導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 特殊性 問題 建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，涉及的生產(chǎn)開發(fā)部門較多，加之近年來房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，由此決定房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作也具有一定的特殊性。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)的特殊性

會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)的特殊之處體現(xiàn)在其核算對(duì)象的復(fù)雜與多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的是房地產(chǎn)這一商品或者說是產(chǎn)品，這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅要開發(fā)建設(shè)房屋，還要負(fù)責(zé)房屋周邊的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括支撐所建設(shè)房屋的水、電、網(wǎng)絡(luò)等必備設(shè)施的鋪設(shè)與開發(fā)建設(shè)。另外，再加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前的種種勘測(cè)考察項(xiàng)目，以及一系列不可預(yù)知的耗費(fèi)資金的項(xiàng)目，這些均要客觀、全面、系統(tǒng)的進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

（二）會(huì)計(jì)核算周期的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)這一方面的特別之處主要表現(xiàn)為其核算周期長(zhǎng)，跨度大。從土地的勘測(cè)考察開始到最終一處房地產(chǎn)建設(shè)完畢完成銷售，這期間還要經(jīng)過房屋的設(shè)計(jì)與規(guī)劃、房屋周邊配套設(shè)施的設(shè)計(jì)規(guī)劃、房地產(chǎn)的施工建設(shè)、房屋的裝修等一系列的程序與環(huán)節(jié)，耗時(shí)較長(zhǎng)，需要一至兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多樣性還意味著在一處房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)過程中需要與多個(gè)相關(guān)的部門進(jìn)行業(yè)務(wù)往來，需要大量、充足的資金支持以維持房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行，有序、適當(dāng)?shù)馁Y金調(diào)度顯得尤為重要，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作周期較長(zhǎng)，工作任務(wù)重要且艱巨。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)收入的特殊性

收入的特殊點(diǎn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的收入的確認(rèn)存在一定的難度。根據(jù)國(guó)家的相關(guān)政策，只要能夠取得預(yù)售許可的相關(guān)證明，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對(duì)其開發(fā)的房屋以及相關(guān)的地產(chǎn)根據(jù)企業(yè)的意愿進(jìn)行處理，也就是說在房地產(chǎn)未竣工之前可以通過預(yù)售的形式銷售房屋。期間所收入的定金、分期付款等房款，均應(yīng)按照規(guī)定繳納稅金。另一方面，按照房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之后，才能確認(rèn)收入，兩項(xiàng)規(guī)定之間的矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中收入的確認(rèn)存在一定的難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)

（一）收入、成本核算

從前文敘述中我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算與成本核算工作都存在一定的難度，這兩項(xiàng)內(nèi)容的核算既是房地產(chǎn)企業(yè)核算的難點(diǎn)同時(shí)也是其核算的重點(diǎn)工作。對(duì)于收入核算而言，房屋在預(yù)售過程中收受的預(yù)收款項(xiàng)計(jì)入收受預(yù)售款項(xiàng)的當(dāng)期還是計(jì)入簽訂正式合同的會(huì)計(jì)核算周期，在收入核算周期的確認(rèn)問題上存在實(shí)際操作過程中難點(diǎn)突出。一方面國(guó)家稅收法律與相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則同時(shí)制約房地產(chǎn)收入核算，同時(shí)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際操作過程中操作各異，未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

另外，成本核算是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)內(nèi)容，文章反復(fù)提到，房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)涉及環(huán)節(jié)較多，項(xiàng)目繁多，與多種單位存在業(yè)務(wù)往來，如何確定其成本核算對(duì)象是成本核算工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)工作。目前，合理地確認(rèn)成本核算的對(duì)象以保證房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的全面性、正確性是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)問題。

（二）借款費(fèi)用核算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較大，一般均要涉及房屋的開發(fā)以及周邊設(shè)施的配套建設(shè)，并且可能會(huì)在不同的區(qū)域同時(shí)開展，源源不斷的資金供應(yīng)是必不可少的，此外，房地產(chǎn)從開始籌建到完全竣工橫跨的事件長(zhǎng)，企業(yè)自有資金回籠緩慢，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，銀行借款成為其資金的主要來源，并且借款的期限一般較長(zhǎng)，這又必將帶來巨大的借款利息。與此同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的借款費(fèi)用提出了更為細(xì)致和詳盡的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，應(yīng)注重分析企業(yè)借款的性質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資金使用效率的最大化，同時(shí)應(yīng)使企業(yè)的實(shí)際核算工作滿足國(guó)家相關(guān)會(huì)計(jì)核算的要求。

（三）預(yù)交稅費(fèi)的處理

房地產(chǎn)企業(yè)在一項(xiàng)項(xiàng)目中便要面臨種類繁多的稅費(fèi)，并且各種稅費(fèi)的上交時(shí)間存在差異。所以，稅費(fèi)的問題應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的問題之一。房地產(chǎn)企業(yè)除了要上交企業(yè)所得稅之外，還要上交土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅種，所以企業(yè)在處理稅費(fèi)的過程中，一方面要確保對(duì)當(dāng)期的稅費(fèi)進(jìn)行準(zhǔn)確的核算，同時(shí)也要對(duì)稅款的使用做合理的安排與規(guī)劃，盡可能保證有限的資金能夠發(fā)揮最大的使用價(jià)值。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法的優(yōu)化分析

（一）收入核算方法

首先，明確收入的核算內(nèi)容。確保房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中收入核算的準(zhǔn)確性，首要的工作就是要明確收入的核算內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)所獲得的銷售收入均應(yīng)算作收入核算的內(nèi)容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相關(guān)的房屋配套設(shè)施的收入，還包括在開發(fā)建設(shè)過程中一些非常規(guī)情況獲得的收入，包括拆遷舊址、出售周轉(zhuǎn)房等情況獲得的收入均應(yīng)該算作收入核算的內(nèi)容。

其次，建立或完善收入的確認(rèn)制度。收入的核算內(nèi)容確定之后，另一項(xiàng)重要的工作便是建立或完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)制度。為了確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算的全面性與準(zhǔn)確性，尤其是開發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，具備收入的確認(rèn)制度十分必要和重要，是收入核算優(yōu)化的重要環(huán)節(jié)。在建立或完善收入的確認(rèn)制度的實(shí)際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在企業(yè)內(nèi)部形成規(guī)范的制度以保證工作的規(guī)范性，另外要成立專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專門負(fù)責(zé)此工作，同時(shí)可建立普通員工的監(jiān)督檢查機(jī)制，以全面準(zhǔn)確的確認(rèn)收入并且保證收入確認(rèn)工作的公開與透明。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 問題 改進(jìn) 會(huì)計(jì)核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起源于上世紀(jì)九十年代，那時(shí)是國(guó)家改革開放的重要實(shí)施階段，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家的支持下開始迅猛發(fā)展，它促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)份額幾乎占據(jù)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一半。在國(guó)家政策的支持與引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的發(fā)展形成了集團(tuán)化模式，有些房地產(chǎn)集團(tuán)成為了國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)性集團(tuán)。

正是國(guó)家政策的支持和房地產(chǎn)的高利潤(rùn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐步吸引了一些非本行的投資者進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算具有一定的特殊性，它的核算并沒有具體的數(shù)字做參考，而是通過買方的結(jié)算清單作依據(jù)，除此之外，未經(jīng)買方許可，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作不得擅自取用該數(shù)據(jù)，因此，房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作要具備比其它行業(yè)更敏銳的判斷力和分析力。房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性和業(yè)務(wù)多樣性也決定了會(huì)計(jì)核算工作的復(fù)雜。房地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)不同，它不管是前期還是后期的投資很大，而且項(xiàng)目周期長(zhǎng)，少則兩三年，多則十幾年，因此房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算也存在資金數(shù)額龐大和核算周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。

二、稅收中會(huì)計(jì)核算不足及相關(guān)案例分析

（一）稅收中的會(huì)計(jì)核算不足

1、在收入方面會(huì)計(jì)核算的不足

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的收入一般是在實(shí)現(xiàn)銷售后才列入核算項(xiàng)目的，但國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)納稅期限規(guī)定是在實(shí)現(xiàn)預(yù)售之后，這導(dǎo)致納稅與實(shí)現(xiàn)銷售之間存在時(shí)間誤差，這種缺乏統(tǒng)一性的現(xiàn)象容易造成房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算出現(xiàn)偏差和錯(cuò)誤。除此之外，有很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在不同程度的未申報(bào)納稅的現(xiàn)象。

2、會(huì)計(jì)核算中對(duì)成本費(fèi)用在稅收上的不足

房地產(chǎn)的發(fā)展在產(chǎn)生巨額利潤(rùn)的同時(shí)，也出現(xiàn)了很大程度的偷稅漏稅現(xiàn)象，因?yàn)槔麧?rùn)龐大的同時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)也是很龐大的。關(guān)于是如何漏稅，各個(gè)企業(yè)的手段不一，有的是直接使用過期作廢或虛開的發(fā)票入賬，這就造成了稅收混亂，無法正確核算會(huì)計(jì)成本。有的則高明一些，將期間費(fèi)用等劃入成本項(xiàng)目，這樣便減少了企業(yè)的帳面利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)少交企業(yè)所得稅的目的。

（二）關(guān)于稅收中會(huì)計(jì)核算不足問題的案例分析

1、針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的收入未報(bào)稅的案例分析

在應(yīng)稅收入中，企業(yè)想要逃稅主要是采取掛賬方式來隱匿收入。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，工程完成后，稅務(wù)局對(duì)該工程進(jìn)行檢查發(fā)現(xiàn)里面的“其他收入”和“暫存款”存在問題，因?yàn)檫@兩項(xiàng)是不用報(bào)稅的，但這兩項(xiàng)竟然存在900萬元的款項(xiàng)，金額巨大，經(jīng)稅務(wù)部門檢查發(fā)現(xiàn)，這兩項(xiàng)其實(shí)是屬于“預(yù)收房款”和“房屋租賃收入”，這兩項(xiàng)是應(yīng)該納入收入的款項(xiàng)。這種掛賬處理方式是企業(yè)轉(zhuǎn)移收入的一種常見手段。

