導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)糾紛的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房屋產(chǎn)權(quán)檔案；信息化管理；特點(diǎn)；策略

房屋產(chǎn)權(quán)是房屋所有者根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，享有房屋的所有權(quán)益，是所有者對(duì)房屋的占有、使用、出租等的權(quán)利的總和。中國的民用住宅類的房屋的房產(chǎn)權(quán)有70年的期限，而商用的房屋的房產(chǎn)權(quán)只有40年的期限，到了時(shí)間政府就可以對(duì)房屋無償收回。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市中的民用住宅建筑越來越多，房屋產(chǎn)權(quán)變化的形式也是越來越多。根據(jù)我國的法律，房屋產(chǎn)權(quán)的獲取方式有很多種，其中最為普遍的是通過購買獲得，就是說購買者以金錢的方式向房屋的產(chǎn)權(quán)所有者進(jìn)行購買交易活動(dòng)，然后辦理相關(guān)的手續(xù)來獲得房屋產(chǎn)權(quán)。還有一種比較普遍的方式是建設(shè)獲得，就是建設(shè)者投入一定的資金，所有的都自己進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，建成之后的房屋就是自己的，享有對(duì)房屋的所有權(quán)。當(dāng)然，房屋產(chǎn)權(quán)的獲得還有抵押獲得、繼承獲得、受贈(zèng)獲得。比如說，某人向銀行貸款，將房子作為抵押物，到期無法歸還銀行賬務(wù)的時(shí)候，銀行就對(duì)房屋享有所有權(quán)，有對(duì)其進(jìn)行拍賣處理的權(quán)利。在我國的《繼承法》中，房屋是可以作為繼承物品的，所以當(dāng)被繼承人死后，房屋產(chǎn)權(quán)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。

1、房屋產(chǎn)權(quán)檔案的重要性

房屋產(chǎn)權(quán)檔案是一種交易的原始數(shù)據(jù)資料，在我國有以下幾個(gè)作用：

第一，解決糾紛和查處的有效資料。隨著社會(huì)主義建設(shè)進(jìn)程的加快，城市化的不斷發(fā)展，商品房越來越多，房屋交易也越來越多，這樣不可避免的就會(huì)產(chǎn)生一些房產(chǎn)糾紛事件。人們法律意識(shí)的逐漸增強(qiáng)，維權(quán)意識(shí)也在增強(qiáng)，在房產(chǎn)糾紛事件中，房產(chǎn)檔案作為最原始的數(shù)據(jù)資料，可以起到一定的作用，促進(jìn)糾紛事件的快速解決。在越來越昌盛的今天，在查處是需要對(duì)官員的名下房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，房產(chǎn)檔案就可以知道這房子是通過什么手段獲取，進(jìn)而查處是否有的行為。

第二，促進(jìn)城市中棚戶區(qū)的改造。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，優(yōu)化城市環(huán)境的大潮下，對(duì)于成為邊緣的棚戶區(qū)的改造成為城市建設(shè)發(fā)展的一個(gè)方向。對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行拆遷改造，既能擴(kuò)大城市規(guī)模，又能美化城市環(huán)境。但是拆遷改造的過程中又會(huì)出現(xiàn)很多問題，例如說：拆遷改造的范圍多大，如何跟當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行協(xié)調(diào)進(jìn)行拆遷改造。在這一過程中，房屋產(chǎn)權(quán)檔案能夠起到一定的作用，政府拆遷就需要對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褡龀鲅a(bǔ)償，而補(bǔ)償是要依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)的，房屋產(chǎn)權(quán)檔案在這時(shí)就又成為了原始的資料數(shù)據(jù)。

2、房屋產(chǎn)權(quán)檔案的管理特點(diǎn)

2.1產(chǎn)權(quán)形式的變化復(fù)雜

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。以前的住宅類房屋產(chǎn)權(quán)是全民、集體、私人所有這三種形式，而今天，可以分為（l）國家所有住宅；（2）勞動(dòng)群眾集體所有住宅；（3）公民私人所有住宅；（4）其他經(jīng)濟(jì)組織（如中外合資企業(yè)等）所有住宅。也就是說，在原來的基礎(chǔ)上又多了合資、外資、經(jīng)濟(jì)適用房等形式的產(chǎn)權(quán)所有制。產(chǎn)權(quán)形式的變化要求相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)要跟上步伐，對(duì)于新出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)形式要納入到相關(guān)的法律體制中去，進(jìn)行規(guī)范的管理。

2.2產(chǎn)權(quán)形式變化的速度加快

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的日益活躍，房產(chǎn)所有權(quán)也是在不斷的變更之中，前文提到的房屋產(chǎn)權(quán)獲取的五種方式是目前產(chǎn)權(quán)變化的主要方式。在城市中，尤其是一線城市中，想要買一套房是非常不容易的，房價(jià)居高不下，這種形勢(shì)又使得房屋出租、二手房的交易市場(chǎng)非常活躍，房子的買賣、租賃使得產(chǎn)權(quán)形式的變化速度加快。房地產(chǎn)的活躍使得房屋產(chǎn)權(quán)檔案的管理工作越來越多，分類也越來越細(xì)。

2.3房屋產(chǎn)權(quán)檔案的管理專業(yè)性強(qiáng)、利用率高

房屋產(chǎn)權(quán)檔案的管理非常重要，而相關(guān)的法律法規(guī)又特別多，所有的行為都必須在相應(yīng)的法律下進(jìn)行，所以管理起來更加的專業(yè)，對(duì)于管理人員的要求也越來越高。而利用率高就體現(xiàn)在房產(chǎn)檔案作為最原始的數(shù)據(jù)資料，在很多時(shí)候發(fā)揮著獨(dú)一無二的作用，就像前文中提到的協(xié)調(diào)房產(chǎn)糾紛、調(diào)查官員的、處理棚戶區(qū)的補(bǔ)償問題上。

3、房產(chǎn)檔案信息化管理概述

計(jì)算機(jī)自出現(xiàn)到今天，得到了迅猛的發(fā)展，計(jì)算機(jī)技術(shù)也在快速的更新?lián)Q代。計(jì)算機(jī)所擁有的存儲(chǔ)、檢索等是人無法企及的。在檔案的管理上，許多行業(yè)都早已用計(jì)算機(jī)對(duì)檔案進(jìn)行存儲(chǔ)、檢索了。計(jì)算機(jī)技術(shù)使得存儲(chǔ)量更大，占空間更小、檢索利用起來更加方便。在房產(chǎn)檔案的管理上，計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用早已深入人心，隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)檔案的信息化管理開始在一步步的得到實(shí)現(xiàn)。

房產(chǎn)檔案信息化就是運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)，將紙質(zhì)的檔案信息轉(zhuǎn)化成電子信息存儲(chǔ)到計(jì)算機(jī)中去，利用某些計(jì)算機(jī)軟件，對(duì)這些信息進(jìn)行有序的管理，實(shí)現(xiàn)資源的管理便利、利用率高。計(jì)算機(jī)技術(shù)的運(yùn)用使得房產(chǎn)檔案管理得更加的方便，工作效率得到了大大的提高。房產(chǎn)檔案信息化有以下的特點(diǎn)：

第一，檔案資料存儲(chǔ)的數(shù)字化。計(jì)算機(jī)語言與我們常用的語言是不一樣的。房屋產(chǎn)權(quán)檔案信息化就是將紙質(zhì)的文字、圖像、圖形等轉(zhuǎn)化成電子信息，計(jì)算機(jī)可以通過一定的技術(shù)識(shí)別這些信息，自動(dòng)將這些信息進(jìn)行分類、歸檔、存儲(chǔ)、計(jì)算機(jī)可以存儲(chǔ)的資料非常的多，這離不開計(jì)算機(jī)技術(shù)的快速發(fā)展。在人們需要這些信息時(shí)也能夠快速的進(jìn)行查閱利用，人們?cè)诓殚啎r(shí)需要耗費(fèi)的精力更少了，工作效率更高了。

第二，檔案傳輸?shù)木W(wǎng)絡(luò)化。在互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)之前，遠(yuǎn)距離之間傳遞資料需要通過郵寄系統(tǒng)，這樣的話時(shí)間就變長了，而且郵寄的過程中也會(huì)出現(xiàn)損壞或丟失的情況。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展之后，人們之間傳遞信息可以在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行，聯(lián)網(wǎng)就可以進(jìn)行信息資料的傳遞，還可以通過一些技術(shù)手段來加密信息，避免第三方截取信息。房產(chǎn)檔案的信息化使得房產(chǎn)開發(fā)商、需求者、房產(chǎn)管理部門之間可以在網(wǎng)上獲取相關(guān)的信息，交流更加方便，房產(chǎn)檔案的價(jià)值更加明顯，房產(chǎn)檔案的利用率更高。

第三，檢索的智能化。檢索的智能化是在信息資料的數(shù)字化實(shí)現(xiàn)下衍生而來的，數(shù)字化實(shí)現(xiàn)了檔案管理的便捷、分類、存儲(chǔ)等，這是運(yùn)用了計(jì)算機(jī)技術(shù)達(dá)到的，而人們?cè)诶脵n案信息時(shí)，也是根據(jù)計(jì)算機(jī)技術(shù)，有著特定的程序，查閱檢索更加的方便快捷。

4、房產(chǎn)檔案信息化管理的策略分析

在目前，我國房產(chǎn)檔案信息化管理正在快速的發(fā)展中，信息化管理給房地產(chǎn)事業(yè)帶來了活力，工作效率更高，但是目前我國房產(chǎn)檔案信息化管理還存在一些問題。由于信息化管理很大程度上依靠計(jì)算機(jī)技術(shù)，這就要求管理人員具有一定的計(jì)算機(jī)水平，能夠處理一些常見的計(jì)算機(jī)故障，這對(duì)管理人員無疑是提出了更高的要求。信息化管理既然是依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，而計(jì)算機(jī)不可能永遠(yuǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)下去，它總是會(huì)出現(xiàn)一些故障、毛病，這就需要人們?cè)谌粘９芾碇羞M(jìn)行維護(hù)，管理人員要與時(shí)俱進(jìn)，不斷的學(xué)習(xí)創(chuàng)新，提高自身的專業(yè)水平、職業(yè)能力。計(jì)算機(jī)技術(shù)是不斷的發(fā)展的，在房產(chǎn)檔案的管理上也需要跟進(jìn)時(shí)代步伐，采用最新的技術(shù)手段，促進(jìn)工作效率的提高和房產(chǎn)檔案管理的更加方便快捷。

4.1提高思想認(rèn)識(shí)

當(dāng)前社會(huì)下房產(chǎn)檔案管理部門工作人員不重視房產(chǎn)檔案信息化管理，對(duì)于房產(chǎn)檔案

的管理也停留在傳統(tǒng)的思想觀念上。許多管理者并不接受信息化管理，他們不了解計(jì)算機(jī)技術(shù)，不認(rèn)同互聯(lián)網(wǎng)，這嚴(yán)重的影響到了房產(chǎn)檔案的信息化管理進(jìn)程，所以要提高他們的思想認(rèn)識(shí)水平。房產(chǎn)檔案信息化管理需要先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)和設(shè)備，需要建設(shè)綜合的網(wǎng)絡(luò)，這些都需要投入大量的資金，沒有資金所有的都只是紙上談兵。提高大家的認(rèn)識(shí)水平尤其是上級(jí)重要的管理者的認(rèn)識(shí)水平，得到他們的支持，將信息化管理工作落實(shí)到位，建設(shè)房產(chǎn)檔案信息化管理，提高工作效率。

4.2提高管理人員的計(jì)算機(jī)水平和職業(yè)素質(zhì)

房產(chǎn)檔案信息化管理是依托計(jì)算機(jī)技術(shù)和設(shè)備的，這就要求管理人員具有一定的計(jì)算機(jī)水平，能夠?qū)τ?jì)算機(jī)出現(xiàn)的一些故障進(jìn)行維護(hù)管理，在日常的使用過程中進(jìn)行維護(hù)，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

房產(chǎn)檔案管理人員要積極主動(dòng)的去學(xué)習(xí)，不斷的擴(kuò)寬知識(shí)面，學(xué)習(xí)到更多的計(jì)算機(jī)技術(shù)，提高職業(yè)水平，在工作中運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)解決出現(xiàn)的一些問題。對(duì)于信息化系統(tǒng)不斷的進(jìn)行更新?lián)Q代，促進(jìn)信息化系統(tǒng)的更好更快速的運(yùn)轉(zhuǎn)。

