導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)；規(guī)范體系；成本預(yù)算；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

一、明確房地產(chǎn)開發(fā)商的收入核定標(biāo)準(zhǔn)

1、目前，核定房地產(chǎn)的實(shí)際收入的標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議，一部分人認(rèn)為當(dāng)房屋銷售合同簽定以后，就可以確認(rèn)為房地產(chǎn)收入。另一部分人認(rèn)為，僅簽訂合同還不算是真正的收入，因?yàn)楹笃谒婕暗膯栴}依然存在不確定性，比如完工驗(yàn)收或其他問題等。后期出現(xiàn)問題時(shí)所涉及的資金，也是房地產(chǎn)開發(fā)的成本。所以簽訂過銷售合同不能成為房地產(chǎn)實(shí)際收入的核定標(biāo)準(zhǔn)。

2、當(dāng)售房合同簽訂并且購房人實(shí)際支付過購房款后，能算是房地產(chǎn)收入的確認(rèn)條件嗎？這個(gè)觀點(diǎn)目前得到一部人的肯定，但也有人持反對(duì)意見。當(dāng)房地產(chǎn)商與客戶簽訂協(xié)議以后，該房屋的相關(guān)權(quán)利并非全部轉(zhuǎn)移給購房者，房地產(chǎn)公司還保留對(duì)房屋的質(zhì)量管理權(quán)以及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的權(quán)利。比如，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題需要維修等。而且，一旦房主對(duì)房屋實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)量，若測(cè)量結(jié)果與合同上標(biāo)明的面積差異大于3%，客戶就可以依法退房，這也是一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)。所以，即使客戶支付過費(fèi)用，依然不能算為房地產(chǎn)公司的實(shí)際收入。

3、產(chǎn)權(quán)過戶之后，也不能成為確認(rèn)房地產(chǎn)實(shí)際收入的最佳標(biāo)準(zhǔn)。這是因?yàn)橄嚓P(guān)規(guī)定中的“移交”與現(xiàn)實(shí)中的“移交”存在時(shí)間跨度。目前，我國的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》有明確規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的區(qū)域或房屋產(chǎn)權(quán)移交以后，有明確結(jié)算帳單的情況下，可以視為房地產(chǎn)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。但是，目前我國相關(guān)法律中認(rèn)定房屋過戶后才算正式移交，而過戶又必須經(jīng)過很繁復(fù)的程序，需要開發(fā)商與購房者多方面協(xié)調(diào)才能拿到移交手續(xù)，而這個(gè)過程又是不可控且比較漫長的。而且，一旦出現(xiàn)退房糾紛，必須有產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)做為退房憑據(jù)，所以，產(chǎn)權(quán)過戶以后也不能夠成為認(rèn)定房地產(chǎn)商實(shí)際收入的標(biāo)準(zhǔn)。若是以此為確認(rèn)條件，還會(huì)造成實(shí)際收入的確認(rèn)時(shí)間延后。

二、建立和完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

配套設(shè)施成本計(jì)算作為房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中必不可少的部分，其準(zhǔn)確性直接關(guān)系到企業(yè)整體成本核算的效果及對(duì)比性。相關(guān)的會(huì)計(jì)制度在配套設(shè)施核算時(shí)的預(yù)先提交及過程處理方面都有比較詳細(xì)的規(guī)定，但是國家現(xiàn)行制度中對(duì)相關(guān)核算的指引不夠到位。這就導(dǎo)致配套設(shè)施的相關(guān)核算方式都很多種，到底是依照行業(yè)性核算規(guī)則還是國家級(jí)核算規(guī)則就成了房地產(chǎn)商隨意選擇的方式。比如，配套設(shè)施的成本核算可以把實(shí)際產(chǎn)生的成本算入總成本，然后在工程結(jié)束以后將這筆費(fèi)用均攤到可售物業(yè)的費(fèi)用中。也可以提前將配套設(shè)施的成本預(yù)算加入到開發(fā)總成本中。兩種核算方式的依據(jù)都不相同，后者上顯然遵從中行業(yè)性的相關(guān)核算制度，但也對(duì)成本的準(zhǔn)確性造成影響。

所以，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)配套設(shè)施的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則必須要盡快落實(shí)，這就需要國家及相關(guān)部門加大措施與力度，使相關(guān)的會(huì)計(jì)核算報(bào)告能真正體現(xiàn)出它的價(jià)值。公共配套設(shè)施的費(fèi)用一般不能轉(zhuǎn)讓，這部分的核算與預(yù)提都是由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)擔(dān)，我們只是以此為例。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司的消息披露量應(yīng)該增大

1、將預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)用這一項(xiàng)目，加入到當(dāng)前使用的會(huì)計(jì)制度制成的計(jì)算公司收益的表格中。

這個(gè)項(xiàng)目主要體現(xiàn)公司兩方面的原則，一個(gè)是權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，一個(gè)是收入費(fèi)用配比原則，一般房地產(chǎn)公司在結(jié)算開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)將對(duì)相應(yīng)的配套設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行預(yù)提，此部分費(fèi)用的產(chǎn)生與分配應(yīng)該列入公司收益表格。

2、公司可以對(duì)相關(guān)的預(yù)售方案及情況進(jìn)行披露。在工程沒有完工以前，預(yù)售費(fèi)用雖然不能用于現(xiàn)金的結(jié)算流轉(zhuǎn)，但可以體現(xiàn)出公司的運(yùn)營情況。當(dāng)然各個(gè)房地產(chǎn)公司之間所執(zhí)行的預(yù)售方案不同，所以不同的預(yù)售方案也會(huì)對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況造成不同的影響，而且財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也會(huì)隨著公司預(yù)售方案的變化而變化，就會(huì)造成投資者通過財(cái)務(wù)報(bào)告對(duì)預(yù)售情況難以掌握的結(jié)果。

3、設(shè)立質(zhì)量保證金并展示風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估。房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)性比高的行業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)性應(yīng)該在會(huì)計(jì)信息中得到呈現(xiàn)與反饋。首先，公司應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況設(shè)立一定的商品質(zhì)量保證金，并制定較規(guī)范的制度，這有利于保障工程質(zhì)量。普通企業(yè)大多數(shù)也有質(zhì)量保證金，但其涉及的金額與期限比房地產(chǎn)的保證金要小得多。這部分質(zhì)量保證金作為抵御風(fēng)險(xiǎn)的成本計(jì)入工程總成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該對(duì)預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)公布，使大家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的因素及內(nèi)容有更多的了解。

4、可以將增加項(xiàng)目的資金流轉(zhuǎn)情況體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)告中。財(cái)務(wù)報(bào)表完全可以財(cái)務(wù)信息進(jìn)行全程體現(xiàn)，我們把公司的各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目視為基本單位，將公司在開發(fā)過程中產(chǎn)生的資金流動(dòng)信息進(jìn)行體現(xiàn)，比如房地產(chǎn)的預(yù)售資金、施工材料費(fèi)用、以及工資發(fā)放金額等等，提高資金的流轉(zhuǎn)信息的直觀性、有效性，從而可在報(bào)表中得到最多的信息反饋。

5、可以增加成本構(gòu)成及土地儲(chǔ)備量等其他信息。土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)開發(fā)的根本，因?yàn)橥恋嘏c地面建筑構(gòu)成房地產(chǎn)公司的實(shí)際資產(chǎn)。而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，土地成本也為房地產(chǎn)開發(fā)成本中的重要組成成分。房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備量以及相關(guān)的儲(chǔ)備成本，對(duì)公司的發(fā)展前景有著重要的作用。并且，土地本身具有很大地增值空間，時(shí)間越長增值效益越大，對(duì)公司來說是非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以通過土地拍賣的方式公開向社會(huì)招標(biāo)，使公司保持較好的收益增長。在相關(guān)信息中只顯示土地所有權(quán)的總額，顯然無法成為土地儲(chǔ)備信息的判斷標(biāo)準(zhǔn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司要注重在財(cái)務(wù)報(bào)表中對(duì)實(shí)際的地土所量進(jìn)行標(biāo)注，可以在備注中寫明，這對(duì)于公司精確評(píng)估成本情況是非常有利的。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作中存在會(huì)計(jì)使用準(zhǔn)則不規(guī)范的情況，造成這局面產(chǎn)生的原因如下：一是由于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作存在特殊性，二是由于我們國家在相關(guān)的準(zhǔn)則與要求上并不明確。相關(guān)規(guī)范的缺失導(dǎo)致房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作者找不到較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范，從而造成工作難度增大。也導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的成本預(yù)算容易偏差，帳目容易混淆、數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確等情況，若想使這種局面得到改善，應(yīng)該以目前使用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為參照，不斷地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行完善，對(duì)執(zhí)行中產(chǎn)生的問題要及時(shí)收集整理，以便不斷地提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度的嚴(yán)謹(jǐn)性與規(guī)范性，使房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。

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篇2

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 行業(yè)協(xié)會(huì) 自律

一、房地產(chǎn)行業(yè)管理的三個(gè)層面

我國的房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道的時(shí)間并不長，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成規(guī)范化運(yùn)作的市場(chǎng)環(huán)境，所以政府正在不斷地通過經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行進(jìn)行調(diào)節(jié)、控制和規(guī)范，使其不斷向良性化方向發(fā)展。