2、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用稅收不足的案例分析

目前大多房地產(chǎn)企業(yè)既害怕稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)收入作假的問題被發(fā)現(xiàn)，又想逃避企業(yè)所得稅。于是他們想出了要虛列工程成本和期間費(fèi)用來減少企業(yè)所得稅的支付。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的財(cái)務(wù)是由公司進(jìn)行統(tǒng)一核算，但是工程期間發(fā)生的費(fèi)用則有工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人來負(fù)責(zé)，工程建設(shè)過程中某些開銷存在并未入賬或變相入賬的現(xiàn)象，這樣就形成了實(shí)際開銷用途與賬目列支不符的情況。我國(guó)建筑行業(yè)的發(fā)票管理存在很大的漏洞與不足，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)鉆這種稅收漏洞的空子，企業(yè)會(huì)利用發(fā)票管理中存在的不足，隨意取得發(fā)票并列入工程支出。虛開發(fā)票使得企業(yè)成本項(xiàng)目不匹配和不相關(guān)。沒有稅收檢查的認(rèn)定依據(jù)和效力，工程成本數(shù)據(jù)失實(shí)。一房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目交給它的工程隊(duì)時(shí)明確表示只要實(shí)現(xiàn)百分之二十的利潤(rùn)即可，一切支出由工程隊(duì)負(fù)責(zé)，工程完工后，一切成本和費(fèi)用支出的票據(jù)都交給公司的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行統(tǒng)一核算，工程隊(duì)為了將工程中的多余利潤(rùn)留在自己手中就會(huì)虛報(bào)成本，虛開發(fā)票。在檢查時(shí)，檢察人員發(fā)現(xiàn)該工程中出現(xiàn)了很多材料脫離了市場(chǎng)價(jià)，甚至高的有些離譜。而且在工程人員的工資支出上也高的離奇，經(jīng)檢查人員工資表竟發(fā)現(xiàn)一次支出就高達(dá)50萬，經(jīng)核查竟發(fā)現(xiàn)員工姓名“查無此人”，那這筆錢究竟“支”向何處就有待盤查。這些虛列成本和費(fèi)用的現(xiàn)象極大地阻礙了稅收的實(shí)現(xiàn)，也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)無法真正的了解自身的潛力值和最大收益。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效對(duì)策

（一）建立和完善票據(jù)的管理系統(tǒng)

從以上房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題，我們不難看出由于票據(jù)的管理不善出現(xiàn)了很多虛開發(fā)票，多列或假列成本和費(fèi)用的現(xiàn)象。房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比存在著特殊性，并且房地產(chǎn)又是開銷和收入都很大的行業(yè)，因此票據(jù)如果管理不善，不僅會(huì)為企業(yè)的利潤(rùn)造成損失，也會(huì)減少國(guó)家的稅收。

（二）擴(kuò)大對(duì)企業(yè)信息的披露，在企業(yè)信息披露中提高信息含金量

房地產(chǎn)企業(yè)之所以頻頻出現(xiàn)作假行為，是因?yàn)槠髽I(yè)的信息沒有公開化，缺乏大眾的監(jiān)督。企業(yè)的監(jiān)督不應(yīng)該只是稅務(wù)局的事，而是社會(huì)大眾的事。企業(yè)應(yīng)該要擴(kuò)大企業(yè)的信息披露，使企業(yè)的財(cái)務(wù)信息透明化，讓社會(huì)公眾可以了解這個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，最重要的是發(fā)揮群眾的力量，讓會(huì)計(jì)核算中的問題無所遁形。企業(yè)信息的披露可以從以下兩方面進(jìn)行：

1、增加分項(xiàng)目成本費(fèi)用信息的披露

分項(xiàng)目成本費(fèi)用信息披露是指將企業(yè)的工程分為各個(gè)項(xiàng)目，分開進(jìn)行披露和核算。這樣就可以發(fā)現(xiàn)具體是哪方面出現(xiàn)了問題，使問題明確化。房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目很大，幾萬幾十萬是很難發(fā)現(xiàn)問題的，只有細(xì)化核算項(xiàng)目，分別核算其費(fèi)用和成本，才能發(fā)現(xiàn)問題和避免出現(xiàn)問題。

2、增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息

在房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中，土地成本占據(jù)了很大的比例，土地成本中涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)也很復(fù)雜。因此，要增加土地儲(chǔ)備量和土地成本構(gòu)成信息。通過對(duì)土地儲(chǔ)備量和成本構(gòu)成的披露會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)更好地可持續(xù)發(fā)展。

（三）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

由于房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)很多漏報(bào)收入的現(xiàn)象，因此我們應(yīng)不斷地完善該企業(yè)的收入核算機(jī)制。完善企業(yè)的收入管理機(jī)制可以從明確銷售收入開始做起。房地產(chǎn)的銷售收入包括土地、房屋與相關(guān)配套設(shè)施的銷售收入。這些收入可能涉及“土地轉(zhuǎn)讓收入”和“商品房銷售收入”等，這些都應(yīng)納入銷售收入；除了要明確銷售收入，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)該正確確認(rèn)和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)在銷售時(shí)涉及多個(gè)步驟，其中最重要的是預(yù)售的預(yù)售收入和簽定銷售合同后的過戶權(quán)證方面的實(shí)際銷售款項(xiàng)。這時(shí)，稅務(wù)局會(huì)和企業(yè)財(cái)務(wù)的稅收出現(xiàn)偏差，因?yàn)槎悇?wù)局的稅收是在預(yù)售情況下實(shí)現(xiàn)的，而企業(yè)的稅收是在實(shí)際銷售完成后實(shí)現(xiàn)的，因此，為了避免偏差的出現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算部門應(yīng)明確收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但它會(huì)計(jì)核算的不足也為國(guó)家稅收造成損失，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算除了以上的不足外還存在“賬外延伸”的情況，即“賬外賬”。因此，我們應(yīng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)信息公開化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李世績(jī).房地產(chǎn)開發(fā)涉稅案例[J].江陰地方稅務(wù)局，2013

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;生存環(huán)境;稅收政策

中圖分類號(hào):F275.2文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)21-0081-02

一、目前中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境

目前,中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境十分嚴(yán)酷。一方面,政府壟斷的土地價(jià)格不斷攀升;另一方面,金融、稅收也不斷向房地產(chǎn)業(yè)施壓,不斷出臺(tái)的行政性規(guī)定,使中小房地產(chǎn)企業(yè)生存越來越艱難。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)不是―個(gè)單純的商品市場(chǎng)。

在此,我們從稅收和會(huì)計(jì)的角度簡(jiǎn)要地分析中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況。首先,房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的稅收和規(guī)費(fèi)繁多?，F(xiàn)將主要和大額的列示如下:取得土地時(shí),除了地價(jià)款、國(guó)土出讓金以外,還要交納契稅,產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi),費(fèi)率和稅率是1.5%~3%。取得土地以后,要交納土地使用稅,進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地一律取上限。土地使用稅交納期限是自取得土地使用權(quán)后至將土地使用權(quán)分割給買受人要交納印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司存續(xù)期間要交納車船稅、房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅,依照房產(chǎn)原值減除10%~30%后的余值計(jì)征。取得預(yù)售許可證,開始進(jìn)行銷售時(shí)要預(yù)交營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加、地方教育費(fèi)附加,綜合稅率5.55%。土地增值稅和企業(yè)所得稅在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)匯算清交。職工取得的報(bào)酬高于個(gè)稅起征點(diǎn)時(shí),要交納個(gè)人所得稅。其次,與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收政策規(guī)定復(fù)雜、多樣。房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售房款時(shí),要交納營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第28條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。除了營(yíng)業(yè)稅及其附加以外,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)較重的稅項(xiàng)是土地增值稅和企業(yè)所得稅。關(guān)于土地增值稅的相關(guān)稅收規(guī)定有《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)),《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2002] 21號(hào))。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文,強(qiáng)調(diào)了土地增值稅的清算管理,規(guī)定了三種情況稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求開發(fā)單位進(jìn)行土地增值稅的清算。財(cái)稅[2006]21號(hào),規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)要預(yù)征土地增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅相關(guān)的規(guī)定主要有:《企業(yè)所得稅實(shí)施細(xì)則》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào))。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了要遵從《企業(yè)所得稅實(shí)施細(xì)則》中關(guān)于收入、支出以及應(yīng)納稅所得額及期適應(yīng)稅率的相關(guān)規(guī)定外,政府出于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊考慮。在國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)中規(guī)定,開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的,其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額(預(yù)計(jì)毛利率一般不低于20%),扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

從現(xiàn)行的稅收政策可以看到,政府的稅收是基于這樣一個(gè)假定:房地產(chǎn)企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目必定有增值,每一個(gè)項(xiàng)目每一年都在盈利,企業(yè)利潤(rùn)率在20%以上。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的稅收種類繁多,稅負(fù)沉重。先征后清的政策加重了企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)。如果項(xiàng)目沒有增值額,達(dá)不到20%的利潤(rùn)率,你要是想退稅,那無異于與虎謀皮。

