導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題

要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。

除了逃稅漏稅以外，風險稅務(wù)籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風險系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風險大致有一下幾種，一是財務(wù)風險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進行的每一項經(jīng)濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務(wù)風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風險。三是行業(yè)內(nèi)部的風險。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風險與經(jīng)濟利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。

接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準則，以期解決以上問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則

（一）合法性原則

合法是稅務(wù)籌劃最基本的準則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務(wù)主管部門批準，否則再能促進企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應(yīng)的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務(wù)籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務(wù)籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。

現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤?cè)魏纬杀?，在公司分?0萬元時，相當于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經(jīng)濟利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風險均衡原則

現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境變化不斷，錯綜復(fù)雜，所有的企業(yè)活動都或多或少存在風險，同樣，節(jié)稅也有一定的風險，一般來說節(jié)稅力度與風險呈正比例關(guān)系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負要輕，但A公司要承擔經(jīng)營風險，而且B公司不負責還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項目，獲得開發(fā)經(jīng)驗。另外，在稅務(wù)籌劃過程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險。

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè)所得稅;稅務(wù)籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃概述

(一)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的含義

企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得所征收的一種稅收,它是國家參與企業(yè)利潤分配的重要手段。我國企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè),其中居民企業(yè)是指依法在中國境內(nèi)成立,或者依照外國(地區(qū))法律成立但實際管理機構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應(yīng)就來源于中國境內(nèi)、境外的所得作為征稅對象,包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得,以及利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下,按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向,事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產(chǎn)、經(jīng)營和投資、理財活動的一種企業(yè)籌劃行為。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃是以符合稅收政策導(dǎo)向為前提的,無論對于起,還是對于國家來說,它都有重大的意義。首先,它有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的重要財務(wù)目標就是實現(xiàn)稅后利潤最大化,而企業(yè)所得稅的多少將直接影響著稅后利潤的大小。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠作好稅務(wù)籌劃工作,就可以使企業(yè)在當期或未來一定時期內(nèi)少繳納企業(yè)所得稅,增大稅后利潤。其次,它有利于企業(yè)競爭力的提高。企業(yè)在進行各項財務(wù)決策之前,進行細致合理的所得稅稅務(wù)籌劃有利于規(guī)范其行為,使整個企業(yè)的經(jīng)營管理更為合理和合法,實現(xiàn)財務(wù)活動健康有序的運行。再次它有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),合理配置資源。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)稅法中稅基與稅率的差別,根據(jù)稅收的各項優(yōu)惠、鼓勵政策,進行有關(guān)稅務(wù)籌劃活動,雖然在主觀上是為了企業(yè)價值最大化目標的實現(xiàn),但在客觀上卻是在國家稅收經(jīng)濟杠桿的作用下,沿著國家宏觀調(diào)控的目標,逐步走向了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力合理布局的道路,體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策,有利于促進資源的合理配置。

二、企業(yè)所得稅法的相關(guān)規(guī)定

(一)對準予扣除項目的規(guī)定

應(yīng)納稅所得額是企業(yè)所得稅的計稅依據(jù),按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定,應(yīng)納稅所得額為企業(yè)每一個納稅年度的收入總額,減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除,以及允許彌補的以前年度虧損后的余額?；竟綖?應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-以前年度虧損。由此可見,扣除項目對于應(yīng)納稅所得額的確定就至關(guān)重要,因此,我國企業(yè)所得稅法對扣除項目作出了明確的規(guī)定,主要體現(xiàn)在扣除項目的范圍和扣除標準上。在范圍上,我國企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出,包括成本、費用稅金、損失和其他支出,準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項,企業(yè)所得稅稅款,稅收滯納金,罰金、罰款和被沒收財物的損失,超過規(guī)定標準的捐贈支出,贊助支出,未經(jīng)核定的準備金支出,企業(yè)之間支付的管理費、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費,以及非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的利息等,不允許稅前扣除。在扣除標準上,工資、薪金支出,匯兌損失等可按照實際發(fā)生額扣除,但有些項目必須按照規(guī)定的標準扣除,超過標準的部分不予扣除。

(二)對稅收優(yōu)惠的規(guī)定

稅收優(yōu)惠,是指國家運用稅收政策在稅收法律、行政法規(guī)中規(guī)定對某一部分特定企業(yè)和課稅對象給予減輕或免除稅收負擔的一種措施。我國企業(yè)所得稅法規(guī)定了包括免稅、減稅、加計扣除、加速折舊、減計收入、稅額抵免等一系列稅收優(yōu)惠方法。具體包括以下十項:一是免征與減征優(yōu)惠主要體現(xiàn)在從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項目的所得和國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目投資經(jīng)營的所得等;二是國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)減按15%的所得稅稅率征收企業(yè)所得稅;三是小型微利企業(yè)減按20%的所得稅稅率征收企業(yè)所得稅;四是對研究開發(fā)費、企業(yè)安置殘疾人員所支付的工資加計扣除優(yōu)惠;五是創(chuàng)投企業(yè)從事國家需要重點扶持和鼓勵的創(chuàng)業(yè)投資,可以按投資額的一定比例抵扣應(yīng)納稅所得額;六是企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法;七是企業(yè)綜合利用資源,生產(chǎn)符合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的產(chǎn)品所取得的收入,可以在計算應(yīng)納稅所得額時減計收入;八是指企業(yè)購置并實際使用規(guī)定的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的,該專用設(shè)備的投資額的10%可以從企業(yè)當年的應(yīng)納稅額中抵免;九是民族自治地方的自治機關(guān)可以決定減征或者免征企業(yè)所得稅中屬于地方分享的部分;十是非居民企業(yè)減按10%的所得稅稅率征收企業(yè)所得稅。

(三)對防止企業(yè)避稅的規(guī)定

稅務(wù)籌劃是在國家在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下進行的,而有的企業(yè)在利益驅(qū)動下,可能會采取一些避稅措施,這與稅務(wù)籌劃是不同的。我國新企業(yè)所得稅法對防止企業(yè)避稅做出的規(guī)定,主要是針對企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間可能發(fā)生的避稅行為。這里的關(guān)聯(lián)方是指與企業(yè)存在資金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系,直接或者間接地同為第三者控制或在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系等關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人。企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機關(guān)依照規(guī)定進行特別納稅調(diào)整后,除了應(yīng)當補征稅款外,并按照國務(wù)院規(guī)定加收利息。而且稅務(wù)機關(guān)有權(quán)在關(guān)聯(lián)方交易發(fā)生的納稅年度起10年內(nèi),進行納稅調(diào)整。所以,企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中,應(yīng)該符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下進行,避免誤用關(guān)聯(lián)方交易等避稅方法,因為這些方法不僅不能正確地給企業(yè)進行稅務(wù)籌劃,還可能適得其反,給企業(yè)帶來損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方法

(一)利用準予扣除項目進行稅務(wù)籌劃

把握好稅法在準予扣除項目的相關(guān)規(guī)定,選擇適當?shù)臅嬏幚矸椒?是所得稅稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。首先,我國企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)實際發(fā)生的準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除的合理的支出包括成本、費用稅金、損失和其他支出,而稅收滯納金,罰金、罰款和被沒收財物的損失,超過規(guī)定標準的捐贈支出,贊助支出。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量避免發(fā)生該類支出,因為這些支出要面臨多重的損失,既包括自身支出的增加,也包括不能在所得稅上扣除的損失。其次,企業(yè)發(fā)生的有些支出項目必須按照規(guī)定的標準扣除,超過標準的部分不予扣除,所以房地產(chǎn)企業(yè)需要把握好這些項目的扣除標準。例如職工福利費不超過工資薪金總額14%的部分準予扣除;工會經(jīng)費不超過工資薪金總額2%的部分準予扣除;職工教育經(jīng)費不超過工資薪金總額2.5%的部分準予扣除;業(yè)務(wù)招待費按照發(fā)生額的60%扣除,但最高不得超過當年銷售(營業(yè))收入的5‰; 廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出不超過當年銷售(營業(yè))收入15%的部分準予扣除,超過部分,準予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除;企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出,不超過年度利潤總額12%的部分,準予扣除。

