導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)策略報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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>> 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析 淺談中國房地產(chǎn)企業(yè)的營銷現(xiàn)狀及未來營銷模式 淺析我國房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀及未來前景 關(guān)于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及市場監(jiān)管的探討 我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在問題淺析 我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 縣級城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題 淺析杭州房地產(chǎn)未來的走勢 房地產(chǎn)企業(yè)的納稅現(xiàn)狀及對策 房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀及對策 “國五條”對杭州房地產(chǎn)市場的影響分析及五點建議 淺談中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 呼和浩特房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來趨勢預測 簡析房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及應(yīng)對策略分析 淺析珠海市香洲區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展前景 簡析我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析及應(yīng)對措施 常見問題解答 當前所在位置：

2.杭州商品房市場分析報告――透明售房市場研究院.

3.2013年杭州土地市場分析報告――透明售房市場研究院.

4.15家外來大鱷首次在杭州市區(qū)拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm

5.2013部分重點出讓地塊開發(fā)節(jié)奏一覽表.http：///info/news_newsinfo_53900845_33_1.htm#a

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對于2009年的經(jīng)濟運行情況。報告指出,在強大的刺激政策與存貨調(diào)整周期的作用下,2009年中國宏觀經(jīng)濟成功走出低谷,實體經(jīng)濟出現(xiàn)超預期反彈,通脹預期開始抬頭,資產(chǎn)價格快速提升,但外需下滑嚴重,預計全年GDP增長達8.56%,CPI增長-0.7%。貿(mào)易順差較去年減少874億美元。

報告預測2010年GDP全年增速將較2009年持續(xù)回升,但季度同比增速卻與2009年相反。呈現(xiàn)出輕微的下滑趨勢。表現(xiàn)為倒V型,全年增長速度將達到9.42%。但課題組認為,最困難的年份將是2011年乃至2012年,因為2009年的V型轉(zhuǎn)型,使很多該暴露的問題沒有暴露,很多暴露的問題沒有解決。

報告分析,中國經(jīng)濟開始進入“政策刺激性反彈階段”向“市場需求反彈階段”的過渡階段,市場自我循環(huán)、自我驅(qū)動的內(nèi)生增長動力機制還沒有形成,當前出現(xiàn)的超預期反彈具有政策主導、結(jié)構(gòu)不平衡、動力不穩(wěn)定、增長要素缺少互動等特點。

面臨“雙W輪動”。兩難困境,報告建議,明年采取以進為退的政策策略,將房地產(chǎn)調(diào)控作為明年調(diào)控重點。供給放量應(yīng)當成為政策調(diào)整落腳點,以投資杠桿率投資為主,利率調(diào)控為輔。對2010年可能出現(xiàn)的資產(chǎn)價格暴漲進行制約,其中核心工具包括銀行資本充足率的適度提高,股票保證金交易的限制,非保障性住房抵押貸款條件的提高,差別化利率的調(diào)整。

報告同時指出,雖然2010年的通脹問題應(yīng)弱化,但對于一些瓶頸產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)以及關(guān)鍵產(chǎn)品的價格變化依然要保持高度的關(guān)注。

報告認為,在經(jīng)濟復蘇和貨幣投放滯后效應(yīng)的作用下,2010年全社會流動性依然充裕。物價水平和資產(chǎn)水平價格將出現(xiàn)雙提升的局面,但物價水平上漲幅度將明顯低于資產(chǎn)價格上漲的幅度,2010年中國不會出現(xiàn)明顯的通貨膨脹問題,但資產(chǎn)價格的增長將會成為關(guān)注的重心。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場；營銷

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

近年來，隨著國家宏觀調(diào)控作用的逐步顯現(xiàn)和房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，房地產(chǎn)營銷面臨新的形勢。當前，我國的房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的消費品，其物業(yè)的不可移動性、價值的高額性、生產(chǎn)周期的長期性、消費需求的層次性和多樣性，無不影響著銷售的成功。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，越來越受到開發(fā)商們的重視。但是，由于中國的房地產(chǎn)營銷理論與實踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷理論體系尚未在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成，房地產(chǎn)市場營銷還存在不少值得探索的問題。

一、 我國房地產(chǎn)營銷主要存在的問題

1.市場調(diào)查缺乏真實性。一些企業(yè)在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據(jù)，其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢，也很少進行實地調(diào)研，從目前可見的營銷報告中，對房地產(chǎn)消費者的調(diào)查，包括購買類型調(diào)查及購買者心理，對競爭者的調(diào)查，包括銷售動態(tài)、優(yōu)勢、借鑒經(jīng)驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營銷水平的提高，直接影響了到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。

2.價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調(diào)節(jié)和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。

3.促銷策略單一。從表面上看，房地產(chǎn)營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發(fā)現(xiàn)問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標、針對性、物業(yè)命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯后于行業(yè)對房地產(chǎn)營銷的要求。

4.營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產(chǎn)營銷的發(fā)展。營銷的過程是一個產(chǎn)品推銷、引導過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發(fā)展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區(qū)，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項目的銷售過程，不難發(fā)現(xiàn)大多數(shù)企業(yè)都存在著深淺不一的營銷近視癥：價格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)的增值空間；節(jié)奏近視癥，整個樓盤同時上市，結(jié)果剩下的“死角房”無人問津；效應(yīng)近視癥，片面地運用營銷技巧來產(chǎn)生效應(yīng)，項目面市無計劃，前后矛盾。

二、房地產(chǎn)市場營銷對策

1．注重市場調(diào)研，實施全過程營銷。房地產(chǎn)全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產(chǎn)從選址、設(shè)計、施工到竣工銷售及物業(yè)管理的全過程?？梢哉f房地產(chǎn)營銷的目的主要在于深度的前期市場調(diào)研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區(qū)4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業(yè)的出現(xiàn)是在選址、開發(fā)前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。

