導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目稅務(wù)籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開發(fā)；稅務(wù)；籌劃

  所謂稅務(wù)籌劃，是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定，存在多種納稅方法可以選擇時，企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，其目的是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化和使納稅人的合法權(quán)益得到充分的享受和行使。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不僅僅是直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，而且還包括:無償使用財政資金以獲取資金的時間價值，保證賬目清楚，納稅申報正確，繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰等。

近年來，全國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)被社會公眾關(guān)注的頻率不斷提高，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤率普遍較高，稅務(wù)部門對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收也逐步趨于規(guī)范和嚴(yán)格，并提出了一系列的加強(qiáng)征管措施。在這種形勢下，應(yīng)該采取什么措施來實現(xiàn)對房地為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管工作日漸加強(qiáng)。那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又該如何合法地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從而達(dá)到稅后利潤最大化的目標(biāo)呢?

1．房地產(chǎn)項目合作開發(fā)模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項目的開發(fā)，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設(shè)公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。

這幾種合作方式中合作方承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當(dāng)，均能達(dá)到相同的結(jié)果。

2．項目合作開發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃

2.1以物易物式合作建房

（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。實際業(yè)務(wù)中由于土地使用權(quán)證在甲方。參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復(fù)雜，實際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會考慮此種方法。

（2）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，該項目未成立獨立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難，不適合對外出售的開發(fā)產(chǎn)品。

2.2項目獨立核算法

國稅發(fā)【2006】第031號規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。

按此規(guī)定，合作雙方實現(xiàn)利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項目不計利息的，視同準(zhǔn)注冊資本的投資額，雙方按此比例進(jìn)行稅后利潤分配，項目開發(fā)不夠的資金采用雙方對金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報率。

項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權(quán)方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

3．小結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系。但稅負(fù)僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認(rèn)真分析價格變動與房地產(chǎn)市場競爭能力變化的關(guān)系。通過不同價格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產(chǎn)銷售價格，以減少稅負(fù)，實現(xiàn)利潤最大化。

參考文獻(xiàn):

[1]張艷純.企業(yè)納稅籌劃[M].長沙:湖南大學(xué)出版社, 2004.

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【關(guān)鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收

一、土地增值稅政策演變

1993年12月13日，國務(wù)院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實施），該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》。征收土地增值稅的目的之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預(yù)征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務(wù)總局了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進(jìn)行全面清算。之后的執(zhí)行情況并不好，尤其是我國實體經(jīng)濟(jì)受2008年國際金融危機(jī)顯著沖擊后，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了改變。

2009年我國房地產(chǎn)價格再次出現(xiàn)快速上漲，一些城市甚至是爆發(fā)性增長。2009年5月12日，國家稅務(wù)總局頒布《土地增值稅清算管理規(guī)程》（從2009年6月1日起施行），對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規(guī)定。該規(guī)程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。另外，第十條規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

2010年4月國家再次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。2010年5月25日國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個方面提高了要求。第一，提高預(yù)征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行；其次是為核定征收率設(shè)底線，對確需核定征收土地增值稅的，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。

從政策演變來看，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅清算管理不斷加強(qiáng)，一些漏洞也逐漸彌補(bǔ)。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區(qū)較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產(chǎn)投機(jī)和房價過快上漲的作用；改變了計稅依據(jù)，不但不能抑制房價過快上漲，反而可能助漲房價。

二、土地增值稅稅收籌劃策略

1、降低適用稅率

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。第一，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%（應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)）；第三，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；第四，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；第五，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。

降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時增值額不變，如果適用稅率下降，企業(yè)稅后利潤增加。

（1）利用國家對普通住宅的稅收優(yōu)惠?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對于屬于普通住宅的房地產(chǎn)項目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點，則可以通過適當(dāng)降低售價使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時，降價銷售也能促使企業(yè)加快銷售速度，節(jié)約貸款利息。舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是1.21億元，扣除項目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元?，F(xiàn)在如果少量降低售價，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當(dāng)然如果正常價格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。

（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第四點“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場接受的情況下，適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于裝修成本是由購房者承擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產(chǎn)開發(fā)成本后，在計算“財政部規(guī)定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額進(jìn)一步增加，導(dǎo)致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進(jìn)一步下降。如果本來增值率在某個臨界位置，則會使該房地產(chǎn)項目適用的稅率下降一檔。此時企業(yè)增值稅負(fù)可能明顯下降，一個是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。

舉例來說，假定某項目毛坯房計劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發(fā)成本3億元，則增值率60%，應(yīng)納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現(xiàn)增加1億元裝修費改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔(dān)，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應(yīng)納增值稅1.02億元。

2、增加扣除金額

在查賬征收方式下，相關(guān)法規(guī)規(guī)定了一系列的扣除項目。在房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業(yè)通過規(guī)范的會計處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，扣除項目包括如下幾項：取得土地使用權(quán)成本；開發(fā)成本；開發(fā)費用，包括利息支出和其他開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。取得土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的直接成本，前者比較簡單，而后者包括較多內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，其中開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)費用是間接費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第（三）點規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除?！边@里的（一）（二）指取得土地使用權(quán)成本和開發(fā)成本。

從上述規(guī)定來看，開發(fā)費用與開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用有可能有交叉，可以通過更細(xì)致的會計處理來增加扣除項目。

（1）對利息費用的處理。對開發(fā)費用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按5%計算；能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，且利息支出未超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，據(jù)實扣除；超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額時，則按該金額扣除。因此對于有大量借款的房地產(chǎn)企業(yè)，要權(quán)衡是據(jù)實扣除好還是按5%扣除好。關(guān)鍵是必須對能夠扣除的實際貸款利息支出與預(yù)先估計的（取得土地所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%所計算出來的利息支出進(jìn)行比較。如果前者更大，就要選擇據(jù)實扣除，平時就應(yīng)該對貸款的利息支出詳細(xì)記錄，應(yīng)用合理的分?jǐn)偡椒ò阉鼫?zhǔn)確地分入各個項目中去，這樣也就避免了《條例》中對利息費用比例的限制。

（2）其他開發(fā)費用的籌劃。其他開發(fā)費用（銷售費用、管理費）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，則按房地產(chǎn)項目直接成本（取得土地使用權(quán)成本+開發(fā)成本）的5%扣除；否則和財務(wù)費用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發(fā)費用細(xì)化到具體房地產(chǎn)項目，進(jìn)入開發(fā)成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項目中還可以加計扣除20%。

（3）費用均分法。對于同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目的企業(yè)，不同項目因地價和房價等原因增值率不同，可能會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。而開發(fā)企業(yè)對開發(fā)成本和開發(fā)費用進(jìn)行必要調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，可以節(jié)省稅款。