管理人員的計(jì)算機(jī)水平和職業(yè)素質(zhì)的提高需要給予一定的壓力，要進(jìn)行績效評(píng)估，運(yùn)用一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，讓管理人員充分認(rèn)識(shí)到工作的重要性，認(rèn)識(shí)到計(jì)算機(jī)技術(shù)的重要性，促進(jìn)他們自我提高、自我完善。

4.3運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)

房產(chǎn)檔案的信息化管理依托先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，要實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，必須采用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)。這需要引起上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重視，根據(jù)社會(huì)的發(fā)展，不斷的對(duì)信息化系統(tǒng)進(jìn)行更新?lián)Q代，運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，不斷完善信息化系統(tǒng)，使得系統(tǒng)運(yùn)行的效率更高，系統(tǒng)出現(xiàn)故障的情況更少，更好的提高工作效率。

計(jì)算機(jī)技術(shù)是不斷發(fā)展變化的，社會(huì)經(jīng)濟(jì)也是不斷發(fā)展變化的，這就要求信息化系統(tǒng)也是要不斷的發(fā)展變化，要與時(shí)俱進(jìn)，不斷的運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)，提高系統(tǒng)的運(yùn)作效率。

4.4做好制度建設(shè)

制度建設(shè)是政府相關(guān)部門需要做的事，政府部門出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)房產(chǎn)檔案信息化管理作出一些強(qiáng)制性的規(guī)定，促進(jìn)各級(jí)部門進(jìn)行規(guī)范管理。隨著房產(chǎn)糾紛事件的增多，人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，做好制度建設(shè)，促進(jìn)房產(chǎn)檔案信息化關(guān)林的規(guī)范化。

5、結(jié)束語

房產(chǎn)檔案的信息化管理是房產(chǎn)檔案管理的革新，是時(shí)展的必然趨勢(shì)。我國目前在房產(chǎn)檔案信息化管理上還存在很多問題，這需要社會(huì)各界的不懈努力，促進(jìn)房產(chǎn)檔案的信息化管理。

參考文獻(xiàn)：

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[3]郭福芝，李東艷.論新時(shí)期房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理人員應(yīng)具有的幾個(gè)意識(shí)[J].大慶社會(huì)科學(xué)，2005（04）.

[4]陳勇.房產(chǎn)檔案信息化管理探索[J].湖南科技學(xué)院學(xué)報(bào)，2010（04）.

篇2

第一章  總  則

第二章  產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍的管理

第三章  房產(chǎn)的經(jīng)營和管理

第四章  房屋的使用和維修

第五章  法律責(zé)任

第六章  附  則

第一章  總  則

第一條  為了加強(qiáng)城市公有房產(chǎn)的管理，保護(hù)所有權(quán)單位和使用人的合法權(quán)益，適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)和人民生活的需要，根據(jù)國家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，特制定本暫行辦法。

第二條  公有房產(chǎn)包括：房產(chǎn)經(jīng)營單位直接管理的國有房產(chǎn)；國家機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、事業(yè)單位自管的房產(chǎn)；全民所有制和集體所有制企業(yè)單位自管的房產(chǎn)。

第三條  公有房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)受國家法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得利用公有房產(chǎn)危害公共利益，損害他人合法權(quán)益。

第四條  房產(chǎn)管理局（以下簡稱房管機(jī)關(guān)）是人民政府對(duì)公有房產(chǎn)行使行政管理的職能部門。

市房產(chǎn)經(jīng)營單位，依法經(jīng)營市直管的國有房產(chǎn)。

第二章  產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍的管理

第五條  公有房產(chǎn)所有單位均須到市房管機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)后，發(fā)給房產(chǎn)所有權(quán)證件，房產(chǎn)所有權(quán)證件具有法律效力，嚴(yán)禁涂改、偽造。

房產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、產(chǎn)業(yè)增減（包括新建、擴(kuò)建、加層、拆除、倒塌）時(shí)，所有權(quán)單位須在一個(gè)月內(nèi)到市房管機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)移、變更、注銷登記。逾期登記者，須交納逾期費(fèi)，拒絕登記者，其房產(chǎn)視為產(chǎn)權(quán)不清，由市房管機(jī)關(guān)予以代管。

第六條  全民所有制單位管理的房產(chǎn)，屬社會(huì)主義全民所有，所有權(quán)單位應(yīng)在國家法律法規(guī)的范圍內(nèi)，行使占有、使用和處分的權(quán)利，履行保護(hù)、管理和合理使用的義務(wù)。

房產(chǎn)經(jīng)營單位直接管理的國有房產(chǎn)，撥給單位使用的，使用單位只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)。

集體所有制單位的自管房產(chǎn)，屬社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體組織所有。所有權(quán)單位依法享有占有、使用和處分的權(quán)利，履行保護(hù)、管理和合理使用的義務(wù)。

第七條  房產(chǎn)所有權(quán)單位對(duì)所管理的房產(chǎn)要做到產(chǎn)權(quán)歸屬清楚，產(chǎn)籍資料完整，全面掌握房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、座落、結(jié)構(gòu)、面積、設(shè)備、用途、完好程度、用地面積及變化情況。

第八條  房產(chǎn)所有權(quán)單位和房產(chǎn)經(jīng)營單位要認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家頒布的有關(guān)房產(chǎn)管理法規(guī)、政策，設(shè)專管機(jī)構(gòu)或?qū)９苋藛T，經(jīng)營管理和維修所管房產(chǎn)，接受房管機(jī)關(guān)的行政管理，并向房管機(jī)關(guān)報(bào)送房產(chǎn)經(jīng)營管理情況和有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料。

第九條  房管機(jī)關(guān)對(duì)城市公有房屋負(fù)有技術(shù)、質(zhì)量鑒定的責(zé)任。

第十條  房管機(jī)關(guān)對(duì)城市公有房產(chǎn)糾紛有調(diào)解權(quán)。

城市公有房產(chǎn)糾紛的裁決權(quán)屬于市房管機(jī)關(guān)。

第十一條  房管機(jī)關(guān)必須嚴(yán)格遵守法律和執(zhí)行國家政策，對(duì)單位和公民就公有房產(chǎn)提出的咨詢，必須作出負(fù)責(zé)的解釋或答復(fù)。

第十二條  對(duì)城市公有房屋的拆遷安置工作，按山東省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體辦法由市人民政府制定。

第三章  房產(chǎn)的經(jīng)營和管理

第十三條  房產(chǎn)所有權(quán)單位和房產(chǎn)經(jīng)營單位，依法可以將房產(chǎn)出租、出售或用房產(chǎn)與國內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)組織合資經(jīng)營工業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)等，也可以依照法律的規(guī)定，用房產(chǎn)與外國企業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人進(jìn)行各種形式的經(jīng)濟(jì)合作。

未經(jīng)批準(zhǔn)，禁止一切單位或個(gè)人利用公有房產(chǎn)搞任何形式的合資經(jīng)營、聯(lián)合經(jīng)營，禁止變相出賣使用權(quán)。

第十四條  為了促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，鼓勵(lì)利用鋪面房屋發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。鋪面房的出租、出售，實(shí)行商品租金、商品價(jià)格。具體辦法由市人民政府制定。

第十五條  鼓勵(lì)公民個(gè)人購買公有住宅。公民有優(yōu)先購買所承租的住宅的權(quán)利。

第十六條  公有房產(chǎn)出租，由房產(chǎn)出租單位與承租人簽訂租憑合同，租賃雙方合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。

承租、退租公有房屋，承租人憑房產(chǎn)出租單位發(fā)給的《承、退租房屋證明》，到公安部門辦理戶口遷出、遷入手續(xù)。

第十七條  租賃合同中應(yīng)明確規(guī)定租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及其他約定事項(xiàng)和違約責(zé)任等，租賃合同的格式由市房管機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制。

房產(chǎn)出租單位，除租賃合同規(guī)定的內(nèi)容外，不得向承租人索取額外費(fèi)用。

第十八條  公有房產(chǎn)出租，實(shí)行租金制，住宅房屋按使用面積計(jì)租，非住宅房屋按建筑面積計(jì)租。

房產(chǎn)出租單位收取的租金，按國家規(guī)定的比例用于房屋及其設(shè)備的維修和更新，不準(zhǔn)挪作他用。

房屋經(jīng)過維修，建筑結(jié)構(gòu)和使用條件發(fā)生變化的，房租應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整。

第十九條  承租人須按月繳租，對(duì)拖欠租金者，房產(chǎn)出租單位按月加收月租額百分之十的滯納金。

第二十條  房產(chǎn)經(jīng)營單位直管房產(chǎn)的租金，以單位名義承租者，通過銀行托收；以個(gè)人名義承租者，由承租人所在工作單位代扣統(tǒng)繳；承租人無工作單位者，由出租單位直接收取，承租人也可集體匯繳或自行繳納。

第二十一條  承租人要求分立承租名義，必須有正當(dāng)理由，且承租的房屋具備分立承租的條件，方可提出申請(qǐng)，經(jīng)房產(chǎn)出租單位審查同意后，得以簽訂新的租賃合同。

承租人要求變更承租名義，須經(jīng)房產(chǎn)出租單位審查同意后，方可辦理變更承租名義手續(xù)。

第二十二條  已出租的公有住宅，經(jīng)市政府或市房管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)另作他用時(shí)，房產(chǎn)出租單位或用房單位須給承租人另行合理安排住房，安排標(biāo)準(zhǔn)比照省、市城市建設(shè)拆遷安置辦法執(zhí)行。

第二十三條  房產(chǎn)出租單位，應(yīng)承擔(dān)下列義務(wù)：

（一）按合同規(guī)定的時(shí)間，將房屋交給承租人使用。

（二）保證房屋的正常使用和安全。

（三）調(diào)解承租人之間的房屋糾紛。

（四）聽取和答復(fù)承租人對(duì)有關(guān)房屋問題的咨詢。

第二十四條  承租人有下列情形之一者，房產(chǎn)出租單位有權(quán)解除租賃合同，收回房屋：

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人使用者。

（二）不按租賃合同規(guī)定的用途使用房屋者。

（三）無正當(dāng)理由拖欠租金達(dá)六個(gè)月以上，或?qū)⒊凶獾姆课葸B續(xù)閑置一年以上者。

第四章  房屋的使用和維修

第二十五條  凡承租公有房屋的單位，因關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)、遷等所騰出的非住宅房屋，應(yīng)退還給出租單位，不得任意改變房屋的用途或自行轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

第二十六條  任何單位和個(gè)人未經(jīng)房產(chǎn)所有權(quán)單位或房產(chǎn)經(jīng)營單位批準(zhǔn)而擅自占用公有房屋，必須限期遷出，并處以租金額二至十倍的罰款。

第二十七條  承租房屋的單位和個(gè)人有愛護(hù)房屋及其附屬設(shè)備的義務(wù)，不準(zhǔn)在房屋及院內(nèi)亂拆、亂建，或安裝影響住宅安全使用的動(dòng)力設(shè)備。

凡承租人共同使用的房屋部位和院落，應(yīng)共同合理使用，不得獨(dú)自占用。

第二十八條  凡出租的公有房屋及其附屬設(shè)備的自然損壞，由出租單位負(fù)責(zé)維修，不屬養(yǎng)護(hù)性質(zhì)的裝修、粉飾以及人為的損壞，由承租人或損壞人負(fù)責(zé)，提倡承租人對(duì)室內(nèi)進(jìn)行裝修和粉飾，改善使用環(huán)境。

第二十九條  承租單位因生產(chǎn)、營業(yè)需要欲自費(fèi)進(jìn)行改建、擴(kuò)建及變更附屬設(shè)備時(shí)，須與房產(chǎn)出租單位簽訂協(xié)議，并經(jīng)城建部門簽發(fā)施工執(zhí)照后方可施工。拆除或減少的房屋面積和設(shè)備，承租單位須向房產(chǎn)出租單位交納賠償費(fèi)。

自費(fèi)擴(kuò)大的房屋面積，自使用的第十三個(gè)月起，房產(chǎn)出租單位按新增面積重新計(jì)收租金。

自費(fèi)改建、擴(kuò)建的房屋及變更的附屬設(shè)備，在依法或依約終止租賃合同時(shí)，不得自行拆除，房產(chǎn)出租單位不予補(bǔ)償。

第三十條  房產(chǎn)所有權(quán)單位和房產(chǎn)經(jīng)營單位，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋的維修保養(yǎng)，每年對(duì)所管房屋及其附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查，編制維修計(jì)劃，搞好零修養(yǎng)護(hù)。