2.大力開展網(wǎng)絡(luò)營銷

房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售最大的特點是購買者的“慎買”，即消費者在購買之前，往往會傾注很多的時間和精力，詳細深入地了解產(chǎn)品的相關(guān)信息，反復比較均衡。這是由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價值巨大和消費持久性決定的。信息的不對稱是導致購房者“慎買”的主要因素。要把消費者的“慎買”轉(zhuǎn)化為購買欲望，必須在房地產(chǎn)營銷中強化信息溝通。過去，房地產(chǎn)營銷信息溝通主要借助的手段是報紙和直投廣告這類平面媒體。這種宣傳材料信息量非常有限，而且?guī)в泻艽蟮恼T導性質(zhì)和片面性，使得潛在購買者對之產(chǎn)生很多質(zhì)疑和不信任。因此，如何消除這些障礙因素，化解信息的不對稱，提高房地產(chǎn)開發(fā)商與潛在購買者之間信息的通暢性，是提高房地產(chǎn)營銷效果首先需要解決的問題。借助網(wǎng)絡(luò)手段，可有效化解交易信息不對稱。房地產(chǎn)商建立自己的網(wǎng)站，提供購房的各種信息，并設(shè)置互動的欄目，解答客戶提出問題。消費者通過訪問網(wǎng)站，可以獲得比平面媒體宣傳材料上提供的要詳細得多的相關(guān)信息，并實現(xiàn)與開發(fā)商的互動。

3．注重人性化營銷

人性化營銷是新時代的營銷理念。所謂的人性化營銷就是通過充分滿足人性的需求來達成營銷的目的。營銷過程中的人性化包括四大方面：順其本性，以滿足消費者的基本居住需求來進行營銷；尊其習性，以尊重消費者的居住習俗來進行營銷；適其品性，以適合消費者的居住文化品位偏好來進行營銷；滿足個性，以滿足消費者居住個性需求來進行營銷。在人性化營銷的過程中還需注意：營銷人員應(yīng)將自己定位成消費者的朋友，對消費者要充滿愛心，幫助消費者解決疑慮問題；運用情感溝通，將樓盤的優(yōu)勢、特點、與消費者自身相適合的地方、優(yōu)惠政策等因素傳達給消費者；售樓處的環(huán)境設(shè)計要盡量完備人性化設(shè)施，體現(xiàn)對消費者的關(guān)愛。例如在售樓處設(shè)置小型兒童樂園、老人休息處、飲水設(shè)備、殘疾人專用通道等。

三、小結(jié)

目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷已然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎(chǔ)上分析房地產(chǎn)營銷策略，這對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言也具有重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1]劉艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略[J]，沈陽干部學刊，2005（6）.

[2]杜宇.試論房地產(chǎn)營銷策略[J]，中國科技信息，2006（4）.

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房地產(chǎn)公司簡介范文1

世聯(lián)地產(chǎn)

已成為全國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場變化，不斷創(chuàng)新。下一個十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發(fā)展提供強有力的支持!

世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設(shè)立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級子公司)，員工人數(shù)超過14000人，基本完成顧問業(yè)務(wù)的全國布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個城市、顧問業(yè)務(wù)成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產(chǎn)項目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實施”獨特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。

2014年1月10日，世聯(lián)正式對外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。

房地產(chǎn)公司簡介范文2

仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業(yè)務(wù)營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價值990億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達480億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個國家擁有80個分公司，員工總數(shù)超過27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)遍及中國的80多個城市。

2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業(yè)獎”亞太區(qū)頒獎典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個國家的五星級“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。

自2011年RCA開始此類數(shù)據(jù)以來，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場團隊在亞太地區(qū)為總額超過215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場份額的36%。

房地產(chǎn)公司簡介范文3

華業(yè)行

華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司”，以下簡稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價值鏈經(jīng)營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。

公司服務(wù)

全案營銷服務(wù)

項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品與營銷顧問服務(wù)

產(chǎn)品設(shè)計及規(guī)劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現(xiàn)場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)、銷售管理顧問服務(wù)、營銷推廣顧問服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)專項市場研究、商業(yè)地產(chǎn)市場定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)運營管理服務(wù)等。

土地市場研究服務(wù)

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 市場調(diào)研 營銷策劃

中圖分類號：G421 文獻標識碼：A

1課程教學現(xiàn)狀

1.1課程目的和任務(wù)

通過本課程的學習，使學生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的各種知識與技能，熟練房地產(chǎn)開發(fā)流程，并能完成某些房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫，為今后從事房地產(chǎn)市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發(fā)等工作奠定基礎(chǔ)。

1.2課程教學內(nèi)容

包括房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律、房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程以及房地產(chǎn)市場營銷等。

1.3課程教學方法

理論部分主要采用講授法和案例分析法，實踐部分要求學生開展實地調(diào)研，進行問卷設(shè)計和方案組織，并將采集信息和數(shù)據(jù)通過EXCLE等軟件進行分析，根據(jù)分析結(jié)果撰寫市場調(diào)研報告和項目策劃報告等。

2《房地產(chǎn)開發(fā)》課程教學過程存在的問題

（1）不同學科知識綜合運用程度高。房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及方方面面的專業(yè)知識，所以課程的相關(guān)學習需要其他學科和專業(yè)課程的支持。比如市場調(diào)研報告的撰寫需要運用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識；市場調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計學相關(guān)知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學科知識予以輔助。

（2）實訓項目缺少“真題真做”。由于學生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項目，對房地產(chǎn)市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯(lián)系，導致實施調(diào)研過程中沒有目標，問卷設(shè)計重點問題不突出，策劃方案不具備可實施性。

（3）課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場的實時信息。房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學習往往忽略了此塊內(nèi)容。

3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開發(fā)》教學市場化的措施

本門課程教學要以能夠促進學生以熟悉市場動態(tài)、進行市場分析、了解實際的開發(fā)流程，為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目分析市場價值為落腳點。為了規(guī)避過去教學過程中存在問題，將課程教學內(nèi)容與市場緊密結(jié)合，建議在以后的教學過程中采用以下教學方法。具體如下：

