導語：如何才能寫好一篇房地產企業(yè)財務處理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

隨著我國市場經濟漸漸趨向成熟階段，房地產企業(yè)現已成為國家經濟的主要產業(yè)。外部市場產業(yè)的侵入與國內經濟格局出現相對穩(wěn)定狀態(tài)，導致房地產企業(yè)面臨改革重洗的現狀。但就目前房地產企業(yè)來講，大部分企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的管理方式進行財務成本管理，未重視財務成本管理的重要性，在進行成本管理期間缺乏科學、創(chuàng)新的管理措施，致使嚴重阻礙了房地產企業(yè)管理工作。如想提高企業(yè)經濟效益，并在競爭風險中獲得雙贏，就應著手管理財務成本，以創(chuàng)新、科學的方式進行成本管理工作，為房地產企業(yè)未來發(fā)展奠定基礎。

一、房地產企業(yè)財務成本管理問題分析

（一）什么是房地產企業(yè)成本管理

房地產企業(yè)成本管理就是充分調動和組織公司全體人員，在保證工程質量的前提下，對工程建設、營銷策劃等生產經營過程的各個環(huán)節(jié)進行科學的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等于省錢，花得多會浪費，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵，就是我們通常說的“物有所值”。

（二）房地產企業(yè)成本管理中普遍存在的管理缺陷

房地產企業(yè)在進行成本管理過程中缺乏全局性和規(guī)范性的管理機制，存在較為明顯的成本管理缺陷。房地產企業(yè)與其他企業(yè)存在較大區(qū)別，其具備復雜性、層次性以及獨特性的特點，分層管理方式的不同形成了市場中的差異性，從而必須要面對各式各樣的消費群體與激烈的競爭市場[1]。房地產企業(yè)財務管理工作所涉及的內容較多，如工程預算、服務、銷售、土地等各項內容，因各種因素漸漸形成網狀結構。加強財務成本管理與完善管理體系對企業(yè)而言，就是提高企業(yè)在市場中的競爭力，并使房地產財務管理模式獲得相應提高。

1.財務成本管理意識較為薄弱

當前，國內房地產企業(yè)在經營管理中只注重企業(yè)經濟利益，而忽略了財務成本管理工作的重要性，管理意識較為薄弱，并對財務管理工作認識較為匱乏。多數企業(yè)進行成本管理工作時只重視設計期間的成本管理，從而忽略了項目財務管理工作，或者認為對材料進行成本控制是進行成本管理的關鍵點，同時企業(yè)進行財務管理中的工作人員對其不給予重視，導致成本管理工作未能全面進行[2]。由于受到市場環(huán)境的影響，同行產業(yè)發(fā)展速度在不斷加快，因此企業(yè)必須要將管理工作細化，才能順應現代市場發(fā)展。財務成本管理意識薄弱只會動搖房地產企業(yè)在市場中的地位，阻礙企業(yè)未來發(fā)展。

2.財務管理中工程預結算問題

目前大部分企業(yè)在實施財務成本管理工作期間會忽略工程結算工作，并使其產生較多問題，其中包括：（1）對工程結算數據進行造假，對于國家工程項目來說尤為嚴重，制造出較高預結算數據，高出實際工程結算的預算會進入個人腰包內，使工程質量受到影響，嚴重可導致出現豆渣工程，危害人們生命安全[3]。（2）項目工程工作在實施期間缺乏較為健全管理，施工、設計、建設等單位部門缺乏相互溝通交流，只限制于自身工作范圍中，導致管理工作缺乏統(tǒng)一性，導致工程預算借款參差不齊，致使整個工程結算數據信息缺少有效性、真實性等，使工程項目資金運轉處于不利狀態(tài)。（3）工程項目結算定額與實際狀態(tài)相背離，更新較為緩慢，傳統(tǒng)定位計算方法已不能有效地體現出實際工程結算的真實性，如對其進行再次計算工作會比較煩瑣、復雜，大大降低了結算效率與進度。

3.缺乏健全的財務成本管理制度

通過對其成本管理方式進行分析，主要是依靠相關部門財務預算數據、資料進行財務成本匯報工作。根據這一方式可分析到其中存在的問題，由于部分項目已在進行，不能實施任何補救工作，沒有在實施前對項目進行事前與事后問題預測，導致財務成本管理工作處于被動狀態(tài)[4]。如在進行期間出現財務賬面問題，就會形成賬面失控的局面，無法估量最終損失。

二、房地產企業(yè)財務成本管理應對措施

（一）全方位實施財務管理工作

全面開展房地產企業(yè)財務成本管理工作，集中資金管理。成本管理質量的好壞與企業(yè)在激烈的市場競爭中成正比關系，同時會直接影響企業(yè)最終經濟效益。企業(yè)在實施財務成本管理工作過程中應把該項工作制作成一項系統(tǒng)流程，對成本管理以分層方式進行管理，貫徹對象、內容、方法全方位原則，有助于對企業(yè)服務成本、資產成本、環(huán)境成本、人才成本等給予全方位管理。

同時，在管理時應嚴格按照相關管理制度實施工作，嚴格按照財務成本管理需求對企業(yè)項目建設、服務、設計等進行規(guī)劃，并制訂相應的成本控制方案，從而確保各項目財務成本可獲得全面控制。成本管理首要任務是對資金給予集中管理，減少資金流出，控制資金成本。例如，對幾個項目進行財務成本管理，先對其資金集中管理，結合項目特點平衡所需資金，防止出現部分項目需通過貸款解決資金問題以及部分項目資金過于閑置。這樣不但可以對資金進行集中管理，還能避免資金在調配期間出現不平衡現象，減少資金沉淀現象，加強資金使用效率。此外，當前我國多數企業(yè)在進行房地產開發(fā)時主要是依靠營銷資金回收與銀行貸款等方式實現資金融資，導致資金籌集問題日漸突出，資金籌集渠道嚴重受限；因此，房地產企業(yè)應拓展資金籌集渠道，如中小型企業(yè)可采用一些知名度較高企業(yè)的資金籌集方式，在原有資金、銷售回款、貸款的基礎上，通過汲取海外資金、上市籌集、發(fā)行證券等各種方法實施資金籌集、融資，提高財務成本管理工作，降低資金成本支出。

（二）加強成本管理人員財務管理意識

實施財務成本管理工作的主要因素有人力資源、資金資源、項目資源等三個重要條件，同時需要企業(yè)員工全面參與到成本管理工作中，而企業(yè)管理者應在工作中起到帶頭作用。工作人員在進行成本管理時應具備較強的財務成本管理意識，并主動分析在崗工作任務和財務成本有關的法律法規(guī)，此外還應注意進行管理過程期間應注意的事項，熟練掌握相關操作技術，加強財務部門與各個部門之間相互溝通交流。還可以通過對員工進行相應培訓工作，內容包含有：財務管理理論知識、專業(yè)技能操作等；從而促進企業(yè)財務管理工作較好較快發(fā)展。

（三）全面構建財務成本管理體系

企業(yè)實施要想構建健全的財務管理體系，首先要了解進行成本管理工作的相關內容：成本預算考核工作、預算編制與實施、整體預算方式等。

1.成本預算考核工作

財務成本工作中成本預算考核主要是對預算年度、季度、月度進行總結、考核、分析。例如，月度分析工作要求各個項目負責部門應對每個月預算實施狀況給予分析，同時房地產每個子公司應對總公司進行匯報總結，并召開季度、年度總結會議，分析預算工作中存在的問題因素；每個月度項目負責部門按照月度累積預算實施狀況，通過按照績效標準對員工業(yè)績給予考核，并和薪資、激烈制度相結合；年終考核工作是對企業(yè)一年預算實施狀況給予分析總結，分析內部存在的問題因素，并結合問題特點制定下年企業(yè)經營標準。

2.預算編制與實施

企業(yè)在進行預算編制期間，部門之間應相互溝通交流、多互動。預算編制實施的主體人員是各個部門的負責人員就，其要嚴格遵循相關預算編制制度對實際業(yè)務進行控制。企業(yè)在進行財務成本管理工作過程中應結合企業(yè)實際業(yè)務實施，如某些業(yè)務是屬于財務成本管理預算范圍內的，應保證其嚴格遵循規(guī)章制度進行審批，如屬于預算以外的，應按照制定流程報備房地產最高部門進行審批，并詳細說明。這樣就能對預算以外的業(yè)務進行成本管理控制，嚴格控制房地產企業(yè)成本管理工作。

