導語：如何才能寫好一篇房地產開發(fā)會計核算辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：房地產開發(fā) 會計核算 問題 有效措施

與它類型的企業(yè)相比，房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算具有特殊的地方，如有著較為復雜的產品成本核算，相關稅金與經營收入具有不同核算方式等；由于房地產開發(fā)企業(yè)會計核算本身的特殊性，在核算的過程中容易出現(xiàn)許多問題，如不對出現(xiàn)的問題加以解決，則可能會對企業(yè)財務的健康穩(wěn)定與公共財務的監(jiān)管效力與效率造成嚴重影響，也會損害到房地產開發(fā)企業(yè)的參與者等其他相關部門參與者的利益。因此，對房地產開發(fā)企業(yè)會計核算問題進行研究，并找出相關的弊病，提出針對性的解決方法，有著十分重要的意義。

一、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算中的突出問題

我國房地產開發(fā)企業(yè)是以經營土地和出售商品房為目的的生產企業(yè)，具有投入資金量大、投資周期長、承擔風險高等特點，所以，必須要求在會計核算上事先做好謀劃和精打細算的前提工作，從而有效的配合項目的成功開發(fā)。另外，就產品角度而言，房地產開發(fā)企業(yè)產品的特點是價值高，在銷售方面，一般采用預售和分期付款的銷售辦法，與此同時，房地產企業(yè)的會計核算工作中的收入確認比一般企業(yè)更具特殊性。一旦其業(yè)績浮動變化比較大，加之信息披露不足時，就會采用不同的業(yè)績評價指標，來誤導投資者，這些特點都體現(xiàn)了房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的特殊性。隨之房地產開發(fā)企業(yè)的重點問題也暴漏了出來。

（一）不全面的現(xiàn)金信息

房地產開發(fā)企業(yè)中現(xiàn)金的流量與其他類型的企業(yè)存在顯著性的差異，其特殊現(xiàn)金流量主要表現(xiàn)為因經營時間的不同，現(xiàn)金流量單位也不相同。當投資與籌措資金時，現(xiàn)金流量的單位是企業(yè)；當企業(yè)的經營活動進行時，現(xiàn)金流量的單位則成為了開發(fā)項目。在完成產品的開發(fā)期后，銷售建設項目流入的資金即為現(xiàn)金流入；而進行項目建設時，所需物資、工資的費用則為現(xiàn)金流出。因為房地產開發(fā)企業(yè)的資金周轉時間很長，造成其資金流出與流入相比較于其他企業(yè)耗費的時間會更長。所以目前，大部分企業(yè)的現(xiàn)金流量單位都會以企業(yè)為主，但就房地產開發(fā)企業(yè)來說，缺乏足夠完整的信息，會對其本身長期經營的能力影響很大，并且也法給投資者提供完整的現(xiàn)金流量信息。所以，房地產開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量狀況無法全面反映，這就成為了房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的主要問題之一。

（二）收入確認隨意性

房地產企業(yè)的開發(fā)時間比較長，其產品一般分為預售、分期付款等多種銷售模式，由于會計實務中的主要問題是確認某個環(huán)節(jié)為收入，因此部分房地產企業(yè)就利用收入和成本不配比跟比較長的建設時間來調節(jié)利潤，進而達到少納稅或推遲納稅的目的。甚至某些房地產企業(yè)拿預收房款做為“借資款”，其實只是掛在“其他應付款”科目內，還有部分房地產企業(yè)采取“體外循環(huán)”的模式，把售房收入存放在其他公司的賬目上，然后假借其他項目來進行資金周轉，進而達到收入較為隱秘的目的。還有部分的房地產企業(yè)竣工之后，房屋也已經全部售出，由于某些方面的問題的制約，不能及時有效地進行竣工核算和會計核算等工作，以上種種現(xiàn)象，造成房地產企業(yè)的收入比較隨意。

（三）會計信息的風險披露不完善

伴隨著信息技術的高速發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)在產品開發(fā)過程中將會遇到各種風險，其中包括政策風險、項目開發(fā)風險、土地風險、工程質量風險等一系列風險。這些風險更加使得房地產開發(fā)企業(yè)比其他企業(yè)的風險性更為突出。因此，房地產企業(yè)必須嚴格要求披露質量保證金的核算方法，按時披露還未結清的擔保金額，并注明風險程度，保證會計信息風險披露的完善性。

二、強化房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的有效措施

（一）建立房地產開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范體系

現(xiàn)行法規(guī)對于會計成本核算不具備太強的引導力，因其沒有對房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的方式制定出嚴格的規(guī)定；不一樣的房地產開發(fā)企業(yè)會采用不一樣的會計核算方式進行核算，因為標準的不統(tǒng)一，不僅對會計核算質量造成了影響，也給企業(yè)之間的比較造成了不便。建立房地產開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范體系，使房地產開發(fā)企業(yè)會計核算按照具體的準則進行處理，可將決策力度提高，并提供更準確的財務信息給財務報告機構。我國的會計法中明確規(guī)定，權責發(fā)生應作為會計核算的基礎，但是用此標準對房地產開發(fā)企業(yè)的成本進行衡量，則是存在一定的缺陷。因其容易發(fā)生人為的利潤調節(jié)，導致信息失真；且權責發(fā)生的制度與我國的國情不符，因此，在其開發(fā)成本中統(tǒng)一現(xiàn)金收付與權責發(fā)生是很有必要的。

（二）借款費用合理化

房地產企業(yè)一般發(fā)生的借款費用問題，歸屬于符合資本化條件的資產購建或生產，符合資本化條件，應計入相關資產成本；而相對于其他借款費用，則必須要在發(fā)生時按照發(fā)生額來確認為費用，并要歸于當期損益。但如果要符合資本化條件的資產，則需要經過長時間的購建或生產活動，從而達到預定可使用或者可以進行銷售的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。房地產商品的要求非常嚴格，預定可銷售狀態(tài)的存貨商品是需要經過較長時間的購建才能達到，一定要將其達到預定可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的借款費用，一起計入開發(fā)成本。不僅如此，全新的制度還對借款費用資本化的范圍進行擴大，新制度中的借款費用不但是為購建或者生產符合資本化條件的資產專門借入的借款，而且也是為購建或者生產符合資本化條件的資產而占用的一般借款。因此，必須對會計核算中的借款費用核算進行充分的配比。一旦借款費用在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按照實際占用金額計算房地產項目成本，也可以先將未完工的成本累計發(fā)生額作為分攤借款費用的成本對象，合理有效地處理借款費用。

（三）收入確認完善化

在進行房地產的建筑物和土地使用權核算時，必須同時滿足一些條件方可得到充分的確認。首先是企業(yè)必須取得與該項房地產有關的租金收入和增值收入；然后是該房地產的成本必須可靠的計入會計核算之中；最后是對房地產的建筑物和土地使用權而言，采取單獨計量和售出進行會計核算，就會使房地產的產權進行單獨劃分和交割。與此同時，企業(yè)也可采取排除法來確認房地產的投入情況，企業(yè)在進行生產商品、提供勞務或者經營管理時所持有的房地產和存貨的房地產皆不屬于投資性房地產，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使是根據市場價格來收取房租租金，一樣也不屬于投資性房地產。但是如果總公司是以經營租賃的方式向子公司進行房地產出租，這樣就被稱之為投資性房地產。這樣的房地產也稱之為總公司的投資性房地產，而在會計核算的過程中，應當作為企業(yè)的自用型房地產。

（四）提高信息披露質量

會計核算中的信息披露問題也是重點問題，為了保證信息披露質量的完善性，必須增加土地儲備量和成本構成信息。由于房地產開發(fā)公司的土地成本占有量較大，無法滿足土地儲備量及土地儲備量的成本現(xiàn)狀，對房地產企業(yè)未來的發(fā)展動向產生不穩(wěn)定性，因此，必須嚴格要求披露土地質量和儲備量。通過增加房地產項目現(xiàn)金流量信息披露的方法，以開發(fā)項目作為企業(yè)的基本單位，客觀上披露其在企業(yè)開發(fā)過程中形成經營活動的所有現(xiàn)金流量，其中包括銷售房地產商品所取得的現(xiàn)金和購買工程物資及支付工人工資所支出的現(xiàn)金等等。最后必須加強產品的質量保證和風險信息的披露。使房地產開發(fā)企業(yè)的風險性在會計信息披露環(huán)節(jié)中得到充分的揭示，這樣在很大程度上提高了現(xiàn)金流量信息的實用性。

三、結語

綜上所述，房地產企業(yè)做好會計核算的工作，完善信息披露質量，對于房產企業(yè)的深入改革意義重大。而科學合理的會計核算工作可以提高企業(yè)財務管理水平，改善企業(yè)經營理念，增加企業(yè)收入和利潤；重視房產開發(fā)會計核算，是我國現(xiàn)代企業(yè)經濟的市場需求，隨著市場經濟體制的逐漸完善，全新的會計制度和準則也得到了廣泛的與應用，受房地產開發(fā)企業(yè)特殊性的制約，現(xiàn)有會計核算方法無法滿足正常的房地產企業(yè)的核算需求，因此，只有充分的發(fā)揮會計職能，才能確保房地產開發(fā)會計核算工作的順利進行。

參考文獻：

[1]邊霞，趙業(yè)猛. 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，（02）：33-34

篇2

關鍵詞:房地產 會計核算 科目設置 會計信息

近年來，我國房地產行業(yè)得到了超高速的發(fā)展，房地產企業(yè)的會計工作作為房地產業(yè)的重要組成部分也受到了各方的密切關注。我國所獨有的房地產生產及銷售形式，使房地產企業(yè)的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此，在市場逐步走向成熟的情況下，房地產公司會計核算中的一些問題得到了暴露。在這樣的情況下，如何規(guī)范房地產企業(yè)會計核算工作的健康發(fā)展，是相關從業(yè)人員都在認真思考的問題，筆者認為應當采取以下對策加強會計核算。

1. 合理設置會計科目

房地產企業(yè)應根據本公司開發(fā)項目的數(shù)量、規(guī)模和內部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進行獨立核算，就可以不單獨設立開發(fā)間接費用賬，只需在成本項目欄目內增加管理費用及利息欄，由于管理費用、利息系間接費用的主體，為更加有利于開展核算，可適時取消開發(fā)成本一級賬，把房屋開發(fā)、土地開發(fā)和代建工程開發(fā)等設為一級賬，然后再設置明細項目。在實際操作中，企業(yè)完全可以設立開發(fā)成本明細臺賬，根據核算對象的不同情況設立不同的成本卡片，全面記錄項目從立項起至驗收結束的所有成本費用。到了年末，只需將本年度已竣工結轉項目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分，即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內容，比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細賬，全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優(yōu)勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌，以利于開展投資分析，而且將項目具體情況作為抬頭，便于開展監(jiān)督分析，同時又免除了結賬和建賬之苦。

