導(dǎo)語：如何才能寫好一篇買賣合同的相關(guān)法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

合同是現(xiàn)代企業(yè)之間進(jìn)行經(jīng)濟(jì)往來不可或缺的一種形式，能否對合同進(jìn)行科學(xué)、健全的管理，在很大程度上體現(xiàn)出一家企業(yè)的經(jīng)營理念和管理水平。從目前煤炭企業(yè)的合同管理情況來看，大多數(shù)企業(yè)在內(nèi)部成立了相應(yīng)的合同管理機(jī)構(gòu)或粗門，對于合同管理職責(zé)有著較為明確的劃分，但是在實際工作，對于買賣合同引發(fā)的質(zhì)量糾紛仍然應(yīng)該高度重視。

【關(guān)鍵詞】

買賣合同；質(zhì)量糾紛；防范

0 引言

煤炭是我國重要的基礎(chǔ)性能源，具有很高的戰(zhàn)略性地位，在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中也一直占有著舉足輕重的地位?？梢哉f，煤炭企業(yè)發(fā)展的興衰成敗，將直接影響我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)能否順利推進(jìn)。從煤炭企業(yè)對合同的日常管理工作來看，由于整體煤炭市場的流通秩序還較為混亂，廣大煤炭企業(yè)對于買賣合同管理的重要性認(rèn)識不夠深刻。因此煤炭企業(yè)對于煤炭買賣合同的管理也較為粗放，缺少細(xì)致、深入的系統(tǒng)理論研究，在實際經(jīng)營中，一些跟買賣合同相關(guān)的深層次問題也逐漸暴露出來，尤其是一些涉及到質(zhì)量糾紛的問題，不僅給煤炭企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益帶來了一定影響，而且如果處理不當(dāng)，還會對煤炭企業(yè)的聲譽帶來負(fù)面效應(yīng)。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)活躍程度的不斷提高，煤炭企業(yè)在市場競爭中也采取種種措施，促進(jìn)自身的發(fā)展，合同數(shù)量和規(guī)模都逐步上升，由此帶來的合同糾紛也層出不窮，其中，與客戶之間關(guān)于買賣合同質(zhì)量糾紛是一種較為常見的糾紛類型。目前一些煤炭企業(yè)經(jīng)營者已經(jīng)逐漸意識到，需要在訂立合同的同時加強(qiáng)對質(zhì)量糾紛的防范。在買賣合同中，有一些諸如質(zhì)量要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、檢驗期間等內(nèi)容，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容繁復(fù)，技術(shù)含量高，由此帶來的風(fēng)險因素也就更多。鑒于此，本文希望就煤炭企業(yè)買賣合同中可能涉及到質(zhì)量糾紛的因素進(jìn)行分析，通過對合同標(biāo)的物質(zhì)量、技術(shù)、檢驗等方面的嚴(yán)格要求，在合同簽訂、履行的各個環(huán)節(jié)采取有效措施，力爭減少買賣合同中質(zhì)量糾紛的發(fā)生。

1 買賣合同質(zhì)量糾紛的防范措施

1.1 建立健全合同管理制度，重視對產(chǎn)品質(zhì)量的認(rèn)定和把關(guān)

煤炭企業(yè)的買賣合同管理是一項系統(tǒng)性強(qiáng)、綜合性高的工作，區(qū)別于以往僅僅對合同要約、承諾、簽訂等環(huán)節(jié)的單一控制，目前的買賣合同管理已經(jīng)朝著全過程、全方位的科學(xué)化管理模式邁進(jìn)。在以往的合同管理工作中，煤炭企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人對合同法不夠熟悉，真?zhèn)€管理體系中也缺少對合同管理的考慮，合同法律意識淡薄，更談不上對發(fā)生糾紛后的應(yīng)對和解決措施。鑒于此，要想提高煤炭企業(yè)的合同管理水平，從根本上減少質(zhì)量糾紛的發(fā)生頻率，一是要在企業(yè)內(nèi)部強(qiáng)化合同法律意識，建立健全合同管理相關(guān)規(guī)章制度。二是要進(jìn)一步熟悉《合同法》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》等相關(guān)法律法規(guī)。具體來說，首先，規(guī)范的合同管理制度至少應(yīng)該囊括合同簽訂、履行、糾紛處理、考核等制度。通過相關(guān)制度的建立和完善，使得企業(yè)的合同管理做到權(quán)責(zé)明確、層次清晰、程序規(guī)范，切實做到對合同管理的事前防范、事中控制和事后應(yīng)變。其次，在對相關(guān)法律的學(xué)習(xí)中，一定要明確產(chǎn)品質(zhì)量這一概念的內(nèi)涵和外延，在簽訂合同的過程中，對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量必須進(jìn)一步明確，以便在發(fā)生質(zhì)量糾紛的時候，能夠列舉出免責(zé)證據(jù)，減少合同的質(zhì)量風(fēng)險。

1.2 對合同標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更細(xì)致的事前約定

煤炭企業(yè)的產(chǎn)品大多數(shù)都通過鐵路進(jìn)行運輸，實際運輸數(shù)量同訂貨量之間存在著較大的差異，在運輸過程中也時常出現(xiàn)混雜、被盜等情況，對標(biāo)的物的品質(zhì)帶來了一定影響，給質(zhì)量糾紛的發(fā)生埋下了隱患。為了解決這一問題，改變過去運輸出現(xiàn)問題都由煤炭企業(yè)承擔(dān)的局面，煤炭企業(yè)需要根據(jù)《合同法》的精神，在運輸前通鐵路部門簽訂《煤炭運輸合同》，對在運輸過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行細(xì)致地規(guī)定，以此維護(hù)煤炭企業(yè)買賣合同的嚴(yán)肅性、公正性，切實保障煤炭企業(yè)以及相關(guān)用戶的切身利益。鑒于此，煤炭企業(yè)的履行合同義務(wù)之前，一定要嚴(yán)格遵循相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對合同標(biāo)的物的質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)把關(guān)。首先，對于合同中標(biāo)的物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定，在不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定下，可以與合同當(dāng)事人共同對標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，以此作為判斷合同標(biāo)的物交付時的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。其次，如果雙方對于買賣合同中標(biāo)的物的質(zhì)量約定不明確的，根據(jù)我國《合同法》中的相關(guān)規(guī)定，可以進(jìn)行協(xié)議補充，如果協(xié)議難以達(dá)成的，也可以按照買賣合同或者是行業(yè)交易習(xí)慣進(jìn)行確定。

1.3 完善買賣合同中就標(biāo)的物的檢驗方法及時間

從實際情況來看，有很多買賣合同質(zhì)量糾紛的發(fā)生，是由于合同雙方對合同標(biāo)的物的檢驗方法及時間未能達(dá)成一致。在買賣合同的質(zhì)量糾紛中，仲裁機(jī)構(gòu)首先關(guān)注的往往不是合同標(biāo)的物是否真正存在瑕疵，而是關(guān)注買受人是否在有效時間內(nèi)向出賣人發(fā)出合同標(biāo)的物存在質(zhì)量問題的通知。如果在審理過程中，查明買受人未能在合理期限或者是合同約定期限內(nèi)向出賣方提出合同標(biāo)的物存在瑕疵的問題，那么從法律意義上來說買受人就已經(jīng)接受了標(biāo)的物。鑒于此，煤炭企業(yè)在簽訂買賣合同的過程中，一定要重視對檢驗方法及時間的規(guī)定，買受人需要在規(guī)定時間內(nèi)完成檢驗義務(wù)，這是其必須負(fù)擔(dān)的一項重要義務(wù)。具體來說，對合同標(biāo)的物的檢驗方法，最好能在事前由合同雙方共同商討確定，并且在合同中進(jìn)行明確的約定。對合同標(biāo)的物的檢驗時間，一般是在合同標(biāo)的物交付給買受人時進(jìn)行，通?？晒┻x擇的檢驗環(huán)節(jié)包括：出廠驗貨、裝運驗貨、卸貨驗貨等等。完整的檢驗時間包括驗貨開始的時間和驗貨延續(xù)的時間兩個方面?？梢哉f，如果能夠在合同標(biāo)的物檢驗方法和時間上做出明確的約定，將有助于減少質(zhì)量糾紛發(fā)生的可能性。

2 結(jié)語

總的來說，不論處于哪個行業(yè)的企業(yè)，在紛繁的市場競爭中，都有可能在合同簽訂與履行過程中面對各種各樣的糾紛。廣大煤炭企業(yè)應(yīng)該對各種風(fēng)險因素進(jìn)行綜合分析，在合同簽訂和履行過程中對可能產(chǎn)生質(zhì)量糾紛的條款進(jìn)行修訂，采取有效措施規(guī)避合同質(zhì)量糾紛的出現(xiàn)。如果由于某些情況導(dǎo)致質(zhì)量糾紛發(fā)生，也應(yīng)該正確看待，通過完善的資料保管和相關(guān)合同條款作為證據(jù)，做到心中有底，從而在法律層面掌握主動權(quán)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]林健民.合規(guī)管理與合同管理[J].中國石油企業(yè)，2013（6）

篇2

1991年屈某將自己位于北京市通州區(qū)新建村通惠河南處的房屋及院落一套以8000元的價格賣于韓某、聞某夫婦，雙方到房地產(chǎn)交易部門辦理了過戶手續(xù)。同年8月聞某取得了該屋的產(chǎn)權(quán)登記證書。屈某稱對相關(guān)政策法規(guī)不了解才形成買賣關(guān)系，現(xiàn)了解到韓某、聞某均系居民戶口，與其并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該買賣合同不符合相關(guān)法律規(guī)定，于是要求法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效，韓某、聞某將購買的房屋及院落恢復(fù)原狀并返還。

通州法院經(jīng)審理認(rèn)為：公民、法人的合法民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個人不得侵犯。原告屈某將自己的房屋賣給聞某、韓某，房屋買賣系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且雙方已辦理過戶手續(xù)，聞某已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)證書。故駁回屈某的訴訟請求。

一審判決后，原告屈某不服一審判決上訴于北京市第二中級人民法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

二、相關(guān)法律問題

隨著社會主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，農(nóng)村的房屋流轉(zhuǎn)日益增多，由此而引發(fā)的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，難以理解和把握。《物權(quán)法》草案中曾對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過詳細(xì)規(guī)定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關(guān)條款，導(dǎo)致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。

從目前訴爭農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中反映的情況來看，對于當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓行為有的經(jīng)鄉(xiāng)政府相關(guān)部門確認(rèn)，有的經(jīng)村委會蓋章確認(rèn)，有的是當(dāng)事人之間自行簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓，還有的僅僅是讓村支書或者其他集體組織成員做見證人進(jìn)行了房屋買賣，根本沒有簽訂書面的協(xié)議。由此可見，整體上農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓處于一種無序的狀態(tài)，而且對于鄉(xiāng)村兩級的確認(rèn)行為的效力是否相當(dāng)，當(dāng)事人之間對此也存在非常大的分歧。

農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。

在2006年9月14日北京市法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要中，關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問題作出了說明，即農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。2006年會議紀(jì)要重申了2004年會議紀(jì)要中所確立的原則是恰當(dāng)?shù)?，仍?yīng)堅持，同時指出雖然買賣合同以認(rèn)定無效為原則，但考慮個案的不同情況，可以根據(jù)實際情況依法確認(rèn)合同的效力。例如：

1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城市居民前或同時，該房屋所占宅基地因征用已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

2.城市居民購買農(nóng)村私有房屋后，如果已購房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并取得合法權(quán)屬證書的，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

3.買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者訴訟時買受人購房后已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，出賣人請求確認(rèn)買賣合同無效的，不予支持。

4.買受方協(xié)議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦共同居住，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認(rèn)定家庭共同購房，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

5.1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

6.對同一房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的效力的判斷，可以依據(jù)最后一手買受人的身份情況結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷。

同時，2006年會議紀(jì)要分析指出此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅(qū)動而。

處理涉及農(nóng)民私有房屋買賣糾紛案件，要把握以下原則：一是尊重歷史，照顧現(xiàn)實，國家法律法規(guī)調(diào)整，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化，兩者在實踐中總會出現(xiàn)銜接中的問題，尊重目前法律政策限制集體土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實，也要認(rèn)識到此類案件的復(fù)雜性，妥善解決相關(guān)利益沖突；二是注重判決的法律效果和社會效果，以有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于穩(wěn)定現(xiàn)有居住關(guān)系、有利于引導(dǎo)當(dāng)事人交易行為為指導(dǎo)，保護(hù)當(dāng)事人的善意信賴和制約農(nóng)民審慎處分自己的房屋的雙重效果；三是綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，考慮合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，交易行為一般都履行完畢很長時間，土地升值、拆遷或翻建擴(kuò)建房屋等因素都應(yīng)當(dāng)在審判的時候進(jìn)行考量。

篇3

關(guān)鍵詞:中文汽車買賣法律問題

Abstract:Withtherapiddevelopmentofeconomy,carshavebecomemainmeansoftransportationoftheday.Theincreasingdemandofcarsleadstoanactivetendencyofsecond-handcarsdealing.

