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關(guān)鍵字：建筑設(shè)計(jì)階段;成本控制;控制特點(diǎn);控制目標(biāo) ;控制措施Abstract:The construction design phase is a key phase of engineering cost control.Thispaper isbased on the analysis of the design stage construction cost control problems with emphasis on the architecture design stage cost control problems are discussed.

Keywords:Architectural design stage; cost control; control; control; control measuresTU2

建筑工程需要在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量加快施工進(jìn)度，最大限度的降低工程造價(jià)，合理的控制好工程的成本。建筑工程項(xiàng)目的成本控制包括投資決策階段的成本控制、設(shè)計(jì)階段的成本控制、施工階段的成本控制以及竣工階段的成本控制。近年來(lái)我國(guó)在建筑工程成本控制管理的過(guò)程中主要注重對(duì)施工階段的控制，而忽視了對(duì)設(shè)計(jì)階段的控制，造成了設(shè)計(jì)階段的技術(shù)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的管理相互脫離，不能夠有效的控制工程的成本。本文就針對(duì)上述問(wèn)題，重點(diǎn)對(duì)建筑設(shè)計(jì)階段的成本控制問(wèn)題進(jìn)行分析，希望能夠?qū)窈蟮某杀竟芾砉ぷ髌鸬揭欢ǖ膸椭饔谩?/p>

一 建筑工程設(shè)計(jì)階段成本控制的特點(diǎn)分析

建筑工程設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)單位需要根據(jù)業(yè)主的設(shè)計(jì)要求和合同的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)，該階段主要分為三個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)具有自身的特點(diǎn)。

首先，在方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)者需要根據(jù)建設(shè)方設(shè)計(jì)的意圖，編制好工程的預(yù)算文件，這對(duì)于建筑成本的管理和項(xiàng)目的投資管理具有較大的影響。其次，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，則需要根據(jù)設(shè)計(jì)的要求，編制好修正概算的文件，這一階段要根據(jù)設(shè)計(jì)的要點(diǎn)開(kāi)展工作，對(duì)于項(xiàng)目的投資也起到重要的影響作用。最后，在施工圖設(shè)計(jì)的階段，需要根據(jù)圖紙編制好預(yù)算文件，這一階段雖然沒(méi)有前兩個(gè)階段對(duì)成本的控制管理和項(xiàng)目的投資影響力大，但是也起到了重要的作用。

從上面三個(gè)階段來(lái)看，建筑工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制必須要從投資決策階段抓起，從起始點(diǎn)抓起，但是從目前的情況來(lái)看，由于投資決策階段的管理方案還不到位，不能夠確定正確的投資額。在設(shè)計(jì)階段，針對(duì)的是具體的項(xiàng)目，是從方案到初步設(shè)計(jì)再到施工圖的設(shè)計(jì)，每個(gè)階段的管理方案都較為明確，能夠形成較為具體、科學(xué)、直觀且行之有效的管理模式。所以說(shuō)設(shè)計(jì)階段的成本控制工作能夠充分的體現(xiàn)出管理者管理的思想和理念，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)做到深入和細(xì)致，更好的促進(jìn)成本控制工作的開(kāi)展，最大限度的減少工程成本的增加。

二 建筑工程設(shè)計(jì)階段成本控制的目標(biāo)分析

為了更好的實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)階段成本控制工作的功能，在控制的過(guò)程中需要有明確的控制目標(biāo)。設(shè)計(jì)階段成本控制的目標(biāo)即用可行性研究的投資估算作為初步設(shè)計(jì)概算的控制目標(biāo)，之后再用初步設(shè)計(jì)概算作為技術(shù)設(shè)計(jì)修正概算的控制目標(biāo)，進(jìn)而再用修正概算作為施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算的控制目標(biāo)，這樣能夠環(huán)環(huán)緊扣，更好的實(shí)現(xiàn)成本的控制管理。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑行業(yè)的投資主體呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢(shì)，再加之造價(jià)咨詢業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)業(yè)主委托設(shè)計(jì)的時(shí)候不委托概算和預(yù)算的編制情況，這樣就會(huì)造成建筑設(shè)計(jì)階段的成本控制工作失去的既定的目標(biāo)。

在建筑工程設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)概算和預(yù)算是必不可少的環(huán)節(jié)，但是這種工作的方法和當(dāng)前的基本施工建設(shè)情況是相違背的，這樣將會(huì)給設(shè)計(jì)階段的成本控制工作產(chǎn)生一定的制約因素，所以說(shuō)，管理者一定要在這個(gè)階段制定好恰當(dāng)?shù)墓芾砟繕?biāo)。為此，需要嚴(yán)格的控制好概算審查制度，并且賦予給成本管理者一定的權(quán)利，并且建立起成本管理的責(zé)任追究制度，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、設(shè)計(jì)者和成本管理者三方密切配合的成本管理模式。

三 建筑工程設(shè)計(jì)階段成本控制的措施分析

建筑工程施工成本的管理工作除了要有明確的管理目標(biāo)，遵循一定的管理特點(diǎn)之外，還需要有健全的管理模式和完善的管理措施。下面本文就從以下幾個(gè)方面對(duì)具體的管理措施進(jìn)行分析。

（一）增強(qiáng)設(shè)計(jì)階段管理者成本管理的意識(shí)

成本管理意識(shí)的提升有助于管理者正確的運(yùn)用管理措施，擺脫傳統(tǒng)管理模式的制約，有利于成本管理工作的順利進(jìn)行。為了加強(qiáng)成本管理的意識(shí)，其一需要投資商建立起對(duì)設(shè)計(jì)方案有經(jīng)濟(jì)和理性評(píng)價(jià)的理念，能夠?qū)⑼顿Y額控制的重點(diǎn)和核心放到設(shè)計(jì)階段，其二則需要設(shè)計(jì)者也要具有經(jīng)濟(jì)理念，能夠熟知和建筑施工專業(yè)相關(guān)的定額和取費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，熟悉各種施工材料和施工設(shè)備的價(jià)格，對(duì)于建筑施工工藝和施工成本的控制也要重點(diǎn)加強(qiáng)，防止設(shè)計(jì)方案過(guò)于保守或者是太過(guò)超前影響到了成本的控制和管理。

（二）采取價(jià)值工程措施，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案

建筑工程施工中的價(jià)值工程主要是用來(lái)分析產(chǎn)品的功能和成本的關(guān)系的，是用最低的成本產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)最佳的功能效果的一種科學(xué)合理的評(píng)價(jià)方式。在設(shè)計(jì)階段建筑成本控制的過(guò)程中，根據(jù)價(jià)值工程的要求，以使用者的需求為出發(fā)點(diǎn)，達(dá)到設(shè)計(jì)方案和成本造價(jià)的統(tǒng)一和平衡，并且在最大限度的滿足工程需要的前提下降低工程的成本造價(jià)。在建筑設(shè)計(jì)中，可以根據(jù)建筑的面積要求、綠化要求以及內(nèi)飾和外觀的要求，進(jìn)行建筑功能的分析和評(píng)價(jià)，之后再根據(jù)限額設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行成本目標(biāo)的分配，確定出重點(diǎn)設(shè)計(jì)的對(duì)象，使得設(shè)計(jì)方案趨于合理，工程成本得到更好的控制。

（三）提升管理者成本管理的水平

管理者的管理水平對(duì)于提升管理效果來(lái)說(shuō)具有重要的作用，從當(dāng)前的情況來(lái)看，管理者的管理技能參差不齊，對(duì)設(shè)計(jì)階段成本管理的重點(diǎn)要求了解不清楚，這就導(dǎo)致了管理工作受到影響，為此需要加強(qiáng)對(duì)管理者成本管理技能的提升。在這個(gè)過(guò)程中，首先需要對(duì)其進(jìn)行技能的培訓(xùn)，不僅要學(xué)習(xí)專業(yè)的管理知識(shí)，對(duì)于建筑工程設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)要點(diǎn)和成本控制要點(diǎn)也要重點(diǎn)進(jìn)行培訓(xùn)，使得管理者能夠具有全面的管理知識(shí)，能夠具有完善的管理經(jīng)驗(yàn)。除此之外，還需要根據(jù)建筑設(shè)計(jì)階段的管理特點(diǎn)采取恰當(dāng)?shù)墓芾泶胧?，要借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，豐富自身的經(jīng)驗(yàn)，提升自身技能水平，為保證管理工作的順利進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（四）建立健全成本管理體制

設(shè)計(jì)階段健全的管理機(jī)制能夠有效的實(shí)現(xiàn)成本的控制和管理，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，必須要采取措施加強(qiáng)制度的建設(shè)，使得行之有效的成本管理方案能夠確立。在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，限額設(shè)計(jì)是一種新型的建筑設(shè)計(jì)理念，這一設(shè)計(jì)方式是根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)批準(zhǔn)的投資估算進(jìn)行投資分配，其包括三個(gè)方面，投資估算額控制初步設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)概算造價(jià)控制施工圖設(shè)計(jì)以及施工圖預(yù)算造價(jià)控制各專業(yè)設(shè)計(jì)，通過(guò)這三個(gè)階段的設(shè)計(jì)，能夠更好的對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本進(jìn)行有效的控制管理。要建立起完善的成本管理機(jī)制，還需要積極的推行成本管理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，設(shè)計(jì)單位需要在保證工程質(zhì)量和安全性能的基礎(chǔ)上采用新材料新設(shè)備，節(jié)約投資成本，這樣的情況需要給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，但是在設(shè)計(jì)階段成本管理工作有過(guò)失的情況下就需要采取懲罰措施。

（五）積極推行設(shè)計(jì)階段的建筑招標(biāo)制度

從我國(guó)的建筑施工情況來(lái)看，建筑的招標(biāo)制度主要集中在施工階段，而設(shè)計(jì)階段的招投標(biāo)工作開(kāi)展并不廣泛，這樣將會(huì)影響到成本的管理。為此，需要積極的推行設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)制度，這樣能夠有利于提升設(shè)計(jì)單位的水平，有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，加大成本控制的力度。同時(shí)在這個(gè)過(guò)程中還需要加強(qiáng)監(jiān)督，進(jìn)行設(shè)計(jì)全過(guò)程的監(jiān)督，以減少設(shè)計(jì)過(guò)程中的失誤，造成施工成本的浪費(fèi)，減少工程施工過(guò)程中的變更，提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，達(dá)到有效控制成本的目的。建筑設(shè)計(jì)階段的招投標(biāo)工作是今后施工發(fā)展過(guò)程的一個(gè)總體趨勢(shì)，對(duì)于節(jié)約工程工程起到關(guān)鍵的作用，作為設(shè)計(jì)階段的成本控制者一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)這一方面的知識(shí)，更好的實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。

（六）克服重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)思想，實(shí)現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理的統(tǒng)一

在工程設(shè)計(jì)階段吸收造價(jià)人員參與全過(guò)程設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)從一開(kāi)始就能建立在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上，在做出重要決定時(shí)能充分認(rèn)識(shí)其經(jīng)濟(jì)后果。如上海市某公司辦公樓原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層樓面結(jié)構(gòu)厚度12厘米，造價(jià)工程師通過(guò)編制預(yù)算文件并將建議反饋給設(shè)計(jì)人員，使設(shè)計(jì)人員考慮到投資因素并認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)偏于保守，將樓層結(jié)構(gòu)厚度改為10厘米，大大減少了混凝土用量，使得樓板與柱的配筋降低，因此共降低工程造價(jià)約5%。另外，在研究了該建筑的裝飾裝修設(shè)計(jì)后，施工企業(yè)提出合理的修改意見(jiàn)，既保證了裝飾的藝術(shù)效果，又在材料費(fèi)上節(jié)約了一筆不小的開(kāi)支。工程設(shè)計(jì)工作是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相互依存、不可分離的整體，設(shè)計(jì)過(guò)程就是正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的過(guò)程，以求得技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理的統(tǒng)一。

