導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇成本管理控制的方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

熱電廠通過(guò)規(guī)范和強(qiáng)化成本管理，能夠有效地降低生產(chǎn)消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益，為此，本文主要從熱電廠物資采購(gòu)中的成本管理、日常運(yùn)行中的成本控制、對(duì)成本應(yīng)用進(jìn)行監(jiān)督激勵(lì)等進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析，并提出了強(qiáng)化成本管理保障措施。

【關(guān)鍵詞】

成本管理；保障措施；生產(chǎn)消耗；經(jīng)濟(jì)效益

熱電廠要強(qiáng)化物資供應(yīng)管理，堅(jiān)持節(jié)約與開(kāi)發(fā)并重，提高能源利用率，降低能源消耗，并注意新技術(shù)的應(yīng)用，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，改進(jìn)企業(yè)成本管理制度，加強(qiáng)成本控制的宣傳教育，從而促進(jìn)成本降低，提高企業(yè)效益。

1 熱電廠生產(chǎn)資料的成本管理

首先，要從燃料管理入手，熱電生產(chǎn)中，燃料占生產(chǎn)成本的60%左右，對(duì)燃料成本的控制主要是降低燃料的購(gòu)買價(jià)格，提高燃料的品質(zhì)，加強(qiáng)燃料的儲(chǔ)備管理，為了發(fā)揮集團(tuán)采購(gòu)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，本廠的燃煤，統(tǒng)一由集團(tuán)公司集中供應(yīng)，同時(shí)，本廠作為臨江工業(yè)園區(qū)的配套企業(yè)，擔(dān)負(fù)著周邊8公里范圍之內(nèi)企業(yè)的供熱任務(wù)，不但要確保生產(chǎn)的安全，同時(shí)還要確保供應(yīng)的安全，所以燃煤庫(kù)存量的管理，是成本管理的一項(xiàng)重要工作，在日常的生產(chǎn)管理中，煤炭庫(kù)存量，既要滿足生產(chǎn)的需要，又要兼顧成本的核算，對(duì)此公司領(lǐng)導(dǎo)組織運(yùn)行部、財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門，進(jìn)行仔細(xì)的分析，在做好煤炭市場(chǎng)分析，把握好進(jìn)煤時(shí)間節(jié)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，控制合理的庫(kù)存量，最大限度的降低成本。

其次，從設(shè)備維護(hù)及其備品備件采購(gòu)管理入手。做好生產(chǎn)輔助材料及設(shè)備備品備件的采購(gòu)成本控制，在確保生產(chǎn)正常運(yùn)行的前提下，結(jié)合公司實(shí)際情況，全面梳理采購(gòu)業(yè)務(wù)流程，完善采購(gòu)業(yè)務(wù)相關(guān)管理制度，對(duì)采購(gòu)計(jì)劃的編制、到貨驗(yàn)收、財(cái)務(wù)結(jié)算、審計(jì)等管理事項(xiàng)予以明確，確保物資采購(gòu)的全過(guò)程有章可循、責(zé)任落實(shí)，對(duì)于大額的物資采購(gòu)，必須以公開(kāi)招標(biāo)的形式，選擇合格的供應(yīng)商，對(duì)一些零星的采購(gòu)，也要做到貨比三家，全面核定各種物資采購(gòu)計(jì)劃價(jià)格，做為采購(gòu)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

2 熱電廠日常運(yùn)行中的成本控制分析

首先，應(yīng)當(dāng)尋找服務(wù)與成本之間的最佳契合點(diǎn)。對(duì)顧客價(jià)值、成本進(jìn)行正確的評(píng)價(jià)，這主要是因?yàn)橄M(fèi)者自身的購(gòu)買行為在很大程度上取決于其對(duì)獲取利益的滿意度、愿意支付成本。同時(shí)，還要不斷的改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高供熱附加值，這樣也可以實(shí)現(xiàn)降低蒸汽價(jià)格之目標(biāo)。需在熱電廠供熱成本限制范圍之內(nèi)確定。其次，要收集各種有效信息，不斷改進(jìn)工作。在熱電廠日常運(yùn)行中，必須要要注重各種信息的收集與分析，特別是關(guān)于市場(chǎng)運(yùn)行信息和電廠運(yùn)行狀況信息數(shù)據(jù)的分析，建立好相應(yīng)的臺(tái)賬，在一定的階段內(nèi)，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析比較，從中找出問(wèn)題，并及時(shí)對(duì)癥處理，從而不斷改進(jìn)成本控制方案。

3 對(duì)成本應(yīng)用進(jìn)行監(jiān)督激勵(lì)

企業(yè)必須要樹立全新的成本控制理念，增強(qiáng)成本控制意識(shí)，從企業(yè)的全局和整體出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)成本應(yīng)用的監(jiān)督激勵(lì)，具體可以從以下方面入手：

首先，企業(yè)要生存、發(fā)展，就要保持企業(yè)員工的自律性和自覺(jué)性以及積極性，為此，就需要建立崗位職責(zé)約束制度和職責(zé)監(jiān)督機(jī)制，確保所有員工參與成本控制工作中。

其次，建立完善的用人機(jī)制和責(zé)任追究制度，堅(jiān)持正確的用人方針，進(jìn)一步完善權(quán)力約束監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮職工的本職作用，以達(dá)到成本控制目標(biāo)。

第三，建立完善的激勵(lì)制度。要重視員工的素質(zhì)教育，強(qiáng)化員工自我激勵(lì)，在成本管理中，針對(duì)員工個(gè)體，采用各種手段，提高員工的理論素質(zhì)，強(qiáng)化員工的道德修養(yǎng)，增強(qiáng)員工進(jìn)取意識(shí)，明確管理的內(nèi)容、方法和對(duì)象，加強(qiáng)全方位的控制，不僅有利于成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且能夠更好地適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)環(huán)境特色，以構(gòu)成完善的企業(yè)成本控制管理體系。

4 強(qiáng)化成本管理保障措施

通過(guò)加強(qiáng)成本控制與管理，能夠有效地提高企業(yè)管理效益。熱電廠在實(shí)際的成本管理中，提出了以下成本管理保障措施：

4.1 加強(qiáng)科學(xué)管理

要加強(qiáng)熱電廠成本的科學(xué)管理，其重點(diǎn)在于一個(gè)細(xì)字，比如以熱電廠的物資采購(gòu)為例，可以推進(jìn)精細(xì)化的管理模式，創(chuàng)新管理制度，采用制度管理團(tuán)隊(duì)，與此同時(shí)，還要強(qiáng)化工作人員的科學(xué)意識(shí)和管理意識(shí)，在工作中做到重程序、重節(jié)約、重時(shí)效、重質(zhì)量、重效果，所有工作人員均要做到精益求精。

另外，要對(duì)立科學(xué)的管理理念，將自己的精力放到為企業(yè)節(jié)約每一分錢上，比如可以建立科學(xué)的管理制度，在工作中嚴(yán)格按照制度辦事，從而對(duì)企業(yè)物資源共享采購(gòu)、供應(yīng)保障工作的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。

4.2 規(guī)范成本管理程序

熱電廠要立足于其實(shí)際，結(jié)合現(xiàn)有的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況，建立適應(yīng)于本企業(yè)發(fā)展的成本管理程序，規(guī)范企業(yè)物資采購(gòu)、業(yè)務(wù)流程，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)審批程序。同時(shí)，要強(qiáng)化全面預(yù)算管理，保證熱電廠各項(xiàng)成本費(fèi)用的可控性；強(qiáng)化對(duì)成本指標(biāo)的全過(guò)程控制，保證預(yù)算管理的剛性執(zhí)行。在此過(guò)程中，還要不斷的建立和完善成本預(yù)警管理機(jī)制，從而實(shí)施成本的動(dòng)態(tài)化管理；對(duì)變動(dòng)的成本加強(qiáng)管理，并以此為基礎(chǔ)，有效降低生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的相關(guān)費(fèi)用開(kāi)支。在指標(biāo)對(duì)標(biāo)管理過(guò)程中，一定要積極開(kāi)展各種管理對(duì)標(biāo)活動(dòng)，通過(guò)不斷的創(chuàng)新管理理念，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)的的管理方法，從而發(fā)現(xiàn)和挖掘深層次的管理問(wèn)題，在規(guī)范成本管理程序中，促進(jìn)熱電廠管理水平的不斷提高。

4.3 重視成本管理考核

企業(yè)在制定激勵(lì)機(jī)制的同時(shí)，必須要以實(shí)際考核為主，不斷地完善成本目標(biāo)：一是建立完善的考核體系，二是建立完善的考核辦法，三是提高成本目標(biāo)考核的綜合運(yùn)用水平，增強(qiáng)考核的透明度，結(jié)合監(jiān)督機(jī)制的激勵(lì)作用，教育和引導(dǎo)員工充分認(rèn)識(shí)到成本控制和管理的重要性。

4.4 引入戰(zhàn)略成本管理

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷變化，因此，必須要順應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)的發(fā)展需求，引入現(xiàn)代戰(zhàn)略成本管理，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的優(yōu)化配置，充分發(fā)揮人力資源的作用，同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)對(duì)象的跟蹤考察，真正地做到任人唯用，同時(shí)，要保證監(jiān)督渠道的暢通，以全面提升員工自我管理、自我完善的能力。

篇2

摘 要 首先，在建設(shè)工程中，財(cái)務(wù)管理應(yīng)依據(jù)企業(yè)成本控制以及項(xiàng)目的整體情況來(lái)控制，即掌握重點(diǎn)的環(huán)節(jié)和要點(diǎn)，且確定好之間對(duì)應(yīng)控制內(nèi)容以及方法，明確參與控制的責(zé)任者，然后，在此基礎(chǔ)上逐步建立起相應(yīng)的操作規(guī)范，形成整體的財(cái)務(wù)管理建設(shè)項(xiàng)目成本控制體系。

關(guān)鍵詞 建設(shè)項(xiàng)目 成本管理 財(cái)務(wù)管理 成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控 成本管理量化

一、加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理控制項(xiàng)目成本

1．近年來(lái)招投標(biāo)方法采用合理低價(jià)中標(biāo)，造成施工企業(yè)從投標(biāo)就開(kāi)始讓利。國(guó)家規(guī)定的勞動(dòng)定額、材料消耗定額是以質(zhì)量合格等級(jí)測(cè)定的，施工企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)質(zhì)量?jī)?yōu)良等級(jí)的工程，就必須增加施工費(fèi)用而受益的建設(shè)單位卻未能嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)辦法。

2．財(cái)務(wù)管理實(shí)施成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控。加強(qiáng)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)成本動(dòng)態(tài)等的監(jiān)控。對(duì)人工費(fèi)的監(jiān)控，主要是對(duì)任務(wù)單位和工程量的監(jiān)控，專門制訂了《財(cái)務(wù)工程任務(wù)管理細(xì)則》，嚴(yán)格履行簽發(fā)、驗(yàn)收、評(píng)定、審核、審批等諸多程序，每月進(jìn)行結(jié)算對(duì)比分析會(huì)一次，并把每月結(jié)算對(duì)比分析表張貼上墻，按責(zé)任目標(biāo)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員所組成的責(zé)任體進(jìn)行考核，特別強(qiáng)調(diào)任務(wù)單結(jié)算的時(shí)間要求。

3．財(cái)務(wù)管理要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目成本預(yù)決算控制。做好預(yù)決算，除在材料等成本控制方面算好、算出效益外。還應(yīng)對(duì)工程預(yù)算實(shí)行成本倒推法，測(cè)算出實(shí)際成本與合同預(yù)算價(jià)之間的差額，推算出實(shí)際利潤(rùn)還要將工程合同涉及到材料供應(yīng)、設(shè)備租賃、勞務(wù)輸入、資金信貸、工程保險(xiǎn)等諸多方面以及建筑企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中交易層次的多樣性和內(nèi)容的復(fù)雜性等，納入合同管理管理工作程序，建立有效的合同管理機(jī)制；要搞好工程的經(jīng)濟(jì)簽證，做好施工方案的優(yōu)化，方便施工降低成本。施工結(jié)束后，及時(shí)做好結(jié)算，也可以提高工程項(xiàng)目的效益

