導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)投資的方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資信托；REITs；作用機(jī)制

Real estate investment trust of real estate investment market mechanism analysis

WangQi eco-industrial guangdong vocational technical college financial system；

[abstract] on the one hand， the real estate industry is a typical capital-intensive industries in China， and developers to bank loans as the main financing channels， China's real estate industry must seek new capital resources to support its rapid development. On the other hand， to suppress investment demand as the focus of the macroeconomic regulation and control and not because of the rise in the cost of purchase and reduce the person that buy a house prices rising expectations of the investment enthusiasm. A large number of scattered the social idle funds， organization capital due to the lack of effective investment channels and investment tools， difficult to gather for real estate investment， leading to capital market and real estate market disrupted. This article from the real estate investment trusts （REiTs） IPO signal transfer effect， scale economy effect， against inflation effect and portfolio diversification effect analysis REiTs to real estate investment the role of the market， affirmation REiTs on real estate investment market actively promote role， REiTs in solving China's real estate investment and financing comprehensive contradiction problem has significant advantages.

[key words] real estate investment trust； REITs； mechanism

房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世紀(jì)60年代，是指由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式，投資者可以通過證券市場(chǎng)購買，享受投資回報(bào)?REITs是房地產(chǎn)證券化的一種典型形式?

1REITs的IPO和信號(hào)傳遞效應(yīng)

REITs進(jìn)行首次公開發(fā)行（Initial Public Offering， IPO）可以向整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞有利的發(fā)展遠(yuǎn)景的信號(hào)，也表明了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投資機(jī)會(huì)，需要資金支持?投資者可以把IPO的發(fā)行主體視為REITs部門的內(nèi)部人，這些人可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)?因此，如果REITs通過IPO的方式籌集資本，那么投資者可以得出房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著投資機(jī)會(huì)的結(jié)論?

在對(duì)REITs定價(jià)研究的基礎(chǔ)上，很多學(xué)者研究了IPO的信號(hào)傳遞效應(yīng)（Signaling Effect）?Michaely和Shaw（1994）? Benveniste et al.（2002）以及Lowry和Schwert（2002）認(rèn)為，IPO活動(dòng)向其他的發(fā)行上市主體和整個(gè)產(chǎn)業(yè)傳遞了信號(hào)?近期的一些研究認(rèn)為，IPO行為是與市場(chǎng)偏好緊密相關(guān)的?這種信號(hào)效應(yīng)可以從以下兩個(gè)方面來探討?

1.1 內(nèi)部效應(yīng)

非對(duì)稱信息假說認(rèn)為，IPO定價(jià)過低向投資者傳遞了公司優(yōu)良的自身價(jià)值的信號(hào)?公司進(jìn)行IPO后，在市場(chǎng)逐漸獲知公司的真實(shí)價(jià)值后，公司進(jìn)行再融資（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以獲得比較優(yōu)惠的價(jià)格，也可以彌補(bǔ)IPO時(shí)的損失?因?yàn)镽EITs可以享受稅收減免，所以REITs沒有動(dòng)力去發(fā)行債券融資，又因?yàn)镽EITs必須至少支付其凈收入中90%的份額作為紅利，因而REITs不得不通過再融資（SEOs）的方式籌集資本?所以說IPOs和SEOs之間的信號(hào)鏈條對(duì)REITs來說非常重要?Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans（2000）采用信號(hào)傳遞模型（Spiess和Pettway， 1997）進(jìn)行研究得出結(jié)論：IPO時(shí)定價(jià)過低的REITs更有可能在很短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行再次融資；定價(jià)過低幅度比較大的IPO導(dǎo)致REITs的資本是通過IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO時(shí)定價(jià)過低，那么它在再融資（SEOs）時(shí)也會(huì)低估發(fā)行價(jià)格?

1.2 外部效應(yīng)

REITs進(jìn)行IPO會(huì)增加整個(gè)市場(chǎng)的可銷售的股份， 從而很有可能促使不同的房地產(chǎn)證券之間產(chǎn)生替代效應(yīng)，在整體市場(chǎng)資金量給定的情況下，會(huì)對(duì)其他的在市場(chǎng)流通的房地產(chǎn)證券價(jià)格施加負(fù)面的壓力?

因?yàn)镽EITs進(jìn)行 IPO時(shí)會(huì)披露出有關(guān)證券市場(chǎng)的相關(guān)信息，因而有助于重估二級(jí)市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)證券?為了確定REITs在IPO時(shí)發(fā)送的信號(hào)信息是否在房地產(chǎn)證券的價(jià)格上反映出來，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）對(duì)在IPO時(shí)已在市場(chǎng)流通的“競(jìng)爭(zhēng)性”的房地產(chǎn)證券的收益進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)一般情況下，“競(jìng)爭(zhēng)性”房地產(chǎn)證券投資組合在發(fā)行日附近經(jīng)歷一個(gè)負(fù)的和不正常的收益?Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）選取了1982-2000年間在美國市場(chǎng)流通的123個(gè)REITs并使用橫截面數(shù)據(jù)方法對(duì)樣本在發(fā)行日附近的表現(xiàn)進(jìn)行了分析，認(rèn)為在以下條件得到滿足時(shí)，該REITs在IPO時(shí)對(duì)“競(jìng)爭(zhēng)性”證券投資組合的負(fù)面影響會(huì)十分明顯：該發(fā)行上市的REITs的規(guī)模比“競(jìng)爭(zhēng)性”證券的規(guī)模大；市場(chǎng)條件不好時(shí)；進(jìn)行IPO的REITs數(shù)量較多時(shí)；該IPO不是傘形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）?總之， REITs進(jìn)行 IPO傳遞了一個(gè)可以改變正在市場(chǎng)流通的房地產(chǎn)證券估值的信號(hào)，但該信號(hào)會(huì)隨著IPO特點(diǎn)的變化而變化?

2REITs的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

多數(shù)研究者認(rèn)為REITs存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性，認(rèn)為REITs規(guī)模越大，其運(yùn)作效率越高，因而主張REITs進(jìn)行大規(guī)模并購?

Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的數(shù)據(jù)并采用回歸分析方法首次檢驗(yàn)了REITs的規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性，他們的研究結(jié)果表明了REITs規(guī)模經(jīng)濟(jì)的存在，在他們1998年的研究中進(jìn)一步表明了管理費(fèi)用和間接費(fèi)用最有可能實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，實(shí)證研究證明，規(guī)模大的REITs可在資本市場(chǎng)獲得更優(yōu)惠的債務(wù)條件?Ambrose和Pennington-Cross（2000）的研究也證明了REITs規(guī)模經(jīng)濟(jì)的存在?Anderson et al.（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估計(jì)了1992-1996年間REITs的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和效率狀況?

REITs采取內(nèi)部治理或者采用外部治理對(duì)其運(yùn)作效率具有一定影響?現(xiàn)實(shí)中越來越多地使用內(nèi)部治理和內(nèi)部所有權(quán)控制，這有利于投資者協(xié)調(diào)管理層的利益和所有者的權(quán)益?Capozza和Seguin（2000）調(diào)查研究了為什么采用外部治理的REITs不如采用內(nèi)部治理的REITs表現(xiàn)得好，他們的研究結(jié)果表明外部治理使用了過多的財(cái)務(wù)杠桿，債務(wù)成本比較高?Bers和Springer（1998b）的研究表明采用內(nèi)部治理的REITs比使用外部治理的REITs規(guī)模上更有效率?

除了管理類型外，使用債務(wù)的程度也會(huì)對(duì)REITs的效率造成或好或壞的影響?一方面，債務(wù)利息的支出會(huì)減少現(xiàn)金流，這會(huì)迫使管理層更加節(jié)約成本；另一方面，高額的利息成本會(huì)使得REITs在成本上變得更加沒效率?Bers和Springer（1998b）認(rèn)為使用更少債務(wù)的REITs也會(huì)變得更沒效率?Anderson et al.（2001） 通過分析1992-1996年間的數(shù)據(jù)認(rèn)為債務(wù)的增加和REITs投入的利用率呈負(fù)相關(guān)?

總的來說，認(rèn)為規(guī)模大的REITs具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支持者認(rèn)為， REITs在成本上是有效率的，并且存在規(guī)模收益遞增，也就是說如果REITs擴(kuò)大其投資組合并進(jìn)而擴(kuò)大其經(jīng)營規(guī)模的話， REITs會(huì)從中獲益?也有證據(jù)表明，在1995-1997年間， REITs行業(yè)變得更加有效率?

3REiTs的抵御通貨膨脹效應(yīng)

早期的研究認(rèn)為，REITs收益和通貨膨脹之間存在著負(fù)相關(guān)關(guān)系?根據(jù)Fisher（1930）理論，資產(chǎn)的預(yù)期名義收益等同于實(shí)際收益加上預(yù)期的通貨膨脹率?在實(shí)際收益保持不變的情況下，更高的通貨膨脹率意味著更高的名義收益，也就是說如果投資者想要維持同樣的購買力，那么他們會(huì)在出現(xiàn)高通脹時(shí)要求更高的名義收益?Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al.（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al.（1987），Gyourko 和Linneman（1988）認(rèn)為房地產(chǎn)是很好的通貨膨脹的抵御物，因而作為依附在房地產(chǎn)標(biāo)的上的REITs也被認(rèn)為可以抵御通貨膨脹?但是關(guān)于REITs是否能夠抵御通貨膨脹的實(shí)證研究的結(jié)果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al.（1990），Chen et al.（1990）， Liu et al.（1997）認(rèn)為收益和通貨膨脹之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系?

John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So（2002）認(rèn)為貨幣政策對(duì)REITs價(jià)格的變動(dòng)有著很大的影響，所觀察到的REITs收益和通貨膨脹之間的負(fù)相關(guān)關(guān)系只不過是貨幣政策變動(dòng)的產(chǎn)物， REITs并不是很好的可以抵御通貨膨脹的工具?這些研究結(jié)果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致?

4REITs的低買賣價(jià)差提升交易的流動(dòng)性

較大的買賣價(jià)差意味著較低的交易流動(dòng)性，較小的買賣價(jià)差意味著較高的流動(dòng)性?由于REITs可以提供給單個(gè)投資者一個(gè)可以投資較大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的平臺(tái)，并且可以為私人投資者提供專業(yè)的管理服務(wù)，在這個(gè)意義上REITs以獨(dú)立實(shí)體進(jìn)行作為的能力受到限制，如REITs必須披露其應(yīng)納稅收入中的90%?嚴(yán)格的披露規(guī)定可以減少不對(duì)稱信息，可以增加市場(chǎng)上交易的效率，這也意味著REITs在IPO后的買賣價(jià)差會(huì)比較小?

Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）認(rèn)為權(quán)益型REITs的買賣價(jià)差就比抵押型REITs的小?與此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）認(rèn)為權(quán)益型REITs的買賣價(jià)差是最大的；John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney（1998）認(rèn)為由于依附資產(chǎn)的不同產(chǎn)生了以下不同的結(jié)果：抵押型REITs的資產(chǎn)組合是由一些具有固定收益的被動(dòng)管理的金融資產(chǎn)組成，其買賣價(jià)差在所有類型中幅度最??；封閉式基金的資產(chǎn)組合是由權(quán)益型的可交易的被動(dòng)管理的金融資產(chǎn)組成，其買賣價(jià)差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的資產(chǎn)組合是由一些不經(jīng)常交易的可移動(dòng)的需要主動(dòng)管理的實(shí)物資產(chǎn)組成，其買賣價(jià)差幅度比基金的大，但又比權(quán)益型REITs的?。粰?quán)益型REITs的資產(chǎn)組合是由一些不經(jīng)常交易的不可移動(dòng)的需要主動(dòng)管理的不可移動(dòng)實(shí)物資產(chǎn)組成，其買賣價(jià)差幅度最大?

Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）發(fā)現(xiàn)REITs的買賣價(jià)差隨著時(shí)間的變化而變化，在1986-1990年間呈增加趨勢(shì)?此外，他們發(fā)現(xiàn)在NASDAQ上市的REITs由于市場(chǎng)規(guī)模較小，因而相對(duì)于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有較大的買賣價(jià)差，其中，市場(chǎng)規(guī)模尤其是資本規(guī)模的大小決定著REITs相對(duì)買賣價(jià)差的大小，這在Huang 和 Stoll（1994a）對(duì)在NASDAQ和NYSE市場(chǎng)上流通的股票的對(duì)比研究中得到了印證?

5REITs的投資組合多樣化效應(yīng)

早期的研究表明REITs具有低風(fēng)險(xiǎn)?低回報(bào)特點(diǎn)?Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al.（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究發(fā)現(xiàn)REITs的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)低于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?Glascock（1991）研究發(fā)現(xiàn)REITs的Beta系數(shù)隨著市場(chǎng)條件的變化而變化：在市場(chǎng)處于上升階段，Beta系數(shù)也增高；在市場(chǎng)處于下降的時(shí)候， Beta系數(shù)也降低?這意味著REITs的收益在市場(chǎng)大幅下降時(shí)不會(huì)受到很大影響?John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究發(fā)現(xiàn)，在1997年10月27日美國股市大跌中， REITs證券下跌的幅度僅是其他證券下跌幅度的一半?在當(dāng)日由于市場(chǎng)不確定性的存在，所有證券的買賣價(jià)差的幅度都增加了，但是在接下來的一天，在市場(chǎng)的下降趨勢(shì)發(fā)生部分逆轉(zhuǎn)時(shí)，其他的非REITs證券的買賣價(jià)差幅度繼續(xù)放大，只有REITs的買賣價(jià)差在縮小?可見， REITs會(huì)為整個(gè)投資資產(chǎn)組合帶來收益?

6結(jié) 論

一方面，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融的運(yùn)作和支持?作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度是衡量該行業(yè)成熟與否的重要標(biāo)準(zhǔn)?由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)和房地產(chǎn)金融政策的不完備，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常處于資金缺乏狀態(tài)?長期以來，我國國內(nèi)開發(fā)商以向銀行貸款作為主要融資渠道，中國的房地產(chǎn)業(yè)必須尋求新的資本來源以支撐其長足發(fā)展?

另一方面，以抑制投資性需求為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控并沒有因?yàn)橘彿砍杀旧仙档唾彿空叻績r(jià)上升預(yù)期下的購房投資熱情?大量分散的社會(huì)閑散資金?機(jī)構(gòu)資金由于缺乏有效的投資渠道和投資工具，難以聚集起來進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的投資，導(dǎo)致資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的脫節(jié)?發(fā)展房地產(chǎn)證券化，利用房地產(chǎn)投資信托基金形式（REITs）募集社會(huì)資金，可以緩解房地產(chǎn)業(yè)巨額資金不足問題和銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金壓力，并降低以銀行資金作為主要融資渠道的單一信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，REITs在解決中國房地產(chǎn)業(yè)投融資綜合矛盾問題上具有顯著優(yōu)勢(shì)?而我國與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的現(xiàn)代資本市場(chǎng)理論與應(yīng)用研究仍處于探索階段，房地產(chǎn)投資信托（REITs）的研究將為推動(dòng)REITs在我國開展起到積極促進(jìn)作用?

主要參考文獻(xiàn)

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[4]李霞.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道探析[J].河南社會(huì)科學(xué)，2003（6）.

篇2

【摘要】傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值投資決策方法將不確定性視為一種損失，忽略了項(xiàng)目投資的靈活性和戰(zhàn)略性，往往造成項(xiàng)目價(jià)值的低估，而實(shí)物期權(quán)彌補(bǔ)了NPV法的不足。本文將實(shí)物期權(quán)方法引入房地產(chǎn)投資決策中，對(duì)比分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法的一些不足，介紹了實(shí)物期權(quán)的基本理論，并采用了B-S期權(quán)定價(jià)模型對(duì)房地產(chǎn)投資決策過程中蘊(yùn)含的遲延期權(quán)進(jìn)行了案例分析。

【關(guān)鍵詞】實(shí)物期權(quán)；投資決策；金融期權(quán)定價(jià)

Abstract:Traditional Net Present Value method(NPV)of investment decision regards uncertainty as a deficiency,ignoring investment’s flexibility and strategy,which often induce underestimation of the project’s value;while Real Option can compensate the deficiency of NPV method.This article introduce real option approach in real estate investment decision-making,comparatively analyzing some deficiency of NPV,presenting the basic theory of real option,and using the B-S option pricing model to analyze delay option in the process of investment decision-making on the real estate.

Key words:Real Options;Investment Decision;Financial Option Pricing

房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久的投資行業(yè)，受各種不確定因素的影響較多，開發(fā)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行以及效益獲取的最大化是建立在合理、科學(xué)的投資決策方法上的。因此，研究房地產(chǎn)投資決策對(duì)企業(yè)的發(fā)展和效益具有重要意義。

一、NPV法在房地產(chǎn)投資決策中的缺陷

在房地產(chǎn)投資決策中應(yīng)用最為廣泛的是凈現(xiàn)值法（NetPresent Value，簡稱NPV），但凈現(xiàn)值方法隱含著下列假設(shè)：（1）投資是可逆的；（2）未來現(xiàn)金流的收益是可測(cè)的，并能確定相應(yīng)的折現(xiàn)率；（3）投資者在投資時(shí)機(jī)上沒有選擇的余地，只能采用剛性的投資策略。

然而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，上述假設(shè)顯然是不合理的。首先，對(duì)于房地產(chǎn)來說，其投資并不是可逆的。一旦投資，投資的初始成本部分或全部成為沉沒成本，不容易收回。其次，由于各種不確定性的存在，未來的收益狀況的預(yù)期未必會(huì)按一條清晰可見的軌跡運(yùn)行，因此決策者很難對(duì)未來收益狀況做出準(zhǔn)確的判斷，并且折現(xiàn)率的選取往往會(huì)融入人為的主觀因素而使折現(xiàn)率取值偏大，從而降低了投資項(xiàng)目的價(jià)值估計(jì)[1]。所以單純以凈現(xiàn)值作為投資決策的依據(jù)往往會(huì)導(dǎo)致決策失誤。再次，投資者在不確定的環(huán)境下可以靈活地選擇投資時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)投資決策的過程，投資決策者可以根據(jù)新信息對(duì)項(xiàng)目投資策略做出及時(shí)的調(diào)整，以求獲得更大的利潤。而傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法是一種無法體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資的這種柔性價(jià)值，它認(rèn)為在項(xiàng)目的選擇過程中要么現(xiàn)在就投，要么永遠(yuǎn)不投的一次性的決策，而不是可以推遲等等再看，這樣會(huì)導(dǎo)致良好的投資機(jī)會(huì)的流失。

由上述所見，在不確定性極大的房地產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)的投資決策方法具有很大的局限性，因此不能很好的為投資者提供科學(xué)的決策指導(dǎo)。實(shí)物期權(quán)方法正迎合這種評(píng)價(jià)與決策的需要，以一種新的思維視角來看待房地產(chǎn)投資決策，彌補(bǔ)了NPV法的這些不足。

二、實(shí)物期權(quán)理論

（一）實(shí)物期權(quán)的理論基礎(chǔ)

期權(quán)（Option）又稱選擇權(quán)，它是一種契約，指合約持有者在到期日或到期日之前根據(jù)具體情況做出具體選擇的權(quán)利。期權(quán)的實(shí)質(zhì)在于給予持有者做某事的權(quán)利而非義務(wù)，持有者只有在預(yù)定價(jià)格對(duì)他有利可圖時(shí)才使用期權(quán)，否則期權(quán)就被放棄。這種權(quán)利與義務(wù)的不對(duì)稱現(xiàn)象不僅存在于金融領(lǐng)域，也廣泛存在于實(shí)物投資領(lǐng)域。

1973年B1ack和Scho1es提出了第一個(gè)期權(quán)定價(jià)公式，隨后Merton等人的研究使使期權(quán)定價(jià)理論長足發(fā)展，主要解決了金融期權(quán)的定價(jià)問題。在隨后的理論和實(shí)踐發(fā)展中，人們逐步認(rèn)識(shí)到期權(quán)定價(jià)的本質(zhì)是對(duì)更廣泛意義上的“或有索取權(quán)”的權(quán)利價(jià)值進(jìn)行分析，因此，期權(quán)定價(jià)理論也逐步由金融領(lǐng)域進(jìn)入實(shí)物投資領(lǐng)域。美國麻省理工斯隆管理學(xué)院Myers教授在1977年認(rèn)識(shí)到期權(quán)定價(jià)理論可以用來指導(dǎo)投資者對(duì)實(shí)物投資項(xiàng)目的決策，認(rèn)為管理的靈活性與金融期權(quán)具有一定的相似性，他指出企業(yè)對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的投資可以看作是購買一個(gè)權(quán)利，從而能在未來以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃，所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評(píng)估一般期權(quán)的方式來進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn)，故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。歸結(jié)起來實(shí)物期權(quán)是指在不確定性條件下，與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán)[2]。

（二）實(shí)物期權(quán)的基本思想

實(shí)物期權(quán)的基本思想正是在于以期權(quán)的思維來考慮投資問題，通過實(shí)物期權(quán)使我們?cè)诿媾R不確定性市場(chǎng)條件的實(shí)物投資中，可以選擇諸如何時(shí)投資？怎樣投資？投資多少？并且這些選擇權(quán)利都是有價(jià)值的[3]。由于有了這種“選擇權(quán)”，使項(xiàng)目具有更大的靈活性和更高的價(jià)值。與傳統(tǒng)的投資決策分析方法相比，實(shí)物期權(quán)的思想不是集中于對(duì)單一的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，而是把分析集中在項(xiàng)目所具有的不確定性問題上，實(shí)物期權(quán)的分析使我們可以綜合考慮針對(duì)投資、經(jīng)營、撤資和市場(chǎng)變化的決策行為。

（三）B-S定價(jià)模型

引人實(shí)物期權(quán)理論后，一個(gè)投資項(xiàng)目的價(jià)值應(yīng)該分為兩部分，凈現(xiàn)值和靈活性價(jià)值，即投資項(xiàng)目價(jià)值（ENPV）=傳統(tǒng)決策方法的凈現(xiàn)值（NPV）+投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值（ROV）。目前，在確定投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值即實(shí)物期權(quán)定價(jià)中，采用最廣泛的是布萊克一舒爾斯（Black一scholes）期權(quán)定價(jià)模型。由于實(shí)物期權(quán)是金融期期權(quán)理論在投資項(xiàng)目上的實(shí)際運(yùn)用，因此在價(jià)值計(jì)算和參數(shù)特征上與金融期權(quán)有許多相似之處。

Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型實(shí)際上是一個(gè)不支付紅利的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式，表述為[4]：

其中：

和表示正態(tài)分布

C為看漲期權(quán)的價(jià)值

公式中有關(guān)參數(shù)在金融期權(quán)與實(shí)物期權(quán)的意義具體如下表所示：

金融期權(quán)與實(shí)物期權(quán)有關(guān)參數(shù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系

三、房地產(chǎn)投資決策中蘊(yùn)含的實(shí)物期權(quán)種類

房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的期權(quán)特性，投資者可以選擇是否立即開發(fā)，可以選擇最佳開發(fā)規(guī)模以及選擇最優(yōu)開發(fā)時(shí)機(jī)等。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，主要有以下幾種實(shí)物期權(quán)：

