導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、婚姻法中對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)的界定及制度 

針對(duì)婚姻中的法定夫妻，國(guó)家在法律上界定了夫妻婚后所有財(cái)產(chǎn)的共有權(quán)，這體現(xiàn)了雙方在婚姻生活中具有等值貢獻(xiàn)，理應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行公平、平等的分配。但由于實(shí)際財(cái)產(chǎn)在關(guān)系上的復(fù)雜性，其財(cái)產(chǎn)在離婚事件中的分割涉及了各自切身的利益。根據(jù)《婚姻法》的新修訂，財(cái)產(chǎn)分配在離婚時(shí)應(yīng)該遵循均等的基本原則，同時(shí)還要照顧雙方子女的利益，對(duì)離婚損害實(shí)施賠償、以及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助等重要原則。但原則在實(shí)際應(yīng)用中受到限制，不能切實(shí)落實(shí)好公平分配的原則。尤其是在傳統(tǒng)思想的束縛下，夫妻結(jié)婚的房子需要由男方進(jìn)行采買，其房產(chǎn)屬于不易消耗的固定財(cái)產(chǎn)。女方在離婚時(shí)理應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，方能突顯財(cái)產(chǎn)分配的合理性，其真正的財(cái)產(chǎn)糾紛在房產(chǎn)上糾紛比較嚴(yán)重，這是以上原因?qū)е隆Ｒ虼?，婚姻法論文?yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分配進(jìn)行明確的分配界定。 

二、現(xiàn)今離婚事件中房產(chǎn)糾紛表現(xiàn)顯著 

面對(duì)經(jīng)濟(jì)因素的影響，其購(gòu)房已經(jīng)成為夫妻結(jié)婚共同努力的目標(biāo)。因此，可見房產(chǎn)在婚姻生活中占有的重要位置。而在后期離婚中其房產(chǎn)成為最矚目的糾紛事件，其雙方最顯著的糾紛就是房產(chǎn)。例如：婚后由男方家長(zhǎng)投資購(gòu)買的房屋，而后將房產(chǎn)過戶至夫妻雙方的共有名下，隨后在落實(shí)離婚訴訟程序中，女方要求對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行平等分割。根據(jù)《婚姻法》的第十七條條例規(guī)定，法定夫妻若在存有婚姻關(guān)系中繼承財(cái)產(chǎn)是歸雙方具有共同擁有權(quán)。因此，在辦理離婚程序當(dāng)中，應(yīng)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行合理、平等的分割。針對(duì)該離婚案件進(jìn)行淺析，男方父母在婚后投錢購(gòu)房并過戶至夫妻雙方名下，實(shí)屬在法律上已經(jīng)構(gòu)成一定的房產(chǎn)贈(zèng)與行為。因此夫妻二人在離婚程序中有權(quán)平等分割房產(chǎn)。根據(jù)當(dāng)前夫妻結(jié)婚形勢(shì)，基本由父母購(gòu)買房屋。在房產(chǎn)權(quán)方面普遍存在忽視贈(zèng)與行為的現(xiàn)狀，在離婚中涉及了較多糾紛。從道德角度思考，對(duì)父母財(cái)產(chǎn)權(quán)益構(gòu)成了法律威脅，從側(cè)面也展現(xiàn)了房產(chǎn)分割的不合理性、不平等性，不利于維持社會(huì)群眾生活的穩(wěn)定性。 

三、研究親屬法的財(cái)產(chǎn)基本問題 

（一）對(duì)親屬法中財(cái)產(chǎn)缺少本質(zhì)、規(guī)律研究 

現(xiàn)有的親屬法研究成果一直停留在微觀的角度、層面，而對(duì)其本質(zhì)、規(guī)律沒有進(jìn)行宏觀性研究。這樣的研究導(dǎo)向必然會(huì)導(dǎo)致婚姻法的立法界定不夠清晰、明確，應(yīng)該運(yùn)用婚姻法學(xué)的研究會(huì)進(jìn)行高層次的研究，它在學(xué)術(shù)界中所發(fā)表的文章并沒有從本質(zhì)上研究親屬法在內(nèi)容上涉及的基本原理。直至2010年在學(xué)術(shù)界發(fā)表的相關(guān)性文章并沒有超過10篇，這樣的研究數(shù)據(jù)表明親屬法涉及的財(cái)產(chǎn)基本問題沒有收到研究協(xié)會(huì)的高度重視。 

（二）對(duì)親屬法中法律問題缺少內(nèi)在關(guān)聯(lián)性研究 

在現(xiàn)今的親屬法研究方法中，沒有與相關(guān)部門的法學(xué)進(jìn)行關(guān)聯(lián)性研究，導(dǎo)致其法律問題在研究方面缺少內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，致使司法在解釋有關(guān)婚姻法法律問題時(shí)，急切想通過有效手段解決婚姻生活中涉及的法律問題。因此，應(yīng)該通過《物權(quán)法》等對(duì)其實(shí)施關(guān)聯(lián)性解決法律問題的方式。這也體現(xiàn)了物權(quán)法在婚姻法中制度存在本質(zhì)上的關(guān)聯(lián)性，因而解決婚姻糾紛問題應(yīng)將二者結(jié)合在一起，運(yùn)用法律法規(guī)達(dá)成解決問題的共識(shí)，以此明確現(xiàn)行婚姻法在立法中的范圍及界定。 

四、基于民法視角分析婚姻法相關(guān)糾紛問題 

婚姻法根據(jù)法律效應(yīng)對(duì)法律制度進(jìn)行了詳細(xì)、具體、明確的劃分，法律效應(yīng)的差異性需要借助人類進(jìn)行準(zhǔn)確性劃分。因此，它在法律關(guān)系方面、法律制度方面的構(gòu)建又存在一定的內(nèi)在關(guān)系與聯(lián)動(dòng)性。部分學(xué)者對(duì)《債法》、《物權(quán)法》劃分進(jìn)行批判，它分割了婚姻經(jīng)濟(jì)、伸過的完整性。例如：《合同法》從第一百三十五條條例之后，對(duì)動(dòng)產(chǎn)的交易行為、滋生的義務(wù)進(jìn)行相關(guān)性界定，其動(dòng)產(chǎn)在交付方面應(yīng)履行的義務(wù)需借助《物權(quán)法》進(jìn)行規(guī)范性界定。雖然沒有構(gòu)建專門法律進(jìn)行專一性界定，但在解決、處理婚姻糾紛問題中，法官可以根據(jù)有觀法律作為判決的重要依據(jù)，其《債法》、《物權(quán)法》在解決該問題時(shí)具有廣泛的應(yīng)用性，綜合所有法律去解決婚姻事件的糾紛問題，更能彰顯法律約束的全面性、謹(jǐn)慎性。 

基于夫妻在婚姻生活關(guān)系中的復(fù)雜性，在法律中也涉及了重大的糾紛，尤其是對(duì)不動(dòng)資產(chǎn)的糾紛。在面對(duì)離婚事件過程中，其財(cái)產(chǎn)糾紛必然會(huì)引起民眾的重視，僅靠《婚姻法》去解決婚姻糾紛問題會(huì)在法律上暴露出不具全面性的問題。因而，需要結(jié)合其它相關(guān)法律對(duì)其實(shí)施解決策略。若夫妻在法律中的關(guān)系不涉及離婚、房產(chǎn)糾紛的雙向問題解決條例，會(huì)導(dǎo)致婚姻法失去保護(hù)權(quán)益的法律效應(yīng)。但在實(shí)踐上，中國(guó)的單項(xiàng)法律雖然不具完整性，但其法律間存在關(guān)聯(lián)性，因此在解決民事糾紛問題時(shí)，能夠突顯法律的疊加效應(yīng)，進(jìn)而運(yùn)用綜合法律的全面性去解決現(xiàn)今離婚、房產(chǎn)糾紛的雙向問題。因此，在涉及離婚、房產(chǎn)糾紛的問題中，其財(cái)產(chǎn)分割應(yīng)選用《債法》、《物權(quán)法》進(jìn)行支配性處理。

