導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)街經(jīng)營管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

步行街商業(yè)策劃書一

項(xiàng)目運(yùn)作策略及構(gòu)思

(一)、項(xiàng)目運(yùn)作策略

1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，獲得統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)

在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實(shí)情況下，大部分業(yè)主在對(duì)前景充滿希望的同時(shí)，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應(yīng)把握這一契機(jī)，通過致函洽談、懇談會(huì)等方式，說服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實(shí)施。

2、定向招租，龍頭店鋪帶動(dòng)

在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。同時(shí)，從市場調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動(dòng)原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍

降低商鋪?zhàn)饨?，或?qū)嵭腥齻€(gè)月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。

4、以點(diǎn)帶面，吸引人氣

在商業(yè)街內(nèi)布點(diǎn)4至5處流動(dòng)小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

(二)、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

項(xiàng)目定位

觀瀾區(qū)域首個(gè)特色風(fēng)情商業(yè)街

定位詮釋：

觀瀾區(qū)域突出本項(xiàng)目的地理位置和地域優(yōu)勢(shì)。

首個(gè)突出首個(gè)，突出在創(chuàng)意及設(shè)計(jì)上的絕無僅有。致力將格瀾郡項(xiàng)目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風(fēng)情商業(yè)街。

特色風(fēng)情觀瀾片區(qū)消費(fèi)者購物、休閑的蘇格蘭風(fēng)情文化商業(yè)街，凸顯項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)和氣息。

1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

通過對(duì)觀瀾片區(qū)商業(yè)、項(xiàng)目周邊商業(yè)、項(xiàng)目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項(xiàng)目皇家英里路的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗(yàn)、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點(diǎn)綴。

酒吧街特點(diǎn)

此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強(qiáng)的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品位、檔次，填補(bǔ)區(qū)域市場空缺，具體操作時(shí)可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費(fèi)環(huán)境，體現(xiàn)了皇家英里路這一定位。

特色餐飲街特點(diǎn)

特色餐飲街對(duì)外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達(dá)到吸引消費(fèi)者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補(bǔ)。三是餐飲要求停車位足，在這里可以停車需求。

家電體驗(yàn)街特點(diǎn)

近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動(dòng)用體驗(yàn)營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗(yàn)是企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)，以產(chǎn)品為道具，以消費(fèi)者為中心，能夠創(chuàng)造使消費(fèi)者參與、值得回憶的活動(dòng)。相對(duì)于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗(yàn)式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費(fèi)者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對(duì)商品的性能會(huì)有了更深了解和實(shí)感，加之有專業(yè)指導(dǎo)，購物避免了盲目性。

服裝服飾、體育用品街特點(diǎn)

商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項(xiàng)目南北商業(yè)連接起來。

2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對(duì)一樓會(huì)清淡一些，而美容美體基本上是以會(huì)員制網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費(fèi)目標(biāo)很明確，咖啡茶座有其名牌的號(hào)召力。

項(xiàng)目執(zhí)行案

(一)、成立項(xiàng)目運(yùn)作小組

為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實(shí)施， 需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務(wù)機(jī)構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對(duì)應(yīng)，因此應(yīng)成立項(xiàng)目運(yùn)作小組，組織架構(gòu)如下：

(二)、收集資料

建立檔案，收集業(yè)主資料以及項(xiàng)目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè)計(jì)、招商、硬件改造等工作。

與管理處聯(lián)絡(luò)，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項(xiàng)目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。(執(zhí)行人：)

與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。(執(zhí)行人：)

與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項(xiàng)目工程資料。(執(zhí)行人：)

通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對(duì)商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對(duì)前景的信心、對(duì)現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。(執(zhí)行人：**、)

(三)、召開業(yè)主懇談會(huì)

除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實(shí)施，從而導(dǎo)致經(jīng)營混亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會(huì)等方式，說服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營。

根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運(yùn)營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開展洽談工作。(執(zhí)行人：**、)

擬定懇談會(huì)議題，選擇有經(jīng)驗(yàn)的主持人，掌控引導(dǎo)會(huì)議議題走向，防止懇談會(huì)偏題，與業(yè)主探討運(yùn)營思路及模式。(執(zhí)行人：項(xiàng)目部)

(四)、條件的確定

為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運(yùn)營策略落到實(shí)處，應(yīng)確定期限，租金支付方式等條款，確定條件。

對(duì)以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項(xiàng)目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào)研，了解該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，商鋪?zhàn)饨鹚降刃畔ⅰ?(執(zhí)行人：**、)

采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價(jià)格體系。(執(zhí)行人：項(xiàng)目部)

擬定協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，期限應(yīng)為3-5年。租金策略應(yīng)采取第一年0租金，第二年50%市場租金，第三年80%市場租金的策略。引進(jìn)特色項(xiàng)目的硬件改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。(執(zhí)行人：項(xiàng)目部)

簽訂協(xié)議，取得統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。

步行街商業(yè)策劃書二

*廣場步行街商業(yè)策劃書前言**廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。

一、背景分析

一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有鉆石級(jí)市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難熱?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)病灶對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，**一期商業(yè)步行街主要存在先天與后天兩方面原因。

(一)、商街設(shè)計(jì)先天不足

1、大廣場難搞大活動(dòng)。步行街北廣場扼**街、**路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾眼球、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場的旱式噴泉、簡易花壇，而沒有考慮廣場的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、假山成了絆腳石。步行街南入口處的假山景觀，既無觀賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的絆腳石。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。

3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。**街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，**一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒有任何店鋪的幽巷，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

4、**街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

(二)、商街策劃后天失調(diào)

1、**廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的靈魂，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。**廣場商業(yè)街最早定位是**街(很好)，后來又定位于***很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以**廣場步行街(老土，沒有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上我是誰、我為誰服務(wù)的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、**廣場是一處很好的市民廣場，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的廣場文化，例如象***路、***廣場、***步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，**廣場的磁場效應(yīng)不佳，所以商街難熱。

3、打造商街，服務(wù)缺位。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的老皇歷。事實(shí)上，經(jīng)營**廣場商業(yè)街，物業(yè)管理代替不了商業(yè)管理，商業(yè)街由冷到熱需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來操盤運(yùn)作，此所謂泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作。**廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶婚姻自主，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場的形象炒作，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

二、商街定位

廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：**廣場時(shí)尚麗人街

2、概念：**廣場**街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的***。

3、廣告語：**廣場/時(shí)尚麗人街與**相約，與**同行

4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

三、招商策劃

**廣場時(shí)尚麗人街的招商，屬于突破困局的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：

(一)、招商公告我們計(jì)劃于4月中旬在《**晚報(bào)》、**電視臺(tái)招商公告，突出介紹**廣場時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息會(huì)該招商信息會(huì)擬于4月20日在毗鄰的**飯店舉行，出席的商戶為**及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商，以及**國貿(mào)市場有意入駐**廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將的主要信息是：

1、**廣場時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;

2、*****街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。

(三)、整合店鋪資源**一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息會(huì)和對(duì)外招商公告之前，須由**房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。為了使**一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四)、有關(guān)租金政策**一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：

第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明**一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程，不能無視市場承受能力開天價(jià)。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。

第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。

當(dāng)前，**一期店鋪比較合適的租金是：外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對(duì)商戶來說，目前情況下尚易于接受。)

(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動(dòng)市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將放水養(yǎng)魚，從盡快繁榮市場的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：

第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳;

第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場時(shí)尚秀活動(dòng);

第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;

第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予**廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。

四、商街硬件改造建議

1、**北廣場實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。

2、**一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。

3、臨**街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店。

篇2

所謂“一鋪養(yǎng)三代”，商鋪從來就是最受歡迎的投資品種，也是投資回報(bào)穩(wěn)定、升值潛力大的投資品種，現(xiàn)階段的“商業(yè)地產(chǎn)一賣就死”的現(xiàn)象，其本質(zhì)不在于商業(yè)地產(chǎn)能不能銷售，而是商業(yè)地產(chǎn)還剛剛起步，――如果說住宅地產(chǎn)是一道一元一次方程式，那么商業(yè)地產(chǎn)就是一道多元多次方程式，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)營銷鏈剛剛達(dá)到小學(xué)生的水平，還達(dá)不到可以解開多元化方程式的中學(xué)水平。

商業(yè)地產(chǎn)，一道多元多次方程式

――深圳世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司6年專業(yè)營銷實(shí)踐

同樣是在深圳的東門商業(yè)旺地，同樣是分割銷售的商場，位于東門中路的九龍城，與坐擁東門步行街核心和老街地鐵站雙重地利的八達(dá)商場，卻形成了強(qiáng)烈的經(jīng)營反差：九龍城商場人氣旺盛，不僅商場低樓層滿租，連六七層以上幾乎沒有空鋪，而八達(dá)商場空置嚴(yán)重，業(yè)主不得不打出自行招租的條幅。

在東門商業(yè)中心，類似八達(dá)商城遭遇的還有新2000廣場、金世界商業(yè)中心等物業(yè)，這些當(dāng)初銷售火爆的商場如今慘淡經(jīng)營，既讓投資者背上了沉重的包袱，也使開發(fā)者滑進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的深淵。

曾創(chuàng)下商鋪40萬元/平米天價(jià)的東門九龍城，之所以成為東門的“常青樹”，關(guān)鍵在于開發(fā)商茂業(yè)集團(tuán)雄厚的經(jīng)營實(shí)力，九龍城也一度發(fā)生招商和經(jīng)營危機(jī)，業(yè)態(tài)也在不斷調(diào)整之中，如果沒有強(qiáng)大的經(jīng)營管理做后盾，相信就不會(huì)有九龍城的今天。

不僅是東門茂業(yè)九龍城，人民南羅湖口岸的羅湖商業(yè)城、華強(qiáng)北的賽格電子廣場、寶安區(qū)的寶安電子城等銷售過的商場，盡管同樣面臨著產(chǎn)權(quán)分離的局面，但是在開發(fā)商成立的管理團(tuán)隊(duì)有力地經(jīng)營下，不但經(jīng)營穩(wěn)定，有的更創(chuàng)下了深圳商業(yè)的奇跡。

同樣的地段，同樣是銷售型商業(yè)地產(chǎn)，其結(jié)局卻是天壤之別，――那么，商業(yè)地產(chǎn)銷售產(chǎn)權(quán)分離之后，“命根子”究竟在哪里？怎樣才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營，使商業(yè)地產(chǎn)銷售之后成為良性物業(yè)？

2001-2004年，商業(yè)地產(chǎn)簡單銷售的時(shí)代

2001-2004年是我國商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起之初，如同超級(jí)女聲一夜紅遍大江南北一樣，商業(yè)地產(chǎn)在“首期幾千元買鋪”的強(qiáng)烈誘惑之下，迅速形成“全民賣鋪”的熱潮。這一階段的商業(yè)地產(chǎn)以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導(dǎo)營銷的是強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳，其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。

簡單銷售模式一：引進(jìn)主力店，包租十年銷售。

商業(yè)地產(chǎn)營銷初期，引進(jìn)主力店包租十年銷售虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的模式較多，投資者往往看中這種銷售方式的長期穩(wěn)定性回報(bào)，加上商鋪面積分割得很小總值才幾萬十幾萬、首期不過幾千元，在全國范圍內(nèi)形成了一股“全民買鋪熱”，然而實(shí)際上，這種長期包租的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，并不能給予投資者穩(wěn)定的收益，投資者恰恰成了受害者。

首先，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，其鋪位分割與實(shí)際經(jīng)營賣場不吻合。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，絕大部分為大商家長期包租，以超市、百貨賣場的形式經(jīng)營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導(dǎo)致經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成為貨架，有的成了通道，投資者在經(jīng)營賣場里根本找不到自己的鋪位。

其次，包租期滿后難以為繼。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪包租期滿后，業(yè)主找不到自己的鋪位。由于經(jīng)營鋪位與銷售鋪位不一致，業(yè)主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？ 此外，大商家整體租賃的租金相當(dāng)于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業(yè)主接受不了大商家的過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場如何再經(jīng)營？

其三，包租期內(nèi)也可能會(huì)出問題。事實(shí)上，當(dāng)前大商家正在瘋狂擴(kuò)張，存在著巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，瘋狂擴(kuò)張使得大商家就像吹氣球一樣，氣球越吹越大，有的最終升上了天，有的卻吹破了。一旦大商家經(jīng)營不善或關(guān)門倒閉，發(fā)展商又拿什么支付包租期的小業(yè)主回報(bào)呢？另外，如果發(fā)展商經(jīng)營不善，無力支付小業(yè)主租金，如何兌現(xiàn)包租承諾？

總之，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是發(fā)展商套錢融資的手法，一方面發(fā)展商用低租金招大商家進(jìn)場，另一方面卻要給小業(yè)主高回報(bào)，其自身也是利益的損失者，一旦其資金回報(bào)率達(dá)不到年回報(bào)8%，必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業(yè)主在包租期內(nèi)和包租期滿后風(fēng)險(xiǎn)都很大，小業(yè)主也是利益損失者。建設(shè)部曾多次查處虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪，如合肥采取虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪包租銷售的某廣場就被建設(shè)部查封，重慶在某包租銷售的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪查封后，有關(guān)部門立即規(guī)定銷售的商鋪必須要有獨(dú)立門牌號(hào)，同時(shí)必須是獨(dú)立經(jīng)營等。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在種種問題，這些問題都是無法協(xié)調(diào)的，將是包租期滿之后的一顆“定時(shí)炸彈”，而且這顆炸彈還可能在包租期內(nèi)提前引爆，所謂的長期包租最有保障只不過是一張空頭支票。

世方公司認(rèn)為，商鋪銷售必須明確產(chǎn)權(quán)，而且必須保證銷售分割的鋪位實(shí)際經(jīng)營的鋪位，保持高度的一致性。只有獨(dú)立式分割的鋪位，讓銷售鋪位與招商鋪位一一對(duì)應(yīng)，業(yè)主可以直接向租戶收租。

簡單銷售模式之二：只管賣不管租，從長期包租走向另一個(gè)極端。

只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。開發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營自。但由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營權(quán)迅速分散，開發(fā)商無法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營管理，而經(jīng)營者往往根據(jù)自己的判斷“什么賺錢賣什么”來選擇經(jīng)營品種，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)，導(dǎo)致最終經(jīng)營不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大縮水。

只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，只能局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪，對(duì)于大賣場散鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失控。由于管理不善導(dǎo)致商場難以經(jīng)營甚至癱瘓的悲劇在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)有發(fā)生，甚至已成為一種通病。試想，一座幾千數(shù)萬平米的商場，缺少必要的短期委托經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)分離之后，成百上千的小業(yè)主各自為政，如何按照既定的經(jīng)營分區(qū)去招商？事實(shí)證明，深圳有多個(gè)只管賣不管租的商場，有的不得延期開業(yè)，有的經(jīng)營分區(qū)十分混亂難以為繼。

根據(jù)世方公司的商鋪操盤經(jīng)驗(yàn)，雖然長期包租的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪不可取，但采取獨(dú)立店鋪銷售模式的商場，必須要采取短期委托經(jīng)營的辦法，如世方的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都采取了委托經(jīng)營兩年的辦法，也就是發(fā)展商一次性支付業(yè)主兩年租金，發(fā)展商于而在商鋪銷售之后取得了兩年的經(jīng)營權(quán)，從而保證商場可以按統(tǒng)一的經(jīng)營定位招商，并以優(yōu)惠的租金放水養(yǎng)魚，做旺商場，而兩年之后，業(yè)主得到的是一個(gè)旺場。

由上述兩種商鋪模式可以看出，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期滿之后，必然成為非良性物業(yè)，而只管賣不管租的物業(yè)如果開不了業(yè)，馬上就會(huì)成為不良物業(yè)。

2004-2007年，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入探索期的“偽經(jīng)營時(shí)代”

在商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營問題不斷出現(xiàn)之后，商業(yè)地產(chǎn)受到商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)烈質(zhì)疑，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者和營銷者，開始進(jìn)入2004-2007年的探索期，為商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)入“定位―招商―銷售―經(jīng)營管理”全方位的策劃推廣，這個(gè)階段的商業(yè)地產(chǎn)市場既好看又熱鬧，伴隨著零售市場進(jìn)入大連鎖和升級(jí)換代的進(jìn)期，大型購物中心、步行商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)風(fēng)起云涌，各類消費(fèi)品和工業(yè)品專業(yè)市場也隨著市場升級(jí)層出不窮。

在2004-2007年是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷的探索期，盡管進(jìn)入了全方位的策劃運(yùn)營，但是概念化、表面化的東西太多，真正進(jìn)入市場規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的東西太少，實(shí)質(zhì)上是一種“偽經(jīng)營”的狀態(tài)，在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個(gè)方面的運(yùn)作都只停留在比較膚淺的層面上。

定位方面追求創(chuàng)意。

一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，幾千平米的一座小商場也自稱“第五大道”；二是追求環(huán)境創(chuàng)意，如廣州和深圳都出現(xiàn)了以“五洲風(fēng)情”主打環(huán)境的商場，但由于忽視業(yè)態(tài)規(guī)劃，兩個(gè)商場都關(guān)門大吉；三是追求業(yè)態(tài)定位創(chuàng)意，比如近年動(dòng)漫概念比較搶眼，商業(yè)地產(chǎn)就出現(xiàn)了許許多多的動(dòng)漫城，卻不知一個(gè)剛剛處于培育的動(dòng)漫市場存在著極大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

招商方面一味“放水養(yǎng)魚”。

由于投資者開始關(guān)注商場經(jīng)營，開發(fā)商為了推銷商鋪，不得不被動(dòng)做招商，而主導(dǎo)營銷的是公司，缺少成熟的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目的銷售一般都有二三年的委托經(jīng)營期，開發(fā)展在這二三年的委托經(jīng)營期內(nèi)都會(huì)采取“放水養(yǎng)魚”的做法，通過免租期、租金優(yōu)惠、追加經(jīng)營推廣費(fèi)用三大法寶來做旺市場，希望委托經(jīng)營期結(jié)束、跳過“龍門”后，投資者能坐收高租金。但是開發(fā)商放這么多的“水”，會(huì)養(yǎng)出什么樣的“魚”呢？事實(shí)證明這幾招不太管用，不少商業(yè)項(xiàng)目因此而帶來巨大的經(jīng)營壓力：有的項(xiàng)目這個(gè)鋪位要轉(zhuǎn)讓那個(gè)鋪位關(guān)了門，有的整個(gè)商場差不多就剩下一條“大魚”（主力商家）在游，小魚（散戶）早已稀稀拉拉。免租期還沒完，“魚”就死了一半，還指望什么二三年后跳“龍門”？這種忽視招商定位、招商質(zhì)量的形式主義，雖然能夠完成招商指標(biāo)，但卻給后期經(jīng)營帶了巨大的壓力。

經(jīng)營管理方面“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。

經(jīng)營管理前期介入，是商業(yè)經(jīng)營的重要原則，經(jīng)營管理只有前期介入商場的定位和招商，才能有的放矢地做好經(jīng)營管理，然而目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營程序，基本上都是經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目快開業(yè)之前匆匆忙忙建立，項(xiàng)目的定位和招商已是“生米做成熟飯”，經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)只能被動(dòng)上陣，“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。

發(fā)展商付出了昂貴的后期經(jīng)營成本。

伴隨著全國各地商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營問題的不斷出現(xiàn)，商鋪“一鋪養(yǎng)三代“的神話不繼破滅，一些經(jīng)營不良的商鋪甚至出現(xiàn)了“三代養(yǎng)一鋪”的傾向，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨著市場信任危機(jī)。尤其是一些場內(nèi)商鋪，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出現(xiàn)的后期經(jīng)營問題更多。

