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關(guān)鍵詞:城鄉(xiāng)一體化;農(nóng)村土地;問題;管理

土地資源是地區(qū)發(fā)展的重要保障，必須按照區(qū)域規(guī)劃要求設(shè)定土地開發(fā)機(jī)制，才能進(jìn)一步落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)方案，提高農(nóng)村土地的綜合利用率。面對傳統(tǒng)土地規(guī)劃與管理模式，要掌握城鄉(xiāng)一體化發(fā)展內(nèi)涵，提出符合戰(zhàn)略決策標(biāo)準(zhǔn)的可行性對策。據(jù)此，結(jié)合農(nóng)村土地管理存在問題，可實(shí)時調(diào)整現(xiàn)有的土地管理制度。

1城鄉(xiāng)一體化背景

“城鄉(xiāng)一體化”作為中國改革建設(shè)新思路，主要針對農(nóng)村地區(qū)土地資源規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)農(nóng)村與城鄉(xiāng)之間整合與發(fā)展，形成相對穩(wěn)定的土地資源利用機(jī)制。從城鄉(xiāng)一體化標(biāo)準(zhǔn)來說，其主要針對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展，對項(xiàng)目改造建設(shè)提出可行的處理方式，幫助農(nóng)村地區(qū)做好資源利用決策，統(tǒng)籌農(nóng)村土地資源規(guī)劃及安排，帶動土地資源、產(chǎn)業(yè)資源、環(huán)境資源等協(xié)調(diào)發(fā)展。

2農(nóng)村土地管理存在的問題

2．1規(guī)劃問題

農(nóng)村土地規(guī)劃中缺少足夠的保障機(jī)制，開發(fā)與保護(hù)土地之間的矛盾日趨突出，導(dǎo)致違規(guī)建設(shè)現(xiàn)場不斷增加。例如，農(nóng)村土地開發(fā)前期，沒有建立一套完整的開發(fā)方案，土地資源結(jié)構(gòu)布局失衡，開發(fā)之后，土地結(jié)構(gòu)層次混亂，部分土地資源浪費(fèi);規(guī)劃決策失誤導(dǎo)致用地決策失誤，引起一系列的問題。

2．2開發(fā)問題

我國農(nóng)村土地資源豐富，相比城鎮(zhèn)地區(qū)具有更大的開發(fā)空間。但是，農(nóng)村土地開發(fā)制度不健全，導(dǎo)致各個區(qū)域之間土地劃分決策失效，限制了地區(qū)資源的綜合利用率。例如，土地開發(fā)模式不夠統(tǒng)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)，生產(chǎn)區(qū)、種植區(qū)、居住區(qū)等結(jié)構(gòu)層次混亂，難以對農(nóng)村土地資源實(shí)施綜合調(diào)度管理，破壞了土地結(jié)構(gòu)層次的協(xié)調(diào)性。

2．3流轉(zhuǎn)問題

現(xiàn)有農(nóng)村土地管理制度缺失，限制了土地流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)換，如:土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)秩序混亂，影響了整個區(qū)域規(guī)劃與改造標(biāo)準(zhǔn)。市場經(jīng)濟(jì)改革下，農(nóng)村土地上市流轉(zhuǎn)是必然趨勢，只有這樣才能帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)收益增長，滿足不同階段農(nóng)村土地改造建設(shè)要求。然而，農(nóng)村地區(qū)土地資源利用率偏低，影響了農(nóng)村土地上市流轉(zhuǎn)的流通性。

3農(nóng)村土地管理規(guī)劃與對策

3．1政府監(jiān)管規(guī)劃

當(dāng)前，我國國民產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)村土地開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大化，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型目標(biāo)。但是，農(nóng)村土地開發(fā)與分配問題尚未得到解決，導(dǎo)致地區(qū)土地資源利用率偏低，限制了農(nóng)村土地開發(fā)戰(zhàn)略建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。對于傳統(tǒng)土地管理存在問題進(jìn)行總結(jié)，提出切實(shí)可行的管理對策。政府部門要建立相對完整的監(jiān)督體系，按照區(qū)域規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行土地建設(shè)方案，為農(nóng)村地區(qū)土地整改實(shí)施綜合控制方案，這些都是實(shí)現(xiàn)資源利用標(biāo)準(zhǔn)的可行性方案。例如，針對大規(guī)模土地流轉(zhuǎn)情況，要時刻掌握土地資源分配計(jì)劃，從農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)況出發(fā)，做好詳細(xì)的監(jiān)管與改革工作。政府部門要發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，對農(nóng)村土地改造建設(shè)提出可行的指導(dǎo)方向，挖掘土地資源的綜合利用價(jià)值。

3．2土地流轉(zhuǎn)調(diào)控

城鄉(xiāng)一體化是為了促進(jìn)城鄉(xiāng)地區(qū)的綜合體，構(gòu)建符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的農(nóng)村改造模式，幫助農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，消除潛在性的發(fā)展隱患。例如，市場化改革準(zhǔn)則下，城鄉(xiāng)土地制度與規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局、政策調(diào)控、生態(tài)保護(hù)等緊密聯(lián)系，從而保證了地區(qū)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略決策要求，消除了農(nóng)村土地使用障礙，幫助城鄉(xiāng)地區(qū)搞好市場轉(zhuǎn)型工作。例如，“三個有利于”原則，探索土地流轉(zhuǎn)形式的多元化。即只要有利于土地資源的合理利用，有利于農(nóng)戶的增收，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不管怎么樣的土地流轉(zhuǎn)形式，都可以運(yùn)用并推廣。

3．3開發(fā)土地市場

可持續(xù)發(fā)展是農(nóng)村土地管理的核心理念，任何一個階段，都要保持正確的發(fā)展方向，才能促進(jìn)土地規(guī)劃與管理的戰(zhàn)略性調(diào)整。為了擺脫傳統(tǒng)土地資源模式的缺陷，城鄉(xiāng)一體化倡導(dǎo)新型改造機(jī)制，要求土地管理平臺建設(shè)更加穩(wěn)定化，從而促進(jìn)了農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入增長，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與改造目標(biāo)。堅(jiān)持土地規(guī)劃與統(tǒng)籌發(fā)展，建立符合農(nóng)村區(qū)域發(fā)展要求的土地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。同時，按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的要求和控制增量、盤活存量、合理布局、集約用地、保護(hù)耕地的原則，從嚴(yán)控制，用好用活農(nóng)村建設(shè)用地置換政策，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地管理。在已確定的村鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，做好村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。

3．4倡導(dǎo)規(guī)范用地

城鄉(xiāng)一體化背景，最終是為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)效益化，帶動地區(qū)農(nóng)民收入增長，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地規(guī)劃與管理同步進(jìn)行?；趥鹘y(tǒng)土地改造標(biāo)準(zhǔn)下，農(nóng)村土地效益化必須注重收益增長，利用產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌化建設(shè)。同時，按照土地管理規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行操作目標(biāo)，這些都是產(chǎn)業(yè)效益增收的主要方向。農(nóng)村規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖用地應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè);建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)堅(jiān)持鼓勵利用廢棄地和荒山荒坡等未利用地，盡可能不占或少占耕地的原則，禁止占用基本農(nóng)田。規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖用地確定后，不得擅自將原土地用途改變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用途。

4結(jié)論

城鄉(xiāng)一體化促進(jìn)了農(nóng)村土地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，實(shí)際管理階段要考慮綜合發(fā)展需求，從可持續(xù)發(fā)展角度編制戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方案。同時，面對城鄉(xiāng)一體化轉(zhuǎn)型中遇到的問題，要敢于采取土地管理決策額，消除土地資源利用隱患。

參考文獻(xiàn):

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［4］黃飛，羅春華．加強(qiáng)農(nóng)村土地管理的思考—以德江縣為例［J］．科技信息，2010，(16)．

篇2

 

根據(jù)國土資源部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》（國土資發(fā)〔2014〕127號），結(jié)合我旗實(shí)際，制定本辦法。

一、設(shè)施農(nóng)用地范圍

根據(jù)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)，從有利于支持設(shè)施農(nóng)業(yè)和規(guī)?；Z食生產(chǎn)發(fā)展、規(guī)范用地管理出發(fā)，將設(shè)施農(nóng)用地具體劃分為生產(chǎn)設(shè)施用地、附屬設(shè)施用地以及配套設(shè)施用地。

（一）生產(chǎn)設(shè)施用地是指在設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，直接用于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用地。包括：

1.工廠化作物栽培中有鋼架結(jié)構(gòu)的玻璃或PC板連棟溫室用地等;

2.規(guī)?；B(yǎng)殖中畜禽舍（含場區(qū)內(nèi)通道）、畜禽有機(jī)物處置等生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地；

3.水產(chǎn)養(yǎng)殖池塘、工廠化養(yǎng)殖池和進(jìn)排水渠道等水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地；

4.育種育苗場所、簡易的生產(chǎn)看護(hù)房（單層，小于15平方米）用地等。

（二）附屬設(shè)施用地是指直接用于設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的輔助生產(chǎn)的設(shè)施用地。包括:

1.設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中必需配套的檢驗(yàn)檢疫監(jiān)測、動植物疫病蟲害防控等技術(shù)設(shè)施以及必要管理用房用地；

2.設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中必需配套的畜禽養(yǎng)殖糞便、污水等廢棄物收集、存儲、處理等環(huán)保設(shè)施用地，生物質(zhì)（有機(jī)）肥料生產(chǎn)設(shè)施用地；

3.設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中所必需的設(shè)備、原料、農(nóng)產(chǎn)品臨時存儲、分揀包裝場所用地，符合“農(nóng)村道路”規(guī)定的場內(nèi)道路等用地。

（三）配套設(shè)施用地是指由農(nóng)業(yè)專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等，從事規(guī)?；Z食生產(chǎn)所必需的配套設(shè)施用地。包括：晾曬場、糧食烘干設(shè)施、糧食和農(nóng)資臨時存放場所、大型農(nóng)機(jī)具臨時存放場所等用地。

各蘇木鎮(zhèn)應(yīng)嚴(yán)格掌握上述要求，嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍，以下用地必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理：經(jīng)營性糧食存儲、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場所；以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂；以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。

二、積極支持設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展用地

（一）設(shè)施農(nóng)業(yè)用地按農(nóng)用地管理。設(shè)施農(nóng)業(yè)用地按農(nóng)用地管理，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。生產(chǎn)結(jié)束后，經(jīng)營者應(yīng)按要求進(jìn)行土地復(fù)墾，占用耕地的應(yīng)復(fù)墾為耕地。各類畜禽養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖、工廠化作物栽培等設(shè)施建設(shè)禁止占用基本農(nóng)田。 

非農(nóng)建設(shè)占用設(shè)施農(nóng)用地的，應(yīng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。

（二）合理控制附屬設(shè)施和配套設(shè)施用地規(guī)模。進(jìn)行工廠化作物栽培的，附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項(xiàng)目用地規(guī)模5%以內(nèi)，但最多不超過10畝；規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖的附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項(xiàng)目用地規(guī)模7%以內(nèi)（其中，規(guī)?；B(yǎng)牛、養(yǎng)羊的附屬設(shè)施用地規(guī)模比例控制在10%以內(nèi)），但最多不超過15畝；水產(chǎn)養(yǎng)殖的附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項(xiàng)目用地規(guī)模7%以內(nèi)，但最多不超過10畝。

根據(jù)規(guī)?；Z食生產(chǎn)需要合理確定配套設(shè)施用地規(guī)模。從事規(guī)模化糧食生產(chǎn)種植面積1000畝以內(nèi)的，配套設(shè)施用地控制在3畝以內(nèi)；超過上述種植面積規(guī)模的，配套設(shè)施用地可適當(dāng)擴(kuò)大，但最多不得超過10畝。

（三）引導(dǎo)設(shè)施建設(shè)合理選址。各蘇木鎮(zhèn)要依據(jù)農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，在保護(hù)耕地、合理利用土地的前提下，積極引導(dǎo)設(shè)施農(nóng)業(yè)和規(guī)模化糧食生產(chǎn)發(fā)展。設(shè)施建設(shè)應(yīng)盡量利用荒山荒坡、灘涂等未利用地和低效閑置的土地，不占或少占耕地。確需占用耕地的，應(yīng)盡量占用劣質(zhì)耕地，避免濫占優(yōu)質(zhì)耕地，同時通過耕作層土壤剝離利用等工程技術(shù)等措施，盡量減少對耕作層的破壞。設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)不得占用林地，確需占用的要按國家有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

（四）鼓勵集中興建公用設(shè)施。農(nóng)牧業(yè)部門、國土資源部門應(yīng)從本地實(shí)際出發(fā)，因地制宜引導(dǎo)和鼓勵農(nóng)業(yè)專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)在設(shè)施農(nóng)業(yè)和規(guī)模化糧食生產(chǎn)發(fā)展過程中，相互聯(lián)合或者與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同興建糧食倉儲烘干、晾曬場、農(nóng)機(jī)庫棚等設(shè)施，提高農(nóng)業(yè)設(shè)施使用效率，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。   

三、規(guī)范設(shè)施農(nóng)用地使用

從事設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)的，應(yīng)通過經(jīng)營者與土地所有權(quán)人約定用地條件，并發(fā)揮蘇木鎮(zhèn)政府的管理作用，規(guī)范用地行為。