二、目前中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注

的問題

首先,對(duì)資金的可控性有清楚的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)投入,高風(fēng)險(xiǎn)。這是一個(gè)資金密集型行業(yè)。大量資金投入的同時(shí)要承擔(dān)很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開發(fā)商來說,最主要的支出中,地價(jià)和建安成本都是不可控的。而且還規(guī)定了一定期限內(nèi)不開工不銷售,有權(quán)無償收回所賣土地。敢于出高價(jià)位購(gòu)得土地的開發(fā)商,必定是看好市場(chǎng),對(duì)商品房有較高的價(jià)格預(yù)期,產(chǎn)品(商品房)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。而生產(chǎn)該產(chǎn)品的基本要素,土地不能進(jìn)入市場(chǎng)自由買賣,產(chǎn)生的結(jié)果就是商品房?jī)r(jià)格失控,資本通過壟斷獲取暴利。

對(duì)開發(fā)商而言,廣告推銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用是可控的。開發(fā)費(fèi)用取決于資金,用人計(jì)劃以及市場(chǎng)推廣計(jì)劃。從土地成本,建安成本,開發(fā)費(fèi)用這三大項(xiàng)來看,土地成本和建安成本在整個(gè)開發(fā)成本中占到90%以上,而且合約一旦成立,必須按約定支付,否則要承擔(dān)違約責(zé)任。

其次,企業(yè)現(xiàn)金流極不平衡,很容易出現(xiàn)資金短缺,導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。取得土地階段,要支付土地出讓金、交易費(fèi)契稅。支付的金額大小取決于成交價(jià),這個(gè)價(jià)格有著不斷攀升之勢(shì)。設(shè)計(jì)費(fèi)和報(bào)建費(fèi)這兩筆費(fèi)用是在項(xiàng)目銷售前必須支付的。為了讓房子很快的賣出去,要采取一些營(yíng)銷手段,銷售前進(jìn)行大量廣告宣傳這種支出取決于開發(fā)商的資金實(shí)力,以及對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。

基于上述原因,一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,產(chǎn)生大量的資金流出,除了要在戰(zhàn)略上進(jìn)行總體規(guī)劃以外,把握好資金的管理和核算是項(xiàng)目能否成功的另一個(gè)關(guān)鍵。會(huì)計(jì)怎樣在支出和收入上把好核算關(guān)。盡可能的將支出延后,必須在項(xiàng)目啟動(dòng)之前有所考慮。

1.收入確認(rèn)適時(shí)延后,爭(zhēng)取多種銷售形式。比如,按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的規(guī)定,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！币曂N售,相對(duì)來說銷售價(jià)格和收入確認(rèn)時(shí)間有一定的自由度?？梢赃\(yùn)用這一規(guī)定,將視同銷售延后至項(xiàng)目清算時(shí)來確定,所達(dá)到的效果是可以延遲營(yíng)業(yè)稅及附加、預(yù)征土地增值稅、預(yù)征企業(yè)所得稅,為企業(yè)爭(zhēng)取到更多的資金使用時(shí)間。

2.按不同物業(yè)形態(tài)分類核算收入,注重增值額。為了滿足市場(chǎng)需求或者是規(guī)劃的要求,每個(gè)項(xiàng)目大多數(shù)會(huì)有車庫、商業(yè)(會(huì)所)、住宅等不同物業(yè)形態(tài),對(duì)每一種物業(yè)形態(tài)的收入應(yīng)該分開核算,這樣做不僅是為了滿足管理上的需要,更重要的一點(diǎn)是為土地增值稅的預(yù)交和清算打下基礎(chǔ)。

3.按收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn)收入,盡可能不代墊預(yù)交稅金。按照政府的相關(guān)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)沒有取得預(yù)售許可之前以排號(hào)費(fèi)、誠(chéng)意金等任何形式向客戶收取費(fèi)用都是違規(guī)的。但是在現(xiàn)實(shí)中,以各種名目收取費(fèi)用既是企業(yè)的銷售策略,也是快速回收資金的手段。作為會(huì)計(jì)人員不支持這種不合規(guī)的營(yíng)銷手段,為了公司的利益,如果收取了可以大多數(shù)暫時(shí)在其他應(yīng)付款中進(jìn)行核算,這種行為,政府的行政部門,如房地產(chǎn)管理局可能會(huì)來干涉。但是稅務(wù)機(jī)關(guān)的態(tài)度是視為你收取了房款,把稅交了即可,對(duì)于各類收入,要按照收付實(shí)現(xiàn)制原則進(jìn)行確認(rèn)。注意遵守會(huì)計(jì)制度和稅法的規(guī)定。

4.按配比原則確定期間費(fèi)用。由于項(xiàng)目的現(xiàn)金流極不平衡,取得銷售收入前有大量的現(xiàn)金流出,這些流出中包括運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和廣告費(fèi)用。按照一般的會(huì)計(jì)習(xí)慣,當(dāng)費(fèi)用發(fā)生時(shí)記人當(dāng)期的管理費(fèi)用或者是銷售費(fèi)用,這種核算方法沒有考慮國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響,其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額,扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》(建住房[2004]77號(hào))等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。

而非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定:(1)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于20%。(2)開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的。不得低于15%。(3)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的,不得低于10%?！边@一規(guī)定表明,一旦開始銷售,就要按20%的毛利率預(yù)征所得稅。因此,會(huì)計(jì)核算上一定要預(yù)先想到按照稅法要求的配比原則,可以在項(xiàng)目開始銷售以前所發(fā)生的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,先行記入待攤費(fèi)用中,在取得預(yù)售收入時(shí)轉(zhuǎn)入管理費(fèi)用。運(yùn)用配比原則,抵消國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)對(duì)企業(yè)預(yù)交所得稅的影響。

5.按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算開發(fā)成本。土地增值稅和企業(yè)所得稅是企業(yè)最為沉重的負(fù)擔(dān),在這場(chǎng)利益的博弈中,處于有利地位的自然是手握公權(quán)力的稅務(wù)機(jī)關(guān)。作為弱勢(shì)群體的開發(fā)商,唯一可做的就是仔細(xì)研究稅法,分析項(xiàng)目所在地的市場(chǎng),把成本費(fèi)計(jì)劃在一個(gè)具有可行性的水平上。那么,我們肯定應(yīng)該從收入和成本、費(fèi)用兩個(gè)方面來考慮在核算上的要求,收入基本確定的情況下,開發(fā)成本的大小起著決定性的作用。

土地增值稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是地方稅務(wù)局,為了征管方便,一般情況下要求開發(fā)企業(yè)對(duì)所有建安企業(yè)實(shí)行代扣代交建安稅。這個(gè)時(shí)候,會(huì)計(jì)上要把開發(fā)成本的支出按照“總包”和“分包”進(jìn)行分類,出于對(duì)稅收要求的考慮,應(yīng)該按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算成本,不低估費(fèi)用。

篇4

【關(guān)鍵詞】會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn)行業(yè) 解決策略

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中發(fā)揮著極其重要的作用，成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要一部分。但是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中迎接契機(jī)的同時(shí)，還存在著較大的挑戰(zhàn)，這是因?yàn)樵撔袠I(yè)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，而投資資金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是其重要的生存保障，如果在會(huì)計(jì)核算過程中出現(xiàn)任何差錯(cuò)，那么均會(huì)造成資金流失，由此危害房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。為此，現(xiàn)本研究以下基于會(huì)計(jì)核算對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，來針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算過程中所存在的問題提出若干解決建議，以期推進(jìn)其進(jìn)一步發(fā)展。

一、會(huì)計(jì)核算對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義

（一）有助于企業(yè)做出正確的經(jīng)營(yíng)決策

由于會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)管理中的一部分，而其又是企業(yè)經(jīng)營(yíng)體系中的重要組成部分，通常情況下，會(huì)計(jì)核算能夠有效地反映出企業(yè)的相關(guān)資金應(yīng)用情況，比如說資金分配情況，這對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)而言有著極其重要的作用，這是因?yàn)槠髽I(yè)在做經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)時(shí)，其需要一定決策參考依據(jù)，而此時(shí)的會(huì)計(jì)核算則可以發(fā)揮其獨(dú)具有的作用，對(duì)企業(yè)相關(guān)資金進(jìn)行準(zhǔn)確地核算，從而為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)參考依據(jù)。

（二）能夠真實(shí)反映資金流向

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資高的特點(diǎn)，使其承擔(dān)著較高經(jīng)營(yíng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，為了能夠有效控制經(jīng)營(yíng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，則該企業(yè)往往通過掌握資金流向情況而保障自身的發(fā)展。而會(huì)計(jì)核算則能夠有效地將企業(yè)資金應(yīng)用情況進(jìn)行真實(shí)反映，從而使得企業(yè)能夠更好地運(yùn)用資金，確保資金的安全，且使其作用價(jià)值得以充分發(fā)揮，這對(duì)于企業(yè)未來發(fā)展而言有著極其重要的意義。

二、會(huì)計(jì)核算過程中所存在的問題

（一）會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)尚未得到完全披露

會(huì)計(jì)信息能夠真實(shí)的反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，而會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)的披露能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)企業(yè)預(yù)防各風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)提供有力依據(jù)。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過程中面臨著土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，為了使得這些風(fēng)險(xiǎn)事件能夠得到有效控制，則會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)做到完全披露，從而為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供相應(yīng)依據(jù)，然而就質(zhì)量保證金來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有披露這一項(xiàng)，這樣導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息沒有完全被反映出來，由此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

（二）收入確認(rèn)較為復(fù)雜

由于房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，以至于加大了會(huì)計(jì)核算的難度，尤其是收入確認(rèn)方面，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)其商品相較于其他商品而言有著一定的特殊性，比如說生產(chǎn)周期長(zhǎng)、價(jià)值高、耗資大等，這些則使其銷售方式與其他商品銷售方式有所不同，一般而言，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商所銷售的商品有以下兩種方式：①自行開發(fā)+銷售；②與買房方簽訂合同，隨即按照合同要求進(jìn)行開發(fā)，其中第二種銷售方式下的收入確認(rèn)較為簡(jiǎn)單，而對(duì)于第一種銷售方式的收入確認(rèn)而言則較為復(fù)雜，不僅收入確認(rèn)時(shí)間長(zhǎng)，而且收入確認(rèn)環(huán)節(jié)過程較為繁瑣，以至于加大了會(huì)計(jì)核算難度，并且極易出現(xiàn)差錯(cuò)，最終給企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)造成負(fù)面影響。另外，房地產(chǎn)收入確認(rèn)復(fù)雜的問題也給該企業(yè)的凈利潤(rùn)指標(biāo)方面帶來一定影響，即其不能有效將房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行情況反映出來，這樣則給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)造成一定影響。

