導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地評(píng)估管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞] 換地權(quán)益書 特點(diǎn) 適用范圍

一、換地權(quán)益書產(chǎn)生的歷史背景

1998年底，當(dāng)時(shí)任國務(wù)院總理的朱容基視察海南時(shí)提出要將處理積壓房地產(chǎn)作為一件大事來抓，要求海南省進(jìn)行處理積壓房地產(chǎn)的試點(diǎn)。隨后，海南省、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行組成了專門的工作小組，提出了解決海南省積壓房地產(chǎn)的一系列政策措施，形成了《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，提出了處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則、方法步驟和相關(guān)的政策措施。1999年7月以來，海南省根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的《處置海南積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，堅(jiān)持以盤活金融資產(chǎn)、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，研究制定了《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》等十多個(gè)政策法規(guī)，為促進(jìn)閑置土地的流轉(zhuǎn)提供法律依據(jù)。根據(jù)1999年12月21日海南省人民政府制定的《海南省加快積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作實(shí)施辦法》相關(guān)規(guī)定可以知道，該辦法所稱閑置土地是指:土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)同意，超過規(guī)定期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地;國有土地有償使用合同沒有規(guī)定動(dòng)工日期的，自國有土地有償使用、合同生效之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的土地;開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)當(dāng)開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25％，未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的土地。對(duì)于閑置土地可以通過有償收回和無償收回，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第八條規(guī)定了閑置土地的無償收回，“依法應(yīng)當(dāng)無償收回土地使用權(quán)的土地，不得核發(fā)或者變相核發(fā)換地權(quán)益書”，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第三條了閑置土地的有償收回“以換地權(quán)益書收回本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法不能無償收回使用權(quán)的閑置土地，適用本辦法”。其中對(duì)于閑置土地的有償收回引起了人們的關(guān)注，這在我國關(guān)于土地制度的相關(guān)規(guī)定上還是第一例，所以說在海南房地產(chǎn)處置過程中，閑置土地的換地權(quán)益書處置方式受到廣泛關(guān)注，可以說是不動(dòng)產(chǎn)使用制度的一大創(chuàng)新，其對(duì)于完善我國不動(dòng)產(chǎn)制度具有特別重要的意義，同樣也是將接受歷史的考驗(yàn)。如果能夠使得其健康發(fā)展，將有可能為我國其它地方這一問題產(chǎn)生積極影響，提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。所以，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第一條明確規(guī)定“為處置積壓房地產(chǎn)，加強(qiáng)土地宏觀管理，保護(hù)土地使用者合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際，制定本辦法”，由此不難發(fā)現(xiàn)換地權(quán)益書所承載的歷史重任。

二、換地權(quán)益書概述

《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第二條規(guī)定，“換地權(quán)益書是政府收回土地使用權(quán)時(shí)，核發(fā)給土地權(quán)益人的法律憑證。依法核發(fā)后的換地權(quán)益書不與原批準(zhǔn)的用地相聯(lián)系。換地權(quán)益書持有者可以憑該證從政府換回與換地權(quán)益書面值等價(jià)的土地權(quán)益?！庇纱丝梢姡瑩Q地權(quán)益書就其實(shí)質(zhì)而言，是一種債權(quán)憑證，換地權(quán)益書持有人在一定條件下以換地權(quán)益書從政府換回等價(jià)土地權(quán)益的法定權(quán)利，為債權(quán)人，政府負(fù)有一定條件下按照換地權(quán)益書面值支付換地權(quán)益人土地權(quán)益的法定義務(wù)，為債務(wù)人。他使政府以負(fù)債的方式收回閑置土地的使用權(quán)。但他是以債權(quán)憑證換取土地使用人的物權(quán)憑證，因而他不同于一般的債權(quán)憑證，這種債權(quán)債務(wù)的產(chǎn)生具有法定的強(qiáng)制性，一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的意思自治原則受到限制。表現(xiàn)在以下方面：一是換地權(quán)益書是在一定條件下產(chǎn)生的;二是土地權(quán)益的數(shù)量是法定機(jī)構(gòu)（各級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)）按照法定條件、程序確定的，而非協(xié)議確定的。省級(jí)人民政府對(duì)土地權(quán)益人對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果有異議有最終裁決權(quán);三是換地權(quán)益書依法可以在海南流通轉(zhuǎn)讓，四是換地權(quán)益書的流轉(zhuǎn)價(jià)格受到政府行政行為的限制。產(chǎn)生于特殊社會(huì)背景，試圖發(fā)揮特殊功能，并將產(chǎn)生對(duì)未來土地制度產(chǎn)生特別意義的換地權(quán)益書除了具有一般債券的特征，比如換地權(quán)益書持有者可以與政府換回與換地權(quán)益書面值等價(jià)的土地權(quán)益，換地權(quán)益書更具有以下獨(dú)特的特點(diǎn)：

1.換地權(quán)益書是在特定歷史背景下的產(chǎn)物。《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》主要是為了解決海南20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)過熱和房地產(chǎn)泡沫所遺留的歷史難題，而采取強(qiáng)有力的政府行為試圖恢復(fù)原有的土地狀況，通過這一做法為海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的環(huán)境。換地權(quán)益書主要適用于依法不能無償收回使用權(quán)的閑置土地。

2.政府主導(dǎo)的行政行為。換地權(quán)益書作為海南省“處置停緩建”的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，從他的產(chǎn)生到具體實(shí)踐，海南省政府始終扮演著主要的角色，可以說，換地權(quán)益書完全是一項(xiàng)出于政府利益考慮的制度設(shè)計(jì)，兼有政府抽象行政行為和具體行政行為。《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第五條規(guī)定，“換地權(quán)益書經(jīng)省人民政府核準(zhǔn)后，由市、縣、自治縣人民政府簽發(fā)。”第六條規(guī)定“市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)換地權(quán)益書簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回等具體工作。省人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)換地權(quán)益書核準(zhǔn)的具體工作和換地權(quán)益書的簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回、銷毀工作的監(jiān)督檢查?！碑a(chǎn)生于海南這一特定環(huán)境的換地權(quán)益書，從一開始就與海南各級(jí)政府密切相互聯(lián)系，市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門主要負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)換地權(quán)益書簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回等具體工作，而省人民政府土地行政主管部門主要負(fù)責(zé)換地權(quán)益書核準(zhǔn)的具體工作和換地權(quán)益書的簽發(fā)、流轉(zhuǎn)、收回、銷毀工作的監(jiān)督檢查，堅(jiān)持效率的前提下，充分保護(hù)國家、個(gè)人的合法利益。

3.換地權(quán)益書的強(qiáng)制性和自愿性相互結(jié)合的特點(diǎn)。根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》的規(guī)定，土地權(quán)益的數(shù)量是法定機(jī)構(gòu)（各級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)）按照法定條件、程序確定的，而非協(xié)議確定的。省級(jí)人民政府對(duì)土地權(quán)益人對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果有異議有最終裁決權(quán)。這區(qū)別于傳統(tǒng)債權(quán)債務(wù)的協(xié)商原則，強(qiáng)調(diào)政府的意志。換地權(quán)益書是政府收回土地使用權(quán)時(shí)核發(fā)給土地權(quán)益人的法律憑證?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第九條關(guān)于換地權(quán)益書按照下列程序發(fā)放的規(guī)定，體現(xiàn)了自愿原則，“土地權(quán)益人依據(jù)本辦法，交回土地使用權(quán)，向土地所在地市、縣、自治縣人民政府書面申請(qǐng)核發(fā)換地權(quán)益書，并提交有關(guān)證明材料”?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》關(guān)于換地權(quán)益書流轉(zhuǎn)或者抵押的登記制度體現(xiàn)了其強(qiáng)制性特點(diǎn)，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第十七條規(guī)定，“換地權(quán)益書流轉(zhuǎn)或者抵押的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在流轉(zhuǎn)或者抵押后15日內(nèi)辦理變更登記，并在辦理變更登記后15日內(nèi)報(bào)省土地行政主管部門備案。未按照規(guī)定辦理變更登記和備案的，其流轉(zhuǎn)或者抵押無效”。

4.換地權(quán)益書可流通性和其區(qū)域限制性，換地權(quán)益書依法僅限于在海南流通轉(zhuǎn)讓，不能超越地域限制。根據(jù)《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》的規(guī)定，依法核發(fā)后的換地權(quán)益書不與原來批準(zhǔn)的用地相互聯(lián)系，換地權(quán)益書可以在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)依法轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、償還債務(wù)等形式流轉(zhuǎn)，也可以分割流轉(zhuǎn)。《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第十七條規(guī)定，“換地權(quán)益書可以在本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、償還債務(wù)等方式流轉(zhuǎn)，也可以依法抵押。換地權(quán)益書可以整體流轉(zhuǎn)，也可以分割流轉(zhuǎn)”。

5.換地權(quán)益書的流轉(zhuǎn)定價(jià)價(jià)格的行政性，換地權(quán)益書的流轉(zhuǎn)價(jià)格受到政府行政行為的限制，沒有政府的規(guī)定，任何人不得隨意定價(jià)。這樣做有利于政府統(tǒng)一控制土地市場(chǎng)，將分散的閑置土地重新規(guī)劃利用，同時(shí)還可使換地權(quán)益書的持有者重新?lián)碛锌闪鲃?dòng)又可升值的資產(chǎn)?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第十六條規(guī)定，“核發(fā)換地權(quán)益書，必須對(duì)擬收回的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)省人民政府批準(zhǔn)公示的基準(zhǔn)地價(jià)和評(píng)估宗地條件，依照土地估價(jià)規(guī)程和國家、本省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。土地權(quán)益人對(duì)土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果有異議，可以向市、縣、自治縣房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，對(duì)市、縣、自治縣房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)鑒定結(jié)論仍有異議的，可以向省土地估價(jià)鑒定委員會(huì)申請(qǐng)核定，由省人民政府最終裁決。省土地行政主管部門在受理核準(zhǔn)換地權(quán)益書工作中，認(rèn)為市、縣、自治縣土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果顯失公平的，責(zé)成其糾正，必要時(shí)可以委托省土地估價(jià)鑒定委員會(huì)重新核定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)依照國家和省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，不得弄虛作假。土地評(píng)估辦法由省政府制定”。

6.換地權(quán)益書價(jià)值的有償性。根據(jù)《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》的規(guī)定，對(duì)于閑置土地可以通過煥發(fā)土地權(quán)益書的形式有償收回土地使用權(quán)。這是換地權(quán)益書在行政行為主導(dǎo)下的一大特色，也是其值得關(guān)注的意義所在。