（1）夯實專業(yè)基礎(chǔ)知識。建議給學生增設(shè)經(jīng)濟學、財務(wù)分析、市場營銷等選修課程，從而讓學生掌握價值規(guī)律、因子分析、財務(wù)報表編制和財務(wù)分析、STP營銷等的相關(guān)知識與方法，幫助學生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。

（2）結(jié)合某一房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程開展實地調(diào)研的情境教育。學生圍繞與某一房地產(chǎn)項目決策相關(guān)的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學習，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：

①和某一房地產(chǎn)開發(fā)公司或者公司聯(lián)系，組織學生赴項目實地調(diào)研，通過與公司營銷人員座談，了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容，促進學生在實地調(diào)研過程中形成對項目規(guī)模、市場狀況、工程進度、營銷推廣等方面的基本認知。

②由學生分組組建市場調(diào)研小組，自行安排角色分別完成市場調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進行任務(wù)，包括項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設(shè)計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學生根據(jù)項目實際情況編制調(diào)查問卷、進行市場調(diào)研并撰寫報告，教師定期檢查進度，根據(jù)工作完成情況給予相應(yīng)的平時成績。

③各小組調(diào)研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗學生對房地產(chǎn)市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學生反思工作過程，汲取他人優(yōu)點，以便開展下一次的再實踐和再認知。

（3）規(guī)范學生學習方法

①課程開始之初就布置學生以小組為單位對本地的房地產(chǎn)市場按片區(qū)“跑盤”的作業(yè)。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場動向，熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤分布及在建在售項目。

②通過安排一整學期的資料搜集，培養(yǎng)學生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場變化、建筑設(shè)計新技術(shù)等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結(jié)束時，學生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，《房地產(chǎn)開發(fā)》課程與市場化結(jié)合的教學方法探討還需要在充分實踐的基礎(chǔ)上，進一步細化和完善教學過程組織和教學方法的選用。結(jié)合情境教育的教學過程設(shè)計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質(zhì)量，讓理論知識服務(wù)于將來的工作實踐。

參考文獻

篇6

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 融資策略 融資操作 項目貸款

2005年房地產(chǎn)行業(yè)進入宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)商的經(jīng)營環(huán)境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設(shè)，接著對土地全面實行招、拍、掛，買塊地動輒數(shù)億，且交的都是真金白銀。而銀行對個人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進行嚴格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運作的開發(fā)商也不得不與銀行聯(lián)絡(luò)尋找資金支持。許多已拿到項目的開發(fā)商因貸款困難而被迫將優(yōu)質(zhì)項目轉(zhuǎn)讓他人，或與他人合作建設(shè)或緩建，有的被迫終止項目開發(fā)。

上海億邦置業(yè)有限公司在此艱難環(huán)境下，仍成功地以基準利率貸到銀行規(guī)定的開發(fā)貸款的最高限額。這一方面得益于項目優(yōu)質(zhì)，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：

1 定位銀企關(guān)系，選擇融資時間及融資行

1.1 建立合作互利的銀企關(guān)系

現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間不是一種簡單的資金供求關(guān)系，更是一種緊密的唇齒相依的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。在市場條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場優(yōu)劣地位也不是固定不變的。

融通資金的安全性、流動性、項目的盈利性是融資行關(guān)注的核心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必有切實的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時期，可以追加自有資金或采取抵押加擔保的方式保證等——因為銀行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對沒有效益和資金的企業(yè)，銀行是不愿提供服務(wù)的。現(xiàn)各大銀行及二線銀行均在基準利率的基礎(chǔ)上擁有較大的上下浮動空間，而且產(chǎn)品沒有專利可言，可以說不存在壟斷價格，所以銀企之間同時存在博弈與合作的關(guān)系。

1.2 時間安排留有余地

正常的貸款周期為1~2個月，（當然，加急的15~20天也能辦好）由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結(jié)構(gòu)、資金成本等。為保險起見，應(yīng)在用款前3~5個月開始聯(lián)絡(luò)辦理。

1.3 挑選合適的合作銀行

在銀行市場化的今天，每家銀行都有自身的優(yōu)勢及擅長的領(lǐng)域，同時受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設(shè)置上均有差別，如整個貸款價格的設(shè)定，體現(xiàn)了銀行長期利潤最大化還是短期利潤最大化的目標。故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇基本戶開戶行時，應(yīng)挑選對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)過程，不僅無須企業(yè)花大力去講解，而且還可讓企業(yè)在與他們的合作中得到許多業(yè)內(nèi)相關(guān)信息，學到許多知識和理念。同時，他們對行業(yè)動態(tài)及走勢的判斷比較恰當，一般以長期利潤最大化作為其最終目標，經(jīng)辦人做起來會相對輕松順利。選擇融資行時，應(yīng)先聯(lián)絡(luò)基本戶開戶行，一般基本戶開戶行覺得項目可行，會留下來積極地去做的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除基本戶外，還可根據(jù)需要另擇銀行開立1~2個一般賬戶。俗話說“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個項目上億或數(shù)億的貸款，實際利率差1%，每億元的利息差則為100萬元（不考慮貨幣時間價值及付息方式），還有貸款的手續(xù)費，如評估、公證、保險、抵押登記等費用。故融資成本是一個必須考慮的因素。

2 明確融資途徑及所在企業(yè)的優(yōu)勢條件

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需內(nèi)外部的大量資金支持。港資大型房地產(chǎn)商資金的重要來源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國內(nèi)的房地產(chǎn)商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是在部分大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托投資項目。

我們選擇的是常見方式——抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員操作開發(fā)貸款前要先準備哪些方面的資料呢？

（1）項目情況。房地產(chǎn)企業(yè)事先準備一份項目的可行性報告，主要包括項目的基本情況，招標書附件中計劃、規(guī)劃、住宅、環(huán)保等主管部門的復函文件中有相關(guān)指標及資料、市場分析、建設(shè)設(shè)計方案、主要財務(wù)效益分析指標等。不必寫得細，擇其要點寫得有共性即可。這有利于銀行對項目有一個整體的了解，激發(fā)銀行興趣和貸款意向。

