導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳推廣方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

二十一世紀(jì)的網(wǎng)絡(luò)營銷將會(huì)繼上世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)興起而深遠(yuǎn)地發(fā)展下去，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的營銷行為帶來一種怎樣的變革?作為開發(fā)商，又應(yīng)如何做好“波瀾未動(dòng)帆先動(dòng)”的應(yīng)對(duì)方略?

上世紀(jì)突如其來的非典疫情，使房地產(chǎn)業(yè)所有傳統(tǒng)營銷渠道受阻，此時(shí)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢就逐漸顯現(xiàn)出來，在非常時(shí)期為發(fā)展商尋求突圍的同時(shí)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷其自身的真正價(jià)值得到了人們的重新認(rèn)識(shí)，從此上網(wǎng)開展網(wǎng)絡(luò)營銷成為房地產(chǎn)樓盤推廣的首選。

一、房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)宣傳需求分析

1、既是消費(fèi)者的需要也是開發(fā)商的義務(wù)

互聯(lián)網(wǎng)正以迅雷不及掩耳之勢進(jìn)入到各行各業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費(fèi)者切身利益——衣、食、住、行的行業(yè)，當(dāng)然也不例外。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、項(xiàng)目網(wǎng)站、開發(fā)商網(wǎng)站、專業(yè)門戶網(wǎng)等的紛紛出現(xiàn)，充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)或者網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)結(jié)合已經(jīng)是大勢所趨。房地產(chǎn)項(xiàng)目上網(wǎng)，結(jié)合樓盤的特點(diǎn)，配合樓盤的銷售策劃工作，可以利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在網(wǎng)上進(jìn)行互動(dòng)式營銷，突出設(shè)計(jì)樓盤的賣點(diǎn)，及時(shí)介紹工程進(jìn)展情況，配合現(xiàn)場熱賣進(jìn)行網(wǎng)上互動(dòng)、預(yù)售情況介紹、按揭情況介紹、網(wǎng)上預(yù)售、網(wǎng)上咨詢等服務(wù)，這是對(duì)消費(fèi)者的一項(xiàng)便民服務(wù)，能為消費(fèi)者提供更多的參考信息。

2、既是快速傳遞需要也是提升企業(yè)形象需求

房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)，可充分發(fā)揮現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢，突破地理空間和時(shí)間局限，及時(shí)企業(yè)樓盤動(dòng)態(tài)、房產(chǎn)信息、宣傳企業(yè)形象并可在網(wǎng)上完成動(dòng)態(tài)營銷業(yè)務(wù)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在互聯(lián)網(wǎng)上宣傳樓盤，能迅速建立起旗下項(xiàng)目在網(wǎng)上的知名度和美譽(yù)度，同時(shí)也能利用圖文并視形式吸引消費(fèi)者目光，又可作為開發(fā)商的品牌宣傳，為公司后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的宣傳推廣奠定基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢分析

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷由于其介質(zhì)自身的特點(diǎn)，隨著網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，使其擁有了與其他媒體無法比擬的優(yōu)勢。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具有以下七大優(yōu)勢：

1、有較為確定的目標(biāo)消費(fèi)群，營銷的命中率高

與報(bào)紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體相比，傳統(tǒng)媒體的受眾雖然多，但是分布過于廣泛，年齡、收入等參數(shù)的差距較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷的實(shí)際命中率很低，廣告的效能不高。而新的網(wǎng)絡(luò)營銷，卻由于上網(wǎng)人員的特征，使得目標(biāo)消費(fèi)群較為集中。

中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）在京《第21次中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告》。截至2007年12月31日，我國網(wǎng)民總?cè)藬?shù)達(dá)到2.1億人，僅以500萬人之差次于美國，居世界第二，預(yù)計(jì)在2008年初我國將成為全球網(wǎng)民規(guī)模最大的國家。上網(wǎng)的主力年齡是28—35歲。而在未來幾年內(nèi)，28—35歲的人群也將是房地產(chǎn)的主力消費(fèi)群。

銅川房產(chǎn)網(wǎng)作為銅川的地方門戶,在目標(biāo)消費(fèi)群相對(duì)集中的情況下，保證了廣告的命中率，廣告的投放才能做到“有的放矢”，實(shí)現(xiàn)真正的高效營銷。

2、低成本投入

下面以某知名報(bào)紙為例：其一個(gè)整版彩色廣告的價(jià)格為224000元人民幣，其全國發(fā)行量為65萬份，其是日?qǐng)?bào)，假設(shè)其持續(xù)影響期限為3天，則廣告成本為：0．12元／人／天；某網(wǎng)站首頁頂端旗幟廣告價(jià)格為60000元／月，首頁頁面下載量為22．5萬頁／天，則開發(fā)商成本為：0．0089元／人/天，該報(bào)紙的人均成本為某網(wǎng)站的13倍。再加上報(bào)紙的讀者群非常寬泛。20個(gè)閱讀者之中大約只有1個(gè)有購房意向，而據(jù)調(diào)查某網(wǎng)站的瀏覽者之中83％的人有明確的住宅需求。如果該項(xiàng)目沒有特別的突出賣點(diǎn)(如超低價(jià)位、特別設(shè)計(jì)等)，其廣告創(chuàng)意為中等水平，則其在三天之內(nèi)大約會(huì)有50個(gè)來電來訪，則其成本為4480元／個(gè)；經(jīng)過測試，某網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣告一個(gè)月內(nèi)大約有270個(gè)來電來訪，其成本為222元／個(gè)，只有報(bào)紙的二十分之一。而且，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開發(fā)，報(bào)紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多，人們對(duì)每個(gè)廣告的關(guān)注度日益下降。由此可見，網(wǎng)絡(luò)廣告與傳統(tǒng)廣告相比，不單止高效，而且低價(jià)。

3、多媒體展示

傳統(tǒng)的媒體表現(xiàn)手法單一，而網(wǎng)絡(luò)媒體則通過網(wǎng)絡(luò)，運(yùn)用視頻展示、電子地圖、語音解說等技術(shù)向購房者展示項(xiàng)目的所有信息，信息量大而翔實(shí)，不受地域的限制，有的甚至超越了現(xiàn)場售樓人員講解的效果24小時(shí)不間斷，沒有時(shí)間和天氣的局限，讓購房者的選購有更大的自主性。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，購房者從決定買到最后簽約，平均到售樓處、現(xiàn)場看房的次數(shù)在3—5次左右。而網(wǎng)上大信息量的提供，就能讓購房者在家也能看到所關(guān)心的信息，從而大大提高了看房的現(xiàn)場成交率，也相應(yīng)降低了售樓現(xiàn)場的運(yùn)作成本。

4、主動(dòng)性與互動(dòng)性強(qiáng)

與傳統(tǒng)營銷相比，它更強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式的信息交流，由強(qiáng)勢促銷轉(zhuǎn)為軟促銷。消費(fèi)者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過BBS提問并及時(shí)得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費(fèi)者的地位。企業(yè)也可以通過有效的溝通，充分了解消費(fèi)者的需求，樹立企業(yè)及產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的地位。有的網(wǎng)站或網(wǎng)頁還進(jìn)行了鏈接，為購房者提供及時(shí)的購房、貸款方面的法律咨詢。

5、提高附加值

許多人知道，買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等等。這一切也就是項(xiàng)目的附加值。項(xiàng)目的附加值越高，項(xiàng)目的保值、增值能力就越強(qiáng)，在市場上就越有競爭力，越受消費(fèi)者歡迎。因此，發(fā)展商要贏得市場就要千方百計(jì)地提高項(xiàng)目的附加值，例如優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、體貼的物業(yè)服務(wù)、和諧的社區(qū)文化等方式。但發(fā)展到現(xiàn)階段，僅僅這些已不能滿足市場的要求。為項(xiàng)目建立自己的網(wǎng)站，為消費(fèi)者提供個(gè)性化、互動(dòng)化、有針對(duì)性的24小時(shí)網(wǎng)上服務(wù)，也正是一個(gè)全新體現(xiàn)項(xiàng)目附加值的方向。業(yè)主可以利用樓盤內(nèi)部網(wǎng)連接網(wǎng)站，隨時(shí)與外界保持緊密的聯(lián)系，進(jìn)行商務(wù)、生活、娛樂等各方面的活動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的不斷應(yīng)用，房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)站將會(huì)日益成為優(yōu)秀房地產(chǎn)項(xiàng)目的必備硬件之一，這方面只要上銅川房產(chǎn)網(wǎng)，項(xiàng)目網(wǎng)站也就立即開通。

6、定向性強(qiáng)

按照購房者的具體IP地址、地理區(qū)域、城市等進(jìn)行精確定向查看，或按照時(shí)間、計(jì)算機(jī)平臺(tái)或?yàn)g覽器類型進(jìn)行定向分析得出：對(duì)于房地產(chǎn)地方門戶性來講，來訪者十有八九是看房的，所以對(duì)銅川地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，選擇銅川房產(chǎn)網(wǎng)是較為理想的，精準(zhǔn)投放，效果顯著，定向性極強(qiáng)。

7、快捷性

由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播的快捷性與“所見即所得”的制作特點(diǎn)，從材料的提交到，只需要數(shù)小時(shí)或更短的時(shí)間就能把信息出去。

三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃方案

對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的研究要從其運(yùn)作的機(jī)理談起。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷相比，最大的特點(diǎn)在于其本質(zhì)上是一種互動(dòng)營銷，即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過對(duì)樓盤展示平臺(tái),結(jié)合視頻系統(tǒng)、廣告管理系統(tǒng)、專題新聞系統(tǒng)、項(xiàng)目網(wǎng)站、置業(yè)顧問欄目、在線交流系統(tǒng)的綜合應(yīng)用，分別對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流。其信息流向是雙向而并非單向的。

我們以《銅川房產(chǎn)網(wǎng)》為例來說明房地產(chǎn)企業(yè)如何在網(wǎng)上展示樓盤項(xiàng)目，讓更多的潛在客戶成為您的真正消費(fèi)者，其基本策劃方案如下：

1、樓盤展示平臺(tái)向客戶全方位展示

樓盤展示平臺(tái)主要為商品樓預(yù)售、開盤促銷、商業(yè)市場招商、商鋪?zhàn)馐鄣鹊木W(wǎng)上促銷推廣,按客戶要求制作上網(wǎng),并在銅川房產(chǎn)門戶首頁圖片推薦。宣傳內(nèi)容包括：開發(fā)商簡介、企業(yè)專題報(bào)道、“全景圖”、“樣板間”、“戶型圖”板塊可以按要求顯示多幅圖片，每幅圖片配有標(biāo)題文字說明、銷售熱線和其他消費(fèi)者需要的資料。

2、視頻看房系統(tǒng)讓客戶有身臨其境的感覺

網(wǎng)絡(luò)視頻廣告既具有平面媒體的信息承載量大的特點(diǎn)，又具有電波媒體的視、聽覺效果，可謂圖文并茂、聲像俱全。而且，廣告不需印刷，節(jié)省紙張，不受時(shí)間、版面限制，顧客只要需要點(diǎn)擊即可。嶄新的視頻時(shí)代已到來，我們力求幫助您把平面媒體滾動(dòng)起來，實(shí)現(xiàn)立體動(dòng)態(tài)，有線無線領(lǐng)域全方位展示！視頻看房系統(tǒng)為貴公司建立網(wǎng)上全景展示房屋和周邊環(huán)境的平臺(tái)，降低帶客戶看房的成本，增加您的客戶，并為您的客戶提供最好的服務(wù)。

3、動(dòng)感橫幅廣告其藝術(shù)效果讓你過目不忘

房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)通過自身建立的網(wǎng)站，或者通過其他網(wǎng)站廣告等手段，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行廣告宣傳。這是繼報(bào)紙、廣播、電視后，進(jìn)行房地產(chǎn)廣告投放的第四個(gè)媒體。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告有其自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢，這一點(diǎn)在銅川房產(chǎn)網(wǎng)上全面實(shí)現(xiàn)，如此藝術(shù)的廣告讓你不看都覺得可惜。

4、專題新聞讓更多的客戶認(rèn)可

利用銅川房產(chǎn)網(wǎng)或?qū)ｉT設(shè)計(jì)的網(wǎng)頁，進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)信息的，例如項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、最新的房產(chǎn)快報(bào)、樓盤的促銷信息，項(xiàng)目某些方案的意見征集等都可以迅速地出去。與傳統(tǒng)的信息媒介相比，網(wǎng)絡(luò)營銷的信息平臺(tái)不但可以信息，而且可以通過評(píng)論、在線留言等及時(shí)地獲得信息反饋，例如購房者與業(yè)主既可及時(shí)得知開發(fā)企業(yè)的決策方案，又能及時(shí)地對(duì)諸如房型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等提出自己的意見，實(shí)現(xiàn)真正的互動(dòng)營銷。在信息交換的基礎(chǔ)上，建立了業(yè)主與業(yè)主之間的交流平臺(tái)，即所謂的網(wǎng)上社區(qū)，以促進(jìn)小區(qū)文化的形成。

5、項(xiàng)目網(wǎng)站全程為項(xiàng)目建設(shè)宣傳服務(wù)

銅川房產(chǎn)網(wǎng)具有功能強(qiáng)大的智能項(xiàng)目網(wǎng)站功能，開通企業(yè)項(xiàng)目網(wǎng)站的將會(huì)為企業(yè)內(nèi)部管理帶來一種全新的模式，可自行管理。通過項(xiàng)目網(wǎng)站可以及時(shí)自主樣板房、樓盤快報(bào)、招聘信息等，對(duì)提升企業(yè)形象具有重大意義，從而使企業(yè)上網(wǎng)宣傳效果達(dá)到最優(yōu)化。

更重要的是，網(wǎng)絡(luò)的海量資訊，讓您想告訴消費(fèi)者的品牌理念可以毫無保留地告訴，其中信息平臺(tái)與交流平臺(tái)既服務(wù)于目標(biāo)消費(fèi)群又服務(wù)于業(yè)主，這說明了小區(qū)的信息將會(huì)有很大的交互性，購房者不但可以從廣告宣傳中了解樓盤，而且可以從業(yè)主的口碑中了解，因此，對(duì)想了解樓盤的客戶會(huì)有目的地來了解更多信息。

四、整合互補(bǔ)，網(wǎng)絡(luò)營銷的成長之道

篇2

房屋合同樣本一

甲方(委托方)：

地址：

法定代表人：

電話：

傳真：

乙方(受托方)：武漢匯得行地產(chǎn)投資顧問公司

地址：武漢市新華路186號(hào)福星國際商會(huì)大廈703室

法定代表人：

電話：027-85483006-9

傳真：027-85483010

甲、乙雙方本著互利互惠及誠實(shí)信用的原則，經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，就乙方獨(dú)家銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或所有的事宜達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

甲方委托乙方作為獨(dú)家銷售策劃及單位，策劃并銷售產(chǎn)權(quán)屬于甲方的位于 項(xiàng)目，該項(xiàng)目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，總建筑面積共計(jì) 平方米，委托銷售面積共 平方米。

項(xiàng)目詳細(xì)指標(biāo)及相關(guān)資料作為本合同附件(附件一)，甲方于合同簽訂后的 天內(nèi)提供給乙方，以保證銷售策劃和的順利實(shí)施。

第二條 委托銷售期限及進(jìn)度

1、本合同期限：(1)自 的 個(gè)月;

(2)自 年 月 日至 年 月 日。

在本合同到期前的 天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對(duì)意見，本合同期自動(dòng)延長個(gè)月。本項(xiàng)目開盤銷售的條件為：

A. 甲方就所委托的物業(yè)取得《預(yù)售許可證》等開盤所需的全部合法證件;

B. 銷售中心完成并具備銷售條件：大堂、電梯廳、樣板樓層裝修完成;

C. 在開盤后的3個(gè)月的銷售期內(nèi)確保一個(gè)秋季或春季的銷售黃金季節(jié);

D. 至少一部電梯到位;

E. 宣傳物料到位;

F. 距離入伙時(shí)間不能超過九個(gè)月;

G. 整體廣告推廣費(fèi)用(報(bào)紙廣告、戶外廣告、電視/電臺(tái)廣告等)不低于銷售總金額的 %。開盤前廣告投入不低于整體推廣費(fèi)用的 %。

2、銷售進(jìn)度

A. 第一階段：從項(xiàng)目銷售開盤之日起 月內(nèi)，乙方完成委托銷售總面積的 %，廣告費(fèi)投入原則上不低于廣告總預(yù)算的 %;

B. 第二階段：從項(xiàng)目銷售開盤之日起 月內(nèi)，乙方完成委托銷售總面積的 %，廣告費(fèi)投入原則上不低于廣告總預(yù)算的 %;

C. 第三階段：從項(xiàng)目銷售開盤之日起 月內(nèi)，乙方完成委托銷售總面積的 %，廣告費(fèi)投入原則上不低于廣告總預(yù)算的 %。

3、在本合同有效期內(nèi)，除非甲方或乙方嚴(yán)重違約，雙方不得單方面解除合同。期滿后雙方視銷售合作情況再行協(xié)商后續(xù)合作事宜。

第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)

1、本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不限于報(bào)紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、 制作沙盤等)由甲方負(fù)責(zé)支付。該費(fèi)用應(yīng)在費(fèi)用發(fā)生前一次性到位。

2、具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負(fù)責(zé)支付。

第四條 銷售價(jià)格

銷售基價(jià)(本項(xiàng)目各層樓面的平均價(jià))由甲乙雙方確定為 元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動(dòng)。甲方所提供并確認(rèn)的銷售價(jià)目表為本合同的附件(附件二)。

