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篇1

關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)；模式；管理

Abstract: due to the need of rapid urbanization, the land level of the country to develop more and more business in the past mainly government leading to develop completely, but under the new environment changes, the land level development diversified development pattern. In view of the above background, combined with practical work experience, this paper analyses the current the land level development mode under the new situation and risk prevention and control countermeasures.

Key words: development; Model; management

中圖分類(lèi)號(hào)：F279.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

一、基本情況

受到世界金融危機(jī)以來(lái)的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展受到約束，在對(duì)外出口量不斷下降情況下，只能通過(guò)內(nèi)部消費(fèi)和投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近期國(guó)家有關(guān)部門(mén)公布，全國(guó)地方政府約有11萬(wàn)億元的地方債務(wù)，地方政府目前已無(wú)力繼續(xù)進(jìn)行內(nèi)部政府投資，也就直接導(dǎo)致地方城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)無(wú)法推進(jìn)。鑒于目前形勢(shì)為突破一級(jí)土地開(kāi)發(fā)停滯情況，政府必須轉(zhuǎn)變以往的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，嘗試新的方法利用社會(huì)資本通過(guò)社會(huì)化合作解決土地一級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)開(kāi)發(fā)。逐步使政府從原先的單一完全主導(dǎo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式，逐漸轉(zhuǎn)變由政府主導(dǎo)下提供土地資源，企業(yè)參與提供開(kāi)發(fā)資金，到時(shí)分享土地轉(zhuǎn)讓收益的市場(chǎng)化運(yùn)作新模式。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的典型模式

（一）完全政府控制模式：該模式是由政府通過(guò)嚴(yán)格的計(jì)劃和規(guī)劃管理，完全控制熟地開(kāi)發(fā)及供應(yīng)市場(chǎng)，形成“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”格局。該模式完全由政府組織實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，僅以招標(biāo)方式確定施工企業(yè)。這種模式可以保證政府完全控制地價(jià)，土地開(kāi)發(fā)為熟地后的增值收益不流失，且土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)事務(wù)。其主要缺陷是政府的土地開(kāi)發(fā)資金壓力較大，融資渠道窄。

（二）政府授權(quán)機(jī)構(gòu)模式：該模式是指由政府投資成立的開(kāi)發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，如同“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)水池蓄水、一個(gè)龍頭出水”，仍而達(dá)到調(diào)控土地市場(chǎng)、配置土地資源、實(shí)現(xiàn)土地增值歸國(guó)家所有的目的。

（三）由政府主導(dǎo)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式：在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)與土地二級(jí)開(kāi)發(fā)緊密相關(guān)，因此這兩類(lèi)企業(yè)往往將一級(jí)土地整理和二級(jí)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，以獲取整體收益最大化。這種模式由企業(yè)主導(dǎo)，所以在開(kāi)發(fā)初期就確定運(yùn)行土地一級(jí)和二級(jí)聯(lián)勱開(kāi)發(fā)。 兩類(lèi)企業(yè)通過(guò)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，在獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)階段收益的同時(shí)，也可以滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的市場(chǎng)，保證了企業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，也保證了可獲取土地在未來(lái)升值和建筑施工利潤(rùn)給企業(yè)帶來(lái)的二級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)厚收益。

由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式在保證政府主導(dǎo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場(chǎng)資源，減輕政府開(kāi)發(fā)資金壓力。

但該模式也存在一定的問(wèn)題，如不利于政府控制市場(chǎng)地價(jià)，政府宏觀(guān)調(diào)控土地市場(chǎng)的能力降低等。政府享有的土地收益也將減少。

三、政企合作下的盈利模式

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)主體通過(guò)與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，創(chuàng)造了多種盈利模式，盈利模式的選擇主要由開(kāi)發(fā)主體和當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，不同的模式開(kāi)發(fā)主體的盈利能力不同。

（一）從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)本身獲利

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商通過(guò)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)本身獲利的關(guān)鍵，在于嚴(yán)格控制住各項(xiàng)成本費(fèi)用。在各項(xiàng)成本費(fèi)用中，比重不控制難度最大的是征地拆遷費(fèi)用，雖然政府有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，但在實(shí)際執(zhí)行中有難度。這就要求開(kāi)發(fā)商具備較強(qiáng)的與當(dāng)?shù)卣?、居民、企事業(yè)單位進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)的能力，在轉(zhuǎn)居安置等方面妥善解決當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民的后顧之憂(yōu)，同時(shí)能夠最大限度地降低成本，實(shí)現(xiàn)多贏(yíng)。

整體成本費(fèi)用的控制在于系統(tǒng)周密的安排。對(duì)與大面積的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應(yīng)嚴(yán)格控制整合各步驟的節(jié)奏。例如，先蓋安置房，原居民再搬遷，減少安置過(guò)渡費(fèi)用，企業(yè)再征地拆遷，再安置勞動(dòng)力，資金安排則貫穿始終。通過(guò)各步驟的無(wú)縫銜接，使企業(yè)的人員和資金效率達(dá)到最高，政府和農(nóng)民的滿(mǎn)意度也達(dá)到最高。

