導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) ； 財(cái)務(wù)管理 ； 內(nèi)部控制 ； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

[中圖分類號(hào)]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]2095-3283（2013）10-0133-03

[作者簡(jiǎn)介]張艷茹（1970-），女，財(cái)務(wù)經(jīng)理，會(huì)計(jì)師，學(xué)士，研究方向：財(cái)務(wù)管理，稅務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求也呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢(shì)，致使房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性也隨之逐漸加大，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度也在不斷加大，特別近三年，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)依靠高樓價(jià)和土地資源增值獲取高額利潤(rùn)的時(shí)代已宣告終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè) “微利時(shí)代”即將到來(lái)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)視角下，要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，建立有效的企業(yè)內(nèi)部控制制度，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，向效率和創(chuàng)新要利潤(rùn)是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

一、房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需資金巨大，且占用時(shí)間長(zhǎng)，潛在風(fēng)險(xiǎn)也巨大。近年來(lái)，國(guó)家為改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以緩解住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，鼓勵(lì)并扶持建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房等。而房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)受控于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，在當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，如果由于前期市場(chǎng)調(diào)研不充分或信息獲取不完全等原因而導(dǎo)致項(xiàng)目投資決策失誤，極易給企業(yè)帶來(lái)重大的經(jīng)濟(jì)損失。

2.籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，前期投入成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，并受銀行信貸政策的影響較大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)如何合理使用財(cái)務(wù)杠桿選擇最優(yōu)的籌資方案，規(guī)避和降低籌資所產(chǎn)生的償債風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制建設(shè)的重要內(nèi)容之一。

3.資金回籠風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊的情況下，預(yù)售樓盤(pán)的銷售資金能否盡早回籠，是影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的重要因素。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金回籠好壞不僅反映了市場(chǎng)對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的認(rèn)同度，也是企業(yè)降低資金成本的有效途徑。通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策等因素的影響而無(wú)法回籠全部或部分資金，從而對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。因此，如何提高不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，避免造成產(chǎn)品積壓，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)中的關(guān)鍵。

4.成本失控風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，隨著土地價(jià)格及資金使用成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本正面臨逐步攀升的壓力。在宏觀調(diào)控壓力下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷售前景不明朗，房地產(chǎn)企業(yè)若無(wú)法通過(guò)提高售價(jià)來(lái)平衡盈虧，將導(dǎo)致企業(yè)盈利能力出現(xiàn)波動(dòng)，削弱其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。所以，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)成本，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展、獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，也是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的主要抓手。

二、基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)內(nèi)控原則

1.合法合規(guī)原則

企業(yè)開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須遵循國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，接受制度監(jiān)督并符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)部控制體系流程，要在法律法規(guī)框架下開(kāi)展經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)，若企業(yè)背離法律法規(guī)的內(nèi)部控制規(guī)則，非但不能確保企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展，反而使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)面臨嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要以國(guó)家相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度為準(zhǔn)繩，堅(jiān)持合法、合規(guī)導(dǎo)向原則，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)法律法規(guī)。

2.整體性原則

所謂整體性是指在進(jìn)行內(nèi)部控制流程設(shè)計(jì)和制度建設(shè)時(shí)，應(yīng)充分考慮內(nèi)部控制體系的全面性和系統(tǒng)性。內(nèi)部控制貫穿企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面。財(cái)務(wù)活動(dòng)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，內(nèi)部控制制度也必須對(duì)其全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控。包括投資、融資、采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售等諸多環(huán)節(jié)；從業(yè)務(wù)流程來(lái)看，應(yīng)包括房地產(chǎn)行業(yè)特有的可行性研究、拿地、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工等環(huán)節(jié)。內(nèi)部控制制度只有體現(xiàn)了整體性，才能使財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循，從而形成一個(gè)互相補(bǔ)充、互相制約的控制體系。

3.成本收益原則

企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制管理需要支付相應(yīng)的費(fèi)用開(kāi)支，通常情況下，內(nèi)部控制工作越周密，內(nèi)部控制實(shí)施效果越好，內(nèi)部控制成本也相應(yīng)增加。正如哈里科斯所指出：企業(yè)誕生和存在的根本目的是為了降低交易費(fèi)用。因此，內(nèi)部控制流程的設(shè)計(jì)存在著一個(gè)內(nèi)部控制成本與內(nèi)部控制收益間的均衡關(guān)系。在考慮成本收益原則時(shí)，要注意收益，不僅簡(jiǎn)單指那些可以看得見(jiàn)、摸得著的物質(zhì)收益和貨幣收益，應(yīng)通盤(pán)評(píng)估內(nèi)部控制流程體系為提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和管理水平所起的重要作用。

4.適應(yīng)性原則

企業(yè)內(nèi)部控制具有針對(duì)性和可操作性，企業(yè)要充分考慮自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求，主動(dòng)適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要。內(nèi)部控制制度要與財(cái)務(wù)運(yùn)作規(guī)律相結(jié)合，使財(cái)務(wù)管理具有系統(tǒng)性和規(guī)律性，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員能充分認(rèn)識(shí)、掌握和駕馭財(cái)務(wù)規(guī)律。內(nèi)部控制制度要與企業(yè)內(nèi)各崗位責(zé)任相結(jié)合，與房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、工程、營(yíng)銷等各業(yè)務(wù)部門的崗位相結(jié)合，建立崗位責(zé)任制度，清晰劃分職責(zé)邊界，杜絕職務(wù)重疊和工作扯皮現(xiàn)象，激勵(lì)員工提升團(tuán)隊(duì)整體競(jìng)爭(zhēng)力。

5.牽制與配合原則

牽制與配合二者是辯證統(tǒng)一的關(guān)系，在開(kāi)展內(nèi)部控制制度建設(shè)時(shí)，應(yīng)從縱向和橫向兩個(gè)層面交叉用好、用活這種依托和制約關(guān)系。在充分發(fā)揮牽制與配合原則的積極作用時(shí)，要避免過(guò)度的牽制導(dǎo)致內(nèi)部控制實(shí)施效率低下的情況發(fā)生。對(duì)于企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程和控制點(diǎn)，要引入牽制措施控制風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于那些重要性水平較低的環(huán)節(jié)，則可適度減少牽制措施，保證內(nèi)部控制實(shí)施效率。

6.動(dòng)態(tài)性原則

內(nèi)部控制制度的效果必須通過(guò)實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)。由于企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境始終處在不斷變化之中。因此，企業(yè)內(nèi)部控制也應(yīng)根據(jù)客觀情況的變化，及時(shí)修訂完善失效或邊際效益減少的內(nèi)部控制制度，切實(shí)提高制度的有效性和約束力。

三、建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的措施

1.完善投資決策機(jī)制

當(dāng)前，國(guó)家實(shí)行緊縮銀根、收緊信貸的貨幣政策，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求大，周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，資金成本高。而許多房地產(chǎn)企業(yè)在管理實(shí)踐中存在的普遍問(wèn)題是：重資產(chǎn)增長(zhǎng)，輕資金回籠；重高額投資回報(bào)，輕過(guò)度負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)；重短期利益，輕可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要提高投資決策的科學(xué)性和合理性，盡量避免投資失誤，對(duì)保障企業(yè)資金、資產(chǎn)安全，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就尤顯重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立投資決策機(jī)構(gòu)，制訂正確的投資戰(zhàn)略。在項(xiàng)目可行性研究過(guò)程中，應(yīng)運(yùn)用科學(xué)的理論、方法和手段選擇最優(yōu)的投資方案，并制訂切實(shí)可行的投資計(jì)劃，明確投資各環(huán)節(jié)的責(zé)任人及職責(zé)權(quán)限，建立授權(quán)及審批程序，明確各級(jí)審批人員的權(quán)限、程序和責(zé)任，對(duì)重大的投資必須實(shí)行集體決策

2.加強(qiáng)子公司的財(cái)務(wù)管控

基于稅務(wù)、注冊(cè)等多方面的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)多以設(shè)置屬地項(xiàng)目公司的形式開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并普遍采取下屬多家子公司的集團(tuán)控股型管理模式，企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)實(shí)體為分布在各地的子公司。因此，相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，強(qiáng)化房地產(chǎn)下屬子公司的財(cái)務(wù)管理尤顯重要。由于子公司多為項(xiàng)目公司制，實(shí)際經(jīng)營(yíng)期限較短，導(dǎo)致子公司管理架構(gòu)、組織形式、治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部流程制度難免出現(xiàn)短時(shí)期服務(wù)等缺點(diǎn)，財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制制度與企業(yè)本部的財(cái)務(wù)預(yù)算往往存在協(xié)調(diào)上或匹配上的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)有必要建立財(cái)務(wù)總監(jiān)委派制度，企業(yè)總部享有對(duì)子公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的聘用、獎(jiǎng)懲、辭退等人事任免權(quán)，以及財(cái)務(wù)人員的垂直管理，使子公司的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)充分體現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)。