（2）“四證”辦理。“四證”依序指《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》?，F(xiàn)銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業(yè)辦理完畢第二個證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，銀行可受理貸款申請，第三證《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理完畢可送銀行貸審會審批；第四證《建設(shè)工程施工許可證》在第三證辦理后一周內(nèi)可辦出，而貸審會審批完畢一周內(nèi)即可放款，就是說貸款手續(xù)可與公司四證的辦理同步。

（3）公司情況介紹。這些基礎(chǔ)資料可由公司的相關(guān)證照、驗資報告、公司合同章程、歷年的審計報告等資料取得。另補充說明公司自有資金能力，開發(fā)，公司的誠信度，企業(yè)的文化、背景、理念等，以全面展示本企業(yè)的優(yōu)勢。如展示得充分，會得到銀行的信任，增加融資的成功率。

（4）企業(yè)需求，即企業(yè)找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時間、使用方法及貸款成本范圍等。根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定及銀行的實際操作，項目貸款一般是自有資金占項目預算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項目建設(shè)），銀行貸款為35%，余下的投資由銷售回款解決。

3 貸款操作方法及操作步驟

3.1 接觸

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談了解，對利率、還本付息方法、資金運作方式、貸款的限制條款等有個初步的印象后，再進行綜合權(quán)衡比較，選擇確定合適的一家銀行進行融資。

3.2 提供銀行需要的資料

確定融資意向后，房地產(chǎn)開發(fā)就可按融資行的要求準備并遞交相關(guān)的資料，如營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、國地稅登記證、法人代表證明書、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證等。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會指定專人負責辦理及跟催，銀行方面也有專門的信貸人員專案負責本項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資料提供完畢后，就可以協(xié)助或跟催客戶經(jīng)理寫銀行內(nèi)部要求的貸款評估報告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資人如果了解貸款評估報告構(gòu)成的主要，就能在融資活動中更快更準地找到工作的切入點。貸款評估報告一般由以下幾個部分構(gòu)成：

（1）借款人的資信調(diào)查。包括借款人的基本情況，如營業(yè)執(zhí)照、驗資報告等證照上的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)商的開發(fā)資質(zhì)，以往的開發(fā)成績和現(xiàn)在的開發(fā)能力，借款人的財務(wù)狀況，股東的基本情況，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，文化背景理念等。企業(yè)簡介上就有大部分資料。

（2）項目概況及報批情況。包括項目的具體地理位置和規(guī)劃等。數(shù)據(jù)及資料大部分來源于招標書或項目可行性報告，而項目總投資及資金來源，項目進度和用款計劃則根據(jù)以往經(jīng)驗或公司要求由相關(guān)部門列出。報批情況如實列出即可。

（3）項目的評價，包括市場分析評價及財務(wù)分析評價。市場分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項目周圍的、市政配套等，同時結(jié)合擬建樓盤的品質(zhì)結(jié)構(gòu)房型分析及定位，再對目標客戶群進行分析及考察。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行的經(jīng)辦人可到項目所在地周邊進行實地考察，也可到政府的網(wǎng)上房地產(chǎn)查找相關(guān)資料。用這些第一手資料，對項目的競爭優(yōu)劣進行分析評價，確定市場最高或最低的可售單價及銷售狀況。

財務(wù)分析評價一般包括如下內(nèi)容：在市場分析評價的基礎(chǔ)上進行銷售收入測算，然后根據(jù)項目預算投資成本測算出投資回收期來評定項目的流動性（如不考慮貨幣時間價值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計到等于原始投資的年數(shù)），另用投資利潤率、銷售利潤率、成本利潤率來評定項目的盈利性，還可用盈虧平衡點、安全邊際和安全邊際率來評定項目的安全性（盈虧平衡點的銷量=總成本/（預計總銷售收入-銷售稅金），安全邊際=預計總銷售收入-盈虧平衡點的銷售收入，安全邊際率=安全邊際/預計總銷售收入）等。

例：A項目的預算投資總額3億元，第一年投資期無貨幣資金流入，第二年開始預銷售，貨幣資金流入2.6億元，第三年流入2.1億元，則：

回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年

預計綜合稅率：營業(yè)稅及附加5.5%+所得稅為預計稅前利潤15%×所得稅率33%+土地增值稅3.3%=13.75%.

項目投資利潤率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投資利潤率12%。

銷售利潤率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，

盈虧平衡點的銷售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈虧平衡點時無所得稅。

安全邊際率1-70%=30%，安全邊際為 4.7×（1-70%）=1.41億元

3.3 跟蹤溝通與配合

貸款評估報告寫好送到基層貸審會約10天左右。上會之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行還需對貸款融資的主要條款進行確認，同時，經(jīng)辦人還需再做一次了解分析，檢驗容易在貸審會上遇到質(zhì)疑的是否采取了切實并行之有效的應(yīng)對措施，如最近有傳取消商品房預售制度，對此我公司的準備是追加初期股東投入。除會前準備外，銀行經(jīng)辦人的臨場應(yīng)變能力也是重要的?；鶎淤J審會后可能有修改及補充的要求，按要求操作完畢約3~5天。

一般而言，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，不論金額大小，皆做項目貸款處理，基層貸審會后還需上級貸審會審批。上級貸審會的業(yè)內(nèi)資深專業(yè)人士再對項目進行質(zhì)疑評審，一般修改及補充總是有的，關(guān)鍵是看項目本身是否優(yōu)質(zhì)，還有銀行經(jīng)辦人對政策的理解對項目貸款資金安全性、流動性、盈利性的預測是否準確把握到位，措施是否得當。如果基本通過或補充資料后基本通過，拿到貸款批件，開發(fā)商和銀行經(jīng)辦人前階段的工作得到了肯定，汗沒白流?，F(xiàn)在可以進行下一步也就是放款前的操作了。