(二)利用稅收優(yōu)惠進行稅務(wù)籌劃

利用稅收優(yōu)惠進行稅務(wù)籌劃,是一種簡單易行的措施,值得房地產(chǎn)企業(yè)將稅法靈活運用。因為稅收優(yōu)惠稅法的導(dǎo)向,可以使納稅人獲得合法的節(jié)稅利益,對整個國家的經(jīng)濟建設(shè)也是非常有利的。同時國家也是鼓勵企業(yè)這么做,因為稅務(wù)籌劃不僅減輕了企業(yè)的稅收負擔,同時它也促進了國家的宏觀調(diào)控。與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠有關(guān)的包括以下兩點。首先,關(guān)于安排殘疾人員加計扣除優(yōu)惠,企業(yè)安排的殘疾職工,按實際支付給殘疾職工工資100%加計扣除。企業(yè)安排國家鼓勵安置的其他就業(yè)人員,按實際支付給該職工工資的50%加計扣除。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用企業(yè)所得稅法關(guān)于這一點的稅收優(yōu)惠條件,在合適的崗位聘用一些殘疾人和國家鼓勵的其他就業(yè)人員,這樣一方面可以給社會做出更大的貢獻,另一方面,也可以幫助企業(yè)減少企業(yè)所得稅。其次,企業(yè)所得稅法規(guī)定購置并實際使用節(jié)能環(huán)保設(shè)備或安全生產(chǎn)專用設(shè)備的,其設(shè)備投資額的10%可從企業(yè)當年的應(yīng)繳納所得稅額中抵免,當年不足抵免的,可在以后5年內(nèi)逐年延續(xù)抵免。房地產(chǎn)企業(yè)如果在經(jīng)營過程中如果需要購買機器設(shè)備的話,可以考慮是否購置并實際使用節(jié)能環(huán)保設(shè)備或安全生產(chǎn)專用設(shè)備,這樣既保護了環(huán)境,也可以少交納企業(yè)所得稅。

(三)利用會計核算進行稅務(wù)籌劃

在我國現(xiàn)行所得稅法下,房地產(chǎn)企業(yè)除了利用準予扣除項目和稅收進行稅務(wù)籌劃外,還可以利用會計核算中的不同處理方面進行稅務(wù)籌劃。這種方法可能沒法減少企業(yè)的納稅總額,但能將納稅的時間遞延到下一年或未來幾年,而由于貨幣具有時間價值,因此,納稅時間的遞延也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來收益。首先,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對收入確認時間的控制進行稅務(wù)籌劃。在每一個納稅年度,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額為它的收入總額,在進行所得稅籌劃時,企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注臨近年終發(fā)生的收入的確認,因為這類業(yè)務(wù)最容易對收入確認時點進行籌劃,如果房地產(chǎn)企業(yè)當年的收入大大超過可扣除項目的話,可以考慮能否使原先計劃下一年確認的收入符合當年確認收入的條件。其次,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用固定資產(chǎn)的折舊方法及年限的不同進行稅務(wù)籌劃。固定資產(chǎn)折舊是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分,運用不同的折舊方法計算出的折舊額在量上是不一致的,則分攤到各期的固定資產(chǎn)的成本也存在差異,這最終會影響到企業(yè)稅負的大小?，F(xiàn)行企業(yè)所得稅法規(guī)定,企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限,或者采取加速折舊的方法,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這些規(guī)定進行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃。

參考文獻:

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[3]葉友嬌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的幾個要點,中國商界(下半月),2008年04期

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；注意問題

稅收籌劃在國外已經(jīng)發(fā)展成為一個穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國，對稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)作為中國當前和今后一個時期新的經(jīng)濟增長點，隨著市場化程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競爭亦是愈演愈烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場的主體之一，隨著目前經(jīng)濟全球一體化趨勢的加強，在宏觀調(diào)控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環(huán)境下，通過稅收籌劃的手段達到企業(yè)稅收負擔最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟效益，增大企業(yè)價值，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強核心競爭力的有效方法之一。

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要特點

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負擔；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉(zhuǎn)稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開，其特點在于：（1）籌劃性。經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性。稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財務(wù)知識，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟活動進行有計劃的規(guī)劃、設(shè)計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關(guān)系的共同準繩，稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務(wù)機關(guān)對此不應(yīng)反對，這一特點使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。（3）多維性?；I劃過程的多維性從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段，都應(yīng)進行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊地點、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。（4）目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的目標不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標。直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權(quán)益。

2、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項目的開發(fā)，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設(shè)公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔的責任和享有的權(quán)力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當，均能達到相同的結(jié)果。

3、項目合作開發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃

3.1 以物易物式合作建房

（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。雖然雙方都沒有進行貨幣結(jié)算，但其行為皆屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產(chǎn)進行銷售，則又再次發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為。在實際業(yè)務(wù)中由于，土地使用權(quán)證在甲方，參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復(fù)雜，實際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會考慮此種方法。

（2）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，租賃期內(nèi)部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。

所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，該項目未成立獨立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難，不適合對外出售的開發(fā)產(chǎn)品。

3.2 項目獨立核算法

國稅發(fā)[2006]第031號規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。按此規(guī)定，合作雙方實現(xiàn)利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項目不計利息的，視同注冊資本的投資額，雙方按此比例進行稅后利潤分配，項目開發(fā)不夠的資金采用雙方對金融機構(gòu)擔保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報率。

項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權(quán)方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

4、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題

4.1遵循成本效益原則

任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負利益的同時，必然會為該方案的實施付出額外的費用，以及放棄其他方案所損失的相應(yīng)機會收益。當新發(fā)生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項成功的納稅籌劃必然是多種方案的優(yōu)化選擇，不能簡單地認為稅負最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

4，2考慮經(jīng)濟環(huán)境配套性

當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟越發(fā)達，競爭就越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當?shù)卣挠绊懢驮酱蟆Ｕ畬{稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標準的，往往不止是稅務(wù)部門，所以房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法能力水平也對企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

4.3 稅法和會計制度的分離

由于會計與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上必須考慮到稅法與會計制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業(yè)會計制度的目的就是為了真實、完整地反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績以及財務(wù)狀況變動的全貌，為報表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國家的財政收入，對經(jīng)濟和社會發(fā)展進行調(diào)節(jié)。由于目的不同，二者有時在對同一經(jīng)濟行為或事項做出不同的規(guī)范性要求。二是由于會計制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會計主體是根據(jù)會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經(jīng)濟主體。納稅主體是指依法直接負有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規(guī)定的獨立納稅人。因此，會計主體與納稅主體有時是一致的，有時是不一致的。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產(chǎn)、負債等的確認時間和范圍有時也不相同，從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會計利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異――時間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業(yè)會計制度與稅法所服務(wù)的目的不同，導(dǎo)致二者為實現(xiàn)不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計核算的基本原則，但基于稅法堅持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩(wěn)健性或謹慎性原則等許多會計核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區(qū)別都需要在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案中加以考慮。

5 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進行科學合理有效的稅務(wù)籌劃，多方考慮各種利弊關(guān)系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，達到預(yù)期的目的和效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展，為促進稅收制度的完善，做出貢獻。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

近年來，伴隨我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱之一，而且其重要性越發(fā)明顯，日益成為我國當前和今后很長一個時期的強勁經(jīng)濟增長點。與此同時，不能回避的問題是，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅種。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果通過合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤的土地增稅問題的。本文將結(jié)合具體的案例，來具體探討當下我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的若干問題和解決的技巧，希望對從事該項工作的人員有所裨益。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問題解析

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實際操作過程中也存在諸多問題，主要存在以下情況：

（一）一些企業(yè)的管理者疏于對國家相關(guān)宏觀政策的關(guān)注

眾所周知，我國近些年對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度日益加大，相繼出臺了 “國六條”、“國十一條” 和“國八條”等，可見從財政、金融和稅收等諸多方面對房地產(chǎn)行業(yè)的科學調(diào)控越發(fā)急迫。這在很大程度上也給我國一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)帶來了一些消極的影響。具體表現(xiàn)是一些企業(yè)還缺乏適應(yīng)這種大力度宏觀調(diào)控客觀環(huán)境的能力。這也直接導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務(wù)風險。