在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產(chǎn)管理方面的一些經(jīng)驗(yàn)。西方國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的理解主要分為三個(gè)層面：第一層面，私人產(chǎn)業(yè)。它由眾多的房地產(chǎn)企業(yè)提供各種涉及房地產(chǎn)的服務(wù)，如:土地開發(fā)、建筑、營銷、評(píng)估、融資、管理、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等。對(duì)這一層面的管理，通常由房地產(chǎn)管理公司承擔(dān)，也即微觀管理。第二層面，專業(yè)組織和行業(yè)協(xié)會(huì)。提供諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)則、頒布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等服務(wù)。這一層面的管理即為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律，可以認(rèn)為是中觀管理。第三層面，公共行業(yè)。即各級(jí)政府機(jī)關(guān)也介入房地產(chǎn)活動(dòng)的各個(gè)方面和社會(huì)輿論的監(jiān)督。這一層面的管理屬于政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理，即宏觀管理。

由此可見，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理不能簡(jiǎn)單地理解為政府管理，應(yīng)該包含不同的層面。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律應(yīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制有別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域中的一大特點(diǎn)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律的必要性

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律能有效地促進(jìn)政府職能的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域提供高度技術(shù)性的服務(wù)，以及諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)則、頒布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等更高層次的服務(wù)。在我國，這些性質(zhì)的工作過去都由政府機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。同時(shí)，我國政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)管理體制是一個(gè)縱橫交錯(cuò)的復(fù)雜的管理體系，地方各級(jí)政府、建設(shè)部各級(jí)機(jī)構(gòu)以及土地管理部門、房管部門都有權(quán)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行行政干預(yù)，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形的行政色彩。而房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部自愿組成的民間團(tuán)體.它的組建是以房地產(chǎn)行業(yè)為基礎(chǔ)，不受部門、地區(qū)和所有制的限制，通過協(xié)調(diào)、協(xié)商的途徑來推動(dòng)行業(yè)，特別是行業(yè)內(nèi)部成員的發(fā)展。其自身即處于房地產(chǎn)業(yè)以及市場(chǎng)這兩個(gè)大環(huán)境中，能夠大量獲取來自市場(chǎng)和業(yè)內(nèi)的信息，從而更有效地進(jìn)行服務(wù)和管理。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律，能夠從體制上實(shí)現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變，更好地規(guī)范化地管理房地產(chǎn)行業(yè)。

2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律能有效地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。房地產(chǎn)行業(yè)是從事房地產(chǎn)企業(yè)的集合，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間，首先是競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。在這種競(jìng)爭(zhēng)和沖突中形成了房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)聯(lián)系，形成行業(yè)內(nèi)部特定的企業(yè)結(jié)構(gòu)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)管理實(shí)質(zhì)是政府部門管理，而靠政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的直接管理，有可能導(dǎo)致行業(yè)之間技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)聯(lián)系的劇烈變化，引起市場(chǎng)供求的紊亂，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)的變化破壞市場(chǎng)秩序?？梢哉f政府是難以調(diào)節(jié)這種矛盾的，而行業(yè)協(xié)會(huì)在維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序、促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)方面具有獨(dú)特的作用。如在行業(yè)外部，行業(yè)協(xié)會(huì)可以代表本行成員利益，協(xié)調(diào)同其他行業(yè)之間的關(guān)系，保護(hù)本行業(yè)的正當(dāng)利益不受損害；在行業(yè)內(nèi)部，可就銷售市場(chǎng)、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)手段等進(jìn)行協(xié)調(diào)，避免盲目競(jìng)爭(zhēng)。隨著生產(chǎn)力的提高和社會(huì)分工的發(fā)展，行業(yè)越來越多，行業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系越來越復(fù)雜，這種協(xié)調(diào)的難度將越來越大，既然不能靠政府來協(xié)調(diào)這種復(fù)雜的關(guān)系，依靠房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律將具有必然性和必要性。

3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律是其自身職能的具體體現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)最重要的任務(wù)是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況和發(fā)展要求，為企業(yè)和政府提供雙向服務(wù)，維護(hù)會(huì)員企業(yè)的利益，反映企業(yè)的呼聲，協(xié)助政府進(jìn)行行業(yè)管理。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)，主要是政策措施上的服務(wù)，較為務(wù)虛。房地產(chǎn)企業(yè)是在政策的服務(wù)保障下生存和發(fā)展的。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，這種政府服務(wù)不利于企業(yè)的生存和發(fā)展，企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中對(duì)自身生存發(fā)展的關(guān)心程度要比政府強(qiáng)烈得多。房地產(chǎn)企業(yè)迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力就會(huì)強(qiáng)烈地要求由他們自愿組織起來的行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮作用為他們做許許多多務(wù)實(shí)的服務(wù)。具體地說：主要是在政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間發(fā)揮橋梁和紐帶作用，把國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)，政策取向傳遞給企業(yè)，把企業(yè)的意見和要求轉(zhuǎn)達(dá)給政府；同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，制定行規(guī)行約，組織行檢行評(píng)，開展聯(lián)絡(luò)、指導(dǎo)、培訓(xùn)、咨詢等工作，對(duì)企業(yè)的發(fā)展加以扶持和引導(dǎo)等服務(wù)。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)現(xiàn)階段存在的問題

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)仍處于建立和完善階段，已建立的全國性房地產(chǎn)自律性組織主要包括房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、土地估價(jià)師學(xué)會(huì)和部分省市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)。隨著我國政府機(jī)構(gòu)改革不斷深化，原來一些政府部門的職能開始由行業(yè)協(xié)會(huì)擔(dān)任，但從總體上說，仍然存在不少問題。

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的地位問題 。我國目前成立的幾個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)主要是以社會(huì)團(tuán)體形式出現(xiàn)的，在實(shí)際運(yùn)行中，則又表現(xiàn)為政府的附屬機(jī)構(gòu)，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)管理中還沒有能夠起到行業(yè)協(xié)會(huì)自律的作用，不僅不符合國際慣例，也不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)管理與國際接軌。但由于政府機(jī)構(gòu)改革尚未到位，企業(yè)對(duì)政府的依附關(guān)系并沒有完全解決，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)作為民間組織的獨(dú)立地位也就未得到有效確立，其作為社會(huì)性經(jīng)濟(jì)組織對(duì)行業(yè)管理的巨大作用也未能得到充分發(fā)揮。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的“官辦”色彩，使其難以真正反映民間企業(yè)的要求和愿望，而傾向于執(zhí)行國家的方針、政策，使房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)作為政府和企業(yè)間的橋梁紐帶作用發(fā)生了偏移。

2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的職能問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)與政府行政部門混在一起，在實(shí)際工作中兩個(gè)組織機(jī)構(gòu)責(zé)權(quán)不清，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的獨(dú)立運(yùn)行機(jī)制尚未形成。這既減弱了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力，又無法避免主管部門的不合理干預(yù)。管理房地產(chǎn)行業(yè)的政府行政部門成為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的靠山和業(yè)務(wù)源，行業(yè)協(xié)會(huì)又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場(chǎng)所和“小金庫”，使行政權(quán)力直接滲透到房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部，成為滋生腐敗的土壤。

3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)中專業(yè)人士的素質(zhì)問題。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)中的大部分專業(yè)人士的知識(shí)面不廣，特別是在現(xiàn)代管理中，缺乏基本的理論素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。尤其嚴(yán)重的是，他們當(dāng)中的一部分人缺乏必要的“專業(yè)精神”。在發(fā)達(dá)國家中，房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士資格和專業(yè)人士組織本身就是“金子招牌”，取得房地產(chǎn)專業(yè)人士資格員無異于獲得了社會(huì)的肯定，房地產(chǎn)專業(yè)人士十分珍惜自己的聲譽(yù)。而在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，有人通過考試取得了執(zhí)業(yè)資格后，自己不去營業(yè)，而是把執(zhí)業(yè)資格出售或出租給某些單位，供申報(bào)資質(zhì)時(shí)弄虛作假。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律的建議

1、進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的微觀管理，轉(zhuǎn)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀管理上來，切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能。就房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)而言，也需要轉(zhuǎn)變觀念。比如，過去總想依附在政府身上，習(xí)慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業(yè)、企業(yè)存在的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題等。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)在當(dāng)前應(yīng)當(dāng)擺正自己的位置，在黨與政府的領(lǐng)導(dǎo)下，在遵紀(jì)守法的前提下，獨(dú)立自主的開展活動(dòng)；應(yīng)努力成為行業(yè)、產(chǎn)業(yè)政策的主要建議者，要根據(jù)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，進(jìn)行調(diào)查研究，積極探索解決問題的思路和辦法，向政府有關(guān)部門提出合理的政策建議；做好房地產(chǎn)行業(yè)的代表，積極開展有益活動(dòng)，維護(hù)本行業(yè)的合法權(quán)益。應(yīng)充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的協(xié)調(diào)管理作用，通過協(xié)調(diào)規(guī)范內(nèi)部活動(dòng)，促進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)的團(tuán)結(jié)；同時(shí)通過協(xié)商協(xié)調(diào)，理順外部關(guān)系，創(chuàng)造一個(gè)有利于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展的良好環(huán)境；提高房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的凝聚力和號(hào)召力；要利用自己的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)人才培訓(xùn)，擴(kuò)大國內(nèi)外科技交流，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)科技水平的不斷提高。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；我國國民經(jīng)濟(jì)；關(guān)鍵性作用