如果該項(xiàng)糾紛問題用較為單一的《婚姻法》去處理，不僅是法律條例失去合理性，還會(huì)卻是一定的法學(xué)秩序，譬如：運(yùn)用綜合法益、法價(jià)值構(gòu)成的法律秩序會(huì)缺失合理性，因此，法益在人格方面具有較高的法律階面，尤其是財(cái)產(chǎn)涉及的利益問題。在許多離婚事件中，會(huì)牽扯至人格平等權(quán)在法律面前的沖突，體現(xiàn)了權(quán)利、權(quán)益牽涉的歧異性，難以作出抽象性的區(qū)分及比較。其《婚姻法》在相關(guān)立法中，沒有明確界定家庭倫理的重要性、個(gè)人自由的重要性，無法對(duì)其進(jìn)行具體的判斷，而只能結(jié)合實(shí)際事件去權(quán)衡當(dāng)事人的婚姻利益關(guān)系。 

五、解決與處理相關(guān)房產(chǎn)糾紛的有關(guān)保障 

（一）利用借貸關(guān)系 

為了使夫妻雙方在離婚事件中得到有效、合理的權(quán)益保護(hù)，基本采用和諧的方式完結(jié)相關(guān)糾紛問題。因此，房產(chǎn)糾紛應(yīng)該利用借貸關(guān)系作為保障。對(duì)父母、夫妻間構(gòu)成一種借貸關(guān)系，父母在投資房產(chǎn)過程中，應(yīng)有夫妻雙方出憑借貸字據(jù)。在構(gòu)成借貸關(guān)系之后，當(dāng)在離婚程序中女婿、兒媳分得平等的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，父母可憑借貸字據(jù)在法律中進(jìn)行訴訟，向他們追回投資房產(chǎn)的部分財(cái)產(chǎn)。因此，運(yùn)用借貸關(guān)系會(huì)在未來離婚程序中構(gòu)成一種全新訴訟方式，保障父母的房產(chǎn)資金，但其房產(chǎn)產(chǎn)生增值利潤(rùn)部分與父母無關(guān)，也無權(quán)作出申訴行為。 

（二）明確房產(chǎn)的贈(zèng)與對(duì)象 

為了在房產(chǎn)糾紛中維護(hù)自身的法律權(quán)益，投資購(gòu)買房產(chǎn)者應(yīng)該進(jìn)一步明確日后房產(chǎn)的贈(zèng)與對(duì)象。根據(jù)國(guó)家對(duì)《婚姻法》規(guī)定，其中第十八條指明：遺囑書、贈(zèng)與合同如果明確闡明了歸于夫方、妻方都屬于夫妻單方的私有財(cái)產(chǎn)。其司法對(duì)其解釋為，夫妻在婚后有父母投資所購(gòu)買的房產(chǎn)并將其落戶在自己子女的名下者，根據(jù)社會(huì)道德的解析，由于父母指定了房產(chǎn)贈(zèng)與的單獨(dú)對(duì)象，不屬于夫妻婚后的共同不動(dòng)資產(chǎn)。因此，該策略的實(shí)施又是在保障父母、夫妻單方的婚后權(quán)益，體現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)在法律中的公平性。 

（三）結(jié)婚時(shí)進(jìn)行協(xié)商、約定 

夫妻各方在達(dá)成結(jié)婚共識(shí)時(shí)，應(yīng)該事先對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商、約定，以免在日后生活中涉及糾紛，尤其是對(duì)房產(chǎn)的糾紛。對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定去解決未來糾紛問題，應(yīng)該依據(jù)雙方結(jié)婚時(shí)的約定，有利于解決房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛現(xiàn)階段問題。特別是在和諧社會(huì)的構(gòu)建道路上，其法治建設(shè)是核心部分。因此，一切糾紛問題都要依據(jù)法律進(jìn)行判決，通過協(xié)商、約定去解決各種糾紛問題，是最有效的方式，同時(shí)也是最具合理性的權(quán)益保障，有利于維護(hù)婚姻在社會(huì)中和諧、穩(wěn)定發(fā)展下去。 

六、對(duì)婚前的按揭房產(chǎn)歸屬進(jìn)行界定探討 

在現(xiàn)今多數(shù)離婚事件中還涉及了還錢的按揭房產(chǎn)歸屬的糾紛，實(shí)際上是夫妻單方在婚前進(jìn)行的個(gè)人首付行為而展開的按揭付款購(gòu)房交易，并將其登記在私人財(cái)產(chǎn)的名下，但婚后由雙方共同實(shí)現(xiàn)還款活動(dòng)，其對(duì)最終歸屬進(jìn)行界定探討如下： 

（一）夫妻雙方財(cái)產(chǎn)在制度上發(fā)生的變化 

原有的婚姻財(cái)產(chǎn)在制度上為基本的共同財(cái)產(chǎn)所有制到結(jié)婚后的共同所得制，但是截止2001年國(guó)家對(duì)婚姻財(cái)產(chǎn)的相關(guān)制度作出了調(diào)整，重新歸類了個(gè)人財(cái)產(chǎn)、共同財(cái)產(chǎn)的歸屬問題，夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)的約定在法律效應(yīng)上優(yōu)先其法定制度下的財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)。該制度的規(guī)定主要是針對(duì)婚姻關(guān)系、現(xiàn)實(shí)生活而制定的，有利于夫妻雙方經(jīng)營(yíng)婚姻的和諧關(guān)系。但近些年的婚姻關(guān)系，受經(jīng)濟(jì)影響發(fā)生了轉(zhuǎn)變，在財(cái)產(chǎn)方面表現(xiàn)出獨(dú)立的特征，對(duì)財(cái)產(chǎn)而作出的約定使夫妻在后期財(cái)產(chǎn)糾紛中削弱了法律指定財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)的職能，進(jìn)而對(duì)其財(cái)產(chǎn)的支配具有一定的自主性與法律性。此外，在新婚姻法中對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)相關(guān)制度的界定進(jìn)行了部分修改，在共同財(cái)產(chǎn)方面進(jìn)行了完善與改進(jìn)，使其制度更具合理性、緊密性、公平性，有力保護(hù)了婚姻關(guān)系中弱勢(shì)一方，但其保護(hù)的財(cái)產(chǎn)范圍變小了，旨意在強(qiáng)調(diào)夫妻不是同體的原則，設(shè)立了約定財(cái)產(chǎn)的合法制度、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的合法制度。而通過書面形式完成約定財(cái)產(chǎn)事項(xiàng)，足以體現(xiàn)夫妻雙方的自愿性、自治性，這對(duì)雙方的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了約束。其中夫妻單方的債務(wù)信息若被泄露，并且告知第三人對(duì)財(cái)產(chǎn)實(shí)施的約定，應(yīng)由該方償還對(duì)外債務(wù)。該制度的建立在法律中提升了相應(yīng)的地位，在財(cái)產(chǎn)規(guī)定方面得到完善；此外，運(yùn)用個(gè)人財(cái)產(chǎn)的合法制度對(duì)夫妻的個(gè)人財(cái)產(chǎn)實(shí)施法律性保護(hù)。其財(cái)產(chǎn)的法定制度、夫妻特有制度、夫妻約定與協(xié)商制度等在形式上完善了夫妻在婚姻關(guān)系中的財(cái)產(chǎn)制度及關(guān)系，從而形成具有完整性的體系。在財(cái)產(chǎn)判決方面，法律完全優(yōu)先依照夫妻約定制度，對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行依法處理與判決。而在夫妻財(cái)產(chǎn)的法定制度中，需要明確特有財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)，根據(jù)實(shí)際情況及法律進(jìn)行判決。 