最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務(wù)籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時，該項籌劃方案才是合理的。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 黃一明：房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對策[J].商業(yè)會計，2008（2）.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔(dān)自身稅負(fù)的前提下，盡可能地降低經(jīng)營成本和資源浪費。學(xué)術(shù)界和實業(yè)界都對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃做出了較為系統(tǒng)而全面的研究，在制度安排和技術(shù)創(chuàng)新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環(huán)境的變化和經(jīng)營條件的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實施對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來的影響分析。

鑒于此，本文在充分分析新的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，分別從理論和實踐兩個角度，全面而深入地分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為房地產(chǎn)企業(yè)在新的政策條件下合理稅務(wù)籌劃提供有力的思想指導(dǎo)和技術(shù)支持。一方面，本文運用理論工具對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)做出了深入解析，探求房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律；另一方面，本文分別對開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)中的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)做出全面分析，從實踐環(huán)節(jié)增強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的執(zhí)行效果。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

隨著商品房市場機(jī)制的不斷發(fā)展和完善，房地產(chǎn)企業(yè)也正在經(jīng)歷著市場化的變革。稅務(wù)籌劃的興起，既是房地產(chǎn)行業(yè)市場化的重要表現(xiàn)，也是企業(yè)積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)特點，無疑對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點的角度，充分說明稅務(wù)籌劃的必要性和可行性。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.1 資金密集型 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型經(jīng)營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著決定性作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金的市場需求巨大，加之投資回報周期較長，資金鏈的安全性成為房地產(chǎn)企業(yè)首要考慮的問題。

1.2 生產(chǎn)復(fù)合性 從生產(chǎn)過程角度看，房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)復(fù)合型的經(jīng)營方式。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程十分復(fù)雜，涉及到的生產(chǎn)環(huán)節(jié)眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當(dāng)?shù)奶幚砗觅Y金的分配關(guān)系，以保證各個環(huán)節(jié)的工作正常進(jìn)行，減少不必要的經(jīng)營風(fēng)險。

1.3 產(chǎn)業(yè)帶動性 從產(chǎn)業(yè)角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)帶動型經(jīng)營模式，在整個產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中起到引領(lǐng)的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，將會促進(jìn)地區(qū)娛樂、餐飲、公共服務(wù)等社會服務(wù)體系的建立和完善，形成產(chǎn)業(yè)互動機(jī)制。

正是基于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，我們不難發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)籌劃已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的不同經(jīng)營階段具有不同的特點，需要縱觀取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的經(jīng)營特點來合理安排稅務(wù)籌劃工作。

在此基礎(chǔ)上，本文分別從取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅務(wù)特點出發(fā)，由理論分析和實踐經(jīng)驗相結(jié)合，全面而系統(tǒng)地分析稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

2 稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的理論分析

稅務(wù)籌劃是市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不僅不是對市場經(jīng)濟(jì)的效率性造成負(fù)面作用，相反可以提高整個社會的資源配置效率，增強(qiáng)社會福利，是市場主體主動運用市場機(jī)制實現(xiàn)自身利益最大化的有效工具[2]。

從博弈論角度看，稅務(wù)籌劃有助于實現(xiàn)微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進(jìn)社會福利的最大化。之所以如此，是因為微觀市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關(guān)系，稅務(wù)籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調(diào)整方法，降低自身的稅負(fù)水平。從利益相關(guān)者角度看，稅務(wù)籌劃有助于協(xié)調(diào)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和社會責(zé)任之間的利益關(guān)系。稅務(wù)籌劃是企業(yè)積極參與市場活動的重要表現(xiàn)，一方面可以充分自身內(nèi)部資源，以最少的成本投入實現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)利益；另一方面可以在承擔(dān)納稅的社會責(zé)任的基礎(chǔ)上，理性降低納稅數(shù)額，有利于促進(jìn)市場機(jī)制的資源配置效率的提升。從社會契約論角度看，稅務(wù)籌劃有助于規(guī)避微觀市場主體在納稅方面的道德風(fēng)險。由于稅收是在公共產(chǎn)品需求的情況下而產(chǎn)生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔(dān)自身的稅負(fù)責(zé)任。稅務(wù)籌劃則為市場主體在處理公共產(chǎn)品服務(wù)和自身經(jīng)濟(jì)增長之間提供了有效的調(diào)整工具，減少了道德風(fēng)險的可能性。

以上分析，不難看出，稅務(wù)籌劃是市場機(jī)制充分發(fā)揮作用的重要表現(xiàn)，有利于提高市場主體的經(jīng)濟(jì)利益，增強(qiáng)社會福利。在此基礎(chǔ)上，本文要分別對房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行分析。

3 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中，籌資方式是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優(yōu)惠條件，有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用，為稅務(wù)籌劃提供較大的空間和手段選擇。

籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費用扣除方式籌劃的臨界點是選擇融資方式的關(guān)鍵。如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點小于企業(yè)的利息費用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的理性選擇就要按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯蝗绻①M用扣除方式的籌劃臨界點大于企業(yè)的利息費用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)就不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中盡可能地降低自身的稅負(fù)承擔(dān)水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業(yè)的整體市場競爭力。

4 房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

房地產(chǎn)企業(yè)的交易環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類繁多，稅務(wù)籌劃技術(shù)安排較為豐富。本文將從定價策略和利用稅收政策兩個方面分別解析稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。在定價策略方面，房地產(chǎn)企業(yè)首先要解決的問題是稅收臨界點的確定[4]。稅收臨界點的合理確定，有助于房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確評價房屋售價和被扣除項目數(shù)額的大小關(guān)系。經(jīng)驗表明，如果房屋售價約為被扣除項目數(shù)量的1.285倍，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略是具有經(jīng)濟(jì)性的。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以享受營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，起到降低自身稅負(fù)的目的。在利用稅收政策方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用現(xiàn)金折扣的促銷方式，減少財務(wù)報表中的房屋銷售數(shù)量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過贈送勞務(wù)服務(wù)的優(yōu)惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應(yīng)該承擔(dān)的稅負(fù)水平。

5 房地產(chǎn)企業(yè)保有環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

保有環(huán)節(jié)中的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)因經(jīng)營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在保有環(huán)節(jié)中的經(jīng)營方式主要分為對外租賃和自行經(jīng)營兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)對外租賃房屋，則會增加租賃收入；如果采用自行經(jīng)營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務(wù)籌劃則在兩種經(jīng)營方式下產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔(dān)因為租賃而產(chǎn)生的稅負(fù)義務(wù)。這樣的話，房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)的稅負(fù)水平就會增加，對財務(wù)工作產(chǎn)生了較大的成本支出。如果房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的投資渠道自行經(jīng)營房屋，將租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為投資業(yè)務(wù)，那么不僅可以獲得數(shù)量客觀的投資收益，與此同時，也可以有效規(guī)避因為租賃而產(chǎn)生的各種稅負(fù)，從而在很大程度上減少自身承擔(dān)的稅負(fù)水平[6]。合理的稅負(fù)籌劃可以使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。

