導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

[中圖分類號(hào)]F2933[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）46-0115-02

房地產(chǎn)企業(yè)主要負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)和銷售房屋，在整個(gè)工作進(jìn)程中存在很多不確定的因素，從公司財(cái)務(wù)到組織構(gòu)成再到銷售過(guò)程中產(chǎn)生了一系列的不確定因素，這些不確定因素的存在就是房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因。[1]在了解房地產(chǎn)業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因形成的過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)者采取有效的措施來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，目的是獲得更大的企業(yè)收益。

1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及特點(diǎn)

從整個(gè)開(kāi)發(fā)到銷售的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的政策、資金以及產(chǎn)品的質(zhì)量等不確定因素都會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，因?yàn)檫@些不確定因素的存在為房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)作帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

11房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)作周期產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)需要大量的時(shí)間，整個(gè)過(guò)程從前期的可行性分析到產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)還有一些征地、建筑施工以及建設(shè)設(shè)施等步驟，在這些步驟全部完成以后代表著全部工序的完成。房地產(chǎn)的運(yùn)作周期中不確定因素的產(chǎn)生與運(yùn)作之間的長(zhǎng)短存在一定的關(guān)系，運(yùn)作周期越長(zhǎng)，不確定因素產(chǎn)生的就會(huì)越多，也就是說(shuō)造成的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大。

（1）運(yùn)作周期越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。房地產(chǎn)形成受到的影響因素有很多，這些因素會(huì)隨著時(shí)間的推移而不斷發(fā)生變化，如果房地產(chǎn)運(yùn)作的周期越長(zhǎng)，在這段時(shí)間以內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的變化就會(huì)越大，這個(gè)變化越大就會(huì)為企業(yè)的收入帶來(lái)一定的危險(xiǎn)。[2]比方說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作的過(guò)程中會(huì)有國(guó)家宏觀調(diào)控的參與，國(guó)家的宏觀調(diào)控會(huì)使土地的價(jià)格得到提高，同時(shí)增大銀行的貸款利率，這些變化導(dǎo)致的結(jié)果就是大大增加了房地產(chǎn)的投入資本和企業(yè)的先期投入，這樣一來(lái)運(yùn)作企業(yè)資本過(guò)程中就會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）綜合考慮多方面的因素。因?yàn)楝F(xiàn)階段我國(guó)的國(guó)民收入水平已經(jīng)明顯提高，人民對(duì)居住需求逐步增大，更多人將目光投向房屋外形、質(zhì)量以及供暖、交通等方面，這些因素成為人們選購(gòu)房屋的關(guān)鍵因素。[3]這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須要加快發(fā)展的步伐，在開(kāi)發(fā)的同時(shí)綜合考慮多方面因素。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)運(yùn)作的周期都比較長(zhǎng)，這樣長(zhǎng)的運(yùn)作周期在一定程度上使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程產(chǎn)生了滯后，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)不能滿足人們對(duì)房屋的需求，這在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)的正常財(cái)務(wù)運(yùn)作帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

12房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特點(diǎn)以及產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

房屋和房地產(chǎn)產(chǎn)品是不能被移動(dòng)的，這就表明房屋在建成以后在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)被長(zhǎng)期存留，因?yàn)槭艿饺宋?、?jīng)濟(jì)等因素的影響，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后，在一定的區(qū)域之內(nèi)就很容易形成一種房屋的特色，[4]房屋的區(qū)域性特色形成以后就更不容易受到破壞了。城市與國(guó)家都有自己房屋的特色，在城市之間也會(huì)形成不同的房屋特色，所以，房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，進(jìn)行投資運(yùn)作的時(shí)候，應(yīng)該充分考慮到不同地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前景。在不同的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)、環(huán)境以及交通等方面的因素都會(huì)嚴(yán)重影響對(duì)房屋價(jià)格的定位，而且這些因素還具有一定的復(fù)雜多變性，在進(jìn)行資金運(yùn)作的過(guò)程中，房地產(chǎn)商需要面對(duì)很多不確定的因素，面對(duì)這些不確定因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的商品價(jià)值要大得多，銷售的周期也更長(zhǎng)，而且會(huì)隨著建筑投入、土地價(jià)值、房屋銷售價(jià)格的變動(dòng)，運(yùn)行的資本也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。[5]這就意味著，房地產(chǎn)業(yè)的資本會(huì)受到市場(chǎng)變動(dòng)的影響而出現(xiàn)一定的波動(dòng)。

13房地產(chǎn)資金的運(yùn)作及其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

在運(yùn)行每一個(gè)階段的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)都會(huì)對(duì)資金的投入提出很多要求，而只有為工程建設(shè)不斷的投入資金，才可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的順利運(yùn)行得到保證。在開(kāi)發(fā)初期，房地產(chǎn)業(yè)投入的資金總量還不到總需求量的1/3，為了保證后期工作的順利展開(kāi)，房地產(chǎn)商需要進(jìn)行融資，通過(guò)大量的融資保證資金的來(lái)源。而這些資金主要來(lái)源于信貸機(jī)構(gòu)、銀行以及房屋的預(yù)售款等。這種資金運(yùn)作方式位房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了極大的負(fù)債率，同時(shí)也帶來(lái)了極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

14房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)形式及其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

很多房地產(chǎn)公司為了方便，組建不同的子公司，表面上看這些子公司為總公司帶來(lái)了很大的收益，而實(shí)際上卻為公司的管理埋下了嚴(yán)重的隱患。因?yàn)轫?xiàng)目分公司是公司的人，這個(gè)人在一定的范圍中起到的作用，但是因?yàn)槭艿絽^(qū)域性差異的影響，以及受到信息傳輸過(guò)程中的時(shí)間差影響，總公司在一定程度上不能準(zhǔn)確把握分公司的實(shí)際信息，也就不能對(duì)分公司進(jìn)行實(shí)際的操控。這樣總公司的營(yíng)銷策略就得不到有效的貫徹落實(shí)，財(cái)務(wù)管理的分公司也不能得到有效的實(shí)施，這位企業(yè)實(shí)際收益造成了很大的影響。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

通過(guò)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行了解以后就可以對(duì)其進(jìn)行深入的分析，提出有針對(duì)性的對(duì)策。

21房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的防范

如果想使融資過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)變小，就要對(duì)具體的融資行為進(jìn)行預(yù)測(cè)與評(píng)估，與企業(yè)自身情況相結(jié)合，作出科學(xué)的融資計(jì)劃。要想將計(jì)劃做的合理、科學(xué)，就要從以下幾個(gè)方面做起：

（1）優(yōu)化企業(yè)自身情況，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。要對(duì)本行業(yè)有充分的理解，對(duì)以前的成功案例進(jìn)行研究，從而找到與本企業(yè)相適應(yīng)的資本形式，再與企業(yè)的實(shí)際情況相結(jié)合對(duì)資本形式進(jìn)行改進(jìn)，對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行改善，最終達(dá)到減少成本輸出的目標(biāo)。

（2）綜合評(píng)比各種融資手段。應(yīng)該對(duì)整個(gè)融資過(guò)程中的所有融資手段進(jìn)行綜合的評(píng)比，通過(guò)綜合評(píng)比選出最優(yōu)的方案，最終達(dá)到使融資風(fēng)險(xiǎn)降低的目標(biāo)。

（3）做到具體問(wèn)題具體分析。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制每個(gè)融資項(xiàng)目，做到具體問(wèn)題具體分析，使融資過(guò)程中帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)得到減少。

（4）對(duì)比項(xiàng)目，尋找成功案例。使企業(yè)內(nèi)部關(guān)注得到提高，對(duì)比企業(yè)中的所有項(xiàng)目，尋找并推廣優(yōu)秀的成功案例，達(dá)到減少企業(yè)成本的目的。

22房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)中投資是非常重要的環(huán)節(jié)，與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，投資計(jì)劃是否正確與企業(yè)活動(dòng)的成敗有直接的聯(lián)系，所以應(yīng)該注重投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。首先，要仔細(xì)研究投資項(xiàng)目的可行性，因?yàn)檫M(jìn)行投資的時(shí)候，企業(yè)都會(huì)動(dòng)用大量的資金，所以存在非常大的風(fēng)險(xiǎn)。要想降低這一風(fēng)險(xiǎn)，就要對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，綜合資金的流入與輸出以及資本的運(yùn)作過(guò)程等方面因素進(jìn)行綜合的分析，確定項(xiàng)目之間存在的差異，最后評(píng)選出最佳的方案。其次，不僅要選定投資方案，還要選擇備選的補(bǔ)救方案。因?yàn)槭艿缴a(chǎn)技術(shù)、市場(chǎng)傾向的變化等因素的影響，在項(xiàng)目投資收益上企業(yè)會(huì)被動(dòng)發(fā)生一定的波動(dòng)，這就為預(yù)估企業(yè)財(cái)務(wù)的工作帶來(lái)了很大的不確定性，從而帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。所以備選補(bǔ)救方案是非常有必要的，可以為項(xiàng)目的順利完成增加一層保障。