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)增長的重要行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)聯(lián)系較為密切，可以拉動(dòng)我國的內(nèi)需，提高我國的消費(fèi)水平，促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的高速有效的發(fā)展。但是，現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)行業(yè)還存在較大的問題，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還需要進(jìn)行合理控制，只有這樣才可以滿足不斷擴(kuò)大的民眾需求。本文探討了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國國民經(jīng)濟(jì)的重要影響的作用，提出促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的相關(guān)措施。

1.房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的增長作用

1.1房地產(chǎn)行業(yè)是我國國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向總體的變化情況，通過房地產(chǎn)行業(yè)就可以較為準(zhǔn)確地反映出來。因?yàn)?，房地產(chǎn)行業(yè)敏感度較高并且與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高。在此之外，房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，最重要的就是可以有效地拉動(dòng)就業(yè)，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)其他行業(yè)的不斷發(fā)展。這樣的帶動(dòng)作用主要體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展可以促進(jìn)我國內(nèi)需的擴(kuò)大。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以有效吸納其他相關(guān)行業(yè)的資金，由此帶動(dòng)有關(guān)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的快速健康的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)我國整體的健康發(fā)展，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。第三，房地產(chǎn)行業(yè)直接影響我國國民的生活質(zhì)量以及消費(fèi)水平，決定著我國居民的幸福感指數(shù)。因此，從上述表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著其他行業(yè)無法代替的作用。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)促進(jìn)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系非常密切，處于相互制約，相互影響的狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟，同時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷成熟也在推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。目前，我國對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)調(diào)查顯示，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展已經(jīng)成為促進(jìn)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)建筑行業(yè)、冶金行業(yè)、電器行業(yè)、鋼鐵行業(yè)快速發(fā)展，為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展指明一條新的發(fā)展之路。但是我們也要認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的同時(shí)，也造成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)一旦出現(xiàn)大的變動(dòng)就會(huì)造成國民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一旦出現(xiàn)不合理的增長的現(xiàn)象，就會(huì)造成泡沫經(jīng)濟(jì)，影響國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此，我們必須對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行合理的控制，利用相關(guān)經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段來防止房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才可以更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)的發(fā)展，保障房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相會(huì)之間有序，平穩(wěn)的發(fā)展。

1.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以改善人民生活，推動(dòng)就業(yè)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用十分廣泛。首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以增加我國國內(nèi)生產(chǎn)總值，推動(dòng)我國現(xiàn)在生產(chǎn)力水平，更重要的是可以有效地改善人民的生活，增加我國公民的經(jīng)濟(jì)收入。目前，我國現(xiàn)在就業(yè)狀況較差，嚴(yán)重阻礙我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以有效增加我國現(xiàn)在就業(yè)人口，促進(jìn)我國現(xiàn)在民眾充分就業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也可以帶動(dòng)其他行業(yè)的房展，從而提供更多的就業(yè)崗位，解決現(xiàn)在我國就業(yè)難的狀況。此外，由于我國現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)特的作用，還帶動(dòng)許多學(xué)科的學(xué)習(xí)熱情，比如建筑工程和金融。因此，房地產(chǎn)行業(yè)可以進(jìn)一步促進(jìn)改善人民生活，推動(dòng)中國社會(huì)居民的充分就業(yè)。

2.今后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施

2.1合理控制房價(jià)

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)崩盤。但是，現(xiàn)在政府要通過利用現(xiàn)在政府的合理宏觀的政策，將房價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，保證我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)泡沫型增長，造成國民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面增長。尤其中央政府政策調(diào)控部門要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)并且運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段進(jìn)行合理的化解風(fēng)險(xiǎn)。此外，我們還要建立健全對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，不斷加強(qiáng)管理。同時(shí)要建立合理評(píng)估制度，更好地規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好地發(fā)展。

2.2建立房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)要考慮多方面的因素。首先，要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn)，做好預(yù)算。其次，還要考慮與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，制定相關(guān)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。最后，我們要建立完善的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的系統(tǒng)，要重點(diǎn)研究房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資、土地交易的關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)，防止出現(xiàn)錢權(quán)交易的行為。此外，我們還要關(guān)注房產(chǎn)交易的活動(dòng)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2.3其他相關(guān)政策

首先，我們必須優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)更好地發(fā)展。其次，要完善相關(guān)的法律法規(guī)，通過法律手段規(guī)范現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為以及生產(chǎn)和消費(fèi)的方式，保證房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。最后，我國要調(diào)整房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，建設(shè)保障性住房以及廉租房，同時(shí)要提高經(jīng)濟(jì)適用房的比例，促進(jìn)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)發(fā)展重要的作用，促進(jìn)我們市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，改善現(xiàn)在人民的生活水平 ，是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。因此，我們也要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生較大的波動(dòng)的時(shí)候會(huì)使我們的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生較大波動(dòng)。我國要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行控制，對(duì)房價(jià)進(jìn)行控制，對(duì)我國現(xiàn)在的房價(jià)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善相關(guān)法律制度進(jìn)行完善，規(guī)范現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)。更好地促進(jìn)我國現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)更好地發(fā)展，促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)不斷地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】住房公積金；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；重要意義

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)體制的改革，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也越來越快，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可不注意的就是住房公積金這一項(xiàng)重要資金來源，它對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的作用。雖然我國住房公積金的覆蓋率還很低，但隨著發(fā)展，它將會(huì)成為住房資金的重要來源，并成為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)不可獲取的重要組成部分。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)中的重要意義

房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比，是一個(gè)新興的行業(yè)，但卻影響和牽動(dòng)著我國的經(jīng)濟(jì)，并成為我國經(jīng)濟(jì)中一個(gè)舉足輕重的重要組成部分，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)有著重要的意義。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與我國國家政策的互動(dòng)性。房地產(chǎn)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，隨著住房成為商品房用于經(jīng)濟(jì)交換時(shí)開始牽動(dòng)和影響我國的經(jīng)濟(jì)，并以巨大的經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)濟(jì)熱度改變了我國的經(jīng)濟(jì)格局，成為我國經(jīng)濟(jì)格局中促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推手，同時(shí)也為我國的經(jīng)濟(jì)埋下了嚴(yán)重的泡沫隱患。中國人沿襲千百年對(duì)家的理解，使其對(duì)住房有十分強(qiáng)大的依賴性，而這份依賴性中讓房地產(chǎn)行業(yè)看到了巨大的商機(jī)。與此同時(shí)，引發(fā)的炒房現(xiàn)象，使我國的經(jīng)濟(jì)和資金流向偏向于房地產(chǎn)行業(yè)，這使得我國的經(jīng)濟(jì)潛藏下非常嚴(yán)重的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。而如果這個(gè)泡沫風(fēng)險(xiǎn)浮出水面，則會(huì)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)具有非常嚴(yán)重的摧毀力量。因此，我國國家政府相應(yīng)的出臺(tái)了一些政策來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀的調(diào)控，其中包括：住房購房現(xiàn)價(jià)、住房購房限購以及調(diào)整住房購房貸款的利率等等手段來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管制和規(guī)范。這些購房政策一出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)在一定程度上限制，使我國的經(jīng)濟(jì)格局和結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生一些改變，從而制約了房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)更加趨向于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。從這個(gè)方面可以看到，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不規(guī)范，使得國家需要制定政策來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，而規(guī)范后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)又會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的規(guī)范而影響我國的經(jīng)濟(jì)，因而可以體現(xiàn)出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與我國國家政策之間的互動(dòng)性關(guān)系。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)，影響其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，則勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，其發(fā)展的時(shí)間很短，其行業(yè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)都還不健全，因此就會(huì)導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范也不健全，使其行業(yè)間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)含糊不清，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展處于一種非常不健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)之中。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為社會(huì)的勞動(dòng)力提供了就業(yè)平臺(tái)。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，需要很多的勞動(dòng)力來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而這正好為社會(huì)解決了勞動(dòng)力就業(yè)難的問題，為社會(huì)減輕了就業(yè)壓力的問題，使房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為社會(huì)的長治久安作出了巨大的貢獻(xiàn)。

