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篇1

關(guān)鍵詞 “營(yíng)改增” 房地產(chǎn)業(yè) 建筑安裝業(yè) 涉稅風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

“營(yíng)改增”是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，也是深化財(cái)稅體制改革的重頭戲，前期試點(diǎn)已經(jīng)取得積極的成效，因此全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)，覆蓋面更廣，意義更大。房地產(chǎn)和建筑安裝作為此次全面“營(yíng)改增”試點(diǎn)的重要內(nèi)容，從以往經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)均是欠稅、發(fā)票問題最為突出的領(lǐng)域。隨著“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作的不斷深入，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的欠稅、發(fā)票虛開、虛抵的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，將日漸成為國(guó)稅系統(tǒng)日管和執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝I涉稅風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)，又稱房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理業(yè)，它是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)；建筑安裝業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)，是以砌筑組合安裝為手段，使產(chǎn)品與大地相連固定不動(dòng)的生產(chǎn)活動(dòng)。建筑安裝業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的前期工作，而房地產(chǎn)業(yè)是建筑安裝業(yè)的后期銷售。由于房地產(chǎn)業(yè)中的房產(chǎn)建設(shè)是由建筑安裝業(yè)來完成的，所以建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有著一種相互依存的關(guān)系，它們是相互鄰近的上下游行業(yè)，具有較為相似的行業(yè)特點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)具有分包、轉(zhuǎn)包環(huán)節(jié)多，經(jīng)營(yíng)范圍廣，流動(dòng)性大，產(chǎn)品多樣，施工條件復(fù)雜多變，建設(shè)周期長(zhǎng)，管理困難，資金占用量大等行業(yè)特點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)由于自身的特征比較特殊，在“營(yíng)改增”之前普遍存在財(cái)務(wù)制度混亂、發(fā)票管理不規(guī)范、虛假發(fā)票抵減成本、偷稅、欠稅的現(xiàn)象。全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)后，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)一般納稅人將按11%的稅率實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣制，從繳納營(yíng)業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅。由于增值稅的核算模式比營(yíng)業(yè)稅的核算模式更加復(fù)雜，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，將成為國(guó)稅機(jī)關(guān)的重要研究課題。

第一，偷稅、欠稅風(fēng)險(xiǎn)高，日常監(jiān)管難度大。房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的工程款主要采取兩種結(jié)算方式：一是預(yù)付款的形式；二是進(jìn)度款的形式。在這兩種結(jié)算方式下，稅款征收都會(huì)出現(xiàn)不同程度的較大波動(dòng)。在工程前期，收款一般較少，增值稅進(jìn)項(xiàng)相對(duì)較多，項(xiàng)目無稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷項(xiàng)增加，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅減少，項(xiàng)目開始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動(dòng)較大，不良企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)“跑路”的情況，容易造成稅款流失。

第二，發(fā)票管理不規(guī)范，存在發(fā)票“虛開”“虛抵”隱患。增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)用、開具、保管、認(rèn)證等的要求比營(yíng)業(yè)稅發(fā)票更加嚴(yán)格，“金稅工程”基本可以杜絕假發(fā)票的現(xiàn)象。全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)后，目前普遍存在的房地產(chǎn)開發(fā)商利用建筑承包商虛開發(fā)票、虛增成本等行為將給自身帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，并有可能擔(dān)負(fù)刑責(zé)。由于房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)無法取得足夠發(fā)票抵充成本，從而容易催生“代開”“虛開”“虛抵”發(fā)票的行業(yè)鏈條。

二、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）周期長(zhǎng)、資金占用量大的行業(yè)特點(diǎn)，容易產(chǎn)生偷、欠稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)時(shí)間跨度較長(zhǎng)，從幾個(gè)月到兩年或三年不等，而在實(shí)踐中，建設(shè)資金大都由施工方墊資，并且建設(shè)方拖欠工程款的現(xiàn)象也比較普遍。由此，很多納稅人認(rèn)為，只要建設(shè)方不支付工程款就不需要結(jié)算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問題，建筑企業(yè)通常在工程項(xiàng)目全部結(jié)束后才與施工企業(yè)結(jié)算“甲供材料”，但是這些材料已經(jīng)使用，按照稅法相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該在使用的時(shí)候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。

（二）財(cái)務(wù)制度不規(guī)范，法律意識(shí)淡薄

在日常檢查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)普遍存在納稅人申報(bào)計(jì)稅依據(jù)真實(shí)性不高的問題，有相當(dāng)部分建筑業(yè)納稅人財(cái)務(wù)制度不健全，賬證不規(guī)范，使稅務(wù)部門的財(cái)務(wù)報(bào)表和申報(bào)表存在虛報(bào)現(xiàn)象，申報(bào)表上的數(shù)據(jù)與經(jīng)營(yíng)實(shí)際存在較大出入。

（三）管理部門之間缺乏協(xié)作，增添了征管漏洞

稅務(wù)機(jī)關(guān)與建委、財(cái)政、監(jiān)察等部門的協(xié)作和配合不夠全面，對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ?xiàng)目的詳細(xì)信息缺乏交流，增添了稅收征收管理的漏洞。例如，建筑業(yè)工程項(xiàng)目的承包權(quán)通常是采用招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)的方式而取得的，而在這個(gè)過程中，建委、公安、消防等部門都會(huì)參與其中，對(duì)建筑施工單位的資質(zhì)等條件進(jìn)行審核，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)卻不能加入競(jìng)招標(biāo)的過程，不能從源頭掌握建筑工程項(xiàng)目的具體施工計(jì)劃進(jìn)程，從而難以對(duì)建筑企業(yè)的項(xiàng)目工程進(jìn)行源頭管控。

三、全力防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)建議

（一）加強(qiáng)涉稅政策宣傳培訓(xùn)，提升企業(yè)納稅遵從度

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)納稅人有關(guān)增值稅相關(guān)涉稅法律法規(guī)欠缺的實(shí)際情況，采取發(fā)放納稅公告、辦稅手冊(cè)、宣傳資料等“靜態(tài)”方式與平面媒體、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播等“動(dòng)態(tài)”載體相結(jié)合的方式，對(duì)“營(yíng)改增”政策和相關(guān)稅收的法律法規(guī)知識(shí)進(jìn)行廣泛宣講，對(duì)增值稅的基本情況、發(fā)票的領(lǐng)用和使用的相關(guān)規(guī)定以及實(shí)際工作中遇到的各種“營(yíng)改增”問題進(jìn)行逐一講解，引導(dǎo)納稅人自覺落實(shí)相關(guān)政策，不斷提高納稅遵從度。

（二）嚴(yán)把發(fā)票領(lǐng)用關(guān)，加強(qiáng)企業(yè)日常監(jiān)管

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)發(fā)票虛開隱患較高的實(shí)際情況，在增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)上，堅(jiān)持從嚴(yán)管理和限量發(fā)放的原則。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況嚴(yán)格票種核定和最高開票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當(dāng)”，避免在試點(diǎn)期間超量、超額發(fā)售發(fā)票。稅源管理部門，積極加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)增值稅專用發(fā)票的開具情況進(jìn)行摸底，對(duì)使用過程中發(fā)現(xiàn)增值稅專用發(fā)票的開具有異常的，要及時(shí)跟蹤，必要時(shí)，立即收繳，切實(shí)堵住發(fā)票“虛開”的口子。

（三）嚴(yán)把專票證認(rèn)證審核關(guān)，強(qiáng)化注銷環(huán)節(jié)的審查

充分發(fā)揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)中的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，積極開展涉稅檢查。結(jié)合納稅人實(shí)際業(yè)務(wù)、賬務(wù)處理、申報(bào)情況等不定期抽查進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證，對(duì)于不符合抵扣條件的異常發(fā)票信息，及時(shí)核對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，必要時(shí)，及時(shí)移交評(píng)估、稽查部門，嚴(yán)防“虛抵”風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，稅源管理部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)企業(yè)注銷環(huán)節(jié)的審核把關(guān)工作，對(duì)票貨不符、賬實(shí)不符、關(guān)聯(lián)交易等涉嫌發(fā)票“虛開”“虛抵”的情況進(jìn)行重點(diǎn)審核，堵塞企業(yè)走逃的最后關(guān)口。

（四）加強(qiáng)部門間的合作，堵塞征管漏洞

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉及的行業(yè)多、部門多、產(chǎn)品范圍廣，要做好對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控工作，就要積極深化國(guó)、地稅以及與相關(guān)部門的信息交流，定期開展數(shù)據(jù)信息交換，努力實(shí)現(xiàn)相關(guān)各方能夠?qū)崟r(shí)掌握稅源動(dòng)態(tài)及變化情況，避免因信息溝通不暢導(dǎo)致管理弱化的問題，切實(shí)堵塞征管漏洞，防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位為青島科技大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1] 靳東升.“營(yíng)改增”的意義及效果[J].注冊(cè)稅務(wù)師，2013（12）.

[2] 張.“營(yíng)改增”中存在問題的探究[D].山東大學(xué)，2014.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)內(nèi)控；構(gòu)建

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身發(fā)展，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力是眾多企業(yè)追求的戰(zhàn)略目標(biāo)，而內(nèi)部控制就是實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的一個(gè)必要手段，監(jiān)控著企業(yè)內(nèi)部管理。在所有企業(yè)看來，企業(yè)內(nèi)部控制起著舉足輕重的作用，能夠減少企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可是關(guān)于稅務(wù)的內(nèi)部控制體系，卻沒有被企業(yè)同等對(duì)待。當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)的稅收政策不斷調(diào)整，對(duì)企業(yè)實(shí)行了減稅、免稅等許多優(yōu)惠政策，在很大程度上減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?？墒侨魏问挛锒加袃擅嫘?，企業(yè)在減輕稅收負(fù)擔(dān)的同時(shí)卻增加了稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)所面臨的稅務(wù)環(huán)境不斷變化，這就要求企業(yè)適應(yīng)環(huán)境的變化，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理水平。企業(yè)一方面要做到樹立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，另一方面要在企業(yè)整體的內(nèi)部控制體系中滲透稅務(wù)控制體系。

一、構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的必要性

一種普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)的董事會(huì)、相關(guān)管理部門以及全體企業(yè)職工等共同實(shí)行的，實(shí)施企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控的根本目的是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高稅務(wù)價(jià)值，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，并針對(duì)這一目標(biāo)實(shí)行系統(tǒng)的、規(guī)范化控制活動(dòng)。