第五條 策劃費(fèi)、費(fèi)及支付

1、策劃費(fèi)及支付方式

(1)甲方應(yīng)支付乙方營銷策劃費(fèi)共計(jì)人民幣 元(￥ );

(2)合同簽訂后的內(nèi)，甲方應(yīng)向乙方支付首期款計(jì)人民幣 元(￥ );余款 元(￥ )于乙方所提交的《項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告》經(jīng)甲方確認(rèn)后的三日內(nèi)付清。

2、費(fèi)計(jì)算及支付方式

(1)費(fèi)率：

備注： ① 銷售率：實(shí)際售出面積和可銷售面積的百分比;實(shí)際售出面積以客戶簽訂的《商品房買賣合同》的累計(jì)面積為準(zhǔn)，當(dāng)期計(jì)算的費(fèi)率根據(jù)此銷售率確定。

② 費(fèi)率：當(dāng)期費(fèi)率根據(jù)同期銷售率確定;費(fèi)的結(jié)算時(shí)間以客戶合同簽約后的實(shí)際到款時(shí)間為準(zhǔn)。

③ 根據(jù)實(shí)現(xiàn)的銷售金額按照以上約定費(fèi)率計(jì)取費(fèi)，費(fèi)率隨期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的銷售率遞增而遞增，并在執(zhí)行較高消費(fèi)率進(jìn)行結(jié)算時(shí)，其超過上檔部分按照上述表格中分段對(duì)應(yīng)的費(fèi)收取。

(2)每月應(yīng)收費(fèi)計(jì)算公式為：當(dāng)期應(yīng)收費(fèi)=當(dāng)期合同簽署累計(jì)到帳金額(以市場公開的價(jià)格表和同期付款方式為準(zhǔn))×當(dāng)期費(fèi)率;

(3)雙方商定每月 日為結(jié)算日，甲方自結(jié)算日起三個(gè)工作日內(nèi)與乙方結(jié)算費(fèi);甲方應(yīng)在結(jié)算認(rèn)定后的三日內(nèi)支付當(dāng)期費(fèi)。

第六條 甲方權(quán)利和義務(wù)

1、在本合同約定的銷售委托期限內(nèi)，甲方不再委托第三方銷售或自行銷售本合同委托銷售物業(yè)。

2、在開盤發(fā)售前配合乙方處理有關(guān)銷售事宜，向乙方提供所委托物業(yè)的有關(guān)證照(包括但不限于：國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開工證、商品房銷售證書、商品房預(yù)售許可證、商品房銷售許可證;舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書、國有土地使用權(quán)證書,甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶;)及關(guān)于銷售該項(xiàng)目所需的有關(guān)資料(包括但不限于：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)設(shè)備、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等)，確保銷售工作的順利開展。

3、保證本項(xiàng)目所提供資料的合法性、準(zhǔn)確性，確保乙方合法向認(rèn)購者銷售該物業(yè)。負(fù)責(zé)與有關(guān)部門申辦該項(xiàng)目有關(guān)售樓、按揭的所有手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。甲方保證若客戶購買的 的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。

4、協(xié)助乙方制定整體銷售策略，在項(xiàng)目營銷各階段與廣告公司、制作公司、裝修公司及各媒體等簽訂合約，承擔(dān)有關(guān)宣傳推廣、廣告、銷售資料及銷售現(xiàn)場包裝等所需的各項(xiàng)銷售推廣費(fèi)用。甲方應(yīng)積極配合乙方的銷售，負(fù)責(zé)提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號(hào)不發(fā)生誤打。

5、向乙方提供合法的銷售面積、套內(nèi)使用面積及公攤面積證明。

6、甲方按雙方共同商定的銷售執(zhí)行方案確保工程進(jìn)度。負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場清理、銷售中心的裝修、包裝布置、辦公設(shè)備(如電腦、文件柜)到位等工作。

7、合同正式簽訂后，甲方應(yīng)在本項(xiàng)目所有甲乙雙方確認(rèn)的推廣宣傳品(樓書、折頁、媒體及各種形式廣告載體)上和營銷活動(dòng)中標(biāo)識(shí)“商：武漢匯得行地產(chǎn)投資顧問公司”字樣。

8、按時(shí)與乙方結(jié)算費(fèi)并及時(shí)支付。如有拖欠，則按所欠費(fèi)總額每日的計(jì)付滯納金，按天累計(jì)計(jì)算。

9、負(fù)責(zé)收取客戶購房定金、首期款、房款及相關(guān)的房地產(chǎn)稅費(fèi)，與客戶簽訂房地產(chǎn)買賣合同，辦理各種購樓手續(xù)。

10、非乙方之過錯(cuò)造成的索賠或其他法律責(zé)任，由甲方負(fù)責(zé)并承擔(dān)責(zé)任

第七條 乙方權(quán)利與義務(wù)

1、承接甲方項(xiàng)目策劃、銷售業(yè)務(wù)，成立項(xiàng)目專案工作小組，按照銷售進(jìn)度要求盡責(zé)盡職為甲方服務(wù)，按時(shí)、按質(zhì)、按量地完成甲方委托的各項(xiàng)工作內(nèi)容，并對(duì)甲方提供的所有資料保密。乙方責(zé)任:

2、在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：

(1)制定推廣計(jì)劃書(包括市場定位、銷售對(duì)象、銷售計(jì)劃、廣告宣傳等等);

(2)根據(jù)市場推廣計(jì)劃，制定銷售計(jì)劃，安排時(shí)間表;

(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進(jìn)行廣告宣傳、策劃;

(4)派送宣傳資料、售樓書;

(5)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實(shí)地考察并介紹項(xiàng)目環(huán)境及情況;

(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動(dòng);

(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產(chǎn)臨時(shí)買賣合約，并收取定金;

3、在簽署本合同書及甲方支付策劃費(fèi)之首期款后，在個(gè)工作日內(nèi)，向甲方提交《項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告》(見附件三)，在得到甲方認(rèn)可后收取策劃費(fèi)末期款。同時(shí)制定銷售方案和宣傳推廣計(jì)劃，經(jīng)甲方確認(rèn)后組織實(shí)施。

4、乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的 項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

5、如果乙方代收款項(xiàng)，乙方收取客戶所付款項(xiàng)后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。

6、與甲方在委托范圍內(nèi)合作，完成有關(guān)推廣及宣傳活動(dòng)。指派專業(yè)人員參加必要的本項(xiàng)目相關(guān)的聯(lián)席會(huì)議，從銷售角度為甲方提供意見和建議。

7、依據(jù)確認(rèn)的《項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告》，嚴(yán)格按照雙方共同商定的銷售方案組織好樓盤的銷售工作，負(fù)責(zé)管理銷控表，可根據(jù)銷售各階段的實(shí)際情況合理調(diào)配資源。未經(jīng)甲方同意乙方不得擅自改變銷售計(jì)劃，不得任意放盤和調(diào)價(jià)銷售;若遇特殊情況，乙方應(yīng)獲得甲方書面認(rèn)可后作為個(gè)案協(xié)調(diào)處理。

8、詳細(xì)記錄廣告效果及銷售情況，并每周向甲方書面報(bào)告銷售進(jìn)度，供雙方及時(shí)調(diào)整銷售策略。

9、乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價(jià)格，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時(shí)，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個(gè)單位)，乙方應(yīng)告知甲方，作個(gè)案協(xié)商處理。

10、對(duì)每個(gè)單元的責(zé)任，在客戶繳付首期購房款、簽訂《商品房買賣合同》并協(xié)助甲方督促業(yè)主提供按揭資料、簽訂商品房擔(dān)保按揭合同后即告結(jié)束。若有特殊原因，甲乙雙方另行商議決定。

11、注重職業(yè)道德、樹立企業(yè)和個(gè)人的良好形象，自覺維護(hù)甲方的聲譽(yù)。

12、在本合同執(zhí)行期間，如有因股東變更、產(chǎn)權(quán)交易等原因?qū)е录追轿幸曳戒N售物業(yè)產(chǎn)權(quán)主改變時(shí)，甲方除應(yīng)支付乙方售出部分的費(fèi)外，還應(yīng)向新產(chǎn)權(quán)方說明本合同的有效性，三方就有關(guān)的權(quán)利義務(wù)給債權(quán)、債務(wù)事宜簽訂新的協(xié)議。如新產(chǎn)權(quán)要求重新委托銷售，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先權(quán)。

第八條 違約責(zé)任

1、甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)，任何一方違反合同約定均應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2、本合同約定的違約金數(shù)額為合同另有規(guī)定，按該規(guī)定執(zhí)行。

第九條 爭議解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)友好協(xié)商解決;協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向 人民法院起訴。

第十條 其他事項(xiàng)

1、本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起生效。

2、本合同一式份，甲、乙雙方各持份，具有同等法律效力。

3、本合同附件( )是本合同有效組成部分，與合同具有同等法律效力。

4、其他未盡事宜，由甲、乙雙方另行協(xié)商。經(jīng)雙方協(xié)商同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

(公章) (公章)

法定代表人： 法定代表人：

(簽章) (簽章)

年月日 年月日

房屋合同樣本二

委托方： (甲方)

地 址：

受托方： (乙方)

地 址：

甲方為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，乙方為專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃公司。經(jīng)雙方協(xié)商，就甲方委托乙方“ 房地產(chǎn)項(xiàng)目”的營銷策劃、廣告策劃和銷售等有關(guān)事宜，達(dá)成以下協(xié)議：

一、委托內(nèi)容及期限

1、甲方委托乙方為甲方開發(fā)的“(以下簡稱該項(xiàng)目)的營銷策劃、廣告策劃和銷售總。

2、委托期限壹年，暫定自 月由于甲方原因造成該項(xiàng)目工程延誤，由乙方申請(qǐng)雙方可協(xié)商將委托期限續(xù)延，另行簽定補(bǔ)充協(xié)議。

3、在委托期內(nèi)，除甲乙雙方外，任何其他單位均不參與該項(xiàng)目的營銷策劃和銷售事宜。

二、雙方權(quán)利與職責(zé)

(一)甲方權(quán)利與職責(zé)

1、確保該項(xiàng)目作為商品房開發(fā)的手續(xù)完整和合法，對(duì)該項(xiàng)目有完全的土地使用權(quán)及處分權(quán)，沒有其他權(quán)利人主張權(quán)利。

2、保證該項(xiàng)目工程建設(shè)無嚴(yán)重的質(zhì)量問題和貨不對(duì)版現(xiàn)象。

3、負(fù)責(zé)辦理該項(xiàng)目銷售所需的法律文件和媒體廣告的審批手續(xù)。

4、承擔(dān)該項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用，營銷推廣費(fèi)用為可售總額的3%。

5、負(fù)責(zé)在現(xiàn)場收取該項(xiàng)目的銷售款項(xiàng)，向客戶提供一次付款、銀行按揭等靈活多樣的付款方式。

6、負(fù)責(zé)在現(xiàn)場設(shè)立售樓部，負(fù)責(zé)設(shè)立費(fèi)用。并于該項(xiàng)目對(duì)外銷售前30日可完全進(jìn)場使用，積累客源。

7、保證于該項(xiàng)目對(duì)外銷售前三十日，負(fù)責(zé)提供按雙方確定裝修標(biāo)準(zhǔn)的示范單位 套，供客戶參觀參考，指導(dǎo)消費(fèi)。

8、負(fù)責(zé)辦理銀行按揭手續(xù)。

9、保證于該項(xiàng)目入戶前完成社區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施和園林建設(shè)。

10、同意在有關(guān)該項(xiàng)目的宣傳推廣資料上印上乙方的名稱和電話。

11、為了更好地銷售該項(xiàng)目，加之該項(xiàng)目買受群體的特殊性，甲方同意在黑龍江省哈爾濱市、大慶市設(shè)立銷售分公司，并負(fù)責(zé)分公司前期籌備基本費(fèi)用(房租、裝修、辦公用品等)。

(二)乙方權(quán)利和職責(zé)

1、 本合同簽定之日起個(gè)工作日內(nèi)完成該項(xiàng)目的策劃總案。

2、 作好該項(xiàng)目的前期策劃工作(含該項(xiàng)目的整體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)，環(huán)境綠化建議和售樓部設(shè)計(jì)裝修建議等)。

3、 全權(quán)負(fù)責(zé)售樓部的運(yùn)作和管理工作。

4、 及時(shí)向甲方反饋營銷工作信息，每月向甲方呈報(bào)銷售情況明細(xì)報(bào)表，針對(duì)實(shí)際情況提供各階段具體營銷策劃方案。

5、 負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的銷售工具、銷售資料與廣告宣傳的策劃、設(shè)計(jì)及制作和投放工作，銷售資料、銷售工具和廣告策劃的制作和投放費(fèi)用的報(bào)價(jià)不高于市場價(jià)格。

6、 保證該項(xiàng)目住宅、車庫和商服的實(shí)際成交均價(jià)不低于乙方呈報(bào)甲方批準(zhǔn)的“價(jià)格執(zhí)行方案”確定的實(shí)際成交均價(jià)。

7、 負(fù)責(zé)代甲方與客戶簽定《認(rèn)購書》和《商品房買賣合同》，簽署內(nèi)容按雙方確認(rèn)的范本執(zhí)行，超出范本范圍內(nèi)的條款，必須征得甲方同意才能簽署;指導(dǎo)客戶將購房款交付甲方帳戶。

8、 負(fù)責(zé)客戶的售后跟進(jìn)工作，及時(shí)提示、催促欠款，合理耐心解釋客戶投訴，同時(shí)完成甲方交辦的客戶資料調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作。

9、 必須嚴(yán)格執(zhí)行甲乙雙方確認(rèn)的銷售政策，不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任何承諾。

10、 收到甲方支付的費(fèi)時(shí)，向甲方提供稅務(wù)部門的正式發(fā)票。

11、 負(fù)責(zé)哈爾濱、大慶銷售分公司前期籌備具體工作，負(fù)責(zé)分公司日常管理、銷售、人員招聘及工資等。

(三)共同責(zé)任

1、乙方協(xié)助甲方對(duì)該項(xiàng)目的推廣策略、銷售價(jià)格及付款方式的建議，經(jīng)由甲方確認(rèn)后，由乙方負(fù)責(zé)具體執(zhí)行。如推銷過程中需變動(dòng)金額或銷售資料中的條款，乙方須得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程進(jìn)度的變化或設(shè)計(jì)上的修改應(yīng)及時(shí)書面通知乙方。

2、甲方同意該項(xiàng)目的住宅、車庫和商服的實(shí)際成交均價(jià)以乙方呈甲方批準(zhǔn)的“價(jià)格執(zhí)行方案”為核算標(biāo)準(zhǔn)。甲方同意乙方在推廣中可按既定的內(nèi)部折扣(折扣率及乙方權(quán)限總額以“價(jià)格執(zhí)行方案”為準(zhǔn))給予客戶一定的折扣優(yōu)惠，超出內(nèi)部折扣范圍的優(yōu)惠必須征得甲方同意并附上甲方總經(jīng)理的批條。

3、雙方同意委托期限內(nèi)所有交易均定為乙方業(yè)績， 并按下述第三條規(guī)定支付乙方營銷費(fèi)。

(四)、雙方應(yīng)達(dá)到的工作目標(biāo)

1、甲方按時(shí)按質(zhì)完成上述“甲方權(quán)利與職責(zé)”中規(guī)定的工作。

2、乙方銷售目標(biāo)：

第一階段：于該項(xiàng)目預(yù)售證辦妥、正式開盤后三個(gè)月內(nèi)，工程形象全面封頂時(shí)，完成該項(xiàng)目可售總金額的 %。

第二階段：于該項(xiàng)目完全達(dá)到進(jìn)戶標(biāo)準(zhǔn)并完成小區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施和園林建設(shè)時(shí)，累計(jì)完成該項(xiàng)目可售總金額的 %。

第三階段：期內(nèi)，累計(jì)完成該項(xiàng)目可售總金額的 %。

3、如該項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度有變化，銷售目標(biāo)也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，雙方可另行約定。三、營銷費(fèi)的計(jì)算、支付及獎(jiǎng)罰方式

(一)策劃費(fèi)乙方為該項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃及廣告策劃，甲方同意在簽署本合同之日支付乙方策劃費(fèi)人民幣 拾 萬元整。

(二)服務(wù)費(fèi)

1、計(jì)算及支付方式

(1)雙方同意，該項(xiàng)目的服務(wù)費(fèi)按實(shí)際成交額的 %收取，并按月結(jié)算。

(2)選擇銀行按揭成交的客戶和甲方總經(jīng)理同意客戶緩交房款的，客戶累計(jì)繳交房款的30%即視為全額回款，按成交總額計(jì)提服務(wù)費(fèi)。

(3)由于甲方原因打折成交的，乙方視同期實(shí)際銷售價(jià)格為實(shí)際成交額并按本條(1)款結(jié)算服務(wù)費(fèi)。

(4)每月25日，乙方按當(dāng)月銷售回款總額向甲方呈交請(qǐng)款單，甲方在接到乙方請(qǐng)款單后5日內(nèi)向乙方支付當(dāng)月全額服務(wù)費(fèi)。

2、獎(jiǎng)罰方式

(1)合同期內(nèi)，若該項(xiàng)目已售面積實(shí)際成交均價(jià)比“價(jià)格執(zhí)行方案”確定已售面積的成交均價(jià)有所提升，甲方同意給予乙方獎(jiǎng)勵(lì)提成。