對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重破漏房屋，要及時(shí)組織維修翻建，保證房屋不倒、不塌。

公有房屋的翻建、拆除和改造，必須服從城市統(tǒng)一規(guī)劃。

第三十一條  對(duì)房屋的維修，承租人應(yīng)積極配合，不得借故拒絕臨時(shí)搬遷和阻撓施工，對(duì)拒絕搬遷和阻撓施工造成的誤工人工費(fèi)損失的50％，由承租人負(fù)責(zé)賠償。

房產(chǎn)出租單位，要按規(guī)定期限完成維修任務(wù)，若超過期限，承租人有要求出租單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，補(bǔ)償額以延誤工期罰款中人工費(fèi)的50％計(jì)算。

凡妨礙房屋維修的一切違章建筑，須無條件拆除。

第三十二條  經(jīng)房管機(jī)關(guān)鑒定有倒塌危險(xiǎn)的房屋，房產(chǎn)出租單位必須及時(shí)采取措施，保證安全，承租人必須服從房產(chǎn)出租單位的臨時(shí)安置，并按通知期限遷出，否則，造成的一切后果由承租人負(fù)責(zé)。

房產(chǎn)出租單位，對(duì)臨時(shí)遷出的承租人，繼續(xù)履行租賃義務(wù)。

第三十三條  凡因檢查不周或維修不及時(shí)，致使承租人遭受經(jīng)濟(jì)損失的，房產(chǎn)出租單位要負(fù)責(zé)賠償。

凡因玩忽職守，造成重大經(jīng)濟(jì)損失和人身傷亡事故者，應(yīng)依法追究責(zé)任。

第三十四條  房管機(jī)關(guān)對(duì)公有房產(chǎn)的維修養(yǎng)護(hù)，負(fù)有監(jiān)督的責(zé)任。

第五章  法律責(zé)任

第三十五條  凡違反本暫行辦法者，由市房管機(jī)關(guān)視情節(jié)輕重，分別給以責(zé)令修復(fù)房屋、賠償損失、沒收非法所得、查封房屋、遷出、拆除和處以罰款等處罰。

當(dāng)事人對(duì)市房管機(jī)關(guān)的處罰決定不服者，可在接到處罰通知書次日起十天內(nèi)向人民法院起訴。對(duì)逾期不起訴又不履行處罰決定的，由市房管機(jī)關(guān)提請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十六條  凡因房屋產(chǎn)權(quán)、租賃、拆遷、修繕等發(fā)生的糾紛經(jīng)調(diào)解無效時(shí)，當(dāng)事人可申請(qǐng)市房管機(jī)關(guān)裁決。不服裁決者可在接到裁決通知書次日起十天內(nèi)向人民法院起訴，對(duì)逾期不起訴而又不履行裁決的，由市房管機(jī)關(guān)提請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十七條  房管機(jī)關(guān)和房產(chǎn)出租單位的工作人員，執(zhí)行本暫行辦法有弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索、違法亂紀(jì)行為的，要依法從嚴(yán)處理。

第三十八條  違反本暫行辦法，觸犯《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機(jī)關(guān)給予治安處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究。

第六章  附  則

第三十九條  本暫行辦法適用于市區(qū)、黃島區(qū)，各縣可參照?qǐng)?zhí)行。

第四十條  本暫行辦法在具體應(yīng)用中的問題，由市房管機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)解釋。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)登記；民行交叉；民事優(yōu)先

一、問題提出:民行交叉案件孰先孰后

民行交叉案件,是指在案件的審理過程中,同時(shí)存在需要解決的行政爭議和民事爭議,兩種爭議的內(nèi)容具有關(guān)聯(lián)性、處理結(jié)果互為因果或互為前提的案件。因房地產(chǎn)登記行為而產(chǎn)生的糾紛是引發(fā)民行交叉訴訟的主要類型。目前,在處類該類型糾紛時(shí),由于立法的欠缺,加上理論研究的不足及法官審判技能的缺失等原因,導(dǎo)致不同法院在審理此類民行交叉案件中,在審判程序、適用法律、審判結(jié)果上均大相徑庭,甚至出現(xiàn)不同法院、不同法庭相互推諉、案件久拖不決、行政與民事裁決相互矛盾的情形,嚴(yán)重?fù)p害了司法權(quán)威和司法公正,也造成了司法資源的極大浪費(fèi)。在此背景下,引入合理的民行交叉案件審理機(jī)制成為司法實(shí)務(wù)中亟待解決的一個(gè)重大課題。

對(duì)民、行交叉案件的處理方式,現(xiàn)在大致有以下幾種模式:一是先行政后民事。二是民事與行政同時(shí)進(jìn)行。三是行政附帶民事或民事附帶行政。四是合并審理。五是區(qū)別對(duì)待。但是,由于這些模式缺乏立法支持,理論研究依據(jù)也不足,尚無一公認(rèn)的解決民行交叉案件的方案。

二、沖突根源:房地產(chǎn)登記行為的多重屬性

(一)房地產(chǎn)登記行為產(chǎn)生行政與民事雙重法律效果

房地產(chǎn)登記,是指房地產(chǎn)主管部門將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上,并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度,是依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記行為是行政登記行為的一種,屬于具體行政行為。當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為違法的,可以提起行政訴訟。

同時(shí),登記機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記過程中,又會(huì)涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為。所以,該行為又會(huì)產(chǎn)生廣泛的民事法律效果。主要表現(xiàn)在以下方面:一是房地產(chǎn)登記行為是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行依法登記,登記后才能生效。二是登記行為具有推定力。房地產(chǎn)登記具有推定登記內(nèi)容為正確的效力。即使登記是錯(cuò)誤的,但對(duì)于信賴該登記而從事交易的善意第三人,法律仍承認(rèn)其與真實(shí)物權(quán)相同的法律效果。三是房地產(chǎn)證在民事訴訟中的證據(jù)效力。房地產(chǎn)證作為國家行政機(jī)關(guān)發(fā)放的確認(rèn)房地產(chǎn)歸屬的權(quán)證,在民事訴訟中可以成為確定房地產(chǎn)權(quán)屬的證據(jù)。

由此可見,房地產(chǎn)登記涉及到兩個(gè)法律關(guān)系,一個(gè)是作為登記基礎(chǔ)的房地產(chǎn)所有權(quán)民事法律關(guān)系,另一個(gè)是登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查并予以核準(zhǔn)登記的行政法律關(guān)系。這些法律關(guān)系相互交叉,錯(cuò)綜復(fù)雜,使得由此引發(fā)的糾紛也出現(xiàn)民事與行政糾紛交織在一起,“剪不斷,理還亂”的情形。

(二)登記的形式審查與登記的公定力脫節(jié)

房地產(chǎn)登記系對(duì)既有法律關(guān)系的記載,是一種非賦權(quán)性的具體行政行為。根據(jù)我國法律法規(guī)的規(guī)定,登記機(jī)構(gòu)的審查是形式審查,即只要程序合法、主體資格合法、證明材料齊全、有關(guān)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬清楚,登記機(jī)構(gòu)就予以登記。至于引起變動(dòng)的原因行為是否真實(shí)合法,具有法律效力,登記機(jī)構(gòu)無需也無法進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的審查。所以,基于登記行為審查范圍的有限性(不對(duì)房地產(chǎn)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查)及登記機(jī)構(gòu)審查能力的有限性,可能造成登記行為合法性與登記內(nèi)容真實(shí)性存在一定程度的分離。

房地產(chǎn)登記行為作為一種具體行政行為,依法具有公定力。登記行為一經(jīng)成立,即具有推定為合法而要求所有機(jī)關(guān)、組織或個(gè)人予以尊重的一種法律效力。房地產(chǎn)登記標(biāo)志著國家房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)依據(jù)法律對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬的認(rèn)可和公示,也是對(duì)民事法律關(guān)系中所有權(quán)取得法律行為的認(rèn)可。第三人基于該信賴而從事的交易應(yīng)依法受到保護(hù)?；诖?對(duì)房地產(chǎn)登記行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查是登記行為公定力的必然要求。

可見,房地產(chǎn)登記行為作為行政確認(rèn)類登記,行政機(jī)關(guān)只負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行形式審查。而登記行為在私法領(lǐng)域的公定力、公信力則要求對(duì)產(chǎn)生變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,兩者相互脫節(jié)。當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為無效、不合法,導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬登記錯(cuò)誤時(shí),對(duì)登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記可提起行政訴訟,對(duì)權(quán)屬變動(dòng)是否有效及第三人基于信賴而從事的交易是否受到保護(hù)則會(huì)引發(fā)民事訴訟,行政與民事爭議的交叉成為必然。

三、解決之道:民事優(yōu)先原則

(一)基本思路:維護(hù)法的穩(wěn)定性與發(fā)揮法官的審判技能

穩(wěn)定性是法律權(quán)威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但隨著時(shí)代的發(fā)展,法律又不可避免地會(huì)出現(xiàn)滯后性。所以,當(dāng)現(xiàn)實(shí)生活中新出現(xiàn)的問題無法在已頒布的法律中找到明確的解決依據(jù)時(shí),從理論上為引進(jìn)新的法律機(jī)制進(jìn)行探討雖屬必要,但更重要和當(dāng)務(wù)之急的則是在現(xiàn)行法律框架下為司法實(shí)務(wù)中新問題的解決提供可供操作的具體程序及對(duì)之進(jìn)行合理性論證,以便在新的法律或司法解釋頒布前實(shí)務(wù)界不致于一籌莫展。

雖然現(xiàn)行法律和司法解釋并未對(duì)民行交叉案件的審理程序和法律適用作出明確的規(guī)定,但并不表示法官對(duì)此種情況就無所作為,束手無策。司法實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)困境,實(shí)際上對(duì)現(xiàn)代法官發(fā)現(xiàn)法律和解釋法律的職業(yè)審判技能提出了更高更新的要求?！懊鎸?duì)存在漏洞的法律條文和存在歧義的證言,法官需要發(fā)揮其主觀能動(dòng)性,憑著自己的法律素養(yǎng)來解決實(shí)踐中紛繁復(fù)雜的糾紛。在法律適用中,法官通過權(quán)衡和解釋相關(guān)法律,發(fā)掘法律的原則和精神,進(jìn)而彌補(bǔ)法律的缺陷。”房地產(chǎn)登記中民行交叉訴訟的法律適用難題需要法官在現(xiàn)行法律框架下,充分運(yùn)用自由裁量權(quán),根據(jù)立法的精神和法的原則來解釋法律,為沖突的解決提供合理性論證。只有這樣,才能真正破解民行交叉案件的審理難題。

(二)現(xiàn)行法律框架下的審理原則

在房地產(chǎn)登記中,登記機(jī)構(gòu)對(duì)引起房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為是一種形式審查,登記機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的登記也不代表對(duì)原因行為合法有效的認(rèn)定。所以,原因行為的瑕疵不能因登記而得到補(bǔ)正,登記行為合法也并不意味著原因行為合法有效。如果原因行為無效或被撤銷,即使已辦理登記也將導(dǎo)致權(quán)屬變動(dòng)無效?？梢?房地產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)從根本上來說取決于引起權(quán)屬變動(dòng)的原因行為,房地產(chǎn)登記對(duì)原因行為不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。因此,在房地產(chǎn)登記案件中,當(dāng)事人實(shí)際主要是對(duì)登記所涉及的民事法律關(guān)系有爭議,只是由于該行為為登記機(jī)構(gòu)所確認(rèn)并基于登記而生效,導(dǎo)致登記行為被卷入到訴訟中,呈現(xiàn)民事與行政糾紛交織的狀態(tài)。解決這一矛盾的根本在于確定原因行為的法律效力,如果原因行為的效力沒有認(rèn)定,即便提起行政訴訟,也不能解決問題。所以,應(yīng)當(dāng)建立民事訴訟優(yōu)先的法律原則。

在民事優(yōu)先的原則下,處理房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的民刑交叉案件時(shí),還應(yīng)澄清以下幾個(gè)問題:(1)由于房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的訴訟可能不僅是一個(gè)行政訴訟和一個(gè)民事訴訟,也有可能是一個(gè)行政訴訟和多個(gè)民事訴訟。民事訴訟優(yōu)先指的是引起房地產(chǎn)權(quán)屬登記變更的民事法律行為引發(fā)的訴訟優(yōu)先,而并非所有的民事訴訟優(yōu)先。(2)在房地產(chǎn)證作為證據(jù)出現(xiàn)的民事糾紛中,是否需中止民事訴訟,行政優(yōu)先?根據(jù)證據(jù)法的規(guī)定,房產(chǎn)證屬于公文書證,其證明力一般大于其他證據(jù)。但是,房產(chǎn)證的證明力并不是絕對(duì)的,其只是一種優(yōu)勢(shì)證據(jù)。如果一方當(dāng)事人提供的其他證據(jù)足以房產(chǎn)證登記的內(nèi)容,則法院完全可以根據(jù)證據(jù)規(guī)則,對(duì)房產(chǎn)證不予采信,而無需等待當(dāng)事人提起行政訴訟。(3)因善意取得而引發(fā)的民事訴訟,是否需要行政訴訟優(yōu)先呢?經(jīng)審查,如果符合法律規(guī)定的善意取得的條件,即便引起權(quán)屬變動(dòng)的原因行為有瑕疵,也不影響善意第三人對(duì)該房產(chǎn)的取得。所以,該類民事訴訟無需等待行政訴訟或原因行為的民事訴訟的判決而可逕行判決。

注釋:

杜承秀.民事與行政爭議交叉案件的法理分析.前沿.2007(4).第112頁.