（二）納稅籌劃目標不明晰，方法有待完善

主要表現(xiàn)在：一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層忽視對土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國有企業(yè)，他們片面地認為這是國家層面的事情，而非企業(yè)行為；一些財務(wù)人員缺乏會計等專業(yè)知識的儲備，缺乏對土地增值稅務(wù)政策的全局觀念，導(dǎo)致在具體運用上有失熟練，一方面對納稅籌劃的遞延、節(jié)稅及相關(guān)的安全問題缺乏明晰的定位，另一方面更是對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法理解和應(yīng)用都不科學。

（三）相關(guān)的納稅籌劃風險意識有待提高

從房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體情況來看，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在面對新的土地增值稅政策環(huán)境的同時，缺乏必需的危機感。具體表現(xiàn)是：一些企業(yè)雖然名義上說都是按照國家稅法和相關(guān)條例的規(guī)定處理，但是由于對于籌劃點把握不好，很容易出現(xiàn)違法違規(guī)的現(xiàn)象；一些企業(yè)的財務(wù)人員對稅務(wù)的風險防范意識非常淡薄，從而忽視了進行土地增值稅納稅籌劃整個環(huán)節(jié)可能存在的多個風險，比如籌劃方案失準、有納稅籌劃計劃執(zhí)行方式不當，以及對于風險的應(yīng)變能力喪失等問題。

二、對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點建議

基于對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實際情況及其存在中的問題，本文有針對性的提出以下三點建議和措施，以期對我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。

（一）充分利用稅收的相關(guān)政策進行納稅籌劃

不容忽視的一種情況是，當下我國整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大背景下，相關(guān)的宏觀政策出臺和變化都很快。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者積極關(guān)注國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟政策，并且具有一定程度的宏觀政策預(yù)見性，尤其是關(guān)注土地增值稅方面政策的新調(diào)整。當前我國關(guān)于土地增值的稅法里有許多優(yōu)惠政策規(guī)定，比如可以通過建造普通住宅出售的稅收優(yōu)惠；合作建房的稅收優(yōu)惠；企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠等規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)管理者只有將相關(guān)政策吃透，才能將企業(yè)由稅收籌劃的被動地位轉(zhuǎn)化為主動，從而強化對對國家宏觀經(jīng)濟社會環(huán)境變化的適應(yīng)能力。

（二）明確納稅籌劃目標，熟練應(yīng)用籌劃方法

這要求房地產(chǎn)企業(yè)明確土地增值稅的納稅籌劃目標，千萬不要錯過最佳的籌劃時間，盡量做好事前、事中和事后的全過程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標的順利實現(xiàn)，具體的籌劃方法：

1、利用其征稅范圍進行納稅籌劃

主要表現(xiàn)為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來進行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉(zhuǎn)讓的時候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進行項目的開發(fā)和建設(shè)，只收取代建收入，尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。

2、規(guī)避平臺籌劃法

臨界點主要分為稅基臨界點和優(yōu)惠臨界點兩種。前者主要是通過合理減小稅基來實現(xiàn)節(jié)稅的目的，后者主要是為了享受優(yōu)惠待遇。舉例來說，一開發(fā)項目在統(tǒng)計土地增值稅時，要求可以扣除項目總金額為800萬元，假設(shè)市場售價為 1000萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應(yīng)該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬元，稅前利潤為140萬元；假設(shè)市場售價為960萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應(yīng)該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬元，稅前利潤為160萬元?？梢?，兩種情況下利潤有20萬元的差異。這也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通的標準住宅時，需要通過合理的定價進行納說籌劃，具體要求是需要在定價時加強有關(guān)稅金及附加的合理測算，從而準確找到稅金的跳板臨界點，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售價格的科學制定。

3、利息支出的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)通常會有外部融資的問題，這就為企業(yè)進行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實際的籌資過程中，可以通過確定合適的籌資利息扣除方式來實現(xiàn)對土地增值稅的籌劃目標。對于以下兩種情況，允許據(jù)實扣除。其一：能夠按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤所發(fā)生的利息支出；其二：能夠提供有關(guān)金融機構(gòu)的有效證明材料。而對于與項目有關(guān)的其他費用，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%比例之內(nèi)進行扣除。如果無法滿足其中的任何一個要求，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%比例之內(nèi)進行扣除。舉例來說：假設(shè)一個項目土地取得成本和建造成本共計100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的其他費用，根據(jù)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。則該項目的借款利息支出為5萬元。那么如果該企業(yè)的籌資借款預(yù)計利息大于5萬元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費用準予扣除的金額大于10萬元；如果企業(yè)的籌資借款預(yù)計利息小于5萬元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費用可扣除金額小于10萬元。

（三）需要提升納稅籌劃風險管理能力

鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負中的重要性地位，其納稅籌劃的風險對整個企業(yè)的風險管理也不容忽視。因此要求我國房地產(chǎn)企業(yè)加強土地增值稅的納稅籌劃風險管理和防范建設(shè)問題。具體要求是：根據(jù)企業(yè)自身的實際情況，科學設(shè)定籌劃風險管理的控制點，并建立有效的防線評測指標和預(yù)警機制；做好與利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)工作，及時發(fā)現(xiàn)、解決和協(xié)調(diào)與稅收征管部門的溝通問題，有效避免納稅的法律風險；按照最新的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不能簡單采用預(yù)征方式，而是需要及時對土地增值稅進行清算，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強土地增值稅的清算工作，不斷增加企業(yè)內(nèi)部審計來合理規(guī)避該清算而未清算的實際情況；最后還需要不斷提高企業(yè)納稅籌劃員工的職業(yè)素養(yǎng)，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實施。

三、結(jié)束語

綜上所述，伴隨我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢，以及我國房地產(chǎn)企業(yè)整體財務(wù)管理理念的不斷更新和完善，關(guān)于土地增值稅納稅籌劃的要求越來越高。盡管我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業(yè)不斷增強自身實力，從而在遵紀守法的前提下，更好地實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)利潤的最大化。

參考文獻

[1]鄭幼鋒.外資房地產(chǎn)土地增值稅籌劃技巧[J].大經(jīng)貿(mào).2011（8）

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【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；政策

一、土地增值稅的含義

土地增值稅是我們國家對借助對國有土地的使用權(quán)及該土地之上的建筑物與附著物的轉(zhuǎn)讓而獲得收入的單位或是個人所征收的一個稅種。我國的房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種繁多，整體稅負占到了其營業(yè)總額的百分之二十左右，包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等；其中，房產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅是對其整體收益影響最為重要的一個稅種，占到了我國房產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總額的百分之三左右。因為實際操作當中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期比較漫長，土地增值稅的計算過程比較繁雜，加之累進稅率在運用中也存在問題，所以，我們國家對土地增值稅的征收成本相對較高，所以，國家規(guī)定當房地產(chǎn)企業(yè)不能確定成本或是由于其他原因?qū)е虏荒苡嬎阃恋卦鲋刀惖模@些企業(yè)可以采取預(yù)征增值稅的方式繳納土地增值稅。直到2007年，國家稅務(wù)總局頒布并實施了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定土地增值稅由“清算制”代替了先前的“預(yù)征制”，正式地向我國各個房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅。在可以正式征收土地增值稅后，就能夠通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進行納稅籌劃來降低我國房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負，這樣可以明顯地提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭能力，并有效地改善我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。

二、土地增值稅的相關(guān)規(guī)定

1.土地增值稅的納稅義務(wù)人

由我國土地增值稅的定義容易知道，如果單位或者個人存在以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、該土地地上建筑物以及其附著物等而獲取收入的業(yè)務(wù)，則該單位或個人就是土地增值稅的納稅義務(wù)人。其中，單位主要是指社會團體、行政事業(yè)單位、各類企業(yè)以及其他企業(yè)等，個人主要是指個體經(jīng)營者。

