導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)管理 管理機(jī)制

我國(guó)國(guó)民素來(lái)有“有房才有家”的概念，所以房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是切實(shí)關(guān)系到我國(guó)國(guó)計(jì)民生的重大問(wèn)題，這些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的確為我國(guó)國(guó)民提供了更好的住房環(huán)境，亦為我國(guó)國(guó)民的生活水平提高做出了一定的貢獻(xiàn)，但現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有著發(fā)展速度過(guò)快，市場(chǎng)過(guò)熱；房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)較低；房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差；房?jī)r(jià)居高不下，人們購(gòu)買壓力大；房地產(chǎn)交易與中介市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范等現(xiàn)狀。因此必須加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，以保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，滿足公眾的基本要求。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然從表面上看起來(lái)蒸蒸日上，可是內(nèi)部卻充斥著許多問(wèn)題，如果不能及時(shí)的解決這些問(wèn)題，將會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)埋下了巨大的隱患，甚至?xí)绊懙轿覈?guó)整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。問(wèn)題涉及到很多的方面，總體來(lái)說(shuō)有以下幾點(diǎn)：

（1）我國(guó)政府雖然出臺(tái)了一些房地產(chǎn)方面的宏觀管理政策，希望用這些政策來(lái)解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問(wèn)題，可從實(shí)際情況來(lái)看，這些政策并沒有能從根本上對(duì)問(wèn)題進(jìn)行解決，起到的效果也有些微乎其微。在國(guó)家出臺(tái)了一些宏觀調(diào)控的政策之后，房?jī)r(jià)非但沒有像想象中的減緩增長(zhǎng)速度，反而在某些意義上來(lái)說(shuō)，我國(guó)國(guó)民購(gòu)買商品房的價(jià)格被提高了。

（2）因?yàn)榉績(jī)r(jià)的不斷上漲，在房地產(chǎn)所需要的建材與其它物資成本也出現(xiàn)了整體上漲的趨勢(shì)，繼而直接影響到了我國(guó)房?jī)r(jià)的再一次上漲，逐漸形成了房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得不到緩解的惡性循環(huán)。

（3）從房地產(chǎn)宏觀的遠(yuǎn)景上來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還有著很長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)，在環(huán)球金融危機(jī)之后的這些年來(lái)，我國(guó)意識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不合理的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展模式，開始從依靠投資、出口等經(jīng)濟(jì)模式向著依靠?jī)?nèi)需的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，國(guó)家不斷的出臺(tái)政策激勵(lì)我國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，大幅度的提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的成交量，使得房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，而城鎮(zhèn)化建設(shè)也是商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上升的重要保障

二、我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理所存在的問(wèn)題

（一）經(jīng)濟(jì)管理缺少一個(gè)完善的管理機(jī)制

近些年來(lái)我國(guó)的各級(jí)政府都加大了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的力度，相繼出臺(tái)了不少政策，

但政策得不到正確的落實(shí)，就等于是走個(gè)形式，起不到真正的效果。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)暴利行業(yè)，是各個(gè)地方的主要財(cái)政收入來(lái)源，所以不可避免的就出現(xiàn)了官商結(jié)合的情況，如果不能抑制這種情況，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理帶來(lái)很大的阻力。

（二）法律法規(guī)體系不夠完善

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)呈現(xiàn)出一種跟不上時(shí)代變化的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，映射出法律法規(guī)體系的改變過(guò)慢，導(dǎo)致這種情況的原因大致有兩個(gè)方面：一是我國(guó)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)滿足不了房地產(chǎn)快速發(fā)展的需求，使得房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，不可避免的出現(xiàn)很多問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)本應(yīng)在各個(gè)環(huán)節(jié)都有著完整的體系，卻因?yàn)榉煞ㄒ?guī)體系的不夠完善導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)展做不到正常的秩序。二是我國(guó)的大部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的文件是由國(guó)務(wù)院頒布的，雖然相關(guān)法律法規(guī)在逐步的建設(shè)起來(lái)，可在實(shí)施的過(guò)程中卻依然存在著許多問(wèn)題，使得法律成為了一種空談，使得法律法規(guī)的嚴(yán)肅性成為了一種諷刺。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重了起來(lái)，尤其以“北上廣”特別嚴(yán)重，普通的房?jī)r(jià)都已經(jīng)逐漸漲到了十萬(wàn)塊一平方，更別提為了孩子教育應(yīng)運(yùn)而生的學(xué)區(qū)房，近幾年天價(jià)學(xué)區(qū)房的新聞比比皆是，從二十萬(wàn)一平米，到四十八萬(wàn)一平米，到一六年所出現(xiàn)的六十萬(wàn)一平米的學(xué)區(qū)房，我國(guó)的房r是不是太過(guò)神奇了，房地產(chǎn)行業(yè)到底都做了些什么。房?jī)r(jià)的逐步提高，導(dǎo)致國(guó)民已經(jīng)將投資房產(chǎn)作為最穩(wěn)定的投資方式之一，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)出一種火熱的現(xiàn)象，繼而變相的鼓勵(lì)了房地產(chǎn)開發(fā)商，讓開發(fā)者認(rèn)為房地產(chǎn)依然有利可圖，建造更多的房產(chǎn)，而這一舉措無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致我國(guó)房產(chǎn)的大批量積壓，產(chǎn)生供大于求的現(xiàn)象。

三、應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的策略

（一）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

拯救我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的問(wèn)題，完善的管理機(jī)制是必須在第一時(shí)間得到保證的，畢竟僅憑著政策的一腔熱血是制止不了商人逐利的現(xiàn)象。詳細(xì)的劃分政府部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理職責(zé)，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的各種問(wèn)題現(xiàn)象，吸取先進(jìn)國(guó)家的一些管理經(jīng)驗(yàn)，以保證執(zhí)行力的確保，最后我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)制定一個(gè)更合理的財(cái)稅制度。

（二）法律必須扮演起自己該有的角色

我國(guó)作為一個(gè)走著和西方資本主義國(guó)家不同道路的國(guó)家，應(yīng)當(dāng)有著更適合自己的法律法規(guī)體系，將我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)進(jìn)行細(xì)致的劃分，演化出更適合我國(guó)的法律法規(guī)的細(xì)則，以穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）房地產(chǎn)泡沫隱患必須得到解決

房地產(chǎn)泡沫的隱患是所有人都心知肚明的，即使我國(guó)經(jīng)濟(jì)自成體系，有著政府這面堅(jiān)強(qiáng)的后盾作為退路，可房地產(chǎn)泡沫的隱患也依然必須得到解決。第一，政府部門認(rèn)真的檢

測(cè)房?jī)r(jià)，嚴(yán)厲的禁止炒房、投機(jī)等現(xiàn)象。第二，我國(guó)應(yīng)該針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的情況，構(gòu)

構(gòu)建與之相匹配的預(yù)警制度，科學(xué)的對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王向前.分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].黑龍江科技信息，2012，（04）.

篇2

關(guān)鍵詞:空余房地產(chǎn);租賃合同;管理

在人口不斷集中的過(guò)程中,空余的房地產(chǎn)數(shù)量也隨之增加,空余房地產(chǎn)出幣團(tuán)人原先的單獨(dú)出租,發(fā)展到目前的大規(guī)模出租,在管理上,也實(shí)現(xiàn)了由分頭管理轉(zhuǎn)變?yōu)榧谢芾?。特別是在一些大中型的城市中,空余房地產(chǎn)的升值空間更大,在目前的房地產(chǎn)事業(yè)中,空余房地產(chǎn)租賃管理已經(jīng)成為了一項(xiàng)重要的課題。而空余房地產(chǎn)租賃管理本身就具有較強(qiáng)的復(fù)雜性,其所涵蓋的內(nèi)容有很多,而合同管理則是其中一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié),其貫穿空余房地產(chǎn)租賃管理的全過(guò)程,在租賃管理中占據(jù)重要的地位。下面本文就主要針對(duì)加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃的合同管理進(jìn)行深人的探究。

1、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃管理中合同管理的重要性

一般來(lái)說(shuō),合同受到法律的保護(hù),其所起到的主要作用就是維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的秩序,另外也是對(duì)個(gè)體行為進(jìn)行保護(hù),其可以有效的維護(hù)個(gè)體的權(quán)益。合同的簽訂都需要嚴(yán)格的依據(jù)法律的效力,如果沒有融合法律觀念,那么該合同將沒有法律效力,不會(huì)受到法律的保護(hù)。空余房地產(chǎn)租賃合同管理本身就具有較為突出的管理優(yōu)勢(shì),而最為明顯的就是全過(guò)程以及系統(tǒng)化的管理優(yōu)勢(shì)。所謂的全過(guò)程就是指代的合同的自開始洽談到合同結(jié)束的一系列過(guò)程。而所謂的系統(tǒng)性就是指代的合同中的各項(xiàng)有關(guān)的房地產(chǎn)管理內(nèi)容都要進(jìn)行全面的管理。并不是合同簽訂完成了就可以了事,而是在合同簽訂完成后,要嚴(yán)格的按照合同中的內(nèi)容進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的開展,針對(duì)合同實(shí)施有效的管理,在合同簽訂前以及簽訂后的各項(xiàng)條款都要進(jìn)行有效的管理。