23日常資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的防范

資金的日常運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)一家企業(yè)的正常工作具有非常重要的意義，只有保證了資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)的穩(wěn)定才能得到保證，所以企業(yè)應(yīng)該重視日常的資金運(yùn)作，這對(duì)于減小企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)是非常必要的。首先，要對(duì)企業(yè)的日常資金需求量進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)估。資金在正常運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中會(huì)存在一些不確定因素，因?yàn)檫@些不確定因素的存在，會(huì)導(dǎo)致運(yùn)作的過(guò)程中伴隨著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以一定要準(zhǔn)確預(yù)估企業(yè)資金的日常流動(dòng)，準(zhǔn)確分析日常資金流動(dòng)可以使企業(yè)管理者對(duì)企業(yè)的投資方向等運(yùn)轉(zhuǎn)情況充分的掌握。所以精確預(yù)估日常資金需求量可以使企業(yè)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)得到有效的預(yù)防，進(jìn)而使風(fēng)險(xiǎn)減小甚至得到避免。其次，集中管理企業(yè)資金。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式偏向于集中管理，因?yàn)轫?xiàng)目公司與總公司之間是緊密聯(lián)系的，如果資金利用率高，企業(yè)資金短缺和富余的問(wèn)題就會(huì)得到有效解決，進(jìn)而使集團(tuán)內(nèi)部的運(yùn)作效率得到大大的提高，減小風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

3結(jié)論

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是目前發(fā)展最迅速的行業(yè)之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面做出了巨大的貢獻(xiàn)。總體來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作的過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)各方面可能出現(xiàn)的影響因素進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，采用合理的、科學(xué)的措施對(duì)這些可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，只有這樣才可以對(duì)企業(yè)中各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)進(jìn)行有效的控制，進(jìn)而保證房地產(chǎn)業(yè)可以穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張笑杰房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與防范[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010（5）.

[3]杜俊娟我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與防范[J].會(huì)計(jì)之友，2013（10）.

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篇2

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范策略

［中圖分類號(hào)］F29333［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2014）24-0123-02

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中,由于各種不確定因素的影響,使房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果下降,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能性。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

21法律、政策環(huán)境

首先,國(guó)家會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策,對(duì)土地的使用和土地的開(kāi)發(fā)做出一系列的規(guī)定,會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的開(kāi)發(fā)。其次,政府征收的各種稅費(fèi),會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格,進(jìn)而影響到房地產(chǎn)的成交量。再次,政府還出臺(tái)了其他的政策,也影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),比如提高銀行的貸款利率,通過(guò)提高貸款利率,可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本,使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大；國(guó)家還提高了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率,增大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。最后,政府還制定了房產(chǎn)買賣的政策,影響到了房地產(chǎn)的銷售量。

22行業(yè)和經(jīng)營(yíng)特征方面

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),具有資金投入量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等一系列特點(diǎn),在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資建設(shè)的時(shí)候,房地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃,還要購(gòu)買土地、施工建設(shè)、綠化環(huán)境等,才能把已經(jīng)完工的房產(chǎn)進(jìn)行銷售,投資回報(bào)期比較長(zhǎng)。另外,房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)前期,要投入大量資金,如果建造的商品房最后出現(xiàn)積壓,就無(wú)法獲得投資回報(bào),那么前期投入的資金也就白白浪費(fèi),給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金壓力。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

31建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng),防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng),就是利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù),設(shè)置一些敏感的財(cái)務(wù)指標(biāo),構(gòu)建數(shù)學(xué)模型,對(duì)企業(yè)未來(lái)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警。通過(guò)構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警模型,如果一旦預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),就會(huì)給管理者提示,從而就可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前的預(yù)測(cè)。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)這方面起步晚,缺乏相關(guān)的經(jīng)驗(yàn),因而房地產(chǎn)企業(yè)的管理者可以向我國(guó)的其他行業(yè)和國(guó)外的相同行業(yè)進(jìn)行借鑒,學(xué)習(xí)他們?cè)跇?gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)方面先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn),以此為借鑒,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)。

32融資渠道多元化,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適度舉債,合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。在能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)償債能力不降低的情況下,盡可能滿足營(yíng)銷資金和項(xiàng)目建設(shè)資金的需求,保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目能夠順利實(shí)施,這樣才有助于保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)還要拓展融資渠道,保證融資渠道的多元化,一方面,房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)使用傳統(tǒng)的融資渠道,通過(guò)向銀行舉債,獲得可以周轉(zhuǎn)流動(dòng)的資金,保障房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求,另一方面,除了采用傳統(tǒng)的融資渠道以外,還可以通過(guò)股票、債券融資,這樣不僅有助于使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng),吸引外部的債權(quán)人對(duì)其進(jìn)行投資,還有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

33采取有效措施規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)

為了有效地規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)銀行貸款利率的分析,對(duì)銀行貸款利率提高可能帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面預(yù)測(cè),提前做好預(yù)防工作,采取一系列有效措施,對(duì)可能存在的利率風(fēng)險(xiǎn)提前進(jìn)行防范,同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警,一旦發(fā)現(xiàn)未來(lái)可能存在利率風(fēng)險(xiǎn),可以盡早給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員發(fā)出警示信號(hào),以便房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員可以及時(shí)有效的做好防范準(zhǔn)備。除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行簽訂合同的時(shí)候,盡可能選擇簽訂固定利率的合同,因?yàn)楦?dòng)利率的合同很容易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響,浮動(dòng)利率隨時(shí)變動(dòng),更容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)利率風(fēng)險(xiǎn)。

34加強(qiáng)資金管理,提高資金的利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)要重視加強(qiáng)資金的管理,認(rèn)識(shí)到資金管理的重要性,對(duì)資金的運(yùn)用要做好合適的計(jì)劃,避免鋪張浪費(fèi),避免不必要的支出,做好資金的節(jié)流,保證資金能夠用到恰當(dāng)?shù)奈恢谩Ａ硗?還要對(duì)資金的使用進(jìn)行嚴(yán)格的控制,對(duì)資金的投資、營(yíng)運(yùn)要做好適當(dāng)?shù)陌才?這樣可以確保房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒?dòng)對(duì)資金的要求,保證房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目能夠順利施工。除此之外,還要控制好存貨資金的使用規(guī)模,存貨占用的資金量不能太大,否則同樣會(huì)影響到資金的流動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)要保證其支付水平,房地產(chǎn)企業(yè)的支付能力要得到相應(yīng)的提高,保證資金能夠合理高效的使用。房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析,避免盲目投資,保證投資的安全性。

35提高房地產(chǎn)企業(yè)高管及財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員的綜合素質(zhì)息息相關(guān)。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)比較高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平也不會(huì)差。相反,如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)不高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平可能會(huì)比較差。因而,房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法,提高管理水平,高管人員還要學(xué)習(xí)一些基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)知識(shí),比如強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析閱讀能力,這樣才有利于高管人員更好的作出財(cái)務(wù)決策。房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要注重選拔高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),高管人員還可以組建一支優(yōu)秀的財(cái)務(wù)人員團(tuán)隊(duì),發(fā)揮團(tuán)隊(duì)集體的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員還應(yīng)該增強(qiáng)解決實(shí)際問(wèn)題的能力,不斷培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí),提高自身的職業(yè)道德。另外,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員還要學(xué)習(xí)工程造價(jià)、竣工結(jié)算等與房地產(chǎn)相關(guān)的理論知識(shí),這樣才能更好地維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

參考文獻(xiàn)：

［1］馬永紅關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施的研究［J］.中國(guó)總會(huì)計(jì)師,2011(7):50-51

［2］王玲淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范［J］.中國(guó)證券期貨,2012(5):132-133

［3］李娜房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)分析及防范策略研究［J］.中國(guó)外資,2012(21):115-117

［4］郎登林當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范分析［J］.會(huì)計(jì)師,2013(15):37-38

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)預(yù)算 問(wèn)題對(duì)策

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算綜述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算的必要性

最近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，許多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷增大，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量不斷增加，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的提升產(chǎn)生了不小的助推作用，然而由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大其對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的質(zhì)量要求的更加高。房地產(chǎn)企業(yè)歸屬于資金密集型企I，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，而且由于周期長(zhǎng)其所涉及的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)繁冗復(fù)雜；同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)方面通常是大量舉債，也為財(cái)務(wù)預(yù)算管理帶來(lái)了不小的風(fēng)險(xiǎn)。因此一旦房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身財(cái)務(wù)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不到位就會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的前進(jìn)方向，從而無(wú)法通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算管理來(lái)降低各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)弊端。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算的特征