（四）構建全面的工程結算體系

建立健全的工程計算管理體系，首先要加強企業(yè)財務成本管理各個項目，根據對各個項目工程的經濟指標進行預測分析，確保其保證在指定指標內，使項目預算、工程預算、結算等與現實差距相差較小。而不是當工程驗收時再與資料、設計方案進行對比、分析，如最終工程預算與實際預算存在較大差距，應對超出預算部分附上審批文件加以說明，避免出現違紀違法情況出現；然后是提高工程預算管理員工專業(yè)道德素養(yǎng)，并嚴格要求預算工作人員應具備較強的專業(yè)操作能力以及工作經驗，保證可以完全做好項目預算管理工作，從而保證企業(yè)財務成本管理工作快速、健康發(fā)展。其次是明確工程結算管理流程，保證成本預算方法、措施充分落實到項目結算工作中，對工程結算工作進行嚴格控制、監(jiān)督，保證數據、資料的準確性以及真實性，不得任意更改工程結算資料、數額。

篇2

關鍵詞：甲供材；會計核算；稅務處理

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01

一、房地產開發(fā)企業(yè)“甲供材”

所謂房地產開發(fā)企業(yè)“甲供材”，是指由建設單位即房地產企業(yè)也稱為甲方，由其自行購買或提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務的工程。在房地產開發(fā)中，一般材料占商品房建造成本的30%～40%，開發(fā)成本高。出于對于施工工程中使用材料的質量及降低工程成本效益的角度考慮，采用“甲供材”這種施工方式有效地防止在包工包料方式下建筑施工方在材料上大做文章，規(guī)避由建筑材料所引起的風險，保證房地產開發(fā)產品的工程質量和自身的聲譽。

二、在實務工作中，“甲供材”的財務核算主要有兩種方法

方法一：“甲供材”直接計入投資項目的賬戶。例如：房地產公司作為建設方從市場購入材料時的會計處理：借記工程物資，貸記銀行存款。這里假設不考慮增值稅的抵扣問題或者，取得的是普通發(fā)票。領用這部分材料時，按材料實際購買價：借記“在建工程—開發(fā)成本——××項目”，貸記“工程物資”。由于房地產公司自購材料用于本單位開發(fā)項目中，發(fā)出的材料就會直接計入了工程成本中，這是毫無疑問的。而施工方在收到材料后，通常不作賬務處理，只是在輔助賬登記管理。根據國家工程造價的有關規(guī)定，在工程施工中，工程總造價中要含材料費、人工費、機械費、其他費，其中工程所用全部材料應當在工程總造價中的核算，而不再考慮材料是由哪一方來提供的，并且計入工程總造價中的材料都要提稅后的，即為含稅價。顯然建設方將工程耗用的材料不計施工成本，而是直接沖減庫存材料；而對施工單位而言是有利的，這部分的“甲供材”也沒有反應在施工方的工程收入和工程支出中，從而減少采購成本和進貨成本，施工方不用為開發(fā)商開具該材料建筑安裝發(fā)票，只需交納這部分材料的稅費即可。

方法二：“甲供材”是通過預付賬款轉賬方式結算的，房地產企業(yè)在交付材料時，直接將材料預算價格以預付款形式抵頂施工單位的工程款，在交付材料時這樣做處理：借記預付賬款，貸記工程物資或者是借記預付工程款，貸記庫存材料。然而，工程物資（庫存材料）是按實際成本來轉出，預算價與實際價之間的差額就會直接計入工程成本中。施工方在收到材料時按預算價：借記原材料或工程物資，貸記預收賬款。用于工程施工時再將該批材料計入合同成本中。施工方給房地產企業(yè)開具“甲供材”部分建筑安裝發(fā)票是按預算價。

然而在現實中，在總造價確定的情況下，工程的總造價也是作為房地產開發(fā)建設單位應該支付給施工單位的總的工程款，只不過這個工程款支付的形式不同，不僅僅是以現金方式，有時以材料沖抵預付款方式支付的。

兩種“甲供材”的會計處理從相關法律法規(guī)上看是沒有問題的，只要提供的會計資料符合會計信息質量要求，真實合法有效，這兩種處理方法都是可以接受的。

三、上述兩種不同的財務核算方式，稅收管理上是如何確定的

1.對于“甲供材”這種現象，在稅法上規(guī)定是比較明確的。從稅收負擔上看，方法一采用只繳稅，不開票的形式。施工方應就預收價（不含材料）的開具建筑業(yè)發(fā)票。對于“甲供材”部分只繳稅，不開票。如果按的建筑合同總造價開票就會導致房地產企業(yè)的材料重復記入成本。方法二屬于既繳稅，又開票。由于材料是由房地產建設方所購入，通過材料的出庫抵頂預付賬款為作價，未入工程成本，只是按預算價與材料實際成本的差直接進入了工程成本。施工方按建筑合同總造價開建筑業(yè)票，并交納營業(yè)稅。

2.按現行稅法，2009年版最新營業(yè)稅的暫行條例規(guī)定，凡是提供建筑業(yè)勞務的，應將工程所用的原料，設備及動力等其也物資都列入營業(yè)額中，以此做為計征營業(yè)稅的計稅依據來繳納營業(yè)稅，注意這里的勞務是排除裝飾勞務的。同時，又強調營業(yè)額中建設方所提供設備的價款不包括在內。

稅法之所以這樣規(guī)定，其目的是防止“包工包料”的建筑工程的納稅人以建設方（甲方）的名義購買原材料，來逃避營業(yè)稅。

3.鑒于上述規(guī)定，施工方開票時的價款無論是否含“甲供材”，在計算營業(yè)稅額時“甲供材”都應計入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。也就是說從理論上，對于施工方而言，無論房地產企業(yè)采用方法一還是方法二進行會計核算都不影響施工方所交納的稅額，其稅負是不變的。只不過開票金額是根據甲方的會計處理的不同，有所變化而已。

4.在現實的情況中，由于“甲供材”存在，相關稅收問題顯現出來，例如：施工企業(yè)按總造價合同確認收入并交營業(yè)稅，但對于“甲供材”這部分施工方無法取得建筑發(fā)票就無法進入施工成本，也就無法在計算所得稅前扣除等諸多問題。還有的施工方錯誤以為不開“甲供材”部分的發(fā)票即可少納營業(yè)稅，其實不然，“甲供材”部分的建安發(fā)票是否開具都不影響其應納稅額。做為流轉稅，營業(yè)稅具有稅賦轉嫁性的特征。即使施工單位為開發(fā)商開具“甲供材”部分的建安發(fā)票，其營業(yè)稅的負擔也不會有所增加。實際的稅金均轉由由房地產企業(yè)負擔。而房地產企業(yè)會因施工方不開具“甲供材”降低開發(fā)成本，施工方也會因其不開“甲供材”部分發(fā)票，承擔偷漏稅的風險。開票上的矛盾只是一方面，另一方面加大了稅務機關的管理難度，首先，在方法一的會計處理下由于施工方的只繳稅，不開票行為會導至房地產企業(yè)的建設材料直接計入工程成本，無需憑工程結算發(fā)票計入成本。這會促使房地產企業(yè)不愿意將“甲供材”所含稅金交付給施工方，或者雙方惡意串通，即繳稅又開票，在繳稅的同時將“甲供材”列入建筑業(yè)發(fā)票中重復計入成本中。這會增加了稅務機關征管難度。其次在工程預算造價單只是通過審核雙方的“甲供材”的采購發(fā)票，出庫，入庫等單據來確認施工方的“甲供材”的施工成本中，明確所得稅前列支項目。這一做法人工成本大難以推廣。特別是夸地區(qū)的建筑工程，各地稅務機關做法各不相同。

四、“甲供材”管理上的建議

1.改進會計核算方式。為了避免由“甲供材”帶來的涉稅矛盾，首先，雙方當事人在訂立合同時應注意建造合同的合法有效性，如果合同中約定“甲供材”不含工程總造價內，則該合同的有效性就存在問題。其次，在建設方發(fā)出“甲供材”這一環(huán)節(jié)上建議制定相關規(guī)定，只有將這部分材料真正的用于建筑工程中了才允許在建設方的工程成本中列支，這樣會加大施工方“甲供材”這部分稅金的取得承取的主動權，緩解了雙方因這部分稅金產生的分歧。再次，加強企業(yè)會計基礎工作的規(guī)范管理，完善財務制度，避免不必要的納稅調整。

2.強化對“甲供材”的征收管理。首先稅務部門不斷完善稅收相關制度。加強對“甲供材”問題的監(jiān)督，明確房地產企業(yè)與施工單位尾款結算時的流程。在支付工程款時必須出具施工單位提供的建安發(fā)票和稅務機關出具建筑工程項目清算表，有了該表證明項目的稅款已結清。這樣有效地預防了施工單位偷逃“甲供材”的稅款。其次，稅務部門應加大對建筑工程建設方及施工方的項目登記管理，定期和不定期地抽查各單位有無“甲供材“方式的存在，并相應報送建設單位供應情況，做好“甲供材”備查賬簿的登記工作。

參考文獻：

[1]施海峰，杜靜.房地產開發(fā)企業(yè)“甲供材”的會計處理及稅務分析[J].江蘇建筑，2012（1）.