3.強(qiáng)化預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要建立預(yù)算管理委員會(huì)，履行全面預(yù)算管理職責(zé)，建立和完善預(yù)算編制工作制度及流程，建立預(yù)算執(zhí)行情況的考核辦法，對(duì)部門和個(gè)人進(jìn)行預(yù)算考核，做到獎(jiǎng)懲分明。通過(guò)建立完善動(dòng)態(tài)調(diào)整型的財(cái)務(wù)預(yù)算，科學(xué)、合理地掌控各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進(jìn)程度，加快經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)與回籠，增強(qiáng)公司對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的可預(yù)見(jiàn)性和承受能力，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)承受與資源價(jià)值創(chuàng)造的最佳結(jié)合來(lái)有效規(guī)避資金管理風(fēng)險(xiǎn)。

4.靈活運(yùn)用籌資策略

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道通常有施工單位墊資、證券市場(chǎng)融資、銀行信貸融資、銷售款回籠等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化以及投資需求，堅(jiān)持低成本、可得性、穩(wěn)定性的原則，設(shè)立籌資決策委員會(huì)，明確資金管理的職責(zé)權(quán)限，系統(tǒng)分析各種籌資方案對(duì)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)能力的影響，選擇適度的財(cái)務(wù)杠桿，避免過(guò)度借貸造成的資金壓力，并通過(guò)集體決策來(lái)避免個(gè)人偏好所帶來(lái)的決策失誤。同時(shí)，還可以充分利用金融工具創(chuàng)新開(kāi)創(chuàng)新的融資來(lái)源。

5.有效開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)自我評(píng)價(jià)的一種活動(dòng)，是強(qiáng)化內(nèi)部控制制度的一項(xiàng)基本措施，也是及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)的工具。內(nèi)部審計(jì)工作的職責(zé)包括審核會(huì)計(jì)帳目、稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度和企業(yè)內(nèi)各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率，并向企業(yè)最高管理部門提出報(bào)告，從而保證企業(yè)的內(nèi)部控制制度更加完善。

6.培育成本優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本受土地成本、開(kāi)發(fā)規(guī)模、客戶群定位以及市場(chǎng)景氣度等因素的綜合影響。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本及建筑安裝工程費(fèi)通常占總成本的70%左右，對(duì)該成本的控制能力將直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用的最佳控制時(shí)點(diǎn)是在項(xiàng)目投資決策時(shí)。因?yàn)橥顿Y決策形成以后，土地出讓金、置換成本、養(yǎng)老安置費(fèi)、動(dòng)遷費(fèi)、契稅等基本上已是剛性支出，不存在較大的彈性空間。對(duì)于建筑安裝工程來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段就決定了其成本的75% ～ 85%，另一個(gè)影響因素是施工合同的訂立及施工合同的變更成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要重視開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本支出，建立健全設(shè)計(jì)階段的評(píng)估分析制度，對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果產(chǎn)生的項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)行系統(tǒng)分析；嚴(yán)格合同變更簽證制度，明確授權(quán)及審批程序，通過(guò)先確認(rèn)再實(shí)施，有效控制合同變更。

7.做好稅務(wù)籌劃

稅收成本已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)要健康發(fā)展，必須高度重視稅收政策的變化，完善企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理制度，加強(qiáng)稅收政策研究，明確稅務(wù)籌劃的部門及職責(zé)權(quán)限。依法制定稅收籌劃方案，提高納稅籌劃水平，合理控制企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)（價(jià)值）最大化的目標(biāo)。

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，建立科學(xué)有效的內(nèi)部控制制度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化和成本最小化的目標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

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篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部財(cái)務(wù)；控制體系

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）07-0-02

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的現(xiàn)狀

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)回暖加速，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本基礎(chǔ)，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)要求會(huì)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模與數(shù)量的要求越來(lái)越高，我國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的巨大利潤(rùn)吸引了更多的資金與投資廠商進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，這也在一定程度上拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，我國(guó)政府也相應(yīng)的提高了房地產(chǎn)業(yè)的投入資金和支持力度。房地產(chǎn)企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境已經(jīng)十分健全了，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的主要發(fā)展問(wèn)題存在于房地產(chǎn)企業(yè)自身的內(nèi)部管理與控制的問(wèn)題，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系的建立過(guò)程中，欠缺財(cái)務(wù)發(fā)展的有效性，房地產(chǎn)企業(yè)自身的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理控制體系存在很多無(wú)法解決的困難和問(wèn)題，而且房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)新興經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)具有推動(dòng)作用，內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的失誤和內(nèi)部財(cái)務(wù)資金運(yùn)用的盲目性會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展障礙，造成管理體制難題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的特點(diǎn)

1.開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，籌資金額大，籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就是一種大量資金投入的開(kāi)發(fā)與建設(shè)的過(guò)程，資金投入的額度隨著規(guī)模大小而正向變化，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)對(duì)象一般都是大型住宅樓盤(pán)或商業(yè)建筑，期間都會(huì)投入大量的資金，城市地價(jià)隨著城市化的速度加快而持續(xù)增加，高額的低價(jià)和房屋工程建設(shè)費(fèi)用，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用強(qiáng)大的資金開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)好建設(shè)項(xiàng)目，并在長(zhǎng)期性的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中處理好征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、施工、竣工等一系列的項(xiàng)目。而在最后要確保工程的順利結(jié)束從而收取資金，這個(gè)流程是需要消耗時(shí)間成本的。

2.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大，投資需謹(jǐn)慎

房地產(chǎn)本身因?yàn)槭莿傂孕枨?，我?guó)目前需求強(qiáng)大，短期內(nèi)房地產(chǎn)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)不是很大。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)資金投入量大，投入時(shí)間長(zhǎng)，管理時(shí)間長(zhǎng)，會(huì)造成資本的損耗和一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，資本的投入會(huì)隨著時(shí)間的長(zhǎng)短變化和國(guó)際大宗商品物價(jià)局勢(shì)的變動(dòng)有所變化。所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)才具有相當(dāng)大的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，另一個(gè)方面房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有方向性的優(yōu)勢(shì)，要明確房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展預(yù)期，判斷未來(lái)的價(jià)值潛力才能夠?qū)崿F(xiàn)資金的投入與回報(bào)的最大受益，可是收益的最大化追求往往會(huì)冒很大的風(fēng)險(xiǎn)，投資決策的失誤或投資戰(zhàn)略決策的失誤會(huì)提高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

3.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特，成本管理工作繁雜

雖然開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成，但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容因開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，即使是同類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)因地而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系的意義

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控能力

建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系可以有效的改善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)控制能力，提高房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展動(dòng)力，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用資金的能力，降低資金投資的風(fēng)險(xiǎn)性因素。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)核算體系和財(cái)務(wù)軟件的信息化預(yù)算不一致，財(cái)務(wù)報(bào)表也不統(tǒng)一，所以會(huì)造成管理的障礙，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的制度建設(shè)，可以規(guī)范化財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)制度，科學(xué)、合理的安排好資金使用與投資，幫助企業(yè)獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展利益。

2.加強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)行為的規(guī)范性

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度，使得各個(gè)環(huán)節(jié)能夠公開(kāi)透明，使得企業(yè)財(cái)務(wù)各項(xiàng)工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也只有這樣嚴(yán)格規(guī)范的財(cái)務(wù)管理才能夠在法制性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中經(jīng)過(guò)大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業(yè)在市場(chǎng)中的認(rèn)可度，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

3.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)員工素質(zhì)的提高

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管控體系，可以通過(guò)制度的規(guī)劃和限定，改善內(nèi)部員工的工作態(tài)度，轉(zhuǎn)變員工對(duì)財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識(shí)和觀念，了解更多的財(cái)務(wù)管控相關(guān)知識(shí)。當(dāng)前，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)普遍較低，與科學(xué)化、正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化的財(cái)務(wù)管理體系相差甚遠(yuǎn)，所以要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)，提升員工的道德思想水平，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理能力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

四、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系存在的問(wèn)題

1.資金管理方式落后

盲目追逐高端產(chǎn)品、流動(dòng)資金管理落后、融資困難，這基本上是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的通病。投資活動(dòng)中，不少中小房地產(chǎn)企業(yè)不以市場(chǎng)為導(dǎo)向，盲目追求高端產(chǎn)品，投資缺乏科學(xué)性，無(wú)視房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)所需，此外在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)不重視現(xiàn)金流量管理、未建立倉(cāng)庫(kù)管理制度，不良資產(chǎn)長(zhǎng)期掛賬，成品庫(kù)存積壓，財(cái)務(wù)狀況堪憂。房地產(chǎn)企業(yè)在日常資金籌集時(shí)會(huì)遇到融資困難，商業(yè)銀行會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展較全面的資金調(diào)查而耽誤過(guò)多的時(shí)間，導(dǎo)致金融服務(wù)的滯后局面，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。尤其是很多家族式民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)不具有科學(xué)性的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，對(duì)資金的使用效率更是非常低下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展能力有限，經(jīng)常會(huì)因?yàn)闊o(wú)法找到合適的金融中介機(jī)構(gòu)和貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)而無(wú)法籌集到資金，貸款的發(fā)展障礙會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展動(dòng)力，造成資金使用效率的惡性循環(huán)，降低企業(yè)的發(fā)展動(dòng)力，所以很多家族式中小型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)高額利息的借貸民間資本，這種方式對(duì)其生存帶來(lái)了影響，嚴(yán)重威脅到了項(xiàng)目的正常發(fā)展。