2.土地增值稅的征稅范圍

我國土地增值稅的征稅范圍主要是指轉(zhuǎn)讓我國國有土地使用權(quán)、出售我國國有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物、買賣存量房地產(chǎn)等三個方面。第一，我國的國有土地是歸屬于國家所有的土地，轉(zhuǎn)讓國有土地的土地使用權(quán)就是說土地的當前使用者在繳納土地出讓金后轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)，不過，該使用者并未在該塊土地上進行房地產(chǎn)的開發(fā)活動，這就是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；第二，地上建筑物是該塊國有土地上的地上與地下的所有的建筑設(shè)施，其附著物是指附著于該建筑物所在地上、已經(jīng)移動就會造成損壞的各類物品，出售土地使用權(quán)和該土地上的建筑物及附屬物時也要繳納土地增值稅；第三，存量房產(chǎn)是已經(jīng)建好并且已經(jīng)投入使用的房地產(chǎn)，如果房產(chǎn)所有者將該房產(chǎn)所有權(quán)及該房產(chǎn)所在土地的使用權(quán)一并出售給購買該房產(chǎn)的單位或是個人，這就形成了買賣存量房地產(chǎn)的活動。

3.土地增值稅在“預(yù)征制”和“清算制”下的不同征收政策

由于土地增值稅計算過程繁雜、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期偏長等多種原因，在2007年之前，我國的土地增值稅采用“預(yù)征制”進行征收。也就是說，在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目在沒有達到土地增值稅的清算標準時如果已經(jīng)取得預(yù)售許可證，則可以對該企業(yè)的土地增值稅先進行預(yù)征，到清算時采用多退少補的方式來結(jié)算稅款。因各個地區(qū)、各個時期的經(jīng)濟發(fā)展情況存在差異，不同地區(qū)所采用的預(yù)征率存在差異，同一地區(qū)在不同時期的預(yù)征率也存在差異。

在2007年，在國家稅務(wù)總局頒布并實施了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，土地增值稅由“清算制”代替了先前的“預(yù)征制”，借助優(yōu)惠政策籌劃法、納稅遞延法和分劈技術(shù)法等多種稅務(wù)籌劃方法對我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進行納稅籌劃，明顯地降低我國房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負，提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭能力、有效地改善我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。各個稅務(wù)籌劃方法的具體內(nèi)容分別如下所述：

第一，優(yōu)惠政策籌劃法主要是指各相關(guān)稅務(wù)主體及時地關(guān)注我國稅務(wù)優(yōu)惠政策，并及時地進行稅務(wù)主體的事前稅務(wù)籌劃，從而達到企業(yè)節(jié)稅的目的。比如，我國土地增值稅法規(guī)定居民住宅的增值額在低于20%的情況下，就可以免交土地增值稅。

第二，納稅遞延法主要是指在合乎法律規(guī)定的情況下，借助稅務(wù)籌劃來使得相關(guān)納稅人延期繳納相應(yīng)稅款，以此達到節(jié)稅并獲取貨幣價值的目的。比如，我國土地增值稅預(yù)征政策，房產(chǎn)企業(yè)就能夠借助此方法進行稅務(wù)籌劃法。

第三，分劈技術(shù)法主要是在合乎法律法規(guī)的情況下，使企業(yè)所獲財產(chǎn)在兩個或是更多個納稅主體間進行分劈，以此達到節(jié)稅目的的稅務(wù)籌劃方法。比如，我國房產(chǎn)企業(yè)通過建立房產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈公司達到節(jié)稅的作用。

三、土地增值稅的應(yīng)稅收入

我國房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入主要包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關(guān)經(jīng)濟利益，其表現(xiàn)形式主要有貨幣收入、實物收入和其他相關(guān)收入等。其中，貨幣收入包含現(xiàn)金、銀行存款、匯票等有價證券，這類收入相對較為容易確定；實物收入包含房屋、土地等多種固定資產(chǎn)，這類收入相對不易評估，需要對其進行專業(yè)的估價；其他收入主要包含無形資產(chǎn)和有財產(chǎn)價值的各種權(quán)利，比如土地使用權(quán)、商標權(quán)等，這類收入相對較少且不易評估，也需要對其進行專業(yè)的估價。

四、土地增值稅的扣除項目

我國土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)對土地增值稅有關(guān)的扣除項目的規(guī)定內(nèi)容如下所示：

第一，獲得土地使用權(quán)所需要支付的全部價款，主要是指獲得土地使用權(quán)所支付的價款和過戶手續(xù)費等相關(guān)費用；第二，房產(chǎn)開發(fā)所發(fā)生的所有實際成本就是房產(chǎn)開發(fā)成本，主要包含土地征用費、拆遷補償費、房產(chǎn)工程費、基礎(chǔ)建造費和間接開發(fā)費用等；第三，房產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用等多種房產(chǎn)開發(fā)費用；第四，出售房產(chǎn)時所發(fā)生的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)費等各種稅金，印花稅應(yīng)當計入管理費用，而教育費附加等應(yīng)當視作稅金并同稅金一起扣除；第五，房產(chǎn)企業(yè)對于第一種和第二種情況中的金額之和需要加計百分之二十進行扣除。

五、土地增值稅納稅籌劃的案例

假如某房產(chǎn)企業(yè)有一棟住宅樓房要出售，該棟樓房售價是600萬，該棟樓房所用土地在取得土地使用權(quán)時支出價格為225萬，發(fā)成的開發(fā)成本是138萬，其他扣除金額是94萬，適用的營業(yè)稅率是5%、教育費附加的征收率為3%、城市維護建設(shè)稅的稅率為5%。那么該房地產(chǎn)的土地增值稅的計算如下所示：

出售房地產(chǎn)的收入=600萬

該房產(chǎn)的成本總額=225+138+94=457萬

出售房產(chǎn)相關(guān)的稅金=600×5%×（1+5%+3%）=32.4萬

該房產(chǎn)允許扣除的金額=457+32.4=489.4萬

該房產(chǎn)的增值額=600-489.4=110.6萬

該房產(chǎn)增值額和扣除項目金額總額的比率=110.6/489.4=22.6%

所以，該房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅額=110.6×30%=33.18萬

其會計分錄為：

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 33.18

貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅 33.18

借：應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅 33.18

貸：銀行存款 33.18

在本案例中，該港產(chǎn)公司的增值額超出了20%，必須按全部增值額繳納增值稅。根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，普通標準的住宅在出售時，如果增值率在20%以內(nèi)，就可以免征土地增值稅，因此，該房產(chǎn)公司應(yīng)該做好籌劃方案，降低該房的銷售價格銷售，以獲取更多的利潤。

綜上所述，在我國土地增值稅實行“清算制”政策的環(huán)境下，我國房產(chǎn)企業(yè)企業(yè)管理者就必須密切關(guān)注宏觀政策、明確本企業(yè)稅務(wù)籌劃的終極目標，借助各種相關(guān)政策進行稅務(wù)籌劃以達到本企業(yè)節(jié)稅的目的和增強本企業(yè)市場競爭力的目的。

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篇6

隨著改革開放的不管深化，我國的經(jīng)濟迅猛騰飛，科技水平顯著提高，經(jīng)濟市場日趨激烈，各行各業(yè)都在積極的謀發(fā)展。我國的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，其發(fā)展速度與規(guī)模在近幾年里不容小覷。房地產(chǎn)稅收早已發(fā)展成為國家財政收入的一部分，在房地產(chǎn)進行交易時，相關(guān)的稅收情況也越來越被社會所重視，尤其是對土地增值的稅收問題。如何通過會計與稅務(wù)處理的方法實現(xiàn)納稅籌劃，進而使房地產(chǎn)的土地增值稅減少是本文探討的重點。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅務(wù)處理

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱，其土地增值稅也相應(yīng)成為社會公眾關(guān)注的重點。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)較為在意的重點，其稅率較高、稅負也相對較重，且不同的等級之間的稅負也存在較大的差異。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想使土地增值稅帶來的負擔在最大程度上減少，就要進行合理的規(guī)劃，進而使經(jīng)營成本相應(yīng)降低，在激烈的市場競爭中不斷提升自己的競爭力，使自身得到持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概述