結(jié)束語(yǔ)：建筑施工行業(yè)的快速發(fā)展也加劇了該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)于施工整個(gè)環(huán)節(jié)成本控制工作起到重要的作用，合理的確定設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制目標(biāo)，并且采用科學(xué)的方法進(jìn)行成本控制至關(guān)重要。本文就從建筑設(shè)計(jì)階段成本控制的特點(diǎn)和目標(biāo)出發(fā)進(jìn)行分析，并重點(diǎn)指出了在設(shè)計(jì)階段這個(gè)經(jīng)常被管理者忽視的階段如何采取措施進(jìn)行成本控制和管理，希望通過(guò)本文的論述對(duì)今后的建筑設(shè)計(jì)階段的成本控制工作有一定的幫助作用，更好地節(jié)約施工成本。

參考文獻(xiàn)：

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[4] 馬桂芬 淺談建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2007年第10期

篇2

（四川農(nóng)業(yè)大學(xué)建筑與城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)院，都江堰 611830）

摘要： 設(shè)計(jì)階段是建設(shè)工程項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段，合理有效地成本控制措施能起到事半功倍的效果，因此，設(shè)計(jì)階段成本控制備受關(guān)注。如何進(jìn)行有效的設(shè)計(jì)階段成本控制,如何采取合理的控制措施,大多數(shù)開(kāi)發(fā)商企業(yè)都處在摸索階段。本文在認(rèn)識(shí)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制理論知識(shí)的基礎(chǔ)上，具體提出其遵循原理和控制措施。

關(guān)鍵詞 ： 設(shè)計(jì)階段；成本控制；措施

中圖分類號(hào)：F407.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2015）23-0009-03

者簡(jiǎn)介：黎安聰（1992-），女，四川自貢人，主要研究方向?yàn)楣こ添?xiàng)目管理。

0 引言

工程項(xiàng)目的建設(shè)由項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、施工等階段組成，各個(gè)階段均需成本控制，其更是涉及層面廣。工程建設(shè)項(xiàng)目具有一次性、唯一性、先交易、后定價(jià)與后生產(chǎn)等基本特點(diǎn)，且需按照項(xiàng)目業(yè)主方的特定要求進(jìn)行的特定生產(chǎn)活動(dòng)，因此就成本控制而言，前期和設(shè)計(jì)階段的成本控制具有特別重要意義，其影響程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他建設(shè)階段，如采購(gòu)階段、工程施工階段等。本文通過(guò)論述建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的影響，結(jié)合所學(xué)過(guò)的知識(shí)總結(jié)了設(shè)計(jì)階段成本控制的程序，提出了應(yīng)遵循的基本原則和控制措施。

1 設(shè)計(jì)階段成本控制影響

建設(shè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本在項(xiàng)目全壽命周期中所占費(fèi)用比列很小，一般情況下，只占建筑安裝工程成本費(fèi)用的2%左右，但對(duì)于工程造價(jià)的影響卻很大，有時(shí)能達(dá)75%[1]。其可以很大程度上項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目投資具有決定性作用，其影響程度可用兩個(gè)“二八定律”來(lái)說(shuō)明，即建設(shè)工程項(xiàng)目前期以及設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了工程項(xiàng)目全壽命周期內(nèi)80%的投資，尤其是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段幾乎決定了建設(shè)工程項(xiàng)目80%的費(fèi)用。

因此，在設(shè)計(jì)階段的成本控制是至關(guān)重要的，設(shè)計(jì)階段確定的項(xiàng)目投資費(fèi)用略有減少，則可能導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和使用階段的費(fèi)用大幅度增加，但通過(guò)前期和設(shè)計(jì)階段的工作可以尋求一次性投資和經(jīng)常性費(fèi)用盡可能好的結(jié)合點(diǎn)，減少事后增加成本，使建設(shè)工程項(xiàng)目全壽命周期費(fèi)用最低。建筑工程設(shè)計(jì)階段分為三個(gè)等級(jí)，分別為準(zhǔn)備階段、初步階段以及技術(shù)階段，其中準(zhǔn)備階段節(jié)省成本最多，其節(jié)約成本效益影響程度在九成，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)起到了至關(guān)重要的作用。初步設(shè)計(jì)階段占有的經(jīng)濟(jì)效益影響程度在七成至九成之間，而技術(shù)設(shè)計(jì)階段占有的經(jīng)濟(jì)效益影響程度在三成至六成左右[2]。因此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制管理不但非常重要，合理有效的成本控制措施能起到事半功倍的效果。設(shè)計(jì)階段的成本控制即是事前的主動(dòng)控制，以達(dá)到在不影響工程設(shè)計(jì)質(zhì)量或提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，降低工程的建設(shè)成本，提升工程價(jià)值的目的。

2 設(shè)計(jì)階段成本控制基本原則

以業(yè)主需求為核心。在設(shè)計(jì)階段，選擇業(yè)主在較大程度上認(rèn)可產(chǎn)值效益高的方案，而不單單僅是追求過(guò)高的眼前利益，所以應(yīng)結(jié)合具體實(shí)際情況選用較為貼合實(shí)際的設(shè)計(jì)方案，其次還要在保證工程施工質(zhì)量的前提下，降低工程成本。

優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在建設(shè)工程項(xiàng)目的各個(gè)階段，都應(yīng)持續(xù)開(kāi)展方案優(yōu)化工作，從建設(shè)效果、成本、效益等方面比較不同的設(shè)計(jì)方案，比較不同的設(shè)計(jì)方案后選定出最后的設(shè)計(jì)產(chǎn)品，設(shè)計(jì)方案不僅要符合當(dāng)今的建筑風(fēng)格，而且今后的運(yùn)行產(chǎn)值效益能夠達(dá)到最大化。

與設(shè)計(jì)部門(mén)配合，使技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合。與設(shè)計(jì)部門(mén)達(dá)成一致共識(shí)，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)方案時(shí)一定要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況去設(shè)定，需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的地質(zhì)環(huán)境及項(xiàng)目投資的多少進(jìn)行審核，防止出現(xiàn)后期設(shè)計(jì)出的建筑方案超出原有的預(yù)算成本。所以需要設(shè)計(jì)部門(mén)各個(gè)人員相互配合，防止出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案與現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)境不符的現(xiàn)象。再者，許多設(shè)計(jì)人員缺少技術(shù)和經(jīng)濟(jì)整體分析的觀念，重技術(shù)、輕設(shè)計(jì)以及設(shè)計(jì)太保守的現(xiàn)象非常普遍，缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)性的考慮，使得建設(shè)工程項(xiàng)目的成本控制多處于被動(dòng)的狀態(tài)。因此，應(yīng)與設(shè)計(jì)部門(mén)做好良好的交流，將工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，達(dá)到成本控制目標(biāo)。

動(dòng)態(tài)測(cè)算。在建設(shè)工程項(xiàng)目的初步、方案、施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)采取動(dòng)態(tài)測(cè)算、及時(shí)反饋的方法對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行全面的測(cè)算，及時(shí)計(jì)算出項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本指標(biāo)，并測(cè)算項(xiàng)目建成后的成果效益水平，將這些資料提供給公司決策層和設(shè)計(jì)部門(mén)調(diào)整項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，使其滿足公司要求的成本目標(biāo)。

3 設(shè)計(jì)階段的成本控制程序

如圖1所示，一般建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，在各個(gè)設(shè)計(jì)階段都應(yīng)編制相對(duì)應(yīng)的工程造價(jià)控制文件，經(jīng)過(guò)編制設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算等過(guò)程，使工程造價(jià)控制目標(biāo)逐步精細(xì)化。上一階段的造價(jià)控制文件控制下一階段的建設(shè)工作，即設(shè)計(jì)階段要以規(guī)劃階段的投資估算控制初步設(shè)計(jì)工作，施工圖設(shè)計(jì)階段要以設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)工作。如果設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)概算超過(guò)了投資估算，則設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整和修正。通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中形成的投資費(fèi)用的層層控制，以實(shí)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。

4 設(shè)計(jì)階段的成本控制措施

4.1 組織措施

①建立項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)。該團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)包括設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)監(jiān)理、成本管理人員等，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、管理與協(xié)調(diào)，對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度和成本進(jìn)行全面管理與控制。

②提高人員綜合素質(zhì)。建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制要求程度較高，不但要求設(shè)計(jì)人員要有專業(yè)性的設(shè)計(jì)能力，而且在經(jīng)濟(jì)控制成本方面也具有一定的協(xié)調(diào)能力。因此,應(yīng)重視設(shè)計(jì)階段相關(guān)人員的素質(zhì)教育，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)他們的專業(yè)培訓(xùn)和教育，不斷完善其知識(shí)結(jié)構(gòu)，使之懂技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)。

4.2 技術(shù)措施

①采用設(shè)計(jì)招標(biāo)。開(kāi)展設(shè)計(jì)招標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，可以增強(qiáng)設(shè)計(jì)單位間的競(jìng)爭(zhēng)力，激發(fā)設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)過(guò)程中全面策劃、設(shè)計(jì)。也利于公司選擇最為經(jīng)濟(jì)合理的建設(shè)方案，降低建設(shè)工程成本，達(dá)到設(shè)計(jì)階段成本控制的目標(biāo)。

②推行限額設(shè)計(jì)。采用限額設(shè)計(jì)是控制建設(shè)工程投資支出、有效使用建設(shè)投資費(fèi)用的有力措施。限額設(shè)計(jì)，就是對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的投資目標(biāo)進(jìn)行分解，分配到各個(gè)單項(xiàng)工程、單位工程或分部工程形成更詳細(xì)的投資目標(biāo)，同時(shí)，各專業(yè)設(shè)計(jì)工種在保證達(dá)到使用功能前提下，按分配到的投資限額控制設(shè)計(jì)，以保證建設(shè)工程項(xiàng)目總投資費(fèi)用在限額范圍內(nèi)。

③運(yùn)用價(jià)值工程。價(jià)值工程，即在工程設(shè)計(jì)時(shí)就對(duì)產(chǎn)品、作業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析、功能分析，以確定必要功能和確定實(shí)現(xiàn)該必要功能所需要花費(fèi)的最低成本。利用價(jià)值工程方法對(duì)設(shè)計(jì)方案的功能、成本、工期等進(jìn)行定量和定性分析，從中選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的優(yōu)選方案。這樣，不僅能滿足項(xiàng)目功能要求，還能降低工程成本。

④推行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)出現(xiàn)頻率較高的重復(fù)性部位、節(jié)點(diǎn)等進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，使之標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于建設(shè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō),由于很多建筑的使用功能、施工要點(diǎn)類似，所以可以通過(guò)推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，加快工程設(shè)計(jì)和建設(shè)的進(jìn)度，達(dá)到降低工程成本的目的。

⑤控制設(shè)計(jì)變更。如圖2所示，在建設(shè)工程項(xiàng)目全壽命周期中隨時(shí)間的推移，從設(shè)計(jì)階段到采購(gòu)、施工階段，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更損失費(fèi)用在逐漸增加，即設(shè)計(jì)更發(fā)生時(shí)間如果越早，那么所帶來(lái)的費(fèi)用損失就越小，反之越大。因此在建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施前應(yīng)制定完善的工程變更管理辦法來(lái)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，盡可能將是工程設(shè)計(jì)的所有變更不影響工期和超出工程建設(shè)成本指標(biāo)。

4.3 經(jīng)濟(jì)措施

①建立激勵(lì)機(jī)制。建立有效的激勵(lì)機(jī)制是建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制中十分有效的一種手段。如設(shè)計(jì)部門(mén)能在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、不降低使用功能的前提下，依靠更加先進(jìn)的技術(shù)、新的材料節(jié)約投資資金，則應(yīng)按節(jié)約比例給予設(shè)計(jì)部門(mén)一定的獎(jiǎng)勵(lì)。以調(diào)動(dòng)工作的積極性，若因設(shè)計(jì)不合理造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。合理有效的激勵(lì)機(jī)制是以工程項(xiàng)目各個(gè)參與方的需求、動(dòng)機(jī)為基礎(chǔ)，使得設(shè)計(jì)單位主動(dòng)做出的行為選擇符合或超越業(yè)主的目標(biāo)期望值。

