導(dǎo)語：如何才能寫好一篇市場研究方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

現(xiàn)場收集信息

日本公司管理人員非常重視實(shí)地調(diào)查。他們認(rèn)為，親自深入現(xiàn)場取得第一手材料能使自己對市場有更加透徹的認(rèn)識。這種認(rèn)識不能從大規(guī)模的消費(fèi)者調(diào)查和定量研究方法中取得，比如，為了獲得準(zhǔn)確適用的產(chǎn)品信息，他們會直接到批發(fā)和零售企業(yè)進(jìn)行調(diào)查。20世紀(jì)70年代中期日本佳能公司的照相機(jī)在美國市面上銷售受阻，公司高層領(lǐng)導(dǎo)沒有組織大規(guī)模的消費(fèi)者調(diào)查，而是派幾位管理人員前往美國了解情況。他們用6周時間探訪了美國各家照相機(jī)專業(yè)商店和其他零售商店。通過與店員、顧客交談，觀察照相機(jī)陳列及顧客購買行為，找到佳能相機(jī)銷路不暢的原因。據(jù)此重新制定了銷售策略，使佳能相機(jī)很快打開市場。

請顧客幫助改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計

顧客既是產(chǎn)品的使用者，又是產(chǎn)品的鑒定者。他們對產(chǎn)品的優(yōu)劣最有發(fā)言權(quán)。日本的松下電器公司為了改進(jìn)洗衣機(jī)的性能，為家庭主婦開設(shè)一免費(fèi)洗衣店，并派服務(wù)人員聽取在操作時無意中說出的意見和建議。然后根據(jù)這些意見對洗衣機(jī)的設(shè)計和生產(chǎn)進(jìn)行改進(jìn)，收到了較好的效果。日本川崎有一家集生產(chǎn)和經(jīng)營于一體的百貨公司，為了開展和銷售本公司的新產(chǎn)品，特意舉辦了“向太太們購買構(gòu)想”的活動。此舉吸引了5萬多名婦女的踴躍參加。后來因?yàn)椴杉{了其有作用的構(gòu)想，給這家公司帶來了良好的經(jīng)濟(jì)效益。

篇2

一、土地補(bǔ)償范圍

我國現(xiàn)行征地補(bǔ)償?shù)姆秶饕ㄍ恋匮a(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及附著物補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等幾項。目前的補(bǔ)償范圍雖然在一定程度上補(bǔ)償了農(nóng)村集體和農(nóng)民個人的損失，但離公平、合理的要求還有一定差距。由于我國的農(nóng)地還承載著農(nóng)民的生存保障職能，我國對失地農(nóng)民的補(bǔ)償應(yīng)擴(kuò)大補(bǔ)償范圍。即，包括土地價格補(bǔ)償和土地生存保障功能價值補(bǔ)償。具體來說，我國征地補(bǔ)償?shù)姆秶鷳?yīng)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)、各種可量化的財產(chǎn)損失補(bǔ)償費(fèi)。為了公共利益而被征地的農(nóng)民應(yīng)當(dāng)?shù)玫焦绞袌鰞r格補(bǔ)償。

二、土地公平市場價格的計算方法

公平的土地市場價格應(yīng)當(dāng)是由土地的未來收益決定的。在此可以借鑒臺灣地區(qū)關(guān)于征地補(bǔ)償價格確定的方

法，也符合特別犧牲說的補(bǔ)償依據(jù)，即土地的公開市場價格應(yīng)當(dāng)以附近的已經(jīng)利用的非公共利益用地的價格作為參考，通過一定的方法計算并再加以修正之后確定該地塊的補(bǔ)償價格。經(jīng)過上述分析，土地的公平市場價格可通過以下兩種思路計算。

1、對于附近有經(jīng)營性用地可供比較的被征地的土地價格的確定?？梢酝ㄟ^利用一定的估價方法（主要是假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、收益法和成本法）先評估出鄰近相同區(qū)位經(jīng)營性用地的單位地價；再將該經(jīng)營性用地與被征地塊進(jìn)行比較修正求出被征地塊的熟地單價；最后將熟地價格減去被征地由生地變成熟地的開發(fā)成本及合理開發(fā)利潤，其余額就是被征地塊的土地市場價格（單價）。

2、對于附近沒有經(jīng)營性用地可供比較的被征地的土地價格的確定。水電工程的土地補(bǔ)償主要屬于這一類。對這一類單獨(dú)選址的公益性項目，其地域跨度特別大，所以可能存在某些地方周圍沒有可供比較的經(jīng)營性地塊，也就是說周圍不存在土地交易市場，這些地塊的價格還是由其收益決定的，只是其收益因受區(qū)位與地域的限制而只能以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)計算（因?yàn)橹車鷽]有經(jīng)營性土地市場）。依據(jù)這一原理，可以用土地估價收益還原法公式來求取土地的市場價格。土地的所有權(quán)價格應(yīng)為土地?zé)o限期收益總額極限值的資本化。但實(shí)際估價經(jīng)營性土地時，因?yàn)橥恋厥褂媚晗藓荛L，很自然地使用無限年公式，往往忽略了其對還原利率造成的影響，為此需確定各種情況下無限年公式的投資回收補(bǔ)償率，以便實(shí)際估價中使用。

無限年公式的一個綜合投資回收補(bǔ)償率R1的實(shí)用模型為：

A=土地最佳用途的年凈收益（農(nóng)業(yè)收益）；i=土地的年收益率；n=土地的收益年限；i3=風(fēng)險補(bǔ)償，水電站工程存在的行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險；g=土地收益增長率（一般不應(yīng)低于國家統(tǒng)計部門近幾年公布的經(jīng)濟(jì)增長率，或者近些年的農(nóng)產(chǎn)品年平均價格增長率農(nóng)民收入的增長率）；Rf=具有高度流動性而又無風(fēng)險的長期國債利率，f作為延期消費(fèi)補(bǔ)償和通貨膨脹的補(bǔ)償,國債利率體現(xiàn)通貨膨脹的影響。

無限年公式考慮投資回收補(bǔ)償，經(jīng)營性土地價格還原利率實(shí)際估價中的模型為：i=（Rf+i3+R1）（1+y）。y為影響因素綜合修正系數(shù)，y僅起微量調(diào)節(jié)作用，其幅度不應(yīng)大于10%。

從以上公式可以發(fā)現(xiàn)，A補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是一個絕對數(shù)。大型水利水電工程建設(shè)的特點(diǎn)之一是建設(shè)施工期長和土地淹沒滯后，在社會經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的當(dāng)代，土地的價值和價格的變化相當(dāng)迅速，淹占用地的經(jīng)濟(jì)成本和有關(guān)各方利益必然會在較長的建設(shè)施工期內(nèi)發(fā)生增減變化。同時，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是逐年遞增的，土地收益A不能一直不變，它應(yīng)當(dāng)也是逐年遞增。因此，失地農(nóng)民有權(quán)利在土地補(bǔ)償?shù)膬r格中享受經(jīng)濟(jì)增值收益。所以，實(shí)際計算中應(yīng)當(dāng)以年收益遞增的算法來計算土地的收益價格。

最終補(bǔ)償基數(shù)的制定，仍需堅持合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t，淹沒土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、地方政府和移民群眾代表三方共同討論和研究，經(jīng)過廣泛征求意見而確定。

三、土地補(bǔ)償具體標(biāo)準(zhǔn)

我國現(xiàn)行土地管理法規(guī)定按被征土地前三年平均年產(chǎn)值的倍數(shù)來計算土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，這種政策性補(bǔ)償政策依據(jù)不足，嚴(yán)重偏離土地的市場價值和農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，損害了農(nóng)民的利益。因此，對失地移民的補(bǔ)償必須堅持以市場化為原則，具體來說補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以考慮如下：

土地補(bǔ)償費(fèi)：以土地公平市場價格為依據(jù)實(shí)行合理的補(bǔ)償。

安置補(bǔ)助費(fèi)：以轉(zhuǎn)業(yè)培訓(xùn)和安置所需費(fèi)用為準(zhǔn)。

青苗及附著物補(bǔ)償費(fèi)：對青苗或附著物應(yīng)以轉(zhuǎn)移費(fèi)或考慮同一種物在鄰近地區(qū)的交易價格為準(zhǔn)而予以客觀地補(bǔ)償。

其他各種可以量化的損失補(bǔ)償：則主要以可以量化的數(shù)額為準(zhǔn)進(jìn)行公平的補(bǔ)償，主要包括事業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)、殘余地補(bǔ)償費(fèi)等。比如，怎么確定殘余地補(bǔ)償價格。

篇3

關(guān)鍵詞：點(diǎn)優(yōu)勢，群優(yōu)勢，市場價值鏈

一、點(diǎn)優(yōu)勢：競爭優(yōu)勢研究的傳統(tǒng)視角

自戰(zhàn)略管理理論在上世紀(jì)60年代產(chǎn)生以來，其理論研究的基本框架是安德魯斯等人提出的SWOT分析法，即通過識別企業(yè)的優(yōu)勢(Strength)和劣勢(Weakness)、企業(yè)外部面臨的機(jī)遇(opportumties)和威脅(threat)，采取相應(yīng)的戰(zhàn)略決策和措施，為在與其他企業(yè)的競爭中贏得競爭優(yōu)勢。在這之后具有重大影響的兩大戰(zhàn)略管理理論學(xué)派，是以邁克爾·波特為代表的定位學(xué)派和以沃納菲爾德等一批學(xué)者為代表的資源—能力學(xué)派。前者強(qiáng)調(diào)選擇一個有吸引力的行業(yè)并根據(jù)該行業(yè)的競爭態(tài)勢采取不同的競爭戰(zhàn)略，是企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的基本途徑，為此，邁克爾·波特提出了分析行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)的五種力量模型和三種基本的競爭戰(zhàn)略：低成本戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和聚焦戰(zhàn)略。后一種理論是針對定位學(xué)派片面強(qiáng)調(diào)市場競爭結(jié)構(gòu)這一企業(yè)外部因素對企業(yè)競爭優(yōu)勢的影響而提出來的。資源—能力學(xué)派認(rèn)為，企業(yè)本身擁有的經(jīng)營性資源和能力才是企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素。因此，與邁克爾·波特比較強(qiáng)調(diào)企業(yè)外部因素對企業(yè)競爭優(yōu)勢的重要性不同，資源—能力學(xué)派強(qiáng)調(diào)企業(yè)內(nèi)部因素對企業(yè)競爭優(yōu)勢的重要影響。由此，我們也可以得知，定位學(xué)位是沿著SWOT分析框架中的OT部分進(jìn)行的，資源—能力學(xué)派則是沿著SW部分深入研究的。