Buttheoldpolicyandmanagementincarsmarketofourcountrymakecardealingconfusing.Asaresult,thecasesaboutcarsdealingareincreasing.

Peoplehavedifferentopinionsofhowtodealwithsuchcases.

AccordingtosomecasesthatIexperienced,therearelegalproblemsthatexistincarsdealing.Afterstudyingthemonebyone,Ipresentthefollowingopinions.

1.Transferringproceduresarenottheessentialconditionsofbecomingeffectiveofcontracts.Neverconsideritineffectivebecauseofnottransferring.

2.Incaseofconflictofwhoownsthingsandwhohastherighttoregisterincarsdealing,weshouldprotectthethirdperson’sinterestoutofgoodwill,accordingtoeffectiveproofs.

3.Abouttheownershipoftheuntransferredcars,weshouldpracticallyanalyzetheproblemsofthechangeofownershipandequalityofcreditors’rights,andtheeffectofownershipshouldbefavoredovercreditors’rightsifonthesameconditions.

1.Aboutcarsdealingrelationshipinmanagingintheformofcontract.Fromtheaspectsofthecontracts’purpose,nature,contentandrelatedlawsandrules,suchkindofcontractscanbeeffectivebylaw.

2.Carlicensesaretheresultofdealingineconomylife,sotheycanbetransferred.

篇4

Q1：王律師，你好！

本人今年78歲，老伴已于三年前過世。現(xiàn)在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的產(chǎn)權(quán)證上只有我一個人的名字。由于我沒有兒女，也沒有人照顧，所以希望把這套房子賣掉，然后住進(jìn)養(yǎng)老院，將該房款用于支付養(yǎng)老院的相關(guān)費用。但是，由于歷史原因，我的房子里還有我外甥的戶口。我想咨詢一下，如果未經(jīng)我外甥的同意，我與他人簽訂該套房屋的買賣合同，是否有效？此外，如果將該套房屋賣出，我外甥執(zhí)意不肯遷出戶口，我該如何處理？是否可以向法院？

求助人 陳先生

A：陳老先生，你好。根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：房屋權(quán)利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此，未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。

也就是說，陳老先生作為該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，你有權(quán)利處分自己的房產(chǎn)。你外甥是否同意你處理該套房產(chǎn)，并不影響你對外簽訂房屋買賣合同的效力。但是，根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗，房屋買賣合同中，一般會對房屋戶口的遷出時間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時間遷出戶口，你可能將按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對于“二手房”買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中對此問題作了明確規(guī)定，但實踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發(fā)《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，根據(jù)其規(guī)定，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回。

對此，本律師建議陳老先生在房屋出賣前與自己的外甥就房屋買賣的相關(guān)事宜友好協(xié)商，以免日后因戶口遷移而導(dǎo)致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈撫養(yǎng)協(xié)議》，由陳老先生的外甥或該遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的相對方承擔(dān)照顧陳老先生的義務(wù)，并負(fù)擔(dān)陳老先生養(yǎng)老送終的全部費用，在陳老先生百年后，將該房產(chǎn)贈與陳老先生的外甥或該遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的相對方。這個方案或許能解決陳先生當(dāng)前所遇到的難題。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產(chǎn)開發(fā)項目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項的研究，對于離婚及家庭財產(chǎn)分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點法律問題進(jìn)行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，你好！

我是一個新上海人，在上海打拼多年，現(xiàn)有一些積蓄，準(zhǔn)備在上海購置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買賣合同，同時約定了具體的房產(chǎn)過戶日期。但李女士在過戶前夕告知將不履行過戶義務(wù)，準(zhǔn)備解除房屋買賣合同。如果李女士一方不愿意再履行買賣合同，而我堅決要求繼續(xù)履行的，該如何處理？

像目前這種狀況，我們的房屋買賣合同已經(jīng)成立，作為出賣人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。那么我訴至法院是否可以直接主張該房屋的權(quán)利歸本人所有？

求助人 汪先生

A：小汪你好。根據(jù)《合同法》四十四條之規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效；

法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

李女士作為房屋的唯一權(quán)利人與汪先生在協(xié)商一致的前提下，自愿簽署了房屋買賣合同。本人認(rèn)為，上述房屋買賣合同已生效。合同生效后，合同各方應(yīng)當(dāng)遵循合同的約定，依照誠實信用的原則，完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，并受合同條款的約束。

在客觀情況發(fā)生變化時，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。若合同當(dāng)事人違反合同的約定，應(yīng)當(dāng)依法或依約承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約，還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續(xù)履行的，除根據(jù)《合同法》第一百一十條規(guī)定，即當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

根據(jù)上述規(guī)定，本案若訴至法院，一般會責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，若另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

對于確實不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

雙方協(xié)商確定的，從其約定；

雙方不能協(xié)商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；

（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估來確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

此外，根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，李女士未自動履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，汪先生尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，他依據(jù)合同約定要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對作為出賣人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，汪先生不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。

法律小常識

合同的對內(nèi)效力與對外效力

合同生效，是指合同產(chǎn)生法律約束力。

這包括：1.合同的對內(nèi)效力，即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律效力。一旦合同成立生效后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依合同的規(guī)定，享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。當(dāng)事人依法受合同的拘束。當(dāng)事人必須遵循合同的規(guī)定，依誠實信用的原則正確、完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，不得濫用權(quán)利，違反義務(wù)。在客觀情況發(fā)生變化時，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。

篇5

個人房屋授權(quán)委托書模板

委托人

1、姓名：性別：身份證號碼

受托人:

1、姓名身份證號碼

2、

我們擁有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)委托以上受托人為我們的人，在本人所有權(quán)份額內(nèi)，并以我們的名義在任何時間任何情況下享有上述房產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的各項權(quán)利。并代為辦理上述房產(chǎn)相關(guān)的以下所列明的事項：

1.辦理轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)的過戶、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，簽署房地產(chǎn)買賣合同、存量房交易稅款計征申明、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)個人所得稅免征申報表、轉(zhuǎn)移登記申請表及詢問筆錄等辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所需簽署的相關(guān)文件、領(lǐng)取房地產(chǎn)證、辦理買賣公證等手續(xù)。

2.辦理轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)的拆遷、征地、置換等手續(xù)，如簽訂拆遷、征地、置換合同，領(lǐng)取拆遷征地補償金等

3.辦理上述房產(chǎn)資料變更、資料撤件、抵押登記手續(xù)、簽署變更申請表、抵押物價值確認(rèn)書等相關(guān)文件及領(lǐng)取辦妥變更、撤件、抵押登記的房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜。

4.辦理上述房產(chǎn)注銷抵押登記手續(xù)、簽署注銷抵押申請表及詢問筆錄、領(lǐng)取辦妥注銷抵押登記的房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜。

5.到銀行辦理還清貸款手續(xù)、簽署銀行罰息、違約金等相關(guān)費用確認(rèn)書并代為支付，終止授信額度并簽署相關(guān)文件，領(lǐng)取房地產(chǎn)證、注銷房產(chǎn)抵押資料、房地產(chǎn)買賣合同、保險單、還款憑證及付清樓款證明書等相關(guān)文件資料。

6.到銀行辦理提前還款申請、打印貸款還款歷史記錄及貸款余額清單、查詢扣款賬號及賬戶余額、開立賬戶及更改密碼，辦理關(guān)閉賬戶網(wǎng)銀、電話銀行、手機(jī)銀行及取消托收功能的相關(guān)手續(xù)，簽署相關(guān)文件，領(lǐng)取借款抵押合同原件及復(fù)印件。

7.到國土部門或深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心或檔案部門打印產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢結(jié)果表，復(fù)印房地產(chǎn)證、借款抵押合同等房產(chǎn)相關(guān)資料。

8.到銀行申請贖樓貸款、按揭貸款，簽署借款申請書、借款借據(jù)、劃款委托書、貸款合同等相關(guān)文件，到銀行或其他相關(guān)機(jī)構(gòu)查詢打印個人征信系統(tǒng)信息及信用報告，收取或指定賬戶收取上述房產(chǎn)的售樓款、贖樓貸款以及買方按揭貸款。

9.到擔(dān)保公司簽署擔(dān)保(墊資)贖樓業(yè)務(wù)申請審批表/報備表、贖樓擔(dān)保委托合同、墊資服務(wù)合同、借據(jù)、確認(rèn)書、承諾書、授權(quán)書等辦理贖樓所需簽署的相關(guān)文件。

10.代為管理房產(chǎn)、收取房屋租金，辦理上述房產(chǎn)的物業(yè)管理、水電、煤氣、電話、數(shù)字/有線電視、網(wǎng)絡(luò)等過戶以及變更的相關(guān)手續(xù)，到保險公司辦理上述房產(chǎn)的退保手續(xù)，代為收取保險金及在相關(guān)文件上簽字。

11.到國稅局或地方稅務(wù)局辦理減、免稅申請手續(xù)簽署并領(lǐng)取相關(guān)文件。到地產(chǎn)中介簽署買賣協(xié)議及相關(guān)一切文件并代收定金。

12.到司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)查詢復(fù)印并領(lǐng)取上述房產(chǎn)所涉案件的具體情況及相關(guān)文件資料。

上述受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)，所有受托人均可獨立辦理受托事項，受托人在其權(quán)限范圍及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)合法文件及辦理相關(guān)手續(xù)，我(們)均予承認(rèn)。上述房產(chǎn)是指法律規(guī)定本人份額內(nèi)房產(chǎn)。

委托人：

年月日

房屋全權(quán)委托書范文

委托人：______________

受托人：______________

委托事項及權(quán)限：

委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事務(wù)繁忙，現(xiàn)特委托受托人辦理相關(guān)事宜，具體權(quán)限如下：

1、代為清償該房屋抵押貸款，辦理貸款結(jié)清、房產(chǎn)抵押注銷等相關(guān)手續(xù)，代為取回房屋產(chǎn)權(quán)證原件等相關(guān)房產(chǎn)憑證。

2、受托人有權(quán)代為出售房產(chǎn)，包括但不限于：受托人有權(quán)代為出售上述房產(chǎn)，有權(quán)與買受人商談交易價格及買賣合同的各項條款，有權(quán)代為簽署有關(guān)協(xié)議、房屋買賣合同及辦理相應(yīng)的合同公證、房產(chǎn)評估事宜，有權(quán)與買方辦理房屋交接手續(xù)，有權(quán)處理物業(yè)及煤水電、有線電視等過戶事宜，有權(quán)代為收取售房款項。受托人有權(quán)代為到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理合同的登記及房地產(chǎn)權(quán)屬過戶至買受方等上述房產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)。若買方選擇按揭抵押貸款的方式支付購房款，則受托人有權(quán)代表委托人協(xié)助買房辦理二手房(按揭、抵押、轉(zhuǎn)按揭)貸款的相關(guān)手續(xù)，并代為到按揭銀行簽署各種法律文書，有權(quán)開立銀行賬戶卡，設(shè)定密碼及賬戶卡有關(guān)操作，收取銀行按揭款。