近幾年以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的稅收的增長(zhǎng)，在國(guó)家的稅收總收入中占有重大比重。目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了宏觀調(diào)控的政策，而且國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)管理力度在逐年加大。國(guó)家稅務(wù)局曾經(jīng)在十年前就已經(jīng)把房地產(chǎn)業(yè)列為稅收專項(xiàng)檢查的對(duì)象，并且是必檢對(duì)象。在人民群眾眼中，房地產(chǎn)業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)稅收差錯(cuò)，比如偷稅、漏稅現(xiàn)象，這就從另外一個(gè)角度證明了我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)征收存在許多問題，有很高的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

在我國(guó)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的政策，并且不斷加大管理力度，相繼出臺(tái)了許多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如國(guó)家頒布了房子限購(gòu)令，再比如貸款利率上漲，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)業(yè)的稅收仍然在國(guó)家稅收總額中占很大一部分。因此，建立健全房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系顯得十分有必要，有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，使其健康發(fā)展。這不僅僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有巨大作用，而且對(duì)我國(guó)的整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有很重要的意義。

如果企業(yè)沒有建立健全的稅務(wù)內(nèi)控體系將會(huì)加大企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。沒有健全的內(nèi)控制度可能會(huì)使企業(yè)的稅務(wù)籌劃出現(xiàn)問題。比如，本來是想節(jié)稅，可是籌劃不當(dāng)可能會(huì)導(dǎo)致偷稅、漏稅，也可能因?yàn)椴欢畤?guó)家的稅收政策中的優(yōu)惠部分，多繳稅款，造成稅收浪費(fèi)。除此之外，稅務(wù)內(nèi)控管理體系是否健全能夠影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也是企業(yè)能否長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

（一）提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平

企業(yè)要設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，即使自身?xiàng)l件不夠，無法達(dá)到設(shè)立專門的部門的水平，也要由專業(yè)人才專門管理企業(yè)的稅務(wù)管理工作。企業(yè)一定要把稅務(wù)管理工作人員的責(zé)任明確到位，除此之外，企業(yè)其他一些人員，只要是涉及到稅務(wù)的崗位，比如采購(gòu)部門，都要明確職責(zé)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要大力支持稅務(wù)管理工作。稅務(wù)管理工作內(nèi)容有：核算稅務(wù)申報(bào)數(shù)據(jù)、管理發(fā)票使用、分析稅收風(fēng)險(xiǎn)、研究國(guó)家稅收政策，利用其中的優(yōu)惠部分，合理進(jìn)行稅收籌劃、指導(dǎo)企業(yè)的相關(guān)部門，避免經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)注企業(yè)投資方向，提出稅務(wù)管理意見等。

（二）控制各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系屬于提前防范性質(zhì)，對(duì)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要提前防范。完善稅務(wù)內(nèi)控體系就要做到使企業(yè)各環(huán)節(jié)能夠正常運(yùn)作，降低企業(yè)所面臨的各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理是企業(yè)現(xiàn)代管理的重要內(nèi)容，所以一定要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專門的涉稅管理部門，同時(shí)，要加大企業(yè)稅收籌劃的管理力度，使企業(yè)在運(yùn)行中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能達(dá)到稅后收益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)首先要認(rèn)真分析自身的每一個(gè)環(huán)節(jié)，正確評(píng)估，有效控制生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的每一個(gè)涉稅環(huán)節(jié)，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。通過不斷完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，并使之有效運(yùn)行，達(dá)到控制涉稅環(huán)節(jié)的目的，從而實(shí)現(xiàn)稅務(wù)價(jià)值的提高。房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾個(gè)環(huán)節(jié)可能會(huì)涉及到稅收，比如開發(fā)環(huán)節(jié)會(huì)涉及到土地增值稅；銷售環(huán)節(jié)會(huì)涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及印花稅等多個(gè)稅種，在這個(gè)環(huán)節(jié)中，企業(yè)所面臨的稅種最多；在保有環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)涉及到房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)等若干稅種。

（三）企業(yè)內(nèi)部要建立風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度

風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度，也就是企業(yè)內(nèi)部涉及到稅收的所有職工都要從全局出發(fā)，以大局為重，認(rèn)真對(duì)待企業(yè)稅務(wù)管理工作。建立風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度能夠使每一個(gè)涉及稅收的企業(yè)職員都能夠明確自己的責(zé)任，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般涉稅金額比較大，涉稅事項(xiàng)有時(shí)候不容易確定，所以涉稅人員一定要從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)企業(yè)的具體情況做出具體分析。對(duì)于一些重大的涉稅事項(xiàng)，比如稅務(wù)檢查、稅務(wù)籌劃、涉稅合同以及國(guó)家稅務(wù)優(yōu)惠政策的調(diào)整等，一定要及時(shí)匯報(bào)。企業(yè)相關(guān)部門的涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)是由匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)決定的，并且要遵從一定的匯報(bào)流程。這就會(huì)使匯報(bào)文本在各部門之間流轉(zhuǎn)起來更加方便，和諧統(tǒng)一。

（四）建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度

從管理房地產(chǎn)的角度出發(fā)，測(cè)評(píng)企業(yè)運(yùn)行中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并將其制度化，這就是風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度，它屬于企業(yè)日常管理的一個(gè)方面。這主要從兩方面來努力：第一，提高企業(yè)職工控制風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，培養(yǎng)其高度的責(zé)任感。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)做好職工的培訓(xùn)工作，使其充分了解稅務(wù)基本知識(shí)，深刻認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，各個(gè)涉及到稅務(wù)的相關(guān)部門要及時(shí)評(píng)估涉稅風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)調(diào)整工作方向，把風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽之中。第三，要根據(jù)國(guó)家稅收政策的變化及時(shí)調(diào)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度。房地產(chǎn)企業(yè)的各部門之間一定要加強(qiáng)溝通，及時(shí)進(jìn)行信息交流，特別是要與稅收人員保持友好關(guān)系，得到他們的指導(dǎo)和建議，對(duì)于規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有很重要的意義。

三、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)管理一定要加強(qiáng)。企業(yè)一定要結(jié)合自身的實(shí)際情況建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系。只有這樣才能防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加快企業(yè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 梁云鳳，逄振悅，梁云波.納稅籌劃[M].北京：中國(guó)市場(chǎng)出版社，2006.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；涉稅賬務(wù)；問題；對(duì)策

1引言

自從1990年代開始我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，在這個(gè)過程當(dāng)中我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開始發(fā)展起來。在我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)是政府最重要的稅收來源。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)相關(guān)問題進(jìn)行分析與研究具有一定的必要性?；诖朔N情況，在本文對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行了分析與研究。

2現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)中存在的問題分析

2.1不按時(shí)申報(bào)納稅，欠稅數(shù)量也相對(duì)較大

首先，自從1990年代之后，我國(guó)的房地產(chǎn)逐漸開始發(fā)展起來，尤其是在2003年之后，房地產(chǎn)開始進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段，在此之后我的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量開始逐漸增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給逐漸開始向消費(fèi)者傾斜，同時(shí)從市場(chǎng)供求來看，也出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。2016年我國(guó)正式提出了房地產(chǎn)去庫存的目標(biāo)。在這樣的背景之下，現(xiàn)階段我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著較大的壓力。其次，現(xiàn)階段我國(guó)政府也逐漸開始采用宏觀調(diào)控的方式加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，在政策方面房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的問題，這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面所面臨的壓力被進(jìn)一步擴(kuò)大，許多企業(yè)在通過預(yù)售獲得預(yù)收款時(shí)并不會(huì)按照相關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅，同時(shí)在預(yù)付工程款時(shí)也不僅主動(dòng)索要建安發(fā)票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)存在惡意欠稅的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致欠稅數(shù)量越來越大。

2.2財(cái)務(wù)核算制度不完善，稅收存在大量流失的現(xiàn)象

從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以粗放式的增長(zhǎng)方式出現(xiàn)的，同時(shí)這種粗放式的運(yùn)行模式也已經(jīng)根植到房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)本源當(dāng)中。這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在管理中往往是以簡(jiǎn)單粗暴的方式進(jìn)行管理，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理來說存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)耗時(shí)都相對(duì)較長(zhǎng)，在這個(gè)過程當(dāng)中往往會(huì)產(chǎn)生多種多樣的稅收。根據(jù)筆者的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，從工程立項(xiàng)開始到預(yù)售以及工程竣工交付我國(guó)大多數(shù)地區(qū)所需要繳納的稅費(fèi)大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對(duì)較少，例如印花稅、消費(fèi)稅等都屬于小稅種的范疇當(dāng)中。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行審計(jì)時(shí)責(zé)任意識(shí)不足，最終導(dǎo)致許多小稅種存在明顯漏征的現(xiàn)象。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問題的對(duì)策研究

3.1完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

雖然現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導(dǎo)致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產(chǎn)企業(yè)也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財(cái)務(wù)混亂來進(jìn)行偷稅漏稅?；诖朔N情況，當(dāng)前階段必須要進(jìn)一步完善與房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理有關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，具體來說主要需要從以下幾個(gè)方面入手：（1）對(duì)現(xiàn)階段已有的法律法規(guī)進(jìn)行梳理與完善，對(duì)其中可能存在的漏洞進(jìn)行分析，確保房地產(chǎn)企業(yè)必須要按照相關(guān)法律法規(guī)中的規(guī)定完善自身涉稅賬務(wù)申報(bào)工作。（2）制定房地產(chǎn)稅收專業(yè)法律法規(guī)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)涉稅管理并沒有專門的法律法規(guī)，因此在適用性方面還相對(duì)較為薄弱?；诖朔N情況，必須要針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制定對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)，約束房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯惡意偷稅漏稅的現(xiàn)象需要通過法律法規(guī)建立懲罰制度。

3.2加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算管理

針對(duì)當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個(gè)方面入手，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算管理：（1）強(qiáng)化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業(yè)管理。房地產(chǎn)稅收征管是一項(xiàng)涉及面廣、專業(yè)性強(qiáng)的多法律、多環(huán)節(jié)的綜合性稅收工作，建立一個(gè)專門的征收機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)充實(shí)這支專業(yè)隊(duì)伍力量，有利于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作的完善；充分利用房地產(chǎn)一體化軟件，強(qiáng)化項(xiàng)目管理。對(duì)房地產(chǎn)稅收征管從買地、報(bào)建、規(guī)劃、施工、銷售、結(jié)算、交稅等環(huán)節(jié)實(shí)行全方位、全過程的監(jiān)控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，夯實(shí)協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)等部門的協(xié)作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，及時(shí)全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子信息交流平臺(tái)，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理。健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅資料，利用部門協(xié)作力量加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理。

3.3加強(qiáng)對(duì)小稅種的關(guān)注力度

針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在小稅種征收方面存在明顯漏征的現(xiàn)象，必須要進(jìn)一步加大對(duì)小稅種的關(guān)注力度，完善稅收管理規(guī)范化，具體主要需要從以下兩個(gè)方面入手：（1）加強(qiáng)工作隊(duì)伍建設(shè)，即強(qiáng)化稅務(wù)工作人員以及房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的小稅種征收意識(shí)，促進(jìn)小稅種征收的完善。（2）制定針對(duì)消小稅種的罰款制度，對(duì)未按時(shí)繳納小稅種的房地產(chǎn)企業(yè)給予必要的罰款，促進(jìn)小稅種的繳納。

4結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，只有進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問題的研究才能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；诖朔N情況，在本文當(dāng)中筆結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行了分析，希望能對(duì)廣大同行有所啟發(fā)。

參考文獻(xiàn)

[1]陸迪.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要流程及各環(huán)節(jié)的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2014（28）.