二、建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理應(yīng)在各種規(guī)章制度作文章

1．建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)后財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)與技術(shù)管理部門、經(jīng)營(yíng)管理部門對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估。建立《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估制度》，科學(xué)、合理地確定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從源頭上把住成本關(guān)口的重要環(huán)節(jié)。

2．目標(biāo)成本責(zé)任制。目標(biāo)成本管理原則就是把計(jì)劃的方針、任務(wù)、目標(biāo)和措施等逐一分解落實(shí)。在實(shí)施的過(guò)程中，目標(biāo)設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，要層層落實(shí)，越具體越好。目標(biāo)責(zé)任要全面，要條理清楚，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，并對(duì)責(zé)任部門進(jìn)行檢查和考評(píng)。目標(biāo)成本既是財(cái)務(wù)管理部門對(duì)項(xiàng)目實(shí)施成本控制和考核的尺度，又是項(xiàng)目層次努力要達(dá)到的成本指標(biāo)要求。按照細(xì)化的施組安排，將目標(biāo)成本分解落實(shí)到每個(gè)階段、每個(gè)責(zé)任者身上，形成全員、全方位、全過(guò)程的項(xiàng)目成本管理格局，真正做到人人責(zé)任明確，個(gè)個(gè)肩上有指標(biāo)，并把個(gè)人利益與成本指標(biāo)密切掛鉤，嚴(yán)格考核，獎(jiǎng)罰兌現(xiàn)，以責(zé)任成本的受控來(lái)保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。

3．材料招標(biāo)采購(gòu)制。在項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，工程所需的材料是成本的主要部分，工程材料的費(fèi)用通常占工程造價(jià)比重50％以上。也是成本發(fā)生的主要階段，是成本控制的重中之重，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門指導(dǎo)下，充分運(yùn)用手中的人事決策權(quán)、進(jìn)度計(jì)劃控制權(quán)、技術(shù)質(zhì)量決策權(quán)和設(shè)備物資采購(gòu)權(quán)，通過(guò)對(duì)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等直接費(fèi)用和其他費(fèi)用的控制來(lái)達(dá)到工程項(xiàng)目的施工成本控制。

4．工序單價(jià)承包制。項(xiàng)目的工、料、機(jī)、運(yùn)費(fèi)等直接成本大多發(fā)生在作業(yè)層次，因此，對(duì)項(xiàng)目的成本控制；很大程度取決于作業(yè)層次的控制力度。突顯核算在最基層單位進(jìn)行成本控制的重要地位。推行工序單價(jià)承包和成本核算，必須以定額為基礎(chǔ)，這就要求企業(yè)逐步建立和完善自己的各類工程定額，體現(xiàn)成本管理的先進(jìn)水平。

5．財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)采取計(jì)價(jià)撥款集體決策制。對(duì)項(xiàng)目層次而言，計(jì)價(jià)撥款可以說(shuō)是控制成本的最后一道關(guān)口。以往有的項(xiàng)目虧損、成本失控，很重要的一個(gè)原因就是多計(jì)超撥造成的。驗(yàn)工計(jì)價(jià)必須由項(xiàng)目部主管牽頭、技術(shù)、質(zhì)檢、計(jì)財(cái)、物資等部門人員，核實(shí)完成的實(shí)物工作量，依據(jù)確定的目標(biāo)責(zé)任成本和工序承包單價(jià)，計(jì)算工程價(jià)款。項(xiàng)目部應(yīng)按月、按季向財(cái)務(wù)管理部門報(bào)送計(jì)價(jià)和撥款報(bào)表、，以便企業(yè)能夠隨時(shí)掌握施工進(jìn)度和工程價(jià)款的使用情況，防止成本失控。

6．成本控制動(dòng)態(tài)考核制。對(duì)項(xiàng)目的成本控制，必須堅(jiān)持在實(shí)施過(guò)程中開(kāi)展經(jīng)常性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，找出存在問(wèn)題和成本節(jié)超的原因，制定并采取切實(shí)可行的改進(jìn)措施；各個(gè)層次應(yīng)堅(jiān)持逐級(jí)對(duì)下實(shí)施階段性的成本考核制度，按照分解的責(zé)任成本目標(biāo)，與工程進(jìn)度掛鉤，進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲，使項(xiàng)目成本始終處于受控狀態(tài)。

7．項(xiàng)目完工清算決算制。在加強(qiáng)項(xiàng)目成本過(guò)程控制的同時(shí)，抓好對(duì)每個(gè)單項(xiàng)工程的完工清算和整個(gè)項(xiàng)目的竣工決算，也是把住項(xiàng)目成本的重要一環(huán)。不論是內(nèi)部還是外部施工隊(duì)伍，即便是完成一個(gè)單項(xiàng)工程，一座小橋、一塊砼地面，都要做到完工一項(xiàng)抓緊清算一項(xiàng)，不留尾巴和后患。

8．預(yù)算財(cái)會(huì)人員委派制。項(xiàng)目上的預(yù)算和財(cái)會(huì)人員，是收入和支出的兩個(gè)具體執(zhí)行者。為了防止有的項(xiàng)目，特別是一些大的或遠(yuǎn)離企業(yè)本部的項(xiàng)目在收支上違反國(guó)家政策、規(guī)定，擅自加大成本支出，財(cái)務(wù)管理部門必須派遣預(yù)算和財(cái)會(huì)人員，將那些政治素質(zhì)好、責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平高的人員選派到項(xiàng)目上，使其報(bào)酬與項(xiàng)目部脫鉤，讓他們切實(shí)承擔(dān)起成本控制的職責(zé)，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)監(jiān)控力度。

9．要把工期、質(zhì)量、安全、文明施工等納人成本管理的范疇，與其密切結(jié)合起來(lái)，建立科學(xué)有效的成本管理機(jī)制。

10．變更索賠獎(jiǎng)勵(lì)分成制。搞好變更索賠和成本控制都是為了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目的成本控制，更不能忽視變更索賠。

11．管理費(fèi)的控制。通過(guò)責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則加強(qiáng)管理費(fèi)的控制。管理費(fèi)在項(xiàng)目成本中占有一定的比例，主要是項(xiàng)目管理人員的工資支出和其他一些非直接用于生產(chǎn)的活動(dòng)資金。項(xiàng)目施工過(guò)程中項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員都應(yīng)負(fù)有一定的成本控制義務(wù)和權(quán)利．應(yīng)對(duì)其各自在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行定期的檢查和考評(píng)，并與工資分配緊密掛鉤，實(shí)行有獎(jiǎng)有罰。此外，財(cái)務(wù)管理部門對(duì)管理費(fèi)開(kāi)支情況逐月檢查，這樣才能實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；問(wèn)題；對(duì)策；

Abstract: with the increasing living requirements of people, people on housing construction is also more and more high, therefore, how to do a good job in the development of real estate cost management and control has become a priority among priorities. This paper mainly from the real estate in the work of cost control problems, combined with the author's work experience, on the cost management in real estate development enterprises, and the countermeasures are briefly outlined, hope and reader.

Keywords: real estate; cost control; problem; countermeasure

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013）

近年來(lái)，隨著土地供應(yīng)問(wèn)題的日益突出，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越演越烈。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理工作將成本管控中存在的問(wèn)題最小化，成為工作者首要解決的問(wèn)題。一般而言，地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)、項(xiàng)目投產(chǎn)后的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程安裝費(fèi)用、以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等。也就是說(shuō)，這些成本費(fèi)用的管理與控制在當(dāng)下已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)實(shí)研究課題，只有加強(qiáng)對(duì)投資成本的有效控制，才能確保自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷壯大，立足地產(chǎn)投資市場(chǎng)于不敗之地。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控存在的主要問(wèn)題

（一）土地競(jìng)爭(zhēng)理性、遠(yuǎn)瞻性缺失

當(dāng)前國(guó)內(nèi)的大中城市主要以一線、二線城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重占據(jù)最多。同樣，隨著近幾年來(lái)全國(guó)商品房銷售價(jià)格的不斷瘋漲，不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)加大了資金投入，不僅伴隨的是一種瘋狂拿地的姿態(tài)進(jìn)行投資，而且還呈現(xiàn)一種毫無(wú)理性的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。也就是說(shuō)，這種瘋狂競(jìng)爭(zhēng)的拿地姿態(tài)固然能夠推動(dòng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，但是也不能否認(rèn)的是，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的資金投入的比重逐年提升，其項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也在成倍提升。因此，投資風(fēng)險(xiǎn)不能有效控制，往往與其項(xiàng)目投資獲利的高額利益不能有效兌現(xiàn)，即風(fēng)險(xiǎn)加劇會(huì)逐步大于利益所得，進(jìn)而不利于地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)期生存與發(fā)展。

（二）成本管理目標(biāo)規(guī)劃不健全

目前成本是地產(chǎn)投資商所實(shí)現(xiàn)預(yù)定、確立、并在特定時(shí)間段內(nèi)、以及經(jīng)過(guò)不斷努力開(kāi)拓而進(jìn)一步確定下來(lái)的成本體系目標(biāo)。也就是說(shuō)，目標(biāo)成本能夠指導(dǎo)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，是實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期投資效益的指導(dǎo)依據(jù)，同樣也是對(duì)各個(gè)項(xiàng)目各階段運(yùn)作后綜合能力的體現(xiàn)依據(jù)。具體而言，項(xiàng)目在前期開(kāi)發(fā)階段，是以整個(gè)項(xiàng)目作為核算單位，并經(jīng)過(guò)程序上的必要審核，確立出目標(biāo)成本。然而，不少地產(chǎn)投資企業(yè)往往被實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資后的高額回報(bào)率沖昏了頭腦，對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理與靜態(tài)成本管理概念渾然不知，即單純的認(rèn)為“計(jì)劃成本沒(méi)有變化成本來(lái)的快”，從而導(dǎo)致不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有一個(gè)完善、系統(tǒng)的事前、事中成本控制標(biāo)準(zhǔn)，僅僅過(guò)分看重事后核算。所以，在項(xiàng)目開(kāi)工參建前，成本標(biāo)準(zhǔn)確立一事就只能不斷擱淺，或者此時(shí)成本控制標(biāo)準(zhǔn)僅僅是流于形式，實(shí)際上并不能良好為項(xiàng)目建設(shè)階段提供成本控制依據(jù)，進(jìn)而隨后就會(huì)引發(fā)設(shè)計(jì)變更、動(dòng)工后返工、重修等一系列問(wèn)題。

（三）外部融資欠貸成本偏高

1、借款金額大，利率較高。多數(shù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期的項(xiàng)目運(yùn)籌、投資決策階段的自有資金投入實(shí)際上并不能滿足自身前期經(jīng)營(yíng)投入的要求與標(biāo)準(zhǔn)，因此向外部銀行金融組織機(jī)構(gòu)實(shí)行借款融資的資金周轉(zhuǎn)方式，以求得自身能夠進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、參建、運(yùn)營(yíng)等。但是，各家銀行的基準(zhǔn)貸款利率往往會(huì)比人民銀行中轉(zhuǎn)銀行的基礎(chǔ)利率上浮多出20到30個(gè)百分點(diǎn)。總之，不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于注冊(cè)、前提投入自有資金少，往往待到土地摘牌后還未能進(jìn)入正式前期投入階段，所以不得不向銀行高額借貸。