3、受托人有權(quán)將上述房屋作為委托人(委托人當(dāng)中任意一人)、或受托人、或者其他第三人、公司向銀行、私人或其他金融機(jī)構(gòu)或擔(dān)保公司借款的抵押擔(dān)保物(貸款銀行、貸款對象、貸款額度、種類、擔(dān)保對象、范圍、期限等由受托人選擇確定)，有權(quán)代查委托人的個人資信、信用信息基礎(chǔ)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及報告，有權(quán)與貸款銀行(私人或其他金融機(jī)構(gòu))商定、申請辦理房屋抵押貸款，簽署授信協(xié)議及該授信項下的借款合同、抵押合同等相關(guān)文件，有權(quán)以上述房屋為抵押物代為辦理抵押貸款手續(xù)，包括代為開立銀行賬戶卡、領(lǐng)取相應(yīng)貸款，代為簽署相關(guān)法律文件，代為變更還款期限、還款方式，代為提前還款、包括結(jié)清貸款、領(lǐng)取貸款相關(guān)文件等與抵押、貸款有關(guān)的所有事項;代為辦理與抵押貸款相關(guān)的房屋評估、保險及公證事宜(委托人特此聲明：同意受托人與銀行簽署的借款合同等法律文件，并且同意賦予該借款合同強(qiáng)制執(zhí)行效力);代為到當(dāng)?shù)貒临Y源與房產(chǎn)管理局辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)并代為繳納相關(guān)稅費，有權(quán)代為領(lǐng)取、保管經(jīng)過抵押登記的土地房屋權(quán)證;代為辦理其他與房屋抵押貸款相關(guān)的事宜。

4、受托人有權(quán)出租上述房產(chǎn)，收取租金，簽署房屋租賃合同，辦理房屋租賃相關(guān)事宜。

本委托書未能窮盡且為受托人全權(quán)代表本人行使股東權(quán)利及履行股東職責(zé)所必需之其他權(quán)限，均視為已得到委托人的充分授權(quán)。

受托人在辦理委托事項時所為的相關(guān)行為，視同委托人親為，因此簽署的相關(guān)文件及支付的相應(yīng)費用，委托人均予以承認(rèn)。

受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托有效期限：自委托書簽署之日起至_______年_____月____日止。

委托人：_______

日期：_______年_____月____日

房屋全權(quán)委托書怎么寫

委托方：

姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________

受托方：

1：(可以公司名字或者公司法人代表)

2：姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________

我方_______(份額____%)擁有位于深圳市______________(按照房產(chǎn)證地址填寫)的房產(chǎn)，現(xiàn)委托以上受托方為我方的人，期限為：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可單獨以我方的名義在期限內(nèi)辦理如下全部委托事項，受托方2可單獨以我方的名義在期限內(nèi)辦理如下第5、13項委托事項：

1、管理上述房產(chǎn)，支付與上述房產(chǎn)有關(guān)的各項費用;到相關(guān)部門辦理以上房產(chǎn)補地價事宜，并代領(lǐng)取繳費通知單及增補協(xié)議書，繳納相關(guān)費用等及辦理綠轉(zhuǎn)紅等相關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取紅本房地產(chǎn)證，簽署相關(guān)法律文件。

2、到相關(guān)部門全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的房地產(chǎn)證并繳納相關(guān)費用，領(lǐng)取房地產(chǎn)證，辦理上述房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并簽署價格議價書等相關(guān)文件。

3、全權(quán)辦理以上述房產(chǎn)向銀行申請按揭貸款或抵押貸款，并代為簽署借款合同、抵押合同、借款借據(jù)、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認(rèn)書等相關(guān)文件，收取銀行貸款款項，辦理合同公證并在相關(guān)文件上簽字;在銀行開立帳戶，領(lǐng)取并保管存折，并在深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心辦理抵押登記手續(xù)。

4、辦理申請贖樓貸款手續(xù)，簽署銀行借款借據(jù)、借款合同、抵押合同、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認(rèn)書等一切相關(guān)文件;在銀行開立帳戶，領(lǐng)取并保管存折，辦理還款的相關(guān)手續(xù);償還上述銀行贖樓貸款，并簽署一切相關(guān)文件。

5、到檔案管理等相關(guān)部門查詢并打印產(chǎn)權(quán)資料，復(fù)印房地產(chǎn)證、借款、抵押合同、購房發(fā)票、契稅發(fā)票等資料，到銀行辦理提前還款申請手續(xù)，開具利息證明，復(fù)印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清單及歷史還款記錄等相關(guān)資料，辦理相關(guān)手續(xù);到銀行或其他機(jī)構(gòu)查詢、打印個人征信系統(tǒng)信息及信用報告;到相關(guān)部門打印房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢證明;到稅務(wù)部門辦理減、免稅申請手續(xù)并簽署一切相關(guān)文件，領(lǐng)取免稅函等相關(guān)文件。

6、全權(quán)辦理提前還清上述房產(chǎn)按揭貸款的贖樓手續(xù)、終止授信額度等一切相關(guān)手續(xù)，代為簽署銀行罰息(違約金)費用確認(rèn)函(確認(rèn)書)等相關(guān)資料，代交銀行提前還款違約金、領(lǐng)取上述房產(chǎn)的房地產(chǎn)買賣合同和房地產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明，領(lǐng)取辦理注銷抵押登記的相關(guān)文件、房地產(chǎn)買賣合同、借款合同、借款借據(jù)、購房發(fā)票、房屋保險單、發(fā)票和退保證明、付清樓款證明、還款憑證等，并在有關(guān)文件上簽字。

7、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的注銷抵押登記手續(xù)及領(lǐng)取、保管房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜，并在有關(guān)文件上簽字。

8、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的變更登記手續(xù)，簽署變更登記申請表及一切相關(guān)文件，領(lǐng)取、保管房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜，并在有關(guān)文件上簽字。

9、全權(quán)辦理出售上述房產(chǎn)的一切的相關(guān)事宜，辦理過戶、轉(zhuǎn)移登記等的相關(guān)手續(xù)，簽署轉(zhuǎn)移登記申請表、轉(zhuǎn)移登記詢問申請人記錄、深圳市二手房買賣合同或房地產(chǎn)買賣現(xiàn)售合同，辦理合同公證并簽署相關(guān)文件。

10、簽署上述房產(chǎn)的房款資金監(jiān)管協(xié)議或首期款資金監(jiān)管協(xié)議，上述房產(chǎn)的全部售房款、短期贖樓貸款、抵押貸款由受托方1代為收取。委托人應(yīng)承擔(dān)的贖樓款及各項稅金、費用等從受托方1的托收帳戶扣取后，將剩余房款劃入委托方指定帳戶。

11、簽署擔(dān)保融資贖樓合同及相關(guān)法律文件，繳納贖樓的相關(guān)費用;到銀行或土地房產(chǎn)交易中心辦理上述房產(chǎn)的房款解除或終止資金監(jiān)管手續(xù)，簽署辦理解除或終止資金監(jiān)管手續(xù)所需簽署的申請書及一切相關(guān)文件。

12、到深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心或房地產(chǎn)交易服務(wù)中心辦理退件、撤銷過戶的相關(guān)手續(xù)，簽署相關(guān)文件并領(lǐng)取二手房買賣合同或房地產(chǎn)買賣現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)證等相關(guān)資料;到司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)咨詢上述房產(chǎn)所涉案件的具體情況，查詢、復(fù)印并領(lǐng)取上述房產(chǎn)所涉案件的相關(guān)文件資料。

13、辦理上述房產(chǎn)水、電、煤氣(天然氣)、物業(yè)管理、有線(數(shù)字)電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等過戶、開戶、銷戶、停機(jī)等的手續(xù)。

受托方1有權(quán)委派本公司任何員工辦理上述受托事項。受托方在其權(quán)限范圍內(nèi)及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)文件，我方均予承認(rèn)。

受托方有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

篇6

關(guān)鍵詞：無權(quán)處分；一物數(shù)賣；一權(quán)數(shù)賣；惡意串通

中圖分類號：DF521文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

2013年3月30日—31日，“無權(quán)處分與一物數(shù)賣”專題學(xué)術(shù)研討會在西南政法大學(xué)召開。本次會議由中國民法學(xué)研究會主辦，西南政法大學(xué)民商法學(xué)院承辦，重慶市渝北區(qū)人民法院、西南政法大學(xué)民法成長論壇協(xié)辦。來自最高人民法院、部分地區(qū)人民法院、部分高校以及律師界、期刊界的代表共計100多人參加了本次會議。本次會議的主辦協(xié)辦單位以最高人民法院于2012年7月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同司法解釋》，法釋〔2012〕8號）第3條、第9條——第10條的理論正當(dāng)性及在實務(wù)中的實踐情況和問題引發(fā)的討論為背景，邀請了學(xué)術(shù)界和司法實務(wù)界在會議主題方面有所著述和研究的人員參加會議，構(gòu)建了一個典型的理論與實踐的互動交流的良好平臺。

本次會議提交的論文和研討情況呈現(xiàn)出兩個典型特點：其一是涉及面廣。既有從民法傳統(tǒng)理論上尋找理論支撐和架構(gòu)基礎(chǔ)，也有從比較法的考察角度分析我國的立法選擇優(yōu)劣及實踐情況，還有從實踐層面角度分析我國各地法院的類似案件的裁判困惑。其二是研究方法多元化。運用歷史分析方法、比較研究方法、經(jīng)濟(jì)分析方法對這個問題進(jìn)行了探討。此次會議的主題是圍繞一物數(shù)賣的相關(guān)法律問題和無權(quán)處分的相關(guān)法律問題兩個問題而展開?，F(xiàn)將會上代表發(fā)言、代表點評及會議討論和代表們提交論文主要觀點綜述如下：

