導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)收入，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1. 哈爾濱市財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依存現(xiàn)狀

1.1哈爾濱市財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高度依存

“十一五”期間哈爾濱市財(cái)政收入約有30%左右的收入來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)。2011年，哈市全年財(cái)政一般預(yù)算總收入502.1億元，比去年增長(zhǎng)22.3%。其中，地方財(cái)政一般預(yù)算收入300.3億元，增長(zhǎng)27.0%。主體稅種中，營(yíng)業(yè)稅92.9億元，增長(zhǎng)30.1%；企業(yè)所得稅31.5億元，增長(zhǎng)29.8%；增值稅28.6億元，增長(zhǎng)11.1%；個(gè)人所得稅12.9億元，增長(zhǎng)32.3%。其中土地出讓金收入為253.14億元，根據(jù)圖表1分析可以得知，哈爾濱市財(cái)政收入和哈爾濱市房地產(chǎn)上交利稅呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)局勢(shì)，且比重始終維持在30%左右。2007年哈市全年房產(chǎn)上繳利稅占地方財(cái)政收入比重達(dá)近幾年最高，達(dá)31.77%，而后趨于平緩回落?！笆濉逼陂g隨著哈爾濱市財(cái)政收入的飛速增長(zhǎng)，其房地產(chǎn)業(yè)也有了欣欣向榮的發(fā)展。其哈爾濱市的財(cái)政收入與房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高依存度的正相關(guān)發(fā)展。成為哈爾濱市財(cái)政收入的主要增長(zhǎng)極。

1.2哈爾濱市土地出讓金占地方財(cái)政收入比重強(qiáng)勁增長(zhǎng)

哈爾濱市2009年土地出讓金為154億元，占哈爾濱市財(cái)政收入（333.3億元）的46.2%；2011年哈爾濱市土地出讓金253.14億元，增長(zhǎng)了近100億元，年均增長(zhǎng)約為49%，占比哈爾濱市總體財(cái)政收入的50.41%.呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2. 哈爾濱市財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依存所產(chǎn)生的問(wèn)題

2.1新型工業(yè)化進(jìn)程中的財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依存度過(guò)高

隨著哈爾濱市新型工業(yè)化的發(fā)展，其財(cái)政收入對(duì)土地的依賴程度越來(lái)越高。哈爾濱市城鎮(zhèn)土地稅收收入從2000年到2006年一直持穩(wěn)，從2007年開始，住房市場(chǎng)化熾熱，城鎮(zhèn)土地稅收收入翻一番，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收也在逐年上漲，城鎮(zhèn)化建設(shè)在房地產(chǎn)的熱銷中體現(xiàn)的淋漓盡致。工業(yè)化的過(guò)程中哈爾濱市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程越來(lái)越快，而地方的財(cái)政支出也越來(lái)越大，因此需要更多的財(cái)政收入來(lái)維持財(cái)政支出。哈爾濱市的就業(yè)、醫(yī)療、教育、社會(huì)保障等財(cái)政支出呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。如下表，民生問(wèn)題一直是哈市政府所重視的，在一些呼吁房?jī)r(jià)過(guò)高的聲音中，哈市政府于2006年開始著手解決人均使用面積7平方米以下的低保家庭廉租房問(wèn)題，而后每年的廉租房建設(shè)面積都在持續(xù)增長(zhǎng)，但仍抵擋不住房地產(chǎn)的熱銷形勢(shì)。伴隨著土地稅收收入上漲的還有土地行政性收費(fèi)及相關(guān)財(cái)政收入，可見房地產(chǎn)行業(yè)的騰飛所帶來(lái)的財(cái)政收入相當(dāng)巨大。民生問(wèn)題體現(xiàn)在多個(gè)方面，廉租房解決的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上會(huì)控制了房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收，然而，970萬(wàn)人口所需要的醫(yī)療衛(wèi)生、教育、公共設(shè)施建設(shè)支出的負(fù)擔(dān)可想而知。從2002年到2010年，8年間相關(guān)民生建設(shè)支出翻一番。正當(dāng)其時(shí)，全國(guó)大部分城市悄然出現(xiàn)了“第二財(cái)政”?？梢姶罅康呢?cái)政支出，需要大量的財(cái)政收入來(lái)維持平衡，而如果去掉房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政收入部分，則很難維持財(cái)政支出的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.2哈爾濱市的房地產(chǎn)業(yè)存在較大的發(fā)展空間

2011年，全年哈市土地出讓金達(dá)253.14億元，同比2010年增長(zhǎng)35.7%，與其增長(zhǎng)率相比，上漲11個(gè)百分點(diǎn)，占哈市全年總財(cái)政收入的50.4%，同比上一年增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)?？v比土地出讓金平均水平較高的北京，其在2004年就已達(dá)到所占財(cái)政收入的76%，此時(shí)全國(guó)的土地出讓金所占財(cái)政收入的比例也在逐年上漲，“土地財(cái)政”的趨勢(shì)呈現(xiàn)全國(guó)化趨勢(shì)。土地的出讓使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加溫，財(cái)政方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性可見一斑。通過(guò)分析哈爾濱市與北京市房地產(chǎn)業(yè)與全國(guó)的比較分析，一線城市的財(cái)政收入要比二線城市的財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依存度更高一些，哈爾濱的依存度相比較而言還有很大的發(fā)展空間。如表3所示。

3. 解決財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依存問(wèn)題的對(duì)策措施

3.1繼續(xù)加大政府的宏觀調(diào)控政策

哈市財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依存度太高，一但出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)蕭條或者回落嚴(yán)重等現(xiàn)象，就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，國(guó)家在2009年底、2010年初果斷出臺(tái)調(diào)控措施，出臺(tái)了如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購(gòu)房需求，支持 自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過(guò)這些政策手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長(zhǎng)，而非“價(jià)”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場(chǎng)的非理性繁榮；更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資投機(jī)工具。適當(dāng)?shù)耐恋爻鲎屇苤?cái)政于一臂之力，土地是人們生存的根本，也是有限的資源，更應(yīng)該追求財(cái)政上的可持續(xù)性發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中找準(zhǔn)重點(diǎn)財(cái)源。總之我們要在合理的財(cái)政收入增長(zhǎng)的前提下，適當(dāng)?shù)恼{(diào)控財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依存程度，通過(guò)合理調(diào)控土地出讓金價(jià)格來(lái)合理的拉動(dòng)財(cái)政收入的良性增長(zhǎng)。積極向上爭(zhēng)取政策資金支持，合理調(diào)配財(cái)源比重。

3.2大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)財(cái)政增長(zhǎng)，減少財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度

著力發(fā)展黑龍江省縣域經(jīng)濟(jì)，做好以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加大政策資金扶持力度，積極推進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新型工業(yè)化、經(jīng)濟(jì)一體化為發(fā)展方向，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)第二產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)，合理穩(wěn)定發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)，從而加大縣域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，吸引更多的勞動(dòng)力以及居民家屬向縣級(jí)城市的發(fā)展，緩解一二級(jí)城市的發(fā)展壓力，來(lái)合理調(diào)動(dòng)人口流動(dòng)，從而會(huì)相對(duì)的減少財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度，加大財(cái)政收入在三大產(chǎn)業(yè)中的合理增長(zhǎng)。