商業(yè)地產(chǎn)由于定位、招商、經(jīng)營管理不力而導(dǎo)致的經(jīng)營后遺癥，不僅使投資者交了學(xué)費(fèi)，同時(shí)也使開發(fā)商自身付出了昂貴的后期管理成本，――由于前期缺少經(jīng)營管理介入，后期為改變定位高成本調(diào)整商戶者有之，商場長期虧損顆粒無收倒貼水電費(fèi)者有之，砸掉裝修翻版重來者有之，投資者要求退鋪告上法庭者有之……一些開發(fā)商面對(duì)如此嚴(yán)重的經(jīng)營管理后遺癥手足無措，不得不做出回購商鋪的痛苦選擇。

商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)的區(qū)別

――與成熟的商業(yè)行業(yè)相比，商業(yè)地產(chǎn)還剛剛起步

商業(yè)地產(chǎn)與連鎖經(jīng)營的商業(yè)行業(yè)有著重大區(qū)別，商業(yè)行業(yè)是以商業(yè)經(jīng)營獲利，而目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更多是以銷售商鋪獲利，尤其是銷售型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其經(jīng)營模式也與商業(yè)行業(yè)的主流業(yè)態(tài)存在著本質(zhì)的區(qū)別。

那么，銷售型商業(yè)地產(chǎn)與成熟的商業(yè)行業(yè)有什么不同？

首先，商業(yè)行業(yè)早已進(jìn)入成熟的連鎖經(jīng)營。成熟的商業(yè)行業(yè)未來是以連鎖化、規(guī)模化經(jīng)營為主導(dǎo)的，購物中心、百貨、超市、電器大賣場等正以巨大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、一站式的購物選擇、強(qiáng)大的價(jià)格組合戰(zhàn)略在零售市場遍地開花。在這些連鎖化的零售大賣場中，商場格局基本上都是開放式大賣場，經(jīng)營模式為統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)。

其次，銷售型商業(yè)地產(chǎn)以獨(dú)立店鋪、獨(dú)立收銀為特征。銷售型商業(yè)地產(chǎn)一般做法是將商場分割成若干間商鋪，將分割的商鋪產(chǎn)權(quán)銷售給投資者，投資者通過出租商鋪獲取租金收益，這種銷售型的商鋪屬于獨(dú)立店鋪。如果將這種賣場百貨化，即空間上采取全開放式格局，收銀上采取統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)，將難以滿足商鋪業(yè)主的需要。

其三，業(yè)主不可能以扣點(diǎn)為收租模式，而是以實(shí)際租金為收租模式。一個(gè)銷售型的商場，如果采取百貨大賣場的統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)經(jīng)營的模式，業(yè)主根本無法以營業(yè)額扣點(diǎn)來衡量租金收入，一方面，業(yè)主無法判斷經(jīng)營者的營業(yè)額能達(dá)到多少，來估算扣點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的租金水平，另一方面，波動(dòng)的營業(yè)額將會(huì)導(dǎo)致業(yè)主回報(bào)的波動(dòng)，從某種意義上說，業(yè)主是不愿意承擔(dān)經(jīng)營者的風(fēng)險(xiǎn)的。

其四，銷售型商業(yè)地產(chǎn)在定位上，不要與統(tǒng)一收銀、連鎖經(jīng)營的百貨競爭。目前不少銷售型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，都有一種貪大求洋的心態(tài)，就是要把商場裝修得豪華氣派，在經(jīng)營定位上要走高檔路線，引進(jìn)各類大品牌，卻不知在百貨連鎖發(fā)展、促銷升級(jí)、價(jià)格戰(zhàn)不斷的今天，一個(gè)銷售型的商場，根本不應(yīng)該走高端定位路線，而應(yīng)該回避百貨競爭，走中低端路線和專業(yè)化路線，其原因在于：銷售型的商業(yè)地產(chǎn)往往只是單個(gè)商場經(jīng)營，不可能在與多店連鎖的百貨競爭中占上風(fēng)，同時(shí)百貨統(tǒng)一收銀統(tǒng)一促銷，而銷售型商場獨(dú)立店鋪獨(dú)立收銀難以進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的統(tǒng)一促銷。未來購物中心和百貨商場將壟斷零售的中高端市場，作為銷售型的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該立足零售中低端和專業(yè)化的市場，與購物中心和百貨商場互補(bǔ)性經(jīng)營。

相比成熟的商業(yè)連鎖經(jīng)營，銷售型的商業(yè)地產(chǎn)還只是剛剛起步，兩者之間有著天壤之別。只有把握銷售型商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)連鎖經(jīng)營的區(qū)別，才能給銷售型商業(yè)地產(chǎn)做出正確的定位。

商業(yè)地產(chǎn)，輸在不完善的產(chǎn)業(yè)鏈

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括開發(fā)商、銷售商、招商和經(jīng)營管理公司、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，有的參與者純粹以商鋪銷售為終極目標(biāo)而對(duì)商業(yè)經(jīng)營缺乏基本了解，有的參與者具有豐富的商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)但對(duì)銷售型商業(yè)地產(chǎn)一無所知，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的極度不完善。銷售公司把商鋪當(dāng)作住宅銷售，對(duì)商業(yè)缺少了解。銷售公司以商鋪銷售為導(dǎo)向，通行的營銷慣例是，只要將商鋪劃小，就有投資市場，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺(tái)，普通的百姓都可以來搶鋪，卻不知適合銷售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃。一些銷售公司開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，也只能說是“半路出家”，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營定位、招商、經(jīng)營也下過一番功夫，但是由于缺乏對(duì)商業(yè)規(guī)律的深入了解，其運(yùn)作只能停留在創(chuàng)意的層面上，――可以說，一個(gè)不了解商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律的銷售公司，其在給項(xiàng)目帶來良好的銷售業(yè)績的同時(shí)，也給項(xiàng)目的后期經(jīng)營判了死刑。

招商和經(jīng)營管理公司熟知商業(yè)行業(yè)，卻不了解商業(yè)地產(chǎn)。目前絕大多數(shù)的商業(yè)招商經(jīng)營管理公司，其人才結(jié)構(gòu)大多是具有購物中心、百貨或超市大賣場行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的，這類人才和公司，普遍不了解商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，存在著“商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)經(jīng)營”的誤區(qū)。比如對(duì)于銷售型的商業(yè)地產(chǎn)，必須考慮獨(dú)立店鋪、獨(dú)立收銀、定位中低端或?qū)I(yè)化業(yè)態(tài)，但是這些人才和公司的骨子里只有開放式賣場、統(tǒng)一收銀的概念，對(duì)于中高檔的百貨大賣場有著明顯的傾向，――可以說，一個(gè)只懂百貨超市的商業(yè)招商經(jīng)營管理公司，在給一個(gè)銷售型的商業(yè)地產(chǎn)帶來良好招商業(yè)績的同時(shí)，也給項(xiàng)目判了死刑。

商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位簡單照搬國外經(jīng)驗(yàn)。在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，不僅僅是銷售商、招商和經(jīng)營管理公司不成熟，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位等基本都停留在常規(guī)型商業(yè)連鎖認(rèn)知上，對(duì)銷售型商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解，不能融會(huì)貫通，比如很多大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往忽視項(xiàng)目銷售需要，簡單照搬國外購物中心模式，導(dǎo)致發(fā)展商不得不采取十年包租的銷售模式，給發(fā)展商和商鋪投資者帶來了災(zāi)難。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)進(jìn)入分工協(xié)作時(shí)期。目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)悄悄進(jìn)入到行業(yè)細(xì)分的時(shí)期，比如深圳的房地產(chǎn)銷售行業(yè)，已經(jīng)細(xì)分出專業(yè)的商鋪策劃公司、寫字樓策劃公司，甚至專業(yè)的豪宅公司、大盤公司等等，世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司2001年開始介入商業(yè)地產(chǎn)策劃，2003年就開始全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，只做商鋪不做住宅和寫字樓市場。目前在深圳、珠三角乃至全國范圍內(nèi)，已逐漸形成了一種住宅、寫字樓、商鋪分開尋求策劃的氣侯，比如深圳的多個(gè)綜合性項(xiàng)目，都是由世聯(lián)、中原策劃住宅部分，由世方商業(yè)部分。

商業(yè)地產(chǎn)必須注重可持續(xù)經(jīng)營

怎樣保證商鋪銷售之后成為的可持續(xù)經(jīng)營的問題，實(shí)際上是一個(gè)讓商鋪銷售之后成為良性物業(yè)的根本性問題，它要求開發(fā)商跳出以銷售、融資為目的的怪圈，真正立足商業(yè)經(jīng)營，實(shí)施專業(yè)化地開發(fā)運(yùn)作。

首先，要明確什么樣的商鋪可以賣？只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營賣場相對(duì)一致的商鋪才能賣，一類是獨(dú)立的街鋪，一類是獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場。那種引進(jìn)大零售大商家、包租十年銷售的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，是不符合商鋪銷售市場規(guī)范的。

其次，要考慮一座商場應(yīng)該賣多少？對(duì)于零售類商場，開發(fā)商應(yīng)該盡可能對(duì)大商家租賃的部分只租不售，如世方策劃的深圳華強(qiáng)東商業(yè)中心項(xiàng)目，開發(fā)商將沃爾瑪租賃的二三層12000平方米不售，以保證二三層產(chǎn)權(quán)的完整，只銷售首層的6000平米面積。主力店部分只租不售，為首層銷售商鋪的經(jīng)營和業(yè)態(tài)調(diào)整留下了較大的空間；而對(duì)于專業(yè)市場項(xiàng)目而言，發(fā)展商必須充分考慮足夠的配套空間，比如深圳華南工業(yè)原料城的展覽中心、酒店等綜合配套十分完善。

其三，銷售商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入專業(yè)化運(yùn)作體系，把握五個(gè)重要環(huán)節(jié)。目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商和策劃商基本上還停留在銷售時(shí)代，其營銷流程是：先找一個(gè)經(jīng)營定位，再大肆炒作，然后強(qiáng)力銷售。盡管目前開發(fā)商和策劃商意識(shí)到招商的重要性，但還是停留在表面需求上，忽視商業(yè)基本規(guī)律。如某商場引進(jìn)電器主力店，再銷售電器輔營區(qū)，卻不知電器主力店的輔營區(qū)很難定位，也很難經(jīng)營下去；再如某零售中心引進(jìn)家具主力店，卻不知家具屬于大宗采購型消費(fèi)，人流很難與超市百貨互補(bǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)定位，在銷售與經(jīng)營之間走鋼絲。商業(yè)地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)長期持有經(jīng)營時(shí)，其經(jīng)營定位是比較單純的，商業(yè)地產(chǎn)一旦要分割銷售，就必須在滿足經(jīng)營條件的同時(shí)，還要滿足銷售條件，這就是商業(yè)地產(chǎn)以銷售為前提的特殊性。

商業(yè)運(yùn)營公司對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營定位，是以經(jīng)營為導(dǎo)向的。一個(gè)零售購物廣場項(xiàng)目，可以引進(jìn)超市、百貨、電器、餐飲、休閑、娛樂等等，這么多的業(yè)態(tài)足夠選擇與組合了，――但是，問題在于，適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)，并不一定適合銷售，比如商鋪定位做開放式百貨大賣場，開發(fā)商就得背上10年甚至更長時(shí)間的返租包袱，再比如商鋪定位做高檔品牌店中店，鋪位經(jīng)營面積都很大，單鋪總值越高就越不易銷售。

地產(chǎn)公司對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營定位，是以銷售為導(dǎo)向的。地產(chǎn)公司明白：只要在保證實(shí)用率的同時(shí)，盡可能將商鋪劃小，就有投資市場，――但是，適合銷售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃，如果只管銷售，不管經(jīng)營定位、招商營運(yùn)，開發(fā)商遲早得給自己擦屁股。

商業(yè)地產(chǎn)營銷的根本：以銷售為目的，以經(jīng)營為導(dǎo)向。其實(shí)，商鋪銷售的風(fēng)險(xiǎn)性，正在于商鋪經(jīng)營與銷售的沖突性，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到鋪位面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一收銀還是獨(dú)立收銀等種種要求，而商鋪銷售，大多要求面積較小、獨(dú)立收銀，――一個(gè)成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點(diǎn)，在經(jīng)營與銷售之間走鋼絲！

商業(yè)規(guī)劃，調(diào)動(dòng)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者全體參與。在成熟的住宅市場，無論是設(shè)計(jì)院、開發(fā)商、商，基本都能夠獨(dú)自為住宅的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，提供完善的方案，發(fā)展商內(nèi)部的工程部、公司內(nèi)部的概念設(shè)計(jì)部等等，都具備了一定的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)能力。

相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā)領(lǐng)域，既無經(jīng)驗(yàn)可循，也缺少完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)體系，給商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)造成了一定的障礙。比如目前眾多的住宅、商場綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段往往與以住宅為主的中介合作，規(guī)劃設(shè)計(jì)上以塔樓住宅為先導(dǎo)，在戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境布置上花足了功夫，由于發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、以住宅為核心業(yè)務(wù)的中介公司，三者均不精通商業(yè)地產(chǎn)，甚至缺乏起碼的了解，結(jié)果，發(fā)展商在塔樓住宅上一般都有超水平發(fā)揮，但在商業(yè)裙樓上卻交了學(xué)費(fèi)。

在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，一個(gè)處于初級(jí)階段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，必然會(huì)與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動(dòng)地選擇賣場，面對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。

商業(yè)規(guī)劃必須調(diào)動(dòng)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者全體參與。開發(fā)商業(yè)就必須了解商業(yè)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，必須由一個(gè)“門外漢”變成“商業(yè)通”，通過與商業(yè)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，讓設(shè)計(jì)者按業(yè)態(tài)量身定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計(jì)與與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“捷徑”。

商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃決定成敗，一個(gè)規(guī)劃不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項(xiàng)目，其結(jié)果只能是市場的棄兒，商場每建高一層，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大一成，發(fā)展商是最后的買單者；只有以策劃定位為先導(dǎo)，走好規(guī)劃設(shè)計(jì)第一步，并充分把握商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能成竹在胸，才能有效降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)招商，必須嚴(yán)把招商質(zhì)量關(guān)。招商工作是一個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)招商的質(zhì)量與后期經(jīng)營管理息息相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期招商，一定要立足長期的經(jīng)營管理，一方面要在“放水養(yǎng)魚”的同時(shí)把好招商質(zhì)量關(guān)，一方面要摒棄急功近利的思想。

招商工作最重要的部分，是在實(shí)施有效的業(yè)態(tài)定位的前提下，把握商戶質(zhì)量，對(duì)商戶進(jìn)行“體檢”，了解商戶實(shí)力。一方面確認(rèn)商戶在哪里經(jīng)營過，經(jīng)營什么，經(jīng)營得怎么樣，提供相關(guān)營業(yè)執(zhí)照、工商稅務(wù)登記證等，另一方面要看商家的實(shí)力能否經(jīng)得起市場培育期，不少商戶是屬于“打游擊”類型，這類商戶開業(yè)后發(fā)現(xiàn)人氣不足就沒有信心經(jīng)營下去。其次是考察商戶是否適合本項(xiàng)目的經(jīng)營環(huán)境，看其經(jīng)營商品與周邊存在的消費(fèi)群體符合多少，消費(fèi)需求量大不大。其三要看商戶之間的經(jīng)營互補(bǔ)性，尤其是在社區(qū)商業(yè)中，如果同一品牌、同一品類的商戶過多，經(jīng)營商品相同，就會(huì)分流客戶，造成惡性競爭。

商鋪銷售，必須關(guān)注銷售模式對(duì)后續(xù)經(jīng)營的掌控。只售不租的商鋪銷售模式，必然導(dǎo)致商場產(chǎn)權(quán)分離，業(yè)主自行招租各自為政，因此，商業(yè)地產(chǎn)的銷售，必須通過有效的銷售模式，來掌控商場銷售之后的有序經(jīng)營。

目前有效的銷售模式有兩種，一種是短期委托經(jīng)營，一種是帶租約轉(zhuǎn)讓。短期委托經(jīng)營，指開發(fā)商通過聘請(qǐng)的經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經(jīng)營權(quán)，進(jìn)而可以對(duì)賣場統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理，放水養(yǎng)魚，引進(jìn)有實(shí)力的商家做旺商場。由此，委托經(jīng)營期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個(gè)人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報(bào)有保障。

帶租約銷售是指開發(fā)商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。租賃時(shí)由開發(fā)商先和商家代簽合同，投資者買鋪后再轉(zhuǎn)讓合同，也可直接與投資者簽訂合同。帶租約銷售由于開發(fā)商在銷售商鋪前已經(jīng)進(jìn)行招商，因此對(duì)商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營定位；發(fā)展商也減輕了返租的包袱。同時(shí)，對(duì)于投資者而言，商戶的租金真實(shí)反映了商鋪售價(jià)水平。

商業(yè)經(jīng)營管理，建立團(tuán)隊(duì)前期介入?？v觀近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營低成功率主要有五大因素：首先，開發(fā)公司不重視項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營管理工作，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)正處階段，開發(fā)公司一般是多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或連續(xù)滾動(dòng)開發(fā)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資偏向于短線投機(jī)盈利，急于回籠資金，對(duì)項(xiàng)目沒有長線經(jīng)營意識(shí)，而商鋪投資熱更是加劇了開發(fā)者忽視經(jīng)營管理。其二，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)趕速度，項(xiàng)目規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、招商工作等過于粗糙，導(dǎo)致業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃不合實(shí)際、規(guī)模過于龐大等多種負(fù)面問題，直接造成項(xiàng)目無法運(yùn)營成功。其三，商業(yè)后續(xù)經(jīng)營管理過于繁瑣，開發(fā)商沒耐心做，經(jīng)營管理公司對(duì)于銷售型商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理缺少經(jīng)驗(yàn)，很難有效介入保障市場運(yùn)營，導(dǎo)致商業(yè)后續(xù)經(jīng)營管理實(shí)質(zhì)上處在真空狀態(tài)。其四，經(jīng)營管理方案執(zhí)行不徹底，有的商業(yè)項(xiàng)目也承諾組建專業(yè)經(jīng)營管理隊(duì)伍，開發(fā)商留出多少萬專項(xiàng)運(yùn)營基金等，最后大都不了了之。

其實(shí)，從技術(shù)的角度來看，商業(yè)經(jīng)營管理并不是無章可尋。要搞好經(jīng)營管理工作，需要發(fā)展商建立經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)施前期介入，先認(rèn)清商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理工作的重點(diǎn)，抓住定位期、籌備期、進(jìn)場期、 啟動(dòng)期、運(yùn)營期、穩(wěn)定期六個(gè)時(shí)期的工作。

定位期，為商業(yè)運(yùn)營打好基礎(chǔ)。一個(gè)具有良好潛力的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該在項(xiàng)目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營定位和清晰的招商對(duì)象定位，這個(gè)時(shí)期經(jīng)營管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實(shí)際經(jīng)營要求，對(duì)商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、公司，從物業(yè)的實(shí)際運(yùn)營者角度說，經(jīng)營管理工作在此時(shí)就應(yīng)該提前介入。

籌備期，為市場運(yùn)營做好準(zhǔn)備工作。在第一個(gè)時(shí)期工作完成之后，經(jīng)營管理公司應(yīng)對(duì)商戶的招商對(duì)象篩選，并做好市場運(yùn)營的宣傳推廣工作。舉個(gè)例子來講，一般新商業(yè)招商有很多都是首次下海缺少經(jīng)驗(yàn)的商戶，經(jīng)營管理公司在此時(shí)一方面要注重篩選有多次經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的商戶，另一方面應(yīng)該編撰創(chuàng)業(yè)手冊(cè)等資料，協(xié)助創(chuàng)業(yè)者順利入行。另外經(jīng)營管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立信息部優(yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點(diǎn)，為商業(yè)未來商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強(qiáng)和商戶的交流活動(dòng)、提高商戶經(jīng)營素質(zhì)，幫助商戶采購有競爭力商品。