2、目前空余房地產(chǎn)租賃管理合同中存在的問(wèn)題

2.1法規(guī)意識(shí)不強(qiáng),合同意識(shí)淡薄

目前很多的空余房地產(chǎn)都是租賃給個(gè)人或者是單位,很多地區(qū)的空余房地產(chǎn)都有著各自的歷史遺留問(wèn)題以及其自身的特殊性,這就使得很多的單位以及個(gè)人在進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃的時(shí)候,需要根據(jù)其特殊性和歷史遺留問(wèn)題與自身的發(fā)展是否相符來(lái)進(jìn)行全面的思考后,再確定是否選擇租賃空余房地產(chǎn),但是很多的個(gè)人以及單位對(duì)于這方面并不重視,在不清楚房地產(chǎn)租賃存在的歷史問(wèn)題以及特殊性的基礎(chǔ)上,針對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)也不遵守,不具備較強(qiáng)的法律意識(shí),這樣就使得合同的執(zhí)行并不規(guī)范,很多的合同并不具備法律效力,形同虛設(shè),從而使得房地產(chǎn)企業(yè)受到了巨大的經(jīng)濟(jì)損失,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上出現(xiàn)了倒退的現(xiàn)象。

2.2空余房地產(chǎn)部分租賃合同不規(guī)范

一些空余房地產(chǎn)的租賃合同并不規(guī)范,很多的內(nèi)容并不符合法律法規(guī)的要求,這就使得租賃合同不具備法律效力,在法律上無(wú)法使得空余房地產(chǎn)合同受到認(rèn)可,而造成這一情況出現(xiàn)的主要原因就是相關(guān)的人員不具備較強(qiáng)的法律意識(shí),在法律認(rèn)識(shí)上比較欠缺,從而使得空余房地產(chǎn)部分租賃合同并不受到法律的保護(hù),使得房地產(chǎn)企業(yè)蒙受較大的損失。

2.3合同引起的糾紛

由于沒有做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)工作,加上出現(xiàn)的問(wèn)題遲遲得不到解決,在產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系上較為模糊,這一系列問(wèn)題的出現(xiàn),都使得道路以及電力等公共設(shè)施無(wú)法得到切實(shí)的落實(shí),從而使得用地出現(xiàn)糾紛,租賃雙方的權(quán)益都會(huì)受到的影響,導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)效益的下降,嚴(yán)重的會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)倒退的現(xiàn)象。

3、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的措施

3.1嚴(yán)格規(guī)章制度的貫徹落實(shí)

加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)法律法規(guī)制度的完善處理力度,使得各項(xiàng)法律法規(guī)能夠更加符合現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的需求,可以充分的依據(jù)這些法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃合同的管理,在審批手續(xù)上可以更加的規(guī)范化,針對(duì)房地產(chǎn)租賃合同管理的法律意識(shí)進(jìn)行有效的強(qiáng)化處理,展開對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的法治教育,積極的進(jìn)行法律法規(guī)的宣傳,從而可以使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理能夠有法可循,使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理工作能夠有效的開展。

3.2強(qiáng)化合同的規(guī)范性,加強(qiáng)監(jiān)督力度

針對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同進(jìn)行管理的過(guò)程中,要合理的應(yīng)用相應(yīng)的法律手段,將既定的法律規(guī)范當(dāng)做參考的依據(jù),保障相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門能夠針對(duì)租賃合同進(jìn)行全面的管理,針對(duì)合同中的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范化設(shè)定,保障監(jiān)督工作的順利開展,針對(duì)合同管理進(jìn)行有效的監(jiān)督,這樣不僅能夠使得空余房地產(chǎn)得到有效的利用,防止資源的浪費(fèi),同時(shí)也能夠更好的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,從而使得房地產(chǎn)行業(yè)可以具備更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。

3.3合理審核合同內(nèi)容,減少糾紛,提高履約率

一份合同能否順利執(zhí)行,會(huì)不會(huì)引起合同糾紛,很大程度上取決于合同在簽訂前是否對(duì)合同條款進(jìn)行過(guò)認(rèn)真的評(píng)審。對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同的內(nèi)容審查,主要包括界限清晰、租金明確、租期適當(dāng)、文本流暢、防止錯(cuò)漏或產(chǎn)生歧義等幾方面的內(nèi)容。各單位應(yīng)把合同內(nèi)容的審查作為一項(xiàng)硬性規(guī)定實(shí)施于空余房地產(chǎn)租賃管理中來(lái),只有對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致合理的審查,才能有利于房管部門宏觀合同管理,還可以從微觀上防止無(wú)效合同和詐騙行為的發(fā)生,有利于協(xié)調(diào)合同主體之間的關(guān)系,提高履約率。

4、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)本文的分析可以了解到,針對(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同實(shí)施高效的管理,具有一定的必要性。而要想能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同的管理力度可以得到強(qiáng)化,就需要構(gòu)建相應(yīng)的合同管理機(jī)構(gòu),依據(jù)該機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)租賃合同實(shí)施高效的管理,同時(shí)要構(gòu)建高質(zhì)量和專業(yè)的人才隊(duì)伍,通過(guò)這兩點(diǎn),就能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同得到強(qiáng)化管理,從而就可以進(jìn)一步的推動(dòng)空余房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的提升,使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]王杉,高屹.空余房地產(chǎn)租賃管理存在問(wèn)題及對(duì)策探討[J]價(jià)值工程2014(22)

[2]陳世幸.降低綜合稅費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展[J].廣州市財(cái)貿(mào)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)20l0(0l)

篇3

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)交易 權(quán)屬管理 實(shí)踐研究

1 引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)和諧等方面起著極為重要的作用。但是，由于相關(guān)規(guī)章制度和交易管理體系等方面的原因，我國(guó)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理還存在不少缺陷，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃化發(fā)展帶來(lái)極大的影響。包括權(quán)屬登記、房產(chǎn)銷售、房屋租賃、房產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)管理等等，在管理法規(guī)、政策建設(shè)等方面都明顯滯后。如何規(guī)劃房地產(chǎn)交易行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬管理，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵。下面，本文從房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理的實(shí)踐工作出發(fā)，就房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理中的一些問(wèn)題進(jìn)行探討，并提出一些合理化的建議。

2 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)交易管理存在的問(wèn)題

在房地產(chǎn)交易中，質(zhì)量、成本信息不對(duì)稱現(xiàn)象極為嚴(yán)重，極有可能影響房地產(chǎn)交易的公平與公正原則。這種現(xiàn)象，一方面購(gòu)房者可能會(huì)支付過(guò)高的價(jià)格，售房者牟取超常的利潤(rùn)，另一方面可能會(huì)出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向衰落。當(dāng)前，這種信息不對(duì)稱現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中已經(jīng)顯現(xiàn)出極大的負(fù)面影響。在房地產(chǎn)交易中，開發(fā)商掌握了房地產(chǎn)商品的所有信息，在銷售之前通過(guò)廣告宣傳媒體吹噓自己的樓盤并一些誘導(dǎo)性信息，再加上當(dāng)前期房交易占據(jù)極大的比例，購(gòu)房者所看到的僅是渲染圖、模型、樣板房和一些描述信息，而不能看到真實(shí)的商品房本身。這種明顯的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，根本無(wú)法使消費(fèi)者得到真實(shí)可靠的產(chǎn)品信息，甚至還有故意炒作、夸大效果等現(xiàn)象更造成錯(cuò)誤的誘導(dǎo)。此外，房產(chǎn)中介的存在， 更加深了信息不對(duì)稱與房地產(chǎn)交易中的利益沖突，一方面是銷售者與房產(chǎn)中介之間的信息不對(duì)稱和利益沖突，另一方面是房產(chǎn)中介與購(gòu)房者之間的信息不對(duì)稱和利益沖突，這些沖突更加重了房地產(chǎn)交易管理問(wèn)題。

2.2 房地產(chǎn)權(quán)屬管理存在的問(wèn)題

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬管理的法律依據(jù)主要存在于一些民事法律法規(guī)之中，這些法律法規(guī)并不夠完善，甚至在相關(guān)法律法規(guī)的理解上還不統(tǒng)一。此外，房地產(chǎn)權(quán)屬管理中，權(quán)屬登記、檔案管理等也存在多頭行政、機(jī)構(gòu)復(fù)雜的現(xiàn)象。目前我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記與管理一般由房管部門市場(chǎng)處、權(quán)屬處登記與管理，在竣工前的買賣、租賃、抵押等權(quán)屬管理納入市場(chǎng)行為由市場(chǎng)處管理，竣工后的買賣、抵押、租賃等則由權(quán)屬管理部門負(fù)責(zé)，在操作上、管理體制上，極容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了權(quán)屬審查方面的嚴(yán)密性與安全性，影響了權(quán)屬管理的權(quán)威與公信能力。此外，權(quán)屬登記的效力不統(tǒng)一問(wèn)題，也是權(quán)屬管理中的一個(gè)重要問(wèn)題，存在對(duì)抗主義、生效主義方面的沖突。