2. 實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制

房地產開發(fā)企業(yè)可以在會計核算中實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為會計期間的存在，可能導致房地產企業(yè)經營業(yè)務的實現(xiàn)和貨幣資金實際支付及其變動發(fā)生的時間出現(xiàn)不一致的情況，所以會產生有權責發(fā)生制和現(xiàn)金收付實現(xiàn)制這兩種方式。根據我國企業(yè)會計準則的規(guī)定，企業(yè)的會計核算應當以權責發(fā)生制為主體。但是，通過多年來的房地產企業(yè)會計工作實踐，筆者認為，由于房地產企業(yè)經營業(yè)務的特殊特點，更加適合采取現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為采取權責發(fā)生制核算房地產開發(fā)企業(yè)的經營業(yè)務收入，存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調節(jié)利潤的情況。權責發(fā)生制的實施，從客觀上為房地產企業(yè)提供了用應收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會，簡而言之，就是便于人為調節(jié)利潤，導致會計信息的失真，進而導致國有資產的流失。二是權責發(fā)生制無法準確地反映出企業(yè)的實際收入情況，從而影響到企業(yè)的資金周轉，導致企業(yè)簽訂的購銷合同越多，其應收賬款的余額也就越大，那么資金不足的問題也就更為明顯，由此看來，一味采取權責發(fā)生制，并不符合我國的實際國情。另一方面，實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制可以大大降低上述危害，有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則，還能夠準確地反映房地產開發(fā)企業(yè)的資金情況，實現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過程中，不影響現(xiàn)金收入與費用以及營業(yè)外各項收支的調整，可見，現(xiàn)金收付實現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此，對于房地產公司而言，在經營業(yè)務及收入的會計核算中，應當允許權責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制這兩種方式并存，并根據國際通行的慣例，在分期銷售的情況下采取收付實現(xiàn)制以確認收入情況，而對一般賒銷收入和貸款利息收入等，采取權責發(fā)生制進行確認的，在特定條件下應采取兼容收付實現(xiàn)制的辦法來具體實施。

3. 擴大企業(yè)信息披露范圍

改進房地產公司的會計核算工作，應擴大房地產企業(yè)的信息披露范圍，主要應抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構成信息的披露。對于擁有大批量優(yōu)質低價土地的房地產企業(yè)來說，土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標拍賣形式，相對于其他同類企業(yè)來說具有更大的競爭優(yōu)勢，從而在今后幾年內保持很好的發(fā)展勢頭，進而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產公司披露的土地使用權總額，根本無法掌握土地儲備的相關信息。可見，在房地產公司的財務報告附注中，增加土地儲備量和成本情況的內容，是很有必要的。二是注重分項目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)要在財務報告的附注中加入分項目的現(xiàn)金流量信息，也就是說，要以企業(yè)的具體項目為基本單位，披露本公司在開發(fā)過程中所產生的經營活動現(xiàn)金流量，主要包括銷售房產所收到的現(xiàn)金、購買工程物資和支付工資等所支付的現(xiàn)金等，這樣就能提高現(xiàn)金流量信息的有效性。三是注重質量保證金及風險信息的披露。高風險性是房地產業(yè)的突出特點，需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此，應建立起質量保證金制度，保障房地產商品質量，由于房地產商品還具有長期、高價值等特點，企業(yè)要按照所開發(fā)項目的具體情況來提取相應的質量保證金，以提升應付風險的能力。同時，要在企業(yè)的財務會計報告中充分闡述各種風險，也就是要在房地產企業(yè)的報表附注中增加風險披露的相關內容，對公司還在開發(fā)中的土地、項目等風險進行充分說明，以提高抗擊風險的力度。

4. 結語

在實施新會計準則之后，會計規(guī)范體系建設越來越趨于完善，全社會的法律意識也在逐步增強，有關監(jiān)管部門的執(zhí)法力度也在不斷提高，這就對房地產企業(yè)會計核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢下，房地產企業(yè)要根據企業(yè)實際特點，進一步分析如何加強和改進本企業(yè)的會計核算工作，為企業(yè)帶來更好的經濟效益。

參考文獻

[1]郭公民，房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的幾個問題[J]. 浙江金融，2006(11).

篇3

【關鍵詞】 房地產；開發(fā)；會計核算；財務管理；投資性房地產的計量。一、房地產開發(fā)企業(yè)中的會計核算工作

1.1 會計核算中存在的問題

會計核算制度標準較多，會計科目不完整?，F(xiàn)有的會計核算制度較多，在房地產行業(yè)中可以執(zhí)行的制度有新準則、《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、行業(yè)會計制度《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》，但是房地產行業(yè)中沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標準。房地產開發(fā)企業(yè)核算方式較多，不利于會計核算的準確性，同時在這些制度里面，只有房地產會計制度給出了專門使用在房地產開發(fā)企業(yè)中的會計科目和核算方法，由于房地產行業(yè)產品的特殊性，其他制度中的簡單會計科目對于房地產企業(yè)中的會計要素不能進行全面的核算，影響了企業(yè)核算的準確性。

企業(yè)業(yè)績不能通過收益評價指標真實體現(xiàn)。由于房地產生產投入產出周期較長，反映在會計年報上往往會出現(xiàn)大幅度業(yè)績波動，建設期內業(yè)績較差，而當房屋進行驗收出售后，預收款項計人收入，這便導致凈利潤指標不能真實反映其經營情況。即使房地產開發(fā)公司經營較好，但是其凈利潤仍舊可能很小或為負數(shù)：而一個在建工程較多且預期出售狀況良好、現(xiàn)金流狀況極佳、盈利能力強的房地產公司也可能正面臨倒閉的危險，如施工質量問題導致的賠償、資金鏈的斷裂等。因此，房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)績除了會計核算指標，表外風險也比較重要。

1.2 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性

房地產開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同，它同時從事房地產開發(fā)和房地產經營兩項業(yè)務，通過進行土地征用、建設房屋、完善基礎設施、進行房屋銷售來獲取利潤。一方面，從利潤獲取來看，由于現(xiàn)在的建筑市場競爭比較激烈，企業(yè)運營成本日益增加，企業(yè)的利潤逐年降低，對于工程項目投資進行有效核算、對建筑工程建造進行有效核算，有助于房地產開發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤。另一方面，從風險規(guī)避來看，由于房地產企業(yè)的工程投資項目資金投入比較大，且房地產企業(yè)同時進行土地征用、房屋建設招標建造、成品房銷售的業(yè)務，整個資金回籠周期較長，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會計核算出現(xiàn)任何問題，企業(yè)必然要承受重大的經濟損失，甚至會給企業(yè)帶來滅頂之災。因此，完善房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算工作，提高會計核算質量，是房地產開發(fā)企業(yè)經營工作的重點

二、房地產企業(yè)財務管理風險的具體表現(xiàn)

財務風險是財務系統(tǒng)由于內外環(huán)境的各種難以預測或無法估計和控制的因素作用。使得財務系統(tǒng)運行偏離預期目標而形成的經濟損失或額外收益，從房地產企業(yè)的經營特點分析，房地產企業(yè)財務活動一般分為籌資活動、投資活動、資金營運和收益分配四個方面。相應地，財務風險也就包括籌資風險、投資風險、資金營運風險、收益分配風險。具體來說，我國房地產企業(yè)財務風險主要表現(xiàn)在以下幾方面

2.1 再籌資風險

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常用的辦法，由于負債經營使公司負債率增大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這一點在很大程度上限制了房地產企業(yè)從其他渠道增加負債的籌資的能力。對此，一些大型房產商，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦鏈中的一環(huán)斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給企業(yè)經營帶來致命的威脅長期以來房地產企業(yè)對資本市場的了解還比較匱乏，對資本市場的運轉、資本市場的理論缺乏研究，在籌資時較少考慮資本結構和財務風險等，具有一定的盲目性，資金結構中負債資金比例過高，導致房地產企業(yè)財務負擔沉重，償付能力嚴重不足。

2.2 投資風險

在投資方面，部分房地產企業(yè)投資決策隨意性大。在房地產企業(yè)中，不顧自身能力和發(fā)展目標，熱衷于鋪新攤子，盲目投資，造成嚴重損失的例子比比皆是。開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初級階段均以負債開發(fā)為主，自有資金比例相當?shù)停罅康拈_發(fā)資金來源于借貸，如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，那么公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金的緊張，也會影響公司的信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉

2.3 利率變動風險

房地產企業(yè)在負債經營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期的收益，特別是在經濟過熱時期，通貨膨脹月月攀高，為抵制經濟過熱現(xiàn)象，央行會采用多次加息手段，從而使企業(yè)的利息負擔不斷加重，財務風險也隨之加大，因此高額的利息負擔必將成為房地產企業(yè)的沉重的包袱。

2.4 收益分配風險

收益分配政策對企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會影響投資者對企業(yè)狀況的判斷和企業(yè)的聲譽，從而影響企業(yè)資金的來源，也可能影響企業(yè)潛在投資者的投資決策收益分配政策方面，股利分配政策對房地產企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會影響投資者對房地產企業(yè)狀況的判斷和房地產企業(yè)的聲譽，從而影響房地產企業(yè)資金的來源，也可能影響房地產企業(yè)潛在投資者的投資決策。如果房地產企業(yè)的利潤分配政策缺乏控制制度，不結合房地產企業(yè)的實現(xiàn)情況，不進行科學的分配決策，必將影響房地產企業(yè)的財務結構，從而形成間接的財務風險。

三、投資性房地產的計量

3.1 投資性房地產的初始計量

投資性房地產應當按照成本進行初始計量。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。以其他方式（債務重組、非貨幣性資產交換等）取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確定。

3.2 投資性房地產的后續(xù)計量

投資性房地產的后續(xù)計量有兩種模式：成本模式和公允價值模式。相對而言，會計準則更傾向于采用成本模式計量，對后者限制使用。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種模式計量。

采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產。應當按照固定資產（建筑物的計量）或無形資產（土地使用權的計量）的有關規(guī)定，對投資性房地產進行后續(xù)計量，計提折舊或進行攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的相關規(guī)定進行處理。

采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產。有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中型城市，應當為投資性房地產所在的城區(qū)。企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式計量時，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）.投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。

參考文獻：

篇4

關鍵詞：房產企業(yè)；會計核算；問題；對策

一、房地產開發(fā)企業(yè)生產經營的特殊性

1.開發(fā)周期長，環(huán)節(jié)多。房地產開發(fā)從選址立項、征地拆遷、勘探設計、報建招標、施工建設，到正式驗收直至銷售移交、售后服務，短則幾個月，長則幾年，前后十幾道環(huán)節(jié)，需要同規(guī)劃局、土地局、設計院、施工單位、材料供應商、客戶等打交道，其間還需要不同的工種協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產。各生產步驟之間并無明確的時間或地點界限，因此在會計核算上，不需要也不可能計算各步驟開發(fā)產品的成本，成本的結轉期以開發(fā)項目的建設周期為準。