進(jìn)場期，提升產(chǎn)品競爭力和商戶經(jīng)營信心。此時(shí)期商鋪逐步進(jìn)入交鋪工作，經(jīng)營管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶審視產(chǎn)品競爭力，對(duì)持觀望心態(tài)，不肯下實(shí)力經(jīng)營的商戶進(jìn)行經(jīng)營信心勸服工作，任何新商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經(jīng)營了消費(fèi)者到了現(xiàn)場買不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營信心，提升商品品質(zhì)和價(jià)格的綜合競爭力。

啟動(dòng)期，把人氣做起來。商業(yè)進(jìn)入試業(yè)或開業(yè)后，最初的一段時(shí)間最重要的任務(wù)就是制造現(xiàn)場的人氣，可以用天天特價(jià)、買貨抽獎(jiǎng)、消費(fèi)送禮、免費(fèi)接送等方式制造人氣和消費(fèi)額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是批發(fā)業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時(shí)值得注意的是，如果前幾個(gè)階段的工作沒做好，商品款式不新、品種不全、質(zhì)量不高、價(jià)格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會(huì)危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強(qiáng)，口碑效應(yīng)則會(huì)讓商業(yè)越發(fā)興旺。

運(yùn)營期，把生意機(jī)會(huì)最大化。項(xiàng)目初步經(jīng)營起來之后，應(yīng)該在此時(shí)期加緊梳理商圈輻射的空白點(diǎn)，專業(yè)市場類的應(yīng)加大和下游終端商戶的貿(mào)易對(duì)接工作，零售賣場類應(yīng)盡可能擴(kuò)大商圈輻射范圍，對(duì)商圈盲點(diǎn)進(jìn)行專項(xiàng)推介，對(duì)商圈居民進(jìn)行情感性溝通工作等。

穩(wěn)定期，守衛(wèi)消費(fèi)商圈，與時(shí)俱進(jìn)提升商業(yè)競爭力。此階段一方面為商業(yè)創(chuàng)品牌，增加商業(yè)形象誠信度，促進(jìn)消費(fèi)者情感認(rèn)同度，另一方面要持續(xù)不斷的為市場商戶提供商業(yè)資訊、增強(qiáng)其經(jīng)營素質(zhì)和新商品引進(jìn)能力，持續(xù)不斷推出各類促銷活動(dòng)增加消費(fèi)熱情。

商業(yè)經(jīng)營管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營、推廣多個(gè)階段性工作，乍一看起來有些復(fù)雜，但是商業(yè)經(jīng)營管理工作并不是無章可循，從技術(shù)層面來說，其可操作性還是很強(qiáng)的。

篇3

乙方： ， 層 號(hào)商鋪經(jīng)營者

甲方就乙方對(duì) 商鋪進(jìn)行裝修改造活動(dòng)，根據(jù)《北京市商場市場消防安全管理規(guī)定》、《鳳翔商廈經(jīng)營管理制度》及其它各項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，訂立本合同。

第一條 裝修商鋪

本合同裝修場地位于懷柔區(qū)商業(yè)街2號(hào)樓鳳翔商廈內(nèi)之 層

號(hào)商鋪。

第二條 裝修期限

裝修期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

第三條 裝修押金

乙方進(jìn)入場地裝修前，需向商廈管理處繳納裝修抵押金2000元，裝修完成后，經(jīng)商廈管理處確認(rèn)無損壞、破壞商鋪環(huán)境、設(shè)施設(shè)備等條件后，一個(gè)月后無息退還裝修抵押金予乙方。

第四條 裝修條例

1、甲方有權(quán)對(duì)乙方提出的商鋪裝修改造方案進(jìn)行審核，乙方必須在得到甲方的書面批復(fù)后方可進(jìn)行裝修改造。

2、乙方所提出的裝修改造方案必須要明確裝飾部位、范圍以及內(nèi)容等詳盡信息。

3、裝修期間所產(chǎn)生的水、電、垃圾清運(yùn)等各項(xiàng)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

4、乙方在裝修改造過程中對(duì)商廈及他人的設(shè)施、設(shè)備等造成損毀的由乙方負(fù)全責(zé)并承擔(dān)所有維修費(fèi)用。

5、乙方所有裝修改造工程必須在甲方規(guī)定期間內(nèi)完成，否則每逾期一日應(yīng)交納違約金（日租的兩倍） 元，租期不順延。

6、乙方需要改造商鋪（包括在場地內(nèi)設(shè)置固定裝置），應(yīng)經(jīng)甲方事先書面同意。未經(jīng)書面同意改造的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，并賠償因此給商廈所造成的損失。

7、乙方如需對(duì)商鋪的電力系統(tǒng)進(jìn)行改造，或增加照明設(shè)施等，須報(bào)經(jīng)商廈管理處審核，并經(jīng)書面回復(fù)后嚴(yán)格按照《北京市地區(qū)電氣安全工作規(guī)程》、《北京地區(qū)電氣安裝標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行施工。如擅自施工將對(duì)乙方處以1000元罰款，乙方擅自更改的，要恢復(fù)原狀，并承擔(dān)由此造成的一切費(fèi)用和損失。

8、乙方對(duì)商鋪的裝修改造均不應(yīng)對(duì)建筑物的主體結(jié)構(gòu)安全，消防、電路、空調(diào)和其它各種管線的使用安全及整體美觀造成不良影響，并不得影響甲方或第三方的經(jīng)營，否則，乙方應(yīng)立即改正，并賠償因此給甲方和第三方造成的損失。

9、乙方裝修改造所產(chǎn)生的垃圾、廢料等必須及時(shí)清掃干凈，不得影響商廈內(nèi)的整體環(huán)境美觀，否則，將處以200_500元的罰款。

10、乙方不得在商鋪內(nèi)的墻壁、地面鉆孔，不得在墻壁上直接安裝飾物或金屬掛件，如有違反，將處以200_500元罰款。

11.乙方的裝修改造工程所用材料必須符合國家按規(guī)定的防火和環(huán)保要求。

第五條 合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲 方： 乙 方：

負(fù)責(zé)人： 負(fù)責(zé)人：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

篇4

主要發(fā)展指標(biāo)：

----全市社會(huì)消費(fèi)品零售額預(yù)計(jì)增長10%左右，社會(huì)消費(fèi)品零售額將突破3100億元。

----新發(fā)展村鎮(zhèn)連鎖超市、便利店600個(gè)以上。力爭全市遠(yuǎn)郊區(qū)縣連鎖超市、便利店累計(jì)達(dá)到1800個(gè)以上，基本覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)和千人以上大村。

----升級(jí)改造社區(qū)菜市場50家，新發(fā)展便民配送菜店100家。

20*年全市商業(yè)服務(wù)業(yè)主要任務(wù)和工作措施：

（一）全面落實(shí)迎奧運(yùn)三年行動(dòng)計(jì)劃，為成功舉辦奧運(yùn)做好準(zhǔn)備

全面落實(shí)迎奧運(yùn)培訓(xùn)工作，強(qiáng)化奧運(yùn)服務(wù)的人力保障。建立健全培訓(xùn)體系和培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)，補(bǔ)充修訂培訓(xùn)教材，加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)，全面啟動(dòng)員工技能、英語和手語培訓(xùn)工作，力爭300名左右?guī)熧Y取得手語證書并持證上崗，6萬名左右一線員工接受崗位技能培訓(xùn)并持證上崗，3萬名左右員工接受英語培訓(xùn)，5000名左右員工取得初、中級(jí)商業(yè)服務(wù)業(yè)英語考核證書。對(duì)已取得英語等級(jí)證書的5000名員工進(jìn)行繼續(xù)教育。對(duì)大中型連鎖超市采購部門負(fù)責(zé)人和管理人員，進(jìn)行食品安全知識(shí)培訓(xùn)，嚴(yán)把進(jìn)貨關(guān)，提升食品安全水平。上述培訓(xùn)任務(wù)將主要在政府部門的指導(dǎo)下，由市區(qū)兩級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)組織完成。

推進(jìn)商業(yè)服務(wù)業(yè)"四無障礙工程"，提高消費(fèi)便利程度。在加大培訓(xùn)力度，努力推進(jìn)刷卡消費(fèi)無障礙、英語和手語交流無障礙的同時(shí)，進(jìn)一步加快商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施無障礙工程建設(shè)。到年底，全市2001年底以后建成的大中型商場、超市無障礙設(shè)施改造率力爭達(dá)到100%；2001年底以前建成的大中型商場、超市無障礙設(shè)施改造率力爭達(dá)到50%。同時(shí)，抓緊啟動(dòng)實(shí)施都市消費(fèi)指南信息平臺(tái)建設(shè)，編輯出版《*餐飲指南》、《*西餐指南》等刊物，為消費(fèi)者提供便利的餐飲消費(fèi)信息服務(wù)。

開展顧客滿意度調(diào)查。以購物環(huán)境、誠信促銷、服務(wù)質(zhì)量、商品質(zhì)量、投訴及處理、附加服務(wù)為重點(diǎn)，市區(qū)兩級(jí)商務(wù)部門將委托中介機(jī)構(gòu)開展商業(yè)服務(wù)業(yè)顧客滿意程度調(diào)查。針對(duì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題，相關(guān)企業(yè)要及時(shí)加以改進(jìn)，努力提高服務(wù)水平，力爭通過三年的努力使本市重點(diǎn)商業(yè)街區(qū)和重點(diǎn)企業(yè)的顧客滿意率調(diào)查結(jié)果均達(dá)"滿意"以上水平。

與此同時(shí)，以餐飲、物流、設(shè)備租賃、生活服務(wù)為重點(diǎn)，積極配合奧組委做好奧運(yùn)服務(wù)籌備工作。按照《*2008年奧運(yùn)會(huì)與殘奧會(huì)餐飲、購物服務(wù)運(yùn)行綱要》的要求，做好奧運(yùn)餐飲服務(wù)籌備工作。會(huì)同奧組委和租賃協(xié)會(huì)舉辦奧運(yùn)租賃服務(wù)主題招商論壇會(huì)，吸引國內(nèi)外有實(shí)力的租賃企業(yè)積極參與奧運(yùn)服務(wù)，為舉辦高水平、有特色的奧運(yùn)會(huì)全面做好準(zhǔn)備。

（二）積極推進(jìn)遠(yuǎn)郊區(qū)縣和重點(diǎn)新城現(xiàn)代商業(yè)流通體系建設(shè)，進(jìn)一步挖掘消費(fèi)潛能

按照建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村要求，繼續(xù)大力推進(jìn)遠(yuǎn)郊區(qū)縣連鎖超市、便利店發(fā)展。今年要首先填補(bǔ)"空白"，即首先在尚未設(shè)立連鎖超市、便利店的村鎮(zhèn)發(fā)展店鋪，提高覆蓋率。在此基礎(chǔ)上，支持區(qū)縣連鎖企業(yè)租用公共信息平臺(tái)技術(shù)資源建立企業(yè)信息管理系統(tǒng)，以較少的投入獲得現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)支持，提升郊區(qū)連鎖企業(yè)的經(jīng)營管理水平，鞏固已建成的連鎖網(wǎng)絡(luò)；加快郊區(qū)連鎖企業(yè)配送中心建設(shè)，完善配送功能。統(tǒng)一配送規(guī)模力爭達(dá)到15億元以上，占郊區(qū)連鎖企業(yè)經(jīng)營總量50%左右；加快郊區(qū)中心站點(diǎn)建設(shè)，發(fā)揮區(qū)域配送中心的作用，在全市遠(yuǎn)郊區(qū)縣重點(diǎn)扶持中心站點(diǎn)30個(gè)左右，提高對(duì)偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村及山區(qū)網(wǎng)點(diǎn)的商品配送和幅射能力，為下一步發(fā)展打好基礎(chǔ)。

各區(qū)縣要鼓勵(lì)城鄉(xiāng)現(xiàn)代流通企業(yè)在郊區(qū)建立生產(chǎn)和加工基地，收購當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品通過連鎖流通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)城銷售，促進(jìn)農(nóng)民增收。要引導(dǎo)生產(chǎn)加工和批發(fā)（分銷）企業(yè)針對(duì)郊區(qū)消費(fèi)特點(diǎn)，開發(fā)和組織適于農(nóng)民消費(fèi)的物美價(jià)廉的商品，充分挖掘郊區(qū)消費(fèi)潛力，為改善農(nóng)民群眾的生活服務(wù)。

加強(qiáng)新城商業(yè)規(guī)劃建設(shè)。根據(jù)城市功能區(qū)定位的要求，配合新城的總體開發(fā)建設(shè)，加快規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)新城商業(yè)中心。采取措施積極鼓勵(lì)國內(nèi)外著名品牌企業(yè)和老字號(hào)企業(yè)向新城延伸發(fā)展，完善商業(yè)服務(wù)體系，積極優(yōu)化商業(yè)消費(fèi)服務(wù)環(huán)境，為中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口的轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件。

（三）深入推進(jìn)社區(qū)便民商業(yè)服務(wù)體系建設(shè)，提高居民生活消費(fèi)便利程度

繼續(xù)大力解決市民買菜不便問題。各區(qū)縣要全面貫徹*市地方標(biāo)準(zhǔn)《社區(qū)菜市場（農(nóng)貿(mào)市場）設(shè)置與管理規(guī)范》，啟動(dòng)新一輪社區(qū)菜市場（農(nóng)貿(mào)市場）升級(jí)改造工作，確保完成50家升級(jí)改造。繼續(xù)推進(jìn)社區(qū)便民配送菜店網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，新發(fā)展100家便民配送菜店，力爭到年底使全市社區(qū)便民配送菜店數(shù)量達(dá)到350家以上。西城、海淀、石景山等區(qū)縣政府已經(jīng)明確了20*年社區(qū)菜市場升級(jí)改造工作目標(biāo)，開展了《社區(qū)菜市場（農(nóng)貿(mào)市場）設(shè)置與管理規(guī)范》的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，并安排了專項(xiàng)資金。其它區(qū)縣也要加大工作力度，確保全市社區(qū)菜市場（農(nóng)貿(mào)市場）升級(jí)改造工作的圓滿完成。

繼續(xù)推進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展，規(guī)范發(fā)展社區(qū)連鎖超市、便利店300家。積極推廣國家級(jí)和市級(jí)商業(yè)示范社區(qū)，帶動(dòng)本市社區(qū)商業(yè)服務(wù)水平的不斷提升。采取相應(yīng)措施，督促政府扶持的97家便民浴池加強(qiáng)衛(wèi)生和安全管理，鞏固提高服務(wù)水平。支持龍頭企業(yè)新開連鎖洗衣店100家以上，加快推進(jìn)洗衣園區(qū)建設(shè)，力爭使正東百合洗衣園年內(nèi)投入運(yùn)行。

（四）加快現(xiàn)代流通方式創(chuàng)新發(fā)展，充分滿足居民現(xiàn)代生活的多層次消費(fèi)需求

創(chuàng)新經(jīng)營模式、管理模式和業(yè)態(tài)形式。加強(qiáng)培訓(xùn)及交流，積極引導(dǎo)連鎖企業(yè)創(chuàng)新盈利模式，提高主業(yè)經(jīng)營能力。鼓勵(lì)企業(yè)改變傳統(tǒng)結(jié)帳方式，建立網(wǎng)上對(duì)帳系統(tǒng)。引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行業(yè)態(tài)創(chuàng)新，鼓勵(lì)超市加強(qiáng)生鮮商品經(jīng)營，推進(jìn)專業(yè)店、專賣店等新業(yè)態(tài)發(fā)展，積極推進(jìn)郵購等無店鋪業(yè)態(tài)形式的發(fā)展，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，滿足不同層次的消費(fèi)需求。

大中型連鎖企業(yè)要從過分追求規(guī)模擴(kuò)張向追求企業(yè)信譽(yù)，提高內(nèi)部管理水平轉(zhuǎn)變。積極鼓勵(lì)連鎖企業(yè)依靠科技進(jìn)步和管理創(chuàng)新轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式。探索農(nóng)資連鎖化經(jīng)營，推進(jìn)連鎖經(jīng)營在不同行業(yè)的發(fā)展，積極培育優(yōu)秀特許連鎖品牌。

加快推進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。充分發(fā)揮現(xiàn)代物流發(fā)展聯(lián)席會(huì)議作用，加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，實(shí)施《*市物流發(fā)展規(guī)劃（20*-2020年）》，研究建立物流業(yè)統(tǒng)計(jì)制度和相應(yīng)的指標(biāo)核算體系，研究加快我市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的政策措施，促進(jìn)社會(huì)化、專業(yè)化物流發(fā)展。加大物流資源整合力度,鼓勵(lì)第三方物流企業(yè)加快發(fā)展。繼續(xù)加快物流基地、綜合物流區(qū)等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)空港物流基地"大通關(guān)基地"建設(shè)，完成空港保稅物流中心一期工程。

（五）下大力量開展重點(diǎn)商業(yè)街改造提升，進(jìn)一步完善特色商業(yè)體系

大力推進(jìn)商業(yè)街改造升級(jí)。20*年各區(qū)縣都要根據(jù)自己的實(shí)際情況，確定一兩條要改造提升的重點(diǎn)商業(yè)街。參照國內(nèi)外現(xiàn)代化繁華商業(yè)街的成功模式，研究制定重點(diǎn)商業(yè)街整體改造提升方案，市里將給予一定的資金支持。東城區(qū)去年結(jié)合城市環(huán)境整治，改造了鼓樓東大街，效果非常好，值得各區(qū)縣借鑒。在改造升級(jí)過程中，要突出街區(qū)特色，提升商業(yè)櫥窗、廣告燈箱、店鋪標(biāo)識(shí)等視覺系統(tǒng)設(shè)計(jì)水平，完善停車等公共服務(wù)配套設(shè)施，聚集品牌企業(yè)和品牌商品，增加休閑娛樂服務(wù)設(shè)施配置，調(diào)整完善綜合服務(wù)功能，提高商業(yè)街的經(jīng)營檔次和綜合服務(wù)水平，滿足消費(fèi)者多元化的消費(fèi)需求。

研究制定促進(jìn)老字號(hào)企業(yè)加快發(fā)展的政策，制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范提升老字號(hào)發(fā)展。籌備舉辦迎奧運(yùn)"*老字號(hào)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展"論壇，加強(qiáng)企業(yè)咨詢和人才培訓(xùn)，擴(kuò)大開放與交流，加大老字號(hào)企業(yè)宣傳推廣力度。開展老字號(hào)創(chuàng)新評(píng)比活動(dòng)和特色商店評(píng)選活動(dòng)，再評(píng)選30-40家特色商店。

努力打造"美食之都"，進(jìn)一步擴(kuò)大首都餐飲消費(fèi)。積極培育京味特色餐飲品牌，向中外賓客展示首都豐富多彩的飲食文化，創(chuàng)造條件滿足*2008年奧運(yùn)會(huì)的餐飲服務(wù)需求。開展餐飲企業(yè)等級(jí)評(píng)定工作，促進(jìn)餐飲企業(yè)達(dá)標(biāo)升級(jí)，力爭20*年底國家二級(jí)以上酒家酒店達(dá)到700家以上。依托協(xié)會(huì)開展廚師競賽評(píng)比活動(dòng)，力爭獲得烹飪大師、名師以上榮譽(yù)稱號(hào)的人數(shù)達(dá)到300名以上。開展特色風(fēng)味餐廳、民族清真餐廳推介評(píng)選活動(dòng)，推出特色風(fēng)味餐廳、民族清真餐廳各50家。依托京港洽談會(huì)等平臺(tái)，開展餐飲業(yè)交流合作，推介和引進(jìn)餐飲品牌，促進(jìn)本市餐飲業(yè)加快發(fā)展。