請專業(yè)評估機構(gòu)對房地產(chǎn)項目進行價值評估（抵押貸款額以評估價值為基礎(chǔ)），貸款合同公證（看是否有必要），購買抵押物的財產(chǎn)保險，到房地產(chǎn)交易中心進行抵押登記備案是接下來的工作，按辦事機構(gòu)告知書上的條款操作即可。要說明的一點是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)辦人先對當?shù)赝愂召M行情進行了解后操作，節(jié)省數(shù)萬元是很輕松的事。

做到這里，再確認融資行是否已經(jīng)有貸款賬戶，如有，就去貸款賬戶里數(shù)錢吧。

4 結(jié)語

（1）知己知彼，百戰(zhàn)不殆。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資經(jīng)辦人必須先清楚融資項目的概況及報批情況，市場分析及財務(wù)分析，融資規(guī)模，當?shù)氐娜谫Y環(huán)境，銀行的辦事流程及其對項目關(guān)注的核心等。這是融資成功的基礎(chǔ)。

（2）講求效益，達成目標。因房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)額大——以億計數(shù)，時間長——1年以上，故時間成本效益應(yīng)綜合考慮，在保證時間性的基礎(chǔ)上，每年少花費數(shù)十萬至數(shù)百萬是平常事。

（3）要有恒心、耐心、信心。做房地產(chǎn)開發(fā)融資工作忙碌近1個月后，被銀行拒貸是常有的，這就是本文前面選擇2～3家銀行開戶的原因之一。此時應(yīng)檢討調(diào)整貸款策略后立即換融資銀行。這與做生意失敗一樣，只說明經(jīng)營眼光有限，并不說明經(jīng)營能力差。試想，當初花費數(shù)億買土地，不就是看到它能產(chǎn)生效益嗎？十足的信心也是成功的保證。

1 馮琪.新編房地產(chǎn)管理人員實用法規(guī)速查手冊[M].北京：建材出版社，2004

2 劉永章，葉偉春.商業(yè)銀行營銷管理[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社，1998

篇7

繼萬科之后，恒大地產(chǎn)在全國的13個樓盤也開始“保本甩賣”，中秋、國慶期間開盤8.5折銷售。南京的恒大綠洲花園毛坯房，真實銷售價格為4600元／平方米～5000元／平方米，相比南京市江寧區(qū)物價局對這一樓盤的核價7480元／平方米，降幅高達35％，領(lǐng)降全國房價。

不僅萬科、恒大，目前越來越多的大型開發(fā)商尋機降價。碧桂園表示，今年年底之前，該公司可能開出16個新盤，加快資金回籠。公司內(nèi)部人士稱，不排除根據(jù)市場情況調(diào)整銷售策略。

來自焦點地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查顯示，64％的人認為，在目前低迷的樓市下降價才是大勢所趨；67％的人認為，開發(fā)商降價還未到位；61％的人認為，大多數(shù)開發(fā)商會選擇像萬科一樣調(diào)低價格。

佑威房地產(chǎn)研究中心的最新報告顯示，在七八兩月，上海已有44.8％的樓盤售價出現(xiàn)下跌，去年漲幅越大的樓盤在今年夏季跌得越慘。

報告統(tǒng)計了今年上半年和七八月這兩個交易期間都比較活躍的212個新盤。其中，有5個樓盤的跌幅超過20％，占總數(shù)的2.4％；跌幅在10％～20％之間的樓盤有17個，占總數(shù)的8％；漲、跌幅在10％以內(nèi)的樓盤分別有89和73個，各占總數(shù)的42％和34.4％。

佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析這輪樓市波動時說，“樓市極有可能與宏觀經(jīng)濟一起進入新一輪經(jīng)濟周期，房價暴漲的情況可能在5年之內(nèi)不會重現(xiàn)。不過，中國經(jīng)濟再怎么調(diào)整，保持領(lǐng)先全球的增長速度還是可以預見的，而房價在這一輪下跌之后，仍可能重新保持與經(jīng)濟發(fā)展相匹配的速度上漲?！?/p>

新華財經(jīng)資信評級部門近日《中國房地產(chǎn)行業(yè)信用報告――影響房地產(chǎn)行業(yè)信用的重要因素：政策風險》指出，隨著經(jīng)濟環(huán)境的變化及信貸的緊縮，中國房地產(chǎn)行業(yè)積聚的信用風險正在逐步暴露，這種風險暴露需要一個較長時期的自我調(diào)整，且影響面廣泛，投資者在對中國房地產(chǎn)行業(yè)的信用風險進行評估時應(yīng)持謹慎態(tài)度。

篇8

截至2006年12月20日，世茂房地產(chǎn)股價從6.60港元上漲到了13.16港元。按4.14港元的進入價格計算，世茂房地產(chǎn)在上市前向四家海外私募股權(quán)基金每股折讓33.8%而讓度的大約16.0%的股份（最初的發(fā)行價為6.25港元），已經(jīng)讓這四支基金在半年的時間內(nèi)獲得了約3.2倍的投資回報。

參股內(nèi)地房地產(chǎn)公司似乎正在成為外資私募基金的一種趨勢。北京奧運會、上海世博會以及人民幣升值的預期――三大契機加快了外資私募股權(quán)基金入駐中國的投資步伐。顯而易見的是，日益深入的經(jīng)濟全球化趨勢以及中國內(nèi)地投資環(huán)境的改善，使越來越多的外資私募股權(quán)基金進入中國房地產(chǎn)市場成為了可能；而中國內(nèi)地龐大的人口基數(shù)和高速發(fā)展的國內(nèi)經(jīng)濟，也為外資私募股權(quán)基金覬覦中國房地產(chǎn)市場提供了巨大的投資機會。

據(jù)清科集團研究中心2006年中國私募股權(quán)投資市場調(diào)查統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，1～11月中國房地產(chǎn)行業(yè)從外資私募股權(quán)基金手中獲得了大約23.98億美元的投資，占據(jù)了其傳統(tǒng)行業(yè)投資總額（56.24億美元）的42.6%，也占了中國私募股權(quán)投資市場整個投資總額（117.73億美元）的20.4%。從投資案例數(shù)量看，房地產(chǎn)行業(yè)總計有26起投資案例，占63起傳統(tǒng)行業(yè)投資案例總數(shù)的41.3%。