3.3轉(zhuǎn)變唯GDP論觀念，優(yōu)化財(cái)源結(jié)構(gòu)，促進(jìn)財(cái)政收入的可持續(xù)發(fā)展

財(cái)政收入的增長(zhǎng)應(yīng)是一種合理的增長(zhǎng)，不應(yīng)為了增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，僅僅依靠房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)來(lái)拉動(dòng)財(cái)政收入的增長(zhǎng)是不合理的一種財(cái)政收入增長(zhǎng)模式。哈爾濱市財(cái)政收入的增長(zhǎng)要摒除唯GDP的數(shù)字增長(zhǎng)論，改變財(cái)政收入來(lái)源增長(zhǎng)觀念，依托老工業(yè)基地、農(nóng)業(yè)大省、資源強(qiáng)省走特色的適合哈爾濱市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，優(yōu)化財(cái)政收入的財(cái)源結(jié)構(gòu)，促進(jìn)哈爾濱市財(cái)政收入的綠色可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，響應(yīng)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)哈爾濱市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制

我國(guó)的城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的投入資金大且周期性長(zhǎng)，面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，再加之國(guó)家的宏觀調(diào)控政策也限制著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。為了降低和控制各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，我們急需找出相應(yīng)的解決方法來(lái)提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算比較滯后于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，很難與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相匹配，不利于完善房地產(chǎn)企業(yè)的制度，并且加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改進(jìn)會(huì)計(jì)核算制度，使會(huì)計(jì)核算制度契合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算呈現(xiàn)的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)工作薄弱

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時(shí)間比較短，管理經(jīng)驗(yàn)欠缺，尤其是財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)工作非常薄弱。沒(méi)有設(shè)立專門的會(huì)計(jì)核算科目，各房地產(chǎn)企業(yè)僅是根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求自行設(shè)定，影響了財(cái)務(wù)指標(biāo)的可比性，導(dǎo)致了企業(yè)會(huì)計(jì)核算結(jié)果不能被會(huì)計(jì)報(bào)告使用人所理解，另外相關(guān)的工作人員也比較欠缺專業(yè)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算知識(shí)。

（二）銷售收入核算相對(duì)復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其自行開辟的銷售收入在確認(rèn)上比較困難，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)條件有不同的規(guī)定。有的是按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，有的則是按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。這使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入確認(rèn)變得極為復(fù)雜。

（三）開發(fā)成本與銷售收入不具有配比性

房地產(chǎn)的開發(fā)需要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)的時(shí)間，需要經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、建設(shè)、預(yù)售、銷售、售后等多個(gè)階段。房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金很大，而該行業(yè)產(chǎn)品采用預(yù)售制，只要工程沒(méi)有通過(guò)竣工驗(yàn)收等未達(dá)到符合確認(rèn)收入的條件，那么產(chǎn)品的銷售收款與銷售收入就不一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，這就造成了投入與產(chǎn)出的不匹配，在會(huì)計(jì)核算上違背了配比原則。

（四）會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露不足

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，資金投入巨大，且收入回報(bào)需經(jīng)過(guò)一段漫長(zhǎng)的時(shí)間，這造成了企業(yè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提取質(zhì)量保證金施行披露，我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)可以提取質(zhì)量保證金，但是也并沒(méi)有對(duì)提取質(zhì)量保證金的風(fēng)險(xiǎn)施行披露，所以可以看出房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)提取保證金缺少披露。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制要點(diǎn)

（一）落實(shí)財(cái)務(wù)核算，完善會(huì)計(jì)報(bào)告制度

由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)售周期長(zhǎng)，所以我們要明確房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的核算范圍。按照嚴(yán)格的規(guī)定對(duì)企業(yè)自身項(xiàng)目規(guī)模的情況進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，要求企業(yè)建立具體明細(xì)的賬目，并且根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的具體要求選定核算的對(duì)象。目前還沒(méi)有專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目，但可以臨時(shí)根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)特殊企業(yè)會(huì)計(jì)科目的做法，在準(zhǔn)則中增添房地產(chǎn)企業(yè)專用會(huì)計(jì)科目，然后加快對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)告制度的完善工作。

（二）完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，加強(qiáng)完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收、房產(chǎn)管理部門出具的面積測(cè)繪表、辦理交房手續(xù)、履行了銷售合同中規(guī)定的義務(wù)且價(jià)款已收取、成本能夠可靠計(jì)量后才滿足確認(rèn)收入的條件。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得了預(yù)售房款，這也不能夠作為收入確認(rèn)的條件，但可以根據(jù)相關(guān)的法律標(biāo)準(zhǔn)為收入確認(rèn)提供依據(jù)，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入能夠獲得更好的核算。

（三）提高信息披露質(zhì)量

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，所以要加強(qiáng)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的披露。在風(fēng)險(xiǎn)分析中包含抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等，這些都需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的披露。這樣就可以提高房地產(chǎn)行業(yè)的透明度，也有利于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防治。要制定和完善對(duì)質(zhì)量保證金的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，也要重視對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流向的披露，增加現(xiàn)金流量信息的有用性。總之要加強(qiáng)對(duì)信息、風(fēng)險(xiǎn)的披露，提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

首先，制作現(xiàn)金流量表通過(guò)現(xiàn)金流量表我們可以了解市場(chǎng)資金供需和環(huán)境的變化，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者做出正確的決策。其次，建立一套完整的成本核算管理制度和標(biāo)準(zhǔn)是不可或缺的，完善的制度有利于企業(yè)控制成本和增加盈利。再次，我們要加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理，提高資金的利用率，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。最后，我們還要特別關(guān)注銀行利率的變化，以尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)。

（五）合理選擇投資組合模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投入資金龐大，有些重大的項(xiàng)目涉及過(guò)億的金額。于是選擇合理的投資組合模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是極為重要的。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)律和國(guó)家的宏觀調(diào)控政策做好各方面的分析；同時(shí)也必須做好市場(chǎng)調(diào)研工作，利用不同的物業(yè)類型和不同的地理區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資進(jìn)行多方位的組合，達(dá)到有效降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

三、結(jié)束語(yǔ)

為了盡可能的降低和控制房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，我們急需找出相應(yīng)的解決方法和提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，盡快建立和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算更加的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇3

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；稅負(fù)；凈利潤(rùn)；現(xiàn)金流

中圖分類號(hào)：F299 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-02

實(shí)施營(yíng)改增之后，所有企業(yè)新增的不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額都被納入抵扣環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)交易更加活躍，能夠有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的房源積壓?jiǎn)栴}。與此同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)型增值稅制度，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)投資，使其更具經(jīng)營(yíng)活力，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。2016年5月1日，在全國(guó)范圍內(nèi)推行營(yíng)改增之后，不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)征稅情況進(jìn)行有效控制，也實(shí)現(xiàn)了我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)涉稅業(yè)務(wù)處理發(fā)生了較大的變化。

一、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅率分析

房地產(chǎn)行業(yè)涵蓋的內(nèi)容比較多，包括建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、銷售業(yè)等，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著間接推動(dòng)作用。而建筑安裝成本稅額在房地產(chǎn)行業(yè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中的占比很大，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)增值稅稅率受建筑安裝成本的增值稅稅率影響。

實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)適用增值一般計(jì)稅方法。主要原因如下：建筑安裝成本在房地產(chǎn)行業(yè)成本中的占比很大，可在征稅過(guò)程中增加可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，故而，如將房地產(chǎn)行業(yè)稅率設(shè)定為6%，相對(duì)較低。實(shí)施營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)行業(yè)中的不動(dòng)產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)稅征收比為5%。實(shí)施營(yíng)改增之后，如果將增值稅的征收比確定為17%，會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，不利于其發(fā)展。國(guó)家依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)具體情況及現(xiàn)行稅收制度，在實(shí)施營(yíng)改增之后，將房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率確定為11%。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)不再繳納營(yíng)業(yè)稅，而是改繳增值稅，稅負(fù)也較之前有所不同。