②對(duì)設(shè)計(jì)部門(mén)制訂技術(shù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度。從1991年開(kāi)始，國(guó)家就規(guī)定由于工程設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、漏項(xiàng)或擴(kuò)大規(guī)模和提高標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致工程靜態(tài)投資超支的設(shè)計(jì)單位要扣減設(shè)計(jì)費(fèi)。因此，公司可對(duì)設(shè)計(jì)部門(mén)制定相對(duì)嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，即可規(guī)定設(shè)計(jì)限額，并與設(shè)計(jì)部門(mén)的設(shè)計(jì)費(fèi)相關(guān)。若設(shè)計(jì)部門(mén)設(shè)計(jì)后的投資費(fèi)用超過(guò)規(guī)定限額，或因設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致建設(shè)工程項(xiàng)目后期投資費(fèi)用增加的，按情節(jié)嚴(yán)重情況，應(yīng)該按一定比例扣減設(shè)計(jì)費(fèi)。

5 案例分析

以深圳某展覽館工程項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目建筑面積約4.2萬(wàn)元/平米。決策階段的造價(jià)控制文件中規(guī)定投資估算為5.9億元。在設(shè)計(jì)階段，對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)、安裝等方面采用設(shè)計(jì)招標(biāo)，并在幕墻設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾、景觀設(shè)計(jì)等專業(yè)工程方面推行限額設(shè)計(jì)，選擇了較為經(jīng)濟(jì)合理的建設(shè)方案。在規(guī)定資金限額和經(jīng)濟(jì)性要求下，建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、與安裝工程設(shè)計(jì)部門(mén)配合，將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，完善修改其建設(shè)方案。對(duì)于一些技術(shù)性強(qiáng)、難度大的設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)顧問(wèn)公司實(shí)施設(shè)計(jì)監(jiān)理工作，保證方案設(shè)計(jì)的合理性、經(jīng)濟(jì)性。由于對(duì)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段采取了一系列的成本控制措施，使項(xiàng)目的建設(shè)成本得到了有效的控制，即使工程項(xiàng)目的投資成本控制在了規(guī)定限額內(nèi)，達(dá)到了4.9億元。

6 總結(jié)

建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本的有效控制是建設(shè)單位一直追求的目標(biāo)，已越來(lái)越多的受到開(kāi)發(fā)商的重視。但建設(shè)工程項(xiàng)目復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要以全局觀的視角對(duì)項(xiàng)目的成本、工期、質(zhì)量進(jìn)行全面的考察、綜合評(píng)價(jià)，以實(shí)現(xiàn)最為合理有效地成本控制。

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篇3

關(guān)鍵詞：精細(xì)化管理；施工深化設(shè)計(jì)；工程項(xiàng)目；成本控制

近年來(lái)，精細(xì)化管理與施工深化設(shè)計(jì)在我國(guó)許多工程項(xiàng)目成本控制中都得到了有效應(yīng)用，這在一定程度上解決了我國(guó)工程項(xiàng)目成本管理存在的決算超預(yù)算、概算超估算等問(wèn)題，作為一種先進(jìn)的管理理念，精細(xì)化管理是社會(huì)大生產(chǎn)和分工細(xì)化時(shí)代背景下的必然趨勢(shì)，其與工程項(xiàng)目成本控制的結(jié)合有效促進(jìn)了工程造價(jià)行業(yè)的發(fā)展，使工程項(xiàng)目成本控制的科學(xué)性、可行性都大幅提升，對(duì)我國(guó)工程項(xiàng)目建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展意義重大。

1工程項(xiàng)目成本控制中存在的主要問(wèn)題

1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制存在的主要問(wèn)題

1.1.1設(shè)計(jì)人員缺乏成本控制意識(shí)

目前，我國(guó)大多數(shù)工程設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的成本控制工作都不夠重視，在設(shè)計(jì)人員的選擇上敷衍了事，往往忽略了對(duì)設(shè)計(jì)者綜合素質(zhì)的考察，導(dǎo)致一些綜合素質(zhì)不達(dá)標(biāo)的設(shè)計(jì)人員進(jìn)入到設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，這些設(shè)計(jì)者通常將設(shè)計(jì)重點(diǎn)放在施工技術(shù)的選擇、施工安全性的考慮等方面，而忽略了對(duì)工程造價(jià)的控制，這就導(dǎo)致其在設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)內(nèi)容冗雜、工序繁復(fù)等問(wèn)題，最終造成不必要的成本支出，給施工企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

1.1.2建設(shè)單位對(duì)實(shí)地調(diào)研工作不夠重視

在工程項(xiàng)目實(shí)際設(shè)計(jì)的過(guò)程中，往往需要建設(shè)單位對(duì)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行考察，了解施工現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)、水文、氣候等條件，并做好相關(guān)記錄，這樣才能為設(shè)計(jì)方案的編制提供依據(jù)，但是大多數(shù)建設(shè)單位對(duì)實(shí)地調(diào)研工作都不夠重視，有的甚至忽略調(diào)研工作直接進(jìn)行設(shè)計(jì)，這就很可能導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案中出現(xiàn)與實(shí)際不相符的問(wèn)題，延誤施工進(jìn)度，造成工程施工工期拖長(zhǎng)，最終導(dǎo)致成本的浪費(fèi)。

1.2項(xiàng)目決策階段成本控制存在的主要問(wèn)題

1.2.1大幅壓縮工程投資

在工程項(xiàng)目的決策階段，一些項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為了使自身負(fù)責(zé)的項(xiàng)目盡快得到批準(zhǔn)，往往對(duì)工程投資進(jìn)行大幅壓縮，這雖然能使項(xiàng)目的審批通過(guò)率提升，并起到降低工程造價(jià)的作用，但這只是暫時(shí)的，在工程施工過(guò)程中很容易由于資金缺失而出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，最后不得不投入更多的成本來(lái)解決這些問(wèn)題，顯然，這種故意縮減工程投資的方式是非常不可取的。

1.2.2項(xiàng)目可行性研究深度不夠

在進(jìn)行項(xiàng)目決策之前，對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行研究，并編寫(xiě)項(xiàng)目建議書(shū)是必不可少的環(huán)節(jié)，但是該環(huán)節(jié)也很容易出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目可行性研究深度不夠是常見(jiàn)的問(wèn)題之一，該問(wèn)題主要表現(xiàn)在對(duì)設(shè)備和材料的市場(chǎng)調(diào)研不仔細(xì)、對(duì)工藝流程和技術(shù)方法的認(rèn)識(shí)不深入等，最終造成工程項(xiàng)目成本估算出現(xiàn)誤差。

1.3施工階段成本控制存在的問(wèn)題

1.3.1施工企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力偏低

施工企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力對(duì)工程項(xiàng)目成本的控制具有顯著影響，由于一些施工企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理方面的能力欠缺，對(duì)生產(chǎn)材料、設(shè)備、人員等的配置不科學(xué)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理也存在許多疏漏，這就導(dǎo)致施工過(guò)程中出現(xiàn)浪費(fèi)資源的現(xiàn)象，最終影響到工程項(xiàng)目的整體造價(jià)。

1.3.2成本控制工作未落實(shí)到位

在工程項(xiàng)目實(shí)際施工階段，經(jīng)常出現(xiàn)成本控制工作落實(shí)不到位的情況，其主要表現(xiàn)在成本管理與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)、成本控制滯后、簽證監(jiān)督不到位等，這就導(dǎo)致在工程項(xiàng)目結(jié)算的時(shí)候出現(xiàn)一些額外虧損。

1.4竣工結(jié)算階段成本控制存在的問(wèn)題

竣工結(jié)算階段是工程項(xiàng)目成本控制的最后階段，從當(dāng)前的現(xiàn)狀來(lái)看，絕大部分施工企業(yè)為了獲取更多的利潤(rùn)，往往不計(jì)后果，采取不平衡報(bào)價(jià)、惡意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等不合法手段提高工程造價(jià)，這就導(dǎo)致業(yè)主和施工單位在工程竣工結(jié)算的時(shí)候出現(xiàn)糾紛，造成結(jié)算工作無(wú)法順利開(kāi)展，一拖再拖，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目不能投入使用。

2精細(xì)化管理與施工深化設(shè)計(jì)在工程項(xiàng)目成本控制中應(yīng)用的要點(diǎn)

2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的要點(diǎn)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的主要工作任務(wù)是為項(xiàng)目施工提供科學(xué)的設(shè)計(jì)方案，包括對(duì)施工流程的規(guī)劃、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)以及材料設(shè)備的選擇等內(nèi)容，設(shè)計(jì)階段的工作質(zhì)量對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成本的投入具有直接影響，將精細(xì)化管理與施工深化設(shè)計(jì)運(yùn)用到該階段的工作中，要求做到以下幾點(diǎn)：①應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)的方法，對(duì)工程項(xiàng)目施工中各子項(xiàng)目的資金投入額進(jìn)行限制，以免在施工中出現(xiàn)浪費(fèi)成本的現(xiàn)象。②應(yīng)注重對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇，采用招標(biāo)的方式確定設(shè)計(jì)單位，并從所有設(shè)計(jì)者中選擇最優(yōu)方案。③應(yīng)采用科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對(duì)單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案和綜合設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比、檢查，分析方案存在的不足，并進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)和完善，這樣才能形成質(zhì)量最佳的設(shè)計(jì)方案。

2.2項(xiàng)目施工階段的要點(diǎn)

項(xiàng)目施工階段的成本控制對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的造價(jià)影響顯著，將精細(xì)化管理理念與施工深化設(shè)計(jì)應(yīng)用于該階段的成本控制工作中，要求做到以下幾點(diǎn)：①應(yīng)提高對(duì)工程變更協(xié)商管理工作的重視度，建立健全工程變更審核制度，確保權(quán)責(zé)分明，審核批準(zhǔn)流程必須符合國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)定，這樣才能保證其具備可行性。②應(yīng)注重對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的監(jiān)控，在工程項(xiàng)目施工的過(guò)程中，應(yīng)在確保工程進(jìn)度和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并確定相應(yīng)的備選方案，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置，從而達(dá)到控制工程造價(jià)的目標(biāo)。③應(yīng)在工程施工的不同階段制定相應(yīng)的階段性管理目標(biāo)，并將實(shí)際取得的效果與期望目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，從多層面、多角度找出偏差，并分析偏差出現(xiàn)的原因，從而實(shí)現(xiàn)更加的階段性效果，為工程造價(jià)的控制奠定基礎(chǔ)。

2.3項(xiàng)目招標(biāo)階段的要點(diǎn)

一般來(lái)說(shuō)，招標(biāo)階段的成本控制要點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：①應(yīng)提高對(duì)合同的重視度，在簽訂合同之前，必須全面了解合同中的責(zé)任條款，明確自身的權(quán)利和義務(wù)，并嚴(yán)格按照規(guī)范流程進(jìn)行合同的簽訂，這樣才能保證招標(biāo)工作的質(zhì)量。②應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)工程量清單和標(biāo)底的編制工作，制定科學(xué)的成本定額，為工程項(xiàng)目施工資金的分配提供依據(jù)。③應(yīng)注重招投標(biāo)工作的合法性，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律條款進(jìn)行招標(biāo)工作，所有招投標(biāo)行為人都必須具備一定的法律意識(shí)，懂得如何運(yùn)用法律武器來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。

3精細(xì)化管理與施工深化設(shè)計(jì)在工程項(xiàng)目成本控制中的具體應(yīng)用對(duì)策

3.1案例分析

某住宅小區(qū)工程項(xiàng)目由2棟樓組成，其中一棟為28層，另一棟為24層，兩棟樓均設(shè)有兩層地下室，該工程項(xiàng)目的總用地面積為9183m2，地下建筑面積為10802m2，地上建筑面積為31032m2，本工程項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，在經(jīng)過(guò)審批后，按照國(guó)家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行施工和驗(yàn)收，驗(yàn)收合格率為100%，本工程在施工過(guò)程中實(shí)行的是項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，設(shè)有一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理和多個(gè)管理人員，同時(shí)還設(shè)有技術(shù)員、質(zhì)檢員、資料員、材料員、安全員等下屬崗位，所有人員各司其職，對(duì)工程的順利開(kāi)展做出了重要貢獻(xiàn)。