[2]王寶田.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算扣除項(xiàng)目涉稅風(fēng)險(xiǎn)與防范——基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的理性思考[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2014（10）.

篇4

公司財(cái)務(wù)部年終工作總結(jié)

XX年，對(duì)于我們祖國(guó)來說是充滿著諸多回憶的一年，我們的國(guó)家在XX年經(jīng)歷了嚴(yán)寒和溫情、經(jīng)歷了磨難和榮譽(yù)、經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)的低谷和復(fù)蘇；XX年，對(duì)于我們房地產(chǎn)行業(yè)來說是非常值得深思的一年，房地產(chǎn)業(yè)在XX年步入了行業(yè)的周期，房地產(chǎn)業(yè)在一片該不該“救市”的爭(zhēng)論中從年頭走到了年尾，房地產(chǎn)業(yè)的生存之路將走向何方？需要我們地產(chǎn)人用智慧和汗水去描繪；同樣，XX年，對(duì)于我們xx公司來說更是不平凡的一年，是內(nèi)涵豐富的一年，是蛻變成長(zhǎng)的一年。xx公司在XX年經(jīng)歷了bsc的陣痛、經(jīng)歷了培訓(xùn)老師的洗禮、經(jīng)歷了xx改制成功的榮耀、經(jīng)歷了工業(yè)項(xiàng)目掛牌的喜悅、也經(jīng)歷了房產(chǎn)銷售的低谷。

就是在這樣一個(gè)復(fù)雜多變、跌蕩起伏的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境下，xx財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)班子的正確指引下，理清思路、不斷學(xué)習(xí)、求實(shí)奮進(jìn)，在財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)工作上實(shí)現(xiàn)了階段性的成長(zhǎng)和收獲。下面就將財(cái)務(wù)部所做的各項(xiàng)工作在這里向各位領(lǐng)導(dǎo)和同仁一一匯報(bào)：

一會(huì)計(jì)核算工作

眾所周知，會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財(cái)務(wù)人員安身立命的本錢，是各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張、隨著公司走向精細(xì)化管理對(duì)財(cái)務(wù)信息的需要，如何加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)性和合理性，成為我們財(cái)務(wù)部向上進(jìn)階的新課題。為努力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，財(cái)務(wù)部主要開展了以下工作：

1、建立會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)化管理。財(cái)務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目核算的需要、根據(jù)納稅申報(bào)的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計(jì)了一套會(huì)計(jì)科目表，制定了詳細(xì)的二級(jí)和三級(jí)明細(xì)科目，并且對(duì)各個(gè)科目的核算范圍進(jìn)行了清晰的約定。同時(shí)還啟用一本房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的教科書做為財(cái)務(wù)部做帳的參考書。有了這一套會(huì)計(jì)科目表和參考書就保證了會(huì)計(jì)核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時(shí)候去看這套帳都象是一個(gè)人做出來的，有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范也使得新的會(huì)計(jì)人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們?cè)O(shè)的明細(xì)科目和項(xiàng)目輔助核算能直接快速地計(jì)算出某個(gè)房開細(xì)項(xiàng)的收入、成本、費(fèi)用，相關(guān)稅金，迅速地計(jì)算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會(huì)計(jì)科目設(shè)置得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。

2、重新對(duì)原有的會(huì)計(jì)核算流程進(jìn)行了梳理和制定，現(xiàn)在的財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部會(huì)計(jì)核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個(gè)流程所占用的時(shí)間，對(duì)什么時(shí)候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財(cái)務(wù)信息能有序地、按時(shí)、按質(zhì)地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財(cái)務(wù)報(bào)告的及時(shí)性得到了有效地保障。使我公司上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的各類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性均達(dá)到集團(tuán)財(cái)務(wù)部的要求。

3、加強(qiáng)各業(yè)務(wù)單位及往來單位帳目的清理核對(duì)工作，定時(shí)與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對(duì)帳目，使得我公司xx戶客戶往來和xx戶的供應(yīng)商往來帳目清楚準(zhǔn)確。同時(shí)加強(qiáng)應(yīng)收往來款的追討，在年內(nèi)追回了xx的往來款xx萬元。

4、除此之外，財(cái)務(wù)部組織全體員工在XX年共完成了： 收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬，審核原始憑證x萬多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統(tǒng)計(jì)報(bào)表xx份出具納稅申報(bào)表xx張，稅源統(tǒng)計(jì)表xx張。出具xx集團(tuán)、xx集團(tuán)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表xx張，出具預(yù)算報(bào)表xx張等。

二、 融資、預(yù)算與資金管理工作

資金對(duì)于企業(yè)來說，就如“血液”對(duì)于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的歷史時(shí)刻，國(guó)家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新洗牌。再加上我公司要按計(jì)劃完成xx改制投產(chǎn)、工業(yè)項(xiàng)目的全面掛牌啟動(dòng)，xx的前期開發(fā)。最嚴(yán)重的是XX年樓市低迷，今年的銷售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時(shí)面臨“缺血”的風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)于XX年財(cái)務(wù)部來說，如何做好融資？如何做好資金預(yù)算？如何做好資金管理成了財(cái)務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財(cái)務(wù)部也投入了大量的時(shí)間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)。

1、財(cái)務(wù)部加強(qiáng)與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進(jìn)行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線。可由于受到國(guó)家貨幣政策的宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動(dòng)性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在核準(zhǔn)貸款的時(shí)候會(huì)顯得更加小心謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。XX年xx市各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降xx%。就是在這樣一個(gè)非常惡劣的融資環(huán)境下，財(cái)務(wù)部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實(shí)收資本不足的情況下運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會(huì)餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準(zhǔn)備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時(shí)間，財(cái)務(wù)人員已經(jīng)無法用數(shù)字去統(tǒng)計(jì)了。值得高興的是，最終財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來的談判技巧在公司最有利的時(shí)點(diǎn)完成了在x行的x億元房開貸款、xx萬元工業(yè)項(xiàng)目貸款和xx萬元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬元的工業(yè)貸款，完成了一個(gè)個(gè)看似不可能完成的任務(wù)，因?yàn)槲夜镜馁Y產(chǎn)負(fù)債率和項(xiàng)目實(shí)收資本占總投比例均沒有完全達(dá)到銀行的信貸條件。同時(shí)為公司爭(zhēng)取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，xx財(cái)務(wù)部可以驕傲地說，在融資方面，XX年xx財(cái)務(wù)部走在了同行業(yè)財(cái)務(wù)部的前面。

2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動(dòng)下，在財(cái)務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個(gè)部門的日常工作當(dāng)中，各個(gè)部門已經(jīng)能熟練的運(yùn)用全面預(yù)算這一管理工具來管理各個(gè)部門的資金流。財(cái)務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會(huì)議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個(gè)部門對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個(gè)部門在財(cái)務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。也正是因?yàn)橛辛巳骖A(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。

3、在年初資金充裕時(shí)，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時(shí)間內(nèi)比較各家銀行的理財(cái)產(chǎn)品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購(gòu)買xx萬理財(cái)產(chǎn)品，六個(gè)月利率為xx%，為公司獲得理財(cái)收益94.6萬元。另外利用閑散資金，在x行理財(cái)x次每次分別為x萬元（x天）、x萬元（x天）、x萬元（x天），共獲得理財(cái)收益xx元。在x行理財(cái)x次，每次xx萬元分別為xx天和xx天，獲得理財(cái)收益xx。1月開始ipo打新股，投入xx萬元，獲得理財(cái)收益xx萬元。使得公司全年獲得理財(cái)收益為xxx萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。

4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。XX年財(cái)務(wù)部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬的承兌匯票的授信額度。

5、在日常資金管理上，財(cái)務(wù)部重點(diǎn)加強(qiáng)了以下工作：與各家銀行開通了網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，幫助公司實(shí)時(shí)了解公司的銀行存款狀況；建立了資金日?qǐng)?bào)體系，每日向公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)頭天的公司資金狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行資金調(diào)度提供了依據(jù)；每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準(zhǔn)確性和安全性；不定期地對(duì)庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)；在大量收款的幾天，每天核對(duì)收款收據(jù)與銀行繳款單和進(jìn)帳單，保證了資金收取的準(zhǔn)確性；在付款流程上增加了資金經(jīng)理對(duì)出納填制的支票和進(jìn)帳單的復(fù)核程序；通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準(zhǔn)確性和安全性大大提高，使財(cái)務(wù)部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個(gè)新的臺(tái)階。

三、涉稅管理工作

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關(guān)稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項(xiàng)重要成本支出。在國(guó)家稅收法規(guī)的規(guī)定下進(jìn)行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財(cái)務(wù)部涉稅管理的首要工作。這要求財(cái)務(wù)部在事先、事中對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審核、籌劃將各項(xiàng)納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時(shí)還要規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的涉稅低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)是涉稅管理的另一項(xiàng)重要工作。公司在接受稅務(wù)稽查時(shí)會(huì)面臨三種不同性質(zhì)的稽查：1、日?；椤Ｈ粘；槭侵富椴块T主要負(fù)責(zé)的對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)企業(yè)日常情況進(jìn)行的檢查，要求被檢查的公司數(shù)量一般不得低于一定比例。2、專項(xiàng)稽查。專項(xiàng)稽查是指根據(jù)上級(jí)稅務(wù)部門的部署，對(duì)某個(gè)行業(yè)、某個(gè)地區(qū)、某個(gè)產(chǎn)品、某項(xiàng)減免稅政策進(jìn)行全面的清理檢查。3、舉報(bào)稽查。舉報(bào)稽查是指任何單位和個(gè)人根據(jù)征管法的規(guī)定，都可以舉報(bào)納稅人偷稅漏稅的行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到舉報(bào)以后，采取一些措施對(duì)納稅人進(jìn)行檢查。下面就對(duì)財(cái)務(wù)部XX年所做的主要涉稅管理工作進(jìn)行回顧。