(2)獎(jiǎng)勵(lì)金額=(乙方完成的已售面積的銷售總金額-價(jià)格執(zhí)行方案規(guī)定已售面積的銷售總金額) ×50%。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)提成支付方式與服務(wù)費(fèi)支付方式相同。

(4)如乙方因自身原因未完成階段銷售目標(biāo)，甲方在該階段已成交金額應(yīng)提費(fèi)中扣除20%作為罰金;如乙方在下一階段完成所扣階段目標(biāo)，甲方返還所扣罰金。

五、合同終止事由

本合同除在法律規(guī)定情形下終止外，還可因下列情形而終止：

1、甲方未能按時(shí)支付費(fèi)逾期30日，乙方有權(quán)向甲方發(fā)出書面解除合同通知書，該通知于乙方發(fā)出通知之日起七日后生效，乙方有權(quán)向甲方追索欠款及滯付違約金。

2、乙方因自身原因不能按階段完成銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)發(fā)出書面解除合同通知，該通知于甲方發(fā)出之日起七日后生效。在此期間成交的單位，甲方需付給乙方全額服務(wù)費(fèi)。

六、爭議的解決

在合同履行的過程中，如雙方產(chǎn)生爭議，可協(xié)商解決，如協(xié)商不成時(shí)，可向乙方法院提出訴訟。

七、合同的附件由乙方呈甲方批準(zhǔn)的該項(xiàng)目的“價(jià)格執(zhí)行方案”，作為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。

八、本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份，于雙方法人代表簽字、公司蓋章之日起生效，均具同等法律效力。

甲方：

法人代表：

乙方：

法人代表：

年 月 日

房屋合同樣本三

甲 方： 房地產(chǎn)有限公司_

地 址：

郵碼：

電話：

法定代表人： 職務(wù)：

乙 方：青島合建行房地產(chǎn)營銷有限公司

地 址：_青島市嶗山區(qū)同安路882-1號(hào)鴻泰大廈B座901-902室_

郵碼：_266000_

電話：_0532-80867080_

法定代表人：_吳云海_ 職務(wù)：_總經(jīng)理_

甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨(dú)家)銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的**項(xiàng)目事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

1. 甲方指定乙方為在 **項(xiàng)目 項(xiàng)目的獨(dú)家銷售方，項(xiàng)目位于 ，總建筑面積約為 平方米，共計(jì) 套，以上面積均為暫測，以房地產(chǎn)測繪部門出具的測繪面積為準(zhǔn)。

2. 若乙方在委托期內(nèi)能完全履行本合同所約定的相關(guān)職責(zé)，并按時(shí)完成銷售任務(wù)，無重大過失，則甲方對(duì)該項(xiàng)目在委托期內(nèi)不再委托其他公司銷售。

第二條 合作期限

1. 本合同期限為 個(gè)月，自20xx年 月 日至 年 月 日。在本合同到期前的30天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對(duì)意見，本合同期自動(dòng)延長6個(gè)月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2. 在本合同有效期內(nèi)，雙方不得單方面終止本合同。

第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)

1. 本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不限于報(bào)紙電視廣告投放費(fèi)用、印制宣傳物料、售樓書、制作沙盤、樣板房售樓部樣板展示區(qū)等設(shè)計(jì)施工等)由甲方負(fù)責(zé)支付，相關(guān)方案甲方審定后執(zhí)行。

2. 甲方負(fù)責(zé)為乙方提供銷售場所，保證并繳納銷售期間水、電等配套正常使用和費(fèi)用。由于項(xiàng)目展示銷售需要的電話費(fèi)、辦公設(shè)備、樣板房內(nèi)所有費(fèi)用等所有投入均由甲方承擔(dān)。

3. 乙方自行負(fù)責(zé)銷售期間其銷售人員的工資、獎(jiǎng)金和其他勞務(wù)報(bào)酬;保證銷售環(huán)境的整潔;乙方策劃人員的工資、獎(jiǎng)金和其他勞務(wù)報(bào)酬以及工作設(shè)備的支出均由乙方支付;乙方人員來往于本項(xiàng)目的所有差旅費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)。

第四條 銷售價(jià)格

1. 雙方同意，項(xiàng)目的銷售均價(jià)為 元/平米，乙方根據(jù)此銷售均價(jià)制定銷售底價(jià)表作為本合同的附件。

2. 此銷售底價(jià)表得到甲方的書面同意之后執(zhí)行;低于此底價(jià)表成交的單元必須得到甲方簽字同意。

3. 甲方同意乙方按照此底價(jià)表上浮一定比例制定對(duì)外銷售價(jià)格表，必須經(jīng)甲方簽字后執(zhí)行;

4. 乙方應(yīng)在銷售過程中嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)甲方批準(zhǔn)的銷售價(jià)格及優(yōu)惠政策，不可以自行提高或降低價(jià)格進(jìn)行銷售。

第五條 進(jìn)度、過程的約定

(一)進(jìn)度

1.銷售進(jìn)度以取得的《商品房預(yù)售許可證》、現(xiàn)場樣板展示區(qū)、樣板房等按照雙方約定的要求竣工為準(zhǔn)。

2.進(jìn)度甲乙雙方可根據(jù)市場和項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以批準(zhǔn)的銷售計(jì)劃為準(zhǔn))，調(diào)整進(jìn)度經(jīng)協(xié)商后作為本合同補(bǔ)充條款與本合同一樣合法有效。

(二)過程

甲乙雙方在房屋銷售過程需要按照以下條款約定執(zhí)行：

1.甲方應(yīng)在開盤前確定《房屋定購書》、《青島市商品房預(yù)售/買賣合同》樣本，乙方提供參考意見，銷售過程中與樣本有出入的條款需經(jīng)甲方授權(quán)人員簽字確認(rèn)。

2.甲乙雙方分別任命一名負(fù)責(zé)人(乙方為 ，甲方為 )，負(fù)責(zé)銷售信息的及時(shí)溝通和問題處理。乙方需要按照甲方的銷售規(guī)范進(jìn)行銷售，并接受甲方的監(jiān)督。

3.購房付款以及進(jìn)款的約定

(1)客戶定購房屋需簽定甲方提供的《房屋定購書》，并于《房屋定購書》簽定后七日

簽署《青島市商品房預(yù)售/買賣合同》。

(2)分期付款客戶須于簽定合同日交齊房款的60%，余款應(yīng)于房屋交付之前繳清。

(3)辦理按揭手續(xù)的客戶，簽定合同時(shí)需要交齊首付款(不低于總房款60%)并于7日內(nèi)辦理完剩余房款的貸款手續(xù)，貸款款項(xiàng)進(jìn)款時(shí)限根據(jù)銀行規(guī)定。

第六條 傭金及支付

1.乙方的傭金包括(1)銷售總額的 %;(2)超出銷售底價(jià)表的溢價(jià)部分的30%作為獎(jiǎng)勵(lì)金;

2.甲方同意按下列方式支付傭金：

(1)甲方在買方正式簽定《青島市商品房預(yù)售/買賣合同》并支付首期款后，乙方即可獲得本合同所規(guī)定的傭金。

(2)對(duì)于乙方已簽署《青島市商品房預(yù)售/買賣合同》并已繳納首期款項(xiàng)的房屋，乙方每月1日前提供傭金清款明細(xì)單報(bào)甲方審核。甲方于收到清款明細(xì)單后的5個(gè)工作日內(nèi)向乙方支付傭金，乙方提供等額的合法票據(jù)。。

3.因客戶違約而沒收的定金和收取的違約金，歸甲方所有。

第七條 甲方的責(zé)任

1.甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：

(1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行收款帳戶。

(2)甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對(duì)開發(fā)建設(shè)_**項(xiàng)目_項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照(包括但不限于：國有土地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證證)和銷售本項(xiàng)目的商品房銷售許可證(外銷商品房預(yù)售許可證)、青島市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證，以及《產(chǎn)品說明書》、《質(zhì)量保證書》復(fù)印件(加蓋甲方公章)。

(3)關(guān)于代售項(xiàng)目所需的有關(guān)資料，包括但不限于：總體效果圖、沙盤、樓座標(biāo)示、局部效果圖、樓層平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、樓層高度、銷售面積、銷售價(jià)格、使用功能等(書面形式確認(rèn))。

(4)甲方正式委托乙方為_**項(xiàng)目_項(xiàng)目銷售的委托書，并現(xiàn)場公示;

2.甲方負(fù)責(zé)保證該項(xiàng)目的銷售合法性，申辦有關(guān)售樓之法律批文，并為該項(xiàng)目之成交客戶以政府部門認(rèn)可之程序辦理買賣手續(xù)。

3.甲方保證若客戶購買的該物業(yè)的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。

4.甲方委派財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)收取定金和房款并出具相關(guān)收據(jù)發(fā)票。

5.甲方負(fù)責(zé)確定按揭銀行并聯(lián)系撤押手續(xù)等。

6.甲方應(yīng)按時(shí)按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費(fèi)用。

7.甲方負(fù)責(zé)提供現(xiàn)場示范單位、售樓處、看房車等對(duì)外銷售道具。

8.甲方如期保障工程進(jìn)度，確保工程按預(yù)定時(shí)間竣工并驗(yàn)收合格，如因工期延誤而給銷售帶來影響，由甲方負(fù)責(zé)。

9.甲方在尊重乙方利益的同時(shí)，有權(quán)對(duì)乙方工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)不妥之處，隨時(shí)提出整改及調(diào)整意見，雙方協(xié)調(diào)一致。

10.銷售過程中，項(xiàng)目如有變動(dòng)甲方應(yīng)以書面形式通知乙方，雙方簽字確認(rèn)，對(duì)于乙方提出的書面問題，應(yīng)三日內(nèi)給予書面答復(fù)。

11.甲方在銷售期內(nèi)收到乙方提供的意見時(shí)，應(yīng)在要求時(shí)限內(nèi)就乙方意見作出答復(fù)，并以甲方簽字或簽章形式認(rèn)可為準(zhǔn)。

12.本項(xiàng)目的總體規(guī)劃、單體建筑戶型設(shè)計(jì)、園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、樣板示范區(qū)設(shè)計(jì)施工、交房裝修標(biāo)準(zhǔn)及樣板房施工、營銷推廣策略等，應(yīng)充分尊重并參考乙方的建議，甲乙雙方共同簽字認(rèn)可。

13.甲方同意在本合同有效期內(nèi)，本項(xiàng)目所有對(duì)外宣傳的資料、戶外廣告牌、媒體廣告及專項(xiàng)活動(dòng)等的落款中均體現(xiàn)乙方作為獨(dú)家銷售的角色，以利于銷售工作的開展，內(nèi)容為“全程：合建行房地產(chǎn)”。

第八條 乙方的責(zé)任

1.在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：

(1)制定項(xiàng)目廣告推廣計(jì)劃，并制定銷售計(jì)劃，安排時(shí)間表;

(2)主動(dòng)挖掘客戶，派送宣傳資料、售樓書;

(3)在甲方的協(xié)助下，帶領(lǐng)客戶參觀并介紹項(xiàng)目、環(huán)境及情況;

(4)利用各種形式開展多渠道行銷活動(dòng);

(5)乙方不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任何承諾。

(6)乙方應(yīng)遵守甲方在售樓現(xiàn)場的公示規(guī)定;

(7)乙方不得以非甲方名義與客戶簽定有關(guān)甲方委托房屋的相關(guān)文件，包括但不限于認(rèn)購書、定購書、合同等形式，且不得以非甲方名義收取客戶任何款項(xiàng)。

2.乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營銷策劃以及宣傳執(zhí)行的組織工作，乙方在對(duì)外營銷推廣過程中,嚴(yán)格遵守國家、地方各項(xiàng)規(guī)定, 全面維護(hù)甲方利益，對(duì)項(xiàng)目各種有關(guān)宣傳的計(jì)劃及費(fèi)用，經(jīng)甲方同意后實(shí)施，并須配合建設(shè)和售房進(jìn)度。

3.乙方協(xié)助甲方簽署該項(xiàng)目之定購書及其購房合同，負(fù)責(zé)督促購房者及時(shí)按照合同繳納各期房款，并督促購房者及時(shí)到銀行辦理有關(guān)按揭手續(xù)，并于每月初向甲方提交上月《合同簽定匯總表》進(jìn)行核對(duì)。

4.乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的**項(xiàng)目項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

5.乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價(jià)格。在客戶同意購買時(shí)，乙方應(yīng)按甲方確定的付款方式告知客戶交款。若遇特殊情況(如團(tuán)購情況)，乙方應(yīng)告知甲方，作個(gè)案協(xié)商處理。

6.在項(xiàng)目正常銷售期內(nèi)，乙方負(fù)責(zé)安排銷售團(tuán)隊(duì)工作人員不少于 名(案場經(jīng)理1名、秘書 名，置業(yè)顧問 名)，如因銷售人員辭職情況，乙方須在一個(gè)月之內(nèi)調(diào)整完畢，保證項(xiàng)目銷售小組人員數(shù)量穩(wěn)定。

7.乙方應(yīng)避免案場經(jīng)理、銷售人員的頻繁更換。

8.乙方在銷售過程中不得隨意更改銷售方案，所有銷售方案及銷售資料的準(zhǔn)備必須經(jīng)甲方確認(rèn)后方可準(zhǔn)備和對(duì)外公布。如因乙方單方面原因造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

9.乙方為該項(xiàng)目下列銷售工具制作過程中提供參考意見，并積極配合，保證及時(shí)、準(zhǔn)確、符合要求：項(xiàng)目模型效果、視頻、廣告公司的選定、展銷板、樓書、戶外廣告等的制作、邀請(qǐng)函、平面圖、價(jià)目表、銷售文件、報(bào)紙廣告及電視廣告設(shè)計(jì)拍攝。

10.乙方配合甲方的項(xiàng)目營銷推廣和宣傳執(zhí)行工作，并向甲方提交工作進(jìn)度及效果表。

11.乙方必須按照《青島市商品房預(yù)售/買賣合同》中所規(guī)定的條款，與客戶達(dá)成一致后，簽定買賣合同。乙方對(duì)客戶予以的任何書面額外承諾均由乙方承擔(dān)全部責(zé)任，如因此引起客戶退房的，乙方應(yīng)返還甲方所支付的傭金。

12.甲乙雙方商定，凡購房客戶一經(jīng)簽署購房合同后，因故無法履行合同而引起的法律糾紛，乙方有義務(wù)根據(jù)甲方的要求積極配合甲方處理。

13.乙方協(xié)助甲方協(xié)調(diào)與客戶的關(guān)系，使甲方與客戶保持良好的關(guān)系。

14.乙方在銷售推廣管理過程中，定期(每周一次)向甲方匯報(bào)銷售情況，反映存在問題、一周來人來電分析和市場信息反饋。并在每月5日前向甲方提交銷售月分析報(bào)告。

15.乙方配合甲方交房，催交款項(xiàng)，并配合甲方要求，提供甲方所需要的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，包括但不限于不同形式的日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表、月報(bào)表以及項(xiàng)目的整體銷售信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

第九條 合同的終止和變更

1.在本合同到期時(shí)，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束。

2.在合同履行期間，乙方無法按照約定進(jìn)度完成銷售任務(wù)，或出現(xiàn)其他有損甲方利益的情況：包括不按規(guī)范簽署銷售合同、不按照約定流程操作、超越甲方授權(quán)逾權(quán)、私收客戶錢財(cái)?shù)纫约追矫x與外界發(fā)生的一切欺騙、違法現(xiàn)象，給甲方帶來名譽(yù)或經(jīng)濟(jì)損失的，甲方均有權(quán)隨時(shí)終止合同，并約定由乙方賠償相應(yīng)損失。

3.乙方如在合同履行過程中，對(duì)于甲方調(diào)整意見無法達(dá)成共識(shí)，或?qū)τ诩追匠霈F(xiàn)的違約行為，損害乙方名譽(yù)和利益的，乙方有權(quán)終止合同，并要求甲方賠償相應(yīng)損失。

第十條 違約責(zé)任

1.甲乙雙方均不得單方面終止合同，任何一方單方面提前終止合同需支付另一方人民幣伍拾萬元違約金。

2.甲方若未能按照本合同約定的傭金、溢價(jià)結(jié)算方式支付乙方費(fèi)用的，則每逾期一天甲方應(yīng)支付給乙方應(yīng)付款項(xiàng)總金額的千分之一。如逾期超過30天甲方仍未付款，乙方有權(quán)停止銷售工作直至甲方支付相關(guān)費(fèi)用止。

3.如甲乙雙方解除合同，甲方應(yīng)在乙方撤場前結(jié)清乙方的傭金及溢價(jià)傭金。

第十一條 競業(yè)禁止

甲、乙雙方任何一方員工因故離職或被解聘后，合同他方在委托服務(wù)期限內(nèi)及期后6個(gè)月內(nèi)，不得與該員工有任何形式的雇用或合作，否則視為對(duì)合同他方的違約并承擔(dān)法律責(zé)任，應(yīng)賠償對(duì)方罰金人民幣伍拾萬元。

第十二條 其他事項(xiàng)