3.2成本控制具體對(duì)策

3.2.1樹(shù)立精細(xì)化的成本控制意識(shí)

精細(xì)化管理與施工深化設(shè)計(jì)在工程項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用要求企業(yè)必須樹(shù)立精細(xì)化的成本控制意識(shí)，對(duì)傳統(tǒng)管理模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，讓企業(yè)所有員工都樹(shù)立成本控制的意識(shí)，管理者應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)“精細(xì)化管理”文化的宣傳，號(hào)召所有員工將節(jié)約成本的口號(hào)落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中。

3.2.2做好成本目標(biāo)的細(xì)化工作

要實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制，首先就必須做好成本目標(biāo)的細(xì)化工作，將成本核算指標(biāo)及控制點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，遵循工程項(xiàng)目成本控制的基本原則，建立健全企業(yè)的內(nèi)控制度，著力解決內(nèi)控制度中存在的問(wèn)題，從而建立起審批、調(diào)整、執(zhí)行、考核等精細(xì)化管理流程，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本控制的目標(biāo)。成本目標(biāo)細(xì)化的規(guī)范流程如圖1所示。

3.2.3提高成本管理體系的精細(xì)化

成本管理體系的精細(xì)化建設(shè)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：①應(yīng)建立一支專業(yè)化的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，走“專業(yè)化”的施工管理道路，并成立專門(mén)的施工機(jī)械設(shè)備、材料、檢驗(yàn)試驗(yàn)等專業(yè)化分公司；②應(yīng)實(shí)行以目標(biāo)為導(dǎo)向的考核制度，注重對(duì)員工的激勵(lì)，將管理責(zé)任與目標(biāo)考核相結(jié)合。此外，還應(yīng)當(dāng)將規(guī)范性與創(chuàng)新性相融合，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立節(jié)約獎(jiǎng)、技術(shù)創(chuàng)新獎(jiǎng)及超額完成獎(jiǎng)等獎(jiǎng)項(xiàng)，促進(jìn)員工積極性的提升。

4結(jié)語(yǔ)

總而言之，精細(xì)化管理與施工深化設(shè)計(jì)在工程項(xiàng)目成本控制中發(fā)揮著重要作用，目前，我國(guó)在工程項(xiàng)目成本控制工作中還存在諸多問(wèn)題，要從根本上解決這些問(wèn)題，就必須樹(shù)立精細(xì)化管理與施工深化設(shè)計(jì)的理念，在成本管控過(guò)程中采取各項(xiàng)科學(xué)合理的措施，這樣才能更好更快地實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。

作者:陳斌 單位:重慶機(jī)場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司

參考文獻(xiàn)

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篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本；管理；控制

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的目的

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的目的是：在確保工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過(guò)程、全方位的，排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目的四大成本管理體系

要加強(qiáng)成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，做到精細(xì)化成本管理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累，第三個(gè)層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理。

成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系、成本后評(píng)估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承，從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購(gòu)等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制與方案優(yōu)化

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無(wú)防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%-95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問(wèn)題、費(fèi)用問(wèn)題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。

4.招標(biāo)過(guò)程成本控制

招標(biāo)書(shū)條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好標(biāo)底，在條件的單位應(yīng)盡量自行編制，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。對(duì)建設(shè)工程施工合同的訂立規(guī)定了審閱會(huì)簽制度。

招標(biāo)文件中要有合同主要條款，對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款調(diào)整的條件和方式、三材市場(chǎng)價(jià)格的取定方法等，都有詳細(xì)的約定。對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方采購(gòu)的特殊貴重材料和設(shè)備、列出規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求清單，還要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi)。

5.項(xiàng)目施工過(guò)程的成本控制

編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)。熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象。對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證。做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門(mén)的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化。注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。

6.竣工結(jié)算

6.1 竣工結(jié)算是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵

工程造價(jià)的合理確定是工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)，在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、落項(xiàng)工程。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是。

篇5

【關(guān)鍵詞】建筑工程；成本控制；全過(guò)程管理；工程結(jié)算；科學(xué)管理；動(dòng)態(tài)控制；企業(yè)效益

當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅憑借房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托等多元化融資途徑拓寬企業(yè)資金的方式在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中是不夠的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若要生存與發(fā)展就必須從企業(yè)內(nèi)部著手，利用行之有效的管理方法提高企業(yè)的管理水平，從而提高企業(yè)的自身實(shí)力。 降低產(chǎn)品成本與提高產(chǎn)品價(jià)格是企業(yè)追求利潤(rùn)的兩種途徑，然而在當(dāng)前形勢(shì)下，提升房地產(chǎn)的售價(jià)非常困難，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能通過(guò)降低產(chǎn)品成本來(lái)追求利潤(rùn)的最大化。20 世紀(jì) 90 年代，項(xiàng)目成本管理學(xué)界提出了以全生命期成本管理、全過(guò)程成本管理和全面成本管理為代表的現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理理論，如何將這些理論與我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理實(shí)際相融合，也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)。

1項(xiàng)目投資決策階段的成本控制

項(xiàng)目投資決策是選擇和決定投資方案的過(guò)程，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同的方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)比較而做出判斷和決定的過(guò)程。

（1）做好投資決策前的市場(chǎng)調(diào)研

降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最好的方法就是做好市場(chǎng)調(diào)研，利用信息化的手段和調(diào)研統(tǒng)計(jì)，盡量獲得第一手?jǐn)?shù)據(jù)。

（2）認(rèn)真做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

可行性研究報(bào)告是投資決策前有決定性意義的工作，是綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性、財(cái)務(wù)盈利性、經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)先進(jìn)性和建設(shè)條件可能性的科學(xué)依據(jù)。

（3）編制目標(biāo)成本

目標(biāo)成本應(yīng)具有現(xiàn)實(shí)性和合理性，要充分考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的種種情況以及風(fēng)險(xiǎn)，目標(biāo)成本基于市場(chǎng)狀況，根據(jù)預(yù)計(jì)銷售價(jià)格和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行參考編制，是成本管理的標(biāo)桿。

2設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)成本控制中所占的權(quán)重是最大的，實(shí)現(xiàn)的是間接成本。 設(shè)計(jì)的結(jié)果將會(huì)決定工程造價(jià)的 85%或以上，設(shè)計(jì)階段的成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響成本的多少和工期的長(zhǎng)短，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極配合，參與選型設(shè)計(jì)的評(píng)估，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面、客觀的經(jīng)濟(jì)性建議。 另外，在保證質(zhì)量的前提下，盡可能做好限額設(shè)計(jì)，避免完工后的返工，造成不必要的成本上的浪費(fèi)，盡量減少由于變動(dòng)造成的成本增加。 設(shè)計(jì)階段的成本控制主要包括：

（1）規(guī)劃方案的成本控制

規(guī)劃方案的制定分為三個(gè)步驟：可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案評(píng)審和設(shè)計(jì)成果確定。 這過(guò)程的成本控制的實(shí)質(zhì)主要是通過(guò)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，盡可能合理確定有關(guān)參數(shù)，避免日后因自身設(shè)計(jì)失誤導(dǎo)致的成本增加。

（2）報(bào)批設(shè)計(jì)的成本控制

報(bào)批設(shè)計(jì)是根據(jù)規(guī)劃方案和市場(chǎng)分析，選擇合適的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案。

（3）施工圖設(shè)計(jì)的成本控制

施工圖是用于實(shí)際指導(dǎo)工程建造的技術(shù)圖紙。施工圖部分的造價(jià)占整體造價(jià)的 70%左右，是屬于設(shè)計(jì)中可控的部分。

（4）功能設(shè)計(jì)的成本控制

功能設(shè)計(jì)是規(guī)劃設(shè)計(jì)中另一個(gè)關(guān)鍵的成本控制環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，并對(duì)市場(chǎng)價(jià)格非常熟悉，以最優(yōu)成本價(jià)格尋求最佳合作商家。

3招投標(biāo)階段的成本控制

招投標(biāo)階段的成本控制是直接成本的控制， 尋求的并不是最低價(jià)，而是合理低價(jià)。因此，招投標(biāo)階段的成本控制是建立在價(jià)格與質(zhì)量上的，主要通過(guò)以下幾部分來(lái)實(shí)現(xiàn)：

（1）選擇投標(biāo)單位的成本控制

根據(jù)投標(biāo)單位的資質(zhì)（不低于招標(biāo)文件要求）、管理、技術(shù)、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和資金等方面綜合考慮，由負(fù)責(zé)招投標(biāo)的小組進(jìn)行審核、考察，要選出至少三家以上的投標(biāo)單位參與投標(biāo)。

（2）招標(biāo)文件制訂的成本控制

由于招投標(biāo)涉及各個(gè)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)合同，因此該環(huán)節(jié)需要多部門(mén)的共同配合，為了保障雙方的切身利益，該環(huán)節(jié)要嚴(yán)格控制，控制內(nèi)容主要有工期、計(jì)價(jià)原則、質(zhì)量、付款方式、招標(biāo)范圍、結(jié)算方式、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。

（3）評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的成本控制

評(píng)標(biāo)和定標(biāo)決定了工程質(zhì)量，成本的支出，往往需要各個(gè)專業(yè)部門(mén)參與評(píng)定。 標(biāo)書(shū)又分為技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)。 技術(shù)標(biāo)需要由技術(shù)部門(mén)針對(duì)施工的注意事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)、細(xì)致的分析；經(jīng)濟(jì)標(biāo)需要成本部門(mén)進(jìn)行詳細(xì)的分析，找出錯(cuò)誤的報(bào)價(jià)或是不平衡報(bào)價(jià)，針對(duì)影響工程造價(jià)大的分項(xiàng)進(jìn)行針對(duì)性的分析并與投標(biāo)單位約談，最大化的使各單位報(bào)價(jià)趨于合理。

4施工階段的成本控制

項(xiàng)目的施工階段的成本控制實(shí)施的是直接成本和間接成本相結(jié)合的方式。 實(shí)施施工階段的成本控制，主要需要注意以下幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)：

（1）工期的控制

由于項(xiàng)目的施工工期歷時(shí)時(shí)間很長(zhǎng)，而施工期的工程成本所占項(xiàng)目成本的權(quán)重又很大，所以對(duì)工程工期的控制非常必要，要在保證質(zhì)量的前提下，盡量縮短工期，節(jié)約成本。

（2）設(shè)計(jì)變更的成本控制

在企業(yè)管理體系中，實(shí)施設(shè)計(jì)變更限額標(biāo)準(zhǔn)，施工前進(jìn)行圖紙會(huì)審，減少因圖紙問(wèn)題造成的變更及返工，最大化的減少無(wú)效成本的發(fā)生。

（3）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本控制

現(xiàn)場(chǎng)簽證必須遵循“先談后干”的原則，經(jīng)成本部審查、估價(jià)后、報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，由工程部下發(fā)工程指令之后交由施工單位施工并作為決算依據(jù)，施工單位在施工完成后，應(yīng)立即組織工程部、成本部共同測(cè)量、驗(yàn)收，并在7日內(nèi)上報(bào)簽證單，逾期視為放棄。

5工程結(jié)算階段的成本控制

工程結(jié)算是開(kāi)發(fā)企業(yè)最后控制成本的手段，要嚴(yán)格審查。 工程部、成本部、財(cái)務(wù)部及監(jiān)理公司對(duì)施工單位上報(bào)的結(jié)算資料進(jìn)行審查，內(nèi)容如下：

（1）核對(duì)合同條款 。 主要審查工程竣工是否驗(yàn)收合格，竣工內(nèi)容是否符合合同要求，結(jié)算方式是否按合同規(guī)定進(jìn)行等。