在我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展帶動下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國的國民經(jīng)濟中最為重要的一部分。房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，使得其自身的稅收成本也在相應(yīng)增加。各類土地費、相關(guān)拆遷給予的補償費、一些相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費等稅收負擔，嚴重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實際利潤。土地增值稅是在對國有土地使用權(quán)以及相關(guān)的建筑物進行有償轉(zhuǎn)讓時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種，其稅率通常以超額累進的形式進行計征，總體維持在30%至60%之間。而對于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅來說，主要的涉稅業(yè)務(wù)包括對土地的使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、再建項目轉(zhuǎn)讓以及將房屋進行銷售等。如何對土地增值稅進行納稅籌劃，進而使納稅風險降到最低，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大效益是我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段值得探討的一個問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃措施

(一)充分利用國家的相關(guān)稅收政策國家鼓勵、支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理發(fā)展，并提出一系列的優(yōu)惠政策促進其發(fā)展。對于這些優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)要在法律范圍內(nèi)，通過科學、合理的手段充分利用，進而達到節(jié)稅或免稅的目的。對于免稅的政策來說，要想達到這一目的，企業(yè)就要在進行準確的核算增值額的基礎(chǔ)上，通過對增值額進行控制以及對相關(guān)項目的金額進行扣除等手段加以實現(xiàn)；對于代收費用的相關(guān)政策來說，房地產(chǎn)企業(yè)要將相關(guān)的代收費用通通歸納到房價的計算當中，為企業(yè)經(jīng)營減少稅負壓力。但是，這種手段會使得企業(yè)的營業(yè)稅相對增加。因此，企業(yè)要以自身的實際情況為前提，在充分了解的基礎(chǔ)上制定更加合理的稅收籌劃策略，使企業(yè)取得更加高效的利益。

(二)對稅收臨界點合理利用由于土地增值稅存在著不同的等級，不同的等級之間又存在著不同的稅率以及相關(guān)的稅收優(yōu)惠。土地房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)各個企業(yè)的臨界點不同，并對其進行控制，進而實現(xiàn)合理減稅的目的。這一手段也是房地產(chǎn)的稅收籌劃中十分重要的方式。運用這一手段時，首先，要對相關(guān)數(shù)據(jù)進行大量的測算，將具體收入與相關(guān)稅收優(yōu)惠政策之間的關(guān)系進行詳細的分析，權(quán)衡利弊。其次，要根據(jù)房產(chǎn)的價格來對增值稅率進行適當?shù)恼{(diào)整，使增資額度始終處在可以享受優(yōu)惠的最大范圍內(nèi)，進而使企業(yè)的綜合效益得到提高。另外，企業(yè)還可通過對房屋的裝修維護來使扣除項目的金額得到相應(yīng)提高，進一步控制相關(guān)增值額度。

三、實際稅務(wù)處理方法的運用

(一)充分運用臨界點進行稅務(wù)處理我國稅法有明確的規(guī)定，在對普通的住宅進行建筑以及銷售時，對于增值額沒有高于要扣除掉的相關(guān)項目金額的20%，可以免收其土地增值稅，而對于超過的那部分，則要按照規(guī)定計稅。例如，某公司要將其已經(jīng)建好的住宅樓以600萬的價格出售，在建筑過程中產(chǎn)生的成本支出包括享有土地的使用權(quán)而支付的240萬、建筑開發(fā)所要支出的費用為120萬、其他成本97萬。所以，企業(yè)在納稅籌劃前應(yīng)該繳納的營業(yè)稅是30萬，城建稅以及教育的費用之和為3萬，可扣除的資金為490萬，經(jīng)過計算，增值率為0.2245，超過了20%，，因此，土地增值稅繳納的實際金額應(yīng)為33萬，納稅籌劃之后，企業(yè)為了實現(xiàn)利益最大化，將售價進行調(diào)整，增值率調(diào)為20%，這時，設(shè)住宅的售價X，根據(jù)計算可得此時住宅的售價為大約587萬元，這時，企業(yè)不需要繳納土地增值稅，較之前節(jié)稅約20萬元。

(二)將替收的費用與售價合二為一房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的范圍較為廣泛，如替收相關(guān)建筑的配套費用、維修要使用的基金費等，這些費用房地產(chǎn)企業(yè)可自己征收，也可以將這部分費用統(tǒng)計到房價中收取。舉個例子，某房地產(chǎn)企業(yè)想要出售一辦公樓，3200萬元的收入，180萬元的代收費用，在這中間，包括房地產(chǎn)自身開發(fā)所指出的成本800萬元，對土地進行轉(zhuǎn)讓的金額為200萬元，還有一些需要扣除的資金總和為300萬元。如果房地產(chǎn)企業(yè)是自己征收費用，那么可以減去的成本為1500萬元，增值額達到1700萬，經(jīng)過計算，可得增值率為113.33%，土地增值稅是625萬元；反之，如果是將替收的費用和房屋的售價合二為一后，企業(yè)得到了3380萬元的總收入，這時，所得到1680萬元的可以減去不予以計算的項目，1700萬元的增值額，增值率達到101.19%，可以得出土地增值稅是598萬元，較籌劃之前節(jié)約了27萬元。

四、結(jié)束語

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，其土地增值稅在進行納稅籌劃時仍具有較為寬泛的發(fā)展前景。面對競爭較為激烈的經(jīng)濟市場，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)自身的優(yōu)質(zhì)發(fā)展，就要在認清自身發(fā)展情形的基礎(chǔ)上，采取科學合理的手段，積極推進納稅籌劃，進而使企業(yè)的稅負得到降低，經(jīng)營成本相對減少。企業(yè)充分掌握稅務(wù)處理方法，有利于企業(yè)自身得到更好的發(fā)展，進而增強其競爭實力，能夠有效規(guī)避風險，使企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展之路。

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篇7

我國早在2009年就開始了對企業(yè)實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進一步的完善，在各個方面都進行了調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方式也發(fā)生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在中國的經(jīng)濟發(fā)展和民生中占有著重要地位，在稅制改革后，房地產(chǎn)企業(yè)如何衡量利弊得失，提高企業(yè)的的經(jīng)營水平是所有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)面臨的一項艱巨的任務(wù)。

所以說，把房地產(chǎn)作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅納稅方面存在的問題和改進的方向，為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，為房地產(chǎn)企業(yè)在合法納稅的前提下，又適當?shù)臏p輕了房產(chǎn)公司的稅負承受壓力，體現(xiàn)了依法納稅的原則，但又靈活的運用稅收政策。

二、“營改增”稅收措施下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的可行措施

由于“營改增”對于不同行業(yè)的企業(yè)有著不同的影響，這些影響可能是有利的，也可能是不利的。那么企業(yè)的財務(wù)部門的管理會計一定要研讀關(guān)于“營改增”的相關(guān)法律措施，積極地應(yīng)對“營改增”稅收大背景下的稅收環(huán)境，提高企業(yè)對新的稅收措施的適應(yīng)能力，減輕對企業(yè)的不利影響，最大限度的利用“營改增”的優(yōu)勢，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。以下是是對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的一些可行性措施。

1.對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員進行“營改增”知識的普及，提高業(yè)務(wù)技能

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)尚存在一些管理方面的問題，當“營改增”稅收措施實施，一些房地產(chǎn)的內(nèi)部工作人員和領(lǐng)導(dǎo)都沒有把“營改增”作為企業(yè)的一個工作日程，放到足夠重視的位置，俗話說“知己知彼，百戰(zhàn)不敗”，由于企業(yè)對于“營改增”的大意，在此時間內(nèi)會產(chǎn)生大量的成本費用，因此這段時間內(nèi)只會產(chǎn)生進項稅。面對新的稅收措施，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高業(yè)務(wù)人員的技能和相關(guān)知識以及業(yè)務(wù)流程，尤其是企業(yè)的財務(wù)會計人員更應(yīng)該提高自己的業(yè)務(wù)能力，熟悉“營改增”的相關(guān)政策，才能為企業(yè)減少一些不必要的損失。以減少企業(yè)經(jīng)營成本。如果“營改增”成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。