財(cái)務(wù)預(yù)算管理就是為了促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，建立在科學(xué)合理預(yù)測(cè)的基點(diǎn)上，利用各種活動(dòng)有效配置企業(yè)資源的管理方式。財(cái)務(wù)預(yù)算能夠?qū)⑵髽I(yè)的所有問(wèn)題進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，能夠?qū)?wèn)題直接統(tǒng)一化。這樣就能看出財(cái)務(wù)預(yù)算的全面性，利用這個(gè)特點(diǎn)能夠制定企業(yè)綜合財(cái)務(wù)預(yù)算的制度，其中主要涵蓋了預(yù)算指標(biāo)與非預(yù)算指標(biāo)的內(nèi)容，這樣企業(yè)就能夠利用這些財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)制定出符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，從而推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。由于財(cái)務(wù)預(yù)算是事前進(jìn)行預(yù)算編制，因此存在預(yù)測(cè)性，通過(guò)預(yù)測(cè)性這個(gè)特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行預(yù)算編制能夠?yàn)槠髽I(yè)下一年度的財(cái)務(wù)資源的配置提供一定的參考依據(jù)，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算存在的弊端

（一）缺乏完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)都是缺乏完善的預(yù)算管理系統(tǒng)，致使房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的過(guò)程中產(chǎn)生了許多弊端，諸如企業(yè)中各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資源交錯(cuò)、人員權(quán)責(zé)交錯(cuò)、部門職能重復(fù)以及運(yùn)行效率低下等等問(wèn)題。產(chǎn)生上述問(wèn)題的原因一方面就是房地產(chǎn)企業(yè)中的預(yù)算管理牽涉范圍極為廣泛，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中極易產(chǎn)生預(yù)算信息失真的現(xiàn)象，最終致使財(cái)務(wù)預(yù)算編制的無(wú)效化，例如房地產(chǎn)企業(yè)的管理層十分重視企業(yè)的短期預(yù)算效益，但是卻忽略長(zhǎng)期預(yù)算對(duì)企業(yè)的益處；另外一方面就是財(cái)務(wù)預(yù)算缺乏執(zhí)行力度，財(cái)務(wù)部門并沒(méi)有重視財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行，執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算落實(shí)不到位，沒(méi)有人給予壓力。上述都是缺乏完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)的弊端。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃缺乏整體性

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，因此其核心問(wèn)題就是如何將資金利用效率達(dá)到最優(yōu)。但是由于財(cái)務(wù)預(yù)算整體性的缺乏，其不能將整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈進(jìn)行連接，不能達(dá)到全面的預(yù)算，致使其無(wú)法發(fā)揮出預(yù)算的實(shí)際功能，自然就無(wú)法充分的提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率。而且其更加注重的是局部收益，房地產(chǎn)企業(yè)管理層通常會(huì)給企業(yè)選擇一個(gè)戰(zhàn)略性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從而將企業(yè)的大部分資源向其傾斜，同時(shí)只對(duì)該戰(zhàn)略項(xiàng)目進(jìn)行局部預(yù)算，往往忽略了其他項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算，表明房地產(chǎn)企業(yè)根本就不重視財(cái)務(wù)預(yù)算的整體性。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)算編制缺乏戰(zhàn)略性

首先就是房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)并不具備全面性，其更多的只是從設(shè)計(jì)企業(yè)當(dāng)下的短期利益作為預(yù)算編制，并沒(méi)有從房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的前景去編制預(yù)算。最終致使財(cái)務(wù)預(yù)算編制與企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略存在一定的矛盾，致使各個(gè)階段的財(cái)務(wù)預(yù)算編制無(wú)法有效的鏈接，最終無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)的變化而使得房地產(chǎn)企業(yè)走下坡路。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算優(yōu)化措施

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)的建設(shè)

財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)中主要是由預(yù)算編制、預(yù)算控制、預(yù)算執(zhí)行與績(jī)效管理四個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成。預(yù)算編制要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的基本情況進(jìn)行預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)、分解、上報(bào)、審批、匯總以及公布；預(yù)算控制就是項(xiàng)目預(yù)算的具體實(shí)施人員在進(jìn)行預(yù)算實(shí)施時(shí)前需要嚴(yán)格按照預(yù)算編制來(lái)落實(shí)進(jìn)行工作，使其能夠符合預(yù)算編制的指；預(yù)算執(zhí)行就是根據(jù)預(yù)算控制的具體措施來(lái)執(zhí)行預(yù)算，最終預(yù)算項(xiàng)目結(jié)束時(shí)其是符合之前預(yù)算編制的指標(biāo)結(jié)果的；最后一個(gè)環(huán)節(jié)就是績(jī)效管理，就是針對(duì)這個(gè)預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與分析，這樣才能夠?yàn)橐院蟮念A(yù)算編制提供參考資料。因此加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)的建設(shè)需要把握上述四個(gè)環(huán)節(jié)的要點(diǎn)，最終才能提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算層次。

（二）提升財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃整體性

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理中一定要對(duì)所有項(xiàng)目都進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃，這樣不會(huì)造成部分項(xiàng)目資金的浪費(fèi)。具體操作方式就是在財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度中嚴(yán)格要求財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃的整體性，將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算編制，這樣才能將房地產(chǎn)企業(yè)的所有資金用到刀刃上，從而達(dá)到提升整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資金利用效率的目的。

（三）強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算編制戰(zhàn)略性意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)中管理層始終是決定財(cái)務(wù)走向的關(guān)鍵人員，其是房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍層面。因此要想加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算編制的戰(zhàn)略性就需要從改變領(lǐng)導(dǎo)層的思維著手，房地產(chǎn)企業(yè)管理層從意識(shí)上必須要重視財(cái)務(wù)預(yù)算編制的戰(zhàn)略性，這樣才能夠不斷的提升企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重視程度。這需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠聘請(qǐng)財(cái)務(wù)預(yù)算專家對(duì)管理層進(jìn)行講座，為管理層強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算編制戰(zhàn)略性意識(shí)。這樣制定出來(lái)的財(cái)務(wù)預(yù)算編制就不會(huì)是忽略企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，重視企業(yè)短期利益，才能為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

結(jié)束語(yǔ)：綜上所述，財(cái)務(wù)預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)中至關(guān)重要的一環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)其的研究才能提升其財(cái)務(wù)預(yù)算層次，從而達(dá)到提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的目的。希望本文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算環(huán)節(jié)有所幫助。

參考文獻(xiàn)：

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；利率；資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)的企業(yè)，集投資開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理及相關(guān)增值服務(wù)等于一體。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也暴露出一些問(wèn)題，投資增幅過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)高等“泡沫”現(xiàn)象也隨之產(chǎn)生，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)問(wèn)題的關(guān)注和整頓力度不斷加大，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的研究，提高財(cái)務(wù)管理水平對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)意義重大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理屬于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要組成部分，它既具有一般企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，又具有自身的獨(dú)特性。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)如下：

1、資金籌集任務(wù)重，管理周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)要求房地產(chǎn)企業(yè)一次投入大量的資金，資金籌集任務(wù)繁重。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，資金周轉(zhuǎn)較長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率偏低，更加重了房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的難度。大量的資金較長(zhǎng)時(shí)間被占用，必然延長(zhǎng)資金的管理周期。因此，房地產(chǎn)企業(yè)具有資金籌集任務(wù)重，管理周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。

2、財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系具體表現(xiàn)為，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中與被動(dòng)遷的單位和居民、勘察設(shè)計(jì)單位、施工安裝單位、材料物資供銷單位、委托建房單位、接受有償轉(zhuǎn)讓土地的單位、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品購(gòu)買單位、聯(lián)營(yíng)企業(yè)及企業(yè)的各投資者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特征，決定了房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)間，特別是與消費(fèi)者間的各種預(yù)收預(yù)付，應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)之一般企業(yè)更加頻繁和復(fù)雜，使其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任更大，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)加強(qiáng)其債權(quán)債務(wù)的管理。