二、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的重要意義

如果想了解住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的重要意義，就需要了解住房公積金的使用條件。從我國一些重點(diǎn)城市的住房公積金的提取條件上進(jìn)行研究，可以發(fā)現(xiàn)，擁有住房公積金的人如果想提取住房公積金需要具備一些特殊的條件，譬如說，退休、生活困難、死亡以及出國等。而如果住房公積金的擁有者不具備相應(yīng)的提取住房公積金的條件的話，其住房公積金只能夠用于購房。而畢竟擁有住房公積金的人中，會(huì)出現(xiàn)特殊提取住房公積金的情況占少數(shù)，而多數(shù)都需要將住房公積金用于購房上，這使得房地產(chǎn)行業(yè)獲得了一個(gè)穩(wěn)定的資金來源。因此可以從一方面來說，住房公積金促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.住房公積金促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。購房與其他商品經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所不同，其資金的流動(dòng)數(shù)目大，且金額多，是需要一定的經(jīng)濟(jì)能力的。如果不具備這樣的經(jīng)濟(jì)能力，就不可能產(chǎn)生資金的流動(dòng)，并促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而住房公積金是由個(gè)人與所屬企業(yè)單位各承擔(dān)一半購房費(fèi)用的購房專項(xiàng)資金，它其一是減小了個(gè)人購房的壓力，并規(guī)定了資金使用的范圍，使個(gè)人購房與房地產(chǎn)行業(yè)之間的距離拉近了，并通過住房公積金而搭建起了溝通和產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的橋梁。因此，住房公積金在解決了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中個(gè)人購房資金聚集的困難這個(gè)問題外，還為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了穩(wěn)定和固定的資金源，保證了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2.健全住房公積金的管理體系，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。雖然，在一定程度上，住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但如果想要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好、更持續(xù)、更健康的良性發(fā)展，則必須健全和完善住房公積金的管理體系。首先，住房公資金的管理必須要有監(jiān)督部門進(jìn)行監(jiān)督，其監(jiān)督職能必須明確并細(xì)化到各個(gè)部門，并采用合理科學(xué)的監(jiān)督手段，對(duì)資金的來源、使用等情況進(jìn)行準(zhǔn)確合理的監(jiān)督。其次，保證監(jiān)督力度，通過監(jiān)督制度來強(qiáng)化，將住房公積金的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行定期和隨機(jī)抽查，并按計(jì)劃進(jìn)行總結(jié)，使住房公積金的管理更加的清晰化和準(zhǔn)確化，降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。最后，應(yīng)將住房公積金進(jìn)行公示，進(jìn)行社會(huì)輿論監(jiān)督，使住房公積金的使用情況更加清晰和準(zhǔn)確。使得，住房公積金在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，不會(huì)潛藏經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)隱患。

三、總結(jié)

綜上所述，住房公積金是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)資金來源，它對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的促進(jìn)作用。但如果想讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠更好、更快、更健康和更持續(xù)的發(fā)展，則需要健全住房公積金的管理體系。

參考文獻(xiàn)：

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[2]趙繼東.住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要意義探析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2012（4）

篇5

當(dāng)前的社會(huì)正以多元化的態(tài)勢(shì)急速前進(jìn)著，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中也在加大投資力度，以便于取得更好更快的發(fā)展。在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)著舉足輕重的位置，而實(shí)現(xiàn)自我調(diào)節(jié)，緊隨時(shí)代步伐，這是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的難題之一。投資高、周期長以及風(fēng)險(xiǎn)大是房地產(chǎn)行業(yè)中的會(huì)計(jì)特征。房地產(chǎn)核算中存在著諸多問題與矛盾，這進(jìn)一步制約著房地產(chǎn)行業(yè)的利潤與經(jīng)營回報(bào)，同時(shí)也阻礙著房地產(chǎn)行業(yè)的健康與穩(wěn)步發(fā)展。本文就會(huì)計(jì)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的相關(guān)特點(diǎn)，分析了存在的問題并且提出了解決措施。

關(guān)鍵詞：

風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；房地產(chǎn)會(huì)計(jì)

當(dāng)下，社會(huì)發(fā)展給我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了無限可能，帶動(dòng)了行業(yè)發(fā)展。房子是生活中的必備因素，房地產(chǎn)很大程度和人們生活聯(lián)系在一起，房地產(chǎn)在競(jìng)爭(zhēng)中不斷尋求發(fā)展。我國現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然適合多元化的企業(yè)發(fā)展，但結(jié)構(gòu)中沒有系統(tǒng)完整性，所以并未涵蓋房地產(chǎn)行業(yè)。本文探討了房地產(chǎn)行業(yè)中會(huì)計(jì)的某些不足之處，并提出針對(duì)性的策略，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展而言意義重大。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中的問題探究

1.信息缺乏真實(shí)性。

房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)雖然起步較晚，但是發(fā)展卻非?？欤瑫?huì)計(jì)信息也缺乏一定的真實(shí)性。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了少交稅款，在編制報(bào)表時(shí)常常弄虛作假，進(jìn)行錯(cuò)誤會(huì)計(jì)信息的，這干擾了正常的信息交流。某些房地產(chǎn)行業(yè)為了躲避國家的稅賦，將真實(shí)的財(cái)務(wù)利潤隱藏于虛假的報(bào)表中。某些房地產(chǎn)行業(yè)為了獲得銀行的貸款，不惜偽造企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、征信報(bào)告、納稅申報(bào)表等關(guān)鍵信息去騙取銀行貸款，這種不正當(dāng)?shù)男袨閲?yán)重干擾了市場(chǎng)準(zhǔn)則。在房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)計(jì)嚴(yán)重缺乏真實(shí)性主要在于行業(yè)中會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的局限性，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則能夠?yàn)闀?huì)計(jì)計(jì)量、確認(rèn)提供真實(shí)的規(guī)范程序，而會(huì)計(jì)學(xué)科只能解決當(dāng)前出現(xiàn)的一小部分的問題，在發(fā)展中隨之而來的諸多困難并未能一一解決。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速運(yùn)轉(zhuǎn)的當(dāng)下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的更新速度更不上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，導(dǎo)致很多會(huì)計(jì)程序的處理可依據(jù)的法律少之又少。會(huì)計(jì)處理有著極大的隨意性，很多會(huì)計(jì)人員會(huì)編制虛構(gòu)的會(huì)計(jì)報(bào)表，甚至以不真實(shí)報(bào)表進(jìn)行報(bào)稅，導(dǎo)致編制的報(bào)表毫無真實(shí)性可言。另一方面由于會(huì)計(jì)的法律法規(guī)會(huì)定期更新，而很多企業(yè)會(huì)計(jì)并沒有第一時(shí)間更新自己的知識(shí)儲(chǔ)備，企業(yè)中甚至某些從業(yè)人員都沒有取得規(guī)定的執(zhí)業(yè)證書。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)因其特殊性需要經(jīng)過定期組織從業(yè)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)，只有提高自己的專業(yè)水平才能讓原本細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臅?huì)計(jì)工作簡(jiǎn)單化，才能及時(shí)處理會(huì)計(jì)工作中出現(xiàn)的諸多問題。會(huì)計(jì)行業(yè)較為特殊，經(jīng)常會(huì)受到金錢制約，一些會(huì)計(jì)人員明知法網(wǎng)恢恢，卻還是受不了誘惑，違背道德，鉆了法律的空子，最后難逃法網(wǎng)。

2.內(nèi)部控制缺陷不斷。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控中問題重重，主要為內(nèi)部的環(huán)境不佳、內(nèi)部的機(jī)構(gòu)不合理、措施不理想等，究其原因主要是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于會(huì)計(jì)的控制不夠重視，沒有足夠的風(fēng)險(xiǎn)把控意識(shí)，沒有能夠有效地發(fā)揮控制作用。企業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)沒有合理的控制，這使會(huì)計(jì)無法及時(shí)履行職責(zé)，沒有風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備意識(shí)，當(dāng)真正風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)還是一片迷茫。而且，房地產(chǎn)企業(yè)中的治理結(jié)構(gòu)不明，職責(zé)不清，結(jié)構(gòu)方面有很大的改善空間。

3.會(huì)計(jì)法律過于滯后。

房地產(chǎn)行業(yè)的某些會(huì)計(jì)法內(nèi)容比較陳舊，無法適應(yīng)全球化的挑戰(zhàn)以及經(jīng)營機(jī)制的要求，修訂工作可能有些滯后。一些會(huì)計(jì)的法律法規(guī)在制定中沒有充分的調(diào)研論證，沒有及時(shí)考慮實(shí)際，導(dǎo)致規(guī)定不科學(xué)不合理，實(shí)施中問題重重。另外，會(huì)計(jì)法律規(guī)定的一些法則過于籠統(tǒng)，而且在不斷進(jìn)步的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)必須要有細(xì)化的法律，而不是參照別的行業(yè)不獨(dú)立的法律法規(guī)。

4.會(huì)計(jì)核算較為繁雜。

房地產(chǎn)企業(yè)可以將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可以將土地和房屋分別開發(fā)。它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)有：土地的開發(fā)與經(jīng)營、房屋的開發(fā)與經(jīng)營、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)、代建工程的開發(fā)。成本核算主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等部分組成?，F(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本核算，大多按照制造成本法進(jìn)行核算。先按照開發(fā)成本科目簡(jiǎn)單進(jìn)行匯總，再按照簡(jiǎn)單的分配方法進(jìn)行分?jǐn)?，再用總可售面積進(jìn)行分?jǐn)偅詈蟮贸龅膯畏娇墒鄢杀尽５捎诿總€(gè)開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品都具有唯一性，而開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的業(yè)態(tài)、戶型、面積等等卻千差萬別，即使同一棟樓，同一層也有非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，而按照單方可售成本結(jié)轉(zhuǎn)已銷售的面積，儼然是不符合邏輯的。再加上房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大，周期長，大多按著規(guī)劃分期開發(fā)，會(huì)發(fā)生不能直接歸集產(chǎn)品對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)分配問題，利息如何按期開始進(jìn)行資本化，何時(shí)費(fèi)用化的問題，間接費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）如何合理分?jǐn)傊灵_發(fā)產(chǎn)品以便進(jìn)行含稅保本售價(jià)的測(cè)算等問題。上述問題一直困擾著房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員。