2.管理能力低下，影響企業(yè)發(fā)展

企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的管理水平和財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)都關(guān)系到中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能否有序進(jìn)行?，F(xiàn)實(shí)中很多中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者管理理念保守落后，文化素質(zhì)偏低、缺乏現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理觀念；集權(quán)意識(shí)過(guò)重，憑著經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)管理、投資決策，企業(yè)內(nèi)部又缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，財(cái)務(wù)工作未能參與企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，更加重了財(cái)務(wù)管理的無(wú)計(jì)劃和混亂狀態(tài)；還有些經(jīng)營(yíng)管理者在財(cái)務(wù)管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔(dān)任財(cái)務(wù)部門會(huì)計(jì)、出納職務(wù)，使得出納人員領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)工作，業(yè)務(wù)上極易陷入混亂局面。

五、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系的措施

1.建設(shè)現(xiàn)代企業(yè)管理制度

現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要要求之一就是要加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)明確的制度，要求企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)緊密，要求企業(yè)擁有多渠道的融資發(fā)展途徑，要求企業(yè)要有健全的發(fā)展機(jī)制，要求企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模的過(guò)程中必須要加強(qiáng)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系的完善必須要加強(qiáng)，也只有不斷完善內(nèi)部管理制度才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展，而且內(nèi)部財(cái)務(wù)制度是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，只有不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度才可以保障資金的有效性，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。產(chǎn)權(quán)股份化、管理制度化、組織公司化，這是現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，也是中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的努力方向。在建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極分離企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，最大程度上減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的干預(yù)和控制，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以科學(xué)的管理理念和管理制度對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理。

2.強(qiáng)化信用觀念，提高信用等級(jí)，拓寬融資渠道

中小房地產(chǎn)企業(yè)要擺脫目前的發(fā)展障礙，提高融資能力，必須要加強(qiáng)自身的信用發(fā)展觀念，提高信用級(jí)別，改善銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的認(rèn)識(shí)和看法，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的過(guò)程中要積極與其他組織建立合作，要遵守信用法則，做大誠(chéng)實(shí)守信，還要積極拓寬房地產(chǎn)發(fā)展的融資渠道，獲得銀行融資信譽(yù)，與其他中介人金融公司和貸款擔(dān)保公司積極合作，讓銀行可以將其資金借貸給房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，讓銀行熟悉把握房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展情況，取得金融機(jī)構(gòu)和銀行的信任，實(shí)現(xiàn)金融融資的可持續(xù)發(fā)展，提高信用等級(jí)的評(píng)價(jià)。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋志華.關(guān)于完善中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的探討[J].中國(guó)外資,2011(02):90-93.

篇3

【關(guān)鍵詞】企業(yè)融資現(xiàn)狀 財(cái)務(wù)狀況分析

房地產(chǎn)是我國(guó)民眾最為關(guān)注的行業(yè)，它直接關(guān)系到民生問(wèn)題。整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，一直也是政府宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。從2003年8月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)到2013年2月20日的“國(guó)五條”。表示了政府重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心和遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的強(qiáng)硬態(tài)度。現(xiàn)在不僅僅是土地獲取端還是銷售端，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著宏觀政策和資金短缺的雙重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該何去何從，成為一個(gè)非常嚴(yán)峻的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀分析

（一）企業(yè)融資現(xiàn)狀的分析

資金是企業(yè)生存和發(fā)展不可或缺的“血液”，房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)源于七個(gè)方面――國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。

自籌資金主要有企業(yè)自籌和向關(guān)系人借貸兩種形式，自籌資金表現(xiàn)為在流動(dòng)資金不足的情況下，企業(yè)向職工集資；向關(guān)系人借貸。兩種方式的利率一般高于同期貨款的利率，而且金額較小，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只能解決暫時(shí)的問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展沒(méi)有根本的影響。

我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)外資融資的直接融資方面，去獲得資金。這要分兩個(gè)部分來(lái)說(shuō)，對(duì)于很多已經(jīng)進(jìn)入資本市場(chǎng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，他們可以通過(guò)股權(quán)和債權(quán)融資輕易的獲得大量資本，去購(gòu)置土地，去公關(guān)，去擴(kuò)張。但是由于整體宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越嚴(yán)重的競(jìng)爭(zhēng)以及購(gòu)房人愈來(lái)愈理性的購(gòu)房需求，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)不足以支撐高額的負(fù)債，于是債務(wù)危機(jī)頻現(xiàn)，而且有進(jìn)一步滑入深淵的危險(xiǎn)。從債券融資看，目前我國(guó)企業(yè)的債券市場(chǎng)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于股票市場(chǎng)的發(fā)展，大企業(yè)都難以通過(guò)發(fā)行債券的方式融集資金，規(guī)模小、信譽(yù)等級(jí)相對(duì)差的中小房地產(chǎn)企業(yè)就更不用說(shuō)了?？抗蓹?quán)和債權(quán)融資來(lái)解決眾多中小企業(yè)，尤其是非國(guó)有中小企業(yè)融資問(wèn)題不現(xiàn)實(shí)。

在當(dāng)前調(diào)控政策的背景下，國(guó)民對(duì)于買房抱有觀望的心態(tài)，這就抑制了房屋銷售。銷售量的降低，為了回籠資金，大企業(yè)尚且需要降低房?jī)r(jià)來(lái)保證資金的流通，更何況中小企業(yè)。然而中小企業(yè)在擁有房源的數(shù)量以及其他一些軟實(shí)力上都存在明顯不足，也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)較少的預(yù)售房款。所以就目前來(lái)看，在房屋預(yù)收款下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要取決于銀行貸款。

（二）企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的分析

財(cái)務(wù)控制薄弱，缺乏具體的財(cái)務(wù)制度。當(dāng)前，中小房產(chǎn)企業(yè)普遍存在財(cái)務(wù)控制薄弱的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：一是對(duì)現(xiàn)金管理不嚴(yán)，導(dǎo)致資金閑置或不足。在中小企業(yè)中，很少有一家制定出較完善的正式財(cái)務(wù)制度。一些企業(yè)的資金使用缺乏計(jì)劃安排，使財(cái)務(wù)陷入困境；二是在資金流入不足的情況下，企業(yè)資金支出的審查顯得不夠嚴(yán)格，職工各項(xiàng)費(fèi)用的報(bào)銷過(guò)于寬松，造成了部分員工的投機(jī)行為；三是缺乏對(duì)收入、成本、利潤(rùn)的分析，平時(shí)只關(guān)注現(xiàn)金流，缺乏對(duì)項(xiàng)目工程投入產(chǎn)出比的考慮。

管理模式僵化，管理觀念陳舊。中小企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一，表現(xiàn)出企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)管理者思想落后，管理能力差，僅憑經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)管理，缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理理論方法的認(rèn)識(shí)和研究，更缺乏現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理觀念，使其職責(zé)不分，越權(quán)行事，財(cái)務(wù)監(jiān)控不到位，財(cái)務(wù)管理失去了在企業(yè)管理中應(yīng)有的地位和作用。

少數(shù)納稅人文化層次和現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念欠佳，不能按照《征管法》和稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求建賬，主觀隨意性太大，收支無(wú)發(fā)票，收入隨意報(bào)，記賬的業(yè)務(wù)只是非開(kāi)票不可的業(yè)務(wù)，有的記賬只是形式主義，為了應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)。財(cái)務(wù)人員、辦稅人員素質(zhì)參差不齊，由于新辦企業(yè)不斷增加財(cái)務(wù)人員緊缺，老會(huì)計(jì)有一定水平，但一人代幾個(gè)單位的帳，時(shí)間上不能保證；新會(huì)計(jì)不是缺理論知識(shí)，就是少實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；更主要的原因是企業(yè)是老板，工資由老板發(fā)，不聽(tīng)老板的就被炒魷魚(yú)，所以會(huì)計(jì)只能根據(jù)老板提供的票據(jù)“做賬”、“圓賬”。

二、解決中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的對(duì)策

隨著中小房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)問(wèn)題日漸突出，企業(yè)要想在市場(chǎng)上走得更深更遠(yuǎn)，工作任務(wù)就更加艱巨，必須采取有效措施予以解決。

制定科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，建立規(guī)范的財(cái)務(wù)制度。加強(qiáng)企業(yè)的治理建設(shè)，逐步改變企業(yè)用人方面任人唯親，家庭成員占據(jù)重要的管理崗位，決策上獨(dú)斷專行的現(xiàn)狀。引進(jìn)優(yōu)秀的管理人才，提高經(jīng)營(yíng)決策的科學(xué)性，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的信用水平，來(lái)吸引外部投資，爭(zhēng)取銀行貸款。