2、借貸時(shí)間長(zhǎng)。銷售回款的時(shí)間以及工程進(jìn)程長(zhǎng)短往往決定了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借入資金的占用時(shí)間長(zhǎng)短。而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后商品房總價(jià)值又和銷售回款時(shí)間長(zhǎng)短有直接關(guān)系。所以，當(dāng)大部分地產(chǎn)為了獲得高額投資回報(bào)時(shí)，僅僅盡可能采取一切方式去提高售價(jià)并讓消費(fèi)群體購(gòu)入銷售產(chǎn)房去實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)收入，但卻忽視了因?yàn)樽陨硖岣呤蹆r(jià)而導(dǎo)致自身回款時(shí)間受到影響的這一事實(shí)問(wèn)題，進(jìn)而引致了一系列負(fù)面影響。另外，在銷售均價(jià)上也能看出此負(fù)面影響。即表面上的均價(jià)雖然僅僅比周邊或者同行同期項(xiàng)目的樓盤價(jià)格略微高些，但是實(shí)際上的凈收入獲得卻遠(yuǎn)低于其他開(kāi)發(fā)商。究其原因，是銷售回款時(shí)間長(zhǎng)導(dǎo)致了整體借貸時(shí)間長(zhǎng)，進(jìn)而給自身企業(yè)帶來(lái)了利息負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好成本管理與控制的實(shí)施對(duì)策

（一）提高成本控制指導(dǎo)觀念與意識(shí)

目標(biāo)成本法在當(dāng)前看來(lái)的確是一個(gè)有效控制成本的重要手段。它提倡的指導(dǎo)思想與原則是盡量讓現(xiàn)實(shí)發(fā)生的成本要與成本目標(biāo)相吻合。具體實(shí)行則需要管理者能夠通過(guò)系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)、靜態(tài)階段的成本進(jìn)行全程監(jiān)控，而當(dāng)出現(xiàn)超額成本或者未付差異時(shí)能夠在其他決策、舉措的實(shí)行下找回差異所在并留足彌補(bǔ)空間。此外，目標(biāo)成本法具體原則套路執(zhí)行則需要對(duì)成本結(jié)構(gòu)能夠展開(kāi)層層分解，然后能夠合理制定預(yù)算編制，把預(yù)算計(jì)劃通過(guò)預(yù)算編制體現(xiàn)到各個(gè)單位及部門的職責(zé)上，最后通過(guò)該階段的成本考核去評(píng)定執(zhí)行過(guò)程與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)而判斷或評(píng)定出差異如何，分析出影響原因所在，制定改進(jìn)、彌補(bǔ)措施等。

（二）制定合理的開(kāi)發(fā)成本

合理、標(biāo)準(zhǔn)的成本控制機(jī)制實(shí)際上是成本控制系統(tǒng)能夠確立，系統(tǒng)往往會(huì)將標(biāo)準(zhǔn)成本的每個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析并加以設(shè)計(jì)，即把成本的前饋控制、反饋控制、以及連帶核算功能去結(jié)成一體，形成一個(gè)系統(tǒng)、合理、標(biāo)準(zhǔn)的成本控制系統(tǒng)。具體而言，大致如下：重在強(qiáng)調(diào)實(shí)際消耗成本與成本標(biāo)準(zhǔn)控制的差異如何揭示；能夠計(jì)價(jià)實(shí)際產(chǎn)量的標(biāo)準(zhǔn)成本；能夠通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)成本和實(shí)際成本的對(duì)比，判斷出標(biāo)準(zhǔn)成本的差異如何，并及早找出原因，確立改進(jìn)舉措，且需要在財(cái)務(wù)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理過(guò)程中加以體現(xiàn)。

（三）編寫可行性研究報(bào)告，確定目標(biāo)開(kāi)發(fā)成本

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前，須在認(rèn)真分析產(chǎn)品市場(chǎng)、周邊環(huán)境、技術(shù)力量、政府各項(xiàng)收費(fèi)政策以及稅收、信貸等綜合因素的基礎(chǔ)上，借助以前積累的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，制定詳盡的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告》由公司開(kāi)發(fā)部、工程部、造價(jià)部、財(cái)務(wù)部、銷售部等專業(yè)人員參與編寫，并確定目標(biāo)成本，且要按計(jì)劃控制開(kāi)發(fā)成本。

（四）確立開(kāi)發(fā)成本考核，獎(jiǎng)懲要有依有據(jù)

成本考核的目的不外乎所強(qiáng)調(diào)的就是一個(gè)宗旨，就是能夠強(qiáng)化、動(dòng)員員工的主觀能動(dòng)性、創(chuàng)造性發(fā)揮，目的是激勵(lì)作用能夠與考核實(shí)現(xiàn)熔于一爐。因此，地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)目標(biāo)成本下的實(shí)際成果與先前目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，然后可對(duì)可行性報(bào)告中“目標(biāo)成本”進(jìn)行分析，進(jìn)而可以客觀的評(píng)價(jià)出現(xiàn)階段項(xiàng)目的成本控制成效如何，最后可以通過(guò)各個(gè)部門、崗位的實(shí)際行動(dòng)落實(shí)加以改進(jìn)、控制，并以人員業(yè)績(jī)進(jìn)行正規(guī)、嚴(yán)格考核，確保獎(jiǎng)懲分明、有依有據(jù)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，文章對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制中出現(xiàn)的問(wèn)題以及相應(yīng)的解決方案進(jìn)行闡述探討，意在表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本管理的現(xiàn)實(shí)意義與指導(dǎo)價(jià)值很大的觀點(diǎn)。尤其是隨著企業(yè)目前外部融資面臨的困難程度提高時(shí)，這種必要的成本控制觀念就更顯得難能可貴，需要地產(chǎn)企業(yè)能夠重視開(kāi)源節(jié)流、加強(qiáng)留存收益與自由資金的控制，從而才能抵御成本控制風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)、為做到提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度，可續(xù)持發(fā)展奠定堅(jiān)持基礎(chǔ)。

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篇4

關(guān)鍵詞：建筑工程；成本控制；管理方法

建筑工程成本是在具體項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行成本的預(yù)算，不包括企業(yè)在此期間產(chǎn)生的與項(xiàng)目不相關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)，建筑工程成本控制是對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算的主要內(nèi)容。精確的預(yù)算建筑工程成本能有效的減少額外開(kāi)支，因此建筑工程成本控制的好壞對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有重要的影響，為提高企業(yè)項(xiàng)目投資的效益，必須仔細(xì)的研究建筑工程控制的各種管理方法從而更好的控制建筑工程成本。

一、施工前成本控制與管理

1.規(guī)避經(jīng)營(yíng)源頭風(fēng)險(xiǎn)

投標(biāo)階段企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的選擇會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響?？紤]企業(yè)自身的實(shí)際情況，盡可能放棄一些施工難度大、合同苛刻、利益少、建設(shè)單位信譽(yù)差的項(xiàng)目，把企業(yè)的力量集中用在經(jīng)濟(jì)效益好、成本回收快、社會(huì)影響力大的項(xiàng)目上從而在源頭上杜絕虧損項(xiàng)目。

2.投標(biāo)報(bào)價(jià)策略的應(yīng)用

企業(yè)投標(biāo)人員要具有較強(qiáng)的專業(yè)水準(zhǔn)，從而在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中更能發(fā)現(xiàn)標(biāo)書中的一些問(wèn)題，考慮到各種可能的風(fēng)險(xiǎn)因素，尋求利潤(rùn)的突破口，運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)價(jià)策略為企業(yè)提供更多的經(jīng)濟(jì)效益。

3.把握投標(biāo)工程預(yù)算成本

在投標(biāo)成本預(yù)算時(shí)為避免建設(shè)單位的壓價(jià)，要根據(jù)施工設(shè)計(jì)計(jì)算出工程量，按照市場(chǎng)價(jià)位制定人工費(fèi)用，再根據(jù)管理人員的人數(shù)確定管理費(fèi)用、交通費(fèi)用等，再加上技術(shù)部門提出的各種技術(shù)和設(shè)備的使用費(fèi)用等算出總的成本費(fèi)用作為企業(yè)的最低報(bào)價(jià)，避免企業(yè)在競(jìng)價(jià)時(shí)處于被動(dòng)地位。

4.施工前的工程成本預(yù)算

雖然在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中對(duì)工程成本已經(jīng)進(jìn)行過(guò)估算，但是施工前還要再次詳細(xì)計(jì)算施工成本，盡可能的把工程成本降到最低，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。預(yù)算階段要在估算的基礎(chǔ)上準(zhǔn)確的按照材料的采購(gòu)、設(shè)備租賃、人工的合同等確定實(shí)際費(fèi)用，按工程實(shí)施的不同時(shí)間段分配預(yù)算資金，還要根據(jù)工程的進(jìn)展，持續(xù)的預(yù)測(cè)工程資金的使用情況，盡可能做到預(yù)算的精確，減少施工過(guò)程中的不必要開(kāi)支。

二、施工階段的成本控制與管理

建設(shè)工程項(xiàng)目成本發(fā)生在施工階段，占到工程總成本的80%以上，因此施工時(shí)要近可能的按照計(jì)劃成本進(jìn)行施工，以減少額外的開(kāi)支。

1.人工費(fèi)的控制與管理。

人工費(fèi)用是施工費(fèi)用的重要組成部分，人工費(fèi)用過(guò)高時(shí)會(huì)減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而人工費(fèi)用過(guò)低又可能造成罷工等行為，損害企業(yè)形象，延誤工期，最終也減少了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此企業(yè)必須建立勞務(wù)公司，組織專業(yè)的勞務(wù)人員招聘勞動(dòng)力隊(duì)伍，細(xì)化勞工費(fèi)用，在施工前簽訂合同，并按期結(jié)算人工費(fèi)用。

2.材料費(fèi)的控制與管理

材料費(fèi)占到施工成本的絕大部分，只有控制好材料的數(shù)量和價(jià)格，才能有效的減少施工成本。企業(yè)要建立材料采購(gòu)部門，采購(gòu)部門在采購(gòu)時(shí)要按照合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行采購(gòu)，并對(duì)材料市場(chǎng)進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查，從而掌控材料價(jià)格的波動(dòng)信息，采購(gòu)到低價(jià)材料。采購(gòu)部門的領(lǐng)導(dǎo)要認(rèn)真負(fù)責(zé)，避免利用職務(wù)之便采購(gòu)一些以次充好的材料，采購(gòu)時(shí)要做好市場(chǎng)調(diào)研工作，盡量與信譽(yù)好，性價(jià)比高的企業(yè)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，控制材料的采購(gòu)價(jià)格。材料在分配時(shí)要定期定額的分配，每次分配都要做好記錄工作，在材料的使用上要建立標(biāo)準(zhǔn)，在符合標(biāo)準(zhǔn)的情況下，合理的使用材料，杜絕材料的浪費(fèi)，遇到超額領(lǐng)取材料的情況，要進(jìn)行查明超額領(lǐng)取的原因，對(duì)于沒(méi)有使用的材料，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，選取適當(dāng)?shù)拇鎯?chǔ)方式，并在項(xiàng)目中進(jìn)行成本折算。

3.設(shè)備費(fèi)的控制與管理

在施工過(guò)程中設(shè)備的使用是不可缺失的，設(shè)備費(fèi)用的產(chǎn)生主要是租賃費(fèi)用，其次維護(hù)和保養(yǎng)也占到很大比重。施工時(shí)要合理的安排好設(shè)備的使用，加強(qiáng)設(shè)備的管理，既要減少施工過(guò)程中設(shè)備閑置造成的租賃費(fèi)用的浪費(fèi)，又要減少設(shè)備因過(guò)度使用而發(fā)生損壞的維護(hù)費(fèi)用。對(duì)機(jī)械設(shè)備的調(diào)度工作要做好，一旦跳讀出現(xiàn)問(wèn)題，施工現(xiàn)場(chǎng)就會(huì)發(fā)生紊亂從而耽誤工期，增加了額外的開(kāi)支，此外還要做好人機(jī)的協(xié)調(diào)工作，提高機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)效率。