（二）夫妻涉及婚前的按揭房產(chǎn)糾紛歸屬問題 

在婚姻法的司法解釋條文一中第十九條規(guī)定，夫妻單方具有的財(cái)產(chǎn)不會(huì)受婚姻關(guān)系的存在而發(fā)生改變，這不包括已經(jīng)約定的財(cái)產(chǎn)部分。例如：夫妻單方在結(jié)婚前所簽訂的房產(chǎn)合同，以及各銀行之間簽署的按揭還款合同，該房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)上歸夫妻單方所有，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分。如果經(jīng)過夫妻雙方進(jìn)行有效性約定，可將其劃分為共有財(cái)產(chǎn)的行列中，否則依舊屬于夫妻單方的私有財(cái)產(chǎn)，但其在離婚糾紛中存在一定的不公平性，這主要體現(xiàn)在婚后按揭還款上。婚后所履行的按揭還款行為，實(shí)際上是屬于花費(fèi)了夫妻雙方的公共財(cái)產(chǎn)。 

在婚姻法的司法解釋條文三中第十條規(guī)定，將該房產(chǎn)問題進(jìn)行細(xì)化、具體化。針對(duì)以上按揭房產(chǎn)實(shí)施離婚程序后的房產(chǎn)分配問題，此不動(dòng)財(cái)產(chǎn)理應(yīng)由夫妻雙方進(jìn)行協(xié)議形式處理。根據(jù)法律條款夫妻雙方?jīng)]有達(dá)成約定，就不能構(gòu)成公有財(cái)產(chǎn)，因此法院會(huì)將其房產(chǎn)判決給夫妻單方。其未經(jīng)償還的部分款項(xiàng)為個(gè)人債務(wù)，而在婚后經(jīng)雙方共同償還的款項(xiàng)屬于公共財(cái)產(chǎn)部分、以及歸屬增值部分，在辦理離婚程序時(shí)法院應(yīng)該根據(jù)并借鑒《婚姻法》中的39條條例第一條款項(xiàng)中所規(guī)定的法律原則，其產(chǎn)權(quán)登記為夫妻單方并對(duì)夫妻另一方實(shí)施補(bǔ)償。離婚程序在處理房產(chǎn)糾紛事件時(shí)，當(dāng)在夫妻沒有對(duì)財(cái)產(chǎn)分配進(jìn)行法律約定的情形下，法院會(huì)默認(rèn)為該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸夫妻登記一方所有，這有效保護(hù)了夫妻單方在結(jié)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的利益，也間接損害了夫妻另一方在結(jié)婚后的相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益。 

自從婚姻法的司法解釋第三條例在婚姻生活中實(shí)踐以來，其在學(xué)術(shù)界內(nèi)引起了較大的爭(zhēng)議，并將爭(zhēng)議的重點(diǎn)以及焦點(diǎn)都放在了婚后財(cái)產(chǎn)糾紛中的分割、補(bǔ)償?shù)确矫嫔?。其中第十條條例在婚姻法中規(guī)定：如果是離婚的非財(cái)產(chǎn)所有者，夫妻單方就會(huì)在此房產(chǎn)糾紛中凈身出戶，在實(shí)際婚姻生活當(dāng)中，具有非產(chǎn)權(quán)的夫妻單方基本上是弱勢(shì)方，但在婚姻生活中卻付出了較大的努力，而在辦理離婚程序時(shí)，如果貿(mào)然從事上訴的判決就會(huì)突顯法律的不公平性。如果單純是夫妻雙方在結(jié)婚之后共同償還按揭房產(chǎn)的房款、以及對(duì)應(yīng)在財(cái)產(chǎn)對(duì)應(yīng)增值部分進(jìn)行補(bǔ)償，會(huì)嚴(yán)重削弱了夫妻非產(chǎn)權(quán)當(dāng)方在經(jīng)營(yíng)婚姻方面、夫妻關(guān)系方面、所得財(cái)產(chǎn)方面的積極態(tài)度。其中婚姻關(guān)系體現(xiàn)為身份關(guān)系以及財(cái)產(chǎn)關(guān)系，身份關(guān)系作為財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)保障，而其財(cái)產(chǎn)關(guān)系主要是由身份關(guān)系演變而來，所以身份關(guān)系直接影響著婚姻當(dāng)中的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，單純使用《物權(quán)法》解決婚姻關(guān)系中夫妻的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛，就會(huì)將夫妻共有財(cái)產(chǎn)賦予市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性，遮蔽了夫妻身份的復(fù)雜性、特殊性。因此，要想處理好夫妻財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不能只參照基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)法，應(yīng)該理清財(cái)產(chǎn)糾紛涉及的《婚姻法》在內(nèi)在關(guān)系上的邏輯性與關(guān)聯(lián)性。然而在國(guó)外處理婚姻糾紛時(shí)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸夫妻單方所有。但法院會(huì)根據(jù)夫妻另一方在婚姻期間對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作出的貢獻(xiàn)進(jìn)行依法判決，并賦予其房產(chǎn)權(quán)益。因此，我國(guó)在立法上應(yīng)該承認(rèn)女方是非產(chǎn)權(quán)者對(duì)婚姻生活的過程，并用法律的界定去對(duì)該夫妻單方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償。

（三）對(duì)房產(chǎn)增值財(cái)產(chǎn)部分糾紛的處理 

根據(jù)國(guó)家《婚姻法》的司法相關(guān)解釋，投資的房產(chǎn)在獲取收益、增值之后，在法律上實(shí)屬夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，進(jìn)而彰顯法律規(guī)定的科學(xué)性、合理性，其在爭(zhēng)議上將焦點(diǎn)鎖定在房產(chǎn)的資金方面。其資金的獲取在房產(chǎn)增值合法范圍之內(nèi)，是夫妻雙方共同維護(hù)房產(chǎn)所獲取的收益，間接體現(xiàn)了夫妻雙方共同努力的結(jié)果。因此，在這部分設(shè)計(jì)了夫妻雙投入的問題，將租金的收益定義為個(gè)人財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)存在一定的偏差。其按揭房產(chǎn)涉及的增值問題，應(yīng)綜合夫妻單方為還房款作出的貢獻(xiàn)程度，進(jìn)而對(duì)其進(jìn)行合理性財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償。如果將該房產(chǎn)硬性定義為個(gè)人財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)，不僅破壞了夫妻財(cái)產(chǎn)權(quán)益，還制約了對(duì)婚姻關(guān)系的維系。因此，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛應(yīng)該借鑒國(guó)外法律，其判決在法律上應(yīng)該尊重夫妻協(xié)力的重要原則。 

七、總結(jié) 

房產(chǎn)問題自古以來是社會(huì)群眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題，尤其是對(duì)離婚糾紛的處理，房產(chǎn)的糾紛涉及了夫妻雙方利益、社會(huì)和諧發(fā)展。由于我國(guó)部分區(qū)域法院存在一定的處理、解決問題，其在原則、方法上沒有形成統(tǒng)一的體系。因此，解決房產(chǎn)糾紛相關(guān)問題還應(yīng)完善法律、法規(guī)，對(duì)房產(chǎn)歸屬判決形成可行性依據(jù)，為婚姻關(guān)系、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等糾紛提供有效的法律保障，以公平、公正的態(tài)度維護(hù)房產(chǎn)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。 

[ 參 考 文 獻(xiàn) ] 

[1]韓璐瑋.試從婚姻法基本原理看離婚房產(chǎn)糾紛[J].法制博覽法學(xué)研究，2013，10（15）：82-83. 