但無論是SWOT分析法，還是定位學(xué)派和資源—能力學(xué)派，其關(guān)注的焦點(diǎn)都是單個企業(yè)如何在激烈的競爭中獲取競爭優(yōu)勢，強(qiáng)調(diào)企業(yè)獨(dú)立行動的重要性。波特強(qiáng)調(diào)，在選擇了有吸引力的行業(yè)和運(yùn)用五種力量模型對行業(yè)的競爭態(tài)勢進(jìn)行分析之后，決定企業(yè)擬采取的競爭戰(zhàn)略—低成本戰(zhàn)略、或差異化戰(zhàn)略、或聚焦戰(zhàn)略，然后進(jìn)行戰(zhàn)略投資，購買(或放棄)相應(yīng)的資產(chǎn)，整合企業(yè)內(nèi)部活動，參與競爭。資源—能力學(xué)派從企業(yè)擁有的資源—能力是企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源這一立足點(diǎn)出發(fā)，強(qiáng)調(diào)企業(yè)應(yīng)投資于積累關(guān)鍵性資源，培育和發(fā)展核心競爭能力。由上述可知，在SWOT分析法基礎(chǔ)上發(fā)展起來的定位學(xué)派和資源—能力學(xué)派，都是從單一企業(yè)的角度分析競爭優(yōu)勢的來源和應(yīng)當(dāng)采取的戰(zhàn)略措施。20世紀(jì)90年代中期，梯斯等人提出的動態(tài)能力理論，強(qiáng)調(diào)企業(yè)的能力必須隨著激烈變化的環(huán)境不斷創(chuàng)新，以獲得新競爭優(yōu)勢，也基本上是單一企業(yè)的競爭優(yōu)勢分析。因此，分析單一企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是傳統(tǒng)戰(zhàn)略管理研究的基本視角，我們可以稱之為點(diǎn)優(yōu)勢分析，以區(qū)別于近年來興起的群優(yōu)勢分析。

二、群優(yōu)勢：競爭優(yōu)勢研究的新視角

雖然戰(zhàn)略管理研究的出發(fā)點(diǎn)和基本目標(biāo)，是為了幫助一個個的企業(yè)采取恰當(dāng)?shù)膽?zhàn)略措施、贏得競爭優(yōu)勢，但是事實(shí)上，許許多多企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不是靠獨(dú)自的力量就能獲得的，單個企業(yè)的競爭優(yōu)勢，往往來自于或鑲嵌于該企業(yè)所處的企業(yè)群落之中——這些企業(yè)群中的其他企業(yè)既可能是該企業(yè)的合作者，也可能是該企業(yè)的競爭對手。

企業(yè)群現(xiàn)象是指某個行業(yè)中的許多企業(yè)在相同或鄰近的地區(qū)聚集。例如，美國的底特律是汽車設(shè)備和零配件制造的集中地，三大汽車公司通用、福特、克萊斯勒都聚于此?！肮韫取眲t是IT、生物技術(shù)、風(fēng)險資本的集中地。類似的還有紐約的金融業(yè)和廣告?zhèn)髅綐I(yè)、好萊塢的影視娛樂業(yè)、西雅圖的飛機(jī)設(shè)計和制造業(yè)、南加州的葡萄酒業(yè)等等。在歐洲，意大利的家具業(yè)集中在貝爾加莫，鋼鐵業(yè)集中在布魯西亞；德國的汽車業(yè)集中在慕尼黑等南部地區(qū)，化工業(yè)集中在法蘭克福；巴黎是世界時裝之都；瑞士則是鐘表業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)。這種相同或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)在一定區(qū)域內(nèi)聚集的現(xiàn)象被稱為企業(yè)群現(xiàn)象。

在中國，企業(yè)群現(xiàn)象也已經(jīng)出現(xiàn)。比較典型的有：浙江義烏的小商品、海寧周圍的皮件業(yè)、樂清的低壓電器業(yè)、北京中關(guān)村地區(qū)的IT企業(yè)群、上海浦東新區(qū)的金融業(yè)等等。

在這些地區(qū)聚集的企業(yè)，不僅僅表現(xiàn)為量上的集中，更體現(xiàn)出質(zhì)上的變化——這些地區(qū)的企業(yè)從整體上比其他地區(qū)更有競爭力，其中的佼佼者往往也就是這個行業(yè)中的領(lǐng)先者。當(dāng)人們提到底特律時，首先想到那是一座汽車城，通用、福特則是世界汽車產(chǎn)業(yè)的執(zhí)牛耳者；“硅谷”已經(jīng)成了高科技的代名詞，位于“谷中”的惠普公司、甲骨文公司(Oracle)等等都是行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀企業(yè)，摩根斯坦利、所羅門兄弟公司等一批世界著名的金融企業(yè)則群集于紐約曼哈頓。浙江樂清的低壓電器已經(jīng)占領(lǐng)了國內(nèi)絕大部分市場，隔街相望的正泰集團(tuán)和德力西集團(tuán)是其中的杰出代表。因此，與企業(yè)群伴生的，往往是企業(yè)群整體、進(jìn)而是整個地區(qū)的競爭優(yōu)勢，企業(yè)群中的一些企業(yè)又往往在所處行業(yè)中擁有相當(dāng)領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢。

19世紀(jì)末，西方學(xué)者就注意到并研究了企業(yè)群現(xiàn)象，當(dāng)時的學(xué)者稱企業(yè)群現(xiàn)象為產(chǎn)業(yè)集聚或產(chǎn)業(yè)的地區(qū)化現(xiàn)象。馬歇爾(Marshall，A．) 是最早對該現(xiàn)象進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的學(xué)者，他的觀點(diǎn)直到今天仍被認(rèn)為是真知灼見。馬歇爾是從外部經(jīng)濟(jì)的角度分析企業(yè)群現(xiàn)象的。他認(rèn)為，有三種原因推動了產(chǎn)業(yè)在特定區(qū)域內(nèi)的聚集：第一，相同行業(yè)企業(yè)在某一地區(qū)內(nèi)的聚集，能夠形成一個擁有特殊技能的勞工市場，該勞工市場能夠使企業(yè)和勞工都從中獲益。第二，企業(yè)群集會帶動生產(chǎn)中間投入品企業(yè)和輔企業(yè)(運(yùn)輸、工具等)的發(fā)展，這些周圍企業(yè)的發(fā)展，反過來又會促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的地區(qū)化。第三，企業(yè)群有助于技能、信息、技術(shù)訣竅和新思路、新發(fā)明的傳播擴(kuò)散與應(yīng)用，技術(shù)溢出效應(yīng)明顯。在馬歇爾之后，胡佛(Hoover)、里肯伯格(Lichtenberg)、巴頓(Button)等人也對產(chǎn)業(yè)集聚和企業(yè)群現(xiàn)象進(jìn)行了研究。

上述學(xué)者主要是從區(qū)域經(jīng)濟(jì)的角度研究企業(yè)群現(xiàn)象的，全面分析企業(yè)群對企業(yè)競爭優(yōu)勢影響的是邁克爾·波特。波特教授1990年出版了《國家競爭優(yōu)勢》一書，1998年在《哈佛商業(yè)評論》上又發(fā)表了論文“(企業(yè))群和新競爭經(jīng)濟(jì)學(xué)”，發(fā)展了《競爭戰(zhàn)略》和《競爭優(yōu)勢》兩書中的理論框架，分析了企業(yè)群對競爭優(yōu)勢的重要作用，提出了價值系統(tǒng)模型和新競爭經(jīng)濟(jì)學(xué)。

波特認(rèn)為，單個企業(yè)的價值鏈?zhǔn)氰偳对诟蠓秶膬r值系統(tǒng)之中的。整個價值系統(tǒng)包括提供投入品的供應(yīng)商、分銷渠道(distribution channels)和購買者。如圖1所示。

企業(yè)的競爭優(yōu)勢與企業(yè)協(xié)調(diào)管理整個價值系統(tǒng)的能力成正比例關(guān)系。企業(yè)可以通過最優(yōu)化或協(xié)調(diào)與外部的聯(lián)系而創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。企業(yè)、它的供應(yīng)商、它的分銷渠道都能從這種聯(lián)系中獲益。波特認(rèn)為，企業(yè)群在三個方面影響了競爭：第一，提高了企業(yè)群內(nèi)企業(yè)的生產(chǎn)效率——高質(zhì)高效的勞動力和投入品市場會圍繞企業(yè)群形成，行業(yè)的市場、技術(shù)信息交流很快，配套的輔助行業(yè)會形成：公共設(shè)施的投資會增加，集中的競爭壓力迫使群內(nèi)企業(yè)提高生產(chǎn)效率。第二，加快了創(chuàng)新的步伐，把握創(chuàng)新的方向——某行業(yè)企業(yè)群聚集的地方，往往也是客戶聚集之地，因此，企業(yè)群內(nèi)的企業(yè)更了解客戶的需求與市場的發(fā)展趨勢，價值系統(tǒng)內(nèi)各環(huán)節(jié)之間的頻繁接觸與聯(lián)系推動了創(chuàng)新的發(fā)生與發(fā)展。第三，促進(jìn)了新業(yè)務(wù)的形成，這又?jǐn)U展和強(qiáng)化了企業(yè)群——這是因?yàn)椋谄髽I(yè)群內(nèi)，新的市場機(jī)會或新的業(yè)務(wù)需求容易被發(fā)現(xiàn)，新進(jìn)入者的風(fēng)險較小，資金、專業(yè)人員、技術(shù)、投入品、勞動力等要素市場比較完善，新業(yè)務(wù)一旦形成又能夠使企業(yè)群成員獲益，從而擴(kuò)展和強(qiáng)化了企業(yè)群。

三、群優(yōu)勢的市場價值鏈分析

以上對企業(yè)群優(yōu)勢形成機(jī)制的分析，是立足于企業(yè)群聚集產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)“外溢”效應(yīng)進(jìn)行的，即分析由于企業(yè)的聚集對信息技術(shù)交流和推動創(chuàng)新，以及對中間產(chǎn)品市場、客戶市場以及新行業(yè)形成的影響。但是，我們認(rèn)為，這一分析思路只是研究了企業(yè)群優(yōu)勢形成的一個方面，我們在此運(yùn)用交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)和價值鏈分析法可以進(jìn)一步探尋企業(yè)群優(yōu)勢的內(nèi)在形成機(jī)制。

1．分析工具：交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)和價值鏈分析法

(1)交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)的企業(yè)觀。交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，在一定的技術(shù)范圍之內(nèi)，企業(yè)與市場是相互替代的兩種資源配置方式。由于企業(yè)與市場都是有運(yùn)行成本的，市場的交易成本源于機(jī)會主義行為和信息搜尋費(fèi)用。威廉姆森指出，當(dāng)市場交易的資產(chǎn)專用性較高，不確定性較大，交易頻率也很高時，市場交易就會被內(nèi)部化為企業(yè)行為。但是由于企業(yè)本身的管理、經(jīng)營也是需要成本的，這類成本被稱為組織成本或協(xié)調(diào)成本，它們是由企業(yè)內(nèi)部的問題、官僚作風(fēng)等原因而引起的。因此，企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張會受到一定的限制。企業(yè)與市場之間的界限如圖2所示。一般而言，市場成本相對于單個企業(yè)來說是外生的，因而是一條水平線，企業(yè)的組織成本會隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大而上升，兩者的交點(diǎn)決定了企業(yè)規(guī)模OA。

轉(zhuǎn)貼于

(2)價值鏈分析方法。價值鏈概念和方法是邁克爾·波特在《競爭優(yōu)勢》一書中提出來用以分析企業(yè)競爭優(yōu)勢的工具。價值鏈把一家企業(yè)的所有職能分成基本活動和輔助活動兩類。如圖3所示。