三、換地權(quán)益書適用范圍

海南是房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)。在建省初期，由于炒買炒賣土地以及以地產(chǎn)抵押貸款、抵債等現(xiàn)象十分普遍，加上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)不規(guī)范，導(dǎo)致有23788.5公頃土地產(chǎn)權(quán)不清、閑置棄用，嚴(yán)重制約了國民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第三條規(guī)定，“以換地權(quán)益書收回本經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法不能無償收回使用權(quán)的閑置土地”，海南省對(duì)因政府原因造成的閑置土地和抵債給銀行的閑置土地采取核發(fā)換地權(quán)益書的辦法收回使用權(quán)?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》第七條規(guī)定了可以通過采取核發(fā)換地權(quán)益書的辦法處置的閑置土地的范圍：“1998年12月31日前縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)出讓的以及與土地權(quán)益人簽訂用地協(xié)議、合同，收取定金、土地出讓金涉及的土地，符合下列情形之一的，按照本辦法核發(fā)換地權(quán)益書，收回土地使用權(quán):依法批準(zhǔn)出讓，但因政府或者政府部門原因造成閑置的;市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)出讓的閑置土地;土地權(quán)益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂用地合同或者協(xié)議、交納定金或者土地出讓金、未依法辦理用地報(bào)批手續(xù)但已實(shí)質(zhì)性占用的土地;土地權(quán)益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂合同或者協(xié)議、交納定金或者土地出讓金但未實(shí)質(zhì)性占用的土地;依法作價(jià)抵償國有金融機(jī)構(gòu)和國有控股金融機(jī)構(gòu)債務(wù)的土地。停建、緩建工程的土地使用權(quán)持有者，可以交回用地，申請(qǐng)核發(fā)換地權(quán)益書?！痹摴芾磙k法第八條規(guī)定“依法應(yīng)當(dāng)無償收回土地使用權(quán)的土地，不得核發(fā)或者變相核發(fā)換地權(quán)益書?！卑凑論Q地權(quán)益書管理辦法的規(guī)定，閑置建設(shè)用地為以出讓方式取得國有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限兩年而未動(dòng)工開發(fā)的；已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用地，連續(xù)兩年未動(dòng)工開發(fā)的；從開發(fā)區(qū)或者其他成片開發(fā)的土地中以有償方式取得單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目國有土地使用權(quán)，自土地有償使用合同生效或者用地批準(zhǔn)文件頒發(fā)之日起滿兩年投資額占投資總額不足25%的，或者動(dòng)工建設(shè)面積未達(dá)到項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的土地總面積三分之一的;已取得國有土地使用證，但土地使用人違反合同約定，欠繳地價(jià)款。對(duì)這類閑置建設(shè)用地，縣級(jí)以上人民政府可以無償收回土地使用權(quán)或者占用的土地。因不可抗力、政府或者政府部門原因閑置滿兩年以及其他不屬于無償收回的閑置滿兩年的建設(shè)用地，由縣級(jí)以上人民政府依法以核換發(fā)地權(quán)益書方式或者其他合法方式有償收回土地使用權(quán)或者占用的土地。對(duì)已完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)屬于開發(fā)區(qū)或者其他成片開發(fā)的閑置建設(shè)用地，收回時(shí)由政府核定基礎(chǔ)設(shè)施投資額，感覺具體情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)任何一宗閑置兩年以上的建設(shè)用地，只要符合城市規(guī)劃，均可以由所在地市、縣、自治縣人民政府作為綠化用地、公益場(chǎng)所（停車場(chǎng)、市民廣場(chǎng)）等用地處理。

《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》 第十四條規(guī)定，對(duì)于“停建、緩建工程的土地權(quán)益人交回的用地，區(qū)分不同情況，分別按照本辦法第十條、第十一條和第十二條的規(guī)定辦理報(bào)批手續(xù)后，核發(fā)換地權(quán)益書， 收回土地使用權(quán)”?？梢?，換地權(quán)益書具有廣泛的適用范圍，對(duì)于海南沉淀的閑置土地的重生將具有重要的意義。

四、換地權(quán)益書產(chǎn)生的社會(huì)意義

隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)法的價(jià)值目標(biāo)已由“歸屬”轉(zhuǎn)向“利用”，設(shè)定于不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利也進(jìn)入了流通領(lǐng)域。如《德國民法典》設(shè)定了土地債務(wù)制度、證券式抵押制度以及證券土地債務(wù)制度。通過這些制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的流通已非常靈活。《瑞士民法典》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押債務(wù)與定期債務(wù)也有類似特征。所以說，《海南省閑置建設(shè)用地處置規(guī)定》以及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》對(duì)于閑置建設(shè)用地采用的換發(fā)換地權(quán)益書的做法，對(duì)于閑置土地可以通過換發(fā)土地權(quán)益書有償收回土地使用權(quán)是有重要的實(shí)踐意義，在全國范圍內(nèi)也是比較有意義的嘗試。首先，投資者通過取得換地權(quán)益書，保護(hù)了其利益，降低投資的總體風(fēng)險(xiǎn)；換地權(quán)益書將大價(jià)值量的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為小價(jià)值量的可流通的債券，同時(shí)也將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分散，轉(zhuǎn)移到眾多的投資者手中，從而降低了投資的總體風(fēng)險(xiǎn)。再次，換地權(quán)益書通過資本市場(chǎng)和金融衍生工具進(jìn)行操作，較為規(guī)范，使投資和融資手段標(biāo)準(zhǔn)化。在所有權(quán)的形式及其流通性方面，采用受益憑證方式，可以上市流通，增強(qiáng)房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。但是，在這樣美好景象的背后往往潛藏著一些沒有被大家所重視的風(fēng)險(xiǎn)，正確認(rèn)識(shí)和防范這些不和諧的因素將對(duì)于海南房地產(chǎn)的未來產(chǎn)生重要意義。

篇2

一、主要做法

突出農(nóng)民主體，打牢群眾基礎(chǔ)。堅(jiān)持“三原則、三體現(xiàn)”，充分保障農(nóng)民的主體地位?！叭瓌t”：一是依法原則。此項(xiàng)改革應(yīng)遵循《農(nóng)村土地承包法》等現(xiàn)行法律法規(guī)。二是農(nóng)民自愿原則。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的宗旨是“還權(quán)于民”，農(nóng)民自愿是改革前提。三是村民自治原則。改革必須堅(jiān)持農(nóng)民的事農(nóng)民做主，充分發(fā)揮村議事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和社審核調(diào)解小組作用，將發(fā)揮群眾主體作用貫穿于改革工作的每個(gè)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)，使改革真正做到“三體現(xiàn)”，即體現(xiàn)農(nóng)民意愿、體現(xiàn)農(nóng)民智慧、體現(xiàn)農(nóng)民活力。加強(qiáng)引導(dǎo)服務(wù)，有序推進(jìn)改革。雙流縣農(nóng)村發(fā)展局作為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)改革試點(diǎn)工作的牽頭部門，成立了以局長為組長的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記及流轉(zhuǎn)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，農(nóng)經(jīng)科專門負(fù)責(zé)改革的日常工作，并專門抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成縣級(jí)宣傳督導(dǎo)組、工作指導(dǎo)組、駐試點(diǎn)村工作組，搞好引導(dǎo)服務(wù)，做好組織協(xié)調(diào)。在具體實(shí)踐中，充分尊重農(nóng)民意愿，不越俎代庖、不大包大攬。比如，在涉及歷史遺留問題或群眾爭(zhēng)議較大的問題時(shí)，不搞一刀切，通過村組議事會(huì)，交給群眾討論解決，堅(jiān)持讓農(nóng)民做主。

狠抓關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保改革取得實(shí)效。一是抓好宣傳發(fā)動(dòng)關(guān)。采取集中培訓(xùn)與分散指導(dǎo)相結(jié)合、理論培訓(xùn)與實(shí)地操作相結(jié)合、發(fā)放宣傳資料與進(jìn)村入戶相結(jié)合，將改革政策原原本本交給干部群眾，讓農(nóng)民了解改革、支持改革、參與改革。通過開展形式多樣的宣傳發(fā)動(dòng)，提高廣大干部群眾對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革工作的認(rèn)識(shí)，營造全社會(huì)支持改革的良好氛圍。二是抓好實(shí)測(cè)摸底關(guān)。采取“縣領(lǐng)導(dǎo)、鎮(zhèn)組織、村牽頭、社負(fù)責(zé)、農(nóng)戶配合”的“五聯(lián)動(dòng)”工作方法，切實(shí)做到宣傳發(fā)動(dòng)到位、組織領(lǐng)導(dǎo)到位、對(duì)口指導(dǎo)到位、分工協(xié)作到位、經(jīng)費(fèi)保障到位“五到位”，充分發(fā)揮農(nóng)民主體作用，公開、公平、公正對(duì)農(nóng)村承包地進(jìn)行實(shí)測(cè)。三是抓好民主公示關(guān)。既公示實(shí)測(cè)結(jié)果，也公示群眾提出問題的處理結(jié)果。當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府對(duì)經(jīng)村社公示無異議的實(shí)測(cè)結(jié)果進(jìn)行審核后，報(bào)縣農(nóng)發(fā)局審定，審定無誤后，對(duì)符合確權(quán)登記條件的擬確權(quán)相關(guān)內(nèi)容交由村、組（社）進(jìn)行再次公示，公示期滿無異議的，統(tǒng)一發(fā)放《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》。

探索固化產(chǎn)權(quán)，實(shí)行長久不變。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證的基礎(chǔ)上，雙流縣充分尊重農(nóng)民意愿，依法探索農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)長久不變改革試點(diǎn)工作。通過試點(diǎn)，探索出“長久不變”工作就是要做好“兩固化，一顯化”，即：固化集體經(jīng)濟(jì)組織成員，固化農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，顯化集體資產(chǎn)收益分配權(quán)。截至2013年12月底，全縣共238個(gè)村（涉農(nóng)社區(qū)）、1803個(gè)組（3674個(gè)社）、20.31萬農(nóng)戶全面完成了承包地“長久不變”的確權(quán)頒證工作，并通過司法部門公證，完成了法律意義上的承包地“長久不變”。

制定配套文件，提供政策依據(jù)。結(jié)合實(shí)際，針對(duì)確權(quán)登記、流轉(zhuǎn)管理、價(jià)格評(píng)估、流轉(zhuǎn)程序、登記備案、實(shí)測(cè)方案、實(shí)施細(xì)則等方面，研究制定了《雙流縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》、《雙流縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估辦法（試行）》、《雙流縣農(nóng)村承包地手工實(shí)測(cè)實(shí)施細(xì)則》《雙流縣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織確認(rèn)辦法（試行）》等15個(gè)相關(guān)配套文件，并指導(dǎo)興隆鎮(zhèn)瓦窯村完善了《興隆鎮(zhèn)瓦窯村農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)長不變管理辦法（試行）》。成都市在制定《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估辦法（試行）》時(shí)，充分借鑒了雙流縣的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格評(píng)估體系，現(xiàn)已全市推廣。