篇2

Q1：王律師，你好！

本人今年78歲，老伴已于三年前過世。現(xiàn)在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的產(chǎn)權(quán)證上只有我一個(gè)人的名字。由于我沒有兒女，也沒有人照顧，所以希望把這套房子賣掉，然后住進(jìn)養(yǎng)老院，將該房款用于支付養(yǎng)老院的相關(guān)費(fèi)用。但是，由于歷史原因，我的房子里還有我外甥的戶口。我想咨詢一下，如果未經(jīng)我外甥的同意，我與他人簽訂該套房屋的買賣合同，是否有效？此外，如果將該套房屋賣出，我外甥執(zhí)意不肯遷出戶口，我該如何處理？是否可以向法院？

求助人 陳先生

A：陳老先生，你好。根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：房屋權(quán)利人個(gè)人購(gòu)買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實(shí)，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對(duì)房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此，未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對(duì)外簽訂的房屋買賣合同的效力。

也就是說，陳老先生作為該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，你有權(quán)利處分自己的房產(chǎn)。你外甥是否同意你處理該套房產(chǎn)，并不影響你對(duì)外簽訂房屋買賣合同的效力。但是，根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，房屋買賣合同中，一般會(huì)對(duì)房屋戶口的遷出時(shí)間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時(shí)間遷出戶口，你可能將按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對(duì)于“二手房”買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中對(duì)此問題作了明確規(guī)定，但實(shí)踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發(fā)《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，根據(jù)其規(guī)定，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回。

對(duì)此，本律師建議陳老先生在房屋出賣前與自己的外甥就房屋買賣的相關(guān)事宜友好協(xié)商，以免日后因戶口遷移而導(dǎo)致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議》，由陳老先生的外甥或該遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的相對(duì)方承擔(dān)照顧陳老先生的義務(wù)，并負(fù)擔(dān)陳老先生養(yǎng)老送終的全部費(fèi)用，在陳老先生百年后，將該房產(chǎn)贈(zèng)與陳老先生的外甥或該遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的相對(duì)方。這個(gè)方案或許能解決陳先生當(dāng)前所遇到的難題。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師為多個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個(gè)高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對(duì)于婚姻法、繼承法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對(duì)于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及接受報(bào)紙雜志的采訪，對(duì)婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問題進(jìn)行講解和評(píng)述，受到了廣大觀眾和讀者的好評(píng)。

Q2：王律師，你好！

我是一個(gè)新上海人，在上海打拼多年，現(xiàn)有一些積蓄，準(zhǔn)備在上海購(gòu)置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買賣合同，同時(shí)約定了具體的房產(chǎn)過戶日期。但李女士在過戶前夕告知將不履行過戶義務(wù)，準(zhǔn)備解除房屋買賣合同。如果李女士一方不愿意再履行買賣合同，而我堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，該如何處理？

像目前這種狀況，我們的房屋買賣合同已經(jīng)成立，作為出賣人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。那么我訴至法院是否可以直接主張?jiān)摲课莸臋?quán)利歸本人所有？

求助人 汪先生

A：小汪你好。根據(jù)《合同法》四十四條之規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效；

法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

李女士作為房屋的唯一權(quán)利人與汪先生在協(xié)商一致的前提下，自愿簽署了房屋買賣合同。本人認(rèn)為，上述房屋買賣合同已生效。合同生效后，合同各方應(yīng)當(dāng)遵循合同的約定，依照誠(chéng)實(shí)信用的原則，完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，并受合同條款的約束。

在客觀情況發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對(duì)方的同意，才能變更或解除合同。若合同當(dāng)事人違反合同的約定，應(yīng)當(dāng)依法或依約承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約，還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除根據(jù)《合同法》第一百一十條規(guī)定，即當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

根據(jù)上述規(guī)定，本案若訴至法院，一般會(huì)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，若另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

對(duì)于確實(shí)不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

雙方協(xié)商確定的，從其約定；

雙方不能協(xié)商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；

（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估來確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

此外，根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，李女士未自動(dòng)履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，汪先生尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，他依據(jù)合同約定要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對(duì)作為出賣人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，汪先生不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。

法律小常識(shí)

合同的對(duì)內(nèi)效力與對(duì)外效力

合同生效，是指合同產(chǎn)生法律約束力。

這包括：1.合同的對(duì)內(nèi)效力，即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律效力。一旦合同成立生效后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依合同的規(guī)定，享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。當(dāng)事人依法受合同的拘束。當(dāng)事人必須遵循合同的規(guī)定，依誠(chéng)實(shí)信用的原則正確、完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，不得濫用權(quán)利，違反義務(wù)。在客觀情況發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對(duì)方的同意，才能變更或解除合同。

篇3

【關(guān)鍵詞】婚姻法解釋三；夫妻財(cái)產(chǎn)；房產(chǎn)權(quán)屬界定

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A： 文章編號(hào)：1006-0278（2014）01-120-01

一、婚后財(cái)產(chǎn)分割中的分房現(xiàn)象

由最高人民法院頒布的《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（三）》（以下簡(jiǎn)稱《婚姻法解釋（三）》）引起了社會(huì)各界廣泛的關(guān)注與爭(zhēng)議，其中有關(guān)房產(chǎn)分割問題的規(guī)定可謂一石激起了千層浪。其中爭(zhēng)論最多的是夫妻單方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益如何認(rèn)定與分配以及如何確定結(jié)婚之后父母為子女出資買的不動(dòng)產(chǎn)和誰首付，離婚后房子歸誰的處理問題。

二、出臺(tái)《婚姻法解釋（三）》的積極意義

（一）合法保護(hù)婚前夫妻一方的私有財(cái)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)法律公平

新的婚姻法解釋合法保護(hù)了婚前私有財(cái)產(chǎn)，這是它前所未有的創(chuàng)新性。新婚姻法解釋是對(duì)原有法律規(guī)定的進(jìn)一步明釋，使得全國(guó)法院在審理房產(chǎn)糾紛案件時(shí)對(duì)法律有一個(gè)統(tǒng)一的共識(shí)，有利于公平正義在司法操作中的落實(shí)，又呼應(yīng)了憲法保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的要求。本次婚姻法解釋的出臺(tái)必定影響著人們的傳統(tǒng)觀念，使人們對(duì)于婚姻房產(chǎn)有新的認(rèn)識(shí)。

（二）法條明晰，便于司法裁奪

本次《婚姻法解釋（三）》第五條就明確了婚前個(gè)人按揭貸款所購(gòu)房屋婚姻關(guān)系存續(xù)期間增值部分是否為房屋所生孳息及其所產(chǎn)生的收益是否是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。再如，第七條就從我國(guó)的實(shí)際情況，本著均衡保護(hù)婚姻雙方及其父母的利益出發(fā)，將明確表示贈(zèng)與一方與產(chǎn)權(quán)登記主體聯(lián)系起來，在法律的平臺(tái)上肯定了父母對(duì)子女的贈(zèng)與關(guān)系，成為了父母出資購(gòu)房真實(shí)意圖的客觀依據(jù)，把婚姻夫妻雙方及其父母的利益納入到婚姻法的保護(hù)之中，便于司法認(rèn)定及統(tǒng)一度量，同時(shí)，也可大量的避免出現(xiàn)各地法院判決不一致的現(xiàn)象。

