導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地管理法解讀，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

近來，一些文章、報道常常將“土地征收”和“土地征用”兩個概念混用，主要原因是在實踐中人們對此還存在模糊認(rèn)識，認(rèn)為二者沒有實質(zhì)區(qū)別，只是表述不同。實際上，二者確有共同之處，但又存在較大區(qū)別。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，土地征收是指國家為了公共利益的需要，經(jīng)省級人民政府或國務(wù)院批準(zhǔn)后依法對農(nóng)村集體所有土地實施征收并給予征地補(bǔ)償。土地征用是指國家在緊急狀態(tài)下，基于公共利益的需要，依法以強(qiáng)制方式在一定期間內(nèi)使用集體土地的行為。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。區(qū)別在于，征收涉及所有權(quán)的改變，征收后的土地由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜?；而征用只是使用?quán)的臨時轉(zhuǎn)移，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，且在使用結(jié)束后國家應(yīng)當(dāng)返還征用的財產(chǎn)，并支付必要的費用。簡言之，涉及土地所有權(quán)改變的，是征收；不涉及所有權(quán)改變的，是征用。在厘清征收和征用概念的基礎(chǔ)上談?wù)鞯貑栴}，不僅有助于大家根據(jù)情況正確使用，也有利于大家在解讀相關(guān)政策規(guī)定時能更加清楚自己的權(quán)利義務(wù)。

2.農(nóng)村土地征收過程中的常見問題

2.1因征收土地引起的政府與村集體、政府與村民的矛盾對抗日益激烈

在土地征收過程中，政府是征收主體，村集體是被征收主體，村民是利益關(guān)聯(lián)體，由于利益的驅(qū)逐，各利益主體之間的矛盾沖突愈益突顯，并且呈現(xiàn)出多種不同類型的矛盾格局。比如渭南市西馬路贏田村狀告臨渭區(qū)人民政府，渭南高速東入口改造工程土地征收案等等，這些矛盾由最初的利益分配糾紛，逐步演變升級成為社會矛盾，甚至對抗。

2.2征收土地補(bǔ)償政策不能有效落實

2.2.1補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重

我國的《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等都明確規(guī)定，中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關(guān)立法并沒有明確指出，農(nóng)村土地的集體產(chǎn)權(quán)實際上是“一種無確定主體的產(chǎn)權(quán)”。集體土地所有權(quán)主體虛位，導(dǎo)致在征地補(bǔ)償費的利益歸屬上存在著很多問題?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，土地征用后，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以提取土地補(bǔ)償費和部分安置補(bǔ)助費及集體提留的資金由村委會統(tǒng)一納入集體經(jīng)濟(jì)組織管理范圍。村委會作為群眾服務(wù)組織，由于缺乏必要的監(jiān)督成了政策的盲區(qū)，土地補(bǔ)償中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村克扣、截留補(bǔ)償金的現(xiàn)象比比皆是，補(bǔ)償金真正落實到土地權(quán)利人手中的所剩無幾。

2.2.2征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有失合理

《憲法》作為我國的根本大法，對征地補(bǔ)償應(yīng)依據(jù)何種原則并沒有明確。依據(jù)《土地管理法》，我國現(xiàn)行的征地補(bǔ)償費計算方式為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，即征用土地補(bǔ)償費，為該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍；安置補(bǔ)助費為該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。這種測算辦法對農(nóng)民說服力較差。第一，以產(chǎn)值作為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡合理，被征用的土地，往往是城市周邊地區(qū)，如果不考慮其所在的地理區(qū)位優(yōu)勢，僅以產(chǎn)值作為征地補(bǔ)償唯一標(biāo)準(zhǔn)，將明顯低估土地的價值。第二，現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度與市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則不相適應(yīng)。城市土地除劃撥者外，已同其他生產(chǎn)要素一樣，通過市場進(jìn)行配置，唯獨農(nóng)村集體土地還實行計劃經(jīng)濟(jì)條件下的配給制征用和補(bǔ)償。農(nóng)民在參與社會生產(chǎn)過程中，是按照市場價格購買生產(chǎn)資料的，但他們所擁有和使用的土地卻被征地主體以較低的“計劃”價格拿走，這在市場經(jīng)濟(jì)條件下顯得不合理、不公平。

2.2.3重公權(quán)、輕私權(quán)的傳統(tǒng)觀念影響我國土地征收補(bǔ)償立法的發(fā)展

從本質(zhì)上講，土地征收補(bǔ)償是政府公權(quán)力與農(nóng)民私權(quán)利的一場搏弈。我國幾千年來一直流行著“官本位”思想，人們重公權(quán)、輕私權(quán)的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，私有財產(chǎn)權(quán)觀念相對薄弱，我國對于私權(quán)主體人格的尊重和財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)都不盡完備。筆者認(rèn)為，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必須轉(zhuǎn)變觀念，權(quán)力本位的思維模式應(yīng)當(dāng)讓位，對于財產(chǎn)權(quán)的尊重和保護(hù)應(yīng)當(dāng)置于顯要的位置。

2.2.4征地程序不透明，農(nóng)民參與程度低

雖然《土地管理法》明確規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。但事實上，農(nóng)村集體尤其是農(nóng)民在征地過程中參與的程度非常有限。在現(xiàn)行體制下，國家征地面對的是集體，而非農(nóng)戶，有權(quán)去談補(bǔ)償條件的也只是集體，農(nóng)民往往不參與征地補(bǔ)償談判，而所謂的集體常常不過是兩、三個鄉(xiāng)村權(quán)力人物，能不能完成征地任務(wù)，也成了這些人是否能繼續(xù)居于權(quán)力位置的決定性條件。雖然國家政策法律多次強(qiáng)調(diào)征地過程中的各項補(bǔ)償最終要落實到農(nóng)民，但農(nóng)民無法以獨立權(quán)利主體的地位參與到征用協(xié)商談判中來，征地過程又缺乏暢通的申訴渠道，這就使得其財產(chǎn)權(quán)利的保障就更成為問題。

3.作為村干部如何做好土地征收工作

3.1熟悉土地征收相關(guān)的法律政策

《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》等都是國家政府在土地征收時所依照的法律依據(jù)，作為村里主持該項工作的干部，一定要熟悉和清楚相關(guān)條款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了國家的相關(guān)政策，又能對村民進(jìn)行普及教育，使村民也能清楚地知道國家的有關(guān)規(guī)定，使我們能在合法的基礎(chǔ)上統(tǒng)一征收大局。除此之外，法律政策還設(shè)定了很多的救濟(jì)途徑，要幫助大家運用法律武器來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

3.2做好群眾征地工作，構(gòu)筑起化解群體性事件的第一道堅固防線

土地是農(nóng)民的根本，失去了土地，農(nóng)民就失去了生存之本，農(nóng)民因此而產(chǎn)生的恐慌不安、思想波動，要從感情上進(jìn)行理解。其次，要深入群眾，耐心聽取群眾反映的困難和問題，并千方百計幫助其解決。最后，要處事公道，對群眾合理的要求，盡快予以滿足；對一時無法解決的，要解釋清楚，爭取他們的理解和支持；對不合理、不合法、侵犯群眾利益的規(guī)定、做法，要及時予以修正。除此之外，要做好群眾的思想工作，積極引導(dǎo)他們按照國家政府相關(guān)政策、法律、程序辦事和維權(quán)。把解決群眾實際困難和做好群眾思想工作結(jié)合起來，構(gòu)筑起化解群體性事件的第一道堅固防線。

篇2

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房價也在逐步攀升。由于就業(yè)壓力的增加，越來越多的人們更傾向于在北、上、廣、深工作生活。但是基于城市土地資源的緊缺以及《土地管理法》中對土地流轉(zhuǎn)方式的限制，使得集體土地上建公租房政策的出臺變得更應(yīng)運而生。這一制度的產(chǎn)生使得農(nóng)民收入得的了增加，同時也緩解了城市建設(shè)用地的緊張形勢。但這一制度的推行，在實踐中遇到了很多問題，因此立足該現(xiàn)狀，期望我國可以進(jìn)一步出臺相關(guān)法律、法規(guī)來完善這一制度，最大程度上使人民住房問題得到更好的解決。

關(guān)鍵詞:公租房;集體土地;建設(shè)用地使用權(quán)

公租房是國家為了解決新就業(yè)人員及中低收入者的住房困難問題而提供的暫時性租用產(chǎn)品。早在2011年5月，《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》中就規(guī)定嚴(yán)禁擅自利用農(nóng)村集體土地興建公共租賃住房，各地要嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，堅決制止亂占濫用耕地的建設(shè)行為。對于商品住房價格較高、建設(shè)用地緊缺的個別直轄市，確需利用農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行公共租賃住房建設(shè)試點的，城市人民政府必須按照控制規(guī)模、優(yōu)化布局、集體自建、只租不售、土地所有權(quán)和使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)的原則，制定試點方案，由省級人民政府審核同意，報國土資源部審核批準(zhǔn)后，方可試點。未經(jīng)批準(zhǔn)，一律不得利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃房。2011年，國土資源部同意北京、上海兩個城市作為試點在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房及公租房。集體土地上建公租房成為對國家原有住房保障政策的新突破，該政策的出臺可以有效化解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的矛盾，解決“三農(nóng)”問題。但相關(guān)立法并不完善，亟待去進(jìn)一步修改及完善。

一、集體土地上建公租房制度出臺的原因

一方面，由于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)外來人口數(shù)量逐年上升，部分地區(qū)的住房保障政策覆蓋范圍相對較小，一些大中城市商品住房，價格高、上漲快且居高不下、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足、中等偏下收入家庭由于住房困難，無力通過市場租賃或購買住房的問題日益顯現(xiàn)。再加之我國城鎮(zhèn)周邊集體土地通過征收的方式逐步變?yōu)橹饕獞?yīng)用于商業(yè)及住宅開發(fā)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，這不僅使得農(nóng)地資源大量流失，尤其是耕地資源。然而，由于農(nóng)民僅得到一次性的征地低價補(bǔ)償款，這也大大損害了其利益。另一方面，基于我國《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！边@又在一定程度上限制了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場，使廣大農(nóng)民不能實現(xiàn)其土地財產(chǎn)增值。迫于此壓力，2011年1月在北京召開了“全國國土資源會議”，這次會議上，國土部部長徐紹史首次對“在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃房”的問題做了明確表態(tài)。對于商品住房價格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，由省級政府審核同意并報部批準(zhǔn)后，可以開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

二、在集體土地上建公租房所面臨的問題

(一)缺乏相關(guān)的立法做保障可能演變?yōu)闉椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”正名

隨著相關(guān)政策調(diào)整或者城鎮(zhèn)居住條件的改善，在集體土地上建公租房的需求可能會逐漸減少，當(dāng)租金收入無法得到保障，集體土地公租房出售或者變相出售就會發(fā)生可能。一旦在規(guī)則不明、操作有明顯漏洞的情況下推廣，可能導(dǎo)致商業(yè)資本的大規(guī)模侵入，變相成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。顯然，這既不符合在集體土地上建公租房的本意，同時偏離了政策試點的初衷，也會模糊其與小產(chǎn)權(quán)房的界限，可能為以租代售、變相進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”買賣打開方便之門。集體土地上建公租房作為一項新的政策，國家并沒有出臺相關(guān)的法律法規(guī)。我國對集體建設(shè)用地建設(shè)公租房政策，其規(guī)定是其產(chǎn)權(quán)仍歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，土地性質(zhì)并不改變，還是農(nóng)村集體土地，只是允許用租賃的方式租給住房困難的家庭，而且整個建設(shè)當(dāng)中對嚴(yán)禁占用耕地等也是有一定限制的。

(二)難以衡平相關(guān)各主體之間的利益

在集體土地上建公租房，具體來說就是在具有私權(quán)屬性的集體土地上建設(shè)具有公益屬性的公共租賃房，由作為私權(quán)主體的農(nóng)民集體來承擔(dān)本來應(yīng)由政府承擔(dān)的社會公共職能，由此便引出了“公益”與“私利”的直接沖突。實現(xiàn)其財產(chǎn)權(quán)益，壯大集體經(jīng)濟(jì)，從而增加集體成員的收益是集體提供建設(shè)用地的目的。因此，集體更傾向使該模式能與市場接軌以實現(xiàn)其利益最大化;而政府則更傾向于借此模式擴(kuò)大保障性房屋的房源并減少自身壓力，因而必然會對承租人與集體之間的關(guān)系進(jìn)行管理且保證公租房的性質(zhì)，從而保障了中低收入者的基本生活。擺在我們面前的一大難題就成了:為實現(xiàn)價值平衡，兩類主體如何在效益和公平上建立規(guī)則。

三、對完善集體土地上建公租房的立法建議

(一)制定并修改相關(guān)的立法，擴(kuò)大對集體建設(shè)用地的使用權(quán)