（2）審查隱蔽資料和有關(guān)簽證是否符合規(guī)定。

（3）審查設(shè)計(jì)變更通知是否符合程序流程。

（4）工程量審核是結(jié)算審核的關(guān)鍵和重點(diǎn)工作，應(yīng)根據(jù)結(jié)算資料反復(fù)核實(shí)。

（5）審核各項(xiàng)費(fèi)用是否準(zhǔn)確。 主要從費(fèi)率、計(jì)算基礎(chǔ)、價(jià)差調(diào)整、計(jì)費(fèi)程序等方面著手。

6銷售階段的成本控制

項(xiàng)目的銷售階段的成本控制主要是對(duì)費(fèi)用支出方面的控制。控制的要點(diǎn)主要有銷售方案、現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用、樣板間的裝修、銷售回款以及交樓等內(nèi)容。

7結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理要從培養(yǎng)全員成本管控意識(shí)、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合、成本管理與業(yè)務(wù)過(guò)程相結(jié)合等要點(diǎn)進(jìn)行。 項(xiàng)目成本管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的生命周期，以不斷降低項(xiàng)目的成本為宗旨，以保障項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本不超項(xiàng)目預(yù)算成本；在預(yù)定的時(shí)間與質(zhì)量前提下，通過(guò)改善項(xiàng)目管理的工作，采用經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等措施，挖掘降低成本的潛力，用盡可能少的花銷，達(dá)到質(zhì)量高、工期短、消耗低等目標(biāo)。 成本管理效率的高低直接制約項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果，在整個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程中的重要性無(wú)可置疑。

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；宏觀調(diào)控；成本控制

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

近幾年來(lái)，由于我國(guó)不斷出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策，使本來(lái)就火爆的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)愈來(lái)愈熱了。房地產(chǎn)項(xiàng)目自身情況及政府宏觀政策因素發(fā)生較大差異，如能采取有效的控制措施，則可以大幅度壓縮成本，可控性較強(qiáng)。因此，這也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用成本控制措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備工作一般會(huì)發(fā)生部分費(fèi)用，而這部分費(fèi)用主要體現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)前期籌備中。這部分費(fèi)用在國(guó)外項(xiàng)目建設(shè)中，主要?dú)w入通路成本，包含市場(chǎng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、項(xiàng)目立項(xiàng)及規(guī)劃費(fèi)用、項(xiàng)目選址及征地費(fèi)用等等。

1、土地費(fèi)用的控制

這部分費(fèi)用控制的關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地必須考慮地塊的地理位置、交通狀況及環(huán)境因素。在目前的土地政策和背景下，國(guó)有土地出讓一般以掛牌、拍賣、招商等三種方式進(jìn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于土地的選擇不多，因此針對(duì)每個(gè)出讓地塊的調(diào)研則顯得尤為重要。

對(duì)于項(xiàng)目地塊的SWOT分析及建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究必須開(kāi)展在拍賣之前，這樣才能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本分析，進(jìn)而減少項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期的被動(dòng)。在做前期論證時(shí)充分分析各種可能出現(xiàn)的影響開(kāi)發(fā)成本和進(jìn)度的因素，以決定是否拿地。另外，要充分考慮報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)。這些都需要做充分論證，才能達(dá)到有的放矢。

2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)的控制

前期工程費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)于行政事業(yè)收費(fèi)，應(yīng)采取有效的規(guī)避措施。而勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等，則應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行發(fā)包，在滿足設(shè)計(jì)要求的情況下最大程度的壓縮設(shè)計(jì)費(fèi)用。對(duì)設(shè)計(jì)單位，應(yīng)通過(guò)限額設(shè)計(jì)減小工期和材料成本壓力，應(yīng)該在建筑美學(xué)和投資成本間尋找平衡點(diǎn)，在保證設(shè)計(jì)定位和結(jié)構(gòu)安全及適用性的前提下，外立面盡可能簡(jiǎn)潔；設(shè)備設(shè)施夠用，好用；通過(guò)審核結(jié)構(gòu)配筋降低含金率等等辦法來(lái)達(dá)到控制開(kāi)發(fā)成本的目的。

三、施工費(fèi)用的全程控制措施

1、項(xiàng)目決策階段的費(fèi)用控制要點(diǎn)

一般房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段會(huì)遇到以下問(wèn)題，首先就是項(xiàng)目的實(shí)施階段時(shí)候的市場(chǎng)定位已經(jīng)與前期市場(chǎng)定位不一致。這個(gè)比較突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策上。這樣的難題必須采取以下對(duì)策：①加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，重新明確和調(diào)整項(xiàng)目市場(chǎng)定位；②推行價(jià)值工程管理，使用最少的投資，爭(zhēng)取最大的效益產(chǎn)出。③保持決策的連貫與調(diào)整，盡量避免后期大幅度調(diào)整帶來(lái)的震蕩和成本上升。

在價(jià)值工程管理上，必須遵循以下成本控制要點(diǎn)：①保持項(xiàng)目功能不變的情況下降低項(xiàng)目投資；②保持投資總額不變的情況下提高項(xiàng)目功能；③投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵，必須采用以下有效措施進(jìn)行控制：①對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)管理應(yīng)嚴(yán)格控制，設(shè)無(wú)論是概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均應(yīng)通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)控制流程來(lái)管理；②在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋、混凝土用量等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響；④通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量；⑤通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量。

3、項(xiàng)目招標(biāo)及前期階段的成本控制要點(diǎn)

在這個(gè)階段，必須通過(guò)合理分包及施工招投標(biāo)等手段合理降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。具體的控制措施如下：①專業(yè)專項(xiàng)工程分包給專項(xiàng)隊(duì)伍施工并負(fù)責(zé)驗(yàn)收通過(guò)，由有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)及施工單位進(jìn)行施工，并組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收；②盡可能自購(gòu)設(shè)備和材料，降低工程材料成本；③協(xié)調(diào)處理好與政府相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中涉及較多的專項(xiàng)檢查，必須協(xié)調(diào)好與政府相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，減少不必要的罰款和處置費(fèi)用。

其中材料采購(gòu)造價(jià)成本控制是重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，會(huì)出現(xiàn)有材料價(jià)格波動(dòng)的情況。尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì)更大，但是政府出臺(tái)的相應(yīng)建筑工程材料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效不及時(shí)，正確性時(shí)效性難以把握。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于不能自行采購(gòu)的材料，造價(jià)人員應(yīng)該實(shí)地走訪和深入了解，掌握材料采購(gòu)的真實(shí)價(jià)格，降低不必要的費(fèi)用支付。

4、項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本控制要點(diǎn)

這一成本控制的重點(diǎn)在于保證工程進(jìn)度，避免因延期交房引發(fā)不必要的賠償。此外，還要從各種施工手段上盡量避免由于錯(cuò)誤、缺漏等造成的浪費(fèi)及重復(fù)施工，減少相應(yīng)的費(fèi)用支出。這個(gè)階段控制造價(jià)控制較難把握，一旦發(fā)生錯(cuò)誤，將使竣工結(jié)算發(fā)生錯(cuò)誤。因此施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的審定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該讓費(fèi)用控制工程師和造價(jià)人員參與，從而避免問(wèn)題發(fā)生。

5、設(shè)計(jì)優(yōu)化及設(shè)計(jì)變更成本控制要點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)鼓勵(lì)施工單位采用新工藝及新手段進(jìn)行施工設(shè)計(jì)，甚至對(duì)于可以降低造價(jià)的材料替代或者合理圖紙變更，都可以提出建議，由設(shè)計(jì)單位從技術(shù)上考慮是否可行，最終房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審批核準(zhǔn)。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)的造價(jià)控制人員必須知道設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣對(duì)開(kāi)發(fā)效益的影響程度，基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。

6、造價(jià)增加的管理措施及控制要點(diǎn)

在施工過(guò)程中，由于工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等行為，會(huì)造成施工管理階段的費(fèi)用增加。而這階段的造價(jià)成本控制主要是施工中增加造價(jià)部分的管理，對(duì)沒(méi)有定額的分部分項(xiàng)工程單價(jià)要及時(shí)合理的確定。

四、財(cái)務(wù)費(fèi)用及項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間的控制手段

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這種大型資金占用的項(xiàng)目，以加快銷售和加速資金回收的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，是最優(yōu)化的資金手段，因此在項(xiàng)目建設(shè)全程必須縮短建設(shè)時(shí)間，控制手段主要有以下幾個(gè)方面：

1、在征地、拆遷、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等前期建設(shè)階段盡量縮短工期。

2、在對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位以加快進(jìn)度。

3、在施工階段，從項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)控制上為項(xiàng)目節(jié)約時(shí)間：①逐級(jí)編制工作計(jì)劃，分項(xiàng)落實(shí)；②以合同為藍(lán)本，明確各施工單位各分項(xiàng)工程的交接時(shí)間，對(duì)逾期交付行為設(shè)置處罰措施；③配備經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，保障項(xiàng)目擁有足夠的技術(shù)指導(dǎo)；④確保資金按時(shí)到位；⑤保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時(shí)到位；⑥對(duì)于施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更，要求設(shè)計(jì)單位及時(shí)變更出圖。

4、在銷售階段，要注意以下幾點(diǎn)：①項(xiàng)目定位及銷售策略要符合項(xiàng)目實(shí)際情況，切記盲目和空泛；②將銷售委托給專業(yè)的營(yíng)銷公司進(jìn)行，并設(shè)立一定的銷售激勵(lì)制度，快速通過(guò)市場(chǎng)；③項(xiàng)目施工進(jìn)度應(yīng)配合銷售進(jìn)度，在銷售時(shí)應(yīng)具備基本的立面展示及樣板間；③監(jiān)控售房款的收取及客戶房屋貸款的辦理，以便及時(shí)收到銀行放款。

五、結(jié)語(yǔ)

所以，在國(guó)家大的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，如果一定要尋找一個(gè)房?jī)r(jià)與利潤(rùn)的平衡點(diǎn)，來(lái)達(dá)到買賣雙方的雙贏，那只有通過(guò)合理手段控制好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。以方法促效益，才是企業(yè)生存的王道。

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篇7

【關(guān)鍵詞】工程造價(jià)；動(dòng)態(tài)控制；價(jià)值工程；限額設(shè)計(jì)；PDCA

1、工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制的必要性及基本理論和方法

1.1 工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制的必要性

從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，盈利是房地產(chǎn)企業(yè)的根本利益，而建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制，即成本控制是盈利的核心主題。但實(shí)際建設(shè)過(guò)程中往往產(chǎn)生“決算超預(yù)算，預(yù)算超概算，概算超估算”的“三超”現(xiàn)象，使設(shè)定的工程估算、設(shè)計(jì)概算、各階段預(yù)算起不到控制項(xiàng)目總投資的作用。房地產(chǎn)行業(yè)自身的原因概括如下：

A、項(xiàng)目決策失誤。決策團(tuán)隊(duì)對(duì)擬建項(xiàng)目缺乏充分調(diào)查取證，項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)數(shù)據(jù)陳舊，決策過(guò)程沒(méi)有進(jìn)行詳盡的分析、比對(duì)及論證。

B、設(shè)計(jì)配合脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位只注重技術(shù)的先進(jìn)性、適用性、安全性，設(shè)計(jì)過(guò)于保守，造成技術(shù)與經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)，從而造成不必要的資源浪費(fèi)。

C、各部門(mén)目標(biāo)不協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)工程管理、成本控制及投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等部門(mén)目標(biāo)及利益不協(xié)調(diào)，前期的造價(jià)控制策劃沒(méi)有得到嚴(yán)格實(shí)施。

因此，有必要引入動(dòng)態(tài)控制理論，以使造價(jià)控制能在項(xiàng)目建設(shè)的決策階段、設(shè)計(jì)階段及施工階段環(huán)環(huán)相扣，使用價(jià)值工程、限額設(shè)計(jì)、PDCA等動(dòng)態(tài)控制方法解決“三超”問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)有效的成本控制及盈利最優(yōu)化。

