房地產(chǎn)管理制度范文

時間:2023-08-25 17:23:13

導(dǎo)語:如何才能寫好一篇房地產(chǎn)管理制度,這就需要搜集整理更多的資料和文獻,歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文,供你借鑒。

房地產(chǎn)管理制度

篇1

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,實施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,均應(yīng)遵守本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式,主要包括下列行為:

(一)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(二)一方提供土地使用權(quán),另一方或者多方提供資金,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(三)因企業(yè)被收購、兼并或合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

(四)以房地產(chǎn)抵債的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;

(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理:

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報成交價格;

(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查,并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù),7日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視為同意受理;

(四)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格,并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估;

(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費;

(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù),核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容:

(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號;

(三)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限;

(四)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限;

(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

(六)成交價格及支付方式;

(七)房地產(chǎn)交付使用的時間;

(八)違約責(zé)任;

(九)雙方約定的其他事項。

第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發(fā)土地的,依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè),完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè),達到場地平整,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,按照國務(wù)院的規(guī)定,報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的,除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,屬于下列情形之一的,經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準,可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。

(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準,轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目的;

(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

(三)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

(七)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓,需要辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權(quán)出讓金的,應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

第十四條國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)如實申報成交價格,不得瞞報或者作不實的申報。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的,以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。

第十五條商品房預(yù)售按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。

第十六條房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,其收費的項目和標(biāo)準,必須經(jīng)有批準權(quán)的物價部門和建設(shè)行政主管部門批準,不得擅自增加收費項目和提高收費標(biāo)準。

第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條,未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),交納土地使用權(quán)出讓金的,按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進行處罰。

第十八條房地產(chǎn)管理部門工作人員、、、索賄受賄的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第十九條在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,參照本規(guī)定執(zhí)行。

第二十條省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)本規(guī)定制定實施細則。

篇2

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);登記審核;管理制度

中圖分類號:F239 文獻標(biāo)識碼:A

收錄日期:2014年8月21日

自改革開放以來,我國經(jīng)濟發(fā)展速度逐漸提升,在眾多行業(yè)中,能夠為經(jīng)濟發(fā)展帶來最大推動力的,非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。為了保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,國家陸續(xù)出臺了一系列相關(guān)政策制度,對房地產(chǎn)業(yè)進行管理。然而,由于相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度等不夠完善,使得我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些問題,尤其是房地產(chǎn)登記審核管理制度存在一些漏洞,其對房地產(chǎn)發(fā)展的阻礙作用已經(jīng)愈加明顯,如何加強房地產(chǎn)登記審核管理制度,是亟待解決的重大問題。

一、我國房地產(chǎn)登記審核管理制度概述

(一)房地產(chǎn)登記制度相關(guān)概念。房地產(chǎn)登記,也就是人們通常所說的不動產(chǎn)登記,它指的是當(dāng)事人向國家房地產(chǎn)相關(guān)的機關(guān)單位提出登記申請,而國家法定機關(guān)再依據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)法律制度對房產(chǎn)、地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)信息進行審核、匯總,統(tǒng)計房地產(chǎn)客體信息,從而對房地產(chǎn)信息及所有人進行權(quán)力賦予和界定的一項制度。房地產(chǎn)登記制度所發(fā)揮作用的強弱,直接受相關(guān)法律法規(guī)、相關(guān)部門的執(zhí)行力度等因素的影響。同時,房地產(chǎn)登記制度管理是否執(zhí)行到位,也直接關(guān)系到該行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。

(二)房地產(chǎn)登記相關(guān)制度管理程序。房地產(chǎn)具有不可移動的性質(zhì),且擁有權(quán)、使用權(quán)的期限都相對較長,在其權(quán)利歸屬的劃分中,難免會因產(chǎn)權(quán)交接等原因產(chǎn)生一些權(quán)利不明的問題。為了能夠更好地解決因產(chǎn)權(quán)歸屬帶來的糾紛,房地產(chǎn)登記相關(guān)制度必須要不斷完善。目前,我國與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)對房地產(chǎn)登記制度作出了基本規(guī)定,在房地產(chǎn)登記具體事宜中,還要受到地區(qū)、當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)、經(jīng)濟市場發(fā)展的各因素的約束。因此,房地產(chǎn)登記必須在符合法律規(guī)定的條件下,由權(quán)力機關(guān)進行切實的實施,才能發(fā)揮其產(chǎn)權(quán)界定、公示、管理等功能。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記模式為:由房地產(chǎn)行政管理部門擔(dān)任登記機關(guān),實行房地產(chǎn)權(quán)強制登記制度。

二、我國房地產(chǎn)登記審核管理制度存在的問題

(一)房地產(chǎn)相關(guān)法律存在缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,市場對于房地產(chǎn)秩序的要求也越來越急迫,我國《物權(quán)法》的建立,在一定程度上有效地解決了房地產(chǎn)權(quán)的問題。然而,隨著房地產(chǎn)行業(yè)越做越大,現(xiàn)有的法律已經(jīng)不能夠完全滿足房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的需求。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律多數(shù)是作為其他法律的附帶內(nèi)容,卻并未形成一個完善的、系統(tǒng)的法律體系,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)立法滯后,法律執(zhí)行效率低下。并且,現(xiàn)有的法律產(chǎn)權(quán)很多都是針對多年前的計劃經(jīng)濟而制定,市場對于經(jīng)濟發(fā)展的作用未能在法律中體現(xiàn)出來,而如今,房地產(chǎn)市場交易又是一項重要的經(jīng)濟手段,法律與市場脫離,那么房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓等問題越來越多,由此而產(chǎn)生的矛盾和糾紛也越來越嚴重。于當(dāng)事人來說,合法權(quán)益受到了侵害;于市場經(jīng)濟發(fā)展來說,這是一大進步的障礙;于國家來說,這是關(guān)系到民生民計、社會安定的大問題。

(二)房地產(chǎn)登記制度不夠完善。房地產(chǎn)登記制度存在的最明顯的問題就是與房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)難以達到統(tǒng)一。在我國社會經(jīng)濟由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制過渡的大背景下,房地產(chǎn)能夠如此迅速地發(fā)展起來,是一件偉大的事情。然而,正是由于經(jīng)濟體制的變化,導(dǎo)致了房地產(chǎn)登記制度的建立難以跟得上經(jīng)濟發(fā)展的腳步?,F(xiàn)如今,房地產(chǎn)登記制度中,國家權(quán)力機關(guān)的干預(yù)過多,甚至出現(xiàn)了國家干涉阻礙房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。房地產(chǎn)登記中某些事項,如房地產(chǎn)行政主管部門可以全權(quán)代表政府對房產(chǎn)的所有權(quán)及延伸出的典權(quán)、抵押權(quán)等進行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護房產(chǎn)權(quán)利所有人的合法權(quán)益,但不能否認,這樣的制度也嚴重地影響了國家機關(guān)對房地產(chǎn)行政管理職能的發(fā)揮?,F(xiàn)有房地產(chǎn)登記審核管理制度的弊端越來越明顯,近期,房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,不能忽略制度上所帶來的負面影響。為了能夠讓房地產(chǎn)市場盡快恢復(fù),完善的房地產(chǎn)登記審核管理制度必不可少。

三、加強房地產(chǎn)登記審核管理制度的方案

(一)建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。目前,我國實行中國特色的社會主義市場經(jīng)濟體制,無論是經(jīng)濟發(fā)展的道路,還是相關(guān)法律的建立,既要考慮到國家政府機關(guān)職能的發(fā)揮,又要考慮市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律。兩者并重,才能讓法律更為符合我國經(jīng)濟發(fā)展的要求,維護相關(guān)人員的合法權(quán)益。以健全的法律法規(guī)為依據(jù)的房地產(chǎn)登記審核管理制度的建立和完善,可以有效地發(fā)揮國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用,同時也不會影響市場對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。通過對房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè),進一步明確房地產(chǎn)登記的權(quán)利、責(zé)任,規(guī)范登記操作過程。如此一來,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一旦完成,便可立即產(chǎn)生法律效用。避免因為房地產(chǎn)歸屬權(quán)認識不清、內(nèi)容登記不詳?shù)葥p害相關(guān)人員的權(quán)利和利益?,F(xiàn)如今,我國《物權(quán)法》已明確規(guī)定,統(tǒng)一的登記辦法、統(tǒng)一的登記范圍、統(tǒng)一的登記機關(guān)等條件下所進行的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,才能夠得到國家機關(guān)的認可。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律的程序性內(nèi)容已經(jīng)相對完善,但由于具有繁多復(fù)雜、較為瑣碎等特征,就要求其必須有相關(guān)的配套法律共同執(zhí)行,確定房地產(chǎn)登記的類型等相關(guān)事宜,保證法律的執(zhí)行能夠發(fā)揮到其應(yīng)有的作用。

