來(lái)衡量公司的資本結(jié)構(gòu)，以Y來(lái)表示。資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益通常既有賬面價(jià)值又有市場(chǎng)價(jià)值，使用帳面價(jià)值和使用市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率的結(jié)果肯定是不一樣的。多數(shù)專家認(rèn)為，同賬面價(jià)值相比，市場(chǎng)價(jià)值更能真實(shí)地反映公司的內(nèi)在價(jià)值。但是，由于股票市場(chǎng)的波動(dòng)性，會(huì)造成以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率發(fā)生大幅波動(dòng)；而且盡管股權(quán)分置改革已經(jīng)結(jié)束，但是由于股改承諾中限售條款的存在，中國(guó)股市仍有大量股份還沒有取得真正意義上的流通權(quán)，無(wú)法計(jì)算其市場(chǎng)價(jià)值。因此，本文采用賬面價(jià)值計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率。

（2）解釋變量。對(duì)于每個(gè)解釋變量，我們所選取的指標(biāo)如表1。

3.實(shí)證分析的方法

資本結(jié)構(gòu)的研究方法通常有時(shí)序分析和截面分析兩種方法。由于我國(guó)的股份有限公司上市掛牌交易的歷史比較短，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司時(shí)間序列的數(shù)據(jù)較少，無(wú)法有效地說(shuō)明問題，可操作性比較差；而截面分析具有可操作性，能夠反映目前影響房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的主要因素，為優(yōu)化房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)指明方向。因此，本文采用截面分析方法。為了克服短期測(cè)算的不穩(wěn)定性和偏差，本文采用2006―2010年5個(gè)年度的平均指標(biāo)來(lái)表示解釋變量，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析軟件SPSS18.O進(jìn)行逐步回歸分析。

4.模型的建立

逐步回歸法是指在建立多元回歸方程的過程中，按偏相關(guān)系數(shù)的大小次序?qū)⒆宰兞肯禂?shù)逐個(gè)引入方程，對(duì)引入方程中的自變量偏相關(guān)系數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)，較顯著的自變量留在回歸方程內(nèi)，由此繼續(xù)遴選下一個(gè)自變量。如果效應(yīng)不顯著，停止引入新自變 量。由于新自變量的引入，原已引入方程的自變量由于變量之間的相互作用其效應(yīng)變得不顯著，經(jīng)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)確證后要隨時(shí)從方程中剔除，只保留效應(yīng)顯著的自變量。直至不再引入和提出自變量為止，從而得到最優(yōu)的回歸方程。

根據(jù)本節(jié)前幾部分所述，本文選擇9個(gè)影響房地產(chǎn)上市公司的因素，進(jìn)行多元回歸分析，回歸模型構(gòu)建如下：

Y=-19.503-0.972X2+4.055X5-0.990X1-0.049X3 （1）

其中：Y為資產(chǎn)負(fù)債率，為常數(shù)項(xiàng)，為回歸系數(shù)，為資本結(jié)構(gòu)的影響因素，為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

5.回歸結(jié)果及分析

本文運(yùn)用逐步回歸法，進(jìn)行5次的引入與剔除，最終得到了一個(gè)最優(yōu)的方程。回歸結(jié)果見表2。

由表3我們可以看出，方程的擬合優(yōu)度調(diào)整后的R2為0.995446，說(shuō)明解釋變量基本上可以解釋被解釋變量99.5%的變異性，模型的模擬效果很好；DW值為2.19，接近2，表明殘差序列相互獨(dú)立，基本不存在自相關(guān)現(xiàn)象。根據(jù)各自變量的共線性診斷指標(biāo)――公差（Tolerance）基本符合要求，即認(rèn)為變量之間共線性程度很小，可以進(jìn)行方程模擬。所以多元回歸方程是可以接受的。

由此，可以得出的多元回歸方程為：

Y=-19.503-0.972X2+4.855X5-0.998X2-0.849X3 （2）

由以上分析可知，自變量X1、X2、X3、X5對(duì)因變量的影響是顯著的；X4、X6、X7、X8、X9對(duì)因變量的影響不顯著。也就是說(shuō)，通過以上分析，可以得出以下結(jié)論：

盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的估計(jì)系數(shù)通過α=5%顯著水平的檢驗(yàn)。因此，就我國(guó)房地產(chǎn)上市公司而言，盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的顯著影響因素。盈利能力、償債能力和營(yíng)運(yùn)能力與資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)顯著正相關(guān)。企業(yè)規(guī)模、成長(zhǎng)性、股權(quán)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)擇機(jī)和非負(fù)債稅盾等因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著。

6.結(jié)論

房地產(chǎn)上市公司的盈利能力與上市公司的資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)，與研究假設(shè)不一致。按照優(yōu)序融資理論，盈利能力越強(qiáng)的公司，利用留存收益進(jìn)行融資的傾向性越強(qiáng)，負(fù)債融資的比例就會(huì)越低，我國(guó)房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)決策遵循了這一理論。也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)主要根據(jù)盈利能力決策融資比例。

房地產(chǎn)上市公司的償債能力與資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)，與研究假設(shè)相一致。這是因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)上市公司的資金變現(xiàn)能力比較強(qiáng)，那么就說(shuō)明該房地產(chǎn)上市公司有能力滿足短時(shí)間內(nèi)的資金需求，而若要發(fā)行債券，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)當(dāng)然可以少利用財(cái)務(wù)杠桿，這樣就在一定程度上規(guī)避了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)運(yùn)能力與資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)，與研究假設(shè)不一致。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)不同于其他行業(yè)，其資金投入比較大、建設(shè)周期比較長(zhǎng)，存貨一般指建成房，如果營(yíng)運(yùn)能力比較強(qiáng)，那么資產(chǎn)管理效率就較好，存貨的周轉(zhuǎn)速度就較快，款項(xiàng)回收的速度就較快，公司有一定的能力滿足自身的資金需求，自然借款就相對(duì)減少。

房地產(chǎn)上司公司的資本結(jié)構(gòu)與公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)顯著正相關(guān)。即公司的固定資產(chǎn)與總資產(chǎn)的比率越高，資產(chǎn)負(fù)債率越高。因?yàn)?，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期長(zhǎng)，投入資金大的特殊行業(yè)，固定資產(chǎn)越多，相應(yīng)的流動(dòng)資產(chǎn)越少，為公司提供的資金流就會(huì)相對(duì)少，為保障公司的正常運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)負(fù)債率必然會(huì)提高。

其他因素對(duì)房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)影響不顯著。

三、建議

針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，并結(jié)合本文的研究結(jié)果，我們提出以下優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的建議。

1.拓寬融資渠道。目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行的依賴過大，使得商業(yè)銀行系統(tǒng)過多地承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。為了維持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)務(wù)之急就是增加融資工具、拓寬融資渠道。在政策層面加大對(duì)銀行信貸以外的融資渠道的支持力度，按照市場(chǎng)化原則發(fā)展資本市場(chǎng)融資。

2.注重公司的盈利水平。在現(xiàn)有的融資渠道的限制下，由于公司的盈利能力與資本結(jié)構(gòu)顯著正相關(guān)，盈利能力越強(qiáng)時(shí)，公司的資產(chǎn)負(fù)債率就越高，相應(yīng)的，公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，公司在做資本結(jié)構(gòu)決策時(shí)，要注重自身的盈利水平，以降低公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。