注：

[1] VE，Value Engineering，即價(jià)值工程。

[2] “三超”即“決算超預(yù)算，預(yù)算超概算，概算超估算”。

1.2 工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制的基本理論及方

工程造價(jià)控制與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程的關(guān)系如上圖所示，本文旨在探討將工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制的主導(dǎo)思想貫穿于上述項(xiàng)目建設(shè)的每一階段。與工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制理論相對(duì)應(yīng)的方法簡(jiǎn)述如下：

A、價(jià)值工程。價(jià)值工程是運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，揭示功能與成本即效用與費(fèi)用之間最佳匹配規(guī)律，可以最大限度的降低全生命周期成本（LCC- Life Cycle Cost）。功能與成本的關(guān)系式為：V=F/C。其中，V—價(jià)值，是指產(chǎn)品或服務(wù)給用戶帶來(lái)的效益；C—建造成本；F—功能：是指產(chǎn)品或服務(wù)對(duì)用戶的使用價(jià)值。在建筑工程中，通常指某項(xiàng)服務(wù)或某個(gè)分部工程在單位工程中所擔(dān)負(fù)的職能或所引起的作用。

B、限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是按照投資或造價(jià)的限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計(jì)。它有兩層含義，一是項(xiàng)目的下一階段按照上一階段的投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求，一是項(xiàng)目局部按設(shè)定投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求。

C、PDCA。P指成本計(jì)劃和合同策劃，D指項(xiàng)目實(shí)施階段的成本消耗和合同履行，C是將D的數(shù)據(jù)與P的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算比較、探求成功或偏差的緣由，A是對(duì)癥下藥、制定對(duì)策糾正偏差。

下面僅針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)決策階段及設(shè)計(jì)階段，具體闡明如何應(yīng)用上述基本理論及方法進(jìn)行有效的造價(jià)控制。

2、項(xiàng)目建設(shè)決策階段的工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制與管理

2.1 投資估算的先決性和指導(dǎo)作用

建設(shè)工程項(xiàng)目的工程估算是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，也是制定資金籌措計(jì)劃、控制投資限額的依據(jù)。投資估算的準(zhǔn)確與否不僅影響到建設(shè)前期的投資決策，而且也直接關(guān)系到設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算的正確編制以及項(xiàng)目建設(shè)期造價(jià)的有效管理與控制。

2.2 投資估算編制的常用方法

投資估算以指標(biāo)估算法為主，也可以采用類比方法對(duì)比分析。指標(biāo)估算法具體程序是熟悉設(shè)計(jì)意圖，整理外業(yè)調(diào)查資料，確定人工單價(jià)、材料供應(yīng)價(jià)格和運(yùn)輸方案，計(jì)算材料的預(yù)算單價(jià)，對(duì)適用指標(biāo)中的其他材料費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)以及指標(biāo)規(guī)定的應(yīng)予調(diào)整的其他事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)行人工和材料實(shí)物量的分析計(jì)算，計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用并匯總。

2.3 投資估算編制的常見(jiàn)問(wèn)題

A、對(duì)此階段的投資控制重視程度不夠，重后期，輕前期，重決算，輕概算，孤立地搞此階段的投資估算，忽視了其與前、后階段的聯(lián)系；

B、踏勘深度不夠，資料不全，很多未考慮的因素在下一階段暴露出來(lái)，使估算失去了指導(dǎo)意義；

C、對(duì)市場(chǎng)情況不了解，只知按編制辦法套公式計(jì)算，不考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)，使計(jì)算出來(lái)的價(jià)格與實(shí)際有較大出入；

D、對(duì)工程項(xiàng)目的費(fèi)用劃分、工程項(xiàng)目劃分不明確，造成多算漏算；

E、不經(jīng)允許隨意抽換定額、指標(biāo)；

F、僅考慮了主要工程的調(diào)整值，忽略了其他工程的調(diào)整值。

2.4 投資估算編制的控制措施

A、運(yùn)用定額設(shè)計(jì)的方法，投資估算與工程造價(jià)的誤差應(yīng)控制在10%以內(nèi)，不得任意突破，避免下一階段產(chǎn)生大的方案變更或設(shè)計(jì)變更而造成較大浪費(fèi)；

B、運(yùn)用價(jià)值工程的方法，在全面掌握項(xiàng)目所在地的各種有關(guān)資料的基礎(chǔ)上做到多方案比較，合理選址、確定建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)水平及選擇適當(dāng)?shù)墓に嚭驮O(shè)備，注意對(duì)新技術(shù)、新工藝、新材料等一切可能引起造價(jià)指標(biāo)變動(dòng)的因素評(píng)價(jià)及選用；

C、運(yùn)用主動(dòng)實(shí)行動(dòng)態(tài)控制思想，充分考慮建設(shè)期間預(yù)留價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)、市場(chǎng)價(jià)差、施工中必要的技術(shù)措施費(fèi)、包干系數(shù)及不可預(yù)見(jiàn)的因素；

D、運(yùn)用PDCA控制的方法，認(rèn)真分析指標(biāo)的適用條件與數(shù)量，與指標(biāo)相比有較大出入的主要工程應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，將擬建項(xiàng)目的造價(jià)情況與別的造價(jià)資料相對(duì)比，找出差別較大的工程進(jìn)行重點(diǎn)分析并尋找突破。

3、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制與管理

3.1 設(shè)計(jì)概算在項(xiàng)目造價(jià)控制的決定性作用及內(nèi)容

一旦將擬建項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)決策后，設(shè)計(jì)階段就成為了整個(gè)工程造價(jià)控制中最為關(guān)鍵的一個(gè)階段，設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)實(shí)際影響大約占整體影響的百分之七十以上。因此，設(shè)計(jì)階段是工程投資控制的關(guān)鍵階段，對(duì)工程造價(jià)具有決定性的影響，要控制工程造價(jià)，必須要重點(diǎn)研究如何做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，這也正是本文闡述的重點(diǎn)之一。

設(shè)計(jì)階段成本控制的內(nèi)容包括：方案比選，方案的優(yōu)化，限額設(shè)計(jì)，三者層層深入，只有當(dāng)一個(gè)方案被確定下來(lái)，才能對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，而限額設(shè)計(jì)是根據(jù)優(yōu)化后的方案進(jìn)行成本控制任務(wù)的分配。因此在設(shè)計(jì)階段，方案是對(duì)工程造價(jià)影響最大的部分，方案比選的結(jié)果直接影響到該工程的投資和質(zhì)量，方案是否采用先進(jìn)的技術(shù)也成為確定工程等級(jí)的一個(gè)重要依據(jù)。

3.2 設(shè)計(jì)階段投資失控的原因

A、對(duì)設(shè)計(jì)階段的方案比選重視不足，憑從上到下的指定方案或僅靠專家的主觀評(píng)定，沒(méi)有通過(guò)較為客觀的分析方法對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)后得出最優(yōu)結(jié)果，一些更好的設(shè)計(jì)方案被忽略，得不到很好的利用；

B、設(shè)計(jì)階段方案比選過(guò)程中運(yùn)用傳統(tǒng)的綜合評(píng)價(jià)方法，新元素及模糊因素沒(méi)有正確導(dǎo)入，導(dǎo)致評(píng)價(jià)結(jié)果失誤或偏離實(shí)際情況較多。

C、設(shè)計(jì)人員在觀念上還沒(méi)有把價(jià)值工程的方法融入到技術(shù)設(shè)計(jì)中去。在設(shè)計(jì)過(guò)程中搞保守設(shè)計(jì)，許多節(jié)省資金、提高效率的新技術(shù)也因此不能夠得到推廣。

D、設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、信息化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

3.3 設(shè)計(jì)階段成本控制的改進(jìn)措施及要點(diǎn)

A、在方案比選時(shí)，采用定性或定量的方法分析，在滿足工程結(jié)構(gòu)及使用功能的前提下，依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。同時(shí)考慮到方案比選中的眾多不確定因素，可以將系統(tǒng)工程中的先進(jìn)方法引入到傳統(tǒng)的方案比選方法中去，使方法本身不斷完善，評(píng)價(jià)結(jié)果更為準(zhǔn)確。

B、設(shè)計(jì)方案一經(jīng)確定，又可采用價(jià)值工程方法，通過(guò)功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)。

C、推行建設(shè)方案和經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招投標(biāo)方法。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)有利于設(shè)計(jì)方案的選擇和競(jìng)爭(zhēng)，使那些技術(shù)先進(jìn)、工藝合理、功能符合使用要求的優(yōu)秀方案入選，更主要的是中標(biāo)項(xiàng)目做出的投資估算更能控制或接近招標(biāo)文件規(guī)定的投資范圍，從而更好地控制投資。在運(yùn)作過(guò)程中，業(yè)主對(duì)招標(biāo)的目的要明確，中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要合理，操作程序要規(guī)范，這樣才能更好地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行前期控制。

D、積極推行“限額設(shè)計(jì)”。按結(jié)構(gòu)的部位或功能的不同，將資金分為若干單元，設(shè)計(jì)人員根據(jù)限制的額度進(jìn)行設(shè)計(jì)。通過(guò)這種“限額設(shè)計(jì)”，能有效地控制整個(gè)項(xiàng)目的投資及造價(jià)，同時(shí)還可以確保重點(diǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)分項(xiàng)的資金投入。

E、充分考慮影響造價(jià)的動(dòng)態(tài)因素，將設(shè)計(jì)變更控制在最小程度。因?yàn)樽兏婕暗囊蛩胤彪s，一旦發(fā)生難以理順，尤其是施工階段的變更，涉及到建設(shè)單位、施工單位利益關(guān)系，糾紛不斷，既增加造價(jià)又影響進(jìn)度。

F、加強(qiáng)施工圖的審核工作。由技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)審核圖紙的設(shè)計(jì)范圍、結(jié)構(gòu)水平、建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；由造價(jià)管理部門(mén)負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)概算與施工圖紙的一致性，設(shè)計(jì)概算與投資估算的協(xié)調(diào)性，如有超概算的項(xiàng)目，應(yīng)與各部門(mén)之間全力配合，將突破投資的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，為工程施工階段的投資控制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

G、加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)、信譽(yù)、業(yè)績(jī)等方面核實(shí)。工程價(jià)值法中的F和C是對(duì)立統(tǒng)一的，尋求建造成本及建造服務(wù)功能最大化方可保證價(jià)值最優(yōu)化。

H、合同中應(yīng)有對(duì)變更、索賠、價(jià)格調(diào)整的有關(guān)項(xiàng)目的明確規(guī)定及流程，這也是動(dòng)態(tài)管理中重要的事前管理措施。

4、小結(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有投資大、周期長(zhǎng)、可節(jié)省成本空間高等特點(diǎn)，引入工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制勢(shì)在必行。VE是一種系統(tǒng)、全方位、全過(guò)程的管理技術(shù)，限額設(shè)計(jì)是VE在設(shè)計(jì)領(lǐng)域的一個(gè)重要分支，PDCA是推動(dòng)VE理論升級(jí)的方法論。筆者僅從項(xiàng)目決策階段及設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行初步探討，關(guān)于動(dòng)態(tài)控制在項(xiàng)目建設(shè)其他各階段的應(yīng)用及動(dòng)態(tài)控制方法在各階段如何具體開(kāi)展工作還需進(jìn)一步深入探討。

參考文獻(xiàn)：

[1]彭光金，俞集輝，韋俊濤等.特征提取和小樣本學(xué)習(xí)的電力工程造價(jià)預(yù)測(cè)模型[J].重慶大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2009，32（9）

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；對(duì)策研究

成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心，隨著現(xiàn)代建筑業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力日益激烈，加強(qiáng)成本控制成為房企管理中的非常重要的問(wèn)題。為保證實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)，在滿足生產(chǎn)需要的條件下，對(duì)影響成本的主要因素進(jìn)行嚴(yán)格管控。為了謀求企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)應(yīng)保持“收與支”之間的相對(duì)平衡，成本控制一方面能夠保證將建設(shè)成本控制在一定范圍內(nèi)，另一方面能夠提高企業(yè)的內(nèi)部管理水平，進(jìn)行有效的企業(yè)管理。企業(yè)的成本控制指標(biāo)是綜合性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，體現(xiàn)了企業(yè)管理水平的高低，成本管理能夠針對(duì)企業(yè)生產(chǎn)管理、質(zhì)量管理、技術(shù)管理等方面的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整控制，改進(jìn)企業(yè)管理中存在的問(wèn)題，同時(shí)有效的進(jìn)行成本控制，節(jié)約企業(yè)成本和社會(huì)資源。