（二）分享土地增值收益

某些城市實(shí)行了在政府、企業(yè)之間按照一定比例分享增值收益的機(jī)制。這樣，開(kāi)發(fā)商企業(yè)可以通過(guò)創(chuàng)新性的一級(jí)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，最大限度地提升土地價(jià)值，仍而獲得最大利益。該盈利模式的前提在于當(dāng)?shù)卣姆窒頇C(jī)制、一級(jí)開(kāi)發(fā)中的授權(quán)范圍，以及分批出讓計(jì)劃的安排。在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中，能夠盡快實(shí)現(xiàn)土地增值的措施有：

（1）標(biāo)志性工程建設(shè)。盡量爭(zhēng)取政府的辦公場(chǎng)所進(jìn)駐，可以快速的提升周邊土地增值效應(yīng)。

（2）投資環(huán)境景觀(guān)。本質(zhì)是通過(guò)提高生態(tài)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強(qiáng)景觀(guān)和園林的規(guī)劃建設(shè)、美化環(huán)境等。

（3）投資公共配套設(shè)施。本質(zhì)是通過(guò)提高社會(huì)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。其方式包括配套制冷及熱力供應(yīng)，地下綜合商城、停車(chē)場(chǎng)，等等。

（4）引入大型服務(wù)性企業(yè)。前期出讓引入大品牌商業(yè)設(shè)施與酒店，帶動(dòng)周邊地塊升值。實(shí)現(xiàn)一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)互動(dòng)。

（三）持有部分公共建筑

政府授權(quán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體可以投資公共配套設(shè)施，如醫(yī)院和教育機(jī)構(gòu)等。開(kāi)發(fā)主體則可以通過(guò)提供公共配套設(shè)施服務(wù)而獲得長(zhǎng)期現(xiàn)金流。

該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，該盈利模式的最大挑戰(zhàn)在于對(duì)公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運(yùn)營(yíng)管理能力。

（四）為二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)鋪墊

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體通過(guò)與政府協(xié)商，出于主觀(guān)意愿及客觀(guān)原因，總是能夠創(chuàng)造一些條件讓一級(jí)開(kāi)發(fā)主體取得二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。該盈利模式的前提是政府愿意讓一級(jí)開(kāi)發(fā)商取得一部分二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。

該模式要求一級(jí)開(kāi)發(fā)主體具有相應(yīng)的二級(jí)開(kāi)發(fā)能力，通過(guò)二級(jí)開(kāi)發(fā)彌補(bǔ)一級(jí)開(kāi)發(fā)收益的不足，實(shí)現(xiàn)一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)的聯(lián)勱。

四、面臨的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略

鑒于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)受到諸多政策性因素影響，因此土地一級(jí)開(kāi)發(fā)面臨更大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。 綜合來(lái)看主要來(lái)源于以下幾項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)：

（一）對(duì)外出售地價(jià)預(yù)估價(jià)格較大波動(dòng)。隨著相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)和物價(jià)的上漲，可能導(dǎo)致拆遷成本不斷上升。另外隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，未來(lái)地價(jià)可能不及當(dāng)初預(yù)估的價(jià)格。勢(shì)必造成收入減少，而成本卻增加，形成開(kāi)發(fā)虧損的狀態(tài)。

（二）長(zhǎng)期占用大量資金。對(duì)于只是用于儲(chǔ)備的土地，經(jīng)土地儲(chǔ)備中心驗(yàn)收后，由其用自有資金償付給開(kāi)發(fā)商，欠款風(fēng)險(xiǎn)加大。如果拆遷工作不順利，也會(huì)推遲整個(gè)項(xiàng)目的完工時(shí)間。

（三）政府違約行為的風(fēng)險(xiǎn)。在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，地方政府的強(qiáng)勢(shì)地位是絕對(duì)的。雖然企業(yè)可以通過(guò)多種法律文件進(jìn)行約束，從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）政策風(fēng)險(xiǎn)。目前全國(guó)性的政策規(guī)定比較原則，操作性不強(qiáng)，同時(shí)對(duì)于政企合作進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)行為未明確進(jìn)行制止。在地方政府層面，其政策風(fēng)險(xiǎn)因素主要為省、市根據(jù)地方情況而改變有關(guān)土地利用政策。

為規(guī)避經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，可以采取以下應(yīng)對(duì)策略：

（一）優(yōu)化運(yùn)作流程，提升管理能力，有效控制成本

開(kāi)發(fā)主體在土地整治和儲(chǔ)備過(guò)程中，涉及到征地、拆遷、安置、基建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)，同時(shí)，一級(jí)開(kāi)發(fā)又是一個(gè)綜合性系統(tǒng)性工程，涉及眾多和政府對(duì)口以及和外部合作單位談判的環(huán)節(jié)，因此，優(yōu)化運(yùn)作流程、提升管理能力對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用。

（二）加強(qiáng)規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在的價(jià)值

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的價(jià)值要素中最重要是規(guī)劃。土地的特征使其一旦開(kāi)發(fā)，短期內(nèi)不可能復(fù)原，而規(guī)劃的優(yōu)劣對(duì)區(qū)域功能的實(shí)現(xiàn)具有決定性的作用，區(qū)域功能又對(duì)區(qū)域價(jià)值有根本性的影響。

（三）把握行業(yè)波動(dòng)周期，控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏

在把握行業(yè)波動(dòng)周期方面，既要充分考慮整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、行業(yè)形勢(shì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業(yè)有敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性， 做到根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，仍而提升區(qū)域土地價(jià)值。

篇2

     