一、一物數(shù)賣的相關(guān)法律問題（一）房屋多重買賣中買受人權(quán)利保護(hù)順位

上海交通大學(xué)彭誠信教授在收集整理我國最高人民法院的司法解釋與地區(qū)法院的指導(dǎo)意見及學(xué)者相關(guān)觀點的基礎(chǔ)上，將房屋多重轉(zhuǎn)讓中的權(quán)利保護(hù)順位的確定總結(jié)為以下三個觀點：登記優(yōu)先保護(hù)說、占有優(yōu)先保護(hù)說、生效在先合同保護(hù)說，并分別對以上三種觀點的優(yōu)劣進(jìn)行比較。彭教授認(rèn)為：登記優(yōu)先保護(hù)說的主要實踐價值在于排除惡意登記的買受人獲得所有權(quán)，因惡意買受人不能取得所有權(quán)，他就不可能與其他買受人發(fā)生沖突，故登記優(yōu)先保護(hù)說不能發(fā)揮實際效用，不是解決房屋多重轉(zhuǎn)讓中權(quán)利保護(hù)順位問題的有效工具。生效在先合同說違反債權(quán)平等性、債權(quán)相對性特質(zhì)，也違背法律適用的一般原理。依據(jù)生效在先合同優(yōu)先保護(hù)說雖為法官提供了裁判當(dāng)事人繼續(xù)履行的考量依據(jù)，但仍缺乏法理支撐。而且繼續(xù)履行只是賦予買受人的繼續(xù)履行請求權(quán)，并沒有解決房屋的最終歸屬。占有優(yōu)先保護(hù)說以“占有的絕對權(quán)”和“占有的權(quán)利推定規(guī)則”等占有理論為基礎(chǔ)，可以作為確定房屋多重轉(zhuǎn)讓中權(quán)利保護(hù)順位的較具實踐操作性并符合法律原理的一種觀點。占有優(yōu)先保護(hù)說可以從兩個方面進(jìn)行證成。從內(nèi)部關(guān)系上言，買受人因為已經(jīng)獲得房屋占有，且該占有基于有效的買賣合同具有權(quán)利依據(jù)，完全可以對抗原權(quán)利人的返還請求或者其他形式的侵害和妨害。對于其他第三人的相同請求，更是可有權(quán)對抗，故其享有的是“絕對的占有權(quán)”。從外部關(guān)系上言，買受人因為交付受領(lǐng)獲得了房屋占有，該占有對于占有人來說具有一定的公示功能，對于第三人來說則具有一定的權(quán)利推定功能。此外，還可以考量實踐中往往把轉(zhuǎn)移占有作為負(fù)擔(dān)風(fēng)險的依據(jù)，基于“利益之所在，危險之所歸”的同樣道理，也可以考量“危險之所歸，利益之所在”，依據(jù)由承受風(fēng)險者來受益之原則，保護(hù)占有人亦有一定的法理基礎(chǔ)。此外，占有理論在實踐中的應(yīng)用可以擴(kuò)展為解決實踐中經(jīng)常遇到的三類案件：1.出讓人隨意違約侵害買受人利益的情形。2.買受人隨意違約侵害出讓人利益的情形。3.第三人購買房屋而與占有該房屋的買受人發(fā)生沖突的情形。實踐中第三類案件非常普遍。在第三類案件中，具體分為以下三種情形。第一種第三人為善意購買且完成變更登記的情形。第三人基于善意購買且完成了登記變更，又不存在其他合同無效的情形，符合物權(quán)變動的一般要件，當(dāng)然的取得所有權(quán)。第二種第三人與出賣人存在惡意串通而完成登記的情形。如果能夠證明出賣人與買受人在簽訂合同過程中存在惡意串通，即便已經(jīng)完成了變更登記，由于買賣合同因惡意串通而無效，該第三人不能取得所有權(quán)。第三種第三人沒有獲得占有也沒有變更登記的情形。此情形下獲得占有的買受人基于“占有的絕對權(quán)”和“占有的權(quán)利推定規(guī)則”都可以充分對抗其他買受人?？偠灾?，依據(jù)占有理論確定房屋權(quán)利歸屬，在一定程度上突破了完全依據(jù)一般物權(quán)變動模式確定所有權(quán)歸屬的理論框架。在所有買受人均未辦理轉(zhuǎn)移登記時，若有買受人依照買賣合同約定已經(jīng)合法占有房屋，則可基于“絕對的占有權(quán)”以及“占有的權(quán)利推定規(guī)則”等占有理論給予房屋的買受人以占有權(quán)，甚至所有權(quán)的保護(hù)。

西南政法大學(xué)學(xué)報王海燕，侯國躍：無權(quán)處分與一物數(shù)賣的理論和實踐問題——“無權(quán)處分與一物數(shù)賣”專題學(xué)術(shù)研討會綜述就彭誠信教授的觀點，四川大學(xué)張家勇教授認(rèn)為利用占有理論解決一房數(shù)賣問題是一種新視角和新觀點。但是這種創(chuàng)新論證仍有不足。因為占有理論在德國法運用比較多，我國物權(quán)法雖未完全吸收德國法的占有規(guī)定，但占有概念和使用都應(yīng)該考慮德國的占有制度，而且彭教授對占有理論的實踐運用也沒有對不動產(chǎn)上的占有和登記的關(guān)系進(jìn)行闡述。此外，創(chuàng)造“占有的絕對權(quán)”這個概念也有一定問題。這涉及到占有與本權(quán)的關(guān)系問題，占有的保護(hù)可能需要根據(jù)本權(quán)的有效性予以確定。絕對的占有權(quán)會模糊債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系。另外，將房屋多重轉(zhuǎn)讓的權(quán)利保護(hù)順位分為三個理由，即：登記優(yōu)先保護(hù)說、占有優(yōu)先保護(hù)說、生效在先合同保護(hù)說。而從法院關(guān)于不動產(chǎn)多重買賣的相關(guān)司法解釋來看，以上三種標(biāo)準(zhǔn)是針對不同情況使用的，將其歸納為三個理由有欠妥當(dāng)，而應(yīng)該說是三種標(biāo)準(zhǔn)的差異。

重慶市高級人民法院民一庭庭長喻志強(qiáng)從實務(wù)的角度指出，對于房屋的多重轉(zhuǎn)讓，法院在審判實務(wù)中基本是按照最高人民法院的相關(guān)司法解釋來操作的，即對于一房數(shù)賣的買受人保護(hù)順位問題，首先是按照登記，登記之外交付受領(lǐng)了的優(yōu)先保護(hù)；在沒有登記和交付情形下，則以合同成立的先后為主補充判斷是否存在惡意串通的情形予以判斷是否保護(hù)在先合同的買受人。但是，對于如何運用傳統(tǒng)占有理論來解說司法解釋優(yōu)先保護(hù)依然存在問題。因為占有的效力是從事實上的占有去推定其占有是基于所有的意思、和平公開的占有，這到底是一種事實上的推定還是權(quán)利上的推定，其與我們司法解釋的優(yōu)先保護(hù)邏輯并不能深刻對接。

（二）多重買賣規(guī)則問題

黑龍江大學(xué)孫毅教授首先分析了我國現(xiàn)行司法解釋中多重買賣規(guī)則存在以下諸多問題：1.沒有給出賣人履行中的意思自治留有空間。對于多個有效合同，出賣人應(yīng)當(dāng)有選擇履行合同的自利，不能簡單以是否實際履行合同來判斷是否符合法律之誠信。2.將特殊動產(chǎn)受領(lǐng)交付的效力絕對化從而違背了公示原則。從《買賣合同解釋》第10條各項的邏輯關(guān)系分析，船舶、航空器、機(jī)動車等特殊動產(chǎn)多重買賣中，已經(jīng)受領(lǐng)交付標(biāo)的物是可以受到絕對優(yōu)先保護(hù)的事由。即便完成轉(zhuǎn)移登記的其他買受人，也不能與之對抗。這顯然違背了我國《物權(quán)法》第24條規(guī)定的特殊動產(chǎn)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人的規(guī)定。3.降低了對善意第三人的保護(hù)?！顿I賣合同解釋》第9條、第10條的規(guī)定，完全沒有考慮買受人善意的因素，不利于第三人保護(hù)。4.條文粗糙，存在法律漏洞，缺乏正當(dāng)性基礎(chǔ)。買賣標(biāo)的物受領(lǐng)交付不一定意味著所有權(quán)轉(zhuǎn)移；“現(xiàn)行支付價款”不宜作為判斷標(biāo)準(zhǔn)；“合同成立在先”不應(yīng)作為形式主義立法的獨立判斷因素。對比世界的物權(quán)變動模式：日本意思主義、德國形式主義、美國不動產(chǎn)登記中的多重買賣規(guī)則。我國物權(quán)變動立法模式同時受到意思主義與形式主義的影響，采用了二元主義的立法模式。物權(quán)公示效力有的場合是形成力，有的場合是對抗力，十分復(fù)雜。其中，形式主義下的公示形成力模式是法律行為引起物權(quán)變動的一般性規(guī)則。此外還有意思主義與登記對抗力的結(jié)合模式、交付主義與登記對抗力的結(jié)合模式。因此，重構(gòu)我國的多重買賣規(guī)則，應(yīng)當(dāng)注意其與我國獨特的物權(quán)變動立法模式的體系協(xié)調(diào)性、與債權(quán)平等原則的統(tǒng)一性，樹立自由競爭原則、尊重出賣人任意履行的自主決定權(quán)。多重買賣規(guī)則結(jié)構(gòu)由不同層次的判定標(biāo)準(zhǔn)和諸多判斷因素形成的保護(hù)要件構(gòu)成。在此提出五層次的判定標(biāo)準(zhǔn)：物權(quán)優(yōu)于債權(quán)、處于物權(quán)取得的途中、出賣人的選擇、合同對價充分性安全性的考量、法官衡平裁量。買受人之間最終誰能取得物的所有權(quán)，誰能得到實際履行判決，是由買受人是否符合權(quán)利保護(hù)要件決定的。根據(jù)多重買賣中不同買受人所處的境遇，適用不同的保護(hù)要件，以確定彼此之間的對抗能力，從而勾畫出多重買賣中具體的競爭法則。

西南政法大學(xué)王洪教授指出，在一物數(shù)賣的規(guī)則問題上，需要注意兩個問題。第一，實體法和程序法的關(guān)系。一物數(shù)賣的規(guī)則是要解決司法實務(wù)中的個案糾紛，作為裁判依據(jù)的運用，想像實務(wù)中發(fā)生一物數(shù)賣的情況下，數(shù)個買受人是否會同時向一個法院提訟？如果這種情況并不常見的話，在一個買受人基于他和出賣人之間簽訂的合同主張權(quán)利的普遍情形下，在程序上如何解決其他買受人在這個訴訟中的地位？第二，在合同的請求權(quán)問題上，顯然有些解釋規(guī)則是混淆了物權(quán)的效力和合同的請求效力。比如，普通動產(chǎn)的交付，認(rèn)為交付受領(lǐng)一方優(yōu)先獲得所有權(quán)，交付受領(lǐng)一方向法院提起確認(rèn)之訴，這不是關(guān)于買賣合同的訴訟，雖然買賣合同是這個確認(rèn)之訴的基礎(chǔ)。而買賣合同中最常見的是給付之訴，即請求對方履行交付或者辦理登記的行為。

（三）不動產(chǎn)一物二賣中第一買受人的救濟(jì)問題

北京大學(xué)許德風(fēng)副教授指出，就不動產(chǎn)“一物二賣”的交易，社會一般觀念認(rèn)為，出賣人失信背義，應(yīng)當(dāng)保護(hù)第一買受人；學(xué)說和判例的主流觀點認(rèn)為，第二買賣合同的效力，并不因第一買賣合同的存在本身而受影響，若第二買受人先完成登記，即可取得標(biāo)的物所有權(quán)。目前我國的相關(guān)法律規(guī)定及司法解釋對于第一買受人的救濟(jì)最多是出賣人承擔(dān)有限的違約損害賠償責(zé)任。這種出賣人可以以承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任為代價進(jìn)而自由轉(zhuǎn)售而不受限制的法律規(guī)則，有損交易信用與社會公平，應(yīng)當(dāng)區(qū)分情形予以完善。在不動產(chǎn)的一物二賣問題上，對第一買受人的救濟(jì)可以采用三種方式：合同救濟(jì)、物權(quán)變動救濟(jì)、侵權(quán)救濟(jì)。合同救濟(jì)方式中，在我國現(xiàn)有違約損害賠償制度下，法院常對違約損害賠償?shù)臄?shù)額持謹(jǐn)慎的態(tài)度，難以為第一買受人提供充分的救濟(jì)。對此，有必要采納將出賣人轉(zhuǎn)賣獲利的差價推定為出賣人所有損害的規(guī)則。另外，借鑒比較法的獲益交出制度，允許買受人基于信托關(guān)系要求出賣人返還轉(zhuǎn)賣收益，或賦予買受人以代償請求權(quán)，也是尊重不動產(chǎn)的特殊性、讓不動產(chǎn)一物二賣制度重回公平的可行選擇。在物權(quán)變動救濟(jì)方式中，登記公信力是更有利于降低交易成本的制度安排，在制度形成初期，個別當(dāng)事人的利益會受到不利影響，但這是規(guī)則形成過程中的必要成本。不過，在多數(shù)民眾登記公信力的觀念未充分建立的過渡時期，應(yīng)確立相關(guān)制度，保護(hù)當(dāng)事人之“既得利益”，以維護(hù)公平。具體而言，應(yīng)以歷史的眼光看待所有權(quán)的變動模式，正視登記體制過去、當(dāng)前的缺失，對特定時期內(nèi)的交易及性質(zhì)特殊的房屋，承認(rèn)依據(jù)當(dāng)時的法律當(dāng)事人可因占有移轉(zhuǎn)而取得標(biāo)的物所有權(quán)，在此種情形下，根據(jù)不動產(chǎn)善意取得制度，若第二買受人未了解標(biāo)的物的實際占有狀態(tài)，其單純因登記所獲得的“所有權(quán)”不得對抗第一買受人。對于侵權(quán)救濟(jì)方式的可能性，需要考量是否構(gòu)成惡意侵害債權(quán)的要件：出賣人與第二買受人簽訂合同過程中是否存在惡意串通、存在合法有效的第一個買賣合同（債權(quán)）、以違背善良風(fēng)俗的方式侵害債權(quán)。在出賣人與第二買受人通謀并以此逃避債務(wù)履行或強(qiáng)制執(zhí)行時，可認(rèn)定其行為構(gòu)成惡意串通，并據(jù)此確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)關(guān)系及物權(quán)合意無效，第一買受人可據(jù)此請求涂銷登記，并請求出賣人履行合同，向其移轉(zhuǎn)所有權(quán)。在特殊的情形下，若第二買受人明知第一買受人的存在，仍然堅持參與競爭，可構(gòu)成以故意違反善良風(fēng)俗的方式侵害第一買受人的債權(quán)，第一買受人可據(jù)此請求恢復(fù)原狀，確認(rèn)第二買賣合同無效，涂銷登記，并請求出賣人履行合同，移轉(zhuǎn)所有權(quán)。