（一）簽訂用地協(xié)議。設(shè)施農(nóng)用地使用前，經(jīng)營者應(yīng)擬定設(shè)施建設(shè)方案，內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)、設(shè)施類型和用途、數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)和用地規(guī)模等，并與蘇木鎮(zhèn)政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商土地使用年限、土地用途、土地復(fù)墾要求及時限、土地交還和違約責(zé)任等有關(guān)土地使用條件。協(xié)商一致后，建設(shè)方案和土地使用條件通過蘇木鎮(zhèn)、村組政務(wù)公開等形式向社會予以公告，公告時間不少于10天；公告期結(jié)束無異議的，蘇木鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)營者三方簽訂用地協(xié)議。

涉及土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，經(jīng)營者應(yīng)依法先行與承包農(nóng)戶簽訂流轉(zhuǎn)合同，征得承包農(nóng)戶同意。

（二）用地協(xié)議備案。用地協(xié)議簽訂后，蘇木鎮(zhèn)政府應(yīng)按要求及時將用地協(xié)議與設(shè)施建設(shè)方案報(bào)國土資源部門和農(nóng)牧業(yè)部門備案，不符合設(shè)施農(nóng)用地有關(guān)規(guī)定的不得動工建設(shè)。

（三）部門審核。國土資源部門和農(nóng)牧業(yè)部門應(yīng)依據(jù)職能及時核實(shí)備案信息。發(fā)現(xiàn)存在選址不合理、附屬設(shè)施用地和配套設(shè)施用地超過規(guī)定面積、缺少土地復(fù)墾協(xié)議內(nèi)容，以及將非農(nóng)建設(shè)用地以設(shè)施農(nóng)用地名義備案等問題的；項(xiàng)目設(shè)立不符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃布局、建設(shè)內(nèi)容不符合設(shè)施農(nóng)業(yè)經(jīng)營和規(guī)?；Z食生產(chǎn)要求、附屬設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)不符合有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以及土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不符合有關(guān)規(guī)定的，分別由國土資源部門和農(nóng)牧業(yè)部門在15個工作日內(nèi)，告知蘇木鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及經(jīng)營者，由蘇木鎮(zhèn)政府督促糾正。

四、加強(qiáng)設(shè)施農(nóng)用地服務(wù)與監(jiān)管

（一）主動公開設(shè)施農(nóng)用地建設(shè)與管理有關(guān)政策規(guī)定。通過政府或部門網(wǎng)站及其他形式，國土資源部門主動公開設(shè)施農(nóng)用地分類與用地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)土地利用總體規(guī)劃、基本農(nóng)田保護(hù)、土地復(fù)墾、用地協(xié)議簽訂與備案等有關(guān)規(guī)定要求；農(nóng)牧業(yè)部門主動公開行業(yè)發(fā)展政策與規(guī)劃、設(shè)施類型和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)、疫病防控等相關(guān)規(guī)定要求，以便設(shè)施農(nóng)業(yè)經(jīng)營者查詢與了解有關(guān)政策規(guī)定。在設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)過程中，國土資源部門和農(nóng)牧業(yè)部門應(yīng)主動服務(wù)、加強(qiáng)指導(dǎo)，及時解決出現(xiàn)的問題，促進(jìn)設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)設(shè)施農(nóng)用地監(jiān)管。國土資源部門、農(nóng)牧業(yè)部門和蘇木鎮(zhèn)政府都應(yīng)將設(shè)施農(nóng)用地納入日常管理，加強(qiáng)監(jiān)督，建立制度，分工合作，形成聯(lián)動工作機(jī)制。國土資源部門要加強(qiáng)設(shè)施農(nóng)用地的實(shí)施跟蹤，監(jiān)督設(shè)施農(nóng)用地的土地利用和土地復(fù)墾，及時做好土地變更調(diào)查登記和臺帳管理工作；農(nóng)牧業(yè)部門要加強(qiáng)設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)和經(jīng)營行為的日常監(jiān)管，做好土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)工作；蘇木鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)監(jiān)督經(jīng)營者按照協(xié)議約定具體實(shí)施農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)，落實(shí)土地復(fù)墾責(zé)任，并組織農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織做好土地承包合同變更。

（三）嚴(yán)格設(shè)施農(nóng)用地執(zhí)法。從事設(shè)施農(nóng)業(yè)和規(guī)模化糧食生產(chǎn)的，經(jīng)營者必須按照協(xié)議約定使用土地，確保農(nóng)地農(nóng)用。設(shè)施農(nóng)用地不得改變土地用途，禁止擅自或變相將設(shè)施農(nóng)用地用于其他非農(nóng)建設(shè)；不得超過用地標(biāo)準(zhǔn)，禁止擅自擴(kuò)大設(shè)施用地規(guī)模或通過分次申報(bào)用地變相擴(kuò)大設(shè)施用地規(guī)模；不得改變直接從事或服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的設(shè)施性質(zhì)，禁止擅自將設(shè)施用于其他經(jīng)營。

國土資源部門和農(nóng)牧業(yè)部門要依據(jù)職能加強(qiáng)日常執(zhí)法巡查，對不符合規(guī)定要求開展設(shè)施建設(shè)和使用土地的，做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早報(bào)告、早查處。對于擅自或變相將設(shè)施農(nóng)用地用于其他非農(nóng)建設(shè)的，應(yīng)依法依規(guī)嚴(yán)肅查處；擅自擴(kuò)大附屬設(shè)施用地規(guī)?；蛲ㄟ^分次申報(bào)用地變相擴(kuò)大設(shè)施用地規(guī)模，擅自改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施性質(zhì)用于其他經(jīng)營的，應(yīng)及時制止、責(zé)令限期糾正，并依法依規(guī)追究有關(guān)人員責(zé)任。

旗人民政府將加強(qiáng)對國土資源部門和農(nóng)牧業(yè)部門執(zhí)法行為的監(jiān)管，對有案不查、執(zhí)法不嚴(yán)的，要堅(jiān)決予以糾正。今后，設(shè)施農(nóng)用地使用和管理情況納入旗級政府耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)內(nèi)容，國土資源部門、農(nóng)牧業(yè)部門每年將會同有關(guān)部門開展檢查和考核。

國土資源部門和農(nóng)牧業(yè)部門應(yīng)建立設(shè)施農(nóng)用地信息報(bào)備制度，全面掌握全旗范圍內(nèi)設(shè)施農(nóng)用地和設(shè)施農(nóng)業(yè)的情況和發(fā)展趨勢，及時準(zhǔn)確地開展土地變更調(diào)查設(shè)施農(nóng)用地核實(shí)工作。不定期組織開展專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)苗頭性、傾向性問題，及時研究解決，并將有關(guān)情況報(bào)旗人民政府及上級業(yè)務(wù)主管部門。

本《通知》下發(fā)后，達(dá)拉特旗人民政府《關(guān)于印發(fā)達(dá)拉特旗設(shè)施農(nóng)用地審核辦法的通知》（達(dá)政發(fā)〔2011〕153號）和達(dá)拉特旗人民政府《關(guān)于達(dá)拉特旗設(shè)施農(nóng)用地審核辦法的補(bǔ)充通知》（達(dá)政發(fā)〔2011〕224號）停止執(zhí)行。

本通知有效期為五年。

 

附件：1.設(shè)施農(nóng)用地審核流程

      2.設(shè)施建設(shè)方案格式文本

      3.用地協(xié)議格式文本

      4.復(fù)耕協(xié)議格式文本

      5.土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同格式文本

      6.設(shè)施農(nóng)用地建設(shè)方案審查備案表

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件1

設(shè)施農(nóng)用地審核流程

 

一、審核流程

1．?dāng)M定設(shè)施建設(shè)方案：設(shè)施農(nóng)用地使用前，經(jīng)營者應(yīng)擬定設(shè)施建設(shè)方案。

2.簽訂流轉(zhuǎn)合同：涉及土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，經(jīng)營者應(yīng)依法先行與承包農(nóng)戶簽訂流轉(zhuǎn)合同，征得承包農(nóng)戶同意。

3.提出用地申請：經(jīng)營者持申請書、設(shè)施建設(shè)方案，向蘇木鎮(zhèn)政府提出用地申請。

4.協(xié)商土地使用條件：經(jīng)營者與蘇木鎮(zhèn)政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商土地使用條件。

5.社會公示：協(xié)商一致后，建設(shè)方案和土地使用條件通過蘇木鎮(zhèn)、村政務(wù)公開等形式向社會予以公告，公告時間不少于10天。

6.簽訂用地協(xié)議：公告期結(jié)束無異議的，蘇木鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)營者三方簽訂用地協(xié)議。

7.備案：用地協(xié)議簽訂后，蘇木鎮(zhèn)政府及時將用地協(xié)議與設(shè)施建設(shè)方案報(bào)國土資源部門和農(nóng)牧業(yè)部門備案。

8.審核備案信息：國土資源部門和農(nóng)牧業(yè)部門依據(jù)職能審核備案信息，并于15個工作日內(nèi)將審核結(jié)果書面告知蘇木鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及經(jīng)營者。

二、經(jīng)營者需提供的材料

1．用地申請

2．設(shè)施建設(shè)方案

3．用地協(xié)議

4．流轉(zhuǎn)合同（涉及流轉(zhuǎn)的需簽訂流轉(zhuǎn)合同）

5．復(fù)耕協(xié)議

6．土地勘測定界技術(shù)報(bào)告

7．項(xiàng)目平面規(guī)劃圖并附具坐標(biāo)

以上材料均為一式五份，分別由經(jīng)營者、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、蘇木鎮(zhèn)政府、國土資源部門、農(nóng)牧業(yè)部門各持一份。

 

 

 

 

 

 

 

附件2

設(shè)施建設(shè)方案格式文本

項(xiàng)目

單位

概況

項(xiàng)目建設(shè)

單位名稱

法人代表

（農(nóng)戶姓名）

聯(lián)系人

聯(lián)系電話

郵箱

項(xiàng)目

建設(shè)

情況

項(xiàng)目名稱

建設(shè)地點(diǎn)

項(xiàng)目用地面積（公頃）

用地屬性

實(shí)施時間

項(xiàng)目建設(shè)

內(nèi)   容

投資額（萬元）

擬建

設(shè)施

情況

設(shè)施類型

設(shè)施用途

設(shè)施數(shù)量

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)施用地

規(guī)模（公頃）

生產(chǎn)設(shè)施用地

附屬實(shí)施用地

配套

設(shè)施

  %

%

%

建設(shè)時間與

使用年限

填表人：

單位及單位

負(fù)責(zé)人簽章：

時間：

注：1、項(xiàng)目建設(shè)單位為農(nóng)戶的填戶主姓名；2、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)指單位造價(jià)與設(shè)施結(jié)構(gòu)

附件3

設(shè)施農(nóng)用地用地協(xié)議格式文本

 

用 地 單 位 （甲方）：

土地權(quán)屬單位（乙方）：

蘇木鎮(zhèn)人民政府（丙方）：

為了            ，甲方需使用乙方土地，用于         

               項(xiàng)目，經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商一致，簽訂用地協(xié)議如下：

一、用地位置

該用地范圍位于       蘇木鎮(zhèn)       村               

       社，其四至界線詳見項(xiàng)目平面規(guī)劃圖，該圖需經(jīng)甲乙丙三方簽字蓋章認(rèn)可。

二、用地類型、用途和標(biāo)準(zhǔn)

 

 

三、用地面積

生產(chǎn)設(shè)施總面積為     畝。 農(nóng)用地面積    畝（其中耕地面積    畝，天然草地面積    畝，林地    畝）；建設(shè)用地面積    畝；未利用地   畝。

附屬實(shí)施用地面積   畝。農(nóng)用地面積    畝（其中耕地面積    畝，天然草地面積    畝，林地    畝）；建設(shè)用地面積    畝；未利用地   畝。

配套設(shè)施用地面積   畝。農(nóng)用地面積    畝（其中耕地面積    畝（基本農(nóng)田    畝），天然草地面積    畝，林地    畝）；建設(shè)用地面積    畝；未利用地   畝。

四、復(fù)墾和補(bǔ)充耕地

生產(chǎn)設(shè)施、附屬設(shè)施和配套設(shè)施占用耕地的，由甲乙丙三方共同簽訂復(fù)耕協(xié)議。

五、土地交還時間

用地期限：自     年  月  日至     年  月  日止。（參照二輪土地承包期限）。

六、違約責(zé)任

1.甲方應(yīng)按合同約定及批準(zhǔn)的面積、位置、用途使用土地，在施工建設(shè)過程中，堅(jiān)持不破壞耕作層原則，做到不超標(biāo)、不移位、不走樣，做到不改變用途、不出租，做到不建單獨(dú)辦公用房、宿舍，經(jīng)營性糧食存儲、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場所；以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂；以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，建筑物限于一層。自覺服從《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知 》（國土資發(fā)〔2014〕127號）文件精神，接受旗農(nóng)牧業(yè)、國土等相關(guān)部門和蘇木鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)管；如發(fā)生附屬實(shí)施、配套設(shè)施用地建設(shè)超標(biāo)、移位、改變用途等違規(guī)行為，愿接受拆除、罰款等處理。

2.甲方使用期滿后停止生產(chǎn)、經(jīng)營，應(yīng)將土地退還給乙方，并恢復(fù)土地原狀。

3.甲方期滿后確需繼續(xù)使用的，三方另行協(xié)商。若甲方使用土地期滿后拒不歸還土地，已方、丙方有權(quán)處置地上建筑及附著物。

七、收回土地

甲方在使用土地期間，因國家建設(shè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、村莊規(guī)劃建設(shè)需要使用乙方土地的，按照國家有關(guān)規(guī)定辦理。