2.房地產(chǎn)企業(yè)必須完善稅收籌劃管理制度

在“營改增”的試點階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有完全去擁抱“營改增”政策，導(dǎo)致改革前的一些房產(chǎn)項目還沒完工，在改革后完工銷售的階段，隨著稅收的下降，但是房產(chǎn)也出現(xiàn)了下滑的波動，由于前期房企付出了高昂的成本，導(dǎo)致房企的利潤受到一定的下滑，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理制度在企業(yè)內(nèi)部必須得到完善，房地產(chǎn)企業(yè)在供應(yīng)方提供物資材料時可進行相關(guān)比較，利用稅率的差異和納稅人的身份、優(yōu)惠政策以及納稅時間的延遲，以此可最大限度的進行靈活的稅務(wù)籌劃。

萬科2013年合并資產(chǎn)負債表中存貨331，133，223，278.99元，萬科2013年的總資產(chǎn)為479，205，323，490.54元，存貨占總資產(chǎn)比重為69.10%。若構(gòu)成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計算，其增加的稅負為：存?出售形成的營業(yè)收入以2013年利潤表中口徑計算：銷售房地產(chǎn)的收入/銷售房地產(chǎn)的成本*存貨=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的營業(yè)收入形成的增值稅與營業(yè)稅的稅負差異計算如下：房產(chǎn)銷售收入*（增值稅稅率-營業(yè)稅稅率）*城建稅及教育費附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是對存貨無相關(guān)過渡政策，可以預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將在“營改增”之前，大量出售存貨，以防止“營改增”后，稅率上升所帶來的稅負上升，避免多交稅款的風險。

3.企業(yè)應(yīng)該與稅務(wù)機關(guān)積極互動

“營改增”的稅收改革極大的減輕了我國的企業(yè)的納稅負擔，一方面和國際經(jīng)濟秩序接軌，給予企業(yè)更大的優(yōu)惠幅度，促進企業(yè)征收，刺激消費，有利于國民經(jīng)濟的發(fā)展，可以有效的促進我國企業(yè)的利潤提高和提高中小企業(yè)的競爭力。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)忙于經(jīng)營，忽視了“營改增”的稅收政策，對新的“營改增”政策了解不夠深入，因此，企業(yè)的財務(wù)會計和管理會計一定要積極協(xié)助，相互配合，勇敢的和企業(yè)所在地的稅務(wù)部門取得溝通，進行互動，了解關(guān)于“營改增”的新的稅收措施，學習并熟練運用新的“營改增”計稅方式，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)合規(guī)性。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);納稅籌劃;措施;意義

2013年2月20日出臺的樓市調(diào)控“國五條”，這無疑給房地產(chǎn)行業(yè)的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進行納稅籌劃來減輕稅負就顯得十分必要。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在不同時期的稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃，但是，在進行納稅籌劃的時候，必須要根據(jù)企業(yè)自身的情況，從企業(yè)整體上進行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導(dǎo)致的財務(wù)風險。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)特點

房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)著非常重要的地位，為國家的經(jīng)濟建設(shè)貢獻了較大的力量。但這個行業(yè)有自身的特點，那就是房地產(chǎn)銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產(chǎn)的過程中，遇到的風險系數(shù)也很大，例如債務(wù)繁重。國家對于房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅種以及稅費都是比較多的，主要的稅種有營業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式有其特殊性，所以其資產(chǎn)負債率一般比較高、從事房地產(chǎn)業(yè)不僅需要較大的投入而且還要承擔較為重的稅。因而作為國家層面應(yīng)該著重從減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅來著手，使得企業(yè)自身的利潤得到保證。

二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的意義

1、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平

對于納稅籌劃來講較為完善的會計核算制度是不可或缺的，企業(yè)需要進行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計核算制度，或者對現(xiàn)行的會計制度進行完善，以此來對企業(yè)的財務(wù)流程進行規(guī)范化管理，使得企業(yè)的管理者能夠來通盤的對企業(yè)的管理進行考慮，使得企業(yè)的財務(wù)管理更加的規(guī)范化。

2、有利于完善企業(yè)的財務(wù)管理制度

在企業(yè)的管理過程中企業(yè)的財務(wù)管理是非常重要的一個環(huán)節(jié)。目前企業(yè)所面臨的主要的問題還是經(jīng)濟效益不高，其發(fā)展還往往借助的是規(guī)模效益也就是規(guī)?；陌l(fā)展來形成的企業(yè)效益，最為重要的體現(xiàn)就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業(yè)所要繳納的稅費增加。作為企業(yè)可以選擇合適自身的會計核算方式，企業(yè)的納稅籌劃是企業(yè)完善其財務(wù)管理制度一個行之有效的手段。

3、可以直接給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益

對于從事房地產(chǎn)的企業(yè)來講其最大的問題就是企業(yè)的稅賦，這對于企業(yè)來講是一個非常大的負擔。早在2012年我國的房地產(chǎn)的幾種稅的稅收就達到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產(chǎn)在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產(chǎn)業(yè)的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業(yè)能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才能夠真正促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關(guān)前提下進行的，通過對房地產(chǎn)業(yè)中涉稅的業(yè)務(wù)進行統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，來形成較為科學合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業(yè)的納稅，進而實現(xiàn)企業(yè)納稅減少使得企業(yè)的自身的利潤得到保證。本文從房地產(chǎn)中較為重要的稅種營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三種稅種來對企業(yè)的納稅進行籌劃。

1、營業(yè)稅納稅籌劃

按照我國的稅法的相關(guān)的規(guī)定，如果企業(yè)的投資是以無形的資產(chǎn)或者是不動產(chǎn)進行登記的，并且和主要的投資方進行利潤的分配以及風險共擔，那么這種情況就不需要征收營業(yè)稅。房產(chǎn)地開發(fā)行業(yè)是資金密集型的企業(yè)，其每年的營業(yè)稅是一項很大的開支，如果能夠在營業(yè)稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業(yè)來講是非常有效的緩解企業(yè)資金壓力的一種方式。以下來對營業(yè)稅的延期繳納進行分析:案例:某房產(chǎn)企業(yè)對外簽署了一份銷售合同，進行分期收款，在合同中，房產(chǎn)品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進行商品房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。分析:A在首期付款后財務(wù)開始確認收入，應(yīng)繳營業(yè)稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進行分期確認，依次的營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據(jù)有關(guān)稅策進行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節(jié)省了一些利息。納稅依據(jù)為國稅發(fā)［2003］83號，政策名稱是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》

2、土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定:如果納稅人建設(shè)出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規(guī)定額度的20%的話，就能夠免除相應(yīng)的土地增值稅。如果增值稅部分超過規(guī)定規(guī)定的20%，那么就應(yīng)該繳納全部的增值額度。如果房地產(chǎn)開發(fā)商既開發(fā)了普通的住宅，又進行了其他類型的房地產(chǎn)項目，那么對于兩種不同的類型就要進行單獨的核算;如果不對這兩種類型的住宅計算增值額度或者無法確切計算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點為20%，因而可以對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)地產(chǎn)項目的類型不同來進行分別的核算通過納稅規(guī)劃來有效的減少需要交納的稅費。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產(chǎn)公司建設(shè)。該房地產(chǎn)公司預(yù)計建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為660萬。甲公司與房地產(chǎn)公司應(yīng)如何進行合作規(guī)劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產(chǎn)公司承建該項目。由此房地產(chǎn)公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應(yīng)納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應(yīng)納營業(yè)稅:1100*5%=55(4)應(yīng)納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產(chǎn)公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產(chǎn)公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權(quán)，房地產(chǎn)公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費52萬元承租房產(chǎn)的5%，租期為50年。根據(jù)當前的稅收政策財稅［1995］48號的第二條規(guī)定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業(yè)稅。在此情況下，房地產(chǎn)公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應(yīng)納房產(chǎn)稅:1*12%*52=6．24(3)應(yīng)納營業(yè)稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產(chǎn)公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產(chǎn)公司通過合作來建設(shè)房屋，房地產(chǎn)公司可以節(jié)省納稅，對于甲公司來講，也節(jié)省了78萬元的支出。

3、企業(yè)所得稅納稅籌劃

目前國家針對房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)的減免政策較少，對于企業(yè)的納稅籌劃來講就是通過對涉及業(yè)務(wù)統(tǒng)籌安排使得企業(yè)能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進行。