四川大學(xué)張家勇教授認(rèn)為，就一房二賣中對第一買受人的救濟(jì)問題，合同救濟(jì)相比物權(quán)救濟(jì)和侵權(quán)救濟(jì)更為有效和可操作，但是在合同救濟(jì)中采納“基于得利的損害賠償”還是要謹(jǐn)慎。在物權(quán)救濟(jì)中，關(guān)于善意取得的問題，應(yīng)當(dāng)考慮兩個限制：即《物權(quán)法》生效之前的歷史遺留問題和《物權(quán)法》施行后善意取得適用場合也是有效的。對于侵權(quán)救濟(jì)，就競爭性購買而言，不應(yīng)當(dāng)將后買受人明知先買賣合同存在認(rèn)定為惡意，故侵權(quán)救濟(jì)適用可能性較低。

重慶市高級人民法院民一庭庭長喻志強(qiáng)認(rèn)為，許德風(fēng)教授通過對收益與風(fēng)險負(fù)擔(dān)的反面解釋，從側(cè)面提出優(yōu)先保護(hù)占有買受人的理由，具有方便司法實踐操作的考量。區(qū)分《物權(quán)法》生效前后的登記制度現(xiàn)實情況，確定是否保護(hù)第一買受人的問題，司法實踐也是這樣操作的，且社會效果較好。對于競爭性購買，不應(yīng)簡單認(rèn)定為有違誠信原則，誠信和善良風(fēng)俗標(biāo)準(zhǔn)是一個隨著社會發(fā)展和倫理觀念變化的概念，應(yīng)當(dāng)慎重。

（四）一物數(shù)賣法律規(guī)則在知識產(chǎn)權(quán)中的運用：一權(quán)數(shù)賣的合同效力及權(quán)利歸屬

西南政法大學(xué)張玉敏教授以我國一權(quán)數(shù)賣的典型案件——《老鼠愛大米》的著作權(quán)數(shù)次轉(zhuǎn)讓引發(fā)的糾紛為例，指出：在知識產(chǎn)權(quán)法上，特別是在著作權(quán)法上，一權(quán)數(shù)賣，多次做排他性的許可，其權(quán)利歸屬判斷可能比有形物的一物數(shù)賣所有權(quán)歸屬判斷還要復(fù)雜。原因在于：有形物的使用人最終是一個主體，不可能幾個主體同時使用一個有形物，不管其使用是有權(quán)還是無權(quán)，具有在利用上的排他性。而在知識產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域，不管是專利還是商標(biāo)或者是作品，由于其本質(zhì)是一種信息，信息的特征為：第一，可無限復(fù)制；第二，在利用的問題上沒有排他性，其可以由很多人同時使用，知識產(chǎn)權(quán)的排他性完全是法律制造出來的，而不是法律對它實質(zhì)上的排他性的認(rèn)可。這是作為知識產(chǎn)權(quán)與有形物的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的很大的區(qū)別，故而導(dǎo)致大家同時使用會損害他人利益的情形。這點需要考慮的是對于知識產(chǎn)權(quán)的權(quán)利變動到底該選擇登記對抗主義還是登記生效要件主義的立法選擇的問題。我國的專利法、商標(biāo)法規(guī)定的都是生效要件，即專利和商標(biāo)的轉(zhuǎn)讓和排他性的許可是登記生效。目前著作權(quán)法的修改稿中規(guī)定著作權(quán)的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)移許可可以登記，沒有登記不能對抗善意第三人，可以看出著作權(quán)法修改稿采納的是對抗要件。而從《擔(dān)保法》開始到現(xiàn)在的《物權(quán)法》第227條規(guī)定的著作權(quán)質(zhì)押都是登記生效要件，既然質(zhì)權(quán)都要求是生效要件，為何著作權(quán)轉(zhuǎn)讓要采納對抗要件呢？顯然我國各個法律之間規(guī)定是不協(xié)調(diào)的。此外，回到一物數(shù)賣的問題上，主張法律對競爭性購買應(yīng)該持一個中性的態(tài)度，從維護(hù)誠信和鼓勵競爭兩個價值的平衡角度，既不鼓勵也不禁止，交由當(dāng)事人選擇。當(dāng)然對于出賣人和在后買受人之間存在惡意串通的則適用合同無效的規(guī)則處理。因此，對于數(shù)個有效買賣合同而言，能夠?qū)嶋H履行的只有一個，對于不能履行的可以按照違約責(zé)任或者是侵權(quán)損害賠償責(zé)任予以處理。就知識產(chǎn)權(quán)的一權(quán)數(shù)賣問題，尤其是著作權(quán)的一權(quán)數(shù)賣，采用登記生效要件主義還是登記對抗要件主義更多的是一種法政策的選擇。因為著作權(quán)的立法目的之一是促進(jìn)作品的傳播使用和促進(jìn)文化的繁榮。所以在著作權(quán)一權(quán)數(shù)賣和多次許可的問題上，應(yīng)當(dāng)考慮著作權(quán)的立法目的，選擇能滿足市場誠信和效率和著作權(quán)立法目的實現(xiàn)的方式。這點還有待我們進(jìn)一步研究。

（五）一房數(shù)賣合同效力及“惡意串通行為”的認(rèn)定

重慶市渝北區(qū)人民法院院長戴軍、重慶市渝北區(qū)人民法院研究室副主任邢江孟指出，基于《合同法解釋二》第15條規(guī)定和《商品房買賣解釋》第10條關(guān)于惡意串通的法律適用選擇上，對于房地產(chǎn)企業(yè)和買受人惡意串通簽訂買賣合同的效力判定，適用《商品房買賣解釋》第10條的規(guī)定。對于可自由交易的私人之間的房屋買賣合同效力的判斷，適用《合同法》第52條的規(guī)定。此外，就“惡意串通”的認(rèn)定，需要分析以下要件：1.惡意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在一房數(shù)賣的買賣合同中，惡意的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采主觀主義，但當(dāng)事人知情與否應(yīng)當(dāng)用客觀公認(rèn)的方式確定。惡意的主觀標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括后買受人明知或未盡到一般人應(yīng)具有的起碼主義而不知其民事行為將造成國家、集體和第三人利益損害的主觀狀態(tài)。2.損害第三人利益的客觀實在性。對于惡意串通的認(rèn)定，主觀因素為惡意串通，客觀因素為合同損害國家、集體或第三人的利益。惡意串通，指當(dāng)事人之間的相互的意思聯(lián)絡(luò)或溝通，不僅表現(xiàn)為雙方積極的意思聯(lián)絡(luò)，也可以是一方做出意思表示，另一方明知其行為的損害后果，而用默示的方式接受。損害第三人利益，是指合同訂立行為與合同實施行為已經(jīng)對第三人利益造成損害或者正在造成損害。在房屋買賣合同中，法院在認(rèn)定惡意串通的虛假交易時，應(yīng)當(dāng)基于一般的社會經(jīng)驗詳細(xì)審查個案中的交易細(xì)節(jié)，根據(jù)經(jīng)驗法則對是否存在惡意串通行為進(jìn)行認(rèn)定。具體而言，基于房屋買賣交易流程的一般常識，可以從以下幾個方面審查：1.房屋的現(xiàn)有狀況，包括支付價款情況和是否裝修等；2.交易雙方是否有合理的談約過程；3.第三人是否有合理的看房過程；4.出賣人與第三人的交易金額與市場行情是否相符；5.出賣人與第三人之間是否有真實的交易款項交割。出賣人與第三人應(yīng)當(dāng)對以上交易細(xì)節(jié)進(jìn)行合理解釋并承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，如果對明顯不符合生活常識的交易細(xì)節(jié)不能做出解釋或舉證不能，便足以構(gòu)成法官的合理懷疑。

河南省南陽市中級人民法院研究室主任何志以河南南陽的同一企業(yè)職工甲乙丙房屋二重買賣的真實案例說明了實務(wù)中的一房多賣的復(fù)雜性和法律解決的無力性。因為這個案例涉及房屋是房改所得，買賣發(fā)生在物權(quán)法實施之前，且第一個買賣合同已經(jīng)交付但是未辦理登記，之后出賣人甲以自己名義辦理了登記后又賣給了丙。前后兩個買賣合同效力的認(rèn)定就成為本案的關(guān)鍵。作為一房數(shù)賣，最終只能有一個合同的當(dāng)事人取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)。在此情況下，其他沒有達(dá)到物權(quán)變動效果的買賣合同效力如何認(rèn)定？這個問題涉及到物權(quán)變動的立法模式。從我國的立法規(guī)定來看，民法通則、物權(quán)法或者合同法，應(yīng)該是采納了物權(quán)形式主義的模式。從《物權(quán)法》第15條規(guī)定可以看出，我國采納了不動產(chǎn)物權(quán)變動效力與債權(quán)合同相區(qū)分的原則。結(jié)合最高人民法院的相關(guān)司法解釋和法院司法實踐來看，我國一直是認(rèn)可物權(quán)行為的獨立性。結(jié)合上訴案件，主張第二個買賣合同可以依據(jù)《合同法》第52條第2項規(guī)定，以惡意串通損害第三人利益為由認(rèn)定合同無效。對房屋多重買賣合同的效力問題，我國目前主要有兩種做法：一種是認(rèn)定數(shù)個買賣合同均有效，惡意串通的除外。在合同兼有效的情形下，對不能取得所有權(quán)的買受人提供債法救濟(jì)，即要求出賣人承擔(dān)違約損害賠償，且賠償是完全賠償。另一種是可以確認(rèn)一物數(shù)賣的后買賣合同無效或可變更、撤銷等，對于變更、撤銷或無效的合同，后買受人可以主張締約過失損害賠償。而《商品房買賣解釋》第8條規(guī)定的是一種雙倍賠償?shù)膽土P性賠償，這種對后買受人保護(hù)更為有利。

重慶大學(xué)宋宗宇教授認(rèn)為，對于多重買賣的合同效力判定問題，應(yīng)該遵循合同效力判斷的一般規(guī)則，在是否存在“惡意串通”的問題上，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。要維持我國不動產(chǎn)登記判斷歸屬的公信力。因此，由登記了解權(quán)利歸屬應(yīng)該是善意的。