由于我國《土地管理法》及《公共租賃住房管理辦法》對集體建設(shè)用地的規(guī)定，有一定的局限性。《土地管理法》對于集體土地的管理主體、流轉(zhuǎn)方式作了一定的規(guī)定和限制。而這些規(guī)定與政府新出臺的集體土地建公租房政策的規(guī)定并不相一致，且此類規(guī)定也不夠具體完善?！锻恋毓芾矸ā穼τ诩w土地的流轉(zhuǎn)方式及用途作了一定限制且與國家的公租房政策有所不同。隨著社會的發(fā)展，原來的立法限制了農(nóng)民實現(xiàn)其主體權(quán)益，也阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以我們應(yīng)該出臺新的法律去賦予人民上更多的權(quán)利去實現(xiàn)其集體建設(shè)用地使用權(quán)。而《公共租賃住房管理辦法》并沒有對住房的融資方式、籌資主體作出詳細(xì)的規(guī)定。比如說，對于《公共租賃住房管理辦法》中對于籌集租房資金的“社會主體力量”沒有具體的規(guī)定，且對該主體籌資的具體方式也未作規(guī)定。因此，我們應(yīng)該加大政府對該項制度的支持與宣傳力度，引導(dǎo)更多的社會主體去參與籌資，并出臺相應(yīng)法律、法規(guī)對籌資的社會主體的資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，以確保其有資格投資公租房建設(shè)。于此同時，還應(yīng)該出臺一系列優(yōu)惠政策，以吸引更多主體投資。

(二)對村集體進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，以保障其基本權(quán)益

由于政府過多干預(yù)集體土地上公租房的建設(shè)，使得村集體利益得不到保證。所以適度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償變得尤為重要。目前，公租房市場需求量大，供不應(yīng)求，政府更應(yīng)該以公平公正為原則，在保障特殊群體的居住生活的基礎(chǔ)上，利用市場監(jiān)管手段對租賃市場的價格等方面進(jìn)行調(diào)控。但由于政府過分干預(yù)的行為，有時候在一定程度上損害了集體的利益并且限制了集體的權(quán)利。為保障集體土地公租房市場健康平穩(wěn)發(fā)展，政府應(yīng)適當(dāng)給予集體一定數(shù)額補(bǔ)貼，以減少集體利益損失，保護(hù)集體所有者主體權(quán)益。

四、結(jié)語

在現(xiàn)在如此緊張的住房形勢下，集體土地上建公租房政策的出臺有著其劃時代的意義。一方面，該政策的出臺是對土地流轉(zhuǎn)傳統(tǒng)方式上的突破，也是我國在新經(jīng)濟(jì)時代面對如此巨大的居住壓力下，解決人民住房問題的新舉措。另一方面，在更大價值上實現(xiàn)了農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利，加快了城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，更好的響應(yīng)了國家提出的“三農(nóng)”政策，增加農(nóng)民收入的途徑，使得土地得到了有效利用。集體土地上建公租房政策的出臺雖然面臨著很多現(xiàn)實的挑戰(zhàn)，比如違背了農(nóng)村集體建設(shè)用地的法定用途，又如不能合理的平衡公益與私益之間的權(quán)利等等。但是我相信，隨著我國立法的不斷修改和完善以及社會主體的引導(dǎo)、監(jiān)督與管理，各主體的權(quán)利一定會得到最大程度的實現(xiàn)，農(nóng)民的收入也會穩(wěn)步提升。

［參考文獻(xiàn)］

［1］陳小君．農(nóng)村土地法律制度研究———田野調(diào)查解讀［M］．北京:中國政法大學(xué)出版社，2004．

［2］韓松．新農(nóng)村建設(shè)中土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實問題及其對策［J］．中國法學(xué)，2008(3)．

［3］胡能燦．集體土地上建公租房的政策建議［J］．上海房產(chǎn)，2011(5)．

［4］王振偉，李江風(fēng)．小產(chǎn)權(quán)房出路何在?———以集體建設(shè)用地租賃房試點為視角［J］．中國土地，2012(04)．

篇3

現(xiàn)在，越來越多的城市在不斷優(yōu)化和更新，征地工作必不可少。房屋征收補(bǔ)償工作通常都是要和房屋的評估價值相掛勾。那么作為，面臨拆遷的被征收人，知道在房屋征收中應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行評估嗎？

案例：劉女士，在市中心合法擁有商業(yè)用地一塊，有門面房及辦公用房600平方米，劉女士在上又自行建設(shè)了鋼混結(jié)構(gòu)房300平方米，用來開辦小超市。2014年5月，劉女士的房屋被列入了征收范圍。2014年8月，劉女士接到《通知》，方知自己的房屋已經(jīng)被列入了征收范圍。因?qū)ρa(bǔ)償方案未談妥，雙方未達(dá)成一致意見，劉女士于2015年4月委托律師維權(quán)。通過調(diào)查了解到：2014年9月，已經(jīng)作出了房屋征收決定并公告，隨后委托了某房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對劉女士的房產(chǎn)進(jìn)行了評估，并出具了評估報告。但劉女士卻于2015年10月才收到此份評估報告，且該評估報告還不包含劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的價值。

解讀：本案中評估報告的違法點就比較多，也是拆遷戶必須要注意的關(guān)鍵點：

第一，房屋評估報告是否過期。

根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的第二十六條的規(guī)定：估價報告應(yīng)用的有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。本案中2014年9月就對劉女士的房屋進(jìn)行了評估，但劉女士卻于2015年10月才收到此份評估報告。由此可見，該份評估報告的時效明顯已經(jīng)過了法定的1年有效期限。

第二，房屋評估機(jī)構(gòu)的選定必須要有拆遷戶的參與。

根據(jù)我國《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。本案中直接委托某房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對劉女士的房屋進(jìn)行評估的做法是明顯違法的。

第三，房屋評估范圍需要注意。

根據(jù)我國《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條的規(guī)定：市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。本案中在征收工作的前期，并未依法對劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的合法性進(jìn)行認(rèn)定，而是直接在房屋評估報告中沒有包含這部分價值。該做法，是明顯不合理的。

在現(xiàn)實生活中，房屋征收補(bǔ)償價值的確定，主要是通過房屋征收估價來實現(xiàn)的。故而房屋征收的評估，不同于一般房地產(chǎn)的市場價格估價。房屋征收評估是一項政策性很強(qiáng)的評估業(yè)務(wù)，受土地和房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)的影響非常大。另外，當(dāng)拆遷戶對評估結(jié)果有異議時，應(yīng)當(dāng)要自收到評估報告之日起的10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，該申請應(yīng)該以書面的形式提出，并且要指出評估報告中存在的問題。拆遷戶對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起 10日內(nèi) ，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。但專家委員會作出的鑒定就是評估的最終結(jié)論。

二、征地如何補(bǔ)償？

1、征收林地有補(bǔ)償么

有的拆遷戶會問，林地征收有補(bǔ)償嘛？村里告訴我種的樹不給補(bǔ)償這合法嘛？

首先可以肯定的是，林地征收是有補(bǔ)償?shù)?，《國家林業(yè)局辦公室關(guān)于征占用林地征收四項費用有關(guān)問題的復(fù)函》中就指出，用地單位需要繳納四項費用：林地、林木補(bǔ)償費、森林植被恢復(fù)費和安置補(bǔ)助費。

各地區(qū)對于建設(shè)項目使用林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定均有一定不同，對珍貴樹種和普通樹種的補(bǔ)償亦有不同，拆遷戶可以查閱所在地區(qū)林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，做到心中有數(shù)。

值得注意的是，無論林木補(bǔ)償費用補(bǔ)償多少，林木補(bǔ)償費和苗木補(bǔ)償費一般應(yīng)歸被使用林地單位或個人所有，任何單位和個人不得截留、擠占、挪用。

2、耕地征收怎么補(bǔ)償？

首先我們要清楚，耕地都包括什么？根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010-2017)可知，耕地屬于一級地類，包括三個二級地類，即水田、水澆地、旱地。

根據(jù)《土地管理法》第四十七條的有關(guān)規(guī)定，征收耕地的土地補(bǔ)償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。

各地區(qū)會按照自身的情況制定具體的細(xì)則規(guī)定，一般而言征收耕地的補(bǔ)償主要包括土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償?shù)龋疬w戶可以查詢所在地區(qū)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知，進(jìn)行詳細(xì)了解。

3、征收荒地給不給補(bǔ)償

根據(jù)我國《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用。征收其他土地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。也就是說，征收荒地也是有補(bǔ)償?shù)摹?/p>

有的拆遷戶可能會問“村里鼓勵我開荒，開墾后的開荒地被征收了有補(bǔ)償嗎？”，首先，國家征收農(nóng)村開墾后的荒地亦是需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模话愣匝a(bǔ)償?shù)捻椖堪ㄍ恋匮a(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費。

篇4

【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房；市場；法律問題；建議

【中圖分類號】 TU-0 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】 A 【文章編號】 1727-5123（2013）06-002-04

1 小產(chǎn)權(quán)房概念和類型分析

近幾年來， 房價問題已成為我國社會大眾密切關(guān)注的熱點話題，伴隨著全國各大中小城市的房價頻頻高漲，農(nóng)村建設(shè)的房屋大量空置，相較于城市住房，價格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”便引起了社會各界的廣泛關(guān)注。究于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，理論和實務(wù)界均沒有統(tǒng)一的定義，從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房不是一個法律概念，因為沒有任何一部法律法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，因而從法律上對小產(chǎn)權(quán)房的界定也就無從談起了；從當(dāng)前政策角度看，2008年3月上旬，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專訪的時明確指出，中央從來沒有允許過“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念是媒體誤導(dǎo)的結(jié)果。所以，從黨和國家的政策上看“小產(chǎn)權(quán)房”也是沒有權(quán)威概念的；從目前實務(wù)上，“小產(chǎn)權(quán)房”是相對于“大產(chǎn)權(quán)”抑或“完全產(chǎn)權(quán)”而言的， “大產(chǎn)權(quán)房”是指依法有償使用國有土地，由國家有償將國有土地出讓給建設(shè)單位，依法開發(fā)建設(shè)、銷售，由國家主管部門登記、征收稅費，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，并可進(jìn)行市場流轉(zhuǎn)的住房。

我們認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是指房屋建設(shè)開發(fā)無償取得土地使用權(quán)、占用農(nóng)民集體所有土地建造的房屋，持有鄉(xiāng)政府或村委會發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證明，甚至沒有權(quán)利證書，且不能對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的住宅，所占用的土地包括農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地或農(nóng)用地。包含以下四種類型：

1.1 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依照法定程序無償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后，自行建設(shè)住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會出具的產(chǎn)權(quán)證明，農(nóng)民在宅基地上建設(shè)住宅，許多農(nóng)民在進(jìn)城誤工或者有多處住宅后，面向市場轉(zhuǎn)讓自己的小產(chǎn)權(quán)房，引起許多的糾紛。這一形式是小產(chǎn)權(quán)房的典型代表。

1.2 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用規(guī)劃的前提下，由集體成員（集體企業(yè)職工或者該村村民）共同出資集中建設(shè)的住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會出具的產(chǎn)權(quán)證明。

1.3 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員利用無償取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)建造的住宅，轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的個人或組織，受讓人持有鄉(xiāng)政府或村委會出具的產(chǎn)權(quán)證明。這是第一種類型流轉(zhuǎn)后的類型。

1.4 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開發(fā)商從謀取經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，占用農(nóng)用地、農(nóng)村建設(shè)用地或者農(nóng)村宅基地，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)建設(shè)的房屋進(jìn)行銷售，持有鄉(xiāng)政府或村委會出具的產(chǎn)權(quán)證明。這種類型使得小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模成批量的向社會銷售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識到權(quán)利受限制但價格便宜而爭相購買。

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的比較分析：①房屋所依附的土地性質(zhì)不同。大產(chǎn)權(quán)房建造于有償出讓取得的國有城鎮(zhèn)土地上的，而小產(chǎn)權(quán)房則修建于農(nóng)村無償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權(quán)不同。大產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)為城市建設(shè)用地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)是農(nóng)村集體所有權(quán)。城市建設(shè)用地使用權(quán)人可以將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出資、互換、贈與或者抵押，其依法自由處置。而農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)，只能有條件的在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)。③房屋權(quán)屬證件頒發(fā)主體不同。小產(chǎn)權(quán)房因依附的土地性質(zhì)，不屬于國家政府機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證的對象，所以只能由不具備發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的主體資格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放產(chǎn)權(quán)歸屬的證明，因為鄉(xiāng)村組集體是國家所有權(quán)的基層人。[1]大產(chǎn)權(quán)房則是法律所規(guī)定頒發(fā)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證的范疇。④房屋權(quán)屬流轉(zhuǎn)對象的不同。大產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對象是沒有限制的，而小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對象只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，城鎮(zhèn)等非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員是不能作為流轉(zhuǎn)對象的，這當(dāng)然是由小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)和具有保障性決定的。⑤權(quán)利人行使權(quán)利的限制不同。我國《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。沒有地，也就無法建房。而大產(chǎn)權(quán)房只要符合轉(zhuǎn)讓和受讓的條件，均有自由處分和購置房產(chǎn)。⑥所訂立買賣契約的效力不同。我國對于大產(chǎn)權(quán)房，只要依法成立的買賣契約，均認(rèn)定為協(xié)議有效，所形成的該項債權(quán)應(yīng)當(dāng)作為發(fā)生物權(quán)變動的原因；而小產(chǎn)權(quán)房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所訂立的買賣合同當(dāng)然無效。