(二)根據(jù)已有法律,進一步完善房地產(chǎn)權(quán)整合。所謂房地產(chǎn),既包括房屋,也包括土地,二者雖有區(qū)別,但在房地產(chǎn)登記審核管理中,更有著密不可分的聯(lián)系。在房地產(chǎn)開發(fā)和交易中,土地的擁有權(quán)和使用權(quán)主要是以房屋的權(quán)利歸屬來體現(xiàn)。在房地產(chǎn)事業(yè)的實際運行過程中,房屋和土地基本是保持一致的步調(diào)。世界上許多國家對于土地和房屋權(quán)利的管理都是將二者歸結(jié)到一起,進行統(tǒng)一的管理,也就是說,房地產(chǎn)權(quán)實際上是一種權(quán)利。在以前的中國,土地權(quán)和房屋權(quán)是分立的。近年來,兩種權(quán)利的分開造成了種種問題,開發(fā)建設(shè)的房屋出售給購房者之后,購房者只持有房產(chǎn)證,而沒有地產(chǎn)證。這就造成了房地產(chǎn)權(quán)利分開,容易出現(xiàn)權(quán)利不明等情況。正是由于這個原因,我國在《物權(quán)法》中規(guī)定了不動產(chǎn)登記,在《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》中將地權(quán)與房權(quán)整合到一起,實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記整合。然而,由于這一制度的實施時間有限,在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持,但在實際操作中總是問題不斷的情況。因此,必須進一步對房地產(chǎn)登記審核管理制度進行完善,根據(jù)目前房地產(chǎn)狀況進行相應(yīng)的調(diào)整,讓政策與制度在實際的執(zhí)行中能夠發(fā)揮更大的作用。

(三)完善房地產(chǎn)登記損害賠償制度。房地產(chǎn)登記審核管理相關(guān)部門要積極承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任,以專業(yè)的手段進行高效率的管理。房地產(chǎn)登記審核過程中,一旦出現(xiàn)紕漏,將會給當(dāng)事人帶來極大的經(jīng)濟、名譽上的損失。而房地產(chǎn)登記損失的造成可能是由于房地產(chǎn)交易的某一方參與者的不法行為與房地產(chǎn)登記部門的錯誤等多種原因共同造成的。那么,如何對利益受到損失的當(dāng)事人進行賠償,這是一個難題。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢來看,錯誤登記的賠償應(yīng)當(dāng)選擇這樣一種方式:當(dāng)核實當(dāng)事人利益確實受到了損失,并且房地產(chǎn)登記部門的錯誤是原因之一(或是全部責(zé)任)后,應(yīng)當(dāng)先由國家行政機關(guān)賠償全部損失,并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)追究其他涉事單位、個人的責(zé)任,使其付出相應(yīng)的賠償,同時國家行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)在法院的判決下,確定好應(yīng)當(dāng)賠償?shù)姆蓊~。另外,當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)積極尋找合理的途徑來索取賠償,維護自己的合法權(quán)益。

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強房地產(chǎn)登記審核管理制度,是推動我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要一步,隨著法律和制度的建立和完善,房地產(chǎn)市場必然會走上更快的發(fā)展之路。

主要參考文獻:

篇3

【章名】第一章總則

第一條為規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為,維護房地產(chǎn)市場秩序,保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本條例。

第二條在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)交易,實施房地產(chǎn)交易管理,應(yīng)遵守本條例。

職工按房改政策和國家優(yōu)惠政策購買的公有住房、經(jīng)濟適用住房、安居房和解困房的上市交易,按照省政府《**省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》執(zhí)行。

第三條本條例所稱房地產(chǎn)交易,包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第四條省人民政府建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門依照省人民政府規(guī)定的職權(quán)劃分,各司其職,密切配合,管理本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)工作。

房地產(chǎn)交易應(yīng)簡化程序,規(guī)范行為,方便當(dāng)事人,提高工作效率,降低行政成本。由省人民政府確定,市、縣人民政府應(yīng)由一個部門或一個機構(gòu)統(tǒng)一負責(zé)城市房地產(chǎn)交易管理工作,制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書,并依照有關(guān)法律規(guī)定,將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第五條市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門的主要職責(zé)是:

(一)貫徹實施房地產(chǎn)交易法律、法規(guī);

(二)負責(zé)房地產(chǎn)交易審核、登記;

(三)核查交易標(biāo)的物的價值;

(四)核發(fā)商品房預(yù)售許可證書;

(五)負責(zé)依法查處房地產(chǎn)交易活動中的違法行為;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠實信用的原則,交易雙方應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)和政策,并簽訂書面交易合同。

禁止非法交易房地產(chǎn)。

第七條國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準和評估程序,以基準地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。房地產(chǎn)評估的具體辦法,由省人民政府另行規(guī)定。

第八條房地產(chǎn)交易價格除國家另有規(guī)定外,由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定,并向市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門如實申報,不得瞞報或作不實的申報。

負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門認為申報的成交價過低的,可以委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估,評估結(jié)果應(yīng)經(jīng)負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門確認。

第九條房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)按負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門確認的評估價格,依法繳納稅金或土地收益。

第十條房地產(chǎn)交易當(dāng)事人可以委托人交易。委托應(yīng)當(dāng)出具授權(quán)委托書,明確權(quán)限。

第十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時,應(yīng)當(dāng)向市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門申請房地產(chǎn)變更登記。

第十二條任何單位和個人都有權(quán)向有關(guān)單位檢舉揭發(fā)房地產(chǎn)交易中的違法行為。對舉報有功的,由市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門給予獎勵。

【章名】第二章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第十三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈與、繼承或其他合法方式,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式是指:

(一)以房地產(chǎn)抵債;

(二)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(三)企業(yè)被收購、兼并或合并,房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的除外。

第十四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。同一房屋分割轉(zhuǎn)讓的,房屋所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第十五條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,由市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時,有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第十六條轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn),須提前90日書面通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權(quán);如受讓人為非承租人,出租人應(yīng)當(dāng)告知受讓方出租事宜,原租賃合同繼續(xù)有效。

第十七條經(jīng)批準預(yù)售商品房的,開發(fā)企業(yè)和承購人須簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到商品房所在地市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門登記備案。

第十八條商品房預(yù)購人將預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的,由轉(zhuǎn)讓雙方憑已備案的商品房預(yù)售合同到所在地市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理轉(zhuǎn)讓變更登記。

預(yù)售當(dāng)事人不得自行變更商品房預(yù)售合同或發(fā)票上的姓名或名稱。

第十九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理:

(一)當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人的身份證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房屋所在地的負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門提出申請,申報成交價格。

(二)負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門應(yīng)對提供的有關(guān)文件進行審查,核實房地產(chǎn)成交價格,并現(xiàn)場查勘。對符合條件的,自當(dāng)事人申請之日起30日內(nèi)辦理過戶登記,核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書;對不符合條件的,應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)書面答復(fù)當(dāng)事人。

【章名】第三章房地產(chǎn)抵押

第二十條房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣、變賣(含折價)所得的價款優(yōu)先受償。

第二十一條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押:

(一)權(quán)屬有爭議或未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn);

(二)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);

(五)以劃撥方式取得的尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權(quán);

(六)被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn);

(七)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第二十二條國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度,房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。抵押合同終止時,當(dāng)事人應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第二十三條辦理房地產(chǎn)抵押登記,應(yīng)當(dāng)提交下列文件:

(一)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;

(二)抵押登記申請書;

(三)抵押合同;

(四)房地產(chǎn)權(quán)屬證書,未竣工或未交付使用的房地產(chǎn)除外;

(五)以預(yù)購商品房貸款抵押的,須提交生效的商品房預(yù)購合同;

(六)以在建工程抵押的,須提交國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(七)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;

(八)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料;

(九)登記機關(guān)認為必要的其他文件。

第二十四條抵押登記部門應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進行復(fù)核。凡權(quán)屬清楚、證明材料合法、齊全的,應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起15日內(nèi)作出準予登記的書面答復(fù)。

第二十五條因國家建設(shè)需要,將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的,抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人;抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn),也可以依法清理債權(quán)債務(wù),解除抵押合同。

第二十六條有下列情況之一的,抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn);

(一)債務(wù)履行期滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的;

(二)抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的,或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的;

(三)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;

(四)抵押人違反抵押合同規(guī)定,擅自處分抵押房地產(chǎn)的;

(五)抵押合同約定的其他情況。

第二十七條有本條例第二十六條規(guī)定情況之一的,經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn);協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向仲裁機構(gòu)申請仲裁或向人民法院提訟。

第二十八條處分抵押房地產(chǎn)所得金額,依下列順序分配:

(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用;

(二)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;

(三)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金;

(四)賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失;

(五)剩余金額交還抵押人。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押的房地產(chǎn)進行處分時,應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金款額后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償,法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

處分抵押的房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)、違約金、賠償金時,抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

【章名】第四章房屋租賃

第二十九條房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋及其附屬設(shè)施出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十條下列房屋不得出租:

(一)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(二)共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的;

(三)經(jīng)鑒定屬于危險房屋的;

(四)已抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

第三十一條房屋租賃,當(dāng)事人雙方應(yīng)自租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人身份證明和租賃合同等文件到市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理登記備案手續(xù)。繳納有關(guān)稅金,領(lǐng)取《房屋租賃證》。

第三十二條承租人有下列行為之一的,出租人有權(quán)解除租賃合同;造成出租人損失的,出租人有權(quán)要求承租人賠償:

(一)利用房屋進行非法活動的;

(二)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的;

(三)擅自將房屋轉(zhuǎn)租的;