1、審核各類收入和付款合同。由于將財(cái)務(wù)審核加入到了各類經(jīng)濟(jì)合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財(cái)務(wù)部在業(yè)務(wù)發(fā)生之初就能進(jìn)行納稅評(píng)估和納稅籌劃。XX年財(cái)務(wù)部共審核相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同xx份。

2、xx月，財(cái)務(wù)部與稅務(wù)局充分溝通后認(rèn)為我公司必須主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算，因?yàn)槟壳皣?guó)家對(duì)土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細(xì)。如果等到明年清算條件成立由稅務(wù)局進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行土地增值稅清算很可能會(huì)增加納稅支出。財(cái)務(wù)部征求公司領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)財(cái)務(wù)部的同意后組織人員進(jìn)行了xx項(xiàng)目的土地增值稅清算工作。

3、通過分析國(guó)家增值稅的發(fā)展趨勢(shì)，工業(yè)項(xiàng)目的所有購(gòu)進(jìn)設(shè)備均未取得增值稅專用發(fā)票，將設(shè)備的增值稅開票時(shí)間拖到XX年，這樣就可以在XX年享受新的消費(fèi)型增值稅的好處，為公司爭(zhēng)取了xx萬元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的好處。

4、通過對(duì)銷售部員工年終獎(jiǎng)金的發(fā)放方式進(jìn)行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務(wù)，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了xx元個(gè)人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評(píng)。

5、定期將各類大額的工程發(fā)票送到稅局進(jìn)行發(fā)票真?zhèn)舞b定。由于房地產(chǎn)公司收到的發(fā)票金額巨大、數(shù)量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部定期組織人員將相關(guān)發(fā)票送往稅局進(jìn)行真?zhèn)舞b定。

6、x月x日—x日xx市稽查局對(duì)我公司進(jìn)行稅務(wù)稽查，要求我公司填寫xx-xx各稅種稅款交納明細(xì)，再根據(jù)情況進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查。財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行全面稅務(wù)自查，一方面積極與征管稅務(wù)局溝通，取得征管稅務(wù)局的理解和幫助，另一方面主動(dòng)與稽查局相關(guān)人員聯(lián)系，建立了良好的人際關(guān)系。最后，由于及時(shí)將未交足的稅款補(bǔ)交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

7、x月份xx國(guó)稅局來到我公司就我公司xx年的所得稅申報(bào)表列示的銷售收入xx萬元，對(duì)應(yīng)的成本只有xx萬元提出質(zhì)疑，要求立即出具收入確認(rèn)的證明，即文件xx區(qū)的主體竣工證明，否則xx區(qū)對(duì)應(yīng)的收入xx萬元不能予以確認(rèn)。由于涉及調(diào)減我公司申報(bào)的所得稅xx萬元，財(cái)務(wù)部立刻將這一潛在的巨大涉稅風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)給集團(tuán)財(cái)務(wù)部，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據(jù)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的指示，財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員重新對(duì)xx年的所得稅重新進(jìn)行清算和填報(bào)申報(bào)表，另一方面積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商并取得稅局相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)的理解，只是調(diào)整了納稅申報(bào)表，并沒有認(rèn)為我們惡意提前確認(rèn)收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財(cái)務(wù)部平時(shí)與稅務(wù)局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

8、通過與地稅主管稅務(wù)局主管領(lǐng)導(dǎo)的良好溝通，財(cái)務(wù)部積極爭(zhēng)取納稅a級(jí)企業(yè)，目前稅局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)承諾明年將會(huì)將我公司申報(bào)納稅a級(jí)企業(yè)。如果申請(qǐng)納稅a級(jí)企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內(nèi)不來公司查帳，一是為為公司營(yíng)造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽(yù)，為公司與xx政府部門溝通談判增添了一項(xiàng)重要法碼。

9、加強(qiáng)了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責(zé)中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網(wǎng)站上更新下載與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策，并進(jìn)行整理匯編。財(cái)務(wù)部在進(jìn)行土地增值稅清算、所得稅申報(bào)、稅務(wù)自查、日常申報(bào)時(shí)，將各工作底稿進(jìn)行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關(guān)文件進(jìn)行歸檔。為了以后進(jìn)行涉稅管理時(shí)提供一份原始參考資料，也為了以后新的財(cái)務(wù)管理人員能夠快速地了解了公司的相關(guān)涉稅管理工作提供備查。

四、財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作

財(cái)務(wù)分析是以財(cái)務(wù)報(bào)告資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用一系列專門的分析技術(shù)和方法，對(duì)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織過去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、分配活動(dòng)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和增長(zhǎng)能力狀況等進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。它為了解企業(yè)過去、評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)企業(yè)未來，做出正確決策提供準(zhǔn)確的信息或依據(jù)。

過去我公司的財(cái)務(wù)分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來越大，資金調(diào)度也越來越大，如果沒有財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行一個(gè)理性的評(píng)價(jià)和分析是非常危險(xiǎn)的。所以公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此非常的重視，對(duì)財(cái)務(wù)部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財(cái)務(wù)部在編寫財(cái)務(wù)分析經(jīng)驗(yàn)不足的情況下在網(wǎng)上大量收集相關(guān)資料，包括房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)比分析各房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，在x月份出了一份xx公司上半年的財(cái)務(wù)分析。所幸得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和其他各部門同仁的認(rèn)可。

在這篇財(cái)務(wù)分析中，財(cái)務(wù)部對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的不利和有利影響因素進(jìn)行了分析，共分析了x條不利影響因素和x條有利影響因素。并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)的x條應(yīng)對(duì)策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時(shí)、必要的信息和依據(jù)。

根據(jù)對(duì)我公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析和評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)部指出了當(dāng)時(shí)公司存在的主要問題和風(fēng)險(xiǎn)：

1、資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)到了銀行接受的極限70%，下半年的融資將非常困難。事后財(cái)務(wù)部仍然毫不畏懼困難，運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。

2、公司未能合理安排工程進(jìn)度、在需要資金周轉(zhuǎn)的時(shí)候開盤，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

3、預(yù)期的銷售收入過于理想化，未能充分考慮市場(chǎng)變化而對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。最后證明下半年的收入預(yù)算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調(diào)度。

4、指出下半年資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，要求公司領(lǐng)導(dǎo)積極籌措資金。

事實(shí)證明這次財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警在降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上是成功的、有效的，正由于充分預(yù)估了資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準(zhǔn)備。

五、投資管理工作

由于集團(tuán)總公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，目前我公司帶有兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)核算實(shí)體，財(cái)務(wù)部主要起到一個(gè)投資和監(jiān)管的作用。為了便于公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策，財(cái)務(wù)部組織力量對(duì)xx改制和工業(yè)項(xiàng)目組建進(jìn)行了項(xiàng)目投資測(cè)算，運(yùn)用一系列的投資測(cè)算工具和對(duì)項(xiàng)目相關(guān)人員進(jìn)行大量的調(diào)查和詢問，參與編寫了兩個(gè)項(xiàng)目的可行性調(diào)研報(bào)告。

六、組織建設(shè)和制度流程管理工作

組織建設(shè)和制度流程管理是一個(gè)組織有效運(yùn)轉(zhuǎn)的靈魂，相當(dāng)于人體的骨架和神經(jīng)系統(tǒng)，其重要性是不言而喻的。如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)管理職能，就必須在這方面好好研究和設(shè)計(jì)。

1、為了配合公司發(fā)展對(duì)財(cái)務(wù)部各項(xiàng)職能的需要，財(cái)務(wù)部在xx月份重新設(shè)計(jì)了財(cái)務(wù)部的組織機(jī)構(gòu)圖、工作流程和崗位說明書。更加明確了各個(gè)崗位的職責(zé)，避免了一些重復(fù)和扯皮的職責(zé)。這套系統(tǒng)在設(shè)計(jì)上著重強(qiáng)化了會(huì)計(jì)核算和資金管理的職能。

2、在推行新的組織機(jī)構(gòu)圖時(shí)特別向財(cái)務(wù)部的員工宣傳和推行一套垂直指揮系統(tǒng)，這套垂直指揮系統(tǒng)是為了有效保障上級(jí)的各項(xiàng)指令在傳遞中能夠順暢有序，現(xiàn)在財(cái)務(wù)部的全體員工已經(jīng)理解、接受和運(yùn)用這一套垂直指揮系統(tǒng)來處理日常工作事務(wù)，使得工作效率明顯提高。

3、為保證財(cái)務(wù)工作計(jì)劃的有效實(shí)施和執(zhí)行，財(cái)會(huì)部在今年實(shí)行了定期召開財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部管理會(huì)議制度。著重強(qiáng)調(diào)上階段工作的總結(jié)和下階段工作的布置。通過該內(nèi)部會(huì)議使得各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作在會(huì)議上進(jìn)行有效地溝通，及時(shí)解決當(dāng)前存在的問題。并對(duì)會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行會(huì)議紀(jì)要工作，通過會(huì)議紀(jì)要來跟蹤各項(xiàng)任務(wù)的執(zhí)行情況。大大提高了財(cái)務(wù)部各項(xiàng)工作和指令的貫徹力度。

七、團(tuán)隊(duì)管理與員工學(xué)習(xí)成長(zhǎng)

bsc、swot、5s、pest、價(jià)值鏈、戰(zhàn)略、目標(biāo)、策略、企業(yè)愿景、工作理念、職業(yè)素養(yǎng)、團(tuán)隊(duì)、魚骨圖、頭腦風(fēng)暴等等新鮮的管理名詞在XX年從高端的管理殿堂走進(jìn)了我們公司，走進(jìn)了我們的部門、走進(jìn)了每個(gè)管理人員的大腦，并烙下了深深的印記。時(shí)代要進(jìn)步、企業(yè)要發(fā)展、員工要成長(zhǎng)，在這個(gè)充滿著激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，從國(guó)家到企業(yè)、從大人到學(xué)生，如果不能及時(shí)更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)和思想意識(shí)，就將面臨被這個(gè)社會(huì)遺忘和淘汰的危險(xiǎn)。好在我們xx公司領(lǐng)導(dǎo)x總能夠高瞻遠(yuǎn)矚、遠(yuǎn)見卓實(shí)，為我們安排了一堂堂精彩生動(dòng)的培訓(xùn)課程和戶外拓展課程，使我們能以更積極的工作態(tài)度、更睿智的管理思維和更有效的管理工具開展我們的日常工作。下面談幾點(diǎn)財(cái)務(wù)部在這方面的收獲和體會(huì)。