2 小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律問題

2.1 小產(chǎn)權(quán)房土地的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房之所以能夠熱銷，最吸引民眾的地方就在于其價格優(yōu)勢，在房價持續(xù)上漲的當(dāng)今社會，即使經(jīng)過中央政府的調(diào)控打壓，房價的丈夫得到有效地控制，但是期望房價大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房價如此高企的時代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來購買一套住房，小產(chǎn)權(quán)房的價格是同地段商品房價格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭相購買小產(chǎn)權(quán)房也就在情理之中了。雖然小產(chǎn)權(quán)房在占有、使用、收益、處分四項權(quán)能中，收益、處分兩項權(quán)能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點關(guān)注的，對于要解決基本居住問題的中低收入老百姓來言，并不重要，其更關(guān)注的是占有、使用這兩項權(quán)能。

小產(chǎn)權(quán)房的價格為什么會這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費用方面，與商品房相差并不多，當(dāng)然，商品房對建筑材料的質(zhì)地等要求較小產(chǎn)權(quán)房要高，價格相對高，其實，差異并不在這，而是：小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，該幅土地是沒有繳納土地出讓金，土地對其來說，是沒有經(jīng)濟(jì)成本的，其價值是由建筑安裝等成本和適當(dāng)?shù)睦麧?，這就造成了兩者之間價格懸殊的緣由。

因此，我們認(rèn)為探討小產(chǎn)權(quán)房的法律問題就必須深入地探討研究小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地法律問題。

根據(jù)我國根本大法《憲法》第十條的規(guī)定，我國土地實行社會主義公有制和勞動群眾集體所有制，即國家所有和集體所有，任何組織和個人都不能擁有國有土地的所有權(quán)，國有土地的所有權(quán)是不允許轉(zhuǎn)移的。國家將國有土地的使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入到土地市場。土地使用權(quán)的出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過程中，政府是國有土地產(chǎn)權(quán)的唯一代表人，有權(quán)代表國家的縣級以上人民政府出讓土地使用權(quán)，市縣地方人民政府的土地管理部門具體代表市縣人民政府主管國有土地使用權(quán)出讓的行政管理工作。

出讓土地使用權(quán)僅限于城市規(guī)劃以內(nèi)的國有土地，集體所有的土地需經(jīng)政府一發(fā)征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法神清使用國有土地”，但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況以外”，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，如果要在集體土地上進(jìn)行建設(shè)，只能在以下三種情況下才被允許：建設(shè)鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)，集體成員建住宅，建公共設(shè)施和公益設(shè)施等，這三種情況也都需要依法批準(zhǔn)，才能使用農(nóng)民集體所有的土地，法律嚴(yán)格限制了集體建設(shè)用地的使用。

《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設(shè)施；《物權(quán)法》第一百二十五條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對以上法律規(guī)定的解讀，我們可以看出：只有縣級以上人民政府才能待編國家出讓城市規(guī)劃內(nèi)的國有土地使用權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)是一種不完整的權(quán)利，集體所有的土地需要經(jīng)政府依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。一旦國家建設(shè)需要使用集體所有的土地時，國家只需要通過征用集體土地就可以了，征地是國家的行政行為，帶有強(qiáng)制性，被征用者只有無條件的服從。按照世界各國的通行做法，征用范圍是嚴(yán)格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國防、環(huán)境保護(hù)，公共活動場所建設(shè)的需要，我國則擴(kuò)大到國家的一切經(jīng)濟(jì)活動范圍。

因此，無論是對我國城市規(guī)劃區(qū)的國有土地使用權(quán)的處置，還是對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的處置，政府是處于權(quán)威的權(quán)利中心，擁有絕對的話語權(quán)。

政府壟斷了土地交易的一級市場，房價從九十年代房改以來已經(jīng)被推上高位，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房又不能有保障地供應(yīng)，在集體土地上建房，買房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒有土地出讓金的集體土地上建設(shè)起來的小產(chǎn)權(quán)房，成為住房市場需要洪流中的一塊凹地，面對政府對土地的控制，高不可及的房價幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來。

據(jù)相關(guān)媒體報道，2008年小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到北京房地產(chǎn)市場的20%，占到西安房地產(chǎn)市場的25～30%，深圳房地產(chǎn)市場的40～50%，小產(chǎn)權(quán)房總面積已相當(dāng)于我國城鎮(zhèn)住宅的40%以上。[2]

“小產(chǎn)權(quán)房問題的出現(xiàn)，反映了我國長期城鄉(xiāng)分治的格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)——，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對機(jī)會的均等，利益的平衡，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求”[3]。

《土地管理法》第十條，對集體土地產(chǎn)權(quán)作了明確的規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由本村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村解題經(jīng)濟(jì)組織的或者村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理。從該規(guī)定中我們可以看出：集體土地產(chǎn)權(quán)有四級主體，村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民委員會，村民小組，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

法律的這一規(guī)定已不能適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經(jīng)濟(jì)組織比如村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，早已經(jīng)名存實亡或不復(fù)存在了；二是村民委員會從理論上雖是一個村民自治組織，但實際上它已經(jīng)具有政府智能，除了發(fā)展本村的生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)，協(xié)調(diào)民間糾紛等，更多的是協(xié)調(diào)政府完成計劃生產(chǎn)、稅收、征兵等政府職責(zé)。因此，村民委員會很難集中精力行使管理農(nóng)村土地資產(chǎn)這一農(nóng)民最為重要的財產(chǎn)管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會進(jìn)行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不是一級集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的規(guī)定很不明確，其他農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)村有很多個，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，農(nóng)、工、商、貿(mào)平行開發(fā)經(jīng)營，到底由哪個農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理是不明確的。

由于我國長期城鄉(xiāng)分治，城鄉(xiāng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，農(nóng)村在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面滯后，大部分農(nóng)村地區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老保險等社會保障措施十分匱乏，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”[4]，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問題，在經(jīng)過審批的集體建設(shè)用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委員會單獨開發(fā)建設(shè)房屋，或者將土地發(fā)包出去，由開發(fā)商建設(shè)，或者約定利潤分配比例與開發(fā)商聯(lián)合建設(shè)房屋，縣級以上政府雖然無法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會是直接獲得的，開發(fā)商也獲得部分建設(shè)開發(fā)利潤，購房者以遠(yuǎn)低于商品房的價格取得房屋居住權(quán)，這部分購房者中絕大部分是當(dāng)?shù)卮迕?，外地到該地區(qū)打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來，我國的GDP每年都是高速增長，折射出社會保障體制建設(shè)方面的嚴(yán)重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會中下階層，城鄉(xiāng)法杖不平衡首先受損害的是鄉(xiāng)村。因此，在這種情況下建成的小產(chǎn)權(quán)房使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會發(fā)展的宏觀大局來看，是可以接受的，只要開發(fā)商在建設(shè)過程中獲益的是正常標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)利潤就可以，我們不能茍求開發(fā)商參建無利可圖，只要和經(jīng)濟(jì)適用房的利潤差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會中下階層的居住問題，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會獲益，也有利于社會的和諧穩(wěn)定，這雖然不是中央政府積極推進(jìn)的一項措施，也是基層組織自發(fā)探索集體土地流轉(zhuǎn)的一種形式。

對于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應(yīng)眼里給予打擊，堅決拆除并予以處罰；對于違反土地利用總體規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上違規(guī)建房，對耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責(zé)任，進(jìn)行處罰，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。以上兩種情況在執(zhí)行過程中需要嚴(yán)格甄別，加大對耕地的保護(hù)力度，防止魚目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。

2.2 小產(chǎn)權(quán)房處分的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房的占有、使用權(quán)利在業(yè)主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過二次轉(zhuǎn)讓未獲取價差受益，就存在一定的保障，因為小產(chǎn)權(quán)房的處分權(quán)利本身就得不到法律的保障。因為小產(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有國家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證，甚至沒有房產(chǎn)證，沒有法律意義上的物權(quán)，在流轉(zhuǎn)過程中極易產(chǎn)生糾紛，糾紛產(chǎn)生后又不能適用商品房買賣過程中的法律法規(guī)，存在法律風(fēng)險。

由于小產(chǎn)權(quán)房全力本身的不清楚，不充分，小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地（房屋）大幅增長的情況下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋，這也使得小產(chǎn)權(quán)糾紛成為全國性的司法難題。

北京由于房價上漲很快，城市化進(jìn)程迅速，大量流動人口蜂擁而至，周邊郊縣小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅猛，小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也頻頻發(fā)生。2004年北京市高級人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋合同應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進(jìn)行補(bǔ)償。

我們可以通過被媒體追蹤報道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買賣糾紛一案來解讀北京高級人民法院的規(guī)定在具體案例是如何理解應(yīng)用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個院落以4.5萬的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有所在大隊的蓋章以及見證人的簽名。

2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責(zé)令他們在判決生效90天內(nèi)騰退房屋，與此同時，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。該案上訴至北京市第二中級人民法院作出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，在北京市通州區(qū)人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計48萬元。經(jīng)審理，通州區(qū)人民法院認(rèn)為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計算應(yīng)基于出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失這兩個因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，通州區(qū)人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買房人李玉蘭經(jīng)濟(jì)的損失約占房屋評估價的70%。

如果是商品房買賣，在成交四年后因為房價上漲，而賣房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產(chǎn)權(quán)房買賣就截然相反了，因為農(nóng)民在自己宅基地上建成的房屋出賣時，因宅基地是農(nóng)民集體所有只能在同村村民之間轉(zhuǎn)讓，外來的居民不可能享有宅基地使用權(quán)而不能買地此小產(chǎn)權(quán)房，外來的居民不具備購買小產(chǎn)權(quán)房的主體資格，所以只要賣房人后悔，這樣的買賣就不受法律的保護(hù)。在合同違反法律禁止性規(guī)定而無效的情況下，合同自始不產(chǎn)生效力，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農(nóng)民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣房人不反悔，買房人就會因買賣合同而實際占有、使用該房屋，就不會形成民事訴訟。如果機(jī)械地以主體不適格為由認(rèn)定合同自始無效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買賣四年以來，房價上漲許多，各自返還，明顯是賣房人違約，卻是獨享四年的價格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場70%的賠償，相當(dāng)于4.5萬元最初的投資而言，還是獲得了較高的經(jīng)濟(jì)回報。因此，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買賣很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，無法在房管部門備案，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不在政府部門的監(jiān)管范圍內(nèi)的，一旦產(chǎn)生房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，以及房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)困難，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)無法向銀行貸款融資等問題時，救濟(jì)途徑非常的有限。

2.3 小產(chǎn)權(quán)房的政策問題。在我國，黨的政策對法律的制定有指導(dǎo)作用，黨的政策是我國制定具體法律的依據(jù)。近年來小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展，現(xiàn)行法律存在諸多急需完善地方，了解小產(chǎn)權(quán)房方面的政策，對預(yù)測相關(guān)法律的制定和修改是大有幫助的。

1999年國務(wù)院辦公廳頒布的【1999】39號文件，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，明確限制了小產(chǎn)權(quán)房買賣。該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！闭窃撏ㄖ沟贸鞘芯用裨谵r(nóng)村購買的房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而成為小產(chǎn)權(quán)房。2007年建設(shè)部風(fēng)險提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買了這類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。

2007年12月11日，國務(wù)院召開的國務(wù)院常委會會議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞開發(fā)。2008年用國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”，“其他任何單位和個人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！?/p>

從法理上看，國辦通知建設(shè)部的風(fēng)險提示既非法律也非行政法規(guī)，但可以看出中央政府是禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的，如果小產(chǎn)權(quán)房不能流轉(zhuǎn)，只能限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才擁有，那么小產(chǎn)權(quán)房就沒有發(fā)展空間，還要面臨已建成已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房如何處理的問題，在當(dāng)前情況下，小產(chǎn)權(quán)房處理已不是以一個單純的法律問題，而更多的是一個政治問題。

3 對小產(chǎn)權(quán)房合理制度安排的建議

3.1 長期安排：農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)使得小產(chǎn)權(quán)房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國有土地的價格差距，因此，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，首先要妥善解決農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問題。

長期以來，我國城鎮(zhèn)土地實行無償無限期的使用制度，使得土地使用權(quán)處于靜態(tài)狀態(tài)之下，土地不能按照價值規(guī)律發(fā)揮作用，也不能反映供求關(guān)系，更不能形成地產(chǎn)市場，因而土地資源也難得到合理的配置。

我國國有土地使用權(quán)制度的改革的成果就是實現(xiàn)了從國有土地的“三無制度”即無流動、無償、無期限到“三有制度”即有流動、有償、有期限的土地使用制度的轉(zhuǎn)變。國家將國有土地使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入土地市場，逐步建立起地產(chǎn)市場，促使土地使用權(quán)的合理流動，通過交易明確規(guī)定土地使用者可以依法自由開展土地使用權(quán)的買賣、租。中國未來要解決的最大難題，是8億農(nóng)民的致富問題，建設(shè)社會主義新農(nóng)村任重道遠(yuǎn)。土地是人類的財富之母，土地的巨大效益離不開土地的合理利用及有效配置。國有土地制度改革的成功無疑給農(nóng)村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發(fā)展過程，許多農(nóng)村人口進(jìn)程務(wù)工，舉家遷徙居住，保留農(nóng)村住房已無必要，但如果房產(chǎn)不能流轉(zhuǎn)，就抑制物的效用，也剝奪了農(nóng)民自住籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。也有許多農(nóng)村人口沒有進(jìn)程務(wù)工，但現(xiàn)在農(nóng)業(yè)發(fā)展必須通過機(jī)械化、產(chǎn)業(yè)化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級。農(nóng)村土地必須有效正和，進(jìn)行流轉(zhuǎn)，才能打破戶戶割據(jù)、村村占有的局面。