2.開發(fā)投入大，風險高。房地產開發(fā)動輒需要幾百萬、上千萬甚至上億元的資金。開發(fā)過程中可能出現(xiàn)種種風險：由于市政規(guī)劃調整、地價變化導致土地風險；由于產業(yè)政策、銀行貸款政策變化導致籌資風險；由于設計、施工質量問題導致成本加大風險等。房地產開發(fā)的高投入、高風險，要求在會計工作上做好謀劃，精打細算，以配合項目開發(fā)成功。

3.從產品角度而言，房地產開發(fā)企業(yè)產品具有高價值性，銷售往往采用預售和分期付款銷售的辦法，在會計核算時，收入的確認同一般生產企業(yè)相比具有一定的特殊性。房地產企業(yè)投入產出比例階段性不合理，業(yè)績波動較大，信息披露容易不足，若運用一般的公司業(yè)績評價指標，則可能誤導投資者。

二、房地產企業(yè)會計核算存在的問題

1.房地產企業(yè)沒有獨立的會計準則。在新企業(yè)會計準則中，有針對保險業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會計準則，卻沒有針對房地產行業(yè)的專門獨立的會計準則。而“投資性房地產”準則只對各企業(yè)出租的房地產作出了相應的會計規(guī)定，雖然帶有普遍性，但在房地產會計中既不占主要地位，占的比重也不大。何況“投資性房地產”也存在著不盡如人意之處。如準則將“資本增值”僅限于土地使用權上，這是頗令人費解的。有些開發(fā)商囤積土地，并不進行房屋建造，而是待價而沽，以轉賣土地牟利，這本是比炒賣房產更不利于房地產業(yè)健康發(fā)展的投機行為，準則卻把“投資性”界定于此，也是使人質疑的。

2.房地產企業(yè)收入確認復雜。房地產企業(yè)商品的銷售主要是自行開發(fā)并銷售，由于其開發(fā)的房地產商品周期長，耗資大，房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等方式。房地產企業(yè)進行預售時，企業(yè)僅僅與購房者簽訂了購房合同，商品房還沒有完成建造，不能同時滿足收入確認的條件。同時，新準則對不同房地產類型進行明細劃分，要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認，在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。

3.借款費用資本化不規(guī)范。由于房地產開發(fā)經營周期長，投資回收期長，資金投入相對集中，通常會利用債務資本籌集開發(fā)資金。新會計準則擴大了借款費用資本化的范圍，但規(guī)定借款費用同時滿足資產支出已經發(fā)生、借款費用已經發(fā)生、為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產活動已經開始這4個條件時，才能予以資本化。但對房地產企業(yè)而言，很難準確確定借款費用資本化的條件，即使能確定，房地產公司長期未開發(fā)的土地儲備所包含的借款費用也不能再資本化，若將其計入財務費用，將會在很大程度上影響當期利潤。

4.房地產企業(yè)的收益評價指標并不能真實的反映企業(yè)的業(yè)績。房地產企業(yè)投入產出的特殊性，在其會計報表中就表現(xiàn)為業(yè)績的大幅度波動。如果只是憑類似于凈利潤的指標來評價房地產企業(yè)的經營狀況的話就可能誤導企業(yè)會計信息的使用者，擁有負的凈利潤的企業(yè)有可能其經營狀況良好，其在建工程數(shù)量可能很大，開發(fā)商品的預售情況也可能很好，其盈利能力可能很強，相反，盈利的房地產企業(yè)也可能是危機四伏：大筆的銀行借款即將到期卻無法償還，政府對原來的市政規(guī)劃進行調整帶來的地價變化的風險、由于施工質量問題導致的工程賠償?shù)取Ｋ?，現(xiàn)行的企業(yè)業(yè)績評價指標并不能夠全面、客觀的反映房地產企業(yè)的綜合業(yè)績，在對房地產企業(yè)進行業(yè)績評價時，除了分析相關的指標之外，還應該仔細分析企業(yè)的現(xiàn)金流量、資質信譽以及資產質量等，同時，報表以外的風險也不容忽視。

三、完善房地產企業(yè)會計核算的對策

1.制定一個專門的房地產企業(yè)會計準則。既然新企業(yè)會計準則中，有針對保險業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會計準則，就說明企業(yè)會計準則是允許存在行業(yè)會計準則的。另一方面，考慮到房地產業(yè)在國民經濟中的重要性及其核算內容的特殊性，從房地產會計的角度，制定一個專門的房地產會計準則是必要的。此外，就現(xiàn)行投資性房地產會計準則規(guī)定來說，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。準則將投資性房地產規(guī)范為：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。其實尋求資本增值本是投資的目的與特征，也體現(xiàn)這項資產的投資性。如果摒除“資本增值”的投資，就只有出租房地產的單一性質了，又何來投資呢?反觀原房地產企業(yè)會計制度，本有出租房地產這項業(yè)務的規(guī)定，不如參照一下，將“投資性房地產準則”改為“出租房地產準則”更為合適。

2.完善房地產企業(yè)收入核算。正確確定和應用收入確認標準房地產商品銷售一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產權過戶手續(xù)4個環(huán)節(jié)。由于房地產購銷合同在開發(fā)產品竣工驗收前后均可能簽訂，從法律意義上講只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不論是否收取了款項，均不符合收入確認條件。因此，房地產企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，所收到預售房地產款，只能作為暫收款、預收款處理，不能確認為收入。只有房地產企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關法律手續(xù)；房屋已竣工并經有關部門驗收合格；房屋經驗收后，客戶對房屋的結構、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；收入的金額能夠可靠計量時，才能確認銷售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購房者后，再從預收賬款轉入主營業(yè)務收入。同時，房地產企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易，必須判斷其真正的交易實質，如售后回租、售后回購方式的房地產銷售。

3.完善房地產企業(yè)借款費用核算。為開發(fā)房地產而發(fā)生的借款費用與項目成本之間存在直接聯(lián)系，根據歷史成本原則和費用配比原則，應將其劃歸開發(fā)間接費用的范疇，并構成房地產項目成本的一部分。對房地產企業(yè)借款費用的核算應充分考慮配比原則，將未完工的且成本累計發(fā)生額大于本項目預收款的各房地產項目確定為分攤借款費用的成本對象，在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按實際占用資金計算計入建設項目的成本。各項目應分攤的借款費用=(借款費用總額存款利息臨時投資帶來的收益)×(該工程項目賬面累計余額

篇5

關鍵詞：房地產企業(yè)；拆遷補償；會計核算；稅務處理

政府或房地產開發(fā)經營企業(yè)對居民的拆遷補償是指政府或房地產開發(fā)經營企業(yè)根據當?shù)卣鞘姓w規(guī)劃或建設單位自身的生產經營發(fā)展需要對被拆除房屋的產權所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令〔2011〕第590號）的有關規(guī)定，采取產權調換（房屋補償）或作價補償（貨幣補償）或房屋補償和貨幣補償相結合的方式給予一定的經濟補貼和價值抵償。

對于房地產開發(fā)經營企業(yè)來說，能否對各種拆遷補償方式進行正確核算，不但關系到開發(fā)產品（土地或房屋）的總成本與單位成本，而且還涉及各項稅款的計算與繳納，倘若處理不好可能帶來涉稅風險。因此，房地產開發(fā)經營企業(yè)必須重視對拆遷補償?shù)臅嫼怂闩c稅務處理。一般情況下，當被拆遷補償戶選擇的是貨幣補償形式時，房地產開發(fā)經營企業(yè)應將該項拆遷補償支出借記“開發(fā)成本——土地（土地征用費及拆遷補償費）”科目中；當被拆遷補償戶選擇的是產權調換（房屋補償）形式時，視同房地產開發(fā)經營企業(yè)先向被拆遷補償戶支付了一筆貨幣現(xiàn)金，然后被拆遷補償戶再從房地產開發(fā)經營企業(yè)購入等額房屋（居民住宅），對這種產權調換（房屋補償），房地產開發(fā)經營企業(yè)要以按公平交易的市場價格或者是當?shù)赝?、同類房屋（居民住宅）的公允價值或實際市場交易價格測算的金額，借記“開發(fā)成本——土地（土地征用費及拆遷補償費）”科目中。特別注意，對產權調換（房屋補償）形成的回遷房，房地產開發(fā)經營企業(yè)應按公平交易的市場價格或者是當?shù)赝?、同類房屋（居民住宅）的公允價值或實際市場交易價格測算的金額確定視同銷售收入額，同時按照相同期間、相同類別房屋（居民住宅）的實際開發(fā)成本（房屋）結轉視同銷售成本額。

下面結合典型案例，具體說明房地產企業(yè)拆遷補償采用產權調換（房屋補償）形式時，有關回遷補償（房屋補償）所得、會計核算和稅務處理問題。

案例：

第一種情況：假設AB房地產開發(fā)經營企業(yè)（以下簡稱AB房地產企業(yè)）2009年8月開發(fā)某住宅小區(qū)項目，計劃占用土地面積約為20000平方米，實際建筑面積為35090平方米，可供對外銷售面積為31900平方米（其中：用于被拆遷補償戶的視同銷售面積為8000平方米，用于AB房地產企業(yè)自由銷售的住宅面積23900平方米）。

第二種情況：假設該住宅小區(qū)項目于2011年8月完工，同年10月AB房地產企業(yè)開始與各被拆遷戶辦理房屋交接手續(xù)。2012年3月1日AB房地產企業(yè)正式開始向社會公開銷售該住宅小區(qū)的房屋，假如在當年3月30日將該住宅小區(qū)的房屋全部售罄，該住宅小區(qū)的房屋的每平方米平均售價為7000元，共計應確認銷售收入總額為16730萬元（0.7萬元/平方米×23900平方米）。

第三種情況：假設2012年2月末該住宅小區(qū)的房屋建設項目工程已經竣工決算，開發(fā)成本（房屋）總計為7040萬元。其中，土地征用費及拆遷補償費5600萬元【均為被拆遷戶的拆遷補償費（房屋補償），若不考慮拆遷補償因素，土地征用費及拆遷補償費為零】，前期工程費770萬元，基礎設施建設費1760萬元，建筑安裝工程費3520萬元，公共配套設施費220萬元，開發(fā)間接費770萬元（其中包括銀行借款凈利息支出及手續(xù)費440萬元）。

一、AB房地產企業(yè)回遷補償（房屋補償）所得的計算過程

第一，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、配套設施費和開發(fā)間接費用等開發(fā)成本7040萬元。