篇4

Q1：王律師，你好！

我在2011年4月，通過中介承租上海市東體育會(huì)路的某處房屋（以下簡稱“系爭房屋”），與張女士簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”），當(dāng)時(shí)張女士出具其身份證稱其是該系爭房屋產(chǎn)權(quán)人的母親，因產(chǎn)權(quán)人在美國，故由其系爭房屋的相關(guān)出租事宜。簽約當(dāng)天，我付給張女士定金人民幣3000元，及中介費(fèi)人民幣2200元，張女士遂簽署收條一張。根據(jù)租賃合同的約定：“張女士將其合法擁有的上海市東體育會(huì)路的房屋出租給本人使用，租賃期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方應(yīng)保證所出租房屋權(quán)屬清楚，無共同人意見，無使用之糾紛?！?/p>

為此本人要求張女士出具產(chǎn)權(quán)人同意其出租房屋的委托書，張女士未出具。次日，本人為系爭房屋物業(yè)管理費(fèi)的繳交事宜找張女士溝通，并再次提出要求張女士出具房屋出租的委托書，張女士僅出具了系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，且該產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件上的權(quán)利人并非張女士，本人表示若張女士不能提供委托書，本人將拒絕繼續(xù)履行租賃合同。但張女士始終沒有向本人出示權(quán)利人同意其處理有關(guān)系爭房屋出租事宜的授權(quán)委托書。

不久張女士將系爭房屋出租給了第三人，本人也沒有繼續(xù)支付房屋租金。我現(xiàn)在想咨詢一下王律師，張女士在無法提供系爭房屋權(quán)利人授權(quán)證明的情況下對(duì)外出租房產(chǎn)，本人是否可以認(rèn)為張女士欺詐并向法院要求確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同無效，要求張女士雙倍返還定金，并返還中介費(fèi)？

求助人：王女士

A：王女士，你好！

首先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)由擁有該財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的人進(jìn)行處分。這種處分權(quán)可以是因獲得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)而自然獲得的，也可以是由權(quán)利人授權(quán)給予第三人的。張女士并非系爭房產(chǎn)的權(quán)利人，其處分權(quán)只能通過合法有效的授權(quán)獲得，我們常常將其稱之行為。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。被人對(duì)人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任。

按照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，分為三種形式：

（一）法定?；诜傻闹苯右?guī)定而產(chǎn)生的為法定。

（二）指定。依照法律規(guī)定因人民法院或者其他部門的指定而產(chǎn)生的為指定。

（三）委托。委托是按照委托人的委托而產(chǎn)生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關(guān)系性質(zhì)的民事活動(dòng)外，一般民事活動(dòng)都可以實(shí)行委托。

就你所說的情況，張女士對(duì)于系爭房屋出租事宜的授權(quán)應(yīng)當(dāng)是委托的形式。在民事活動(dòng)中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應(yīng)當(dāng)出示授權(quán)委托書。因此，為了避免張女士無權(quán)所產(chǎn)生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權(quán)利人同意她處理其房屋出租事宜的授權(quán)委托書的要求應(yīng)該是合理的，張女士應(yīng)當(dāng)出具。

那什么是無權(quán)呢？就是無權(quán)人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，因無權(quán)而簽訂的合同有以下三種情形：

（l）根本沒有權(quán)而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經(jīng)過被人的授權(quán)，就以被人的名義簽訂的合同。

（2）超越權(quán)而簽訂的合同。是指人與被人之間有關(guān)系存在，但是人超越了被人的授權(quán)范圍與他人簽訂了合同。

（3）關(guān)系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關(guān)系，但是由于期限屆滿、事務(wù)完成或者被人取消委托關(guān)系等原因，被人與人之間的關(guān)系已不復(fù)存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定：沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被人的追認(rèn)，被人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。該條款規(guī)定行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后以被人名義訂立的合同，未經(jīng)被人追認(rèn)，對(duì)被人不發(fā)生效力。

王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權(quán)利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權(quán)利人的委托出租系爭房屋的話，她負(fù)有舉證的責(zé)任。若張女士無法提供證據(jù)證明她對(duì)系爭房屋擁有處分權(quán)的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實(shí)際權(quán)利人追認(rèn)前，處于效力待定狀態(tài)，而非合同無效狀態(tài)。

我國的法律法規(guī)將無權(quán)人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：

（1）無權(quán)人簽訂的合同并非都對(duì)本人不利，有些因無權(quán)而簽訂的合同對(duì)本人可能是有利的；（2）從本質(zhì)上講，無權(quán)行為也具有某些的特性，如無權(quán)人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權(quán)也就意味著事后對(duì)合同的承認(rèn)；（3）無權(quán)合同經(jīng)過事后的追認(rèn)，可有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和保護(hù)合同相對(duì)人的利益。

我們?cè)賮砜纯幢景福跖渴欠窨梢砸云墼p主張而與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據(jù)《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，使其陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)并因此作出錯(cuò)誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應(yīng)屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。

根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。

需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯(lián)系。所以，在實(shí)踐中不宜將無實(shí)際履行能力的人訂立合同的行為一概認(rèn)定為有欺詐行為，只有那些無實(shí)際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預(yù)付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權(quán)利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經(jīng)被出租的實(shí)際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個(gè)人認(rèn)為，本案更合理的定性應(yīng)為權(quán)須明晰的效力待定合同，而非欺詐。

而且，王女士基于對(duì)張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實(shí)張女士委托手續(xù)的做法本身也存在一定的過錯(cuò)?，F(xiàn)王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，將很難獲得法院的支持。但張女士應(yīng)將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對(duì)于系爭房屋的權(quán)利人進(jìn)行審核并取得相關(guān)的委托授權(quán)材料，也存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中介居間合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

當(dāng)前，無房屋處分權(quán)人假造房屋產(chǎn)權(quán)證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務(wù)必要確認(rèn)房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心，了解房屋的產(chǎn)交信息，然后核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復(fù)印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權(quán)屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。

（法律支持：北京大成律師事務(wù)所上海分所）

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個(gè)高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對(duì)于《婚姻法》《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對(duì)于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及報(bào)紙雜志的采訪，對(duì)婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問題進(jìn)行講解和評(píng)述，受到了廣大觀眾和讀者的好評(píng)。

A：王女士，你好！

首先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)由擁有該財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的人進(jìn)行處分。這種處分權(quán)可以是因獲得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)而自然獲得的，也可以是由權(quán)利人授權(quán)給予第三人的。張女士并非系爭房產(chǎn)的權(quán)利人，其處分權(quán)只能通過合法有效的授權(quán)獲得，我們常常將其稱之行為。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。被人對(duì)人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任。

按照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，分為三種形式：

（一）法定?；诜傻闹苯右?guī)定而產(chǎn)生的為法定。

（二）指定。依照法律規(guī)定因人民法院或者其他部門的指定而產(chǎn)生的為指定。

（三）委托。委托是按照委托人的委托而產(chǎn)生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關(guān)系性質(zhì)的民事活動(dòng)外，一般民事活動(dòng)都可以實(shí)行委托。

就你所說的情況，張女士對(duì)于系爭房屋出租事宜的授權(quán)應(yīng)當(dāng)是委托的形式。在民事活動(dòng)中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應(yīng)當(dāng)出示授權(quán)委托書。因此，為了避免張女士無權(quán)所產(chǎn)生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權(quán)利人同意她處理其房屋出租事宜的授權(quán)委托書的要求應(yīng)該是合理的，張女士應(yīng)當(dāng)出具。

那什么是無權(quán)呢？就是無權(quán)人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，因無權(quán)而簽訂的合同有以下三種情形：

（l）根本沒有權(quán)而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經(jīng)過被人的授權(quán)，就以被人的名義簽訂的合同。

（2）超越權(quán)而簽訂的合同。是指人與被人之間有關(guān)系存在，但是人超越了被人的授權(quán)范圍與他人簽訂了合同。

（3）關(guān)系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關(guān)系，但是由于期限屆滿、事務(wù)完成或者被人取消委托關(guān)系等原因，被人與人之間的關(guān)系已不復(fù)存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定：沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被人的追認(rèn)，被人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。該條款規(guī)定行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后以被人名義訂立的合同，未經(jīng)被人追認(rèn)，對(duì)被人不發(fā)生效力。

王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權(quán)利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權(quán)利人的委托出租系爭房屋的話，她負(fù)有舉證的責(zé)任。若張女士無法提供證據(jù)證明她對(duì)系爭房屋擁有處分權(quán)的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實(shí)際權(quán)利人追認(rèn)前，處于效力待定狀態(tài)，而非合同無效狀態(tài)。

我國的法律法規(guī)將無權(quán)人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：

（1）無權(quán)人簽訂的合同并非都對(duì)本人不利，有些因無權(quán)而簽訂的合同對(duì)本人可能是有利的；（2）從本質(zhì)上講，無權(quán)行為也具有某些的特性，如無權(quán)人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權(quán)也就意味著事后對(duì)合同的承認(rèn)；（3）無權(quán)合同經(jīng)過事后的追認(rèn)，可有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和保護(hù)合同相對(duì)人的利益。

我們?cè)賮砜纯幢景?，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據(jù)《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，使其陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)并因此作出錯(cuò)誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應(yīng)屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。

根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。

需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯(lián)系。所以，在實(shí)踐中不宜將無實(shí)際履行能力的人訂立合同的行為一概認(rèn)定為有欺詐行為，只有那些無實(shí)際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預(yù)付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權(quán)利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經(jīng)被出租的實(shí)際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個(gè)人認(rèn)為，本案更合理的定性應(yīng)為權(quán)須明晰的效力待定合同，而非欺詐。

而且，王女士基于對(duì)張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實(shí)張女士委托手續(xù)的做法本身也存在一定的過錯(cuò)?，F(xiàn)王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，將很難獲得法院的支持。但張女士應(yīng)將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對(duì)于系爭房屋的權(quán)利人進(jìn)行審核并取得相關(guān)的委托授權(quán)材料，也存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中介居間合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

當(dāng)前，無房屋處分權(quán)人假造房屋產(chǎn)權(quán)證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務(wù)必要確認(rèn)房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心，了解房屋的產(chǎn)交信息，然后核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復(fù)印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權(quán)屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。

篇5

第一條  為了加強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的全部房屋。

規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地和規(guī)劃區(qū)外國有土地范圍的房屋，可參照本辦法執(zhí)行。

第三條  房屋所有權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離。

第四條  本辦法所稱房屋產(chǎn)權(quán)，是指房屋所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利。

房屋所有權(quán)是指權(quán)利人對(duì)房屋享有的占有、使用、收益和處分權(quán)利。他項(xiàng)權(quán)利是指抵押權(quán)、典權(quán)等。

本辦法所稱房屋產(chǎn)籍，是指房產(chǎn)檔案、房產(chǎn)平面圖紙以及帳冊(cè)、表卡、視聽資料等反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。

第五條  市、縣房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作。

第二章  房屋產(chǎn)權(quán)登記

第六條  公民、法人和其他組織房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更、注銷，均應(yīng)依照本辦法在規(guī)定的期限內(nèi)向房管部門申請(qǐng)登記。

第七條  申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)親自辦理，不能親自辦理的，可出具書面委托書，委托他人代為辦理。境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或者認(rèn)證。