3 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理規(guī)范化策略

3.1 房地產(chǎn)交易管理規(guī)范化策略

在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者都有著社會(huì)責(zé)任，但在社會(huì)責(zé)任的履行上卻往往因?yàn)閭€(gè)人利益原因而故意忽視自身的社會(huì)責(zé)任，尤其是社會(huì)誠(chéng)信問(wèn)題。當(dāng)前房地產(chǎn)交易中，有消費(fèi)者購(gòu)房交納保證金的制度，如果消費(fèi)者不購(gòu)房退出交易則保證金不返還，但對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者卻沒有類似的約束，難以對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益進(jìn)行有效的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)也建立起基于售房者的保證金制度，一旦出現(xiàn)誠(chéng)信問(wèn)題可以利用保證金來(lái)賠償消費(fèi)者，建立起公平、公正、公開的房地產(chǎn)交易環(huán)境。實(shí)際上，房地產(chǎn)交易存在缺陷是不可避免的，這些僅依靠市場(chǎng)活動(dòng)來(lái)自主建立機(jī)制完全無(wú)法滿足，必須政府來(lái)干預(yù)，如信息不對(duì)稱問(wèn)題就必須從立法等方面加強(qiáng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，再如房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的混亂問(wèn)題，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，培育起誠(chéng)實(shí)守信的中介行業(yè)。

3.2 房地產(chǎn)權(quán)屬管理策略

權(quán)屬管理是房地產(chǎn)管理與現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的重要基礎(chǔ)，雖然我國(guó)當(dāng)前涉及權(quán)屬管理方面的法律法規(guī)較多，但卻還沒有專業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)屬管理法規(guī)，只是零散的存在于相關(guān)法律法規(guī)之中，使得不少條款出現(xiàn)沖突甚至存在不合理現(xiàn)象。要加強(qiáng)權(quán)屬管理，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)建立起統(tǒng)一的權(quán)屬登記與檔案管理制度，將權(quán)屬登記和檔案管理與行政機(jī)關(guān)職能合為一體，避免多個(gè)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記現(xiàn)象，建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，建立起統(tǒng)一的登記管理程序和制度。同時(shí)，在權(quán)屬管理上，要加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性的審查管理，保證權(quán)屬內(nèi)容關(guān)際權(quán)利相一致，保證權(quán)屬管理的公信力。雖然實(shí)質(zhì)審查會(huì)使權(quán)屬管理程序更為復(fù)雜，并影響工作效率，但卻可以利用公證機(jī)關(guān)來(lái)提升實(shí)質(zhì)性審查能力。同時(shí)，在審查時(shí)除了形式要件外，還有權(quán)源證明的審查，同時(shí)還有實(shí)地勘驗(yàn)等，這些都必須切實(shí)進(jìn)行，才能保證權(quán)屬管理的公信能力，保證當(dāng)事人的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

[1] 周麗麗.關(guān)于房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理的幾點(diǎn)思考[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2008（11）

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 設(shè)計(jì)變更 管理對(duì)策

1、 引言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的逐步深入，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)漸漸褪去了改革開放之前的社會(huì)福利分配色彩，具有了越來(lái)越鮮明的商品市場(chǎng)的屬性，與此相關(guān)的各項(xiàng)法律法規(guī)也逐步建立和完善起來(lái)。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額度巨大，建設(shè)周期一般為數(shù)年，在此期間的流動(dòng)變現(xiàn)不易發(fā)生，因此在如此長(zhǎng)的開發(fā)周期中往往會(huì)面臨一些復(fù)雜多變的事件與過(guò)程，從而為項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶來(lái)變更。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更管理是十分重要的，關(guān)系到這個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)工作流程，也關(guān)系到設(shè)計(jì)周期和建設(shè)費(fèi)用。本文深入剖析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的設(shè)計(jì)變更問(wèn)題，在分析其原因的基礎(chǔ)上，給出具有針對(duì)性的解決對(duì)策。本文的成果對(duì)于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平具有比較好的借鑒意義。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更原因分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，常常會(huì)面臨著各種內(nèi)部與外部的問(wèn)題。在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段，有不同的因素會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，經(jīng)過(guò)總結(jié)，主要的原因包括：

（1）來(lái)自相關(guān)法律法規(guī)的原因。房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律法規(guī)，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目進(jìn)行約束管理的一系列規(guī)定。房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，在開發(fā)期間，如果遇到國(guó)家對(duì)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，或者出臺(tái)新的規(guī)定，則會(huì)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展產(chǎn)生比較大的影響。

（2）來(lái)自設(shè)計(jì)階段的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案決定著該項(xiàng)目的進(jìn)展，如果參與設(shè)計(jì)的工作人員中，有因?yàn)楣ぷ鬟z漏或者疏忽，或者責(zé)任心不強(qiáng)僧問(wèn)題，使設(shè)計(jì)方案有所欠缺，則會(huì)導(dǎo)致將來(lái)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，對(duì)項(xiàng)目造成影響。

（3）來(lái)自市政配套的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于關(guān)乎人們的工作與生活，因此會(huì)與不少市政設(shè)置發(fā)生聯(lián)系。而是市政門的規(guī)劃與進(jìn)展，便會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展，從而發(fā)生設(shè)計(jì)變更。

（4）來(lái)自決策調(diào)整的影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展過(guò)程中，有時(shí)候會(huì)由于業(yè)主的戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)生了變化，而導(dǎo)致設(shè)計(jì)方為了適應(yīng)這些變動(dòng)而不得不對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目往往體量龐大，功能復(fù)雜，牽涉面廣，所以在業(yè)主方調(diào)整其使用功能或者更換其建筑材料與設(shè)備時(shí)，均會(huì)影響到項(xiàng)目最初的設(shè)計(jì)方案，從而產(chǎn)生變更。

（5）來(lái)自現(xiàn)場(chǎng)施工的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，如果因?yàn)槭┕し降氖韬龌蛘吖芾淼氖杪?，以及設(shè)備質(zhì)量、材料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題的發(fā)生，均會(huì)使項(xiàng)目難以達(dá)到預(yù)期的要求，設(shè)計(jì)者必須對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整，從而引起設(shè)計(jì)變更。

3 、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更對(duì)策探討

3. 1技術(shù)方面的對(duì)策

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)一步重視前期工作，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律進(jìn)行細(xì)化的分析和評(píng)估。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)在建設(shè)期間會(huì)發(fā)生各種各樣的變化，從而為項(xiàng)目本身帶來(lái)許多不確定因素。只有以科學(xué)客觀的手段對(duì)市場(chǎng)和大環(huán)境進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，并做足各類準(zhǔn)備工作，才能盡可能少的產(chǎn)生變更。其次，應(yīng)為項(xiàng)目的管理組建專業(yè)化的人才隊(duì)伍，從而以其豐富的經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)化的技術(shù)水準(zhǔn)盡可能早地發(fā)現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案上的遺漏之處，從而使設(shè)計(jì)變更的數(shù)量減少到最低程度，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。第三，應(yīng)該充分把握房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的市政發(fā)展規(guī)劃，通過(guò)積極主動(dòng)地和市政部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)獲取市政發(fā)展和變動(dòng)信息，盡可能減少項(xiàng)目后期的變動(dòng)。第四，要實(shí)現(xiàn)流程化的設(shè)計(jì)管理，以盡可能降低設(shè)計(jì)變更的幾率。

3.2.信息管理方面的策略

隨著信息技術(shù)發(fā)展與應(yīng)用的逐步深入，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的管理工作與計(jì)算機(jī)的相關(guān)性越來(lái)越大，并逐步引入各類信息系統(tǒng)來(lái)解決設(shè)計(jì)中的實(shí)際問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要建立一套基于信息技術(shù)的項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)，提高管理流程效率，減輕工作負(fù)擔(dān)。信息化管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)中扮演著的不可或缺的角色，同時(shí)也在相當(dāng)大的層面上影響著企業(yè)設(shè)計(jì)的效率。對(duì)這一部分工作進(jìn)行信息化管理，也是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化管理模式，提升管理效率，減少設(shè)計(jì)變更管理的重要部分。建立信息化平臺(tái)，加強(qiáng)內(nèi)部信息溝通，能夠提高管理流程效率，減輕工作負(fù)擔(dān)，改善手工處理業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，信息系統(tǒng)的使用有利于房地產(chǎn)企業(yè)的部門之間更加快速地獲取項(xiàng)目進(jìn)度，使很多工序和專業(yè)的圖紙做到部門之間的共享，發(fā)生設(shè)計(jì)變更的協(xié)調(diào)與處理更加及時(shí)。

3.3 合同管理方面的策略

目前，無(wú)論是房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)與合同管理，還是項(xiàng)目完工之后的評(píng)估，均沒有針對(duì)性的法律法規(guī)共雙方遵循。加之建設(shè)單位的資質(zhì)和情況各不相同，必須有相關(guān)的規(guī)范化管理策略，才能盡可能減少設(shè)計(jì)變更。首先應(yīng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合同內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步完善，在合同中嚴(yán)格和詳細(xì)地明確一旦發(fā)生設(shè)計(jì)變更的解決方法，在設(shè)計(jì)方與建設(shè)方的溝通前提下制定出詳細(xì)的處理?xiàng)l款，從而使設(shè)計(jì)變更的成本損失減少到最低。此外還可以引入限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)之初便對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本做出具體的限定，從而避免由于設(shè)計(jì)變更而引起的成本超支。

3.4基于責(zé)任管理的策略

首先應(yīng)強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)是否在項(xiàng)目進(jìn)程中得到了嚴(yán)格的執(zhí)行，項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程是不是與基本建設(shè)程序相符。如果過(guò)于走捷徑而越過(guò)了必要的程序，便會(huì)為將來(lái)設(shè)計(jì)的變更留下隱患。其次應(yīng)確定設(shè)計(jì)變更的具體責(zé)任者，并詳細(xì)規(guī)定責(zé)任范圍，使項(xiàng)目參與的各方均能知曉自身所擔(dān)負(fù)的具體職責(zé)，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠如期完成。此外還應(yīng)設(shè)立與項(xiàng)目任務(wù)完成情況相關(guān)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，通過(guò)經(jīng)濟(jì)的杠桿使項(xiàng)目任務(wù)的參與者提升積極性，負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任。