（三）會(huì)計(jì)科目設(shè)置方面存在不合理情況

就目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置情況來看，其中存在著不合理的情況，有些專用會(huì)計(jì)科目缺少，加上現(xiàn)行會(huì)計(jì)科目混亂，盡管新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則舉出了超過100多個(gè)會(huì)計(jì)科目，但是有很多并不符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，使得該企業(yè)不得不應(yīng)用一般企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目，以至于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置方面存在著不合理的情況，比如說建筑工程中的“在建工程”會(huì)計(jì)科目，盡管新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)其給予相應(yīng)說明與擴(kuò)充，但是明細(xì)科目卻混亂，以至于給會(huì)計(jì)核算帶來一定難題。

三、解決會(huì)計(jì)核算中問題的有效策略

針對(duì)上述所存在的問題，筆者提出了以下應(yīng)對(duì)解決措施，以期為改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀而提供相應(yīng)依據(jù)。

（一）進(jìn)一步加大會(huì)計(jì)信息披露程度

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過程中存在著較多的風(fēng)險(xiǎn)，這是由其行業(yè)特點(diǎn)決定的，如果一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)就會(huì)給該企業(yè)造成嚴(yán)重影響，甚至面臨破產(chǎn)，因此，有必要對(duì)經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)加以控制。而風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)開展的重要前提是要清楚地掌握到風(fēng)險(xiǎn)來源，就財(cái)務(wù)管理過程中的會(huì)計(jì)信息而言，其信息量較大，有助于企業(yè)從中找到風(fēng)險(xiǎn)所在，當(dāng)信息量越多時(shí)，則為更好地識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)提供了有力依據(jù)，所以有必要進(jìn)一步加大會(huì)計(jì)信息披露程度，比如說，土地成本及儲(chǔ)備量的披露，這能夠?yàn)槠髽I(yè)更好地利用土地而提供相應(yīng)參考，與此同時(shí)，其中涉及到的現(xiàn)金流量信息也能夠?yàn)槠髽I(yè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)提供依據(jù)，從而能夠有效避免風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)的帶來損失。

（二）規(guī)范收入確認(rèn)

收入確認(rèn)的真實(shí)性與有效性對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言十分重要，如果收入確認(rèn)過程中出現(xiàn)差錯(cuò)，那么就會(huì)給房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行產(chǎn)生一定影響，比如說會(huì)計(jì)信息失真，而房地產(chǎn)企業(yè)在做某項(xiàng)決策時(shí)，其需要真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息來作為參考依據(jù)，如果會(huì)計(jì)信息不真實(shí)，那么就會(huì)影響到?jīng)Q策結(jié)果，繼而給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此，對(duì)于財(cái)務(wù)管理活動(dòng)而言，有必要做好收入確認(rèn)工作，即發(fā)揮會(huì)計(jì)核算職能作用來確保收入確認(rèn)的結(jié)果。首先，對(duì)房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍進(jìn)行進(jìn)一步明確。比如說，房地產(chǎn)所獲得的收益為銷售收入，其中收入包括商品房銷售額、土地銷售額、相應(yīng)配套設(shè)施銷售額等，另外，出售周轉(zhuǎn)房的收入及舊城改造中獲得的房產(chǎn)權(quán)款也應(yīng)計(jì)入其中；其次，正確應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)流程來銷售商品房，另外注意房地產(chǎn)與客戶簽訂的購(gòu)銷合同從法律意義角度來講其是一種合約，在報(bào)酬及風(fēng)險(xiǎn)沒有完全轉(zhuǎn)移的情況下，其并不能算為收入確認(rèn)，只能將其作為預(yù)收款來進(jìn)行處理。

（三）對(duì)會(huì)計(jì)科目設(shè)置加快調(diào)整

為了使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算得以順利、高效開展，以及確保會(huì)計(jì)核算實(shí)效性，則有必要對(duì)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)科目加以完善，并且注重結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來進(jìn)行。在滿足新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的前提下，基于房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)自主對(duì)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行增設(shè)與調(diào)整，使得所調(diào)整后的會(huì)計(jì)科目能夠滿足房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)的實(shí)際應(yīng)用需求，比如說開發(fā)成本科目，該科目應(yīng)只核算房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用。

四、結(jié)語

綜上，本研究以上將會(huì)計(jì)核算對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義進(jìn)行了簡(jiǎn)單的概述，并且針對(duì)會(huì)計(jì)核算過程所存在的問題進(jìn)行了分析，與此同時(shí)，針對(duì)這些問題提出了相應(yīng)改進(jìn)策略，以確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算職能作用得以充分發(fā)揮。

參考文獻(xiàn)：

[1]任利東，桐克華，程慧芳.也論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算[J].黑龍江科技信息，2010，（02）.

篇5

摘 要：我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平在不斷提高，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的方面也得到了極大的發(fā)展，但是對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)來說工程的時(shí)間周期比較長(zhǎng)，投資的財(cái)力和物力較大，因此在我們房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方面的任務(wù)較重，并且在我們核算的時(shí)候，由于上述所描述的情況會(huì)面臨較多的問題，鑒于此本文將會(huì)著重來探討房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算的相關(guān)問題。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 會(huì)計(jì) 核算

在我國(guó)最近幾年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)取得了非常巨大的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)作為帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要方面，受到了各方媒體和人員的密切關(guān)注，是否能夠完全做到會(huì)計(jì)核算和賬目設(shè)置的準(zhǔn)確合理是公司發(fā)展和社會(huì)監(jiān)督的重要方面。

我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、銷售的獨(dú)特性決定了我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算與其余的商業(yè)商品會(huì)計(jì)核算的不同。所以在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展壯大并且逐步趨于成熟的條件下，很多會(huì)計(jì)的核算問題也逐步暴露。在這種情況之下，對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性將會(huì)關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠健康發(fā)展，因此我們應(yīng)該加大對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算工作和解決問題的探討工作。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)合算的現(xiàn)狀和特征

1.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對(duì)于后者來說是根據(jù)預(yù)先制定的合同開發(fā)項(xiàng)目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收款確認(rèn)工作，而對(duì)于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目商品因?yàn)槠渫度氲馁Y金較多，整個(gè)工程的開發(fā)周期較長(zhǎng)。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品采取很多的收款方式進(jìn)行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過戶等，所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個(gè)比較復(fù)雜的過程。在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算的過程中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對(duì)于一名高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員來說必須在工作中分清實(shí)質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行核算的時(shí)候其收入具有較高的復(fù)雜性。

2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以對(duì)于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過程中會(huì)投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時(shí)間，在這個(gè)期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對(duì)于我們會(huì)計(jì)工作來說也無法確認(rèn)收入，這就對(duì)兩者的配比的原則造成了影響。另外對(duì)于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對(duì)于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。

3.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門，其基本的運(yùn)營(yíng)都是以這個(gè)部門為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算造成較大的差異性，這些差異性會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無論對(duì)于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會(huì)計(jì)工作的困難性。

二、解決會(huì)計(jì)核算問題的措施

1.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對(duì)本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，項(xiàng)目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對(duì)本單位內(nèi)的所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話，那就不用單獨(dú)設(shè)立開發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目?jī)?nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對(duì)開發(fā)成本一級(jí)賬適當(dāng)?shù)娜∠?，并且可以把代建工程、房屋開發(fā)等科目設(shè)為一級(jí)賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級(jí)科目設(shè)置明細(xì)賬。

在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺(tái)賬，然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對(duì)象，設(shè)立成本卡片，這個(gè)卡片主要作用就是對(duì)項(xiàng)目從開始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會(huì)計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對(duì)于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況，有利于對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。

2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國(guó)家的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會(huì)計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會(huì)計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會(huì)計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?huì)計(jì)核算的過程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對(duì)所產(chǎn)生的利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠?huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確，進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。

再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購(gòu)銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外收入的情況。

3.擴(kuò)大信息透明度

在房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對(duì)于土地的擁有量及其成本的信息，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，如果用于開發(fā)的話會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤(rùn)更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會(huì)對(duì)于土地資源的監(jiān)督；

二是企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開，讓媒體和社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位，在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng)，尤其是對(duì)于資金的流動(dòng)情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購(gòu)買工程物資款，對(duì)工人的工資發(fā)放情況，還有就是對(duì)于樓房銷售所得到的房款的多少；

三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時(shí)間也相對(duì)其余的商品比較長(zhǎng)，所以對(duì)于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)。

基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計(jì)入工程成本，提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明，并對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。

結(jié)語：

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對(duì)于會(huì)計(jì)的核算制度和體系趨于完善，我們應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的核算問題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益更進(jìn)一步提升,從而可以有效地帶動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李映蘭. 中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算應(yīng)關(guān)注的問題[J].理論月,2009,(02).