1.經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

2.本合同一式三份，甲方執(zhí)兩份，乙方執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

3.在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

甲方：_ 房地產(chǎn)有限公司_ 乙方：青島合建行房地產(chǎn)營銷有限公司

篇3

房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡(luò)營銷

截至2016年6月，相關(guān)調(diào)查表明中國已有7.1億互聯(lián)網(wǎng)用戶，互聯(lián)網(wǎng)普及率達(dá)到51.7%，其中有63%的用戶在20～35歲之間，這63%中有93%的用戶畢業(yè)于本科及本科以上。這一部分人群正是網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)的主要群體，也是年紀(jì)最小、受教育程度最高、購買力最強(qiáng)的群體。預(yù)測在未來幾年內(nèi)，他們將成為房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)主體。消費(fèi)主體對(duì)“網(wǎng)絡(luò)+”產(chǎn)品的極度關(guān)注，對(duì)生活信息獲取的網(wǎng)絡(luò)化傾向，雙向交流與選擇的要求，正是決定了現(xiàn)階段傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷模式已不能滿足社會(huì)發(fā)展的需求，只有通過在傳統(tǒng)的營銷模式上合理利用網(wǎng)絡(luò)帶來的現(xiàn)代化信息技術(shù)，才能提高房地產(chǎn)商自身的優(yōu)勢和競爭力。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1Ρ確康夭傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷

1.1傳統(tǒng)營銷的缺陷

傳統(tǒng)的營銷僅僅是銷售者將有關(guān)房地產(chǎn)的信息通過紙媒、戶外媒體、電話媒體等傳達(dá)給消費(fèi)者，并等待消費(fèi)者自己上門咨詢，這種方式不僅增加了營銷時(shí)長和費(fèi)用，并且不能夠及時(shí)獲得消費(fèi)者的想法和意見，原本就被動(dòng)接受的消費(fèi)者對(duì)銷售者更反感。顯而易見，這種模式已不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的需求。

1.2網(wǎng)絡(luò)營銷的特征

網(wǎng)絡(luò)具有將信息公開化、透明化的特點(diǎn)。通過網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行營銷，不僅可以使消費(fèi)者主動(dòng)接受信息還可以使消費(fèi)者之間互相傳達(dá)交流信息，增大信息的利用率及傳遞速度。

1.3網(wǎng)絡(luò)營銷帶來的沖擊

網(wǎng)絡(luò)營銷對(duì)傳統(tǒng)營銷無論是營銷策略還是營銷渠道都帶來了巨大的沖擊：（1）互聯(lián)網(wǎng)可以使企業(yè)在全世界內(nèi)進(jìn)行市場調(diào)研并快速獲得產(chǎn)品的信息反饋，對(duì)產(chǎn)品策略造成了沖擊。（2）在開展網(wǎng)絡(luò)營銷時(shí)需要在網(wǎng)上管理好自己的產(chǎn)品，這對(duì)企業(yè)尤其是國際品牌的管理策略造成了沖擊。（3）網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢可以減少促銷花費(fèi)，降低成本的使用，對(duì)定價(jià)策略造成了巨大沖擊。（4）企業(yè)可以通過網(wǎng)絡(luò)交流與客戶直接取得聯(lián)系，對(duì)中間商起了嚴(yán)重的影響，從而對(duì)營銷渠道造成了沖擊。（5）網(wǎng)絡(luò)營銷可以利用網(wǎng)絡(luò)不受空間、地點(diǎn)的限制特點(diǎn)快速傳播信息，提高房地產(chǎn)廣告的傳播效率，對(duì)廣告的策略造成沖擊。（6）在網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)發(fā)展的同時(shí)網(wǎng)絡(luò)交流工具也不斷更新。在之前的房地產(chǎn)營銷模式中會(huì)通過老式的網(wǎng)絡(luò)方式如網(wǎng)絡(luò)推廣。目前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用新的網(wǎng)絡(luò)手段，也是多數(shù)年輕人使用的交流工具如微信來進(jìn)行營銷。房地產(chǎn)商的商業(yè)嗅覺使他們可以利用這樣好的信息交流工具進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)的營銷模式。

2網(wǎng)絡(luò)營銷對(duì)傳統(tǒng)營銷的突破

2.1在采購平臺(tái)方面

房地產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)重新整合收集的信息，可以使采購平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了一定的突破。建立房地產(chǎn)網(wǎng)站建立了與相關(guān)企業(yè)交流的平臺(tái)，與上下游產(chǎn)業(yè)之間展開電子商務(wù)交易，構(gòu)成企業(yè)間的信息傳遞鏈，有利于交易成本的降低。在減少了中間工作的同時(shí)提高了企業(yè)活動(dòng)的公開透明度，加大了合作單位的范圍。

2.2在廣告推廣平臺(tái)方面

在廣告平臺(tái)方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過建立自身的網(wǎng)站來進(jìn)行產(chǎn)品的廣告推廣，可以使得房地產(chǎn)廣告取得快捷、高效的宣傳效果。在以往的房地產(chǎn)營銷模式中主要采用傳統(tǒng)的廣告平臺(tái)進(jìn)行推廣如通過電視、廣播和報(bào)紙等進(jìn)行推廣。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展在為房地產(chǎn)營銷推廣方面帶來的突破不容忽視。

2.3在銷售平臺(tái)的突破

在銷售平臺(tái)的突破分為網(wǎng)絡(luò)直銷和間接銷售。網(wǎng)絡(luò)直銷是指房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡(luò)直接將產(chǎn)品銷售給消費(fèi)者，在減少銷售成本、提高工作效率的同時(shí)還可以直接收集到消費(fèi)者的意見。這種方式更適用于大型房地產(chǎn)公司營銷戰(zhàn)略。網(wǎng)絡(luò)間接銷售是指房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡(luò)上的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行營銷。這種方式要求中間機(jī)構(gòu)不僅要具備房地產(chǎn)方面的知識(shí)，還要有豐富的經(jīng)驗(yàn)。這種間接的模式更適用于一些中小型房地產(chǎn)公司。

2.4在信息交流平臺(tái)方面

與傳統(tǒng)營銷模式相比較，采用網(wǎng)絡(luò)營銷模式可以利用建立的網(wǎng)站或?qū)ｉT設(shè)計(jì)的網(wǎng)頁加快企業(yè)相關(guān)信息的、宣傳，還可以通過留言板、業(yè)主論壇等在短時(shí)間內(nèi)與消費(fèi)者進(jìn)行交流，及時(shí)獲得反饋的意見。通過這種模式可以使廠商真正的與消費(fèi)者之間進(jìn)行信息互動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過網(wǎng)絡(luò)與業(yè)主之間建立有效的信息交流平臺(tái)，增加交換信息的方式，對(duì)實(shí)現(xiàn)更多的交流產(chǎn)生了重要影響。

2.5管理平臺(tái)的突破

實(shí)行好的管理方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)具有重要的作用。在網(wǎng)絡(luò)營銷中，房地產(chǎn)企業(yè)可以施加一系列管理關(guān)系的影響，從房地產(chǎn)開發(fā)商到房產(chǎn)物業(yè)公司，再到相關(guān)社區(qū)方面的管理，再到業(yè)主，構(gòu)成管理鏈。網(wǎng)絡(luò)營銷管理平臺(tái)在房地產(chǎn)售后管理及社區(qū)的規(guī)范化管理中可以極大減少房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作量和售后任務(wù)。

3對(duì)房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷模式整合

3.1對(duì)發(fā)展傳統(tǒng)營銷做鋪墊

采用網(wǎng)絡(luò)營銷過程中，可以利用網(wǎng)絡(luò)信息交流技術(shù)為房地產(chǎn)商和消費(fèi)者兩者之間建立信息通道。此外在進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷需要采取一定的方法引起消費(fèi)者的興趣進(jìn)入房地產(chǎn)管理層設(shè)置的網(wǎng)站中瀏覽，只有這樣才能使消費(fèi)者了解到相關(guān)產(chǎn)品的資料信息。但僅僅采用網(wǎng)絡(luò)營銷模式是不能夠吸引消費(fèi)者將其帶到自己特定設(shè)置的網(wǎng)站中去的，不過可以采用傳統(tǒng)營銷模式利用廣告、廣播等媒體來對(duì)其網(wǎng)站進(jìn)行宣傳推廣。由此可知，有效地將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷整合在一起對(duì)房地產(chǎn)的營銷更有高效作用。當(dāng)然，只有房地產(chǎn)商樹立好自身企業(yè)的品牌和企業(yè)形象，才能夠做好為推廣營銷網(wǎng)站廣告的推廣工作。這種利用傳統(tǒng)的網(wǎng)站媒介進(jìn)行推廣，進(jìn)而采用網(wǎng)絡(luò)營銷模式進(jìn)行的方式是整合二者的良好范例。

3.2企業(yè)的營銷以網(wǎng)絡(luò)營銷為主

網(wǎng)絡(luò)營銷具有大量信息量的特點(diǎn)。在倡導(dǎo)將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷整合的模式作為新型銷售戰(zhàn)略時(shí)要學(xué)會(huì)運(yùn)用其特點(diǎn)。信息主要具體包括房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格和所處地理位置等。使用網(wǎng)絡(luò)營銷時(shí)雖然不能將消費(fèi)者帶到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地考察并觀察房間，但是網(wǎng)絡(luò)營銷可以通過互聯(lián)網(wǎng)介紹企業(yè)和相關(guān)項(xiàng)目，使用傳統(tǒng)媒體媒介生動(dòng)形象地展示自己，也可采用電子地圖、三維的動(dòng)畫、語音的解說、網(wǎng)絡(luò)的視頻等制作全立體式的全景模式，還可通過計(jì)算機(jī)的虛擬技術(shù)讓消費(fèi)者體驗(yàn)自己想要所選房屋的整體大小、具體光線明暗程度、周圍的環(huán)境情況等，使得每位消費(fèi)者留下不可磨滅的印象和愉快的感覺，甚至完全不需要售樓人員的詳細(xì)講解。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)營銷過程中消費(fèi)者還不能夠做到在網(wǎng)上直接進(jìn)行購買產(chǎn)品，因此只有整合網(wǎng)絡(luò)營銷模式與傳統(tǒng)營銷模式，在利用網(wǎng)絡(luò)營銷為消費(fèi)者提供信息交流體驗(yàn)平臺(tái)的同時(shí)采用傳統(tǒng)的營銷模式為消費(fèi)者做好最后的產(chǎn)品交易工作。

3.3加大推廣房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的力度和品牌的建立

在社會(huì)生活中房地產(chǎn)產(chǎn)品與一般的產(chǎn)品有著很大的區(qū)別，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅價(jià)格昂貴而且具有聯(lián)系多情況復(fù)雜的特點(diǎn)。所以如果一般的房地產(chǎn)企業(yè)不能樹立起良好的聲譽(yù)和品牌效應(yīng)，一般很難獲得消費(fèi)者的信任。因此可以通過有效地將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷模式整合，加大企業(yè)自身網(wǎng)站的推廣力度及其品牌效應(yīng)建立的速度。

3.4在營銷的時(shí)候利用網(wǎng)絡(luò)提供的信息

因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)可以給房地產(chǎn)開發(fā)商提供的信息量很大，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式時(shí)，要掌握好可以最大利用網(wǎng)絡(luò)提供的信息的方法。且網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)的相關(guān)產(chǎn)品的基本資料和信息是由開發(fā)商編輯決定的，不需要考慮傳統(tǒng)媒體的空間、時(shí)間、版面大小等范圍限制，可與房地產(chǎn)項(xiàng)目新的銷售策略進(jìn)行選擇性的更換。但是，僅僅通過在網(wǎng)上獲得房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息，并不會(huì)給予消費(fèi)者很高的安全感，其實(shí)不易對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生真實(shí)感和信任感，從而不易對(duì)企業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)可。所以，在使消費(fèi)者通過網(wǎng)絡(luò)獲取相關(guān)產(chǎn)品信息后，還應(yīng)通過傳統(tǒng)的營銷方式讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生真實(shí)感和信任感，提高對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度。

4結(jié)論

總之，隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的不斷快速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)正一步步地改變著我們的生活，尤其是在消費(fèi)中較為明顯。但現(xiàn)階段，作為一種新的房地產(chǎn)營銷模式，網(wǎng)絡(luò)營銷模式并不會(huì)取代傳統(tǒng)的營銷模式。兩者都為房地產(chǎn)整體性營銷策略中重要的不可缺少的組成部分。通過對(duì)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)將其有效整合在一起，可以對(duì)房地產(chǎn)的營銷成功起到重要作用，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的社會(huì)競爭中占有優(yōu)勢地位。

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篇4

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；招商；經(jīng)營管理

1商業(yè)地產(chǎn)概念介紹

商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。商業(yè)，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務(wù)行為；地產(chǎn)，是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開發(fā)和地上物建設(shè)行為。從經(jīng)營模式、功能和用途上講，商業(yè)地產(chǎn)通常指以提供各種辦公、貿(mào)易、商業(yè)、餐飲、酒店、娛樂、健身、休閑為目的而從事房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)綜合體的投資開發(fā)建設(shè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的投資比例和規(guī)模體現(xiàn)了一個(gè)城市或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和繁榮程度，是拉動(dòng)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮的主要驅(qū)動(dòng)力和核心產(chǎn)業(yè)。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商大部分從住宅開發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來，尤其是成功型、業(yè)界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經(jīng)驗(yàn)及住宅開發(fā)的慣性思維，沿襲“拿地—規(guī)劃—設(shè)計(jì)—建設(shè)—銷售”住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的，規(guī)劃上只考慮能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有考慮區(qū)域商業(yè)的客觀需求；產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的招商運(yùn)營需求；即使注重了商業(yè)業(yè)態(tài)，也是采用“先開發(fā)、再招商、后運(yùn)營”的開發(fā)思路，各環(huán)節(jié)沒有系統(tǒng)規(guī)劃和整體考慮，各自為戰(zhàn)，環(huán)環(huán)脫節(jié)。由于住宅開發(fā)商對(duì)商業(yè)規(guī)律認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與招商、后期運(yùn)營管理及發(fā)展不相適應(yīng)，以至于招商受阻、經(jīng)營冷淡，嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展，與最初預(yù)測的示范經(jīng)濟(jì)效應(yīng)相差較遠(yuǎn)。

2商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題

按照房地產(chǎn)市場行業(yè)權(quán)益劃分，商業(yè)地產(chǎn)有四個(gè)基本權(quán)益——即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。商業(yè)地產(chǎn)這四個(gè)權(quán)益在不同階段代表著不同權(quán)益主體的利益訴求，特別是開發(fā)階段、招商階段和后期經(jīng)營階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關(guān)系，就特別容易產(chǎn)生開發(fā)、招商及經(jīng)營之間脫節(jié)或不匹配現(xiàn)象。總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商及經(jīng)營不匹配的各種案例和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場定位不匹配

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營兩個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，需要進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場定位。但多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)中，僅僅將自己定位在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)上，沒有為未來的招商與運(yùn)營進(jìn)行認(rèn)真充分的市場調(diào)查、科學(xué)合理的市場定位。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，通常只追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而給后期經(jīng)營管理帶來很大的局限性。具體表現(xiàn)為：①市場定位不合理，商業(yè)功能規(guī)劃時(shí)貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平；②功能設(shè)計(jì)沒有結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)貌，只追求空間使用效率，給項(xiàng)目后期運(yùn)營管理帶來諸多問題；③項(xiàng)目建成后，商戶為滿足個(gè)性化或特殊需要，大幅度改造物業(yè)形態(tài)，造成了不必要的嚴(yán)重浪費(fèi)。

2.2開發(fā)建設(shè)和招商經(jīng)營脫節(jié)

目前，國外商業(yè)地產(chǎn)受土地所有制性質(zhì)的影響，經(jīng)營模式通常以只租不售型居多，比較注重長期持有帶來的經(jīng)濟(jì)效益。而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受資金、利潤及經(jīng)營思路的影響，通常講究開發(fā)節(jié)奏“短、平、快”，循環(huán)周期越短越好，過度追求“開發(fā)、出售、再開發(fā)”，加快資金流轉(zhuǎn)以賺取更多的利潤，只關(guān)注開發(fā)、建設(shè)和出售，不關(guān)注后期的招商和經(jīng)營。項(xiàng)目售出后很多開發(fā)商不愿意承擔(dān)更多的招商和經(jīng)營責(zé)任，也很少去思考創(chuàng)造良好的商業(yè)整體經(jīng)營環(huán)境和氛圍。即便加以考慮，由于項(xiàng)目所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬，開發(fā)商管理干涉比較困難，從而造成開發(fā)與經(jīng)營的嚴(yán)重脫節(jié)或不匹配。

2.3商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不適應(yīng)

自2010年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模增長迅速。雖然受電子商務(wù)及網(wǎng)絡(luò)購物的影響沖擊而有所回落，但商業(yè)持有量及待開發(fā)商業(yè)地塊仍然占據(jù)比例較大。2016年1月12日，仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級(jí)辦公樓市場，無論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2015年約7成的租賃成交來自內(nèi)資企業(yè)，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢明顯，受此帶動(dòng)，2016年租金升幅達(dá)到自2011年以來的最高位，同比增長4%”。對(duì)于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，2015年是調(diào)整年，電商重塑消費(fèi)者購物習(xí)慣，對(duì)實(shí)體零售經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)施壓；但同時(shí)國外中高端品牌積極擴(kuò)張進(jìn)駐國內(nèi)市場，尤其是國際中高端時(shí)尚開店步伐加快。由于各路資金看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必然展開大規(guī)模的追逐投資。但是，如果不科學(xué)預(yù)測經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商業(yè)需求，帶來的結(jié)果必然是投資過剩及浪費(fèi)。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增長速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的現(xiàn)象。近兩年，恰逢國內(nèi)電商業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均存在著空置率不同程度的持續(xù)攀升，造成了社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。