4、 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有與一般項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，首先是投入資金量大，其次是需要更加專業(yè)的管理模式，而且項(xiàng)目持續(xù)周期長(zhǎng)，涉及到許多不可預(yù)知的外部因素，所以在項(xiàng)目的全周期中，管理者都必須面對(duì)充滿變化的過(guò)程和不斷出現(xiàn)的新情況。本文充分分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更的原因，并給出解決方案。本文的成果把房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理提升到更高的層次，從而使項(xiàng)目建設(shè)更加順暢，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]閻善華.建筑工程項(xiàng)目成本控制研究7D8，中國(guó)優(yōu)秀博碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)（碩士），2011，03

篇5

個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)的定義指的是借款人無(wú)法正常還款或者出現(xiàn)違約的不確定性。這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著借款人貸款之始就存在的，是無(wú)法忽視的一個(gè)重要條件。其中就我國(guó)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)種類可以劃分為以下幾種，第一、信用風(fēng)險(xiǎn)。這里的信用風(fēng)險(xiǎn)指的是借款人由于個(gè)人、工作、家庭、健康等方面的變故出現(xiàn)無(wú)力償還的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致借款人信用度降低，讓銀行蒙受可能損失的風(fēng)險(xiǎn)。第二、操作風(fēng)險(xiǎn)。這里的操作風(fēng)險(xiǎn)指的是個(gè)人在住房貸款業(yè)務(wù)操作過(guò)程中存在疏漏產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要是人為操作失誤、業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不合理、貸款審批不嚴(yán)格、貸款后監(jiān)管不利等形成的隱患，造成這些風(fēng)險(xiǎn)的隱患多為非借款人的開發(fā)商和貸款銀行。伴隨著巨額的利潤(rùn)，房地產(chǎn)開發(fā)商或者貸款銀行中內(nèi)部工作人員監(jiān)守自盜，道德水平敗壞而致，大多數(shù)以團(tuán)伙形式對(duì)借款人進(jìn)行“陷阱合同”的簽訂，從而建立不公平不合法的貸款條約進(jìn)行牟利，這是要嚴(yán)格打擊的違法行為，廣大借款人在進(jìn)行隔熱住房貸款的時(shí)候更要走正規(guī)渠道，不可以輕信謠言以免上當(dāng)受騙。第三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格并不是固定不變的，二是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入水平發(fā)展變化的，因此房地產(chǎn)價(jià)格作為一個(gè)重要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)方面就不容忽視。另一方面?zhèn)€人住房貸款涉及民主民生國(guó)家政策、涉及首付款比例、利率優(yōu)惠幅度等等方面，當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)變動(dòng)的時(shí)候，這些國(guó)家政策方針往往會(huì)有所改動(dòng)而且改動(dòng)力度和幅度較大，從一定程度上講這也是導(dǎo)致我國(guó)個(gè)人住房貸款存在較大的風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)方面因素。第四、法律因素。作為我國(guó)個(gè)人住房貸款中第三方的法律法規(guī)，一直都是我國(guó)進(jìn)行有序銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)工作的基礎(chǔ)，很多時(shí)候某些利欲熏心的房地產(chǎn)商或者貸款銀行會(huì)通過(guò)我國(guó)還并不十分完善的法律法規(guī)漏洞，建立各種不合理貸款合同與貸款人簽訂，從而使貸款人蒙受不必要的經(jīng)濟(jì)損失并且無(wú)法申請(qǐng)法律保護(hù)，我國(guó)法律的不完善也是導(dǎo)致個(gè)人貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

二、我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

我國(guó)個(gè)人住房貸款由于受到個(gè)人收入、社會(huì)法律、房地產(chǎn)商貸款方等多方面的影響存在著一系列的不穩(wěn)定因素，造成了在個(gè)人住房貸款中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，就當(dāng)前社會(huì)我國(guó)主要的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施使用，總結(jié)出以下幾條。第一、針對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的防范。我國(guó)政府可以通過(guò)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的監(jiān)控，尤其是切實(shí)開展合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度和合作項(xiàng)目回訪制度，來(lái)增加對(duì)銀行和房地產(chǎn)商的信譽(yù)調(diào)查，密切關(guān)注市場(chǎng)資金的流動(dòng)方向，嚴(yán)防虛假套貸、挪用貸款等事項(xiàng)，通過(guò)對(duì)資金流向的企業(yè)和私營(yíng)業(yè)主的營(yíng)業(yè)狀況進(jìn)行調(diào)查，確保資金應(yīng)用的安全合規(guī)，嚴(yán)把相關(guān)樓盤項(xiàng)目的準(zhǔn)入關(guān)和貸款審核關(guān)，確保貸款尸體的真實(shí)性嚴(yán)防爛尾樓和假按揭等不真實(shí)的現(xiàn)象，確保借款人的資金合理化使用而不是濫用引起的信用危機(jī)。第二、針對(duì)個(gè)人客戶信用風(fēng)險(xiǎn)的防范。要保證個(gè)人住房借款合同的安全有效，借款人在進(jìn)行申請(qǐng)借款貸款之時(shí)要有足夠的貸款知識(shí)，了解貸款業(yè)務(wù)的基本流程，并且積極咨詢相關(guān)人士了解當(dāng)前我國(guó)貸款業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，按照正規(guī)合法的渠道進(jìn)行貸款借款活動(dòng)。此外還需要我國(guó)政府建立更加完善的借貸法律法規(guī)體系，真正完善的明確到貸款合同中的每一步，從而杜絕部分利益熏心的房地產(chǎn)開發(fā)商和貸款銀行通過(guò)不法手段設(shè)立不公平的貸款合同給借款人帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，從根本上規(guī)范貸款市場(chǎng)秩序，保證我國(guó)金融事業(yè)的健康運(yùn)行。

篇6

關(guān)鍵詞：中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng) 問(wèn)題 解決對(duì)策

一、我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展時(shí)間只有二十多年，依舊處于幼年期，因此同國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)信托相比較依然存在著不少的問(wèn)題，綜合來(lái)看，主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

（一）房地產(chǎn)信托資金運(yùn)作結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)較大

縱觀我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展，許多房地產(chǎn)信托資金布置結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，資金投入普遍存在著單一集中化的現(xiàn)象，這種單一集中化主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托資金主要集中于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目、寫字樓、商鋪等高價(jià)位房上，而對(duì)于那些安保性的安居性工程則投入較少，資金流動(dòng)性很差，這樣就在無(wú)形中增大了房地產(chǎn)信托資金兌付風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目本身出現(xiàn)問(wèn)題，后果將不堪設(shè)想。

（二）信托產(chǎn)品較為單一

主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)信托的資金籌集功能當(dāng)前被無(wú)線放大，房地產(chǎn)信托公司被加上了一個(gè)類似于銀行的角色，甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)信托作為自己向銀行貸款的跳板，也就是說(shuō)從房地產(chǎn)信托這里籌集到的資金來(lái)滿足銀行對(duì)自己進(jìn)行貸款的要求，這樣房地產(chǎn)信托的整合社會(huì)資金和分散風(fēng)險(xiǎn)的作用就無(wú)形中被弱化，無(wú)形中增加了房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）信托產(chǎn)品信息的透明度不夠

由于我的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)依舊處于發(fā)展的初級(jí)階段，因此各方面的相關(guān)的法律制度依舊不夠完善，這使得我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品信息透明度依舊缺乏，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)相關(guān)的信息一般都不及時(shí)，而且的信息往往不是委托人真正想了解的，這就使得委托人在信息了解方面總是處于被動(dòng)地位，信息透明度不夠也嚴(yán)重限制了我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)信托業(yè)相關(guān)制度依舊不健全，專業(yè)性的人才依舊缺乏

由于我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展時(shí)間依舊短暫，因此從制度假設(shè)上來(lái)說(shuō)依然存在著很大的缺陷，制度的不健全也使得我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)中不時(shí)出現(xiàn)各類違法事件，給我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展造成了很大的危害，同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)中依然缺少真正專業(yè)性的人才，這和我國(guó)高校這類專業(yè)人才培養(yǎng)制度不無(wú)關(guān)系，人才培養(yǎng)制度不合理較為單一化導(dǎo)致了我國(guó)缺少真正房地產(chǎn)信托的人才，這種專業(yè)人才的匱乏也在一定程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)的快速發(fā)展。

二、完善我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的對(duì)策

通過(guò)對(duì)我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)所存在的問(wèn)題的分析，在今后應(yīng)該著重從以下幾個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步的完善，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展：

（一）完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托相關(guān)的法律法規(guī)體系

應(yīng)該看到，當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托法律法規(guī)依然不健全，存在著相當(dāng)大的法律漏洞，這是制約我國(guó)房地產(chǎn)信托可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)主要因素。因此，在今后，國(guó)家應(yīng)該進(jìn)一步完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托法律體系，從法律層面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托給予法律上的指導(dǎo)，除了應(yīng)該進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)空白之外，還應(yīng)該著重對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托現(xiàn)行的相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行不斷的完善，例如對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的《信托法》進(jìn)行進(jìn)一步的補(bǔ)充修訂，有效借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定，進(jìn)一步使得整個(gè)房地產(chǎn)信托運(yùn)行有法可依，有法必依，從法律層面對(duì)房地產(chǎn)信托給予保障，建立起適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)信托法律系統(tǒng)。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