第二，土地征用及拆遷補償費5600萬元（0.7萬元/平方米×8000平方米）。

需要說明的是：這里的5600萬元不僅僅是拆遷戶8000平方米的土地征用及拆遷補償費，而應該是歸屬于該住宅小區(qū)項目31900平方米的，需要在總可售面積31900平方米中進行分攤。

第三，視同銷售收入為5600萬元（0.7萬元×8000平方米）。

第四，單位可售面積計稅成本為3962.38元/平方米【（7040萬元+5600萬元）÷31900平方米】。

需要說明的是：在計算單位可售面積計稅成本時，應該以總可售面積31900平方米作為分母，而不能以23900（31900-8000）平方米作為分母，否則就會虛增單位可售面積計稅成本，增加企業(yè)所得稅的納稅風險。

第五，視同銷售成本為3169.90萬元（0.396238元/平方米×8000平方米）。

第六，視同銷售所得為2430.10萬元（5600-3169.90）。

二、AB房地產企業(yè)回遷補償（房屋補償）的會計核算

第一，AB房地產企業(yè)該住宅小區(qū)項目完工時，根據回遷時該住宅項目同期同類平均銷售價格，開具銷售不動產發(fā)票5600萬元，并做視同銷售收入處理：

借：開發(fā)成本——土地征用費及拆遷補償費 5600萬元

貸：應付賬款——回遷戶5600萬元

借：應付賬款——回遷戶 5600萬元

貸：主營業(yè)務收入 5600萬元

第二，各被拆遷戶（亦即回遷戶）向AB房地產企業(yè)出具拆遷補償費收據（共計5600萬元，是AB房地產企業(yè)根據與被拆遷戶辦理回遷手續(xù)時開具給各回遷戶的《銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票》第一聯(lián)）時，結轉視同銷售成本：

借：主營業(yè)務成本 3169.90萬元

貸：開發(fā)產品——房屋3169.90萬元

第三，AB房地產企業(yè)回遷補償（房屋補償）的稅務處理

回遷補償（房屋補償）業(yè)務主要涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅和城市維護建設稅及教育費附加等。

一是企業(yè)所得稅。房地產開發(fā)經營企業(yè)將開發(fā)產品（房屋或土地）用于對外捐贈、贊助支出、廣告宣傳、樣品、集資、職工福利、職工獎勵、對外投資、利潤分配、抵償債務、非貨幣性資產交換等行為，應視同銷售開發(fā)產品（房屋或土地），應于開發(fā)產品（房屋或土地）所有權或使用權轉移（或者于實際取得利益權利）時，確認為房地產開發(fā)經營企業(yè)收入（或者利潤）的實現(xiàn)?！尽秶叶悇湛偩株P于房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條和《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條】因此，AB房地產企業(yè)2011年10月開始與被拆遷戶辦理回遷房屋交接相關手續(xù)時，計算確認的視同銷售所得2430.10萬元，需繳納企業(yè)所得稅額607.53萬元。即視同銷售應納企業(yè)所得稅額=2430.1×25%=607.53（萬元）

借：所得稅費用 607.53萬元

貸：應交稅費——應交所得稅607.53萬元

需要說明：房地產開發(fā)經營企業(yè)用于安置被拆遷戶的回遷房，應根據確認的“視同銷售所得”計算繳納企業(yè)所得稅款。實踐中，許多企業(yè)是以預計毛利率計算所得并繳納企業(yè)所得稅的，這是不對的，也可能給企業(yè)帶來納稅風險。

二是土地增值稅。房地產開發(fā)經營企業(yè)用建造的房地產（開發(fā)產品——房屋）項目安置回遷戶的，安置回遷戶的房地產項目（住房）視同銷售處理，并按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第一款規(guī)定確認收入，同時將此確認為開發(fā)項目的“開發(fā)成本——土地（拆遷補償費）?！尽秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅函〔2010〕220號】

需要說明：房地產開發(fā)經營企業(yè)在與被拆遷戶辦理回遷房交接相關手續(xù)時，需要預征土地增值稅（與企業(yè)所得稅不同，不需要立即進行土地增值稅清算）。假定當?shù)刂鞴芏悇諜C關規(guī)定的預征率為2%，則AB房地產企業(yè)2011年10月應該預繳土地增值稅112萬元（5600×2%）。

借：營業(yè)稅金及附加 112萬元

貸：應交稅費——應交土地增值稅112萬元

借：應交稅費——應交土地增值稅112萬元

貸：銀行存款 112萬元

由于2012年3月30日已經將該住宅小區(qū)的房屋全部售罄（銷售完畢），因此，AB房地產企業(yè)應該對該住宅小區(qū)項目的土地增值稅進行清算。

扣除利息后開發(fā)成本：5600+7040-440=12200（萬元）

扣除項目金額：12200×130%+16170×5.5%=16749.35（萬元）

土地增值額：16170+5600-16749.35=5020.65（萬元）

土地增值率：5020.65÷16749.35=29.98%

應繳土地增值稅：5020.65×30%-0=1506.2（萬元）

應補繳土地增值稅：應繳土地增值稅-已預征土地增值稅=1506.2-112=1394.2（萬元）

借：營業(yè)稅金及附加 1394.2萬元

貸：應交稅費——應交土地增值稅1394.2萬元

借：應交稅費——應交土地增值稅1394.2萬元

貸：銀行存款 1394.2萬元

三是營業(yè)稅。房地產開發(fā)經營企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，按照《營業(yè)稅暫行條例》和《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）的規(guī)定，應當按照其取得的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅；對補償拆遷戶面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)刂鞴艿胤蕉悇諜C關按照同期同類住宅房屋的成本價核定計算征收其營業(yè)稅。

拆遷補償面積（回遷房）應納營業(yè)稅=3169.90×5%=158.495（萬元）。

借：營業(yè)稅金及附加 158.495萬元

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅158.495萬元

四是城市維護建設稅及教育費附加。假如，AB房地產企業(yè)所在地的主管地方稅務機關規(guī)定城市維護建設稅及教育費附加的征收率為11.5%（城市維護建設稅7%，國家征收教育費附加3%，地方征收教育費附加1.5%），則拆遷補償面積應納城建稅及教育費附加=158.495×11.5%=18.237（萬元）。

參考文獻：

1.國家稅務總局.房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法[DB/OL].國稅發(fā)（2009）31號.

篇6

房地產開發(fā)企業(yè)生產的最終產品――開發(fā)產品生產周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產開發(fā)產品一般按分戶分套局部分割銷售，而且可以預售。從財務上講，預售不等于銷售成立，而要等房地產開發(fā)產品竣工，產權移交購房業(yè)主，同時隨同房產的使用權、收益權和風險也轉移購房業(yè)主后才能確定銷售成立。因此，房地產開發(fā)企業(yè)都要等到后期，待房地產開發(fā)產品竣工決算，可以計算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購房業(yè)主移交房產，可以確認銷售收入實現(xiàn)時，才能將銷售收入與銷售成本對比，計算確定企業(yè)的盈虧。這使得房地產開發(fā)企業(yè)會計核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入作假創(chuàng)造了條件，本文擬就房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入審計做些探討。

一、房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入常見的作假方法

房地產開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

1、將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。

根據《企業(yè)會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：(1)企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權有關的繼續(xù)管理權，也沒有對售出商品實施控制；(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)；(4)相關的收入和成本能夠可靠計量。根據上述規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應在工程決算并與購房業(yè)主辦理產權移交手續(xù)后，確認銷售收入的實現(xiàn)。但現(xiàn)實中，有些房地產開發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達到延遲確認銷售收入。

2、利用房地產銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。

房地產銷售專用發(fā)票是房地產開發(fā)企業(yè)銷售產品的主要原始憑證，也是稅務機關計稅的主要依據。但實際工作中，有些房地產開發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現(xiàn)在開“陰陽票”，甚至不開發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設“小金庫”留有了余地。

3、延遲開具房地產銷售專用發(fā)票，調整銷售收入入賬時間。

房地產開發(fā)企業(yè)應在工程竣工驗收合格、工程決算后，購房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購房業(yè)主開具房地產銷售專用發(fā)票。而實際中，有些房地產開發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購房業(yè)主開具房地產銷售專用發(fā)票，從而達到了調整銷售收入入賬時間的目的。

4、將開發(fā)產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。有些房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業(yè)外支出”、“應付賬款”、“無形資產”直接沖減“開發(fā)產品”，不按視同銷售計提相應的稅金，這造成了房地產開發(fā)企業(yè)減少了當期的計稅基數(shù)，從而少計了稅金。

5、將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出。

房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉房。出租房與周轉房對外銷售前往往要發(fā)生改裝修復支出。房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品、出租房、周轉房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉房時，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉房銷售收入沖減相關的改裝修復費用支出，從而達到隱瞞收入的目的。

二、房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的審計策略與方法

針對房地產開發(fā)企業(yè)上述種種的作假手段，注冊會計師應憑借專業(yè)知識、經驗和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計策略和方法。

1、從管理當局的誠信度及能力分析。

管理當局肩負著建立和健全完善的內部控制制度并監(jiān)督其得到合理有效執(zhí)行的責任，故管理當局的品行、閱歷、經驗、能力及其管理的觀念、方式、風格和對風險的認識與控制方法都會影響房地產開發(fā)企業(yè)運行的規(guī)范性。注冊會計師應首先對管理當局的誠信度和能力進行評價，并關注其待遇是否與房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)績掛鉤、是否遭受異常壓力、財務人員是否穩(wěn)定等因素，以便從整體上判斷房地產開發(fā)企業(yè)作假的可能性。

2、對房地產開發(fā)企業(yè)預收售房款長期掛賬，延遲確認收入；延遲開具房地產銷售專用發(fā)票，調整銷售收入入賬時間的審計策略與方法。

針對房地產開發(fā)企業(yè)通過推遲工程決算、延遲開具房地產銷售專用發(fā)票從而達到隱瞞收入的行為手段。注冊會計師在外勤審計中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實施審計，核查其相應的已在房產管理部門備案購房合同，并親臨房地產座落地進行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產開發(fā)企業(yè)辦理了移交手續(xù)、是否已入住。在查實了房地產開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊會計師可以根據會計核算的基本原則中經濟實質重于法律形式原則確認此項售房銷售收入已實現(xiàn)：，要求房地產開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項結轉銷售收．入。