3原因分析

近幾年，國內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購事件，都是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、招商與后期經(jīng)營不善導(dǎo)致嚴(yán)重后果造成的。例如曾以92.2億高價(jià)成就的上海地王外灘8-1商業(yè)地塊被潘石屹SOHO中國收購，重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購，北京西三環(huán)原“金隅大廈”被光耀地產(chǎn)收購開發(fā)成“光耀東方中心”。仔細(xì)分析這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因，大致可以總結(jié)歸納為以下幾種類型。

3.1商業(yè)經(jīng)營的長期效益是主要原因

目前，在房地產(chǎn)市場，通常是住宅項(xiàng)目搭配商業(yè)配套一起開發(fā)。且在當(dāng)前國內(nèi)土地市場出讓體制下，開發(fā)商主要通過一級(jí)市場公開招拍掛競價(jià)獲得土地，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期通常是二至三年。由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，且競價(jià)對(duì)資金實(shí)力要求越來越高，因此土地獲取越來越困難，一家房地產(chǎn)公司在一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束，很可能由于沒有新項(xiàng)目接繼、沒有土地供應(yīng)而被迫停止開發(fā)，甚至面臨公司解散的危機(jī)。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要求長期持續(xù)經(jīng)營才可能獲取豐厚利潤。因此，許多房地產(chǎn)公司為在土地出讓一級(jí)市場靠資金實(shí)力獲取土地資源，不得不要求在手項(xiàng)目快速回籠資金，在處理商業(yè)配套時(shí)通常采用以出售為目的商業(yè)開發(fā)，而開發(fā)商固有的短效行為與商業(yè)開發(fā)的長期效益形成了這一行業(yè)的主要矛盾，也是一個(gè)先天性體制問題。

3.2缺少商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)技術(shù)人才

商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)涉及面很廣的系統(tǒng)工程，市場化趨向程度較高。相比于住宅開發(fā)，在建筑外觀、機(jī)電安裝、配套設(shè)施、物業(yè)管理及通風(fēng)朝向等方面有更多、更高的專業(yè)技術(shù)要求。且住宅與商業(yè)地產(chǎn)的物用價(jià)值取向是不同的，住宅重在居家的環(huán)境和生活的舒適、品質(zhì)，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)屬于直接用于生活消費(fèi)的終端商品；而商業(yè)地產(chǎn)則側(cè)重經(jīng)營的增值和投資的潛力，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)歸類為間接用于商業(yè)經(jīng)營的投資匯報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)作為整個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條中一個(gè)基礎(chǔ)性的硬件產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)任務(wù)包含建筑外觀、功能空間、配套機(jī)電、環(huán)境設(shè)施、服務(wù)技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性更是涉及到區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、業(yè)態(tài)選擇、市場定位、商業(yè)運(yùn)營等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)的多重屬性，因此在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，無論在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、選址、立項(xiàng)等方面，還是在建設(shè)、招商、運(yùn)營、管理等環(huán)節(jié)，都需要有效整合地產(chǎn)和商業(yè)兩大領(lǐng)域內(nèi)的人才、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)質(zhì)資源，這是滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。然而，很多房地產(chǎn)公司恰恰缺少跨行業(yè)資源的整合管理經(jīng)驗(yàn)和復(fù)合型專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，這是導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)存在問題的一個(gè)現(xiàn)實(shí)原因。

3.3缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

2012年9月12日，國務(wù)院頒布《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》通知，要求地方政府應(yīng)完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和土地政策，強(qiáng)調(diào)各大、中、小型城市(含直轄市、省會(huì)及計(jì)劃單列城市)要科學(xué)抓好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的報(bào)批和實(shí)行。然而，在許多城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然處于一種無序狀態(tài)，政府招商無限放寬條件，開發(fā)商追求利潤不顧及社會(huì)責(zé)任，擅自更改規(guī)劃事件屢見不鮮。某些開發(fā)商拿到土地開發(fā)權(quán)，只關(guān)注住宅出售能獲取多少利潤，不考慮配套商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，不做市場調(diào)研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。這種開發(fā)思路導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局嚴(yán)重失衡，商業(yè)功能設(shè)置不合理。另外，業(yè)態(tài)趨同嚴(yán)重，購物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足多樣性的消費(fèi)需求，也面臨著經(jīng)營艱難的窘境，許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設(shè)施無法出租而閑置，造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)。

3.4商業(yè)地產(chǎn)容易導(dǎo)致經(jīng)營資金斷裂

商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體在市場上建立品牌、口碑及達(dá)到成型和成熟通常需要一個(gè)較長時(shí)間的市場培育（約1-3年時(shí)間），即使開發(fā)商引進(jìn)了一些具有較高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)的主力店客戶，此孕育和成長過程依然無法逾越。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往較大（少則幾千萬元，多則幾個(gè)億甚至幾十億元），而開發(fā)商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售或稅費(fèi)貼補(bǔ)返還等。在目前國內(nèi)銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來越大，社會(huì)融資渠道又很狹窄。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的資金壓力一般遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)，資金鏈就是開發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開發(fā)商往往只有提前預(yù)售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會(huì)形成開發(fā)、招商和運(yùn)營環(huán)環(huán)脫節(jié)問題的自然發(fā)生。

4影響后果

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)難度和復(fù)雜程度最高的一個(gè)綜合性工程，如果處理不好開發(fā)、招商與運(yùn)營的相互關(guān)系，所帶來的各種問題和社會(huì)影響也是最嚴(yán)重的。

4.1降低了管理控制能力

國際大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營銷宣傳推廣體系。但我國很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常按照房地產(chǎn)開發(fā)理念來操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產(chǎn)權(quán)屬于不同的人，很難統(tǒng)一各出售商鋪所有者的意愿，導(dǎo)致開發(fā)人員對(duì)出售后商業(yè)項(xiàng)目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理有一個(gè)2-3年的嚴(yán)峻考驗(yàn)期，必然會(huì)遇到各類各樣的問題，如果開發(fā)企業(yè)的后續(xù)管理缺乏整體控制能力，純靠分散業(yè)主自己管理調(diào)整，結(jié)果很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)熱銷售后，開發(fā)商賺錢退場，而商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)則開始呈現(xiàn)消退冷落局面。

4.2減少了規(guī)模效益

近年來，許多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模面積很大，但往往得到的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益不很明顯，這主要表現(xiàn)在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統(tǒng)一，而租賃業(yè)主更多的從自身利益出發(fā)，只考慮租金高低，不顧及商鋪?zhàn)獬龊笏?jīng)營項(xiàng)目和產(chǎn)品檔次，形成項(xiàng)目交叉重復(fù)，雜亂無章，業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營產(chǎn)品簡單隨意地拼湊，勢必造成商業(yè)經(jīng)營布局無序、無特色，服務(wù)功能殘缺，嚴(yán)重影響企業(yè)的品牌形象、市場聲譽(yù)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益；②小商鋪基于生存競爭壓力考慮，可能會(huì)出現(xiàn)虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產(chǎn)品，這種行為對(duì)小商鋪本身可能沒有太大影響，出問題后改頭換貌或再換一個(gè)地方重新經(jīng)營，但可能嚴(yán)重影響整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的形象和聲譽(yù)，而這種商戶的識(shí)別和處理又比較麻煩，開發(fā)商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規(guī)模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模效益。

4.3限制了業(yè)務(wù)宣傳推廣

宣傳推廣是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經(jīng)營預(yù)期和承諾對(duì)吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項(xiàng)目開業(yè)前的早期推廣費(fèi)用由開發(fā)商支付通過管理公司，開發(fā)商也會(huì)把這個(gè)費(fèi)用包含在項(xiàng)目開發(fā)成本；然而，在正式開業(yè)后，后期的商業(yè)推廣費(fèi)用往往成為各商家店鋪爭執(zhí)扯皮的焦點(diǎn)問題。另外，物業(yè)陳舊后的整體翻新改造也是一個(gè)突出的問題。一個(gè)商業(yè)體運(yùn)營一段時(shí)間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分?jǐn)傄驗(yàn)楦骷疑啼仩I業(yè)利潤高低不一，很難做到均衡統(tǒng)一，往往因?yàn)樾薷馁M(fèi)用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進(jìn)而制約了整個(gè)商業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。

4.4阻礙了資源合理配置

前幾年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，尤其是大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長沙、廣州等中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市，存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域布局不合理，特別是在重慶、長沙、廣州等城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)一定程度的飽和現(xiàn)象。在一些大型城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比大小、拼奢華的同時(shí)，廣大欠發(fā)達(dá)城市和農(nóng)村仍然缺乏最基本的商業(yè)設(shè)施。同時(shí)，甚至在商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的一線城市，仍然還存在中心城區(qū)、老城區(qū)商業(yè)設(shè)施過于密集，而遠(yuǎn)郊區(qū)尤其是新建社區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏的的強(qiáng)烈對(duì)比。例如，北京的遠(yuǎn)郊縣區(qū)許多小型社區(qū)由于缺乏大型購物中心，購物消費(fèi)只能開車進(jìn)入市區(qū)；上海是中國商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達(dá)的一線城市，盡管它的遠(yuǎn)郊區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過中心城市總量50%，但遠(yuǎn)郊區(qū)的許多新興社區(qū)商業(yè)設(shè)施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業(yè)體。上述問題凸顯了商業(yè)資源配置的結(jié)構(gòu)性矛盾和我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的不合理布局問題。

5建議和對(duì)策

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值是實(shí)現(xiàn)運(yùn)營價(jià)值為目標(biāo)的投資形式，反映的是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營集成向金融價(jià)值投資的最大化實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值最大化不是指開盤銷售價(jià)格和利潤的最大化，而應(yīng)是從商業(yè)經(jīng)營的角度，經(jīng)過長期、持續(xù)的經(jīng)營、發(fā)展和培育達(dá)到物業(yè)升值，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)未來增值空間的價(jià)值最大化。因此，開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)到商業(yè)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，改變過去只重視開發(fā)和銷售而輕視項(xiàng)目后期的實(shí)踐管理和品牌服務(wù)的錯(cuò)誤思路，建立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營并重的經(jīng)營格局。

5.1搞好商業(yè)地產(chǎn)前期市場定位

（1）做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場定位。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與市場需求密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，市場定位是關(guān)鍵，同質(zhì)性管理只會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源和企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)。只有精確定位，科學(xué)管理，才能在激烈的市場競爭中生存和持續(xù)發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)精確定位，一方面必須適應(yīng)市場需求；另一方面也要結(jié)合企業(yè)自身的具體情況，走適合自己的路線。市場細(xì)分是商業(yè)地產(chǎn)市場定位的前提，尤其是對(duì)商業(yè)集中地區(qū)，要成功獲取利潤，必須把市場細(xì)分到極致，小型商業(yè)通過定位，避免與大型商場沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“?！?、做“精”，通過自身的特色和亮點(diǎn)來吸引消費(fèi)者。（2）加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃和布局管理。加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布局論證，提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。規(guī)劃布局應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局應(yīng)與城市規(guī)劃相結(jié)合。應(yīng)與城市整體發(fā)展、人口分布、消費(fèi)需求、交通系統(tǒng)、環(huán)境保護(hù)相結(jié)合，通過相關(guān)產(chǎn)業(yè)配合，發(fā)揮有效、合理的資源配置，促進(jìn)城市功能的不斷完善和升級(jí)；②規(guī)劃和調(diào)控必須結(jié)合市場資源配置的基礎(chǔ)調(diào)控作用，避免盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)和無序競爭。規(guī)劃必須尊重市場規(guī)律，在市場規(guī)律基礎(chǔ)做出規(guī)劃，并給市場留下足夠空間；③以規(guī)劃引導(dǎo)市場，讓市場競爭來實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化分配，不能讓規(guī)劃來代替市場的調(diào)配作用。（3）遵循商業(yè)規(guī)則選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)或以什么樣的業(yè)態(tài)為主，必須遵循商業(yè)規(guī)則，并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們的生活消費(fèi)水平綜合評(píng)估考慮。根據(jù)國際上發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著如下幾點(diǎn)規(guī)律：①當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為1000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；③人均GDP達(dá)到12000美元之后，領(lǐng)先商業(yè)業(yè)態(tài)演變?yōu)榇笮唾徫镏行幕蛸徫飶V場（SHOPPINGMALL）。如果是社區(qū)底商，只適合配置消費(fèi)頻繁、小額、近距離的小型購物超市、便利店和特色餐飲設(shè)施等。

5.2實(shí)行“訂單合作”經(jīng)營模式

近年來，國內(nèi)許多實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)企業(yè)常常尋求與國際知名品牌商業(yè)巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對(duì)方的行業(yè)優(yōu)勢和專業(yè)力量進(jìn)行市場規(guī)模擴(kuò)張。這種合作模式主要有三種：①購買關(guān)系，指的是知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提前下訂單購買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關(guān)系，是指知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以相對(duì)固定和低廉的租金形式提前預(yù)定租賃商鋪物業(yè)，保證了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性；③合作關(guān)系，免費(fèi)提供商鋪物業(yè)吸引知名品牌商提前入駐起到“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，但開發(fā)商要從品牌商的銷售營業(yè)額中提取一定比例的經(jīng)營擔(dān)保金和利潤分享。市場上習(xí)慣把上述商業(yè)模式稱之為“訂單合作”商業(yè)。與先建設(shè)、再招商、后運(yùn)營管理的傳統(tǒng)商業(yè)模式項(xiàng)目，這種模式更能適應(yīng)市場環(huán)境的變化，具有多種優(yōu)點(diǎn)。（1）通過和大型知名品牌商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，并讓其提前參與商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、市場定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，有助于彌補(bǔ)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中人才緊缺、經(jīng)驗(yàn)不足的弱點(diǎn)，并幫助開發(fā)商精準(zhǔn)、客觀地進(jìn)行商圈分析、市場定位和業(yè)態(tài)組合，力求達(dá)到資源效用最大化。（2）穩(wěn)定的租金收入保證了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的固定投資回報(bào)，可以借助商業(yè)品牌和“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，改善和提升商家的投資青睞和購物潮流。知名品牌商業(yè)提供租金雖然可能很低，但是因?yàn)榭梢晕罅康念櫩停渌碳腋L(fēng)入駐，進(jìn)而影響商品的購買價(jià)格或商鋪的租賃價(jià)格水平。（3）由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的空間、功能和配套設(shè)施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設(shè)施設(shè)備和足夠多的停車位；餐飲行業(yè)需要排水、排油煙和燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)；娛樂業(yè)需要嚴(yán)格的消防系統(tǒng)、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業(yè)地產(chǎn)模式，開發(fā)商可以提前按需設(shè)計(jì)，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進(jìn)行的拆改、改造，降低浪費(fèi)最小化。

5.3實(shí)行“售后回租”經(jīng)營模式

售后回租是一種新型的商業(yè)模式，開發(fā)商和商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定，授權(quán)開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理商鋪，開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)承諾給商鋪所有者一定年限內(nèi)的固定回報(bào)。售后回租本質(zhì)上也可以理解成固定回報(bào)換取特許經(jīng)營權(quán)。在當(dāng)前我國金融體系環(huán)境中，長期持有型的開發(fā)商較少，為確保商業(yè)管理的整體性和系統(tǒng)性，建議開發(fā)商對(duì)售出的商鋪實(shí)行售后回租，讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力，最大可能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。售后回租應(yīng)做到三個(gè)基本統(tǒng)一：（1）統(tǒng)一招商管理。這有助于促進(jìn)商業(yè)品牌審核和規(guī)范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業(yè)務(wù)類別、商品層次、業(yè)態(tài)位置必須選擇根據(jù)整個(gè)市場統(tǒng)一規(guī)劃布置；在選擇商戶時(shí)，不僅關(guān)注租金高低，更應(yīng)該關(guān)注商戶的業(yè)務(wù)、資格、背景和信譽(yù)度等全方位考慮，特別是由商戶的業(yè)務(wù)與物業(yè)類型、設(shè)計(jì)是否沖突，行業(yè)之間有無競爭，與其他商戶經(jīng)營的商品是否互補(bǔ)。（2）統(tǒng)一的營銷管理。這有助于維護(hù)和提高商戶和開發(fā)商的共同利益，有計(jì)劃的做好整體營銷方案和促銷活動(dòng)；同時(shí)，統(tǒng)一管理商業(yè)品牌廣告和商戶的促銷活動(dòng)，統(tǒng)一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護(hù)和提升商業(yè)項(xiàng)目的整體形象。（3）統(tǒng)一的服務(wù)和監(jiān)督管理。統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務(wù)入住商戶，以確保高效的商業(yè)開展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導(dǎo)和服務(wù)，如統(tǒng)一服裝、和營銷說辭，基本禮儀統(tǒng)一培訓(xùn)，物流運(yùn)輸統(tǒng)一保障等；另一方面，對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一公平、公正、公開的監(jiān)督管理，違反市場規(guī)則和法規(guī)，損壞商場形象、品牌的商戶應(yīng)嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重應(yīng)堅(jiān)決清理退出。