3、資金運(yùn)動(dòng)形式互不相同，管理方法多樣化。由于房地產(chǎn)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)不同，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容各有特點(diǎn)，因此，資金運(yùn)動(dòng)形式也互不相同。在內(nèi)部設(shè)置施工單位的企業(yè)，其資金運(yùn)動(dòng)形式與內(nèi)部不設(shè)置施工單位的企業(yè)互有差異。在同一企業(yè)內(nèi)部，企業(yè)的資金由貨幣資金向建成資金轉(zhuǎn)化的過(guò)程形式也互不一致，有在開(kāi)發(fā)建設(shè)場(chǎng)地基礎(chǔ)上出售或出租土地使用權(quán)收回貨幣資金的形式，有在開(kāi)發(fā)建設(shè)場(chǎng)地上建設(shè)商品房再結(jié)算工程收回貨幣資金的形式，還有開(kāi)發(fā)出租房通過(guò)收取租金逐漸收回貨幣資金形式等等。資金運(yùn)動(dòng)的多樣性，反映在財(cái)務(wù)管理的方法上也必然相應(yīng)呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)。

4、資金占用時(shí)間長(zhǎng)，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)企業(yè)的特征是項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目成本高、資金占用時(shí)間久。同時(shí)，由于其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性、回收期長(zhǎng)，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性，即當(dāng)遇到不可抗拒的因素時(shí)，其抵御能力較差，難以迅速改變投資方向，撤離資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要高度重視資金時(shí)間價(jià)值，盡量減少資金的占用額和占用時(shí)間，縮短工程周期，加速資金的周轉(zhuǎn)和回收。同時(shí)，企業(yè)項(xiàng)目投資決策要特別慎重，決不能盲目跟風(fēng)，必須牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)投資意識(shí)，強(qiáng)化投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，增強(qiáng)投資項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目資金投入量大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，是典型的資金密集型行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從定性分析角度，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主要存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素有以下幾方面：

1、融資方式單一，整體負(fù)債率偏高

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信用的依賴程度較高，銀行貸款與房屋預(yù)售款仍是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商獲得資金的主要渠道，債券、股權(quán)等直接融資方式仍然較少。融資方式單一，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)份依賴于銀行或其他負(fù)債，利息負(fù)擔(dān)較重，資金周轉(zhuǎn)余地較小，同時(shí)由于市場(chǎng)的不確定因素較多，銷售收入及利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)不確定性較大，因此不能按期支付銀行貸款本息的可能必較大，即違約概率較大。

2、利率波動(dòng)對(duì)成本及銷售的影響

利率波動(dòng)對(duì)目前負(fù)債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，這是因?yàn)橘J款利率的提高必然增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，抵減項(xiàng)目預(yù)期收益。同時(shí)，購(gòu)房者因銀行貸款成本的增加，購(gòu)買欲和購(gòu)買力也隨之隆低，導(dǎo)致市場(chǎng)整體購(gòu)買下降，從而引發(fā)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、財(cái)務(wù)涉及面廣、管理難度大

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地、拆遷安置、建筑安裝、配套工程、綠化工程、竣工驗(yàn)收、上市銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)和階段，項(xiàng)目從開(kāi)始到結(jié)束，一般要經(jīng)過(guò)三年左右的時(shí)間，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。項(xiàng)目周期越長(zhǎng)，不確定因素越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所反映的財(cái)務(wù)關(guān)系不僅表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商與投資者，政府、稅務(wù)、審計(jì)等管理部門，還有銀行、建筑施工、招標(biāo)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等眾多單位，財(cái)務(wù)涉及面比較廣，管理難度也就相應(yīng)的加大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)需特別關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的原因有其行業(yè)特性，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警指標(biāo)體系的選擇，既應(yīng)具有一般企業(yè)的特點(diǎn)，又應(yīng)具有自身的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)需要特別關(guān)注的預(yù)警指標(biāo)如下：

1、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、利息保障倍數(shù)、財(cái)務(wù)費(fèi)用率。房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴過(guò)高，致使企業(yè)面臨巨額利息、負(fù)擔(dān)加重，支付能力和償債能力變得更加脆弱，為財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)埋下隱患，所以預(yù)警指標(biāo)體系應(yīng)特別考慮這些與償債能力有關(guān)的指標(biāo)。

2、流動(dòng)負(fù)債與負(fù)債總額比例、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的問(wèn)題，而且負(fù)債結(jié)構(gòu)也極度不合理，流動(dòng)負(fù)債比例相對(duì)較高，公司短期償債能力不足。因此，在預(yù)警指標(biāo)體系中應(yīng)考慮這些指標(biāo)。

3、存貨周轉(zhuǎn)率。由于項(xiàng)目成本高，存貨在資產(chǎn)總額中的比重較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注與存貨有關(guān)的指標(biāo)。而我國(guó)又存在對(duì)資金的無(wú)效占用，產(chǎn)品大量積壓、資金投資回收期延長(zhǎng)及存貨周轉(zhuǎn)率降低的情況，為避免則一務(wù)危機(jī)的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)該高度重視存貨周轉(zhuǎn)率，將其納入財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)體系。

4、預(yù)收賬款與負(fù)債總額比例、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。房地產(chǎn)企業(yè)具有周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，通常采用預(yù)收商品房款項(xiàng)的方式從事其項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，其與消費(fèi)者之間的各種預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)較一般企業(yè)更加頻繁和復(fù)雜，使其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任更大。因此，在預(yù)警指標(biāo)體系中應(yīng)關(guān)注這類指標(biāo)，增強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、做好財(cái)務(wù)預(yù)算，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化等應(yīng)對(duì)方案，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)行中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，財(cái)務(wù)上有較多不確定性因素存在，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行預(yù)算化管理能夠防范投資過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，從而保證投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。在具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)以項(xiàng)目資金預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目資金使用作出合理安排。

2、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

負(fù)債經(jīng)營(yíng)能給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效益，但并不是負(fù)債越高對(duì)經(jīng)營(yíng)趙有益，因?yàn)殡S著企業(yè)負(fù)債比例的上升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要堅(jiān)持適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格控制企業(yè)負(fù)債規(guī)模，擴(kuò)大融資渠道和融資方式，通過(guò)多元化融資。例如適當(dāng)增加企業(yè)債券和股權(quán)等直接融資金方式以及合作開(kāi)發(fā)等方式，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，抵消利用杠桿的消極影響，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)資金管理，降低流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往因?yàn)橥獠渴袌?chǎng)環(huán)境的變化影響，不能按時(shí)開(kāi)工、完工。土地征用、建設(shè)期間占用大量資金，因自有資金占比較低，流動(dòng)性較弱。如資金管理不善，會(huì)影響項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)暢通，嚴(yán)重的有可能引發(fā)項(xiàng)目、甚至企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要加強(qiáng)資金管理，合理安排資金使用，保證項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)暢通，降低項(xiàng)目資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要合理安排項(xiàng)目資金調(diào)度，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資金需求，及時(shí)償還到期債務(wù)，保證企業(yè)信用，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)成本管理，保證經(jīng)營(yíng)效益

成本管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心，其管理水平的高低，直接影響項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。工發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目過(guò)程及日常經(jīng)營(yíng)中加強(qiáng)成本管理，降低不必要的消耗，保證經(jīng)營(yíng)效益。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要實(shí)行全過(guò)程成本管理，在各個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)核定成本指標(biāo)，按財(cái)務(wù)制度的要求和設(shè)計(jì)方案監(jiān)督執(zhí)行，定期考核，以保證項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中在各個(gè)環(huán)節(jié)、步驟核定財(cái)務(wù)成本目標(biāo)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]史彥靈.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].城市建設(shè)理論研究，2012年第39期.

篇5

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要方面，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理有著重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理體系，其可以使房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行籌資、投資、用資等過(guò)程，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要積極地建立一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理來(lái)體系。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 管理體系

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）資金管理存在間歇及風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)耗資巨大，資金回收期限較長(zhǎng)，再加上企業(yè)資金渠道相對(duì)狹窄，以致較大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展；另外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市作為投資對(duì)象，力求從中獲取到更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)際上，受諸多不穩(wěn)定性因素的影響，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其內(nèi)部潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素越多，房地產(chǎn)資金投資風(fēng)險(xiǎn)越大。總之，因房地產(chǎn)企業(yè)資金使用存在間歇性，且同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，所以要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取有效措施進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，以推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展。

（二）融資渠道較單一

充足的資金是確保房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目具有投資金額大、資金回報(bào)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高等一系列特點(diǎn)，并且企業(yè)資金有限，使得融資成為保證房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利有序開(kāi)展的重要途徑。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依靠?jī)?nèi)部融資與外部融資兩種渠道進(jìn)行融資活動(dòng)，然而僅依靠?jī)?nèi)部融資根本難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，所以必須加大外部融資力度。基于諸多不良事件的發(fā)生，國(guó)家政府部門對(duì)貸款利率、借貸政策法規(guī)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)整，同時(shí)銀行機(jī)構(gòu)考慮到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)，為降低自身壞賬、呆賬風(fēng)險(xiǎn)，往往拒絕向房地產(chǎn)企業(yè)放貸，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金緊缺危機(jī)。