二、如何解決房地產(chǎn)中的會(huì)計(jì)問題

1.建立完善的規(guī)范化的會(huì)計(jì)體系。

會(huì)計(jì)政策主要指的是企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算所需要的原則與方法。當(dāng)前的某些企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中明顯輕制度重科目，這容易讓會(huì)計(jì)在整理收集會(huì)計(jì)信息時(shí)沒有可比性，無法形成完備的參考體系，而考核的意義也就不復(fù)存在了。于企業(yè)而言，會(huì)計(jì)政策的設(shè)定需要包括基本的會(huì)計(jì)政策與具體的會(huì)計(jì)政策這兩方面的內(nèi)容。企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)信息并不真實(shí)，賬目并不明晰。完善的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)體系要解決的是會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。近年來的改革中，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)不斷深化自身的理論，進(jìn)一步探討了新型的會(huì)計(jì)分支，比如成本會(huì)計(jì)、金融會(huì)計(jì)等。房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這能夠阻止企業(yè)對(duì)利潤的操控，保障了會(huì)計(jì)的真實(shí)與準(zhǔn)確。完善的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)規(guī)則應(yīng)當(dāng)包括完善的房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，會(huì)計(jì)要素的確定準(zhǔn)則，會(huì)計(jì)信息的披露要求。同時(shí)，要不斷提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)勝任能力及會(huì)計(jì)職業(yè)道德水平。

2.健全的房地產(chǎn)監(jiān)督機(jī)制。

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)中除了需要建設(shè)完備的會(huì)計(jì)體系，還應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)的監(jiān)督體制。會(huì)計(jì)監(jiān)督的建立能夠方便會(huì)計(jì)工作的開展，對(duì)在不同會(huì)計(jì)崗位的工作人員有法律的約束。房地產(chǎn)企業(yè)可以在項(xiàng)目的前期投資時(shí)就明確會(huì)計(jì)監(jiān)督職責(zé)，專人監(jiān)督會(huì)計(jì)的工作，保證房地產(chǎn)企業(yè)在合法、合規(guī)、有效中運(yùn)營。房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督包括如下兩方面，一方面是內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的改善，建立完善的內(nèi)部核查制度，強(qiáng)化內(nèi)部控制，有效發(fā)揮企業(yè)自身的監(jiān)管權(quán)，保障會(huì)計(jì)信息的真實(shí)有效性。另一方面是完善社會(huì)監(jiān)管，強(qiáng)化外部監(jiān)督，約束會(huì)計(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為，確保會(huì)計(jì)信息真實(shí)有效。對(duì)于有問題的會(huì)計(jì)人員應(yīng)嚴(yán)肅處理，提高會(huì)計(jì)的全面性以及權(quán)威性。加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督需要房地產(chǎn)企業(yè)中所有財(cái)務(wù)工作人員工作相互制約與分離，明確職責(zé)與權(quán)限，針對(duì)重大的違紀(jì)問題要聯(lián)合監(jiān)督部門一同排查，只有聯(lián)合企業(yè)內(nèi)部、社會(huì)、監(jiān)管部門才能真正落實(shí)會(huì)計(jì)監(jiān)督，才能持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展會(huì)計(jì)行業(yè)。

3.規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集與分?jǐn)傄?guī)則。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算來講，成本對(duì)象和成本項(xiàng)目的劃分和確定是正確核算開發(fā)成本的基礎(chǔ)。為正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定一套完整的成本核算的程序進(jìn)行成本核算，以“確定成本核算對(duì)象、歸集開發(fā)成本、確定成本分?jǐn)偡椒ā⒃诔杀竞怂銓?duì)象之間分?jǐn)偝杀?、?jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本、正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之問的開發(fā)成本、正確劃分可售面積、不可售面積（按實(shí)測(cè)繪報(bào)告）、編制成本報(bào)表”為主線，在這條主線中，最重要是規(guī)范房地產(chǎn)成本費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偅?xiàng)目開發(fā)前期要組織召開企業(yè)的各個(gè)部門認(rèn)真討論，一定要得到企業(yè)管理層重視，得到相關(guān)業(yè)務(wù)部門的認(rèn)可。歸集與分?jǐn)倳?huì)計(jì)政策一經(jīng)確定，不得隨意變更。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)原則上采用占地面積法進(jìn)行分配；前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配或按合同計(jì)入。資本化利息按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。對(duì)核算基礎(chǔ)較好的，開發(fā)間接費(fèi)可采用作業(yè)成本法。公司為了測(cè)算含稅保本成本，也可采用作業(yè)成本法將發(fā)生在各期的期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）進(jìn)行分?jǐn)?。無論怎樣，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集與分?jǐn)傄?guī)則，就是為了真實(shí)反映企業(yè)的成本費(fèi)用，為管理層提供有力的財(cái)務(wù)決策。

4.強(qiáng)化房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制。

為解決房地產(chǎn)企業(yè)中的內(nèi)部困擾，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做出相應(yīng)的改進(jìn)。比如，應(yīng)該提高企業(yè)的內(nèi)部控制，建立專業(yè)的內(nèi)控制度，企業(yè)需提高整體水平，培養(yǎng)高素質(zhì)的工作人員。會(huì)計(jì)人員對(duì)于經(jīng)營活動(dòng)的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)有主動(dòng)承擔(dān)與監(jiān)督的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)的職業(yè)素養(yǎng)，不斷更新觀念，控制經(jīng)營活動(dòng)。在企業(yè)管理制度的建設(shè)中，應(yīng)明確每個(gè)會(huì)計(jì)的責(zé)任，規(guī)范各崗位的范圍和要求。會(huì)計(jì)工作需要定期與不定期的會(huì)計(jì)抽查，并做出及時(shí)的回饋。要求企業(yè)提供良好的控制環(huán)境，完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，保證崗位之間的權(quán)責(zé)明晰。企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高危行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足會(huì)影響企業(yè)未來的發(fā)展。企業(yè)經(jīng)營管理中必須要有未雨綢繆的憂患意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)控制，以規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保證內(nèi)控制度的有效運(yùn)行。

三、結(jié)語

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮與興起提供了更好的空間，但是在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中仍然存在著各種各樣的問題?？茖W(xué)有效地處理好房地產(chǎn)企業(yè)中的矛盾是會(huì)計(jì)核算中亟待解決的問題。會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的作用越來越重要，這需要我們廣大同仁一同努力，用好會(huì)計(jì)核算的規(guī)律，實(shí)施好會(huì)計(jì)核算的管理業(yè)務(wù)，為我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]于秀麗.房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為的會(huì)計(jì)問題分析[J].中國經(jīng)貿(mào),2014(7).

篇6

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 資金鏈 宏觀調(diào)控

近幾年來，我國一些地區(qū)商品房銷售價(jià)格迅猛上漲，盡管商品房的開發(fā)與銷售仍呈供需兩旺的局面，但房地產(chǎn)泡沫已成為擺在學(xué)術(shù)界、政府部門、房地產(chǎn)從業(yè)人士面前的一個(gè)難題。政府近幾年來通過金融、稅務(wù)、法律等宏觀調(diào)控措施和加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等手段穩(wěn)定房價(jià)、以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這些措施雖起到了一定的積極作用，但虛高的房價(jià)并沒有真正降低，房地產(chǎn)泡沫依然存在。與此同時(shí)，政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化使部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張的局面，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提出了新的要求。為避免房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，應(yīng)充分關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈情況，注重資金來源的合理性、資金循環(huán)的穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的參與主體及資金鏈情況

我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈?zhǔn)且苑康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心，由若干與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著資金流動(dòng)關(guān)系的主體之間所構(gòu)成的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。我國房地產(chǎn)資金鏈的參與主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國土資源管理部門、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在業(yè)務(wù)關(guān)系的行為主體、權(quán)益資本提供者、債務(wù)資本提供者、投機(jī)性購房者、居住性購房者、租房人等與商品房開發(fā)和銷售有直接資金關(guān)系的各類主體。上述各主體在房地產(chǎn)資金循環(huán)過程中的關(guān)系如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈構(gòu)成示意圖

從圖1可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金鏈的核心，銀行是影響商品房開發(fā)和銷售、承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)的資金提供者，國土資源管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和成本有重要影響，權(quán)益資金提供者和除銀行外其他債務(wù)資金提供者的數(shù)量和資金提供方式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響，居住性購房人的數(shù)量和收入水平是決定需求的根本因素，而投機(jī)性購房人的數(shù)量和投機(jī)熱情直接關(guān)系到房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)資金鏈中出現(xiàn)的問題