（一）延遲投資期權(quán)

延遲投資期權(quán)是指投資者可以選擇先不投資而等到以后某一時(shí)間投資的權(quán)利，相當(dāng)于一個(gè)看漲期權(quán)。由于房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、市場(chǎng)、位置等不確定風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，當(dāng)立即投資可能會(huì)產(chǎn)生負(fù)的收益時(shí)，投資者可以等市場(chǎng)狀況更加明朗以后再?zèng)Q定是否投資。

（二）分階段投資期權(quán)

投資者一次性投入所有資金風(fēng)險(xiǎn)大，投資者可以根據(jù)市場(chǎng)需求變化來分階段決定資金投入。即市場(chǎng)情況好時(shí)，加大投資金額，當(dāng)市場(chǎng)情況糟糕時(shí)，縮減投資金額。

（三）擴(kuò)張投資期權(quán)

房地產(chǎn)投資者可以根據(jù)前期投資情況，選擇改變投資規(guī)模。如果項(xiàng)目投資效果比預(yù)期好，投資者者可以在未來增加投資，獲取更好的收益。

（四）轉(zhuǎn)換期權(quán)

轉(zhuǎn)換期權(quán)為企業(yè)項(xiàng)目營運(yùn)提供了柔性策略。投資者可以根據(jù)市場(chǎng)需求，投資者有權(quán)在未來在各種不同的房屋用途之間靈活轉(zhuǎn)換，保證利益的獲取[5]。比如可以選擇在寫字樓、酒店、及居民住宅房之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

（五）放棄期權(quán)

投資者可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際的運(yùn)行情況，如果投資項(xiàng)目的收益為負(fù)或市場(chǎng)條件惡化，則投資者可以選擇放棄該項(xiàng)目的投資，將資金轉(zhuǎn)向更有價(jià)值的項(xiàng)目。

（六）收縮期權(quán)

收縮投資期權(quán)是與擴(kuò)張投資期權(quán)相對(duì)應(yīng)的實(shí)物期權(quán)，項(xiàng)目持有者在未來項(xiàng)目投資利潤不符合預(yù)期時(shí)，開發(fā)商可以通過縮小投資項(xiàng)目規(guī)模，減少投資。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減少，投資者資者可以通過收縮開發(fā)規(guī)模甚至中止開發(fā)來減少損失。

四、房地產(chǎn)投資決策中延遲期權(quán)案例分析

（一）案例簡介

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年末以9500元的價(jià)格在重慶大渡口區(qū)購買了一處商品房用地，商品房全部用于出售．項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率為20%。項(xiàng)目預(yù)期投資額和收益如表1所列。

（二）傳統(tǒng)投資決策分析

按傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法計(jì)算．得該項(xiàng)目現(xiàn)在開發(fā)的凈現(xiàn)值為：

NPV=（10500/1.2²+17500/1.2³）一（4000+3500/1.2+4000/1.2²）=7724.5萬元

那么，根據(jù)傳統(tǒng)投資決策的標(biāo)準(zhǔn)，此項(xiàng)目不應(yīng)當(dāng)現(xiàn)在開發(fā)。但是，實(shí)際情況中，如果未來市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，則延遲開發(fā)可能使項(xiàng)目價(jià)值為正，嘗試應(yīng)用實(shí)物期權(quán)的方法進(jìn)行分析延遲期權(quán)價(jià)值，可以看看能得出什么結(jié)果。

（三）運(yùn)用實(shí)物期權(quán)法分析

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地使用權(quán)后?？梢哉J(rèn)為擁有了土地的一個(gè)為期兩年類似美式看漲期權(quán)的延遲開發(fā)期權(quán)．我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十五條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。”所以，開發(fā)商可根據(jù)市場(chǎng)信息的不確定性程度采取靈活措施，可選擇兩年內(nèi)任一時(shí)間投資，但是一年之后的期權(quán)費(fèi)用會(huì)增加20%的土地出讓金。而土地成本是確定的，可假設(shè)相對(duì)不變。下面以第2年末開發(fā)為例用實(shí)物期權(quán)法進(jìn)行分析。

1.參數(shù)確定

標(biāo)的資產(chǎn)當(dāng)前價(jià)格（S）：

S=（10500/1.2²+17500/1.2³）/1.2²=12096.5萬元

執(zhí)行價(jià)格（X）：X=4000+3500/1.2+4000/1.2²=9694.5萬元：

無風(fēng)險(xiǎn)利率（r）：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的無風(fēng)險(xiǎn)利率一般選擇與項(xiàng)目同期限的國債利率，r取5%。

標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)率（σ）：投資項(xiàng)目價(jià)值波動(dòng)率是一個(gè)比較難以準(zhǔn)確計(jì)量的參數(shù)，一般通過房地產(chǎn)歷史波動(dòng)率來估計(jì)。根據(jù)以往統(tǒng)計(jì)波動(dòng)率取35%：

2.延遲開發(fā)期權(quán)價(jià)值凈價(jià)值計(jì)算

延遲開發(fā)期權(quán)價(jià)值

=0.8966

萬元

土地閑置費(fèi)：950020%/1.2²=1319.44萬元

延遲開發(fā)期權(quán)價(jià)值凈價(jià)值：4104.49-1319.44=2785.05萬元

3.投資項(xiàng)目價(jià)值（ENPV）

ENPV=7724.5+2785.05=10509.559500萬元

從上述結(jié)果可以看出，傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法低估了投資項(xiàng)目所具有的價(jià)值。即使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的NPV小于土地費(fèi)用，也不能輕意的放棄投資。

五、結(jié)論

實(shí)物期權(quán)為房地產(chǎn)投資決策提供了一種新的分析思路和分析方法，它考慮了房地產(chǎn)投資中的不確定性、項(xiàng)目管理的靈活性和戰(zhàn)略性問題，并通過期權(quán)定價(jià)模型將期權(quán)的價(jià)值量化，完整地體現(xiàn)了項(xiàng)目可利用的價(jià)值，在實(shí)踐中有越來越重要的應(yīng)用價(jià)值。實(shí)物期權(quán)法不是對(duì)NPV法的簡單否定，而是在保留NPV法合理內(nèi)核的基礎(chǔ)上，彌補(bǔ)了NPV法在投資決策中的缺陷。在項(xiàng)目凈現(xiàn)值接近0時(shí)，實(shí)物期權(quán)方法的使用更有現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

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[2]閆文周,王鐵鋼.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中實(shí)物期權(quán)的應(yīng)用[J].行業(yè)探討,2008(4):109-111.

[3]胡瑛.不確定性條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策研究[D].同濟(jì)大學(xué)碩士學(xué)位論文,2009:7-8.

[4]楊春鵬.實(shí)物期權(quán)及其應(yīng)用[M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2003.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；城市；經(jīng)濟(jì)增長

一、房地產(chǎn)投資對(duì)我國城市經(jīng)濟(jì)增長的影響機(jī)制

房地產(chǎn)投資的定義根據(jù)國內(nèi)外市場(chǎng)的不同還存在一定分歧，筆者根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀，將房地產(chǎn)投資定義為：投資者將持有的貨幣或者其他經(jīng)濟(jì)要素直接或間接投入到房地產(chǎn)開發(fā)、管理、經(jīng)營、消費(fèi)、服務(wù)的一種經(jīng)濟(jì)行為。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)投資對(duì)我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響機(jī)制主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)投資的供給效應(yīng)

根據(jù)用途，房地產(chǎn)投資可以分為生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)投資和非生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)投資。通過資本存量的增加，生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)投資可以作為生產(chǎn)要素來參與生產(chǎn)和交換過程，從而對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生長期的影響；通過資本存量的增加，非生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)投資的供給效應(yīng)則表現(xiàn)得更為直接，即增加的住宅能夠滿足消費(fèi)者不斷增長的需求。但需要注意的是，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)者需求必須是相互匹配的，交換過程要順利實(shí)施，否則將會(huì)造成供需失衡和資源的浪費(fèi)，在住房領(lǐng)域甚至?xí)l(fā)深層次的社會(huì)問題。

（二）房地產(chǎn)投資的需求效應(yīng)

作為一個(gè)關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的行業(yè)，房地產(chǎn)投資與一個(gè)城市的發(fā)展息息相關(guān)，有數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)投資變化不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)本行業(yè)的發(fā)展變化，與其他衍生行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的變化也有很大相關(guān)性，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為增減將會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的勞務(wù)需求和社會(huì)產(chǎn)品需求產(chǎn)生一定影響，從而對(duì)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起作用。

（三）房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)投資變動(dòng)會(huì)對(duì)其他行業(yè)的投資產(chǎn)生較大影響，即在投資總量不變的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資變動(dòng)會(huì)對(duì)相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)帶來一定的擠出效應(yīng)。比如2015年我國股票投資紅火，一定程度上會(huì)擠壓房地產(chǎn)投資的比例，但當(dāng)股民在股票市場(chǎng)獲利后又會(huì)將資金投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而對(duì)股票市場(chǎng)形成擠出效應(yīng)。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)投資增長率與其他產(chǎn)業(yè)投資呈負(fù)相關(guān)，即當(dāng)其他產(chǎn)業(yè)的投資增長率提升時(shí)，房地產(chǎn)投資增長率下降，反之則提升，由此可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的投資存在擠出效應(yīng)。

二、房地產(chǎn)投資對(duì)我國城市經(jīng)濟(jì)增長影響分析

本文按照經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口規(guī)模和地域上的空間規(guī)模等，將我國城市劃分為第一類城市（如北京、上海、廣州、深圳、天津等）、第二類城市（如杭州、南京、重慶、大連、成都、廈門等）和第三類城市（如合肥、南昌、昆明、貴陽等），以此來研究房地產(chǎn)投資總量和房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長的具體影響。

（一）房地產(chǎn)投資總量對(duì)我國城市經(jīng)濟(jì)增長的具體影響

1.房地產(chǎn)投資對(duì)一類城市經(jīng)濟(jì)推動(dòng)能力不大。一類城市人口基數(shù)大，流動(dòng)人口數(shù)量多，產(chǎn)業(yè)集群豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式多樣化，房地產(chǎn)投資作為投資方式的一種，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)并不明顯。究其原因：第一，一類城市房地產(chǎn)投資已呈飽和或接近飽和狀態(tài)，政府的政策在于將人口往其他城市疏散，限制人口進(jìn)一步聚集，房地產(chǎn)投資發(fā)展空間??；第二，一類城市房價(jià)高企，居民消費(fèi)中絕大部分消費(fèi)用于購房，普通大眾購房能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價(jià)上漲的能力，在很大程度上抑制了房地產(chǎn)投資；第三，一類城市房地產(chǎn)供需不平衡，房地產(chǎn)投資只是富人的游戲，房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的渠道不暢通。

2.房地產(chǎn)投資對(duì)二類城市經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)力最好。二類城市相較于一類城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展并未過分飽和，同時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)趨于完善，人口適中，房價(jià)還有一定的上漲空間，房地產(chǎn)投資空間很大，對(duì)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力最好。但這并不是說二類城市為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展就要全力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，過大的資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)催生房地產(chǎn)泡沫，反而給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來反作用。

3.房地產(chǎn)投資對(duì)三類城市經(jīng)濟(jì)增長推動(dòng)力較好。三類城市相較于一、二類城市來說，人口規(guī)模不大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不夠完善，房地產(chǎn)投資規(guī)模較小，但近幾年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，三類城市房地產(chǎn)投資的規(guī)模大幅度增加，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，但是三類城市房地產(chǎn)投資的渠道較為通暢，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)力較好。