篇4

關(guān)鍵詞：商砼 財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn) 控制 預(yù)防

引言

我國(guó)的商砼企業(yè)起步較晚，基礎(chǔ)薄弱，又與房地產(chǎn)的發(fā)展緊密相關(guān)，容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，也影響著商砼企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。再加上商砼企業(yè)發(fā)展的時(shí)間較短，還沒(méi)有形成一套完善的制度，也容易為商砼企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此基于上述原因的存在，商砼企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究與探討，以加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范，最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)本企業(yè)的基業(yè)長(zhǎng)青。

一、商砼企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

商砼企業(yè)的發(fā)展實(shí)際上依賴于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，換句話說(shuō)只有存在建筑項(xiàng)目時(shí)，商砼企業(yè)才能贏得自身的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的這種過(guò)高的依賴性導(dǎo)致了商砼企業(yè)在一定程度上不能很好的安排自身的生產(chǎn)，對(duì)自身的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展模式缺乏獨(dú)立的規(guī)劃。而房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，也往往會(huì)產(chǎn)生無(wú)法預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，商砼企業(yè)只能被動(dòng)受到影響?？傊添牌髽I(yè)的這種主動(dòng)性較差的企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

2.缺乏完善的財(cái)務(wù)監(jiān)控制度

商砼企業(yè)的發(fā)展時(shí)期較短，缺乏完善的制度，財(cái)務(wù)內(nèi)部的監(jiān)控體系不健全。但是無(wú)論對(duì)何種企業(yè)而言，財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)監(jiān)控體系對(duì)企業(yè)的發(fā)展都起著特殊的作用。商砼企業(yè)自身的財(cái)務(wù)監(jiān)控體系不完備，財(cái)務(wù)管理處于無(wú)序的、隨意的狀態(tài)，因此一旦財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)便無(wú)法及時(shí)應(yīng)對(duì)外在環(huán)境的變化，不能適時(shí)科學(xué)地決策，商砼企業(yè)也就無(wú)法獲得預(yù)期的收益，造成企業(yè)資產(chǎn)的大量流失。

3.缺乏專門的財(cái)務(wù)管理人員

商砼企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一是缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，這些企業(yè)多是家族式的企業(yè)，財(cái)務(wù)管理人員也往往是由家族的人員來(lái)?yè)?dān)任，或者由出資者的親屬來(lái)?yè)?dān)任。這些人員缺乏專門的財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)部門的工作內(nèi)容以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺乏明確的認(rèn)識(shí)。正是這種原因?qū)е铝松添牌髽I(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，只能被動(dòng)的接受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，而無(wú)法調(diào)控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、控制和防范商砼企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

商砼企業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)等建筑業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，商砼企業(yè)只有提高自身的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力，才能促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展，因此要提升對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究能力和調(diào)控能力，提升企業(yè)效益。

1.要有全局意識(shí)

商砼企業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展緊密相關(guān)，也就是說(shuō)商砼企業(yè)除了要關(guān)注自身的發(fā)展之外，也要關(guān)注房地產(chǎn)的發(fā)展，更要關(guān)注國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策。全局意識(shí)的建立，有利于幫助商砼企業(yè)及時(shí)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展的前景和自身的發(fā)展前景，及時(shí)地進(jìn)行預(yù)防，或者建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制和防范的處理機(jī)制。商砼企業(yè)是在市場(chǎng)中發(fā)展的，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，商砼企業(yè)能夠在自身所掌握的全局信息的基礎(chǔ)上提高自身的警惕性，從而找到財(cái)務(wù)問(wèn)題發(fā)生的根據(jù)，制定出相應(yīng)的策略。

2.配備專門的財(cái)務(wù)人員，完善財(cái)務(wù)制度和監(jiān)控體系

專門的財(cái)務(wù)人員和完善的財(cái)務(wù)制度是保證企業(yè)獲利的重要基礎(chǔ)，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的發(fā)展目標(biāo)，可以通過(guò)對(duì)在職財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，或者招聘專門的財(cái)務(wù)人員的方式提升財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)和能力，以更好的建立財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)監(jiān)控體系。財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)監(jiān)控體系的建立，有助于幫助商砼企業(yè)能夠及時(shí)的獲取財(cái)務(wù)信息，而這些信息能夠及時(shí)地幫助企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，或者對(duì)已經(jīng)發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)采取應(yīng)對(duì)措施。

其次，專門的財(cái)務(wù)人員和完善的財(cái)務(wù)制度也能夠幫助企業(yè)員工建立起各負(fù)其責(zé)的工作理念，一旦企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，商砼企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層可以在第一時(shí)間找到對(duì)口的負(fù)責(zé)人員，使得財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)責(zé)任意識(shí)。另外在權(quán)責(zé)明確的情況下，也有利于企業(yè)完善績(jī)效激勵(lì)機(jī)制，提高財(cái)務(wù)人員的工作積極性和主動(dòng)性。

3.促進(jìn)資本的合理運(yùn)轉(zhuǎn)

資本的良性運(yùn)轉(zhuǎn)是企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的標(biāo)志，而商砼企業(yè)要想在復(fù)雜的混凝土市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，必須要促進(jìn)資本的合理運(yùn)轉(zhuǎn)。首先，商砼企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)回收資金，在與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同時(shí)充分考慮到房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)的問(wèn)題，制定合理地階段性付款方案，不能因項(xiàng)目的長(zhǎng)期性而影響了本身的資金運(yùn)轉(zhuǎn)。其次企業(yè)的流動(dòng)資金速度也是影響財(cái)務(wù)安全的一個(gè)重要方面，只有流動(dòng)資金的速度合理、變換能力較強(qiáng)時(shí)，商砼企業(yè)才有足夠的償貸能力，維護(hù)企業(yè)的信譽(yù)。最后促進(jìn)資本的合理運(yùn)轉(zhuǎn)，還有賴于生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者的科學(xué)決策。商砼企業(yè)目前規(guī)模較小，尚未形成成熟的企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)驗(yàn)普遍不足，主觀決策往往會(huì)導(dǎo)致經(jīng)常性的決策錯(cuò)誤，從而不能有效的控制和防范財(cái)務(wù)危機(jī)。

商砼企業(yè)財(cái)務(wù)的安全需要經(jīng)營(yíng)者和財(cái)務(wù)工作人員具有防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作的專業(yè)性和預(yù)測(cè)性，同時(shí)建立和健全公司的各種制度，尤其是財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，以更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展愿景。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈琢.加強(qiáng)中小企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與防范[J].中國(guó)市場(chǎng)，2013（45）.

篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 經(jīng)濟(jì)效益

一、前言

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，財(cái)務(wù)管理應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，對(duì)改善房地產(chǎn)企業(yè)的生存條件，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，起著重大的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立以財(cái)務(wù)管理為中心的觀念來(lái)全面提高經(jīng)濟(jì)效益

(1)積極參與到房地產(chǎn)企業(yè)的全過(guò)程經(jīng)濟(jì)管理，為科學(xué)決策服務(wù)，起到出謀獻(xiàn)策的作用。財(cái)會(huì)部門要運(yùn)用理財(cái)藝術(shù)，充分發(fā)揮起財(cái)會(huì)信息的作用來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)、成本、效益、稅收、籌資、防范等策劃，力爭(zhēng)房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的決策能夠切實(shí)可行。

(2)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，實(shí)行預(yù)算控制的制度，編制合理的財(cái)務(wù)計(jì)劃，充分發(fā)揮預(yù)算和計(jì)劃的控制、協(xié)調(diào)作用，努力克服房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中的盲目性?？紤]客觀條件和現(xiàn)實(shí)要求，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去的財(cái)務(wù)活動(dòng)資料，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的財(cái)務(wù)活動(dòng)成果或者決策方案做出科學(xué)合理的預(yù)測(cè)。

(3)把財(cái)務(wù)分析和會(huì)計(jì)報(bào)表作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的基本手段，利用財(cái)務(wù)分析來(lái)進(jìn)行事前控制，借助資產(chǎn)損益表和負(fù)債表來(lái)研究房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中所存在的問(wèn)題。

(4)把資金管理這些指標(biāo)來(lái)作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的首要任務(wù)，重視房地產(chǎn)企業(yè)資金的運(yùn)行管理，把降低成本，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加快資金周轉(zhuǎn)速度，合理的籌資資金作為提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的重要手指標(biāo)，把資本利潤(rùn)率指標(biāo)、財(cái)務(wù)資金指標(biāo)、資本籌措合不合理、資本結(jié)構(gòu)合不合理作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。

三、推進(jìn)財(cái)務(wù)管理降成本增效益

(1)通過(guò)明確責(zé)任部門、完善財(cái)務(wù)制度、嚴(yán)格審批程序、規(guī)范報(bào)賬行為、減少會(huì)議數(shù)量和出差次數(shù)、簡(jiǎn)化會(huì)議形式、減少及壓縮會(huì)議規(guī)模等方式，組織人員對(duì)“備用金”臺(tái)賬中已完成業(yè)務(wù)備用金及時(shí)進(jìn)行清理，盤(pán)活存量資金。