（六）健全商業(yè)服務(wù)業(yè)法律、規(guī)則體系，整頓提升行業(yè)秩序

加強(qiáng)商業(yè)服務(wù)業(yè)法制建設(shè)。認(rèn)真開展調(diào)查研究，爭取在商品交易市場管理、零售企業(yè)促銷和進(jìn)貨交易行為管理、再生資源回收管理以及大型商業(yè)設(shè)施設(shè)置等方面實(shí)現(xiàn)立法的突破。貫徹落實(shí)國家規(guī)范流通秩序的法律法規(guī)和部門規(guī)章，研究制定切實(shí)可行的實(shí)施方案，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，逐步建立開放、競爭、有序、誠信的市場體系。

開展專業(yè)培訓(xùn)，加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。充分利用多種媒體，組織形式多樣的貫徹實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)宣傳推廣工作，普及標(biāo)準(zhǔn)化知識(shí)，增強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化意識(shí)，開展達(dá)標(biāo)活動(dòng)。制定洗染服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和家政服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。研究制定小商品市場標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)全市小商品市場的規(guī)范化發(fā)展。制定或修訂美發(fā)美容、修理、洗染、照相、再生資源回收行業(yè)以及報(bào)廢汽車回收拆解行業(yè)等*市地方標(biāo)準(zhǔn)，提高生活服務(wù)業(yè)和特殊流通行業(yè)的規(guī)范服務(wù)水平。各相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)要提早做好必要的準(zhǔn)備。

通過制定和落實(shí)規(guī)范，進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)服務(wù)消費(fèi)環(huán)境。從總服務(wù)臺(tái)、商品陳列、燈光照明、室內(nèi)溫度、噪音污染、背景音樂、語言文字和導(dǎo)向標(biāo)識(shí)等細(xì)節(jié)問題入手，制定大型商場（超市）購物環(huán)境規(guī)范，提高消費(fèi)者購物消費(fèi)的便利程度，創(chuàng)造安靜舒適的購物環(huán)境。制定商業(yè)零售企業(yè)售貨員基本行為、服務(wù)禮儀等規(guī)范，解決員工儀表、著裝、語言等服務(wù)細(xì)節(jié)不規(guī)范問題，提升商業(yè)零售企業(yè)服務(wù)水平。

會(huì)同相關(guān)部門繼續(xù)開展打擊商貿(mào)活動(dòng)中商業(yè)欺詐行為等專項(xiàng)行動(dòng)。規(guī)范經(jīng)營行為，加強(qiáng)監(jiān)管和防范。貫徹落實(shí)《直銷管理?xiàng)l例》、《商業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》等法規(guī)規(guī)章，規(guī)范直銷行業(yè)和特許經(jīng)營發(fā)展，與有關(guān)部門配合，盡快建立健全直銷業(yè)審批、監(jiān)管工作機(jī)制。鼓勵(lì)零售企業(yè)采取措施善待供貨商。組織實(shí)施超市經(jīng)營預(yù)警工作方案，對(duì)超市與供貨商之間的結(jié)帳情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查了解，加強(qiáng)與政府相關(guān)部門和企業(yè)的信息溝通，堅(jiān)決杜絕連鎖企業(yè)挪用供貨商資金進(jìn)行開店投資。

進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)兩級(jí)商業(yè)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，不斷提高商業(yè)執(zhí)法能力和水平，充分發(fā)揮商業(yè)執(zhí)法在促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展中的作用。繼續(xù)整合本市生豬屠宰資源，年內(nèi)將不符合規(guī)劃、工藝不達(dá)標(biāo)的屠宰廠整合到位，對(duì)符合規(guī)劃的屠宰廠進(jìn)一步升級(jí)改造。

（七）加快有形市場的布局調(diào)整和功能提升，大力改善消費(fèi)環(huán)境

要抓緊制定建材家居、電子產(chǎn)品、汽車汽配等各類商品交易市場的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)各類市場進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí)和創(chuàng)新。鼓勵(lì)建材家居市場、數(shù)碼電子市場向商場化管理轉(zhuǎn)化，服裝市場和百貨市場向社區(qū)購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店轉(zhuǎn)變。

繼續(xù)加快中心城區(qū)小商品市場調(diào)整工作。相關(guān)區(qū)縣各有關(guān)部門要密切配合，對(duì)城市中心區(qū)存在重大安全隱患和影響交通、環(huán)境的小商品市場、地下空間市場進(jìn)行外遷和撤除。督促保留的市場進(jìn)行經(jīng)營范圍和經(jīng)營方式的調(diào)整，使其向超市、購物中心、百貨店方向轉(zhuǎn)變。

清理整頓汽配市場。按照修訂后的汽車配件市場規(guī)劃，引導(dǎo)汽配市場有序規(guī)范發(fā)展。對(duì)現(xiàn)有的汽配市場進(jìn)行分類處理，完善市場準(zhǔn)入制度，加大監(jiān)管力度，建立實(shí)現(xiàn)汽配市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。

繼續(xù)貫徹《農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場管理技術(shù)規(guī)范》等國家標(biāo)準(zhǔn)，加快新發(fā)地、石門、大洋路、錦繡大地、八里橋等重點(diǎn)大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的改造升級(jí)。大力推進(jìn)綠色市場建設(shè)，制定鼓勵(lì)政策，力爭創(chuàng)建完全符合國家標(biāo)準(zhǔn)的綠色市場20家。加強(qiáng)郊區(qū)產(chǎn)地型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場改造建設(shè)，提高市場的輻射集散能力，拓寬本地農(nóng)產(chǎn)品的銷售渠道，將京郊優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品向城區(qū)、外埠輻射，促進(jìn)農(nóng)民增收。

（八）繼續(xù)完善市場監(jiān)測和調(diào)控體系，確保首都市場平穩(wěn)運(yùn)行

繼續(xù)完善市場監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)，拓展社會(huì)信息渠道，搜集政府部門、中介組織、新聞媒體、專業(yè)網(wǎng)絡(luò)等各方面的市場信息，加強(qiáng)市場分析預(yù)測，增強(qiáng)對(duì)市場波動(dòng)的預(yù)測判斷能力。加強(qiáng)市商業(yè)信息咨詢中心及區(qū)縣分中心建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)市場的研究和對(duì)本市大型流通企業(yè)信息跟蹤，為促進(jìn)商業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展提供信息支持。

進(jìn)一步完善本市突發(fā)事件生活必需品應(yīng)急管理辦法，使應(yīng)急調(diào)控工作制度化、規(guī)范化、法制化。掌握生活必需品重點(diǎn)生產(chǎn)企業(yè)、批發(fā)市場、連鎖集團(tuán)生產(chǎn)、庫存、周轉(zhuǎn)、銷售能力，建立臺(tái)帳和日常聯(lián)絡(luò)制度。完善生活必需品應(yīng)急供應(yīng)的日常聯(lián)絡(luò)制度，保證應(yīng)急狀態(tài)下聯(lián)絡(luò)渠道暢通、商品供應(yīng)充足。

修改完善政府儲(chǔ)備管理辦法，進(jìn)一步規(guī)范儲(chǔ)備商品管理，保證儲(chǔ)備商品"儲(chǔ)得住、調(diào)得出、用得上"。與承儲(chǔ)企業(yè)重新簽訂協(xié)議，合理約束政府、企業(yè)雙方的權(quán)利和責(zé)任。繼續(xù)擴(kuò)大儲(chǔ)備商品的檢測范圍，保證儲(chǔ)備商品的質(zhì)量和安全。調(diào)整部分商品儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高政府調(diào)控市場能力。

建立市儲(chǔ)備糧代儲(chǔ)單位糧情管理系統(tǒng)，直接掌握代儲(chǔ)庫儲(chǔ)備糧的存儲(chǔ)情況。加快儲(chǔ)備糧庫建設(shè)，建立儲(chǔ)備糧吞吐機(jī)制，實(shí)現(xiàn)糧食儲(chǔ)備規(guī)范化管理。認(rèn)真做好糧食流通立法和執(zhí)法檢查工作，進(jìn)一步規(guī)范糧食流通秩序。由于糧食工作的特殊重要性，市里還將專門召開糧食工作會(huì)議。

（九）健全再生資源回收體系，逐步解決廢舊物品收購不規(guī)范問題

采取"政府引導(dǎo)、多種經(jīng)濟(jì)成分參與、市場化運(yùn)作、試點(diǎn)先行、逐步推廣"的方式，再造再生資源回收體系。通過"規(guī)范前端、現(xiàn)代物流、集約分揀、廠商直掛"的運(yùn)作模式，規(guī)范現(xiàn)有回收站點(diǎn)，做到回收廢舊物資便民不擾民；培育專業(yè)回收物流企業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化的分揀加工中心，替代現(xiàn)有粗放式再生資源集散市場。

為有效推進(jìn)工作，初步確定以崇文區(qū)、朝陽區(qū)為試點(diǎn)，以廢舊報(bào)紙、紙制品包裝物和廢舊塑料為切入點(diǎn)，運(yùn)用現(xiàn)代流通方式，實(shí)現(xiàn)廢舊物品的再回收、再利用。同時(shí)爭取將試點(diǎn)企業(yè)列入國家循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)，政府制定政策予以扶持。

（十）進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，大力優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

篇5

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營模式；合作共贏

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

商業(yè)地產(chǎn)通常解釋為大型購物中心，商場、商鋪、商業(yè)步行街，商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)?？蛇_(dá)幾十萬平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經(jīng)營形式而言，規(guī)模大的多采用整體開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和各類商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的用途相對(duì)簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費(fèi)者的居住需求，面對(duì)的客戶群相對(duì)比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的市場定位、目標(biāo)客戶群的選擇、開發(fā)的策略、運(yùn)作的模式、管理的理念等都十分關(guān)鍵，只有有了準(zhǔn)確的市場定位、細(xì)致的宣傳策劃、有序的招商運(yùn)作、完善的經(jīng)營管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)，才能保證其地段價(jià)值不斷提升，商業(yè)物業(yè)不斷升值，商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)更加強(qiáng)調(diào)和注重的是商業(yè)的市場定位、市場的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，它是為了滿足商業(yè)用途而進(jìn)行的有計(jì)劃、有組織地進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營的產(chǎn)品。追求的是開發(fā)商、投資商與經(jīng)營者三者之間的合作共贏。

1 地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1行業(yè)本身存在的風(fēng)險(xiǎn)

從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來看，一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期是先天不足，后期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序發(fā)展；二是商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)中存在過分炒作行為；三是商業(yè)地產(chǎn)要價(jià)過高；四是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過于多樣化；五是經(jīng)營定位和區(qū)域特征不相符；六是競爭加劇。在目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，還存在一系列的認(rèn)識(shí)誤區(qū)和偏差。主要有三大誤區(qū)：一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢；二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長期賺錢；三是認(rèn)為返租是一劑靈丹妙藥。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)。一是完全套用住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯(cuò)誤。二是經(jīng)營者在經(jīng)營思路上存在偏差。三是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行貸款。四是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。以上問題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價(jià)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較其他地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更大，因而必須對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策過程中的風(fēng)險(xiǎn)加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規(guī)避。

1.2政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要取得成功，必須具備四個(gè)關(guān)鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個(gè)方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象，這樣的項(xiàng)目開發(fā)都很難取得成功。一個(gè)項(xiàng)目分析的再好，回報(bào)率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話，永遠(yuǎn)等于零，所以政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是第一的。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)就是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策開發(fā)之前要對(duì)在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標(biāo)、其他地方性的法規(guī)等各個(gè)方面是否存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析研究。

城市總體規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力，符合城市總體規(guī)劃是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最基本的要求；同樣一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也要符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，政府為配合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃必然要將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達(dá)性等都將向這一區(qū)位靠攏，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求才能事半功倍，獲得成功。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地方性政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是指對(duì)地方政府是否為該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、招商和后期的運(yùn)營制定了嚴(yán)格的限制條款等進(jìn)行分析和評(píng)估，提前趨利避害，以減小其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。

1.3 選址風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，除了規(guī)劃、運(yùn)營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項(xiàng)工作除了應(yīng)考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點(diǎn)、符合城市規(guī)劃要求外，還應(yīng)著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對(duì)手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等一系列內(nèi)容，他們的每一個(gè)方面都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營成敗產(chǎn)生影響。

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成功與否，其實(shí)在項(xiàng)目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項(xiàng)目就成功了一大半，反之，就可能失敗。

1.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，方向是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果要想取得成功，必須要有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)。但是在現(xiàn)階段，我國的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經(jīng)營實(shí)際需要的現(xiàn)象，這種設(shè)計(jì)方案就犯了方向上的錯(cuò)誤，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目引上了一條高風(fēng)險(xiǎn)之路。因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)的不合理就會(huì)直接引起以后的招商問題和后續(xù)的經(jīng)營問題。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的不合理，將會(huì)直接導(dǎo)致后期的主力店招商不成功、一般店經(jīng)營不理想、經(jīng)營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象，后續(xù)的經(jīng)營管理會(huì)出現(xiàn)無數(shù)多的問題。甚至一些項(xiàng)目為了節(jié)省規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，卻導(dǎo)致了建筑設(shè)計(jì)不理想、人員（顧客）流動(dòng)線不清、功能布局混亂、建設(shè)無用工程等等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)決策過程中規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 銷售風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于是一個(gè)投資周期長、投資量大的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，若物業(yè)銷售不力，就會(huì)導(dǎo)致資金回收慢、資金成本高、投資風(fēng)險(xiǎn)加大等一系列連鎖反應(yīng)。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對(duì)以后的長期發(fā)展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質(zhì)量忠實(shí)永續(xù)的客戶，真正面臨競爭時(shí)很容易被淘汰，最終損害整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)和經(jīng)營者的利益，因而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)也必將是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)著重加以防范的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資商和經(jīng)營者（商戶）三者之間的一體化合作關(guān)系，開發(fā)商通過項(xiàng)目運(yùn)作賺取開發(fā)投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，物業(yè)管理者通過后期的物業(yè)管理賺取管理利潤。這三者之間是一個(gè)有機(jī)的整體，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要做到細(xì)致周密，才能保證整個(gè)鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。

1.6 招商風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合，租金如何構(gòu)成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中的招商風(fēng)險(xiǎn)。每一個(gè)具體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)的前期就要考慮引進(jìn)什么樣的經(jīng)營業(yè)態(tài)，據(jù)此對(duì)該項(xiàng)目做一個(gè)基本的市場定位，并仔細(xì)研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進(jìn)行尋找目標(biāo)客戶，挖掘潛在的客戶，進(jìn)行招商。并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對(duì)招商工作進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作中的“短板“。

1.7 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中要解決資金回籠及對(duì)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營管理的控制是一對(duì)矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對(duì)店鋪的經(jīng)營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個(gè)平衡，如何解決好租與售的比例是一個(gè)難題，因而也就給后期的經(jīng)營帶來了難度，加劇了風(fēng)險(xiǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過出售產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業(yè)經(jīng)營，既賺取投資開發(fā)利潤又賺取商業(yè)經(jīng)營利潤。不同的經(jīng)營模式各有各的利弊，各有各的風(fēng)險(xiǎn)，各個(gè)不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經(jīng)營模式，合理選擇經(jīng)營模式并加以防范。

1.8 資金風(fēng)險(xiǎn)

篇6

商業(yè)區(qū)高校發(fā)展模式創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大學(xué)生商業(yè)區(qū)內(nèi)在服務(wù)質(zhì)量的高低，直接關(guān)系著附近高校消費(fèi)群體以及社區(qū)居民的生產(chǎn)生活。然而正由于其形成過程自發(fā)性、管理上不規(guī)范和信息交流渠道缺失等，相比于校內(nèi)商業(yè)區(qū)域，在服務(wù)質(zhì)量上仍存在著不小的差距。而大學(xué)生商業(yè)區(qū)的集中化和規(guī)模化，對(duì)高校群體具有著校內(nèi)商業(yè)區(qū)域所無法比擬的重要影響，故而其管理上的規(guī)范化顯得尤為重要。

一、各高校周邊商業(yè)區(qū)發(fā)展中所存在的問題

為了獲取可靠的第一手資料，我們選擇浙江省內(nèi)各高校周邊商業(yè)區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。商業(yè)區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施齊全程度與其所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和地理位置相關(guān)，如相比于浙江師范大學(xué)地處偏僻，商業(yè)區(qū)不甚繁榮，而浙江理工大學(xué)等周邊商業(yè)區(qū)的設(shè)施則較為完善，其消費(fèi)水平也相對(duì)較高；同時(shí)，所采訪的大學(xué)生對(duì)商業(yè)區(qū)的服務(wù)評(píng)價(jià)總體不錯(cuò)，基本滿意。通過對(duì)材料的整理和分析，對(duì)其目前的發(fā)展情況作了以下總結(jié)和歸納：

（一）商品及服務(wù)的多樣化，使得環(huán)境和食品安全難以保障

據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高校周邊的商業(yè)區(qū)所提供的各種商品和服務(wù)能夠基本滿足高校及社區(qū)消費(fèi)群體的生活需求，服務(wù)內(nèi)容主要有餐飲、服裝、超市、賓館等，另有網(wǎng)吧、飾品店、理發(fā)店、臺(tái)球室等休閑娛樂場所。然而，商品及服務(wù)的多樣化也逐漸暴露出關(guān)于食品衛(wèi)生和環(huán)境保護(hù)等問題，主要有：

1.商業(yè)區(qū)內(nèi)部餐飲類店鋪過分集中，基于其主要消費(fèi)群體為在校大學(xué)生以及周邊社區(qū)居民，因而食品衛(wèi)生問題顯得尤為突出。走訪發(fā)現(xiàn)，在校大學(xué)生對(duì)餐飲店所提供的飲食衛(wèi)生普遍存有疑慮，一是地溝油等食品原料安全，二是餐飲店鋪的清潔衛(wèi)生。

2.餐飲類店鋪的增多也對(duì)街區(qū)內(nèi)部街道的整潔造成了較大的影響，街道衛(wèi)生呈中下水平，基本都是商鋪各自自覺管理所在范圍的衛(wèi)生情況。因沒有嚴(yán)格的監(jiān)管制度，故而空氣混濁，果皮紙屑隨處可見，而這些一般會(huì)由街道的環(huán)衛(wèi)工人進(jìn)行處理。同時(shí)商鋪較為集中，街道略顯窄小，也對(duì)商業(yè)區(qū)內(nèi)部的衛(wèi)生清理造成較大的阻礙。