5.4拓展商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道

靈活、機(jī)動(dòng)、有效的投融資渠道是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最關(guān)鍵問題，也是解決目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商、經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問題。因此，建立商業(yè)地產(chǎn)市場健康、完善的投融資機(jī)制，鼓勵(lì)和扶持社會(huì)資金進(jìn)入公共配套商業(yè)領(lǐng)域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需資金多渠道、多方位來源，避免傳統(tǒng)單一的國有銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。借鑒國外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是由專門的基金組織籌集社會(huì)資金來支持運(yùn)作的。例如，在美國將近200家私募基金和約170公開上市基金中，擁有超過一半投資了全國各地的購物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購物中心也是大部分由專業(yè)基金機(jī)構(gòu)通過社會(huì)募集資金來投資建設(shè)的。然而，目前我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金來源主要來自于銀行貸款，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國商業(yè)地產(chǎn)銀行信貸的依賴水平普遍達(dá)到60％以上，有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至超過80％。近年來，國家在商業(yè)房地產(chǎn)市場不斷創(chuàng)新投融資機(jī)制，積極開放和引進(jìn)國、內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)投資和專項(xiàng)投資基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)；借鑒一些發(fā)達(dá)國家(或地區(qū))商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投融資的成功經(jīng)驗(yàn)，引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)和保險(xiǎn)基金進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域；正在嘗試將社?；鹨氲酱笮蜕虡I(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方向。上述投融資機(jī)制的不斷完善將對(duì)促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)拓展融資渠道發(fā)揮積極的推動(dòng)作用，應(yīng)大力鼓勵(lì)和支持。

作者:曲松 單位:五礦地產(chǎn)天津公司工程管理部

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策；風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般經(jīng)歷三個(gè)階段，一是潛伏階段；二是發(fā)生階段；三是造成后果階段，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理就是通過制定和實(shí)施各種風(fēng)險(xiǎn)防范與處理措施，在風(fēng)險(xiǎn)潛伏階段，正確預(yù)見和及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，消除各種隱患，以阻止風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生；在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生階段，積極實(shí)施搶救與補(bǔ)救措施，將由風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的損失減少到最低限度；當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生后，即在造成后果階段，迅速對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行充分有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，排除直接損失對(duì)開發(fā)項(xiàng)目正常進(jìn)行的干擾，同時(shí)減少間接損失。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理主要通過風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)五種方法來實(shí)現(xiàn)，這些方法往往不是單一使用，而是經(jīng)常通過合理組合來達(dá)到以最小成本獲得最大安全保障的目的。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與衡量的基礎(chǔ)上，及時(shí)預(yù)測和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施化解、調(diào)節(jié)、控制風(fēng)險(xiǎn)因素，以回避、消除和降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率以及風(fēng)險(xiǎn)損失的程度，從而最終實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)投資者預(yù)期收益損失。根據(jù)房地產(chǎn)投資中奉賢事件孕育發(fā)展的不同時(shí)期，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的側(cè)重點(diǎn)不同，具體又分為風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。

1．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)可能帶來風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開風(fēng)險(xiǎn)源地或改變行為方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。就風(fēng)險(xiǎn)的一般意義而言，風(fēng)險(xiǎn)回避是處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)有力、最徹底的手段，是一種完全自足型的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，即有效的回避措施可以在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除其給開發(fā)商造成某種損失的可能，而不再需要實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施，因?yàn)檫@些措施只能起到減少損失的發(fā)生概率或減輕損失的嚴(yán)重程度，或在損失發(fā)生后予以一定補(bǔ)償?shù)淖饔谩?/p>

風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能有效地消除風(fēng)險(xiǎn)源，避免可能發(fā)生的潛在損失或不確定性，但其在房地產(chǎn)實(shí)際開發(fā)運(yùn)作中應(yīng)用也具有很大的局限性：

（1）風(fēng)險(xiǎn)回避只有在開發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的存在與發(fā)生、對(duì)損失的嚴(yán)重性完全確定時(shí)才具有意義，而一般開發(fā)商不可能對(duì)房地產(chǎn)投資中所有的風(fēng)險(xiǎn)都能進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別和衡量。

（2）由于風(fēng)險(xiǎn)回避措施通常與放棄某項(xiàng)開發(fā)活動(dòng)相聯(lián)系，這雖然使開發(fā)商遭受損失的可能性降為零，但同時(shí)也使其失去獲得相關(guān)收益的可能性。

（3）避免某種房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不可能實(shí)現(xiàn)或采用風(fēng)險(xiǎn)回避措施在經(jīng)濟(jì)上不合理。房地產(chǎn)投資中潛在著的各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，如社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性、氣候異常等都是難以回避的。

（4）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)無處不在，有時(shí)避開某一種風(fēng)險(xiǎn)卻又可能導(dǎo)致另外產(chǎn)生一種或幾種新的風(fēng)險(xiǎn)，不同的開發(fā)方案還具有不同的風(fēng)險(xiǎn)，避不勝避。

雖然房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避具有上述種種局限性，從某種意義上講是一種消極的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理措施，不宜大量采用，但其在以下兩種情況仍然不失為一種處置房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的恰當(dāng)方式，可使開發(fā)商受損的可能性為零：第一，某種特定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和所導(dǎo)致的損失程度十分大且不能被轉(zhuǎn)移或分散；第二，應(yīng)用其他風(fēng)險(xiǎn)處理方法不能處理或成本超過其產(chǎn)生的效益。另外，在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)回避時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商最好在開發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段就做出是否運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避管理措施的決策，同時(shí)，還必須首先確定需要回避的風(fēng)險(xiǎn)范圍，盡可能準(zhǔn)確進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和衡量，并將其與其他風(fēng)險(xiǎn)處理方法進(jìn)行優(yōu)劣比較，這是運(yùn)用房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避措施的前提。

在實(shí)際的房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，開發(fā)商常用的風(fēng)險(xiǎn)回避措施有：

（1）放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，放棄在風(fēng)險(xiǎn)較大的某個(gè)時(shí)間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個(gè)開發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在前期階段，基于對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性或有關(guān)部門對(duì)地塊使用的規(guī)劃要求的深入調(diào)查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)活動(dòng)。當(dāng)然，在建設(shè)階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)生存面臨重大考驗(yàn)，同時(shí)亦不可能采取其他有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施來轉(zhuǎn)移、分散時(shí)，如預(yù)測到市場的大蕭條，也不排除暫時(shí)中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風(fēng)險(xiǎn)回避措施，從而避免造成更大的風(fēng)險(xiǎn)損失。

（2）改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法。在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行商業(yè)樓宇開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，而進(jìn)行住宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時(shí)開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險(xiǎn)；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行住宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點(diǎn)從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在前期、建設(shè)、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建筑方案、結(jié)構(gòu)類型或施工方法以及通過對(duì)融資方式、招標(biāo)發(fā)包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達(dá)到回避其中風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，同時(shí)也能達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施可以是一種行動(dòng)或一套安全設(shè)備裝置，開發(fā)商在深入研究風(fēng)險(xiǎn)損失是怎樣發(fā)生的基礎(chǔ)上，在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前將引發(fā)事故的風(fēng)險(xiǎn)因素或環(huán)境進(jìn)行隔離，即切斷風(fēng)險(xiǎn)事故鏈，從而預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生。

（1）在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢，經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況并進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料搜集、整理和比較，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理；最后，要建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。

（2）在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞皆谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)購買土地；及時(shí)同有關(guān)部門溝通，獲取對(duì)地塊使用意圖的確認(rèn)，妥善處理征地、拆遷和補(bǔ)償問題；委托水平高、信譽(yù)好的勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，并就初步設(shè)計(jì)方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通，認(rèn)可后方才進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，同時(shí)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)質(zhì)量；根據(jù)資金需求量、使用時(shí)間和融資成本確定最佳融資方案；及時(shí)落實(shí)建設(shè)條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標(biāo)能力、管理能力、工程特點(diǎn)、工程規(guī)模等選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)、發(fā)包方式，嚴(yán)格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。

（3）在工程建設(shè)階段，開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)方案，特別是新材料、新技術(shù)和新工藝的應(yīng)用，以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實(shí)；進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，做好現(xiàn)場施工日志并注意資料收集和保存，按時(shí)支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，確保按施工總進(jìn)度計(jì)劃和年、季、月進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，妥善、及時(shí)處理施工索賠與反索賠；堅(jiān)持以人為控制中心，從人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境五個(gè)方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)制；嚴(yán)格按概預(yù)算控制建筑成本；加強(qiáng)工程監(jiān)理，定期視察現(xiàn)場，定期、及時(shí)召開現(xiàn)場例會(huì)以及臨時(shí)協(xié)調(diào)會(huì)等。

（4）在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)充分了解市場需求，包括供求狀況、消費(fèi)者購買力和消費(fèi)偏好、房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式、房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等，并結(jié)合所推出物業(yè)的特點(diǎn)制定營銷策略，進(jìn)行房地產(chǎn)市場合理定位，確定房地產(chǎn)的租售價(jià)格，同時(shí)在考慮成本及投資收益目標(biāo)前提下選擇適當(dāng)?shù)淖馐矍兰盃I銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制定營銷獎(jiǎng)罰制度，加強(qiáng)營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段應(yīng)選擇那些管理水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)周到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材，及時(shí)對(duì)建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修并消除火災(zāi)、事故隱患等。

1．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)抑制

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)抑制是指在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前、發(fā)生時(shí)或發(fā)生后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過采取相應(yīng)措施以減少風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)抑制措施大體分兩類：一是事前措施，即在房地產(chǎn)投資損失發(fā)生前為減少損失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某項(xiàng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)產(chǎn)生的損失最小化。在損失發(fā)生前所采取的風(fēng)險(xiǎn)抑制措施，有時(shí)同時(shí)也會(huì)減少損失發(fā)生的可能性，起到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防作用；二是事后措施，即在某項(xiàng)房地產(chǎn)投資損失發(fā)生時(shí)或發(fā)生后為減少損失程度所采取的一系列措施，目的是阻止損失范圍的擴(kuò)大、減輕損失程度，并進(jìn)行有效的恢復(fù)，防止開發(fā)工作中斷。

在房地產(chǎn)投資實(shí)踐中，開發(fā)商可采用一系列風(fēng)險(xiǎn)抑制措施將開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。

（1）針對(duì)開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，制定詳盡而周密的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，制定費(fèi)用、進(jìn)度和技術(shù)后備措施，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。

（2）進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工招投標(biāo)，選擇信譽(yù)良好、設(shè)計(jì)水平高的設(shè)計(jì)單位和報(bào)價(jià)合理、工期短的承包企業(yè)。

（3）充分考慮市場消費(fèi)特點(diǎn)，建筑平面布局盡可能靈活，戶型多樣化，中高低檔次齊全，適應(yīng)各種消費(fèi)需求。

（4）及時(shí)提供開工條件并按時(shí)支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，按時(shí)并盡可能提前完成開發(fā)項(xiàng)目。

（5）通過多種合同形式，固定風(fēng)險(xiǎn)變量，減輕風(fēng)險(xiǎn)損失。例如：開發(fā)商與承包商簽定固定總價(jià)合同減輕工程造價(jià)上升的風(fēng)險(xiǎn)以及與金融機(jī)構(gòu)簽定固定利率貸款減輕貸款利率上升的風(fēng)險(xiǎn)等。

（6）預(yù)租預(yù)售。通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)租預(yù)售可以減緩工程完工后找不到承租者或購買力的風(fēng)險(xiǎn)以及租金和售價(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)等，同時(shí)也可以盡早實(shí)現(xiàn)資金的回籠，加速開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有意識(shí)地采取某些非保險(xiǎn)措施將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而達(dá)到降低其自身投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)

生頻率和損失程度的目的。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可通過兩種途徑來實(shí)現(xiàn)：一是轉(zhuǎn)移會(huì)引起投資風(fēng)險(xiǎn)及損失的某項(xiàng)開發(fā)活動(dòng)；二是將風(fēng)險(xiǎn)本身予以轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說可以消除風(fēng)險(xiǎn)，但與風(fēng)險(xiǎn)控制不同的是，它不是通過放棄、中止投資活動(dòng)或采取積極預(yù)防的抑制措施直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素來達(dá)到消除、降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度的目的，而是容許風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)存在，但將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)從而間接達(dá)到降低自身風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移必須通過正當(dāng)、合法的手段，而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁。另外，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移雖然可以使風(fēng)險(xiǎn)在開發(fā)商和其他風(fēng)險(xiǎn)損失承擔(dān)者之間進(jìn)行移動(dòng)，但卻不能因此而將投資風(fēng)險(xiǎn)本身消除或從總量上減少。

2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)合同轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)合同轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過變更、修改、承諾、簽定各種合同條款，將相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商常采用的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的合同形式有建筑安裝工程承包合同、商品房預(yù)租預(yù)售合同、房屋租賃合同和商品房出售合同等。

2．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保轉(zhuǎn)移

擔(dān)保，是指合同的當(dāng)事人雙方為了使合同能夠得到全面按約履行，根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致而采取的一種具有法律效力的保護(hù)措施，包括保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商為避免因?qū)Ψ竭`約而給自己造成損失，要求對(duì)方提供可靠的擔(dān)保，將對(duì)方不履約可能給自己帶來的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給擔(dān)保人，常用的主要有保證和定金兩種方式。在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，開發(fā)商對(duì)擔(dān)保的應(yīng)用必須強(qiáng)調(diào)審查擔(dān)保人的主體資格、資信狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、擔(dān)保方式、擔(dān)保范圍以及擔(dān)保期等，例如，《擔(dān)保法》明確規(guī)定黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校和醫(yī)院等不能作為擔(dān)保主體提供擔(dān)保，以避免因此給開發(fā)商帶來的無謂風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

保險(xiǎn)是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)保險(xiǎn)行為。保險(xiǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)組合兩種性質(zhì)，被保險(xiǎn)人通過交付一定的費(fèi)用，以獲得保險(xiǎn)人可能造成的意外損失給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ＷC，從而將被保險(xiǎn)人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)人，增強(qiáng)了被保險(xiǎn)人自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

保險(xiǎn)合同是賠償性質(zhì)的合同，當(dāng)被保險(xiǎn)人發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失時(shí)，保險(xiǎn)人應(yīng)按合同所規(guī)定的條件進(jìn)行賠償。保險(xiǎn)人的賠償金額是有一定限度的，主要有三種形式，一是以實(shí)際損失為限，被保險(xiǎn)人不能得到超過其實(shí)際損失的賠償；二是以保險(xiǎn)金額為限，賠償金額只能低于或等于保險(xiǎn)金額；三是以可保權(quán)益（對(duì)一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)具有的某種法律承認(rèn)的權(quán)利和收益）為限，被保險(xiǎn)人不能從賠償?shù)玫筋~外的權(quán)益。通常，根據(jù)保險(xiǎn)對(duì)象不同，保險(xiǎn)分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)和再保險(xiǎn)四大類。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過運(yùn)用保險(xiǎn)方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)投資中的某些風(fēng)險(xiǎn)給保險(xiǎn)人。目前我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)商的險(xiǎn)種不多，主要有建安工程保險(xiǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任保險(xiǎn)和房地產(chǎn)投資保險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分散

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分散是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，即通過投資組合及共同投資方式達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。在長期的房地產(chǎn)投資實(shí)踐活動(dòng)中，人們發(fā)現(xiàn)保持單一的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的過于集中化，雖然單一資產(chǎn)結(jié)構(gòu)常?？赡軙?huì)帶來較高的收益，但其只要發(fā)生一次風(fēng)險(xiǎn)損失，就可能使多年積累的財(cái)富毀于一旦。

4．1房地產(chǎn)投資組合

房地產(chǎn)投資組合是指由不同類型的房地產(chǎn)、不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資或混合使用所構(gòu)成的投資組合。房地產(chǎn)商品從類型上可以分為住宅、商業(yè)建筑和工業(yè)廠房等，各自皆有其特有的本質(zhì)，使得各類房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率亦有不同的波動(dòng)幅度和方向。另外，房地產(chǎn)投資的區(qū)位也會(huì)導(dǎo)致報(bào)酬率的差異，這是因?yàn)椴煌膮^(qū)位，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，且各個(gè)地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也是呈動(dòng)態(tài)型的變化。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)踐活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過房地產(chǎn)開發(fā)投資的多元化，形成不同地域、不同開發(fā)類型，長、中、短期結(jié)合的開發(fā)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間尋求一種最佳的、均衡的投資組合，即使某一方面發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失，開發(fā)商都可以從其它方面的收益中得到補(bǔ)償，即“東方不亮西邊亮”，從而在一定程度上降低總體投資風(fēng)險(xiǎn)。

4．2房地產(chǎn)共同投資

共同投資也是一種積極的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分散手段。房地產(chǎn)共同投資是指投資主體的分散，即多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商集合資本，共同進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，其基本動(dòng)機(jī)是通過利益共享，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。因此，為實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的最有效管理、最大限度地控制風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)動(dòng)各方面的積極性和充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，這就必須要保證各方面能夠優(yōu)勢互補(bǔ)，充分利用各方面在資金、土地、技術(shù)、管理、社會(huì)、環(huán)境和政策等方面的優(yōu)勢，齊心協(xié)力，取得良好的投資效益。例如與原土地所有者合作，可以避免土地自然屬性、使用屬性不明確帶來的風(fēng)險(xiǎn)，減少投資總額；與專業(yè)管理部門合作，可以充分利用他們的技術(shù)和管理優(yōu)勢；與外商合作，可以利用政策優(yōu)勢，獲得免稅、減稅等優(yōu)惠待遇。