(四)不按合同約定繳納租金的。

第三十三條出租人有下列行為之一的,承租人有權(quán)解除租賃合同:

(一)出租人未按合同約定的時間向承租人提供房屋的;

(二)出租人向承租人收取租金以外的其他費用的;

(三)出租人妨礙承租人正常合理使用房屋;

(四)出租人沒有按合同約定的責(zé)任負責(zé)檢查、維修房屋及其設(shè)施,保證房屋安全的。

第三十四條承租人在征得出租人同意的情況下,可以轉(zhuǎn)租租用的房屋。房屋轉(zhuǎn)租的期限,不得超過原租賃合同剩余的期限。房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)租合同,并按本條例的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

【章名】第五章法律責(zé)任

第三十五條違反本條例第十九條、第二十二條、第三十一條規(guī)定未辦理登記手續(xù)的,由市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門責(zé)令限期予以補辦,并及時通知同級稅務(wù)機關(guān),經(jīng)稅務(wù)機關(guān)查實,房地產(chǎn)交易當(dāng)事人偷稅、逃稅的,按照稅收法律、法規(guī)處理。

第三十六條擅自預(yù)售商品房的,由市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門責(zé)令其限期補辦預(yù)售許可手續(xù);不符合條件預(yù)售的,責(zé)令其向購房者退還預(yù)售款,按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定沒收違法所得,可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。

第三十七條妨礙負責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員執(zhí)行公務(wù),擾亂房地產(chǎn)交易市場秩序的,由公安機關(guān)按《治安管理處罰條例》處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條當(dāng)事人對處罰決定不服的,可以依法申請復(fù)議或提訟。

第三十九條負責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員、,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的,給予行政處分。

負責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利、索取他人財物,或者非法收受他人財物為他人謀取利益,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的,給予行政處分。

【章名】第六章附則

第四十條市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全固定的房地產(chǎn)交易場所。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門進駐房地產(chǎn)交易場所,實行“一站式”服務(wù),接受社會監(jiān)督,保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。

第四十一條房地產(chǎn)交易收費應(yīng)當(dāng)按國家和省有關(guān)收費標(biāo)準收取。未向當(dāng)事人提供交易服務(wù)的,不得收取任何費用。

篇4

第一條

為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本辦法。

第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及其監(jiān)督管理活動,適用本辦法。

本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實行全面規(guī)劃、合理布局、資源節(jié)約、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條

縣級以上人民政府主管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的部門(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門),負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府發(fā)展和改革、規(guī)劃、國土資源、價格、工商行政管理等部門,按照法定職責(zé)做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法經(jīng)營行為,依法維護其合法權(quán)益,加強對房地產(chǎn)市場的規(guī)范化管理,建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),定期公布房地產(chǎn)市場的供求信息和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信經(jīng)營情況,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第六條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動,必須依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書或者《暫定資質(zhì)證書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書的有效期為3年?!稌憾ㄙY質(zhì)證書》的有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營情況需要延長《暫定資質(zhì)證書》有效期的,原核發(fā)機關(guān)可以批準延長,但延長期不得超過2年。

資質(zhì)等級證書和《暫定資質(zhì)證書》不得出租、出借、轉(zhuǎn)讓。

第七條

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別取得一、二、三、四級資質(zhì)或者暫定資質(zhì),其資質(zhì)條件是:(一)取得一、二、三級資質(zhì),注冊資本分別不得少于5000萬元、2000萬元、800萬元;具有建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類職稱或者執(zhí)業(yè)資格的人員分別不得少于40人、20人、10人,其中,具有中級以上職稱的專職人員分別不得少于20人、10人、5人,持有資格證書的專職會計人員分別不得少于4人、3人、2人。(二)取得四級資質(zhì)和暫定資質(zhì),注冊資本不得少于400萬元;其專職工程技術(shù)負責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)中級以上職稱或者執(zhí)業(yè)資格,專職會計人員應(yīng)當(dāng)具有助理會計師以上職稱。(三)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其他條件。

第八條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的核定權(quán)限為:(一)一級資質(zhì),由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審后,報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門核定。(二)二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì),由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定;其中,三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì),可以委托設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定,報省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第九條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請登記。

工商行政管理部門在審查設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請登記時,應(yīng)當(dāng)書面聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第十條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),按照資質(zhì)核定權(quán)限,持下列資料向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》:(一)營業(yè)執(zhí)照;(二)企業(yè)章程;(三)驗資證明;(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

第十一條

具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核定權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門,自收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)申請之日起20日內(nèi),做出審查決定。符合條件的,核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》;不符合條件的,不予核發(fā),并書面告知理由。

第十二條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》或者資質(zhì)等級證書有效期滿前30日內(nèi),按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定權(quán)限,向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定企業(yè)的資質(zhì)等級,并提供以下材料:(一)要求核定資質(zhì)等級的申請書;(二)企業(yè)的資質(zhì)證書和法定代表人及技術(shù)、財務(wù)負責(zé)人的職稱證明;(三)符合本辦法第七條規(guī)定條件的相關(guān)證明材料;(四)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊和住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書的情況說明書;(五)已開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目的有關(guān)證明材料和負債說明書。

第十三條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更企業(yè)名稱、經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本的,應(yīng)當(dāng)在辦理工商變更登記后30日內(nèi),持本辦法第十條規(guī)定的資料,向原資質(zhì)核定機關(guān)申請辦理資質(zhì)注銷、變更手續(xù);資質(zhì)核定機關(guān)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)辦理完畢。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)的,應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi),持書面申請和資質(zhì)證書到原資質(zhì)核定機關(guān)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)

第十四條

確定房地產(chǎn)開發(fā)項目,應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求,堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重改善城市人文、生態(tài)環(huán)境。

房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會同發(fā)展和改革、國土資源、規(guī)劃管理部門制定。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)用地,除國家規(guī)定可以采用劃撥方式的以外,應(yīng)當(dāng)依照法定程序,以公開競價出讓方式取得。

縣級以上人民政府國土資源行政主管部門審批房地產(chǎn)開發(fā)用地時,對下列事項,應(yīng)當(dāng)分別書面聽取同級城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見:(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;(二)城市規(guī)劃設(shè)計條件;(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;(四)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;(五)項目拆遷補償、安置方案;(六)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和誠信情況。

第十六條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行國家節(jié)能省地的有關(guān)規(guī)定,建造節(jié)能省地型住宅、實行綜合開發(fā)、配套建設(shè)。嚴格控制在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)零星征地、分散建設(shè)。

第十七條

依照國家有關(guān)規(guī)定,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標(biāo)投標(biāo)方式,進行經(jīng)濟適用住房的開發(fā)經(jīng)營,其建設(shè)用地可以通過劃撥方式取得,并享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)用地,不得改變其土地用途,變相進行商品房開發(fā)經(jīng)營。

第十八條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目,應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:(一)四級資質(zhì)或者暫定資質(zhì)企業(yè),承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不得超過5萬平方米;(二)三級資質(zhì)企業(yè),承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不得超過15萬平方米;(三)二級資質(zhì)企業(yè),承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不得超過25萬平方米;(四)一級資質(zhì)企業(yè),承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不受限制。

第十九條

建立房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的標(biāo)準,將項目資本金到開戶銀行專戶儲存。實施分期開發(fā)的項目,可以按照投資比例分期專戶儲存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程施工許可證時,應(yīng)當(dāng)提交該項目資本金專戶儲存的憑證。

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目,應(yīng)當(dāng)符合建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準、勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范。

第二十一條

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,施工單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請竣工驗收;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起20日內(nèi),組織勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位進行竣工驗收。對涉及公共安全的內(nèi)容,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等有關(guān)部門申請專項驗收;有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起20日內(nèi)進行專項驗收。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后,施工單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交質(zhì)量保證書。質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)明確保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自驗收合格之日起15日內(nèi),將竣工驗收報告和城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等部門出具的認可文件,提交房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中應(yīng)當(dāng)遵循誠實守信的原則,將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中,按季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十三條

房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。受讓人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)。轉(zhuǎn)讓人和受讓人自該項目土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十四條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)已取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證;(二)高層建筑工程進度達到設(shè)計形象進度的三分之一以上,其他建筑工程進度達到設(shè)計形象進度的二分之一以上;(三)已確定工程施工進度和竣工交付日期。

第二十五條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向設(shè)區(qū)的市、自治州或者縣級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請商品房預(yù)售許可證明時,應(yīng)當(dāng)提交下列資料:(一)土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證復(fù)印件;(二)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書復(fù)印件;(三)工程施工合同復(fù)印件;(四)預(yù)售商品房分層平面圖;(五)符合本辦法第二十四條第(二)、(三)項規(guī)定的證明材料;(六)商品房預(yù)售方案。

第二十六條

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi),作出審查決定。符合預(yù)售條件的,予以許可,核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不符合預(yù)售條件的,不予許可,并書面告知理由。

未取得商品房預(yù)售許可證明的在建商品房,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)訂人收取任何費用。

第二十七條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構(gòu)、廣告公司、媒體制作和商品房預(yù)售廣告,必須載明商品房預(yù)售許可證明的文號。預(yù)售商品房廣告、宣傳資料、商品房項目模型應(yīng)當(dāng)真實,不得進行虛假宣傳。