3、對房地產開發(fā)企業(yè)利用房地產銷售專用發(fā)票管理漏；洞隱瞞收、入的審計策略與方法。

針對房地產開發(fā)企業(yè)利用房地產銷售發(fā)票管理漏洞達到隱瞞收入行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以通過分析性復核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉率等指標，并將其與房地產開發(fā)企業(yè)前期及同行類似規(guī)模的指旨標進行比較，若存在較大差異，注冊會計師應將其作為風險領域進行重點審計；其次，注冊會計師可以通過將房地產銷售專用發(fā)票存根聯(lián)與相應已備案的購房合同進行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產銷售發(fā)票存根聯(lián)，注冊會計師可以將發(fā)票存根聯(lián)與業(yè)主取得的相應房地產銷售專用發(fā)票聯(lián)進行相互核對；最后，注冊會計師可以通過將房地產銷售發(fā)票存根聯(lián)所載的售房價與同地段類似的房地產市場價格進行比較，這也可以從中發(fā)現(xiàn)其中所存在的問題。經審計，若房地產開發(fā)企業(yè)存在上述問題，注冊會計師可以根據會計核算原則中重要性原則要求房地產開發(fā)企業(yè)進行賬務調整或在審計報告中作為保留意見披露或解除業(yè)務約定。

4、對房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計策略與方法。

針對房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達到少計當期的計稅基數(shù)，從而少計繳稅金之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以結合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關的會計科目審計，如：“營業(yè)外支出”、“應付利潤”、“應付賬款”、“其他應付款”、“無形資產――土地使用權”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務；其次，注冊會計師還可以通過上述分析性復核程序確定是否應將其作為風險領域進行重點審、計以發(fā)現(xiàn)問題。若審計中發(fā)現(xiàn)上述問題存在，注冊會計師可以要求房地產開發(fā)企業(yè)進行相應的賬務調整，計提相應的房地產涉稅稅金。

5、對房地產開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計策略與方法。

篇7

關鍵詞：房地產 成本核算 問題 解決方案

近年來，隨著我國經濟建設的不斷發(fā)展，以及城市住房制度的改革，房地產業(yè)有了突飛猛進的發(fā)展，逐漸成為國民經濟中一種重要的產業(yè)，為城市建設作出了巨大的貢獻。但房地產業(yè)建設周期長，資金投入大，成本環(huán)節(jié)多等特點，決定了房地產企業(yè)會計核算的特殊性和復雜性。目前我國房地產開發(fā)企業(yè)會計核算仍處于進一步改革和完善中，合理確定房地產企業(yè)的成本，不但是房地產企業(yè)管理控制、準確計算利潤的需要，還是房地產企業(yè)計算土地增值稅和企業(yè)所得稅的重要基礎和依據。因此，合理計算房地產企業(yè)的成本是房地產企業(yè)的關鍵。

一、房地產開發(fā)成本的內容

房地產開發(fā)成本指房地產開發(fā)過程中所支付的全部金額包括管理費用、銷售費用及財務費用。具體可分為以下幾部分：

（1）土地征用及拆遷安置補償費：主要指支付的土地使用權出讓金、土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置及有關地上地下附著物搬遷補償?shù)膬糁С龅龋?/p>

（2）前期工程費：主要指取得土地開發(fā)權之后，項目開發(fā)前期所發(fā)生的費用，包括三通一平，規(guī)劃、設計、測繪及勘探，臨時設施支出等；

（3）建筑安裝工程費：主要是指企業(yè)以出包方式支付給施工單位的建筑安裝工程費或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。建筑安裝具體包括土建水電安裝等方面的人工費、材料費、施工單位按約定取費及稅金；

（4）基礎設施費：主要是指開發(fā)小區(qū)內的道路設施支出、供水、供電、供氣、排污、綠化、消防等的設施支出；

（5）公共配套設施費；主要是指開發(fā)小區(qū)內不能有償轉讓的公共配套設施發(fā)生的支出，如小區(qū)內學校、幼兒園、會所、鍋爐房等；

（6）開發(fā)間接費：主要是指與項目開發(fā)直接相關，在施工現(xiàn)場發(fā)生的，但不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費用、勞動保護費等；

二、房地產企業(yè)成本核算特點

（一）開發(fā)周期長

和一般企業(yè)性質不一樣，房地產企業(yè)的項目開發(fā)的會計周期都比較長，都需要經過取得土地使用權部分、規(guī)劃設計勘探、工程施工、竣工驗收等，總計時間大約需要三年左右。因此，作為房地產企業(yè)在這么長的時間內進行開發(fā)成本的成本核算成為很多房地產企業(yè)要認真面對的一個問題。

（二）成本計算方法存在差異

一般的制造類企業(yè)成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產企業(yè)的開發(fā)方式只分為自營和發(fā)包兩種，并且在具體成本核算時只能夠根據具體單個項目設計圖紙進行施工；費用分配方式傳統(tǒng)上制造類企業(yè)一般有約當產量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點是生產成本在一次會計時點上分攤至每個品項的產品，而房地產企業(yè)則不行，基本上不存在一個時點上分攤所有費用的問題。

（三）具有較高的風險

房地產開發(fā)的特點決定了房地產企業(yè)經營上不確定因素相對于一般企業(yè)而言會比較多，房地產企業(yè)的成本投入金額都是比較巨大的，一旦房地產開發(fā)的產品銷售出現(xiàn)問題，房地產企業(yè)的經營必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產企業(yè)的事前事中及事后的成本核算都具有十分重要的意義，一定程度上可以降低其經營業(yè)務的風險性。

三、房地產開發(fā)成本核算中存在的主要問題

（一）成本核算對象不確定

房地產項目用地一般范圍都比較大，屬于整片開發(fā)，分期進行開發(fā)，產品形態(tài)有多層、小高層、別墅、商業(yè)地產等。因為項目范圍大，確定成本核算對象是以整個開發(fā)項目還是分期、分片或分類型為成本核算對象，在核算過程中不確定。

（二）成本費用的歸集和分配方法不確定

房地產企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費合同造價比較清晰，可以直接記入開發(fā)成本。而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發(fā)間接費均屬于間接開發(fā)成本，它是一個總計的金額，屬于總個項目的成本需要進行歸集和分配。但如何進行分配和歸集不確定。

（三）成本核算周期不確定

房地產開發(fā)因為開發(fā)周期長，只能按期核算開發(fā)成本。它核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，企業(yè)就可以準確核算企業(yè)的經營利潤。房地產開發(fā)中的公共基礎配套部分往往不能及時結算，會影響整個項目的核算。

（四）虛增建安成本

有些房地產企業(yè)為了壓縮利潤，特別是為了應對匯算清繳時少繳納稅金及決算土地增值稅時少繳納稅金，房地產企業(yè)往往在建安成本上會想辦法，故意偽造建安合同，自己花錢去開工程票，這樣虛列并結算工程成本。

（五）任意調換不同項目間的成本

房地產企業(yè)一般有幾個不同項目同時開發(fā)，由于各項目所處位置、類型以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，會有意將不同項目間的成本任意調換。

（六）對成本管理的重視程度不夠

成本管理是一個由始至終的過程，不僅僅是對項目開發(fā)施工過程階段進行事中和事后控制，更為關鍵的應在于項目前期設計階段。我國現(xiàn)有房地產開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)是由其他行業(yè)經過初期資本積累后轉入房地產行業(yè)的，對房地產開發(fā)過程中的成本控制的理解過多局限于具體施工過程的成本控制；房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在成本意識薄弱，成本管理方法不夠先進；以及對項目的決策、設計、招標等階段重視程度不夠，管理水平低下等問題。

四、存在問題的原因分析

（一）房地產企業(yè)管理者素質參差不齊

房地產企業(yè)在我國來說還是一個相對新興的行業(yè)，因為房地產企業(yè)的高利潤，讓越來越多的人進入到這個行業(yè)中來，很多是由其他行業(yè)轉入的，但對于房地產行業(yè)的特殊性卻又不太了解，整個的管理模式還是無法脫離原來的操作方法，這樣一定程度上會影響整個企業(yè)的發(fā)展，也不能適應整個市場外部環(huán)境的變化，造成目前有許多房地產企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（二）房地產企業(yè)成本核算體制不適應市場經濟的需要

原有的房地產企業(yè)成本管理，一般是根據財務部門的決算報告，這種決算一般都是事后的一種決算，但這種決算因為具有時效性滯后而根本不能發(fā)揮成本管理的作用了。當成本已經反映在財務賬面上了，想要再來調整，根本是不可能了。

五、存在問題的解決方案

（一）成本歸集對象的確定問題

確定成本歸集對象，對于規(guī)模比較小的開發(fā)，如只有幾幢樓或一次性的開發(fā)的，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)成本作為成本歸集對象，核算出單位成本。但是對大規(guī)模的開發(fā)，就必須合理地確定成本歸集對象。應根據房地產開發(fā)項目的全部成本進行分塊，比如土地購置費、前期費等要按面積進行分攤，但對建安成本一般根據造價可以直接確定成本就不需要進行分攤，這樣才能充分發(fā)揮成本核算的作用。

（二）成本費用的歸集和分配方法的明確問題

在房地產企業(yè)同時有幾個項目進行開發(fā)的同時，成本費用的歸集和分配方法一直是房地產企業(yè)中成本核算的一個重點。很多財務人員在實際操作中將成本進行分配一直是難題。根據國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定：建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。開發(fā)產品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

（三）成本核算周期的不確定問題

房地產企業(yè)開發(fā)的特殊性，在公共基礎設施等開發(fā)過程中會因核算時間的延遲性會影響整個項目的成本核算。這時可以先通過所有的已簽訂的合同或造價通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，沒有合同或造價的可以根據同類型的開發(fā)過程中發(fā)生的成本進行估計，使項目決算能按計劃進行，待以后工程完工后再按實際支出調整項目成本。這樣做對項目的總成本和單位成本就不會造成較大的影響。

（四）房地產企業(yè)建安成本虛增問題

房地產開發(fā)項目的建安成本虛增是很多企業(yè)操控利潤的一種方法。如何來查證成本的真實度呢？

（1）可以要求房地產企業(yè)提供建安合同，如有不在合同內的新增零散工程要查證工程中的各項簽證和造價清單，并和對方施工企業(yè)的合同進行比對，了解有無合同的更改。

篇8

關鍵詞：房地產企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經濟業(yè)務發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運用相應的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對其進行事先的籌劃，以達減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進步的同時，政府為了更進一步的促進經濟發(fā)展，擺脫經濟下行壓力，不斷的出臺相應稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進一步地規(guī)范了稅收征納關系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形。可以說，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風險。對于房地產企業(yè)來說，營改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種都有相應的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進稅率，其稅負率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發(fā)項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術性也是最強的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產開發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風險。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

