導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收籌劃 合理避稅

一、籌建融資環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)籌建環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)行業(yè)的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權(quán)和籌集所需的資金。這個階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及籌資方式不同對企業(yè)所得稅的影響。在房地產(chǎn)投入資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)階段則將涉及到土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅金及附加等多個稅種?；I建環(huán)節(jié)對籌資方式的合理選擇和對土地增值稅進(jìn)行合理籌劃不僅可以有效控制當(dāng)期的稅收負(fù)擔(dān)，而且對于整個行業(yè)后期經(jīng)營中的稅負(fù)也有相應(yīng)的緩解作用。

2、稅收籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)前期需要投入巨額的資金，企業(yè)本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少?，F(xiàn)在我國資本市場上的融資方式可以歸結(jié)為三類，即企業(yè)自身資金積累、債務(wù)融資（向金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行債券和向其他企業(yè)借款）和權(quán)益融資（企業(yè)內(nèi)部融資和公開上市發(fā)行股票融資）。在三類融資方式中，企業(yè)自身資金積累大代表企業(yè)經(jīng)營狀況良好，但是企業(yè)一時動用較大的自身積累不僅可能影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要面臨雙重交稅的負(fù)擔(dān)；由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)，融資金額需求也很大，因而會支付較大的利息成本，不過借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業(yè)所得稅的總額；更多的企業(yè)愿意使用權(quán)益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關(guān)部門在房地產(chǎn)籌建初期就應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身能力和成長需要，進(jìn)行合理稅收負(fù)擔(dān)考慮，選擇合理的籌資方式。

在正式立項開發(fā)建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷售環(huán)節(jié)，但是對這部分稅收進(jìn)行合理籌劃需要在建筑開發(fā)環(huán)節(jié)展開。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)該全部增值額進(jìn)行計稅。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%。在這種規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)征稅的臨界點(diǎn)和累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)，可以合理安排建筑環(huán)節(jié)的物資使用或者人工程序，適當(dāng)?shù)脑黾映杀?；這樣一來，在一定程度上增加扣除項目的金額，達(dá)到合理避稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)10000萬元取得某土地使用權(quán)，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。企業(yè)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和材料人工成本等進(jìn)行合理預(yù)算可知，整個項目完工后可扣除項目金額為5000萬元，項目銷售預(yù)計為18200萬元。此時，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業(yè)需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬元。如果企業(yè)對項目成本進(jìn)行調(diào)整，使可扣除項目增加200萬，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿足條例規(guī)定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個過程雖然增加了200萬的成本支出，但是可以為企業(yè)節(jié)約960萬的稅負(fù)。這部分的成本支出可以用在公共設(shè)施的建設(shè)方面，可以在有效避稅的基礎(chǔ)上，提高商品房的品質(zhì)，有利于品牌的建立。

二、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中，營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費(fèi)用為基數(shù)計稅的，它又是城建稅、教育費(fèi)附加計稅的基礎(chǔ)，同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是，土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價密切相關(guān)，因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營業(yè)稅的籌劃策略

對營業(yè)稅進(jìn)行籌劃的直接目的就是降低營業(yè)稅的納稅基數(shù)，合理剝離價外費(fèi)用，恰當(dāng)分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價外費(fèi)用和進(jìn)行稅率分離兩個方面進(jìn)行展開。

（1）剝離價外費(fèi)用

根據(jù)我國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費(fèi)用。在房地產(chǎn)銷售中，為了吸引客戶和提供更好的房源，房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設(shè)施和服務(wù)（如有線電視安裝費(fèi)、煤氣天然氣初裝費(fèi)、水表電表初裝費(fèi)等）提供到位。這部分代收的價外費(fèi)用需要計入銷售總額，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的納稅總額，需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的物業(yè)公司，負(fù)責(zé)這些代收費(fèi)用的收取，將這些費(fèi)用從總銷售收入中剝離，進(jìn)而減小營業(yè)稅的計稅金額。

例如，某企業(yè)年度總代收費(fèi)用為1000萬，這部分費(fèi)用不僅要按照5%的比例繳納營業(yè)稅50萬，還要繳納城建稅和教育費(fèi)附加5萬左右，相應(yīng)的契稅和印花稅也會相應(yīng)增加；如果設(shè)立專門的物業(yè)公司，只要保證其經(jīng)營成本低于這部分稅負(fù)總和，對于企業(yè)都是有利的。

（2）分離稅率

由于市場需求的變化，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進(jìn)行銷售，則需要對總價款繳納營業(yè)稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅征收稅率是5%，而建筑業(yè)的營業(yè)稅征收稅率則是3%。針對這種政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨(dú)成立裝修公司，負(fù)責(zé)獨(dú)立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價款節(jié)約2%的稅負(fù)。或者，企業(yè)也可以將裝修業(yè)務(wù)承包給專門的裝修公司，只負(fù)責(zé)銷售毛坯房，然后提供裝修業(yè)務(wù)的聯(lián)絡(luò)服務(wù)。

3、土地增值稅的稅收籌劃

籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對土地增值稅的籌劃進(jìn)行了一定的分析，銷售環(huán)節(jié)的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。

由于土地增值稅適用的是超額累進(jìn)稅率，充分應(yīng)用稅收稅率變動臨界點(diǎn)，合理制定商品房銷售定價，可以有效增加企業(yè)稅后利潤。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，完工后計算的可扣除項目金額為800萬元，而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價為1210萬元，（1210-800）/800>50%，則應(yīng)繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬元，稅后利潤為1210-800-164=246萬元；如果企業(yè)將自身商品房價格定為1190萬元，則20%（1190-800）/800

另外，企業(yè)還應(yīng)該合理利用相關(guān)的免稅或者稅收優(yōu)惠的臨界點(diǎn)，合理安排銷售，采用上述的承包裝修任務(wù)等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。

三、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多，在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意，進(jìn)行合理的稅收籌劃，才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計算過程中，會有一些相關(guān)的抵稅項目以減少企業(yè)稅收，但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象，因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策，合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成，借用時間價值或者費(fèi)用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主，并確定收入，就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實人防工程不可出售，企業(yè)可以將其租給業(yè)主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個年度，有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn)，用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅，用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時，也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)等。同樣，這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營業(yè)稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營業(yè)稅。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，經(jīng)營周期長。企業(yè)在經(jīng)營中需要支付多項巨額的稅金，企業(yè)應(yīng)該針對不同環(huán)節(jié)進(jìn)行事先稅負(fù)預(yù)測和合理籌劃，盡量減少稅務(wù)業(yè)務(wù)中的誤區(qū)和風(fēng)險，正確運(yùn)用稅收政策，合理規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)，提高稅后凈利潤。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳永健.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[D].西南財經(jīng)大學(xué)，2010

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 風(fēng)險

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競爭力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國家財務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進(jìn)行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現(xiàn)各種風(fēng)險，企業(yè)需要通過一系列措施對這些風(fēng)險進(jìn)行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險主要有：

（一）法律風(fēng)險

我國的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國家稅務(wù)機(jī)關(guān)會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進(jìn)行約束和限制，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對法律沒有深刻的認(rèn)識，導(dǎo)致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風(fēng)險

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中地位越來越重要，但是目前我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風(fēng)險。

（三）財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個環(huán)節(jié)都需要對資金進(jìn)行合理的掌控。我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會擴(kuò)大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟(jì)收益的同時，面臨的財務(wù)風(fēng)險也越大。