二、相關(guān)探索與成效

開辟銀農(nóng)合作，破解融資難題。結(jié)合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)工作，推動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款取得了突破。雙流縣宗富枇杷種植專業(yè)合作社等四家合作社利用本社社員141畝農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，向農(nóng)村信用聯(lián)社抵押貸款融資100萬元，為農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營開辟了新的融資渠道。建立保障機(jī)制，防范流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。為有效防范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革為契機(jī)，縣農(nóng)發(fā)局與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)積極探討土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)保險(xiǎn)機(jī)制，最大限度地減少流轉(zhuǎn)雙方的風(fēng)險(xiǎn)。建立土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備制度，建立待流轉(zhuǎn)土地項(xiàng)目、擬流轉(zhuǎn)土地業(yè)主信息儲(chǔ)備庫，搞好土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目篩選、包裝，收集農(nóng)用地流轉(zhuǎn)供求信息，引導(dǎo)流轉(zhuǎn)受讓方向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)集中，促進(jìn)農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集約集群發(fā)展。搭建信息平臺(tái)，暢通流轉(zhuǎn)渠道。縣農(nóng)發(fā)局積極搭建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)，2008年1月，成立了雙流縣土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，各鎮(zhèn)（街道）成立了相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。中心開通了“雙流縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)”，搭建起農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)。

建立評(píng)估機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公平流轉(zhuǎn)。為推動(dòng)全縣農(nóng)用地規(guī)范有序流轉(zhuǎn)，縣農(nóng)發(fā)局制定了《雙流縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估管理辦法》。自農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度改革工作開展以來，全縣共評(píng)估了89宗土地，評(píng)估面積2189.81畝，評(píng)估總價(jià)達(dá)9274.22萬元，為936戶農(nóng)戶提供了方便快捷的服務(wù)。推行托管合作，促進(jìn)農(nóng)民增收。丘陵地區(qū)農(nóng)村土地大面積種植果樹，但因青壯年農(nóng)民外出務(wù)工，勞動(dòng)力缺失，致使果樹疏于管理、效益較低。永興鎮(zhèn)干塘村結(jié)合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，與雙流縣宗富枇杷種植專業(yè)合作社合作，創(chuàng)造性地推出了托管經(jīng)營方式。即農(nóng)民將果樹托管給合作社，由合作社統(tǒng)一管理和經(jīng)營，在托管經(jīng)營期間，不得毀壞果樹，合作社每年向農(nóng)民支付每畝1500元收益。目前，果樹托管面積已達(dá)320多畝。這種托管經(jīng)營模式，不但解決了果農(nóng)技術(shù)和管理難題，而且解決了果農(nóng)和合作社持續(xù)增收的問題。探索集體資產(chǎn)股份制改造，推動(dòng)農(nóng)民持股進(jìn)城。黃龍溪鎮(zhèn)東岳村在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)長久不變?cè)圏c(diǎn)的基礎(chǔ)上，將各組（社）經(jīng)營性資產(chǎn)以及未確權(quán)到戶的田坎、河灘、荒坡等資源性資產(chǎn)實(shí)行股份制改造，實(shí)行量化到人、到戶，明確“增人不增股、減人不減股”，解決因人口“生老進(jìn)出”四項(xiàng)變動(dòng)而造成集體資產(chǎn)管理混亂的問題。同時(shí)，該村組建了黃龍東岳現(xiàn)代農(nóng)業(yè)股份有限公司，公司按照企業(yè)化運(yùn)作模式進(jìn)行經(jīng)營和管理，農(nóng)民可以土地承包經(jīng)營權(quán)和現(xiàn)金入股，公司產(chǎn)生的收益按股份分紅，2013年入股分紅達(dá)890萬元。如此，有利于讓農(nóng)民放心持股進(jìn)城，有效促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力和其他生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)，推進(jìn)農(nóng)村城市化和農(nóng)民市民化進(jìn)程。

篇3

    根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，國家建設(shè)部“城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法”〔建房字（92）第579號(hào)〕，國家土地管理局“關(guān)于加強(qiáng)地價(jià)管理，規(guī)范土地估價(jià)行為的通知”（〔1995〕國土〔籍〕字第190號(hào)），國家土地管理局、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)關(guān)于“股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定”（〔1994〕國土〔法〕字第153號(hào)），上海市人民政府“上海市外商投資企業(yè)土地使用管理辦法”（〔1996〕市政府29號(hào)令），上海市人民政府“上海市房產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法”（滬府〔1990〕第23號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格必須評(píng)估的范圍和政府指定評(píng)估作以下規(guī)定。

    一、下列行為，房屋、土地必須進(jìn)行評(píng)估：

    1.國有土地使用權(quán)出讓；

    2.應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金或土地收益的行政劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、贈(zèng)與，以房地產(chǎn)作價(jià)入股一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的，及因企業(yè)被收購、兼并或合并，以房地產(chǎn)抵債；

    3.應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金及土地收益的行政劃撥土地使用權(quán)出租、抵押；

    4.改建或新設(shè)股份制有限公司使用的國有土地使用權(quán)；

    5.改建或新設(shè)有限責(zé)任公司使用的國有土地使用權(quán)；

    6.中外合資經(jīng)營企業(yè)的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作價(jià)入股的；

    7.中外合作經(jīng)營的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作為合作條件的；

    8.房屋拆遷補(bǔ)償或調(diào)產(chǎn)；

    9.房地產(chǎn)買賣（不包括新建商品房首次買賣）和產(chǎn)權(quán)交換（不包括已購公房上市交換）；

    10.房地產(chǎn)繼承、分析、贈(zèng)與；

    11.法律、法規(guī)規(guī)定必須評(píng)估的事項(xiàng)。

    二、下列房地產(chǎn)評(píng)估由本市市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或市房地局指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)予以評(píng)估：

    1.國有土地使用權(quán)出讓；

    2.涉及國家征收稅費(fèi)或由政府給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償費(fèi)用的房地產(chǎn)買賣、租賃、贈(zèng)與和拆遷補(bǔ)償；

    3.仲裁或訴訟中的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估；

篇4

1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款法律法規(guī)和配套政策不完善，有待修改和健全。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證尚處于試點(diǎn)階段。目前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作仍在進(jìn)行試點(diǎn)。到2014年底，河南共有129個(gè)縣（市、區(qū)）開展了確權(quán)登記頒證工作試點(diǎn)，涉及454行政村、6.47萬hm2承包耕地。鑒于農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)頒證尚處于試點(diǎn)階段，金融機(jī)構(gòu)對(duì)目前簽訂的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的規(guī)范性和法律效力心存顧慮；廣大農(nóng)戶在沒有得到政府頒發(fā)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的情況下，無法吃上定心丸，對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款也顧慮重重。二是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押中介服務(wù)機(jī)構(gòu)缺失。首先，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)缺失。農(nóng)村承包地估價(jià)是抵押融資的重要環(huán)節(jié)。目前，河南省由金融部門認(rèn)可的農(nóng)村承包土地估價(jià)機(jī)構(gòu)沒有建立，缺少成熟的評(píng)估機(jī)制、經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)，無法對(duì)農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行有效評(píng)估，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)難以確定合理的貸款抵押率和額度。其次，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)綜合交易中心不健全。從目前了解的情況看，多數(shù)地方尚未建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)綜合交易市場(chǎng)，相關(guān)權(quán)屬登記管理、交易服務(wù)機(jī)制不健全，一旦發(fā)生違約，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)無法通過公開交易方式順利變現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)難以積極介入農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資。再次，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)不完善。雖然河南省70%的縣建立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，由于缺經(jīng)費(fèi)、缺人員、缺手段，對(duì)土地流轉(zhuǎn)合同簽訂、鑒證及流轉(zhuǎn)用途無法進(jìn)行有效服務(wù)和監(jiān)管，缺乏有效的土地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)。三是存在法規(guī)法律瓶頸?！稉?dān)保法》第37條明確規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押?！薄段餀?quán)法》也明確規(guī)定，除買賣、公開協(xié)商等方式承包的“四荒地”等農(nóng)村土地可以抵押外，其他方式承包的農(nóng)村土地是不允許抵押的。因此，從法律角度來看，把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物，是否具有法律效力還存在爭(zhēng)議。目前，相關(guān)政策僅局限于試點(diǎn)辦理此類抵質(zhì)押貸款，一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)訴訟時(shí)缺乏法律層面的支持。

2、工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準(zhǔn)入和監(jiān)管政策滯后，力度有待加強(qiáng)。一是工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域?qū)徟O(jiān)管執(zhí)法主體缺位。目前，從國家和省級(jí)層面還未出臺(tái)工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準(zhǔn)入條件和監(jiān)管辦法，也未明確準(zhǔn)入審批部門和監(jiān)管執(zhí)法部門。比如，工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準(zhǔn)入條件具體是由誰制定、是屬于前置審批條件還是作為附加參考條件；出現(xiàn)改變耕地用途的情況是由哪個(gè)部門監(jiān)管、違規(guī)者處罰的依據(jù)、程序及標(biāo)準(zhǔn)等都沒有明確規(guī)定。二是地方利益驅(qū)動(dòng)導(dǎo)致工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域監(jiān)管失軟。目前，地方政府受大招商政策的影響，為完成當(dāng)?shù)卣猩桃Y任務(wù)，對(duì)外來工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域不愿主動(dòng)設(shè)立門檻，避免因設(shè)置準(zhǔn)入條件束縛當(dāng)?shù)厥帜_，更不可能主動(dòng)把工商資本擋在門外。同時(shí)，限制工商資本經(jīng)營農(nóng)業(yè)的范圍，既影響社會(huì)資本投入農(nóng)業(yè)的積極性，又影響當(dāng)?shù)卣恼猩桃Y。在這種政策導(dǎo)向和利益驅(qū)使下，地方政府對(duì)制定工商進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準(zhǔn)入條件不積極，對(duì)工商企業(yè)長期流轉(zhuǎn)農(nóng)戶土地出現(xiàn)的“非農(nóng)化”“非糧化”現(xiàn)象監(jiān)管不到位，個(gè)別地方甚至是聽之任之，放手不管。

3、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度管理辦法缺失，認(rèn)識(shí)有待提高。一是土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度具體內(nèi)容不明確。各地對(duì)土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金的繳納比例、資金來源渠道缺乏依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。流轉(zhuǎn)承包土地每667m2需要交納多少保證金合適無法界定，太多就會(huì)增加土地流入方的資金負(fù)擔(dān)，影響正常經(jīng)營，太少又無法完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)不到應(yīng)有的目的；土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金的收取和監(jiān)管部門不明確、資金使用程序不清楚；對(duì)流入方不愿繳納土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金的，缺乏強(qiáng)制性執(zhí)行的依據(jù)和手段。二是對(duì)土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度思想認(rèn)識(shí)上存在偏差。部分地方認(rèn)為，農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)是一種市場(chǎng)行為，在堅(jiān)持依法、自愿、有償?shù)幕A(chǔ)上，由家庭承包農(nóng)戶與新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體或工商企業(yè)自發(fā)簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)原則上應(yīng)由雙方自行解決，政府在土地流轉(zhuǎn)過程中起到指導(dǎo)、規(guī)范和服務(wù)作用。如果讓地方財(cái)政拿出一部分資金來建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金，由政府對(duì)土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行“兜底”，地方的積極性不高。對(duì)于新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體而言，由于缺乏有效抵押物，農(nóng)業(yè)經(jīng)營貸款難現(xiàn)象普遍存在。在這種背景下，作為農(nóng)村承包土地的流入方，除要預(yù)付流出方土地價(jià)款外，如果再要求繳納一定的風(fēng)險(xiǎn)保證金，無形中加劇了流入方的資金負(fù)擔(dān)。因此，對(duì)建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金認(rèn)識(shí)上還不到位，思想有顧慮。