據統(tǒng)計，稅收我國整體財政收入的90%以上?？梢哉f，中國的經濟發(fā)展、國防建設、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎設施建設都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經濟發(fā)展的愈發(fā)完善，我國政府已經基本上摒棄了計劃經濟時代利用行政手段來干預經濟發(fā)展的方式，逐步變成了運用經濟杠桿來調節(jié)經濟。而稅收杠桿作為重要的經濟調節(jié)手段，起到了至關重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調整產業(yè)政策，從而優(yōu)化產業(yè)結構，促進經濟良性發(fā)展。對于房地產企業(yè)來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產開發(fā)企業(yè)通過土地增值稅優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉讓不動產過程中，就取得的相關收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關鍵在于有償轉讓不動產。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負率較高的，其最高稅率將達到增值額的60%。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結起來包括：收入分散、適當?shù)睦⒖鄢⒃黾涌鄢椖拷痤~、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內容進行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據部分城市政策，按毛坯房取得預售證產品的精裝修業(yè)務和地下無單獨產權車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務或車位銷售等業(yè)務中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關于利息扣除問題，土地增值稅相關法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發(fā)成本）X5%之內扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開發(fā)成本）x10%以內扣除，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發(fā)票沖抵成本，而是指開發(fā)商可以適當?shù)膶τ谛^(qū)內的一些公共配套設施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區(qū)域內有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務爭取原開發(fā)項目土增稅延期清算。對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。

2.房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經濟效益。房地產企業(yè)經營的最終目的是實現(xiàn)利潤的最大化。對于企業(yè)來說，如何能夠通過不斷的經營管理、降低各類成本費用從而實現(xiàn)利潤的最大化，是每個地產企業(yè)管理層、財務人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產企業(yè)的稅負率還是較高的。而房地產企業(yè)土地增值稅屬于價內稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，加強土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤。提升企業(yè)財務人員業(yè)務水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財務人員具備較為過硬的業(yè)務水平及高水平的綜合業(yè)務能力。土地增值稅所涉及的內容較多，其基本上涵蓋了房地產開發(fā)項目的整個過程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負臨界點、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財務人員在充分了解企業(yè)自身經營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務人員提升自身的業(yè)務水平才能實現(xiàn)。

3.房地產開發(fā)企業(yè)實施土地增值稅稅收籌劃的著眼點稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標準普通住宅出售且增值額超過扣除項目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標準普通住宅的標準是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，若想合理的應用該稅收優(yōu)惠政策進行土地增值稅的納稅籌劃，應該以充分了解開發(fā)項目所在地的地方規(guī)定以后進行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據市場定價適度調節(jié)普通住宅的價格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費用和費用不得開進購房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開發(fā)成本角度。除了收入以外，開發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠為下一步的20%加計扣除、三項期間費用的扣除標準提供計算依據。因而，應該重視開發(fā)成本的核算與支出。比如產業(yè)性拿地時，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價格不變的情況下，將產業(yè)用地和可售部分土地成本進行區(qū)分。產業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅。或者從提升小區(qū)品質的角度出發(fā)，通過加大公共配套設施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來增加開發(fā)成本。還可以將一些可以計入開發(fā)間接費用的成本支出，按照建筑面積法分攤或直接歸集法計算，以最有利的方法有效增加開發(fā)成本。另外，還可以通過合理增加關聯(lián)方定價的方式增加一些成本。然而，房地產開發(fā)企業(yè)增加的開發(fā)成本應該是本著客觀、真實的原則進行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計整體成本。同時，對于房開企業(yè)來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項目開發(fā)過程中，尤其是項目開發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產開發(fā)費用扣除的標準有二：一方面，如果房地產開發(fā)企業(yè)利息支出能夠準確計算分攤開發(fā)項目，并能夠提供金融機構證明，同時利率不超過同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產開發(fā)費用=利息支出+（土地價款+開發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規(guī)定，則房地產開發(fā)費用=（土地價款+開發(fā)成本）x10%。因而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，應該根據上述稅收制度規(guī)定，負債融資方式盡量提供金額機構證明，權益資本籌資，可不計算應分攤利息，達到多扣除房地產開發(fā)費用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產開發(fā)公司來說，可以結合公司實際運營狀況選擇合作建房。另外，關于合作建房的問題，許多地產企業(yè)也在不同程度的應用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因為其所收到的收入為勞務收入，不屬于土增稅征稅范圍。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風險

1.稅收籌劃風險意識不足“意識決定行為，行為導致結果”。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關系，許多房地開發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點轉移至土地增值稅方面?？梢哉f對于，房地產開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風險意識認識不足，沒有將稅收籌劃風險控制在可控范疇內；部分地產開發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過程中注重了風險意識，但是沒有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事?？傊康禺a開發(fā)企業(yè)由于對土地增值稅稅收籌劃風險沒有加以關注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導致稅收風險的發(fā)生。

2.稅收政策掌握不透相關企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實務中許多房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財稅知識，在處理一般性業(yè)務過程中，能夠予以應對。但是，若進行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產開發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財務核算、稅務處理過程中引發(fā)政策性風險，將給房地產開發(fā)企業(yè)帶來稅務風險。

3.稅收籌劃思路不清晰房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導致該業(yè)務風險出現(xiàn)的另一重要因素。原因在于，在進行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費用方面都是具有較強的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務經營流程”入手來做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財務處理環(huán)節(jié)”來做事后諸葛亮。但是，相關人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時點延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風險防范對策

1.提升相關人員稅收籌劃風險防范意識目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風險防范意識，將會為其帶來無盡的納稅風險。房地產開發(fā)企業(yè)在實施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應該提升相關人員的稅收籌劃風險防范意識，以不至于因為稅收籌劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產開發(fā)企業(yè)應該結合自身所處的行業(yè)特點，并在充分了解自身項目開發(fā)狀況的基礎上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風險控制部門，配備一些具有稅收籌劃經驗的人員，也可以定期聘請注冊會計師、稅務師來企業(yè)指導，以期達到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風險、增強稅收風險防范意識之目的。

2.進一步加強對于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開了對于相關稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產企業(yè)所取得的涉及開發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項寫明項目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據。房地產開發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關聯(lián)財稅政策進行相應的研究?？梢酝ㄟ^網絡、與稅務機關溝通、聘請專業(yè)人員講解方式進行。同時，建議房地產開發(fā)企業(yè)對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實現(xiàn)降低稅務籌劃風險的目的。

篇9

【關鍵詞】建筑業(yè)房地產業(yè)價稅分離稅會差異分級結轉

【中圖分類號】F235.91

一、價稅分離的對象

增值稅的最大特點是價外稅，即一般計稅方法下增值稅本身不參與到損益計算，不進入利潤表，而是從收入和成本中各剝離出一部分，作為銷項稅額和進項稅額進行單獨計算，直接計入資產負債科目及資產負債表。因此，增值稅下會計處理要解決的首要問題即是在會計核算中如何體現(xiàn)價稅分離。

從普遍意義上講，價稅分離的對象是“損益”，包括收益和費用，其中的費用概念是廣義的，既包括會計上的成本和期間費用，也包括尚未轉化為成本費用的購進資產。

（一）購進資產和費用的價稅分離

納稅人購進資產（不含不動產）和發(fā)生期間費用（銷售費用、財務費用和管理費用）時，應將合規(guī)扣稅憑證上注明的進項稅額計入“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，并于認證或勾選當期進行申報抵扣，基本會計分錄如下：

借：資產或期間費用

應交稅費――應交增值稅（進項稅額）

貸：資產或負債

現(xiàn)行增值稅政策規(guī)定，納稅人2016年5月1日后取得以固定資產核算的不動產（含外購和自建），其對應的進項稅額應分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。建筑及房地產企業(yè)購進或自建不動產時，應將取得的合規(guī)扣稅憑證上注明的進項稅額的60%部分于取得扣稅憑證當期計入“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，40%部分計入“應交稅費――待抵扣進項稅額”科目，基本會計分錄如下：

借：固定資產或在建工程

應交稅費――應交增值稅（進項稅額）

應交稅費――待抵扣進項稅額

貸：資產或負債

待抵扣進項稅額達到可抵扣條件時，相關企業(yè)應將“應交稅費――待抵扣進項稅額”科目余額自貸方轉入“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目借方。

需要注意的是，上述不動產進項稅額分年抵扣政策，僅限于納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產在建工程。對于納稅人取得并以投資性房地產核算的不動產，房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目，以及建筑業(yè)企業(yè)在施工現(xiàn)場修建的臨時設施，盡管其形態(tài)上屬于不動產，但其進項稅額不適用分年抵扣的規(guī)定，可在取得扣稅憑證當期一次性抵扣。

以上購進資產和費用的價稅分離，各行業(yè)沒有本質的區(qū)別，建筑業(yè)企業(yè)和房地產企業(yè)發(fā)生購進資產或期間費用業(yè)務，也應根據上述思路進行處理。

（二）產品成本的價稅分離

企業(yè)產品成本是指企業(yè)在生產產品過程中所發(fā)生的材料費用、職工薪酬等，以及不能直接計入而按一定標準分配計入的各種間接費用。

產品成本的價稅分離，具體到建筑業(yè)企業(yè)和房地產企業(yè)，應分別定位于“工程施工”和“開發(fā)成本”科目。

建筑業(yè)企業(yè)發(fā)生材料、機械、分包等成本時，應將取得的合規(guī)扣稅憑證上注明的進項稅額計入“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，并于認證或勾選當期進行申報抵扣，基本會計分錄如下：

借：工程施工

應交稅費――應交增值稅（進項稅額）

貸：資產或負債

房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生材料、建安等成本時，應將取得的合規(guī)扣稅憑證上注明的進項稅額計入“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，并于認證或勾選當期進行申報抵扣，基本會計分錄如下：

借：開發(fā)成本

應交稅費――應交增值稅（進項稅額）

貸：資產或負債

（三）營業(yè)收入的價稅分離

營業(yè)收入包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入，營業(yè)收入價稅分離的對象與其確認模式相關，不同行業(yè)由于收入確認的模式不同，價稅分離的對象也不同。

在我國的會計準則體系中，除執(zhí)行《建造合同》準則的行業(yè)（建筑業(yè)和長期資產建造商）外，包括房地產開發(fā)企業(yè)在內，其收入確認模式均為，一方面增加資產類科目，一方面增加收益類科目。對于這些行業(yè)，對收入進行價稅分離的基本會計分錄為：

借：應收賬款、預收賬款、貨幣資金等

貸：主營業(yè)務收入或其他業(yè)務收入

應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）

（四）建筑業(yè)企業(yè)收入的價稅分離

建筑業(yè)企業(yè)的收入成本確認模式比較特殊，可以說是成本、收入、資金三條線并行，一是通過“工程施工”科目歸集建造過程實際發(fā)生的合同成本；二是建造合同結果可以可靠估計的，在資產負債表日按照完工百分比法確認主營業(yè)務收入、主營業(yè)務成本及合同毛利；三是施工過程中，根據業(yè)主或監(jiān)理對已完工程量的計量，通過“應收賬款”和“工程結算”科目確認階段性的價款結算。