[2]許峰，袁效駿.結合案例剖析“甲供材料”的會計處理[J].經濟研究導刊，2009（16）.

篇3

2011年，國家財政部和國家稅務總局就聯(lián)合下發(fā)了關于“營改增”試點的通知，交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)首先成為試點。但是由于房地產行業(yè)的工程周期較長，涉及的供應鏈上下游企業(yè)較多，項目成本的構成較為復雜且涉及的稅種較多，所以房地產行業(yè)實行“營改增”的阻力較大，且面臨較多的難題，所以直到2016年5月1日房地產企業(yè)才被納入“營改增”的試點范圍?！盃I改增”是1994年我國稅制改革以來又一次突破性的稅制改革，其目的在于避免重復征稅，促進社會、經濟運行效率的提升，切實減輕企業(yè)稅負。財稅[2016]36號文件規(guī)定，房地產企業(yè)納稅人銷售或出租自行開發(fā)的房地產項目均屬于增值稅的納稅范圍，適用11%的增值稅率，也可采取簡易計稅方法按5%的稅率征稅。房地產企業(yè)“營改增”給房地產企業(yè)的日常財務處理和生產經營帶來了諸多的變化和挑戰(zhàn)，比如，針對簡易征收方法計稅的老項目，需要要求供應商或者是施工隊必須提供增值稅專用發(fā)票還是可以提供增值稅普通發(fā)票；單位出公差，住宿費和餐費可否抵扣，如何抵扣；目前國家稅務總局出臺了哪些關于營改增的政策等問題，我們接下來深入分析“營改增”對房地產企業(yè)會產生哪些影響，加大對“營改增”后房地產企業(yè)發(fā)生的變化的關注，以期能夠幫助房地產企業(yè)平穩(wěn)度過稅制改革的過渡時期，實現房地產企業(yè)新一輪的發(fā)展。

二、“營改增”對房地產企業(yè)的影響

（一）房地產企業(yè)建設成本上升

建筑施工企業(yè)作為房地產的上游企業(yè)，“營改增”對建筑施工企業(yè)的影響會直接波及下游的房地產企業(yè)，使得房地產企業(yè)成本上升。一是給建筑業(yè)提供原材料的供應商通常都是小規(guī)模納稅人，并提供的材料較為繁瑣，管理較為雜亂，使得建筑企業(yè)在購買原材料時無法取得增值稅專用發(fā)票，使得進項抵扣難度加大，造成建設成本上升；二是財稅[2016]36號文件規(guī)定房地產企業(yè)的計稅方式可以采取簡易的計稅方式，特別是在購買建筑的原材料時可以采用簡易計稅方式，這反而使得稅負上升，增加了建筑企業(yè)的成本，從而壓縮了房地產企業(yè)的利潤空間；三是由于房地產企業(yè)的生產周期較長，且人工費用占到總成本很大的比例，然而零散的農民工的工資沒有增值稅專用發(fā)票進行抵扣，使得建設的人工成本高于“營改增”之前。

（二）稅負變動可能與理論分析的情況有所出入

房地產企業(yè)在實際的生產經營過程中難以取得一些項目開支的增值稅專用發(fā)票，使得其實際稅負相較以前反而有所上升。第一，房地產企業(yè)開發(fā)的土地拆遷成本因無法取得專用發(fā)票難以實行進項抵扣，使得花費大量拆遷資金拿到地的房地產企業(yè)面臨較高的稅金，使得房地產企業(yè)開發(fā)的稅負反而上升。第二，取得土地成本較低的房地產企業(yè)，項目開發(fā)過程中增值額較大，可能導致實際增值稅稅負高于原營業(yè)稅5%的稅率。第三，就“新項目”而言房地產企業(yè)在“營改增”之前購買的原材料及支付的工程款無法進行增值稅的進項抵扣，使得實際稅負有所上升。

（三）對房地產企業(yè)的利潤和現金流產生影響

房地產企業(yè)在項目完成以后，都是以預售的形式進行房產的銷售，由此獲得收入應該進行稅金的預繳，然而房地產企業(yè)的建筑成本以及財務成本隨著開發(fā)的不斷開展和增加，若“營改增”后要求企業(yè)收到放款當期開具增值稅發(fā)票，這就使得房地產企業(yè)需要按11%繳納增值稅，而進項稅抵扣較為滯后，嚴重影響房地產企業(yè)的現金流，甚至會導致企業(yè)資金鏈出現問題；另外，由于土地出讓金的增幅在“營改增”后可能會出現下降的趨勢，這就使得地方財政收入受到嚴重影響，從而地方政府就會加大對房地產企業(yè)的稅收征管，比如加強對土地增值稅的預繳和清算等，使得房地產企業(yè)的稅負上升。

（四）企業(yè)納稅風險增加

房地產企業(yè)在“營改增”后的納稅風險來自于以下幾個方面：第一，房地產企業(yè)的財務處理更加繁瑣、困難。“營改增”后對于稅負的計算會增加很多的會計科目，而且會計核算的難度和工作量均會大幅度的增加，使得會計核算過程中難免發(fā)生一些錯誤；第二，由于新稅制剛推行，財務人員對于政策的變化把握不清，導致會計核算不合格，且沒有規(guī)范的進行納稅申報，給房地產企業(yè)帶來巨大的財務漏洞和潛在的納稅風險；第三，一些財務人員可能會受上級的指示，偽造增值稅專用發(fā)票或者是非法購買增值稅發(fā)票等，給房地產企業(yè)帶來巨大的風險；第四，房地產企業(yè)尚未針對“營改增”建立財務風險預警系統(tǒng)，無法及時發(fā)現和防范“營改增”給企業(yè)帶來的涉稅風險，給房地產企業(yè)向新稅制過渡帶來阻礙。

三、持續(xù)關注并盡可能消除“營改增”對房地產企業(yè)的影響

（一）加強建設成本稅務籌劃和增值稅發(fā)票的管理

首先，房地產企業(yè)實行“營改增”過后，由于涉及的環(huán)節(jié)比以前多，增加了房地產企業(yè)進行納稅的空間，所以企業(yè)應當根據自身的發(fā)展特點和所處的市場經濟環(huán)境，加強與當地稅務機關的溝通，合理的利用一切稅收優(yōu)惠政策，對企業(yè)進行納稅籌劃，以幫助企業(yè)平穩(wěn)的度過改革期；其次，房地產企業(yè)應當加強增值稅發(fā)票的使用和管理。一是通過提升企業(yè)內部管理水平，加強財務部門對于“營改增”的認識，加強與建筑企業(yè)的溝通，在完成項目或購買原材料后及時取得增值稅發(fā)票以及相應的進項稅抵扣依據；二是委派專門的人員進行增值稅發(fā)票的管理，使得增值稅發(fā)票的管理更加系統(tǒng)，有效的降低房地產企業(yè)的成本；三是房地產企業(yè)在選擇合作對象時，應當選擇具有正規(guī)資質的、可以開具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)進行合作，避免風險轉嫁到自己頭上，并且合理的降低成本。

（二）有效控制“營改增”后稅負上升問題

“營改增”后房地產企業(yè)的稅率為11%，所以房地產企業(yè)應該找到足夠多的且合理的進項抵扣項目以完成稅額的抵扣，避免稅負反而上升。第一，在項目開始之前事先對企業(yè)所經營項目的流程進行系統(tǒng)的梳理、分析，根據企業(yè)目前的發(fā)展現狀以及所處的經濟環(huán)境，對項目的開展提前進行納稅方面的整體籌劃，做到未雨綢繆；第二，有關部門應當積極推行有利于房地產企業(yè)發(fā)展和稅制體系完善的稅收優(yōu)惠政策，并且在房地產企業(yè)“營改增”的過渡階段退出臨時性的政策，比如關于進項抵扣方面給與范圍的擴大，同時對于過渡階段的房地產企業(yè)稅負升高的情況，給與房地產企業(yè)一定的政府補助，以幫助房地產企業(yè)順利向新稅制過渡；第三，“營改增”后，對于房地產企業(yè)中混業(yè)經營的情況，應當對不同的項目進行單獨的計算，比如采取分業(yè)核算或分率核算的方式，切實的降低房地產企業(yè)的稅負。

（三）規(guī)范會計核算，加強財務管理

規(guī)范會計核算，加強房地產企業(yè)的財務管理可以從做到以下幾點：一是根據：營改增“對于會計核算的要去，規(guī)范企業(yè)財務人員的會計核算方式和流程，加強財務人員對于處理復雜賬目的培訓，使得會計核算更加準確；二是建立核查小組，定期的對企業(yè)的會計核算結果和核算方式進行核查，及時發(fā)現其中存在問題的財務指標和不符合國家相關規(guī)定的財務處理方式，并及時的控制，避免給企業(yè)帶來損失；三是加強房地產企業(yè)的財務管理，及時發(fā)現可能導致現金流斷裂的風險，并采取措施實施控制，保障企業(yè)現金流的健康，為利潤的獲得提供基本的資金保證。