2008年黨的明確提出，允許農(nóng)民按照自愿有償?shù)脑瓌t，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、個分合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營，有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶，家庭農(nóng)場，農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模主體，《中央推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題決策》中規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。這“三個不得”也就明確規(guī)定了集體土地流轉(zhuǎn)的底限。

現(xiàn)在城市居民享有社會保障，農(nóng)村村民享有集體土地使用權(quán)，可以嘗試進(jìn)行置換，完成農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變；鼓勵農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶，農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營；建立流轉(zhuǎn)土地登記制度，對轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押集體土地的行為統(tǒng)一登記，集中管理，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地一體化，當(dāng)農(nóng)村集體土地與城市國有土地沒有差別，實現(xiàn)了“同地同價”的時候，小產(chǎn)權(quán)房的主要問題自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排：區(qū)別類型、逐步消化、避免強(qiáng)拆。

3.2.1 對于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設(shè)用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優(yōu)先考慮收購，不能夠補(bǔ)辦手續(xù)的，作為廉租房使用，能夠補(bǔ)辦手續(xù)的就作為經(jīng)濟(jì)適用房使用，彌補(bǔ)政府在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流轉(zhuǎn)，規(guī)定同村村民享有優(yōu)先受讓權(quán)，就賦予了農(nóng)民處分權(quán)，幫助農(nóng)民盤活資產(chǎn)，最大限度地發(fā)揮物的效能。集體土地包括：農(nóng)地（耕地和其他種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地）、建設(shè)用地（宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地）

3.2.3 對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)過審批為職工建造的住宅，應(yīng)當(dāng)規(guī)定集體企業(yè)內(nèi)部員工享有優(yōu)先受讓權(quán)，以后也可以逐步流轉(zhuǎn)

3.2.4 對于違反《土地管理法》，在農(nóng)地上建造的房屋，堅決打擊，拆除同時進(jìn)行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過程，而該制度也會隨著博弈的持續(xù)進(jìn)而不斷調(diào)整。我國的改革始于農(nóng)村，經(jīng)過城市化的發(fā)展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農(nóng)村，只有立足農(nóng)村，逐步消除城鄉(xiāng)差距，開展城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)社會主義新農(nóng)村，才具有規(guī)劃時代的現(xiàn)實意義！

參考文獻(xiàn)

1 楊宇著.農(nóng)民土地權(quán)益與農(nóng)村基層民主建設(shè)研究：試論農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度與村民自治關(guān)系，北京：中國社會出版社，2007

2 第一財經(jīng)日報，2008

篇5

關(guān)鍵詞：安陽市；征地拆遷；問題；對策

當(dāng)前，用地問題已成為推進(jìn)“三化”發(fā)展進(jìn)程中的突出矛盾，工業(yè)化發(fā)展需要用地，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展也需要用地，城鎮(zhèn)化發(fā)展本身就是城市用地不斷拓展的過程。解決土地短缺和用地需求不斷增大這一矛盾，征地拆遷不可避免。從總的情況看，我市征地拆遷工作是在依法的前提下，保持健康、和諧、持續(xù)的態(tài)勢，但也存在不容忽視的問題，務(wù)必盡快研究解決。

1 當(dāng)前我市征地拆遷工作現(xiàn)狀

1.1 征地難、拆遷難已成社會現(xiàn)實

目前安陽市征地拆遷工作整體進(jìn)展順利，但征地難、拆遷難是客觀現(xiàn)實，征地拆遷涉及面廣、環(huán)節(jié)多、利益問題復(fù)雜，由此引發(fā)的社會問題不容忽視。征地拆遷工作經(jīng)常受阻，進(jìn)程緩慢，把土地征收過來以后，一些群眾的思想情緒仍然波動很大，群體和個人控告的事件時有發(fā)生，多數(shù)糾紛因涉及多方切身利益，解決起來耗時長、難度大，若問題長期得不到解決或者被征地拆遷方對結(jié)果不滿，容易引發(fā)新的矛盾，甚至出現(xiàn)，給社會穩(wěn)定和社會和諧造成不利影響。

1.2 保紅線、謀發(fā)展矛盾凸顯

“三化協(xié)調(diào)”發(fā)展離不開土地的使用，如何既要保持較高的城鎮(zhèn)化率，又不能導(dǎo)致大量農(nóng)地減少是我市面臨的難題。隨著我市城建三年計劃大力實施，隨著固定資產(chǎn)投資進(jìn)程的加快，對土地的需求量不斷攀升，各種基礎(chǔ)設(shè)施項目對建設(shè)用地的需求越來越迫切。由于安陽的土地開發(fā)歷史比較悠久，現(xiàn)在供開發(fā)的后備資源是越來越少。目前的現(xiàn)實情況是，既要保紅線、又要謀發(fā)展，用地指標(biāo)有限，可供盤活挖掘的存量用地不多，土地供需矛盾日益突出，更多的、大量的新增用地需要靠征地拆遷來取得。

1.3 個別被征地拆遷戶要求過高已成最大阻力

個別被征地拆遷戶對政策不理解，想方設(shè)法提出一些不合理的條件，要求提高補(bǔ)償價格或給予額外補(bǔ)償。比如有的被拆遷戶房屋不具備商業(yè)用房補(bǔ)償條件，卻提出要按商業(yè)用房的價格給予補(bǔ)償?shù)?；有些群眾未?jīng)建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，突擊蓋房，突擊栽樹等，為的是能向政府多要一些補(bǔ)償金。內(nèi)黃縣浩創(chuàng)領(lǐng)秀城項目開發(fā)時，被征土地上種植的樹木遲遲不讓砍伐，開發(fā)企業(yè)急于工程進(jìn)度，迫于無奈“放水開閘”提高標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)果就使征地拆遷工作進(jìn)入一個“誰拖到最后誰占便宜，誰先答應(yīng)誰吃虧”的怪圈。有的甚至私下聚會商定攻守同盟，并屢屢以上訪、群訪的形式向政府和有關(guān)單位施加壓力。遇到這種情況時，公檢法又不得直接介入征地拆遷，顯得行政手段乏力，也嚴(yán)重阻礙了拆遷進(jìn)度。

2 我市征地拆遷工作存在問題的原因分析

2.1 征地拆遷制度不盡完善

一是征地拆遷法律制度不健全。土地征收、房屋拆遷的相關(guān)法律制度不完備，特別是物權(quán)法實施以來，行政征收征用和集體土地征收等配套制度闕如。出現(xiàn)有法難依（物權(quán)法只規(guī)定原則，缺乏操作程序）、無法可依（沒有配套法規(guī)）、舊法襲用的尷尬情況。新頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》適用于城市范圍內(nèi)國有土地上的房屋征收，對于集體土地上的拆遷仍然依據(jù)《土地管理法》，這導(dǎo)致了同樣是房屋征收與補(bǔ)償，國有、集體土地不能同價同權(quán)。城鎮(zhèn)與農(nóng)村適用不同的法律法規(guī)，造成了立法和執(zhí)法上的不公平。二是公共利益界定不明晰。我國憲法規(guī)定：“城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有”，“國家為了公共利益的需要，可以按照法律規(guī)定對土地實行征用”。而《土地管理法》在沒有對“公共利益”作任何界定的情況下，規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，征地范圍實際未受到限制。這種對“公共利益需要”的泛化和土地用途的變更，土地使用者在土地經(jīng)營上有了巨大利益空間。

2.2 補(bǔ)償機(jī)制存在缺位

一是現(xiàn)行征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)實情況存在差距。我國現(xiàn)行的征地補(bǔ)償制度是一種純粹的補(bǔ)償關(guān)系，對農(nóng)民集體所有土地的補(bǔ)償，是根據(jù)土地原產(chǎn)值確定的，其主要依據(jù)是土地在作為農(nóng)業(yè)用地時的價值，認(rèn)為土地被征用后產(chǎn)生的巨大級差與農(nóng)民無關(guān)，導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。農(nóng)民無法享受到土地增值部分收益，而農(nóng)民離開土地后便失去賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，長遠(yuǎn)的生計問題無從保障。農(nóng)民的補(bǔ)償期望與實際補(bǔ)償款有較大差距，被征地農(nóng)民在心理上會產(chǎn)生“相對剝奪感”。二是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。通常按區(qū)域劃定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，實行不同的區(qū)片地價，但區(qū)域相鄰處的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差過大，會出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，引起部分被征地拆遷戶心理不平衡，產(chǎn)生抵觸情緒。三是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)彈性空間大。按照現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定，征地補(bǔ)償費分為土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)償費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費。其中征收耕地的土地補(bǔ)償費，為該耕地被征前三年平均產(chǎn)值的6至10倍；每個需安置農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費，按該耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍計算。這兩大項的總和不得超過被征收土地前三年平均年產(chǎn)值的30倍。這意味著基本補(bǔ)償費存在著很大的可操作空間，具體標(biāo)準(zhǔn)不好確定。四是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不易衡量。土地的預(yù)期收益很難準(zhǔn)確估算，彈性空間較大，也增加了征地補(bǔ)償?shù)碾y度。在內(nèi)黃森潤工藝品項目開發(fā)時，有群眾稱自己地里種著金蟬，每畝收益在萬元以上，這就很不好衡量。

2.3 現(xiàn)實利益沖突易引發(fā)矛盾

一是被征地拆遷群眾博弈個人利益最大化。我國目前對失地農(nóng)民的社會保障制度還很不完善，使一些農(nóng)民對土地征用后的生活預(yù)期下降，導(dǎo)致群眾將情緒全部集中到政府或征地拆遷主體身上，提出不切實際的后期補(bǔ)償。甚至個別拆遷戶存在靠拆遷致富的不切實際心理。其眼前利益受損得不到期望補(bǔ)償，其要求得不到滿足時，就會阻撓施工，集體上訪、訴訟。對維權(quán)手段存在“不鬧不解決、小鬧小解決、大鬧大解決”的不正常思想，集訪、群訪、重復(fù)上訪和故意阻工事件時有發(fā)生，而因此付出巨大代價的是行政機(jī)關(guān)疲于應(yīng)訴和投入大量的拆遷宣傳、動員、說服等行政成本。二是利益妥協(xié)的激勵。違法建設(shè)、搶耕搶種之所以屢禁不止，主要原因是有部分投機(jī)者得到額外補(bǔ)償，導(dǎo)致其他被征地拆遷群眾認(rèn)為有利可圖，從而跟風(fēng)搶建、搶種，形成“違建賠償，越賠越建”的怪圈，進(jìn)一步引發(fā)新的矛盾。

2.4 安置保障配套方案滯后

一是現(xiàn)行補(bǔ)償安置方式單一。目前我市大多采用貨幣的單一方式進(jìn)行安置，對于農(nóng)民來說，雖然短期內(nèi)有了一定的生活保障，但離開土地后便失去賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，長遠(yuǎn)的生計問題無從保障。二是安置工作滯后。安置房建設(shè)滯后，安置房的選址、設(shè)計和供給數(shù)量不足等問題，容易引起村（居）民的不滿，造成被拆遷人不愿意搬遷。征地拆遷、返遷安置困難，安置房用地同樣需要騰地拆遷，短時間內(nèi)完成征地拆遷和安置房建設(shè)確實難以做到。三是失地農(nóng)民社會保障問題突出。由于面向失地農(nóng)民的社會保障體系的缺損，導(dǎo)致失地農(nóng)民既喪失了土地所帶來的社會保障權(quán)利，又無法享受與城市居民同等的社會保障權(quán)利。失地農(nóng)民文化素質(zhì)偏低，就業(yè)難問題比較突出。許多農(nóng)民轉(zhuǎn)產(chǎn)后，主要從事一些技術(shù)要求不高的體力勞動。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勞動力市場逐步由單純的體力型向?qū)I(yè)型、技能型轉(zhuǎn)變，低素質(zhì)的失地農(nóng)民就業(yè)難度加大。農(nóng)民失地后由于社會保障制度和就業(yè)制度的缺位，導(dǎo)致部分農(nóng)民失地失業(yè)，成為“上班無崗、種地?zé)o田、低保無份”的三無人員。