（四）行業(yè)風(fēng)險

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟(jì)增長、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動全身”，如果沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃，就會帶來巨大的風(fēng)險。

二、我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合法進(jìn)行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行各項工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當(dāng)前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體和國外經(jīng)濟(jì)主體共同競爭的收稅局勢，對稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個特點(diǎn)就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認(rèn)的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復(fù)雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進(jìn)行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險

對企業(yè)稅收進(jìn)行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險減小。房地產(chǎn)行業(yè)因為規(guī)模相對較大，所以只有高水準(zhǔn)的財務(wù)管理活動，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個方面進(jìn)行。

（一）重視專業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，對人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學(xué)習(xí)財稅知識，加強(qiáng)與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業(yè)的建議

在進(jìn)行重大決策時，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進(jìn)行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況結(jié)合在一起，可以有效的對企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險進(jìn)行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)決策時，應(yīng)及時將稅務(wù)籌劃工作跟進(jìn)，企業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計出合理的稅收方案，同時需要加強(qiáng)稅收方案中經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險的評估，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門根據(jù)稅收方案進(jìn)行實施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動實施過程中，也要對經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險進(jìn)行實時評估，并進(jìn)行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應(yīng)總結(jié)評價，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認(rèn)識到其存在的風(fēng)險，密切關(guān)注國家相關(guān)政策，做好風(fēng)險防范措施，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場動態(tài)，從實際出發(fā)，適時地對企業(yè)的稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風(fēng)險，為了有效的對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險進(jìn)行控制，就要充分的認(rèn)識企業(yè)風(fēng)險，密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對稅收政策的學(xué)習(xí)，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運(yùn)營成本下，實現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)收益和低風(fēng)險，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹光敏.如何有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2013；5：114-116

[2]劉貞香.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險的有效控制[J].經(jīng)濟(jì)視野，013；23：186-187

篇3

關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營方式，規(guī)避土地增值稅。

過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！痹S多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財政部和國家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號—借款費(fèi)用（財會[2006]3號）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計算土地增值稅時，許多房地產(chǎn)公司把此項借款費(fèi)用作為加計扣除的基數(shù)，不僅加計扣除了開發(fā)成本的20%，在計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時還作為5%的計算基數(shù)給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購房款掛在往來賬面。

將預(yù)售購房款掛為往來賬，個別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。

開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無法進(jìn)行整個項目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險，筆者就此從以下幾點(diǎn)來談?wù)勛陨眢w會。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險。對此，企業(yè)財務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險意識。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國六條”、“國八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預(yù)計出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財務(wù)部門建立各項稅種測算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計算出準(zhǔn)確的預(yù)計稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關(guān)部門按照計劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實時調(diào)整，財務(wù)部門及時跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個臨界點(diǎn)上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發(fā)成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務(wù)院令第512號）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則（國務(wù)院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.

[3]《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.

篇4

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，在國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。為抑制房價過快增長，維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，我國出臺了多項關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策。由于國家調(diào)控力度不斷加大，市場競爭日益激烈，有效控制成本就尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅種多，稅收負(fù)擔(dān)較重，由于內(nèi)部成本費(fèi)用壓縮空間有限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常通過稅收籌劃以有效的降低稅收成本。與此同時，國家出臺了一系列稅收法律法規(guī)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

稅收籌劃的基礎(chǔ)是生產(chǎn)經(jīng)營活動，依據(jù)是現(xiàn)行法律法規(guī)，通過合理實施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達(dá)到防范涉稅風(fēng)險的目的，進(jìn)而實現(xiàn)納稅人權(quán)益最大化。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)之一，具有供應(yīng)鏈長、風(fēng)險高、地域性強(qiáng)、投資大、周期長等特點(diǎn)，在整個生命周期內(nèi)涉及了諸多稅種，為房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃提供了充足的空間。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時還需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)開展具有自身特色的稅收籌劃。

1.納稅臨界點(diǎn)籌劃法

納稅臨界點(diǎn)籌劃法即在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時，納稅人通過減少收入或增大支出，避免承擔(dān)較重的稅收。納稅臨界點(diǎn)籌劃法適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通住宅土地增值稅具有稅收優(yōu)惠政策的情況下。我國稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點(diǎn)”。

基于以上規(guī)定，如果出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在臨界點(diǎn)20%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理控制出售價格或適當(dāng)增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達(dá)到享受該項稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點(diǎn)附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點(diǎn)相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法

稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風(fēng)險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹(jǐn)慎選擇。我國稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓，則需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在滿足以下條件時，繳納營業(yè)稅的稅目為“服務(wù)業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開發(fā)初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”全額繳納營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用我國的各項稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場競爭力。

3.兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法

房地產(chǎn)銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，也就是說房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法，通過分解房地產(chǎn)銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時如已進(jìn)行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，借助兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當(dāng)財務(wù)風(fēng)險可控制時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當(dāng)期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時，應(yīng)將利息支出進(jìn)行資本化；如果處于盈利年度，則應(yīng)將利息支出進(jìn)行費(fèi)用化，從而最大化成本費(fèi)用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應(yīng)納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過合理安排經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，將納稅期限向后推遲，實現(xiàn)資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當(dāng)于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認(rèn)收入及納稅所得額，同時盡早列支費(fèi)用并及時入賬使其能夠在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。

6.會計政策選擇籌劃法

我國會計準(zhǔn)則規(guī)定，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務(wù)結(jié)果也不同。對于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進(jìn)先出法還是加權(quán)平均法，均會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損益，進(jìn)而影響其應(yīng)繳納稅額。通過合理計提固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的減值和壞賬準(zhǔn)備，企業(yè)可以合理控制損益項目的列支和扣除。

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險

在金融危機(jī)中，房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴(yán)重的沖擊，同時伴隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的延伸，相繼出臺了一些政策和措施，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說可謂雪上加霜。以至于現(xiàn)在出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂等情況。目前，如何在不違反國家相關(guān)政策下，提升企業(yè)利潤、增強(qiáng)企業(yè)的競爭能力等是所有房地產(chǎn)公司必須得面臨和解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是在以不違反我國稅收政策的前提下，以提高利潤為目的的稅收謀劃手段，它是整個房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理的最重要的部分之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險

稅收籌劃風(fēng)險是指房地產(chǎn)公司做出的納稅籌劃因各種因素的變動而和實際納稅金額所產(chǎn)生的偏差。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險中存在以下幾種風(fēng)險：

（一）法律風(fēng)險

由于我國房地產(chǎn)的起步比較晚，企業(yè)的稅收籌劃還不成熟，因此經(jīng)常會出現(xiàn)打法律球的現(xiàn)象，于是在不經(jīng)意間就演變成了漏稅偷稅，而后被稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)抓住，輕則罰款，重則會對項目相關(guān)人員進(jìn)行刑事訴訟。所以說稅收籌劃承擔(dān)著較大的法律風(fēng)險，其稅收籌劃不清的情況對房地產(chǎn)企業(yè)來說可以說是一顆“定時炸彈”，是極其危險的。