(1)對企業(yè)固定資產(chǎn)的納稅籌劃。

最新頒布的企業(yè)所得稅法律中規(guī)定，企業(yè)的固定資產(chǎn)如果按照直線折舊法進行折舊的可以依法給予免除稅務(wù)。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業(yè)納稅固定資產(chǎn)的折舊的年限以及相應(yīng)的預(yù)計殘值來進行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業(yè)的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業(yè)所應(yīng)該繳納的稅款中扣除折舊費用，能抵稅，從而企業(yè)所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產(chǎn)的折舊的年限進行縮短有助于企業(yè)能夠迅速的回籠資本，使得企業(yè)在前期所能夠預(yù)定的花費增多，但是企業(yè)后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產(chǎn)來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進行合理的計算預(yù)測。新的企業(yè)稅法沒有對預(yù)計的凈殘值進行合理的名詞解釋，企業(yè)可自行對企業(yè)的凈殘值進行分配，只要該數(shù)值在合理合法的范圍之內(nèi)就是可行的。

(2)對于銷售環(huán)節(jié)進行納稅籌劃。

根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定企業(yè)的稅額一般可以分為按實際扣除項目和按標準的限額扣除的項目。如果房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)能夠合理的利用政策對二者進行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運用，那么企業(yè)的只能夠在企業(yè)的納稅之后的政策就能夠變?yōu)槎惽暗南揞~的扣除。房地產(chǎn)的廣告費也是較大的一項支出，其目的就是為了銷售房產(chǎn)而進行的一種推廣的行為。根據(jù)稅法的規(guī)定，房產(chǎn)企業(yè)每年有15%的銷售收入的廣告費可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產(chǎn)企業(yè)將廣告費由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產(chǎn)市場競爭異常的激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關(guān)鍵的，如果想要實現(xiàn)這個目的，那么企業(yè)做一定的推廣是不可避免的，但是企業(yè)最大的費用的列支是一個關(guān)鍵的問題，也是人們急切要求關(guān)注的問題。根據(jù)我國的稅務(wù)法的相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用于宣傳支出的廣告費如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進行扣除的。因而企業(yè)應(yīng)該積極地申報自身廣告費的支出，作為企業(yè)自身申請扣除的廣告費和企業(yè)所贊助的廣告費用應(yīng)該嚴格的進行區(qū)分。由總公司進行統(tǒng)一廣告費的列支會增加子公司的稅費，因而在這種情況下可以考慮讓企業(yè)的子公司來承擔一定的廣告費用，使得所有的廣告費能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃盡量不超過15的限額。

綜上所述，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)來必須要學習和利用好國家的減稅政策，使得企業(yè)的合法的利潤得到保證，為其進一步的發(fā)展提供資金的基礎(chǔ)。在各個地區(qū)房地產(chǎn)公司的項目開發(fā)過程中，通過財務(wù)納稅籌劃，有利于將企業(yè)的財務(wù)會計水平進行提高，同時為房地產(chǎn)企業(yè)贏得政策調(diào)條件下允許的合法利益，這能有效提高企業(yè)的資本增值和增強競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調(diào)控進行有力的發(fā)揮，配合大政策實現(xiàn)稅收這種隱形的杠桿功能，為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向國際大型企業(yè)邁進。

【參考文獻】

［1］華貴生，谷穎．新企業(yè)所得稅法變化及納稅籌劃思路轉(zhuǎn)換［J］．吉林工商學院學報．2009(05)

［2］韓清軒．企業(yè)合并過程的納稅籌劃:法律依據(jù)及方式選擇［J］．山東農(nóng)業(yè)工程學院學報．2014(03)

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【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn);會計處理;稅務(wù)處理;差異分析

《會計準則第3號―投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱3號準則)規(guī)定:投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或使資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。我們可以理解為投資性房地產(chǎn)是具有特殊目的(賺取租金或資本增值)的固定資產(chǎn)(房產(chǎn))或無形資產(chǎn)(地產(chǎn))。

一、投資性房地產(chǎn)初始計量

3號準則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量:外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出;自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成;以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關(guān)會計準則的規(guī)定確定,如滿足《企業(yè)會計準則第17號―借款費用》借款利息資本化規(guī)定的,借款利息應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。投資性房地產(chǎn)在稅法中的規(guī)定包含在固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中。不管固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)是自用的,還是出租的,抑或是外購的或自制的,其初始成本是購入價加上發(fā)生的相關(guān)稅費或者說其成本由直接歸屬于使該資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)發(fā)生的必要支出。因此,稅法將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理,其初始計量方法與會計相同。

二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

1.成本模式下會計與稅法處理基本相同

在成本模式下,投資性房地產(chǎn)的處理比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,對其計提折舊或攤銷;存在減值跡象的,還應(yīng)當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。稅法的規(guī)定基本與此相同,不過按照會計準則計提的資產(chǎn)減值準備稅法上不允許扣除,即:在其他條件相同的情況下,投資性房地產(chǎn)的賬面價值小于其計稅基礎(chǔ),導(dǎo)致可抵扣暫時性差異,產(chǎn)生了遞延所得稅資產(chǎn),賬務(wù)處理為:

借:遞延所得稅資產(chǎn)(可抵扣暫時性差異*所得稅率)

貸:所得稅費用

2.公允價值模式下會計與稅法處理差異顯著

投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定,有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的,應(yīng)當同時滿足下列條件:⑴投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;⑵企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

在公允價值模式下,資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的賬面價值隨著公允價值的波動而要進行調(diào)整,調(diào)整的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。在這種后續(xù)計量模式下,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷,也不計提減值。

在稅法上,投資性房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的一部分,其公允價值的波動并沒有得到承認,通常情況下不得調(diào)整其賬面價值,稅法不允許從應(yīng)納稅所得額中扣除,即:稅法上對投資性房地產(chǎn)仍應(yīng)計提折舊或攤銷。但下列特殊情況可以調(diào)整其賬面價值:國家統(tǒng)一規(guī)定的清產(chǎn)核資;將固定資產(chǎn)的一部分拆除;固定資產(chǎn)發(fā)生永久性損害,經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核,可調(diào)整至該固定資產(chǎn)可收回金額,并確認損失;根據(jù)實際價值調(diào)整原暫估價值或發(fā)現(xiàn)原計價錯誤等。因此,當投資性房地產(chǎn)的公允價值上升時,投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于其計稅基礎(chǔ),產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時性差異,確認遞延所得稅負債。

借:投資性房地產(chǎn)-公允價值變動

貸:公允價值變動損益

借:所得稅費用

貸:遞延所得稅負債(應(yīng)納稅暫時性差異*所得稅率)

當投資性房地產(chǎn)的公允價值下跌,導(dǎo)致其賬面價值小于其計稅基礎(chǔ)時,產(chǎn)生可抵扣暫時性差異,確認遞延所得稅資產(chǎn)。

借:公允價值變動損益

貸:投資性房地產(chǎn)-公允價值變動

借:遞延所得稅資產(chǎn)

貸:所得稅費用

三、投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換

1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

在成本模式下,投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換,應(yīng)當將被轉(zhuǎn)換資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值作為轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的入賬價值,不確認轉(zhuǎn)換損益,這與稅法規(guī)定相同。但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn),根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號),應(yīng)視同銷售確認相應(yīng)的所得,同時按視同銷售價格確認投資性房地產(chǎn)的計稅成本。

2.公允價值模式下的相互轉(zhuǎn)換

在公允價值模式下,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的,應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為其他資產(chǎn)的入賬價值,公允價值與賬面價值的差額計入當期公允價值變動損益。其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的,應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日非投資性房地產(chǎn)的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值,轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入公允價值變動損益,轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入所有者權(quán)益(資本公積-其他資本公積)。由此影響的當期損益,也會對當期企業(yè)所得稅費用產(chǎn)生影響。

當然,根據(jù)《企業(yè)會計準則第 18號―所得稅》的規(guī)定,我們知道由于公允價值的引入,導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎(chǔ)不一致,產(chǎn)生了暫時性差異,因而確認了遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債,影響了某個時期的所得稅費用,但從該資產(chǎn)的整個使用周期來看,遞延所得稅與所得稅費用的總和平衡的。

參考文獻

[1]財政部:《企業(yè)會計準則》,北京:經(jīng)濟科學出版社,2006年版.