    關(guān)鍵字： 物權(quán)性質(zhì) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 新型用益物權(quán) 內(nèi)容法定 應(yīng)自由轉(zhuǎn)讓 可依 

     

    《農(nóng)村土地承包法》（自2003年3月1日起施行）第3條第2款規(guī)定：“農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包”。按該條款規(guī)定分析可知，農(nóng)村土地承包方式主要有兩類(lèi)：其一是家庭承包；其二是其他方式承包。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的法律規(guī)范之性質(zhì)和內(nèi)容分析，該法“對(duì)家庭承包的土地實(shí)行物權(quán)保護(hù)”，[1] (p.19)即通過(guò)家庭承包方式使農(nóng)戶(hù)取得的是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；對(duì)其他方式承包的土地主要實(shí)行債權(quán)保護(hù)（除該法第49條“通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)”，確認(rèn)承包方取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)外）?！掇r(nóng)村土地承包法》重點(diǎn)和核心是調(diào)整和規(guī)范物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，達(dá)到真正賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的農(nóng)村土地利用權(quán)。筆者認(rèn)為，建立和完善物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度，事關(guān)確保農(nóng)村土地承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定，事關(guān)承包方的切身利益，事關(guān)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的大局。本文對(duì)物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的特征和《農(nóng)村土地承包法》關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法律規(guī)范之存在不足作一法律思考，以便制定《民法典》和《物權(quán)法》時(shí)更好地規(guī)范物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度，達(dá)到真正實(shí)現(xiàn)維護(hù)承包方的合法權(quán)益。

     

     

    一、物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念和特征

     

    根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，并結(jié)合民法中物權(quán)法理論分析，農(nóng)村土地承包中的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)[2] (p.31)，是指承包方依照承包合同生效或者依法登記取得的，對(duì)農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地、園地、養(yǎng)殖水面、“四荒”等農(nóng)村土地進(jìn)行占有和以耕作、養(yǎng)殖、竹木或者畜牧為生產(chǎn)方式從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而使用并獲得收益的權(quán)利以及該依法承包農(nóng)村土地所形成權(quán)利的處分權(quán)。該“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)其性質(zhì)屬于物權(quán)，屬于物權(quán)中的他物權(quán)，屬于他物權(quán)中的用益物權(quán)，且是一種新型用益物權(quán)”[3] (p.26)。

     

    該物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的特征主要體現(xiàn)在[4] (pp.152"154)：

     

    （1）它是在他人所有之農(nóng)村土地上設(shè)定的物權(quán)。這里“他人所有之農(nóng)村土地”，是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地。

    

    （2）它是以農(nóng)村土地為標(biāo)的物的他物權(quán)。這里“農(nóng)村土地”依《農(nóng)村土地承包法》第2條規(guī)定，是指耕地、林地、草地、園地、養(yǎng)殖水面、“四荒”（一般指荒山、荒溝、荒丘、荒灘，但也包括荒地、荒沙、荒草和荒水）等依法用于農(nóng)業(yè)的土地。

    

    （3）它是享有和行使以對(duì)農(nóng)村土地之占有為前提并以使用收益為目的的用益物權(quán)。即物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)其內(nèi)容主要包括從農(nóng)村土地所有權(quán)中分離出來(lái)的占有、使用、收益三大權(quán)能以及“依法承包該農(nóng)村土地所形成權(quán)利”的處分權(quán)。

    

    （4）它是依承包合同生效或依法登記而發(fā)生的權(quán)利?！掇r(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第22條規(guī)定：“承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”。該法第三章“其他方式的承包”第49條規(guī)定：“通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的”，承包方取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

    

    （5）它是一種有期限的權(quán)利。承包期限包括法定期限和約定期限兩種。法定期限，如《農(nóng)村土地承包法》第20條規(guī)定：“耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)”。約定期限，如該法第45條規(guī)定：“以其他方式承包農(nóng)村土地的，……承包期限等，由雙方協(xié)商確定”。

    

    （6）它是以耕作、養(yǎng)殖、竹木、畜牧為具體內(nèi)容而使用他人農(nóng)村土地的權(quán)利。

    

    （7）它是以農(nóng)村土地的使用目的為農(nóng)業(yè)目的而使用他人農(nóng)村土地的權(quán)利。

    

    （8）物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法律關(guān)系的特定義務(wù)主體（即發(fā)包方）的相同性。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第12條規(guī)定分析，兩類(lèi)農(nóng)村土地發(fā)包的承包方都是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（包括村集體經(jīng)濟(jì)組織和組農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）、村民委員會(huì)或者村民小組，其中發(fā)包方主要主體應(yīng)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在沒(méi)有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的地方，村民委員會(huì)或者村民小組才是發(fā)包方。

    

    （9）物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人其權(quán)利和義務(wù)的主要法定性?！掇r(nóng)村土地承包法》第16條規(guī)定了承包方的法定權(quán)利三方面和第17條規(guī)定了承包方的法定義務(wù)三方面。

    

    （10）物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)其權(quán)利的可流轉(zhuǎn)性?！掇r(nóng)村土地承包法》第32條規(guī)定：“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。該法第49條規(guī)定：“通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)”。

  （11）物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受承包地被依法征用、占用的限制性。承包地被依法征用、占用的，則物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)消滅。

    

    （12）物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)其法定權(quán)利的物權(quán)保護(hù)性。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第54條規(guī)定，任何組織和個(gè)人侵害承包方的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，包括承擔(dān)停止侵害、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險(xiǎn)、賠償損失等民事責(zé)任。