（二）經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)項目投資一般范圍比較廣，包括前期設(shè)計費(fèi)用、土地成本、施工成本、營銷成本、管理成本、財務(wù)費(fèi)用等，幾乎牽扯到了所有部門和囊括了各種業(yè)務(wù)，其所產(chǎn)生的土地稅、企業(yè)稅等稅務(wù)資金都比較大。再加上，受經(jīng)濟(jì)全球化一體化的影響，市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)速度加快，可謂是瞬息萬變，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃就變得更難把握，公司面臨的經(jīng)營風(fēng)險也更高。很多房地產(chǎn)公司往往就是因為一時的疏忽，忽略了稅收籌劃所需的投資成本，而給公司帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，加大了公司稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（三）執(zhí)行風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的最終目的還是為了能夠合理避稅，這是一種合法的行為。我國政府一般會根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、市場調(diào)查結(jié)果、人民生活水平狀況等來做出對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)范與控制，如調(diào)整稅收政策等。雖然只是一小面，但對房地產(chǎn)企業(yè)來說卻是足以影響公司整個項目的正常運(yùn)營，使得稅收籌劃執(zhí)行困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的原因

（一）稅收籌劃人員風(fēng)險意識差

稅收籌劃人員的工作是根據(jù)項目建設(shè)情況和國家相關(guān)政策來預(yù)估公司項目所要交的稅收資金，將它控制在一個合理的范圍內(nèi)。由于沒有人能準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展情況，因為它受太多不確定因素的影響，所以投資風(fēng)險性高。稅收籌劃人員正是因為深知這一點(diǎn)，以市場信息不易把握為借口，放松了警惕，懈怠了對稅收籌劃的風(fēng)險認(rèn)識，他們認(rèn)為，即使稅收籌劃出錯了，也怪不到他們身上。

（二）稅收籌劃機(jī)制不完善

要做出來一份稅收籌劃項目需要各部門的通力配合。土地資金、建設(shè)成本、管理銷售費(fèi)用等等公司的分散投資是由各個不同的部門所執(zhí)行，但因為他們的工作進(jìn)度也不一樣，而公司也沒有嚴(yán)格的條例規(guī)定所有稅收籌劃部門必須做出一份完美的預(yù)算、執(zhí)行方案，因此，他們都抱著誤差是可以存在的這種心態(tài)做出投資方案。所以，稅收籌劃部門要想得到準(zhǔn)確無誤的數(shù)據(jù)幾乎是不可能的。通常情況下，它只能得到一個大概的數(shù)據(jù)。

（三）稅收籌劃作用被夸大

很多的房地產(chǎn)公司認(rèn)為稅收籌劃是無所不能的，因而習(xí)慣性的去依賴它。其實，這種做法是錯誤的，稅收籌劃只是房地產(chǎn)公司財務(wù)管理方面的一部分，作用是有限的。不僅如此，它受各種因素的影響，還受一定條件的制約，可變性過大，并不能作為一個行之有效的依據(jù)去進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)管理。但事實情況卻是，有些房地產(chǎn)公司并沒有認(rèn)清到這一點(diǎn)，覺得只要稅收籌劃做出來就萬事大吉了，無視市場經(jīng)濟(jì)的變動，忽略國家新出的法律政策，最終落得了罰款、甚至倒閉的地步。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的措施

（一）增強(qiáng)風(fēng)險意識，提高稅收籌劃人員自身素質(zhì)

防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的工作是一項具有高度科學(xué)、技術(shù)性的經(jīng)濟(jì)活動，相應(yīng)的對稅收籌劃人員的要求也要高一些。熟悉我國的各項法律條文，了解財務(wù)會計以及房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的各項知識等都是每一位稅務(wù)籌劃人員必須具備的基本素質(zhì)。除此之外，稅收籌劃人員還應(yīng)該具備項目籌劃能力、對市場經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)測能力，并且還要能夠配合公司其他各個部門的工作。但最主要的還是稅收籌劃人員要有強(qiáng)烈的風(fēng)險意識、責(zé)任意識，不要過分的去依賴已有數(shù)據(jù)，要做到居安思危，凡事從幾種不同的角度去看待問題。這一點(diǎn)是需要稅收籌劃人員自己努力才能做到的。還有一點(diǎn)就是從企業(yè)出發(fā)，做好企業(yè)文化宣傳，提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)，這樣才能更好的做好企業(yè)稅收籌劃。

（二）健全稅收籌劃機(jī)制，加強(qiáng)與稅務(wù)部門的聯(lián)系

房地產(chǎn)公司應(yīng)建立一套完整的管理制度，很好的把各個部門聯(lián)系起來，促進(jìn)部門與部門之間的溝通，方便各部門之間交換信息，在最短的時間內(nèi)開展項目合作與執(zhí)行。要想做到這些，首先就得設(shè)置監(jiān)管部門，同時明確劃分責(zé)任范圍，使之相互監(jiān)督，認(rèn)真工作。其次，要改變公司領(lǐng)導(dǎo)層的管理方式。應(yīng)該摒棄一直以來只注重大項目，而不過問小項目的工作方法，在公司內(nèi)部起好帶頭作用，重視每一項工作，事無巨細(xì)。還應(yīng)時不時地去各部門了解情況，要讓員工知道領(lǐng)導(dǎo)對他們的器重。這樣可以激發(fā)員工的工作熱情，使之全身心

（三）正確看待稅收籌劃作用，注重稅收籌劃方案的綜合性

稅收籌劃只是稅收籌劃的工作人員根據(jù)眼前的情況，分析未來項目發(fā)展的可能性做出的納稅資金預(yù)算，并不是完全的與事實情況相符的。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該充分認(rèn)識到稅收籌劃的作用，準(zhǔn)確把握稅法政策，密切注視稅法的變動，時刻更新稅收籌劃計劃。但是，光這一點(diǎn)還不夠，最主要的是要樹立正確的納稅意識，不要想著以“我不知道稅法改了”、“因為稅收籌劃錯了忘記納稅”等任何借口為自己開脫而去做些違法亂紀(jì)、偷稅、漏稅等事情。

參考文獻(xiàn)：

篇6

一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)與稅負(fù)情況

1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)也因其經(jīng)營活動及開產(chǎn)品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購置和整體、房屋的開發(fā)和建設(shè)都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經(jīng)營活動的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預(yù)付款項都是維持項目運(yùn)作的重要資金來源。所以房地產(chǎn)行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿也往往較高。房地產(chǎn)行業(yè)還具有高經(jīng)營風(fēng)險的特性。因為房地產(chǎn)項目的投資額度較大、投資周期較長，導(dǎo)致行業(yè)的投資回報流動性相對較低。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關(guān)，幾時結(jié)構(gòu)、質(zhì)量完全相同的產(chǎn)品也可能因位置的區(qū)別而導(dǎo)致價格大相徑庭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場，業(yè)務(wù)布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營危機(jī)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)情況。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻(xiàn)。在過去的數(shù)十年里，房地產(chǎn)行業(yè)是我國所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅占國家總稅收比重也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重，可見我國的房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)還是偏重。除了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產(chǎn)的項目開發(fā)流程上來看：在獲取土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實行差別定額稅率。在開發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產(chǎn)項目銷售轉(zhuǎn)讓階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照不動產(chǎn)交納5%的營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進(jìn)稅率。在房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)項目時，企業(yè)還需要租金交納營業(yè)稅與房產(chǎn)稅。同時，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷售狀況按季度預(yù)交企業(yè)所得稅，在年度終了后進(jìn)行匯繳清算。由此可見，我國的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔(dān)的納稅義務(wù)較重。根據(jù)測算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)通常會達(dá)到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國的“營改增”總體規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)短期內(nèi)進(jìn)一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法