篇10

關(guān)鍵詞：土地增值稅；納稅籌劃；利益最大化；臨界點籌劃法

近年來，營改增作為降低企業(yè)賦稅、提高企業(yè)經(jīng)營效益的調(diào)控手段，在運行實施過程中獲得了各行各業(yè)良好的評價。房地產(chǎn)的稅收成本核心是土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過合理和科學的納稅籌劃手段，降低土地增值稅負從而降低企業(yè)的稅負，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，成為當前管理者普遍關(guān)注的問題。

一、土地增值率臨界點稅收

控制土地增值稅的關(guān)鍵在于如何控制增值率，應(yīng)該采用四級超率進稅率來管控土地增值稅，土地增值稅率=（應(yīng)收稅款-可扣除項目金額）/可扣除項目金額，房地產(chǎn)項目如果在2016年4月30日之前取得施工許可證，可以采用增值稅簡易征收法作為應(yīng)稅最優(yōu)方案，可以將以下稅率控制在預(yù)定程度：增值稅率控制在5%，教育附加費控制在3%，城市建設(shè)維護費控制在7%。假設(shè)先扣除10%的房地產(chǎn)開發(fā)成本帶來的開發(fā)費用，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以享受加計扣除后的20%的開發(fā)成本費用，由此計算出增值稅率為0-200%的臨界點時，土地成本X和開發(fā)成本Y之間存在一定的比例關(guān)系。由此角度深入，可以根據(jù)應(yīng)稅收入和可扣除項目金額兩個方面進行納稅籌劃。增值率=增值額/可扣除項目金額，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，當可扣除項目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的銷售價格P時，土地增值稅免征，此價格即為普通住宅的免稅臨界點。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅面臨的問題

（一）增值稅核算問題首先，錯誤或不合理的增值稅方式會給房地產(chǎn)企業(yè)的核算過程中帶來巨大的影響。開發(fā)商在計算增值稅額的時候一定要注意分清住宅的商業(yè)性質(zhì)，普通住宅和商業(yè)住宅的增殖稅額是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免稅條款和優(yōu)惠政策，商業(yè)住宅有商業(yè)住宅的免稅條款和優(yōu)惠政策，如果不分清楚，統(tǒng)一使用一樣的免稅條款和優(yōu)惠政策來進行納稅籌劃會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)白白損失本不必要交的稅額。在現(xiàn)實的核算過程部分企業(yè)對于商業(yè)住宅和民用住宅的意識淺薄，不在這兩者之間多加區(qū)分，只是在竣工后以建筑面積分攤費用，導(dǎo)致企業(yè)白白損失很多經(jīng)營成本。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售定價環(huán)節(jié)時要根據(jù)當?shù)厍闆r合理定價，如果指定的價格超過了30%、50%、100%、200%幾個數(shù)值，要權(quán)衡價格帶來的收益是否與優(yōu)惠政策的減免程序沖突，不能單單考慮定價后帶來的收益，也要考慮到過高的定價是否會得不償失，損失部分的優(yōu)惠政策。土地增值稅的稅率跟銷售價格的高低息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況衡量利弊，從而選擇適合自己的方法。最后，房地產(chǎn)企業(yè)臨界點在20%的前提下，符合開發(fā)普通住宅的標準，可以考慮調(diào)整銷售價格，享受土地增值稅減免政策。

（二）經(jīng)營成本問題房地產(chǎn)企業(yè)竣工之后的利益費用關(guān)乎著房地產(chǎn)經(jīng)營成本是否發(fā)生稅務(wù)風險的關(guān)鍵。土地增值稅的稅率會根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)扣除利息的操作手法不同而產(chǎn)生差異。房地產(chǎn)企業(yè)如果持有土地使用權(quán)，并且房地產(chǎn)開發(fā)成本的利益保持在5%以上，則推薦采用據(jù)實扣除法。當房地產(chǎn)企業(yè)持有土地使用權(quán)并且房地產(chǎn)開發(fā)成本的利益在5%以下，則推薦采用比例扣除法。房地產(chǎn)企業(yè)想要減免土地增值稅的方法有很多，例如選擇一些控制的房地產(chǎn)建筑對外出租，作為商業(yè)用房或者普通住宅，這些房屋根據(jù)有關(guān)現(xiàn)行稅法是可以免征土地增值稅，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的項目增值率?，F(xiàn)有房地產(chǎn)的市場競爭激烈一線城市的房屋可謂是“寸金寸土”，房地產(chǎn)可以通過建設(shè)房屋租聘，另辟蹊徑，避開正面市場上異常焦灼的競爭，轉(zhuǎn)攻對房屋需求有異常強烈需求卻沒有足夠資金買賣房屋的人群?？梢酝ㄟ^大盤運營，將一些房屋分布出租，建設(shè)醫(yī)學等大型公共設(shè)施，積攢社會正面影響力，構(gòu)建自身企業(yè)形象，保持穩(wěn)定的客流量和業(yè)績。

三、房地產(chǎn)全生命周期的土地增值稅納稅籌劃

（一）針對房屋類型的納稅籌劃對毛坯房類房屋進行納稅籌劃時要注意裝修前后的毛坯房在有關(guān)稅法中的稅收優(yōu)惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可選擇裝修毛坯房，提高毛坯房內(nèi)在價值，避免土地增值稅。也可以選擇將普通毛坯房以標準住宅的形式出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，也可以免交土地增值稅。但通過一些實際案例相比，裝修毛坯房所獲得的的凈利潤更高，僅僅增加部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，卻能享受到稅收政策帶來的優(yōu)惠，對于買賣雙方是一個雙贏的方案。開發(fā)住宅為精裝修房，可采用分散營業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收來源是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅實行超率累進稅率，即所謂的稅率會跟著房產(chǎn)增值率的提升而提升。房地產(chǎn)的銷售價格如果通過合理的手段進行分解就能大大的降低房地產(chǎn)的增值率，房地產(chǎn)的土地增值稅也會因此而大大降低。很多房地產(chǎn)為了避免增值稅率過高在出售前都會選擇簡單裝修，可單獨核算裝修部分的稅率，將與客戶的合同分為兩個，一個為房屋出售合同，一個為裝修合同，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進行納稅籌劃。

（二）項目規(guī)劃設(shè)計的土地增值稅納稅籌劃在規(guī)劃設(shè)計項目初期，開發(fā)項目的建筑面積、業(yè)態(tài)組合、公共設(shè)施等方案都會給后期的土地增值稅和稅負帶來直接影響，針對此階段的籌劃方案有：普通住宅的免稅臨界點籌劃、實現(xiàn)籌劃選擇清算項目單位、投入配套的公共設(shè)施籌劃等方案。

（三）項目施工階段的土地增值稅納稅籌劃在房地產(chǎn)項目施工階段，主要采取籌劃可扣除項目金額和增加配套公共設(shè)施的投入等。已知，普通住宅的增值率為21.36%，不能滿足低于20%的增值率的免稅規(guī)定。運用臨界點籌劃法，可扣除項目金額滿足普通住宅小于20%的增值率。在施工開始階段會計人員應(yīng)做好以下稅務(wù)籌劃：第一，在房地產(chǎn)企業(yè)采購過程中，綜合考慮供應(yīng)商的報價和因素,如所得稅扣除等因素。為財務(wù)人員的會計處理提供直接參考,房地產(chǎn)企業(yè)和建筑的一般納稅人適用稅率為11%,建筑業(yè)企業(yè)開出的增值稅抵扣發(fā)票，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅收負擔,能夠減輕財務(wù)人員核算的壓力。第二，提高財務(wù)人員質(zhì)量,人力資源部門在招聘財務(wù)人員應(yīng)該精益求精,注重員工是否具有高尚的職業(yè)道德和專業(yè)精神,以確保會計部門的先進,同時,定期向財務(wù)人員專業(yè)技術(shù)培訓,盡量避免發(fā)生錯誤。