     

     

    二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法律規(guī)范之存在不足和完善建議

     

    物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，《農(nóng)村土地承包法》對(duì)該類(lèi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取物權(quán)保護(hù)，真正達(dá)到“賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)，維護(hù)農(nóng)村土地承包當(dāng)事人的合法權(quán)益”。但筆者認(rèn)為，《農(nóng)村土地承包法》關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法律規(guī)范之存在不足表現(xiàn)在：

     

    （1）家庭承包的當(dāng)事人可以在承包合同中約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，使物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)內(nèi)容中含有法定內(nèi)容和約定內(nèi)容兩方面，這與物權(quán)內(nèi)容法定相悖。物權(quán)內(nèi)容法定，是指當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與物權(quán)法定內(nèi)容相異的內(nèi)容，否則無(wú)效；同時(shí)，“也不得基于其合意自由決定物權(quán)的內(nèi)容”。[5] (p.74)“作為用益物權(quán)，其共性在于，雖經(jīng)由債權(quán)合同而創(chuàng)設(shè)，但隨即與之絕緣，具有強(qiáng)烈的物權(quán)長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性的色彩，因此須于法律中明確其具體的權(quán)利義務(wù)，以在不動(dòng)產(chǎn)的所有人與用益物權(quán)人之間維持利益的均衡，避免物權(quán)法律關(guān)系過(guò)于復(fù)雜，避免不必要的紛爭(zhēng)迭起。對(duì)這些規(guī)定，當(dāng)事人不得以合同的約定加以變更”。[6] (p.4)按《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定分析，“侵害家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不僅要承擔(dān)違約責(zé)任，而且要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”，[7] (p.10)這種物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中包含約定內(nèi)容，顯然是違背物權(quán)法中物權(quán)內(nèi)容法定原則的。

     

    （2）其他方式承包取得的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)其物權(quán)內(nèi)容法定無(wú)法律可依。通過(guò)其他方式承包，并經(jīng)依法登記取得的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，該類(lèi)物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)內(nèi)容法定在《農(nóng)村土地承包法》中幾乎沒(méi)有任何條文體現(xiàn)，該物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)規(guī)定在該法第三章“其他承包的方式”中，從法律結(jié)構(gòu)上分析，它與第二章“家庭承包”是相獨(dú)立的，無(wú)法律依據(jù)按家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)內(nèi)容法定遵照。

     

    （3）通過(guò)家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)毥?jīng)發(fā)包方同意，同時(shí)對(duì)受讓方作了一定的限制，且受讓方必須是“其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù)”，與物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)不相吻合。“所謂物權(quán)之直接支配性，指物權(quán)人得依自己的意思，無(wú)須他人意思或行為之介入，對(duì)標(biāo)的物即得為管領(lǐng)處分，實(shí)現(xiàn)其權(quán)利內(nèi)容之特性”。 [8](p.22)有的人認(rèn)為：“如果不對(duì)農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押進(jìn)行一定的限制，遇經(jīng)濟(jì)困難或天災(zāi)人禍之年，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓或抵押自己的土地，將使這些農(nóng)民失去土地，也就意味著失去了生活的保障。因此有必要對(duì)從家庭方式承包的土地的流轉(zhuǎn)加以一定限制”。[9] (p.154)筆者認(rèn)為，上述理由不可能成立或沒(méi)有說(shuō)服力，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡的流轉(zhuǎn)形式，其結(jié)果：轉(zhuǎn)讓方（原承包方）喪失物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，受讓方取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，按上述觀(guān)點(diǎn)，法律要禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t，轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致原承包方失去農(nóng)村承包地，失去長(zhǎng)期依賴(lài)農(nóng)村土地提供的生活保障。實(shí)際上，在農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和大中城市近郊區(qū)，一部分農(nóng)民已離開(kāi)農(nóng)業(yè)，轉(zhuǎn)向從事第二、三產(chǎn)業(yè)，已不再依賴(lài)承包地作為最后的生存保障，這些農(nóng)戶(hù)自愿將承包地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他人，可以全身心投入二、三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?？梢?jiàn)，法律禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@然是不科學(xué)，把農(nóng)民捆綁在土地上，達(dá)到“農(nóng)民永遠(yuǎn)是農(nóng)民”，顯然違背常理。目前，《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒?shì)必引起部分農(nóng)戶(hù)失去部分或甚至全部農(nóng)村承包地，這是客觀(guān)事實(shí)。同時(shí)，該法規(guī)定轉(zhuǎn)讓須經(jīng)發(fā)包方同意，難道發(fā)包方能夠?qū)彶榛蝾A(yù)見(jiàn)轉(zhuǎn)讓方有30年左右的穩(wěn)定收入來(lái)源嗎？這肯定是不現(xiàn)實(shí)。轉(zhuǎn)讓方既然自愿將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，對(duì)自己家庭成員的今后生存能力肯定作出比較合理的預(yù)測(cè)，否則該承包方可以采取其他流轉(zhuǎn)形式，關(guān)于這一點(diǎn)我們沒(méi)有必要懷疑和不相信該承包方。同時(shí)，把受讓方限制在“其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù)”也不合理和科學(xué)，一方面給轉(zhuǎn)讓方限制了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)象的范圍，甚至有的人認(rèn)為，“轉(zhuǎn)讓的受讓方只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員，不能是其他集體經(jīng)濟(jì)組織的成員”。[10] (p.90)按此運(yùn)行其結(jié)果，會(huì)出現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓落實(shí)，甚至造成農(nóng)村承包地拋荒棄耕之結(jié)果；另一方面，造成流轉(zhuǎn)封閉，不利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置；再一方面，無(wú)法真正按照市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)焕谵D(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓收益的真正實(shí)現(xiàn)；最后一方面，如受讓方限于農(nóng)戶(hù)，其實(shí)受讓方也已經(jīng)取得了家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受到了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的社會(huì)保障和福利性，沒(méi)有必要一定把受讓方限于農(nóng)戶(hù)。因此，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)多限制，必然會(huì)侵害轉(zhuǎn)讓方的合法權(quán)益，不利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置。