面對(duì)我國(guó)當(dāng)前不少房地產(chǎn)信托面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)的這一事實(shí)，應(yīng)該成立專門的針對(duì)房地產(chǎn)信托公司風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)信托公司的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估并給予科學(xué)建議，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)信托公司的具體業(yè)務(wù)進(jìn)行定期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，這樣才能真正的有效降低房地產(chǎn)信托行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)委托人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信托公司自身的風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)和能力，通過(guò)各種有效途徑來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)信托公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立，有效降低各種風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新力度

各房地產(chǎn)信托公司應(yīng)該首先明確自身市場(chǎng)定位，在這個(gè)基礎(chǔ)上要因地制宜的為委托人開發(fā)出各類具有個(gè)性化的信托產(chǎn)品，同時(shí)還要進(jìn)一步滿足房地產(chǎn)的需求，要將這兩個(gè)方面很好地結(jié)合在一起，有效改變我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品單一的現(xiàn)狀。

（四）矮矮墩墩采取有效措施提高房地產(chǎn)信托專業(yè)性人才的培養(yǎng)制度

房地產(chǎn)信托市場(chǎng)應(yīng)進(jìn)一步改進(jìn)現(xiàn)有的人才培養(yǎng)制度，努力發(fā)掘?qū)I(yè)性人才，同時(shí)要和高校進(jìn)行積極的聯(lián)合，努力改變高?，F(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)模式和結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托專業(yè)型人才和高端人才的培養(yǎng)質(zhì)量，有效提高房地產(chǎn)信托的整體業(yè)務(wù)水平和管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)信托更好的發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的出現(xiàn)符合歷史潮流，它的出現(xiàn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在今后能夠健康穩(wěn)定發(fā)展，有效推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型都提供了一個(gè)很好的契機(jī)和條件。在當(dāng)前條件下，我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)只有進(jìn)一步改善自身存在的種種問(wèn)題，不斷改革，真正建立起適合我國(guó)國(guó)情但是又朝著世界房地產(chǎn)信托發(fā)展方向發(fā)展的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，努力改變我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，只有這樣，才能進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)的整體可持續(xù)發(fā)展，有效推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇7

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大、投資成本高、回收期長(zhǎng)、涉及面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持。房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程就是一個(gè)資金轉(zhuǎn)化的過(guò)程，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，資金問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可忽視的一個(gè)重要問(wèn)題。因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的研究，不但對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要的意義，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也具有巨大的現(xiàn)實(shí)意義。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)源主要有銀行貸款、股票融資、自籌資金、融資租賃、企業(yè)債券、信托融資等方式。從結(jié)構(gòu)上可以劃分為銀行貸款、自籌資金、其他資金來(lái)源（主要包括國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券、社會(huì)集資、個(gè)人資金、無(wú)償捐贈(zèng)的資金及用征地遷移補(bǔ)償費(fèi)、移民費(fèi)等進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資金）三個(gè)項(xiàng)目，這三個(gè)項(xiàng)目占到總資金的95%以上。2012年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共融資96538億元，其中來(lái)自銀行貸款的部分為14778億元，占15.3%；房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金39082億元，占比40.5%；其他資金來(lái)源42274億元，占43.8%，其中個(gè)人按揭貸款為26558億元，占28%。2013年1至11月我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款17667億元，占籌資總額的16.14%；自籌資金42742億元，占比39%；個(gè)人按揭貸款30534億元，占比28% 。由這些數(shù)據(jù)可以看出目前我國(guó)房地產(chǎn)融資中，銀行貸款比重最高，直接銀行貸款以及個(gè)人按揭貸款比重達(dá)到40%以上，其次是企業(yè)自籌資金，僅次于銀行貸款，其他融資方式獲得資金較少。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)于單一

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占據(jù)主導(dǎo)地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對(duì)銀行貸款的過(guò)于依賴，使得銀行信貸成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最重要的輸血者，成了房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)2006到2013年間我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來(lái)源中按揭貸款占25%，來(lái)自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資集中于銀行貸款，容易誘發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，一旦國(guó)家政策有變，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行難以獲得資金，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈就會(huì)斷裂，這樣不但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)致命打擊，而且對(duì)我國(guó)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定以及金融安全也會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的影響。因此我們必須認(rèn)識(shí)到這種融資渠道單一化的弊端，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)業(yè)更好的為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)服務(wù)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理薄弱，信用風(fēng)險(xiǎn)較高

據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年我國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)8萬(wàn)多家，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，跨區(qū)域影響力較小，內(nèi)部管理薄弱，風(fēng)險(xiǎn)控制能力較差。企業(yè)管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，更多的關(guān)注如何解決風(fēng)險(xiǎn)，而不是如何防范風(fēng)險(xiǎn)，缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急措施。內(nèi)部管理薄弱使得一些房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力受到嚴(yán)重影響，信用風(fēng)險(xiǎn)較高，這在一定程度上加劇了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)一些不良資產(chǎn)，一些企業(yè)甚至出現(xiàn)無(wú)法償還貸款而跑路的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的信用，信用風(fēng)險(xiǎn)較高是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資難的重要原因之一。

3.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)不完善

目前我國(guó)于房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)的法律法規(guī)較少，有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法規(guī)不能形成科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性和協(xié)調(diào)性，這在很大程度上制約著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展。目前我國(guó)只有《公司法》和《擔(dān)保法》兩部法律涉及到了房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)定，但這兩部法律中對(duì)融資的規(guī)定很模糊，可操縱性較弱，在實(shí)際中無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管，沒有發(fā)揮法律應(yīng)有的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家，市場(chǎng)是對(duì)資金調(diào)節(jié)的主要手段，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控都是有法可依，而我國(guó)由于缺乏具體的法律規(guī)定，只能依靠行政手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，如近幾年我國(guó)各地實(shí)行的“限購(gòu)”政策，對(duì)需求進(jìn)行抑制，導(dǎo)致一部分限制資金無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，影響了房地產(chǎn)業(yè)融資的來(lái)源。相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，使部分新興的融資方式在發(fā)展過(guò)程中沒有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關(guān)系無(wú)法有效的得到平衡。

4.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資方面的專業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有較高的專業(yè)技術(shù)性，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)力，項(xiàng)目規(guī)模等情況對(duì)需求資金進(jìn)行計(jì)算，然后對(duì)比各種融資方式的成本，選擇合適的融資規(guī)模以及融資方式。這些都需要精通財(cái)務(wù)，投資，熟悉資本市場(chǎng)發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)技術(shù)人才的參與。而我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資前并沒有進(jìn)行這些評(píng)估與計(jì)算，往往是根據(jù)企業(yè)負(fù)責(zé)人的意志盲目融資，只重規(guī)模不重效益，為企業(yè)帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)往往不考慮其他的融資方式，只關(guān)注銀行貸款，而且不管自身的需求是多少，貸到的錢越多越好，最后往往導(dǎo)致大量資金的閑置，或者資金無(wú)法回籠，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。

四、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)策分析

1.構(gòu)建多元化的融資渠道

黨的十六屆三中全會(huì)中首次提出“要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例”，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)展除銀行貸款以外的其他融資方式，構(gòu)建多元化的融資渠道，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。首先大力推進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托是指投資者將資金委托給信托公司，然后再由信托公司投資給房地產(chǎn)公司或者房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方式。該融資方式在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了較好的發(fā)展，而我國(guó)目前仍處于起步階段，因此我國(guó)可以可以通過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)外成熟的房地產(chǎn)信托模式，并結(jié)合我國(guó)的具體情況，逐漸建立適合我國(guó)的房地產(chǎn)信托融資模式；其次，大力推進(jìn)融資租賃業(yè)務(wù)。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，融資租賃業(yè)務(wù)是僅次于銀行貸款的第二大融資來(lái)源，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資租賃業(yè)務(wù)不但可以拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的問(wèn)題，而且還為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)外資創(chuàng)造了條件；最后，加快發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是首先通過(guò)發(fā)行受益憑證在資本市場(chǎng)上募集資金，然后再投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種資金籌集方法。房地產(chǎn)投資基金可以有效的減輕我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，減輕對(duì)銀行貸款的依賴性，拓寬資金來(lái)源。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理

企業(yè)內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)營(yíng)效率，有效化解風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此。由于目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不合理，制約了企業(yè)的融資能力，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，主要包括完善會(huì)計(jì)系統(tǒng)的建立，提高管理人員對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)，完善公司治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，提高企業(yè)信用等級(jí)，從而使企業(yè)有能力擴(kuò)大融資來(lái)源。

3.完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展離不開健全的法律體系，我國(guó)目前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)在一定程度上制約了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況，因此我們必須借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)法律狀況，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況，完善我國(guó)現(xiàn)階段的相關(guān)法律法規(guī)。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企業(yè)融資的相關(guān)規(guī)定，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)融資的范圍以及違約后果，從而進(jìn)一步約束我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。

