導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)通過對投資、經(jīng)營、理財(cái)?shù)然顒拥氖孪然I劃與安排,盡可能地取得節(jié)稅利益。稅收籌劃的實(shí)質(zhì)是在不損害國家利益的前提 下提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到限制,伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場化程度的提高,房地產(chǎn)未來的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)?；?、品牌建立的方向發(fā)展,企業(yè)的并購更加頻繁,現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)和保障,因此,如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局,充分完全利用現(xiàn)有資源,在管理中合理利用資金,合理的進(jìn)行稅收籌劃,節(jié)省資金,創(chuàng)造節(jié)稅收益,是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進(jìn)行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點(diǎn)介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對土地增值稅的籌劃進(jìn)行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

2.稅率的計(jì)算

土地增值稅按照增值額超過應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率,采取四級超率累進(jìn)稅率形式,增值額與應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率越大,適用的稅率越高,應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅負(fù)越重。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,四級超率累進(jìn)稅率額分別是:增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;超過扣除項(xiàng)目金額50%但是未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項(xiàng)目金額100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%及以上的部分,稅率為60%。

3.應(yīng)稅項(xiàng)目和扣除項(xiàng)目的確定

應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等。應(yīng)扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、舊房及建筑物的評估價(jià)格以及其他扣除項(xiàng)目等。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國家相繼出臺了一系列的稅收優(yōu)惠政策,具體如下:

(1)根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額為未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅;超過應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的,應(yīng)按其全部增值額計(jì)稅。同時(shí)對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額和應(yīng)稅金額。

(2)因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn),免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進(jìn)入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定:“對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅?！?/p>

根據(jù)以上稅收優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅,可大大降低房產(chǎn)的成本,這樣可實(shí)現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的使用權(quán),但是卻產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù);而另一方因轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)而發(fā)生了銷售不動產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)相互交換的方式合作建房,此時(shí),對合營企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為將視為投資入股,而稅法中規(guī)定:“以無形資產(chǎn)投資入股,參加投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營業(yè)稅”,因此,就會只對企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅,雙方分得的利潤不征收營業(yè)稅,這樣,合營企業(yè)雙方都不多交營業(yè)稅,均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費(fèi)用的行為。代建房的整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為中,雖然企業(yè)取得了收入,但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動,其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì),所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi),僅依據(jù)稅法中有關(guān)營業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營業(yè)稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負(fù)擔(dān),還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式,在開發(fā)之初就確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),從而避免了開發(fā)后再銷售時(shí)繳納土地增值稅,大大減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動,企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅,這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅

按照稅法規(guī)定,以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不繳營業(yè)稅和土地增值稅,而且以不動產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也不需要補(bǔ)交營業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方,可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股,再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的,從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目進(jìn)行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可通過增加合理的利息支出等扣除項(xiàng)目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中關(guān)于利息支出扣除項(xiàng)目之規(guī)定:“現(xiàn)行相關(guān)土地增值稅稅法對財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除項(xiàng)目中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除?！边@些選擇性條款為企業(yè)提供了一個(gè)新的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,都會發(fā)生大量的借款,不可避免的會有大量的利息支出,而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中要注意的問題

稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的增加和企業(yè)價(jià)值的提升。但是,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)性,因此,企業(yè)還要注意以下問題:

(一)稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提

稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)堅(jiān)持依法原則,在不違背國家的各項(xiàng)法律、法規(guī)的前提下,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃,才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。

(二)稅收籌劃應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程,企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認(rèn)為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對單個(gè)項(xiàng)目,單筆交易或者單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃,而忽略了項(xiàng)目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上的影響,單純地追求通過稅費(fèi)籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營成本,最終對企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此,企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃,管理層和財(cái)務(wù)部門不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng),也要關(guān)注企業(yè)日常經(jīng)營的各個(gè)方面,不僅需要財(cái)務(wù)部門的工作人員的合作,還要得到企業(yè)內(nèi)部其他部門的配合,才能充分取得稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