     

    （4）《農(nóng)村土地承包法》已規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸槭裁床荒茉试S家庭承包中耕地和草地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承呢？如承包方家庭成員最后剩下的成員將耕地或草地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法轉(zhuǎn)讓給特定受讓方（即承包方家庭成員最后一個(gè)成員的繼承人的農(nóng)戶(hù)），其實(shí)際結(jié)果與允許耕地和草地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承有何區(qū)別。同時(shí)，表面上該繼承人的農(nóng)戶(hù)雖然向轉(zhuǎn)讓方支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但按《農(nóng)村土地承包法》第31條“承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承”之規(guī)定，繼承人在被繼承人（即承包人）死亡時(shí)，照樣取得承包收益（包括上述轉(zhuǎn)讓費(fèi)）。又如，承包方家庭成員最后剩下的成員臨死前將耕地或草地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給非繼承人(從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù))，會(huì)使該法第31條條文的立法目標(biāo)其發(fā)包方依法收回承包地落空。同樣，也會(huì)給已經(jīng)完成轉(zhuǎn)包、出租、入股等流轉(zhuǎn)形式，帶來(lái)法律問(wèn)題，上述流轉(zhuǎn)形式也會(huì)使發(fā)包方收回承包地暫時(shí)落實(shí)。

  

    （5）《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定了承包地可以依法收回和可以依法調(diào)整的特殊情形，與物權(quán)法中物權(quán)屬絕對(duì)權(quán)和物權(quán)保護(hù)之絕對(duì)性相沖突。物權(quán)的絕對(duì)性，是指物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，其他任何人都負(fù)有不得非法干涉和侵害權(quán)利人所享有的物權(quán)的義務(wù)。物權(quán)人于其標(biāo)的物之支配領(lǐng)域內(nèi)，非經(jīng)其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構(gòu)成違法。法律賦予物權(quán)人絕對(duì)保護(hù)之特性。此即所謂保護(hù)之絕對(duì)性。[5] (p.9)1993年中央提倡在承包期內(nèi)實(shí)行“增人不增地、減人不減地”的辦法，這一政策是成功的，充分體現(xiàn)了物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)保護(hù)之絕對(duì)性。因此，《農(nóng)村土地承包法》第27條第1款規(guī)定：“承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地”。但該法第27條第2款規(guī)定：“承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對(duì)個(gè)別農(nóng)戶(hù)之間的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的”，可依該條款依法進(jìn)行調(diào)整（除該款規(guī)定“承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定”外）。按法理分析，承包地依法調(diào)整其結(jié)果，使部分承包地上的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)消滅，，一方面不符合國(guó)外用益權(quán)消滅其理由（如德國(guó)民法中規(guī)定用益權(quán)消滅情形是：①用益權(quán)人死亡，包括自然人的死亡和法人消滅；②用益權(quán)設(shè)定期限屆滿(mǎn)；③用益權(quán)和所有權(quán)競(jìng)合；④用益權(quán)人對(duì)物不當(dāng)使用、無(wú)權(quán)使用，并且不顧所有權(quán)的告誡而繼續(xù)使用時(shí)，所有權(quán)人通過(guò)訴訟停止其使用，并消滅其用益權(quán)），也不符合國(guó)外永佃權(quán)消滅其理由（如日本民法典規(guī)定永佃權(quán)消滅情形是：①永佃權(quán)存續(xù)期限屆滿(mǎn)；②永佃權(quán)的拋棄，即永佃權(quán)人，因不可抗力連續(xù)三年以上全無(wú)收益，或于五年以上期間內(nèi)，只獲少于佃租的收益，可以?huà)仐壠錂?quán)利；③佃租的滯納、破產(chǎn)宣告，即永細(xì)權(quán)人，連續(xù)二年以上怠付佃租或受破產(chǎn)宣告時(shí)，土地所有人可以請(qǐng)求消滅永佃權(quán)；④永佃權(quán)人對(duì)土地施加永久的損害，并違反土地的利用方法時(shí)，土地所有人可依法請(qǐng)求消滅永佃權(quán)），也不符合我國(guó)理論上物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)消滅理由（主要理由：①承包期限屆滿(mǎn)；②承包地被依法征用；③承包地被依法占用；④承包方依法退包；⑤承包地滅失；⑥物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)撤銷(xiāo)；⑦承包人死亡無(wú)繼承人或繼承人放棄繼承物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的）；另一方面“賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保證的土地使用權(quán)”的法律保證難以真正落實(shí)，影響農(nóng)民對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度的信心，造成農(nóng)民不敢或者不愿對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行長(zhǎng)期投資，甚至進(jìn)行掠奪式經(jīng)營(yíng)，破壞地力；再一方面被調(diào)整而調(diào)出承包地的農(nóng)戶(hù)其合法權(quán)益如何得到法律保障，往往會(huì)受到不同程度的侵害；最后一方面如果調(diào)整承包地之前，超過(guò)農(nóng)戶(hù)人均承包地?cái)?shù)量的部分或全部承包戶(hù)都已依法進(jìn)行了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏尫蕉际潜炯w經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶(hù)，在這種情況下進(jìn)行承包地調(diào)整是否公平、合理、科學(xué)?？梢?jiàn)，該法第27條第2款立法設(shè)計(jì)存在許多問(wèn)題，其結(jié)果在實(shí)踐中不具有普遍可操作性。同時(shí)，該條款規(guī)定：“承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定”，雖然屬授權(quán)性或任意性法律規(guī)范，但如果承包方提出“約定不得調(diào)整”，發(fā)包方有何理由拒絕或者能拒絕，如果同一個(gè)村集體經(jīng)濟(jì)組織中，一些“承包合同中約定不得調(diào)整”，而另一些承包合同中沒(méi)有約定不得調(diào)整內(nèi)容或者約定可以調(diào)整，其結(jié)果承包地如按該法第27條第2款進(jìn)行調(diào)整，村內(nèi)承包方的地位是否平等，被調(diào)整承包地的部分農(nóng)戶(hù)其合法權(quán)益是否被侵害。因此，筆者建議，承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地、承包地被依法征用或者占用，新增人口（人口出生或轉(zhuǎn)入）等，應(yīng)適用該法第28條未承包土地、交回和收回承包地的土地作為調(diào)整客體的規(guī)定或者引導(dǎo)通過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式取得承包地，其結(jié)果會(huì)更合情、合理、合法，農(nóng)民更能接受，便于物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)真正屬于絕對(duì)權(quán)和受到物權(quán)保護(hù)之絕對(duì)性充分體現(xiàn)。另外，該法第26條第3款規(guī)定：“承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶(hù)口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地”。按該條款規(guī)定，發(fā)包方可依法收回承包地。但如遇承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市和轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶(hù)口前依法實(shí)施了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)現(xiàn)作為“合理經(jīng)濟(jì)人”（承包方）的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交換價(jià)值，從而會(huì)使該法第26條第3款規(guī)定無(wú)法實(shí)施而使發(fā)包方依法收回落空。同時(shí)，如已依法出租或者轉(zhuǎn)包（無(wú)須發(fā)包方同意，操作無(wú)任何難度），在流轉(zhuǎn)期限內(nèi)能否收回，顯然，法律無(wú)理由支持收回，照樣使收回落空。 