八、用地補(bǔ)償費(fèi)用

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商，設(shè)施用地補(bǔ)償費(fèi)總額為：            萬元（大寫：              元整）一次性繳給乙方。

九、本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方均可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

十、本合同自三方簽字蓋章之日起生效。

十一、本協(xié)議一式五份，由三方簽字蓋章生效后報(bào)國土資源局、農(nóng)牧業(yè)局備案。

 

 

甲  方：（章）              乙  方：（章）

 

負(fù)責(zé)人：                   負(fù)責(zé)人：

 

 

 

丙  方：（章）

 

負(fù)責(zé)人：

 

年   月   日

 

 

 

 

 

附件4

設(shè)施農(nóng)用地復(fù)耕協(xié)議格式文本

 

用 地 單 位 （甲方）：

土地權(quán)屬單位（乙方）：

蘇木鎮(zhèn)人民政府（丙方）：

為了大力支持發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，確保三方合法權(quán)益，特訂立以下合同：

一、使用土地座落：                              。

二、使用土地面積：         畝，其中耕地         畝。

三、使用土地用途：                          。

四、使用土地期限：自     年  月  日至     年  月  日止。

五、土地復(fù)耕履約金：生產(chǎn)設(shè)施、附屬設(shè)施和配套設(shè)施占用耕地的，由甲方按照“占一補(bǔ)一”補(bǔ)充占用耕地。并按照補(bǔ)充耕地要求繳納當(dāng)?shù)仄骄叭戤a(chǎn)值5-7倍的土地復(fù)耕履約金，并由丙方監(jiān)管。

六、甲方應(yīng)按合同約定及批準(zhǔn)的面積、位置、用途使用土地，在施工建設(shè)過程中，堅(jiān)持不破壞耕作層。

七、期滿后停止生產(chǎn)、經(jīng)營的，甲方應(yīng)當(dāng)退還土地，并恢復(fù)土地原狀。(經(jīng)蘇木鎮(zhèn)、國土部門、農(nóng)業(yè)部門驗(yàn)收合格后退還復(fù)耕履約金)

八、甲方使用土地期滿后拒不歸還土地，乙丙方有權(quán)處置地上建筑及附著物，復(fù)耕履約金用于土地復(fù)耕。

九、甲方在使用土地期間，因國家建設(shè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、村莊規(guī)劃建設(shè)需要使用甲方土地的，按照國家有關(guān)規(guī)定辦理。

十、本合同自簽訂之日起生效，合同一式六份，雙方各執(zhí)一份，蘇木鎮(zhèn)人民政府、國土資源局 、農(nóng)牧業(yè)局各備案一份。

 

甲方代表（簽字蓋章）：

 

乙    方（簽字蓋章）：

 

丙方代表（簽字蓋章）：

 

 

年    月    日

 

 

 

附件5

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同格式文本

 

發(fā)包方（甲方）：

住址：

承包方（乙方）：

住址：

根據(jù)農(nóng)村土地承包法律法規(guī)和政策的有關(guān)規(guī)定，訂立本合同，雙方共同遵守。

第一條：甲方以        （出租、轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓、入股）形式將座落        ，等級        等，面積      畝的承包地（其中：水地        畝；旱地        畝）流轉(zhuǎn)給乙方從事設(shè)施用地，流轉(zhuǎn)期限     年（自     年    月    日至     年    月    日），流轉(zhuǎn)費(fèi)用每年（人民幣大寫）             元整，付款一次性付清。

第二條：流轉(zhuǎn)期內(nèi)，乙方享有生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)、產(chǎn)品處置收益權(quán)和              的權(quán)利，并接受發(fā)包方依法管理和監(jiān)督。

第三條：流轉(zhuǎn)期內(nèi)，乙方承擔(dān)維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害和                         等義務(wù)。

第四條：流轉(zhuǎn)期滿，甲方有權(quán)收回流轉(zhuǎn)給乙方的土地。乙方應(yīng)保證流轉(zhuǎn)的土地達(dá)到流轉(zhuǎn)時的土地等級和質(zhì)量。

第五條：因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、蘇木鎮(zhèn)人民政府調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的可以向農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

第六條：雙方約定條款。

第七條：違約責(zé)任。

第八條：本合同自簽訂之日起生效，合同一式六份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方、蘇木鎮(zhèn)人民政府、國土資源局 、農(nóng)牧業(yè)局各備案一份。

第九條：合同未盡事宜由甲乙雙方協(xié)商解決。

承包方（甲方）：      （簽字）  代表人：   （簽字）

受讓方（甲方）：      （簽字）  代表人：   （簽字）

鑒證機(jī)關(guān)：           （蓋章）  承辦人：   （鑒章）

 

 

 

                  年  月  日

 

 

          設(shè)施農(nóng)用地建設(shè)方案審查備案表格式

備案編號：

申報(bào)單位(個人)

單位名稱

單位地址

法人代表或負(fù)責(zé)人

電  話

建設(shè)項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及文號

建設(shè)  地點(diǎn)

土地承包情況

用地  面積

其中

生產(chǎn)設(shè)施用地

附屬設(shè)施用地

配套設(shè)施用地

設(shè)施類型、數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)和用地規(guī)模

使用年限

起止時間

申請人   承諾

    本人承諾：嚴(yán)格按照協(xié)議約定使用土地，不改變設(shè)施農(nóng)用地性質(zhì)，期滿后1年內(nèi)自行拆除地面建筑設(shè)施、恢復(fù)土地原貌。

被用地單位

意見

。

簽字：

責(zé)任人：                 年   月   日

建設(shè)規(guī)劃部門意見

 

蘇木鎮(zhèn)備案

申請

責(zé)任人：          年   月   日

責(zé)任人：               年   月    日

農(nóng)業(yè)部門備案意見

國土分局備案意見

責(zé)任人：        年   月    日

責(zé)任人：               年   月    日

備注

完成備案后，方可動工，且不得擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、不得修建永久性建筑物。

本表一式5份（用地方、被用地方、蘇木鎮(zhèn)政府、國土部門、農(nóng)業(yè)部門各1份）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

篇3

一、工作開展情況

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（有限公司）是經(jīng)省、市金融辦批準(zhǔn)后依法設(shè)立并履行相關(guān)職責(zé)的公司制企業(yè)法人，依法為農(nóng)村各類產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供場所設(shè)施、信息、組織交易、交易鑒證等服務(wù)。近期我辦主要開展了以下工作：

1、赴省參加培訓(xùn)。10月底，按照省市統(tǒng)一安排，我辦組織人員參加全省統(tǒng)一組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點(diǎn)是學(xué)習(xí)產(chǎn)權(quán)交易中心組建的流程、機(jī)構(gòu)設(shè)置、交易內(nèi)容、業(yè)務(wù)范圍和運(yùn)行模式等，拷貝了全省統(tǒng)一的信息平臺軟件。

2、赴泗洪縣學(xué)習(xí)。10月底11月初，我辦先后兩次組織業(yè)務(wù)人員赴泗洪學(xué)習(xí)產(chǎn)權(quán)交易中心建設(shè)情況，重點(diǎn)考察了**縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心目前工作開展、機(jī)構(gòu)人員、信息情況和土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的條件、流程、利率和時限等情況，相關(guān)資料均已形成匯報(bào)材料。

3、制定計(jì)劃，形成初步方案。按照省培訓(xùn)要求和赴**學(xué)習(xí)情況，結(jié)合我縣實(shí)際，我辦多次召開專題會議，認(rèn)真梳理、逐一研究，形成了**縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心建設(shè)實(shí)施方案初稿，并報(bào)縣分管領(lǐng)導(dǎo)審閱，近期將召集相關(guān)部門會辦推進(jìn)。

4、近期工作重點(diǎn)。成立**縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心籌備工作領(lǐng)導(dǎo)小組?？h編辦牽頭，縣人社局配合，組建**縣農(nóng)村經(jīng)營管理站（股級事業(yè)單位、編制5人），做好人員的調(diào)配工作。依托**縣農(nóng)村經(jīng)營管理站，設(shè)立**縣農(nóng)村建立農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心?？h金融辦負(fù)責(zé)與省、市金融辦協(xié)調(diào)對接，申請成立**縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心有限責(zé)任公司?？h機(jī)關(guān)事務(wù)管理局負(fù)責(zé)提供辦公場所、裝修、辦公設(shè)施的采購及綜合數(shù)據(jù)處理中心、交易大廳建設(shè)等。相關(guān)具體任務(wù)待縣主要領(lǐng)導(dǎo)審閱同意后實(shí)施。

二、明年計(jì)劃

（一）目標(biāo)任務(wù)

明年，完成縣級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易站掛牌并實(shí)體運(yùn)行，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)抵押試點(diǎn)，開展農(nóng)村集體建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地、集體林權(quán)、養(yǎng)殖水面、小型水利設(shè)施的確權(quán)登記，并完成交易規(guī)則制訂等工作。

（二）進(jìn)度安排

1、一季度完成完成縣級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)抵押試點(diǎn)；完成**鎮(zhèn)和兩個**農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易站掛牌運(yùn)行，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)抵押試點(diǎn)。

2、二、三季度完成完成全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記工作；國土局、農(nóng)委、水利局等相關(guān)部門抓緊完善農(nóng)村集體建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地、集體林權(quán)、養(yǎng)殖水面、小型水利設(shè)施的確權(quán)登記工作方案，制訂交易規(guī)則。

3、四季度在完成全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記基礎(chǔ)上，完成除**鎮(zhèn)和兩個**以外的**個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易站掛牌，并實(shí)體運(yùn)作。

（三）具體措施

1、建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心建設(shè)工作聯(lián)席會議制度?？h分管領(lǐng)導(dǎo)每兩月召集一次由縣金融辦、人民銀行、農(nóng)工辦、發(fā)改局、編辦、財(cái)政局、農(nóng)委、人事局、縣國土局、工商局、***銀行、***銀行等部門參加的聯(lián)席會議，會辦推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心建設(shè)各項(xiàng)工作。

2、加快基本權(quán)屬確認(rèn)?？h農(nóng)工辦要加快推進(jìn)全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記工作，其他相關(guān)部門抓緊完善農(nóng)村集體建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地、集體林權(quán)、養(yǎng)殖水面、小型水利設(shè)施的確權(quán)登記工作方案，制訂交易規(guī)則，為實(shí)現(xiàn)各類產(chǎn)權(quán)入市交易做好準(zhǔn)備。

篇4

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；承包經(jīng)營權(quán)；抵押貸款；銅陵縣

中圖分類號 F311 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-7731（2016）06-13-03

按照中央和省市工作要求，銅陵縣土地確權(quán)工作已全面完成，因行政區(qū)劃調(diào)整和建設(shè)規(guī)劃原因，本次確權(quán)涉及全縣除五松鎮(zhèn)以外的其他7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)共100個行政村，全縣累計(jì)調(diào)查承包戶6.1萬戶，實(shí)測耕地1.86萬hm2、地塊23.16萬塊，基本實(shí)現(xiàn)土地承包權(quán)屬明晰，承包地塊空間位置明確、四至清楚、面積準(zhǔn)確，促進(jìn)了土地承包管理工作向合同管理、登記管理、流轉(zhuǎn)服務(wù)和糾紛仲裁“四位一體”管理并重轉(zhuǎn)變，達(dá)到了土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記目標(biāo)。為充分利用農(nóng)村土地確權(quán)成果，根據(jù)中央和省文件要求，銅陵縣積極穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作，對緩解“三農(nóng)”融資抵押難題發(fā)揮了積極作用。

1 主要做法

截至2015年10月，全縣共辦理土地承包經(jīng)營權(quán)（水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)）抵押貸款業(yè)務(wù)4宗230萬元，尚有5家經(jīng)營主體貸款審批業(yè)務(wù)正在辦理中，申請額度逾200萬元。主要做法如下：

1.1 承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款政策機(jī)制較為完善 2012年，銅陵市委、市政府出臺了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革“1+8”方案，即《銅陵市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革若干指導(dǎo)意見》、《銅陵市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案》、《銅陵市集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)管理試行辦法》、《銅陵市農(nóng)村房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《銅陵市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資貸款保證保險(xiǎn)試點(diǎn)工作實(shí)施方案》、《銅陵市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資管理辦法》、《銅陵市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》、《銅陵市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)格評估管理辦法》和《銅陵市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資管理辦法》，為農(nóng)民利用土地、財(cái)產(chǎn)等資產(chǎn)開展估價(jià)、變更、抵押、融資、入股等提供了一系列政策依據(jù)。

1.2 合理界定承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款對象與用途 貸款對象為通過家庭承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林地經(jīng)營權(quán)、森林林木所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，或通過其他承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林地經(jīng)營權(quán)、森林林木經(jīng)營權(quán)的承包人，以及通過依法流轉(zhuǎn)方式取得農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)、林地經(jīng)營權(quán)、森林林木所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的規(guī)模經(jīng)營業(yè)主體。抵押借款只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營性用途，不可挪作他用。