（二）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)對(duì)我國城市經(jīng)濟(jì)增長的具體影響

1.就房地產(chǎn)投資的區(qū)域結(jié)構(gòu)而言，房地產(chǎn)投資規(guī)模與城市區(qū)域呈正相關(guān)，即城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高、城市區(qū)域結(jié)構(gòu)越好，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大。

2.就房地產(chǎn)投資與其他產(chǎn)業(yè)投資的關(guān)系而言，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)比例與城市產(chǎn)業(yè)規(guī)模呈正相關(guān)，即城市產(chǎn)業(yè)規(guī)模越大，房地產(chǎn)投資所占城市固定資產(chǎn)投資比例也越大。這說明房地產(chǎn)投資趨于飽和的一類城市要適當(dāng)調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)投資在全社會(huì)投資中的比重，同時(shí)二類和三類城市要對(duì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛的房地產(chǎn)投資加以控制，避免投資過熱導(dǎo)致房源供大于求，造成資源浪費(fèi)，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長。

3.就房地產(chǎn)投資的用途而言，目前來講還是主要用于解決居民剛性住房需求，這說明無論在一類、二類還是三類城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性住房需求都還是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要因素，住房投資將是我國各城市房地產(chǎn)投資的主體。但是2010-2014年的調(diào)查數(shù)據(jù)表明：投資性住房需求才是帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長的主要力量，這是各級(jí)政府大力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要原因，但同時(shí)也要理性看待投資性住房對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。

（三）房地產(chǎn)投資過熱對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛在威脅

1.銀行普遍將住房按揭視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，按揭貸款利息成為銀行收入的重要來源，但是當(dāng)按揭貸款超過一定比例，銀行將會(huì)成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展極為不利。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)資金的主要提供者也是銀行，渠道過于單一，一旦國內(nèi)爆發(fā)類似于美國的次貸危機(jī)，將對(duì)各大銀行造成巨大打擊。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)無序競(jìng)爭(zhēng)和利益相關(guān)者串謀給銀行業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)，一方面銀行推出的刺激消費(fèi)的房貸產(chǎn)品本身存在一些風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)開發(fā)商、房產(chǎn)中介等憑借在房產(chǎn)交易中的信息優(yōu)勢(shì)串謀壓低按揭門檻，形成無序競(jìng)爭(zhēng)，給銀行帶來潛在威脅。

三、政策建議

通過上述分析，可以看出房地產(chǎn)投資與我國經(jīng)濟(jì)增長有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，但是房地產(chǎn)投資過熱卻未必是好事，就目前情況來看，房地產(chǎn)投資穩(wěn)中有升對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民生活水平的提高尤為重要。

（一）制定區(qū)域性長、短期政策，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)市場(chǎng)因其自身特點(diǎn)具有很強(qiáng)的地域特征，且針對(duì)不同類型的城市，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用點(diǎn)也不甚相同。因此，在制定各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，必須充分考慮到其區(qū)域性和階段差異性，結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟(jì)大的環(huán)境，制定出較為科學(xué)合理的長短期區(qū)域性調(diào)控政策，以正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的方向和目標(biāo)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。

（二）政府要長遠(yuǎn)規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理投資。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長的影響與區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、城市發(fā)展水平具有很大的相關(guān)性，因此政府在制定政策時(shí)，要充分考慮到房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)性，既要結(jié)合國內(nèi)宏觀調(diào)控的大環(huán)境和大趨勢(shì)，又要結(jié)合地方區(qū)域性發(fā)展的特點(diǎn)，以此來制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資發(fā)展政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資朝著理性的方向發(fā)展，提升房地產(chǎn)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)投資渠道，促進(jìn)融資渠道多元化發(fā)展。長期以來，我國房地產(chǎn)投資渠道過于狹窄，絕大部分資金來源依靠銀行貸款，對(duì)于普通群眾來說，更是依靠高儲(chǔ)蓄率。銀行對(duì)于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的制約作用太大，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。作為資金密集型行業(yè)，資金問題是房地產(chǎn)投資需要首先解決的問題，政府和企業(yè)可以從增加和擴(kuò)大上市、發(fā)債、私募、信托等多種融資渠道，努力提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的生成能力，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多與融資機(jī)構(gòu)建立良好合作關(guān)系，從而優(yōu)化房地產(chǎn)投資的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)投資朝著穩(wěn)定有序的方向發(fā)展。

（四）健全房地產(chǎn)投資防御體系，預(yù)防投資過熱增長。近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資明顯過熱，無論是政府還是房地產(chǎn)商，抑或是普通消費(fèi)者，都將精力放在房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房價(jià)高漲，大大增加了普通居民的生活壓力，新形勢(shì)下，在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)投資肩負(fù)著很大的經(jīng)濟(jì)增長使命，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過于盲目，長期來看，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有阻礙作用。對(duì)此，政府應(yīng)該理清思路，破除唯GDP論，要科學(xué)分析本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，理性看待房地產(chǎn)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長的作用，建立健全科學(xué)合理的房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警體系，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在正常的軌道上運(yùn)行。

結(jié)論

總之，房地產(chǎn)投資對(duì)于一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一把雙刃劍，需要理性看待，合理運(yùn)用，需要政府更加智慧、科學(xué)、合理地布局和規(guī)劃，也需要投資者保持清醒的頭腦，理性投資，以此來保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有效發(fā)展，使房地產(chǎn)投資真正成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資 決策支持系統(tǒng)

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重大決策行為，其正確與否對(duì)投資的經(jīng)濟(jì)效益影響很大，同時(shí)也直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展，而房地產(chǎn)投資評(píng)估又是項(xiàng)目投資決策的前提和基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)漸行漸深，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈，特別是在中國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南省，建立一套房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策模型及其系統(tǒng)，對(duì)科學(xué)評(píng)估，高效決策，輔助決策者了解和分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，全面、綜合、協(xié)調(diào)處理大量的復(fù)雜數(shù)據(jù)，少走彎路，及時(shí)確定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的最佳方案，提高決策效率，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

二、DSS基本理論

DSS (Decision Support System ，決策支持系統(tǒng))是輔助決策者通過數(shù)據(jù)、模型和知識(shí)，以人機(jī)交互方式進(jìn)行半結(jié)構(gòu)化或非結(jié)構(gòu)化決策的計(jì)算機(jī)應(yīng)用系統(tǒng)。它是管理信息系統(tǒng)(MIS)向更高一級(jí)發(fā)展而產(chǎn)生的先進(jìn)信息管理系統(tǒng)。它為決策者提供分析問題、建立模型、模擬決策過程和方案的環(huán)境，調(diào)用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質(zhì)量。是給某個(gè)特定的行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層提供輔助決策的軟件系統(tǒng)，主要是以管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、控制論和行為科學(xué)為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)技術(shù)模擬技術(shù)和信息技術(shù)為手段，面對(duì)半結(jié)構(gòu)化和非機(jī)構(gòu)化的決策問題，支持決策活動(dòng)的具有智能作用的人機(jī)系統(tǒng)。它能為決策者提供決策所需要的數(shù)據(jù)、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標(biāo)和進(jìn)行問題的識(shí)別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對(duì)各種方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和選優(yōu)，通過人機(jī)對(duì)話進(jìn)行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。

三、系統(tǒng)分析

1.海口房地產(chǎn)投資系統(tǒng)目標(biāo)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的作用主要在于為投資者提供項(xiàng)目內(nèi)部和市場(chǎng)現(xiàn)狀與變化預(yù)測(cè)的信息及其應(yīng)采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的目標(biāo)，即系統(tǒng)要解決的問題主要在于: (1)借助過去和現(xiàn)時(shí)?？诜康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況及其它相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，通過科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。(2)以過去和現(xiàn)時(shí)海口房地產(chǎn)開發(fā)投資資料和數(shù)據(jù)，采用有效方法，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)投資的資金需求情況和開發(fā)周期等進(jìn)行預(yù)測(cè)。(3)通過測(cè)算模型庫，將?？诜康禺a(chǎn)投資管理的成熟經(jīng)驗(yàn)和方法融入系統(tǒng)，為項(xiàng)目開發(fā)投資的成本費(fèi)用、運(yùn)營能力、盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)等提供固定和半固定的預(yù)測(cè)和分析。(4)充分利用計(jì)算機(jī)的強(qiáng)大數(shù)據(jù)處理能力，為某一目的開發(fā)投資決策提供多個(gè)預(yù)選方案，并分析、預(yù)測(cè)和模擬每一個(gè)方案的執(zhí)行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產(chǎn)投資決策成熟經(jīng)驗(yàn)和方法及專家的知識(shí)融入系統(tǒng)，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目及方案測(cè)算和決策結(jié)果等，進(jìn)行匯總、查詢和輸出。

2.系統(tǒng)功能要求

為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)應(yīng)該由?？谑袌?chǎng)分析、項(xiàng)目(或方案)開發(fā)經(jīng)營測(cè)算分析及其優(yōu)劣評(píng)價(jià)、比較和決策分析等三大業(yè)務(wù)功能以及系統(tǒng)維護(hù)、初始化和結(jié)果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標(biāo)明確，體現(xiàn)系統(tǒng)總體功能;結(jié)構(gòu)先進(jìn)合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數(shù)據(jù)流程簡單、明了、快捷;獨(dú)立性、內(nèi)聚性強(qiáng),盡量減少不同功能間的耦合性和關(guān)聯(lián)性等原則。

四、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

1.系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)

本系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化程序設(shè)計(jì)方法，其基本思想結(jié)構(gòu)化、模塊化、自頂向下、逐級(jí)細(xì)化、逐級(jí)抽象，切斷每一層次與較低層次的聯(lián)系，由這種方法設(shè)計(jì)出來的系統(tǒng)，既可作為單獨(dú)的子系統(tǒng)存在，也可受上級(jí)模塊調(diào)用和控制。

根據(jù)上述設(shè)計(jì)思想和系統(tǒng)分析的要求，可以將海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)為：

?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)圖，很清晰的反應(yīng)了四庫的耦合以及之間的聯(lián)系，可以看出海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)由?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型、?？谑袌?chǎng)分析模型、方案測(cè)算和分析模型、方案決策分析模型和結(jié)果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機(jī)對(duì)話系統(tǒng)設(shè)計(jì)

人機(jī)界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數(shù)據(jù)庫、模型庫、知識(shí)庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對(duì)話過程。(4)協(xié)調(diào)用戶和系統(tǒng)各模塊的控制操作，隨時(shí)能提供使用幫助。

人機(jī)界面主要作用有3個(gè):①接受處理決策者提出的請(qǐng)求;②與四庫系統(tǒng)交互得到?jīng)Q策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫設(shè)計(jì)

(1)?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型。包括數(shù)據(jù)編輯、信息瀏覽、索引查詢。數(shù)據(jù)編輯模塊用以實(shí)現(xiàn)所有市場(chǎng)信息的數(shù)據(jù)追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場(chǎng)信息內(nèi)容，市場(chǎng)信息包括土地供給、建筑材料、施工隊(duì)伍、基礎(chǔ)設(shè)施等；索引查詢模塊可以根據(jù)用戶的需求，檢索出特定的市場(chǎng)信息供使用者參考。

(2)?？谑袌?chǎng)分析模型。包括市場(chǎng)供給分析模塊，市場(chǎng)需求分析模塊，市場(chǎng)供需平衡分析模塊，方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊四個(gè)模塊。其中，市場(chǎng)供給分析模塊用以按時(shí)序、地域、工程進(jìn)度、物業(yè)類型等對(duì)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)需求分析模塊用以按時(shí)序、地域、人群、物業(yè)類型等對(duì)?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎(chǔ)上， 按不同組合進(jìn)行供需平衡分析。方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊用以根據(jù)?？诒镜睾屯顿Y者等的有關(guān)規(guī)定和要求， 對(duì)投資開發(fā)地塊進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)； 然后采用多種模型， 以項(xiàng)目(方案)收益最大化為準(zhǔn)則， 對(duì)項(xiàng)目(方案) 物業(yè)類型和檔次比例等進(jìn)行初步分析和決策。