（三）不重視全面成本及費(fèi)用管理

全面成本及費(fèi)用管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與壯大。其中全面成本及費(fèi)用管理指的是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)涉及到的相關(guān)費(fèi)用予以科學(xué)預(yù)算、評(píng)價(jià)、控制及管理。然而，國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本及費(fèi)用管理意識(shí)薄弱，不能夠準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)到全面成本及費(fèi)用管理的重要性，致使對(duì)待全面成本及費(fèi)用管理的積極性不高、能動(dòng)性不強(qiáng)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到預(yù)期的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。

（四）投資回收周期較長(zhǎng)，資金占用成本較高

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，企業(yè)對(duì)外籌資資金時(shí)必須償付一定的利息。就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其投資金額較大、資金回報(bào)周期較長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)較高，僅憑借企業(yè)自身現(xiàn)有的資金根本無(wú)法保證各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常開(kāi)展，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外籌資資金，這樣以來(lái)，企業(yè)所籌資的資金金額越多、資金占用時(shí)間越長(zhǎng)，則支付的利息越多，如此極易使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)巨大的按期償債風(fēng)險(xiǎn)，從而一定程度上限制著房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（五）其他問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)而言，現(xiàn)行大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于重視經(jīng)營(yíng)效益的結(jié)果，忽視了經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程，以至于房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)在注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用節(jié)約的同時(shí)，缺乏價(jià)值管理和系統(tǒng)管理觀念，最終將導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理缺乏可操作性；對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員而言，現(xiàn)行的大多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員從業(yè)素質(zhì)低下，首先是相關(guān)專業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理知識(shí)落后，不能夠滿足財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的需求，極大的降低了財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效率；其次是財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員思想決策低下，不能夠充分調(diào)動(dòng)自身工作的積極性與自主性。以上方面嚴(yán)重制約了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

現(xiàn)行部分房地產(chǎn)企業(yè)雖制定了完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，并且，部分房地產(chǎn)企業(yè)專門成立預(yù)算職能部門進(jìn)行實(shí)施預(yù)算編制，但其監(jiān)督和執(zhí)行力度還有待進(jìn)一步加強(qiáng)，導(dǎo)致完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制流于形式，成為一紙空文。同時(shí)，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的預(yù)算反饋機(jī)制，其預(yù)算管理和會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)脫鉤現(xiàn)象也愈加嚴(yán)重，久而久之，勢(shì)必將給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失。

另外，績(jī)效考核機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制以成為各行企業(yè)迫切加強(qiáng)的主要問(wèn)題，該問(wèn)題嚴(yán)重制約著各行企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?；诖蠖鄶?shù)現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的績(jī)效考核機(jī)制以及健全有效的激勵(lì)機(jī)制，難以充分調(diào)動(dòng)廣發(fā)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員的工作積極性與自主性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

（一）加大全面成本及費(fèi)用管理力度

成本及費(fèi)用管理涉及到房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況，所以做好全面成本及費(fèi)用管理工作至關(guān)重要。歸納而言，企業(yè)成本及費(fèi)用管理主要體現(xiàn)在成本、費(fèi)用預(yù)算、控制、核算及評(píng)價(jià)等多方面，為落實(shí)全面成本及費(fèi)用管理工作，首先，通過(guò)培訓(xùn)、再教育，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)職工成本及費(fèi)用管理意識(shí)，使其全面認(rèn)識(shí)到成本及費(fèi)用管理的重要性及迫切性；其次，要求財(cái)務(wù)管理人員嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行成本及費(fèi)用管理工作，同時(shí)，要求各部門職工均要積極參與到成本及費(fèi)用管理過(guò)程中，切實(shí)將成本及費(fèi)用管理工作落實(shí)到位。

（二）優(yōu)化調(diào)整企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，落實(shí)好成本控制工作

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)及成本費(fèi)用取決于資金結(jié)構(gòu)，因此為降低房地產(chǎn)企業(yè)資金成本關(guān)鍵在于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，即通過(guò)全面分析評(píng)價(jià)企業(yè)投資項(xiàng)目可行性，并以此為依據(jù)確定最佳的資金結(jié)構(gòu)，從而達(dá)到降低資金成本的目的。

篇6

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中主要出現(xiàn)了以下問(wèn)題：

首先房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理模式不夠先進(jìn)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過(guò)程中使用的方法過(guò)于落后，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算不能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供有效的借鑒，同時(shí)也限制了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的開(kāi)展，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的局限性也促使財(cái)務(wù)預(yù)算工作不能形成全方位的財(cái)務(wù)控制規(guī)模，從而降低了整體企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力；其次在目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理機(jī)制不夠完善，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)管理人員大多將工作重點(diǎn)放在了經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)、規(guī)模擴(kuò)張上，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度不夠，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員專業(yè)素質(zhì)不足，且沒(méi)有合理規(guī)范的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作標(biāo)準(zhǔn)，再加上財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理等原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理不足以應(yīng)對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；最后房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過(guò)程中的監(jiān)管力度不足，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過(guò)程中由于沒(méi)有規(guī)范的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作規(guī)范及財(cái)務(wù)預(yù)算責(zé)任管理規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理過(guò)于形式化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員工作積極性較差，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)制定后的落實(shí)力度，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算工作進(jìn)一步開(kāi)展。

二、財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的作用

房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)決定了在其發(fā)展過(guò)程中預(yù)算管理的重要作用。一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)頻率較密集，且資金投資流出、流入數(shù)額較大，如在地皮拍賣過(guò)程中資金大多在一億以上，這種情況導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不夠集中，而在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額一家獨(dú)大的狀況；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)受相關(guān)國(guó)家機(jī)構(gòu)的管理，因此國(guó)家政策的變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)，且這種風(fēng)險(xiǎn)是不可控制的，因此在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)政策變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素的考慮，并制定一定的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)健康長(zhǎng)久的發(fā)展。財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作可以通過(guò)規(guī)范的管理方式，然后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的決策進(jìn)行綜合分析、復(fù)核，詳細(xì)制定經(jīng)營(yíng)決策風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估方案，從而為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供借鑒，最大程度的降低由于企業(yè)管理人員決策失誤而導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失。同時(shí)有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作也可以促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范進(jìn)行，財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以以房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及承攬項(xiàng)目的實(shí)際需求、財(cái)務(wù)能力等為依據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一分析，在這個(gè)過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以通過(guò)更加科學(xué)的預(yù)算手段綜合分析自身所承攬項(xiàng)目，如資金回收措施、資金流通風(fēng)險(xiǎn)、前期成本投入、詳細(xì)施工周期等。[1]從而促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加詳細(xì)的了解自身實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平及所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)情況，為正確的財(cái)務(wù)決策提供依據(jù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算控制與管理可以進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)劃，促使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式更加科學(xué)規(guī)范，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本可塑性較強(qiáng)，且隨著開(kāi)發(fā)地域的區(qū)別會(huì)對(duì)成本整體的消耗費(fèi)用造成一定的影響，而采用預(yù)算管理通過(guò)對(duì)工程整體前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用及工程施工成本的管理可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行有效的控制，并通過(guò)規(guī)范的財(cái)務(wù)預(yù)算促使內(nèi)部開(kāi)發(fā)資金得到最大限度的應(yīng)用，降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本消耗。同時(shí)由于目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)越來(lái)越薄，只有通過(guò)預(yù)算來(lái)控制成本費(fèi)用的支出，才能保證開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有利可賺，促使整體企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

三、財(cái)務(wù)預(yù)算控制與管理強(qiáng)化措施

針對(duì)以上房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)增加對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，根據(jù)自身實(shí)際情況完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理規(guī)范，在這個(gè)前提下可采取以下措施：

（一）完善資本預(yù)算程序

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)加大對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的優(yōu)良影響，然后逐步轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理思想理念，在以往財(cái)務(wù)預(yù)算管理方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際發(fā)展情況，不斷完善企業(yè)資本預(yù)算程序，而在企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理工作中完善的資本預(yù)算程序可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金投資過(guò)程提供保障。如房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一些不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)因素，而通過(guò)有序的資本預(yù)算程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金投資決策失誤，及時(shí)解決，防止因決策失誤而造成大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)損失。一般來(lái)說(shuō)，完善的資本預(yù)算程序應(yīng)包括預(yù)算編制、監(jiān)督、復(fù)核、執(zhí)行等流程，在整個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)力度，保證財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作發(fā)揮最大的潛力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中很容易受外界影響，如國(guó)家政策等，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)政策不斷加大財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的執(zhí)行力度，綜合考慮銷售回款、現(xiàn)金流通、融資管理等情況進(jìn)行全面控制管理。如在付款管理過(guò)程中應(yīng)遵循“內(nèi)部服務(wù)監(jiān)督，外部早收晚付”的原則，[2]然后詳細(xì)制定資金管理規(guī)劃，并以月為單位編制資金支付計(jì)劃，同時(shí)組織成本工作人員定期對(duì)項(xiàng)目施工場(chǎng)地進(jìn)行實(shí)地考察并規(guī)定考察日期，通過(guò)與各相關(guān)機(jī)構(gòu)的溝通控制付款的頻率，提升付款環(huán)節(jié)的規(guī)范有序性。