綜上所述,稅收籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),還要有利于提高企業(yè)的凈利潤以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長。企業(yè)只有合理的利用稅收優(yōu)惠政策,制定戰(zhàn)略稅收籌劃,才能發(fā)揮稅收籌劃的作用,保證企業(yè)的持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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【2】田歌.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].商場現(xiàn)代化,2007(11)

篇2

關(guān)鍵詞：納稅范圍 合理定價(jià) 利息支出

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判斷屬于土地增值稅稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的30%—60%的四級超率累進(jìn)稅率征收，其計(jì)算公式為： 土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)交稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重，它稅率高、稅負(fù)重，因此企業(yè)應(yīng)重視對土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃技巧

（一）銷售價(jià)格定價(jià)的籌劃

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。在增值額略高于扣除項(xiàng)目金額的20%那個(gè)點(diǎn)，邊際稅率就會突增，就會造成增加的收入小于增加的土地增值稅

案例1：某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房銷售價(jià)格為X，營業(yè)稅金5.5%X（其中：營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育附加3%）除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額為2，000萬元；此時(shí)，該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581萬元；如果該公司希望享受稅收優(yōu)惠，那么該公司的銷售價(jià)格最高應(yīng)在2，581萬元以內(nèi)，不需交納土地增值稅，此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為2，142萬元，獲利439萬元。

假設(shè)銷售價(jià)格增加了Y，此時(shí)房產(chǎn)的新銷售價(jià)格為X+Y，相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%Y，此時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額=2，142+5.5%Y；增值額=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.應(yīng)納土地增值稅額=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售價(jià)來取得更大的收益，必須滿足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是說，其銷售價(jià)格就必須高于2,764萬元（2581+183）以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來的負(fù)擔(dān)。

（二）代收費(fèi)用的稅務(wù)籌劃

根據(jù)稅法規(guī)，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是并入房價(jià)向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)向購買者收取的，相應(yīng)的在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。雖然這兩種計(jì)算方法計(jì)算出來的增值額相同，但在代收費(fèi)用并入房價(jià)時(shí)，仍有節(jié)稅意義。雖然代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中，增值額并未減少，但扣除項(xiàng)目卻增加了，在同樣增值額的情況下，使得增值率變小。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門收取一些費(fèi)用，如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用；

案例2：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟商品房，售價(jià)4,000萬元，并根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?，在售房時(shí)代收了500萬元的各項(xiàng)費(fèi)用，營業(yè)稅金及附加（營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育附加3%）為220萬元，支付土地出讓金和開發(fā)成本為1,000萬元。

（1）如果公司將代收費(fèi)用單獨(dú)向購買方收取，則允許扣除的金額為1,000+220+1,000×20%=1,420萬元

增值額=4,000-1，420=2,580萬元

增值率=2,580/1,420=182%

增值稅=2,580×50%-1,420×15%=1,077萬元

（2）如果公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買者一并收取，則允許扣除的金額為=1,000+500+220+1,000×20%=1,920萬元

增值額=4,000+500-1，920=2,580萬元

增值率=2,580/1,920=134%

增值稅=2,580×50%-1,920×15%=1,002萬元

顯然，該公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)一并收取，可以使公司少繳土地增值稅75萬元。從這個(gè)案例可以看出，在增值額、增值率、速算扣除系數(shù)一樣的情況下，扣除項(xiàng)目越大，土地增值稅稅額就越小，就會給納稅人帶來更多的節(jié)稅效益。

當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，在增值率未超過50%的情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)是零，所以無論代收費(fèi)用是否并入房價(jià)，納稅人的稅負(fù)都是一樣的。

（三）利息支出稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)會需要大量資金，因此，必然會發(fā)生借款利息的支出。根據(jù)《細(xì)則》中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方式：