4.培養(yǎng)房地產(chǎn)融資專業(yè)人才

篇8

【關(guān)鍵詞】 中小規(guī)模； 房地產(chǎn)企業(yè)； 多元融資

中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于受自身特征的限制以及市場(chǎng)環(huán)境的影響，本來(lái)就存在融資難的問(wèn)題，隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的不斷變化，融資更日趨艱難，很多企業(yè)因?yàn)橘Y金斷檔而面臨倒閉的窘境。當(dāng)前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)只能從尋找融資新渠道來(lái)進(jìn)行自救，如何在傳統(tǒng)融資模式下尋找新的融資思路，建立健全多元融資體系，將直接關(guān)乎到企業(yè)的生存與發(fā)展。

一、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資模式

（一）自有資金

自有資金主要來(lái)自于企業(yè)的股東出資、留存收益等等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，具有一定數(shù)量的自有資金是從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的先決條件。國(guó)家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35%，低于這一規(guī)定不但不能獲得政府對(duì)開發(fā)的批準(zhǔn)，也很難得到商業(yè)銀行的貸款。這一規(guī)定對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量過(guò)多過(guò)濫、不具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到了很好的抑制作用，但普遍資金實(shí)力較弱的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)卻因缺乏資金而無(wú)力進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)。此外，由于國(guó)內(nèi)宏觀政策多番調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售前的資金占用加大，而銷售資金回籠速度卻變慢，也對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金實(shí)力提出了更高的要求。

（二）定金及預(yù)收款

定金及預(yù)收款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房資金，以及按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金，是伴隨著商品房預(yù)售制度而產(chǎn)生的一種融資方式。自實(shí)行商品房預(yù)售制度以來(lái)，定金及預(yù)收款對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用不亞于銀行貸款，是房地產(chǎn)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要方式，在房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的環(huán)節(jié)中起到了重要的作用。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，必將限制甚至取消房屋預(yù)售制度。此時(shí)，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)就很難采用定金及預(yù)收款方式籌集資金，進(jìn)而加劇其融資困境。

（三）銀行貸款

銀行貸款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過(guò)各商業(yè)銀行或其它金融機(jī)構(gòu)借入開發(fā)資金的融資行為，是中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)最主要的傳統(tǒng)融資方式。銀行貸款的好處是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有足夠開發(fā)資金時(shí)，可利用抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，確保有充裕的周轉(zhuǎn)資金，然而隨著央行121號(hào)文件等宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)的資信狀況提出了更高的要求，貸款條件的審查也越來(lái)越嚴(yán)格，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門檻，對(duì)于實(shí)力較弱的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)其貸款的艱難程度可想而知。

二、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金是指通過(guò)發(fā)行基金單位或是份額籌集資金，由專門的管理機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)，為了基金持有人的利益，以組合資產(chǎn)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的一種信托基金制度。央行121號(hào)文件等宏觀調(diào)控政策的頒布，房地產(chǎn)信貸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視房地產(chǎn)投資信托基金，希望將其作為新的融資渠道。但由于國(guó)內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)的缺失，還無(wú)法設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，于是房地產(chǎn)企業(yè)與信托投資公司合作，開展了“準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金”業(yè)務(wù)――房地產(chǎn)信托計(jì)劃。而實(shí)際上目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托幾乎全是貸款，并不是真正意義的房地產(chǎn)投資信托基金。近幾年，由于國(guó)內(nèi)金融體系的不完善和國(guó)家宏觀政策的持續(xù)調(diào)控，以銀行貸款為主導(dǎo)的傳統(tǒng)融資模式已無(wú)法滿足中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需資金，在這樣一個(gè)資金缺乏的背景下，真正意義的房地產(chǎn)投資信托基金適時(shí)發(fā)展能夠進(jìn)一步拓寬中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，緩解其資金需求壓力，分散傳統(tǒng)融資模式所積聚的融資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。此外，近期國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)投資信托基金適時(shí)發(fā)展還將有利于匯集社會(huì)上閑散的、靈活的、短期的貨幣資金轉(zhuǎn)變成長(zhǎng)期的資本投資，對(duì)于抑制流動(dòng)性過(guò)剩起到一定作用，有助于緩和通脹。雖然當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金與國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托基金仍有一定的差距，但隨著基金管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的豐富積累，及國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的逐步成熟，房地產(chǎn)投資信托基金勢(shì)必成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系中的主要融資渠道之一。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是指通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。由于國(guó)內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)不健全、約束太多，目前大部分房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是由房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)起成立的，無(wú)論從規(guī)模還是水平上來(lái)說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用都非常有限，算不上真正意義的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，只是一些類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)信貸緊縮，對(duì)于以銀行貸款為融資主渠道的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稍微運(yùn)作不善就可能陷入資金周轉(zhuǎn)困境。若中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)能獲得產(chǎn)業(yè)投資基金的投資，不僅能拓寬企業(yè)的融資渠道，提供發(fā)展所需的長(zhǎng)期資金，還能有效破解中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資困境。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在外部管理約束、完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、增加企業(yè)價(jià)值、提升企業(yè)信用、分散和降低整體風(fēng)險(xiǎn)等方面的力度，也比以銀行貸款為主導(dǎo)的傳統(tǒng)融資模式更加明顯。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然嘗試采用產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作模式進(jìn)行融資，但在與有中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的結(jié)合之間卻出現(xiàn)了一些問(wèn)題，與國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金相比仍存在差距。因此，我國(guó)應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其是美國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的成熟經(jīng)驗(yàn)，消除阻礙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的法律體制等方面的瓶頸，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系中的一員。

（三）房地產(chǎn)合作開發(fā)

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指當(dāng)事人雙方約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等合作開發(fā)土地、建筑房屋，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，于房屋建成后按合同約定比例分取房屋和土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)方式。隨著房地產(chǎn)業(yè)資金門檻的不斷提高和土地監(jiān)管政策的日益嚴(yán)格，有些中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)有土地但因資金實(shí)力不強(qiáng)，籌錢無(wú)門而無(wú)力開發(fā)，或者雖有資金但卻拿不到土地項(xiàng)目的現(xiàn)象普遍存在，同時(shí)，市場(chǎng)上可供中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資方式較少，因而通過(guò)選擇合適的合作伙伴，采取“小小聯(lián)合”或“中小聯(lián)合”的合作開發(fā)方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，不僅能很好地解決中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)資金問(wèn)題，而且能夠有效降低其投資風(fēng)險(xiǎn)?？梢姡康禺a(chǎn)合作開發(fā)不失為一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)、可操作性強(qiáng)的融資渠道。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與外界的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，通過(guò)促使一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，緩解企業(yè)自身資金壓力、擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模、提高房地產(chǎn)開發(fā)諸要素的使用效率，進(jìn)而有效地提高中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)收益，分散和轉(zhuǎn)移企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的建議

（一）傳統(tǒng)融資與新興融資優(yōu)化組合

傳統(tǒng)融資模式由于政策瓶頸等原因，已不能完全解決當(dāng)前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境，但長(zhǎng)久以來(lái)，傳統(tǒng)融資模式在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上一直占據(jù)主導(dǎo)地位，即使不斷探尋新的融資渠道，其融資能力仍不能低估。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合分析各種融資渠道的可操作性，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)力規(guī)模、發(fā)展?fàn)顩r和融資能力，依據(jù)其所處的不同融資階、不同生命周期階段或所持有的不同開發(fā)項(xiàng)目，將傳統(tǒng)融資和新興融資相互結(jié)合，確定合理的融資優(yōu)化組合，從而形成有效的多元化融資體系。例如，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)主要經(jīng)歷準(zhǔn)備、生產(chǎn)和銷售三個(gè)融資階段，企業(yè)應(yīng)在充分考慮各個(gè)階段所面臨風(fēng)險(xiǎn)的前提下，依據(jù)自身實(shí)際情況來(lái)選擇每個(gè)階段適合自己的融資組合。其中，主要面臨資金壓力的是準(zhǔn)備階段和生產(chǎn)階段。準(zhǔn)備階段中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨投資估算不足，融資規(guī)模不夠的風(fēng)險(xiǎn)。該階段融資期限較長(zhǎng)，數(shù)額較大，受政策規(guī)定自有資金須達(dá)到35%以上才可獲得銀行貸款的限制。為了保證資金流的暢通，此階段融資的首選是補(bǔ)充自有資金。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可在此階段選擇自有資金+房地產(chǎn)合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)階段中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨建設(shè)項(xiàng)目拖延、原材料價(jià)格上漲等風(fēng)險(xiǎn)。這就要求開發(fā)商融資進(jìn)度盡可能與開發(fā)進(jìn)度配合，既要滿足工程需要，又不能因過(guò)度融資導(dǎo)致過(guò)高的資金成本。在該階段，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可選擇房地產(chǎn)投資信托基金+銀行貸款+定金及預(yù)收款、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金+銀行貸款+定金及預(yù)收款等融資組合，既獲得基金前端融資，又有銀行后端資金支持，實(shí)現(xiàn)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的多元融資。

（二）完善房地產(chǎn)金融政策與相關(guān)法律法規(guī)

目前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等最明顯的障礙是缺乏完善的房地產(chǎn)金融政策及相關(guān)法律法規(guī)。因此，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)應(yīng)針對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，為不同融資渠道設(shè)計(jì)與之配套的法律法規(guī)，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)金融政策，細(xì)化基金的融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面的規(guī)定，為基金運(yùn)作提供規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化的流程，保證基金在運(yùn)作中完全按照市場(chǎng)規(guī)則參與競(jìng)爭(zhēng)。此外，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等之所以能夠快速發(fā)展，除了獲得政府的支持外，合理的稅收體制也是多元融資規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵。因此，可參照國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)稅法體制，制定專門針對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的減免稅收政策及法律法規(guī)，為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。只有這樣，才能使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系從開始就以規(guī)范的形態(tài)發(fā)展。