重慶第一中級人民法院研究室主任賈科認(rèn)為，實踐中對于一房數(shù)賣的多個買賣合同效力問題，法院基本傾向于認(rèn)為合同是有效的。在出賣人惡意違約二次出賣房屋給后買受人情形下，第一買受人可以行使法定解除權(quán)并要求包括期待利益在內(nèi)的損害賠償，但是最終可以得到的賠償數(shù)額仍然是一個充滿爭議的問題。對于惡意串通的認(rèn)定，不宜寬泛處理，還是應(yīng)當(dāng)堅持嚴(yán)格限縮的解釋，必須是后一個買賣合同在目的上具有非法性，即第二買受人明知其行為會導(dǎo)致前一個買受人損失并且他希望其結(jié)果發(fā)生。對于發(fā)生在登記制度不完善的背景下的一房數(shù)賣的房屋歸屬問題，其房屋涉及民生和生存權(quán)問題時，可以走一條折衷的道路，就通常的惡意串通標(biāo)準(zhǔn)予以適當(dāng)?shù)姆艑挊?biāo)準(zhǔn)?？梢钥紤]不動產(chǎn)的登記不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮買受人的情況，特別是唯一生存之住宅的情況。

西南政法大學(xué)張玉敏教授指出，發(fā)生在南陽的案件說明我國的不動產(chǎn)登記制度出現(xiàn)了問題。登記機(jī)關(guān)在辦理登記和變更登記時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，并進(jìn)行實地勘察，而且要張貼公告。給予利益相關(guān)人兩個月到三個月的異議期，異議期過后沒有人提出異議才辦理登記或變更登記。此外，不動產(chǎn)登記的效力，生效要件也好對抗要件也罷，其效力都是一種推定，可以用事實。我國的不動產(chǎn)登記條例正在制定之中，我們都應(yīng)該為此提出積極的意見。

（六）特殊動產(chǎn)的物權(quán)變動規(guī)則與多重轉(zhuǎn)讓中物的歸屬

西南政法大學(xué)徐潔教授指出，最高人民法院《買賣合同解釋》第10條關(guān)于船舶、航空器和機(jī)動車等特殊動產(chǎn)的物權(quán)變動的規(guī)定，將占有的效力完全凌駕于登記之上，使登記的效力喪失殆盡，是對《物權(quán)法》第24條的徹底修改。此種修改缺乏合理性支持。

浙江大學(xué)周江洪教授認(rèn)為，《買賣合同解釋》第10條規(guī)定了特殊動產(chǎn)多重買賣時的履行順序規(guī)則。依據(jù)該條規(guī)定，特殊動產(chǎn)物權(quán)變動遵循“交付生效+登記對抗”的原則。債權(quán)多重轉(zhuǎn)讓與股權(quán)多重轉(zhuǎn)讓問題原則上不能參照適用該條。登記雖不能產(chǎn)生所有權(quán)，但其履行請求優(yōu)先于未受領(lǐng)交付之買受人；既未受領(lǐng)交付也未登記之情形，合同成立在先者優(yōu)先。該司法解釋雖然便于法院確定多重轉(zhuǎn)讓時的履行順序問題，但也存在合適當(dāng)事人主觀意義、法理邏輯的不連貫以及可能破壞債權(quán)平等原則及債務(wù)人任意履行原則等問題。通過限制該條的適用范圍，可以部分避免上述問題。

上海大學(xué)陳敬根副教授認(rèn)為，最高人民法院《買賣合同解釋》第10條規(guī)定了同一特殊動產(chǎn)“一物數(shù)賣”時所有權(quán)歸屬的判定規(guī)則。作為一項特殊動產(chǎn)，船舶的“一物數(shù)賣”涉及船舶登記制度、我國特殊動產(chǎn)物權(quán)變動模式等理論與制度。在我國物權(quán)法體系下，《買賣合同解釋》第10條規(guī)定的同一特殊動產(chǎn)“一物數(shù)賣”時所有權(quán)歸屬的判定規(guī)則在自洽性方面仍存在一定的問題，既不符合動產(chǎn)合意生效原則，也背離了特殊動產(chǎn)登記對抗主義的基本要求。通過對登記對抗主義物權(quán)變動模式及本質(zhì)的探討，我國應(yīng)摒棄“雙軌制”物權(quán)變動模式，統(tǒng)一登記的法律效力與功能，以更好促進(jìn)交易的安全、快捷。

山東大學(xué)馬麗萍副教授認(rèn)為，《買賣合同解釋》第9條與第10條，分別體現(xiàn)為區(qū)分普通動產(chǎn)和特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同的不同情形，兩條之間差異性應(yīng)在于：第9條應(yīng)理解為種類物或可代替物的多個合同關(guān)系的多個債權(quán)人之間的合同履行順位。在此類買賣合同關(guān)系中，訂立多個買賣合同的行為是多個債權(quán)關(guān)系的約定，則該行為的成立、生效與履行均應(yīng)按照債權(quán)關(guān)系法律行為的判斷標(biāo)準(zhǔn)確定，應(yīng)適用合同法的相關(guān)規(guī)定，基于合同法原理即可解決；而第10條應(yīng)理解為特定物或不可替代物的多個合同關(guān)系的多個債權(quán)人的物權(quán)順位，在此類買賣合同關(guān)系中，標(biāo)的物已經(jīng)客觀存在并已特定化，或具有其他可以從客觀上表示物權(quán)變動的行為，所以應(yīng)適用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，基于物權(quán)公示原理予以解決。兩條均體現(xiàn)了物權(quán)法第15條關(guān)于區(qū)分原則的精神。

重慶市渝北區(qū)人民法院劉長軍法官認(rèn)為，《買賣合同解釋》第9條、第10條規(guī)定了動產(chǎn)“一物數(shù)賣”時的物權(quán)歸屬，但是該規(guī)定沒有區(qū)分觀念交付和現(xiàn)實交付，以受領(lǐng)先后確定標(biāo)的物之歸屬，該規(guī)定未充分考慮到觀念交付與現(xiàn)實交付并存時的復(fù)雜性。判定觀念交付較之于現(xiàn)實交付的效力如何不能僅僅關(guān)注交付行為本身，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合交付的先后順序、當(dāng)事人有無惡意、關(guān)聯(lián)行為的社會成本等多種因素具體確定觀念交付與現(xiàn)實交付的效力優(yōu)先性。

西南財經(jīng)大學(xué)辜明安教授指出，《買賣合同解釋》第9條和第10條對于實務(wù)的指導(dǎo)作用是不容置疑的，對于具體案件的裁決具有明顯的作用，同時也存在不完善的地方，比如在邏輯上的貫通問題，比如第9條規(guī)定了付款的問題，而第10條則沒有規(guī)定。最高人民法院奚曉明副院長主編的《買賣合同解釋》理解和說明上也沒有明確說明。這兩條規(guī)定還存在是否影響債權(quán)的獨立性和債權(quán)的平等性問題的爭議。

重慶大學(xué)宋宗宇教授認(rèn)為，《買賣合同解釋》第9條、第10條，規(guī)定了動產(chǎn)和特殊動產(chǎn)的標(biāo)的物的歸屬問題。對于諸如機(jī)動車、飛行器、輪船等特殊動產(chǎn)，在一物數(shù)賣情形下確立的物的歸屬判斷標(biāo)準(zhǔn)：有交付的依據(jù)交付，有登記的交付優(yōu)于登記；合同在先的合同優(yōu)先。這種標(biāo)準(zhǔn)對一般的動產(chǎn)歸屬判斷有道理，但是對于特殊動產(chǎn)則有問題。一個問題是這些規(guī)則違背債的平等性、相對性和相容性；另一個問題是物權(quán)的核心還是在于排他的效力。如果說沒有排他效力，物權(quán)和債權(quán)區(qū)分就會模糊，物權(quán)的排他效力來源于物權(quán)的公信力，而公示的方法對公信力有直接影響。特殊動產(chǎn)的變動僅有交付，不能對抗善意第三人，應(yīng)當(dāng)考慮有登記依登記，有交付依交付，既有登記又有交付的，登記的效力高于交付。

北京理工大學(xué)孟強(qiáng)博士認(rèn)為，《買賣合同解釋》第9條、第10條普遍存在法律原則相背離的問題，無論是從理論上還是從邏輯上，這兩條都存在很大的問題。在特殊動產(chǎn)的多重買賣中，登記的名義人應(yīng)當(dāng)受到特殊保護(hù)，不能只是看交付。因為交付只能完成一次。但是如果不更正登記，出賣人還是可以反復(fù)的出賣。在這樣的情況下，登記名義人進(jìn)行出賣，此時的買受人才是真正市場交易的化身，因為他可以是無窮盡的人。

中國青年政治學(xué)院王雷博士指出，就《買賣合同解釋》第9條、第10條規(guī)定，特別是第10條的規(guī)定，其是設(shè)定了一系列的相關(guān)證據(jù)方法規(guī)范，即：交付優(yōu)先；登記優(yōu)先；合同成立在先優(yōu)先等。這種順序的安排可能基于以下兩個原因：第一個原因是公示方法從前往后，它的客觀性是越來越薄弱；第二個原因是不同的買受人基于與出賣人之間買賣合同的信賴以及基于這種信賴在推進(jìn)履行的過程中的努力程度是有所差別的。另外，需要注意的是第9條的第二項規(guī)定了支付價款，第10條卻沒有規(guī)定如何處理，對于價款支付問題，王博士認(rèn)為第9條的第二項可以落為第10條的第三項。但是對于支付價款的判斷標(biāo)準(zhǔn)，是全部價款還是部分價款則需要結(jié)合誠信原則和市場交易要素予以綜合考量。第10條的第四項關(guān)系著對交付的理解，王博士認(rèn)為此處的交付可以囊括各種交付包括觀念交付，只是不同的交付導(dǎo)致的法律后果有所差別。因此，對第10條的第四項應(yīng)當(dāng)采取目的限縮的解釋，即假設(shè)先前買受人采取的是占有改定的方式，而后買受人是占有改定或者是現(xiàn)實交付并且加了一個登記，王博士認(rèn)為先買受人的交付就不能對抗后買受人的登記，原因在于《物權(quán)法》第24條規(guī)定了特殊動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。

西南財經(jīng)大學(xué)喻敏教授認(rèn)為，關(guān)于《買賣合同解釋》第10條規(guī)定的特殊動產(chǎn)的交付于登記的效力之上，喻教授認(rèn)為交付肯定優(yōu)于登記，因為交付是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，只有取得了所有權(quán)，登記才會產(chǎn)生物權(quán)變動的對抗效力，而對抗第三人實際上是指物權(quán)對抗第三人，要取得物權(quán)必須先交付。

二、無權(quán)處分相關(guān)法律問題（一）無權(quán)處分的涵義及規(guī)制形式

西南政法大學(xué)周清林副教授指出，當(dāng)前有關(guān)無權(quán)處分的研究主要指向無權(quán)處分影響的是合同效力還是物權(quán)效力的內(nèi)在邏輯上，而對無權(quán)處分本身的界定和定位卻缺乏深刻的反思。無權(quán)處分應(yīng)當(dāng)理解為一項與有權(quán)處分相并列的宏大的制度體系，而不是限定在如出賣他人之物上的具體制度?；诖?，無權(quán)處分應(yīng)當(dāng)包含純粹的無權(quán)處分和受限制的處分。無權(quán)處分財產(chǎn)與處分權(quán)受限制而處分財產(chǎn)都是無權(quán)處分。具體而言，出賣他人之物、出賣標(biāo)的物上負(fù)載有第三人權(quán)利的財產(chǎn)、在他人財產(chǎn)上設(shè)定他物權(quán)、一物數(shù)賣、債權(quán)的重復(fù)讓與、債權(quán)撤銷權(quán)、轉(zhuǎn)租行為等，都屬于無權(quán)處分。無論我們怎樣理解無權(quán)處分，這些體系內(nèi)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)達(dá)成一致，不應(yīng)該有分歧。