（三）強(qiáng)調(diào)男女平等，獨(dú)立意識(shí)與權(quán)利意識(shí)

新婚姻法規(guī)定，男女一方父母為其子女購(gòu)買的房產(chǎn)，不歸另一方所有。新婚姻法解釋很好地解決了一部分想不勞而獲的女子依靠婚姻來謀取對(duì)方財(cái)產(chǎn)的這一現(xiàn)實(shí)漏洞。新的婚姻法解釋明顯的斬?cái)嗔恕鞍罂睢边@類人的想法，沖擊著“房子比男人可靠”等被扭曲的婚戀觀，較好的解決了女嫁男，男人需要有個(gè)結(jié)婚之所才可實(shí)婚姻之實(shí)的問題。本次婚姻法解釋的出臺(tái)更多的強(qiáng)調(diào)了男女平等、女性獨(dú)立自強(qiáng)的精神。

三、現(xiàn)行婚姻法解釋在婚后房產(chǎn)分割適用中存在的問題

（一）婚后夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的收益的權(quán)屬問題

在實(shí)踐中，運(yùn)用《婚姻法解釋（三）》第五條解決問題的關(guān)鍵在于如何區(qū)分“投資”、“孳息”以及“自然增值”，特別是諸如房屋的租金（特別是夫妻只有一套住房時(shí)）、個(gè)人財(cái)物變現(xiàn)、實(shí)物入股等“灰色地帶”。目前尚沒有相關(guān)法律文件對(duì)此進(jìn)行明確區(qū)分。

（二）如何確定婚后由父母出資為子女所購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬問題

該解釋僅規(guī)定當(dāng)房屋登記在出資方子女名下時(shí)應(yīng)認(rèn)定為其子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但是現(xiàn)實(shí)生活中亦存在一方父母購(gòu)買房屋登記在夫妻雙方，甚至對(duì)方子女名下的情況，此時(shí)應(yīng)如何確定房屋的所有權(quán)歸屬又成為一個(gè)法律空白點(diǎn)。

（三）第十條誰首付，離婚后房子歸誰問題

在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，配偶一方參與共同還貸較多，另一方對(duì)家庭生活貢獻(xiàn)較大，參與還貸較少的情況下，以首付款支付者和不動(dòng)產(chǎn)登記作為取得房屋所有權(quán)依據(jù)是有失公允的。

四、關(guān)于婚后房產(chǎn)分割的思考

雖說一直倡導(dǎo)男女平等、女性獨(dú)立的精神，理論上新法并未偏向男女任意一方，女人婚前也可買房，婚后男人照樣沒份兒。不得不承認(rèn)新婚姻法斷掉了少數(shù)想騙婚騙錢人的念想，但是也將女方或弱方的婚后保障降到了最低點(diǎn)。筆者認(rèn)為，從傳統(tǒng)意思上講，中國(guó)的男權(quán)文化導(dǎo)致男性在獲取物質(zhì)生活資料時(shí)比女性擁有更多的機(jī)會(huì)和路徑。從家庭的角度講，太多的家庭主婦在相夫教子和柴米油鹽的日子中消磨了青春，甚至有的為此失去工作或者升職的機(jī)會(huì)，這些隱性犧牲都是難以估算但真實(shí)存在的，那她們的勞動(dòng)又如何在離婚時(shí)得到體現(xiàn)、認(rèn)同和保障？從經(jīng)濟(jì)的角度講，女性與男性在現(xiàn)在的勞動(dòng)力市場(chǎng)中仍然處于不對(duì)等的位置。在婚姻生活中，女性通常處于弱勢(shì)地位，然而該司法解釋并未將男女社會(huì)角色這個(gè)差異考慮進(jìn)去，從而使女性在婚姻生活中所處的地位更為不利，使其缺少了歸屬感。

總之，處理房產(chǎn)分割、房權(quán)歸屬的問題，不能簡(jiǎn)單的認(rèn)定為哪方貸款購(gòu)房就歸誰所有，應(yīng)本著促進(jìn)和維護(hù)家庭關(guān)系的原則，充分考慮婚姻家庭的特殊性、男女社會(huì)角色的差異性、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅的不穩(wěn)定性、付出多的一方應(yīng)受補(bǔ)償?shù)脑瓌t、夫妻婚齡和共同還貸的時(shí)長(zhǎng)以及首付款在總的房款中所占的比例問題。只有這樣，才能真正做到在承認(rèn)特殊性的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益保護(hù)和實(shí)質(zhì)公平間的平衡。

參考文獻(xiàn)：

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[2]高興.從婚姻法司法解釋（三）看離婚糾紛中房產(chǎn)分割問題的立法突破和實(shí)務(wù)操作[M].2013.

[3]劉金露.離婚房產(chǎn)分割問題研究[D].復(fù)旦大學(xué)，2012.

篇4

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）于2003年6月1號(hào)開始生效實(shí)施，該《解釋》就以往商品房銷售中一直存在較大爭(zhēng)議的諸如購(gòu)房款雙倍返還問題，商品房買賣合同的效力認(rèn)定問題以及商品房銷售廣告的法律效力問題均作出了較明確的規(guī)定?！督忉尅返某雠_(tái)引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，本文擬就其中的有關(guān)商品房售樓廣告的法律效力問題從學(xué)理及實(shí)踐角度作一探討。

商品房售樓廣告屬于商業(yè)廣告，關(guān)于商業(yè)廣告的法律效力，《中華人民共和國(guó)合同法》第15條是這樣規(guī)定的：寄送價(jià)目表，拍賣公告，招標(biāo)公告，招股說明書，商業(yè)廣告等均為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告內(nèi)容符合要約規(guī)定的視為要約。那么何為符合要約規(guī)定呢，該法第14條對(duì)要約作出了如下規(guī)定：第一，內(nèi)容具體確定，第二，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。但是雖有上述規(guī)定，如何去理解適用開發(fā)商和購(gòu)房者還是各執(zhí)一詞，分歧較大。開發(fā)商主張，商品房售樓廣告屬于要約邀請(qǐng)，因?yàn)槭紫仁蹣菑V告是向不特定人發(fā)出的，不具備一般要約向特定人發(fā)出的要件，其次開發(fā)商主張售樓廣告并未對(duì)售房具體內(nèi)容作出具體約定，也沒有表示出經(jīng)受要約人一旦承諾，開發(fā)商便受廣告內(nèi)容約束的意思，其三，如果雙方?jīng)]有明確將廣告內(nèi)容寫進(jìn)合同，則廣告內(nèi)容不具備任何法律效力，所以在因廣告不實(shí)引起的房產(chǎn)糾紛中開發(fā)商多主張自己不負(fù)任何法律責(zé)任。作為購(gòu)房者一方，他們則認(rèn)為售樓廣告和宣傳資料是自己買房的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)，應(yīng)該是合同一部分，特別是在商品房預(yù)售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，開發(fā)商賣的其實(shí)是圖紙，模型，購(gòu)房者下定決心買房的依據(jù)、信息等都來自于開發(fā)商的宣傳材料和廣告，售樓廣告對(duì)于最終簽訂購(gòu)房合同起至關(guān)重要的作用。購(gòu)房者往往把開發(fā)商廣告宣傳的內(nèi)容，看作是開發(fā)商的承諾，所以開發(fā)商如果最后交房與宣傳資料不一致則理應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