1.構(gòu)建模型

推行營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)面臨增值稅發(fā)票獲取難度較大的問(wèn)題。以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，位置偏僻，磚瓦、土方、砂石等建筑材料和零件都由本地供應(yīng)，供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人、個(gè)體戶或農(nóng)民，增值稅專用票獲取難度大，無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

我國(guó)營(yíng)業(yè)稅改增值稅尚在初期，仍然存在制度缺失及漏洞，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)全面的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。經(jīng)歷一定的發(fā)展周期之后，可獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額憑證[1]。

2.測(cè)算和分析稅負(fù)變化

實(shí)施營(yíng)改增政策之后，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)有所改變。分析典型性的房地產(chǎn)企業(yè)，假定11%增值稅稅率進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣比例具備全面適用性，依據(jù)[S1（1+11%）]×11%-C1×11%公式（其中，S1和C1分別為應(yīng)稅收入和營(yíng)業(yè)成本），對(duì)企業(yè)增值稅額進(jìn)行計(jì)算，對(duì)比計(jì)算結(jié)果與該年度同等收入規(guī)模營(yíng)業(yè)稅額。結(jié)果表明，實(shí)施營(yíng)改增之后，增值稅稅率和進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)主要影響指標(biāo)。而該背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅率相同。如果企業(yè)能夠獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣稅額，就能減小其稅務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率是11%，假定其能夠取得進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額，營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)收入之比超過(guò)44.64%，可減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

我國(guó)營(yíng)改增發(fā)展周期較短，仍然存在政策和制度層面的缺失，很難獲得增值稅發(fā)票，房地產(chǎn)行業(yè)也不可能全面實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額，違背了營(yíng)改增實(shí)施初衷。國(guó)家要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況，加大營(yíng)改增政策的推行力度，使進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣率達(dá)到100%[2]。

三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響

營(yíng)改增實(shí)施之前，分別將房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本假定為S1和C1，銷項(xiàng)稅率和上游行業(yè)增值稅稅率分別用B1和B2表示，進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額比例為N，可用以下公式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)進(jìn)行計(jì)算：營(yíng)業(yè)收入是S1（1+B1），營(yíng)業(yè)成本是C1-C1×B2×N，營(yíng)改增之前的營(yíng)業(yè)稅金及附加減去營(yíng)業(yè)稅額，即可得出營(yíng)業(yè)稅金及附加，營(yíng)業(yè)總成本則包含營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失。營(yíng)業(yè)收入減去總成本、營(yíng)業(yè)外支出、所得稅費(fèi)用，再加上其他經(jīng)營(yíng)收益和營(yíng)業(yè)外收入，即可得出凈利潤(rùn)。

實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)及上游行業(yè)的增值稅稅率都是11%，如果能夠全面獲取可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，即可增加企業(yè)凈利潤(rùn)。故而，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營(yíng)改增，不僅能夠使其進(jìn)行有效融資，而且能夠增加房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，為其開拓廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。外部市場(chǎng)環(huán)境因素和稅收政策等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)產(chǎn)生影響。實(shí)施營(yíng)改增初期，制度及政策仍然存在缺陷，進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額比例也無(wú)法滿足要求，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)會(huì)有所下降。要依自身實(shí)際情況，對(duì)凈利潤(rùn)變化趨勢(shì)進(jìn)行明確認(rèn)識(shí)和界定，減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)其發(fā)展[3]。

四、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)管理模式已經(jīng)不具備適用性，也無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理要求。房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作及發(fā)展中涉及到的資金比較多，實(shí)施營(yíng)改增會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量具有明確的概念界定，它主要由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量三個(gè)方面的內(nèi)容構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額減去稅負(fù)變化，即可得出現(xiàn)金流量。經(jīng)計(jì)算可明確，實(shí)施營(yíng)改增之后，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量。具體而言，銷售商品提供勞務(wù)的收入增加，營(yíng)業(yè)稅和增值稅會(huì)對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)產(chǎn)生影響，且該變化過(guò)程存在不確定性。因此，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量增加的實(shí)現(xiàn)條件是增值稅稅率和上游行業(yè)增值稅稅率都是11%，全面實(shí)現(xiàn)進(jìn)行可抵扣稅額。與此同時(shí)，也會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，使其利潤(rùn)空間更加廣闊。但是，受外部稅收制度的影響，進(jìn)項(xiàng)抵扣鏈條仍然不夠完整，無(wú)法全面實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣額。政府和相關(guān)部門要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，加大營(yíng)改增全面推行力度，使該行業(yè)稅收制度不斷完善，實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增目標(biāo)[4]。

五、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增建議

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增之后，增值額要計(jì)算繳納增值稅，并依據(jù)增值額計(jì)算繳納土地增值稅。這兩項(xiàng)稅種存在性質(zhì)上的差別，但是計(jì)算依據(jù)都是增值額。由于增值額計(jì)算中，采取的計(jì)算方法不同，很容易出現(xiàn)誤差。當(dāng)前，土地增值稅實(shí)施中仍然存在一定的缺陷。政府和相關(guān)部門可依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，將土地增值稅并入增值稅中，提高增值稅稅率，使增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中極具適用性[5]。

六、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增，需要考量的專業(yè)要素比較多。政府和相關(guān)部門要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景及營(yíng)改增要求，對(duì)營(yíng)改增稅率和實(shí)施過(guò)程進(jìn)行合理確定，做好稅收籌劃工作，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，為其開拓廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫作林.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響及建議[J].財(cái)會(huì)月刊，2015，（31）：47-49.

[2]鐘順東，陳燕寧.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的影響分析[J].中國(guó)管理信息化，2016，（01）：146-147.

[3]唐紅英.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、凈利潤(rùn)及現(xiàn)金流的影響分析[J].新經(jīng)濟(jì)，2016，（18）：71.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題；對(duì)策；分析

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本內(nèi)容

通過(guò)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)研究以及結(jié)合筆者工作實(shí)踐來(lái)看，會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)中重要工作之一，其主要具有以下四方面內(nèi)容：

(一)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算

對(duì)房地產(chǎn)財(cái)物核算工作來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算是它的一項(xiàng)重要基本職能。結(jié)合筆者工作實(shí)踐來(lái)看，房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算職能中，固定資產(chǎn)臺(tái)賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。除了這項(xiàng)基本業(yè)務(wù)外，固定資產(chǎn)總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點(diǎn)以及流動(dòng)監(jiān)管也是房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算的主要工作內(nèi)容。此外，為了確?，F(xiàn)有固定資產(chǎn)存量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與完整，我們還應(yīng)當(dāng)做好各項(xiàng)核算工作的系統(tǒng)規(guī)范化管理。

(二)建筑用材核算

建筑用材核算是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算另外一項(xiàng)基本職能，其工作重點(diǎn)在于針對(duì)建筑工程各種用材采買、提前預(yù)處理和儲(chǔ)備保管這三項(xiàng)內(nèi)容編制出相應(yīng)的安排計(jì)劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時(shí)，根據(jù)所采購(gòu)建筑物資款項(xiàng)與支付程序制定并一套相對(duì)應(yīng)的核算方案。

(三)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本核算

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本核算上，其會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作內(nèi)容主要涉及以下幾個(gè)方面：一是建設(shè)與經(jīng)營(yíng)成本支付安排，并依據(jù)相關(guān)規(guī)范做好這兩項(xiàng)工作中監(jiān)督管理；二是各項(xiàng)建設(shè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用地調(diào)整、歸類以及劃分；三是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)成本核算，并對(duì)開發(fā)期間所投入各項(xiàng)資金予以評(píng)估與測(cè)驗(yàn)。