我國部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊局面的產(chǎn)生既與國家宏觀調(diào)控政策有關(guān)，也與我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的不完善有關(guān)。國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控應(yīng)以保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展為主，因此有必要關(guān)注我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題，并提出針對(duì)性的調(diào)控措施或解決措施。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈主要體現(xiàn)以下一些問題：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)魚龍混雜，部分企業(yè)資金鏈管理能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”現(xiàn)象吸引了實(shí)力和背景各不相同的投資者紛紛進(jìn)入，由于融資能力和開發(fā)能力的不足，違規(guī)籌資時(shí)有發(fā)生，融資成本和風(fēng)險(xiǎn)迅速升高；部分企業(yè)開發(fā)的商品房質(zhì)量難以保證、資金回收困難，從而給銀行及其他資金提供主體帶來資金回收風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金供應(yīng)形勢(shì)和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)水平的評(píng)估結(jié)果。

2.房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式不規(guī)范，缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。近年來我國在房地產(chǎn)開發(fā)籌資方面一直表現(xiàn)出銀行貸款所占比重較大、資金來源復(fù)雜的特點(diǎn)。表1中列出了2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及其比例，從中不難看出其他資金來源所占比重最大，其他資金的提供者相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析與管理能力較弱，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)一定的波動(dòng)，這些資金提供者將受到很大的影響。

表12006年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源

資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒，2007

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，極易受到系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的影響。從1997年到2006年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在72.7%％～76.2%之間。一旦由于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或其他原因?qū)е滤_發(fā)房屋銷售不理想，將直接導(dǎo)致大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)或接近破產(chǎn)邊緣。

4.銀行在房地產(chǎn)資金鏈中承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過大。銀行不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金提供者，同時(shí)通過按揭貸款、住房抵押貸款等形式成為房屋銷售環(huán)節(jié)的重要資金來源；加之實(shí)際貸款過程中出現(xiàn)的審查執(zhí)行不嚴(yán)、假按揭、轉(zhuǎn)按揭、加按揭等不正?，F(xiàn)象，使銀行成為了直接承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最大潛在受害者。

5.沒有建立完善的信用評(píng)價(jià)制度，信貸風(fēng)險(xiǎn)難以得到控制。信用評(píng)級(jí)制度的缺失和審核不嚴(yán)等直接導(dǎo)致金融領(lǐng)域不良貸款比例較高，2007年第四季度，我國商業(yè)銀行不良貸款占全部貸款的比例為6.17%，如果考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況及系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，當(dāng)宏觀形勢(shì)或行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款的比例有可能迅速上升。

6.房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)仍沒有起到行業(yè)發(fā)展的警示和指導(dǎo)作用，房地產(chǎn)行業(yè)供需失衡所帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能得到及時(shí)抑制。雖然早在2003年原建設(shè)部就提出建立房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)，并已經(jīng)在部分城市進(jìn)行了試點(diǎn)。但目前為止，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)速度和商品房的銷售火爆局面并未受到影響。2006年，我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已達(dá)26.1平方米，考慮到我國近幾年商品房開發(fā)的數(shù)量，預(yù)計(jì)到2008年底，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達(dá)到30平方米。根據(jù)對(duì)不同收入國家居住水平的分析，中高收入水平國家平均居住面積29.3平方米，高收入國家則為46.6平方米。世界各國的經(jīng)驗(yàn)還表明，在人均住房面積達(dá)到30~35平方米之前，會(huì)保持比較旺盛的住房需求。從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上看，我國將很快進(jìn)入房地產(chǎn)銷售趨淡的時(shí)代，如果不在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度上加以適當(dāng)控制，勢(shì)必造成供過于求的局面，從而導(dǎo)致行業(yè)效益下滑，甚至部分企業(yè)由于房屋難以銷售，進(jìn)而走向破產(chǎn)。同時(shí)，這種風(fēng)險(xiǎn)也勢(shì)必傳遞給銀行和其他資金提供者。

7.與發(fā)達(dá)國家建立在完善的資本市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)證券化等融資模式不同的是，我國金融機(jī)構(gòu)的資金來源比較單一，導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)過度集中于金融機(jī)構(gòu)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)上市比例較少，普通投資者難以通過購買股票或各種有資產(chǎn)抵押的證券實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資，分享房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的利益。

8.“炒房”行為使房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了向部分市場(chǎng)參與者集聚的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生埋下了禍端。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，投機(jī)性“炒房者”將最先成為風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者和傳遞者。雖然我國近年已出臺(tái)了對(duì)“第二套住房”貸款的限制和對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓加以年限和稅收的控制等措施，然而在房價(jià)上漲較快的情況下，“炒房”行為并沒有得到真正的限制。

9.為應(yīng)對(duì)資金緊張局面，一些企業(yè)采取了應(yīng)對(duì)性融資措施，如發(fā)行企業(yè)債券、民間籌借等方式，由于融資行為不夠規(guī)范，往往造成債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，還貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

10.部分房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策對(duì)于平抑房價(jià)、解決居民住房需求這一調(diào)控目標(biāo)的作用有待推敲和證實(shí)。例如“招拍掛”制度帶來的土地獲得成本上升問題；對(duì)部分二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關(guān)系改變問題；對(duì)新建樓盤戶型結(jié)構(gòu)的限制既無理論和實(shí)際依據(jù)，也難以實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)問題等。

11.由于二手房交易在程序、貸款方面存在一定的操作上的問題，從而改變了新建住房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系，造成了不同收入階層利益分配的錯(cuò)位和中低收入階層債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重。

三、基于我國房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的宏觀調(diào)控政策研究

為避免由于政策和經(jīng)營環(huán)境變化造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)的“大起大落”，在未來的宏觀調(diào)控中應(yīng)采取如下措施：

1.在城市居民人均住房面積逐步提高、住房潛在需求逐漸得到滿足的情況下，應(yīng)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，以解決房地產(chǎn)開發(fā)中的盲目投資問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力，降低房屋購買者的風(fēng)險(xiǎn)。

2.盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)并及時(shí)向社會(huì)公開各類信息，以控制房屋的建設(shè)規(guī)模，緩解房屋“非理性”購買造成的需求被提前和放大現(xiàn)象對(duì)供需關(guān)系的影響，促使房地產(chǎn)供需回歸理性。

3.建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)制度，使企業(yè)信用成為決定融資水平和成本的重要因素；在建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)制度基礎(chǔ)上，創(chuàng)造條件使信用較好的企業(yè)可以通過發(fā)生企業(yè)債券、上市發(fā)行股票等方式籌集資金，保證資金供應(yīng)的穩(wěn)定性。

4.將房地產(chǎn)開發(fā)申請(qǐng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、已開發(fā)房屋銷售情況結(jié)合起來，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營方式盲目建設(shè)，造成資產(chǎn)負(fù)債比率過高，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大的現(xiàn)象。

5.在規(guī)范和打擊目前所存在的民間集資中的違法、違規(guī)行為的同時(shí)，努力為資信水平較高的企業(yè)建立完善的直接融資和間接融資渠道，在確保企業(yè)資金供應(yīng)的同時(shí)，使普通投資者能分離房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的回報(bào)。

6.通過提高囤積住房的留置成本、調(diào)整住房交易相關(guān)稅率等方式使囤積的存量住房逐步轉(zhuǎn)化為住房有效供給，促使房地產(chǎn)領(lǐng)域真實(shí)供需平衡的實(shí)現(xiàn)；通過簡(jiǎn)化二手房交易手續(xù)、減少二手房交易中的障礙因素、為符合條件的二手房購買者提供簡(jiǎn)捷、利率較低的貸款。

7.通過土地供給政策抑制房地產(chǎn)行業(yè)的盲目投資和盲目開發(fā)，從總體上避免商品房保有量超過居民實(shí)際購買力的現(xiàn)象，避免房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

8.調(diào)整政府與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利益機(jī)制，避免政府追求高地價(jià)、高房價(jià)所帶來的“益處”；調(diào)整在土地“招拍掛”中將土地出讓價(jià)格作為決定因素的做法，將土地利用系數(shù)、土地升值系數(shù)、開發(fā)商資信狀況等作為決定土地使用權(quán)的因素加以考慮。

除此之外，政府宏觀調(diào)控部門還應(yīng)該改變對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商新開發(fā)房屋戶型結(jié)構(gòu)的限制政策，轉(zhuǎn)而通過對(duì)現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、對(duì)房屋需求結(jié)構(gòu)的預(yù)測(cè)等方法來引導(dǎo)商品房開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)；加強(qiáng)對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款人的整體風(fēng)險(xiǎn)情況和還債能力的考察，避免還貸風(fēng)險(xiǎn)向少數(shù)群體的累積。

總之，為保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，避免因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的累積和資金鏈的斷裂造成行業(yè)動(dòng)蕩，國家應(yīng)在規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)秩序、進(jìn)行供給調(diào)控、完善籌資渠道、盤活二手房市場(chǎng)、建立行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)等方式來調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)，達(dá)到行業(yè)的均衡、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]丁悅等:均衡理論下房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策分析.統(tǒng)計(jì)與決策，2008.8

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 監(jiān)管 發(fā)展

近些年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了蓬勃發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各地房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)數(shù)量眾多、構(gòu)成復(fù)雜的特點(diǎn)，同時(shí)廣大購房者的購房需求也呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，因而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類型也不斷增多，精裝修住宅、商業(yè)地產(chǎn)、辦公用房等類型不斷推陳出新。這些新變化給房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管工作不斷帶來了新的問題，促使房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作不能墨守成規(guī)，需要不斷探索和創(chuàng)新管理方法、增加管理措施，既要通過管理保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行，又要通過服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作中存在的問題