1、財(cái)務(wù)部中層管理人員參加了公司的bsc導(dǎo)入實(shí)施培訓(xùn)，通過堅(jiān)苦的bsc導(dǎo)入實(shí)施培訓(xùn)，財(cái)務(wù)部中層管理人員更加清晰地了解了企業(yè)管理的深厚內(nèi)涵，對(duì)管理的認(rèn)識(shí)也從中層執(zhí)行層面上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面的高度。通過制定出企業(yè)遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略目標(biāo)就使得公司各級(jí)員工具備更充足的動(dòng)力為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)而努力工作。通過bsc對(duì)財(cái)務(wù)部的工作梳理使財(cái)務(wù)部的職能架構(gòu)更清晰了，并且是以戰(zhàn)略地圖的形式印在管理人員的大腦里。通過實(shí)施bsc對(duì)日常工作進(jìn)行考核，提高了員工完成各項(xiàng)工作的緊迫感，加強(qiáng)了工作的執(zhí)行力度，提高了工作效率，保障了各項(xiàng)工作的有效實(shí)施。各項(xiàng)工作也漸漸步入軌道，開始進(jìn)入一個(gè)高效、良性的循環(huán)。

2、財(cái)務(wù)部中層管理人員參加了公司組織的職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)課程，通過培訓(xùn)讓財(cái)務(wù)部中層管理人員深刻地了解到一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)具備的職業(yè)態(tài)度和素養(yǎng)，了解到如何打造一個(gè)合格的管理團(tuán)隊(duì)。先從管理人員的管理意識(shí)上開始轉(zhuǎn)變，最后帶動(dòng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)朝職業(yè)化團(tuán)隊(duì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。一個(gè)高效、和諧的職業(yè)化團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該是建立在尊重和信任的基礎(chǔ)上具備以下要素：a、具備統(tǒng)一、清晰、明確的奮斗目標(biāo)。b、強(qiáng)有力的核心領(lǐng)導(dǎo)者。c、統(tǒng)一的工作理念，包括思想、態(tài)度、行為、習(xí)慣。d、各成員有勝任的工作能力和專業(yè)技能。e、成員之間有著良好的溝通。f、成員之間能夠相互支撐、補(bǔ)位、鼓勵(lì)。這也是財(cái)務(wù)部XX年的努力方向，那就是打造一只高效、和諧的職業(yè)化團(tuán)隊(duì)。

3、財(cái)務(wù)部部分管理人員還參加了房地產(chǎn)全面預(yù)算管理與成本控制的培訓(xùn)，吸收了很多先進(jìn)的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，開拓了眼界，這套系統(tǒng)從組織架構(gòu)、工作流程、指標(biāo)選定、考核辦法提供了一整套的解決方案。這堂培訓(xùn)課為XX年在xx項(xiàng)目上實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算奠定了理論基礎(chǔ)。如有可能，財(cái)務(wù)部希望能請(qǐng)到這堂培訓(xùn)課的培訓(xùn)老師x老師來我們公司進(jìn)行房地產(chǎn)全面預(yù)算的咨詢和培訓(xùn)。

八、其他臨時(shí)工作任務(wù)

1、完成與xx集團(tuán)股東資產(chǎn)剝離方案的設(shè)計(jì)工作。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)測(cè)，前后設(shè)計(jì)了有x套剝離方案，并對(duì)每套方案進(jìn)行一個(gè)總結(jié)和評(píng)價(jià)。

2、歷時(shí)大半個(gè)月，配合股東下派的審計(jì)人員進(jìn)行董事長(zhǎng)離任審計(jì)工作。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃；探討

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢(shì)頭，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用。

經(jīng)濟(jì)決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟(jì)。這是稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的辯證關(guān)系，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值也會(huì)進(jìn)一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時(shí)隨著政府稅收收入的增加，也會(huì)相應(yīng)地增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)品保值增值的能力，進(jìn)而形成一個(gè)投入、產(chǎn)出相互促進(jìn)的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負(fù)擔(dān)、良好的稅收服務(wù)水平、較高的工作效率都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負(fù)擔(dān)、繁瑣復(fù)雜的稅種結(jié)構(gòu)、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)名目繁多，其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個(gè)稅種構(gòu)成，在這22個(gè)稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個(gè)人所得稅等11個(gè)，占到了我國(guó)稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費(fèi)助推房?jī)r(jià)高漲”。 根據(jù)國(guó)家財(cái)政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長(zhǎng)23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長(zhǎng)速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價(jià)格的增長(zhǎng)速度決定的。財(cái)政部還說明了房產(chǎn)稅收入快速增長(zhǎng)的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的保有量一直保持快速增長(zhǎng)。2011年辦公樓銷售額同比增長(zhǎng)16.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)23.7%。二是房屋租賃價(jià)格上升，2011年居民消費(fèi)價(jià)格中的居住類價(jià)格上漲5.3%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，效益與風(fēng)險(xiǎn)并存；受政府的干預(yù)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃除了具有稅務(wù)籌劃的一般特點(diǎn)外，還具有其獨(dú)特性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.稅務(wù)籌劃效益的顯著性

由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃的重視與投入，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。

2.稅務(wù)籌劃的時(shí)效性強(qiáng)

我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)是屬于國(guó)家宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受政府干預(yù)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響極大，特別是對(duì)于作為國(guó)家宏觀調(diào)控重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國(guó)家針對(duì)該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、稅收、貨幣政策隨時(shí)可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施和方案都具有極強(qiáng)的時(shí)效性，而這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)政策的可能變化具有預(yù)見性和適應(yīng)性。

3.稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性

城市房地產(chǎn)除有其特定的開發(fā)目標(biāo)外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計(jì)劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，它的復(fù)雜性要比一般企業(yè)稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性更大。

四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和納稅風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

隨著我國(guó)住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長(zhǎng)到2006年的19 382.46億元，13年間增長(zhǎng)了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期我國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度。對(duì)于一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來說，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的健全和完善，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極其激勵(lì)。競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果就是行業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性

不論是從國(guó)家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國(guó)家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識(shí)、有利于增加國(guó)家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有著多方面的積極作用，是國(guó)家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實(shí)施稅收籌劃，選取對(duì)企業(yè)較為有利的納稅方案進(jìn)行申報(bào)納稅，與依法誠(chéng)信納稅是完全一致的。

3.我國(guó)的稅收大環(huán)境越來越好，我國(guó)稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實(shí)。新稅制實(shí)施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對(duì)集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實(shí)處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化

（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務(wù)籌劃的技術(shù)含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運(yùn)作、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，因此，需要擁有稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了稅務(wù)籌劃能達(dá)到的水平。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)，使房地的稅務(wù)籌劃人才增加，保證了其開展稅務(wù)籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業(yè)的法制意識(shí)不斷地增強(qiáng)。稅務(wù)籌劃在發(fā)達(dá)國(guó)家是一門被廣泛應(yīng)用的技術(shù)，但在我國(guó)僅興起數(shù)年。目前，我國(guó)不少人對(duì)稅務(wù)籌劃仍是認(rèn)識(shí)不深。隨著時(shí)間的推移，大眾對(duì)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟(jì)效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對(duì)新生事物接受能力強(qiáng)，對(duì)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)速度比一般的快。稅務(wù)籌劃作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

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篇6

論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。

隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長(zhǎng)，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí)．通過整合現(xiàn)有征管資源．加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進(jìn)一步做到應(yīng)收盡收?，F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實(shí)際。就加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點(diǎn)意見。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應(yīng)當(dāng)：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚．特別是對(duì)預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全。一是財(cái)務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預(yù)收款長(zhǎng)期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長(zhǎng)，與建安施工結(jié)算不及時(shí)．成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實(shí)現(xiàn)制即對(duì)成本采取支付多少．就列支多少：對(duì)末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實(shí)其真實(shí)成本，也就無法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計(jì)數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時(shí)存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時(shí)、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識(shí)。同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識(shí)淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種相對(duì)較多．使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營(yíng)業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營(yíng)業(yè)稅的征管．而忽視了對(duì)企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對(duì)企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進(jìn)行結(jié)算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計(jì)算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實(shí)問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時(shí)．難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算．混淆納稅義務(wù)時(shí)間．少申報(bào)收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)。流云力jil生強(qiáng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理．但按照國(guó)家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計(jì)經(jīng)營(yíng)期限大都超過了180天．應(yīng)該接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

目前，地稅機(jī)關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘。造成稅源的白白流失。另外，對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán)．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當(dāng)困難。目前．產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià)，t丁立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的．由于稅法對(duì)這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款．加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國(guó)家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對(duì)有關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中由于部門利益驅(qū)使．造成部門配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務(wù)部門在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過程中．一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門．以及沒有一個(gè)具體的法律或規(guī)蕈來約束相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為。致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時(shí)解決．必須召開部門間的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決．缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享．難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí)．通過整合現(xiàn)有征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享．加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實(shí)施一體化管理。

(一)優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的宣傳和財(cái)務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊(cè)．在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓(xùn)班等多種形式．將國(guó)家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達(dá)給每一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員和辦稅人員：二是主動(dòng)深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，幫助健全財(cái)務(wù)制度．規(guī)范財(cái)務(wù)核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。還可通過設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報(bào)工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進(jìn)行專題匯報(bào)，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，最大限度地爭(zhēng)取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺納稅的意識(shí)．使之熟練掌握稅收知識(shí)和辦稅技能．用誠(chéng)心、誠(chéng)信營(yíng)造良好經(jīng)濟(jì)稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會(huì)各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。

(二)革新稅收征管措施，推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行“棟號(hào)管理"．按施工棟號(hào)或商品房銷售的棟號(hào)登記臺(tái)賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號(hào)的成本、核算和銷售情況，實(shí)施稅源監(jiān)控：同時(shí)對(duì)房屋土地權(quán)屬進(jìn)行普查并建立征管臺(tái)賬：實(shí)現(xiàn)房管、土地部門的產(chǎn)權(quán)檔案信息與稅務(wù)部門共享．由檔案建臺(tái)賬。通過三套臺(tái)賬完善管理模式。二是加強(qiáng)發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對(duì)發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷售的價(jià)格一致，對(duì)違規(guī)操作填開的發(fā)票．嚴(yán)格進(jìn)行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點(diǎn)對(duì)無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營(yíng)開發(fā)的業(yè)戶進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。同時(shí)抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)稽查．堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個(gè)清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對(duì)不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴(yán)重．造成不良影響的，予以嚴(yán)厲打擊并公開曝光。起到打擊一個(gè)、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