(四)經(jīng)營(yíng)單位營(yíng)銷利潤(rùn)核算

經(jīng)營(yíng)單位營(yíng)銷利潤(rùn)核算是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算最后一項(xiàng)工作內(nèi)容，結(jié)合工作實(shí)踐來(lái)看，此項(xiàng)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算重點(diǎn)在于計(jì)算現(xiàn)房銷售與經(jīng)營(yíng)所得利潤(rùn)、已售現(xiàn)房總量以及應(yīng)繳稅款額度精算這些內(nèi)容，為此這就要求房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員充分參與到銷售規(guī)劃及利潤(rùn)目標(biāo)制定中去。另外，經(jīng)營(yíng)單位營(yíng)銷利潤(rùn)核算工作中還應(yīng)做好以下兩點(diǎn)工作：首先，財(cái)務(wù)人員需要特別注意做好財(cái)務(wù)賬目修正與推算工作，這樣一來(lái)能夠?yàn)榇_保房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大利潤(rùn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。其次，結(jié)合本房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作實(shí)際，構(gòu)建或完善財(cái)務(wù)管理監(jiān)督體系，從而保障資金得以科學(xué)合理運(yùn)用。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的意義

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要手段，發(fā)揮著極為重要的作用。會(huì)計(jì)核算的任務(wù)主要在于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，通過(guò)及時(shí)、準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)核算與審核所得數(shù)據(jù)后來(lái)給房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的數(shù)據(jù)參考依據(jù)，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)今后經(jīng)營(yíng)方案的制定提供便利。會(huì)計(jì)核算不但能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供會(huì)計(jì)各類財(cái)務(wù)報(bào)表，而且還可以給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供有效的數(shù)據(jù)支持，有利于企業(yè)制定出科學(xué)的發(fā)展策略。然而隨著國(guó)家不斷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)不斷下降，并且競(jìng)爭(zhēng)也日漸激烈，而開展會(huì)計(jì)核算工作則能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言有著極為重要的作用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

(一)會(huì)計(jì)核算科學(xué)設(shè)置過(guò)于繁雜

會(huì)計(jì)科目指的是通過(guò)系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算目標(biāo)、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而成的會(huì)計(jì)項(xiàng)目。會(huì)計(jì)科目是對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)架進(jìn)行分類管理的重要工作，能夠?qū)ΡO(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)運(yùn)作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會(huì)計(jì)活動(dòng)情況，企業(yè)必須要嚴(yán)格依照國(guó)家有關(guān)規(guī)章制度來(lái)合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目，嚴(yán)禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)也應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法規(guī)來(lái)進(jìn)行，且需要在年底對(duì)全部經(jīng)營(yíng)賬目進(jìn)行結(jié)賬，并在年終結(jié)賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結(jié)算周期長(zhǎng)、資金巨大、施工地點(diǎn)分散等特點(diǎn)，在實(shí)際核算過(guò)程中該種方法不但會(huì)讓企業(yè)賬目處理變得復(fù)雜，而且還會(huì)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位實(shí)際情況不相符，從而導(dǎo)致了會(huì)計(jì)核算難度加大，致使其核算準(zhǔn)確性下降。

(二)收入、費(fèi)用等稅收核算的實(shí)際操作不合理

銷售房子是房地產(chǎn)企業(yè)的重要收入來(lái)源。但是在實(shí)際銷售過(guò)程中不可避免會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等各類費(fèi)用。就目前看來(lái)，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)一個(gè)較為嚴(yán)重的問(wèn)題就是部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于費(fèi)用以及手速來(lái)源及去向并未進(jìn)行嚴(yán)格的核算。不僅如此，對(duì)于費(fèi)用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取的是預(yù)先銷售的模式，也就是通過(guò)政府所審批下來(lái)的房地產(chǎn)預(yù)售許可證來(lái)開展相關(guān)市場(chǎng)銷售活動(dòng)，且收取一定的預(yù)訂保證金。此時(shí)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均把銷售房產(chǎn)所取得的預(yù)收暫時(shí)款當(dāng)做其收入來(lái)源。然而，在專業(yè)角度看來(lái)，這預(yù)收暫時(shí)款并不可當(dāng)做收入進(jìn)行確認(rèn)。除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時(shí)，我國(guó)稅法明確規(guī)定，必須要在首付款實(shí)際到賬時(shí)才能夠?qū)⑵涫菫槭杖胗枰源_認(rèn)，并且余款需要在銀行辦理轉(zhuǎn)賬后方能將其是為收入進(jìn)行確認(rèn)。然而該項(xiàng)策略在具體操作時(shí)則存在不合理的地方。不僅如此，在確認(rèn)成本以及費(fèi)用上也有著許多不合理之處，急需改進(jìn)。

(三)會(huì)計(jì)核算工作內(nèi)容繁復(fù)缺乏配比性

不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其所涉及的業(yè)務(wù)類型比較繁雜，且經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也具有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，只有具有較高的單位價(jià)值才可以盈利，并且其消費(fèi)對(duì)象類型較多，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)時(shí)難以準(zhǔn)確確認(rèn)其費(fèi)用、收入以及利潤(rùn)。尤其是在大額投資或是經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)的環(huán)節(jié)，資源的投入以及來(lái)源就更為復(fù)雜，從而大大增加了會(huì)計(jì)核算的難度。在實(shí)際核算過(guò)程中，配比是一項(xiàng)極為重要的原則，不但要確保確認(rèn)費(fèi)用、收入以及成本時(shí)要滿足因果關(guān)系，而且還需保持一致性，以便于能夠?qū)⒏黝愘M(fèi)用以及收入的來(lái)源及去向全面的反應(yīng)出來(lái)。但是在實(shí)際核算過(guò)程中，往往難以落實(shí)配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時(shí)往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數(shù)較低，且層與層之間銷售價(jià)格較為相近時(shí)，計(jì)算單位面積成本則可以通過(guò)總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會(huì)對(duì)房屋售價(jià)產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分?jǐn)偟姆椒▉?lái)核算高樓層成本，則會(huì)導(dǎo)致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。

四、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目即合理分類與簡(jiǎn)化有關(guān)規(guī)定中所必須出現(xiàn)的科目，讓會(huì)計(jì)科目的核算變得更為明確與簡(jiǎn)單。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際規(guī)模以及項(xiàng)目的具體情況來(lái)進(jìn)行。其次，應(yīng)優(yōu)先考慮項(xiàng)目開發(fā)成本，再考慮房屋開發(fā)成本。相關(guān)工作人員必須要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查工作，并將核算重點(diǎn)放在土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本等二級(jí)科目。在核算時(shí)開發(fā)成本過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)將單項(xiàng)工作視為實(shí)際對(duì)象。除去必須的成本項(xiàng)目核算，可以根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的情況來(lái)對(duì)科目進(jìn)行合理的增減。再者，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)所產(chǎn)生的資金進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)要站在宏觀的角度來(lái)對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，還可以采用表格或是圖表的方式來(lái)將資金的情況反映出來(lái)，從而讓企業(yè)管理人員更為直觀的了解企業(yè)財(cái)務(wù)情況。