     

   

（6）宜采取家庭承包方式的“其他農(nóng)村土地” 上 取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)缺乏法律規(guī)范。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第3條第2款規(guī)定，家庭承包方式的農(nóng)村土地，除耕地、林地、草地外，還包括宜采取家庭承包方式的“其他農(nóng)村土地”，如漁區(qū)的養(yǎng)殖水面、某些地方的園地等。這些農(nóng)村土地采取家庭承包取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)會(huì)存在以下幾方面問(wèn)題：一方面養(yǎng)殖水面的承包期較短，一般只有3"5年，最長(zhǎng)也不會(huì)超過(guò)10年，該類(lèi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法律如賦予物權(quán)性質(zhì)，顯然與民法理論上物權(quán)存續(xù)期較長(zhǎng)，一般需超過(guò)20年相矛盾；另一方面該法第二章“家庭承包”只針對(duì)耕地、林地、草地三類(lèi)農(nóng)村土地進(jìn)行立法設(shè)計(jì)和形成法律規(guī)范的，“其他農(nóng)村土地”上采取家庭承包產(chǎn)生的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)如何依照該章內(nèi)容執(zhí)行，其結(jié)果實(shí)際運(yùn)作中難以操作，會(huì)造成該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受不到一體法律規(guī)范調(diào)整和保護(hù)。

    

    （7）《農(nóng)村土地承包法》沒(méi)有規(guī)定物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)撤銷(xiāo)。物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)撤銷(xiāo)，是指在發(fā)生法定事由時(shí)，發(fā)包方可依法撤銷(xiāo)物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為。如上述《土地管理法》第37條第3款規(guī)定就屬于撤銷(xiāo)情形，根據(jù)國(guó)外永佃權(quán)撤銷(xiāo)制度，在法律上可規(guī)定：“有下列情形之一的，發(fā)包方有權(quán)撤銷(xiāo)物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)：（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人擅自變更農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途，并致使不能恢復(fù)原狀的；（二）閑置耕地達(dá)二年以上或者其他農(nóng)村土地達(dá)四年以上的”。“撤銷(xiāo)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)符合上述事由，當(dāng)事人在承包合同中約定撤銷(xiāo)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)事由的，不生撤銷(xiāo)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之效力”。

    