第一種方式為凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額)×5%以內(nèi)。

篇3

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè); 土地增值稅; 稅收籌劃

2010年的兩會期間,房價(jià)過高問題成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)?？偫碓谡ぷ鲌?bào)告中強(qiáng)調(diào):“要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求?！弊?010年5月10日起,央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來看,無疑都是為了遏制房價(jià),這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,并不是一個(gè)利好消息。客觀來說,我國房價(jià)過高的原因很復(fù)雜,其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要的原因。在國外,地價(jià)及稅費(fèi)一般占房價(jià)的20%左右,而國內(nèi)卻高達(dá)50%―60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費(fèi)中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點(diǎn),降低增值額,達(dá)到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項(xiàng)目金額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營過程中,一般都會有大量借款,利息支出不可避免。我國現(xiàn)行土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和(簡稱“合計(jì)數(shù)”)的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,可按“合計(jì)數(shù)”的10%以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的所有費(fèi)用支出。

案例1:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價(jià)款為600萬元,開發(fā)成本為1 000萬元,針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進(jìn)行籌劃(假設(shè)該利息支出為可分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,并未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。

1.扣除的利息支出差異=(1 000+600)×(10%-5%)=80(萬元);

2.允許扣除的利息支出為90萬元時(shí),由于90萬元

3.允許扣除的利息支出為70萬元時(shí),由于70萬

房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),可以通過比較上述兩種情況下的利息費(fèi)用高低,選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出或提供金融機(jī)構(gòu)證明,以達(dá)到節(jié)稅目的。

(二)對于不同增值率的房產(chǎn)的籌劃

同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)有不同的檔次,針對不同消費(fèi)者,其銷售價(jià)格也有所不同,不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同,這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產(chǎn)合并核算,就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率,使稅負(fù)下降。

案例2:某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,項(xiàng)目1 為寫字樓,營業(yè)收入為20 000萬元,可扣除項(xiàng)目金額為6 000萬元;項(xiàng)目2為普通住宅,營業(yè)收入為4 000萬元,可扣除項(xiàng)目金額為2 400萬元。

1.分開核算:項(xiàng)目1:增值額=20 000-6 000=14 000(萬元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數(shù)35%,應(yīng)納土地增值稅額=14 000×60%-6 000×35%=6 300(萬元)。項(xiàng)目2:增值額=4 000

-2 400=1 600(萬元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數(shù)5%,應(yīng)納土地增值稅額=1 600×40%-2 400×5%=520(萬元)。應(yīng)納土地增值稅總額

=6 300+520=6 820(萬元)。

2.合并核算:該公司營業(yè)總收入=20 000+4 000=24 000(萬元),扣除項(xiàng)目總金額=6 000+2 400=8 400(萬元),增值額=24 000-8 400=15 600(萬元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數(shù)15%,應(yīng)納土地增值稅總額=15 600×50%-8 400×15%=6 540(萬元)。

比較可以看出,合并核算能夠節(jié)省土地增值稅280萬元,合并核算對公司更加有力。

二、合理定價(jià)

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規(guī)定,納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候,就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價(jià)格帶來的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。

案例3:某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項(xiàng)目的金額1 000萬元,銷售金額為P,相應(yīng)的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營業(yè)稅率,城建稅率,教育費(fèi)附加征收率。此時(shí),該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為:1 000+5.5%P。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司希望享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠,則最高售價(jià)P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(萬元)。即當(dāng)該公司的銷售價(jià)格在1 285萬元以內(nèi),不需交納土地增值稅,此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為1 071萬元,獲利214萬元。

如果企業(yè)想通過提供銷售價(jià)格帶來更大收益,此時(shí)增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時(shí),稅率為30%,速扣數(shù)為0”。假設(shè)價(jià)格提高了y,此時(shí)房產(chǎn)的新價(jià)格為P+y,相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%y,此時(shí),允許扣除項(xiàng)目的金額=1 071+5.5%y;增值額=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。應(yīng)納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業(yè)想獲得效益,則其提高銷售價(jià)格帶來的收益必須高于因放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業(yè)想通過提供銷售價(jià)格來獲得更多收益,那么它的銷售價(jià)格就必須高于1 364.6萬元(1285+89.6)以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來的負(fù)擔(dān)。