6 小結(jié)

通過以上分析，本文得出以下結(jié)論

6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，起到積極的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。無論從理論角度，還是從技術(shù)操作角度，稅收籌劃積極的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)是不可否認(rèn)的，不僅可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，而且，也可以有效提高社會資源的配置效率，增強(qiáng)整個社會的民眾福利。

6.2 稅收籌劃在不同環(huán)節(jié)中的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)存在差異。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程分為開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，該三個環(huán)節(jié)各具生產(chǎn)經(jīng)營特點，而且涉及到的稅收結(jié)構(gòu)也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平也就不同，則產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)則存在程度上的差異。

參考文獻(xiàn)：

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土地增值稅是由國家有關(guān)部門征收的基本稅務(wù)之一。其清算流程大體上包括申請、提供證明或發(fā)票、審核等三個方面。這些工作看似簡易，卻往往需要企業(yè)多個部門配合共同完成。以下是房地產(chǎn)企?I土地增值稅清算過程中需要注意的地方。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分收集需要征收稅務(wù)的土地面積、地段、價格等信息，妥善保管相關(guān)發(fā)票或憑證。準(zhǔn)備多份與合作公司企業(yè)的合同，避免由于證明材料不足帶來的稅務(wù)風(fēng)險。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在開展一個項目時要在多個方面進(jìn)行規(guī)劃，注意及時向上級報備房源信息。若一個房地產(chǎn)項目是一次性項目，其所有稅務(wù)將在一個時間內(nèi)全部繳清；若其是分期項目，那么稅務(wù)就以房地產(chǎn)開發(fā)的期限為單位分期繳清。

第三，在進(jìn)行稅務(wù)核算時，房地產(chǎn)企業(yè)可參照國家稅務(wù)總局的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知里面總結(jié)的土地增值稅扣除項目對符合項目扣除土地增值稅。這些項目可極大程度上減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)內(nèi)部人員需對這些知識多做了解。

第四，不同的項目具有不同的特點，那么其進(jìn)行的稅務(wù)清算方法也不盡相同。一些項目是根據(jù)企業(yè)規(guī)劃將土地整體計算增值稅，在確定相關(guān)稅率后，按不同的面積計算增值額度；一些項目是先按照面積計算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計算整體的增值額度。這兩種方法各有優(yōu)劣，根據(jù)實際情況選擇適合的方法也是至關(guān)重要的。

第五，在企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)做好土地增值稅的計算后可將相關(guān)材料呈遞給稅務(wù)機(jī)構(gòu)，由這些稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行增值稅的認(rèn)證，在政府有關(guān)部門下發(fā)材料后便可進(jìn)行清算工作了。

二、土地增值稅納稅籌劃過程中面臨的困難

（一）對納稅籌劃意識不足

納稅籌劃，顧名思義，就是在企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)核算進(jìn)行相關(guān)策劃，以盡可能的在合法范圍內(nèi)減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)收益。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋期的新環(huán)境下，我國的稅務(wù)制度逐漸完善并積極推進(jìn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅。這些環(huán)境的改變雖然都對企業(yè)有一定的益處，但若企業(yè)沒有積極去適應(yīng)這些政策，很容易導(dǎo)致企業(yè)賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個新名詞，早在20世紀(jì)30年代它就被英國法律所認(rèn)可，而中國在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時至今天，我國仍有許多企業(yè)納稅籌劃意識薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯誤的將納稅籌劃歸為企業(yè)財務(wù)人員的職責(zé)，認(rèn)為納稅籌劃無非是一種財務(wù)規(guī)劃策略，并不能給企業(yè)帶來直接利益。同時，有的企業(yè)人員將節(jié)稅規(guī)劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認(rèn)為用納稅籌劃的方式減少稅負(fù)是在損害國家集體利益。這些錯誤的觀念使得許多企業(yè)不愿意做納稅規(guī)劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業(yè)在主觀上納稅籌劃意識不夠，即使在進(jìn)行納稅籌劃也只是做表面任務(wù)，沒有發(fā)自內(nèi)心的積極參與納稅籌劃任務(wù)，所以導(dǎo)致許多節(jié)稅策略沒有發(fā)揮其應(yīng)有的效果。

（二）土地增值稅核算工作要求更高

眾所周知，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有稅務(wù)繁多且復(fù)雜的特點，本來在計算稅務(wù)就具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)工作不僅是核算應(yīng)繳納稅務(wù)額度，而且包括層層遞交的繳納申請、計算收入額度等。對于一般的房地產(chǎn)企業(yè)計算能力要求更加嚴(yán)苛。而且一般來說，企業(yè)的財務(wù)管理人員不僅是稅務(wù)管理人員，他們常常被賦予企業(yè)預(yù)算、財務(wù)入賬、財務(wù)支出確認(rèn)等多項工作。另外，近年來不同的國家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復(fù)雜的會計工作又帶來了更大的壓力。拿稅務(wù)改革做個例子，許多企業(yè)在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務(wù)管理方法，這自然是行不通的。為使房地產(chǎn)企業(yè)跟上時代的腳步，企業(yè)財務(wù)必須進(jìn)行大幅度調(diào)整，結(jié)合外部環(huán)境特點重塑財務(wù)體系，這種變化也會使得財務(wù)預(yù)算與管理復(fù)雜化，需要更高的技術(shù)和能力。

（三）稅務(wù)繳納風(fēng)險加大

一方面，為適應(yīng)不同的市場條件，增加企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的完善自己內(nèi)部的經(jīng)營管理，在調(diào)整過程中企業(yè)內(nèi)部管理可能會出現(xiàn)一些紕漏，對一些人員的管理也會較為松散，若土地增值稅的相關(guān)人員核算監(jiān)督?jīng)]有到位，其帶來的稅務(wù)風(fēng)險可想而知。另一方面，在房地產(chǎn)交易時，按照國家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格必須低于其預(yù)期評估價格，而且若在轉(zhuǎn)讓時房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行銷售且超過15%的，原先的房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)不僅在交易時收入減少，還要承擔(dān)這個項目的土地增值稅，增加了企業(yè)承擔(dān)稅負(fù)的風(fēng)險，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算任務(wù)帶來了極大的考驗。

三、房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)策略

（一）增強(qiáng)企業(yè)納稅籌劃意識

增強(qiáng)納稅籌劃意識首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)選取適當(dāng)?shù)那逅惴椒?、利用國家?yōu)惠政策的等方法減少稅負(fù)的內(nèi)部管理方式。國家為促進(jìn)中小型企業(yè)發(fā)展，是鼓勵企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的，所以企業(yè)不必以此為恥。另外，為提高各員工對納稅籌劃的重視程度，企業(yè)高層管理人員要起到表率作用，從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，加大對納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個人的義務(wù)，鼓勵全員參與執(zhí)行。除思想上要多強(qiáng)調(diào)納稅籌劃意識，在行動上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業(yè)名詞打印成冊，這也不失為一種好的宣傳辦法。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