(三)有針對(duì)性地采取核定征收的辦法。對(duì)那些財(cái)務(wù)核算不健全．稅基不真實(shí)，收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算．不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí)、準(zhǔn)確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對(duì)掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額等方法。

(四)加強(qiáng)聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)．嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)。首先．加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理．及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機(jī)．全面掌握稅源信息。實(shí)施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證"的有關(guān)規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。再通過征收機(jī)關(guān)聞的配合。準(zhǔn)確、快捷傳遞信息。實(shí)現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權(quán)證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責(zé)任人。跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對(duì)有關(guān)稅收實(shí)施有效管理．提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國(guó)土等部門的配合與支持下。健全部門聯(lián)動(dòng)的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱、識(shí)別號(hào)碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時(shí)間、轉(zhuǎn)移價(jià)格等相關(guān)信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎(chǔ)上全部輸入微機(jī)進(jìn)行管理．并及時(shí)傳遞、比對(duì)、整理、歸集．按日錄入．按周核對(duì)．按月訂冊(cè)，初步建成一個(gè)“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時(shí)，綜合利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息．與納稅人的納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)。隨時(shí)掌握稅源變化情況．讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實(shí)現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權(quán)交易信息，及時(shí)掌握承受土地使用權(quán)的單位或個(gè)人名稱、土地坐落位置、價(jià)格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對(duì)占用耕地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，及時(shí)征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個(gè)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息．將轉(zhuǎn)讓方名稱、識(shí)別號(hào)碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時(shí)進(jìn)行追繳．切實(shí)加強(qiáng)在房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺(tái)賬和征收臺(tái)賬，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴(yán)格實(shí)行以票控稅．促使購(gòu)房者主動(dòng)向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。

篇7

1.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的理論依據(jù)

房地產(chǎn)收入符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)――收入》指南中提供勞務(wù)收入標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)則對(duì)收入的確認(rèn)規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，要求符合以下四個(gè)條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；

（2）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

（3）交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

顯然，一項(xiàng)交易或事項(xiàng)發(fā)生后，若僅同商品銷售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時(shí)確認(rèn)為收入，就需要會(huì)計(jì)人員運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行職業(yè)判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務(wù)時(shí)有無附加條件而使所銷售的商品或勞務(wù)在似乎錢貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進(jìn)行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時(shí)確認(rèn)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型

（1）收入構(gòu)成

①費(fèi)是指公司銷售開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售成功且達(dá)到合同約定條款后按照合同約定比例，開發(fā)商結(jié)算給公司的銷售傭金。

②顧問費(fèi)是指公司為開發(fā)商提供的前期市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)策劃以及后期銷售過程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報(bào)酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結(jié)算分銷傭金。

④開發(fā)商給予的獎(jiǎng)勵(lì)是指在房地產(chǎn)銷售期間開發(fā)商根據(jù)銷售情況給予的固定的或者臨時(shí)性的各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，其中包含：跳點(diǎn)、超價(jià)等。

（2）合同收入確認(rèn)條款類型

①銷售合同

a.以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷售公司費(fèi)收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算銷售傭金。

b.開發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認(rèn)公司銷售傭金

合同約定開發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算傭金。

c.開發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

開發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿意評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)后才可結(jié)算。

②顧問策劃合同，是與開發(fā)商簽訂的為開發(fā)項(xiàng)目提供市場(chǎng)定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營(yíng)銷計(jì)劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)，按合同總價(jià)款的比例，分階段結(jié)算傭金報(bào)酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項(xiàng)目的銷售服務(wù)活動(dòng)。

④獎(jiǎng)勵(lì)合同或臨時(shí)約定協(xié)議，開發(fā)公司視銷售情況階段性和臨時(shí)性與公司約定的銷售獎(jiǎng)勵(lì)。比如：跳點(diǎn)合同中的傭金結(jié)算。

3.規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的重要性

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認(rèn)原則不僅能夠幫助企業(yè)準(zhǔn)確計(jì)量經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。

（1）計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，能夠增強(qiáng)可比性。統(tǒng)一了行業(yè)收入確認(rèn)的條件，而非個(gè)性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對(duì)標(biāo)，行業(yè)業(yè)績(jī)可評(píng)判，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供有效數(shù)據(jù)。

（2）規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認(rèn)過程，是需要公司和開發(fā)商之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交換和確認(rèn)，這個(gè)過程為今后新合同的條款設(shè)計(jì)、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障；同時(shí)也可以避免在混亂的收入確認(rèn)下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（3）提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認(rèn)過程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標(biāo)準(zhǔn)的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)流程，這個(gè)流程本身就是一個(gè)科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強(qiáng)自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。

（4）通過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，減少行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。為公司上市審計(jì)提供理論支持，方便審計(jì)師發(fā)表審計(jì)意見，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

二、 房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的影響因素

1.收入準(zhǔn)則的限制

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》應(yīng)用指南中認(rèn)為：長(zhǎng)期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi)，在相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來說其時(shí)間跨度往往需要幾個(gè)月甚至一兩年，在此期間為開發(fā)商提供一項(xiàng)重復(fù)勞務(wù)即銷售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入，這里的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發(fā)商的主導(dǎo)地位導(dǎo)致的信息的收集和確認(rèn)過程的不對(duì)等地位，在實(shí)際工作中很難作為收入確認(rèn)的依據(jù)。且現(xiàn)在開發(fā)商作為強(qiáng)勢(shì)的一方，經(jīng)常會(huì)有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算費(fèi)的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致以權(quán)責(zé)發(fā)生制按合同條款確認(rèn)收入?yún)s無法收回所確認(rèn)款項(xiàng)。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷售公司費(fèi)收入

在現(xiàn)實(shí)中，銷售公司負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達(dá)開發(fā)商賬戶時(shí)間及金額，此部分房款對(duì)應(yīng)費(fèi)可以依據(jù)合同確認(rèn)傭金，但是由于開發(fā)商財(cái)務(wù)及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時(shí)查詢已銷售房屋尾款是否到達(dá)開發(fā)商賬戶及具體金額，由于開發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長(zhǎng)期不與銷售公司對(duì)賬確認(rèn)，導(dǎo)致銷售公司實(shí)際已達(dá)到合同約定收入確認(rèn)條件，但是因?yàn)樾畔⒌牟煌暾鵁o法確認(rèn)收入。

（2）開發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認(rèn)銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡(jiǎn)單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經(jīng)到達(dá)開發(fā)商賬戶，原因同上，從而無法根據(jù)合同條款確認(rèn)收入。

（3）開發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存?zhèn)蚪鹦畔N售公司更加無法掌握，只能按照開發(fā)商結(jié)算傭金時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業(yè)唯一處于相對(duì)主導(dǎo)地位的收入形式，因?yàn)槠湫枰罅康男畔?、?jīng)驗(yàn)和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認(rèn)收入，但是如果面對(duì)的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷售業(yè)務(wù)，也不得不遷就開發(fā)商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點(diǎn)收入

此二類收入因統(tǒng)計(jì)過程需大量開發(fā)商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司信息的不對(duì)等，導(dǎo)致實(shí)操中也無法完全按照合同條款確認(rèn)收入，也只能按照實(shí)際到賬時(shí)確認(rèn)。

3.稅務(wù)收入確認(rèn)的差異

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國(guó)稅函[2008]875號(hào)中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個(gè)納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，應(yīng)采用完工進(jìn)度（完工百分比）法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。

（1）提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)，是指同時(shí)滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計(jì)量；②交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業(yè)提供勞務(wù)完工進(jìn)度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測(cè)量；②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例；③發(fā)生成本占總成本的比例。

（3）企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計(jì)已確認(rèn)提供勞務(wù)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期勞務(wù)收入；同時(shí)，按照提供勞務(wù)估計(jì)總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計(jì)已確認(rèn)勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。

根據(jù)之前對(duì)房地產(chǎn)銷售行業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析可見，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰鶕?jù)合同條款并結(jié)合開發(fā)商確認(rèn)的證據(jù)來確認(rèn)交易的完工進(jìn)度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會(huì)與國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)銷售公司按照稅務(wù)確認(rèn)收入條件確認(rèn)收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認(rèn)基礎(chǔ)，而得不到真實(shí)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預(yù)測(cè)，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認(rèn)收入后期出現(xiàn)，同時(shí)已經(jīng)上繳的稅款也無法退回，那么對(duì)于房地產(chǎn)銷售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認(rèn)方式確認(rèn)收入將加大行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、 完善房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的建議

1.銷售經(jīng)紀(jì)公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎(chǔ)臺(tái)賬

在銷售過程中，建立銷售基礎(chǔ)臺(tái)賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個(gè)過程中客戶與開發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時(shí)間、全額房款支付完畢的時(shí)點(diǎn)以及客戶的滿意度評(píng)價(jià)等等。

（2）與開發(fā)商定期溝通和對(duì)賬

與開發(fā)商建立起良好溝通機(jī)制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。公司和開發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進(jìn)行數(shù)據(jù)核對(duì)和交換，以便于雙方能夠準(zhǔn)確確認(rèn)收入和成本（公司確認(rèn)收入，開發(fā)商確認(rèn)成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經(jīng)濟(jì)利益能夠及時(shí)流入企業(yè)，維護(hù)企業(yè)自身利益，銷售公司應(yīng)該針對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預(yù)警時(shí)間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長(zhǎng)期的合作機(jī)制等等。

2.政府房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制

（1）完善房地產(chǎn)銷售合同備案的內(nèi)容

受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門也不能隨時(shí)動(dòng)態(tài)掌握銷售情況，這既不便于國(guó)家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和使用。建議增加房地產(chǎn)銷售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時(shí)間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統(tǒng)

既然監(jiān)管部門建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進(jìn)行公開，方便信息的使用者查詢?？梢苑譃閭€(gè)人用戶和企業(yè)用戶，對(duì)其相應(yīng)公開不同等級(jí)的信息查詢內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。

（3）加大對(duì)房地產(chǎn)銷售的管理與控制，從政府層面建立項(xiàng)目運(yùn)作的上報(bào)機(jī)制

在國(guó)家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項(xiàng)目操作的過程，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項(xiàng)目進(jìn)展全過程的上報(bào)制度，監(jiān)控相關(guān)項(xiàng)目從立項(xiàng)到最終銷售全過程的收入、成本、利潤(rùn)的確認(rèn)。