二、幾點(diǎn)建議

推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革，是河南省委全面深化農(nóng)村改革的重要內(nèi)容，符合十八屆三中、四中全會(huì)和中央1號(hào)文件精神，符合河南農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展實(shí)際。開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，是盤活農(nóng)村土地資源和增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的重要手段；加強(qiáng)工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準(zhǔn)入和監(jiān)管，是降低工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域“非糧化”比率和杜絕“非農(nóng)化”、保證農(nóng)地農(nóng)用和糧食安全的重要舉措；實(shí)施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度，是規(guī)避農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)和保護(hù)農(nóng)民土地收益的重要保障。因此，堅(jiān)定不移推進(jìn)這項(xiàng)改革，既要積極探索，又要慎重穩(wěn)妥；要在建立和完善相關(guān)制度上下功夫，要在搭建服務(wù)平臺(tái)上下功夫，要在探索和完善運(yùn)作模式上下功夫。

（一）建議制定完善相關(guān)管理辦法一是按照已出臺(tái)的《河南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款暫行管理辦法》的要求，積極鼓勵(lì)支持金融機(jī)構(gòu)制定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實(shí)施細(xì)則，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款能夠順利推進(jìn)和規(guī)范運(yùn)行；二是著手研究制定省級(jí)工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準(zhǔn)入條件和監(jiān)管辦法，鼓勵(lì)有條件的縣（市）先行先試，明確工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的具體條件和監(jiān)管實(shí)施細(xì)則，強(qiáng)化社會(huì)資本長期租用農(nóng)戶土地的監(jiān)管；三是引導(dǎo)各地制定《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度》，明確風(fēng)險(xiǎn)保障金的籌措比例和渠道、使用范圍、審批程序和監(jiān)管辦法，促進(jìn)農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地規(guī)范有序。

（二）建議積極穩(wěn)妥推進(jìn)改革試點(diǎn)各地要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)，完善配套政策，積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革相關(guān)試點(diǎn)。要選擇地方財(cái)力比較強(qiáng)、政府推動(dòng)積極性高、土地流轉(zhuǎn)比較規(guī)范的縣（市）和承貸積極性高的金融機(jī)構(gòu)，共同開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)；選擇條件成熟的縣（市），通過籌措一部分財(cái)政資金，收取承租方繳納的一部分資金，共同建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障基金；選擇土地流轉(zhuǎn)比率高的縣（市）開展工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準(zhǔn)入和監(jiān)管試點(diǎn)，強(qiáng)化工商資本長期流轉(zhuǎn)農(nóng)戶土地的用途管理。省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革各成員單位，要加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)的指導(dǎo)和服務(wù)，強(qiáng)化檢查和督導(dǎo)，提升總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

（三）建議注重抓好重點(diǎn)環(huán)節(jié)

1、在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款方面，一要穩(wěn)步開展確權(quán)頒證，完善登記管理。加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)進(jìn)度，適時(shí)拓寬確權(quán)范圍，完善確權(quán)登記管理，詳盡掌握土地經(jīng)營權(quán)屬面積、時(shí)限、承包人經(jīng)營意愿和能力等。對(duì)需要辦理擔(dān)保融資的，可試點(diǎn)優(yōu)先確權(quán)頒證，開展擔(dān)保登記備案工作，建立健全土地臺(tái)賬，為金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資奠定基礎(chǔ)。二要建立產(chǎn)權(quán)交易和價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善交易服務(wù)。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心或充實(shí)完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押登記、信息和流轉(zhuǎn)交易等服務(wù)。對(duì)于抵押融資的土地權(quán)利一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn),可在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心或農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心上，通過拍賣方式對(duì)擔(dān)保標(biāo)的進(jìn)行處置流轉(zhuǎn)；建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，制定農(nóng)村土地價(jià)值參考標(biāo)準(zhǔn)，開展價(jià)值評(píng)估服務(wù)，簡(jiǎn)化價(jià)值評(píng)估程序，為金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押授信提供依據(jù)。三要建立風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。鼓勵(lì)地方政府成立農(nóng)業(yè)政策性擔(dān)保公司，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資業(yè)務(wù)依法提供擔(dān)保服務(wù)，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放此類貸款的積極性，有效降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。鼓勵(lì)由財(cái)政出資設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)基金，用于補(bǔ)償金融機(jī)構(gòu)貸款出現(xiàn)的合理損失。同時(shí)，加大對(duì)種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的融資擔(dān)保支持。四是建立激勵(lì)引導(dǎo)機(jī)制，提高承貸銀行的積極性。鼓勵(lì)政府對(duì)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款給予一定的利息補(bǔ)貼，降低借款人融資成本。加大貨幣政策、金融監(jiān)管政策支持。人行利用差別準(zhǔn)備金、支農(nóng)再貸款、支小再貸款、再貼現(xiàn)等貨幣政策工具，支持承貸銀行增強(qiáng)資金實(shí)力，擴(kuò)大信貸投放；銀監(jiān)部門實(shí)施差異化金融監(jiān)管政策，適當(dāng)提高承貸銀行涉農(nóng)貸款不良貸款率容忍度。按照《河南省金融業(yè)發(fā)展專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金管理辦法》（豫財(cái)金〔2014〕34號(hào)），對(duì)承貸銀行給予一定獎(jiǎng)補(bǔ)。

2、在工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的準(zhǔn)入和監(jiān)管方面，一是建立準(zhǔn)入機(jī)制。對(duì)工商資本在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營能力、履約能力進(jìn)行審核，并指定相關(guān)部門對(duì)其備案，把好“準(zhǔn)入關(guān)”，對(duì)“非農(nóng)化”以及有明顯圈地占地意圖、無意經(jīng)營農(nóng)業(yè)的工商資本要堅(jiān)決予以拒絕，擋在門外。二是建立動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)工商企業(yè)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管流轉(zhuǎn)土地達(dá)到一定規(guī)模的涉農(nóng)工商企業(yè)。對(duì)工商企業(yè)投資農(nóng)業(yè)后的農(nóng)地使用方向進(jìn)行監(jiān)測(cè)，避免改變流轉(zhuǎn)土地用途，跟蹤農(nóng)業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的投資進(jìn)度和政策資金使用情況，防止套取國家支農(nóng)項(xiàng)目資金；加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境的監(jiān)測(cè)，鼓勵(lì)工商企業(yè)發(fā)展生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)，最大限度減少企業(yè)涉農(nóng)項(xiàng)目對(duì)農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的破壞。三是建立引導(dǎo)服務(wù)機(jī)制。對(duì)工商企業(yè)涉農(nóng)在土地利用、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等方面進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，在保證糧食安全的前提下，區(qū)別不同產(chǎn)業(yè)制定差異化政策，通過稅收傾斜、財(cái)政補(bǔ)貼、用水用電等優(yōu)惠政策進(jìn)行相應(yīng)的引導(dǎo)和扶持，鼓勵(lì)工商企業(yè)注重進(jìn)入河南省急需資金的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域和有助于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展、延伸產(chǎn)業(yè)鏈條的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，重點(diǎn)投向適合企業(yè)化經(jīng)營的種養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品精深加工業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

篇5

為進(jìn)一步加強(qiáng)我縣建筑、土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，建立完善長效管理機(jī)制，規(guī)范建筑、土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，結(jié)合我縣實(shí)際，制定如下實(shí)施意見。

一、指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)

1、指導(dǎo)思想：堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、以人為本的理念，以規(guī)劃為綱，以法為繩，標(biāo)本兼治、重點(diǎn)治本，嚴(yán)肅查處建筑、土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)各類違法違規(guī)行為，優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，建立統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的建筑市場(chǎng)體系，努力營造法制化、規(guī)范化、公平競(jìng)爭(zhēng)的建筑、土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

2、工作目標(biāo)：通過加強(qiáng)建筑、土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，進(jìn)一步增強(qiáng)工程建設(shè)各方主體的法律意識(shí)；有效遏制違反規(guī)劃、違規(guī)開發(fā)、違規(guī)銷售、無資質(zhì)施工、哄抬房價(jià)等問題；根本扭轉(zhuǎn)不履行法定建設(shè)程序和不執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的狀況；徹底解決違法設(shè)置建筑市場(chǎng)障礙的地區(qū)封鎖問題；明顯提升主管部門依法行政和執(zhí)法水平，切實(shí)轉(zhuǎn)變執(zhí)法人員工作作風(fēng)；顯著提高社會(huì)各界對(duì)建筑、土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的滿意程度。

二、管理的重點(diǎn)內(nèi)容

（一）投資立項(xiàng)方面

3、應(yīng)核準(zhǔn)而未申報(bào)的項(xiàng)目，或者雖然申報(bào)但未經(jīng)核準(zhǔn)的項(xiàng)目以及沒有辦理年審的項(xiàng)目，依據(jù)省政府冀政[*]32號(hào)文件《河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)實(shí)施辦法和備案管理辦法》第二十一條規(guī)定，國土資源、環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃、安全生產(chǎn)監(jiān)管、水資源管理等部門不得辦理相關(guān)手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放貸款。第二十六條規(guī)定，依法責(zé)令其停止建設(shè)，并追究有關(guān)責(zé)任人的法律和行政責(zé)任。

4、項(xiàng)目申請(qǐng)單位以拆分項(xiàng)目、提供虛假材料等不正當(dāng)手段取得項(xiàng)目核準(zhǔn)文件的，依據(jù)省政府冀政[*]32號(hào)文件《河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)實(shí)施辦法和備案管理辦法》第二十五條規(guī)定，應(yīng)依法撤銷對(duì)該項(xiàng)目的核準(zhǔn)。

5、咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)及其人員，在評(píng)估過程中違反職業(yè)道德、造成重大損失和惡劣影響的，依據(jù)省政府冀政[*]32號(hào)文件《河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)實(shí)施辦法和備案管理辦法》第二十四條規(guī)定，依法追究相應(yīng)責(zé)任。

6、招標(biāo)方案未核準(zhǔn)、招標(biāo)公告未的，應(yīng)招標(biāo)的項(xiàng)目而不招標(biāo)的，應(yīng)招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其它方式規(guī)避招標(biāo)的，責(zé)令限期改正，并依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第四十九條規(guī)定，處以項(xiàng)目合同金額千分之五以上千分之十以下罰款，對(duì)全部或者部分使用國有資金的項(xiàng)目，可以暫停項(xiàng)目執(zhí)行或暫停資金撥付，對(duì)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。