現(xiàn)行土地增值稅的核算工作主要由財務(wù)人員負(fù)責(zé)，那么人才的篩選與培養(yǎng)就顯得尤為重要。首先，企業(yè)管理者應(yīng)在人員招收與考核上下足功夫，完善內(nèi)部考核評價體系。同時可定期組織相關(guān)人員培訓(xùn)，以挑選核算會計人才，為后面繁瑣復(fù)雜的會計工作提供保障。其次，為保證稅務(wù)工作的有序進(jìn)行，企業(yè)部門可分別細(xì)化財務(wù)人員的工作，將工作分為稅務(wù)核算、清算申請等多個工作重心，增大工作覆蓋面，平攤?cè)藛T工作以減輕人員工作負(fù)擔(dān)。最后，企業(yè)也應(yīng)協(xié)調(diào)好與合作方的稅務(wù)分?jǐn)偣ぷ?，這項內(nèi)容應(yīng)在與合作者的合同書上體現(xiàn)，從而避免重復(fù)繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產(chǎn)生。當(dāng)然，新時代新的會計體系的構(gòu)建并非個別人或個別單位就能完成的，企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有的會計核算工作上尋找切實可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。

（三）做必要風(fēng)險防控工作

在稅務(wù)繳交過程中，總會有不可避免的與籌劃內(nèi)容相背的風(fēng)險，這時候風(fēng)險預(yù)警和防控就十分重要了。首先，在內(nèi)部管理出現(xiàn)調(diào)整期間，企業(yè)管理員仍應(yīng)堅守監(jiān)督稅務(wù)籌劃的崗位，嚴(yán)格杜絕有人私自更改房價降低稅基的情況。其次，若房地產(chǎn)項目確實需要轉(zhuǎn)讓，那么企業(yè)自身要保存好交接時的證明材料，減少不必要的損失。這些是從風(fēng)險產(chǎn)生的根源減少風(fēng)險，若風(fēng)險已經(jīng)存在且產(chǎn)生威脅，那么企業(yè)人員可成立相關(guān)稅務(wù)分析小組，對財務(wù)進(jìn)行?A估，對項目進(jìn)行對標(biāo)分析測算，舍棄掉一些收益小沒有發(fā)展能力的土地，控制風(fēng)險蔓延趨勢。另外，及時清算已經(jīng)審核通過的稅務(wù)既可以在一定程度上減少風(fēng)險，避免因時間太久證據(jù)不明帶來的麻煩。

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【關(guān)鍵詞】稅收臨界點；當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅；解決方法及措施

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個人單位并針對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額進(jìn)行征收的一種稅收。房地產(chǎn)企業(yè)主要從事著對房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售工作。這其中，土地增值稅影響著稅后利潤。在提高盈利能力和降低房地產(chǎn)企業(yè)成本上，應(yīng)該有效的籌劃土地增值稅和進(jìn)行合理的避稅。本文主要來闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。

我們應(yīng)該了解納稅籌劃的原則，這樣才能對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃進(jìn)行科學(xué)有效的分析。（1）事先籌劃：就是說稅務(wù)籌劃必須在納稅前通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的規(guī)劃與相應(yīng)的控制下來協(xié)調(diào)進(jìn)行。（2）遵紀(jì)守法：此條規(guī)定明確了納稅人對國家納稅的義務(wù)及其立法精神的宗旨。要求其必須按照合法的節(jié)稅方式來促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。（3）經(jīng)濟(jì)且有效：企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時應(yīng)該進(jìn)行一定的“成本效益分析和討論”然后對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況有所掌握。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時候不能單單只注重納稅環(huán)節(jié)中個別稅種的節(jié)稅從而導(dǎo)致忽略了籌劃方案而引發(fā)的多余費用的支出。

1.以臨界點稅率為基礎(chǔ)籌劃土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》中第六條規(guī)定的計算增值額扣除項目包括：取得土地使用權(quán)隨支付的金額、開發(fā)土地所需的成本和費用、新建房及配套設(shè)施的成本和費用及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金、財政部所規(guī)定的其他的扣除項目。

《土地增值稅暫行條例》中第七條規(guī)定土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：增值額沒有超過扣除項目金額50%的部分。其中稅率為30%、增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%部分，其中稅率為40%、增值而超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

《土地增值稅暫行條例》中第八條規(guī)定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并出售且增值額未超過扣除項目金額20%的、被國家依法收回和征用的房地產(chǎn)。

首先在房地產(chǎn)立項時對房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行測定。如果設(shè)定的開發(fā)產(chǎn)品為住宅，在規(guī)劃時盡量將產(chǎn)品開發(fā)為普通住宅，以滿足普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅（2006）21號規(guī)定（略）?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財稅（2006）141號）強(qiáng)調(diào)：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（2005）26號制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。即應(yīng)同時滿足以下條件： ①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在120平方米以下；③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。即在項目立項時1、控制建筑的容積率在1.0以上，2、戶型設(shè)計時，將面積控制在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

其次，房地產(chǎn)公司可以通過適當(dāng)減少銷售的收入或?qū)煽鄢椖拷痤~進(jìn)行一定比例的增加，從而將增值稅率控制在20%以下并達(dá)到減免增值稅的目的。因為以上籌劃方式都是通過調(diào)整臨界稅率在基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此叫做關(guān)于臨界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產(chǎn)企業(yè)利用控制自身的房地產(chǎn)價格來進(jìn)行增值稅的籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)通過增加可扣除項目金額進(jìn)行增值稅的籌劃。

利用對房地產(chǎn)價格的控制權(quán)對企業(yè)增值稅進(jìn)行籌劃的方法主要分為兩點：降低房地產(chǎn)價格并將增值稅調(diào)整在20%；通過降低房地產(chǎn)價格把增值稅從高稅率等級降為低稅率等級以減少增值稅。

1.1減免土地增值稅的籌劃

《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過總成本的20%時，免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)將增值率控制在20%這個臨界點上，就可以有效的避免繳納土地增值稅。

1.2減少土地增值稅的籌劃

此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過對房地產(chǎn)價格的控制并將增值稅率從40%降到30%；將增值稅率從50%調(diào)到40%或30%；將增值稅從60%調(diào)到50%、40%或者30%。減少增值稅的效果不如減免增值稅的籌劃方式效果好。

2.增加可扣除項目金額的稅收籌劃

土地的增值是以增值額度和扣除項目金額的增值率大小進(jìn)行征收工作，增值率越大，增值稅越高，下面舉例說明：

房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目時，取得土地使用權(quán)花費金額200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)的成本是400萬元。如果企業(yè)產(chǎn)生的利息費用，能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分擔(dān)，提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（200+400）×5%=利息費用+30萬元，如果企業(yè)利息無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算，或無法提供金融證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（200+400）×10%=60萬元，這樣的結(jié)果比預(yù)算高出30萬元。