（三）建立多層次監(jiān)管體系

國(guó)內(nèi)目前的準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金、類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要涉及房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)和基金業(yè)，這三個(gè)行業(yè)分別由住建部、銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)管理，還有國(guó)資委對(duì)大項(xiàng)目的國(guó)有房地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行監(jiān)督。可見，如果沒有明確的監(jiān)管體系，勢(shì)必政出多門。建立多層次監(jiān)管體系是對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的運(yùn)作不僅需要基金自身的監(jiān)管，而且還需要外部監(jiān)管。這種外部監(jiān)管不僅僅需要政府通過(guò)法律法規(guī)進(jìn)行宏觀監(jiān)管，同時(shí)還需要設(shè)立相關(guān)的行業(yè)組織通過(guò)行業(yè)自律作為輔助監(jiān)管，并聯(lián)同社會(huì)輿論一起監(jiān)督基金管理機(jī)構(gòu)的合法運(yùn)作。

（四）增強(qiáng)相關(guān)專業(yè)管理人才的培養(yǎng)

房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的引入，不僅豐富了中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道使之多元化，同時(shí)還是一種新經(jīng)營(yíng)管理理念的升華。由于基金的運(yùn)作不同于其他一般的投資行為，需要大批基金專業(yè)管理人才參與基金的經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)作，他們既要有房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又要有經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析研究能力，還要具備大量的房地產(chǎn)和金融法律的知識(shí)，熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域各個(gè)方面的相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。因此，增強(qiáng)相關(guān)專業(yè)管理人才培養(yǎng)對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的規(guī)范發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，也是對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)構(gòu)建多元化融資體系，優(yōu)化組合傳統(tǒng)融資與新興融資渠道，以取得良性發(fā)展，使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)走出當(dāng)前的融資困境。

【參考文獻(xiàn)】

篇9

關(guān)鍵詞：中小板;房地產(chǎn)行業(yè);內(nèi)部控制;評(píng)價(jià)報(bào)告

一、引言

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上市公司內(nèi)部控制顯得尤為重要，如何建立健全合理有效的內(nèi)部控制體系是公司管理者所關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。繼深交所于2007年頒布《中小企業(yè)板上市公司內(nèi)部審計(jì)工作指引》，隨后2008年財(cái)政部、審計(jì)署、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)五部委共同頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和2010年頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》等法律法規(guī)，共同構(gòu)建了內(nèi)部控制制度體系，標(biāo)志我國(guó)內(nèi)部控制制度體系初步形成[1]。

中小板房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的一部分，其內(nèi)部控制的問(wèn)題受到人們的高度關(guān)注，內(nèi)部控制信息披露的質(zhì)量要求也越來(lái)越高。當(dāng)前通過(guò)查閱相關(guān)文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)對(duì)于中小板房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部控制研究成果較少，比較分散，尚未形成成熟的結(jié)論。因此，本文以中小板房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告作為研究對(duì)象，分析是否披露內(nèi)部控制信息，披露的質(zhì)量如何，是否有會(huì)計(jì)師事務(wù)所的鑒證等[2]。希望通過(guò)分析，能夠發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告中尚存在的問(wèn)題，給以后中小板房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制的改善提供適當(dāng)?shù)膮⒖肌?/p>

二、中小板房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告概述

（一）樣本的選取和數(shù)據(jù)的來(lái)源

本文選取的是深交所中小板房地產(chǎn)公司（總共9家），以其2011-2013年內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告作為研究樣本。關(guān)于研究所需的主要數(shù)據(jù)信息來(lái)源于巨潮資訊網(wǎng)、深交所網(wǎng)站等。

（二）內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告披露情況

通過(guò)分析2011-2013年內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告，中小板房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告披露情況如表1所示。

從表1可以看出，2011-2013年中小板房地產(chǎn)上市公司都對(duì)外了自我評(píng)價(jià)報(bào)告，披露了內(nèi)部控制信息。由此說(shuō)明，我國(guó)的內(nèi)部控制制度體系在2010年初步形成，對(duì)于內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告的披露有很大的促進(jìn)作用。

（三）會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告的鑒證情況

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，上市公司出具的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告應(yīng)該經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的鑒證，并出具鑒證報(bào)告。關(guān)于鑒證情況如表2所示。

從表2可以看出，2011年內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告被鑒證的有6家，未被鑒證的有3家;2012年被鑒證的有5家，未鑒證的有4家;2013年被鑒證的有6家，未鑒證的有3家。關(guān)于內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告的鑒證情況并不理想。

（四）內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告中責(zé)任主體確認(rèn)情況

根據(jù)《企業(yè)內(nèi)控基本規(guī)范》和《企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)指引》規(guī)定，董事會(huì)或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)部控制的有效性進(jìn)行全面評(píng)價(jià)、形成評(píng)價(jià)結(jié)論、出具評(píng)價(jià)報(bào)告[3]。根據(jù)對(duì)中小板房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告的剖析，關(guān)于責(zé)任主體的情況如表3所示。

從表3可以看出，2011年只有5家公司披露的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告中明確提出董事會(huì)作為內(nèi)部控制的責(zé)任主體;2012年有6家提到董事會(huì)作為內(nèi)部控制的責(zé)任主體;2013年有8家提出董事會(huì)作為內(nèi)部控制的責(zé)任主體。中小板房地產(chǎn)上市公司逐年確定董事會(huì)作為內(nèi)部控制責(zé)任主體的地位。

（五）內(nèi)部控制自我評(píng)價(jià)的依據(jù)

目前上市公司內(nèi)部控制的法律法規(guī)較多，各個(gè)公司在披露內(nèi)部控制信息時(shí)參照的標(biāo)準(zhǔn)不一。關(guān)于中小板房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告的編制依據(jù)情況如表4 所示。

從表4可以看出，企業(yè)內(nèi)部控制方面的法律法規(guī)較多。以《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)指引》作為評(píng)價(jià)報(bào)告編制依據(jù)的公司在逐漸增加，但是到2013年能夠清楚的提及以《基本規(guī)范》和《評(píng)價(jià)指引》作為編制內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告依據(jù)的房地產(chǎn)上市公司只有4家，占44.4%，有一部分公司只提到《基本規(guī)范》或者《評(píng)價(jià)指引》，更有甚者只依據(jù)《公司法》、《會(huì)計(jì)法》、《證券法》等法律，還有的公司就沒有具體說(shuō)明參照哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

（六）內(nèi)部控制缺陷的披露情況

關(guān)于內(nèi)部控制缺陷的披露情況如表5所示。

從表5可以看出，2011年有3家公司沒有具體說(shuō)明內(nèi)部控制是否存在重大缺陷，剩余6家公司也只是簡(jiǎn)單說(shuō)明公司的內(nèi)部控制不存在重大缺陷，只是在某些方面存在不足等等，卻沒有具體說(shuō)明缺陷的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);2012年的情況和2011年近似;2013年有4家公司仍然簡(jiǎn)單說(shuō)明內(nèi)部控制不存在重大缺陷，然而有5家公司說(shuō)明內(nèi)部控制不存在重大缺陷，并且詳細(xì)說(shuō)明了缺陷的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

三、中小板房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告中存在的不足

通過(guò)收集并分析中小板房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告，可以看到全部9家房地產(chǎn)公司在2011-2013年都對(duì)外公布了內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告。然而，內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告中卻存在以下幾個(gè)方面不足。

（一）內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告缺少外部審計(jì)機(jī)構(gòu)的審計(jì)

通過(guò)對(duì)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告的分析，有將近三分之一的中小板房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告沒經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具鑒證報(bào)告[2]。這可能是由于部分公司出于成本考慮或者公司管理層考慮到責(zé)任問(wèn)題等導(dǎo)致的。

（二）內(nèi)部控制責(zé)任主體不明確

在評(píng)價(jià)報(bào)告中，內(nèi)部控制責(zé)任主體不明確，有相當(dāng)一部分公司仍然沒有說(shuō)明董事會(huì)是內(nèi)部控制的責(zé)任主體，在2013年時(shí)候有所改善，但還有1家公司沒有確定責(zé)任主體。沒有一個(gè)確定的責(zé)任主體，產(chǎn)生的結(jié)果就是內(nèi)部控制的責(zé)權(quán)混亂，公司內(nèi)部各部門之間相互推諉，有可能導(dǎo)致內(nèi)部控制失效。

（三）內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告內(nèi)容和參照標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)指引》中規(guī)定，公司應(yīng)當(dāng)圍繞內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督等要素，確定內(nèi)部控制評(píng)價(jià)的具體內(nèi)容，對(duì)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行情況進(jìn)行全面評(píng)價(jià)[3]。通過(guò)對(duì)中小板房地產(chǎn)上市公司2011-2013年內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告分析，發(fā)現(xiàn)公司對(duì)外披露的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告中的格式不完全一致，有一些公司并沒有嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定，對(duì)相關(guān)內(nèi)部控制進(jìn)行評(píng)價(jià)，或多或少的缺少某一個(gè)要素。例如，對(duì)于重大缺陷的披露，到2013年才有5家公司詳細(xì)披露了重大缺陷的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，其余4家公司都是簡(jiǎn)單說(shuō)明其不存在重大缺陷。最常見的是簡(jiǎn)單說(shuō)明“公司在所有重大方面不存在缺陷”“公司在某一方面存在不足但是不存在重大缺陷[6]”等等。報(bào)告中能夠清楚的提及以《基本規(guī)范》和《評(píng)價(jià)指引》作為編制內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告的中小板房地產(chǎn)上市公司不多，有一部分公司只以《基本規(guī)范》或者《評(píng)價(jià)指引》作為其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，更有甚者只依據(jù)《公司法》、《會(huì)計(jì)法》、《證券法》等法律，還有的公司就沒有具體說(shuō)明參照哪些法律法規(guī)。