1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿往往較高，擁有大量的負(fù)債。因此如何選擇企業(yè)融資及財務(wù)費(fèi)用處理方式而實現(xiàn)企業(yè)的稅負(fù)最小化是的企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得借款用于一般運(yùn)營時，借款的利息費(fèi)用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時，則計入開發(fā)成本。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性會通常使企業(yè)的會計業(yè)績產(chǎn)生波動，當(dāng)企業(yè)的業(yè)績?yōu)樘潛p時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將借款的財務(wù)費(fèi)用資本化，應(yīng)變在后續(xù)會計期間進(jìn)行攤銷;當(dāng)企業(yè)取得正的業(yè)績時，應(yīng)當(dāng)將借款的財務(wù)費(fèi)用盡量費(fèi)用化，從而減少當(dāng)期的應(yīng)納稅額。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)控制取得融資成本的限額及加強(qiáng)企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產(chǎn)生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。

資本市場是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過股權(quán)融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視通過發(fā)行債券來融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M(fèi)用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負(fù)。

2.產(chǎn)品銷售的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房等產(chǎn)品屬于高價值商品，在銷售時會產(chǎn)生較高的稅負(fù)。我國的稅法規(guī)定通過直接銷售或預(yù)收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業(yè)稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分期付款的方式銷售房地產(chǎn)，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調(diào)節(jié)企業(yè)稅負(fù)之外，企業(yè)還可以通過調(diào)節(jié)開發(fā)項目的銷售結(jié)算方式來降低企業(yè)的整體稅負(fù)。由于我國的土地增值稅實行超率累進(jìn)型，當(dāng)商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導(dǎo)致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結(jié)算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負(fù)。例如某房地產(chǎn)公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結(jié)算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應(yīng)繳納稅額為38萬元。因此，該企業(yè)可以通過合理的合并項目銷售結(jié)算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負(fù)。另外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納少量營業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負(fù)。

3.組織架構(gòu)的稅收籌劃。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在各地進(jìn)行擴(kuò)張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團(tuán)公司提供了基礎(chǔ)，而企業(yè)成立集團(tuán)公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進(jìn)行納稅的最終目的是要降低其整體稅負(fù)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，而集團(tuán)公司可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和財務(wù)狀況進(jìn)行主營業(yè)務(wù)分割和調(diào)整，可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的適用稅率高低進(jìn)行合理的關(guān)聯(lián)交易。例如集團(tuán)的核心控股公司往往設(shè)立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團(tuán)公司可以通過合理的手段調(diào)整業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)移利潤至其中，從而降低了稅負(fù)。另外，集團(tuán)公司在進(jìn)行擴(kuò)張時可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對兩種方案的稅負(fù)進(jìn)行測算，從而選擇最有利于集團(tuán)的方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要注意的問題

1.納稅籌劃應(yīng)該從整體布局。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，納稅環(huán)節(jié)也較多，因此企業(yè)的納稅籌劃必須從企業(yè)的整體經(jīng)營的角度出發(fā)。從項目的規(guī)劃設(shè)計，土地的獲取和項目開發(fā)建設(shè)等等環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把控，按照企業(yè)的整體稅后利益最大化籌劃設(shè)計，而不能僅僅考慮項目建設(shè)的某一環(huán)節(jié)的稅負(fù)最低。例如企業(yè)在拿地之后的規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)就應(yīng)當(dāng)考慮到其預(yù)計開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)問題，若開發(fā)建設(shè)大戶型住宅等高端產(chǎn)品則不能享受到國家的標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優(yōu)惠。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃是與其經(jīng)營計劃和整個開發(fā)流程都息息相關(guān)的，并不能片面、獨(dú)立地看待。

篇7

隨著國家調(diào)控力度的不斷加大,加上日益激烈的市場競爭,我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用成本的壓縮空間越來越小。作為房地產(chǎn)企業(yè)外部成本的稅收,其數(shù)額的多少極大地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益?？茖W(xué)的本文作者：黃曉暉作者單位：廣西欽能電力集團(tuán)有限公司

稅收籌劃,對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的競爭實力乃至促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。針對新企業(yè)會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)稅收及稅收籌劃的影響,本文立足于稅收環(huán)境的變化,通過多視角挖掘宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的空間及關(guān)注點(diǎn),在其基礎(chǔ)上建立具體背景下的籌劃方案,旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效、具有實踐意義的稅收籌劃思路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略

1.房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備工作包括規(guī)劃審批、設(shè)計施工、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等,此階段是房地產(chǎn)項目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié),也是稅收籌劃的關(guān)鍵。首先是子公司和母公司的選擇,前者具有獨(dú)立法人資格,可以進(jìn)行獨(dú)立核算,后者則不具備此條件,也即子公司可以獨(dú)立承擔(dān)納稅風(fēng)險,而分公司與總公司則是共同承擔(dān)納稅風(fēng)險。但一般情況下,選擇分公司具有以下優(yōu)點(diǎn):稅務(wù)部門對分公司的監(jiān)管相對要松,且項目初期分公司往往處于虧損狀態(tài),可以抵消總公司利潤,減輕企業(yè)稅負(fù),分公司與總公司之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移不必承擔(dān)納稅義務(wù),可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本;其次,新建和并購的選擇,房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的來源有兩個:國家購買和從其他單位購買,從其他單位購買具體的操作方式可以是成立新公司購買土地或是并購出售土地企業(yè)的股權(quán),從稅法上來看,第二種操作方式的土地使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移,因此無需繳納契稅,利于企業(yè)節(jié)稅,降低企業(yè)成本;再次,籌資方式的稅收籌劃,資金占用大是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn),而房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式可以分為負(fù)債籌資和權(quán)益籌資,前者的利息可以在稅前扣除,后者的股息不能作為費(fèi)用列支。

2.房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃

一是,借款費(fèi)用資本化,根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定,在當(dāng)期企業(yè)所得稅中無法扣除資本化的借款費(fèi)用,而對于成本對象完工后的借款費(fèi)用則可以作為財務(wù)費(fèi)用直接扣除,因此對于不同時期完工的開發(fā)產(chǎn)品,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)獨(dú)立核算,這樣可以相應(yīng)的減少企業(yè)所得稅支出;二是,利息扣除方式,計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時的利息費(fèi)用在會計處理上市不同的,前者在開發(fā)完工前計入成本,在開發(fā)完工后計入期間費(fèi)用,而計入成本的利息費(fèi)用只有當(dāng)房產(chǎn)出售時才能抵扣,同時對于土地增值稅,根據(jù)稅法規(guī)定,當(dāng)利息費(fèi)用較大時應(yīng)提供證明據(jù)實扣除,而當(dāng)利息費(fèi)用較少時,則可不計入分?jǐn)偟睦?且可多扣除相關(guān)開發(fā)費(fèi)用,降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本;三是,按照開發(fā)種類分別核算增值額,即分別核算不同開發(fā)種類的增值稅,以減少稅負(fù);四是,稅前扣除項目,新企業(yè)所得稅法的稅前扣除項目較多,包括可全額扣除的項目,如折舊、交通費(fèi)等,按照稅收標(biāo)準(zhǔn)列支的費(fèi)用,如業(yè)務(wù)招待費(fèi),可以遞延到下期扣除的項目,如廣告費(fèi),不能扣除的項目,如罰款;五是,預(yù)提費(fèi)用處理,稅法與會計核算對預(yù)提費(fèi)用的處理方式是不同的,雖然房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)完工后可以合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入,并按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的計稅成本,但實際中還未完工的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施在稅法上是不允許列支的,這可能增加企業(yè)稅收支出。