一、房地產(chǎn)成本控制中存在的問(wèn)題

1.對(duì)房地產(chǎn)成本控制的認(rèn)識(shí)不全面不深刻

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)體現(xiàn)全過(guò)程、全方位的控制要點(diǎn)，但目前大部分的企業(yè)都只是從工程施工階段進(jìn)行成本控制，無(wú)法滿足全過(guò)程成本管控要求。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)上存在一定的局限性，有的企業(yè)只重視設(shè)計(jì)階段的成本控制，有的企業(yè)則只重視施工階段的成本控制，認(rèn)為施工材料、機(jī)械設(shè)備、人工是造成成本問(wèn)題的主要方面。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)綜合性強(qiáng)資金密集型行業(yè)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，企業(yè)的發(fā)展道路逐漸趨于精細(xì)化，全過(guò)程以及全面控制已經(jīng)成為了企業(yè)成本控制的核心，在進(jìn)行成本管理控制時(shí)應(yīng)盡量將所有的成本要素考慮在內(nèi)，同時(shí)還要重視全員成本管理。

2.缺乏完善的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系

很多房地產(chǎn)公司不重視成本管理體系的建設(shè)，不重視制定目標(biāo)成本，沒(méi)有明確的崗位職責(zé)，沒(méi)有建立完善的責(zé)任成本體系，也沒(méi)有對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行跟蹤分析預(yù)警，對(duì)于最終的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，沒(méi)有真正拿數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話，也不重視成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立和知識(shí)管理。

3.缺乏科學(xué)的房地產(chǎn)成本控制方法

很多房產(chǎn)公司對(duì)投資階段，缺乏戰(zhàn)略決策，對(duì)于土地的獲取，只能采取招拍掛方式獲取，沒(méi)有創(chuàng)新的思維和創(chuàng)新的模式獲取更低價(jià)的土地，造成樓板價(jià)過(guò)高。

對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制是絕大部分開(kāi)發(fā)商的弱項(xiàng)，由于設(shè)計(jì)階段的專業(yè)性強(qiáng)，要求開(kāi)發(fā)商的管理人員有較高的設(shè)計(jì)水平和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，具備此能力的設(shè)計(jì)人員非常緊缺，因此對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制很弱，缺乏進(jìn)行限額設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的思路和方法。

對(duì)招標(biāo)階段的成本控制，很多開(kāi)發(fā)商不重視合約規(guī)劃，不重視招標(biāo)工作的計(jì)劃性，也不重視清單招標(biāo)，缺乏前瞻性，缺乏對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)籌計(jì)劃。

施工階段的成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工過(guò)程中設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、索賠資料、結(jié)算資料管理不嚴(yán)格，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫攘鞒蹋斐煽⒐そY(jié)算價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出合同簽訂價(jià)格。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制的對(duì)策

1.加強(qiáng)對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)，培養(yǎng)成本管理意識(shí)

成本控制管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心，在市場(chǎng)下行階段更具有關(guān)鍵性意義，尤其是在低利潤(rùn)時(shí)代，實(shí)行嚴(yán)格的成本管理比規(guī)?；瘮U(kuò)張更為重要。實(shí)行成本管控是加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)功，房地產(chǎn)企業(yè)要努力控制土地成本、前期開(kāi)發(fā)成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套成本、建安成本、盡量降低財(cái)務(wù)成本和企業(yè)管理費(fèi)用，達(dá)到成本領(lǐng)先，進(jìn)而提高企業(yè)的利潤(rùn)率。

2.建立完善的成本管理體系

主要從以下幾個(gè)方面建立房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理體系：

1）建立詳細(xì)的目標(biāo)成本管理體系，首先根據(jù)項(xiàng)目的定位和設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)要求和類似樓盤(pán)的對(duì)標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算出各項(xiàng)建筑單方指標(biāo)，盡可能分解到五級(jí)科目，每一個(gè)單項(xiàng)落實(shí)到每一份合同。

2）建立責(zé)任成本管理體系，目標(biāo)成本制定以后一定要將成本逐項(xiàng)分解到部門(mén)，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績(jī)效考核的范疇。

3）建立動(dòng)態(tài)成本管理體系，根據(jù)項(xiàng)目建立動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)，保持對(duì)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，首先建立動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳，確保各部門(mén)發(fā)生的成本能及時(shí)反映，其次，要確保所有涉及到費(fèi)用的變更能得到及時(shí)管理。

4）建立完善的項(xiàng)目后評(píng)估體系，對(duì)比結(jié)算與目標(biāo)成本的差異，分析各期動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告，分析工程承包范圍的變化，工程量的變化，以及設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響。

3.采取先進(jìn)的成本控制方法

主要采取如下先進(jìn)的成本控制方法：

1）在投資階段重視土地成本及獲取土地的方式，盡量采取合作的方式來(lái)獲取土地，避免全部采取招拍掛方式高價(jià)獲取土地。

2）在設(shè)計(jì)階段推行設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)階段引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，不僅能節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，更能獲取好的設(shè)計(jì)方案，引入好的設(shè)計(jì)供應(yīng)商，在設(shè)計(jì)階段推行限額設(shè)計(jì)，按照房地產(chǎn)企業(yè)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)以及通過(guò)審批的目標(biāo)成本，來(lái)控制初步設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)保證各專業(yè)達(dá)到使用功能的前提下，按分配到的投資限額控制各專業(yè)的設(shè)計(jì)，嚴(yán)控設(shè)計(jì)的不合理性，保證總投資控制在目標(biāo)成本內(nèi)，限額設(shè)計(jì)不是單純的控制投資，而是在滿足功能的前提下，為控制成本而精心設(shè)計(jì)。

3）在招標(biāo)階段重視合約規(guī)劃，制定適合項(xiàng)目的合約構(gòu)架，強(qiáng)調(diào)成本管理工作的計(jì)劃性，重視供應(yīng)鏈成本管理，堅(jiān)持清單招標(biāo)，杜絕費(fèi)率招標(biāo)，堅(jiān)持公開(kāi)招標(biāo)，減少議標(biāo)，以形成充分競(jìng)爭(zhēng)，注重市場(chǎng)調(diào)研和同行競(jìng)品對(duì)標(biāo)分析。合約規(guī)劃是指項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，對(duì)項(xiàng)目所要發(fā)生的所有合同大類及金額進(jìn)行預(yù)估計(jì)，是實(shí)現(xiàn)成本管控的基礎(chǔ)，將目標(biāo)成本科目上的金額分解為各部門(mén)各專業(yè)的具體合同，應(yīng)由各職能部門(mén)核心人員參與編制，盡量采取標(biāo)準(zhǔn)的合約規(guī)劃模版，便于統(tǒng)一管控。工程量清單招標(biāo)是由招標(biāo)人提供工程量清單，投標(biāo)人根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況自行報(bào)價(jià)，一般采取合理低價(jià)的中標(biāo)原則，為投標(biāo)者提供了統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性平臺(tái)，把定價(jià)的自交給投保單位，在此報(bào)價(jià)機(jī)制下，投標(biāo)單位才會(huì)對(duì)自己的報(bào)價(jià)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，避免后期合同實(shí)施過(guò)程中多種扯皮現(xiàn)象。為進(jìn)一步降低成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視供應(yīng)鏈成本管理，盡量形成戰(zhàn)略集采，降低采購(gòu)成本。

4）在施工階段嚴(yán)控現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更，不斷進(jìn)行成本測(cè)算和方案優(yōu)化，重視認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)。首先，應(yīng)該重視施工圖的審核工作，在施工前組織詳細(xì)的圖紙會(huì)審，對(duì)不合理的設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，在施工中盡量減少設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，其次對(duì)已發(fā)生的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行分類，明確責(zé)任，杜絕再次發(fā)生。在施工階段，應(yīng)重視對(duì)施工方案進(jìn)行成本測(cè)算，對(duì)施工方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行比較，選擇最優(yōu)方案，優(yōu)化施工方法，優(yōu)化施工組織，從而降低建設(shè)成本。

5）在后評(píng)估階段，重視合同后評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，重視數(shù)據(jù)庫(kù)的積累和知識(shí)管理。

三、結(jié)論

在實(shí)際成本控制工作中，要堅(jiān)持向全員宣貫成本管理理念，認(rèn)清成本管理是全員、全過(guò)程管控，加強(qiáng)成本管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)成本的事前控制，加強(qiáng)成本工作的計(jì)劃性。在成本管理體系上，重視行業(yè)內(nèi)對(duì)標(biāo)，重視成本調(diào)研、目標(biāo)成本的制定及動(dòng)態(tài)成本的管理，進(jìn)一步做好經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的總結(jié)與提煉工作，形成不同業(yè)態(tài)不同建筑產(chǎn)品的成本數(shù)據(jù)庫(kù)。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市場(chǎng)調(diào)研

1前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本主要由土地成本、工程建設(shè)成本、管理費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成。其中工程建設(shè)成本占比重最大，一般會(huì)占到項(xiàng)目總成本的40%以上，有的項(xiàng)目甚至達(dá)70% 以上，而土地成本、管理費(fèi)用、稅金等相對(duì)比較固定，可節(jié)省的空間較小，因此，工程建設(shè)成本控制是基建項(xiàng)目成本控制中的關(guān)鍵一環(huán)。只有注重成本管理，控制合理的造價(jià)，才能以最小的成本取得最大的效益。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成

2.1 項(xiàng)目前期階段的成本

這一階段主要是在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析。此階段對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是基礎(chǔ)性階段，非常重要。但是這一階段的成本占總成本的比例較低，一般不會(huì)超過(guò)4%。此階段的成本主要是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究等開(kāi)發(fā)費(fèi)用，為了保證項(xiàng)目的成功，應(yīng)加強(qiáng)此階段的工作。

2.2 土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行和預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策的加強(qiáng)，通過(guò)拍賣方式獲得開(kāi)發(fā)土地成為主要的方式。

2.3 設(shè)計(jì)階段成本

該階段具體包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本和招標(biāo)、評(píng)標(biāo)成本。如工程勘察費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等。

2.4 項(xiàng)目施工階段的成本

這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段。此階段的主要費(fèi)用包括：人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其它直接費(fèi)、間接費(fèi)、施工管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。

2.5 管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括：管理人員的工資差旅費(fèi)用、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)等。在整個(gè)成本中所占的比例一般為2%左右。

2.6 貸款利息

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須借助于銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付利息，貸款利息也成為開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。但是對(duì)于具體的企業(yè)、具體的項(xiàng)目，它所占成本的構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

2.7 稅費(fèi)

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，根據(jù)項(xiàng)目的不同，稅費(fèi)略有差別，除所得稅外一般占銷售收入的7%

2.8 其它費(fèi)用

它主要包括：宣傳費(fèi)用、各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，在成本構(gòu)成中一般為5%左右。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不同階段的成本控制要點(diǎn)

3.1 項(xiàng)目前期策劃和確立階段的成本控制要點(diǎn)

此階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。這一階段主要是在市場(chǎng)調(diào)研階段的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策，具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，其中編制切實(shí)可行的可行性研究報(bào)告是工程成本控制最重要的依據(jù)。另外，在這一階段還有兩項(xiàng)重要成本，雖然尚未發(fā)生，但屬于這一階段必須要考慮的內(nèi)容：一是土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%；二是配套及其他收費(fèi)支出，主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，這部分成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中受外界因素影響，一般占項(xiàng)目總投資的10%一15%。

3.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本控制要點(diǎn)