三、綜合應(yīng)用

以華德房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例,運(yùn)用上述節(jié)稅措施,合理節(jié)省土地增值稅。

華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發(fā)項(xiàng)目共支付地價(jià)款為1 000萬元,合計(jì)開發(fā)成本費(fèi)用為5 000萬元,如果該企業(yè)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑶夷軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為420萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項(xiàng)目金額為3 269萬,寫字樓全部允許扣除項(xiàng)目金額為4 670萬元。那么銷售該批房產(chǎn)時(shí)應(yīng)如何稅收籌劃呢?

一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬元),當(dāng)允許扣除的利息支出為420萬元時(shí),420萬元>300萬元,應(yīng)該分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明。

二是對于兩棟房產(chǎn)應(yīng)如何定價(jià)做出判斷。如想在享受起征點(diǎn)優(yōu)惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬元),此時(shí)免征土地增值稅。

三是如果銷售住宅樓時(shí),開發(fā)商通過提供價(jià)格來提高收益,其總收入為5 600萬元,寫字樓價(jià)格不變,總收入為6 000萬元。此時(shí)住宅樓增值額=5 600-3 500=2 100(萬元),住宅樓增值率=2 100÷3 500×100%=60%,對應(yīng)稅率40%,速扣數(shù)5%,應(yīng)納稅額=2 100×40%-3 500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)

=3 100(萬元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,對應(yīng)稅率30%,速扣數(shù)0,納稅額=3 100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時(shí)分開納稅更能達(dá)到節(jié)稅的目的。

在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項(xiàng)稅收籌劃方案都有其兩面性,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí),必須考慮到獲得稅收利益的同時(shí)所付出的費(fèi)用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。

四、結(jié)束語

隨著國家稅務(wù)總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化,房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項(xiàng)具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作,需要同時(shí)高度熟悉企業(yè)運(yùn)營和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實(shí)施成本,控制風(fēng)險(xiǎn)才能減輕企業(yè)稅負(fù),增強(qiáng)自身競爭力。

【參考文獻(xiàn)】

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價(jià)，但房價(jià)卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對國家出臺相關(guān)政策理解淺顯

21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)意識較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計(jì)，只會讓負(fù)債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。

(三)合理通過建房進(jìn)行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持

政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開展，減少稅費(fèi)開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場競爭

在當(dāng)前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機(jī)會。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財(cái)務(wù)管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個(gè)很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃應(yīng)用 企業(yè)發(fā)展

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀(jì)90年代，經(jīng)過20年的發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且?guī)恿私ú?、工程機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來，由于房價(jià)過高、投資虛熱，國家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大。在這種情況下，進(jìn)行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規(guī)為導(dǎo)向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產(chǎn)、投資、理財(cái)活動的一種企業(yè)籌劃行為。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，進(jìn)行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運(yùn)用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃

土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)，同時(shí)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過銷售降價(jià)、提高配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施、增加建設(shè)成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產(chǎn)企業(yè)不但可利用土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個(gè) “臨界點(diǎn)”達(dá)到不交稅的效果，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過銷售降價(jià)、提升配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施促進(jìn)項(xiàng)目的快速銷售，節(jié)約財(cái)務(wù)利息，實(shí)現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)滾動，同時(shí)通過上述稅收籌劃措施，降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)，并不一定致使企業(yè)利潤減少。

（二）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

營業(yè)稅方面：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征收營業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可利用上述稅收優(yōu)惠進(jìn)行合理避稅。如將開發(fā)的商業(yè)物業(yè)先投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式可規(guī)避營業(yè)稅。