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 會(huì)計(jì)核算 問題 對(duì)策

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為社會(huì)廣為關(guān)注的一個(gè)熱門話題。盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，但由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)會(huì)計(jì)核算的體系尚不完善，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中仍暴露著許多問題。因此，筆者認(rèn)為，當(dāng)下如何在相關(guān)的會(huì)計(jì)制度下，探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)的問題，改進(jìn)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算方法，并提出一些措施和對(duì)策，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。

一 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在房屋和建筑物成為可供銷售商品后，隨之而出現(xiàn)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，是從業(yè)人員需結(jié)合該行業(yè)及自身企業(yè)的實(shí)際情況，依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的原則來進(jìn)行具體的會(huì)計(jì)處理。

二、房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題

（一）收入方面的問題

由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收法規(guī)在收入的確認(rèn)上存在差異，會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在一定的問題。主要表現(xiàn)在：

1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品大多采用預(yù)售方法銷售，企業(yè)取在得房地產(chǎn)預(yù)售許可證之后，取得的預(yù)售款屬于暫收款和預(yù)收款性質(zhì)，不能確認(rèn)為收入。只有等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后才可以確認(rèn)為收入， 將預(yù)售時(shí)收到的款項(xiàng)轉(zhuǎn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入” 。而在稅法上，則在收到預(yù)收款時(shí)就將該款項(xiàng)列為“預(yù)售收入”。

2.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品采用按揭銷售方法時(shí)，會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入是在銀行將按揭款轉(zhuǎn)到開發(fā)商賬戶時(shí)，然而稅法則規(guī)定，收入確認(rèn)時(shí)間是首付款于實(shí)際收到日，余款收入在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入的核算。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行情況下，開發(fā)產(chǎn)品的費(fèi)用沒有申報(bào)納稅。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行搬遷戶補(bǔ)償和舊城改造是取得的差價(jià)收入，沒有及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成為收入。

（二）成本費(fèi)用方面的問題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模逐漸的擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)核算的間接成本費(fèi)用和直接成本費(fèi)用劃分不清晰。企業(yè)期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算不規(guī)范，而且記賬的營(yíng)業(yè)成本中還包含未竣工驗(yàn)收成本。

1.列支開發(fā)成本沒有按工程結(jié)算單據(jù)進(jìn)行，而以預(yù)計(jì)金額、合同金額列支。

2.模糊混淆成本核算對(duì)象，如將下期成本直接計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

3.成本劃分不清晰，企業(yè)期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算不規(guī)范，而且記賬的營(yíng)業(yè)成本中還包含未竣工驗(yàn)收成本；建筑安裝工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、土地成本、借款利息以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用沒有被獨(dú)立核算的相關(guān)配套設(shè)施分?jǐn)偂?/p>

4.沒有按開發(fā)的產(chǎn)品對(duì)象設(shè)置各類明細(xì)核算科目。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算的方法對(duì)策

（一）設(shè)置合理的會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)本公司開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、內(nèi)部管理和規(guī)模的要求來開展成本核算。例如：不進(jìn)行獨(dú)立核算的下屬單位，開發(fā)間接費(fèi)用賬就可以不單獨(dú)設(shè)立，公司只需在成本項(xiàng)目欄內(nèi)加設(shè)管理費(fèi)用及利息欄明細(xì)，由于利息和管理費(fèi)用是間接費(fèi)用的主體，適時(shí)取消開發(fā)成本一級(jí)賬，會(huì)更加有利于開展核算，把房屋開發(fā)和代建工程開發(fā)以及土地開發(fā)等設(shè)為一級(jí)賬，然后再設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目。

（二）采用現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制可以在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中實(shí)施。我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，權(quán)責(zé)發(fā)生制是企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主體。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取權(quán)責(zé)發(fā)生制核算經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，存在一定的不足：一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況。例如：用待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等會(huì)計(jì)賬戶處理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)節(jié)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確性和不完整性，進(jìn)而流失國(guó)有資產(chǎn)。二是權(quán)責(zé)發(fā)生制無法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的實(shí)際收入情況，因?yàn)橘?gòu)銷合同越多，應(yīng)收賬款的余額就越大，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)會(huì)受到影響。由此看來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適合采用權(quán)責(zé)發(fā)生制。筆者認(rèn)為，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有特殊的特點(diǎn)來看，現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制比較適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

（三）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容

提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量.一是增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)作為披露過程的基本單位，通過掌握和了解開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中形成的與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量之后進(jìn)行全面的披露。使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量信息的有用性不斷得到提高。二是增加成本構(gòu)成的信息及土地儲(chǔ)備量。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中土地成本占據(jù)著極大的比重，因此，充分披露成本構(gòu)成的有效信息和土地儲(chǔ)備量，對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的積極影響。

四、結(jié)論

現(xiàn)如今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算是熱門話題，從收入和成本核算角度來分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的問題具有特殊意義。本文在深入分析會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上，研究完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的對(duì)策有重大意義，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展至關(guān)重要，是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有效運(yùn)行的良好途徑。

參考文獻(xiàn)：

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[2]于國(guó)紅.房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問題.中國(guó)高教論叢[J].2012（1）：118-120.

篇7

（一）商品房銷售收入的確認(rèn)不夠規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于商品房開發(fā)周期長(zhǎng)，所耗資金量大，其商品具有較高的價(jià)值，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)的商品房采取預(yù)收定金或預(yù)收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷售。在收入確認(rèn)時(shí)，有的單位收到預(yù)收定金或預(yù)收賬款時(shí)確認(rèn)收入，有的辦理按揭貸款手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。從而造成稅收計(jì)算和財(cái)務(wù)成果核算不準(zhǔn)確等混亂現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用與售價(jià)缺乏配比性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，一是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，前期開發(fā)要投入大量的資金，發(fā)生大量的開發(fā)成本和期間費(fèi)用，期間費(fèi)用當(dāng)年必須確認(rèn)為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，開發(fā)成本又不能結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品成本，當(dāng)年內(nèi)發(fā)生的預(yù)收賬款也不能確認(rèn)為收入。形成開發(fā)成本、費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不能配比。二是企業(yè)所開發(fā)的商品房的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，造成售價(jià)與其成本不夠配比。三是企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)沒有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果也不具有真實(shí)性。

（三）收益評(píng)價(jià)體系不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期，資金投入量較大，在開發(fā)產(chǎn)品未完工前總成本和單位成本也無法確定，只有在項(xiàng)目完工后才能確認(rèn)項(xiàng)目的總成本和單位成本，從而確認(rèn)為收入，這時(shí)企業(yè)利潤(rùn)才能實(shí)現(xiàn)。因此，僅以會(huì)計(jì)報(bào)表的凈利潤(rùn)和費(fèi)用比率等傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來考核企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，不利于監(jiān)督管理部門和社會(huì)對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)和考核。

（四）信息披露不夠全面、及時(shí)

按照新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和信息披露規(guī)范，存在如下問題：一是會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容格式過于“僵化”，導(dǎo)致一些應(yīng)該披露的重要信息無法顯示出來。二是會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容具有一定的滯后性。三是披露的會(huì)計(jì)信息大多是按照歷史成本計(jì)量，與其現(xiàn)時(shí)的時(shí)間價(jià)值相脫節(jié)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在問題形成的原因

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中存在上述四方面問題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問題的客觀原因。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)流程和會(huì)計(jì)工作的具體特點(diǎn)，現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》不能準(zhǔn)確做出具體的規(guī)范，不利于企業(yè)操作，從而產(chǎn)生如此亂象。另一方面企業(yè)經(jīng)營(yíng)者盲目追求利益最大化是問題形成的主觀原因。對(duì)不應(yīng)計(jì)入收入的預(yù)收賬款計(jì)入收入，開發(fā)成本后移，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

（一）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，規(guī)范核算行為

目前執(zhí)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》是財(cái)政部1993年1月制定的，部分內(nèi)容已不適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，需進(jìn)一步規(guī)范和完善。一是與目前執(zhí)行的新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（具體準(zhǔn)則）》不相適應(yīng)。二是與目前日趨發(fā)展經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不相適應(yīng)。三是按現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》核算內(nèi)容已無法準(zhǔn)確地反映稅收征管所需數(shù)據(jù)。

（二）正確使用新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，準(zhǔn)確確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，建設(shè)部制定了《商品房銷售管理辦法》，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)必須符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房預(yù)銷售和現(xiàn)房銷售確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，另一個(gè)是按新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中規(guī)定的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)條件，前者是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)的前提。根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售方式出售商品房，應(yīng)當(dāng)在該預(yù)售項(xiàng)目取得“三書一證一表”（即住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表）時(shí)，并與買受方簽訂買賣合同，結(jié)清購(gòu)房款或取得索取憑證，確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)具備現(xiàn)房銷售條件，應(yīng)當(dāng)在與買受方簽訂買賣合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書一證一表”后，確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)尚未辦理土地分割手續(xù)的，已具備上述現(xiàn)房交付條件也可確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)以按揭方式銷售的商品房，對(duì)已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

（三）使用合理的方法，進(jìn)行開發(fā)成本和期間費(fèi)用的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按現(xiàn)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的成本核算項(xiàng)目，歸集開發(fā)成本。對(duì)已竣工房屋應(yīng)按“約當(dāng)量比例法”在各樓層間分配開發(fā)成本。即按照當(dāng)期已竣工房屋的區(qū)位系數(shù)和每棟樓樓層系數(shù)折合成一個(gè)綜合系數(shù)乘以該樓層的建筑面積作為樓層當(dāng)量，即約當(dāng)量，然后按照該期某項(xiàng)目開發(fā)成本總額除以該期約當(dāng)量總和得出該項(xiàng)成本的分配率，以此按照各樓層的約當(dāng)量分別計(jì)算各樓層開發(fā)成本。對(duì)每一樓層的開發(fā)成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開發(fā)成本，據(jù)此作為銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)依據(jù)?？缙谄陂g費(fèi)用（如樓盤展示費(fèi)用和樣板房裝修費(fèi)等），通過“遞延資產(chǎn)”科目核算，按比例攤銷，以保證年度財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性。