7、未按批準(zhǔn)規(guī)模建設(shè)，擅自增加投資，擴(kuò)大規(guī)模的，限期責(zé)令改正，并依照省政府冀政[*]32號(hào)文件要求和《招標(biāo)投標(biāo)法》、《河北省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請(qǐng)報(bào)送和核準(zhǔn)管理辦法》、《招標(biāo)公告管理辦法》，進(jìn)行處罰。

（二）用地審批方面

8、未經(jīng)批準(zhǔn)或不按程序取得建設(shè)用地的，包括在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，依據(jù)《土地法》第七十六條規(guī)定，按非法占地處理，沒收或拆除在非法占地上的新建建筑物及其它設(shè)施，收回土地，并處罰款。

9、未繳納土地出讓金的，按照《房管法》第六十六條規(guī)定，責(zé)令其繳納土地出讓金，沒收違法所得，并處罰款。

（三）建設(shè)工程方面

10、未取得規(guī)劃許可證、擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案或未按規(guī)劃批準(zhǔn)擅自施工，未按規(guī)定交納規(guī)費(fèi)的，依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十九條至第四十三條規(guī)定，責(zé)令停止建設(shè)；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，并處罰款；嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物。

11、未取得施工許可證擅自施工的，依據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十四條規(guī)定，責(zé)令停止施工，限期改正，并處罰款。

12、規(guī)避招投標(biāo)的，依照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第四十九條規(guī)定，責(zé)令限期改正，并處罰款；對(duì)全部或者部分使用國有資金的項(xiàng)目，可暫停項(xiàng)目執(zhí)行或暫停資金撥付，對(duì)單位直接主管人員和直接責(zé)任人依法給予處分。

13、在招投標(biāo)中弄虛作假的，依照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第五十四條規(guī)定，中標(biāo)無效；給招標(biāo)人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

14、工程違法轉(zhuǎn)包、分包的，依據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十七條規(guī)定，責(zé)令改正，沒收違法所得，并處罰款；可責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)，情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。對(duì)工程監(jiān)理單位轉(zhuǎn)讓監(jiān)理業(yè)務(wù)的，責(zé)令改正，沒收違法所得，處罰款；可責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)，情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。

15、不執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、偷工減料、降低工程質(zhì)量的，依照《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，責(zé)令改正，處罰款，造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失，情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)證書。依據(jù)第七十四條，對(duì)造成重大安全事故，構(gòu)成犯罪的，對(duì)直接責(zé)任人員依法追究刑事責(zé)任。

16、仗地勒索、仗地承包、強(qiáng)買強(qiáng)賣、強(qiáng)行承攬施工任務(wù)、干擾破壞正常施工，情節(jié)輕微的，依據(jù)《中華人民共和國治安管理法》和《建筑法》有關(guān)規(guī)定，予以處理；情節(jié)嚴(yán)重造成重大影響的，依法追究刑事責(zé)任。

17、建筑工程違反安全生產(chǎn)操作的，依據(jù)《安全生產(chǎn)法》第八十條至九十一條規(guī)定，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，停產(chǎn)停業(yè)整頓，并處罰款，可降低單位資質(zhì)或吊銷資質(zhì)證書，對(duì)生產(chǎn)單位及其負(fù)責(zé)人給予批評(píng)教育和處分。造成嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依照刑法有關(guān)規(guī)定追究刑事責(zé)任。

18、因臨街施工或其它原因需要臨時(shí)占用城區(qū)道路兩側(cè)人行道及以上公共場(chǎng)地的，應(yīng)辦理審批手續(xù)，依據(jù)《城市道路占用挖掘收費(fèi)管理辦法》第四條規(guī)定，應(yīng)繳納占道費(fèi)。未經(jīng)批準(zhǔn)，損害、侵占城區(qū)道路的，責(zé)令限期改正，并依照國務(wù)院《城市道路管理?xiàng)l例》第二十七條和第四十二條規(guī)定，處以罰款。造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

19、臨街工程施工工地不設(shè)置護(hù)欄或者不作圍擋，工程停工時(shí)不及時(shí)整理場(chǎng)地并做必要的覆蓋，或者工程竣工后不及時(shí)清埋和平整場(chǎng)地，影響市容和環(huán)境衛(wèi)生的,依據(jù)《河北省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理辦法》第三十八條規(guī)定，處以罰款。

20、未經(jīng)批準(zhǔn)夜間在居民區(qū)、文教區(qū)、療養(yǎng)區(qū)從事噪聲污染妨礙居民休息的建筑施工作業(yè)和其它產(chǎn)生噪聲污染活動(dòng)的，依據(jù)《河北省環(huán)境保護(hù)條例》第三十九條第八款，責(zé)令停止作業(yè)，并處罰款。

21、建設(shè)領(lǐng)域其它違法違規(guī)行為的，依據(jù)相關(guān)建設(shè)法規(guī)進(jìn)行處理。

（四）房產(chǎn)開發(fā)方面

22、房地產(chǎn)開發(fā)公司無資質(zhì)開發(fā)或變相無資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)的，按照國務(wù)院頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，處以罰款。

23、建筑房屋面積少報(bào)多建的，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定進(jìn)行處罰；房屋面積結(jié)構(gòu)嚴(yán)重超標(biāo)的，按照“國八條”的要求，由建設(shè)部門進(jìn)行住房結(jié)構(gòu)控制，由房管部門認(rèn)可蓋章，否則不予審查。

24、未取得預(yù)售許可證明，擅自銷售商品房行為的，按照有關(guān)法律法規(guī)從重處罰，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第38條規(guī)定，收取預(yù)售款的1%以下罰款，并按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》進(jìn)行查處，直至吊銷房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

25、不符合集資建房條件的單位或個(gè)人搞集資建房的，按照建住房[*]196號(hào)文件規(guī)定，以集資合作建房名義搞商品房開發(fā)，對(duì)外銷售集資合作建成的住房的，沒收非法所得，并從嚴(yán)處理有關(guān)責(zé)任人；構(gòu)成犯罪的移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

26、商品房開發(fā)的建筑小區(qū)物業(yè)管理不達(dá)標(biāo)的，按照有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行整改達(dá)標(biāo)，并由房管、建筑、消防、綠化等部門進(jìn)行綜合治理。

三、保障措施

27、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)?？h政府成立縣建筑、土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)對(duì)建筑、土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)，確保建筑、土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

篇6

關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目；用地；預(yù)審

中圖分類號(hào)： DF455 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，是指國土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查。

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審是《土地管理法》確立的一項(xiàng)基本管理制度，是實(shí)施土地利用總體規(guī)劃、嚴(yán)格土地用途管制的一項(xiàng)基本政策工具，也是國家基本建設(shè)管理程序的必要環(huán)節(jié)。

一、預(yù)審時(shí)機(jī)

根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》（國土資源部第42號(hào)令），需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請(qǐng)；需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)前，由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請(qǐng)；需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請(qǐng)。

二、預(yù)審所依據(jù)的法律法規(guī)

（1）《中華人民共和國土地管理法》第五十二條：“建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，土地行政主管部門可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，并提出審查意見”。

（2）《

（3）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào)）明確要求：“項(xiàng)目建設(shè)單位向發(fā)展改革等部門申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徟ㄔO(shè)項(xiàng)目時(shí)，必須附國土資源部門預(yù)審意見；沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目”。

（4）《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》（國土資源部42號(hào)令）第十四條：“預(yù)審意見是有關(guān)部門審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的必備文件”；第十五條：“未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的，不得批復(fù)可行性研究報(bào)告、核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告；不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)”。

三、預(yù)審所涉及的部門規(guī)章及文件

（1）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審工作的通知》（國土資發(fā)[2012]74號(hào)）

通知指出：深化對(duì)用地預(yù)審內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性審查，進(jìn)一步做好對(duì)擬建項(xiàng)目選址、用地規(guī)模、占地類型、補(bǔ)充耕地初步方案等內(nèi)容的審查，確保耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地各項(xiàng)政策要求的落實(shí)；強(qiáng)化對(duì)建設(shè)項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審查，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益；加強(qiáng)對(duì)礦山項(xiàng)目等土地復(fù)墾資金落實(shí)情況的審查，促進(jìn)礦山環(huán)境恢復(fù)治理和生態(tài)環(huán)境保護(hù)。需在用地預(yù)審階段提交地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告和壓覆重要礦產(chǎn)資源證明材料的，要做好對(duì)有關(guān)內(nèi)容的審查把關(guān)。

建設(shè)項(xiàng)目使用土地，必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)用地預(yù)審，未經(jīng)預(yù)審或預(yù)審未通過的，不得申請(qǐng)審批（核準(zhǔn)）項(xiàng)目，不得申請(qǐng)建設(shè)用地審批。

（2）《關(guān)于在建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審中做好實(shí)地踏勘和論證工作有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)〔2008〕41號(hào)）

通知規(guī)定凡屬下列情形的建設(shè)項(xiàng)目，在用地預(yù)審中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地踏勘和論證：(一)線性工程。占用基本農(nóng)田達(dá)到100公頃的公路、鐵路、管道等線性工程項(xiàng)目。其中，占用基本農(nóng)田在200公頃以下的建設(shè)項(xiàng)目，委托項(xiàng)目所在地省級(jí)國土資源管理部門組織實(shí)地踏勘和論證。(二)面(塊)狀工程。項(xiàng)目占用基本農(nóng)田達(dá)到35公頃的能源、礦山、水利設(shè)施等面(塊)狀建設(shè)項(xiàng)目。其中，占用基本農(nóng)田在70公頃以下的建設(shè)項(xiàng)目，委托項(xiàng)目所在地省級(jí)國土資源管理部門組織實(shí)地踏勘和論證。

四、 預(yù)審原則

（1）符合土地利用總體規(guī)劃

項(xiàng)目用地是否符合土地利用總體規(guī)劃是用地預(yù)審的首要審查要點(diǎn)，項(xiàng)目用地列入省級(jí)規(guī)劃、市（縣）級(jí)規(guī)劃或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃中的任何一個(gè)，都視為符合規(guī)劃。列入規(guī)劃的表現(xiàn)形式包括：a、列入土地利用總體規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目清單；b、用地位置在土地利用總體規(guī)劃圖上反映出來，并納入允許建設(shè)用地區(qū)范疇。

（2）保護(hù)耕地、特別是基本農(nóng)田

建設(shè)項(xiàng)目用地在選址階段盡量少占耕地，避免占用基本農(nóng)田，如占用，用地預(yù)審和后期用地報(bào)批手續(xù)將會(huì)更加繁瑣。

（3）合理和集約節(jié)約利用土地

各類建設(shè)項(xiàng)目在用地設(shè)計(jì)上，應(yīng)嚴(yán)格按照《工程建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)》的要求，避免土地浪費(fèi)。

五、 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審審批權(quán)限

《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》（國土資源部令第42號(hào)）第四條規(guī)定：建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審實(shí)行分級(jí)預(yù)審。