3.銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃

一是,銷售價格稅收籌劃,當(dāng)前土地增值稅實行四級累進(jìn)稅率,同時為鼓勵普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的開發(fā),規(guī)定其相關(guān)增值稅率為超過20%的暫不征收土地增值稅,此時不同的售價可能增加或減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤,在此情況下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用起征臨界點(diǎn)進(jìn)行定價,以減輕企業(yè)稅負(fù),增加企業(yè)凈利潤;二是,銷售收入分解稅收籌劃,例如通過設(shè)立專門的房產(chǎn)銷售公司來減輕土地增值稅和企業(yè)所得稅,通過簽訂裝修合同分解銷售收入以合理規(guī)避裝修部分的土地增值稅和營業(yè)稅,給企業(yè)帶來節(jié)稅利益,通過區(qū)分代收收入以減少銷售收入,降低企業(yè)所得稅負(fù),通過折扣銷售,將銷售價款與折扣額開在同一發(fā)票上,以折扣后的價款為營業(yè)額來繳納營業(yè)稅。

4.保有環(huán)節(jié)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)未出售的房屋常以出租的方式進(jìn)行經(jīng)營,而房屋租賃行為中涉及的稅種主要包括營業(yè)稅(5%)、個人所得稅(20%)、房產(chǎn)稅(12%),以及城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及教育費(fèi)附加等,從租賃方或承租方的角度來看,房屋租賃名義稅負(fù)較重,稅負(fù)水平占全部租賃收入的30%-40%。因此需要對保有環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃。首先,變房屋出租為投資業(yè)務(wù),對尚未出售的房產(chǎn)以出租形式賺錢租金,具有較大的稅負(fù),而將這部分房產(chǎn)以投資入股的形式來參與被投資方的利潤分配則可以有效降低企業(yè)稅負(fù);其次,先租后售的稅收籌劃,房地產(chǎn)企業(yè)都存在大量的銀行貸款,會有大量的費(fèi)用需要在稅前扣除,因此企業(yè)可以以先租后售的形式持有房產(chǎn),期間企業(yè)所得稅較少,總體來說對企業(yè)是有利的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實務(wù)

1.營業(yè)稅的稅收籌劃

從自建和代建模式選擇的角度來看營業(yè)稅的稅收籌劃。案例:某企業(yè)以1億元的價格購得一塊土地,擬建一棟酒店,成本為2億元,建成后轉(zhuǎn)讓給乙酒店管理公司,價格為3.45億元,其中土地增值稅為2%的預(yù)征率。(1)自建模式,某企業(yè)的營業(yè)稅34500*5%=1725萬元,土地增值稅34500*2%=690萬元,乙公司契稅=34500*5%=1725萬元;(2)代建模式,某企業(yè)的營業(yè)稅為0,代建營業(yè)稅=4500%5%=225萬元,土地增值稅=10000*2%=200萬元,契稅=1000*5%=500萬元。從以上兩種開發(fā)模式來看,自建的營業(yè)稅稅額大,擠占企業(yè)資金,而代建模式的稅負(fù)較輕,但應(yīng)避免稅收征管上可能的風(fēng)險。

2.土地增值稅稅收籌劃

某開發(fā)項目共分為兩部分,一是普通住宅項目,銷售收入18000萬元,一是洋房項目,收入為91000萬元,而開發(fā)總成本為62000萬元,包括支付土地價款20000萬元,前期工程費(fèi)1200萬元,建造安裝支出30000萬元,基礎(chǔ)設(shè)施支出8000萬元,公共配套設(shè)施支出1500萬元,開發(fā)間接支出1300萬元?；I劃前土地增值稅情況為:應(yīng)稅收入:109000萬元;扣除項目金額總計=開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金+其他扣除項目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595萬元,則土地增值額=109000-86595=22405萬元;因此土地增值稅稅額=22405*30%=6721.5萬元,稅負(fù)高達(dá)6.17%?；I劃后的土地增值稅稅收情況,將項目總成本劃分為普通項目和非普通項目,(1)普通項目的測算:應(yīng)稅收入為18000萬元,扣除項目的金額=10820+1082+990+2164=15056萬元,土地項目增值額=18000-15056=2944萬元,增值額與扣除項目金額的比為19.55%,未超過20%,因此免征土地增值稅;(2)非普通項目的測算:應(yīng)稅收入為91000萬元,扣除項目金額=51180+5118+5005+10236=71539萬元,土地項目增值額=91000-71539=19461萬元,增值額與扣除項目的金額之比為27.2%,因此土地增值稅稅額=19461*30%=5838.3萬元,比進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃前節(jié)稅883.3萬元。

3.利息籌劃

篇8

關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則；房地產(chǎn)；稅收籌劃

一、新會計準(zhǔn)則對稅收籌劃影響分析

新會計準(zhǔn)則是我國財政部在人民大會堂同時的一項條例，在2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行，其他企業(yè)鼓勵執(zhí)行，但現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作進(jìn)行的過程中產(chǎn)生了很多影響。其中產(chǎn)生影響最深的是以下幾個方面，依次為：第一，目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)對存貨計價方式做出了明確規(guī)定，《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中對存貨發(fā)出計價方式祥先進(jìn)先出或者是加權(quán)平均法的方向轉(zhuǎn)變，這種形式下，企業(yè)毛利會產(chǎn)生變化。還有，通過膨脹的情況下，我國原有的計價方式不能進(jìn)行對應(yīng)的稅收，可是，如果計價方式進(jìn)行了改變，企業(yè)沒有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行對策的開展，使提升了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)跟企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)建筑時間長，如果直接或者是限定運(yùn)用后將先進(jìn)先出的計價方式取消，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益和利潤都會受到影響。第二，投資性房地產(chǎn)以及固定資產(chǎn)計量的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)的計量方式在新會計準(zhǔn)則中規(guī)定是這樣的，倘若運(yùn)用公允價值的計量方式，就不能對計提折舊和攤銷策略進(jìn)行完成，這種方式還會提升企業(yè)的稅負(fù)。新會計準(zhǔn)則在對計量固定資產(chǎn)中，的規(guī)定也會影響涉稅情況。另外，新會計準(zhǔn)則在公允價值的基礎(chǔ)上，對計量模式做出了規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行公允價值進(jìn)行稅收籌劃的時候需要對稅收籌劃的空間進(jìn)行擴(kuò)展，對房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債以及資產(chǎn)計量造成了影響。不僅如此，還會影響損益的計算。對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計處理的時候會受到新會計準(zhǔn)則的影響和限制，最嚴(yán)重的會影響納稅額度的計算。

二、新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的建議

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作會因為新會計準(zhǔn)則的頒布與實施受到不同程度的影響。房地產(chǎn)企業(yè)也不能坐以待斃，應(yīng)該提出相應(yīng)的對策。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營環(huán)境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會產(chǎn)生很多問題，不能進(jìn)行風(fēng)險的規(guī)避。為此，本文對新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的建議進(jìn)行論述。