（二）優(yōu)化預(yù)算管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作順利進(jìn)行保障是財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制的建立健全，更加完善的預(yù)算管理機(jī)制應(yīng)該包括激勵(lì)機(jī)制及考核獎(jiǎng)懲機(jī)制，企業(yè)應(yīng)以提高預(yù)算管理能力為工作重點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)能力及規(guī)模程度，通過(guò)一系列管理機(jī)制的制定完善可以細(xì)化各部門人員的管理職責(zé)，加強(qiáng)各部門人員的責(zé)任意識(shí)，促使企業(yè)內(nèi)部各部門人員之間保持良好的溝通交流，為企業(yè)良好的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)更加寬容和諧的氛圍。同時(shí)預(yù)算管理機(jī)制的完善可以在推動(dòng)企業(yè)系統(tǒng)科學(xué)的進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的同時(shí)，也可以提前預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策項(xiàng)目中的安全隱患，從而保證企業(yè)利潤(rùn)與內(nèi)部員工利益同步增長(zhǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制的過(guò)程中，要明確財(cái)務(wù)預(yù)算管理的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同部門進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作由于涉及范圍較廣，工作環(huán)節(jié)較復(fù)雜，財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員工作負(fù)擔(dān)較重，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的失誤不可避免，因此房地產(chǎn)企業(yè)可建立專門的財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算編制、執(zhí)行等過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督管理，并根據(jù)財(cái)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的實(shí)際情況進(jìn)行綜合分析，逐步調(diào)整各部門人員的工作強(qiáng)度，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效力。

此外，在預(yù)算管理過(guò)程中企業(yè)應(yīng)加大對(duì)費(fèi)用及項(xiàng)目利潤(rùn)管理的關(guān)注力度，并制定相應(yīng)的管理規(guī)范，如在費(fèi)用預(yù)算管理過(guò)程中以年為單位結(jié)合企業(yè)上年度發(fā)展情況及市場(chǎng)變動(dòng)制定整體費(fèi)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)各部門實(shí)際情況以整體預(yù)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)制定不同部門的預(yù)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)以月為單位詳細(xì)收集各部門預(yù)算費(fèi)用支出情況并進(jìn)行記錄上報(bào)，然后進(jìn)行綜合分析，對(duì)超預(yù)算的機(jī)構(gòu)進(jìn)行警告并財(cái)務(wù)適當(dāng)懲處措施，保障整體預(yù)算費(fèi)用管理的規(guī)范性。而項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算管理則是在企業(yè)土地招標(biāo)前采取適當(dāng)措施進(jìn)行有效的可行性分析并預(yù)測(cè)評(píng)估成本盈利，如動(dòng)態(tài)回收期、靜態(tài)回收期、凈現(xiàn)值等，同時(shí)在項(xiàng)目成立時(shí)相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員也應(yīng)及時(shí)考察項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程，并據(jù)此進(jìn)行項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表的編制，[3]根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)進(jìn)行銷售方案的更改調(diào)整，保證整體項(xiàng)目的成本盈利。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部資產(chǎn)控制力度

為了保障企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理工作的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部資產(chǎn)的控制力度，除了在預(yù)算編制前期，在預(yù)算執(zhí)行使時(shí)期也要加強(qiáng)控制力度，如及時(shí)清理利用率不高的設(shè)備設(shè)施，[4]促使企?I固定資產(chǎn)可以得到最大程度的利用，保證固定資產(chǎn)殘值估算、使用年限的精確程度。企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理過(guò)程中，應(yīng)樹(shù)立全面監(jiān)督、全面控制以及全員參與的管理意識(shí)，將財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作重點(diǎn)，不斷加強(qiáng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的滲透，促使財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效率不斷提升。此外，為了促使房地產(chǎn)企業(yè)更加長(zhǎng)久的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用新的投資機(jī)會(huì)更加詳細(xì)的了解所投資項(xiàng)目的實(shí)際情況，為更加準(zhǔn)確的預(yù)算管理打下基礎(chǔ)。而財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行力度

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;危機(jī)探索

企業(yè)財(cái)務(wù)管理一直是企業(yè)管理過(guò)程中不可忽視的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、合理分配企業(yè)資產(chǎn)、確保企業(yè)資產(chǎn)安全方面發(fā)揮著重要的作用。近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，企業(yè)危機(jī)防范的意識(shí)急需不斷增強(qiáng)，通過(guò)科學(xué)有效的財(cái)務(wù)管理措施來(lái)增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力和效率具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范相關(guān)內(nèi)容概述

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段，增速逐漸下降，部分地區(qū)出現(xiàn)了“供大于求”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂、樓市“崩盤”的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了前所未有的市場(chǎng)危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有利于為企業(yè)決策者提供有效、全面的企業(yè)資產(chǎn)信息，從而使企業(yè)決策者做出符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的大型經(jīng)濟(jì)決策，有效降低大型經(jīng)濟(jì)投資帶來(lái)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)資源的供求矛盾逐漸成為我國(guó)主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)矛盾之一的大前提下，一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平是企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)管理水平的現(xiàn)實(shí)需求，只有符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的財(cái)務(wù)管理制度才是具有可持續(xù)發(fā)展的活力；另一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)防范意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避企業(yè)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)需求。目前，我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加，但部分企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度并不健全，企業(yè)管理者危機(jī)防范意識(shí)不強(qiáng)、國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)政策落實(shí)度較差、財(cái)務(wù)管理制度可行性不足、財(cái)務(wù)管理手段較為傳統(tǒng)、企業(yè)內(nèi)部控制制度體系不健全等現(xiàn)象普遍存在，在外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出更高要求的前提下，企業(yè)管理者必須用發(fā)展的眼光看待財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范問(wèn)題，結(jié)合外界經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢(shì)和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)有針對(duì)性地進(jìn)行反思和創(chuàng)新，有效避免企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中存在的一些不合理現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范過(guò)程中的不合理現(xiàn)象及改進(jìn)建議

（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范意識(shí)不強(qiáng)、財(cái)務(wù)管理目標(biāo)不明確、財(cái)務(wù)管理工作分工不明確、財(cái)務(wù)管理工作方式落后等現(xiàn)象普遍存在，財(cái)務(wù)管理制度有效性較差是存在的主要問(wèn)題之一。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的背景下，這種不合理現(xiàn)象急需轉(zhuǎn)變。首先，企業(yè)財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范的重要性是有目共睹的，有關(guān)部門應(yīng)該組織研究團(tuán)隊(duì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理理論進(jìn)行深入分析和研究，提供符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)體系；其次，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的根本目標(biāo)是提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平、確保企業(yè)資產(chǎn)安全，一切不滿足基本目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理制度都會(huì)阻礙企業(yè)發(fā)展；最后，企業(yè)應(yīng)該不斷健全財(cái)務(wù)管理責(zé)任分配制度，相關(guān)管理者應(yīng)該制定戰(zhàn)略性的財(cái)務(wù)管理工作計(jì)劃，同時(shí)應(yīng)該明確財(cái)務(wù)管理工作人員的工作責(zé)任，使財(cái)務(wù)管理工作更加公開(kāi)透明化，在提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的同時(shí)可以促進(jìn)廉政建設(shè)。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在促進(jìn)社會(huì)發(fā)展、提升人們生活質(zhì)量方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度并不健全，不利于合理分配企業(yè)財(cái)務(wù)資源、發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的優(yōu)勢(shì)。首先，企業(yè)管理人員應(yīng)該在深入了解企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，深入分析企業(yè)內(nèi)部控制體系可能涉及到的各項(xiàng)內(nèi)部管理事務(wù)，建立完善的內(nèi)部控制網(wǎng)絡(luò)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)，建立完善的規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的制度，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀況下依然可以保持一定的發(fā)展活力；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改進(jìn)內(nèi)部控制手段，充分利用先進(jìn)的多媒體技術(shù)手段和計(jì)算機(jī)信息技術(shù)進(jìn)行內(nèi)部控制，建立完善的內(nèi)部控制信息分享平臺(tái)是提升企業(yè)內(nèi)部管理效率的重要手段，通過(guò)信息分享平臺(tái)，企業(yè)員工可以快速獲取企業(yè)內(nèi)部信息和管理策略，這樣可以有效增加內(nèi)部控制制度的執(zhí)行效率。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)