(二)加強(qiáng)收入、費(fèi)用等核算工作的落實(shí)開展

確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入、費(fèi)用等核算工作得以有效開展與落實(shí)可從以下幾方面著手進(jìn)行：首先，應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照我國(guó)現(xiàn)行稅法中的規(guī)定來(lái)明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際擁有商品房、土地面積和有關(guān)配套設(shè)施在市面上銷售所得的收入作為參考來(lái)確認(rèn)企業(yè)按揭貸款以及預(yù)先銷售的實(shí)際收入。再者，在簽訂購(gòu)房合同、交房協(xié)議、預(yù)收賬款、后期付余款等環(huán)節(jié)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要依據(jù)實(shí)際簽訂協(xié)議中的內(nèi)容和后期實(shí)際交易金額來(lái)進(jìn)行入賬與核算。不僅如此，在核算費(fèi)用、收入以及成本等工作時(shí)，還應(yīng)當(dāng)要提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露的質(zhì)量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項(xiàng)項(xiàng)目中生成的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營(yíng)好活動(dòng)中的信息，從而有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)信息的有效性與實(shí)用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身發(fā)展特點(diǎn)以及管理模式來(lái)建立起完善的財(cái)務(wù)管理體制，且確保其能夠得到有效落實(shí)。最后，必須要專戶存儲(chǔ)預(yù)收到的暫時(shí)款，做到?？顚Ｓ谩?/p>

(三)確保房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作具有配比性

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其涉及到諸多領(lǐng)域，所以其會(huì)計(jì)核算內(nèi)容也較為繁雜。所以在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)必須要確保其配比性。首先，應(yīng)當(dāng)要確保財(cái)務(wù)人數(shù)充足，從而可以確?？梢詫?duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的各類費(fèi)用、收入以及成本等核算工作能夠精細(xì)化開展。并且還需要定期開展財(cái)會(huì)培訓(xùn)工作，確保企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)。其次，應(yīng)當(dāng)大力引進(jìn)以及應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)來(lái)開展會(huì)計(jì)核算工作。積極應(yīng)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進(jìn)能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息錄入與傳遞的實(shí)效性，而且能夠提高相關(guān)數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，提升會(huì)計(jì)核算效率。再者，應(yīng)當(dāng)做好各類會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，并將相關(guān)監(jiān)管工作落實(shí)到位。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各項(xiàng)基本建設(shè)項(xiàng)目均需要逐一開展會(huì)計(jì)核算，且使用正確的會(huì)計(jì)科目，以便于能夠在第一時(shí)間內(nèi)向各級(jí)部門提供系統(tǒng)、準(zhǔn)確、詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)告。此外，應(yīng)當(dāng)形成社會(huì)、政府以及企業(yè)三位一體的監(jiān)管體系，并做好事前、事中以及事后三個(gè)階段的監(jiān)管工作。

五、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也必定會(huì)得到更好的發(fā)展。但是在發(fā)展過(guò)程中依舊會(huì)有許多問(wèn)題出現(xiàn)，這就需要相關(guān)財(cái)會(huì)人員全面掌握會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容，并妥善處理會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題，提高會(huì)計(jì)核算效率與質(zhì)量，進(jìn)而促使房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

自上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率非常高，發(fā)展情況也非常良好，但其實(shí)其中存在著大量的泡沫，業(yè)界也一直猜測(cè)何時(shí)這種泡沫會(huì)消失，屆時(shí)會(huì)引來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)大幅下跌。但是，在泡沫化自動(dòng)消失前，房地產(chǎn)的“限購(gòu)令”卻提前給了重大一擊。

但我們可以看到中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在眾多的問(wèn)題，商品房的供求不平衡、商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，大大超出了國(guó)民的承受能力，給整個(gè)社會(huì)進(jìn)步和發(fā)展造成了重大影響。房地產(chǎn)業(yè)盲目的火爆，大量投機(jī)資本的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增大。為了解決這些問(wèn)題和規(guī)范房好地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家頒布了一系列的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。而隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，給房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大的影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)一度陷入低迷。國(guó)家的“限購(gòu)政策”限制了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況，減少了企業(yè)的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的籌資成本。在這些政策下，房地產(chǎn)行業(yè)極容易發(fā)生資金斷裂而破產(chǎn)。緊繃的資金鏈，激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，給房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。

二、限購(gòu)令及其行業(yè)影響分析

自2009年開始，我國(guó)迎來(lái)了最為嚴(yán)峻房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期，通過(guò)表1“限購(gòu)令”相關(guān)的主要政策及其影響，可以看出我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重大的挑戰(zhàn)，進(jìn)行了重新一輪的洗牌。

進(jìn)一步地，限購(gòu)令對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響可以非常明顯地從房地產(chǎn)開放投資額和房地產(chǎn)銷量上顯現(xiàn)出來(lái)。通過(guò)圖1房地產(chǎn)2008年-2013年房地產(chǎn)開放投資，圖2房地產(chǎn)2008年-2013年全國(guó)銷售額和面積增長(zhǎng)情況，可以看出，房地產(chǎn)商品住宅開發(fā)同比增長(zhǎng)在2010年達(dá)到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢(shì)明顯，但在2013年略微上升。同時(shí)，通過(guò)圖2，可以對(duì)比看出，商品住宅銷售額增長(zhǎng)，是在2009年銷售增長(zhǎng)達(dá)到了峰值，而后2010年有一個(gè)明顯的下滑，而后兩年持續(xù)下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產(chǎn)行業(yè)這樣的一種變化，與國(guó)家的“限購(gòu)令”是直接相關(guān)的，作用與影響是非常明顯的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況影響分析

在前面行業(yè)基本形勢(shì)分析的前提下，以下以三家地產(chǎn)公司為例，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析。

（一）資產(chǎn)狀況分析

通過(guò)圖3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及其增長(zhǎng)率變化圖，可以看出，三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)?；境尸F(xiàn)逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)，雖然有國(guó)家的調(diào)控政策和“限購(gòu)令”的壓制，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他的資產(chǎn)規(guī)模還是持續(xù)的上升。但從三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)率上來(lái)看，可以看出，他們的規(guī)模擴(kuò)張效益，從2010年開始呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，在2010年下滑趨勢(shì)最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續(xù)下滑，但是趨于平緩，側(cè)面也反應(yīng)出，在“限購(gòu)令”初期，房地產(chǎn)企業(yè)打擊明顯，十分不適應(yīng)，而后做出了相應(yīng)的調(diào)整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢(shì)。

（二）銷售狀況分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“限購(gòu)令”帶來(lái)的最直接的影響就在于房產(chǎn)銷量上。通過(guò)表2和圖4，可以看出，三家房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入還基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是增長(zhǎng)率卻逐年趨于平緩，除了保利地產(chǎn)，其他兩家企業(yè)的波動(dòng)明顯。這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）現(xiàn)金流量情況分析

以下通過(guò)圖5保利地產(chǎn)2008年―2013年現(xiàn)金流量情況圖，保利地產(chǎn)雖然現(xiàn)金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流確是負(fù)數(shù)，并且金額比較高，表明企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量有一個(gè)正向的數(shù)值。投資活動(dòng)的現(xiàn)金流介于持平與小幅負(fù)值之間。從房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量的整體情況和變化，企業(yè)的現(xiàn)金流量完全依靠籌資活動(dòng)去進(jìn)行，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)基本上沒(méi)產(chǎn)生一個(gè)正向的現(xiàn)金流入凈額，這種情況是非常令人擔(dān)憂的。

篇6

（一）根據(jù)居民居住水平調(diào)控

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中其主要調(diào)控措施都是根據(jù)人均住宅面積、住房成套率、住宅居住密度等相應(yīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行的，即房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要目標(biāo)在于更好地使我國(guó)的住宅建設(shè)與我國(guó)的人口發(fā)展和人民生活水平能夠更好地適應(yīng)。除此之外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中其對(duì)人均居住面積為城鎮(zhèn)住宅面積總和與城鎮(zhèn)居民總數(shù)之比也十分注重，即房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是為了更好地使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與人民的實(shí)際購(gòu)買能力相適應(yīng)。