四、優(yōu)化中小板房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告的建議

（一）加強(qiáng)內(nèi)部控制信息披露的監(jiān)管

當(dāng)前對(duì)于中小板房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部控制的外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)很多，包括財(cái)政部、審計(jì)署、證監(jiān)會(huì)、證券交易所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等等。但是對(duì)于內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告的鑒證情況，并沒有出具詳細(xì)的法律法規(guī);相關(guān)法律并未強(qiáng)制會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)評(píng)價(jià)報(bào)告出具鑒證報(bào)告。結(jié)果是現(xiàn)在仍然有相當(dāng)一部分公司披露的評(píng)價(jià)報(bào)告沒有經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所鑒證。因此，應(yīng)該出具相關(guān)法律法規(guī)要求公司對(duì)外披露的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告必須經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所鑒證，具體到鑒證內(nèi)容、截止時(shí)間等等[4]。

中小板房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部對(duì)于內(nèi)部控制的責(zé)任主體是董事會(huì)。因此，公司應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)董事會(huì)或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)

部控制全面負(fù)責(zé)，定期對(duì)于內(nèi)部控制的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)分

析、形成評(píng)價(jià)結(jié)論、出具評(píng)價(jià)報(bào)告[3]。

（二）統(tǒng)一內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告內(nèi)容

對(duì)于中小板房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，自行設(shè)定內(nèi)部控制報(bào)告的內(nèi)容，這可能為上市公司隱瞞內(nèi)部控制缺陷提供便利，給外部信息使用者帶來(lái)誤導(dǎo)[5]。因此，制定統(tǒng)一的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告內(nèi)容，一方面可以讓上市公司發(fā)現(xiàn)自身內(nèi)部控制缺陷，另一方面可以為外部信息使用者提供參考[4]。

（三）規(guī)范內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告的參照標(biāo)準(zhǔn)

目前與深交所中小板上市公司內(nèi)部控制有關(guān)的法律法規(guī)主要有《公司法》、《證券法》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》、《企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)指引》、《深交所中小板上市公司運(yùn)作指引》等，這些法律法規(guī)同時(shí)執(zhí)行，可能會(huì)使上市公司在披露內(nèi)部控制時(shí)，參照的標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致評(píng)價(jià)報(bào)告的格式不一致。因此，規(guī)范統(tǒng)一的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是公司進(jìn)行內(nèi)部控制評(píng)價(jià)的一個(gè)基礎(chǔ)。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)以上分析，可以看出中小板房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制信息披露的狀況已經(jīng)趨于完善，但是披露的質(zhì)量卻不高，主要表現(xiàn)在披露的評(píng)價(jià)報(bào)告內(nèi)容過(guò)于形式化，重大缺陷等關(guān)鍵信

息太過(guò)于敷衍，缺乏會(huì)計(jì)師事務(wù)所鑒證等。希望政府相關(guān)部門能夠加強(qiáng)中小板房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部控制的監(jiān)管力度，統(tǒng)一的內(nèi)部控制報(bào)告內(nèi)容，規(guī)范內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告的參照標(biāo)準(zhǔn)，從而提升我國(guó)中小板房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制信息披露水平，加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 程子璇，阮萍.我國(guó)上市公司內(nèi)部控制信息披露狀況研究-來(lái)自我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司數(shù)據(jù)[J].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2011，（04）：134-136.

[2] 李巖.我國(guó)中小上市公司內(nèi)部控制信息披露影響因素的實(shí)證研究[D].河北：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，2011.

[3] 企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)指引[Z].2010.

[4] 張麗麗，葉俊麗.滬深房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部控制自我評(píng)價(jià)研究[J].金融與保險(xiǎn)，2013，（06）：78-81.

篇10

1.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)局面也基本形成，而且從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊(duì)伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)中正在扮演越來(lái)越重要的角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，存量房市場(chǎng)也將成為主要市場(chǎng)，在這一發(fā)展過(guò)程中，中介市場(chǎng)將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展發(fā)揮不可替代的作用。所謂的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實(shí)現(xiàn)公平交易為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)在租售階段的委托、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)紀(jì)服務(wù)等居間活動(dòng)的場(chǎng)所和領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過(guò)程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)作為架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起到了劑的作用。

2.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)主要問(wèn)題

2.1政府監(jiān)管不力

全國(guó)除溫州這樣的城市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)中介機(jī)構(gòu)改革和發(fā)展的意見》，開始全面清理規(guī)范現(xiàn)有的中介機(jī)構(gòu)，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機(jī)構(gòu)，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數(shù)地方依然違反國(guó)家關(guān)于規(guī)定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制的規(guī)定，政企不分，主要原因是受利益驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中形成了房產(chǎn)、土地、 工商、物價(jià)、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒有建立相關(guān)的協(xié)助機(jī)制， 職能分配不明確， 難以形成對(duì)從業(yè)人員、 機(jī)構(gòu)的有力監(jiān)督。 并且，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門，對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)形成行業(yè)壟斷，進(jìn)行非法經(jīng)營(yíng)。

2.2法規(guī)體系不全

房地產(chǎn)商品作為不動(dòng)產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項(xiàng)內(nèi)容，需要一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)。雖然目前我國(guó)首部房產(chǎn)中介法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》已經(jīng)2011年4月1日實(shí)施，但是我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運(yùn)營(yíng)以及對(duì)從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件，主要仍然是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》等等，初步形成了一個(gè)法律法規(guī)框架，但還不健全、不完善。

2.3機(jī)構(gòu)信譽(yù)不良

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為提供房屋信息服務(wù)的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實(shí)際的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)上，這些機(jī)構(gòu)經(jīng)常會(huì)利用這一信息不對(duì)稱現(xiàn)象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴(yán)重缺乏誠(chéng)信的手段賺取傭金以外的交易差價(jià)；利用職業(yè)便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機(jī)取消的行為嚴(yán)重制約了房產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對(duì)不規(guī)范，使得進(jìn)入這種市場(chǎng)顯得相對(duì)容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關(guān)的從行資格（譬如房地產(chǎn)評(píng)估師），加上道德水準(zhǔn)的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅(jiān)決抵制。同時(shí)與多家簽訂口頭合同賺中間差價(jià)、與熟人串通故意抬價(jià)、乘人多購(gòu)房時(shí)機(jī)蓄意加價(jià)等等，讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的一大隱患。

2.4人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家對(duì)中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國(guó)實(shí)行從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。而由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，尚缺乏一支經(jīng)過(guò)專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊(duì)伍，加之目前資格認(rèn)證制度不規(guī)范.管理不嚴(yán)，造成我國(guó)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員來(lái)源復(fù)雜、素質(zhì)差，缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。

3.規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的對(duì)策

3.1嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度

在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對(duì)注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化， 如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金要達(dá)到30萬(wàn)元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，專業(yè)技術(shù)人員要占總?cè)藬?shù)的50%以上。同時(shí)，劃分不同等級(jí)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標(biāo)的、不同價(jià)值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù)。如必須具備A級(jí)認(rèn)證的中介機(jī)構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

3.2嚴(yán)格執(zhí)業(yè)資格制度

在人員資格管理方面，要?jiǎng)?chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)學(xué)歷、實(shí)務(wù)年限、業(yè)務(wù)知識(shí)、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達(dá)到大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、無(wú)犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進(jìn)入房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。

3.3嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營(yíng)制度

規(guī)范經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)，一方面考慮到消費(fèi)者和房地產(chǎn)中介間存在的信息不對(duì)稱問(wèn)題，在行業(yè)內(nèi)建立信息傳輸機(jī)制，完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案，對(duì)中介企業(yè)的基本情況和失信行為進(jìn)行全面記錄，并充分利用網(wǎng)絡(luò)手段，將檔案在網(wǎng)上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產(chǎn)中介要加強(qiáng)自身的誠(chéng)信建設(shè)、嚴(yán)格自律，結(jié)合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德規(guī)范條例，要求員工誠(chéng)實(shí)守信；并規(guī)范經(jīng)營(yíng)條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強(qiáng)客戶的信任度。

3.4嚴(yán)格行業(yè)監(jiān)管制度

政府要在立法、制度、管理規(guī)定等方面對(duì)中介企業(yè)的規(guī)范化起到一個(gè)根本性的推動(dòng)作用。第一，科學(xué)設(shè)置政府管理職能，明確房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的主管機(jī)構(gòu)，確立政府各管理部門的協(xié)作機(jī)制。第二，通過(guò)立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。第三，提高中介服務(wù)人員的素質(zhì)。同時(shí)行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度，對(duì)各項(xiàng)違規(guī)操作給予更加嚴(yán)厲的懲罰措施，肅清行業(yè)的不良主體；另一方面要加大資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策的執(zhí)行力度，使其真正落實(shí)到位。