（四）加強對新稅制的學習，建立稅務風險防控體系

“營改增”后，房地產企業(yè)的納稅模式以及計稅方式發(fā)生了巨大的改變，并且稅收政策也在不斷的更新，給房地產企業(yè)帶來了許多潛在的風險，所以房地產企業(yè)應該采取相應的措施。第一，加強企業(yè)員工關于新稅制和新的計稅方式的培訓，對企業(yè)進項稅抵扣方面的知識進行定期考核，以便于企業(yè)財務人員在會計核算過程中加深對稅收政策的認識，同時熟悉進項抵扣的范圍和科目，在規(guī)范操作的前提下完成新舊稅制的過渡，并有效的協(xié)助企業(yè)降低稅負；第二，建立稅務風險防控體系，通過會計電算化的方式建立財務數據電子錄入系統(tǒng)和自動風險評估系統(tǒng)，以及時自動發(fā)現企業(yè)存在問題的財務指標，同時對企業(yè)的涉稅科目通過Matlab等統(tǒng)計軟件進行風險的評估和分析，及時發(fā)現可能造成納稅風險的財務數據，此外，加強外部審計，以外部監(jiān)督的方式來防范企業(yè)涉稅風險的發(fā)生，順利的向新稅制過渡。

篇4

房地產企業(yè)財務成本管理的現狀分析

財務成本核算缺乏真實性、及時性，影響了科學決策①設立成本核算對象時不夠規(guī)范，由于房地產產品規(guī)模大、生產周期長，往往成片分期開發(fā)，而且建筑產品是非標準產品，許多房地產企業(yè)沒有能夠根據產品特點合理確定核算對象；②建設部門和財務部門對建造成本的確認和計量存在著差異,造成了對成本管理財務賬面與實物數量不符的現象；③成本費用分攤隨意性過高,造成工程成本核算脫離了經營實際；④成本核算與施工進程不同步，造成核算結果滯后于工程進度，財務成本信息不夠準確、及時，影響了決策者判斷。

財務成本管理控制意識淡薄開發(fā)初期房地產行業(yè)的高額利潤使管理者和員工忽視了財務成本管理的重要性，不論成本高低都能盈利，形成粗放經營的局面。從全局和戰(zhàn)略的角度認識到精細化的管理模式，是未來房地產企業(yè)所必然經歷的轉變。

財務成本管理措施和管理方法落后房地產企業(yè)財務成本管理的方法分析，主要是利用財務管理部門的決算報告為依據。按照此方法即使分析過程中發(fā)現問題，由于項目已經實施，已經無法進行相關的彌補工作。不能及時進行事前預測和事中控制，財務成本核算顯得很被動。如果財務成本在賬面上出現失控狀況，則無法挽回已經產生的損失，沒有真正實現核算型財務成本管理向管理型財務成本管理的轉換。

房地產企業(yè)財務成本管理及控制的方法策略

積極構建全面預算管理體系房地產企業(yè)的全面預算管理的基本內容包括：全面預算模式、預算的編制與執(zhí)行、預算的考核與分析。

全面預算模式根據房地產企業(yè)特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業(yè)年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業(yè)以開發(fā)項目作為預算對象，對項目建設中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業(yè)的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調運作所制定的年度規(guī)劃。年度責任預算是指房地產企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業(yè)總體預算的具體執(zhí)行單位，負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算，從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋，以此實現預算執(zhí)行的跟蹤與控制。

預算的編制與執(zhí)行房地產企業(yè)全面預算的編制過程，需要上下互動，反復溝通。預算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人，他們需要嚴格按照預算控制實際業(yè)務。房地產企業(yè)預算執(zhí)行控制需要與業(yè)務授權體系的內容緊密結合起來，如果某項實際業(yè)務是預算范圍內的業(yè)務，則可按照正常的審批程序進行；如果該業(yè)務是屬于預算外的業(yè)務，則需要按特定程序報至房地產企業(yè)最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預算外支出，增強企業(yè)的控制能力。

預算的考核與分析房地產企業(yè)的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評，這是指：每個月各責任中心均要對各自預算的執(zhí)行情況進行分析，房地產企業(yè)母公司進行匯總和分析總結，召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執(zhí)行情況，根據設定的績效指標對其業(yè)績進行考核，再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業(yè)需對全年的預算執(zhí)行情況進行整體分析，總結主要的問題，并制定和修正下年度的經營目標，指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。

完善現有的財務管理體系

完善財務會計體系①科學設置會計科目。根據《企業(yè)會計制度》和管理控制要求，科學設置會計科目。如在開發(fā)產品科目中盡可能細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行開發(fā)產品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目，細化成本對象，以便于進行不同產品的盈利能力分析。②統(tǒng)一會計核算程序。企業(yè)的會計科目設置要保持統(tǒng)一，在此基礎上增加適當的靈活性；會計單據格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財務數據記錄和歸集程序、財務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。

建立管理會計系統(tǒng)建立管理會計系統(tǒng)的主要任務是設立責任中心。責任中心是指按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別確定其績效考核指標、標準、辦法，并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和每年度業(yè)務執(zhí)行情況，進而能夠對各責任中心的業(yè)績進行客觀評價。同時，設置科學的管理會計報告體系，向管理層及時反饋銷售進度、項目開發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。

健全預算會計體系，實現財務管理預算化房地產企業(yè)的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業(yè)以開發(fā)項目為預算對象，對項目建設中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行整體預算。資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后，根據資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調運作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產負債表和現金流量表，構建企業(yè)財務預算指標體系。同時要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現獎懲措施，形成以財務制度對經濟行為定性約束、以財務預算為主對經濟行為定量約束的格局。

強化資金管理在資金籌措方面，首先要加強企業(yè)信用管理，信用良好的企業(yè)將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會有更多的資金開發(fā)經營更多的房地產項目，有利于做大做強。其次資金籌措要有計劃，根據企業(yè)實際需要選擇適合的資金來源。在資金使用方面要加強管理，加快資金周轉。防止企業(yè)過度預支資金，否則一旦發(fā)生債務危機就會危及到企業(yè)生存。嚴格控制管理費用支出。

加強財務制度建設，完善內部審計制度房地產企業(yè)在制定財務會計制度時，應當遵循針對性、可操作性和強制性原則，制定一套符合企業(yè)實際的財務制度：一是要設立專門的財務管理機構，統(tǒng)一負責企業(yè)的資金融通、現金出納、財務管理、工資核算、固定資產等的預算編制、決算實施工作；二是要制定相應的財務管理制度，如現金、采購、報銷、稽核等制度，實行財務管理規(guī)范化和制度化；三是要具備相應的考核制度，強化監(jiān)督機制。內部審計工作要從事后的財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發(fā)展。要善于發(fā)現問題，及時提出解決問題的措施，從而提高整個企業(yè)的財務管理水平。

調整并優(yōu)化資金管理體制，完善資金管理系統(tǒng)

房地產行業(yè)是資金密集度高的行業(yè)，加強資金管理尤為重要。資金管理體制的優(yōu)化應當從資金預算管理、信息化管理以及資金籌集等工作的日常管理進行切入。將企業(yè)的一切資金收支都納入到預算體系當中，并將不同的預算資金規(guī)劃進行結合，通過對會計核算系統(tǒng)與網上信息系統(tǒng)的利用，建立起包含資金預算管理系統(tǒng)、資金結算管理系統(tǒng)、資金分析決策管理系統(tǒng)以及資金全程預警系統(tǒng)在內的信息化資金管理平臺。首先應將資金管理納入全面預算管理體系，通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算，可以實現對資金需求較準確的預測與動態(tài)調度；通過對資金預算實際執(zhí)行情況的分析，對房地產企業(yè)的資金使用進行及時反饋和修正。其次，建立適應于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式，大型房地產企業(yè)、二級項目開發(fā)公司眾多，會計主體數量較大，適應于資金調度中心模式；中小型房地產企業(yè)，則可選用資金監(jiān)控模式。管理目標是提高資金利用效率，降低資金使用成本。