第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房,應(yīng)當(dāng)采用國家統(tǒng)一制訂的商品房買賣合同示范文本,與買受人協(xié)商簽訂書面合同。

第二十九條

房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓和商品房的銷售價格,由當(dāng)事人商定。其中,經(jīng)濟適用住房的銷售價格與租賃價格,實行政府指導(dǎo)價或者政府定價,并向社會公示。

第三十條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付商品住宅時,應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,并按照住宅質(zhì)量保證書和商品住宅買賣合同的約定,承擔(dān)保修和賠償責(zé)任。

第三十一條

房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)自交付買受人使用之日起分別具有以下最低保修期限:(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,最低保修期限為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏,最低保修期限為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng),最低保修期限為2個采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,最低保修期限為2年。

其他項目的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人在合同書中約定。

第三十二條

房地產(chǎn)開發(fā)項目在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督機制,向社會公布舉報投訴的方式,保障買受人的合法權(quán)益。

第五章法律責(zé)任

第三十四條

違反本辦法第六條第一款規(guī)定,未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,依照國家規(guī)定,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正,并處以5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十五條

違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的,由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令改正,給予警告,有非法所得的沒收非法所得,可并處1萬元以上3萬元以下的罰款:

(一)違反第六條第三款規(guī)定,出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級證書或《暫定資質(zhì)證書》的;(二)違反第十三條規(guī)定,不按規(guī)定到原資質(zhì)證書核發(fā)機關(guān)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)的;(三)違反第十九條規(guī)定,未按規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金專戶儲存手續(xù)的。

第三十六條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第三十條、第三十二條規(guī)定,向買受人交付商品房時未提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,或者不按規(guī)定履行保修義務(wù)的,房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正;逾期不改正的,將其不良行為在企業(yè)信用檔案中記錄并向社會公示,可處以5000元以上20000元以下的罰款。

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的行為,法律、法規(guī)規(guī)定處罰的,從其規(guī)定。

篇5

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理,促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府負責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

(一)有100萬元以上的注冊資本;

(二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況,對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外,還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記;對不符合條件不予登記的,應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時,應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案:

(一)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

(二)企業(yè)章程;

(三)驗資證明;

(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;

(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等,對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級,承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目,應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求;按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的,還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準,并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目,應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域,保護和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是,法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前,縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見,作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;

(二)城市規(guī)劃設(shè)計條件;

(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

(四)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

(五)項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回上地使用權(quán)。但是,因不可杭力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目,應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi),對涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收:

(一)城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況;

(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;

(三)單項工程的工程質(zhì)量驗收情況;

(四)拆遷安置方案的落實情況;

(五)物業(yè)管理的落實情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的,可以分期驗收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中,并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時,尚未完成拆遷補償安置的,原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供的預(yù)售商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;

(四)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記,應(yīng)當(dāng)提交下列文件:

(一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規(guī)定的證明材料;

(二)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書;

(三)工程施工合同;

(四)預(yù)售商品房分層平面圖;

(五)商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi),作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳,商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時,應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi),到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售商品房的,應(yīng)當(dāng)向中介機構(gòu)出具委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時,應(yīng)當(dāng)向商品房購買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格,由當(dāng)事人協(xié)商議定;但是,享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格,應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時,向購買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi),因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后,購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申情重新核驗。經(jīng)核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照,擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定,未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定,將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補辦驗收手續(xù);逾期不補辦驗收手續(xù)的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進行驗收,并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的,依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定,將驗收不合格的房屋交付使用的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修,并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;給購買人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的,由縣級以上人民政府負責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。

篇6

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);進度控制;管理

Abstract: This paper analyzes the real estate project management concept, effect, influence factors and process control three aspects three stage and other content, for reference.

Key words: real estate; schedule control; management

中圖分類號:C93文獻標(biāo)識碼:A 文章編號:

前言

工程項目進度控制是項目管理極其重要的日標(biāo)之一,出于資金安捧和市場銷售的需要,項目開工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間,尤其是對商品房開發(fā)過程中已經(jīng)支付定金的購房人,這就要求工程必須在開盤前完成主體施工,在交房前完成項目竣工驗收?,F(xiàn)實中,房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點,問題在于目前的工程施工往往是前松后緊,即前階段超期,后階段趕工的“結(jié)構(gòu)性”進度控制脫節(jié),以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價,將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段,加大了公司物業(yè)管理成本,降低了公司美譽度。

1項目進度管理的概念及作用

房地產(chǎn)項目進度管理主要指在既定的工期內(nèi),編制出最優(yōu)的施工進度計劃,在執(zhí)行中經(jīng)常檢查施工的實際進度情況,并將萁與計劃進度相比較,若出現(xiàn)偏差,便分析產(chǎn)生的原因和調(diào)整措施,修改原計劃,不斷地如此循環(huán),直至房地產(chǎn)項目竣工驗收。房地產(chǎn)項目的進度管理目的是確保房地產(chǎn)項目項目的既定目標(biāo)工期的實現(xiàn)?;蛟诒WC施工質(zhì)量而不增加施工實際成本的條件下,適當(dāng)縮短施工工期。

2 影響房地產(chǎn)項目進度的因素

對于房地產(chǎn)項目進度的影響因素,一般認為有人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等,其中人的因素是最主要的干擾因素。最常見的有兩種情況,一是項目經(jīng)理對項目的特點與項目實現(xiàn)的條件認識不清。二是項目參加人員的工作失誤。

3 房地產(chǎn)項目進度控制的三個階段

3.1事前控制

3.1.1合理制定計劃計劃是控制的依據(jù),計劃制定合理則進度控制成功了一半,計劃制定的不合理則進度控制失敗的風(fēng)險增大了三倍。

目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè),尤其是停留在"圈地運動"和"圈錢運動"階段的企業(yè),計劃制定不受重視,計劃的制定過程要么非常粗略,要么以走過場、交差的形式敷衍而過,造成以后的工作混亂。

例如,某地產(chǎn)公司計劃制定過程為:領(lǐng)導(dǎo)層制定開發(fā)計劃確定本期開發(fā)面積、開盤及交房時間,然后由副總經(jīng)理召開項目協(xié)調(diào)會,確定各部門工作的總體時間要求,即為計劃確定。這個計劃往往在實際中得不到有效實施,各部門相互推卸責(zé)任、扯皮的現(xiàn)象非常嚴重,工程進度控制也就無從談起。

建議計劃制定過程為:項目發(fā)展部門根據(jù)市場情況制定項目開發(fā)計劃;項目開發(fā)計劃經(jīng)有關(guān)部門批準后銷售部門制定銷售計劃,項目部根據(jù)開發(fā)計劃和銷售計劃、國家標(biāo)準、場地情況、待建情況、施工隊施工能力等擬定施工計劃,兩部門在計劃中必須詳細列明需要其他部門配合的階段及要求,經(jīng)確認后其他部門以此為依據(jù)制定各自計劃,同樣需要在與其他部門交叉的階段重點標(biāo)注,最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開項目協(xié)調(diào)會,經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認。

當(dāng)然,計劃制定過程可以有多種方式,但不論采用何種方式均應(yīng)注意三方面:

(1)計劃的制定應(yīng)以項目為中心,各部門圍繞項目進行計劃;

(2)計劃制定過程中一定要進行詳細的計劃溝通,在部門之間有交叉的地方相關(guān)部門需要進行確認;

(3)計劃制定需要得到各個部門的重視,可以考慮將計劃制定作為部門的重要業(yè)績考核依據(jù)之一。

3.1.2嚴格圖紙會審

由于目前甲方對設(shè)計工期要求普遍緊,設(shè)計院提供的施工圖中細化程度不夠,錯誤、失誤較多,如果在項目圖紙會審中把關(guān)不嚴格,將會導(dǎo)致設(shè)計問題推后到后續(xù)施工階段暴露,甚至出現(xiàn)一間房建造出來沒有門,一間建造出來多個窗的笑話,增大設(shè)計變更、簽證量,延誤工期。據(jù)了解,設(shè)計變更和簽證太多是目前房地產(chǎn)企業(yè)工期延誤的關(guān)鍵因素之一。

建議:首先,項目部人員以"圖紙多審一天,施工就節(jié)約了三天"的態(tài)度參與技術(shù)評審;其次,要注意充實項目部技術(shù)力量,使得項目部人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡單的設(shè)計問題;最后,給監(jiān)理單位和施工單位施加壓力,讓其輔助發(fā)現(xiàn)技術(shù)問題,最好是恩威并舉,發(fā)現(xiàn)問題給以獎勵,不能發(fā)現(xiàn)問題給以處罰。

3.2事中控制

3.2.1節(jié)點制定

項目施工計劃應(yīng)有詳細的分解,如一般施工項目分解成為樁基施工、基礎(chǔ)施工、主體施工、裝修施工和配套施工等五個主要節(jié)點,每一個階段又可以細分為更小的節(jié)點,具體分解成為多少項節(jié)點應(yīng)由甲乙雙方根據(jù)施工對象的特點、甲方進度控制的薄弱環(huán)節(jié)等實際情況進行確定,而不是生搬硬套,當(dāng)然,有些是國標(biāo)規(guī)定還是要遵守的。