(一)關(guān)注稅收政策加強(qiáng)風(fēng)險防范認(rèn)知

房地產(chǎn)會計工作人員在進(jìn)行稅收籌劃工作的過程中應(yīng)該密切關(guān)注我國政策和稅法的調(diào)整以及改變。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作的時候，可以憑借企業(yè)的特征對信息管理系統(tǒng)進(jìn)行創(chuàng)建，按照實際稅收政策進(jìn)行改變，使得企業(yè)可以輕松地應(yīng)對會計準(zhǔn)則規(guī)定的變動而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。不僅如此，在進(jìn)行稅收籌劃工作的過程中應(yīng)該將潛在風(fēng)險進(jìn)行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進(jìn)行。

(二)重視與稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門溝通

納稅行為在新會計準(zhǔn)則和稅法中并沒有明確的規(guī)定，因為房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，稅法自身也比較有特點(diǎn)，所以，在一定的情況下對企業(yè)稅收籌劃工作增加了困難。針對這一情況，我們在進(jìn)行稅收籌劃工作的時候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該跟稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門進(jìn)行實時溝通和交流，只有這樣才能夠?qū)Σ糠中屡d業(yè)務(wù)的開展打下良好的基礎(chǔ)，同時還可以在最短的時間內(nèi)獲得相關(guān)政策的支持，并獲得良好的成果。不僅如此，對于稅收政策信息的獲取要及時，因為稅收政策會降低政策變動產(chǎn)生的影響力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)想要稅收籌劃工作順利的進(jìn)行，還應(yīng)該對會計基礎(chǔ)工作進(jìn)行規(guī)范性的管理，同時，根據(jù)相關(guān)規(guī)定對賬冊和會計報表進(jìn)行規(guī)范完整。

篇9

（重慶富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶 400020）

摘　要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度在以往的十余年間可謂是一日千里，創(chuàng)造了巨大的財富。 但是由于國家政策的調(diào)整，以及外部環(huán)境的不景氣，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險也在日益增加，再加上外部融資環(huán)境的惡化，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用的可節(jié)約空間越來越小。而且由于富產(chǎn)業(yè)范圍廣、資金需求量大的特點(diǎn)，使得其涉及的稅種多，數(shù)額大。所以，稅收作為房地產(chǎn)企業(yè)的外部成本，在其總成本中占據(jù)著相當(dāng)一部分的比例。所以，如何在符合相關(guān)法規(guī)的情況下，進(jìn)行合理的納稅籌劃以有效降低稅收負(fù)擔(dān)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；所得稅；納稅籌劃

中圖分類號：F293.31文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1000-8772（2015）07-0123-02

收稿日期：2015-02-20

作者簡介：向建華（1975），女，四川省資中人，財務(wù)經(jīng)理，會計師。主要從事房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理，稅收籌劃，資金融資管理。

一、引言

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營方式和財務(wù)狀況和其他行業(yè)有著很大的不同，這也決定了針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的特殊性。首先是需要繳納的稅種較多，從前期的準(zhǔn)備階段產(chǎn)品的銷售，再到后面的管理，整個開發(fā)過程的不同階段都會涉及到不同的稅種。其次就是繳納的稅款數(shù)額巨大，房地產(chǎn)企業(yè)投資大、商品售價也高，一般一個項目所涉及的金額高達(dá)幾億甚至十幾億，再加上稅種較多，這就導(dǎo)致其繳納的稅額都很大。再加上中央對房地產(chǎn)行業(yè)的大力度的調(diào)控政策趨于穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)鏈條長，資金投入大，融資困難，使得房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本高而且經(jīng)營風(fēng)險大。在這種情況下，高額的稅款在開發(fā)成本中占有很大比例，已經(jīng)成為影響行業(yè)發(fā)展的決定性因素。因此，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系，了解各流程中涉及到的稅收，涉及科學(xué)合理的稅收籌劃方案，有效的降低稅負(fù)，已經(jīng)越來越重要文章簡單分析了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅種進(jìn)行了簡單分析，并分析如何對其主要稅種進(jìn)行籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目各流程涉稅事項

（一）在各階段涉及到的稅種

房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程可以劃分為三個環(huán)節(jié)，即在建工前的準(zhǔn)備階段、完工后的銷售階段以及后期保有階段。在第一個階段，就是為項目的開工做好各種準(zhǔn)備。比如，如果是房地產(chǎn)企業(yè)自己施工，那么就需要取得施工許可證，如果是委托別的施工單位，那么就需要尋找符合條件的合作單位，還有一個更為關(guān)鍵的是要在這個階段取得土地的使用權(quán)。所以這一階段在整個項目中占據(jù)著舉足輕重的作用，在該階段所涉及到的稅種有契稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。在銷售階段，目前的房地產(chǎn)企業(yè)主要是采用預(yù)售的方式。所謂預(yù)售就是在工程竣工之前就進(jìn)行銷售，而現(xiàn)售則是在產(chǎn)品達(dá)到可使用的狀態(tài)之后才進(jìn)行銷售的一種方式。由于房地產(chǎn)項目需要大量的資金，所以現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用預(yù)售的方式，以便能夠更快的回籠資金。在銷售階段主要涉及到的稅種有營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅。而對于在交易的時候簽訂的產(chǎn)權(quán)交易合同，則根據(jù)交易的金額征收0.05%的印花稅；而在房地產(chǎn)企業(yè)將房屋銷售之后取得的收益，則需要講所得收益納入到利潤總額并對其征收25%的所得稅。在房保有階段所涉及到的稅種包括：如果是以自有的形式持有的房產(chǎn)，則需要根據(jù)房產(chǎn)的余額對其征收1.2%的房產(chǎn)稅；如果將房產(chǎn)出租或是出借，則租金為依據(jù)對其征收12%的房產(chǎn)稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收的特點(diǎn)

首先就是項目資金流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)較多，而在需要繳納的稅種較多。目前房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨向于一體化，包括生產(chǎn)、流通、銷售和服務(wù)等，經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍也從簡單的自住房向城鎮(zhèn)土地開發(fā)、商業(yè)房屋銷售、綠化包養(yǎng)等業(yè)務(wù)，涉及到的稅種較多。而且房地產(chǎn)行業(yè)一般都需要巨額的資金，資金需要在各個環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)，這種情況使得房地產(chǎn)經(jīng)營在資金流動性方面面臨著很高的風(fēng)險。其次，各項費(fèi)用較高。在前期，為了取得土地所有權(quán)，需要付出的費(fèi)用由土地出讓金、拆遷安置費(fèi)以及可行性研究費(fèi)等，而在安裝的時候還需要付出城建費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)以及預(yù)備非等。在工程竣工的時候，還有附屬的公共配套設(shè)施費(fèi)用以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。最后，在會計核算方面，和其他企業(yè)不同。由于房地產(chǎn)企業(yè)不能像一般的企業(yè)那樣進(jìn)行批量的生產(chǎn)，所以在計算成本、利潤以及稅負(fù)的時候都需要采用單件計算法；而且一般經(jīng)營周期較長，很多跨年的項目需要采用完工百分比的方法來進(jìn)行計算收益和成本。