1.3 規(guī)范制定承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款操作流程 一般流程為借款人申請，部門推薦保險(xiǎn)公司和銀行進(jìn)行資格審核并受理保險(xiǎn)公司和銀行進(jìn)行貸前調(diào)查，協(xié)商確定貸款金額借款人辦理抵押物登記和價(jià)值評估手續(xù)銀行向保險(xiǎn)公司出具《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資貸款保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)聯(lián)系單》保險(xiǎn)公司為借款人貸款辦理保證保險(xiǎn)（保險(xiǎn)受益人為貸款銀行），以及借款人的法定代表人購買人身保險(xiǎn)等保險(xiǎn)公司和銀行與借款人面簽相關(guān)協(xié)議等銀行發(fā)放貸款貸后檢查貸款歸還。當(dāng)發(fā)生貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，銀行催收追索未果的，由保險(xiǎn)公司按照保證保險(xiǎn)條款內(nèi)容和協(xié)議相關(guān)約定先行代償。保險(xiǎn)公司代為清償后可通過土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股）等方式處置抵押物，行使優(yōu)先受償權(quán)。

1.4 設(shè)計(jì)了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制 市、縣（區(qū)）政府設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資貸款保證保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金，總額600萬元，其中市財(cái)政200萬元，銅陵縣財(cái)政200萬元，郊區(qū)和獅子山區(qū)財(cái)政各100萬元。試點(diǎn)工作期間，保險(xiǎn)公司、政府、銀行按5∶3∶2的比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)生貸款本金損失風(fēng)險(xiǎn)后，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)先行償還試點(diǎn)銀行50%貸款損失資金，試點(diǎn)銀行還可申請風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金補(bǔ)助30%貸款損失資金。對借款人所發(fā)生的融資貸款保費(fèi)，在專項(xiàng)資金中按保費(fèi)總額的50%給予補(bǔ)助，最高補(bǔ)助不超過其貸款總額的1%。當(dāng)貸款保證保險(xiǎn)對應(yīng)的貸款不良率超過20%，貸款保證保險(xiǎn)賠付率達(dá)到120%時，暫停新增業(yè)務(wù)。

2 存在的問題

通過1a來的探索和實(shí)踐表明，開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作，使經(jīng)營主體認(rèn)識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，從而解決了新型主體擔(dān)保難的問題。但在實(shí)際操作過程中仍然存在如下一些不可忽視的問題：

2.1 抵押貸款有“四難”

2.1.1 取得承包方簽字同意難 根據(jù)制度設(shè)計(jì)，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款應(yīng)取得承包方簽字許可。實(shí)際操作中，一方面，經(jīng)營主體所對應(yīng)的承包方數(shù)量眾多，簽字難度大；另一方面，銅陵縣經(jīng)營主體流轉(zhuǎn)農(nóng)戶土地，多采取每年收獲后支付土地流轉(zhuǎn)租金，如果農(nóng)戶同意經(jīng)營主體抵押土地，當(dāng)發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)時，農(nóng)戶不僅不能獲得租金，其轉(zhuǎn)出的土地經(jīng)營權(quán)還將被處置，因此擔(dān)心收益和失地風(fēng)險(xiǎn)可以理解。

2.1.2 抵押登記難 根據(jù)銅陵市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資貸款保證保險(xiǎn)要求，申請農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款需要辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記，但由于抵押登記涉及抵押物范圍農(nóng)戶眾多，以及土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記成果尚未最終形成，登記申請人一次性按照規(guī)定提交完整登記材料難度極大。同時，登記機(jī)關(guān)為每一流出戶出具抵押登記證明，登記工作量也極大。再者，由于經(jīng)營主體所流轉(zhuǎn)的土地并未全部包括農(nóng)戶的所有承包地，以致不能簡單的利用土地承包經(jīng)營權(quán)證進(jìn)行抵押融資。為了積極開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作，縣農(nóng)業(yè)局在沒有獲得抵押物涉及范圍農(nóng)戶的書面同意，以及沒有查明抵押物的四至范圍情況下，向申請人及抵押權(quán)人出具抵押登記憑證，導(dǎo)致一方面要承擔(dān)違規(guī)登記造成抵押權(quán)人不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的責(zé)任，另一方還要承擔(dān)因違規(guī)登記對抵押物涉及范圍的農(nóng)民侵權(quán)責(zé)，風(fēng)險(xiǎn)極大。

2.1.3 價(jià)值評估難 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值是金融機(jī)構(gòu)授信貸款額度的基礎(chǔ)，但由于目前銅陵縣土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值評估中介機(jī)構(gòu)尚未健全，暫由市農(nóng)委組織系統(tǒng)內(nèi)農(nóng)業(yè)專家對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行測算評估，缺乏專業(yè)資質(zhì)，僅以土地租金及地上附著物的價(jià)值來確定抵押物的評估價(jià)值，主觀意愿成分較大，過高或過低都會形成不同的風(fēng)險(xiǎn)。土地估價(jià)較低，則流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的商品性不能通過市場得到公允的表現(xiàn)。土地估價(jià)較高，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營易受自然災(zāi)害影響，金融機(jī)構(gòu)收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大，易形成不良貸款。

2.1.4 抵押物處置難 一方面，因經(jīng)營主體提供的土地流轉(zhuǎn)合同不夠規(guī)范，發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)時，保險(xiǎn)公司存在不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，鄉(xiāng)、村成立的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和服務(wù)站，主要提供土地流轉(zhuǎn)政策咨詢、合同鑒證等服務(wù)性工作，沒有涉及流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的招標(biāo)拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、掛牌交易等抵押物處置問題。

2.2 土地流轉(zhuǎn)規(guī)范管理有“兩難”

2.2.1 土地流轉(zhuǎn)合同修訂難 規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同是辦理承包經(jīng)營權(quán)抵押登記的基礎(chǔ)，由于銅陵縣土地流轉(zhuǎn)工作開展較早，現(xiàn)有經(jīng)營主體多為存量土地流轉(zhuǎn)大戶，流轉(zhuǎn)合同備案率雖高，但流轉(zhuǎn)地塊的編碼、四至、面積等信息不完善，補(bǔ)充協(xié)議難度大。加之經(jīng)營主體90%以上都是本地人，大家知根知底，在土地再流轉(zhuǎn)、互換等方面，為求方便就體制外運(yùn)作，向鄉(xiāng)村兩級備案意識不強(qiáng)，導(dǎo)致鄉(xiāng)、村兩級對轄區(qū)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)變動情況信息不明、底數(shù)不清，存在信息不對稱現(xiàn)象。

2.2.2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理機(jī)構(gòu)職能弱化 鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理部門依法負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、合同管理、鑒證及糾紛調(diào)解工作。自2000年機(jī)構(gòu)改革以來，銅陵縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理機(jī)構(gòu)與財(cái)政所合并成立財(cái)政經(jīng)濟(jì)管理所（以下稱財(cái)經(jīng)所），農(nóng)經(jīng)管理人員逐年減少，土地承包合同管理、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理職能弱化，確權(quán)登記后的常態(tài)化管理更是難以保證。

2.3 經(jīng)營主體發(fā)展不規(guī)范 銅陵縣合作社和家庭農(nóng)場等新型經(jīng)營主體負(fù)責(zé)人或直系親屬往往同時舉辦農(nóng)業(yè)企業(yè)、合作社等多個新型經(jīng)營主體，且各主體之間財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、管理人員混同，導(dǎo)致各主體之間債權(quán)、債務(wù)關(guān)系不清，銀行在貸款時對象甄別難。同時，受管理水平等因素的制約，在財(cái)務(wù)和銷售等經(jīng)營管理方面還不規(guī)范、不明晰，在貸款審批過程中往往因信用評級和能力評估通不過而被拒之門外。

3 對策建議

3.1 創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)雙方利益聯(lián)結(jié)機(jī)制 引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股經(jīng)營主體，按照保底加效益分紅的方式獲得收益，使其不再是經(jīng)營主體發(fā)展的旁觀者，形成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的經(jīng)濟(jì)利益共同體，破解簽字難題。

3.2 以購買社會服務(wù)的方式，引入有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu) 政府部門通過公開招標(biāo)，引入具有權(quán)威的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評估，合理確定農(nóng)村土地價(jià)值，為金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造條件。

3.3 整合搭建鄉(xiāng)鎮(zhèn)交易平臺 鑒于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易規(guī)模小、交易地域性強(qiáng)的實(shí)情，為方便交易，在框架設(shè)計(jì)上，應(yīng)確立鄉(xiāng)鎮(zhèn)是基礎(chǔ)、縣級抓監(jiān)管、指導(dǎo)的基本定位，依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、集體資產(chǎn)資源交易中心，科學(xué)整合成一個功能完備、運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)范的交易平臺，接受抵押權(quán)人委托，負(fù)責(zé)對欠債欠息的農(nóng)村土地物權(quán)收回、儲存、發(fā)包、還貸，使抵押權(quán)人能夠及時通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)交易平臺，將抵押的流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)變現(xiàn)，為抵押物處置搭建成本低廉、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的交易平臺?？h級工作重點(diǎn)主要是側(cè)重于監(jiān)管和服務(wù)上，負(fù)責(zé)抓好制度建設(shè)、規(guī)范管理層面的工作，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)交易平臺實(shí)施正常交易創(chuàng)造良好的服務(wù)環(huán)境。

3.4 加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理機(jī)構(gòu)建設(shè) 可將鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理部門作為縣級土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記部門的派出機(jī)構(gòu)，承擔(dān)轄區(qū)內(nèi)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記工作。強(qiáng)化其土地流轉(zhuǎn)信息與準(zhǔn)入資格審核、政策咨詢、合同簽訂指導(dǎo)與監(jiān)管，以及矛盾糾紛調(diào)解等4項(xiàng)管理服務(wù)職能。利用土地確權(quán)成果，落實(shí)好流轉(zhuǎn)合同修訂、備案、審查和流轉(zhuǎn)情況登記制度，確保土地確權(quán)成果“有人管、管得了、用得好”。

篇5

今天的全區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)場會是區(qū)委、區(qū)政府經(jīng)過研究后決定召開的一次重要的會議。會前，區(qū)府辦、農(nóng)業(yè)局、蓮花鎮(zhèn)對現(xiàn)場和會議的組織作了認(rèn)真準(zhǔn)備和安排。應(yīng)該說組織得不錯，內(nèi)容豐富，現(xiàn)場有示范，經(jīng)驗(yàn)可學(xué)習(xí)。蓮花鎮(zhèn)、橫路鄉(xiāng)兩個發(fā)言材料都很有特點(diǎn)，請大家相互借鑒、相互學(xué)習(xí)。蔡區(qū)長作了十分重要的講話，闡述了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作重要意義，明確了下一步工作的任務(wù)和要求。蔡區(qū)長的講話立意高，政策性、操作性強(qiáng)，具有很強(qiáng)的針對性和指導(dǎo)性，請各位一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)，因地制宜、扎扎實(shí)實(shí)地貫徹落實(shí)。

近年來，我區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作雖然取得了一定的成效，但還處于剛剛起步、破題階段,與湖州、紹興、義烏等地相比還有一定的差距。為認(rèn)真貫徹蔡區(qū)長的講話精神，全面推進(jìn)我區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作，我再強(qiáng)調(diào)幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、廣泛宣傳引導(dǎo)。

區(qū)里成立土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）也要抓緊成立組織。要抽調(diào)農(nóng)業(yè)、土地、司法等部門的人員，成立一個法律政策指導(dǎo)組，為開展土地流轉(zhuǎn)的鄉(xiāng)村提供具體指導(dǎo)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，借鑒蓮花、橫路試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本地實(shí)際，提出農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范管理工作實(shí)施方案，方案要求在1月15日前報(bào)區(qū)政府辦公室。同時各級要相關(guān)召開會議，介紹經(jīng)驗(yàn)，給群眾算賬、講道理、講法律、講政策、講好處，充分征求群眾意見，做好群眾思想工作。

2、把握流轉(zhuǎn)原則、規(guī)范流轉(zhuǎn)手續(xù)。

土地流轉(zhuǎn)，政策性強(qiáng)、涉及面廣，在推進(jìn)過程中必須注意把握好原則。要以法律政策為依據(jù)，這是最根本的原則。一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、研究政策，鼓勵有條件的鄉(xiāng)村在法律、政策的框架下，在體制機(jī)制方面大膽探索；要以群眾自愿為基礎(chǔ)。群眾是土地流轉(zhuǎn)的主體，做好群眾工作是推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，不能搞一刀切、搞強(qiáng)迫命令。要讓群眾明白，土地流轉(zhuǎn)，僅僅是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。從我們現(xiàn)在了解的情況看，個別農(nóng)戶之間小規(guī)模流轉(zhuǎn)的也不少，這說明群眾有這個意向，但是這種流轉(zhuǎn)沒有規(guī)范手續(xù)，容易引發(fā)矛盾和糾紛，而且土地的效益也沒有明顯增加，要在群眾自愿基礎(chǔ)上，重點(diǎn)推進(jìn)土地向種植大戶、向有實(shí)力的農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)。要以增產(chǎn)增效為目的。土地流轉(zhuǎn)不是簡單的換人種地，一定要與新農(nóng)村建設(shè)、與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、與加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、與全民創(chuàng)業(yè)緊密結(jié)合起來。首先是土地流轉(zhuǎn)后，土地怎么辦？重點(diǎn)要向農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社，向種養(yǎng)大戶集中，才能最大程度實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)增效。二是土地流轉(zhuǎn)后，人怎么辦？要流向城鎮(zhèn)，流向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)全民創(chuàng)業(yè)，多渠道就業(yè)。這兩個問題解決了，土地流轉(zhuǎn)就是成功的。