需人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府發(fā)展和改革等部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，由該人民政府的國土資源管理部門預(yù)審。

需核準(zhǔn)和備案的建設(shè)項(xiàng)目，由與核準(zhǔn)、備案機(jī)關(guān)同級(jí)的國土資源管理部門預(yù)審。

應(yīng)當(dāng)由國土資源部預(yù)審的建設(shè)項(xiàng)目，國土資源部委托項(xiàng)目所在地的省級(jí)國土資源管理部門受理，但建設(shè)項(xiàng)目占用規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)土地的，委托市級(jí)國土資源管理部門受理。受理后，提出初審意見，轉(zhuǎn)報(bào)國土資源部。

六、 建設(shè)用地預(yù)審審查依據(jù)

（1）《土地管理法》等國家有關(guān)法律法規(guī)和部門規(guī)章；

（2）經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃、計(jì)劃和行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)；

（3）經(jīng)國務(wù)院（發(fā)展改革委、國務(wù)院有關(guān)部門）批準(zhǔn)的有關(guān)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；

（4）發(fā)展改革等行業(yè)部門項(xiàng)目建議書的批復(fù)；

（5）《限制供地目錄》 《禁止供地目錄》；

（6）發(fā)展改革等部門同意開展前期工作告知意見。

七、 建設(shè)用地預(yù)審審查主要內(nèi)容

（1）建設(shè)項(xiàng)目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；

（2）建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模是否符合有關(guān)建設(shè)用地指標(biāo)的規(guī)定；

（3）建設(shè)項(xiàng)目占用耕地的，補(bǔ)充耕地初步方案是否可行；

（4）征地補(bǔ)償費(fèi)用和礦山項(xiàng)目土地復(fù)墾資金的擬安排情況；

（5）屬《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形，建設(shè)項(xiàng)目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃的修改方案、規(guī)劃修改對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響評(píng)估報(bào)告等是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

八、 建設(shè)用地預(yù)審材料的基本要求

根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，已批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的審批類建設(shè)項(xiàng)目與需備案的建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)用地預(yù)審的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（1）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表；

（2）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告，內(nèi)容包括擬建項(xiàng)目的基本情況、擬選址占地情況、擬用地面積確定的依據(jù)和適用建設(shè)用地指標(biāo)情況、補(bǔ)充耕地初步方案、征地補(bǔ)償費(fèi)用和礦山項(xiàng)目土地復(fù)墾資金的擬安排情況等；

（3）項(xiàng)目建議書批復(fù)文件或者項(xiàng)目備案批準(zhǔn)文件；

（4）單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目擬選址位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)的，提交地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告；

（5）單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料。

直接審批可行性研究報(bào)告的審批類建設(shè)項(xiàng)目與需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，申請(qǐng)用地預(yù)審的不提交前款第（三）、（四）、（五）項(xiàng)材料。項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)在用地預(yù)審?fù)瓿珊?，申?qǐng)用地審批前，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，辦理地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估與礦產(chǎn)資源壓覆情況證明等手續(xù)。

受國土資源部委托負(fù)責(zé)初審的國土資源管理部門在轉(zhuǎn)報(bào)用地預(yù)審申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供下列材料：

A、依據(jù)本辦法第十一條的有關(guān)規(guī)定，對(duì)申報(bào)材料作出的初步審查意見。

B、標(biāo)注項(xiàng)目用地范圍的縣級(jí)以上土地利用總體規(guī)劃圖及相關(guān)圖件；

C、屬于《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形，建設(shè)項(xiàng)目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)出具經(jīng)相關(guān)部門和專家論證的規(guī)劃修改方案、規(guī)劃修改對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響評(píng)估報(bào)告和修改規(guī)劃聽證會(huì)紀(jì)要。

關(guān)于耕地占卜平衡，可以采取兩種方式：

——委托補(bǔ)充（較為普遍）：以繳納耕地開墾費(fèi)的方式委托當(dāng)?shù)貒敛块T補(bǔ)充，并以一般耕地和基本農(nóng)田的耕地開墾費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；需足額納入工程預(yù)算，即在工程投資預(yù)算中列明耕地開墾費(fèi)數(shù)額。

篇7

[關(guān)鍵詞]預(yù)審 原則 程序

[中圖分類號(hào)] D918.5 [文獻(xiàn)碼] B [文章編號(hào)] 1000-405X（2014）-8-326-2

1建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的概念

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審（以下簡(jiǎn)稱預(yù)審）是指國土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查。預(yù)審的內(nèi)容包括對(duì)土地利用的調(diào)查、記錄、分析和對(duì)土地利用結(jié)構(gòu)以及布局的安排，若是涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的，還會(huì)涉及土地利用經(jīng)濟(jì)問題。預(yù)審的意見是建設(shè)項(xiàng)目審核、批準(zhǔn)和備案的必備文件。

有關(guān)項(xiàng)目投資的政府管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，發(fā)展改革部門是主管部門，負(fù)責(zé)投資項(xiàng)目的審批、核準(zhǔn)、備案；國土資源、環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃、質(zhì)量監(jiān)督、銀行監(jiān)管、工商管理等部門協(xié)同配合對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，項(xiàng)目一旦經(jīng)發(fā)展改革部門審批、核準(zhǔn)、備案，其他監(jiān)管部門就應(yīng)履行相應(yīng)的許可手續(xù)。在這種模式下，預(yù)審已然成為審批、核準(zhǔn)、備案的必要條件，是土地供應(yīng)的第一道閘門。

2建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的原則

經(jīng)2008年11月12日國土資源部第13次部務(wù)會(huì)議修正通過《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》（中華人民共和國國土資源部令 第42號(hào)），其中第三條預(yù)審應(yīng)當(dāng)遵循的原則包括四個(gè)方面：（1）符合土地利用總體規(guī)劃；（2）保護(hù)耕地，特別是基本農(nóng)田；（3）合理和集約節(jié)約利用土地；（4）符合國家供地政策。

“符合土地利用總體規(guī)劃”是預(yù)審原則的第一條，但是體現(xiàn)在《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》與《土地管理法》之中卻存在一些問題。《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》第九條需要提供材料中提到“（三）屬于《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形，建設(shè)項(xiàng)目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)出具經(jīng)相關(guān)部門和專家論證的規(guī)劃修改方案、規(guī)劃修改對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響評(píng)估報(bào)告和修改規(guī)劃聽證會(huì)紀(jì)要”；第十一條審查內(nèi)容中提到“（五）屬《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形，建設(shè)項(xiàng)目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃的修改方案、規(guī)劃修改對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響評(píng)估報(bào)告等是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定”?！锻恋毓芾矸ā返诙鶙l：“經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途；經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務(wù)院的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，屬于省級(jí)人民政府土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)的，根據(jù)省級(jí)人民政府的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃?！薄锻恋毓芾矸ā返诙鶙l描述的是建設(shè)項(xiàng)目用地不符合該地區(qū)土地利用總體規(guī)劃情況下預(yù)審的基本思想，這樣的規(guī)定很容易出現(xiàn)“不符合當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃，但符合土地管理法、符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策或供地政策”的建設(shè)項(xiàng)目通過預(yù)審。

“保護(hù)耕地，特別是基本農(nóng)田；合理和集約節(jié)約利用土地”這兩條原則可以合并為一條公共利益原則。42號(hào)令所述的預(yù)審原則是最直觀、最基本的原則，但是在技術(shù)層面上沒有提出相應(yīng)的原則。在技術(shù)層面要把握預(yù)審的深度與廣度，認(rèn)清建設(shè)用地預(yù)審與建設(shè)用地審批的區(qū)別，不要以預(yù)審代替用地審批、代替農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)用審查、代替土地征用審查。

3預(yù)審工作的程序

從國土資源管理部門來看，預(yù)審程序是一種針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的準(zhǔn)入性審查，主要體現(xiàn)在用地的合理性和適宜性兩個(gè)方面。預(yù)審資料的來源為項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告和規(guī)劃選址意見等。預(yù)審意見只是作為建設(shè)項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案和獲得進(jìn)入用地審批的準(zhǔn)入條件，因此預(yù)審過程無論在內(nèi)容、方法、結(jié)論和建議上只要做到宏觀調(diào)控即可。

在《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審程序》中，對(duì)預(yù)審的法律依據(jù)、權(quán)限、申請(qǐng)時(shí)間、程序與時(shí)限等做了原則性的規(guī)定。其中基本步驟可以概括為以下五個(gè)：（1）申請(qǐng)；（2）審查；（3）會(huì)簽；（4）批件制作；（5）發(fā)函。

3.1申請(qǐng)

申請(qǐng)是審查類程序的第一個(gè)任務(wù)，最少由咨詢、接受申請(qǐng)材料、申請(qǐng)審查、移交材料等4個(gè)步驟組成。

咨詢的主要內(nèi)容為就有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審政策進(jìn)行解答，提供《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審一次性告知單》和《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表》等。

接受申請(qǐng)材料主要包括文字材料與圖件材料。文字材料主要包括：申請(qǐng)預(yù)審的正式文件、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表、需審批的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)提供項(xiàng)目建議書批復(fù)文件、需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)提供發(fā)展和改革委員會(huì)等部門同意項(xiàng)目開展前期工作的《核準(zhǔn)項(xiàng)目受理通知單》、需備案的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)提供發(fā)展和改革委員會(huì)等部門出具的《備案項(xiàng)目受理通知單》、建設(shè)規(guī)劃行政主管部門出具的選址意見、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目選址地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估確認(rèn)意見（根據(jù)具體情況而定）、壓覆礦產(chǎn)資源證明（根據(jù)具體情況而定）、下級(jí)國土資源行政主管部門出具的初審意見，建設(shè)項(xiàng)目符合《土地管理法》第二十六條的還應(yīng)出具國家和省級(jí)重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目性質(zhì)的認(rèn)定意見、規(guī)劃修改或調(diào)整方案、建設(shè)項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響評(píng)估報(bào)告、由項(xiàng)目所在地國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門和專家論證同意的規(guī)劃修改方案、規(guī)劃實(shí)施影響評(píng)估報(bào)告的會(huì)議紀(jì)要、修改規(guī)劃聽證會(huì)紀(jì)要等。

圖件部分主要包括建設(shè)項(xiàng)目所處位置的1/1萬土地利用現(xiàn)狀圖；建設(shè)項(xiàng)目所處位置的1/1萬土地利用總體規(guī)劃圖；建設(shè)項(xiàng)目用地土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書（含勘測(cè)定界圖）；建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖。

申請(qǐng)審查一般為形式審查，主要審查申請(qǐng)人的資格和申請(qǐng)材料的完備性。申請(qǐng)人資格的判定主要審查申請(qǐng)預(yù)審的正式文件、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表、批復(fù)文件（或《核準(zhǔn)項(xiàng)目受理通知單》，或《備案項(xiàng)目受理通知單》）。申請(qǐng)材料的完備性審查主要包括材料種類是否齊全、件數(shù)是否正確、材料內(nèi)部的簽章是否齊全等。