4.管理費(fèi)的控制與管理

施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員對(duì)整個(gè)施工期間各項(xiàng)工作能夠有序的進(jìn)行起著至關(guān)重要的作用，但是管機(jī)構(gòu)過(guò)多反而會(huì)造成各工作之間的沖突，增加額外支出，因此要健全管理機(jī)構(gòu)，精簡(jiǎn)重復(fù)的管理部門，從而減少管理費(fèi)用。

5.合同的控制與管理

合同管理在控制成本上具有非常重要的作用。要對(duì)引起成本變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，采取積極的對(duì)策，把風(fēng)險(xiǎn)因素和策略反映在合同的具體條款中，以防在遇到突況時(shí)成本超支的現(xiàn)象。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本控制與管理；意義；措施

中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目控制與管理一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究的重要課題之一。尤其是在國(guó)家不斷加大調(diào)控力度的形勢(shì)下，“拿地即能賺錢”的粗放式房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)代已徹底成為過(guò)去。在售價(jià)限制與人工材料上漲的雙重壓力下，如何保證利潤(rùn)率是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不面對(duì)的首要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制與管理的意義

成本控制與管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義,微利時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制與管理的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大,其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外,也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開(kāi)發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià),其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制不力,成本居高不下的緣故。從宏觀上講,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制與管理進(jìn)行研究,對(duì)合理利用土地資源,避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì),減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的高速發(fā)展,已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。早年由于土地及資本市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)。隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行,即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范,同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求;使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開(kāi)發(fā)已成往事,必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金,加強(qiáng)成本控制與管理,練好內(nèi)功。房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制與管理的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本,給利潤(rùn)騰出了上升的空間,也有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)跑量。從微觀上講,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制與管理進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),騰出利潤(rùn)空間、制定銷售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制與管理內(nèi)容分析

1、可行性研究階段

可行性研究階段就需要我們控制好投資估算，認(rèn)真做好可研階段的詳細(xì)的投資估算，投資估算誤差控制在5%-10%之內(nèi)，在工程建設(shè)投資估算資金的時(shí)候需要準(zhǔn)確估算項(xiàng)目資金，以便能更好的籌措資金，對(duì)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)，需要為工程限額設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)等。而我們以往有的工程可研階段，投資估算做的比較粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，預(yù)算超概算的現(xiàn)象。因此這個(gè)階段要求工作做細(xì)，不能以偏概全，多做市場(chǎng)調(diào)查，設(shè)備多詢價(jià)。投資估算的誤差做的越小越好。

2、合理確定生產(chǎn)規(guī)模及正確選擇建設(shè)地點(diǎn)

投資決策階段各項(xiàng)熱核經(jīng)濟(jì)的決策，對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)有重大影響，尤其是生產(chǎn)規(guī)模的確定，建設(shè)者地點(diǎn)的選擇。任何一方面的決策失誤都會(huì)帶來(lái)人力、財(cái)力的浪費(fèi)，甚至是不可彌補(bǔ)的損失。我們知道，當(dāng)項(xiàng)目單位產(chǎn)品的報(bào)酬一定時(shí)，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與生產(chǎn)規(guī)模成正比，生產(chǎn)規(guī)模越大，其經(jīng)濟(jì)效益越高。但是，當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大到一定程度或超過(guò)一定的限度時(shí)，項(xiàng)目的規(guī)模效益因受技術(shù)進(jìn)步管理水平、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)、環(huán)境等因素的制約而可能出現(xiàn)遞減。如果一味追求過(guò)大的生產(chǎn)規(guī)模，反而會(huì)導(dǎo)致投資收益的低下，工程造價(jià)支出的浪費(fèi)。因此在項(xiàng)目決策時(shí)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的需求狀況、生產(chǎn)技術(shù)水平、管理技術(shù)水平、環(huán)境因素等合理確定生產(chǎn)規(guī)模，控制項(xiàng)目的投資估算，以期單位成本預(yù)測(cè)收益最佳。

3、設(shè)計(jì)方案的成本控制與管理

擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案和住房裝修方案。在選擇住房裝修方案的時(shí)候，不能夠局限于一種設(shè)計(jì)方案，而是要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，采用多家競(jìng)投，多方參考，優(yōu)勝劣汰。企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)規(guī)劃前要充分研究項(xiàng)目建設(shè)用地的自然條件和地理位置。設(shè)計(jì)部門要認(rèn)真研究土地調(diào)查員反饋的相關(guān)信息，針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行建設(shè)用地的規(guī)劃，提高可用地的使用率，避免對(duì)可用地面積的浪費(fèi)，增加企業(yè)的均攤成本。

4、采購(gòu)階段的成本控制與管理

（1）戰(zhàn)略采購(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)可以組織成立一個(gè)專業(yè)的采購(gòu)委員會(huì)，負(fù)責(zé)制定戰(zhàn)略采購(gòu)的具體實(shí)施方案和采購(gòu)決策。戰(zhàn)略采購(gòu)的產(chǎn)品和服務(wù)必須要有較大的使用范圍和使用量，還要滿足可重復(fù)使用的特點(diǎn)。在采購(gòu)之前，還要對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)較為詳細(xì)的調(diào)研活動(dòng)，重點(diǎn)采購(gòu)顧客需求量大的、影響范圍廣的產(chǎn)品和服務(wù)，以迎合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的切實(shí)需求。

（2）聯(lián)合采購(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)中的采購(gòu)委員會(huì)在充分了解聯(lián)合采購(gòu)的產(chǎn)品和服務(wù)的特點(diǎn)之后，以此為依據(jù)，專門組建起一個(gè)聯(lián)合采購(gòu)小組，負(fù)責(zé)聯(lián)合采購(gòu)過(guò)程中的相關(guān)事宜。聯(lián)合采購(gòu)時(shí)必須要保證所需采購(gòu)的產(chǎn)品和服務(wù)，在同一時(shí)期內(nèi)被兩個(gè)以上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)需要。

（3）招標(biāo)采購(gòu)

企業(yè)中采購(gòu)部門負(fù)責(zé)制定招標(biāo)采購(gòu)的具體決策和實(shí)施過(guò)程，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開(kāi)、誠(chéng)信的原則，能夠有效監(jiān)管工程項(xiàng)目采購(gòu)環(huán)節(jié)中產(chǎn)品及服務(wù)的質(zhì)量和成本，為企業(yè)獲得利益最大化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（4）認(rèn)價(jià)采購(gòu)

認(rèn)價(jià)采購(gòu)是招標(biāo)采購(gòu)的補(bǔ)充形式，一般來(lái)說(shuō)不能直接簽訂采購(gòu)合同。它同招標(biāo)采購(gòu)一樣應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信、公正、公開(kāi)的原則，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)控制成本、監(jiān)管質(zhì)量具有重要意義。

5、施工階段

施工階段的成本控制與管理是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)階段，負(fù)責(zé)成本控制的有關(guān)工作人員一定要嚴(yán)格把好控制關(guān)，做好施工階段的成本控制工作。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，相關(guān)施工合同的遵循一定要做到嚴(yán)謹(jǐn)無(wú)誤，以合同為主要依據(jù)來(lái)進(jìn)行工程成本的計(jì)算、結(jié)算、付款以及索賠。同時(shí)，合理控制工程變更，控制變更的關(guān)鍵在于嚴(yán)格變更的程序、管理制度及考核等。應(yīng)建立嚴(yán)格的工程變更簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等相關(guān)部門和有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保變更簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。

實(shí)行項(xiàng)目跟蹤審計(jì)。選擇一家好的審計(jì)事務(wù)所，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程、全方位的跟蹤審計(jì)，是控制項(xiàng)目建設(shè)成本的有效措施。審計(jì)單位除了對(duì)工程預(yù)決算進(jìn)行審查以外，還要對(duì)變更簽證、隱蔽工程、設(shè)備及主要材料價(jià)格等，在施工過(guò)程中及時(shí)掌握和現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)，從而保證項(xiàng)目建設(shè)成本的及時(shí)有效可控。

6、竣工階段

竣工結(jié)算是工程成本控制與管理的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，是竣工驗(yàn)收的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)，具體如下：（1）嚴(yán)查施工合同，熟悉施工圖紙，核準(zhǔn)工程結(jié)算范圍，分析竣工資料，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工程數(shù)量，對(duì)于未完或未做工程及交叉和假供材，不能在結(jié)算中計(jì)算。（2）嚴(yán)查現(xiàn)場(chǎng)簽證的合理性、真實(shí)性。防止不屬于簽證范疇的內(nèi)容列入工程結(jié)算，審查結(jié)算內(nèi)容是否重復(fù)，正確處理結(jié)算糾紛。（3）審查計(jì)算規(guī)則的運(yùn)用，政策調(diào)整的合理性、準(zhǔn)確性。審查各項(xiàng)取費(fèi)是否準(zhǔn)確等。

結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和全球一體化步伐的加快，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在飛速的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)漸漸的進(jìn)入了成熟期，現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)的在國(guó)家的宏觀調(diào)控下競(jìng)爭(zhēng)變得更加的規(guī)范。在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越殘酷的今天，成本無(wú)疑起著非常重要的作用，房地產(chǎn)也一樣，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)成本的控制有著重要的意義。

參考文獻(xiàn)

[1]孫長(zhǎng)朝.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制對(duì)策探討[J].湖北財(cái)經(jīng)高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2011，（2）：l23.

篇6

關(guān)鍵詞：建筑工程；施工管理；成本控制；方法研究

引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建筑行業(yè)也日趨蓬勃，建設(shè)高質(zhì)量高效益的建筑是建筑施工單位的根本目標(biāo)，也是社會(huì)繁榮與穩(wěn)定的根本保證。在具體的工程實(shí)施過(guò)程中，建筑工程施工項(xiàng)目管理及成本控制嚴(yán)重關(guān)系著建筑企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量水平，對(duì)企業(yè)的存亡起著至關(guān)重要的影響作用。因此，加強(qiáng)建筑施工管理項(xiàng)目中成本的控制不僅僅可以提高企業(yè)的生產(chǎn)效益，也有利于企業(yè)成長(zhǎng)和發(fā)展，從而促進(jìn)建筑工程的快速發(fā)展。

一、建筑工程施工項(xiàng)目管理中成本控制的重要性

建筑工程施工管理中成本的控制，實(shí)際上就是指在實(shí)際的施工當(dāng)中，利用成本控制的管理，并通過(guò)分析預(yù)測(cè)核算等對(duì)施工中的經(jīng)濟(jì)資源以及費(fèi)用開(kāi)銷形成系統(tǒng)的成本控制體系，在具體的工程施工管理中，項(xiàng)目的成本控制運(yùn)用于項(xiàng)目工程中各個(gè)階段，所以，在施工中進(jìn)行成本的控制十分重要，有利于項(xiàng)目管理水平的提高。成本控制是工程管理中質(zhì)量的具體體現(xiàn)，成本的降低會(huì)直接導(dǎo)致工程利益的最大化，同時(shí)可以節(jié)約資源，有利于成本控制政策的實(shí)施。

企業(yè)運(yùn)行的最根本目的是企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而成本控制是企業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)略手段，通過(guò)成本的控制，使企業(yè)能以低成本高收益來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)率，取得利益最大化同時(shí)有效的增加企業(yè)效益。由于施工項(xiàng)目周期長(zhǎng)流動(dòng)性大等因素的影響，一般而言工程項(xiàng)目成本的變動(dòng)也比較大，有可能出現(xiàn)與計(jì)劃不吻合的情況，所以，施工單位應(yīng)對(duì)成本的控制予以高度的重視，因?yàn)?，這將關(guān)系著企業(yè)的效益與發(fā)展。