（1）企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況進(jìn)行測算，選擇對自身清算有利的計算方式，來增加可扣除項目金額。如上例若實際發(fā)生的大于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以上的采用利息加費用扣除的方法，若實際發(fā)生的利息低于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%時，房地產(chǎn)開發(fā)費用就采用房地產(chǎn)開發(fā)成本乘以10%的比例的方式。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)也可通過提高房屋的品質(zhì)及性能的方式，增加房屋的成本，達(dá)到增加扣除額金額降低增值率目的。

企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時應(yīng)該注意的問題：

1）國家應(yīng)該加速完善稅務(wù)籌劃的立法工作：企業(yè)要進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃就應(yīng)該有完善的稅法來進(jìn)行制約和管理。從我國稅收立法現(xiàn)狀來看，應(yīng)該盡快解決以下問題：健全稅收一般性規(guī)范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業(yè)避稅行為；改革征管體制；稅收立法的透明、簡明、和可操作性。

2）增強(qiáng)企業(yè)納稅人的納稅意識，樹立正確的稅收籌劃觀念：企業(yè)納稅人自身的納稅意識要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務(wù)籌劃和節(jié)約稅金指出的目的。在企業(yè)稅收籌劃的過程中，一定要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的也是最有效的。

3）企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員：籌劃人員應(yīng)該具備法律、稅收、財務(wù)會計、統(tǒng)計、金融、數(shù)學(xué)等方面的知識，還應(yīng)該具備嚴(yán)密的思維邏輯和精密的統(tǒng)籌謀劃的能力。

土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。所以，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，進(jìn)行合理的土地增值稅籌劃至關(guān)重要。本文對納稅籌劃原則及籌劃方式都進(jìn)行了有力講解，通過相關(guān)條例對通過改變房屋銷售價格和提高可扣除項目金額進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)行了相關(guān)的探討和研究。 [科]

【參考文獻(xiàn)】

[1]楊勇.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅策劃三法[J].審計與理財，2008，7：24-25.

篇6

關(guān)鍵詞：營改增；土地轉(zhuǎn)讓；稅收籌劃

一、案例基本

情況為簡化分析，假設(shè)項目在城市，交易發(fā)生在2016年6月，土地取得的日期為2016年4月30日之前，甲乙均為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人。甲企業(yè)原取得土地成本1000萬元，擬轉(zhuǎn)讓持有的該塊土地，現(xiàn)市場評估價格為5000萬元，賬面除土地外，其他資產(chǎn)與負(fù)債賬面價值相等，暫不考慮印花稅。五種模式分析如下：模式一：直接以5000萬（含稅價格）辦理交易轉(zhuǎn)讓。（1）增值稅：根據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅[2016]47號文），納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。甲企業(yè)選擇簡易計稅應(yīng)繳增值稅=（5000-1000）÷（1+5%）×5%=190.48萬元。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業(yè)計算的稅金及附加為22.86萬。（3）土地增值稅，應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，增值率=土地增值額/扣除額=（5000-190.48-1000-22.86）/（1000+22.86）=3786.66/1022.86=370.20%，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%，應(yīng)納稅額1914萬元。（4）企業(yè)所得稅，稅率25%，（5000÷1.05-1000-22.86-1914）×25%=468.17萬。

以上合計應(yīng)繳納2405.03萬。

模式二：生地變熟地后再辦理交易轉(zhuǎn)讓。甲公司將地塊進(jìn)行開發(fā)整理，投入建設(shè)費用100萬元。銷售價格為變?yōu)?100萬元（含稅價格），相當(dāng)于收回原投入的100萬元（未考慮資金時間價值）。（1）增值稅：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》：1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。故甲企業(yè)應(yīng)繳納增值稅=（5100-1000）÷（1+5%）×5%=195.24萬元。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業(yè)計算的稅金及附加為23.43萬。（3）土地增值稅：根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）第六條第二款規(guī)定，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。甲公司投入建設(shè)費用100萬元，可以得到開發(fā)成本加計20%扣除的優(yōu)惠。即土地增值稅扣除項目金額為1000+100+100*20%+23.43=1143.43萬元，增值額為5100-195.24－1143.43=3761.33萬元，土地增值率為3761.33÷1143.43=328.95%，甲公司需要繳納土地增值稅3761.33×60%－1143.43×35%=1856.6萬元。（4）企業(yè)所得稅。甲公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為（5000-195.24-1000-100-23.43-1856.60）×25%=481.18萬元以上合計應(yīng)繳納2361.21萬。

模式三：將土地開發(fā)建設(shè)投資總額超過25%后，整體轉(zhuǎn)讓項目。假設(shè)甲公司2016年4月30日后通過辦理相關(guān)房地產(chǎn)報建手續(xù)，開工日期在2016年6月30日后，繼續(xù)投資2000萬元，達(dá)到投資總額的25%，然后以含稅價格7000萬元進(jìn)行出售。（1）增值稅：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）故應(yīng)繳納增值稅=（7000-1000）÷（1+11%）×11%=594.59萬元。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業(yè)計算的稅金及附加為71.35萬。（3）根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）第六條第三款規(guī)定，對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。即土地增值稅扣除項目金額為（1000+2000）*（1+20%）+71.35=3671.35萬元，增值額為7000-594.59－3671.35=2734.06萬元，土地增值率為2734.06÷3671.35=74.47%，甲公司需要繳納土地增值稅2734.06×40%－3671.35×5%=910.06萬元。（4）企業(yè)所得稅。甲公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為（7000-594.59-1000-2000--71.35-910.06）×25%=606萬元以上合計應(yīng)繳納1587.41萬。模式四：甲公司直接轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。假設(shè)甲公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)按照5000萬元價格出售。應(yīng)繳納稅額如下：（1）土地增值稅：土地使用權(quán)權(quán)屬沒有變化，土地成本遵循歷史成本。故應(yīng)納土地增值稅為0元。（2）企業(yè)所得稅：（5000-1000）*0.25=1000萬元

以上合計繳納1000萬元。

模式五：甲公司以土地出資，乙公司以現(xiàn)金出資，成立丙公司，然后甲將丙公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。

假設(shè)土地做價出資為5000萬元。分析：（1）增值稅：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法（以下簡稱實施辦法）第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，實施辦法第十一條規(guī)定，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。以無形資產(chǎn)投資入股取得了其他經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)繳納增值稅。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%。（3）土地增值稅：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。同時，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字〔1995〕48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（4）企業(yè)所得稅：企業(yè)以經(jīng)營活動的部門非貨幣資產(chǎn)對外投資的，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和損失。因為相關(guān)計算同模式一相同，此處不再贅述，甲方合計納稅2405.03萬。