（三）利用收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃

對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設(shè)成本，還包括房屋裝飾、裝潢費(fèi)用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務(wù)服務(wù)，無需繳納增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立裝飾公司負(fù)責(zé)房屋裝飾、裝潢，銷售時(shí)將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的裝飾公司分開簽訂，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就房屋依據(jù)房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費(fèi)用繳納營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)公司將經(jīng)營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節(jié)省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率預(yù)繳營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。另外根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的單位價(jià)值較高的項(xiàng)目，購買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用分期收款方式銷售，一方面可促進(jìn)銷售的增長，另一方面企業(yè)不以售價(jià)總額為基數(shù)而以分期收款為基數(shù)計(jì)算繳納營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，將稅負(fù)進(jìn)行遞延，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動，創(chuàng)造更大的價(jià)值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)注意問題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規(guī)避法律、政策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，合理設(shè)計(jì)稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業(yè)稅負(fù)。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程

房地產(chǎn)開發(fā)涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業(yè)管理階段，開發(fā)周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復(fù)雜，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃需要事先謀劃，并實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)控。

三、結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法的進(jìn)行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)自身稅負(fù)，爭取企業(yè)最大利益，而且通過稅收籌劃整個(gè)過程，可以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)的競爭力，贏得新的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃具有一定的必要性，同時(shí)需根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)及所涉及的稅種，進(jìn)行合理的稅收籌劃。

參考文獻(xiàn)：

篇6

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國稅負(fù)最重的行業(yè)之一，所涉稅種達(dá)十多種，因此合理的稅務(wù)籌劃能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤。本文主要通過分析房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅的稅務(wù)籌劃措施，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行稅務(wù)籌劃提供借鑒。

關(guān)鍵詞 稅務(wù)籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅

稅收籌劃是指納稅人在不違法稅法等法律、法規(guī)的前提下，通過對經(jīng)營活動，投資活動，籌資活動等財(cái)務(wù)活動中涉稅問題的合理安排，達(dá)到規(guī)避或減稅的目的的行為。通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)可以減低成本，實(shí)現(xiàn)稅后利潤最大化的目標(biāo)?；诖朔N原因，稅收籌劃在各個(gè)行業(yè)均得到了廣泛應(yīng)用。

近幾年隨著房價(jià)的日益攀升，房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱，許多實(shí)體制造企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，如海爾地產(chǎn)，海信地產(chǎn)等。隨著這些企業(yè)的加入房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，要在該行業(yè)中發(fā)展壯大需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求降低成本的途徑，但是通貨膨脹導(dǎo)致原材料價(jià)格日益攀升，房地產(chǎn)行業(yè)將目光集中于稅收籌劃上，希望通過稅收籌劃降低稅負(fù)，增加盈利。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國稅收負(fù)擔(dān)較重的行業(yè)之一，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，涉及十余種稅種。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

營業(yè)稅、土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)中稅負(fù)較重的稅種，對其進(jìn)行合理的稅收籌劃意義深遠(yuǎn)。

一、營業(yè)稅的稅收籌劃

對營業(yè)稅的稅收籌劃其實(shí)是變相的對土地增值稅的稅收籌劃。

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為因?yàn)槠錄]有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移而不必繳納土地增值稅，代建取得的收入按照勞務(wù)報(bào)酬繳納營業(yè)稅即可。這樣做的前提是房地產(chǎn)開發(fā)商在施工之前已經(jīng)確定了用戶，代客戶進(jìn)行房屋建設(shè)。

另外一種避開土地增值稅甚至有可能避開營業(yè)稅的方法是合作建房。舉個(gè)例子，假若有A、B兩家企業(yè)，A擁有資金，B擁有土地使用權(quán)?，F(xiàn)在A想在B的土地上建造房屋，有一下幾種方式：

1，B轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)給A，A沒有向B支付貨幣，但是B可以在建成后擁有部分房屋所有權(quán)，雖然雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，但是土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生變化，B需要繳納土地增值稅、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅。A在土地上建造房屋，然后將部分房屋轉(zhuǎn)讓給B，A需要繳納土地增值稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，同時(shí)按建筑業(yè)繳納自建行為營業(yè)稅。