設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本管理的重點(diǎn)，也是工程投資最重要的依據(jù)。據(jù)國(guó)際上一些數(shù)據(jù)表明，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%以下，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度卻達(dá)到了75%以上，從一定程度來(lái)講，工程的設(shè)計(jì)就決定了工程成本。這一階段的內(nèi)容包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本、招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。

3.3 項(xiàng)目施工階段成本控制要點(diǎn)

施工階段的成本控制，也就是對(duì)照計(jì)劃成本，找出正負(fù)偏差及原因，監(jiān)視實(shí)際成本的運(yùn)行情況，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的目標(biāo)管理，并與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制同時(shí)進(jìn)行，這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體建造過(guò)程，一般從現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工到竣工后交付使用為止。開(kāi)工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。施工成本包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等?？⒐を?yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測(cè)繪產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。

3.4 項(xiàng)目竣工決算階段成本控制要點(diǎn)

工程項(xiàng)目建設(shè)完成后，企業(yè)專業(yè)人員要正確編制竣工決算，報(bào)審計(jì)部門(mén)審定，分析整個(gè)項(xiàng)目的成本控制效果，與總投資計(jì)劃比較、分析后進(jìn)行評(píng)價(jià)。做好項(xiàng)目的善后保修和回訪工作，積極與業(yè)主溝通，防止產(chǎn)生不必要的支出，降低后期管理成本。

3.5 項(xiàng)目使用階段成本控制要點(diǎn)

從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止，即通常的物業(yè)管理成本。選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，對(duì)于項(xiàng)目后期管理成本的控制是非常必要的。

4如何有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本

4.1 降低資金成本

要加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金，要盡可能的拓寬融資渠道，募集更多的資金；要加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收，這是企業(yè)對(duì)外發(fā)放的低息甚至無(wú)息貸款，是對(duì)企業(yè)資金的占用，必須及時(shí)回收；要嚴(yán)格按工程撥款計(jì)劃按期撥付資金，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按規(guī)定的金額向規(guī)定的收款人撥付款項(xiàng)；壓縮現(xiàn)金庫(kù)存與現(xiàn)金的使用量，除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項(xiàng)外，應(yīng)一律通過(guò)轉(zhuǎn)賬和使用支票進(jìn)行結(jié)算；加快在途資金的人賬，這一類資金，自取得票據(jù)時(shí)起，所有權(quán)已歸屬開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此應(yīng)該及時(shí)到銀行辦理手續(xù)。

4.2控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià)

規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全國(guó)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的土地市場(chǎng)，并且逐步使行政性配置方式從經(jīng)營(yíng)性土地領(lǐng)域退出，避免出現(xiàn)暗箱操作，引發(fā)國(guó)有資產(chǎn)流失；加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡；逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制，政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對(duì)超過(guò)規(guī)定期限而未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后要強(qiáng)制性收回，以此來(lái)以保持足量的用地規(guī)模，平抑過(guò)高的地價(jià)。

4.4合理使用銷售推廣費(fèi)用

銷售推廣費(fèi)用是指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用（未含銷售酬金）。使用好銷售推廣費(fèi)用非常重要，因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢(qián)的多少，項(xiàng)目成本的高低，還影響樓盤(pán)的銷售。如果銷售推廣費(fèi)用使用得好，則會(huì)起到一兩撥千斤的作用，讓整個(gè)銷售市場(chǎng)活躍起來(lái)。所以要充分研究市場(chǎng)，吃透規(guī)則，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。

4.5 開(kāi)拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用

金融在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中占有舉足輕重的地位，沒(méi)有金融便沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的存在。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過(guò)緊的狀況，真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過(guò)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機(jī)制改革，適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門(mén)檻，適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長(zhǎng)期貸款利率水平等。也只有通過(guò)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

篇10

關(guān)鍵詞：成本控制；成本目標(biāo)；設(shè)計(jì)階段；施工階段；社會(huì)資源

Abstract: Cost control is one of the topics attracting every real estate development enterprise’s most attention. Based on working experience, the author expounds the key links and points of cost control in development process in the paper,and it is appreciate for your criticism and correction for the impropriety.

Keywords: cost control; cost objective; design phase; construction phase; social resources

中圖分類號(hào)： TU991.05 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制涉及開(kāi)發(fā)過(guò)程中的幾乎所有環(huán)節(jié)，但主要由兩個(gè)階段完成，第一階段是設(shè)計(jì)階段，第二階段是工程實(shí)施階段（含施工前期通過(guò)招投標(biāo)選定施工隊(duì)伍）。而第一階段決定了產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本的70—80%，因此，第一階段在控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本方面尤其重要。

設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)：

1.設(shè)計(jì)階段與工程成本的關(guān)系：

（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段決定了產(chǎn)品的形式。規(guī)劃方案確定了一個(gè)項(xiàng)目對(duì)土地的利用方式，從而確定了該項(xiàng)目一系列的屬性：容積率、綠地率、交通組織方式、市政配套方式、產(chǎn)品類型等，確定了該項(xiàng)目的樓面地價(jià)。

（2）施工圖設(shè)計(jì)階段，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步基本確定了具體產(chǎn)品建造的主要成本。施工圖設(shè)計(jì)確定了產(chǎn)品的基礎(chǔ)形式、上部結(jié)構(gòu)形式以及外部造型、內(nèi)部間隔等建筑物的基本部分，從而完成了對(duì)建筑物主要建造成本的確定。

2.設(shè)計(jì)階段在工程成本控制方面應(yīng)做好以下工作：

規(guī)劃方案、建筑方案、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審與優(yōu)

化：一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃方案是否合理，取決于項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查及策劃方案是否合理。規(guī)劃方案中產(chǎn)品的形式及配比以及是否與項(xiàng)目所在位置及地形相配套，交通組織形式的選擇等顯示了規(guī)劃方案的優(yōu)劣，房產(chǎn)商可選擇多家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，對(duì)比優(yōu)化，確定最終方案。

建筑方案的設(shè)計(jì)直接影響將來(lái)建筑物的成本構(gòu)成，一個(gè)好的建筑方案不僅外觀簡(jiǎn)潔大方，內(nèi)部布局合理，而且對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求控制在一個(gè)合理的水平。

施工圖設(shè)計(jì)中選擇合理基礎(chǔ)形式及結(jié)構(gòu)類型，對(duì)建筑物的成本至關(guān)正要， 鋼筋混凝土用量既經(jīng)濟(jì)合理，避免浪費(fèi)，又能確保工程質(zhì)量。

做好室內(nèi)、室外工程，市政與景觀工程等各專

業(yè)施工圖的銜接。室內(nèi)室外施工圖紙及市政與景觀工程圖紙往往是由不同的設(shè)計(jì)單位完成，做好各設(shè)計(jì)單位之間的銜接，對(duì)將來(lái)施工過(guò)程中減少設(shè)計(jì)變更，加快工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量從而降低工程造價(jià)做好基礎(chǔ)工作。

（3）開(kāi)工前的施工圖會(huì)審，盡可能多的發(fā)現(xiàn)施工圖

設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題，減少施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更。

工程實(shí)施階段與工程成本的關(guān)系：

工程實(shí)施階段是工程成本實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，所以這一階段的每一項(xiàng)工作均與工程成本的控制有著密切的關(guān)系。

1.工程量清單招標(biāo)。這是目前比較流行的招標(biāo)方法，該方法有以下優(yōu)點(diǎn)：

計(jì)價(jià)方式簡(jiǎn)潔，一目了然，便于分析招標(biāo)商

務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施；

（2）工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場(chǎng)規(guī)律控制工程成本；

（3）工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中

有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證；

（4）設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)

變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況，使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能；

（5）工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起

的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率。

2.工程施工過(guò)程中，主要在以下幾個(gè)方面做好成本控制：

（1）嚴(yán)把設(shè)計(jì)變更關(guān)，將工程造價(jià)控制在目標(biāo)成本內(nèi)。

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中盡量減少設(shè)計(jì)變更，無(wú)特殊情況堅(jiān)決不作設(shè)計(jì)變更。如必須變更，按公司規(guī)定和合同約定的程序進(jìn)行，健全設(shè)計(jì)變更審批制度。最好做到先預(yù)算后施工，做到管理人員心中有數(shù)，如突破目標(biāo)成本必須經(jīng)設(shè)計(jì)審批單位（部門(mén)）審查同意，以切實(shí)防止通過(guò)變更設(shè)計(jì)，任意增加設(shè)計(jì)內(nèi)容，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，從而提高工程造價(jià)。

（2）嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理監(jiān)督，要求施工方按圖施工，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)材料代用、額外用工、材料價(jià)格、各種預(yù)算外費(fèi)用的簽證應(yīng)做到先算賬后簽證，隨時(shí)掌握項(xiàng)目費(fèi)用變化額度，對(duì)工程造價(jià)盡量做到心中有數(shù)。同時(shí)要促使施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證工作，減少竣工結(jié)算時(shí)產(chǎn)生一些不必要的糾紛。許多土建工程由于現(xiàn)場(chǎng)簽證不嚴(yán)從而增加竣工結(jié)算的難度并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。因此，嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理是項(xiàng)目實(shí)施階段控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。

（3）避免施工索賠現(xiàn)象的發(fā)生，采用有效的反索賠手段。

施工索賠包括兩個(gè)方面，即工期、經(jīng)濟(jì)索賠。引起索賠原因是多方面的，其中建設(shè)單位設(shè)計(jì)變更、工期變更、管理人員指令錯(cuò)誤、停水、停電以及不可抗力的自然災(zāi)害等等，管理人員應(yīng)著重避免設(shè)計(jì)變更、工期變更、管理人員指令錯(cuò)誤等人為因素引起的施工索賠，同時(shí)，還應(yīng)注重建設(shè)方對(duì)施工方的索賠，也包括兩方面的內(nèi)容，進(jìn)度、質(zhì)量索賠，即施工方未能按施工合同及施工規(guī)范完成進(jìn)度目標(biāo)及質(zhì)量目標(biāo)產(chǎn)生的反索賠?？茖W(xué)地組織工程項(xiàng)目的實(shí)施，掌握施工路線的關(guān)鍵路徑，全面掌握施工合同及相關(guān)政策，日常工作中，注重索賠信息的收集、整理以及信息傳遞的時(shí)效性是有效的反索賠手段。因此，有效的反索賠手段是項(xiàng)目實(shí)施階段控制工程造價(jià)的重要內(nèi)容。

（4）深化設(shè)計(jì)，施工工藝技術(shù)創(chuàng)新。

深化圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，采用新工藝、新技術(shù)，大膽創(chuàng)新施工工藝，利用價(jià)值工程原理，進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，能夠較好的達(dá)到縮短建設(shè)工期、降低投資成本的目的。

（5）控制材料用量，合理確定材料價(jià)格。

在工程造價(jià)的控制中材料用量和價(jià)格的控制是主要的。材料費(fèi)在工程中常占有很大的比例，一般占預(yù)算費(fèi)用的70%，因此，材料的消耗量和其價(jià)格的高低對(duì)工程造價(jià)影響很大。一方面，鼓勵(lì)改進(jìn)施工技術(shù)，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)，降低堆放、倉(cāng)儲(chǔ)損耗合同中的材料用量控制，另一方面，應(yīng)仔細(xì)審核、確定工程量清單、基本單價(jià)，控制主要材料的價(jià)格，在保質(zhì)保量的前提下，貨比三家，擇優(yōu)購(gòu)料，就近購(gòu)料，選用最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)輸方法，以降低運(yùn)輸成本，從而有效控制工程造價(jià)。

建設(shè)項(xiàng)目施工階段的成本控制是一項(xiàng)細(xì)致、復(fù)雜的工作，在施工項(xiàng)目管理中，應(yīng)要求每一位項(xiàng)目管理人員具備一專多能的素質(zhì)，既是工程質(zhì)量檢查、進(jìn)度監(jiān)督人員，又是成本核算和控制人員，每個(gè)崗位都有與成本控制相關(guān)聯(lián)的職能，提高成本節(jié)約的意識(shí)，齊心協(xié)力，實(shí)現(xiàn)控制成本的目標(biāo)。