（四）建立完善的收益評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在其自身特點(diǎn)，因此在收益評(píng)價(jià)體系的建立時(shí)應(yīng)有其特殊性，既要反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力、資金結(jié)構(gòu)狀況，同時(shí)，還要反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債能力和企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。盈利能力指標(biāo)主要包括銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率（ROE）和總資產(chǎn)收益率（ROA）。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標(biāo)主要包括流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率、長(zhǎng)期股權(quán)投資占總資產(chǎn)的比率、其他長(zhǎng)期資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率等構(gòu)成。償債能力指標(biāo)體系包括流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率等構(gòu)成。企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力指標(biāo)主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量比率等構(gòu)成。在評(píng)價(jià)企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某一開發(fā)周期的指標(biāo)作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，否則，不利于真實(shí)地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)。

（五）擴(kuò)大信息披露的內(nèi)容，提高信息披露的質(zhì)量

篇8

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)披露 會(huì)計(jì)信息

房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行正常的開發(fā)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并保持持續(xù)發(fā)展, 都需要有計(jì)劃地配備有一定數(shù)量和質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算人才，因?yàn)?，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算處理是房地產(chǎn)企業(yè)眾多經(jīng)營(yíng)中最重要的經(jīng)營(yíng)之一。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算處理水平的高低使得凡地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度是存在有很大差別的。不科學(xué)的會(huì)計(jì)核算處理不但影響著房地產(chǎn)企業(yè)最大程度的穩(wěn)步發(fā)展，甚至?xí)尫康禺a(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

一、會(huì)計(jì)核算的定義及前提以及在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中重要作用

究竟何為會(huì)計(jì)核算？會(huì)計(jì)核算又叫會(huì)計(jì)反映，是將貨幣作為關(guān)鍵的計(jì)量尺度，是對(duì)會(huì)計(jì)主體其資金的運(yùn)動(dòng)所進(jìn)行的反映。也就是說，它是以貨幣作為計(jì)量的單位，運(yùn)用專門的會(huì)計(jì)手段，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者是預(yù)算的執(zhí)行過程及其結(jié)果進(jìn)行連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計(jì)算和分析。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算同其他類型企業(yè)的會(huì)計(jì)核算在基本前提上有著4個(gè)相同的方面；首先，不論何種類型的企業(yè)要實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算必須具備會(huì)計(jì)主體的前提，會(huì)計(jì)主體即是會(huì)計(jì)為之服務(wù)的單位，會(huì)計(jì)核算應(yīng)該以企業(yè)發(fā)生地各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為對(duì)象，記錄并反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；其次，會(huì)計(jì)核算還應(yīng)該注重持續(xù)經(jīng)營(yíng)這樣一個(gè)前提，因?yàn)橹挥性谶@個(gè)前提下才能進(jìn)一步建立會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量的原則；再次，會(huì)計(jì)分期，會(huì)計(jì)分期就是指把企業(yè)持續(xù)不斷的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程，劃分為較短的等距會(huì)計(jì)期間，以便分期結(jié)算賬目，按及編制會(huì)計(jì)報(bào)表。 在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中，規(guī)定我國(guó)企業(yè)的會(huì)計(jì)期間按年度劃分，以日歷年度為一 個(gè)會(huì)計(jì)年度，即從每年1月1日至12月31日為一個(gè)會(huì)計(jì)年度；最后，就是貨幣計(jì)量，貨幣計(jì)量（Monetary Measurement）是指會(huì)計(jì)主體在會(huì)計(jì)核算過程中采用貨幣作為計(jì)量單位，記錄、反映會(huì) 計(jì)主體的經(jīng)營(yíng)情況。

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)中，實(shí)行會(huì)計(jì)核算處理，目的在于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的最大化效益。我們知道，會(huì)計(jì)核算處理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，會(huì)計(jì)核算以及會(huì)計(jì)監(jiān)督對(duì)防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)具有相當(dāng)重要的作用， 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)存在于其開發(fā)及運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的始終。房地產(chǎn)行業(yè)由于其會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。其實(shí)，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理已經(jīng)影響了政府部門的宏觀調(diào)控決策。日益顯現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的假象而引起的過高的房?jī)r(jià)是極其不利于社會(huì)穩(wěn)定的。因此，做好防范工作的前提就是進(jìn)行科學(xué)的會(huì)計(jì)核算處理，旨在利于研究房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的主要問題

相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期以來，無論是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還是其他形式的房地產(chǎn)企業(yè)，都在實(shí)行著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的各項(xiàng)制度。毋庸置疑的是，這種跟隨了我們幾十年的制度應(yīng)該說在特定的歷史時(shí)期和環(huán)境下是起到了一定的積極作用的，可是，伴隨著市場(chǎng)自由化進(jìn)程腳步的加快，在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)在眾多管理問題中的不利日益顯現(xiàn)且逐漸增多，尤其是會(huì)計(jì)核算處理方面仍然存在著很多問題，具體表現(xiàn)在：

1、會(huì)計(jì)科目的設(shè)置不夠科學(xué)

很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在著會(huì)計(jì)科目設(shè)置缺乏科學(xué)性的問題。會(huì)計(jì)科目就是 對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或會(huì)計(jì)對(duì)象的具體內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)分類設(shè)計(jì)的會(huì)計(jì)項(xiàng)目。我們知道，會(huì)計(jì)科目的設(shè)置是會(huì)計(jì)專業(yè)所特有的手法。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關(guān)于會(huì)計(jì)科目的設(shè)置不當(dāng)已經(jīng)不適合房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算處理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在建設(shè)周期過長(zhǎng)的問題，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前均為在建工程，時(shí)間上要跨幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會(huì)計(jì)記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導(dǎo)致了一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就要分別記在幾本賬上，這樣會(huì)計(jì)科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時(shí)也增加了會(huì)計(jì)的工作量。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露的不真實(shí)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)情況惡化而 致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報(bào)酬無法全部收回的可能。投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。從目前我國(guó)的會(huì)計(jì)制度規(guī)定來看，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定是沒有的，當(dāng)然，我國(guó)的證監(jiān)會(huì)是允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金的，并對(duì)其披露其核算方法也是有要求的，但披露的風(fēng)險(xiǎn)卻僅僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，從很多房地產(chǎn)企業(yè)披露的實(shí)際情況可以看出，關(guān)于質(zhì)量保證金問題其實(shí)基本沒有披露。

三、 完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算處理的相關(guān)措施

近年來，我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，發(fā)展之迅速是有目共睹的，而房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作也成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)管理者強(qiáng)烈關(guān)注的主要組成部分。,由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)在會(huì)計(jì)核算上存在著巨大的差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作不能與其它行業(yè)的商品同樣進(jìn)行。在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟和發(fā)展的過程中，會(huì)計(jì)核算中的某些問題的暴露，令更多的房地產(chǎn)企業(yè)管理者意識(shí)到，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算處理工作的健康發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下應(yīng)該慎重對(duì)待的問題，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算處理工作的有效策略變得至關(guān)重要。

1、將會(huì)計(jì)科目的設(shè)置逐步合理化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照自身企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目和規(guī)模等要求來開展核算。在企業(yè)的具體執(zhí)行操作中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立開發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬并按照核算對(duì)象的具體情形設(shè)立其成本卡片,成本卡片最先可以只分為兩個(gè)部門,也就是舉頭部門以及賬表部門。舉頭部門主要列舉其施工合同的相關(guān)內(nèi)容,例如開工日期和完工日期以及施工單元以及建筑面積等。正文則要負(fù)責(zé)多欄式的明細(xì)賬,需要全面和真實(shí)地反映成本開支的狀況。

2、加強(qiáng)現(xiàn)金收付的實(shí)現(xiàn)功能

現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制也叫現(xiàn)金制或者實(shí)收實(shí)付制，它是以現(xiàn)金收到或付出為標(biāo)準(zhǔn)，來記錄收入的實(shí)現(xiàn)和費(fèi)用的發(fā)生。按照收付實(shí)現(xiàn)制，收入和費(fèi)用的歸屬期間將與現(xiàn)金收支行為的發(fā)生與否，緊密地聯(lián)系在一起。換言之，現(xiàn)金收支行為在其發(fā)生的期間全部記作收入和費(fèi)用，而不考慮與現(xiàn)金收支行為相連的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是否發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在會(huì)計(jì)核算中實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。依據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的劃定,房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)該以權(quán)責(zé)發(fā)生制作為主體。但是,由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的不同，應(yīng)該更加重視現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制這兩種體例并存,是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算處理中明智的選擇。

3、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的形成基礎(chǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)都存在現(xiàn)金流量的管理、財(cái)務(wù)管理、成本管理方面的問題，而這一切又都屬于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的范疇，也甚至影響著會(huì)計(jì)核算的成效性。所以，為了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算處理，就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。正因?yàn)檫@些存在問題的方面是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息形成的重要基礎(chǔ)，那么，要保證賴以發(fā)展的會(huì)計(jì)核算處理的合理性，其基礎(chǔ)的管理就顯得更加必要。

4、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系

篇9

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)為提高我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體水平發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。與其他企業(yè)行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)有著自身的特殊性，其具有雙重身份，既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。隨著我國(guó)會(huì)計(jì)制度改革的實(shí)施，給予我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，使其面臨的問題日益突出，即借貸費(fèi)用資本化不規(guī)范、房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價(jià)不配比以及預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算不合理，不利于充分發(fā)揮房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算應(yīng)有的職能。筆者從事多年房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作，自身將根據(jù)所積累的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算各項(xiàng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)和需求，從房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)核算、預(yù)收款預(yù)繳制度、票據(jù)領(lǐng)、用、存制度以及新增房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目四個(gè)方面提出完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的有效措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算 業(yè)務(wù)處理 會(huì)計(jì)制度

為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，其中房地產(chǎn)核算新歸包括房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本；計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用；成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理的現(xiàn)狀

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其具有單位價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)極易給企業(yè)會(huì)計(jì)核算帶來一系列問題，影響到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展。