四川大學(xué)張家勇教授認(rèn)為，我國學(xué)者對我國合同法第51條的無權(quán)處分的不同見解乃因所持解釋前設(shè)不同，即對無權(quán)處分制度是通過債權(quán)行為，還是通過物權(quán)行為進(jìn)行規(guī)制有不同立場。通過利益調(diào)和功能的比較，以及債權(quán)行為無效導(dǎo)致法律體系解釋困境的說明，可以認(rèn)為無論債權(quán)行為規(guī)制形式的具體方案如何設(shè)計都難以達(dá)成妥當(dāng)結(jié)果。債權(quán)行為不因欠缺處分權(quán)而確定有效不會過度保護(hù)買受人，能夠達(dá)成最佳制度效果。因而，物權(quán)行為規(guī)制形式具有合理性。鑒于我國現(xiàn)行法并不認(rèn)可處分行為獨立性，所以不宜認(rèn)為無權(quán)處分行為包括債權(quán)行為的履行行為。在我國現(xiàn)行法背景下《合同法》第51條僅調(diào)整無需履行而直接發(fā)生權(quán)利變動效果的合同關(guān)系，具體類型主要為一般動產(chǎn)抵押合同與質(zhì)押合同，適用機(jī)會極其有限。

（二）無權(quán)處分合同效力判定

最高人民法院研究室民事處處長吳兆祥從《買賣合同解釋》的立法背景出發(fā)，介紹了《買賣合同解釋》第3條關(guān)于無權(quán)處分的立法緣由并對其進(jìn)行了分析。無權(quán)處分從我國立法來看，主要有兩個依據(jù)，一個是《合同法》第51條，另一個是《物權(quán)法》第106條?！逗贤ā返?1條從合同效力的角度對無權(quán)處分的行為進(jìn)行了規(guī)定，《物權(quán)法》第106條是從物權(quán)變動的效力對無權(quán)處分的規(guī)定，兩者結(jié)合基本形成了法院審理無權(quán)處分案件的基本依據(jù)。最高人民法院在《買賣合同解釋》第3條最終對無權(quán)處分合同效力的表態(tài)，是對多方因素綜合考慮的結(jié)果。就個人理解，可能有以下幾個方面：第一，按照《買賣合同解釋》第3條規(guī)定，無權(quán)處分合同原則上按有效處理，除非其存在《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的情形。這實際上是有利于對買受人進(jìn)行權(quán)利保護(hù)。因為在無權(quán)處分合同中，出賣人通常是明知自己沒有權(quán)利而處分，是有過錯的，所以在這類合同糾紛中保護(hù)的重點是買受人。而對買受人的保護(hù)，合同有效主張違約責(zé)任明顯優(yōu)于合同無效的締約過失責(zé)任。第二，在審判實踐中，對特定物的無權(quán)處分以前一直是嚴(yán)格遵照《合同法》第51條規(guī)定做無效處理；而對于期貨買賣這樣的商事合同則又是按照另一套規(guī)定認(rèn)定為有效，特別是涉外期貨買賣，基本上是遵照國際上的通例，都是按照合同有效來處理的。對于實踐中的這種不同標(biāo)準(zhǔn)帶來的審判困難也是問題，需要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，這是《買賣合同解釋》第3條出臺的一個基本考慮。第三，從我們了解到的國際上涉及到的無權(quán)處分糾紛的處理規(guī)則來看，多數(shù)不認(rèn)為合同是無效的，法國法直接規(guī)定無權(quán)處分合同是無效的，但是在區(qū)分處分行為和負(fù)擔(dān)行為的德國法上，包括日本、英美法的主要國家，基本上規(guī)定不因為出賣人對標(biāo)的物沒有處分權(quán)而影響合同的效力。《買賣合同解釋》第3條即是在參照了國外的現(xiàn)行立法和一些國際性的法律規(guī)定基礎(chǔ)上制定的。第四，從《物權(quán)法》第15條的規(guī)定以后，我們有限的承認(rèn)了物權(quán)變動的效力與合同效力相區(qū)分的原則。《買賣合同解釋》第3條實際上是基于對物權(quán)行為和債權(quán)行為區(qū)分原則的選擇和肯定。另外，對于無權(quán)處分還有幾個問題需要關(guān)注，一個是對《買賣合同解釋》第3條規(guī)定的適用問題。個人認(rèn)為此條只適用于買賣合同，不應(yīng)做擴(kuò)大性解釋到單務(wù)合同里面。第二個是涉及到共有人對共有物自行處分的問題。從現(xiàn)有司法實踐來看此類案件的合同效力問題，法院處理起來非常尷尬。在司法實踐中此類案件多數(shù)做無效處理。但從理論上言，既然部分享有所有權(quán)，按照合同法的規(guī)定實際上應(yīng)該是部分有效。個人認(rèn)為對于共有人自行處分共有物的案件原則上按照合同有效處理較宜。

福州大學(xué)葉知年教授指出，關(guān)于無權(quán)處分合同的效力問題，我國主要有效力待定說、無效說和有效說三種學(xué)說。這三種學(xué)說或多或少都存在一些問題，其解釋要么一味的從法條機(jī)械解釋出發(fā)，要么一味的從保護(hù)交易安全的角度出發(fā)，都存在一定的片面性和武斷性。個人認(rèn)為，只有在全面考察無權(quán)處分人和相對人簽訂合同時的主觀方面后，得出無權(quán)處分合同的效力可能為無效、可撤銷或有效的結(jié)論，只有這樣才能真正做到：一方面保證在實踐層面上，符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在保護(hù)物權(quán)“靜的安全”和“動的安全”上求得平衡；另一方面才能真正的實現(xiàn)民事法律關(guān)系的和諧，很好的服從民事立法的目的和宗旨。

湖南大學(xué)許中緣教授認(rèn)為，只有將無權(quán)處分合同原則上按照有效處理，《買賣合同解釋》第三條才有存在的意義。在《合同法》第51條存在的背景下，要使《買賣合同解釋》第3條能夠適用于所有的無權(quán)處分行為，需要對物權(quán)變動規(guī)則的登記與交付本身的性質(zhì)進(jìn)行重新定位。只有將登記與交付作為法律行為的情況下，如果能辦理登記或者完成交付，違約方因而需要承擔(dān)違約責(zé)任。否則，《買賣合同解釋》第3條只有作為《合同法》第132條的反面解釋。

篇7

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，共同委托丙方并見證甲乙雙方之間的買賣行為，共同訂立本合同，以茲各方共同遵守。

賣方(甲方)：_____________身份證號碼：____________________

買房(乙方)：_____________身份證號碼：____________________

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，誠實守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：

一、甲方自愿將其位于_____縣_____________的房屋以人民幣______拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方(一次性付清，附收款收據(jù))。

二、房屋的基本情況：

該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______(無儲藏室)。

三、本合同簽訂后，甲方對該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。

四、本協(xié)議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本協(xié)議發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

五、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

六、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)___份，見證人各___份。

甲方：_______________乙方：_______________見證人：_______________

日期：_______________日期：_______________日期：_______________

房屋買賣合同關(guān)鍵條款細(xì)節(jié)：

第一，有關(guān)房屋面積方面的條款。

購房者在簽訂購買現(xiàn)房時合同時在此條款中要求寫明建筑面積，及建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)，使用面積平米數(shù)，建筑面積與使用面積的比例;購買預(yù)售房還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。根據(jù)《民法通則》此條款應(yīng)如此表述“誤差在3 %之內(nèi)(含3 %)，視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實際面積在合同中規(guī)定的單價重新結(jié)算;若誤差超過3 %，則視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔(dān)約責(zé)任。”

另外，所購樓的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。

第二，關(guān)于價格、收費、付款數(shù)額的條款。

價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。

第三，關(guān)于不可抗拒力。

房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任。”這樣的表述。我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。”依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項目設(shè)計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計到而沒有預(yù)計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

第四，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款。

購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。

篇8

還遷房買賣合同范文1出賣人(以下簡稱甲方)： 身份證號：

配偶： 身份證號：

買受人(以下簡稱乙方)： 身份證號：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，共同信守執(zhí)行。

第一條 甲方聲明

1.1甲方所出售的房屋為：《西安市棚戶區(qū)房屋拆遷安置協(xié)議書(居民戶)拆遷安置第249號②》中(以下稱協(xié)議書)，所載建筑面積為45m2,房屋結(jié)構(gòu)為框架的私有房屋一套(以下稱房屋)。

1.2協(xié)議書表明其所載房屋為原碑林區(qū)長樂坊新慶村棚戶區(qū)改造回遷房，還未取得《中華人民共和國房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，為甲方自有財產(chǎn)，甲方自愿出售。

1.3甲方保證該房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無抵押、無債務(wù)糾紛，提供的材料齊全、真實有效，可以辦理權(quán)屬過戶等與交易有關(guān)的各項事宜。

第二條 乙方聲明

2.1乙方自愿購買本合同1.1所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的各項義務(wù)，承擔(dān)違反本合同義務(wù)的法律責(zé)任。

2.2乙方對協(xié)議書中所載房屋已經(jīng)勘察清楚。已知曉其建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等特點，對協(xié)議書和房屋實際建設(shè)情況所能預(yù)估的交房時間已經(jīng)有清楚的了解。

第三條 交易價格

甲乙雙方同意本合同1.1所述房屋的交易價格為人民幣(大寫)貳拾萬零捌仟元整(￥208000)。

第四條 交易方式

乙方在本合同簽訂時，一次性全額支付給甲方購房款人民幣(大寫)貳拾萬零捌仟元整(￥208000)。甲方在收到全額購房款后，將協(xié)議書移交乙方，協(xié)議書歸乙方所有，協(xié)議書中所載房屋的所有權(quán)和使用權(quán)歸乙方所有。

第五條 協(xié)議書中第三款拆遷過渡期限為三十個月，若實際拆遷過渡期限超過三十個月，協(xié)議書中的拆遷人將支付甲方額外的拆遷過渡費，該費用為甲方所有。在辦理費用領(lǐng)取手續(xù)時，乙方應(yīng)持協(xié)議書配合甲方辦理。

第六條 產(chǎn)權(quán)過戶辦理

6.1在得到協(xié)議書中拆遷人房屋回遷交房的通知時，甲、乙雙方應(yīng)相互配合，提供有效資料，向房屋所在區(qū)房地產(chǎn)交易所申請辦理上市批準(zhǔn)及房屋買賣權(quán)屬過戶相關(guān)手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。辦理上述手續(xù)時產(chǎn)生的稅費及房屋后續(xù)建設(shè)的相關(guān)費用，由乙方全部承擔(dān)。

6.2乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。

第七條 違約處理

自本合同簽訂后，甲乙雙方不得以任何理由違約。如違約，違約方將支付對方購房款20%的違約金。

第八條 爭議解決

因履行本合同所產(chǎn)生的爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，交由當(dāng)?shù)刂俨脵C(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁，對仲裁結(jié)果不滿的，雙方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。

第九條 合同生效

本合同一式2份，甲乙雙方各持1份，具備同等的法律效力。本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買賣合同范文2賣方: (以下簡稱甲方)身份證號碼：

買方:(以下簡稱乙方)身份證號碼：

買賣雙方經(jīng)過友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條：賣方是坐落于 的房屋使用權(quán)人。賣方自愿將房屋及房屋享有的權(quán)力出售給買方，出售價款為： ;

第二條：房屋使用面積為 平方米，房屋性質(zhì)為平房地區(qū)騰退拆遷安置回遷房，房屋現(xiàn)在性質(zhì)為使用權(quán)，尚未購買產(chǎn)權(quán)，房屋未出租(注：房屋能購買為國家承認(rèn)的大產(chǎn)權(quán)房，可辦理產(chǎn)權(quán)證。辦理時間目前尚未有明確的期限,此情況買方已認(rèn)可)，買方同意按房屋現(xiàn)有情況購買該房屋。

第三條：買賣雙方承擔(dān)的義務(wù)：

第一款：買方在驗房后，于本合同簽訂當(dāng)日將全部房款 通過銀行轉(zhuǎn)帳和現(xiàn)金方式給賣方，賣方在收到錢后，將房屋及房屋相關(guān)手續(xù)原件交給買方，本合同簽訂且房款已到賣方賬戶后，坐落于 房屋歸買方所有.