3 征地拆遷工作與“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的對策探究

3.1 完善立法與制度改革相結(jié)合，規(guī)范征地拆遷源頭

一是完善征地拆遷的相關(guān)法律法規(guī)。建議國家立法機(jī)關(guān)對有關(guān)征地拆遷的行政法規(guī)進(jìn)行一次全面審查和完善，確保相關(guān)法規(guī)與基本的民事、行政、訴訟等法律相一致。二是改革土地產(chǎn)權(quán)制度。重構(gòu)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，全面保障農(nóng)村的土地財產(chǎn)權(quán)益。事實表明，完整的產(chǎn)權(quán)將具有較高的經(jīng)濟(jì)效率，使農(nóng)村土地的占有權(quán)，使用權(quán)，收益權(quán)、處置權(quán)都逐步有法可依、有規(guī)可循，減少土地產(chǎn)權(quán)運行過程中的不確定性和隨意性。三是準(zhǔn)確界定公共利益。與工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展相伴的，必然是大量農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，如果所有建設(shè)用地全部采用征用方式轉(zhuǎn)變?yōu)閲?，也就意味著由政府承?dān)全部失地農(nóng)民的生活保障，其復(fù)雜性和后果難以估量。因此縮小政府征地范圍，減少失地農(nóng)民數(shù)量，是解決工業(yè)化、城市化過程中土地利用各種復(fù)雜矛盾的上策。凡涉及公益性的公共設(shè)施和公用事業(yè)用地，采取征地形式供地，其余經(jīng)營性建設(shè)用地可采用集體土地流轉(zhuǎn)的形式供地，由土地所有者――農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與使用土地的公司、企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營者直接交易，讓農(nóng)民帶著權(quán)利參與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，保障土地非農(nóng)化后對土地收益的分享。

3.2 市場經(jīng)濟(jì)與保障民生相結(jié)合，著力完善補(bǔ)償機(jī)制

尋找政府、征用地主體、被征地拆遷人之間最佳的利益結(jié)合點，建立利益分享機(jī)制，是解決問題的關(guān)鍵。一是提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征地補(bǔ)償要充分考慮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長的實際，實現(xiàn)動態(tài)化調(diào)整，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2-3年對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。同時，政府要通過壟斷一級市場，適當(dāng)降低稅、費，調(diào)整土地出讓收益分配比例，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是逐步推行統(tǒng)一價。堅持市場化導(dǎo)向，根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃，按地段、地類等將城市劃分成若干片區(qū)，每個片區(qū)確定一個相對合理的基準(zhǔn)地價，在統(tǒng)一征地時實行區(qū)片綜合地價，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。三是征地補(bǔ)償市場化。允許集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民同征地主體平等協(xié)商談判，讓農(nóng)民在所征土地的增值收益中分享利益，避免土地被“買斷式”征占。

3.3 妥善安置與改善民生相結(jié)合，切實解決后顧之憂

一是先安置后拆遷。在實施拆遷前，采取多種方式妥善安排好被拆遷戶的居住問題，包括建好安置房或是制定出切實可行的安置方案并征得被拆遷戶同意，防止拆遷后群眾居住無著落，影響生產(chǎn)生活。二是建立醫(yī)療、養(yǎng)老社會保障機(jī)制。失地農(nóng)民所享受的低保標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)等同城鎮(zhèn)居民，因地制宜、循序漸進(jìn)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高而逐步提高。建立失地農(nóng)民養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險制度。資金應(yīng)由國家、集體、個人及征地主體共同籌措，各類征地主體要在土地收益中留一塊作為農(nóng)民失地后的社會保障資金并專戶存儲。三是做好失地農(nóng)民再就業(yè)工作。加強(qiáng)以現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)、職業(yè)技術(shù)和就業(yè)技能為重點的就業(yè)培訓(xùn)，建立農(nóng)民職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)專項資金、以各類學(xué)校和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為載體建立農(nóng)民培訓(xùn)基地。把失地農(nóng)民的培訓(xùn)工作納入城鎮(zhèn)下崗人員再就業(yè)培訓(xùn)體系，力爭把城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)納入政府經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃之中，通盤考慮，解決失地農(nóng)民的就業(yè)問題。

3.4 超前性與統(tǒng)一性相結(jié)合，完善監(jiān)督管理機(jī)制

一是政策制定的超前性。在征地拆遷工作開始前，應(yīng)組織開展調(diào)查摸底工作，充分聽取各方面的意見，盡量把拆遷過程中可能出現(xiàn)的情況想復(fù)雜，并進(jìn)行深入論證。在制定政策時必須把日后各種可能出現(xiàn)的問題最大限度地考慮周全，并制定具體的適應(yīng)本地實際的實施辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，做到“有據(jù)可依”。使群眾真正理解政策、接受政策。二是政策執(zhí)行的統(tǒng)一性。征地拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)應(yīng)自始至終掌握統(tǒng)一的尺度，嚴(yán)格按照既定的政策進(jìn)行拆遷和補(bǔ)償，做到一個政策執(zhí)行到底。保證“先拆后拆一個樣”，“鬧與不鬧一個樣”，保證政策的延續(xù)性和公平性，維護(hù)政策的嚴(yán)肅性。三是完善監(jiān)督管理機(jī)制。制定嚴(yán)格的拆遷工作程序，確保征地拆遷的透明度和程序公正、公開，充分保障被拆遷人的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)，通過設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，認(rèn)真履行監(jiān)督管理職責(zé)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 法律出版社法規(guī)中心.征地、拆遷與補(bǔ)償糾紛處理依據(jù)與解讀[M].法律出版社,2011.

篇6

關(guān)鍵詞：土地復(fù)墾；政策法規(guī)；對比分析

0 引 言

耕地是人類賴以生存的基礎(chǔ)和保障，我國作為世界第一人口大國，人均耕地僅為0.1hm2，不足世界平均水平的一半。然而，為滿足經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地和能源的適應(yīng)性、需求性開發(fā)利用對土地帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。土地保護(hù)面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)，使人們認(rèn)識到土地復(fù)墾對于恢復(fù)土地資源、保障耕地紅線、解決人地矛盾和恢復(fù)生態(tài)環(huán)境的重要性。

20世紀(jì)70年代以來，國內(nèi)外豐富的土地復(fù)墾實踐經(jīng)驗表明，土地復(fù)墾事業(yè)是一項政策性強(qiáng)、涉及范圍廣的綜合性任務(wù)。本研究通過闡述我國土地復(fù)墾政策的發(fā)展過程，分析不同時期政策轉(zhuǎn)變的條件，來簡介我國土地復(fù)墾政策的特點及發(fā)展。并通過與國外已有土地復(fù)墾政策對比，探討目前我國復(fù)墾政策的不足，并基于國內(nèi)外成功的土地復(fù)墾實踐經(jīng)驗，探討我國現(xiàn)有土地復(fù)墾政策的發(fā)展方向。

1 土地復(fù)墾的定義

隨著土地復(fù)墾法律法規(guī)的不斷更新和完善，土地復(fù)墾的定義也隨之改變，涵蓋范圍越來越廣，定義越來越清晰：1988年頒布的《土地復(fù)墾規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）定義土地復(fù)墾是指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動；而2011年頒布的《土地復(fù)墾條例》（以下簡稱《條例》）對土地復(fù)墾進(jìn)行了重新定義和范圍界定，即除了生產(chǎn)建設(shè)過程中損毀的土地外，還包括自然災(zāi)害損毀的土地。

2 我國土地復(fù)墾發(fā)展的關(guān)鍵政策法規(guī)

20世紀(jì)50年代開始至今，我國土地復(fù)墾事業(yè)經(jīng)歷了零散——有組織有計劃——較健全法規(guī)監(jiān)管的過程，標(biāo)志我國土地復(fù)墾事業(yè)發(fā)展的最明顯標(biāo)記即為同一時期相協(xié)調(diào)的土地復(fù)墾政策法規(guī)：1988年《土地復(fù)墾規(guī)定》的頒布，標(biāo)志著我國土地復(fù)墾事業(yè)告別無組織、零散階段，步入有組織和計劃的復(fù)墾階段，但法律性和約束性較弱；1998年《土地管理法》的第4次修訂，在法律層面上明確了土地復(fù)墾的定義及復(fù)墾的強(qiáng)制性，標(biāo)志著土地復(fù)墾初步步入法律層面；之后國家相關(guān)部門頒布的有關(guān)土地復(fù)墾方面的政策法規(guī)，主要是圍繞明確復(fù)墾對象、確定復(fù)墾責(zé)任人及受益人、提高土地復(fù)墾的監(jiān)管力度等方面，細(xì)化和明確了土地復(fù)墾工作，加快了我國土地復(fù)墾前進(jìn)的步伐，但土地復(fù)墾的管理趨于渙散，急需具有法律效力、專門性質(zhì)的政策法規(guī)；時隔23年，2011年《土地復(fù)墾條例》的頒布，明確了土地復(fù)墾的內(nèi)涵、原則、責(zé)任、激勵措施和法律責(zé)任，標(biāo)志著我國土地復(fù)墾事業(yè)進(jìn)入有法可依、有法必依階段；為了加強(qiáng)《條例》的實施力度，2013年國土資源部頒布了《土地復(fù)墾條例實施方法》，強(qiáng)化了《條例》的具體實施方法，保證了土地復(fù)墾的有效實施。

3 我國目前土地復(fù)墾政策法規(guī)

目前我國土地復(fù)墾工作遵循的是2011年國務(wù)院頒布的《條例》、2013年1月開始實行的《條例實施方法》和其他一些土地復(fù)墾方案編制、工作監(jiān)管方面的政策法規(guī)。這些法規(guī)的日漸健全，標(biāo)志著我國土地復(fù)墾進(jìn)入制度化、標(biāo)準(zhǔn)化和法制化階段：

（1）法律依據(jù)為《中華人民共和國土地管理法》，有法可依，有法必依；

（2）土地復(fù)墾定義是對生產(chǎn)建設(shè)活動和自然災(zāi)害損毀的土地，采取整治措施，使其達(dá)到可供利用狀態(tài)的活動；

（3）土地復(fù)墾應(yīng)當(dāng)堅持科學(xué)規(guī)劃、因地制宜、綜合治理等原則，并且復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)；

（4）明確土地復(fù)墾監(jiān)管部門，分級監(jiān)管區(qū)域土地復(fù)墾工作；

（5）遵守土地復(fù)墾國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)編制土地復(fù)墾方案；

（6）鼓勵和支持土地復(fù)墾科學(xué)研究，推廣復(fù)墾技術(shù)，激勵單位和個人進(jìn)行土地復(fù)墾工作。

（7）土地復(fù)墾方案和具體實施都要按照國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗收。

3.1 生產(chǎn)建設(shè)活動損毀土地復(fù)墾政策

（1）復(fù)墾對象：采礦造成的挖損、塌陷、壓占等損毀的土地，能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他生產(chǎn)建設(shè)臨時占用所損毀的土地；

（2）復(fù)墾責(zé)任主體：遵循“誰損毀、誰復(fù)墾”的原則，由生產(chǎn)建設(shè)單位或個人負(fù)責(zé)復(fù)墾；

（3）按照相關(guān)規(guī)定編制復(fù)墾方案，報送、審批；

（4）按照復(fù)墾方案進(jìn)行土地復(fù)墾，履行復(fù)墾責(zé)任人的義務(wù)，并定期匯報土地復(fù)墾進(jìn)度，接受有關(guān)部門的檢查和監(jiān)督。

3.2 歷史遺留損毀土地和自然災(zāi)害損毀土地復(fù)墾政策

（1）復(fù)墾對象：由于歷史原因無法確定土地復(fù)墾義務(wù)人的生產(chǎn)建設(shè)活動損毀土地，自然災(zāi)害損毀土地；

（2）復(fù)墾責(zé)任主體：縣級以上人民政府負(fù)責(zé)組織復(fù)墾；

（3）縣級以上人民政府國土資源主管部門對損毀土地進(jìn)行調(diào)查評價、土地復(fù)墾專項規(guī)劃、上報審批、組織實施；

（4）損毀土地復(fù)墾按照項目實施管理，安排專項資金、編制土地復(fù)墾設(shè)計書、上報審查、公開招標(biāo)、監(jiān)督施工、評價驗收；

（5）可以按照“誰投資、誰受益”的原則，吸引社會投資復(fù)墾，并政府部門給予相關(guān)扶持和鼓勵。

4 土地復(fù)墾政策法規(guī)對比分析

我國土地復(fù)墾事業(yè)發(fā)展的最主要的兩個轉(zhuǎn)折點即1988年《規(guī)定》和2011年《條例》的頒布和實施。本文從兩法規(guī)頒布背景、目的、意義、基本原則及法律責(zé)任等方面對兩法規(guī)進(jìn)行對比分析得（見表1）：

（1）《條例》所規(guī)定的復(fù)墾對象更全面，范圍更廣泛，跨越時間比較長，既包括人為損毀土地，也包括自然災(zāi)害損毀土地，而《規(guī)定》所定復(fù)墾土地僅人為損毀土地；

（2）《條例》把恢復(fù)農(nóng)業(yè)作為優(yōu)先，注重保護(hù)農(nóng)業(yè)用地的重要性；

（3）《條例》應(yīng)用專門章節(jié)進(jìn)行法律責(zé)任論述，把土地復(fù)墾推向了法律的高度，注重復(fù)墾活動的監(jiān)督和管理，并設(shè)定了比較詳細(xì)的處罰條例，可操作性強(qiáng)。