二、建筑工程施工項(xiàng)目管理及成本控制的內(nèi)容

1、施工項(xiàng)目的成本構(gòu)成

強(qiáng)化成本控制首先要了解成本控制的價(jià)值與成本的構(gòu)成。在建筑工程施工項(xiàng)

目中實(shí)施成本控制的目的在于對(duì)實(shí)際施工成本進(jìn)行管控，通過(guò)資源的合理配置避免出現(xiàn)實(shí)際費(fèi)用超支的現(xiàn)象。一般而言，成本構(gòu)成包括機(jī)械使用費(fèi)、材料費(fèi)、人工費(fèi)等直接成本，與辦公費(fèi)用、勞動(dòng)保障費(fèi)用以及員工福利等間接費(fèi)用。因此，處理好施工成本構(gòu)成中各要素之間的關(guān)系，能夠有效推進(jìn)成本控制的進(jìn)程。

2、成本控制中的計(jì)劃與預(yù)算

形成控制是指基于施工企業(yè)與中標(biāo)金額的利潤(rùn)率，對(duì)項(xiàng)目的成本信息進(jìn)行綜

合分析，并運(yùn)用科學(xué)的方法實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的預(yù)測(cè)，從而確定項(xiàng)目實(shí)際需要的資金金額。項(xiàng)目計(jì)劃的制定要盡可能完善，綜合考慮生產(chǎn)任務(wù)的完成、預(yù)算金額以及成本降低等因素，以便能夠及時(shí)應(yīng)對(duì)實(shí)際中的復(fù)雜情況，

3、成本控制中的分析與核算

在成本控制中的分析與核算方面，重點(diǎn)是對(duì)對(duì)施工成本進(jìn)行準(zhǔn)確的分配與歸集，將成本費(fèi)用落實(shí)到具體的施工對(duì)象與環(huán)節(jié)上，可以對(duì)施工過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)測(cè)與核算，對(duì)于與成本控制計(jì)劃有出入的部分，能夠采取相應(yīng)的控制措施。除此之外，還有利于工程項(xiàng)目實(shí)際成本的計(jì)算與整體的總結(jié)分析。

三、建筑工程施工項(xiàng)目管理中成本控制存在的問(wèn)題

1、體制和制度上存在的問(wèn)題

所有的管理活動(dòng)都離不開(kāi)責(zé)任與權(quán)利結(jié)合的體制和相對(duì)應(yīng)的規(guī)章制度，成本控制亦然這樣現(xiàn)如今，大多數(shù)企業(yè)只是以建筑工程的實(shí)際情況設(shè)項(xiàng)目部，對(duì)企業(yè)的管理層沒(méi)有相應(yīng)的改造，沒(méi)有制定一套與項(xiàng)目管理制度相對(duì)應(yīng)的公司管理制度和體制，導(dǎo)致該項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)利和利潤(rùn)，但是不用負(fù)責(zé)任，一旦發(fā)生一系列工程項(xiàng)目需要翻修的時(shí)候，無(wú)法找到負(fù)責(zé)人，無(wú)法追究責(zé)任，最后致使企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上蒙受巨大的損失。

2、技術(shù)上存在的問(wèn)題

在這個(gè)現(xiàn)代化的社會(huì)，還是會(huì)存在一些建筑企業(yè)沿用傳統(tǒng)又陳舊的技術(shù)手段，這種情況對(duì)建筑企業(yè)的發(fā)展無(wú)任何作用因?yàn)閭鹘y(tǒng)的技術(shù)只是按部就班的完成工程，對(duì)建筑工程的質(zhì)量和效率沒(méi)有絲毫的提高，而且還會(huì)消耗大量成本造成傳統(tǒng)技術(shù)仍然存在于建筑工程的建設(shè)中，主要是因?yàn)榻ㄖこ添?xiàng)目的管理人控制成本的方法不當(dāng)，沒(méi)有考慮到傳統(tǒng)技術(shù)在應(yīng)用時(shí)會(huì)損失成本，這也說(shuō)明建筑工程項(xiàng)目在管理成本上的計(jì)劃上不周全不合理不詳細(xì)，方案上存在缺陷和漏洞，在建筑工程的各個(gè)環(huán)節(jié)上無(wú)法有效的控制成本，最終才導(dǎo)致企業(yè)損失大量資金所以，建筑工程項(xiàng)目應(yīng)該運(yùn)用新型的先進(jìn)技術(shù)來(lái)替代傳統(tǒng)的技術(shù)手段來(lái)減少建筑成本的損失，最終實(shí)現(xiàn)成本控制的目的。

3、施工人員存在的問(wèn)題

工作人員整體水平偏低是造成建筑工程項(xiàng)目管理中成本控制效果不好的主要原因之一因?yàn)楣ぷ魅藛T沒(méi)有專業(yè)的合理的高效的技術(shù)水平來(lái)對(duì)工程總體進(jìn)行一定的成本控制工作，所以導(dǎo)致在成本的控制上有很大的漏洞，比如說(shuō)監(jiān)管不當(dāng)控制不合理及施工技術(shù)不達(dá)標(biāo)等諸多問(wèn)題，最終導(dǎo)致成本控制不好就我國(guó)的建筑工程項(xiàng)目而言，成本控制工作人員的綜合素質(zhì)偏低落實(shí)情況不得體控制意識(shí)不強(qiáng)等表現(xiàn)，導(dǎo)致整體工程水平下降，造成資源浪費(fèi)，損失大量資金

四、建筑工程施工項(xiàng)目管理中成本控制的措施

1、建立完善的成本控制體系

在施工工程進(jìn)行成本控制的過(guò)程中，我們應(yīng)當(dāng)建立合理的管理控制體系，以便于降低施工的成本在進(jìn)行成本控制體系建立的過(guò)程中，不僅要有項(xiàng)目工程部，也要對(duì)企業(yè)的管理以及運(yùn)行機(jī)制做出相應(yīng)的改革與協(xié)調(diào)，以便于保證項(xiàng)目管理部門的權(quán)利，并且應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)綜合性的部門，對(duì)工程成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，制定合理的科學(xué)的成本目標(biāo)，提高控制成本的預(yù)測(cè)水平，加強(qiáng)管理人員進(jìn)行成本控制的制度，確保企業(yè)施工過(guò)程中每項(xiàng)成本都能得到有效的控制，從而提高成本控制的管理效果。

2、創(chuàng)新成本控制的技術(shù)手段

隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展和媒介手段的更新，在建筑工程施工中引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)可以大幅度增加信息傳遞效率，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)施工中所出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)而解決掉這些問(wèn)題，保存數(shù)據(jù)源，有效的減少在成本控制上出現(xiàn)的誤差，詳細(xì)計(jì)劃工作流程，合理分配施工人員，提高工程質(zhì)量和效率，拋棄傳統(tǒng)技術(shù)的應(yīng)用。

3、增加人員技術(shù)水平

對(duì)建筑工程來(lái)說(shuō)，工作人員可以直接決定企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為了提高效益，加強(qiáng)成本控制人員的整體水平在工程項(xiàng)目管理中成本控制就顯得非常重要首先，告知成本控制這項(xiàng)工作的重要性，讓工作人員真正的認(rèn)識(shí)到這項(xiàng)工作其次，對(duì)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，把涉及到的專業(yè)知識(shí)詳細(xì)的講解，提高專業(yè)度第三，端正工作人員的態(tài)度，進(jìn)行素質(zhì)教育培訓(xùn)，使工作人員有使命感和責(zé)任感最后，結(jié)合實(shí)際對(duì)工作人員的操作能力分析能力和溝通能力的培養(yǎng)，提高整體工作能力。

結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)階段，隨著建筑行業(yè)的繁榮發(fā)展，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。建筑行業(yè)面臨著革新技術(shù)手段和管理模式的嚴(yán)峻考驗(yàn)，為適應(yīng)新時(shí)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求，施工單位必須在工程施工中加強(qiáng)管理，對(duì)工程成本采取有效措施進(jìn)行控制，從而降低資金投入，并有效提高施工工程的質(zhì)量，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]王雪軍，王雪芬.淺談建筑工程施工項(xiàng)目管理及成本控制[J].價(jià)值工程.2014（13）.

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本控制；管理對(duì)策

【 abstract 】 this paper introduces the development of real estate project cost control and management of the related content. Through the introduction of real estate development project cost of the composition, the present situation and existing problems of the real estate enterprise in actual in realizing development project cost control and management to provide the reference.

【 key words 】 real estate development; Cost control; Management countermeasures

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化不斷發(fā)展和國(guó)務(wù)院近年來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的不斷出臺(tái)，房?jī)r(jià)日趨回歸合理，為了企業(yè)持續(xù)更好的生存，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)控制支出，即主要是控制成本來(lái)實(shí)現(xiàn)利益。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自身的特點(diǎn)，優(yōu)化開(kāi)發(fā)工程成本的控制和管理，是企業(yè)降低成本，增加效益的必由之路。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本的現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本的組成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的成本主要包括以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本，招標(biāo)階段的成本，施工階段的成本以及竣工結(jié)算階段的成本等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本的控制與管理的主要內(nèi)容也相應(yīng)的分為上述各階段成本的控制與管理。

1.2 現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1.2.1 過(guò)度控制施工階段的成本

《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》中涉及的開(kāi)發(fā)工程的成本管理主要為施工階段，也就是項(xiàng)目建設(shè)階段。大多數(shù)房地產(chǎn)公司把施工經(jīng)理稱作是項(xiàng)目經(jīng)理，為了防止施工過(guò)程中發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)糾紛，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力相比職能部門要小得多，這就導(dǎo)致了在成本控制方面的各種問(wèn)題：首先，成本控制和管理的責(zé)任被各個(gè)職能部門分散，而各部門通常只注重自己管理范圍內(nèi)的成本控制情況，而對(duì)自己職能外的成本控制則不聞不問(wèn)，這樣一來(lái)形成了“各自為戰(zhàn)”“各人自掃門前雪”的格局，宏觀的整體控制和管理遭到了忽略和破壞。其次，項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任遠(yuǎn)大于權(quán)力，導(dǎo)致需要大力增加與各部門的協(xié)調(diào)溝通工作，這樣就造成了項(xiàng)目經(jīng)理的工作重心發(fā)生偏移，減少了做自己本職工作的時(shí)間和精力，這對(duì)于控制和管理開(kāi)發(fā)工程成本是極為不利的。

1.2.2 開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段溝通協(xié)調(diào)性較差

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程很長(zhǎng)，包括前期的策劃分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、中期的施工、銷售預(yù)銷售、后期的物業(yè)管理等等。由于從項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備到工程建設(shè)再到后期服務(wù)的時(shí)間跨度較大，造成了整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制與管理責(zé)任的分割，各階段各部門各管一段時(shí)間或者各管一部工作，不能形成綜合管理，各部門之間的協(xié)調(diào)性較差，分工不明確、不合理，常常會(huì)造成不必要的浪費(fèi)。各部門之間如何協(xié)調(diào)合作、資源如何分配使用成為控制開(kāi)發(fā)工程成本的亟待解決的問(wèn)題。

1.2.3 在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中計(jì)劃性不足

就目前來(lái)講，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制和管理模式相對(duì)比較落后，還沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)的先進(jìn)模式，主要有以下表現(xiàn)。

（1）開(kāi)發(fā)周期的控制不合理，導(dǎo)致過(guò)高的資金利息，同時(shí)導(dǎo)致了資金回籠的速度緩慢和難度增加。

（2）不能對(duì)各個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行合理定位，只重視了總體規(guī)劃的成本審核而忽視了各個(gè)分項(xiàng)如不同方案、戶型等各自成本的審核。