由于一直存在著爭(zhēng)議，全國(guó)各地的法院在審理上述類似糾紛時(shí)對(duì)廣告法律效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上也存在著不統(tǒng)一的局面?！督忉尅返某雠_(tái)可以說對(duì)這個(gè)問題作出了比較明確的規(guī)定，該《解釋》第三條規(guī)定：商品房的售樓廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作出的說明和允諾具體確定并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房合同亦應(yīng)該視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。應(yīng)當(dāng)說《解釋》的規(guī)定與《合同法》第十四條的規(guī)定是完全一致的，只是又具體明確了一下，司法操作性更強(qiáng)了一些。

鋪天蓋地的商品房售樓廣告多設(shè)計(jì)精美，詞藻華麗，如何去區(qū)分這些內(nèi)容各異的售樓廣告的效力，筆者結(jié)合《解釋》的規(guī)定，并在對(duì)眾多售樓廣告進(jìn)行了整理分析的基礎(chǔ)上，將商品房售樓廣告大致分為以下四種：

第一類，屬于開發(fā)商具體確定的內(nèi)容，也即符合《解釋》中規(guī)定的具有絕對(duì)法律效力的內(nèi)容。在《商品房買賣合同示范文本》中對(duì)這些內(nèi)容也均有約定之提示，例如房屋的層高、戶型、結(jié)構(gòu)類型、付款方式、保修責(zé)任等，這些條款開發(fā)商一般也會(huì)同意將其全部寫進(jìn)書面合同中，其法律效力必然是確定的。按照《解釋》規(guī)定這些內(nèi)容即使未寫進(jìn)合同中亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，具有法律效力。

第二類，屬于內(nèi)容較具體，但是還需要寫進(jìn)合同明確細(xì)化后才具有法律效力的內(nèi)容。如開發(fā)商承諾的“進(jìn)口衛(wèi)浴電梯”、“純德國(guó)進(jìn)口廚具”、“24小時(shí)保安”等，這些內(nèi)容購(gòu)房者千萬不能掉以輕心，需要有選擇地將自己需要的部分在正式簽訂的合同中加以細(xì)化，如在合同中寫明衛(wèi)浴電梯的產(chǎn)地、型號(hào)、品牌等；相關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容也要寫進(jìn)合同的物業(yè)管理部分加以明確。應(yīng)當(dāng)說是約定得越細(xì)，購(gòu)房者越容易得到法律的保護(hù)，一定不能嫌麻煩。

第三類，是不屬于開發(fā)商具體確定的內(nèi)容。售樓廣告中一般采用較夸張性語言，人為美化，制造聲勢(shì)，為得是吸引購(gòu)房者注意力，多無實(shí)際意義。如售樓廣告中常見的“溫馨家園”，“依山傍水”，“商機(jī)無限”等，這些廣告內(nèi)容只能算作要約邀請(qǐng)，開發(fā)商的目的是為了吸引購(gòu)房者向自己發(fā)出要約。到底是不是溫馨家園，商機(jī)無限需要購(gòu)房者通過自己的考察作出判斷，不能僅聽廣告中一面之詞，這類廣告內(nèi)容即使寫進(jìn)合同也不具有法律效力。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理 形勢(shì) 管理需求

一、對(duì)于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理的系統(tǒng)剖析

房地產(chǎn)行政管理的基礎(chǔ)工作是對(duì)于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的登記管理，其中經(jīng)濟(jì)適用房以及經(jīng)濟(jì)適用房上市的審批工作都是其內(nèi)容組成部分。還有其他一些重要內(nèi)容，比如管理商品房面積；根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行認(rèn)定使用管理；針對(duì)商品房面積管理違法行為的查處；私房政策的落實(shí)等一系列審核審計(jì)工作。因此，確立嚴(yán)格合理的審計(jì)審批制度是非常有必要的能夠最大程度上避免工作失誤問題。讓各行業(yè)務(wù)得到合理合法的安排開展。不僅有利于確保人民群眾的切身利益，還能有效避免房產(chǎn)糾紛的發(fā)生。與普通房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)不同的是，對(duì)于測(cè)繪成果的認(rèn)定工作直接應(yīng)用于房產(chǎn)權(quán)屬登記，這項(xiàng)工作是非常重要的。

二、管理拆遷職能及其作用分析

隨著城市建設(shè)發(fā)展的需求，城市建筑進(jìn)行一系列房屋拆遷，經(jīng)過政府相關(guān)部門審批，對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)域的一系列土地，進(jìn)行拆除城市房屋的工作，被拆遷人的補(bǔ)償安置是由拆遷人負(fù)責(zé)的。行政和民事相互交叉就會(huì)形成房屋的拆遷行為，在行政主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)下，在相關(guān)行政機(jī)關(guān)的管理監(jiān)督下，涉及在內(nèi)的三方，分別為，被拆遷人，拆遷人以及房屋拆遷相關(guān)部門。行政法律關(guān)系對(duì)此作出直觀顯現(xiàn)，同時(shí)也隱喻著民事法和行政法之間的相互交叉，漸趨融合的方式。經(jīng)由相關(guān)部門進(jìn)行房屋拆遷許可證的發(fā)放時(shí)，其許可證中要明確載明拆遷范圍，拆遷人，以及拆遷期限等一些項(xiàng)目，并通過房屋拆遷公告進(jìn)行公示。拆遷人與房屋拆遷管理部門應(yīng)對(duì)拆遷人做好適度的宣傳，解釋工作。

三、關(guān)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中的一系列作用的剖析

不斷提升的投資意識(shí)隨著房地產(chǎn)改革的發(fā)展而日益深化加強(qiáng)，在居民與職工之間逐步形成了個(gè)人投資建房。比如在1996年，一項(xiàng)以房改房為主題的安居工程項(xiàng)目被突出，按照國(guó)家相關(guān)法律政策的規(guī)定，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，國(guó)家進(jìn)行一系列的稅收減免，職工承擔(dān)建房成本，政府投入大規(guī)模土地，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)最高為3%，經(jīng)濟(jì)不富裕的人們因此有了自己的樓房，有利于促進(jìn)城區(qū)內(nèi)住房面積得到徹底改變，居住樓房化的切實(shí)實(shí)現(xiàn)，城市現(xiàn)代化得到極大程度的邁進(jìn)，不斷向著城市現(xiàn)代化邁進(jìn)。在各種住宅產(chǎn)業(yè)的優(yōu)先發(fā)展的具體措施中，住宅交易稅費(fèi)的降低，經(jīng)濟(jì)適用房的確立，住房的分配貨幣化等各種措施都能有效減少住宅商品房之下，對(duì)金融業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的威脅。顯然隨著GDP的增長(zhǎng)，一種非常明顯的拉動(dòng)作用產(chǎn)生。在有段時(shí)間內(nèi)，優(yōu)先發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到的作用是異常明顯的。住宅產(chǎn)業(yè)廣受好評(píng)。甚至推斷住宅業(yè)能持續(xù)長(zhǎng)時(shí)間拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是由于各個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵具有顯著差異，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，即使是同一經(jīng)濟(jì)政策也有發(fā)展成為不同性質(zhì)城市的結(jié)果。以一些一線城市為例，比如北京和大上海，從客觀上來說，在其特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景下，這種房地產(chǎn)行業(yè)可以大量吸引國(guó)內(nèi)外投資，特別是高質(zhì)量的投資，城市的經(jīng)濟(jì)含量的增加，對(duì)城市化進(jìn)程的發(fā)展起到了重要的支撐作用，強(qiáng)大了城市的輻射作用，對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展具有一定合理性。