2，B將土地使用權(quán)出租給A，A投資在該土地上建造房屋并使用，租賃期屆滿后，A將土地使用權(quán)連同所建建筑物歸還給B，在這一過程中，A以建筑物為代價(jià)獲取了若干年的土地使用權(quán)，B以出組土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。B發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，繳納服務(wù)業(yè)營業(yè)稅，A發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為，繳納營業(yè)稅，在這個(gè)過程中，土地使用權(quán)權(quán)屬未變，因此不屬于土地增值稅征稅范圍。

3，A以其資金B(yǎng)以其土地使用權(quán)合股成立合營企業(yè)，合作建房。房屋建成后雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。根據(jù)稅法規(guī)定，以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。因此對B不征營業(yè)稅。由于土地權(quán)屬未發(fā)生變化，所以B不繳納土地增值稅。

（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，則此時(shí)雖然土地使用權(quán)屬發(fā)生變化，但是根據(jù)稅法規(guī)定，合作建房建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。

（2）房屋建成后合營企業(yè)將房屋銷售，此過程中土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，合營企業(yè)需要繳納土地增值稅及自建、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

根據(jù)以上分析，企業(yè)可以通過采取合作建房、代建房屋的模式進(jìn)行稅收籌劃，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。

二、土地增值稅的稅收籌劃

稅法中涉及土地增值稅的稅收優(yōu)惠主要是針對普通住宅，具體如下：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%，免征土地增值稅，超過的，全額征收土地增值稅。這里的普通住宅應(yīng)滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用此政策，合理增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

1，首先房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。（1）房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇開發(fā)精裝修的房屋。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，可以根據(jù)合同約定，扣留質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，有發(fā)票的才可扣除，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要督促建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金開具發(fā)票。

2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)住宅及非住宅（店面、車庫）的，非住宅毛利較高，增值額較大，因此這部分土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)多為非住宅部分分?jǐn)偪煽鄢杀?，從而降低企業(yè)土地增值稅稅率和稅額。

3，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息扣除方法有兩種，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身情況選擇扣除方法。假若房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款較多，利息金額較大，則需要明確各項(xiàng)目利息并提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息按實(shí)際支出扣除。方法如下：

允許開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)

但是如果房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款較少，利息金額不大，則需要采取一下方法：

允許開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)

4，除了增加單個(gè)項(xiàng)目的可扣除項(xiàng)目金額外，企業(yè)也可以將多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目匯總核算計(jì)算土地增值稅，并與分開核算所得的土地增值稅總額進(jìn)行比較，選擇稅負(fù)較低的方案。

綜上所述，面對激烈的市場競爭，降低成本成為房地產(chǎn)企業(yè)的制勝法寶，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)熟悉稅法相關(guān)規(guī)定，在合理合法的基礎(chǔ)上認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，只有這樣才能尋求企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；思路

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計(jì)查補(bǔ)10.05億元，滯納金一項(xiàng)，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達(dá)到1817萬元。

稅務(wù)機(jī)關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點(diǎn)，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，還計(jì)劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時(shí)在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還將加大對房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度。可以明顯預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險(xiǎn)下降低稅負(fù)的一個(gè)重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對其經(jīng)營活動進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。

（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值。從理論上來講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點(diǎn)，例如土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個(gè)具有很高稅收籌劃價(jià)值的稅種，原因有兩個(gè)：一是其稅率比較高，稅負(fù)重；二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。

從納稅人構(gòu)成切入。我國大量稅收共同的特點(diǎn)是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費(fèi)。若不對這些費(fèi)用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費(fèi)用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。

（二）尋找變量

稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個(gè)最直接、最根本地因素是計(jì)稅依據(jù)和稅率，計(jì)稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個(gè)因素其作用。雖然這兩個(gè)因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個(gè)方面下功夫。

另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實(shí)現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：

差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負(fù)主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負(fù)輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價(jià)格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。

選擇性條款。稅制設(shè)計(jì)和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。兩種方式計(jì)算出來的應(yīng)納稅額有時(shí)候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。