(3)方案測(cè)算和分析模型。方案測(cè)算和分析模型主要對(duì)海口房地產(chǎn)投資進(jìn)行方案測(cè)算和投資分析。包括土地投資測(cè)算和分析模塊，建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊，經(jīng)營銷售估算和分析模塊，財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊，風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊五個(gè)模塊。土地投資測(cè)算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對(duì)項(xiàng)目(方案)土地獲取成本、開發(fā)成本和總成本等進(jìn)行測(cè)算與分析。建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊用以首先對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)項(xiàng)目、子項(xiàng)目及其建設(shè)計(jì)劃等進(jìn)行分割和確定；然后采用價(jià)格指數(shù)法、比較法和簡化工程概預(yù)算法對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)成本進(jìn)行測(cè)算和分析。經(jīng)營銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預(yù)測(cè)法等對(duì)項(xiàng)目(方案)各物業(yè)銷售價(jià)格、進(jìn)度進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)；項(xiàng)目經(jīng)營方案和策略的效果模擬、比較和決策。財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊用以項(xiàng)目財(cái)務(wù)及主要報(bào)表的生成， 投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算和分析。風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊包括項(xiàng)目(方案)單變量和三項(xiàng)預(yù)測(cè)值靈敏度分析；損益分歧點(diǎn)分析；蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡要的結(jié)果報(bào)告。它包括單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊和多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊是根據(jù)在決策人員人工干預(yù)下確定海口房地產(chǎn)投資決策評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目(方案)投資可行性進(jìn)行決策和分析，并生成簡要的結(jié)果報(bào)告。多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊則首先對(duì)決策人員所定決策的定性準(zhǔn)則進(jìn)行數(shù)值量化，然后對(duì)各項(xiàng)目(方案)優(yōu)劣狀況進(jìn)行分析和決策，并生成簡要的結(jié)果報(bào)告。

(5)結(jié)果輸出模型。分析結(jié)果的輸出，結(jié)果(包括文字和圖表) 查詢和打印。

(6)以上模型都以數(shù)據(jù)的形式存放在數(shù)據(jù)庫中。結(jié)構(gòu)如下：

4.數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

本系統(tǒng)處理的項(xiàng)數(shù)多，為保證以最優(yōu)的方式組織數(shù)據(jù)，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設(shè)計(jì)多種數(shù)據(jù)庫。通過對(duì)數(shù)據(jù)庫的調(diào)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳遞和存貯，同時(shí)設(shè)置少量內(nèi)存變量對(duì)系統(tǒng)過程進(jìn)行控制。按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)原理，結(jié)合本系統(tǒng)的需要，共設(shè)置項(xiàng)目概況、建筑類型、成本費(fèi)用、財(cái)務(wù)指標(biāo)、敏感分析等五類，共9種數(shù)據(jù)庫。其中：項(xiàng)目概況數(shù)據(jù)庫作為系統(tǒng)維護(hù)時(shí)對(duì)舊有項(xiàng)目查詢的一種標(biāo)識(shí)；建筑類型數(shù)據(jù)庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數(shù)的輸入與輸出；成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫作為投資估算的基礎(chǔ)；財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫是各種類型數(shù)據(jù)庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數(shù)據(jù)庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結(jié)果打印輸出。

5.知識(shí)庫設(shè)計(jì)

隨著時(shí)間的變化，投資都會(huì)有不同的經(jīng)驗(yàn)和技巧知識(shí)，可以把積累的知識(shí)以庫存儲(chǔ)，并按照簡單的表示格式，可以將知識(shí)保存在知識(shí)庫中，積累多了知識(shí)庫獲取的知識(shí)也越多，一些問題可直接進(jìn)行推理求解。

知識(shí)庫的結(jié)構(gòu)如下：

6.方法庫設(shè)計(jì)

首先將海口房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中，然后方法庫管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理程序從內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中提取數(shù)據(jù)并從方法字典中選擇要用的方法，再把數(shù)據(jù)放入方法體進(jìn)行加工處理，最后將數(shù)據(jù)送出到數(shù)據(jù)庫，最終輸出數(shù)據(jù)。

五、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

1.開發(fā)環(huán)境

系統(tǒng)主要采用VC為開發(fā)工具，在windows平臺(tái)下，以ms-sql2005為數(shù)據(jù)庫支撐數(shù)據(jù)和模型都保存在數(shù)據(jù)庫中。

2.開發(fā)計(jì)劃

本系統(tǒng)開發(fā)期計(jì)劃在6個(gè)月之內(nèi)完成，前1個(gè)月進(jìn)行系統(tǒng)整體框架構(gòu)建，中期需要3個(gè)月時(shí)間設(shè)計(jì)和開發(fā)數(shù)據(jù)庫。程序塊和模型庫要1個(gè)月左右，最后一個(gè)月主要目的就是進(jìn)行測(cè)試和一般的維護(hù)階段。

六、結(jié)束語

總之，本決策支持系統(tǒng)將按照需求分析、常規(guī)的軟件開發(fā)程序，預(yù)計(jì)將達(dá)到以下功能：

1.能較精確地完成海口房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資評(píng)估、成本分析、現(xiàn)金流計(jì)算、財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算、敏感性分析。

2.系統(tǒng)既可用于單項(xiàng)工程投資評(píng)估，也可用于多項(xiàng)工程的比較。

3.系統(tǒng)操作方便，并具有良好的擴(kuò)充和維護(hù)功能。

參考文獻(xiàn)：

篇5

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)投資是城市化發(fā)展的必然組成部分，三十年的改革開放和城市化經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)充分證明房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市化發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。但是，房地產(chǎn)開發(fā)不是城市化發(fā)展的全部，更不是唯一的動(dòng)力。城市人口的多樣性決定了就業(yè)的多樣性、消費(fèi)的多樣性、生活方式的多樣性。由此決定了城市產(chǎn)業(yè)的多元化，形成合力，以順應(yīng)城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)然，每個(gè)城市都有自己歷史、人為、資源、基礎(chǔ)的不同，就應(yīng)當(dāng)有各自不同的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，必須戰(zhàn)略思考、可持續(xù)發(fā)展。中央政府的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型升級(jí)思想切中時(shí)弊，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)定貫徹。

城市化必然帶來人口涌向城市，其中很大一部分來自農(nóng)村的人口。不可否認(rèn)，城市化進(jìn)程需要農(nóng)村人口的加盟，三十年的改革開放成果蘊(yùn)含著農(nóng)民和城市新移民的辛勞和智慧，但是，農(nóng)村和城市的差異客觀存在，農(nóng)民對(duì)城市是否具備必要了解，是否從物質(zhì)上和心理上做好了在城市工作和生活的準(zhǔn)備？城市是否準(zhǔn)備了接納農(nóng)民的制度和管理上的準(zhǔn)備？

每一個(gè)城市都有歷史文化的沉淀和傳承，也都有多年形成的規(guī)范和習(xí)慣，城市發(fā)展需要?jiǎng)?chuàng)新，但也不能過度稀釋他的“精髓”。人口結(jié)構(gòu)的不合理還是社會(huì)治安和刑事犯罪的嚴(yán)重隱患。據(jù)此，城市人口應(yīng)當(dāng)有計(jì)劃、有針對(duì)性的進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的配置，并保持其主體部分的相當(dāng)穩(wěn)定。

城市需要嚴(yán)格管理的，必須承認(rèn)，城市管理對(duì)于我們國家來講是一門新課程，很多政府機(jī)構(gòu)并不具備完善的管理機(jī)制，也缺乏高層次的管理人才。近年來，城市管理中亂象叢生，案件頻發(fā)。急需解決的是官員腐敗問題、權(quán)力制約問題、干部選拔問題、服務(wù)政府和責(zé)任政府的建設(shè)問題、人浮于事問題等等。政府是城市管理的主體和核心，必須從制度上完善政府運(yùn)行機(jī)制，其重點(diǎn)是“依法行政”。

篇6

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的處理方式淺析

一、投資性房地產(chǎn)概念的提出

我國房地產(chǎn)行業(yè)自上個(gè)世紀(jì)末開始快速發(fā)展，同時(shí)與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也很快。房地產(chǎn)行業(yè)在近些年國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中起到了重要作用，但同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)處理顯現(xiàn)出諸多問題。2000年3月，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)正式通過了《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，并于2001年1月1日起開始實(shí)施。而我國，企業(yè)所擁有的房地產(chǎn)，即使是用作投資的房地產(chǎn)按照當(dāng)時(shí)的會(huì)計(jì)制度與政策規(guī)定，仍然作為固定資產(chǎn)處理，并按其估計(jì)使用年限計(jì)提折舊。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，這種核算方法已經(jīng)完全不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)情況。2006年2月15日財(cái)政部頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，根據(jù)新準(zhǔn)則，在我國投資性房地產(chǎn)開始單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映。

所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

先來了解一下投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則對(duì)成本模式和公允價(jià)值模式下其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以及投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)分別做了說明，但是對(duì)于同一資產(chǎn)從其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理并未詳盡說明，以下對(duì)此進(jìn)行探析。

（一）在投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量的情況下，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡單。

其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“庫存商品”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”等科目。如果其他資產(chǎn)發(fā)生減值，計(jì)提的減值準(zhǔn)備也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。

當(dāng)投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后其他資產(chǎn)的入賬價(jià)值，其中，原始價(jià)值、累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷應(yīng)分別進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，賬務(wù)處理與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)相反。

所以成本模式計(jì)量的情況下，在其他資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)換時(shí)只要將對(duì)應(yīng)科目調(diào)整即可。

（二）在投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)復(fù)雜。

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益，借記“投資性房地產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”等，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“庫存商品”等科目。

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入資本公積，借記“投資性房地產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”等，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“庫存商品”、“資本公積－其他資本公積”等科目。

如果投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值，計(jì)提的減值準(zhǔn)備也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，如果以前未發(fā)生轉(zhuǎn)換，單純的從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，按照準(zhǔn)則規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等，貸記“投資性房地產(chǎn)”、借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

但是如果是由其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額已計(jì)入其他資本公積，在該投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入其他資本公積如何處理，準(zhǔn)則并未詳盡說明，下面就此問題給出一些處理建議：

建議一：將原計(jì)入其他資本公積的金額轉(zhuǎn)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

這樣操作符合準(zhǔn)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)回的其他資產(chǎn)按照轉(zhuǎn)回日公允價(jià)值計(jì)量，轉(zhuǎn)回日公允價(jià)值與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)前賬面價(jià)值的差額全額確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益。

但是其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)，相當(dāng)于其他資產(chǎn)的性質(zhì)未變，但確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，這一點(diǎn)不太符合資產(chǎn)的處理方式，一般的資產(chǎn)都是按照歷史成本計(jì)量，不會(huì)因?yàn)楣蕛r(jià)值的變動(dòng)而改變資產(chǎn)的成本。

例如：20×1年1月1日，甲公司將自用辦公樓開始對(duì)外出租，賺取租金收入，該辦公樓停止自用，開始對(duì)外出租起轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，賬面價(jià)值35000萬，公允價(jià)值38000萬，甲公司對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量，因此形成投資性房地產(chǎn)38000萬，其他資本公積3000萬。