基本活動包括了商品或服務(wù)的直接生產(chǎn)銷售、服務(wù)過程，輔助活動則是為了使基本活動能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必須從事的管理活動。事實(shí)上，價值鏈上職能活動的分解可以更細(xì)致得多，其中的每一項活動都有自己的成本決定因素。根據(jù)研究需要的不同，我們可以將價值鏈活動分解到不同的層次，從而突出不同活動在成本規(guī)模、經(jīng)驗(yàn)和范圍驅(qū)動因素等方面的差異，為分析競爭優(yōu)勢提供更堅實(shí)的基礎(chǔ)。例如經(jīng)營銷售活動可以進(jìn)一步分解為營銷管理、廣告、推銷隊伍管理、推銷隊伍業(yè)務(wù)、技術(shù)文獻(xiàn)、促銷等活動。

在《國家競爭優(yōu)勢》一書中，波特又提出了價值系統(tǒng)的概念，即認(rèn)為單個企業(yè)的價值鏈?zhǔn)氰偳对诟蠓秶膬r值系統(tǒng)之中的，整個價值系統(tǒng)包括提供投入品的供應(yīng)商、分銷渠道和購買者。企業(yè)的競爭優(yōu)勢與企業(yè)協(xié)調(diào)管理整個價值系統(tǒng)的能力成正比例關(guān)系。

2．群優(yōu)勢的市場價值鏈分析

交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)對企業(yè)規(guī)模的分析側(cè)重從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度研究這一問題，價值鏈的分析則偏重于企業(yè)內(nèi)部管理活動，我們認(rèn)為將兩者有效地結(jié)合起來，能夠更好地解釋企業(yè)群優(yōu)勢的形成機(jī)制。我們稱之為市場價值鏈分析。

根據(jù)價值鏈分析法我們知道，由于價值鏈上的各項活動的成本與效率的決定因素是不同的，因此，擁有不同資源的企業(yè)在不同的職能活動上會具有不同的優(yōu)劣勢。一些企業(yè)在某些環(huán)節(jié)上較之其他企業(yè)有優(yōu)勢，而在另外一些環(huán)節(jié)上又可能處于劣勢。如果各個企業(yè)都在自己最擅長的價值鏈環(huán)節(jié)上經(jīng)營，然后通過市場完成各環(huán)節(jié)的聯(lián)結(jié)，以完成整個產(chǎn)品的價值鏈的流程，那么整個生產(chǎn)作業(yè)就會是最有效率的。但是由于市場交易成本的存在，使得通過市場交易完成的產(chǎn)品生產(chǎn)反而效率更低。于是，許多企業(yè)往往將一些自己做得并不好的環(huán)節(jié)也納入了自己企業(yè)內(nèi)部的價值鏈之中，這樣其產(chǎn)品的生產(chǎn)效率當(dāng)然提高了，但與在市場成本較低的環(huán)境下運(yùn)用市場組織生產(chǎn)相比效率反而低了。所以，從最終競爭力，或者行業(yè)價值鏈來說，企業(yè)群中企業(yè)的生產(chǎn)效率要大于處于企業(yè)群落之外、獨(dú)立經(jīng)營的同類企業(yè)。如果大家都在同樣的產(chǎn)品市場內(nèi)展開競爭，前者無疑能夠占據(jù)更高，甚至絕大部分的市場份額。

但是，要高效地運(yùn)用市場機(jī)制，必須降低市場交易成本。如果由于某些原因(下文分析)，市場交易成本降低了，從而使得利用市場交易的效率要大于企業(yè)組織效率。因此，在其他條件不變的情況下，企業(yè)的規(guī)模相應(yīng)地從OA減至OB。從價值鏈的角度來看，就會有更多的職能活動通過市場購買來進(jìn)行，而企業(yè)將專注于自己最擅長的職能環(huán)節(jié)之中。如圖4所示。

那么，為什么在特定的企業(yè)群內(nèi)市場交易成本會降低呢?產(chǎn)生交易成本的原因很多，其中最主要的是信息搜尋成本和交易中機(jī)會主義行為的存在。信息的搜尋成本指的是尋找到供需雙方能夠匹配的交易信息，包括要素市場和產(chǎn)品市場的供求信息。交易中機(jī)會主義行為是指由于參與市場交易的主體都是追求利益極大化的，因此，他們就有為了實(shí)現(xiàn)自身利益的極大化而通過各種手段損害交易對象利益為自己謀利時動機(jī)。威廉姆森指出，當(dāng)交易中一方的資產(chǎn)使用性較高、未來的不確定性較大、交易次數(shù)很頻繁時，機(jī)會主義行為發(fā)生的可能性就較大，從而市場交易成本也就會高。

但是，在一個特定的企業(yè)群中，無論是信息成本，還是機(jī)會主義行為發(fā)生的可能性都會降低，因而市場交易成本也會下降。這是因?yàn)?，企業(yè)群一般聚集于范圍較小的地域空間內(nèi)，各個企業(yè)人員之間的關(guān)系往往會超出僅有的雇傭關(guān)系并相互經(jīng)常交流，很大一部分都是親戚、朋友、同學(xué)、同鄉(xiāng)，相互之間的信息交流、人員交往都十分頻繁，所以，信息傳播、擴(kuò)散十分便捷，相應(yīng)的信息成本也就較低。與此同時，由于特有的地緣、親緣等人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的存在，使得人們之間的信任程度很高，任何采取機(jī)會主義行為的損失都會很大，這使得參與市場交易的機(jī)會主義動因就大大降低了，機(jī)會主義行為也會大大減少，于是市場交易的成本也降低了。這樣，市場就會在很大程度上替代企業(yè)成為組織生產(chǎn)、連接價值鏈各職能活動的有效方式。

事實(shí)上，由于企業(yè)專注于自己擅長的職能環(huán)節(jié)，內(nèi)部的管理成本反而會降低，并且在規(guī)模經(jīng)濟(jì)和經(jīng)驗(yàn)效應(yīng)的推動下，企業(yè)的競爭力會上升，結(jié)果是企業(yè)的規(guī)模在其更加專業(yè)化了的生產(chǎn)范圍內(nèi)又?jǐn)U大了。如圖5所示。

當(dāng)企業(yè)的組織成本隨著生產(chǎn)活動的專業(yè)化而降低時，企業(yè)的規(guī)模再次擴(kuò)張到了A點(diǎn)，與原來的企業(yè)規(guī)模一致了，但是其生產(chǎn)效率卻更高了，從而也更有競爭優(yōu)勢了。

這種通過市場組織的價值鏈生產(chǎn)可以用圖6表示。

四、如何利用企業(yè)群優(yōu)勢

對企業(yè)群現(xiàn)象觀察和研究的結(jié)果告訴我們，當(dāng)有些企業(yè)在市場競爭中呈現(xiàn)出極強(qiáng)的競爭優(yōu)勢時，它們往往并不是單兵作戰(zhàn)，其背后常常是一個龐大的企業(yè)群在支撐著它們。因此，積極地利用企業(yè)群力量，是提高企業(yè)競爭力的重要途徑。

篇4

關(guān)鍵詞：中國游艇市場；現(xiàn)狀；發(fā)展方向

前言：隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，游艇這一行業(yè)，逐漸發(fā)展壯大，成為促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志。相對于西方發(fā)達(dá)國家而言，我國的游艇產(chǎn)業(yè)處于初級發(fā)展階段，人居占有量呈現(xiàn)出逐漸增加的發(fā)展趨勢。目前，隨著人們生活觀念的逐漸轉(zhuǎn)變，相信游艇行業(yè)會呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展趨勢。

一、中國游艇市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）以公用型游艇為主

近年來，旅游行業(yè)發(fā)展迅速，水上旅游更是成為旅游行業(yè)中的熱點(diǎn)項目，如，杭州西湖、桂林漓江等，全都是依托游艇來促進(jìn)旅游行業(yè)發(fā)展，游艇的類型主要包括各種小型動力、電瓶游船、畫舫型游船及有機(jī)動游船等，游艇的數(shù)量隨著旅游行業(yè)的發(fā)展而增加。目前，我國的家庭游艇應(yīng)用較少，最早的家庭游艇是在八十年代開發(fā)的，自身的制造工藝較差，造價較低，未能打開出口銷路。我國目前的游艇以公用型為主，家庭游艇想要發(fā)展起來，尚需時日。

（二）以一般檔次游艇為主

目前，我國的游艇以一般檔次游艇為主，裝潢水準(zhǔn)高、鏡面光潔度高的游艇數(shù)量較少。我國的廣東地區(qū)是游艇的重要產(chǎn)地，由于廣東地區(qū)為沿海地區(qū)，由于港澳臺相鄰，有良好的地理條件，為其與外商之間的溝通和交流提供了較大的便利。游艇廠家的領(lǐng)導(dǎo)者具有開拓性的眼光，重視產(chǎn)品的質(zhì)量及技術(shù)。但是在游艇展銷會上可以看出，我國的游艇與發(fā)達(dá)國家相比，其技術(shù)和質(zhì)量仍存在很大差距，我國以發(fā)展一般檔次的游艇為主[1]。

（三）游艇造型缺少新意

通過對我國目前游艇的整體造型進(jìn)行分析可知，我國游艇整體造型缺乏新意及時代感，與發(fā)達(dá)國家相比，造型的精準(zhǔn)度還存在較大的差異。另外，我國游艇的造型創(chuàng)新度不強(qiáng)，還應(yīng)用傳統(tǒng)的造型方法，造型技術(shù)較為落后，沒有跟上時代的發(fā)展要求，推陳出新能力不強(qiáng)，無法追趕上世界的發(fā)展水平。

（四）游艇制造工藝不先進(jìn)

目前，大多數(shù)游艇生產(chǎn)企業(yè)為了能夠節(jié)省制造原材料，降低生產(chǎn)成本，在生產(chǎn)原材料的使用上主要是運(yùn)用傳統(tǒng)的材料，對乙烯基酯樹脂、碳纖維及芳綸纖維等高檔次的原材料應(yīng)用較少，并且制造工藝較為落后和守舊，工藝方法和工藝質(zhì)量不高。

二、中國游艇市場發(fā)展方向

（一）加大自身品牌建設(shè)

目前，我國在游艇制造方面表現(xiàn)出制造技術(shù)落后，制造人才缺乏等現(xiàn)狀，為了促進(jìn)游艇行業(yè)的發(fā)展，需要加大對游艇制造產(chǎn)業(yè)人才的培養(yǎng)力度，以便能夠制造出更多個性化、人性化及藝術(shù)化的游艇制造品牌。近年來，我國的游艇行業(yè)制造及銷售狀況都較好，游艇制造設(shè)備技術(shù)水平得到了較大程度的提升，逐漸接近于發(fā)達(dá)國家水平，真正拉開了游艇市場的發(fā)展序幕，在未來的發(fā)展過程中，游艇行業(yè)將會向著這一發(fā)展方向邁進(jìn)，制造出更多符合本土化發(fā)展的產(chǎn)品，有助于激發(fā)普通大眾對游艇制造投資的興趣。

（二）建立游艇科研機(jī)構(gòu)

目前，我國大陸沒有專門從事游艇制造的科研機(jī)構(gòu)，給游艇制造行業(yè)的發(fā)展造成較大的阻礙，需要加大游艇設(shè)計及研究力度，了解F階段游艇制造及發(fā)展方向，提升游艇建設(shè)水平。通過建立游艇科研機(jī)構(gòu)，有助于游艇設(shè)計人員更專注的投入到游艇設(shè)計工作中來，掌握游艇技術(shù)發(fā)展動向，對提升我國游艇的制造設(shè)計水平具有重要作用。因此，針對游艇生產(chǎn)需要，需要加大對原材料、游艇配用設(shè)備及生產(chǎn)工藝的研究力度，制造出成本低和效率高的游艇新設(shè)備，為促進(jìn)游艇行業(yè)發(fā)展提供服務(wù)[2]。