在土地流轉(zhuǎn)中，我們還有很多需要規(guī)范完善的地方。要規(guī)范流轉(zhuǎn)的主體，要把專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)、種養(yǎng)大戶等受讓方，作為重點(diǎn)進(jìn)行規(guī)范。還要規(guī)范流轉(zhuǎn)的合同，要在雙方自愿的前提下，使用全區(qū)統(tǒng)一規(guī)范的合同樣本，簽定合同，明確流轉(zhuǎn)形式、數(shù)量、年限、條件和雙方的權(quán)利責(zé)任。并在區(qū)、鄉(xiāng)、村三級登記備案。

3、建立五項(xiàng)機(jī)制、強(qiáng)化三大服務(wù)。

一是建立服務(wù)機(jī)制。在完善蓮花、橫路兩試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心建設(shè)同時，要建立區(qū)、鄉(xiāng)、村三級服務(wù)體系。在農(nóng)業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）分別建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，村建立服務(wù)站，為土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監(jiān)管機(jī)制。及時掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)動態(tài)，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序健康進(jìn)行。三是建立糾紛調(diào)處機(jī)制。要完善我區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)建設(shè)，積極探索開展土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛仲裁工作，妥善解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村也要建立相應(yīng)的農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)處組織，及時解決土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的矛盾糾紛，為土地流轉(zhuǎn)工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。四是探索建立儲備機(jī)制。要探索通過合作、入股、經(jīng)營權(quán)置換等方式，將部分農(nóng)戶的土地實(shí)行集中儲備，定期收集信息，建立農(nóng)村土地供求信息數(shù)據(jù)庫，以便及時對接。五是探索建立評估機(jī)制。對農(nóng)村土地開展分等定級，建立價(jià)值評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，健全評估體系。要加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格和流轉(zhuǎn)款支付方式的引導(dǎo)與指導(dǎo)，提倡以每年支付一次租金的方式加以規(guī)范，最大限度降低流轉(zhuǎn)雙方的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

同時要強(qiáng)化三大服務(wù)。加強(qiáng)市場信息服務(wù)，要指導(dǎo)經(jīng)營者把握市場動向，生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，幫助開拓市場，解決銷售過程中存在的困難和問題。加強(qiáng)生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)，要研究和推廣規(guī)模經(jīng)營條件下省工省時、節(jié)本增收的種養(yǎng)模式，加強(qiáng)技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù)，推廣應(yīng)用新技術(shù)、新品種、新模式，提高生產(chǎn)效率和效益。加強(qiáng)設(shè)施裝備服務(wù)，要優(yōu)先在規(guī)模經(jīng)營區(qū)域大力開展農(nóng)田水利、田間道路、土地整理等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大農(nóng)業(yè)機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的研發(fā)和推廣力度，建立健全農(nóng)業(yè)機(jī)械服務(wù)體系。

4、全面開展調(diào)查、統(tǒng)一流轉(zhuǎn)文本。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底調(diào)查，逐一造冊登記，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記制度。重點(diǎn)建立《農(nóng)村土地流出意向登記簿》、《農(nóng)村土地流入意向登記簿》、《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)臺賬簿》“三簿”臺賬，及時掌握已流轉(zhuǎn)情況和下一步流出、流入意向等詳細(xì)信息，為建立信息庫和信息打基礎(chǔ)。農(nóng)業(yè)部門要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制訂一套土地流轉(zhuǎn)示范文本，包括出租、轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓、入股形式流轉(zhuǎn)的合同，流轉(zhuǎn)委托書，流轉(zhuǎn)意向信息簿、流轉(zhuǎn)情況登記簿等。各地要以范本為基礎(chǔ)，結(jié)合實(shí)際情況，指導(dǎo)訂立正式書面合同。對已經(jīng)簽訂書面合同，但不完善的，要引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人參照示范文本進(jìn)行完善。對沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的，要引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人參照示范文本進(jìn)行補(bǔ)簽。

5、認(rèn)真落實(shí)措施、嚴(yán)格考核督查。

加大農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、種養(yǎng)大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。拓寬招商網(wǎng)絡(luò)渠道，建立招商機(jī)制，制定招商辦法，實(shí)施招商獎勵。建立項(xiàng)目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進(jìn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)開發(fā)。農(nóng)業(yè)部門要進(jìn)一步做好調(diào)研，根據(jù)我區(qū)土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理實(shí)施意見，提出土地流轉(zhuǎn)工作考核辦法，要把健全服務(wù)機(jī)構(gòu)、明確服務(wù)職責(zé)、依法規(guī)范操作、調(diào)處化解糾紛，特別流轉(zhuǎn)實(shí)績等內(nèi)容列入考核內(nèi)容,建立管理服務(wù)工作考核評價(jià)體系和流轉(zhuǎn)實(shí)績考核評價(jià)體系，將專項(xiàng)考核與綜合考核結(jié)合起來，專項(xiàng)考核結(jié)果與年度目標(biāo)責(zé)任制考核掛鉤,區(qū)財(cái)政每年要安排一定的專項(xiàng)資金，用于土地流轉(zhuǎn)的補(bǔ)助。同時要加強(qiáng)對全區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行專項(xiàng)督查，確保土地流轉(zhuǎn)工作有序、規(guī)范、健康開展。

篇6

同志們：

今天的全區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)場會是區(qū)委、區(qū)政府經(jīng)過研究后決定召開的一次重要的會議。會前，區(qū)府辦、農(nóng)業(yè)局、蓮花鎮(zhèn)對現(xiàn)場和會議的組織作了認(rèn)真準(zhǔn)備和安排。應(yīng)該說組織得不錯，內(nèi)容豐富，現(xiàn)場有示范，經(jīng)驗(yàn)可學(xué)習(xí)。蓮花鎮(zhèn)、橫路鄉(xiāng)兩個發(fā)言材料都很有特點(diǎn)，請大家相互借鑒、相互學(xué)習(xí)。蔡區(qū)長作了十分重要的講話，闡述了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作重要意義，明確了下一步工作的任務(wù)和要求。蔡區(qū)長的講話立意高，政策性、操作性強(qiáng)，具有很強(qiáng)的針對性和指導(dǎo)性，請各位一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)，因地制宜、扎扎實(shí)實(shí)地貫徹落實(shí)。

近年來，我區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作雖然取得了一定的成效，但還處于剛剛起步、破題階段,與湖州、紹興、義烏等地相比還有一定的差距。為認(rèn)真貫徹蔡區(qū)長的講話精神，全面推進(jìn)我區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作，我再強(qiáng)調(diào)幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、廣泛宣傳引導(dǎo)。

區(qū)里成立土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）也要抓緊成立組織。要抽調(diào)農(nóng)業(yè)、土地、司法等部門的人員，成立一個法律政策指導(dǎo)組，為開展土地流轉(zhuǎn)的鄉(xiāng)村提供具體指導(dǎo)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，借鑒蓮花、橫路試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本地實(shí)際，提出農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范管理工作實(shí)施方案，方案要求在1月15日前報(bào)區(qū)政府辦公室。同時各級要相關(guān)召開會議，介紹經(jīng)驗(yàn)，給群眾算賬、講道理、講法律、講政策、講好處，充分征求群眾意見，做好群眾思想工作。

2、把握流轉(zhuǎn)原則、規(guī)范流轉(zhuǎn)手續(xù)。

土地流轉(zhuǎn)，政策性強(qiáng)、涉及面廣，在推進(jìn)過程中必須注意把握好原則。要以法律政策為依據(jù)，這是最根本的原則。一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、研究政策，鼓勵有條件的鄉(xiāng)村在法律、政策的框架下，在體制機(jī)制方面大膽探索；要以群眾自愿為基礎(chǔ)。群眾是土地流轉(zhuǎn)的主體，做好群眾工作是推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，不能搞一刀切、搞強(qiáng)迫命令。要讓群眾明白，土地流轉(zhuǎn)，僅僅是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。從我們現(xiàn)在了解的情況看，個別農(nóng)戶之間小規(guī)模流轉(zhuǎn)的也不少，這說明群眾有這個意向，但是這種流轉(zhuǎn)沒有規(guī)范手續(xù)，容易引發(fā)矛盾和糾紛，而且土地的效益也沒有明顯增加，要在群眾自愿基礎(chǔ)上，重點(diǎn)推進(jìn)土地向種植大戶、向有實(shí)力的農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)。要以增產(chǎn)增效為目的。土地流轉(zhuǎn)不是簡單的換人種地，一定要與新農(nóng)村建設(shè)、與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、與加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、與全民創(chuàng)業(yè)緊密結(jié)合起來。首先是土地流轉(zhuǎn)后，土地怎么辦？重點(diǎn)要向農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社，向種養(yǎng)大戶集中，才能最大程度實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)增效。二是土地流轉(zhuǎn)后，人怎么辦？要流向城鎮(zhèn)，流向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)全民創(chuàng)業(yè)，多渠道就業(yè)。這兩個問題解決了，土地流轉(zhuǎn)就是成功的。

在土地流轉(zhuǎn)中，我們還有很多需要規(guī)范完善的地方。要規(guī)范流轉(zhuǎn)的主體，要把專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)、種養(yǎng)大戶等受讓方，作為重點(diǎn)進(jìn)行規(guī)范。還要規(guī)范流轉(zhuǎn)的合同，要在雙方自愿的前提下，使用全區(qū)統(tǒng)一規(guī)范的合同樣本，簽定合同，明確流轉(zhuǎn)形式、數(shù)量、年限、條件和雙方的權(quán)利責(zé)任。并在區(qū)、鄉(xiāng)、村三級登記備案。

3、建立五項(xiàng)機(jī)制、強(qiáng)化三大服務(wù)。

一是建立服務(wù)機(jī)制。在完善蓮花、橫路兩試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心建設(shè)同時，要建立區(qū)、鄉(xiāng)、村三級服務(wù)體系。在農(nóng)業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）分別建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，村建立服務(wù)站，為土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監(jiān)管機(jī)制。及時掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)動態(tài)，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序健康進(jìn)行。三是建立糾紛調(diào)處機(jī)制。要完善我區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)建設(shè)，積極探索開展土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛仲裁工作，妥善解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村也要建立相應(yīng)的農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)處組織，及時解決土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的矛盾糾紛，為土地流轉(zhuǎn)工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。四是探索建立儲備機(jī)制。要探索通過合作、入股、經(jīng)營權(quán)置換等方式，將部分農(nóng)戶的土地實(shí)行集中儲備，定期收集信息，建立農(nóng)村土地供求信息數(shù)據(jù)庫，以便及時對接。五是探索建立評估機(jī)制。對農(nóng)村土地開展分等定級，建立價(jià)值評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，健全評估體系。要加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格和流轉(zhuǎn)款支付方式的引導(dǎo)與指導(dǎo)，提倡以每年支付一次租金的方式加以規(guī)范，最大限度降低流轉(zhuǎn)雙方的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

同時要強(qiáng)化三大服務(wù)。加強(qiáng)市場信息服務(wù)，要指導(dǎo)經(jīng)營者把握市場動向，生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，幫助開拓市場，解決銷售過程中存在的困難和問題。加強(qiáng)生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)，要研究和推廣規(guī)模經(jīng)營條件下省工省時、節(jié)本增收的種養(yǎng)模式，加強(qiáng)技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù)，推廣應(yīng)用新技術(shù)、新品種、新模式，提高生產(chǎn)效率和效益。加強(qiáng)設(shè)施裝備服務(wù)，要優(yōu)先在規(guī)模經(jīng)營區(qū)域大力開展農(nóng)田水利、田間道路、土地整理等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大農(nóng)業(yè)機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的研發(fā)和推廣力度，建立健全農(nóng)業(yè)機(jī)械服務(wù)體系。

4、全面開展調(diào)查、統(tǒng)一 流轉(zhuǎn)文本。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底調(diào)查，逐一造冊登記，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記制度。重點(diǎn)建立《農(nóng)村土地流出意向登記簿》、《農(nóng)村土地流入意向登記簿》、《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)臺賬簿》“三簿”臺賬，及時掌握已流轉(zhuǎn)情況和下一步流出、流入意向等詳細(xì)信息，為建立信息庫和信息打基礎(chǔ)。農(nóng)業(yè)部門要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制訂一套土地流轉(zhuǎn)示范文本，包括出租、轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓、入股形式流轉(zhuǎn)的合同，流轉(zhuǎn)委托書，流轉(zhuǎn)意向信息簿、流轉(zhuǎn)情況登記簿等。各地要以范本為基礎(chǔ)，結(jié)合實(shí)際情況，指導(dǎo)訂立正式書面合同。對已經(jīng)簽訂書面合同，但不完善的，要引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人參照示范文本進(jìn)行完善。對沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的，要引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人參照示范文本進(jìn)行補(bǔ)簽。