(2)細(xì)化可控費(fèi)用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)費(fèi)用管理中存在的問(wèn)題，積極整改，嚴(yán)格“收支兩條線”管理，堅(jiān)決杜絕超進(jìn)度、超預(yù)算、超定額支出。同時(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等可控費(fèi)用實(shí)行定額管理，向?qū)⒂锌赡艹У牟块T提出警示，合理安排剩余費(fèi)用。

(3)協(xié)同配合，力求降低各項(xiàng)成本費(fèi)用。做好各項(xiàng)費(fèi)用的跟蹤分析，積極配合各相關(guān)部室，及時(shí)準(zhǔn)確提供各部門費(fèi)用的預(yù)算完成情況，協(xié)助各單位做好降本增效工作。

(4)為控制成本，節(jié)省不必要的開(kāi)支，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要求各部門對(duì)可循環(huán)再用的消耗材料做到循環(huán)再利用，并充分利用辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，倡導(dǎo)無(wú)紙化辦公，以實(shí)際行動(dòng)推進(jìn)雙增雙節(jié)活動(dòng)向深入開(kāi)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要實(shí)現(xiàn)“三個(gè)延伸”

(一)由單純的財(cái)務(wù)管理向全面管理延伸

要努力適應(yīng)財(cái)務(wù)工作職能的延伸拓展，在開(kāi)展傳統(tǒng)財(cái)務(wù)工作的同時(shí)，自覺(jué)在公司參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中找準(zhǔn)定位和著力點(diǎn)，在全面掌握生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的情況下，把價(jià)值管理的職能、手段滲透到財(cái)務(wù)工作的各個(gè)層面和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，在支持業(yè)務(wù)部門發(fā)展的同時(shí)，為財(cái)務(wù)自身的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造更大的空間；

(二)由事后管理向事前控制延伸

財(cái)務(wù)部門作為參謀助手，必須超前思維、主動(dòng)出擊，準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)企業(yè)重大的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和重大決策，抓住生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的工作重點(diǎn)，把工作重點(diǎn)從事后處理轉(zhuǎn)移到提早謀劃、事前預(yù)測(cè)上來(lái)，爭(zhēng)取主動(dòng)權(quán)，增強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，及時(shí)有效地提供服務(wù)。

(三)由被動(dòng)控制向超前預(yù)算延伸

要結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略，研究構(gòu)建制度統(tǒng)一、管理規(guī)范、權(quán)責(zé)對(duì)等、效率效益掛鉤共享的預(yù)算管理新機(jī)制，優(yōu)化資源分配，深化預(yù)算指標(biāo)對(duì)比，完善預(yù)算的績(jī)效考核機(jī)制，落實(shí)各級(jí)管理責(zé)任，把預(yù)算機(jī)制管理滲透到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過(guò)程，做到“長(zhǎng)計(jì)劃、短安排”，增強(qiáng)自主管理能力，有力促進(jìn)公司經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和穩(wěn)定。

五、要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理

樓款收入是房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來(lái)源，樓款資金的回籠速度直接影響到企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)效率。通常樓款要經(jīng)過(guò)定購(gòu)、簽約、辦理按揭、銀行審核放貸多環(huán)節(jié)才最終回籠到公司賬戶，所涉及的單位除了公司內(nèi)部，還包括銀行及公積金中心，由此加快樓盤(pán)回籠速度不但要做好內(nèi)部管理工作，同時(shí)還要加強(qiáng)外部溝通。公司內(nèi)部應(yīng)制訂銷售管理辦法，明確內(nèi)部環(huán)節(jié)工作責(zé)任、責(zé)任人，時(shí)間要求，并嚴(yán)格執(zhí)行考核制度；公司外部應(yīng)作好銀行及公積金辦公室銜接溝通工作，保證審核進(jìn)程的通暢。

參考文獻(xiàn)：

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[3]韓金玲.發(fā)揮工業(yè)會(huì)計(jì)作用,加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理[J].企業(yè)管理與科技(上半月), 2008,(05):166-169

篇6

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)信息化

目前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度的日益加強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的狀況，企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)也在不斷加大。因此，要充分把握市場(chǎng)商機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，就必須合理配置各種資源，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的高效管理。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)正確認(rèn)識(shí)并全面實(shí)行財(cái)務(wù)信息化管理是十分必要的。

一、財(cái)務(wù)信息化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要意義

（一）財(cái)務(wù)信息化有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

由于房地產(chǎn)企業(yè)一般都有投資規(guī)模大、資金需求量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度關(guān)聯(lián)度高等自身的特點(diǎn)，所以為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)其盈利能力，就必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程控制、資金鏈控制和成本控制。通過(guò)引入財(cái)務(wù)信息化管理，對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程控制、資金鏈控制和成本控制，對(duì)提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，都將起到積極的作用。

（二）財(cái)務(wù)信息化有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)管理效率

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，財(cái)務(wù)管理難度也在不斷增加，這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金的體量越來(lái)越大，也體現(xiàn)在母子公司之間的管理層級(jí)越來(lái)越復(fù)雜，這就需要更加高效的財(cái)務(wù)管理模式來(lái)適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息化管理，可以有效地壓縮企業(yè)管理信息傳送的時(shí)間與空間的距離，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化管理和智能化辦公，既避免了繁雜的人力勞動(dòng)帶來(lái)的誤差，也提高了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率，進(jìn)一步體現(xiàn)出其提高企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管控能力的積極價(jià)值。

（三）財(cái)務(wù)信息化有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律還決定了房地產(chǎn)企業(yè)容易受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)信息化手段，可以對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行更加科學(xué)的綜合分析，進(jìn)而降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，通過(guò)運(yùn)用財(cái)務(wù)信息化手段，還可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用、融資規(guī)劃等設(shè)定警戒線，減少人為的干預(yù)因素，切實(shí)實(shí)現(xiàn)防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息化管理中存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)信息化的認(rèn)識(shí)不到位

房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的近30多年以來(lái)，雖然也建立了與自己行業(yè)相配套的一系列模式、體制和方式等，而且在過(guò)去的時(shí)間里，也取得了比較好的效果。但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)多樣化的需求，過(guò)去的一些企業(yè)的管理理念、管理模式、資金運(yùn)作方式、生產(chǎn)組織方式等都出現(xiàn)了與市場(chǎng)發(fā)展不適應(yīng)的狀況。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對(duì)財(cái)務(wù)信息化的認(rèn)識(shí)還不到位，還有相當(dāng)一部分企業(yè)認(rèn)為實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息化的目的只是單純地讓財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員從繁雜的手工勞動(dòng)中解放出來(lái)，減輕他們的工作量，而沒(méi)有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理信息化是企業(yè)管理信息化的核心，是實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化的技術(shù)保障。還有一部分企業(yè)甚至認(rèn)為以前的傳統(tǒng)管理方法也挺好，即使不加強(qiáng)信息化建設(shè)，企業(yè)也能很好地發(fā)展，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)信息化的重要性。這些錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)都嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息化的進(jìn)程。

（二）企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息失真

一方面，現(xiàn)代企業(yè)管理最根本的是信息的管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)掌握真實(shí)準(zhǔn)確的信息來(lái)控制物流、資金流。但是，目前我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)由于部門或個(gè)人利益等因素，導(dǎo)致存在有意或無(wú)意的信息傳遞不對(duì)稱、不真實(shí)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息失真，使企業(yè)的決策者難以獲得準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，難以對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)做出有效的科學(xué)決策。

另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在集團(tuán)公司和各個(gè)子公司之間要進(jìn)行會(huì)計(jì)信息的處理，需要向財(cái)務(wù)信息總系統(tǒng)提供更加準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但是各個(gè)子公司之間具有不同的業(yè)務(wù)性質(zhì)，財(cái)務(wù)處理的具體程序也是不相同的。因此，總公司和各個(gè)子公司之間在信息共享上做得并不充分，有些總公司和子公司之間實(shí)現(xiàn)了表面的信息共享，卻沒(méi)有實(shí)際的指導(dǎo)作用，反而在財(cái)務(wù)信息化管理中制造了障礙。

（三）財(cái)務(wù)信息化管理專業(yè)人才不足

要搞好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)，高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員是重要的人力資本基礎(chǔ)。但是，由于長(zhǎng)期以來(lái)的粗放型經(jīng)營(yíng)，目前的財(cái)會(huì)人員隊(duì)伍中吸收了許多對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度不太熟悉的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)會(huì)工作人員在專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能方面與實(shí)際需要都存在一定差距。這種財(cái)務(wù)人員的組織結(jié)構(gòu)和知識(shí)結(jié)構(gòu)狀況，難以適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求。同時(shí)，不少財(cái)會(huì)人員由于學(xué)歷不高、專業(yè)知識(shí)不強(qiáng)、學(xué)習(xí)勁頭不足等原因，就產(chǎn)生了缺乏財(cái)務(wù)信息化管理的能力和意識(shí)，其財(cái)務(wù)管理能力和理念已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理的需求。為了房地產(chǎn)企業(yè)的健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展，迫切需要培育一批具有財(cái)務(wù)信息化管理能力的專業(yè)人才。