在不考慮增值稅因素的情況下，其基本會計分錄分別為：

1.成本歸集

借：工程施工――合同成本

貸：資產或負債

2.收入確認

借：主營業(yè)務成本

工程施工――合同毛利（虧損為貸方）

貸：主營業(yè)務收入

3.價款結算

借：應收賬款

貸：工程結算可見，建筑業(yè)企業(yè)的收入及成本確認模式不同于其他行業(yè)，“主營業(yè)務收入”和“主營業(yè)務成本”出現(xiàn)在同一筆分錄內，且沒有對應相應的資產或負債科目，在收入成本確認環(huán)節(jié)體現(xiàn)價稅分離不易操作。筆者主張，將建筑業(yè)收入價稅分離的對象確定為“工程結算”科目，將價稅分離的時間確定為工程價款結算環(huán)節(jié)。

從稅收政策上看，由于工程價款結算并不必然導致建筑業(yè)企業(yè)納稅義務發(fā)生，據此會產生稅會時間性差異，價款結算時發(fā)生納稅義務的，如已收款或向業(yè)主開具發(fā)票，對應的現(xiàn)實納稅義務通過“應交稅費――應交增值稅（銷項稅額或簡易計稅）”科目反映；價款結算時未發(fā)生納稅義務的，如僅為階段性驗工計價，對應的未來納稅義務通過“應交稅費――待轉銷項稅額”科目反映。基本會計處理分錄為：

借：應收賬款

貸：工程結算

應交稅費――應交增值稅（銷項稅額或簡易計稅）

應交稅費――待轉銷項稅額“應交稅費―待轉銷項稅額”科目對應的未來納稅義務實際發(fā)生時，應將本科目余額自借方轉入“應交稅費―應交增值稅（銷項稅額或簡易計稅）”科目的貸方。

（五）建筑業(yè)企業(yè)的進一步說明

建筑業(yè)企業(yè)的“主營業(yè)務收入”和“主營業(yè)務成本”科目，雖然從會計處理上，并沒有體現(xiàn)形式上的價稅分離，但由于當期確認金額是按照合同預計總收入和完工進度計算得來的，因此，在合同總收入、預計總成本以及完工進度均為不含稅口徑的情況下，“主營業(yè)務收入”、“主營業(yè)務成本”以及“工程施工――合同毛利”這三個科目對應的數(shù)據自然也是不含稅金額，換言之，它們的價稅分離不是通過會計分錄，而是通過計算過程實現(xiàn)的。

因此，建筑業(yè)企業(yè)改為增值稅以后，在確定合同預計總收入、合同預計總成本以及完工進度時，應當以不含稅口徑為依據，以徹底體現(xiàn)增值稅的價外稅特性。

二、稅會差異的處理

稅收與會計分屬不同的業(yè)務系統(tǒng)，其目標、方法均不同，二者產生差異是不可避免的，也是正常的。由于稅收的特點之一即為強制性，納稅人必須按照稅法的規(guī)定，履行納稅義務，因此增值稅下會計核算的另一大主要任務就是要正確核算涉稅交易和事項，協(xié)調稅會差異。

增值稅下的稅會差異可以分為兩類，一是口徑上的差異，二是時間上的差異。

（一）口徑差異

口徑差異是指會計與稅法在收入確認和銷售額確定方面存在的差異，此類差異的典型代表為房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅時，會計上按照全額確認收入，而現(xiàn)行增值稅政策允許以取得的全部價款和價外費用扣除對應的土地價款的余額計算銷售額。

在會計處理時，房地產開發(fā)企業(yè)仍應以取得全部價款和價外費用作為計算銷項稅額的基數(shù)，允許扣除的土地價款對應的增值稅額，通過“應交稅費――應交增值稅（銷項稅額抵減）”科目單獨反映，并將其對應計入主營業(yè)務收入，或沖減主營業(yè)務成本，基本會計分錄如下：

借：應交稅費――應交增值稅（銷項稅額抵減）

貸：主營業(yè)務收入或主營業(yè)務成本

（二）時間性差異

1.稅法先于會計

稅法先于會計是指，根據稅收政策規(guī)定已經發(fā)生納稅義務或者已取得合規(guī)扣稅憑證且認證抵扣，但會計上尚未達到成本費用或收入確認條件。具體包括如下幾種情況：

（1）建筑業(yè)企業(yè)以預收款方式提供建筑服務，按稅收政策規(guī)定發(fā)生納稅義務，但會計上尚未達到收入確認的條件。建筑業(yè)企業(yè)應作兩筆會計分錄，一是按預收款總額借記“銀行存款”等科目，貸記“預收賬款”科目；二是根據應確認的銷項稅額或應納稅額借記或赤字貸記“工程結算”科目，同時貸記“應交稅費――應交增值稅（銷項稅額或簡易計稅）”科目。

待預收賬款經業(yè)主計量后，按計量的價稅合計數(shù)，借記“預收賬款”、“應收賬款”等科目，貸記“工程結算”科目。

之所以對建筑業(yè)企業(yè)預收款業(yè)務作如上“兩步式”處理，主要基于以下三點理由：

其一，實際收款金額是重要的會計信息，需要定期與業(yè)主對賬，因此必須按照價稅合計數(shù)反映。

其二，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，以預收款方式提供建筑服務，收到預收款的當天發(fā)生納稅義務，因此，應將相應納稅義務通過“應交稅費――應交增值稅”科目反映。

其三，建筑業(yè)企業(yè)收入價稅分離的對象應確定為“工程結算”，因此，此類時間性差異只能通過本科目協(xié)調。實際上，通過上述處理，“工程結算”科目的余額最終實現(xiàn)了價稅分離。

（2）建筑業(yè)企業(yè)在提供建筑服務過程中或之后，未收款提前開具發(fā)票的，按稅法規(guī)定發(fā)生納稅義務，建筑業(yè)企業(yè)應根據所開具的增值稅發(fā)票注明的增值稅額借記或赤字貸記“工程結算”科目，同時貸記“應交稅費――應交增值稅（銷項稅額或簡易計稅）”科目。

（3）房地產開發(fā)企業(yè)向建安企業(yè)，或者工程總承包企業(yè)向分包企業(yè)預付工程款時，已取得增值稅扣稅憑證且已認證抵扣，但會計上尚未達到成本費用確認的條件，相關企業(yè)也應作兩筆會計分錄，一是按預付款總額借記“預付賬款”科目，貸記“銀行存款”等科目；二是根據扣稅憑證上注明的稅額借記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，同時貸記或赤字借記“工程施工”或“開發(fā)成本”科目。

預付賬款經計量達到成本確認的條件時，應按計量的價稅合計數(shù)，借記“工程施工”或“開發(fā)成本”科目，貸記“預付賬款”科目。

預付業(yè)務的處理理由與建筑業(yè)企業(yè)預收業(yè)務是一致的，茲不贅述。

（4）房地產開發(fā)企業(yè)及工程總承包企業(yè)未付款，提前取得上游企業(yè)開具的增值稅扣稅憑證且已認證抵扣時，相關企業(yè)應根據扣稅憑證上注明的增值稅額借記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，同時貸記或赤字借記“工程施工”或“開發(fā)成本”科目。

（5）建筑業(yè)企業(yè)及房地產開發(fā)企業(yè)采購材料設備等，已取得增值稅扣稅憑證且已認證抵扣，但相應貨物尚未驗收入庫的，應根據扣稅憑證注明的進項稅額，借記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，根據扣稅憑證上注明的價款金額，借記“在途物資”等科目，按應付或已付的金額，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等科目。

貨物驗收入庫后，應將“在途物資”科目余額自貸方轉入“原材料”、“固定資產”等科目借方。

2.會計先于稅法

會計先于稅法是指，根據會計準則規(guī)定，相關交易和事項已符合會計要素的確認條件，但根據稅法規(guī)定尚未發(fā)生納稅義務或者尚未達到認證抵扣條件。具體包括如下幾種情況：

（1）建筑業(yè)企業(yè)完成的工程量已經業(yè)主或監(jiān)理計量確認，相關債權已符合會計確認條件，但由于尚未收款或未達到合同約定的收款日期，從而導致納稅義務尚未發(fā)生，建筑業(yè)企業(yè)應按驗工計價單記載的金額，借記“應收賬款”科目，按未來應確認的銷項稅額或應納稅額貸記“應交稅費――待轉銷項稅額”科目，按計量的不含稅工程價款貸記“工程結算”科目。

待實際發(fā)生納稅義務時，按應確認的銷項稅額或應納稅額借記“應交稅費――待轉銷項稅額”科目，貸記“應交稅費――應交增值稅（銷項稅額或簡易計稅）”科目。

（2）房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的建安成本已經達到成本確認的條件，以及工程總承包企業(yè)發(fā)生的分包成本已經達到成本確認的條件，如已對上游企業(yè)完成驗工計價，但由于尚未取得合規(guī)扣稅憑證或已取得合規(guī)扣稅憑證尚未認證抵扣，相關企業(yè)應按成本費用的不含稅金額，借記“工程施工”、“開發(fā)成本”等科目，按未來可抵扣的增值稅額，借記“應交稅費――待認證進項稅額”科目，按應付或實際支付的金額，貸記“應付賬款”等科目。

待取得相關增值稅扣稅憑證并經認證后，借記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“應交稅費――待認證進項稅額”科目。

三、預繳稅款的會計處理

根據現(xiàn)行稅收政策，建筑業(yè)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，以及房地產開發(fā)企業(yè)以預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應按規(guī)定向相關國稅機關預繳增值稅款，向相關地稅機關預繳附加稅費。

（一）預繳增值稅的處理

根據財辦會〔2016〕27號文的規(guī)定，預繳的增值稅統(tǒng)一通過“應交稅費――預繳增值稅”科目反映。相關企業(yè)預繳增值稅時，應按取得的完稅憑證上記載的稅款金額，借記“應交稅費――預繳增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

（二）預繳附加稅的處理

根據現(xiàn)行政策規(guī)定，城建稅、教育費附加、地方教育費附加等附加稅費以實際繳納的增值稅為計稅依據，以增值稅的繳納地點為繳納地點，為簡便核算，筆者建議，隨增值稅主稅預繳的附加稅，統(tǒng)一通過“應交稅費”下屬“應交城建稅”、“應交教育費附加”、“應交地方教育費附加”等明細科目核算。

期末應將上述科目余額轉入“營業(yè)稅金及附加”科目。

（三）預繳稅款的抵減

納稅人實際預繳的稅款，在納稅申報時可以抵減其當期應納稅額，月末抵減時，相關企業(yè)應按照當期應納增值稅額借記“應交稅費――應交增值稅（轉出未交增值稅）”及“應交稅費――應交增值稅（簡易計稅）”科目，按照當期允許抵減的預繳稅款金額，貸記“應交稅費――預繳增值稅”科目，按其差額，貸記“應交稅費――未交增值稅”科目。