二、案例比較分析

根據(jù)以上比較分析，模式四納稅金額最低，方案最優(yōu)，其次是模式三。但是還存在以下幾個方面的問題在納稅籌劃時需要注意：

1.模式四中變賣土地為賣股權(quán)，甲公司節(jié)稅金額巨大，但是隨著《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函【2000】687號）文件出臺，讓原本簡單，明確的政策變得復(fù)雜起來，現(xiàn)在全國各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對該文件執(zhí)行口徑不一致，有參照執(zhí)行的，也有未參照執(zhí)行的。筆者認(rèn)為該規(guī)定有不合理的地方，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時未改變土地的計稅基礎(chǔ)，受讓方取得股權(quán)后繼續(xù)開發(fā)土地會造成增值額巨大，相當(dāng)于把土地增值稅遞延到受讓方，從這個角度來講，受讓方未必同意接受該模式，雙方可能會選擇方案三，方案三從理論上講土地增值稅稅負(fù)最低。

2.模式三中，（1）增值稅的計算采用一般納稅人按新項目計稅，如果滿足老項目，采用簡易計稅方式，增值稅稅負(fù)可能更低。（2）房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人在一般計稅方式下轉(zhuǎn)讓在建房地產(chǎn)項目是否可以扣除土地價款存在爭議，筆者傾向于可以扣除土地價款，因為房地產(chǎn)企業(yè)處在一個特殊的行業(yè)當(dāng)中，其運作既可能是從頭到尾開發(fā)，也可能是半路轉(zhuǎn)讓，半路轉(zhuǎn)讓既可能是在建項目轉(zhuǎn)讓，也依然可能是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，本質(zhì)上并無不同。因此應(yīng)當(dāng)在同一個問題上采用相同的邏輯。再加上從甲和乙來看，整個項目開發(fā)雖然跨越兩個主體，其實處在延續(xù)之中，如果甲的土地出讓金不允許減除，從整個項目開發(fā)來看，稅負(fù)陡然加重，出現(xiàn)明顯的不合理結(jié)果。

3.模式一中，可能受限于法律約束。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。由于以上條件限制，實際操作中多采用模式二。

4.模式五中，由于以無形資產(chǎn)投資入股要繳納增值稅，與原營業(yè)稅政策相比，不享受稅收優(yōu)惠，導(dǎo)致營改增后該模式節(jié)稅效果不如以前。如果考慮先用現(xiàn)金成立丙公司，然后申請為一般納稅人，再以增資形式入股，乙方可抵扣進(jìn)項增值稅，將也有雙方談判操作空間。

三、案例啟示

通過以上案例稅收籌劃模式分析，給我們帶來以下啟示：1.稅收籌劃不僅要關(guān)注稅法的規(guī)定，同時也要考慮其他法律法規(guī)的規(guī)定，違反其他法律法規(guī)的方案也不可行。2.進(jìn)行稅收籌劃要全局考慮，不能把單方面把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到對方，這樣的稅收籌劃方案往往得不到對方的配合，顯然會以失敗而告終。3.稅收籌劃過程中，要關(guān)注稅法變化，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，以前籌劃的最佳方案往往由于稅收政策的變化而不具有可行性。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃潔.《“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃之道》.時代金融.2017.02.

[2]劉長瑩《土地使用權(quán)的納稅籌劃》實務(wù)解讀.

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務(wù)籌劃；注意問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性

（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢

在2012年1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上，國務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。這說明遏制投機(jī)、投資已經(jīng)成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會出臺更具市場引導(dǎo)性的長期政策來取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會被相應(yīng)的稅收政策所取代。

（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時代

史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現(xiàn)營業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現(xiàn)營業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實現(xiàn)凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數(shù)房企凈利潤負(fù)增長。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場。

（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分

在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查。在可以預(yù)見的將來，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會不降反升，這將會進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機(jī)將會長期化的情況下，進(jìn)行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤十分重要且非常迫切。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點

我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。

1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進(jìn)稅率，當(dāng)售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費、宣傳費、公關(guān)費用等項目，增加企業(yè)的可扣除項目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目的限制。而且此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。

3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行開發(fā)費用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。

（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點

我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費、物業(yè)管理費等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費、物業(yè)管理費的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。

2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費，費用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個問題

（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門

相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個過程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點和設(shè)立形式。在項目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個過程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

（三）時刻關(guān)注政策法規(guī)的變化

目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

四、結(jié)束語

在長達(dá)兩年甚至持續(xù)更長時間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因為沒有經(jīng)驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；土地增值稅

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）22-0106-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)納稅籌劃的意義

納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟(jì)運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈兀仨殞I資活動進(jìn)行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場競爭力，防范、降低納稅風(fēng)險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。

二、房地產(chǎn)涉及到的稅收優(yōu)惠政策稅種

1.營業(yè)稅。企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。

2.土地增值稅。建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營，聯(lián)營方以房地產(chǎn)作價入股或作為聯(lián)營的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營活動的納稅籌劃主要有：（1）在建項目整體轉(zhuǎn)讓。（2）合理分解租金收入。（3）變房屋出租為對外投資。（4）分解商品房銷售價格。（5）變房屋出租為承包業(yè)務(wù)。（6）合作建房的納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃幾種實物方式

1.相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)。由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

2.利用臨界點進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是通過適當(dāng)控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。

3.促銷活動的稅務(wù)籌劃。（1）銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則必須全額計稅。（2）買房贈物的稅務(wù)籌劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品位的提升，不少高級住宅樓在銷售時還贈送家俱家電或小汽車等。不少企業(yè)在實務(wù)中采取另行贈送的方式，這在會計上應(yīng)視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計算土地增值稅時物品成本可以減少增值額，降低稅率。

4.出租商品房的稅務(wù)籌劃。有時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會出于房屋滯銷或者其他考慮將商品房用于出租經(jīng)營。這時可以從兩方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要就出租收入繳交營業(yè)稅及房產(chǎn)稅，稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵在于分開核算房屋租金與其他代收代墊費用，降低計稅依據(jù)。實務(wù)中不少房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時將水電費等代收代墊費用和房屋租金一起計入租賃價格，這樣企業(yè)必須按照總的租賃價格作為營業(yè)稅以及房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。其實，企業(yè)可以將這些代收代墊費用與房屋租金分開，通過“其他應(yīng)收、應(yīng)付款”核算；或者由承租人獨立負(fù)擔(dān)，從而減少應(yīng)交稅款的稅基。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把用于出租的商品房從“開發(fā)商品”轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)商品”，按月計提折舊并在稅前扣除，一方面使商品房成本更接近于實際，避免虛增利潤；另一方面起到降低稅負(fù)的作用。

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關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

我國的土地增值稅暫行條例自1993年以來，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過土地增值稅的征收來實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)利潤進(jìn)行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益的獲取與實際的利潤增長具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點，只有通過對其進(jìn)行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進(jìn)而對企業(yè)風(fēng)險進(jìn)行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