對(duì)于上述問題，一般情況下是有轄區(qū)內(nèi)城管大隊(duì)進(jìn)行管理，但因多種因素，管理缺口較大。

（二）沒有建立起規(guī)范的管理機(jī)制，學(xué)生申權(quán)維權(quán)不便

據(jù)了解，高校周邊的商業(yè)區(qū)基本不為高校管轄，而是屬于政府，或者作為村鎮(zhèn)的一部分，其土地歸集體所有。因靠近高校，對(duì)該區(qū)域的利用一般是通過土地轉(zhuǎn)讓或出租建立商業(yè)區(qū)，以吸引高校群體和社區(qū)居民前來消費(fèi)。商業(yè)區(qū)的管理活動(dòng)是按照浙江省普通營業(yè)管理辦法由當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門來執(zhí)行，店鋪進(jìn)入經(jīng)營，需要取得營業(yè)執(zhí)照和店鋪?zhàn)赓U協(xié)議。若有店鋪轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，在已經(jīng)辦理營業(yè)執(zhí)照、具有營業(yè)資格的前提下，一般僅需要和商鋪主自主訂立轉(zhuǎn)讓或者租賃合同，即可進(jìn)入經(jīng)營。但也不能排除若干店鋪并未辦理相關(guān)手續(xù)，而是私下通過轉(zhuǎn)租的方式開始經(jīng)營活動(dòng)。而有關(guān)部門對(duì)于店鋪經(jīng)營資質(zhì)并未有實(shí)質(zhì)上的審查，而僅限于形式上，由此在商品及服務(wù)質(zhì)量方面出現(xiàn)較大缺漏。采訪得知，學(xué)生對(duì)商業(yè)區(qū)內(nèi)部的商品質(zhì)量態(tài)度不夠樂觀，多數(shù)認(rèn)為，對(duì)于服裝及生活用品，雖然價(jià)格較為便宜，但是質(zhì)量一般，甚至較差。相對(duì)于市中心其消費(fèi)水平較低，因缺少足夠的監(jiān)管，商品和服務(wù)質(zhì)量更是有所折扣。

商業(yè)區(qū)內(nèi)基本沒有具體成文的管理規(guī)范制度，對(duì)商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營主的權(quán)利義務(wù)未作明確規(guī)定和說明，如果發(fā)生糾紛，基本由商業(yè)區(qū)內(nèi)部自行解決，而沒有設(shè)立專門的管理處予以介入。更為重要的是，商業(yè)運(yùn)營活動(dòng)中缺失信息收集與反饋機(jī)制，學(xué)生或者商鋪店主在有權(quán)利訴求甚至遭遇權(quán)利損害的情況下，申權(quán)維權(quán)不夠方便快捷，甚至無處申權(quán)維權(quán)，所產(chǎn)生的矛盾未能得到及時(shí)解決，甚至可能激化。

在對(duì)大學(xué)生涉及權(quán)益損害問題的采訪中了解到，如遇產(chǎn)品問題，學(xué)生一般是直接找商家索賠，在沒有正規(guī)票據(jù)作為證據(jù)或者損失較小的情況下（通常只有大型超市及賓館等較大商鋪提供發(fā)票），也會(huì)選擇放棄維權(quán)，主動(dòng)“認(rèn)栽”；而遇到人身損害問題，則也會(huì)選擇聯(lián)系高校相關(guān)部門予以協(xié)助解決問題，去校外相關(guān)維權(quán)部門則較為不方便，甚至有相互推諉現(xiàn)象。當(dāng)然，這無疑還涉及到高校學(xué)生的維權(quán)意識(shí)問題，另作討論。但是，沒有一個(gè)特定和穩(wěn)定的信息反饋平臺(tái)，無論是對(duì)任何人維權(quán)都是不便也是不利的，不能被簡單忽視。

（三）校外商業(yè)區(qū)缺乏大學(xué)生創(chuàng)業(yè)平臺(tái)

據(jù)調(diào)查了解，各大高校均重視并鼓勵(lì)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)而開展了一系列項(xiàng)目活動(dòng)，例如溫州大學(xué)城市學(xué)院的“浙商孵化園”、浙江農(nóng)林大學(xué)設(shè)立的“大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園”和“大學(xué)生創(chuàng)業(yè)廣場”，同時(shí)還特別開展了獨(dú)具特色的“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)班”，招募有創(chuàng)業(yè)意向的同學(xué)進(jìn)班研修輔導(dǎo)。但是，校內(nèi)的各種“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”活動(dòng)，不是過分偏于理論，就是偏于簡單的商品買賣，且擴(kuò)展范圍小，不利于大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)思維意識(shí)和技能的培養(yǎng)。相比于校外，則缺少足夠的“實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)”，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)過小，競爭壓力偏弱，實(shí)際鍛煉價(jià)值不高。若能夠給大學(xué)生創(chuàng)造一個(gè)在校外進(jìn)行鍛煉的平臺(tái)，則顯得很有意義了。

目前，通過走訪發(fā)現(xiàn)，因缺乏真正有效的商業(yè)技能培訓(xùn)，大部分“創(chuàng)業(yè)實(shí)踐”流于形式，大學(xué)生校外自主創(chuàng)業(yè)仍占少數(shù)，未能形成良好的規(guī)模，或因?qū)嶋H操作過程中生產(chǎn)效益不高、店鋪?zhàn)饨鹳F等其他問題，導(dǎo)致學(xué)生的參與積極性不大，興趣度下降。大學(xué)生選擇大多是服務(wù)生、發(fā)傳單等兼職類工作。浙江師范大學(xué)有聯(lián)系相關(guān)部門，在商業(yè)區(qū)建立了規(guī)模不大的“大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地”，向有創(chuàng)業(yè)意向的學(xué)生提供收費(fèi)服務(wù)，替學(xué)生承擔(dān)了一部分風(fēng)險(xiǎn)，租金相對(duì)于社會(huì)上要低，申請(qǐng)兩年后未達(dá)到預(yù)計(jì)銷售業(yè)績，則會(huì)失去店面使用權(quán)。這樣的嘗試顯然為大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)提供了較好的途徑。

（四）存在的其他問題：

1.因礙于其場地所限，商業(yè)區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)受到很大的限制；商業(yè)區(qū)的發(fā)展或局限于高校附近，而與周邊城市的連接方面受限，也就是說難以將商業(yè)區(qū)的發(fā)展影響擴(kuò)展到整座城市。

2.商業(yè)區(qū)地塊為政府抑或村鎮(zhèn)集體管轄，在未得到政府政策支持和高校的積極鼓勵(lì)的前提下將無法有效開展。商業(yè)區(qū)開展過程中區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、秩序管理等制度亟待完善，也可能產(chǎn)生沖突和矛盾，需要提前做好各方面溝通交流工作。

3.高校作為教育事業(yè)單位，商業(yè)色彩過于濃重會(huì)對(duì)高校的文化教育造成一定的沖突，實(shí)踐中在充分考慮到高校師生的生活品質(zhì)問題上，高校實(shí)際上應(yīng)有責(zé)任對(duì)此進(jìn)行一定程度的干預(yù)。但是通過對(duì)高校相關(guān)部門和商業(yè)區(qū)的采訪和調(diào)查了解到，各高校與校外商業(yè)區(qū)聯(lián)系并不緊密，基于分屬于不同方管轄，因而基本上沒有合作項(xiàng)目。

二、高校―商業(yè)區(qū)合作發(fā)展的新模式構(gòu)想

高校和政府只有轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理觀念，解放思想，減少行政性權(quán)力干預(yù)，給大學(xué)生獨(dú)立開展活動(dòng)的支持和扶持，給予大學(xué)生管理團(tuán)隊(duì)充分的尊重和信任，才能保證新模式運(yùn)行，保持創(chuàng)新力和活力。故校方和政府的態(tài)度轉(zhuǎn)變和資源投入是該發(fā)展模式取得成功的重要環(huán)節(jié)。

高校一般擁有屬于自己的校內(nèi)商業(yè)區(qū)，設(shè)立了專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，如浙江農(nóng)林大學(xué)后勤集團(tuán)統(tǒng)一管理校內(nèi)的各種商業(yè)活動(dòng)；溫州大學(xué)城市學(xué)院的大學(xué)商務(wù)中心更設(shè)置優(yōu)斯特商場，為格子鋪形式，為缺乏創(chuàng)業(yè)基金的學(xué)子提供自主創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。況且正因?yàn)楦咝Ｊ墙逃聵I(yè)單位，其主要職能在于高等教育和高校管理，對(duì)商業(yè)性活動(dòng)在原則上應(yīng)當(dāng)保持一定距離，所以高校與校外商業(yè)區(qū)的聯(lián)系基本不存在是有理由的。

然而，隨著高等教育社會(huì)化的不斷深入，在大學(xué)生就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻、開始呼吁高校培養(yǎng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型人才的背景下，高校與商業(yè)區(qū)的聯(lián)系將不斷緊密加強(qiáng)，高校在保持自身職能和性質(zhì)的前提下，與校外商業(yè)區(qū)的合作可能性也將大大提高，這不僅有利于高校實(shí)現(xiàn)自身的戰(zhàn)略目標(biāo)，更能夠借此提升自己的綜合實(shí)力，擴(kuò)大社會(huì)影響力，從而提高社會(huì)聲譽(yù)，與商業(yè)區(qū)發(fā)展共同實(shí)現(xiàn)雙贏局面。

在實(shí)施可能性方面，高?；谄溟L久以來對(duì)于自己內(nèi)部商業(yè)區(qū)的管理和維護(hù)，已具備基本的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但考慮到校外商業(yè)區(qū)地位和性質(zhì)的特殊性，在管理經(jīng)驗(yàn)上需要有所改變。同時(shí)，高校具有一定的科技實(shí)力，其創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新技術(shù)的投入需要經(jīng)過市場的檢驗(yàn)和評(píng)價(jià)，從而有足夠的實(shí)施數(shù)據(jù)進(jìn)行改進(jìn)和完善。就這方面來說，校外商業(yè)區(qū)區(qū)有著天然的優(yōu)勢(shì)，很好地符合了高校的發(fā)展要求。作為高校臨近的實(shí)驗(yàn)基地，是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)實(shí)踐和高校文化宣傳的良好平臺(tái)。

基于以上分析所得可知，高校和商業(yè)區(qū)在各自發(fā)展上存在著良性的合作基礎(chǔ)，有著共同的發(fā)展需求。相比于發(fā)展成熟的商業(yè)區(qū)，高校在與其合作的難度有所加強(qiáng)，但是就正初步形成的商業(yè)區(qū)而言，則存在著很大的合作可能性和現(xiàn)實(shí)操作性。就此，我們根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況探討和設(shè)計(jì)一種新的高校―商業(yè)區(qū)合作發(fā)展模式。

三、高校―商業(yè)區(qū)合作發(fā)展的基本原則和具體措施

“高校―商業(yè)區(qū)合作發(fā)展新模式”的具體設(shè)計(jì)方案，簡單而言，即高校與政府（抑或村鎮(zhèn)委員會(huì)）協(xié)議約定，商業(yè)區(qū)設(shè)立管理委員會(huì)，制定相關(guān)的管理細(xì)則，依法對(duì)商業(yè)區(qū)進(jìn)行管理。在不影響原有商業(yè)基礎(chǔ)的條件下，首先要對(duì)商業(yè)區(qū)的現(xiàn)有格局作明確的改造并進(jìn)行有效的實(shí)施，在商業(yè)區(qū)呈現(xiàn)更為穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)之后，高校依靠學(xué)生群體，將本校的科研創(chuàng)新產(chǎn)品和技術(shù)投入商業(yè)區(qū)進(jìn)行銷售，通過各方面的宣傳、推廣活動(dòng)吸引周邊村鎮(zhèn)居民前來參觀了解，并向高校及時(shí)進(jìn)行信息反饋，以作針對(duì)性的調(diào)整預(yù)案。當(dāng)高校與商業(yè)區(qū)的磨合進(jìn)入平穩(wěn)期之后，除了為商業(yè)區(qū)進(jìn)一步招商引資外，也要邀請(qǐng)其他高校和科研類機(jī)構(gòu)進(jìn)行文化和科研技術(shù)交流，從而在具備一定發(fā)展力的基礎(chǔ)上擴(kuò)大高校的社會(huì)影響力，提高社會(huì)聲譽(yù)，也為高校與商業(yè)區(qū)的進(jìn)一步合作與交流奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

（一）合作發(fā)展新模式的基本原則

1.商業(yè)區(qū)經(jīng)營自主原則。即不受到高校與市政府不利于市場運(yùn)行的過份干涉，不違背市場發(fā)展規(guī)律，不能簡單地以行政手段加以制約。

2.管理服務(wù)性原則。即任何管理活動(dòng)都以向商業(yè)區(qū)發(fā)展提供輔助活動(dòng)為主，不得干擾商業(yè)區(qū)內(nèi)商鋪店主的經(jīng)營活動(dòng)，而是為其提供更適合于商業(yè)經(jīng)營的良好環(huán)境。

3.商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)獨(dú)立性原則。即管理委員會(huì)的工作均獨(dú)立開展，只是在商業(yè)區(qū)改造等重大問題上需要與校方共同商議決定，并征求所有方的同意批準(zhǔn)。校方對(duì)管理委員會(huì)的決策有提出建議和異議的權(quán)利，但不得直接干涉管理委員會(huì)的工作。

4.大學(xué)生參與性原則。這是該模式的特殊原則，即不論是商業(yè)區(qū)管理活動(dòng)，還是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)平臺(tái)的創(chuàng)建和發(fā)展，均由大學(xué)生群體全程參與。對(duì)于重大決策的決定、實(shí)施和監(jiān)督也需要有大學(xué)生的參與，管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)此充分重視。

（二）實(shí)行該發(fā)展模式的具體問題

1.管理協(xié)議與規(guī)定

校外大學(xué)生商業(yè)區(qū)一般不屬于高校管轄，故需要與政府或者村鎮(zhèn)委員會(huì)共同起草簽訂一份關(guān)于雙方權(quán)利義務(wù)的委托合同，專門設(shè)立“商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)”，約定一定期限內(nèi)，按照共同制定的管理規(guī)定操作。需要作出說明的是，對(duì)于商業(yè)區(qū)管理費(fèi)用等必要支出均由商業(yè)區(qū)所有方承擔(dān)，涉及管理處罰的問題則交由政府處理，高校作為形式上的管理方。

管理規(guī)定中的“規(guī)定”均為“服務(wù)性規(guī)定”，即不允許有任何干擾市場秩序，破壞市場競爭自由的非授權(quán)，所有的管理活動(dòng)均為商業(yè)區(qū)各商戶服務(wù)，而且其管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在專業(yè)人員的指導(dǎo)下執(zhí)行。對(duì)于商業(yè)區(qū)內(nèi)有必要進(jìn)行改動(dòng)的地方，高?？梢酝ㄟ^向所有方反映，并在充分探討和分析的基礎(chǔ)上，確定實(shí)施與否，最后所做出的決定需要被公示。同時(shí)，管理相關(guān)方有調(diào)解商業(yè)區(qū)內(nèi)商戶間糾紛矛盾的義務(wù)，依據(jù)事實(shí)和法律排除糾紛。當(dāng)然，商業(yè)區(qū)所有方應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，對(duì)大學(xué)生商業(yè)區(qū)的發(fā)展和實(shí)施情況做實(shí)質(zhì)了解，商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)需要對(duì)此進(jìn)行作詳細(xì)的書面報(bào)告，并針對(duì)管理過程中出現(xiàn)的一系列問題提出自己的意見和建議。

2.商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)

商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)為獨(dú)立機(jī)構(gòu)，校方無權(quán)單獨(dú)解散該機(jī)構(gòu)，但商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)對(duì)于商業(yè)區(qū)相關(guān)重大事項(xiàng)的決策是與校方共同商議決定的，校方對(duì)此有提出異議的權(quán)利。為了盡量避免外界因素的的干涉，保證有效執(zhí)行，該委員會(huì)的專職和管理人員可以由校方和所有方向外界共同聘任，并且必須有一定比例的高校大學(xué)生和教職工參與。

商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)在商業(yè)區(qū)籌建過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并制定措施解決，同時(shí)充分分析討論發(fā)展現(xiàn)狀，并提出尚未明顯但初露端倪的問題，做好預(yù)防措施。其內(nèi)部應(yīng)獨(dú)立劃分一個(gè)監(jiān)督小組，對(duì)委員會(huì)重大決策和操作有異議的，有權(quán)要求決策者公開進(jìn)行解釋；對(duì)于違規(guī)操作的，應(yīng)當(dāng)撤銷該決策；決策有較大爭議的，應(yīng)當(dāng)開展一定規(guī)模的聽證會(huì)，民主投票表決。監(jiān)督小組的監(jiān)督行為自主獨(dú)立，不受管理委員會(huì)的直接干預(yù)。小組成員最好為委員會(huì)外部人員并且作為專職服務(wù)上崗。

3.大學(xué)生商業(yè)區(qū)改造

針對(duì)目前大學(xué)生商業(yè)區(qū)所呈現(xiàn)出的各種問題，商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)在設(shè)立之后，應(yīng)更為及時(shí)深入地對(duì)商業(yè)區(qū)進(jìn)行調(diào)查研究，制定有效可執(zhí)行的方案，合理進(jìn)行區(qū)域劃分，由高校內(nèi)部具備專業(yè)知識(shí)和技能的專業(yè)師生負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

（1）構(gòu)建大學(xué)生創(chuàng)業(yè)平臺(tái)

該合作發(fā)展模式的核心內(nèi)容，即為有意進(jìn)行創(chuàng)業(yè)實(shí)踐的學(xué)生提供服務(wù)，主要分為兩大塊：

一是給商品銷售的學(xué)生提供專門場地。為了調(diào)動(dòng)學(xué)生的實(shí)踐積極性，對(duì)于其門檻要求可適度降低，并且可以通過校創(chuàng)業(yè)社的宣傳，鼓勵(lì)和幫助“大學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)”開展活動(dòng)。當(dāng)然，也需要對(duì)大學(xué)生進(jìn)行必要的教育，要求其不得銷售“三無產(chǎn)品”，以免出現(xiàn)不必要的糾紛。

二是設(shè)立專門區(qū)域，由高校提供其所能支持的技術(shù)和科研創(chuàng)新作品等，通過指導(dǎo)學(xué)生實(shí)際設(shè)計(jì)、開發(fā)、生產(chǎn)、宣傳、銷售，并且通過專業(yè)學(xué)生對(duì)外積極推銷自己的研發(fā)產(chǎn)品，反饋消費(fèi)居民的意見，隨后進(jìn)行總結(jié)改進(jìn)。尤其是要利用高校自身的特殊優(yōu)勢(shì)，將最新研發(fā)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)外傳授，以促進(jìn)自己自主研發(fā)的技術(shù)迅速普及到有需要的人群中，實(shí)現(xiàn)技術(shù)分享，同時(shí)積極收集使用者的意見和建議，針對(duì)性地做出技術(shù)改進(jìn)，再做試點(diǎn)工作，重新投入使用。對(duì)于這個(gè)實(shí)踐模塊，要求較高，能否推行成功的關(guān)鍵在于學(xué)生的專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備和研發(fā)能力的培養(yǎng)，更仰賴于高校教育制度改革和課程內(nèi)容創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變教學(xué)理念、重視專業(yè)技能的培訓(xùn)和創(chuàng)新思維的培養(yǎng)，而不是僅僅停留于專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備。高校對(duì)此應(yīng)當(dāng)提供更全方位、更深層次和更專業(yè)的資源，包括技術(shù)、人員和硬件設(shè)施，并幫助和扶持學(xué)生大膽創(chuàng)新和實(shí)踐，以實(shí)實(shí)在在地培養(yǎng)學(xué)生成為具有科研實(shí)力的專業(yè)人員。

（2）建立商鋪信息檔案和商鋪評(píng)級(jí)制度

為了能更有效地管理，商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定一份商鋪信息記錄單，對(duì)所有商鋪的必要信息進(jìn)行整理記錄。對(duì)經(jīng)簽訂合同轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租后的新入商鋪，應(yīng)當(dāng)要由現(xiàn)任店鋪主與下家商量好轉(zhuǎn)讓金或租金以及相關(guān)事宜后，到商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)租登記，并由管理委員會(huì)對(duì)其店鋪經(jīng)營管理規(guī)定予以事先指導(dǎo)和說明。