五、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)是指房地產(chǎn)投資中的某種風(fēng)險(xiǎn)不能避免、控制、轉(zhuǎn)移或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利潤時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商采取較現(xiàn)實(shí)的態(tài)度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)下來，并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所致的損失。風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)是一種重要的財(cái)務(wù)型風(fēng)險(xiǎn)處理手段，其實(shí)質(zhì)是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生并造成一定損失后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過內(nèi)外部資金的融通來彌補(bǔ)受損單位所受損失，即在損失后為其提供財(cái)務(wù)保障。風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)不同于風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)分散措施，它不是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前采取措施以消除或降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率、受損范圍和損失程度，也不是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給別的經(jīng)濟(jì)單位，而是把風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)，并在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生后處理其財(cái)務(wù)損失。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)還是處理殘余風(fēng)險(xiǎn)的一種技術(shù)手段，在某些情況下也是唯一的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。例如，對(duì)于消費(fèi)者購買力、消費(fèi)偏好變化等預(yù)防不能，回避不得，且又無處轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商只有作自擔(dān)處理。風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)分為兩大類：一是消極的或非計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。對(duì)于某些風(fēng)險(xiǎn)，由于沒有意識(shí)到其存在性和重要性而沒有作處理風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備時(shí)，或明知風(fēng)險(xiǎn)的存在卻因疏忽、怠慢和低估了潛在風(fēng)險(xiǎn)的程度時(shí)，或有些風(fēng)險(xiǎn)過于微小時(shí)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，都屬于消極的或非計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，或稱為被動(dòng)性自擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際運(yùn)作中，開發(fā)商應(yīng)盡可能將被動(dòng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)限制在盡可能小的范圍內(nèi)。二是積極的或計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)管理者在識(shí)別和衡量風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)于存在且無可避免、其他方法又無法處理的風(fēng)險(xiǎn)，或自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比其他處理方法更經(jīng)濟(jì)合理，或風(fēng)險(xiǎn)損失不大且自己有能力承擔(dān)的情況，都屬于積極的或計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，也稱為主動(dòng)性自擔(dān)。隨著企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展與完善，主動(dòng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)必將在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中發(fā)揮更大的作用。在房地產(chǎn)投資過程中，計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的具體措施有：風(fēng)險(xiǎn)損失攤?cè)氤杀?、風(fēng)險(xiǎn)自保、借款補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)損失和專屬保險(xiǎn)四種。

結(jié)語

隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國房地產(chǎn)投資活動(dòng)也日益高漲起來。在房地產(chǎn)投資企業(yè)在面對(duì)巨額利潤誘惑的同時(shí)，也面臨著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)投資中必須用科學(xué)的方法進(jìn)行規(guī)避和處理，盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]施建剛，黃清林.投資組合理論在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制中的應(yīng)用.同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào):自然科學(xué)版.2005，33(11)

篇6

廣告合同的協(xié)議書

單位：____________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務(wù)：____________

單位：____________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務(wù)：____________

甲乙雙方根據(jù)國務(wù)院《中華人民共和國廣告法》及有關(guān)規(guī)定，簽訂本合同，并共同遵守。

一、單位委托單位于____年____月____日至____年____月____日期間____ 廣告。

二、廣告媒介為________________________________。

三、單位廣告規(guī)格為________________________________。

四、廣告采用樣稿(樣帶)，未經(jīng)單位同意，單位不得改動(dòng)廣告樣稿(樣帶)。

五、單位有權(quán)審查廣告內(nèi)容和表現(xiàn)形式，對(duì)不符合法律、法規(guī)的廣告內(nèi)容和表現(xiàn)形式，單位可要求單位作出修改，單位作出修改前，單位有權(quán)拒絕。

六、廣告樣稿(樣帶)為合同附件，與本合同一并保存。

七、廣告單價(jià)____ 元，加急費(fèi)____ 元，其他費(fèi)用____ 元，扣除優(yōu)惠____ 元，扣除費(fèi)________元，播出(刊登)次數(shù)____ ，總計(jì)________元。

八、單位應(yīng)在____ 年____月____日前將廣告費(fèi)付給單位，付款方式____。

九、違約責(zé)任________________。

十、合同糾紛解決方式：(1)由____ 仲裁委員會(huì)仲裁;(2)向____ 人民法院起訴。

十一、其他：

十二、廣告的編排方式和時(shí)間表：

十三、本合同一式兩份，經(jīng)雙方代表人簽字后生效。

單位：____________________

代表人：________

單位：____________________

代表人：________

____年____月____日

關(guān)于廣告合同

甲方：

乙方：

根據(jù)《中華人民共和國廣告法》,《中華人民共和國合同法》及國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、等價(jià)有償、公平、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣告策劃、設(shè)計(jì)等事宜，達(dá)成一致意見，特簽訂本合同，以資信守。

第一條范圍

甲方委托乙方為其房產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行廣告，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的廣告策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、制作、、調(diào)研、公關(guān)活動(dòng)、監(jiān)控、廣告效果評(píng)估事宜。

第二條期限

1、合作期為年月日至年月日，為期月。

2、本合同所擬合作期限屆滿前一個(gè)月，經(jīng)協(xié)商同意，雙方可就續(xù)簽合作合同具體條款進(jìn)行協(xié)商。合作期滿，若雙方未明示提出終止本合同合作條件，在未能及時(shí)續(xù)簽合作合同情況下，則繼續(xù)按本合同條款執(zhí)行，直至新合作合同簽訂或任意一方提前一個(gè)月書面提出終止合作為止。

第三條內(nèi)容

(一)費(fèi)用包含的工作內(nèi)容

1、宣傳推廣的總體策劃思路及具體廣告操作方案(包括前期的市場資料搜集及與競爭對(duì)手優(yōu)缺點(diǎn)比較、競爭對(duì)手近期的推廣策略、營銷狀況、廣告推廣狀況分析);

2、各階段的媒介策略和具體排期計(jì)劃、媒介預(yù)算建議(包括電視收視率、報(bào)紙閱讀率等媒介資料的提供與分析);

3、應(yīng)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場狀況，提供關(guān)于項(xiàng)目整合宣傳策劃方案及銷售建議;

4、報(bào)紙廣告創(chuàng)意、撰文、設(shè)計(jì)、輸出、等事宜(包括創(chuàng)意概念測試);

5、廣播廣告：創(chuàng)意、撰文、制作監(jiān)控、(包括創(chuàng)意概念測試);

6、戶外廣告(含車身廣告、站牌廣告、路牌、燈箱等)：創(chuàng)意、撰文、設(shè)計(jì)等事宜(包括創(chuàng)意概念測試);

7、雜志廣告、電子媒體等：創(chuàng)意、撰文、制作監(jiān)控、(包括創(chuàng)意概念測試);

8、公關(guān)促銷活動(dòng)的策劃;

9、針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖袌稣{(diào)查;

10、負(fù)責(zé)屬于乙方的媒介的監(jiān)控。報(bào)刊廣告刊出后于5天內(nèi)提供樣報(bào)或于每月5日前提交上月的樣報(bào);

11、廣告效果評(píng)估(包括目標(biāo)消費(fèi)群分析及對(duì)廣告主張的接受程度、廣告的到達(dá)率和有效接觸率、廣告表現(xiàn)分析、競爭品牌分析、下一步廣告策略建議等);

12、乙方于接受委托項(xiàng)目后，應(yīng)就此推廣項(xiàng)目設(shè)計(jì)出一套對(duì)項(xiàng)目品牌表達(dá)系統(tǒng)元素(風(fēng)格、色彩、主要版式、字款)所有廣告稿件中之固定元素?cái)[放規(guī)范的固定格式，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后，貫徹于整個(gè)廣告活動(dòng)中執(zhí)行，并視需要不斷對(duì)這一規(guī)范進(jìn)行補(bǔ)充，且匯編成冊(cè)。若是項(xiàng)目原有品牌系統(tǒng)則繼續(xù)按原要求使用。

(二)甲方委托乙方下列事項(xiàng)，需與乙方另行簽訂合同及另行付費(fèi)

現(xiàn)場包裝方案、樓書、宣傳單張、展板、雜志廣告、電子媒體等創(chuàng)意、攥文、設(shè)計(jì)、輸出等事宜(包括創(chuàng)意概念測試);影視廣告的制作、戶外廣告的制作、大規(guī)模的專項(xiàng)市場調(diào)查、公關(guān)促銷活動(dòng)的組織及特別委托印刷等需第三方發(fā)生費(fèi)用的項(xiàng)目。

第四條廣告運(yùn)作規(guī)則

(一)甲方以書面方式委托乙方項(xiàng)目廣告。

(二)嚴(yán)格按照規(guī)范的廣告策劃流程進(jìn)行。策劃流程的基本順序如下：

簽約立項(xiàng)市場調(diào)查策略制定創(chuàng)意構(gòu)成廣告表現(xiàn)

客戶審定正稿制作廣告財(cái)務(wù)結(jié)算效果跟蹤

意見反饋等。

簽約后項(xiàng)目即進(jìn)入具體操作階段，乙方在接到甲方書面委托后日內(nèi)須提供總體策劃案，經(jīng)甲方修改、審定、簽字確認(rèn)后，由雙方按照總體策劃方案，嚴(yán)格貫徹落實(shí)到每一個(gè)分項(xiàng)目的實(shí)施過程中，并按照經(jīng)甲方簽字確認(rèn)的媒介計(jì)劃分步實(shí)施。為配合市場變化，甲方可隨時(shí)提出修改調(diào)整總體策劃方案。乙方在接到甲方通知后于雙方同意的時(shí)間內(nèi)提交修改好的總體策劃方案，并及時(shí)更改媒介計(jì)劃。

(三)各分項(xiàng)目將圍繞以上基本流程進(jìn)行，各分項(xiàng)的具體操作程序如下：

1、乙方依本合同中約定的收費(fèi)或按所附的《設(shè)計(jì)、制作、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向甲方提交正式的分項(xiàng)報(bào)價(jià)單;

2、甲方審定報(bào)價(jià)單，如無異議，經(jīng)甲方蓋章確認(rèn)后作為正式的分項(xiàng)合同;

3、乙方依據(jù)彼此簽字蓋章的報(bào)價(jià)單(即分項(xiàng)合同)，開始實(shí)際性的工作。

(四)乙方應(yīng)就甲方委托的項(xiàng)目成立專案小組，并提供專案小組名單經(jīng)甲方認(rèn)可，如乙方要調(diào)整人員，需提前日通知甲方并取得甲方認(rèn)可。甲方與乙方的專案小組人員，每月至少召開兩次工作會(huì)議。

(五)每應(yīng)不少于一次召開雙方高層工作會(huì)議，每提交廣告效果評(píng)估報(bào)告，檢討廣告效果，以指導(dǎo)和調(diào)整的廣告策略，乙方應(yīng)提交一次工作總結(jié)和

的工作計(jì)劃，每年提交一次工作總結(jié)和的工作計(jì)劃，每年提交一次全年的工作總結(jié)和下一年度的工作計(jì)劃。為配合市場變化，甲方可隨時(shí)提出修改調(diào)整工作計(jì)劃，乙方在接到甲方調(diào)整通知后個(gè)工作日內(nèi)提交修改過的工作計(jì)劃。

第五條限制

乙方于接到甲方的具體項(xiàng)目廣告委托后，則乙方不能再與甲方委托項(xiàng)目相同地段(即)的除合生創(chuàng)展集團(tuán)公司及其下屬公司外的其他公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告推廣業(yè)務(wù)。

第六條雙方責(zé)任

(一)甲方責(zé)任

1、雙方合作期間，甲方應(yīng)積極配合乙方，及時(shí)提供乙方所需的各類圖片和文字資料，并應(yīng)對(duì)上述資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關(guān)的一切責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)，乙方不承擔(dān)任何直接責(zé)任或連帶責(zé)任。

2、甲方有權(quán)對(duì)乙方提交的策劃思路、廣告方案、設(shè)計(jì)稿和所有乙方所提交的工作文件及時(shí)以書面形式提出修改意見和建議，乙方據(jù)此在甲方限定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行修改、調(diào)整，直至甲方簽字認(rèn)可方可定稿，甲方盡量尊重乙方的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，考慮乙方工作周期等因素，在乙方提交有關(guān)文件后及時(shí)、完整地以書面形式提出，以便乙方有足夠時(shí)間保質(zhì)保量完成各項(xiàng)業(yè)務(wù)。甲方應(yīng)指定一位全權(quán)代表與乙方溝通，以避免多頭決策而導(dǎo)致工作質(zhì)量、效率下降。

3、在乙方及時(shí)提交足夠完整稿件供甲方審定情況下，甲方審定乙方提供的稿件，應(yīng)在媒體規(guī)定的送稿時(shí)間之前完成，并留出讓乙方根據(jù)甲方意見進(jìn)行修改的時(shí)間。

4、甲方在媒體規(guī)定最后送稿時(shí)限并預(yù)留乙方修改時(shí)間前提下，有權(quán)利隨時(shí)要求對(duì)稿件進(jìn)行修改。但若簽字定稿后，甲方再次提出修改，由此而產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由甲方承擔(dān)。若因甲方資料提供、審稿、定稿后再次修改所造成的工作延誤，乙方不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任與損失。乙方根據(jù)甲方簽字稿輸出膠片以后，若甲方再次提出修改要求，乙方根據(jù)修改稿重出膠片所發(fā)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

5、甲方應(yīng)按照本合同的規(guī)定及時(shí)付款，以保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

6、甲方在提出各種正式建議與意見時(shí)，應(yīng)采用包括傳真在內(nèi)的書面方式，以增進(jìn)溝通之效率，及未來之查證。

(二)乙方責(zé)任

1、乙方承接甲方廣告業(yè)務(wù)，應(yīng)盡職盡責(zé)為甲方服務(wù)，按時(shí)、按質(zhì)、按量完成甲方委托的各項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)、制作和業(yè)務(wù)，乙方應(yīng)為甲方的相關(guān)資料保密。

2、乙方應(yīng)主動(dòng)提前向甲方索要各類工作所需相關(guān)資料，在甲方向乙方提供相關(guān)資料的同時(shí)，乙方應(yīng)向甲方繳交元的物料保證金。乙方應(yīng)按甲方確認(rèn)之正稿進(jìn)行設(shè)計(jì)/輸出/印刷/制作/等業(yè)務(wù)并按甲方要求及時(shí)提供經(jīng)甲方確認(rèn)之設(shè)計(jì)稿件、電子文件或膠片。乙方應(yīng)提供報(bào)紙打樣稿給甲方確認(rèn)顏色偏差，若因乙方工作緣故導(dǎo)致成品與甲方確認(rèn)之正稿不一致，從而致使甲方受損，乙方應(yīng)賠償給甲方相應(yīng)的損失。

3、乙方所有策劃方案及相關(guān)建議文案以書面形式向甲方匯報(bào)。

4、乙方需與甲方保持緊密聯(lián)系，經(jīng)常與甲方交流。并應(yīng)于每個(gè)季度推廣階段結(jié)束時(shí)，免費(fèi)向甲方提供廣告效果評(píng)估(包括目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)廣告主張的接受程度、廣告的到達(dá)率和有效接觸率等);如需作更深層、更廣泛的調(diào)查評(píng)估，需聘請(qǐng)第三者進(jìn)行工作的，由乙方提前天通知甲方，經(jīng)甲方確認(rèn)后由甲方另外支付費(fèi)用。

5、在實(shí)施本合同的過程中，因乙方原因而引起的第三方權(quán)利糾紛由乙方承擔(dān)責(zé)任，如由此造成甲方損失的，由乙方予以賠償。

6、如因乙方原因不能按照計(jì)劃報(bào)紙(包括出現(xiàn)錯(cuò)版、錯(cuò)時(shí)、錯(cuò)稿等情況)，由此導(dǎo)致甲方的經(jīng)濟(jì)損失，甲方有權(quán)視事故輕重程度，扣罰乙方的費(fèi)、追償相應(yīng)的投放費(fèi)用;如屬嚴(yán)重事故，甲方除按上述方式處理并有權(quán)即時(shí)解除合同，并按合同終止和解除條款執(zhí)行。

7、乙方有責(zé)任為甲方向第三方爭取最優(yōu)惠的價(jià)格與條件，乙方將從第三者中獲得的全部折扣、費(fèi)及獎(jiǎng)勵(lì)返回給甲方;雙方一起或個(gè)別與第三者談判，以任一方談成的最優(yōu)惠價(jià)為準(zhǔn)。乙方應(yīng)按月將媒體提供的折扣證明提交給甲方。

8、在本合同終止或分項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，乙方須將所有創(chuàng)作物料(即包括印刷膠片及打樣、報(bào)紙及其他媒體的輸出內(nèi)容以及項(xiàng)目圖片設(shè)計(jì)稿、畫稿、制版、輸出mo、膠片及cd等)交回甲方。

9、具體項(xiàng)目的雙方權(quán)利與義務(wù)以分項(xiàng)合同為準(zhǔn)，分項(xiàng)合同沒有規(guī)定的，以本合同為準(zhǔn)。

第七條費(fèi)

(一)收費(fèi)范圍與標(biāo)準(zhǔn)

1、乙方按報(bào)紙投放刊例價(jià)的%收取費(fèi)，此費(fèi)包括合作期間相關(guān)的前期市場資料及廣告資料購買、媒介策劃支持資料購買、廣告設(shè)計(jì)及創(chuàng)意提交、重要的創(chuàng)意概念小范圍測試、一般性制作費(fèi)用、一般性常規(guī)廣告效果評(píng)估;乙方應(yīng)在提交媒體策劃及計(jì)劃的同時(shí)提供廣告達(dá)到率及有效接觸率與預(yù)估的比率進(jìn)行比較，作為公司工作表現(xiàn)的參考。若甲方需要提供大量的數(shù)據(jù)及深層、廣泛的調(diào)查評(píng)估，則須聘請(qǐng)第三者執(zhí)行，由乙方提前天報(bào)甲方認(rèn)可，產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方另行支付。

2、其他設(shè)計(jì)、制作、等費(fèi)用：見附件《設(shè)計(jì)、制作、等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(由乙方出具，經(jīng)甲方確認(rèn)通過，每月按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用結(jié)算)。