實行全過程成本控制，對成本控制的重點環(huán)節(jié)進行強化管理

當前很多房地產企業(yè)沒有真正在財務成本管理過程中實現全過程、全員、全方位、全要素的管理，有些房地產企業(yè)對財務成本管理的認識不夠，認為財務成本管理的重點是在設計階段，而忽視項目實施過程中的財務成本控制；還有部分房地產企業(yè)認為財務成本管理的關鍵是材料和設備，只要把材料和設備管理好就能很好的控制項目成本。這些觀點在房地產企業(yè)成本管理過程中都存在很大的問題，不能全方位、全要素的對企業(yè)成本進行控制。隨著房地產市場進一步趨于理性發(fā)展，房地建筑經濟與管理產企業(yè)只有實現精細化的管理模式，才能適應行業(yè)發(fā)展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。同時成本要素統(tǒng)計過程中要堅持全面性原則，房地產企業(yè)項目實施周期長，企業(yè)的成本與企業(yè)全體員工都存在緊密的關系，企業(yè)在財務成本管理過程中只有實現全面管理，才能保證成本管理的合理性、有效性。對企業(yè)財務成本管理及控制工作中的重點環(huán)節(jié)進行強化管理，房地產企業(yè)需要對投資決策成本進行強化控制，加強對規(guī)劃和設計成本的有效管理、不斷完善對投招標成本的規(guī)范化管理和控制，進而對變更簽證成本進行強化性控制，以便于通過對不同控制要點的把握、管理與控制，切實優(yōu)化企業(yè)財務成本管理和控制工作，使企業(yè)的經濟效益與社會效益都得到提升。

建立健全成本管理的激勵機制

篇5

稅務稽查、管理對策

一、我市房地產行業(yè)發(fā)展的趨勢和動向

目前，我市注冊登記的房地產企業(yè)有1083個，其中××市區(qū)774個，市直屬企業(yè)144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產業(yè)發(fā)展有以下幾個趨勢。

(一)私有制、股份制房地產公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產企業(yè)的經濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

(二)市區(qū)內房地產開發(fā)的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。

(三)新項目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發(fā)相關規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項目中，由于開發(fā)成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產企業(yè)開始選擇地價相對便宜的城鄉(xiāng)結合部或經濟較發(fā)達，有賣點但房地產業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進一步發(fā)展。

二、房地產企業(yè)項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序

一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：

第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書規(guī)劃部門批準的建設用的規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證土地主管部門核發(fā)的建設用地批準書建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設局將對房地產企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。

第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續(xù)。

（二）會計核算特點：

1、收入核算

房地產企業(yè)其主要經營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算

（1）開發(fā)成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發(fā)間接費用（為開發(fā)產品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發(fā)成本核算及結轉的方法。目前多數房地產企業(yè)結轉開發(fā)成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開發(fā)的自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，即：前期開發(fā)成本費用高，中后期開發(fā)費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現對計劃預算的開發(fā)成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業(yè)財務再根據“工程價款結算單”對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發(fā)產品的成本。

（三）稅金的計算特點

房地產企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有：

1、房地產企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產稅。

2、企業(yè)所得稅的計稅依據確定及繳納情況

根據國稅發(fā)【2003】83號文規(guī)定，采取預售方式銷售開發(fā)產品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于15％）計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時在進行結算調整。

三、房地產企業(yè)的稅務違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納稅義務發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據。所以企業(yè)有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業(yè)收入的難度。如高原房地產公司在3302項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產公司1996年6月轉讓土地使用權給市供熱公司，抵頂了應付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營業(yè)稅及附加38.6萬元。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數房地產企業(yè)結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業(yè)的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的。

2、關系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產企業(yè)的財務日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發(fā)成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發(fā)產品”科目中，直接轉增“經營成本”。例如冀鹽房地產公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發(fā)成本中，未結轉固定資產，虛增經營成本。

（三）超標準列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數以及提成工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據計算不準確。

（2）虛增費用。由于對銷售費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業(yè)務招待費超支。超標準的廣告費、業(yè)務招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”等明細科目的賬載金額。

四、檢查的方法和技巧

(一)項目檢查法

以房地產企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項目為檢點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發(fā)周期較長項目，分期作為檢查的重點。

(二)基礎資料、數據的收集法

基礎資料數據的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數據的登錄，可以全面掌握房地產項目開發(fā)的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數據參考達到數據共享，提高檢查效率。

(三)數據間的邏輯關系分析法

掌握所采集數據之間的邏輯關系，有利于發(fā)現企業(yè)提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據。

如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數據對照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。

開發(fā)成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業(yè)實現收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測算法

由于房地產企業(yè)財務數據多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。

從目前我市房地產企業(yè)正常的成本支出比例為：

（1）各規(guī)費支出的依據和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發(fā)項目。人防辦按房屋售價的2％收取】、市政建設配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費【針對小規(guī)模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規(guī)化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。

(五)實地核實法

針對房地產公司的檢查必須深入到項目開發(fā)地、銷售現場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。

(六)帳內檢查與外調相結合法

由于房地產開發(fā)企業(yè)涉及的關系單位較多，一個項目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿、銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產企業(yè)的財務日常處理票據的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產公司帳載金額大且業(yè)務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。

(七)對往來帳戶的檢查

房地產企業(yè)的往來款項較多，一些不易走賬、性質相對模糊的業(yè)務，企業(yè)財務人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應收款”“其他應收付款”進行重點審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業(yè)務重點核實原始憑證、詢問形成原因，常常能發(fā)現其中的涉稅問題。例如在對冀鹽房地產公司檢查中，企業(yè)在“其他應收款”中支付職工旅游補助81800元，在“其他應付款”中支付鹽務局90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經核實企業(yè)未代扣個人所得稅共計230193元。

四、關于對房地產行業(yè)稅務檢查的幾點建議

針對上述問題，建議采取以下措施，增強房地產業(yè)稅收檢查的針對性

(一)從行業(yè)特點出發(fā)改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項目檢查相結合。房地產企業(yè)應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業(yè)的具體情況，檢查的內容及發(fā)現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現稅收違法行為。

(二)拓展和完善調查取證的渠道和方法。為更加準確、全面掌握開發(fā)項目的數據資料，可以到計委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。

(三)規(guī)范和細化取證資料文書的制式和填寫標準。由于各行業(yè)情況不同，稅務檢查所需收集、掌握的證據資料也不盡相同，結合行業(yè)的特點，規(guī)范和細化取證資料文書的制式和填寫標準，以及取證文書的保管和調閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數據資料的共享，減少下一次稅務檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開發(fā)的相關資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質量。房地產企業(yè)涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。

(五)規(guī)范和加強對二手房轉讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。稅務檢查人員應首先加強對房屋中介機構的檢查，搜集發(fā)現房屋買賣人員的相關資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。

五、關于房地產業(yè)稅收征管方面的幾點建議

(一)進一步規(guī)范企業(yè)財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。

(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發(fā)企業(yè)的現實情況，特別對房地產開發(fā)企業(yè)使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領、用、存制度。

(三)完善對預收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監(jiān)控，確保稅款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發(fā)項目底數和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。

篇6

關鍵詞：房地產企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經濟業(yè)務發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運用相應的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對其進行事先的籌劃，以達減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進步的同時，政府為了更進一步的促進經濟發(fā)展，擺脫經濟下行壓力，不斷的出臺相應稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進一步地規(guī)范了稅收征納關系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形。可以說，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風險。對于房地產企業(yè)來說，營改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種都有相應的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進稅率，其稅負率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發(fā)項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術性也是最強的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產開發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風險。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

據統(tǒng)計，稅收我國整體財政收入的90%以上?？梢哉f，中國的經濟發(fā)展、國防建設、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎設施建設都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經濟發(fā)展的愈發(fā)完善，我國政府已經基本上摒棄了計劃經濟時代利用行政手段來干預經濟發(fā)展的方式，逐步變成了運用經濟杠桿來調節(jié)經濟。而稅收杠桿作為重要的經濟調節(jié)手段，起到了至關重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調整產業(yè)政策，從而優(yōu)化產業(yè)結構，促進經濟良性發(fā)展。對于房地產企業(yè)來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產開發(fā)企業(yè)通過土地增值稅優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉讓不動產過程中，就取得的相關收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關鍵在于有償轉讓不動產。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負率較高的，其最高稅率將達到增值額的60%。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結起來包括：收入分散、適當的利息扣除、增加扣除項目金額、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內容進行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據部分城市政策，按毛坯房取得預售證產品的精裝修業(yè)務和地下無單獨產權車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務或車位銷售等業(yè)務中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關于利息扣除問題，土地增值稅相關法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發(fā)成本）X5%之內扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開發(fā)成本）x10%以內扣除，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發(fā)票沖抵成本，而是指開發(fā)商可以適當的對于小區(qū)內的一些公共配套設施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區(qū)域內有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務爭取原開發(fā)項目土增稅延期清算。對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。

2.房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經濟效益。房地產企業(yè)經營的最終目的是實現利潤的最大化。對于企業(yè)來說，如何能夠通過不斷的經營管理、降低各類成本費用從而實現利潤的最大化，是每個地產企業(yè)管理層、財務人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產企業(yè)的稅負率還是較高的。而房地產企業(yè)土地增值稅屬于價內稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，加強土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤。提升企業(yè)財務人員業(yè)務水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財務人員具備較為過硬的業(yè)務水平及高水平的綜合業(yè)務能力。土地增值稅所涉及的內容較多，其基本上涵蓋了房地產開發(fā)項目的整個過程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負臨界點、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財務人員在充分了解企業(yè)自身經營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務人員提升自身的業(yè)務水平才能實現。