（一）法律監(jiān)管制度的不完善

在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作過程中由于可依據(jù)的法律法規(guī)出臺(tái)時(shí)間較久，或者很多制度不配套，操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一些新問題缺乏針對(duì)性的管理依據(jù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)申報(bào)尚不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)主要記錄房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到銷售等階段的各類信息，包括項(xiàng)目概況、拆遷安置情況、施工情況、經(jīng)營情況等內(nèi)容。監(jiān)管部門可以依據(jù)《項(xiàng)目手冊(cè)》對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施跟蹤動(dòng)態(tài)管理，掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，匯總房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營方面相關(guān)數(shù)據(jù)。

監(jiān)管部門雖要求相關(guān)企業(yè)定期填報(bào)報(bào)表、提供相關(guān)資料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)，但在實(shí)施《項(xiàng)目手冊(cè)》過程中，由于缺少有效的監(jiān)管措施，企業(yè)未能及時(shí)填報(bào)的情況日益增多。大多數(shù)企業(yè)只是在房產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)項(xiàng)目綜合備案時(shí)提交項(xiàng)目手冊(cè)，由于項(xiàng)目綜合備案已經(jīng)在項(xiàng)目結(jié)束階段，前期的一些施工數(shù)據(jù)與實(shí)際發(fā)生時(shí)間相隔較久。因此房地產(chǎn)監(jiān)管部門無法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)掌握項(xiàng)目開況。同時(shí)，由于項(xiàng)目手冊(cè)已實(shí)施多年，手冊(cè)要求申報(bào)內(nèi)容中許多方面已與目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)際進(jìn)程不符，需進(jìn)行調(diào)整。

（三）商品房售后保修缺乏監(jiān)管措施

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房承擔(dān)保修責(zé)任，造成損失的還需承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠履行保修責(zé)任，但隨著時(shí)間的推移，商品房售后保修的投訴呈現(xiàn)逐年增多的趨勢(shì)，并且大多數(shù)投訴是集中在維修質(zhì)量問題上。即使部分房產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主反映的質(zhì)量問題進(jìn)行了維修，但仍存在維修不到位或拖延時(shí)間的問題，有的甚至是多次維修仍未解決質(zhì)量問題。對(duì)于這樣的投訴，由于房地產(chǎn)管理方面的法規(guī)并沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修不到位的處罰規(guī)定，作為監(jiān)管部門除了進(jìn)行調(diào)解，督促房地產(chǎn)企業(yè)履行好保修責(zé)任外，對(duì)未履行好保修責(zé)任的企業(yè)并無可處罰的措施。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)管理亟待加強(qiáng)

房地產(chǎn)中介行業(yè)架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶，對(duì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起到劑的作用。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶來了很多的問題：一是房地產(chǎn)中介門檻極低，導(dǎo)致中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)之間形成巨大差異，加劇了各中介機(jī)構(gòu)之間的無序竟?fàn)?，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展；二是從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，不利于整體形象和服務(wù)的提高；三是部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暗箱操作頻繁，存在違規(guī)收費(fèi)、吃差價(jià)、合同欺詐等違法違規(guī)行為，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)中介機(jī)構(gòu)難以信任，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的的投訴、法律訴訟呈增長趨勢(shì)。

（五）商品房買賣合同中存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，精裝修商品房成為商品房的一個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)。但由于市場(chǎng)上使用的商品房買賣合同示范文本是各省建設(shè)廳和工商部門聯(lián)合制定的版本，合同條款中對(duì)精裝修方面內(nèi)容并無明確規(guī)定，只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者通過簽訂補(bǔ)充合同的方式對(duì)精裝修內(nèi)容進(jìn)行約定。容易造成購房者與房產(chǎn)企業(yè)在交房時(shí)對(duì)隱蔽工程的裝修質(zhì)量、所用建材標(biāo)準(zhǔn)、裝修技術(shù)工藝等方面產(chǎn)生不同看法，引發(fā)糾紛。監(jiān)管部門在處理糾紛時(shí)，也因?yàn)楹贤瑮l款的不明確，使得糾紛難以得到有效的解決。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作的對(duì)策與思路

針對(duì)上述問題，筆者對(duì)不同城市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行調(diào)研和比較，從中得到了一些啟發(fā)，可以采取多種方式方法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)管。

（一）進(jìn)一步完善住房保障法律制度。

由于目前缺失全國統(tǒng)一的保障房立法，客觀上為部門立法和地方立法的發(fā)展提供了契機(jī)。各級(jí)人大以及地方政府應(yīng)當(dāng)制定和完善有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)管理機(jī)制的法律規(guī)范，用法律的形式保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展。

我們認(rèn)為地方立法和部門立法可以采取以下措施：建立和完善房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)的信息公開制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠信聲明和法律風(fēng)險(xiǎn)提示制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠信信息體系。

（二）繼續(xù)加強(qiáng)和完善項(xiàng)目手冊(cè)監(jiān)管。

在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地市房地產(chǎn)監(jiān)管部門實(shí)際，繼續(xù)加強(qiáng)和完善項(xiàng)目手冊(cè)的監(jiān)管。

首先要對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的內(nèi)容進(jìn)行完善：根據(jù)項(xiàng)目情況和市場(chǎng)形勢(shì)數(shù)據(jù)的需要設(shè)置相應(yīng)的表格和報(bào)送時(shí)間，結(jié)合房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對(duì)表格具體內(nèi)容的進(jìn)行規(guī)定，通過對(duì)填報(bào)數(shù)據(jù)邏輯性和準(zhǔn)確性判斷提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，最后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，形成一個(gè)完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息收集、處理體系。

其次，建立完善的處罰機(jī)制。將是否完成項(xiàng)目手冊(cè)備案工作納入優(yōu)秀房產(chǎn)企業(yè)的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)在外地開發(fā)項(xiàng)目情況也納入項(xiàng)目手冊(cè)填報(bào)內(nèi)容，在資質(zhì)申報(bào)中以填報(bào)后經(jīng)審核的赴外地開發(fā)項(xiàng)目業(yè)績?yōu)闇?zhǔn)。對(duì)嚴(yán)重違反項(xiàng)目手冊(cè)相關(guān)規(guī)定的企業(yè)處以暫停網(wǎng)簽合同備案。

（三）強(qiáng)化房產(chǎn)項(xiàng)目售后維修的監(jiān)管。

各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門除了依靠相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)施工單位的管理，提高工程質(zhì)量，特別是售后維修質(zhì)量外，更主要的是要?jiǎng)?chuàng)新監(jiān)管手段，強(qiáng)化房產(chǎn)項(xiàng)目售后維修的監(jiān)管。

建立房地產(chǎn)企業(yè)售后質(zhì)量保修體系，將售后質(zhì)量保修問題納入企業(yè)信用體系中。對(duì)比較嚴(yán)重的售后保修問題通過網(wǎng)絡(luò)等途徑向公眾公布，增強(qiáng)輿論對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督壓力。

進(jìn)一步完善保修金制度。建立預(yù)先賠付制度，確保購房者利益。這種措施對(duì)于項(xiàng)目公司來說更為有效，畢竟經(jīng)濟(jì)利益是項(xiàng)目公司最重要的目的，只有控制其經(jīng)濟(jì)利益，才能有效起到監(jiān)督作用。

（四）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為，建立準(zhǔn)入與淘汰機(jī)制。

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的混亂、缺乏誠信和不規(guī)范經(jīng)營的現(xiàn)象已經(jīng)成為阻止其進(jìn)一步發(fā)展的巨大障礙。一方面要提高從業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入資質(zhì)。如北京2004年新出臺(tái)的《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》提出的中介機(jī)構(gòu)預(yù)存60萬元保證金在銀行的規(guī)定，無疑提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的門檻。另一方面，加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)中介及其執(zhí)業(yè)人員的檢查、考核、評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)懲制度，逐步淘汰不合格的房地產(chǎn)中介和從業(yè)人員。

（五）完善和細(xì)化商品房買賣合同。

聯(lián)合各管理部門，針對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不規(guī)范備案的問題，規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與交易雙方在交易過程中的約定、明確了三方責(zé)任，減少因?yàn)楹贤灰?guī)范帶來的交易糾紛。

為規(guī)范精裝修房的交易，將精裝修方面相關(guān)內(nèi)容納入示范合同。精裝修商品房也要遵循“三包”規(guī)定，全面約定精裝修所用的材料、設(shè)備的品牌、規(guī)格、價(jià)位，盡量避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高檔”、“不低于”之類的含混字眼，將裝修的設(shè)計(jì)、布局到所用建材及施工工藝等都要詳細(xì)地在補(bǔ)充條款中體現(xiàn)出來，增強(qiáng)精裝修商品房合同補(bǔ)充文本的規(guī)范程度。

結(jié)語

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在各級(jí)各類監(jiān)管部門強(qiáng)化服務(wù)，有效監(jiān)管下，更加健康、有序地向前發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 楊秀攀. 住房保障監(jiān)管法律制度的完善[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇， 2012， 第11卷（4）：45-46.