5、認(rèn)真落實(shí)措施、嚴(yán)格考核督查。

加大農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、種養(yǎng)大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。拓寬招商網(wǎng)絡(luò)渠道，建立招商機(jī)制，制定招商辦法，實(shí)施招商獎勵。建立項(xiàng)目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進(jìn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)開發(fā)。農(nóng)業(yè)部門要進(jìn)一步做好調(diào)研，根據(jù)我區(qū)土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理實(shí)施意見，提出土地流轉(zhuǎn)工作考核辦法，要把健全服務(wù)機(jī)構(gòu)、明確服務(wù)職責(zé)、依法規(guī)范操作、調(diào)處化解糾紛，特別流轉(zhuǎn)實(shí)績等內(nèi)容列入考核內(nèi)容,建立管理服務(wù)工作考核評價(jià)體系和流轉(zhuǎn)實(shí)績考核評價(jià)體系，將專項(xiàng)考核與綜合考核結(jié)合起來，專項(xiàng)考核結(jié)果與年度目標(biāo)責(zé)任制考核掛鉤,區(qū)財(cái)政每年要安排一定的專項(xiàng)資金，用于土地流轉(zhuǎn)的補(bǔ)助。同時要加強(qiáng)對全區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行專項(xiàng)督查，確保土地流轉(zhuǎn)工作有序、規(guī)范、健康開展。

篇7

一、指導(dǎo)思想

以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地承包法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理，堅(jiān)決糾正和逐步解決農(nóng)村承包耕地管理中出現(xiàn)棄耕撂荒、毀損耕地等現(xiàn)象和問題，依法保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，穩(wěn)定農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營，促進(jìn)“三農(nóng)”工作健康有序發(fā)展。

二、基本情況

全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)人口2.9萬人，耕地面積1.1萬畝，人均耕地0.37畝。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全鎮(zhèn)常年棄耕撂荒耕地面積將近1000多畝，占耕地總面積的10%，若加上改變用途和損毀耕地，面積更大、比例更高，對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營十分不利。

三、工作目標(biāo)

加強(qiáng)農(nóng)村耕地承包管理，規(guī)范耕地承包流轉(zhuǎn)，提高耕地利用率，全鎮(zhèn)范圍內(nèi)拋荒撂荒現(xiàn)象得到根本好轉(zhuǎn)。

四、組織機(jī)構(gòu)

為加強(qiáng)對農(nóng)村耕地撂荒集中整治工作的領(lǐng)導(dǎo)，成立鎮(zhèn)農(nóng)村耕地撂荒集中整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，其組成人員如下：

五、實(shí)施步驟

（一）宣傳發(fā)動階段（8月1日至8月30日）。主要任務(wù)：一是召開全鎮(zhèn)農(nóng)村耕地撂荒整治工作會議，安排部署農(nóng)村耕地撂荒整治工作；二是鎮(zhèn)成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定方案，明確責(zé)任；三是發(fā)放《致全鎮(zhèn)農(nóng)民朋友的公開信》，充分利用各種宣傳載體，加大對農(nóng)村耕地法律法規(guī)和政策的宣傳力度，做到家喻戶曉，人人皆知，特別是對長期外出務(wù)工的農(nóng)民工，要想法設(shè)法將政策送達(dá)到其本人。各村于8月30日前將宣傳啟動階段的工作開展情況報(bào)鎮(zhèn)農(nóng)村耕地撂荒整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

（二）調(diào)查摸底階段（9月1日至9月10日）。各村要深入各農(nóng)戶和田間地頭，對土地棄耕撂荒土地的承包人、地塊名稱、面積、四至座落、流轉(zhuǎn)或撂荒年限等基本情況進(jìn)行逐一登記造冊，并于9月10日前將撂荒摸清的情況匯報(bào)材料及整治工作方案報(bào)鎮(zhèn)農(nóng)村耕地撂荒整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

篇8

一、指導(dǎo)思想

以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，深入貫徹執(zhí)行《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國土地承包法》、《農(nóng)業(yè)部農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律、法規(guī)和政策，堅(jiān)決糾正和著力解決農(nóng)村土地存在的突出問題，依法保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，穩(wěn)定農(nóng)村形勢，促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)健康有序發(fā)展。

二、目標(biāo)任務(wù)

（一）完善土地二輪承包。切實(shí)落實(shí)土地承包期三十年不變，做到土地承包到戶，合同簽訂到戶，證書發(fā)放到戶。對至今尚未開展二輪土地承包工作的個別村民組，要力爭在底前完成土地承包合同續(xù)簽和經(jīng)營權(quán)證書發(fā)放工作。

（二）查遺補(bǔ)漏。全面清查農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書、合同書簽訂以及損毀、丟失情況，對需要補(bǔ)簽補(bǔ)發(fā)農(nóng)村土地承包合同書、經(jīng)營權(quán)證書的，要在底前完成此項(xiàng)工作，合同書、經(jīng)營權(quán)證書到戶率達(dá)98%以上。

（三）規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。對農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行全面清查、登記，簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同。依法糾正違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行土地流轉(zhuǎn)和村集體經(jīng)濟(jì)組織采取反租倒包的辦法侵害農(nóng)民利益的行為。

（四）落實(shí)被征地農(nóng)戶補(bǔ)償政策。清查被征地農(nóng)戶的征地補(bǔ)償款是否被截留、挪用、扣繳等，查處違法占用耕地行為。

（五）穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。依法糾正在承包期內(nèi)違背土地承包政策進(jìn)行“小調(diào)整”和強(qiáng)行收回出嫁、喪偶婦女承包地的行為。

（六）查處依權(quán)發(fā)包或仗勢強(qiáng)包行為。查處和糾正機(jī)動地、“四荒地”發(fā)包不民主、不公開或個別農(nóng)戶依勢強(qiáng)行承包行為。

（七）依法查處不歸還代耕他人承包地行為。

（八）規(guī)范土地承包合同管理。建立健全鄉(xiāng)、村土地承包合同管理各項(xiàng)規(guī)章制度，解決因區(qū)劃調(diào)整造成的農(nóng)村土地承包合同無檔案或檔案管理混亂問題。

（九）建立健全、調(diào)解、仲裁機(jī)制。落實(shí)收件回執(zhí)制度，強(qiáng)化土地糾紛屬地管理責(zé)任，做到小的土地糾紛不出村，一般土地糾紛不出鄉(xiāng)，大的土地糾紛不出區(qū)。

三、工作步驟

全區(qū)農(nóng)村土地突出問題專項(xiàng)治理工作從8月25日開始至11月10日結(jié)束，分四個階段進(jìn)行。

第一階段：制定方案，宣傳動員。各鄉(xiāng)政府要結(jié)合本地實(shí)際，制定切實(shí)可行的治理方案，認(rèn)真召開村組干部和村民代表會議，全面進(jìn)行安排布置。要充分利用廣播、電視、政務(wù)公開欄等宣傳工具，廣泛宣傳有關(guān)土地承包的法律、法規(guī)和政策以及開展農(nóng)村土地突出問題專項(xiàng)治理的重大意義，讓廣大干部群眾積極參與到此項(xiàng)工作中來，確保專項(xiàng)治理工作取得實(shí)效。

第二階段：落實(shí)責(zé)任，全面自查。各鄉(xiāng)、村對農(nóng)村土地突出問題專項(xiàng)治理工作要落實(shí)到人，明確職責(zé)，實(shí)行鄉(xiāng)干部包村、村干部包組責(zé)任制。按照統(tǒng)一要求，要逐村逐戶進(jìn)行土地承包合同書、經(jīng)營權(quán)證書簽訂保存情況以及土地流轉(zhuǎn)、征地補(bǔ)償?shù)惹闆r調(diào)查登記。對農(nóng)戶需要補(bǔ)簽、補(bǔ)發(fā)的土地承包合同書、經(jīng)營權(quán)證書和土地流轉(zhuǎn)合同書份數(shù)，由鄉(xiāng)負(fù)責(zé)以村為單位匯總，于9月12日前報(bào)區(qū)農(nóng)業(yè)局統(tǒng)一印制。對帶有重大傾向性可能造成群訪和引發(fā)社會不穩(wěn)定的問題，要及時向鄉(xiāng)黨委、政府和上級有關(guān)部門匯報(bào)。

第三階段：采取措施，逐條整改。各鄉(xiāng)要對自查中發(fā)現(xiàn)的問題，分村逐條進(jìn)行梳理，限期解決存在的突出問題。對農(nóng)戶因丟失、毀損和未簽的土地承包合同書、經(jīng)營權(quán)證書和流轉(zhuǎn)合同書，按照農(nóng)業(yè)部門統(tǒng)一印制的范本，由鄉(xiāng)組織技術(shù)力量指導(dǎo)村重新簽發(fā)到戶。

第四階段：建章立制，總結(jié)完善。各鄉(xiāng)農(nóng)村土地突出問題整改結(jié)束后，要建立和完善農(nóng)業(yè)承包合同管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)業(yè)承包合同管理檔案，抓緊成立農(nóng)村土地承包合同糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，確定專（兼）職仲裁員，依法開展農(nóng)村土地承包糾紛仲裁工作。同時，要對專項(xiàng)治理情況進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)并形成書面材料，于11月5日前報(bào)區(qū)農(nóng)村土地突出問題專項(xiàng)治理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

四、工作要求

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，各司其職。為加強(qiáng)對農(nóng)村土地突出問題專項(xiàng)治理工作的領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)政府成立由常務(wù)副區(qū)長任組長，區(qū)農(nóng)業(yè)局、區(qū)國土分局、區(qū)監(jiān)察局、區(qū)民政局、區(qū)局和各鄉(xiāng)等相關(guān)部門、單位主要負(fù)責(zé)人為成員的區(qū)農(nóng)村土地突出問題專項(xiàng)治理領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在區(qū)農(nóng)業(yè)局。區(qū)農(nóng)業(yè)局負(fù)責(zé)農(nóng)村土地突出問題專項(xiàng)治理的牽頭與組織協(xié)調(diào)，并做好農(nóng)村土地承包突出問題治理的相關(guān)工作；區(qū)國土分局負(fù)責(zé)糾正征用農(nóng)村土地中侵害被征地農(nóng)民權(quán)益的行為和查處土地違法違規(guī)案件工作；區(qū)監(jiān)察局負(fù)責(zé)查處農(nóng)村土地承包中違法違紀(jì)行為和違法違規(guī)征占用農(nóng)村土地行為；區(qū)民政局負(fù)責(zé)專項(xiàng)治理工作中村務(wù)公開、民主管理相關(guān)事務(wù)；區(qū)局負(fù)責(zé)落實(shí)農(nóng)村土地突出問題專項(xiàng)治理農(nóng)民來信來訪工作責(zé)任制。各鄉(xiāng)也要相應(yīng)成立由鄉(xiāng)長任組長、分管鄉(xiāng)長任副組長的組織機(jī)構(gòu)，并于9月5日前報(bào)區(qū)農(nóng)村土地突出問題專項(xiàng)治理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

篇9

為切實(shí)做好土地流轉(zhuǎn)到期后的完善工作，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化、制度化，更好地促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，根據(jù)中央和省關(guān)于農(nóng)村土地承包的有關(guān)法律法規(guī)、政策文件和縣委縣府總體部署，現(xiàn)就我鎮(zhèn)深化完善土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有關(guān)問題，提出如下實(shí)施意見：

一、總體思路

深化完善土地流轉(zhuǎn)的總體思路是：按照《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)和上級有關(guān)文件精神，在堅(jiān)持穩(wěn)定土地承包關(guān)系的前提下，本著“依法、自愿、有償”的原則，全面完成流轉(zhuǎn)到期土地承包關(guān)系完善工作，切實(shí)解決土地流轉(zhuǎn)中存在的問題，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作，健全土地流轉(zhuǎn)長效機(jī)制，努力推進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，維護(hù)農(nóng)民的土地承包權(quán)益，確保農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定。

二、基本原則

開展深化完善土地流轉(zhuǎn)工作，必須堅(jiān)持和把握以下原則：

1、堅(jiān)持著眼穩(wěn)定，有利發(fā)展的原則。既要穩(wěn)定農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)，維護(hù)其合法權(quán)益；又要尊重種養(yǎng)大戶承包土地的歷史，維護(hù)種養(yǎng)大戶的權(quán)益，保護(hù)現(xiàn)有的生產(chǎn)能力，進(jìn)一步鞏固并發(fā)展土地規(guī)模經(jīng)營，加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

2、堅(jiān)持尊重民意，積極引導(dǎo)的原則。深化完善工作必須充分尊重廣大農(nóng)民群眾的意愿，以農(nóng)民自愿流轉(zhuǎn)為原則。在工作方法上，要通過政策鼓勵和典型宣傳等手段，積極引導(dǎo)，深入做好農(nóng)戶的思想工作，切忌以行政手段和少數(shù)服從多數(shù)的辦法，強(qiáng)迫農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地。

3、堅(jiān)持規(guī)范程序，公開操作的原則。深化完善工作必須遵循現(xiàn)行法律、法規(guī)，做到公開、公平和公正，規(guī)范工作程序。

4、堅(jiān)持有償流轉(zhuǎn)，收益到戶的原則。堅(jiān)持實(shí)行有償流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)收益要足額歸承包方所有，任何組織和個人不得侵占、截流、扣繳，以切實(shí)維護(hù)農(nóng)戶的承包權(quán)益。

5、堅(jiān)持因地制宜，尊重歷史的原則。深化完善工作既要尊重種糧大戶承包土地的歷史，又要結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況，遵循現(xiàn)行法律、法規(guī)積極穩(wěn)妥，有序推進(jìn)。