管理團(tuán)隊(duì)是影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范過(guò)程的重要因素，但目前我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)較差，一方面體現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的硬件條件較差；另一方面體現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的軟件條件較差，組建高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)是提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的重要方法。一方面，財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)有待提升。我國(guó)應(yīng)該逐步健全財(cái)務(wù)管理人才的培養(yǎng)模式和財(cái)務(wù)管理人員的再教育模式，為我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作提供強(qiáng)大的人才力量。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該給財(cái)務(wù)管理人員提供培訓(xùn)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，確保財(cái)務(wù)管理人員掌握有效、合理的工作方式；另一方面，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的思想覺(jué)悟需要提高，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)該采用合理的措施激發(fā)員工的工作激情。同時(shí)，我國(guó)財(cái)務(wù)管理人員危機(jī)防范意識(shí)不強(qiáng)的現(xiàn)象是普遍存在的，因此，企業(yè)應(yīng)該通過(guò)會(huì)議精神傳達(dá)的方式讓全體員工意識(shí)到現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢(shì)，建立員工與企業(yè)共同發(fā)展的責(zé)任意識(shí)，這樣才能從根本上增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的有效性。

在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十年的快速增長(zhǎng)期后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低迷的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)增速不斷下降，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。在這樣的市場(chǎng)發(fā)展背景下，企業(yè)更應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和企業(yè)內(nèi)部特點(diǎn)建立符合現(xiàn)實(shí)發(fā)展規(guī)律的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，通過(guò)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理策略增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力，只有這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)保持發(fā)展的動(dòng)力。

作者:李學(xué)鳳 單位:青島躍龍升置業(yè)有限公司

參考文獻(xiàn)：

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 制度

引 言

面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，必須提高財(cái)務(wù)管理水平。一家房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作能力和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ饕Q于其財(cái)務(wù)管理的能力。企業(yè)財(cái)務(wù)管理能夠預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都跟財(cái)務(wù)管理息息相關(guān)，財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不僅能衡量房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行情況，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行項(xiàng)目決策的依據(jù)。較高的財(cái)務(wù)管理能力能夠較好的為房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)提供服務(wù)，但是目前財(cái)務(wù)管理存在一些比較突出的問(wèn)題。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問(wèn)題

1.1財(cái)務(wù)管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)待財(cái)務(wù)管理的態(tài)度上，一般管理意識(shí)比較淡化，財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營(yíng)者的角色。為了安全起見(jiàn)，投資者在安排財(cái)務(wù)管理方面的員工時(shí)，都會(huì)著重考慮自己的親信和親朋好友，如財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及會(huì)計(jì)、出納等員工。一個(gè)由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面不能進(jìn)行有效的監(jiān)督；再者由于公司內(nèi)部的員工裙帶關(guān)系，公司權(quán)力又高度集中，集權(quán)嚴(yán)重，經(jīng)常出現(xiàn)越權(quán)行為和職責(zé)劃分不清楚，使得整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作比較混亂。

1.2財(cái)務(wù)管理觀念及財(cái)務(wù)方法落后

由于房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領(lǐng)導(dǎo)缺乏基本的財(cái)務(wù)知識(shí)，財(cái)務(wù)管理一直沿用舊的觀念。對(duì)收益過(guò)于高估，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于低估，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不充分；缺乏資金時(shí)間價(jià)值的理念和動(dòng)態(tài)性的觀念；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法單一靜態(tài)化。這些觀念導(dǎo)致一些項(xiàng)目出現(xiàn)回收時(shí)間過(guò)長(zhǎng)和投資問(wèn)題。

1.3財(cái)務(wù)管理的職能發(fā)揮不全面

財(cái)務(wù)管理為整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對(duì)規(guī)劃的實(shí)施和過(guò)程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的職能還只是進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不健全，財(cái)務(wù)核算制度也不夠嚴(yán)謹(jǐn)，加之企業(yè)會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性和可靠性有待考證，各自之間的相互關(guān)聯(lián)性也比較弱，因此得出的財(cái)務(wù)管理指標(biāo)的分析功能的可信度就會(huì)下降，對(duì)于目標(biāo)控制功能更是沒(méi)有得到完美的體現(xiàn)，對(duì)于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益如果比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)毫無(wú)計(jì)劃的籌措和調(diào)集資金來(lái)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，雖然選擇的機(jī)會(huì)較多，但是這樣毫無(wú)計(jì)劃性和制度性，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大，控制難度就會(huì)加大。

1.4財(cái)務(wù)監(jiān)控力度不到位

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其事前預(yù)算和事中控制都是很重要的。但很多房地產(chǎn)企業(yè)是事前無(wú)預(yù)算，事中流于形式，到最后只能通過(guò)粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表等手段達(dá)到預(yù)算的目標(biāo)。財(cái)務(wù)報(bào)表流于年終查看，這僅僅是財(cái)務(wù)對(duì)于經(jīng)營(yíng)工作的事后評(píng)估和業(yè)績(jī)考評(píng)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)工作僅有積累經(jīng)驗(yàn)的作用。一些財(cái)務(wù)人員，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)要求，不依照制度辦事，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算失真，財(cái)務(wù)管理混亂。因此，只對(duì)財(cái)務(wù)的最后做總結(jié)，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財(cái)務(wù)管理的效果。

1.5財(cái)務(wù)管理資料考慮不全面

決策階段是整個(gè)項(xiàng)目最重要的階段，對(duì)于項(xiàng)目的投資估算關(guān)系重大，運(yùn)行過(guò)程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財(cái)務(wù)管理中缺乏考慮，沒(méi)能及時(shí)把握，不能形成嚴(yán)格的管理，各個(gè)階段的財(cái)務(wù)資料都應(yīng)當(dāng)成為財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點(diǎn)，使得財(cái)務(wù)管理的資料缺乏動(dòng)態(tài)性，也無(wú)相應(yīng)動(dòng)態(tài)管理的措施，導(dǎo)致成本管理和資金控制都存在漏洞，對(duì)資產(chǎn)流失的控制和管理控制能力下降。

1.6財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊

財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的部分，對(duì)其人員素質(zhì)的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強(qiáng)的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營(yíng)者高度統(tǒng)一，其財(cái)務(wù)人員的構(gòu)成非常特殊，所以在人員隊(duì)伍中也吸收了許多對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)制度不熟悉的員工。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，這種人員構(gòu)成和組織結(jié)構(gòu)，很難發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的管家作用，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性

2.1財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大

房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位、房屋購(gòu)買者等多方，使財(cái)務(wù)管理難度加大。

2.2資金數(shù)額大、籌資任務(wù)重，財(cái)務(wù)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費(fèi)用高昂，房屋的工程費(fèi)用巨大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金運(yùn)作能力。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，，中間環(huán)節(jié)復(fù)雜，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策之后，取得土地，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)預(yù)算確定的難度大。

2.3開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析要求高，責(zé)任重

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng)，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對(duì)房地產(chǎn)的成敗和經(jīng)濟(jì)效益起決定作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，財(cái)務(wù)管理信息能夠較及時(shí)可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.提高財(cái)務(wù)管理水平的策略

3.1規(guī)范會(huì)計(jì)工作，強(qiáng)化預(yù)算管理水平

財(cái)務(wù)管理必須以企業(yè)財(cái)會(huì)工作作為基礎(chǔ)，并對(duì)財(cái)會(huì)工作做好全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)預(yù)算的重要性，是一種財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，它對(duì)企業(yè)進(jìn)行全方位、全過(guò)程和全員的整合性管理，對(duì)企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財(cái)務(wù)管理工作，遵循全面預(yù)算管理的要求，應(yīng)主要從制度構(gòu)建和組織構(gòu)建方面著手構(gòu)建。

3.1.1制度構(gòu)建：全面預(yù)算管理要建立整個(gè)管理流程的財(cái)務(wù)管理制度，與其相配套的績(jī)效激勵(lì)和約束制度，調(diào)動(dòng)和發(fā)揮每個(gè)人的能動(dòng)性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財(cái)務(wù)理論與實(shí)際工作結(jié)合起來(lái)，全面發(fā)揮財(cái)務(wù)分析的作用。與財(cái)務(wù)管理相配套的績(jī)效激勵(lì)制度的建立，有利于提高財(cái)務(wù)人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中去，與企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個(gè)人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長(zhǎng)期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，積極參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，利用財(cái)務(wù)管理的成果，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)外同行的管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)我國(guó)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的進(jìn)步。