    （8）《農(nóng)村土地承包法》沒(méi)有規(guī)定物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)拋棄。物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)拋棄，是指在發(fā)生法定原因時(shí)，依土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的意思表示，使物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)歸于消滅的單方行為?！度毡久穹ǖ洹返?75條（永佃權(quán)的放棄）規(guī)定：“永佃權(quán)人，因不可抗力連續(xù)三年以上全無(wú)收益，或于五年以上期間內(nèi)，只獲少于佃租的收益時(shí)，可以?huà)仐壠錂?quán)利”。我國(guó)法律既然已賦予物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)規(guī)定物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)拋棄制度。該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)拋棄，畢竟是一項(xiàng)民事權(quán)利，如果因某些特殊原因，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人繼續(xù)使用收益農(nóng)村土地與己不利，而又在不損害發(fā)包方和社會(huì)利益的情況下，應(yīng)允許其拋棄該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但法律應(yīng)對(duì)此規(guī)定嚴(yán)格的限制條件。在法律上可規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人，因不可抗力連續(xù)二年以上全無(wú)收益，或于四年以上期間內(nèi)，只獲少于承包費(fèi)的收益時(shí)，可以?huà)仐壩餀?quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但林地上土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和通過(guò)拍賣(mài)、招標(biāo)方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)除外”。

（9）《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不允許抵押。筆者認(rèn)為限制家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的理由不成立。首先，設(shè)立抵押權(quán)時(shí)并不發(fā)生家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押權(quán)因?yàn)閭鶆?wù)得不到償還而實(shí)現(xiàn)有或然性。其次，物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)，目前農(nóng)民可以作為抵押的其他財(cái)產(chǎn)有限，因此農(nóng)民貸款、融資很困難，不利于加大農(nóng)村承包地上的投資，限制農(nóng)業(yè)發(fā)展。第三，農(nóng)民在緊急時(shí)需要資金，如果不允許家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押進(jìn)行貸款，會(huì)造成只能將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@個(gè)時(shí)候的農(nóng)戶(hù)才會(huì)真正失去家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)[11]。因此，應(yīng)允許家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。

    

    (10)家庭承包“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”規(guī)定在《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第五節(jié)中造成法律結(jié)構(gòu)不科學(xué)。家庭承包是指農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式時(shí)，以該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部家庭為經(jīng)營(yíng)單位的，人人有份的土地承包。家庭承包的主要特征：一是發(fā)包方只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者村民小組；二是承包方只限于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶(hù)；三是本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民享有平等承包權(quán)；四是以農(nóng)戶(hù)家庭為單位、不是以農(nóng)民個(gè)人為單位進(jìn)行家庭承包。根據(jù)家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)法律規(guī)定分析，只有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換流轉(zhuǎn)形式符合“家庭承包”之特征，而其他形式之家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)其結(jié)果都可能產(chǎn)生與“家庭承包”之特征部分不符或者不相符（除本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶(hù)成為流進(jìn)方，即新承包方包括轉(zhuǎn)讓中的受讓方、轉(zhuǎn)包中的受轉(zhuǎn)包方、林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中的繼承人屬部分符合外，但上述流轉(zhuǎn)形式實(shí)質(zhì)上已不符合家庭承包之主體特征，同時(shí)更不符合家庭承包體現(xiàn)人人有份、公平優(yōu)先的原則）。顯然，家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)其性質(zhì)明顯區(qū)別于“家庭承包”其本身性質(zhì)。家庭承包“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)”規(guī)定在《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第五節(jié)中顯然不科學(xué)，同時(shí)從深層次研究，雖然土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)以農(nóng)村土地承包為前提，但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中許多流轉(zhuǎn)形式其流轉(zhuǎn)結(jié)果產(chǎn)生與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)性質(zhì)完全不同的農(nóng)村土地其他經(jīng)營(yíng)形式，如租賃經(jīng)營(yíng)、股份合作經(jīng)營(yíng)等，現(xiàn)行的《農(nóng)村土地承包法》已經(jīng)無(wú)法全部涵蓋農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)制度。但按現(xiàn)行《農(nóng)村土地承包法》的法律規(guī)范內(nèi)容來(lái)看，其法律名稱(chēng)最好改稱(chēng)《農(nóng)村土地承包與流轉(zhuǎn)法》。筆者認(rèn)為，《農(nóng)村土地承包與流轉(zhuǎn)法》其結(jié)構(gòu)最好調(diào)整為：第一章“總則”，第二章“農(nóng)村土地承包”，第三章“家庭承包”，第四章“其他方式的承包”，第五章“物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”，第六章“爭(zhēng)議的解決和法律責(zé)任”，第七章“附則”。待時(shí)機(jī)成熟，今后應(yīng)制定統(tǒng)一的《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)法》。其內(nèi)容除農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)外，還應(yīng)包括農(nóng)村土地租賃經(jīng)營(yíng)、農(nóng)村土地股份制經(jīng)營(yíng)、農(nóng)村土地集體經(jīng)營(yíng)（目前，全國(guó)還存在沒(méi)有采取農(nóng)村土地承包的村，這些村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，仍采取集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，其效果也較理想）、農(nóng)村土地其他形式經(jīng)營(yíng)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等內(nèi)容。

    