（3）對(duì)施工圖不夠重視，往往出現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不斷修改原始施工圖的現(xiàn)象，浪費(fèi)工程成本。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本控制與管理的對(duì)策及優(yōu)化措施

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本控制與管理的對(duì)策

為了解決目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本控制和管理過(guò)程中比較突出的問(wèn)題，現(xiàn)提出以下幾點(diǎn)對(duì)策：

2.1.1 完善成本控制與管理體制

建立健全的成本控制與管理體系，關(guān)鍵是要有科學(xué)系統(tǒng)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)做鋪墊，再結(jié)合自身實(shí)際情況有針對(duì)性的設(shè)計(jì)出切實(shí)有效的管理程序和方法。提高整體成本管理的水平，首先必須建立起成本管理系統(tǒng)的基本框架，力爭(zhēng)細(xì)化到人，防止管理脫節(jié)，爭(zhēng)取做到權(quán)責(zé)分明。其次，還要建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，在工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到控制和管理成本，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，有利于促進(jìn)各部門各階段對(duì)成本控制意識(shí)的提高，從而達(dá)到節(jié)約成本的目的。

2.1.2 提高全體人員的成本管理意識(shí)

實(shí)現(xiàn)全面的成本控制和管理，不能只靠成本管理部門，更要靠全體人員良好的節(jié)約意識(shí)，只有形成了節(jié)約的大環(huán)境，才能在各個(gè)細(xì)小的環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)成本的節(jié)約和控制。要提高全體人員的成本控制和管理意識(shí)，首先處于領(lǐng)導(dǎo)崗位的同志要有以身作則的意識(shí)，為成本控制和管理創(chuàng)造良好的環(huán)境，同時(shí)起到模范帶頭作用。其次，各部門之間要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，合理分工，不能埋頭單干，有事及時(shí)相互協(xié)調(diào)，共同控制和管理工程開(kāi)發(fā)的成本。

2.1.3 做足在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的計(jì)劃

（1）合理控制開(kāi)發(fā)周期，杜絕因?yàn)殚_(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)造成的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題和資金浪費(fèi)。

（2）把工程中各個(gè)階段各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)化，使得各個(gè)分項(xiàng)的成本都一目了然，減少因各項(xiàng)成本太過(guò)籠統(tǒng)造成的成本浪費(fèi)。同時(shí)在工程設(shè)計(jì)階段，就要選擇優(yōu)秀的工程造價(jià)公司，保證工程造價(jià)預(yù)算的合理和準(zhǔn)確，避免不必要的成本浪費(fèi)。

（3）重視施工圖紙，在設(shè)計(jì)施工圖紙之初就仔細(xì)考慮各個(gè)細(xì)節(jié)，減少在施工過(guò)程中或施工完成后修改圖紙的現(xiàn)象，不僅可以提高工程質(zhì)量和效率，而且可以避免不必要的成本疊加和浪費(fèi)。

（4）實(shí)施有效的合同管理，合同管理工作應(yīng)該由工程、財(cái)務(wù)及預(yù)算等職能部門共同完成。合同管理涉及到工程造價(jià)和材料費(fèi)用的合理支配，所以在合同管理過(guò)程中，各職能部門要既相互協(xié)調(diào)，又各有側(cè)重，如工程部門應(yīng)側(cè)重材料設(shè)備的支出、工程進(jìn)度等內(nèi)容，保證合同管理和工程管理相協(xié)調(diào)；財(cái)務(wù)部門則側(cè)重合同資金的去向、合同款支付等內(nèi)容，保證合同管理和資金管理相協(xié)調(diào)。

2.1.4 儲(chǔ)備管理人才

高素質(zhì)的成本控制管理人才是控制工程成本的重要保證。所謂高素質(zhì)的成本控制管理人才，就是指同時(shí)具備扎實(shí)的理論知識(shí)、良好的與時(shí)俱進(jìn)的能力、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和敏銳的成本控制管理意識(shí)的人才。這樣的成本控制管理人才有很高的法律意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和合同意識(shí)，能夠在控制和管理成本過(guò)程中各方面兼顧，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上有效節(jié)約工程成本。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本控制與管理的優(yōu)化

2.2.1 創(chuàng)新管理機(jī)制，深化管理體制改革

通過(guò)培訓(xùn)，促使全體員工樹立節(jié)約成本的觀念，使得在工程成本的控制和管理工作順利進(jìn)行。在此基礎(chǔ)上，革新機(jī)構(gòu)設(shè)置，例如可以合并責(zé)任相近或相關(guān)的部門，使得合同管理、成本管理、財(cái)務(wù)管理合而為一，既增加了成本控制管理的機(jī)動(dòng)性，又有利于人才的合理安置。

2.2.2項(xiàng)目管理落實(shí)到人

明確每個(gè)細(xì)化項(xiàng)目或階段的管理負(fù)責(zé)人，規(guī)范在工程成本管理過(guò)程中的行為，建立合理的獎(jiǎng)懲制度，不僅可以保證工程項(xiàng)目的有序?qū)嵤?，而且可以?shí)現(xiàn)工程成本的有效控制。

2.2.3 與時(shí)俱進(jìn)，走國(guó)際化道路

時(shí)刻關(guān)注國(guó)際新形勢(shì)，借鑒國(guó)內(nèi)外的成功管理經(jīng)驗(yàn)，在理論和實(shí)際上實(shí)現(xiàn)與國(guó)際的接軌，不斷優(yōu)化工程中的成本控制和管理機(jī)制，是成本控制和管理工作不斷向前發(fā)展的技術(shù)支持和保證。

3 結(jié)束語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，在當(dāng)前樓市價(jià)格回歸合理的大背景下，要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就要注重開(kāi)發(fā)工程成本的控制，以低成本來(lái)博取效益。前期制定好完善的計(jì)劃，中期協(xié)調(diào)好各方面協(xié)同合作，后期強(qiáng)化管理和監(jiān)督，對(duì)控制和管理成本有及其重大的意義。這有做到這樣，才能在開(kāi)發(fā)工程成本的控制和管理中收到良好的效果，實(shí)現(xiàn)自身更好的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 王代新 劉旭. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施低成本戰(zhàn)略的分析[J].山西建筑,2007,33(31):222-223

[2] 楊曉梁. 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的研究[D]南昌大學(xué),2007

篇8

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 成本分析 控制策略

自實(shí)行體制改革以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)有了快速、系統(tǒng)的發(fā)展。尤其是近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的火熱，也促使物業(yè)管理行業(yè)全面發(fā)展。同時(shí)居民對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的要求也不斷的提高，并且隨著外資企業(yè)滲入到我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)，促使物業(yè)管理行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)顯得日益激烈。如何在提高經(jīng)濟(jì)收益，有效控制物業(yè)管理成本顯得迫切和重要。

一、物業(yè)管理成本

物業(yè)管理企業(yè)的工作主要是根據(jù)與客戶簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)社區(qū)內(nèi)的房屋以及各項(xiàng)配套的公共設(shè)施、場(chǎng)地進(jìn)行日常管理和維護(hù)，確保社區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，維護(hù)社區(qū)內(nèi)社會(huì)秩序等社區(qū)服務(wù)。物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可劃分為不同類別。一般來(lái)說(shuō)，主要包括：管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生

費(fèi)：保安費(fèi)；辦公費(fèi)；文體活動(dòng)成本；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)等。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容可以看出。物業(yè)管理成本具有點(diǎn)多、面廣、線長(zhǎng)的特點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)日常管理的事物繁多，包含社區(qū)的各個(gè)方面，即使是同一物業(yè)企業(yè)由于不同社區(qū)的物業(yè)類型不一樣、社區(qū)大小不一樣、新舊不一樣、客戶需求不一樣、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)管難度很大。很難實(shí)行統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的成本核算。

二、影響物業(yè)管理成本的因素

（1）物業(yè)企業(yè)組織成本較高。組織成本是企業(yè)成本的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)的組織成本主要包含靜態(tài)組織成本和動(dòng)態(tài)組織成本兩個(gè)方面。物業(yè)企業(yè)靜態(tài)組織成本是由企業(yè)自身組織結(jié)構(gòu)決定的。動(dòng)態(tài)組織成本是指組織在運(yùn)行中消耗的成本。靜態(tài)組織成本主要表現(xiàn)在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不完善，組織存在多頭領(lǐng)導(dǎo)、管理層次過(guò)多等。動(dòng)態(tài)組織成本主要體現(xiàn)在組織中的人員素質(zhì)參差不齊，組織決策難以有效貫徹實(shí)施等。隨著物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)組織也不斷壯大.組織成本有居高不下趨勢(shì)，增加物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（2）物業(yè)企業(yè)管理方式簡(jiǎn)單。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)提供的是一種簡(jiǎn)單的粗放式的服務(wù)。管理服務(wù)手段智能化水平低下，科技含量低。手工操作形式比較多，這必然需要大量的物力和人力。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高速增長(zhǎng)，人民生活水平日益提高，不僅使勞動(dòng)力成本不斷上升。而且客戶對(duì)物業(yè)企業(yè)的要求也日益增高，造成物業(yè)管理企業(yè)成本不斷增多。

（3）社區(qū)配套設(shè)施不完備，管理難度大。部分社區(qū)在早期的規(guī)劃時(shí)。忽略了日后的物業(yè)管理。社區(qū)中的部分基礎(chǔ)設(shè)施不完善，難以滿足顧客需求的多樣化。例如，在早期建筑規(guī)劃中，存在機(jī)動(dòng)車位比較少，甚至沒(méi)有，綠化面積少等問(wèn)題，造成對(duì)其進(jìn)行物業(yè)管理的難度增大，直接增加物業(yè)企業(yè)的管理服務(wù)成本。

（4）物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式單一。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍主要圍繞著社區(qū)內(nèi)部的設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、保安等基本服務(wù)。由于顧客需求的多樣化趨勢(shì)加強(qiáng)，簡(jiǎn)單的社區(qū)服務(wù)已經(jīng)無(wú)法滿足顧客的需求，造成部分資源的浪費(fèi)，增加了企業(yè)成本。

三、控制物業(yè)管理成本對(duì)策

物業(yè)企業(yè)管理成本的高低對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)管理成本研究，降低物業(yè)管理成本，促使物業(yè)企業(yè)改革并以靈活的方式開(kāi)展專業(yè)經(jīng)營(yíng)，積極參與社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，提高投資收益。

（1）改善物業(yè)企業(yè)組織，降低組織成本。完善組織結(jié)構(gòu)。科學(xué)分析組織職能。調(diào)整職能管理部門，擴(kuò)大組織管理幅度，減少組織管理層次，促使物業(yè)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化。避免出現(xiàn)多頭領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)象，減少組織內(nèi)的摩擦費(fèi)用。同時(shí)，擴(kuò)大管理幅度，有利于上級(jí)對(duì)下級(jí)的有效管理和監(jiān)督，保證組織決策能貫徹實(shí)施。減少管理層次有利于對(duì)企業(yè)管理成本的監(jiān)控。加強(qiáng)對(duì)組織內(nèi)部人員的培訓(xùn)。雖然物業(yè)管理行業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)勞動(dòng)力質(zhì)量的需求不是很高，但是物業(yè)管理企業(yè)也要對(duì)企業(yè)內(nèi)部員工及時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)，提高勞動(dòng)者的素質(zhì)。