移交材料主要是將整理好的預(yù)審材料移送預(yù)審主辦處科室。

3.2審查

審是審查程序中最重要的任務(wù)，最少由初審、實(shí)地踏勘與論證、會(huì)審、會(huì)簽準(zhǔn)備等步驟組成。

初審主要是根據(jù)申請(qǐng)資料及主辦處科室收到的申報(bào)材料，按照受理?xiàng)l件進(jìn)行詳細(xì)審查并做出相關(guān)決定，其決定指向?yàn)椋簩?duì)于受理項(xiàng)目出具《行政許可申請(qǐng)受理決定書》；對(duì)于不予受理項(xiàng)目出具《行政許可申請(qǐng)不予受理決定》，對(duì)于需要補(bǔ)充資料的項(xiàng)目出具《行政許可補(bǔ)正材料告知書》。在決定受理審查后，主辦處科室還必須做出兩個(gè)審查決策：一是實(shí)地踏勘與論證方案的確定；二是會(huì)審形式的確定。

實(shí)地踏勘與論證應(yīng)遵循以下程序：（一） 項(xiàng)目建設(shè)單位根據(jù)編制的專項(xiàng)報(bào)告，向本級(jí)或上級(jí)國土資源部門提出踏勘論證的申請(qǐng)及工作方案；（二）由本級(jí)或上級(jí)國土資源部門根據(jù)項(xiàng)目用地立項(xiàng)具體情況和要求，對(duì)初審合格的項(xiàng)目，報(bào)請(qǐng)省廳安排實(shí)地踏勘和論證工作；省廳根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目情況，組織專家組赴實(shí)地對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行踏勘，召開建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審論證會(huì)，并出具書面意見；（三）項(xiàng)目建設(shè)單位根據(jù)書面意見，優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目用地方案，經(jīng)設(shè)區(qū)的市國土資源局審定后報(bào)省廳，納入預(yù)審程序進(jìn)行審查。

會(huì)審的形式一般情況下有兩種：一種是以主、協(xié)辦處科室獨(dú)立辦文的形式對(duì)應(yīng)審查相關(guān)內(nèi)容，另一種是以會(huì)議形式召集主、協(xié)辦處科室審查人員共同審查。

會(huì)簽準(zhǔn)備的主要任務(wù)是對(duì)會(huì)審意見進(jìn)行分析、研究，并與協(xié)辦處科室反饋、溝通，然后準(zhǔn)備會(huì)簽材料，草擬的預(yù)審意見。

3.3會(huì)簽

會(huì)簽是審查程序中最關(guān)鍵的程序。由主辦處科室召集審查人員及其相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)召開會(huì)議。會(huì)議內(nèi)容主要包括：聽取主辦處科室的預(yù)審情況匯報(bào)；審定《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見（代擬稿）》；在《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審工作流程表》上填寫審定意見。

3.4批件

通過會(huì)簽準(zhǔn)予許可的，制作《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見》，加蓋公章，送交業(yè)務(wù)受理窗口，需要抄報(bào)和抄送的許可文件由辦公室分送相關(guān)部門。不予許可的，制作《不予行政許可決定書》，加蓋公章，送交業(yè)務(wù)受理窗口。審批工作結(jié)束后，將審批過程中形成的文書材料按要求歸檔、備案，經(jīng)辦人將辦理結(jié)果通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等形式進(jìn)行公示。

3.5發(fā)函

業(yè)務(wù)受理部門負(fù)責(zé)通知申請(qǐng)人領(lǐng)取批復(fù)文件等材料，申請(qǐng)人憑收件回執(zhí)領(lǐng)取相關(guān)文書、證件和資料，并在業(yè)務(wù)受理部門辦理簽收手續(xù)。

4預(yù)審工作的意義

預(yù)審是土地供應(yīng)審批的前置程序，是建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)先安排的合理性和適宜性審查，是一項(xiàng)實(shí)踐性非常強(qiáng)的活動(dòng)，也是一項(xiàng)對(duì)人地關(guān)系（權(quán)利關(guān)系與利用關(guān)系）產(chǎn)生重要影響的土地制度。在目的層面，預(yù)審旨在理順人與土地的關(guān)系；在用地管理層面，預(yù)審制度可以有力地促進(jìn)規(guī)劃的實(shí)施、促進(jìn)存量土地的使用和供地方式的改革；在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面，預(yù)審是實(shí)現(xiàn)土地宏觀調(diào)控、促進(jìn)土地可持續(xù)利用的有效手段。

根據(jù)預(yù)審管理辦法和至今為止取得的預(yù)審效果，預(yù)審是利用行政手段在宏觀層面對(duì)土地利用的方向性把握，其目的直指土地的可持續(xù)利用。隨著人口增長和社會(huì)財(cái)富的增長，人地矛盾在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)都會(huì)成為社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的主要矛盾之一，預(yù)審所起調(diào)控作用要盡可能符合自然土地的覆蓋規(guī)律，耕地的保有量必須能滿足后代人吃飯、穿衣、住宿等生存的基本需求。

Abstract：The construction project for the pre-trial is pre-arranged on a construction project is reasonable and suitable for review，and is the first road "gate"of the land supply. The construction project for the pre-trial from concept to now，although only a short period of 10 years of experience，but the concept of cognition，practice and innovation in three stages，the relationship between the construction project for the pre-trial aims to rationalize the people and land，the principles and procedures for the perfection and development，will effectively promote the planning implementation，implementation of macro-control and land sustainable use.

Keyword：The pre-trial；principle；application

參考文獻(xiàn)

[1]田春華.把好用地預(yù)審這道關(guān)【N】.中國國土資源報(bào)，2006-09-01（001）.

[2]田健蓉.改善建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目有效實(shí)施【J】.國土經(jīng)濟(jì)，2003，（1）.

[3]蔣東珂.公路項(xiàng)目征用土地程序的探討【J】.黑龍江交通科技，2010，（1）.

[4]關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審工作的通知【EB】.國土資發(fā){2012}74號(hào).

[5]張華鐘.基于GIS的土地規(guī)劃預(yù)審信息平臺(tái)開發(fā)【D】.成都：電子科技大學(xué)，2012.

[6]朱先高.加強(qiáng)和規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審工作的思考【J】.浙江國土資源，2010，（2）.

[7]詹長根.建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的研究【D】.武漢：武漢大學(xué)，2010.

[8]彭艷麗 王梅.建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審面臨的問題及相關(guān)建議【J】.國土資源，2013（4）.

篇8

    為實(shí)施《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱辦法),現(xiàn)就有關(guān)部門通知如下:

    一、下列范圍內(nèi)的房地產(chǎn)抵押由房地產(chǎn)管理局管理:

    1.以已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的;

    2.以城近郊區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的房屋設(shè)定抵押權(quán)的;

    3.以國有土地上期得權(quán)益的房屋設(shè)定抵押權(quán)的。

    二、房地產(chǎn)抵押按下列情況分別到市或區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理登記:

    1.外國企業(yè)、其它組織和個(gè)人;外商投資企業(yè);軍隊(duì)以其房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的;購買人以其購買的外銷商品房或《外銷商品房預(yù)售契約》進(jìn)行抵押的;到市房地產(chǎn)管理局辦理登記。

    2.企業(yè)、其它組織和個(gè)人以其房地產(chǎn)或期得權(quán)益房屋進(jìn)行抵押的;由房地產(chǎn)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理登記。

    三、申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)抵押登記,除須提交《辦法》第十八條規(guī)定的證件外,還應(yīng)提交下列文件:

    1.上級(jí)權(quán)力機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的證明。

    2.外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書復(fù)印件。

    3.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

    4.有效的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

    5.抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)單復(fù)印件。

    6.以出租房屋作抵押的,還須提交有租賃期限的《房屋租賃契約》影印件。

    四、房地產(chǎn)抵押登記日期以收到全部證件之日為準(zhǔn)。

    五、產(chǎn)權(quán)管理部門對(duì)房地產(chǎn)抵押合同等文件及抵押物進(jìn)行審核無誤的,須在抵押人所持國有土地使用證、房屋所有權(quán)證、《商品房預(yù)售契約》上注記抵押登記情況,加蓋房地產(chǎn)抵押專用章。以國有土地使用權(quán)或房屋進(jìn)行抵押的,自登記日起30日內(nèi)向抵押權(quán)人頒發(fā)《他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照》。

    六、房地產(chǎn)抵押變更登記1.抵押期間房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更的,當(dāng)事人應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之日起30日內(nèi),持抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)移變更的證明文件,到原登記部門辦理轉(zhuǎn)移或變更登記。

    2.房地產(chǎn)抵押權(quán)人發(fā)生變更的,當(dāng)事人應(yīng)自變更之日起30日內(nèi),持抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到原登記部門辦理變更登記。

    3.抵押房地產(chǎn)被處分后,原抵押當(dāng)事人應(yīng)自處分之日起15日內(nèi),到原登記部門辦理注銷登記。

    七、《他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照》遺失,抵押權(quán)人應(yīng)向登記部門書面報(bào)失,并在《北京日?qǐng)?bào)》上聲明作廢,登記部門于登報(bào)聲明30日后,補(bǔ)發(fā)《他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照》。

    八、房地產(chǎn)拍買機(jī)構(gòu),由市房地產(chǎn)管理局指定。

    九、處分房地產(chǎn),須補(bǔ)交地價(jià)款的,均按1993年北京市人民政府第6號(hào)令的有關(guān)規(guī)定辦理;買賣過戶手續(xù)按京政發(fā)(1988第82號(hào)文件)的有關(guān)規(guī)定辦理。

篇9

一、項(xiàng)目分類。農(nóng)家樂項(xiàng)目是指在規(guī)劃允許范圍內(nèi)，利用自有房屋設(shè)施改造或按政策規(guī)定在宅基地上新建經(jīng)營服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目。休閑山莊項(xiàng)目是指經(jīng)營者在規(guī)劃允許范圍內(nèi)，依法獲得土地使用權(quán)（或經(jīng)特許租用）并投資建設(shè)，經(jīng)工商部門注冊(cè)登記的經(jīng)營服務(wù)性項(xiàng)目。

二、業(yè)主確定。根據(jù)全縣休閑旅游業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃以及土地指標(biāo)計(jì)劃安排情況，縣風(fēng)景旅游管理局（或鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)做好休閑山莊項(xiàng)目包裝，開發(fā)業(yè)主要經(jīng)縣農(nóng)家樂休閑旅游發(fā)展協(xié)調(diào)小組集體審查同意，并簽訂開發(fā)意向書（或協(xié)議書）。國土局負(fù)責(zé)按土地使用權(quán)招拍掛出讓方式，選擇開發(fā)業(yè)主。

三、規(guī)劃審查。充分發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用，堅(jiān)持“以規(guī)劃帶項(xiàng)目”的原則。申報(bào)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)符合我縣的休閑旅游業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃。未列入專項(xiàng)規(guī)劃范圍但確需增加的休閑山莊項(xiàng)目，由縣旅游局會(huì)同發(fā)改局、國土局、規(guī)劃局、農(nóng)辦審核同意后報(bào)縣政府確定。