商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)定期開展針對(duì)性的調(diào)查采訪活動(dòng)，從消費(fèi)者的角度考量商鋪產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量，由學(xué)生群體作商鋪等級(jí)考評(píng)并進(jìn)行排名，以增強(qiáng)商業(yè)區(qū)內(nèi)部良性競爭，考評(píng)結(jié)果僅具參考價(jià)值。

（3）整頓衛(wèi)生狀況

在“管理規(guī)定”中明確各商鋪對(duì)自身所屬區(qū)域衛(wèi)生承擔(dān)責(zé)任，配套公共衛(wèi)生設(shè)施（如公用垃圾桶等），并可制定一定的處罰標(biāo)準(zhǔn)，但遵循“先告知，后處罰”的原則，盡量不對(duì)商鋪的經(jīng)營造成影響。對(duì)于處罰方式，可以采取警告、通報(bào)、罰金等形式靈活運(yùn)用。對(duì)于處罰標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由管理相關(guān)方召開聽證會(huì)，合理采納區(qū)內(nèi)商鋪主的意見。因管理活動(dòng)由學(xué)生群體執(zhí)行，故應(yīng)事先做好商鋪店主的思想溝通，以免產(chǎn)生不必要的誤會(huì)和矛盾。

（4）設(shè)立信息收集與反饋制度，建立信息共享平臺(tái)

商業(yè)區(qū)主要是為高校群體及社區(qū)居民所開展，其功能的健全與完善需要建立在高校師生以及社區(qū)居民滿足自我需求的基礎(chǔ)上，因此有必要設(shè)立連接消費(fèi)群體、商鋪區(qū)與管理委員會(huì)的信息交流平臺(tái)。消費(fèi)者或商鋪店主可通過該平臺(tái)提出自己的意見和建議，管理委員會(huì)要根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)合理地處理問題，并告知當(dāng)事人最終的處理結(jié)果。商業(yè)區(qū)管理委員應(yīng)當(dāng)對(duì)商業(yè)區(qū)內(nèi)的投訴意見進(jìn)行定期的收集，并且在事實(shí)清楚、合法合理的基礎(chǔ)上，做及時(shí)有效的解釋和改正，并做好備案工作，以便做好完備的商業(yè)區(qū)管理活動(dòng)。當(dāng)然，管理委員會(huì)應(yīng)特別重視學(xué)生消費(fèi)群體的意見和建議，以此調(diào)動(dòng)學(xué)生群體監(jiān)督、間接管理商業(yè)區(qū)活動(dòng)的積極性，鍛煉其發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力。

同時(shí)，信息平臺(tái)適用于商業(yè)區(qū)內(nèi)關(guān)于店鋪轉(zhuǎn)讓、租賃、兼職、促銷、商業(yè)區(qū)管理活動(dòng)等信息的共享，從而有利于商鋪店主、高校師生及社區(qū)居民及時(shí)了解第一手信息，提高商業(yè)區(qū)運(yùn)行效率。除此之外還有公示商業(yè)區(qū)管理信息，公布商鋪登記排名等，并及時(shí)將高校決定投入銷售使用的產(chǎn)品和服務(wù)信息第一時(shí)間傳達(dá)給周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，就近享受產(chǎn)品和服務(wù)。

（5）運(yùn)用高校資源，提供更多人性化服務(wù)

“商業(yè)街的成功運(yùn)營需要掌握和運(yùn)用相應(yīng)資源?！备咝?yīng)開展具體有效的、針對(duì)學(xué)生群體的商業(yè)思維培養(yǎng)和技能訓(xùn)練，借助創(chuàng)業(yè)社、設(shè)立專家組等來提供相關(guān)培訓(xùn)服務(wù)，將“生態(tài)性創(chuàng)業(yè)”理念真正深入人心。在保證高校自身文化傳統(tǒng)和優(yōu)勢(shì)的前提下，逐漸將商業(yè)文化融入到本校教育文化中去，以相互借鑒、補(bǔ)充、融合。并且高校應(yīng)當(dāng)充分重視大學(xué)生的心理狀態(tài)，以各種方式鼓勵(lì)大學(xué)生投入創(chuàng)業(yè)實(shí)踐和管理活動(dòng)中去，保持對(duì)該項(xiàng)目的熱情與精力。

四、結(jié)語

高校―商業(yè)區(qū)合作發(fā)展新模式，源于高校與商業(yè)區(qū)自身所具有的互補(bǔ)性優(yōu)勢(shì)以及求得進(jìn)一步發(fā)展和影響力提升的共同目標(biāo)，也出于培養(yǎng)新型“創(chuàng)業(yè)型人才”、緩解大學(xué)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)難的困境的需要，但因大學(xué)綜合實(shí)力、管理理念、大學(xué)生自身能力、商業(yè)區(qū)發(fā)展?jié)摿徒ㄔO(shè)周期以及地域性等因素的限制，該模式的建立和推廣將面臨諸多困難。但不可否認(rèn)的是，這種由大學(xué)生大規(guī)模實(shí)際參與的商業(yè)區(qū)建設(shè)有著明顯的優(yōu)勢(shì)，其良性發(fā)展對(duì)整個(gè)城市文化品位和居民生活品質(zhì)的提高都具有很大的意義和價(jià)值，并且在模式設(shè)計(jì)上具有很大的適應(yīng)性和包容性，能夠被其他高教園區(qū)所借鑒和推廣，由此產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與文化效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭翹楚.高校的創(chuàng)業(yè)型人才培養(yǎng)模式.經(jīng)營與管理，2008，（1）.

[2]王洪艷.試論商業(yè)街的文化性.中國科技信息，2010，（24）.

[3]安彩娟.商業(yè)街建設(shè)的誤區(qū).產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2006，7（7）.

[4]張世標(biāo).商業(yè)街發(fā)展模式探索.現(xiàn)代商業(yè).

[5]陳汝新.淺談高校周邊的商業(yè)街.科教文匯，2009，（7）.

篇7

課程名稱

連鎖店開發(fā)與設(shè)計(jì)

主講教師

適用專業(yè)

連鎖專業(yè)

教學(xué)年級(jí)

課程概況

一、課程性質(zhì)

《連鎖店開發(fā)與設(shè)計(jì)》屬于專業(yè)技能課，是高等?？圃盒＿B鎖企業(yè)管理專業(yè)的一門必修核心課程。連鎖經(jīng)營是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是現(xiàn)代商業(yè)組織及先進(jìn)管理思想和科學(xué)技術(shù)的結(jié)合所產(chǎn)生的新型商業(yè)組織形式。連鎖經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)化，專業(yè)化，規(guī)范化的管理要求，決定了連鎖店的開發(fā)與設(shè)計(jì)有別于一般企業(yè)。《連鎖店開發(fā)與設(shè)計(jì)》主要涉及了連鎖企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，崗位配置，人力資源規(guī)劃，工作分析，人員招聘，員工績效考評(píng)和員工培訓(xùn)等相關(guān)的知識(shí)。本課程每周4個(gè)課時(shí)，開設(shè)一個(gè)學(xué)期，共64學(xué)時(shí)。在教學(xué)中，采用的主要方式包括理論講授、討論、案例分析、實(shí)訓(xùn)等。在教學(xué)過程中，突出三個(gè)方面的特點(diǎn)：1.把國內(nèi)外人力資源管理的最新理論，方法同國內(nèi)連鎖企業(yè)的管理實(shí)踐相結(jié)合。2.在引進(jìn)介紹國內(nèi)外人力資源管理理論的同時(shí)盡可能同全國連鎖企業(yè)的現(xiàn)狀相結(jié)合。3.使本教材盡可能適合采用案例教育的方法。通過本課程的教學(xué)，應(yīng)當(dāng)使學(xué)生掌握連鎖企業(yè)人力資源管理的基本理論以及主要操作技能與方法。

連鎖門店開發(fā)與設(shè)計(jì)是連鎖經(jīng)營管理專業(yè)所構(gòu)建的新課程體系中專業(yè)技能領(lǐng)域的核心課程之一，也是一門重要的實(shí)踐課程?，F(xiàn)代高職教育強(qiáng)調(diào)“工學(xué)結(jié)合”，倡導(dǎo)職業(yè)為導(dǎo)向的教學(xué)模式。在這一指導(dǎo)思想下，廣州工商學(xué)院連鎖經(jīng)營管理專業(yè)的教師團(tuán)隊(duì)在如何調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性，以學(xué)生為中心，進(jìn)行教學(xué)做一體化的教學(xué)模式上進(jìn)行了改革與探索。

“連鎖門店開發(fā)與設(shè)計(jì)”課程是在計(jì)算機(jī)基礎(chǔ)、連鎖經(jīng)營管理實(shí)務(wù)、商品學(xué)、配送中心管理、門店?duì)I運(yùn)與管理等先修課程的基礎(chǔ)上開設(shè)，與后續(xù)課程如商品采購、門店?duì)I運(yùn)、物流配送、財(cái)務(wù)管理緊密聯(lián)系。

連鎖門店開發(fā)與設(shè)計(jì)是以門店開發(fā)與設(shè)計(jì)為研究對(duì)象，介紹連鎖門店開發(fā)與設(shè)計(jì)的基本原理、商圈調(diào)查與選址、企業(yè)形象與店面設(shè)計(jì)、賣場內(nèi)部設(shè)計(jì)、商品陳列、開業(yè)設(shè)計(jì)的一門實(shí)用性專業(yè)課程。本課程具有很強(qiáng)的實(shí)踐性，通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生真正了解連鎖門店開發(fā)與設(shè)計(jì)有關(guān)的基本知識(shí)概念、理論，教會(huì)學(xué)生如何更好地進(jìn)行門店開發(fā)設(shè)計(jì)，為學(xué)生學(xué)好后續(xù)專業(yè)課程提供基礎(chǔ)技術(shù)支撐，更為培養(yǎng)學(xué)生今后具備從事商圈調(diào)查、選址、門店

CIS

設(shè)計(jì)、店內(nèi)、外布局設(shè)計(jì)、商品陳列、門店開業(yè)推廣設(shè)計(jì)等工作的實(shí)際能力而奠定基礎(chǔ)。

二、課程教學(xué)內(nèi)容

《連鎖企業(yè)人力資源管理》注重與行業(yè)的緊密結(jié)合,盡可能融入當(dāng)前連鎖行業(yè)的需求和最新變化,突出管理方法和操作技能的訓(xùn)練。在內(nèi)容的選取上,根據(jù)職業(yè)情境和連鎖經(jīng)營與管理專業(yè)學(xué)生的職業(yè)發(fā)展需求,

取材于職業(yè)崗位活動(dòng)和實(shí)際工作流程，選取了連鎖企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置、人力資源規(guī)劃、招聘與配置、人力資源培訓(xùn)、績效管理、薪酬與激勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系管理及職業(yè)生涯規(guī)劃設(shè)計(jì)等8個(gè)模塊15個(gè)項(xiàng)目53個(gè)任務(wù),輔以課外閱讀、課堂訓(xùn)練與測評(píng),內(nèi)容新穎、系統(tǒng),具有較強(qiáng)的可操作性。本書的特色在于以項(xiàng)目為載體,以任務(wù)為驅(qū)動(dòng),以學(xué)生為主體,突出學(xué)生能力素質(zhì)的培養(yǎng)。單項(xiàng)項(xiàng)目盡可能是大型項(xiàng)目的子項(xiàng)目,盡可能用接近學(xué)生未來崗位的項(xiàng)目任務(wù)來訓(xùn)練，并在每個(gè)項(xiàng)目(任務(wù))后,設(shè)計(jì)了實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié),要求學(xué)生完成所有的項(xiàng)目和任務(wù)。

曹靜主編的這本《連鎖店開發(fā)與設(shè)計(jì)》吸納了連鎖店開發(fā)與設(shè)計(jì)方面的*研究成果，全面、系統(tǒng)地介紹了連鎖店開發(fā)的戰(zhàn)略、商圈調(diào)查、不同零售形式的規(guī)劃特點(diǎn)、店鋪投資、開業(yè)、店面店內(nèi)設(shè)計(jì)和設(shè)備選擇等。本教材共分九章，章連鎖企業(yè)店鋪開發(fā)戰(zhàn)略，介紹連鎖企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的內(nèi)涵、常見的開店戰(zhàn)略和開店計(jì)劃；第二章商圈調(diào)查，介紹商圈的概念、調(diào)查及設(shè)定方法和GIS在選址中的應(yīng)用；第三章不同零售形式的規(guī)劃，介紹百貨商店、專賣店、購物中心和商業(yè)街的選址及規(guī)劃要點(diǎn)；第四章店鋪投資分析，介紹連鎖店的投資項(xiàng)目、投資評(píng)估和大型商鋪的投資分析；第五章店鋪?zhàn)赓U與招商管理，介紹店鋪?zhàn)赓U洽談、合同和招商工作模式；第六章店鋪開業(yè)，介紹開業(yè)計(jì)劃的制定、協(xié)調(diào)、實(shí)施與營銷策劃；第七章店鋪外觀設(shè)計(jì)，介紹連鎖店的店名、店標(biāo)設(shè)計(jì)、出入口設(shè)計(jì)、招牌與櫥窗設(shè)計(jì)和停車場與樓梯設(shè)計(jì)；第八章店內(nèi)布局與環(huán)境設(shè)計(jì)，介紹店內(nèi)布局的原則、要素和不同業(yè)態(tài)的布局形式，以及燈光、色彩、音響、氣味等環(huán)境設(shè)計(jì)的要求；第九章連鎖店設(shè)施與設(shè)備，介紹連鎖店常用的陳列倉儲(chǔ)設(shè)備、標(biāo)識(shí)、待客、防損、收貨設(shè)備和節(jié)能、消防設(shè)備等。

《連鎖店開發(fā)與設(shè)計(jì)》是“上海市高等職業(yè)教育連鎖經(jīng)營管理重點(diǎn)專業(yè)建設(shè)項(xiàng)目”(085工程)的標(biāo)志性成果之一，也是“中高職教育有效銜接教改課題”成果，適合作為經(jīng)濟(jì)管理類專業(yè)的教材，也適合流通業(yè)人士閱讀。

三、課程總體培養(yǎng)目標(biāo)

按照連鎖經(jīng)營管理崗位群的職業(yè)能力要求，以連鎖企業(yè)工作流程為主線，依據(jù)連鎖超市店鋪拓展、布局及陳列工作領(lǐng)域中的典型工作任務(wù)來設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容，同時(shí)遵循學(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)的基本規(guī)律，依由簡單到復(fù)雜整合、序化工作任務(wù)，通過任務(wù)驅(qū)動(dòng)、課堂與校內(nèi)外實(shí)訓(xùn)基地一體化等行動(dòng)導(dǎo)向的教學(xué)模式，讓學(xué)生在學(xué)中做、在做中學(xué)，“教、學(xué)、做”有機(jī)結(jié)合。注重在每一個(gè)工作任務(wù)、每一個(gè)教學(xué)環(huán)節(jié)循序漸進(jìn)地鍛煉、提高學(xué)生的實(shí)際工作能力，逐步培養(yǎng)學(xué)生的綜合素養(yǎng)。

通過市場調(diào)研與職業(yè)崗位分析，以連鎖企業(yè)的完整工作過程為依據(jù)，結(jié)合崗位能力的要求，科學(xué)選擇項(xiàng)目，實(shí)施項(xiàng)目教學(xué)分為項(xiàng)目確定、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目考核三部分。根據(jù)學(xué)生的職業(yè)生涯規(guī)劃，以學(xué)生就業(yè)的連鎖店、加盟店及創(chuàng)業(yè)店鋪的店長為培養(yǎng)目標(biāo)，

通過教學(xué)，使學(xué)生理解現(xiàn)代連鎖企業(yè)人力資源管理的基本理念，掌握連鎖企業(yè)人力資源管理的基本方法、內(nèi)容、策略和技能，并為今后學(xué)習(xí)其它課程和從事連鎖企業(yè)管理的工作打下基礎(chǔ)。

《連鎖企業(yè)人力資源管理》是一門建立在經(jīng)濟(jì)管理基礎(chǔ)之上的綜合性應(yīng)用課程，實(shí)踐性較強(qiáng)，具體培養(yǎng)要求如下：1.在于使學(xué)生了解連鎖企業(yè)人力資源管理的一般理念和管理理論；2.理解連鎖企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和崗位配備以及人力資源規(guī)劃（難點(diǎn)）；3.掌握連鎖流通企業(yè)連鎖企業(yè)工作分析，懂得如何進(jìn)行招聘和錄用員工，培訓(xùn)和開發(fā)人力資源（重點(diǎn)）；4.掌握連鎖流通企業(yè)資源績效

考評(píng)、薪酬管理等基本方法（難點(diǎn)、重點(diǎn)）；5.掌握連鎖企業(yè)勞動(dòng)關(guān)系管理。

1.基礎(chǔ)知識(shí)要求：

學(xué)習(xí)本課程應(yīng)了解連鎖企業(yè)人力資源管理的基礎(chǔ)知識(shí)、經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)、金融財(cái)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)等。

2.素質(zhì)要求：

要求學(xué)生具有良好的思想品德、職業(yè)道德、心理素質(zhì)和創(chuàng)新意識(shí)，要學(xué)會(huì)科學(xué)的分析方法，有較強(qiáng)的組織、領(lǐng)導(dǎo)和實(shí)際操作運(yùn)用能力。

3.實(shí)踐操作要求：

由于本課程主要是講述連鎖企業(yè)人力資源管理的基本理論，實(shí)踐操作部分有實(shí)訓(xùn)課解決，本課程主要側(cè)重于理論的理解與掌握，將理論運(yùn)用于實(shí)踐這一過程的培養(yǎng)。

項(xiàng)目實(shí)訓(xùn)教學(xué)充分鍛煉學(xué)生的寫作、表達(dá)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，提升了學(xué)生應(yīng)用專業(yè)理論知識(shí)的能力，解決問題與人溝通的綜合能力，而且便于教師在項(xiàng)目進(jìn)行中發(fā)現(xiàn)的問題，分析和匯總教學(xué)中存在的問題，從而指導(dǎo)課堂的理論性教學(xué)。

課程考核方案

根據(jù)高職教學(xué)建設(shè)和發(fā)展需要，為了使學(xué)生在掌握基本理論、知識(shí)和技能的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)職業(yè)素養(yǎng)與專業(yè)技能，提高分析及解決問題的能力，成為具有創(chuàng)新意識(shí)和實(shí)踐能力的高技能人才，特制訂課程考核改革方案。通過考核方式的改革使教學(xué)工作的重點(diǎn)落實(shí)到學(xué)生能力的培養(yǎng)和素質(zhì)的提高，力爭對(duì)學(xué)生進(jìn)行全面檢測考核，講究實(shí)際效果。

本課程的考核方式采取知識(shí)考核、能力測評(píng)與過程考核三項(xiàng)綜合考核，成績?cè)u(píng)定方法如下：

一、知識(shí)考核

1.成績配比

知識(shí)考核項(xiàng)成績占總成績配比為40%。

2.考核內(nèi)容

考核內(nèi)容主要有八個(gè)模塊，分別是：

（1）連鎖企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置；

（2）人力資源規(guī)劃；

（3）招聘與配置；

（4）人力資源培訓(xùn)；

（5）績效管理；

（6）薪酬與激勵(lì)；

（7）勞動(dòng)關(guān)系管理；

（8）職業(yè)生涯規(guī)劃設(shè)計(jì)。

第一章　連鎖企業(yè)店鋪開發(fā)戰(zhàn)略

學(xué)習(xí)目標(biāo)

引導(dǎo)案例

第一節(jié)　連鎖企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略概述

1

第二節(jié)　連鎖企業(yè)開店戰(zhàn)略

1

第三節(jié)　連鎖企業(yè)開店計(jì)劃

1

本章小結(jié)