（2）營(yíng)造良好的組織文化。企業(yè)文化的營(yíng)造是物業(yè)企業(yè)發(fā)展之源和動(dòng)力之本，從本質(zhì)上講企業(yè)文化是企業(yè)內(nèi)部成員在長(zhǎng)期實(shí)踐活動(dòng)中所形成的并且被組織成員所普遍認(rèn)可和遵循的具有組織特色的價(jià)值觀念和行為規(guī)范。組織文化作為團(tuán)體共同價(jià)值觀，具有自我調(diào)控功能，使組織的目標(biāo)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為個(gè)體成員的自覺(jué)行動(dòng)。

（3）促進(jìn)物業(yè)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)除了提供基本的社區(qū)服務(wù)外，可以利用自身有利條件，在社區(qū)內(nèi)開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)，這樣既能發(fā)現(xiàn)和培育新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)，又能滿足不同客戶的個(gè)性化需求，同時(shí)達(dá)到降低服務(wù)成本，提高投資收益的效果。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，既不會(huì)增加管理成本，也不會(huì)增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)，而且還會(huì)給物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造收益，因此多元化的經(jīng)營(yíng)策略成為物業(yè)企業(yè)控制企業(yè)成本的有效途徑。

（4）實(shí)施績(jī)效管理，降低企業(yè)成本?？?jī)效管理是指為了達(dá)到組織目標(biāo)，通過(guò)持續(xù)開(kāi)放的溝通過(guò)程，形成組織目標(biāo)所預(yù)期的收益和產(chǎn)出，并推動(dòng)組織和個(gè)人做出有利于目標(biāo)達(dá)成的行為。可見(jiàn)，企業(yè)員工的個(gè)人能力、忠誠(chéng)度和滿意度對(duì)物業(yè)企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有極大的影響。同時(shí)，績(jī)效管理的應(yīng)用可以促使物業(yè)企業(yè)的不斷改革，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展物業(yè)企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該堅(jiān)持人力成本最小化、效益最大化的原則。針對(duì)社區(qū)中的保潔、保安、綠化等工作嚴(yán)格實(shí)行專業(yè)化的管理，或者聘請(qǐng)臨時(shí)員工負(fù)責(zé)，以達(dá)到降低人工費(fèi)和管理費(fèi)用的目的。此外，物業(yè)企業(yè)也有必要進(jìn)行合并和重組，優(yōu)化人力資源配置。充分利用高科技和現(xiàn)代化的手段提升服務(wù)水平，降低管理成本，提高管理收益。

（5）借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，降低管理成本。會(huì)計(jì)成本是一門發(fā)展比較迅速的學(xué)科。適合當(dāng)前多數(shù)企業(yè)實(shí)際需要的標(biāo)準(zhǔn)成本會(huì)計(jì)，責(zé)任成本會(huì)計(jì)、目標(biāo)成本計(jì)算、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、成本決策、成本預(yù)測(cè)等。物業(yè)企業(yè)依托電子科技的迅速發(fā)展，實(shí)施以IC卡技術(shù)為核心，運(yùn)用計(jì)算機(jī)和通訊技術(shù)手段的“一卡通”智能管理新方法?！耙豢ㄍā钡氖召M(fèi)管理方法，提高物業(yè)管理效能。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 成本構(gòu)成 成本控制 存在問(wèn)題 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）03-283-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還包括開(kāi)發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)全面成本大致由8個(gè)方面構(gòu)成：

1.土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

（1）土地征收費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征收費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

（2）房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即房屋征收安置費(fèi)和征收補(bǔ)償費(fèi)。

3.前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：

（1）項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

（2）“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

4.建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。

5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。

6.公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，按3%一5%計(jì)算。

8.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面成本控制存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)對(duì)全面成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。目前只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全要素、全過(guò)程和全方位的全面成本控制，其它大部分房地產(chǎn)企業(yè)都還沒(méi)有實(shí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，其它階段對(duì)成本控制的影響不大；還有的認(rèn)為提供材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路是越來(lái)越精細(xì)化，成本管理范圍中應(yīng)納入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企業(yè)全體員工的活動(dòng)產(chǎn)生了企業(yè)成本，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心是全面成本控制。

2.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏先進(jìn)全面成本控制的手段。房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制的手段，最主要是根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制在企業(yè)成本控制中相對(duì)缺乏，這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問(wèn)題和原因不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不能對(duì)癥下藥，應(yīng)采取有效的措施全面控制企業(yè)成本。

3.房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有完善的全面成本控制的體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本控制上處于粗放狀態(tài)，完善的全面成本控制制度體系十分有限。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中卻形同虛設(shè)，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的部門崗位職責(zé)與權(quán)利，導(dǎo)致干多與干少?zèng)]區(qū)別，干好與干壞也是同一個(gè)局面，即使兌現(xiàn)了也是受獎(jiǎng)不公，受罰不服。因礙于情面對(duì)本該受處罰的人員只是批評(píng)一下了事。這種做法，只是安排了工作而對(duì)工作效果沒(méi)有考核，或者只獎(jiǎng)不罰而且獎(jiǎng)罰不到位，有關(guān)人員的積極性受到嚴(yán)重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來(lái)不可估量的損失，房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任權(quán)利相結(jié)合是否有力是職工所關(guān)心的。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面成本控制的舉措

現(xiàn)今看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開(kāi)發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。深圳某知名房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)曾公開(kāi)宣稱利潤(rùn)低于40%的房地產(chǎn)項(xiàng)目不做，而今利潤(rùn)能維持在12%左右就算是好的項(xiàng)目了。由于土地及資本市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)。隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理與整頓，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地取消了有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開(kāi)發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。

從微觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面成本控制進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制定銷售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意x。房地產(chǎn)全面成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目始終，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。

1.前期調(diào)研。在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)實(shí)是沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這筆費(fèi)用，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在立項(xiàng)時(shí)就必須對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，這也是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯?duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開(kāi)工。如果對(duì)消費(fèi)者的心理沒(méi)有充分地掌握，對(duì)市場(chǎng)的容量沒(méi)有準(zhǔn)確地估計(jì)，一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量地減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。

2.設(shè)計(jì)階段。降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建筑和安裝成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個(gè)方面：

（1））實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。可以將方案進(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。

（2）加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算。要通過(guò)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說(shuō)話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過(guò)關(guān)、質(zhì)量無(wú)保證、采購(gòu)困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜，依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)；各專業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑模數(shù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)，按設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（3）加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。

3.施工階段。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行控制：

（1）合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。

（2）嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對(duì)于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過(guò)大引起投資失控。

（3）搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購(gòu)的材料，屬于指定價(jià)范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的，應(yīng)實(shí)行適當(dāng)參與，推薦廠家，監(jiān)督質(zhì)量及合理限價(jià)的原則，設(shè)備采購(gòu)實(shí)行招投標(biāo)，確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

4.竣工結(jié)算階段。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

總之，在房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的今天，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最理性的事是控制成本，多關(guān)注點(diǎn)成本，少關(guān)注點(diǎn)房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是市場(chǎng)決定的，而成本掌握在你自己手中。全面成本控制要成為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略，通過(guò)嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，取得高效的運(yùn)營(yíng)效益。

參考文獻(xiàn)：

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[3] 楊曉梁.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的研究[D].南昌大學(xué)，2007

篇10

法及手段，以期達(dá)到設(shè)計(jì)階段有效合理控制成本的目的，使房產(chǎn)企業(yè)能贏在微利時(shí)代。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理、成本控制、目的、方法

Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.

Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.

Keywords: design management, cost control, objective, method

中圖分類號(hào): F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

引言:

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代，利潤(rùn)回歸社會(huì)正常利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)化水平越來(lái)越高，這就需要開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理模式由粗放型轉(zhuǎn)為集約型管理，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。

正文：

企業(yè)存在的終極目的是利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)無(wú)非“開(kāi)源節(jié)流”?！伴_(kāi)源”要求對(duì)公司現(xiàn)有資源通過(guò)整合，發(fā)揮其最大效益；節(jié)流是成本費(fèi)用的降低、控制。具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，“開(kāi)源”即是最大限度挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，提高附加值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；“節(jié)流”即房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的成本費(fèi)用控制。

通過(guò)大量房產(chǎn)工程項(xiàng)目研究表明,到項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，所達(dá)到的項(xiàng)目確定性將影響工程造價(jià)的程度約65%；到施工圖設(shè)計(jì)階段，基本能確定的工程造價(jià)程度可達(dá)到90~95%，而施工階段通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為5~10%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程造價(jià)控制的關(guān)鍵。

然而在實(shí)際項(xiàng)目工程中，因設(shè)計(jì)階段對(duì)于成本控制工作的不重視，導(dǎo)致項(xiàng)目重大返工、延誤工期、影響報(bào)批報(bào)建的情況又屢見(jiàn)不鮮。常見(jiàn)的與設(shè)計(jì)相關(guān)問(wèn)題有：

1）、拿地前未對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行切實(shí)有效的勘測(cè)，或是規(guī)劃設(shè)計(jì)條件未了解清晰，或是未做項(xiàng)目

強(qiáng)排多方案比較，以致對(duì)項(xiàng)目定位未達(dá)到精準(zhǔn)、最優(yōu)、可實(shí)現(xiàn)性強(qiáng)的目標(biāo)，進(jìn)而在后期設(shè)計(jì)深化、工程建造、市場(chǎng)營(yíng)銷階段碰壁，浪費(fèi)人物財(cái)力，造成工程的巨大損失。舉例：如某房產(chǎn)公司在江南一帶拿地時(shí)，由于未及時(shí)了解到該區(qū)域在地下50、60米深度區(qū)域內(nèi)存在大量溶洞的地質(zhì)情況，并在設(shè)計(jì)時(shí)，未進(jìn)行多方案比選，直接全部布局了30余層的高層，且采用鉆孔灌注樁，結(jié)果在實(shí)際施工過(guò)程中造成了無(wú)法下樁成樁的情況，導(dǎo)致工程停滯。公司層面為穩(wěn)妥起見(jiàn)，將原設(shè)計(jì)方案推倒重來(lái)，所有前期準(zhǔn)備工作重新做過(guò)，這不僅浪費(fèi)大量人力物力，也影響公司的品牌口碑。

2）、設(shè)計(jì)招標(biāo)過(guò)程中，不合理的報(bào)價(jià)中標(biāo)原則，導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，使得設(shè)計(jì)工作進(jìn)度、質(zhì)量及后續(xù)配合產(chǎn)生各種問(wèn)題，從而影響工程實(shí)際正常開(kāi)展，大大增加不必要的隱性成本。

3）、設(shè)計(jì)工作開(kāi)展階段，設(shè)計(jì)內(nèi)控技術(shù)、管理工作未及時(shí)有效跟進(jìn)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果質(zhì)量成本控制權(quán)往往在設(shè)計(jì)院手里，房產(chǎn)公司本身沒(méi)有有效監(jiān)控，導(dǎo)致出現(xiàn)某些成本處于失控狀態(tài)（比如：粗放式的設(shè)計(jì)管理導(dǎo)致建筑產(chǎn)品的鋼筋含量、景觀綠地率、地下車庫(kù)面積指標(biāo)等等偏離正常范圍，引起成本控制問(wèn)題）。

4）、各專項(xiàng)設(shè)計(jì)工作的組織安排不合理，導(dǎo)致設(shè)計(jì)周期延長(zhǎng)、設(shè)計(jì)工作反復(fù)、設(shè)計(jì)質(zhì)量低下等情況產(chǎn)生。譬如，某個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目原定是精裝修項(xiàng)目，如果在建筑方案設(shè)計(jì)階段未進(jìn)行及時(shí)的精裝設(shè)計(jì)工作的跟進(jìn)，而在等施工圖報(bào)批后再進(jìn)行，則很有可能會(huì)導(dǎo)致精裝設(shè)計(jì)落實(shí)困難以及報(bào)批報(bào)建的障礙，從而增加成本。