全民所有的房屋，由國家授權(quán)的管理單位申請(qǐng)登記。

集體所有的房屋，由持有房產(chǎn)來源依據(jù)的集體所有單位申請(qǐng)登記。

共有房屋，由共有人共同申請(qǐng)登記。

房屋他項(xiàng)權(quán)利，由房屋所有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)登記。

第八條  公民申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，申請(qǐng)人必須具有完全民事行為能力，申請(qǐng)人是無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應(yīng)當(dāng)由其法定人代為申請(qǐng)。

第九條  公民申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，必須使用《居民身份證》姓名，不得使用別名、化名；法人或其他組織申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，必須使用其法定名稱。

第十條  房屋產(chǎn)權(quán)登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注冊(cè)登記。

新建的房屋，購買的商品房屋，依法強(qiáng)制取得的房屋、集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋及其他未取得房屋所有權(quán)證的房屋，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)初始登記。

買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、兼并、合資、入股的房屋，單位調(diào)撥、價(jià)撥、分割接管的房屋，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

擴(kuò)建、改建的房屋，改變用途、改變產(chǎn)權(quán)人名稱或姓名的房屋，部分焚毀、倒塌、拆除的房屋，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記。

全部焚毀、倒塌、拆除、抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利終止的房屋，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)注銷登記。

設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的房屋，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。

房屋開發(fā)經(jīng)營單位營建的商品房屋，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)注冊(cè)登記。

第十一條  單位按《西寧市職工購買公有住房暫行辦法》，出售給職工個(gè)人的公有住房，出售單位應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一向房管部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

第十二條  私人建造的無證房屋，如符合《西寧市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》，不在公房土地使用范圍內(nèi)的，補(bǔ)辦國有土地使用權(quán)證、建筑許可證后，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，登記發(fā)證。

第十三條  房屋設(shè)定抵押權(quán)或典權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)包括房屋所占用的土地使用權(quán)。

第十四條  房屋權(quán)屬登記按照下列程序進(jìn)行：

（一）受理登記申請(qǐng)；

（二）權(quán)屬審核；

（三）公告；

（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

前款第（三）項(xiàng)適用于房管部門認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記。

第十五條  申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，申請(qǐng)人必須向房管部門提交下列證件和資料：

（一）公民身份證件、法人或其他組織的資格證明。

（二）土地使用權(quán)證或用地證明文件；

（三）2份符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的房產(chǎn)分丘（分戶）平面圖（1∶100至1∶500）；

（四）由房管部門規(guī)定的相關(guān)產(chǎn)權(quán)來源證件。

第十六條  房屋產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間規(guī)定：

（一）新建的房屋，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在竣工之日起90日內(nèi)申請(qǐng)登記；

（二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在行為發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)登記；

（三）產(chǎn)權(quán)變更的房屋，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在竣工或變更事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)登記；

（四）設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的房屋，權(quán)利人應(yīng)在協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)申請(qǐng)登記；

（五）被拆遷的房屋，拆遷人應(yīng)在拆遷結(jié)束之日起30日統(tǒng)一申請(qǐng)注銷登記。全部焚毀、倒塌、拆除的房屋，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利終止時(shí)，權(quán)利人應(yīng)在終止之日起15日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記；

（六）開發(fā)單位建造的商品房屋，在竣工后30日內(nèi)申請(qǐng)注冊(cè)登記。

第十七條  有下列情形之一的，房管部門不予房屋產(chǎn)權(quán)登記：

（一）臨時(shí)建筑和違章建筑；

（二）違法用地；

（三）拆遷公告后進(jìn)行改建、分戶、改變用途、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的；

（四）結(jié)構(gòu)簡陋，達(dá)不到土木三等標(biāo)準(zhǔn)的附屬房屋；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十八條  有下列情形之一的，經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)可以暫緩房屋產(chǎn)權(quán)登記：

（一）房產(chǎn)權(quán)利證件不全的；

（二）房產(chǎn)糾紛尚未解決的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以暫緩登記的。

第十九條  房管部門受理房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)出具收件收據(jù)。申請(qǐng)人應(yīng)按物價(jià)部門審定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納有關(guān)費(fèi)用。

第二十條  對(duì)可能有異議的房屋，由房管部門張貼公告征詢異議，公告期為30日。異議人應(yīng)向房管部門提交異議書及有關(guān)證據(jù)。申請(qǐng)人應(yīng)書面答復(fù)，房管部門在調(diào)查核實(shí)后，作出登記與否的決定。

第二十一條  異產(chǎn)毗連房屋，或不能分割使用的共用附屬房屋（門廳、走道、樓梯、垃圾道、廁所等），按協(xié)議或?qū)嶋H狀況確定權(quán)屬關(guān)系；明確權(quán)屬后，在房屋權(quán)屬證書上標(biāo)注。不能確定的，按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中有關(guān)規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

第二十二條  凡權(quán)屬清楚，產(chǎn)權(quán)來源證件齊全的，房管部門應(yīng)當(dāng)在受理登記后的2個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的1個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)，并注銷房屋權(quán)屬證書。

第二十三條  房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記并經(jīng)核準(zhǔn)的，發(fā)給產(chǎn)權(quán)人《房屋所有權(quán)證》。對(duì)參加房改，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，核發(fā)《房屋所有權(quán)證》時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明部分產(chǎn)權(quán)的份額比例。

共有房屋申請(qǐng)登記并經(jīng)核準(zhǔn)的，對(duì)共有權(quán)人書面議定的代表發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，對(duì)其他共有權(quán)人發(fā)給《房屋共有權(quán)證》?！斗课莨灿袡?quán)證》與《房屋所有權(quán)證》具有同等的法律效力。

設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的房屋申請(qǐng)登記并經(jīng)核準(zhǔn)的，對(duì)他項(xiàng)權(quán)利人發(fā)給《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

第二十四條  房屋權(quán)屬證書損毀、遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)?shù)菆?bào)聲明，并持經(jīng)公證的具結(jié)保證向房管部門申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，由房管部門補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無異議的予以補(bǔ)發(fā)，并在新證上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。

第二十五條  房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法享有房屋所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利的唯一合法憑證，任何單位和個(gè)人不得涂改、冒領(lǐng)或者偽造。

第三章  房屋產(chǎn)權(quán)管理

第二十六條  凡未依照本辦法申請(qǐng)和辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定均為無效。

第二十七條  共同共有、按份共有、異產(chǎn)毗連等房屋的所有權(quán)允許分割（不含確實(shí)難以分割的）；土地使用權(quán)不能分割的，應(yīng)當(dāng)維持土地的共同使用權(quán)。

分戶出售或部分單戶出售的樓房，應(yīng)當(dāng)維持該樓房土地的共同使用權(quán)，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，土地使用權(quán)不能分割轉(zhuǎn)移。

同一院落有2個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人，廁所、門道等共用部分，應(yīng)當(dāng)維持土地的共同使用權(quán)；部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，共用部分的土地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)移。

樓區(qū)院內(nèi)和平房院內(nèi)的公共設(shè)施占地的使用權(quán)和公用綠地的使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)移。

第二十八條  有下列情況之一的，除依法繼承或經(jīng)人民法院判決的外，禁止所有權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利：

（一）在城市改造規(guī)劃實(shí)施范圍內(nèi)的；

（二）在國家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)的；

（三）違章建筑和臨時(shí)建筑；

（四）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（五）房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛的；

（六）其它依法禁止轉(zhuǎn)移的。

前款第（一）、第（二）兩項(xiàng)，禁止期限不得超過1年。

第二十九條  產(chǎn)權(quán)人辦理下列事項(xiàng)，必須持有《房屋所有權(quán)證》：

（一）房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移、變更；

（二）房屋的翻建、改建和擴(kuò)建；

（三）房屋的抵押、出典；

（四）房屋拆遷補(bǔ)償；

（五）辦理工商營業(yè)執(zhí)照和房屋出租；

（六）房屋的保險(xiǎn)和參與合資、合作等。

第三十條  在拆遷范圍內(nèi)，房屋所有權(quán)人尚未辦理《房屋所有權(quán)證》的，必須到房管部門登記，經(jīng)審查確權(quán)后，發(fā)給《房屋產(chǎn)權(quán)證明書》。

第三十一條  房屋產(chǎn)權(quán)總登記、驗(yàn)證、換證必須經(jīng)市人民政府同意，并通告。

凡列入總登記、驗(yàn)證、換證范圍的房屋，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在通告規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。

第三十二條  對(duì)于逾期無人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，或者申請(qǐng)人不能提供合法產(chǎn)權(quán)證件的房屋，由房管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以代管。

代管的房屋，由房管部門代為登記，不頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。

第三十三條  有下列情形之一的，房管部門有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：

（一）申報(bào)不實(shí)的；

（二）涂改房屋權(quán)屬證書的；

（三）房屋權(quán)利滅失，而未在規(guī)定期限內(nèi)辦理注銷登記的；

（四）人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁決房屋轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人拒不交回權(quán)屬證書的；

（五）房管部門工作人員工作失誤造成房屋產(chǎn)權(quán)登記不實(shí)的。

注銷房屋權(quán)屬證書，房管部門應(yīng)當(dāng)作出書面決定，并送達(dá)房屋產(chǎn)權(quán)人。

第四章  房屋產(chǎn)籍管理

第三十四條  城市房屋產(chǎn)籍，由房管部門統(tǒng)一管理，并應(yīng)建立健全房產(chǎn)檔案管理制度。

房產(chǎn)檔案實(shí)行有償提供，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第三十五條  實(shí)施房屋測(cè)量，應(yīng)當(dāng)符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，準(zhǔn)確反映房屋的自然狀況和房屋要素，為審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)提供可靠依據(jù)。

第三十六條  房產(chǎn)檔案應(yīng)當(dāng)長期保存。發(fā)生丟失或者損壞時(shí)，要及時(shí)采取補(bǔ)救措施。

第三十七條  房屋產(chǎn)籍，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、變更等情況及時(shí)加以調(diào)整和補(bǔ)充，使房屋產(chǎn)籍記載的內(nèi)容與房產(chǎn)現(xiàn)狀保持一致。

第五章  法律責(zé)任

第三十八條  未按期進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，由房管部門依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》責(zé)令限期補(bǔ)辦，并按原登記費(fèi)的3倍以下收取登記費(fèi)。

第三十九條  以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，由房管部門依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》注銷其房屋權(quán)屬證書，沒收其非法所得，并可對(duì)當(dāng)事人處以1000元以上10000元以下的罰款。

涂改房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，由房管部門依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》沒收其房屋權(quán)屬證書，并可對(duì)當(dāng)事人處以1000元以上10000元以下的罰款。

非法印制、偽造房屋權(quán)屬證書的，由房管部門依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》沒收其非法印制的房屋權(quán)屬證書及非法所得，并可對(duì)當(dāng)事人處以10000元以上30000元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院提起行政訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十一條  脅迫、辱罵、毆打房管部門工作人員的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定給予處罰；構(gòu)成犯罪的，交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十二條  因房管部門工作人員過失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使產(chǎn)權(quán)人受到經(jīng)濟(jì)損失的，由房管部門承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十三條  房管部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄的，濫用職權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的，由所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第六章  附則

第四十四條  發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成可向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可向人民法院訴訟。

篇6

本人與妻子于1996年結(jié)婚，婚后我父母將他們居住的房屋讓給我們做新房，自己搬到我爺爺奶奶家去居住，并照顧二老。我們所住的房屋是我父親單位分配的，1997年我和妻子將該房屋買下，為了享受福利分房的優(yōu)惠，該套房屋的產(chǎn)權(quán)人僅寫了我父親一個(gè)人的名字。后來由于我妻子工作的原因，被其單位派駐在國外，由于夫妻兩地分居，我們夫妻的感情也日益淡化。2011年，我妻子回國工作，但發(fā)現(xiàn)我們兩個(gè)人的價(jià)值觀出現(xiàn)了很大的分歧，時(shí)常為瑣事爭吵?，F(xiàn)在雙方均同意結(jié)束這段婚姻關(guān)系，但比較大的問題是在我們居住的這套房子的分割上面。我想請(qǐng)教一下王律師，我們目前居住的這套房屋是否可以按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割？

求助人：劉先生

A：劉先生，你好！

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十二條的規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。

根據(jù)上述規(guī)定，1997年你和妻子在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，你們雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買了以你父親名義參加房改的房屋，并將該房屋的產(chǎn)權(quán)登記在你父親一人的名下。那么現(xiàn)在你和妻子決定結(jié)束婚姻關(guān)系，離婚時(shí)你妻子主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割，人民法院將不予支持。