（三）制定游艇產(chǎn)業(yè)法規(guī)政策

游艇產(chǎn)業(yè)作為我國的新興行業(yè)，各項政策和發(fā)展制度都存在嚴(yán)重的不健全現(xiàn)象，管理制度較為松散，給行業(yè)發(fā)展造成較大的阻礙。為了促進(jìn)游艇產(chǎn)業(yè)的更好更快發(fā)展，相關(guān)部門制定了游艇產(chǎn)業(yè)相關(guān)法規(guī)政策，加強(qiáng)了游艇巷道管理力度，為游艇行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了良好的發(fā)展契機(jī)，突破了傳統(tǒng)游艇行業(yè)發(fā)展的障礙，做好了游艇布局及規(guī)劃工作，實(shí)現(xiàn)了對游艇行業(yè)發(fā)展的又一突破。另外，還需要充分考慮到地區(qū)之間存在的差異，加大對游艇產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)的力度，促使游艇產(chǎn)業(yè)與其他企業(yè)之間建立緊密的聯(lián)系，開展各項商業(yè)合作，將消費(fèi)者與游艇產(chǎn)業(yè)緊密的聯(lián)系起來。

（四）構(gòu)建完善的游艇配套設(shè)施

環(huán)保、節(jié)能是當(dāng)前社會發(fā)展中需要首先考慮的問題，社會資源和能耗的消費(fèi)，都引發(fā)了嚴(yán)重的社會污染。游艇產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要建立在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立上，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)構(gòu)建完善的游艇產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈，確保各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善性，強(qiáng)化自身的服務(wù)性能，展現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化規(guī)模優(yōu)勢。游艇行業(yè)是建立在完善的配套設(shè)施及完善的服務(wù)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，要想促進(jìn)游艇產(chǎn)業(yè)發(fā)展，需要加大建立景觀水系、港口碼頭及游艇俱樂部等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部有計劃的構(gòu)建具有國際化水平的配套設(shè)施，強(qiáng)化游艇資源利用效率，滿足游艇旅游消費(fèi)需求[3]。

結(jié)論：我國的游艇行業(yè)目前正處于初級發(fā)展階段，還需要給予游艇產(chǎn)業(yè)更多的鼓勵，定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，加大產(chǎn)業(yè)政策扶持，以便在長期的發(fā)展過程中取得長足的進(jìn)步，以提高自身的產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢。目前，游艇產(chǎn)業(yè)在中國具有良好的發(fā)展方向，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對中國游艇行業(yè)的發(fā)展既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，游艇行業(yè)要認(rèn)清目前的發(fā)展方向，加大對國內(nèi)市場的開拓力度，以便能夠在國際市場上占有一席之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔美麗. 分析中國游艇發(fā)展[J]. 旅游縱覽（下半月），2015，（01）：11+13.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)價格 宏觀調(diào)控

一、引 言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個重要的有機(jī)組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個，有力地促進(jìn)整個國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價值生產(chǎn)和價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個獨(dú)立且非常重要的部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動特點(diǎn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟(jì)杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。

房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面。

房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對舊房屋進(jìn)行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。

房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或者價值進(jìn)行估算和判定的活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營活動。

物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。

（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；⑤可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；⑩可以擴(kuò)大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有利途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達(dá)到20平方米，農(nóng)村達(dá)到25平方米，住宅成套率達(dá)到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達(dá)4%，城鄉(xiāng)合計達(dá)7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率均在1.5個百分點(diǎn)左右。

（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大

第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達(dá)到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2 )。

（二）地區(qū)發(fā)展不平衡

第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項指標(biāo)(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中、西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。

第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91 >西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最??；從其增長速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。

（三）房價居高不下

近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達(dá)到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠(yuǎn)大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達(dá)到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。

四、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點(diǎn)主要有以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個重要標(biāo)志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場競爭中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國內(nèi)房地產(chǎn)公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場化程度的提高。②房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個最基本的事實(shí)：即我國的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，大部分人買房為了自??；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。 ③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達(dá)到93. 696，說明我國的消費(fèi)者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見成效，這對于正在飛速發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)和我國的房地產(chǎn)市場起到了支持。④我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我國房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也剛有雛形，但我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動了房地產(chǎn)市場的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機(jī)取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機(jī)“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責(zé)任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場變化的要求。

第二，房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密。我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時代與產(chǎn)品時代后，正在進(jìn)入資本經(jīng)營時代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機(jī)構(gòu)又難以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實(shí)施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補(bǔ)血作用。當(dāng)前這種資本市場與房地產(chǎn)市場的緊密接觸，將會把房地產(chǎn)市場帶入資本經(jīng)營的時代。

第三，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散。從前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入高速發(fā)展時期，其特點(diǎn)是增長迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費(fèi)、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實(shí)，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發(fā)展新階段的到來，汽車消費(fèi)增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點(diǎn)；④隨著城市化進(jìn)程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴(kuò)大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵促進(jìn)住房消費(fèi)出發(fā)，二、三級市場的政策、土地政策適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)整。為房地產(chǎn)的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運(yùn)以及上海申博成功，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會起很大的促進(jìn)作用，提供了發(fā)展空間。

第四，國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運(yùn)作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進(jìn)我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實(shí)施，將重點(diǎn)解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實(shí)施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國家調(diào)整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺，對房地產(chǎn)市場秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控都起到重要作用。

未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產(chǎn)市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會得到更進(jìn)一步的發(fā)展，其趨勢主要有以下幾個方面。

（一）房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢

①隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。

②以城鎮(zhèn)人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進(jìn)程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。

③一些機(jī)構(gòu)對多個城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。

④加入WTO后，我國的房地產(chǎn)市場逐漸由集團(tuán)或機(jī)構(gòu)消費(fèi)為主，改變?yōu)閭€體消費(fèi)者為主。個人買房的比例還會提高，住房質(zhì)量會有進(jìn)一步改善，銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范，住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴(kuò)大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強(qiáng)。

轉(zhuǎn)貼于 （二）市場供給趨勢 在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進(jìn)入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。

配合住房制度改革，中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。

（三）多元化的金融渠道

在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業(yè)銀行尤其是四大國有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實(shí)現(xiàn)及資本市場的逐漸放開將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來，國內(nèi)外各類社?；?、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場上主要的機(jī)構(gòu)投資者。

（四）房地產(chǎn)服務(wù)加強(qiáng)

作為開發(fā)商來說，一是保證新項目的開發(fā)，二是加強(qiáng)售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計、市場定位到工程的建設(shè)過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進(jìn)行市場化運(yùn)作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務(wù)做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費(fèi)大量廣告宣傳費(fèi)用的效果要好得多。因?yàn)閷淼氖袌龈偁幍氖欠?wù)，如何選擇更好的地段，進(jìn)行更加人性化的設(shè)計，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實(shí)現(xiàn)的。

（五）合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護(hù)，爭取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。 其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

五、推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

（一）土地市場規(guī)范化

土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細(xì)說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計劃從而實(shí)現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負(fù)面的案例，開發(fā)商不知道未來時間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進(jìn)行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定地通過土地獲利。

第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實(shí)現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟(jì)的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實(shí)現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。

第三，政府應(yīng)具備靈活、及時的土地調(diào)控、應(yīng)對能力，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時調(diào)整應(yīng)對。形成一系列的應(yīng)對機(jī)制，強(qiáng)化政府對地產(chǎn)市場的有序控制。

第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

（二）完善房地產(chǎn)融資渠道

我國政府過去對土地政策進(jìn)行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守。在中國城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會資金進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。

第一，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因?yàn)橘Y金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機(jī)會，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開發(fā)。

第二，推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運(yùn)營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實(shí)證明目前的國有銀行也不全認(rèn)同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場份額。

第三，適當(dāng)引入外資，達(dá)到鯰魚效應(yīng)。這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費(fèi)。

第四，避免地方保護(hù)主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。

（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務(wù)

有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認(rèn)為目前的樓價過高，而房地產(chǎn)商方面因?yàn)殚_發(fā)的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說。現(xiàn)在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級差異。這個問題，應(yīng)該不全賴開發(fā)商，最應(yīng)該負(fù)責(zé)的是政府。

第一，政府在做土地規(guī)劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級概念，出讓土地時要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。

第二，嚴(yán)把各級產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認(rèn)為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣 20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點(diǎn)的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房辦法本質(zhì)上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因?yàn)槭袌霎a(chǎn)品多元化的前提是市場化，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房不是一個市場化運(yùn)作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實(shí)證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟(jì)適用房推行中得到實(shí)惠。

（四）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系

目前，中國的房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實(shí)現(xiàn)滿足各個層面消費(fèi)需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價值體系的功能并未實(shí)現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。

（五）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控

第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對長期空置的房地產(chǎn)要進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價，強(qiáng)制拍賣。在項目審批上限制對房地產(chǎn)的開發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購用作廉租屋。

第二，降低房地產(chǎn)稅費(fèi)。政府要采取有效措施，切實(shí)減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的各項受費(fèi)，取消不合理不合法的收費(fèi)項目，合并重復(fù)多收的收費(fèi)項目，降低偏高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，限制水、電行業(yè)的過分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進(jìn)房價的下調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

第三，完善房地產(chǎn)市場法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費(fèi)、價格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個公平競爭的機(jī)制，給投資者一個良好的市場環(huán)境，對土地的供應(yīng)、閑置上地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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篇6

市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。

從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一致。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，評估對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的己知成交價格來求取。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)交易中存在著交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度等情況的不同，現(xiàn)實(shí)生活中的某一宗具體的房地產(chǎn)交易的成交價格很有可能是處于偏離平均市場價格。但是，若存在較多數(shù)量的交易范例，則他們的交易價格可以作為平均市場價格的參考指數(shù)，這一點(diǎn)是基于“大數(shù)法則”，該法則也稱大數(shù)定律，是隨機(jī)現(xiàn)象中的基本規(guī)律。

二、市場法的適用范圍及應(yīng)用條件

1.適用范圍

(1)適用于有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實(shí)例，使市場法具有使用基礎(chǔ)。此外，采用市場法進(jìn)行評估的房地產(chǎn)必須是較為常見的類型，對一些較為特殊的房地產(chǎn)，如占據(jù)特殊位置或具有特殊地位的房地產(chǎn)(如城市標(biāo)志性建筑)，或建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、建筑形式與眾不同的房地產(chǎn)(如古建筑)等，由于不易找到具有可比性的比較實(shí)例房地產(chǎn)，則難以采用市場法。

(2)適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)。在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠充分的地區(qū)，較難采用這一方法。

2.應(yīng)用條件

(1)具備充足的市場交易資料

市場法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實(shí)例。具體來說，充足的市場交易資料是指：數(shù)據(jù)充足、資料可靠和質(zhì)量保證。

(2)具備豐富的評估經(jīng)驗(yàn)