從外資私募股權(quán)基金的類型來看，合計有4類基金完成了26起投資案例，分別為房地產(chǎn)基金、PIPE（Private Investment in Public Equity）、成長基金和并購基金。其中17起投資案例是由房地產(chǎn)基金完成的，涉及投資金額12.75億美元，占外資私募股權(quán)基金在房地產(chǎn)行業(yè)投資總額的53.2%，超過了一半。

私募基金投資策略轉(zhuǎn)向

早期涉水中國房地產(chǎn)市場,由于外資私募股權(quán)基金對中國房地產(chǎn)市場特有的政策、模式以及關(guān)系等方面極為不熟悉，其進入的主要方式是與國內(nèi)大型房地產(chǎn)公司成立合資項目公司搞聯(lián)合開發(fā)，或者獨立成立投資公司開發(fā)房地產(chǎn)項目。

在投資中國試水階段，外資私募股權(quán)基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)房產(chǎn)項目，可以克服上述諸多不適應(yīng)。因為雙方合作可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，各取所需。外方資金充足，管理先進；中方既熟悉政策、法律，又熟練地掌握規(guī)則。

隨著私募股權(quán)進入房地產(chǎn)的深入，資產(chǎn)收購逐漸取代聯(lián)合開發(fā)和獨立開發(fā)已經(jīng)成為外資私募股權(quán)基金投資中國房地產(chǎn)市場的主要投資方式?？紤]到中國經(jīng)濟發(fā)展的預期，資本退出的安全性以及收益的穩(wěn)定性，2005年外資私募股權(quán)基金的投資策略由原來的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫懽謽呛蜕啼仦橹鞯馁Y產(chǎn)收購，這是他們在嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控下為探索新的盈利模式而作出的投資策略調(diào)整。

根據(jù)國際著名地產(chǎn)基金管理機構(gòu)盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心的《2005中國外資地產(chǎn)基金生態(tài)報告》顯示，2005年前兩個季度大型商業(yè)資產(chǎn)的收購占同期投資總額接近50.0%。2005年12月21日，中國首只REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）廣州越秀基金在香港主板市場掛牌上市，在一定程度上掀起了外資收購寫字樓和商鋪的熱潮。此時相對于資產(chǎn)收購模式，2005年的股權(quán)投資方式仍然處于從屬地位。

參股漸變?yōu)橹饕侄?/p>

2006年，以參股內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)為主要特征的股權(quán)投資方式成了外資私募股權(quán)基金的最愛。根據(jù)清科研究中心的調(diào)查，2006年外資私募股權(quán)基金參股的股權(quán)投資案例數(shù)就有14起，總額達14.54億美元，占同期投資總額23.98億美元的60.6%；而以寫字樓和高檔住宅為主的資產(chǎn)收購模式有8起，涉及金額8.70億美元，比例為36.3%。較2005年有較大幅度的下降。 參股內(nèi)地房地產(chǎn)項目的股權(quán)投資案例有3起。譬如美林集團以3000萬美元參股北京鋒尚房地產(chǎn)公司南京鋒尚項目，持股約50.0%；揚子基金1612萬美元入股位于天津市和平區(qū)的天津中心項目，攜手上海復地集團合作開發(fā)；花旗銀行房地產(chǎn)基金2000萬美元參股上海徐房集團共同開發(fā)徐匯區(qū)“建業(yè)里”部分公寓項目。僅此3起項目涉及的金額已高達6612萬美元。 同樣屬于參股房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資方式還有Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資。這一方式成了2006年外資私募股權(quán)基金房地產(chǎn)市場投資的一大亮點。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，外資私募股權(quán)基金Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)投資案例為3起， 2005年沒有一起，2004年只有1起（環(huán)亞投資基金投資合富輝煌房地產(chǎn)，具體金額不詳）。

從投資金額上看，Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資總額約3.19億美元。在政府方面一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控下，擬海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)主動走出國門，恰恰就為熟悉和善于資本運作的外資私募股權(quán)基金提供了新的投資缺口。

投資策略轉(zhuǎn)變緣由

2006年，外資私募股權(quán)基金直接參股房地產(chǎn)企業(yè)，取代了以前的資產(chǎn)收購而成了他們主要的投資方式，原因主要有以下兩個方面：

第一，171號文件令直接收購房產(chǎn)成本大增。2006年7月11日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、中國人民銀行、國家行政管理總局和國家外匯管理局六個部委聯(lián)合了171號文件，即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。其中規(guī)定“購買非自用房地產(chǎn)，必須設(shè)立外商投資企業(yè)”，這一條就禁止了外資私募股權(quán)基金利用海外殼公司直接收購房產(chǎn)的行為。

實際上，如果允許外商獨立設(shè)立投資企業(yè)進行投資，則必須按照中國的相關(guān)法律辦理登記注冊手續(xù)，依據(jù)中國稅法交納企業(yè)所得稅。此外，還規(guī)定“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50.0%”，顯然，171號文件提高了外資私募股權(quán)基金直接收購房產(chǎn)的交易成本和時間成本，并且資金門檻也比以前高出了許多。 171號文件實施后，許多外資私募股權(quán)基金改變了單純的直接購買投資的路數(shù)，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或者參股房地產(chǎn)項目的股權(quán)投資策略。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資為外資私募股權(quán)基金提供了投資機會。在包括緊縮銀根在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控下，資金過度依賴銀行信貸的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)陷入了自身資金鏈即將斷裂的困境。在這種情形下，銀行信貸以外的融資方式，例如上市融資、私募融資、信托融資等方式變得越來越普遍。2006年7月22日，銀監(jiān)會出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡稱《通知》）規(guī)定信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行“212號文”的有關(guān)規(guī)定。以集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行信息披露制度?！锻ㄖ肥沟梅康禺a(chǎn)企業(yè)通過信托融資的方式難度和門檻大大提高了，信托融資的這個渠道基本堵死。