3.房地產開發(fā)企業(yè)實施土地增值稅稅收籌劃的著眼點稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標準普通住宅出售且增值額超過扣除項目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標準普通住宅的標準是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，若想合理的應用該稅收優(yōu)惠政策進行土地增值稅的納稅籌劃，應該以充分了解開發(fā)項目所在地的地方規(guī)定以后進行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據市場定價適度調節(jié)普通住宅的價格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費用和費用不得開進購房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開發(fā)成本角度。除了收入以外，開發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠為下一步的20%加計扣除、三項期間費用的扣除標準提供計算依據。因而，應該重視開發(fā)成本的核算與支出。比如產業(yè)性拿地時，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價格不變的情況下，將產業(yè)用地和可售部分土地成本進行區(qū)分。產業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^(qū)品質的角度出發(fā)，通過加大公共配套設施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來增加開發(fā)成本。還可以將一些可以計入開發(fā)間接費用的成本支出，按照建筑面積法分攤或直接歸集法計算，以最有利的方法有效增加開發(fā)成本。另外，還可以通過合理增加關聯(lián)方定價的方式增加一些成本。然而，房地產開發(fā)企業(yè)增加的開發(fā)成本應該是本著客觀、真實的原則進行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計整體成本。同時，對于房開企業(yè)來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項目開發(fā)過程中，尤其是項目開發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產開發(fā)費用扣除的標準有二：一方面，如果房地產開發(fā)企業(yè)利息支出能夠準確計算分攤開發(fā)項目，并能夠提供金融機構證明，同時利率不超過同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產開發(fā)費用=利息支出+（土地價款+開發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規(guī)定，則房地產開發(fā)費用=（土地價款+開發(fā)成本）x10%。因而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，應該根據上述稅收制度規(guī)定，負債融資方式盡量提供金額機構證明，權益資本籌資，可不計算應分攤利息，達到多扣除房地產開發(fā)費用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產開發(fā)公司來說，可以結合公司實際運營狀況選擇合作建房。另外，關于合作建房的問題，許多地產企業(yè)也在不同程度的應用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因為其所收到的收入為勞務收入，不屬于土增稅征稅范圍。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風險

1.稅收籌劃風險意識不足“意識決定行為，行為導致結果”。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關系，許多房地開發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點轉移至土地增值稅方面?？梢哉f對于，房地產開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風險意識認識不足，沒有將稅收籌劃風險控制在可控范疇內；部分地產開發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過程中注重了風險意識，但是沒有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事?？傊?，房地產開發(fā)企業(yè)由于對土地增值稅稅收籌劃風險沒有加以關注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導致稅收風險的發(fā)生。

2.稅收政策掌握不透相關企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實務中許多房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財稅知識，在處理一般性業(yè)務過程中，能夠予以應對。但是，若進行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產開發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財務核算、稅務處理過程中引發(fā)政策性風險，將給房地產開發(fā)企業(yè)帶來稅務風險。

3.稅收籌劃思路不清晰房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導致該業(yè)務風險出現的另一重要因素。原因在于，在進行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費用方面都是具有較強的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務經營流程”入手來做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財務處理環(huán)節(jié)”來做事后諸葛亮。但是，相關人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時點延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風險防范對策

1.提升相關人員稅收籌劃風險防范意識目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風險防范意識，將會為其帶來無盡的納稅風險。房地產開發(fā)企業(yè)在實施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應該提升相關人員的稅收籌劃風險防范意識，以不至于因為稅收籌劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產開發(fā)企業(yè)應該結合自身所處的行業(yè)特點，并在充分了解自身項目開發(fā)狀況的基礎上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風險控制部門，配備一些具有稅收籌劃經驗的人員，也可以定期聘請注冊會計師、稅務師來企業(yè)指導，以期達到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風險、增強稅收風險防范意識之目的。

2.進一步加強對于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開了對于相關稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產企業(yè)所取得的涉及開發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項寫明項目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據。房地產開發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關聯(lián)財稅政策進行相應的研究?？梢酝ㄟ^網絡、與稅務機關溝通、聘請專業(yè)人員講解方式進行。同時，建議房地產開發(fā)企業(yè)對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實現降低稅務籌劃風險的目的。

篇7

當前隨著信息技術的不斷向前推進，我國會計行業(yè)也獲得了較快的發(fā)展。而對于會計從業(yè)人員而言，會計電算化的發(fā)展可以促使其從以前工作量巨大的人工記賬方式中走出來，使用更加便捷、先進的記賬方式，減小工作量的同時也提高了處理會計信息的能力。會計信息電算化實質上是利用信息化的手段和技術對企業(yè)在日常生產經營中的財務報表、賬目進行處理的信息系統(tǒng)，可以使得會計信息的效用在企業(yè)得到較大程度上的發(fā)揮，也能減小會計信息出錯的可能性。我國會計電算化至今為止可以認為走過了五個階段，通過這五個階段的不斷發(fā)展和完善，目前我國會計電算化也已經逐步走向蓬勃發(fā)展的階段，很多較為深入的會計信息問題得到了解決。但是雖然會計電算化給企業(yè)和企業(yè)相關財務人員帶來了較多方便，但是目前由于我國眾多企業(yè)對會計信息進行電算化處理時只是停留在處理賬上問題的階段，同時會計電算化的軟件仍然存在一些不足，因此還是阻礙了會計從業(yè)人員正常利用會計系統(tǒng)進行會計信息處理。

一、信息時代會計電算化的發(fā)展現狀

（一）當前會計電算化過程中過分注重財務功能，忽略了財務管理的能力

由于會計電算化加大了企業(yè)對于財務會計信息的處理能力，因此本質上會計電算化可以將從事企業(yè)財務會計的人員從工作量巨大、財務報表眾多的工作中解脫的同時給予會計人員更多的空間從事企業(yè)財務會計管理。但是當前，即使我國會計電算化水平已經較高，但是眾多企業(yè)在日常的工作中，仍然將會計信息系統(tǒng)作為算賬、報賬的工具，而并沒有對其進行合理利用，這造成企業(yè)對于財務信息的處理能力低下，缺乏通過財務信息數據進行企業(yè)投融資決策、生產銷售決策的決定工具。這造成部分企業(yè)在日常生產經營決策只靠管理者的主觀思考，而缺少科學依據，最終給企業(yè)的財務帶來較大的風險。例如，某企業(yè)主要從事小商品的批發(fā)銷售，在M市有多家分店。企業(yè)在建立之初在財務處理方面便采用了電算化信息系統(tǒng)，但該企業(yè)的管理人員和財務人員并沒有關注電算化信息系統(tǒng)中的除了算賬、報賬、賬目核算等功能，這造成企業(yè)財務部門工作單一，僅僅負責企業(yè)賬目核算，而不對企業(yè)財務信息及其他經營內容提出財務信息支撐。2013年2月該企業(yè)準備進行擴張，但由于企業(yè)自有資金不足，便向銀行進行大額貸款，由于企業(yè)財務人員沒有對企業(yè)財務指標進行分析，最終造成貸款利息遠高于新開店面的利潤，給企業(yè)帶來了較大的經濟損失。因此，當前不注重財務管理，僅僅關注會計信息核算的電算化操作給企業(yè)帶來了較大的經濟財務隱患。

（二）當前在會計電算化過程中財會人員的信息技術水平較低

雖然我國會計信息系統(tǒng)已經經歷了多年的發(fā)展，但是目前我國會計電算化水平仍然處于較低的狀態(tài)，這和當前從事電算化會計信息處理的財會人員信息技術水平較低有關。在過去，會計賬目主要依靠人工核算，因此需要熟練的會計人工核算人員。但是隨著會計信息電算化水平的不斷提高，會計信息的錄入和核算已經演變成幾個簡單的按鍵就可以自動完成的。因此，會計財務人員的日常工作較為機械化，且流程較為簡單。這種簡單化的財務信息管理模式雖然減輕了財務人員的工作負擔和壓力，但是卻導致財務人員的主觀能動性較低，并沒有主動去學習有關企業(yè)財務信息管理的能力。同時較低的信息技術水平造成對于較為先進的會計電算化信息系統(tǒng)的浪費，在同樣的財務信息系統(tǒng)面前，較低水平的財會人員無法通過該系統(tǒng)和企業(yè)財務報表獲得有效信息，這種浪費必然給企業(yè)生產經營帶來一定的風險和損失。除此之外，財會人員如果信息處理水平較低，必然造成當會計電算化系統(tǒng)出現簡單問題時，無法及時排除問題，造成企業(yè)財務信息難以及時錄入，直接影響到企業(yè)正常生產經營和某些緊急問題的處置。例如，X企業(yè)是一家小型餐飲企業(yè)，該企業(yè)之前的財務人員由于身體原因突然辭職。該企業(yè)臨時招聘了一位沒有任何財務經營，剛剛取得會計從業(yè)資格證的財務人員，2013年3月8日，該企業(yè)財務信息系統(tǒng)出現了卡頓和黑屏的狀況，由于該財務人員并不知曉該系統(tǒng)可以通過初始化的方式解決這問題，經常采用強制關機的方式對待，最終造成財務信息系統(tǒng)徹底崩潰，本年度3月份前所有財務信息遺失，最終給企業(yè)進行財務核算帶來了巨大困難。