3.2.2節(jié)點控制

節(jié)點控制包括節(jié)點過程控制以及節(jié)點完成的控制。

節(jié)點過程

控制節(jié)點過程控制是進度控制實施的主體階段,也是進度控制成敗的關(guān)鍵階段。一般而言,過程控制應(yīng)做好以下幾個方面的工作:

(1)項目關(guān)系維護處理,以免因外部因素干擾而延誤工期;

(2)保持與公司職能部門的緊密聯(lián)系與溝通,加快一些審批手續(xù)的流轉(zhuǎn)效率,如簽證、設(shè)計變更等;

(3)處理好項目部與監(jiān)理單位和施工單位的關(guān)系。項目部對施工單位的監(jiān)控主要通過監(jiān)理單位來實現(xiàn),而監(jiān)理行業(yè)本身的素質(zhì)很難對施工單位進行主動有效的監(jiān)控。筆者以為,項目部可以"對監(jiān)理單位唱黑臉,對施工單位唱紅臉",即項目部嚴格對監(jiān)理單位的控制,以制度為主,對施工單位則以人情等軟手段進行控制。但是應(yīng)該考慮到監(jiān)理單位因本身待遇不高,如果負激勵太多可能產(chǎn)生負面影響,建議多采用正激勵的方式進行;

(4)控制一定要形成書面記錄??捎玫墓ぞ吆褪侄沃饕校籂顟B(tài)跟蹤表、不履約通知、日報、月報、現(xiàn)場指令、現(xiàn)場巡視等。

②節(jié)點完成的控制

節(jié)點完成控制指及時組織項目節(jié)點驗收,并根據(jù)完成情況予以考核評價。不能如期完成的應(yīng)發(fā)出不履約通知作為警告以及后續(xù)考核處罰之用。進度發(fā)生變化還應(yīng)變更后續(xù)項目施工計劃并與其他部門溝通、計劃變更信息。

3.3事后控制

3.3.1計劃變更

計劃變更的發(fā)生可由施工因素和施工之外的因素引起,施工因素指項目施工造成的項目進度出現(xiàn)大的變化需要變更進度計劃,施工之外的因素主要由于其他部門的進度不能跟上從而影響施工或因開發(fā)計劃發(fā)生變化則施工計劃需要做相應(yīng)改變。不管何種計劃變更,其處理都應(yīng)是及時與相關(guān)部門取得聯(lián)系,最好是組織召開計劃變更協(xié)調(diào)會,將計劃變更的影響降到最低。相關(guān)部門應(yīng)做出計劃變更的原因分析總結(jié),為以后工作的改進提供建議。

3.3.2進度超期

進度超期發(fā)生之后的處理同樣需要引起重視。不少項目部發(fā)生超期后便"埋頭苦干",爭取將進度追回來,導(dǎo)致的結(jié)果往往是增大成本和降低質(zhì)量要求,加大后續(xù)服務(wù)難度。據(jù)此,在進度超期實際發(fā)生之后,首先應(yīng)知會領(lǐng)導(dǎo)及其他相關(guān)部門,而不是隱瞞;其次,決定是否需要變更計劃,如變更計劃采取前述處理;再次,分析總結(jié),形成書面材料;最后,追究有關(guān)責(zé)任。

4結(jié)語

房地產(chǎn)項目開發(fā)的復(fù)雜性,房地產(chǎn)企業(yè)的工程進度控制是一項系統(tǒng)工程,不僅需要在過程處理上運用很多的小技巧,靈活控制監(jiān)理單位和施工單位,還需要公司其他職能部門的密切配合、順暢的溝通,從系統(tǒng)的角度去完善改進。

參考文獻

[1]劉保勝,石晨義,淺談房地產(chǎn)項目建設(shè)階段進度管理[J],科技信息(科學(xué)教研),2007

篇7

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);土建工程;施工進度;控制與管理措施;

中圖分類號:F293.33 文獻標(biāo)識碼:A

引言:進度控制在工程建設(shè)項目的建設(shè)過程中占有著非常重要的位置,它指的是對工程項目建設(shè)階段的各工序以及持續(xù)時間進行規(guī)劃、實施等一系列活動的總稱。對進度控制及質(zhì)量控制進行合理的規(guī)劃與計劃,一方面可以保證施工階段進行有效的管理與控制,另一方面也是保證建設(shè)出合格建筑產(chǎn)品的前提。有效合理的管理可以在很大程度上節(jié)約時間,這就要求相關(guān)建筑施工企業(yè)管理人員對企業(yè)工程施工加大管理和控制。本文就房地產(chǎn)土建工程施工進度的控制與管理措施展開研究與討論。

一、工程進度管理和控制對工程的意義

在一個工程開展的時候,建筑施工設(shè)計者已經(jīng)大概預(yù)測了施工時間,也就是工期,在施工過程中施工進度就是直接影響工期的主要原因,進度按照計劃執(zhí)行實施就能在規(guī)定工期內(nèi)完成工程建設(shè),但是除自然因素對工程施工進度的影響外人為因素也是其中一大部分原因,例如施工人員勞動力浪費,就拖延了工期耽誤了進度,再有工程原材料不足、質(zhì)量不佳等方面也都會拖延工期、增加施工難度,這對企業(yè)而言是極大的損失,增加了開支就減小了企業(yè)的利潤。因此對工程施工進度就要加以控制和管理,合理的管理能夠促進工程進度,減少施工時間,恰當(dāng)?shù)目刂颇軌驕p少企業(yè)物資損失,提高企業(yè)利潤。

二、房地產(chǎn)土建工程施工進度控制與管理的主要內(nèi)容

1.編制施工進度控制細則

房地產(chǎn)土建工程施工進度控制工作細則是由進度控制部門編制的,該部門隸屬于項目監(jiān)理班子,由建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)劃負責(zé)指導(dǎo)工作,作為一種監(jiān)理業(yè)務(wù)文件更具有操作性和實施性。概括起來,其主要內(nèi)容包括:施工進度控制的深度和主要工作內(nèi)容;施工進度控制目標(biāo)分解圖;各項工作的流程及時間安排;進度控制人員的職責(zé)分工;進度控制的具體措施(包括技術(shù)措施、組織措施、合同措施和經(jīng)濟措施等);進度控制的方法(數(shù)據(jù)采集方式、進度檢查周期、統(tǒng)計分析方法和進度報表格式等);施工進度控制風(fēng)險分析和目標(biāo)實現(xiàn)等。

2.編制施工進度計劃

為了確保能按期完成建設(shè)工程的施工任務(wù),承包單位制定的施工進度計劃必須提交監(jiān)理工程師審核。對于大型建設(shè)工程來說,通常具有施工工期長、單位工程較多等特點,如果缺乏一個總承包單位對全部工程負責(zé),卻又采取分期分批發(fā)包時,施工總進度計劃就需要由監(jiān)理工程師編制;如果建設(shè)工程是由若干個承包單位共同承包的話,施工總進度計劃也有必要由監(jiān)理工程師負責(zé)編制。當(dāng)建設(shè)工程有總承包單位時,其施工總進度計劃只需提交監(jiān)理工程師進行審核即可。而對于單位工程施工進度計劃來說,監(jiān)理工程師不需要進行編制,只需負責(zé)審核工作即可。

3.審核施工進度計劃

概括來說,施工進度計劃審核的主要內(nèi)容包括:是否以工程項目建設(shè)總進度計劃中分目標(biāo)和總目標(biāo)的要求為依據(jù)安排進度,并與施工合同中規(guī)定的開工、竣工日期相符合;是否遺漏了施工總進度計劃中的項目,分期施工是否滿足配套動用的要求和分批動用的需要;是否根據(jù)施工工藝的要求進行安排施工順序。生產(chǎn)要素的供應(yīng)計劃包括材料、勞動力、構(gòu)配件、施工機具、設(shè)備及水、電等是否能確保施工進度計劃的實現(xiàn),計劃供應(yīng)能否在需求高峰期得到滿足、供應(yīng)是否均衡;在施工進度計劃中能否合理明確地安排業(yè)主負責(zé)提供的施工條件(包括施工圖紙、資金、采供的物資、施工場地等),是否有造成因業(yè)主違約而導(dǎo)致工程延期和費用索賠的可能存在。

4.協(xié)助承包單位實施進度計劃

監(jiān)理工程師要對項目施工中存在的問題進行及時的了解,尤其是那些承包單位沒有辦法解決的內(nèi)外部關(guān)系協(xié)調(diào)問題,幫助其進行解決,減少這方面問題對工程的負面影響。

三、土建工程施工進度控制措施

1.組織措施

項目管理的組織是項目管理的目標(biāo),能否實現(xiàn)目標(biāo)取決于項目管理的組織工作能否做好。所謂進度控制的組織措施,是指合理安排各層次的進度控制人員、工作責(zé)任和具體任務(wù);建立組織系統(tǒng),實現(xiàn)進度控制;進行項目分解,建立控制目標(biāo)體系,按照合同結(jié)構(gòu)、進展階段或施工項目的結(jié)構(gòu)等分別對各自的進度目標(biāo)進行確定;對進度控制工作制度進行確定,如方法、檢查時間、參加人員、協(xié)調(diào)會議時間;預(yù)測和分析影響進度的因素。質(zhì)量的創(chuàng)造者及進行施工生產(chǎn)的主體是人。因此,應(yīng)以人為核心進行質(zhì)量控制,調(diào)動人的創(chuàng)造性和積極性,把人作為控制的動力,樹立質(zhì)量第一的觀念,增加人的責(zé)任感。