3.1.2組織構(gòu)建：在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作的組織構(gòu)建，逐層分解預(yù)算指標(biāo)，明確各職能部門的工作職能和任務(wù)，確立預(yù)算指標(biāo)的權(quán)威性，提高財(cái)務(wù)管理水平。

3.2提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)及修養(yǎng)

在現(xiàn)代財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算面臨著改革與改變。房地產(chǎn)人員應(yīng)該適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財(cái)務(wù)管理人員的選拔。要建立一支高素質(zhì)財(cái)務(wù)隊(duì)伍，選拔專業(yè)素質(zhì)較高的財(cái)務(wù)管理人員。再者，財(cái)務(wù)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)，財(cái)務(wù)制度不斷改進(jìn)和完善，財(cái)務(wù)管理人員需要不斷學(xué)習(xí)，進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，由于財(cái)務(wù)管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還需要加強(qiáng)其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來(lái)遵守。

3.3加強(qiáng)資金管理，提高資金利用效率

資金是房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調(diào)度合理。而房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理就是要進(jìn)行資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，嚴(yán)格按照指定的制度進(jìn)行財(cái)務(wù)往來(lái)，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實(shí)性，根據(jù)資金的實(shí)際收支情況，物資的發(fā)出和轉(zhuǎn)移情況填寫憑證，還要進(jìn)行審核把關(guān)，最后進(jìn)行賬簿登記；實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制制度，按時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行清查，避免出現(xiàn)賬實(shí)不符的情況，如果出現(xiàn)了，實(shí)際查處原因。

3.4減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的主觀決策

在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中，企業(yè)的財(cái)務(wù)行為要符合規(guī)范，最重要的是要進(jìn)行合理的投資決策，投資決策過(guò)程必須進(jìn)行可行性研究，作出科學(xué)客觀的判斷，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，切勿主觀決策，對(duì)項(xiàng)目造成不可挽回的損失。對(duì)于其他財(cái)務(wù)行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟(jì)效益。

3.5保證財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力效果

企業(yè)最重要的競(jìng)爭(zhēng)力就是企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力。財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實(shí)到實(shí)處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標(biāo)和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P(guān)鍵。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)成為整個(gè)團(tuán)隊(duì)中的一員，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期就加入進(jìn)去，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極主動(dòng)性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的合力達(dá)到最好的效果。

結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展過(guò)程中的重點(diǎn)，是關(guān)系到企業(yè)長(zhǎng)期盈利能力的關(guān)鍵。要分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)的特殊性，并制定一套有效合理的財(cái)務(wù)管理制度和渠道，遵循的科學(xué)的財(cái)務(wù)管理的方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。

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篇9

摘 要 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高，投融資金額均較大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要分為籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。要防范和化解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)當(dāng)制定和實(shí)施合理的財(cái)務(wù)預(yù)算、加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理和優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)所有財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)，是各種風(fēng)險(xiǎn)因素在企業(yè)財(cái)務(wù)上的集中體現(xiàn)。從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的角度看，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅限于籌資活動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，而且不當(dāng)?shù)耐顿Y活動(dòng)、營(yíng)運(yùn)活動(dòng)、分配活動(dòng)同樣可能導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高，投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。但是由于在快速擴(kuò)張過(guò)程中面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，所以必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

作為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特性，這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有獨(dú)特性。

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，房地產(chǎn)每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高，極度地依賴銀行資金同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)。土地與房屋同屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個(gè)別性，造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險(xiǎn)。在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。成立項(xiàng)目分公司給管理帶來(lái)一定的好處，同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險(xiǎn)?？偣驹讷@取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性，這削弱了總公司對(duì)項(xiàng)目公司的控制。在財(cái)務(wù)上，總公司也很難有效地對(duì)項(xiàng)目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段，經(jīng)過(guò)一段相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期才能全部完成。周期越長(zhǎng)、不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從資金來(lái)源劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)。目前，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負(fù)債水平帶來(lái)的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險(xiǎn)，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來(lái)了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在極端情況下，就存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這樣就產(chǎn)生了籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金回收風(fēng)險(xiǎn)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的又一財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后，由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，因企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會(huì)造成企業(yè)的償債能力急劇下降，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用，但也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力。在現(xiàn)實(shí)情況中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多地注重大量籌集資金、上大項(xiàng)目、追求高收益，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中忽略了對(duì)市場(chǎng)以及項(xiàng)目等的可行性分析評(píng)價(jià)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過(guò)大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.制定和實(shí)施合理的財(cái)務(wù)預(yù)算。由于財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過(guò)程中存在很多的不確定性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，這直接關(guān)系了企業(yè)投資項(xiàng)目的成功與否，也給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該把項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件，合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項(xiàng)目、收支比例、利潤(rùn)獲取及資金調(diào)整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮企業(yè)的財(cái)務(wù)職能。

2.加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能結(jié)束，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)常常會(huì)給企業(yè)的資金使用帶來(lái)困難，若資金鏈條在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)異常，就會(huì)造成資金鏈的斷裂，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)資金流動(dòng)性的管理，在財(cái)務(wù)收支中要進(jìn)行嚴(yán)格的估算與審查，對(duì)資金調(diào)度合理安排，以保證建設(shè)項(xiàng)目施工運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn)，優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，盡可能減少存貨資金的數(shù)額。

3.優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu)，對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)適當(dāng)控制，在充分估算企業(yè)償債能力的情況下，通過(guò)合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。 在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時(shí)可以按照融資渠道多樣式的原則，科學(xué)合理地分配外部多的儲(chǔ)備資金，在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小，企業(yè)還可以利用股票、債券、合作經(jīng)營(yíng)等方式不斷提升自己的資金儲(chǔ)備，讓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模得到擴(kuò)大，不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項(xiàng)目。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎的風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，判斷項(xiàng)目投資方案是否合理可行。在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須綜合提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益。

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篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，全國(guó)各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時(shí)展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國(guó)外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國(guó)仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，造成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。同時(shí)，當(dāng)前全球金融危機(jī)仍然沒(méi)有完全過(guò)去，這就使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩種。由于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來(lái)把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包含了這幾個(gè)方面：無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；再籌資風(fēng)險(xiǎn)；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及投資收回風(fēng)險(xiǎn)等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個(gè)受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，主要有這么幾個(gè)方面的因素：從宏觀方面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，未來(lái)走勢(shì)較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前不夠成熟的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運(yùn)作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系還不夠完善，到目前為止還沒(méi)有形成較為完整的會(huì)計(jì)核算體系。從微觀方面來(lái)分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對(duì)于自身的經(jīng)營(yíng)狀況還缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)分析，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)分析結(jié)果無(wú)法真正起到較好的財(cái)務(wù)管理作用。這種缺乏較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負(fù)債成本過(guò)高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制不夠嚴(yán)格，往往把項(xiàng)目成本管理看作是簡(jiǎn)單的單項(xiàng)成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展歷程并不算長(zhǎng)，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，其原因主要在于經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)過(guò)于復(fù)雜，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費(fèi)用控制不嚴(yán)，缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)，盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)，成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制。認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進(jìn)行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的不力，比如說(shuō)金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全，資金管理低效以及成本費(fèi)用控制不嚴(yán)等。具體來(lái)說(shuō)，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的地位，讓財(cái)務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項(xiàng)目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報(bào)告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個(gè)部門的相關(guān)情況，拓展對(duì)于財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機(jī)會(huì)并開(kāi)發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來(lái)分析自身情況和外部環(huán)境，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進(jìn)行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真分析國(guó)家相關(guān)政策，一旦國(guó)家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來(lái)調(diào)整財(cái)務(wù)管理手段，及時(shí)應(yīng)對(duì)國(guó)家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費(fèi)用較低的建設(shè)用地作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，盡可能的避免購(gòu)置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費(fèi)。國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對(duì)當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時(shí)改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價(jià)位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)巨額投資的過(guò)程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時(shí)其資金周轉(zhuǎn)周期又較長(zhǎng)。那么，針對(duì)這種特殊情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進(jìn)行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開(kāi)發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實(shí)力的資金團(tuán)體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)充分發(fā)揮出負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識(shí)不強(qiáng)。因此，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，對(duì)成本進(jìn)行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

總之，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)手法，并配之以風(fēng)險(xiǎn)回避策略，風(fēng)險(xiǎn)防范策略以及保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁策略來(lái)將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系，加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策[J]．經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息．2008（4）

[2]任書芳，高樹(shù)嶺，張行貴．當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J]．時(shí)代金融．2006（4）

[3]于永順．企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與管理[J]．企業(yè)導(dǎo)報(bào)．2009（6）：101