（三）當前會計電算化過程中會計信息系統(tǒng)的軟件更新較慢

當前某些會計軟件已經具有很高的發(fā)展水平，但是由于其售價高昂，同時大多為大型企業(yè)設計，因此并沒有被普遍使用。而現在市場上各企業(yè)可以以較低價格或者免費的方式獲取的會計信息系統(tǒng)軟件的更新速度都較慢，且存在一定的漏洞，這極容易造成企業(yè)財務信息的泄露。同時，由于部分會計信息系統(tǒng)軟件的兼容性差，造成企業(yè)可能需要為了使用某一會計信息系統(tǒng)軟件而必須重新購置電腦或者配置其他硬件、軟件設施。這給企業(yè)的日常財務工作帶來了較高的前期成本。除此之外，由于會計軟件之間存在一定的競爭性，因此一般其操作方式都存在一定的差異性，這造成企業(yè)在某一財務軟件問題較多，或者更新速度更不上企業(yè)發(fā)展時，更換其他會計信息系統(tǒng)軟件的成本較高，員工的及時培訓成為了重要問題。這也最終造成目前我國會計電算化過程中會計信息系統(tǒng)軟件無法跟上企業(yè)發(fā)展需要。例如，F企業(yè)是一家地方性房地產企業(yè)，由于房地產的財務核算數額較大，內容較多，因此普通財務核算軟件無法符合企業(yè)要求，因此該企業(yè)的會計財務信息系統(tǒng)通過個體定制的方式購買而來。但是該軟件只能在windows vista系統(tǒng)上進行操作，由于該企業(yè)財務部門原來使用的電腦配置較低，該系統(tǒng)難以在原來的電腦上正常運行，這促使企業(yè)不得不重新購置了一批電腦從事財務信息處理。同時，由于該系統(tǒng)對于會計憑證掃描設備要求較高，企業(yè)又不得不重新購置了3臺新型掃描儀，這些無疑增加了企業(yè)的財務信息電算化的前期成本。

二、加快我國信息時代會計電算化發(fā)展的措施

（一）加強會計電算化過程中的財務管理

想要加快我國在信息時代會計電算化的發(fā)展腳步，以提高我國整體會計信息處理水平，首先需要不斷加強企業(yè)在將會計信息電算化過程中，企業(yè)的財務信息處理分析能力，以提高企業(yè)財務管理水平。想要加強會計電算化過程中的財務管理能力，首先需要提高企業(yè)管理者對于企業(yè)內部財務管理的重視程度，只有這樣才能加強對于財務人員的相關內容的教育并開展專門培訓和考核以促進企業(yè)財務管理電算化的發(fā)展。其次，還需要企業(yè)使用較為專業(yè)的財務會計軟件，較為低版本的會計信息軟件中某些關鍵財務指標無法進行計算，這會給企業(yè)帶來一定的財務管理難度，因此企業(yè)在進行財務會計軟件選擇時需要在進行詳細了解后才進行購買。除此之外，會計電算化過程中，財務人員也需要有主動進行財務管理的意識，而不是僅僅進行財務信息核算，這便需要整體提高從事財務會計工作人員的職業(yè)素養(yǎng)和基本技能水平。

（二）提高會計電算化過程中財會人員的信息技術水平

加快我國信息時代的會計電算化發(fā)展腳步，除了從指標角度重視企業(yè)財務管理能力之外，還需要從人力角度出發(fā)，逐步提高企業(yè)財務會計人員專業(yè)素養(yǎng)和信息技術水平。首先，想要提高會計電算化過程中的財務會計人員信息技術水平，需要對從事企業(yè)財務會計信息化處理的財務專業(yè)加強信息技術培訓，同時配合相關的考核以不斷提高財務從業(yè)人員的業(yè)務水平。其次，對于暫時高水平電算化操作會計人員缺失的企業(yè)，可以通過外部招聘的方式快速解決這一問題。在招聘過程中，企業(yè)需要重點考察員工的電子信息技術水平和實務操作能力，以防某些人員僅僅只會紙上談兵，最終無法真正進行財會信息的電算化操作。除此之外，企業(yè)需要加強對本企業(yè)選用的財務信息軟件的相關使用的培訓工作，尤其是需要重視對于某些信息故障的處理培訓，防止因不當操作給企業(yè)帶來不可挽回的經濟信息損失。

（三）加快當前會計信息系統(tǒng)軟件的更新速度

對于一個國家而言，想要促進某項技術的發(fā)展，除了需要從人力方面保障，還需要從軟硬件方面全面更新，才能最終達到目的。類比于會計電算化也是如此，想要加快我國信息時代會計電算化的發(fā)展速度，必須加快當前較多企業(yè)使用的大眾化會計信息系統(tǒng)軟件的更新速度。想要加快會計信息系統(tǒng)軟件的更新速度，首先企業(yè)可以通過個體定制的方式進行。由于某些軟件的更新速度較慢，或者并不適合某一行業(yè)的企業(yè)，因此進行個體定制可以很快地解決企業(yè)會計信息系統(tǒng)軟件落后的問題，但是這種方法對于單個企業(yè)而言成本較高。其次，企業(yè)需要及時發(fā)現系統(tǒng)中存在的漏洞和不符合操作習慣的地方，提交給軟件設計方以努力盡早解決這些問題。除此之外，企業(yè)需要重視新一代軟件的更新過程，對于其中可能出現的不匹配問題進行及早了解，以防在未進行了解的情況下盲目更新造成的系統(tǒng)崩潰等問題的發(fā)生。

篇8

摘 要 隨著經濟的發(fā)展，企業(yè)交易行為與模式的復雜性與稅收法規(guī)之間的沖突也越來越多樣化，復雜化，客觀上造成了企業(yè)涉稅行為風險性的提高。由于稅務風險的長期性、復雜性、嚴重性，如不及時規(guī)避或防范，會給企業(yè)帶來經濟效益的損失與持久的負面影響，不利于企業(yè)價值最大化目標的實現。企業(yè)應加強內部控制，針對涉稅行為進行客觀分析，強化內部控制，規(guī)范運營流程，可以有效地防范和減小企業(yè)稅務風險。

關鍵詞 內部控制稅務風險防范

一、 引言：企業(yè)風險與稅務風險

（一）企業(yè)風險與稅務風險的基本涵義

傳統(tǒng)意義上的風險主要側重于對企業(yè)帶來不利影響的可能性。但現代風險卻更加側重于不確定性，而非不確定性帶來的后果。對于企業(yè)涉稅行為而言，由此帶來的不確定性統(tǒng)稱為稅務風險。由于稅收征納行為的單向性與涉稅主體的不對等性，稅務風險卻更加側重于傳統(tǒng)的含義，所謂稅務風險是指企業(yè)涉稅行為未能正確有效遵守稅收法規(guī)而導致企業(yè)未來利益的可能損失。其具體表現主要有兩個方面：其一，企業(yè)經濟業(yè)務導致納稅行為不準確，會導致企業(yè)多繳稅或少繳稅，對企業(yè)的經濟結果反映不利。其二，由于稅務機關對于企業(yè)的稅務行為具有永久的追繳權，因此，稅務風險時間上具有不可撤銷性，這也是稅務風險與其他風險相比更加特殊的地方。

（二）企業(yè)稅務風險需要引起重視的意義

隨著我國社會主義市場經濟的發(fā)展，企業(yè)的交易行為和模式越來越細化，國家的稅收法規(guī)政策體系也越來越復雜，稅務機關的征管也越來越嚴格，使得各種涉稅事項深深地嵌入企業(yè)行為的各個環(huán)節(jié)，企業(yè)稅務問題越來越多變，并已成為企業(yè)風險的重要因素之一。隨著稅制規(guī)則的完善與企業(yè)納稅意識的增強，企業(yè)稅務風險已經受到了稅務主管部門的重視。2009年1月，國家稅務總局確定了首批占我國企業(yè)稅收20%左右的企業(yè)（集團）為總局定點聯(lián)系企業(yè)。其中大型國有企業(yè)占三分之二，民營企業(yè)和外資企業(yè)占三分之一。2009年5月5日，國家稅務總局又下發(fā)了《大企業(yè)稅務風險管理指引（試行）》（以下簡稱《指引》）。這是我國首次就企業(yè)稅務風險管理控制方面正式下發(fā)的一個指導性文件。這反映了企業(yè)的稅務風險已經成為我國經濟的普遍現象，必須引起重視。因此，企業(yè)嚴格執(zhí)行稅法的相關規(guī)定，對涉稅事項進行合理判斷，以盡量減小稅務風險是當務之急。