（一）借貸費(fèi)用資本化不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要充足的資金作為保障。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)往往運(yùn)用債務(wù)資本進(jìn)行籌集開發(fā)資金，現(xiàn)行諸多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛致力于實(shí)現(xiàn)借貸費(fèi)用資本化，若想保證借貸費(fèi)用實(shí)現(xiàn)資本化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須滿足以下四個(gè)基本條件：一是借貸費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；二是房地產(chǎn)不斷拓展借貸費(fèi)用資本化范圍；三是借貸費(fèi)用滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；四是實(shí)際收益已經(jīng)達(dá)到預(yù)計(jì)的資產(chǎn)。就我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)而言，其大部分企業(yè)未能夠滿足上述四個(gè)條件，因此，其借貸費(fèi)用不能予以資本化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價(jià)不配比

一直以來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)均采用平均成本法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，基于我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，且因竣工后的商品存在著地域差異、結(jié)構(gòu)差異、樓層差異以及朝向差異，使其具有不同的售價(jià)，因此將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價(jià)嚴(yán)重不配比，不利于房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人員更好的了解生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果情況。

（三）預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算不合理

房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快的回籠資金，確保生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)順利有序開展，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行商品預(yù)售，并對(duì)預(yù)售方式針對(duì)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)用進(jìn)行核算，核算步驟如下所述：

納稅申報(bào)時(shí)，

借記：營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸記：應(yīng)交稅費(fèi)期末結(jié)轉(zhuǎn)

借記：本年利潤(rùn)

貸記：營(yíng)業(yè)稅金及附加

上述流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算流程雖相對(duì)完善，但其未注重收入與費(fèi)用的配比關(guān)系，一定程度上遏制了房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益價(jià)值最大化。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理的措施

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)核算

房地產(chǎn)企業(yè)完善成本結(jié)轉(zhuǎn)核算需要立足于兩個(gè)“引入”的基礎(chǔ)之上，一方面是引入“計(jì)劃銷售價(jià)格”。房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)竣工后，可將其引入“計(jì)劃銷售價(jià)格”即依據(jù)生產(chǎn)成本、商品所處地段以及朝向等因素確定銷售價(jià)格，并且，房地產(chǎn)企業(yè)可運(yùn)用計(jì)劃售價(jià)成本率法計(jì)算商品的銷售成本，并結(jié)合成本取得收益；另一方面是引入“權(quán)重差異法”。房地產(chǎn)企業(yè)引入“權(quán)重差異法”后，結(jié)合以往開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各樓層初步確定成本權(quán)重，并依據(jù)總成本和可銷售總建筑面積計(jì)算出商品銷售平均成本，之后，由平均成本和銷售樓層的權(quán)重之積得出銷售成本，從而，確定商品銷售價(jià)格。

（二）完善預(yù)收款預(yù)繳制度，確保稅款及時(shí)繳納

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)國(guó)稅相關(guān)之規(guī)定，按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算當(dāng)期毛利額，之后，減去相關(guān)費(fèi)用支出和營(yíng)業(yè)稅金，最后確定所得稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善預(yù)收款預(yù)繳制度，保證每一項(xiàng)稅款均能夠及時(shí)繳納，規(guī)避企業(yè)拖欠稅款等現(xiàn)象，樹立房地產(chǎn)企業(yè)的良好信譽(yù)和形象。

（三）完善票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，全面落實(shí)票據(jù)管理

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所使用的票據(jù)主要包括代售所有融資款票據(jù)、預(yù)收房款票據(jù)、開發(fā)成本票據(jù)等，不同的票據(jù)是企業(yè)各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算管理的重要依據(jù)。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步完善票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理，并設(shè)立專門的票據(jù)檢查審核部門，確保每一個(gè)票據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性以及合理性。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保管好每一票據(jù)，以便日后企業(yè)管理者審查。

三、結(jié)語

綜合以上所述可知，會(huì)計(jì)核算是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，為推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展與壯大發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理過程中還存在著一系列的缺陷，即收入方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題以及成本費(fèi)用方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題等，給予我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響，為此，本文通過不斷汲取和借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求與特點(diǎn)，制定出以下幾點(diǎn)可行性對(duì)策，即不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算、不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算以及不斷完善信息披露內(nèi)容，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]王欽. 簡(jiǎn)談房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理.中國(guó)總會(huì)計(jì)師.2011（03）.

篇10

【關(guān)鍵詞】會(huì)計(jì)核算；房地產(chǎn)；優(yōu)化策略

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算相對(duì)于其他行業(yè)有著周期長(zhǎng)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)等問題，而且房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與銷售需要同時(shí)進(jìn)行，所關(guān)涉到的行業(yè)較為寬泛，在合理的基礎(chǔ)上準(zhǔn)確地進(jìn)行計(jì)核算則變得更為重要?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算仍不夠規(guī)范，且每個(gè)項(xiàng)目之間存在較大差異，沒有統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個(gè)問題就是如何進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作。

一、準(zhǔn)確合理會(huì)計(jì)核算的意義

1.從風(fēng)險(xiǎn)防范角度講。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大、市場(chǎng)行情不穩(wěn)定等特點(diǎn)，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理比一般企業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算作為財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本和預(yù)計(jì)盈利情況進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)決策及推盤節(jié)奏來說至關(guān)重要，能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)2.從追求利潤(rùn)角度講。房地產(chǎn)開發(fā)從土地獲取、前期設(shè)計(jì)、測(cè)繪、主體建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋銷售、竣工備案再到房屋交付全過程，涉稅事宜較為復(fù)雜，合理進(jìn)行會(huì)計(jì)核算可以適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，從而實(shí)現(xiàn)降本增效。

二、會(huì)計(jì)核算存在的主要問題分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本確認(rèn)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，而且建設(shè)與銷售同時(shí)進(jìn)行，若為傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目成本對(duì)象確定相對(duì)較為簡(jiǎn)單，但對(duì)于綜合項(xiàng)目開發(fā)來說，可能涉及多種業(yè)態(tài)，包括住宅、公寓、商街、寫字樓等等，且同一種業(yè)態(tài)也可能存在較大差異，例如分高層、多層、洋房、別墅等，成本對(duì)象確認(rèn)較難。成本對(duì)象歸集不清可能就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況無法反映真實(shí)的運(yùn)營(yíng)情況，造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，成本分?jǐn)傒^為復(fù)雜，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，目前的成本分?jǐn)偡椒ㄖ饕薪ㄖ娣e法、占地面積法、層高系數(shù)法等，而且根據(jù)實(shí)際情況還需要進(jìn)行二次、三次分?jǐn)偅煌某杀痉謹(jǐn)偡绞綍?huì)造成不同業(yè)態(tài)利潤(rùn)差異較大。另外，自“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)收入成本轉(zhuǎn)變?yōu)椴缓鲋刀惓杀?，從而增加了與成本部門含稅成本的核對(duì)難度，再因與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的企業(yè)涉及行業(yè)較多，增值稅率不盡相同，也增加了項(xiàng)目初期利潤(rùn)預(yù)測(cè)的難度。2.預(yù)售帶來的核算困難。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售方式銷售房屋，即項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件且取得預(yù)售許可證后方可開始銷售。一是預(yù)售方式造成會(huì)計(jì)口徑收入成本與稅務(wù)口徑差異較大。首先是收入的確定，預(yù)售階段會(huì)計(jì)口徑無法確認(rèn)收入，需待房屋交付后確收；而稅務(wù)口徑需要按預(yù)售收入預(yù)繳增值稅、土增稅及所得稅，所得稅匯算清繳計(jì)算的利潤(rùn)與賬面利潤(rùn)存在較大差異，增加了會(huì)計(jì)核算的難度。二是預(yù)售方式造成成本測(cè)算金額與結(jié)算金額存在較大差異，預(yù)售階段的材料成本、人工成本可能與結(jié)算階段波動(dòng)較大，特別是房地產(chǎn)建設(shè)主要材料為鋼材、水泥等大宗材料，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，且目前受疫情影響，人工成本也在逐年攀升，導(dǎo)致項(xiàng)目前期成本測(cè)算對(duì)銷售價(jià)格的影響較大，直接影響預(yù)計(jì)盈利的最終實(shí)現(xiàn)情況。3.會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)化制度不健全。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家重要經(jīng)濟(jì)支柱，目前各行各業(yè)均涉足房地產(chǎn)開發(fā)，所以出現(xiàn)了大量未從事過房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的人員加入，而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算較為復(fù)雜，會(huì)計(jì)核算在不同項(xiàng)目之間的差異也較大，除了大型的房地產(chǎn)集團(tuán)有較為完備的會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)化外，其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)為集團(tuán)非主業(yè)的企業(yè)均未建立標(biāo)準(zhǔn)化核算體制，故對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算有著不小的挑戰(zhàn)。4.財(cái)務(wù)信息化水平參差不齊。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，且項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的成本費(fèi)用類型多，既涉及工程設(shè)計(jì)建設(shè)，又涉及銷售服務(wù)等。同時(shí)，開發(fā)建設(shè)過程中可能還會(huì)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，故房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)核算的全過程通過信息化方式實(shí)現(xiàn)還較為復(fù)雜。另外，銷售客戶一般為個(gè)人，客戶多且信息繁雜，客戶銷售信息一般存于銷售軟件，而財(cái)務(wù)核算軟件與銷售軟件若無法實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接，也會(huì)帶來重復(fù)錄入數(shù)據(jù)的問題。