5 我國土地復(fù)墾政策法規(guī)存在的差距

5.1 政策法規(guī)存在的差異

（1）《規(guī)定》的出臺雖然讓土地復(fù)墾走向系統(tǒng)化和組織化，但法律效力較弱，約束性和實踐性較差；《條例》的出臺又彌補(bǔ)了我國土地復(fù)墾事業(yè)的法律層面，但就我國法律系統(tǒng)來講，《條例》屬行政范疇，且條文相對原則性，真正法律效力較弱；

（2）美國擁有專門的土地復(fù)墾監(jiān)管部門，執(zhí)行土地復(fù)墾法和監(jiān)管全國的土地復(fù)墾活動；而中國雖有土地復(fù)墾專屬法規(guī)，卻沒有專門的監(jiān)管部門，而是由國土資源管理機(jī)關(guān)的耕地保護(hù)部門管理復(fù)墾工作，然而土地復(fù)墾工作涉及土、礦、農(nóng)、林及環(huán)境等多個方面，致使土地復(fù)墾工作效率低、監(jiān)管力度大；

（3）雖然《條例》規(guī)定歷史遺留和自然災(zāi)害損毀土地由縣級以上人民政府組織進(jìn)行復(fù)墾，但是經(jīng)費的來源和分配沒有清楚注明；美國設(shè)立了專門的“復(fù)墾基金”，其來源包括企業(yè)征收費用、復(fù)墾余款、社會各界捐款和其他款項，并由內(nèi)政部部長管理和分配等；

（4）雖然《條例》第9條明確指出，國家鼓勵和支持土地復(fù)墾科學(xué)研究和技術(shù)創(chuàng)新，推廣先進(jìn)的土地復(fù)墾技術(shù)，國家也對土地復(fù)墾的科技創(chuàng)新提供了一定的便捷，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，土地復(fù)墾事業(yè)是一項艱巨而又造福于未來的重大科研項目，需要國家提供更多方面的支持。

5.2 政策法規(guī)建議

基于我國現(xiàn)有土地復(fù)墾政策法規(guī)存在的缺陷，本文提出幾點建議：

（1）建立專門的土地復(fù)墾管理機(jī)構(gòu)，遵循《規(guī)定》要求，按照《辦法》實施對土地復(fù)墾工作進(jìn)行監(jiān)督和管理，并在各個管轄區(qū)域設(shè)立分機(jī)構(gòu)，實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，提高土地復(fù)墾工作的監(jiān)管力度和工作效率；

（2）建立專門的土地復(fù)墾基金，并且由專門機(jī)構(gòu)監(jiān)管，之外要發(fā)揮《條例》的激勵作用，按照“誰復(fù)墾、誰受益”的原則吸引社會投資、捐款，作為歷史遺留和自然災(zāi)害等損毀土地的復(fù)墾資金來源；

（3）建立健全生產(chǎn)建設(shè)單位復(fù)墾資金計算標(biāo)準(zhǔn)及保證制度，并做好相關(guān)的監(jiān)督管理；

（4）加強(qiáng)土地復(fù)墾工作的監(jiān)管力度，嚴(yán)格按照《條例》實施土地復(fù)墾工作，對違反《條例》規(guī)定或不積極組織復(fù)墾工作的企事業(yè)單位或個人按照《條例》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，追究刑事責(zé)任；

（5）建立具體的土地復(fù)墾科技創(chuàng)新保障措施：充足的研究資金，專業(yè)的學(xué)術(shù)團(tuán)體，專門的研究機(jī)構(gòu)等。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李晶. 回顧復(fù)墾法規(guī)歷程探討政策完善建議[J]. Proceedings of International Conference on Sustainable Development and Policy Decision of Mineral Regions & the 3rd Annual Meeting of the Regional Science Association International， 中國北京，2012.

[2] 羅明，胡振琪，李晶. 土地復(fù)墾法制建設(shè)任重道遠(yuǎn)——從中美土地復(fù)墾制度對比視角分析[J]. 中國土地，2011（7）：44-46.

[3] 金丹，卞正富. 國內(nèi)外土地復(fù)墾政策法規(guī)比較與借鑒[J]. 中國土地科學(xué)，2009，23（10）：66-73.

[4] 李粵濱. 淺議《土地復(fù)墾條例》[J]. 中國集體經(jīng)濟(jì)·經(jīng)濟(jì)與法，2011（24）：117-118.

[5] 楊俊鵬，周妍，孫爽，等. 我國礦山土地復(fù)墾監(jiān)測機(jī)制初探[J]. 中國礦業(yè)，2010，19（3）：118-120.

[6] 賀振偉，白中科，張繼棟，等.中國土地復(fù)墾監(jiān)管現(xiàn)狀與極端性特征[J]. 中國土地科學(xué)，2012，26（7）：56-60.

[7] 胡振琪. 中國土地復(fù)墾與生態(tài)重建20年：回顧與展望[J]. 科技導(dǎo)報，2009，27（17）：25-29.

[8] 劉振國. 重新賦予土地生機(jī)與活力——國土資源部政策法規(guī)司司長王守智解讀《土地復(fù)墾條例》[J]. 土地資源通訊，2011（5）：12-13.

篇7

【關(guān)鍵詞】 “小產(chǎn)權(quán)房”；產(chǎn)生原因；解決途徑

中圖分類號：D92文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-0278(2012)04-097-01

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是社會中一種約定俗成的叫法。也叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的，建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。還有一種說法，“小產(chǎn)權(quán)房”也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)并以較低價格對外銷售的商品房。為了加強(qiáng)對“小產(chǎn)權(quán)房”的管理，必須要進(jìn)行相對應(yīng)的立法。筆者認(rèn)為，后一種說法可以作為“小產(chǎn)權(quán)房”法律概念的參考。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生原因

（一）過高的房價

“小產(chǎn)權(quán)房”的價格優(yōu)勢是最吸引人的地方，這也恰恰說明城市過高的房價是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。雖然近期由于國家開始采取一系列的抑制房價的政策，但是長期積累起來的高房價還是繼續(xù)在高位運行。大部分城市的房價仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。大量的購買人群不得不考慮房價只有商品房的三分之一或更低得“小產(chǎn)權(quán)房”。

（二）法律規(guī)定模糊不清

《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！?第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/p>

根據(jù)法律規(guī)定只有以下四種情況可以建設(shè)使用農(nóng)村集體土地：一是宅基地用地，二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)，四是農(nóng)村集體用地抵押權(quán)的實現(xiàn)。除此以外，都是現(xiàn)行法律所不允許的。我們也可以解讀為在這四種情況下建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”起碼是不違反法律硬性規(guī)定的。也正是這種法律規(guī)定和解讀的模糊不清，在合法與非法之間給了“小產(chǎn)權(quán)房”生存的空間。

（三）土地利用價值不平等

城市建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓由市場定價，通過拍賣等形式獲得較高的價值補(bǔ)償。還可以到銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押獲得融資和貸款；而農(nóng)村集體用地不是由市場定價，轉(zhuǎn)讓流通受到重重限制。想要合法流轉(zhuǎn)還要先由國家有關(guān)部門進(jìn)行審批和征收，但經(jīng)過這些合法程序農(nóng)民得到的補(bǔ)償僅占土地增值部分的5%到10%。此外，因為沒有產(chǎn)權(quán)證書，不能進(jìn)行抵押和融資，以致造成“同地不同價”。這在很大程度上刺激了農(nóng)民進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)并通過出售“小產(chǎn)權(quán)房”獲得遠(yuǎn)高于政府征收土地補(bǔ)償金的收益。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”的解決途徑

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題的解決，不同的學(xué)者有不同的著眼點。但總的來說都是本著“以人為本，力主公平”的原則。筆者主要從以下幾點進(jìn)行探究：

（一）完善土地法律制度

尤其加快集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法。首先要對集體建設(shè)用地進(jìn)行法律界定。對其市場準(zhǔn)入條件，范圍，流轉(zhuǎn)程序等作出明確規(guī)定，彌補(bǔ)法律法規(guī)在此項權(quán)利上的模糊不清造成的權(quán)利真空。目前，“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)頗具規(guī)模，一味的逃避除了加強(qiáng)“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)商和購買者的僥幸心理外還會給其處理帶來更大的難度。建立清晰穩(wěn)定的集體建設(shè)用地立法已經(jīng)刻不容緩。

（二）采用租賃模式使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化

已經(jīng)形成事實的“小產(chǎn)權(quán)房”，除了對占用耕地等違法建造的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行嚴(yán)肅查處還耕于農(nóng)外，其他已經(jīng)取得的“小產(chǎn)權(quán)房”可以轉(zhuǎn)變銷售模式為長期租賃模式。這樣，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民可以獲得租金收益，解決土地被占用后農(nóng)民的就業(yè)和生活保障問題。并且規(guī)定租賃期滿后集體組織無償收回，這樣就保證了農(nóng)民收益的可持續(xù)性和良性循環(huán)。

（三）有效配置房地產(chǎn)資源

國家應(yīng)進(jìn)一步加大商品房的調(diào)控力度，加強(qiáng)對開發(fā)商的規(guī)范和監(jiān)管，逐步使商品房的價格趨于合理。各級政府要加大廉租房，保障房和經(jīng)適房的建設(shè)力度，這需要政府作出財政轉(zhuǎn)移并進(jìn)行專項預(yù)算。另外，對國家土地出讓金收益分配也要做出合理調(diào)整，同時加強(qiáng)有關(guān)的稅費改革，把政府尋求高額國家土地出讓金的趨勢轉(zhuǎn)變?yōu)榇罅Πl(fā)展廉租房，保障房上面來。使得“小產(chǎn)權(quán)房”不再具有如此之大的吸引力。

四、結(jié)語

本文通過對“小產(chǎn)權(quán)房”房問題的成因和解決途徑進(jìn)行闡述和研究，希望有助于理解“小產(chǎn)權(quán)房”的存在原因及可以通過哪些途徑來解決目前的困境。目前小產(chǎn)權(quán)房的解決辦法還只存在于學(xué)術(shù)層面，所以有些措施不免缺乏實踐的有效指導(dǎo)。同時，提出的解決方法也較為粗略，今后的研究會在這些方面繼續(xù)深化、細(xì)化。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡繼明.小產(chǎn)權(quán)房的制度根源及治理方略[J].理論前沿,2009（22）.

[2]薛華勇,杜學(xué)文.關(guān)于小產(chǎn)權(quán)問題的理性思考[J].經(jīng)濟(jì)問題,2008（11）.

篇8

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度 保險制度 《保險服務(wù)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化倡議書》

我國目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面臨很多問題，這些問題背后都有深刻的產(chǎn)生根源。

一、產(chǎn)生根源

從農(nóng)民的角度來看，土地在生產(chǎn)和生活中的重要性可見一斑，有時甚至是他們僅有的資本類型。國家并未禁止農(nóng)民的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，但正因為如此，許多糾紛就發(fā)生在農(nóng)民進(jìn)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中。這個過程對農(nóng)民來說充斥著大量的未知因子，而與這些未知因子緊密相連的就是風(fēng)險問題。如何幫農(nóng)民化解這種風(fēng)險，讓農(nóng)民免于財產(chǎn)利益的損失？筆者認(rèn)為，應(yīng)該引入創(chuàng)新機(jī)制，在土地流轉(zhuǎn)方式內(nèi)容方面進(jìn)行思考和探究，例如，引入保險保障機(jī)制未嘗不是一個好的方法。實際上，國家在這上面已經(jīng)有所行動，例如在近日，農(nóng)業(yè)部和保監(jiān)會已經(jīng)著手研究農(nóng)業(yè)保險制度，并有了一定的思路和進(jìn)一步的舉措規(guī)劃。不過，對于該制度仍需理論上的深入研究和足夠豐富的實踐操作。

目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程存在的風(fēng)險和困難主要有：

1.立法滯后和權(quán)屬不明

有關(guān)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定目前主要有《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等。這些規(guī)定都缺少對農(nóng)民土地的流轉(zhuǎn)方式和流轉(zhuǎn)程序的詳細(xì)和準(zhǔn)確規(guī)定。在現(xiàn)實的司法實踐中，有的種糧大戶遭遇資金缺乏問題、和承包方的經(jīng)濟(jì)問題都找不到可以借鑒的法律條文。還有，有關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押禁止的規(guī)定也造成了農(nóng)民融資的障礙。我國曾在2015年在一些省市試點農(nóng)村承包土地（指耕地）的經(jīng)營權(quán)的抵押問題，但目前存在的障礙是，這些試點經(jīng)驗的推廣工作是否能夠得到開展并未得到有效的答復(fù)。所以，農(nóng)業(yè)融資障礙在中國廣大農(nóng)村地區(qū)依然存在。

權(quán)屬不明，是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛涉及的另外一個問題。我國法律規(guī)定了農(nóng)村土地屬于集體所有，但何為“集體”，卻有不同看法。在《憲法》中只有集體的表述，在《農(nóng)村土地承包法》中用兩個主體進(jìn)行闡釋，既村、村小組。實際上，嚴(yán)格來說，民法中并不包含集體的概念，