三、有關(guān)政策

1、積極引導(dǎo)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地。在全面落實(shí)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，對流轉(zhuǎn)到期的土地，要積極引導(dǎo)農(nóng)戶繼續(xù)向種糧等大戶流轉(zhuǎn)，促進(jìn)農(nóng)田規(guī)模經(jīng)營的穩(wěn)定發(fā)展。

2、提倡實(shí)行委托流轉(zhuǎn)方式。對流轉(zhuǎn)到期的土地，可提倡繼續(xù)采取委托流轉(zhuǎn)的形式，即由農(nóng)戶委托村進(jìn)行轉(zhuǎn)包或出租。

3、實(shí)行承包大戶準(zhǔn)入制度。對參與委受托流轉(zhuǎn)土地承包的大戶，應(yīng)具有相應(yīng)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的技術(shù)和管理能力，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，或擁有一定的生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施，在同等條件下原承包大戶有優(yōu)先承包權(quán)。

4、堅(jiān)持公開公平流轉(zhuǎn)土地。對流轉(zhuǎn)到期的土地，提倡通過招標(biāo)的辦法確定承包大戶和流轉(zhuǎn)價(jià)格。也可本著公開、公平、合理的原則，協(xié)商確定承包大戶和流轉(zhuǎn)價(jià)格。流轉(zhuǎn)到期的土地屬基本農(nóng)田和現(xiàn)為種植糧食的，流轉(zhuǎn)價(jià)格要依據(jù)種糧收益合理確定。如采用公開招投標(biāo)的，可實(shí)行明標(biāo)明投，也可實(shí)行明標(biāo)暗投。標(biāo)的可根據(jù)實(shí)際情況，合理確定。參與投標(biāo)者，應(yīng)繳納一定數(shù)量的保證金（押金）。為切實(shí)維護(hù)原承包大戶的利益，如原大戶資產(chǎn)較多且數(shù)額較大的，可由大戶委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估，并采取按評估價(jià)作為競投的附加條件，以確保原承包大戶的利益不受損失。

5、切實(shí)規(guī)范土地流轉(zhuǎn)期限。土地流轉(zhuǎn)給種養(yǎng)大戶期限，不宜定得太長，可根據(jù)土地流轉(zhuǎn)后經(jīng)營內(nèi)容的不同，一般以5至10年為宜。

6、嚴(yán)格做到流轉(zhuǎn)收益到戶。除村房屋、曬場等資產(chǎn)出租及機(jī)動田流轉(zhuǎn)收入歸村所有外，農(nóng)戶委托村流轉(zhuǎn)土地的收益，按投標(biāo)確定的數(shù)額，必須足額到戶。要堅(jiān)持流轉(zhuǎn)收益一年一清，村要督促大戶每年在規(guī)定時間內(nèi)繳清，并將應(yīng)歸農(nóng)戶的收益及時支付到戶。

7、努力規(guī)范土地流轉(zhuǎn)手續(xù)。通過協(xié)商或公開招標(biāo)形式，確定承包大戶后，村必須與大戶簽訂好土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或出租合同，明確流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營范圍、流轉(zhuǎn)價(jià)款及結(jié)算方式、流轉(zhuǎn)到期后的投入資產(chǎn)的處置等雙方權(quán)利義務(wù)，做到手續(xù)完備、規(guī)范。

8、切實(shí)加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理。要嚴(yán)格堅(jiān)持流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途性質(zhì)，如需土地復(fù)耕的，應(yīng)向大戶收取一定數(shù)量的保證金。承包期內(nèi)，種養(yǎng)大戶不得轉(zhuǎn)包。確需轉(zhuǎn)包的，必須經(jīng)村同意。出現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)糾紛后，各村要及時調(diào)解，妥善處理。調(diào)解不成的，縣土地承包仲裁委員會要依法及時進(jìn)行仲裁。

四、時間安排

整個深化完善土地流轉(zhuǎn)分三個階段進(jìn)行：

第一階段：調(diào)查摸底宣傳發(fā)動階段（11月5日）

①鎮(zhèn)成立深化完善土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組和工作班子，各村也要建立以支部書記為組長的領(lǐng)導(dǎo)小組和工作班子，明確專人，具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作；②做好調(diào)查摸底工作，組織召開不同形式的座談，深入了解，摸清“四底”，即二輪土地承包的現(xiàn)狀底，承包到期大戶的現(xiàn)狀底，放棄“口糧田”戶的情況底，農(nóng)戶的思想底；③鎮(zhèn)制訂實(shí)施意見。

第二階段：組織實(shí)施階段（11月5日—11月20日）

①召開村兩委會，研究制訂切合本村實(shí)際的實(shí)施方案；②資產(chǎn)評估，委托中介機(jī)構(gòu)對原承包種養(yǎng)大戶資產(chǎn)進(jìn)行評估；③組織招標(biāo)，擬訂《招標(biāo)細(xì)則》，張貼招標(biāo)公告并組織競投；④簽訂好承包合同，一是簽訂好大戶承包合同，二是完善與農(nóng)戶的承包合同，對原簽訂的“口糧田”、“責(zé)任田”承包合同已到期的，在這次完善中，村與所有農(nóng)戶應(yīng)重新簽訂《土地承包補(bǔ)充合同》，做到合同的期限與承包權(quán)證的期限一致。

第三階段：總結(jié)提高階段（11月21日—11月30日）

鎮(zhèn)工作組開展自查，指出存在問題，查漏補(bǔ)缺，進(jìn)行資料整理，總結(jié)匯報(bào)，迎接縣工作組檢查驗(yàn)收。

五、工作要求

1、要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任。深化完善土地流轉(zhuǎn)是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及面廣、十分艱巨而復(fù)雜的工作，事關(guān)農(nóng)村的改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局。各涉及村必須高度重視，充分認(rèn)識這項(xiàng)工作的重要性、必要性，切實(shí)把它列入重要議事日程，要建立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，集中時間，集中精力，認(rèn)真抓實(shí)抓好。村書記、村委主任要親自抓，對實(shí)施中碰到的問題，要及時研究，作出處理。

2、要嚴(yán)格程序，規(guī)范操作。深化完善土地流轉(zhuǎn)工作，特別是流轉(zhuǎn)到期的再次流轉(zhuǎn)，必須嚴(yán)格按照法律法規(guī)和上級的文件精神來開展。要堅(jiān)持“依法、自愿、有償”的原則，認(rèn)真聽取農(nóng)民意見，充分尊重農(nóng)民意愿，規(guī)范工作程序，有序開展完善工作，特別是完善方案、政策的制訂，要廣泛討論，發(fā)揚(yáng)民主。

篇10

論文摘要:本文提出了農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策框架的構(gòu)建方向，指出應(yīng)當(dāng)使農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策實(shí)現(xiàn)從經(jīng)濟(jì)理’!生、個體理性到社會理性，從完全理性到有限理’!生的轉(zhuǎn)變，且應(yīng)把不確定與不可逆理念貫穿農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策研究的始終。并在此基礎(chǔ)上，對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策的決策要素進(jìn)行了分析，從而構(gòu)建了農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策的基本分析框架。

張安錄(2000)將在城市發(fā)展過程中，城市土地需求者通過經(jīng)濟(jì)或行政手段將城市附近的農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘型恋?，以滿足城市土地需求的過程定義為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)。從外在表象看，從農(nóng)業(yè)用地變?yōu)槌鞘猩虡I(yè)、住宅、工業(yè)用地，農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)引起了土地利用方式即土地用途的改變:從更深層面看，土地的所有權(quán)、使用權(quán)等也隨之發(fā)生了轉(zhuǎn)移，農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)通過產(chǎn)權(quán)的讓渡引發(fā)了土地相關(guān)權(quán)益和福利水平的變化;從涉及的對象看，農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)這一單向、不可逆過程不僅對城市生長有著深刻影響，也與農(nóng)村發(fā)展息息相關(guān)。此外，由于農(nóng)地在為人類提供大量的物質(zhì)產(chǎn)品的同時，也可向社會提供良好的生態(tài)環(huán)境和生存條件，因此具備了自然和社會的雙重屬性，既是生產(chǎn)資料又是社會公共品。因此，有關(guān)農(nóng)地何時流轉(zhuǎn)以及流轉(zhuǎn)規(guī)模、區(qū)位、質(zhì)量等問題的農(nóng)地城市一流轉(zhuǎn)決策制定的科學(xué)與否，將直接對城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)產(chǎn)生重要影響。

當(dāng)前，我國社會經(jīng)濟(jì)仍處于快速發(fā)展階段，人地矛盾激化等問題不時凸現(xiàn)，我國在農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)過程中所面臨的壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西方發(fā)達(dá)國家，因此農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的制定必須更為理性和審慎?；仡欉^去，在為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)給我國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的豐碩成果感到欣喜之時，以往由于某些決策不當(dāng)所產(chǎn)生的諸多消極后果更不時為我們敲響警鐘，資源配置效率不高、生態(tài)及糧食安全受到威脅等問題的出現(xiàn)，已對我國經(jīng)濟(jì)增長與社會穩(wěn)定發(fā)展造成了一定的負(fù)面影響。

因此，如何改進(jìn)現(xiàn)有的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策，并樹立起一種意在體現(xiàn)全體社會成員群體利益的社會理性決策理念，并使該決策具有可操作性，無論對于農(nóng)村、城市單個區(qū)域的發(fā)展還是整個社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展都有著積極而重大的意義。

1農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策框架的構(gòu)建方向

1.1從經(jīng)濟(jì)理性、個體理性到社會理性

理查德B.斯圖爾特(2002)認(rèn)為，可確定的、先驗(yàn)超然的“公共利益”是不存在的，社會中只存在不同個人和團(tuán)體的獨(dú)特利益。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)這個復(fù)雜的巨系統(tǒng)涉及中央政府、地方政府、農(nóng)村集體、農(nóng)戶、房地產(chǎn)開發(fā)商等多個利益主體。顯然，除中央政府外，其他四者都具有不同程度的經(jīng)濟(jì)理性和個體理性特征，其中:

(1 )房地產(chǎn)開發(fā)商是典型的個體經(jīng)濟(jì)利益追逐者，他們是農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的有效需求者，他們更多關(guān)注的是開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否具有可行性，而對占用農(nóng)地實(shí)施工程建設(shè)所產(chǎn)生的社會、生態(tài)后果并不敏感。他們常常通過對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行填密的經(jīng)濟(jì)成本—收益分析做出是否通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的決策。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商是典型的經(jīng)濟(jì)理性和個體理性決策者;

(2)在我國現(xiàn)行征地制度中，農(nóng)戶尚缺乏充分的發(fā)言權(quán)、參與權(quán)和決策權(quán)，在很大程度上仍為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的被動接受者。盡管農(nóng)戶通過對農(nóng)業(yè)收入與征地補(bǔ)償收入的比較(也屬于單純的經(jīng)濟(jì)利益比較)，也存在做出將其所使用的農(nóng)地流轉(zhuǎn)或保有等決策的愿望，但由于受其權(quán)力地位和社會影響力的限制，因此從某種意義上說，農(nóng)戶只能算是不完全的或者說潛在的經(jīng)濟(jì)理性和個體理性決策者;

(3)由于地方政府事實(shí)上行使著本行政區(qū)域內(nèi)的國有土地所有權(quán)主體的權(quán)利，同時又是本行政區(qū)內(nèi)國有土地管理權(quán)的主體，因此，它可以很容易的繞開有關(guān)法律和中央政府的管治，運(yùn)用行政權(quán)力征用農(nóng)村集體土地。對于地方政府而言，只要國有土地使用者支付的用地費(fèi)用高于其征用土地所付出的成本，那么其就有促使農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的動力。由此可見，看似公眾利益代表的地方政府，實(shí)質(zhì)上也是有著自身利益需求的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)理性和個體理性決策者;

(4)由于農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)后，農(nóng)村集體可以獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并且流轉(zhuǎn)地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施條件得以改善，農(nóng)村區(qū)位條件得到提升，從而對農(nóng)村區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到一定推動作用(諸培新，2005)，因此往往使農(nóng)村集體組織忽視保障國家糧食安全、維護(hù)失地農(nóng)民利益等責(zé)任和義務(wù)，出于“短視”的經(jīng)濟(jì)利益追求或迫于政績和提升地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的壓力，而一味的推動農(nóng)地向市地流轉(zhuǎn)，所以，農(nóng)村集體同樣是農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)理性和個體理性決策者。

綜上所述，地方政府、農(nóng)村集體、農(nóng)戶、房地產(chǎn)開發(fā)商作為利益的追逐者，每個主體受自身偏好和外部環(huán)境的影響都有著各自的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和決策變量，所做出的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策由于其所具有的個體理性和經(jīng)濟(jì)理性的特點(diǎn)而屬于私人決策的范疇，其決策目標(biāo)均側(cè)重于經(jīng)濟(jì)利益最大化的實(shí)現(xiàn)，這一單一決策目標(biāo)必然導(dǎo)致對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的社會和生態(tài)后果的忽視。因此，有必要引入代表國家和全體社會成員利益的社會理性決策者來制定農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策，真正實(shí)現(xiàn)從經(jīng)濟(jì)理性、個體理性到社會理性的轉(zhuǎn)變，做出兼顧效率與公平從而有利于社會福社整體提升的社會理性決策。