市場法的正確運(yùn)用對評估主體也有嚴(yán)格的要求。在運(yùn)用這一方法時，需要選定比較實(shí)例與待估房地產(chǎn)進(jìn)行分析比較，并對交易情況、交易期日、區(qū)域因素及個別因素做出修正，這些都需要多方面的知識和豐富的經(jīng)驗(yàn)。

三、市場法評估的程序

1.搜集交易實(shí)例

運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價格，是建立在充足的案例資料基礎(chǔ)上的。如果案例資料太少，就有可能受到個別非正常交易案例的影響，使評估出的價格失真，不夠客觀。因此，應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實(shí)例。

2.確定可比交易案例

選取可比實(shí)例就是從己搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與評估對象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與評估時點(diǎn)相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實(shí)例。其數(shù)量一般為3個以上。

可比實(shí)例房地產(chǎn)選擇的合適與否，將直接影響市場法評估的最終結(jié)果，因此這一篩選過程應(yīng)特別慎重。選取的交易實(shí)例具體應(yīng)符合下列標(biāo)準(zhǔn)：(1)與待估房地產(chǎn)的用途相同；(2)與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同；(3)與待估房地產(chǎn)交易類型相同；(4)交易實(shí)例必須為正常交易，或可修正為正常交易；(5)交易時間與待估房地產(chǎn)的評估時點(diǎn)應(yīng)盡量接近；(6)處于待估房地產(chǎn)的同一供需圈。

3.建立價格可比基礎(chǔ)

在選好了可比的參考實(shí)例后，首先，需要對所選擇的可比參考實(shí)例的實(shí)際交易價格作換算整理，從而使這些參考實(shí)例具有一致的可比性和價格單位，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。這主要包括：(1)統(tǒng)一付款方式；(2)統(tǒng)一采用的單價；(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位；(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵。

4.修正各項因素

建立價格可比基礎(chǔ)，主要是為進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素及使用年期等的修正服務(wù)的。這主要包括：(1)交易情況修正；(2)交易日期修正；(3)區(qū)域因素修正；(4)個別因素修正；(5)容積率修正；(6)土地使用年期修正。

5.確定房地產(chǎn)價格

當(dāng)交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結(jié)果，求出某一可比實(shí)例的修正價格(比準(zhǔn)價格)。通常的公式為：

可比實(shí)例修正價格=可比實(shí)例成交價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

通過計算后，根據(jù)每個交易實(shí)例都可計算出一個修正價格，而且不會完全一致，這就需要綜合計算求出待估房地產(chǎn)的評估值。綜合的方法可采用統(tǒng)計學(xué)方法，如：簡單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法、混合法。具體采用哪種方法將視具體情況而定。例如：當(dāng)幾個可比實(shí)例的重要性或者與待估對象的相似性基本相同時，可用簡單算術(shù)平均數(shù)法求取最終價格。當(dāng)各個可比實(shí)例的重要性不同時，可按照權(quán)重采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法求取最終價格。

四、市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中的重要地位

市場法是在評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法，這一點(diǎn)已得到國際評估界的公認(rèn)。市場法在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)評估中處于主導(dǎo)地位。市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中所占據(jù)的重要地位，我們可以從以下兩點(diǎn)加以分析：

1.公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)與各種評估方法

“公開市場價值”的定義是：在公開市場上最可能形成或成立的價格。那么，應(yīng)該怎樣確定待估房地產(chǎn)在公開市場上最可能形成或成立的價格呢?當(dāng)然，最好就是參照與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實(shí)際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場法對評估對象的公開市場價值進(jìn)行評估是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的一種評估方法。

從市場法的定義可知，市場法的出發(fā)點(diǎn)，是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實(shí)際成交的價格，而最終目的是確定出待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值，也即公開市場價值。同時，市場法又強(qiáng)調(diào)了類似房地產(chǎn)的成交價格為正常價格或可修正為正常價格。所有這些都告訴我們，應(yīng)用市場法評估的終極目的，就是確定評估對象的公開市場價值，可見，市場法是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)在評估方法中的直接體現(xiàn)。筆者認(rèn)為這也正是《規(guī)范》中規(guī)定：“有條件選用市場法進(jìn)行評估的，應(yīng)以市場法為主要的評估法”的原因所在。經(jīng)過分析研究發(fā)現(xiàn)，不僅市場法體現(xiàn)了公開市場價值，其它評估方法也同樣是如此。這從其它評估方法的定義和評估要求上都可以看出：收益法是為取得待估房地產(chǎn)的價格，以還原利率將房地產(chǎn)在未來所能產(chǎn)生的正常純收益貼現(xiàn)到評估時點(diǎn)，并以其貼現(xiàn)之和作為待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法；成本法是求取待估房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，而估算待估對象的客觀合理價格或價值的方法；假設(shè)開發(fā)法是將待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除預(yù)期各種開發(fā)及銷售的費(fèi)用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法都要求評估的最終結(jié)論是“待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值”，這和市場法是一致的，也是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)。同時，收益法中求取待估房地產(chǎn)在未來所能產(chǎn)生的正常收益，所依據(jù)的數(shù)據(jù)是采用“正?？陀^的數(shù)據(jù)”(見《規(guī)范》第5.3.2、5.2.3條)；成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑物的正常價格”(見《規(guī)范》第2.0.14、2.0.21、2.0.22條)；假設(shè)開發(fā)法采用的待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值“宜采用市場比較法求取”(見《規(guī)范》第5.5.4條)，并且扣除的是“預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等”(見《規(guī)范》第2.0.15條)，這些都說明，這些評估方法同樣是以現(xiàn)實(shí)存在的與評估對象有關(guān)的各種公開市場價值為出發(fā)點(diǎn)的?？梢?，從這些評估方法的運(yùn)用到評估結(jié)論的確定，都要受到公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的影響，處處體現(xiàn)著公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。而由于市場法是最直接體現(xiàn)公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的一種評估方法，所以可以認(rèn)為，其他評評估方法都是市場法的變形和補(bǔ)充，因?yàn)樗鼈兊膶?shí)質(zhì)都是要確定評估對象的公開市場價值。

經(jīng)過進(jìn)一步分析，假設(shè)開發(fā)法是通過將一宗未完成的房地產(chǎn)產(chǎn)品在假設(shè)完成后的市場價值中減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費(fèi)、利潤等，以求得該未完成的房地產(chǎn)的價值，如果評估對象的狀態(tài)逐漸接近最終產(chǎn)品，這時的假設(shè)開發(fā)法也就逐步接近市場法了。

2.各種評估方法與“替代”原理的關(guān)系

前文已經(jīng)闡明，市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理；收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格的預(yù)期原理；成本法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格的生產(chǎn)費(fèi)用價值論；而假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。經(jīng)過進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)：

(1)收益法中對待估房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的正常純收益的預(yù)期，對還原利率等參數(shù)的確定都具有相當(dāng)?shù)闹饔^性，都需要評估人員的估計，因此這就涉及評估依據(jù)的問題。對這類問題，解決的方法之一便是掌握市場數(shù)據(jù)，尋找類似房地產(chǎn)，通過選擇類似房地產(chǎn)進(jìn)一步計量其還原利率及正常純收益，然后將這些類似房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)有比較的運(yùn)用到待估房地產(chǎn)上，求出待估房地產(chǎn)的未來收益和還原利率，最后用待估房地產(chǎn)的未來收益還原來“替代”待估房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的價格，從而確定待估房地產(chǎn)的價格?？梢姂?yīng)用收益法的評估過程中處處體現(xiàn)著“替代”原理；

(2)成本法對待估房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)重置價格(或重建價格)和折舊的求取，前者可采用直接法和間接法，直接法是將構(gòu)成待估房地產(chǎn)的所有組成部分按照該房地產(chǎn)所在地區(qū)在評估時點(diǎn)的各種單價為基礎(chǔ)，累計估算直接成本費(fèi)，加上間接工程費(fèi)及正常的利潤和稅金，以求得待估房地產(chǎn)重置價格的一種辦法，可以看出，作為房地產(chǎn)價格要素的各組成部分價格的形成依據(jù)實(shí)際上也是“替代”原理；而間接法更是與市場法如出一轍，先搜集與待估房地產(chǎn)所在地區(qū)或同一供需范圍內(nèi)的類似地區(qū)中相類似的房地產(chǎn)的直接成本費(fèi)、間接費(fèi)等評估所需的數(shù)據(jù)資料，然后對這些資料進(jìn)行詳細(xì)分析，將不屬于標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用項目加以適當(dāng)修正，求得類似房地產(chǎn)的造價，然后與待估房地產(chǎn)相比較，最后求得待估房地產(chǎn)的重置價格。例如，用間接法求得某一房屋的重建價格，可以用相同材料重新建造相同用途、結(jié)構(gòu)的房屋所需的標(biāo)準(zhǔn)單價，乘以該房屋的面積即可。顯然，間接法的操作過程也處處體現(xiàn)著“替代”原理。后者，即待估房地產(chǎn)折舊的估算(房地產(chǎn)的折舊主要體現(xiàn)在建造在土地之上的建筑物的折舊)可采用市場資料法，其操作步驟是：①搜集在評估時點(diǎn)不久前發(fā)生的，其物理、功能和經(jīng)濟(jì)性的價值貶損程度與待估房地產(chǎn)相似的交易實(shí)例；②估算每個實(shí)例中建筑物的重置價格；③估算每個實(shí)例中土地的價值(盡可能用空地的市場交易實(shí)例，采用市場法)；④從交易實(shí)例的交易價中減去土地價值，得到建筑物部分的交易價；⑤用每個實(shí)例的建筑物重置價格減去建筑物的交易價，即得各實(shí)例的建筑物折舊額的市場評估值。據(jù)此折舊額可計算各實(shí)例建筑物的折舊率，進(jìn)而確定委估建筑物的折舊率；⑥將其折舊率乘以待估建筑物的重置價格即可求得其折舊總額?？梢姡叟f的估算也是建立在“替代”原理之上的。

(3)假設(shè)開發(fā)法在操作過程中既應(yīng)用了市場法，又應(yīng)用了成本法，比如在預(yù)測待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值是要用到市場法，在估算開發(fā)費(fèi)用時要用到成本法。并且假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)由于收益法相同，可謂是“三法”歸于一身的替代方法。

通過上述分析，這三種評估方法的整體思路雖然各不相同，但劃分成具體的操作步驟，在求取各個組成部分的價格時，其理論依據(jù)又都可以歸結(jié)到“替代”原理上。而最終這三種方法就可以歸結(jié)到理論依據(jù)為替代原理的市場法“一”個方法之中。結(jié)合對公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)與各種評估方法的關(guān)系的分析和研究，我們可以認(rèn)為上述四種主要房地產(chǎn)評估方法的“龍頭”應(yīng)該是市場法，其他各種評估方法的“源頭”也都是市場法，市場法在房地產(chǎn)評估方法體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。

五、結(jié)束語

篇7

視唱教學(xué)教學(xué)模式音樂聆聽“視唱教學(xué)的根本目的不是單純讓學(xué)生學(xué)會視唱的技能,而是要通過學(xué)習(xí)技能的過程和學(xué)會的技能去感知音樂、鑒賞音樂、理解音樂,去審美。讓學(xué)生受到美的陶冶,以健康其身心,完善其人格,提高其素質(zhì)。這個目的和美育乃至素質(zhì)教育的目的是完全一致的。也就是‘中學(xué)音樂教學(xué)大綱’中提出的:‘突出音樂學(xué)科特點(diǎn)’,‘啟迪智慧、陶冶情操、提高審美意識,使學(xué)生身心得到健康的發(fā)展?！?/p>