2.技術(shù)措施

土建工程中的技術(shù)措施一般都有目標(biāo)設(shè)計技術(shù)和施工技術(shù)選用兩種。為了達到項目既定的進度目標(biāo),項目相關(guān)負責(zé)人一方面要對工程進度進行有效控制,另一方面還應(yīng)該對可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素進行分析,盡可能的減少因為工程進度失誤而造成的損失。每個項目都有許多工序組成,每道工序又有相應(yīng)的施工時間,因此,選擇出相對合理的工程施工順序,就可以將工程項目工期的問題解決好。不同的工程項目施工順序會造成總體項目工程具有較大差異性,項目負責(zé)人要經(jīng)過不斷的對比來保證項目采用較為合理的排序方案。

3.進度控制的經(jīng)濟措施

項目進度控制的經(jīng)濟措施一般指的是項目資金的保障措施,包括資金的需求計劃以及供應(yīng)條件等。預(yù)算員在工作時應(yīng)該將項目進度需要的費用計算清楚,這其中還包括為了保證總體目標(biāo)的實現(xiàn)而采用的一些激勵措施所需要的費用。

4.進度控制的管理措施

管理措施往往包括管理方法與思想、項目合同管理等等。在保證合理組織的前提下,采用科學(xué)、規(guī)范的管理措施對于項目建設(shè)就顯的意義重大。在進行進度計劃編制時,應(yīng)該將項目中所包含的各道工序以及其它輔助工作都納入到該計劃中。

5.信息管理措施

信息管理措施往往指的是工程項目實際建設(shè)中的進度資料進行匯總整理,在和總體計劃相比較后,定期向負責(zé)土建的單位提供報告。負責(zé)土建的單位一定要對信息技術(shù)在進度控制的應(yīng)用引起重視。信息技術(shù)可以有效地提升進度信息處理的效率,有利于促進進度相關(guān)信息的交流以及進度信息的透明度,從而保證項目的參與者進行協(xié)同工作。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)土建工程施工進度的控制與管理是極其重要的。對于一個建筑企業(yè)而言在同行之間的競爭力來自于工程質(zhì)量和工期長短,保證建筑質(zhì)量的同時越快完成施工的企業(yè)競爭力自然就大,并且縮短工期就能有效的減少不可控制因素對建筑施工質(zhì)量的影響,因此在工程施工過程中必要的工程進度管理和控制是十分重要的,房地產(chǎn)土建公司應(yīng)該重視進度目標(biāo)的確定,全面分析和評估影響進度的多種因素,在此基礎(chǔ)上才能編制出切實可行的進度計劃,并在執(zhí)行過程中采取適當(dāng)?shù)墓芾泶胧?,從而確保項目工期目標(biāo)的實現(xiàn)。這類工程進度的監(jiān)管是對企業(yè)核心競爭力的保證,也是增加企業(yè)效益的手段,是我國建筑施工企業(yè)必須要重視的方面。

參考文獻

[1] 王婷.淺談房地產(chǎn)項目的進度管理 [J]. 商場現(xiàn)代化,2010,(05).

[2] 李櫻楠.土建工程施工進度控制研究 [J]. 科技資訊,2010,(14).

[3] 盧靜,成虎,陸彥.住宅交付后各相關(guān)方的質(zhì)量責(zé)任分析與對策 [J].工程管理學(xué)報 . 2012(05)

篇8

與其他企業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè),對于資金需求量十分巨大,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理尤為重要,總體來看,我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理主要有以下三個方面的特征:第一,房地產(chǎn)企業(yè)的上游和下游產(chǎn)業(yè)鏈很長,投資周期較長,生產(chǎn)的中間環(huán)節(jié)較多,需要資金量較大,決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理十分復(fù)雜,難度較大;第二,我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理風(fēng)險較高,要求企業(yè)財務(wù)會計人員擁有較為全面的知識結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu),能夠及時!準確!科學(xué)地預(yù)測風(fēng)險控制財務(wù)風(fēng)險;第三,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理需要處理與工商稅務(wù)部,投資者以及債權(quán)人的關(guān)系。在實際工作中,如果處理不當(dāng),將會直接影響到本企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。

二、我國房地產(chǎn)財務(wù)會計存在的問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理制度不健全

對于我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理工作而言,制度的缺失始終是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。從目前出現(xiàn)財務(wù)問題的房地產(chǎn)企業(yè)實例來看,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都未能建立起科學(xué)嚴謹?shù)钠髽I(yè)財務(wù)管理系統(tǒng),在財務(wù)會計管理工作實踐中,管理隨意性問題較為明顯,雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)初步建立起財務(wù)會計管理制度,但是卻難以得到有效執(zhí)行,制度形同虛設(shè),給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來極大風(fēng)險,甚至影響到企業(yè)的資金安全。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)有待加強

如前文所述,我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理風(fēng)險較高,要求企業(yè)財務(wù)會計人員擁有較為全面的知識結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu),具備較強的財務(wù)管理經(jīng)驗、風(fēng)險意識以及專業(yè)素養(yǎng)。但是,目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員風(fēng)險管理意識較為薄弱,專業(yè)素質(zhì)能力較低,未能認識到房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展必須要有完善的財務(wù)會計管理作為基礎(chǔ)和后盾,而只是把財務(wù)會計管理視為簡單的工資發(fā)放和記賬銷賬等,在實際工作中也僅僅是憑著主觀經(jīng)驗做判斷,缺乏財務(wù)會計管理的系統(tǒng)規(guī)劃。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在不足

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,施工成本控制。工程招投標(biāo)!土地使用權(quán)競奪和項目方案設(shè)計,都與其成本直接相關(guān),但是,我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地使用權(quán)競奪過程中存在不理性行為,造成土地實際成本和競買價格嚴重偏離,在項目方案設(shè)計過程中,未能整體考慮各種成本影響因素。在工程招投標(biāo)過程中,標(biāo)價與最終成本差距過大。在工程施工之前,未能進行有效的造價控制,導(dǎo)致工程造價管理各個階段工作脫節(jié)。以上存在的種種問題,直接說明房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理不力,直接導(dǎo)致成本管理不足的問題。

(四)租入固定資產(chǎn)和借款購置固定資產(chǎn)的核算方法不一致

《企業(yè)單位會計制度》對于未付租金的部分在“其他應(yīng)付款”中進行了反映,也充分體現(xiàn)了資產(chǎn)與權(quán)益的關(guān)系,并形成了固定基金。但由于借款購置固定資產(chǎn)和融資租入固定資產(chǎn)在性質(zhì)上是一樣,而處理方法的不同,導(dǎo)致了利用借款購置固定資產(chǎn)和權(quán)益的關(guān)系不能充分的反映出來,違背了會計信息的一致性原則,不利于會計信息使用者對事業(yè)單位會計信息的了解。

三、我國房地產(chǎn)財務(wù)會計制度完善對策

針對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度中存在的問題,要著力建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理制度,主要從企業(yè)內(nèi)部和外部兩個角度入手。

(一)加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理制度完善的外部環(huán)境

從房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)節(jié)來看,房地產(chǎn)行業(yè)在我國整個國民經(jīng)濟體系中作用十分重要,關(guān)系到民生,國家必須要加大對房地產(chǎn)企業(yè)的管理和控制,加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督!管理和指導(dǎo),不斷優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境,為各個房地產(chǎn)企業(yè)提供公平公正的外部發(fā)展市場環(huán)境,特別是要不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理相關(guān)規(guī)定。

具體而言,首先要建立健全我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理制度和準則,從國家法律角度來保障財務(wù)管理的合法性,讓房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理有法可依、有章可循。與國外房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理相比,我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理水平較低,必須不斷提高企業(yè)財務(wù)會計管理工作水平,不斷借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的成熟經(jīng)驗,房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會也要擔(dān)負起相應(yīng)的行業(yè)管理責(zé)任,引進國外房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理最新方法和最新理念,政府部門要建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計信息披露,加強企業(yè)財務(wù)審計,通過企業(yè)內(nèi)部審計和外部審計有效配合,不斷推動我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理制度完善。

(二)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理制度完善的內(nèi)部環(huán)境

要著力完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度體系,加強資金的統(tǒng)一管理和統(tǒng)一監(jiān)管,避免多頭管理或分散管理;要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際情況和房地產(chǎn)行業(yè)特點,建立相應(yīng)的資金控制模式,如資金調(diào)度模式和資金監(jiān)控模式,加強資金的安全管理,合理安排、統(tǒng)籌兼顧,不斷擴大房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例。