(一)有利于適應(yīng)日趨激烈的市場競爭

在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展模式之下，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進(jìn)行良好的確定，同時還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場競爭極為激烈的條件下，有效的增強(qiáng)自身的核心競爭力的建設(shè)[1]。近些年來，我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險在逐年增長，企業(yè)利潤和經(jīng)營效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。

(二)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平與創(chuàng)新

當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強(qiáng)，這就對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進(jìn)行的財務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測，更要在執(zhí)行中及時反饋和修正，進(jìn)而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實際經(jīng)營與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟(jì)效益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問題

就目前房地產(chǎn)企業(yè)對自身的稅務(wù)籌劃工作來看，主要存在以下問題：第一，土地增值稅稅務(wù)籌劃的相關(guān)工作沒有得到有效的實施，同時房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃時往往沿用原有的稅務(wù)籌劃模式，這就使得雖然設(shè)計了稅務(wù)籌劃工作，但是實際的效果不強(qiáng)，甚至是在一定程度上違背了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作的過程中，往往會出現(xiàn)有一定的實際工作與預(yù)期工作計劃出現(xiàn)偏差的問題，部分工作者沒有按照實際的制定的工作流程以及規(guī)劃進(jìn)行工作，或是只注重整體性的工作，而對于個體工作出現(xiàn)缺失，因此導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃中缺乏科學(xué)性的分析，使得企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來一定的參考性意見。第三，沒有考慮地方政府的政策對土地增值稅的影響。在實際政策的執(zhí)行過程中，地方性政府的相關(guān)規(guī)劃以及制度的制定也會對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅產(chǎn)生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關(guān)優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設(shè)，并將此部分的房產(chǎn)以成本價銷售給當(dāng)?shù)卣撜邔ν恋卦鲋刀愑绊戄^大，房地產(chǎn)企業(yè)若在投資決策期沒有充分了解和考慮地方政策的影響，會產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

(一)利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作

原有稅收的重點主要就是將業(yè)務(wù)的核心放置在土地增值稅的相關(guān)制定上，而對于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的主要目標(biāo)就是通過進(jìn)行相關(guān)的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實際稅收過程中能夠為企業(yè)減少或是免除掉對應(yīng)的土地增值稅務(wù)稅款的繳納，通過此種方式就能夠極大程度上降低開發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的比例獲取[2]。其主要就是通過臨界點的界定，來對于企業(yè)經(jīng)營管理過程中的各種形式進(jìn)行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃過程中，還可以適當(dāng)進(jìn)行利息的收入與支出來從資金周轉(zhuǎn)的角度進(jìn)行項目金額的劃算與抵消，通過這種方式的應(yīng)用，使得土地增值稅的稅費要較于之前相比有明顯的降低，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)整體降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)和財務(wù)風(fēng)險，提升經(jīng)營現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)工作的發(fā)展方向，同時也促進(jìn)了相關(guān)工作的概念與模式的革新。

(三)利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃

在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內(nèi)，因此此類房地產(chǎn)的建設(shè)能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過運用代替方式取得客戶的土地使用權(quán)在相應(yīng)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，在此過程中企業(yè)之間代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)，但并不具備有土地的所有權(quán)，因此此項活動進(jìn)行的房地產(chǎn)建設(shè)中土地增值稅的支出極少，甚至在項目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

(四)利用統(tǒng)籌的手段開展稅收籌劃

地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況、經(jīng)營檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導(dǎo)致的客戶質(zhì)量以及所制定的價格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產(chǎn)開發(fā)成本會由于多種原因?qū)е虏町愋暂^大。因此在進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)市場土地增值稅的降低方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價位的房地產(chǎn)收入進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合后，進(jìn)行集體上報，這就能夠在當(dāng)前形勢下有效進(jìn)行土地增值稅的降低[4]。

(五)稅務(wù)實際操作的風(fēng)險內(nèi)容

在實際進(jìn)行稅務(wù)呈遞與審查的過程中，可能會由于稅務(wù)局的不認(rèn)可問題導(dǎo)致最終的賬目以及土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容無法得到有效保障，在進(jìn)行企業(yè)的實際費用的審核中對于各科目支出不以一一確認(rèn)。因此，稅務(wù)局會根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用土地成本和開發(fā)成本二項的10%作為土地增值稅的開發(fā)費用扣除依據(jù)，企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃時，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)考慮及時采用外部財會的專業(yè)性機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)賬目進(jìn)行預(yù)測和統(tǒng)計，進(jìn)而能夠保障數(shù)據(jù)的合理以及合法性。

篇10

摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個運營過程中，涉及到十多個稅種，稅金成本占企業(yè)開發(fā)成本的比重很大，而土地增值稅的稅率為30%-60%，是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一。筆者經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在會計核算方面的規(guī)范性往往直接影響到土地增值稅清算稅款的金額，現(xiàn)擬通過對具體核算點的分析，指導(dǎo)企業(yè)通過規(guī)范核算，合理降低稅負(fù)和稅收風(fēng)險。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個運營過程中涉及到契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等十多個稅種需要繳納，稅金成本占企業(yè)開發(fā)成本的比重很大，而其中土地增值稅是按土地增值額征收的收益性質(zhì)的稅，稅率采用了30%-60%的四級超率累進(jìn)稅率，增值越大，企業(yè)的稅負(fù)越重。近年來，隨著諸多房地產(chǎn)項目的陸續(xù)售罄、清盤，很多項目都進(jìn)入了土地增值稅的清算階段，這一稅種也越來越成為受房企重點關(guān)注的主要稅種，筆者通過對企業(yè)核算方式與土地增值稅清算稅款的分析中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)會計核算方式的差異直接影響了稅款結(jié)果，現(xiàn)通過對具體核算方式的幾點差異分析，指導(dǎo)企業(yè)通過進(jìn)一步規(guī)范核算，合理降低稅負(fù)，減少納稅風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會計核算的特點

按照《土地增值稅暫行條例》的定義，土地增值稅是為調(diào)節(jié)“土地增值收益”對“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額”所征收的稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本，一方面必須遵守會計準(zhǔn)則與會計制度進(jìn)行核算，另一方面要按照稅收政策要求進(jìn)行稅務(wù)處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點決定了土地增值稅成本的會計處理與稅務(wù)處理的差異性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會計核算方法及存在的問題

1.企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，未單獨核算

部分房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，收入成本在會計核算均采用統(tǒng)一核算模式，按照稅法相關(guān)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過一定比例的，可申請免征土地增值稅，開發(fā)項目中同時包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別計算增值額。大部分情況下，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的實際成本要低于非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的成本，但由于部分企業(yè)未對兩者成本分別核算，在計算清算的計稅成本往往只能用可售面積對總成本進(jìn)行分?jǐn)?，造成了普通?biāo)準(zhǔn)住宅的計稅成本大于其實際建造成本，造成了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的計稅成本大于其實際建造成本和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的計稅成本小于其實際建造成本的情況，從而提高了企業(yè)的土地增值稅最終稅負(fù)。