（二）根據(jù)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)控

根據(jù)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)控是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基礎(chǔ)和前提。通常來(lái)說(shuō)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中其調(diào)控的主要內(nèi)容包括住宅實(shí)際銷售面積、住宅平均銷售價(jià)格、住宅出租面積、住宅平均出租價(jià)格、公房出租率、住宅空置面積、住宅空置率、住宅消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等內(nèi)容。通過(guò)對(duì)這些關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的重要指標(biāo)進(jìn)行調(diào)控，我國(guó)可以更好地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向進(jìn)行修正，從而更好地促進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)資源的合理有效分配。

（三）根據(jù)住根據(jù)宅供給數(shù)量調(diào)控

根據(jù)住根據(jù)宅供給數(shù)量調(diào)控對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要性是不言而喻的。通常來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控本身需要能夠更好地反映我國(guó)的住宅建設(shè)投入的指標(biāo)，在這之中需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)平均從業(yè)人員數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占全部從業(yè)人員比重、住宅建設(shè)投資完成額、住宅建設(shè)投資完成額增長(zhǎng)率、住宅建設(shè)投資額占全社會(huì)投資額比重、住宅建設(shè)新增固定資產(chǎn)等指標(biāo)進(jìn)行清晰的了解，即這些指標(biāo)決定著房地產(chǎn)行業(yè)能夠給我國(guó)每年提供的住宅數(shù)量，對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行調(diào)控在實(shí)際上調(diào)控了我國(guó)的實(shí)際住宅供給數(shù)量，也就對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了有效的調(diào)整。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)的進(jìn)行能夠促進(jìn)其行業(yè)整體水平的有效提升。以下從反映住宅消費(fèi)潛在需求、反映居民住宅有效需求、以經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)為統(tǒng)計(jì)前提等方面出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)進(jìn)行了分析。

（一）反映住宅消費(fèi)潛在需求

反映住宅消費(fèi)潛在需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)和前提。眾所周知在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)潛在需求主要受到城鎮(zhèn)人口、家庭狀況、婚姻狀況、城市化水平及、住宅折舊率等因素的影響。因此在房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)過(guò)程中工作人員應(yīng)當(dāng)注重反映住宅消費(fèi)潛在需求，這需要工作人員對(duì)企業(yè)所在的該市的人口情況和相應(yīng)的城市化發(fā)展現(xiàn)狀有著更加清晰的了解，才能在此基礎(chǔ)上更好地使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)來(lái)反映住宅消費(fèi)潛在需求，最終促進(jìn)房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)的有效性、可靠性合理提升。

（二）反映居民住宅有效需求

反映居民住宅有效需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)的重中之重。眾所周知現(xiàn)今影響我國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)有效需求的主要原因包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待提升和居民收入水平提升較慢、住宅價(jià)格相對(duì)較高、城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄水平及結(jié)構(gòu)較低、金融行業(yè)支持力度不夠、政府住宅政策限制等因素。因此，在這種情況下的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)就需要在這些因素的前提下更好地反映居民住宅的有效需求，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更加有效的統(tǒng)計(jì)信息，這另一方面也促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

（三）以經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)為統(tǒng)計(jì)前提

以經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)為統(tǒng)計(jì)前提對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)的重要性是不言而喻的。通常來(lái)說(shuō)對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，居民家庭的人均可支配收入是房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)的重要內(nèi)容，并且居民家庭的人均可支配收入的統(tǒng)計(jì)需要根據(jù)個(gè)人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支等數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)來(lái)進(jìn)行，在對(duì)這些內(nèi)容進(jìn)行扣除后剩下的就是城鎮(zhèn)居民的個(gè)人實(shí)際可支配收入。除此之外，在房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)過(guò)程中工作人員還應(yīng)當(dāng)對(duì)房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)，通常來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)收入比是指購(gòu)買一套中等水平住宅的市場(chǎng)價(jià)格與中等水平的居民家庭收入的比值,這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以極為有效的反映城鎮(zhèn)居民購(gòu)買住宅的基本支付能力。另外，通過(guò)恩格爾系數(shù)、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比等重要信息與數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)也可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控創(chuàng)造良好的環(huán)境并且促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)更好地健康發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：稅收征管；稅源管理

中圖分類號(hào)：F81　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的主要問(wèn)題

(一)稅務(wù)部門在征管中存在漏洞

1、稅收的輔助制度不健全，涉稅信息失真，計(jì)稅依據(jù)可信度不高，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收流失。部分地區(qū)尚未建立起完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度，使得在房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓等各環(huán)節(jié)，計(jì)稅依據(jù)難以合理確定。例如，對(duì)房地產(chǎn)銷售的房戶面積等數(shù)據(jù)是建立在房管部門的售房合同數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的，而當(dāng)前部分房地產(chǎn)業(yè)納稅人與購(gòu)房戶為逃避納稅私下協(xié)定減少面積，致使稅務(wù)部門在此方面的工作比較被動(dòng)。

2、稅收征管力度和深度跟不上房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，征管漏洞較為明顯。一方面企業(yè)申報(bào)敷衍，單純依賴稅務(wù)機(jī)關(guān)去檢查輔導(dǎo)；另一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)征管力量薄弱，管理面不夠。由于房地產(chǎn)企業(yè)核算復(fù)雜，從開發(fā)到項(xiàng)目投資時(shí)間跨度很長(zhǎng)，而稅收管理員只就當(dāng)年情況進(jìn)行納稅輔導(dǎo)，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的核算沒(méi)有連續(xù)性，無(wú)法正確計(jì)算其開發(fā)成本和銷售成本，不利于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的問(wèn)題

1、企業(yè)財(cái)務(wù)核算不規(guī)范。一些企業(yè)未按照房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算要求進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，賬務(wù)登記不及時(shí)，按照收付實(shí)現(xiàn)制即實(shí)際發(fā)生的收入和支出數(shù)進(jìn)行登賬，而不是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行賬務(wù)處理，不符合收入與費(fèi)用配比原則。另外，記賬憑證不規(guī)范，原始憑證中存在不合法的憑證較為普遍，提取的各項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用隨意性較大。這些現(xiàn)象加大了房地產(chǎn)企業(yè)的征管難度，影響了稅收的及時(shí)足額入庫(kù)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制缺乏制約機(jī)制，造成稅基難以核實(shí)。目前，從大部分地區(qū)的情況看，從事房地產(chǎn)行業(yè)的納稅戶大部分為掛靠經(jīng)營(yíng)，雖然營(yíng)業(yè)執(zhí)照為有限責(zé)任公司，但真正經(jīng)營(yíng)者是私營(yíng)、個(gè)體性質(zhì)，實(shí)際經(jīng)營(yíng)所得歸個(gè)人所有，財(cái)務(wù)核算僅流于形式上的統(tǒng)一核算，公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理承包房地產(chǎn)開發(fā)工程的收入、成本、費(fèi)用、利潤(rùn)的核算準(zhǔn)確度不高，普遍存在少計(jì)收入、多計(jì)成本現(xiàn)象。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的對(duì)策建議

(一)建立健全征管輔助制度。一是建立健全房地產(chǎn)銷售房明細(xì)申報(bào)制度；二是建立健全房地產(chǎn)評(píng)估制度。加強(qiáng)與財(cái)政、建設(shè)、房管、國(guó)土、計(jì)劃等部門的協(xié)作，加強(qiáng)對(duì)房戶數(shù)據(jù)信息的管理，防止房地產(chǎn)業(yè)中存在的開發(fā)企業(yè)及購(gòu)房戶單方面或是合作虛報(bào)數(shù)據(jù)，保障稅收收入及時(shí)、足額入庫(kù)。