（四）財(cái)務(wù)管理應(yīng)用軟件比較滯后

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，獨(dú)立自主的進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策，在決策執(zhí)行過(guò)程中還要加強(qiáng)控制，事后要組織好核算和分析，因而需要開(kāi)發(fā)出融入企業(yè)文化和管理理念的統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理軟件。但是，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏開(kāi)發(fā)自己企業(yè)財(cái)務(wù)管理軟件的專門技術(shù)人才，而一些國(guó)外大公司的財(cái)務(wù)管理軟件不但價(jià)格貴，而且也存在“水土不服”的現(xiàn)象。所以，我國(guó)目前實(shí)施財(cái)務(wù)信息化管理的房地產(chǎn)企業(yè)大多選擇一些通用的財(cái)務(wù)管理軟件。這些財(cái)務(wù)管理軟件雖然也能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的部分需求，但是功能比較滯后，更為突出的缺陷在于不能滿足企業(yè)的個(gè)性化需求，難以按照企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路設(shè)計(jì)出不同的功能，不能很好地滿足財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)際需要。

三、針對(duì)財(cái)務(wù)管理信息化面臨問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）提高企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)信息化的認(rèn)識(shí)水平

要想進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)，就必須提高企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)信息化的認(rèn)識(shí)水平，要讓他們認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理信息化不僅是核算工具和核算方法的改進(jìn)，更是對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的一次大變革，不僅能夠?qū)⒇?cái)務(wù)管理人員從繁雜的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作中解脫出來(lái)，提高他們的工作效率，更能使財(cái)務(wù)管理人員將更多的時(shí)間和精力用于研究公司資金運(yùn)作、統(tǒng)籌策劃，既為企業(yè)的決策層提供更加可靠的分析數(shù)據(jù)，更能當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作人員，特別是企業(yè)管理層，一定要對(duì)財(cái)務(wù)信息化管理有正確的認(rèn)識(shí)和足夠的重視，這樣才能為企業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)信息化管理提供組織保障。

（二）優(yōu)化財(cái)務(wù)信息化體系建設(shè)

要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息化，就必須建立與完善財(cái)務(wù)信息化體系，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息化管理提供制度保障。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，建立健全本企業(yè)的財(cái)務(wù)信息化管理的相關(guān)制度，譬如財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)操作管理制度、財(cái)務(wù)信息化軟、硬件管理制度、財(cái)務(wù)信息化管理崗位責(zé)任制度、財(cái)務(wù)信息化管理檔案管理制度等。而且，要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理制度對(duì)財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)的要求，不斷進(jìn)行優(yōu)化和完善，要根據(jù)工作中發(fā)現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，不斷完善財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)的功能，使其能夠更好地適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展要求，最終達(dá)到持續(xù)優(yōu)化、提升管理水平，全面實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。

（三）開(kāi)發(fā)與企業(yè)管理中實(shí)際需要的相適應(yīng)的財(cái)務(wù)軟件

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，總結(jié)自身特點(diǎn)，組織專業(yè)技術(shù)人員，研究開(kāi)發(fā)出適合自己的財(cái)務(wù)信息化管理平臺(tái)，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)各個(gè)生產(chǎn)過(guò)程中財(cái)務(wù)、資金、流程等信息的集成和數(shù)據(jù)共享，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)、高效的財(cái)務(wù)信息化管理提供技術(shù)支持。信息化財(cái)務(wù)軟件可以參照新一代ERP系統(tǒng)中所具有的功能模塊，將事前財(cái)務(wù)管理信息處理，到事后財(cái)務(wù)信息的反映，不僅在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的內(nèi)部各模塊充分集成，而且與采購(gòu)、生產(chǎn)等系統(tǒng)也達(dá)到無(wú)縫對(duì)接，使企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)信息能及時(shí)準(zhǔn)確的得到反饋，從而加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金流的全局管理和控制。強(qiáng)調(diào)面向業(yè)務(wù)流程的財(cái)務(wù)信息的收集、分析和控制，使財(cái)務(wù)系統(tǒng)能支持重組后的業(yè)務(wù)流程，并做到對(duì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的成本控制，更全面地提供財(cái)務(wù)管理信息，為企業(yè)戰(zhàn)略決策和業(yè)務(wù)操作等各層次的管理需要服務(wù)。

（四）培養(yǎng)滿足財(cái)務(wù)信息化需求的復(fù)合型人才

目前，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)管理信息化的關(guān)鍵就是培養(yǎng)滿足財(cái)務(wù)信息化需求的復(fù)合型人才。首先，企業(yè)管理層要認(rèn)識(shí)到人才對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)管理信息化的重要作用，管理層要不遺余力地支持企業(yè)引進(jìn)既懂信息技術(shù)又懂財(cái)務(wù)管理的復(fù)合型人才，同時(shí)，也重視內(nèi)部挖潛。其次，企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員也要認(rèn)識(shí)到學(xué)習(xí)的迫切性，要主動(dòng)靠前一步，根據(jù)財(cái)務(wù)信息化管理的要求積極進(jìn)修，力爭(zhēng)早日成為符合企業(yè)財(cái)務(wù)信息化管理要求的復(fù)合型人才。

（作者單位為上海淀山湖新城發(fā)展有限公司）

參考文獻(xiàn)

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篇7

（一） 財(cái)務(wù)管理對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)整體效益起著重要作用

從財(cái)務(wù)管理的實(shí)際作用來(lái)看，財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理有著關(guān)鍵影響。由于財(cái)務(wù)管理是資金管理的重要環(huán)節(jié)，所以只有做好財(cái)務(wù)管理工作才能確保這類企業(yè)的整體效益得到有效保障。就從當(dāng)前房地產(chǎn)公司的經(jīng)驗(yàn)管理來(lái)看，財(cái)務(wù)管理是提高整體效益的基本保證，對(duì)房地公司業(yè)起著極其重要的作用。

（二）財(cái)務(wù)管理對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展具有促進(jìn)作用

由于財(cái)務(wù)管理內(nèi)容及其在這類企業(yè)資金管理的實(shí)際作用，財(cái)務(wù)管理工作被視為是推動(dòng)這類企業(yè)迅速發(fā)展的重要因素。經(jīng)過(guò)深刻了解掌握房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況得出，權(quán)衡房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效能的一個(gè)主要標(biāo)志是看其財(cái)務(wù)管理工作做得是否足夠深入全面到位。因此，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到的作用。

（三）財(cái)務(wù)管理可以保證房地產(chǎn)企業(yè)有序地經(jīng)營(yíng)

在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，如果想要有序地經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，并且提升它的業(yè)績(jī)，就要足夠地重視財(cái)務(wù)管理等工作。聯(lián)系房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)例我們不難發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)管理品質(zhì)在評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方面扮演著重要角色，怎樣處理好財(cái)務(wù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的關(guān)鍵內(nèi)容。

（四）財(cái)務(wù)管理就是房地產(chǎn)企業(yè)體現(xiàn)高效化管理的主要措施

思考到房地產(chǎn)公司的特殊性，現(xiàn)款周轉(zhuǎn)頻繁是公司的最大特點(diǎn)。能夠在保障安全的首要基礎(chǔ)上高效的使用公司現(xiàn)有資金進(jìn)行企業(yè)的擴(kuò)大發(fā)展已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)至關(guān)重要的課題。毫無(wú)疑問(wèn)財(cái)務(wù)管理是保證這一目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)的重要手段?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)企業(yè)的高效管理需要科學(xué)的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有舉足輕重的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

雖然財(cái)務(wù)管理是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的重要措施和有效的影響手段，但是由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)境和員工素質(zhì)等各方面原因，房地產(chǎn)企業(yè)在管理財(cái)務(wù)的過(guò)程中，在以下幾個(gè)方面還是存在一定的問(wèn)題。

（一）項(xiàng)目的可行性研究不到位

現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的一項(xiàng)最嚴(yán)峻的問(wèn)題，就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一些項(xiàng)目的可行性分析不到位，有可能引發(fā)企業(yè)在該項(xiàng)目上的虧損，甚至?xí)绊懻麄€(gè)公司的發(fā)展。所以，項(xiàng)目的可行性研究制約了財(cái)務(wù)管理取得預(yù)期效果。

（二）財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄

目前我們國(guó)家許多有關(guān)房地產(chǎn)的公司對(duì)于財(cái)務(wù)處理的問(wèn)題的解決控制方面還很輕視，缺少足夠的理解思想，這種差距都會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)管理整體有著巨大的影響與改變。目前，從經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的情況來(lái)看，我們必須要改變財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄的局面。

（三）財(cái)務(wù)管理方式不規(guī)范統(tǒng)一

人們都知道，因房地產(chǎn)企業(yè)可以同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)工程項(xiàng)目，建立不同的項(xiàng)目公司，甚至在一個(gè)大型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)存有多個(gè)分公司或子公司，正是因?yàn)檫@種分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的多類化，而各個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理形式都有差異，所使用軟件、成本費(fèi)用、會(huì)計(jì)類別、核算方式等也不統(tǒng)一，如不能使用統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理方式，一定會(huì)造成財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)入被動(dòng)局面。