第二款：自賣方將房屋交付買方之時起，如果出現(xiàn)違法、違紀(jì)、違規(guī)行為以及安全事故同時包括房屋市場的價格波動或其他人力不可為的因素造成的損壞，應(yīng)由買方承擔(dān)。

第三款：當(dāng)國家或拆遷單位出臺關(guān)于此房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)的文件或政策時，賣方應(yīng)積極配合買方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但不承擔(dān)任何費用。在賣方取得產(chǎn)權(quán)證時，如因政府政策變化或其它原因?qū)е沦u方不能過戶給買方時，賣方應(yīng)協(xié)助買方過戶給買方指定符合政策的第三方,如賣方遲延或不能履行此義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)房款兩倍的違約責(zé)任。

第四條：違約責(zé)任

第一款：買賣雙方不得以由于房屋市場價格變動造成本合同的房屋升值或貶值終止此合同，如違約應(yīng)承擔(dān)房款兩倍的違約責(zé)任。

第二款：買方在此合同簽訂時，已詳知此房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，屬自愿購買，如發(fā)生產(chǎn)權(quán)性質(zhì)延遲改變、房屋 價格變化等問題，買方不得以上述理由終止此合同。

第三款：買方、賣方在本合同簽字生效后，不得以任何理由廢止此合同，否則視同買方、賣方違約。買方、賣方有權(quán)通過相關(guān)法律渠道申訴，并自違約之日起按每日5000 元(伍仟元整)向?qū)Ψ教岢鏊髻r。

第五條：賣方法定繼承人一致同意此次房屋買賣交易，并且同意本協(xié)議所有條款，賣方繼承人無此房屋的繼承權(quán)和使用權(quán)。

第六條：賣方如果在房屋使用權(quán)沒有變更到產(chǎn)權(quán)前去世，賣方的繼承人，繼承房屋后繼續(xù)辦理使用權(quán)變更產(chǎn)權(quán)，直至辦下產(chǎn)權(quán)證無條件過戶給買方或是買方指定的人，如不履行此項義務(wù)繼承人愿意賠償買方兩倍購房款。

第七條：如果在房屋沒有變更到買方名下，或是買方指定人名下，該房屋遇到拆遷，或是騰退及一切有可能得到賠償款項，與賣方和賣方的繼承人無關(guān)，賣方和繼承人必須無條件配合買方辦理一切事宜，直到拿到款項為止，如果不配合因此導(dǎo)致的所有損失都由賣方和繼承人承擔(dān)，自不配合之日起按每日5000 元(伍仟元整)向買方索賠。

第八條：賣方和繼承人必須將該房產(chǎn)里所有的戶口無條件遷走，如不遷走，每一個戶口向買方繳納100000元(壹拾萬圓整)。

第九條：本合同一式兩份，雙方各持一份。

第十條：本合同自雙方簽字后，本合同生效。

第十一:本合同生效后，此房屋辦理過戶發(fā)生的任何費用與賣方無關(guān)，均由買方承擔(dān)。

第八條：補充條款:

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買賣合同范文3甲方(賣方)： ，身份證號碼：

乙方(買方)： ，身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上，并依照相關(guān)法律、法規(guī)達(dá)成以下合同條款以供雙方遵守：

一、甲方自愿將坐落于上海市奉賢區(qū) (拆遷號：滬奉 )，建筑面積 平方米，以及地下車庫、閣樓( 平方米)附屬設(shè)施停車位等的房產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的憑證交付給乙方，該房屋以下簡稱目標(biāo)房產(chǎn)。

二、雙方議定目標(biāo)房產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣小寫 元(大寫元整)。

三、甲乙雙方確認(rèn)乙方在 年 月 日支付定金人民幣小寫 元(大寫元整)，該筆款項計入購房款。

四、乙方在 年 月 日向甲方支付其余房款人民 元(大寫元整)，甲方同時將房屋鑰匙及相關(guān)證書、憑證交付乙方，目標(biāo)房產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移給予乙方處分。

五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的所有權(quán)，能完全處分出售該房產(chǎn)，甲方保證無任何家庭成員等任何第三方向目標(biāo)房產(chǎn)主張任何權(quán)益，如因甲方的原因給乙方造成損失，甲方賠償乙方雙倍購房款的違約金和同期銀行同類貸款利率四倍的利息及目標(biāo)房產(chǎn)的裝修費用。甲方保證目標(biāo)房產(chǎn)無任何擔(dān)保，無抵押，無房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用，無戶口遷入。

六、由于目標(biāo)房產(chǎn)暫時無法辦理房產(chǎn)過戶等相關(guān)手續(xù)，因此特約定，在目標(biāo)房產(chǎn)具備辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，甲方在兩個月內(nèi)無條件協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所產(chǎn)生的契稅及相關(guān)費用由乙方承擔(dān)，甲方之前辦理的產(chǎn)證的費用由甲方自行承擔(dān)。

七、乙方支付購房款后，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)正常居住使用的相應(yīng)手續(xù)，如：電話、水電、網(wǎng)絡(luò)安裝等等變?yōu)橐曳矫Q，如客觀原因無法辦理，則不算甲方違約。

八、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，違約一方應(yīng)向另一方支付雙倍購房款的違約金;如甲方未協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，則乙方可以起訴甲方履行義務(wù)，并甲方需賠償乙方購房款雙倍的違約金和同期銀行同類貸款利率四倍的利息及目標(biāo)房產(chǎn)的裝修費用。

九、乙方在付清本合同約定的購房款后，如需要轉(zhuǎn)讓出售目標(biāo)房產(chǎn)，甲方無條件配合;如目標(biāo)房產(chǎn)遇到拆遷等相關(guān)變動，目標(biāo)房產(chǎn)所涉及的一切經(jīng)濟(jì)補償利益歸乙方所有，甲方不享有任何利益，甲方有義務(wù)配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)。

十、目標(biāo)房產(chǎn)出售后到辦理過戶產(chǎn)證期間，目標(biāo)房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。

十一、本協(xié)議一式三份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日生效，如有糾紛，在目標(biāo)房產(chǎn)所在地法院管轄，敗訴一方承擔(dān)所有費用。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇9

委托人：______，_____(性別)，______年__月____日出生，住址：________________________________________，公民身份號碼：_________________。

______，_____(性別)，______年__月____日出生，住址：________________________________________，公民身份號碼：_________________。

受托人： ， (性別)， 年 月 日出生，住址： ，公民身份號碼： 。

我們，委托人_______和_______系夫妻關(guān)系，我們是座落于遼寧省沈陽市_____區(qū)_______路____號___(建筑面積：_________平方米，房屋所有權(quán)證編號：沈房權(quán)證____字第_______號，登記卷號：________)房產(chǎn)的所有權(quán)人，現(xiàn)因我們有特殊原因無法親自到場，特委托 全權(quán)代替我們辦理與該房產(chǎn)有關(guān)的如下事項：

1、受托人以委托人的名義到貸款銀行辦理該房產(chǎn)銀行(或住房公積金貸款)提前還款的一切手續(xù)，領(lǐng)取注銷抵押憑證并到房產(chǎn)抵押部門(或擔(dān)保部門)辦理該房產(chǎn)的抵押注銷手續(xù)及簽署相關(guān)法律文件;

2、代為簽署《房屋抵押合同》，代為到房產(chǎn)抵押部門辦理該房產(chǎn)的抵押手續(xù)、領(lǐng)取他項權(quán)利證、領(lǐng)取抵押后的《房屋所有權(quán)證》及簽署相關(guān)法律文件;

3、到房產(chǎn)抵押部門辦理該房產(chǎn)的抵押注銷手續(xù)及簽署相關(guān)法律文件;

4、領(lǐng)取上述注銷抵押后的《房屋所有權(quán)證》;

5、簽署《房屋買賣合同》，代為辦理該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易、更名、過戶、查檔等與出售上述房產(chǎn)有關(guān)的一切事宜;

6、受托人有權(quán)代替委托人回答上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(或抵押)登記詢問筆錄并代替原房主簽署房產(chǎn)承諾書;

7、如上述房產(chǎn)地址、面積與實際不符，受托人有權(quán)代為辦理更改并領(lǐng)取地址、面積更正后的《房屋所有權(quán)證》、《契證》;

8、代為辦理該房產(chǎn)《土地使用證》的更名手續(xù)并簽署相關(guān)文件;

9、代為到當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門交納該房產(chǎn)交易時所產(chǎn)生的各種稅費并在契稅、營業(yè)稅、個稅、印花稅等稅費單上簽字確認(rèn)，同時辦理、領(lǐng)取該房產(chǎn)的《契證》;

10、代為辦理(或放棄)該房產(chǎn)二手房資金監(jiān)管的一切手續(xù)并簽署相關(guān)法律文件;

11、代為辦理該房產(chǎn)《房屋所有權(quán)證》、《契證》、《土地使用證》的掛失、補辦手續(xù);

12、代為辦理該房產(chǎn)室內(nèi)的水、電、煤氣、有線(數(shù)字)電視、寬帶網(wǎng)、電話、物業(yè)、采暖等配套設(shè)施更名手續(xù);

13、代為協(xié)助買房人辦理該房產(chǎn)的銀行交易貸款(或住房公積金貸款)手續(xù)，并協(xié)助買房人到房產(chǎn)抵押部門(或擔(dān)保部門)辦理該房產(chǎn)的抵押(擔(dān)保)手續(xù)、領(lǐng)取他項權(quán)利證及簽署相關(guān)法律文件;

14、代交各種費用、代為開立銀行放款賬戶、代為收取銀行放款、代為收取售房款;

15、上述房產(chǎn)如遇動遷，受托人有權(quán)代替委托人辦理該房產(chǎn)的動遷(回遷)手續(xù)及相關(guān)事宜、代為簽署《拆遷協(xié)議》、代為開立銀行賬戶并領(lǐng)取動遷補償款。

16、代為到房產(chǎn)部門辦理該房產(chǎn)非金融抵押的一切手續(xù)并簽署相關(guān)文件;

17、有關(guān)上述房產(chǎn)出售的未盡事宜，受托人可以全權(quán)處理。

本項授權(quán)為我們二人真實意思表示，受托人在辦理上述委托事項期間所簽署的一切法律文件我們均予同意，其引發(fā)產(chǎn)生的相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)由我們承擔(dān)。

委托期限：從即日起至上述委托事項辦理完畢止。

受托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。

篇10

不是買房子認(rèn)籌之后就要付款，認(rèn)籌后房子首付在十到十五日之內(nèi)交認(rèn)籌金只是意向選房的一個資格，或者開盤前意向購房消費者所具備的一個認(rèn)購該發(fā)展商產(chǎn)品的條件，只有具備該條件才可以在發(fā)展商正式開盤時選購發(fā)展商推出的產(chǎn)品。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在交付認(rèn)籌金后，合同雙方約定的關(guān)鍵條款按照合同約定，沒有具體準(zhǔn)確的條款，所以購房者可以通過商品房買賣合同協(xié)議與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，從而避免不必要的麻煩，如果選中了認(rèn)籌金會轉(zhuǎn)變?yōu)檎J(rèn)購金（亦被認(rèn)作購房定金）發(fā)展商會開具正式收據(jù)或發(fā)票注明。這主要看是否將認(rèn)籌金轉(zhuǎn)為認(rèn)購金，并確定購買發(fā)展商推出的當(dāng)期房源，確認(rèn)轉(zhuǎn)購了根據(jù)發(fā)展商要求在規(guī)定時間內(nèi)交齊首付款（一般為7天，也有15天，但比較少）。

（來源：文章屋網(wǎng) ）