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【關(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時(shí)也給社會(huì)帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過高的房價(jià)不利于社會(huì)穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。

歷次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)都被認(rèn)為是救火式出臺(tái)，證券市場(chǎng)出了問題，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)及其對(duì)應(yīng)的盈余管理手段

2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對(duì)銷售收入的確認(rèn)――風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移――存在不同的理解，所以會(huì)計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動(dòng)收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會(huì)計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)樓盤，每個(gè)樓盤的開工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長，這樣就會(huì)有多期樓盤存在于一個(gè)會(huì)計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此來調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)

收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對(duì)比。因此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

3.2 更新收益觀念，改革傳統(tǒng)損益表

在傳統(tǒng)損益表的基礎(chǔ)上增加一項(xiàng)其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價(jià)值而產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益是已經(jīng)確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益應(yīng)反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營業(yè)績。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認(rèn)未實(shí)現(xiàn)損益反映在凈收益中，但即使企業(yè)利用公允價(jià)值確認(rèn)了巨額利潤也不能說明這個(gè)企業(yè)經(jīng)營狀況良好，確認(rèn)了巨額虧損也不能說明這個(gè)企業(yè)面臨倒閉?？梢?，如果采取這種會(huì)計(jì)方式，那么部分企業(yè)將不再熱衷于利用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)因?yàn)槔麧櫜▌?dòng)太大而回避公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會(huì)計(jì)信息使用者一目了然，哪些是已實(shí)現(xiàn)損益、哪些是未實(shí)現(xiàn)損益，能使損益信息更加全面有用。

3.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高信息含量

為滿足信息使用者的需求，必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進(jìn)行改革，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況；增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計(jì)劃及風(fēng)險(xiǎn)的披露；質(zhì)量保證金的披露。同時(shí)，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。

注釋:

[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定的影響【J】，消費(fèi)導(dǎo)刊，2007.11

[2]王卓瑛，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的動(dòng)因研究【J】，內(nèi)蒙古電大學(xué)刊，2009(6)

[3]胡葬在，蘇霜，樓學(xué)問.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì).2005年3月

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國家財(cái)務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進(jìn)行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要通過一系列措施對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要有：

（一）法律風(fēng)險(xiǎn)

我國的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對(duì)同一個(gè)問題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國家稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)有不同的理解和看法，因?yàn)闆]有完善的法律制度進(jìn)行約束和限制，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對(duì)法律沒有深刻的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中地位越來越重要，但是目前我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要對(duì)資金進(jìn)行合理的掌控。我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會(huì)擴(kuò)大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

（四）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟(jì)增長、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，如果沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃，就會(huì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合法進(jìn)行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行各項(xiàng)工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當(dāng)前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體和國外經(jīng)濟(jì)主體共同競(jìng)爭(zhēng)的收稅局勢(shì)，對(duì)稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個(gè)特點(diǎn)就是周期長、投資大，同時(shí)會(huì)計(jì)核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對(duì)同一計(jì)稅項(xiàng)目確認(rèn)的差異，造成了稅收計(jì)算工作的難度，稅收過程的復(fù)雜性加大，涉及到多個(gè)稅種，這些稅種是否可以進(jìn)行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)減小。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橐?guī)模相對(duì)較大，所以只有高水準(zhǔn)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)工作，顯然是重中之重。為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。

（一）重視專業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，對(duì)人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學(xué)習(xí)財(cái)稅知識(shí)，加強(qiáng)與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業(yè)的建議

在進(jìn)行重大決策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進(jìn)行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況結(jié)合在一起，可以有效的對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)決策時(shí)，應(yīng)及時(shí)將稅務(wù)籌劃工作跟進(jìn)，企業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計(jì)出合理的稅收方案，同時(shí)需要加強(qiáng)稅收方案中經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門根據(jù)稅收方案進(jìn)行實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施過程中，也要對(duì)經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)評(píng)估，并進(jìn)行跟蹤記錄，在評(píng)估的過程中要保持客觀性。事后應(yīng)總結(jié)評(píng)價(jià)，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認(rèn)識(shí)到其存在的風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國家相關(guān)政策，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時(shí)的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，從實(shí)際出發(fā)，適時(shí)地對(duì)企業(yè)的稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，就要充分的認(rèn)識(shí)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運(yùn)營成本下，實(shí)現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)收益和低風(fēng)險(xiǎn)，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 會(huì)計(jì)核算

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)也隨之迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，國家也出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，再加上房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理尤其是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作也提出了新的較高要求。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中還存在著較多的問題，尤其是會(huì)計(jì)工作不規(guī)范、核算不到位等問題較為突出，甚至已經(jīng)影響了房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的正常開展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作水平，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的規(guī)范化，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展也有著重要影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算更加重視事前核算

現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的復(fù)雜多變，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)事前核算要求越來越高，要求房地產(chǎn)企業(yè)在開展會(huì)計(jì)核算過程中，應(yīng)該根據(jù)外部房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)政策、貨幣政策的變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃，并有針對(duì)地性防范資金風(fēng)險(xiǎn)問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)經(jīng)常采用分級(jí)開展的會(huì)計(jì)核算

由于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)具有項(xiàng)目分散的客觀現(xiàn)實(shí)，因此在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開展過程中，也需要充分考慮這些現(xiàn)實(shí)狀況，選擇分級(jí)開展的會(huì)計(jì)核算方式。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作需要考慮到房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)單件性特征

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開展過程中，應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)單件性的特征，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來調(diào)整會(huì)計(jì)工作策略。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中存在的問題分析

隨著房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作職能的不斷拓展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作要求也是越來越高，除了做好傳統(tǒng)的資金記賬、結(jié)算以及報(bào)賬等工作以外，對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算也增加了新的內(nèi)容。但與此對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)內(nèi)部會(huì)計(jì)工作中還存在著較多的問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置不夠科學(xué)合理

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中存在的較為突出的問題就是會(huì)計(jì)科目的設(shè)置不夠合理，特別是現(xiàn)階段國家還沒有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域設(shè)置專業(yè)的會(huì)計(jì)科目，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是根據(jù)自身的實(shí)際需要來設(shè)置會(huì)計(jì)科目，標(biāo)準(zhǔn)化程度不高，增加了會(huì)計(jì)核算的難度。而且，由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期相對(duì)較長，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間跨度較大，會(huì)計(jì)科目設(shè)置的不統(tǒng)一，極大地增加了會(huì)計(jì)核算的工作量。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理力度不足

提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的規(guī)范化制度化水平，關(guān)鍵還是要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，但很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中還存在著一些較為凸顯的問題。主要是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化，內(nèi)部控制管理制度機(jī)制缺失，各項(xiàng)內(nèi)部控制管理措施執(zhí)行不到位，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中出現(xiàn)各種問題。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入確認(rèn)復(fù)雜性增加了會(huì)計(jì)工作的難度

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的周期相對(duì)較長，因此很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在產(chǎn)品開發(fā)之前基于客戶簽收協(xié)議，籌集資金，因此這種復(fù)雜的收入方式也增加了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入確認(rèn)的復(fù)雜性。

三、改進(jìn)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的措施

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入確認(rèn)的科學(xué)化水平

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作，應(yīng)該引入權(quán)責(zé)發(fā)生制作為會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)，重點(diǎn)及時(shí)準(zhǔn)確的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入和支出進(jìn)行反映，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間的資金收支情況進(jìn)行準(zhǔn)確的反映。需要注意的是，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性，在會(huì)計(jì)收入確認(rèn)過程中，應(yīng)該深入研究新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，從法律標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等幾方面來明確收入核算范圍，確保規(guī)范、準(zhǔn)確。

（二）合理的設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目

提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作水平，基礎(chǔ)就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況完善會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，以滿足會(huì)計(jì)核算工作的實(shí)際需要。一般來說，會(huì)計(jì)科目主要分為資產(chǎn)類科目、負(fù)債類科目、所有者權(quán)益類科目、成本類科目、損益類科目等幾大類。在科目的細(xì)化設(shè)置方面，還應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際需要來選擇，以確保會(huì)計(jì)核算結(jié)果的真實(shí)準(zhǔn)確。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的強(qiáng)化方面，首先應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化會(huì)計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境，針對(duì)會(huì)計(jì)工作開展的實(shí)際需要，健全完善相關(guān)的會(huì)計(jì)管理工作制度。同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制流程進(jìn)行優(yōu)化，特別是加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)控制、資金運(yùn)作、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他有關(guān)會(huì)計(jì)處理的控制，提高企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的有效性。

（四）拓展房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的職能

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開展過程中，還應(yīng)該進(jìn)一步拓展企業(yè)會(huì)計(jì)的職能，特別是充分發(fā)揮會(huì)計(jì)反映、控制和決策的會(huì)計(jì)功能，通過提供真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠的會(huì)計(jì)信息，并充分運(yùn)用好有關(guān)的會(huì)計(jì)資料加強(qiáng)會(huì)計(jì)分析，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策提供準(zhǔn)確全面的依據(jù)。

四、結(jié)束語

提高會(huì)計(jì)工作水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在自身的經(jīng)營管理中，應(yīng)該更加重視會(huì)計(jì)核算，完善會(huì)計(jì)科目設(shè)置，并加強(qiáng)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制管理，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作水平。

參考文獻(xiàn)：

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