（四）缺乏成本管理能力

很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員成本掌控能力低，因財(cái)務(wù)人員不是工程造價(jià)人員，對(duì)項(xiàng)目的成本造價(jià)缺少專業(yè)知識(shí)，很難判斷成本的價(jià)格是否合理。由于人們?nèi)鄙俟芾沓杀镜哪芰?，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的效果就不理想。

（五）資金管理能力較差

現(xiàn)今在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集、回收、投資、支出都有著投入太大且周期太長(zhǎng)，資金很難形成健康的流動(dòng)模式，企業(yè)資金也缺乏相應(yīng)的管理觀念。資金管理不善，是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的薄弱環(huán)節(jié)，這在很大程度上制約著企業(yè)的全面有效發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的具體措施

提升對(duì)于財(cái)務(wù)管理的整體效果需要在公司財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的基礎(chǔ)上，再?gòu)南旅娴膸讉€(gè)角度進(jìn)行深入。

（一）提高項(xiàng)目的可行性研究質(zhì)量

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候，一般對(duì)可行性的研究程度不夠，這樣會(huì)增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來(lái)潛在的危害，為此各房產(chǎn)企業(yè)在審核項(xiàng)目的時(shí)候應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)可行性的分析力度，同時(shí)還要與財(cái)務(wù)部門合作，結(jié)合財(cái)務(wù)分析，有效的得出項(xiàng)目可行性的真實(shí)情況。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)

目前財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)降低了房地產(chǎn)企業(yè)管理的效率，要想讓這些企業(yè)的管理水平整體提升，就必須重視財(cái)務(wù)管理的地位，注重提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，通過(guò)增強(qiáng)意識(shí)帶動(dòng)管理水平提高，進(jìn)而使整個(gè)企業(yè)的管理水平都得到提高，保證企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）采取規(guī)范統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理方式

現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還沒(méi)有建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理體制，各項(xiàng)規(guī)章還不規(guī)范，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理得不到有效的規(guī)范。因此，要想讓財(cái)務(wù)工作更好的為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，就必須從房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況出發(fā)，建立規(guī)范的財(cái)務(wù)制度。為此，我們應(yīng)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理手段，統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理方式。

（四）提高成本管理能力和效果

成本管理能力是關(guān)乎整個(gè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)效果好壞的重要因素。因此，我們需看重成本管理工作，仔細(xì)研究房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷管理形勢(shì)，把成本管理當(dāng)作財(cái)務(wù)管理中的重要工作，不斷提升成本管理技能，讓成本管理成果可以滿足現(xiàn)實(shí)需要，從而達(dá)到現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)步的目標(biāo)。

（五）加強(qiáng)對(duì)資金的管控

估計(jì)到房地產(chǎn)公司資金的管理很重要，我們?cè)谶M(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)，一定要對(duì)資金加強(qiáng)監(jiān)管與控制，一要確保資金安全，二要提升投資收益，讓資金能滿足房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理需求，確保房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理效果滿足現(xiàn)實(shí)需要，以達(dá)到提升房地產(chǎn)公司整體收益的目的。

篇8

關(guān)鍵詞:新形勢(shì)下;房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;現(xiàn)狀;對(duì)策

中圖分類號(hào):F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)23-0269-01

1在內(nèi)部加強(qiáng)建設(shè)會(huì)計(jì)控制的環(huán)境

(1)由于土地是不可再生的稀缺資源,既受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化造成的影響,也會(huì)受到政策形勢(shì)的變化造成的影響,在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中要關(guān)注國(guó)家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大,建設(shè)的周期長(zhǎng),資金的周轉(zhuǎn)慢,投資的風(fēng)險(xiǎn)大,在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)時(shí)要建立集體的審議聯(lián)簽制度,建立搶目實(shí)施及決策責(zé)任制度,將不相容的崗位分離。

(2)開(kāi)發(fā)的成本包括了許多內(nèi)容,例如材料及設(shè)備的采購(gòu),要充分的考慮合格的供方記錄,查看生產(chǎn)廠家是否擁有ISO的國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證,將采購(gòu)的成本在保證質(zhì)量的原則上降到最低,控制房地產(chǎn)成本的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。

(3)重點(diǎn)審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全,以及驗(yàn)收的程序、驗(yàn)收的依據(jù)、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的范圍、驗(yàn)收人員是否符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用中,占有的比重較大的是借款費(fèi)用、廣告費(fèi)用和售房人員提成的費(fèi)用。對(duì)于重大廣告的支出要實(shí)行集體的審議決策制,對(duì)普通的廣告除進(jìn)行預(yù)算控制、總額控制外,還要在每年的年末將廣告支出和社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比、分析,制定下年度的預(yù)算。

2完善企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)

(1)設(shè)計(jì)內(nèi)部的會(huì)計(jì)制度要便于理解、表述清晰、含義明確。

(2)設(shè)計(jì)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的同時(shí)要確保利于從上而下的溝通,要保證信息從下至上反饋的順暢。

(3)要加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)工作人員的教育和培養(yǎng),強(qiáng)調(diào)內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)員工的利益保持一致,讓內(nèi)部的控制制度從約束轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的需求。

3加強(qiáng)對(duì)于內(nèi)部的控制考核和檢查

房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用,并且不斷進(jìn)行完善,在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的,以財(cái)務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組,對(duì)內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進(jìn)行定期的考核和檢查,檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況,在執(zhí)行的過(guò)程中遇到了什么問(wèn)題,如果某項(xiàng)制度沒(méi)有執(zhí)行或者無(wú)法完全執(zhí)行,要分析原因,并且估計(jì)可能造成的影響。對(duì)嚴(yán)格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)違章違規(guī)的必須處罰,只有獎(jiǎng)罰分明,才有利于企業(yè)的發(fā)展。

4加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)的成本管理

進(jìn)行正確的成本項(xiàng)目劃分,既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本,如果是分合同發(fā)包的,還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算,以便隨時(shí)了解付款情況和工程進(jìn)度,并為工程的決算提供資料。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本概算、預(yù)算及竣工決算是建立工程造價(jià)、降低開(kāi)發(fā)成本、辦理工程價(jià)款結(jié)算的重要依據(jù),也是理財(cái)管理的重要環(huán)節(jié),必須實(shí)行內(nèi)外審查相結(jié)合的財(cái)務(wù)監(jiān)督,確保數(shù)據(jù)真實(shí)無(wú)誤。目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的“三算審計(jì)”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核,財(cái)務(wù)人員只起計(jì)賬作用,所以要求財(cái)務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求,并參與監(jiān)督,提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息,加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制,加強(qiáng)對(duì)于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

5建立起適應(yīng)市場(chǎng)變化的營(yíng)銷策略

在實(shí)施房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,最重要的環(huán)節(jié)就是銷售,雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的銷售情況仍然處于上升的階段,購(gòu)房者的需求量也較大,但是同行內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈,并且購(gòu)房者在進(jìn)行購(gòu)房時(shí)回對(duì)比多家房地產(chǎn)企業(yè),會(huì)優(yōu)先選擇品牌價(jià)、信譽(yù)好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略,不考慮項(xiàng)目的資本使用效率,就會(huì)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成風(fēng)險(xiǎn)。6進(jìn)行財(cái)務(wù)督導(dǎo)和財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,需要投入大量的資金,籌措資金來(lái)確保不同的投資項(xiàng)目正常進(jìn)行。所以不僅要合理的安排資金的籌措,更要做好回收投資的銜接,提高資金的運(yùn)用效率,要加強(qiáng)項(xiàng)目投資的研究和風(fēng)險(xiǎn)分析。進(jìn)行準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)減少到最低,有效地抵御、防范風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)督導(dǎo)是為了降低企業(yè)的成本,得到更大的利益,具體內(nèi)容包括了:開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)于資金的籌集、占用、回收、分配等情況,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)成本的核算是否正確,對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)督,完善內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度必須要依靠對(duì)于財(cái)務(wù)制度的嚴(yán)格執(zhí)行,加強(qiáng)財(cái)務(wù)的監(jiān)督,讓各層的管理人員都認(rèn)識(shí)到監(jiān)督的目的是為維護(hù)國(guó)家、個(gè)人、集體的利益。只有憑借企業(yè)自上而下共同的努力,才可以改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀,在提高競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化。

參考文獻(xiàn)

[1]唐紅真.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及改進(jìn)方法[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2005,(6):18-19.