這樣處理的結(jié)果就是，自用房地產(chǎn)這項(xiàng)固定資產(chǎn)年初賬面價(jià)值35000萬，年末賬面價(jià)值40000萬，確認(rèn)了公允價(jià)值變動(dòng)損益5000萬。這樣的處理方式會(huì)使企業(yè)資產(chǎn)總額和企業(yè)利潤增加，有些企業(yè)會(huì)利用此種處理方法來操縱企業(yè)利潤。當(dāng)我們對(duì)這種企業(yè)進(jìn)行投資的時(shí)候，應(yīng)該考慮到因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來的資產(chǎn)總額增加和利潤增加，對(duì)投資企業(yè)進(jìn)行考核時(shí)，應(yīng)該剔除這部分因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來的利潤增加部分，來評(píng)估被投資企業(yè)的真實(shí)利潤水平。因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來的利潤增加可以看成是一種虛增的利潤，資產(chǎn)還是那個(gè)資產(chǎn)，房子還是那個(gè)房子，沒有發(fā)生什么變化，只是因?yàn)檗D(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)，又轉(zhuǎn)回固定資產(chǎn)，采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，才使得資產(chǎn)總額增加和利潤增加。

建議二：原計(jì)入其他資本公積的金額不予調(diào)整。

即在投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回自用房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入其他資本公積的金額不予調(diào)整，這樣處理的結(jié)果是：其他資本公積的金額將永久存在，這樣操作與其他資本公積的性質(zhì)不符。

最后，自用房地產(chǎn)這項(xiàng)固定資產(chǎn)年初賬面價(jià)值35000萬，年末賬面價(jià)值40000萬，確認(rèn)了公允價(jià)值變動(dòng)損益2000萬，資本公積－其他資本公積余額3000萬元。

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，其他資本公積，是指股本溢價(jià)(或資本溢價(jià))項(xiàng)目以外所形成的資本公積。其中主要包括直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失。直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失由多種事項(xiàng)引起，存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)是其中的一種，當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積－其他資本公積”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”。因此，當(dāng)投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回自用房產(chǎn)時(shí)，按照投資性房地產(chǎn)處置的規(guī)定，處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)銷與其相關(guān)的其他資本公積，因此自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)形成的其他資本公積應(yīng)轉(zhuǎn)出。

建議三：投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，按照轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)前的價(jià)值計(jì)量，已計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益或者資本公積－其他資本公積的部分沖銷。

準(zhǔn)則可以規(guī)定由其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)后，必須在一定時(shí)間以后才能再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)，或者規(guī)定在同一個(gè)會(huì)計(jì)年度，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，按照資產(chǎn)未轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)前的價(jià)值計(jì)量。

這樣的處理能夠體現(xiàn)資產(chǎn)的原本的價(jià)值，但是不符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)增長；面板數(shù)據(jù)模型

0 引言

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，以及住房改革的深化，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為全社會(huì)最主要的投資渠道之一。房地產(chǎn)業(yè)具有價(jià)值量大、保值增值性強(qiáng)、資金密集、能夠有效吸收流動(dòng)性等特點(diǎn)。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資不僅能直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長，而且擴(kuò)大投資還會(huì)拉動(dòng)對(duì)原料、生產(chǎn)設(shè)備、勞動(dòng)力等的需求，從而拉動(dòng)與投資活動(dòng)相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)出和消費(fèi)需求的增長。1985~2010年間，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額由最初的4.65億元迅速增至983.66億元，26年增長近212倍；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資總額的比重由10.65%增加到38.73%；房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重由3.7%上升到9.2%。隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)逐漸成為影響經(jīng)濟(jì)增長和波動(dòng)的重要因素，而房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互影響、相互作用。因而，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長兩者之間的影響關(guān)系也成為學(xué)界關(guān)注的重點(diǎn)。

目前， 國內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系進(jìn)行了較多的探討。從相關(guān)文獻(xiàn)所采用的研究方法來看，主要是采用了Granger因果檢驗(yàn)、向量自回歸（VAR）、變參數(shù)模型、面板數(shù)據(jù)等方法。

Green，Richard K（1997）利用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)分析了住宅投資與GDP增長的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)1952~

1992年期間美國的住宅投資是GDP增長的Granger原因，但GDP增長不是住宅投資的Granger原因。Myeong-Soo Kim（2002）根據(jù)韓國1970~2000年的數(shù)據(jù)，利用向量自回歸（VAR）對(duì)韓國住宅與非住宅與GDP增長率的關(guān)系進(jìn)行分析，指出非住宅投資比住宅投資對(duì)GDP波動(dòng)的影響更大。賀書平（2005）利用變參數(shù)模型對(duì)我國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，得出兩者之間是相互制約、相互拉動(dòng)的。劉洪玉，張紅（2006）基于要素分解法對(duì)我國1998~2001年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的平均貢獻(xiàn)率進(jìn)行了計(jì)算，并得出了具體的數(shù)值。黃中華、吳次芳、杜雪君（2008）采用1997~2006年我國31個(gè)省（直轄市、自治區(qū)）的面板數(shù)據(jù)分析全國及區(qū)域?qū)用娣康禺a(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響。研究發(fā)現(xiàn)，無論在全國還是區(qū)域?qū)用?，房地產(chǎn)投資的發(fā)展都能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，但房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)和影響存在區(qū)域差異。

本文利用2003~2010年廣州市12個(gè)區(qū)縣的面板數(shù)據(jù)，把全市劃分為若干個(gè)功能區(qū)。從這些功能區(qū)入手分析房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)廣州市經(jīng)濟(jì)增長的影響，以期了解房地產(chǎn)投資對(duì)廣州市不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的影響及其差異。

1 數(shù)據(jù)說明與模型設(shè)定

1.1 數(shù)據(jù)和樣本說明

考慮到2003年廣州市的行政區(qū)域規(guī)劃調(diào)整才基本穩(wěn)定，為方便統(tǒng)計(jì)，本文選取2003~2010年廣州市12個(gè)區(qū)縣的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別作為經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)投資水平的衡量指標(biāo)。數(shù)據(jù)來源為2004~2011年《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》以及廣州統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。為剔除物價(jià)水平變動(dòng)的影響，本文分別用地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整，折算為以2003年為基期的不變價(jià)格。

按照《廣州市主體功能區(qū)研究》中的分組方法，將廣州市分為優(yōu)化開發(fā)區(qū)、重點(diǎn)開發(fā)區(qū)、限制開發(fā)區(qū)、禁止開發(fā)區(qū)四個(gè)地區(qū)。優(yōu)化開發(fā)區(qū)主要集中在中心都會(huì)，包括荔灣、越秀、珠海、天河、黃埔、蘿崗六個(gè)區(qū)，其占優(yōu)化開發(fā)區(qū)比例均超過60%。重點(diǎn)開發(fā)區(qū)主要包括番禺區(qū)、南沙，這是與廣州市“南拓”和“海珠區(qū)-市橋南部轉(zhuǎn)移帶”規(guī)劃相適應(yīng)的。增城、白云、花都重點(diǎn)開發(fā)區(qū)和限制開發(fā)區(qū)這兩類開發(fā)區(qū)的比例均達(dá)到60%。（基于重點(diǎn)開發(fā)區(qū)與限制開發(fā)區(qū)所包含的區(qū)域在很多區(qū)縣重疊，本文將其歸為一個(gè)功能區(qū)以便分析。）禁止開發(fā)區(qū)主要集中在從化市，其禁止開發(fā)區(qū)比例接近70%，這是與廣州市“北優(yōu)”規(guī)劃和生態(tài)保護(hù)規(guī)劃相適應(yīng)的。

1.2 模型設(shè)定

利用橫截面數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析和時(shí)間序列數(shù)據(jù)分析是經(jīng)濟(jì)研究中的常用方法。但只采用時(shí)間序列分析時(shí)，則不能反映不同界面數(shù)據(jù)之間的聯(lián)系，同時(shí)，只利用橫截面數(shù)據(jù)，又不能反映數(shù)據(jù)隨時(shí)間變化的特性。結(jié)合本文的研究目的，考慮到面板數(shù)據(jù)包含了若干截面在一段時(shí)間內(nèi)的相關(guān)信息，且能解決樣本容量不足的問題，能改進(jìn)模型估計(jì)的有效性，故采用面板數(shù)據(jù)模型。

結(jié)合本文具體研究內(nèi)容，設(shè)定模型的一般形式為：

其中，gdp表示廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值，rei表示房地產(chǎn)開發(fā)投資額，αi表示截距項(xiàng)，系數(shù)βi表示彈性，即廣州市房地產(chǎn)投資變動(dòng)1%所引起的地區(qū)生產(chǎn)總值變化的百分比。i是截面成員的個(gè)數(shù)，包括優(yōu)化開發(fā)區(qū)、重點(diǎn)/限制開發(fā)區(qū)、禁止開發(fā)區(qū)和全省4個(gè)截面，t表示每個(gè)截面成員的樣本觀測(cè)時(shí)期數(shù)，本文中主要有8個(gè)時(shí)期。為消除可能存在的異方差，對(duì)（1）中的變量取自然對(duì)數(shù)，記為ln（gdp）和ln（rei）。通常假定隨機(jī)誤差項(xiàng)uit之間相互獨(dú)立，且滿足均值為零、方差同為σ2u的假定。

根據(jù)對(duì)αi和βi的不同限制，可以將面板數(shù)據(jù)模型（1）分為以下3 種類型：

1）混合回歸模型：αi=αj，βi=βj；

2）變截距模型：αi≠αj，βi=βj；

3）變系數(shù)模型：αi≠αj，βi≠βj；

建立面板數(shù)據(jù)模型的第一步就是檢驗(yàn)樣本數(shù)據(jù)符合上述三種模型中的哪一種。具體方法為協(xié)方差檢驗(yàn)，檢驗(yàn)提出如下兩個(gè)原假設(shè)：

H0：β1=β2=…βn

H1：α1=α2=…αn，β1=β2=…βn

檢驗(yàn)?zāi)Ｐ托问叫枋褂孟铝袃蓚€(gè)F 檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量：

其中，n是截面成員個(gè)數(shù)，n=4，t是每個(gè)截面成員的樣本觀測(cè)時(shí)期數(shù)，t=8，k是非常數(shù)項(xiàng)解釋變量的個(gè)數(shù)，k=1，S1、S2、S3分別是混合回歸模型、變截距模型和變系數(shù)模型的殘差平方和。

模型形式檢驗(yàn)的過程是：先檢驗(yàn)原假設(shè)H1，若統(tǒng)計(jì)量F2小于某個(gè)檢驗(yàn)水平（比如5%）下的F分布臨界值，則接受原假設(shè)H1，采用混合回歸模型。否則，拒絕原假設(shè)H1，繼續(xù)檢驗(yàn)H0，若統(tǒng)計(jì)量F1小于某個(gè)檢驗(yàn)水平（比如5%）下F分布臨界值，則接受原假設(shè)H0，采用變截距模型。否則拒絕原假設(shè)H0，采用變系數(shù)模型。

2 模型估計(jì)與結(jié)果分析

針對(duì)2003-2010年廣州市12個(gè)區(qū)縣的面板數(shù)據(jù)，分別以混合回歸模型、變截距模型和變系數(shù)模型對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合。擬合后可得到它們的殘差平方和，S1=35.07805，S2=9.885982，S3=6.956129。根據(jù)公式（2）和（3），其中n=4，t=8，k=1，計(jì)算可得：F2=3.21，F(xiàn)1=5.75。查表可知臨界值為：F0.05（6，24）=2.51，F(xiàn)0.05（3，24）=3.01。由于模型的F 統(tǒng)計(jì)量的值均大于相應(yīng)的臨界值， 故比較合適的是變系數(shù)模型。