篇8

關(guān)鍵詞:金融危機(jī);房地產(chǎn)行業(yè);應(yīng)對(duì)策略

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、金融業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系

從次貸危機(jī)的發(fā)展過(guò)程中可以看出房地產(chǎn)與金融之間日益密切的聯(lián)系,房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)是“一榮俱榮,一損俱損”。

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)從某種意義上是對(duì)孿生兄弟,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興衰成敗直接影響到金融業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn);同樣世界金融危機(jī)也會(huì)不可避免地波及到中國(guó),而房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑會(huì)受到顯著的影響。

二、當(dāng)前金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在全球經(jīng)濟(jì)一體化的形勢(shì)下,世界金融危機(jī)不可避免地波及到中國(guó),我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也受到顯著影響。無(wú)論是居民的消費(fèi)能力還是消費(fèi)意愿,在金融危機(jī)中都出現(xiàn)大幅度下降,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受到宏觀調(diào)控政策積累效應(yīng)和金融危機(jī)波及效應(yīng)的雙重打擊。

(一)經(jīng)濟(jì)調(diào)整將危機(jī)傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)中市場(chǎng)預(yù)期很重要,在經(jīng)濟(jì)上升期,資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)明顯的財(cái)富效應(yīng),人們手中的資產(chǎn)都會(huì)顯著升值,購(gòu)買力和變現(xiàn)能力都很強(qiáng)。在樂(lè)觀的預(yù)期下,房地產(chǎn)價(jià)格和成交量都處于穩(wěn)步上升階段。然而當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩甚至停滯時(shí),人們的消費(fèi)預(yù)期不足,資產(chǎn)價(jià)格萎縮,財(cái)富縮水。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,成交量不足是最大的問(wèn)題。

(二)外資撤離中國(guó)樓市直接影響房地產(chǎn)行業(yè)景氣。受美國(guó)次貸危機(jī)影響,華爾街大批投資銀行或者倒閉,或者被托管,很多與此相關(guān)的外資機(jī)構(gòu)也在2008年9月份前后開始拋售上海高檔物業(yè)。外資出售在中國(guó)的房產(chǎn)物業(yè)主要有以下三個(gè)原因:一是金融危機(jī)使這些外資金融機(jī)構(gòu)損失慘重,流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題,需要從亞太等區(qū)域回收資金;二是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整,銷量明顯下降,部分區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)一定幅度下跌,各方對(duì)后市分歧嚴(yán)重;三是人民幣對(duì)美元升值步子放緩。

(三)失業(yè)和減薪降低住房消費(fèi)能力。宏觀經(jīng)濟(jì)受世界金融危機(jī)影響出現(xiàn)了較大的減速,這必然導(dǎo)致失業(yè)率上升、職工收入下降和居民消費(fèi)意愿減弱。2008年下半年以來(lái),我國(guó)南方沿海地區(qū)大量規(guī)模以上企業(yè)倒閉,其中有很多用工規(guī)模達(dá)到幾千人的大型制造業(yè)企業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的社會(huì)需求指數(shù)和社會(huì)收入指數(shù)顯示,2008年這兩個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)大幅度下滑,其中收入指數(shù)下滑更加嚴(yán)重,已經(jīng)接近1992年以來(lái)的最低點(diǎn)。

三、房?jī)r(jià)穩(wěn)定于合理價(jià)位的意義

近三年來(lái)國(guó)家實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最直接的目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià),在目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的形勢(shì)下,推動(dòng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)回歸理性以保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定意義重大。

(一)有利于擴(kuò)大內(nèi)需,保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施,已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響,不少城市商品住房成交量有所回升。而房地產(chǎn)市場(chǎng)要得以發(fā)展,重點(diǎn)還在于讓房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)移,而在這個(gè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中,房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性是根本所在。只有在此基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)內(nèi)需擴(kuò)大才能夠產(chǎn)生效果。

(二)有利于重建購(gòu)房者的信心。2008年,房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃烈,而調(diào)控只是一個(gè)手段,是否能喚醒低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng),最主要的還是要看調(diào)控是否能讓一直處于觀望的購(gòu)房者,重新建立起購(gòu)房的信心。

總而言之,高房?jī)r(jià)是不能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的,保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是保高房?jī)r(jià)。中國(guó)高房?jī)r(jià)的理性回歸有利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的根本轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)必須建立在廣大老百姓、尤其是占權(quán)重最大的廣大中低收入者的有效需求的基礎(chǔ)之上。只有房?jī)r(jià)理性回歸,穩(wěn)定在合理價(jià)位,才能給購(gòu)房者乃至整個(gè)行業(yè)、整個(gè)國(guó)家?guī)?lái)較多利益。

四、金融危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

金融危機(jī)下,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如何走出困境呢?我國(guó)政府、房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采取了哪些措施或者應(yīng)該采取哪些措施以積極應(yīng)對(duì)金融危機(jī)呢?

(一)政府:提升市場(chǎng)信心是關(guān)鍵。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家具用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重,對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要,對(duì)推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí),改善民生具有重要作用,政府應(yīng)落實(shí)和完善政策措施,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。下階段政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向仍然是提升市場(chǎng)信心問(wèn)題,而提升房產(chǎn)市場(chǎng)信心可采取“組合拳形式”的政策來(lái)調(diào)控。1.連續(xù)降息。在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放慢的環(huán)境下,如果政府要保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展,就要對(duì)房地產(chǎn)信貸資金捆綁放松,從而刺激資本市場(chǎng)信心。2.二套住房限制的松綁。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持;對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件,金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。

(二)房地產(chǎn)企業(yè):提高危機(jī)意識(shí),適時(shí)調(diào)整。在當(dāng)前金融危機(jī)下,光有政府的政策和行動(dòng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也要積極行動(dòng)起來(lái)。1.適應(yīng)市場(chǎng)需求開發(fā)房地產(chǎn),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。在發(fā)展中國(guó)家,正常的商品房市場(chǎng)應(yīng)呈“金字塔”型,即底部是廣大老百姓消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,中間是有較高要求的白領(lǐng)階層,最頂端是能消費(fèi)高檔豪華房的小部分人,而我國(guó)是倒“金字塔”式發(fā)展。為了改善我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)的供求狀況,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該適應(yīng)百姓的需求,增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。2.提高危機(jī)意識(shí)。金融危機(jī)下,盡管很多房地產(chǎn)企業(yè)采取降價(jià)銷售,但目前仍有人高喊房?jī)r(jià)還要上漲,所謂“物極必反”,房?jī)r(jià)短期的快速上漲,終將對(duì)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)毀滅性的打擊。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)提高危機(jī)意識(shí),考慮購(gòu)房者的疾苦,不應(yīng)一味追求房?jī)r(jià)高升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清市場(chǎng)規(guī)律意識(shí)到“保增長(zhǎng)不是保高房?jī)r(jià)”。3.密切關(guān)注國(guó)家政策,適時(shí)作出調(diào)整。當(dāng)前,配合中央“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”,適度降價(jià)是房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)的首選策略。

參考文獻(xiàn):

[1]查爾斯•P•金德爾伯格,瘋狂、驚恐和崩潰:金融危機(jī)史,中國(guó)金融出版社,2007

篇9

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)； 收入確認(rèn)； 完工確認(rèn)法； 完工百分比法