3.完善《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的可操作性

篇8

自1999年住房政策改革以來，特別是最近幾年，我國(guó)商品房市場(chǎng)得到迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)迅速，成為地方稅收的重要組成部分，更是地方政府收入的源泉之一。與此同時(shí)，基于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性、復(fù)雜性，給稅收征管帶來巨大挑戰(zhàn)和困難，加大了稅收征管難度。因此，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和稅收形勢(shì)下，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收管理已經(jīng)成為稅務(wù)部門亟待解決的問題。

關(guān)鍵詞：

稅收；房地產(chǎn)稅；征收

1房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期一般較長(zhǎng)、投資項(xiàng)目大多有規(guī)模巨大的特點(diǎn)，另外也有資金投入數(shù)額巨大且回收期長(zhǎng)等行業(yè)特點(diǎn)。

（2）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多采用分期分項(xiàng)目分批次、滾動(dòng)式的方式開發(fā)，并且跨城市、跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)成為常態(tài)、開發(fā)形式各異等，這都是房地產(chǎn)行業(yè)成本核算復(fù)雜的主要原因。

（3）企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個(gè)開發(fā)銷售的環(huán)節(jié)，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收環(huán)節(jié)也較多、涉及的稅種繁多復(fù)雜，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅等若干個(gè)稅種。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)較高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)的產(chǎn)品單位價(jià)值高，負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度也高，同時(shí)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，面對(duì)的不確定因素較多，譬如市場(chǎng)因素、政策因素等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會(huì)造成開發(fā)產(chǎn)品滯銷，商品積壓，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業(yè)陷入困境。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管存在問題

2.1內(nèi)部原因

（1）部分稅務(wù)人員在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的征管不夠重視、經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)水平和能力有待提高，譬如稅務(wù)部門缺乏建造師、評(píng)估師等專業(yè)人才等。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的稅收問題相當(dāng)復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)，對(duì)稅務(wù)部門的管理人員的稅務(wù)專業(yè)水平和綜合素質(zhì)的要求都很高。而在實(shí)際的稅收管理工作中，特別是基層稅務(wù)人員接觸較少，有的在管理上簡(jiǎn)直就是感到力不從心。

（2）稅收征管精細(xì)化程度不高，稅務(wù)部門內(nèi)部大多沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目登記、備案管理，也沒有建立獨(dú)立的臺(tái)賬。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的建筑安裝業(yè)務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)都沒有在稅務(wù)部門專門開發(fā)的“兩業(yè)”系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)登記，沒有充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)的開發(fā)、銷售的情況未能及時(shí)掌握，未能做到有效監(jiān)控。

（3）征管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對(duì)稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據(jù)無法取得或者是雖然可以獲取到有關(guān)憑證資料，但卻需要花費(fèi)過多的精力和時(shí)間，整體上影響了稅務(wù)核查工作效果和最終成績(jī)。

（4）稅務(wù)管理工作主要是一種事后管理的工作，相對(duì)地說，管理工作的開展比較滯后，稅務(wù)部門未能在房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)之初即時(shí)介入，這方面的不足對(duì)稅務(wù)部門工作人員在對(duì)建筑施工成本的核查方面帶來了較大難度。

2.2外部原因

2.2.1房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收政策掌握不到位,納稅意識(shí)不強(qiáng)，財(cái)務(wù)核算不健全，稅款容易流失

部分房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算不夠準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)制度不夠健全，財(cái)會(huì)人員配備不足且素質(zhì)普遍不高，企業(yè)法人稅法意識(shí)淡薄。比如未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、將已實(shí)現(xiàn)的銷售收入長(zhǎng)期掛“預(yù)收帳款”等科目的情況，影響到企業(yè)所得稅的正確計(jì)繳；或者在業(yè)務(wù)往來上做手腳，采取通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移收入、多開成本費(fèi)用發(fā)票等方式，造成少列收入多列成本費(fèi)用的狀況，造成稅款的流失等等。

2.2.2目前在建筑安裝環(huán)節(jié)虛列工程成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅的主要手段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來的施工所覆蓋、隱蔽的特點(diǎn)，但另一方面，稅務(wù)部門工作人員反而因?qū)I(yè)方向的差異，對(duì)建筑施工業(yè)務(wù)不太熟悉，這樣，稅務(wù)部門這一軟肋往往就會(huì)被房地產(chǎn)開發(fā)商所利用，他們會(huì)為了增大稅前扣除，而在建安環(huán)節(jié)虛列工程成本，從而降低利潤(rùn)額，以達(dá)到少繳不繳稅款的目的。

2.2.3房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自律不夠，稅務(wù)征管難度加大

現(xiàn)階段，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)監(jiān)管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規(guī)等制度也有待進(jìn)一步完善，以及在各種利益引誘下，少數(shù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)偽造虛假的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算審核書據(jù)提供各種便利，以上種種的因素都給稅務(wù)部門的稅收管理帶來了更加大的難度。

2.2.4稅收征收管理外部環(huán)境有待改善，協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制有待進(jìn)一步完善

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及多個(gè)部門，比如國(guó)土、房管、建設(shè)等多個(gè)職能部門，由于協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協(xié)作配合不盡如人意，就會(huì)更增加稅收征管難度。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管的幾點(diǎn)建議

3.1開展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺納稅的意識(shí)以及對(duì)稅收法律法規(guī)的遵從度得到不斷提高

要結(jié)合實(shí)際加強(qiáng)稅法宣傳，通過上街?jǐn)[攤、發(fā)放宣傳材料、宣傳手冊(cè)，在新聞媒介、稅局公開網(wǎng)站上增設(shè)稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓(xùn)班等各種各樣的形式，及時(shí)、迅速地將國(guó)家房地產(chǎn)政策以及稅收政策的變化、調(diào)整等告知企業(yè)，傳送、告知每一個(gè)企業(yè)法人、財(cái)務(wù)核算人員、辦稅人員等，確保其吃準(zhǔn)吃透政策，增強(qiáng)其依法納稅意識(shí)，使其知法守法，促使其自覺遵章依法納稅。

3.2加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員和企業(yè)賬務(wù)人員專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)日常管理

一要加強(qiáng)稅務(wù)人員的各類稅收業(yè)務(wù)知識(shí)和法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)，使每個(gè)稅務(wù)人員不但精通專業(yè)知識(shí)，還要具有較高的法律素質(zhì)，提高依法行政的意識(shí)和能力。另外除加強(qiáng)對(duì)稅收的專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)外，更要增加不同行業(yè)的專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，特別是要注重與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的工程造價(jià)、評(píng)估等專業(yè)知識(shí)的涉獵，以滿足稅務(wù)核查的需要；二要調(diào)配各稅務(wù)部門的業(yè)務(wù)能手不定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的法人和財(cái)務(wù)人員等進(jìn)行納稅輔導(dǎo)，提高他們的財(cái)務(wù)核算水平和對(duì)稅法認(rèn)知度，減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

3.3對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行項(xiàng)目化管理，提高稅收征收管理水平

鑒于同一房地產(chǎn)企業(yè)一般都有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其所發(fā)生的工程成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)與登錄的主營(yíng)收入不匹配的情況，另外多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在?；谝陨系牟涣紶顩r，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的管理可采取項(xiàng)目化管理的方法，按國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十六條的計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則來歸集成本費(fèi)用，建立健全的項(xiàng)目臺(tái)賬，比如包括項(xiàng)目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本以及費(fèi)用分?jǐn)偟?，充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)資源，完整登記相關(guān)信息，構(gòu)建全程跟蹤的管理體系。

3.4強(qiáng)化重點(diǎn)稅種管理，堵塞稅收漏洞

強(qiáng)化企業(yè)所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點(diǎn)稅種的管理。一是關(guān)注收入結(jié)轉(zhuǎn)的及時(shí)性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的配比性等，并對(duì)幾大稅種的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治觯员ＷC各項(xiàng)稅收及時(shí)足額入庫。二是對(duì)不同地域、不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分別設(shè)置企業(yè)所得稅最低預(yù)警率，對(duì)稅負(fù)低于最低預(yù)警率的企業(yè)要及時(shí)介入，進(jìn)行納稅評(píng)估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉(zhuǎn)稅（增值稅）預(yù)征外，對(duì)已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格審查土地轉(zhuǎn)讓成本及費(fèi)用，及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。四是要加強(qiáng)存量房出租增值稅的監(jiān)控。

3.5緊密關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)稅收征收管理的無縫對(duì)接

本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多是集團(tuán)公司或家族企業(yè)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)著建筑安裝、裝修和房地產(chǎn)開發(fā)等多元化業(yè)務(wù)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或者與施工企業(yè)的供需關(guān)系或者關(guān)聯(lián)關(guān)系，虛列工程成本或轉(zhuǎn)移營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，進(jìn)而達(dá)到偷逃稅款的目的。因此，必須強(qiáng)化對(duì)施工企業(yè)的稅收管理，完善關(guān)聯(lián)行業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)的管理，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收管理水平。同時(shí)，依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，搞好納稅評(píng)估。根據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)納稅情況的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，開展關(guān)聯(lián)行業(yè)稅負(fù)率、成本利潤(rùn)率、銷售收入利潤(rùn)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，按期進(jìn)行納稅評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施有效控管。

3.6加強(qiáng)部門配合，齊抓共管促稅收

一是積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，搭建信息交流平臺(tái)。與財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)土、城建、金融、房產(chǎn)管理等部門形成合力，實(shí)現(xiàn)資料、信息共享，擴(kuò)充、建設(shè)好協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3.7強(qiáng)化以票控稅，實(shí)施精細(xì)化管理

篇9

在“十二五”期間國(guó)務(wù)院提出完成“營(yíng)改增”改革規(guī)劃后，“營(yíng)改增”政策成為各相關(guān)行業(yè)研究的熱點(diǎn)，至財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文正式，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”就此塵埃落定。

雖然“營(yíng)改增”作為我國(guó)稅收制度的減稅措施，但由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的行業(yè)較多、項(xiàng)目建設(shè)的周期較長(zhǎng)、成本費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜，其也需要進(jìn)行合理的稅收籌劃，并對(duì)過渡期的稅務(wù)政策進(jìn)行充分的學(xué)習(xí)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自有的項(xiàng)目具體開況，進(jìn)行合理的稅務(wù)預(yù)測(cè)，選擇適應(yīng)本企業(yè)的計(jì)稅方法，選定符合要求的上下游合作單位，取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，從而有效地降低企業(yè)的整體稅負(fù)。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的影響

（一）稅負(fù)水平的影響

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年3月31日的《關(guān)于的公告》，確定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易征稅和一般計(jì)稅兩種方式進(jìn)行增值稅預(yù)繳和申報(bào)。2016年4月30日之后開工的新項(xiàng)目必須選擇一般計(jì)稅方式進(jìn)行增值稅預(yù)繳和申報(bào)，小規(guī)模納稅人以簡(jiǎn)易征稅方式進(jìn)行增值稅預(yù)繳和申報(bào)。