1.2從完全理性到有限理性

傳統(tǒng)決策理論認(rèn)為決策者是全知全能的“經(jīng)濟(jì)人”，在經(jīng)濟(jì)活動的過程中是完全理性的理性人，他被假設(shè)為具備其所在環(huán)境方面的所有相關(guān)知識，具有一個有條理的穩(wěn)定的偏好系統(tǒng)，能夠搜尋到所有備選的行動空間，在外部環(huán)境確定的情況下能夠比較各種行動方案的結(jié)果，并從中選出效用最大化的方案;而在外部環(huán)境不確定的情況下，他則能估計(jì)出所有不確定事件出現(xiàn)的概率，能夠根據(jù)貝葉斯法則推算后驗(yàn)概率，并根據(jù)期望效用最大化的原則選擇行動方案。然而，事實(shí)上具有這種完全的預(yù)見力和超常計(jì)算技能的決策者是不存在的(Herbert Simon，2000)。

顯然，農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)無法滿足傳統(tǒng)決策理論和經(jīng)濟(jì)理論對決策者完全理性的假定。首先，在農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)過程中，由于人類對外界信息的認(rèn)知能力、處理能力的限制，以及決策所處環(huán)境中環(huán)境蘊(yùn)含著多層次、多時空分布的不斷變化的大量數(shù)據(jù)和信息，如城鄉(xiāng)土地現(xiàn)狀、農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)涉及的權(quán)利主體狀況、農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)前后經(jīng)濟(jì)收益和社會、生態(tài)效益的預(yù)期等，各成分之間相互影響、相互制約、相互依存，因此共同導(dǎo)致決策者不可能對決策環(huán)境做出全面、透徹的概括和判斷。其次，由于農(nóng)地向市地流轉(zhuǎn)的數(shù)量、時間、區(qū)位的組合方案不計(jì)其數(shù)，其后果也難以預(yù)計(jì)，因此無論從方案搜尋成本方面考慮還是從人的計(jì)算能力考慮，都是不可能完全獲知的。最后，在農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)過程中，決策者也很難永遠(yuǎn)保持自己有條理的、穩(wěn)定不變的偏好系統(tǒng)，這是因?yàn)殡S著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們對農(nóng)地價(jià)值認(rèn)知水平的提高，對價(jià)值判斷的改進(jìn)，對以往農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)后果的不斷反思，都會促使決策者不斷修正自己的偏好體系，從而改進(jìn)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的社會理性決策。

在此基礎(chǔ)上可以判定，農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的社會理性決策實(shí)際上是一種有限理性決策。我們應(yīng)當(dāng)嘗試摒除傳統(tǒng)決策理論對決策者完全理性的假定，轉(zhuǎn)而研究農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策者這一“真實(shí)人”的有限理性決策，即當(dāng)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策者不得不搜尋農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的可能方案時，當(dāng)決策者由于計(jì)算能力有限以及外部環(huán)境充滿不確定性，而對決策后果并不完全了解時，當(dāng)決策者不具備用以比較不同方案的普遍一致的效用函數(shù)時，他們將如何決策，如何確定農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的時序、區(qū)位、規(guī)模、質(zhì)量等，把模型世界中的“最優(yōu)決策”轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)世界中的“滿意決策”，把理想世界中的理論決策轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)世界中的實(shí)際決策，從而使其更具有實(shí)踐意義和可操作性，希望借此可以有助于社會理性人這一國家和社會全體成員利益的代言人做出符合現(xiàn)實(shí)而且行之有效的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策。

1.3不確定性(Uncertainty)與不可逆性(I rreversibil-ity)的納入

確定性決策通常具備決策者目標(biāo)明確、決策者面臨的客觀決策環(huán)境條件完全確定、存在若干可選決策集以及各可選決策的期望效益值能夠準(zhǔn)確計(jì)算等基本特征，而農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策顯然不能完全滿足上述要求。特別是決策環(huán)境所具有的不確定性，決策者常常面臨著兩個或兩個以上不同類型的環(huán)境，如由人類未來需求的不確定性和土地資源開發(fā)能力的不確定性所決定的農(nóng)地未來需求與供給的不確定性、農(nóng)地流轉(zhuǎn)數(shù)量對環(huán)境的不良影響及對生態(tài)系統(tǒng)造成壓力的幅度和后果的不確定性等，并且這些環(huán)境條件和后果的出現(xiàn)也不以決策者的主觀愿望為轉(zhuǎn)移，不確定性的存在更增加了理性決策的難度(宋敏、王世新等，2006)。 轉(zhuǎn)貼于 與此同時，農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策還是一種不可逆決策。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策一經(jīng)做出，將導(dǎo)致農(nóng)地利用方式的根本性變化，農(nóng)地的原有功能包括獲得經(jīng)濟(jì)收益的能力，以及在空氣和水的凈化、旱澇的緩解、城鄉(xiāng)氣候的局部穩(wěn)定、生物多樣性的支持、人類休閑和審美等方面的非經(jīng)濟(jì)效益等，都將不復(fù)存在且難以得到恢復(fù)。決策的改變不可能使城市建設(shè)用地逆轉(zhuǎn)為農(nóng)地，即使強(qiáng)行為之也將得不償失，也就是說城市用地向農(nóng)地流轉(zhuǎn)的可能性微乎其微。由此可知，從實(shí)際可行性上看農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策是單向、不可逆的。自1974年Arrow-Fisher的二階段選擇價(jià)值模型首次將不可逆思想納入農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策模型中后，學(xué)術(shù)界有關(guān)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)不可逆和不確定的研究紛至沓來，對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的模型構(gòu)建和實(shí)際應(yīng)用進(jìn)行了有益探索和發(fā)展。

因此，農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的社會理性決策研究的開展須將不可逆和不確定理念貫穿于決策目標(biāo)的確定、決策框架的建立、決策模型的設(shè)定以及決策的最終制定等一系列決策環(huán)節(jié)中，在進(jìn)行土地資源配置時充分考慮各種不確定因素對決策后果的可能影響，并通過強(qiáng)調(diào)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)不可逆的觀點(diǎn)來強(qiáng)化社會理性決策者的風(fēng)險(xiǎn)意識，從而有助于決策者慎重做出流轉(zhuǎn)決策，避免給國家和社會造成不必要的社會和生態(tài)損失。

2農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策的決策要素分析

2.1決策主體—社會理性人的塑造

決策主體即決策者是指對未來實(shí)踐的方向、目標(biāo)以及為達(dá)到目標(biāo)所采取的方式、途徑、策略等做出決定的個人、群體或組織(張鎮(zhèn)宇，2000)，即有實(shí)施決定權(quán)并產(chǎn)生最終決策的行為主體。顯然，不同決策主體會具有不同的利益目標(biāo)，不同主體的決策所產(chǎn)生的結(jié)果也是不同的(任峰、李垣，2003)。

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策要求其決策主體有能力依靠制定決策以及實(shí)施大量的公共政策來規(guī)范和調(diào)節(jié)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、區(qū)位和時序，由此在滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的同時，擔(dān)負(fù)起向社會提供各種公共物品和服務(wù)(如景觀、綠地、空氣調(diào)節(jié)、糧食安全、社會保障等)的職責(zé)。在農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的五個參與主體:中央政府、地方政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶、開發(fā)商中，顯然，中央政府和地方政府作為由人民授權(quán)的民主政府組織體系，是超越了一切團(tuán)體的特殊利益的社會管理者，是服務(wù)和增進(jìn)公共利益即全體公民利益的有效執(zhí)行者，是主要執(zhí)行社會管理職能和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能的一種特殊經(jīng)濟(jì)行為主體，因此也是農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策唯一適合的決策主體，理應(yīng)肩負(fù)起維護(hù)和保障全體公民共同利益的歷史使命，這里我們將其稱為“社會理性人”。

2.2決策目標(biāo)—.多重目標(biāo)的兼顧

決策目標(biāo)是由決策問題產(chǎn)生的，而問題表現(xiàn)為差距、困境、危機(jī)、機(jī)會、挑戰(zhàn)等。確立決策目標(biāo)是指在一定的環(huán)境條件下，在二預(yù)測的基礎(chǔ)上所希求達(dá)到的結(jié)果，其實(shí)質(zhì)也就是構(gòu)思對問題解決的結(jié)果。對事物發(fā)展可能性的認(rèn)識是決策目標(biāo)形成和確立的前提和起始點(diǎn)，也就是說，科學(xué)決策是以目標(biāo)制定為起點(diǎn)、以達(dá)到某個目標(biāo)要求為歸宿的。。決策目標(biāo)不僅為決策提供方向，而且為決策實(shí)施提供依據(jù)。隨著人類改造自然和認(rèn)識自然的不斷深入，決策目標(biāo)的多層次性、多樣性、各決策目標(biāo)之間的矛盾和不可公度性也凸現(xiàn)出來。

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策的決策目標(biāo)是與土地資源在農(nóng)地與市地兩種用途之間的配置這一問題息息相關(guān)的。朱迪·麗絲(2002)曾提出，經(jīng)濟(jì)效率、分配公平、經(jīng)濟(jì)增長和創(chuàng)造就業(yè)、持續(xù)的資源供應(yīng)保障、環(huán)境質(zhì)量的維持是資源配置的五個重要且普遍使用的目標(biāo)。除經(jīng)濟(jì)效率外，后面四個方面都可以納入公平目標(biāo)的范疇。因此，她的這一觀點(diǎn)同時揭示了資源配置的效率目標(biāo)和公平目標(biāo)(。試圖解決土地資源配置問題的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策顯然也必須以效率與公平的實(shí)現(xiàn)為決策目標(biāo)，從福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，也就是要最終實(shí)現(xiàn)社會福利的整體改進(jìn)。然而眾所周知，效率目標(biāo)與公平目標(biāo)之間的沖突是客觀存在的，傾向于效率目標(biāo)的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策必定是以犧牲當(dāng)代以及后代的社會福利為代價(jià)的，而一味強(qiáng)調(diào)公平的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策則可能導(dǎo)致資源配置的低效率甚或是無效率，最終也必定會對社會整體福利的改進(jìn)造成阻礙，從而成為一種低效率的公平。一個高質(zhì)量的決策，不僅表現(xiàn)在能解決眼前的矛盾，更重要的表現(xiàn)為可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。因此，如何真正有效地兼顧效率與公平，在保證社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地要求的同時，把農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)對社會、生態(tài)產(chǎn)生的消極影響減至最小，甚至力求使相關(guān)利益主體的福利有所改進(jìn)，是農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策力圖解決的問題之一。

基于上述分析，應(yīng)將社會福利的總體改進(jìn)作為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策的總體決策目標(biāo)，將公平目標(biāo)與效率目標(biāo)的有效兼顧與實(shí)現(xiàn)作為其具體目標(biāo)。

2.3決策客體—與決策主體的辯證統(tǒng)一

一切決策都受客體狀態(tài)和發(fā)展規(guī)律的限制和約束，只有那些既符合決策主體目標(biāo)，又符合決策客體規(guī)律的決策才是可行的、有效的。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策的決策客體是社會理性決策者進(jìn)行決策的與農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)相關(guān)的各種信息和事實(shí)，包括已占有的事實(shí)和決策主體即社會理性決策者思維創(chuàng)造出的觀念對象物。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策的本質(zhì)內(nèi)容就是從既有的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策主體和客體的相關(guān)情況出發(fā)，構(gòu)建出關(guān)于未來農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)規(guī)模、時序、區(qū)位等內(nèi)容的觀念模型并制定將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)流轉(zhuǎn)行為的最佳行動方案的理性思維活動。因此，我們既要認(rèn)識決策客體內(nèi)部的要素、結(jié)構(gòu)，又要認(rèn)識決策客體外部的環(huán)境條件，農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)主體和客體的辯證統(tǒng)一是實(shí)現(xiàn)成功的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策的根本機(jī)制。

2.4決策環(huán)境—決策制定的外在條件

決策不是在一個孤立的、封閉的系統(tǒng)中進(jìn)行的，而是依存于一定的環(huán)境，同環(huán)境進(jìn)行物質(zhì)、能量和信息的交換，決策系統(tǒng)與環(huán)境構(gòu)成一個密不可分的整體，他們之間是相互影響、相互制約的。因此，決策環(huán)境是指我們所要研究問題的特定的總體目標(biāo)、各項(xiàng)準(zhǔn)則、被討論的方案(元素)及其相互關(guān)系的總和。王曉琴(2005)將決策環(huán)境分析分為物理環(huán)境分析、社會環(huán)境分析和人際環(huán)境分析三部分內(nèi)容，其中物理環(huán)境分析即要了解正在運(yùn)行的系統(tǒng)的物理、技術(shù)狀況及有關(guān)知識，諸如系統(tǒng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)因素、自然因素等;社會環(huán)境分析，主要是理清新建系統(tǒng)所處的社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的環(huán)境條件，如系統(tǒng)外的組織、政策、政府作用等;而人際環(huán)境分析則主要考慮人和某些社會集團(tuán)的相關(guān)關(guān)系，包括個體行為、群體行為等。決策環(huán)境既為決策的實(shí)施提供種種條件，又對決策的實(shí)施構(gòu)成種種限制。

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)社會理性決策的決策環(huán)境包括能直接影響該決策制定的各種自然環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境等。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的多層次結(jié)構(gòu)和決策過程的復(fù)雜性、動態(tài)性使得社會理性決策者面臨的決策環(huán)境中存在著大量的不確定和不可預(yù)測因素，決策者對決策環(huán)境的認(rèn)識、評判以及對未來環(huán)境狀態(tài)的預(yù)期都將深刻影響農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的制定與實(shí)施。