四、對(duì)于物業(yè)管理的作用剖析

對(duì)于國(guó)家一系列的物業(yè)管理法律法規(guī)要認(rèn)真貫徹落實(shí)。其中包括的內(nèi)容有，負(fù)責(zé)指導(dǎo)與監(jiān)督召集業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的組件，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行一系列的審查，報(bào)批工作，召開一系列的物業(yè)管理招標(biāo)，投標(biāo)管理。對(duì)負(fù)責(zé)物業(yè)的公用部門，進(jìn)行一系列維修資金的歸集，須籌以及一系列的審配監(jiān)督管理工作。在一系列的審批監(jiān)督管理工作的過程中，對(duì)于違反物業(yè)管理規(guī)定的行為要進(jìn)行嚴(yán)格查處。物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)行詳細(xì)制定，并且得到相關(guān)部門的落實(shí)監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)行業(yè)書籍與理論調(diào)研要得到統(tǒng)計(jì)，對(duì)住宅室內(nèi)的裝飾，裝修管理要進(jìn)行一系列的指導(dǎo)；在物業(yè)管理的前期階段對(duì)于物業(yè)承接要詳細(xì)檢驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理政務(wù)進(jìn)行一系列公開的指導(dǎo)；并且一系列的物業(yè)管理區(qū)域要進(jìn)行供暖管理工作；進(jìn)行一系列的物業(yè)管理行業(yè)的通知的擬定，并且進(jìn)行一系列通報(bào)，簡(jiǎn)報(bào)等文件方式，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主委員會(huì)的投標(biāo)進(jìn)程也要認(rèn)真負(fù)責(zé)。對(duì)物業(yè)管理的檔案進(jìn)行一系列的收集，分類以及保持工作。

五、結(jié)語

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以及城市建設(shè)的發(fā)展，對(duì)房產(chǎn)管理工作作出一系列的要求，在一系列條件下，加強(qiáng)服務(wù)，強(qiáng)化管理，促進(jìn)房地產(chǎn)及其物業(yè)的發(fā)展，具有非常重要的主導(dǎo)作用，有利于加快住宅產(chǎn)業(yè)化，物業(yè)管理水平也會(huì)相應(yīng)得到提高，住房保障體系建設(shè)也會(huì)得到加強(qiáng)，制度建設(shè)會(huì)得到逐漸完善，行業(yè)自身建設(shè)會(huì)得到極大增強(qiáng)。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)檔案；信息化；查詢；網(wǎng)絡(luò)化；措施

引言

房屋檔案信息化管理是現(xiàn)代檔案管理發(fā)展的必然趨勢(shì)，其能夠有效提高效率，而且可以為房產(chǎn)糾紛仲裁、房產(chǎn)交易、史跡考證、權(quán)屬登記等提供重要的依據(jù)，城市的房屋檔案信息化管理對(duì)決策者和管理者而言是至關(guān)至要的，其在不斷地建設(shè)過程中，盡管取得了較大的成就，但仍會(huì)面臨較多的問題沒有解決，就比如檔案信息的采集系統(tǒng)、人員素質(zhì)等問題，這些對(duì)房屋檔案信息化管理建設(shè)都產(chǎn)生了阻礙。成為房屋檔案信息化建設(shè)者們亟待解決的問題。

1房產(chǎn)檔案信息化管理特點(diǎn)

房產(chǎn)檔案信息化管理是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)、掃描技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、多媒體技術(shù)、存儲(chǔ)技術(shù)等高新技術(shù)，通過文字、圖形、圖像等形式，把各種房產(chǎn)檔案資源轉(zhuǎn)化為數(shù)字化電子檔案信息，以電子信息形式存儲(chǔ)，網(wǎng)絡(luò)化的形式聯(lián)結(jié)，利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行管理，形成一個(gè)有序的檔案信息系統(tǒng)，及時(shí)有效進(jìn)行管理、提供利用，實(shí)施資源共享。

隨著房產(chǎn)檔案信息化管理的深入，計(jì)算機(jī)在房產(chǎn)檔案管理領(lǐng)域的普及應(yīng)用，使得信息能夠隨時(shí)隨地獲得，這大大提高了檔案管理的效率，也使房產(chǎn)檔案信息化管理優(yōu)越于一般的檔案管理，具有自己的特色：

1.1檔案資料存儲(chǔ)的數(shù)字化

房產(chǎn)檔案信息化管理就是要使各種房產(chǎn)資源轉(zhuǎn)化成數(shù)字化電子信息，這些信息能夠直接被計(jì)算機(jī)的程序識(shí)別和讀取。大量的資料在經(jīng)過整合處理之后，形成相關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，建立信息管理系統(tǒng)，對(duì)這些信息進(jìn)行收集、分類、整理、存儲(chǔ)，這樣在需要信息的時(shí)候可以方便、及時(shí)的查閱到。

1.2檔案信息傳輸?shù)木W(wǎng)絡(luò)化

房產(chǎn)檔案信息化的核心就是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行信息傳遞和交流。通過借助互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)，房產(chǎn)檔案信息可以在世界各地進(jìn)行異地傳輸，隨時(shí)隨地都可以查閱到你所需要的信息，有利于房產(chǎn)管理部門、房產(chǎn)開發(fā)商、需求者之間更好地交流，房產(chǎn)檔案的價(jià)值也能得到充分發(fā)揮。

1.3查詢應(yīng)用智能化

由于房產(chǎn)檔案信息存儲(chǔ)都是數(shù)字化，這使得檔案信息網(wǎng)上檢索智能化，瀏覽快捷方便，這樣節(jié)省了很多人力物力。

2房產(chǎn)檔案信息化管理存在的問題

2.1房屋檔案管理信息化建設(shè)資金短缺。

眾所周知，房屋信息化建設(shè)并不是一朝一夕就可以完成的過程，其需要對(duì)軟件進(jìn)行開發(fā)，對(duì)硬件進(jìn)行購(gòu)買，由于資金不足，致使很多地方在房屋檔案信息化建設(shè)中受到嚴(yán)重的阻礙，從而信息化程度低下，網(wǎng)絡(luò)速度慢，信息不暢通，軟件無法跟上時(shí)代的步伐，仍停留在依靠手工進(jìn)行房屋檔案信息的查閱工作。

2.2缺乏先進(jìn)的房產(chǎn)檔案管理理念

長(zhǎng)期以來，某些房產(chǎn)檔案管理部門的工作人員形成了一定的思維定勢(shì)，這種定勢(shì)具有較強(qiáng)的慣性，很難在短期內(nèi)真正改變。觀念的滯后，必然導(dǎo)致行動(dòng)上的消極懈怠，這樣導(dǎo)致信息化建設(shè)的許多工作完成不力，影響信息的完整性和可靠性。

2.3檔案管理員專業(yè)素質(zhì)不高

房產(chǎn)檔案管理工作者的素質(zhì)，是房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)的關(guān)鍵因素。但目前，房產(chǎn)檔案管理員專業(yè)素質(zhì)水平差異比較大，許多地方的房產(chǎn)檔案管理人員整體素養(yǎng)偏低，尤其是對(duì)現(xiàn)代信息技術(shù)了解甚少，而且學(xué)習(xí)能力和學(xué)習(xí)積極性、主動(dòng)性不高，缺乏開拓進(jìn)取的精神，滿足于現(xiàn)狀，業(yè)務(wù)水平、組織管理能力等方面都比較欠缺。