選擇簡(jiǎn)易征稅方式的房地產(chǎn)企業(yè)，假設(shè)其所售房?jī)r(jià)為100萬元，原先繳納營(yíng)業(yè)稅5萬元，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅征收率為5%，則增值稅計(jì)算為100/（1+5%）*5%=4.76（萬元）。且公告中規(guī)定在收到預(yù)收款時(shí)先按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，因而選擇簡(jiǎn)易征稅的房地產(chǎn)企業(yè)較之前的營(yíng)業(yè)稅明顯地降低了稅負(fù)。

選擇一般計(jì)稅方式的房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目，增值稅實(shí)際稅負(fù)取決于可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票的取得情況。因而房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)增值稅發(fā)票的取得進(jìn)行科學(xué)管理，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用可以進(jìn)項(xiàng)抵扣，從而達(dá)到減少稅負(fù)的目的。

對(duì)于可選擇簡(jiǎn)易征收和一般計(jì)稅兩種方式的一般納稅人的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，需要根據(jù)項(xiàng)目自身的已售部分，及未來可取得的進(jìn)項(xiàng)抵扣金額進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算，比較哪一種計(jì)稅方式的整體稅負(fù)對(duì)企業(yè)更為有利。例如，選擇一般計(jì)稅方式，企業(yè)需要與原有供應(yīng)商進(jìn)行充分的協(xié)商溝通，確保未來結(jié)算的成本費(fèi)用均可以取得增值稅專用發(fā)票，才能計(jì)入增值稅進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額，從而落實(shí)企業(yè)整體稅負(fù)的變化。

（二）盈利水平的變化

增值稅作為價(jià)外稅，相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅減少了中間環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體來說，可以起到減少稅負(fù)的作用。對(duì)于選擇簡(jiǎn)易征收的房地產(chǎn)企業(yè)，增值稅作為價(jià)外稅在減少企業(yè)實(shí)際銷售收入的同時(shí)也減少了流轉(zhuǎn)稅額，在相同的房?jī)r(jià)下，兩種計(jì)稅方法的毛利相同。對(duì)于一般計(jì)稅的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目整體的稅負(fù)取決于可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，即成本費(fèi)用相應(yīng)可抵扣增值稅發(fā)票的獲取，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票的取得直接影響企業(yè)整體的利潤(rùn)水平。另外“營(yíng)改增”后土地增值稅清算時(shí)，將以不含稅的收入與成本費(fèi)用計(jì)算，需要對(duì)銷售定價(jià)進(jìn)行合理的測(cè)算，避免土地增值稅稅率臨界點(diǎn)，造成企業(yè)凈利潤(rùn)的變化。

（三）企業(yè)財(cái)務(wù)管理的變化

首先，增值稅專用發(fā)票可以作為企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，因而需要房地產(chǎn)企業(yè)加大對(duì)增值稅發(fā)票的管理力度，對(duì)不可抵扣的或抵扣額度小的項(xiàng)目要充分的學(xué)習(xí)和掌握。其次，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提出了更高的要求，營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)科目設(shè)置相對(duì)簡(jiǎn)單，而“營(yíng)改增”后企業(yè)需要根據(jù)不同的業(yè)務(wù)增加會(huì)計(jì)核算科目，對(duì)不同的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行區(qū)別核算。因而，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)使用的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)也要進(jìn)行相應(yīng)的升級(jí)處理。因增值稅專用發(fā)票在企業(yè)取得后180天內(nèi)需要進(jìn)行認(rèn)證才能抵扣，因而需要由專人負(fù)責(zé)建立詳盡的發(fā)票臺(tái)賬，及時(shí)認(rèn)證，確保取得的專業(yè)發(fā)票可按期抵扣。

三、“營(yíng)改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的應(yīng)對(duì)措施

（一）政策過渡期選擇合理的計(jì)稅方式及合理定價(jià)

“營(yíng)改增”政策雖然已正式推開，各項(xiàng)執(zhí)行細(xì)則也在逐步地頒布，但因房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，涉及的范圍廣，對(duì)一般納稅人在過渡期存在的兩種計(jì)稅方法，如選擇了簡(jiǎn)易征收方式，在36個(gè)月內(nèi)不能更改。因而。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況，進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)算，比較實(shí)行不同計(jì)稅方法給企業(yè)帶來的稅負(fù)變化，確定合理的計(jì)稅方法。對(duì)于開發(fā)周期較長(zhǎng)有可能更改為一般計(jì)稅方式的項(xiàng)目，在簡(jiǎn)易征收階段需要做好變更計(jì)稅方式的相關(guān)準(zhǔn)備工作，對(duì)于后續(xù)可以抵扣的成本費(fèi)用支出，特別是使用周期較長(zhǎng)的權(quán)益性資產(chǎn)購(gòu)入，應(yīng)盡可能取得增值稅專用發(fā)票，并及時(shí)認(rèn)證計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣金額，便于更改計(jì)稅方法后可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)也要進(jìn)行合理的測(cè)算，特別是項(xiàng)目整體的土地增值稅的測(cè)算，需要規(guī)避土地增值稅稅率的臨界點(diǎn)，合理調(diào)整價(jià)格，不能盲目地向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)而增加了項(xiàng)目整體的稅負(fù)，從而降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體利潤(rùn)率。

（二）加強(qiáng)成本費(fèi)用管理、提高進(jìn)項(xiàng)抵扣金額

“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，采用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，需要對(duì)上下游合作單位合理合規(guī)的取得相應(yīng)增值稅專用發(fā)票進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)增值稅發(fā)票的發(fā)票管理、首先在材料供應(yīng)商的招標(biāo)采購(gòu)階段，就需要財(cái)務(wù)人員的介入，提前進(jìn)行稅票事宜的溝通，嚴(yán)格要求供應(yīng)商具備相應(yīng)的資質(zhì)，及時(shí)開具可進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅專用發(fā)票。其次，對(duì)施工單位資質(zhì)也需進(jìn)行提前審查，選取具有增值稅一般納稅人資格的施工企業(yè)，確保及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票。最后，應(yīng)根據(jù)合同實(shí)際執(zhí)行情況及付款節(jié)點(diǎn)，嚴(yán)格要求供應(yīng)商及時(shí)提供可進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅專用發(fā)票，盡量做到合同簽署方、發(fā)票提供方及收款單位三者一致，并加強(qiáng)工程合同決算的管理，及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，及時(shí)完成會(huì)計(jì)核算的要求，做到銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣相匹配。

（三）加強(qiáng)稅票內(nèi)部控制，提高財(cái)務(wù)管理水平

針對(duì)“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題，首先要對(duì)企業(yè)的全體員工進(jìn)行增值稅方（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）面的相關(guān)培訓(xùn)，使企業(yè)的各相關(guān)部門，如銷售部門、招標(biāo)采購(gòu)部門、項(xiàng)目施工相關(guān)人員，以及行政管理部門對(duì)財(cái)務(wù)和稅務(wù)的相關(guān)知識(shí)都應(yīng)有所認(rèn)識(shí)。在實(shí)際工作中加強(qiáng)增值稅票的內(nèi)部管理，對(duì)增值稅發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、使用、作廢、傳遞、保管、繳銷、認(rèn)證等過程，按國(guó)家有關(guān)發(fā)票及增值稅發(fā)票管理的法律法規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)不可抵扣項(xiàng)目要進(jìn)行針對(duì)性的學(xué)習(xí)，通過具體的實(shí)例充分掌握增值稅發(fā)票的各項(xiàng)管理要求，避免取得不可抵扣的發(fā)票或因管理不善造成發(fā)票遺失、損毀等問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)取得的可抵扣增值稅專用發(fā)票，實(shí)施專人保管，建立詳細(xì)的登記臺(tái)賬，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，對(duì)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)進(jìn)行相應(yīng)的科目更新和升級(jí)，提高財(cái)務(wù)核算水平，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體稅負(fù)進(jìn)行合理的測(cè)算比較，對(duì)相應(yīng)政策的變動(dòng)及時(shí)了解掌握，并積極采取應(yīng)對(duì)措施。提前做好增值稅的申報(bào)準(zhǔn)備，及時(shí)準(zhǔn)確的進(jìn)行納稅申報(bào)，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

在目前的宏觀調(diào)控大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)將很難通過單純的提高售價(jià)來轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要增加多元化的產(chǎn)品組合策略來有效地降低整體稅負(fù)，如商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)權(quán)較靈活，可以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。“營(yíng)改增”政策對(duì)新老房地產(chǎn)項(xiàng)目不同征收稅率的規(guī)定，需要企業(yè)根據(jù)自身項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)進(jìn)度選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)稅方法，對(duì)同一地塊的不同產(chǎn)品，需要進(jìn)行成本費(fèi)用的合理分?jǐn)?，使得收入與成本費(fèi)用相匹配。房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”的背景下，可以考慮自身的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，調(diào)整目標(biāo)客戶群體及產(chǎn)品定位，優(yōu)化企業(yè)的產(chǎn)品種類和結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)需求向多業(yè)態(tài)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從而降低企業(yè)稅負(fù)。

篇10

摘 要 企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合理避稅

一、納稅籌劃和企業(yè)合理避稅

納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈?，必須?duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng)納稅籌劃才是成功的籌劃。

2006 年，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)新的考驗(yàn)，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過高，投資過熱，國(guó)家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后國(guó) 六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺(tái)的強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時(shí)間較長(zhǎng)，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價(jià)入股，另一方以貨幣資金入股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié)合具體實(shí)際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的 捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公益性及少年活動(dòng)場(chǎng)所（其中包括新 建）的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過部分不得扣除。公司的營(yíng)銷策劃活動(dòng)可與一些損贈(zèng)活動(dòng)結(jié)合一起做。另外，對(duì)于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷活動(dòng)，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因?yàn)榧{稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。納稅人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動(dòng)保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計(jì)算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購(gòu)買各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費(fèi)用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計(jì)算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)計(jì)算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能完整計(jì)算出來，因此平時(shí)在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按 納稅期的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會(huì)在某一段時(shí)期多列支一些費(fèi)用，在另一段時(shí)期少列支一些 費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動(dòng)，創(chuàng)造更多的價(jià)值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

1．利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃。計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)。由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。）針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3．變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方 是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以20000萬元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬元的營(yíng)業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

4．房地產(chǎn)企業(yè)利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對(duì)乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。

5．房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法造會(huì)成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營(yíng)業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬元，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

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