具體何為集體？我國不同的法律對于“集體”的解讀也并不相同，《憲法》中統(tǒng)稱“集體”，在《農(nóng)村土地承包法》中則為兩級：村和村小組。而且“集體”概念并非嚴(yán)格意義上的民法概念。因為土地使用權(quán)權(quán)屬不確定問題，使用權(quán)主體之間出現(xiàn)各種越權(quán)、侵權(quán)情況，這些都是糾紛發(fā)生的原因。

2.流轉(zhuǎn)市場缺少統(tǒng)一性

舉河北省為例，其農(nóng)地流轉(zhuǎn)只占耕地總面積的27.7%，直接證明了農(nóng)村土地實際的流轉(zhuǎn)面積偏低的狀況。這種狀況的發(fā)生一方面表明了農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的積極性有很大的提升空間，另一方面也表明了農(nóng)村土地市場化程度不高。同時伴隨此問題出現(xiàn)的還有監(jiān)督管理制度的缺乏，這些都不利于保險措施的應(yīng)用。

3.合同缺乏規(guī)范性

實際上，在我國廣大農(nóng)村普遍存在口頭合同問題，這一方面是因為我國法律，例如《農(nóng)村土地承包法》并未對有關(guān)合同采取的形式做專門限制規(guī)定，可是口頭合同雖然程序簡便，但往往具有隨意性過高的特點，這直接對合同內(nèi)容的效力造成了影響，并且制造了法官在審理相關(guān)問題時的困難。因為現(xiàn)實實踐表明，農(nóng)民普遍缺乏法律常識，不注意保留相關(guān)證據(jù)，造成了農(nóng)民不能有效利用法律維護(hù)自身合法權(quán)益，所以農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)保險制度作為一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的防范機(jī)制的必要性就更加凸顯出來，

4.規(guī)避農(nóng)地流轉(zhuǎn)融資的困境和風(fēng)險

農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的過程，必然需要資本的支持，而農(nóng)業(yè)本身具有的風(fēng)險高和周期長的特點都造成了農(nóng)戶融資難的困境。這些都是農(nóng)民借助目前存有的正常渠道不能完全得到解決的問題。

二、農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險法律制度建立的必要性

通過對農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險法律制度建立的必要性主要體現(xiàn)在以下方面：

1.防范風(fēng)險

我國農(nóng)民都有較強(qiáng)的戀地情結(jié)，加之缺少健全的社會保障體系，結(jié)果導(dǎo)致農(nóng)民在粗放經(jīng)營和拒絕流轉(zhuǎn)土地兩者之間傾向于選擇前者。農(nóng)民擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)之后自身陷入生活無法保障的境地以及出現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)糾紛時，自身并不能拿起法律武器有效維護(hù)自己的合法權(quán)益。

2.滿足農(nóng)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展需求

實際上，農(nóng)地流轉(zhuǎn)風(fēng)險不僅來自人為，自然因素亦是風(fēng)險源頭之一。例如，惡劣天氣會減損農(nóng)業(yè)產(chǎn)出，而我國從古至今都是自然災(zāi)害頻發(fā)。隨著我國農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式的規(guī)?；?、集約化進(jìn)程的加快，農(nóng)民對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的長期性、穩(wěn)定性的需求更加迫切，而農(nóng)業(yè)保險本身具有的性質(zhì)特點，可以減輕農(nóng)戶遭受的經(jīng)濟(jì)損失。

3.助益農(nóng)村現(xiàn)有的金融體系

2016年，《保險服務(wù)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化倡議書》，該倡議書內(nèi)容包括“圍繞促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營和壯大新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，開展產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新。推廣天氣指數(shù)保險、農(nóng)產(chǎn)品價格保險，以及“保險+信貸”、“保險+期貨”等多種創(chuàng)新模式，拓展保險功能。創(chuàng)新保險資金支農(nóng)村融資試點”。

事實上，農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險法律制度的完善程度與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程密切相關(guān)，可是，我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險法律制度尚不健全，這些都限制了保險法律制度功能的發(fā)揮。筆者認(rèn)為，這些原因中既包括有關(guān)農(nóng)村土地流D市場的外部環(huán)境缺失的因素，也有保險公司自身保險產(chǎn)品內(nèi)容單一，創(chuàng)新程度不夠的因素。這些都阻礙了農(nóng)戶參與農(nóng)地流轉(zhuǎn)積極性的發(fā)揮。因此，在我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險法律制度構(gòu)建的路徑選擇上，應(yīng)從外部制度方面與保險制度兩個方面分別入手。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 閆坤：《完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的理性探索》，載于《河北學(xué)刊》2016年第2期。

篇9

關(guān)鍵詞： 欠發(fā)達(dá)地區(qū)礦山開發(fā)利用 現(xiàn)狀 環(huán)境破壞 環(huán)保意識

1.欠發(fā)達(dá)地區(qū)礦山開發(fā)利用現(xiàn)狀。

1.1礦山開發(fā)對環(huán)境的破壞和影響。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人類對礦產(chǎn)資源的需求量越來越大，每年都要從地表和地下開采大量的礦產(chǎn)資源。礦場要占用土地，采礦中產(chǎn)生的大量礦渣和尾礦堆放要占用大量土地，礦業(yè)人員的生活廢棄物也要占用土地，導(dǎo)致了原有地的生態(tài)平衡受到破壞。再加上一些礦業(yè)主只顧自己眼前的經(jīng)濟(jì)利益，不重視或不對環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，更加劇了環(huán)境的破壞。如在我國西部赤水河流域內(nèi)的遵義縣，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害情況的礦山企業(yè)有143個，發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害95起，地質(zhì)災(zāi)害為中小型，影響戶數(shù)630戶，影響人數(shù)3150個；污染影響水源92起，潛在經(jīng)濟(jì)損失4800萬元［1］。礦產(chǎn)資源開采與環(huán)境的矛盾日益突出。

1.2礦山環(huán)境破壞引起的糾紛問題。

在礦山開采中出現(xiàn)的環(huán)境問題會引起礦山與礦山之間，礦山與村民之間，以及礦山與政府之間的糾紛。以遵義縣為例，從全縣礦山環(huán)境抽樣調(diào)查看，礦山環(huán)境破壞越來越嚴(yán)重，導(dǎo)致礦山企業(yè)和周邊群眾矛盾加劇，這些矛盾主要是礦山開采造成水土流失、水資源枯竭、泉眼消失、人畜飲水困難。如遵義縣烏江麻窩煤礦與小高坡、木江山村民組水資源糾紛；息烽安黔煤礦與養(yǎng)龍村苗田組水源糾紛；楓香祝家煤廠、永輝煤廠采煤導(dǎo)致水源枯竭，幾百名群眾到煤廠要求解決人畜飲水問題；泮水宏發(fā)煤廠開采煤造成馬蹄鎮(zhèn)堰田村民組15戶人家房屋拉裂、地面塌陷、水資源枯竭；團(tuán)溪213礦、尚嵇采點、三岔礦產(chǎn)經(jīng)營部等因挖鋁土礦，礦山環(huán)境嚴(yán)重遭到破壞，治理非常困難，植被栽種成活率低，土地沙漠化，水土流失嚴(yán)重。

1.3管理中存在的問題。

盡管相關(guān)政府部門嚴(yán)把礦山審批關(guān)，但由于礦山地域分布廣泛，礦山建設(shè)仍然存在監(jiān)管不到位的問題，不能及時在建設(shè)過程中提出需要注意和完善的各種措施。管理不到位使得部分礦山的開采廢棄平臺未能及時回填或復(fù)墾；部分礦山存在防滲設(shè)施未完善、擋土墻偏低、雨水收集溝未建設(shè)和固體廢棄物堆放不規(guī)范等問題。

2.礦山開采產(chǎn)生的環(huán)境污染。

2.1礦業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和礦業(yè)人員環(huán)境意識薄弱。

一些礦業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及職工對環(huán)境價值認(rèn)識不夠，只顧短期的礦業(yè)利潤，不重視礦山環(huán)境的恢復(fù)治理。因為要對礦山環(huán)境進(jìn)行治理就要加大礦山開采的成本，所以相當(dāng)一部分人根本就不愿意心甘情愿地治理礦山環(huán)境，甚至抱著僥幸的心理和政策對著干，先污染再說，使我國尤其是欠發(fā)達(dá)地區(qū)礦山環(huán)境污染日趨嚴(yán)重。

2.2礦山環(huán)境保護(hù)監(jiān)管督查難度大。

我國環(huán)境保護(hù)起步較晚，欠發(fā)達(dá)地區(qū)更加滯后，加上礦山環(huán)境保護(hù)的法律法規(guī)還不夠完善，對礦山環(huán)境保護(hù)和治理向縱深發(fā)展操作不利。地方環(huán)保部門人手不夠，群眾參與礦山環(huán)境環(huán)保的氛圍不濃或者機(jī)制不健全，礦山分布又廣而分散，導(dǎo)致礦山環(huán)境監(jiān)管督查不能及時到位，使礦山環(huán)境進(jìn)一步惡化。

2.3恢復(fù)礦山環(huán)境的資金不足。

對礦山開采中出現(xiàn)的環(huán)境問題進(jìn)行治理或者在開采中采取的預(yù)防相關(guān)環(huán)境問題的措施，需要消耗一定數(shù)量的資金。由于礦業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或者礦業(yè)主環(huán)保意識薄弱，在規(guī)劃中用于環(huán)境預(yù)防和治理的專項資金占比較小，更有的小礦老板根本就沒有考慮這筆費用，致使礦山環(huán)境治理資金嚴(yán)重不足，進(jìn)而影響了礦山環(huán)境的恢復(fù)治理。

3.增強(qiáng)礦山開采從業(yè)人員的環(huán)保意識，促進(jìn)礦山環(huán)境的治理。

3.1加強(qiáng)環(huán)境教育，增強(qiáng)環(huán)保意識。

由于我國人口眾多，長期以來，在發(fā)展中首先要解決大眾的吃飯問題，在對公民科學(xué)素養(yǎng)的教育上遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家。1998年底，中國科普研究所“中國公眾科學(xué)素養(yǎng)調(diào)查”課題組公布的分析數(shù)據(jù)［2］，如下表1所示。

從表中數(shù)據(jù)分析得出：我國1998年公眾達(dá)到基本科學(xué)素養(yǎng)的比例比9年前的歐共體國家相差21倍，比8年前的美國相差33.5倍。1992年至1997年的6年間，我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，而我國公眾科學(xué)素養(yǎng)水平基本沒有提高［2］，這與我國這段時期高達(dá)兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長太不相稱。由于我國公民的科學(xué)素養(yǎng)普遍較低，對環(huán)境的價值缺乏科學(xué)的認(rèn)識，環(huán)保意識不夠，因此出現(xiàn)了在礦業(yè)開發(fā)中“重開發(fā)、輕保護(hù)、低治理”［3］的普遍現(xiàn)象，部分礦業(yè)人員消極對待政府關(guān)于礦山開采環(huán)境恢復(fù)治理的相關(guān)規(guī)定，心存僥幸，和政策對著干，想蒙混過關(guān)，由此引發(fā)的地質(zhì)災(zāi)害，造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。針對這種現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)廣泛深入地對礦業(yè)人員進(jìn)行有關(guān)環(huán)境保護(hù)的宣傳與教育活動。

3.1.1加強(qiáng)對礦業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和職工環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)的教育

對礦業(yè)人員加強(qiáng)《環(huán)境保護(hù)法》、《地質(zhì)災(zāi)害防治條例》、《礦產(chǎn)資源法》、《土地管理法》等法律法規(guī)宣傳教育，使他們懂法、用法和執(zhí)法。

3.1.2通過一級培訓(xùn)提高領(lǐng)導(dǎo)或個體礦主的環(huán)保意識

由政府或者環(huán)保部門舉辦環(huán)保培訓(xùn)班的形式，強(qiáng)制要求礦業(yè)領(lǐng)導(dǎo)包括個體礦主參加培訓(xùn)，通過培訓(xùn)提高采礦業(yè)領(lǐng)導(dǎo)保護(hù)環(huán)境的意識。

3.1.3通過二級培訓(xùn)提高礦業(yè)職工的環(huán)保意識

礦業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或者個體礦主接受一級培訓(xùn)后，又對其職工進(jìn)行二級培訓(xùn)，和職工一起探討在礦山開采中保護(hù)環(huán)境與恢復(fù)生態(tài)工作的重要性，改變他們對待環(huán)境的態(tài)度，使礦業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能在礦山開采中嚴(yán)格執(zhí)行“三同時”［4］制度，把礦山開采和相關(guān)的環(huán)境保護(hù)同步規(guī)劃、同步實施、同步發(fā)展［5］，使礦業(yè)工人能夠在礦山開采的過程中自覺地保護(hù)好環(huán)境。

3.2健全礦山環(huán)境環(huán)保的法律法規(guī)。

長期以來，我國非常重視礦山環(huán)境的治理，對礦山環(huán)境保護(hù)提出了原則性的要求，但缺乏系統(tǒng)的礦山管理法律法規(guī)。地方政府可根據(jù)國家的礦山環(huán)境管理法制定具體的規(guī)章管理制度，使礦山環(huán)境保護(hù)落實到實處，促進(jìn)礦山環(huán)境的治理。