外資股權(quán)基金未來走向

由于中國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級階段，地產(chǎn)金融不發(fā)達，直接融資渠道狹窄，資金來源過度依靠銀行，因此地產(chǎn)金融發(fā)展前景深深地吸引著外資私募股權(quán)基金。隨著改革開放的持續(xù)深入，經(jīng)濟全球一體化趨勢的加強，更多的外資私募股權(quán)基金將進入中國房地產(chǎn)市場。

篇9

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)投資； 投資風險； 應(yīng)對策略

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A 文章編號： 1009-8631（2011）01-0202-02

一、房地產(chǎn)投資風險

房地產(chǎn)投資受到影響較多，某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)項目帶來不同的風險。一般來說，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟與政策、投入要素、金融、市場、企業(yè)自身等風險，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預測、規(guī)避的主要風險是經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險主要包含市場利率風險、資金變現(xiàn)風險、購買力風險等。

（一）利率風險

房地產(chǎn)市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。

（二）資金變現(xiàn)風險

資金變現(xiàn)風險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。

（三）購買力風險

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

二、房地產(chǎn)投資風險的防策略

房地產(chǎn)投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風險或使房地產(chǎn)投資過程中的風險減到最低程度。

（一）投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產(chǎn)先導指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一種常用的風險分散方式。共同投資開發(fā)要求合作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進行投資，利益共享，風險同擔，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。

（二）投資組合以及保險

對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于嗇房地產(chǎn)投資者的信譽，促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應(yīng)當充分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種，確定適當?shù)谋ｋU金額，合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎(chǔ)上回報率相對較高，回報率低的投資基礎(chǔ)上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

三、我國房地產(chǎn)投資風險的總體狀況及變化趨勢

近年來，伴隨著我國經(jīng)濟體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國家一系列宏觀經(jīng)濟政策的出臺，房地產(chǎn)投資風險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。

（一）經(jīng)濟風險降低，增加技術(shù)含量

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風險是指一系列與經(jīng)濟不至于產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風險。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟風險將有所降低。首先，經(jīng)濟的發(fā)展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經(jīng)濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構(gòu)的大量涌入都使我國房地產(chǎn)業(yè)擁有一個更加優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境，同時存貸款利率下調(diào)以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，刺激了需要、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資技術(shù)風險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技含量的要求，及時滿足更加苛刻的消費者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實質(zhì)是增加了那此經(jīng)營狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風險，并不利于房地產(chǎn)市場上的“優(yōu)勝劣汰”。

（二）投資風險信號日趨豐富

目前，中國每月經(jīng)濟景氣分析報告的推出，已經(jīng)成為把我國當前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考；同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規(guī)避決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實性、準確性，使房地產(chǎn)投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預測也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)。

（三）房地產(chǎn)投資風險地域性差異減小

房地產(chǎn)投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年我國出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調(diào)整的時間比東部短。（2）由于實行西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟發(fā)展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現(xiàn)象已初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟差距的縮小將會引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。（3）隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟增長點政策的出臺和我國正式加入世貿(mào)組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風險。

參考文獻：

[1] 李啟明.房地產(chǎn)投資風險與對策[M].南京：東南大學出版社，1998.

篇10

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；風險控制

由于中國傳統(tǒng)的居住觀念，使得我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)持續(xù)投資過熱、房價飛漲，國家宏觀調(diào)控重拳頻出帶來一輪接一輪的調(diào)控大潮，加上世界金融危機也給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的影響，所以，目前房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的風險，房地產(chǎn)開發(fā)己成為我國風險最高的行業(yè)之一。故對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風險控制進行研究是非常必要的。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風險控制存在問題

1.1 內(nèi)部風險控制制度存在的問題

（1）內(nèi)部控制體系不健全

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度在企業(yè)中至關(guān)重要，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)對控制環(huán)境、會計系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。

（2）內(nèi)部審計還存在缺陷

我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)定了財會部門，但是大多數(shù)沒有設(shè)立獨立的審計部門。即使有的企業(yè)有了審計部門或是財務(wù)部門具有了審計功能，但是這些部門的工作人員往往在領(lǐng)導的意識下去工作，他們?nèi)狈I(yè)的審計技能，審計的過程和結(jié)果就會大打折扣。

1.2 內(nèi)部風險控制操作過程存在問題

（1）對內(nèi)部控制定義理解不夠全面

幾乎所有企業(yè)在財務(wù)報告中都會體現(xiàn)公司的內(nèi)部控制活動，但是半數(shù)以上的企業(yè)都是在披露控制活動的內(nèi)部控制，停留在流程層面的控制活動，這是非常片面的。

（2）虛設(shè)內(nèi)部控制建設(shè)

雖然大部分企業(yè)設(shè)立內(nèi)部風險控制規(guī)章制度，但由于重視程度不夠，僅僅是為了符合各監(jiān)督機構(gòu)的要求，并未真正應(yīng)用到實際的工作中，更多只是流于表面。

1.3 內(nèi)部風險控制配套政策存在問題

（1）企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不清晰，職責不明確

企業(yè)設(shè)立股東大會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層應(yīng)該各盡其責。但在實際中，大股東通常指定董事長，甚至監(jiān)事長。董事長委派獨立董事，由股東大會通過，這勢必導致董事會和監(jiān)事會，獨立董事不能發(fā)揮其作用，行使應(yīng)有的權(quán)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)。

（2）內(nèi)外部監(jiān)督機制管理不到位

企業(yè)經(jīng)營是否合法、財務(wù)信息是否可靠、公司運營是否正常，這些都需要審計部門得出結(jié)論。外部審計主要依靠社會監(jiān)督和政府監(jiān)督兩個體系，但由于監(jiān)督體系缺少橫向溝通信息，管理又比較分散，加之有的監(jiān)督主體并未履行其職責，以追求利益為前提，嚴重缺乏責任觀，道德觀，監(jiān)督力度并不大。企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制，由于受其專業(yè)行要求高的限制，人員配備不到位，審計職能如同虛設(shè)。