二、 企業(yè)稅務風險產生的原因分析

（一） 企業(yè)經營行為的不規(guī)范是稅務風險產生的基本原因

企業(yè)的基本職能就是通過經營，實現生產和再生產。因此，涉稅行為是經營行為的后果之一。由于企業(yè)對于稅法及相關政策缺乏深入理解，有可能導致企業(yè)承擔了不應承擔的稅負，或者由于不了解新的政策變化，對于應納稅的事項卻沒有納稅，造成了漏稅的風險。如稅法規(guī)定，折扣或者折讓必須開具在一張發(fā)票上，才可以減少應稅收入，而部分企業(yè)卻在制度上可能作出了相反的規(guī)定，但又按扣減后的金額計算稅金，這樣就形成了稅務風險。又如業(yè)務部門、員工簽合同、辦業(yè)務時也不考慮納稅因素；而較為典型的房地產企業(yè)中，在拿地時只考慮了土地出讓金，卻沒有考慮到土地“招拍掛”后過戶時的契稅、印花稅，開發(fā)過程中每年都要繳納的土地使用稅等等，預期沒有考慮到這些稅負成本，使得預算中的開發(fā)成本超支，造成資金吃緊，部分企業(yè)只好推遲申報相關稅款，客觀上形成了滯納。

（二） 企業(yè)財務行為的不規(guī)范是稅務風險產生的重要原因

稅務事項在企業(yè)中往往由財務部門辦理，經營行為轉換為納稅行為往往通過財務行為來銜接。如果企業(yè)財務人員對于經營行為誤判，或者財務行為本身就存在著不規(guī)范之處，則會直接導致稅務風險的產生。如：某企業(yè)將津貼、交通補貼等讓員工以報銷的名義找票沖抵，逃避個稅；現行稅法規(guī)定業(yè)務招待費應按實際發(fā)生額的60%及銷售收入的5‰孰低在稅前抵扣，超過者需要進行納稅調整。但往往某些涉稅經辦人掌握不清，以為滿足收入比例條件就可全額扣除，這就給企業(yè)帶來了納稅風險。或者企業(yè)實現收入不按規(guī)定入賬，人為調節(jié)納稅時間；對于視同銷售有意無意不按規(guī)定處理，偷逃所得稅及增值稅。此外，代扣代繳行為不規(guī)范也是財務行為導致稅務風險的主要因素之一。

（三） 導致企業(yè)稅務風險的其他原因分析

企業(yè)是復雜的社會組織，特別是對于大型多元化企業(yè)集團而言，涉及到的經濟事項復雜性與差別性都非常大，可能涉及到的稅收法規(guī)也較多。在日常業(yè)務中，對于一些小稅種，如合同印花稅，不少企業(yè)都疏于管理，但往往被稅務檢查所發(fā)現，這就是由于不重視所導致的稅務風險。此外，不恰當的納稅籌劃行為也可能導致稅務風險。稅務籌劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益, 但同時也存在相應的風險。特別是某些企業(yè)管理者過于偏好“籌劃”，甚至相信通過人脈關系解決納稅問題，企業(yè)就只能無視這些風險的存在而盲目進行“稅務籌劃”, 其結果可能往往事與愿違。

三、 強化內部控制是防范企業(yè)稅務風險的有效舉措

根據美國內部控制委員會COSO的定義，內部控制包括內部環(huán)境、控制活動、信息溝通、風險評估、內部監(jiān)督五個大的方面。筆者認為，通過這五個方面有針對性地改進，稅務風險是能夠得到防范與減小的。

（一） 健全內部控制體系是完善內部控制環(huán)境與控制活動的前提

企業(yè)的內部環(huán)境是指企業(yè)生產經營與價值流轉的空間界定。如企業(yè)法人治理、制度建設、人員配置、組織結構等都屬于這一范疇。要做好企業(yè)納稅工作及稅務風險管理工作，首先在組織機構與制度建設上下功夫，通過董事會在企業(yè)戰(zhàn)略與經營計劃中，關注種種可能的風險包括稅務風險，并通過組織機構與人員配置來保證涉稅行為規(guī)范、高效，以從根本上解決稅收風險問題。其次，要通過稅務部門、稅務顧問的共同工作，按照《指引》的要求，對企業(yè)的重大稅務問題、稅務風險管理策略進行確認。具體來說，企業(yè)要通過完善內部控制制度，配置機構與人員，對于納稅事項進行明細指引。一方面，企業(yè)應在管理層、事業(yè)部等分支機構設立稅務部門或者稅務管理崗位，或將納稅事項進行外包；另一方面，企業(yè)要建立相應的稅務風險管理制度，可以在企業(yè)的內部控制體系中，考慮引入納稅風險防范的相關內容，參照“指引”，結合自身業(yè)務與管理架構，設計稅務管理的流程及控制方法，全面控制稅務風險。

（二） 良好的信息溝通是防范稅務風險的必要手段

企業(yè)經營管理除價值流轉外，還存在著信息流轉。稅務信息是企業(yè)經濟信息之一，在流動中才能體現其價值。企業(yè)在稅務風險管理體制中，要考慮納稅信息的流動性與途徑，引起相關關鍵崗位的重視，以便采取措施。首先，要建立企業(yè)的基礎稅務信息系統(tǒng)。企業(yè)應及時收集相關的稅收法規(guī)并定期更新，確保企業(yè)內部控制與財務處理流程符合最新的稅法規(guī)定。其次，要注意企業(yè)與稅務機關的溝通，經常就可能存在稅務風險的業(yè)務或事項進行交流。

（三） 在內部監(jiān)督中引入稅收風險防范機制是其重要保障

內部監(jiān)督是企業(yè)內部控制的又一重要方面，對于納稅風險而言，重點要通過內部審計與涉稅自查等進行預警。一方面，在內部審計時，對于納稅事項進行格外關注，通過重要性原則進行判斷。另一方面，企業(yè)應該定期對涉稅業(yè)務開展檢查,一旦發(fā)現問題要立即糾正。在具體操作上，企業(yè)既可在內部審計對納稅事項進行同時檢查與評價，也可以聘請專業(yè)稅務中介機構進行納稅審計，消除風險隱患。涉及到特別重大事項如并購重組等，企業(yè)應進行專項納稅評估與檢查工作，將稅務風險的判斷融入到決策之中。

（四） 加強涉稅風險評估，強化企業(yè)風險控制是防范稅務風險的有效途徑

《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》與相關指引對于企業(yè)的風險管控都作出了明確的要求。就稅務風險防范而言，其側重點應在于過程控制全過程、風險評估與企業(yè)信息溝通、監(jiān)督體制等。企業(yè)應建立風險評估機制，將稅務風險納入風險評估的全過程。稅務風險評估可以準確識別與稅收相關的內部風險和外部風險，確定企業(yè)能夠承受的最大風險底線，包括整體稅務風險承受能力和可接受風險水平。具體內容上，主要是對特定稅務風險發(fā)生的可能性及其損失范圍，應用相關原理和技術方法，對系統(tǒng)中固有或潛在的風險進行定性和定量分析，為制定管理決策提供科學依據，從而采取有針對性的措施對稅務風險進行防范與規(guī)避。根據澳大利亞國稅局(簡稱ATO)對風險管理運用于稅收管理的嘗試可以證明，企業(yè)進行稅收風險評估是完全可行的。

四、 結論

企業(yè)稅務風險管理的目標是在防范稅務風險的同時為企業(yè)創(chuàng)造稅收價值，從而推動企業(yè)價值流轉的良性發(fā)展。諾貝爾經濟學獎獲得者斯科爾斯的一項長期跟蹤研究表明，稅務風險管理做得較好的企業(yè)，平均每年為企業(yè)多創(chuàng)造高達38%的利潤。企業(yè)內部控制制度是經營管理的重要內容，是企業(yè)的基礎性管理手段，通過強化內部控制來防范與化解稅務風險不僅有必要，也有可能。通過企業(yè)的稅務風險管理，推動企業(yè)的全面風險管理工作，建立有效的風險預警機制，既可以提高企業(yè)的管理水平，更直接的作用是為企業(yè)實現自身價值最大化服務。

參考文獻：

[1]李琳.淺談大型企業(yè)的稅務風險管理.交通財會.2009.10.