篇9

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 資本結(jié)構(gòu)

改革開(kāi)放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開(kāi)放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問(wèn)題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開(kāi)創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫(xiě)“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開(kāi)。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開(kāi)展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 問(wèn)題 解決策略

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)步，同時(shí)也帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房子是人們生活中必不可少的物質(zhì)，是人們的資產(chǎn)之一。房子對(duì)人們的影響是很大的，在很大程度上和人們的生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中處于不斷發(fā)展的階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)有其自己的特性，在會(huì)計(jì)核算方面也有一定的難度。會(huì)計(jì)工作在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中起著重要作用。企業(yè)在會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)的好壞，關(guān)系到企業(yè)的直接利益和資金安全。在房地產(chǎn)行業(yè)，投資金額大，風(fēng)險(xiǎn)高，周期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算在其中發(fā)揮著重要作用。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的重要意義

會(huì)計(jì)核算的主要工作目的是對(duì)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，從而將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況進(jìn)行反映，會(huì)計(jì)核算是和企業(yè)的總目標(biāo)有直接聯(lián)系的。房地產(chǎn)這一行業(yè)從建立開(kāi)始，就存在著殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，只有在不斷的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力才得以體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)生存。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)，實(shí)現(xiàn)其盈利，就需要有良好的會(huì)計(jì)核算。會(huì)計(jì)人員將相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、審計(jì)，為企業(yè)提供數(shù)據(jù)支持，利于企業(yè)的管理和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。核算是企業(yè)的重要工具之一，經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)核算，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的收集，利于企業(yè)管理者根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)情況作出相關(guān)管理策略。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容

不同企業(yè)會(huì)計(jì)核算有著不同的核算內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)計(jì)核算一般包括對(duì)建筑材料的核算、對(duì)固定資產(chǎn)的核算、對(duì)成本的核算以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售和利潤(rùn)的核算等方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)建筑材料的核算方面，需要對(duì)其購(gòu)買和加工等內(nèi)容作出計(jì)劃，對(duì)所需要的費(fèi)用等進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)固定資產(chǎn)方面，需要對(duì)固定資產(chǎn)的賬務(wù)作出處理，還需要對(duì)固定資產(chǎn)的變化情況作出監(jiān)督，對(duì)相關(guān)的損耗、減值等作出核算。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)成本的核算方面，需要對(duì)費(fèi)用的支出等進(jìn)行核算、分析和考核。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)銷售利潤(rùn)核算方面，需要作出比較精細(xì)的核算，在賬目方面要加強(qiáng)明細(xì)賬目，提高企業(yè)的利益。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算有待解決的問(wèn)題所在

會(huì)計(jì)科目指的是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的詳細(xì)分類設(shè)計(jì)。會(huì)計(jì)核算在設(shè)置會(huì)計(jì)科目的時(shí)候，依據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目同樣是基于法律法規(guī)進(jìn)行的。房地產(chǎn)資金運(yùn)作屬于一個(gè)巨大金額范疇，周期較長(zhǎng)，使得會(huì)計(jì)核算的難度加大，也在一定程度上影響了會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。會(huì)計(jì)在記賬的時(shí)候，往往會(huì)年終結(jié)賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復(fù)雜，增加了會(huì)計(jì)核算的工作量。這些對(duì)于房地產(chǎn)而言，是不利于其發(fā)展的。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)為，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是指企業(yè)在活動(dòng)中，其預(yù)期財(cái)務(wù)和實(shí)際財(cái)務(wù)因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)外部的環(huán)境和一些不可控因素的影響而出現(xiàn)差距，使得企業(yè)可能會(huì)受到損失。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指的由于各方面因素使得房地產(chǎn)投資得不到回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，包括投資風(fēng)險(xiǎn)，籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)在投資時(shí)，更應(yīng)該小心謹(jǐn)慎，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。基于這些因素，房地產(chǎn)需要更進(jìn)一步完善其相關(guān)會(huì)計(jì)制度，做好財(cái)務(wù)管理工作，保障其收益。

房地產(chǎn)投資屬于長(zhǎng)周期投資，會(huì)計(jì)年報(bào)表上會(huì)有比較大的業(yè)績(jī)波動(dòng)，在建設(shè)期間業(yè)績(jī)比較差，當(dāng)房屋完成驗(yàn)收出售之后，預(yù)收款項(xiàng)計(jì)入收入，使得凈利潤(rùn)指標(biāo)難以反應(yīng)其真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況。土地和建設(shè)資本來(lái)源不同，因此往往會(huì)出現(xiàn)利潤(rùn)分配不均的情況。會(huì)計(jì)核算進(jìn)行利潤(rùn)分配時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)提高自己的經(jīng)營(yíng)成本。這樣的行為是對(duì)開(kāi)發(fā)成本有弊的。

另外，在有些房地產(chǎn)公司中,核算工作中最常見(jiàn)的毛病就是不夠深入細(xì)致,只講粗線條。這就使得一方面使當(dāng)成本費(fèi)用不實(shí),造成當(dāng)期收支不配比,不能真實(shí)地反映當(dāng)期的收支結(jié)余和預(yù)算執(zhí)行情況;另一方面使得對(duì)事業(yè)單位的資產(chǎn)和負(fù)債的反映不夠全面、不夠真實(shí)。企業(yè)財(cái)產(chǎn)與個(gè)人家庭財(cái)產(chǎn)經(jīng)常發(fā)生相互占用的情況,企業(yè)的財(cái)產(chǎn)就像個(gè)人銀行,可以自由存取,不受任何限制,給會(huì)計(jì)核算工作帶來(lái)不少困難。會(huì)計(jì)核算中的要點(diǎn)也是難點(diǎn)之一在于全面、正確地編制會(huì)計(jì)報(bào)表。有些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算有違規(guī)操作現(xiàn)象。有些企業(yè)根本不設(shè)賬,以票代賬,或者雖然設(shè)賬,但賬目混亂。由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目部大部分都在外地,數(shù)據(jù)的收集及傳遞較慢,所以有些房地產(chǎn)企業(yè)干脆設(shè)兩套賬或多套賬,不按規(guī)定使用會(huì)計(jì)科無(wú)視會(huì)計(jì)核算的一般原則,待攤費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用不按規(guī)定攤提,收入與費(fèi)用不配比,人為操縱利潤(rùn)現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,造成會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作整體性不強(qiáng),最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)匯總報(bào)表不夠準(zhǔn)確。同時(shí)，我國(guó)有些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相互制約的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制。有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者常干預(yù)會(huì)計(jì)工作,會(huì)計(jì)人員由于受制于管理或受利益驅(qū)使,往往按管理者的意圖行事,會(huì)計(jì)的監(jiān)督職能無(wú)法進(jìn)行。有的建立了財(cái)務(wù)制度和會(huì)計(jì)制度,但是存在規(guī)定不到位等許多漏洞,單位會(huì)計(jì)出納由一人兼任,移交不規(guī)范,內(nèi)部會(huì)計(jì)管理失控,給違法違紀(jì)行為造成可趁之機(jī),使違規(guī)行為得不到及時(shí)地糾正,就可能導(dǎo)致職務(wù)犯罪的發(fā)生。有的制度設(shè)計(jì)上比較嚴(yán)密,但是執(zhí)行上大打折扣,管理不到位。賒賬過(guò)多、過(guò)濫,不能實(shí)行統(tǒng)一有效管理。

四、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在問(wèn)題的解決辦法

針對(duì)以上問(wèn)題，需要進(jìn)一步解決。首先，會(huì)計(jì)核算科目要進(jìn)一步優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)于會(huì)計(jì)核算科目問(wèn)題方面，需要根據(jù)其企業(yè)的規(guī)模等，結(jié)合自身情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，使得會(huì)計(jì)核算是有意義的。通過(guò)設(shè)置會(huì)計(jì)核算科目，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)問(wèn)題。其次，要建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)需要做好的一項(xiàng)工作。建立健全完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)能夠提高企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，降低風(fēng)險(xiǎn)。第三，企業(yè)還應(yīng)該加大監(jiān)管力度。企業(yè)往往會(huì)為了提升自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而隱匿收入，降低稅額。政府相關(guān)部門應(yīng)該加大監(jiān)管力度。最后，要完善企業(yè)收入認(rèn)可制度。如何規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入需要進(jìn)一步完善。第四，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu),根據(jù)自身業(yè)務(wù)量的大小,配備足夠的、業(yè)務(wù)素質(zhì)較高的會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)人員應(yīng)不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),熟悉會(huì)計(jì)的基本知識(shí),以及行業(yè)會(huì)計(jì)制度,練好基本功,掌握操作技能,以適應(yīng)不斷變化的形勢(shì)要求,同時(shí)不斷加強(qiáng)對(duì)政策法規(guī)的學(xué)習(xí),嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)制度和相關(guān)政策法規(guī)處理各種會(huì)計(jì)事項(xiàng),不斷提高會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德素質(zhì)財(cái)會(huì)人員要定期或不定期地檢查核算人員核算情況,督促核算人員及時(shí)、準(zhǔn)確地搜集財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)嚴(yán)格資金核算。房地產(chǎn)企業(yè)核算人員要正確地運(yùn)用會(huì)計(jì)科目進(jìn)行會(huì)計(jì)賬務(wù)處理,做好建造合同核算的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作,適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的的需要,為房地產(chǎn)企業(yè)的各段工作做出貢獻(xiàn)。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題較多，針對(duì)這些問(wèn)題提出改進(jìn)策略，對(duì)于完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算有著重要意義。相信在不斷的完善過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算會(huì)更加成熟。

參考文獻(xiàn)：

[1]溫玉彪，趙茜.淺析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題[J].會(huì)計(jì)之友（中旬刊），2010（3）；