2.開發(fā)間接費用與開發(fā)費用劃分不清

按照稅法相關(guān)規(guī)定，開發(fā)間接費用，是指直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等，開發(fā)間接費用屬于開發(fā)成本的范疇，在計算扣除成本，可按其實際發(fā)生額加計扣除。

開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用，在計算土地增值稅時，是按一個固定比例，采用計算扣除方法計入計稅成本。部分房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算中，存在一是對直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用如項目部人員的工資、職工福利費、辦公費用一并計入管理費用科目，造成了在計算扣除項目未予以作為開發(fā)成本加計扣除，從而最終多交土地增值稅情況；二是將管理人員發(fā)生的費用與項目發(fā)生的費用混淆全計入開發(fā)成本加計扣除，最終造成少交土地增值稅的情況。

3.利息費用的歸集方式直接影響土地增值稅可扣除項目金額大小

依據(jù)稅法規(guī)定，在土地增值稅清算中，根據(jù)企業(yè)的會計核算水平和資料是否齊全，對稅前利息扣除采取了兩種方式：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其它房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

從上述規(guī)定可知，企業(yè)一是要能夠按項目準(zhǔn)確計算分?jǐn)偫ⅲ且軌蛱峁┤拷鹑跈C(jī)構(gòu)證明，否則只能按固定的比例計算扣除利息費用。因此，會計核算的健全性影響了稅前可扣除利息費用大小。

4.房企在會計核算上的差異影響到土地增值稅清算稅款結(jié)果

（1）會計法和稅收相關(guān)法律制度的差異影響：

房地產(chǎn)企業(yè)在日常財務(wù)核算時需遵循會計法的相關(guān)規(guī)定，以會計中的權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，按配比原則計入屬于當(dāng)期的土地增值稅的稅金。，而在清算土地增值稅時則需要按照《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定的收入口徑、成本界定、費用扣除標(biāo)準(zhǔn)和方法，最終計算中清算稅款，與會計口徑核算的收入、成本均有很大差異。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的自身銷售方式與土地增值稅征收方式的影響：

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售不同于一般商品，大部分的房屋在未完工前只要達(dá)到可售條件就可以預(yù)售，即大部分銷售采用的都是預(yù)售方式，按照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定企業(yè)在預(yù)售階段對銷售行為只是簡便的按預(yù)售收入的固定比例先預(yù)交土地增值稅，只有等到房地產(chǎn)項目售罄、清盤時或達(dá)到稅法規(guī)定的需要清算土地增值稅的情形時才全面核算稅法口徑的收入、成本和費用，計算出最終的應(yīng)交土地增值稅，預(yù)售稅款的征收時間點和清算稅款的征收時間間隔大部分一般都在三年甚至更長的時間。這使得部分企業(yè)在前期較少關(guān)注土地增值稅的實際稅款情況。

（3）不同企業(yè)會計核算水平的差異影響：

企業(yè)的性質(zhì)與會計人員職業(yè)水平的差異，對最終土地增值稅的清算結(jié)果也會產(chǎn)生一定的影響，筆者通過對不同類型的房地產(chǎn)分析后發(fā)現(xiàn)，大部分上市房企業(yè)或央企都對土地增值稅這一稅種較為重視如某等大型房企業(yè)每年都在會計報表中預(yù)提土地增值稅的清算預(yù)估稅款，同時財務(wù)人員能在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程對會計與稅法的差異進(jìn)行關(guān)注和分析，而在部分中、小型民營房地產(chǎn)企業(yè)情況則洽洽相反。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會計核算的幾點建議

1.企業(yè)建多類型房產(chǎn)項目，應(yīng)對成本分別歸集，分別核算

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)多種類型的房產(chǎn)項目，會計核算應(yīng)該按照類型對開發(fā)成本分別歸集，分別計算，待土地增值稅清算時，則能依照會計核算中的實際成本，準(zhǔn)確計算其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅計稅成本，避免因無法準(zhǔn)確劃分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅采用分?jǐn)偡椒ㄓ嬎阌嫸惓杀緦?dǎo)致多交土地增值稅的情況。

2.準(zhǔn)確核算開發(fā)成本的間接費用與開發(fā)費用的內(nèi)容，減少多交或少交土地增值稅稅款的風(fēng)險

如前所述由于開發(fā)間接費用與開發(fā)費用在計算土地增值額清算稅款時，采取的是兩種差異很大的扣除方式，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)流程和環(huán)節(jié)，在會計核算時準(zhǔn)確界定出直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用計入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用；將與開發(fā)項目的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用計入開發(fā)費用中，減少多交或少交土地增值稅的納稅風(fēng)險。

3.測算、預(yù)估房地產(chǎn)項目的借款費用，合理控制稅負(fù)

稅法根據(jù)企業(yè)核算方式和資料的完整性，在計算土地增值的利息金額時采取不同兩種方式，建議企業(yè)能對房地產(chǎn)項目期間所產(chǎn)生的利息費用先進(jìn)行一個大致的測算和抵扣。如果利息費用金額大于5%以上，則一是需按照項目分別歸集利息費用，二是準(zhǔn)確、完整收集相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明。

4.加強(qiáng)會計法與稅法差異的分析，提高會計核算水平

一是在日常的會計核算和經(jīng)理管理環(huán)節(jié)要對會計法與稅法的土地增值稅會計核算差異加強(qiáng)學(xué)習(xí)，并對差異可能產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，給管理層提出合理的建議。二是加強(qiáng)土地增值稅兩個階段稅金即預(yù)繳稅金和清算稅金在經(jīng)營過程中的測算，建議有條件的企業(yè)能在預(yù)售期的每期期末，在對相關(guān)收入、成本、費用測算的基礎(chǔ)上，預(yù)提清算稅金與預(yù)繳稅金之間的差額稅金，以便于企業(yè)對土地增值稅的實際稅負(fù)能及時知曉。三是不斷加強(qiáng)對會計人員的會計法和稅法等相關(guān)知識培訓(xùn)，提高其執(zhí)業(yè)水平。

結(jié)論：綜上所述，土地增值稅的稅收相關(guān)法規(guī)規(guī)定了：根據(jù)企業(yè)的不同會計核算方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算稅款采用不同的計算方法，并最終導(dǎo)致清算稅款金額的差異，為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要綜合考慮稅法與會計法中兩者的差異，在項目的劃分、費用的歸集、原始單據(jù)的完整性等方面規(guī)范會計核算，并根據(jù)國家關(guān)于土地增值稅的稅收政策的進(jìn)一步明晰或調(diào)整而產(chǎn)生的新差異進(jìn)行跟進(jìn)分析，隨之調(diào)整相關(guān)核算方式或內(nèi)容，以達(dá)到降低稅收風(fēng)險和合理減輕稅負(fù)的目的。

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