三、房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃

（一）土地增值稅的籌劃

在涉及到的所有稅種當(dāng)中，土地增值稅是影響最大的，也是國家進(jìn)行調(diào)控的重要手段。企業(yè)可以通過研究稅率特點(diǎn)以及國家在這方面的稅收政策，在遵守法律法規(guī)的情況下，采取措施使得企業(yè)的收益和稅負(fù)達(dá)到最佳的比例。下面介紹一些相關(guān)的籌劃方案：一是收入分散籌劃法。也就是說如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠采取合理手段分散銷售價格，那么也就可以降低適用稅率，進(jìn)而降低稅收負(fù)擔(dān)?？梢詫⒎课葜歇?dú)立的設(shè)施單獨(dú)處理，可以在房屋初步完工，還沒有安裝設(shè)備的時候就和購房者簽訂合同。之后在對房屋進(jìn)行裝修以及安裝設(shè)備的時候，可以再簽訂一個合同。如此一來，企業(yè)在納稅申報的時候，對于第二個合同所涉及到的金額就不需要再納稅了，僅僅對房屋本身的金額納稅。二是費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法。根據(jù)規(guī)定，在房地產(chǎn)項目開發(fā)期間所支出的費(fèi)用，除了利息支出按照己發(fā)生金額進(jìn)行扣除之外，其他費(fèi)用的支出都是按照土地價款以及開發(fā)成本的一定比例來進(jìn)行扣除。一些期間費(fèi)用，比如管理人員的工資、辦公費(fèi)以及差旅費(fèi)等，是不能列入開發(fā)成本的，其實際發(fā)生的數(shù)額原本是對土地增值稅產(chǎn)生什么影響的。企業(yè)可以采用適當(dāng)?shù)娜藛T分配方法將這些費(fèi)用可以作為開發(fā)成本列支，增加可扣除數(shù)額。比如，對于總部某單位的管理者，在不影響工作的情況下參加房地產(chǎn)項目的開發(fā)，那么針對這位相關(guān)人員的費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值介_發(fā)成本中來。如此一來，將部分期間費(fèi)用分?jǐn)偟介_發(fā)成本中來，可以增加稅前能夠扣除的金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。三是建房籌劃法。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定，只有房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更，才屬于土地增值稅的征收范圍，企業(yè)可以利用這一點(diǎn)進(jìn)行籌劃。比如，可以采用代建房的方式來開發(fā)項目，在開發(fā)結(jié)束后，房產(chǎn)所有權(quán)歸委托方所有，僅收取報酬。由于這種行為不涉及權(quán)屬的變更，不僅較少了土地增值稅的繳納，而且還節(jié)省了自建銷售行為所需要繳納的，銷售不動產(chǎn)5%的營業(yè)稅，稅收負(fù)擔(dān)明顯降低。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目之處，就應(yīng)該積極發(fā)展代建客戶，根據(jù)客戶需要進(jìn)行開發(fā)，減少企業(yè)的資金壓力和稅收負(fù)擔(dān)。

（二）營業(yè)稅籌劃

首先，將相關(guān)業(yè)務(wù)合理的進(jìn)行拆分，將將一些可以分離的價外費(fèi)用從交易金額中區(qū)分開來。銷售房產(chǎn)的行為屬于不動產(chǎn)銷售行為，按照規(guī)定屬于營業(yè)稅的征收范圍。但是在銷售房產(chǎn)的時候，往往還要代收天然氣裝修費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)用等。所以，如果企業(yè)把上述各種代收的價款都計入到銷售收入中來，無疑是加大了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。所以，企業(yè)應(yīng)該將上述款項從銷售價格中剝離出來，這樣就可以適當(dāng)減少計稅，以便達(dá)到節(jié)稅的目的。其次，房屋的裝修以及設(shè)備的安裝單獨(dú)簽訂合同。根據(jù)銷售的房屋是否裝修可以分為精裝修和毛坯房，當(dāng)開始銷售房屋的時候，如果只簽訂一個購房合同，那么裝修費(fèi)用以及設(shè)備費(fèi)用都會計入到銷售收入中。但是如果分開簽訂的話，將銷售房屋和裝修房屋分離開的話，在征稅的時候就只需對房屋按照銷售不動產(chǎn)5%征收營業(yè)稅，對于裝修部分的費(fèi)用則按照建筑業(yè)征稅，節(jié)約了稅收支出。最后，改變收入性質(zhì)。比如某房地產(chǎn)集團(tuán)現(xiàn)有一價值500萬的飯店，打算將其出租。，最后將其承包給本公司的員工，租期為5年，該員工需每年向集團(tuán)交納租金50萬，而且可以完全自主決定經(jīng)營策略，在財務(wù)上也不受集團(tuán)的干涉。在不考慮城建稅和附加的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅2.5萬，繳納房產(chǎn)稅6萬，共8.5萬。但是如果在將飯店租出去的時候，即不簽訂合同，也不辦理相關(guān)登記，只是講飯店作為集團(tuán)的一個機(jī)構(gòu)，那么該員工交納的租金就可以不被視為集團(tuán)的租金收入，那么就可以免交營業(yè)稅，而對于租金部分也可以不用繳納房產(chǎn)稅。在這種情況集團(tuán)只需要繳納房產(chǎn)稅：500*（1—30%）*1.2%=3.36。通過這里例子我們可以看出，改變企業(yè)收入性質(zhì)，也可以達(dá)到節(jié)稅的目的。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

在收入方面，企業(yè)可以選擇合適的投資方式，來盡可能多的獲的免稅收入，比如可以將限制的資金用來購買國債而不是存入銀行。還有就是利用分期確認(rèn)收入來進(jìn)行籌劃，企業(yè)可以通過正當(dāng)?shù)牟僮鲗⑹杖氲姆ǘù_認(rèn)時間在實際取得收入之后，至少也應(yīng)該兩者保持同步，這樣可以通過延緩交稅的方式來間接達(dá)到節(jié)稅的目的。對企業(yè)所得稅方面的籌劃，還包括盡量增加在稅前可以扣除的費(fèi)用，尤其是對企業(yè)三費(fèi)支出的籌劃，籌劃原則是：在不違法的情況先，盡可能的增加可以扣除的費(fèi)用額度，而對于有扣除限額的費(fèi)用，要用夠標(biāo)準(zhǔn)?？梢砸韵氯齻€方面來進(jìn)行籌劃：一是設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司，提高費(fèi)用扣除的數(shù)額。根據(jù)規(guī)定，三費(fèi)都是根據(jù)營業(yè)收入為基礎(chǔ)來計算扣除限額的，如果將企業(yè)的銷售部門成立一個獨(dú)立的銷售公司，然后將企業(yè)的產(chǎn)品銷售給該公司，然后再對外銷售，這樣以來就增加了一次的銷售收入，扣除標(biāo)準(zhǔn)也會提高。二是講業(yè)務(wù)招待費(fèi)和會務(wù)費(fèi)、差旅費(fèi)分開核算。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的差旅費(fèi)以及會務(wù)費(fèi)，只要是和經(jīng)營相關(guān)并能提供合法憑證的，就可以根據(jù)實際發(fā)生額在稅前扣除，如果將這些費(fèi)用混入到業(yè)務(wù)招待費(fèi)，則就不能完全扣除，對企業(yè)是不利的。當(dāng)然，也不能講業(yè)務(wù)招待費(fèi)混入到上述費(fèi)用中，否則就屬于偷稅的行為。