優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（三）遵循成本收益原則

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。

假定其他條件不變，商品房價(jià)格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。

在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻(xiàn)

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篇8

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；房地產(chǎn)開發(fā)；保障房安置

一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負(fù)的非違法行為。目前，我國大量稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施以及特定稅制要素的存在，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此合理的稅收籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：

（1）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)最大化，提高競爭力。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復(fù)雜，例如營業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，而進(jìn)行合法的稅收籌劃可以說是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高會計(jì)核算水平，規(guī)范財(cái)務(wù)管理水平。進(jìn)行稅收籌劃是一種財(cái)務(wù)手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報(bào)時(shí)，及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身形象。特別是對于房地產(chǎn)開發(fā)這樣高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來說，涉稅無風(fēng)險(xiǎn)是提高社會信譽(yù)、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）對營業(yè)稅進(jìn)行籌劃

在競爭日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)在銷售過程中通過贈送產(chǎn)品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達(dá)到吸引購房者的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商在開盤日購買者贈與一臺價(jià)值3000元的冰箱，亦或者對購買者進(jìn)行總房價(jià)的10%折扣銷售。我們假設(shè)銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價(jià)值50萬元，對于方案一開發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬元的營業(yè)稅，同時(shí)還需繳納50*3%=1.5萬元，共計(jì)251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對其實(shí)施了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，例如根據(jù)《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規(guī)定：對政府或經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營業(yè)稅。經(jīng)濟(jì)適用住房，是指同時(shí)符合以下條件的具有保障性質(zhì)的政策性住房：（1）納入全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；（2）土地采取劃撥的方式供應(yīng)；（3）銷售價(jià)格經(jīng)價(jià)格主管部門按相關(guān)規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)；對不能同時(shí)符合上述條件，被加以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項(xiàng)政策。由此可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐臓I業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，降低營業(yè)稅成本。

（二）對契稅進(jìn)行籌劃

契稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)所繳納的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設(shè)兩個(gè)或者兩個(gè)以上投資主體的相同企業(yè)，對新設(shè)方承受的房屋、土地的所有權(quán)，免征契稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號）文件規(guī)定，對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的保障房用地?zé)o免征契稅優(yōu)惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進(jìn)稅率進(jìn)行交稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目的金額來降低增值率，從而達(dá)到減少增值稅的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過國家政策對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，例如北京市財(cái)政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對土地增值稅征收進(jìn)行了明確，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（四）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產(chǎn)開發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項(xiàng)目、延遲納稅等方法進(jìn)行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購買企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險(xiǎn)和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費(fèi)用，而且還為員工帶來了福利，實(shí)現(xiàn)了雙贏。

三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)遵循的原則

1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進(jìn)行合法的進(jìn)行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動應(yīng)遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程涉及到土地購買階段、建設(shè)階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動應(yīng)貫穿于各個(gè)階段，做到全面監(jiān)控。

四、 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。面對現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力不斷加強(qiáng)、利潤空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營特點(diǎn)合法、合理的運(yùn)用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式與稅收[J]；財(cái)會通訊（理財(cái)版）；2006年03期.

篇9

劉丹

（ 西南民族大學(xué) 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷增長和房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠節(jié)約的成本越來越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個(gè)節(jié)約成本的重要領(lǐng)域。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，通過對該類企業(yè)各個(gè)主要的環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃的操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的借鑒資料。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)用

 

一、             房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）稅收籌劃對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有極大的促進(jìn)作用

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開對現(xiàn)金流的使用,現(xiàn)金流同時(shí)對于相對收益與絕對收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時(shí)能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進(jìn)行改善,對企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

（二）納稅人對稅收進(jìn)行籌劃有利于提高納稅的意識

稅收籌劃是少繳費(fèi)、緩繳費(fèi),并不會違反國家的法律。它是依法根據(jù)國家出臺的相關(guān)優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略,從而達(dá)到稅收零風(fēng)險(xiǎn),保證自己經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)方面的健全。