視唱教學(xué)簡而言之就是培養(yǎng)學(xué)生看譜即能唱,也就是排除聽唱法和教唱法的那種對音調(diào)的直接模擬,獨(dú)立地把樂譜轉(zhuǎn)化成有聲的歌唱的能力?！耙暢芰κ菍W(xué)習(xí)音樂不可或缺的一項基本技能。無論是學(xué)習(xí)聲樂、器樂,還是單純的欣賞音樂,都必須具有一定的視唱基礎(chǔ),否則就不能更深入地理解音樂、感悟音樂。視唱教學(xué)貫穿中小學(xué)音樂教育始終,包括近年來新開設(shè)的高中音樂欣賞課也離不開視唱,對欣賞曲目的主題、主旋律的視唱無疑會加深學(xué)生對作品的理解,完善欣賞的過程。”正因?yàn)橐暢绱酥匾?近年來,教師們對它予以了極大的關(guān)注,也都在想方設(shè)法改進(jìn)教學(xué),提高教學(xué)水平,應(yīng)該說這些努力也取得了一定的成績。但是,不能否認(rèn)的是這些嘗試和努力的成效并不顯著,步伐還很緩慢,視唱教學(xué)的現(xiàn)狀不容樂觀。

那怎樣才能使視唱教學(xué)收到事半功倍的效果呢?前提是要教學(xué)得法,即有賴于正確的科學(xué)的方法,具體來說,應(yīng)抓住以下四個環(huán)節(jié):

一、識譜

要做到視譜即唱,首先必須識譜。識譜能力的提高有助于學(xué)生學(xué)習(xí)音樂,它是學(xué)習(xí)音樂的必備工具。識譜教學(xué)的主要目的是使學(xué)生全面掌握樂理,能識別各種音樂符號、標(biāo)記,并了解它們的確切含義。只有這樣,看到一份樂譜,才能根據(jù)記譜法準(zhǔn)確辨認(rèn)出樂譜中的調(diào)與拍子、音高與時值、節(jié)奏與強(qiáng)弱等,也才能把無聲的譜轉(zhuǎn)化為有聲的唱。當(dāng)然了,識譜也是要講方法技巧的,首先應(yīng)從學(xué)生的生理與心理發(fā)育的特征入手,“學(xué)生的認(rèn)知規(guī)律不是‘先理性后感性’,即‘先教識譜后聽音樂或唱奏音樂’,不是‘先發(fā)展視覺后發(fā)展聽覺’,而是‘聽覺先于視覺’”。如教歌之前先將要學(xué)的歌曲錄音放給學(xué)生聽,進(jìn)行歌曲的“整體輸入”,經(jīng)過幾遍這樣的聽,雖然歌曲還沒學(xué),學(xué)生們卻能輕聲跟唱了,達(dá)到了“似曾相識”而還不十分“熟悉掌握”的狀態(tài)。心理學(xué)家稱之為“引起進(jìn)一步探索的最佳狀態(tài)”。樂譜只是音樂信息輸入的載體,還不是音樂本身,機(jī)械地練習(xí)識譜、唱歌所學(xué)到的是死板的歌曲,很難讓人感受到音樂的美,也不會激發(fā)人們內(nèi)在的情感,應(yīng)讓學(xué)生通過聽、唱、奏、拍、跳等大量的音樂實(shí)踐活動,在感受、理解音樂的過程中自然地去熟悉樂譜。

二、音準(zhǔn)

音準(zhǔn)是一種基本的音樂素質(zhì),我們要想把一首歌曲唱好,把音高唱準(zhǔn)是最根本,也是最基礎(chǔ)的內(nèi)容。沒有這個東西作為保障,其他的什么都會遜色。音樂是一門聽覺藝術(shù),是藝術(shù)就會有天賦和悟性。由于大家對音樂的敏感程度和感受能力不一樣,所以會形成大家對音高感覺和節(jié)奏韻律認(rèn)知把握的差異,這是客觀存在的。因此辨別音高能力和節(jié)奏能力的不足會導(dǎo)致演唱時候無法分辨和感受出音高節(jié)奏。在教學(xué)時我們可以試著一邊開著原唱一邊讓學(xué)生看著譜來邊聽邊模唱。這樣即可以練到音準(zhǔn),也可以練到節(jié)拍,而且聲音的位置跟著原唱也可以找到唱曲的感覺、聲音的位置。鼓勵學(xué)生多聽多唱歌譜,逐漸積累就會形成一種音樂記憶,以后再看到譜子時,看譜速度就會提高,歌曲旋律也就學(xué)的越快,而且不容易走調(diào)。

三、節(jié)奏

節(jié)奏是長短相同或不同的若干音符按一定規(guī)律組織起來的總概念。人們常常把節(jié)奏比作是音樂的脈搏,也就是說,節(jié)奏是音樂的生命。德國音樂家奧爾夫曾提出“節(jié)奏第一”的口號。節(jié)奏在音樂中具有特殊的功能和作用。在教學(xué)中要培養(yǎng)學(xué)生對常用的單純音符、附點(diǎn)音符、切分音符及休止音符的時值有準(zhǔn)確的認(rèn)識,并通過練拍或練唱,讓學(xué)生體會各種時值及長短的搭配,以及由此產(chǎn)生的不同效果,從而增強(qiáng)節(jié)奏感。我們還要讓學(xué)生養(yǎng)成數(shù)拍子,打拍子的習(xí)慣,需要的時候也可以借助一下節(jié)拍器來幫助沒有數(shù)拍子習(xí)慣的學(xué)生。當(dāng)然了,節(jié)拍器的使用只是借助一下外力,從根本上來說,我們自己有拍子準(zhǔn)確的概念和感覺才是關(guān)鍵。有的學(xué)生在練習(xí)時并不去感覺節(jié)拍的分組、節(jié)奏的特性等,而是機(jī)械地數(shù)著拍子,我們要把這種被動變?yōu)橹鲃?從內(nèi)心去感受節(jié)奏。通過不斷的練習(xí),長期的積累,從而更好地表達(dá)音樂。

四、強(qiáng)弱

篇8

【關(guān)鍵詞】亞波長；諧振腔；單負(fù)介質(zhì)；雙負(fù)介質(zhì)

0 引言

諧振腔是微波電路中一個不可或缺的器件?，F(xiàn)代微波集成電路的發(fā)展要求減小器件尺寸，而傳統(tǒng)諧振腔的工作波長與腔體尺寸相當(dāng)。本文從Maxwell方程和邊界條件出發(fā)，理論上分析了實(shí)現(xiàn)亞波長諧振的條件。電磁特異性介質(zhì)材料（Metamaterials簡稱MTMs）[1]是指人工合成的具有自然介質(zhì)材料所不具備的電磁特性的新材料。其中典型的為負(fù)折射率介質(zhì)（NIM）又稱為雙負(fù)介質(zhì)（DNG）、左手征材料（LHM）或者后向波媒質(zhì)（BW）。早在1967年，前蘇聯(lián)理論物理學(xué)家Veselage在他的經(jīng)典論文Substances with Simultaneously Negative Values of ε and μ中提出了雙負(fù)介質(zhì)的概念[2]，但因?yàn)樽匀唤缯也坏竭@樣的材料而被擱置。直到上個世紀(jì)末英國皇家學(xué)院院士Pendry提出了分別實(shí)現(xiàn)負(fù)介電常數(shù)和負(fù)磁導(dǎo)率的人工電磁結(jié)構(gòu)[3-4]，即MTMs的構(gòu)造理論，并于2001年由加州大學(xué)圣迭戈分校物理系的Smith等在微波實(shí)驗(yàn)中首次實(shí)現(xiàn)[5]。從此MTMs獲得了廣泛的認(rèn)可，相關(guān)的研究也蓬勃開展起來。根據(jù)理論分析，如將單負(fù)介質(zhì)（介電常數(shù)和磁導(dǎo)率其中一個為負(fù)）或者雙負(fù)介質(zhì)（介電常數(shù)和磁導(dǎo)率同時為負(fù)）部分填充于諧振腔中，將出現(xiàn)諧振頻率與諧振腔尺寸無關(guān)的諧振模式，即亞波長諧振模式[6-7]。亞波長諧振腔的實(shí)現(xiàn)對縮減微波集成電路尺寸，構(gòu)造新型微波器件有著重要的價值。

1 介質(zhì)填充諧振腔的諧振本征方程

設(shè)一z向柱狀諧振腔，xy平面內(nèi)形狀可以任意而不影響結(jié)論，為討論方便，本文采用矩形。腔內(nèi)沿z向分別填充兩部分介質(zhì)，如圖1。對應(yīng)I、II區(qū)域填充介質(zhì)1和介質(zhì)2，厚度分別為d1、d2，電磁參數(shù)為？著1、？滋1；？著2、？滋2。在假設(shè)腔內(nèi)介質(zhì)無耗、絕緣的情況下，根據(jù)Maxwell方程組可以得到一組時諧Helholtz方程：

用分離變量法，先求出TE模和TM模的縱向分量，橫向分量根據(jù)Maxwell旋度方程可以用縱向分量求出[8]。代入邊界條件后得到TE和TM波對應(yīng)的本征方程：

2 本征方程亞波長諧振模式解的討論

為方便討論式（11）的解，令矩形波導(dǎo)a=b=d1+d2=1（cm），后面章節(jié)討論時也采用這種尺寸的諧振腔，如無另外說明，所有長度單位均為厘米，且只討論主模TM11s模：k112≈19.74×10-4。

圖2所示為對應(yīng)不同？著r1的？姿11S與d1關(guān)系曲線。圖中由下至上？著r1=1，1.2，…，2。

注意：為直觀起見，橫坐標(biāo)使用的是諧振頻率對應(yīng)下的真空波長，單位為厘米。

此時只有一個TE模本征方程有解：

討論主模TE10s模：k102≈9.87×10-4，??？著r1=2，通過數(shù)值模擬得到對應(yīng)不同？滋r1的？姿10S與d1關(guān)系曲線，如圖3。

注意：為直觀起見，橫坐標(biāo)使用的是諧振頻率對應(yīng)下的真空波長，單位為厘米。

c）小結(jié)和推論

由a）和b）中的公式和數(shù)值模擬結(jié)果可知，使用單負(fù)媒質(zhì)填充普通諧振腔可以實(shí)現(xiàn)亞波長諧振。填充的是磁負(fù)還是電負(fù)媒質(zhì)，決定諧振模式是TE模還是TM模。改變填充比例可以得到不同的諧振波長。可以推論，如果在I區(qū)和II區(qū)分別填充電負(fù)和磁負(fù)媒質(zhì)，也可以實(shí)現(xiàn)亞波長諧振，TE模和TM模均有解，且諧振波長主要與介質(zhì)參數(shù)和填充比例相關(guān)。圖4以II區(qū)真空I區(qū)填充電負(fù)介質(zhì)為例給出了TM11S模在x=a/2平面內(nèi)的場型圖。計算時?。恐?=-1.2？著0，？滋1=？滋0，a=1m，d1=0.68m，d2=0.32m。

此時，TE模和TM模本征方程均可能有解。

本征方程變?yōu)椋?/p>

圖5為？姿10S與d1關(guān)系曲線，圖6為？姿11S與d1關(guān)系曲線?？梢?，利用雙負(fù)介質(zhì)和傳統(tǒng)介質(zhì)同樣可以實(shí)現(xiàn)亞波長諧振。

注意：為直觀起見，橫坐標(biāo)使用的是諧振頻率對應(yīng)下的真空波長，單位為厘米。

3 亞波長諧振腔諧振波長的近似公式

假設(shè)諧振腔是立方體，a=b=d。我們以主模TE10s為例。

4 結(jié)束語

本文研究了亞波長諧振器的構(gòu)造方法。研究表明，利用新型人工電磁介質(zhì)進(jìn)行部分填充，可以實(shí)現(xiàn)亞波長諧振腔，諧振波長主要與腔體內(nèi)的填充介質(zhì)和填充比例有關(guān)。本文的研究對于亞波長諧振腔的實(shí)現(xiàn)，縮減微波集成電路尺寸，構(gòu)造新型微波器件十分有意義。

【參考文獻(xiàn)】

[1]Rokhesh S. Kshetrimayum， A brief intro to metamaterials[J]. IEEE Potentials， Dec.2004/Jan.2005：44-46.