那么該套房屋根據(jù)產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人的顯示，其權(quán)屬應(yīng)歸你父親所有。你妻子可以向你父親主張購買該房屋時(shí)的出資。該出資可作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行劃分。當(dāng)然，基于公平原則，除了上述購房款的本金外，你妻子還可以就該筆款項(xiàng)的銀行利息部分一并要求你父親予以歸還。但需要注意的是，該購房款的主張并非是對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)的主張，而只是基于該部分借款債權(quán)的主張。

為更好地普及法律常識(shí)，同時(shí)為廣大讀者提供法律服務(wù)，本刊聯(lián)合北京大成（上海）律師事務(wù)所開設(shè)“法律服務(wù)”欄目。大成律師事務(wù)所是中國成立最早、規(guī)模最大的合伙制律師事務(wù)所之一，曾連續(xù)三年被《亞洲法律雜志》（ALB）評(píng)為“亞洲規(guī)模50強(qiáng)第一名”。本刊聯(lián)手大成律師事務(wù)所開設(shè)“法律服務(wù)”專欄，除定期向讀者介紹相關(guān)法律專業(yè)知識(shí)外，還為廣大的普通民眾提供法律支持和服務(wù)。如你在生活中碰到困惑的法律問題，或有法律糾紛需要咨詢，都可把相關(guān)情況發(fā)至郵箱：，我們將請(qǐng)大成律師事務(wù)所的相關(guān)專業(yè)律師來作解答。

本期主持：王棟律師

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，在公司法律服務(wù)領(lǐng)域，擔(dān)任了眾多國內(nèi)外知名企業(yè)的常年法律顧問，為企業(yè)日常運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防控，以及經(jīng)營中遇到的各種法律問題提供法律服務(wù)。在房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)領(lǐng)域，王棟律師作為主辦律師為多個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。并就高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)等各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的租賃、銷售、物業(yè)管理等提供專項(xiàng)法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對(duì)于婚姻法、繼承法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對(duì)于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解。在十多年的執(zhí)業(yè)過程中，成功辦理了眾多數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀電視臺(tái)法治欄目及報(bào)紙雜志的采訪，對(duì)婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問題進(jìn)行講解和評(píng)述，受到了廣大觀眾和讀者的好評(píng)。

法律小常識(shí)

對(duì)于協(xié)議離婚，在實(shí)踐中通常以兩種方式解除婚姻關(guān)系，第一種是雙方簽署《自愿離婚協(xié)議書》，并共同前往民政局辦理離婚手續(xù)。第二種是雙方前往法院，就離婚及財(cái)產(chǎn)分割事宜達(dá)成協(xié)議，并由法院居中出具《民事調(diào)解書》。

雖然《自愿離婚協(xié)議書》對(duì)于男女雙方具有法律約束力，但因履行上述協(xié)議發(fā)生糾紛的，可以依法向法院提訟，由法院認(rèn)定其效力，由此可見，《自愿離婚協(xié)議書》并不具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力。而法院出具的《民事調(diào)解書》卻具備強(qiáng)制執(zhí)行力。因此，為了避免離婚財(cái)產(chǎn)分割在執(zhí)行中可能存在的問題，本律師建議男女雙方即便就離婚財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成一致的，也可以前往有管轄權(quán)的法院走調(diào)解程序，同時(shí)男女雙方可以要求法院在調(diào)解書中明確雙方對(duì)于上述協(xié)議以及一方違反協(xié)議或調(diào)解書應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一切法律責(zé)任。

Q2：王律師，你好！

本人與現(xiàn)在的丈夫于2009年認(rèn)識(shí)，2010年年初我發(fā)現(xiàn)自己懷孕，我現(xiàn)在的丈夫和家人得知這一情況，要求我們立刻結(jié)婚。我丈夫當(dāng)時(shí)還許諾將自己2004年購買的一套一百多平方米的商品房過戶到我的名下，為此他還寫了一份贈(zèng)與說明。2010年3月，我和我現(xiàn)在的丈夫領(lǐng)取了結(jié)婚證書，并舉行了婚禮。但時(shí)至今日我丈夫也沒有兌現(xiàn)自己的承諾，一直拖延并找各種借口拒絕履行將其婚前的一套商品房過戶到我名下的承諾。其父母也對(duì)此置若罔聞。結(jié)婚后本人也發(fā)現(xiàn)我丈夫的脾氣古怪，我們兩個(gè)的性格不合，我一直糾結(jié)著是否要結(jié)束這段婚姻關(guān)系。在此，我想請(qǐng)教一下王律師，我是否可以通過打官司的方式要求我丈夫履行其婚前的承諾，并判令其將自己所確認(rèn)的那套婚前購買的房屋過戶到本人的名下？謝謝！

求助人：萬小姐

A：萬小姐，你好！

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第六條的規(guī)定，婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照《合同法》第一百八十六條的規(guī)定處理。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條的規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。

具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。

依據(jù)上述兩條規(guī)定，除了根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第二款規(guī)定的情形外，你丈夫在婚前許諾將自己婚前所購買的一套商品房過戶到你的名下，即使你丈夫?qū)懥速?zèng)與說明，但其在將該商品房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前，即該商品房的產(chǎn)權(quán)變更登記到你名下之前，你丈夫還是可以撤銷贈(zèng)與行為。若你就此請(qǐng)求法院判令你丈夫繼續(xù)履行贈(zèng)與的，法院將不予支持。

Q3：王律師，你好！

我和我妻子結(jié)婚已經(jīng)四年了，前段時(shí)間有朋友告訴我，我的妻子和她的上司有曖昧關(guān)系，讓我注意。后來通過了解，問題比自己想象的還嚴(yán)重。就此我和我妻子進(jìn)行了溝通，她主動(dòng)地承認(rèn)自己與上司有不正當(dāng)?shù)哪信P(guān)系，并提出離婚。為了盡快與我離婚，我妻子提出放棄一切夫妻共同財(cái)產(chǎn)份額中屬于她自己的部分，凈身出戶，并就此與我簽署了離婚協(xié)議書。但到了要共同前往民政局辦理離婚手續(xù)的時(shí)候，我妻子突然不同意解除婚姻關(guān)系。從一定途徑我了解到，我妻子不同意離婚的主要原因，是其上司并沒有就她離婚后，他們?cè)谝黄鸾o予她承諾。但對(duì)于我來說，妻子的行為是我不能容忍的，因此，我決定向法院提出離婚訴訟。我想問問王律師，我是否可以依據(jù)我和我妻子簽訂的離婚協(xié)議中所約定的財(cái)產(chǎn)分配事宜，來請(qǐng)求法院判令離婚并依照該協(xié)議的約定要求妻子履行凈身出戶的承諾？

求助人：孫先生

A：孫先生，你好！

篇7

鏈家地產(chǎn)作為服務(wù)性企業(yè)，以房產(chǎn)中介服務(wù)為核心，以地產(chǎn)、金融和商業(yè)三大體系為中心，包括與房屋租賃和買賣相關(guān)的多種業(yè)務(wù)。鏈家地產(chǎn)的企業(yè)愿景是行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者讓不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)業(yè)走進(jìn)殿堂。鏈家地產(chǎn)于2001年11月12日正式宣布成立，到如今已經(jīng)過去十余年光景，在全國十余座主要城市開設(shè)了分公司，現(xiàn)如今僅北京分公司連鎖店面多達(dá)兩千余家，擁有數(shù)萬名經(jīng)紀(jì)人，與數(shù)十家周邊產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)建立了長期的合作關(guān)系。鏈家的復(fù)合增長率超過了100%。

鏈家地產(chǎn)成立之時(shí)，仔細(xì)分析我國國情，基于新興的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)以及資源緊缺的市場(chǎng)狀況，將自身定位為二手房經(jīng)紀(jì)服務(wù)公司，制定了符合自己的增長型戰(zhàn)略，目前在北京的市占率高于其他所有房產(chǎn)中介公司總和，穩(wěn)居榜首；為了擴(kuò)大鏈家公司的經(jīng)營規(guī)模，更好地服務(wù)中國房地產(chǎn)事業(yè)，鏈家地產(chǎn)在全國重點(diǎn)城市設(shè)立了直營連鎖店。鏈家的擴(kuò)張采取以點(diǎn)到面的形式，選定城市開設(shè)分公司后，迅速選取地理位置優(yōu)越的店面，十?dāng)?shù)家甚至數(shù)十家店面同時(shí)開業(yè)，快速占領(lǐng)市場(chǎng)，并以絕對(duì)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)征服客戶，贏得客戶信賴，并很快獲得城市內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)先的地位。

二、 鏈家地產(chǎn)的具體戰(zhàn)略

鏈家地產(chǎn)在其發(fā)展的歷程中，為適應(yīng)國民社會(huì)的發(fā)展，對(duì)其服務(wù)產(chǎn)品做了適應(yīng)的調(diào)整和組合，為其發(fā)展壯大做好了鋪墊。

（一）新產(chǎn)品策略

鏈家地產(chǎn)為了迎合市場(chǎng)的需要，推出差異化服務(wù)的理念，創(chuàng)造了很多新產(chǎn)品，包含交易安全保障服務(wù)以及特色服務(wù)。

1.保障交易安全的服務(wù)

眾所周知，房產(chǎn)交易是大數(shù)額交易，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)初期比較混亂，購房者往往更加重視交易安全的保障問題?！版溂业禺a(chǎn)”獨(dú)具慧眼，想顧客之所想，順應(yīng)市場(chǎng)需要，率先提出了交易安全信用制度以及具體的制度標(biāo)準(zhǔn)，行之有效的避免了交易風(fēng)險(xiǎn)。

①二手房交易基金托管：鏈家地產(chǎn)為了方便二手房交易前后，買賣雙方過戶的有效辦理，解決買賣雙方的顧慮，特意在在北京提出了二手房基金托管，并且選擇國有銀行作為中間人進(jìn)行擔(dān)保，保證了二手房交易流程規(guī)范和透明，保障房屋所有人的財(cái)產(chǎn)安全，這也成為北京二手房交易的性原則。

②房屋資源保真行動(dòng)和全程承諾渠道，：與中國消費(fèi)者權(quán)益保障協(xié)會(huì)合作，并且拿出一百萬保證金，作為先行保障啟動(dòng)金的計(jì)劃，即預(yù)先給予賠付金；2012年鏈家地產(chǎn)又在業(yè)內(nèi)第一次提出了房屋資源真實(shí)的承諾。即房屋真實(shí)、委托真實(shí)和價(jià)格真實(shí)。

③陽光交易模式：推出透明交易操作，形成房屋買賣雙方面對(duì)面，在法務(wù)人員的協(xié)助下并且簽訂三方協(xié)議。

鏈家地產(chǎn)的這些措施推動(dòng)了國內(nèi)房屋交易，特別是二手房交易的規(guī)范化和法制化的歷程，在國內(nèi)房產(chǎn)交易市場(chǎng)站穩(wěn)了腳。

2.特色服務(wù)

①具有“國家在京單位已購公房上市交易的指定授權(quán)” 。1999年4 月有關(guān)部委頒布了旨在規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房和公有制住房出售的管理辦法，明確了房屋二級(jí)市場(chǎng)的基本資格以及出售的基本流程，指定了公有房產(chǎn)上市銷售準(zhǔn)入制度。這個(gè)辦法促進(jìn)了此類房產(chǎn)交易的快速發(fā)展，交易增速達(dá)到了80%。2003年9月“鏈家地產(chǎn)”獲得了“國家在京單位已購公房上市交易的指定授權(quán)”后，促進(jìn)京城200萬公房和100多萬一手商品房的快速交易。

②“租賃和銷雙軌業(yè)務(wù)。對(duì)于在租賃和出售之間徘徊的業(yè)主，在鏈家地產(chǎn)均可以找到滿意的答案，租者可以得到穩(wěn)定的租金，并且在租賃期間課靈活決定是否隨時(shí)出售此房，這種靈活多變的房屋處理方式，實(shí)現(xiàn)了房屋資產(chǎn)保值增值的目的。

③“二手房轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。此項(xiàng)業(yè)務(wù)大大增加了二手房的交易量。

④“年付月租”。和簽約的出租房業(yè)主，鏈家地產(chǎn)給予一年的預(yù)付租金，這樣保證了業(yè)主資產(chǎn)不減值，省心又省力。

⑤“定時(shí)售出”。對(duì)于急于出手房產(chǎn)的業(yè)主，一旦與鏈家地產(chǎn)簽訂了定時(shí)售出合同，逾期不售，鏈家承擔(dān)違約責(zé)任。