思考題

實(shí)踐應(yīng)用

第二章　商圈調(diào)查

學(xué)習(xí)目標(biāo)

引導(dǎo)案例

節(jié)　商圈概述

第二節(jié)　商圈調(diào)查及設(shè)定

1

第三節(jié)　店址選擇與GIS

2

本章小結(jié)

思考題

實(shí)踐應(yīng)用

第三章　不同零售形式的規(guī)劃

學(xué)習(xí)目標(biāo)

引導(dǎo)案例

第一節(jié)　百貨商場

第二節(jié)　專賣店

1

第三節(jié)　購物中心

第四節(jié)　商業(yè)街

1

本章小結(jié)

思考題

實(shí)踐應(yīng)用

第四章　店鋪投資分析

2

學(xué)習(xí)目標(biāo)

引導(dǎo)案例

第一節(jié)　連鎖店投資項(xiàng)目

第二節(jié)　連鎖店投資評(píng)估

第三節(jié)　大型商鋪投資分析

本章小結(jié)

思考題

實(shí)踐應(yīng)用

第五章　店鋪?zhàn)赓U與招商管理

學(xué)習(xí)目標(biāo)

引導(dǎo)案例

第一節(jié)　店鋪?zhàn)赓U

1

第二節(jié)　招商管理

1

本章小結(jié)

思考題

實(shí)踐應(yīng)用

第六章　店鋪開業(yè)

學(xué)習(xí)目標(biāo)

引導(dǎo)案例

第一節(jié)　店鋪開業(yè)計(jì)劃的制訂

1

第二節(jié)　店鋪開業(yè)計(jì)劃的協(xié)調(diào)與實(shí)施

1

第三節(jié)　開業(yè)活動(dòng)的營銷策劃

1

本章小結(jié)

思考題

實(shí)踐應(yīng)用

第七章　店鋪外觀設(shè)計(jì)

學(xué)習(xí)目標(biāo)

引導(dǎo)案例

第一節(jié)　店名和店標(biāo)設(shè)計(jì)

1

第二節(jié)　出入口設(shè)計(jì)

1

第三節(jié)　招牌與櫥窗設(shè)計(jì)

1

第四節(jié)　停車場與樓梯設(shè)計(jì)

1

本章小結(jié)

思考題

實(shí)踐應(yīng)用

第八章　店內(nèi)布局與環(huán)境設(shè)計(jì)

學(xué)習(xí)目標(biāo)

引導(dǎo)案例

第一節(jié)　店內(nèi)布局設(shè)計(jì)

2

第二節(jié)　店內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)

1

本章小結(jié)

思考題

實(shí)踐應(yīng)用

第九章　連鎖店設(shè)施與設(shè)備

2

學(xué)習(xí)目標(biāo)

引導(dǎo)案例

第一節(jié)　連鎖店常用設(shè)備概述

第二節(jié)　連鎖店陳列、倉儲(chǔ)設(shè)備和生產(chǎn)加工設(shè)備

第三節(jié)　標(biāo)識(shí)、待客和防損、收貨設(shè)備

第四節(jié)　節(jié)能減排、消殺、衛(wèi)生和消防設(shè)備

本章小結(jié)

思考題

實(shí)踐應(yīng)用

附錄1　超市購物環(huán)境(GB/T　23650—2009)

附錄2　城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)條例(征求意見稿)

二、能力考核

1.成績配比

能力考核項(xiàng)成績占總成績配比為30%。

2.考核內(nèi)容

考核項(xiàng)目表現(xiàn)為：設(shè)計(jì)職業(yè)生涯規(guī)劃。

3.考核方式

過程化考核（60%，其中包括態(tài)度評(píng)價(jià)、技能評(píng)價(jià)、團(tuán)隊(duì)合作、完成情況評(píng)價(jià)）

在學(xué)習(xí)了連鎖企業(yè)人力資源管理的基本方法、內(nèi)容、策略和技能等具體內(nèi)容之后，結(jié)合本學(xué)期學(xué)習(xí)的各種案例和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，每位學(xué)生完成個(gè)人職業(yè)生涯規(guī)劃設(shè)計(jì)，最終形成電子PPT作業(yè)上交。本項(xiàng)考核完成的時(shí)間預(yù)計(jì)為第12-15教學(xué)周。

評(píng)分方式：能力考核總分=教師評(píng)分×50%+學(xué)生評(píng)分×50%

（學(xué)生評(píng)分：同學(xué)相互之間進(jìn)行打分）

評(píng)分細(xì)則：

（1）職業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的完整性(30分)

作品內(nèi)容要求真實(shí)、完整,分析透徹,主要包括自我認(rèn)知、職業(yè)認(rèn)知、職業(yè)目標(biāo)、實(shí)施路徑、評(píng)估調(diào)整、職業(yè)道德等方面。

（2）職業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性(30分)

要基本體現(xiàn)人職匹配的思路，目標(biāo)確定和路徑設(shè)計(jì)要符合自身和外部環(huán)境實(shí)際，不主觀臆想，科學(xué)合理。

（3）職業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的操作性(25分)

作品要求思維縝密，目標(biāo)明確，分析有深度，可操作性強(qiáng)，要有一定的分階段目標(biāo)，尤其是近期(大學(xué)至畢業(yè)后五年)目標(biāo)規(guī)劃，分析要具有說服力。

(4)職業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的邏輯性(10分)

作品邏輯清晰、組織合理，準(zhǔn)確把握職業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心和關(guān)鍵。

(5)職業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性(5分)

創(chuàng)意新穎，充分體現(xiàn)個(gè)性而不落俗套,

文如其人，充分展示當(dāng)代大學(xué)生朝氣蓬勃的精神風(fēng)貌。

該階段是實(shí)施中的重點(diǎn)，計(jì)劃確定后學(xué)生需通過各種途徑完成項(xiàng)目。要注意引導(dǎo)學(xué)生獨(dú)立思考，一方面對(duì)學(xué)生會(huì)遇到的問題及時(shí)解答，做好理論知識(shí)的梳理，另一方面為項(xiàng)目評(píng)價(jià)做準(zhǔn)備。課程的實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目內(nèi)容及目標(biāo)如表1所示。

表1課程實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目內(nèi)容

名稱

內(nèi)容

目標(biāo)

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目

1

投資可行性報(bào)告的分析

引入案例深入剖析，撰寫投資可行性報(bào)告

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目

2

編制商圈分析報(bào)告

掌握商圈相關(guān)知識(shí)，會(huì)區(qū)分商圈，撰寫分析報(bào)告

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目

3

實(shí)踐選址

某預(yù)設(shè)連鎖門店的選址策略

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目

4

店標(biāo)及店鋪招牌設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)店標(biāo)及招牌

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目

5

比較沃爾瑪與家樂福賣場設(shè)計(jì)不同

賣場內(nèi)部布局調(diào)研

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目

6

設(shè)計(jì)門店的

7Y6

設(shè)計(jì)所選門店的

7Y6

(一)

項(xiàng)目任務(wù)分配

由組長分工，制定完成項(xiàng)目任務(wù)的工作計(jì)劃。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，學(xué)生運(yùn)用新學(xué)習(xí)的知識(shí)、技能積極探索和解決在項(xiàng)目工作中出現(xiàn)的困難和問題，按時(shí)完成規(guī)定工作任務(wù)。該步驟著重激發(fā)學(xué)生自主學(xué)習(xí)興趣。

(二)

項(xiàng)目計(jì)劃制定

按照各個(gè)項(xiàng)目小組劃分，制定出各個(gè)小組的項(xiàng)目計(jì)劃，這里又具體包括了完成項(xiàng)目的方法選定、實(shí)施項(xiàng)目的步驟、時(shí)間控制和小組成員的具體分工。為了保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，每個(gè)小組至少需要擬定好兩套通過成員共同溝通討論后的方案。在項(xiàng)目活動(dòng)中，每個(gè)學(xué)生都要參與其中，以確保其都能掌握到重要的知識(shí)，因?yàn)榉止さ牟煌?，角色的不同，使得每個(gè)學(xué)生都能充分在自己的部分中發(fā)揮各自的創(chuàng)新能力。

(三)

項(xiàng)目計(jì)劃落實(shí)

教學(xué)過程中的一個(gè)重點(diǎn)是項(xiàng)目計(jì)劃的落實(shí)。在此階段中，學(xué)生在擬定好計(jì)劃之后，老師需要充分調(diào)動(dòng)起學(xué)生的興趣讓學(xué)生積極參與進(jìn)去，以確保計(jì)劃順利落實(shí)。在課堂知識(shí)的教學(xué)中，老師僅僅是引導(dǎo)者，老師通過講授、情景模擬、讓學(xué)生分小組討論、實(shí)地調(diào)研等多種形式讓學(xué)生充分參與其中，并引發(fā)和鼓勵(lì)學(xué)生進(jìn)行創(chuàng)新和獨(dú)立性思考，以便更好的促進(jìn)項(xiàng)目任務(wù)的完成。

(四)

項(xiàng)目成果展示

以PPT的方式向全班介紹項(xiàng)目的完成情況。通過展示，提高學(xué)生參與項(xiàng)目化教學(xué)的積極性，培養(yǎng)競爭意識(shí)。展示后要求小組回答其他小組的提問，其他小組根據(jù)其講解和答辯情況進(jìn)行評(píng)價(jià)考核。之后是教師點(diǎn)評(píng)，教師在點(diǎn)評(píng)中指出問題所在及解決方法，比較各組的優(yōu)劣。

三、過程考核

1.成績配比

過程考核項(xiàng)成績占總成績配比為30%。

過程考核總成績：考勤×30%+作業(yè)完成×40%+課堂表現(xiàn)×30%

2.考核內(nèi)容

（1）考勤情況；

（2）課程作業(yè)成績；

（3）課堂表現(xiàn)。

3.考核方式

該項(xiàng)考核總分50分，基礎(chǔ)分25分。以此為基礎(chǔ)，在考勤、思想態(tài)度與紀(jì)律意識(shí)、課程作業(yè)等各項(xiàng)進(jìn)行加減分賦分方式。（加減后分值區(qū)間為0-50分）

（1）

考勤成績（記錄）

每次課進(jìn)行點(diǎn)名并記錄，遲到每次扣分0.5分，無故曠課一次扣2分。學(xué)期曠課超3次，本項(xiàng)成績?yōu)?；學(xué)期曠課超五次，過程考核成績?yōu)?。

（2）課程作業(yè)成績（記錄）

本學(xué)期本課程計(jì)劃作業(yè)次數(shù)6次，根據(jù)每次作業(yè)完成質(zhì)量，經(jīng)批改分為A、B、C三個(gè)等次，A等每次加1分，B等每次加0.5分，C等不加分。另作業(yè)完成創(chuàng)意新、質(zhì)量佳者設(shè)A+等次，學(xué)期作業(yè)獲A+2次以上，本項(xiàng)成績?yōu)闈M分。

（3）課堂表現(xiàn)（記錄）

上課回答問題積極（主動(dòng)）加0.5分，提問回答完整，陳述有理有據(jù)加1分。

四、“連鎖門店開發(fā)與設(shè)計(jì)”項(xiàng)目教學(xué)的考核

根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，建立演、練、考、評(píng)結(jié)合的考核模式，共三方面。

一是過程考核分，約占20％，主要是考察學(xué)生日常課堂表現(xiàn)情況，建立考核評(píng)價(jià)指標(biāo)，注重團(tuán)隊(duì)分工協(xié)作，強(qiáng)化學(xué)生參與的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)新性。

二是項(xiàng)目成果分，約占30％，主要是根據(jù)各小組的PPT成果展示，采取小組互評(píng)、教師點(diǎn)評(píng)、群體評(píng)議等方式對(duì)各小組的項(xiàng)目完成情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，同時(shí)組長還要對(duì)成員的項(xiàng)目任務(wù)工作貢獻(xiàn)情況評(píng)分。

三是期末卷面分，占總成績50％，從而發(fā)揮考試的導(dǎo)向和檢驗(yàn)作用，實(shí)現(xiàn)學(xué)生理論與實(shí)踐學(xué)習(xí)的銜接。

審

核

意

見

1.

教研室主任意見

教研室主任（簽字）：

年

月

日

5.系部主任審核意見

系部主任（簽字）：

年

月

日

6.教務(wù)處審核意見

教務(wù)處處長（簽字）：

年

月

篇8

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè) 消費(fèi)需求 發(fā)展對(duì)策

社區(qū)商業(yè)是整個(gè)商業(yè)體系中的基礎(chǔ)部分，其服務(wù)對(duì)象是社區(qū)范圍內(nèi)的成員，主要的目的是滿足社區(qū)居民的基本生活需求，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、各類新型居住區(qū)的形成、居民消費(fèi)能力的增強(qiáng)而產(chǎn)生的經(jīng)營業(yè)態(tài)、消費(fèi)領(lǐng)域、服務(wù)功能多元化的商業(yè)服務(wù)形式，是一種特殊的社區(qū)服務(wù)。加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展對(duì)促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、增加就業(yè)機(jī)會(huì)、提升城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競爭力、構(gòu)建和諧社會(huì)有著重要作用。多年來，伴隨我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，社區(qū)商業(yè)作為擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的重要手段，越來越引起各級(jí)政府、流通企業(yè)和社區(qū)居民的高度關(guān)注，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展取得了很大的成績，各地也積累了很多有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)，但是，在加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展過程中也面臨不少問題，應(yīng)該引起高度重視。

加快發(fā)展我國社區(qū)商業(yè)的重要意義

（一）加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展是實(shí)現(xiàn)我國居民消費(fèi)升級(jí)的需要

隨著居民收入的不斷提高，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將會(huì)呈現(xiàn)出規(guī)律性的特點(diǎn)，即溫飽需求、小康需求和富裕需求。目前，消費(fèi)觀發(fā)生了很大的變化，由原來的溫飽型逐步向享受型轉(zhuǎn)變，消費(fèi)升級(jí)成為社區(qū)居民的必然選擇。消費(fèi)觀念的改變要求社區(qū)商業(yè)發(fā)揮更大的作用，以推動(dòng)我國居民消費(fèi)升級(jí)的順利實(shí)現(xiàn)，而現(xiàn)在我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，無法滿足居民消費(fèi)升級(jí)的要求。

（二）加快社區(qū)商業(yè)的發(fā)展是提升城市現(xiàn)代化形象的需要

社區(qū)商業(yè)作為我國商貿(mào)流通體系中的基礎(chǔ)部分，與一個(gè)城市的整體形象緊密相關(guān)。按照國家商務(wù)部的分析，未來10年，我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮螅S著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐加快，以現(xiàn)有的發(fā)展速度，社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)總量可以占到我國整個(gè)商業(yè)零售總額的30%-40%左右。但是，我國一些城市，特別是中西部的一些城市，社區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀不容樂觀，存在的問題很多，例如，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏規(guī)劃，網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)模、位置、購物環(huán)境和社區(qū)商業(yè)企業(yè)的總體經(jīng)營水平與城市現(xiàn)代化形象差距很大。所以，加快社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，建設(shè)環(huán)境優(yōu)良、功能齊備，方便快捷的社區(qū)商業(yè)，是居民安居樂業(yè)的需要，也是建設(shè)現(xiàn)代化城市的需要。

（三）加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展是強(qiáng)化城市服務(wù)功能的需要

社區(qū)商業(yè)是滿足和挖掘內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)和改善居民生活質(zhì)量的重要力量，目前，中心城區(qū)的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)相對(duì)飽和，企業(yè)之間的競爭激烈，企業(yè)經(jīng)營壓力加大，利潤下降，與此同時(shí)，社區(qū)商業(yè)發(fā)展嚴(yán)重落后于居民基本的消費(fèi)需求，對(duì)居民現(xiàn)實(shí)購買力的吸納程度遠(yuǎn)未飽和，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展擁有廣闊的前景，而城市服務(wù)業(yè)是以滿足區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)生活為其基本功能的，發(fā)達(dá)的社區(qū)商業(yè)是城市服務(wù)業(yè)重要組成部分，也是城市經(jīng)濟(jì)的重要支柱，因此，加快發(fā)展現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)是強(qiáng)化城市服務(wù)功能的需要。

我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)分析

（一）科學(xué)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃是搞好社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)

從上海、北京、武漢等社區(qū)商業(yè)發(fā)展較好的城市經(jīng)驗(yàn)來看，應(yīng)該適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的要求，對(duì)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃。例如上海市各級(jí)商務(wù)管理部門，根據(jù)不同區(qū)域、社區(qū)規(guī)模、人口構(gòu)成、周邊環(huán)境等特點(diǎn)，細(xì)化了社區(qū)商業(yè)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，合理確定了社區(qū)商業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)、功能布局和業(yè)態(tài)組合，不僅避免了重復(fù)建設(shè)改造，降低了建設(shè)成本，而且為社區(qū)商業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。武漢市根據(jù)城市發(fā)展的實(shí)際情況，對(duì)原有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃進(jìn)行了修編，將社區(qū)商業(yè)發(fā)展納入商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃范疇，對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，做到了“規(guī)劃有據(jù)、建設(shè)有利、推動(dòng)有力、管理有方”，為社區(qū)商業(yè)發(fā)展起到了良好的導(dǎo)向作用。

（二）組織保障、政策保障是搞好社區(qū)商業(yè)的前提

全國各地非常重視社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)了各種促進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的政策，具體如下：

一是加強(qiáng)組織建設(shè)。例如，上海市政府明確市商務(wù)委員會(huì)是社區(qū)商業(yè)的主管部門，商務(wù)委員會(huì)的主要職責(zé)為統(tǒng)籌組織指導(dǎo)全市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，協(xié)調(diào)社區(qū)商業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種問題，做好與建設(shè)、規(guī)劃國土、住宅、財(cái)稅、工商、衛(wèi)生、城管等部門之間的溝通銜接。明確了相關(guān)職責(zé)，為社區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了組織保障。

二是出臺(tái)發(fā)展社區(qū)商業(yè)的政策。例如上海市政府辦分別在2005年和2009年兩次轉(zhuǎn)發(fā)了市商委《關(guān)于搞好社區(qū)商業(yè)建設(shè)的意見》和《關(guān)于進(jìn)一步搞好社區(qū)商業(yè)建設(shè)的意見》，確定了不同層次商業(yè)示范社區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)商業(yè)必備的便民商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)給予相關(guān)政策優(yōu)惠。

（三）“便民、利民、惠民”的發(fā)展宗旨是搞好社區(qū)商業(yè)的動(dòng)力

社區(qū)商業(yè)秉持的理念是做好社區(qū)商業(yè)的動(dòng)力。北京、上海等地社區(qū)商業(yè)的發(fā)展強(qiáng)調(diào)以人為本，突出體現(xiàn)了“便民、利民、惠民”的宗旨，受到社區(qū)居民的歡迎。激發(fā)了社區(qū)各單位、社區(qū)居民的參與熱情，形成了發(fā)展社區(qū)商業(yè)的良性互動(dòng)機(jī)制。例如上海市虹口區(qū)，從社區(qū)商業(yè)規(guī)劃開始，就規(guī)定了餐飲店、便利店、菜市場、理發(fā)店、維修店等12種以上必備業(yè)態(tài)，搭建了面向社區(qū)居民的家政服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，其“968895”服務(wù)熱線服務(wù)范圍覆蓋整個(gè)中心城區(qū)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋16大類168項(xiàng)，加盟企業(yè)超過600家