……

綜上可見(jiàn)，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理過(guò)程中采取必要的原則和方法，對(duì)于實(shí)現(xiàn)合理有效的成本控制有多么重要的意義?。∧敲慈绾瓮ㄟ^(guò)管理使得項(xiàng)目的造價(jià)成本在設(shè)計(jì)階段就得到合理有效的控制呢？這就需要我們對(duì)其中的方式方法進(jìn)行研究細(xì)化并付諸于實(shí)施。

首先，為使設(shè)計(jì)工作在社會(huì)暨定成本范圍內(nèi)高效合理開(kāi)展，公司設(shè)計(jì)、成本管理部門根據(jù)公司管理特點(diǎn)，結(jié)合以往項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，需制定出相應(yīng)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，用以指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作正常開(kāi)展。

其次，我們需要重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作、結(jié)合規(guī)劃前期條件以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的查證，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化，進(jìn)行合理的項(xiàng)目定位，確保項(xiàng)目合理的開(kāi)發(fā)周期，控制整個(gè)項(xiàng)目的總體運(yùn)營(yíng)成本。

再次，我們需要在項(xiàng)目各設(shè)計(jì)階段，通過(guò)詳細(xì)的設(shè)計(jì)內(nèi)控技術(shù)管理工作，達(dá)到良好的成本控制目標(biāo)：

設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段：

1）、多渠道了解收集項(xiàng)目規(guī)劃條件、基礎(chǔ)資料，準(zhǔn)確及時(shí)明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制深度，明確限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，并在合同執(zhí)行中強(qiáng)調(diào)貫徹，以切實(shí)起到控制投資的作用。

2）、盡早介入項(xiàng)目決策、定位工作，密切把握公司對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及技術(shù)要求，為項(xiàng)目決策提供有效的技術(shù)支持，進(jìn)行強(qiáng)排多方案比較，避免后期顛覆性逆轉(zhuǎn)，提高項(xiàng)目整體性價(jià)比，降低成本。

概念方案及方案設(shè)計(jì)階段:

1）、做好規(guī)劃建筑方案的征集選擇，多方案比較工作，選擇符合市場(chǎng)需求的、令土地

增值收益最大的設(shè)計(jì)方案，提高項(xiàng)目整體性價(jià)比。

2）、充分利用原生態(tài)環(huán)境（包括地形高差、植被水流等），總平設(shè)計(jì)應(yīng)用足容積率、盡

量用足建筑密度，通過(guò)拉高拍低、最大景觀資源化等手法，創(chuàng)造最高的土地增值方案

和溢價(jià)性最高的產(chǎn)品體系。

初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)階段，包括驗(yàn)證:

1）、方案設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性（如：體型系數(shù)，窗墻比等指標(biāo)）；

2）、建筑單體設(shè)計(jì)的合理性：平面功能布局、豎向設(shè)計(jì)、立面風(fēng)格、重要部位（如：

首層大堂、樓電梯間等）等；

4）、建筑主體主要材料部品配置標(biāo)準(zhǔn)引入的合理性：如外墻裝飾、保溫、門窗、室

內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、電器及空調(diào)配置標(biāo)準(zhǔn)、單元及分戶入口、電梯、標(biāo)準(zhǔn)車位配置、地庫(kù)面

積及交通形式；

5）、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：如設(shè)計(jì)荷載取值、地下室、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)選

型、上部結(jié)構(gòu)形式選用、建筑層高、高寬比、梁柱剪力墻的尺寸布置、鋼筋含量、混

凝土含量的要求；

6）、景觀方案融合、景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)〔如軟、硬景比列，水景面積控制，各類植被配

比、景觀構(gòu)造節(jié)點(diǎn)選用、城市家具配置、單方造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求等〕引入；

7）、精裝方案融和、精裝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)引入（如首層大堂、樓電梯間、架空層、樣板房

等）；

8）、小區(qū)配套設(shè)施（如體育健身、文化娛樂(lè)休閑空間、教育設(shè)施[小學(xué)校幼兒園]面積

及標(biāo)準(zhǔn)引入；

9）、市政管線、配套設(shè)備設(shè)施的引入（市政管線如：社區(qū)給排水、電氣管網(wǎng)、燃?xì)?/p>

管網(wǎng)、通訊弱電系統(tǒng)等；配套設(shè)施設(shè)備如：各系統(tǒng)負(fù)荷中心、垃圾房等）

10）、對(duì)其它共性部分設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求引入。

施工圖設(shè)計(jì)階段：

1）、在預(yù)定概算限額內(nèi)，對(duì)不同設(shè)計(jì)技術(shù)方案及材料進(jìn)行成本研究，提出成本控制的設(shè)計(jì)建議，并在設(shè)計(jì)說(shuō)明中明確，確保在投資限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)；

2）、施工圖出圖前，對(duì)主要成本技術(shù)指標(biāo)（如：含鋼量等）進(jìn)行測(cè)算，達(dá)到指標(biāo)方可正式出圖；

3）、施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低部分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板、外墻保溫材料、空調(diào)裝飾板等，但對(duì)客戶投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對(duì)講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價(jià)格，要保持與產(chǎn)品定位和對(duì)業(yè)主的銷售合同承諾相符合，并根據(jù)市場(chǎng)定位、客戶需求列出交樓標(biāo)準(zhǔn)。

施工圖配合階段：

1）、施工圖設(shè)計(jì)完成后，及時(shí)組織各專業(yè)相關(guān)人員對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，對(duì)設(shè)計(jì)成果做精細(xì)化控制，減少設(shè)計(jì)返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調(diào)機(jī)位的安排、管線走向的布置與標(biāo)高關(guān)系等設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)〕。

2）、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更及簽證管理，尤其對(duì)工程造價(jià)有較大影響的重大設(shè)計(jì)變更，必須堅(jiān)

持先算經(jīng)濟(jì)帳后變更設(shè)計(jì)的原則，同時(shí)，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段，減少或

避免施工中的設(shè)計(jì)變更；

各設(shè)計(jì)階段提交的成果中需附有設(shè)計(jì)成本匡算（估算）、概算、預(yù)算清單，為下一階段成本控制提供依據(jù)。

另外，設(shè)計(jì)院的選擇與管理也是控制設(shè)計(jì)成本至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中，我

們需要關(guān)注如下事宜：

設(shè)計(jì)院的選擇：應(yīng)選擇易于管理、態(tài)度重視，并且服務(wù)意識(shí)和市場(chǎng)口碑好的設(shè)計(jì)院，另外應(yīng)視設(shè)計(jì)院當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目情況，要能抽出足夠的人力。可通過(guò)概念性方案做多家設(shè)計(jì)院比選。

專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇：專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)有2、3個(gè)以上優(yōu)秀項(xiàng)目的業(yè)績(jī)、經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)反饋圖紙質(zhì)量好，負(fù)責(zé)意識(shí)、成本意識(shí)、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，在圖紙修改配和、專業(yè)配合、現(xiàn)場(chǎng)配合方面做的好，且專業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目有較強(qiáng)的影響力和控制力。

與設(shè)計(jì)院溝通并灌輸工程成本控制的意識(shí)，把甲方特別關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)灌輸給設(shè)計(jì)院；同時(shí)可以采取雙贏的辦法，對(duì)于超限額的給予懲罰，對(duì)于低限額有獎(jiǎng)勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)院的積極性；也可將此指標(biāo)作為建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的必要考評(píng)指標(biāo)之一。

設(shè)計(jì)周期的合理取值：要在保證質(zhì)量、不增加成本的前提下，盡量縮短設(shè)計(jì)周期，這就需要在決策導(dǎo)向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時(shí)間，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。

設(shè)計(jì)費(fèi)的合理取值：設(shè)計(jì)費(fèi)在項(xiàng)目總成本中占的比例很小，但是設(shè)計(jì)對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量的影響卻很大。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)費(fèi)略高于當(dāng)?shù)氐钠骄?、略高于設(shè)計(jì)院的心理預(yù)期，對(duì)于調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)院的積極性，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量行之有效。

設(shè)計(jì)合同中明確限額設(shè)計(jì)為設(shè)計(jì)公司必須履行的義務(wù)：因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致的損失、因設(shè)計(jì)延誤導(dǎo)致的損失、施工配合不到位導(dǎo)致的損失、設(shè)計(jì)結(jié)果超限額都需要受到懲罰，視為必需承擔(dān)的違約條款。

限額設(shè)計(jì)合同的引入和使用：限額設(shè)計(jì)可以有效的控制項(xiàng)目成本，意義重大。限額的內(nèi)容應(yīng)選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量、門窗限額、景觀、精裝限額等。限額的數(shù)值應(yīng)比當(dāng)?shù)仄骄德缘?。另外限額應(yīng)有一定的彈性范圍，對(duì)于把握不了的特殊結(jié)構(gòu)可以不限。

此外，眾所周知，設(shè)計(jì)組織能力決定設(shè)計(jì)工作效率，提高設(shè)計(jì)組織能力，直接影響建設(shè)項(xiàng)

目的進(jìn)度、直接成本及間接成本，具體措施如下：

加強(qiáng)外部溝通能力，及時(shí)準(zhǔn)確解讀項(xiàng)目外控條件，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作快速高效正確開(kāi)展，不發(fā)生嚴(yán)重的逆轉(zhuǎn)情況，降低直接、間接成本；

做好設(shè)計(jì)進(jìn)度控制，運(yùn)作好各設(shè)計(jì)階段、各設(shè)計(jì)子項(xiàng)的串聯(lián)與并聯(lián)，合理確定各專項(xiàng)設(shè)計(jì)在各設(shè)計(jì)階段介入的時(shí)間及深度，以及設(shè)計(jì)主線與附線之間的配合工作，盡可能做到“無(wú)縫接力賽跑”，降低成本。

做好設(shè)計(jì)質(zhì)量控制，控制設(shè)計(jì)變更及簽證工作：做好施工圖紙的會(huì)審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加；做好設(shè)計(jì)前后階段之間及各專業(yè)設(shè)計(jì)之間的配合、協(xié)調(diào)，減少差錯(cuò)、修改、變更；設(shè)計(jì)差錯(cuò)應(yīng)盡可能消滅在實(shí)施前，做到事前確認(rèn)，降低對(duì)建安成本的影響，減少實(shí)物返工；重視業(yè)主意見(jiàn)反饋。

最后，合理引入外部資源，有助于確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)的正確性、合理性，減少重大設(shè)計(jì)修改及

返工。

施工圖審查公司的選擇及溝通：選擇從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較強(qiáng)成本控制意識(shí)，易于溝通

的施工圖審查公司，對(duì)于規(guī)范的邊界或爭(zhēng)議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達(dá)成共識(shí)，避免大的設(shè)計(jì)修改和返工。

其他外部資源的引入：當(dāng)需要對(duì)于項(xiàng)目的性價(jià)比、重大懸疑問(wèn)題進(jìn)行判斷時(shí)，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學(xué)術(shù)權(quán)威、行業(yè)專家、專業(yè)咨詢公司等，合作可以是顧問(wèn)的方式，進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等層面的多角度論證或咨詢。

結(jié)語(yǔ)：

如上，已較為清晰地闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，進(jìn)行有效設(shè)計(jì)成本管控的主要方法和要點(diǎn)。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本管控工作，是一個(gè)涉及到房產(chǎn)公司眾多部門的長(zhǎng)期性工作，需要我們運(yùn)用正確的方法、合理的步驟，各個(gè)部門互相支持、通力合作，在今后的工作中不斷實(shí)踐，逐步形成行之有效的設(shè)計(jì)階段成本管控模式，真正做到集約式管理、精細(xì)化控制，讓房地產(chǎn)企業(yè)贏在微利時(shí)代。

參考文獻(xiàn)：

1、苗雨、劉國(guó)慶房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制策略與管理方法城市建設(shè)理論研究