(三)提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計管理人員的素質(zhì)能力

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境看,我國房地產(chǎn)企業(yè)要更加重視企業(yè)財務(wù)會計管理的重要性,無論是企業(yè)財務(wù)人員還是企業(yè)管理人員,都必須在思想上真正認識到財務(wù)會計管理的重要性,而且要完善崗位責(zé)任制,明確企業(yè)財務(wù)部門。財務(wù)管理人員、財務(wù)人員的職責(zé),確保責(zé)任落實到人。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要性和對財務(wù)會計管理人員素質(zhì)能力結(jié)構(gòu)的需求,要求房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷加強對財務(wù)會計管理人員的培訓(xùn),通過開展在職學(xué)習(xí)來提高管理人員的素質(zhì)能力。

(四)加強固定資產(chǎn)會計核算和監(jiān)督

建立健全公司固定資產(chǎn)清查制度,確保賬目與賬目、賬目與實物都要相符。提高財會人員的從業(yè)素質(zhì),增強財務(wù)會計人員的高度責(zé)任感,端正工作態(tài)度,加強與資產(chǎn)部門的溝通,及時與資產(chǎn)部門核對。此外,通過建立固定資產(chǎn)盤點制度,對固定資產(chǎn)進行徹底的盤點清查,發(fā)現(xiàn)并及時解決問題。

篇9

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 合同 管理體系 建立 完善

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特性的認識

1.合同管理時間的長期性。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設(shè)周期長的特點。小型項目的建設(shè)周期可能有幾個月,大型項目建設(shè)周期可能長達數(shù)年,甚至更長,相應(yīng)合同的履行也具有長期性、連續(xù)性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著項目建設(shè)及合同履行進度順序?qū)嵤┑?,依次?jīng)歷項目取得、設(shè)計、施工、銷售、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。

2.合同管理內(nèi)容的龐雜性。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計、施工、物資采購、監(jiān)理、銷售等類型,這些合同的內(nèi)容各不相同。一個開發(fā)項目需要簽訂幾種不同類型的合同,每種類型的合同往往又會簽訂數(shù)個以上的合同,而且合同內(nèi)容又涉及很多工程技術(shù)等專業(yè)知識。

3.合同管理涉及人員的眾多性。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內(nèi)部來講,需要涉及本單位主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負責(zé)人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財務(wù)人員等人員。從外部來講,又涉及每個合同對方單位的主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負責(zé)人、具體經(jīng)辦人員等人員,同時還涉及建設(shè)、土地、質(zhì)檢、稅務(wù)等政府相關(guān)部門的人員。

4.合同管理體現(xiàn)了較強的國家干預(yù)性。房地產(chǎn)開發(fā)項目建成投入使用后通常會對社會公共利益產(chǎn)生重大影響,因此,國家對房地產(chǎn)開發(fā)采取了嚴格的干預(yù)措施。主要體現(xiàn)在以下幾個方面:一是對合同主體的限制?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《建筑法》等明確規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動的開發(fā)商、施工、勘察、設(shè)計和監(jiān)理等單位都應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì),只有取得資質(zhì)證書后,才可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事相應(yīng)建設(shè)活動;二是對合同的履行制定了一系列強制性標(biāo)準。房地產(chǎn)項目的質(zhì)量關(guān)系到民眾生命財產(chǎn)安全,為此,國家對項目的勘測、設(shè)計、施工、驗收等環(huán)節(jié),都制定了大量的國家強制性標(biāo)準并要求嚴格執(zhí)行,有關(guān)合同中的許多條款也都是嚴格按國家強制性標(biāo)準訂立的;三是合同責(zé)任的法定性。我國法律對房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)合同責(zé)任有許多強制性規(guī)定,如采用招標(biāo)方式訂立合同、禁止轉(zhuǎn)包、施工方的質(zhì)量保修責(zé)任等規(guī)定。強制性規(guī)定的存在,使部分合同責(zé)任成為法定責(zé)任,部分或全部排除了當(dāng)事人的締約自由。

5.合同管理的高風(fēng)險性。房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風(fēng)險,既有如自然災(zāi)害、法律法規(guī)變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀原因造成的風(fēng)險,也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險。這些風(fēng)險如果不采取一定措施進行控制,勢必會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現(xiàn)狀的分析

1.從外部來看,由于我國合同制度尤其是建設(shè)工程合同制度的建立時間較短,相關(guān)企業(yè)對合同的重要性認識不足,合同管理意識不強。我國的建設(shè)工程合同制度是隨著國家經(jīng)濟體制的改革,逐漸發(fā)展建立起來的。上世紀70年代末、80年代初,隨著《建筑安裝工程合同試行條例》、《勘察設(shè)計合同試行條例》、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的頒布,初步建立起了建設(shè)工程合同制度。

2.從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部來看,在合同管理上主要存在以下幾個方面的問題:

(1)合同管理制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞,不能對合同實施有效管理,造成合同風(fēng)險事故的頻繁發(fā)生。

(2)合同管理人員缺乏合同管理的專業(yè)知識,綜合素質(zhì)不高。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,管理人員多數(shù)集中在工程技術(shù)方面,專業(yè)合同管理人員所占的比重較低,這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專業(yè)知識及相應(yīng)的實踐經(jīng)驗,難以對合同進行有效的管理。

(3)合同管理人員主觀上缺乏認真負責(zé)的工作態(tài)度。合同管理制度的缺位,使管理人員之間權(quán)責(zé)劃分不清,缺少相應(yīng)激勵和約束機制,管理人員責(zé)任心不強。有些風(fēng)險損失的發(fā)生源于管理人員的疏忽大意,專業(yè)知識本來就比較缺乏,再沒有一個認真負責(zé)的工作態(tài)度,更加劇了風(fēng)險損失的發(fā)生。

三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善

1.合同管理制度體系的建立與完善。在合同管理過程中的每個環(huán)節(jié),建立和健全具體的、可操作的規(guī)章制度,通過制度來規(guī)范、協(xié)調(diào)各方的工作,從而使合同管理的有關(guān)各方做到分工明確、職責(zé)清晰、相互配合。這些管理制度主要包括:合同歸口管理制度;合同審查制度;合同考核制度;合同用章管理制度;合同臺帳、統(tǒng)計及歸檔制度等。

2.合同管理組織體系的建立與完善。要自上而下地建立和健全合同管理機構(gòu),例如:在總部、分公司和各個項目部,分別設(shè)立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機構(gòu),使合同管理機構(gòu)覆蓋企業(yè)的每個層次,延伸到工程項目建設(shè)的各個角落。合同管理機構(gòu)的主要職責(zé)是制訂本企業(yè)的合同管理制度;檢查監(jiān)督本企業(yè)各類建設(shè)工程合同的訂立、履行;培訓(xùn)合同管理人員;采取措施有效預(yù)防合同風(fēng)險;參與解決合同糾紛;總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗等。

3.合同管理人員體系的建立與完善。合同管理機構(gòu)設(shè)置完成后,就需要配備相應(yīng)的管理人員,通過對外公開招聘、內(nèi)部選拔等方式,將有一定合同管理專業(yè)知識和經(jīng)驗的人充實到總部、分公司、項目部的各個合同管理崗位上,保證這些機構(gòu)中有充足人員從事合同管理工作。采取請進來、送出去等方式,定期或不定期地對合同管理人員進行培訓(xùn),包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識,提高相關(guān)專業(yè)知識水平。

4.合同管理運行體系的建立與完善。在合同管理機構(gòu)已經(jīng)設(shè)立、人員已經(jīng)配備后,如何使這些機構(gòu)和人員相互之間協(xié)調(diào)配合、有效地開展工作,便是合同管理運行體系要解決的問題。在合同管理工作程序上,應(yīng)采取簡捷、高效的方式。

參考文獻:

[1]秦玉文:建筑業(yè)如何成為實實在在的支柱產(chǎn)業(yè)[J].建筑,2006,17:16

篇10

關(guān)鍵詞:新形勢房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境

一、加強房地產(chǎn)資金管理的意義

(1)加強房地產(chǎn)資金管理,有利于幫助企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)項目資金的余缺情況,從而企業(yè)能夠及時調(diào)度資金,確保項目不會因資金問題而停工,穩(wěn)定了企業(yè)的經(jīng)營狀況,及時應(yīng)對資金風(fēng)險。(2)加強房地產(chǎn)資金管理,有利于房地產(chǎn)企業(yè)與資本市場的有機結(jié)合。通過自身資金管理能力的提升,房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加游刃有余地在資本市場中應(yīng)對各種各樣的風(fēng)險,及時對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)做出調(diào)整,不斷促進企業(yè)產(chǎn)品的優(yōu)化升級,保證企業(yè)在市場競爭中能夠始終保持活力。(3)加強房地產(chǎn)資金管理,有利于企業(yè)通過結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境,實現(xiàn)自身的發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)合內(nèi)外部實際情況,積極拓寬自身資金來源渠道,促進多元化融資,有效緩解了企業(yè)的資金壓力。以往房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模、政策等限制在融資中面臨著較為困難的局面,而通過對資金加強管理,使房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過多種途徑進行融資,且能夠始終保持資金情況處于清晰狀態(tài),降低融資風(fēng)險。(4)加強房地產(chǎn)資金管理,有利于使企業(yè)內(nèi)部各部門圍繞資金進行聯(lián)系,進一步提升部門間的協(xié)調(diào)與溝通的能力。各部門之間通過合作,能夠不斷加強彼此之間的了解,為在日后項目中合作奠定基礎(chǔ),也減少了部門之間的沖突摩擦。部門之間相互監(jiān)督、相互合作,從而實現(xiàn)了項目運作的透明化管理,提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的工作效率。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境