    (11)通過(guò)其他方式承包，并經(jīng)依法登記取得的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，其流轉(zhuǎn)缺乏全面法律規(guī)范?！掇r(nóng)村土地承包法》第三章“其他方式的承包”第49條只規(guī)定了該類(lèi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式和第50條也只對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承作了原則規(guī)定，從法律結(jié)構(gòu)看，它與該法第二章“家庭承包”第五節(jié)“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)”是相獨(dú)立的，無(wú)法律依據(jù)按該法第二章第五節(jié)法律規(guī)范適用。其他方式承包物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)有自身運(yùn)行機(jī)制，應(yīng)有適合自身運(yùn)行機(jī)制的法律規(guī)范。筆者認(rèn)為，今后修改《農(nóng)村土地承包法》時(shí)，最理想應(yīng)單設(shè)“物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”一章，包括三節(jié)，即第一節(jié)“物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)一般規(guī)則”，第二節(jié)“家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”，第三節(jié)“其他方式承包的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”，特別應(yīng)對(duì)“其他方式承包的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”作出具體的法律規(guī)定，真正做到有法可依。

    

     (12)家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承應(yīng)屬家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)之形式之一。一方面《農(nóng)村土地承包法》第31條第2款規(guī)定：“林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包”，這實(shí)際上，屬于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承應(yīng)屬土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)范疇，從科學(xué)、合理角度講，應(yīng)規(guī)定在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)范范圍內(nèi)，但如該繼承人放棄繼承土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或無(wú)繼承人的，則屬于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)消滅，這種情形可規(guī)定在該法第二章“家庭承包”中。另一方面，該法第31條第1款規(guī)定：耕地或草地承包的承包人死亡，“承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承”。按此規(guī)定，承包期內(nèi)家庭的某個(gè)或部分成員死亡的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不發(fā)生繼承問(wèn)題，因家庭承包是以戶(hù)為單位，上述情況戶(hù)仍然客觀(guān)存在，其立法規(guī)定是成功和科學(xué)的；家庭成員全部死亡的，最后一個(gè)死亡的成員應(yīng)當(dāng)獲得的承包收益，按照繼承法的規(guī)定繼承，但繼承人不能繼承土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包地由發(fā)包方收回，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)消滅。實(shí)踐中仍存在問(wèn)題，因家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)辞懊鎯?nèi)容分析會(huì)使該條文操作落實(shí)，無(wú)法體現(xiàn)法律的權(quán)威性；另外，如承包戶(hù)的最后一個(gè)死亡的成員在臨時(shí)前，依法將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或出租以及入股，該成員死亡時(shí)，發(fā)包方能否立即收回承包地值得懷疑，能否以消滅其他法律關(guān)系或犧牲其他合法當(dāng)事人利益，顯然，法律沒(méi)有理由也不應(yīng)該支持。可見(jiàn)，法律上限制或禁止耕地或草地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承是不合理或不科學(xué)。筆者認(rèn)為，家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都可以依法繼承，避免法律條文之間的沖突或矛盾，更有利于提高承包方在農(nóng)村承包地上投入的積極性和信心。

     

    (13)法律上規(guī)定“將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三人”條文設(shè)計(jì)不科學(xué)?！掇r(nóng)村土地承包法》第39條規(guī)定：“承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”。按法理分析，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包是指轉(zhuǎn)包方（即原承包方）在保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)前提下，從物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中依法分離出來(lái)的部分權(quán)能轉(zhuǎn)移給受轉(zhuǎn)包方的行為。受轉(zhuǎn)包方（即新承包方）只能取得債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租也是指出租方（即原承包方）在保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)前提下，從物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中依法分離出來(lái)的部分權(quán)能轉(zhuǎn)移給承租方的行為。承租方只能取得債權(quán)性質(zhì)的農(nóng)村承包地租賃權(quán)。但這兩類(lèi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以是部分農(nóng)村承包地發(fā)生占有改定，也可以是全部農(nóng)村承包地發(fā)生占有改定，無(wú)法“將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三人”。因此，該法第39條條文正確的表述應(yīng)改為：“承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部承包地通過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租移轉(zhuǎn)給第三人，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”。

    (14)法律上規(guī)定承包方“可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù)”條文設(shè)計(jì)同樣不科學(xué)?！掇r(nóng)村土地承包法》第41條規(guī)定：“承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù)，由該農(nóng)戶(hù)同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方該土地上的承包關(guān)系即行終止”。按法理分析，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓是整個(gè)物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生徹底讓渡，不存在部分物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的讓渡，但可以是部分承包地上的整個(gè)物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡，其轉(zhuǎn)讓方仍存在部分承包地上的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；也可以是全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡，則轉(zhuǎn)讓方喪失物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，該法第41條條文正確的表述應(yīng)改為：“承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分承包地通過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓移轉(zhuǎn)給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù)，由該農(nóng)戶(hù)同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方該土地上的承包關(guān)系即行終止”。

     

    筆者建議國(guó)務(wù)院應(yīng)制定與《農(nóng)村土地承包法》相配套的一系列行政法規(guī)，，主要包括《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記條例》、《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證發(fā)放條例》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)條例》和《農(nóng)村土地承包合同管理?xiàng)l例》等。

 [參 考 文 獻(xiàn)]

     

    [1] 何寶玉.《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》釋義及實(shí)用指南[m]. 北京：中國(guó)民主法制出版社,2002.

     

    [2] 丁關(guān)良,田華.論農(nóng)用地物權(quán)制度的選擇——關(guān)于“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”名稱(chēng)的存廢[ j ].中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2002,(2)：25-32.

     

    [3] 丁關(guān)良.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)的探討[ j ]. 中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì),1999,(7) ：23-30.

     

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    [10] 劉堅(jiān).《農(nóng)村土地承包法》培訓(xùn)講義[m]. 北京：中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社,2002.