（3）企業(yè)員工對內(nèi)部風險控制的認識不足

對企業(yè)有言，沒有風險管理的意識是一種很可怕的發(fā)展趨勢。企業(yè)的管理層沒有明確內(nèi)部風險控制是所有人共同參與的事情。應(yīng)本著相互學習、相互溝通、相互監(jiān)督的思想，使每位員工都深刻認識自己是內(nèi)部風險控制的一員，否則將導致內(nèi)部風險控制主體不明確，責任不清晰，內(nèi)控不完善。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風險控制的對策建議

2.1 完善內(nèi)部風險控制制度建議

（1）建立并完善企業(yè)內(nèi)部風險控制機制

完善企業(yè)內(nèi)部風險控制體系，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部風險控制環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營管理的理念、企業(yè)的文化理論，制定和分配責任的方法、人力資源管理政策實施等。只有建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境，才能達到內(nèi)部控制的目的，這是內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，完善企業(yè)內(nèi)部風險控制機制，確保內(nèi)部風險控制制度的真正落實。

（2）強化和完善內(nèi)部會計控制機制

應(yīng)完善財務(wù)會計系統(tǒng)，并將其與監(jiān)督系統(tǒng)區(qū)分開來。即，將財務(wù)會計系統(tǒng)中的所有真實發(fā)生并記錄的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，要在財務(wù)會計報告中做出適當?shù)姆诸?，另外，重大的?jīng)濟業(yè)務(wù)要進行必要的詳細描述；衡量經(jīng)濟業(yè)務(wù)的價值，在財務(wù)會計報告中準確記錄其貨幣價值；準確確定經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，不影響財務(wù)報告的基礎(chǔ)上，將其記錄在適當?shù)臅嬈陂g；在財務(wù)會計報告中適當?shù)乇磉_經(jīng)濟業(yè)務(wù)，并按要求披露相關(guān)事項等職能，與監(jiān)督系統(tǒng)中的審計、稽核等職能區(qū)分開來，建立完善的內(nèi)部監(jiān)督部門，并賦予其應(yīng)有的職權(quán)。

2.2 完善業(yè)內(nèi)部風險控制操作過程政策建議

（1）改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)

公司治理是企業(yè)改善內(nèi)部環(huán)境的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想有效的進行內(nèi)部風險控制，要正確實施內(nèi)部會計控制，更要健全公司的治理結(jié)構(gòu)，這是內(nèi)部控制系統(tǒng)構(gòu)建的基礎(chǔ)。建立和完善內(nèi)部會計控制制度，完善決策機制，將進一步強化董事會的作用。設(shè)立專門的內(nèi)部審計、稽核等監(jiān)督部門，并確定其獨立性，行使相應(yīng)的監(jiān)督權(quán)。要以制度約束人，強化責任追究制度，建立和改進激勵和約束機制。

（2）建立并完善良好的控制環(huán)境

內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)風險管理所有其他組成部分的基石，更是進行內(nèi)部風險控制的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)過程中樹立宏觀政策觀念、運營市場觀念、行業(yè)競爭觀念以及獨特創(chuàng)新觀念。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以國家大局利益為前提，改善經(jīng)營管理手段，充分理解其服務(wù)性的特征，以消費者至上為服務(wù)宗旨，完成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標。

（3）加強對內(nèi)部風險控制的認識

公司管理層要對風險進行準確的識別、評估并進行有效的防范。內(nèi)部風險控制影響企業(yè)各個職能部門，只有人員真正理解內(nèi)部風險控制的涵義，重視它的重要地位，才能更好的貫徹企業(yè)的各項制度。企業(yè)各部門相互協(xié)同，相互影響，業(yè)務(wù)運作更加流暢。

（4）設(shè)立有效的內(nèi)部控制活動

在遵守會計準則的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從財務(wù)實際工作角度出發(fā)，按照相關(guān)法規(guī)政策，制定本企業(yè)的會計政策和會計控制制度。主要包括：明確規(guī)定各種項目開發(fā)中發(fā)生的一切經(jīng)濟流程；各部門的職權(quán)明細；定時考核員工的績效；不丟失、損毀會計憑證和會計信息；定時或不定時進行財政清查；復核以及職務(wù)分工等多種活動。這樣就能直接提升房地產(chǎn)企業(yè)的效益和效果，影響到企業(yè)目標的實現(xiàn)。

2.3 建立內(nèi)部財務(wù)風險控制的信息系統(tǒng)的政策建議

任何企業(yè)的經(jīng)營管理都要離不開財務(wù)風險的控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高風險行業(yè)，就更離不開財務(wù)風險的控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風險控制的信息系統(tǒng)主要通過風險控制的流程建立。在風險評估階段從環(huán)境、投資、工期以及第三方的風險的技術(shù)角度上進行評估，通過評估，可將風險轉(zhuǎn)化為定性或定量的指標，并計算出損失，為決策提供依據(jù)；在風險管理階段，根據(jù)公司的風險管理策略，信息系統(tǒng)應(yīng)具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風險控制方案階段，信息系統(tǒng)根據(jù)預定的方案，在房地產(chǎn)開發(fā)前期成本、服務(wù)質(zhì)量、土地成本、等關(guān)鍵環(huán)節(jié)引導和約束人員按風險管理和合同操作，充分降低開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的操作風險；信息系統(tǒng)能夠定期生成集中開發(fā)企業(yè)執(zhí)行情況的報告，向管理層和董事會報告，風險管理部門也能通過信息系統(tǒng)查詢財務(wù)風險控制情況，及時了解開發(fā)企業(yè)的進度，并提出相應(yīng)的意見。

3、結(jié)語

目前，為了限制通貨膨脹、遏制貧富分化、保證經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，國家政府對我國房地產(chǎn)市場一再進行調(diào)控。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多風險，形勢不容樂觀，對房地產(chǎn)開發(fā)進行風險管理就顯得尤為重要。但是，隨著我國房地產(chǎn)改革的不斷深入，必會出現(xiàn)更完善、更成熟的理論成果來指導改革進程，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)步入新的輝煌時代。

參考文獻：