按照個(gè)體影響的不同，變系數(shù)模型分為固定效應(yīng)變系數(shù)模型和隨機(jī)效應(yīng)變系數(shù)模型。由于截面成員個(gè)數(shù)沒達(dá)到隨機(jī)效應(yīng)模型估計(jì)的要求，因此只能采用固定效應(yīng)變系數(shù)模型。考慮到可能存在截面異方差和同期相關(guān)，因此采用SUR 截面加權(quán)的GLS 方法進(jìn)行估計(jì)， 估計(jì)結(jié)果如表1 所示。

表1估計(jì)中，回歸模型的擬合優(yōu)度達(dá)到0.999786，擬合效果非常好。同樣采用變系數(shù)模型，可以得到廣州市12個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)增長的房地產(chǎn)投資彈性系數(shù)的估計(jì)結(jié)果，見表2。

注：表中的“排名”表示，將12個(gè)市區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的房地產(chǎn)投資系數(shù)按降序排列得到的順序。

綜合表1 和表2 的模型統(tǒng)計(jì)結(jié)果，可以看出：

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響存在區(qū)域差異

房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)廣州市整體的經(jīng)濟(jì)增長有正面的促進(jìn)作用，而且在三個(gè)區(qū)域的促進(jìn)作用大小不等，其中禁止開發(fā)區(qū)最大，優(yōu)化開發(fā)區(qū)次之，重點(diǎn)/限制開發(fā)區(qū)最小。從經(jīng)濟(jì)增長的房地產(chǎn)投資彈性系數(shù)來看，禁止開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資每增長1個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)使該區(qū)域GDP增加1.81個(gè)百分點(diǎn)，高于其他兩個(gè)開發(fā)區(qū)的1.26和0.85。

禁止開發(fā)區(qū)是廣州市的生態(tài)保護(hù)屏障，在政策上禁止工業(yè)發(fā)展和損害環(huán)境的建設(shè)活動(dòng)，而且實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制，只適度發(fā)展了旅游等相應(yīng)綠色產(chǎn)業(yè)。雖然如此，但此地區(qū)依托廣州市便利的交通，飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，一定程度上彌補(bǔ)了它基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)、文化和社會(huì)配套建設(shè)的匱乏。另外，政府通過篩選實(shí)力強(qiáng)、素質(zhì)高的開發(fā)商進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，完善配套工程、協(xié)調(diào)就業(yè)和交通，實(shí)現(xiàn)了復(fù)合開發(fā)，使房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用得到了充分的發(fā)揮。在注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)的前提下，合理控制房地產(chǎn)投資的規(guī)模和增速，循序漸進(jìn)，適度開發(fā)，為該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)提供了科學(xué)的指導(dǎo)和潛在的條件。

優(yōu)化開發(fā)區(qū)作為廣州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，客觀上需要基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)等區(qū)域配套設(shè)施的不斷完善，這就為房地產(chǎn)開發(fā)提供了契機(jī)和有利條件。通過房地產(chǎn)開發(fā)，該區(qū)域的價(jià)值得到提升，有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速增長。

重點(diǎn)開發(fā)區(qū)作為主要的工業(yè)化和城市拓展區(qū)，在做好環(huán)境保護(hù)的前提下，應(yīng)依托便利的交通積極推進(jìn)大規(guī)模工業(yè)開發(fā)和城市建設(shè)。此外，重點(diǎn)開發(fā)區(qū)也是廣州市未來疏散中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要地區(qū)，這都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長提供了良好的環(huán)境。限制開發(fā)區(qū)是廣州市主要的農(nóng)業(yè)基地，在該區(qū)域，進(jìn)行中低強(qiáng)度的房地產(chǎn)開發(fā)，適度發(fā)展工業(yè)和城鎮(zhèn)，建設(shè)特色城郊農(nóng)業(yè)才是其合理的發(fā)展思路。

2.2 個(gè)別地區(qū)縣房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響與其所在功能區(qū)不同步

在優(yōu)化開發(fā)區(qū)，荔灣區(qū)和黃埔區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長有負(fù)面抑制作用，經(jīng)濟(jì)增長的房地產(chǎn)開發(fā)投資彈性系數(shù)為-0.55和-0.27。這表明：盡管優(yōu)化開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長有重要貢獻(xiàn)，但這種效果卻不能在荔灣區(qū)和黃埔區(qū)得到體現(xiàn)，同理，雖然重點(diǎn)開發(fā)區(qū)、限制開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長，但這并不代表房地產(chǎn)投資對(duì)這些區(qū)域的所有縣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有推動(dòng)作用。

3 結(jié)論和建議

本文利用面板數(shù)據(jù)模型，研究了房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)廣州市經(jīng)濟(jì)增長的影響。結(jié)果表明：房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)廣州市整體的經(jīng)濟(jì)增長有正面的促進(jìn)作用，而且在三個(gè)區(qū)域的促進(jìn)作用大小不等。其中禁止開發(fā)區(qū)最大，優(yōu)化開發(fā)區(qū)次之，重點(diǎn)/限制開發(fā)區(qū)最小，房地產(chǎn)投資每增加1%會(huì)分別引起這三個(gè)區(qū)域GDP增長1.81%、1.25%、0.85%。此外，個(gè)別區(qū)縣（如荔灣和黃埔）房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響與其所在功能區(qū)并不同步。荔灣和黃埔屬于優(yōu)化開發(fā)功能區(qū)，優(yōu)化開發(fā)功能區(qū)的房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長有正面的促進(jìn)作用，而荔灣和黃埔的彈性系數(shù)為-0.55和-0.27，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長存在負(fù)面的抑制作用。

針對(duì)上文的分析結(jié)果，為合理發(fā)揮房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的作用，提出如下建議：

1）正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長作用的“兩面性”。一方面，應(yīng)看到房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長能產(chǎn)生有效拉動(dòng)，要積極發(fā)揮其正面促進(jìn)作用；另一方面，應(yīng)看到房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長也可能存在不利影響，要避免其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面抑制作用。具體問題具體分析，不可盲目開發(fā)。

2）實(shí)施區(qū)域性房地產(chǎn)調(diào)控政策。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響存在區(qū)域差異，因此，應(yīng)避免“一刀切”的政策，要實(shí)施區(qū)域性的房地產(chǎn)調(diào)控政策。具體來說，對(duì)禁止開發(fā)區(qū)和優(yōu)化開發(fā)區(qū)，應(yīng)在不違反該區(qū)域功能定位、環(huán)境發(fā)展的前提下，積極發(fā)揮房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用；對(duì)重點(diǎn)/限制開發(fā)區(qū)，應(yīng)合理控制房地產(chǎn)投資的規(guī)模和增速，循序漸進(jìn)，科學(xué)開發(fā)；對(duì)于荔灣和黃埔等房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長有不利影響的地區(qū)，應(yīng)謹(jǐn)慎發(fā)展，做到趨利避害。

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篇8

論文關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；盈余管理；會(huì)計(jì)政策

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多的企業(yè)將房地產(chǎn)用于對(duì)外出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓。為了更好的規(guī)范這類業(yè)務(wù)的核算，財(cái)政部于2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和轉(zhuǎn)換作出了全面的規(guī)定，并將公允價(jià)值引入到后續(xù)計(jì)量之中。公允價(jià)值有利于增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，有利于信息使用者進(jìn)行決策。但由于我國資本市場(chǎng)尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價(jià)格，并且公允價(jià)值的計(jì)量方法選擇余地大，估值技術(shù)和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。

1 投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析

由于準(zhǔn)則規(guī)定在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)已出租的建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式中。

1.1 利用后續(xù)計(jì)量模式的可選擇性進(jìn)行盈余管理

準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。并且采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差計(jì)入當(dāng)期損益。由于近年來房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)總體上升的趨勢(shì)，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值往往低于市場(chǎng)價(jià)值。對(duì)于坐落于大中型城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場(chǎng)，因此，這些房地產(chǎn)滿足使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。雖然準(zhǔn)則規(guī)定成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式應(yīng)按會(huì)計(jì)政策變更處理，轉(zhuǎn)換無法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會(huì)計(jì)政策的選擇獲益。一方面轉(zhuǎn)換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，實(shí)施并購重組。轉(zhuǎn)換相當(dāng)于因?yàn)橘Y產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價(jià)值，而這在歷史成本計(jì)量原則下一般是禁止的。另一方面轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，減少了企業(yè)每期的費(fèi)用，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加能在當(dāng)期確認(rèn)為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，對(duì)于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計(jì)提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。

1.2 利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理

準(zhǔn)則規(guī)定自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。同時(shí)，如果滿足準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，便可以使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，企業(yè)可以將原已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)回，從而規(guī)避了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。準(zhǔn)則還規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計(jì)提折舊，并將轉(zhuǎn)換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益。這樣通過兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)在轉(zhuǎn)換期間內(nèi)減少了固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用，獲得了公允價(jià)值變動(dòng)帶來的收益，同時(shí)增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值，從而達(dá)到粉飾報(bào)表的目的。

1.3 利用公允價(jià)值計(jì)量方法的不同進(jìn)行盈余管理

根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)該從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這表明公允價(jià)值首先應(yīng)該從公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)中取得。當(dāng)無法從公開市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以使用估值技術(shù)取得公允價(jià)值。但由于我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，公開報(bào)價(jià)不易獲得，并且由于存在大量的投機(jī)行為，公開報(bào)價(jià)也未必是公允的價(jià)格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值，其次是通過同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格獲取公允價(jià)值?，F(xiàn)行準(zhǔn)則中，沒有對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法作出明確適當(dāng)?shù)囊?guī)定，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要選擇對(duì)經(jīng)營業(yè)績有利或能夠達(dá)到特定目的的方法。估值模型本身具有復(fù)雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準(zhǔn)則對(duì)于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，出具對(duì)自身有利的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。這都給企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過操縱公允價(jià)值滿足自身利益，降低會(huì)計(jì)信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。 　2 投資性房地產(chǎn)盈余管理的實(shí)例解析 1 世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時(shí)股東大會(huì)通過投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，公司根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致增加2009年度利潤總額408萬元，其中因不計(jì)提折舊增加2009年度利潤總額102萬元，因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤總額306萬元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬元，增加留存收益987萬元。當(dāng)年下半年，因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益為1.61億元，約占當(dāng)年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為4.26億元，約占當(dāng)年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營模式導(dǎo)致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區(qū)，市場(chǎng)交易活躍，這給使用公允價(jià)值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍高企，發(fā)達(dá)地區(qū)漲幅尤為明顯。世茂股份在此時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，公允價(jià)值的大幅變動(dòng)直接導(dǎo)致了當(dāng)年及此后一年的利潤大幅增加，相對(duì)于其他采用成本模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無需擔(dān)心這部分并無實(shí)際現(xiàn)金流入的利潤將增加企業(yè)利潤分配的負(fù)擔(dān)。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價(jià)值模式的憂慮。 2 海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主營航空運(yùn)輸?shù)纳鲜泄尽?009年12月14日，海南航空董事會(huì)通過投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致2008年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬元，減少營業(yè)成本442萬元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營業(yè)成本1902萬元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過會(huì)計(jì)政策的變更，海南航空的累計(jì)虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為3.48億元，約占當(dāng)年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅明顯。2009年12月31日，國務(wù)院文件，海南國際旅游島正式獲批，此舉更是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價(jià)，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出賬面價(jià)值。海南航空此次的變更在當(dāng)期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤總額，效果十分明顯。

3 投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施 1 重新規(guī)定后續(xù)計(jì)量模式的使用范圍