[2]V.G.Veselago，The electrodynamics of substances with simultaneously negative values of and ， Soviet Physics Uspekhi[J]. Vol.10， No.4：509-514， January-February 1968.

[3]Pendry J B， Holden A J， Stewart W J， et al. Extremely low frequency plasmons in metallic mesostructures，[J]. Phys. Rev. Lett， 1996，（76），4 773-4776.

[4]Pendry J B， Holden A J， Robbins D J， et al. Magnetism from conductors and enhanced nonlinear phenomena， [J]. IEEE Trans. Micr. Theory and Techniques， 1999，（47）：2075～2084.

[5]Shelby R A， Smith D R， Schultz S. Experimental verification of a negative index of refraction， [J]. Science， 2001，（292）：77-79.

[6]Silvio Hrabar， Juraj Bartolic， Zvonimir Sipus， Waveguide miniaturization using uniaxial negative permeability metamaterial[J]. IEEE TRANSACTIONS ON ANTENNAS AND PROPAGATION， VOL. 53， NO. 1， JANUARY 2005：110-119

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場  房地產(chǎn)價格  宏觀調(diào)控 

   一、引  言

   房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個重要的有機(jī)組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個，有力地促進(jìn)整個國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 

   房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價值生產(chǎn)和價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個獨(dú)立且非常重要的部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動特點(diǎn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟(jì)杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。

   

   二、房地產(chǎn)行業(yè)概述

   （一）房地產(chǎn)業(yè)的概念

   房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。 

   （二）房地產(chǎn)業(yè)的分類

   房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。

   房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面。

   房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對舊房屋進(jìn)行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

   房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。 

   房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

   房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或者價值進(jìn)行估算和判定的活動。 

   房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營活動。

   物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。

   （三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用

   房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生

活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；⑤可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；⑩可以擴(kuò)大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。 

   促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有利途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

篇10

一、基本情況

__食品藥品監(jiān)督管理局于20__年11月成立，目前全系統(tǒng)共有工作人員43名。全市共有涉藥單位1279家，藥品生產(chǎn)企業(yè)1家，醫(yī)療機(jī)構(gòu)961家，藥械經(jīng)營企業(yè)317家；其中__市局管轄的利通區(qū)、紅寺堡開發(fā)區(qū)、太陽山開發(fā)區(qū)，三個區(qū)有涉藥單位504家，醫(yī)療機(jī)構(gòu)363家，藥械經(jīng)營企業(yè)141家。

二、近年來我市農(nóng)村藥品市場監(jiān)管的主要做法和成效

近年來，__食品藥品監(jiān)管局切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村藥品市場監(jiān)管，依托政府農(nóng)村藥品“三統(tǒng)一”政策以及“兩網(wǎng)”建設(shè)、規(guī)范化藥房建設(shè)等措施，大力整頓和規(guī)范農(nóng)村藥品市場秩序，使農(nóng)村藥品市場秩序基本好轉(zhuǎn)，農(nóng)村藥品規(guī)范化供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)已基本形成，農(nóng)民安全用藥權(quán)益得到有效保障，農(nóng)村藥品市場呈現(xiàn)出健康有序的發(fā)展趨勢。

（一）依托政府藥品“三統(tǒng)一”政策，規(guī)范醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥事行為。

20__年，為了切實(shí)解決廣大人民群眾“看病難、看病貴”的問題，全區(qū)各級各類公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥品實(shí)行“統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一價格、統(tǒng)一配送”的“三統(tǒng)一”制度。“三統(tǒng)一”的實(shí)施，降低了藥價，減輕了人民群眾的負(fù)擔(dān)，為人民群眾帶來了實(shí)惠。主要表現(xiàn)為：1、進(jìn)貨渠道進(jìn)一步規(guī)范；2、藥品價格下降，醫(yī)療機(jī)構(gòu)利潤減少，農(nóng)民得到實(shí)惠；3、農(nóng)村醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥品種類下降，藥品使用更加趨于合理。

（二）因地制宜、不斷創(chuàng)新，推動兩網(wǎng)建設(shè)工作深入開展。

1、創(chuàng)新管理模式，探索發(fā)揮監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)作用的新機(jī)制。為了探索發(fā)揮監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)作用的新機(jī)制，本著少而精的原則，在利通區(qū)實(shí)行“三個首次”的管理模式（即首次將食品藥品監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)兩網(wǎng)合一，共同監(jiān)管；首次對監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)成員實(shí)行任務(wù)考核制；首次給予網(wǎng)絡(luò)成員工作補(bǔ)助）。規(guī)定了網(wǎng)絡(luò)成員六項職責(zé)和四項權(quán)力，實(shí)行動態(tài)管理。各網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管成員每屆聘期1年，年終考核在60分以下者，當(dāng)年解聘。通過“三個首次”的管理模式，對網(wǎng)絡(luò)成員定期考核，將激勵機(jī)制引入監(jiān)督網(wǎng)管理中，實(shí)行獎勵與懲戒，增強(qiáng)了網(wǎng)絡(luò)成員的責(zé)任意識和工作積極性。

2、多策引導(dǎo)、以促為主，探索符合本地實(shí)際的供應(yīng)網(wǎng)建設(shè)之路。我市基本是一個以農(nóng)村人口、山區(qū)人口和少數(shù)民族人口為主的地區(qū)。近年來，在農(nóng)村藥品“兩網(wǎng)”建設(shè)過程中，我市著力加強(qiáng)農(nóng)村藥品供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，不斷發(fā)展壯大農(nóng)村藥店的規(guī)模數(shù)量，農(nóng)民普遍感覺現(xiàn)在村上也有了藥店，藥多了，價格也便宜，買藥非常方便。20__年，全市農(nóng)村藥品零售網(wǎng)點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下幾乎是空白。為縮小城鄉(xiāng)居民用藥差距，方便農(nóng)民購藥，在農(nóng)村零售藥店的辦理過程中，只要申請人符合開辦條件，從資料的準(zhǔn)備到人員的培訓(xùn)，以至現(xiàn)場指導(dǎo)籌建，都開辟了快速辦理通道。截至目前，全市農(nóng)村零售藥店已達(dá)162家，降低了藥價，方便了群眾購藥，讓農(nóng)民真正從“兩網(wǎng)”建設(shè)中得到了實(shí)惠。

（三）以規(guī)范化藥房建設(shè)為著力點(diǎn)，提高醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥房管理水平。

針對農(nóng)村醫(yī)療機(jī)構(gòu)無專業(yè)藥品管理人員、制度不健全、藥品質(zhì)量安全存在隱患的實(shí)際，我局聯(lián)合衛(wèi)生局共同制訂了《開展創(chuàng)建規(guī)范化藥房活動實(shí)施方案》，指導(dǎo)全市農(nóng)村醫(yī)療機(jī)構(gòu)開展規(guī)范化藥房創(chuàng)建活動。在活動中，一方面，舉辦藥品法律法規(guī)培訓(xùn)班，對相關(guān)藥品質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)農(nóng)村藥品從業(yè)人員的藥品管理意識，提高他們的藥品管理水平，為加快規(guī)范化藥房創(chuàng)建進(jìn)度、提高規(guī)范化藥房創(chuàng)建質(zhì)量奠定基礎(chǔ)；另一方面，根據(jù)實(shí)際制訂科學(xué)合理的規(guī)范化藥房創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)，從各類崗位的職責(zé)制度、從業(yè)人員管理、基本設(shè)施設(shè)備的配置到藥品的采購、驗(yàn)收、貯存、保管及出庫使用等各個環(huán)節(jié)，都做了明確的規(guī)定。并以此為依據(jù)，制定具體的考核驗(yàn)收細(xì)則，使農(nóng)村醫(yī)療機(jī)構(gòu)的藥品管理有了規(guī)范要求。截至目前，全市70％的農(nóng)村醫(yī)療機(jī)構(gòu)已通過規(guī)范化藥房驗(yàn)收。目前，通過規(guī)范化藥房創(chuàng)建，藥房人員素質(zhì)得到提高，藥房管理水平提高。農(nóng)村醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥品倉庫干凈整潔，藥品陳列擺放整齊，臺賬資料記錄仔細(xì)，以前 “臟、亂、差”的狀況得以根本改變，

三、目前農(nóng)村藥品市場存在的主要問題

從目前對我市農(nóng)村藥品市場存在的問題及相關(guān)的農(nóng)村藥品市場情況進(jìn)行的調(diào)查看，農(nóng)村涉藥單位藥品管理情況雖有好轉(zhuǎn)，但購藥渠道不規(guī)范、管理差、儲存條件差、人員素質(zhì)差、缺乏藥學(xué)專業(yè)技術(shù)人員等突出問題尚未得到根本解決，農(nóng)村藥品市場存在不少不容忽視的問題。

（一）醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥房設(shè)施簡陋，藥品存儲環(huán)境較差。藥品不按規(guī)定進(jìn)行分類陳列和儲存；拆零藥柜無防塵、防潮措施、不集中存放、未保留原包裝、或未標(biāo)明規(guī)格、有效期等現(xiàn)象；未配置溫濕度調(diào)節(jié)及檢測設(shè)備，冷藏、防塵、防潮、防蟲、防鼠等設(shè)施不健全。

（二）涉藥單位進(jìn)貨渠道多而雜，藥品質(zhì)量存在隱患。 從非正規(guī)渠道購進(jìn)廉價藥品和醫(yī)療器械，難以保證藥品質(zhì)量。有的不能提供合法票據(jù)，有的從個體非法藥販?zhǔn)种匈忂M(jìn)藥品，還有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院不能提供合法的醫(yī)療器械相關(guān)資質(zhì)證件。藥械購進(jìn)驗(yàn)收記錄執(zhí)行不好，部分農(nóng)村涉藥單位不能真實(shí)完整地記錄藥械購進(jìn)驗(yàn)收情況。

（三）藥學(xué)專業(yè)人員匱乏。農(nóng)村涉藥單位藥品從業(yè)人員素質(zhì)偏低，“以醫(yī)代藥”或“以護(hù)代藥”現(xiàn)象普遍存在。有的村衛(wèi)生室是家族經(jīng)營，往往由缺乏藥學(xué)專業(yè)知識的家庭成員承擔(dān)藥事工作，藥品使用過程中存在一定安全隱患，動輒輸液，濫用抗生素、隨意加大用藥劑量等不合理用藥現(xiàn)象較常見。