（三）稅收籌劃能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展

運(yùn)用稅收籌劃,能夠正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展,對房地產(chǎn)行業(yè)中的倒把投機(jī)等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據(jù)國家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵(lì)政策對資金進(jìn)行合理的運(yùn)用,對企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新組合來減少賦稅,這樣對資源適當(dāng)配置與資本流動都有極大的促進(jìn)作用。

二、           房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃的應(yīng)用

（一）  準(zhǔn)備環(huán)節(jié)籌資

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經(jīng)營發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。

（二）  建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)建房通常是通過自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較?。黄浯?，房地產(chǎn)的代建是指房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其收入只是勞務(wù)報(bào)酬，屬于營業(yè)稅的征收范圍，其中并沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負(fù)；最后，房地產(chǎn)的合作建房。這種建房方式由于投資方?jīng)]有發(fā)生用建造成功的房屋換取土地使用權(quán)的行為，對于投資行為本身是不用繳納營業(yè)稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅，使得合作企業(yè)雙方共同減輕稅負(fù)獲得利益。

（三）  銷售環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種最多的環(huán)節(jié)，如營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加等，而房屋的銷售價(jià)格則是各開發(fā)商和購房者最關(guān)心的問題，并且直接影響繳納企業(yè)營業(yè)稅和土地增值稅的多少。

1、營業(yè)稅籌劃

案例1：A企業(yè)系房地產(chǎn)開發(fā)公司，其對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同規(guī)定房子總價(jià)款為300萬元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)交營業(yè)稅為15萬元（300）；如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營業(yè)稅為6萬元（300，以后兩次分別交營業(yè)稅4.5萬元（300）。雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營業(yè)稅15萬元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時(shí)間。

2、土地增值稅的籌劃

案例2：X房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。

如果不分開核算，X公司應(yīng)繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬元

如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬元，應(yīng)納土地增值稅合計(jì)金額=600+650=1250萬元。

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德食^20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。

（四）  保有環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產(chǎn)獲得租金收入和以房地產(chǎn)入股聯(lián)營獲得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)將建成的商品房對外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業(yè)帶來了較重的稅負(fù)壓力，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于第二種方式。即將房地產(chǎn)投資入股，與被投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。這種行為將不征收營業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產(chǎn)稅，在承擔(dān)一定投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，只需要繳納企業(yè)所得稅。

案例3：甲房地產(chǎn)公司在市中心有一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬元，實(shí)際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中甲公司所占份額為400萬元。

①采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營業(yè)稅：房屋租賃業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，按租金的5%征稅，應(yīng)交營業(yè)稅為90萬元：

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為21.6萬元；城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，則城稅稅負(fù)為6.3萬元；教育費(fèi)附加：2.7萬元；印花稅：在訂立合同時(shí)必須要繳納印花稅，印花稅稅負(fù)為0.18萬元；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負(fù)為42.53萬元。最終總體稅負(fù)為163.31萬元。

②采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)6.72萬元；土地使用稅：此稅種從量定額計(jì)征，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負(fù)14萬元；所得稅;稅負(fù)為100萬元；最終總體稅負(fù)為120.72萬元。

由以上計(jì)算我們可以得出甲企業(yè)采用聯(lián)營方式所承擔(dān)的稅負(fù)要少42.59萬元，這樣可以為企業(yè)節(jié)省一大筆成本支出。

三、小結(jié)

現(xiàn)階段伴隨著我國經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的發(fā)展趨勢，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來越復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展環(huán)境、經(jīng)營環(huán)境、稅收環(huán)境的改變而進(jìn)行調(diào)整，制定適用于自身企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，這樣才能在節(jié)約稅款的同時(shí)，使得企業(yè)利益最大化。

 

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營特點(diǎn)

對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)：

1．開發(fā)經(jīng)營具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如

果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009] 31號里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。

（三）營業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，節(jié)約了2%的營業(yè)稅。

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