休閑山莊項(xiàng)目規(guī)劃要充分考慮區(qū)域生態(tài)環(huán)境承載能力，堅(jiān)持資源開發(fā)利用與保護(hù)并重和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)和諧發(fā)展的原則。各開發(fā)主體必須委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃方案，項(xiàng)目建設(shè)方案應(yīng)當(dāng)包括環(huán)境影響評(píng)估及生活污水處理、固體廢棄物無害化處理等內(nèi)容。項(xiàng)目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃方案由縣農(nóng)家樂休閑旅游發(fā)展協(xié)調(diào)小組組織審查。

要合理確定建設(shè)地點(diǎn)、開發(fā)方式以及建設(shè)規(guī)模。要適度控制數(shù)量，注重質(zhì)量，突顯地方特色、彰顯地方文化，杜絕低水平重復(fù)建設(shè)，保證農(nóng)家樂和休閑山莊的可持續(xù)發(fā)展。

四、項(xiàng)目審批。符合專項(xiàng)規(guī)劃的農(nóng)家樂項(xiàng)目，由經(jīng)營業(yè)主提出申請(qǐng)，經(jīng)項(xiàng)目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意后報(bào)縣農(nóng)辦登記備案。如涉及土地審批的，由國土部門按農(nóng)村宅基地使用管理辦法處理。

篇10

出售公有住房是住房制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是籌集住房建設(shè)資金，加快住房建設(shè)的有效措施。各地要根據(jù)《安徽省城鎮(zhèn)公有住房出售管理辦法》的規(guī)定，抓緊制定本地區(qū)公有住房出售管理實(shí)施細(xì)則。公有住房出售辦法已經(jīng)出臺(tái)的，要根據(jù)本辦法進(jìn)行修改、完善，保證政策統(tǒng)一。

出售公有住房政策性強(qiáng)、涉及面廣。各地務(wù)必要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織實(shí)施。有關(guān)部門要團(tuán)結(jié)協(xié)作，密切配合，保證我省城鎮(zhèn)住房制度改革順利進(jìn)行。

                           安徽省城鎮(zhèn)公有住房出售管理辦法

第一條  為了促進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，加快住房建設(shè)，改善城鎮(zhèn)居民居住條件，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本省城市、建制鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi)國家機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、企事業(yè)單位自行管理的公有住房和房地產(chǎn)管理部門直接管理的公有住房的出售，均執(zhí)行本辦法。

舊城改造規(guī)劃區(qū)的住房、沿街易改造為營業(yè)用房的住房、代管住房、危險(xiǎn)住房、產(chǎn)權(quán)未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的住房以及當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府認(rèn)為不宜出售的住房，不得出售。

第三條  凡具有城鎮(zhèn)常住戶口的職工、居民家庭，均可按本辦法規(guī)定，向所在單位或現(xiàn)住房的產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)購買住房。

第四條  新建住房以及騰空的舊住房，須先出售后出租，優(yōu)先出售給無房戶、住房困難戶；已租用的住房優(yōu)先出售給現(xiàn)住戶。

第五條  公有住房的出售價(jià)格分為市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

市場(chǎng)價(jià)，按售房當(dāng)年該類住房的市場(chǎng)平均價(jià)格計(jì)劃。

成本價(jià)，按住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素計(jì)算。舊房的成本價(jià)按售房當(dāng)年新房的成本價(jià)成新折扣（折舊年限一般為50年）計(jì)算，使用年限超過30年的，以30年計(jì)算；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，按負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)之和計(jì)算。一套標(biāo)準(zhǔn)新房（建設(shè)面積56平方米）的負(fù)擔(dān)價(jià)，按所在市、縣統(tǒng)計(jì)部門公布的上年度雙職工年平均工資的3倍計(jì)算，并逐步提高，2000年前達(dá)到3.5倍。抵交價(jià)按雙職工65年（男職工35年，女職工30年）內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80％計(jì)算。舊房的負(fù)擔(dān)價(jià)按售房當(dāng)年新房的負(fù)擔(dān)價(jià)成新折扣（折舊年限一般為50年）計(jì)算，使用年限超過30年的，以30年計(jì)算；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。舊房的抵交價(jià)可根據(jù)使用年限適當(dāng)降低，但最多不能低于新房抵交價(jià)的80％。

第六條  各市、縣每年度出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)，由房改辦公同物價(jià)、國有資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理部門按本辦法規(guī)定的計(jì)算方法測(cè)定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第七條  公有住房的實(shí)際出售價(jià)格，以本辦法第五條規(guī)定的價(jià)格為基價(jià)，根據(jù)住房的結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、裝修、設(shè)備等項(xiàng)條件和地段、環(huán)境的不同，進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。調(diào)節(jié)系數(shù)由各市、縣房改辦會(huì)同物價(jià)、國有資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理部門確定。

第八條  出售公有住房按建筑面積（平方米）計(jì)價(jià)。

第九條  產(chǎn)權(quán)單位出售公有住房的價(jià)格，須由有房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估（國有住房產(chǎn)權(quán)不清的，須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門界定），經(jīng)所在市、縣房改辦會(huì)同物價(jià)、國有資昨房地產(chǎn)管理部門審核后，報(bào)所在市、縣人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第十條  職工、居民家庭按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房，每戶只能享受一次（限購一套）。在省內(nèi)易地調(diào)動(dòng)的，原購住房由原售房單位收購后，在新的工作單位可再按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買住房一次。

第十一條  向職工、居民家庭出售成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)公有住房，實(shí)行面積控制，其標(biāo)準(zhǔn)參照《安徽省人民政府關(guān)于干部住房標(biāo)準(zhǔn)和分配辦法的暫行規(guī)定》執(zhí)行，或按家庭人均建筑面積20平方米以內(nèi)之和控制（獨(dú)生子女按兩人計(jì)算）。超過的部分執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)。

第十二條  職工、居民家庭按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買現(xiàn)已住用的公有住房，可適當(dāng)給予折扣，1994年折扣率為負(fù)擔(dān)價(jià)的5％，以后逐年減少，2000年前全部取消。

第十三條  職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房，享有一次性工齡折扣，即由售房單位根據(jù)購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予折扣。每年工齡折扣的數(shù)額，按抵交價(jià)除以65（男職工35年，女職工30年）計(jì)算。離退休職工購房計(jì)算工齡折扣的時(shí)間，按國家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算。

第十四條  購買公有住房，可以一次付款，也可以分期付款，或向房改專業(yè)銀行申請(qǐng)抵押貸款。

（一）一次付清購房款的，售房單位可給予不超過應(yīng)付房價(jià)款20％的折扣。

（二）分期付款的，首次付款額不得少于房價(jià)的30％，余款在規(guī)定的期限內(nèi)按月償還，并付利息，單位不得貼息。分期付款的期限一般不超過10年。分期付款的利率根據(jù)分期款年限比照同期城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款利率降低1.5個(gè)百分點(diǎn)確定（5年期以內(nèi)的按同期計(jì)算，5年期以上的按5年期計(jì)算）。

（三）申請(qǐng)抵押貸款的，須先在受理貸款的專業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部儲(chǔ)蓄房價(jià)的30％，貸款額不超過房價(jià)的70％。貸款利率由省住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)省人民銀行確定。

第十五條  產(chǎn)權(quán)單位以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向職工、居民家庭出售公有住房，其個(gè)人出資部分在計(jì)征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅時(shí)，適用零稅率。

職工、居民家庭按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買住房，免交契稅；用于自住的，免征該住房個(gè)人出資部分的房產(chǎn)稅和個(gè)人出資部分的三年土地使用稅。

第十六條  職工、居民家庭按市場(chǎng)價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工、居民家庭按成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工、居民家庭按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限處置權(quán)和收益權(quán)，可以繼承；住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)；原產(chǎn)權(quán)單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例分配；5年內(nèi)確需出售的，由原產(chǎn)權(quán)單位按即時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)收購；分期付款尚未交清欠款的，不得出售。

第十七條  出售公有住房，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)與購房人簽訂買賣合同，經(jīng)所在市、縣房改辦審核后，分別到住房所在地的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理住房過戶、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及土地使用權(quán)證變更登記手續(xù)，并領(lǐng)取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書。

產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)屬性，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)比例，產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。

第十八條  加強(qiáng)售房款的管理。出售公有住房回收的資金，除提取10％售房款建立住房共用部位和共用設(shè)施的維修基金上，其余按下列規(guī)定納入住房基金，專項(xiàng)用于住房建設(shè)和改造：

（一）國有住房的出售收入按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和一定比例上交同級(jí)財(cái)政和留歸單位，分別納入城市住房基金和單位住房基金；

（二）其它公有住房出售收入，歸單位所有，納入單位住房基金。

國有住房的出售收入上交同級(jí)財(cái)政和留歸單位的比例，由省住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)省財(cái)政廳另行制定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第十九條  公有住房出售時(shí)，應(yīng)確定維修服務(wù)的管理組織，負(fù)責(zé)住房售后維修服務(wù)（在未確定前，仍由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)）。允許國營、集體、個(gè)人等多種經(jīng)濟(jì)形式開展住房的維修、裝修服務(wù)業(yè)務(wù)。

住房自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由住房所有人自行負(fù)責(zé)，費(fèi)用自理。住房共用部位和共用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，5年內(nèi)由住房管理單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用從維修基金中支出；5年后由住房所有人按占有房屋建筑面積的多少合理分?jǐn)傎M(fèi)用。

第二十條  個(gè)人購買公有住房后，要服從有關(guān)部門管理，裝飾、維修時(shí)不得擅自改變外型和結(jié)構(gòu)。改造、翻建住房時(shí)，須擁有全部產(chǎn)權(quán)，并且要服從統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定辦理審批手續(xù)；擁有部分產(chǎn)權(quán)的，須征得產(chǎn)權(quán)共有者同意后方可進(jìn)行。

第二十一條  售房單位不得用公款裝修公有住房。已裝修的，費(fèi)用單獨(dú)列出，全部由購房者負(fù)擔(dān)。嚴(yán)禁將裝修費(fèi)用計(jì)入房價(jià)予以優(yōu)惠。

第二十二條  凡違反本辦法擅自降價(jià)出售和倒賣公有住房，使公有財(cái)產(chǎn)受到損失的，由房地產(chǎn)、土地、物價(jià)、稅務(wù)、工商行政管理部門按各自職責(zé)，依法查處，并視情節(jié)建議有關(guān)部門追究主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第二十三條  1993年12月31日前出售的公有住房，須按售房當(dāng)年的售價(jià)占成本價(jià)的比重明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)比例，經(jīng)購房人同意也可按成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款及利息后，所購住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。1994年1月1日至本辦法之前出售的公有住房，一律按本辦法的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范。

第二十四條  各地、市可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)省人民政府備案。