3.3加強(qiáng)地方環(huán)保隊伍的建設(shè)，加大對礦山環(huán)境保護(hù)監(jiān)管督查力度。

據(jù)調(diào)查了解，欠發(fā)達(dá)地方環(huán)保隊伍編制不夠，如遵義市環(huán)保局的人手嚴(yán)重缺乏，據(jù)部門領(lǐng)導(dǎo)說：“就是全體人員常加班加點都難以應(yīng)付當(dāng)?shù)氐耐对V、糾紛、環(huán)境污染等問題。”所以，要加大礦山開采中環(huán)境環(huán)保的監(jiān)管督查力度，必須增加環(huán)保部門的編制，加強(qiáng)環(huán)保隊伍的建設(shè)。只有這樣才能加強(qiáng)礦業(yè)秩序整頓，對濫挖濫采和未按開采方案進(jìn)行開采堅決依法打擊，對只顧采礦，無視礦山環(huán)境并使之遭到破壞的礦業(yè)，給予停產(chǎn)整頓。

針對環(huán)保部門人手不夠的問題，可以發(fā)動當(dāng)?shù)厝罕妳⑴c礦山環(huán)境的保護(hù)?？上韧ㄟ^培訓(xùn)，提高群眾的環(huán)保意識，讓他們懂得環(huán)境保護(hù)同樣是他們的義務(wù)和責(zé)任，深刻領(lǐng)會保護(hù)環(huán)境就是保護(hù)自己，就是保護(hù)子孫后代。這樣不但可以暫時緩解環(huán)保局人手不夠的問題，而且群眾的監(jiān)督比較廣泛，還可以協(xié)助環(huán)保部門加大礦山環(huán)境保護(hù)的監(jiān)管督查力度。

3.4當(dāng)?shù)卣雠_相應(yīng)的政策保障措施，收取礦山環(huán)境保護(hù)防治基金。

盡管礦山環(huán)境治理原則是“誰開發(fā)誰保護(hù)、誰污染誰治理、誰破壞誰恢復(fù)、誰使用誰付費”，但實際上常常會因為資金不落實、考核評估體系不夠健全、法律法規(guī)約束力不夠強(qiáng)而落空。所以建議以當(dāng)?shù)卣募男问街贫A(yù)先收取一定數(shù)額的環(huán)境保護(hù)防治基金管理辦法，對于在采礦中已經(jīng)對其影響的環(huán)境進(jìn)行恢復(fù)治理的礦業(yè)，待礦山開采完后，通過驗收合格后退還其預(yù)收的環(huán)境保護(hù)防治基金，還可以退還一定的利息，甚至對礦山環(huán)境治理恢復(fù)較好的給予一定的獎勵；對驗收不合格的，政府就用預(yù)收的基金來恢復(fù)治理其破壞的環(huán)境，并對其進(jìn)行罰款，罰款用于礦山環(huán)境治理。

礦產(chǎn)資源屬于非可再生資源，開發(fā)利用中既要最大限度地提高資源利用率，又要保護(hù)和恢復(fù)礦山生態(tài)環(huán)境。礦產(chǎn)資源開發(fā)、礦區(qū)生態(tài)環(huán)境與社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)是一個相互依存相互影響的共同體，如果因礦山開采而破壞生態(tài)、污染環(huán)境，不但會造成直接經(jīng)濟(jì)損失，而且會威脅人類的生存與發(fā)展，進(jìn)而制約社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。環(huán)境保護(hù)是國家的一項基本國策，為避免礦山開采時對環(huán)境造成影響，必須堅持開采與治理相結(jié)合的方針，對廢棄礦渣和可能因開采引起的地質(zhì)災(zāi)害、生態(tài)環(huán)境等進(jìn)行綜合治理，同時加強(qiáng)對礦業(yè)人員進(jìn)行環(huán)境保護(hù)的有關(guān)法律、法規(guī)知識的學(xué)習(xí)，建立長效機(jī)制，增強(qiáng)環(huán)境保護(hù)意識，促進(jìn)礦山生態(tài)環(huán)境保護(hù)。

參考文獻(xiàn)：

［1］遵義市礦山整治調(diào)研資料（2006年）［Z］.

［2］《科學(xué)課程標(biāo)準(zhǔn)》解讀［M］.湖北教育出版社，2002：36.

［3］陳甲斌.我國礦山環(huán)境問題分析及其治理探討［J］.中國非金屬礦工業(yè)導(dǎo)刊，2004，（2）.

［4］黃德林，汪琳.我國礦山生態(tài)環(huán)境保護(hù)法律制度完善問題研究［J］.中國人口資源與環(huán)境，2008，VOL18，（5）.

［5］張月娥，劉大銀等.環(huán)境保護(hù)［M］.中國環(huán)境科學(xué)出版社，1998，19.

篇10

關(guān)鍵詞:非法經(jīng)營罪 堵截條款 案例

現(xiàn)行刑法分則少數(shù)犯罪構(gòu)成要件中的采用“其他”這個短語概括前面所敘述的行為之外的其他行為,防止行為人因為法律規(guī)定不周延而脫逃法網(wǎng),具有堵塞法律漏洞的功能,因此被理論界形象地稱作堵截條款。然而這一規(guī)定遭到學(xué)界批判,認(rèn)為其違反了刑法的明確性原則。典型的條文就是非法經(jīng)營罪里設(shè)置的堵截條款。具體就是該條第三項的內(nèi)容,該款規(guī)定:“其他嚴(yán)重擾亂市場秩序的非法經(jīng)營行為” 仍舊構(gòu)成非法經(jīng)營罪。實踐中,由于該條款外延較大,從而引起了較大爭議。

案例:周某是某縣房產(chǎn)商,2004年非法在某村土地上修建“商品房”――小商品房,以稍低于正常房價的價格出售,獲利200余萬元。后事發(fā)。

對上述案件的處理,涉及這樣的問題: 建設(shè)和銷售小商品房的行為是否屬于“其他嚴(yán)重擾亂市場秩序的行為”?

一、分析“其他嚴(yán)重擾亂市場秩序的非法經(jīng)營行為”

非法經(jīng)營罪條款里的“其他嚴(yán)重擾亂市場秩序的非法經(jīng)營行為”屬于空白條款,具有高度的抽象性與概括性,不具有區(qū)分此行為與彼行為的功能,其構(gòu)成要件的具體內(nèi)容要通過具體的行政法律法規(guī)來規(guī)定。我們認(rèn)為,不能孤立的對“其他……非法經(jīng)營行為”條款進(jìn)行分析,那種認(rèn)為“其他”沒有意義,“嚴(yán)重”是具有強(qiáng)烈主觀氣息并不具有任何明確規(guī)定的形容詞,“擾亂市場秩序”、“非法經(jīng)營行為”都是很概括說法的觀點是淺薄的,堵截構(gòu)成要件中的“其他非法經(jīng)營行為”是與未經(jīng)許可經(jīng)營專營專賣或限制買賣物品、買賣經(jīng)營許可證、批準(zhǔn)文件或非法經(jīng)營證券、期貨或者保險業(yè)務(wù)等具有相同性質(zhì)的行為。因此,刑法第225條明確規(guī)定的幾類非法經(jīng)營行為雖然表現(xiàn)形式各異,但都違反了國家特定的經(jīng)營許可制度,換言之,非法經(jīng)營罪的本質(zhì)即在于行為人違反了國家特定的經(jīng)營許可制度,破壞市場準(zhǔn)入制度,擅自進(jìn)入具有特定資格的民事主體才能進(jìn)入的特定市場?？傊?按照這種邏輯,我們完全可以說非法經(jīng)營罪堵截條款中“其他嚴(yán)重擾亂市場秩序的非法經(jīng)營行為”是違反國家特定的經(jīng)營許可制度,沒有違反國家特定的經(jīng)營許可制度,不得以任何理由通過適用堵截條款納入到非法經(jīng)營罪中來。由此可見,對“其他嚴(yán)重擾亂市場秩序的非法經(jīng)營行為” 理解并非漫無邊際,其界限已經(jīng)由“違反國家規(guī)定”及其前三項明確列舉(違反國家特定經(jīng)營許可制度)加以了必要限定。該款的形式要件包括如下內(nèi)容:

首先,該行為是一種經(jīng)營行為。雖然“經(jīng)營”一詞在語言學(xué)上并不特指經(jīng)濟(jì)營業(yè)活動,而是指“籌劃并管理(企業(yè)等)”、“泛指計劃和組織”。也就是說,在盈利和非盈利組織都可能存在經(jīng)營活動。但是,作為刑法第225條規(guī)定的“破壞社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序罪”中的非法經(jīng)營行為,其“經(jīng)營”一詞應(yīng)該是發(fā)生在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的營業(yè)活動, 包括從事工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運輸業(yè)等經(jīng)營活動。

其次,該經(jīng)營行為違法。所謂“違法”,廣義上是指違反法律規(guī)范的規(guī)定,犯罪屬于違法的一種,是違法的下位概念。以此,本罪中經(jīng)營行為違法從立法原意來講,當(dāng)然是指該經(jīng)營行為已經(jīng)構(gòu)成犯罪而非僅僅就是一般的廣義的違法。具體而言,經(jīng)營行為違法是指該經(jīng)營行為違反國家立法機(jī)關(guān)制定的法律和決定及國務(wù)院制定的行政法規(guī)、規(guī)定的行政措施、的決定和命令,通常是指違反國家法律、法規(guī)的禁止性或者限制性規(guī)范。國務(wù)院所屬部門或者地方政府未經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)或者授權(quán)而頒發(fā)的某種行政規(guī)章或其他文件中超過國家法律、法規(guī)內(nèi)容的有關(guān)規(guī)定,一般不能成為認(rèn)定非法經(jīng)營行為的法律依據(jù)。

最后,該非法經(jīng)營行為嚴(yán)重擾亂市場秩序。即本罪侵犯的客體是社會主義市場秩序。因此,非法經(jīng)營罪則必須發(fā)生在市場活動中,具體就是發(fā)生市場經(jīng)濟(jì)活動中市場主體之間的交易活動里,產(chǎn)生嚴(yán)重擾亂市場秩序后果的行為。

二 、案例評析

在案例中,周某自行修建“小產(chǎn)權(quán)房”并銷售行為應(yīng)當(dāng)構(gòu)成非法經(jīng)營罪。理由如下:

首先,小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生違反“國家規(guī)定”,小產(chǎn)權(quán)房不是一個法律稱謂,而是人們在社會實踐中約定俗成的一種概念。是指一些村集體組織或者開發(fā)商建在集體土地上的房屋或者是有農(nóng)民自行組織建造供出售的“商品房”。 而根據(jù)《土地管理法》規(guī)定,集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需要嚴(yán)格的審批程序,集體土地要建商品房,前提是集體土地征收為國有土地后,經(jīng)過招拍等形式進(jìn)入土地市場公開競爭。而本案中周某的行為違法。

其次,私自修建并銷售小產(chǎn)權(quán)房是否屬于“其他嚴(yán)重擾亂市場秩序的行為”呢?答案的肯定的。原因在于“小產(chǎn)權(quán)房”違反國家對土地的經(jīng)營許可制度(上文已述)。小產(chǎn)權(quán)房建于的集體土地只有通過審批才有成為建設(shè)用地的可能。也就是說,國家禁止集體土地進(jìn)入市場的,而如果要在集體土地上修建商品房的唯一途徑就是通過國家審批,讓部分集體土地在符合城鄉(xiāng)建設(shè)總體規(guī)劃的前提下,變更為國有土地方能進(jìn)行。在這里,審批是否屬于許可呢?根據(jù)《行政許可法》第二條對行政許可的定義規(guī)定是“行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請,經(jīng)依法審查,準(zhǔn)予其從事特定活動的行為”。集體土地變更為建設(shè)用地的審批應(yīng)當(dāng)就是許可。因此,“小產(chǎn)權(quán)房”違背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局,也違反了關(guān)于農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序,也違反了國家土地管理機(jī)關(guān)對集體土地和國有土地的管理和集體土地變更為國有土地的許可制度。此外,周某的非法經(jīng)營行為情節(jié)嚴(yán)重,因為與其他正常的房地產(chǎn)交易相比,周某修建并銷售“小產(chǎn)權(quán)房”數(shù)額巨大,嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)交易的正常秩序。

最后,從堵截要件的形式要件來看,周某非法修建并銷售小產(chǎn)權(quán)房的行為當(dāng)然屬于一種非法經(jīng)營行為。而且數(shù)額巨大,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)交易市場的正?；顒?破壞了房地產(chǎn)交易市場秩序?？傊?周某的行為屬于“違反國家規(guī)定,其他嚴(yán)重擾亂市場秩序的行為”,應(yīng)當(dāng)構(gòu)成非法經(jīng)營罪。

參考文獻(xiàn):

[1]牧?xí)躁?《論刑法明確性原則的價值羞涵和現(xiàn)代意義》.載《鐵道警官高等專科學(xué)校學(xué)報》,2006年3期。

[2]謝冬春.《非法經(jīng)營罪堵截條款研究》.湖南師范大學(xué)碩士學(xué)位論文

[3]馬建松.《解讀非法經(jīng)營罪之堵截條款》,《鄭州大學(xué)學(xué)報》(哲學(xué)社會科學(xué)版).2006年第5期。