近十年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)總是人們議論和投資的熱點(diǎn)。但令人疑惑的是，明明房地產(chǎn)企業(yè)看上去利潤(rùn)很高且經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，可財(cái)務(wù)指標(biāo)卻不甚理想，收入波動(dòng)大，資產(chǎn)負(fù)債率也畸高。造成問(wèn)題的重要根源之一是有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方法。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過(guò)程存在一定的特殊性，具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投入資金量大、預(yù)售融資情況普遍等特點(diǎn)，同時(shí)由于自有資金投入較少，主要以銀行借貸為融資手段，所以存在高風(fēng)險(xiǎn)性。因此，在房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)問(wèn)題上，會(huì)計(jì)學(xué)界歷來(lái)有不小的爭(zhēng)議?，F(xiàn)行的完工確認(rèn)法雖然能夠在各方面契合收入確認(rèn)原則，符合謹(jǐn)慎性原則，但卻有違配比原則；完工百分比法雖然能夠解決配比問(wèn)題，使財(cái)務(wù)指標(biāo)更穩(wěn)定真實(shí)，但卻在理論和實(shí)踐上都存在局限。

一、文獻(xiàn)回顧

作為財(cái)務(wù)報(bào)告信息中最大的組成要素，收入的重要性由此可見，而收入確認(rèn)問(wèn)題也向來(lái)是國(guó)外學(xué)者探討的熱點(diǎn)。Company Reporting①其2003年的報(bào)告中曾指出：“收入確認(rèn)的重要性不可被低估，因?yàn)樗鞘故杖肓魅肫髽I(yè)的媒介。收入通常是一家企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中最大的構(gòu)成項(xiàng)目，也是投資決策的基礎(chǔ)?！比欢杖氪_認(rèn)又是極其復(fù)雜的，不同行業(yè)不同公司在不同的交易規(guī)則下確認(rèn)方法和時(shí)點(diǎn)可能千變?nèi)f化。David，Jerry，Sheldon（2000）曾研究總結(jié)，盡管“大多數(shù)收入在商品交付顧客時(shí)和在勞務(wù)被提供且計(jì)費(fèi)時(shí)確認(rèn)”，但同時(shí)“會(huì)計(jì)界確實(shí)允許在銷售行為以外的其他時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入；其中許多其他收入確認(rèn)方法是行業(yè)特有的”，比如建造業(yè)、肉品加工業(yè)等，以及采用特殊銷售模式，例如開票持有、延長(zhǎng)保證期限等。正是由于其復(fù)雜性，以及對(duì)會(huì)計(jì)師職業(yè)判斷的極高要求，使得部分經(jīng)營(yíng)者找到了盈余管理的空間，使收入確認(rèn)成為粉飾企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的工具。1998年9月，美國(guó)證券交易管理委員會(huì)（SEC）前主席Arthur Levitt在紐約大學(xué)發(fā)表演講時(shí)，質(zhì)疑一些企業(yè)的收入確認(rèn)政策，形容其為“數(shù)字游戲”，并特意闡明“公司試圖通過(guò)操縱收入確認(rèn)來(lái)夸大收益。一瓶佳釀，在它儲(chǔ)存醞釀完成前你肯定不會(huì)打開瓶子上的軟木塞，但是一些公司正在如此處理他們的收入——在銷售結(jié)束前，商品交付顧客前，或當(dāng)顧客仍有權(quán)力選擇終止、撤銷、延遲銷售交易的某個(gè)時(shí)點(diǎn)就確認(rèn)了收入。”因此，企業(yè)必須選擇公正客觀的收入確認(rèn)方法，從而真實(shí)公允地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果，對(duì)股東和其他利益相關(guān)者負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)行業(yè)作為特殊行業(yè)，其收入確認(rèn)的處理歷來(lái)存在爭(zhēng)議。即使是作為風(fēng)向標(biāo)的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，它們自身之間也存在矛盾。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則解釋第15號(hào)》，2008）規(guī)定，當(dāng)該開發(fā)不屬于建造合同，且不存在“隨著建造過(guò)程的進(jìn)行，所有權(quán)上有關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬逐步轉(zhuǎn)移給買方”的特殊情況時(shí)，按商品銷售的收入確認(rèn)原則處理，即按完工確認(rèn)法；否則使用完工百分比法。而美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（《美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)第66號(hào)》，1982）作為以規(guī)則為導(dǎo)向的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，列舉了大量情況和其對(duì)應(yīng)的方法；對(duì)于分戶出售的公寓大樓有特別說(shuō)明，在滿足適當(dāng)條件②下應(yīng)當(dāng)使用完工百分比法，否則延遲確認(rèn)。兩者完全不同的做法，使得房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)自身情況決定何時(shí)入賬時(shí)都會(huì)產(chǎn)生疑惑。

不過(guò)，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）目前正在商討制定統(tǒng)一的收入確認(rèn)準(zhǔn)則，以期減少矛盾做到一致。一名FASB成員于2011年9月27日透露，正由會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定者起草的新收入確認(rèn)指導(dǎo)文件將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨變，因?yàn)橹笇?dǎo)文件將會(huì)代替原先房地產(chǎn)行業(yè)的特有準(zhǔn)則。③

而在我國(guó)，雖然收入準(zhǔn)則中沒(méi)有特別提及到房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)，但財(cái)政部出臺(tái)了其他文件以起到指導(dǎo)作用。其中，1993年1月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)”。此外，1999年5月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》第八條也規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入?！?/p>

篇10

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、前言

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來(lái)越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也引起許多專家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國(guó)已經(jīng)開始正式實(shí)施新企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來(lái)看,仍然存在許多不完善之處。國(guó)家相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國(guó)家財(cái)政稅款的流失,本文將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題

(1)風(fēng)險(xiǎn)信息披露內(nèi)容不完整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中要面臨許多的風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn),所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國(guó)相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);但是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒(méi)有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。

(2)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀

對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間,于是在項(xiàng)目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過(guò)程,這部分的管理費(fèi)用就計(jì)入了當(dāng)期損益,而由于整個(gè)工程的部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入,這就使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則沒(méi)有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項(xiàng)目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤(rùn)波動(dòng)。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),比如凈利潤(rùn)等并沒(méi)有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況,這也會(huì)在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。

(3)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善

當(dāng)前在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷售兩套財(cái)務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點(diǎn):第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后,開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報(bào)信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實(shí)中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題,被相關(guān)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告。而這種分歧的焦點(diǎn)往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問(wèn)題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進(jìn)一步改善。

三、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策建議

針對(duì)上述房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問(wèn)題,本文提出以下的對(duì)策建議:

(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

在提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”這一信息項(xiàng)目,該項(xiàng)目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的本來(lái)應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費(fèi)用。此外,還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會(huì)對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息中,上述這些會(huì)計(jì)信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一定高度時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會(huì)計(jì)信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加相關(guān)分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說(shuō)以企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。

(2)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

我國(guó)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對(duì)配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來(lái)說(shuō),假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時(shí)預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費(fèi)用,那么不但在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費(fèi)用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國(guó)相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引,以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。

(3)完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)

針對(duì)當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度的問(wèn)題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系,這種體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,具體包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì),通過(guò)進(jìn)一步完善內(nèi)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算機(jī)制來(lái)保障財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的完整性與系統(tǒng)性。

(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近幾年來(lái),伴隨我國(guó)會(huì)計(jì)理論研究的進(jìn)一步深化,政府的財(cái)政部門以及相關(guān)的立法部門應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理體系。對(duì)相關(guān)的人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)以及金融工具會(huì)計(jì)等方面的法律規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范,以此來(lái)改變當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作更具一致性和合理性。以此同時(shí),還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。

四、結(jié)束語(yǔ)

由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實(shí)踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展也是有益的。

參考文獻(xiàn):

[1]崔學(xué)剛.上市企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會(huì)計(jì)研究,2009;1