四、分級管理模式下增值稅的結轉

絕大多數(shù)的建筑業(yè)企業(yè)和部分房地產開發(fā)企業(yè)實行分級管理分級核算的模式，亦即一個納稅主體之下存在多個會計主體。在分級管理模式下，為使納稅人能夠準確完整的核算其涉稅事項，保證稅務管理與會計核算的協(xié)調一致性，有必要將各管理主體的增值稅應納稅額逐級向上結轉。為維護會計核算的簡潔性，筆者不主張再增設會計科目，通過現(xiàn)有會計科目體系解決結轉問題。

日常，各項目部核算本會計主體發(fā)生的所有涉稅事項，簡易計稅方法下，其當期應納稅額體現(xiàn)在“應交稅費―應交增值稅（簡易計稅）”科目貸方；一般計稅方法下，其應納稅額由“應交稅費――應交增值稅”科目下屬“銷項稅額”、“進項稅額”、“進項稅額轉出”等專欄余額共同決定；涉及到異地提供建筑服務需要預繳增值稅的，當期預繳的增值稅，不分計稅方法，統(tǒng)一體現(xiàn)在“應交稅費――預繳增值稅”科目借方余額。

期末，項目部應將構成本期應納稅額的科目余額，通過“應交稅費”和“內部往來”科目全部結轉至上級機構，后者做相反分錄。直屬于總機構的項目部，結轉至公司總部，隸屬于分支機構的項目部，結轉至分支機構，總機構與項目部之間設有二級管理主體的，也應進行逐級結轉。

結轉后，項目部賬套內涉稅科目余額全部為零，相關數(shù)據反映在總機構賬套的相應科目內，為了明確責任，維護各管理主體的稅收利益，需要將“應交稅費”和“內部往來”科目按管理主體進行明細或輔助核算，目前主流財務軟件均設有“輔助核算”功能，該功能足以滿足內部涉稅事項清算的需要。

主要參考文獻：

[1]財政部國家稅務總局.關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅〔2016〕36號）

[2]財政部國家稅務總局.關于納稅人異地預繳增值稅有關城市維護建設稅和教育費附加政策問題的通知（財稅〔2016〕74號）

[3]國家稅務總局.不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法（國家稅務總局公告2016年第15號）

[4]國家稅務總局.納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告2016年第17號）

[5]國家稅務總局.房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告2016年第18號）

篇10

關鍵詞:房地產企業(yè)會計 收入 成本

一、房地產企業(yè)會計實務中存在的主要問題

會計核算主要是反映會計主體資金的運轉情況。雖然我國的房地產業(yè)經過這一時期飛速的發(fā)展,已經達到了一定的水平,到目前也制定了一系列相關的法律法規(guī),但是由于我國的房地產企業(yè)起步晚,存在的問題也很多,相關的法律法規(guī)不是十分的健全,因此,房地產開發(fā)企業(yè)收入的確認、竣工驗收后成本結轉的會計核算中還存在許多問題。限于篇幅,本文主要從以下幾個方面進行闡述。

(一)房地產企業(yè)收入確認存在的問題

房地產企業(yè)經營方式呈多元化特點,其企業(yè)的收入確認存在其自身的特點。在房地產企業(yè)項目建設中成本費用要大于當前確認的收入,房地產企業(yè)一般采用預售和分期付款的辦法。房地產企業(yè)收入確認方面,在會計務實中,針對不同的房地產企業(yè),基本對于收入的確認有以下幾個方法:①在簽訂預售合同后收預售房款確認收入;②在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;③在房地產項目驗收后,開具銷售發(fā)票確認收入;這樣就造成了房地產企業(yè)會計務實中收入確認的隨意性較大。大部分房地產企業(yè)在銷售收入確認原則問題上,被注冊會計師出具保留意見審計報告,這樣就造成了房屋所有權報酬是否轉移的風險。

(二)地產企業(yè)成本結轉存在的問題

土地的經營,開發(fā)、房屋的經營,開發(fā)、城市基礎設施公共設施的開發(fā)等都是房地產業(yè)的經營的范圍。所以,土地購置、土地開發(fā),房屋建筑,安裝工程等的成本,以及管理費用,銷售費用等等都是房地產業(yè)成本核算的內容。

總所周知,房地產企業(yè)開發(fā)的周期長,投資的風險大,所需要的資金非常多。所以,對于房地產企業(yè)成本的管理非常重要。由于房地產企業(yè)在成本核算上存在很多問題:①沒有形成完整的成本控制體系。在市場競爭日益加大的情況下,企業(yè)在成本控制上沒有明確的體系,缺乏戰(zhàn)略指導性,從而造成了成本管理的盲目性,有些情況下,甚至使得管理目標難以實現(xiàn)。②房地產企業(yè)的利潤率很高,對于成本核算以靜態(tài)成本管理方式為主,缺乏競爭意識。一般情況下,財務人員根據合同控制款項的支付,卻很少關注對成本的控制,從而造成了大量的浪費現(xiàn)象,加大了成本的投資

二、房地產企業(yè)會計存在問題的原因分析

(一)房地產企業(yè)收入確認存在的問題分析

商品所有權的風險和報酬依據轉移給買方,由買方對產品進行控制,并同時擁有對商品的管理權,而賣方不在對商品產生影響,這是房地產企業(yè)收入確認的原則和條件。

實際上,房地產企業(yè)會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。確定確認收入以及入賬金額的時間。在房地產企業(yè)的會計務實中,在房地產企業(yè)竣工并通過驗收以后,辦理了移交手續(xù),此時確定房地產收入。在某些房地產企業(yè)中,預售款是一種暫收款,因為風險沒有轉移,成本沒有最后核算,因此預售款只作為企業(yè)的預收賬款,在完全竣工后,才確認收入;某些房地產企業(yè)在竣工前的銷售款作為確認收入,在竣工并收到部分房款后確認;對于分期房款方式來說,按照合同規(guī)定的時間確認收入,實際上也是分期結轉成本的過程;有些房地產企業(yè)在房地產轉移時,已經按照回收或可能回收的價款確認;某些房地產企業(yè)收取的房款代表已發(fā)生銷售業(yè)務,按預售合同價款中己經收取的價款分期確認收入。

(二) 房地產企業(yè)成本的問題分析

在我國的房地產企業(yè)成本問題中存在一定的問題,由于房地產企業(yè)需要資金多,開發(fā)周期長,使得其風險較大,那么房地產企業(yè)成本的問題顯得十分重要。

造成這些問題的原因有以下幾個方面:①伴隨著中國城市化建設的不斷深入,經濟水平的不斷提高,人們對生活質量的要求越來越高,中國的房地產企業(yè)競爭也越來越激烈。某些房地產企業(yè)搶市場和工期,在過程中造成了一定的盲目性;②在我國傳統(tǒng)觀念中,房地產企業(yè)是高利潤回報的企業(yè),受此影響,忽視了成本的動態(tài)管理和控制,造成了不必要的浪費;而房地產企業(yè)本身開發(fā)中周期長,造成了管理人員對成本缺乏控制的意識。③房地產企業(yè)在項目做規(guī)劃的時候,有些房地產企業(yè)事先并沒有對成本進行認真的估計和預測,在經營過程中,對成本的控制重視不夠,或者即使進行了成本預測,但是不夠規(guī)范,不夠系統(tǒng),不夠全面,僅僅是對事后進行控制核算,沒有進行全程的跟蹤控制和管理。

三、房地產企業(yè)會計實務存在問題的解決方案

(一) 建立和完善的房地產企業(yè)財務制度,尤其是會計規(guī)范體系。

房地產企業(yè)會計務實活動,如成本結算,收入確認等都有著自身的特性。但是還存在著不夠系統(tǒng)和完整的問題,目前房地產企業(yè)會計的自身特點還沒有相應的會計制度進行指導和規(guī)范,這樣,會計核算就不一致,影響了房地產企業(yè)財務狀況。房地產企業(yè)缺乏規(guī)范的制度的指引,使得房地產企業(yè)會計人員按照需要做出處理。因此,在目前實行的會計相關的規(guī)范和制度的基礎上,不斷完善房地產企業(yè)的會計業(yè)務制度,制定的這些房地產企業(yè)相關的會計準則,為房地產企業(yè)會計的發(fā)展提供了制度依據和基礎。

(二) 建立和完善房地產企業(yè)收入與成本費用確認原則

房地產企業(yè)收入的隨意性比較大,因此,房地產企業(yè)可以延遲和提前確認收入。建立針對房地產企業(yè)的會計準則,使得所有的房地產企業(yè)有統(tǒng)一的標準作為收入的確認準則。房地產企業(yè)的成本要有明確的規(guī)定,并應該細化到有可操作性。收入和成本費用的差是利潤,細化成本費用和確認收入的準則可以減少房地產企業(yè)會計確認的隨意性,可以減少房地產企業(yè)會計政策的自由,這樣可以大大提高會計信息的真實性。

(三)完善房地產企業(yè)的公司治理,提高會計人員的素質

完善房地產企業(yè)的公司治理結構。房地產企業(yè)從所有者入手,形成對經營者的監(jiān)督機制,通過對公司各個相互利益相關之間相互協(xié)調,合理分配權力,形成完善科學的公司治理結構,這樣可以減少房地產企業(yè)會計信息失真問題。

對于會計信息的技術規(guī)范就是會計制度。不管是會計制度或是會計規(guī)范,都是面向會計人員的,其實施的對象就是會計人員。所以,會計人員是不是能夠正確了解熟悉運用會計制度或者規(guī)范,是非常重要的。提高房地產企業(yè)會計人員的素質,既包括專業(yè)素質,文化修養(yǎng),也包括房地產會計人員的誠信和職業(yè)道德。提高房地產企業(yè)會計人員的專業(yè)素質,可以提高房地產企業(yè)會計信息的真實性,可靠性。如果房地產企業(yè)會計人員的專業(yè)素質不夠,那么會造成會計信息質量的下降。做好房地產企業(yè)會計工作的前提是會計人員的職業(yè)誠信,提高會計人員的道德素質,使得會計人員盡職盡責,做好本職工作。

參考文獻:

[1]孫海彥.中國房地產企業(yè)融資結構優(yōu)化研究[D].天津:天津大學碩士學位論文.2007

[2]張艷,孫利瓊.談房地產開發(fā)企業(yè)收入和費用的處理[J].財會月刊(會計).2006;8

[3]劉昭陽.我國房地產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究[D].大連:大連理工大學碩士學位論文.2003

[4]中華人民共和國財政部制定.企業(yè)會計準則[M].北京:經濟科學出版社.2006

[5]王 震,王京梁.房地產開發(fā)企業(yè)借款費用會計出來的比較研究[J].經濟論壇.2005;2

[6]聶琦波.房地產估價[M].大連:大連理工大學出版社.1998

[7]謝詩芬.公允價值:國家會計前沿問題研究[M].長沙:湖南人民出版社.2004