現(xiàn)行準(zhǔn)則以能否持續(xù)可靠取得公允價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇，并且企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續(xù)計(jì)量模式。對(duì)于用于出租的土地使用權(quán)或建筑物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值并無太大的聯(lián)系。通常在合同簽訂時(shí)已載明租賃期間承租方支付的費(fèi)用，且出租房并無租賃到期時(shí)將其轉(zhuǎn)讓的意圖。因此，對(duì)于這類資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，企業(yè)只有營業(yè)收入，卻沒有營業(yè)成本，收入費(fèi)用在邏輯上不配比，違背了基本的會(huì)計(jì)原則。而對(duì)于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需要及時(shí)了解資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，掌握充分的信息，以選擇合適的時(shí)機(jī)對(duì)外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價(jià)值模式計(jì)量。準(zhǔn)則可以規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型選擇后續(xù)計(jì)量模式，且企業(yè)可以區(qū)別不同的投資性房地產(chǎn)同時(shí)使用成本模式和公允價(jià)值模式。 2 增加不同類別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件

為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類操縱利潤和資產(chǎn)的賬面價(jià)值，進(jìn)行盈余管理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》中對(duì)于持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類作出了明確的規(guī)定。由于公允價(jià)值這一計(jì)量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準(zhǔn)則制定相對(duì)較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可以借鑒金融工具準(zhǔn)則，規(guī)定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，因持有目的改變，轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的，在本會(huì)計(jì)年度及以后兩個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，同時(shí)對(duì)因不可抗力或其他特殊狀況導(dǎo)致可以轉(zhuǎn)換的例外條件作出規(guī)定。這樣即截?cái)嗔似髽I(yè)利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理的道路，又可以保護(hù)企業(yè)必要而合法的利益。 3 加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)的信息披露

篇9

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量模式；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)及其對(duì)計(jì)量屬性的要求

1.投資性房地產(chǎn)的概念及其特點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租的土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。

2.投資性房地產(chǎn)對(duì)計(jì)量屬性的要求

（1）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照其取得時(shí)的成本進(jìn)行計(jì)量。分外購與自行建造兩種情況。外購的投資性房地產(chǎn)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。企業(yè)自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

（2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本模式和公允價(jià)值兩種模式。通常采用成本模式，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是同一企業(yè)之能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)滿足兩個(gè)條件：一是，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。二是，能夠持續(xù)地從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)取得同類或類似房地產(chǎn)交易價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

（3）投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中獲得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

二、投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的現(xiàn)狀

我國從新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒發(fā)以來，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式已經(jīng)進(jìn)入第6年，但從我國近幾年來上市公司報(bào)表來看，投資性房地產(chǎn)對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用率仍較小。在年報(bào)中采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司并不多，絕大多數(shù)公司仍采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量?？梢?，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

通過對(duì)上市公司年報(bào)的分析，可以發(fā)現(xiàn)，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法各不相同，沒有統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，一般的評(píng)估方法主要包括：采用評(píng)估報(bào)告、參考第三方調(diào)查報(bào)告、董事會(huì)參考同類條件的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。由于沒有統(tǒng)一的公允價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在某種程度上使得公允價(jià)值不能很好的反應(yīng)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，因?yàn)楣蕛r(jià)值的變動(dòng)可能在賬面上產(chǎn)生大量的利潤，從而使企業(yè)達(dá)到粉飾企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的目的。

三、投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的優(yōu)勢(shì)及存在的問題

1.投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的優(yōu)勢(shì)

（1）公允價(jià)值能更好的反應(yīng)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值

從公允價(jià)值定義可以看出，公允價(jià)值可以很好的反應(yīng)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。在國際上投資性房地產(chǎn)通常是采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，只有在公允價(jià)值無法取得時(shí)，才采用成本模式。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，會(huì)使投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和增值狀況更好地體現(xiàn)在報(bào)表中，也就是能更好的體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。

（2）及時(shí)反應(yīng)管理層受托責(zé)任的履行情況

運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是能夠及時(shí)反映管理層受托責(zé)任的履行情況，同時(shí)使得外部投資者和利益相關(guān)者能夠客觀了解企業(yè)的經(jīng)營管理績效和資源利用效率。

2.投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值存在的問題

（1）市場(chǎng)環(huán)境不夠成熟

我國目前的市場(chǎng)環(huán)境還不成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象存在，房地產(chǎn)供求關(guān)系扭曲，存在房地產(chǎn)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，沒有完善的政策引導(dǎo)，沒有專業(yè)的評(píng)估隊(duì)伍和統(tǒng)一的交易平臺(tái)，這些因素對(duì)獲取準(zhǔn)確的公允價(jià)值提出了巨大的挑戰(zhàn)。

（2）會(huì)計(jì)人員素質(zhì)參差不齊

投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值計(jì)量模式，在公允價(jià)值計(jì)量模式中涉及大量的職業(yè)判斷，需要會(huì)計(jì)人員根據(jù)豐富的會(huì)計(jì)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)做出合理的判斷，但是我國目前會(huì)計(jì)人員素質(zhì)參差不齊，對(duì)在運(yùn)用中做出合理的判斷尚有困難。會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)問題一定程度上阻礙了企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

（3）估價(jià)成本過高

公允價(jià)值計(jì)量是一種動(dòng)態(tài)的計(jì)量屬性，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量就意味著企業(yè)在每一會(huì)計(jì)期間都要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，不僅需要專業(yè)評(píng)估人員對(duì)其進(jìn)行重新估價(jià)，而且還需要會(huì)計(jì)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)做出賬面調(diào)整，這大大增加了企業(yè)的評(píng)估成本、會(huì)計(jì)管理成本和監(jiān)管成本。

（4）信息披露不規(guī)范

由于在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)披露沒有進(jìn)行相應(yīng)規(guī)范，目前各企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的信息披露存在較大差距。報(bào)表閱讀者無法從企業(yè)的披露中獲得準(zhǔn)確的信息，無法判斷該上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方法的恰當(dāng)性進(jìn)行判斷。

四、對(duì)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的對(duì)策建議

1.提高公允價(jià)值計(jì)量的可靠性和可操作性

合理確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，是應(yīng)用公允價(jià)值的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。在存在活躍市場(chǎng)的條件下，可以參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，在不存在活躍市場(chǎng)的條件下，需要通過估值技術(shù)獲得公允價(jià)值。因此，提高公允價(jià)值的可操作性和可靠性需要通過完善市場(chǎng)監(jiān)督體系，增強(qiáng)公允價(jià)值評(píng)估數(shù)據(jù)來源的可靠性，構(gòu)建公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用框架。

2.提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)

加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)，更新會(huì)計(jì)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)體系。提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)，培養(yǎng)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)判斷能力和信息處理與分析能力。確保會(huì)計(jì)人員能夠在紛繁復(fù)雜的信息中迅速識(shí)別出有意義的信息，確保公允價(jià)值的公允性、現(xiàn)實(shí)性。

3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的培訓(xùn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍的條件下，不存在類似房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，需要依靠估值技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，因此房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)對(duì)規(guī)范投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的運(yùn)用具有很大的影響。加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的培養(yǎng)，提高評(píng)估人員的職業(yè)道德教育與評(píng)估技能教育，將對(duì)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值起到很好的促進(jìn)作用。

4.采取措施防止利潤操控

（1）加強(qiáng)證券監(jiān)管、注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)及會(huì)計(jì)的管理

證券監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表披露的信息應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)審查，發(fā)現(xiàn)報(bào)表披露不實(shí)，對(duì)報(bào)表提供者給予嚴(yán)厲處罰。同時(shí)加強(qiáng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的獨(dú)立性，確保以公允價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的準(zhǔn)確性。對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行職業(yè)道德教育，在工作中保持相對(duì)的獨(dú)立性，確保會(huì)計(jì)工作的準(zhǔn)確性。

（2）增加利潤及盈余操控的成本

增加利潤及盈余操控成本，對(duì)發(fā)現(xiàn)的利潤與盈余操控進(jìn)行嚴(yán)厲的懲罰，使利潤及盈余操控企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，這樣能夠在一定程度上遏制企業(yè)對(duì)利潤及盈余的操控。

（3）對(duì)披露方法進(jìn)行具體規(guī)定

對(duì)企業(yè)披露的有關(guān)投資性房地產(chǎn)的信息披露進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，估計(jì)基礎(chǔ)，估計(jì)關(guān)鍵因素，估計(jì)的影響因素等，在披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，同時(shí)披露公允價(jià)值確定的相關(guān)信息及所有的重要影響信息，使報(bào)表閱讀者明確知悉公允價(jià)值的確定過程，對(duì)公允價(jià)值有一個(gè)明確的判斷，而不是僅僅被數(shù)據(jù)左右。

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篇10

［關(guān)鍵詞］公允價(jià)值計(jì)量模式 投資性房地產(chǎn) 影響

公允價(jià)值模式計(jì)量的采用可以與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本接軌，方便投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價(jià)值。同時(shí)，公允價(jià)值的運(yùn)用能使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績等信息得到更加公允的反應(yīng)，能有效地增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于公司股票在證券市場(chǎng)上獲得更加公允的定價(jià)。

一、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，并同時(shí)滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)時(shí)，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。

二、以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響

1.對(duì)企業(yè)實(shí)質(zhì)性稅賦的影響

第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加導(dǎo)致的利潤增長將會(huì)使賬面所得稅費(fèi)用增加，但稅法遵循的是收付實(shí)現(xiàn)制，由于評(píng)估增值帶來的公允價(jià)值變動(dòng)損益不具備收付實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)，因此稅法對(duì)這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業(yè)稅角度看，世界主要國家已就對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并根據(jù)評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅達(dá)成共識(shí)，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價(jià)的雙重征收方法統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征，且按照房地產(chǎn)評(píng)估值征稅。按照新時(shí)期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，即使投資性房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對(duì)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)帶來的影響也不會(huì)太大。

2.對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺(tái)為企業(yè)提供了以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場(chǎng)價(jià)值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

3.對(duì)企業(yè)利潤的影響

根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)應(yīng)在每個(gè)會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與資產(chǎn)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。從長遠(yuǎn)來看，執(zhí)行新準(zhǔn)則后，每個(gè)會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的價(jià)值調(diào)整都將以前一期的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，價(jià)值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時(shí)的價(jià)值調(diào)整幅度，利潤也不會(huì)因此出現(xiàn)更大程度的波動(dòng)。與此同時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)將不再計(jì)提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷，在評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)的折舊或攤銷已被考慮在內(nèi)，其結(jié)果應(yīng)已體現(xiàn)在“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目內(nèi)，因此并不會(huì)對(duì)企業(yè)期末凈利潤產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

4.對(duì)公司信息披露的影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計(jì)量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，這顯然會(huì)使會(huì)計(jì)信息無法真實(shí)公允地反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，而且在我國目前的市場(chǎng)環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價(jià)值模式的引入肯定將加大市場(chǎng)對(duì)一些原來信息披露不夠充分的公司價(jià)值的挖掘，使投資者對(duì)這類公司價(jià)值的認(rèn)識(shí)更為全面。會(huì)計(jì)政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息，同時(shí)也使投資者更全面充分地把握相關(guān)企業(yè)的真實(shí)信息。在采用公允價(jià)值模式記賬的當(dāng)年，公司應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法調(diào)整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升。

5.未來投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)

公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，盡管公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，很多人擔(dān)心在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中公允價(jià)值容易導(dǎo)致利潤操縱，但是隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開化、透明化，相對(duì)于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價(jià)值還是比較容易取得的。同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也借鑒了國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確定公允價(jià)值的方法，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等；而且巨額利潤的出現(xiàn)意味著企業(yè)繳納的稅額也相應(yīng)攀升，之前投資性房地產(chǎn)物業(yè)計(jì)入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。

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