（四）引進(jìn)和培育社區(qū)商業(yè)品牌是搞好社區(qū)商業(yè)建設(shè)的有效途徑

國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展較好的城市，十分注重發(fā)揮市場主體的作用，引進(jìn)知名的連鎖企業(yè)，提高了社區(qū)商業(yè)的組織化程度和管理水平，改變了社區(qū)商業(yè)層次低、管理落后的現(xiàn)象。例如，上海的聯(lián)華超市的快客便利店已遍布社區(qū)，其統(tǒng)一的店面形象、規(guī)范的經(jīng)營管理、人性化的服務(wù)理念在引導(dǎo)社區(qū)居民消費(fèi)的同時(shí)，營造了社區(qū)的和諧氛圍。

加快發(fā)展我國社區(qū)商業(yè)的對(duì)策

我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展盡管取得了很大的成績，各地發(fā)展社區(qū)商業(yè)也積累了較為成熟的經(jīng)驗(yàn)，但是從全局來看，還存在不少問題，主要表現(xiàn)為：社區(qū)商業(yè)的發(fā)展難以滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求的要求；在推進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展過程中，商務(wù)部門難以發(fā)揮責(zé)任主體的作用，支持社區(qū)商業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策不到位，相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)難度加大；缺乏比較完善的發(fā)展社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃；社區(qū)商業(yè)設(shè)施總量不足、部分社區(qū)商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)陳舊；社區(qū)商業(yè)企業(yè)信息化水平較低等。這些問題嚴(yán)重妨礙了我國社區(qū)商業(yè)的加快發(fā)展，必須下大力氣加以解決。

（一）加強(qiáng)對(duì)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃

做好統(tǒng)籌規(guī)劃是發(fā)展社區(qū)商業(yè)的重要保證，加快發(fā)展社區(qū)商業(yè)務(wù)必把統(tǒng)籌規(guī)劃放在首位，統(tǒng)籌規(guī)劃要堅(jiān)持協(xié)調(diào)有序、科學(xué)合理、嚴(yán)格執(zhí)行的原則。社區(qū)商業(yè)的健康發(fā)展，必須科學(xué)合理考慮社區(qū)商業(yè)的布局。根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模的大小，做好社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃，為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展留下足夠的空間，以嚴(yán)格的規(guī)劃約束投資人和開發(fā)商的行為。科學(xué)合理的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，可以從宏觀上滿足居民綜合性消費(fèi)需求，同時(shí)也可以防止過度開發(fā)而導(dǎo)致惡性競爭的局面。

（二）落實(shí)支持政策形成加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制

發(fā)展社區(qū)商業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，良好的運(yùn)行機(jī)制是加快發(fā)展社區(qū)商業(yè)的關(guān)鍵之一。政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)落實(shí)扶持政策，形成加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制。

一是財(cái)稅部門，要加大政策支持力度，對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)不同能級(jí)社區(qū)購物中心的建設(shè)改造、社區(qū)必備性商業(yè)業(yè)態(tài)特別是居民生活服務(wù)業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)貼，對(duì)不同層次商業(yè)示范社區(qū)、特色商業(yè)街進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，商業(yè)開發(fā)在費(fèi)用和稅收上給予支持；

二是以商貿(mào)流通主管部門為牽頭單位，并貫徹分級(jí)管理、條塊結(jié)合、以塊為主、明確職責(zé)、落實(shí)到位的社區(qū)商業(yè)管理原則，共同研究制定相關(guān)扶持政策和資金支持方案，切實(shí)解決社區(qū)商業(yè)發(fā)展中存在的問題，逐步構(gòu)建新型社區(qū)商業(yè)體系。商務(wù)部門要協(xié)調(diào)建設(shè)、城管、工商、稅務(wù)等部門，出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)和支持社區(qū)商業(yè)建設(shè)，商務(wù)部門提前介入商業(yè)配套工作，支持商業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入已建大型居住社區(qū)，同步進(jìn)入新建大型居住社區(qū)，設(shè)置菜市場、超市、便利店、大眾餐飲店、藥房、大眾理發(fā)店、洗衣店、維修店、家政服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、廢品回收站等必備性業(yè)態(tài)，并解決初期居民入住率低造成的經(jīng)營困難；

三是探索新建大型居住社區(qū)建設(shè)基地商業(yè)設(shè)施建成后，由建設(shè)基地所在的政府或經(jīng)政府同意的街道、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）或國資管理部門按照成本價(jià)收購，納入國有資產(chǎn)管理范疇，統(tǒng)一安排商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的新模式。通過政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、企業(yè)參與相結(jié)合，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配置。

（三）積極探索社區(qū)商業(yè)開發(fā)運(yùn)作模式

社區(qū)商業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式是做好社區(qū)商業(yè)的重要方面，要做到社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須積極探索社區(qū)商業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式。從上海、北京等地的情況看，在社區(qū)商業(yè)開發(fā)上，可以采取先進(jìn)行招商。再進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)的模式，這種模式一方面可以滿足社區(qū)居民的日常需求，另一方面商業(yè)企業(yè)又可以獲得較為豐厚的回報(bào)，形成互惠互利的局面，實(shí)現(xiàn)雙贏。根據(jù)一些城市的實(shí)踐，社區(qū)商業(yè)運(yùn)作可以采取只租不售或先租后售的方式，可以引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道、形成良好的商業(yè)氛圍。

（四）全面提升社區(qū)商業(yè)的信息化管理和應(yīng)用水平

近幾年來，隨著我國信息化建設(shè)的步伐加快。住宅區(qū)的信息化、智能化建設(shè)取得了很大的成績，社區(qū)商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)終端通向了普通家庭。為了適應(yīng)這種變化，社區(qū)商業(yè)企業(yè)應(yīng)該采用信息網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)技術(shù)，不斷創(chuàng)新服務(wù)手段，開發(fā)潛在市場，努力使社區(qū)商業(yè)發(fā)展適應(yīng)消費(fèi)需求變化的需要?？梢越⒚嫦蛑行∑髽I(yè)的公共信息服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，宣傳和引導(dǎo)社區(qū)居民電話購物，網(wǎng)上消費(fèi)。社區(qū)商業(yè)企業(yè)可在網(wǎng)上服務(wù)內(nèi)容、商品價(jià)格、服務(wù)方式等，為社區(qū)居民提供更多的商品和服務(wù)，進(jìn)一步提高居民的生活質(zhì)量。同時(shí)，社區(qū)商業(yè)企業(yè)應(yīng)該建立能為社區(qū)居民提供定向、快捷和周到的電子商務(wù)環(huán)境，促進(jìn)社區(qū)商業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化和產(chǎn)業(yè)化。

篇9

李鏗鏘的家鄉(xiāng)是湖南省邵陽市洞口縣，畢業(yè)于中南林業(yè)科技大學(xué)。既然追求時(shí)尚，起點(diǎn)就要求新。他花5000元錢從北京買了一臺(tái)新型不銹鋼電烤箱。材料選用的是當(dāng)時(shí)剛出現(xiàn)的紫薯，比普通地瓜的營養(yǎng)價(jià)值高。但受產(chǎn)量的影響，采購這種地瓜可不是件容易的事。他經(jīng)過多方打聽，終于找到了那種獨(dú)特地瓜的貨源――福建省連城縣。對(duì)方要求每次至少發(fā)2噸貨，每斤1．6元。進(jìn)完貨，手里的8000多元積蓄已經(jīng)花光，為了租店面，小李又借了1萬元。

2009年年底，他在自己的母校――中南林業(yè)科技大學(xué)附近開了店，并進(jìn)了一批地瓜子、地瓜片、地瓜糖果等小吃。進(jìn)貨也有竅門，福建省連城縣的地瓜小吃全國聞名，李鏗鏘通過廠家，找到當(dāng)?shù)乜偨?jīng)銷的聯(lián)系方式，然后貨比三家，這樣進(jìn)貨又好又便宜。

李鏗鏘的宣傳也很時(shí)尚――通過在校園網(wǎng)上發(fā)帖子，以及印彩色宣傳單的方式宣傳。畢竟是個(gè)大學(xué)生，宣傳內(nèi)容也很有文化。他寫道：“地瓜一直被營養(yǎng)學(xué)家稱作‘蔬菜冠軍’，有提高免疫力、止血、降糖、解毒、防治夜盲癥等保健功能。乾隆是中國歷史上最高壽的皇帝，據(jù)《清史稿》記載，他晚年鐘情的食物并非山珍海味，而是不起眼的烤地瓜?！毙麄魑淖窒旅娓接锌鞠淇镜毓系恼掌?，并配上“可以帶皮吃的地瓜”、“憑傳單打九折”等誘人文字。

第一天開張，好多人拿著傳單來看新鮮。李鏗鏘想出一招――在店門口洗地瓜，洗得認(rèn)真、干凈，最后水都是清亮亮的，“最干凈”的金字招牌就是這樣得來的。烤地瓜每斤5元，比外面貴了點(diǎn)，但獨(dú)特的香味使顧客無心計(jì)較這幾毛錢。開業(yè)第一天，李鏗鏘居然賣了220多斤，營業(yè)額達(dá)千元。兩噸地瓜，十來天就賣光了，第一個(gè)月賺了足足2萬元。

李鏗鏘也試過用本地的地瓜，可味道與紫薯比起來差太多。因此，生意做起來之后，他幾乎每天早晨都要到物流公司去接貨，堅(jiān)持用福建紫薯。與此同時(shí)，他還在尋找更好的品種，以便打開更大的市場，也為了規(guī)避跟風(fēng)競爭。2010年5月，聽說浙江大學(xué)的農(nóng)業(yè)專家從2000多個(gè)地瓜品種中精選出一種“迷你”地瓜進(jìn)行大面積種植。這種地瓜不僅有紅、黃、白、紫、黑等多種顏色，小巧玲瓏的模樣也很可愛，而且口味香甜。雖比普通地瓜的價(jià)格高，卻已經(jīng)獲得了當(dāng)?shù)囟际腥说那嗖A。李鏗鏘當(dāng)即決定更新品種。

針對(duì)五顏六色的“迷你”烤地瓜，李鏗鏘在銷售品種的時(shí)尚化改造上下了大工夫，陸續(xù)推出了營養(yǎng)美味的香薯飯團(tuán)、美容養(yǎng)顏的涼拌香薯尖、麻辣可口的香薯粉絲、新鮮爽口的香薯汁等十幾個(gè)品種，堪稱“地瓜小吃王國”。把小吃升級(jí)為零食，消費(fèi)頻率更高，利潤也更高，而且還解決了烤地瓜生意季節(jié)性強(qiáng)的難題，別人一般賣半年，他全年都能賣。

考慮到目標(biāo)顧客多是年輕大學(xué)生，李鏗鏘還賦予地瓜一定的時(shí)尚文化內(nèi)涵。比如他會(huì)在烤地瓜的包裝袋上常換常新地印上一些經(jīng)典搞笑語句：“我自橫刀向天笑，笑完我就去睡覺”、“什么是幸福？幸福就是貓吃魚，狗吃肉，奧特曼打小怪獸”、“我是胖人，但不是粗人”、“再瞪我，我詛咒你一輩子買方便面沒有調(diào)料包”……不僅如此，有時(shí)候李鏗鏘心血來潮，還會(huì)對(duì)顧客甩出一句：“Beauty，to change？”（美麗的，給零錢好嗎？）嘿！這個(gè)賣地瓜的還會(huì)“倫敦口音”。

篇10

承接方(乙方)：

工程項(xiàng)目： 甲、乙雙方經(jīng)友好洽談和協(xié)商，甲方?jīng)Q定委托乙方進(jìn)行居室裝潢。為保證工程順利進(jìn)行，根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，特簽訂本合同(包括本合同附件和所有補(bǔ)充合同)，以便共同遵守。

第一條：工程概況

1. 工程地址：__________________________________________________ 2. 居室規(guī)格： 房 型 層 (式) 室 廳 廚 衛(wèi) 1、_____室，計(jì)__________ 平方米; 2、______廳，計(jì)__________ 平方米; 3、______廚房，計(jì)__________ 平方米; 4、______衛(wèi)生間，計(jì)__________平方米; 5、______ 陽臺(tái)，計(jì)__________平方米; 6、_______過道，計(jì)_______平方米; 7、其他(注明部位)__________，計(jì)_______平方米; 總計(jì)：施工面積___________ 平方米;3. 施工內(nèi)容：詳見本合同附件(一)《家庭裝潢施工內(nèi)容單》和施工圖。4. 委托方式：_____________________________________ 5. 工程開工日期：_______年 _______月 ________日6. 工程竣工日期： __________年_________ 月_________ 日工程總天數(shù)：_____________ 天

第二條：工程價(jià)款工程價(jià)款(金額大寫) 元，詳見本合同附件(二)《家庭裝潢工程材料預(yù)算表》。1、材料款_______ 元;2、人工費(fèi) _________元;3、設(shè)計(jì)費(fèi) ________元;4、施工清運(yùn)費(fèi) _________元;5、搬卸費(fèi) ________元;6、管理費(fèi) __________元;7、稅金(3.41%)___________ 元;8、其他費(fèi)用(注明內(nèi)容) _____________元;

第三條：質(zhì)量要求1. 工程使用主要材料的品種、規(guī)格、名稱、經(jīng)雙方認(rèn)可。

詳見本合同附件

(三)《家庭裝潢工程材料決算清單》。

2. 工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，雙方同意參照市地方標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定。

3. 施工中，甲方如有特殊施工項(xiàng)目或特殊質(zhì)量要求，雙方應(yīng)確認(rèn)，增加的費(fèi)用，應(yīng)另簽訂補(bǔ)充合同。

4. 質(zhì)量檢查監(jiān)督部門：市室內(nèi)裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)家庭裝潢專業(yè)委員會(huì)。

5. 凡由甲方自行采購的材料、設(shè)備，產(chǎn)品質(zhì)量由甲方自負(fù);施工質(zhì)量由乙方負(fù)責(zé)。

6. 甲方如自聘工程監(jiān)理，須在工程開工前通知乙方，以便于工作銜接。 第四條：材料供應(yīng) 1. 乙方須嚴(yán)格按照國家有關(guān)價(jià)格條例規(guī)定，對(duì)本合同中所用材料一律實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。詳見本合同附件

(二)《家庭裝潢工程材料預(yù)算表》。甲方所提供的材料均應(yīng)用于本合同規(guī)定的裝潢工程，非經(jīng)甲方同意，不得挪作他用。乙方如挪作他用，應(yīng)按挪用材料的雙倍價(jià)款補(bǔ)償給甲方。

2. 乙方提供的材料、設(shè)備如不符合質(zhì)量要求，或規(guī)格有差異，應(yīng)禁止使用。如已使用，對(duì)工程造成的損失均由乙方負(fù)責(zé)。

3. 甲方負(fù)責(zé)采購供應(yīng)的材料、設(shè)備，詳見本合同附件(四)《甲方提供裝潢材料清單》的內(nèi)容，應(yīng)該是符合設(shè)計(jì)要求的合格產(chǎn)品，并應(yīng)按時(shí)供應(yīng)到現(xiàn)場。如延期到達(dá)，施工期順延，并按延誤工期處罰。按甲方提供的材料合計(jì)金額的10%作為管理費(fèi)支付給乙方。材料經(jīng)乙方驗(yàn)收后，由乙方負(fù)責(zé)保管，由于保管不當(dāng)而造成損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償。

第五條： 付款方式 1.合同一經(jīng)簽訂，甲方即應(yīng)付100%工程材料款和施工工費(fèi)的50%;當(dāng)工期進(jìn)度過半( 年 月 日)，甲方即第二次付施工工費(fèi)的40%。剩余10%尾款待甲方對(duì)工程竣工驗(yàn)收后結(jié)算。(注：施工工費(fèi)包括人工費(fèi))付款百分比 按付款方式表進(jìn)行： 付款要求 付款時(shí)間 付款百分比 金 額 進(jìn)程內(nèi)容對(duì)設(shè)計(jì)、預(yù)算 1000元簽訂合同簽訂意向之日認(rèn)可 付款時(shí)扣除簽訂合同 簽訂合同之日 元材料款100%元施工工費(fèi)50%合計(jì)工期進(jìn)度過半施工過程中 施工工費(fèi)40%年 月 日竣工驗(yàn)收 10%當(dāng) 天 元增加工程項(xiàng)目 簽訂項(xiàng)目變更 100%

范文二

甲方：xx有限公司

乙方： ， 層 號(hào)商鋪經(jīng)營者

甲方就乙方對(duì) 商鋪進(jìn)行裝修改造活動(dòng)，根據(jù)《北京市商場市場消防安全管理規(guī)定》、《鳳翔商廈經(jīng)營管理制度》及其它各項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，訂立本合同。

第一條 裝修商鋪

本合同裝修場地位于懷柔區(qū)商業(yè)街2號(hào)樓鳳翔商廈內(nèi)之 層

號(hào)商鋪。

第二條 裝修期限

裝修期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

第三條 裝修押金

乙方進(jìn)入場地裝修前，需向商廈管理處繳納裝修抵押金XX元，裝修完成后，經(jīng)商廈管理處確認(rèn)無損壞、破壞商鋪環(huán)境、設(shè)施設(shè)備等條件后，一個(gè)月后無息退還裝修抵押金予乙方。

第四條 裝修條例

1、甲方有權(quán)對(duì)乙方提出的商鋪裝修改造方案進(jìn)行審核，乙方必須在得到甲方的書面批復(fù)后方可進(jìn)行裝修改造。

2、乙方所提出的裝修改造方案必須要明確裝飾部位、范圍以及內(nèi)容等詳盡信息。

3、裝修期間所產(chǎn)生的水、電、垃圾清運(yùn)等各項(xiàng)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

4、乙方在裝修改造過程中對(duì)商廈及他人的設(shè)施、設(shè)備等造成損毀的由乙方負(fù)全責(zé)并承擔(dān)所有維修費(fèi)用。

5、乙方所有裝修改造工程必須在甲方規(guī)定期間內(nèi)完成，否則每逾期一日應(yīng)交納違約金(日租的兩倍) 元，租期不順延。

6、乙方需要改造商鋪(包括在場地內(nèi)設(shè)置固定裝置)，應(yīng)經(jīng)甲方事先書面同意。未經(jīng)書面同意改造的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，并賠償因此給商廈所造成的損失。

7、乙方如需對(duì)商鋪的電力系統(tǒng)進(jìn)行改造，或增加照明設(shè)施等，須報(bào)經(jīng)商廈管理處審核，并經(jīng)書面回復(fù)后嚴(yán)格按照《北京市地區(qū)電氣安全工作規(guī)程》、《北京地區(qū)電氣安裝標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行施工。如擅自施工將對(duì)乙方處以1000元罰款，乙方擅自更改的，要恢復(fù)原狀，并承擔(dān)由此造成的一切費(fèi)用和損失。

8、乙方對(duì)商鋪的裝修改造均不應(yīng)對(duì)建筑物的主體結(jié)構(gòu)安全，消防、電路、空調(diào)和其它各種管線的使用安全及整體美觀造成不良影響，并不得影響甲方或第三方的經(jīng)營，否則，乙方應(yīng)立即改正，并賠償因此給甲方和第三方造成的損失。

9、乙方裝修改造所產(chǎn)生的垃圾、廢料等必須及時(shí)清掃干凈，不得影響商廈內(nèi)的整體環(huán)境美觀，否則，將處以200—500元的罰款。

10、乙方不得在商鋪內(nèi)的墻壁、地面鉆孔，不得在墻壁上直接安裝飾物或金屬掛件，如有違反，將處以200—500元罰款。

11.乙方的裝修改造工程所用材料必須符合國家按規(guī)定的防火和環(huán)保要求。

第五條 合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲 方： 乙 方：

負(fù)責(zé)人： 負(fù)責(zé)人：