2.4技術(shù)手段落后

目前許多房產(chǎn)檔案管理部門無論是信息化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、應(yīng)用水平，還是對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的認(rèn)識(shí)程度、參與程度等都遠(yuǎn)低于其它行業(yè)。多數(shù)房產(chǎn)部門的工作方式基本上是接收移交檔案，目立卷、存出入庫、查閱調(diào)卷。辦公電腦的應(yīng)用主要還是在文字處理、財(cái)務(wù)管理等數(shù)據(jù)處理方面，管理介質(zhì)大多數(shù)仍為紙質(zhì)檔案，光盤技術(shù)和機(jī)讀方式等信息化手段雖已有運(yùn)用，但十分有限，數(shù)據(jù)庫的功能和水平與當(dāng)今信息傳輸技術(shù)和房產(chǎn)檔案應(yīng)用的要求相差比較遠(yuǎn)。

2.5檔案檢索效率不高

檔案檢索方式有手工檢索和計(jì)算機(jī)檢索。目前，傳統(tǒng)的手工檢索占有很大比重。各檔案部門在手工檢索的途徑上做了大量的工作，編制了多種形式的檢索工具。在編制檢索工具中出現(xiàn)了求“多”不求“精”的現(xiàn)象，誤認(rèn)為編制的檢索工具越多檔案工作服務(wù)質(zhì)量就會(huì)越高。

3加強(qiáng)房產(chǎn)檔案信息化管理的措施

3.1加大房屋檔案管理信息化資金的投入。

房屋檔案信息化管理建設(shè)是一個(gè)需要大量花費(fèi)的長(zhǎng)期系統(tǒng)工程，由于受到資金制約，便無法有創(chuàng)新和突破。為此，可以采用多渠道籌集資金的方式來加大資金的投入力度，具體的籌措可以通過銀行加單位加財(cái)政支持，也可以對(duì)房屋檔案管理信息化建設(shè)資金納入各地方財(cái)政預(yù)算之中，實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ?，使得信息化發(fā)展得到資金保障，最后可以對(duì)房地產(chǎn)商征收房屋檔案信息化建設(shè)專項(xiàng)資金。

3.2提高房產(chǎn)檔案管理人員的專業(yè)技能和素質(zhì)

提高房產(chǎn)檔案管理工作者的素質(zhì)，是加速房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)步伐、推動(dòng)檔案事業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。房產(chǎn)檔案管理人員應(yīng)努力學(xué)習(xí)，拓寬視野，了解所涉及工作領(lǐng)域的現(xiàn)狀及發(fā)展動(dòng)態(tài)，提高自身素質(zhì)，增強(qiáng)對(duì)信息的概念、作用和檔案信息化的重要意義的認(rèn)識(shí)，運(yùn)用檔案學(xué)科新理論、新技術(shù)來指導(dǎo)和改進(jìn)檔案工作。加強(qiáng)檔案管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，尤其是信息化素養(yǎng)的培訓(xùn)。幫助他們樹立改革意識(shí)、科技意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)等一系列全新的觀念。

在房產(chǎn)檔案管理工作隊(duì)伍建設(shè)中應(yīng)當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，改變?cè)跈n案管理部門長(zhǎng)期存在的“鐵飯碗”現(xiàn)象，積極推行全員聘任合同制，對(duì)現(xiàn)有人員實(shí)行公平競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)上崗，真正做到優(yōu)勝劣汰，能者上庸者下，從而使檔案工作者清醒地認(rèn)識(shí)到自己的工作成績(jī)與其生存和發(fā)展息息相關(guān)，從而激發(fā)每個(gè)人的工作活力和開拓創(chuàng)新精神，最大限度地發(fā)揮個(gè)人潛力，使房產(chǎn)檔案管理工作出現(xiàn)充滿生機(jī)活力的新局面。

3.3完善房產(chǎn)檔案管理的技術(shù)系統(tǒng)

房產(chǎn)檔案管理的技術(shù)系統(tǒng)主要包括信息歸集系統(tǒng)、信息檢索系統(tǒng)、檔案咨詢系統(tǒng)、數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)和信息安全系統(tǒng)等。信息歸集系統(tǒng)是全面、準(zhǔn)確地收集房屋產(chǎn)權(quán)的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)信息，形成房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫的工作系統(tǒng)。完善信息歸集系統(tǒng)主要要做到兩點(diǎn)，一是要保證信息資料的準(zhǔn)確性和全面性，二是要及時(shí)更新數(shù)據(jù)庫存的信息，保證房產(chǎn)檔案信息與房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況同步。

信息檢索系統(tǒng)是房產(chǎn)檔案輸出和利用的系統(tǒng)，建立房產(chǎn)數(shù)字檔案的目的主要就是檢索方便，利用和管理方便。要充分利用計(jì)算機(jī)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，建立一個(gè)多功能、多角度、方便、快捷的檢索系統(tǒng)，在數(shù)據(jù)庫存可以將房屋地址、產(chǎn)權(quán)人姓名、房屋面積、交易時(shí)g、產(chǎn)權(quán)狀況等與房屋產(chǎn)權(quán)管理相關(guān)的每一個(gè)要素作為檢索條件，并建立多級(jí)檢索系統(tǒng)，從而提供方便、快捷的檢索服務(wù)。數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)是發(fā)揮房產(chǎn)檔案管理的政策咨詢功能的一個(gè)系統(tǒng)。因?yàn)榉慨a(chǎn)檔案信息不僅要滿足房屋產(chǎn)權(quán)交易和咨詢的需要，而且也應(yīng)該為政府職能部門進(jìn)行宏觀調(diào)控提供科學(xué)的決策依據(jù)，所以必須建立完整的房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，以便對(duì)房產(chǎn)檔案信息進(jìn)行多角度、多方面的分析、整理和利用，從而為政府適當(dāng)運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供準(zhǔn)確、科學(xué)的決策信息。

信息安全系統(tǒng)是保證房屋產(chǎn)權(quán)信息完整保存，不被損壞或丟失，不被非法篡改和利用的保障系統(tǒng)。數(shù)字檔案的安全保存存在許多技術(shù)上的問題。房產(chǎn)檔案管理部門應(yīng)充分研究房產(chǎn)數(shù)字檔案保存可能存在的諸多危險(xiǎn)因素，做到防微杜漸，并做好充分的技術(shù)保障。

3.4完善房產(chǎn)數(shù)字檔案管理的法律與制度

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展和廣大人民群眾法制觀念的不斷增強(qiáng)，涉及到房產(chǎn)方面的民事案件和刑事案件不斷增多。現(xiàn)有的檔案法律法規(guī)和有關(guān)制度，一方面存在對(duì)新興的數(shù)字檔案管理的適應(yīng)性問題，同時(shí)檔案管理事業(yè)的發(fā)展日新月異，不斷地提出法律和制度方面的要求，因而關(guān)于房產(chǎn)檔案管理工作的法律和制度建設(shè)問題擺在我們面前。房產(chǎn)數(shù)字檔案資料是由產(chǎn)權(quán)人提供的歷史記錄和依據(jù)，既具有私人權(quán)益屬性，又屬于社會(huì)財(cái)富。所以在查閱、利用方面時(shí)常出現(xiàn)一些矛盾和沖突，為此，在查閱、利用房產(chǎn)數(shù)字檔案問題上，應(yīng)盡快建立健全相關(guān)法律依據(jù)和規(guī)章制度，在完善管理措施的基礎(chǔ)上，把檔案用活，最大限度地發(fā)揮房產(chǎn)檔案的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。