（四）對房產(chǎn)稅的籌劃

對房產(chǎn)稅的征收分兩種情況，一種是保有環(huán)節(jié)，根據(jù)房產(chǎn)的余值從價計征，稅率為1.2%。另一種情況是從租計征，稅率為12%。對于從價計征，籌劃的關(guān)鍵就是合理的減少房產(chǎn)的余值。最常用有效的方法就是將能夠和房屋主體分開的設(shè)備或建筑分開核算。而對于從租計征，則應(yīng)該在不影響自身利益的情況下，盡量減少租金的金額。很多房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同的時候往往將水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用都和房屋租金一起納入到租賃金額中，這樣以來無疑增加了計稅基礎(chǔ)。所以在簽訂租賃合同的時候，將稅費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用從租金中扣除，由承租人自己承擔(dān)。這樣以來就減少了房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)。及時由于某種原因由出租人負(fù)責(zé)水費(fèi)和電費(fèi)，也應(yīng)該在合同中明確為代收代扣，并在會計核算的時候按照“其他應(yīng)收應(yīng)付款”來進(jìn)行核算。

四、小結(jié)

文章只分析了對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大的稅種，并對其如何進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)行了討論。應(yīng)該認(rèn)識到，納稅籌劃不是簡單的節(jié)稅行為，作為經(jīng)營管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在制定籌劃方案的時候需要考慮自身財務(wù)管理的目標(biāo)。所以，企業(yè)應(yīng)該從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，綜合考慮各種稅負(fù)和企業(yè)經(jīng)營之間的關(guān)系，通過各種節(jié)稅技術(shù)，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1] 鮑洋春.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的探討[J].注冊稅務(wù)師，2013（10）.

[2] 陳曉菲.探析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險以及防范措施[J].中

篇10

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程中，稅收籌劃作為一種理財活動主要指的就是，納稅人在是相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)，為了促使自身經(jīng)濟(jì)利益實現(xiàn)最大化而在開展的納稅事項安排，在系統(tǒng)的安排下促使自身的經(jīng)濟(jì)利益得到最大化。另外，企業(yè)管理者要注意給予其足夠的重視，在合法范圍內(nèi)合理使用手段，促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，從而使企業(yè)能夠和諧穩(wěn)定的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中稅收籌劃的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程中，稅收籌劃占有極為重要的作用，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會效益都有著一定的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)對相關(guān)的各項財務(wù)進(jìn)行決策之前，首先需要在法律允許的范圍內(nèi)對稅收籌劃進(jìn)行合理安排，促使其相關(guān)行為的規(guī)范性，對正確的決策進(jìn)行制定，從而使房地產(chǎn)企業(yè)在整個投資以及運(yùn)營的過程中擁有合理性、合法性，相關(guān)的財務(wù)活動能夠健康有序的發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)營活動的良性循環(huán)。在實際運(yùn)用的時候，對稅收籌劃的合理利用可以促使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中精打細(xì)算，促使支出得到一定的解決，從而使浪費(fèi)的情況從根本上得到減少。

另外，作為一項相對較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中涉及到了生產(chǎn)經(jīng)營、設(shè)立以及銷售等各個相關(guān)環(huán)節(jié)。其中，就稅收政策而言，其在一定的時間內(nèi)擁有規(guī)范性、嚴(yán)密性以及適用性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在實際運(yùn)營的過程中想要促使稅收籌劃相關(guān)方案得到實現(xiàn)，就需要在法理允許的基礎(chǔ)上對自身的財務(wù)核算、財務(wù)管理以及經(jīng)營管理進(jìn)行促進(jìn)和提高。因此，對稅收籌劃工作的開展還可以在一定程度上促使其會計核算行為的規(guī)范，促使在財務(wù)核算得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，從而使企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中的經(jīng)營管理得到促進(jìn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中稅收籌劃的應(yīng)用

1.從房地產(chǎn)企業(yè)營銷手段方面進(jìn)行分析

隨著時代的不斷進(jìn)行和發(fā)展，我國在近幾年聯(lián)系頒布了一系列有關(guān)房價控制的政策，這就促使了我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中日趨激烈。在這樣的社會大背景下，混亂的局面讓正在觀望的消費(fèi)者情緒受到了嚴(yán)重的影響，從而導(dǎo)致房產(chǎn)成交量不斷降低的情況出現(xiàn)。針對這種情況，本文列舉了一些方案。

方案1：在企業(yè)經(jīng)營促銷的時候開展買房送車的活動，其中設(shè)定房子的定價為200萬/套，汽車的價值為20萬/輛。針對這一方案進(jìn)行分析，如果客戶買了一套房子就必須陪送一輛汽車，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的收入大致為180萬元。

方案2：在企業(yè)經(jīng)營促銷的時候開展打折促銷活動，其中設(shè)定房子的定價為200萬/套，在活動期間購買就可以享受原價10%的優(yōu)惠。針對這一方案進(jìn)行分析，客戶如果購買了一套房子，那么房地產(chǎn)企業(yè)的收入就是200×（1-10%）=180萬元。

針對這兩種方案進(jìn)行分析，從銷售的角度上來看，兩個方案之間不存在差別，但是，如果從納稅的角度分析，兩者之間就存在了一定的差距。這兩個方案通過對納稅的計算，方案1所需要繳納的稅款明顯高于方案2，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)實際經(jīng)營開展的過程中，無論是從自身的利益還是客戶的利益出發(fā)，都需要對方案2進(jìn)行選擇。

2.從房地產(chǎn)企業(yè)投資方式方面進(jìn)行分析

房地產(chǎn)企業(yè)在實際運(yùn)營發(fā)展的過程中，除了可以通過銷售房屋的方式進(jìn)行獲取利潤之外，還會通過對外投資的方式促使自身經(jīng)濟(jì)利益的提高以及降低自身的經(jīng)營風(fēng)險。其中，房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資決策的時候，一般情況下會對兩種方法進(jìn)行采用，其一就是房產(chǎn)投資聯(lián)營的方式，相關(guān)的投資者可以參與投資利潤的分紅，進(jìn)行風(fēng)險的共同承擔(dān)；其二就是房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過程中以房產(chǎn)進(jìn)行，只要其中固定的收入，不與其他的投資者進(jìn)行聯(lián)營風(fēng)險的承擔(dān)。針對這兩種投資方式，我們一樣可以通過相關(guān)的方案進(jìn)行簡要闡述。

方案3：已知某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資本注冊的時候相關(guān)資金為2000萬元，其中，企業(yè)辦公大樓的價值大致為500萬元，如果這家房地產(chǎn)企業(yè)想要對自身規(guī)模進(jìn)行進(jìn)一步的擴(kuò)大，促使自身利潤的增加，那么企業(yè)相關(guān)的管理高層就決定進(jìn)行開展對外投資。針對以上的條件進(jìn)行方分析，如果這個企業(yè)運(yùn)用辦公大樓進(jìn)行投資活動的開展，那么每年的租金收入大致為600萬元。針對這一情況單單從房產(chǎn)稅的方面進(jìn)行考慮，如果從共擔(dān)風(fēng)險的方式來看，該企業(yè)需要繳納的房產(chǎn)稅為：500×1.2%×（1-30%）=4.2（萬元）；而從不承擔(dān)風(fēng)險，只拿固定收入的方法進(jìn)行分析，該企業(yè)所需要繳納的阿房產(chǎn)稅為：600%×12%=7.2（萬元）。

通過對這兩個方法的對比可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，不共同承擔(dān)風(fēng)險相較于共同承擔(dān)風(fēng)險來說，在稅款的繳納方面要多出30000元的差別，而從風(fēng)險的角度而言，共同承擔(dān)風(fēng)險的方法的風(fēng)險系數(shù)相對更高。因此，在進(jìn)行對外投資的過程中要結(jié)合實際情況，針對不同的問題進(jìn)行綜合考慮，從而為自身企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。