3、外地操作費(fèi)：乙方因甲方廣告推廣工作需要而發(fā)生外地操作費(fèi)用，如交通費(fèi)、住宿費(fèi)等，經(jīng)甲方同意乙方按甲方有關(guān)差旅標(biāo)準(zhǔn)，提交實(shí)際費(fèi)用單據(jù)，送甲方核準(zhǔn)后實(shí)報(bào)實(shí)銷。

4、乙方不接受甲方審定的制作費(fèi)用，甲方有權(quán)自行委托第三方完成工作。

5、以上付款，甲方將以方式支付，乙方在收到甲方款項(xiàng)的同時(shí)，應(yīng)向甲方開具中華人民共和國大陸地區(qū)等額有效發(fā)票，否則甲方可順延付款或扣除相應(yīng)稅金后支付。

(二)結(jié)算方式與時(shí)間

1、媒介費(fèi)：甲方與媒介有合同關(guān)系的，由甲方向媒介單位直接支付，甲方與媒介結(jié)算方面的糾紛與乙方無關(guān)，甲方未向媒體支付媒介費(fèi)的一切責(zé)任由甲方承擔(dān)。對(duì)于甲方與媒介無合同關(guān)系的，需經(jīng)乙方支付媒介費(fèi)的，必須是甲方在刊前個(gè)工作日前將所需媒介費(fèi)用的%匯至乙方帳戶或以支票付款方式向乙方付款，其余的在乙方向甲方提交有關(guān)的樣刊或播出證明后十個(gè)工作日內(nèi)支付。由于甲方不能按時(shí)將所需媒介款項(xiàng)匯至乙方帳戶或以支票付款方式向乙方付款，導(dǎo)致乙方不能按媒介計(jì)劃執(zhí)行，由此造成的一切責(zé)任由甲方承擔(dān)。在乙方完全收到甲方媒介費(fèi)的情況下，乙方與媒體之間的糾紛與甲方無關(guān)，乙方未向媒體支付媒介費(fèi)的一切責(zé)任由乙方承擔(dān)。

2、費(fèi)：甲方在每月廣告投放完畢，憑乙方提交樣刊、樣報(bào)及經(jīng)甲方簽字確認(rèn)的當(dāng)期廣告評(píng)估效果、下一階段推廣策略，甲方可修改使用的當(dāng)月廣告電子文件經(jīng)甲方確認(rèn)無誤后于每月日之前將上月媒介費(fèi)付給乙方。

3、其他設(shè)計(jì)、制作費(fèi)：甲方必須在報(bào)價(jià)單得到彼此正式認(rèn)可，即分項(xiàng)合同簽訂后個(gè)工作日內(nèi)，將分項(xiàng)合同價(jià)款的%作為首期款付至乙方帳戶或以付款方式向乙方付款，尾款%應(yīng)于乙方移交成品或設(shè)計(jì)稿件并經(jīng)甲方驗(yàn)收合格之后個(gè)工作日內(nèi)，將款項(xiàng)付至乙方帳戶或以支票付款方式向乙方付款;或按雙方向第三方爭取到的付款要求和方式將款項(xiàng)匯至乙方賬戶或以支票付款方式向乙方付款;唯甲方必須在收到乙方移交成品或設(shè)計(jì)稿件個(gè)工作日內(nèi)完成驗(yàn)收或提出異議，否則視為甲方默認(rèn)通過。

4、其他費(fèi)用：由乙方按期提供有關(guān)費(fèi)用的結(jié)算單向甲方收取款項(xiàng)，如外地差旅等，甲方應(yīng)在收到結(jié)算單個(gè)工作日內(nèi)審核無誤后付款，如有異議，應(yīng)在個(gè)工作日內(nèi)及時(shí)知會(huì)乙方。

第八條違約責(zé)任

1、除不可抗力的自然或社會(huì)原因外，甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同，否則，違約方須承擔(dān)違約責(zé)任。

2、乙方的有關(guān)報(bào)價(jià)資料若未經(jīng)甲方簽字認(rèn)可，乙方就進(jìn)行單獨(dú)成品制作或媒介，均視為乙方違約，因此而產(chǎn)生的費(fèi)用甲方不作任何補(bǔ)償。如因此給甲方造成損失的，乙方應(yīng)予以賠償。

3、如甲方未能按本合同或各分項(xiàng)合同約定的時(shí)間付款，每逾期一日，甲方應(yīng)按應(yīng)付而未付款項(xiàng)的1‰向乙方支付違約金。

4、在合作期內(nèi)，若乙方不能按合同約定之要求完成各項(xiàng)工作，如：乙方未按甲方要求及時(shí)、準(zhǔn)確提供甲方所需之稿件、電子文件、膠片、beta帶等創(chuàng)作成品的，甲方有權(quán)按違約當(dāng)月費(fèi)的%向乙方收取違約金，甲方有權(quán)直接在甲方應(yīng)付未付款中扣除，違約金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，甲方可繼續(xù)向乙方追償。同時(shí)甲方有權(quán)解除合同，按合同終止和解除條款執(zhí)行。

5、甲方于向乙方退還物料保證金。若乙方未能及時(shí)完好歸還甲方提供之物料，甲方有權(quán)相應(yīng)扣除其物料保證金并追究其責(zé)任。

6、若乙方違反本合同第五條的約定，在接受甲方的委托后，又與甲方委托項(xiàng)目相同地段(即)的除合生創(chuàng)展集團(tuán)及其下屬公司外的其他公司房地產(chǎn)項(xiàng)目之廣告推廣業(yè)務(wù)，則視乙方違約，甲方有權(quán)解除合同，按合同終止和解除條款執(zhí)行。

第九條知識(shí)產(chǎn)權(quán)

對(duì)乙方依本合同所完成之成品或經(jīng)甲方確認(rèn)之設(shè)計(jì)稿件，在相關(guān)款項(xiàng)結(jié)清后，其著作權(quán)歸甲方。乙方在經(jīng)甲方同意后可用其所設(shè)計(jì)之作品參與公益、專業(yè)、行業(yè)或媒介所組織的競賽評(píng)比活動(dòng)、出版發(fā)表。

第十條轉(zhuǎn)讓條款

未經(jīng)合同其他方書面同意，任何一方不得全部或部分轉(zhuǎn)讓其在本合同項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)。

第十一條合同終止和解除

(一)因解除而終止本合同

2、由于甲方違約造成本合同不能履行或不能完全履行，如果甲方在收到乙方要求其糾正違約的通知后仍不糾正其違約行為，則乙方有權(quán)向甲方發(fā)出解除本合同的書面通知，該通知自送達(dá)甲方時(shí)生效，甲方應(yīng)向乙方支付雙方確認(rèn)已完成工作量的款項(xiàng)，并按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

3、合同一方依本合同條款約定行使解除權(quán)的，合同自解除通知送達(dá)之日起終止。違約方應(yīng)向另一方支付違約金或賠償損失。

4、合同終止后，不妨礙一方向違約方追究違約責(zé)任。

(二)有下列情形之一的，合同權(quán)利義務(wù)終止：

1、本合同因已按約定履行完畢而自然終止;

2、本合同經(jīng)各方協(xié)商一致而終止;

3、本合同因一方出現(xiàn)本條第(一)款的違約情況(包括因一方擅自轉(zhuǎn)讓本合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)行為)，另一方發(fā)出解除合同的通知;

4、法律法規(guī)規(guī)定終止的其他情形。

第十二條保密條款

1、在本合同訂立前、履行中及終止后，未經(jīng)合同其他方書面同意，任何一方對(duì)本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業(yè)秘密、技術(shù)資料、圖紙、數(shù)據(jù)、以及與業(yè)務(wù)有關(guān)的客戶的信息及其他信息等)負(fù)保密責(zé)任。

2、一方違反上述約定導(dǎo)致合同其他方遭受損失或不利影響的，責(zé)任方應(yīng)按違約當(dāng)月費(fèi)總額的10%向合同其他方支付違約金，違約金不足以賠償合同其他方損失的，應(yīng)按合同其他方的實(shí)際損失賠償。

3、保密條款具有獨(dú)立性，不受本合同的終止或解除的影響。

第十三條免責(zé)條款

1、由于不能預(yù)見、不能避免和不能克服的自然原因或社會(huì)原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行時(shí)，遇到上述不可抗力事件的一方，應(yīng)立即書面通知合同其他方，并應(yīng)在不可抗力事件發(fā)生后十五天內(nèi)，向合同其他方提供經(jīng)不可抗力事件發(fā)生地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的證明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效證明文件。由合同各方按事件對(duì)履行合同影響的程度協(xié)商決定是否解除合同、或者部分免除履行合同的責(zé)任、或者延期履行合同。

2、遭遇不可抗力事件一方未履行上述義務(wù)的，不能免除違約責(zé)任。

第十四條適用法律條款

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國法律法規(guī)。

第十五條爭議的解決

凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭議，合同各方應(yīng)通過友好協(xié)商解決;如果協(xié)商不能解決，則提起訴訟的，由合同簽訂地人民法院管轄。

第十六條其他

1、附件是本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。

2、本合同如有未盡事宜，經(jīng)雙方友好協(xié)商，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

3、本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份，每份均具同等法律效力。

4、本合同自雙方簽字蓋章后生效。

5、其它約定：

甲方：乙方：

地址：地址：

法定代表人法定代表人

(或授權(quán)簽約人)：(或授權(quán)簽約人)：

廣告合同簡單版本

甲方：______________________

電話：______________________

乙方：______________________

電話：______________________

甲乙雙方本著平等、互利的原則，經(jīng)充分協(xié)商，就《______________》廣告事宜達(dá)成協(xié)議并同意共同遵守以下條款。

第一條 雙方關(guān)系

1、協(xié)議雙方均為公司法人，作為相互獨(dú)立的締約人。

2、乙方愿意作為《____________》廣告，甲方同意乙方作為《____________》廣告。雙方承諾，為拓展《____________》的廣告業(yè)務(wù)、為維護(hù)并提升雙方的商業(yè)形象和聲譽(yù)共同努力。

3、雙方同意，除協(xié)議中已表達(dá)的相互關(guān)系之外，各方都有獨(dú)立的權(quán)利和義務(wù)，任何一方的債務(wù)或經(jīng)營行為引起第三方訴訟、索賠，均由該方獨(dú)立承擔(dān)，對(duì)方不承擔(dān)連帶責(zé)任。

4、雙方同意，乙方甲方廣告業(yè)務(wù)的期限為_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。在此期間，乙方不得將廣告權(quán)轉(zhuǎn)授第三方，否則甲方有權(quán)取消乙方廣告的資格，并要求經(jīng)濟(jì)賠償。

5、為溝通情況、交換信息、協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，雙方同意定期或不定期地舉行工作協(xié)調(diào)會(huì)議。

第二條 甲方的責(zé)任和義務(wù)

1、甲方為乙方提供《______________》廣告版面，版面按協(xié)議月度安排：每月提供不少于__________個(gè)版面;如有特殊廣告版面要求，應(yīng)提前一周向甲方申報(bào)。

2、甲方按協(xié)議數(shù)量保證乙方廣告版面或乙方廣告版面未能充分利用的情況下，甲方有權(quán)自行安排廣告版面。

3、甲方有權(quán)監(jiān)督檢查乙方業(yè)務(wù)開展情況;審定、乙方承攬的廣告。有權(quán)根據(jù)市場情況調(diào)整廣告刊例價(jià)格，并以書面形式通知乙方。

4、甲方有義務(wù)讓乙方知曉每月雜志的選題，供乙方在廣告業(yè)務(wù)中參考。甲方同意乙方擁有對(duì)擬開展專題活動(dòng)的建議權(quán)。

5、甲方同意為乙方聯(lián)絡(luò)的客戶提供廣告設(shè)計(jì)、活動(dòng)策劃和相應(yīng)的支持，根據(jù)雙方協(xié)議，收取相關(guān)費(fèi)用。

6、甲方同意乙方作為《______________》雜志廣告刊登的簽訂單位。為配合廣告業(yè)務(wù)的開展，甲方同意在協(xié)議期內(nèi)每月向甲方提供雜志8本，甲方從乙方的利潤中扣除雜志成本。

第三條 乙方的責(zé)任和義務(wù)

1、乙方有責(zé)任全力開拓《______________》廣告市場，培育客戶群，在業(yè)務(wù)中保證向客戶提供良好服務(wù)，不以欺詐、脅迫等不正當(dāng)手段損害客戶的利益以及甲方的聲譽(yù)。在市場開拓中，對(duì)甲方明確提示為保密資料的信息給予保密?；顒?dòng)中產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方自理。

2、乙方保證，嚴(yán)格按照甲方規(guī)定的廣告刊例價(jià)格同客戶洽談業(yè)務(wù)。特殊情況由乙方請(qǐng)示甲方同意后方可執(zhí)行。乙方提供甲方刊登的所有廣告均應(yīng)符合中華人民共和國法律、法規(guī)

和相關(guān)政策規(guī)定。乙方違反保證給甲方造成損失的，由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方的廣告，經(jīng)甲方審核，如因相關(guān)資格不具備而導(dǎo)致不能刊登，乙方應(yīng)及時(shí)通知客戶，經(jīng)客戶確認(rèn)后盡快辦理退費(fèi)手續(xù)。

3、乙方向甲方支付費(fèi)用的辦法：按照廣告客戶的實(shí)際到款額，甲方得________%、乙方分得________%的比例結(jié)算，各自承擔(dān)稅費(fèi)。乙方在廣告款到位后一周內(nèi)同甲方結(jié)算。雙方參與組織的經(jīng)營活動(dòng)，扣除活動(dòng)成本后按甲方得________%、乙方分得________%的比例結(jié)算，各自承擔(dān)稅費(fèi)。

4、《______________》為月刊，每月_____日付印，_____日截稿。乙方至少應(yīng)在截稿期前_____天(每月_____日前)，將廣告菲林片(四色、175線、3mm出血，簡體字版)及定版通知單，交付甲方審稿、印刷，以不影響甲方的出版日期。由于乙方延誤使廣告不能在當(dāng)期雜志刊出，損失由乙方承擔(dān)。

5、乙方同意在協(xié)議期內(nèi)向甲方提交完整準(zhǔn)確的廣告客戶資料作為備份。乙方與廣告客戶的合作協(xié)議由乙方妥善保管，因乙方原因造成客戶糾紛或損失，由乙方自行負(fù)責(zé)解決。

6、乙方在協(xié)議期內(nèi)，每月應(yīng)向甲方通報(bào)一次廣告招商情況，以協(xié)調(diào)雙方業(yè)務(wù)。乙方的公司地址、聯(lián)系電話、聯(lián)系人等相關(guān)資料如有變更，應(yīng)及時(shí)書面通知甲方。因乙方通知不及時(shí)造成乙方損失的，由乙方自行負(fù)責(zé)。

第四條 免責(zé)條款

1、因不可抗力或意外事件影響甲方為乙方提供的正常服務(wù)和技術(shù)支持時(shí)，不視作甲方違約;因不可抗力導(dǎo)致的外部條件被嚴(yán)重破壞，使雙方合作舉辦的活動(dòng)受到阻礙或取消，甲方除將相關(guān)費(fèi)用退還廣告商外，不對(duì)乙方及其聯(lián)絡(luò)承擔(dān)其他責(zé)任。乙方對(duì)此均表認(rèn)同。

2、已經(jīng)立項(xiàng)的活動(dòng)因某種原因需要延期，雙方認(rèn)同屬于正常情況，不屬違約。

3、甲方保留因外部因素的改變而改變出版日期、版面數(shù)量的權(quán)力，但應(yīng)在_____天前將上述變動(dòng)通知乙方。雙方同意上述變動(dòng)不影響協(xié)議的繼續(xù)履行。

第五條 協(xié)議解除

本協(xié)議在下述情形下解除，提議方應(yīng)提前_____日以書面形式通知另一方：

1、雙方協(xié)商一致解除本協(xié)議。

2、本協(xié)議期限屆滿。

3、一方當(dāng)事人主體資格消失，如公司撤消或進(jìn)入破產(chǎn)、清算程序，另一方有權(quán)解除本協(xié)議，但公司進(jìn)行重組、名稱變更、分立或與第三方合并等不在此列。

4、一方未履行或違反本協(xié)議所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，經(jīng)另一方給予一定期限仍不采取補(bǔ)救措施，致使另一方依據(jù)本協(xié)議的預(yù)期利益無法實(shí)現(xiàn)或協(xié)議繼續(xù)履行沒有必要，另一方有權(quán)解除協(xié)議。

5、一方明確表示其將不履行義務(wù)或以行動(dòng)表示其將不履行義務(wù)，另一方可以解除協(xié)議。

6、由于不可抗力或意外事件使協(xié)議無法繼續(xù)履行或繼續(xù)履行沒有必要，雙方均可要求解除協(xié)議。協(xié)議解除后，雙方依據(jù)本協(xié)議的權(quán)利義務(wù)終止，但一方在協(xié)議解除前應(yīng)履行的義務(wù)仍需履行。

7、除因不可抗力或意外事件致使協(xié)議解除的情況外，引起協(xié)議解除事由的一方應(yīng)賠償因協(xié)議解除給另一方造成的損失。

第六條 附則

1、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，任何更改均需雙方協(xié)商一致并以書面形式確認(rèn)。本

協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

2、本協(xié)議未盡事宜由雙方友好協(xié)商后，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

甲方：《_________》雜志社

(簽署及蓋章)

_______年______月______日

乙方：___________________