⑥在交易量大的城市，鏈家地產(chǎn)建立金融交易中心和服務(wù)中心。

綜上所述，“鏈家地產(chǎn)”在服務(wù)中落實(shí)誠信經(jīng)營，為客戶提供安全的交易保障、通過滿足市場(chǎng)的多樣化和需求日新月異而制定新產(chǎn)品來增加市場(chǎng)占有率。

三、 鏈家地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)我國二手房中介公司發(fā)展的啟示

（一） 我國二手房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.二手房交易量漸漸趕超新房交易量

近年來，農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移，城市住房越來越緊張，然而各個(gè)新房項(xiàng)目要么價(jià)位高不可攀，要么地理位置及周邊配套還有待完善，使得一大批購房者不敢、不愿出手，轉(zhuǎn)而將目光投向了相比之下性價(jià)比高很多的二手房，可以說為購房者開辟了一片新天地。眾所周知，2008年全國二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了可以說[11]是“前不見古人，后不見來者”的大低谷，但相比于新房來說該年的二手房交易量卻并不是很差，甚至在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)二手市場(chǎng)比較完善的城市，二手交易占比甚至要高于一手房。

2.自住置業(yè)客戶是二手房市場(chǎng)的主流

根據(jù)近幾年成交群體分析，二手房購房者以自住為主，其中剛需購房和改善換房占有最大比重，且其中的主要群體仍是本地居民居多。在居室選擇方面，曾有人對(duì)北京市二手房成交數(shù)據(jù)進(jìn)行過調(diào)查分析，被訪群體中竟有高達(dá)82.06%的購房者選擇兩室或三室，比例之高相當(dāng)明顯；而在付款方式選擇的調(diào)查中，只有17%的購房者選擇一次性付款，其余均是或商業(yè)貸款或公積金組合貸款，由此也可以看出，目前的二手房交易客戶仍然以自主為主。

3.買賣雙方對(duì)交易二手房所享有的信息不對(duì)稱為制約交易重要因素

前邊說過，我國的二手房交易市場(chǎng)起步較晚，前期發(fā)展還不是很健全，對(duì)于二手房房屋信息的登記不及時(shí)，很容易造成交易雙方信息不對(duì)等，從而導(dǎo)致房產(chǎn)糾紛，甚至?xí)?dǎo)致買方的財(cái)產(chǎn)受到嚴(yán)重?fù)p失。因此，一個(gè)完善的二手房交易制度及房屋等級(jí)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)亟待解決，否則會(huì)使買賣雙方對(duì)二手房交易失去信息從而退出，降低市場(chǎng)交易量。

（二）二手房市場(chǎng)發(fā)展存在的問題

1.買賣雙方舊有觀念問題

房產(chǎn)交易的根本是買賣雙方，交易能否最終達(dá)成也完全取決于買賣雙方，所以雙方對(duì)于房產(chǎn)交易的觀念及看法從根本上決定了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)能否繼續(xù)活躍進(jìn)行以及能否穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展壯大。在二手房市場(chǎng)中，這一問題尤其明顯并且至關(guān)重要，買賣雙方的生活理念，居住習(xí)慣以及對(duì)二手房交易的自身理解和固有思維，對(duì)于二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展起著決定性的作用。

2.供給和需求不平衡

根據(jù)專家分析預(yù)測(cè)，若想房地產(chǎn)交易市場(chǎng)真正完善，二手房的交易份額應(yīng)該達(dá)到一手房的六倍左右，很顯然，我國的房產(chǎn)市場(chǎng)距離這個(gè)目標(biāo)還有相當(dāng)長一段路要走。一般來說，房地產(chǎn)交易主要由投資型和消費(fèi)型兩大客戶群體，近年來房產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，越來越多的人選擇投資房地產(chǎn)，但又由于我國目前一手房市場(chǎng)總體來說仍要高于二手房，而一手房客戶群體又多為消費(fèi)型客戶，因此對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響非常大，使得二手房房源以及客源的供求比例嚴(yán)重失衡，對(duì)于二手房交易的快速發(fā)展起到了很大的反面影響。

3.中介機(jī)構(gòu)存在問題較多

目前，由于二手房交易的不斷發(fā)展，二手房經(jīng)紀(jì)公司越來越多，看似購買二手房越來越方便，但是大多數(shù)中介公司用人門檻較低，經(jīng)營模式和管理制度不是很完善，實(shí)則給二手房市場(chǎng)帶來諸多負(fù)面影響

4.交易過程的信息不對(duì)稱

現(xiàn)在來說，我國購房者想獲得房屋信息主要是通過二手房房屋中介或者一些其他的房產(chǎn)網(wǎng)站等方式，由于我國的基本國情，國內(nèi)的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)錯(cuò)綜紛雜，購房者想了解房屋詳細(xì)信息只能通過房主了解，但房主一般很少會(huì)從客觀角度評(píng)價(jià)，“報(bào)喜不報(bào)憂”，經(jīng)常會(huì)隱瞞一些不利于房屋出售的信息，導(dǎo)致交易雙方信息不對(duì)等，有時(shí)很有可能會(huì)造成房產(chǎn)糾紛，損失人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，就目前來說，這種情況還很難避免。但是鏈家地產(chǎn)推出的四大安心承諾絕對(duì)是非常得人心的具有劃時(shí)代意義的舉措。一旦房屋交易后發(fā)現(xiàn)時(shí)兇宅、輻射超標(biāo)的房子一律最高原價(jià)回購，有查封或房屋費(fèi)用未結(jié)清的情況下鏈家先行墊付，保障交易雙方利益。

5.國家對(duì)二手房市場(chǎng)的政策、法律制度不夠健全

目前國家對(duì)于二手房交易的各項(xiàng)相關(guān)政策還不太完善，雖然中央和各地區(qū)意識(shí)到我國的一線、二線城市的二手房市場(chǎng)發(fā)展不均衡，并采取了一系列措施進(jìn)行調(diào)控，但是真正意義上的法律法規(guī)并未出臺(tái)，收效甚微。針對(duì)于二手交易市場(chǎng)的發(fā)展，一線、二線城市之間二手房交易市場(chǎng)互相帶動(dòng)的各項(xiàng)方針基本還未出臺(tái)，市場(chǎng)體制并不健全。

（三） 鏈家地產(chǎn)二手房營銷戰(zhàn)略

2011年北京鏈家地產(chǎn)決定進(jìn)軍宣布二三線城市二手房交易市場(chǎng)，初期投入達(dá)40億元人民幣，計(jì)劃在2015年之前搞定15個(gè)二或者三線城市的二手房交易市場(chǎng)的經(jīng)營規(guī)模，直營店數(shù)量接近2500家。鏈家地產(chǎn)CFO魏勇曾說，“鏈家在壯大的時(shí)候，把地區(qū)平衡作為主要的傾斜因素，就好像雞蛋不能放在一個(gè)籃子里，業(yè)務(wù)過分集中于一線城市，那么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力就會(huì)很脆弱，因此我們更注重于把風(fēng)險(xiǎn)平衡出去，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，逐層削弱風(fēng)險(xiǎn)。2011年我們。戰(zhàn)績輝煌，不光誠如打入老人一些二線城市，還在，南京，大連、天津等地增加了門店數(shù)量。”

1.逆勢(shì)擴(kuò)張

到目前為止，鏈家成為國內(nèi)唯一一家靠二手房交易業(yè)務(wù)A股上市地產(chǎn)公司。現(xiàn)在鏈家地產(chǎn)正準(zhǔn)備在兩年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市。

2011年是北京二手房交易的冰期，交易量同比下降了50%，受此影響，鏈家的成果也大致下降了20%～30%。“2012年是地產(chǎn)翻身的開始，在業(yè)內(nèi)不景氣的時(shí)候，雖然市場(chǎng)的利益會(huì)有所下降，但對(duì)行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)來講，這時(shí)候的市場(chǎng)占有率反而會(huì)提升。從2011年的對(duì)比可以看出，鏈家地產(chǎn)在北京二手房的交易量上，相對(duì)于北京市場(chǎng)的大環(huán)境來說，是處于上游的。換句話說，整體市場(chǎng)的交易量在劣勢(shì)的時(shí)候，反而旗艦企業(yè)集中?！币虼藢?duì)于鏈家來說，這是一個(gè)翻身的好機(jī)會(huì)，是一個(gè)有所作為的年段。事實(shí)也證明，在2011年。鏈家實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)領(lǐng)跑，戰(zhàn)略提升，宣傳，企業(yè)形象，門店數(shù)量都是一路高歌猛進(jìn)。

2.內(nèi)功發(fā)力

地產(chǎn)中介行業(yè)的分散式財(cái)務(wù)管理是歷史遺留問題，但是也有一定的機(jī)動(dòng)性，也就是放權(quán)于子公司，因?yàn)椴煌赜?，不同城市，發(fā)展情況不同，特別是地產(chǎn)行業(yè)，不同城市之間差別很大，這就需要給予個(gè)子公司一定的自，各分公司根據(jù)當(dāng)?shù)睾妥约旱那闆r狀況來制定資金管理和支付的方式，和所在地的銀行打好關(guān)系，更好的服務(wù)客戶。有利必有弊，這樣的管理模式在企業(yè)做強(qiáng)做大后就會(huì)出現(xiàn)一些短處：比如資金分布于各子公司，沒有監(jiān)督機(jī)制，很容易造成鋪張浪費(fèi)，不能和利用，還會(huì)造成收支混亂，瞞報(bào)收入，給公司帶來損失。

為了克服這種弊端。鏈家地產(chǎn)2010年和IBM開始了合作，通過構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)來有效管理日程工作流程，計(jì)劃了公司的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。并且在合作的基礎(chǔ)上搭建了互聯(lián)網(wǎng)與業(yè)務(wù)管理規(guī)劃，買賣業(yè)務(wù)流程和梳理，人力資源管理系統(tǒng)等，有力推動(dòng)了鏈家地產(chǎn)在買賣與人才方面的升級(jí)，為實(shí)現(xiàn)鏈家地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)奠定了人次，管理，資金，服務(wù)，客源，形象等綜合基礎(chǔ)。

3. 誠信管理

據(jù)專家和資深媒體預(yù)測(cè)，接下來的10年，北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)傭金總額會(huì)超過180億元大關(guān)，而放眼全國經(jīng)紀(jì)行業(yè)資金總額會(huì)實(shí)現(xiàn)3000億元，全國一手房的十分之一會(huì)以二手房的形式通過不同形式銷售出去，尤以網(wǎng)售為主要趨勢(shì)。消費(fèi)者和房產(chǎn)擁有者的選擇就更多了，因此信則立，房地產(chǎn)中介也是如此，建立誠信機(jī)制，是一個(gè)公司繁榮發(fā)展的前提，房地站中介的誠信缺失積習(xí)難改，成為社會(huì)廣泛不滿的詬病，那么面對(duì)如此巨大市場(chǎng)，利潤當(dāng)然也是巨大的，如何抓住客戶，只有在誠信的基礎(chǔ)上，不斷的提高服務(wù)水平，才能立于不敗之地。

篇8

設(shè)備定制合同范文1一、供方(甲方)： 簽約地點(diǎn)： 需方(乙方)： 簽約時(shí)間：

二、付款方式： 付款條件：首先付定金30% 即人民幣 元，剩余貨款50%即人民幣13000.00元在設(shè)備到達(dá)當(dāng)?shù)刎涍\(yùn)站，驗(yàn)貨、安裝、調(diào)試帶教完畢后，付清20%全部余款即人民幣5200.00元。

三、交貨方式及運(yùn)費(fèi)

甲方負(fù)責(zé)發(fā)貨至乙方公司所在市，運(yùn)費(fèi)由 甲方 承擔(dān)，廠內(nèi)卸車費(fèi)用乙方承擔(dān)。

四、產(chǎn)品驗(yàn)收：

由乙方按照約定的標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。如有異議，乙方在接到貨物后的30日內(nèi)提出書面通知，未書面提出的，作為合格產(chǎn)品。

五、違約責(zé)任、合同糾紛解決：由雙方協(xié)商解決，按照合同的規(guī)定執(zhí)行。

六、其他約定事項(xiàng)：

1、本合同自簽章之日起生效，一式兩份，具有同等法律效力。

2、除非合同約定，甲乙雙方均不得變更或解除合同。

3、標(biāo)的物所有權(quán)自全額貨款付清時(shí)轉(zhuǎn)移，需方未履行支付價(jià)款義務(wù)，標(biāo)的物所有權(quán)歸屬供方。