三、會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化策略

1.建立相對(duì)完善的會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)體系及制度。不管哪一個(gè)企業(yè)在其發(fā)展的過程中，都會(huì)遇到各種各樣的問題，也會(huì)存在一些不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講更是如此，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果想要順利發(fā)展，一定要重視會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)提高對(duì)于會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和了解，并且根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況及時(shí)規(guī)避和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)自身會(huì)計(jì)核算管理有更深刻的認(rèn)識(shí)，不斷優(yōu)化和改進(jìn)防范會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的構(gòu)建，確保將企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降到最低。現(xiàn)階段，會(huì)計(jì)核算工作中應(yīng)該融入科學(xué)的管理理念和管理意識(shí)，這樣才能確保會(huì)計(jì)核算工作更加準(zhǔn)確真實(shí)且有效。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作人員應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)會(huì)計(jì)核算工作中所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面系統(tǒng)分析，同時(shí)還應(yīng)該定期開展內(nèi)部評(píng)價(jià)工作，最大程度地提升單位內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算工作水平。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算制度的建立，包括會(huì)計(jì)核算流程制度、收入確認(rèn)指引、成本歸集及分?jǐn)傊敢?，通過標(biāo)準(zhǔn)化制度建設(shè)來提升會(huì)計(jì)核算水平。2.完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本核算。財(cái)務(wù)成本核算首先要明確成本對(duì)象，成本對(duì)象應(yīng)在項(xiàng)目前期按照一定原則進(jìn)行確認(rèn)。確定成本對(duì)象的方式有多種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行成本對(duì)象確認(rèn)。例如，可根據(jù)產(chǎn)品是否銷售的原則確認(rèn)，對(duì)可以銷售的部分作為單獨(dú)的成本對(duì)象確認(rèn)，對(duì)不可銷售的部分作為公共成本進(jìn)行分?jǐn)偺幚?；也可根?jù)產(chǎn)品類別進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)項(xiàng)目同期、同地塊、驗(yàn)收時(shí)間接近且產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異不大的綜合開發(fā)項(xiàng)目，可以作為同一成本對(duì)象確認(rèn)；也可根據(jù)產(chǎn)品功能不同進(jìn)行確認(rèn)，開發(fā)項(xiàng)目中相對(duì)獨(dú)立的部分，但使用功能不同的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象確認(rèn)；還可根據(jù)預(yù)期價(jià)格差異進(jìn)行確認(rèn)，由于產(chǎn)品類型或功能不同導(dǎo)致產(chǎn)品定價(jià)差異較大時(shí)，可對(duì)不同功能或不同類產(chǎn)品分別確認(rèn)成本對(duì)象。成本對(duì)象確認(rèn)后，需合理地進(jìn)行成本分?jǐn)偅罢l受益，誰承擔(dān)”應(yīng)作為成本分?jǐn)偪傇瓌t，需根據(jù)合同或付款情況具體區(qū)分屬于哪個(gè)成本對(duì)象，能直接歸屬于某成本對(duì)象的進(jìn)行直接歸集；不能直接歸屬于某成本對(duì)象的應(yīng)采用合理的分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行分?jǐn)倸w集；對(duì)于特殊項(xiàng)目為避免造成較大偏差，不宜僅使用單一的可售面積法分?jǐn)偝杀?，而是需要根?jù)具體情況采用合理的分配方法。例如，土地成本的分?jǐn)傄膊荒芎?jiǎn)單按照占地面積法分?jǐn)?，若同一地塊涉及多種類型商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地塊公共面積可能屬于共用，故可以考慮采用兩分法進(jìn)行分?jǐn)偼恋爻杀?，第一步先將除公共面積外的面積按占地面積法分?jǐn)?，第二步可將公共面積按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，這樣分?jǐn)偪赡芨雍侠?。針?duì)“營(yíng)改增”帶來的價(jià)稅分離，財(cái)務(wù)部門需建立不含稅成本臺(tái)賬，并與含稅成本進(jìn)行合并分析，減少成本差異。3.解決預(yù)售方式帶來的收入成本差異及與稅務(wù)口徑差異。項(xiàng)目預(yù)售階段，銷售收入需作為合同負(fù)債入賬，且需要進(jìn)行價(jià)稅分離。在實(shí)際操作過程中，為便于銷售回款數(shù)據(jù)的核對(duì)，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，銷售回款賬務(wù)的處理應(yīng)為：借記“銀行存款”，貸記“合同負(fù)債-預(yù)收款”（含稅回款金額、“應(yīng)交稅金-待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅”稅金正數(shù)、“合同負(fù)債-待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅”稅金負(fù)數(shù)），這樣可以直觀反映出合同負(fù)債為不含稅金額，可“合同負(fù)債-房款”為含稅金額，從而方便與銷售回款準(zhǔn)確核對(duì)。另外，稅務(wù)局要求對(duì)土增稅、增值稅及附加、所得稅進(jìn)行預(yù)繳，與會(huì)計(jì)口徑稅金及附加口徑不一致，故需建立會(huì)計(jì)與稅務(wù)收入、成本及稅金差異表，方便準(zhǔn)確核算。同時(shí)由于工程結(jié)算周期較晚，也可能因?yàn)楦鞣N調(diào)價(jià)、索賠等原因遲遲不能結(jié)算，因此財(cái)務(wù)人員應(yīng)做好開發(fā)成本的預(yù)提工作。在建開發(fā)項(xiàng)目未能在期末完成竣工驗(yàn)收的應(yīng)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對(duì)尚未結(jié)算支付但確認(rèn)發(fā)生的成本，也應(yīng)預(yù)估其發(fā)生額，進(jìn)行合理預(yù)提?？⒐さ形崔k理工程結(jié)算的項(xiàng)目，應(yīng)結(jié)合工程部、成本部等有關(guān)職能部門和外部單位提供的結(jié)算資料、成本預(yù)算資料，合理、準(zhǔn)確地估算及預(yù)提開發(fā)成本。結(jié)算應(yīng)盡量在交房前完成，若因?yàn)檎{(diào)價(jià)或爭(zhēng)議無法按時(shí)提供的，也應(yīng)該要求相關(guān)部門對(duì)成本進(jìn)行合理的預(yù)估并提供預(yù)估數(shù)據(jù)的計(jì)算依據(jù)。同時(shí)，還需提前取得相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，以免出現(xiàn)增值稅及所得稅損失。4.完善預(yù)算管理體制。首先需要建立全面預(yù)算管理制度，通過制度完善房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算體制，從而建立完善全成本管控，合理預(yù)估項(xiàng)目盈利情況。預(yù)算涉及內(nèi)部各個(gè)部門，至少應(yīng)包括營(yíng)銷策劃部、工程部、成本合約部、前期開發(fā)部、財(cái)務(wù)資金部、綜合管理部等，預(yù)算全過程從設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、成本投入、銷售回款到產(chǎn)品交付，各部門數(shù)據(jù)來源應(yīng)有理有據(jù)，同時(shí)通過預(yù)算下達(dá)年度指標(biāo)、季度指標(biāo)，針對(duì)預(yù)算完成情況進(jìn)行合理分析，找出未完成指標(biāo)的原因。制定相應(yīng)考核制度，對(duì)完成指標(biāo)進(jìn)行合理獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)未完成指標(biāo)進(jìn)行懲罰，進(jìn)而促進(jìn)預(yù)算編制的嚴(yán)肅性及準(zhǔn)確性。5.提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，且資金密集、涉稅金額較大，故對(duì)綜合性專業(yè)人才需求較大。首先在人員招聘方面，要盡量選擇項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富且理論知識(shí)充分的專業(yè)人才，企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃，既要開展外部相關(guān)主題的專業(yè)學(xué)習(xí)，還需開展集團(tuán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)人才的橫向教學(xué)，通過項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)向其他財(cái)務(wù)人員傳授知識(shí)，使得知識(shí)運(yùn)用更加貼合實(shí)際。同時(shí)，為確保項(xiàng)目成本合理歸集，也應(yīng)適當(dāng)了解工程建設(shè)、工程造價(jià)等相關(guān)內(nèi)容，為項(xiàng)目成本把關(guān)。與此同時(shí)，還應(yīng)該融入一些具體的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀的人員給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)或精神獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于那些在工作中不積極的人員，也應(yīng)該給予批評(píng)。建立獎(jiǎng)懲制度能夠在一定程度上激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作人員的工作積極性，還能夠保證核算工作的順利完成。6.加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息化建設(shè)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息化建設(shè)應(yīng)緊貼項(xiàng)目業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)進(jìn)行，例如銷售業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算，包括收取回款、銷售價(jià)稅分離、業(yè)主退換房、業(yè)主要求更名、房屋面積補(bǔ)差、房屋面積退差、銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)等方面；成本計(jì)提支付會(huì)計(jì)核算，要滿足房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的各個(gè)行業(yè)，同時(shí)還需滿足借助信息化手段進(jìn)行成本的合理分?jǐn)?，從而提高?huì)計(jì)核算效率。其次，還可以通過云平臺(tái)的搭建，全面提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算所關(guān)聯(lián)的各個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整合，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源于各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)一步準(zhǔn)確并細(xì)化財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。綜上所述，我們可以看出伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，對(duì)會(huì)計(jì)核算工作也提出了越來越高的要求，會(huì)計(jì)核算工作人員也將面臨更大的挑戰(zhàn)和壓力。其會(huì)計(jì)核算工作的真實(shí)性和效率會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的管理和監(jiān)督機(jī)制缺失或不完善，容易造成收入確認(rèn)復(fù)雜、會(huì)計(jì)科目設(shè)置不合理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作不真實(shí)等情況，這樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作產(chǎn)生較大的阻礙。對(duì)于企業(yè)的管理人員來講，可能更加注重追求更大的經(jīng)濟(jì)效益，忽視了度的把握，甚至?xí)斐赏顿Y者做出不正確的決策。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)一定要提高對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的認(rèn)識(shí)，提高對(duì)此項(xiàng)工作的重視程度，確保核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性，為企業(yè)管理者做出正確決策提供參考依據(jù)，促進(jìn)公司健康可持續(xù)發(fā)展。

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