（四）“兩網(wǎng)”建設(shè)認(rèn)識不到位、發(fā)展不平衡。存在過分追求數(shù)量、追求數(shù)據(jù)而忽視質(zhì)量、忽視實(shí)際效果的問題，導(dǎo)致產(chǎn)生了“建得快、效果差”的現(xiàn)象，背離了“兩網(wǎng)”建設(shè)的初衷。監(jiān)督網(wǎng)點(diǎn)雖已初步建立，但由于缺乏必要的經(jīng)費(fèi)支持，其培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、補(bǔ)助或報酬等問題尚未得到有效解決，受聘的監(jiān)督員、協(xié)管員、信息員的工作積極性受到不同程度影響，導(dǎo)致不能正常、有效的運(yùn)轉(zhuǎn)。

（五）藥品市場監(jiān)管力量薄弱。如__藥監(jiān)系統(tǒng)藥品監(jiān)管人員只有43名，而涉藥單位數(shù)接近1300家。由于農(nóng)村地域廣闊，交通不便，要監(jiān)管眾多鄉(xiāng)鎮(zhèn)及行政村的涉藥單位，在客觀上存在很大難度。

四、進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村藥品市場科學(xué)監(jiān)管的建議和對策

（一）必須以科學(xué)監(jiān)管理念統(tǒng)領(lǐng)農(nóng)村藥品市場監(jiān)管工作?？茖W(xué)監(jiān)管理念要求我們要把保障人民群眾用藥安全作為根本。農(nóng)村醫(yī)療機(jī)構(gòu)、藥品經(jīng)營企業(yè)屬于最基層的涉藥單位，用藥服務(wù)直接面向農(nóng)民群眾，做好農(nóng)村地區(qū)藥械監(jiān)管十分重要

。因此，必須以科學(xué)監(jiān)管理念統(tǒng)領(lǐng)農(nóng)村藥品市場監(jiān)管工作，要始終把保障農(nóng)民群眾用藥安全放在第一位，要始終圍繞這個中心開展工作，把它作為一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。要帶著責(zé)任、帶著感情，認(rèn)真履行職責(zé)，積極探索、不斷創(chuàng)新科學(xué)的監(jiān)管手段和方法，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村藥品科學(xué)監(jiān)管。同時，將隊伍建設(shè)擺在重要位置，不斷加強(qiáng)干部政治素質(zhì)的教育，打造一支政治過硬、紀(jì)律嚴(yán)明的隊伍；加強(qiáng)執(zhí)法人員能力的培養(yǎng)，打造一支業(yè)務(wù)精良、愛崗敬業(yè)的隊伍；加強(qiáng)隊伍的廉政建設(shè)，打造一支清正廉潔、公平正義的隊伍。（二）深入推進(jìn)農(nóng)村藥品“兩網(wǎng)”建設(shè)，健全完善監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)和供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)體系。

農(nóng)村地區(qū)藥品“兩網(wǎng)”建設(shè)目前已經(jīng)取得了重要成績，監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)和供應(yīng)網(wǎng)路建設(shè)的覆蓋面在逐步擴(kuò)大，但在深入的推進(jìn)過程中遇到了一些困難。如何克服這些困難，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村藥品“兩網(wǎng)”建設(shè)，應(yīng)該從健全完善供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)和監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)的體系上入手。

1、因地制宜、注重實(shí)效?！秶沂称匪幤钒踩笆晃濉币?guī)劃》，明確提出了到“十一五”末期“農(nóng)村藥品監(jiān)督網(wǎng)覆蓋率達(dá)到100%，農(nóng)村藥品供應(yīng)網(wǎng)覆蓋率保持在80%以上”的農(nóng)村藥品“兩網(wǎng)”建設(shè)目標(biāo)。這個目標(biāo)是國家推進(jìn)“兩網(wǎng)”建設(shè)的總目標(biāo)。在具體工作中，要結(jié)合__實(shí)際，遵循“政府引導(dǎo)、市場調(diào)控、企業(yè)參與、群眾滿意”的原則，因地制宜。例如，在農(nóng)村，要維持一個藥店的日常運(yùn)轉(zhuǎn)，其日營業(yè)額應(yīng)達(dá)到200元—300元之間。而實(shí)際上，在一個人均年收入在4000元—5000元之間，人口1000人左右，300戶左右人家的村莊，藥店的日營業(yè)額通常只能在100元左右，藥店的生存十分艱難。有的地方提出“村村有藥店或藥柜”的供應(yīng)網(wǎng)建設(shè)目標(biāo)，由于受到規(guī)模、效益、質(zhì)量等因素的制約，即使能達(dá)到這樣的目標(biāo)，實(shí)際效果也會大打折扣。所以，在這點(diǎn)上，應(yīng)遵循“政府引導(dǎo)、市場推進(jìn)”的原則。 另外，針對這種情況，藥品供應(yīng)網(wǎng)建設(shè)應(yīng)充分利用農(nóng)村現(xiàn)有的醫(yī)療資源—村級衛(wèi)生室。具體做法是：將農(nóng)村衛(wèi)生室的藥房按照規(guī)范化藥房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，實(shí)行規(guī)范化管理，并對農(nóng)村衛(wèi)生室的藥品供應(yīng)實(shí)施統(tǒng)一配送。這樣一來，既不需要另外投資開辦新藥店，也能方便農(nóng)民用藥，而且還達(dá)到了降低藥品價格的目的，為農(nóng)民提供了良好的購藥環(huán)境和診療空間。

2、加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范農(nóng)村藥品監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)行和管理。探索和建立農(nóng)村藥品監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)管理制度，保證其實(shí)效性和可操作性，是開展農(nóng)村藥品監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)工作的核心內(nèi)容之一。一是根據(jù)《藥品管理法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村藥品監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)的制度建設(shè)。如建立健全藥品協(xié)管員、信息員聘用、考核、獎懲、督查等制度。二是加強(qiáng)“兩員”的實(shí)踐鍛煉，發(fā)揮好“兩員”的作用。有計劃、有目的地適時組織“兩員”參加一些日常和各種專項監(jiān)督檢查工作，逐步在實(shí)踐中提高“兩員”工作的能力和水平，增強(qiáng)識別假劣藥品和違法違規(guī)經(jīng)營行為的能力，為監(jiān)管農(nóng)村藥品市場發(fā)揮作用。三是在監(jiān)督網(wǎng)建設(shè)上，既按照有關(guān)政策要求，緊密結(jié)合本地、本單位的實(shí)際情況，同時要十分注重工作的質(zhì)量和實(shí)際效果。

3、政府牽頭、部門聯(lián)動。在“兩網(wǎng)”建設(shè)推進(jìn)的過程中，食品藥品監(jiān)管部門要主動地與黨委、政府聯(lián)系協(xié)調(diào)，爭取理解與支持，就加強(qiáng)農(nóng)村藥品監(jiān)管、推進(jìn)“兩網(wǎng)”建設(shè)達(dá)成共識，積極爭取當(dāng)?shù)卣闪⑥r(nóng)村藥品“兩網(wǎng)”建設(shè)組織機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)“兩網(wǎng)”建設(shè)工作，將“兩網(wǎng)”建設(shè)納入責(zé)任單位綜合目標(biāo)考核，推動“兩網(wǎng)”深入開展。農(nóng)村藥品“兩網(wǎng)”建設(shè)是一項系統(tǒng)工程，涉及衛(wèi)生、物價、工商、財政等多個部門，單靠食品藥品監(jiān)管一個部門的力量難以順利推進(jìn)。因此，在“兩網(wǎng)”建設(shè)推進(jìn)的過程中，必須緊緊依靠政府對食品藥品監(jiān)管、衛(wèi)生、財政、物價、監(jiān)察等相關(guān)部門的具體職責(zé)予以明確規(guī)定。另外，借鑒食品安全綜合監(jiān)管工作經(jīng)驗(yàn)，借助已經(jīng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展的食品安全工作平臺，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級成立食品藥品協(xié)管辦公室，利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)有的人力資源，確定專職或兼職人員，明確職能職責(zé)或工作范圍，形成一個覆蓋所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政村的健全的、職能職責(zé)更加明確的食品藥品監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。

（三）加強(qiáng)對農(nóng)村地區(qū)藥品市場的日常監(jiān)管，營造良好的市場秩序。

1、加強(qiáng)對醫(yī)療機(jī)構(gòu)的藥房的管理，從使用環(huán)節(jié)上保證藥品質(zhì)量。醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥房的管理是一個難點(diǎn)，按照藥品經(jīng)營企業(yè)gsp的規(guī)定進(jìn)行管理，標(biāo)準(zhǔn)顯得過高，不切合實(shí)際。如果標(biāo)準(zhǔn)過于寬松，藥品質(zhì)量又難以得到保證。為此，必須規(guī)范醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥房的管理，加強(qiáng)對醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥房的建設(shè)，強(qiáng)化對使用環(huán)節(jié)藥品質(zhì)量的有效監(jiān)督，以確保使用環(huán)節(jié)藥品質(zhì)量得到保證。同時，加強(qiáng)對醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥房的日常監(jiān)管，進(jìn)一步鞏固規(guī)范化藥房創(chuàng)建成果，使醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥械使用行為與經(jīng)營企業(yè)的藥械經(jīng)營行為在監(jiān)管上保持一致，營造公平、合理、平等的競爭環(huán)境。

2、大力開展農(nóng)村藥品市場集中整治活動，堅持打擊違法違規(guī)經(jīng)營使用藥械的行為。藥監(jiān)部門作為藥品市場監(jiān)管的主力軍，必須發(fā)揮好主力軍的作用，進(jìn)一步創(chuàng)新監(jiān)管的方式和方法，堅決打擊違法違規(guī)經(jīng)營行為，有效遏制假劣藥品流向市場，凈化農(nóng)村用藥環(huán)境，營造打擊違法違規(guī)經(jīng)營使用藥械行為的高壓態(tài)勢，維護(hù)良好的市場經(jīng)營秩序。

3、在提高藥械從業(yè)人員的素質(zhì)上下功夫。由于支持藥品經(jīng)營企業(yè)向下延伸配送網(wǎng)點(diǎn)，我們在企業(yè)的準(zhǔn)入上提供了一個比較寬松的環(huán)境，降低了企業(yè)的準(zhǔn)入門檻。但由此也帶來了一些監(jiān)管上的困難。藥械從業(yè)人員的素質(zhì)的高低，直接影響著企業(yè)服務(wù)水平的好壞，制約著企業(yè)能否健康發(fā)展，為此，我們必須在提高藥械從業(yè)人員的素質(zhì)上下功夫。一要全面實(shí)施藥械從業(yè)人員持證上崗制度，堅持先培訓(xùn)后上崗的原則。二是根據(jù)藥品監(jiān)管形式的發(fā)展和需要，定期舉辦藥械從業(yè)人員繼續(xù)教育培訓(xùn)班，將藥品監(jiān)管方面的文件精神和相關(guān)的法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定及時傳達(dá)到位。同時要求企業(yè)建立健全從業(yè)人員繼續(xù)教育培訓(xùn)制度，加強(qiáng)對從業(yè)人員的培訓(xùn)。