(一)資金管理制度不完善

資金管理制度是相關(guān)管理人員開展工作的依據(jù),工作制度不完善就會使管理工作浮于表面,不能夠得到有效的貫徹和落實。目前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理制度上主要體現(xiàn)為制度不完善,在管理中缺乏有效預(yù)算管理等。我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域在近些年來發(fā)展勢頭較猛,因此一些企業(yè)為了追求更高的利潤,在自身發(fā)展過程中采用粗放式的企業(yè)規(guī)模擴張方法,在資金的管理方面沒有體現(xiàn)出精細化管理意識。由于企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)對資金管理重視不夠,也就使得管理人員在工作上較為隨意,沒有建立起完善的資金管理的制度支持資金管理工作的開展,導(dǎo)致資金管理水平相對較低、使用率嚴重不足、缺乏制約與監(jiān)督,使企業(yè)陷入資金危機。

(二)國家宏觀政策環(huán)境趨緊

近些年,國家的宏觀政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐漸從嚴,主要體現(xiàn)為兩個方面:一是融資渠道收窄;二是項目預(yù)售資金監(jiān)管力度加大。受宏觀政策的影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債權(quán)性融資通道減少,拿地資金的來源受限,開發(fā)貸的監(jiān)管加強,房地產(chǎn)信托、私募股權(quán)基金向房地產(chǎn)市場的投放條件越來越嚴苛,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從外部融資越發(fā)困難。此外,各地相繼出臺了預(yù)售資金監(jiān)管政策,對于以往的利用期房銷售快速回籠資金的做法制約性越來越強,企業(yè)自有資金的周轉(zhuǎn)速度越來越慢,有些開發(fā)項目甚至到竣工結(jié)算結(jié)束都無法實現(xiàn)項目的自身資金平衡,從而使得企業(yè)的資金成本大大增多,盈利水平也越來越低,甚至可能有的項目堅持不到竣工就草草收場形成大量的爛尾樓,損害了消費者的利益也給整個行業(yè)帶來極其負面的影響。

(三)落后的資金預(yù)算管理方式不能充分發(fā)揮指導(dǎo)與監(jiān)督的作用

在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中,對資金預(yù)算管理重視不夠。一方面體現(xiàn)為不能嚴格執(zhí)行項目可行性研究階段設(shè)定的工期,合理安排開發(fā)立項設(shè)計、報批建設(shè),對外銷售等重大節(jié)點。新形勢下,有些地方政府對預(yù)售房限價政策,即每一次售價需經(jīng)政府職能部門審批后方可預(yù)售,許多房地產(chǎn)企業(yè)采取放緩開發(fā)進度或現(xiàn)房銷售止損,銷售資金不能及時回籠。另一方面則體現(xiàn)為資金需求部門對資金計劃管理認識不到位,資金計劃準確性較差。在實際工作中,常常出現(xiàn)計劃大于實際需求的情況,打亂整體資金平衡,誤導(dǎo)企業(yè)融資從而增加資金成本。

(四)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度過慢

不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于市場定位不準確、產(chǎn)品設(shè)計不合理,結(jié)果導(dǎo)致銷售的速度非常緩慢,資金回款的周期也非常長。當(dāng)然,最近幾年我國房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控的影響也比較大,尤其是有些城市出臺了對房地產(chǎn)項目的限價銷售政策,使得不少房地產(chǎn)商為了獲取更高的利潤采取了短時間內(nèi)捂盤觀望的措施。這些原因都會不同程度造成項目的資金平衡周期加長,企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度過慢,從而加劇了企業(yè)的資金風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境的應(yīng)對對策

(一)建立完善的資金管理制度

建立完善的資金管理制度要從三個方面入手,一是事前加強對項目資金的管控,根據(jù)項目的具體要求,科學(xué)合理地預(yù)測資金的使用情況。通過建立預(yù)算體系來完善這項工作,在進行管理時,房地產(chǎn)可以根據(jù)自身的投資特點,進行多層次的資金管理,明確權(quán)責(zé)管理權(quán)限,加強相互之間的溝通。二是對項目中期進行資金管理,嚴格按照制度的規(guī)定進行監(jiān)管,保證每一筆資金都能夠充分發(fā)揮自身的價值。三是要加強對項目后期資金管理制度的確立,通過獎懲制度、反思與自我評價體系等一系列的制度保障資金管理制度的實施,保證房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金能夠在合理管理下實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)。資金管理制度就像一張大網(wǎng),資金必須緊緊跟隨著大網(wǎng)的脈絡(luò)進行運轉(zhuǎn),才能夠始終保證資金的流暢。

(二)高度重視資金預(yù)算管理,發(fā)揮對資金的指導(dǎo)監(jiān)督職能

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè),建立健全完善的資金管理制度是十分必要的,不僅可以幫助企業(yè)規(guī)范日常資金管理,還可以找準資金管理重點,最后成為指導(dǎo)企業(yè)開展融資工作的重要依據(jù)。首先,做好經(jīng)營計劃并確保計劃順利實施,若出現(xiàn)調(diào)整銷售開盤一級節(jié)點計劃時,應(yīng)當(dāng)運用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報酬率等方法進行比較后方可調(diào)整,避免經(jīng)營計劃任意調(diào)整影響企業(yè)整體經(jīng)營成果。其次,高度重視資金計劃編制工作,按照年度經(jīng)營計劃編制年度資金計劃,并在此基礎(chǔ)上進一步細化季度、月度資金計劃。以便于企業(yè)整體掌握資金需求信息,提前做好三個月的籌資安排。再次,要對資金執(zhí)行情況進行監(jiān)督,從制度層面確保資金計劃的規(guī)范性和執(zhí)行力度。最后,以資金管理為線索,對工程建設(shè)、銷售運營等方面進行預(yù)警,將財務(wù)管理與經(jīng)營管理有效結(jié)合,相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展,實現(xiàn)“業(yè)財融合”。

(三)緊密結(jié)合國家政策持續(xù)

開拓多元化的融資通道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊密地聯(lián)系國家的宏觀經(jīng)濟策略,做到業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新從而做到融資模式的創(chuàng)新。一是靠企業(yè)的品牌效應(yīng)積累建立良好的信用評級,充分利用銀行的開發(fā)貸款杠桿;二是通過信托投資、不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃、資產(chǎn)證券化等方式進行債權(quán)性融資來緩解企業(yè)的資金壓力;三是建立戰(zhàn)略性的合作伙伴,通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式吸引投資者進入;四是通過自身的內(nèi)部鏈條尋求資源,通過施工單位墊資或者施工進度款以房抵賬的方式延緩企業(yè)的資金支付進度;五是開拓更多的投資模式,將單一的通過招拍掛獲取土地的方式與收購公司獲取優(yōu)質(zhì)土地的方式相結(jié)合,爭取在投資前期階段利用最少的資金撬動更大的項目。

(四)加速房企銷售速度和回款速度

對于高周轉(zhuǎn)、以追求去化速度為先的項目需要加快銷售速度,結(jié)合市場環(huán)境的不同采用不同的營銷策略,在營銷手段上開拓創(chuàng)新的思路,通過客群的劃分制定不同的銷售策略和優(yōu)惠政策。通過提高首付比例、加大一次性客戶購房的優(yōu)惠促銷力度等方式來提高資金回款的速度。此外,對于應(yīng)收賬款或按揭貸款加強前期管理和后期的催款力度,在與客戶簽訂銷售合同和與銀行簽訂按揭合作協(xié)議的時候就將回款周期明確于合同條款。企業(yè)內(nèi)部還應(yīng)當(dāng)制定規(guī)范的銷售流程,將回款指標(biāo)作為重要的業(yè)績考核指標(biāo),指定專人負責(zé)銷售回款的催繳,既可以有助于縮短資金回款的周期,還有利于防止壞賬風(fēng)險的發(fā)生。

(五)構(gòu)建資金鏈的管理模式

通過構(gòu)建資金鏈的管理模式,可讓整個企業(yè)的資金都納入資金鏈中。建立資金鏈就是將資金在運行中“審批”與“監(jiān)管”聯(lián)系起來,由企業(yè)資金管理部門進行統(tǒng)一調(diào)配。各個工程項目在施工中必須要進行審核,只有經(jīng)過財務(wù)部門的審核才能夠由資金管理部門進行撥付。通過建立這樣的管理模式,能夠?qū)ζ髽I(yè)的資金進行整合,有利于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對資金情況的掌握,不僅能夠加強對企業(yè)未來的規(guī)劃,保證資金共享和資金使用過程的透明度,還能夠防止在資金使用中出現(xiàn)腐敗等違規(guī)違法的行為。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理在促進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力的提升、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理難題方面具有積極的作用,對我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展也有著重要意義。在國家宏觀調(diào)控與激烈的行業(yè)競爭環(huán)境下,應(yīng)加強資金管理,保障企業(yè)龐大的資金運轉(zhuǎn),為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供必要支持。

參考文獻:

[1]李尚兵.新宏觀形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及對策探討[J].經(jīng)濟,2016(9).