4、合同未盡事宜經(jīng)雙方協(xié)商后作補(bǔ)充規(guī)定。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

設(shè)備定制合同范文2甲方：

乙方：

法定代表人：

地址：

聯(lián)系方式：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，遵循平等、自愿、誠實(shí)信用的原則，雙方就本合同中的權(quán)利、義務(wù)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議：

一、工程概況：

1、工程名稱：

2、工程地點(diǎn)：

3、承包方式：乙方包工包料

4承包范圍：設(shè)備界定范圍

5、工程造價(jià)：人民幣

6、合同總造價(jià)不含稅金。

二、施工準(zhǔn)備：

1、乙方組織施工管理人員，材料，施工設(shè)備進(jìn)場(chǎng)，并服從甲方的安排。

2、編制施工方案及施工進(jìn)度計(jì)劃。

3、設(shè)備到現(xiàn)場(chǎng)后由甲乙雙方負(fù)責(zé)就位并管理，避免損壞。

4、甲方應(yīng)于設(shè)備到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前做好設(shè)備安裝的準(zhǔn)備工作(A、機(jī)組臺(tái);B、地溝及開孔;C、一次配電;D、機(jī)組防雨棚等)

三、施工內(nèi)容：

1、負(fù)責(zé)設(shè)備安裝及匹配。

2、設(shè)備.制冷機(jī)組等全部設(shè)備(見附表)

四、工期要求：

根據(jù)甲方的要求，乙方同意于 年 月 日前完成此項(xiàng)工程，若由于甲方原因造成工期延誤，則工期相應(yīng)順延。

五、合同價(jià)款及付款方式：

合同總價(jià)款 元整(¥ 元)。 付款方式

1、甲方用 開發(fā)項(xiàng)目中高層住宅或門點(diǎn)抵頂乙方全部工程款。抵頂?shù)纳唐贩績r(jià)格執(zhí)行甲方統(tǒng)一售價(jià)。按實(shí)際建筑面積計(jì)算(以測(cè)繪部門實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn))，最終結(jié)算差額部分長退短補(bǔ)。抵頂給乙方的商品房甲、乙雙方各自承擔(dān)國家規(guī)定的稅、費(fèi)。

2、抵頂乙方工程款的商品房由甲方統(tǒng)一劃撥，達(dá)到商品房預(yù)銷售條件時(shí)，甲方按乙方實(shí)際完成工程量給乙方辦理商品房相關(guān)手續(xù)。如乙方停工或中途不再履行合同義務(wù)，視為乙方違約。乙方違約后，甲方有權(quán)收回抵頂給乙方的商品房，同時(shí)甲方開給乙方的商品房相關(guān)手續(xù)全部作廢，如乙方將商品房出售給第三人或辦理抵押等情況出現(xiàn)，房產(chǎn)糾紛和相關(guān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任由乙方自行處理，甲方不負(fù)任何責(zé)任。

六、交提貨時(shí)間及地點(diǎn)：

在收到甲方預(yù)付款后20日內(nèi)將設(shè)備運(yùn)送到甲方的經(jīng)營場(chǎng)所，運(yùn)費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。

七、違約責(zé)任

(一)乙方責(zé)任

1、冷柜質(zhì)量、規(guī)格、技術(shù)要求不符合本合同規(guī)定時(shí)，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)保修、保退、保換。由于上述原因致延誤完工時(shí)間，每逾期一日，乙方應(yīng)按合同總價(jià)款的 __向甲方償付逾期交貨的違約金，并賠償由此給甲方造成的一切損失。

2.冷柜不符合合同規(guī)定或者因冷柜不合格造成貨物損壞的，一切損失由乙方負(fù)責(zé)。

(二)甲方責(zé)任

甲方如未按規(guī)定日期向乙方付款，每逾期一天，應(yīng)按逾期付款部分 付給乙方逾期違約金。

八、施工安全：

施工期間，乙方應(yīng)按照施工規(guī)范進(jìn)行操作，須安全施工，確保施工質(zhì)量，確定責(zé)任后，由施工造成意外事故由乙方自行負(fù)責(zé)。

九、工程驗(yàn)收及保修：

1、工程在施工過程中由甲方專人監(jiān)工、負(fù)責(zé)核實(shí)項(xiàng)目并負(fù)責(zé)簽署驗(yàn)收單，乙方對(duì)整機(jī)保修 年。

2、乙方應(yīng)在貨到甲方施工現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)通知甲方驗(yàn)收，甲方的驗(yàn)收僅為數(shù)量和表面質(zhì)量驗(yàn)收，不作為乙方所供材料實(shí)質(zhì)性質(zhì)量合格的依據(jù)。

3、最終結(jié)算時(shí)甲方扣留乙方總貨款的5%作為質(zhì)保金，乙方對(duì)所供貨保修期為 年，自產(chǎn)品驗(yàn)收合格并正式投入使用之日起算。保修期滿后，雙方做一次回訪，如無質(zhì)量問題，保修金退回(保修金不計(jì)息)。

4、凡因質(zhì)量、技術(shù)缺陷由乙方負(fù)責(zé)無償保修并承擔(dān)甲方一切損失的賠償責(zé)任,保修條件、范圍等按甲方確認(rèn)的質(zhì)保書和國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5、質(zhì)保期內(nèi),如出現(xiàn)質(zhì)量、技術(shù)問題,乙方應(yīng)按甲方要求負(fù)責(zé)返修直至再次驗(yàn)收合格, 質(zhì)保期從再次驗(yàn)收合格后次日起重新計(jì)算一年保修期。

6、乙方負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)組進(jìn)行全程跟蹤服務(wù)，并保證每季度對(duì)機(jī)組進(jìn)行一次全面維護(hù)。

7、設(shè)備發(fā)生故障乙方在接到甲方報(bào)修電話3-5小時(shí)內(nèi)到甲方經(jīng)營場(chǎng)所進(jìn)行維修。

8、質(zhì)保期內(nèi),發(fā)生質(zhì)量問題,乙方不能在限定期限內(nèi)維修， 甲方有權(quán)代為維修處理，由此發(fā)生的費(fèi)用并另加100%的管理費(fèi)，均由乙方承擔(dān)，該費(fèi)用由甲方直接從乙方質(zhì)保金中扣除。

九、關(guān)于合同的變更與解除：

1、本合同所訂一切條款，甲、乙任何一方不得擅自變更或修改。如一方提出變更，需經(jīng)另一方的書面認(rèn)可。

2、本合同簽訂后，雙方應(yīng)誠信履行，不得隨意解除。如經(jīng)協(xié)商一致解除本合同，則雙方應(yīng)簽訂書面解除協(xié)議。但在下列情況下，一方享有解除權(quán)：

(1)乙方完工遲延達(dá) 日以上，甲方有權(quán)解除合同。

(2)乙方所供冷柜質(zhì)量、規(guī)格無法達(dá)到甲方要求質(zhì)量規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)。

(3)甲方不按照合同約定支付合同價(jià)款。

十、合同爭議解決方式：

凡因因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，均應(yīng)提交烏海仲裁委員會(huì)巴彥淖爾市辦事處仲裁。

十一、其他約定：

1、本合同如有未盡事宜，雙方協(xié)商解決并簽定補(bǔ)充協(xié)議作為本合同的附件，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

2、甲、乙任何一方如確因不可抗力的原因，不能履行本合同的，應(yīng)以書面形式及時(shí)通知對(duì)方不能履行或須延期履行、部分履行合同的理由。

3、本合同壹式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份，雙方簽字蓋章后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

設(shè)備定制合同范文3需方：*** (以下簡稱甲方)

供方：*** (以下簡稱乙方)

經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，在本著互利互惠，協(xié)商一致的原則基礎(chǔ)上，現(xiàn)就乙方向甲方提供十二臺(tái)靜電除焦器一事達(dá)成如下合同。

一、合同標(biāo)的：由乙方向甲方提供12臺(tái)靜電除焦器，其中包括：主體的制作安裝、直爬梯、平臺(tái)制作，進(jìn)出口法蘭、電器供電部分(僅包括配電箱以內(nèi)部分)以及防爆絕緣器部分的制作安裝及調(diào)試。設(shè)備的制作安裝地點(diǎn)為甲方所在地項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

二、合同價(jià)款：每臺(tái)除焦器包工包料人民幣**圓整，共壹拾貳臺(tái)，合同總價(jià)款合計(jì)人民幣**圓整(￥**，00)

三、付款方式：

第一次付款為合同總價(jià)款的50%，即人民幣*，為進(jìn)場(chǎng)前期預(yù)付款(含外筒體鋼板材料費(fèi)用)。由甲方于合同簽訂生效之日起三個(gè)工作日內(nèi)向乙方指定人現(xiàn)金支付完結(jié)。

第二次付款為合同總價(jià)款的20%，即人民幣*，由甲方于鋼板材料到場(chǎng)后三日內(nèi)向乙方指定人現(xiàn)款支付完結(jié)。

第三次付款為合同總價(jià)款的15%，即人民幣*，由甲方于外筒體制造完成后三日內(nèi)向乙方指定人現(xiàn)金支付完結(jié)。

第四次付款為合同總價(jià)款的12%，即人民幣*，由甲方于主體安裝完成后三日內(nèi)向乙方指定人現(xiàn)金支付完結(jié)。剩余的3%即人民幣*，為產(chǎn)品質(zhì)量保證金,一年質(zhì)保期滿后,由甲方于五日內(nèi)向乙方指定人一次性現(xiàn)金清付完結(jié)。上述所有款項(xiàng)的支付由甲方直接一次性支付*或其本人指定的其它帳戶。

三、雙方責(zé)任

除本合同其他條款規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)外，雙方約定如下

1、甲方責(zé)任：

1.1保證于合同簽訂之日起 日內(nèi)完成施工前的三通一平和基礎(chǔ)交付使用。

1.2 以雙方確認(rèn)價(jià)格向乙方及時(shí)送達(dá)合格的筒體鋼板材料。

1.3甲方無償向乙方提供所需水電供應(yīng)，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)、維護(hù)和乙方物品的安全，以確保乙方正常工作的開展。

1.4嚴(yán)格按合同約定期限和方式向乙方支付合同項(xiàng)目進(jìn)度款。

1.5保證乙方項(xiàng)目結(jié)束后，乙方自用攜帶的設(shè)備、工具以及剩余材料的順利撤場(chǎng)。

1.6對(duì)因進(jìn)度款項(xiàng)支付、材料提供、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)以及其它方面原因造成的乙方拖期承擔(dān)責(zé)任和乙方損失。

2、乙方責(zé)任：

2.1按時(shí)、保質(zhì)、保量完成工程量;

2.2進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格遵守甲方生產(chǎn)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)規(guī)章制度;

2.3保證工程質(zhì)量嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，焦油處理效率達(dá)到97%以上。.

四、工程期限

合同執(zhí)行期為自 年 月 日起至 年 月 日止; 執(zhí)行期間如遇不可抗力影響，本合同執(zhí)行期順延。

五、安全責(zé)任

乙方保證施工過程嚴(yán)格按照國家有關(guān)安全操作規(guī)程執(zhí)行，在工程施工期間乙方發(fā)生的一切安全事故甲方不負(fù)責(zé)任。(排除不可抗力如戰(zhàn)爭、嚴(yán)重火災(zāi)、水災(zāi)臺(tái)風(fēng)、地震等不可預(yù)見、不可避免且不可克服的事件)

六、其他約定

6.1本合同標(biāo)的物中不含所有相關(guān)土建施工項(xiàng)目，本合同相關(guān)價(jià)款均為不含稅價(jià)格。

6.2產(chǎn)品制造所需的外筒體鋼板由乙方負(fù)責(zé)提供送達(dá)，據(jù)實(shí)結(jié)算，其價(jià)格不得超過當(dāng)?shù)赝犬a(chǎn)品的市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)格，并經(jīng)乙方確認(rèn)同意。

6.3對(duì)因甲方責(zé)任造成的影響，乙方有權(quán)隨時(shí)停工，必要時(shí)可單方終止合同執(zhí)行，甲方因承擔(dān)因此造成的乙方所有直接和間接損失。

6.4本合同執(zhí)行中如有異議，雙方因友好協(xié)商解決，未盡事項(xiàng)，由甲乙雙方另行協(xié)商補(bǔ)充訂立。

七、本合同一式四份，雙方個(gè)執(zhí)二份，并至雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________